UNIVERSITATEA 1 DECEMBRIE 1918 ALBA IULIA

FACULTATEA DE DREPT I TIINE SOCIALE

SPECIALIZAREA: INSTITUII DE DREPT PRIVAT

CRILE FUNCIARE PRINCIPIILE

FUNDAMENTALE ALE CRILOR
FUNCIARE

Lect. Univ. Dr. DOIU DAN-ADRIAN

Student:
Bulucz Anamaria-Paula

Alba Iulia
2015
1

Principiile fundamentale ale crilor funciare

Aspecte introductive i reglementare.
Funcionarea i organizarea crilor funciare se bazeaz pe anumite reguli
fundamentale numite principii.
Aceste principii sunt menite s asigure i s justifice superioritatea
sistemului real de publicitate n raport cu orice sistem de publicitate personal i
realizarea securitii juridice a circuitului civil imobiliar.
n cuprinsul prevederilor care incumb cartea funciara din Noul Cod civil
(art. 876-915) nu exist niciun text care s evoce principiile care crmuiesc
sistemul crilor funciare, ele rezult din ntreaga economie a dispoziiilor care le
cuprinde, ns nu exist un punct de vedere unitar cu privire la numrul i
denumirea acestora.1
a. Principiul publicitii integrale, ntemeiat de faptul c sistemul crilor
funciare are un sistem real i complet de publicitate imobiliar deoarece eviden a
se ine pe imobile iar nu pe persoane i totodat asigur publicitatea integral a
transmisiunilor i constituirilor de drepturi reale imobiliare. Conform lui toate
operaiunile juridice prin care se transmite, constituie, modific sau stinge un drept
real imobiliar sunt supuse nscrierii2
Publicitatea integral a crilor funciare este asigurat chiar i n cazul
dobndirii drepturilor reale care nu se nscriu n cartea funciar, (succesiune,
accesiune, vnzare silit, uzucapiune, prin efectul legii, expropriere sau hotrre
judecatoreasc), deoarece titularul lor nu va putea dispune de ele dect dac s-a
fcut nscrierea.
Ca atare, principiul publicitii integrale a crilor funciare este acea regul
care supune nscrierii n cartea funciar toate actele i faptele juridice translative
sau constitutive de proprietate i alte drepturi reale imobiliare, operaiuni materiale,
precum i drepturi personale, faptele sau alte raporturi juridice n legatur cu
imobilele cuprinse ntr-o anumit carte funciar.
b. Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al
nscrierii n cartea funciar. Noul Cod civil a instituit efectul constitutiv de
1 S.Bradeanu, Catre o noua legislatie funciara, Bucuresti, 1938,pag. 82-95;
2 L.Pop, L.-M.Harosa, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul juridic,
Bucuresti, 2006, pag. 346;
2

drepturi reale nscrierilor n cartea funciar, fa de Legea nr. 7/1996 care a

consacrat doar efectul de opozabilitate fa de teri. Pn ce se va modifica Legea
nr. 7/1996, aceste prevederi cu privire la efectul nscrierilor nu se mai aplic,
conform dispoziiilor art. 230 lit. bb) din Legea nr. 71/2011, care prevede
abrogarea tacit a dispoziiilor contrare Noului Cod civil. Prin introducerea acestei
reguli, s-a exprimat, n bun msur, superioritatea crilor funciare fa de Legea
nr. 7/1996.
Acest efect este prevzut de art. 885 alin. (1)-(4), Noul Cod civil, potrivit
cruia:
(1) Sub rezerva unor dispoziii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor
cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri, numai
prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat
nscrierea.
(2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea
funciar a consimmntului titularului dat prin act autentic notarial. Acest
consimmnt nu este necesar dac dreptul se stinge prin mplinirea termenului
artat n nscrierea ori prin decesul sau, dupa caz prin ncetarea existen ei juridice
a titularului, dac acesta era o persoan juridic.
(3) Dac dreptul ce urmeaz s fie radiat este grevat n folosul unei ter e persoane,
radierea se va face cu pstrarea dreptului acestei persoane, cu excepia cazurilor
anume prevzute de lege.
(4) Hotrrea judecatoreasc definitiv sau, n cazurile prevzute de lege, actul
autoritii administrative va nlocui acordul de voin sau, dup caz,
consimmntul titularului.
De asemenea, modificarea drepturilor reale asupra imobilelor se face potrivit
regulilor stabilite pentru dobndirea sau stingerea drepturilor reale, dac prin lege
nu se dispune altfel.3
Drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau stinse
numai prin nscrierea lor n cartea funciar. Prin aceasta se nelege c nscrierea d
natere, modific sau stinge drepturi reale i le face opozabile fa de ter i.
Drepturile reale asupra imobilelor vor fi constituite sau strmutate numai dup ce
au fost nscrise n cartea funciar.
nscrierea efectiv a dreptului real care se nate n momentul nregistrrii
oficiale a cererii la biroul de cadastru i publicitate imobiliar a oficiul jude ean
competent. Simpla existen a conveniei se plaseaz n taram obliga ional si nu
opereaz prin ea nssi transferul sau constituirea dreptului real. Raportul
3 I.Albu, Curs de drept funciar, Litografia si Tipografia Invatamantului, Bucuresti,
1957,pag 390-391;
3

obligaional rezultat din ncheierea conveniei este un drept de crean, el fiind

opozabil doar debitorului care rmne inut de obligaia asumat prin convenie.
Momentul strmutrii sau constituirii dreptului real este unic nscrierea
efectiv i caracterizeaz acest principiu. Prin aceasta se realizeaz concordana
dintre starea tabulara i situaia juridic a imobilului n cauz.
De la acest principiu exist i cteva excepii (art. 26 alin. (1)-(2) din Legea nr.
7/1996 i art. 887 alin. (1)-(2) din Noul Cod civil) : n cazul drepturilor reale
dobndite prin motenire, accesiunea natural, vnzarea silita, exproprierea pentru
cauz de utilitate public, precum i n alte cazuri prevazute de lege, ori n cazul
vnzrii silite, cnd dobndirea are loc independent de nscriere. Ele sunt numite i
drepturi extratabulare, adic drepturi reale care se dobndesc fr nscriere n
cartea funciar.4
c. Principiul legalitii care presupune ca nainte de a se dispune nscrierea
prin ncheiere, registratorul de carte funciar are dreptul i obligaia s verifice
legalitatea titlului sau a actului prezentat spre a-l folosi ca baza pentru nscrierea n
cartea funciar.
Principiul legalitii comport dou aspecte: legalitatea formala i legalitatea
material, adic verificarea dac nscrisul pe baza cruia se solicita nscrierea
ntrunete conditiile de fond i de form prevzute de lege i este apt pentru a fi
transcris (art.47 alin. (1)-(9), art. 48 alin.(1)-(3) din Legea nr. 7/1996, art. 886 alin.
(1)-(2), art. 885-888, art. 902-906 Noul Cod civil).5
d. Principiul specialitii care deriv din faptul ca nscrierile n cartea
funciar trebuie s fie precise i complete, astfel ncat s fie nlturate dubiile care
s-ar putea nate n legtura cu felul, obiectul sau nelesul lor. Numai respectnd
acest mod de efectuare a nscrierilor este posibil configurarea clar a legalit ii
formale i a legalitii materiale referitoare la imobilele ntbulate (art. 42-45 din
Legea nr. 7/1996, art. 876-880 din Noul Cod civil).
e. Principiul prioritii i gseste expresia n materia crtii funciare prin
adagiul qui prior tempore potior jure. Ordinea nregistrrii cererilor determin sau
stabilete rangul nscrierilor. Acest principiu este reglementat de art. 890 alin (1)(5) din Noul Cod civil, potrivit cruia nscrierile n cartea funciar i vor produce
efectele de la data nregistrrii cererilor, inndu-se ns cont de data, ora i minutul
4 L.Pop, op.cit., pag.280-282;
5 Szilard Sztranyiczki, Drept civil.Drepturile reale principale conform Noului Cod
civil, Edit. C.H.Beck, Bucuresti, 2012, pag. 236-237
4

nregistrrii acestora. In cazul drepturilor de ipotec, ordinea nregistrrii cererilor

va determina i rangul acestora.
Dac mai multe cereri s-au primit n aceeai zi prin pota sau curier,
drepturile de ipoteca, vor avea acelai rang, iar celelalte drepturi vor dobndi
numai provizoriu rang egal, urmnd ca instana s se pronune asupra rangului i,
dac va fi cazul, asupra radierii nscrierii nevalabile. n cazul n care dou sau mai
multe drepturi au primit provizoriu grad egal, va fi preferat, indiferent de data cert
a titlurilor aflate n concurs, cel care a fost pus n posesia bunului sau, dup caz, cel
fa de care debitorul si-a executat cel dinti obligaiile ce i incumb, cu excep ia
drepturilor de ipoteca care vor avea acelai rang. n situaia n care niciunul dintre
dobnditori nu a fost pus n posesia bunului sau, dup caz, debitorul nu i-a
executat obligaiile fa de niciunul dintre ei, va fi preferat cel care a sesizat cel
dinti instana de judecat.
Principiul prioritii opereaz i n cazul conflictului dintre ter ii dobnditori
de la un autor comun, n cazul n care dou sau mai multe persoane au fost
ndreptite s dobndeasc, prin acte ncheiate cu acelai autor, drepturi asupra
aceluiasi imobil care se exclud reciproc, cel care i-a nscris primul dreptul va fi
socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului n temeiul cruia s-a
svrit nscrierea n cartea funciar.6
De asemenea, n cazul situaiei terului dobnditor de bun-credin, cel care
a fost indreptit, printr-un act juridic valabil ncheiat, s nscrie un drept real n
folosul su poate cere radierea din cartea funciar a unui drept concurent sau, dupa
caz, acordarea de rang preferenial fa de nscrierea efectuat de alt persoan,
ns numai dac sunt ntrunite urmtoarele trei condiii:
Actul juridic n temeiul cruia se solicit radierea sau acordarea rangului
preferenial s fie anterior aceluia n baza cruia terul i-a nscris dreptul;
Dreptul reclamantului i cel al terului dobnditor s provin de la un autor
comun; nscrierea dreptului n folosul reclamantului s fi fost mpiedicat de ter ul
dobnditor prin violen sau viclenie, dup caz.7
f. Principiul relativitii se bazeaz pe art. 22 din Legea nr. 7/1996 si art. 893
Noul Cod civil n sensul c asigur protecia juridica a titularului inscris n cartea
funciar, dispunnd ca nscrierea unui drept real se poate efectua numai:
Impotriva celuia care, la data nregistrrii cererii este nscris ca titular al dreptului
asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut.
6 L.Pop, op.cit., pag.298;
7 M.Nicolae, op.cit., pag 198-201;
5

Principiul relativitii cuprinde acea regula n baza creia nscrierea unui

drept n cartea funciar se poate face numai mpotriva aceluia care la nregistrarea
cererii este nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz a fi
facut. 8
Sanciunea nscrierilor fcute cu nclcarea principiului relativitii este
nulitatea absolut, cu consecina radierii din cartea funciar a drepturilor astfel
ntabulate, dar, n absena acordului prii interesate, numai prin aciunea n
rectificare, potrivit art.908 din Noul Cod civil.
Exceptiile de la acest principiu sunt reglementate prin art 23-24 din Legea
nr. 7/1996, precum i art. 894-895 din Noul Cod civil, conform crora n cazul n
care un drept supus nscrierii n cartea funciar a fcut obiectul unor cesiuni
succesive fr ca nscrierile sa fi fost efectuate, cel din urma ndrepttit nu va putea
cere nscrierea dreptului n folosul su dect dac solicit, odat cu nscrierea
acestuia, i nscrierea dobndirilor succesive anterioare pe care le va dovedi cu
nscrisuri originale sau copii legalizate dup caz.
g. Principiul forei probante a nscrierii de carte funciara.
Este un principiu absolut i rezult din art. 30 alin. (1)-(2) din Legea
nr.7/1996 si art. 900 din Noul Cod civil i se refera la prezumia existentei sau
inexistenei unui drept tabular, constnd din acea regul potrivit creia dac n
cartea funciar s-a nscris un drept real n folosul unei persoane, se prezum c
dreptul exist n folosul ei.
Terul dobnditor este considerat de bun-credin numai dac, la data
nregistrarii cereii de nscriere a dreptului n folosul su, sunt ndeplinite
urmatoarele condiii:
- nu a fost nregistrata nicio aciune prin care se contest cuprinsul cr ii
funciare;
- nu a cunoscut, pe alt cale, inexactitatea cuprinsului crii funciare.
Dispoziiile sunt aplicabile i terului care a dobndit cu bun-credin un
drept de ipoteca n temeiul unui act juridic ncheiat cu titularul de carte funciar ori
cu succesorul su n drepturi, dup caz.
Din ambele efecte rezid puterea doveditoare absolut a nscrierilor de carte
funciar, reieind c cel care a dobndit cu bun-credin un drept real ntemeiat de
cuprinsul crii funciare este pus la adpost de orice cauz de eviciune. Principiul
opereaz numai n cazul acelor drepturi tabulare constituite prin acte juridice ce
sunt efectiv nscrise n cartea funciar.
8 O. Ungureanu, C.Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturi reale
principale, Edit. Hamangiu, Bucuresti, 2008, pag. 685-686;
6

h. Principiul disponibilitii. Potrivit acestui principiu, nscrierile n cartea

funciar se fac numai la cererea persoanei ndreptite, a reprezentantului su legal,
ori, pe calea aciunii oblice, la cererea creditorilor, precum i n cazurile prevzute
de lege, la cererea autoritilor competente.9

Referine bibliografice:
1. I.Albu, Curs de drept funciar, Litografia si Tipografia Invatamantului,
Bucuresti, 1957;
2. L.Pop, L.-M.Harosa, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul
juridic, Bucuresti, 2006;
3. O. Ungureanu, C.Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturi reale
principale, Edit. Hamangiu, Bucuresti, 2008;
4. S.Bradeanu, Catre o noua legislatie funciara, Bucuresti, 1938;
5. Szilard Sztranyiczki, Drept civil.Drepturile reale principale conform Noului
Cod civil, Edit. C.H.Beck, Bucuresti, 2012.

9 Szilard Sztranyiczki, Drept civil. Drepturi reale principale conform Noului Cod civil,
Eit. C.H.Beck, Bucuresti, 2012, pag. 239-240.
7