Principiile fundamentale ale cărților funciare

1. Aspecte introductive și reglementare

„Cărţile funciare au luat naştere din interesul ocrotirii drepturilor reale imobiliare şi,
implicit, din interesul economic al sporirii bunurilor materiale ce acestea sunt susceptibile să
producă. Îmbunătăţirea pământului mijloc de producţie impune sacrificii, atât materiale cât şi
un mare volum de muncă. Aceste sacrificii nu se fac dintr-o simplă plăcere, ci din dorinţa de a
obţine un spor de bunuri ca urmare a lucrărilor executate. Dar acest spor, în cele mai multe
cazuri, se obţine prin efectul în timp al investiţiilor, ceea ce impune, în mod firesc , siguranţa
proprietăţii. Cu cât munca trecută şi prezentă are mai multă siguranţă că va fi răsplătită, cu
atât este mai producătoare de valori. Trebuie ca acela care cumpără, repară o casă, plantează
o vie sau pomi, ori îngraşă pământul, să ştie că dreptul lui de proprietate este ocrotit de lege şi
că nimeni nu-l poate împiedica în exercitarea lui în cadrul legilor existente, şi că el este acela
care va culege fructele după munca lui” [1]. Acestei cerinţe de siguranţă îi răspunde instituţia
cărţii funciare şi de aceea ea a fost adoptată în multe legislaţii, în ţările care au ştiut şi au înţeles
cum să o exploateze pentru a obţine cele mai eficiente rezultate în materia drepturilor reale
imobiliare.
Noţiunea de carte funciară ar putea fi ca un „înscris oficial reprezentând unitatea de
bază în sistemul de publicitate imobiliară în cadrul căruia evidenţa se ţine pe imobile şi nu pe
proprietari” [2]. Se poate deduce uşor avantajul care rezultă din utilizarea acestui sistem de
publicitate reală, respectiv faptul că evidenţa ţinută pe imobile şi nu pe persoane, permite
cunoaşterea tuturor proprietarilor unui bun imobil. De această dată se pune accentul pe situaţia
juridică pe care o prezintă imobilul, oferind mai multă siguranţă, certitudine şi încredere.
Completări la definiţia dată pot fi extrase din noua Lege a cadastrului şi a publicităţii
imobiliare nr.7/1996, cu modificările și completările ulterioare sau din Decretul-lege
nr.115/1938, în funcţie de zona de aplicarea fiecărui act în parte. Aşadar cărţile funciare
reprezintă registre publice care încearcă să cuprindă integral datele referitoare la imobile şi
proprietarii acestora. S-ar putea spune că reprezintă cartea de identitate a imobilului.
Din punct de vedere juridic, cartea funciară reprezintă un înscris autentic și cu caracter
public care cuprinde descrierea imobilelor și arătarea drepturilor reale corespunzatoare, precum
și indicarea, după caz, a drepturilor de creanță, a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice în
legatură cu imobilele înscrise în cartea funciară, fie în vederea opozabilității lor față de terți, fie
numai în scopul informării oricaror persoane interesate. Pe ințelesul tuturor, cartea funciară este
actul de identitate al imobilului fie că este acesta teren, casa sau apartament. Cartea funciara
dovedește existența dreptului real înscris în folosul persoanei care a dobândit sau constituit cu
bună credință un drept real imobiliar, cât timp nu se dovedește contrariul.
Pe scurt, carte funciară este registrul public care conține datele de identificare ale
imobilului, datele de identificare ale proprietarilor, modul de dobândire de către aceștia al
imobilului și sarcinile existente asupra acestuia, reprezentând ansamblul documentelor care
arată descriptiv starea fiecarui imobil și care determină situația lui juridică. Într-o carte funciară
se înscrie o parcelă sau un corp de proprietate format din imobilele alipite apartțnând unui
proprietar. Fiecare carte funciară este întocmită într-un singur exemplar original. Cartea
funciară poate fi cercetata de către orice persoană interesată, însă nu poate fi transmisă în
original niciunei persoane fizice sau juridice, putând fi eliberate la cerere extrase de pe cartea
funciară ori copii legalizate ale acesteia.
Funcționarea și organizarea cărților funciare se bazează pe anumite reguli fundamentale
numite principii. Aceste principii sunt menite să asigure și să justifice superioritatea sistemului
1
real de publicitate în raport cu orice sistem de publicitate personală și realizarea securității
juridice a circuitului civil imobiliar. În cuprinsul prevederilor care incumbă cartea funciara din
Noul Cod civil (art. 876-915) nu există niciun text care să evoce principiile care cârmuiesc
sistemul cărților funciare, ele rezultă din întreaga economie a dispozițiilor care le cuprinde, însă
nu există un punct de vedere unitar cu privire la numărul și denumirea acestora

2 . Principiile fundamendale ale cărţii funciare

Sistemul real de publicitate, bazat pe cărţile funciare este fundamentat pe o serie de

principii menite să-i garanteze autoritatea şi superioritatea faţă de orice alt sistem de publicitate
personală. Aceste reguli principiare dau şi nota caracteristică a cărţilor funciare, de instituţie
juridică a circuitului civil imobiliar. Deşi aceste principii guvernează desfăşurarea activităţii
cărţilor funciare, dovedindu-se astfel a avea un rol deosebit de important, totuşi, în nici un text
legal nu se găseşte o referire expresă la acestea. Ele rezultă însă din ansamblul reglementărilor
Legii nr. 7/1996, cu modificările și completările ulterioare, care sunt aceleași cu cele desprinse
prin interpretare din Decretul-lege nr. 115/1938.
Existenţa acestor principii ale cărţilor funciare, care le asigură şi forţa probantă, este
recunoscută şi de către jurisprudenţă şi de către literatura juridică de specialitate. Principiile
cărţilor funciare sunt:
Principiul consensului
Principiul relativităţii, denumit şi al consensului sau al acordului de voinţe, este regula
conform căreia orice înscriere în cartea funciară se poate face numai împotriva celui care la data
cererii era înscris în cartea funciară sau care urmează să fie înscris ca titular al dreptului asupra
căruia se va face înscrierea. Unii autori definesc acest principiu ca fiind cerinţa legii ca
înscrierea în cartea funciară să se facă numai cu consimţământul titularului înscris. Cel
împotriva căruia se face înscrierea se numeşte antecesor tabular, iar cel în favoarea căruia se
înscrie se numeşte succesor tabular. Relativitatea înscrierilor este consacrată de prevederile
Legii nr. 7/1996 potrivit căruia înscrierea unui drept se poate face numai împotriva celui care la
înregistrarea cererii era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie
făcută sau împotriva acelui care înainte de a fi înscris şi-a grevat dreptul, dacă amândouă
înscrierile se cer deodată. Legea reglementează câteva situaţii speciale:
a) Reluând într-o foarte mare măsură prevederile art. 20 din Legea nr. 115/1938, potrivit
cărora dacă mai multe persoane şi-au cedat succesiv una celeilalte dreptul de a dobândi prin
înscriere un bun imobil, iar înscrierile respective nu s-au efectuat, ultimul dobânditor al acelui
bun imobil, va putea cere înscrierea tuturor dobândirilor succesive, concomitent cu cea a
dreptului său, dacă dovedeşte prin înscrisuri originale, actele juridice ce pot sta la baza acelor
înscrieri, prin art. 23 din Legea 7/1996 se statuează că dacă mai multe persoane şi-au cedat
succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil iar înscrierile nu s-au făcut, cel din urmă
îndreptăţit va putea cere înscrierea dobândirilor succesive odată cu cea a dreptului său,
dovedind prin înscrisuri originale întreg şirul actelor juridice pe care se întemeiază înscrierile.
b) Principiul relativităţii este un mijloc eficient de asigurare a integralităţii înscrierilor în
cartea funciară în ceea ce priveşte drepturile care potrivit art. 26 din Lega nr. 7/1996 sunt
opozabile faţă de terţi şi fără înscrierea lor în cartea funciară. Potrivit art. 22 înscrierea se poate
face numai împotriva celui care la data cererii este înscris în cartea funciară. Or, dacă titularul
înstrăinător al dreptului care era opozabil şi fără înscriere nu procedează la înscrierea acestuia,
dobânditorul la rândul său nu s-ar putea înscrie deoarece s-ar încălca principiul relativităţii,
posesorul tabular nefiind identic cu persoana împotriva căreia se solicită prin cerere efectuarea
înscrierii. În consecinţă, se va realiza înscrierea în cartea funciară şi a drepturilor care sunt
opozabile şi extratabular, respectându-se astfel integralitatea înscrierilor. Astfel, înscrierile din

2
Cartea funciară vor reflecta în mod complet întregul şir al titularilor unui anumit drept real,
inclusiv pe cei care au dobândit acest drept opozabil extratabular.
Principiul opozabilităţii
Dacă, în conformitate cu prevederile art. 17 şi 18 din Decretul-lege nr. 115/1938
drepturile reale imobiliare pot fi constituite, modificate ori stinse , numai dacă sunt înscrise în
cartea funciară, ceea ce echivala cu principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii
în cartea funciară, sub imperiul Legii nr. 7/1996 înscrierea în cartea funciară a actului juridic de
constituire, dobândire, recunoaştere, stingere, modificare şi de transmisiune a unor drepturi
reale imobiliare are ca efect opozabilitatea fată de eventualii titulari de drepturi reale imobiliare
cu acelaşi obiect, faţă de acelaşi autor, care nu au efectuat această operaţiune sau au efectuat-o
ulterior - art. 27 din legea 7/1996 si art. 93 din Regulament. Iată, deci, că prin noua lege se
înlocuieşte efectul constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară cu cel al opozabilităţii.
Ca urmare, între părţi, operaţiunile juridice privind drepturi reale imobiliare îşi produc efectele
de la data încheierii lor, în forma cerută de lege, dar ele le pot fi opuse terţilor numai de la data
înscrierii lor. Legea consacră şi anumite excepţii de la principiul opozabilităţii, care sunt de
strictă aplicare şi interpretare. Ele sunt cazurile în care drepturile reale se dobândesc prin :
succesiune, accesiune, vânzare silită, uzucapiune, prin efectul legii, expropriere sau hotărâre
judecătorească. În aceste cazuri, drepturile reale sunt opozabile terţilor de la data dobândirii,
fără să fie necesară înscrierea. Dobânditori subsecvenţi ai acestor drepturi nu beneficiază de
această excepţie având în vedere că titularii originari sunt obligaţi să-şi înscrie drepturile pentru
a putea dispune de ele.
Principiul publicităţii
În esenţă, principiul publicităţii integrale este regula conform căreia în cartea funciară
trebuie înscrise toate drepturile reale imobiliare, operaţiunile materiale şi, în cazurile anume
prevăzute de lege, drepturile de creanţă, faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu
imobilele cuprinse în cartea funciară. Potrivit acestui principiu sunt supuse înscrierii în cartea
funciară, cu excepţiile prevăzute de art. 26 din Legea nr. 7/1996, toate operaţiunile juridice prin
care se transmite, se constituie, se modifică sau se stinge un drept real imobiliar. De asemenea
este necesar să se evidenţieze toate modificările privind situaţia materială a imobilului, alipiri,
dezlipiri în foaia de avere a cărţii funciare. Publicitatea integrală a cărţilor funciare este
asigurată chiar şi în cazul dobândirii drepturilor reale care nu se înscriu în cartea funciară,
(succesiune, accesiune, vânzare silită, uzucapiune, prin efectul legii, expropriere sau hotărâre
judecătorească), deoarece titularul lor nu va putea dispune de ele decât dacă s-a făcut
înscrierea. Ca urmare a acestui fapt, cartea funciară constituie un adevărat registru de stare
civilă a imobilelor, cuprinzând situaţia juridică completă şi reală a acestora. Integralitatea
publicităţii imobiliare este strâns legată de efectul opozabilităţii faţă de terţi al înscrierilor,
consacrat de art. 27 din legea 7/1996, deoarece toate operaţiunile juridice privind transmiterea,
constituirea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare , precum şi acţiunile în
justiţie privind imobilul respectiv devin opozabile terţilor numai prin înscrierea lor în cartea
funciară.
Principiul legalităţii
Principiul legalităţii, confundat de unii autori cu principiul oficialităţii, este un mijloc de
asigurare a corectitudinii şi exactităţii înscrierilor din cartea funciară. Legalitatea formală
exprimă faptul ca registratorul va dispune numai înscrierea actelor şi faptelor juridice prevăzute
sau permise de lege, sprijinindu-se pe cerere şi actele ce o însoţesc. Ca urmare, cererea trebuie
să cuprindă toate menţiunile prevăzute de lege şi trebuie să fie însoţită de înscrisurile
doveditoare ale faptelor sau actelor juridice a căror înscriere se solicită. Odată introdusă,
cererea nu mai poate fi modificată, nici măcar prin exercitarea plângerii împotriva încheierii
dată de Biroul de publicitate imobiliară cu privire la cererea respectivă. Este necesară
introducerea unei cereri noi. În cazul admiterii acesteia, înscrierea care se va efectua va avea
3
rangul conferit de data cererii admise şi nu cel al primei cereri. Legalitatea materială rezidă în
aceea ca registratorul are obligaţia de a cerceta dacă înscrisul în baza căruia se solicita
înscrierea întruneşte condiţiile de fond şi formă prevăzute de lege pentru înscrierea respectivă şi
dacă în cuprinsul cărţii funciare nu există piedici la înscriere (art. 48 - 49 Legea nr. 7/1996).
Principiul specialităţii
Acest principiu, consacrat şi sub numele de principiul individualizării, asigură
exactitatea şi precizia documentelor cadastrale şi a cărţilor funciare. Regula este aceea ca
cererea de înscriere a actelor şi faptelor juridice în cartea funciară să fie admisă, numai dacă în
cuprinsul său imobilele sunt precis determinate (prin număr cadastral, amplasament, vecinătăţi,
suprafaţă, categorie de folosinţă şi schiţa de plan). În virtutea acestui principiu înscrierile din
cartea funciară trebuie să precizeze exact imobilul sau partea din imobil la care se referă,
persoanele împotriva sau în favoarea cărora s-a efectuat înscrierea, dreptul înscris trebuie
calificat exact, cu indicarea obiectului său şi, după caz, a modalităţilor care îl afectează sau a
sarcinilor care îl grevează. Pentru respectarea acestui principiu, din interpretarea art. 49 din
Legea 7/1996, rezultă că cererea de înscriere se respinge atunci când nu îndeplineşte cerinţele
legale, adică înscrisul pe care ea se întemeiază nu îndeplineşte cerinţele de valabilitate ale
actului juridic, nu are deplină putere doveditoare, nu indică numele părţilor, nu individualizează
imobilul cu numărul de parcelă, nu este însoţit de o traducere legalizată (în cazul în care nu este
scris în limba română).
Principiul priorităţii sau a rangului serial
Principiul priorităţii este regula potrivit căreia efectele înscrierilor se produc retroactiv,
de la data înregistrării cererii de înscriere. Ordinea înregistrării cererii va determina şi rangul
înscrierii. Principiul priorităţii reprezintă o aplicare în materia publicităţii imobiliare a
principiului de drept român "qui prior tempore potiorjure". El este consacrat de art. 25 din
Legea 7/1996, dar prevederi cu privire la acesta sunt cuprinse şi în art. 28, 30 şi 47 din lege,
precum şi în art. 93, 94 şi 117 din Regulament. Cererea de înscriere se depune la biroul de
publicitate imobiliară, unde va fi înregistrată în registrul special de intrări ce cuprinde data
înregistrării cererii, ora acesteia şi numărul curent sub care este înregistrată. Data înscrierii
conferă rangul înscrierii, adică efectul acesteia faţă de celelalte înscrieri. Ca o chestiune de
noutate, potrivit art. 48-49 din Legea 7/1996 rangul înscrierii este susceptibil de confirmare sau
infirmare, după cum cererea de înscriere a fost admisă sau respinsă de registratorul de carte
funciară. Dacă se depun concomitent mai multe cereri de înscriere la acelaşi birou de
publicitate imobiliară cu privire la acelaşi imobil, drepturile de ipotecă şi privilegiile
imobiliare a căror înscriere se solicită vor avea rang egal, iar celelalte drepturi vor primi numai
provizoriu rang egal, urmând ca prin judecata sa se hotărască asupra rangului şi asupra radierii
încheierii nevalabile. (art. 47 din legea 7/1996).
Principiul oficialităţii
Potrivit acestui principiu, registratorul are dreptul şi obligaţia legală de a verifica din
oficiu cererea de înscriere, valabilitatea titlului în baza căruia se cere înscrierea în cartea
funciară şi cuprinsul cărţii funciare. O dată introdusă cererea şi înregistrată, nu mai poate fi
completată cu înscrisuri noi, ori cu alte date. Registratorul va putea respinge cererea prin
încheiere motivată, atunci când aceasta nu este completă sau înscrisurile pe baza cărora se
întemeiază cererea nu sunt valabile. De asemenea, registratorul va proceda la respingerea
cererii, dacă faţă de datele de înscriere în cartea funciară, cererea nu poate fi admisă, deoarece
există neconcordanţă între cele cerute şi cele existente în cartea funciară.
Principiul neutralităţii
Principiul neutralităţii constă în faptul că înscrierile în cartea funciară nu se fac din oficiu,
ci numai la cererea celor interesaţi şi numai cu privire la conţinutul cererii. Ca urmare,
registratorul de carte funciară poate dispune efectuarea de înscrieri numai în baza cererii
formulată de persoana interesată şi numai în limitele acesteia. Ca excepţie de la acest principiu
4
pot fi reţinute: respingerea cererii de înscriere, înscrierea căii de atac a plângerii împotriva
încheierilor birourilor de publicitate imobiliar ă, îndreptarea erorilor materiale săvârşite cu
prilejul operării înscrierilor sau radierilor în cartea funciară, înscrierea notărilor şi radierea
acestora, acestea înscriindu-se în cartea funciară din oficiu şi chiar în ciuda opoziţiei părţii
interesate.
Principiul forţei probante
Potrivit acestui principiu dreptul real înscris în cartea funciară se consideră a fi exact, pe
de o parte, iar pe de altă parte nici un drept real nu poate exista şi deci nu poate fi opus nimănui,
dacă nu este înscris în cartea funciară. Dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă
că acel drept nu există. În ambele situaţii se poate face dovada contrară. Este uşor de observat
ca acest principiu are la bază două prezumţii fundamentale consacrate de textul de lege (art.
31 ) şi anume:
a) Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept în folosul unei persoane se prezumă că
dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu buna credinţă.
b) Dacă un drept s-a radiat din cartea funciară se prezumă că acel drept nu există.
Principiul forţei probante a cărţii funciare este reglementat de art. 31 din Legea 7/1996, care
arată căci cuprinsul cărţilor funciare se consideră exact în folosul acelei persoane care a
dobândit prin act juridic cu titlu oneros un drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului nu
a fost înscrisă în cartea funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă nu a
cunoscut pe altă cale această inexactitate. Acest principiu are drept scop ocrotirea terţului
dobânditor cu titlu oneros, de bună credinţă, care s-a întemeiat pe cuprinsul cărţii funciare,
dobândirea lui fiind ocrotită de cauzele de evicţiune ce ar putea deriva din nevalabilitatea
titlurilor anterioare dobândirii lui. Aceasta regula este o "traducere" fidela a prevederilor art.
32-33 din Decretul lege nr. 115/1938 potrivit cărora terţul care, întemeindu-se pe cuprinsul
cărţii funciare, dobândeşte cu bună credinţă şi cu titlu oneros un drept real înscris în cartea
funciară, nu poate fi omis din cauza viciilor pe care le avea titlul autorului său, bineînţeles, cu
excepţiile prevăzute de lege (înscrierea unei acţiuni în cartea funciară şi cunoaşterea pe altă cale
a inexistenţei înscrierii). Principiul forţei probante a înscrierilor nu se aplică în situaţia în care în
cartea funciară era notată o acţiune prin care se contesta cuprinsul acesteia sa u terţul a cunoscut
pe altă cale inexactitatea înscrierii. În prima situaţie, dovada relei credinţe a terţului se face fără
complicaţii, cercetându-se cuprinsul cărţii funciare cu privire la existenţa înscrierii unei
asemenea acţiuni. În a doua ipoteză, cel care invocă reaua credinţă a terţului va trebui să
dovedească faptul că acesta a cunoscut pe o altă cale inexactitatea înscrierii, acesta fiind
prezumat de bună credinţă până la proba contrară. De asemenea, acest principiu nu poate fi
invocat când înscrierea terţului a fost supusă rectificării, precum şi în situaţia când înscrierea
priveşte drepturi personale, situaţii şi stări personale, deoarece în acest caz înscrierea are doar
efectul de informare a terţilor (art. 3 6 din Legea 7/1996) Acest principiu nu este aplicabil nici
în cazul descrierilor care cuprind stări de fapt (de exemplu : descrierea imobilului din partea I).
Principiul forţei probante contribuie la securitatea statică şi dinamică a circuitului civil prin
aceea că titularul înscris în cartea funciară nu îşi poate pierde dreptul, decât dacă el consimte la
aceasta , iar terţul dobânditor de bună credinţă este apărat de cauzele de evicţiune ce derivă din
titlurile anterioare dobândirii sale.

Bibliografie

5
 1. Mircea Miclea, Cadastrul şi cartea funciară, Editura All, Bucureşti, 1995, p.292;
2. Mircea N. Costin, Mircea C. Costin, Dicţionr de drept civil, Ed. Lumina Lex, vol. I;
3. S.Bradeanu, Catre o noua legislatie funciara, Bucuresti, 1938,pag. 82-95;
4. I.Albu, Curs de drept funciar, Litografia si Tipografia Invatamantului,
Bucuresti, 1957;
5. Szilard Sztranyiczki, Drept civil.Drepturile reale principale conform Noului Cod civil, Edit.
C.H.Beck, Bucuresti, 2012
6. Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară vol. II. Noile cărţi funciare, Editura
Universul juridic, Bucureşti, 2006
7. http://www.juspedia.ro/1263/sisteme-de-publicitate-imobiliara-folosite-in-romania/
8.https://legeaz.net/spete-civil-tribunalul-iasi-2015/plangere-impotriva-incheierii-de-carte-
funciara-30-06-2015-gky
9. https://vdocuments.site/cartile-funciare-principiile-fundamentale-ale-cartilor-funciare.html
10. https://www.scribd.com/document/119949895/Principiile-Noilor-Carti-Funciare