UNIVERSITATEA „LUCIAN BLAGA” DIN SIBIU

FACULTATEA DE DREPT

DEPARTAMENTUL PENTRU ÎNVĂŢĂMÂNT LA DISTANŢĂ

Conf. univ. dr. Gina Orga-Dumitriu

PUBLICITATE IMOBILIARĂ (opțional)

Manual
pentru uzul studenţilor la forma de învăţământ la distanţă

2022-2023
 CUPRINS

1. GHID DE UTILIZARE A MANUALULUI DE STUDIU……………………. p. 3

2. PREZENTAREA MANUALULUI DE STUDIU ŞI A DISCIPLINEI…………...p. 6

3. BIBLIOGRAFIE GENERALĂ COMPLEMENTARĂ

RECOMANDATĂ PENTRU TEMELE 1-10...........................................................p. 8

4. CERINŢE DE FOND ŞI DE FORMĂ PRIVIND

(TEHNO-)REDACTAREA TEMELOR PENTRU ACASĂ
ŞI/SAU A TEMELOR DE CONTROL……………………………………………p.11

5. CONŢINUTUL ANALITIC AL MANUALULUI:

Unitatea de studiu nr. 1. Noțiuni introductive privind publicitatea imobiliară

(formele și funcțiile publicității,
sisteme de publicitate imobiliară în dreptul român)………………p.9

Unitatea de studiu nr. 2. Noțiunea, structura și obiectul cărții funciare………p.41

Unitatea de studiu nr. 3. Principiile înscrierilor în cartea funciară……………p.54

3.1. Privire generală asupra principiilor de carte funciară…………... p.55
3.2. Principii referitoare la condițiile necesare înscrierilor………… p.55
3.3. Principii privind efectele înscrierilor în cartea funciară………... p.67

Unitatea de studiu nr. 4. Înscrierile de carte funciară.........................................p.86

4.1. Noțiunea și felul înscrierilor................................................... p.88
4.2. Întabularea în cartea funciară................................................. p.91
4.3. Înscrierea provizorie în cartea funciară.................................... p.96
4.4. Notarea în cartea funciară...........................................................p.100

Unitatea de studiu nr. 5. Procedura de înscriere în cartea funciară................p.112

5.1. Considerații generale........................................................... p.113
5.2. Cererea de înscriere. Încheierea de carte funciară.................. p.115
5.3. Căile de atac împotriva încheierilor de carte funciară............ p.120
Unitatea de studiu nr. 6. Acțiunile de carte funciară........................................p.141
6.1. Considerații generale privind acțiunile de carte funciară........ p.142
6.2. Acțiunea în prestație tabulară.............................................. p.143
6.2. Acțiunea în rectificare de carte funciară............................... p.157
 1. GHID DE UTILIZARE A MANUALULUI DE STUDIU

Introducere

Prezentul manual de studiu reprezintă o sinteză a conţinutului disciplinei Publicitate

imobiliară, care este comună învăţământului la forma de zi şi la forma de învăţământ la
distanţă, conform planurilor de învăţământ în vigoare.

El este destinat studenţilor de la forma de învăţământ la distanţă (ID) şi constituie

materialul bibliografic minim necesar pentru parcurgerea, însuşirea şi evaluarea
disciplinei respective.

Manualul este structurat în conformitate cu standardele şi procedurile de uz larg în

învăţământ naţional şi internaţional, care se adresează învăţării individuale pe baze
interactive. Parcurgerea manualului, pe baza prezentelor instrucţiuni asigură reţinerea
informaţiilor de bază, înţelegerea fenomenelor fundamentale şi aplicarea cunoştinţelor
dobândite la rezolvarea unor probleme specializate.

Manualul este structurat pe teme de studiu. Tema de studiu reprezintă o parte omogenă
din componenţa manualului, caracterizată de un număr limitat de termeni de referinţă
(cuvinte-cheie), care poate fi parcurs şi însuşit printr-un efort continuu de concentrare
intelectuală care să nu depăşească 2-6 ore (intervalul se referă la conţinutul de idei al
modulului de studiu şi nu ia în calcul întrebările recapitulative, temele pentru acasă,
testele de autoevaluare sau pe cele de evaluare).

Fiecare unitate de studiu are o structură proiectată din perspectiva exigenţelor

autoinstruirii.

Rezultatele efective ale utilizării manualului se vor suprapune pe rezultatele aşteptate

doar cu condiţia respectării întocmai a procedurii de parcurgere a modulelor de studiu,
procedură care este prezentate în cele ce urmează.

Procedura de învăţare în sistem de autoinstruire

Utilizarea manualului de studiu individual se face pe baza unui program de autoinstruire.

Recomandăm câteva reguli de bază în procedura de realizare a programului de

autoinstruire pe baza manualului de faţă:
1. Temele de studiu se parcurg în ordinea în care sunt prezentate în manual, chiar în cazul
în care studentul apreciază că ar putea ”sări” direct la o altă unitate de studiu. Criteriile şi
modalitatea de ”înlănţuire” a modulelor de studiu sunt prezentate la fiecare modul de
studiu şi ele trebuie respectate întocmai, sub sancţiunea nerealizării la parametrii
maximali a programului de autoinstruire;

2. Fiecare modul de studiu conţine şi un test de evaluare şi/sau temă pentru acasă pe care
studentul trebuie să le realizeze, cu scopul evaluării gradului şi corectitudinii înţelegerii
fenomenelor ţi proceselor descrise sau prezentate în modulul de studiu;

3. Întrebările de autocontrol, testele de evaluare sau tema pentru acasă nu sunt de

perspicacitate, deci nu trebuie rezolvate cotra cronometru;

4. Ordinea logică a parcurgerii unităţii de studiu este următoarea:

 se citesc obiectivele şi competenţele modulului de studiu

 se citesc termenii de referinţă (cuvintele cheie)
 se parcurg ideile principale ale modulului sintetizate în rezumat
 se parcurge conţinutul dezvoltat de idei al modulului
 se parcurge bibliografia recomandată
 se răspunde la întrebările recapitulative, revăzând, dacă este necesar, conţinutul
dezvoltat de idei al modulului
 se efectuează testul de autoevaluare ţi se verifică, prin confruntare cu răspunsurile
date la sfârşitul manualului, corectitudinea răspunsurilor
 se efectuează testul de evaluare şi/sau tema pentru acasă sau de control (după caz)

OBS.: Este recomandabil ca, înainte de efectuarea testelor de autoevaluare, să se facă o

pauză de 30 de minute sau o oră. De asemenea este recomandabil ca la fiecare 2 ore de
studiu să se facă o pauză de 30 de minute.

5. Nu este recomandabil să se parcurgă mai mult de un modul de studiu pe zi, pentru a nu

se periclita însuşirea temeinică şi structurală a materiei. În funcţie de necesităţile şi
posibilităţile de studiu ale studentului, studiul unui modul poate fi fracţionat pe mai multe
zile, dedicând cel puţin 30 de minute pe zi studiului.

TEMA PENTRU ACASĂ (TA) reprezintă un exerciţiu obligatoriu de reflecţie pentru

fiecare temă de studiu. Ea se constituie într-un instrument indispensabil de studiu
individual necesar înşirii şi mai ales înţelegerii temei. Rezolvarea ei se poate face în
aprox. 1-2 or2.

TEMA DE CONTROL (TC): reprezintă un exerciţiu obligatoriu mai amplu, cu caracter

integrativ, care are rolul de a realiza un liant noţional şi cognitiv între temele studiate
anterior şi de a provoca capacitatea sitentică şi creativă a studentului. Pregătirea ei
necesită un efort mai îndelungat (aprox.10 ore), implică stăpânirea temelor anterioare
precum şi consultarea tutorelui de disciplină. Cele două teme de control se regăsesc pe
parcursul manualului astfel încât să acopere cele mai importante părţi ale acestuia.
 2. PREZENTAREA MANUALULUI DE STUDIU ŞI A DISCIPLINEI

Manualul de studiu „Publicitate imobiliară (opțional)“ reprezintă o sinteză realizată

în manieră interactivă a cursului corespondent utilizat la forma de învăţământ zi.

Conţinutul de idei nu a fost redus ci doar sintetizat, în principiu, într-o manieră mai
accentuat enunțiativă, elementele de detaliu sau de explicaţie redundantă (necesare pentru
atingerea scopului pedagogic al fixării şi corelării cunoştinţelor) putând fi găsite de către
student în bibliografia de specialitate recomandată.

Obiectul cursului „Publicitate imobiliară (opțional)“:

Obiectul cursului îl reprezintă analiza semnificaţiilor teoretice şi practice ale

instituțiilor juridice în materie: sistemele de publicitate în dreptul român, noțiunea,
structura și obiectul cărții funciare, principiile înscrierilor în cartea funciară, înscrierile de
carte funciară, procedura de înscriere, acțiunile de carte funciară.

Obiectivele disciplinei:

Manualul de Publicitate imobiliară (opțional) îşi propune ca obiectiv cunoaşterea

şi însuşirea de către studenţii anului II a noțiunilor referitoare la sistemele de publicitate
imobiliară în dreptul român, principiile, înscrierile, procedura și acțiunile de carte
funciară.

Obiective principale:

a) însuşirea cunoştinţelor teoretice privind sistemele de publicitate imobiliară,

principiile de carte funciară,
categoriile şi procedura înscrierilor operate în cărţile funciare,
acţiunile de carte funciară, organizarea şi conducerea cadastrului şi a cărţilor funciare;

b) formarea deprinderii de interpretare şi aplicare a actelor normative care constituie

sediul juridic al materiei, a citirii foilor funciare şi a înţelegerii operaţiunilor şi
încheierilor de carte funciară;

c) dezvoltarea aptitudinilor de efectuare a înscrierilor de carte funciară, de redactare a

încheierilor de carte funciară, respectiv de a transpune în drept o stare de fapt prin
formularea acţiunilor de carte funciară- indicarea capetelor de cerere, motivarea în fapt
şi în drept a acestora
 Descrierea structurii manualului:

Manualul este structurat în conformitate cu rigorile studiului individual

(autoinstruire) și este compartimentat în teme de studiu. Structura fiecărei teme de studiu
este următoarea:

I. Obiective (rezultatele aşteptate ale temei)

II. Competenţele dobândite de student (utilitatea temei pentru student)

III. Termeni de referinţă (concepte cheie)

IV. Structura temei de studiu

V. Rezumatul ideilor principale

VI. Conţinutul dezvoltat de idei al modulului

VII. Bibliografia recomandată

VIII. Întrebări recapitulative

IX. Teste de autoevaluare, teste de evaluare, teme de casă.

 3. BIBLIOGRAFIA GENERALĂ COMPLEMENTARĂ

Prezentul manual constituie bibliografia generală minimală obligatorie

pentru studiul disciplinei Publicitate imobiliară (opțional). El reprezintă minimul de
informaţie necesară pentru înţelegerea şi însuşirea noţiunilor fundamentale ale disciplinei.

Studiul ştiinţific al disciplinei impune parcurgerea următoarei liste de bibliografie

românească selectivă:

• Tratate, cursuri, monografii

Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului

Cod civil, ed. a 4-a revizuită și actualizată, Ed. Hamangiu, București, 2020;
N. Boș, O. Iacobescu, Cadastru și cartea funciară, ed. 2, Ed. CH Beck, București,
2019;
Gina Orga-Dumitriu, Publicitatea imobiliară în reglementarea noului Cod civil,
Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2015;
Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), Noul Cod civil.
Comentariu pe articole, Ed. C.H. Beck, ed. a 2-a, Bucureşti, 2014 (cu referire particulară
la comentariile dedicate cărţii funciare);
O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul şi publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2014;
T. Dârjan, Cartea funciară – cartea de identitate a imbilului, Ed. Hamangiu,
Bucureşti, 2013;
S. Sztranyiczki, Publicitatea imobiliară conform noului Cod civil, Ed. CH Beck,
Bucureşti, 2013;
A.A. Chiş, Publicitatea imobiliară în concepţia noului Cod civil, Ed. Hamangiu,
Bucureşti, 2012;
M. Mîneran, Comentariile Codului civil. Publicitatea drepturilor, a actelor şia
faptelor juridice. Cartea funciară, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012;
M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. I şi vol. II, ed. a II-a revăzută și
adăugită, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2011
P. Năsăudean, Publicitatea imobiliară. Cartea funciară. Analiza comparativă a
Legii nr. 7/1996 şi a Decretului-lege nr. 115/1938, ed. a 2-a revăzută şi adăugită, ed.
Hamangiu, Bucureşti, 2011;
R. Stanciu, Plângerile împotriva încheierilor de carte funciară. Practică judiciară,
Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2011;
O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, București, 2008
A. Rusu, Publicitate imobiliară. Cărţile funciare (2). Practică judiciară, Ed.
Hamangiu, Bucureşti, 2009;
A. Rusu, Acţiunile de carte funciară. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă, Ed.
Hamangiu, Bucureşti, 2008;
 L. Pop, M. Harosa, Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, București,
2008;
M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. I şi vol. I, Ed. Universul Juridic,
Bucureşti, 2006;
M. Nicolae, Publicitatea imobiliară și noile cărți funciare, Ed. Press Mihaela SRL,
București, 2000;
I. Albu, Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi funciare, în Dreptul
nr. 11, 1996.

• Articole, studii, note, comentarii

Irina Sferdian, Înscrierea provizorie în cartea funciară a drepturilor izvorâte din

accesiunea imobiliară artificială a lucrărilor autonome și durabile, în Dreptul nr.
9/2016, p. 58-68;
T. Bodoașcă, Discuții referitoare la competența teritorială exclusivă a instanțelor
de judecată pentru soluționarea litigiilor referitoare la drepturi reale imobiliare în
reglementarea noului Cod de procedură civilă, în Dreptul nr. 12/2014;
I. Popa, Promisiunea de vânzare-cumpărare şi executarea silită a acesteia în
concepţia Codului civil în vigoare în Dreptul nr. 5/2014;
M. Nicolae, Uzucapiunea tabulară în noul Cod civil – aspecte de drept material şi
de drept tranzitoriu (intertemporal) în Dreptul nr. 3/2013;
E. Chelaru, Regimul juridic actual al circulaţiei terenurilor proprietate privată în
Dreptul nr. 4/2013;
I. Sferdian, Corelația principiului publicității materiale a cărților funciare cu
principiul validității aparenței în drept, în P.R. 3/2010;

4. CERINŢE DE FOND ŞI DE FORMĂ PRIVIND TEHNOREDACTAREA

TEMELOR PENTRU ACASĂ ŞI/SAU A TEMELOR DE CONTROL

a) referatul trebuie să aibă o structură logică şi echilibrată care se va prezenta în

cuprinsul acestuia;
b) referatul trebuie să fie redactat într-un limbaj academiccu utilizarea corectă şi
riguroasă a conceptelor şi noţiunilor de specialitate;
c) referatul va fi elaborat şi redactat cu utilizarea a cel puţin 3 surse bibliografice
actuale şi diferite care vor fi identificate la sfârşitul lucrării precum şi cu utilizarea
corectă a trimiterilor bibliografice în subsolul paginilor;
d) referatul se va tehnoredacta cu font Times New Roman CE, caractere de 14, la un
rând;
e) întinderea referatului va fi de 6-15 pagini;
f) depunerea referatului se face electronic peadresa tutorelui de disciplină până cel
mai târziu la data înscrisă în calendarul activităţilor didactice şi de evaluare;
 g) referatele care prezintă actualitate şi originalitate precum şi cele care abordează
probleme controversate vor putea fi selectate pentru publicare în una din
publicaţiile oficiale ale Facultăţii (Revista Acta Universitatis Cibiensis Seria
Jurisprudentia sau într-una din publicaţiile Centrelor de Cercetare Ştiinţifică din
cadrul facultăţii).

Pentru realizarea unor studii ştiinţifice, a temelor pentru acasă, a temelor de

control, a lucrării de licenţă precum şi pentru aprofundarea disciplinei studentul se va
adresa pentru bibliografie suplimentară tutorelui de disciplină.
 5. CONŢINUTUL ANALITIC AL DISCIPLINEI

Unitatea de studiu nr. 1

NOȚIUNI INTRODUCTIVE PRIVIND PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

I. Obiectivele unității de studiu

După parcurgerea unităţii de studiu, studenţii vor putea :

- defini noțiunea de publicitate ca mijloc de realizare a securității juridice a
drepturilor subiective civile, respectiv delimita formalitățile de publicitate de
alte formalități legale ;
- clasifica formele publicității ;
- descrie funcțiile publicității ;
- enumera și caracteriza sistemele de publicitate imobiliară în dreptul român.

II. Competenţe specifice dobândite de student:

• formarea deprinderii de a lucra cu dispozițiile ce constituie sediul materiei;

• dezvoltarea capacității de a aplica aspectele teoretice la exemple practice;
• utilizarea corectă a limbajului juridic în materie prin însusșirea diferențelor
specifice dintre sistem personal de publicitate imobiliară vs. sistem real de publicitate;
publicitate informativă vs. publicitate confortativă vs. publicitate constitutivă; funcția de
informare a terților vs. funcția constitutivă/translativă de drepturi vs. funcția de
opozabilitate față de terți, funcția de soluționare a conflictelor de drepturi, funcția
achizitivă de drepturi a publicității.

III. Cuvinte-cheie:

• securitate statică vs. securitate dinamică a drepturilor civile; publicitatea

informativă/confortativă/constitutivă; sistem personal vs. sistem real de publicitate
imobiliară; registre de transcripțiuni și inscripțiuni vs. carte funciară; efectul constitutiv al
înscrierilor vs. efectul de opozabilitate a înscrierilor.
 IV. Structura unității de studiu:

1.1. Publicitatea – mijloc de realizare a securității juridice a

drepturilor subiective civile
1.2. Formele și funcțiile publicității
1.3. Sisteme de publicitate imobiliară în dreptul român

V. Rezumatul unității de studiu

Publicitatea imobiliară reprezintă un mijloc de realizare a securităţii juridice a

drepturilor subiective civile.
Inter allia, după criteriul efectelor juridice produse distingem între: publicitatea
informativă, confortativă şi constitutivă.
Publicitatea informativă (sau declarativă) este cea prin care actul, faptul, dreptul
sau situaţia juridică este făcut (ă) public (ă), divulgată publicului cu scop de informare a
terţilor.
Publicitatea confortativă este cea prin care actul, faptul, dreptul sau situaţia
juridică este făcut(ă) public(ă) în scop de opozabilitate faţă de terţi.
Publicitatea constitutivă este cea prin care actul, faptul, dreptul sau situaţia
juridică este făcut(ă) public(ă) pentru a produce efectele juridice în vederea cărora a fost
încheiat atât între părţi cât şi faţă de terţi; în alţi termeni, publicitatea constitutivă are ca
efect naşterea, modificarea sau stingerea unei situaţii juridice.
Interesul clasificării este dat de efectele produse în caz de neîndeplinire a
formalităţilor de publicitate (lipsa informării terţilor, lipsa opozabilităţii actului, faptului,
dreptului sau situaţiei juridice faţă de terţi sau lipsa efectelor constitutive, modificatoare
sau extinctive ale actului, faptului, dreptului sau situaţiei juridice nesupuse publicităţii).
Funcţiile publicităţii în dreptul civil român sunt cea de informare a terţilor, de
formare sau constituire a unei situaţii juridice determinate; de eficacitate (opozabilitate)
faţă de terţi; de soluţionare a conflictului de drepturi dintre diversele persoane; de
dobândire ex lege a unei situaţii juridice noi; de dovadă a situaţiei juridice devenite
notorie.
Pe teritoriul actual al ţării noastre au existat patru modalităţi de organizare a
publicităţii imobiliare apreciate la nivel doctrinar drept sisteme:
- sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni;
- sistemul cărţilor funciare;
- sistemul cărţilor de publicitate funciară şi
- sistemul cărţilor de evidenţă funciară.
Contextul istoric, sursele normative şi elemente de conţinut le diferenţiază. Primul
este un sistem personal de publicitate (evidenţa publicităţii imobiliare fiind realizată prin
raportare la persoană, adică la titularul drepturilor reale imobiliare), al doilea un sistem
real (în sensul că evidenţa are loc prin raportare la imobil) în timp ce ultimele două sunt
considerate sisteme intermediare, cu precizarea că cel din urmă are un caracter
provizoriu.

VI. Conținutul unității de studiu 1

NOȚIUNI INTRODUCTIVE PRIVIND PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

1.1. Publicitatea – mijloc de realizare a securităţii juridice a drepturilor

subiective civile

• Securitatea statică vs. securitatea dinamică a drepturilor subiective civile.

Orice persoană fizică sau juridică este îndreptăţită să se bucure nu doar de protecţia
juridică a drepturilor sale actuale ci şi a celor pe care le-ar putea dobândi în viitor; astfel,
normele juridice reglementează drepturile subiective civile patrimoniale (reale şi de
creanţă) sub un dublu aspect: prevăd
i) conţinutul lor juridic şi mijloacele de apărare împotriva încălcărilor acestora,
adică statica drepturilor patrimoniale precum şi
ii) modurile de dobândire, modificare şi stingere a acestor drepturi, adică
dinamica drepturilor patrimoniale.
În timp ce statica vizează existenţa şi conservarea drepturilor patrimoniale valabil
dobândite, ca elemente active ale patrimoniului unei persoane, dinamica vizează
circulaţia acestor drepturi, de la naştere şi până la stingerea lor1.
Mijloacele de realizare a securităţii juridice a drepturilor civile sunt clasificate la
nivel doctrinar2 în
a) mijloace preventive: forma actelor juridice, notificarea, darea de dată certă
înscrisurilor private şi publicitatea operaţiunilor juridice referitoare la drepturile
subiective civile și
b) mijloace represive: sancţiunile juridice civile (precum nulitatea, inopozabilitatea,
obligarea la plata de daune-interese), penale, administrative prevăzute de lege
pentru încălcarea drepturilor subiective civile sau, după caz, pentru nerespectarea
atribuţiilor de serviciu de către funcţionarii şi salariaţii care efectuează
operaţiunile de publicitate imobiliară sau mobiliară3.
1
A se vedea M. Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Edit Press Mihaela S.R.L.,
Bucureşti, 2000, p. 75-76.
2
A se vedea M. Nicolae, op. cit., 120, M. Mîneran, Comentariile Codului civil. Publicitatea
drepturilor, a actelor şi a faptelor juridice. Cartea funciară, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 2, T.
Dârjan, Cartea funciară – cartea de identitate a imobilului, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 2.
3
Potrivit dispoziţiilor art. 915 din NCC privind răspunderea pentru ţinerea defectuoasă a cărţii
funciare „Cel prejudiciat printr-o faptă săvârşită, chiar din culpă, în păstrarea şi administrarea cărţii
funciare va putea cere obligarea, în solidar, la plata de despăgubiri a oficiului teritorial de cadastru şi
publicitate imobiliară de la locul situării imobilului şi a persoanei răspunzătoare de prejudiciul astfel
cauzat, dacă prejudiciul nu a putut fi înlăturat, în tot sau în parte, prin exercitarea acţiunilor şi căilor de
atac prevăzute de lege”.
 • Noţiune. Diversitatea formelor de publicitate. Lato sensu, publicitatea
reprezintă ansamblul mijloacelor prin care anumite acte, fapte sau operaţiuni juridice sunt
aduse la cunoştinţa publicului ori, ca o cerinţă impusă de lege, sunt săvârşite în locuri
publice.
Cu titlu exemplificativ, putem reţine următoarele situaţii în care, pentru raţiuni
diferite, publicitatea apare ca fiind necesară:
- publicarea actelor normative în Monitorul Oficial pentru intrarea în vigoare a
acestora şi aducerea lor la cunoştinţa destinatarilor legii;
- desfăşurarea proceselor în şedinţe de judecată publice, cu excepţia cazurilor
prevăzute de lege pentru a asigura accesul publicului la dezbateri;
- încheierea anumitor acte juridice în locuri publice pentru a permite accesul
oricărei persoane interesate şi pentru a se asigura transparenţa procedurii; este cazul
celebrării căsătoriei în faţa ofiţerului de stare civilă şi în prezenţa unor martori sau al
vânzării unui bun la licitaţie publică;
- înscrierea în diferite registre publice a unor drepturi, acte, fapte sau operaţiuni
juridice care privesc drepturi patrimoniale sau alte situaţii juridice, în scop de ocrotire a
drepturilor sau intereselor terţilor sau chiar în scopul de a produce efecte juridice faţă de
autorii acestora;
• Delimitarea formalităţilor de publicitate de alte formalităţi legale.
Formalităţile de publicitate îndeplinite pentru aducerea la cunoştinţa terţilor a unor acte,
fapte sau situaţii juridice nu se confundă cu unele formalităţi legale cerute pentru valabila
încheiere a unor acte juridice sau pentru exercitarea anumitor competenţe prevăzute de
lege, respectiv efectuarea unor acte procedurale.
Forma cerută ad validitatem pentru încheierea unui act juridic. În timp ce forma
ad validitatem este cerută pentru valabila încheiere a unui act juridic, fiind o condiţie de
validitate a acestuia [forma autentică în cazul anumitor acte juridice cerută sub sancţiunea
nulităţii absolute, forma scrisă a contractului individual de muncă potrivit art. 16 alin. (1)
C. muncii], formalităţile de publicitate asigură opozabilitatea actului supus publicităţii şi,
atunci când legea prevede în mod expres, condiţionează constituirea sau efectele lor
juridice.
Actele de stare civilă. Înregistrările efectuate în registrele de stare civilă a actelor
şi faptelor de stare civilă (naşterea, căsătoria, adopţia, recunoaşterea filiaţiei, decesul) de
către organele de stare civilă sunt făcute nu în scop de publicitate, ci pentru a atesta
elementele de stare civilă ale persoanei fizice şi evidenţa administrativă a populaţiei.
Actele de procedură. Definit în literatura juridică de specialitate drept orice
manifestare de voinţă făcută în cursul şi în cadrul procesului civil, de către instanţa de
judecată, părţi sau alţi participanţi la activitatea judiciară, în vederea producerii unor
efecte juridice determinate4, actul de procedură civil semnifică nu doar operaţiunea
juridică (de exemplu, introducerea cererii de chemare în judecată) ci şi înscrisul care
constată îndeplinirea acestuia (cererea de chemare în judecată propriu-zisă)5. În timp ce

4
A se vedea I. Leş, Tratat de drept procesual civil. Volumul I. Principii şi instituţii generale.
Judecata în faţa primei instanţe, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2014, p. 433.
5
În mod tradiţional, în teoria actului juridic civil se face distincţia dintre operaţiunea juridică
(negotium juris) prin care se constituie, se transmite sau se stinge un drept subiectiv civil şi înscrisul
constatator al acesteia (instrumentum probationis).
comunicarea actelor de procedură este făcută unor persoane determinate sau cel puţin
determinabile, măsurile de publicitate urmăresc aducerea la cunoştinţa unor persoane
nedeterminate a anumitor acte, fapte sau operaţiuni juridice.

1.2. Formele și funcțiile publicității

• Enumerarea criteriilor de clasificare a publicității în dreptul român.

Formele de publicitate se diferenţiază în funcţie de varii criterii, şi anume obiectul (sau
conţinutul) formalităţii de publicitate, mijlocul de realizare a publicităţii, efectele juridice
pe care le produce publicitatea sau sancţiunea aplicabilă în caz de neîndeplinire a
formalităţilor de publicitate.
i) Criteriul obiectului: publicitatea de drepturi sau situaţii juridice şi publicitatea
unor acte sau fapte juridice. Fac parte din prima categorie publicitatea societăţilor în
Registrul comerţului, publicitatea asociaţiilor şi a fundaţiilor în Registrul naţional al
persoanelor juridice fără scop patrimonial, publicitatea drepturilor reale imobiliare prin
cartea funciară. Fac parte din a doua categorie publicitatea legilor, ordonanţelor şi a
hotărârilor Guvernului precum şi a altor acte normative prin publicarea în Monitorul
Oficial, publicitatea somaţiei de executare silită asupra unui imobil prin notarea în cartea
funciară, publicitatea cesiunii de creanţă prin înscrierea în Arhiva Electronică de Garanţii
Reale Mobiliare. Clasificarea prezintă importanţă pentru o consultare mai facilă a
registrelor de publicitate.
ii) Criteriul mijlocului de realizare a publicităţii: publicitatea de fapt şi
publicitatea legală. Publicitatea de fapt se realizează direct de către cei interesaţi să aducă
la cunoştinţa terţilor o anumită situaţie juridică (este publicitatea făcută de particulari sau
publicitatea voluntară). Publicitatea legală (sau formală) este efectuată de către autorităţi
publice însărcinate să aducă la cunoştinţa publicului, la cerere sau din oficiu, prin formele
sau mijloacele prevăzute de lege, situaţiile juridice care trebuie să fie cunoscute. Interesul
clasificării se manifestă în plan probator. În timp ce în cazul publicităţii legale este
necesară şi suficientă dovada realizării acesteia prin mijlocul prevăzut de lege (publicare,
înmatriculare, înscriere) pentru ca publicitatea să poată fi considerată îndeplinită, în cazul
publicităţii de fapt instanţa va verifica nu doar regularitatea publicităţii în sine ci şi dacă
mijlocul utilizat a fost apt pentru a asigura informarea terţilor.
iii) Criteriul efectelor juridice produse: publicitatea informativă, confortativă şi
constitutivă. Publicitatea informativă (sau declarativă) este cea prin care actul, faptul,
dreptul sau situaţia juridică este făcut (ă) public (ă), divulgată publicului cu scop de
informare a terţilor. Publicitatea confortativă este cea prin care actul, faptul, dreptul sau
situaţia juridică este făcut(ă) public(ă) în scop de opozabilitate faţă de terţi. Publicitatea
constitutivă este cea prin care actul, faptul, dreptul sau situaţia juridică este făcut(ă)
public(ă) pentru a produce efectele juridice în vederea cărora a fost încheiat atât între
părţi cât şi faţă de terţi; în alţi termeni, publicitatea constitutivă are ca efect naşterea,
modificarea sau stingerea unei situaţii juridice. Interesul clasificării este dat de efectele
produse în caz de neîndeplinire a formalităţilor de publicitate (lipsa informării terţilor,
lipsa opozabilităţii actului, faptului, dreptului sau situaţiei juridice faţă de terţi sau lipsa
efectelor constitutive, modificatoare sau extinctive ale actului, faptului, dreptului sau
situaţiei juridice nesupuse publicităţii).
 iv) Criteriul sancţiunii aplicabile: publicitatea facultativă şi publicitatea
obligatorie. Publicitatea facultativă este cea de care nu depinde eficacitatea actului,
faptului sau situaţiei juridice ce trebuie făcută public(ă), acesta producându-şi efectele
independent de orice formalitate de publicitate prealabilă sau subsecventă cum este cazul
publicităţii informative. Publicitatea obligatorie (sau necesară) este cea de care depinde
eficacitatea actului, faptului sau situaţiei juridice care trebuia făcut(ă) public(ă) cum este
cazul publicităţii confortative (realizată în scop de opozabilitate faţă de terţi) şi al
publicităţii constitutive (realizată în scopul producerii de efecte juridice atât între părţi cât
şi faţă de terţi). Importanţa clasificării este dată de sancţiunea care intervine în caz de
neîndeplinire a formalităţii de publicitate a actului, faptului, dreptului sau situaţiei
juridice respective.

• Funcţiile publicităţii în dreptul civil român. Sunt funcția: de informare a

terţilor, de formare sau constituire a unei situaţii juridice determinate; de eficacitate
(opozabilitate) faţă de terţi; de soluţionare a conflictului de drepturi dintre diversele
persoane; de dobândire ex lege a unei situaţii juridice noi; de dovadă a situaţiei juridice
devenite notorie6. Desigur, aceste funcţii nu se întâlnesc în mod cumulativ în cazul
fiecărei forme de publicitate, ci diferă de la caz la caz, în funcţie de obiectul supus
publicităţii.
i) Funcţia de informare a terţilor. Informarea terţilor cu privire la un act, fapt
sau o situaţie juridică determinată reprezintă funcţia esenţială a oricărei forme de
publicitate, ceea ce înseamnă că actul, faptul sau situaţia juridică îşi produce efectele
independent de formalitatea de publicitate întocmită care are doar o valoare informativă.
Cu titlu exemplificativ, dispoziţiile art. 903 NCC privind actele sau faptele care pot fi
notate în cartea funciară arată că „se vor putea nota în cartea funciară, fără însă ca
opozabilitatea faţă de terţi să depindă de această înscriere: 1. Inacapacitatea sau
restrângerea, prin efectul legii, a capacităţii de exerciţiu ori de folosinţă; 2. declaraţia de
utilitate publică în vederea exproprierii unui imobil; 3. orice alte fapte sau raporturi
juridice care au legătură cu imobilul şi care sunt prevăzute în acest scop de lege (subl.
ns.)”.
ii) Funcţia constitutivă sau translativă de drepturi a publicităţii sau de
formare a unei situaţii juridice. Publicitatea poate avea rolul de a constitui sau de a
transmite drepturi subiective civile, respectiv de a naşte o situaţie juridică nouă; este
cazul prevăzut de art. 885 NCC privind dobândirea şi stingerea drepturilor reale asupra
imobilelor în dreptul bunurilor sau cel reglementat de art. 8 şi 17 din OG nr. 26/2000
privind înfiinţarea asociaţiilor şi a fundaţiilor în dreptul persoanelor (dobândirea
personalităţii juridice fiind condiţionată de înscrierea în registrul persoanelor juridice fără
scop patrimonial).
iii) Funcţia de opozabilitate faţă de terţi. A asigura deplina eficacitate faţă de
terţi a unei situaţii juridice este una dintre cele mai exploatate funcţii ale publicităţii. În
alţi termeni, actul, faptul sau situaţia juridică nu produce efecte doar între părţi, ci şi faţă
de terţi. Lipsa publicităţii permite terţilor să ignore existenţa situaţiei juridice născute în
mod valabil între părţi; practic, în lipsa publicităţii, situaţia juridică respectivă nu există
faţă de terţi.

6
A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 157.
 Funcţia de opozabilitate faţă de terţi a publicităţii implică funcţionarea a două
prezumţii:
i) o prezumţie pozitivă în sensul că actul, faptul sau situaţia juridică făcut(ă)
public(ă) se prezumă a fi cunoscut de toată lumea chiar dacă cei interesaţi nu au luat
efectiv la cunoştinţă de actul, faptul sau situaţia juridică supus(ă) publicităţii;
ii) o prezumţie negativă, în sensul că actul, faptul sau situaţia juridică nefăcut (ă)
public(ă) se prezumă a fi necunoscut de către terţi, acesta (aceasta) producând efecte
juridice doar între părţi.
În timp ce prezumţia pozitivă are un caracter absolut, în sensul că nu se poate
proba lipsa de cunoaştere a situaţiei juridice supuse publicităţii, cea negativă este relativă
în sensul că este posibil să se administreze dovada că terţul a avut cunoştinţă pe altă cale
de situaţia juridică neadusă la cunoştinţa publicului. În sensul arătat, dispoziţiile art. 22
NCC privitor la sancţiunile lipsei publicităţii, mai exact alin. (1) prevăd că:„Dacă
formalitatea de publicitate nu a fost realizată, iar aceasta nu era prevăzută de lege cu
caracter constitutiv, drepturile, actele, faptele sau alte raporturi juridice supuse
publicităţii sunt inopozabile terţilor, afară de cazul în care se dovedeşte că aceştia le-au
cunoscut pe altă cale (subl. ns.)”.
Funcţia de opozabilitate faţă de terţi a publicităţii beneficiază de o largă
aplicabilitate, utilizări ale acesteia fiind întâlnite în dreptul civil (în materia bunurilor, a
persoanelor sau a contractelor) şi în dreptul comercial (în materie societară). Cu titlu
exemplificativ, prin dispoziţiile art. 902 NCC privind actele sau faptele supuse notării
sunt enumerate drepturile, faptele sau situaţiile juridice care, pentru a fi opozabile terţilor,
sunt supuse formalităţilor de publicitate imobiliară.
iv) Funcţia de soluţionare a conflictelor de drepturi. Rolul publicităţii nu se
rezumă doar la a asigura eficacitatea absolută (între părţi şi faţă de terţi) sau relativă
(adică doar opozabilitatea faţă de terţi), ci poate chiar soluţiona eventuale conflicte de
drepturi între persoanele interesate atunci când formalităţile de publicitate fie nu au fost
îndeplinite, fie au fost îndeplinite cu întârziere sau în mod defectuos. Cu titlu ilustrativ,
potrivit dispoziţiilor art. 891 din NCC privind conflictul dintre terţii dobânditori de la un
autor comun „În cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptăţite să
dobândească, prin acte încheiate cu acelaşi autor, drepturi asupra aceluiaşi imobil care
se exclud reciproc, cel care şi-a înscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului
tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârşit înscrierea în cartea
funciară (subl. ns.)”.
v) Funcţia achizitivă (sau creatoare) de drepturi a publicităţii. În mod
excepţional, publicitatea poate servi la dobândirea directă a unui drept sau a unei situaţii
juridice de către un terţ care cu bună-credinţă s-a încrezut în însăşi situaţia aparentă creată
de publicitate. În mod obişnuit, situaţia juridică făcută publică este în deplină concordanţă
cu situaţia juridică reală. Există însă cazuri în care situaţia juridică făcută publică nu dă
expresie situaţiei juridice reale, cum este cazul în care cel care a transmis sau a constituit
un drept în folosul altuia nu avea această calitate sau o pierduse iar terţul dobânditor a
fost de bună-credinţă, necunoscând cauza de nevalabilitate a dreptului dobândit. În sensul
arătat, dispoziţiile art. 901 NCC privind dobândirea cu bună-credinţă a unui drept tabular
prevăd condiţiile în care cel care a dobândit cu bună-credinţă un drept tabular în temeiul
unui act juridic cu titlu oneros va putea fi considerat titularul dreptului înscris în folosul
său chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său era radiat din cartea
funciară.
vi) Funcţia probatorie a publicităţii. În fine, publicitatea poate servi drept
mijloc de probă a unor acte, fapte sau situaţii juridice determinate, fiind avute, de regulă,
în vedere cazurile în care publicitatea are şi funcţie constitutivă sau translativă de
drepturi. Astfel, cel înscris în registrele de publicitate este prezumat ca titular al dreptului
sau a calităţii juridice menţionate în registre.
De principiu, dispoziţiile art. 21 NCC instituie două prezumţii relative în sensul
existenţei dreptului, actului sau faptului înscris într-un registru public, respectiv a
inexistenţei dreptului, actului sau faptului radiat dintr-un registru public. O aplicaţie
particulară a acestei reguli o regăsim în materia drepturilor reale imobiliare înscrise în
cartea funciară, mai exact în art. 900 NCC privind prezumţia existenţei sau inexistenţei
unui drept tabular după cum dreptul real este înscris sau radiat din cartea funciară.
Potrivit dispoziţiilor art. 565 NCC privind proba dreptului de proprietate asupra
imobilelor înscrise în cartea funciară, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul
de carte funciară.

1.3. Sisteme de publicitate imobiliară în dreptul civil român

→ Enumerarea „sistemelor” de publicitate imobiliară. Pe teritoriul actual al

ţării noastre au existat patru modalităţi de organizare a publicităţii imobiliare apreciate la
nivel doctrinar drept sisteme7:
- sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni;
- sistemul cărţilor funciare;
- sistemul cărţilor de publicitate funciară şi
- sistemul cărţilor de evidenţă funciară.
Contextul istoric, sursele normative şi elemente de conţinut le diferenţiază. Primul
este un sistem personal de publicitate (evidenţa publicităţii imobiliare fiind realizată prin
raportare la persoană, adică la titularul drepturilor reale imobiliare), al doilea un sistem
real (în sensul că evidenţa are loc prin raportare la imobil) în timp ce ultimele două sunt
considerate sisteme intermediare, cu precizarea că cel din urmă are un caracter
provizoriu.

→ Sistemul personal de publicitate imobiliară prin registrele de

transcripţiuni şi inscripţiuni

• Context istoric. În spiritul principiului consensualismului absolut consacrat de

Codul civil francez din 1804 transmiterea drepturilor reale operează prin simplul acord de
voinţă al părţilor, nefiind necesară efectuarea formalităţilor de publicitate. Iniţial, Codul
lui Napoleon a reglementat doar inscripţiunea ipotecilor, nu şi publicitatea
transmisiunilor imobiliare; cu titlu excepţional, dintre actele translative de proprietate
doar donaţiile erau supuse transcrierii, opţiune legislativă apreciată drept o reminiscenţă a
ostilităţii cu care au fost privite actele de liberalitate de către vechiul regim preocupat de

7
A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 219, P. Năsăudean, Publicitatea imobiliară. Cartea funciară.
Analiza comparativă a Legii nr. 7/1996 şi a Decretului-lege nr. 115/1938, ediţia a 2-a, revăzută şi adăugită,
Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2011, p. 16, M. Mîneran, op. cit., p. 12.
a apăra interesele familiei donatorului8. Ulterior, din raţiuni de asigurare a securităţii
sistemului civil şi de protecţie a terţilor, prin reglementări speciale s-a introdus
obligativitatea transcrierii şi a actelor translative de proprietate9.
Codul civil român de la 1864, fidel modelului napoleonian, a adoptat sistemul
personal de publicitate imobiliară al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, sediul
materiei întregindu-se cu unele dispoziţii din Codul de procedură civilă din 1865.

• Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni – sediu juridic, categorii de

înregistrări, efecte. Formula de reglementare propusă prin dispoziţiile vechiului Cod
civil nu avea un caracter unitar, dispoziţiile relevante pentru publicitatea drepturilor reale
imobiliare nefiind cuprinse într-o secţiune de sine-stătătoare, ci se regăseau de o manieră
disparată cu referire la anumite acte juridice: art. 818-819 privind transcrierea donaţiilor;
art. 1295 alin. (2) privind transcrierea vânzării imobiliare; art. 1394 privind cesiunile de
chirii sau arendă pe doi ani viitori, art. 1738-1745, art. 1754-176810, art. 1776, art. 1778 şi
art. 1780-1784 privind înscrierea privilegiilor şi a ipotecilor imobiliare; art. 1801-1803
privind transcrierea transmisiunilor imobilelor grevate de sarcini ipotecare şi art. 1816-
1823 privind ţinerea registrelor şi obligaţiile grefierilor.
Dispoziţiile art. 710 din vechiul Cod de procedură civilă instituiau obligativitatea
ţinerii următoarelor registre: un registru de transcripţiuni în care se opera transcrierea
actelor supuse acestei operaţiuni, un registru de inscripţiuni în care se indicau menţiuni
referitoare la privilegii şi ipoteci, un registru pentru transcrierea comandamentelor în
temeiul art. 493 alin. (3) C.proc.civ. şi o mapă în care se va păstra un exemplar al actelor
de amanet. În fine, prevederile art. 711-720 indicau actele supuse înregistrării şi
formalităţile efectuării acesteia.
Practic, în registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni se efectuau două categorii de
înregistrări, natura lor diferită provenind din conţinutul propriu-zis al operaţiunii şi tipul
de act supus înregistrării:
a) transcrierea (sau transcripţia, efectuată în registrele de transcripţiuni) constând
în copierea în registrul de publicitate a conţinutului integral a actelor translative sau
constitutive de drepturi reale imobiliare;
b) înscrierea (sau inscripţia, efectuată în registrul de inscripţii) constând în
reproducerea unor menţiuni referitoare la actele de constituire a ipotecilor şi privilegiilor.
Potrivit termenilor enumerării legale a actelor11 supuse transcrierii potrivit
dispoziţiilor vechiului Cod civil (mai sus redate) şi a art. 711 alin. (1) din C.proc.civ.12,

8
A se vedea M. Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Edit Press Mihaela S.R.L.,
Bucureşti, 2000, p. 110.
9
Pentru detalii privind succesiunea cronologică a legilor franceze în materie a se vedea M.
Nicolae, op. cit., p. 110.
10
Urmare a abrogării art. 1223-1293 privind regimul dotal prin art. 49 al Decretului nr. 32/1954
(pentru punerea în aplicare a Codului familiei şi a Decretului privitor la persoanele fizice şi juridice), art.
1754-1761 au fost considerate implicit abrogate drept. Art. 1762-1767 au fost abrogate prin art. 20 al
Decretului nr. 32/1954.
11
Semnificaţia avută aici în vedere pentru termenul de act este nu actul juridic (negotium iuris) ci
înscrisul constatator (instrumentum probationis) al operaţiunii juridice purtând asupra drepturilor reale
imobiliare; prin urmare, convenţiile verbale translative de proprietate nu puteau fi supuse transcrierii.
12
Pentru enumerarea actelor supuse transcrierii potrivit dispoziţiilor cuprinse în unele legi speciale
a se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. I. Introducere în publicitatea imobiliară, Ed.
Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 228.
putem reţine că erau supuse transcrierii:
- actele între vii (inter vivos), cu titlu oneros sau gratuit, de constituire sau
transmitere a drepturilor reale imobiliare;
- actele prin care se renunţă la drepturile reale imobiliare;
- tranzacţiile asupra drepturilor reale imobiliare;
- hotărârile judecătoreşti de expropriere pentru utilitate publică şi ordonanţele de
adjudecare în materia executării silite;
- cesiunile de venituri pe o durată mai mare de 2 ani, contractele de închiriere pe o
durată mai mare de 3 ani.
Nu erau supuse, în schimb, transcrierii:
- actele declarative de drepturi reale imobiliare (cu excepţia tranzacţiei)
- transmisiunile succesorale (legale şi testamentare) de drepturi reale imobiliare
(mortis causa)
- transmisiunile care operează ex lege13;
- hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi;
- uzucapiunea şi accesiunea imobiliară.
Erau supuse înscrierii ipotecile şi privilegiile imobiliare, cu excepţia privilegiului
vânzătorului de imobile care era supus transcrierii în registrul de transcripţiuni14.
Care sunt efectele transcrierii ?
Ca o consecinţă a aplicării principiului consensualismului, transcrierea nu
producea efecte juridice între părţi şi faţă de succesorii lor în drepturi; acordul de voinţă
era suficient pentru producerea efectelor translative sau constitutive de drepturi reale, fără
a fi necesară îndeplinirea vreunei formalităţi suplimentare.
Efectul transcrierilor era de a face opozabil faţă de terţi actul translativ sau
constitutiv de drepturi reale15.
Care sunt efectele înscrierii ?
În interpretarea dispoziţiilor art. 1738, 1778 şi 1790 C.civ., prin înscriere se
realizează publicitatea ipotecilor şi privilegiilor imobiliare şi opozabilitatea faţă de terţi a
acestora, inclusiv determinarea rangului, respectiv a gradului de preferinţă între creditorii
ipotecari sau privilegiaţi.
În concluzie, sancţiunea lipsei de transcriere sau înscriere a drepturilor reale
imobiliare este inopozabilitatea faţă de terţi a dreptului real dobândit. Două condiţii sunt
cerute în mod cumulativ pentru ca terţul să poată invoca inopozabilitatea actului:
- acesta să nu fi fost el însuşi ţinut de obligaţia de a efectua formalităţile necesare
în vederea transcrierii sau înscrierii şi

13
Este cazul bunurilor fără stăpân care, potrivit art. 646 C.civ., se cuveneau statului.
14
A se vedea L. Pop, L.M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic,
Bucureşti, 2006, p. 306.
15
Potrivit dispoziţiilor art. 1802 C.civ. „Orice act de înstrăinare a drepturilor menţionale în
articolul precedent nu se va putea opune persoanelor al treilea de nu se va fi făcut transcripţia cerută prin
acel articol”, respectiv art. 712 alin. (1) C.proc.civ. „Până la transcriere, drepturile rezultând din actele
menţionate în articolul de mai sus nu se vor opune celui de al treilea, care au drepturi asupra bunului
nemişcător chiar dacă au cunoştinţă de existenţa actelor de mai sus”. Acestor dispoziţii generale li se
adaugă prevederile art. 1295 alin. (2) C.civ. care conţin o aplicaţie particulară a efectului opozabilităţii faţă
de terţi a transcrierii în materia vânzării: „În materie de vindere de imobile, drepturile care rezultă prin
vinderea perfectă între părţi, nu pot a se opune, mai înainte de transcripţiunea actului, unei a treia
persoane care ar avea şi ar fi conservat, după lege, oarecare drepturi asupra imobilului vîndut”.
 - să nu fi comis o fraudă, de conivenţă cu înstrăinătorul (sau constituitorul de
drepturi) pentru a-l împiedica pe dobânditor să facă transcrierea sau înscrierea.

• Dezavantajele registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni. Urmare faptului că

evidenţa se ţinea pe numele proprietarilor, stabilirea situaţiei juridice exacte a imobilului
presupunea ca persoanele interesate să cunoască, prin cercetarea registrelor, pe toţi
proprietarii succesivi ai acestuia pe o perioadă de cel puţin 30 de ani în cazul
transmisiunilor de drepturi reale, respectiv numelor persoanelor în favoarea cărora s-au
constituit ipoteci sau alte privilegii pe o perioadă de cel puţin 15 ani (dacă nu au fost
reînnoite potrivit art. 1786 C.civ.). Astfel, lipsa identificării unui proprietar în această
evidenţă «dărâma întreg eşafodajul publicităţii»16. În fapt, verificarea registrelor se
dovedea greoaie şi dificilă [de altfel, potrivit art. 716 alin. (3) C.proc.civ. părţile puteau
chiar să renunţe la cercetarea în registre], ceea ce evidenţia caracterul nesigur, imprecis al
sistemului.
Caracterul parţial şi incomplet al publicităţii completează seria trăsăturilor care
vulnerabilizau sistemul registrelor de transcripţiuni. Într-adevăr, nu erau supuse
transcrierii transmisiunile succesorale, partajul (judiciar şi voluntar), hotărârile
judecătoreşti (de anulare, rezoluţiune, revocare a unui act translativ) ceea ce împiedica o
cunoaştere exactă a situaţiei juridice reale a imobilului.
În fine, precaritatea sistemului personal de publicitate imobiliară prin registrele de
transcripţiuni şi inscripţiuni se manifesta şi sub aspectul efectelor pe care le antrena.
Având ca finalitate opozabilitatea faţă de terţi a actelor supuse transcrierii sau înscrierii,
cu ocazia înregistrării nu se verifica valabilitatea actului supus transcrierii sau înscrierii şi
nici existenţa dreptului. Este motivul pentru care s-a şi remarcat că înscrierile în aceste
registre şi extrasele care se eliberează aveau o valoare relativă17, aducând la cunoştinţa
terţilor conţinutul unui act juridic fără ca valabilitatea acestuia sau existenţa dreptului să
fie dovedite prin efectuarea formalităţilor de publicitate. Terţii-dobânditori erau astfel
expuşi riscului de a nu putea beneficia de o protecţie deplină, nefiind apăraţi de cauzele
de evicţiune derivând din titluri anterioare.

→ Sistemul real de publicitate imobiliară prin cărţile funciare

Despre originile istorice ale sistemului real de publicitate imobiliară.

Sistemul Torrens. În timp ce legislaţiile aflate sub influenţa dreptului francez au
asimilat, preluând modelul napoleonian, un sistem personal de publicitate, legislaţiile
germanice şi anglo-americane au adoptat sistemul real de publicitate imobiliară prin
cărţile funciare sau registrele funciare (de proprietate). Ereditatea sistemului real îşi
revendică rădăcinile sale istorice şi geografice din afara continentului european; sistemul
Torrens (Real Property Act) este primul sistem real de publicitate imobiliară din lume,
fiind introdus în Australia de Sud în anul 1858 datorită iniţiativelor de pionierat şi
eforturilor politice şi administrative întreprinse de personajul ambiţios care a fost Sir
Robert Richard Torrens.
Născut la Cork, în Irlanda, Torrens a urmat studiile la Trinity Colege din Dublin
pentru ca ulterior, începând cu anul 1841 să exercite mai bine de un deceniu funcţia de

16
A se vedea P. Năsăudean, op. cit., p. 17.
17
A se vedea I. Albu, op. cit., p. 17, S. Sztranyiczki, op. cit., p. 18.
încasator de taxe vamale (collector of customs) în Adelaide18. Familiarizându-se cu
sistemul de evidenţă (prin registrul naval) a navelor maritime şi modul în care opera
vânzarea acestora, Torrens a prefigurat extinderea adaptată a acestui sistem şi la
transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor, exercițiul său de imaginație
revoluționând, practic, tehnicile de publicitate imobiliară.
În concret, potrivit legii maritime engleze, fiecare navă era înscrisă într-un
registru general unde avea deschisă o filă separată în care erau menţionate denumirea
vasului, o descriere a acestuia, numele proprietarului său şi sarcinile care grevau vasul;
un duplicat se elibera proprietarului vasului făcând dovada dreptului său de proprietate
asupra acestuia. În caz de vânzare a vasului, proprietarul acestuia făcea menţiune pe
duplicat despre transferul proprietăţii în favoarea cumpărătorului şi îl înmâna acestuia din
urmă pentru a se putea înscrie operaţiunea şi în registrul general. După ce cumpărătorul
se prezenta cu duplicatul purtând menţiunea transferului proprietăţii, vechea filă a vasului
era închisă şi se deschidea o nouă filă pe numele cumpărătorului căruia, desigur, i se
elibera un duplicat doveditor al calităţii sale de proprietar19.
Fiind numit, în 1853, Registrator al Titlurilor (Registrar of Deeds) în Australia de
Sud20 şi devenind membru în Consiliul Legislativ al Australiei de Sud, Torrens şi-a
promovat cu asiduitate iniţiativa iar atunci când a fost ales să reprezinte Adelaide în
Parlamentul britanic, devenind chiar premier în 1857, a ştiut că este momentul istoric în
care ideile sale reformatoare pot deveni realitate. În ciuda opoziţiei practicate de
profesiile juridice care îşi vedeau ameninţate veniturile (fiind vorba de avocaţii care
beneficiau de slăbiciunile sistemului de publicitate existent)21, temerarul Robert Torrens a
introdus în Parlament în 4 iunie 1857 proiectul său de act normativ (Real Property Act)
declarând că motto-ul adversarilor săi ar trebui să fie Carthago delenda est (Cartagina
este distrusă). Intervenţiile susţinute în presa scrisă şi-au produs efectul scontat şi, în cele
din urmă, la a treia lectură în Parlament, legea a fost votată în ianuarie 1858 şi a intrat în

18
A se vedea http://en.wikipedia.org.
19
A se vedea A.-C. Bădiţă, O privire asupra sistemului Torrens de publicitate imobiliară, în
Studia Universitatis Babes-Bolyai Iurisprudentia nr. 3/2009, disponibil la
http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=287 şi notele bibliografice indicate.
20
Colonizarea Australiei (terra australis incognita, adică „ţara necunoscută din sud”) descrie o
experienţă originală fiind locul de întâlnire a două concepţii culturale diferite asupra legăturii dintre om şi
pământ: în timp ce aborigenii se considerau spiritual legaţi de teritoriul pe care îşi aveau tribul, coloniştii îl
considerau un bun; în cazul primilor, transferul se realiza numai prin moştenire; în cazul celor din urmă,
pământul putea fi moştenit, dar şi vândut şi arendat. Proprietatea era comună la aborigeni şi individuală
(grants from the Crown) la colonişti. Liniile de demarcaţie dintre două terenuri se mulau pe trăsăturile
peisagistice la băştinaşi; în schimb, la colonişti, punctele de reper erau artificiale şi stabilite matematic, a se
vedea A.-C. Bădiţă, op. cit., p. 3 şi referinţele bibliografice indicate.
21
În Australia era aplicabil aşa-numitul sistem al înregistrării titlurilor (Dees System), un sistem
personal de publicitate în care evidenţa proprietăţii era ţinută după proprietar. Titlurile erau practic nişte
„receipts issued by the Commissioner of Public Lands and the Collonial Treasurer”, a se vedea D. Pike,
Introduction to the Real Property Act in South Australia, în Adelaide Law Review nr. 1 (1960), p. 173,
disponibil la http://www.austlii.edu.au/au/journals/AdelLawRw/1961/4.html. Cum tranzacţiile cu terenuri
proliferau iar litigiile purtând asupra valabilităţii titlurilor nu au întârziat să apară, avocaţii (mandataţi de
cei care intenţionau să vândă sau să cumpere pentru a verifica valabilitatea titlurilor anterioare sau
reprezentând interesele părţilor litigante) nu puteau avea decât de câştigat. Insecuritatea care ameninţa
circuitul civil al terenurilor era plastic exprimată atunci când se afirma că proprietarul australian era obligat
să-şi ţină gospodăria într-un fel de clandestinitate ce nu suporta lumina zilei, a se vedea D. Pike, op. cit., p.
174.
vigoare în luna iulie a aceluiaşi an. Dincolo de faptul că rivalii săi au încercat să
minimalizeze meritele lui Torrens în adoptarea noului sistem, sugerând că paternitatea
ideii ar aparţine jurnalistului Anthony Forster, contribuţia lui a fost decisivă în
promovarea acestui demers reformator de evidenţă a proprietăţii imobiliare. În cruciada
sa, politicianul irlandez îi poate datora o anume gratitudine doar avocatului german Dr.
Ulrich Hübbe care, având o bună cunoaştere a legilor din provinciile hanseatice, i-a
recomandat lui Torrens să se inspirea din acestea22.
Sistemul Torrens a fost importat nu doar de legislaţia statelor vecine (Victoria,
Noua Zeelandă, Australia de Vest) ci şi de legislaţia germană, austriac, elveţian, autorii
Codului civil german (BGB) din 1900 şi a Codului civil elveţian din 1907 utilizându-l ca
model23, fără ca aceasta să însemne că aceste regimuri funciare nu au propriile lor
particularităţi24.

Sistemul de carte funciară în dreptul român. Regimul instituit prin Decretul-

lege nr. 115/1938 – caracterizare generală. În 1790, împăratul austriac Iosif al II-lea,
succesorul Mariei Tereza, în vederea aşezării pe baze real topografice a impozitului
funciar (care, în acea vreme, constituia principalul venit al imperiului austriac25) a
introdus sistemul cărţilor funciare. În ţara noastră, cărţile funciare au fost introduse în
teritoriile româneşti26 aflate sub ocupaţie habsburgică şi, după compromisul politic de la
1857, austro-ungară. Instituirea sistemului real de publicitate imobiliară în Transilvania şi
Bucovina s-a realizat în etape succesive, după cum urmează27:
- în anul 1794 în fostele ţinuturi grănicereşti potrivit Landtafelpatentului din 22
aprilie 1794;
- în anul 1855 în teritoriile unde se aplica dreptul consuetudinar maghiar (adică în
aşa- zisele ţinuturi ungurene ale Transilvaniei, şi anume în Banat, Crişana, Satu-Mare şi
Maramureş) potrivit Regulamentului cărţilor funduare aprobat prin Ordonanţa din 15
decembrie 1855 (numit şi Vechiul Regulament sau Regulamentul Maghiar);
- în anul 1870 în teritoriile supuse dreptului civil austriac (adică în Ardealul
propriu-zis) potrivit Regulamentului cărţilor funduare aprobat prin Ordonanţa din 5
februare 1870 (sau Noul Regulament)28;

22
A se vedea http://en.wikipedia.org.
23
Nu trebuie însă omis că, în Codul civil general austriac de la 1811, era deja introdusă noţiunea
de carte funciară.
24
Pentru o analiză comparativă a variantelor care alcătuiesc tipologia sistemului real de publicitate
imobiliară în dreptul german, austriac, proviinciile Alsaciei şi Lorenei, dreptul elveţian a se vedea M.
Nicolae, op. cit., p. 333-357.
25
A se vedea S. Sztranyiczki, op. cit., p. 20.
26
Pentru o descriere a formelor incipiente de identificare şi evidenţă funciară în Transilvania
Evului mediu şi, ulterior, a primelor cărţi funciare introduse în epoca modernă a se vedea T. Dârjan, op.
cit., p. 21-29 şi notele bibliografice indicate.
27
A se vedea I. Papp, P. Balaşiu, Cartea funduară. Colecţie de legi, regulamente, ordonanţe şi
formulare referitoare la cărţile funduare din Ardeal, vol. I, Tipografia Carmen, Cluj, 1922, p. 5-11.
28
Pentru dezvoltări privind conţinutul Vechiului şi Noului Regulament, documentele care asigurau
evidenţa fondului funciar (protocoalele şi cărţile funduare întregite de o hartă şi o listă de parcele),
categoriile de înscrieri (intabulaţiuni cu efect constitutiv de drepturi, prenotaţiuni şi notaţiuni) şi principiile
care guvernau înscrierile a se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 26-29 şi referinţele bibliografice indicate.
 - în anul 1873 în Bucovina prin Legea din 8 martie 1873, inspirată de legea
austriacă din 23 iunie 1871 (ea însăşi adoptată după modelul propus de sistemul german
de publicitate reală).
Reglementările enumerate se completau cu dispoziţiile Legii nr. XXIX din 1886
privind redactarea cărţilor funduare definitive, cu modificările ulterioare. În ceea ce
priveşte aspectele de drept material, regimul funciar era reglementat de Codul civil
austriac.
Practic, pe teritoriul Transilvaniei şi a Bucovinei coexistau trei regimuri de carte
funciară parţial diferite29 care s-au aplicat şi după momentul istoric al Marii Uniri de la 1
Decembrie 191830 până la punerea în aplicare a Decretului-lege nr. 115/1938 pentru
unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare31.
Cum sistemul cărţilor funciare a fost apreciat drept superior celui utilizând
registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni, prin Legea nr. 93/193332, s-a avut în vedere
introducerea cărţilor funciare şi în Vechiul Regat şi Basarabia. Este contextul în care s-au
iniţiat lucrări de cadastru în Bucureşti şi în unele comune din judeţul Ilfov pe baza cărora
în anul 1937 s-a procedat la întocmirea cărţilor funciare provizorii care, potrivit
dispoziţiilor art. 171 şi urm. din Decretul-lege 115/1938, urmau să devină cărţi funciare
propriu-zise (după urmarea procedurii de completare, verificare şi rectificare). Cum
lucrările au fost sistate din lipsa disponibilităţilor băneşti în preajma celui de-al doilea
război mondial, cărţile funciare provizorii astfel întocmite au fost transformate în cărţi de
publicitate funciară prin dispoziţiile Legii nr. 242/1947.
Încercarea de extindere a sistemului de carte funciară în Vechiul Regat a fost
reluată prin adoptarea Decretului-lege nr. 115/1938 care şi-a propus unificarea
dispoziţiilor privind cărţile funciare şi instituirea unui regim unitar de carte funciară pe
întreg teritoriul ţării.
Decretul-lege nr. 115/1938 a fost pus în aplicare în Bucovina prin Decretul nr.
511/193833 iar în celelalte teritorii intrarea sa în vigoare a fost amânată până la adoptarea
şi punerea în aplicare a Codului civil Carol al II-lea adoptat în noiembrie 1939, ulterior
modificat şi republicat în M. Of. nr. 206 din 6 septembrie 1940 (în ziua abdicării regelui
Carol al II-lea şi a instaurării dictaturii antonesciene).
Cum evoluţiile istorice ulterioare s-au dovedit ostile intrării în vigoare a acestui
cod34, prin Decretul-lege nr. 389/194335 s-a instituit extinderea legislaţiei civile şi

29
Nu întâmplător , juristul arădean Salvator A. Brădeanu scria că „rafinatul spririt juridic maghiar
a înţeles să complice într-o asemenea măsură instituţia cărţilor funciare, încât ea nu şi-a deschis tainele
decât pentru unii pasionaţi ai problemelor de legislaţie funciară”, a se vedea S.A. Brădeanu, Extinderea
legislaţiei civile şi comerciale a Vechiului Regat în România de peste Carpaţi, Ed. Dacia Traiană, Sibiu,
1944, p. 144.
30
Instituţia cărţilor funciare a fost menţinută de Consiliul Dirigent al Transilvaniei, Banatului şi
ţinuturilor româneşti din Ungaria (condus de Iuliu Maniu) care a administrat teritoriul transilvănean în
perioada 2 decembrie 1918 - 4 aprilie 1920 şi ulterior de Guvernul român care a conştientizat avantajele
sale comparativ cu sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni.
31
M. Of. nr. 95 din 27 aprilie 1938.
32
În denumirea integrală Legea nr. 93 din 20 aprilie 1933 pentru organizarea cadastrului funciar şi
pentru introducerea cărţilor funciare în Vechiul Regat şi Basarabia.
33
Publicat în M. Of. nr. 240 din 15 octombrie 1938.
34
Deşi prin Decretul-lege nr. 2945/1940 pentru punerea în aplicare a Codului civil şi a Codului de
procedură civilă se prevedea intrarea în vigoare a acestora la 15 septembrie 1940, după abdicarea regelui
Carol al II-lea intrarea în vigoare a noilor coduri a fost amânată până la 1 ianuarie 1941. Urmare instaurării
comerciale în teritoriile de peste Carpaţi36, fiind menţinută o parte a legislaţiei funciare
locale37. În fine, epuizând aceste avataruri istorico-legislative, în contextul în care după
anul 1938 lucrările cadastrale au fost abandonate, Decretul-lege nr. 115/1938 a fost
modificat şi pus în aplicare pe teritoriul Transilvaniei prin Legea nr. 241/194738 ceea ce a
însemnat înlocuirea regimurilor parţial diferite de carte funciară existente39 cu un regim
unitar. Obiectivul preconizat al Decretului-lege nr. 115/1938 a fost astfel la mai bine de
un deceniu de la data adoptării parţial atins.

Descrierea sistemului real de publicitate amenajat prin Decretul-lege nr.

115/1938. Sistemul cărţilor funciare reglementat prin Decretul-lege nr. 115/1938 se
bazează pe identitatea topografică a imobilelor, fiecare imobil având deschisă propria sa
carte funciară în care sunt înscrise toate operaţiunile juridice având ca obiect imobilul
respectiv.
Cărţile funciare sunt întocmite şi numerotate pe comune, cărţile funciare
privitoare la imobilele din aceeaşi comună alcătuind registrul funciar al acelei comune.
Este un sistem real - evidenţa fiind ţinută pe imobile şi complet – asigurând
publicitatea integrală a tuturor transmisiunilor şi constituirilor de drepturi reale
imobiliare. Într-o exprimare metaforică care a dobândit o frumoasă notorietate, cartea
funciară reprezintă un registru de stare civilă al imobilelor40 sau, într-o sintagmă mai
nouă, formulată în acelaşi spirit, cartea de identitate a imobilului41.
Iniţial, cărţile funciare au fost ţinute de către judecătorii, ulterior, în perioada
1960-1995, de către notariatele de stat42 iar după 1995 (în contextul reglementării
activităţii notariale ca un serviciu public autonom prin Legea nr. 36/1995) de către
judecătorii până la preluarea lor de către birourile teritoriale de cadastru şi publicitate

statului naţional-legionar la 14 septembrie 1940, prin Decretul–lege nr. 4225/1940 punerea în vigoare a
celor trei coduri (civil, de procedură civilă şi comercial) a fost amânată sine die. Pentru dezvoltări şi în
sensul evidenţierii situaţiei inedite în care până la intrarea în vigoare a noului Cod civil în România au
coexistat, practic, două coduri civile (cel din 1865, în vigoare şi cel din 1939 adoptat), a se vedea Mircea
Duţu, Noul Cod civil: o etapă importantă în dezvoltarea dreptului român modern, în Noul Cod civil.
Comentarii, ediţia a III-a, revăzută şi adăugită, coordonator Marilena Uliescu, Ed. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011, p. 26-28.
35
În denumirea originală, Decretul-lege nr. 389/1943 privind extinderea legislaţiei civile şi
comerciale în România de peste Carpaţi (M. Of. nr. 142 din 22 iunie 1943).
36
În Ardealul de Nord extinderea s-a realizat în temeiul Decretului nr.260/1945 (M. Of. nr. 78 din
4 aprilie 1945).
37
Potrivit art. 3 pct. 3 din Decretul-lege nr. 389/1943 au fost menţinute „legile, regulamentele sau
ordonanţele privind cărţile funciare, precum şi dispoziţiunile din legi, regulamente sau ordonanţe privind
cărţile funciare centrale pentru căi ferate şi canaluri”.
38
În denumirea originală, Legea nr. 241 din 12 iulie 1947 pentru punerea în aplicare în
Transilvania a legii pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare din 27 aprilie 1938 (M. Of.
nr. 157 din 12 iulie 1947).
39
Cu excepţia dispoziţiilor din legi, regulamente şi ordonanţe privind cărţile funciare centrale,
pentru căi ferate şi canaluri potrivit art. 47 din Legea nr. 241/1947.
40
A se vedea S. A. Brădeanu, Către o nouă legislaţiune funciară, Tipografia „Viaţa Literară”,
Bucureşti, 1938, p. 82 apud T. Dârjan, op. cit., p. IX..
41
A se vedea T. Dârjan, op. cit., p. IX, în prefaţă, cu precizarea că metafora se regăseşte inclusiv în
titlul lucrării.
42
A se vedea dispoziţiile art. 4 lit. m) din Decretul nr. 337/1960 pentru organizarea şi funcţionarea
Notariatului de stat (M. Of. nr. 22 din 20 octombrie 1960).
imobiliară din subordinea oficiilor judeţene de cadastru şi publicitate imobiliară în
condiţiile Legii nr. 7/1996, republicată.
În fine, cărţile funciare se întregesc cu o serie de documente şi registre prevăzute
de art. 6 şi 9 din Decretul-lege nr. 115/1938: planul cărţii funciare care cuprinde toate
parcelele dintr-o comună, cu indicarea numărului topografic al fiecăreia; înscrisurile
privitoare la înscrieri care alcătuiesc dosarul cărţii funciare ţinut în arhiva cărţii funciare;
registrul de intrare folosit pentru înregistrarea cererilor de înscriere şi prin care se
stabileşte ordinea şi rangul înscrierilor; repertorii alfabetice care indică numele
proprietarilor dintr-o comună cu arătarea numărului de carte funciară în care sunt înscrişi;
repertorii parcelare care evidenţiază numărul topografic al parcelelor dintr-o comună şi a
cărţilor funciare în care sunt înscrise; registrele (opisele) şi condicile de evidenţă.
Cartea funciară este publică, orice persoană putând cerceta cărţile funciare, planul
şi arhiva şi să solicite eliberarea de extrase, certificate sau copii legalizate după acestea
(art. 10 din Decretul-lege nr. 115/1938).
• Cuprinsul cărţii funciare. Potrivit art. 4 din Decretul-lege nr. 115/1938, cartea
funciară este alcătuită din titlu şi trei părţi.
Titlul cărţii funciare cuprinde numărul cărţii funciare şi denumirea localităţii în
care este situat imobilul.
Partea I (sau A. Foaia de avere, în denumirea consacrată de fosta legislaţie
funciară locală) cuprinde descrierea imobilului, cu indicarea numărului de ordine şi a
numărului topografic al fiecărei parcele, a felului de cultură sau de folosinţă, a locului de
aşezare, întinderii şi venitului impozabil precum şi o rubrică pentru observaţii (art. 140
din decretul-lege).
Partea a II-a (sau B. Foaia de proprietate, în denumirea consacrată de fosta
legislaţie funciară locală) cuprinde înscrierile privitoare la dreptul de proprietate, cu
indicarea numelui proprietarilor succesivi şi a actelor de dobândire şi transmitere a
proprietăţii. Se vor înscrie totodată şi faptele, drepturile personale sau alte raporturi
juridice precum şi acţiunile privitoare la drepturile tabulare înscrise în această parte,
respectiv sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale (art. 141 din decretul-
lege). Partea a II-a are trei rubrici: numărul de ordine, înscrieri şi observaţii.
Partea a III-a (sau C. Foaia de sarcini, în denumirea consacrată de fosta legislaţie
funciară locală) cuprinde înscrierile privitoare la sarcini, adică drepturile reale care
grevează imobilul (dreptul de superficie, servitute, uz, abitaţie, ipotecă, privilegii
imobiliare, locaţiunea pe o durată mai mare de 3 ani) precum şi faptele juridice, drepturile
personale sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilul. Partea a III-a are 4 rubrici:
numărul de ordine, înscrieri, suma creanţei şi observaţii [art. 141 alin. (2) din decretul-
lege].
• Obiectul cărţii funciare. Conform art. 11 din Decretul-lege nr. 115/1938,
obiectul cărţii funciare îl constituie drepturile tabulare, adică drepturile reale imobiliare
înscrise în cartea funciară. Potrivit enumerării legale (al cărei caracter nu este unul
limitativ) este vorba despre dreptul de proprietate,de superficie, uzufruct, uz, abitaţie şi
servitute,respectiv dreptul de ipotecă.
Drepturile extratabulare, adică cele care se dobândesc, se modifică şi se sting fără
înscriere în cartea funciară erau expres şi limitativ prevăzute de art. 26 din decretul-lege,
şi anume în caz de succesiune, accesiune, vânzare silită şi expropriere.
 37. Obiectul drepturilor tabulare îl constituie corpul funciar care poate fi alcătuit
dintr-una sau mai multe parcele. Aceeaşi carte funciară poate cuprinde mai multe corpuri
funciare (art. 12 din decretul-lege).
În înţelesul art. 169 alin. (1) din decretul-lege, orice imobil care, prin natura sa sau
prin scopul economic urmărit de proprietar, alcătuieşte o unitate economică va constitui
un corp funciar, dacă proprietarul nu voieşte altfel. La cererea proprietarului, corpul
funciar va putea fi alcătuit din multe imobile (sau parcele, subl. ns) ce-i aparţin - chiar
dacă acestea sunt unităţi economice distincte – cu excepţia cazului în care sunt supuse
unor sarcini care nu pot greva separat parcelele unui corp funciar [(alin. (2) al articolului
menţionat]43.
Parcela este deci, potrivit definiţiei doctrinare date termenului, unitatea teritorială
fundamentală a cadastrului, unitatea elementară la care se raportează toate informaţiile
privind imobilele funciare pe care le sintetizează cadastral (posesiunea, categoria de
folosinţă, suprafaţa, clasa, venitul net cadastral) şi pe care le prelucrează. Parcela este
reprezentată pe hartă şi este individualizată printr-un număr topografic44.
Corpul funciar este şi o unitate juridică întrucât înscrierile şi operaţiunile juridice
se pot face, de regulă, doar cu privire la întreg corpul funciar. În aplicarea regulii
instituite de art. 169 alin. (2) din Decretul-lege nr. 115/1938, parcelele din care este
alcătuit nu se pot vinde sau greva separat cu un drept de ipotecă sau superficie, fără a se
proceda în prealabil la operaţiunea de dezlipire potrivit dispoziţiilor art. 13, 14 131-135
din decretul-lege45.
Sub aspect structural, corpul de carte funciară poate fi:
a) corp de carte funciară alcătuit dintr-o singură parcelă;
b) corp de carte funciară alcătuit din două sau mai multe parcele.
Cele două corpuri (simplu sau, după caz, compus) sunt evidenţiate în mod distinct
în cartea funciară
- parcelele înşirate sub semnul crucii † arată că fiecare dintre acestea constituie
un corp de carte funciară distinct (de exemplu „† 1, 2, 3...“, în care parcelele cu numărul
de ordine 1,2,3 reprezintă corpuri de proprietate deosebite), iar
- parcelele înşirate sub un număr roman (I, II, III) arată că ele fac parte din
acelaşi corp de carte funciară (de exemplu „I 1,2,3...“, în care parcelele 1,2 şi 3
alcătuiesc împreună corpul de carte funciară identificat cu cifra romană I).
• Modificarea corpului funciar poate avea loc, potrivit art. 13 din decretul-lege,
prin alipiri şi dezlipiri.

43
Dispoziţiile Decretului-lege nr. 115/1938 nu defineau şi noţiunea de parcelă, aceasta fiind
formulată prin art. 9 alin. (3)-(5) din Legea nr. 93/1933 potrivit cărora: „Se socoteşte proprietate funciară în
înţelesul acestei legi, o parte a suprafeţei naturale a solului, care este desparţită de părţile învecinate prin o
delimitare stabilă şi vizibilă sau prin hotar de exploatare, diferind de părţile învecinate prin felul de cultură
sau folosinţă. Fiecare proprietate funciară este desenată geometriceşte în cadastrul funciar. Proprietatea
funciară astfel desenată se numeşte parcelă (subl. ns.) şi este individualizată prin un numar. Terenul din
cuprinsul aceleaşi proprietăţi, dacă nu depaşeşte 100 mp pentru vii, grădini şi terenuri neproductive, sau
800 mp pentru celelalte proprietăţi, nu va forma o parcelă, ci se va uni la o parcelă învecinată a aceluiaşi
posesor cu care are o identitate mai apropiată în ce priveşte venitul cadastral. Dacă însă acest teren prezintă
un interes istoric, sau este grevat deosebit de sarcini, el va forma o parcelă distinctă.”
44
A se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 33.
45
A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 374.
 Au loc alipiri atunci când i) 2 sau mai multe parcele se unesc într-un singur corp
funciar, ii) se adaugă o nouă parcelă la un corp de carte funciară ori când iii) se măreşte
întinderea unei parcele.
Pot fi unite în acelaşi corp funciar:
- parcelele aparţinând aceluiaşi proprietar, situate una lână alta, chiar dacă nu au
aceeaşi ramură de cultură;
- parcelele situate în locuri diferite dacă au aceeaşi destinaţie economică;
- toate parcelele unui proprietar, indiferent de locul situării şi indiferent de felul de
cultură sau de folosinţă46.
Nu pot fi unite, în schimb, în acelaşi corp funciar: parcelele grevate cu ipotecă sau
superficie care sunt corpuri funciare distincte; parcelele grevate cu ipotecă cu parcelele
grevate cu alte drepturi reale decât ipoteca sau superficia.
Au loc dezlipiri (dezmembrări) atunci când se desparte o parcelă dintr-un corp de
carte funciară ori se micşorează întinderea unei parcele. Noile parcele vor primi noi
numere topografice prin fracţionarea vechiului număr cadastral47
Dezlipirea unei parcele sau a unei părţi dintr-o parcelă, care face parte dintr-un
corp de carte funciară, se face, în lipsa unei convenţii contrare, împreună cu sarcinile care
o grevează [art. 134 alin. (2) din decretul-lege].
În caz de alipiri sau dezlipiri se efectuează, potrivit art. 14 alin. (1) din decretul-
lege, transcrieri sau reînscrieri, după cum urmează:
- se efectuează transcrieri dacă o parcelă se trece dintr-o carte funciară în alta;
- se efectuează reînscrieri dacă
i) dezlipindu-se o parcelă aceasta se trece în aceeaşi carte funciară ca un
corp funciar de sine stătător sau ca parcelă a unui alt corp funciar ori
ii) dacă transcriindu-se o parte din parcelă într-o altă carte funciară, restul
se trece în vechea carte funciară cu arătarea noului număr şi a întinderii sale.
În timp ce dreptul de proprietate şi dreptul de superficie pot fi înscrise numai
asupra întregului corp funciar, dreptul de uzufruct, uz, abitaţie şi servitute pot fi înscrise
şi asupra unei părţi a corpului funciar sau asupra unei părţi dintr-o parcelă. Regula rezultă
din interpretarea art. 61 alin. (2) din decretul-lege potrivit căruia dacă dreptul de
superficie se constituie pe una din parcelele care alcătuiesc corpul funciar sau pe o parte
dintr-o astfel de parcelă, se va alcătui un corp funciar din parcela sau din partea de
parcelă grevată cu dreptul de superficie. În fine, potrivit art. 64 din decretul-lege ipoteca
se poate înscrie numai asupra unui corp funciar în întregul său sau asupra părţii unui
coproprietar.
• Felurile înscrierilor. Conform art. 5 din Decretul-lege nr. 115/1938 existau
trei categorii de înscrieri: intabularea, înscrierea provizorie şi notarea.
Intabularea este înscrierea prin care se dobândeşte, se modifică sau se stinge în
mod definitiv un drept real imobiliar.

46
A se vedea L. Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex,
Bucureşti, 1996, p. 301.
47
Cu titlu exemplificativ, dacă se dezmembrează parcela cu nr. top. 100 în suprafaţă de 2000 mp în
două părţi egale, acestea se vor numerota astfel: parcela cu nr. top. nou 100/1 în suprafaţă de 1000 mp şi
parcela cu nr. top. 100/2 în suprafaţă de 1000 mp.
 Înscrierea provizorie este înscrierea prin care se dobândeşte, modifică sau se
stinge un drept real imobiliar sub condiţia şi în măsura justificării ei ulterioare. Înscrierea
provizorie avea loc în următoarele cazuri:
- dacă înscrisul original nu îndeplineşte cerinţele speciale prevăzute de lege pentru
intabulare;
- dacă înscrierea este solicitată în temeiul unei hotărâri judectoreşti atacabile cu
apel sau recurs;
- în fine, înscrierea provizorie a radierii dreptului de ipotecă se va încuviinţa numai
dacă debitorul a consemnat în mod irevocabil suma datorată, dobânzile şi accesoriile sau
suma maximă când dreptul de ipotecă s-a înscris pentru o asemenea sumă.
În măsura în care înscrisul orginal îndeplineşte ulterior cerinţele prevăzute pentru
intabulare sau hotărârea judecătorească devine irevocabilă, înscrierea provizorie
(apreciată drept o intabulare imperfectă) se transformă într-o intabulare perfectă. În cazul
în care înscrierea provizorie nu se justifică, se vor radia împreună cu înscrierea provizorie
toate înscrierile făcute împotriva celui înscris provizoriu.
Notarea este înscrierea unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice în
legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară pentru a asigura opozabilitatea acestora
faţă de terţi sau informarea terţilor cu privire la acestea. Enumerarea legală a cazurilor
constituind obiectul notării este suficient de întinsă iar sistematizarea propusă de doctrină
nu poate fi decât binevenită. Astfel, în interpretarea art. 81 şi 82 din decretul-lege,
constituie obiectul notării48:
- situaţia juridică personală a titularului dreptului înscris precum minoritatea,
interdicţia judecătorească;
- drepturile personale sau alte raporturi juridice precum promisiunea bilaterală de
vânzare-cumpărare, interdicţia de a înstrăina sau de a ipoteca, contractul de locaţiune pe o
durată mai mare de 3 ani sau cesiunea de venituri pe o durată mai mare de 2 ani;
- anumite acţiuni în justiţie având ca obiect imobilul înscris în cartea funciară
precum acţiunea în rectificare, acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea de rezoluţiune sau
reziliere a unui contract, acţiunea pauliană, partajul judiciar;
- unele îngrădiri legale ce implică restricţii aduse proprietăţii precum declaraţia de
utilitate publică a exproprierii unui imobil.
• Principiile cărţilor funciare reglementate de Decretul-lege nr. 115/1938.
Enumerare
Respectând metoda de lucru anunţată în debutul acestei secţiuni, ne vom limita
doar la enumerarea principiilor de carte funciară în concepţia Decretului-lege nr.
115/1938. În considerarea faptului că acestea au fost practic preluate de legiuitor cu
prilejul reglementării noului regim de carte funciară instituit prin noul Cod civil, vom
consacra dezvoltări detaliate asupra principiilor în capitolul dedicat sistemului de
publicitate imobiliară conform noului Cod civil.
În realitate, textul legal al Decretului-lege nr. 115/1938 nu menţionează ca atare
vreun principiu. Formularea lor aparţine eforturilor doctrinei prin interpretarea
dispoziţiilor decretului-lege din care acestea rezultă implicit. Fără a reproduce acum
variile clasificări propuse de autorii de specialitate, pot fi enumerate următoarele
principii:
- principiul publicităţii integrale;

48
A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 422.
 - principiul efectului constitutiv sau translativ de drepturi reale imobiliare al
înscrierii;
- principiul legalităţii;
- principiul relativităţii;
- principiul neutralităţii (sau disponibilităţii);
- principiul priorităţii;
- principiul forţei probante absolute a înscrierii în cartea funciară (sau principiul
publicităţii materiale);
- principiul specialităţii.
• Principiul efectului constitutiv sau translativ de drepturi reale imobiliare al
înscrierii în cartea funciară. Dată fiind poziţia preeminentă pe care o ocupă acest
principiu în ierarhia principiilor de carte funciară deduse din conţinutul Decretului-lege
115/1938 şi luând în considerare că acest act normativ îşi revendică, sub aspect istoric,
reglementarea pentru prima dată în legislaţia noastră a acestui principiu, am înţeles să-i
dedicăm câteva consideraţii particulare.
Nu mai puţin, opţiunea noastră se înscrie şi în logica de abordare comparativă în
care am redactat prezentul capitol: principiul opozabilităţii înscrierilor în registrele de
transcripţiuni şi inscripţiuni vs. principiul efectului constitutiv sau translativ al înscrierilor
în cartea funciară sunt categoriile disjunctive care stau la baza dihotomiei tradiţionale
între sistemul personal de publicitate imobiliară şi sistemul real de publicitate imobiliară.
Consacrarea legală a principiului rezultă din dispoziţiile art. 17 din decretul-lege.
Potrivit alin. (1) din articolul menţionat: „Drepturile reale asupra imobilelor se vor
dobândi numai dacă între cel care dă şi cel care primeşte dreptul este acord de voinţă
asupra constituirii sau strămutării, în temeiul unei cauze arătate, iar constituirea sau
strămutarea a fost înscrisă în cartea funciară”.
Spre deosebire de principiul opozabilităţii înscrierilor specific sistemului personal
de publicitate imobiliară prin registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni conform căruia
între părţi dobândirea sau transmiterea unui drept real imobiliar produce efecte prin
simplul lor acord de voinţă iar faţă de terţi actul este opozabil din momentul transcrierii,
în sistemul de carte funciară drepturile reale imobiliare se dobândesc, se modifică sau se
sting doar prin înscrierea în cartea funciară. În alţi termeni, înscrierea în cartea funciară
este constitutivă sau translativă de drepturi.
Din interpretarea literală a dispoziţiilor art. 17 alin. (1) din Decretul-lege nr.
115/1938 dobândirea sau transmiterea de drepturi reale imobiliare are loc sub rezerva
îndeplinirii cumulative a două condiţii: acordul de voinţă al părţilor şi înscrierea în cartea
funciară a dreptului. Acordul de voinţă al părţilor dă naştere doar unui raport juridic
obligaţional, adică a unui drept de creanţă în favoarea dobânditorului, şi anume dreptul de
a dobândi prin înscriere un bun imobil şi a unei obligaţii corelative a celeilalte părţi, şi
anume de a preda înscrisul necesar pentru intabulare. Prin înscriere se stinge dreptul
obligaţional şi se naşte dreptul real. Din această perspectivă, se şi reţine că sistemul de
carte funciară asigură un echilibru între securitatea statică şi securitatea dinamică a
circuitului civil49.
Mai mult, în sistemul de carte funciară, în caz de refuz din partea titularului
dreptului tabular, dobânditorul are la dispoziţie şi o acţiune specifică – acţiunea în

49
A se vedea P. Năsăudean, op. cit., p. 18.
prestaţie tabulară având ca obiect obligarea titularului dreptului să-şi dea consimţământul
la intabulare iar în caz de refuz hotărârea judecătorească să ţină loc de consimţământ.
Principiul cunoaşte şi excepţii, în sensul reglementării limitative a cazurilor în
care dreptul se dobândeşte fără înscriere în cartea funciară. Este cazul aşa-numitelor
drepturi reale extratabulare (la care am mai făcut referire), fiind vorba, potrivit art. 26 din
decretul-lege despre drepturile reale dobândite prin succesiune, accesiune, vânzare silită
şi expropriere. Totuşi, titularul acestor drepturi nu va putea dispune de acestea decât după
înscrierea lor în cartea funciară.

→ Sistemul de publicitate imobiliară prin cărţile de publicitate funciară

Cărţile de publicitate funciară constituie rezultatul parţial şi oarecum original al

iniţiativei legislative de a introduce cărţile funciare în Vechiul Regat şi Basarabia. După
evenimentul istoric de la 1 Decembrie 1918, conştientizându-se avantajele sistemului real
de publicitate s-a încercat extinderea acestuia în teritoriile extracarpatice. În temeiul Legii
nr. 93/1933 au fost realizate lucrări cadastrale în Bucureşti şi în câteva comune limitrofe
pe baza cărora în anul 1937 au şi fost întocmite cărţi funciare provizorii în Bucureşti şi
unele localităţi învecinate care urmau a fi transformate în cărţi funciare propriu-zise
potrivit dispoziţiilor Decretului-lege nr. 115/1938. În contextul abandonării lucrărilor,
după război, cărţile funciare provizorii au fost transformate în cărţi de publicitate funciară
în temeiul dispoziţiilor Legii nr. 242/1947. Alături de prevederile acestui act normativ,
regimul cărţilor de publicitate funciară era întregit de unele prevederi din cuprinsul
Decretului-lege nr. 115/1938 (aplicabil cu privire la organizarea şi funcţionarea cărţilor
funciare, structura şi obiectul acestora, felul înscrierilor şi procedura de înscriere).

→ Sistemul provizoriu de publicitate imobiliară prin cărţile de evidenţă

funciară. Întrucât în timpul războiului o parte din cărţile funciare din Transilvania şi
Bucovina de Sud au fost distruse, sustrase sau pierdute, prin Legea nr. 163/194650 s-a
instituit posibilitatea înfiinţării cărţilor de evidenţă funciară destinate a înlocui temporar
cărţile funciare distruse, sustrase sau pierdute. Sub aspectul efectelor înscrierilor, prin art.
5 din lege, a fost menţinut efectul constitutiv de drepturi reale imobiliare.

→ Sistemul real de publicitate imobiliară reglementat de Legea nr. 7/1996

Explicație preliminară. În contextul în care după intrarea în vigoare a noului

Cod civil regulile materiale de carte funciară sunt codificate în dispoziţiile art. 876-915
NCC iar regulile procedurale51 se regăsesc în legea specială şi complementară52, respectiv
în Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, nu ne
propunem aici o analiză integrală a regimului de publicitate imobiliară instituit prin
Legea nr. 7/1996.

50
În denumirea integrală, Legea nr. 163/1946 pentru înlocuirea provizorie cu cărţi de evidenţă
funciară a cărţilor funciare (M. Of. nr. 62 din 14 martie 1946).
51
Totuşi, în Titlul VII consacrat carţii funciare din Cartea a III-a. Despre bunuri din noul Cod civil,
se regăsesc şi unele reguli procedurale, şi anume cele privind data producerii efectelor înscrierilor (art. 890
NCC), notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca (art. 904 NCC), pierderea efectului notării (art. 905
NCC), respectiv cele privind notarea antecontractelor şi a pactelor de opţiune (art. 906 NCC).
52
A se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 38.
 Contextul istoric şi legislativ al adoptării Legii nr. 7/1996 privind cadastrul şi
publicitatea imobiliară. Până la adoptarea Decretului nr. 377/1960 pentru organizarea şi
funcţionarea Notariatului de Stat şi a Decretului nr. 378/196053 registrele de publicitate
imobiliară au fost ţinute de tribunalele populare. Ulterior, după intrarea în vigoare a
acestor decrete, competenţa ţinerii acestor registre a aparţinut fostelor notariate de stat.
După desfiinţarea notariatelor de stat prin Legea nr. 36/1995 a notarilor publici şi a
activităţii notariale54, activitatea de publicitate imobiliară a fost preluată de birourile de
publicitate imobiliară organizate la nivelul fiecărei judecătorii. Dificultăţile
organizatorice ocazionate de punerea în practică a acestei măsuri au fost repede
semnalate de practicieni (insuficienţa personalului care deservea activitatea de
înregistrare, grevarea judecătorilor delegaţi care coordonau birourile de publicitate
imobiliară cu sarcini administrative suplimentare şi chiar relativa specializare a acestora
în ceea ce priveşte aspectele tehnice ale activităţii55).
Revenind la reglementările anterioare anului 1989, un moment de referinţă
important în direcţia realizării în viitor a unui cadastru funciar general l-a constituit
adoptarea Legii nr. 59/1974 cu privire la fondul funciar56 care, după definirea noţiunii de
cadastru funciar general şi a finalităţii sale (art. 38), prevedea că organizarea sistemului
de publicitate imobiliară prin cadastrul funciar şi procedura de înscriere a posesorilor de
terenuri şi construcţii, inclusiv a drepturilor reale constituite asupra acestora în vederea
evidenţei şi a opozabilităţii drepturilor faţă de terţi urmau să se stabilească printr-o lege
specială (art. 75). În condiţiile în care până în anul 1989 o astfel de reglementare nu a fost
adoptată, ulterior, Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi
completările ulterioare, a instituit în sarcina Guvernului obligaţia de a întocmi proiectul
legii privind cadastrul general şi publicitatea imobiliară. Abia în anul 1996 această lege a
fost adoptată...

Punerea în aplicare a Legii nr. 7/1996 sau fila unei zbuciumate experienţe.
Sistemul real de publicitate imobiliară instituit prin Legea nr. 7/1996 este bazat pe cărţile
funciare şi măsurătorile cadastrale. Obiectivul principal al legii a fost de a crea cadrul
juridic pentru întocmirea cadastrului la nivelul întregii ţări şi extinderea treptată şi
progresivă a noului sistem de publicitate imobiliară, bazat pe noile cărţi funciare (potrivit
terminologiei utilizate) pe măsura finalizării lucrărilor cadastrale la nivelul fiecărei unităţi
administrativ-teritoriale.
Inspirată de modelul tradiţional al Decretului-lege nr. 115/1938, după încercările
nereuşite din 1933 şi 1974 de instituire a unui sistem real unitar de publicitate imobiliară
la nivelul întregii ţări, elementul de plus-valoare a Legii nr. 7/1996 constă în
reglementarea prin acelaşi act normativ a două instituţii distincte: instituţia tehnică a
cadastrului (Titlul I intitulat Regimul general al cadastrului) şi instituţia juridică a cărţilor
funciare (Titlul II. Publicitatea imobiliară)57. Baza tehnică a noilor cărţi funciare o

53
B. Of. nr. 22 din 22 octombrie 1960.
54
M. Of. nr. 92 din 16 mai 1995
55
În sensul arătat a se vedea P. Năsăudean, op. cit., p. 135.
56
B. Of. nr. 138 din 5 noiembrie 1974.
57
Pentru o analiză mai largă asupra relaţiei complementare între funcţia tehnică şi funcţia juridică,
respectiv între instituţia cadastrului şi cea a cărţilor funciare, şi a interferenţelor dintre acestea, inclusiv prin
raportare la sistemul model, reglementat prin Decretul-lege nr. 115/1938 (interferenţe de evidenţă
constituie documentele cadastrale care se organizează la nivelul fiecărei unităţi
administrativ-teritoriale. Precizăm că activitatea de cadastru şi activitatea de publicitate
imobiliară erau deservite (potrivit concepţiei iniţiale a legii) de autorităţi diferite.
Activitatea de cadastru se realiza de către Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi
Cartografie, instituţie publică cu personalitate juridică în subordinea Guvernului şi
oficiile judeţene de cadastru, geodezie şi cartografie [art. 3 alin. (1) şi 2 din lege, în forma
sa iniţială]. Activitatea de publicitate imobiliară se realiza de către birourile de carte
funciară ale judecătoriilor, pentru imobilele situate în raza teritorială de activitate a
acestora [art. 20 alin. (1)].
• Despre disputele teoretice privind aplicarea în timp a Legii nr. 7/1996.
Dificultăţile logistice ocazionate de implementarea noului sistem de publicitate
imobiliară (fiind previzibil că întocmirea cadastrului general era o activitate complexă şi
care reclama resurse financiare, umane, tehnice) au fost completate de controversele
doctrinare privind domeniul de aplicare a Legii nr. 7/1996.
Sub aspectul momentului intrării în vigoare a legii, prin dispoziţiile finale ale art.
72 alin. (1) din lege (în forma sa iniţială) se prevedea că aceasta va intra în vigoare la 90
de zile de la publicarea în Monitorul Oficial pentru ca alin. (2) să se refere la
aplicabilitatea în timp a dispoziţiilor privind registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni,
cărţile funciare şi cărţile de publicitate funciară. Pentru acurateţe, se impune a se observa
că legea nu a dispus abrogarea imediată a vechilor reglementări, ci a precizat că „La data
finalizării lucrărilor cadastrale şi a registrelor de publicitate imobiliară pentru întreg
teritoriul administrativ al unui judeţ” acestea „îşi încetează aplicabilitatea”, urmând a fi
abrogate „după definitivarea cadastrului la nivelul întregii ţări”.
Dispoziţiile art. 72 din lege, mai exact chestiunea aplicării Legii nr. 7/1996 sau a
menţinerii vechilor sisteme de publicitate până la înlocuirea lor cu noile cărţi funciare au
fost locul de întâlnire a unei lungi şi disputate controverse doctrinare58 întreţinute şi de
soluţiile neunitare ale practicii judiciare.
Înainte de expunerea sintetică a acestei divergenţe de opinii, se impune să
precizăm că dispoziţiile Legii nr. 7/1996 se completează cu
- Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară, aprobat
prin Ordinul ministrului de stat, ministrul justiţiei nr. 2371/C din 22 decembrie 199759 şi
- Ordinul ministrului de stat, ministrul justiţiei nr. 1330/C din 25 iunie 1999
(nepublicat) despre care se afirmă că a constituit adevăratul act de naştere a actualului
sistem de publicitate60 care a impus ca, începând cu data de 1 iulie 1999 toate birourile de
carte funciară să treacă la înfiinţarea cărţilor funciare cu caracter nedefinitiv, conform
instrucţiunilor cuprinse în anexe.
Practic, în teritoriile unde publicitatea imobiliară se realiza prin registrele de
transcripţiuni şi inscripţiuni se va trece la întocmirea de cărţi funciare cu caracter
nedefinitiv, în timp ce, potrivit art. 3 alin. (2) din Instrucţiunile aprobate prin ordinul
amintit, „În zonele în care s-a aplicat până în prezent Decretul-lege nr. 115/1938, în

informaţională, interferenţe ale elementelor de evidenţă, interferenţe de structură şi interferenţe ale

operaţiunilor de înscriere) a se vedea D.-M. Cosma, op. cit., p. 24-34.
58
Pentru expunerea detaliată a argumentărilor diferite formulate asupra acestui subiect a se vedea
M. Nicolae, op. cit., vol. II (Noile cărţi funciare), p. 23 şi urm., A. Rusu, op. cit., p. 31 şi urm.
59
M. Of. nr. 84 din 23 februarie 1998 (în prezent, abrogat).
60
A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 22.
situaţia în care, din orice motiv, imobilul nu este înscris în nicio carte funciară sau a fost
înscris, dar cartea funciară a fost distrusă, pierdută şi nu este posibilă reconstituirea, se va
proceda la deschiderea unei noi cărţi funciare cu caracter nedefinitiv, conform Legii nr.
7/1996”.
• O doctrină divizată. Într-o primă opinie, bazată pe interpretarea dispoziţiilor
art. 72 din lege, s-a susţinut că Legea nr. 7/1996 cuprinde dispoziţii de aplicare imediată,
de la intrarea sa în vigoare (cum sunt cele privind înfiinţarea birourilor de carte funciară
ale judecătoriilor) precum şi dispoziţii de aplicare eşalonată în timp cum sunt cele
privind întocmirea noilor cărţi funciare care se vor aplica pe măsura întocmirii acestora în
fiecare judeţ în parte şi a finalizării lucrărilor cadastrale. Practic, în linia de gândire a
acestei abordări, până la introducerea efectivă a noilor cărţi funciare sunt şi rămân
aplicabile sistemele de publicitate imobiliară existente, adică registrele de transcripţiuni şi
inscripţiuni, cărţile funciare şi cărţile de publicitate funciară61.
Într-o opinie diferită, construită pe o interpretare sistematică a dispoziţiilor art. 72
raportat la art. 58, 59 şi 61 din Legea nr. 7/1996, s-a reţinut că, după intrarea în vigoare a
legii (24 iunie 1996) sistemele de publicitate imobiliară anterioare îşi încetează
aplicabilitatea fiind înlocuite cu noul sistem de publicitate imobiliară bazat pe cartea
funciară şi în care înscrierea are numai efecte de opozabilitate faţă de terţi62.
Faţă de conţinutul dispoziţiilor anterior menţionate, punerea în aplicare a Legii nr.
7/1996 prezintă anumite particularităţi, după cum urmează:
- înscrierile valabil făcute în registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni, în cărţile
funciare şi cele de publicitate funciară înainte de data intrării în vigoare a noii legi îşi
vor produce şi după această dată „efectele prevăzute” [art. 58 alin. (1) din Legea nr.
7/1996], adică efectele prevăzute potrivit reglementărilor în vigoare la data efectuării lor
şi anume efecte constitutive în sistemul cărţilor funciare sau, după caz, de opozabilitate în
celelalte sisteme;
- actele juridice privind constituirea sau transmiterea unui drept imobiliar, valabil
încheiate anterior intrării în vigoare a legii şi netranscrise în registrul de transcripţiuni şi
inscripţiuni ori, după caz, neînscrise în cartea funciară îşi vor produce efectele la data
înscrierii în cartea funciară63 potrivit regimului juridic la data încheierii acestora (art. 59
din Legea nr. 7/1996);

61
A se vedea I. Albu, op. cit., p. 7-8, I. Albu, Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi
funciare, în Dreptul nr. 11/1996, p. 5-8. În acelaşi sens, E. Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, Ed.
All Beck, Bucureşti, 1999, p. 407-409, M.D. Bocşan, Natura juridică a acţiunii în prestaţie tabulară, în
Dreptul nr. 10/1998, p. 23 (arătând că aplicarea Legii nr. 7/1996 în regiunile de carte funciară presupune
noi măsurători cadastrale şi noi cărţi funciare, autorul susţine că nu este posibilă înscrierea drepturilor reale
imobiliare în temeiul acestei legi în actualele cărţi funciare).
62
A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 29-39, M. Nicolae, Notă la sent. civ. nr. 4205/1995 a
Judecătoriei sectorului 5 Bucureşti, în Dreptul nr. 11/1996, p. 109-110, F. Deak, Tratat de drept civil.
Contracte speciale, Ed. Actami, Bucureşti, 1998, p. 17-18, I.P. Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de
proprietate şi alte drepturi reale, ed. revăzută şi completată, Ed. Actami, Bucureşti, 1998, p. 341-342, C.
Bârsan, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. All Beck, Bucureşti, 2001, p. 341 şi 356, O. Ungureanu,
C. Munteanu, op. cit., p. 667.
63
La întrebarea La ce fel de carte funciară se referă legiuitorul ? urmează a răspunde că nu poate
fi vorba decât despre noua carte funciară întocmită după 24 iunie 1996, potrivit Legii nr. 7/1996, cu
efectele de opozabilitate sau, după caz, translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare prevăzute de
reglementările în vigoare la data încheierii actului.
 - actele translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare încheiate după
intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996 trebuie să fie înscrise în cartea funciară potrivit
dispoziţiilor noii legi. În unităţile administrativ-teritoriale pentru care nu s-au definitivat
documentele cadastrului general, înscrierile se fac cu caracter nedefinitiv potrivit
dispoziţiilor noii legi şi cu efectele prevăzute de aceasta, urmând ca înscrierile definitive
să se facă la punerea în aplicare a cadastrului general şi pe acel teritoriu administrativ
(art. 61 din Legea nr. 7/1996).
• Intervenţia Curţii Constituţionale. Dispoziţiile art. 72 alin. (2) şi (3) din Legea
nr. 7/1996 au constituit, de altfel, şi obiectul unor excepţii de neconstituţionalitate,
respinse prin decizia nr. 176/199664, respectiv decizia nr. 89/200265. În principal, criticile
de neconstituţionalitate priveau faptul că tehnica legislativă utilizată prin articolul
menţionat ar fi contrară art. 3 alin. (1) din Constituţie şi ar contraveni caracterului unitar
al statului român. Curtea arată că în istoria statului unitar român au existat şi mai există
norme legale aplicabile doar pe o anumită parte a teritoriului naţional (şi oferă exemplul
Legii nr. LX/1881 privitoare la executarea silită imobiliară în Transilvania, Legea nr.
84/1992 privind regimul zonelor libere, Legea nr. 151/1998 privind dezvoltarea regională
în România). Apoi reţine, acesta fiind un element-cheie al motivării deciziei, că
„existenţa unor acte normative diferite pentru anumite zone ale ţării nu este de natură să
afecteze caracterul unitar al statului, ci pune problema aplicării în spaţiu a respectivelor
acte”66.
Nu mai puţin, cu privire la solicitarea autorului excepţiei privind pronunţarea de
către Curtea Constituţională a unei decizii de interpretare (prin care ar urma să se constate
abrogarea imediată a Decretului-lege nr. 115/1938), forul constituţional a apreciat că
aceasta nu poate fi primită întrucât, în aplicarea art. 2 alin. (3) din Legea nr. 47/1992,
republicată, Curtea Constituţională nu se poate pronunţa asupra modului de interpretare şi
aplicare a legii, ci numai asupra înţelesului său contrar Constituţiei. În consecinţă, după
cum bine a remarcat doctrina, decizia instanţei de contencios constituţional nu poate fi
folosită ca un argument în sprijinul opiniei potrivit căreia, după intrarea în vigoare a Legii
nr. 7/1996, îşi păstrează aplicabilitatea dispoziţiile care au reglementat vechile sisteme de
publicitate imobiliară67
• Opinia la care ne raliem. Revenind la divergenţa de opinii asupra domeniului
de aplicare imediată a Legii nr. 7/1996, ne raliem adepţilor celei de-a doua opinii, în
sensul că Legea nr. 7/1996 a intrat în vigoare la data de 24 iunie 1996 dar punerea sa în

64
M. Of. nr. 64 din 14 februarie 2000.
65
M. Of. nr. 366 din 31 mai 2002.
66
Reproducem, în continuare, din motivarea Curţii Constituţionale: „Unificarea legislaţiei,
realizată prin extinderea legislaţiei din vechiul Regat pe întreg cuprinsul ţării, a înlăturat conflictele de legi
interprovinciale. Legea nr. 7/1996 pune capăt unei asemenea situaţii, anume aplicării unor reglementări
legale diferite, pe de o parte, în Transilvania, iar, pe de altă parte, în vechiul Regat, în ceea ce priveşte
publicitatea imobiliară, realizată prin sistemul de carte funciară şi, respectiv, prin registrele de transcripţiuni
şi inscripţiuni. Ca efect al aplicării Legii nr. 7/1996 se va realiza o unificare legislativă a regimului de
publicitate imobiliară; acest regim urmează să se aplice pe întregul teritoriu, dar, datorită complexităţii
condiţiilor tehnice, nu dintr-o dată, ci treptat. Esenţial în această materie este faptul că, în ceea ce priveşte
coexistenţa în spaţiu a două ori chiar a mai multor reglementări legale, există o singură autoritate
legiuitoare de la care emană aceste reglementări, nefiind vorba despre un conflict de suveranitate - care
priveşte dreptul internaţional public - şi nici despre existenţa unor reglementări multiple într-un stat federal
- care ar conduce la domeniul dreptului interprovincial”.
67
A se vedea A. Rusu, op. cit., p. 33.
aplicare a fost întârziată, începând efectiv la data de 1 iulie 1999 când şi-au încetat
aplicabilitatea sistemele anterioare de publicitate imobiliară.
Practic, luând în considerare argumentele de text deduse din interpretarea
sistematică a dispoziţiilor art. 58-61 din Legea nr. 7/1996 (în forma anterioară
republicării) şi scopul urmărit de legiuitor (de a institui un sistem unitar de publicitate
imobiliară pe teritoriul întregii ţări), ne raliem opiniei conform căreia sistemul real, unic
şi unitar de publicitate imobiliară introdus de Legea nr. 7/1996 este de aplicaţie imediată,
cu precizările făcute, dar unificarea sistemelor de publicitate imobiliară existente se
realizează pe întreg teritoriul ţării după definitivarea cadastrului la nivelul întregii ţări68.
În alţi termeni, cu referire particulară la imobilele situate în regiunile de carte funciară,
începând cu data intrării în vigoare a Legii nr. 7/1996, înscrierile în cartea funciară
efectuate după această dată precum şi efectele acestora sunt guvernate de dispoziţiile
acestei legi, indiferent dacă înscrierile se efectuează în vechile cărţi funciare sau în cele
noi, întocmite conform art. 59 alin. (1)69.
De altfel, această interpretare (promovată de adepţii celei de-a doua opinii) a fost
şi cea validată de modificările ulterioare aduse Legii nr. 7/1996 prin OUG nr. 41/2004 şi
Legea nr. 247/2005. Astfel, potrivit art. 58 din Legea nr. 7/1996 (în forma dobândită după
prima republicare70):

„(1) În regiunile de carte funciară supuse Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea
dispoziţiunilor privitoare la cărţile funciare sau, după caz, Legii nr. 242/1947 pentru transformarea cărţilor
funciare provizorii din vechiul Regat în cărţi de publicitate funciară, înscrierile privitoare la imobile,
cuprinse în cărţile funciare sau, după caz, în cărţile de publicitate funciară, vor continua să fie făcute în
aceste cărţi, cu respectarea şi în condiţiile dispoziţiilor prezentei legi.
(2) În regiunile de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, până la deschiderea cărţii funciare,
privilegiile şi ipotecile legale, sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor şi veniturilor sale, punerea în
mişcare a acţiunii penale, precum şi acţiunile pentru apărarea drepturilor reale privitoare la imobilele
neînscrise în cartea funciară vor continua să fie înscrise în vechile registre de publicitate imobiliară.
(3) În cazul înscrierii unei construcţii, a dezmembrării sau alipirii unui corp funciar înscris într-o
carte funciară întocmită în baza Decretului-lege nr. 115/1938 precum şi pentru înscrierea imobilelor
dobândite în temeiul legilor funciare, pentru imobilul desprins se va deschide o nouă carte funciară,
potrivit prevederilor prezentei legi (subl. ns.).”

În interpretarea acestui text de lege (pe care am înţeles să îl reproducem integral

dată fiind importanţa lui), se poate conchide că:
- în regiunile de carte funciară supuse Decretului-lege nr. 115/1938, înscrierile vor
continua să fie efectuate în cărţile funciare în care sunt înscrise dar cu respectarea şi în
condiţiile prevăzute de Legea nr. 7/1996;
- în regiunile de transcripţiuni şi inscripţiuni, până la deschiderea noilor cărţi
funciare, operaţiunile juridice la care face trimitere textul de lege vor continua să fie
înscrise în vechile registre.
În contextul legislativ descris anterior, decizia nr. XXI din 12 decembrie 2005 (!)
pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în urma promovării unui recurs în
interesul legii de către Procurorul General al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de

68
A se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II. Noile cărţi funciare, Ed.
Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 39.
69
În sensul arătat a se vedea A. Rusu, op. cit, p. 41.
70
M. Of. nr. 201 din 3 martie 2006.
Casaţie şi Justiţie prin care se solicita admiterea recursului în interesului legii şi, în
consecinţă, a se stabili că, după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, sistemele anterioare
de publicitate imobiliară şi-au încetat valabilitatea fiind înlocuite de sistemul bazat pe
evidenţa cadastrului general şi noile cărţi funciare, decizie prin care magistraţii ICCJ au
hotărât în sens contrar nu putea decât să surprindă, devenind ţinta unor pertinente critici
doctrinare71. Astfel, potrivit soluţiei pronunţate, s-a statuat că: „acţiunile de carte funciară
(în prestaţie tabulară şi în rectificare tabulară), având ca obiect înscrierea în cartea
funciară a unor drepturi reale imobiliare prevăzute în acte juridice valabil încheiate
anterior intrării în vigoare a Legii nr. 7/1996, sunt guvernate de dispoziţiile legii vechi,
respectiv de Decretul-lege nr. 115/1938”. Din nefericire, magistraţii ICCJ par a fi ignorat
dispoziţiile art. 57 şi 58 din Legea nr. 7/1996 (în forma republicată) şi nu numai...

Reorganizarea sistemului de cadastru şi publicitate imobiliară. O nouă etapă

în reglementarea sistemului de publicitate imobiliară a fost marcată de modificările aduse
Legii nr. 7/1996 prin OUG nr. 41/200472 şi, ulterior, prin Legea nr. 247/2005 privind
reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei73, în urma acestor modificări Legea nr. 7/1996
suportând prima sa republicare.
Prin OUG nr. 41/2004 s-a dispus restructurarea sistemului de cadastru şi
publicitate prin aşezarea celor două activităţi (de cadastru şi publicitate) în subordinea
unei singure autorităţi, şi anume nou înfiinţata Agenţie Naţională de Cadastru şi
Publicitate Imobiliară, instituţie publică cu personalitate juridică aflată în subordinea
Ministerului Administraţiei şi Internelor, prin reorganizarea Oficiului Naţional de
Cadastru, Geodezie şi Cartografie şi preluarea activităţii privind publicitatea imobiliară
de la Ministerul Justiţiei.
La nivel judeţean şi în municipiul Bucureşti s-au înfiinţat oficiile de cadastru şi
publicitate imobiliară (denumite oficii teritoriale) ca unităţi cu personalitate juridică în
subordinea ANCPI prin reorganizarea oficiilor judeţene de cadastru, geodezie şi
cartografie şi al municipiului Bucureşti şi a birourilor de carte funciară de pe lângă
judecătorii. La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale s-au înfiinţat birouri de cadastru
şi publicitate imobiliară, (denumite birouri teritoriale), în subordonarea oficiilor
teritoriale, care au preluat activitatea birourilor de carte funciară de pe lângă judecătorii.
Activitatea de publicitate imobiliară în cadrul oficiilor şi birourilor teritoriale este
îndeplinită de registratori de carte funciară (registratori), numiţi prin ordin al directorului
general al ANCPI, condiţiile de ocupare a postului de registrator fiind stabilite prin art. 18
alin. (4)-(6) din lege.
OUG nr. 41/2004 mai conţinea prevederi privind modificarea procedurii de
înscriere, aplicabilitatea Legii nr. 7/1996 în vechile regiuni de carte funciară, respectiv de
transcripţiuni şi inscripţiuni (la care am făcut deja referire) şi stabilea măsuri tranzitorii şi
administrative privind organizarea şi funcţionarea ANCPI şi preluarea birourilor de carte
funciară şi a personalului acestora care optează a lucra în cadrul noilor oficii teritoriale de
cadastru şi publicitate imobiliară.

71
A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 44-48, A. Rusu, op. cit., p. 35-37.
72
M. Of. nr. 509 din 7 iunie 2004. Ordonanţa a fost aprobată cu modificări prin Legea nr.
499/2004 (M. Of. nr. 1069 din 17 noiembrie 2004).
73
M. Of. nr. 653 din 22 iulie 2005.
 Totodată, la data de 17 decembrie 2004 a fost încheiat un Protocol de colaborare
între Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi Uniunea Naţională a
Notarilor Publici din România (UNNPR) privind modul de efectuare a operaţiunilor de
publicitate imobiliară în aplicarea OUG nr. 41/2004, al cărui conţinut a fost criticat în
literatura de specialitate nu doar pentru că acesta cuprindea numeroase dispoziţii primare
(de competenţa legislativului) ci şi o serie de clauze susceptibile să aducă grave
neajunsuri activităţii de publicitate imobiliară, unele constituind veritabile încălcări ale
principiilor tradiţionale de carte funciară motiv pentru care revizuirea de urgenţă a
acestuia era apreciată imperios necesară74. De altfel, în 2010 a fost încheiat un nou
Protocol75, completat în 2011 cu un Act adiţional76, cu privire la care au fost formulate
aprecieri mai favorabile77.
Deşi modificările ulterioare aduse prin Legea nr. 247/2005 au fost apreciate - în
parte –binevenite, totuşi, în evaluarea doctrinei, acestea au rămas, în ansamblul lor,
insuficiente mai ales în considerarea faptului că efectul constitutiv de drepturi al
înscrierilor nu a fost în mod definitiv şi categoric stabilit iar principiul legalităţii
materiale şi formale a înscrierilor au fost pur si simplu mutilate78. Sub aspect
organizatoric, administrarea serviciului de publicitate imobiliară de către un singur
organism, ANCPI, este privită cu unele rezerve, fiind vehiculată o alternativă despre care
s-.a mai vorbit, şi anume, cea a organizării publicităţii imobiliare sub forma unui serviciu
public concesionat membrilor unei noi profesii liberale (registratorii de proprietate),
modelul spaniol fiind recomandat79.

Principiul opozabilităţii înscrierilor. Concepţia promovată de redactorii

Legii nr. 7/1996. Sub aspectul dispoziţiilor de drept material, ştim că Legea nr. 7/1996 a
preluat, în general, principiile de carte funciară statornicite prin Decretul-lege nr.
115/1938, mai puţin principiul efectului constitutiv sau translativ de drepturi reale
imobiliare al înscrierii80 în locul căruia a fost preferat efectul de opozabilitate faţă de terţi
a înscrierilor (propriu sistemului personal de publicitate prin registrele de transcripţiuni şi
inscripţiuni)81. Vehement criticat în literatura juridică şi abandonat ulterior de legiuitor

74
Pentru dezvoltări a se vedea M. Nicolae, op. cit.,vol. II, p. 57-64.
75
Aprobat prin Ordinul Directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară nr. 309/2010 (M. Of. nr. 475 din 9 iulie 2010).
76
Aprobat prin Ordinul Directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară nr. 337/2011 (M. Of. nr. 260 din 13 aprilie 2011).
77
Pentru o analiză comparativă a celor două protocoale a se vedea P. Năsăudean, op. cit., p.169.
78
A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 68.
79
Idem, p. 69. Pentru o analiză de drept comparat şi a altor modele, cu referire la sistemul austriac,
cel practicat în Anglia şi Ţara Galilor şi în Norvegia precum şi la anteproiectul de lege privind organizarea
şi funcţionarea profesiei de registrator de proprietate al birourilor de publicitate imobiliară şi mobiliară
(iniţiat de Ministerul Justiţiei din perioada de guvernare a Convenţie Democrate, redactat după modelul
spaniol şi care nu a depăşit stadiul de intenţie) a se vedea P. Năsăudean, op. cit., p. 142-156.
80
Precizăm că în sistemul cărţilor funciare reglementat de Decretul-lege nr. 115/1938 existau 2
categorii de efecte ale înscrierilor, diferenţiate după obiectul acestora: efectul constitutiv sau translativ de
drepturi reale imobiliare al întabulării şi înscrierii provizorii şi efectul de opozabilitate faţă de terţi sau
numai de informare a acestora al notării.
81
Pentru o descriere de ansamblu a regulilor pe care se sprijină concepţia de reglementare a Legii
nr. 7/1996 a se vedea M. Ionescu, Principiile de bază ale publicităţii imobiliare şi ale noului sistem de
publicitate adoptat prin Legea nr. 7/1996, în Dreptul nr. 6/1997, p. 35-35.
prin reglementarea consacrată cărţii funciare în noul Cod civil, am înţeles să îi rezervăm
o minimă descriere.
Redactorii Legii nr. 7/1996 au apreciat că soluţia opozabilităţii faţă de terţi a
înscrierilor ar fi mai apropiată de principiul consensualismului consacrat de dispoziţiile
Codului nostru civil (art. 971, 1295 C.civ.), nefiind exclus ca această opţiune82 să fi fost
preferată şi într-un spirit de continuitate, în sensul că principiul opozabilităţii se regăsea
nu numai în proiectul Codului civil din 197183 ci fusese ulterior chiar prevăzut de art. 75
din Legea nr. 59/1974 cu privire la fondul funciar84.
Efectul de opozabilitate faţă de terţi a înscrierilor rezulta din interpretarea
dispoziţiilor art. 22 alin. (1) din forma iniţială a Legii nr. 7/199685, respectiv era consacrat
în mod expres prin art. 25 alin. (1) – în forma dobândită după republicare (ca urmare a
modificării prin Legea nr. 247/2005) – potrivit cărora „Înscrierile în cartea funciară îşi
vor produce efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor;
ordinea înregistrării cererilor va determina rangul înscrierilor”. Regula opozabilităţii se
regăsea inclusiv în dispoziţiile art. 31 alin. (2) din Regulamentul de organizare şi
funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară (cu modificările şi
completările ulterioare)86. Astfel, în timp ce între părţi actul juridic îşi produce efectele
din momentul încheierii sale valabile, indiferent dacă a fost sau nu înscris dreptul în
cartea funciară, faţă de terţi lipsa înscrierii face inopozabil dreptul real imobiliar.
Potrivit art. 48 alin. (2) din Regulament momentul de la care opozabilitatea
produce efecte este dat de momentul înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară.
Odată înregistrată cererea, dreptul a cărui înscriere se solicită se prezumă a fi cunoscut
terţilor care au dobândit drepturi reale asupra aceluiaşi imobil de la acelaşi autor şi care
nu şi-au înscris dreptul.
Efectul de opozabilitate al înscrierilor era inoperant cu referire la suprafaţa
terenurilor, destinaţia, categoria de folosinţă, valoarea sau alte asemenea aspecte,
respectiv cu privire la restricţii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de

82
În literatura juridică au mai fost identificate şi alte posibile justificări în considerarea cărora
legiuitorul a făcut alegerea în favoarea soluţiei opozabilităţii: interesul pentru realizarea evidenţei tehnice şi
economice a imobilelor pare că a prevalat în faţa celui pentru evidenţa juridică, raportarea la alte modele
europene, intenţia de a despovăra de formalism înscrisurile prin care se constată dobândirea, transmiterea
sau stingerea drepturilor reale, a se vedea P. Năsăudean, op. cit., p. 197. Într-adevăr, există sisteme reale de
publicitate imobiliară în care înscrierile nu au efect constitutiv de drepturi, ci se fac doar pentru
opozabilitate (este cazul dreptului german, austriac sau elveţian).
83
În schimb, Codul civil Carol al II-lea (despre care am mai vorbit), fidel concepţiei promovate de
Decretul-lege nr. 115/1938, preluase efectul constitutiv sau translativ de drepturi al înscrierilor.
84
Potrivit dispoziţiilor art. 75 din Legea nr. 59/1974 „Organizarea sistemului de publicitate
imobiliară prin cadastrul funciar, potrivit art. 38 lit. c), precum şi procedura de înscriere a posesorilor de
terenuri şi construcţii si a drepturilor reale constituite asupra acestora în vederea evidenţei şi opozabilităţii
drepturilor faţă de terţi, se va stabili prin lege specială (subl. ns.)”.
85
Potrivit dispoziţiilor amintite „Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui
imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod
valabil”.
86
Aprobat prin Ordinul directorului general al ANCPI nr. 633/2006 (M. Of. nr. 1049 din 29
decembrie 2006). Potrivit dispoziţiei menţionate „Înscrierile în cartea funciară se fac pentru
opozabilitate”(alineat ulterior abrogat prin art. I pct. 8 din Ordinul nr. 133/2009) . Ordinul nr. 633/2006 a
fost abrogat prin Ordinul nr. 700/2014 al directorului general al ANCPI privind aprobarea Regulamentului
de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi publicitate imobiliară (M. Of. nr. 571 din 31
iulie 2014).
vecinătate, expropriere sau prin prevederi legale privind protecţia ecologică,
sistematizarea localităţilor (art. 32 din lege).
De la principiul opozabilităţii faţă de terţi a înscrierii au fost instituite o serie de
excepţii, adică acele situaţii în care dobândirea unui drept real imobiliar este opozabilă
terţilor fără înscrierea în cartea funciară. Excepţiile sunt enumerate limitativ de art. 26
alin. (1) din lege87, fiind vorba despre cazurile în care dreptul real imobiliar a fost
dobândit prin succesiune, accesiune, vânzare silită şi uzucapiune; totodată, potrivit alin.
(2), în aceleaşi condiţii sunt opozabile faţă de terţi şi drepturile reale dobândite de stat şi
de orice persoană prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătoreşti. După
cum se poate observa, este vorba despre moduri de dobândire a proprietăţii exterioare
voinţei părţilor. Excepţiile instituite îşi găsesc raţiunea, în principal, în împrejurarea că
este vorba despre acte sau fapte juridice nesusceptibile de publicitate imediată (cum este
cazul transmisiunii succesorale sau a uzucapiunii) iar, în alte cazuri, este vorba despre
acte supuse unor formalităţi specifice (cum este cazul vânzării silite prin licitaţie
publică)88.
În mod similar drepturilor reale extratabulare reglementate de Decretul-lege nr.
115/1938, şi în cazul excepţiilor de la principiul opozabilităţii, titularul drepturilor
dobândite prin modurile enumerate nu poate însă dispune de acestea decât după ce au fost
înscrise în prealabil în cartea funciară [art. 26 alin. (3)]. Din formularea textului, rezultă
că, sub aspectul domeniului de aplicare, excepţiile de la principiul opozabilităţii operează
numai în privinţa dobânditorilor nemijlociţi de drepturi reale imobiliare, nu şi a
dobânditorilor subsecvenţi ai acestora.
Aprecierile critice ale doctrinei. Soluţia legislativă a opozabilităţii faţă de terţi a
înscrierilor pentru care au optat autorii Legii nr. 7/1996 a fost apreciată drept vulnerabilă
mai ales în considerarea disjungerii efectului translativ al convenţiilor în două momente
succesive – momentul încheierii acordului de voinţă în ceea ce priveşte naşterea
drepturilor între părţi (inter partes) şi momentul înscrierii în raporturile cu terţii89. Practic,
în cadrul aceleiaşi operaţiuni juridice sunt recunoscute două moduri diferite în care
operează transferul de drepturi reale imobiliare: solo consensu în raporturile dintre părţi şi
de la data înscrierii, în raporturile cu terţii, ceea ce creează condiţiile pentru naşterea unor
situaţii juridice echivoce şi pernicioase90 şi afectează desigur siguranţa circuitului civil.

87
Prin decizia Curţii Constituţionale nr. 73 din 8 februarie 2007 (M. Of. nr. 198 din 22 martie
2007) s-a stabilit caracterul constituţional al acestor prevederi, apreciindu-se că nu există o încălcare
principiilor constituţionale referitoare la egalitatea în drepturi, dreptul la informare şi al protecţiei
cetăţenilor străini şi apatrizi. Astfel, s-a reţinut că „textul de lege criticat nu conţine dispoziţii
discriminatorii, ci se aplică în mod unitar tuturor situaţiilor juridice vizate, respectiv transmisiunilor de
drepturi reale prin devoluţiune succesorală, accesiune, vânzare silită şi uzucapiune, situaţii ce sunt în mod
obiectiv diferite de alte moduri de dobândire a unor drepturi reale, pentru care este aplicabilă regula
inopozabilităţii faţă de terţi, în lipsa înscrierii în cartea funciară. Aşa cum s-a stabilit în jurisprudenţa Curţii
Constituţionale, principiul egalităţii presupune un tratament juridic identic pentru situaţii egale, dar, în
acelaşi timp, pentru situaţii juridice obiectiv diferite este justificat un regim juridic distinct. Mai mult, se
constată că interesele terţilor nu sunt prejudiciate în cazul transmisiunii unui drept real prin modalităţile
enumerate de prevederea legală criticată, deoarece art. 26 alin. (1) teza a doua din actul normativ criticat
prevede expres că dobânditorul dreptului real nu poate dispune de el înainte de înscrierea acestuia în cartea
funciară”.
88
A se vedea C. Cucu, Legislaţia cadastrului şi a publicităţii imobiliare. Comentarii şi explicaţii,
ediţia 2, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2007, p. 124.
89
A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. I, p. 318.
 Acest paradox juridic - naşterea unui drept real (absolut) inopozabil terţilor91,
denunţat de doctrină pare că nu l-a lăsat total indiferent pe legiuitor. La o analiză mai
riguroasă a dispoziţiilor Legii nr. 7/1996 (în forma dobândită după modificările
intervenite prin Legea nr. 247/2005), au putut fi constatate unele concesii făcute în
favoarea efectului constitutiv de drepturi al înscrierii.
Astfel, din lectura dispoziţiilor art. 20 alin. (2) din lege potrivit cărora „Drepturile
reale se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea funciară, cu consimţământul
titularului dreptului”, rezultă că efectul constitutiv de drepturi operează doar cu privire la
stingerea drepturilor din cartea funciară. Conduita legiuitorului care se pare că „a fost
tentat să revină la sistemul constitutiv de dre drepturi adoptat de Decretul-lege nr.
115/1938, însă, probabil s-a speriat ori a crezut că nu e momentul, deoarece s-a oprit la
jumătate de drum”92 este semnul unei anume inconsecvenţe întreţinute şi de tensiunea
resimţită între conţinutul art. 25 alin. (1) şi 47 alin. (6) din lege (preluat după fostul art.
111 din Decretul-lege nr. 115/1938). Dacă primul articol consacra principiul
opozabilităţii, celălalt prevedea că „Intabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută
de orice persoană care, potrivit înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii
autorităţii administrative, urmează să strămute, să constituie, să modifice, să
dobândească sau să stingă un drept tabular (subl. ns.)”. Prin urmare, rezultă din lectura
textului că actul având ca obiect transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui
drept real imobiliar nu este translativ, constitutiv, modificator sau extinctiv de drepturi
între părţi, acest efect urmând să se producă de la data înscrierii.
Faptul că prin dispoziţiile noului Cod civil legiuitorul şi-a reconsiderat opţiunea
pare a fi efectul prelungit al conştientizării beneficiilor efectului constitutiv şi o reacţie
ajustată la vocea dominantă a doctrinei.
Nu încheiem analiza efectului de opozabilitate fără a ne referi şi la cealaltă
categorie de înscriere, şi anume notarea.
În realitate, prin dispoziţiile Legii nr. 7/1996 au fost reglementate două categorii
de efecte ale înscrierilor în cartea funciară: i) efectul de opozabilitate faţă de terţi a
intabulării, înscrierii provizorii şi a notării (în anumite cazuri, la cerere) şi ii) efectul de
informare a terţilor specific notării.
Potrivit art. 38 din Legea nr. 7/1996 (republicată, după modificările aduse prin
Legea nr. 247/2005) „Actele şi faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la
starea şi capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară,
vor putea fi înscrise, la cerere, cu efect de opozabilitate pentru terţe persoane (subl.
ns.)”93. Din interpretarea acestui text de lege rezultă că doar pentru actele sau faptele
juridice privitoare la drepturile personale, starea şi capacitatea persoanelor era recunoscut
efectul de opozabilitate al notării, în timp ce, per a contrario, notarea acţiunilor şi a căilor
de atac în justiţie, a măsurilor de indisponibilizare în legătură cu imobilele producea doar
efect de informare a terţilor. Precizăm că efectul diferit al notării – opozabilitate sau doar
de informare – se realiza în funcţie de obiectul actelor sau faptelor juridice supuse

90
A se vedea A. Rusu, op. cit., p. 30.
91
A se vedea I. Albu, op. cit., p. 15-16.
92
A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 228.
93
În forma originară a Legii nr. 7/1996, potrivit art. 40 din lege, notarea în cartea funciară a actelor
şi faptelor juridice privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor avea efect general
de informare pentru terţe persoane.
înscrierii, şi nu în funcţie de modul de sesizare prin care registratorul biroului teritorial
dispune asupra notării. Chiar dacă dispoziţiile art. 38 fac vorbire despre înscrierea „la
cerere” nu ar trebui să extragem de aici o distincţie între notări facultative şi notări
obligatorii, o asemenea diferenţiere fiind străină de intenţia legiuitorului94.

VII. Bibliografia recomandată

VIII. Întrebări recapitulative:

1. Cum se clasifică formele de publicitate după criteriul efectelor juridice

produse ?

2. Care sunt funcțiile publicității în dreptul civil român ?

3. Care sunt sistemele de publicitate imobiliară care au existat pe teritoriul țării

noastre ?

4. Care sunt dezavantajele sistemului personal de publicitate imobiliară (prin

registrele de transcripțiuni și inscripțiuni) ?

IX. Teste de autoevaluare, de evaluare și teme pentru acasă

1. Publicitatea constitutivă este:

a. cea prin care actul, faptul, dreptul sau situația juridică este făcut(ă) public(ă) în scop de
opozabilitate față de terți;

94
În sens contrar, al diferenţierii dintre notarea facultativă, cu efect de informare şi notarea
obligatorie, cu efect de opozabilitate a se vedea I. Adam, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All
Beck, Bucureşti, 2005, p. 684.
b. cea prin care actul, faptul, dreptul sau situația juridică este făcut(ă) public(ă) pentru a
produce atât între părți cât și față de terți efectele juridice în vederea cărora a fost
încheiat;
c. cea prin care actul, faptul, dreptul sau situația juridică este făcut(ă) public(ă) cu scop de
informare a terților.

2. Funcția achizitivă (sau creatoare) de drepturi a publicității:

a. exteriorizează rolul publicității de a constitui, transmite sau stinge un drept real

imobiliar;
b. dă expresie unui mod originar de dobândire a dreptului real prin înscrierea acestuia în
cartea funciară în favoarea terțului dobânditor de bună credință (adică necunoscând cauza
de nevalabilitate a dreptului dobândit) și cu titlu oneros;
c. se referă la faptul că proba dreptului de proprietate asupra unui imobil înscris în cartea
funciară se face cu extrasul de carte funciară.

3. Diferențiați funcția constitutivă sau translativă de drepturi reale a publicității de

funcția achizitivă de drepturi a publicității.

4. Enumerați avantajele sistemului real de publicitate imobiliară.

5. Sub aspectul efectelor formalităților de publicitate, care este diferența

fundamentală între sistemul consacrat de Decretul-lege nr. 115/1938 și concepția
consacrată de Legea nr. 7/1996.

6. Enumerați regulile de drept comun în materie de publicitate reglementate de

dispozițiile NCC.

Unitatea de studiu nr. 2

NOȚIUNEA, STRUCTURA și OBIECTUL CĂRȚII FUNCIARE

 I. Obiectivele unității de studiu

După parcurgerea prezentei unităţi de studiu, studenţii vor putea :

- diferenția foaia de avere, foaia de proprietate și foaia de sarcini a cărții
funciare;
- identifica operațiunile de modificare privind imobilul înscris în cartea
funciară.

II. Competenţe specifice dobândite de student:

• formarea deprinderii de a citi foile funciare in extenso și extrasele de carte

funciară;
• dezvoltarea capacității de a aplica noțiunile teoretice la exemple concrete;
• utilizarea limbajului juridic specific unității de studiu (foaie de avere, foaie de
proprietate, foaie de sarcini)

Cuvinte-cheie : foaia de avere/foaia de proprietate/foaia de sarcini ; alipiri

vs. dezlipiri; transcrieri, reînscrieri, închiderea cărții funciare.

IV. Structura unității de studiu:

2.1.Publicitatea imobiliară în reglementarea NCC. Actualele cărți funciare

2.2.Noțiunea și trăsăturile cărții funciare.
2.3.Structura cărții funciare.
2.4.Obiectul cărții funciare.
2.5.Modificarea imobilului înscris în cartea funciară

V. Rezumatul unității de studiu

În prezent, publicitatea imobiliară este reglementată de dispoziţiile art. 876-915

NCC (alcătuind Titlul VII. Cartea funciară din Cartea a III-a. Despre bunuri)95, de

95
Titlul consacrat cărţii funciare cuprinde 4 capitole: capitolul I privind dispoziţii generale,
capitolul II privind înscrierea drepturilor tabulare, capitolul III privind notarea unor drepturi, fapte şi
raporturi juridice şi capitolul IV privind rectificarea înscrierilor de carte funciară.
prevederile Legii nr. 7/1996, republicată cu modificările şi completările ulterioare şi ale
Regulamentelor directorului general al ANCPI aprobate prin Ordinul nr. 208/201496 şi
Ordinul nr. 700/201497.
Regulile de drept material se regăsesc, în principal, în dispoziţiile noului Cod civil
şi parţial în prevederile Legii nr. 7/1996 (art. 23-27 din lege), în timp ce regulile de
procedură se regăsesc, în principal, în corpul normativ al Legii nr. 7/1996 (mai exact în
dispoziţiile art. 28-36 alcătuind Capitolul II. Procedura de înscriere în cartea funciară), în
prevederile Regulamentului aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 (Regulamentul)98 şi, izolat,
în dispoziţiile noului Cod civil (art. 888, 904-906).
În Titlul preliminar. Despre legea civilă (mai exact, în Capitolul IV. Publicitatea
drepturilor, actelor şi a faptelor juridice) din noul Cod civil, legiuitorul a înţeles să
cuprindă o serie de reguli de drept comun privind publicitatea, reglementând obiectul
publicităţii şi modalităţile sale de realizare, condiţiile, efectele publicităţii, prezumţia
privind exactitatea înscrierii (sau a forţei probante absolute a înscrierilor), sancţiunile
care operează în lipsa publicităţii precum și conflictul dintre formele de publicitate şi
consultarea registrelor publice.
Potrivit art. 20 alin. (1) NCC publicitatea asigură
i) opozabilitatea dreptului, actului, faptului sau oricărui raport juridic supus
publicităţii,
ii) stabileşte rangul înscrierii acestora şi
iii) atunci când legea prevede, are efect constitutiv de drepturi. În timp ce regula o
constituie publicitatea în scop de opozabilitate (publicitatea confortativă), excepţia
este publicitatea constitutivă, adică atunci când legea leagă naşterea dreptului de
înscrierea lui în registrul de publicitate.
Cartea funciară este alcătuită din 3 părţi: partea I referitoare la descrierea
imobilelor (sau foaia de avere), partea a II-a referitoare la înscrierile privind dreptul de
proprietate şi alte drepturi reale (sau foaia de proprietate) şi partea a III-a referitoare la
înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturile reale de garanţie
şi sarcini (sau foaia de sarcini).
Imobilul înscris în cartea funciară se poate modifica prin alipiri şi dezlipiri iar
operaţiunile efectuate se numesc transcrieri sau reînscrieri.

96
În denumirea oficială integrală, Ordinul nr. 208/2014 privind aprobarea Regulamentului de
organizare şi funcţionare al oficiilor de cadastru şi publicitate imobiliară şi a Regulamentului de organizare
şi funcţionare al Centrului Naţional de Cartografie (M. Of. nr. 210 din 25 martie 2014), prescurtat ROF
2014.
97
În denumirea oficială integrală, Ordinul nr. 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de
avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară (M. Of. nr. 571 din 31 iulie 2014).
98
De altfel, în cuprinsul Legii nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare
există chiar o prevedere expresă în sensul arătat; astfel, potrivit art. 24 alin. (2) din lege „cazurile, condiţiile
şi regimul juridic al acestor înscrieri sunt stabilite de Codul civil, iar procedura de înscriere în cartea
funciară, de prezenta lege şi de regulamentul aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului
general al Agenţiei Naţionale”.
 VI. Conținutul unității de studiu nr. 2
NOȚIUNEA, STRUCTURA și OBIECTUL CĂRȚII FUNCIARE

2.1. Publicitatea imobiliară în reglementarea noului Cod civil. Actualele cărţi

funciare

→ Reguli de drept comun privind publicitatea în noul Cod civil – apreciere

generală. Opţiunea legiuitorului de a reglementa în mod expres regulile generale în
materie de publicitate nu poate fi decât una binevenită. După ce se referă la obiectul
publicităţii şi modalităţile sale de realizare, reglementează condiţiile, efectele publicităţii,
prezumţia privind exactitatea înscrierii (sau a forţei probante absolute a înscrierilor) şi
inversul acesteia precum şi sancţiunile care operează în lipsa publicităţii şi încheie cu
dispoziţii privind conflictul dintre formele de publicitate şi consultarea registrelor
publice.

→ Obiectul publicităţii şi modalităţile sale de realizare

• Reglementare. Potrivit dispoziţiilor art. 18 alin. (1) NCC, obiectul
publicităţii îl constituie „drepturile, actele şi faptele privitoare la starea şi capacitatea
persoanelor, cele în legătură cu bunurile care aparţin acestora, precum şi orice alte
raporturi juridice (...) în cazurile expres prevăzute de lege”. În interpretarea textului
legal, putem reţine că sunt avute deci în vedere actele şi faptele privitoare la starea civilă
a persoanei – naşterea, căsătoria, divorţul, decesul (art. 98-103, 283 NCC), actele şi
faptele privitoare la capacitatea persoanelor – starea de minoritate, punerea sub interdicţie
[169 alin. (2) NCC)], înregistrarea persoanei juridice (art. 200-204 NCC), drepturile reale
imobiliare şi garanţiile reale imobiliare, convenţiile matrimoniale (art. 334 NCC) precum
şi orice alte raporturi juridice prevăzute de lege.
Sub aspectul modalităţilor de realizare a publicităţii, alin. (2) al art. 18 arată că
„publicitatea se realizează prin cartea funciară, Arhiva Electronică de Garanţii Reale
Mobiliare (...), prin registrul comerţului precum şi prin alte forme de publicitate
prevăzute de lege”, enumerarea având un caracter enunţiativ.
• Actele şi faptele supuse formalităţilor de publicitate. Astfel, sunt supuse
publicităţii actele şi faptele privitoare la statutul persoanelor care se înscriu în registrele
de stare civilă (potrivit dispoziţiilor art. 98-103 NCC şi Legii nr. 119/1996 cu privire la
actele de stare civilă, republicată, cu modificările şi completările ulterioare99), actele şi
faptele juridice privitoare la bunurile persoanelor care se înscriu în cartea funciară sau în
registrul naţional notarial al regimurilor matrimoniale (pentru publicitatea convenţiilor
matrimoniale), drepturile de creanţă garantate cu bunuri mobile care se înregistrează în
Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare, înregistrarea persoanelor juridice cu
scop lucrativ în registrul comerţului, înregistrarea persoanelor juridice fără scop lucrativ
în registrul asociaţiilor şi fundaţiilor ţinut la grefa judecătoriei în a cărei rază teritorială îşi

99
M. Of. nr. 339 din 18 mai 2012.
au sediul; în fine, potrivit art. 35 alin. (2) din Legea nr. 188/2000 privind executorii
judecătoreşti, republicată100, cu modificările şi completările ulterioare, vânzarea silită a
bunurilor mobile cu o valoare mai mare de 2000 lei şi a bunurilor imobile supuse
executării silite este supusă publicităţii prin Registrul electronic de publicitate a vânzării
bunurilor supuse executării silite administrat de Uniunea Naţională a Executorilor
Judecătoreşti.

→ Condiţiile de publicitate
Conform prevederilor art. 19 alin. (1) NCC dispun că „procedura şi condiţiile de
publicitate se stabilesc prin lege”. Astfel, regulile proprii fiecărei forme de publicitate
sunt statornicite prin legi speciale iar noul Cod civil înţelege să instituie în materia
condiţiilor de publicitate o serie de reguli generale prevăzute de art. 19 alin. (2)-(4).
• Persoana lipsită de capacitate de exerciţiu poate solicita îndeplinirea
formalităţilor de publicitate. Raţiunile regulii instituite prin art. 19 alin. (2) NCC
potrivit căreia şi persoana lipsită de capacitate de exerciţiu poate solicita îndeplinirea
formalităţilor de publicitate (indiferent dacă este vorba despre un minor sau o persoană
pusă sub interdicţie) derivă din faptul că i) realizarea formalităţilor le profită acestora
(adică le conservă101, le consolidează sau chiar le constituie drepturi)102 precum şi ca o
consecinţă a faptului că ii) instituţia publică abilitată are obligaţia să îndeplinească acea
formalitate întrucât publicitatea situaţiilor juridice serveşte interesului public103.
• Dreptul de a îndeplini o formalitate de publicitate nu poate face obiectul
renunţării sau al unei tranzacţii. Potrivit art. 19 alin. (3) NCC, „orice renunţare sau
restrângere a dreptului de a îndeplini o formalitate de publicitate, precum şi orice clauză
penală sau altă sancţiune stipulată pentru a împiedica exercitarea acestui drept sunt
considerate nescrise”. Clauza având ca obiect o renunţare sau o tranzacţie privind dreptul
de a îndeplini o formalitate de publicitate este considerată nescrisă.
• Nimeni nu poate invoca necunoaşterea unui act sau fapt juridic care a fost
supus publicităţii în condiţiile legii. Prezumţia instituită de art. 19 alin. (4) NCC în
sensul cunoaşterii dreptului, actului sau faptului făcut public în condiţiile prevăzute de
lege are un caracter absolut, neputând fi răsturnată prin proba contrară.

→ Efectele publicităţii
• Reguli generale privind efectele publicităţii. Potrivit art. 20 alin. (1) NCC
publicitatea asigură i) opozabilitatea dreptului, actului, faptului sau oricărui raport juridic
supus publicităţii, ii) stabileşte rangul înscrierii acestora şi iii) atunci când legea prevede,
are efect constitutiv de drepturi. În timp ce regula o constituie publicitatea în scop de
opozabilitate (publicitatea confortativă), excepţia este publicitatea constitutivă, adică

100
M. Of. nr. 738 din 20 octombrie 2011.
101
În sensul că realizarea formalităţilor de publicitate are natura juridică a unui act de conservare
nu doar în cazul publicităţii informative şi al celei confortative, ci şi în cazul publicităţii constitutive a se
vedea M. Mîneran, op. cit., p. 17.
102
În realitate, regula instituită prin art. 19 alin. (2) NCC este o aplicaţie particulară a dispoziţiilor
art. 41 alin. (3) şi art. 43 alin. (3) NCC potrivit cărora minorul cu capacitate de exerciţiu restrânsă şi
persoana lipsită de capacitate de exerciţiu pot încheia singuri acte de conservare (prin care se urmăreşte
preîntâmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil).
103
A se vedea A. Trăilescu, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei
(coordonatori), Noul Cod civil. Comentariu pe articole. art. 1-2664, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2012, p. 20.
atunci când legea leagă naşterea dreptului de înscrierea lui în registrul de publicitate. Este
cazul consacrat de art. 885 alin. (1) NCC potrivit căruia drepturile reale imobiliare se
dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară,
pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.
• Efectele între părţi şi succesorii lor universali şi cu titlu universal. În
funcţie de felul publicităţii, confortativă sau constitutivă, distingem efectele publicităţii.
În cazul publicităţii confortative, potrivit art. 20 alin. (2) NCC, „între părţi sau succesorii
lor, universali ori cu titlu universal, după caz, drepturile, actele sau faptele juridice,
precum şi orice alte raporturi juridice produc efecte depline, chiar dacă nu au fost
îndeplinite formalităţile de publicitate”. În alţi termeni, în cazul publicităţii făcută pentru
opozabilitate, lipsa îndeplinirii formalităţilor de publicitate nu produce efecte între părţi şi
succesorii lor universali sau cu titlu universal. Regula este, de fapt, o consecinţă a
principiului relativităţii efectelor actului juridic civil. În schimb, succesorii cu titlu
particular şi creditorii chirografari pot invoca lipsa îndeplinirii formalităţilor de
publicitate.
• Efectele publicităţii cu privire la un act sau fapt nevalabil. Din lectura art.
20 alin. (3) NCC conform căruia „publicitatea nu validează dreptul, actul sau faptul
supus ori admis la publicitate” rezultă că îndeplinirea formalităţii de publicitate nu
reprezintă o modalitate de confirmare a nulităţii actului juridic ce a constituit obiectul
publicităţii. Mai mult, atunci când actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea a fost
nevalabil, legea pune la dispoziţia terţilor prejudiciaţi dreptul de a solicita rectificarea
înscrierii [art. 908 alin. (1) pct. 1 NCC].
Prin excepţie de la regula enunţată, dispoziţiile art. 20 alin. (3) NCC dispun că „în
cazurile şi condiţiile expres prevăzute de lege” publicitatea „poate produce efecte
achizitive în favoarea terţilor dobânditori de bună-credinţă”. O astfel de ipoteză este cea
reglementată prin art. 901 NCC privind dobândirea cu bună-credinţă a unui drept tabular
conform căruia „oricine a dobândit cu bună-credinţă vreun drept real înscris în cartea
funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris
în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este
radiat din cartea funciară”. De altfel, potrivit art. 17 alin. (4) NCC regulile privind
eroarea comună şi invincibilă (pentru validarea actului) nu sunt aplicabile în materie de
carte funciară şi nici în alte materii în care legea reglementează un sistem de publicitate,
devenind aplicabile condiţiile speciale în materie, în concret condiţiile impuse de art. 901
NCC.
• Lipsa efectelor publicităţii asupra cursului prescripţiei extinctive. Potrivit
art. 20 alin. (4) NCC „publicitatea nu întrerupe cursul prescripţiei extinctive, afară de
cazul în care prin lege se dispune altfel”.

→ Prezumţia exactităţii înscrierii unui drept, act sau fapt juridic într-un
registru public. Caracterul relativ al acesteia. Dispoziţiile art. 21 alin. (1) NCC
instituie prezumţia că dacă un drept, act sau fapt a fost înscris într-un registru public, se
prezumă că acesta există, cât timp nu a fost radiat sau modificat în condiţiile legii. În alţi
termeni, prin înscrierea unui drept în registrul public se prezumă că acel drept există în
favoarea persoanei menţionate în acel registru. Pentru raţiuni de simetrie, alin. (2) al
aceluiaşi articol prevede că dacă un drept, act sau fapt a fost radiat se prezumă stingerea
acelui drept. Prezumţiile au caracter relativ104, ceea ce înseamnă că se poate administra
proba contrară şi, ulterior, a se remedia neregularitatea, în sensul ca înscrierea să
corespundă situaţiei juridice reale.

→ Lipsa publicităţii. Sancţiuni

• Distincţia dintre cunoaşterea posibilă şi cunoaşterea efectivă. Soluţii

vehiculate în caz de conflict.. Conform dispoziţiilor art. 22 alin. (1) NCC sancţiunea
care intervine în cazul neîndeplinirii formalităţilor de publicitate atunci când aceasta nu
este prevăzută de lege cu efect constitutiv constă în inopozabilitatea faţă de terţi a
drepturilor, actelor, faptelor sau altor raporturi juridice ce trebuiau să constituie obiectul
publicităţii, cu excepţia cazului în care se dovedeşte aceştia le-au cunoscut pe altă cale.
Legiuitorul a soluţionat astfel conflictul dintre cunoaşterea posibilă, datorată
publicităţii legale şi cunoaşterea efectivă, datorată publicităţii naturale a cărui soluţionare
diviza doctrina înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil. Astfel, în concepţia
obiectivă doar realizarea formalităţilor de publicitate este necesară şi suficientă pentru a
asigura opozabilitatea chiar dacă terţii nu au luat efectiv cunoştinţă de aceasta. În
concepţia subiectivă, este suficientă cunoaşterea efectivă de către terţi a dreptului, actului
sau faptului care trebuia supus publicităţii.
• Abordarea legiuitorului NCC Revenind la conţinutul alin. (1) al art. 22, se
poate constata că legiuitorul a apreciat, de principiu, concepţia subiectivă ca fiind mai
adecvată imperativului securităţii raporturilor juridice. Totuşi, prin alin. (2) al articolului
menţionat, se aduce un corectiv regulii de principiu, în sensul că legiuitorul admite
existenţa situaţiilor în care publicitatea legală prevalează în faţa cunoaşterii efective
situaţie în care lipsa publicităţii poate fi invocată de orice persoană interesată, inclusiv de
terţul care a cunoscut, pe altă cale, dreptul, actul, faptul sau raportul juridic supus
publicităţii. Desigur, este avut în vedere cazul în care legea prevede în mod expres că
simpla cunoaştere de fapt nu suplineşte lipsa de publicitate.
În toate cazurile, simpla cunoaştere a dreptului, actului, faptului sau raportului
juridic nu suplineşte lipsa de publicitate faţă de alte persoane decât terţul care, în fapt, le-
a cunoscut [(art. 22 alin. (3)].

→ Concursul dintre formele de publicitate

• Regula aplicabilă. În cazul în care un drept, act, fapt sau orice alt raport juridic
este supus în acelaşi timp unor formalităţi de publicitate diferite, neîndeplinirea unei
formalităţi nu este acoperită de efectuarea alte formalităţi de publicitate. Regula
instituită de art. 23 NCC are ca premisă ideea specialităţii formelor de publicitate, în
sensul că fiecare formă de publicitate este prevăzută de legiuitor cu un scop determinat.
Cu titlu exemplificativ, înregistrarea în registrul de stare civilă al decesului unei persoane
în temeiul unei hotărâri judecătoreşti definitive declarative de moarte potrivit art. 42 din
Legea nr. 119/1996 nu poate suplini formalitatea prevăzută de art. 902 alin. (2) pct. 2

În sensul că, faţă de terţii de bună-credinţă, prezumţia exactităţii înscrierilor are caracter absolut
104

a se vedea A. Trăilescu, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), op. cit.,
p. 22.
NCC privind notarea aceleiaşi hotărâri în cartea funciară a imobilului proprietatea celui
declarat mort pe cale judecătorească.
Desigur, nu este exclus ca lipsa unei formalităţi de publicitate să fie acoperită prin
cunoaşterea efectivă de către un terţ a situaţiei juridice, cunoaştere care a fost posibilă
tocmai prin intermediul publicităţii legale realizate într-o altă modalitate conform legii.
Persoana interesată poate evita inopozabilitatea faţă de terţ sub condiţia să dovedească
faptul cunoaşterii efective de către acesta a situaţiei juridice supuse publicităţii. Aceasta
nu înseamnă însă că neefectuarea unei cerinţe de publicitate ar fi acoperită de îndeplinirea
alteia, ci este rezultatul unei interpretări coroborate a dispoziţiilor art. 23 şi 22 NCC.

→ Consultarea registrelor publice

• Caracterul public al registrelor de publicitate. Prin art. 24 NCC legiuitorul a

înţeles să instituie dreptul oricărei persoane de a consulta registrele publice privitoare la
un drept, act, fapt sau o anumită situaţie juridică aceasta chiar şi în lipsa justificării unui
interes, dispoziţia fiind consecinţa caracterului public al registrelor de publicitate. În
acelaşi timp, orice persoană poate obţine extrase sau copii certificate de pe acestea,
informaţiile regăsite în registre fiind de interes public.

2.3.2.Noţiunea şi trăsăturile cărţii funciare

Noţiunea de „carte funciară” în sens larg şi în sens restrâns. De lege lata, nici
în noul Cod civil nu există o definiţie legală a cărţii funciare. Totuşi, din interpretarea
dispoziţiei generale cuprinsă în art. 876 alin. (1) NCC privind scopul şi obiectul cărţii
funciare105 precum şi a prevederilor art. 1 alin. (3)106, respectiv art. 21 alin. (1) din Legea
nr. 7/1996107 putem extrage semnificaţia atribuită noţiunii.
Sintagma carte funciară este utilizată în varii sensuri108.
În sens restrâns, cartea funciară este înscrisul întocmit de funcţionarul public al
biroului de cadastru şi publicitate imobiliară, în condiţiile legii, care descrie imobilele şi
arată drepturile, actele, faptele sau raporturile juridice privitoare la imobile, indicând
identitatea persoanelor titulare ale acestor drepturi. Cartea funciară este un înscris
autentic public109.
În sens larg, denumirea de cartea funciară este utilizată pentru a ne referi

105
Potrivit art. 876 NCC „ (1) Cartea funciară descrie imobilele şi arată drepturile reale ce au ca
obiect aceste bunuri. (2) În cazurile prevăzute de lege pot fi înscrise în cartea funciară şi alte drepturi,
fapte sau raporturi juridice, dacă au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară”.
106
O dispoziţie relativ similară este cea cuprinsă în art. 1 alin. (3) din lege conform căreia „cartea
funciară cuprinde descrierea imobilelor şi înscrierile referitoare la drepturile reale imobiliare, la
drepturile personale, la actele, faptele sau la raporturile juridice care au legătură cu imobilele”.
107
În actuala sa formă, art. 21 alin. (1) prevede că „publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul
de evidenţă a cadastrului are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice
referitoare la imobilele din aceeaşi unitate administrativ-teritorială, în scopul transmiterii sau constituirii
de drepturi reale imobiliare ori, după caz, al opozabilităţii faţă de terţi a acestor înscrieri”.
108
A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 131-133, M. Mîneran, op. cit., p. 39-40, T. Dârjan,
op. cit., p. 47-48.
109
Potrivit dispoziţiilor art. 883 NCC privind cercetarea cărţii funciare „orice persoană, fără a fi
ţinută să justifice vreun interes, poate cerceta orice carte funciară, precum şi celelalte documente cu care
aceasta se întregeşte, potrivit legii (...)”.
 i)atât la cartea funciară propriu-zisă (adică foaia de evidenţă juridică a fiecărui
imobil) cât şi la documentele de publicitate imobiliară cu care aceasta se întregeşte
(planul cadastral de identificare a imobilelor, înscrisurile privitoare la înscrieri şi registrul
general de intrare);
ii) la sistemul real de publicitate imobiliară întemeiat pe identitatea topografică a
imobilelor şi pe documentele cadastrale;
iii) la instituţia juridică privind ansamblul normelor de drept material şi
procedural care reglementează publicitatea prin cărţile funciare;
iv) la biroul teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară;
v) la registrul cadastral de de publicitate imobilară al unui teritoriu
administrativ care, potrivit art. 21 alin. (3) din lege este alcătuit din cărţile funciare
întocmite şi numerotate ale unei localităţi şi care se întregeşte cu registrul de intrare, cu
planul cadastral, cu registrul cadastral al imobilelelor indicând numărul cadastral al
imobilelor şi numărul de ordine al cărţilor funciare în care sunt înscrise, cu un index
alfabetic al proprietarilor şi cu o mapă în care se păstrează cererile de înscriere, împreună
cu un exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse
înscrierii [art. 21 alin. (4)].

Trăsăturile cărţii funciare. Din interpretarea sistematizată a dispoziţiilor legale

incidente sistemului real de publicitate imobiliară prin cărţile funciare, au fost extrase
caracteristicile cărţii funciare.
Fiecărui imobil îi corespunde o carte funciară. Trăsătura enunţată rezultă nu
doar din prevederea expresă a art. 878 alin. (2) NCC potrivit căreia „aceeaşi carte
funciară nu poate cuprinde decât un singur imobil” ci şi din definiţia dată imobilului prin
art. 876 alin. (2) NCC110 şi art. 1 alin. (5) din lege.
Evidenţa se ţine pe imobile, şi nu pe proprietari. Este elementul esenţial de
diferenţiere faţă de sistemul personal de publicitate imobiliară prin registre de
transcripţiuni şi inscripţiuni. Cadastrul şi cartea funciară formează un sistem unitar şi
obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică bazat pe identitatea topografică a
imobilelor care sunt identificate printr-un număr cadastral unic.
Evidenţa se ţine la nivel de unitate administrativ-teritorială (comună, oraş sau
municipiu). Potrivit art. 21 alin. (3) din lege cărţile funciare se întocmesc şi numerotează
pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi (comună, oraş, municipiu), fapt care rezultă
inclusiv din art. 1 alin. (5) din lege şi art. 876 alin. (3) NCC.
Cărţile funciare se ţin într-un singur exemplar. Din raţiuni de simplificare a
operaţiunilor de publicitate şi operativitate, cărţile funciare se ţin într-un singur exemplar.
Cărţile funciare se întregesc cu registrele şi documentele de publicitate
imobiliară prevăzute de lege. În consideraţiile anterioare am făcut deja referire la
documentele şi registrele care, potrivit art. 21 alin. (4) din lege completează cărţile
funciare.
Cartea funciară este un sistem real complet de publicitate imobiliară. Potrivit
prevederilor art. 876 alin. (1) şi (2) NCC şi art. 23 din lege cartea funciară asigură

110
Prin imobil se înţelege „una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de
folosinţă, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi
administrativ-teritoriale şi care sunt identificate printr-un număr cadastral unic”. Definiţia cuprinsă în art.
1 alin. (5) din lege este cvasiidentică.
publicitatea integrală a drepturilor, actelor, faptelor sau raporturilor juridice în legătură cu
imobilele.
Scopul cărţii funciare este de a asigura transmiterea, constituirea,
modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare precum şi opozabilitatea faţă
de terţi a altor drepturi, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise
în cartea funciară. Efectul constitutiv, translativ şi extinctiv de drepturi reale imobiliare
este consacrat de art. 885-886 NCC iar efectul de opozabilitate de art. 902-906 NCC.
Cartea funciară are caracter public. Această caracteristică rezultă din art. 883
NCC (la care deja ne-am referit) care este, de fapt, o aplicaţie particulară în materie de
carte funciară a regulii generale instituite prin art. 24 NCC privind consultarea registrelor
publice de orice persoană.

2.2. Structura cărţii funciare

Sediu juridic. În lipsa unor dispoziţii privind cuprinsul cărţii funciare înăuntrul
dispoziţiilor noului Cod civil, sunt aplicabile prevederile art. 23 din lege şi art. 7-11 din
Regulament.
Cuprinsul cărţii funciare. Cartea funciară este alcătuită din titlu care indică
numărul ei şi numele localităţii în care este situat imobilul şi din 3 părţi: partea I
referitoare la descrierea imobilelor (sau foaia de avere), partea a II-a referitoare la
înscrierile privind dreptul de proprietate şi alte drepturi reale (sau foaia de proprietate) şi
partea a III-a referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate,
drepturile reale de garanţie şi sarcini (sau foaia de sarcini).
→ Partea I (coala A sau foaia de avere) cuprinde:
a) numărul de ordine [care este numărul fiecărui imobil înscris – parcelă cu sau
fără construcţii, aşa cum este definit de art. 876 alin. (3) NCC şi art. 1 alin. (5) din lege;
de exemplu, A.1] şi numărul cadastral al imobilului (atribuit de biroul teritorial de
cadastru şi publicitate imobiliară, de exemplu 100 după planul cadastral al imobilelor);
b) suprafaţa imobilului, reieşită din măsurători cadastrale, destinaţia, categoriile
de folosinţă şi, după caz, construcţiile;
c) planul imobilului cu descrierea imobilului constituie anexa la partea I a cărţii
funciare, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin cu caracter normativ al al
directorului general al Agenţiei Naţionale.
→ Partea a II-a (coala B sau foaia de proprietate) cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate precum şi
menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept.
c) strămutările proprietăţii;
d) dreptul de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă cu titlu
gratuit, corespunzătoare proprietăţii publice;
e) servituţile constituite în folosul imobilului;
f) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi
acţiunile privitoare la proprietate;
g) recepţia propunerii de dezmembrare ori de comasare şi respingerea acesteia,
respingerea cererii de recepţie şi/sau de înscriere, în cazul imobilelor cu carte funciară
deschisă;
 h) obligaţii de a nu face; interdicţiile de înstrăinare, grevare, închiriere,
dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare şi amenajare;
i) clauza de inalienabilitate a imobilului, potrivit art. 628 alin. (2) NCC şi clauza
de insesizabilitate, potrivit art. 2329 alin. (3) NCC;
j) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a
II-a a cărţii funciare, cu privire la înscrierile făcute;
→ Partea a III-a (coala C sau foaia de sarcini) cuprinde menţiuni cu privire la:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitaţie, servituţile în sarcina fondului
aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de creanţă;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi
acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile
făcute în această parte.

2.3. Obiectul cărţii funciare

Reglementare. Obiectul cărţii funciare reprezintă, potrivit art. 876 alin. (1) şi (2)
NCC, obiectul înscrierilor efectuate în cartea funciară, respectiv drepturile reale
imobiliare (drepturi tabulare) şi, în cazurile prevăzute de lege, drepturile de creanţă,
actele, faptele şi raporturile juridice care au legătură cu imobilele înscrise în cartea
funciară.
Obiectul drepturilor tabulare este imobilul, în sensul avut în vedere de art. 876
alin. (3) NCC şi art. 1 alin. (5) din lege şi nu în sensul general consacrat de art. 537
NCC111. În timp ce Legea nr. 93/1933 utiliza sintagma corp de carte funciară, Decretul-
lege nr. 115/1938 termenul relativ identic de corp funciar, iar Legea nr. 7/1996
denumirea controversată de corp de proprietate112, legiuitorul noului Cod civil a preferat,
sub aspect terminologic, conceptul tradiţional de imobil. Ştiut fiind din definiţia
imobilului prevăzută de art. 876 alin. (3) NCC că acesta poate fi alcătuit din „una sau mai
multe parcele alăturate (subl. ns.)”, se poate constata că nu mai este suficientă voinţa
exclusivă a proprietarului pentru a solicita includerea parcelelor într-un singur corp
funciar chiar şi atunci când erau situate în locuri diferite cum era posibil în reglementarea
Decretului-lege nr. 115/1938. Entităţile de bază ale sistemului unitar şi obligatoriu de
evidenţă tehnică, economică şi juridică sunt, potrivit art. 1 alin. (7) din lege, imobilul şi
proprietarul.
Potrivit art. 878 alin. (2) NCC un imobil este înscris într-o singură carte funciară
sau, în alţi termeni, o carte funciară nu poate cuprinde decât un singur imobil. De la

111
Potrivit art. 537 NCC „sunt imobile terenurile, izvoarele şi cursurile de apă, plantaţiile prinse
în rădăcini, construcţiile şi orice alte lucrări fixate în pământ cu caracter permanent, platformele şi alte
instalaţii de exploatare a resurselor submarine situate pe platoul continental, precum şi tot ceea ce, în mod
natural sau artificial, este încorporat în acestea cu caracter permanent”.
112
Sintagma corp de proprietate a fost criticată în doctrină ca fiind inadecvată sub aspect
lingvistic, în considerarea faptului că ceea ce defineşte un imobil nu este dreptul de proprietate asupra
acestuia înscris în partea a II-a cărţii funciare ci datele topografice şi de fapt ale imobilului menţionate în
partea I a cărţii funciare; practic, ceea ce legea numea corp de proprietate era în realitate un corp imobiliar
care în urma înscrierii dreptului de proprietate se putea spune că ar deveni şi corp de proprietate sau, în
cazul dreptului de superficie, corp de superficie (?!).
regula conform căreia un imobil nu poate fi înscris în cartea funciară decât dacă are un
singur proprietar, este instituită o singură excepţie, şi anume în cazul coproprietăţii pe
cote părţi sau în devălmăşie.În consecinţă, art. 878 alin. (3) NCC prevede că „mai mulţi
proprietari nu pot fi înscrişi în aceeaşi carte funciară decât dacă se află în coproprietate
pe cote părţi ori în devălmăşie”.
Drepturile tabulare. Termen preluat din vechea legislaţie a cărţilor funciare,
drepturile tabulare sunt drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară (art. 877
NCC). Spre deosebire de art. 11 din Decretul-lege nr. 115/1938 care cuprindea şi
enumerarea drepturilor tabulare (fiind incluse dreptul de proprietate, de superficie, de
uzufruct, de uz, de abitaţiune, de servitute precum şi dreptul de ipotecă), actualul art. 877
NCC nu conţine o astfel de enumerare. Totuşi, drepturile tabulare pot fi identificate prin
raportare la art. 551 NCC care enumeră drepturile reale. În consecinţă, drepturile tabulare
sunt reprezentate de drepturile reale care au ca obiect un imobil înscris în cartea funciară,
şi anume dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz,
dreptul de abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de administrare, dreptul de concesiune,
dreptul de folosinţă, dreptul de ipotecă.
Drepturile tabulare se dobândesc, se modifică şi se sting numai cu respectarea
regulilor de carte funciară, adică în condiţiile prevăzute de art. 885 şi 886 NCC (asupra
cărora vom face dezvoltări ulterioare).
Alte drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele. Din
raţiuni privind o cunoaştere fidelă a situaţiei juridice complete a imobilului, legiuitorul a
înţeles să prevadă şi înscrierea unor drepturi de creanţă, acte, fapte sau alte raporturi
juridice care au legătură cu imobilul. Cu titlu exemplificativ, este cazul notării în cartea
funciară a convenţiei matrimoniale [art. 902 alin. (2) pct. 4 NCC] sau a interdicţiei
convenţionale de înstrăinare sau grevare a unui drept înscris [art. 902 alin. (2) pct. 8
NCC].
În concluzie, obiectul cărţii funciare îl constituie
i) imobilul în sensul consacrat de art. 876 alin. (3) NCC (sau obiectul material al
înscrierilor în cartea funciară),
ii) drepturile tabulare definite de art. 877 NCC şi,
iii) în cazurile prevăzute de lege, alte drepturi, fapte sau raporturi juridice dacă
au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară potrivit art. 876 alin. (2) NCC.

2.4. Modificarea imobilului înscris în cartea funciară

Operaţiuni de modificare a imobilului înscris în cartea funciară: alipiri şi

dezlipiri. Imobilul înscris în cartea funciară se poate modifica prin alipiri şi dezlipiri,
acestea fiind doar nişte operaţiuni cu caracter material, în sensul că nu implică niciun
transfer de proprietate asupra imobilelor ce constituie obiectul lor. Potrivit art. 25 alin. (2)
din lege actele de alipire şi dezlipire a imobilelor înscrise în cartea funciară se încheie în
formă autentică.
Alipirea este operaţiunea materială prin care i) mai multe imobile alăturate
aparţinând aceluiaşi proprietar se unesc într-un singur imobil sau ii) se adaugă la imobilul
existent o parte dintr-un alt imobil alăturat aparţinând aceluiaşi proprietar ori, după caz,
iii) se măreşte întinderea imobilului existent.
 Dispoziţiile noului Cod civil nu prevăd şi comasarea/alipirea imobilelor alăturate
care este reglementată de art. 25 alin. (1) din lege şi, în prezent, de art. 132 alin. (3) din
Regulament113. Potrivit art. 25 alin. (1) din lege proprietarii unor imobile învecinate, în
vederea unei mai bune exploatări a acestora, pot să le alipească într-un imobil, în baza
unei documentaţii cadastrale şi a actului autentic, întocmite în condiţiile legii. Şi mai
explicit, dispoziţiile art. 132 alin. (3) din Regulament arată că înscrierea alipirii în cartea
funciară se va face „în baza actului de alipire, a unei convenţii privind stabilirea cotelor-
părţi deţinute din imobilul rezultat în urma alipirii, încheiată în formă autentică şi a unei
documentaţii cadastrale”, cuprinsul documentaţiei fiind detaliat în art. 135 alin. (2) din
Regulament.
Dezlipirea este operaţiunea prin care i) o parte sau mai multe părţi din imobilul
înscris în cartea funciară se desprind sau ii) se micşorează întinderea imobilului existent.
Transcrierile şi reînscrierile. Noţiune şi efecte. În respectarea regulii că fiecare
imobil are o singură carte funciară, imobilele rezultate prin alipiri sau dezlipiri trebuie
înscrise în alte cărţi funciare care vor fi deschise de către biroul teritorial de cadastru si
publicitate imobiliară. Operaţiunea de înscriere în altă carte funciară a unui imobil
rezultat din alt imobil se numeşte transcriere.
Astfel, potrivit art. 880 alin. (1) NCC, în caz de alipire sau dezlipire, imobilele
rezultate se vor transcrie în cărţi funciare noi, cu menţionarea noului număr cadastral
pentru fiecare imobil, iar cartea funciară sau, după caz, vechile cărţi funciare se vor
închide, fără a se mai putea redeschide pentru alte înscrieri. Prin urmare, transcrierea unui
imobil din cartea sa funciară în altă carte funciară are ca efect închiderea cărţii funciare
din care „pleacă” imobilul respectiv (pentru a folosi verbul încetăţenit în limbajul
birourilor de carte funciară). Închiderea (sistarea) este consecinţa faptului că acea carte
funciară, în urma transcrierii imobilului, rămâne, practic, fără obiect.
Nu întotdeauna modificarea imobilului implică şi închiderea cărţilor funciare.
Dacă un imobil se dezmembrează în două imobile, nu întreg imobilul pleacă din cartea
funciară, ci doar o parte din acesta care, dobândind individualitate proprie, va fi înscris
într-o nouă carte funciară iar partea rămasă se va reînscrie în cartea funciară veche ca un
imobil distinct căruia i se va atribui un nou număr cadastral.
Dacă întregul imobil înscris în cartea funciară a fost transcris, aceasta se va
închide şi nu va mai putea fi redeschisă pentru noi înscrieri.

113
Înainte de intrarea în vigoare a Ordinului nr. 700/2014, dispoziţiile incidente erau art. 83 alin.
(1) – (1 ) din (fostul) Regulament (aprobat prin Ordinul nr. 633/2006, cu modificările şi completările
1

anterioare la care am mai făcut referire) .

 VII. Bibliografia recomandată

VIII. Întrebări recapitulative

1. Caracterul prezumției privind exactitatea înscrierii unui drept, act sau fapt juridic
într-un registru public.

2. Care este structura cărții funciare ?

3. Prin ce operațiuni material se realizează modificarea unui imobil înscris în cartea

funciară ?

4. Persoana lipsită de capacitate de exercițiu poate solicita îndeplinirea formalităților

de publicitate ?

IX. TESTE DE AUTOEVALUARE, EVALUARE, TEME

PENTRU ACASA

1. Foaia de proprietate cuprinde mențiuni cu privire la:

a) numele proprietarului, actul sau faptul juridic constituind titlul dreptului

de proprietate, strămutările propruetății ;
b) dreptul de superficie și de ipotecă ;
c) suprafața imobilului din măsurătorile cadastrale, destinația și categoria de
folosință.
d) Servituțile constituite în folosul imobilului

2. Foaia de sarcini cuprinde mențiuni cu privire la :

 a) suprafața imobilului, destinația și categoria de folosință a acestuia ;
b) obligații de a nu face; interdicțiile de înstrăinare, grevare, închiriere,
dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare și amenajare ;
c) dreptul de uzufruct, servituțile în sarcina fondului aservit, ipoteca,
locațiunea și cesiunea de creanță ;
d) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale.

3. Obiectul cărții funciare îl constituie :

a) imobilul în sensul consacrat de art. 876 alin. (3) NCC ;

b) drepturile tabulare definite de art. 877 NCC ;
c) în cazurile prevăzute de lege, alte drepturi, fapte sau raporturi juridice
dacă au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară potrivit art. 876
alin. (2) NCC.

4. Enumerați trăsăturile cărții funciare.

5. Clauza având ca obiect o renunțare sau o tranzacție privind dreptul de a

îndeplini o formalitate de publicitate este :

a) valabilă, cu condiția de a fi notată în cartea funciară la cererea persoanelor

interesate ;
b) valabilă, cu condiția de a fi încuviințată de oficiul de cadastru și notyată în
cartea funciară ;
c) considerată nescrisă.

6. În cazul în care un drept, act, fapt sau orice alt raport juridic este supus
în același timp unor formalități de publicitate diferite :

a) neîndeplinirea unei formalități nu este acoperită de efectuarea altei

formalități de publicitate ;
b) neîndeplinirea unei formalități este acoperită de efectuarea altei formalități
de publicitate;
c) neîndeplinirea unei formalități este acoperită de efectuarea altei formalități
de publicitate, dacă registratorul-șef pronunță o încheiere de carte funciară
în acest sens.

Unitatea de studiu nr. 3

PRINCIPIILE ÎNSCRIERILOR ÎN CARTEA FUNCIARĂ

 I. Obiectivele unității de studiu

După parcurgerea prezentei unităţi de studiu, studenţii vor putea :

- diferenția principiile care guvernează condițiile înscrierilor în cartea funciară
de principiile care privesc înseși efectele înscrierilor de carte funciară ;;
- înțelege conținutul principiilor și excepțiile în materie.

II. Competenţe specifice dobândite de student:

• formarea deprinderii de a aplica principiile de carte funciară la o stare de fapt;

• dezvoltarea capacității de a aplica dispozițiile care conscară excepțiile de la
principiile înscrierilor în cartea funciară;
• utilizarea limbajului juridic specific unității de studiu (principiul publicității
integrale, principiul relativității, principiul disponibilității, legalității, specialității,
priorității înscrierilor, efectului constitutiv, al publicității materiale)

III. Cuvinte-cheie: principiul publicității integrale; principiul relativității

înscrierilor; principiul neutralității (disponibilității) înscrierilor; principiul legalității
înscrierilor; principiul specialității înscrierilor; principiul efectului constitutiv de drepturi
reale al înscrierii în cartea funciară; principiul priorității înscrierilor; principiul publicității
materiale a înscrierilor în cartea funciară; forța probantă a înscrierii în cartea funciară.

IV. Structura unității de studiu

3.1. Privire generală asupra principiilor de carte funciară
3.2. Principii privind condiţiile necesare înscrierilor în cartea funciară –
i) principiul publicității integrale
ii) principiul relativității (continuității) înscrierilor
iii) principiul neutralității (disponibilității)
iv) principiul legalității
v) principiul specialității înscrierilor
3.3. Principii referitoare la înseşi efectele înscrierilorîn cartea funciară
i) principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în Cf
ii) principiul priorității înscrierilor
iii) principiul publicității materiale
 V. Rezumat
Principiile cărţilor funciare sunt reguli directoare care disciplinează conţinutul şi
aplicarea dispozițiilor de carte funciară. Considerate drept idei călăuzitoare pe care se
sprijină edificiul solid al publicităţii imobiliare prin cărţile funciare, oferindu-le siguranţă
celor din interior şi încredere celor din exterior114, principiile guvernează înscrierile în
cartea funciară a drepturilor, actelor, faptelor sau raporturilor juridice privitoare la
imobilele înscrise în cartea funciară.
Deşi nici noul Cod civil (ca şi Decretul-lege nr. 115/1938 sau Legea nr. 7/1996)
nu enunţă expressis verbis un principiu sau altul (denumindu-l ca atare), din ansamblul
reglementării pot fi deduse regulile esenţiale privind organizarea şi funcţionarea
actualului sistem de carte funciară (acestea fiind preluate, în realitate, din reglementările
anterioare).
Principiile cărţilor funciare se clasifică în
i) principii care se referă la condiţiile necesare înscrierilor în cartea funciară,
categorie din care fac parte principiul publicităţii integrale, principiul relativităţii
(continuităţii) înscrierilor, principiul neutralităţii (disponibilităţii), principiul legalităţii şi
principiul specialităţii şi
ii) principii care se referă la înseşi efectele înscrierilor făcute în cartea funciară,
categorie din care fac parte principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în
cartea funciară, principiul priorităţii înscrierilor şi principiul publicităţii materiale.
Principiul publicităţii integrale a cărţilor funciare reprezintă regula potrivit căreia
sunt supuse înscrierii în cartea funciară toate drepturile reale imobiliare (numite drepturi
tabulare) precum şi, în cazurile prevăzute de lege, drepturile de creanţă, faptele sau alte
raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.
Principiul relativității înscrierilor este regula în temeiul căreia înscrierea unui
drept în cartea funciară se poate face numai împotriva aceluia care, la înregistrarea
cererii, este înscris sau, după caz, urmează să fie înscris ca titular al dreptului asupra
căruia urmează a fi făcută înscrierea. În alți termeni, dacă principiul publicității integrale
ne arată ce se înscrie în cartea funciară, principiul realativității ne spune contra cui se pot
face înscrierile.
Principiul neutralităţii reprezintă regula potrivit căreia înscrierea în cartea funciară
se face la cererea persoanei îndreptăţite şi, în cazurile prevăzute de lege, la cererea
autorităţilor publice. În timp ce principiul relativităţii ne arată împotriva cui se efectuează
înscrierile în cartea funciară, principiul neutralităţii (disponibilităţii) ne arată din iniţiativa
cui se efectuează înscrierile în cartea funciară.
Dacă în sistemul personal de publicitate imobiliară prin registrele de transcripţiuni
şi inscripţiuni principiul legalităţii presupunea doar o verificare exclusiv formală a actelor
supuse publicităţii (în sensul de a stabili dacă actul sau faptul juridic era sau nu supus
transcrierii sau, după caz, înscrierii), în sistemul cărţilor funciare reglementat de
Decretul-lege nr. 115/1938, preluat de Legea nr. 7/1996 precum şi de actuala

114
A se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 73-74.
reglementare principiul legalităţii comportă două laturi complementare şi
interdependente: legalitatea formală şi legalitatea materială, deduse din interpretarea
sistematică a art. 28-30 din Legea nr. 7/1996.
Legalitatea formală dă expresie regulii conform căreia registratorul de carte
funciară nu poate încuviinţa decât înscrierea actelor şi faptelor juridice prevăzute sau
permise de lege şi nu se poate sprijini decât pe cererea formulată şi înscrisurile
justificative care o însoţesc (art. 28-29 din lege).
Legalitatea materială exprimă regula conform căreia registratorul de carte
funciară trebuie să cerceteze dacă înscrisul în temeiul căruia se solicită înscrierea
îndeplineşte condiţiile de fond şi de formă cerute de lege pentru înscrierea dreptului
precum şi dacă din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă existenţa vreunei piedici la
săvârşirea înscrierii (art. 30 din lege).
Principiul specialităţii exprimă regula potrivit căreia înscrierile în cartea funciară
trebuie să arate persoana în favoarea căreia se face înscrierea, imobilul sau partea din
imobil la care se referă înscrierea, dreptul care se dobândeşte, modifică sau stinge, actul
sau faptul juridic în temeiul căruia este înscris dreptul. Referindu-se, practic, la modul de
efectuare a înscrierilor în cartea funciară principiul specialităţii răspunde la întrebarea
cum se fac înscrierile ?
Având valoarea unui principiu de referinţă în Decretul-lege nr. 115/1938,
principiul efectului constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară nu a fost preluat
de redactorii Legii nr. 7/1996 care au preferat soluția opozabilității înscrierilor însă a fost
(re)consacrat prin dispozițiile noului Cod civil (art. 885 NCC). Principiul dă expresie
regulii conform căreia drepturile reale asupra imobilelor se dobândesc, se modifică sau se
sting, atât între părţi cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea în cartea funciară.
Principiul priorităţii înscrierii este definit drept regula potrivit căreia, în afara
excepţiilor prevăzute de lege, cel care şi-a înregistrat primul cererea de înscriere în cartea
funciară a unui drept tabular este considerat adevăratul titular al dreptului înscris în
favoarea sa chiar dacă, la data dobândirii lui, acelaşi drept sau un alt drept concurent
fusese transmis de acelaşi autor către o altă persoană.
Denumit şi principiul forţei probante (absolute) a înscrierii, principiul publicității
materiale reprezintă o derogare de la regula generală conform căreia nimeni nu poate
transmite un drept pe care el însuşi nu îl are şi de la principiul anulării actului subsecvent
ca efect al anulării actului iniţial.
Având valoarea unui principium principii, este regula conform căreia cel care a
dobândit cu bună-credinţă un drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act
juridic cu titlu oneros, va fi considerat titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă,
la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară. În alţi
termeni, cel care şi-a înscris, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, dreptul real în
cartea funciară, fără cauză legitimă dar bazându-se cu bună-credinţă pe cuprinsul acesteia
este considerat titularul dreptului înscris în defavoarea adevăratului titular. Raţiunile
recunoaşterii principiului sunt legate, desigur, de protecţia securităţii dinamice a
circuitului civil şi a bunei-credinţe.
 VI. Conținutul unității de studiu nr. 3
PRINCIPIILE ÎNSCRIERILOR ÎN CARTEA FUNCIARĂ

3.1. Privire generală asupra principiilor de carte funciară

Într-o diviziune doctrinară care se bucură de o mare popularitate, principiile
cărţilor funciare se clasifică în
i) principii care se referă la condiţiile necesare înscrierilor în cartea funciară,
categorie din care fac parte principiul publicităţii integrale, principiul relativităţii
(continuităţii) înscrierilor, principiul neutralităţii (disponibilităţii), principiul legalităţii şi
principiul specialităţii şi
ii) principii care se referă la înseşi efectele înscrierilor făcute în cartea funciară,
categorie din care fac parte principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în
cartea funciară, principiul priorităţii înscrierilor şi principiul publicităţii materiale.

3.2. Principii privind condiţiile necesare înscrierilor în cartea funciară

→ Principiul publicităţii integrale

Definiţie şi reglementare. Existenţa principiului poate fi dedusă din interpretarea

art. 876 privind scopul şi obiectul cărţii funciare, a dispoziţiilor art. 21 din lege referitoare
la publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă a cadastrului şi chiar a art. 3
alin. (1) din actualul Regulament privind cuprinsul sistemului integrat de cadastru şi carte
funciară115.
Principiul publicităţii integrale a cărţilor funciare - reprezintă regula potrivit căreia
sunt supuse înscrierii în cartea funciară toate drepturile reale imobiliare (numite drepturi
tabulare) precum şi, în cazurile prevăzute de lege, drepturile de creanţă, faptele sau alte
raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.
2. Conţinut. Principiul publicităţii integrale asigură înscrierea tuturor actelor şi
faptelor juridice referitoare la un imobil înscrise în cartea funciară, şi anume:
- toate operaţiunile juridice privind constituirea, transmiterea, modificarea sau
stingerea unui drept real ce poartă asupra unui imobil indiferent că este vorba de acte
juridice inter-vivos sau mortis-causa, de acte constitutive, translative sau declarative,
respectiv indiferent dacă titlul care stă la baza înscrierii este un act civil, administrativ,
jurisdicţional sau de altă natură;

115
Potrivit art. 3 alin. (1) din Regulament „sistemul integrat de cadastru şi carte funciară cuprinde
evidenţa tehnică, economică şi juridică a imobilelor din aceeaşi unitate administrativ-teritorială: comună,
oraş sau municipiu (subl. ns.)”. Dispoziţiile corespondente din fostul Regulament erau poate şi mai
explicite atunci când, prin art. 3 alin. (2), menţionau că „registrul cadastral de publicitate imobiliară
cuprinde evidenţa tehnică şi juridică integrală şi exactă a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice şi
juridice din aceeaşi unitate administrativ-teritorială, comună oraş sau municipiu (subl. ns.)”. Mai mult,
dispoziţiile anterior menţionate se completau şi cu cele ale art. 31 alin. (1) teza a II-a din fostul Regulament
referitoare la funcţia informativă a publicităţii imobiliare şi care prevedeau că „(...) Publicitatea imobiliară
aduce la cunoştinţa terţelor persoane situaţia de drept şi de fapt a unui imobil dintr-o localitate”.
 - operaţiunile materiale prin care se modifică un imobil înscris în cartea funciară
prin alipire sau dezlipire potrivit art. 879-880 NCC precum şi modificările privind
menţiunile referitoare la descrierea, destinaţia sau suprafaţa imobilului potrivit art. 914
NCC;
- alte drepturi de creanţă, actele sau faptele juridice i) în cazurile prevăzute de
lege şi ii) dacă au legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară116.
Nu întâmplător, într-o formulare plastică ce merită a fi reţinută, cartea funciară a
fost caracterizată drept un adevărat „registru de stare civilă“117 a imobilelor, cuprinzând
situaţia juridică reală şi relativ-completă a imobilelor sau, mai nou, „cartea de identitate
a imobilului”118.
Respectarea principiul publicităţii integrale este asigurată şi în cazul drepturilor
reale valabil dobândite şi opozabile faţă de terţi fără înscrierea lor în cartea funciară
potrivit art. 887 NCC (dobândite prin succesiune, accesiune naturală, vânzare silită,
expropriere pentru cauză de utilitate publică sau în alte cazuri prevăzute de lege), titularii
acestor drepturi neputând dispune de ele decât după înscrierea acestora în cartea funciară.

→ Principiul relativităţii (continuităţii) înscrierilor în cartea funciară

Definiţie şi reglementare. Într-o perspectivă comparativă, în timp ce „principiul

publicităţii integrale ne arată ce se înscrie în cartea funciară, (...) principiul relativităţii ne
spune contra cui se pot face înscrierile“119. Reglementarea principiului o regăsim în art.
893 lit.a) NCC120 conform căruia „înscrierea unui drept real se poate efectua numai: a)
împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii este înscris ca titular al dreptului
asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută; b) împotriva aceluia care, înainte de a fi
fost înscris, şi-a grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer deodată”.
Principiul relativităţii înscrierilor în cartea funciară este regula în temeiul căreia
înscrierea unui drept în cartea funciară se poate face numai împotriva aceluia care, la
înregistrarea cererii, este înscris sau, după caz, urmează să fie înscris ca titular al
dreptului asupra căruia urmează a fi făcută înscrierea.

116
După cum s-a remarcat, în principiu, problema integralităţii înscrierilor nu se pune în privinţa
actelor şi faptelor juridice referitoare la drepturile de creanţă, la starea şi capacitatea persoanelor, aflate în
legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară întrucât înscrierea unora dintre acestea este facultativă, în
timp ce unele dintre aceste înscrieri, chiar dacă sunt obligatorii se fac numai pentru informarea terţilor, a se
vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 188.
117
A se vedea S.A. Brădeanu, op. cit., p. 82.
118
A se vedea T. Dârjan, op. cit., p. IX.
119
A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 188.
120
Dispoziţiile menţionate (la care se adaugă şi dispoziţiile completatoare cuprinse în art. 894-895
NCC) preiau, de fapt, textul fostelor art. 22-24 din Legea nr. 7/1996 inspirate, la rândul lor, de art. 19-21
din Decretul-lege nr. 115/1938. Originea acestor din urmă prevederi se afla, de fapt, în dispoziţiile art. 71-
75 din Regulamentele funduare din anii 1855 şi 1870 care consacrau aşa-numitul principiu al consensului
potrivit art. 81 lit.c) care solicita permisiunea de intabulare, clausula intabulandi. În cazul în care o
persoană s-a obligat să transmită proprietatea unui imobil pe care nu îl deţinea încă, permisiunea de
intabulare era valabilă dacă ulterior dobândea imobilul, în acest context vorbindu-se pentru prima dată de
„principiul convalescenţei”, a se vedea Şt. Laday, Cărţile funduare, ed. a II-a, Institutul de Arte Grafice
Cultura Cluj, 1927, p. 95-99 apud T. Dârjan, op. cit., p. 115. Este motivul pentru care principiul efectului
relativ al înscrierilor a fost iniţial definit drept regula conform cărei înscrierea în cartea funciară trebuie să
se facă numai cu consimţământul titularului înscris, a se vedea I. Albu, Noile cărţi funciare, Ed. Lumina
Lex, Bucureşti, 1997, p. 35.
 Principiul asigură nu doar protecţia securităţii statice a circuitului juridic civil
întrucât apără drepturile titularilor deja înscrişi în cartea funciară, drepturi pe care nu le
pot pierde decât în temeiul unor acte juridice care le sunt opozabile, ci şi protecţia
securităţii dinamice deoarece dreptul noului dobânditor nu poate fi obţinut decât de la
adevăratul titular înscris în cartea funciară potrivit regulii exprimate prin adagiul latin
nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet.

Conţinut. Regula relativităţii înscrierilor de carte funciară presupune că înscrierea

poate fi făcută numai împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii de înscriere, era
înscris drept titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează a fi făcută. În alţi
termeni, pentru a fi înscris în cartea funciară, dreptul real imobiliar trebuie să fi fost
dobândit de la titularul dreptului tabular.
Titularul dreptului înscris în cartea funciară se numeşte posesor tabular, fiind
numit în raport cu cel care dobândeşte dreptul şi antecesor tabular iar cel care solicită
înscrierea şi urmează a fi înscris se numeşte succesor tabular. De regulă, înscrierea se
realizează în temeiul unui act juridic încheiat între antecesorul tabular şi succesorul
tabular. Totuşi, uneori înscrierea se poate efectua în temeiul legii, a unei hotărâri
judecătoreşti prezentată de ultimul şi opozabilă primului sau a unei decizii administrative,
fiind esenţial în schimb ca, la data înregistrării cererii de înscriere, cel împotriva căruia se
săvârşeşte înscrierea să fie titularul dreptului real transmis. În sensul arătat, art. 885 alin.
(4) NCC prevede că „hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de
lege, actul autorităţii administrative va înlocui acordul de voinţă sau, după caz,
consimţământul titularului”.
Principiul operează nu doar cu privire la drepturile reale, ci şi pentru înscrierea
altor drepturi, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilul înscris în cartea
funciară. Cu titlu exemplificativ, beneficiarul-cumpărător al unui imobil înscris în cartea
funciară nu ar putea obţine notarea în cartea funciară a antecontractului de vânzare-
cumpărare încheiat cu o altă persoană în afara proprietarului tabular.
În aplicarea principiului, registratorul de carte funciară care va constata existenţa
unor piedici la înscriere, adică atunci când nu există dovada raportului juridic dintre
posesorul tabular şi cel care solicită înscrierea, va respinge cererea potrivit art. 30 alin.
(2) din lege.
Respectarea principiului asigură eliminarea riscului evingerii ultimului dobânditor
în cazul în care nu au fost cunoscute toate transmisiunile succesive întrucât îl obligă pe
succesorul tabular să solicite înscrierea şi să dovedească existenţa dreptului în
patrimoniul tuturor antecesorilor tabulari. Şi în cazul drepturilor reale extratabulare
respectarea principiului este asigurată întrucât cel care a dobândit prin succesiune,
accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică (precum şi
în alte cazuri prevăzute de lege) nu poate dispune de dreptul său decât după înscrierea
dreptului în cartea funciară.
Regula relativităţii efectelor înscrierii este sprijinită şi de regula instituită prin art.
876 alin. (3) NCC potrivit căreia nu pot fi înscrişi în aceeaşi carte funciară mai mulţi
proprietari cu excepţia coproprietăţii pe cote-părţi ori a devălmăşiei. Astfel, dacă s-a
dispus de întreg imobilul, vor fi înscrişi toţi antecesorii tabulari, iar dacă s-a dispus doar
de cota-parte din imobil va fi înscris doar coproprietarul înstrăinător.
 Sancţiunea aplicabilă în cazul înscrierii efectuate cu încălcarea principiul
relativităţii. Nerespectarea principiului atrage nulitatea absolută a înscrierii efectuate
care va fi radiată, în lipsa acordului părţii care a obţinut înscrierea, fie pe calea unei
acţiuni în rectificare (art. 908 NCC), fie pe calea căii de atac a reexaminării împotriva
încheierii registratorului de carte funciară prin care s-a admis efectuarea înscrierii
nevalabile în termen de 15 zile de la comunicare, urmată de plângere împotriva încheierii
registratorului-şef (dacă cererea de reexaminare a fost respinsă).

Excepţii aparente de la principiul relativităţii. Regula consacrată de art. 893 lit.

a) NCC potrivit căreia autorul trebuie să fie deja înscris ca titular al dreptului tabular la
momentul la care este înregistrată cererea de înscriere împotriva lui suportă anumite
derogări, cel puţin aparente, în favoarea noului achizitor de drepturi tabulare, şi anume:

• Situaţia dobânditorului imobilului sau al unui alt drept tabular care,

înainte de întabularea dreptului său, şi-a grevat dreptul în folosul altuia [art. 893 lit.
b) NCC]
Dispoziţiile menţionate, identice celor cuprinse de fostul art. 22 lit. b) din Legea
nr. 7/1996, arată că: „Înscrierea unui drept se poate efectua numai: (...)
b) Impotriva aceluia care, înainte de a fi înscris, şi-a grevat dreptul, dacă
amândouă înscrierile se cer deodată”.
Cu titlu exemplificativ: A vinde imobilul lui B printr-un înscris susceptibil de a
permite intabularea dreptului de proprietate în cartea funciară;
B nu solicită înscrierea în cartea funciară şi contractează cu C un împrumut
ipotecar predându-i acestuia din urmă înscrisul constatator al vânzării.
C va putea să-şi înscrie dreptul de ipotecă solicitând prin aceeaşi cerere înscrierea
în favoarea lui B a dreptului de proprietate dobândit de acesta urmată apoi de înscrierea
ipotecii constituite în favoarea sa.
Prin urmare, regula aplicabilă pentru ipoteza particulară prevăzută de art. 893 lit.
b) NCC, asigurând continuitatea înscrierilor în cartea funciară, este, în realitate, o
aplicaţie a principiului relativităţii. Totuşi, situaţia îşi reduce incidenţa practică ca urmare
a reglementării efectului constitutiv şi extinctiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară
potrivit art. 885 alin. (1) NCC. Nu mai puţin, ea nu trebuie ignorată întrucât, potrivit art.
56 alin. (1) din LPA, dispoziţiile art. 885 alin. (1) şi art. 886 NCC se vor aplica numai
după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-
teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru
imobilele respective.

• Situaţia înstrăinărilor succesive (art. 894 NCC)

Într-o formulare relativ similară celei cuprinse în fostul art. 23 din lege,
dispoziţiile art. 894 NCC arată că atunci când „un drept supus înscrierii în cartea funciară
a făcut obiectul unor cesiuni succesive fără ca înscrierile să fi fost efectuate, cel din urmă
îndreptăţit nu va putea cere înscrierea dreptului în folosul său decât dacă solicită, odată
cu înscrierea acestuia, şi înscrierea dobândirilor succesive anterioare, pe care le va
dovedi cu înscrisuri originale sau copii legalizate, după caz (subl. ns.)”.
 Cu titlu exemplificativ, A vinde lui B, B înainte de a-şi intabula dreptul vinde lui
C care pentru a-şi putea înscrie dreptul va trebui să solicite, prin aceeaşi cerere, şi
înscrierea dreptului de proprietate în favoarea lui B.
Soluţia juridică în cazul respingerii ca inadmisibilă a cererii de înscriere (pentru
situaţia în care, din seria înstrăinărilor succesive, fie lipseşte unul din înscrisurile
originale, fie acesta nu întruneşte cerinţele prevăzute de lege) nu este plângerea împotriva
încheierii registratorului-şef reglementată de art. 31 alin. (3) din lege, ci promovarea de
către ultimul achizitor a acţiunii în prestaţie tabulară reglementată de art. 896 NCC .
Prin excepţie, dispoziţiile art.11 alin. (11) teza a II-a din Legea nr. 7/1996 prevede
că, pentru ipoteza în care imobilul dobândit prin titlu de proprietate potrivit legilor de
restituire a proprietăţilor funciare a fost înstrăinat, va fi suficientă pentru înscrierea în
documentele tehnice cadastrale şi în cartea funciară prezentarea ultimului act doveditor al
drepturilor reale privitoare la imobilul în cauză. Raţiunea instituirii acestei excepţii nu
poate fi decât aceea de a înlesni finalizarea lucrărilor de cadastru şi publicitate imobiliară
prin sistemul noilor cărţi funciare în care să fie cuprinse toate terenurile şi proprietarii
acestora121.
• Situaţia înscrierii întemeiate pe obligaţiile defunctului – titular al dreptului
tabular (art. 895 NCC)
În mod similar fostului art. 24 din lege, dispoziţiile art. 895 NCC prevăd că
„înscrierile întemeiate pe obligaţiile defunctului se vor putea săvârşi şi după ce dreptul a
fost înscris pe numele moştenitorului, însă numai în măsura în care moştenitorul este ţinut
de aceste obligaţii (subl.ns.)”. Moştenitorii care acceptă succesiunea sunt ţinuţi de
obligaţiile defunctului proporţional cu drepturile lor succesorale. Astfel, potrivit art. 1155
alin. (1) NCC, „moştenitorii universali şi cu titlu universal contribuie la plata datoriilor
şi a sarcinilor moştenirii proporţional cu cota succesorală ce îi revine fiecăruia (subl.
ns.)”. Cum sarcinile constituite de defunct sunt opozabile moştenitorilor acceptanţi,
rezultă că drepturile reale imobiliare sau drepturile personale constituite de defunct vor
putea fi înscrise în cartea funciară la cererea persoanelor interesate chiar dacă imobilele
au fost înscrise pe numele moştenitorilor122.
Cu titlu exemplificativ: A, proprietarul tabular al unui imbil, încheie un
antecontract de vânzare-cumpărare cu B; după decesul lui A, moştenitorul său C îşi
înscrie dreptul său; B formulează cerere de notare în cartea funciară a promisiunii de
vânzare încheiată cu A care va fi admisă întrucât C, actualul posesor tabular, în calitate
de moştenitor al antecesorului tabular A este ţinut de obligaţia acestuia din urmă
transmisă în patrimoniul său prin efectul succesiunii.

→ Principiul neutralităţii (disponibilităţii) înscrierilor în cartea funciară

121
A se vedea A. Trăilescu, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei
(coordonatori), op. cit., p. 923.
122
Cu referire particulară la dreptul de ipotecă, potrivit art. 2345 alin. (1), „dreptul de ipotecă se
menţine asupra bunurilor grevate în orice mână ar trece”; în cazul în care dreptul de ipotecă a fost
constituit de către defunct dar nu a fost înscris în cartea funciară înainte de decesul acestuia, înscrierea se va
putea efectua în temeiul înscrisului justificativ şi în limita cotei succesorale ce revine fiecărui moştenitor.
 Definiţie şi reglementare. În timp ce principiul relativităţii ne arată împotriva cui
se efectuează înscrierile în cartea funciară, principiul neutralităţii (disponibilităţii) ne
arată din iniţiativa cui se efectuează înscrierile în cartea funciară.
Fără a fi definit in terminis în cuprinsul dispoziţiilor consacrate cărţii funciare în
noul Cod civil, principiul neutralităţii reprezintă regula potrivit căreia înscrierea în cartea
funciară se face la cererea persoanei îndreptăţite şi, în cazurile prevăzute de lege, la
cererea autorităţilor publice. Regula rezultă din economia de ansamblu a reglementărilor
aplicabile cărţii funciare şi chiar din unele prevederi exprese, cum ar fi art. 28 alin. (4)
din Legea nr. 7/1996 potrivit căruia „înscrierile în cartea funciară se efectuează la
cererea părţilor interesate, cu excepţia cazurilor în care legea prevede înscrierea din
oficiu; cererea de înscriere se va transmite la biroul teritorial în circumscripţia căruia
este situat imobilul (subl. ns.)”.
Neutralitatea presupune că autorităţile publice nu intervin în chestiuni ce ţin de
starea tabulară a imobilelor, în timp ce disponibilitatea dă expresie ideii că părţile
interesate să solicite efectuarea anumitor înscrieri în cartea funciară sunt libere să
acţioneze în sensul arătat. Libertatea de apreciere asupra depunerii cererii de înscriere
lipseşte în cazul publicităţii constitutive potrivit art. 885-886 NCC. Potrivit art. 35 alin.
(1) din lege „notarul public care a întocmit un act prin care se transmite, se modifică, se
constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat să ceară, din oficiu,
înscrierea în cartea funciară. În acest scop, va trimite cererea de înscriere a actului
respectiv, în ziua întocmirii lui sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare, la biroul
teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul (subl. ns.)”.

Conţinut

• Sesizarea registratorului de carte funciară cu cererea de înscriere. Limitele

învestirii. În aplicarea principiului neutralităţii, este interzis registratorului de carte
funciară să procedeze din oficiu la efectuarea unor înscrieri fără ca persoana îndreptăţită
sau autoritatea publică competentă să fi solicitat aceasta chiar dacă registratorul a
cunoscut oficial sau neoficial un act, fapt sau situaţie juridică în temeiul cărora ar urma să
aibă loc înscrierea.
În acelaşi timp, în soluţionarea cererii de înscriere, registratorul de carte funciară
nu poate acorda petiţionarului mai mult decât s-a cerut (nec ultra petitum) sau altceva
decât ce s-a cerut. Exemplificativ, dacă a fost învestit cu o cerere de înscriere provizorie
nu poate dispune intabularea. O aplicare strictă a principiului disponibilităţii ar presupune
şi că registratorul de carte funciară nu va putea soluţiona cererea de înscriere acordând
mai puţin decât s-a cerut, în sensul de a dispune înscrierea provizorie deşi s-a solicitat
intabularea. Practica birourilor teritoriale de cadastru de a dispune soluţii de admitere a
cererii şi de a dispune înscrierea provizorie atunci când au fost învestite cu cerere de
intabulare este criticată în literatura juridică de specialitate apreciindu-se că o astfel de
conduită este contrară aplicării principiului disponibilităţii întrucât înscrierea provizorie
presupune condiţii şi efecte specifice faţă de intabulare123. De lege lata, nu s-ar putea
soluţiona cererea de intabulare prin pronunţarea unei soluţii de înscriere provizorie. De
lege ferenda, legiuitorul ar putea introduce în Legea nr. 7/1996 o dispoziţie similară celei
existente în fostul art. 115 alin. (5) din Decretul-lege nr. 115/1938 prin care să prevadă că

123
A se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 78.
se va putea încuviinţa înscrierea provizorie sau notarea atunci când se solicită intabularea
sau se va putea încuviinţa notarea atunci când se solicită notarea.
• Titularul cererii de înscriere. Cererea de înscriere trebuie depusă, potrivit art.
28 alin.(4) de către partea interesată, doar pentru consultarea cărţii funciare nefiind
necesară justificarea vreunui interes (art. 883 NCC).
De regulă, cererea de înscriere este depusă
i) personal de persoana îndreptăţită dar poate fi depusă şi
ii) de mandatarul general al celui îndrituit [art. 28 alin. (6) lit. a) din lege],
iii) de oricare dintre titularii aceluiaşi drept [art. 28 alin. (6) lit. b)],
iv) de creditorul a cărui creanţă certă şi exigibilă este dovedită printr-un înscris
sau printr-o hotărâre judecătorească, ori în cazurile anume prevăzute de lege printr-o
decizie a autorităţii administrative care va putea cere, în numele şi în folosul debitorului
său, înscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini [art. 28 alin. (7)],
v) de debitorul care a plătit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar neînscris în
cartea funciară care poate cere radierea dacă înfăţişează înscrisul original al cesiunii
precum şi chitanţa doveditoare a plăţii [art. 28 alin. (8)].
În fine, potrivit art. 890 alin. (1) NCC, cererea poate fi depusă personal, prin
mandatar sau vi) notar public.
Faţă de prevederile art. 19 alin. (2) NCC, cererea de înscriere poate fi depusă de
titularul dreptului chiar dacă acesta este lipsit de capacitate de exerciţiu sau are capacitate
de exerciţiu restrânsă. Desigur, reprezentantul legal al celui lipsit de capacitate de
exerciţiu poate solicita înscrierea în numele acestuia. În cazul persoanei cu capacitate de
exerciţiu restrânsă, cererea de înscriere poate fi depusă personal, cu sau fără încuviinţarea
părinţilor sau tutorelui.
În afara persoanei interesate sau a reprezentantului său, legal sau convenţional, în
cazurile şi în condiţiile prevăzute de lege, titularul cererii de înscriere poate fi şi o
autoritate publică precum instanţa judecătorească, notarul public, etc. Cu titlu
exemplificativ, potrivit art. 31 alin. (4) din lege, în cazul soluţionării plângerii împotriva
încheierii registratorului-şef, instanţa judecătorească (şi anume judecătoria în a cărei rază
de competenţă teritorială se află imobilul) va solicita notarea plângerii în cartea funciară;
în continuare, alin. (6) al aceluiaşi articol prevede că hotărârea judecătorească definitivă
prin care se soluţionează plângerea se comunică din oficiu biroului teritorial de către
instanţa judecătorească care s-a pronunţat ultima asupra fondului şi pe baza acestei
comunicări biroul teritorial de cadastru va proceda la înscrierea soluţiei în cartea funciară.
• Sancţiunea încălcării principiului neutralităţii. Nerespectarea principiului
neutralităţii atrage nulitatea absolută a înscrierii efectuate din oficiu, în lipsa cererii părţii
interesate sau a unei dispoziţii legale care să permită această posibilitate. Înlăturarea
înscrierii nelegale poate avea loc fie pe calea plângerii reglementate de art. 31 din lege,
fie pe calea acţiunii în rectificare reglementată de art. 908 alin. (1) pct. 1 teza I NCC.

Excepţii de la principiul neutralităţii

• Enumerare. Sunt situaţiile în care, din raţiuni de protecţie a titularilor

înscrierilor sau a intereselor terţilor, înscrierile în cartea funciară se dispun din oficiu de
către registratorul de carte funciară, fiind în mod limitativ prevăzute de lege.
- notarea respingerii cererii de înscriere [art. 30 alin. (3) din lege];
 - notarea cererii de reexaminare şi a plângerii formulate împotriva încheierilor de
carte funciară [art. 31 alin. (3) din lege]; radierea notării plângerii ca urmare a respingerii
ei prin hotărâre judecătorească definitivă [art. 31 alin. (8) din lege];
- radierea înscrierilor făcute împotriva celui înscris provizoriu [art. 52 alin. (2) din
Regulament];
- întocmirea, completarea sau reconstituirea ulterioară a cărţilor funciare distruse,
pierdute sau devenite nefolosibile [art. 34 alin. (1) din lege]; totuşi, legiuitorul impune
atunci când registratorul acţionează din oficiu condiţia acordului celor interesaţi iar
încheierea pronunţată poate fi atacată cu cererere de reeaxaminare şi, ulterior, plângere.
În fine, potrivit art. 82 din Regulament „reconstituirea din oficiu a unei cărţi funciare
distruse, sustrase sau pierdute va fi adusă la cunoştinţa celor interesaţi prin comunicarea
încheierii de reconstituire precum şi publicarea într-un ziar de largă răspândire”.
- îndreptarea erorilor materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor sau radierilor
operate în cartea funciară, altele decât cele care constituie cazuri de rectificare (art. 913
NCC);
- înscrierea privilegiului imobiliar şi ipotecilor legale [art. 36 alin. (6) din lege];
astfel, „în toate cazurile când prin lege se acordă un privilegiu imobiliar sau o ipotecă
legală pentru garantarea vreunui drept sau creanţe, acestea se vor înscrie din oficiu în
cartea funciară, cu excepţia situaţiei în care părţile renunţă în mod expres la acest
beneficiu; înscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regulă, în temeiul
înscrisului din care rezultă creanţa privilegiată sau care conferă dreptul de a lua o
inscripţie ipotecară”;
- înscrierea privilegiului pentru garantarea preţului datorat în favoarea
vânzătorului [art. 36 alin. (9) din lege]; radierea privilegiului înscris pentru garantarea
preţului datorat ca urmare a desfiinţării vânzării [art. 36 alin. (10) din lege];
- radierea ipotecii dacă imobilul este dobândit de către promitentul achizitor ori,
în cadrul vânzării silite, de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile
debitorului [art. 36 alin. (12) din lege].

→ Principiul legalităţii înscrierilor în cartea funciară

Definiţie şi reglementare. Legalitatea formală şi legalitatea materială. În timp

ce în sistemul personal de publicitate imobiliară prin registrele de transcripţiuni şi
inscripţiuni principiul legalităţii presupunea doar o verificare exclusiv formală a actelor
supuse publicităţii (în sensul de a stabili dacă actul sau faptul juridic era sau nu supus
transcrierii sau, după caz, înscrierii), în sistemul cărţilor funciare reglementat de
Decretul-lege nr. 115/1938, preluat de Legea nr. 7/1996 precum şi de actuala
reglementare a cărţilor funciare, principiul legalităţii comportă două laturi complementare
şi interdependente: legalitatea formală şi legalitatea materială, deduse din interpretarea
sistematică a art. 28-30 din Legea nr. 7/1996.
Legalitatea formală dă expresie regulii conform căreia registratorul de carte
funciară nu poate încuviinţa decât înscrierea actelor şi faptelor juridice prevăzute sau
permise de lege şi nu se poate sprijini decât pe cererea formulată şi înscrisurile
justificative care o însoţesc (art. 28-29 din lege).
Legalitatea materială exprimă regula conform căreia registratorul de carte
funciară trebuie să cerceteze dacă înscrisul în temeiul căruia se solicită înscrierea
îndeplineşte condiţiile de fond şi de formă cerute de lege pentru înscrierea dreptului
precum şi dacă din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă existenţa vreunei piedici la
săvârşirea înscrierii (art. 30 din lege).
În aplicarea principiului legalităţii, inclusiv judecătorul învestit cu soluţionarea
plângerii împotriva încheierii de carte funciară în condiţiile art. 31 alin. (3) din lege nu
poate efectua alte verificări decât cele date în competenţa registratorului şi doar prin
raportare la cererea de înscriere şi înscrisurile care o însoţesc.

Conţinut

Cerinţe impuse de verificarea legalităţii formale. Principiul legalităţii formale

oferă răspunsul la întrebarea ce se poate înscrie în cartea funciară ?, prin urmare priveşte
obiectul înscrierilor în cartea funciară.
Din interpretarea art. 876 NCC rezultă că sunt supuse înscrierii drepturile reale
imobiliare (precum dreptul de proprietate, de superficie, uzufruct, uz, abitaţie, servitute,
etc) precum şi alte drepturi, fapte sau raporturi juridice dacă au legătură cu imobilele
înscrise în cartea funciară în cazurile prevăzute sau permise de lege.
Respectarea principiului legalităţii presupune şi ca felul înscrierii să fie cel
prevăzut de lege în funcţie de natura şi cuprinsul înscrierii. În alţi termeni, dreptul, actul
sau faptul care constituie obiectul intabulării trebuie să se înscrie sub forma intabulării,
cel care constituie obiectul înscrierii provizorii trebuie înscris provizoriu după cum cel
care este supus notării nu se poate intabula sau înscrie provizoriu. În mod excepţional, în
situaţia în care obiectul înscrierii îl constituie un drept real imobiliar care ar putea fi
intabulat, potrivit art. 898 pct. 5 NCC, se va putea cere totuşi o înscriere provizorie „dacă
ambele părţi consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii”.
Legalitatea formală presupune verificarea respectării tuturor dispoziţiilor legale
privind obiectul înscrierii. Cu titlu exemplificativ, dispoziţiile art. 36 alin. (1) din Legea
nr. 7/1996 prevăd că dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea
funciară în baza autorizaţiei de construire şi a procesului-verbal de recepţie la terminarea
lucrărilor semnat de reprezentantul autorităţii locale sau a unui certificat eliberat de
autoritatea locală pe raza căreia este edificată construcţia, precum şi a unei documentaţii
cadastrale. În schimb, construcţiile realizate înainte de 1 august 2001124 se intabulează, în
lipsa autorizaţiei de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă
achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice
locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a documentaţiei cadastrale.
Potrivit dispoziţiilor art. 36 alin. (5) din lege ipoteca constituită asupra unui bun viitor se
poate intabula în condiţiile legii privind creditul ipotecar pentru investiţiile imobiliare,
dacă în prealabil a fost notată existenţa autorizaţiei de construire şi notarea procesului-
verbal de recepţie parţială.
Cerinţele impuse de verificarea legalităţii materiale. În timp ce legalitatea
formală priveşte obiectul înscrierilor în cartea funciară, legalitatea materială priveşte
atribuţiile şi competenţa registratorului125 sau, în alţi termeni, oferă răspunsul la întrebarea

124
Data de 1 august 2001 marchează intrarea în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea şi
completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru
realizarea locuinţelor.
cum soluţionează registratorul126 cererea de înscriere ?
Verificările registratorului de carte funciară vor viza dacă titularul cererii de
înscriere are calitatea de a solicita înscrierea, dacă are capacitatea juridică cerută de lege
pentru încheierea actului juridic în temeiul căruia solicită înscrierea şi facultatea de a
dispune asupra dreptului respectiv, dacă sunt îndeplinite celelalte condiţii de fond şi de
formă ale actului juridic, dacă din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă existenţa vreunei
piedici la înscriere şi, în fine, dacă înscrisul constatator al actului, faptului sau dreptului a
cărui înscriere se solicită este prezentat de petiţionar în original sau în copie legalizată.
Analiza calităţii titularului cererii de înscriere. Registratorul va verifica dacă
cel care a introdus personal cererea are calitatea de a solicita înscrierea, adică este
titularul dreptului solicitat pentru înscriere sau succesorul acestuia sau este persoana care
este obligată să respecte acel drept în calitate de antecesor tabular sau succesor al
acestuia. Dacă cererea este introdusă prin reprezentant se va verifica dacă cel care solicită
înscrierea are calitatea de reprezentant legal sau de mandatar în condiţile legii (fiind
verificat înscrisul doveditor al împuternicirii) sau dacă poate solicita înscrierea fără
existenţa vreunei împuterniciri [cum este cazul notarului public în temeiul art. 35 alin. (1)
din lege].
Verificarea capacităţii juridice cerute pentru încheierea actului în temeiul
căruia se solicită înscrierea şi a facultăţii legale de a dispune asupra dreptului.
Registratorul de carte funciară este ţinut să verifice existenţa capacităţii juridice
prevăzute de lege pentru încheierea actului juridic civil în temeiul căruia se solicită
înscrierea. Prin urmare, nu este vorba despre capacitatea cerută pentru solicitarea
înscrierii ştiut fiind că, potrivit dispoziţiei generale a art. 19 alin. (2) NCC, efectuarea
formalităţilor de publicitate poate fi cerută de orice persoană, chiar dacă este lipsită de
capacitatea de exerciţiu. Existenţa capacităţii civile se verifică la momentul încheierii
actului şi nu la momentul formulării cererii de înscriere.
Astfel, dacă titularul dreptului transmis este un minor care nu a împlinit vârsta de
14 ani sau un interzis judecătoresc, actul juridic poate fi încheiat în numele lor doar de
reprezentantul legal în condiţiile legii [art. 43 alin. (2) NCC].
Sunt incapabili de a cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, mandatarii,
pentru bunurile pe care sunt însărcinaţi să le vândă, cu excepţia prevăzută la art. 1304
alin. (1) NCC; părinţii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile
persoanelor pe care le reprezintă; funcţionarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în
insolvenţă, executorii precum şi alte asemenea persoane, care ar putea influenţa condiţiile
vânzării făcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le
administrează ori a căror administrare o supraveghează [art. 1654 alin. (1) NCC].

125
De altfel, în literatura juridică mai veche aspectele circumscrise legalităţii materiale erau
analizate în cadrul unui principiu distinct, numit principiul oficialităţii, a se vedea Şt. Laday, op. cit., p.
103-105, C. Negrea, Legiuirile civile locale rămase în vigoare după extinderea legislaţiei civile a vechiului
Regat, Cartea I. Introducere. Partea I: Cărţile funciare, Librăria Cartea Românească din Cluj, Sibiu, 1944,
p. 126-129 apud T. Dârjan, op. cit., p. 89.
126
Folosim termenul general de registrator, cu precizarea că, în realitate există mai multe categorii
de funcţionari în cadrul oficiului teritorial, respectiv biroului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară,
şi anume registratorul şef, registratorul-coordonator, registratorul de carte funciară, asistentul registrator
principal, asistentul registrator, referentul, referentul-arhivar ale căror atribuţii sunt prevăzute de art. 21-33
din ROF 2014.
 Cetăţenii străini sau apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra
terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi
din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în
condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală [art. 44 alin. (2)
teza a II-a din Cosnstituţie].
Verificarea condiţiilor de validitate ale actului. Faţă de dispoziţiile art. 29 alin.
(1) lit. a) din lege potrivit cărora registratorul va admite cererea de înscriere atunci când,
inter allia, „actul este încheiat cu respectarea condiţiilor de formă prevăzute de lege
(subl. ns.)”, s-ar putea deduce ideea că registratorul nu este ţinut să verifice condiţiile de
fond cerute pentru încheierea valabilă a actului. Concluzia este doar una aparentă întrucât
o interpretare sistematică şi teleologică a dispoziţiilor incidente cărţii funciare pledează în
sensul ideii că registratorul va proceda la verificarea validităţii materiale a actului. Astfel,
potrivit art. 30 alin. (2) din lege, „registratorul va respinge cererea de înscriere a actului
juridic a cărui nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru
neîndeplinirea unor condiţii speciale prevăzute de reglementările în vigoare”.
Verificarea cuprinsului cărţii funciare. Potrivit art. 71 alin. (1) din Regulament,
„înainte de soluţionarea cererii de către registrator, asistentul-registrator verifică
cererea în raport cu datele de carte funciară (...). Rezultatul verificărilor, respectiv dacă
există sau nu impedimente pentru efectuarea lucrărilor solicitate ori sarcini sau alte
operaţiuni care urmează a fi transcrise în cartea funciară, se menţionează pe cerere,
subl. ns.”, impedimente fie în privinţa imobilului, fie în privinţa dreptului arătat în
cererea de înscriere. Exemplificativ, fac parte din sfera impedimentelor la înscriere
cazurile în care imobilul sau dreptul arătat în cererea de înscriere nu există (nr. cadastral
eronat sau inexistent, dreptul de ipotecă stins), persoana indicată în cerere că a transmis
sau constituit dreptul nu corespunde cu cea înscrisă în cartea funciară.
Efectuarea înscrierii în temeiul înscrisului original sau a unei copii legalizate.
Registratorul va proceda la verificarea înscrisului în temeiul căruia se solicită înscrierea
care trebuie prezentat de petiţionar în original sau în copie legalizată.
Acordarea unui termen pentru completarea lipsurilor cererii de înscriere. În
literatura juridică de specialitate, a fost criticată practica birourilor teritoriale de cadastru
şi publicitate imobiliară de a învedera părţii lipsurile constatate ale cererii sale de
înscriere şi de a solicita depunerea unor înscrisuri în completare127 ca fiind contrară
respectării principiului priorităţii. Cum, potrivit art. 890 NCC efectele înscrierilor se
produc de la data înregistrării cererilor, doar astfel se păstrează rangul câştigat prin
înregistrarea cererii. Ori dacă s-ar accepta depunerea ulterioară a unor înscrisuri şi s-ar
admite cererea de înscriere cu data înregistrării ei, terţii de bună-credinţă ar ajunge în
situaţia în care, deşi ar consulta cartea funciară a unui imobil nu ar putea lua cunoştinţă
de situaţia juridică reală a imobilului atâta timp cât, prin depunerea ulterioară a
înscrisurilor, drepturile lor ar putea fi vătămate prin primirea rangului înscrierii prin
raportare la data înregistrării cererii128. De lege lata, această practică este permisă prin
dispoziţiile art. 31 alin. (2) teza a II-a din lege potrivit cărora „în vederea soluţionării
cererii de reexaminare, persoana interesată va putea completa dosarul cu documentele
necesare, la solicitarea registratorului-şef”. Probabil, intenţia legiuitorului a fost aceea

127
A se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, ed. a II-a revăzută şi adăugită,
Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2011, p. 213, M. Mîneran, op. cit., p. 95-97.
128
A se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 96.
de a i se permite petiţionarului să depună acele înscrisuri existente la momentul
formulării cererii de înscriere dar nedepuse odată cu cererea de înscriere şi nu de a
vulnerabiliza aplicarea principiului priorităţii înscrierilor.

→ Principiul specialităţii înscrierilor în cartea funciară

Definiţie şi reglementare. Principiul specialităţii exprimă regula potrivit căreia

înscrierile în cartea funciară trebuie să arate persoana în favoarea căreia se face
înscrierea, imobilul sau partea din imobil la care se referă înscrierea, dreptul care se
dobândeşte, modifică sau stinge, actul sau faptul juridic în temeiul căruia este înscris
dreptul. Referindu-se, practic, la modul de efectuare a înscrierilor în cartea funciară
principiul specialităţii răspunde la întrebarea cum se fac înscrierile ?
Existenţa principiului poate fi dedusă din interpretarea art. 29 din Legea nr.
7/1996 şi art. 55 alin. (1) din Regulament.
Principiul specialităţii (sau individualităţii) înscrierilor în cartea funciară nu
trebuie confundat cu regula de drept material a specializării ipotecilor imobiliare (art.
2372 NCC) care, sub sancţiunea nulităţii, pretinde ca în contractul de ipotecă să se
identifice constituitorul şi creditorul ipotecar, să se arate cauza obligaţiei garantate, să se
facă o descriere suficient de precisă a bunului ipotecat iar suma pentru care ipoteca a fost
constituită să se poată determina în mod rezonabil în temeiul actului de ipotecă
Bineînţeles, specializarea ipotecilor implică şi specializarea inscripţiilor
ipotecare129, însă principiul specialităţii înscrierilor are un domeniu de aplicare mai larg,
privind individualizarea înscrierilor referitoare atât la obiectul drepturilor tabulare (la
imobil) cât şi la drepturile tabulare (prin urmare, nu numai la dreptul de ipotecă).

Conţinut. Principiul specialităţii presupune existenţa unor obligaţii atât în sarcina

părţilor, cât şi a registratorului şi a biroului de cadastru şi publicitate imobiliară.
Astfel, potrivit art. 29 alin. (1) din lege, partea care a depus cererea de înscriere
trebuie să îndeplinească anumite condiţii prevăzute de lege pentru a obţine o soluţie de
admitere a cererii sale, fiind necesar să depună un înscris care să fie încheiat cu
respectarea condiţiilor de formă cerute de lege, să indice numele, domiciliul
solicitantului, codul numeric personal, numărul de identificare fiscală, codul de
înregistrare fiscală ori codul unic de înregistrare, după caz, privind individualizarea
imobilului (localitatea în care este situat, numărul de carte funciară şi numărul cadastral
sau topografic, după caz), să fie însoţit de o traducere legalizată dacă actul nu este
încheiat în limba română şi de dovada achitării tarifului de publicitate imobiliară.
Totodată, cererea de înscriere trebuie să cuprindă menţiunile enumerate de prevederile
art. 39 alin. (2) din Regulament.
Respectarea principiului specialităţii presupune şi ca registratorul să procedeze la
înscrierea exactă în cartea funciară a drepturilor, faptelor, actelor sau a raporturilor
juridice, cu denumirile lor legale, cu respectarea felului înscrierii prevăzut de lege pentru
dreptul respectiv şi a locului înscrierii în cartea funciară, respectiv în foaia B) sau C) în
funcţie de obiectul înscrierii. Potrivit art. 29 alin. (3) din lege, încheierea de admitere a
cererii de înscriere va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului

129
A se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II. Noile cărţi funciare, Ed.
Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 218.
cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii funciare în care
urmează a se face înscrierea. De asemenea, se vor indica poziţiile ce au fost radiate şi
numele celui în favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor.

3.3. Principiile referitoare la înseși efectele înscrierilor în cartea funciară

→ Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii

Definiţie şi reglementare. Având valoarea unui principiu de referinţă în ierarhia

regulilor statornicite prin Decretul-lege nr. 115/1938, principiul efectului constitutiv de
drepturi al înscrierii în cartea funciară nu l-a sedus pe legiuitorul care a adoptat Legea nr.
7/1996 şi pentru care acest principiu a rămas o „frumoasă din pădurea adormită” pe care
abia noul Cod civil a „sărutat-o” şi trezit-o cu adevărat...
În dezvoltările anterioare, am făcut deja consideraţii asupra consacrării iniţiale a
principiului prin dispoziţiile art. 17 din Decretul-lege nr. 115/1938, a conjuncturii în care
redactorii Legii nr. 7/1996 mai sensibili la argumentele susţinute de adepţii principiului
consensualismului au preferat soluţia opozabilităţii faţă de terţi a înscrierilor şi a
concesiei făcute efectului constitutiv prin modificările ulterioare aduse prin Legea nr.
247/2005 care au limitat acest efect la cazul radierii drepturilor din cartea funciară130.
Prin reglementarea efectului constitutiv sau translativ de drepturi al înscrierii prin
art. 885 şi 886 NCC, asistăm de fapt la recuperarea de către legiuitorul noului Cod civil a
filei de tradiţie irosite prin Legea nr. 7/1996 şi aproape că nu ne mai surprinde că
principiul efectului constitutiv care a făcut oricum să curgă de-a lungul timpului multă
cerneală continuă să creeze controverse şi în prezent131.
Principiul dă expresie regulii conform căreia drepturile reale asupra imobilelor se
dobândesc, se modifică sau se sting, atât între părţi cât şi faţă de terţi, numai prin
înscrierea, respectiv radierea din cartea funciară în temeiul actului sau faptului care a
justificat înscrierea132. În alţi termeni, sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, actul sau
faptul juridic nu este suficient prin el însuşi pentru a produce efectele sale constitutive,
translative, modificatoare sau extinctive de drepturi reale imobiliare, fiind necesară
efectuarea formalităţilor de publicitate imobiliară, adică înscrierea sau radierea, după caz.
Aplicarea în timp a dispoziţiilor legale privind efectul constitutiv de drepturi
reale imobiliare a înscrierii în cartea funciară. Reamintim că, potrivit art. 56 alin. (1)
LPA, prevederile art. 885 alin. (1) şi art. 886 NCC se aplică numai după finalizarea
lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la
cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu
dispoziţiile Legii nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. Până
la acea dată, se arată în continuare în alin. (2) al aceluiaşi articol, „înscrierea în cartea
funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-
au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de
opozabilitate faţă de terţi (subl. ns.)”.

130
A se vedea supra, p. 25-26, respectiv p. 34-37.
131
A se vedea T. Bodoaşcă, Opinii privind caracterul constitutiv sau translativ de drepturi reale
imobiliare al înscrierilor de carte funciară, în Dreptul nr. 8/2012, p. 133-140.
132
Cu privire la efectul constitutiv de drepturi al înscrierilor a se vedea şi E. Chelaru, Regimul
juridic actual al circulaţiei terenurilor proprietate privată, în Dreptul nr. 4/2013, p. 40-64.
 În cazul accesiunii imobiliare artificiale, art. 58 alin. (2) LPA prevede că până la
îndeplinirea condiţiilor prevăzute în art. 56 alin. (1), adică până la finalizarea lucrărilor de
cadastru, ori de câte ori proprietarul imobilului are un drept de opţiune, el dobândeşte
dreptul de proprietate asupra lucrării începute după intrarea în vigoare a noului Cod civil
de la data cererii de chemare în judecată prin care a solicitat recunoaşterea dreptului său
de proprietate asupra lucrării, dacă acţiunea a fost admisă. Prin urmare, în acest caz
dreptul de proprietate se dobândeşte în temeiul hotărârii judecătoreşti care are caracter
declarativ de drepturi, dreptul fiind considerat că a luat naştere de la data cererii de
chemare în judecată.

Conţinut

• Efectul constitutiv, translativ sau modificator de drepturi reale imobiliare

al înscrierii în cartea funciară. Domeniu de aplicare. Regula generală cuprinsă în art.
885 alin. (1) NCC cunoaşte nişte aplicaţii particulare, prin dispoziţii speciale aplicabile
unor drepturi reale determinate.
Astfel, cu referire la dreptul de proprietate, potrivit dispoziţiilor art. 557 alin. (4)
NCC, „cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul
de proprietate se dobândeşte prin înscriere în cartea funciară, cu respectarea
dispoziţiilor prevăzute la art. 888”.
Constituirea uzufructului, potrivit art. 704 NCC, poate avea loc „prin act juridic,
uzucapiune sau alte moduri prevăzute de lege, dispoziţiile în materie de carte funciară
fiind aplicabile”. În materia dreptului de uz şi a dreptului de abitaţie, norma de trimitere
cuprinsă în art. 754 NCC arată că dispoziţiile aplicabile acestora cuprinse în art. 749-753
NCC se completează cu cele privitoare la uzufruct, de unde rezultă că şi acestor
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate le sunt incidente prevederile în materie de
carte funciară.
Cu referire la dreptul de superficie, art. 693 alin. (2) NCC dispune că „dreptul de
superficie se dobândeşte în temeiul unui act juridic, precum şi prin uzucapiune sau prin
alt mod prevăzut de lege. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile”. În
fine, o dispoziţie similară regăsim şi în art. 756 privind constituirea dreptului de servitute.
În materia dreptului de ipotecă, dispoziţiile art. 2377 NCC arată că „ipoteca
asupra unui bun imobil se constituie prin înscriere în cartea funciară”.
În fine, în materie de partaj, potrivit art. 680 alin. (2) NCC, „în cazul imobilelor,
efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă
autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în
cartea funciară”.
De altfel, chiar din norma generală cuprinsă în art. 885 alin. (1) NCC se putea
constata că regula efectului constitutiv operează cu privire la toate drepturile tabulare
(drepturi reale principale sau drepturi reale accesorii) sub rezerva unor dispoziţii legale
contrare. Totuşi, legiuitorul va înţelege să reglementeze şi excepţii, cum este cazul
drepturilor reale extratabulare (art. 887 NCC) sau a dreptului de retenţie (art. 2498
NCC)133.

133
Potrivit art. 2498 alin. (1) NCC „dreptul de retenţie este opozabil terţilor fără îndeplinirea
vreunei formalităţi de publicitate”.
 În cazul efectului constitutiv sau translativ de drepturi al înscrierii în cartea
funciară, nu este necesar exprimarea unui consimţământ de sine-stătător pentru înscrierea
dreptului dobândit sau transmis, fiind suficientă prezentarea actului sau faptului
justificator al înscrierii. Practic, cel care a consimţit la încheierea actului juridic
constitutiv sau translativ de drepturi şi-a manifestat implicit consimţământul pentru
înscrierea dreptului dobânditorului în cartea funciară.
Regula instituită de art. 885 alin. (1) NCC este aplicabilă şi în privinţa modificării
drepturilor reale asupra imobilelor dacă prin lege nu se dispune altfel (art. 886 NCC).
• Efectul extinctiv de drepturi al radierii înscrierii din cartea funciară.
Necesitatea consimţământului expres al titularului dreptului. În aplicarea regulii
simetriei, stingerea drepturilor reale imobiliare are loc numai prin radierea lor din cartea
funciară, cu consimţământul titularului manifestat sub forma unui înscris autentic
notarial.
Spre deosebire de constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real
imobiliar, în cazul stingerii acestuia, consimţământul titularului în sensul radierii
dreptului stins trebuie să fie exprimat în mod expres, distinct de actul juridic din care
rezultă pierderea sau stingerea acelui drept. În considerarea importanţei juridice a radierii
drepturilor reale imobiliare şi a consecinţelor sale pentru patrimoniul persoanei,
legiuitorul a înţeles să impună, din raţiuni de protecţie a titularilor acestor drepturi,
cerinţa formei autentice a înscrisului.
• Excepţii de la regula consimţământului expres pentru radiere. Cu titlu
excepţional, radierea înscrierii unui drept real imobiliar din cartea funciară poate avea loc
fără consimţământul expres al titularului său, în următoarele situaţii:
- dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere;
exemplificativ, dreptul de superficie se stinge, potrivit art. 698 lit. a), prin radierea sa din
cartea funciară la expirarea termenului;
- prin decesul titularului - persoană fizică al dreptului real imobiliar sau prin
încetarea existenţei juridice a titularului - persoană juridică; ilustrativ, uzufructul se
stinge, pe cale principală, potrivit art. 746 alin. (1) NCC, prin moartea uzufructuarului
ori, după caz, încetarea personalităţii juridice.
Efectul extinctiv de drepturi se va produce în situaţiile mai sus menţionate tot de
la data radierii şi nu de la data împlinirii termenului, decesului sau încetării existenţei
juridice a titularului dreptului.
Desigur, la cererea de radiere a înscrierii dreptului tabular se vor anexa
înscrisurile doveditoare ale stingerii dreptului.
• Exemplificări ale aplicării efectului extinctiv de drepturi al radierii
înscrierilor. Aplicaţii particulare ale regulii generale conţinute de art. 885 alin. (2) NCC
regăsim în ceea ce priveşte stingerea dreptului de proprietate, în temeiul declaraţiei
autentice de renunţare la acest drept [art. 562 alin. (2) NCC], a dreptului de uzufruct (art.
746 alin. (3) NCC, a dreptului de uz şi abitaţie, dispoziţiile indidente ale art. 754 făcând
trimitere la cele din materia uzufructului, a dreptului de superficie (art. 698 NCC), a
dreptului de servitute [art. 770 alin. (1)NCC] sau a dreptului de ipotecă [art. 2428 alin. (1)
NCC].
Radierea unui drept real imobiliar nu afectează sarcinile care îl grevează cu
excepţia unor dispoziţii contrare. Regula este consacrată de art. 885 alin. (3) NCC potrivit
căruia „dacă dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unei terţe persoane,
radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei persoane, cu excepţia cazurilor anume
prevăzute de lege”. Mai mult, ea este reafirmată prin art. 889 privind renunţarea la
dreptul de proprietate când, în alin. (3), se arată că „în situaţia bunurilor grevate de
sarcini reale, unitatea administrativ-teritorială care a preluat bunul este ţinută în limita
valorii bunului”.
Revenind la regula instituită prin art. 885 alin. (3) NCC, aplicaţii speciale ale
acesteia regăsim în art. 715 NCC alin. (2) potrivit căruia „locaţiunile de imobile încheiate
de uzufructuar, înscrise în cartea funciară, sunt opozabile proprietarului sau
moştenitorilor acestuia, după stingerea uzufructului prin decesul sau, după caz,
încetarea existenţei juridice a uzufructuarului, până la împlinirea termenului lor, dar nu
mai mult de 3 ani de la încetarea uzufructului”.
În acelaşi timp, dispoziţiile art. 2345 alin. (1) NCC arată că „dreptul de ipotecă se
menţine asupra bunurilor grevate în orice mână ar trece”. În cazul în care imobilul
ipotecat este vândut la licitaţie, dreptul de proprietate al adjudecatarului imobilului va fi
intabulat „liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de
creanţă, creditorii putându-şi realiza aceste drepturi numai din preţul obţinut (...)” [art.
856 alin. (3) NCPC].
• Remedii aplicabile în cazul refuzului titularului de a-şi da consimţământul
la radiere. În cazul în care persoana care trebuie să-şi exprime consimţământul cerut
pentru radierea dreptului refuză în mod nejustificat să procedeze în consecinţă, instanţa
judecătorească va putea pronunţa o hătărâre care să suplinească acordul acesteia. În
sensul arătat, prevederile art. 885 alin. (4) NCC dispun că „hotărârea judecătorească
definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative va înlocui
acordul de voinţă sau, după, caz consimţământul titularului (subl. ns.)”.

Excepţii de la principiul efectului constitutiv de drepturi al înscrierii

• Situaţii în care drepturile reale imobiliare se dobândesc fără înscrierea în

cartea funciară. Excepţiile de la principiul efectului constitutiv sunt cazurile în care
drepturile reale imobiliare se dobândesc fără înscriere în cartea funciară fiind în mod
expres prevăzute de art. 887 alin. (1) NCC, şi anume atunci când provin „din moştenire,
accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică precum
şi în alte cazuri prevăzute de lege”.
Este, practic, vorba despre aşa-numitele drepturi reale extratabulare, cazurile fiind
preluate din fostul art. 26 din Decretul-lege nr. 115/1938. Faţă de cele enumerate prin art.
26 alin. (1)-(2) din Legea nr. 7/1996, se poate constata că legiuitorul noului Cod civil nu
a mai menţinut uzucapiunea şi hotărârea judecătorească; hotărârea judecătorească pentru
faptul că produce efecte relative, adică între părţile din proces şi nu faţă de terţi (res inter
alios iudicata aliis neque nocere neque prodesse potest), iar uzucapiunea deoarece
constatarea acestui mod de dobândire nu putea fi recunoscută decât tot printr-o hotărâre
judecătorească cu aceleaşi efecte relative între părţi.
Raţiunea reglementării excepţiilor de la principiul efectului constitutiv este că, în
aceste situaţii, după cum doctrina a şi remarcat, întrucât constituirea drepturilor reale
imobiliare devine publică prin înseşi actele sau faptele juridice care le generează,
obligativitatea erga omnes a acestor drepturi este asigurată şi fără înscrierea în cartea
funciară134. Totuşi, în cazul vânzării silite a unui imobil, dreptul real astfel dobândit nu va
fi opozabil terţilor de bună-credinţă care au dobândit drepturi asupra acelui imobil mai
înainte de notarea urmăririi imobilului în cartea funciară [art. 887 alin. (2) NCC]135.
• Conţinutul limitat al drepturilor reale imobiliare care se dobândesc fără
înscriere în cartea funciară. Dispoziţiile art. 887 alin. (4) NCC instituie un corectiv
asupra excepţiilor de la principiul efectului constitutiv, în sensul că titularul drepturilor
dobândite în modurile la care face referire alin. (1) „nu va putea însă dispune de ele prin
cartea funciară decât după ce s-a făcut înscrierea (subl. ns.)”. În alţi termeni, drepturile
dobândite fără înscriere în cartea funciară sunt lipsite de atributul dispoziţiei, titularul lor
putând dispune doar după efectuarea înscrierii. De altfel, drepturile reale imobiliare
dobândite cu titlu de succesiune, vânzare silită sau expropriere pentru cauză de utilitate
publică sunt înscrise în cartea funciară prin grija celor care instrumentează înscrisurile
privind aceste operaţiuni.
În fine, dacă titularul dispune de dreptul său real imobiliar dobândit în condiţiile
art. 887 alin. (1) NCC, terţul dobânditor va trebui să ceară odată cu cererea de înscriere a
dreptului său şi înscrierea dreptului autorului de la care a dobândit, făcând astfel aplicarea
art. 894 NCC.

→ Principiul priorităţii înscrierilor în cartea funciară

Definiţie şi reglementare. Acţiunea principiului priorităţii înscrierilor

exteriorizează funcţia publicităţii de soluţionare a conflictelor de drepturi contribuind la
protecţia securităţii drepturilor civile. Astfel, principiul funcţionează pentru a arăta
persoana în folosul căreia operează înscrierea unui drept real în cartea funciară şi, atunci
când este cazul, să stabilească rangul acestei înscrieri în situaţia în care două sau mai
multe drepturi se află în concurs.
În mod tradiţional, principiul priorităţii înscrierii este definit drept regula potrivit
căreia, în afara excepţiilor prevăzute de lege, cel care şi-a înregistrat primul cererea de
înscriere în cartea funciară a unui drept tabular este considerat adevăratul titular al
dreptului înscris în favoarea sa chiar dacă, la data dobândirii lui, acelaşi drept sau un alt
drept concurent fusese transmis de acelaşi autor către o altă persoană.
În actuala reglementare, sediul juridic al principiului priorităţii înscrierilor şi
aplicaţiilor sale particulare este reprezentat de dispoziţiile art. 890-892, art. 902, art.
2421-2422, art. 2336, art. 2342, art. 2358, art. 36 alin. (8) din Legea nr. 7/1996, respectiv
art. 20 alin. (3), art. 21 şi art. 70 alin. (1) din Regulament136.

Conţinut

134
A se vedea A. Trăilescu, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei
(coordonatori), op. cit., p. 916.
135
A se vedea şi dispoziţiile art. 826 NCPC privind inopozabilitatea unor drepturi potrivit cărora
„drepturile reale, precum şi orice alte drepturi înscrise după notarea urmăririi imobilului în cartea
funciară nu vor putea fi opuse creditorului urmăritor şi adjudecatarului, în afară de cazurile expres
prevăzute de lege ori în cazul în care creditorul sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel drept ori
debitorul sau terţul dobânditor a consemnat sumele necesare acoperirii creanţelor ce se urmăresc, inclusiv
dobânzile şi cheltuielile de executare”.
136
În fostul Regulament, dispoziţiile incidente erau cele cuprinse în art. 48-49, art. 99 alin. (3), art.
100 alin. (3) şi art. 106.
 • Criterii de determinare a rangului înscrierilor în cartea funciară. Criteriul
principal - data înregistrării cererii. Potrivit regulii enunţate de art. 890 alin. (1) NCC,
dacă prin lege nu se prevede altfel, „înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele
de la data înregistrării cererilor” (ţinându-se cont de data, ora şi minutul înregistrării
acestora), indiferent dacă acestea sunt depuse personal, prin mandatar sau notar public
sau comunicate prin telefax, poştă electronică ori prin alte mijloace ce asigură
transmiterea textului şi confirmarea primirii cererii de înscriere cu toate documentele
justificative.
Relevantă este data înregistrării cererii de înscriere în registrul general de intrare
în cartea funciară şi nu data încheierii actului juridic sau a săvârşirii faptului în temeiului
căruia se solicită înscrierea, data semnării cererii de înscriere, data soluţionării prin
încheiere a cererii de înscriere sau data efectuării efective a înscrierii. Nu mai puţin, este
avută în vedere data înregistrării cererii de înscriere la biroul teritorial competent de
cadastru şi publicitate imobiliară, mai exact cel în a cărui rază teritorială se află
localitatea în care este situat imobilul cu privire la care se solicită înscrierea.
Nu lipsit de importanţă este faptul că rangul înscrierii obţinut prin cererea de
înscriere va putea fi confirmat sau infirmat în funcţie de admiterea sau respingerea cererii
de înscriere. Astfel, în cazul respingerii cererii de înscriere data înregistrării nu mai este
susceptibilă să-i confere titularului dreptul rangul prioritar în eventualitatea unui conflict
de drepturi, înscrierea nefiind efectiv efectuată.
Normele care consacră principiul priorităţii înscrierilor în cartea funciară au
caracter imperativ, prin urmare părţile nu pot deroga prin convenţie de la regulile
statornicite prin lege.
Prin regula principală instituită prin art. 890 alin. (1) NCC, avem introdusă deja
premisa existenţei unui conflict, în sensul că în cazul cererilor înregistrate în aceeaşi zi se
va ţine seama pentru stabilirea rangului preferenţial de ora şi minutul cererilor de
înscriere. Regula este reafirmată şi prin art. 21 alin. (1) din Regulament care prevede că
„rangul înscrierii este determinat de data, ora şi minutul înregistrării cererii”.
Data înregistrării cererilor de înscriere are o importanţă deosebită în materie de
ipoteci al căror rang va fi stabilit prin raportare la acest moment. Astfel ipoteca de rangul
I va avea prioritate faţă de ipoteca de rangul II (adică cea înscris ulterior primeia) ceea ce
înseamnă că, în fapt, creditorul ipotecar de rang I se va îndestula primul din preţul
imobilului ipotecat, iar creditorii cu rang inferior vor primi diferenţa de preţ rămasă după
îndestularea creditorului ipotecar de rang I, în funcţie de ordinea înscrierii ipotecilor lor.
• Situaţii în care nu este posibilă stabilirea rangului preferenţial în funcţie de
data, ora şi minutul înregistrării cererii de înscriere. Dispoziţiile art. 890 alin. (3)
NCC reglementează situaţia în care, în aceeaşi zi, s-au primit la biroul teritorial de
cadastru şi publicitate imobiliară mai multe cereri de înscriere privitoare la acelaşi imobil
neputându-se stabili ordinea depunerii lor, caz în care legiuitorul face distincţie după cum
este vorba despre drepturi de ipotecă sau despre celelalte drepturi tabulare.
În cazul drepturilor de ipotecă, acestea vor avea acelaşi rang, iar în cazul
celorlalte drepturi acestea vor dobândi numai provizoriu rang egal, urmând ca instanţa
judecătorească, la cererea persoanei interesate, să se pronunţe asupra rangului şi, dacă va
fi cazul, asupra radierii înscrierii nevalabile.
• Stabilirea definitivă a rangului înscrierilor de către instanţa
judecătorească. Criterii subsidiare. Potrivit dispoziţiilor art. 890 alin. (4) NCC,
stabilirea rangului înscrierilor de către instanţa judecătorească se va face nu prin raportare
la data certă a titlurilor aflate în concurs, ci în funcţie de momentul exercitării
drepturilor. Acest moment se determină în funcţie de anumite împrejurări de fapt la care
şi face trimitere textul de lege, fiind preferat cel care a fost pus în posesia bunului sau,
după caz, cel faţă de care debitorul şi-a executat cel dintâi obligaţiile care îi incumbă, cu
excepţia drepturilor de ipotecă care vor avea rang egal.
În cazul în care aceste criterii nu pot fi reţinute, prioritatea rangului va fi atribuită
în funcţie de momentul sesizării instanţei judecătoreşti cu o acţiune având un astfel de
obiect. Astfel, va fi preferat cel care a sesizat cel dintâi instanţa de judecată (cererea
putând fi formulată de titularul înscrierii, succesorii în drepturi sau creditorii acestuia, pe
calea acţiunii oblice) cu o cerere privind acordarea priorităţii rangului înscrierii dreptului
său. Introducerea acţiunii la o instanţă necompetentă (material sau teritorial) nu determină
pierderea rangului preferenţial, raţiunea instituirii acestui criteriu fiind cea de a proteja pe
titularul dreptului care iese primul din pasivitate. Deşi textul de lege nu face referire la
situaţia în care ambii titulari sesizează instanţa în aceeaşi zi, soluţia nu poate fi decât
aceea că primul care a introdus cererea de chemare în judecată va fi cel preferat137.
• Conflictul dintre terţii dobânditori de la un autor comun. O aplicaţie
particulară a regulii generale instituite prin art. 890 alin. (1) NCC este cea reglementată
prin art. 891 NCC în situaţia în care două sau mai multe persoane au fost îndreptăţite să
dobândească, prin acte încheiate cu acelaşi autor, drepturi asupra aceluiaşi imobil care se
exclud reciproc, caz în care „cel care şi-a înscris primul dreptul va fi socotit titularul
dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârşit înscrierea în
cartea funciară (subl. ns.)”.Astfel, în ipoteza în care două sau mai multe persoane
dobândesc de la un autor comun drepturi asupra celui imobil, cum ordinea înscrierilor
este determinată prin raportare la data înregistrării cererii însoţite de înscrisurile
justificative (prior tempore potior iure), biroul teritorial de cadastru şi de publicitate
imobiliară va dispune înscrierea dreptului celui care a depus primul cererea de înscriere.
O cerere ulterioară de înscriere a aceluiaşi drept va fi respinsă chiar dacă titlul în baza
căruia se solicită înscrierea este anterior titlului în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea
dreptului tabular.
• Schimbarea rangului preferenţial al ipotecii imobiliare prin acordul
părţilor. Dispoziţiile art. 2358 şi art. 2427 NCC privind cesiunea ipotecii şi schimbarea
rangului reglementează o excepţie de la norma imperativă care stabileşte criteriul de
determinare a rangului preferenţial. Astfel, dreptul de ipotecă sau rangul acesteia poate fi
cedat separat de creanţa pe care o garantează sub rezerva îndeplinirii anumitor condiţii:
suma pentru care este constituită ipoteca să fie determinată prin actul constitutiv;
cesiunea să fie încheiată prin act în formă scrisă între creditorul ipotecar cedent şi
creditorul cesionar, cu înştiinţarea debitorului; actul de schimbare a rangului ipotecii să
fie notat în cartea funciară.

137
Pentru dezvoltări privind situaţia în care ambii titulari de drepturi sesizează instanţa pentru
acordarea rangului preferenţial, necesitatea conexării şi existenţa riscului antepronunţării (în contextul în
care stabilirea instanţei competente să se pronunţe în virtutea legii asupra dosarelor conexate va coincide cu
stabilirea instanţei mai întâi învestite, şi prin urmare, se va şti care este titularului dreptului care a sesizat
primul instanţa de judecată) şi a soluţiei pentru evitarea antepronunţării prin suspendarea judecăţii unei
cauze până la soluţionarea celeilalte, a se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 123-124.
 La o lectură superficială, dispoziţiile art. 2358 alin. (2) NCC referitoare la forma
actului privind schimbarea rangului ipotecii ar putea duce la concluzia că ar fi suficientă
forma scrisă pentru acordul dintre creditorul ipotecar cedent şi creditorul cesionar. Faţă
de dispoziţiile art. 2427 alin. (1) NCC care instituie obligativitatea notării în cartea
funciară a actului de schimbare a rangului ipotecilor şi cele ale art. 1244 NCC privind
forma cerută pentru înscrierea în cartea funciară potrivit cărora „în afara altor cazuri
prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii
absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi
înscrise în cartea funciară”. De altfel, aceeaşi interpretare este susţinută şi de art. 886
NCC potrivit căruia modificarea unui drept real imobiliar (ori, schimbarea rangului
ipotecii este o modificare privind dreptul de ipotecă) se face potrivit regulilor stabilite
pentru dobândirea sau stingerea drepturilor reale; cum constituirea ipotecii nu se poate
face decât prin act autentic, rezultă că şi acordul privind schimbarea rangului ipotecii se
încheie tot în formă autentică.
Şi în situaţia modificării imobilului înscris în cartea funciară este posibilă
încheierea unei convenţii între creditorii ipotecari având ca obiect schimbarea rangului
ipotecii. Astfel, potrivit art. 879 alin. (4) NCC, atunci când creditorii ipotecari consimt la
alipirea sau la dezlipirea urmată de alipire, atât imobilul alipit cât şi cel la care se face
alipirea fiind grevat cu ipoteci, „în lipsă de convenţie contrară, ipotecile vor lua rang
după cele ce grevează imobilul la care s-a făcut alipirea”. Prin urmare, de la regula
conform căreia ipotecile care grevează imobilul alipit vor primi rang inferior faţă de cele
care grevează imobilul la care s-a făcut alipirea, părţile pot deroga prin stipulaţie contrară
şi, în consecinţă, să stabilească în mod diferit rangul ipotecii.

3. Excepţii de la principiul priorităţii înscrierilor în cartea funciară

Există situaţii în care stabilirea rangului se face nu prin raportare la data

înregistrării cererii de înscriere, ci în funcţie de alte criterii, acestea fiind excepţiile de la
principiul priorităţii înscrierilor în cartea funciară.
Situaţia drepturilor reale imobiliare dobândite fără înscriere în cartea
funciară. În cazurile prevăzute de art. 887 alin. (1) NCC, drepturile nu se dobândesc de
la data înregistrării lor în cartea funciară, ci de la o dată anterioară, în funcţie de modul de
dobândire, şi anume: de la data deschiderii succesiunii prin decesul autorului [art. 954
alin. (1) NCC], de la data adăugirilor de teren, a eliberării terenului în cazul retragerii
apelor curgătoare sau a alipirii unei porţiuni de teren la terenul altui proprietar riveran
(art. 569-572 NCC), de la data licitaţiei publice pentru vânzarea silită, cu condiţia notării
prealabile în cartea funciară a urmăririi imobilului, de la data plăţii despăgubirii pentru
imobilul constituind obiectul exproprierii pentru cauză de utilitate publică.
Situaţia terţului dobânditor de rea-credinţă. Dispoziţiile art. 892 NCC
reglementează cazul excepţional în care este posibilă pierderea rangului preferenţial
obţinut din data anterioară a cererii de înscriere, sub rezerva îndeplinirii cumulative a
condiţiilor prevăzute de lege, şi anume:
i) actul juridic în temeiul căruia se solicită radierea sau acordarea rangului
preferenţial
să fie anterior aceluia în baza căruia terţul şi-a înscris dreptul;
 ii) dreptul reclamantului şi cel al terţului dobânditor să provină de la un autor
comun;
iii) înscrierea dreptului în folosul reclamantului să fi fost împiedicată de terţul
dobânditor prin violenţă sau viclenie, după caz.
Situaţia cererilor de înscriere primite în aceeaşi zi prin poştă sau prin
curier . Este ipoteza reglementată de art. 890 alin. (3)-(4) NCC la care am făcut deja
138

referire în consideraţiile anterioare, precizând criteriile în funcţie de care se va stabili

definitiv rangul de către instanţa de judecată, la cererea persoanei interesate (şi anume
momentul exercitării drepturilor sau cel al sesizării instanţei).

→ Principiul publicităţii materiale

Definiţie şi reglementare. Denumit şi principiul forţei probante (absolute) a

înscrierii, reprezintă o derogare de la regula generală conform căreia nimeni nu poate
transmite un drept pe care el însuşi nu îl are şi de la principiul anulării actului subsecvent
ca efect al anulării actului iniţial.
Având valoarea unui principium principii, este regula conform căreia cel care a
dobândit cu bună-credinţă un drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act
juridic cu titlu oneros, va fi considerat titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă,
la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară. În alţi
termeni, cel care şi-a înscris, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, dreptul real în
cartea funciară, fără cauză legitimă dar bazându-se cu bună-credinţă pe cuprinsul acesteia
este considerat titularul dreptului înscris în defavoarea adevăratului titular. Raţiunile
recunoaşterii principiului sunt legate, desigur, de protecţia securităţii dinamice a
circuitului civil şi a bunei-credinţe.
Dispoziţiile actuale reprezentând sediul materiei, cuprinse în art. 900-901 şi art.
909 NCC preiau fostele dispoziţii ale art. 31 din Legea nr. 7/1996, inspirate, desigur, de
prevederile art. 32-33 din Decretul-lege nr. 115/1938.
Analiza conţinutului principiului implică, în prealabil, unele consideraţii
preliminare privind forţa probantă a înscrierilor în cartea funciară, mai exact prezumţiile
instituite de art. 900 NCC apreciate drept „preambulul”139 acestui principiu.

Prezumţia existenţei sau inexistenţei unui drept tabular

• Forţa probantă a înscrierilor în cartea funciară. Prezumţiile legale instituite

prin dispoziţia generală cuprinsă în art. 21 NCC cunosc nişte utilizări specifice în materia
cărţii funciare, în sensul că prin art. 900 alin. (1) NCC este reglementată prezumţia
pozitivă a existenţei dreptului tabular şi prin art. 900 alin. (2) NCC este reglementată
prezumţia negativă a inexistenţei dreptului tabular. Dacă posesia bunurilor mobile

138
În sensul că în această situaţie nu ne-am afla în prezenţa unei excepţii de la principiul priorităţii
înscrierilor a se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 102.
139
A se vedea C. Negrea, Noul regim al cărţilor funciare (Legea pentru unificarea cărţilor
funciare din 27 aprilie 1938), Universitatea Regele Ferdinand I, Cluj-Sibiu, Facultatea de Drept, Sibiu,
1942, p. 50 apud M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II. Noile cărţi funciare, Ed. Universul
Juridic, Bucureşti, 2006, p. 358.
valorează titlu de proprietate, înscrierea în cartea funciară a imobilelor naşte prezumţia
existenţei sau inexistenţei drepturlui real înscris sau radiat.
• Prezumţia existenţei dreptului tabular. Potrivit art. 900 alin. (1) NCC „dacă
în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că
dreptul există în folosul ei”.
• Prezumţia inexistenţei dreptului tabular. Potrivit art. 900 alin. (2) NCC,
„dacă un drept real s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există”.
Ambele prezumţii privesc înscrierea, respectiv radierea unui drept real imobiliar,
nu şi alte drepturi, fapte sau raporturi juridice care, datorită legăturii lor cu imobilul
înscris în cartea funciară, pot constitui obiect al înscrierilor. Pentru celelalte drepturi,
fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilul operează prezumţiile generale instituite
prin art. 21 NCC.
Prezumţiile operează atât în favoarea cât şi împotriva celui înscris sau radiat din
cartea funciară. Acestea pot fi invocate de orice persoană interesată, atât într-o procedură
contencioasă cât şi într-o procedură necontencioasă. Prezumţiile poartă nu exclusiv
asupra existenţei sau inexistenţei unui drept tabular ci şi asupra conţinutului juridic al
dreptului, în măsura în care acesta rezultă din cuprinsul cărţii funciare. Ele operează
indiferent de felul înscrierii - intabulare sau înscriere provizorie. În ceea ce priveşte forţa
lor probantă, prezumţiile instituite de art. 900 NCC sunt relative (iuris tantum), şi nu
absolute (iuris et de iure), aceasta fiind poate cea mai importantă trăsătură juridică a
acestora.
• Caracterul relativ al prezumţiilor. Prezumţia existenţei unui drept tabular şi
prezumţia inexistenţei unui drept tabular au valoarea unor prezumţii relative, prin urmare
pot fi înlăturate prin administrarea probei contrarii.
Spre deosebire însă de prezumţiile instituite prin art. 21 NCC care pot fi înlăturate
fără ca legiuitorul să impună anumite restricţii pentru combaterea lor, în cazul
prezumţiilor prevăzute de art. 900 alin. (1) şi (2) NCC, dispoziţiile art. 900 alin.(3) NCC
arată că „dovada contrară se poate face numai în cazurile prevăzute la art. 887, precum
şi pe calea acţiunii în rectificare”. În alţi termeni, dacă este vorba despre existenţa sau
inexistenţa unui drept de proprietate asupra unui imobil, dovada contrară a prezumţiei
prevăzute de art. 900 NCC se poate face doar dacă dreptul de proprietate a fost dobândit
prin moştenire, accesiune naturală, vânzare silită sau expropriere pentru cauză de utilitate
publică sau în cadrul unei acţiuni în rectificare de carte funciară. În schimb, dacă este
vorba despre un drept de creanţă născut dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare,
răsturnarea prezumţiei instituite de art. 21 NCC poate fi făcută în orice situaţie, prin orice
mijloc de probă.

Natura juridică şi delimitarea principiului publicităţii materiale faţă de alte

principii. Dispoziţiile art. 901 NCC consacră, în realitate, un mod originar de dobândire
a unui drept real prin înscrierea lui în cartea funciară140, independent de dreptul titularului
înscris anterior şi, a fortiori, a veritabilului titular, vătămat prin înscrierea anterioară141.

140
Pentru dezvoltări cu privire la problema corelaţiei dintre uzucapiunea tabulară şi incidenţa
principiului publicităţii materiale a cărţilor funciare, a se vedea M. Nicolae, Uzucapiunea tabulară în noul
Cod civil – aspecte de drept material şi de drept tranzitoriu (intertemporal), în Dreptul nr. 3/2013, p. 29-
39.
Cel care a dobândit cu titlu oneros şi cu bună-credinţă un drept real înscris în cartea
funciară devine prin efectul înscrierii şi în măsura ei titularul dreptului, nemaiputând fi
radiat prin acţiunea în rectificare a fostului titular.
Regula statornicită prin art. 901 NCC este o derogare de la regula generală
instituită prin art. 17 alin. (1) NCC conform căreia „nimeni nu poate transmite sau
constitui mai multe drepturi decât are el însuşi”. De fapt, alin. (4) al aceluiaşi articol şi
anticipează caracterul excepţional al regulii atunci când precizeză că „dispoziţiile
prezentului articol nu sunt aplicabile în materie de carte funciară (...)”. În fine, ne aflăm
şi în prezenţa unei excepţii de la principiul anulării actului subsecvent ca urmare a
anulării actului iniţial consacrat de art. 1254 alin. (2) NCC conform căruia „desfiinţarea
contractului atrage, în condiţiile legii, şi desfiinţarea actelor subsecvente încheiate în
baza lui”. Pentru decelarea trăsăturilor specifice şi, implicit, a mecanismului său propriu
de funcţionare, o analiză comparativă a principiului publicităţii materiale prin raportare la
celelalte principii de carte funciară este mai mult decât binevenită142.
Principiul publicităţii materiale şi principiul publicităţii integrale. Principiul
publicităţii materiale este distinct de principiul publicităţii integrale; în timp ce acesta din
urmă ne răspunde la întrebarea ce se înscrie în cartea funciară ?, principiul publicităţii
materiale soluţionează o chestiune particulară, mai exact ne spune dacă înscrierea în
cartea funciară a unui drept real dobândit cu titlu oneros şi cu bună credinţă este
achizitivă de drepturi reale atunci când antecesorul tabular nu era titularul dreptului
transmis. În timp ce principiul publicităţii integrale se referă la obiectul înscrierilor,
principiul publicităţii materiale vizează efectele înscrierilor.
Principiul publicităţii materiale şi principiul priorităţii înscrierilor. Deşi ambele
presupun existenţa unui conflict de drepturi, spre deosebire de principiul priorităţii care
soluţionează un conflict de drepturi cu privire la acelaşi imobil dobândite de la un autor
comun, principiul publicităţii materiale vizează un conflict de drepturi dobândite asupra
aceluiaşi imobil de la autori diferiţi.
În timp ce în cazul principiului priorităţii, în noua reglementare nu prezintă
importanţă caracterul oneros sau cu titlu gratuit al dobândirii dreptului real de la autorul
comun, în cazul publicităţii materiale soluţionarea conflictului de drepturi se face în
favoarea terţului de bună-credinţă care a dobândit dreptul tabular în temeiul unui act
juridic cu titlu oneros. De altfel, pentru a se evita confuzia dintre terţii care invocă
principiul priorităţii şi terţii în favoarea cărora operează principiul publicităţii materiale,
doctrina sugerează, sub aspect terminologic, utilizarea unor termeni diferiţi: terţi
dobânditori (sau terţi achizitori) atunci când vorbim despre principiul priorităţii şi terţi
subdobânditori (sau terţi subachizitori) atunci când vorbim despre principiul publicităţii
materiale
Spre deosebire de principiul priorităţii care are un domeniu de aplicare mai larg,
inclusiv în cazul conflictului de drepturi personale cu privire la acelaşi imobil, principiul
publicităţii materiale priveşte doar drepturile reale imobiliare.

141
A se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II. Noile cărţi funciare, Ed.
Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 382-383 şi referinţele bibliografice indicate.
142
Într-un registru şi mai larg al examenului comparativ al acestui principiu, a se vedea I.
Sferdian, Corelaţia principiului publicităţii materiale a cărţilor funciare cu principiul validităţii aparenţei
în drept, în Pandectele Române nr. 3/2010, p. 39.
 În fine, deşi principiul priorităţii produce efecte juridice imediate de la data
înregistrării cererii de înscriere, publicitatea materială este suspendată timp de 3 ani
„socotiţi de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de către dobânditorul
nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere” [art. 909 alin. (3) NCC].
Principiul publicităţii materiale şi principiul forţei probante a înscrierilor.
Reglementate prin dispoziţii legale succesive şi într-o tehnică de redactare oarecum
asemănătoare (în sensul că ambele articole instituie nişte prezumţii), principiul forţei
probante a înscrierilor exprimat prin prezumţiile înscrierilor în cartea funciară, adică
prezumţia existenţei unui drept tabular şi prezumţia inexistenţei unui drept tabular (art.
900 NCC) şi principiul publicităţii materiale (art. 901 NCC) sunt reguli diferite.
După cum, în mod pertinent, doctrina a remarcat, prezumţiile stabilite prin cele
două articole sunt radical diferite143.
În timp ce prezumţia existenţei şi prezumţia inexistenţei unui drept tabular sunt
prezumţii relative care operează în favoarea sau împotriva titularului înscris, indiferent
dacă acesta a dobândit cu titlu oneros sau gratuit, dacă a fost sau nu de bună-credinţă şi
indiferent dacă înscrierea s-a făcut în temeiul unui act juridic valabil, înscrierea în cartea
funciară (cuprinsul cărţii funciare) este „exact”(ă) şi completă (pentru a prelua formula
anterioară de redactare care satisface mai fidel abordarea comparativă a celor două
principii, respectiv prezumţii pe care le conţin) numai faţă de cel care a dobândit cu bună-
credinţă un drept real înscris în cartea funciară cu titlu oneros.
Faţă de terţi, înscrierile în cartea funciară fac deplina dovadă a drepturilor
tabulare în folosul persoanelor înscrise în cartea funciară fie în mod provizoriu, adică
până la administrarea probei contrarii (art. 900 NCC), fie în mod definitiv (art. 901
NCC), de unde şi denumirea (eronată) de principiul forţei probante absolute a înscrierii144.
În schimb, principiul publicităţii operează întotdeauna numai în favoarea terţului de bună-
credinţă care a dobândit un imobil cu titlu oneros, în timp ce prezumţia exactităţii
înscrierilor poate să opereze în favoarea sau împotriva celui înscris sau radiat din cartea
funciară.

Conţinutul principiului publicităţii materiale

Apreciere generală. Potrivit art. 901 NCC (cu denumirea marginală Dobândirea
cu bună-credinţă a unui drept tabular)
„Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credinţă
vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va
fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului
titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară”.
În alţi termeni, terţul subdobânditor de bună-credinţă şi cu titlu oneros este
considerat titularul dreptului real înscris în favoarea sa în cartea funciară, chiar dacă titlul
autorului său este lovit de nulitate, rezoluţionat, reziliat, caduc sau inexistent.
Exemplificativ, raportându-ne la înscrierea în cartea funciară a unui drept real
imobiliar, în situaţia dobândirii dreptului, titularul dreptului înscris este Secundus (adică
dobânditorul nemijlocit sau succesorul), cel de la care a dobândit dreptul este Primus
(adică autorul sau antecesorul său imediat) iar cel căruia i-a transmis dreptul este Tertius

143
A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 369.
144
Idem, p. 389-390.
(adică terţul sau subdobânditorul mediat) a cărui dobândire este protejată de lege prin
efectul publicităţii materiale a cărţii funciare.
Întinderea principiului publicităţii materiale este limitată din perspectiva actelor
juridice cu privire la care operează sau a persoanelor care îl pot invoca, adică a
beneficiarilor prezumţiei bunei-credinţe în materia cărţii funciare.
Domeniul de aplicare material. Actele juridice sau „dobândirile” supuse
publicităţii materiale. Operaţiunile juridice cărora le este aplicabil principiul publicităţii
materiale sunt cele care privesc transmiterea sau constituirea unui drept real imobiliar (nu
şi alte drepturi, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilul înscris în cartea
funciară), cu titlu oneros (nu şi cu titlu gratuit), cu titlu particular (şi nu universal sau cu
titlu universal). Efectul achizitiv al înscrierii în cartea funciară cu bună-credinţă operează
în favoarea terţului subdobânditor al unui drept real sau al unui drept de ipotecă potrivit
alin. (3), fără a putea fi însă opus părţii contractante sau succesorilor universali sau cu
titlu universal potrivit alin. (4). Dispoziţiile art. 901 operează doar în favoarea terţului
subdobânditor cu titlu oneros nu şi a celui cu titlu gratuit întrucât, în timp ce ultimul ar
urmări să-şi conserve un câştig, primul urmăreşte să evite suportarea unei pagube.
Domeniul de aplicare personal. Persoanele care pot invoca principiul
publicităţii materiale sau „terţii dobânditori de bună-credinţă”. Dispoziţiile art. 901
alin. (2) descriu condiţiile care se cer a fi îndeplinite pentru determinarea noţiunii de „terţ
dobânditor de bună-credinţă”, aceasta deoarece doar terţul subdobânditor (pentru a folosi
denumirea terminologică recomandată şi consacrată de doctrină) de bună credinţă, cu titlu
oneros şi particular poate invoca efectul creator de drepturi al înscrierii în cartea funciară
rezultat din aplicarea principiului publicităţii materiale.
Astfel, este considerat terţ de bună-credinţă în sensul textului legal menţionat,
dobânditorul care, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, a
acţionat în următoarele condiţii:
a) nu a fost înregistrată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii
funciare;
b) din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea
acesteia în favoartea altei persoane şi
c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărţii funciare.
Într-o formulare mai concisă, buna-credinţă reprezintă credinţa dobânditorului
dreptului tabular că antecesorul său avea toate însuşirile cerute de lege pentru a transmite
acele drept, convingere care se întemeiază pe prezumţia exactităţii înscrierii drepturilor
reale imobiliare în cartea funciară, sub rezerva caracterului relativ al acestei prezumţii145.
Spre deosebire de fostul art. 31 din Legea nr. 7/1996146, nu se mai pretinde terţului
subdobânditor să verifice titlul autorului său, ci să cerceteze cuprinsul cărţii funciare şi, în
plus de textul legal aplicabil anterior, cerinţa de a nu fi cunoscut pe altă cale inexactitatea
cuprinsului cărţii funciare.

145
A se vedea A. Trăilescu, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei
(coordonatori), op. cit., p. 930.
146
Potrivit art. 31alin. (2) din Legea nr. 7/1996 „dobânditorul este considerat de bună-credinţă
dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nicio acţiune prin
care se contestă cuprinsul cărţii funciare, sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii
funciare nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală (subl. ns.)”.
 Condiţiile de aplicare a principiului publicităţii materiale

Datele problemei. Înainte de analiza condiţiilor de aplicare a publicităţii

materiale, apreciem utilă reluarea formulei-premisă în care devine aplicabil principiul.
Astfel, dacă Primus, proprietar tabular înstrăinează dreptul său lui Secundus în
temeiul unui act juridic nul iar Secundus, după intabularea dreptului său în cartea funciară
transmite acelaşi drept lui Tertius printr-un act juridic oneros şi cu titlu particular, acesta
din urmă se va putea prevala de beneficiul înscrierii în folosul său dacă a fost de bună-
credinţă chiar dacă a dobândit dreptul de la o persoană care nu îl putea transmite în mod
valabil. Tertius va fi preferat iar Primus va avea doar o acţiune în daune-interese
împotriva lui Secundus.
Dezvoltarea condiţiilor. Din lectura dispoziţiilor art. 901 şi art. 909 NCC, rezultă
că principiul publicităţii materiale poate fi invocat dacă sunt îndeplinite, în mod
cumulativ, următoarele condiţii:
i) cel care a transmis dreptul (Secundus) către terţul dobânditor (Tertius) să fi
fost înscris în cartea funciară la momentul înregistrării cererii de înscriere formulate de
acesta din urmă;
ii) înscrierea lui Secundus în cartea funciară să fie inexactă;
iii) din cuprinsul cărţii funciare să rezulte aparenţa existenţei dreptului înscris în
folosul lui Secundus (ceea ce presupune că nu a fost înregistrată nicio acţiune prin care să
se consteste cuprinsul cărţii funciare şi nici existenţa unor cauze care să justifice
rectificarea cărţii funciare);
iv) posesorul tabular actual să fi transmis sau să fi constituit un drept real în
favoarea terţului, printr-un act juridic valabil, cu titlu oneros şi particular;
v) terţul să fi dobândit dreptul real cu bună-credinţă, întemeindu-se la momentul
înregistrării cererii sale de înscriere pe cuprinsul cărţii funciare;
vi) terţul să-şi fi înscris dreptul real dobândit în cartea funciară;
vii) la data înscrierii terţului dobânditor să fi trecut 3 ani de la data înscrierii
dreptului real în folosul dobânditorului nemijlocit (Secundus) sau un an de la data
comunicării încheierii prin care s-a dispus înscrierea susceptibilă de rectificare de către
persoana îndreptăţită, adevăratul proprietar tabular potrivit art. 909 alin. (3) NCC.
Cu privire la primele două condiţii, este necesar ca cel cu care a contractat terţul
dobânditor să fi fost înscris în cartea funciară deoarece numai într-o astfel de situaţie se
poate vorbi despre o aparenţă de existenţă a dreptului înscris în folosul său (adică a lui
Secundus). Înscrierea lui Secundus trebuie să fie însă inexactă, adică titlul său să fie
afectat de nulitate absolută sau relativă sau de o altă cauză de ineficacitate, în caz contrar
nemaifiind vorba despre existenţa unui conflict de drepturi care să implice acţiunea
principiului publicităţii materiale. În alţi termeni, dacă înscrierea lui Secundus în cartea
funciară ar fi una exactă ar însemna că acesta are un drept valabil iar Tertius a dobândit
de la adevăratul proprietar.
Condiţia privitoare la o aparenţă de existenţă a dreptului înscris în favoarea lui
Secundus din cuprinsul cărţii funciare (mai exact, aparenţa calităţii de proprietar a
acestuia sau aşa-numita „posesiune de carte funciară” sau „posesiune tabulară”147, adică
simplul fapt de a fi înscris ca titular al dreptului real) apare ca fiind justificată din
perspectiva reţinerii bunei-credinţe a terţului la momentul înregistrării cererii sale de

147
A se vedea I. Albu, op. cit., p. 69.
înscriere. Această aparenţă a existenţei dreptului real înscris în favoarea lui Secundus,
susceptibilă să fundeze buna-credinţă a lui Tertius presupune inexistenţa oricărei acţiuni
prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare (acţiune în rectificare, acţiune în prestaţie
tabulară, plângere împotriva încheierii de carte funciară, etc).
Chiar şi în lipsa vreunei acţiuni, condiţia bunei-credinţe este considerată
îndeplinită doar dacă din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă existenţa vreunei cauze care
să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane. Condiţia se referă la notarea în
cartea funciară anterior înregistrării cererii de înscriere a lui Tertius a unui antecontract
de vânzare-cumpărare, a unei urmăriri silite a imobilului, deci a unor situaţii juridice care
ar putea determina radierea dreptului tabular şi înscrierea acestuia în folosul persoanelor
beneficiare ale acestor situaţii juridice.
Principiul publicităţii materiale poate fi invocat doar de terţul dobânditor cu titlu
oneros şi cu titlu particular şi care a fost de bună-credinţă la momentul înregistrării cererii
sale de înscriere în cartea funciară. Soluţia aprecierii existenţei bunei-credinţe la
momentul înregistrării cererii de înscriere şi nu la momentul încheierii actului juridic în
temeiul căruia terţul a dobândit dreptul este justificată prin raportare la efectul constitutiv
de drepturi al înscrierii în cartea funciară consacrat de art. 885 NCC. Nu prezintă
importanţă cunoaşterea inexactităţii cuprinsului cărţii funciare după înscrierea dreptului
real în cartea funciară, nefiind astfel exclusă buna-credinţă (mala fides superveniens non
nocet) întrucât prin efectul înscrierii terţul devine proprietar de la momentul înregistrării
cererii sale.
Mai mult, nu este suficientă doar cercetarea cuprinsului cărţii funciare, ci pentru
reţinerea bunei credinţe se impune şi ca terţul să nu fi cunoscut pe altă cale inexactitatea
cuprinsului cărţii funciare. Practic, se constată astfel un caz de echivalenţă între
publicitatea legală şi publicitatea de fapt, în sensul că această cunoaştere de fapt produce
aceleaşi efecte ca şi cum cunoaşterea s-ar fi bazat pe formalităţile de publicitate
imobiliară.
Corelaţia cu dispoziţiile art. 909 alin. (3) NCC. Acţiunea principiului
publicităţii materiale impune şi respectarea condiţiilor prevăzute de art. 909 alin. (3) NCC
în temeiul căruia acţiunea în rectificarea cărţii funciare pentru nevalabilitatea înscrierii
sau încheierii, desfiinţarea actului în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea sau
calificarea greşită a dreptului înscris poate fi îndreptată şi împotriva terţilor care au
dobândit cu bună-credinţă şi cu titlu oneros un drept real asupra imobilului sau un drept
de ipotecă, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare, acţiune care poate fi exercitată, sub
sancţiunea decăderii, în termen de 3 ani socotiţi de la data înregistrării cererii de înscriere
formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere sau în
termen de 1 an de la data comunicării încheierii prin care s-a ordonat înscrierea care face
obiectul acţiunii în rectificare de către cel îndreptăţit. În alţi termeni, la data cererii de
înscriere a lui Tertius trebuie să fi trecut cel puţin 3 ani de la data înregistrării cererii de
înscriere în folosul lui Secundus pentru ca terţul dobânditor să se prevaleze de beneficiul
publicităţii materiale.
Desigur, termenul a fost prevăzut de legiuitor în favoarea persoanei interesate să
solicite rectificarea cărţii funciare întrucât o aplicare imediată a principiului publicităţii
materiale ar fi injustă şi inechitabilă faţă de adevăratul proprietar tabular şi ar însemna că
„lezatul Primus ar fi fost sacrificat aproape fără putinţă de a obţine remedierea
prejudiciului”148. Practic, pe durata acestui termen de 3 ani de la data înregistrării cererii
de înscriere în folosul lui Secundus, beneficiul acordat lui Tertius prin aplicarea
principiului publicităţii materiale este suspendat. În schimb, după expirarea acestui
termen, situaţia juridică a lui Tertius se consolidează în mod definitiv, adică se consideră
că el a dobândit un drept inatacabil din momentul înscrierii în cartea funciară în timp ce
situaţia celui lezat printr-o astfel de înscriere (Primus) va fi definitiv şi iremediabil
compromisă149.

Efectele principiului publicităţii materiale

În literatura juridică mai veche, se făcea distincţia dintre efectul pozitiv şi efectul
negativ al publicităţii materiale a cărţilor funciare. În timp ce „efectul negativ înseamnă:
drepturile reale nu pot exista fără înscrierea lor în cartea funciară; efecttul pozitiv
înseamnă: cuprinsul cărţii funciare se consideră exact, afară de îngrădirile şi
excepţiunile legale”150. Raportându-ne la terţul subdobânditor de bună-credinţă, efectul
pozitiv se manifestă prin faptul că acesta devine titular al dreptului real în măsura şi cu
conţinutul care rezultă din cartea funciară, iar efectul negativ prin aceea că terţul de bună-
credinţă dobândeşte definitiv dreptul real liber de drepturile şi sarcinile susceptibile de
înscriere în cartea funciare neînscrise sau radiate din greşeală care se consideră
inexistente şi, deci îi sunt inopozabile acestuia151.
Ca efect al publicităţii materiale, dreptul real imobiliar al terţului de bună-credinţă
se consolidează în mod definitiv ca şi cum ar fi fost dobândit de la adevăratul proprietar,
fiind considerat a fi dobândit încă din momentul înscrierii în cartea funciară. Tertius nu
mai poate fi evins de Primus, adevăratul proprietar care nu va mai putea decât să se
îndrepte împotriva lui Secundus cu o acţiune în restituirea plăţii nedatorate. În măsura în
care Secundus a fost de bună-credinţă, adică nu a cunoscut viciile titulului său va fi ţinut
să restituie doar preţul primit (şi nu valoarea bunului), cu păstrarea fructelor percepute
până la înstrăinare, fără a plăti o indemnizaţie pentru folosinţa bunului. Dacă a fost de
rea-credinţă, va fi obligat la restituirea valorii bunului indiferent de preţul primit, a
fructelor şi a contravalorii folosinţei bunului.

VII. Bibliografia recomandată

148
A se vedea C. Negrea, Legiuirile civile locale rămase în vigoare după extinderea legislaţiei
civile a vechiului Regat (Legea nr. 389 din 22 iunie 1943), Cartea I. Introducere. Partea I. Cărţile
funciare, ed. a II-a, Universitatea Regele Ferdinand din Cluj, 1946, p. 96 apud M. Nicolae, op. cit., vol. II,
p. 436.
149
A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 436.
150
A se vedea S. Brădeanu, op. cit., p. 86.
151
În sensul arătat a se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 439, M. Mîneran, op. cit., p. 153.
 VIII. Întrebări recapitulative

1. Care sunt principiile care guvernează condițiile înscrierilor de carte funciară ?

2. Care sunt principiile care guvernează înseși efectele înscrierilor de carte

funciară ?

3. În ce constă efectul constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară?

4. În ce constă prezumția existenței sau inexistenței unui drept tabular ?

IX. Teste de autoevaluare, de evaluare și teme pentru acasă

1. Principiile care se referă la condițiile necesare înscrierilor în cartea

funciară sunt:

a. principiul publicității integrale, principiul efectului constitutiv și principiul

specialității înscrierilor în cartea funciară,
b. principiul efectului constitutiv de drepturi reale ale înscrierii în cartea funciară,
principiul priorității înscrierilor și principiul publicității materiale;
c. principiul publicității integrale, principiul relativității (continuității) înscrierilor,
principiul neutralității (disponibilității), principiul legalității și principiul specialității.

2. Constituie excepții de la principiul neutralității (disponibilității)

înscrierilor în cartea funciară următoarele situații:

a. notarea respingerii cererii de înscriere;

b. notarea cererii de reexaminare și a plângerii formulate împotriva încheierilor de
carte funciară;
c. radierea notării plângerii ca urmare a respingerii ei prin hotărâre judecătorească
definitive.

3. Constituie excepții de la principiul efectului constitutiv de drepturi reale

al înscrierilor în cartea funciară:
 a. situațiile în care drepturile se dobândesc prin moștenire, accesiune naturală,
vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică precum și în alte
cazuri prevăzute de lege;
b. situația înstrăinărilor successive;
c. situația înscrierii întemeiate pe obligațiile defunctului – titular al dreptului tabular.

4. Notarea cererii de reexaminare și a plângerii formulate împotriva

încheierilor de carte funciară reprezintă:

a. excepții de la principiul relativității înscrierilor în cartea funciară;

b. excepții de la principiul neutralității (disponibilității);
c. excepții de la principiul publicității materiale.

5. Delimitați principiul publicității materiale față de alte principii de carte

funciară.

6. Condițiile de aplicare a principiului publicității materiale.

Unitatea de studio nr. 4

ÎNSCRIERILE DE CARTE FUNCIARĂ

 I. Obiective specifice:

• însușirea aspectelor teoretice și practice referitoare la înscrierile de carte

funciară

II. Competenţe specifice dobândite de student:

• enumerarea categoriilor de înscrieri în funcție de obiectul acestora, de conținutul

lorspecific, de efectele juridice ale înscrierilor, de modificările aduse imobilului, de
ordinea sau succesiunea acestora, de persoana care solicită efectuarea înscrierii;
• analiza comparativă a întabulării, înscrierii provizorii și notării (cazuri, condiții,
efecte)

III. Cuvinte-cheie:

• întabulare, înscriere provizorie, notare; înscrieri provizorii vs. înscrieri

definitive; înscrieri constitutive, pentru opozabilitate față de terți și cu efect de informare
a terților; înscrieri, transcrieri, reînscrieri.

IV. Structura temei de studiu:

1. Noțiunea și felul înscrierilor de carte funciară.

2. Întabularea în cartea funciară.
3. Înscrierea provizorie.
4. Notarea

V. Rezumat: Lato sensu, înscrierile de carte funciară sunt orice

menţiuni cuprinse în cartea funciară şi în documentele cu care se întregeşte aceasta,
efectuate de către funcţionarul public competent. Stricto sensu, înscrierile de carte
funciară reprezintă doar acele menţiuni efectuate de funcţionarul public competent în
cuprinsul cărţii funciare propriu-zise având ca obiect descrierea imobilelor, arătarea
drepturilor reale şi a titularilor acestora, respectiv indicarea altor drepturi, acte, fapte sau
raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară. Deşi în sens larg,
toate menţiunile cuprinse în cartea funciară şi în documentele cu care se întregeşte
aceasta sunt denumite generic înscrieri, sunt utilizate în practică denumiri tehnice
specifice pentru înscrieri specializate, fiind vorba despre intabulare, înscriere provizorie,
notare, radiere, rectificare, îndreptare, transcrieri, reînscrieri.
 Înscrierile de carte funciară se clasifică în funcţie de i) obiectul lor, ii) de conţinut
sau natura lor specifică, iii) după cum sunt sau nu condiţionate de justificarea lor
ulterioară, iv) de efectele juridice pe care le produc, v) de modificările aduse imobilului,
vi) de ordinea sau succesiunea lor, vii) în funcţie de persoana care solicită efectuarea lor.
Întabularea este definită drept înscrierea prin care se dobândeşte, se transmite, se
modifică sau se stinge în mod definitiv un drept real imobiliar, de la data înregistrării
cererii de înscriere. Pentru acurateţe terminologică, înscrierea stingerii unui drept tabular
se numeşte radiere. Potrivit art. 888 NCC „înscrierea în cartea funciară se efectuează în
baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a
certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative,
în cazurile în care legea prevede aceasta
Înscrierea provizorie este înscrierea prin care se dobândeşte, se modifică sau se
stinge un drept real imobiliar de la data înregistrării cererii, sub condiţia şi în măsura
justificării ei. Înscrierea provizorie este o înscriere condiţională, depinzând de justificarea
ulterioară a efectelor sale, respectiv o înscriere „imperfectă” ce se va transforma într-o
înscriere cu efecte depline, într-o intabulare după îndeplinirea justificării cerute de lege
precum și o înscriere temporară care subzistă până la realizarea justificării ulterioare sau
a împlinirii termenului prevăzut de lege şi are un caracter excepţional, în sensul că
operează doar în cazurile expres prevăzute de lege
Potrivit dispoziţiilor art. 898 NCC, „în afara altor cazuri prevăzute de lege
înscrierea provizorie se va putea cere :
1. dacă dreptul real dobândit i) este afectat de o condiţie suspensivă ori
rezolutorie sau dacă ii) priveşte ori grevează o construcţie viitoare; în cazul
înscrierii provizorii având ca obiect o construcţie viitoare, justificarea
acesteia se face în condiţiile legii
2. dacă, în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă, partea căzută în
pretenţii a fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept
tabular ori cel care administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat
să dea o garanţie ipotecară;
3. dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca;
4. dacă se dobândeşte un drept tabular înscris provizoriu;
5. dacă ambele părţi consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii.
Notarea este înscrierea, în cazurile prevăzute de lege, a drepturilor de creanţă,
faptelor juridice sau a altor raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea
funciară în scop de opozabilitate faţă de terţi sau pentru simpla informare acestora. În alţi
termeni, în timp ce drepturile reale imobiliare pot constitui obiectul intabulării sau al
înscrierii provizorii, drepturile de creanţă, faptele sau raporturile juridice în legătură cu
imobilele înscrise în cartea funciară pot constitui doar obiectul notării, în cazurile impuse
de lege.
În funcţie de scopul sau efectele acestora, notările se clasifică în

i) notări efectuate în scop de opozabilitate faţă de terţi şi

ii) notări efectuate în scop de informare a terţilor.

În timp ce dispoziţiile art. 902 alin. (2) NCC enumeră de o manieră enunţiativă
actele, faptele şi raporturile juridice (în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară)
care pentru a fi opozabile terţilor trebuie notate în cartea funciară, dispoziţiile art. 903
enumeră actele, faptele şi raporturile juridice care, deşi opozabile terţilor fără înscrierea
în cartea funciară, pot fi notate în cartea funciară cu scop exclusiv informativ. În primul
caz neefectuarea formalităţii de notare este sancţionată cu inopozabilitatea faţă de terţi a
drepturilor, actelor, faptelor, raporturilor juridice nesupuse formalităţii, în timp ce în al
doilea caz notarea se efectuează pentru raţiuni pur informative, fără ca opozabilitatea faţă
de terţi să depindă de această înscriere.
La nivel doctrinar, dată fiind eterogenitatatea situațiilor în care se poate solicita
notarea și prin luarea în considerare a criteriului obiectului notării, a fost propusă
clasificarea care distinge între:
i) notări privind persoana titularului dreptului real înscris în cartea funciară,
ii) notări referitoare la drepturile personale, faptele şi alte raporturi juridice în
legătură cu imobilul înscris în cartea funciară (subclasificate în notări în materia
raporturilor de familie, în materia raporturilor juridice izvorâte din contracte și alte
notări).
iii) notări privind acţiunile în justiţie privind imobilul înscris în cartea funciară
(subclasificate în notări privind acțiunile de carte funciară, notări privind acțiunile de
drept comun, notarea cererii de reexaminare și a plângerii împotriva încheierii de carte
funciară și notarea soluției de punere în mișcare a acțiunii penale pentru o înscriere în
cartea funciară săvârșită printr-o faptă prevăzută de legea penală).
În fine, ultima categorie este una relativ atipică faţă de criteriul diviziunii,
neprivind un obiect determinat al notării (persoana, imobilul sau acţiunile în justiţie) dar
cuprinzând alte cazuri prevăzute de lege pentru a fi supuse notării. Am preferat să le
includem într-o categorie de sine-stătătoare în considerarea faptului că însuşi legiuitorul
face trimitere la aceste situaţii prin art. 902 alin. (2) NCC şi art. 903 pct. 3 NCC.

VI. Conţinutul unității de studiu nr. 4

ÎNSCRIERILE DE CARTE FUNCIARĂ

4.1. Noţiune, sediu juridic şi felul înscrierilor de carte funciară

Lato sensu, prin înscrieri de carte funciară înţelegem orice menţiuni cuprinse în
cartea funciară şi în documentele cu care se întregeşte aceasta, efectuate de către
funcţionarul public competent. Astfel, sunt avute în vedere operaţiunile de înregistrare a
cererilor de înscriere în registrul de intrare, încheierile pronunţate de registratorul de carte
funciară cu prilejul soluţionării cererilor de înscriere, deschiderea efectivă a cărţii
funciare, intabularea dreptului de proprietate, înscrierea altor drepturi reale sau a altor
drepturi, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară,
radierile, îndreptările erorilor materiale cu privire la menţiunile existente, închiderea
cărţilor funciare. Stricto sensu, înscrierile de carte funciară reprezintă doar acele menţiuni
efectuate de funcţionarul public competent în cuprinsul cărţii funciare propriu-zise având
ca obiect descrierea imobilelor, arătarea drepturilor reale şi a titularilor acestora, respectiv
indicarea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise
în cartea funciară.
 Deşi în sens larg, toate menţiunile cuprinse în cartea funciară şi în documentele cu
care se întregeşte aceasta sunt denumite generic înscrieri, există şi denumiri tehnice
specifice pentru înscrieri specializate, fiind vorba despre intabulare, înscriere provizorie,
notare, radiere, rectificare, îndreptare, transcrieri, reînscrieri.
În prezent, reglementarea înscrierilor de carte funciară este alcătuită din
prevederile art. 880-882, art. 898, art. 902-906 NCC, art. 24 din Legea nr. 7/1996 şi art.
12-21 din Regulament.
Dispoziţiile art. 24 din Legea nr. 7/1996, după ce, în alin. (1), enumeră înscrierile
în cartea funciară – intabularea, înscrierea provizorie şi notarea, arată în alin. (2) cum
„cazurile, condiţiile şi regimul juridic al acestor înscrieri sunt stabilite de Codul civil (...)”
iar procedura de înscriere în cartea funciară de lege şi de Regulament.
Din raţiuni didactice, înscrierile de carte funciară se clasifică în funcţie de varii
criterii, şi anume în funcţie de i) obiectul lor, ii) de conţinut sau natura lor specifică, iii)
după cum sunt sau nu condiţionate de justificarea lor ulterioară, iv) de efectele juridice pe
care le produc, v) de modificările aduse imobilului, vi) de ordinea sau succesiunea lor,
vii) în funcţie de persoana care solicită efectuarea lor.
Clasificarea în funcţie de obiectul înscrierilor: intabularea, înscrierea
provizorie şi notarea. De o mare notorietate şi un interes practic deosebit se bucură
diviziunea înscrierilor după obiectul lor, acesta fiind şi criteriul legal de clasificare
utilizat de dispoziţiile art. 881 NCC intitulat felurile înscrierilor (care a preluat, de fapt,
concepţia Legii nr. 7/1996 şi a Decretului-lege nr. 115/1938) şi prin raportare la care
legiuitorul a înţeles să detalieze conţinutul fiecărei înscrieri.
După cum privesc drepturi reale imobiliare sau alte drepturi, fapte sau raporturi
juridice în legătură cu imobilele înscrise în carte funciară, deosebim 3 categorii de
înscrieri: i) intabularea care are ca obiect drepturi reale imobiliare care se înscriu
definitiv, ii) înscrierea provizorie având ca obiect drepturi reale imobiliare care se înscriu
provizoriu sub condiţia justificării lor ulterioare şi iii) notarea care are ca obiect
înscrierea drepturilor de creanţă, a actelor, a faptelor sau a raporturilor juridice în legătură
cu imobilele cuprinse în cartea funciară.
Importanţa juridică a clasificării este dată de regimul juridic diferit aplicabil
acestor înscrieri, regim asupra căruia vom face dezvoltări ulterioare, cu prilejul analizei
consacrate fiecărei categorii de înscrieri.
Clasificarea în funcţie de conţinutul specific al înscrierilor: înscrieri cu
conţinut juridic şi înscrierile cu conţinut tehnic. După natura sau conţinutul lor
specific, înscrierile pot i) înscrieri cu conţinut juridic, producătoare de efecte juridice, în
sensul că dau naştere, modifică sau sting drepturi sau alte situaţii juridice în legătură cu
imobilele înscrise în cartea funciară şi ii) înscrieri cu conţinut tehnic, neproducătoare de
efecte juridice, în sensul că au un rol descriptiv, cuprinzând menţiuni tehnice referitoare
la suprafaţa terenului, destinaţia, categoria de folosinţă, existenţa unor construcţii.
Înscrierile cu conţinut juridic se subclasifică în i) înscrieri propriu-zise care
privesc constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea unor drepturi reale sau a
altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilul înscris în cartea
funciară; ii) rectificări care se efectuează atunci când cuprinsul cărţii funciare nu este în
concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului, şi care pot fi radieri, îndreptări sau
menţionarea oricăror operaţiuni susceptibile de înscriere în cartea funciară; în fine, iii)
îndreptări care se efectuează pentru a corecta erorile materiale săvârşite cu ocazia
înscrierilor sau radierilor din cartea funciară.
Clasificarea în funcţie de necesitatea unei justificări ulterioare: înscrieri
provizorii şi înscrieri definitive. După criteriul enunţat, distingem i) înscrieri provizorii,
adică acele înscrieri care îşi produc efectele cu rangul determinat de cererea de înscriere
sub condiţia şi în măsura justificării lor ulterioare şi ii) înscrierile definitive adică cele ale
căror efecte se produc în mod definitiv de la data înregistrării cererii de înscriere.
Interesul distincţiei priveşte modul în care se produc efectele înscrierilor, în sensul
că în timp ce înscrierile definitive produc efecte imediate, necondiţionat de vreo
justificare ulterioară, înscrierile provizorii produc efecte imediate dar condiţionate de
justificarea lor ulterioară.
Clasificarea în funcţie de efectele juridice ale înscrierilor: înscrieri
constitutive de drepturi, înscrieri pentru opozabilitatea faţă de terţi şi înscrieri cu
efect de informare a terţilor. După acest criteriu, distingem i) înscrieri constitutive
(achizitive, translative, modificatoare sau extinctive) de drepturi care presupun
îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară pentru producerea atât între părţi cât
şi faţă de terţi a efectelor juridice constând în naşterea, transmiterea, modificarea sau
stingerea unor drepturi reale imobiliare (publicitatea constitutivă); ii) înscrieri cu efect de
opozabilitate faţă de terţi care presupun îndeplinirea formalităţilor de publicitate în scop
de opozabilitate faţă de terţi a drepturilor reale sau de creanţă în legătură cu imobilele
înscrise (aşa-zisa publicitate confortativă), între părţi actul sau faptul juridic în temeiul
căruia se solicită înscrierea producând efecte constitutive, translative, modificatoare sau
extinctive; în fine, iii) înscrieri cu efect de informare pentru terţi cu privire la situaţia
juridică a imobilului înscris în cartea funciară (publicitatea declarativă).
Importanţa juridică a clasificării constă în diferenţierea efectelor juridice pe care
le produc înscrierile în cartea funciară sau chiar lipsa acestora şi sancţiunile aplicabile în
cazul neîndeplinirii formalităţilor de publicitate imobiliară prevăzute pentru fiecare
categorie de înscrieri. Neîndeplinirea înscrierilor constitutive are drept consecinţă lipsa
efectelor achizitive, translative, modificatoare sau extinctive de drepturi reale între părţi.
Neîndeplinirea publicităţii confortative este sancţionată cu inopozabilitatea faţă de terţi a
drepturilor reale sau a drepturilor de creanţă în legătură cu imobilele deşi între părţi
acestea îşi produc efectele juridice. Publicitatea declarativă este realizată doar pentru
informarea terţilor, lipsa înscrierilor circumscrise acesteia având drept consecinţă
necunoaşterea de către terţi a unor situaţii juridice în legătură cu imobilele, necunosaştere
susceptibilă de a prejudicia interesele anumitor persoane.
Clasificarea în funcţie de modificările aduse imobilului: înscrieri, reînscrieri,
transcrieri. Modificarea imobilului înscris în cartea funciară poate avea loc prin alipiri
sau dezlipiri, caz în care se efectuează i) înscrieri atunci când se adaugă (prin alipire) o
nouă parcelă necuprinsă în vreo carte funciară la imobilul existent; ii) reînscrieri atunci
când se măreşte întinderea unei parcele sau atunci când, dezlipindu-se o parcelă aceasta
se trece în aceeaşi carte funciară ca un imobil de sine stătător; iii) transcrieri, atunci când
o parcelă trece dintr-o carte funciară în altă carte funciară.
Interesul distincţiei este dat de corecta desfăşurare a operaţiunilor de carte
funciară, mai exact cele privind deschiderea de cărţi funciare noi şi închiderea cărţilor
funciare vechi. Astfel, potrivit dispoziţiilor 880 alin. (1) NCC „în caz de alipire sau
dezlipire, imobilele rezultate se vor transcrie în cărţi funciare noi, cu menţionarea noului
număr cadastral pentru fiecare imobil, iar cartea funciară sau, după caz, vechile cărţi
funciare se vor închide, fără a se mai putea redeschide pentru alte înscrieri”; în
continuare, alin. (2) arată că „dacă întregul imobil înscris în cartea funciară a fost
transcris, aceasta se va închide şi nu va mai putea fi redeschisă pentru noi înscrieri”.
Clasificarea în funcţie de ordinea sau succesiunea înscrierilor: înscrieri
primare şi înscrieri subsecvente. După criteriul menţionat deosebim i) înscrierile
primare, adică efectuate odată cu deschiderea unei cărţi funciare şi ii) înscrierile
subsecvente, efectuate ulterior deschiderii cărţii funciare. Diviziunea prezintă importanţă
în materia aplicării principiului publicităţii materiale (art. 901 NCC).
Clasificarea în funcţie de persoana care solicită efectuarea înscrierii:
înscrieri efectuate numai la cererea persoanei interesate şi înscrieri dispuse din
oficiu. Raportat la acest criteriu, există i) înscrieri efectuate numai la cererea persoanei
interesate (şi care constituie regula), titularul putând solicita înscrierea personal sau prin
reprezentant şi ii) înscrieri dispuse din oficiu de către registratorul de carte funciară care
ordonă efectuarea acestora în cazuri expres prevăzute de lege. Clasificarea prezintă
importanţă din perspectiva aplicării principiului neutralităţii (disponibilităţii) înscrierilor
în cartea funciară.

4.2. Intabularea în cartea funciară

→ Noţiune, reglementare şi obiect. În mod tradiţional, intabularea este definită

drept înscrierea prin care se dobândeşte, se transmite, se modifică sau se stinge în mod
definitiv un drept real imobiliar, de la data înregistrării cererii de înscriere. Pentru
acurateţe terminologică, înscrierea stingerii unui drept tabular se numeşte radiere
(descrisă în doctrină drept intabularea stingerii unui drept real152); de altfel, dispoziţiile
Regulamentului reglementează nu doar intabularea (art. 12-13), înscrierea provizorie (art.
14-16), notarea (art. 17-19) ci şi radierea drepturilor reale din cartea funciară (art. 172-
174)153. În consecinţă, ar fi poate mai adecvat să definim intabularea drept acea înscriere
având ca obiect drepturi reale imobiliare ale cărei efecte se produc în mod definitiv
imediat, de la data înregistrării cererii de înscriere.
Comparativ cu dispoziţiile privind înscrierea provizorie şi notarea, cele referitoare
la intabulare au un caracter vizibil mai redus. Totuşi, le regăsim în art. 881 NCC, art. 24,
art. 28 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, art. 12-13, 88-94, 96-102, 155-163 din Regulament.
Intabularea are ca obiect drepturile reale imobiliare, adică dreptul de proprietate,
de uzufruct, de uz, de abitaţie, de servitute, de superficie, dreptul de ipotecă, dreptul de
administrare, concesiune sau de folosinţă. Drepturile reale imobiliare în cartea funciară
sunt numite drepturi tabulare. Dispoziţiile art. 881 alin. (2) NCC menţionează expres, de
altfel, că „intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare” iar
drepturile tabulare reprezintă ceea ce doctrina şi jurisprudenţa numeşte starea tabulară.
Intabularea constituie regula în materie de înscriere a drepturilor reale imobiliare,
înscrierea provizorie şi notarea constituind excepţia, împrejurare dedusă din interpretarea

152
A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 473.
153
Dispoziţiile art. 65 lit. c) din fostul Regulament erau poate chiar mai fericite întrucât, cu referire
la felul înscrierilor de carte funciară (ca menţiune a încheierii registratorului), enumerau intabularea,
înscrierea provizorie, notarea sau radierea spre deosebire de art. 54 lit. e) din actualul Regulament care nu
mai conţine o referire explicită şi la radiere.
art. 881 alin. (3) NCC care arată că „înscrierea provizorie şi notarea se fac numai în
cazurile anume prevăzute de lege”.
Cum intabularea are ca obiect înscrierea în mod definitiv a drepturilor tabulare,
potrivit dispoziţiilor art. 882 alin. (1) NCC, „drepturile reale sub condiţie suspensivă sau
rezolutorie nu se intabulează”. Textul legal conţine un element de noutate faţă de
reglementarea anterioară, în sensul că instituie şi interdicţia intabulării şi cu privire la
drepturile reale afectate de o condiţie rezolutorie. În schimb, este posibilă intabularea
drepturilor reale afectate de un termen suspensiv de sarcina liberalităţii [art. 882 alin. (2)
NCC] existenţa dreptului fiind certă la data înscrierii.

→ Condiţiile de intabulare

Enumerarea condiţiilor: condiţii generale şi condiţii speciale. Reglementare.

Pentru efectuarea intabulării, trebuie îndeplinite condiţiile prevăzute, cu titlu general, de
art. 888 NCC, art. 28-29 din Legea nr. 7/1996 şi art. 39-41 din Regulament154 pentru
realizarea înscrierii, indiferent de obiectul acesteia, cu precizarea că înăuntrul acestor
dispoziţii sunt prevăzute reguli generale de înscriere a cererilor de intabulare şi înscriere
provizorie.
Potrivit regulii de principiu cuprinse în art. 888 NCC privind condiţiile de
înscriere (prin urmare indiferent de felul înscrierii şi aplicabile inclusiv intabulării)
„înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a
hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui
alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta
(subl. ns.)”.
Dispoziţiile art. 28 alin. (1) din lege arată că „cererea de înscriere în cartea
funciară se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial şi va fi însoţită de
înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se constată actul sau
faptul juridic a cărui înscriere se cere (...), subl. ns.”, iar atunci când înscrierea se
realizează în temeiul unei hotărâri judecătoreşti, alin. (2) dispune că „se va prezenta o
copie legalizată, cu menţiunea că este definitivă şi irevocabilă (subl. ns.)” (definitivă,
potrivit Legii de punere în aplicare a NCPC). Asupra aparentei contrarietăţi dintre
dispoziţiile legale menţionate vom reveni atunci când vom face precizări punctuale
asupra înscrisurilor în temeiul cărora are loc intabularea. În continuare, dispoziţiile art. 29
alin. (1) din lege enumeră condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească înscrisul în
temeiul căruia are loc intabularea (şi înscrierea provizorie, pentru a fi mai exacţi faţă de
conţinutul propriu-zis al textului).
În fine, dincolo de aceste condiţii generale, sunt reglementate o serie de condiţii
speciale, suplimentare aplicabile în situaţii particulare cum ar fi intabularea dreptului de
proprietate dobândit prin construire, intabularea ipotecii constituite asupra unui bun
viitor, radierea ipotecii (considerând radierea drept intabularea stingerii unui drept real
imobiliar).
Condiţii generale pentru intabulare. După cum se poate constata condiţiile
generale de intabulare prevăzute de dispoziţiile anterior menţionate au în vedere, în
special, cerinţe de formă asupra cărora vor fi făcute în cele ce urmează unele detalieri. Cu

154
Dispoziţiile art. 39-41 din actualul Regulament preiau, în linii generale, prevederile art. 55-57
din fostul Regulament.
titlu preliminar, precizăm că, indiferent de actul în temeiul căruia se solicită intabularea
(înscris autentic notarial, hotărâre judecătorească definitivă, certificat de moştenitor sau
act emis de autorităţile administrative), acesta trebuie prezentat în original sau în copie
legalizată potrivit art. 28 alin. (1) din lege.
Intabularea în temeiul unui înscris autentic notarial. Cu referire la înscrierea
în temeiul unui înscris constatator al actului de constituire, transmitere, modificare sau
stingere a unui drept real imobiliar, urmează a reţine că dispoziţiile art. 28 alin. (1) din
lege care fac vorbire despre înscrisul original (sau copia legalizată a acestuia) prin care se
constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se impun a fi interpretate prin raportare
la dispoziţiile art. 888 NCC care menţionează în mod expres că înscrierile în cartea
funciară se fac, inter allia, în temeiul înscrisului autentic notarial. Astfel, dacă până la
intrarea în vigoare a noului Cod civil înscrisul original putea fi un înscris autentic sau
înscrisul sub semnătură privată, în prezent urmează a reţine că intabularea unui drept real
imobiliar se poate face atunci când ea are loc în temeiul unui înscris constatator al actului
sau faptului juridic justificator al înscrierii doar în temeiul unui înscris autentic notarial,
nu şi a înscrisului sub semnătură privată155.
În contextul dispoziţiilor cuprinse în art. 1244 NCC privind forma cerută pentru
înscrierea în cartea funciară nu poate fi primit un alt raţionament. Într-adevăr, „în afara
altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub
sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale
care urmează a fi înscrise în cartea funciară (subl. ns.)”. În mod similar, dispoziţiile art.
1243 NCC prevăd că „orice modificare a contractului este supusă condiţiilor de formă
cerute de lege pentru încheierea actului”, ceea ce înseamnă că inclusiv modificarea
drepturilor reale imobiliare se poate perfecta tot printr-un înscris autentic. În fine,
„drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu
consimţământul titularului, dat prin înscris autentic (subl. ns.)” potrivit art. 885 alin.
(2) NCC.
Intabularea în temeiul unei hotărâri judecătoreşti rămase definitive. Între art.
888 NCC care face referire la o „hotărâre judecătorească rămasă definitivă” şi actualul
art. 28 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 făcând referire la o „hotărâre definitivă şi
irevocabilă” există doar o falsă contradicţie. Doctrina a evidenţiat repede că, în realitate,
este vorba doar despre o „aparentă flexibilizare”156 a NCC întrucât dispoziţiile art. 222 din
LPA conform căruia „până la intrarea în vigoare a Legii nr. 134/2010, referirea din
cuprinsul Codului civil sau al prezentei legi la hotărârea definitivă se va înţelege ca fiind
făcută la hotărârea irevocabilă”. Ori, ştim că dispoziţiile art. 634 alin. (1) NCPC
definesc hotărârile definitive în formula corespondentă anterior hotărârilor irevocabile
potrivit art. 377 alin. (2) CPC.
Intabularea în temeiul unui certificat de moştenitor. Spre deosebire de
reglementarea anterioară, mai exact dispoziţiile fostului art. 88 alin. (1) teza a II-a din
Legea nr. 36/1995, dispoziţiile art. 1133 NCC privind efectele certificatului de moştenitor

155
Cu privire la condiţiile particulare ale intabulării terenurilor agricole şi o propunere de lege
ferenda exprimată în literatura juridică ulterioară adoptării Legii nr. 7/1996 în sensul acceptării şi doar a
titulului de proprietate, respectiv contractului de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică, fără ca
titularul să fie intabulat în cartea funciară, a se vedea S. Sztranyicyki, Consideraţii în legătură cu scoaterea
terenurilor din circuitul agricol şi intabulările în cartea funciară, în Dreptul nr. 1/2003, p. 91.
156
A se vedea A.-G. Atanasiu şa, Noul Cod civil. Note. Corelaţii. Explicaţii, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2011, p. 314.
îi conferă acestuia o forţă juridică mai extinsă, în sensul că puterea sa doveditoare nu este
limitată doar cu privire la calitatea de moştenitor (şi a cotei sau bunurilor care se cuvin
fiecărui moştenitor), ci operează şi în ceea ce priveşte calitatea de proprietar a
moştenitorilor acceptanţi asupra bunurilor dobândite prin moştenire.
Dată fiind importanţa acestei schimbări de abordare, se impune să reproducem şi
textul legal la care am făcut referire şi care, prin alin. (1), dispune următoarele:
„certificatul de moştenitor face dovada calităţii de moştenitor, legal sau testamentar,
precum şi dovada dreptului de proprietate al moştenitorilor acceptanţi asupra bunurilor
din masa succesorală, în cota care se cuvine fiecăruia”157. Prin urmare, faţă de conţinutul
noii reguli instituite prin art. 1133 NCC, primită cu suficiente rezerve la nivel doctrinar158
şi mai ales cu recomandarea de a adopta prevederi care să impună notarilor efectuarea
unor verificări suplimentare în procedura de constatare a valabilităţii drepturilor
transmise prin succesiune159, intabularea în cartea funciară se poate realiza în temeiul
certificatului de moştenitor160 fără ca titularul cererii de înscriere să prezinte şi titlul de
proprietate al lui de cuius.
Intabularea în temeiul unui act emis de autorităţile administrative. Este cazul
unei decizii care emană de la o autoritate administrativă competententă, adoptată în
cadrul unei proceduri prevăzute de lege, cu precizarea că dobândirea, modificarea sau
stingerea unui drept real imobiliar operează în temeiul unei dispoziţii conţinute de această
procedură. Exempli gratia, decizia sau dispoziţia motivată de restituire în natură a
imobilului preluat de stat în mod abuziv, emisă în condiţiile Legii nr. 10/2001.
Condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească înscrisul în temeiul căruia se
solicită intabularea. Potrivit dispoziţiilor art. 29 alin. (1) din Legea nr. 7/1996,
admiterea cererii de intabulare (sau de înscriere provizorie) este posibilă dacă înscrisul
justificator îndeplineşte o serie de condiţii, şi anume:
a) este încheiat cu respectarea condiţiilor de formă prevăzute de lege;
b) identifică numele sau denumirea părţilor şi menţionează codul numeric
personal, respectiv numărul de identificare fiscală, codul de înregistrare fiscală sau codul
unic de înregistrare, după caz;
c) individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară şi un număr
cadastral sau topografic, după caz;
d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba
română; în cazul actului autentic notarial, acesta trebuie să fie încheiat de un notar public
în funcţie în România;
însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare, a
extrasului de carte funciară pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la

157
Într-o formulă identică, regula este afirmată şi de actualul art. 114 alin. (2) din Legea nr.
36/1995, republicată (M. Of. nr. 444 din 18 iunie 2014).
158
A se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 170.
159
A se vedea C. Macovei/Dobrilă, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei
(coordonatori), op. cit., p. 1180 (care, în contextul responsabilităţii mult augmentate a notarului în cursul
procedurii succesorale ca efect al dispoziţiilor art. 1133, susţin necesitatea unei revizuiri a acestei
proceduri, prin introducerea în Legea nr. 36/1995 a unei noi metodologii de evaluare a drepturilor ce
compun activul brut al moştenirii), M. Mîneran, op. cit., p. 171-172.
160
Pentru o analiză detaliată a forţei juridice a certificatului de moştenitor în reglementarea noului
Cod civil, a se vedea D. Moreanu, Discuţii în legătură cu regimul juridic al certificatului de moştenitor sub
imperiul prevederilor Codului civil (Legea nr. 287/2009), în Dreptul nr. 7/2012, p. 58-66.
baza întocmirii actului, cu excepţia cazului în care se face menţiune despre acestea în
cuprinsul actului;
f) este însoţit de dovada achitării tarifului de publicitate imobiliară, cu excepţia
scutirilor prevăzute de lege. În fine, ultima condiţie constă în
g) îndeplinirea altor prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare
se află în competenţa registratorului cu privire la care vom face scurte consideraţii în cele
ce urmează.
Condiţii speciale pentru întabulare. În unele situaţii particulare, legiuitorul
impune respectarea unor cerinţe specifice. Exemplificativ, pot fi reţinute următoarele:
Situaţia dreptului de proprietate dobândit prin construire. Intabularea dreptului
de proprietate asupra construcţiilor se efectuează, în temeiul autorizaţiei de construire şi
a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor semnat de reprezentantul
autorităţii locale sau a unui certificat eliberat de autoritatea locală pe raza căreia este
edificată construcţia precum şi a unei documentaţii cadastrale161 [art. 36 alin. (1) din
lege]162. Nu mai puţin, sunt instituite condiţii speciale inclusiv pentru intabularea dreptului
de proprietate asupra construcţiilor pe stadii de execuţie [art. 36 alin. (3) din lege].
Situaţia accesiunii imobiliare artificiale. În cazul realizării unei lucrări autonome
cu caracter durabil asupra imobilului altuia, proprietarul imobilului poate solicita
instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, indiferent
dacă autorul lucrării a fost de bună sau de rea-credinţă în schimbul plăţii unor despăgubiri
reprezentând fie valoarea materialelor şi a manoperei lucrării, fie sporul de valoare adus
imobilului prin efectuarea lucrării în cazul constructorului de bună-credinţă, respectiv fie
jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei, fie din sporul de valoare adus
imobilului pentru constructorul de rea-credinţă (art. 581-582 NCC). Intabularea va avea
loc în temeiul hotărârii judecătoreşti definitive potrivit art. 589 NCC.
Situaţia ipotecii constituite asupra unui bun viitor. Intabularea se va realiza în
condiţiile legii privind creditul ipotecar pentru investiţiile imobiliare, dacă în prealabil a
fost notată existenţa autorizaţiei de construire şi notarea procesului-verbal de recepţie
parţială [art. 36 alin. (5) din lege].

→ Efectele intabulării

161
Pentru construcţiile realizate înainte de 1 august 2001 (adică anterior intrării în vigoare a Legii
nr. 453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor
de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor), intabularea se face, în lipsa autorizaţiei de
construire, în baza certificatului de atestare fiscală (prin care se atestă achitarea tuturor obligaţiilor fiscale
de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află situată construcţia), precum
şi a documentaţiei cadastrale [art. 36 alin. (1) din lege].
162
În proiectul de lege pentru modificarea şi completarea Legii nr. 7/1996 (adoptat de Camera
Deputaţilor în 20 mai 2015), textul legal menţionat are următorul conţinut: „Dreptul de proprietate asupra
construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală
emitentă a autorizaţiei de construire, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform
autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, precum şi a
celorlalte dispoziţii legale în materie şi a unei documentaţii cadastrale (subl. ns.)”. Prin urmare, intabularea
se va face doar în temeiul certificatului emis de autoritatea competentă care să ateste că edificarea
construcţiei s-a realizat cu respectarea autorizaţiei de construire precum şi întocmirea procesului-verbal de
recepţie la terminarea lucrărilor, certificat însoţit de documentaţia cadastrală.
 În actuala reglementare, efectele intabulării sunt desigur legate de instituirea
efectului constitutiv, translativ, modificator şi extinctiv de drepturi al înscrierii în cartea
funciară prin art. 885-886 NCC, nemafiind vorba doar despre opozabilitatea faţă de terţi a
dobândirii sau modificării drepturilor tabulare. Am făcut deja dezvoltări distincte asupra
regulii conform căreia drepturile reale imobiliare se dobândesc, se modifică şi se sting
prin înscrierea în cartea funciară atât între părţi cât şi faţă de terţi.
Totuşi, se impune să reamintim că, potrivit art. 56 alin. (2) din LPA a noului Cod
civil, până la data finalizării lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-
teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele
respective, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale,
pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face
numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.
În cazul drepturilor reale care se dobândesc fără înscriere în cartea funciară în
cazurile prevăzute de art. 887, efectele intabulării se restrâng doar la valoarea pur
informativă a publicităţii, mai exact a cunoaşterii de către terţi a titularului dreptului. Este
aşa-zisul efect declarativ al intabulării propriu drepturilor reale imobiliare dobândite în
condiţiile art. 887 NCC.
Desigur, efectul achizitiv de drepturi reale imobiliare al înscrierilor de carte
funciară în folosul terţilor de bună-credinţă în condiţiile reglementate de art. 901 NCC
(analizat în secţiunea dedicată principiului publicităţii materiale) completează cromatica
suficient de variată a efectelor intabulării.
Efectele intabulării se produc retroactiv de la data înregistrării cererii de înscriere
(şi nu de la data înscrierii efective) la biroul teritorial competent de cadastru şi publicitate
imobiliară în condiţiile art. 890 NCC.

4.3. Înscrierea provizorie în cartea funciară

→ Noţiune şi reglementare. Înscrierea provizorie este înscrierea prin care se

dobândeşte, se modifică sau se stinge un drept real imobiliar de la data înregistrării
cererii, sub condiţia şi în măsura justificării ei.
Dispoziţii incidente înscrierii provizorii sunt cuprinse în art. 881, art. 898 NCC,
art. 24, art. 28-29 şi art. 36 din Legea nr. 7/1996, respectiv art. 14-16, 175-177 din
Regulament.
Deşi având, potrivit art. 881 alin. (2) şi (3) şi art. 898 NCC, acelaşi obiect ca şi
intabularea (şi anume, înscrierea drepturilor reale imobiliare), înscrierea provizorie
produce efecte condiţionate, în sensul că acestea depind de justificarea ulterioară a
înscrierii iniţiale. Odată intervenită justificarea, efectele înscrierii se produc în mod
definitiv de la data înregistrării cererii de înscriere sau, în alţi termeni, dreptul tabular se
consideră cu efect retroactiv constituit, transmis, modificat sau stins. Este motivul pentru
care înscrierea provizorie a şi fost apreciată drept o intabulare imperfectă, având vocaţia
de a se transforma într-o înscriere definitivă - mai exact, într-o intabulare - şi de a
consolida astfel dobândirea, transmiterea sau stingerea dreptului cu rangul obţinut prin
cererea de înscriere (de la data înregistrării acesteia şi nu de la data justificării sale163).

De altfel, în vechile Regulamente din 1855 şi 1870 aplicabile în Transilvania şi Bucovina care
163

prevedeau în art. 59 că „inscripţiunile (...) sunt: intabulaţiuni, prenotaţiuni şi simple notaţiuni”), înscrierea
era denumită prenotare, mai exact prenotaţiune (din it. prenotatione = rezervare, reţinere a unui loc în
 Înscrierea provizorie este nu doar o înscriere condiţională, depinzând de
justificarea ulterioară a efectelor sale, respectiv nu este doar o înscriere „imperfectă” ce
se va transforma într-o înscriere cu efecte depline, într-o intabulare după îndeplinirea
justificării cerute de lege, ci este şi o înscriere temporară care subzistă până la realizarea
justificării ulterioare sau a împlinirii termenului prevăzut de lege şi are un caracter
excepţional, în sensul că operează doar în cazurile expres prevăzute de lege (asupra
cărora vom face detalieri în continuare).

→ Cazurile de înscriere provizorie a drepturilor reale imobiliare

Enumerarea legală şi caracterul său enunţiativ. Potrivit dispoziţiilor art. 898

NCC, înscrierea provizorie poate fi solicitată în următoarele situaţii pe care le
reproducem menţinând inclusiv numerotarea legală:
6. dacă dreptul real dobândit i) este afectat de o condiţie suspensivă ori
rezolutorie sau dacă ii) priveşte ori grevează o construcţie viitoare; în cazul
înscrierii provizorii având ca obiect o construcţie viitoare, justificarea acesteia
se face în condiţiile legii
7. dacă, în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă, partea căzută în
pretenţii a fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept
tabular ori cel care administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să
dea o garanţie ipotecară;
8. dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca;
9. dacă se dobândeşte un drept tabular înscris provizoriu;
10. dacă ambele părţi consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii.
Din formularea art. 898 NCC care indică situaţiile anterior menţionate ca fiind
cele în care se poate solicita înscrierea provizorie „în afara altor cazuri prevăzute de
lege” deducem caracterul enunţiativ, şi nu limitativ al enumerării legale.
Cu titlu exemplificativ, putem reţine cazul reglementat de art. 13 alin. (10) din
Legea nr. 7/1996 referitor la imobilele ai căror proprietari, posesori sau alţi deţinători nu
pot fi identificaţi cu ocazia efectuării din oficiu a lucrărilor de cadastru, dreptul de
proprietate asupra acestora fiind înscris provizoriu în favoarea unităţii administrativ-
teritoriale. Potrivit dispoziţiei menţionate, dreptul de proprietate va putea fi intabulat
ulterior, la cerere, în baza unei documentaţii care va cuprinde: a) identificarea imobilului
în planul cadastral, în scopul de a certifica faptul că imobilul din actul de proprietate
corespunde cu cel din plan; b) actul care atestă dreptul de proprietate; c) certificatul prin
care se atestă că imobilul este înregistrat în evidenţele fiscale sau, după caz, în registrul
agricol, eliberat de primarul unităţii administrativ-teritoriale unde este amplasat acest
imobil.
Apreciere comparativă. Comparativ cu reglementarea anterioară, mai exact faţă
de conţinutul fostului art. 29 alin. (2)164 din Legea nr. 7/1996, elementul de noutate al

prealabil, cu anticipaţie) reprezentând o înscriere premergătoare intabulării care asigura acesteia

prezervarea rangului dobândit de cererea de înscriere iniţială sub condiţia justificării ulterioare a înscrierii
iniţiale, a se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 480.
164
În formula consacrată de art. 29 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 (în forma republicată după
modificările aduse prin Legea nr. 247/2005) înscrierea provizorie putea fi cerută în următoarele situaţii: a)
când dreptul real ce se cerea a fi înscris era afectat de o condiţie suspensivă; b) când se solicita intabularea
unui drept real în temeiul unei hotărâri judecătoreşti ce nu a rămas irevocabilă; c) dacă se dobândea un
reglementării actuale îl constituie introducerea a trei noi situaţii în care poate fi solicitată
înscrierea provizorie şi anume i) înscrierea unui drept real afectat de o condiţie
rezolutorie165, ii) înscrierea unui drept care priveşte ori grevează o construcţie viitoare
(sub o numerotare legală comună) şi iii) înscrierea în temeiul acordului de voinţă al
părţilor, respectiv eliminarea ultimului caz de înscriere provizorie, şi anume cel în care
pentru soluţionarea cererii erau necesare înscrisuri suplimentare.
„Noutatea” cazurilor instituite prin noul Cod civil este doar una aparentă (sau
poate fi descrisă astfel doar prin raportare la prevederile Legii nr. 7/1996) şi, dacă avem
în vedere cazurile de înscriere provizorie consacrate prin Decretul-lege nr. 115/1938,
chiar uşor licenţioasă. De fapt, i) înscrierea provizorie a dreptului real afectat de o
condiţie rezolutorie, ii) înscrierea în temeiul unei hotărâri nedefinitive încă prin care cel
care administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea o garanţie ipotecară
erau reglementate prin Decretul-lege nr. 115/1938 de unde au şi fost preluate, ele fiind
„noi” sub aspectul că au intrat în vigoare sub imperiul noului Cod civil, fiind, practic,
reintroduse în legislaţia noastră prin art. 898 NCC. Chiar şi iii) înscrierea pe baza voinţei
părţilor (implicit admisă prin Decretul-lege nr. 115/1938) sau, cel puţin, recunoaşterea
rolului atribuit voinţei părţilor/părţii interesate în calificarea naturii pe care înţeleg(e) să o
atribuie înscrierii, convenind ca aceasta să producă efectele mai restrânse ale înscrierii
sau cele depline ale intabulării îşi au sorgintea în regulile statornicite prin fostul Decret-
lege nr. 115/1938166.
În realitate, doar înscrierea provizorie a unui drept care priveşte sau grevează o
construcţie viitoare este creaţia exclusivă a legiuitorului care a adoptat noul Cod civil,
fiind o reacţie legislativă firească, adaptată la evoluţiile economice actuale înregistrate în
domeniul investiţiilor imobiliare şi a creditului ipotecar. Nu mai puţin, valoarea
contributivă a intervenţiei sale legislative, rezultă şi din indicarea expresă a înscrierii
provizorii în temeiul voinţei părţilor şi cuprinderea acesteia în enumerarea cazurilor de
înscriere provizorie.

→ Condiţiile şi efectele înscrierii provizorii

drept tabular care, anterior, fusese înscris provizoriu; d) dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a
fost înscrisă ipoteca ori privilegiul imobiliar; e) dacă pentru soluţionarea cererii erau necesare înscrisuri
suplimentare, care nu aduceau însă atingere fondului dreptului ce se cerea a fi înscris şi nu fundamentau
noi capete de cerere.
165
Precizăm că drepturile reale afectate de o condiţie rezolutorie erau supuse intabulării în
concepţia de reglementare a Legii nr. 7/1996 şi a art. 95 alin. (2) din Regulament.
166
A se vedea I. Albu, op. cit., p. 28. Cu referire la situaţiile în care părţile conveneau ca înscrierea
să producă doar efectele unei înscrieri provizorii şi nu pe ce ale unei intabulări, doctrina mai veche le
exemplifica prin referire la următoarele situaţii: atunci când părţile convenind asupra vânzării imobiliare şi
întocmind un înscris ce corespunde cerinţelor art. 45 pct. 1 şi 2 omit cu bună ştiinţă clauza de intabulare şi
totodată stipulează expres ca dreptul de proprietate al cumpărătorului să nu se intabuleze încă, ci
deocamdată să se înscrie numai provizoriu, intabularea urmând să se efectueze mai târziu la o dată certă ori
după plata integrală a preţului, sau după ce se va fi îndeplinit cutare condiţie suspensivă (o astfel de clauză
nefiind oprită prin art. 79 din Decretul-lege), a se vedea C. Negrea, op. cit., p. 135. Într-adevăr, interpretând
dispoziţiile art. 79 teza II din decretul-lege potrivit cărora „condiţiunea rezolutorie, termenul extinctiv sau
sarcina liberalităţii se vor arăta în cuprinsul intabularii sau înscrierii provizorii” putem deduce că era
lăsată (prin efectul legii !) la latitudinea părţii interesate opţiunea pentru una din cele două forme de
înscriere.
 Sunt avute în vedere condiţiile generale prevăzute de art. 28 şi 29 alin. (1) din
Legea nr. 7/1996 (atunci când înscrierea provizorie se solicită în temeiul unui înscris
original) şi de art. 28 din lege (dacă înscrierea provizorie are loc în baza unei hotărâri
nedefinitive) şi, în funcţie de cazul particular de înscriere provizorie (din cele enumerate
de art. 898 NCC), unele condiţii speciale impuse de particularităţile fiecărei situaţii. Cu
titlu exemplificativ în cazul înscrierii provizorii prevăzute de art. 898 pct. 3 NCC, pe
lângă verificarea condiţiilor generale impuse de art. 28 şi 29 din lege, urmează a se
depune dovada respectării procedurii ofertei de plată şi a consemnaţiunii în condiţiile art.
1005-1012 NCPC, adică depunerea procesului-verbal întocmit de executorul judecătoresc
care atestă împrejurarea că, după somaţia privind oferta reală de plată creditorul nu s-a
prezentat sau a refuzat să primească suma, recipisa de consemnare a sumei datorate şi
somaţia adresată creditorului anterior consemnării cu privire la comunicarea zilei, orei şi
locului unde suma va fi depusă.
În interpretarea art. 899 alin. (1) NCC, înscrierea provizorie produce efecte
constitutive, translative, modificatoare sau extinctive de drepturi de la data înregistrării
cererii de înscriere, sub condiţia şi în măsura justificării ei. Prin înscrierea provizorie se
asigură dobândirea rangului determinat de data înregistrării cererii de înscriere, şi nu prin
raportare la momentul la care are loc justificarea ulterioară. Odată justificată, înscrierea
provizorie produce efectele depline ale unei intabulări, dreptul fiind dobândit, modificat
sau stins retroactiv, de la data înregistrării cererii de înscriere.
Consecutiv admiterii cererii de înscriere provizorie, titularul dreptului va putea
dispune de dreptul său şi vor putea fi efectuate înscrieri subsecvente atât împotriva celui
intabulat cât şi împotriva celui înscris provizoriu. Până la justificarea ulterioară a
înscrierii provizorii în cartea funciară figurează, practic, cel împotriva căruia s-a efectuat
înscrierea provizorie (antecesorul tabular) şi cel în favoarea căruia s-a efectuat înscrierea
provizorie (succesorul tabular).

→ Justificarea înscrierii provizorii

Îndeplinirea condiţiilor necesare pentru transformarea înscrierii provizorii în

intabulare este aşa-numita justificare ulterioară a înscrierii provizorii. În funcţie de
fizionomia proprie a fiecărui caz de înscriere provizorie, urmează a se constata
îndeplinirea cerinţelor specifice şi a se depune înscrisurile suplimentare necesare pentru
consolidarea înscrierii iniţiale.
De principiu, justificarea unei înscrieri provizorii se va face
i) cu exprimarea consimţământului celui împotriva căruia s-a efectuat înscrierea
provizorie, dat în formă autentică sau,
ii) în lipsa acestui consimţământ, prin hotărâre judecătorească definitivă obţinută
de titularul dreptului înscris provizoriu urmare admiterii acţiunii în justificare tabulară
(prin care cel înscris provizoriu solicită instanţei obligarea pârâtului, adică a celui
împotriva căruia s-a operat înscrierea provizorie, să-şi dea consimţământul pentru
transformarea acesteia într-o înscriere definitivă iar în caz de refuz să se dispună
intabularea în cartea funciară pe numele reclamantului în mod retroactiv de la data
înregistrării cererii de înscriere).
Este ceea ce art. 889 alin. (2) NCC dispune atunci când arată că „justificarea unei
înscrieri provizorii se face cu consimţământul celui împotriva căruia s-a efectuat
înscrierea provizorie, dat în formă autentică, sau în temeiul unei hotărâri judecătoreşti
definitive. În acest din urmă caz, dispoziţiile art. 896-897 (privind acţiunea în prestaţie
tabulară şi efectele acţiunii în prestaţie tabulară faţă de terţul dobânditor de rea-credinţă,
subl. ns.) se aplică în mod corespunzător şi acţiunii în justificare tabulară”.
Regula exprimării în formă autentică a consimţământului pentru justificarea
înscrierii provizorii este o consecinţă a efectului constitutiv, translativ, modificator şi
extinctiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară, cu referire particulară la dispoziţiile
art. 885 alin. (2) teza I NCC conform cărora „drepturile reale se vor pierde sau stinge
numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin
înscris autentic notarial”.
De altfel, în situaţia în care a survenit decesul persoanei împotriva căreia s-a făcut
înscrierea provizorie sau încetarea existenţei juridice, nemaifiind posibilă exprimarea
consimţământului, devine aplicabilă chiar regula generală stabilită prin acelaşi art. 885
alin. (2) teza II potrivit căreia radierea dreptului real imobiliar se va face şi în lipsa
consimţământului.
În fine, cum declaraţia de manifestare a consimţământului necesar pentru
justificarea provizorie este un act juridic unilateral şi irevocabil, autorul
consimţământului nu mai poate reveni asupra manifestării sale de voinţă în sensul de a-şi
retrage acordul pentru transformarea înscrierii provizorii în intabulare.

4.4. Notarea în cartea funciară

→ Noţiune şi reglementare

Cu prilejul analizei principiului publicităţii integrale am putut constata că acţiunea

acestuia se manifestă într-o dublă direcţie: în cartea funciară sunt supuse înscrierii nu
doar drepturile reale imobiliare (constituind obiectul intabulării sau înscrierii provizorii)
ci, prin notare, şi alte drepturi, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele
înscrise în cartea funciară, în cazurile prevăzute de lege.
Notarea este înscrierea, în cazurile prevăzute de lege, a drepturilor de creanţă,
faptelor juridice sau a altor raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea
funciară în scop de opozabilitate faţă de terţi sau pentru simpla informare acestora. În alţi
termeni, în timp ce drepturile reale imobiliare pot constitui obiectul intabulării sau al
înscrierii provizorii, drepturile de creanţă, faptele sau raporturile juridice în legătură cu
imobilele înscrise în cartea funciară pot constitui doar obiectul notării, în cazurile impuse
de lege.
Comparativ cu intabularea şi înscrierea provizorie, dispoziţiile consacrate notării
ocupă o arie mai extinsă, fiind mai numeroase şi alcătuind substanţa unui capitol de sine-
stătător (Capitolul III. Notarea unor drepturi, fapte şi raporturi juridice) înăuntrul titlului
dedicat cărţii funciare. Explicaţia rezidă poate în eterogenitatea specifică situaţiilor ce pot
constitui obiectul notării (asupra căreia vom face dezvoltări ulterioare într-o secţiune
distinctă).
La dispoziţiile art. 902-906 din noul Cod civil, se adaugă prevederile art.17-19,
178-210 din Regulament.
În fine, dispoziţii incidente notării sunt cuprinse şi în alte reglementări [aceste
dispoziţii făcând referire sau chiar detaliind unele din cazurile de notare enumerate de art.
902 alin. (2) NCC, altele fiind cazuri distincte de notare], din care, cu titlu exemplificativ,
pot fi reţinute:
- art. 821 NCPC – notarea urmăririi imobilului în cartea funciară; art. 954 alin. (3)
NCPC – notarea sechestrului asigurător; art. 974 alin. (3) notarea sechestrului judiciar;
art. 817 NCPC – notarea acţiunii de partaj a bunurilor comune;
- art. 101 alin. (2) din Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a
insolvenţei şi de insolvenţă - menţiunea hotărârii de deschidere a procedurii insolvenţei,
art. 122 alin. (1) din Legea nr. 85/2014 – notarea cererii privind anularea unui act de
constituire sau de transfer cu caracter patrimonial;
- art. 21 alin. (1) din O.G. nr. 51/1997 privind operaţiunile de leasing şi societăţile
de leasing – notarea contractelor de leasing care au ca obiect utilizarea bunurilor imobile;
- art. 129 alin. (8) şi (9) din O.G. nr. 92/2003, republicată, cu modificările
ulterioare, privind Codul de procedură fiscală – notarea înfiinţării sechestrului asigurător
asupra bunurilor imobile ale debitorului.
Notări efectuate în scop de opozabilitate faţă de terţi vs. notări efectuate în
scop de informare a terţilor. În timp ce dispoziţiile art. 902 alin. (2) NCC enumeră de o
manieră enunţiativă actele, faptele şi raporturile juridice (în legătură cu imobilele
cuprinse în cartea funciară) care pentru a fi opozabile terţilor trebuie notate în cartea
funciară, dispoziţiile art. 903 enumeră actele, faptele şi raporturile juridice care, deşi
opozabile terţilor fără înscrierea în cartea funciară, pot fi notate în cartea funciară cu scop
exclusiv informativ. În primul caz neefectuarea formalităţii de notare este sancţionată cu
inopozabilitatea faţă de terţi a drepturilor, actelor, faptelor, raporturilor juridice nesupuse
formalităţii, în timp ce în al doilea caz notarea se efectuează pentru raţiuni pur
informative, fără ca opozabilitatea faţă de terţi să depindă de această înscriere.

→ Cazurile de notare prevăzute de lege. Obiectul notărilor

Criterii de clasificare. Diviziunea legală. Eterogenitatea notărilor. Varietatea

situaţiilor ce pot fi supuse publicităţii prin notare mărturiseşte, fără îndoială, despre
natura prin excelenţă neomogenă a acestei categorii de înscrieri (mai exact a cazurilor în
care poate fi efectuată), comparativ cu intabularea şi înscrierea provizorie. Nu înseamnă
că cele din urmă (cu referire în special la înscrierea provizorie) sunt lipsite de o anume
diversificare a ipotezelor în care pot fi efectuate, însă gama situaţiilor susceptibile de
notare este vizibil mai largă.
Din această perspectivă, modul de reglementare al notării prin noul Cod civil care,
prin denumirea marginală a articolelor 902 şi 903 NCC introduce de o manieră explicită
distincţia dintre actele sau faptele supuse notării şi actele sau faptele care pot fi notate în
cartea funciară este binevenit întrucât promovează, practic, clasificarea notărilor în
funcţie de scopul sau efectele acestora în
i) notări efectuate în scop de opozabilitate faţă de terţi şi
ii) notări efectuate în scop de informare a terţilor.
În timp ce drepturile, faptele sau raporturile juridice în legătură cu imobilele avute
în vedere de art. 902 NCC „devin opozabile terţelor persoane exclusiv prin notare, dacă
nu se dovedeşte că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului în care din lege rezultă
că simpla cunoaştere a acestora nu este suficiente pentru a suplini lipsa de publicitate
(subl. ns.)” [art. 902 alin. (1) NCC], cele la care face referire art. 903 NCC „se vor putea
nota în cartea funciară, fără însă ca opozabilitatea faţă de terţi să depindă de această
înscriere (subl. ns.)” [art. 903 alin. (1) NCC].
Înăuntrul diviziunii legale consacrate de noul Cod civil, prima categorie (art. 902
NCC) acoperă o sferă largă de cazuri ilustrative, caracterizată de eterogenitate (după cum
am anticipat). A doua categorie, deşi mai restrânsă este deschisă multiplicării întrucât
enumerarea cazurilor care o alcătuiesc (ca, de altfel, şi cea proprie primei categorii) are
(tot) un caracter enunţiativ; într-adevăr, sub pct. 3 din art. 903 NCC, legiuitorul face
referire la „orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul şi care
sunt prevăzute în scest scop de lege”.
O clasificare doctrinară şi interesul său didactic: un antidot pentru
eterogenitate. Repertorierea a numai puţin de 20 de situaţii supuse notării (drepturi
personale, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea
funciar, într-o exprimare mai riguroasă) potrivit art. 902 alin. (2) NCC la care se adaugă
cele 3 ipoteze prevăzute de art. 903 NCC şi, în fine, cele două notări reglementate prin
articole distincte, şi anume art. 904 NCC (notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca)
şi art. 906 NCC (notarea antecontractelor şi a pactelor de opţiune) poate fi deconcertantă
în efortul de însuşire a acestora.
Este motivul pentru care tendinţa unei minime sistematizări se face repede
resimţită cel puţin din raţiuni didactice. Sub imperiul reglementărilor anterioare,
abordările doctrinare au avut în vedere, în mod obişnuit, criteriul privind obiectul
notărilor şi au propus varii formule de clasificare [chiar dacă în reglementarea anterioară
noului Cod civil, art. 26 alin. (4) lit. c) din Legea nr. 7/1996 vehicula o enumerare
generică, faţă de lista detaliată existentă în Regulament, gruparea lor în câteva clase
relevante a apărut doctrinei imperios necesară]167. Într-un spirit de consecvenţă faţă de
acest criteriu tradiţional, se poate constata că şi doctrina ulterioară intrării în vigoare a
NCC îl utilizează168 astfel încât ni se pare firesc să ni-l însuşim.
Clasificarea propusă se va menţine în tiparele tradiţionale care folosesc obiectul
notărilor drept criteriu. Prima categorie va reuni notări privind persoana titularului
dreptului real înscris în cartea funciară, a doua notări referitoare la drepturile personale,

167
A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. I, p. 421-422 (pentru clasificarea notărilor în reglementarea
Decretului-lege nr. 115/1938, în notări care vizează: 1º situaţia juridică personală a titularului dreptului
înscris, 2º drepturile personale sau alte raporturi juridice, 3º anumite acţiuni în justiţie în legătură cu
imobilul înscris în cartea funciară, 4º anumite îngrădiri legale ce implică o serie de restricţiuni aduse
proprietăţii), idem, vol. II, p. 509-510 (pentru clasificarea notărilor în reglementarea Legii nr. 7/1996 şi a
dispoziţiilor dezvoltatoare ale Regulamentului în vigoare pe durata aplicării acestei legi în notări care
privesc 1º raporturile juridice care configurează situaţia juridică personală a titularului de carte funciară, 2º
drepturile personale şi alte raporturi juridice patrimoniale în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară,
3º intenţia de a înstrăina sau de a greva imobilul înmatriculat în cartea funciară, 4º îngrădirile legale şi
judiciare de înstrăinare sau grevare a imobilului cuprins în cartea funciară, 5º măsurile de executare silită şi
cele asigurătorii asupra imobilului înscris în cartea funciară, 6º acţiunile în justiţie în legătură cu imobilul
înscris în cartea funciară). Într-o formulă apropiată, a se vedea şi D.-M. Cosma, op. cit., p. 198-2013
(pentru o clasificare a notărilor în concepţia Legii nr. 7/1996, în notări referitoare la a) starea şi capacitatea
persoanelor, b) acţiunile şi căile de atac în justiţie, c) măsurile de indisponibilizare, d) drepturile personale),
respectiv P. Năsăudean, op. cit., p. 94-96 (pentru o clasificare a notărilor prevăzute prin Decretul-lege
nr.115/1938, în a) notări referitoare la situaţia juridică personală a titularului dreptului înscris, b) notări
referitoare la drepturi personale, fapte sau raporturi juridice, c) notări referitoare la anumite acţiuni
judecătoreşti).
168
A se vedea A. Trăilescu, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei
(coordonatori), op. cit., p. 932-933, M. Mîneran, op. cit., p. 196.
faptele şi alte raporturi juridice în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară. Şi cum
dreptul real deţinut de o persoană asupra unui imobil înscris în cartea funciară poate
constitui obiectul unui litigiu, a treia categorie va grupa notări privind acţiunile în justiţie
privind imobilul înscris în cartea funciară. În fine, ultima categorie este una relativ atipică
faţă de criteriul diviziunii, neprivind un obiect determinat al notării (persoana, imobilul
sau acţiunile în justiţie) dar cuprinzând alte cazuri prevăzute de lege pentru a fi supuse
notării. Am preferat să le includem într-o categorie de sine-stătătoare în considerarea
faptului că însuşi legiuitorul face trimitere la aceste situaţii prin art. 902 alin. (2) NCC şi
art. 903 pct. 3 NCC.

A. Notări referitoare la persoana titularului de drepturi tabulare

Indiferent că este vorba despre notări efectuate în scop de opozabilitate sau doar
pentru informarea terţilor, prima categorie cuprinde actele, faptele şi raporturile juridice
care privesc persoana titularului tabular şi vizează, în special, capacitatea civilă a
acestuia.
- notarea privind incapacitatea sau restrângerea, prin efectul legii, a capacităţii
de exerciţiu ori de folosinţă.
- notarea privind punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei
măsuri.
- notarea privind declararea judecătorească a morţii.
- notarea ocazionată de procedura insolvenţei.

B. Notări referitoare la drepturile personale şi alte raporturi juridice în

legătură cu imobilul înscris în cartea funciară

Este categoria care beneficiază de cea mai mare întindere în cadrul clasificării
propuse, cazurile de notare pe care le reuneşte privind drepturi de creanţă, fapte, acte sau
raporturi juridice în legătur cu imobilul înscris în cartea funciară. Organizarea acestora a
fost făcută prin raportare la natura juridică a raporturilor juridice care prilejuiesc
efectuarea acestor notări.

i) Notări în materia raporturilor de familie. Sunt avute în vedere:

a) notarea calităţii de bun comun a unui imobil prevăzută de art. 902 alin. (2)
pct. 3 NCC care se corelează cu cele prevăzute de art. 344 NCC potrivit căruia oricare
dintre soţi poate cere să se facă menţiune în cartea funciară despre apartenenţa unui bun
la comunitate.
b) notarea convenţiei matrimoniale precum şi modificarea sau, după caz,
înlocuirea ei prevăzută de art. 902 alin. (2) pct. 4 NCC ale cărui prevederi se coroborează
cu cele cuprinse în art. 334 privind publicitatea convenţiei matrimoniale şi art. 335 NCC
privind inopozabilitatea convenţiei matrimoniale);
c) notarea privind destinaţia unui imobil drept locuinţă a familiei
prevăzută de art. 902 alin. (2) pct. 5 NCC în contextul în care, urmare regimului special
de protecţie a locuinţei familiei introdus prin noul Cod civil (art. 321-324 NCC)169, oricare
dintre soţi poate cere notarea în cartea funciară, în condiţiile legii, a unui imobil ca
locuinţă a familiei, chiar dacă nu este proprietarul imobilului potrivit art. 321 alin. (2)
NCC. Nu mai puţin, în lipsa notării locuinţei familiei în cartea funciară, soţul care nu şi-a
dat consimţământul nu poate cere anularea actului, ci numai daune-interese de la celălalt
soţ, cu excepţia cazului în care terţul dobânditor a cunoscut, pe altă cale, calitatea de
locuinţă a familiei [art. 322 alin. (5) NCC].

ii) Notări în materia raporturilor juridice izvorâte din contracte

a) notarea privind locaţiunea şi cesiunea de venituri prevăzută de art. 902 alin.

(2) pct. 6 NCC, ale cărui dispoziţii se interpretează coroborat cu art. 1811 alin (1) NCC
conform căruia atunci când obiectul locaţiunii îl constituie un imobil înscris în cartea
funciară, dreptul locatarului nu este opozabil dobânditorului decât dacă locaţiunea a fost
notată în cartea funciară;
b)notarea privind aportul constând în dreptul de folosinţă asupra unui bun
imobil la capitalul social prevăzută de art. 902 alin. (2) pct. 7 NCC raportat la art. 1883
NCC compartativ cu aportul constând în dreptul de proprietate asupra imobilului care
este supus intabulării (soluţia fiind una firească ştiut fiind că în acest din urmă caz bunul
intră în patrimoniul societăţii care devine astfel titulara dreptului tabular asupra
imobilului).
c)notarea interdicţiei convenţionale de înstrăinare sau de grevare a unui
drept real imobiliar înscris în cartea funciară (sau notarea clauzei de inalienabilitate)
prevăzută de art. 902 alin. (2) pct. 8 NCC raportat la art. 626-629 NCC (privind limitele
dreptului de proprietate prin acte juridice, condiţiile, domeniul de aplicare şi condiţiile de
opozabilitate ale clauzei de inalienabilitate şi sancţiunea pentru nerespectarea clauzei de
inalienabilitate). Cu titlu preliminar, subliniem că acest caz de notare are în vedere
inalienabilitatea convenţională şi nu interdicţiile legale care operează ope legis fără a fi
necesară notarea lor în cartea funciară170. În respectarea dispoziţiilor art. 628 alin. (1)
NCC, clauza de inalienabilitate valabilă şi purtând asupra unui bun imobil nu poate fi
invocată împotriva dobânditorilor bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat
să nu înstrăineze decât dacă au fost îndeplinite condiţiile de opozabilitate, şi anume
notarea acesteia în cartea funciară.
d) notarea vânzării făcute cu rezerva dreptului de proprietate prevăzută de
art. 902 alin. (2) pct. 9 NCC raportat la art. 1684 NCC171 potrivit căruia stipulaţia prin
care vânzătorul îşi rezervă proprietatea bunului până la plata integrală a preţului este

169
Pentru dezvoltări privind noţiunea de locuinţă a familiei (distincţia faţă de domiciliul comun),
regimul actelor juridice privind locuinţa familiei (limitarea legală a drepturilor unuia dintre soţi de a
dispune cu privire la locuinţa familiei, obiectul şi natura actelor juridice, consimţământul scris al celuilalt
soţ, sancţiunea în cazul lipsei acestui consimţământ, durata de protecţie a locuinţei familiei, regimul actelor
juridice având ca obiect bunurile care mobilează sau decorează locuinţa familiei), drepturile soţilor asupra
locuinţei (de familie) închiriate şi atribuirea beneficiului contractului de închiriere a se vedea C. M.
Nicolescu, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), op. cit., p. 332-344.
170
De altfel, potrivit dispoziţiilor art. 54 din fostul Regulament „efectul de opozabilitate al
înscrierii este inoperant, cu referire la suprafaţa terenului, destinaţia, categoria de folosinţă, restricţiile
aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinătate, expropriere sau prin prevederi legale
privind protecţia ecologică, sistematizarea localităţilor şi alte asemenea aspecte (subl. ns.)”.
171
De altfel, legiuitorul a reglementat ca pe o varietate distinctă vânzarea cu plata preţului în rate
(art. 1755-1757 NCC), rezerva proprietăţii fiind în mod obişnuit în legătură cu aceasta.
valabilă chiar dacă bunul a fost predat. În alţi termeni, vânzarea cu rezerva dreptului de
proprietate este vânzarea care conţine o clauză prin care vânzătorul îşi păstrează dreptul
de proprietate până la momentul achitării integrale a preţului. Potrivit aprecierilor
pertinente formulate în doctrină, nu este vorba despre o vânzare condiţională, ci de o
vânzare afectată doar de un termen. Vânzătorul rămâne proprietar pur şi simplu până la
achitarea integrală a preţului, iar dreptul de proprietate se va transmite la cumpărător la
data plăţii preţului172. Pentru a fi opozabilă terţilor, clauza privind rezerva proprietăţii
trebuie să fie supusă formalităţilor de publicitate, în cazul unui bun imobil aceste
formalităţi constând în notarea acesteia în cartea funciară.
e) notarea dreptului de a revoca sau denunţa unilateral contractul prevăzută
de art. 902 alin. (2) pct. 10 NCC raportat la ar. 1276 NCC173, notarea pactului comisoriu
şi a declaraţiei de rezoluţiune sau de reziliere unilaterală a contractului174 prevăzută
de art. 902 alin. (2) pct. 11 NCC raportat la art. 1553 şi 1552 NCC.
f) notarea antecontractului enumerată de art. 902 alin. (2) pct. 12 NCC şi
reglementată într-o formulă de sine-stătătoare prin art. 906 NCC obligă la câteva
consideraţii mai detaliate.
Antecontractul reprezintă o promisiune de a contracta în sensul definit de art.
1279 NCC, legiuitorul instituind condiţii particulare pentru notarea acestuia în cartea
funciară. Astfel, potrivit art. 906 alin. (1) NCC două cerinţe trebuie îndeplinite pentru a se
putea dispune notarea promisiunii de a încheia un contract având ca obiect dreptul de
proprietate asupra unui imobil sau un alt drept în legătură cu acesta:
i) promitentul să fie înscris în cartea funciară drept titularul dreptului ce constituie
obiectul promisiunii, ceea ce este de fapt o consecinţă a aplicării principiului relativităţii
înscrierilor de carte funciară; într-adevăr, cum înscrierile în cartea funciară se pot efectua
numai împotriva aceluia care este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea
urmează a fi făcută reluarea acestei reguli în contextul particular al promisiunii de a
contracta este binevenită mai ales în considerarea faptului art. 906 NCC are în vedere
înscrierea oricărui drept, real sau de creanţă (ori principiul relativităţii vizează înscrierea
unui drept real);
ii) antecontractul să prevadă, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, termenul
în care urmează a fi încheiat contractul. Condiţia este prevăzută doar pentru efectuarea
notării nu şi pentru valabilitatea antecontractului care îşi produce prin urmare efectele
între părţi chiar şi în lipsa indicării termenului. Raţiunile legiuitorului pentru instituirea
obligativităţii termenului în vederea notării nu pot fi decât cele derivate din necesitatea de
a nu prelungi incertitudinea situaţiei juridice a imobilelor dincolo de nişte perioade de
timp rezonabile. Mai mult, după cum în mod judicios s-a remarcat la nivel doctrinar,

172
A se vedea G. Gheorghiu, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei
(coordonatori), op. cit., p. 1800.
173
Denunţarea unilaterală a contractului este o excepţie de la principiul irevocabilităţii actului
juridic civil (şi a regulii simetriei aplicabile în materia formării şi încetării actului juridic bilateral mutuus
consensus, mutuus dissensus), această prerogativă având natura juridică a unui drept potestativ
convenţional care poate fi exercitat însă în condiţiile art. 1276 NCC sau în condiţiile convenite de părţi,
pentru dezvoltări a se vedea C. Zamşa, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei
(coordonatori), op. cit., p. 1342.
174
Cu privire la modul de operare al rezoluţiunii sau rezilierii prin declaraţia unilaterală a
creditorului, cazurile de operare şi natura juridică a declaraţiei de rezoluţiune sau reziliere în condiţiile
noului Cod civil comparativ cu vechiul Cod civil, a se vedea idem, p. 1652-1653.
impunerea termenului este o soluţie oportună cu atât mai mult cu cât în actuala concepţie
a legii civile (mai exact, a art. 2512 NCC) prescripţia extinctivă este reglementată prin
norme juridice de ordine privată, putând fi invocată doar de partea interesată ceea face
nesigură intervenţia sancţiunii175.
Nu mai puţin, legiuitorul a înţeles să reglementeze prin art. 906 alin. (1) teza II şi
i) un termen înăuntrul căruia poate fi solicitată notarea antecontractului, arătând
că aceasta „se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru
executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui (subl. ns.)”; apreciem că
durata termenului este una adecvată, nefiind o coincidenţă stabilirea acestuia la o
perioadă identică cu durata termenului de prescripţie a dreptului la acţiune având ca
obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract în condiţiile art. 1669 alin. (2)
NCC176. Se poate observa o anume presiune pe care legiuitorul o imprimă conduitei
procesuale a persoanelor îndreptăţite, presiune utilizată în scopul de a sprijini eliminarea
stării de incertitudine asupra situaţiei juridice a imobilelor ce nu ar putea avea efecte
fericite asupra terţilor interesaţi să contracteze acte juridice purtând asupra imobilelor
respective. Apreciem că ne aflăm în prezenţa unui termen de decădere a cărui expirare
este sancţionată cu pierderea dreptului de a mai solicita efectuarea notării
antecontractului în cartea funciară.
ii) un termen maxim în care poate fi menţinută notarea antecontractului
reglementat de art. 906 alin. (2) care arată că „promisiunea se va putea radia, dacă cel
îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în
termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui sau dacă, între
timp, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu
este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului”. Concordanţa între perioada de timp
în care notarea antecontractului poate fi menţinută în cartea funciară şi cea corespondentă
termenului de prescripţie a dreptului la acţiune prin care se solicită pronunţarea unei
hotărâri care să ţină loc de contract este evidentă.
În fine, o ultimă chestiune vizează cazurile în care radierea notării
antecontractului urmează a se face din oficiu, situaţiile fiind oarecum previzibile faţă de
regulile instituite prin alin. (2) al aceluiaşi articol.
Astfel, am putut constata că, în situaţia în care termenul stipulat pentru executarea
antecontractului a expirat iar beneficiarul nu a promovat în termen de 6 luni de la
expirarea acestuia acţiune prin care să solicite pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc
de
contract, partea interesată poate solicita radierea notării antecontractului, formularea
„promisiunea se va putea radia (subl. ns.)” fiind mai mult decât sugestivă. În schimb,
a) dacă în termen de 6 luni de la expirarea termenului stipulat pentru executarea
antecontractului beneficiarul promisiunii nu a solicitat înscrierea dreptului care a făcut
obiectul promisiunii radierea se va dispune din oficiu. Radierea notării va putea fi
împiedicată dacă în acelaşi termen de 6 luni (de la expirarea termenului stipulat pentru
executarea antecontractului) cel îndreptăţit nu a formulat şi nu a notat acţiunea pentru
pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract. Desigur, termenul de 6 luni
operează doar dacă nu s-a introdus acţiune de către beneficiarul promisiunii; în situaţia în

175
A se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 203.
176
Potrivit dispoziţiei citate „dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care
contractul trebuia încheiat”.
care acesta a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract notarea
antecontractului se va păstra până la soluţionarea prin hotărâre definitivă a acţiunii.
În continuare, se arată că radierea notării antecontractului se va dispune din oficiu
şi
b) atunci când până la încheierea contractului autentic ori până la soluţionarea
definitivă a acţiunii prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de
antecontract imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un
terţ care nu este ţinut de obligaţiile promitentului [art. 906 alin. (3) teza II].
Nimic nu împiedică însă persoanele îndreptăţite să solicite radierea notării
antecontractului atunci când registratorul de carte funciară nu procedează la radierea din
oficiu.
f') notarea pactului de opţiune enumerată de art. 902 alin. (2) pct. 12 şi
reglementată, alături de notarea antecontractului, în acelaşi art. 906 NCC reclamă, în mod
similar, unele precizări punctuale.
g) notarea dreptului de preempţiune născut din convenţii prevăzută de art. 902
alin. (2) pct. 13 NCC raportat la art. 1737 NCC.
h) notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca enumerată de art. 902 alin.
(2) pct. 14 NCC şi reglementată de art. 904-905 NCC

iii) Alte notări

Sunt supuse notării şi sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori

veniturilor sale [art. 902 alin. (2) pct. 17 NCC] sau declaraţia de utilitate publică în
vederea exproprierii unui imobil (art. 903 pct. 2 NCC).

C. Notări având ca obiect acţiuni în justiţie referitoare la imobilul înscris în

cartea funciară

În conformitate cu dispoziţiile art. 902 alin. (2) pct. 18-20, sunt avute în vedere
acţiunile de carte funciară, acţiunile de drept comun şi soluţia de punere în mişcare a
acţiunii penale. Notarea unei acţiuni în justiţie privitoare la imobilul înscris în cartea
funciară se face pentru a asigura opozabilitatea acesteia faţă de terţii interesaţi să încheie
acte juridice purtând asupra imobilului ce constituie obiectul litigiului.

i) Notări privind acţiunile de carte funciară, fiind vorba despre:

a) acţiunea în prestaţie tabulară,
b) acţiunea în justificare tabulară şi
c) acţiunea în rectificare prevăzute de art. 903 alin. (2) pct. 18 NCC raportat la
art. 896-897 NCC, 899 alin. (2) NCC şi art. 908 şi urm. NCC.

ii) Notări privind acţiunile de drept comun.

Interpretând dispoziţiile art. 902 alin. (2) pct. 19 NCC, fac parte din această
categorie:
a) acţiunile pentru apărarea dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale,
şi anume:
 - acţiunea în revendicare imobiliară privind apărarea dreptului de proprietate
privată (art. 563 NCC), respectiv a dreptului de proprietate publică (art. 865 NCC) în
temeiul căreia proprietarul unui bun dar care este lipsit de posesia bunului revendică
bunul de la cel care are posesia sau îl deţine fără drept (în formula consacrată, acţiunea în
revendicare este acţiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar);
- acţiunea negatorie (art. 564 NCC), adică acţiunea promovată de proprietarul
unui bun împotriva oricărei persoane care pretinde că este titularul vreunui drept real,
altul decât cel de proprietate, asupra bunului său;
- acţiunea confesorie, adică acţiunea promovată pentru apărarea unui
dezmembrământ al dreptului de proprietate, fiind vorba despre: i) acţiunea confesorie de
superficie (art. 696 NCC), adică acţiunea prin care se urmăreşte apărarea dreptului de
superficie, ii) acţiunea confesorie de uzufruct (art. 705) prin care se urmăreşte apărarea
dreptului de uzufruct, iii) acţiunea pentru apărarea dreptului de uz şi abitaţie (potrivit art.
754 NCC care face trimitere la regulile aplicabile în materie de uzufruct), iv) acţiunea
confesorie de servitute (art. 757 NCC);
- acţiunea în grăniţuire (art. 560 NCC) prin care proprietarul unui teren cheamă în
judecată pe proprietarul terenului învecinat pentru reconstituirea hotarului dintre cele
două imobile şi fixarea semnelor corespunzătoare;
b) acţiunea de partaj (art. 669 şi urm. NCC) având ca obiect împărţirea
bunurilor comune;
c) acţiunile în desfiinţarea actului juridic pentru nulitate, rezoluţiune ori alte
cauze de ineficacitate din care fac parte:
i) acţiunea în constatarea nulităţii absolute sau anularea unui act juridic (art. 1246-
1265 NCC) prin care se solicită desfiinţarea unui act juridic pentru nerespectarea
condiţiilor de validitate pentru încheierea acestuia (fiind vorba despre cauze concomitente
cu încheierea actului);
ii) acţiunea în rezoluţiune [art. 1550 alin. (1) NCC] prin care se solicită
desfiinţarea actului pentru neexecutarea de către părţi a obligaţiilor care le revin (prin
urmare, pentru cauze posterioare încheierii actului) şi restabilirea situaţiei anterioare de
carte funciară prin readucerea bunului în patrimoniul înstrăinătorului;
iii) acţiunea în revocarea donaţiei (1020-1029 NCC) prin care se solicită
desfiinţarea donaţiei pentru cauzele autorizate de lege, şi anume pentru ingratitudinea
donatarului faţă de donator şi pentru neexecutarea sarcinii;
iv) acţiunea în reducţiunea liberalităţilor excesive [art. 1094 alin. (2) NCC] prin
care moştenitorii rezervatari solicită reducerea donaţiilor şi legatelor care încalcă rezerva
succesorală;
v) acţiunea în revocarea legatului (art. 1069 NCC) prin care se solicită
desfiinţarea legatului în cazurile prevăzute de lege, şi anume pentru neîndeplinirea
sarcinii instituite de testator şi pentru ingratitudine;
vi) acţiunea în declararea simulaţiei (art. 1289-1294 NCC) prin care se solicită să
se constate caracterul simulat al actului juridic public şi existenţa actului secret care
modifică, în tot sau în parte, actul cunoscut terţilor;
d) acţiunea revocatorie sau pauliană (art. 1562-1565 NCC) prin care creditorul
solicită constatarea inopozabilităţii faţă de el actelor juridice încheiate de debitor în
frauda drepturilor sale;
 e) orice alte acţiuni privitoare la alte drepturi, fapte sau alte raporturi
juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară. După cum am arătat deja,
pot fi supuse notării nu doar litigiile purtând asupra drepturilor reale asupra imobilelor
înscrise în cartea funciară, ci şi cele privitoare la drepturi de creanţă atâta timp cât sunt în
legătură cu un imobil înscris în cartea funciară. De altfel, enumerarea cazurilor de notare
prevăzute de art. 42 alin. (2) din Regulament se finalizează sub lit. t) cu orice alte fapte,
drepturi personale sau acţiuni a căror notare este permisă de lege şi au legătură cu
imobilul (prin urmare fără a se restrânge sfera acţiunilor la cele privind drepturi reale
imobiliare).
Fiind vorba despre notări care au ca obiect acţiuni în justiţie în legătură cu
imobilele înscrise în cartea funciară, la aceste acţiuni supuse notării în reglementarea
noului Cod civil, pot fi adăugate şi

iii) notarea cererii de reexaminare şi a plângerii împotriva încheierii de carte

funciară prevăzută de art. 31 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, înscriere care se
realizează din oficiu de către registratorul de carte funciară, respectiv şi
iv) notarea soluţiei de punere în mişcare a acţiunii penale pentru o înscriere
în cartea funciară săvârşită printr-o faptă prevăzută de legea penală.

Alte cazuri de notare prevăzute de lege

Caracterul enunţiativ al enumerărilor cuprinse în art. 903 şi 903 NCC. Deşi

criteriul utilizat în clasificarea propusă este reprezentat de obiectul notării, această din
urmă categorie este mai atipică, reunind alte cazuri permise de lege pentru efectuarea
notării. Natura enunţiativă a enumerării conţinute de art. 902 alin. (2) NCC este dedusă
din însăşi formularea textului potrivit căreia „în afara altor cazuri prevăzute de lege,
sunt supuse notării în cartea funciară (subl. ns.)”, fiind indicate ulterior cazurile înscrise
sub pct. 1-20, mai sus analizate. În mod similar, pct. 3 al art. 903 NCC face referire la
„orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul şi care sunt
prevăzute în acest scop de lege”.
Exemplificări. Cu titlu ilustrativ, se poate solicita notarea şi pentru:
- inventarul bunurilor mobile proprii şi a celor dobândite în timpul separaţiei de
bunuri care se anexează la convenţia matrimonială, fiind supus aceloraşi formalităţi de
publicitate ca şi convenţia matrimonială [art. 361 alin. (3) NCC];
- contractele de administrare a coproprietăţii (şi declaraţiile de denunţare a
acestora) atunci când printre bunuri se află şi bunuri imobile [art. 644 alin. (3) NCC];
- convenţiile privitoare la suspendarea partajului (art. 672 NCC);
- obligaţiile în sarcina proprietarului fondului aservit [art. 759 alin. (2) NCC], caz
în care obligaţia se transmite dobânditorilor subsecvenţi ai fondului aservit;

→ Efectele notării

Din interpretarea dispoziţiilor art. 902 şi 903 NCC, rezultă că notările se

realizează pentru opozabilitatea faţă de terţi a unor drepturi personale, fapte sau alte
raporturi juridice în legătură cu imobilele (neîndeplinirea acestei formalităţi de publicitate
în cazurile prevăzute de lege fiind sancţionată cu inopozabilitatea respectivelor drepturi,
fapte sau raporturi juridice faţă de terţi) sau doar pentru informarea terţilor, fără ca
opozabilitatea faţă de terţi să depindă de efectuarea acestei înscrieri. În sensul arătat, sunt
şi dispoziţiile art. 20 alin. (1) din Regulament potrivit cărora „până la finalizarea
lucrărilor de înregistrare sistematică pentru fiecare unitate administrativ-teritorială,
înscrierea în cartea funciară are efect de opozabilitate, cu excepţia notărilor prevăzute
de art. 903 Cod civil care au efect de informare (subl. ns.)”.
În accepţiunea consacrată de art. 902 alin. (3) NCC, noţiunea de terţi semnifică
„orice persoană care a dobândit un drept real sau un alt drept în legătură cu imobilul
înscris în cartea funciară”. Prin urmare, este terţ nu doar persoana care a dobândit un
drept tabular ci şi cel care este beneficiarul unui drept de creanţă în legătură cu imobilul
înscris în cartea funciară.
Efectele notării se produc de la data înregistrării cererii şi până la momentul
radierii acesteia din cartea funciară în cazul notărilor efectuate în scop de opozabilitate
faţă de terţi (a drepturilor, faptelor sau altor raporturi juridice în legătură cu imobilul) sau,
pentru actele şi faptele prevăzute de art. 903 NCC pe durata existenţei acestora sau,
atunci când legiuitorul a înţeles să instituie un termen, pe durata termenului respectiv
(cum este cazul notării intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca ce îşi pierde efectul prin
trecerea unui termen de 3 luni de la data înregistrării cererii).

VII. Bibliografia recomandată

VIII. Întrebări recapitulative

1. Prin ce se distinge întabularea de înscrierea provizorie ?

2. Care este distincția dintre întabulare și înscriere provizorie față de notare ?

3. Cum se clasifică notările în funcție de efectele acestora ?

4. Cum se clasifică notările în funcție de obiectul acestora ?

5. Care sunt cazurile în care se va puteacere înscrierea provizorie a unui drept

real imobiliar ?
 6. Care sunt condițiile generale și speciale pentru efectuarea întabulării ?

IX. Teste de autoevaluare, teste de evaluare, teme de casă:

1. Indicați enunțul(-urile) corect(e):

a. întabularea și înscrierea provizorie sunt înscrieri care au ca obiect drepturi reale

imobiliare în timp ce notarea are ca obiect alte drepturi (drepturi de creanță), acte, fapte,
raporturi juridice în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară;
b. întabularea este înscrierea prin care cu titlu definitiv se dobândește, se modifică sau se
stinge un drept real imobiliar,
c. notările în cartea funciară se fac în scop de opozabilitate și de informare față de terți;
d. întabularea în cartea funciară se realizează în temeiul unui înscris autentic notarial, a
hotărârii judecătorești definitive, a certificatului de moștenitor sau a aunui act emis de
autoritățile administrative;
e. dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiție suspensivă sau rezolutorie sau dacă
privește ori grevează o construcție viitoare titularul dreptului va putea solicita înscrierea
provizorie în cartea funciară.

2. Pentru notarea în cartea funciară a unui antecontract de vânzare-

cumpărare este necesar ca:

a. promitentul să fie înscris în cartea funciară drept titularul dreptului ce constituie

obiectul promisiunii de vânzare;
b. antecontractul să prevadă, sub sancțiunea respingerii cererii de notare, termenul în care
urmează a fi încheiat contractul
c. condiția indicării termenului este prevăzută doar pentru efectuarea notării nu și pentru
valabilitatea antecontractului.

Unitatea de studiu nr. 5.

PROCEDURA DE ÎNSCRIERE ÎN CARTEA FUNCIARĂ

I. Obiective specifice:
 • însuşirea de către student a trăsăturilor specifice procedurii de înscriere;
• însușirea de către student a aspectelor teoretice și practice referitoare la cererea
de înscriere în cartea funciară, încheierea de carte funciară și căile de atac împotriva
încheierilor de carte funciară.

II. Competenţe specifice dobândite de student:

• însuşirea de către student a caracterului necontencios al procedurii de înscriere

în cartea funciară;
• capacitatea studentului de a ști să redacteze și înregistreze o cerere de înscriere
în cartea funciară (prin aplicarea cunoștințelor teoretice referitoare la persoanele
îndreptățite să solicite înscrierea, forma, conținutul și termenul de introducere a cererii de
înscriere)
• aptitudinea studentului de a cunoaște cuprinsul unei încheieri de carte funciară și
de a redacta cererea de reexaminare și plângerea împotriva încheierilor de carte funciară.

III. Cuvinte-cheie:

• cerere de înscriere, încheiere de carte funciară, cerere de reexaminare,

plângere.

IV. Structura temei de studiu:

1. Considerații generale privind procedura de înscriere în cartea funciară

2. Cererea de înscriere. Încheierea de carte funciară.
3. Căile de atac împotriva încheierilor de carte funciară

V. Rezumat: În timp ce regulile de drept material în materie de carte

funciară se regăsesc în dispoziţiile noului Cod civil, regulile procedurale sunt instituite
prin Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, mai exact
prin dispoziţiile art. 28-36 din lege alcătuind substanţa Capitolului II intitulat Procedura
de înscriere în cartea funciară. Dispoziţiile legii speciale se întregesc cu cele cuprinse în
Regulament, şi anume cu prevederile cuprinse în Capitolul IV intitulat Procedura de
înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară (art. 69-248).
Procedura de înscriere în cartea funciară este o procedură necontencioasă,
(reglementată de dispoziţiile speciale cuprinse în Legea nr. 7/1996 care se completează
cu dispoziţiile generale cuprinse în 527-537 NCPC) și, în consecință:
- înscrierile se efectuează, de regulă, la cererea persoanei interesate;
 - prin cererea de înscriere în cartea funciară nu se urmăreşte stabilirea unui
drept potrivnic faţă de altă persoană;
- încheierile prin care se soluţionează cererile de înscriere de către registratorul
de carte funciară sunt, sub aspectul naturii lor juridice, acte administrative
executorii care nu beneficiază de puterea de lucru judecat.
Înregistrarea cererii de înscriere produce următoarele efecte juridice:
i) învesteşte registratorul de carte funciară cu soluţionarea cererii în aplicarea
principiului disponibilităţii înscrierilor de carte funciară;
ii) stabileşte data producerii efectelor înscrierii în aplicarea regulii statornicite prin
art. 890 NCC, marcând astfel momentul de la care dreptul real imobiliar se consideră
constituit, modificat, transmis sau stins sau se consideră opozabile alte drepturi, fapte sau
acte juridice supuse înscrierii precum şi rangul înscrierii în aplicarea principiului
priorităţii în cazul existenţei unor conflicte de drepturi în condiţiile prevăzute de art. 891
şi 902 alin. (1) teza finală NCC;
iii) până la soluţionarea cererii de înscriere este interzisă eliberarea extrasului de
carte funciară pentru autentificare; se eliberează însă extrasele de carte funciară pentru
informare şi copii certificate după cărţile funciare cu arătarea numărului şi a datei de
înregistrare a cererilor în curs de soluţionare cu privire la imobilul respectiv precum şi a
obiectului acestora [art. 58 alin. (2) din Regulament].
Rezolvarea cererii de înscriere se face prin încheierea emisă de registratorul de
carte funciară care este obligat să verifice îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 28 şi
29 din Legea nr. 7/1996. Termenul prevăzut pentru comunicarea încheierii este de 15 zile
de la pronunţarea acesteia, dar nu mai târziu de 30 de zile de la data înregistrării cererii
[potrivit art. 31 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 şi art. 55 alin. (4) din Regulament].
Căile de atac împotriva încheierilor de carte funciară sunt cererea de reexaminare
care se va soluţiona de registratorul-şef (al oficiului teritorial de cadastru în raza căruia
este situat imobilul) prin încheiere și plângerea împotriva încheierii date de registratorul-
şef care se judecă de către judecătoria în a cărei rază teritorială se află imobilul, hotărârea
dată în soluţionarea plângerii fiind supusă apelului în termen de 30 de zile de la
comunicare ce se va judeca de către tribunal.

VI. Conţinutul dezvoltat de idei al unității de studiu nr. 5

PROCEDURA DE ÎNSCRIERE ÎN CARTEA FUNCIARĂ

5.1. Considerații generale privind procedura de înscriere în cartea

funciară

• Reglementare. În timp ce regulile de drept material în materie de carte funciară

se regăsesc în dispoziţiile noului Cod civil, regulile procedurale sunt instituite prin Legea
nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, mai exact prin
dispoziţiile art. 28-36 din lege alcătuind substanţa Capitolului II intitulat Procedura de
înscriere în cartea funciară. Dispoziţiile legii speciale se întregesc cu cele cuprinse în
Regulament, şi anume cu prevederile cuprinse în Capitolul IV intitulat Procedura de
înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară (art. 69-248). Pentru acurateţe, este
bine să precizăm că noul Cod civil cuprinde, totuşi, şi unele reguli de procedură în
materie de carte funciară, ponderea acestora fiind una redusă, fiind vorba despre cele
referitoare la condiţiile de înscriere (art. 888 NCC), notarea intenţiei de a înstrăina sau de
a ipoteca (art. 904-905 NCC), notarea antecontractelor şi a pactelor de opţiune (art. 906
NCC).
• Caracterul necontencios al procedurii de înscriere în cartea funciară.
Procedura de înscriere în cartea funciară este o procedură necontencioasă, reglementată
de dispoziţiile speciale cuprinse în Legea nr. 7/1996 care se completează cu dispoziţiile
generale cuprinse în 527-537 NCPC. În sensul arătat, sunt şi dispoziţiile exprese ale art.
536 alin. (2) NCPC potrivit cărora „materiile necontencioase cu privire la care legea
prevede o procedură specială rămân supuse acelor dispoziţii, care se vor completa cu cele
ale prezentei cărţi”. Prin urmare, prevederile de drept comun cuprinse în NCPC au
caracterul unor norme generale faţă de cele speciale cuprinse în Legea nr. 7/1996 şi se
aplică atunci când acestea din urmă nu instituie reguli particulare. În fine, dispoziţiile art.
527-535 NCPC referitoare la procedura necontencioasă „se completează cu dispoziţiile
de procedură contencioasă, în măsura în care acestea din urmă sunt compatibile cu natura
necontencioasă a cererii” [art. 536 alin. (1) NCPC].
Desigur, caracterul necontencios al procedurii se menţine şi cu referire la
soluţionarea plângerii împotriva încheierii de carte funciară.
Trăsături specifice. Odată afirmat caracterul necontencios al activităţii de
publicitate imobiliară, urmează a face referire la principiile şi regulile specifice procedurii
de înscriere în cartea funciară:
i) înscrierile se efectuează, de regulă, la cererea persoanei interesate (principiul
disponibilităţii), cu excepţia cazurilor în care se dispun din oficiu;
ii) prin cererea de înscriere în cartea funciară nu se urmăreşte stabilirea unui
drept potrivnic faţă de altă persoană (aşa cum prevede art. 527 NCPC), rolul publicităţii
imobiliare fiind de a „aduce la cunoştinţa terţelor persoane situaţia de drept şi de fapt a
unui imobil dintr-o localitate” [art. 31 alin. (1) din Regulament]. Această trăsătură nu
împiedică acţiunea principiului relativităţii înscrierilor care dă expresie regulii de drept
material conform căreia înscrierea unui drept se poate realiza doar împotriva aceluia care,
la data înregistrării cererii, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea
urmează a fi efectuată.
În înţelegerea caracterului necontencios al acestei proceduri, urmează a reţine că
înscrierea în cartea funciară se face fie în temeiul unui înscris autentic notarial (adică a
actului juridic de constituire, transmitere, modificare sau stingere a unui drept real
imobiliar) fie a unei hotărâri judecătoreşti, a certificatului de moştenitor sau a unui alt act
emis de autorităţile administrative, după cum radierea unui drept se face doar în temeiul
consimţământului titularului sau, în lipsa acestuia, în temeiul hotărârii judecătoreşti care
suplineşte acest acord. În consecinţă, înscrierea în cartea funciară se realizează cu acordul
expres sau suplinit (de hotărârea judecătorească) al titularului dreptului asupra căruia
poartă înscrierea iar la data formulării cererii de înscriere între părţi nu există niciun
litigiu, acesta fiind eventual soluţionat anterior (stabilirea dreptului potrivnic fiind
eventual statornicită anterior depunerii cererii de înscriere).
 iii) încheierile prin care se soluţionează cererile de înscriere de către
registratorul de carte funciară sunt, sub aspectul naturii lor juridice, acte administrative
executorii care nu beneficiază de puterea de lucru judecat. O cerere de înscriere respinsă
poate fi oricând reiterată, nu doar dacă se prevalează de un nou temei sau o reformulează
cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege, ci şi dacă se invocă acelaşi temei. În acelaşi
timp, respingerea cererii, neformularea plângerii împotriva încheierii de carte funciară
sau respingerea plângerii prin hotărâre judecătorească definitivă nu împiedică
promovarea unei acţiuni în rectificare de carte funciară în cazurile şi în condiţiile
prevăzute de lege.
De altfel, Curtea Constituţională, fiind învestită cu soluţionarea excepţiei de
neconstituţionalitate a prevederilor art. 50 din Legea nr. 7/1996 (în forma obţinută după
modificarea prin OUG nr. 64/2010), prin Decizia nr. 18 din 12 ianuarie 2010177, a statuat
că „încheierile prin care sunt soluţionate cererile de înscriere de către registratorul de
carte funciară sunt acte administrative provizorii supuse controlului contenciosului
administrativ special reglementat prin dispoziţiile Legii nr. 7/1996 (subl. ns.)”. Mai mult,
orientarea exprimată de Curte cu privire la natura juridică a încheierilor de carte funciară
a fost promovată şi ulterior, prin Decizia nr. 980 din 8 aprilie 2010178, prin care au fost
respinse criticile de neconstituţionalitate ale aceluiaşi articol faţă de art. 52 alin. (1)
referitoare la dreptul persoanei vătămate de o autoritate publică, respectiv faţă de art.
126 privind instanţele judecătoreşti din Legea fundamentală.

5.2. Cererea de înscriere. Încheierea de carte funciară

• Titularul cererii de înscriere. De regulă, înscrierile în cartea funciară se

efectuează la cererea părţilor interesate – fie la cererea antecesorului tabular (adică a
celui înscris în cartea funciară), fie la cererea succesorului tabular (adică a celui care
urmează să fie înscris în cartea funciară), cu excepţia cazurilor în care legea prevede
înscrierea din oficiu [art. 28 alin. (4) din lege].
Cererea poate fi formulată fie personal de către persoana interesată, fie de
reprezentantul său legal sau convenţional. Referindu-se la titularul cererii de înscriere179,
dispoziţiile art. 40 alin. (7) din Regulament [(art. 56 alin. (3) din fostul Regulament]
dispun că „cererea poate fi depusă de titularul dreptului sau de persoana interesată în
efectuarea înscrierii, personal sau prin mandatar general sau special care îşi dovedeşte
calitatea prin procură autentică sau împuternicire a reprezentantului persoanei juridice, de
avocatul împuternicit, de notarul public, personal sau prin delegat notarial, de executorul
judecătoresc, precum şi de persoana fizică sau juridică care a întocmit documentaţia
cadastrală”.
Din ansamblul prevederilor Legii nr. 7/1996 şi a Regulamentului, rezultă sfera
lărgită a persoanelor care pot solicita efectuarea unei înscrieri în cartea funciară prin
luarea în considerare a obiectului specific al cererii sau a raporturilor juridice stabilite
între titularul de carte funciară şi alte subiecte de drept:

177
M. Of. nr. 79 din 5 februarie 2010.
178
M. Of. nr. 588 din 19 august 2010.
179
A se vedea şi dezvoltările făcute cu privire la titularul cererii de înscriere în secţiunea dedicată
analizei principiului disponibilităţii (neutralităţii) înscrierilor de carte funciară, supra, p. 57.
 i) intabularea sau înscrierea provizorie a unui drept tabular poate fi cerută de orice
persoană care, potrivit înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii
administrative, urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să
stingă un drept tabular [art. 28 alin. (5) din lege];
ii) creditorul a cărui creanţă certă şi exigibilă este dovedită printr-un înscris sau
printr-o hotărâre judecătorească, ori în cazurile anume prevăzute de lege printr-o decizie
a autorităţii administrative, va putea cere, în numele şi în folosul debitorului său,
înscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini [art. 28 alin. (7) din lege];
iii) debitorul care a plătit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar neînscris în
cartea funciară poate cere radierea ipotecii, dacă înfăţişează înscrisul original al cesiunii
şi chitanţa doveditoare a plăţii [art. 28 alin. (8) din lege];
iv) notarul public care a întocmit un act prin care se transmite, se modifică sau se
stinge un drept real imobiliar este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară
la biroul teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul [art. 35 alin. (1) din lege];
v) instanţa judecătorească are obligaţia de a transmite, în termen de 3 zile,
hotărârea definitivă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real imobiliar, la biroul
teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul [art. 35 alin. (5) din lege].

• Forma, conţinutul şi termenul de introducere a cererii de înscriere.

Depunerea cererii de înscriere la biroul de carte funciară competent şi dovada
înregistrării acesteia. Potrivit dispoziţiilor art. 40 alin. (1) din Regulament, cererea de
înscriere şi înscrisurile justificatoare anexate acesteia se înregistrează on-line sau la
registratura biroului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară în a cărui rază
teritorială este situat imobilul. Cu titlu de noutate, faţă de prevederile art. 56 alin. (1) din
fostul Regulament, dispoziţiile art. 40 alin. (1) din actualul Regulament permit şi
înregistrarea pe cale electronică a cererilor, cu respectarea aceluiaşi program (zilnic, între
orele 830–1400) stabilit pentru depunerea la registratura biroului teritorial.
Cererile de înscriere se înregistrează, de îndată, cu data şi ora primirii de către
referentul care ţine registrul general de intrare. Dacă cererea se depune în dublu
exemplar, cel de-al doilea se restituie părţii cu menţiunea numărului de înregistrare, data
primirii şi termenul fixat pentru soluţionare. În cazul în care cererea este depusă într-un
singur exemplar, referentul de carte funciară va elibera părţii un bon de confirmare a
înregistrării cererii care va conţine aceleaşi informaţii.
Cuprinsul cererii. În aplicarea prevederilor art. 39 alin. (2) din Regulament
cererea de înscriere trebuie să cuprindă: numele/denumirea şi domiciliul/sediul
solicitantului, actul de identitate, codul numeric personal, obiectul înscrierii, indicarea
actului sau a actelor în măsură să justifice cererea, localitatea în care este situat imobilul,
numărul cadastral al imobilului şi numărul de carte funciară.
La cererea de înscriere se vor anexa înscrisul original (sau copia legalizată după
acesta) în temeiul căruia se solicită înscrierea precum şi dovada plăţii tarifului aferent
serviciilor de publicitate imobiliară solicitate180. Tarifele se plătesc anticipat înregistrării

180
A se vedea Ordinul nr. 39/2009 al ministrului Administraţiei şi Internelor pentru aprobarea
tarifelor pentru serviciile furnizate de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi unităţile
sale subordonate şi a taxei de autorizare pentru persoanele care realizează lucrări de specialitate din
domeniile cadastrului, geodeziei şi cartografiei (M. Of. nr. 253 din 16 aprilie 2009), cu modificările
ulterioare
cererilor181, neplata acestora fiind sancţionată cu respingerea solicitării formulate.
Respingerea cererii nu antrenează restituirea tarifului achitat. Totuşi, cererile respinse pot
fi redepuse, în aceleaşi condiţii, fără plata unui tarif suplimentar, în termen de maxim 30
de zile calendaristice de la data comunicării încheierii de respingere a cererii.
Potrivit art. 39 alin. (6) din Regulament dosarul cererii va putea fi completat
numai în baza referatului emis de biroul teritorial atunci când nu i-au fost ataşate toate
actele necesare soluţionării prin anexarea documentelor justificative la cererea iniţială.
Potrivit aceluiaşi text legal termenul acordat prin referat nu poate depăşi 15 zile
calendaristice, referatul urmând a fi comunicat de îndată prin orice mijloc de comunicare
ce asigură transmiterea, precum şi confirmarea primirii actului. În fine, termenul de
completare a dosarului va curge de la data primirii dovezii comunicării referatului de
completare iar termenul de soluţionare a cererii se va prelungi cu maxim numărul de zile
corespunzător termenului în care s-au depus completările.
Termenul de introducere a cererii de înscriere. Cum nici Legea nr. 7/1996 şi nici
Regulamentul nu prevăd un termen limită pentru introducerea cererii de înscriere, regula
de principiu este că cererea de înscriere poate fi formulată oricând. Soluţia este
justificată de natura juridică a unui act de conservare proprie cererii prin care se solicită
efectuarea formalităţilor de publicitate imobiliară. Această regulă urmează a fi corelată cu
efectele principiului relativităţii înscrierilor, în sensul că înscrierea se realizează doar
împotriva aceluia care la data înregistrării cererii era înscris ca titular al dreptului asupra
căruia poartă înscrierea.
De la regula generală, legiuitorul a înţeles să prevadă şi anumite excepţii din
raţiuni privind clarificarea situaţiei juridice a imobilelor şi respectarea securităţii
circuitului civil. Cu titlu exemplificativ, art. 906 alin. (1) NCC prevede, in terminis,
notarea antecontractelor şi a pactelor de opţiune se poate efectua oricând în termenul
stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la data
expirării acestuia.
• Înregistrarea cererii de înscriere. Cererea de înscriere se depune la biroul
teritorial şi se înregistrează în registrul general de intrare făcându-se menţiune despre
data, ora şi minutul primirii. Numărul şi data de înregistrare a cererii va da şi numărul şi
data încheierii emise de registratorul de carte funciară potrivit art. 55 alin. (1) din
Regulament şi se va înscrie în cartea funciară, indicându-se ziua, luna, anul şi numărul de
înregistrare al cererii în temeiul căreia se face înscrierea.
• Efectele înregistrării cererii de înscriere. Înregistrarea cererii de înscriere
produce următoarele efecte juridice:
i) învesteşte registratorul de carte funciară cu soluţionarea cererii în aplicarea
principiului disponibilităţii înscrierilor de carte funciară;
ii) stabileşte data producerii efectelor înscrierii în aplicarea regulii statornicite prin
art. 890 NCC, marcând astfel momentul de la care dreptul real imobiliar se consideră
constituit, modificat, transmis sau stins sau se consideră opozabile alte drepturi, fapte sau
acte juridice supuse înscrierii precum şi rangul înscrierii în aplicarea principiului

181
Împotriva modului de stabilire a tarifului datorat pentru serviciile de publicitate imobiliară
solicitate se poate formula cerere de reexaminare potrivit art. 2 alin. (6) din Ordinul 39/2009, directorul
oficiului de cadastru şi publicitate imobiliară putând dispune restituirea totală sau parţială a tarifului
contestat.
priorităţii în cazul existenţei unor conflicte de drepturi în condiţiile prevăzute de art. 891
şi 902 alin. (1) teza finală NCC;
iii) odată înregistrată, cererea de înscriere nu mai poate fi modificată sau
completată, regulă instituită prin art. 39 alin. (5) din Regulament şi impusă de respectarea
principiului priorităţii înscrierilor şi a protecţiei terţilor; într-adevăr, în condiţiile în care
înscrierea primeşte rangul din ziua înregistrării cererii, o modificare sau completare
ulterioară ar putea aduce atingere intereselor terţii care, cu bună-credinţă, s-au bazat pe
cuprinsul cărţii funciare.
iv) până la soluţionarea cererii de înscriere este interzisă eliberarea extrasului de
carte funciară pentru autentificare; se eliberează însă extrasele de carte funciară pentru
informare şi copii certificate după cărţile funciare cu arătarea numărului şi a datei de
înregistrare a cererilor în curs de soluţionare cu privire la imobilul respectiv precum şi a
obiectului acestora [art. 58 alin. (2) din Regulament].
• Soluţionarea cererii de înscriere prin încheiere. Verificarea cererii de
înscriere de către asistentul-registrator precedă soluţionarea propriu-zisă a acesteia de
către registrator după cum arată dispoziţiile art. 78 alin. (1) din Regulament la care am
mai făcut referire. Odată formulate atestările asistentului-registrator privind inexistenţa
sau existenţa unor impedimente pentru efectuarea înscrierii solicitate, precum şi a
înscrisului în temeiul căruia se cere înscrierea, registratorul poate proceda la soluţionarea
cererii. În cazul în care se apreciază că impedimentele de care depinde soluţionarea
cererii pot fi înlăturate, registratorul poate dispune, potrivit art. 72 alin. (3) din
Regulament, convocarea părţilor, concluziile convocării urmând a fi menţionate într-un
proces verbal semnat de părţi, care se ataşează la dosarul cererii
Rezolvarea cererii de înscriere se face prin încheierea emisă de registratorul de
carte funciară care este obligat să verifice îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 28 şi
29 din Legea nr. 7/1996. În cazul în care se constată îndeplinirea cerinţelor legale se va
da o încheiere de admitere a cererii după cum, în caz contrar, dacă registratorul constată
că actele depuse în justificarea cererii precum şi cererea de înscriere nu întrunesc
condiţiile cerute de lege, se va pronunţa o încheiere de respingere a cererii de înscriere.
Nu este exclusă nici soluţionarea prin admiterea în parte a cererii.
În cazul admiterii cererii de înscriere, asistentul-registrator va face înscrierile în
fila cărţii funciare respective [art. 73 alin. (1) din Regulament] în timp ce în cazul
respingerii cererii de înscriere, asistentul-registrator va nota respingerea în cartea
funciară [art. 73 alin. (2)]. În situaţia în care registratorul dispune respingerea cererii
privitoare la prima înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară a unui imobil,
pentru care nu există carte funciară deschisă, respingerea se va menţiona în registrul
general de intrare (RGI) şi în dreptul poziţiei din registrul de transcripţiuni la care fusese
transcris dreptul [art. 73 alin. (3)].
În cazul cererilor care nu pot fi soluţionate decât parţial, registratorul va pronunţa
o încheiere de admitere în parte, menţionând partea din cerere care a fost admisă, precum
şi cea care a fost respinsă motivat [art. 53 alin. (3) din Regulament].
Termenul instituit pentru soluţionarea cererii este de maxim 30 de zile de la data
înregistrării cererii [potrivit art. 31 alin. (1) din Legea nr. 7/1996] sau se va prelungi cu
maxim numărul de zile corespunzător termenului în care s-au depus completările [art. 39
alin. (6) teza finală]. Durata termenului are un caracter rezonabil, fiind un semn al
preocupării legiuitorului pentru a nu lăsa un timp prea îndelungat în incertitudine situaţia
juridică a imobilelor.
În fine, lipsa încheierii este sancţionată cu nulitatea înscrierii.
• Cuprinsul încheierii de carte funciară. Conţinutul încheierii de carte funciară
este detaliat de prevederile art. 54 din Regulament care enumeră menţiunile pe care
aceasta trebuie să le cuprindă, fiind vorba despre: a) arătarea oficiului şi a biroului
teritorial; b) înscrisul pe care se întemeiază cererea; c) felul înscrierii: intabulare,
înscriere provizorie, notare sau radiere; d) determinarea exactă a dreptului sau a faptului
ce se cere a fi înscris; e) modalităţile drepturilor înscrise; f) unitatea administrativ-
teritorială (localitatea) în care se află imobilul, numărul cărţii funciare, numărul de
ordine, numărul cadastral sau topografic, numărul de carte funciară; g) persoanele în
folosul şi împotriva cărora se efectuează înscrierea; h) persoanele cărora urmează să li se
comunice încheierea; i) privilegiul imobiliar, dacă este cazul; j) temeiul juridic în caz de
admitere sau respingere; k) calea de atac, termenul şi biroul teritorial la care se depune; l)
tariful achitat; m) semnătura registratorului şi a asistentului-registrator.
În soluţionarea cererii de înscriere, registratorul de carte funciară este ţinut să
motiveze încheierea de carte funciară pe care o dispune. Cerinţa motivării încheierii este
impusă de dispoziţiile art. 55 alin. (1) din Regulament în sensul că aceasta se va motiva în
drept în caz de admitere, iar în caz de respingere se va motiva atât în fapt cât şi în drept182.
Totuşi, indicarea argumentelor de fapt şi de drept care au justificat încheierea, indiferent
de soluţia cuprinsă de aceasta, este utilă dat fiind controlul de legalitate ce poate fi
întreprins asupra acesteia prin exercitarea ulterioară a căilor de atac promovate de către
persoanele interesate.
• Comunicarea încheierii de carte funciară. Redactarea încheierii de carte
funciară se efectuează în numărul de exemplare necesar comunicării, la care se adaugă
exemplarul ce urmează a se depune la dosarul cererii [art. 55 alin. 2) din Regulament];
registratorul va menţiona în încheiere inclusiv persoanele cărora urmează a li se
comunica încheierea.
Comunicarea încheierii de carte funciară se face, potrivit dispoziţiilor exprese ale
art. 31 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 şi art. 55 alin. (4) din Regulament, nu doar către i)
titularul cererii de înscriere ci şi către ii) orice persoane interesate potrivit menţiunilor
din cartea funciară sau dispoziţiilor legii. Raţiunile care justifică efectuarea comunicării
către orice persoană interesată sunt în strânsă legătură cu prerogativa recunoscută prin art.
31 alin. (2)-(4) din lege oricărei persoane interesate de a promova căile de atac prevăzute
de lege (cerere de reexaminare şi plângere) împotriva încheierilor de carte funciară şi,
într-un plan mai general, cu satisfacerea exigenţelor cerute de respectarea principiului
securităţii juridice. Într-adevăr, prin comunicarea făcută persoanelor interesate (al căror
interes rezultă după cum am arătat fie din cuprinsul cărţii funciare fie din prevederile

182
Dispoziţia art. 55 alin. (1) din actualul Regulament este parţial diferită de cea cuprinsă în fostul
art. 66 alin. (2) din fostul Regulament care nu făcea distincţie după cum soluţia dispusă prin încheiere era
una de admitere sau de respingere a cererii şi aceasta spre deosebire de art. 30 alin. (1) din Legea nr. 7/1996
care face vorbire despre motivarea încheierii atunci când soluţia pronunţată este una de respingere a cererii
de înscriere. În concret, dispoziţiile art. 30 alin. (1) din lege arată că „dacă registratorul constată că actele
depuse în justificarea cererii de înscriere în cartea funciară, precum şi aceasta din urmă nu întrunesc
condiţiile de formă cerute de lege pentru validitatea acestora, cererea se respinge printr-o încheiere
motivată (subl. ns.)”.
legii), se asigură acestora posibilitatea de a contesta înscrierile efectuate şi de le pune în
acord cu situaţia juridică reală a imobilelor înscrise în cartea funciară.
Termenul prevăzut pentru comunicarea încheierii este de 15 zile de la pronunţarea
acesteia, dar nu mai târziu de 30 de zile de la data înregistrării cererii [potrivit art. 31 alin.
(1) din Legea nr. 7/1996 şi art. 55 alin. (4) din Regulament]. Sub aspectul modalităţii în
care trebuie efectuată comunicarea încheierii de carte funciară, urmează a se respecta
cerinţele impuse de art. 57 alin.(1) din Regulament în materia comunicării lucrărilor de
carte funciară; în consecinţă, comunicarea către persoanele interesate se va face „în mod
direct, prin confirmare cu semnătură de primire sau prin poştă, cu filă de comunicare,
prin fax sau alte mijloace de comunicare care asigură confirmarea de primire, conform
solicitării”.

5.3. Căile de atac împotriva încheierilor de carte funciară

→ Scurtă privire asupra căilor de atac în reglementarea Decretului-lege nr.

115/1938 şi a Legii nr. 7/1996. Reglementările succesive incidente publicităţii imobiliare
au prevăzut reguli particulare privind efectuarea controlului de legalitate a încheierilor de
carte funciară. Fără a avea pretenţia unei descrieri detaliate a regimului instituit pentru
exercitarea căilor de atac împotriva modului de soluţionare a cererilor de înscriere, redăm
liniile generale în care a fost conceput modul de verificare a legalităţii încheierilor de
carte funciară prin dispoziţiile legale ce au constituit sediul materiei în etapele legislative
de referinţă pentru evoluţia istorică a publicităţii imobiliare pe teritoriul ţării noastre.
În sistemul Decretului-lege nr. 115/1938, încheierea de carte funciară era
pronunţată de instanţa de carte funciară potrivit art. 121 şi supusă apelului şi recursului în
condiţiile stabilite de art. 127183 , respectiv doar recursului după eliminarea căii de atac a
apelului prin Decretul nr. 132/1952184.
Ulterior, în contextul în care prin Decretul nr. 377/1960, lucrările de publicitate
imobiliară au fost trecute din competenţa tribunalelor populare în cea a notariatelor de
stat, căile de atac ce puteau fi exercitate împotriva împotriva încheierilor emise de
notariatul de stat erau acţiunea în anulare (formulată împotriva încheierii de admitere a
cererii de înscriere) sau plângerea (dacă soluţia pronunţată era de respingere a cererii de
înscriere) şi, împotriva hotărârii date în soluţionarea plângerii sau a acţiunii, recursul.
Odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, încheierea dată de judecătorul de
la biroul de carte funciară era supusă potrivit art. 52 alin.(2) din lege căilor ordinare de
atac. Urmare adoptării OUG nr. 138/2000 prin care recursul a fost (re)calificat ca o cale
extraordinară de atac185 (şi reglementat prin Capitolul I din Titlul V al Cărţii a II-a)186, prin

183
Apelul făcut în termen de 15 zile de la comunicare fiind soluţionat de tribunal, iar recursul
promovat în 30 de zile de la comunicarea sentinţei fiind judecat de Curtea de Casaţie.
184
În denumirea integrală, Decretul nr. 132/1952 pentru modificarea codurilor de procedură civilă,
procedură penală şi procedură fiscală, în legătură cu restructurarea organizării judecătoreşti.
185
Pentru critica adusă reglementării recursului ca şi cale de atac ordinară anterior modificărilor
survenite prin OUG nr. 138/2000 (mai exact în perioada 1948-1952 şi inclusiv după adoptarea Legii nr.
59/1993 până la momentrul intrării în vigoare a OUG 138/2000) a se vedea V. M. Ciobanu, Tratat teoretic
şi practic de procedură civilă, volumul II, Ed. Naţional, Bucureşti, 1997, p. 317. Reamintim că, în forma
originară a Codului de procedură civilă din 1865, recursul era reglementat ca o cale extraordinară de atac.
decizia nr. II din 26 noiembrie a Secţiilor Unite ale Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, s-a
statuat că încheierea dată de judecătorul de la biroul de carte funciară este supusă căii de
atac a apelului care se judecă de tribunal şi celei (extraordinare) a recursului care se
judecă de curtea de apel.
După adoptarea OUG nr. 41/2004 prin care activitatea de publicitate imobiliară a
intrat în autoritatea ANCPI, prin degrevarea Ministerului Justiţiei, încheierea de înscriere
sau de respingere dată de registratorul de carte funciară putea fi atacată potrivit art. 50
alin. (2) şi (3) din Legea nr. 7/1996 (în forma obţinută după prima sa republicare) cu
plângere a cărei soluţionare se afla în competenţa judecătoriei în a cărei rază de
competenţă teritorială se afla imobilul, iar hotărârea pronunţată de judecătorie (de
admitere sau respingere a plângerii) era supusă căii de atac a apelului.
Intrarea în vigoare a OUG nr. 64/2010 privind modificarea şi completarea Legii
nr. 7/1996187 a marcat introducerea unei noi căi de atac împotriva încheierii de carte
funciară, şi anume cererea de reexaminare şi implicit modificarea regimului aplicabil
controlului de legalitate asupra încheierilor. Astfel, căile de atac nu vor mai fi plângerea
şi apelul, ci cererea de reexaminare care se va soluţiona de registratorul-şef (al oficiului
teritorial de cadastru în raza căruia este situat imobilul) prin încheiere, plângerea
împotriva încheierii date de registratorul-şef care se judecă de către judecătoria în a cărei
rază teritorială se află imobilul, hotărârea dată în soluţionarea plângerii fiind supusă
apelului în termen de 30 de zile de la comunicare ce se va judeca de către tribunal.

→ Cererea de reexaminare

• Sediu juridic. Dispoziţiile art. 31 alin. (2) din lege şi art. 60 din Regulament
reglementează condiţiile în care persoanele interesate pot formula cerere de reexaminare
a încheierii (de admitere sau de respingere a cererii de înscriere) date de registratorul de
la biroul teritorial.
• Inexistenţa unui drept de opţiune între exercitarea căii de atac a cererii de
reexaminare şi cea a plângerii. Cererea de reexaminare a fost amenajată de legiuitor cu
scopul de a institui, în prima etapă a controlului de legalitate al încheierilor de carte
funciară, un mijloc procedural mai eficient şi necostisitor de verificare a încheierii
registratorului de către un funcţionar ierarhic superior celui care a soluţionat cererea de
înscriere. Desigur, introducerea cererii de reexaminare i-a apărut legiuitorului justificată
şi din raţiuni privind descongestionarea instanţelor judecătoreşti plecând de la premisa,
mai mult teoretică în opinia noastră, că prin soluţionarea pe cale administrativă a
contestărilor soluţiilor dispuse prin încheierile de carte funciară numărul cauzelor
înregistrate pe rolul instanţelor (având ca obiect nelegalitatea încheierilor de carte
funciară) ar putea scădea. Cel puţin până în prezent, acesta ni se pare că rămâne un
obiectiv insuficient confirmat; astfel, în practică, în mod obişnuit, prin încheierile date de
registratorul-şef cererile de reexaminare sunt mai degrabă respinse (fiind menţinute astfel

186
Pentru dezvoltări privind recursul şi caracterele sale urmare intervenţiei modificatoare operate
prin OUG nr. 138/2000 a se vedea I. Leş, Dept procesual civil. Curs universitar, Ed. Lumina Lex,
Bucureşti, 2002, p. 406-407.
187
Publicată în M. Of. nr. 451 din 2 iulie 2010. Ulterior, OUG nr. 64/2010 a fost modificată prin
Legea nr. 71/2011 (M. Of. nr. 409 din 10 iunie 2011) şi aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr.
133/2012 (M. Of. 506 din 24 iulie 2012).
încheierile iniţiale prin care s-au rezolvat cererile de înscriere) şi, în plus, se constată că
majoritatea persoanelor care formulează cerere de reexaminare promovează inclusiv
plângerea.
Persoana interesată să conteste soluţia pronunţată prin încheiere trebuie să uzeze
de calea de atac a cererii de reexaminare şi abia după parcurgerea acesteia are deschisă
calea plângerii care, în actuala formulă de reglementare a căilor de atac împotriva
încheierilor de carte funciară, poate fi formulată doar împotriva încheierii date de
registratorul-şef al oficiului teritorial competent în soluţionarea cererii de reexaminare.
Nefiind exclus ca petentul să atace încheierea de admitere sau respingere a cererii de
înscriere intitulând în mod greşit solicitarea sa drept plângere, nimic nu împiedică însă
registratorul-şef de a da calificarea adecvată a căii de atac şi, luând în considerare şi
precizările solicitate părţii, să reţină că, în realitate, a fost învestită cu o cerere de
reexaminare.
Nu mai puţin, în literatura juridică se discută care ar trebui să fie soluţia instanţei
atunci când persoana interesată, fără a formula cerere de reexaminare, se adresează direct
instanţei de judecată cu plângere formulată împotriva încheierii de carte funciară date de
registratorul de la biroul teritorial. Într-o opinie, se apreciază că, într-o astfel de situaţie,
instanţa ar trebui să pună în discuţia petentului calificarea corespunzătoare ca fiind cerere
de reexaminare şi, constatând că se află în prezenţa unui caz de necompetenţă de ordine
publică potrivit art. 129 alin. (2) pct. 1 NCPC, să invoce din oficiu necompetenţa instanţei
conform art. 130 alin. (1) NCPC, să admită excepţia necompetenţei generale şi să trimită
dosarul de îndată oficiului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară competent188.
Într-o altă opinie, se apreciază că plângerea se impune a fi respinsă ca
inadmisibilă deoarece este exercitată omissio medio, legiuitorul prevăzând expres că mai
întâi este deschisă calea cererii de reexaminare şi apoi calea plângerii189. Se mai arată că
natura juridică a cererii de reexaminare nu este cea a unei proceduri prealabile în sensul
art. 193 alin. (1) NCPC, care ar presupune că eventuala neîndeplinire a procedurii nu ar
putea fi invocată din oficiu, ci doar de către pârât prin întâmpinare sub sancţiunea
decăderii, ci a unei căi de atac prin care se urmăreşte desfiinţarea unei încheieri de carte
funciară vătămătoare pentru petent. În consecinţă, eventuala omisiune a parcurgerii
cererii de reexaminare poate fi invocată şi de instanţă din oficiu190 astfel încât, faţă de
caracterul obligatoriu al parcurgerii cererii de reexaminare anterior plângerii, plângerea
urmează a fi respinsă ca inadmisibilă.
Desigur, opiniile exprimate sunt rezultatul a două forme de abordare diferite.
Prima este expresia unei viziuni mai liberale care încearcă să salveze interesul petentului
ce se consideră vătămat în drepturile sale prin încheierea de carte funciară calificând
sesizarea acestuia drept o cerere de reexaminare. A doua - deşi aparent mai strictă, susţine
că nu se poate pune problema de a reţine că cererea cu care a fost învestită ar reprezenta
de fapt o cerere de reexaminare, ci constată inadmisibilitatea plângerii, aceasta fiind
promovată fără exercitarea în prealabil a căii de atac a cererii de reexaminare în condiţiile
prevăzute de lege.
Fără a nega că, într-adevăr, instanţa de judecată nu este competentă general de a
soluţiona o cerere de reexaminare, considerăm că a doua opinie este, totuşi, mai apropiată

188
A se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 328.
189
A se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 236.
190
Idem, p. 236.
de conţinutul şi finalitatea actualei concepţii de reglementare a căilor de atac. Mai mult,
nu este de ignorat că, în cuprinsul încheierii de admitere sau respingere a cererii de
înscriere, se indică nu doar posibilitatea persoanei interesate de a formula cerere de
reexaminare a încheierii (făcându-se menţiunea „cu drept de reexaminare în termen de 15
zile de la comunicare”), ci se precizează şi că cererea de reexaminare „se va depune la
biroul de cadastru şi publicitate imobiliară X” (indicându-se, în mod expres, inclusiv care
este biroul teritorial competent !), „se înscrie în cartea funciară şi se soluţionează de către
registratorul-şef”. În mod similar, şi încheierea registratorului-şef dată în soluţionarea
cererii de reexaminare cuprinde menţiunea expresă că este supusă căii de atac a plângerii
în termen de 15 zile de la comunicare, care se depune la biroul teritorial de cadastru sau
la judecătoria în circumscripţia căreia se află imobilul, se înscrie în cartea funciară şi se
soluţionează de către instanţa judecătorească competentă.
Desigur, în scenariul vehiculat de prima opinie, nu este exclus ca, după ce biroul
teritorial teritorial primeşte dosarul să respingă totuşi aşa-zisa cerere de reexaminare,
inclusiv pentru motivul că aceasta nu a fost promovată în termenul de 15 zile de la
comunicare şi depusă la biroul teritorial de cadastru competent. Astfel, în verificarea
respectării termenului de 15 zile de exercitare a căii de atac se va ţine seama de data
înregistrării cererii de reexaminare la biroul de carte funciară competent potrivit legii.
• Persoanele care pot formula cererea de reexaminare. Regula este că orice
persoană care justifică un interes poate formula cererea de reexaminare a unei încheieri
de carte funciară, indiferent de soluţia acesteia (de admitere sau de respingere). Astfel,
această calitate este recunoscută nu doar i) titularului cererii de înscriere, ci, conform art.
31 alin (2) din lege, şi ii) notarului public sau iii) altor persoane interesate potrivit
menţiunilor cartea funciară sau dispoziţiilor legii şi ale căror drepturi au fost vătămate
prin încheierea de carte funciară. De altfel, în situaţia în care cererea de înscriere a fost
admisă, cel care a formulat-o nici nu ar avea interesul să o conteste (excluzând ipoteza în
care cererea sa a fost admisă doar în parte), soluţia fiindu-i, practic, favorabilă.
Recunoaşterea în favoarea notarului public a calităţii de a formula cerere de
reexaminare a încheierii de admitere sau respingere este rezultatul relativ recent al
intervenţiei legislative operate prin modificările şi completările aduse prin Legea nr.
133/2012 de aprobare a OUG nr. 64/2010. Astfel, dispoziţiile art. 31 alin. (2) din Legea
nr. 7/1996 (în forma celei de-a doua republicări, dobândită şi ca efect al acestor
modificări şi completări) prevăd că „persoanele interesate sau notarul public pot
formula cerere de reexaminare a încheierii de admitere sau respingere (subl. ns.)”;
desigur, este îndreptăţit să exercite această cale de atac nu orice notar ci doar notarul
public care a instrumentat un act de constituire, transmitere, modificare sau stingere a
unui drept real imobiliar după cum arată art. 35 alin. (1) din lege atunci când instituie în
sarcina acestuia obligaţia legală de a cere, din oficiu, înscrierea în cartea funciară.
Precizăm că anterior acestei modificări legislative care a extins sfera persoanelor
având calitate să promoveze cerere de reexaminare, concepţia vehiculată în doctrină191 şi
în jurisprudenţă192 (în acord cu dispoziţiile legale în vigoare la acel moment) era aceea că
obligaţia notarului fiind cea de solicita înscrierea şi de a transmite biroului de cadastru
actele justificative ale cererii de înscriere, mandatul legal conferit acestuia era de a

191
A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 691.
192
A se vedea C.A. Bucureşti, s. a III-a civ., dec. nr. 42/2000, în P.R. nr. 2/2002, p. 155, cu notă
aprobativă şi explicativă de A. Nicolae, N. Crăciun.
acţiona doar pentru depunerea cererii la autoritatea de cadastru competentă, iar nu pentru
a suplini eventuala pasivitate a părţilor vătămate prin soluţia de respingere a înscrierii193.
După cum am arătat, sfera persoanelor îndreptăţite să formuleze cerere de
reexaminare cuprinde, alături de titularul cererii de înscriere şi notarul public, şi alte
„persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu privire la imobilul în
cauză” cărora, potrivit art. 31 alin. (1) din lege, urmează să li se comunice încheierea. În
acest context se ridică problema dacă o persoană cu privire la care există menţiuni în
cartea funciară (cu privire la imobilul constituind obiectul înscrierii) dar căreia, în pofida
acestui fapt, din neglijenţă sau chiar cu rea-credinţă, nu i s-a comunicat încheierea ar
putea solicita reexaminarea încheierii date de registratorul de carte funciară.
Simplificând lucrurile, întrebarea ar fi dacă o persoană interesată căreia nu i-a
fost comunicată încheierea de carte funciară ar putea formula cerere de reexaminare.
Răspunsul nu poate fi decât afirmativ întrucât legiuitorul nu a înţeles să condiţioneze
dreptul unei persoane interesate de a exercita cererea de reexaminare de comunicarea
încheierii, ci doar de justificarea unui interes ce rezultă din conţinutul menţiunilor de
carte funciară. De altfel, la nivel jurisprudenţial, s-a reţinut că sintagma „persoană
interesată” poate fi definită ca fiind persoana în favoarea sau împotriva căreia urmează să
se încuviinţeze întabularea, înscrierea provizorie a unui drept tabular, radierea sau
îndreptarea înscrierii unui drept tabular ori notarea unui drept personal sau de creanţă194.
Altfel, ar însemna ca accesul la calea de atac să depindă de conduita funcţionarului de
carte funciară ceea ce contravine dispoziţiilor constituţionale privind egalitatea în faţa
legii şi accesul liber la justiţie (art. 16 şi 21 din Constituţie).
• Termenul de exercitare a cererii de reexaminare şi depunerea la biroul de
cadastru şi publicitate imobiliară competent. Potrivit dispoziţiilor art. 31 alin. (2) din
lege şi art. 60 alin. (1) din Regulament persoanele interesate pot formula cerere de
reexaminare în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii, sub sancţiunea decăderii.
În situaţia necomunicării încheierii către persoane care justifică însă un interes potrivit
menţiunilor din cartea funciară cu privire la imobilul în cauză nu se pune problema
aplicării sancţiunii prevăzute de lege însă acestea pot solicita biroului teritorial de
cadastru care a emis încheierea comunicarea acesteia.
Comunicarea încheierii se efectuează cu respectarea cerinţelor impuse de art. 57
alin. (1) din Regulament, adică se va face către persoanele interesate în mod direct sau
prin poştă cu filă de comunicare, prin fax sau alte mijloace de comunicare care asigură
confirmarea de primire.
Cererea de reexaminare însoţită de copia încheierii de carte funciară atacate se
depune la biroul teritorial în circumscripţia căruia este situat imobilul. La solicitarea
registratorului-şef, persoana interesată va putea completa dosarul cu documentele
necesare. După înregistrarea cererii de reexaminare, se va dispune notarea din oficiu a
acesteia în cartea funciară. În cazul sesizării unui birou de cadastru necompetent, acesta
va înainta cererea şi înscrisurile ataşate biroului de carte funciară competent. Totuşi,

193
A se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 239. Autoarea aprecia şi că aceleaşi considerente sunt pe
deplin valabile în orice alte situaţii în care legea stabileşte în sarcina unei autorităţi publice obligaţia de a
formula cerere de înscriere, exemplificând cazul executorului judecătoresc care trebuie să ia măsuri pentru
înscrierea somaţiei în cartea funciară, în cazul executării silite imobiliare.
194
C.A. Timişoara, s. civ., dec. nr. 219 din 28 februarie 2008, în Buletinul Curţilor de Apel nr.
2/2008 (Legalis).
pentru verificarea exercitării în termenul prevăzut de lege a căii de atac, se va lua în
considerare data înregistrării cererii de reexaminare la biroul de cadastru competent.
Depunerea cererii de examinare se face fără plata niciunui tarif în sarcina părţii.
• Soluţionarea cererii de reexaminare. Cererea de reexaminare se soluţionează
prin încheiere de către registratorul-şef din cadrul oficiului teritorial de cadastru şi
publicitate imobiliară în raza căruia este situat imobilul, cu respectarea dispoziţiilor
referitoare la procedura de rezolvare a unei cereri de înscriere.
În soluţionarea cererii de reexaminare, se va face aplicarea dispoziţiilor art. 59 din
Regulament conform cărora „cel care a cerut înscrierea nu va putea modifica sau întregi,
prin căile de atac exercitate – cererea pe care s-a întemeiat încheierea registratorului”.
Cu privire la înscrisurile prin raportare la care urmează a se verifica legalitatea
încheierii atacate, faţă de dispoziţiile art. 60 alin. (4) din (actualul) Regulament195, se
constată eliminarea contradicţiei existente anterior între dispoziţiile art. 31 alin. (2) teza
finală din lege şi cele cuprinse în art. 711 alin. (5) din fostul Regulament.
Astfel, art. 31 alin. (2) teza finală din lege (având natura unei norme cu forţă
juridică superioară faţă de cea cuprinsă în fostul Regulament) arată că „în vederea
soluţionării cererii de reexaminare, persoana interesată va putea completa dosarul cu
documentele necesare, la solicitarea registratorului-şef”, prin urmare textul de lege
permite soluţionarea cererii de reexaminare şi prin raportare la înscrisuri care nu au stat la
baza emiterii încheierii atacate. În schimb, conform art. 711 alin. (5) din fostul
Regulament, cererea de reexaminare se soluţiona numai în baza actelor anexate cererii
iniţiale, registratorul-şef neputând primi în probaţiune înscrisuri suplimentare şi nici
emite referat de completare. Desigur, era oarecum regretabil că tocmai această regulă
(instituită prin norma cu putere juridică inferioară celei prevăzute de lege) era de natură a
satisface exigenţele respectării principiului priorităţii înscrierilor, efectele acestora
producându-se de la data înregistrării cererii de înscriere. Într-adevăr, în situaţia în care s-
ar lua în considerare şi alte înscrisuri decât cele ataşate cererii de înscriere şi care nu s-au
aflat, prin urmare, în mapa cu înscrisuri justificative susceptibile de a fi consultate de
terţii interesaţi (acestea fiind depuse ulterior soluţionării cererii de înscriere), s-ar
deschide posibilitatea unei înscrieri ale cărei efecte se produc retroactiv de la data
înregistrării cererii în temeiul unor acte justificative inaccesibile terţilor.
Una din excepţiile prevăzute de lege de la regula conform căreia soluţionarea
cererii de înscriere se face, în principiu, în temeiul actelor anexate cererii iniţiale este
situaţia în care cererea de reexaminare implică reexaminarea părţii tehnice a
documentaţiei, aceasta fiind în sarcina inginerului-şef care va întocmi un referat, prin
urmare un înscris ulterior actelor care au stat la baza emiterii atacate dar care poate sta la
baza emiterii încheierii de soluţionare a cererii de reexaminare.
În vederea soluţionării cererii de reexaminare, dosarul care se înaintează
registratorului-şef este alcătuit din cererea de reexaminare, copia certificată a tuturor
actelor şi documentaţiilor care au stat la baza emiterii încheierii de carte funciară atacate,

195
Potrivit articolului menţionat, după ce se arată că „soluţionarea cererii de reexaminare se face
cu aplicarea dispoziţiilor referitoare la procedura de soluţionare a unei cereri de înscriere, în baza actelor
anexate cererii iniţiale”, se menţionează, în mod similar art. 31 alin. (2) teza finală din lege, că
„registratorul şef are posibilitatea de a solicita înscrisuri noi”.
dovada efectuării comunicării acesteia, copia certificată a cărţii funciare [art. 60 alin. (6)
din Regulament] şi, după caz, referatul inginerului-şef.
Cererea de reexaminare se soluţionează în termen de 20 de zile de la data
înregistrării acesteia, natura juridică a termenului neputând fi, în lipsa indicării vreunei
sancţiuni, decât una de recomandare.
Soluţiile pe care le poate dispune registratorul-şef asupra cererii de reexaminare
sunt: de respingere a acesteia cu menţinerea soluţiei date prin încheierea atacată (de
admitere sau respingere a acesteia, după caz); în situaţia în care se va constata
nelegalitatea încheierii atacate, soluţia va fi de admitere a cererii de reexaminare şi, în
consecinţă, se va dispune modificarea încheierii atacate în sensul admiterii sau
respingerii, după caz, a cererii de înscriere.

→ Plângerea împotriva încheierii pronunţate de registratorul-şef în

soluţionarea cererii de reexaminare

• Sediu juridic. Art. 31 alin. (3) din lege şi art. 61 din Regulament prevăd că
împotriva încheierii registratorului-şef dată asupra cererii de reexaminare se poate
formula plângere care se soluţionează de judecătoria în a cărei rază de competenţă
teritorială se află imobilul196.
• Termenul de formulare a plângerii. Depunerea plângerii la biroul de
cadastru şi publicitate imobiliară competent sau direct la instanţa judecătorească.
Plângerea se formulează în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii registratorului-
şef.
Plângerea poate fi depusă direct de către persoana interesată (aceasta prezentându-
se personal în vederea înregistrării plângerii la biroul de cadastru competent) sau prin
poştă ori prin curier.
În principiu, plângerea se depune la biroul teritorial de cadastru care a comunicat
încheierea atacată, se înregistrează în registrul general de intrare sub numărul dosarului
iniţial, cu menţionarea datei depunerii acesteia, iar după verificarea dosarului şi notarea
din oficiu a plângerii în cartea funciară de către asistentul-registrator se înaintează, de
îndată, judecătoriei competente, cu adresă de înaintare semnată de registratorul-
coordonator precum şi de către referentul de la arhivă [ art. 61 alin. (2) şi (5) din
Regulament].
În situaţia depunerii plângerii la un alt birou de cadastru decât cel competent,
acesta din urmează a o trimite biroului teritorial competent şi nu judecătoriei competente,
respectarea termenului de formulare a plângerii fiind verificată prin raportare la data la
care plângerea a fost înregistrată la biroul teritorial competent, adică cel care a pronunţat
încheierea atacată şi nu la data la care a fost sesizat cel necompetent.
Potrivit art. 31 alin. (4) din lege şi art. 61 alin. (3) din Regulament, plângerea
împotriva încheierii registratorului-şef se poate depune şi direct la judecătoria în a cărei
rază de competenţă teritorială se află imobilul, situaţie în care instanţa va solicita din
oficiu biroului teritorial comunicarea dosarului încheierii şi copia cărţii funciare precum
şi notarea plângerii în cartea funciară. Recunoaşterea posibilităţii de a depune plângerea
şi direct la instanţa competentă a fost introdusă în ansamblul Legii nr. 7/1996 prin

196
Pentru o sinteză de practică judiciară în materie, a se vedea R. Stanciu, Plângerile împotriva
încheierilor de carte funciară. Practică judiciară, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2011.
dispoziţiile modificatoare şi completatoare ale OUG nr. 64/2010 urmare admiterii, prin
decizia nr. 467 din 22 aprilie 2008 a Curţii Constituţionale197, a excepţiei de
neconstituţionalitate privind fostul art. 50 alin. (2) teza a II-a din Legea nr. 7/1996,
anterior modificării sale prin OUG nr. 64/2010 [în prezent, după ultima republicare a
legii, art. 50 a devenit art. 31]; articolul menţionat prevedea depunerea plângerii exclusiv
la biroul teritorial şi nu permitea accesul direct şi nemijlocit al părţii interesate şi la
instanţa de judecată competentă, încălcând astfel dispoziţiile constituţionale ale art. 21
alin. (1)-(3) din Constituţie privind accesul liber la justiţie.
• Dosarul înaintat instanţei în vederea soluţionării plângerii împotriva
încheierii atacate. În vederea soluţionării plângerii, biroul de cadastru, din oficiu sau,
atunci când plângerea este depusă direct la judecătorie, la solicitarea instanţei va înainta
instanţei un dosar format din: copia certificată a tuturor actelor şi documentaţiilor care au
stat la baza emiterii încheierii de carte funciară precum şi a încheierii registratorului-şef,
primul exemplar al plângerii, copia certificată a cărţii funciare precum şi dovada
efectuării comunicărilor [art. 72 alin. (2) din Regulament].
Precizăm că legiuitorul are în vedere trimiterea atât a actelor care au stat la baza
emiterii încheierii registratorului-şef cât şi la baza emiterii încheierii iniţiale (de admitere
sau respingere a cererii de înscriere) ştiind că, potrivit 711 alin. (5) din Regulament,
cererea de reexaminare se soluţionează, după cum am mai arătat, numai în baza actelor
anexate cererii iniţiale. Verificarea semnăturii petentului atunci când plângerea a fost
depusă la biroul teritorial nu se poate face decât prin comunicarea exemplarului original
al acesteia, instanţa urmând a se pronunţa asupra legalităţii încheierii atacate prin
raportare la motivele invocate în plângere.
• Formularea mai multor plângeri împotriva aceleiaşi încheieri. Dacă se
înregistrează ulterior şi alte plângeri cu privire la acelaşi dosar, acestea se vor înainta
instanţei separat, cu menţionarea numărului iniţial de comunicare potrivit art. 61 alin. (6)
teza finală din Regulament. Fiind înregistrate sub numere de dosare diferite, plângerile
vor putea fi conexate sau reunite în condiţiile art. 138 şi 139 NCPC pentru evitarea
pronunţării unor soluţii contradictorii.
• Caracterul necontencios al procedurii de soluţionare a plângerii împotriva
încheierii de carte funciară. Natura contencioasă sau necontencioasă a procedurii de
soluţionare a plângerii formulate împotriva încheierii de carte funciară a divizat o vreme
practica judiciară, fiind locul de întâlnire a unor dezbateri animate şi soluţii neunitare.
Astfel, unele instanţe apreciau că, deşi activitatea de carte funciară este o
procedură necontencioasă, soluţionarea de către instanţă a plângerii fomulate cu privire la
această activitate, fiind o procedură jurisdicţională ulterioară activităţii de carte funciară,
ar avea caracter contencios. În schimb, în opinia contrară se suţinea că de vreme ce în
cauzele care au ca obiect plângeri formulate împotriva încheierilor de carte funciară
instanţa nu trebuie să stabilească existenţa sau inexistenţa unui drept al Oficiului de
Cadastru şi Publicitate Imobiliară, ci doar legalitatea şi temeinicia încheierii date în cauză
natura procedurii de soluţionare a plângerii nu poate fi decât una necontencioasă.
Mai mult, au fost chiar instanţe care au înţeles să facă unele distincţii în funcţie de
natura soluţiei pronunţate prin încheiere (admitere sau respingere a cererii de înscriere);
astfel, printr-o decizie de speţă (nr. 441 din 26 februarie 2009 a Curţii de Apel Cluj,
pronunţată deci anterior introducerii cererii de reexaminare în sistemul căilor de atac, în

197
M. Of. nr. 422 din 5 iunie 2008.
perioada în care plângerea se formula împotriva încheierii date în soluţionarea cererii de
înscriere), s-a reţinut o abordare diferenţiată după cum urmează: atunci când obiectul
plângerii îl constituie o încheiere de respingere a unei cereri de înscriere, aceasta fiind
exercitată de persoana a cărei cerere a fost respinsă de biroul teritorial, procedura
plângerii împotriva încheierii de carte funciară ar fi una necontencioasă; dacă, în schimb,
obiectul plângerii este o încheiere de admitere a unei înscrieri, aceasta fiind atacată de o
persoană ce nu era titularul unui drept real înscris în cartea funciară acesta fiind radiat,
procedura ar fi una contencioasă198.
Chestiunea naturii contencioase sau necontencioase a procedurii plângerii
împotriva încheierii de carte funciară - în strânsă legătură şi cu lipsa calităţii procesuale
pasive a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (la care ne vom referi mai jos), a
fost tranşată prin decizia în interesul legii nr. LXXII (72) din 15 octombrie 2007
pronunţată de Secţiile Unite ale Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie199 prin care s-a statuat în
favoarea caracterului necontencios (şi) al procedurii de soluţionare a plângerii200.
În formularea raţionamentului său, Curtea pleacă de la caracterul necontencios al
procedurii de înscriere în cartea funciară dedus din dispoziţiile art. 47 alin. (5) din Legea
nr. 7/1996, republicată, potrivit cărora „înscrierile în cartea funciară se efectuează la
cererea părţilor interesate, cu excepţia cazurilor în care legea prevede înscrierea din
oficiu“, precum şi din alin. (6) al aceluiaşi articol, prin care se precizează că „intabularea
sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care, potrivit înscrisului
original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii administrative, urmează să
strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular“. Prin
urmare, înscrierea în cartea funciară se face în temeiul unui înscris autentic, a unei
hotărâri judecătoreşti, a certificatului de moştenitor sau a unei decizii administrative, prin
urmare fără a implica existenţa unui litigiu şi stabilirea unui drept potrivnic faţă de una
din părţi201.
În acelaşi timp, în motivarea deciziei se mai arată că încheierile prin care sunt
soluţionate cererile de înscriere de către registratorul de carte funciară, care este
funcţionar public şi nu judecător, sunt, prin natura lor juridică, acte administrative
provizorii ce nu au putere de lucru judecat din moment ce adoptarea lor nu are loc în
cadrul unei proceduri administrative jurisdicţionale. O asemenea încheiere, deşi act
administrativ, nu este supusă controlului instanţelor judecătoreşti de contencios
administrativ, în condiţiile Legii nr. 544/2004, ci contenciosului administrativ special
reglementat prin Legea nr. 7/1996, republicată.

198
Pentru o privire critică asupra soluţiei a se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 337, autorul semnalând
eroarea în care s-a aflat instanţa în sensul că cel care atacase încheierea nu avea calitate procesuală activă
pentru a formula plângere, soluţionarea privind dreptul dedus judecăţii neputând avea loc, în consecinţă,
decât pe calea dreptului comun prin promovarea unei acţiuni în rectificare de carte funciară, de exemplu.
199
M. Of. nr. 685 din 7 octombrie 2008
200
În sens contrar, a se vedea A. Rusu, Publicitate imobiliară. Cărţile funciare (2). Practică
judiciară, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2009, p. 77-85, Notă la decizia în înteresul legii mai sus menţionată;
argumentându-şi opinia, autoarea arată că, „spre deosebire de procedura de soluţionare a cererii de
înscriere, care are natură necontencioasă, în sensul că activitatea desfăşurată de registrator nu este destinată
să soluţioneze, cu putere de lucru judecat, un litigiu pendinte între două părţi cu interese contrare, plângerea
formulată împotriva încheierii date de registratorul de carte funciară are caracter contencios, purtând asupra
dreptului petentului de a obţine înscrierea sau radierea unui drept în cartea funciară, drept ce i-a fost
nesocotit de organul administrativ emitent al încheierii”.
201
A se vedea supra, p. 93-96.
 În fine, procedura de înscriere în cartea funciară este guvernată de regulile
cuprinse în legea specială şi de actele normative emise în baza ei, iar numai în măsura în
care acestea nu prevăd nimic, legea este completată cu dispoziţiile generale în materie
necontencioasă prevăzute de legea procesuală civilă. De altfel, potrivit art. 536 alin. (2)
NCPC [art. 338 alin. (2) CPC], la care am mai făcut trimitere, „materiile necontencioase
cu privire la care legea prevede o procedură specială rămân sub dispoziţiile speciale,
care se vor întregi cu cele prevăzute în cuprinsul cărţii de faţă“. În aceeaşi linie de
gândire, dispoziţiile art. 31 alin. (1) din fostul Regulament arătau că „activităţii de
publicitate imobiliară i se aplică principiile şi regulile specifice prevăzute de lege, care
se întregesc cu dispoziţiile art. 331–339 din Codul de procedură civilă”(art. 527-540
NCPC).
Calitatea procesuală activă şi pasivă în plângerea formulată împotriva încheierii
registratorului-şef. Cu privire la persoanele care au legitimare procesuală activă pentru a
formula plângerea, se poate constata că dispoziţiile art. 31 alin. (1) din lege fac referire la
„cei interesaţi sau notarul public”. Desigur, persoanele care exercită calea de atac a
plângerii trebuie să fie prejudiciate prin soluţia pronunţată de registratorul-şef în
soluţionarea cererii de reexaminare.
La nivel doctrinar, s-a ridicat deja problema de a şti dacă exercitarea acestei căi
de atac este lăsată la dispoziţia oricărei persoane interesate sau doar la dispoziţia celui
care a formulat cerere de reexaminare202. Răspunsul este afirmativ, prin urmare, calitatea
de a formula plângere împotriva încheierii registratorului-şef aparţine oricărei persoane
interesate, cu condiţia de a nu fi exercitată omissio medio. Într-adevăr, persoana interesată
X în favoarea căreia s-a pronunţat o soluţie favorabilă prin încheierea de carte funciară nu
ar avea interesul să o conteste prin exercitarea căii de atac a cererii de reexaminare; dacă,
prin formularea cererii de reexaminare de către o altă persoană interesată Y căreia soluţia
iniţială nu-i era favorabilă, încheierea iniţială este însă modificată, X va avea interesul să
formuleze plângere împotriva încheierii registratorului-şef pentru a se reveni la soluţia
care profită drepturilor sau intereselor sale. Nu se poate reţine într-o atare situaţie că
plângerea ar fi exercitată omissio medio deoarece petentul nu avea interes să solicite
reexaminarea încheierii a cărei soluţie îi era favorabilă.
Nu mai puţin, în istoricul acestui gen de litigii, au existat controverse privind
persoanele care deţin sau nu calitate procesuală pasivă în plângerea împotriva încheierii
de carte funciară.
Este deja de notorietate că, prin decizia în interesul legii nr. LXXII din 15
octombrie 2007 (la care am făcut deja referire) s-a statuat că Oficiul de Cadastru şi
Publicitate Imobiliară nu are calitate procesuală pasivă în cauzele ce au ca obiect
plângerile împotriva încheierilor de carte funciară203. În principal, argumentele care au
fost dezvoltate pentru a reţine această soluţie204 au fost următoarele:

202
A se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 250.
203
Urmare pronunţării acestei decizii, prin art. I pct. 30 din OUG nr. 64/2010 a fost introdus art.
501 (devenit art. 32 după ultima republicare a Legii nr. 7/1996) care prevede că „soluţionarea plângerii
împotriva încheierii de carte funciară, a acţiunii în justificare tabulară, în rectificare, precum şi prestaţie
tabulară se face fără citarea oficiului teritorial”.
204
Pentru o apreciere critică a deciziei ICCJ prin care s-a reţinut lipsa calităţii procesuale pasive a
Oficiului territorial de cadastru şi publicitate imobiliară a se vedea O. Puie, Regimul juridic al terenurilor.
Cadastrul şi publicitatea imobiliară asupra terenurilor, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2014, p. 723-724;
autorul susţine, în principal, că soluţia pronunţată contravine principiului contradictorialităţii şi al dreptului
 i) cum în aceste cauze având ca obiect plângeri formulate împotriva încheierilor
de carte funciară procedura aplicabilă nu este contencioasă, oficiul de cadastru şi
publicitate imobiliară nu poate fi citat ca parte în proces, singurele persoane susceptibile
să aibă calitate fiind persoanele interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară;
ii) inexistenţa unor dispoziţii în cuprinsul legii speciale care să confere legitimare
procesuală pasivă Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi
iii) în fine, un argument dedus din interpretarea art. 50 alin. (4) din lege (în forma
obţinută după prima republicare) conform căruia „hotărârea judecătorească definitivă şi
irevocabilă se comunică, din oficiu, biroului teritorial de către instanţa care s-a
pronunţat ultima asupra fondului“, dispoziţia fiind situată în prezent în art. 31 alin. (6)
din lege; astfel, se reţine în considerentele deciziei că dispoziţia citată confirmă intenţia
legiuitorului referitoare la calitatea Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, în
sensul de a nu fi considerat parte în plângerea privind cartea funciară, pentru că altfel nu
mai era necesar să se reglementeze obligativitatea de a i se comunica hotărârea, din
moment ce dispoziţiile art. 266 alin. 3 din Codul de procedură civilă [art. 427 alin. (1)
NCPC, subl. ns.] prevăd că „hotărârea se comunică părţilor“.
• Obiectul plângerii îl constituie încheierea emisă de registratorul-şef în
soluţionarea cererii de reexaminare formulate împotriva încheierii de admitere sau
respingere a cererii de înscriere.
• Soluţionarea plângerii formulate împotriva încheierii de carte funciară.
Comunicarea hotărârii definitive şi efectuarea înscrierilor cuvenite sau radierea
notării plângerii. Instanţa de judecată va verifica legalitatea şi temeinicia încheierii
registratorului-şef prin luarea în considerare doar a înscrisurilor care au stat la baza
emiterii încheierii, neputând fi primite alte înscrisuri în probaţiune din aceleaşi
considerente privind respectarea principiului priorităţii înscrierilor de carte funciară.
Soluţiile pronunţate de instanţa de judecată pot fi:
i) în situaţia în care judecătorul va constata legalitatea şi temeinicia încheierii date
de registratorul-şef, va pronunţa o soluţie de respingere a plângerii, menţinând încheierea
atacată. depune la arhivă la numărul iniţial, radiindu-se totodată notarea plângerii din
cartea funciară.
ii) în schimb, atunci când se va reţine că încheierea atacată este nelegală şi
netemeinică, soluţia pronunţată va fi de admitere a plângerii, şi, în consecinţă, se va
dispune modificarea încheierii atacate şi se va schimba soluţia pronunţată asupra cererii
de reexaminare, urmând a dispune admiterea sau respingerea cererii de înscriere, după
caz;

la apărare întrucât „persoana care formulează plângere invocă încălcarea unui drept sau interes legitim prin
actul administrativ (încheierea registratorului-şef) ceea ce impune conferirea calităţii procesuale pasive a
oficiului teritorial” şi, mai mult, „fiind vorba despre un litigiu de contencios administrativ special prin care
se contestă un act administrativ, acţiunea în justiţie trebuie să fie formulată şi soluţionată în contradictoriu
cu autoritatea administrativă emitentă a actului administrativ”. Dacă putem admite că legiuitorul, atunci
când a reţinut lipsa calităţii procesuale pasive a oficiului teritorial, pare să fi ignorat calitatea de organ
emitent (al actului administrativ atacat) al oficiului de cadastru, totuşi nu trebuie omis că, în calea de atac a
plângerii împotriva încheierii registratorului-şef, nu se pune problema stabilirii unui drept al petentului în
contradictoriu cu oficiul teritorial deşi, într-adevăr, nu este exclus ca acesta din urmă să fi încălcat prin
emiterea încheierii dreptul reclamantului.
 iii) în fine, nu este exclusă şi o soluţie de admitere în parte a plângerii, cu
menţinerea în parte a acelor dispoziţii legale şi temeinice din încheierea registratorului-
şef.
Potrivit art. 31 alin. (8) din lege „în cazul respingerii plângerii prin hotărâre
judecătorească definitivă, notările făcute se radiază din oficiu”; de altfel, şi dispoziţiile
art. 62 alin. (2) din Regulament arată că în cazul „în care prin hotărârea judecătorească
nu s-a dispus efectuarea unor operaţiuni de carte funciară, dosarul se depune la arhivă
la numărul iniţial, radiindu-se totodată plângerea din cartea funciară prin încheiere care
nu este supusă nici unei căi de atac”.
În situaţia în care în temeiul hotărârii judecătoreşti de admitere a plângerii
urmează a se efectua o înscriere, efectele acesteia se vor produce, în aplicarea principiului
priorităţii înscrierilor, de la data înregistrării cererii de înscriere, şi nu de la data
formulării plângerii sau a notării acesteia în cartea funciară sau a rămânerii definitive a
hotărârii judecătoreşti.
Hotărârea pronunţată de judecătorie în soluţionarea plângerii este supusă potrivit
art. 31 alin. (5) din lege numai apelului în termen de 30 de zile de la comunicare.
Dispoziţia din legea specială este în concordanţă cu art. 534 alin. (2) NCPC potrivit
căruia încheierea pronunţată într-o procedură necontencioasă este supusă numai apelului.
După cum am arătat, potrivit art. 31 alin. (6) din lege, hotărârea pronunţată în
soluţionarea plângerii, după rămânerea definitivă a acesteia, se va comunica din oficiu de
către instanţa care s-a pronunţat ultima asupra fondului către biroul teritorial de cadastru
şi publicitate imobiliară pentru a se face înscrierile cuvenite sau a se radia din oficiu
notarea căii de atac din cartea de funciară. Comunicarea se va face fie de către judecătorie
dacă partea interesată nu a exercitat calea de atac a apelului, fie de către tribunal atunci
când sentinţa pronunţată în soluţionarea plângerii a fost atacată cu apel.

► Jurisprudenţă

Natura juridică a procedurii de înscriere în cartea funciară

Procedura de înscriere în cartea funciară are un caracter necontencios. În cadrul

acestei proceduri nu sunt rezolvate situaţii juridice litigioase, ci se verifică numai aspecte
formale ale condiţiilor de înscriere sau radiere a operaţiunilor în legătură cu drepturile
reale supuse publicităţii imobiliare.
C.A. Piteşti, secţia I civilă, decizia nr. 1816 din 12 septembrie 2012,
în Buletinul Curţilor de Apel nr. 12/2012 (Legalis)

Prin cererea înregistrată la data de 28.06.2011, petenta Comisia Locală de Fond Funciar Bradu a
formulat plângere împotriva încheierilor de carte funciară nr. 17544/13.05.2011 şi nr. 9970/22.03.2011
emise de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Argeş - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară
Argeş, solicitând instanţei, în contradictoriu cu intimatul Municipiul Piteşti, prin primar, desfiinţarea
acestora şi în consecinţă radierea notării litigiului reprezentat de dosarul nr. 1444/109/2011.
În motivarea cererii s-a arătat că:
prin încheierea nr. 9970/2011 s-a admis cererea intimatei, fiind notat litigiul dintre petentă şi
intimat, cu nr. 1444/109/2011 şi aflat pe rolul Tribunalului Argeş; în acest dosar se solicită constatarea
nulităţii absolute a unui contract de tranzacţie ce ar fi fost încheiat de petentă cu numita I.T., în legătură cu
un teren de 2.589,7 mp situat în Piteşti şi neînscris în cartea funciară a acestei localităţi; prin acel contract s-
a asumat obligaţia de a fi pusă în posesie în viitor, numita I., cu un teren în suprafaţa de mai sus; împotriva
încheierii s-a formulat cerere de reexaminare, cerere ce a fost respinsă prin încheierea nr.
17544/13.05.2011;
este adevărat că pe rolul Tribunalului Argeş se află dosarul de mai sus, însă la momentul emiterii
încheierilor nu s-a observat că actul juridic a cărui nulitate se solicită nu reprezintă actul juridic ce
constituie temeiul dreptului de proprietate al numitei I. în privinţa terenului; contractul de tranzacţie a creat
în sarcina petentei numai obligaţia de a face, promisiunea de a o pune în posesie în viitor în privinţa unui
amplasament la dispoziţie; convenţia nu are un efect translativ de proprietate, cum încearcă să învedereze
intimatul; instanţele au respins acţiunea în anularea titlului de proprietate cu nr. 138881/05.02.2009 emis
numitei I.T. în cadrul dosarului nr. 4514/280/2009, prin sentinţa civilă nr. 9130/21.12.2009 a Judecătoriei
Piteşti;
registratorii trebuiau să observe că în cazul admiterii acţiunii, prin absurd, numita I. nu pierde
dreptul său de proprietate asupra terenului, titlul său rămânând valabil; dacă nu poate duce la pierderea
dreptului nu are legătură cu respectivul drept; prin notare s-au încălcat prevederile art. 26 alin. (4) lit.
c), art. 19 alin. (1) pct. C lit. b), art. 58 alin. (3) din Legea nr. 7/1996; O.C.P.I. era obligat să verifice dacă
actul juridic a cărui nulitate se solicită reprezintă un act translativ de proprietate, lucru care nu reprezenta o
pronunţare a acestei instituţii asupra fondului litigiului dintre părţi, ci o cercetare a condiţiilor de formă, în
acest sens fiind şi dispoziţiile art. 93 alin. (1) din Ordinul nr. 633/2006; trebuia să se verifice dacă obiectul
judecăţii din dosarul nr. 1444/109/2011 al Tribunalului Argeş are legătură cu dreptul de proprietate;
funcţionarii O.C.P.I. Argeş au dat dovadă de superficialitate, raportat şi la recunoaşterea acestora cum că
intimatul nu a depus la dosar actul a cărui nulitate a solicitat-o, respectiv contractul de tranzacţie; acţiunea
intimatului nu priveşte un drept real în legătură cu terenul în suprafaţă de 2.589,7 mp. În drept, au fost
invocate dispoziţiile art. 50 alin. (21), (22) din Legea nr. 7/1996.
Prin sentinţa civilă nr. 9914 din 21.01.2011 a Judecătoriei Piteşti a respins plângerea, reţinând
următoarele:
La data de 22.03.2011 s-a solicitat de către intimatul Municipiul Piteşti, prin Primar, notarea
litigiului care face obiectul dosarului nr. 1444/109/2011 al Tribunalului Argeş asupra imobilului reprezentat
de terenul în suprafaţă de 2.589,7 mp, cu vecinii: N-E trotuar, N-V rezervă primărie, S-E Vamă Piteşti, V -
zona de siguranţă C.F.R. Conform certificatului de grefă emis de Tribunalul Argeş, în litigiul de mai sus s-a
solicitat de către Municipiul Piteşti, în contradictoriu cu numita I.T. şi Comisia Locală de Fond Funciar
Bradu, constatarea nulităţii absolute a contractului de tranzacţie încheiat între cele două pârâte de mai sus,
la data de 6.10.2008, pentru stingerea litigiului ce face obiectul dosarului nr. 8342/280/2008 al Judecătoriei
Piteşti. Tranzacţia a fost încuviinţată de Judecătoria Piteşti prin sentinţa civilă nr. 5622/06.10.2008,
pronunţată în dosarul nr. 8342/280/2008, hotărârea fiind depusă în dosarul de la O.C.P.I.
Din această hotărâre judecătorească rezultă că petenta din prezenta cauză şi-a asumat obligaţia de
a pune în posesie pe reclamanta I.T. cu un teren în suprafaţă de 2.589,7 mp, cu vecinii: N-E trotuar
pietonal, V zonă siguranţă CF, S-E Vama Piteşti (zonă parcare), N-V rezervă primărie. Astfel, prin
convenţia încheiată de petentă, aceasta şi-a asumat o obligaţie în legătură cu un teren determinat în mod
clar, iar nu numai generic. În urma formulării cererii de către intimat, s-a emis de către O.C.P.I. Argeş -
B.C.P.I. Argeş încheierea cu nr. 9970/30.03.2011, prin care s-a notat litigiul în Registrul de Inscripţiuni al
Biroului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Piteşti.
Împotriva acestei încheieri a fost formulată calea de atac a cererii de reexaminare de către petentă,
care a fost respinsă prin încheierea nr. 17544/24.05.2011, reţinându-se în motivarea acesteia că sunt
incidente, în ceea ce priveşte notarea, dispoziţiile art. 93 alin. (1) din Ordinul nr. 633/2006 al Directorului
General al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, fiind prevăzute în mod expres
condiţiile în care se poate face această operaţie, de la care registratorul nu poate deroga; O.C.P.I. verifică
dacă sunt îndeplinite dispoziţiile legale, iar nu fondul cauzei dedus judecăţii, neputându-se substitui
instanţei; nu se poate pronunţa dacă actul este translativ de proprietate sau nu, act care nu a fost depus la
dosar.
 Raportat la motivele invocate în plângere, instanţa a reţinut că sunt neîntemeiate. Astfel,
conform art. 26 alin. (4) din Legea nr. 7/1996: „(4) Înscrierile sunt de trei feluri: a) intabularea, având ca
obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale; b) înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia
justificării ulterioare; c) notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor
juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a
măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară”.
Analizând prevederile legale de mai sus, s-a constatat că o notare a unei acţiuni în justiţie nu este
condiţionată de aptitudinea acesteia de a pune în discuţie dreptul de proprietate, iar în cazul în care ar fi
admisă să ducă la pierderea acestui drept, ci numai de a fi în legătură cu imobilul. Or, acţiunea promovată
de către intimat are legătură cu imobilul teren în suprafaţă de 2.589,7 mp, cu vecinii: N-E trotuar pietonal,
V - zonă siguranţă CF, S-E Vama Piteşti (zonă parcare), N-V rezervă primărie, concluzie ce rezultă atât din
certificatul de grefă, cât şi din copia cererii de chemare în judecată. Acţiunea în nulitatea unui contract de
tranzacţie prin care petenta şi-a asumat obligaţia de a pune în posesie pe numita I.T. asupra terenului de mai
sus, în mod evident are legătură cu acest imobil. În cazul în care s-ar admite cererea, obligaţia petentei ar
dispărea, eventuala punere în posesie fiind lipsită de temei. După cum s-a precizat mai sus, pentru notare nu
este necesar a se contesta efectiv dreptul de proprietate sau a se ataca un act translativ de proprietate, ci
numai existenţa unei legături; nu sunt prevăzute în dispoziţiile legale astfel de condiţionări, iar
prevederile art. 19 din Legea nr. 7/1996 se referă la alcătuirea cărţii funciare, iar nu la condiţiile notării.
De asemenea, observând prevederile art. 93 din Ordinul nr. 633/2006, respectiv: „(1) Notarea
existenţei unui litigiu cu privire la drepturile ce fac obiectul înscrierii în cartea funciară se va putea face fie
la cererea părţii interesate, fie din oficiu la sesizarea instanţei de judecată. Notarea se va face în baza copiei
acţiunii având ştampila şi numărul de înregistrare ale instanţei sau a certificatului de grefă care identifică
obiectul procesului, părţile şi imobilul”; instanţa a reţinut că în mod corect s-a efectuat notarea, raportat la
înscrisurile depuse de intimat la O.C.P.I. Argeş. Este adevărat că nu s-a depus şi convenţia încheiată de
părţi, însă s-a ataşat sentinţa civilă ce a încuviinţat-o, iar înţelegerea alcătuieşte dispozitivul hotărârii. De
asemenea, prevederile ordinului de mai sus nu pot fi interpretate în contra dispoziţiilor legale, respectiv cele
ale art. 26 alin. (4) din Legea nr. 7/1996, ordinul neputând modifica o lege (rangul actelor normative).
Împotriva acestei sentinţe a formulat apel petenta Comisia Locală de Fond Funciar Bradu,
criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie după cum urmează. Prima instanţă nu a avut în vedere
susţinerile sale potrivit cărora tranzacţia consfinţită prin hotărârea de expedient nr. 5622/2008, pronunţată
de Judecătoria Piteşti, nu reprezintă actul juridic pentru temeiul dreptului de proprietate al intimatei I.T. şi
nu are alt efect decât a fixa în sarcina apelantei o simplă „obligaţie de a face”, respectiv promisiunea de a o
pune în viitor în posesie pe acesta. În ceea ce priveşte valabilitatea titlului de proprietate nr.
138881/05.02.2009, apelanta a susţinut că acesta a fost analizat prin sentinţa civilă nr. 9130/2009 a
Judecătoriei Piteşti, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr. 1845/2010 a Tribunalului Argeş.
Instanţa de fond nu a avut în vedere că legătura dintre litigiu şi imobil trebuie să fie una directă, de
natură să modifice situaţia juridică a acestuia, situaţie în care nevalabilitatea punerii în posesie implică
anularea contractului de tranzacţie şi nu ar produce niciun efect juridic dacă nu ar fi invocată de către
Municipiul Piteşti în cadrul unui nou litigiu. Ca urmare, contractul de tranzacţie nu reprezintă temeiul
juridic al dreptului de proprietate pentru intimata I.T., iar O.C.P.I. era obligat să verifice dacă actul juridic a
cărui nulitate se solicită reprezintă un act translativ de proprietate, fără ca acest lucru să reprezinte o
pronunţare în privinţa fondului litigiului, ci numai o cercetare a condiţiilor de formă în legătură cu
admisibilitatea înscrierii cererii intimatului în Registrul de inscripţiuni. Totodată, apelanta-petentă a arătat
că nu poate fi reţinută analiza instanţei de fond în ceea ce priveşte corelarea dintre dispoziţiile art. 93 alin.
(1) din Ordinul nr. 633/2006 cu dispoziţiile art. 26 alin. (4) lit. c) din Legea nr. 7/1996, republicată.
Prin decizia civilă nr. 46 din 15.02.2012, Tribunalul Argeş a respins ca nefondat apelul, reţinând
următoarele. Instanţa de fond a fost învestită cu plângere împotriva încheierilor de carte funciară, astfel
cum sunt arătate de către petentă în cuprinsul cererii formulate, susţinând aceleaşi argumente arătate şi prin
critica din apel. Prin încheierea nr. 9970/2011 pronunţată în dosarul nr. 9970/22.03.2011 de O.C.P.I. s-a
dispus notarea în Registrul de Inscripţiuni al Biroului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Piteşti a
litigiului din dosarul nr. 1444/109/2011 aflat pe rolul Tribunalului Argeş, având ca obiect constatarea
nulităţii absolute a contractului de tranzacţie încheiat la data de 6.10.2008, privind pe reclamantul
Municipiul Piteşti în contradictoriu cu pârâţii I.T. şi Comisia Locală de aplicare a Legii Fondului Funciar
Bradu. Această încheiere a fost atacată cu reexaminare de către I.T. şi a fost respinsă. Tribunalul a reţinut
că în mod corect instanţa de fond a respins plângerea formulată de petentă, atâta timp cât au fost respectate
dispoziţiile art. 26 alin. (4) din Legea nr. 7/1996 republicată, în sensul că O.C.P.I. Argeş numai a notat
acţiunea în justiţie, fără a pune în discuţie dreptul de proprietate şi fără a analiza contractul de tranzacţie
încheiat la data de 6.10.2008.
Susţinerile apelantei-petente se refereau la aspecte care ţin de valabilitatea titlului de proprietate şi
a contractului de tranzacţie, aspecte care vizează fondul cauzei şi care nu pot face obiectul acţiunii cu care a
fost învestită instanţa. Ca urmare, pentru a se înscrie notarea în Registrul de Inscripţiuni nu este necesar a
se contesta efectiv dreptul de proprietate sau actul translativ de proprietate, ci să se evidenţieze numai
existenţa unei legături cu imobilul. Totodată, instanţa a constatat că susţinerile apelantei au caracter teoretic
şi general, fără aplicabilitate în cauza de faţă.
Faţă de cele reţinute şi în raport de art. 296 C.proc.civ., tribunalul a respins ca nefondat apelul.
Împotriva deciziei civile nr. 46 din 15.02.2012 pronunţată de Tribunalul Argeş, a formulat în
termen recurs petenta Comisia Locală de Fond Funciar Bradu, criticând-o pentru nelegalitate în sensul
motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ., respectiv aplicarea greşită a legii. În motivarea
recursului, petenta a susţinut, în esenţă, că hotărârea este nelegală întrucât tribunalul a respins în mod
nejustificat ca având un caracter teoretic şi general argumentul său conform căruia registratorii care au emis
cele două încheieri împotriva cărora a formulat plângere nu au observat că actul juridic a cărui nulitate se
cere, în speţă contractul de tranzacţie consfinţit prin hotărâre judecătorească, nu reprezintă actul juridic ce
constituie temeiul dreptului de proprietate al numitei I.T. cu privire la imobilul teren. În acelaşi context
tribunalul nu a avut în vedere că actul juridic ce constituie temeiul dreptului de proprietate al lui I.T. este
reprezentat de titlul de proprietate şi procesul-verbal de punere în posesie aferent acestuia, aşa încât notarea
în Registrul de Inscripţiuni a litigiului încalcă mai multe texte de lege, cu referire la art. 26 alin. (4) lit. c)
din legea nr. 7/1996, art. 19 alin. (1) pct. C lit. b) din aceeaşi lege, cât şi prevederile art. 58 alin. (3) din
Legea nr. 7/1996.
De asemenea, Tribunalul Argeş a ţinut cont în mod eronat de motivarea din cuprinsul încheierii de
respingere nr. 17544/13.05.2011, conform căreia O.C.P.I. Argeş a verificat doar dacă cererea intimatului
Municipiul Piteşti prin Primar îndeplineşte prevederile art. 93 alin. (1) din Ordinul nr. 633/2006 al
Directorului General al A.N.C.P.I. O ultimă critică vizează faptul că schimbarea obiectului acţiunii din
acţiune în constatarea nulităţii unui act juridic în acţiune în revendicare impunea desfiinţarea încheierilor
O.C.P.I. Argeş. În considerarea celor de mai sus, se solicită admiterea recursului şi modificarea hotărârii
instanţei de apel, în sensul admiterii plângerii.
Examinând criticile formulate, se constată că nu sunt întemeiate, iar recursul nu este fondat. De
aceea, prin cele ce urmează, Curtea va răspunde criticilor formulate prin gruparea argumentelor aduse de
petentă, întrucât vizează critici similare.
Astfel, cu ocazia efectuării de operaţiuni de carte funciară, în sensul art. 48 şi urm. din Legea nr.
7/1996, republicată, registratorul are a verifica aspecte formale ale cererii formulate, şi nu aspecte ce ţin de
fondul dreptului a cărui înscriere sau radiere se cere, în consecinţă referirile petentei la modul de apreciere
al dobândirii sau dovedirii dreptului de proprietate nu au legătură cu prezentul cadru procesual.
Procedura de înscriere în cartea funciară reglementată de art. 47-55 din Legea nr. 7/1996 este o
procedură necontencioasă, întrucât registratorul de Carte Funciară nu este abilitat de lege să dea o rezolvare
juridică unor situaţii litigioase. În cazul oricărei proceduri necontencioase, astfel cum rezultă din
prevederile art. 331C.proc.civ., este vorba de soluţionarea unor cereri prin care nu se urmăreşte „stabilirea
unui drept potrivnic faţă de o altă persoană”. De asemenea, potrivit art. 26 alin. (4) lit. c) din Legea nr.
7/1996, notarea are ca obiect „înscrierea drepturilor personale, a actelor şi a faptelor juridice referitoare la
starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de
indisponibilizare în legătură cu imobilele din Cartea Funciară”.
Din dispoziţiile legale mai sus citate reiese condiţia necesară şi suficientă pentru notarea unei
acţiuni în Cartea Funciară, şi anume aceea ca respectiva acţiune să aibă legătură cu imobilul înscris în
Cartea Funciară. Măsura de notare în Cartea Funciară nu reprezintă o procedură de indisponibilizare a
bunului, ea fiind doar un mijloc de avertizare în legătură cu existenţa pe rol a unui proces în care se discută
situaţia acestui bun. Curtea apreciază că instanţa de apel nu a încălcat niciun text de lege din cele invocate
de petentă, aşa încât hotărârea pronunţată este legală. Pe cale de consecinţă, în conformitate cu
dispoziţiile art. 312 C.proc.civ., urmează a fi respins recursul ca nefondat.
 Procedura de înscriere în cartea funciară. Aspectele verificate de
către registrator şi instanţă

Potrivit art. 29 din Legea nr. 7/1996,în procedura de înscriere a unor drepturi în
cartea funciară se verifică doar aspecte de ordin formal, nici registratorul şi nici instanţa de
judecată sesizată pe calea plângerii împotriva încheierii de carte funciară neputând efectua
verificări cu privire la temeinicia fondului pretenţiilor.
C.A. Timişoara, secţia I civilă, decizia nr. 187 din 12 februarie 2013
în Buletinul Curţilor de Apel – Supliment nr. 1/2013 (Legalis)

Prin Decizia civilă nr. X din 12 februarie 2013, pronunţată în dosarul nr. X/55/2011, Curtea de
Apel Timişoara a respins recursul declarat de reclamanta S.C.M. T. Arad împotriva Deciziei civile nr.
X/8.10.2012, pronunţată de Tribunalul Arad. Pentru a pronunţa această hotărâre, Curtea, examinând decizia
atacată prin prisma motivelor invocate şi în limitele dispoziţiilor art. 304, art. 306 alin. (2) C.
proc.civ. şi art. 50 şi următoarele din legea nr. 7/1996, în forma în vigoare la data pronunţării încheierii de
carte funciară, a reţinut următoarele:
Faţă de obiectul pricinii, limitele controlului judiciar au fost corect decelate de instanţele de fond,
în raport de conţinutul cererii iniţiale şi adresate Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Arad,
precum şi de temeiul de drept invocat [art. 50 alin. (2) din legea nr. 7/1996 republicată]. Ne aflăm în
procedura specială a plângerii împotriva încheierii de carte funciară, ce presupune competenţe limitate
pentru instanţa de judecată. Procedura de înscriere în cartea funciară a unor acte sau fapte cu relevanţă
juridică este una necontencioasă, neimplicând decât o analiză formală a valabilităţii actelor depuse. În
cadrul acestei proceduri, registratorul de carte funciară nu are aptitudinea de a se analiza fondul litigiului
dintre părţi, finalizat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă. Nici în faţa instanţei de judecată învestită
în condiţiile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 republicată, nu se pot formula astfel de cereri, şi aceasta
faţă de prevederileart. 51 din actul normativ arătat, conform cărora instanţa de judecată învestită cu
soluţionarea plângerii împotriva încheierii de carte funciară, nu poate decât să verifice dacă, raportat la
actele depuse, încheierea atacată este legală. În procedura de înscriere a unor drepturi în cartea funciară se
verifică doar aspecte de ordin formal, nici registratorul de carte funciară şi nici instanţa de judecată sesizată
pe calea plângerii împotriva încheierii de carte funciară, neputând efectua verificări cu privire la temeinicia
fondului pretenţiei părţii.
Caracterul necontencios al procedurii de la Birourile de Carte Funciară se păstrează şi în faţa
instanţelor sesizate cu căile de atac formulate împotriva încheierii de carte funciară, instanţe care nu pot, în
această procedură specifică, să facă verificări şi să dispună în sensul dorit de reclamantă, respectiv, să
constate că apartamentul trebuia vândut la un alt preţ, că acesta nu a fost achitat şi că, în consecinţă, nu a
operat transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului. Ca atare, concluzia ce se impune este că, în
prezenta procedură nu pot fi discutate aspecte privind fondul pretenţiilor părţilor ce au fost, de altfel,
tranşate în mod irevocabil prin hotărârile judecătoreşti supuse intabulării. Recurenta încearcă pe această
cale să repună în discuţie titlul supus intabulării, cu privire la existenţa obligaţiei de a transmite dreptul de
proprietate asupra imobilului în litigiu, preţul convenit şi plata (sau, mai exact, neplata) acestuia de către
intimat lucru care nu poate fi permis din două considerente: pe de o parte, procedura specială în care ne
aflăm şi care permite doar verificarea unor aspecte de ordin formal, iar, pe de altă parte, puterea lucrului
deja judecat irevocabil.
Pentru aceste considerente, în baza dispoziţiilor legale invocate, coroborate cu prevederile art.
299 şi următoarele C.proc.civ., Curtea a constatat că prezentul recurs nu este întemeiat, astfel că, în
baza art. 312 alin. (1) l-a respins.
 Necompetenţa generală a instanţelor judecătoreşti. Plângere
formulată direct împotriva încheierii de carte funciară, fără parcurgerea cererii de
reexaminare

În situaţia în care instanţa este învestit cu o plângere formulată direct împotriva

încheierii registratorului de carte funciară, fără parcurgerea căii de atac a reexaminării,
judecătorul desemnat cu soluţionarea ei trebuie să pună în discuţie calificarea
corespunzătoare, care este cerere de reexaminare şi să constate că este incidentă situaţia de
necompetenţă prevăzută de art. 159 alin. (1) pct. 1, art. 1591 alin. (1) C.proc.civ. [în prezent,
art. 129 alin. (2) pct. 1 şi art. 130 alin. (1) NCPC] – necompetenţa generală a instanţei.
C.A. Cluj, secţia I civilă, decizia nr. 62 din 8 ianuarie 2014,
în Buletinul Curţilor de Apel nr. 6-7/2014 (Legalis)

Prin sentinţa civilă nr. 3792/2013 pronunţată de Judecătoria B. la data de 25 aprilie 2013 s-a admis
excepţia inadmisibilităţii plângerii formulată de petenta P.E.G., invocată de instanţă din oficiu şi în
consecinţă s-a respins ca fiind inadmisibilă plângerea formulată de petentă împotriva încheierilor de carte
funciară nr. 24354/2012, nr. 24455/2012 şi nr. 24456/2012 pronunţate de Biroul de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară din cadrul Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Bistriţa-Năsăud, în contradictoriu cu
intimata Banca T. SA – Sucursala B.
Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa de fond, în baza probatoriului administrat, a reţinut
faptul că prin încheierea de CF nr. 24354/2012 dată de Biroul de carte funciară din cadrul O.C.P.I. Bistriţa-
Năsăud a fost admisă cererea formulată de Biroul executorului judecătoresc C.A.R. privind notarea
somaţiei de plată pentru suma de 220.849,47 lei, reprezentând credit neachitat, dobânzi şi penalităţi, la care
se adaugă penalităţi şi speze bancare aferente creditului, 7.508 lei, reprezentând onorariu executor
judecătoresc şi 40 lei, cheltuieli de executare, în favoarea intimatei Banca T. SA – Sucursala B., asupra
imobilului înscris în CF 59185 B., iar prin încheierile nr. 24455/2012 şi nr. 24456/2012, odată cu
intabularea dreptului de proprietate în favoarea petentei P.E.G. s-a dispus şi notarea somaţiei de plată în
favoarea intimatei asupra imobilelor din CF 69502 şi 69504 B.
Împotriva încheierilor menţionate, petenta a formulat prezenta plângere la data de 24.08.2012,
invocând în drept prevederile art. 47, 49, 50 din Legea nr. 7/1996. Din perspectiva aplicabilităţii în speţă a
dispoziţiilor art. 50 alin. (2) şi (21) din Legea nr. 7/1996 (în forma în vigoare la data de 24.08.2012),
instanţa a apreciat că plângerea îndreptată împotriva încheierilor de admitere a înscrierii în cartea funciară
cerută de petentă este inadmisibilă întrucât nu s-a urmat întreaga procedură reglementată de textele legale
indicate. Astfel, potrivit art. 50 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicată, „Încheierea se comunică celui
care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, precum şi celorlalte persoane interesate potrivit
menţiunilor din cartea funciară, cu privire la imobilul în cauză, în termen de 15 zile de la pronunţarea
încheierii, dar nu mai târziu de 30 de zile de la data înregistrării cererii”. La alin. (2) al art. 50 se arată că
„Persoanele interesate sau notarul public pot formula cerere de reexaminare a încheierii de admitere sau de
respingere, în termen de 15 zile de la comunicare, care se soluţionează prin încheiere de către registratorul-
şef din cadrul oficiului teritorial în raza căruia este situat imobilul. În vederea soluţionării cererii de
reexaminare, persoana interesată va putea completa dosarul cu documentele necesare, la solicitarea
registratorului-şef”, iar la alin. (21) teza 1 se stipulează că „Împotriva încheierii registratorului-şef emise
potrivit alin. (2) cei interesaţi sau notarul public pot formula plângere, în termen de 15 zile de la
comunicare”.
Din lecturarea textelor de lege sus citate rezultă că procedura analizată include cu obligativitate
parcurgerea a două etape. Prima este cea a reexaminării încheierii de admitere sau de respingere a înscrierii
sau radierii unui drept, act sau fapt juridic, cererea corespunzătoare fiind adresată registratorului şef, abilitat
să exercite primul control al încheierii prin care s-a dispus asupra operaţiunilor de carte funciară. Această
fază a procedurii nu este facultativă, ci obligatorie şi neurmarea ei atrage inadmisibilitatea atacării pentru
prima dată a încheierii de respingere, cu plângere (a doua fază a procedurii) adresată direct instanţei de
judecată. Textul art. 50 alin. (21), teza 1, arată clar şi expres că plângerea [adresată judecătoriei în cărei rază
de competenţă teritorială se află imobilul – alin. (22)] se introduce împotriva încheierii registratorului-şef
emisă potrivit alin. (2). Deci, intenţia legiuitorului a fost aceea de a crea o cale de atac în plus în raport cu
plângerea, respectiv pe cea a reexaminării. Nesocotirea acestor reguli de drept de ordin procesual este de
natură să atragă sancţiunea mai sus arătată.
Este de observat că încheierile atacate aduc la cunoştinţa petentei cuprinsul dispoziţiilor legale
discutate prin includerea menţiunii dreptului de reexaminare în mod prioritar, petiţie ce se depune la Biroul
de Cadastru şi Publicitate Imobiliară B. şi se soluţionează de către registratorul şef, iar apoi a dreptului de a
se adresa cu plângere la judecătoria în circumscripţia căreia se află imobilul care se rezolvă de către
instanţa judecătorească competentă.
În cauza pendinte, petenta a atacat direct cu plângere încheierile de admitere date de registrator, în
temeiul art. 49 din Legea nr. 7/1996, ceea ce nu este permis în raport de dispoziţiile art. 50 alin. (2) şi (21)
din lege. În drept s-a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 49,art. 50 alin. (2) şi (21) din Legea nr. 7/1996.
Prin decizia civilă nr. 109 din 2 octombrie 2013, pronunţată de Tribunalul B. - Năsăud, a fost
admis apelul declarat de petenta P.E.G., împotriva sentinţei civile nr. 3792/2013 pronunţată de Judecătoria
B. la data de 25 aprilie 2013 în dosarul nr. 9913/190/2012, a fost anulată hotărârea atacată şi a fost trimisă
cauza spre rejudecare Judecătoriei B. Pentru a pronunţa această decizie, tribunalul a reţinut următoarele:
Petenta a contestat încheierile de carte funciară nr. 24455/2012, nr. 24456/2012 şi nr. 24345/2012,
adresându-se direct instanţei şi nu registratorului de carte funciară, conform art. 50 alin. (2) din Legea nr.
7/1996, republicată, în forma în vigoare la momentul promovării acţiunii. Contrar opiniei petentei apelante,
care a apreciat că există posibilitatea de opţiune între calea reexaminării şi plângerea adresată direct
instanţei, tribunalul a considerat că procedura de reexaminare este obligatorie. Procedura prevăzută de art.
50 din Legea nr. 7/1996, republicată, în forma în vioare la data sesizării instanţei de fond, de contestare a
încheierii pe calea cererii de reexaminare de competenţa registratorului-şef constituie o procedură
prealabilă cu caracter obligatoriu, aşa cum corect a reţinut instanţa de fond. Este consacrat, aşadar, recursul
ierarhic, ca modalitate alternativă de reglementare a litigiilor dintre autorităţile administrative şi persoanele
private.
Potrivit Recomandării Rec (2001) 9 (adoptată la 5 septembrie 2001) a Comitetului de Miniştri
către Statele Membre ale Consiliului Europei, recursurile faţă de administraţie pot fi obligatorii, în anumite
cazuri, înainte de sesizarea instanţei, iar acestea trebuie să facă obiectul unei examinări atente şi să conducă
la o decizie din partea autorităţilor competente. Art. 21 alin. (4) din Constituţie nu înlătură caracterul
obligatoriu al procedurii administrative prealabile instituite de art. 50 din Legea nr. 7/1996, republicată,
întrucât textul constituţional are în vedere caracterul facultativ şi gratuit al jurisdicţiilor speciale
administrative, şi nu recursul ierarhic sau graţios. Parcurgerea procedurii administrative prealabile
constituie o cerinţă obligatorie, a cărei neîndeplinire afectează exerciţiul dreptului la acţiune. Prin
parcurgerea unei asemenea proceduri nu se aduce atingere liberului acces la justiţie, ci se respectă o
condiţie specială instituită printr-o lege într-o anumită materie. Conform principiilor cristalizate în
jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, stabilirea unor condiţii pentru introducerea acţiunii în
justiţie nu constituie o încălcare a liberului acces la justiţie şi la un proces echitabil, statul dispunând de o
anumită marjă de apreciere în acest sens. Procedura administrativă nu are caracter jurisdicţional şi nici nu
poate fi considerată o veritabilă cale de atac, fiind lipsită de atributele contradictorialităţii, egalităţii părţilor,
publicităţii dezbaterilor, dreptului la apărare. Fiind vorba de o procedură prealabilă obligatorie, în cauză
devin incidente prevederile art. 109 C.proc.civ. Conform alin. (3) al art. 109 C.proc.civ. neîndeplinirea
procedurii prealabile nu poate fi invocată decât de pârât prin întâmpinare, sub sancţiunea decăderii.
În speţă, neîndeplinirea procedurii prealabile nu a fost invocată de intimată, prin întâmpinare, ci
din oficiu de instanţa de judecată la termenul din 21 februarie 2013. Lecturând întâmpinarea depusă la
instanţa de fond tribunalul a constatat că intimata nu a înţeles să se prevaleze de dispoziţiile art. 109 alin.
(3) C.proc.civ. în termenul prevăzut de lege sub sancţiunea decăderii. Abia prin concluziile scrise depuse la
dosar la data de 18 aprilie 2013, urmare a invocării din oficiu a excepţiei inadmisibilităţii, intimata a înţeles
să invoce prevederile art. 109 alin. (2) C.proc.civ. La acest moment însă intimata era decăzută deja din
dreptul de a mai invoca neîndeplinirea procedurii prealabile. Prin urmare, în condiţiile în care intimata nu a
invocat prin întâmpinare neîndeplinirea procedurii prealabile obligatorii, instanţa de fond era datoare să se
pronunţe asupra acţiunii introductive, neputând invoca din oficiu lipsa acestei proceduri, în condiţiile în
care legea stabileşte imperativ doar dreptul pârâtului de a invoca neîndeplinirea procedurii. Pentru acest
considerent, reţinând necercetarea fondului cauzei, tribunalul făcând aplicarea art. 297 alin. (1) C.proc.civ.
a admis apelul declarat de petentă, a anulat hotărârea atacată şi a trimis cauza spre rejudecare instanţei de
fond. Cu ocazia rejudecării instanţa urmează să analizeze acţiunea formulată pe fondul dreptului dedus
judecăţii.
 Împotriva acestei decizii a declarat recurs Banca T. SA - Sucursala B., solicitând admiterea
recursului, reţinerea cauzei spre judecare pe fond, casarea soluţiei pronunţate în apel si menţinerea sentinţei
civile nr. 3792/25.04.2013 a Judecătoriei B., cu obligarea intimatei la plata cheltuielilor ocazionate de
judecarea recursului. Motivele invocate de către recurentă vizează următoarele aspecte:
Instanţa de apel a apreciat, din perspectiva dispoziţiilor art. 50 alin. (2) si alin. (21) din Legea nr.
7/1996 (in vigoare la data de 24.08.2012), că plângerea îndreptată împotriva încheierilor de admitere a
înscrierii în cartea funciară este inadmisibilă, întrucât nu s-a urmat întreaga procedură reglementată de
textele legale indicate, respectiv nu a fost parcursă prima etapă – reexaminarea încheierii de carte funciară
la registratorul şef. Prin urmare, intenţia legiuitorului a fost aceea de a crea o cale de atac în plus în
favoarea celui nemulţumit, respectiv cea a reexaminării, cale de atac de care însă petenta nu a înţeles să
uzeze. Instanţa de apel a apreciat că în calitate de intimat, recurenta nu a uzat de dispoziţiileart. 109 alin. (3)
C.proc.civ., însă este de observat că deşi nu a indicat textul de lege cu privire la procedura prealabilă decât
în concluziile scrise depuse Ia dosar, în întâmpinare a solicitat „respingerea plângerii, fiind formulată cu
încălcarea termenului de 15 zile prevăzut de art. 50 alin. (2) din Legea nr. 7/1996”, vizând de fapt, tocmai
neîndeplinirea acestui demers, de nerespectare a căilor de atac prevăzute de Legea nr. 7/1996.
Este adevărat că instanţa de fond a omis să se pronunţe asupra solicitării recurentei, sesizându-se din oficiu
asupra acestei excepţii, în loc să se pronunţe pe solicitarea din întâmpinare, reiterată în concluziile scrise,
iar instanţa de apel ar fi putut să respingă apelul şi să îndrepte omisiunea primei instanţe. În drept recurenta
a invocat dispoziţiile art. 299, 303, 304 pct. 9 C.proc.civ., art. 50 si urm. din Legea nr. 7/1996, art. 64 alin.
(5), art. 65 lit. k şi art. 67 alin. (1) din Ordinul nr. 633/2006.
La termenul de judecată din 8.01.2014 instanţa de recurs, din oficiu, a invocat excepţia
necompetenţei generale a instanţelor de judecată în temeiul prevederilor art. 137 alin. (1), art. 159 alin. (1)
pct. 1, art. 1591alin. (1) C.proc.civ., coroborat cu art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996.
Analizând decizia pronunţată în apel prin prisma excepţiei invocate, curtea constată că recursul
este fondat, urmând a fi admis pentru următoarele considerente:
Potrivit dispoziţiilor art. 50 din Legea nr. 7/1996, încheierea prin care s-a dispus înscrierea sau
radierea unui act juridic, precum şi cea prin care s-a respins cererea de înscriere sau radiere, se comunică
persoanelor interesate potrivit menţiunilor de cartea funciară. Alin. (2) din acest articol a modificat prin
O.U.G. nr. 64/2010 care a stipulat că „persoanele interesate pot formula cerere de reexaminare a încheierii
de admitere sau de respingere, în termen de 15 zile de la comunicare şi aceasta se soluţionează prin
încheiere de către registratorul-şef din cadrul oficiului teritorial în raza căruia este situat imobilul”. Reiese
aşadar că prin dispoziţia cuprinsă în pct. 28 al O.U.G. nr. 64/2010 de modificare a art. 50 alin. (2) a legii nr.
7/1996, legiuitorul a introdus o nouă cale de atac împotriva încheierii registratorului sau a încheierii
asistentului registrator – cererea de reexaminare.
Calea de atac împotriva încheierii de admitere sau de respingere dată de registrator a fost
modificată de actul normativ mai sus indicat, O.U.G. nr. 64/2010 şi prevede, în prima etapă, o procedură
administrativă prin care partea nemulţumită de încheierea de admitere sau respingere a înscrierii sau
radierii unui drept tabular, poate să formuleze cerere de reexaminare a încheierii făcută de registrator care
va fi soluţionată de către registratorul şef al Oficiului de Cadastru, în raza căruia se află situat imobilul.
Cererea de reexaminare este o cale de atac specială conferită în urma modificării art. 50 alin. (2)
din Legea nr. 7/1996, prin O.U.G. nr. 64/2010, astfel încât parcurgerea sa este obligatorie, nu opţională. În
situaţia în care instanţa este investită cu o plângere formulată direct împotriva încheierii registratorului de
carte funciară, fără parcurgerea căii de atac a reexaminării, judecătorul desemnat cu soluţionarea trebuie să
pună în discuţie calificarea corespunzătoare, care este cerere de reexaminare şi să constate că este incidentă
situaţia de necompetenţă prevăzută de art. 159 alin. (1) pct. 1, art. 1591alin. (1) C.proc.civ. – necompetenţa
generală a instanţei. Aceasta, întrucât competenţa soluţionării cererii de reexaminare aparţine registratorului
şef al Oficiului Teritorial de carte funciară, care va da o încheiere de admitere în totalitate sau în parte, sau
de respingere a cererii de reexaminare.
După soluţionarea cererii de reexaminare, urmează a doua etapă, judiciară, în care încheierea dată
de registratorul şef al OCPI poate fi, la rândul ei, atacată cu plângere în termen de 15 zile de la comunicare.
Potrivit art. 31 alin. (3) teza I din Legea nr. 7/1996 partea interesată sau notarul public poate formula
plângere, în termen de 15 zile de la comunicare. Plângerea se depune fie la Biroul teritorial, fie direct la
judecătoria în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, indiferent de locul înregistrării,
urmând a se nota formularea plângerii în cartea funciară. Competenţa de soluţionare a plângerii formulate
împotriva încheierii date de registratorul şef aparţine judecătoriei în circumscripţia căreia se află imobilul.
 Din dispoziţiile legale mai sus amintite rezultă cu claritate etapele procedurii speciale pe care
partea nemulţumită trebuie să le parcurgă pentru a se îndrepta eventuale nelegalităţi săvârşite de
registratorul de carte funciară. Faptul că atât cererea de reexaminare, cât şi plângerea împotriva încheierii
date de registratorul – şef, în urma soluţionării cererii de reexaminare, se depun la biroul teritorial şi se
înscriu din oficiu în cartea funciară, nu reprezintă proceduri alternative pe care partea le poate folosi şi care
atrag implicit şi competenţa alternativă a registratorului-şef sau a instanţei de judecată.
Toate aceste considerente, contrazic statuările instanţei de apel potrivit cărora procedura
administrativă nu are caracter jurisdicţional şi nici nu poate fi considerată o veritabilă cale de atac, fiind
lipsită de atributele contradictorialităţii, egalităţii părţilor, publicităţii dezbaterilor, dreptului la apărare;
fiind vorba de o procedură prealabilă obligatorie, în cauză devin incidente prevederile art. 109 C.proc.civ,
iar în speţă, neîndeplinirea procedurii prealabile nu a fost invocată de intimată, prin întâmpinare, ci din
oficiu de instanţa de judecată la termenul din 21 februarie 2013. Dimpotrivă, potrivit celor anterior arătate,
cererea de reexaminare împotriva încheierii registratorului de la biroul teritorial constituie o cale de atac
specială, obligatorie de urmat, iar formularea de către o parte a unei plângeri împotriva acestei încheieri,
adresată instanţei judecătoreşti, cu omiterea parcurgerii etapei cererii de reexaminare, impune, pe de o
parte, calificarea de către judecător a acesteia ca fiind cerere de reexaminare, iar, pe de altă parte, invocarea
excepţiei necompetenţei generale a instanţei, cu consecinţa trimiterii cererii de reexaminare oficiului
teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară competent teritorial, căruia îi revine atribuţia soluţionării, prin
registratorul-şef.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. art. 137 alin. (1), art. 159 alin. (1) pct. 1,art. 1591alin. (1)
C.proc.civ., coroborat cu art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, Curtea va admite excepţia necompetenţei
generale a instanţei, constatând că revine în competenţa Oficiului Teritorial de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară Bistriţa-Năsăud soluţionarea cererii de reexaminare formulată de petiţionara P.E.G. împotriva
încheierilor CF nr. 24455/2012, 24456/2012 şi 24354/2012 emise de Oficiului Teritorial de Cadastru şi
Publicitate Imobiliară Bistriţa-Năsăud – Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară B. Pe cale de
consecinţă, în temeiul art. 304 pct. 3, art. 312 alin. (6) C.proc.civ., va admite recursul declarat de recurenta
Banca T. S.A., Sucursala B.,împotriva deciziei civile nr. 109/A din 2 octombrie 2013 a Tribunalului
Bistriţa-Năsăud, pe care o va casa şi, rejudecând, va admite apelul declarat de petiţionara P.E.G., împotriva
sentinţei civile nr. 3792 din 25 aprilie 2013 a Judecătoriei B., pe care o va anula şi va trimite cauza spre
soluţionare, ca şi cerere de reexaminare, Oficiului Teritorial de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Bistriţa-
Năsăud.

VII. Bibliografia recomandată

VIII. Întrebări recapitulative

1. Care sunt trăsăturile specific procedurii de înscriere în cartea funciară ?

2. Care sunt persoanele îndreptățite să depună cererea de înscriere ?

3. Ce efecte juridice produce înregistrarea cererii de înscriere ?

 4. Care sunt căile de atac îmnpotriva încheierilor de carte funciară ?

5. Cine soluționează cererea de reexaminare formulate împotriva unei încheieri

de carte funciară ? Dar plângerea ?

IX. Teste de autoevaluare, teste de evaluare, teme de casă:

1. Cererea de reexaminare împotriva unei încheieri de carte funciară

trebuie formulată de către persoanele interesate:

a) în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii;

b) în termen de 30 zile de la comunicarea încheierii, sub sancțiunea decăderii;
c) în termen de 15 zile de la pronunțarea încheierii dar nu mai târziu de 30 de
zile de la data înregistrării cererii;
d) în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii, sub sancțiunea decăderii.

2. Plângerea împotriva încheierii pronunțate de registratorul-șef în

soluționarea cererii de reexaminare se formulează:

a) În termen de 30 de la zile de la pronunțarea încheierii registratorului-șef, sub

sancțiunea decăderii;
b) în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii registratorului-șef, cu
condiția de a fi depusă la biroul teritorial de cadastru care a comunicat
încheierea atacată;
c) în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii registratorului-șef indiferent
dacă este depusă la biroul teritorial de cadastru sau la judecătoria competentă;
d) în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii registratorului-șef, cu
condiția ca plângerea să fie depusă la judecătoria competentă.

Unitatea de studiu nr. 6

ACȚIUNILE DE CARTE FUNCIARĂ

I. Obiective specifice:

• analiza semnificațiilor teoretice și practice referitoare la acțiuea în prestație

tabulară, acțiunea în rectificare de carte funciară și acțiunea în justificare tabulară
 II. Competenţe specifice dobândite de student:

• aptitudinea de a diferenția acțiunea în prestație tabulară de acțiunea în rectificare

de carte funciară;
• enumerarea condițiilor de admisibilitate ale acțiunilor de carte funciară;
• redactarea acțiunilor de carte funciară sau formularea apărărilor specifice în
cadrul acestora.

III. Cuvinte-cheie:

• acțiune în prestație tabulară, acțiune în rectificare de carte funciară;

acțiune în justificare tabulară.

IV. Structura temei de studiu:

1. Considerații generale referitoare la acțiunile de carte funciară.

2. Acțiunea în prestație tabulară.
3. Acțiunea în rectificare de carte funciară.

V. Rezumat

Acţiunile de carte funciară se diferenţiază de alte acţiuni prin obiectul specific al

acestora care poartă asupra înscrierilor de carte funciară. În prezent, prevederile ce
alcătuiesc sediul materiei sunt reprezentate de art. 896-897 NCC, art. 899 alin. (2) şi art.
907-911 NCC. În funcţie de obiectul acţiunilor de carte funciară, distingem acţiunea în
prestaţie tabulară, acţiunea în justificare tabulară şi acţiunea în rectificare tabulară.
Acţiunea în prestaţie tabulară este acţiunea prin care dobânditorul unui drept real
imobiliar solicită instanţei obligarea pârâtului să predea înscrisul necesar sau să execute
obligaţiile necesare pentru intabularea în cartea funciară, iar în caz contrar să dispună
înscrierea în cartea funciară. Potrivit dispoziţiilor art. 896 alin. (1) NCC, „în cazurile în
care cel obligat să transmită, să constituie ori să modifice în folosul altuia un drept real
asupra unui imobil nu îşi execută obligaţiile necesare pentru înscrierea în cartea
funciară, se va putea cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea (subl. ns.)”.
În Capitolul IV (din Titlul VII al Cărţii a III-a din noul Cod civil) intitulat
Rectificarea înscrierilor de carte funciară, legiuitorul face referire nu doar la distincţia
dintre
- rectificarea intabulării sau înscrierii provizorii (art. 908 NCC) şi rectificarea
notării (911 NCC), ci şi la
 - îndreptarea erorilor materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor efectuate în
cartea funciară (art. 913 NCC), respectiv la
- modificarea descrierii imobilului.
Potrivit art. 908 alin. (1) NCC se poate cere rectificarea unei intabulări sau
înscrieri provizorii dacă:
1. înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost
efectuată înscrierea a fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru cauze ori motive anterioare
sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui;
2. dreptul înscris a fost greşit calificat;
3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat
efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
4. înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă
cu situaţia juridică reală a imobilului.

VI. Conţinutul dezvoltat de idei al unității de studiu nr. 6

ACȚIUNILE DE CARTE FUNCIARĂ

6.1. Consideraţii generale privind acţiunile de carte funciară

• Concept. Acţiunile de carte funciară reprezintă o specie a acţiunilor civile,

diferenţiindu-se de alte acţiuni prin obiectul specific al acestora care poartă asupra
înscrierilor de carte funciară. Acţiunile de carte funciară sunt, prin urmare, acţiunile prin
care se valorifică dreptul de a obţine înscrierea drepturilor reale imobiliare sau dreptul de
a obţine rectificarea înscrierilor care nu corespund cu situaţia juridică reală a imobilelor
cuprinse în cartea funciară, inclusiv a înscrierilor drepturilor personale, a faptelor sau a
altor raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară.
• Sediu juridic. Iniţial, sub regimul Decretului-lege nr. 115/1938, acţiunile de
carte funciară erau reglementate de art. 24-25 şi art. 34-39 din acest act normativ. Legea
nr. 7/1996 a preluat, în esenţă, concepţia promovată prin decretul-lege în materia
acţiunilor de carte funciară, regimul aplicabil acestora fiind, până la intrarea în vigoare a
noului Cod civil, statornicit prin dispoziţiile art. 27, art. 29 alin. (4) şi (5), art. 33-37 din
legea specială. În prezent, prevederile ce alcătuiesc sediul materiei sunt reprezentate de
art. 896-897 NCC, art. 899 alin. (2) şi art. 907-911 NCC.
• Clasificarea acţiunilor de carte funciară. Acţiunile de carte funciară sunt
clasificate în literatura juridică 205 după următoarele criterii: obiectul acestora, natura
dreptului subiectiv a cărui protecţie juridică este urmărită în justiţie, corelaţia cu alte
acţiuni sau raportul lor cu prescripţia extinctivă.
i) clasificarea după criteriul obiectului. În funcţie de obiectul acţiunilor de carte
funciară, distingem acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare tabulară şi
acţiunea în rectificare tabulară (acestea fiind acţiunile mai reprezentative), pe care ne

A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 610-611, A. Rusu, Acţiunile de carte funciară. Studiu
205

de doctrină şi jurisprudenţă, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2008, p. 47-48.

limităm acum doar la a le enumera, acestea urmând a fi analizate detaliat în secţiuni
distincte.
ii) clasificarea în funcţie de natura dreptului subiectiv a cărui valorificare
este urmărită prin acţiune. După acest criteriu, acţiunile de carte funciară pot fi:
- acţiuni personale - acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare
tabulară sau acţiunea în rectificare de carte funciară în cazurile în care are caracter
accesoriu sau, pentru situaţia în care este formulată pe cale principală, în cazurile în care
are ca obiect înscrieri privind drepturile personale, acte, fapte sau raporturi juridice în
legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară;
- acţiuni reale - acţiunea în rectificare de carte funciară în situaţia în care este
formulată pe cale principală şi tinde la rectificarea înscrierilor privind drepturile reale
imobiliare; precizăm că a fost controversată în doctrină natura juridică a acţiunii în
prestaţie tabulară reglementată de art. 24 din Decretul-lege nr. 115/1938 despre care s-a
afirmat că ar fi „numai formal o acţiune persoanală”, şi că aceasta ar fi în realitate „o
acţiune reală, o aplicaţie particulară a acţiunii în revendicare sau, după caz, a acţiunii
negatorii în sistemul de carte funciară”206.
iii) clasificarea în funcţie de corelaţia lor cu alte acţiuni. După cum sunt sau nu
promovate pe cale principală, acţiunile de carte funciară pot fi:
- acţiuni principale - acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare
tabulară şi acţiunea în rectificare atunci când este promovată pe cale principală;
- acţiuni accesorii - acţiunea în rectificare în toate cazurile în care însoţeşte o
acţiune de fond constituind temeiul juridic al rectificării cuprinsului cărţii funciare
(acţiunea în anulare, acţiunea în rezoluţiune, acţiunea în reziliere, în revocare etc);
iv) clasificarea după raportul cu prescripţia extinctivă. După cum sunt sau nu
supuse prescripţiei extinctive, acţiunile de carte funciară pot fi:
- acţiuni prescriptibile extinctiv - acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în
justificare tabulară şi acţiunea în rectificare contra terţilor dobânditori de bună-credinţă
[art. 909 alin. (2) şi (3) NCC];
- acţiuni imprescriptibile - acţiunea în rectificare contra dobânditorului
nemijlocit şi a terţilor subachizitori de rea-credinţă [art. 909 alin. (1) NCC].

6.2. Acţiunea în prestaţie tabulară

→ Noţiune, reglementare şi natură juridică

• Definiţie. Sediu juridic. Acţiunea în prestaţie tabulară este acţiunea prin care
dobânditorul unui drept real imobiliar solicită instanţei obligarea pârâtului să predea
înscrisul necesar sau să execute obligaţiile necesare pentru intabularea în cartea funciară,
iar în caz contrar să dispună înscrierea în cartea funciară. Potrivit dispoziţiilor art. 896
alin. (1) NCC, „în cazurile în care cel obligat să transmită, să constituie ori să modifice
în folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu îşi execută obligaţiile necesare

206
A se vedea T. Ionaşcu, S. Brădeanu, Drepturile reale principale în Republica Socialistă
România, Ed. Academiei, Bucureşti, 1978, p. 213. În favoarea calificării acţiunii în prestaţie tabulară în
condiţiile Decretului-lege nr. 115/1938 drept o acţiune reală a se vedea L. Pop, op. cit., p. 307, M. Nicolae,
Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Edit Press Mihaela SRL, Bucureşti, 2000, p. 409.
pentru înscrierea în cartea funciară, se va putea cere instanţei judecătoreşti să dispună
înscrierea (subl. ns.)”.
Deşi concepută şi promovată cu o finalitate identică (de a obţine înscrierea în
cartea funciară a unui drept real imobiliar), acţiunea în prestaţie tabulară a avut un
conţinut şi un regim parţial diferit în reglementările succesive care, de-a lungul timpului,
au constituit, sediul materiei.
• Înţelesul noţiunii de „prestaţie tabulară” - apreciere comparativă în
evoluţia reglementărilor aplicabile acţiunii în prestaţie tabulară. Reglementată prin
art. 24-25 din Decretul-lege nr. 115/1938 şi, ulterior, prin art. 27 alin. (3)-(5) din Legea
nr. 7/1996, republicată (fostul articol 27 în forma iniţială a legii), acţiunea în prestaţie
tabulară este reglementată în prezent prin art. 896-897 NCC, „prestaţia tabulară” la care
face referire denumirea acţiunii (utilizată în toate actele normative care au reglementat-o)
reprezentând, de fapt, însăşi obiectul acesteia sau pretenţia dedusă judecăţii. În alţi
termeni, după cum a subliniat, de altfel, şi doctrina, „prestaţia tabulară” nu poate fi
altceva decât acţiunea, conduita pe care antecesorul tabular ar trebui să o manifeste în
temeiul raportului obligaţional dintre părţi207, prestaţie care, neîndeplinită de bună-voie,
deschide dobânditorului dreptului real imobiliar dreptul la exercitarea acţiunii în prestaţie
tabulară.
Totuşi, în istoricul acţiunii în prestaţie tabulară, semnificaţia atribuită „prestaţiei
tabulare” la care era obligat antecesorul unui drept tabular a cunoscut unele
circumstanţieri, derivate din condiţiile impuse pentru efectuarea înscrierii de dispoziţiile
aplicabile la un moment dat. Fără a recurge la o analiză detaliată a regimului aplicabil
acţiunii în prestaţie tabulară prin reglementările succesive ce i-au fost incidente, vom
proceda la unele precizări privind „prestaţia tabulară” (pretinsă de reclamant prin
promovarea acţiunii) în concepţia Decretului-lege nr. 115/1938, a Legii nr. 7/1996 şi, mai
nou, în noul Cod civil. Implicit, vor putea fi înţelese şi elementele particulare de
interpretare ale acţiunii în prestaţie tabulară în formele sale de manifestare din
perspectivă istorico-legislativă.
În sistemul Decretului-lege nr. 115/1938, pentru a se putea realiza înscrierea în
cartea funciară a unui drept real imobiliar era necesar, alături de convenţia privind
constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea unui drept tabular, şi de
consimţământul la intabulare (aşa-numita clausula intabulandi) al posesorului tabular.
Astfel, în timp ce acordul de voinţă dintre proprietarul tabular şi dobânditor reprezenta un
act juridic obligaţional care năştea în favoarea celui din urmă doar un drept de creanţă
(ius ad rem) constând în dreptul de a pretinde posesorului tabular eliberarea unui act apt
pentru intabulare, consimţământul la intabulare permitea dobânditorului să obţină
înscrierea dreptului, dobândind, astfel, prin efectul intabulării, însuşi dreptul real (ius in
re).
Practic, potrivit art. 45 din decretul-lege, intabularea se putea încuviinţa numai
dacă înscrisul original (prin care proprietarul se obliga la constituirea, transmiterea sau

207
A se vedea A. Rusu, op. cit., p. 101. Pentru o clasificare a prestaţiilor tabulare în funcţie de
obiectul obligaţiei (de a face sau nu face) în prestaţie tabulară pozitivă (constând în obligaţia vânzătorului
de a preda cumpărătorului un act scris pentru intabulare) şi prestaţie tabulară negativă (constând în
obligaţia vânzătorului-proprietar de a nu încheia niciun act juridic prin care să modifice situaţia de carte
funciară), respectiv în prestaţie constitutivă (prin care se constituie un drept tabular), prestaţie transmisivă
(referitoare la transmiterea unui drept tabular) şi prestaţie extinctivă (prin care se stinge un drept tabular), a
se vedea Şt. Laday, op. cit., p. 179-182 apud T. Dârjan, op. cit., p. 164-165.
stingerea dreptului), cuprindea inter allia, şi declaraţia expresă, prin care „acel al cărui
drept urmează să fie strămutat, grevat, restrâns, ori stins, consimte la intabulare”.
Această declaraţie conţinând consimţământul la intabulare se putea da, potrivit aceluiaşi
text legal, „şi printr-un înscris deosebit sau chiar prin cererea de intabulare infaţişată
instanţei de carte funciară”.
În cazul în care cel obligat nu preda „înscrisurile trebuitoare (subl. ns.)” pentru
inscrierea dreptului (despre care face vorbire art. 22 din decretul-lege), dobânditorul
putea cere instanţei obligarea acestuia la predarea actului apt pentru intabulare şi, în caz
de refuz, să dispună înscrierea în cartea funciară208. Prin urmare, obiectul acţiunii în
prestaţie tabulară îl constituie obligarea pârâtului la predarea actului apt pentru intabulare,
nu obligarea acestuia la încheierea convenţiei de constituire, transmitere, modificare sau
stingere a dreptului real (prin urmare, nici obligarea la încheierea contractului de vânzare-
cumpărare în formă autentică209).
În abordarea Legii nr. 7/1996 (care a renunţat la principiul efectului constitutiv al
înscrierii consacrat de Decretul-lege nr. 115/1938 şi a promovat concepţia consensualistă,
efectuarea înscrierilor fiind făcută doar în scop de opozabilitate faţă de terţi), acţiunea în
prestaţie tabulară avea ca obiect, în forma iniţială a legii, predarea „înscrisului translativ
sau constitutiv al dreptului” (art. 29), şi după modificările intervenite prin Legea nr.
247/2005, predarea tuturor „înscrisurilor necesare pentru înscrierea acelui drept (subl.
ns.)” [art. 27 alin. (1) din lege, după republicarea din 2006]. Prin urmare, prestaţia
tabulară pretinsă pârâtului nu mai consta în predarea înscrisului materializând
consimţământului la intabulare, ci predarea înscrisului în temeiul căruia s-a constituit,
transmis, modificat sau stins dreptul real şi, ulterior, în predarea tuturor înscrisurilor
necesare pentru înscriere. Potrivit aprecierilor doctrinei, prin înscrisuri necesare pentru
înscrierea dreptului erau avute în vedere
i) înscrisurile originale doveditoare ale actelor juridice anterioare prin care mai
multe persoane şi-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil iar
înscrierile nu s-au făcut în mod regulat, caz în care cel din urmă îndreptăţit va putea cere
înscrierea dobândirilor succesive odată cu aceea a dreptului său
ii) înscrisul sub semnătură privată care constată înstrăinarea sau grevarea unei
proprietăţi superficiare, atunci când cel îndreptăţit şi-a pierdut propriul exemplar sau
acesta se află în proprietatea antecesorului tabular210.

208
Astfel, potrivit art. 24 din Decretul-lege nr. 115/1938, „dacă cel obligat nu preda înscrisul
trebuitor, partea va putea cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea”.
209
Pentru dezvoltări privind distincţia dintre acţiunea în prestaţie tabulară şi acţiunea în executarea
silită a antecontractului de vânzare-cumpărare a se vedea S. Şerban, Efectele antecontractelor de vânzare-
cumpărare a imobilelor după abrogarea Legii nr. 58/1974, a art. 44-50 din Legea nr. 59/1974 şi a
Decretului nr. 144/1958, în Dreptul nr. 12/1991, V. Stoica, F.A. Baias, Executarea silită a antecontractelor
de înstrăinare a imobilelor în condiţiile abrogării art. 12 din Decretul nr. 144/1958, în Dreptul nr. 3/1992,
p. 14 şi urm., T. Dârjan, Distincţia dintre acţiunea în executare silită a antecontractului de vânzare-
cumpărare şi acţiunea în prestaţie tabulară în dinamica sistemelor de publicitate imobiliară, în Dreptul nr.
7/2002, p. 104-118 şi, cu privire la executarea silită a promisiunii de vânzare în reglementarea noului Cod
civil, I. Popa, Promisiunea de vânzare-cumpărare şi executarea silită a acesteia în concepţia Codului civil
în vigoare, în Dreptul nr. 5/2014, p. 61-86. Asupra delimitării acţiunii în prestaţie tabulară şi faţă de alte
acţiuni (acţiunea în revendicare, acţiunea în constatare, acţiunea în rectificare îndreptată împotriva terţului
subdobânditor a se vedea A. Rusu, op. cit., p. 152 şi urm.
210
A se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară. Noile cărţi funciare, vol. II, Ed.
Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 626-627.
 În fine, în actuala reglementare, cum legiuitorul noului Cod civil face referire în
art. 896 alin. (1) la posesorul tabular care, obligându-se să transmită, să constituie ori să
modifice în folosul altuia un drept real asupra unui imobil, „nu îşi execută obligaţiile
necesare pentru înscrierea în cartea funciară”, rezultă că acţiunea în prestaţie tabulară
poate fi formulată nu doar în situaţia în care nu a fost predat înscrisul necesar pentru
înscrierea în cartea funciară ci şi în caz de neîndeplinire a oricărei alte obligaţii necesare
pentru realizarea înscrierii. De altfel, prima situaţie, a nepredării înscrisului de înstrăinare
de către posesorul tabular este, în prezent, mai puţin probabilă ştiut fiind că, prin art. 35
alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicată, notarul public care a întocmit un act prin care
se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar are obligaţia
de a cere din oficiu înscrierea în cartea funciară şi de a trimite în acest scop actul către
biroul de cadastru competent în ziua întocmirii acestuia sau cel mai târziu în următoarea
zi lucrătoare211.
• Caractere juridice. Acţiunea în prestaţie tabulară este o acţiune principală (în
principiu), o acţiune în realizare, o acţiune personală şi prescriptibilă în condiţiile legii.
Acţiune principală. În funcţie de calea procedurală aleasă de parte pentru
valorificarea dreptului, cererile se clasifică în cereri: principale (care au o existenţă de
sine-stătoare şi prin care se declanşează procedura judiciară212 - de unde şi denumirea de
acţiune/cerere introductivă de instanţă), accesorii (care însoţesc o acţiune principală iar
soluţionarea lor depinde, în mod obişnuit, de soluţia din acţiunea principală213) şi
incidentale (care pot avea o existenţă de sine-stătoare dar se formulează într-un proces
deja început214).
De regulă, acţiunea în prestaţie tabulară se formulează pe cale principală, prin
cererea de chemare în judecată, având astfel un caracter autonom. Sub condiţia respectării
dispoziţiilor art. 209 alin. (1) NCPC, nu este exclusă formularea unei acţiuni în prestaţie
tabulară prin intermediul unei cereri reconvenţionale215, împrumutând, prin urmare,

211
În sensul punerii sub semnul întrebării a utilităţii acţiunii şi chiar a necesităţii unei acţiuni de
carte funciară doar în scopul predării înscrisurilor necesare intabulării sau înscrierii unui drept real (fiind
practic suficientă o acţiune în executarea unei obligaţii contractuale) a se vedea şi A.-A. Chiş, op. cit., p.
246, respectiv p. 248. Autoarea îşi argumentează punctul de vedere şi cu referire la unele dispoziţii legale
privind executarea acestei obligaţii contractuale în materia transferului sau constituirii unor drepturi reale.
Este cazul art. 1676 NCC, referitor la strămutarea proprietăţii care prevede că, în materie de imobile,
transferul proprietăţii este supus dispoziţiilor de carte funciară, respectiv al art. 1686 alin. (2) NCC privind
întinderea obligaţiei de predare a bunului conform căruia vânzătorul este obligat să predea titlurile şi
documentele privitoare la proprietatea sau folosinţa bunului.
212
Precizăm că, totuşi, nu întotdeauna actul de procedură prin care se învesteşte instanţa reprezintă
în întregul său o cerere principală. Astfel, atunci când prin cererea de chemare în judecată se solicită
anularea unui contract pentru vicii de consimţământ (sau rezilierea unui contract de întreţinere), repunerea
părţilor contractante în situaţia anterioară contractului prin restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară
şi cheltuieli de judecată, doar petitul privind anularea (sau rezilierea) contractului are caracterul de cerere
principală.
213
Există cereri de chemare în judecată care se pot formula numai pe cale principală (cum este
cazul acţiunii în tăgada paternităţii) sau numai pe cale accesorie (cum ar fi cererea prin care un soţ, cu
prilejul soluţionării acţiunii de divorţ, solicită instanţei să încuviinţeze să poarte şi pe viitor numele
dobândit prin căsătorie).
214
A se vedea I. Stoenescu, S. Zilberstein, op. cit., p. 241, V. M. Ciobanu, op. cit., vol. I, p. 302.
215
Potrivit dispoziţiilor menţionate, cererea reconvenţională este admisibilă „dacă pârâtul are, în
legătură cu cererea reclamantului, pretenţii derivând din acelaşi raport juridic sau strâns legate de
aceasta”.
caracterul incidental al acesteia. La nivel doctrinar216, se recunoaşte însă şi posibilitatea
exercitării acţiunii în prestaţie tabulară printr-un capăt de cerere accesoriu acţiunii având
ca obiect executarea silită a unui antecontract de vânzare-cumpărare atunci când în afara
hotărârii judecătoreşti care va suplini consimţământul la încheierea contractului) mai sunt
necesare, pentru înscrierea în cartea funciară pe numele reclamantului, şi alte înscrisuri ce
se află în posesia pârâtului (promitent-vânzător).
Acţiune în realizare. După scopul material urmărit de reclamant, acţiunile
civile se clasifică în acţiuni în realizarea dreptului (sau „în adjudecare”) prin intermediul
cărora reclamantul care este titularul unui drept subiectiv urmăreşte obligarea pârâtului la
executarea obligaţiei corelative dreptului respectiv, acţiuni în constatare („în
recunoaştere” sau „în confirmare”)217 prin care se urmăreşte recunoaşterea prin hotărâre
judecătorească a existenţei sau inexistenţei unui drept şi acţiuni în constituire sau în
transformare de drepturi prin care se urmăreşte schimbarea/desfiinţarea unor raporturi
juridice vechi şi crearea unor raporturi sau situaţii juridice noi.
Cum reclamantul pretinde obligarea pârâtului la executarea obligaţiei de predare a
înscrisurilor sau la executarea oricărei alte obligaţii necesare pentru înscrierea în cartea
funciară, acţiunea în prestaţie tabulară este o acţiune în realizare; refuzul pârâtului de
executare a obligaţiei corelative dreptului subiectiv al reclamantului este suplinit prin
hotărârea judecătorească de admitere a acţiunii.
Controversa privind caracterul personal sau real al acţiunii în prestaţie
tabulară. În funcţie de natura dreptului subiectiv a cărui valorificare se urmăreşte prin
acţiune, acţiunile civile patrimoniale se clasifică în: acţiuni personale prin care se
urmăreşte valorificarea unui drept de creanţă, acţiuni reale prin care se urmăreşte
protecţia unui drept real şi acţiuni mixte prin care se valorifică şi un drept real şi un drept
de creanţă, acestea fiind izvorâte din acelaşi act sau fapt generator sau aflându-se într-o
strânsă legătură.
Natura juridică a acţiunii în prestaţie tabulară, sub aspectul caracterului personal
sau real al acesteia (şi implicit asupra caracterului prescriptibil sau imprescriptibil al
acesteia), a fost o chestiune mult disputată în literatura juridică şi practica judiciară,
abordările neunitare asupra subiectului manifestându-se sub imperiul tuturor
reglementărilor succesive aplicabile publicităţii imobiliare.
Sub imperiul Decretului-lege nr. 115/1938, potrivit opiniei tradiţionale218 acţiunea

216
A se vedea A. Rusu, op. cit., p. 140, T. Dârjan, op. cit., p. 176.
217
Acţiunile în constatare se subclasifică în: i) pozitive (prin care se urmăreşte constatarea
existenţei unui drept) şi negative (privind constatarea inexistenţei unui drept) şi în ii) acţiuni declaratorii
prin care se solicită instanţei să constate existenţa sau inexistenţa unui raport juridic, acţiuni interogatorii
prin care reclamantul cheamă în judecată o persoană care ar putea să-i conteste ulterior dreptul pentru a
răspunde şi a se lua act dacă recunoaşte sau nu dreptul şi acţiuni provocatorii prin care reclamantul cheamă
în judecată pe cel care, prin atitudinea sau prin actele sale, îi cauzează o tulburare serioasă în exerciţiul său,
pârâtul fiind provocat astfel să îşi dovedească dreptul, sub sancţiunea de a nu-l mai putea invoca dacă nu îl
demonstrează, a se vedea V.M. Ciobanu, op. cit., vol. I, p. 296-297 şi referinţele bibliografice indicate, I.
Leş, op. cit., vol. I, p. 278-279.
218
A se vedea P. Demény, op. cit., p. 29-30, B. Diamant, Al. Stăcescu, Notă la decizia civilă nr.
82/1968 a Trib. jud. Sibiu, în R.R.D. nr. 12/1968, p. 142-143., P. Baciu, Notă la decizia civilă nr. 625/1968
a Trib. jud. Sibiu în R.R.D. nr. 2/1971, p. 145. Această opinie a fost confirmată şi în practica judiciară, a se
vedea Trib. Suprem, s. civ., decizia nr. 933/1970 în R.R.D. nr. 1/1971, p. 151, Trib. Jud. Sibiu, decizia nr.
82/1968, în R.R.D. nr. 12/1968, p. 139-141, Trib. Jud. Braşov, decizia nr. 139/1972, în R.R.D. nr. 10/1972,
p. 172-173.
în prestaţie tabulară este o acţiune personală, reclamantul urmărind valorificarea dreptului
său de creanţă de a pretinde posesorului tabular predarea actului apt pentru intabulare.
Astfel, dispoziţiile art. 24 din decretul-lege erau interpretate ca fiind o aplicaţie
particulară în regim de carte funciară a regulii de drept comun consacrate de art. 1077
C.civ. potrivit căreia în cazul neîndeplinirii unei obligaţii de a face, creditorul poate fi
autorizat de a o aduce el la îndeplinire, pe cheltuiala debitorului.
Acestei opinii i s-a opus punctul de vedere (despre care am facut referire cu
prilejul clasificării acţiunilor de carte funciară) că acţiunea în prestaţie tabulară
reglementată de art. 24-25 din Decretul-lege nr. 115/1938 este o acţiune doar formal
personală, aceasta având un caracter real şi constituind o aplicaţie particulară în materie
de carte funciară a acţiunii în revendicare (dacă titlul de dobândire priveşte obligaţia de a
strămuta, modifica sau constitui un drept real) sau a acţiunii negatorii (în cazul stingerii
unui drept real imobiliar), după caz219. Întrucât prin soluţia pronunţată asupra acţiunii în
prestaţie tabulară instanţa dispune intabularea în cartea funciară, recunoscându-i astfel
reclamantului dreptul real în litigiu şi realizându-se scopul oricărei acţiuni reale220,
acţiunea în prestaţie tabulară împrumută trăsăturile specifice unei acţiuni reale. În fine,
caracterul real al acţiunii este confirmat şi de faptul că aceasta poate fi formulată inclusiv
împotriva terţului dobânditor în condiţiile art. 25 din Decretul-lege nr. 115/1938 ori, dacă
ar fi o acţiune personală, nu ar putea fi îndreptată împotriva terţilor, dreptul de creanţă
fiind un drept relativ, adică opozabil doar între creditor şi debitor221.
Ulterior, în concepţia Legii nr. 7/1996, dilemele au continuat, şi aceasta chiar şi
dincolo de renunţarea la principiului efectului constitutiv al înscrierii care, cel puţin din
perspectivă teoretică, ar fi trebuit să determine o tranşare a chestiunii într-o direcţie sau
alta. În timp ce unii autori222 au reafirmat caracterul personal al acţiunii, alţii au calificat
acţiunea drept o acţiune reală223.
În favoarea caracterului personal al acţiunii în prestaţie tabulară s-a argumentat, în
general, că lipsa unui termen special de prescripţie pentru exercitarea acţiunii nu trebuie
să conducă în mod necesar la calificarea acesteia drept o acţiune reală, întrucât există şi
alte cazuri de acţiuni personale cu privire la care legiuitorul nu indică termenul de
prescripţie, fiindu-le totuşi aplicabile dispoziţiile generale ale Decretului nr. 167/1958224

219
A se vedea supra, p. 173. În favoarea caracterului real al acţiunii în prestaţie tabulară
reglementată de Decretul-lege nr. 115/1938 a se vedea şi L. Pop, L.M. Harosa, op. cit., p. 351.
220
A se vedea G. Vasu, Natura juridică a acţiunii în prestaţie tabulară, în R.R.D. nr. 12/1972, p.
103-105
221
Pentru o expunere detaliată a argumentelor pro-şi contra invocate în literatura juridică privind
caracterul personal sau real al acţiunii în prestaţie tabulară, a se vedea A. Rusu, op.cit., p. 134-136.
222
C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale, Institutul European, Iaşi,
1997, p. 222-223, M. D. Bocşan, op. cit., p. 23-35, A.A. Ţuluş, Acţiunile de carte funciară în lumina
actualei reglementări, în Dreptul nr. 11/1999, p. 31-40.
223
A se vedea M. Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Edit Press Mihaela SRL,
Bucureşti, 2000, p. 401; cu privire la acţiunea în prestaţie tabulară în reglementarea Legii nr. 7/1996,
autorul a susţinut apoi caracterul personal al acţiunii, a se vedea idem, Tratat de publicitate imobiliară,
Noile cărţi funciare, vol. II, Ed Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 612.
224
A se vedea M.D. Bocşan, op. cit., p. 26. Precizăm că este avută în vedere acţiunea în prestaţie
tabulară reglementată de art. 24 şi 25 din Decretul-lege nr. 115/1938 şi art. 29 din Legea nr. 7/1996, în
forma iniţială a acesteia, care nu prevedea un termen pentru introducerea acesteia. Ulterior, după
modificările intervenite prin Legea nr. 7/1996 şi republicarea legii, art. 29 a devenit art. 27 din lege care, în
alin. (4), consacra în mod expres caracterul imprescriptibil al acţiunii.
după cum există şi acţiuni personale cu privire la care legiuitorul a consacrat în mod
expres caracterul imprescriptibil al acestora225; nu mai puţin, deşi, în principiu, o acţiune
personală nu poate fi intentată contra terţelor persoane, există totuşi şi situaţii de excepţie
(în materia contractului de locaţiune, de mandat)226.
În susţinerea caracterului real al acţiunii în prestaţie tabulară guvernate de
dispoziţiile Legii nr. 7/1996 se are în vedere că înscrierile în cartea funciară nu mai au
efect constitutiv de drepturi, dreptul real imobiliar existând deja în patrimoniul
dobânditorului ca efect al acordului de voinţă dată fiind concepţia consensualistă
promovată de redactorii acestei legi. În consecinţă, prin acţiunea în prestaţie tabulară se
apără însuşi dreptul real dobândit de reclamant, opozabil inter partes, însă inopozabil
erga omnes227 astfel încât acţiunea în prestaţie tabulară este, cel puţin sub regimul Legii
nr. 7/1996, „o acţiune reală lato sensu”228.
În actuala reglementare, faţă de reinstaurarea efectului constitutiv de drepturi al
înscrierii în cartea funciară, apreciem că acţiunea în prestaţie tabulară reglementată de art.
896-897 NCC este o acţiune personală prin care reclamantul urmăreşte să-şi valorifice
dreptul său de creanţă, şi anume cel de a pretinde pârâtului executarea oricărei obligaţii
necesare pentru efectuarea înscrierii în cartea funciară a dreptului.
Cum dreptul real imobiliar urmează a fi dobândit abia prin efectul înscrierii,
caracterul real al acţiunii în prestaţie tabulară prevăzute de art. 896-897 NCC nu poate fi
primit, acţiunile reale având ca scop apărarea a însuşi dreptului real dobândit de
reclamant; ori reclamantul nu este încă titularul unui drept real ci doar al unui drept de
creanţă (de a pretinde pârâtului îndeplinirea obligaţiilor necesare pentru îndeplinirea
formalităţilor de publicitate imobiliară) care îi deschide practic posibilitatea dobândirii
dreptului real ca efect al înscrierii acestuia în cartea funciară. Valorificarea acestui drept
de creanţă nu poate fi obţinut de creditor decât prin executarea de către debitor a
obligaţiei sale (de îndeplinire a oricărei prestaţii necesare pentru realizarea înscrierii în
cartea funciară), ori prin promovarea acţiunii în prestaţie tabulară reclamantul-creditor
urmăreşte obligarea pârâtului la executarea obligaţiei sale iar, în caz de refuz, instanţa să
dispună înscrierea; lipsa concursului debitorului(-pârât) în executarea obligaţiilor sale va
fi, practic, suplinită de hotărârea judecătorească de admitere a acţiunii în prestaţie
tabulară.
Prin urmare, ne raliem autorilor care susţin caracterul personal al actualei acţiuni
în prestaţie tabulară (în reglementarea noului Cod civil)229 şi aceasta spre deosebire de

225
Pentru exemplificări privind excepţiile de la principiul prescriptibilităţii drepturilor de creanţă a
se vedea G. Beleiu, Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil, Casa de
editură şi presă Şansa SRL, Bucureşti, 1993, p. 209 ; autorul face referire la acţiunea în restituirea
depunerilor la CEC [dispoziţiile art. 17 din Statutul CEC aprobat prin Decretul nr. 387/1949 (abrogat)
arătând că „depunerile pe librete de economii, precum şi dobânzile lor nu se prescriu”] şi la acţiunea având
ca obiect partea cuvenită din rezerva de prime în asigurările facultative de persoane [prevederile art. 95 din
Decretul Consiliului de Stat nr. 471/1971 cu privire la asigurările de stat arătând că „drepturile asiguraţilor
asupra sumelor rezultând din rezerva de prime ce se constituie la asigurările de persoane pentru obligaţii de
plată scadente în viitor nu sunt supuse prescripţiei”].
226
A se vedea dispoziţiile art. 1441, art. 1488 şi art. 1542 alin. (2) C.civ.
227
A se vedea M. Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Edit Press Mihaela SRL,
Bucureşti, 2000, p. 401.
228
A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 412.
229
A se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 270-271, T. Dârjan, op. cit., p. 177. În sens contrar, a se
vedea D.M. Cosma, în Noul Cod civil. Comentarii, doctrină şi jurisprudenţă, Ed. Hamangiu, Bucureşti,
natura acesteia sub incidenţa dispoziţiilor Legii nr. 7/1996; într-adevăr, sub imperiul
acestei reglementări, apreciem că, de lege lata, acţiunea în prestaţie tabulară putea fi
caracterizată drept o acţiune doar formal personală - fiind vorba despre predarea
înscrisului translativ sau constitutiv al dreptului [conform art. 29 alin. (1) din forma
iniţială a legii] şi, ulterior, a „înscrisurilor necesare” înscrierii (potrivit art. 27 din legea
nr. 7/1996, republicată), dar fiind, în realitate, prin conţinutul acesteia, o acţiune reală al
cărei obiect era protecţia dreptului real deja dobândit în patrimoniul reclamantului prin
actul constitutiv sau translativ de drepturi încheiat de părţi.
Acţiune prescriptibilă extinctiv. Dispoziţii legale aplicabile. Comparativ cu
reglementarea anterioară [art. 27 alin. (4) din Legea nr. 7/1996, republicată]230 care
instituia în mod expres caracterul imprescriptibil al acţiunii în prestaţie tabulară,
dispoziţiile art. 896 alin. (1) teza finală NCC prevăd în mod expres că „dreptul la acţiune
este prescriptibil în condiţiile legii”. Soluţia prescriptibilităţii este recunoscută nu doar cu
referire la acţiunea în prestaţie tabulară obişnuită, ci şi pentru exercitarea acţiunii în
prestaţie tabulară specială, promovate împotriva terţului dobânditor de rea-credinţă care
se prescrie tot în termenul general de prescripţie de 3 ani care, potrivit art. 897 alin. (2)
NCC, curge însă „de la data înscrierii de către acesta a dreptului în folosul său, cu
excepţia cazului în care dreptul la acţiune al reclamantului contra antecesorului tabular
s-a prescris mai înainte”.

→ Exercitarea acţiunii în prestaţie tabulară. Condiţii de admisibilitate

• Explicaţie prealabilă. Analiza noastră va privi condiţiile de exercitare ale

acţiunii în prestaţie tabulară obişnuită şi, ulterior, condiţiile particulare ale acţiunii în
prestaţie tabulară specială, la care am făcut, de altfel referire, şi cu prilejul consideraţiilor
formulate asupra excepţiilor de la principiul priorităţii înscrierilor.
• Condiţiile de exercitare a acţiunii în prestaţie tabulară obişnuită. Din lectura
dispoziţiilor art. 896 NCC deducem că acţiunea în prestaţie tabulară obişnuită poate fi
introdusă dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii: să existe un contract încheiat în
formă autentică având ca obiect constituirea, modificarea sau transmiterea unui drept real
imobiliar în folosul reclamantului; refuzul posesorul tabular (care s-a obligat să
constituie, să transmită sau să modifice dreptul real în favoarea dobânditorului) de a
executa obligaţiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară a dreptului real imobiliar
respectiv în favoarea dobânditorului-reclamant; introducerea acţiunii în termenul de
prescripţie prevăzut de lege.

2012, p. 1248, pct. 4. În fine, într-o opinie pe care nu o împărtăşim se arată că acţiunea în prestaţie tabulară
este „o acţiune reală deoarece apără însuşi dreptul real dobândit de reclamant” şi (!) o acţiune „personală
întrucât (...) se include în categoria cererilor patrimoniale personale, prin care se încearcă valorificarea unui
drept de creanţă”, a se vedea S. Sztranzicyki, Publicitatea imobiliară conform noului Cod civil, Ed. C.H.
Beck, Bucureşti, 2013, p. 214.
230
Pentru dezvoltări privind problema prescriptibilităţii acţiunii în prestaţie tabulară în sistemul
Decretului-lege nr. 115/1938 şi a opiniilor diferite exprimate fie în sensul caracterului prescriptibil al
acţiunii (pe care o împărtăşim), fie în sensul imprescriptibilităţii acesteia drept consecinţă a susţinerii
caracterului real al acesteia a se vedea M. Nicolae, Tratat de de publicitate imobiliară, vol. I. Introducere în
publicitatea imobiliară, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 414-417 cu referinţele bibliografice şi
soluţiile jurisprudenţiale citate.
 • Existenţa valabilă unui contract încheiat în formă autentică având ca obiect
constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar231. În situaţia în
care actul juridic priveşte stingerea unui drept tabular, în reglementarea actuală nu se mai
pune problema promovării acţiunii în prestaţie tabulară; într-adevăr, în prezent, nu mai
poate fi vorba despre îndeplinirea vreunei obligaţii suplimentare de către titularul
dreptului stins deoarece radierea din cartea funciară se face în temeiul consimţământului
titularului exprimat în formă autentică iar actul notarial urmează a fi trimis din oficiu de
către notarul public care l-a întocmit către biroul de cadastru competent potrivit obligaţiei
impuse acestuia prin art. 35 alin. (1) din lege.
Nu prezintă importanţă natura actului juridic (vânzare-cumpărare, schimb,
donaţie, etc) prin care s-a transmis, constituit ori modificat în folosul dobânditorului un
drept real imobiliar, cerinţa impusă fiind doar ca acesta să fie încheiat cu respectarea
condiţiilor de validitate cerute de lege pentru încheierea lui.
Acţiunea în prestaţie tabulară promovată în condiţiile art. 896 NCC este
admisibilă doar cu privire la contractele încheiate în formă autentică după 1 octombrie
2011, nu şi contractelor încheiate anterior intrării în vigoare a noului Cod civil232 (şi prin
care s-au constituit, transmis sau modificat drepturi reale imobiliare în folosul
dobânditorului-reclamant).
• Neexecutarea de către posesorul tabular a obligaţiilor necesare pentru
înscrierea în cartea funciară a dreptului real imobiliar în favoarea reclamantului. În
formula de reglementare a noului Cod civil, acţiunea în prestaţie tabulară pare a avea, cel
puţin teoretic, un domeniu de aplicare mai larg, în sensul că introducerea acesteia este
posibilă în cazul neîndeplinirii de către pârâtul-posesor tabular a oricărei obligaţii
necesare pentru înscrierea în cartea funciară.
În alţi termeni, acţiunea este admisibilă nu doar pentru situaţia nepredării
„înscrisurilor trebuitoare” (la care făceau referire art. 22 şi 23 din Decretul-lege nr.
115/1938) sau a „înscrisurilor necesare” [art. 27 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 7/1996,
republicată] pentru realizarea înscrierii, ci, potrivit formulării mai generale utilizate de
art. 896 alin. (1) NCC, în orice caz care pârâtul „nu îşi execută obligaţiile necesare pentru
înscrierea în cartea funciară”. După cum am deja am arătat, posibilitatea nepredării
înscrisului justificativ al înscrierii este, în fapt, vizibil redusă dată fiind obligaţia instituită
în sarcina notarului care a autentificat actul constitutiv sau translativ de drepturi de a cere
din oficiu înscrierea şi a-l trimite, în acest scop, la biroul de cadastru competent. Din
această perspectivă, unii autori au şi apreciat, de altfel, că ar fi fost binevenit ca
legiuitorul să enumere cu titlu exemplificativ câteva cazuri pe care le-a avut în vedere233.

231
În doctrină, cu referire la prima condiţie de exercitare a acţiunii în prestaţie tabulară, s-a făcut
referire la la existenţa unui contract încheiat în formă autentică, a unei hotărâri judecătoreşti definitive sau a
unei hotărâri a autorităţii administrative prin care s-a transmis, constituit ori s-a modificat în folosul altuia,
un drept real asupra unui imobil, a se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 199. Desigur, faţă de dispoziţiile art. 885
alin. (1) şi art. 888 NCC, respectiv art. 28 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 care enumeră înscrisurile care pot
justifica înscrierea, enumerarea şi a hotărârii judecătoreşti, respectiv a deciziei administrative este principial
corectă; totuşi, incidenţa în practică a acţiunii în prestaţie tabulară în cazul ultimelor două ipoteze-premise
enumerate este vizibil mai restrânsă deşi nu imposibilă (cum ar fi cazul autorităţii administrative care nu şi-
ar executa obligaţiile necesare pentrui îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară).
232
Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 76 din LPA a noului Cod civil, „dispoziţiile art. 876-915 din
Codul civil privitoare la cazurile, condiţiile, efectele şi regimul înscrierilor în cartea funciară se aplică
numai actelor şi faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârşite ori produse după intrarea în vigoare a
Codului civil”.
 În altă ordine de idei, acţiunea în prestaţie tabulară este admisibilă doar în măsura
în care aceasta este exercitată după refuzul posesorului tabular de executare a obligaţiilor
necesare pentru îndeplinirea formalităţilor de publicitate, în caz contrar pârâtul putând
invoca excepţia prematurităţii acţiunii.
• Introducerea acţiunii în prestaţie tabulară obişnuită în termenul de
prescripţie prevăzut de lege. Diversitatea interpretărilor formulate asupra dispoziţiei
cuprinse în art. 896 alin. (1) teza finală NCC potrivit căreia „dreptul la acţiune este
prescriptibil în condiţiile legii” ar putea surprinde chiar şi pe cititorul avizat în materie de
carte funciară. Fără a le descrie de o manieră exhaustivă, vom inventaria opiniile
vehiculate şi argumentele principale pe care se sprijină.
O primă abordare ia în considerare că acţiunea în prestaţie tabulară este o acţiune
personală prin care reclamantul, care nu este încă titularul unui drept real, îşi valorifică un
drept de creanţă, şi anume de a pretinde pârâtului să-şi execute obligaţiile necesare pentru
realizarea înscrierii în cartea funciară. Cum sintagma „în condiţiile legii” nu poate fi
înţeleasă decât ca o trimitere la dispoziţiile incidente prescripţiei extinctive (art. 2500-
2544 NCC), faţă de caracterul personal al acţiunii, sunt reţinute ca aplicabile dispoziţiile
art. 2501 alin. (1) NCC potrivit cărora „drepturile la acţiune având un obiect patrimonial
sunt supuse prescripţiei extinctive, afară de cazul în care prin lege s-ar dispune altfel
(subl. ns.)” coroborat cu art. 2517 NCC care arată că „termenul prescripţiei este de 3 ani,
dacă legea nu prevede un alt termen (subl. ns.)”234, ceea ce înseamnă că acţiunea în
prestaţie tabulară obişnuită se prescrie în termenul general de prescripţie de 3 ani235.
O soluţie diferită este afirmată însă de alţi autori care apreciază că formula de
exprimare utilizată de legiuitor „dreptul la acţiune este prescriptibil în condiţiile legii”
trebuie înţeleasă în sensul că acţiunea este prescriptibilă sau imprescriptibilă după caz, în
funcţie de dispoziţiile legale care reglementează instituţia dreptului real ce se urmăreşte a
fi dobândit prin realizarea înscrierii în cartea funciară236. Urmând această linie de gândire,
sunt făcute următoarele circumstanţieri:
i) dacă obiectul actului juridic ce se doreşte a fi înscris îl constituie dreptul de
proprietate asupra unui imobil şi nu există dispoziţie contrară, acţiunea în prestaţie
tabulară va împrumuta caracterul imprescriptibil al acţiunii în revendicare prin care se
apără dreptul de proprietate conform art. 563 alin. (2) NCC; caracterul imprescriptibil
urmează a fi reţinut şi în situaţia în care se urmăreşte înscrierea unui drept de superficie
potrivit art. 696 alin. (2) NCC.
ii) dacă dreptul real principal ce se doreşte a fi înscris este un drept de uzufruct,
uz, abitaţie sau servitute, dreptul la acţiunea în prestaţie tabulară nu mai este
imprescriptibil, ci se prescrie în termenul de 10 ani prevăzut de art. 746 alin. (1) lit. e),
art. 754 şi art. 770 alin. (1) lit. f) NCC. În fine, făcând aplicarea art. 2501 alin. (1) raportat

233
A se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 202.
234
Prevederile art. 2517 NCC care consacră termenul general de prescripţie de 3 ani sunt urmate de
cele prin care legiuitorul a înţeles să instituie termene speciale de prescripţie în cazurile prevăzute de art.
2518-2521 NCC.
235
În sensul arătat a se vedea D. N. Theohari, C.M. Ilie, M. A. Bârlog, B. Cristea, Acţiunile civile
şi taxele judiciare de timbru. Legea nr. 146/1997 comentată, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 334, T.
Dârjan, op. cit., p. 206.
236
A se vedea G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil în reglementarea noului Cod civil,
Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 283-284. În favoarea acestui punct de vedere a se vedea şi M. Mîneran,
op. cit., p. 280.
la art. 2518 pct. 1 NCC237, acelaşi termen este considerat aplicabil şi în cazul dreptului de
ipotecă238.
În fine, fără a dezvolta distincţiile făcute în opinia precedentă dar considerând
aplicabil art. 2518 pct. 1 NCC şi ajungând (parţial) la acelaşi rezultat, se susţine că
dreptul la acţiunea în prestaţie tabulară este prescriptibil în termen de 10 ani de la data la
care reclamantul a cunoscut sau trebuia să cunoască naşterea acestui drept239.
Constatând că interpretările vehiculate sunt, probabil, reflexul controverselor mai
vechi privind caracterul personal sau real al acţiunii în prestaţie tabulară, ne raliem primei
soluţii întrucât aceasta se sprijină pe argumentul dreptului de creanţă al dobânditorului
faţă de posesorul tabular (drept care îi deschide posibilitatea dobândirii dreptului tabular)
şi este şi conformă unei corecte interpretări gramaticale şi teleologice a textului legal;
astfel, enunţul „dreptul la acţiune este prescriptibil în condiţiile legii” este o recunoaştere
neîndoielnică a caracterului prescriptibil al acţiunii în prestaţie tabulară şi exclude luarea
în considerare de către interpret a dispoziţiilor care consacră imprescriptibilitatea.
• Condiţiile specifice de admisibilitate a acţiunii în prestaţie tabulară
specială. Acţiunea în prestaţie tabulară poate fi introdusă şi împotriva terţului de rea-
credinţă care a dobândit acelaşi drept real imobiliar ca şi reclamantul, deşi actul său de
dobândire este ulterior titlului reclamantului. Spre deosebire de acţiunea în prestaţie
tabulară obişnuită care este introdusă de reclamant împotriva celui care a constituit,
transmis sau a modificat un drept real în folosul reclamantului, acţiunea în prestaţie
tabulară specială este introdusă de reclamant împotriva terţului-dobânditor de rea-
credinţă care s-a înscris înaintea sa în cartea funciară. Pârât în acţiunea în prestaţie
tabulară specială este, prin urmare,un terţ cu care reclamantul nu a stabilit raporturi
juridice dar este cel înscris în cartea funciară. Tocmai din această perspectivă, acţiunea
nici nu ar putea fi îndreptată de reclamant împotriva celui cu care a încheiat actul juridic
deoarece s-ar opune principiul relativităţii înscrierilor în cartea funciară atâta timp cât
altcineva (în concret, terţul) este proprietarul tabular.
Cu prilejul analizei dedicate acţiunii în radierea dreptului concurent sau în
acordarea rangului preferenţial au fost făcute unele consideraţii comparative faţă de
acţiunea în prestaţie tabulară specială, mai exact a faptului că aceste acţiuni produc efecte
similare faţă de terţul dobânditor de rea-credinţă deşi obiectul acestora este diferit240.
În consecinţă, ne vom limita să facem referire la condiţiile specifice de exercitare
a acestei acţiuni:
i) actul juridic invocat de reclamant să fie anterior celui în temeiul căruia terţul-
dobânditor şi-a înscris dreptul în cartea funciară;

237
Potrivit art. 2518 pct. 1 NCC „drepturile reale care nu sunt declarate prin lege imprescriptibile
ori nu sunt supuse altui termen de prescripţie” se prescriu în termen de 10 ani.
238
A se vedea G. Boroi, L. Stănciulescu, op. cit., p. 283-284.
239
A se vedea A. Trăilescu, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei
(coordonatori), op. cit., p. 924.
240
A se vedea supra, p. 71. În sensul că posibilitatea promovării acţiunii în prestaţie tabulară
specială se corelează dar nu se confundă cu îndeplinirea funcţiei de rezolvare a conflictelor de drepturi în
baza art. 892 NCC a se vedea şi M. Mîneran, op. cit., p. 274. În continuare, autoarea arată că, în cazul
reglementat de art. 892 NCC, acţiunea lăsată persoanei îndreptăţite împotriva terţului de rea-credinţă este o
acţiune în acordarea rangului preferenţial, iar nu o acţiune în prestaţie tabulară specială, reclamantul
neavând nevoie de executarea vreunei obligaţii de către terţ pentru înscrierea dreptului său real.
 ii) terţul dobânditor să fi fost de rea-credinţă la data încheierii actului în temeiul
căruia s-a înscris în cartea funciară (indiferent dacă acesta este cu titlu oneros sau gratuit);
cum „buna-credinţă se prezumă până la proba contrară”[art. 14 alin.(2) NCC],
reclamantul trebuie să dovedească reaua-credinţă a terţului la momentul încheierii actului
(deci nu la momentul înscrierii în cartea funciară a dreptului real în folosul său), mai
exact că terţul a avut cunoştinţă/că putea lua la cunoştinţă cu minime diligenţe de faptul
încheierii anterioare a actului concurent prin care reclamantul a dobândit un drept real
asupra aceluiaşi imobil. În cazul acţiunii în prestaţie tabulară specială nu este vorba
despre reaua-credinţă calificată a terţului cerută în cazul acţiunii în radierea dreptului
concurent sau în acordarea rangului preferenţial în condiţiile art. 892 NCC, ci reaua-
credinţă în înţelesul art. 901 NCC241.
iii) introducerea acţiunii împotriva terţului în termenul de prescripţie prevăzut de
art. 897 alin. (2) NCC, şi anume în termen de 3 ani de la data înscrierii (care este, de fapt,
data înregistrării cererii de înscriere) de către terţ a dreptului în folosul său, cu excepţia
cazului în care dreptul la acţiune al reclamantului împotriva antecesorului tabular s-a
prescris mai înainte. Practic, faţă de această din urmă trimitere, s-ar putea adauga şi o a
patra condiţie de admisibilitate a acţiunii în prestaţie tabulară specială, şi anume
iv) acţiunea în prestaţie tabulară obişnuită a reclamantului împotriva antecesorului
tabular să nu se fi prescris.

→ Aspecte procedurale

• Preliminarii. Odată analizate condiţiile de exercitare ale acţiunii în prestaţie

tabulară, consideraţiile dedicate aspectelor procesuale vor întregi regimul aplicabil
acesteia. Urmează a face unele precizări legate de cererea de chemare în judecată (privind
persoanele care au calitate procesuală activă sau pasivă, obiectul cererii) instanţa
competentă să judece acţiunea, timbrarea acesteia, notarea în cartea funciară a acesteia şi
judecata cauzei (probele, soluţiile pronunţate, căile de atac şi efectele hotărârii)242.
• Legitimarea procesuală. Calitatea procesuală activă pentru introducerea
acţiunii în prestaţie tabulară aparţine celui în favoarea căruia s-a transmis, constituit sau
modificat un drept real şi care nu şi-a înscris dreptul astfel dobândit în cartea funciară.
Fiind vorba despre o acţiune patrimonială, aceasta poate fi introdusă şi de succesorii
universali, cu titlu universal sau cu titlu particular şi chiar de către creditorii
dobânditorului dreptului real imobiliar.
Calitatea procesuală pasivă aparţine fie:
i) antecesorului tabular, prin urmare acţiunea se introduce împotriva celui care a
constituit, a transmis au a modificat un drept real imobiliar în favoarea reclamantului şi
care a refuzat să-şi execute obligaţiile necesare pentru înscrierea dreptului în cartea
funciară, fie

241
În sens contrar, a se vedea C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea
noului Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 471, O. Puie, op. cit., p. 244.
242
Pentru o sinteză de jurisprudenţă în materia acţiunii în prestaţie tabulară sub imperiul
reglementările succesive aplicabile a se vedea I.-D. Chiş, Cartea funciară, volumul II – Noul Cod Civil,
Jurisprudenţă şi doctrină din periodicele juridice româneşti 1886-2011, Ed. Universul Juridic, Bucureşti,
2012, p. 547-609.
 ii) terţului dobânditor de rea-credinţă care a încheiat un act juridic ulterior celui
contractat de reclamant şi prin care a dobândit bunul deşi avea cunoştinţă (sau putea lua
la cunoştinţă) despre faptul încheierii anterioare a actului concurent încheiat în favoarea
reclamantului, terţ care şi-a înscris dreptul în cartea funciară.
• Obiectul cererii. Faţă de dispoziţiile art.896 alin. (1) NCC, obiectul acţiunii în
prestaţie tabulară îl constituie obligarea pârâtului la executarea obligaţiilor necesare
pentru realizarea înscrierii iar, în caz contrar, instanţa va dispune înscrierea în cartea
funciară a dreptului real imobiliar.
• Timbrarea acţiunii. Aflându-ne în prezenţa unei acţiuni patrimoniale acţiunea
în prestaţie tabulară se timbrează la valoare potrivit art. 3 alin. (1) OUG nr. 80/2013 sub
sancţiunea anulării cererii; nu se mai aplică timbrul judiciar, OG nr. 32/1995 privind
timbrul judiciar fiind abrogată prin art. 58 lit. b) din OUG nr. 80/2013.
• Instanţa competentă. În actuala reglementare, competenţa materială (ratione
materiae) de soluţionare în primă instanţă aparţine tribunalului pentru toate cererile care
nu sunt date prin lege în competenţa altor instanţe (art. 95 pct. 1 NCPC). Fiind o acţiune
evaluabilă în bani, urmează a avea în vedere criteriul valoric pentru determinarea
competenţei materiale astfel încât competenţa materială de soluţionare în primă instanţă a
acţiunii în prestaţie tabulară aparţine judecătoriei243 dacă valoarea obiectului este de până
la 200.000 lei [art. 94 pct. 1 lit. j) NCPC], iar dacă valoarea este mai mare de 200.000 lei
competenţa materială a soluţionării acţiunii aparţine în primă instanţă tribunalului [art. 95
pct. 1 raportat la art. 94 pct. 1 lit. j) NCPC].
Sub aspectul competenţei teritoriale (ratione loci)244, acţiunea în prestaţie tabulară
se va soluţiona fie de instanţa de la domiciliul pârâtului [potrivit regulii generale stabilite
prin art. 107 alin. (1) NCPC], fie de instanţa locului unde se află imobilul [fiind vorba
despre o competenţă teritorială alternativă potrivit art. 113 alin. (1) pct. 5]. Desigur,
reclamantului i se recunoaşte, conform art. 116 NCPC245 dreptul de opţiune între acestea,
dar, după ce a făcut alegerea în favoarea uneia dintre instanţe, reclamantul nu mai poate
reveni asupra alegerii sale. Cum, potrivit art. 129 alin. (3) NCPC, necompetenţa este de
ordine privată, instanţa nu va putea invoca din oficiu declararea necompetenţei instanţei
sesizate246.

243
Cu privire la determinarea competenţei materiale în soluţionarea acţiunii în prestaţie tabulară în
situaţii particulare cum ar fi promovarea acţiunii în cursul procedurii insolvenţei de către debitorul supus
acestei proceduri sau de către terţi pentru valorificarea înstrăinărilor imobiliare efectuate de debitor în
favoarea lor a se vedea A. Rusu, op. cit., p. 181, cu precizarea că autoarea argumentează în favoarea
competenţei materiale de drept comun, şi nu a judecătorului-sindic de la tribunalul de la sediul debitorului
supus procedurii insolvenţei.
244
Pentru o apreciere parţial critică asupra competenţei teritoriale în litigiile având ca obiect
drepturi reale imobiliare din perspectiva ultimelor modificări legislative, a se vedea T. Bodoaşcă, Discuţii
referitoare la competenţa teritorială exclusivă a instanţelor de judecată pentru soluţionarea litigiilor
referitoare la drepturi reale imobiliare în reglementarea noului Cod de procedură civilă, în Dreptul nr.
12/2014, p. 106-113.
245
Potrivit articolului menţionat „reclamantul are alegerea între mai multe instanţe deopotrivă
competente”.
246
Conform art. 130 alin. (3) NCPC „necompetenţa de ordine privată poate fi invocată doar de
către pârât prin întâmpinare sau, dacă întâmpinarea nu este obligatorie, cel mai târziu la primul termen de
judecată la care părţile sunt legal citate în faţa primei instanţe”.
 • Notarea acţiunii. Dispoziţiile art. 902 alin. (2) pct. 18 NCC şi art. 196 alin.(1)
din Regulament, enumeră printre acţiunile susceptibile de a fi supuse notării şi acţiunea în
prestaţie tabulară.
Deşi notarea acţiunii are, pentru partea interesată, un caracter facultativ,
îndeplinirea acestei formalităţi de publicitate este utilă reclamantului pentru a aduce
existenţa litigiului la cunoştinţa terţilor potenţial interesaţi să contracteze cu pârâtul
încheierea unor acte juridice având ca obiect imobilul respectiv.
De altfel, referindu-se la efectele hotărârii judecătoreşti pronunţate asupra acţiunii
în prestaţie tabulară, dispoziţiile art. 896 alin. (2) NCC precizează că „dacă acţiunea în
prestaţie tabulară a fost notată în cartea funciară, hotărârea judecătorească se va
înscrie, din oficiu, şi împotriva acelora care au dobândit vreun drept tabular după
notare (subl. ns.)”. În situaţia în care, dimpotrivă, reclamantul nu a notat acţiunea în
cartea funciară iar pe durata soluţionării acesteia un terţ şi-a înscris dreptul real în
favoarea sa, hotărârea judecătorească de admitere a acţiunii în prestaţie tabulară obţinută
de reclamant nu va fi opozabilă terţului. În consecinţă, reclamantul (care riscă, astfel, să-
şi vadă respinsă cererea de înscriere a dreptului formulată în temeiul hotărârii
judecătoreşti obţinute) nu are deschisă decât acţiunea în prestaţie tabulară specială
prevăzută de art. 897 NCC, urmând a face dovada îndeplinirii condiţiilor de admisibilitate
ale acesteia, inclusiv reaua-credinţă a terţului dobânditor la data încheierii actului său de
dobândire.
• Judecata cauzei. În susţinerea acţiunii în prestaţie tabulară sunt aplicabile
regulile generale privind adminsitrarea probaţiunii, fiind permise orice mijloace de probă
(interogatoriul, proba testimonială sau aplicarea prezumţiilor în dovedirea relei-credinţe a
terţului dobânditor la data încheierii actului juridic prin care a dobândit dreptul real
asupra aceluişi imobil.
În soluţionarea acţiunii, instanţa va pronunţa fie o hotărâre judecătorească de i)
admitere a a acţiunii şi, în consecinţă, va dispune înscrierea în cartea funciară a dreptului
real în favoarea reclamantului (hotărârea fiind opozabilă terţilor care au dobândit ulterior
un drept real asupra imobilului în litigiu în măsura în care acţiunea a fost notată în cartea
funciară, după cum am arătat anterior) sau de ii) respingere a acţiunii, după caz.
Hotărârea pronunţată în primă instanţă de judecătorie este supusă căii ordinare de
atac a apelului potrivit art. 466 alin. (1) NCPC în termen de 30 de zile de la comunicare;
dacă hotărârea este pronunţată în primă instanţă de tribunal, recursul este admisibil,
potrivit art. 483 alin. (2) NCPC, doar dacă valoarea imobilului în litigiu este mai mare de
500.000 lei247.

6.3. Acţiunea în rectificare de carte funciară

→ Noţiune, reglementare şi natură juridică

• Preliminarii. Aspecte terminologice. Provenit etimologic din lat. rectificāre248

247
În reglementarea vechiului Cod de procedură civilă, calea de atac era stabilită prin raportare la
criteriul valoric; astfel, dacă valoarea imobilului în litigiu era de până la 100.000 lei hotărârea era supusă
doar recursului [art. 2821 alin. (1) C.proc.civ.] iar peste această valoare, hotărârea era supusă apelului şi
recursului.
248
În latină, verbul rectificō, rectificāre deriva din rectus (drept, corect).
(a îndrepta, a corecta) şi intrat în vocabularul limbii române pe filieră franceză (fr.
rectifier), termenul rectificare a fost împrumutat şi de limbajul juridic atunci când face
vorbire despre rectificarea actelor/certificatelor de stare civilă249 sau rectificarea
înscrierilor de carte funciară.
Inventariind expresiile utilizate de legiuitor în reglementările succesive incidente
publicităţii imobiliare, reţinem că
i) dispoziţiile Decretului-lege nr. 115/1938 făceau referire la „rectificarea unei
intabulări sau înscrieri provizorii” (art. 39), „rectificarea unei notări” (art. 34), respectiv
la „îndreptarea greşelilor materiale” prilejuite de efectuarea unei înscrieri (art. 40),
ii) prevederile Legii nr. 7/1996, republicată (după modificările intervenite prin
Legea nr. 247/2005) făceau referire la rectificare [definită drept „radierea, îndreptarea
sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în
cartea funciară” potrivit art. 33 alin. (2)], la modificare (adică „orice schimbare privitoare
la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă
asupra acelui imobil” – art. 33 alin. (3)] şi la îndreptarea erorilor materiale săvârşite cu
prilejul înscrierilor [art. 33 alin. (5)]250 pentru ca
iii) în reglementarea noului Cod civil, dispoziţiile:
- art. 907 alin. (2) NCC să definească rectificarea drept „radierea, îndreptarea
sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară”;
- art. 913 NCC să reglementeze condiţiile procedurale privind îndreptarea
erorilor materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor în cartea funciară, altele decât cele care
constituie cazuri de rectificare (fiind vizate acele greşeli care nu afectează fondul
drepturilor tabulare)251 iar
- art. 914 NCC să se refere la modificarea descrierii imobilului, care poate fi
cerută oricând (doar) de proprietarul imobilului înscris în cartea funciară în ceea ce
priveşte descrierea, destinaţia sau suprafaţa imobilului252.
• Înţelesul termenului de „rectificare”. Interpretând sistematic dispoziţiile
anterior menţionate, deducem intenţia legiuitorului de a consacra diferite mijloace pentru
remedierea inexactităţilor care se pot regăsi în cuprinsul cărţii funciare, şi anume

249
A se vedea M. N. Costin, Călin M. Costin, Dicţionar de drept civil L - Z, Ed. Lumina Lex,
Bucureşti, 2004, p. 317-318.
250
Pentru dezvoltări a se vedea A. Rusu, op. cit., p. 221-224.
251
În sensul arătat sunt şi dispoziţiile art. 221 alin. (2) din Regulament potrivit cărora „constituie
eroare materială orice inexactitate cuprinsă într-o înscriere în cartea funciară, care nu produce vreun
efect substanţial, anume nu afectează existenţa, întinderea sau opozabilitatea dreptului înscris sau a
faptului ori a raportului juridic (...)”. Cu titlu exemplificativ, este cazul indicării greşite a numelui sau
denumirii părţilor, a locului de situare a imobilului, a cuantumului sumei garantate cu ipoteca. Îndreptarea
se va face la cererea persoanei interesate sau, prin derogare de la principiul disponibilităţii, din oficiu.
Opţiunea legiuitorului de a nu supune plăţii vreunui tarif cererea de îndreptare este pe deplin justificată în
condiţiile în care eroarea este imputabilă nu părţii, ci biroului de cadastru şi publicitate imobiliară, mai
exact registratorului/asistentului-registrator care a efectuat înscrierea eronată.
252
Cu privire la documentaţiile cadastrale solicitate în procedura administrativă privind
modificarea descrierii imobilului a se vedea Ordinul nr. 134/2009 al Ministerului Administraţiei şi
Internelor, Agenţia de Cadastru şi Publicitate imobiliară pentru modificarea şi completarea Regulamentului
privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară
(M.Of. nr. 245 din 13 aprilie 2009) şi Ordinul nr. 700/2014 al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi
carte funciară (M. Of. nr. 571 din 31 iulie 2014).
rectificarea înscrierilor de carte funciară, îndreptarea erorilor materiale săvârşite cu
prilejul înscrierilor şi modificarea descrierii imobilului.
Rectificarea înscrierilor de carte funciară este, în consecinţă, instrumentul juridic
creat pentru înlăturarea sau corectarea acelor neconformităţi tabulare pentru care legea nu
prevede un alt mijloc de remediere precum îndreptarea erorilor materiale sau modificarea
de carte funciară253 după cum rezultă din art. 221 alin. (2) teza finală254 şi art. 220 alin. (2)
teza finală din Regulament255. Din lectura art. 907 alin. (2) NCC, se deduce cu uşurinţă că
rectificarea nu este sinonimă nici cu radierea, aceasta din urmă fiind doar una din formele
în care se poate exterioriza rectificarea unei înscrieri şi care constă în eliminarea unei
înscrieri din cartea funciară. În consecinţă, rectificarea înscrierii de carte funciară poate
fi definită drept operaţiunea tehnico-juridică prin care se asigură conformitatea stării
tabulare a unui imobil cu situaţia juridică reală a acestuia. În condiţiile în care cuprinsul
cărţii funciare trebuie să corespundă situaţiei juridice reale a imobilelor, se recunoaşte
persoanelor interesate prerogativa de a solicita remedierea acestei neconcordanţe prin
intermediul radierii, îndreptării sau corectării acestora.
În principiu, rectificarea înscrierilor se face la cererea persoanei interesate, cererea
fiind adresată biroului de cadastru competent împreună cu înscrisurile justificative. Prin
excepţie de la regulă, rectificarea poate fi efectuată şi din oficiu de către registratorul de
carte funciară în cazurile prevăzute de lege. Este cazul, cu titlu exemplificativ, a radierii
drepturilor condiţionale potrivit art. 912 NCC256.
• Obiectul, formele şi căile de rectificare a cărţii funciare. Obiectul rectificării
îl constituie, desigur, înscrierile de carte funciară.
În Capitolul IV (din Titlul VII al Cărţii a III-a din noul Cod civil) intitulat
Rectificarea înscrierilor de carte funciară, legiuitorul face referire nu doar la distincţia
dintre rectificarea intabulării sau înscrierii provizorii (art. 908 NCC) şi rectificarea
notării (911 NCC), ci şi la îndreptarea erorilor materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor
efectuate în cartea funciară (art. 913 NCC), respectiv la modificarea descrierii imobilului.
Odată lămurită semnificaţia noţiunii de rectificare prin art. 907 alin. (1) şi (2)
NCC, în continuare, prin alin. (3), legiuitorul arată modul în care urmează a se face
dovada situaţiei juridice reale în sensul că aceasta „trebuie să rezulte dintr-o recunoaştere
făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declaraţie dată în formă
autentică notarială, ori dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunţată împotriva
acestuia, prin care s-a admis acţiunea de fond”. În consecinţă, rectificarea înscrierilor de
carte funciară se poate realiza fie pe cale amiabilă, prin consimţământul autentificat al

253
În unele abordări doctrinare, se face vorbire despre distincţia dintre „rectificarea propriu-zisă şi
operaţiunile tehnico-juridice de rectificare a cărţii funciare”, categorie din care ar face parte modificarea de
carte funciară (art. 914 NCC) şi îndreptarea erorilor materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor (art. 913
NCC), a se vedea O. Puie, op. cit., p. 731. De lege lata, faţă de conţinutul dispoziţiilor aplicabile în materie,
atât cele cuprinse în art. 907 NCC, art. 913 - 914 NCC cât şi cele dezvoltatoare din Regulament, mai exact
art. 220 alin. (2) teza finală şi 221 alin. (2) teza finală, mai jos citate, apreciem că legiuitorul a înţeles să
diferenţieze rectificarea înscrierilor de carte funciară faţă de celelalte instrumente juridice utilizate pentru
remedierea inexactităţilor din cuprinsul cărţii funciare.
254
Potrivit dispoziţiei finale a articolului menţionat „nu constituie eroare materială neconcordanţa
dintre o înscriere şi situaţia juridică reală dacă, potrivit legii, o asemenea neconcordanţă reprezintă caz
de rectificare sau modificare a cărţii funciare (subl.ns.)”.
255
Conform dispoziţiei arătate „modificarea suprafeţei înscrise în cartea funciară nu este
considerată o rectificare de carte funciară (subl. ns.)”.
256
A se vedea supra, p. 103.
titularului dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat potrivit fie, în lipsa
consimţământului titularului, pe cale judecătorească, prin hotărâre definitivă [după cum
se şi arată prin art. 902 alin. (2) NCC]. În sensul arătat, legiuitorul a înţeles să
reglementeze în favoarea părţii lezate printr-o înscriere inexactă un mijloc procedural
specific, şi anume acţiunea în rectificarea cărţii funciare.
Acţiunea în rectificare tabulară – definiţie, sediul materiei. Reglementată
iniţial prin art. 34-39 din Decretul-lege nr. 115/1938, preluată de redactorii Legii nr.
7/1996 în art. 35-39, iar după renumerotarea articolelor cu ocazia primei republicări, în
art. 33-37 din lege, în prezent dispoziţiile incidente acţiunii în rectificare tabulară sunt art.
908-911 NCC.
În lipsa unei definiţii legale, acţiunea în rectificare tabulară poate fi definită drept
acea acţiune prin care persoana interesată solicită, în cazurile prevăzute de lege, radierea,
îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară pentru a
restabili concordanţa dintre menţiunile de carte funciară şi situaţia juridică reală a
imobilului. La nivel doctrinar, se mai arată că, într-un sens restrâns, acţiunea în rectificare
este acţiunea în radiere (suprimare) din cartea funciară a drepturilor reale sau personale
stinse prin oricare din modurile prevăzute de lege257.
• Caractere juridice. Enumerare. Acţiunea în rectificare tabulară este o acţiune
accesorie sau principală, după caz, o acţiune personală sau reală, după caz, o acţiune în
realizare de drepturi şi, de regulă, o acţiune imprescriptibilă extinctiv (sub rezerva
prescripţiei dreptului la acţiunea în fond).
Acţiune accesorie sau principală, după caz. De regulă, capătul de cerere având
ca obiect rectificarea cărţii funciare este formulat în cadrul acţiunii principale prin care se
solicită desfiinţarea titlului în temeiul căruia s-a făcut înscrierea, mai exact în cadrul unei
acţiuni având ca obiect anularea, rezoluţiunea, reducţiunea, rezilierea, revocarea actului
juridic care a stat la baza înscrierii în cartea funciară. Caracterul obişnuit accesoriu al
acţiunii în rectificare tabulară rezultă din lectura dispoziţiilor art. 907 alin. (3) teza I care,
atunci când arată modalităţile prin care se face dovada situaţiei juridice reale a imobilului,
face trimitere şi la „hotărârea judecătorească definitivă pronunţată împotriva acestuia,
prin care s-a admis acţiunea de fond (subl. ns.)”.
Nu este exclus însă ca acţiunea principală să fi fost promovată (şi, ulterior,
soluţionată) fără ca reclamantul să fi formulat în cadrul acesteia petitul subsidiar de
rectificare tabulară. Într-o astfel de ipoteză, reclamantul va putea totuşi solicita
rectificarea cărţii funciare şi ulterior obţinerii hotărârii pronunţate asupra acţiunii de fond,
exercitând astfel acţiunea pe cale principală. De altfel, prevederile art. 908 alin. (4) teza I
NCC precizează în mod expres că „acţiunea în rectificare poate fi introdusă concomitent
sau separat, după ce a fost admisă acţiunea de fond, când este cazul”. Dacă este
introdusă concomitent cu acţiunea de fond, acţiunea în rectificare are, după cum am
văzut, un caracter accesoriu faţă de acţiunea principală pe care se grefează, după cum, în
situaţia în care este promovată ulterior acţiunii de fond, are natura unei acţiuni principale.

257
A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 644. Un alt autor defineşte acţiunea în rectificare
tabulară ca „acea acţiune prin care persoana interesată solicită radierea intabulării, înscrierii provizorii sau
notării înscrise în folosul dobânditorului nemijlocit sau/şi a terţului beneficiar ca urmare a anulării titlului,
încheierii ori înscrierii nevalabile, în scopul restabilirii concordanţei dintre situaţia juridică reală a
imobilului şi starea lui tabulară”, a se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 256.
 Acţiune personală sau reală, după caz. Atunci când rectificarea cărţii funciare
este cerută pe cale de acţiune principală, acţiunea în rectificare va fi, după caz,
- fie o acţiune personală dacă se invocă nevalabilitatea înscrierii sau a încheierii
de carte funciară, respectiv
- fie o acţiune reală dacă reclamantul tinde la
• radierea dreptului înscris pentru diferite cauze (cum ar fi i) greşita calificare
a dreptului înscris sau faptul că ii) nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă ale
dreptului înscris) sau
• la eliminarea înscrierii neconcordante cu situaţia juridică reală a imobilului.
În cazul în care acţiunea în rectificare este formulată pe cale accesorie înăuntrul
acţiunii principale prin care se solicită desfiinţarea actului juridic în temeiul căruia a fost
efectuată înscrierea sau încetarea efectelor acestuia, aceasta urmează a fi calificată drept o
acţiune personală.
Acţiune în realizare de drepturi. Prin acţiunea în rectificare tabulară
reclamantul urmăreşte radierea, îndreptarea sau corectarea înscrierii inexacte,
valorificându-şi împotriva pârâtului dreptul său subiectiv de a pretinde ca înscrierile de
carte funciară să fie în concordanţă cu situaţia juridică reală.
Regula imprescriptibilităţii acţiunii în rectificare tabulară. Excepţii:
termenele de decădere în care trebuie exercitată acţiunea în rectificare tabulară.
Este
1) imprescriptibilă, conform dispoziţiilor art. 909 alin. (1) NCC,
- acţiunea în rectificare formulată pe cale accesorie în cadrul procesului
principal, sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea în fond, faţă de
• dobânditorul nemijlocit precum şi faţă de
• terţul care a dobândit cu rea-credinţă dreptul înscris în folosul său
- acţiunea în rectificare formulată separat, pe cale principală pârâţilor din
acţiunea de fond şi împotriva terţilor care au dobândit un drept real după notarea acţiunii
de fond în cartea funciară.
De la regula caracterului imprescriptibil al acţiunii în rectificare, legiuitorul a
înţeles să instituie, prin art. 909 alin. (2) şi (3) NCC, unele excepţii, adică situaţii în care
2) acţiunea în rectificare trebuie introdusă în termenele prevăzute de lege, şi anume
faţă de
• terţii de bună-credinţă care au dobândit un drept real cu titlu gratuit în
termen de 5 ani de la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului acestora în cartea
funciară
• terţii de bună-credinţă care au dobândit dreptul real cu titlu oneros sau
printr-un contract de ipotecă
- în termen de 3 ani socotiţi de la data înregistrării cererii de înscriere
formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere;
dobânditorul nemijlocit este, practic, antecesorul terţului de bună-credinţă
- în termen de 1 an dacă încheierea prin care s-a dispus înscrierea dreptului
a cărui rectificare se cere a fost comunicată reclamantului, termenul curgând de la data
comunicării încheierii atacate.
În fine, potrivit dispoziţiei exprese cuprinse în art. 909 alin. (4) NCC termenele
prevăzute de alin. (2) şi (3) ale aceluiaşi articol (mai sus menţionate) sunt termene de
decădere, nefiind susceptibile, potrivit art. 2548 alin. (1) NCC, de întrerupere sau
suspendare.
 → Condiţii de admisibilitate

A. Rectificarea intabulării sau înscrierii provizorii

• Enumerarea condiţiilor. Admisibilitatea acţiunii în rectificare tabulară este

condiţionată de îndeplinirea următoarelor cerinţe:
i) să fie introdusă de o persoană care justifică un interes, adică de o persoană ale
cărei drepturi sunt vătămate prin înscrierile inexacte258;
ii) să fie introdusă în cazurile expres şi limitativ prevăzute de art. 908 alin. (1)
NCC;
iii) să fie introdusă de reclamant înăuntrul termenului prevăzut de lege, cu
excepţia cazurilor în care acţiunea este imprescriptibilă.
• Cazurile de admisibilitate. Enumerare. Situaţiile de admisibilitate ale
actualei acţiuni în rectificare sunt relativ identice cu cele ale acţiunii în rectificare
tabulară reglementate de art. 34 din Legea nr. 7/1996, republicată (fostul art. 36 în forma
iniţială a legii) şi care au fost, de altfel, preluate din conţinutul art. 34 din Decretul-lege
nr. 115/1938 (mai puţin cazul înscris sub pct. 4 care nu era prevăzut de decretul-lege).
Potrivit art. 908 alin. (1) se poate cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii
dacă:
1. înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost
efectuată înscrierea a fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru cauze ori motive anterioare
sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui;
2. dreptul înscris a fost greşit calificat;
3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat
efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
4. înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă
cu situaţia juridică reală a imobilului.
În cele ce urmează vom proceda la analiza punctuală a fiecărui caz de rectificare
în parte.
Faţă de prevederile art. 76 din LPA a noului Cod civil, acţiunea în rectificare
poate fi formulată doar cu privire la cazurile de rectificare survenite după 1 octombrie
2011, data intrării în vigoare a NCC.
Înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost
efectuată înscrierea a fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru cauze ori motive
anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui. Primul caz de
rectificare a intabulării sau înscrierii provizorii acoperă, de fapt, trei ipoteze: i)
nevalabilitatea înscrierii, ii) nevalabilitatea încheierii registratorului de carte funciară şi
iii) nevalabilitatea actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea.
Două dintre aceste ipoteze, şi anume nevalabilitatea înscrierii şi nevalabilitatea
actului juridic (titlului) justificativ al înscrierii se regăseau şi în art. 34 din Legea nr.
7/1996, republicată şi art. 34 din Decretul-lege nr. 115/1938. Sub imperiul
reglementărilor anterioare, doctrina evidenţia că nevalabilitatea înscrierii vizează două
posibile situaţii: nevalabilitatea încheierii de carte funciară şi nevalabilitatea propriu-zisă

258
Pentru dezvoltări privind persoanele care au calitate procesuală activă în acţiunea de rectificare
de carte funciară a se vedea infra, p. 202-203.
a înscrierii în cartea funciară259. Prin urmare, apare binevenită maniera mai explicită în
care legiuitorul face referire la situaţiile care se circumscriu acestui prim caz de
rectificare.
Nevalabilitatea înscrierii rezultă din caracterul eronat al însăşi operaţiunii de
înscriere faţă de actul justificativ al înscrierii şi încheierii emisă în temeiul acestuia. În
timp ce încheierea de carte funciară şi titlul în temeiul căruia a fost dată încheierea prin
care s-a dispus înscrierea corespund situaţiei juridice reale a imobilului, înscrierea
propriu-zisă a fost în mod greşit înfăptuită, nefiind conformă cu înscrisul constator al
actului juridic şi dispoziţia încheierii de carte funciară. Cum încheierea de carte funciară
este valabilă şi, prin urmare, nu se pune problema atacării acesteia din urmă cu cerere de
reexaminare sau plângere, nevalabilitatea înscrierii nu poate fi remediată decât pe calea
acţiunii în rectificare, ceea ce explică recunoaşterea acestui caz de rectificare.
Nu mai puţin important este de a distinge între înscrierile nevalabile ce pot
constitui obiectul acţiunii în rectificare şi înscrierile afectate de erori materiale care pot fi
îndreptate în condiţiile stabilite prin art. 913 NCC. Înscrierile nevalabile vizate de art. 908
alin. (1) pct. 1 NCC sunt cele care afectează fondul drepturilor înscrise sau, după caz,
urmează a fi înscrise în folosul terţilor iar nu simplele greşeli materiale săvârşite cu
prilejul înscrierilor în cartea funciară.
Cu titlu ilustrativ, sunt înscrieri nevalabile ce fac parte din sfera de aplicare a
acestui caz de rectificare:
- înscrierea unui drept tabular asupra asupra altui imobil decât cel identificat în
înscrisul constatator al actului juridic în temeiul căruia s-a solicitat înscrierea şi în
încheierea emisă de registratorul de carte funciară (în concret s-a înscris dreptul de
proprietate asupra unei alte parcele decât cea indicată în titlul de proprietate anexat cererii
de înscriere şi în dispoziţia încheierii de carte funciară, s-a înscris dreptul de ipotecă
asupra unui alt imobil decât cel asupra căruia s-a constituit ipoteca/asupra a încă două
parcele decât asupra unei singure parcele topografice cum menţiona contractul de ipotecă
şi se dispunea prin încheiere);
- înscrierea unei alte cote de proprietate decât cea corectă, indicată în titlul de
dobândire şi în încheierea de carte funciară (s-a înscris dreptul de proprietate asupra unei
cote de ½ în loc de cota de ¼ din imobil);
- înscrierea dreptului tabular în temeiul unui titlu (mod) de dobândire eronat în loc
de cel real, rezultat din tipul actului juridic încheiat şi din încheierea de carte funciară
emisă (în concret, în loc să se fi înscris că înscrierea se face în temeiul unui contract de
vânzare-cumpărare s-a menţionat că înscrierea se face în baza unui contract de donaţie).
Nevalabilitatea încheierii de carte funciară presupune că soluţia dată de
registratorul de carte funciară a fost pronunţată fără respectarea exigenţelor impuse de art.
29 şi art. 30 din Legea nr. 7/1996, republicată. În alţi termeni, registratorul de carte
funciară, deşi nu erau îndeplinite condiţiile prevăzute de lege (cu privire la înscrisurile
prezentate în justificarea cererii de înscriere, cuprinsul cererii de înscriere, inexistenţa
unor impedimente la înscriere) a dispus în mod greşit admiterea cererii de înscriere ceea
ce are drept consecinţă faptul că starea tabulară nu este conformă cu situaţia juridică reală
a imobilului.

259
A se vedeaC. Cucu, op. cit., p. 150-151.
 Desigur, partea interesată lezată în drepturile sale prin încheierea dată de
registratorul de carte funciară are deschisă calea cererii de reexaminare şi a plângerii
pentru atacarea soluţiei de admitere sau respingere a cererii de înscriere.
Se ridică întrebarea dacă persoana interesată care a urmat sau nu procedura
necontencioasă a căilor de atac (cerere de rexaminare şi plângere) împotriva încheierii de
carte funciară mai poate invoca nevalabilitatea încheierii în procedura contencioasă a
acţiunii în rectificare. În concret, persoana interesată are sau nu deschisă calea rectificării
înscrierii provizorii sau intabulării în situaţia în care i) nu a formulat cerere de rexaminare
a încheierii şi plângere împotriva încheierii registratorului-şef sau ii) deşi a urmat calea
cererii de reexaminare şi/sau a plângerii nu a obţinut o soluţie favorabilă ? Faţă de
caracterul necontencios al procedurii cererii de reexaminare şi plângerii şi, în consecinţă,
a faptului că încheierile date de registratorul de carte funciară (sau de registratorul şef) şi
nici hotărârea pronunţată în soluţionarea plângerii nu sunt învestite cu autoritate de lucru
judecat, răspunsul nu poate fi decât afirmativ260.
Totuşi, urmează a fi făcute unele circumstanţieri, în sensul că nu orice cauză de
nevalabilitate a încheierii poate justifica remedierea acesteia pe calea procedurii
contencioase a rectificării, ci doar neregularităţile esenţiale şi de natură a naşte o stare
tabulară neconformă cu situaţia juridică reală a imobilului. Poate fi rectificată astfel pe
calea acţiunii de drept comun reglementate de art. 908 alin. (1) NCC261:
- încheierea prin care s-a dispus radierea dreptului real afectat de o condiţie
suspensivă sau radierea condiţiei rezolutorii deşi termenele de 5 ani, respectiv de 10 ani
prevăzute de art. 912 NCC nu s-au împlinit sau
- încheierea prin care s-a dispus înscrierea unui drept real în favoarea unei
persoane cu încălcarea principiului relativităţii înscrierilor în cartea funciară deşi cel care
a transmis dreptul nu era proprietarul tabular al imobilului, respectiv cu încălcarea
principiului priorităţii înscrierilor deşi o altă persoană solicitase anterior înscrierea în
favoarea sa a aceluiaşi drept.
Odată constatată nevalabilitatea încheierii prin hotărârea de admitere a acţiunii de
rectificare tabulară, instanţa va dispune:
i) înlăturarea încheierii (şi implicit a înscrierii neconforme efectuate în temeiul
acesteia) atunci când, de exemplu, prin încheiere s-a dispus înscrierea cu privire la un
imobil care nu făcea obiectul actului juridic justificator al înscrierii sau s-a dispus în mod
eronat radierea înscrierii unor drepturi (precum radierea unei ipoteci care nu s-a stins
încă) sau
ii) completarea încheierii ( precum şi a înscrierii corespondente) atunci când
încheierea nu a indicat exact dreptul sau faptul supus înscrierii, nu a cuprins şi
modalităţile actului juridic (termenul extinctiv, condiţia suspensivă/rezolutorie, sarcina)
care afectează dreptul dobândit în temeiul acestuia sau nu a indicat în mod precis felul
condiţiei (suspensivă sau rezolutorie) sau nu a menţionat toate persoanele în favoarea sau
împotriva cărora s-a efectuat înscrierea sau

260
În sensul arătat a se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 577-580., A. Rusu, op. cit., p. 268-269,
M. Mîneran, op. cit., p. 296, T. Dârjan, op. cit., 266-267.
261
În schimb au fost apreciate ca fiind neregularităţi minore ce nu pot constitui temei pentru
rectificare următoarele : admiterea intabularii sau a înscrierii provizorii deşi lipseşte traducerea legalizată a
înscrisului original în temeiul căruia se solicită înscrierea sau dovada mandatului dat pentru a consimţi la
intabulare, a se vedea C. Negrea, Temeiurile acţiunii în rectificarea înscrierilor de carte funciară, în
Pandectele române, 1942, partea a IV-a, p. 96, nota 3 apud M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 578-579.
 iii) în fine, modificarea sau corectarea acesteia atunci când s-a dispus intabularea
deşi se impunea doar înscrierae provizorie a dreptului sau a dispus înscrierea provizorie
deşi erau îndeplinite condiţiile pentru încuviinţarea intabulării sau atunci când rangul
ipotecilor a fost stabilit în mod eronat.
Desfiinţarea, în condiţiile legii, a actului în temeiul căruia a fost efectuată
înscrierea pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii, ori, după
caz, emiterii lui. Această din urmă ipoteză aparţinând domeniului de aplicare a primului
caz de rectificare vizează orice cauză de ineficacitate a actului juridic sub condiţia ca
motivele care o determină să fie anterioare sau concomitente încheierii actului, fiind
vorba, cel mai adesea, despre cauzele care determină nulitatea absolută sau relativă a
actului juridic în temeiul căruia a fost dispusă înscrierea; într-adevăr, dacă este vorba
despre motive ulterioare încheierii actului devine incident un caz de rectificare distinct, şi
anume cel prevăzut de art. 908 alin. (1) pct. 3 NCC.
În analiza acestui caz de rectificare, unii autori fac dezvoltări şi cu privire la alte
cauze de ineficacitate ale actului juridic (cum ar fi rezoluţiunea sau reducţiunea
liberalităţilor excesive)262. Totuşi, aflându-ne în prezenţa unor cauze de ineficacitate ale
actului juridic care operează pentru cauze posterioare încheierii actului, noi apreciem că
acestea urmează a fi incluse nu în sfera de aplicare a cazului de rectificare prevăzut de
art. 908 alin. (1) pct. 1, ultima ipoteză, ci a unui alt caz de rectificare, şi anume cel
prevăzut de art. 908 alin. (1) pct. 3, ipoteza a doua privind încetarea efectelor actului
juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea.
Nu mai puţin, făcându-se vorbire şi despre „emiterea” actului, este subînţeleasă
intenţia legiuitorului de a avea în vedere nu doar actele de drept privat, ci şi actele de
drept public (cum ar fi dispoziţiile/deciziile emise de autorităţi administrative) ceea ce
este în concordanţă cu dispoziţiile art. 888 NCC care enumeră, printre înscrisurile în
temeiul cărora se poate efectua înscrierea în cartea funciară, şi actele emise de autorităţile
administrative.
În doctrina mai veche precum şi în cea anterioară intrării în vigoare a noului Cod
civil, asimila nevalabilităţii actului (titlului) în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea şi
ipoteza lipsei totale de titlu, fiind avute în vedere situaţiile în care înscrisul prezentat spre
intabulare nu conţinea acordul de voinţă dintre antecesorul tabular şi succesorul tabular
(lipsea semnătura antecesorului tabular sau înscrierea s-a făcut asupra imobilului unei
persoane cu acelaşi nume, complet străină de actul juridic respectiv)263. După cum bine s-
a remarcat, în prezent, faţă de prevederile art. 29 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 7/1996
(care obligă registratorul să verifice dacă înscrisul prezentat spre intabulare cuprinde,
inter allia, în mod corect şi numele părţilor, codul numeric personal dacă este atribuit,
etc. este mai puţin probabil în practică „să aibă loc o confuzie involuntară, mai frecvente
fiind cazurile în care se fură actul de identitate şi se falsifică semnăturile proprietarilor,
sau se sechestrează proprietarii etc. şi se obţin fraudulos semnăturile acestora”264.

262
A se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 269-270. Totuşi, autorul le reia şi cu prilejul analizei cazului de
rectificare prevăzut de art. 908 alin. (1) pct. 3 NCC. Desigur, nu dorim prin această remarcă să
minimalizăm certa valoare ştiinţifică a monografiei autorului cu atât mai mult cu cât lucrarea se remarcă
prin contribuţia vizibilă pe care o reprezintă pentru literatura noastră juridică prin analiza detaliată a tuturor
acţiunilor de carte funciară (nu doar a celor trei, în mod tradiţional , comentate de autorii de specialitate).
263
A se vedea C. Negrea, op. cit., p. 96 apud A. Rusu, op. cit., p. 261.
264
A se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 271.
 În altă ordine de idei, acţiunea de fond prin care se solicită nulitatea absolută sau
relativă a actului în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea este distinctă de acţiunea în
rectificare, capătul de cerere prin care se solicită radierea sau modificarea înscrierii
putând fi formulat în cadrul acţiunii principale sau separat, după pronunţarea hotărârii
prin care s-a soluţionat acţiunea de fond265.
Dreptul înscris a fost greşit calificat. Legiuitorul noului Cod civil a menţinut
(sub art. 908 alin. (1) pct. 2) cazul de rectificare constând în greşita calificare a dreptului
prevăzut de art. 34 pct. 2 din Decretul-lege nr. 115/1938 şi art. 36 pct. 2 din Legea nr.
7/1996 (devenit art. 34 pct. 2 după renumerotarea articolelor în forma republicată a legii
din 2006).
Nu este exclus ca dreptul real cu privire la care se solicită intabularea sau
înscrierea provizorie să fie greşit calificat/denumit/indicat
i) fie în înscrisul constatator al actului în temeiul căruia se solicită înscrierea,
ii) fie în cererea de înscriere
iii) fie în încheierea de carte funciară prin care s-a admis cererea de înscriere
eroarea provenind de la părţi, de la notarul public care a instrumentat actul sau de
la registratorul de carte funciară, după caz.
Cu titlu exemplificativ, deşi prin înscrisul constatator al actului în temeiul căruia
se solicită înscrierea s-a convenit în sensul constituirii unei servituţi, beneficiarul acesteia
solicită înscrierea (în mod eronat) unui drept de uzufruct viager iar registratorul admite
cererea de înscriere. În schimb, situaţia în care părţile în mod deliberat au disimulat
voinţa lor reală indicând în actul public (aparent) un alt drept decât cel real, conform
voinţei lor interne, arătat în actul secret nu intră sub aplicabilitatea art. 908 alin. (1) pct. 2
NCC; în alţi termeni, calificarea în mod intenţionat diferită de cea reală a dreptului
realizată cu prilejul încheierii unui acord simulatoriu nu se circumscrie cazului de
rectificare analizat, ci a celui prevăzut de art. 908 alin. (1) pct. 3 NCC (ipoteza a doua).
Interpretările doctrinare exprimate cu privire la modul de aplicare a dispoziţiilor
aplicabile acestui caz de rectificare nu au fost unitare.
S-a arătat astfel că nu orice calificare greşită a dreptului făcută de părţi în
cuprinsul actului juridic ce a stat la baza înscrierii justifică o acţiune în rectificare
întemeiată pe cazul de rectificare de la pct. 2 deoarece, atunci când calificarea se
datorează unor vicii de consimţământ ce determină anulabilitatea actului, acţiunea în
rectificare se va întemeia pe dispoziţiile privind cazul de rectificare de la pct. 1266.
Opinii diferite au fost vehiculate şi în privinţa consecinţelor antrenate de situaţia
în care greşita calificare a dreptului aparţine registratorului de carte funciară. Într-o
opinie, s-a apreciat că este posibilă rectificarea cărţii funciare pe acest temei juridic
(privind cazul de rectificare de la pct. 2) atunci când greşita calificare a dreptului a fost
făcută de funcţionarul (sau judecătorul) de carte funciară cu prilejul efectuării înscrierii
sau al emiterii încheierii267. Într-o altă opinie se arată că atunci când eroarea este
imputabilă funcţionarului de carte funciară deşi calificarea juridică a fost corectă atât în

265
A se vedea decizia Curţii Constituţionale nr. 81 din 7 februarie 2006 (M. Of. nr. 200 din 3
martie 2006).
266
A se vedea A.A. Ţuluş, op. cit., p. 43. Analiza autoarei este făcută cu referire la dispoziţiile art.
36 pct. 2 din Legea nr. 7/1996, în vigoare la momentul redactării articolului.
267
A se vedea P. Demény, op. cit., p. 59-60. În acelaşi sens a se vedea S. Sztranyiczki, op. cit., p.
233.
cuprinsul actului juridic cât şi al încheierii de carte funciară este vorba despre
nevalabilitatea înscrierii în cartea funciară, prin urmare acţiunea în rectificare urmează a
se întemeia pe dispoziţiile incidente primului caz de rectificare268.
În contextul arătat, înţelegem să ne exprimăm un punct de vedere cu luarea în
considerare a următoarei distincţii: atunci când dreptul a fost corect indicat în titlul în
temeiul căruia se solicită înscrierea precum şi în cererea de înscriere dar încheierea
registratorului de carte funciară sau înscrierea menţionează un alt drept, sunt aplicabile
dispoziţiile art. 908 alin. (1) pct. 1, mai exact ipoteza privind nevalabilitatea încheierii sau
a înscrierii, după caz. În schimb, atunci când actul justificativ al înscrierii şi nici cererea
de înscriere nu califică dreptul supus înscrierii (dar fac referire la prerogativele juridice
care ar permite calificarea acestuia) registratorul de carte funciară va putea să califice
dreptul, o asemenea calificare putând justifica o acţiune în rectificare în temeiul art. 908
alin. (1) pct. 2 NCC dacă a fost una greşită. Totuşi, un asemenea scenariu este mai
degrabă unul strict teoretic faţă de dispoziţiile art. 55 alin. (1) din Regulament privind
conţinutul cererii de înscriere care trebuie să cuprindă, între altele, şi obiectul cererii ori
în Anexa 6 (modelul cererii de înscriere) la rubrica obiectul cererii partea urmează a
preciza în cazul intabulării dreptul real respectiv (drept de proprietate, uz, uzufruct,
abitaţie, servitute concesiune, ipotecă privilegiu, etc.) iar în cazul înscrierii provizorii
obiectul acesteia (act sub condiţie suspensivă, hotărâre judecătorească nedefinitivă, etc).
Mai mult, în contextul în care în prezent actele juridice prin care se constituie, se
transmit, se modifică sau se sting drepturi reale imobiliare trebuie încheiate în formă
autentică, ceea ce presupune că notarul public este cel care procedează la calificarea
juridică a dreptului, este puţin probabil ca registratorul de carte funciară să ajungă să
determine care este dreptul ce urmează a fi supus înscrierii.
Nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat
efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea. Acest caz de rectificare,
identic celui reglementat de art. 34 pct. 3 din Decretul-lege nr. 115/1938 şi art. 34 pct. 3
din Legea nr. 7/1996, republicată, include două ipoteze a căror analiză va fi detaliată în
cele ce urmează.
Încetarea condiţiilor de existenţă a dreptului înscris poate justifica rectificarea
în următoarele situaţii:
i) în cazul înscrierii provizorii a unui drept dobândit sub condiţie rezolutorie,
îndeplinirea condiţiei antrenează desfiinţarea retroactivă a dreptului şi radierea înscrierii
din cartea funciară care se va dispune la cererea persoanei interesate cu consimţământul
titularului dreptului iar, în lipsa acestuia, în temeiul unei hotărâri judecătoreşti definitive;
ii) în cazul constituirii unui drept de servitute, dacă fondul dominant şi fondul
aservit au ajuns în patrimoniul aceluiaşi titular;
iii) în cazul dreptului de ipotecă, dacă s-a stins creanţa ipotecară şi creditorul
ipotecar refuză să consimtă la radierea ipotecii, proprietarul imobilului grevat are
deschisă calea acţiunii în rectificare, hotărârea judecătorească urmând să suplinească
consimţământul la radiere potrivit art. 885 alin. (4) NCC.
Încetarea efectelor actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea
justifică rectificarea intabulării sau a înscrierii provizorii pentru orice cauze de
ineficacitate care se sprijină pe motive ulterioare încheierii valabile a actului, cum ar fi:

268
A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 584.
 i) rezoluţiunea actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea (art. 1550
NCC);
ii) revocarea donaţiei sau a legatelor pentru ingratitudine sau pentru neexecutarea
sarcinii (art. 1023 şi 1027 NCC, respectiv art. 1069 NCC);
iii) raportul donaţiilor (art. 1152 NCC);
iv) caducitatea legatelor (art. 1071 NCC);
v) reducţiunea liberalităţilor excesive (art. 1094 NCC);
vi) inopozabilitatea efectelor actului juridic faţă de terţi ca urmare a admiterii
acţiunii în declararea simulaţiei269 [art. 1290 alin. (2) NCC] sau a acţiunii pauliene sau
revocatorii (art. 1562-1565 NCC);
vii) împlinirea termenului extinctiv sau neîndeplinirea condiţiei suspensive,
respectiv îndeplinirea condiţiei rezolutorii care lipsesc de efecte actele juridice afectate de
aceste condiţii.
Înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în
concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului. Fără a fi reglementat de
prevederile art. 34 din Decretul-lege nr. 115/1938, acest caz de rectificare a fost introdus
prin Legea nr. 7/1996 şi preluat de legiuitorul noului Cod civil sub art. 908 alin. (1) pct.
4. Sub o formulare generică, sunt aici vizate acele situaţii care nu au fost prevăzute de
lege (şi nu pot fi reţinute sub cazurile de rectificare de la art. 908 alin. (1) pct. 1-3) dar
care reflectă o neconformitate a stării tabulare faţă de situaţia juridică reală a imobilului.
Cu titlu ilustrativ, este cazul
i) admiterii acţiunii în revendicare formulate de adevăratul proprietar împotriva
aceluia care a dobândit imobilul de la un neproprietar şi şi-a înscris dreptul real în cartea
funciară (cu referire la imobilele preluate de stat fără titlu valabil)270
ii) intabulării unui drept de proprietate asupra unei construcţii cu privire la care se
constată ulterior inexistenţa acesteia (fără a exista o autorizaţie de demolare),
degradându-se din pricina neuzului, astfel încât proprietarul terenului poate restabili
cooncordanţa dintre realitate (inexistenţa pe teren a acestei construcţii) şi starea tabulară271
iii) rectificării cărţii funciare care conţine erori privind măsurarea suprafeţelor de
teren înscrise în cartea funciară272 sau al
iv) rectificării intervenite ca urmare a stabilirii amplasamentului corect al
imobilului, cum ar fi cel în care s-a solicitat să se constate că starea tabulară nu
corespunde situaţiei reale a imobilului deoarece construcţiile erau evidenţiate greşit pe un
alt număr topografic273.

B. Rectificarea notării în cartea funciară

Sediu juridic. Urmând modelul Decretului-lege nr. 115/1938274, legiuitorul noului

269
Pentru dezvoltări privind efectele simulaţiei între părţile contractante şi succesorii lor universali
şi cu titlu universal precum şi efectele faţă de terţi a se vedea C. Jugastru, op. cit., p. 113-115
270
În sensul arătat a se vedea A. Rusu, op. cit., p. 274-275.
271
A se vedea C. Cucu, op. cit., p. 154.
272
Cu privire la rectificarea suprafeţei de teren de la o suprafaţă mai mică la una mai mare a se
vedea I.C.C.J, s. civ., decizia nr. 236/2005, în Acta Universitatis Lucian Blaga nr. 1-2/2005, p. 229.
273
I.C.C.J., s. civ., dec. nr. 2279/2004, www.scj.ro apud A. Rusu, op. cit., p. 276.
274
A se vedea dispoziţiile art. 39 din decretul-lege al căror conţinut a fost, practic, preluat de
prevederile art. 911 NCC.
Cod civil a reglementat în mod expres în art. 911 şi rectificarea notărilor inexacte din
cartea funciară, depăşind astfel lacuna existentă în cuprinsul Legii nr. 7/1996 (care nu
conţinea dispoziţii incidente rectificării notării), lacună remediată într-o oarecare măsură
şi oricum de o manieră stângace prin art. 85 şi 124 din fostul Regulament, act cu forţă
juridică inferioară legii (!). Astfel, atunci când notările drepturilor persoanelor, ale
actelor, faptelor sau raporturilor juridice în legătură cu imobilul nu sunt concordante cu
situaţia juridică reală a imobilului, partea interesată este îndreptăţită să solicite
rectificarea.
Condiţiile de admisibilitate a acţiunii în rectificarea notării. Enumerare.
Acţiunea în rectificarea notării inexacte poate fi formulată dacă sunt îndeplinite
următoarele condiţii:
i) remedierea notării neconcordante cu realitatea juridică este cerută de o persoană
interesată, respectiv de o persoana vătămată într-un drept al său prin notarea inexactă;
ii) este introdusă în cazurile prevăzute de lege.
În timp ce, în cazul intabulării sau a înscrierii provizorii, acţiunea în rectificare
este imprescriptibilă extinctiv, sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea în fond sau,
după caz, trebuie exercitată în termenele prevăzute de lege, în cazul notării acţiunea în
rectificare este imprescriptibilă [art. 911 alin. (2) NCC].
Cazurile de rectificare a notării. Cu referire la situaţiile în care se recunoaşte
persoanei interesate dreptul de a solicita rectificarea notărilor inexacte, dispoziţiile art.
911 alin. (1) NCC fac trimitere la cazurile prevăzute de art. 908 alin. (1) NCC şi apoi,
utilizând o exprimare generică, arată că rectificarea poate fi cerută, pe lângă aceste cazuri,
şi „ori de câte ori, din alte cauze, notarea nu este sau a încetat să fie exactă”. În
consecinţă, se poate cere rectificarea unei notări dacă:
1. notarea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost
efectuată notarea a fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru motive anterioare sau
concomitente încheierii, ori, după caz emiterii lui; cu titlu exemplificativ, pot fi
cuprinse în această categorie greşita notare a unui drept real dat fiind faptul că acesta nu
poate face decât obiectul intabulării sau al înscrierii provizorii, notarea unui sechestru
asigurător în lipsa prezentării încheierii prin care instanţa de judecată a dispus
încuviinţarea sechestrului sau a ordonanţei procurorului de instituire a sechestrului,
notarea unui drept de folosinţă izvorât dintr-un contract de locaţiune lovit de nulitate;
2. dreptul personal, faptul, actul sau raportul juridic a fost greşit calificat;
este cazul notării unui drept de folosinţă greşit calificat ca fiind un drept personal în
contextul în care acesta constituie obiectul unui uzufruct;
3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului notat sau au încetat
efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut notarea; de exemplu,
pieirea/distrugerea locuinţei închiriate, încetarea destinaţiei imobilului de locuinţă a
familiei urmare partajului dintre soţi, rezoluţiunea antecontractului de vânzare-
cumpărare;
4. notarea în cartea funciară nu mai este, din orice alte cauze, în concordanţă
cu situaţia juridică reală sau, pentru a prelua formula generală (dar având o semnificaţie
identică celei de sub pct. 4 la care se face trimitere) redate în finalul art. 911 alin. (1)
NCC notarea, din orice alte cauze, nu este sau a încetat să fie exactă; de exemplu,
radierea notărilor având ca obiect acţiunile de carte funciară sau alte litigii, după
pronunţarea hotărârilor de respingere a acestora.
 → Aspecte procedurale275

• Calitatea procesuală. Reclamant în acţiunea în rectificare tabulară poate fi,

potrivit art. 908 alin. (1) şi art. 911 alin. (1) orice persoană interesată, adică „acea
persoană care a avut sau are un drept referitor la imobilul înscris în cartea funciară,
drept ce a fost lezat prin înscrierile anterioare” [art. 219 alin. (2) teza finală din
Regulament]276.
În interpretarea acestor dispoziţii, ne raliem opiniei îmbrăţişate în mod tradiţional
în doctrină coform căreia că se impune a recunoaşte calitate procesuală activă în
introducerea acţiunii în rectificare tabulară:
i) oricărei persoane care a avut (antecesorul tabular),
ii) are (posesorul tabular) sau
iii) ar urma să aibă un drept înscris în cartea funciară (titularul unui drept
extratabular), sub condiţia de a dovedi că acest drept a fost vătămat prin înscrierea
neconformă precum şi
iv) succesorii universali sau cu titlu universal, respectiv creditorii chirografari ai
acestora.
Mai mult, nu este exclus să justifice un interes în formularea acţiunii şi
v) cel care nu a fost niciodată înscris în cartea funciară dar cu privire la care
urmează a se admite acţiunea în revendicare formulată împotriva posesorului neproprietar
dar intabulat277.
Calitate procesuală pasivă au în acţiunea în rectificare tabulară următoarele
persoane:
i) dobânditorul nemijlocit, adică cel în favoarea căruia s-a înscris dreptul care se
urmăreşte a fi radiat şi
ii) succesorii universali, cu titlu universal sau cu titlu particular ai dobânditorului
nemjilocit, indiferent dacă au dobândit cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.
Prin excepţie, din lectura dispoziţiilor art. 908 alin. (4) teza II şi art. 909 alin. (3)
NCC, rezultă că acţiunea în rectificare formulată în temeiul art. 908 alin. (1) pct. 3 şi
4 NCC (nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris, au încetat efectele
actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea, respectiv înscrierea nu mai este, din

275
Pentru o sinteză de jurisprudenţă în materia acţiunii în rectificare de carte funciară a se vedea
M. Mîneran, Cartea funciară. Jurisprudenţă comentată şi reglementarea din noul Cod civil, Ed. Hamangiu,
Bucureşti, 2013, p. 145-222.
276
Pentru o apreciere critică asupra înţelesului de persoană interesată potrivit Regulamentului
[exprimată cu referire la art. 89 alin. (2) din fostul Regulament, identic sub aspectul conţinutului cu art. 219
alin. (2) mai sus menţionat] care ar restrânge cercul persoanelor care au calitate procesuală activă în
promovarea unei asemenea acţiuni a se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 652; autorul argumentează că
sunt excluşi astfel, în mod nejustificat, persoanele care nu şi-au înscris vreun drept în cartea funciară dar
care sunt îndreptăţite să-şi înscrie, ceea ce nu se poate face decât în urma admiterii acţiunii în rectificare ,
cum este cazul celor care au dobândit drepturi extratabulare lezate printr-o înscriere ulterioară. În sens
contrar, adică a utilităţii dispoziţiei din Regulament care nu face altceva decât să circumstanţieze sfera
persoanelor interesate, fără ca prin aceasta să aibă loc o restrângere a lor a se vedea T. Dârjan, op. cit., p.
290 care invocă şi o decizie de speţă, C.A. Cluj, s. civ., dec. nr. 496/09.02.2011 (nepublicată).
277
A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 654, M. Mîneran, Comentariile Codului civil.
Publicitatea drepturilor, a actelor şi a faptelor juridice. Cartea funciară, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012,
p. 304, T. Dârjan, op. cit., p. 291.
orice alte motive, în concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului) nu poate fi
introdusă împotriva terţilor care şi-au înscris vreun drept real, dobândit cu bună-
credinţă şi printr-un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de
ipotecă, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare. Raţiunea instituirii acestei reguli este
strâns legată de acţiunea principiului publicităţii materiale; suspendarea efectelor acestuia
operează numai în cazurile de rectificare prevăzute de art. 908 alin. (1) pct. 1 şi 2 NCC,
nu şi pentru celelalte cazuri de rectificare.
Potrivit art. 32 din lege, soluţionarea acţiunii în rectificare tabulară se va face fără
citarea în calitate de pârât a Oficiului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară.
• Obiectul cererii. Diferă de la caz la caz, în funcţie de motivul de rectificare
invocat şi după cum este introdusă împotriva dobânditorului nemijlocit sau şi împotriva
terţilor subdobânditori. În cazul în care capătul de cerere având ca obiect rectificarea
tabulară este accesoriu celui principal prin care se solicită anularea, rezoluţiunea,
revocarea sau altă cauză de ineficacitate a actului juridic, în cadrul aceleiaşi cereri se vor
judeca: acţiunea de fond (în anulare, rezoluţiune, etc), acţiunea în rectificare obişnuită
(îndreptată împotriva dobânditorului nemijlocit) formulată în temeiul unuia dintre
cazurile de rectificare prevăzute de art. 908 alin. (1) pct. 1-4 şi acţiunea în rectificarea
specială (îndreptată împotriva terţului subdobânditor) formulată în temeiul art. 908 alin.
(1) pct. 1 şi 2.
• Timbrarea acţiunii. Dacă acţiunea în rectificare este accesorie acţiunii de fond
prin care se solicită constatarea nulităţii, anularea, rezoluţiunea sau rezilierea actului
juridic patrimonial în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea (aflându-ne, prin urmare, în
prezenţa unei acţiuni prin care se pune în discuţie fondul dreptului), atunci capătul de
cerere principal se timbrează, potrivit art. 3 alin. (2) lit. a) raportat la alin. (1) al aceluiaşi
articol din OUG nr. 80/2013, la valoare în timp ce, faţă de dispoziţiile art. 3 alin. (2) teza
finală (care arată că cererea privind repunerea părţilor în situaţia anterioară este scutită de
taxă de timbru dacă este accesorie acestor cereri), petitul accesoriu având ca obiect
rectificarea de carte funciară este scutit de taxa judiciară de timbru.
În cazul în care prin acţiunea în rectificare nu se pune în discuţie fondul dreptului,
aceasta se timbrează potrivit art. 20 din ordonanţă cu taxă fixă de 50 de lei.
Nu se mai aplică timbrul judiciar ştiut fiind că OUG nr. 80/2013 a abrogat OG nr.
32/1995 privind timbrul judiciar.
• Instanţa competentă. Competenţa materială a soluţionării acţiunii în
rectificare este diferită după cum acţiunea este formulată pe cale accesorie sau pe cale
principală.
În cazul în care acţiunea în rectificare se formulează în cadrul procesului
principal, fiind accesorie acţiunii de fond, competenţa materială aparţine judecătoriei,
tribunalului sau curţii de apel competente ratione materiae să soluţioneze acţiunea de
fond potrivit art. 123 NCPC278 privind prorogarea legală a competenţei.
În cazul în care acţiunea în rectificare se formulează pe cale principală iar obiectul
acesteia este evaluabil în bani279, dacă valoarea obiectului este de până la 200.000 lei

Potrivit articolului menţionat şi intitulat Cereri accesorii, adiţionale şi incidentale „(1) cererile
278

accesorii, adiţionale, precum şi cele incidentale se judecă de instanţa competentă pentru cererea
principală, chiar dacă ar fi de competenţa materială sau teritorială a altei instanţe judecătoreşti, cu
excepţia cererilor prevăzute la art. 120 (...) subl. ns.”.
competenţa revine, potrivit art. 94 alin. (1) lit. j) NCPC, judecătoriei iar peste această
valoare tribunalului. Atunci când acţiunea în rectificare este introdusă pe cale principală
dar obiectul acesteia nu este evaluabil în bani280, competenţa aparţine, conform art. 95 pct.
1 NCPC, tribunalului, întrucât în noua concepţie promovată de NCPC, cu privire la
competenţa materială de soluţionare în primă instanţă, tribunalul a devenit instanţă de
drept comun281.
În mod similar, şi competenţa teritorială diferă după cum acţiunea în rectificare
este introdusă pe cale accesorie sau pe cale principală, în acest din urmă caz avându-se în
vedere caracterul persoanal sau real al acţiunii.
În situaţia obişnuită, adică atunci când acţiunea în rectificare are caracter
accesoriu acţiunii de fond, competenţa teritorială aparţine, potrivit aceluiaşi art. 123
NCPC, instanţei competente ratione loci să soluţioneze acţiunea de fond.
Dacă acţiunea în rectificare este promovată pe cale principală şi are caracter
personal, competenţa teritorială aparţine instanţei de la domiciliul pârâtului potrivit
regulii generale instituite prin art. 107 NCPC sau instanţei locului unde se află imobilul
potrivit art. 113 alin. (1) pct. 5 NCPC, în timp ce pentru ipoteza în care aceasta este o
acţiune reală („fiind în realitate o acţiune în revendicare mascată”, potrivit aprecierilor
doctrinei282), competenţa aparţine instanţei în a cărei circumscripţie se află imobilul
potrivit art. 117 alin. (1) NCPC.
• Notarea acţiunii. În mod similar acţiunii în prestaţie tabulară şi acţiunii în
justificare tabulară, acţiunea în rectificare tabulară este, potrivit dispoziţiilor art. 902 alin.
(2) pct. 18 NCC şi art. 196 alin. (1) din Regulament, supusă notării în cartea funciară în
scop de opozabilitate faţă de terţi, notarea fiind făcută la cererea persoanei interesate.
Mai mult, în situaţia în care acţiunea în rectificare are caracter accesoriu acţiunii
de fond, notarea urmează a se realiza din oficiu283; într-adevăr, potrivit dispoziţiilor art. 35
279
Este cazul „acţiunilor în rectificare” prin care se tindea la redobândirea în patrimoniul
reclamantului a dreptului de proprietate ca urmare a restabilirii situaţiei anterioare de carte funciară (acţiuni
formulate împotriva statului român şi având ca obiect restituirea imobilelor naţionalizate), aceste acţiuni
fiind veritabile acţiuni în revendicare având şi petit accesoriu de rectificare tabulară.. Pentru dezvoltări cu
privire la practica neuniformă a instanţelor judecătoreşti referitoare la competenţa de soluţionare a cererilor
accesorii acţiunilor în revendicare introduse pentru rectificarea intabulării dreptului de proprietate a statului
român, săvârşită în temeiul unui titlu nevalabil şi în ipoteza în care acţiunea în rectificare premerge,
independent şi separat, acţiunii în revendicare a se vedea O. Puie, op. cit., p. 739-740 şi jurisprudenţa citată.
Astfel, autorul arată că, în timp ce unele instanţe s-au pronunţat în sensul că raportul dintre acţiunea în
revendicare şi cererea de rectificare se soluţionează în favoarea acţiunii în rectificare, considerată drept
cererea principală, a se vedea C.A. Cluj, dec. civ. nr. 19/1999, P. Perju, Probleme de drept civil şi
procesual-civil din practica Secţiei civile a Curţii Supreme de Justiţie, în Dreptul nr. 4/2001, p. 186, fosta
instanţă supremă a statuat, în mod corect apreciem şi noi, că raportul dintre revendicare şi rectificarea
intabulării se rezolvă în favoarea revendicării ca fiind cererea principală în proces, rectificarea tabulară
fiind accesorie acesteia.
280
Pentru o propunere de lege ferenda în sensul că «ar trebui introdusă la pct. 1 al art. 94 C. proc.
Civ. o nouă literă „f1” cu următorul conţinut: „f1) acţiunile tabulare al căror obiect nu este evaluabil în
bani;” sau şi mai bine „f1) acţiunile tabulare”» a se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 300.
281
Potrivit art. 95 NCPC „tribunalele judecă: 1. În primă instanţă, toate cererile care nu sunt
date prin lege în competenţa altor instanţe (...) subl. ns.”.
282
A se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 301.
283
În sensul arătat, dispoziţiile art. 196 alin. (1) din Regulament detaliază regulile de principiu
privind efectuarea notării: „acţiunea în rectificare, în justificare sau în prestaţie tabulară se notează fie la
cererea părţii interesate, fie la sesizarea instanţei de judecată. Notarea se va face în baza copiei acţiunii
având ştampila şi numărul de înregistrare ale instanţei sau a certificatului de grefa care identifică obiectul
alin. (6) din lege „instanţa judecătorească nu va trece la dezbaterea în fond a acţiunii
privind desfiinţarea actului juridic supus înscrierii, dacă acesta nu a fost înscris, în
prealabil, pentru informare, în cartea funciară”. Utilitatea notării acţiunii în rectificare se
justifică din perspectiva efectelor admiterii acţiunii, mai exact a opozabilităţii faţă de terţi
a consecinţelor juridice pe care le determină admiterea cererii. Într-adevăr, potrivit art.
910 alin. (2) NCC „dacă (...) acţiunea în rectificare a fost notată în cartea funciară,
hotărârea judecătorească de admitere se va înscrie, din oficiu, şi împotriva acelora care
au dobândit vreun drept tabular după notare, care se va radia odată cu dreptul
autorului lor (subl. ns.)”.
• Judecata cauzei. Instanţa competentă va soluţiona acţiunea printr-o sentinţă de
i) admitere a cererii şi, în consecinţă, va dispune radierea, îndreptarea sau corectarea
înscrierii inexacte în cartea funciară restabilind concordanţa dintre starea tabulară şi
situaţia juridică reală a imobilului sau de ii) respingere, dacă acţiunea s-a dovedit
neîntemeiată.
Acţiunea în rectificare formulată pe cale accesorie, este supusă căilor de atac
prevăzute de lege pentru hotărârea pronunţată asupra acţiunii de fond.
Dacă acţiunea este evaluabilă în bani, hotărârea este supusă numai căii de atac
ordinare a apelului atunci când valoarea obiectului este de până la 500.000 lei inclusiv,
iar dacă valoarea este de peste 500.000 lei hotărârea pronunţată în apel va fi supusă şi
recursului [art. 483 alin. (2) NCPC].
Dacă acţiunea în rectificare nu este evaluabilă în bani, hotărârea pronunţată va fi
supusă apelului şi recursului.
Reglementând efectele admiterii acţiunii în rectificare şi făcând aplicarea
principiului relativităţii lucrului judecat, legiuitorul arată că hotărârea prin care s-a dispus
rectificarea unei înscrieri nu va aduce atingere drepturilor înscrise în folosul celor care nu
au fost părţi în cauză [art. 910 alin. (1) NCC]. În concret, dacă persoana interesată a
formulat acţiune în rectificare împotriva dobânditorului nemijlocit, dar nu şi împotriva
terţului subdobânditor al cărui drept real era înscris în cartea funciară la data învestirii
instanţei prin cererea de chemare în judecată, hotărârea pronunţată nu va putea fi opusă
acestuia din urmă, el nefiind parte în proces; în consecinţă, pentru radierea dreptului
acestuia persoana interesată va trebui să promoveze o nouă acţiune în rectificare.
În schimb, hotărârea îi va fi opozabilă terţului dobânditor chiar dacă acesta nu a
participat la proces dacă, la momentul dobândirii de către acesta a dreptului real
imobiliar, de către acesta în cartea funciară era notată acţiunea în rectificare.

► Jurisprudenţă

procesului, părţile şi imobilul. Notarea se va radia în baza: a) dovezii stingerii definitive a litigiului,
constatată prin hotărâre judecătorească sau certificat de grefa; b) declaraţiei autentice de renunţare la
dreptul dedus judecăţii, însoţită de dovada înregistrării la instanţa judecătorească învestită cu
soluţionarea cauzei”.
 Acţiune în modificarea cărţii funciare cu privire la suprafaţa terenului.
Admisibilitate

Art. 33 din Legea nr. 7/1996 face distincţie între rectificare – prin care „se înţelege
radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face
obiectul unei înscrieri în cartea funciară” – şi modificare – prin care „se înţelege orice
schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenţa
dreptului care poartă asupra acelui imobil” (distincţie preluată şi de legiuitorul noului Cod
civil prin dispoziţiile art. 907 care definesc rectificarea şi art. 914 referitoare la modificarea
menţiunilor din cartea funciară privitoare la descrierea, destinaţia sau suprafaţa
imobilului, subl. ns.). De asemenea, art. 25 alin. (2) lit. c) din Ordinul nr. 634/2006 al
directorului general al ANCPI (în prezent, abrogat prin Ordinul nr. 700/2014) prevede că,
„dacă diferenţa este mai mare de 5%, documentaţia se respinge, rectificarea suprafeţei
urmând să se facă prin alt act doveditor al dreptului de proprietate”.
Din interpretarea coroborată a acestor texte, rezultă că nu există o diferenţă de
natură între rectificare şi modificare, ci una de grad, aceasta din urmă (modificarea) fiind
instituită doar în scopul de a simplifica procedura de rectificare (modificare), pentru
situaţiile tehnice simple care nu afectează esenţa dreptului de proprietate, aşa încât acţiunea
în modificare de carte funciară este admisibilă.
C.A. Timişoara, secţia civilă, decizia nr. 220 din 11 martie 2009,
în Buletinul Curţilor de Apel nr. 2/2009 (Legalis)

În deliberare se constată că prin decizia civilă nr. 648/A/13.10.2008, Tribunalul Timiş a respins
apelul declarat de reclamanţii C.M.V. şi C.D. împotriva sentinţei civile nr. 3576/19.03.2008, pronunţată de
Judecătoria Timişoara. În consecinţă, tribunalul a confirmat hotărârea primei instanţe, care a respins
acţiunea în rectificare de carte funciară formulată de reclamanţi, în sensul înscrierii în CF nr. 1620 Freidorf
nr. cadastral 436/15 a suprafeţei reale de 744 mp în loc de 406 mp.
Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut că se impune respingerea acţiunii în
rectificarea cărţii funciare în ceea ce priveşte suprafaţa reală a terenului, deoarece în speţă nu se regăseşte
nici unul din cele patru cazuri expres şi limitativ prevăzute de către art. 34 din Legea nr.7/1996, republicată
[cazuri prevăzute, în prezent, de art. 908 alin. (1) pct.1-4 NCC, subl. ns.] o astfel de cerere putând fi
rezolvată pe calea procedurii necontencioase a modificării cărţii funciare conform dispoziţiilor art. 33 alin.
(1) şi (3) din acelaşi act normativ (art. 914 NCC, subl. ns), întrucât implică doar schimbarea aspectelor
tehnice ale imobilului, fără să afecteze esenţa dreptului de proprietate al reclamanţilor. Prima instanţă a mai
avut în vedere că art. 89 alin. (6) din Ordinul nr. 633/2006 (abrogat prin Ordinul nr. 700/2014) al
directorului general al A.N.C.P.I. pentru aprobarea Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor
de cadastru şi publicitate imobiliară prevede expres că „modificarea nu se va putea face decât la cererea
titularului dreptului de proprietate, precum şi în baza actelor doveditoare, astfel încât modificarea suprafeţei
înscrise în cartea funciară nu va fi considerată o rectificare de carte funciară”.
Prin apelul declarat în cauză, reclamanţii au solicitat desfiinţarea sentinţei şi admiterea acţiunii,
susţinând că în mod greşit prima instanţă nu a ţinut cont de expertiza efectuată în cauză şi a considerat că
este vorba de modificarea cărţii funciare pe cale necontencioasă, întrucât, în cazul în care suprafaţa
măsurată depăşeşte 5% din suprafaţa tabulară, procedura nu se poate realiza decât pe cale contencioasă,
conform art. 25 din Ordinul nr. 634/2006 şi art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996.
Tribunalul a apreciat că este nefondat apelul reclamantului, reţinând că acesta nu a invocat în faţa
primei instanţe art. 34 pct. 4 şi nici nu a dovedit existenţa premiselor stabilite în acest text, respectiv de ce
anume şi când s-a ajuns la neconcordanţa dintre cuprinsul cărţii funciare şi situaţia reală, în ce condiţii s-a
ivit. Astfel, tribunalul a stabilit că, aşa cum o arată şi denumirea, rectificarea presupune ipoteza că faptele
înscrise în cartea funciară concordante cu situaţia reală s-au schimbat în timp, astfel că se impune
rectificarea menţiunilor iniţiale, precizând că instanţa de fond a reţinut corect dispoziţiile art. 89 alin. (6)
din Ordinul nr. 633/2006, care sunt în sensul că modificarea suprafeţei înscrise în cartea funciară nu va fi
considerată o rectificare de carte funciară.
 Împotriva deciziei tribunalului au declarat recurs reclamanţii C.D. şi C.M.V., solicitând admiterea
recursului, casarea ambelor hotărâri şi admiterea acţiunii sale în rectificare de carte funciară. În dezvoltarea
motivelor de recurs, reclamanţii recurenţi au învederat că în mod greşit instanţele au respins, în esenţă, ca
inadmisibilă acţiunea lor în rectificare de carte funciară, faţă de dispoziţiile art. 33 alin. (4), art. 34 alin. (4)
din legea nr. 7/1996 şi art. 25 din Ordinul nr. 634/2006 al directorului general al A. N.C.P.I. Prin decizia
civilă nr. 220/11.03.2009, în baza art. 304 pt. 9 şi art. 312 alin. (3) C.proc.civ., Curtea de Apel Timişoara a
casat ambele hotărâri şi a trimis cauza spre rejudecare la Judecătoria Timişoara, pentru argumentele ce
succed.
Art. 33 din Legea nr. 7/1996, republicată, aplicabil în cauză, prevede următoarele: „(1) În cazul în
care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere
rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia. (2) Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau
menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară. (3)
Prin modificare se înţelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu
afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face decât la cererea
titularului dreptului de proprietate. (4) Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale
amiabilă, prin declaraţie autentică, fie în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă şi
irevocabilă. (5) Erorile materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor în cartea funciară pot fi îndreptate la
cerere sau din oficiu. (6) Procedura de rectificare a înscrierilor în cartea funciară, a modificărilor şi cea de
îndreptare a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul general al Agenţiei
Naţionale”.
De asemenea, art. 34 alin. (1) pct. 4 din Legea nr. 7/1996, republicată, stabileşte că orice persoană
interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară când „înscrierea din cartea funciară nu mai
este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului”. Totodată, art. 25 din Ordinul nr. 634/2006 al
directorului general al A.N.C.P.I. stipulează următoarele: „(1) În cazul în care suprafaţa din măsurători este
mai mare decât suprafaţa înscrisă în documentaţia precedentă sau decât suprafaţa din actele de proprietate,
pentru situaţia în care nu există documentaţie, se procedează astfel: (2) Pentru imobilele împrejmuite: a)
dacă diferenţa este de până la 2%, documentaţia se recepţionează şi suprafaţa din actul de proprietate se
înscrie în cartea funciară; b) dacă diferenţa este între 2% şi 5%, documentaţia se recepţionează şi suprafaţa
din măsurători se înscrie în cartea funciară doar dacă este însoţită de proces-verbal de vecinătate, întocmit
conform anexei nr. 18; c) dacă diferenţa este mai mare de 5%, documentaţia se respinge, rectificarea
suprafeţei urmând să se facă prin alt act doveditor al dreptului de proprietate. (3) Pentru imobile care nu
sunt împrejmuite: a) dacă diferenţa este de până la 2%, documentaţia se recepţionează şi se înscrie în cartea
funciară suprafaţa din actul de proprietate; b) dacă diferenţa este mai mare de 2%, documentaţia se
recepţionează şi se înscrie în cartea funciară numai pe baza unui alt act doveditor al dreptului de
proprietate”.
Din interpretarea logico-sistematică şi gramaticală a textelor de mai sus, rezultă în mod neechivoc
că pentru imobilele împrejmuite, dacă diferenţa este mai mare de 5%, singura modalitate de realizare a
concordanţei dintre situaţia scriptică (tabulară) şi cea reală este procedura contencioasă, respectiv
promovarea unei acţiuni în justiţie, având ca obiect modificarea (rectificarea) suprafeţei, legea nr. 7/1996
nelimitând procedura rectificării numai la aspectul ce ar afecta esenţa dreptului de proprietate, ci fiind
incidentă această procedură şi în situaţia în care sunt vizate aspecte tehnice ale imobilului, respectiv
suprafaţa acestuia, câtă vreme întinderea suprafeţei nu este garantată, conform art. 22 din lege.
Pe de altă parte, având în vedere că procedurile administrative sunt facultative, în virtutea
principiului liberului acces la justiţie consacrat în art. 6 din Convenţia europeană a drepturilor omului, chiar
în situaţia în care modificarea suprafeţelor ar viza diferenţe mai mici de 5%, partea interesată poate apela
direct la procedura contencioasă fără a fi necesar să apeleze la procedura necontencioasă.
Prin urmare, interpretarea textelor mai sus menţionate [art. 33 alin. (1) şi (3), art. 34 din Legea nr.
7/1996, republicată şi art. 25 din Ordinul nr. 634/2006], în sensul că acţiunea în modificare (rectificare) a
întinderii suprafeţei este inadmisibilă, dacă nu este dovedit motivul care a determinat neconcordanţa dintre
starea tabulară şi cea de fapt, nu poate fi primită, pentru că, în primul rând, această interpretare înseamnă a
adăuga la lege, în al doilea rând, ar duce la încălcarea regulii potrivit căreia legea civilă trebuie interpretată
în sensul aplicării şi nu al neaplicării ei, iar în al treilea rând, nu ţine cont de faptul că dovada motivului
determinant al acestei neconcordanţe este, de cele mai multe ori, aproape imposibil de făcut, mai ales în
cazul proprietăţilor dobândite cu zeci de ani în urmă când instrumentele de măsurat nu au avut performanţa
tehnică a celor actuale.
 Totodată, trebuie menţionat că, în interpretarea celor care invocă inadmisibilitatea acţiunii în
modificare a suprafeţei pentru diferenţa mai mare de 5% (sau chiar mai mică), nu hotărârea judecătorească
ar putea fi „alt act doveditor” pentru „rectificarea suprafeţei” [conform art. 25 alin. (2) lit. c) din Ordinul nr.
634/2006], ci numai un alt act translativ de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, donaţie etc.) ori
supliment la certificatul de moştenitor, interpretare care este absurdă, întrucât în aceste acte adiţionale
autentice, încheiate de notar, nu pot fi cuprinse diferenţe care nu au fost cuprinse în actele iniţiale încheiate
şi care nu figurează în cărţile funciare chiar dacă ele sunt dovedite în faţa notarului prin rapoarte de
expertiză.

Rectificare de carte funciară. Introducere pe cale principală, fără

formularea unui capăt de cerere având ca obiect anularea titlului în baza căruia s-a
efectuat înscrierea. Respingere

Pentru a fi îndeplinite condiţiile art. 34 pct. 1 din Legea nr. 7/1996 [prevăzute în
prezent de art. 908 alin. (1) pct. 1 NCC], reclamantul trebuie să formuleze o cerere
principală pe care să fie grefată acţiunea în rectificare de carte funciară, respectiv o cerere
având ca obiect constatarea nulităţii actului în temeiul căruia s-a efectuat intabularea, sau
să facă dovada că printr-o hotărâre judecătorească desăvârşită, s-a constatat că înscrierea
sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil.
C.A. Cluj, secţia I civilă, decizia nr. 4129 din 24 octombrie 2013,
în Buletinul Curţilor de Apel – Supliment nr. 4/2013 (Legalis)

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Zalău reclamanta B.M. a chemat-o în judecată pe
pârâta G.F., solicitând pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti prin care să se dispună anularea întabulării
pârâtei pentru suprafaţa de 646 mp, teren intravilan, reprezentând grădină, în CF nr. X O., nr. top. X, în
baza încheierii de întabulare nr. X/1993 şi a se dispune întabularea dreptului reclamantei cu privire la
suprafaţa de 500 mp în cartea funciară. Prin Sentinţa civilă nr. X din 23 ianuarie 2013 a Judecătoriei Zalău
a fost respinsă ca neîntemeiată cererea reclamantei B.M., formulată în contradictoriu cu pârâta G.F., privind
anularea întabulării pârâtei pentru suprafaţa de 646 mp, teren intravilan, reprezentând grădină, în CF nr. X
O., nr. top. X, în baza încheierii de întabulare nr. X/1993 şi dispunerea întabulării dreptului reclamantei cu
privire la suprafaţa de 500 mp în cartea funciară. De asemenea, a fost respinsă ca neîntemeiată cererea
reconvenţională formulată de pârâta reclamantă reconvenţională G.F., în contradictoriu cu reclamanta
pârâtă reconvenţională B.M. şi pârâtele Comisia Judeţeană Sălaj şi Comisia locală Zalău, privind
constatarea nulităţii absolute a titlului de proprietate nr. X/19258 din data de 27.10.1993, emis în favoarea
lui B.I.T.
Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a reţinut următoarele:
Prin încheierea nr. X/1993 a cărei anulare se solicită s-a dispus înscrierea în CF nr. X O., a
dreptului de proprietate al pârâtei G.F.a asupra suprafeţelor de 960 mp, respectiv 646 mp. La baza acestei
încheieri a stat actul de partaj autentificat cu încheierea notarială nr. X/24.11.1995 (fila 14), încheiat între
B.G., S.M., T.M., B.M. şi G.F.a în baza căruia lui G.F.a i-a fost atribuit lotul nr. II, identificat cu nr. top. X
în suprafaţă de 646 mp. Reclamanta nu a contestat valabilitatea actului de partaj, astfel încât, în ipoteza
anulării acestuia să poată fi solicitată anularea încheierii de carte funciară. Reclamanta susţine faptul că
actul de partaj a fost încheiat cu încălcarea dispoziţiilor legale, dar invocă faptul că nu îi este opozabil. Or,
acest act autentic, atâta timp cât nu este contestat, produce efecte juridice şi este opozabil terţilor, indiferent
de calitatea acestora. În acelaşi sens, art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, aplicabil în cauză prin raportare
la dispoziţiile art. 80 din Legea nr. 71/2011, prevede că, înscrierile în cartea funciară îşi vor produce
efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor; ordinea înregistrării cererilor va
determina rangul înscrierilor.
Rectificarea cărţii funciare prin radierea unui drept cuprins în aceasta se poate dispune numai în
condiţiile expres prevăzute de art. 34 din Legea nr. 7/1996 [consacrate, în prezent, în art. 908 alin. (1)
NCC]. Niciunul dintre cele patru cazuri prevăzute de acest text legal nu justifică acţiunea de faţă. Pentru
aceste considerente, prima instanţă a respins ca neîntemeiată cererea reclamantei B.M.
Referitor la cererea reconvenţională, prima instanţă a reţinut că prin titlul de proprietate nr.
X/19258 din data de 27.10.1993 (fila 42) s-a reconstituit dreptul de proprietate în favoarea lui B.I.T., pentru
suprafaţa totală de 1 ha şi 4.800 mp. Reconstituirea dreptului de proprietate s-a realizat ca urmare a cererii
de reconstituire formulată de către B.I.T. la data de 18.03.1991(fila 67). Din analiza actelor depuse la dosar
rezultă că dovada proprietăţii este făcută pe de o parte cu menţiunile din registrul agricol (fila 68), iar pe de
altă parte cu extrasul de carte funciară nr. X O. (fila 12). S-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate
în favoarea lui B.I.T., pe de o parte în nume propriu, în baza menţiunilor din registrul agricol, iar pe de altă
parte, în calitate de moştenitor al lui B.I., în baza menţiunilor din extrasul de carte funciară nr. X O. La
reconstituirea dreptului de proprietate al lui B.I.T. s-au avut în vedere şi dispoziţiile art. 13 alin. (2) din
legea nr. 18/1991, potrivit cărora, moştenitorii care nu-şi pot dovedi această calitate, întrucât terenurile nu
s-au găsit în circuitul civil, sunt socotiţi repuşi de drept în termenul de acceptare cu privire la cota ce li se
cuvine din terenurile ce au aparţinut autorului lor. Ei sunt consideraţi că au acceptat moştenirea prin cererea
pe care o fac comisiei. Pentru aceste considerente, prima instanţă a respins ca neîntemeiată cererea
reconvenţională privind constatarea nulităţii absolute a titlului de proprietate nr. X/19258 din data de
27.10.1993, emis în favoarea lui B.I.T.
Prin decizia civilă nr. X din 18 iunie 2013 a Tribunalului Sălaj s-au respins ca nefondate apelurile
declarate de apelanţii B.M. şi G.F. împotriva Sentinţei civile nr. X/23.01.2013 a Judecătoriei Zalău. Au fost
compensate cheltuielile de judecată. Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a reţinut
următoarele:
Referitor la apelul declarat de reclamanta B.M., instanţa a reţinut în primul rând că prin cererea de
chemare în judecată reclamanta a solicitat anularea întabulării în favoarea pârâtei asupra terenului în
suprafaţă de 646 mp din CF X O., nr. top. X, dispusă în baza Actului de partaj voluntar autentificat cu nr. X
din 24.11.1995. Asupra acestei cereri s-a pronunţat şi judecătoria, respingând ca neîntemeiată acţiunea
reclamantei. Numai că, atât în dispozitivul, cât şi în considerentele sentinţei, numărul încheierii de
întabulare a fost menţionat greşit ca fiind nr. X/1993, în loc de nr. X/1995, prima instanţă preluând datele
de identificare ale încheierii din petitul acţiunii, unde de asemenea s-a produs aceeaşi eroare materială.
În faţa instanţei de control judiciar, cerându-i-se lămuriri asupra încheierii cf a cărei rectificare o
solicită, reprezentantul reclamantei a precizat că acţiunea sa viza ambele încheieri, respectiv cea cu nr.
X/1993 şi cea cu nr. X/1995. O atare precizare tinde însă să modifice obiectul cauzei în calea de atac, fiind
contrară prevederilor art. 294 C.proc.civ. Este în afară de orice îndoială că atât reclamanta şi pârâta, cât şi
instanţa de judecată au avut în vedere încheierea de carte funciară prin care s-a dispus dezmembrarea
parcelei cu nr. top. X şi întabularea dreptului de proprietate al pârâtei asupra lotului II, cu nr. top. X, atribuit
acesteia prin actul de partaj mai sus menţionat. Încheierea CF nr. X/1993 este anterioară dezmembrării şi
încheierii partajului, privind întabularea în baza Certificatului de moştenitor nr. X/1993. Reclamanta
pretinde că întabularea a cărei anulare o solicită este nelegală, fiind dată cu nesocotirea dreptului său de
proprietate asupra terenului în suprafaţă de 500 mp, dobândit prin reconstituire în condiţiile Legii nr.
18/1991 de către defunctul său soţ, B.T., conform TP nr. X/19258/1993 şi transmis mai apoi reclamantei,
prin moştenire, conform Certificatului de moştenitor nr. X/2004 (fila 5). Făcând confuzie, pe de o parte,
între opozabilitatea unui act juridic şi valabilitatea acestuia şi pe de altă parte, între inopozabilitatea
efectelor actului juridic faţă de terţi, dedusă din principiul relativităţii efectelor actului juridic şi
opozabilitatea înscrierilor în cartea funciară, reclamanta consideră, în mod vădit eronat, că dreptul său de
proprietate poate fi apărat pe calea acţiunii în rectificare pe care a formulat-o.
Asemenea primei instanţe, instanţa de apel a apreciat însă că, sub aspect procedural, acţiunea
reclamantei de anulare a unei încheieri de întabulare, fără ca această cerere să fie precedată de o acţiune
care să urmărească desfiinţarea titlului în temeiul căruia s-a dispus întabularea, apare ca inadmisibilă. Deşi
reclamanta nu şi-a întemeiat în drept cererea pe vreunul dintre cazurile prevăzute de art. 34 din Legea nr.
7/1996, raportat la motivele pe care aceasta le-a invocat, respectiv nelegalitatea actului de partaj voluntar,
în privinţa căruia susţine că a fost încheiat cu nesocotirea dispoziţiilor Legii nr. 18/1991 şi a avut ca obiect
un teren asupra căruia copartajanţii nu erau proprietari, terenul constituind proprietatea reclamantei,
Tribunalul a constatat că temeiul legal al cererii de rectificare este cel prevăzut de pct. 1 al art. 34 din Legea
nr. 7/1996 (actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil). Însă acţiunea în rectificarea
cărţii funciare întemeiată pe dispoziţiile art. 34 pct. 1din Legea nr. 7/1996 are caracter accesoriu, fiind
subsecventă acţiunii principale de anulare/nulitate a actului în temeiul căruia s-a efectuat întabularea.
 În speţă, deşi în motivele cererii sale reclamanta contestă valabilitatea actului de partaj, aceasta nu
a înţeles să atace respectivul act cu o cerere în constatarea nulităţii absolute. Doar în cazul în care ar fi
obţinut în prealabil o hotărâre judecătorească favorabilă în acest sens s-ar fi putut adresa apoi cu o acţiune
având ca unic obiect rectificarea de carte funciară. Este adevărat că, nefiind parte în actul de partaj, care are
natura juridică a unei convenţii, reclamanta nu are calitate procesuală activă să solicite anularea acestuia
(nulitatea relativă), însă, justificând un interes legitim în înlăturarea efectelor acestuia act, este de
necontestat calitatea sa procesuală activă în cererea de constatare a nulităţii absolute. Pentru aceste motive,
Tribunalul a apreciat că apelul declarat de apelanta-reclamantă B.M. este nefondat, fiind respins ca atare.
Neîntemeiat este însă şi apelul declarat de pârâta – reclamantă reconvenţional G.F., care a solicitat
modificarea sentinţei primei instanţe în privinţa soluţiei pronunţate asupra cererii reconvenţionale.
Analizând probele administrate, Tribunalul a apreciat că cererea reconvenţională a fost corect respinsă, deşi
considerentele pe care instanţa de apel le are în vedere diferă de cele ale primei instanţe. Criticile recurentei
referitoare la argumentele primei instanţe sunt, în parte, justificate. Astfel, este adevărat că soţul
reclamantei, defunctul B.T., nu a formulat cererea de reconstituire în calitate de moştenitor al antecesorului
său B.I., ci în nume propriu, aşa cum de altfel s-a şi dispus prin titlu. De asemenea, dreptul de proprietate
asupra celor 500 mp intravilan curţi-construcţii nu a fost dovedit nici cu înscrierile din registrul agricol
(unde toate parcelele ce au aparţinut soţilor B.T. şi M. apar ca fiind situate în tarlaua „Cimitir”, nu pe str.
M.) şi nici cu înscrierile din CF X O., din care rezultă că cota-parte din dreptul de proprietate asupra
imobilului cu nr. top. X, ce a aparţinut lui B.I. (tatăl lui B.T.) a fost transmisă, prin moştenire, în anul 1960,
unor alţi moştenitori, soţul reclamantei nefigurând printre aceştia. Cu toate acestea, terenul de 500 mp a fost
legal reconstituit în favoarea lui B.T. în temeiul dispoziţiilor art. 22 din Legea nr. 18/1991 (actualul art. 23),
în forma de redactare şi aplicare a acestuia la data reconstituirii, respectiv 1991 - 1993. La acea dată
prevederile alin. (2) ale art. 23 nu erau în vigoare, iar determinarea suprafeţei de teren aferentă casei de
locuit, împreună cu curtea şi grădina din jurul acesteia se realiza prin luarea în considerare a terenului
efectiv afectat acestor destinaţii, fără a depăşi însă limita de 1.000 mp, dedusă din interpretarea coroborată a
art. 8 şi art. 4 din Decretul-lege nr. 42/1990 ca fiind limita maximă de atribuire în proprietate pe acest temei
legal.
Or, în conformitate cu prevederile art. II din Legea nr. 169/1997 şi art. 2 alin. (2) din Legea nr.
1/2000, dispoziţiile modificatoare sau de completare ori de abrogare ale legii, nu aduc atingere în niciun fel
titlurilor de proprietate cu respectarea prevederilor Legii nr. 18/1991, la data întocmirii lor. Aşadar,
defunctul B.T. era îndreptăţit la reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu, în
suprafaţă de 500 mp, în baza art. 22 din Legea nr. 18/1991 (actualul art. 23), din moment ce acest teren era
aferent casei şi anexelor sale gospodăreşti, situată în Ortelec, str. M., nr. X/A, fapt necontestat de părţi,
dovedit şi prin expertiza administrată în cauză şi declaraţia martorului M.G. (filele 98 - 104). Pentru aceste
motive, care înlocuiesc în parte considerentele hotărârii apelate, tribunalul a apreciat că ambele apeluri sunt
nefondate, astfel că, văzând şi prevederile art. 296 C. proc.civ., le-a respins. Problema litigioasă referitoare
la terenul intravilan în suprafaţă de 500 mp rămâne în prezent nerezolvată, deoarece mijloacele procedurale
alese de părţi nu au fost cele potrivite. Ea nu îşi poate găsi o corectă rezolvare decât în cadrul unui proces
de revendicare, în care titlurile de proprietate invocate de reclamantă şi pârâtă pot fi comparate, dându-se
preferinţă celui mai bine caracterizat. În temeiul art. 277 C.proc.civ., având în vedere că ambele apeluri au
fost respinse, instanţa a dispus compensarea integrală a cheltuielilor de judecată.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs reclamanta B.M. şi pârâta G.F.
Prin recursul declarat de reclamanta B.M. s-a solicitat modificarea deciziei civile nr. X/2013 a
Tribunalului Sălaj în sensul admiterii apelului declarat împotriva sentinţei pronunţate de judecătorie şi
admiterea acţiunii precizate de anulare a întabulării pârâtei G.F. pe suprafaţa de 646 mp având nr. top. X. În
motivare s-a arătat că instanţa de apel deşi s-au făcut precizările de rigoare privind obiectul cauzei, nu a
făcut altceva decât să copieze motivele instanţei de fond privind respingerea acţiunii, fără a face o analiză a
argumentelor din apel privind admiterea acţiunii, necuprinzând deci motivele pe care se sprijină, motiv de
recurs prevăzut de pct. 7 al art. 304 C.proc.civ. Suplimentar, dar în mod neîntemeiat se susţine că nu s-ar fi
motivat în drept acţiunea formulată deşi acest lucru s-a făcut de la instanţa de fond şi s-au făcut şi
precizările de rigoare, anularea unei întabulări vizând implicit rectificarea de carte funciară.
Cerându-se anularea întabulării făcută de pârâtă, în mod evident că au fost vizate toate operaţiunile
făcute prin încheierile notariale, neavând logică a se solicita doar anularea încheierii nr. X/1995, rămânând
neanulată încheierea nr. X/1993. Hotărârea a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii. Stabilindu-
se că titlul de proprietate este legal, aceasta înseamnă că întabularea dreptului pârâtei pe terenul
proprietatea reclamantei nu poate fi legală. În ceea ce priveşte pct. 1 al art. 34 din Legea nr. 7/1996 s-a
arătat că esenţa acestuia constă tocmai în faptul că înscrierea în CF s-a făcut în temeiul unui act nevalabil,
lipsit de eficienţă juridică faţă de dreptul de proprietate al recurentei. Pct. 3 al art. 34 din Legea nr. 7/1996
precizează expres valabilitatea efectelor juridice ale actului în temeiul căruia s-a făcut întabularea ori
reclamanta tocmai acest lucru l-a invocat, inopozabilitatea actului întocmit cu ocolirea Legii nr. 18/1991.
Pe de altă parte, potrivit art. 34 pct. 3 din Legea nr. 7/1996 nu sunt întrunite condiţiile de existenţă a
dreptului înscris în CF de pârâtă de vreme ce a ocolit Legea nr. 18/1991.
În privinţa inopozabilităţii actului de partaj s-a arătat că justificarea unui interes legitim în anularea
acestuia nu înlătură justificarea calităţii procesuale. Încheierea unui astfel de act nu poate să lipsească de un
drept o terţă persoană, opozabil faţă de reclamantă fiind dreptul tabular înscris în cartea funciară.
Întabularea fiind opozabilă erga omnes se poate solicita anularea întabulării şi a documentaţiei ce a stat la
baza ei, în aceste condiţii actul juridic dedus judecăţii fiind greşit interpretat, fiind incident şi pct. 8 al art.
304 C.proc.civ.
Intimata G.F. a formulat întâmpinare la recurs, solicitând respingerea acestuia ca nefondat, cu
cheltuieli de judecată. În motivare s-a arătat în esenţă că nu este incident motivul de recurs prevăzut de art.
304 pct. 7 C.proc.civ., decizia atacată fiind motivată atât în fapt cât şi în drept, instanţa de apel
îndeplinindu-şi obligaţia legală prevăzută de art. 261 C.proc.civ.
Între motivele cuprinse în considerentele deciziei şi dispozitivul acesteia nu există nicio
contrarietate, motivele pe care se sprijină nefiind nici contradictorii şi nici străine de natura cauzei. În ceea
ce priveşte motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ. s-a arătat că instanţa a determinat corect
temeiul de drept aplicabil stării de fapt care rezultă din petitul acţiunii introductive, nerespectarea în
integralitate a textului de lege conducând la respingerea apelului. Decizia criticată nu este lipsită de
fundamentare juridică, instanţa indicând cu precizie temeiul de drept şi făcând o aplicare corectă a acestuia.
Instanţa a remarcat confuzia pe care reclamanta o face între condiţiile de validitate ale unui act juridic şi
principiul opozabilităţii înscrierilor din cartea funciară.
Referitor la dispoziţiile art. 34 pct. 3 din Legea nr. 7/1996 [al cărui conţinut a fost preluat de art.
908 alin. (1) pct. 3 NCC] s-a arătat că acest text de lege este interpretat greşit de către reclamante,
opozabilitatea faţă de terţi fiind un principiu al înscrierilor din cartea funciară care nu se confundă cu
inopozabilitatea actelor juridice fundamentată pe principiul relativităţii contractelor. În ceea ce priveşte pct.
8 al art. 304 C.proc.civ s-a arătat că se încearcă să se justifice imperfecţiunile şi impreciziunile rezultate din
modul de formulare al acţiunii nefiind vorba despre o interpretare greşită a actului juridic dedus judecăţii.
Formularea improprie a petitului nr. 1 al acţiunii nu putea conduce la calificarea acţiunii ca fiind o acţiune
în rectificare de carte funciară, cu atât mai mult cu cât acţiunea a fost intitulată „acţiune în anulare
întabulare”. Calificarea acţiunii ca fiind o acţiune în rectificare de carte funciară s-a putut face numai prin
coroborarea petitului 1 cu petitul 2. Pentru a promova cu succes acţiunea în rectificare de carte funciară
reclamanta avea obligaţia procedurală să solicite şi să facă dovada că se găseşte în una din cele 4 situaţii
prevăzute de art. 34 din legea nr. 7/1996, republicată. Dreptul dobândit de către pârâtă prin certificatul de
moştenitor şi ulterior prin actul de partaj este un drept de proprietate calificat corect în înscrierile de carte
funciară, efectele juridice ale actelor în baza cărora s-a efectuat înscrierea neîncetând atât timp cât actele
juridice sunt valide.
Prin recursul declarat de pârâta G.F. s-a solicitat în principal casarea în parte a deciziei în ceea ce
priveşte cererea reconvenţională şi trimiterea acesteia aceleiaşi instanţe pentru a fi judecată în recurs, iar în
subsidiar modificarea deciziei şi admiterea cererii reconvenţionale formulate, cu cheltuieli de judecată. În
motivare s-a arătat în esenţă că este incident motivul de recurs prevăzut de art. 304pct. 32 C. proc.civ.,
instanţa de apel instituind în mod nelegal încă o cale de atac a sentinţei prin care judecătoria a soluţionat
cererea reconvenţională având ca obiect constatarea nulităţii titlului de proprietate. Art. 5 alin. (1) teza I din
Titlul XIII al legii nr. 247/2005 cuprinde dispoziţii imperative referitoare la căile de atac, hotărârea
tribunalului de a recalifica recursul în apel făcându-se atât cu nerespectarea acestor norme, cât şi cu acelea
care reglementează excepţia de necompetenţă de ordine publică definită prin art. 1593 pct.2 C.proc.civ.
În ceea ce priveşte solicitarea de modificare a deciziei s-a arătat că argumentele de care s-a
prevalat instanţa de apel în susţinerea soluţiei de respingere a cererii reconvenţionale sunt nelegale şi
netemeinice. Concluzia care se desprinde din interpretarea art. 22 din Legea nr. 18/1991 coroborat cu art. 8
din Legea nr. 18/1991 şi art. 10 din aceeaşi lege, art. 12 şi art. 13 alin. (3) din H.G. nr. 131/1991 este aceea
că se poate reconstitui dreptul de proprietate pentru terenurile referitor la care există dovezi că s-au aflat în
proprietatea solicitantului. Ori în ceea ce priveşte suprafaţa de 500 mp teren intravilan, litigios nu există
nicio dovadă astfel cum s-a reţinut în decizia atacată.
 Din înscrisurile depuse la dosar rezultă că reconstituirea dreptului de proprietate în favoarea
defunctului soţ al intimatei nu s-a făcut în temeiul art. 22 din Legea nr. 18/1991, din încheierea de carte
funciară rezultând că terenul în suprafaţă de 250 mp a fost dobândit de la C.A.P. prin actul de dare cu plată
nr. X/1980. Situaţiile de natura aceleia în care se poziţionează intimata sunt reglementate de art. 23 din
Legea nr. 18/1991 în forma în vigoare la data emiterii titlului de proprietate, ori terenul atribuit intimatei şi
defunctului ei soţ în temeiul art. 23 din Legea nr. 18/1991 este în suprafaţă de 250 mp şi a fost înscris în
proprietatea acestora la scurt timp după dobândire.
Terenul în litigiu în suprafaţă de 500 mp constituie teren aferent casei de locuit a antecesorului
reclamantei, defunctul B.P., la data emiterii titlului de proprietate în favoarea defunctului soţ al reclamantei
dreptul de proprietate asupra acestui teren fiind deja întabulat în favoarea reclamantei reconvenţional G.F.,
nefiind deci liber pentru a se putea emite titlu de proprietate asupra acestuia. Dacă se consideră că titlul de
proprietate a fost emis în temeiul art. 22 din Legea nr. 18/191, instanţa de apel a făcut o greşită interpretare
a acestor dispoziţii, având în vedere că la data cooperativizării nu deţinea teren intravilan care să fie cuprins
în masa de teren cooperativizat care putea fi reconstituit. Dacă se consideră că titlul de proprietate a fost
emis în temeiul art. 23 din Lege suprafaţa reconstituită depăşeşte suprafaţa cumpărată de la C.A.P. Dacă se
analizează reconstituirea dreptului de proprietate în baza art. 10 din Legea nr. 18/1991 şi a Regulamentului
de aplicare a acesteia, se constată lipsa oricărei dovezi care să susţină cererea de reconstituire. Sunt deci
incidente prevederile art. 3 din Legea nr. 169/1997. S-a mai arătat că este nedeontologică, nejuridică şi
făcută cu nerespectarea principiului disponibilităţii aprecierea instanţei potrivit căreia litigiul dintre părţi ar
putea fi soluţionat numai pe calea unei acţiuni în revendicare.
Prin întâmpinarea formulată, reclamanta B.M. a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu
cheltuieli de judecată. În ceea ce priveşte primul motiv de recurs s-a arătat că acesta este nefondat, cererea
reconvenţională fiind o cerere accesorie cererii principale, regimul juridic fiind cel al acţiunii principale
care determină şi calea de atac pentru soluţionarea ei. Este apreciat ca fiind nefondat şi cel de-al doilea
motiv de recurs, legalitatea titlului de proprietate al reclamantei fiind analizată corect de către instanţe.
Întreaga suprafaţă de teren din care fac parte şi cei 750 mp a aparţinut autorului B.I., reclamanta şi soţul său
figurând cu această suprafaţă de teren în registrul agricol din timpul C.A.P.-ului. Pe de altă parte, chiar dacă
nu ar fi avut la colectivizare teren, raportat la existenţa construcţiilor sunt incidente prevederile art. 22 din
Legea nr. 18/1991.
Au fost apreciate ca incorecte şi celelalte susţineri, întabularea terenului în cartea funciară prin
ocolirea legii de fond funciar reprezentând un abuz. Motivele de recurs invocate nu se pot încadra la art.
304 C.proc.civ., invocându-se practic pct. 10 şi 11 ale 304 C.proc.civ, abrogate, recursul fiind inadmisibil.
Analizând recursul declarat de reclamanta B.M. şi cel declarat de pârâta G.F. împotriva deciziei
civile nr. X din 18 iunie 2013 a Tribunalului Sălaj, Curtea reţine următoarele:
1. Recursul declarat de reclamantă este nefondat. Prin primul motiv de recurs invocat de către
reclamantă, încadrat în drept în prevederile art. 304 pct. 7 C.proc.civ., se invocă că decizia atacată nu
cuprinde motivele pe care se sprijină. Din decizia civilă care face obiectul recursului rezultă însă că instanţa
de apel a motivat soluţia pronunţată asupra cererii de apel formulate de către reclamantă, faptul că a
considerat valabile o parte din considerentele sentinţei pronunţate de judecătorie, reluându-le în cuprinsul
deciziei, neechivalând cu nemotivarea hotărârii. Nu poate fi asimilat cu nemotivarea nici faptul că instanţa
de apel nu a răspuns punctual tuturor criticilor formulate prin cererea de apel, din considerentele deciziei
atacate rezultând că s-au tranşat chestiunile invocate de către reclamantă prin cererea de apel prin aceea că
s-au analizat condiţiile de admisibilitate a acţiunii în rectificare de carte funciară.
Al doilea motiv de recurs, încadrat în drept în prevederile pct.9 al art. 304 C.proc.civ., se referă la
încălcarea şi aplicarea greşită a legii de către instanţa de apel, respectiv ale prevederilor art. 34 din Legea
nr. 7/1996. Nici această critică nu este întemeiată. Reclamanta a investit instanţa, prin cererea de chemare
în judecată formulată, cu soluţionarea unei acţiuni având ca obiect principal anularea întabulării pârâtei
pentru suprafaţa de 646 mp teren înscris în CF nr. X O., nr. top. X prin încheierea nr. X/1993. În motivarea
acestui petit s-a arătat că actul de partaj voluntar încheiat în anul 1995, în lipsa autorului reclamantei, a fost
întocmit cu încălcarea Legii fondului funciar şi a dreptului de proprietate al reclamantei, drept dobândit în
temeiul art. 23 şi 24 din Legea nr. 18/1991 pentru suprafaţa de 500 mp teren. Ceea ce a reţinut instanţa de
apel în motivarea menţinerii soluţiei de respingere a acestui petit a fost faptul că pentru a fi îndeplinite
condiţiile art. 34 pct. 1 din Legea nr. 7/1996, aceasta fiind încadrarea juridică făcută de către instanţă
raportat la solicitarea reclamantei, reclamanta trebuia să formuleze o cerere principală pe care să fie grefată
acţiunea în rectificare de carte funciară, respectiv o cerere având ca obiect constatarea nulităţii actului în
temeiul căruia s-a efectuat întabularea.
 Toate aceste susţineri ale instanţei de apel sunt legale, aceasta fiind modalitatea corectă de
interpretare a prevederilor art. 34 pct. 1 din Legea nr. 7/1996, care stipulează în mod explicit că rectificarea
de carte funciară se poate dispune numai dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a
constatat că înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil. De altfel, motivele
pentru care se solicită rectificarea de carte funciară de către reclamantă este tocmai faptul că actul de partaj
în temeiul căruia s-a înscris dreptul de proprietate al pârâtei nu ar fi fost valabil întocmit, fiind încheiat cu
încălcarea dispoziţiilor Legii nr. 18/1991, cu toate acestea reclamanta neînţelegând să formuleze în mod
expres un petit având ca obiect constatarea nulităţii acestui act, apreciind în mod greşit că acest demers nu
este necesar.
Referirile la prevederile 34 pct. 3 C.proc.civ. nu vor fi avute în vedere şi analizate către Curte,
temeiul juridic al petitului principal al cererii de chemare în judecată formulate de către reclamantă fiind
corect stabilit de către instanţa de apel ca fiind art. 34 pct. 1 C.proc.civ.
Raportat la cele reţinute mai sus nu mai prezintă relevanţă dacă instanţa de apel a apreciat sau nu
corect care sunt încheierile de carte funciară atacate de către reclamantă prin cererea de chemare în judecată
formulată, de stabilirea acestui aspect nedepinzând soluţia pronunţată în cauză. Nerelevante apar şi
susţinerile din recurs referitoare la in/opozabilitatea actului de partaj în ceea ce o priveşte pe reclamantă
atâta timp cât s-a tranşat care sunt condiţiile în care poate fi promovată acţiunea în rectificare de carte
funciară, acţiunea principală, pe care ar urma să fie grefată acţiunea în rectificare de carte funciară fiind de
asemenea corect indicată ca fiind aceea a nulităţii actului juridic în temeiul căreia a fost înscris dreptul de
proprietate al pârâtei în cartea funciară.
În ceea ce priveşte pct. 8 al art. 304 C.pr.civ, acesta nu este incident în cauză, nepunându-se
raportat la obiectul cererii principale de chemare în judecată, problema interpretării greşite a actului juridic
dedus judecăţii.
2. Recursul declarat de către pârâtă este de asemenea nefondat. În ceea ce priveşte calificarea căii
de atac care putea fi legal exercitată împotriva sentinţei pronunţate de judecătorie, se constată în primul
rând că în şedinţa publică din 18.06.2013, când s-a pus în discuţie acest aspect, reprezentantul pârâtei,
prezent în instanţă, a arătat că nu se opune recalificării căii de atac din recurs în apel, poziţia exprimată în
recurs fiind diametral opusă, insistându-se asupra nelegalei calificări a căii de atac de către instanţa de apel.
Susţinerile pârâtei din recurs referitoare la calea de atac care putea fi exercitată împotriva sentinţei
pronunţate de judecătorie, în sensul că aceasta ar fi recursul, nu au temei în textele în materie din Codul de
procedură civilă.
Astfel, pârâta a solicitat anularea titlului de proprietate al reclamantei pe calea acţiunii
reconvenţionale formulate în dosarul înregistrat pe rolul Judecătoriei Zalău ca urmare a cererii formulate de
reclamantă. Atâta timp cât raportat la obiectul cererii principale, calea de atac care putea fi exercitată în
cauză împotriva sentinţei pronunţate de judecătorie era apelul, aspect necontestat, şi soluţia pronunţată
asupra cererii reconvenţionale este susceptibilă a fi atacată tot cu apel, fiind vorba despre o cerere
incidentală care în virtutea art. 17 C.proc.civ. împrumută regimul juridic al cererii principale. Se constată că
într-adevăr această problemă nu a fost rezolvată expres în vechiul Cod de procedură civilă, aplicabil în
cauză, putând deci fi susceptibilă de discuţii, în noul Cod de procedură civilă stabilindu-se însă expres
principiul unicităţii căii de atac, principiu care apare de altfel ca fiind logic, firesc şi necesar în vederea unei
bune administrări a justiţiei.
Pe fondul cererii de recurs formulate de către reclamantă se constată că raportat la prevederile art.
22 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, în forma în vigoare la momentul eliberării titlului de proprietate atacat,
„Sînt şi rămîn în proprietatea privată a cooperatorilor sau, după caz, a moştenitorilor acestora, indiferent de
ocupaţia sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit şi anexele gospodăreşti, precum şi curtea şi
gradina din jurul acestora, determinate potrivit art. 8 din Decretul-lege nr. 42/1990 privind unele măsuri
pentru stimularea ţărănimii.” Art. 8 din Decretul nr. 42/1990 prevedea că „terenul aferent casei de locuit şi
anexelor gospodăreşti, precum şi curtea şi grădina din jurul acestora, în zonele cooperativizate, constituie
proprietatea particulară a deţinătorilor.” Conform acestui text de lege deţinătorii casei de locuit din zonele
coperativizate au dobândit ope legis dreptul de proprietate asupra suprafeţei de teren aferente casei de
locuit,anexelor gospodăreşti, şi asupra curţii şi grădinii din jurul acestora (în limita a 1000 mp), nefiind
nevoie de un alt titlu translativ de proprietate eliberat de coperativele agricole sau de autorităţile
administraţiei publice locale în acest sens.
Terenul în suprafaţă de 500 mp care face obiectul litigiului îndeplineşte condiţiile prevăzute de art.
22 din Legea nr. 18/1991, neputându-se susţine deci pertinent că s-ar fi atribuit nelegal în favoarea
antecesorului reclamantei. În ceea ce priveşte suprafaţa de 250 mp înscrisă în cartea funciară în favoarea
reclamantei şi a soţului său anterior anului 1989, aceasta are un alt regim juridic, dreptul de proprietate
referitor la aceasta existând în patrimoniul antecesorului reclamantei anterior anului 1989, nefăcând deci
obiectul Legii nr. 18/1991.
Nu se poate pune problema unei greşite interpretări şi aplicări a legii de către instanţa de apel.
Având în vedere ansamblul considerentelor de mai sus, Curtea, în temeiul art. 304pct.7, 8 şi 9 coroborat cu
art. 312 alin. (1) C.proc.civ. va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta B.M. şi cel declarat de
pârâta G.F. împotriva deciziei civile nr. X din 18 iunie 2013 a Tribunalului Sălaj, pe care o va menţine ca
legală.

VII. Bibliografia recomandată

VIII. Întrebări recapitulative

1. Care sunt acțiunile de carte funciară ?

2. Care sunt condițiile de exercitare ale acțiunii în prestație tabulară ?

3. Care sunt modalitățile îb care se poate realiza rectificarea înscrierilor de carte

funciară ?

4. Care sunt cazurile de exercitare ale acțiunii în rectificare în reglementarea

NCC ?

IX. Teste de autoevaluare, teste de evaluare, teme de casă:

1. Constituie mijloace de remediere a inexactităților regăsite în cuprinsul

cărții funciare:

a) rectificarea înscrierilor de carte funciară;

b) îndreptarea erorilor material săvârșite cu prilejul înscrierilor,
c) modificarea descrierii imobilului.

2. În cazurile în care cel obligat să transmită, să constituie ori să modifice în

folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu își execută obligațiile
 necesare pentru înscrierea în cartea funciară, se va putea cere instanței
judecătorești să dispună înscrierea prin intermediul:

a) acțiunii în prestație tabulară;

b) acțiunii în rectificare;
c) modificării decsrierii imobilului.

3. Când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situația

juridică reală, se poate:

a) formula acțiune în prestație tabulară obișnuită;

b) formula acțiune în rectificare de carte funciară;
c) formula acțiune în prestație tabulară specială;
d) formula cerere de îndreptare eroare materială.

4. Acțiunea în rectificarea unei întabulări se poate formula dacă:

a) înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost
efectuată înscrierea a fost desființat, în condițiile legii, pentru cause ori motive
anterioare sau concomitente ori, după caz, emiterii lui;
b) dreptul înscris a fost greșit calificat;
c) nu mai sunt întrunite condițiile de existent a dreptului înscris sau au încetat
efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
d) înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanță
cu situația juridică reală a imobilului.