REFERAT

Cartea funciara in Romania

1. Noiunea i rolul crilor funciare

Noiunea de carte funciar poate fi definit n dou sensuri, n funcie de ce latur a
funciei aceasta este privit, respectiv fie c este vorba despre obiectul propriu-zis, cu denumirea
de carte funciar, fie c se face referire la domeniul i materia pentru care a fost reglementat un
sens propriu i unul figurat: Din textele legale reiese c n neles restrns cartea funciar este
un nscris autentic i cu caracter public care cuprinde descrierea imobilelor i artarea
drepturilor reale corespunztoare, precum i indicarea dup caz a drepturilor de crean, a
actelor, a faptelor sau a altor raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise n cartea
funciar fie n vederea opozabilitii lor fa de teri, fie numai n scopul informrii oricror
persoane interesate 1.
Cartea funciar reprezint buletinul de identitate al unui imobil din punct de vedere al
terilor, dar i pentru proprietar nsui, raportat la propriul s drept real. Ea constituie temelia de
baz prin intermediul creia drepturile reale se constituie, se modific, se transmite sau se sting.
n acest mod ea poate oferi informaii complete referitoare la condiiile de drept privind obiectul
acestor drepturi. Aa se explic cum poate cartea funciar s garanteze sigurana circulaiei
juridice pe piaa imobiliar. Este vorba despre informaii care vizeaz att imobilul n sine,
precum localizarea precis, ngrdiri, vecini, suprafa, valoare economic, ct i informaiile
despre identitatea persoanei fizice sau juridice, care este ndreptit s-i exercite vreun drept
asupra bunului. Iar n legtur cu situaia juridic sunt oferite detalii cu privire la titlul care
susine existena dreptului titularului, la eventualele ngrdiri n ceea ce privete exercitarea
acestui drept, la sarcinile care pot greva bunul nscris sau orice alte informaii despre care este
interesat o ter persoan.
n afara acestui neles restrns, propriu numai crii funciare propriu-zise, noiunea
de carte funciar are i o accepiune mai larg datorat particularitilor sistemului de
publicitate pe care-l exprim sistemul ntemeiat pe evidena tehnic a cadastrului general.
Astfel, n sens larg, prin cartea funciar se nelege att cartea funciar propriu-zis, adic foile
(colile) de eviden juridic, ct i documentele cu care aceasta se ntregete, i anume: planul
de identificare a imobilelor, nscrisurilor privitoare la nscriere i registrul special de intrare.
Prin urmare numai mpreun aceste documente alctuiesc i formeaz situaia juridic real a
imobilelor la care se refer, trebuind, aadar, s fie cercetat fiecare n parte 2. Cartea funciar
1
2

Ioan Sabu-Pop, Drept civil. Drepturi reale sintez teoretic i practic, U.P.M.,2004, p.399;
Marian Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Ed. Press Mihaela, 2000, p.259;

prezint inventarul bunurilor imobile care sunt nscrise n ea la fel ca i cadastrul, cu deosebirea
c n cartea frunciar este vorba de o privire mai restrns asupra acestor bunuri. Funcia aceasta
o poate exercita pe baza documentaiei tehnice de care dispune, documente care se completeaz
reciproc i care numai mpreun ntregesc cartea funciar.
Prin intermediul publicitii imobiliare reale a crii funciare proprietarul unui imobil este
sigur c i poate exercita liber dreptul su nscris n cartea funciar, fr a fi obligat s-l apere n
permanen iar terii au certitudinea c raporturile juridice pe care le stabilesc cu proprietarul
respectiv sunt legale i c nu vor fi nelai n buna lor credin. Statul garanteaz aceste fapte
prin publicitatea n cartea funciar ceea ce confer acestei instituii for probant i astfel sunt
nlturate toate incidentele conflictuale de drept, ori acestea sunt prevenite. Cartea funciar ofer
date exacte cu privire la msurtorile cadastrale, ori la identificarea precis a imobilului n cauz.
De aici se poate trage i concluzia c prin cartea funciar se realizeaz nc o funcie important
pentru societate, i anume funcia economic. Aceasta i permite titularului s-i exploateze
dreptul n modul cel mai eficient, cunoscnd exact valoarea i calitatea acestuia. Dar nu numai
proprietarii sunt protejai i avantajai, ci i terii care i pot recupera creanele de la titularii care
sunt silii s-i vnd bunul pentru a acoperi datoriile.
Trebuie s distingem ntre efectul negativ i efectul pozitiv al publicitii materiale a
crii funciare. Efectul negativ nseamn: drepturile reale nu pot exista fr nscrierea lor n
cartea funciar; efectul pozitiv ndseamn: cuprinsul crii funciare se consider exact, afar de
ngrdirile i excepiunile legale (art.33 din Decretul-Lege nr.115/1938 i art.34 din Legea
nr.7/1996). Din aceste efecte ale publicitii materiale, ca o consecin fireasc izvorte
puterea doveditoare absolut a nscrisului de carte funciar. Prin urmare, terul care
dobndete prin act juridic cu titlu oneros un drept real, ntemeindu-se cu bun-credin pe
cuprinsul crii funciare este pus la adpost de cauzele de eviciune derivate din titlurile de
dobndire anterioare dobndirii dreptului su, dac autorul tabular mediat, vtmat prin
nscris, nu pornete aciune n rectificare ntr-un termen scurt, nluntrul cruia publicitatea
crii funciare este suspendat i fa de teri (art.37) 3.
Dup cum s-a putut remarca n fragmentul citat, toate garaniile i securitatea legal pe
care le ofer cartea funciar sunt condiionate de nscrierea bunurilor imobile i a situaiei
juridice a acestora. Publicitatea material i manifest efectele doar dac dobnditorul apeleaz
3

Florin Scrieciu, Tratat teoretic i practic de drept funciar, vol. I, Ed.Lumina Lex, 2001, p.250

la ea. Legea nu poate apra dect acele acte i fapte juridice care au fost realizate conform
dispoziiilor sale scrise i fcute publice. Doar astfel se poate pune la adpost un ter dobnditor
de bun-credin n faa unor posibile cazuri de eviciune derivate din titlurile de dobndire
anterioare aciunii sale, atunci cnd vnztorul de rea-credin i-a vndut bunul succesiv mai
multor teri, fr ca acetia din urm s aib cunotin despre nelciune.
2. Structura i obiectul crilor funciare
Cartea funciar propriu-zis, respectiv coala sau foaia de carte funciar, are ca obiect
trei categorii de
nscrisuri, fiecare cu regim juridic specific privind:

corpul de proprietate sau corpul funciar, ca entitate de referin preluat din

cadastrul general;

drepturile reale imobiliare, corespunztoare corpului de proprietate;

actele, faptele juridice, drepturile de crean sau alte raporturi juridice legate de

imobilele ce fac parte din corpul de proprietate

Este ceea ce prevede Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996, art.20, 21, 44
i 45. n obiectul crii funciare se concretizeaz i rolul deosebit de important al acestei
instituii. Cartea funciar face cunoscute, prin intermediul publicitii, actele i faptele de natur
juridic ce afecteaz situaia unui imobil, realiznd n acest mod securitatea n domeniul
circulaiei juridice a imobilelor.
Excepie de la procedura specific publicitii imobiliare fac doar cteva acte juridice,
relative la drepturile reale imobiliare. Printre acestea se numr succesiunea, accesiunea,
vnzarea silit i uzucapiunea, drepturile dobndite de ctre stat prin expropriere pentru utilitate
public, precum i cele dobndite de ctre stat sau orice alte persoane prin efectul legii sau
hotrrilor judectoreti. Acest fapt apare reglementat n art.28 Legea cadastrului i publicitii
imobiliare. Nu nseamn c respectivele acte juridice nu vor fi nscrise n cartea funciar, ci doar
c pentru a se constitui un drept asupra lor nu este necesar nscrierea; nscrierea opereaz n
aceste cazuri mai degrab pentru a realiza opozabilitatea erga omnes, fie fa de terii
dobnditori, fie fa de orice persoane interesate.

Nicolae Bo, Cartea funciar i expertiza tehnic topo-cadastral, Ed. All Beck, 2003, p.24;

Cum am precizat i mai sus sistemul crilor funciare se bazeaz pe sistemul de eviden
a cadastrului general conform art.20 din Legea nr.7/1996, astfel c este necesar existena unei
permanente legturi ntre cele dou instituii. Doar astfel se poate asigura o coresponden ntre
starea de fapt i cea de drept a fiecrei entiti nmatriculate n cartea funciar. Am fcut din nou
referire la acest fapt deoarece obiectivul publicitii imobiliare, respectiv constituirea unor
drepturi sigure, nu se poate realiza dect cu condiia unei bune desfurri a activitii de
cadastru i de carte funciar.
Coninutul sau structura crii funciare este prezentat foarte clar i concis n cuprinsul
art.21 al Legii nr.7/1996: Cartea funciar este alctuit din titlu, indicnd numrul ei i numele
localitii n care este situat imobilul, precum i din trei pri:
A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care cuprinde:
a) numrul de ordine i cel cadastral al fiecrui imobil ;
b) suprafaa terenului, categoria de folosin i, dup caz, construciile;
c) amplasamentul i vecintile;
d) valoarea impozabil.
B. Partea a II a, referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate, care
cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum i
menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept;
c) stmutrile proprietii;
d) servituile constituite n folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile
privitoare la proprietate;
f) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu ,n partea nti sau a
doua a crii funciare, cu privire la nscrierile fcute.
C. Partea a III a, referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de
proprietate i sarcini, care va cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie, servituile n sarcina fondului
aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de venituri pe timp
mai mare de 3 ani;
5

b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile
privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte;
c) sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute
n aceast parte.
n primul rnd cartea funciar are un titlu cu rolul de a deosebi crile funciare ntre ele i
de a le crea o individualitate. Atunci cnd coninutul crii funciare este att de vast nct nu mai
poate fi trecut nici o alt meniune legat de modificrile suferite de situaia imobilului ori dac
imobilul a fost alipit la un altul, se nchide cartea funciar. Titlul este partea n care se fac
meniuni despre acest aspect. ntr-o astfel de situaie se deschide o nou foaie, iar imobilul este
transtabulat n cuprinsul acesteia. Vechea carte funciar, care a fost nchis pentru c nu se mai
putea trece nici o operaiune n ea, nu se va arunca, ci se va pstra la locul ei de ordine pentru a
servi la identificarea imobilului i a modificrilor care au survenit succesiv n legtur cu acesta.
Titlul crii funciare este prevzut n partea stng sus a colii, unde se trece i numrul
crii funciare n cadrul teritoriului cadastral, iar n partea opus, dreapta sus, se trece denumirea
teritoriului cadastral, respectiv sat, comun, municipiu. Tot din titlu putem afla dac este vorba de
o proprietate cu o valoare economic deosebit cum ar fi de exemplu o proprietate minier sau
dac este nscris un drept de superficie sau orice alt drept care afecteaz n mod serios dreptul de
proprietate nscris.
Partea I, denumit, ca s zicem aa, descrierea imobilului este structurat pe mai multe
coloane care fac referire la: numrul de ordine i numrul cadastral al fiecrui imobil, suprafaa
terenului, calitatea acestuia (fnee, arabil sau pune), numrul casei , dac este vorba despre o
construcie, amplasamentul i vecintile, valoarea impozabil. Fiind indicat numrul cadastral
am putea spune c indicarea vecuintilor este inutil, doar c ofer mai mult precizie n
localizarea i identificarea unui imobil.
Pentru a stabili coninutul acestei pri, art. 21 alin.1 pct.a trebuie coroborat cu art 20.
alin 2 i 3. Din interpretarea acestor texte rezult c obiectul acestei pri este corpul de
proprietate care <<se nscrie n cartea funciar>>. Partea I nu are coloana pentru corpul de
proprietate, ceea ce nseamn c pentru acele parcele care fac parte din acelai corp de
proprietate se va face un semn distinctiv care s indice acest lucru. Necesitatea distinciei pe
care o face legea cu privire la corpul de proprietate rezult din art.44 alin.2 potrivit cruia <<
6

dezlipirea unei parcele sau unei pri de parcela care face parte dintr-un corp de proprietate se
face mpreun cu sarcinile ce o greveaz. Parcela care este grevat cu sarcini nu poate fi alipit
la un alt corp de proprietate ci va forma n caz de dezlipire un corp de proprietate separat>> 5.
Sunt i situaii cnd un proprietar deine mai multe corpuri de proprietate ce formeaz o
partid cadastral; toate sunt trecute ns n cuprinsul aceleiai cri funciare i nu este nscesar
ntocmirea de carte funciar pentru fiecare corp de proprietate n parte. Mai sunt i alte cazuri n
care se ntocmete tot o carte funciar, dei ar putea exista tendina de a crede altceva. Astfel este
cazul proprietii imobiliare comune sau n indiviziune, cnd n cuprinsul aceleiai cri funciare
sunt trecui toi proprietarii, fiecare dintre ei cu cota parte pe care o deine. La fel se procedeaz
i n cazul proprietii comune; singurele excepii le fac devlmia i construciile cu mai muli
proprietari de apartamente unde nu este suficient ntocmirea unei cri funciare colective i se
ntocmete i cte una individual, pentru fiecare proprietar n parte.
n cea de-a doua parte care aduce informaii legate de tilturile de proprietate, coninutul
crii funciare este prezentat din nou pe mai multe coloane care se refer la numele titularului
dreptului de proprietate, actul sau faptul juridic care st la baza constituirii dreptului de
proprietate, servituile constituite n favoarea imobilelor, alte fapte juridice, modificri, ndreptri
sau aciuni care privesc proprietarul n cauz.
Proprietar poate fi orice persoan, fie ea fizic sau juridic, chiar i copilul conceput are
un drept funciar i poate fi trecut n tiltul de proprietate. Acest proprietar nu este fix. Adic,
printr-un act juridic o alt persoan poate deveni noul proprietar. n acest caz apar modificri n
cartea funciar doar la coloana privitoare la numele proprietarului, dar numai atunci cnd are loc
nstrinarea ntregului corp de proprietate. Deoarece, dac are loc strmutarea doar a unei pri
din imobil, atunci se radiaz n primul rnd imobilul din partea I i se va transcrie sau nscrie,
dup caz, n cartea funciar a dobnditorului, dac are una, altfel i se va ntocmi una.
Iar n coloana pentru servitui este nscris dreptul titularului imobilului dominant asupra
imobilului vecin acestuia, avnd obligaia de a suporta eventualele restricii (poate fi vorba
despre un drept de trecere sau orice alt drept stabilit prin faptele proprietarilor, de comun acord).
n final, partea a III-a se oprete asupra drepturilor terului asupra imobilului, respectiv
cuprinde toate drepturile reale imobiliare principale, dar i accesorii, care afecteaz proprietatea.
5

Dumitru Vduva, Implicaii ale Legii nr.7/1996 asupra regimului drepturilor reale imobiliare, Rev. Studii juridice
i administrative, nr.1/2003, p.46;

Alturi de aceste drepturi mai sunt trecute i alte drepturi personale prevzute de lege i care
devin opozabile terilor prin nscrierea n cartea funciar, la fel i locaiunea sau cesiunea de
venituri pe o durat de peste trei ani. Fa de toate aceste drepturi reale menionate pot surveni o
serie de modificri ce vor fi trecute bineneles n cartea funciar.

3. Drepturile tabulare
Noutatea pe care o aduce noua reglementare n materia publicitii imobiliare const,
dup cum am vzut, n opozabilitatea pe care o manifest fa de teri nscrierea n cartea
funciar. Dei sistemul nu a preluat regula prin care Decretul-Lege nr. 115/1938 consacra
caracterul constitutiv al nscrierii n cartea funciar, considerat revoluionar pentru garantarea
dreptului ntabulat. Totui fa de terul dobnditor care a ncheiat un act juridic bazndu-se pe
cuprinsul crii funciare , acest efect exist din moment ce dup o perioad de timp fa de el nu
se mai poate pune n discuie respectiva ntabulare i valabilitatea actului nscris. n plus
sistemul crii funciare este complet prin faptul c realizeaz o publicitate integral a tuturor
constituirilor i transmiterii de drepturi reale imobiliare.
Noiunea de drept tabular rezult din nsi actul de ntabulare a drepturilor reale
imobiliare n cartea funciar. Aadar drepturile tabulare sunt de fapt drepturi reale nscrise n
cartea funciar. Ca urmare, naterea drepturilor tabulare are dou izvoare: mai nti se nate
dreptul dup dreptul comun i apoi etapa nscrierii acelui drept, prestaiunea nscrierii fcnd
saltul de la dreptul civil la dreptul tabular. Acest salt ns constituie doar o jumtate de msur
n lipsa caracterului constitutiv al nscrierii ntre pri. Faptul nscrierii dreptului este ns izvor
de drept pentru subdobnditorul dreptului real nscris n cartea funciar, care tradiional este
denumit tertius , deoarece i confer acestui drept subiectiv puterea de a fi opozabil altfel dect
n sistemul Codului civil, ntruct, fa de acest ter dreptul devine abstract 6
Drepturile tabulare sunt rapoarte de drept izvorte sau dobndite aadar prin nscrierea n
cartea funciar, iar titularii acestor drepturi le pot exercita n mod direct fr concursul altor
persoane. Drepturile reale sunt drepturi absolute, adic opozabile erga omnes, tuturor, motiv
pentru care titularii lor i pot exercita atributele corespunztoare acestor drepturi fr intervenia
unor alte persoane care, fiind subiecte pasive, au datoria de a nu leza n nici un fel aceste
drepturi.
6

Ibidem, p.37;

Un caz deosebit l reprezint drepturile extratabulare. Se ntmpl ca nu toate drepturile

reale s beneficieze de nscrierea n cartea funciar, dar acest lucru nu nseamn c acestea nu
vor fi aprate de ctre lege. Titlurile constitutive de drepturi reale nenscrise n cartea funciar
sunt aprate mpotriva dobnditorilor subsecveni, prin aciune n prestaie tabular ale crei
condiii de exrcitare sunt prevzute n art.25 din decretul nr. 115/1938, pus n aplicare n
Transilvania i Banat prin legea nr.241 din 12 iulie 1947. Aa se explic existena unor drepturi
reale <<extratabulare>>, cu efecte reduse n aceste limite, alturi de drepturile dobndite prin
modurile prevzute n art.26 din acelai decret (TS, sc., dec.nr.400/1978, CD 1978, p.19) 7.
Lipsa nscrierii acestor drepturi nu poate fi invocat de ctre o parte contractant celeilalte pri
cu care a contractat, deoarece acestea sunt inute prin obligaiile pe care i le-au asumat prin
convenia asumat.
Drepturile reale imobiliare se clasific n dou mari categorii, i anume:
1)

drepturile reale imobiliare principale, reprezentate prin: dreptul de proprietate i

dezmembrmintele acestuia (dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz i abitaie i

dreptul de servitute); aceste drepturi au o existen juridic de sine stttoare;
2)

drepturile reale imobiliare accesorii, cum sunt: ipoteca, privilegiul i gajul; aceste

drepturi servesc ca i garanie real unor drepturi de crean i au o existen juridic

subordonat drepturilor reale imobiliare principale
4. Principiile crii funciare
Sistemul real de publicitate, bazat pe crile funciare este fundamentat pe o serie de
principii menite s-i garanteze autoritatea i superioritatea fa de orice alt sistem de publicitate
personal. Aceste reguli principiare dau i nota caracteristic a crilor funciare, de instituie
juridic a circuitului civil imobiliar.
Dei aceste principii guverneaz desfurarea activitii crilor funciare, dovedindu-se
astfel a avea un rol deosebit de important, totui, n nici un text legal nu se gsete o referire
expres la acestea. Ele rezult ns din ntreaga economie a textelor care le cuprinde [din
Decretul-lege nr.115/1938]. 8 Existena acestor principii ale crilor funciare, care le asigur i

Cristiana Turianu, Corneliu Turianu, Dreptul de porprietate i alte drepturi reale. Practic judiciar adnotat, Ed.
All Beck, 1998,
p.104;
8
Ioan Sabu-Pop, op. cit., p.387;

fora probant, este recunoscut i de ctre jurispruden i de ctre literatura juridic de

specialitate.
Exist mai multe opinii referitoare la numrul i denumirea acestor principii; le voi
enumera i le voi prezenta ns doar pe cele mai importante din punct de vedere al doctrinei i
care contribuie n mod deosebit la funcionalitatea sistemului crilor funciare. Prin urmare
principiile crilor funciare sunt:
a)

Principiul publicitii integrale;

b)

Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea

funciar;
c)

Principiul legalitii;

d)

Principiul oficialitii;

e)

Principiul prioritii;

f)

Principiul relativitii;

g)

Principiul forei probante a nscrierii n cartea funciar;

h)

Principiul specialitii;

i)

Principiul materialitii;

j)

Principiul neutralitii.

4.1 Principiul publicitii integrale

Temeiul legal al acestui principiu l constituie art.10, 13, 14, 32, 34, 82, 83, 86, 88 din
Legea nr.7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare, modificat i completat. Conform
acestui principiu orice persoan poate consulta cartea funciar, dar cu condiia de a-i justifica,
bineneles, interesul s intre n raporturi juridice cu proprietarul care deine imobilul nscris.
Justificarea interesului nu vine s contrazic interesului public; doar c trebuie aprate i
drepturile proprietarului. Astfel, persoana interesat de bunul proprietarului, n acord cu acesta,
pot consulta mpreun coninutul crii funciare.
Principiul publicitii integrale este acea regul prin care toate actele i faptele juridice
constitutive ori declarative de proprietate sunt supuse nscrierii n cartea funciar. Se mai adaug,
deisgur i alte drepturi reale imobiliare, drepturilor personale, fapte ori raporturi juridice legate
de imobile nscrise n cartea funciar, precum i alte operaiuni materiale, cum ar fi: alipirea mai

10

multor parcele ntr-una singur, dezmembrarea unei parcele nscrise, schimbarea categoriei de
folosin etc.
Spre exemplificare, un ter care a dobndit un bun, bazndu-se pe cuprinsul crii
funciare, nu trebuie s se team de eventualele cauze de eviciune care ar putea rezulta din
nevalabilitatea titlurilor anterioare dobndirii sale, deoarece dreptul su este aprat de ctre lege
(art.34 din Legea nr.7/1996 modificat i completat). Prin raportare la o nscriere existent a
unui drept real n cartea funciar, titularul dreptului nscris este secudus, cel de la care a
dobndit dreptul este primus, iar persoana creia secundus i-a transmis dreptul este tertius, a
crui dobndire este ocrotit de lege (art.34 Legea cadastrului i a publicitii); dac teriul,
ocrotit de principiul publicitii transmite dreptul su valabil dobndit lui quartus, acesta va fi
imun fa de aciunea lui primus, chiar dac quartus a cunoscut inexactitatea crii funciare,
ntruct dreptul acestuia deriv din dreptul lui tertius, a crui dobndire a fost valabil i
definitiv9
Exist ns i situaii n care tertius a dobndit de la secundus un drept pe care acesta din
urm nici mcar nu-l avea, nscrierea crend astfel doar o aparen de existen a dreptului. n
aceste cazuri principiul publicitii primete und verde de aplicare. Se aplic regula roman
specific transmisiunilor patrimoniale, chiar i celor imobiliare, conform creia nemo plus iuris
ad alium trasfere potest quam ipse haberet 10, precum i nemo dat quod non habet, ceea ce
nseamn c nimeni nu poate transmite altuia un drept superior celui pe care l are.
Nu oricine se poate prevala de principiul publicitii, iar astfel de persoane sunt i:

prile contractante, a cror raporturi depind de cuprinsul contractului i nu de cel

al crii funciare;

motenitorii i legatarii;

donatarul; ntruct este ocrotit dreptul celui lezat prin nscriere i care urmrete

evitarea unei pagube, iar nu dreptul celui care urmrete pstrarea unui ctig, fcnd donaia;

creditorul care a dobndit dreptul de ipotec pe calea execuiei silite; el poate s-i

satisfac dreptul de crean doar prin patrimoniul debitorului su;

dobnditorul prin act juridic cu titlu oneros de rea-credin; legea apr, dac este

cazul, doar terul de bun-credin;

9

I. Albu, Noile cri funciare, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, p.68;

10

Vladimir Hanga, Adagii juridice latineti traduse i comentate, Editura Lumina Lex, 1998;

11

Pentru a putea invoca principiul publicitii de ctre ter este necesar a fi ndeplinite
cteva condiii prevzute expres de lege, sau implicite acesteia, i anume:
1) nscrierea lui secundus n cartea funciar este inexact datorit actului juridic
nevalabil pe care s-a realizat nscrierea i care a creeat doar o aparen de existen a dreptului;
2) secundus este n aparen proprietar, situaie care poate fi definit convenional ca
posesiune de carte funciar;
3) terul care a nfptuit nscrisul n cartea funciar nu a putut avea ca temei n acest sens
dect un act juridic valabil;
4) actul juridic de dobndire s fie cu titlu oneros;
5) terul s fi fost de bun-credin n momentul dobndirii.
Exist i anumite cazuri n care terul nu poate uzita de principiul publicitii i este vorba
despre:
1) n momentul dobndirii de ctre ter, exist nscris n cartea funciar o aciune prin
care era contestat cuprinsul acesteia;
2) nscrierea terului a fost rectificat;
3) publicitatea nu este aplicabil actelor i faptelor juridice sau drepturilor personale,
avnd rol doar de informare;
4) publicitatea nu se aplic nici nscrierilor privind indicaii de fapt despre imobile.
Aadar publicitatea din cartea funciar are menirea de a pune la dispoziia terilor orice
informaie referitoare la vreun nscris i n acelai timp ocrotete, prin lege, doar acele acte
juridice care nu s-au ntemeiat pe baza vreunei fraude.
4.2 Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea
funciar
Acest principiu se desprinde din textul art.23 al Legii nr.7/1996, modificat i completat.
Conform legii drepturile reale imobiliare se nasc, se modific, se strmut sau se sting cu
condiia nscrierii lor n cartea funciar. S-ar putea spune c acest fapt este o derogare de la
principiile Codului civil, conform cruia vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este
de drept strmutat la cumprtor [...] ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra
preului (art.1295). Ceea ce ar nsemna c dobndirea dreptului real ar fi condiionat doar de
simplul acord de voin al prilor. Dar cum ar putea fi ocrotit i dovedit acest drept real dac el
nu ar fi fcut public i s capete n acest mod caracter erga omnes ?!
12

nscrierea n cartea funciar este momentul unic n care are loc strmutarea sau
constituirea dreptului real. Doar aa se poate realiza concordana ntre starea material i starea
de fapt a imobilului, dintre starea tabular i cea juridic ale acestuia.
Cartea funciar, ca inventar complet al bunurilor imobile, este un instrument desvrit
pentru aprarea drepturilor reale i a altor raporturi juridice funciare, precum i pentru
sigurana creditului, numai dac este n permanen inut la curent cu modificrile din
realitate.

11

De aici rezult obligaia tuturor celor care dein un drept real imobiliar de a se

nscrie n cartea funciar, pentru a-i putea exercita atributele drepturilor lor n voie, fr teama
vtmrii de ctre teri.
Exist i cteva excepii de la acest principiu al crii funciare i care sunt enumerate, dei
limitativ, n art.28 din Legea nr.7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare. Aceste drepturi
reale, cunoscute i sub denumirea de drepturi extratabulare pot fi dobndite fr a mai fi necesar
nscrierea lor n cartea funciar; dobndirea lor nu mai este realizat prin voina prilor, ci prin
intermediul altor cauze care nu oblig neaprat nregistrarea lor n cartea funciar.
Principiul efectului translativ sau costitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar
nu se aplic dac drepturile reale au fost dobndite prin succesiune, pentru cauz de moarte, prin
accesiune, vnzare silit ori expropriere pentru o cauz de utilitate public.
Pentru o mai bun nelegere m voi opri puin asupra cazului de dobndire a dreptului de
proprietate n urma unei succesiuni. Titularul unui drept

de proprietate dobndit prin

succesiune poate cere mprirea bunului imobil, chiar dac dreptul su nu a fost nscris n
cartea funciar. ntr-adevr, partajul constituie doar o modalitate de trecere de la drepturile de
proprietate pe cote-pri ale indivizarilor la dreptul de proprietate determinat al fiecruia.
ntabularea prealabil este necesar numai pentru transmiterea bunului prin acte de dispoziie,
adic prin acte de nstrinare cu titlu oneros ori gratuit (art.26 decret nr.115/1938; art.728 Cod
civil) (T.S., sc., dec. Nr.69/1975, CD 1975 p.132).

12

Dobndirea unui drept prin succesiune

opereaz de drept fa de motenitori i nu exist incertitudinea ca n cazul dobndirii dreptului

de ctre teri care nu au avut nici o legtur ereditar cu defunctul. Doar n situaia n care unul
dintre indivizari dorete s-i nstrineze cota-parte, prin vnzare ori cu titlu gratuit, aici trebuie
11

Mircea Miclea, op. cit., p.310;

Cristiana Turianu, Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Practic judiciar adnotat,
Editura All Beck,
Bucureti, p.107;
12

13

s intervin i ntabularea pentru ca acele acte de dispoziie s fie cunoscute de ctre terii
interesai, crora li se opun astfel.
n aceste situaii dobndirea se desfoar independent de nscrierea n cartea funciar.
Alte cazuri asemntoare mai sunt i cele de confiscare, succesiuni vacante sau bunuri prsite,
cnd o proprietate individual este trecut n proprietatea statului. n acest din urm caz aceste
consecine decurg din principiul constituional potrivit cruia proprietatea public este
inalienabil, imprescriptibil i insesizabil (TS, sc., dec. nr.2140/1974, Repertoriu...1969-1975,
p.101). 13 Totui, i n aceste cazuri prezentate mai sus, dispoziia asupra bunurilor dobndite nu
se poate exercita dect abia dup ce dreptul real respectiv a fost nscris n cartea funciar.
4.3 Principiul legalitii
Admiterea nscrierilor drepturilor de proprietate sau ale altor drepturi reale n cartea
funciar se realizeaz pe baza cererii de nscriere pe care o persoan interesat o adreseaz
organului competent, adic o depune la biroul de carte funciar al judectoriei, pe baza
nscrisurilor cerute de lege i prin ncheierea legal a organului competent. n acest mod poate fi
garantat respectarea principiului legalitii, aa cum este cerut prin lege, conform art.227 din
Legea nr.7/1996, cu modificrile i completrile care i-au fost aduse.
Respectarea acestui principiu revine, n primul rnd, registratorului de la oficiul de
cadastru i publicitate imobiliar, care trebuie s verifice dac sunt ndeplinite condiiile de
valabilitate prevzute de lege, pentru ca nscrisul s fie apt pentru transcriere.
Conform textului legal din Ordonana de Urgen nr.41/2004 pentru modificarea i
completarea Legii cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996, nscrisul trebuie s
ndeplineasc, din punct de vedere formal, urmtoarele condiii:
a) cerinele de valabilitate a actului juridic ncheiat n form autentic sau, dup caz, a
certificatului de motenitor;
b) indic numele prilor;
c) individualizeaz imobilul printr-un identificator unic;
d) este nsoit de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba romn.
13

Cristiana Turianu, Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Practic judiciar adnotat,
Editura All Beck,
Bucureti, p.108;

14

Astfel poate fi consacrat principiul legalitii nscrierilor n cartea funciar preluat, de

altfel chiar din Decretul-Lege nr.115/1938, pentru unificarea crilor funciare.
Principiul legalitii se manifest sub dou aspecte i anume: legalitatea formal i
legalitatea material. n ceea ce privete primul aspect, acesta comport dreptul i obligaia
registratorului de a admite nscrierea n cartea funciar doar a drepturilor i a faptelor juridice
prevzute de ctre lege. Iar din punctul de vedere al aspectului material, registratorul trebuie s
verifice dac sunt ntrunite cumulativ cerinele pentru nscrierea dreptului sau a faptului juridic n
cauz, conform art.22 i 50 din Legea nr.7/1996 modificat i completat. Tot sub aspect material
se cere ca nscrierile s poarte denumirea legal i n conformitate cu ncadrarea juridic:
dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de administrare operativ etc.; nscrierea s
corespund indicaiei legale: ntabulare, nscriere provizorie sau notare, i s efectueze n
cartea funciar corespunztor naturii nscrierii 14
Numai n acest mod se poate asigura exactitatea nscrierii n cartea funciar, att de
necesar pentru a putea proteja actele i faptele juridice. Avnd n vedere i faptul c n cartea
funciar se regsete ntregul inventar al publicitii imobiliare, toate operaiunile juridice ar
trebui s fie cuprinse n ea pentru a servi interesului public.
Dup cum am mai spus, competena privind procedura de nscriere n cartea funciar
aparine registratorului de la oficiul de cadastru i publicitate imobiliar. Apare ns o problem
n ceea ce privete ntinderea i posibilitatea de manifestare a acestei competene conferit prin
lege, n sensul c are un caracter necontencios. Ca atare, judectorul de carte funciar
(registratorul) va putea proceda la cercetarea ndeplinirii condiiilor de fond i de form ale
cererii, potrivit art.50-51 din Lege, n cadrul procedurii necontencioase cu care este nvestit,
cerere la care este ataat nscrisul pe care se ntemeiaz dreptul ce urmeaz a fi ntabulat,
nscris provizoriu sau notat. Acest nscris, aa cum s-a artat mai sus, va trebui s ndeplineasc
cerinele de validitate ale actului juridic, n limitele atribuiilor care-i revin judectorului de
carte funciar (respectiv registratorului). 15
Adic registratorul are mai puine posibiliti n ceea ce privete atribuiile sale legale de
a verifica existena condiiilor legale. Sfera competenei sale ar fi ns mai puin limitat dac s14

Mircea Miclea, op. cit., p.309;

Mircea Ionescu, Probleme de drept rezultate din aplicarea principiului legalitii nscrierilor n cartea funciar,
n temeiul art.50
din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare, nr.7/1996, Revista Dreptul, nr.12/2000, p.56;
15

15

ar desfura n cadrul unei proceduri judiciare, chiar dac acest fapt ar presupune mai mult timp.
Legalitatea nscrierilor n cartea funciar ar avea astfel o mai mare for probant.
Nu este o regul restrictiv ca numai registratorul s se ocupe de verificarea existenei
condiiilor de fond i de form pentru ca un nscris s poat fi valabil pentru trecerea n cartea
funciar. Exist unele situaii cnd actul care urmeaz a fi nscris a fost ntocmit la un notar
public. n aceste cazuri revine n competena notarului public s verifice dac principiul
legalitii a fost respectat sau nu i examineaz astfel valabilitatea condiiei n care poate fi
ncheiat actul respectiv.
Fiecare reprezentant al autoritii juridice se poate exprima n limita competenei, potrivit
textelor legale. Adic n cazul unui minor sau al unei persoane pus sub interdicie
judectoreasc notarul public poate cerceta dac acetia au avut capacitate legal, de folosin i
de exerciiu, dar nu se poate exprima i n cazul capacitii de fapt, a discernmntului, care
aparine deja competenei instanei de judecat.
4.4 Principiul oficialitii
Principiul oficialitii se regsete n art.54-55 Legea nr.7/1996 modificat i completat,
avnd legtur direct cu principiul legalitii. Adic, registratorul este obligat prin funcia pe
care o exercit s verifice din oficiu dac nscrisurile prezentate de ctre persoanele fizice sau
juridice pentru transcriere n cartea funciar ndeplinesc cerinele legale n acest scop. Dac n
sistemul registrelor de transcripiuni inscripiuni, <<funcionarul nsrcinat cu inerea
registrelor nu examineaz valabilitatea actelor prezente >>, astfel nct <<valoarea nscrierilor
este foarte relativ >>, iar extrasele pe care le elibereaz <<nu prezint nici o certitudine cu
privire la existena drepturilor>>, sistemul crilor funciare urmrete garantarea acestora,
prin verificarea, la ntabulare, a validitii actului de dobndire a lor. ntabularea nu se va
putea, de aceea, dispune n baza unor nscrisuri care cuprind un temei de drept nevalabil,
judectorul trebuind s verifice dac, pe de o parte, nscrisul ntrunete condiiile cerute pentru
nscrierea dreptului i pe de alt parte, dac din cuprinsul crii funciare nu rezult vreun
impediment la nscriere. Numai printr un astfel de control se poate asigura <<exactitatea i
justeea>> nscrierii, pentru a justifica <<valoarea desvrit pe care i-o atribuie legea>> i

16

a se garanta ncrederea public n cuprinsul acesteia, fr de care sistemul de publicitate nu

poate satisface eficient interesul de ordine public pentru care a fost instituit 16.
Registratorul care se pronun asupra ntabulrii trebuie s verifice din oficiu condiiile de
valabilitate ale nscrisului, ca act juridic. Aceast sarcin nu poate fi lsat la ndemna prilor
deoarece fiecare dintre acestea urmrete satisfacerea interesului propriu, subiectiv, existnd
astfel tentaia nclcrii pevederilor legale. Fundamentul sistemului crilor funciare const
tocmai n acest principiu al oficialitii, conform cruia nu este necesar ca registratorul s fie
sesizat expres pentru a constata eventualele nereguli care ar putea contraveni legii, n ceea ce
priveste actele juridice care urmeaz a fi nscrise n cartea funciar. n caz contrar s-ar creea
riscul ca funcia judectorului de la biroul de carte funciar s fie transformat ntr-un simplu
exerciiu de nregistrare a unor acte, iar acest lucru ar fi o eroare fr echivalent, n special dac
motivul pentru care validitatea actului ar fi afectat de nulitate absolut.
nscrisul naintat registratorului de ctre orice persoan fizic sau juridic, mandatar,
reprezentant legal ori creditor, nu poate s conin elemente care ar putea s-i pun sub ndoial
caracterul de validitate, cum ar fi tersturi sau adugiri de orice fel, n cazul n care au fost
constatate lipsuri n cadrul coninutului lor. Cererea trebuie s cuprind: numele i domiciliul
solicitantului, obiectul nscrierii, indicarea actelor care o justific, localitatea unde se afl situat
imobilul, numrul cadastral i numrul crii funciare al imobilului. La cerere se va ataa
nscrisul original sau copia legalizat pe care se ntemeiaz cererea de nscriere i dovada plii
taxelor legale. Altfel registratorul este ndreptit s resping prin ncheiere cererea de nscriere.
Ca o concluzie, prin principiul oficialitii se impune instanei de carte funciar s
verifice respectarea principiului legalitii de ctre prile care vor s fie modificat cartea
funciare. Sunt luate n considerare doar cererea i actele anexate acesteia care au fost prezentate,
i odat cererea nregistrat nu se mai admite ca aceasta s fie completat cu nscrisuri noi.
4.5 Principiul prioritii
Principiul prioritii i dovedete existena prin art.49 din Legea nr.7/1996, conform
cruia: Cererile de nscriere se vor nregistra de ndat n registrul de intrare, cu menionarea
datei i a numrului care rezult din ordinea cronologic a depunerii lor. Aadar, potrivit
acestui principiu nscrierea n cartea funciar se realizeaz respectnd ordinea nregistrrii
16

Curtea de Apel Timioara, s.civ.,dec.nr.2334 din 6.09.1999, Rev. Dreptul, nr.3/2000, p.137-138;

17

cererilor, ordine care stabilete att rangul tabular, ct i rangul nscrierii. Iar toate operaiunile
juridice ulterioare vor avea aceeai dat i acelai numr de nregistrare, ca cele din registrul de
intrare.
Acest principiu constituie nc o dovad a originilor romanice n materie de drept civil a
dreptului civil romnesc. Principiul prioritii reprezint o aplicare n materia publicitii
imobiliare a principiului de drept roman <<qui prior tempore potior jure>>. El este consacrat
de art.27 din Legea nr.7/1996, dar prevederile cu incidente lui se regsesc i n art.30, 32 i 49
din lege, precum i n art. 93, 94 i 117 din Regulament 17.
Ce se ntmpl, ns, n cazul n care se constat c mai multe cereri s-au depus la acelai
birou de carte funciar la aceeai dat? Care dintre respectivele cereri va fi luat prima n
considerare pentru a fi trecut n cartea funciar? Dac mai multe cereri au fost depuse deodat
la acelai birou de carte funciar, drepturile de ipotec i privilegiile vor avea acelai rang, iar
celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmnd ca prin judecat s se
hotrasc asupra rangului i asupra radierii, ncheierii nevalabile (art.49 alin. ultim). Apare n
contradicie cu prevederea legal citat n art.93 alin.3 din regulament conform creia rangul
nscrierii este determinat nu numai de data, ci i de ora la care aceasta s-a fcut. Ora ar putea
constitui cel mult, unul din elementele pe care instana de judecat le va avea n vedere la
determinarea acestui rang 18.
Este foarte important a se cunoate ordinea nscrierilor n cartea funciar i data
nregistrrilor deoarece prin rangul tabular se poate afla care este efectul unei nscrieri fa de
celelalte nscrieri din cuprinsul aceleiai cri funciare. Este vorba despre un rang tabular iniial,
dar care poate fi schimbat, ns doar n materia care privete ipotecile.
Dup cum s-a menionat i n citatul sus-amintit, n cazul ipotecilor legea stabilete clar
c acestea capt acelai rang dac se prezint n acelai timp la cartea funciar. Problema care se
ivete ns, n materie, are n vedere cazurile n care documentele prezentate deodat au titulari
diferii. Pentru acest motiv nu ar fi tocmai ru a se lua n considerare inclusiv minutul n care a
avut loc nregistrarea actelor n cartea funciar s-ar evita astfel anumite urmri costisitoare i
neplcute n acelai timp.

17
18

Ioan Adam, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. All Beck, 2002, p.772;
Eugen Chelaru, op. cit., p.232;

18

Importana principiului prioritii este relevat ndeosebi n cazurile circulaiei de credite

a cror rang se stabilete n funcie de data contractrii mprumutului. n acest mod este protejat
dobnditorul de bun-credin, care s-a ncrezut n veridicitatea cuprinsului crii funciare.
4.6 Principiul relativitii
Acest principiu, al relativitii, se desprinde din cuprinsul art.24 din Legea nr.7/1996
completat i modificat. Principiul relativitii cuprinde acea regul n baza creia nscrierea
unui drept n cartea funciar se poate face numai mpotriva aceluia care la nregistrarea cererii
este nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz a fi fcut. Cel nscris este
numit antecesor tabular iar cel care urmeaz s fie nscris, succesor tabular 19. Astfel

este

asigurat protecia juridic a acelui titular nscris n cartea funciar. Tot din prevederile de mai
sus se poate observa corelaia cu alte dou principii prezentate anterior principiul legalitii i
principiul oficialitii. Coroborndu-se cu obligaia instanei de carte funciar, care trebuie s
verifice cererea, conform celor dou principii menionate, nc o dat este evideniat garania
public pe care o poate oferi cartea funciar, n ceea ce privete aprarea dreptului de proprietate
i a creditului.
Iat un motiv n plus pentru care cartea funciar existent trebuie s aib concordan cu
evenimentele i faptele juridice ale realitii imediate. Pentru a ntri afirmaiile se mai poate
completa argumentarea cu nc o situaie pentru care este obligatorie nscierea n cartea funciar.
Referirea se face la dobndirea succesiv i independent de nscrierea n cartea funciar a unor
drepturi, nscrierea lor nefiind obligatorie, cum ar fi situaiile de dobndire prin succesiune,
accesiune, vnzare silit, bunuri prsite etc. Spre exemplu: A. dobndete prin succesiune un
teren pe care nu-l nscrie n cartea funciar; A. las motenire respectivul teren succesorului B.,
care nici el nu este interesat s se nscrie n cartea funciar; B are la rndul su un motenitor, pe
C, care vrea s doneze terenul fiului su, D, ns pentru a dispune C trebuie s dovedeasc gradul
de rudenie cu A i s se nscrie apoi n cartea funciar. De la titularul nscris, respectiv A, dreptul
tabular se nscrie direct n cartea funciar pe C, fr s mai fie necesar nscrierea autorului
direct , a lui B. Adic, dup ce mai multe persoane i-au cedat succesiv dreptul asupra unui bun
nemictor nscris n cartea funciar, cel din urm dobnditor poate s cear nscrierea
operaiunilor juridice succesive care caracterizeaz terenul n cauz, mpreun cu nscrierea
19

Ioan Sabu-Pop, op. cit., p.390;

19

propriului su drept sau, dac poate s dovedeasc toate nscrisurile originale pe care se
ntemeiaz cererea sa de nscriere.
Cele menionate mai sus nu-i gsesc ns aplicare i n materia contractelor, deoarece
transmiterea bazat doar pe consimmntul prilor necesit ntocmirea unor acte autentice.
Astfel prile contractante trebuie s se prezinte la un notariat unde se ntocmesc actele cerute, iar
de la respectivul notariat se trimite n mod automat un exemplar i la cartea funciar. Doar dac
sunt ndeplinite aceste condiii poate fi vorba despre circulaia juridic protejat a drepturilor
patrimoniale imobiliare. Contractele nu se includ n categoria de excepii n care se ncadreaz
instituia succesiunii i, prin urmare, nscrierea la un birou de carte funciar este necesar i
obligatorie.
Ca o completare la cele menionate, principiul relativitii exprim i faptul c nscrierile
n orice carte funciar se realizeaz doar la cererea titularului dreptului tabular, primind astfel
consimmntul din partea acestuia. Pn la urm ne aflm din nou n prezena unei alte forme de
aprare a titularului nscris mpotriva oricrei eviciuni.
4.7 Principiul forei probante a nscrierii de carte funciar
Principiul forei probante a nscrierii de carte funciar fcute n cartea funciar,
conform cruia dreptul real nscris se prezum a fi exact (potrivit art.33 i 34 din Legea
nr.7/1996), n limitele i cu excepiile prevzute de Legea crii funciare face deplin dovad
att ntre pri, ct i fa de teri, ea avnd valoarea probant a unui nscris autentic sau a unei
hotrri judectoreti rmase definitive20.
Este vorba de un principiu absolut care comport dou tipuri de efecte ale publicitii
materiale de carte funciar i anume: un efect pozitiv i un efect negativ. Din punct de vedere
pozitiv cartea funciar este caracterizat printr-un cuprins exact, care s stea n folosul titularului
care a dobndit imobilul. Ct privete efectul negativ, acesta presupune c orice drept real exist
i poate fi opus dar numai cu condiia ca acesta s fi fost trecut n cartea funciar. n acest mod
dobnditorul de bun-credin este protejat prin lege i sub nici o form nu s-ar simi ameninat
de eviciune, ceea ce desemneaz pierderea de ctre cumprtor, n tot sau n parte, a dreptului
de proprietate asupra bunului cumprat, sau tulburarea cumprtorului n exercitarea
prerogativelor de proprietar cu privire la acel lucru, pierdere sau tulburare survenite ca urmare
20

Julieta Manoliu, Gheorhe Durac, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Fundaiei Chemarea, 1994, p.166;

20

a valorificrii de ctre vnztor sau de ctre un ter a unui drept care exclude, n tot sau n
parte, dreptul cumprtorului referitor la bunul respectiv 21.
Crile funciare se conduc dup o serie de reguli fundamentale, dovedindu-i astfel
autoritatea ca instituie juridic. Domeniul de aplicare al principiului forei probante l constituie,
pe de o parte, operaiunile juridice care s-au efectuat n privina imobilului sau terenului nscris,
iar pe de alt parte n ceea ce privesc persoanele pentru care s-a acionat. Se poate remarca aici
corelaia cu principiul anterior, principiul relativitii, dar i cu celelalte principii. Fora probant
a crii funciare se bazeaz pe autenticitatea actelor juridice prezentate la nscrierea drepturilor
tabulare n cauz, de aceea regula se aplic exclusiv drepturilor tabulare care au fost aduse la
cunotina public prin intermediul instituiei publicitii.
Exist cteva cazuri n care nu se aplic regula principiului publicitii materiale, iar
acestea sunt: indicaiuni de fapte care au n vedere nscrieri materiale, cumar fi felul culturii ori
venitul; faptele juridice care exist independent fa de nscrierea n cartea funciar, precum
interdicia, decesul, incendierea bunului etc.; drepturile personale a cror existen nu este
garantat de nscriere, ca i valabilitatea acestora de fapt; ngrdirile legale ca raporturile de
vecintate, servitui naturale i neaparente sau excepiile legale create prin drepturile
extratabulare, respectiv succesiune, accesiune, expropriere i despre care am mai amintit.
Cartea funciar reprezint o biografie exact a tuturor bunurilor despre a cror existen
ni se pomenete aici, tocmai datorit actelor de autenticitate pe care se bazeaz orice operaiune
juridic n legtur cu nscrierile, respectiv modificrile, rectificrile de carte funciar. nc o
dovad c titularul unui drept real nscris poate fi sigur c se afl la adpost juridic. Astfel, nici
un ter nu poate exercita vreo pretenie n defavoarea dobnditorului de bun-credin, deoarece
datele trecute n cartea funciar fac opozabile drepturile acestuia din urm. Iat deci importana
i necesitatea de a beneficia de propriile drepturi subiective. Doar apelnd la lege putem avea pe
urm, pretenia ocrotirii n faa oricror fapte sau acte juridice care ar putea duna intereselor
noastre, cauznd prejudicii foarte costisitoare uneori i poate chiar ireparabile.
4.8 Principiul specialitii
Conform acestui principiu se insist mai ales asupra persoanei titularului, a celui care
deine drept real cu referire la n art.21 Legea nr.7/1996 cu modificrile i modificrile ce i-au
fost aduse. Specificitatea acestui principiu const n faptul c n cartea funciar se afl descrise
21

Mircea N. Costin, Mircea C. Costin, Dicionar de drept civil, Ed. Lumina Lex, p.256;

21

toate caracteristicile imobilelor, numele proprietarilor care le dein, diferite date tehnice care
permit localizarea n spaiu a respectivelor imobile (numr topografic, locul de aezare,
suprafaa, categoria de folosin), alte acte autentice precum schia de plan semnat de ctre
ambele pri i de ctre o persoan autorizat avnd aprobarea autoritii administrative; alturi
de alte drepturi, fapte sau raporturi juridice care au legtur cu drepturile reale patrimoniale,
nscrise n cartea funciar.
Determinarea imobilelor se face prin msurarea pe teren i calcularea suprafeei, iar
individualizarea se face prin numerotarea fiecruia cu numr propriu, denumit numr
topografic; proprietatea i cota ei, drepturile i ntinderea lor se stabilete prin operaiunile de
identificare a proprietilor i posesorilor n cursul operaiunilor de localizare. Toate aceste
informaii le primete cartea funciar de la cadastru i n aceasta const colaborarea deosebit
a acestor dou instituii; cadastrul este acela care determin individualizarea i precizarea
imobilelor funciare; cartea funciar verific situaia juridic a imobilelor i le nscrie n
registrul public conferind for probant informaiilor ce conine i ridicnd prestigiul
cadastrului 22.
n fiecare localitate (comun, sat, ora) terenurile au un anumit numr topografic pentru a
se cunoate adresa acestuia, cnd este vorba de localizarea lui. Menionarea proprietarilor este
obligatorie pentru asigurarea unui circuit civil legal al acestor drepturi reale. Cadastrul este
instituia care se ocup de datele topografice ale drepturilor reale i tot ceea ce presupune
ntocmirea lor (msurtori, planuri, schie, studii pedologice, reprezentri grafice etc.). Iar cartea
funciar reprezint acea instituie care se ocup de nregistrarea tuturor operaiunilor juridice,
fapte ori acte juridice, care privesc situaia terenurilor i a imobilelor nscrise. De aici rezult i
necesitatea colaborrii dintre cele dou instituii ale publicitii imobiliare.

4.9 Principiul materialitii

Principiul materialitii mai este cunoscut i sub denumirea de principiul disponibilitii,
reprezentnd o generalitate a exercitrii drepturilor civile subiective, fapt garantat i protejat prin
22

Mircea Miclea, op. cit., p.310;

22

lege de ctre stat. Acest fapt se poate realiza ns cu o condiie: ca legea s fie respectat.
Conform Legii nr.7/1996 completat i modificat, fiecare teren, ca i construciile aferente
acestuia, trebuie s beneficieze de publicitatea imobiliar i s fie nscrise n cuprinsul crilor
funciare. Instituia crii funciare poate garanta protecia juridic a drepturilor reale subiective,
fcnd ca imobilele s fie astfel opozabile terilor, care, condui de diferite interese, fie obiective
fie subiective, ar putea aduce atingere drepturilor subiective ale unei persoane. Garania juridic
acrii funciare este manifestat prin cerinele care trebuie ndeplinite n cadrul procedurii de
nscriere, condiii menite s nlture orice suspiciune care s-ar putea ivi n legtur cu drepturile
reale vizate de nscriere; toate actele care sunt prezentate la biroul de carte funciar n faa
judectorului delegat, trebuie s fie autentice, putndu-se demonstra n acest mod legalitatea
nscrierii.
Spre exemplu un coproprietar al unui imobil neintabulat dorete s i se recunoasc
aceast calitate pe motiv c a adus mbuntiri la imobil. Dar dreptul de coproprietate asupra
unui imobil neintabulat n cartea funciar nu poate fi fundamentat pe mprejurarea c petentul a
efectuat renovri la imobil, deoarece aceast situaie nu confer celui n cauz drept de
proprietate asupra imobilului, ci numai un drept de crean pentru lucrrile efectuate. De
asemenea, sub acest aspect, este fr relevan faptul c n registrul agricol imobilul figureaz
pe numele petentului, deoatrece determinant pentru existena dreptului de proprietate este numai
ntabularea n cartea funciar, potrivit Decretului-Lege nr.115/1938 (TS, sc. , dec. nr.1465/1981,
RRD nr.8/1982) 23.
Procedura de nscriere demareaz doar cu aprobarea i consimmntul titularului
dreptului real; aadar exercitarea pe deplin a drepturilor subiective depinde de voina celui care le
deine, rmne la propria sa decizie care este soarta drepturilor sale reale.

4.10 Principiul neutralitii

Principiul neutralitii este ntr-o oarecare msur, asemntor cu principiul relativitii
prezentat deja, accentund asupra dreptului subiectiv al unei persoane de a se nscrie n cartea
funciar cu bunurile imobiliare pe care le deine. Cum am mai spus, nscrierile n cartea funciar
23

Cristiana Turianu, Corneliu Turianu, op.cit., p.55;

23

nu se realizeaz n mod obligatoriu, din oficiu, ci numai la cererea prilor care au un astfel de
interes, lundu-se n considerare doar coninutul cererii. Cartea funciar, prin intermediul
registratorului este datoare s examineze numai legalitatea actelor pentru care s-a ntocmit
cererea, iar nu i coninutul acestora. Drept urmare, tot ca o consecin a principiului neutralitii,
o constituie i obligaia prilor de a prezenta judectorului de la biroul de carte funciar toate
actele necesare pentru nscriere, conform art.22 din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare.
Registratorul analizeaz documentele care i s-au nfiat i ia n considerare doar att ct s-a
cerut n cerere, chiar dac din cuprinsul actelor ar reiei mult mai mult.
Exist unele situaii cnd instana de carte funciar poate cere nscrierea din oficiu,
considerndu-se c acordul i consimmntul prilor este presupus, atunci cnd este vorba de
autentificarea vreunui act care vizeaz un drept real imobiliar. n aceste cazuri nu se poate spune
totui c are loc o nclcare a principiului neutralitii, cu condiia ns ca nscrierea s nu
depeasc cererea.

24