Universitatea Lucian Blaga , Sibiu Facultatea de Drept Simion Barnutiu

DREPT FUNCIAR

PROCEDURA DE INSCRIERE IN CARTEA FUNCIARA Legea 7/1996

Profesor univ.: Circa Adrian Studenta: Calinescu Iulia Grupa 7 An:II

Publicitatea imobiliara intemeiata pe sistemul de evidenta al cadastrului general are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din acelasi teritoriu administrativ si se realizeaza de catre oficiile teritoriale pentru imobilele situate in raza de activitate a acestora. Aceasta detine un rol foarte important, intr-un stat de drept, asigurand securitatea statica si dinamica a circuitului juridic civil , intr-un domeniu important al acestuia - transmisiunilor succesive ale dreptului de proprietate ale imobilelor si celorlalte drepturi reale imobiliare. Decretul-Lege nr. 115/1938, a consacrat sistemul de publicitate imobiliara bazat pe cartile funciare, fiind aplicat in Transilvania, Banat si nordul Moldovei .Sistem real de evidenta, acesta vizeaza imobilul, realizand o precisa de identificare al acestuia si o publicitate integrala in sensul ca sunt inscrise in cartea funciara toate acte si fapte juridice privitoare la bunurile imobile pe care le cuprinde. Prin aparitia Legii cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996 se extinde sistemul de publicitate imobiliara reala bazat pe carti funciare, la nivelul intregii tari. Superioritatea sistemului cartilor funciare rezida in faptul ca are in vedere interesele tertilor pe care Codul civil i-a ignorat si ca acesta permite o identificare facila a imobilului. De asemenea, este de mentionat caracterul real al evidentei, prin care atat partile, cat si tertii interesati sunt n masura sa cunoasca situatia juridica a unui imobil in orice moment (proprietarul, sarcinile imobiliare, ipotecile, urmaririle, indisponibilizarile, modalitatile de care sunt afectate dobandirea dreptului, capacitatea partilor, etc.). Cadastrul general si sistemul de carte funciara generalizat la nivelul intregii tari , nu au putut fi finalizate, deoarece asa cum s-a demonstrat in practica, aceasta realizare presupune un proces de lunga durata si implica alocarea unor resurse financiare si umane importante.

Notiunea de Inscrierein cartea funciara in lumina prevederilor Legii nr. 7/1996, trebuie privita ca expresie generala a introducerii in cartea funciara a starilor, actelor , faptelor si raporturilor juridice. Aceasta expresie generala inglobeaza categorii predefinite ale inscrierii, cum ar fi : intabularea, inscrierea provizorie, notarea, radierea, rectificarea s.a , care pot fi clasificate dupa mai multe criterii: 1.Dupa obiectul inscrierii acestea au fost clasificate in trei feluri: intabulare, inscriere provizorie si notare; 2. Dupa natura sau continutul lor, inscrierile sunt propriu-zise si rectificari; 3. Dupa caracterul lor inscrierile sunt definitive si provizorii; 4. dupa modificarile aduse imobilului inscrierile se impart in transcrieri si reinscrieri; 5.Dupa rolul lor inscrierile se pot clasifica in principale si subsecvente. Aceasta ultima categorie permite examinarea inscrierilor din punctul de vedere al semnificatiei lor in operatiunea de inregistrare a datelor de carte funciara. Inscrierile principale sunt cele prin care se realizeaza evidenta primara, de baza, a situatiei juridice a unui imobil, din aceasta categorie facand parte intabularea si inscrierea provizorie. Inscrierile subsecvente sunt acele inscrieri care deriva din inscrierile principale, efectuarea unei inscrieri subsecvente fiind conditionata de existenta unei inscrieri principale. In lipsa inscrierii principale neputand fi posibila operarea unei inscrieri subsecvente. Sunt inscrieri subsecvente: notarea, radierea, rectificarea, transcrierea, reinscrierea, indreptarea erorilor materiale.

I. NOTAREA
Potrivit art. 40 din Legea 7/1996, astfel cum a fost modificata prin Legea 247/2005 , notarea poarta asupra drepturilor personale, a actelor si faptelor juridice referitoare la starea si capacitatea persoanelor, actiunilor si cailor de atac in justitie, precum si a masurilor de indisponibilizare a imobilelor din cartea funciara.

Obiectul notarii se distinge in urmatoarele categorii:

Starea si capacitatea persoanelor, care priveste atat persoanele fizice cat si juridice, care sunt titulare ale unui drept real inscris in cartea funciara. Actiunile si caile de atac in justitie care pot fi notate in cartea funciara trebuie sa priveasca un drept real inscris in cartea funciara, caracterizandu-l pe acesta ca fiind litigios.Actiunea sau calea de atac trebuie sa aiba legatura cu imobilele inscrise in cartea funciara si drepturile reale aferente, notarea proceselor avand drept scop informarea tertilor de buna-credinta cu privire la caracterul litigios al bunului pe care doresc sa-l dobandeasca. Masurile de indisponibilizare au drept efect informarea tertilor asupra limitelor aduse dreptului de dispozitie al titularilor drepturilor reale imobiliare. Aceste masuri sunt: interdictia de instrainare/si/sau grevare a imobilului si modalitatile acestora, dreptul de preemtiune, lucrari de expropriere, sechestu asigurator si judiciar. Prevazuta de art. 84 alin.2 lit. h) din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara interdictia de instrainare si grevare, precum si modalitatile acesteia pot fi notate in cartea funciara daca se dovedeste faptul ca o asemenea interdictie a fost instituita pe cale legala sau conventionala. In ce priveste interdictia de instrainare legala ( de ex. art. 9 din legea 112/1995), notarea este facultativa, fiind lasata la aprecierea celui interesat, deoarece actele, faptele sau raporturile juridice ce pot face obiectul sau, exista si sunt opozabile fata de terti, indiferent de inscrierea lor in cartea funciara. Drepturile personale, care pot fi notate in cartea funciara sunt nascute de regula din raporturi juridice cu o alta persoana, de natura sa afecteze regimul juridic al imobilului. Acestea sunt: contractul de locatiune, cesiunea veniturilor imobilului pe o perioada mai mare de 3 ani, chitantele de plata ale chiriei pe o perioada mai mare de 2 ani, contractele de leasing imobiliar, modalitati juridice care afecteaza dreptul inscrisin cartea funciara.s.a.
4

Conditiile in care se poate face notarea in cartea funciara, sunt analizate in functie de cazurile in care notarea se dispune la cererea partilor interesate si cele in care notarea se dispune din oficiu. La cererea partilor interesate pot fi notate in cartea funciara actele si faptele juridice privitoare la drepturile personale, la starea si capacitatea persoanelor avand legatura cu imobilele cuprinse in cartea funciara. Inscrierea notarii la cererea partii interesate se dispune in temeiul actelor doveditoare care indeplinesc conditiile prevazute de art. 48 din Lege. Notarea din oficiu se face la dispozitia instantei de judecata, la cererea organului de urmarire penala sau a registratorului de carte funciara, in baza adreselor eliberate de acestea, insotite fiind de copii ale actiunilor introductive sau ordonantei procurorului. De mentionat ca aceste notari se pot face si la cerea partii interesate. Dispozitia notarii din oficiu nu echivaleaza insa cu o impunere ca registratorul sa procedeze la respectiva notare, acesta putand respinge sesizarea de inscriere dupa o fundamentata analiza. Registratorul este obligat sa noteze din oficiu respingerea cererii de inscriere in cartea funciara, cine a cerut notarea, dreptul sau faptul juridic care a facut obiectul cererii si imobilul la care se refera. In cazurile in care se dispune inscrierea din oficiu a notarii apreciem ca se impune comunicarea incheierii de notare partiilor interesate.

II Intabularea
Este acea inscrierc in cartea funciara prin care se dobandeste, stramuta, modifica sau stinge un drept real imobiliar (tabular) cu efecte instantanee si depline. de la data inregistrarii cererii dc inscriere, daca aceasta a fost admisa de biroul dc carte funciara. Deci accstc efecte au loc fara sa fie necesare proceduri ultcrioare, de aceea s-a spus ca intabularea este o inscriere neconditionata. In conformitate cu articolul 45 din Legea nr. 115/1938, intabularea se poate admite daca inscrisul original indeplincstc anumite conditii. Dintre acestea,
5

trebuie aratat domiciliul partilor si data intocmirii actului, care poate fi trecuta oriunde in cuprinsul actului. De asemenea, trebuie precizate toate datele de carte funciara, fiind suficiente numarul de carte funciara si aratarea localitatii. daca toate imobilele cuprinse in acea carte urmeaza sa se instraineze. In caz contrar, trebuie precizat numarul topografic al imobilului pentru care se solicits intabularea. Pentru a se putea dispune intabularea ceruta. inscrisul trebuie sa cuprinda consimtamantul expres al titularului dreptului, cuprins intr-o declaratie prin care isi da acordul necondi\ionat pentru intabularc. Aceasta declaratie exprcsa trebuie sa fic inclusa in cuprinsul actului juridic sau separat intr-un alt inscris sau chiar in cuprinsul cererii de intabulare, in accasta situate trebuind sa fie aratate data inscrisului in temeiul caruia se cere intabularea, precum si dreptul ce urmeaza sa fie intabulat. Intabularca se poate incuviinta si in temeiul unei hotarari judecatoresti definitive irevocabile (art. 46 D.L. 115/1938 art. 49, alin. 2 din Legea nr. 7/ 1996). care trebuie sa contina elementele de mai sus, precum si in baza unui act administrativ, in condijiile prevazutc dc lege.

III. Inscrierea provizorie

Inscrierea provizorie in cartea funciara nu confera certitudine in privinta drepturilor reale la care se refera, dc accca ori de cate ori nu sunt indeplinite cerintele pentru intabulare, se va solicita aceasta operatiune. In toate situatiile in care nu sunt indeplinite conditiile pentru intabulare, insa persoana a dobandit un dret si doreste sa-si asigure rangul serial pentru a putea da certitudine sau a-i justifica dobandirea in viitor, poate cere inscrierea provizorie care are utilitate practica in privinja tuturor drepturilor reale imobiliarc, iar in anumitc situatii numai in privinja dreptului de ipoteca. Se poate solicita inscrierea provizorie ori de cate ori la constituirea, transmiterea, modificarca sau stingerea unui drept real imobiliar, desi au fost
6

indeplinite conditiile pentru vreuna dintre operatiunile juridiee enumerate, totusi nu se poate incuviinta intabularea deoarece nu sunt intrunite cerintele prevazute in articolul 45 din I.egca nr. 1 15/1938. Potrivit art. 31 din Legea nr. 7/1996, inscrierea provizorie in cartea funciara sc face in cazul dobandirii unor drepturi afectate de o conditie suspensiva sau daca hotararca judccatoreasca pe care se intemeiaza nu este definitiva si ircvocabila. Situatia tabulara provizorie va fi confirmata, consolidata sau justificata daca ulterior se vor intruni cerintele care au lipsit la inscrierea provizorie. Declaratia de justificarc trebuie sa emane de la titularul dreptului real si prin accasta dcclarare se completeaza datele care au lipsit la intabulare. Accasta declarare o poate da si mostcnitorul titularului dreptului, dupa cum persoana carc putea cere justificarea sau mostenitorii acesteia pot face demersuri pentru jusitifcarea inscrierii provizorii. Daca titularul dreptului refuza sa dea declaratia de justificarc a inscrierii provizorii, aceasta se poate cere printr-o actiune in justitie, procesul putand fi notat prin prezentarea la biroul de carle funciara a unui exemplar al cererii de chemare in judecata, vizat de instanta de judecata. Sunt susceptibile de inscrieri provizorii hotararile judecatorcti carc nu au ramas definitive, ci pot fi atacate prin cailc ordinarc si extraordinare de atac. hotarari prin care se dispune asupra constituirii, stramutarii, modificarii sau stingerii unor drepturi reale imobiliare.

IV. RADIEREA
Radierea, drepturilor de carte funciara este operatiunea prin care se inscrie stingerea efectelor drepturilor tabulare, ori stingerea cauzei care a determinat inscrierea in cartea funciara. Cazurile de radiere se clasifica funtie de obiectul care il vizeaza in :
7

1.radierea intabularii; 2.radierea inscrierii provizorii; 3.radierea notarii. 1. Radierea unor drepturi intabulate,( inscrise definitiv) se poate face in baza unei declaratii de vointa unilaterale provenind de la titularul dreptului( O asemenea situatie, este rar intalnita in practica deoarece are drept consecinta stingerea ireversibila a dreptului) si in baza certificatului de deces in cazul drepturilor ce se sting prin moartea titularului. 2. Conditiile radierii inscrierii provizorii rezulta din interpretarea per a contrario a dispozitiilor art. 51 din Regulament, rezultand urmatoarele cazuri de radiere: a). Implinirea termenului de radiere- in situatia in care s-a efectuat o inscriere provizorie, si mai sunt necesare inscrisuri suplimentare, obligatie care a fost pusa in vedere solicitantului inscrierii sub sanctiunea decaderii intr-un termen stabilit de registrator, iar solicitantul nu s-a conformat. b). Renuntarea titularului la dreptul inscris provizoriu, fiind necesara indeplinirea conditiilor pentru inscrierea definitiva. c). Cand hotararea de valorificare a inscrierii provizorii a fost respinsa, intelegandu-se hotararea pronuntata in actiunea in justificarea inscrierii provizorii. d). Hotararea judecatoreasca a constatat nevalabilitatea titlului in baza caruia s-a dispus inscrierea provizorie. e). Daca nu s-a facut dovada ca actiunea in justificare a fost pornita in termen, adica la implinirea conditiei suspensive sau la expirarea termenului acordat de catre registrator pentru depunerea inscrisurilor suplimentare. 3.Radierea notarii Radierea faptelor si drepturilor personale, a litigiilor si altor raporturi referitoare la imobile, se va dispune la cererea partilor sau din oficiu, similar formelor de sesizare care au stat la baza notarii.
8

Constituie temei al radierii notarii incetarea starii de incapacitate a titularului dreptului real, incetarea masurilor de indisponibilizare a imobilului , a altor drepturi personale care au determinat notarea. Masura radierii poate fi hotarata din oficiu de catre registratorul de carte funciara, in cazul notarilor care si-au pierdut efectul. De asemenea radierea notarii poate fi ceruta de partile interesate in baza actelor doveditoare care sa ateste stingerea drepturilor care au determinat notarea.

V.RECTIFICAREA INSCRIERILOR DE CARTE FUNCIARA

Se poate realiza rectificarea cartii funciare, ori de cate ori cuprinsul cartii funciare nu corespunde in privinta inscrierilor cu situatia juridica a reala a imobilelor. Prin rectificare se urmareste radierea, indreptarea sau mentionarea oricarei operatiuni in cartea funciara care nu corespunde realitatii.Situatiile care pot da nastere rectificarilor de carte funciara sunt cele in care se considera ca proprietatea a fost dobandita inainte ca achizitorul sa- si fi inscris dreptul in cartea funciara ( inclusiv vreun alt drept real), sau atunci cand actul juridic in baza caruia s-a facut inscrierea nu exista sau nu este valabil, incheierea registratorului nu este valabila, inscrierea insasi este viciata fiindca nu corespunde actului juridic de baza. Rectificarea mai poate fi dispusa si cand au incetat efectele actului sau faptului juridic ce constituiau temeiul inscrierii valabile, acestea ramanand fara suport juridic. Initial rectificarea putea fi dispusa numai in baza unei hotarari judecatoresti, actualmente aceasta se poate face si pe cale amiabila.

IV. INDREPTAREA ERORILOR MATERIALE

Cu prilejul efectuarii inscrierilor in cartea funciara pot aparea erori evidente materiale intre datele inscrise in cartea funciara si situatia reala a imobilului. Erorile materiale sunt
9

in majoritatea cazurilor rezultatul unor greseli de redactare sau mentionare a unei inscrieri, aflata in discordanta cu elementele de fapt si de drept care au fost retinute. Aceste erori, se vor indrepta prin incheiere motivata, de catre registrator, la cerere sau din oficiu, cu comunicarea acestora persoanelor interesate. Efectele inscrierilor in cartea funciara Prin Legea 7/1996 sunt reglementate doua efecte ale inscrierilor in cartea funciara : 1. efectul opozabilitatii fata de terti a inscrierilor de la data inregistrarii acestora, 2. ordinea inregistrarii cererilor va determina rangul acestora; Efectul de opozibilitate fata de terti il au intotdeauna intabularea si inscrierea provizorie. Exceptii ale efectului de opozabilitate al inscrierilor in cartea funciara sunt prevazute expres in lege ca fiind: drepturile de proprietate si celelalte drepturi reale ce provin din succesiune, accesiune, vanzare silita si uzucapiune, precum si drepturile reale dobandite de stat si de orice persoana prin efectul legii. In aceste situatii pentru ca titularul acestor drepturi sa poata dispune de ele nu este necesar sa fie inscrise in cartea funciara. Efectul notarii actelor si faptelor juridice consta in faptul ca inscrierile devin, de la data inregistrarii lor, opozabile tertilor, ele putand fi valorificate de cel in favoarea caruia s-a facut notarea, impotriva oricaror persoane interesate, acestea suportand riscul pe care si l-au asumat neglijand notarea.

BIBLIOGRAFIE:
1. Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat;

10

2. Cornelia Munteanu, Ovidiu Ungureanu- Drept civil. Drepturile reale editia a III-a
revazuta si adaugita, Rditura Rosseti , Bucuresti, 2005

3. Liviu Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Ed. Lumina Lex,

Bucureti, 2004

11