UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA

SIBIU
FACULTATEA DE DREPT

Publicitate imobiliară

Principiile noilor cărţi funciare

Coordonator: Conf. univ.dr. Gina ORGA DUMITRIU

Student: Burlan Luminița

An II
 Principiile noilor cărţi funciare

Cărţile funciare sunt menite să arate întotdeauna, în cele mai mici detalii totalitatea
raporturilor juridice referitoare la fiecare bun imobiliar şi totodată sunt menite să mijlocească
constituirea, strămutarea, modificarea şi stingerea drepturilor reale imobiliare. În acest scop,
regulile de carte funciară se grupează in jurul unor idei numite principii.1 Aceste principii ale
cărţilor funciare sunt reglementate de Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicitaţii imobiliare
şi se ghidează după anumite reguli fundamentale, referitoare atât la organizarea, conducerea şi
ţinerea cărţilor funciare, cât și la activitatea propriu-zisă de publicitate imobiliară. Cu alte
cuvinte e vorba de operaţiunile de înscriere a actelor şi faptelor juridice privitoare la imobilele
cuprinse în cartea funciară.2

Primul dintre aceste principii este cel al opozabilităţii. În conformitate cu prevederile

art. 17 şi 18 din Decretul-lege nr. 115/1938 drepturile reale imobiliare pot fi constituite,
modificate ori stinse, numai dacă sunt înscrise în cartea funciară.3 Acesta ar putea echivala cu
principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară. Conform Legii
nr. 7/1996 înscrierea în cartea funciară a actului juridic de constituire, dobândire,
recunoaştere, stingere, modificare şi de transmisiune a unor drepturi reale imobiliare are ca
efect opozabilitatea fată de eventualii titulari de drepturi reale imobiliare cu acelaşi obiect,
faţă de acelaşi autor, care nu au efectuat această operaţiune sau au efectuat-o ulterior - art. 27
din legea 7/1996 si art. 93 din Regulament.4
Așadar, prin noua lege se înlocuieşte efectul constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea
funciară cu cel al opozabilităţii. Ca urmare, între părţi, operaţiunile juridice privind drepturi
reale imobiliare îşi produc efectele de la data încheierii lor, în forma cerută de lege, dar ele le
pot fi opuse terţilor numai de la data înscrierii lor.5

1
https://edoc.site/principiile-noilor-carti-funciare-pdf-free.html
2
https://www.scribd.com/document/378250649/370487891-Principiile-Noilor-Carti-Funciare-doc-doc
3
http://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/25
4
http://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/25
5
https://www.jurisprudenta.com/jurisprudenta/speta-nq9ad25/
2
 Legea consacră şi anumite excepţii de la principiul opozabilităţii. Este vorba de cazurile
în care drepturile reale se dobândesc prin succesiune, accesiune, vânzare silită, uzucapiune, prin
efectul legii, expropriere sau hotărâre judecătorească. În aceste cazuri, drepturile reale sunt
opozabile terţilor de la data dobândirii, fără să fie necesară înscrierea. Dobânditori subsecvenţi
ai acestor drepturi nu beneficiază de această excepţie având în vedere că titularii originari sunt
obligaţi să-şi înscrie drepturile pentru a putea dispune de ele.6

Cel de-al doilea principiu este principiul publicităţii integrale. Acesta se referă la regula
conform căreia în cartea funciară trebuie înscrise toate drepturile reale imobiliare, operaţiunile
materiale şi, în cazurile anume prevăzute de lege, drepturile de creanţă, faptele sau alte raporturi
juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.7 Potrivit acestui principiu sunt
supuse înscrierii în cartea funciară, cu excepţiile prevăzute de art. 26 din Legea nr. 7/1996, toate
operaţiunile juridice prin care se transmite, se constituie, se modifică sau se stinge un drept real
imobiliar.8
De asemenea este extrem de important să se țină cont de toate modificările privind
situaţia materială a imobilului și de eventualele alipiri și dezlipiri în foaia de avere a cărţii
funciare. Publicitatea integrală a cărţilor funciare este asigurată chiar şi în cazul dobândirii
drepturilor reale care nu se înscriu în cartea funciară, (succesiune, accesiune, vânzare silită,
uzucapiune, prin efectul legii, expropriere sau hotărâre judecătorească), deoarece titularul lor
nu va putea dispune de ele decât dacă s-a făcut înscrierea.9 Cartea funciară reprezintă un
adevărat registru a imobilelor, cuprinzând situaţia juridică completă şi reală a acestora .
Integralitatea publicităţii imobiliare este strâns legată de efectul opozabilităţii faţă de
terţi al înscrierilor, consacrat de art. 27 din legea 7/199610. Așadar toate operaţiunile juridice
privind transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare,
precum şi acţiunile în justiţie privind imobilul respectiv devin opozabile terţilor numai prin
înscrierea lor în cartea funciară.11

Cel de-al treilea principiu este principiul legalităţii. Acest principiu este un mijloc de
asigurare a corectitudinii şi exactităţii înscrierilor din cartea funciară. Legalitatea formală

6
https://legeaz.net/noul-cod-civil/art-887-dobandirea-unor-drepturi-reale-fara-inscriere-inscrierea-drepturilor-
tabulare
7
http://www.hamangiu.ro/upload/cuprins_extras/cartea-funciara-jurisprudenta-comentata-si-reglementarea-din-
noul-cod-civil_extras.pdf
8
Art 26 Legea 7/1996
9
http://www.rasfoiesc.com/inginerie/constructii/cadastru/PUBLICITATEA-IMOBILIARA-SI-NOI46.php
10
Art 27 Legea 7/1996
11
https://www.juridice.ro/469620/cateva-consideratii-cu-privire-la-actiunea-in-rectificare.html
3
exprimă faptul ca registratorul va dispune numai înscrierea actelor şi faptelor juridice prevăzute
sau permise de lege, sprijinindu-se pe cerere şi actele ce o însoţesc.12
Cererea trebuie să cuprindă toate menţiunile prevăzute de lege şi trebuie să fie însoţită
de înscrisurile doveditoare ale faptelor sau actelor juridice a căror înscriere se solicită. Odată
introdusă, cererea nu mai poate fi modificată, nici măcar prin exercitarea plângerii împotriva
încheierii dată de Biroul de publicitate imobiliară cu privire la cererea respectivă. Pentru
eventuale modificări este necesară introducerea unei cereri noi. În cazul admiterii acesteia,
înscrierea care se va efectua va avea rangul conferit de data cererii admise şi nu cel al primei
cereri.13 Registratorul are obligaţia de a cerceta dacă înscrisul în baza căruia se solicita
înscrierea întruneşte condiţiile de fond şi formă prevăzute de lege pentru înscrierea respectivă
şi dacă în cuprinsul cărţii funciare nu există piedici la înscriere.14

Cel de-al patrulea principiu este principiul oficialităţii. Potrivit acestui principiu,
registratorul are dreptul şi obligaţia legală de a verifica din oficiu cererea de înscriere,
valabilitatea titlului în baza căruia se cere înscrierea în cartea funciară şi cuprinsul cărţii
funciare. După ce a fost introdusă cererea şi înregistrată, aceasta nu mai poate fi completată cu
înscrisuri noi, ori cu alte date. Registratorul va putea respinge cererea prin încheiere motivată,
atunci când aceasta nu este completă sau înscrisurile pe baza cărora se întemeiază cererea nu
sunt valabile. Registratorul va putea să respingă cererea, dacă există neconcordanţă între cele
cerute şi cele existente în cartea funciară.15

Cel de-al cincilea principiu este principiul neutralităţii, iar acesta constă în faptul că
înscrierile în cartea funciară nu se fac din oficiu, ci numai la cererea celor interesaţi şi numai cu
privire la conţinutul cererii.16 Registratorul de carte funciară poate dispune efectuarea de
înscrieri numai în baza cererii formulată de persoana interesată şi numai în limitele acesteia.
Totodată există și câteva excepții de la regulă printre care se numără respingerea cererii de
înscriere, înscrierea căii de atac a plângerii împotriva încheierilor birourilor de publicitate
imobiliară, îndreptarea erorilor materiale săvârşite cu prilejul operării înscrierilor sau radierilor
în cartea funciară, înscrierea notărilor şi radierea acestora. Toate exemplele anterior menționate
se înscriu în cartea funciară din oficiu şi chiar în ciuda opoziţiei părţii interesate.17

12
https://www.scribd.com/document/254917663/Subiecte-Si-Rezolvari-Cadastru
13
https://www.juridice.ro/wp-content/uploads/2012/12/Regulament_635.doc
14
Art. 48 - 49 Legea nr. 7/1996)
15
http://www.cngcft.ro/legi/5/L7.html
16
http://www.hamangiu.ro/upload/cuprins_extras/actiunile-de-carte-funciara_roxana-stanciu-extras.pdf
17
http://www.ocpimh.ro/pdf/Anunt_concurs_PNCCF_11-17-11-2015-publicitate-imobiliara.pdf
4
 Cel de-al șaselea principiu este principiul specialităţii. Acest principiu, consacrat şi sub
numele de principiul individualizării, asigură exactitatea şi precizia documentelor cadastrale şi
a cărţilor funciare. Regula este aceea ca cererea de înscriere a actelor şi faptelor juridice în
cartea funciară să fie admisă, numai dacă în cuprinsul său imobilele sunt precis determinate
prin număr cadastral, amplasament, vecinătăţi, suprafaţă, categorie de folosinţă şi schiţa de
plan. Așadar înscrierile din cartea funciară trebuie să precizeze exact imobilul sau partea din
imobil la care se referă, persoanele împotriva sau în favoarea cărora s-a efectuat înscrierea,
dreptul înscris trebuie calificat exact, cu indicarea obiectului său şi, după caz, a modalităţilor
care îl afectează sau a sarcinilor care îl grevează.18
Cererea de înscriere se respinge atunci când nu îndeplineşte cerinţele legale, adică
înscrisul pe care ea se întemeiază nu îndeplineşte cerinţele de valabilitate ale actului juridic, nu
are deplină putere doveditoare, nu indică numele părţilor, nu individualizează imobilul cu
numărul de parcelă, nu este însoţit de o traducere legalizată în cazul în care nu este scris în
limba română.19

Cel de-al șaptelea principiu este principiul priorităţii. Conform acestuia efectele
înscrierilor se produc retroactiv, de la data înregistrării cererii de înscriere. Ordinea înregistrării
cererii va determina şi rangul înscrierii. El este consacrat de art. 25 din Legea 7/1996, dar
prevederi cu privire la acesta sunt cuprinse şi în art. 28, 30 şi 47 din lege, precum şi în art. 93,
94 şi 117 din Regulament. Cererea de înscriere se depune la biroul de publicitate imobiliară,
unde va fi înregistrată în registrul special de intrări ce cuprinde data înregistrării cererii, ora
acesteia şi numărul curent sub care este înregistrată. Data înscrierii conferă rangul înscrierii,
adică efectul acesteia faţă de celelalte înscrieri. Potrivit art. 48-49 din Legea 7/1996 rangul
înscrierii este susceptibil de confirmare sau infirmare, după cum cererea de înscriere a fost
admisă sau respinsă de registratorul de carte funciară.20
Dacă se depun concomitent mai multe cereri de înscriere la acelaşi birou de publicitate
imobiliară cu privire la acelaşi imobil, drepturile de ipotecă şi privilegiile imobiliare a căror
înscriere se solicită vor avea rang egal, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang
egal, urmând ca prin judecata sa se hotărască asupra rangului şi asupra radierii încheierii
nevalabile.21

18
https://studia.law.ubbcluj.ro/articol/503
19
https://legeaz.net/spete-civil-2/incheiere-respingere-cerere-inscriere-42-2000
20
https://www.scribd.com/document/366250461/Ordin-700-2014-Actualizat-Noiembrie-2017
21
.Art. 47 din legea 7/1996
5
 Principiul cu numărul opt este principiul relativităţii. Acest principiu mai este uneori
denumit şi principiul consensului sau al acordului de voinţe. Totodată este regula conform
căreia orice înscriere în cartea funciară se poate face numai împotriva celui care la data cererii
era înscris în cartea funciară sau care urmează să fie înscris ca titular al dreptului asupra căruia
se va face înscrierea. Acest principiu reprezintă cerinţa legii ca înscrierea în cartea funciară să
se facă numai cu consimţământul titularului înscris. Cel împotriva căruia se face înscrierea se
numeşte antecesor tabular, iar cel în favoarea căruia se înscrie se numeşte succesor tabular.22
Relativitatea înscrierilor este consacrată de art. 22 din Legea 7/1996 potrivit căruia
înscrierea unui drept se poate face numai împotriva celui care la înregistrarea cererii era înscris
ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută sau împotriva acelui care
înainte de a fi înscris şi-a grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer deodată.23
Legea reglementează câteva situaţii speciale: dacă mai multe persoane şi-au cedat
succesiv una celeilalte dreptul de a dobândi prin înscriere un bun imobil, iar înscrierile
respective nu s-au efectuat, ultimul dobânditor al acelui bun imobil, va putea cere înscrierea
tuturor dobândirilor succesive, concomitent cu cea a dreptului său, dacă dovedeşte prin
înscrisuri originale, actele juridice ce pot sta la baza acelor înscrieri.24
Principiul relativităţii este un mijloc eficient de asigurare a integralităţii înscrierilor în
cartea funciară. Potrivit art. 22 înscrierea se poate face numai împotriva celui care la data cererii
este înscris în cartea funciară, iar, dacă titularul înstrăinător al dreptului care era opozabil şi fără
înscriere nu procedează la înscrierea acestuia, dobânditorul la rândul său nu s-ar putea înscrie
deoarece s-ar încălca principiul relativităţii, posesorul tabular nefiind identic cu persoana
împotriva căreia se solicită prin cerere efectuarea înscrierii. În consecinţă, se va realiza
înscrierea în cartea funciară şi a drepturilor care sunt opozabile şi extratabular, respectându-se
astfel integralitatea înscrierilor. Astfel, înscrierile din Cartea funciară vor reflecta în mod
complet întregul şir al titularilor unui anumit drept real, inclusiv pe cei care au dobândit acest
drept opozabil extratabular.25

Cel de-al nouălea principiu este principiul forţei probante. Potrivit acestui principiu
dreptul real înscris în cartea funciară se consideră a fi exact, pe de o parte, iar pe de altă parte
nici un drept real nu poate exista şi deci nu poate fi opus nimănui, dacă nu este înscris în cartea
funciară. Dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există. În
orice caz, în ambele situaţii se poate face dovada contrară. Este uşor de observat ca acest

22
https://legeaz.net/spete-civil-2/principiul-relativitatii-inscrierilor-in-cartea-8784-2008
23
Art 22 Legea 7/1996
24
https://lege5.ro/Gratuit/heydcmrx/legea-cadastrului-si-a-publicitatii-imobiliare-nr-7-1996
25
https://legeaz.net/spete-civil-2/principiul-relativitatii-inscrierilor-in-cartea-528r-2011
6
principiu are la bază două prezumţii fundamentale consacrate de textul de lege (art. 31 ) şi
anume: dacă în cartea funciară s-a înscris un drept în folosul unei persoane se prezumă că
dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu buna credinţă. Cea de-a doua
prezumție este că dacă un drept s-a radiat din cartea funciară se prezumă că acel drept nu
există.26
Principiul forţei probante a cărţii funciare este reglementat de art. 31 din Legea 7/1996.
Cuprinsul cărţilor funciare se consideră exact în folosul acelei persoane care a dobândit prin act
juridic cu titlu oneros un drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului nu a fost înscrisă în
cartea funciară vre-o acţiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă nu a cunoscut pe altă
cale această inexactitate.27
Acest principiu are drept scop ocrotirea terţului dobânditor cu titlu oneros, de bună
credinţă, care s-a întemeiat pe cuprinsul cărţii funciare, dobândirea lui fiind ocrotită de cauzele
de evicţiune ce ar putea deriva din nevalabilitatea titlurilor anterioare dobândirii lui.28
Principiul forţei probante a înscrierilor nu se aplică în situaţia în care în cartea funciară era
notată o acţiune prin care se contesta cuprinsul acesteia sau terţul a cunoscut pe altă cale
inexactitatea înscrierii. În prima situaţie, dovada relei credinţe a terţului se face fără complicaţii,
cercetându-se cuprinsul cărţii funciare cu privire la existenţa înscrierii unei asemenea acţiuni.
În a doua situație, cel care invocă reaua credinţă a terţului va trebui să dovedească faptul că
acesta a cunoscut pe o altă cale inexactitatea înscrierii, acesta fiind prezumat de bună credinţă
până la proba contrară.29
Acest principiu nu poate fi invocat când înscrierea terţului a fost supusă rectificării,
precum şi în situaţia când înscrierea priveşte drepturi personale, situaţii şi stări personale,
deoarece în acest caz înscrierea are doar efectul de informare a terţilor. Acest principiu nu este
aplicabil nici în cazul descrierilor care cuprind stări de fapt.30
Principiul forţei probante contribuie la securitatea statică şi dinamică a circuitului civil
prin aceea că titularul înscris în cartea funciară nu îşi poate pierde dreptul, decât dacă el
consimte la aceasta , iar terţul dobânditor de bună credinţă este apărat de cauzele de evicţiune
ce derivă din titlurile anterioare dobândirii sale.31

26
https://legeaz.net/spete-civil-2/decret-92-1950-neconstitutionalitate-834-2000
27
Art 31 Legea 7/1996
28
https://www.jurisprudenta.com/jurisprudenta/speta-nq9ad25/
29
http://www.projurista.ro/principiile-noilor-carti-funciare/
30
https://legeaz.net/noul-cod-civil/art-900-prezumtia-existentei-sau-inexistentei-unui-drept-tabular-inscrierea-
drepturilor-tabulare
31
https://www.scribd.com/document/119949895/Principiile-Noilor-Carti-Funciare
7
 Așadar principiile noilor cărți sunt menite să asigure şi să justifice superioritatea
sistemului real de publicitate în raport cu orice sistem de publicitate personală şi realizarea
securităţii juridice a circuitului civil imobiliar.32 În cuprinsul Decret-lege nr. 115/1938 nu
există nici un text care să evoce principiile care cârmuiesc sistemul cărţilor funciare, însă ele
rezultă din întreaga economie a textelor care le cuprinde.

În sistemul cărţilor funciare orice operaţiune juridică prin care se tinde la translaţia sau
constituirea de drepturi reale imobiliare se compune din trei operaţiuni juridice succesive:
dintr-un act obligaţional – ius ad rem – (contract de vindere-cumpărare, donaţie, schimb, etc)
care dă naştere obligaţiei de trasmitere sau constituire a dreptului real care formează obiectul
cuprinsului său, dintr-un act real – ius in rem – de întocmirea formalităţilor şi de predarea
bunului prin care partea care şi-a asumat o obligaţie consimte prin înscrisul dat ca acel drept
să fie întabulat în cartea funciară și înscrierea efectivă a dreptului real, care se naşte în
momentul înregistrării oficiale a cererii la birou de carte funciară a instanţei competente.33

În literatura juridică de specialitate au mai fost evocate şi alte principii care au mai
mică importanţă sau se desprind din cele deja arătate: principiul materialităţii (disponibilităţii)
care este un principiu general al exercitării drepturilor civile subiective şi
principiul specialităţii care trebuie să indice persoana titularului, individualizarea imobilului şi
a dreptului la care se referă.34

32
http://www.juspedia.ro/13178/sisteme-de-publicitate-in-general-sisteme-de-publicitate-in-romania/
33
http://www.rasfoiesc.com/inginerie/constructii/cadastru/PUBLICITATEA-IMOBILIARA-SI-NOI46.php
34
http://www.rasfoiesc.com/inginerie/constructii/cadastru/PUBLICITATEA-IMOBILIARA-SI-NOI46.php
8
BIBLIOGRAFIE :

1. Marian Nicolae – Tratat de publicitate imobiliară vol. II. Noile cărţi funciare,
Editura Universul juridic, Bucureşti, 2006
2. Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu - Tratat de Drept civil, Editura Hamangiu,
Bucureşti, 2008
3. Ioan Albu – Noile cărţi funciare, Editura Lumina Lex, 1997
4. M.Nicolae: Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare. Ed.Press. Mihaela,
Buc.2000
5. https://edoc.site/principiile-noilor-carti-funciare-pdf-free.html
6. https://www.scribd.com/document/378250649/370487891-Principiile-Noilor-
Carti-Funciare-doc-doc
7. http://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/25
8. https://www.jurisprudenta.com/jurisprudenta/speta-nq9ad25/
9. https://legeaz.net/noul-cod-civil/art-887-dobandirea-unor-drepturi-reale-fara-
inscriere-inscrierea-drepturilor-tabulare
10. http://www.hamangiu.ro/upload/cuprins_extras/cartea-funciara-jurisprudenta-
comentata-si-reglementarea-din-noul-cod-civil_extras.pdf
11. http://www.rasfoiesc.com/inginerie/constructii/cadastru/PUBLICITATEA-
IMOBILIARA-SI-NOI46.php
12. https://www.scribd.com/document/254917663/Subiecte-Si-Rezolvari-Cadastru
13. https://www.juridice.ro/wp-content/uploads/2012/12/Regulament_635.doc
14. http://www.cngcft.ro/legi/5/L7.html
15. http://www.hamangiu.ro/upload/cuprins_extras/actiunile-de-carte-
funciara_roxana-stanciu-extras.pdf
16. http://www.ocpimh.ro/pdf/Anunt_concurs_PNCCF_11-17-11-2015-publicitate-
imobiliara.pdf
17. https://studia.law.ubbcluj.ro/articol/503
18. https://legeaz.net/spete-civil-2/incheiere-respingere-cerere-inscriere-42-2000
19. https://www.scribd.com/document/366250461/Ordin-700-2014-Actualizat-
Noiembrie-2017

9
20. https://legeaz.net/spete-civil-2/principiul-relativitatii-inscrierilor-in-cartea-8784-
2008
21. https://legeaz.net/spete-civil-2/principiul-relativitatii-inscrierilor-in-cartea-528r-
2011
22. https://legeaz.net/spete-civil-2/decret-92-1950-neconstitutionalitate-834-2000
23. https://legeaz.net/noul-cod-civil/art-900-prezumtia-existentei-sau-inexistentei-
unui-drept-tabular-inscrierea-drepturilor-tabulare
24. http://www.juspedia.ro/13178/sisteme-de-publicitate-in-general-sisteme-de-
publicitate-in-romania/

10