Universitatea Ovidius Constana

Facultatea de Drept i tiine Administrative

Specializarea Administraie public

Referat

Tema: Principiile noilor cri funciare

Materia: Publicitate Imobiliar. Cartea funciar

Principiile noilor cri funciare

Funcionarea i organizarea crilor funciare se bazeaz pe anumite reguli fundamentale numite

principii. Principiile de carte funciar sunt regulile de baz referitoare la organizarea, conducerea i inerea
crilor funciare, precum i la activitatea propriu-zis de publicitate imobiliar (operaiunile de nscriere a
actelor i faptelor juridice privitoare la imobilele cuprinse n cartea funciar). Identificarea i cunoaterea

Constana 2015

acestor principii este de o real importan practic, ea fiind premisa aplicrii unitare i corecte a publicitii
imobiliare la nivel naional.
Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al nscrierii de carte funciar.
Este prevzut de art. 17-18 din legea crilor funciare potrivit creia drepturile reale cu privire la
imobile pot fi constituite modificate sau stinse numai prin nscrierea lor n cartea funciar. Prin aceasta se
nelege c nscrierea d natere, modific sau stinge drepturi reale i le face opozabile fa de teri.
Drepturile reale asupra imobilelor vor fi constituite sau strmutate numai dup ce au fost nscrise n cartea
funciar. Drepturile reale se vor stinge numai dac radierea lor s-a nscris n cartea funciar cu
consimmntul i n contra titularului.
Potrivit acestui principiu, drepturile reale asupra imobilelor supuse nscrierii conform legii se vor
dobndi att ntre pri, ct i fa de teri numai prin nscrierea n registrul bunurilor imobile a constituirii
sau strmutrii lor n temeiul acordului de voin dintre pri. Dreptul real presupune o dominaie asupra
bunului i dreptul titularului de a interzice oricui s aduc atingere acestui drept.
Esena principiului rezid n faptul c actele juridice ncheiate cu respectarea condiiilor de fond i de
form devin opozabile terilor din momentul nregistrrii n Registrul bunurilor imobile. Deci, nscrierea
drepturilor n registrul bunurilor imobile este o continuitate a executrii obligaiilor contractuale sau de alt
natur, dup caz. Altfel spus, confirmarea i publicitatea voinei exprimate devine erga omnes.
Prin derogare de la norma instituit, practica judiciar a recunoscut c lipsa nscrierii nu poate fi
invocat de contractani, prile fiind obligate a-i respecta obligaiile asumate.
n concluzie, Legea doar recunoate [confirm] drepturile nu i nvestete pe cineva cu dreptul de
proprietate asupra unui bun. De aceea, prin art. 22, Noul Cod Civil se stabilete obligativitatea nregistrrii
dreptului de proprietate imobiliar n registrul bunurilor imobile cu efectul constitutiv i cel al opozabilitii.

Principiul publicitii integrale.

n esen, principiul publicitii integrale este regula conform creia n cartea funciar trebuie nscrise
toate drepturile reale imobiliare, operaiunile materiale i, n cazurile anume prevzute de lege, drepturile de
crean, faptele sau alte raporturi juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar.
Potrivit acestui principiu sunt supuse nscrierii n cartea funciar, cu excepiile prevzute de art. 26 din
Legea nr. 7/1996, toate operaiunile juridice prin care se transmite, se constituie, se modific sau se stinge un
drept real imobiliar. De asemenea este necesar s se evidenieze toate modificrile privind situaia material
a imobilului, alipiri, dezlipiri n foaia de avere a crii funciare. Publicitatea integral a crilor funciare este

asigurat chiar i n cazul dobndirii drepturilor reale care nu se nscriu n cartea funciar, (succesiune,
accesiune, vnzare silit, uzucapiune, prin efectul legii, expropriere sau hotrre judectoreasc), deoarece
titularul lor nu va putea dispune de ele dect dac s-a fcut nscrierea. Ca urmare a acestui fapt, cartea
funciar constituie un adevrat registru de stare civil a imobilelor, cuprinznd situaia juridic complet i
real a acestora .
Integralitatea publicitii imobiliare este strns legat de efectul opozabilitii fa de teri al nscrierilor,
consacrat de art. 27 din legea 7/1996, deoarece toate operaiunile juridice privind transmiterea, constituirea,
modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare , precum i aciunile n justiie privind imobilul
respectiv devin opozabile terilor numai prin nscrierea lor n cartea funciar.
Principiul relativitii
Principiul relativitii, denumit i al consensului sau al acordului de voine, este regula conform creia
orice nscriere n cartea funciar se poate face numai mpotriva celui care la data cererii era nscris n cartea
funciar sau care urmeaz s fie nscris ca titular al dreptului asupra cruia se va face nscrierea. Unii autori
definesc acest principiu ca fiind cerina legii ca nscrierea n cartea funciar s se fac numai cu
consimmntul titularului nscris . Principiul relativitii se bazeaz pe art. 19 din lege n sensul c asigur
protecia juridic a titularului nscris n cartea funciar care se poate face numai:
a) mpotriva aceluia care la data nregistrrii cererii este nscris ca titular al dreptului asupra cruia
nscrierea se va face
b) mpotriva aceluia care nainte de a fi nscris i-a grevat dreptul dac ambele nscrieri se cer deodat.
Cel mpotriva cruia se face nscrierea se numete antecesor tabular, iar cel n favoarea cruia se
nscrie se numete succesor tabular.
Relativitatea nscrierilor este consacrat de art. 22 din Legea 7/1996 potrivit cruia nscrierea unui drept
se poate face numai mpotriva celui care la nregistrarea cererii era nscris ca titular al dreptului asupra
cruia nscrierea urmeaz s fie fcut sau mpotriva acelui care nainte de a fi nscris i-a grevat dreptul,
dac amndou nscrierile se cer deodat.

Principiul prioritii
Principiul prioritii este regula potrivit creia efectele nscrierilor se produc retroactiv, de la data
nregistrrii cererii de nscriere.
Ordinea nregistrrii cererii va determina i rangul nscrierii. Principiul prioritii reprezint o aplicare
n materia publicitii imobiliare a principiului de drept romn "qui prior tempore potiorjure". El este
consacrat de art. 25 din Legea 7/1996, dar prevederi cu privire la acesta sunt cuprinse i n art. 28, 30 i 47
din lege, precum i n art. 93, 94 i 117 din Regulament.

Cererea de nscriere se depune la biroul de publicitate imobiliar, unde va fi nregistrat n registrul

special de intrri ce cuprinde data nregistrrii cererii, ora acesteia i numrul curent sub care este
nregistrat.
Data nscrierii confer rangul nscrierii, adic efectul acesteia fa de celelalte nscrieri. Ca o chestiune
de noutate, potrivit art. 48-49 din Legea 7/1996 rangul nscrierii este susceptibil de confirmare sau infirmare,
dup cum cererea de nscriere a fost admis sau respins de registratorul de carte funciar.
Dac se depun concomitent mai multe cereri de nscriere la acelai birou de publicitate imobiliar cu
privire la acelai imobil, drepturile de ipotec i privilegiile imobiliare a cror nscriere se solicit vor avea
rang egal, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmnd ca prin judecata sa se
hotrasc asupra rangului i asupra radierii ncheierii nevalabile.(art. 47 din legea 7/1996).
Principiul forei probante
Potrivit acestui principiu dreptul real nscris n cartea funciar se consider a fi exact, pe de o parte, iar
pe de alt parte nici un drept real nu poate exista i deci nu poate fi opus nimnui, dac nu este nscris n
cartea funciar. Dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist. n ambele
situaii se poate face dovada contrar.
Este uor de observat ca acest principiu are la baz dou prezumii fundamentale consacrate de textul de
lege (art. 31 ) i anume:
a) Dac n cartea funciar s-a nscris un drept n folosul unei persoane se prezum c dreptul exist n folosul
ei, dac a fost dobndit sau constituit cu buna credin.
b) Dac un drept s-a radiat din cartea funciar se prezum c acel drept nu exist.
Principiul forei probante a crii funciare este reglementat de art. 31 din Legea 7/1996, care arat cci
cuprinsul crilor funciare se consider exact n folosul acelei persoane care a dobndit prin act juridic cu
titlu oneros un drept real, dac n momentul dobndirii dreptului nu a fost nscris n cartea funciar vre-o
aciune prin care se contest cuprinsul ei sau dac nu a cunoscut pe alt cale aceast inexactitate.
Acest principiu are drept scop ocrotirea terului dobnditor cu titlu oneros, de bun credin, care s-a
ntemeiat pe cuprinsul crii funciare, dobndirea lui fiind ocrotit de cauzele de eviciune ce ar putea deriva
din nevalabilitatea titlurilor anterioare dobndirii lui.
Aceast regul este o "traducerea" fidel a prevederilor art. 32-33 din Decretul-lege nr. 115/1938
potrivit crora terul care, ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare, dobndete cu bun credin i cu titlu
oneros un drept real nscris n cartea funciar, nu poate fi omis din cauza viciilor pe care le avea titlul
autorului su, bineneles, cu excepiile prevzute de lege (nscrierea unei aciuni n cartea funciar i
cunoaterea pe alt cale a inexistenei nscrierii).
Principiul forei probante a nscrierilor nu se aplic n situaia n care n cartea funciar era notat o
aciune prin care se contesta cuprinsul acesteia sau terul a cunoscut pe alt cale inexactitatea nscrierii.
n prima situaie, dovada relei credine a terului se face fr complicaii, cercetndu-se cuprinsul crii
funciare cu privire la existena nscrierii unei asemenea aciuni. n a doua ipotez, cel care invoc reaua

credin a terului va trebui s dovedeasc faptul c acesta a cunoscut pe o alt cale inexactitatea nscrierii,
acesta fiind prezumat de bun credin pn la proba contrar.
De asemenea, acest principiu nu poate fi invocat cnd nscrierea terului a fost supus rectificrii,
precum i n situaia cnd nscrierea privete drepturi personale, situaii i stri personale, deoarece n acest
caz nscrierea are doar efectul de informare a terilor (art. 3 6 din Legea 7/1996) Acest principiu nu este
aplicabil nici n cazul descrierilor care cuprind stri de fapt (de exemplu : descrierea imobilului din partea I).
Principiul forei probante contribuie la securitatea static i dinamic a circuitului civil prin aceea c
titularul nscris n cartea funciar nu i poate pierde dreptul, dect dac el consimte la aceasta , iar terul
dobnditor de bun credin este aprat de cauzele de eviciune ce deriv din titlurile anterioare dobndirii
sale.

Principiul publicitii materiale

Opozabilitatea drepturilor reale imobiliare poate fi asigurat numai prin publicitatea operaiunilor
juridice privitoare la aceste drepturi. Conform principiului publicitii toate operaiunile prin care se
constituie, transmit,modific sau sting drepturile reale imobiliare trebuie nscrise n cartea
funciar, pentru a deveni opozabile terilor i pentru ca titularii drepturilor reale tabulare s poat dispune
de ele. Legea nr.711996 n art.33 i Decretul-lege nr. 115/1938, n art.32, instituie
dou prezumii legale n domeniul crilor funciare:
a ) Un drept real nscris n favoarea unei tere persoane creeaz prezumia c dreptul exist n folosul ei
b)

Dac un drept real s-a radiat n cartea funciar se presupune c acel drept nu exist.
Aceste prezumii instituite de legile crilor funciare au fost mprumutate din Codul Civil german

potrivit cruia: "Dac un drept este nscris n favoarea unei persoane, se presupune c acelei persoane i se
cuvine acel drept. Dac n cartea funciar un drept este radiat, se presupune c acel drept nu mai exist"
(art.891 i art.892 din acest cod). Deci, n virtutea principiului publicitii, se consider c ntreg cuprinsul
crii funciare este exact, fiind n concordan cu situaia juridic real.
Cu alte cuvinte, se prezum c "starea tabular" corespunde strii de drept material. Ca s opereze
aceast prezum ie este necesar s existe, n realitate, concordan a ntre situa ia juridic i
starea tabular, deoarece persoana care i valorific dreptul nscris poate suporta
consecin ele rsturnrii acestei prezumii prin prezentarea unei situaii juridice reale diferit de cea din
cartea funciar. Astfel, potrivit art.98 din Regulamentul de aplicare al Legii
nr.7/1996,cuprinsul crii funciare poate fi invocat de orice persoan interesat, avnd fora probant
prezumiei legale relative care opereaz pn la proba contrar.
O limitare a principiului publicit ii o constituie practic judectoreasc, ntruct de i
instan ele nu vor putea contesta starea tabular i concordan a acesteia cu situa ia juridic
real, au totui drept de apreciere ori de cte ori intervine un litigiu i poate fi pus n discuie buna-credin.
Prezumiile (sau cu alte cuvinte, concluziile pe care legea sau judectorul le trage de l a u n f a p t
cunoscut pentru a stabili un fapt necunoscut) opereaz n privina tuturor drepturilor reale imobiliare

susceptibile de nscriere n cartea funciar, precum i n cazul faptelor i raporturilor juridice care se pot
nscrie .

Principiul neutralitii
Principiul neutralitii const n faptul c nscrierile n cartea funciar nu se fac din oficiu , ci numai la
cererea celor interesai i numai cu privire la coninutul cererii.
Ca urmare, registratorul de carte funciar poate dispune efectuarea de nscrieri numai n baza cererii
formulat de persoana interesat i numai n limitele acesteia.
Ca excepie de la acest principiu pot fi reinute: respingerea cererii de nscriere, nscrierea cii de atac a
plngerii mpotriva ncheierilor birourilor de publicitate imobiliar, ndreptarea erorilor materiale svrite
cu prilejul operrii nscrierilor sau radierilor n cartea funciar, nscrierea notrilor i radierea acestora,
acestea nscriindu-se n cartea funciar din oficiu i chiar n ciuda opoziiei prii interesate.

Principiul specialitii
Principiul specialitatii const, n posibilitatea subiectului de drept civil de a avea drepturi i obligaii
civile ce sunt n acord cu scopul nfiinrii persoanei juridice.
Principiul specialitii capacitii de folosin a persoanei juridice stabilete limitele activitii sale
juridice i demonstreaz intenia statului de a supraveghea actele ncheiate de acesta, pe toat perioada
existenei sale, n ideea garantrii intereselor generale.
De la nfiinarea persoanei juridice statul i afirm competena verificrii legalitii acestui subiect de
drept, prin reglementarea procesului de nfiinare, aa nct urmrete permanent s menin echilibrul
stabilit ntre interesele fondatorilor persoanei juridice i interesele generale. n acest sens, un mijloc eficient
este specialitatea capacitii persoanei juridice.
Dac n dreptul public, specialitatea serviciilor este o consecin normal i o necesitate pentru
activitatea acestora, n dreptul privat principiul specialitii poate deveni, n urma tehnicizrii, o piedic
adus liberei iniiative.

Principiul legalitii
Principiul legalitii const n obligaia respectrii legilor fundamentale. Dei nu este consacrat expres,
acest principiu se deduce din numeroase dispoziii legale.
Importana respectrii acestei obligaii, presupune ca element esenial cunoaterea legii, de la
publicarea n Monitorul Oficial, n conformitate cu dispoziiile art.78 din Constituia Romniei.
Plecnd de la realitatea c obligativitatea cunoaterii legii este garania respectrii drepturilor i
libertilor fundamentale ale cetenilor i a funcionrii mecanismelor statului, rezult c nimeni nu se poate

sustrage legii invocnd necunoaterea ei. Pe de alt parte, art 16 alin. (2) din Constituie dispune c nimeni
nu este mai presus de lege.
Dispoziiile legale prevzute n art 124 alin. 1 din Constituie arat c justiia se nfptuiete n numele
legii, ceea ce nseamn c actul de justiie izvorte din normele legale i fora lui de executare deriv din
lege.
n cadrul activitii de aplicare a legii, judectorul este cel care nfptuiete justiia i este deasemeni
realizatorul actului jurisdicional. Anterior elaborrii actului jurisdictional, activitatea de nfptuire a justiiei
se concretizeaz n stabilirea de ctre judector a strii de fapt i determinarea legii aplicabile. n stabilirea
corect a strii de fapt, judectorul este supus dispoziiilor procedurale referitoare la administrarea dovezilor.
Rezultatele stabilirii strii de fapt i determinarea legii aplicabile se concretizeaz n elaborarea
hotrrii judectoreti.Hotrrile judectoreti trebuie respectate i aduse la ndeplinire n condiiile legii.
Potrivit art. 261 din Codul de procedur civil, hotrrea se d n numele legii i cuprinde:
1. artarea instanei care a pronunat-o i numele judectorilor care au luat parte la judecat;
2. numele, domiciliul sau reedinta prilor, calitatea n care s-au judecat; numele mandatarilor sau
reprezentanilor legali i al avocailor;
3. obiectul cererii i artarea, susinerea dovezilor;
4. artarea concluziilor procurorului;
5. motivele de fapt i de drept care au format convingerea instanei, cum i cele pentru care s-au nlturat
cererile prilor;
6. dispozitivul;
7. calea de atac i termenul n care se poate exercita.
Hotrrile judectoreti trebuie respectate i aduse la ndeplinire n condiiile legii ( art.16 din Legea
nr.304/2004, privind organizarea judiciar, republicat).
Din dispoziiile legale menionate rezult c principiul legalitii exprim cerina respectrii legii att n
ceea ce privete organizarea justiiei, ct i n ce privete nfptuirea ei.

Bibliografie

1. Ioan Muraru i Elena Simina Tanasescu, Drept constitutional si institutii politice,vol.1, ed. C.H.Beck,
Bucureti, 2011
2. Nicolae Popa, Teoria generala a dreptului, ed. C.H.Beck, Bucuresti, 2012

3. Marin Nicolae ,Tratat de publicitate imobiliara ,vol 2 .Editura Universului Juridic ,Bucuresti ,2006
4. Ioan Albu, Noile carti funciare,Editura Lumina Lex ,Bucuresti ,1997
5. http://www.juspedia.ro
6. https://dreptmd.wordpress.com
7. http://www.pegeros-constructions.com