Cartea funciar a fost definit ca fiind un nscris autentic i cu

caracter public, care cuprinde descrierea imobilelor i artarea drepturilor

reale corespunztoare, precum i menionarea, dup caz, a altor raporturi
juridice n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciara, fie n vederea
opozabilitii lor fa de teri, fie n scopul informrii oricror persoane
interesate. (M. Nicolae Tratat de publicitate imobiliar, ed. Universul
juridic, Bucureti !!", vol ##, p.$%$&
' defini(ie le)al a no(iunii de *carte funciar+ nu este cuprins nici
,n -e)ea nr../$00" i nici ,n 1e)ulamentul de or)ani2are i func(ionare dar
acestea con(in re)lementri detaliate ale principalelor trsturi ale acesteia, ale
structurii, obiectelor i efectelor ,nscrierilor ,n cartea funciara, astfel ,nc3t s
poat contura cu evident no(iunea de carte funciar
No(iunea de *carte funciar *este ,ntrebuin(ata i ,n alte accep(iuni4
sistem de publicitate imobiliar ,ntemeiat pe identitatea topo)rafic a
imobilelor, pe documentele te5nice cadastrale i evident inte)ral a
drepturilor reale imobiliare
#nstitu(ie juridic, re)lementat prin totalitatea normelor juridice
,n materia publicit(ii drepturilor reale imobiliare prin cartea funciara
Biroul de carte funciar sau oficiul de cadastru i publicitate
imobiliar
1e)istrul cadastral de publicitate imobiliar, ce cuprinde
totalitatea cr(ilor funciare ale unei unit(i administrativ6teritoriale.
7rincipalele caracteristici ale unei cr(i funciare sunt4
8iecare imobil este ,nscris ,ntr6o carte funciar, ,n care se trec
toate actele translative sau constitutive de drepturi reale, precum i alte
raporturi juridice le)ate de acel imobil. 9pre deosebire de -e)ea nr../$00"
care permitea ,nscrierea ,ntr6o sin)ur carte funciar a mai multor imobile ce
apar(ineau aceluiai proprietar, :ecretul le)e nr.$$;/$0%< prevede ,nscrierea
fiecrui imobil ,ntr6o sin)ur carte funciar, care permite (inerea evidentei pe
imobile i nu pe persoane. -a ,nscrierea unui sin)ur imobil ,ntr6o carte
funciar ,nt3lnim i o e=cep(ie, conform creia, urmare a de2membrrii,
1
parcela de2lipit se re,nscrie ,n aceeai carte funciar, ca un imobil de sine
stttor
Cr(ile funciare sunt ,ntocmite i numerotate pe localit(i, de la $
la n, toate cr(ile funciare dintr6o localitate alctuind re)istrul cadastral al
acelui imobil
9e ,ntocmesc i se pstrea2 ,ntr6un sin)ur e=emplar, de ctre
birourile de cadastru i publicitate imobiliar, fiind inter2is scoaterea
ori)inalului din incinta biroului teritorial (cf. >rticol $< din 1e)ulament&
Cr(ile funciare se ,ntre)esc cu o serie de documente sau re)istre.
Cartea funciara este public.
9istemul cr(ilor funciare ,ndeplinete urmtoarele func(ii4
9e ob(ine o evident clar a fiecrui imobil.
9e asi)ura reali2area condi(iilor le)ale necesare pentru
constituirea, strmutarea, modificarea i stin)erea drepturilor reale imobiliare
care nu pot fi dob3ndite, transmise sau stinse fr ca aceste opera(iuni s fie
eviden(iate ,n cartea funciara respectiv.
9tructura cr(ilor funciare
Cartea funciar se pretea2 la o dubl abordare4 te5nic i juridic.
>cest lucru e posibil deoarece suportul material al Cr(ii funciare e cadastrul,
element precumpnitor te5nic, iar dac lum ,n considerare efectele de
publicitate ale Cr(ii funciare, ne vom referi la aspectul ei juridic.
:in punct de vedere te5nic Cartea funciar se pre2int ca o coala de
53rtie cu un con(inut determinat de le)e, care se ,ntre)este cu unele ane=e
determinate de sistemul de cadastru.
?n primul r3nd cartea funciar are un titlu cu rolul de a deosebi cr(ile
funciare ,ntre ele i de a le crea o individualitate. >tunci c3nd con(inutul cr(ii
funciare este at3t de vast ,nc3t nu mai poate fi trecut nici o alt men(iune
le)at de modificrile suferite de situa(ia imobilului ori dac imobilul a fost
alipit la un altul, se ,nc5ide cartea funciar.
2
Titlul este partea ,n care se fac men(iuni despre acest aspect. ?ntr6o
astfel de situa(ie se desc5ide o nou foaie, iar imobilul este transtabulat ,n
cuprinsul acesteia. @ec5ea carte funciar, care a fost ,nc5is pentru c nu se
mai putea trece nici o opera(iune ,n ea, nu se va arunca, ci se va pstra la locul
ei de ordine pentru a servi la identificarea imobilului i a modificrilor care au
survenit succesiv ,n le)tur cu acesta.
Titlul cr(ii funciare este prev2ut ,n partea st3n) sus a colii, unde se
trece i numrul cr(ii funciare ,n cadrul teritoriului cadastral, iar ,n partea
opus, dreapta sus, se trece denumirea teritoriului cadastral, respectiv sat,
comun, municipiu. Tot din titlu putem afla dac este vorba de o proprietate
cu o valoare economic deosebit cum ar fi de e=emplu o proprietate minier
sau dac este ,nscris un drept de superficie sau orice alt drept care afectea2 ,n
mod serios dreptul de proprietate ,nscris.
Cartea funciar este alctuit din trei pr(i4
a& 7artea # este structurat pe mai multe coloane care fac referire la4
numrul de ordine i numrul cadastral al fiecrui imobil, suprafa(a terenului,
calitatea acestuia (f3ne(e, arabil sau pune&, numrul casei, dac este vorba
despre o construc(ie, amplasamentul i vecint(ile, valoarea impo2abil.
8iind indicat numrul cadastral am putea spune c indicarea vecint(ilor este
inutil, doar c ofer mai mult preci2ie ,n locali2area i identificarea unui
imobil.
7entru a stabili con(inutul acestei pr(i, art. $ alin.$ pct.a trebuie
coroborat cu art !. alin i %. :in interpretarea acestor te=te re2ult c
obiectul acestei pr(i este corpul de proprietate care ,,se ,nscrie ,n cartea
funciar+.
7artea # nu are coloan pentru corpul de proprietate, ceea ce ,nseamn
c pentru acele parcele care fac parte din acelai corp de proprietate se va face
un semn distinctiv care s indice acest lucru.
Necesitatea distinc(iei pe care o face le)ea cu privire la corpul de
proprietate re2ult din art.AA alin. potrivit cruia ,,de2lipirea unei parcele sau
unei pr(i de parcela care face parte dintr6un corp de proprietate se face
3
,mpreun cu sarcinile ce o )revea2. 7arcela care este )revat cu sarcini nu
poate fi alipit la un alt corp de proprietate ci va forma ,n ca2 de de2lipire un
corp de proprietate separat+
9unt i situa(ii c3nd un proprietar de(ine mai multe corpuri de
proprietate ce formea2 o partid cadastralB toate sunt trecute ,ns ,n
cuprinsul aceleiai cr(i funciare i nu este necesar ,ntocmirea de carte
funciar pentru fiecare corp de proprietate ,n parte. Mai sunt i alte ca2uri ,n
care se ,ntocmete tot o carte funciar, dei ar putea e=ista tendin(a de a crede
altceva.
>stfel este ca2ul propriet(ii imobiliare comune sau ,n indivi2iune,
c3nd ,n cuprinsul aceleiai cr(i funciare sunt trecu(i to(i proprietarii, fiecare
dintre ei cu cota parte pe care o de(ine. -a fel se procedea2 i ,n ca2ul
propriet(ii comuneB sin)urele e=cep(ii le fac devlmia i construc(iile cu
mai mul(i proprietari de apartamente unde nu este suficient ,ntocmirea unei
cr(i funciare colective i se ,ntocmete i c3te una individual, pentru fiecare
proprietar ,n parte.
b& ,n cea de6a doua parte care aduce informa(ii le)ate de tilturile de
proprietate, con(inutul cr(ii funciare este pre2entat din nou pe mai multe
coloane care se refer la numele titularului dreptului de proprietate, actul sau
faptul juridic care st la ba2a constituirii dreptului de proprietate, servitu(ile
constituite ,n favoarea imobilelor, alte fapte juridice, modificri, ,ndreptri
sau ac(iuni care privesc proprietarul ,n cau2.
7roprietar poate fi orice persoan, fie ea fi2ic sau juridic, c5iar i
copilul conceput are un drept funciar i poate fi trecut ,n tiltul de proprietate.
>cest proprietar nu este fi=. >dic, printr6un act juridic o alt persoan poate
deveni noul proprietar.
?n acest ca2 apar modificri ,n cartea funciar doar la coloana
privitoare la numele proprietarului, dar numai atunci c3nd are loc ,nstrinarea
,ntre)ului corp de proprietate. :eoarece, dac are loc strmutarea doar a unei
pr(i din imobil, atunci se radia2 ,n primul r3nd imobilul din partea # i se va
transcrie sau ,nscrie, dup ca2, ,n cartea funciar a dob3nditorului, dac are
una, altfel i se va ,ntocmi una.
4
#ar ,n coloana pentru servitu(i este ,nscris dreptul titularului imobilului
dominant asupra imobilului vecin acestuia, av3nd obli)a(ia de a suporta
eventualele restric(ii (poate fi vorba despre un drept de trecere sau orice alt
drept stabilit prin faptele proprietarilor, de comun acord&.
c& partea a ###6a se oprete asupra drepturilor ter(ului asupra
imobilului, respectiv cuprinde toate drepturile reale imobiliare principale, dar
i accesorii, care afectea2 proprietatea.
-e)tura ,ntre cele trei pr(i const ,n faptul c drepturile reale
imobiliare pot fi dobndite numai asupra bunului individuali2at ,n partea #,de
ctre titularul ,nscris ,n partea a ##6a i cu sarcinile din partea a ###6a.
Cartea funciar propriu62is se ,ntre)ete, conform le)ii,cu
documentele ce urmea24
planul care cuprinde toate parcelele din localitate, cu
artarea numrului topo)rafic al fiecreia. 'rice sc5imbare cu privire
la forma, ,ntinderea sau numrul topo)rafic al parcelei, se va trece pe
plan ,n temeiul unei sc5i(e pre2entat de pr(i .
,nscrisurile privitoare la ,nscrieri,care dovedesc drepturile
,nscrise ,n cartea funciar. :up fiecare ,nscris se oprete o copie, a
crei conformitate cu ori)inalul se adeverete din oficiu. Copiile
,nscrisurilor cu cererile de ,nscriere i alte acte ,nso(itoare, alctuiesc
dosarul cr(ii funciare, iar dosarele cr(ilor funciare, ,n totalitatea lor
formea2 ar5iva cr(ilor funciare (art.< -.c.f.&
1epertoriul alfabetic se (ine pe localit(i i cuprinde, ,n
ordine alfabetic, pe to(i proprietarii din localitate, cu indicarea ,n
dreptul fiecruia, a numrului de carte funciar ,n care sunt ,nscrii
(art.0 -.c.f.&
1epertoriul parcelar, care se (ine tot pe localit(i, cuprinde
numrul topo)rafic al parcelelor, numrul planei din plan pe care se
afl parcelele i numrul cr(ilor funciare ,n care sunt ,nscrise
parcelele (art.0 -.c.f.&
>lturi de aceste drepturi mai sunt trecute i alte drepturi personale
prev2ute de le)e i care devin opo2abile ter(ilor prin ,nscrierea ,n cartea
5
funciar, la fel i loca(iunea sau cesiunea de venituri pe o durat de peste trei
ani. 8a( de toate aceste drepturi reale men(ionate pot surveni o serie de
modificri ce vor fi trecute bine,n(eles ,n cartea funciar.
#n 'rdinul nr. $%A din " martie !!0 pentru modificarea i
completarea 1e)ulamentului privind con(inutul i modul de ,ntocmire a
documenta(iilor cadastrale ,n vederea ,nscrierii ,n cartea funciar, aprobat prin
'rdinul directorului )eneral al >)en(iei Na(ionale de Cadastru i 7ublicitate
#mobiliar nr. "%A/!!" se men(ionea2 e=pres c, ,n partea a ###6a a cr(ii
funciare, se vor putea nota i urmtoarele4
pl3n)erea sau ac(iunea penal ,n le)atur cu o infrac(iune care a
stat la ba2a ,nscrierilor din cartea funciarB
interdic(iile de ,nc5iriere, de2membrare, comasare, construire,
demolare, restructurare i amenajareB
inten(ia de ,nstrainare sau ipotecare a bunului imobilB
revocarea procurii date ,n vederea ,nc5eierii unui act translativ de
proprietate av3nd ca obiect un imobilB
Cuprinsul cr(ii funciare ,n afara ,n)rdirilor i a e=cep(iilor le)ale , se
consider e=act numai ,n folosul acelei persoane care, ,n virtutea unui act
juridic cu titlu le)al, a dob3ndit cu bun6credin( un drept real ,nscris ,n cartea
funciar.
B#B-#'C1>8#D4
Cristina Cucu, -e)ea cadastrului i publicit(ii imobiliare,
comentarii i e=plica(ii, Bucureti, !!.B
Manuela Tabaras, Madalina Constantin, Cadastru i publicitate
imobiliar, Dditura C.E.BecFB
>urelia 1usu, 7ublicitate imobiliar. Cr(ile funciare, Dd.
Eaman)iu, !!"B
Noul Cod CivilB
6