Proprietăţi şi Investiţii

CARTEA FUNCIARĂ

© Cristian Gânj 2009

Informaţiile conţinute în acest material reprezintă un sumar al legislaţiei publicate în Monitorul

Oficial al României şi conţin opinii personale ale autorului. Această broşură este adresată publicului
şi colegilor jurişti în scopul exclusiv al informării şi nu consituie consultaţie juridică sau sfat juridic
profesional în înţelesul legii. Cristian Gânj îşi declină în mod expres responsabilitatea cu privire la
orice acţiune sau inacţiune întemeiată sau derivată din lectura acestei prezentări.
C artea funciară reprezintă cartea de identitate a unui imobil. Terenul, contrucţia

întreagă sau o componentă dintr-o construcţie (un apartament, de exemplu) au în acest

fel un paşaport unic care rămâne valabil pe toată durata existenţei imobilului, indiferent
de faptul că proprietarii se schimbă în timp prin vânzare, donaţie, moştenire sau hotărâri
judecătoreşti.

Această carte de identitate îndeplineşte un dublu rol prin:

1. activitatea de cadastru: identificarea în mod unic şi constant în timp imobilul,

indiferent de proprietari
2. publicitate imobiliară: asigurarea informării celorlalte persoane care nu fac parte
din clasicele două părţi ale unui contract (find astfel terţi) cu privire la forma de
proprietate sau actele şi faptele juridice care privesc imobilul

În dreptul civil român de inspiraţie franceză, transmiterea dreptului de proprietate de la o

persoană la alta nu are nevoie de înscrierea în cartea funciară, însă simpla informare a
publicului (publicitate faţă de terţi) cu privire la actele şi faptele juridice care privesc
imobilul este de importanţă vitală atunci când ne hotărâm să achiziţionăm un imobil. O
singură excepţie este prevăzută în legea civilă de astăzi: dreptul de ipotecă nu este
valabil decât înscris în cartea funciară, soluţia fiind similară celei din Italia.

În viitorul Cod civil al României, transmiterea valabilă a dreptului de proprietate se va

produce nu doar prin simplul acord de voinţă al părţilor ca în prezent ci prin însăşi
înscrierea în cartea funciară. Această soluţie va satisface nevoia de rigurozitate formală
în materia transmiterii dreptului de proprietate, înscrierea în cartea funciară pentru
valabilitatea dreptului de proprietate fiind regăsită în legislaţia civilă engleză, austriacă,
germană şi elveţiană.
Identificarea imobilului se face prin alocarea unui număr de carte funciară şi a unui
număr cadastral unic care rămân valabile pe toată durata existenţei construcţiei sau
terenului. Publicitatea formei de proprietate şi a faptelor sau actelor juridice care privesc
imobilul protejează pe cei în favoarea cărora este efectuată înscrierea cât şi pe cei care
doresc să cunoască starea juridică a imobilului înainte de a-l achiziţiona. În acest sens,
vor apare în cartea funciară informaţii legate de regimul proprietăţii sau acte juridice
care privesc imobilul: dacă imobilul este bun propriu sau comun, dacă există o ipotecă în
favoarea unei bănci sau a altui creditor, dacă imobilul este afectat de o închiriere pe un
termen lung care trebuie respectată, dacă în urma partajului şi a obţinerii dreptului
exclusiv de proprietate, mai sunt diferenţe de bani (sulte) care trebuiesc achitate
celorlalţi foşti co-proprietari, et.c.

Pentru că orice investiţie are nevoie de siguranţă juridică încă din momentul hotărârii
iniţiale, aceste informaţii sunt extrem de importante pentru cel care doreşte să obţină
imobilul deoarece dreptul său de proprietate va fi afectat de sarcinile şi notările din
cartea funciară într-o asemenea măsură încât poate determina răspunsul cu privire la
viabilitatea economică şi de folosinţă a imobilului.

O locuinţă deja ipotecată sau pentru care mai sunt diferenţe de bani de achitat celorlalţi
moştenitori va putea fi scoasă oricând la vânzare silită de către creditori dacă sumele de
bani indicate nu sunt achitate de către fostul proprietar, indiferent de faptul că cel care
cumpără nu este parte în contractul de împrumut sau în partaj. O închiriere trebuie
respectată de noul proprietar dacă este menţionată în cartea funciară astfel încât cel care
cumpără imobilul nu îl poate evacua pe chiriaş până la expirarea închirierii.

Pe de altă parte, omisiunea de a înscrie în cartea funciară actele şi faptele descrise mai
sus îl va proteja pe cel care dobândeşte imobilul deoarece aceste informaţii nu îi pot fi
invocate sau opuse într-o acţiune în instanţă, dobânditorul putându-le ignora atâta vreme
cât nu sunt înscrise în cartea funciară, susţinând că nu le cunoştea şi era, în acest fel, de
bună credinţă.

Mai mult decât atât, art. 30 alin (1) din Legea privind cadastrul şi publicitatea imobiliară
protejează buna credinţă a cumpărătorului unui imobil atâta vreme cât au fost respectate
condiţiile legale la încheierea actului şi nu a fost notată nicio acţiune prin care se
contestă cuprinsul cărţii funciare sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul
cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală,
dreptul prezumându-se a exista în folosul dobânditorului. Această prezumţie de existenţă
în folosul dobânditorului nu poate salva întotdeauna dobânditorul de bună credinţă în
faţa unei acţiuni în justiţie, judecătorilor fiindu-le necesare evaluări ale tuturor
circumstanţelor cauzei şi a contextului individual al fiecărei tranzacţii pentru a putea
recunoaşte pe deplin dreptul de proprietate astfel dobândit, instanţele adoptând poziţii
contrare şi neconsecvente cu privire la acest aspect.

În viitorul Cod civil al României, dreptul de proprietate dobândit cu bună credinţă în

condiţiile legii va fi pe deplin recunoscut indiferent de faptul că actul a fost încheiat cu o
persoană care a înşelat dobânditorul cu privire la calitatea sa de proprietar, acţiunea în
revendicare a adevăratului proprietar fiind astfel paralizată.

RELAŢIA CU BIROUL LOCAL DE CADASTRU ŞI CARTE FUNCIARĂ.

PLÂNGERILE DE CARTE FUNCIARĂ.

Birourile locale de carte funciară sunt instituţii fără personalitate juridică în subordinea
Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Carte Funciară. În timpul negocierilor contractuale,
înainte de încheierea actelor, se poate solicita Biroului înscrierea intenţiei de a vinde sau
a ipoteca, aceste înscrieri pierzându-şi valabilitatea în termen de două luni de la data
înregistrării cererii dacă dacă vinderea sau ipotecarea nu se realizează.
După întocmirea actelor, orice solicitare adresată biroului local de cadastru şi carte
funciară trebuie soluţionată de către funcţionarii publici ai instituţiei în termen de maxim
30 de zile printr-o încheiere de admitere sau de respingere. În interiorul acestei perioade,
funcţionarii pot solicita părţii care a cerut înscrierea informaţii suplimentare,
comunicându-le această solicitare sub forma unui „referat” de completare. Dacă nu se dă
curs acestui referat aproape întotdeauna biroul de carte funciară va respinge solicitarea
pentru lipsă de forme. O astfel de situaţie poate apărea atunci când, de exemplu, nu se
identifică clar imobilul sau nu se depun alte acte solicitate.

Solicitările de completare a documentaţiei nu sunt însă întotdeauna justificate. Puteţi trăi

experienţa respingerii solicitărilor de înscriere în cartea funicară atunci când se cere
completarea cu numărul de carte funciară sau de carte funciară, deşi în cerere sunt
specificate detaliile cerute, sau atunci când se cere o hotărâre judecătorească de
recunoaştere a unei hotărâri străine emise de instanţele din Uniunea Europeană, deşi
potrivit Regulamentului (CE) nr. 44 / 2001 al Consiliului privind competenţa judiciară,
recunoaşterea şi executarea hotărârilor în materie civilă şi comercială o astfel de
procedură nu este necesară pentru folosirea unei hotărâri pronunţate în interiorul Uniunii
Europene.

Atunci când primiţi încheierea de respingere şi consideraţi că soluţia este abuzivă, este
important să vă contactaţi avocatul pentru a formula o plângere împotriva acestei
încheieri. Plângerea se va depune în termen de 15 zile de la comunicare la biroul
teritorial sau direct la Judecătorie şi se va înscrie în cartea funciară. Atunci când
plângerea se depune la oficiul teritorial, funcţionarii sunt obligaţi să înainteze plângerea
judecătoriei în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, însoţită de dosarul
încheierii şi copia cărţii funciare. Cum legea nu prevede un termen în care biroul local să
trimită instanţei de judecată plângerea şi dosarul aferent, au existat situaţii abuzive în
care biroul local a întârziat foarte mult transmiterea actelor, astfel încât Curtea
Constituţională prin Decizia nr. 467 din 22/04/2008 a Curţii Constituţionale publicate în
Monitorul Oficial nr. 422 din 05/06/2008 a stabilit că părţile pot depune direct la instanţă
plângerile împotriva încheierilor de respingere.

Procedura de judecată în faţa instanţei este similară celei privind cererilor

necontencioase, adică a celor în care nu există un proces propriu-zis între două părţi
opuse cu interese contrarii. Potrivit Deciziei nr. 72 din 15/10/2007 a Inaltei Curţi de
Casatie si Justitie publicată in Monitorul Oficial nr. 685 din 07/10/2008, biroul local de
cadastru nu este parte într-o astfel de plângere şi nu poate fi astfel obligat la plata
despăgubirilor cauzate de respingerea abuzivă a unei cereri de înscriere, funcţionarii
publici fiind protejaţi în mod discriminatoriu şi excesiv prin această soluţie. Din acest
punct de vedere, în scopul recuperării cheltuielilor de judecată vă puteţi adresa cu o
cerere separată pentru obligarea biroului local de cadastru la plata cheltuielilor generate
de contestarea soluţiei abuzive emise.

Cristian Gânj
cabinet de avocat
Iasi
Bd. Tutora No. 8, P2 Ap.1

Tel: + 4 0744 275 112

E-mail: office@ganj.ro

http://www.ganj.ro

membru al:
Uniunea Nationala a Barourilor din Romania
Baroul Iasi