Sunteți pe pagina 1din 41

Partea a Il-a

Publicitate imobiliar
CUPRINS
Capitolul I. Aspecte introductive
l 1. Scurt istoric al apariiei crilor funciare
1.2. Noiuni generale .
1.3. Structura crii funciare, obiectul acesteia i obiectul drepturilor tabulare.

Capitolul II . Publicitatea imobiliar n noul Cod Civil


II.1 Locul i reglementarea publicitii imobiliare n noul Cod civil.
II.2Aplicarea n timp a noilor norme- prorogarea efectului constitutiv de drepturi
al intabulrii i ultraactivitatea legii cadastrului .

Capitolul III. Principiile crii funciare


III.1.Principiile fundamentale ale crii funciare conform dispoziiilor
Decretului-lege nr. 115/1938 i Legii 7/1996
3.1.1 Principiul consensului
3.1.2 Principiul opozabilitii drepturilor reale nscrise n cartea funciar.
3.1.3 Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea
funciar.
3.1.4. Principiul publicitii
3.1..5 Principiul legalitii
3.1.6 Principiul oficialitii .
3.1.7 Principiul specialitii .
3.1.8. Principiul prioritii
3.1.9 Principiul forei probante.
3.1.10 Principiul relativitii .
III.2 Principiile crilor funciare rezultnd din dispoziiile noului Cod.
3.2.1 Principiul efectului constitutiv de drepturi al intabulrii .
3.2.2. Principiul publicitii integrale.
3.2.3 .Principiul publicitii formale .
3.2.4.Principiul relativitii nscrierilor .
3.2.5.Principiul prioritii.
3.2.6. Principiul publicitii materiale .

Capitolul IV. nscrierile n cartea funciar.


IV.1 nscrierile n cartea funciar conform Legii 7/1996
4.1.1 Intabularea
4.1.2 nscrierea provizorie
4.1.3. Condiiile necesare admiterii intabulrii i a nscrierii provizorii
4.1.4 Notarea.
4.1.5 Condiii generale pentru obinerea i radierea notrilor .

1
IV.2 nscrierile n cartea funciar n lumina noilor reglementri ale Codului
Civil.
4.2.1 Intabularea .
4.2.2. nscrierea provizorie .
4.2.3 Notarea .

Capitolul V. Aciunile de carte funciar


V.1 Noiune..Aciunile de carte funciar conform Decretului 115/1938 i Legii
7/19996.
5.1.1 Aciunea n prestaie tabular.
5.1.2 Aciunea n rectificare de carte funciar.
V.2.Aciunile de carte funciar conform noului Cod civil.

Capitolul VI. Noutile teoretice i practice aduse de Noul Cod Civil


regimului de carte funciar
6.1.Noutatile teoretice aduse de Noul cod civil Regimului de carte funciara.
6.2 Dificulti practice.

Capitolul I. Aspecte introductive

1.1. Scurt istoric al apariiei crilor funciare.

nceputurile publicitii imobiliare se regsesc n rile din vestul Europei


(sec. XI-XIV), fiind legate de credite i necesitatea garantrii acestora.
Un rol important n dezvoltarea publicitii imobiliare i a crilor funciare n
particular l-au avut vechile sisteme de drept german i roman. Prin prelucrarea
acestora, dreptul civil francez a creat un sistem mixt, de o eficien mai mare.
n Romnia, mai exact n vechiul Ardeal, nceputurile sistemului de publicitate
prin crile funciare se identific n evidena averilor.
Dup o perioad de reglementri succesive s-a ajuns n situaia ca ara s fie
guvernat de dou sisteme de publicitate imobiliar. Astfel, n optsprezece
judee se aplica sistemul de publicitate prin crile funciare, reglementat de
dispoziiile Decretului-lege 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor referitoare la
crile funciare, n timp ce restul de dou treimi din ara aplica publicitatea prin
registrele de inscripiuni i transcripiuni reglementat de normele Codului civil.
n ceea ce privete primul dintre cele dou sisteme (de publicitate prin crile
funciare), care este bazat pe identificarea topografic a imobilelor, acesta a fost
apreciat ca fiind un sistem real i complet, ca urmare a realizrii unei publiciti
integrale a transmisiunilor imobiliare. Sistemul asigur o securitate dinamic a
tranzaciilor i operaiunilor de creditare, prin ocrotirea terilor dobnditori de
bun-credin mpotriva eviciunii, dar i o securitate static, prin aceea c

2
proprietarul tabular nscris n cartea funciar nu putea s-i piard dreptul su
nici n ntregime i nici n parte ca urmare a nerecunoaterii valabilitii titlului
sau dreptului su asupra imobilului n cauz.
Cel de-al doilea sistem amintit (bazat pe registrele de inscripiuni i
transcripiuni) acord o importan major securitii statice, avnd ca
fundament principiul consensualismului introdus de Codul civil francez de la
1804 i preluat de Codul civil intern (din 1864). Acest sistem const n
transcrierea i nscrierea actelor juridice referitoare la proprietate n registrele
inute de instanele judectoreti, operaiuni realizate pe numele persoanelor, iar
nu pe imobile (aa cum se peocedeaz n sistemul bazat pe crile funciare), cu
urmtoarele deficiene:
-dificultatea identificri proprietarilor succesivi ai imobilului;
-cu ocazia transcrierii nu se cerceta valabilitatea actului juridic n temeiul cruia
se realiza nscrierea, precum nici existena sau legalitatea dreptului ce urma s
fie nscris;
-n cele din urm, publicitatea era parial, nefiind supuse nscrierii toate actele.
Ministerul Justiiei de la acea vreme cunotea situaia neoportun rezultat din
aplicarea concomitent a ambelor sisteme. Astfel nct, pornind de la premisa
c o economie solid se fundamenteaz pe drepturi de proprietate corect
definite, c titlurile care conin aceste drepturi trebuie s fie ct mai sigure i c
toate acestea trebuiesc nregistrate pe baza unui sistem modern i eficient, a
decis instituirea unui nou sistem unitar de publicitate imobiliar. Acest sistem a
fost concretizat prin adoptarea Legii nr.7 din 13 martie 1996 a cadastrului i a
publicitii imobiliare (M. Of. nr. 201 din 3 martie 2006).1
n ciuda faptului c s-a dorit aplicarea unui sistem unitar pe ntreg teritoriul rii,
textul legii cadru n aceast materie conine dispoziii care necesit comentate.
Mai exact, art. 69 al 2 din Legea nr.7/1996 arat c la data finalizrii lucrrilor de
cadastru general i a registrelor de publicitate imobiliar pe ntreg teritoriu
administrativ al unei uniti administrativ-teritoriale i nceteaz aplicabilitatea,
pentru teritoriul respectiv, urmtoarele dispoziii: (...) Decretul-lege nr 115 din 27
aprilie 1938.
Plecnd de la aceast prevedere, n urma dezbaterilor organizate pe marginea
legii 7/1996 i a aplicrii ei, s-a ajuns la concluzia c, cel puin n Transilvania,
Banat i Bucovina, unde lucrrile de cadastru general nu s-au finalizat nc,
Decretul-lege nr.115/1938 i va mai gsi aplicarea .2

1
Legea nr.7 din 13 martie 1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare a fost republicat n temeiul art. II al titlului XII din
Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente, publicat n
Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 653 din 22iulie 2005. Totodat, a suferit modificri prin D.C.C. nr. 467/2008 (M.
Of. nr. 422 din 5 iunie 2008).
2
In acest sens s-a pronunat i Curtea constituional n soluionarea excepiei de neconstituionalitate a prevederilor art. 28
(referitor la uzucapiune) din Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare, excepie
ridicat de Vasile Dinc i Daniela Dinc n Dosarul nr. 6.733/325/2008 al Judectoriei Timioara, prin care se contest inclusiv
aplicare Decretului-lege amintit, susinndu-se c aceasta a fost abrogat implicit prin adoptarea Legii 7/1996 a cadastrului i

3
Mai trebuie adugat faptul c noul sistem de publicitate imobiliar, consfinit prin
Legea nr. 7/1996, a preluat n mare parte reglementrile din Decretul-lege mai
sus amintit. La nivelul ntregii ri s-a instituit sistemul de publicitate prin cartea
funciar .

1.2 . Noiuni generale

Urmare a adoptrii Legii nr. 7/1996 s-a realizat unificarea instituional


(sub denumirea de Oficiul de Cadastru i Publicitate Imobiliar) a lucrrilor
cadastrale cu cele de publicitate imobiliar, n scopul atingerii standardelor
europene n materie.
Oficiul de Cadastru i Publicitate Imobiliar (O.C.P.I.) presupune dou
servicii eseniale, respectiv Serviciul cadastral i Serviciul de publicitate
imobiliar.
Serviciul cadastral are ca obiect principal realizarea cadastrului general.
Prin cadastru general nelegem, potrivit ar.1 din Legea nr. 7/1996 acel sistem
unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a tuturor
imobilelor de pe ntreg teritoriul rii."
Art. 1 al. 5 Din Legea nr.7/1996 arat c sistemul de eviden al cadastrului
general are ca finalitate nscrierea n registrul de publicitate imobiliar."
De cealalt parte, Serviciul de publicitate imobiliar (S.P.I) are ca sarcin
principal nregistrarea i administrarea informaiilor referitoare la imobilele de
pe teritoriul judeului unde activeaz (ntruct exist cte un O.C.P.I. n fiecare
din judeele rii, iar toatalitatea lor fiind sub coordonarea Ageniei Naionale de
Cadastru i Publicitate Imobiliar). nregistrrile sunt operate uzual, pe msur
ce terenurile/cldirile devin obiectul tranzaciilor imobiliare.
Birourile de carte funciar, ca uniti subordonate Oficiilor de Cadastru i
Publicitate imobiliar, sunt competente s efectueze operaiunile de publicitate
imobiliar cu privire la terenurile/cldirile aflate n localitile pentru care au n
pstrare arhivele de carte funciar.
Sarcini concrete ale Birourilor de carte funciar:

publicitii imobiliare. Cu privire la aplicabilitatea sistemului de carte funciar reglementat prin Decretul-lege nr. 115/1938,
Curtea reine faptul c, n absena unor dispoziii cu caracter tranzitoriu, trebuie s se recurg la interpretarea sistematic a
dispoziiilor art. 69 alin. (2) i (3) cu referire la art. 56 alin. (1) i art. 58 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicat. Sub acest
aspect, este de reinut c prin art. 69 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, republicat, s-a prevzut c numai la finalizarea lucrrilor
cadastrale i a registrelor de publicitate imobiliar pentru ntreg teritoriul administrativ al unui jude i nceteaz aplicabilitatea
Decretul-lege nr. 115/1938, iar n conformitate cu dispoziia alin. (3) al aceluiai articol, doar ca urmare a definitivrii cadastrului
la nivelul ntregii ri se abrog acest decret. Din aceasta dispoziie a Legii nr. 7/1996, prin care s-a reglementat regimul general al
cadastrului i al publicitii imobiliare, rezult voina legiuitorului de a institui o aplicare treptat a noii legi, cu consecina
incidenei, n continuare, a vechilor dispoziii ale Decretului-lege nr. 115/1938 n regimul de carte funciar. In acest sens a se
vedea i Decizia nr. 86 din 10 decembrie 2007 a naltei Curi de Casaie i Justiie, publicat n Monitorul Oficial al Romniei,
Partea I, nr. 697 din 14 octombrie 2008; precum i Memoriul cu privire la unele aspecte juridice n procesul de aplicare a Legii
nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare naintat de Baroul Cluj ctre Agenia Naional de Cadastru i Publicitate
Imobiliar.

4
-nscrierea dreptului de proprietate n cartea funciar pe baza unui act/fapt
juridic (intabulare; nscriere provizorie; notare; radiere);
-eliberarea extrasului de carte funciar pentru informare (pe baz de cerere
justificat, prin care orice potenial cumprtor primete informaii utile despre
imobilul vizat, inclusiv eventualele sarcini ale acestuia);
-eliberarea extrasului de carte funciar pentru autentificare (cerut de notarul
care ntocmete actele tranzaciei imobiliare);
-organizarea arhivrii documentelor constituind crile funciare i administrarea
informaiilor aferente.
Potrivit art II din O.U.G. nr.41/2004 pentru modificarea i completarea Legii
cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, pn la preluarea lor, birourile
de carte funciar i personalul acestora i vor continua activitatea n cadrul
judectoriilor (...)"
Cartea funciar este registrul public care are sarcina de evideniere a
datelor referitoare la imobile i a anumitor inscripiuni prin care drepturile reale
asupra imobilelor iau natere sau nceteaz, acesta reprezentnd ansamblul
documentelor care arat descriptiv starea fiecrui imobil i care determin
situaia lui juridic.
ntr-o carte funciar se nscrie o parcel sau un corp de proprietate format
din imobilele alipite aparinnd unui proprietar. Entitile de baz ale evidenei
cadastrale i de publicitate imobiliar care trebuie s se regseasc n crile
funciare sunt parcela , construcia i proprietarul. Fiecare carte funciar este
ntocmit ntr-un singur exemplar original.
Cartea funciar poate fi cercetat de ctre orice persoan interesat, ns
nu poate fi transmis n original niciunei persoane fizice sau juridice, putnd fi
eliberate la cerere extrase ] ori copii legalizate ale acesteia.

3.1 Structura crii funciare, obiectul acesteia i obiectul drepturilor


tabulare.
A) Structura crii funciare.
Cartea funciar este alctuit din titlu i din trei pri .
Titlul crii funciare face referiri la:
-numrul crii funciare;
-numele comunei n care este situat imobilul.
Crile funciare din aceeai comun alctuiesc registrul funciar al comunei.
Dac aceeai comun este format din mai multe sate, crile funciare se vor
numerota pe sate, constituindu-se registrul funciar al fiecrui sat.
a. Partea I a crii funciare (denumit i Foaia imobilului") indic:
-numrul de ordine al imobilului i numrul topografic;
-o scurt descriere a imobilului referitoare la: ramura de cultur (artor, fne,
vie); toponimicul parcelei; ntinderea suprafeei, valoarea de impozitare, etc.

5
Datele nscrise n aceast parte sunt furnizate de documentele ntocmite cu
ocazia realizrii lucrrilor topografice.3
b Partea A Il-a (sau Foaia de proprietate") cuprinde:
-datele de identificare ale proprietarului (nume, prenume);
-actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate i indicarea
nscrisului n care s-a materializat juridic;
-transferul proprietii;
-servituile care greveaz bunul;
-indicarea oricror modificri, ndreptri sau nsemnri referitoare la nscrierile
din titlu, Partea I i Partea a II-a a crii funciare.
Aceast parte are trei rubricaturi referitoare la: numrul de ordine al nscrierii;
nscrierea propriu-zis; observaii.
c Partea a III-a (sau Foaia de sarcini') arat:
-drepturile de: superficie, servitute, uz, uzufruct, abitaie, ipotec, locaiune, etc.
faptele, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile
privitoare la drepturile tabulare nscrise n aceast parte;
-sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale;
-indicarea oricror modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-au fcut cu privire la
nscrierile din aceast parte.
Partea a III-a are patru rubricaturi privitoare la: numrul de ordine; nscrierea
propriu-zis; suma creanei; observaii.
Cele trei pri ale crii funciare sunt n realitate foi de hrtie imprimate cu o
rubricatur tipizat.
B) Obiectul crii funciare.
Constituie obiect al crii funciare:
a. drepturile reale: dreptul de proprietate; superficie; uz, uzufruct, abitaie;
servitute; ipotec.
Dobndirea acestor drepturi poate fi realizat, n sistemul de publicitate
imobiliar reglementat de Decretul -lege 115/1938, numai prin ntrunirea
cumulativ a condiiilor:
-acordul de voin al prilor exprimat n forma prevzut de lege;
-constituirea sau strmutarea dreptului s fie nscris n cartea funciar. Potrivit
art. 26 din Decretul-lege, n mod excepional, un drept real poate fi dobndit fr
nscrierea n cartea funciar doar n cazurile: dobndirea dreptului de proprietate
prin motenire; dobndirea dreptului de proprietate prin accesiune imobiliar;
expropriere; i vnzare silit. Cu toate acestea, asupra drepturilor dobndite prin
modalitile anterior descrise, nu se va putea dispune dect numai dup
nscrierea lor n cartea funciar.

3
Topografia este o ramur a geodeziei ce se ocup cu tehnica msurtorilor unei poriuni a scoarei Pmntului, cu
determinarea poziiei elementelor scoarei terestre pe suprafee mici, precum i cu tehnica reprezentrii grafice sau
numerice a suprafeelor msurate, n scopul ntocmirii de hri i planuri.

6
Ca deosebire major, dac n sistemul de publicitate imobiliar
reglementat de Decretul -lege 115/1938, transmiterea dreptului real are loc doar
n momentul nscrierii sale n cartea funciar, n sistemul consfinit prin Legea
nr.7/1996, drepturile reale sunt considerate ca existente din chiar momentul
constituirii lor, prin nscrierea acestora fiind realizat doar opozabilitate fa de
teri (art.25).
b. drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice aflate n strns
legtur cu drepturile nscrise n cartea funciar, n scopul atenionrii terilor cu
privire la existena lor: promisiunea de vnzare; incapaciti; contractul de
locaiune; etc. Aceste nscrieri nu sunt constitutive de drepturi, ci au doar efect
de opozabilitate fa de teri.
C) Obiectul drepturilor tabulare.
n reglementarea Decretului-lege 115/1938 este obiect al drepturilor tabulare
corpul funciar (art. 12 ).
Prin corp funciar nelegem orice imobil care prin natura sa ori prin scopul
economic urmrit de proprietar, alctuiete o unitate economic.
Aceeai carte funciar poate evidenia mai multe corpuri funciare, iar fiecare
corp funciar poate fi constituit din una sau mai multe parcele.
Parcela reprezint o unitate de suprafa de teren bine i vizibil delimitat de
fondurile nvecinate prin hotare de folosin.4 Fiecare parcel este determinat
geometric n planul cadastral, fiind individualizat printr-un numr topografic.
Parcelele aceluiai proprietar, nvecinate ori situate n locuri diferite, pot fi unite
ntr-un singur corp funciar, procedura fiind subdenumit contopire (dup noua
legislaie n materie). Contopirea nu poate fi uzitat atunci cnd una sau mai
multe din parcele sunt grevate cu un drept de ipotec sau superficie.
n aceeai msur poate fi cerut dezmembrarea unei parcele de la un corp
funciar, ca operaiune opus contopirii, ce poate avea ca rezultat o transcriere
sau o renscriere.
Prin transcriere o parcel este trecut dintr-o carte funciar n alta. n timp ce
renscrierea presupune dezmembrarea corpului funciar n mai multe parcele
care, ulterior, sunt nscrise n aceeai carte funciar sub forma unui corp funciar
de sine stttor.

Capitolul II . Publicitatea imobiliar n noul Cod Civil


II.1 Locul i reglementarea publicitii imobiliare n noul Cod civil.
Legea 287/2009 privind Noul Cod Civil, republicat, aplicabil din 1
octombrie 2011 , modificat prin Legea 60/2012 privind aprobarea OUG 79/2011
pentru reglementarea unor msuri necesare intrrii n vigoare a Legii nr.
287/2009 privind Codul civil, publicat n Monitorul Oficial 255/2012 , cuprinde
reglementri privind publicitatea imobliar n Ttitlul preliminar i n Titlul VII.

4
Potrivit art. 1 al.3 din Legea nr.7/1996 prin parcel se nelege suprafaa de teren cu aceeai categorie de folosin."

7
Astfel , dispoziii privind publicitatea n general sunt cuprinse n Titlul
preliminar , Capitolul IV Publicitatea drepturilor , a actelor i a faptelor juridice,
n articolele de la 18 la 24.
Publicitatea imobiliar este reglementat n extenso n Titlul VII Cartea
funciar(art. 876-915) a Crii a III-a Despre bunuri , n patru capitole.
Capitolul I Dispoziii generale (art. 876-884) conine reglementri referitoare la
scopul i obiectul crii funciare , nscrierile privind obiectul material i juridic al
crii funciare , cercetarea crii funciare i o norm de trimitere la dispoziiile de
procedur din legea special.
Capitolul II nscrierea drepturilor tabulare(art. 855-901) cuprinde prevederi
privind cele dou nscrieri avnd ca obiect drepturile reale asupra imobilelor ,
respectiv intabularea i nscrierea provizorie , diferenele dintre acestea ,
precum i efectele acestor nscrieri , actele ce stau la baza nscrierii ,
posibilitatea renunrii la dreptul de proprietate nscris n cartea funciar . Se
consacr o serie de principii ale crilor funciare : cel al efectului constitutiv de
drepturi al intabulrii i excepiile de la aceast regul , principiul prioritiii
nscrierilor , principiul publicitii integrale , principiul relativitii nscrierilor n
cartea funciar . Se definete buna i reaua credin a terului dobnditor i se
reglementeaz patru din cele cinci aciuni din carte funciar , respectiv aciunea
n prestaie tabular , aciunea n stabilirea rangului , aciunea n radiere sau de
acordare a rangului preferenial i aciunea n justificare tabular.
Capitolul IIINotarea unor drepturi , fapte i raporturi juridice (art. 902-906)
reglementeaz drepturile , altele dect cele reale , actele , faptele i alte
raporturi juridice supuse notrii , precum i efectele acestor nscrieri , extinznd
aplicarea aciunilor de carte funciar reglementate la capitolul II i cu privire la
drepturile supuse notrii , pentru caz de conflict ntre drepturi ce provin de la
acelai autor.
Capitolul IVRectificarea nscrierilor n cartea funciar (art. 907-915) include
dispoziii privind aciunea n rectificare (a intabulrii , nscrierii provizorii i notrii
), radierea drepturilor condiionale , ndreptarea erorilor materiale i modificarea
descrierii imobilului , precum i rspunderea pentru inerea defectuoas a crii
funciare .

II.2 Aplicarea n timp a noilor norme- prorogarea efectului constitutiv de drepturi


al intabulrii i ultraactivitatea legii cadastrului .
Legea 71/2011 privind punerea n aplicare a Legii 278/2009 privind Codul
civil cuprinde dispoziii tranzitorii , deoarece raporteaz condiiile i efectele
nscrierilor , att la data intrrii n vigoare a Legii , ct i la data finalizrii
lucrrilor de cadastru.
Astfel , pe de o parte , exist dispoziii cuprinse n art. 76 i art. 78 din legea
71/2011 de punere n aplicare a Codului civil , care prevd : Dispozi ile art.
876-915 din Codul civil privitoare la cazurile, condi iile, efectele i regimul

8
scrierilor in cartea funciara se aplic numai actelor si faptelor juridice
incheiate sau, dup caz, savarsite ori produse dupa intrarea in vigoare a
Codului civil.

Innscrierile in cartea funciar efectuate in temeiul unor acte ori fapte juridice
incheiate sau, dup caz, savarsite ori produse anterior intrarii in vigoare a
Codului civil vor produce efectele prevazute de legea in vigoare la data
incheierii acestor acte ori, dup caz, la data savarsirii sau producerii acestor
fapte, chiar daca aceste inscrieri sunt efectuate dupa data intrarii in vigoare a
Codului civil.

Din aceste dispozitii privind efectul constitutiv de drepturi al intabularii ar


rezulta ca , in ceeea ce priveste drepturile reale imobiliare nascute din acte
juridice incheiate sau fapte juridice savarsite sau produse inainte de intrarea in
vigoare a noului cod , intabularea acestora va avea efectul de opozabilitate
prevazut de legea cadastrului 7/1996 , in timp ce , in cazul inscrierii drepturilor
reale imobiliare nascute din acte juridice incheiate si a faptelor juridice savarsite
sau produse dupa intrarea in vigoare noului cod , efectul va fi cel constitutiv de
drepturi.

Numai c art. 56 alin 1 in Legea 71/2011 , astfel cum a fost modificat


prin Legea 60/2012 a prorogat aplicarea noilor dispoziii privind efectul
constitutiv de drepturi al intabulrii , prevznd : Dispozitiile Codului civil
privitoare la dobandirea drepturilor reale imobiliare prin efectul inscrierii acestora
in cartea funciara se aplica numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru
pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala si deschiderea, la cerere
sau din oficiu, a cartilor funciare pentru imobilele respective, in
conformitate cu dispozitiile Legii cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996,
republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.
Rezult astfel c pn la data prevzut de aceste dispoziii nscrierile n
cartea funciar se vor face numai n scop de opozabilitate fa de teri , potrivit
legii cadastrului .
Capitolul III. Principiile crii funciare
III.1Principiile fundamentale ale crii funciare conform dispoziiilor
Decretului-lege nr. 115/1938 i Legii 7/1996 .

La baza regimului juridic al crilor funciare stau anumite reguli fundamentale ,


cu valoare de principii . Cele mai multe dintre aceste principii instituite prin
Decretul-lege nr. 115/1938 au fost pstrate i de Legea 7/1996.

3.1.1 Principiul consensului .

9
Potrivit regulilor dreptului civil , constituirea , modificarea , transmiterea
sau stingerea drepturilor reale are loc prin declaraia de voin a titularului
dreptului i , respectiv , prin acordul dintre acesta i cel n favoarea cruia se
constituie sau se strmut dreptul.
Decretul Lege 115/1938 , n articolele 17 i 18 , reproduce dispoziiile
Codului civil referitoare la valabilitatea conveniilor , prevznd c pentru
constituirea , transmiterea i stingerea drepturilor reale n regim de carte
funciar este necesar s existe un acord de voin ntre cel care d i cel care
primete dreptul .
Potrivit art. 22 alin. 1 din Legea 7/1996 , nscrierea n cartea funciar a
dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale se face pe baza actului prin
care acestea s-au constituit ori s-au transmis , n mod valabil . Astfel , la baza
nscrierii st actul de constituire sau de transmitere a drepturilor reale imobiliare
care reprezint acordul de voin al prilor .
De la principiul consensului , ambele acte normative prevd urmtoarele
excepii :
- radierea nscrierii unui drept real imobiliar se face n temeiul actului care
exprim consimmntul titularului la stingerea lui ;
- radierea nscrierii drepturilor care se sting la mplinirea termenului
menionat n nscriere ;
- radierea drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor ;
- nscrierea sau radierea drepturilor reale imobiliare pe baza hotrrii
judectoreti definitive i irevocabile sau a actului administrativ de
autoritate.
n doctrin se evideniaz faptul c prin prevederile art. 24-25 din Legea 7/1996
s-a renunat la princiiul consensului , nscrierile n cartea funciar
realizndu-se numai cu consimmntul titularului dreptului real.

3.1.2 Principiul opozabilitii drepturilor reale nscrise n cartea funciar


Potrivit art. 17 din Decretul lege nr. 115/1938 , n regim de carte funciar ,
drepturile reale imobiliare pot fi constituite , transmise , modificate ori stinse
numai prin nscrierea n cartea funciar , operaiune care d natere , modific
sau stinge aceste drepturi i le face opozabile terelor persoane .
Legea 7/1996 nu mai menine efectul constitutiv de drept al nscrierii n
cartea funciar . Astfel , potrivit art. 27 , nscrierile n cartea funciar au numai rol
de publicitate i opozabilitate fa de teri .
Legea nr. 7/1996 statueaz prin art. 25. c nscrierile n cartea funciar
i vor produce efectele de opozabilitate fa de teri de la data nregistrrii
cererilor."
n consecin, ntruct transmiterea, modificare sau stingerea drepturilor reale
nu mai este legat de necesitatea operrii acestor modificri i n cartea

10
funciar, ele producndu-i efectele de la data conveniei, prile antrenate n
realizarea unor operaiuni juridice cu bunul imobil nu vor mai fi att de interesate
n efectuarea unor cheltuieli suplimentare ocazionate de publicitatea acestora.
Drept urmare, riscul de a ne afla n situaii de publicitate incomplet este sporit,
diminundu-se astfel securitatea circulaiei juridice a imobilelor.
Prin excepie , potrivit art. 28 din Legea 7/1996 , dreptul de proprietate i
celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri , fr nscrierea n cartea
funciar , cnd sunt dobndite prin succesiune , accesiune , vnzare silit ,
uzucapiune , expropriere , hotrri judectoreti sau prin efectul legii
(mproprietrirea).

3.1.3 Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea


funciar.
Potrivit art. 17-18 din Legea nr. 115/1938 , drepturile reale cu privire la
imobile pot fi constituite , modificate sau stinse numai prin nscriere n cartea
funciar . Prin urmare , nscrierea d natere , modific sau stinge drepturi reale
i le face opozabile fa de teri .
Pricipiul relev o importan deosebit att prin faptul c consfinete o
derogare de la regula general de drept civil potrivit creia transmiterea
drepturilor ntre pri are loc prin simplul fapt al conveniei , ct i prin aceea c
este o reglementare diferit fa de cea prevzut n Legea nr. 7/1996, n acest
din urm sistem drepturile reale asupra imobilelor fiind considerate ca fiinate de
la data conveniei, publicitatea imobiliar avnd simplul efect de opozabilitate a
lor fa de teri.
Ceea ce nseamn c conveniile ncheiate n sistem de carte funciar nu au rol
translativ de proprietate. n temeiul acestora se nasc doar obligaii personale n
sarcina prilor, n timp ce dreptul real propriu-zis se nate pe baza nscrierii lui
n cartea funciar.

3.1.4 Principiul publicitii.


Conform principiului publicitii toate operaiunile prin care se constituie ,
transmit , modific sau sting drepturile reale imobiliare trebuie nscrise n cartea
funciar , pentru a deveni opozabile terilor i pentru ca titularii drepturilor reale
tabulare s poat dispune de ele.
Legea 7/1996 , n art. 33 i Decretul lege 115/1938 , n art. 32 , instituie
dou prezumii legale n domeniul crilor funciare :
a. un drept real nscris n favoarea unei persoane creeaz prezumia c
dreptul exist n folosul ei ;
b. dac un drept real s-a radiat din cartea funciar se presupune c acest
drept nu exist .
Deci , n virtutea principiului publicitii , se consider c ntreg cuprinsul crii
funciare este exact , fiind n concordan cu situaia juridic real .

11
Ca regul general, crile funciare sunt publice, asupra coninutului lor
putndu-se edifica orice persoan interesat. n acelai timp informarea trebuie
s fie corect, n sensul existenei unei perfecte corelri ntre toate datele trecute
n cartea funciar i situaia real a imobilului n cauz.
Publicitatea vizeaz urmtoarele trei direcii: publicitatea integral, pubilictatea
material i publicitatea formal. Publicitatea integral trebuie neleas n
sensul c sunt supuse publicitii prin cartea funciar toate drepturile reale
constituite, strmutate sau stinse, faptele sau alte acte juridice n legtur cu
drepturile nscrise.
PubilicItatea material se refer la fora probant a nscrierii n cartea funciar.
ntruct, ca o prezumie relativ, orice carte funciar descrie toate drepturile i
sarcinile ce greveaz imobilul n cauz, terii interesai putnd invoca nscrierile
din cartea funciar pentru a-i apra interesele n raport cu titularii drepturilor i
sarcinilor respective. Acest principiu nu va putea fi ns invocat:
-ntre pri, ntruct nscrierea nu poate modifica convenia existent ntre
dnsele;
-de ctre dobnditorul de drepturi reale prin ncheierea cu rea-credin a unui act
juridic cu titlu oneros;
- de ctre motenitor, ntruct el nu poate avea mai multe drepturi dect de
cuius.
Publicitatea formal, relev faptul c orice carte funciar poate fi consultat att
de ctre persoanele interesate, ct i de ctre cele care nu justific un anume
interes. Consultarea poate fi fcut de cei interesai numai sub supravegherea
conductorului de carte funciar sau a arhivarului.

3.1.5.Principiul legalitii.
Principiul legalitii este regula care oblig biroul de carte funciar s se
supun numai legii n soluionarea cererilor , pstrndu-i neutralitatea fa de
actele ncheiate de pri , pe care trebuie doar s le verifice sub aspectul
legalitii. Nu se vor putea opera nscrieri n cartea funciar dac acestea se
solicit n temeiul unor acte nelegale.
Acest principiu comport, la rndul su, urmtoarele dou direcii:
legalitatea formal i legalitatea material.
Prin legalitate formal trebuie s nelegem necesitatea respectrii unor reguli
instituite de Decretul-lege 115/1938, privitoare la limitele categoriile de drepturi,
actele i faptele juridice supuse nscrierilor n cartea funciar, ct i a tipurilor de
nscrieri ce pot fi realizate (intabularea, nscrierea provizorie i notarea).
De cealalt parte, legalitatea material se refer la drepturile i obligaiile
judectorului de carte funciar i ale personalului cu care acesta lucreaz de a
verifica: cererile de nscriere n cartea funciar; nscrisurile care nsoesc
cererea; nscrierile existente n cartea funciar la momentul depunerii cererii.

12
3.1.6. Principiul oficialitii.
Biroul de carte funciar este obligat i mputernicit s verifice , din oficiu ,
legalitatea cererii i a actelor n baza crora se solicit nscrierea n cartea
funciar . Aceast verificare efectuat din oficiu are menirea de a asigurs o mai
mare siguran n privina nscrierilor n cartea funciar.
Astfel , principiul oficialitii sistematizeaz regulile pe baza crora sunt
soluionate cererile de nscriere n cartea funciar.
Caracteristica principal a principiului rezid n aceea c soluionarea unei cereri
are la baz dreptul i obligaia persoanelor competente de a cerceta din proprie
iniiativ ndeplinirea condiiilor de legalitate n vederea admiterii unei cereri de
nscriere n cartea funcair.
Printre condiiile referitoare la cererea de nscriere menionm:
-cererea poate fi fcut de ctre cei n favoarea sau mpotriva crora se face
nscrierea, personal sau prin mandatar;
-nscrisul ca act juridic care st la baza nscrierii poate fi: un contract; o hotrre
judectoreasc; un proces-verbal de adjudecare ncheiat n procedura de
executare silit etc. n toate cazurile, scrisul trebuie s respecte condiiile de
fond i de form prevzute de lege pentru ncheierea sa valabil.

3.1.7. Principiul specialitii.


Conform acestei reguli fundamentale fiecare operaiune n cartea
funciar trebuie s fie precis determinat prin descrierea nsuirilor
caracteristice ale fiecrui imobil , nct s poat fi deosebit de altul. Detaliile
trebuie s se refere att la aspectele tehnice i fizice ct i la situaia juridic , la
subiectele titulare ale drepturilor tabulare .
Acest regul atrage atenia asupra rigorii tuturor nscrierilor efectuate n
cele trei pri ale crii funciare, astfel nct s fie nlturat orice ndoial cu
privire la: identificarea imobilelor nscrise n Partea I; nscrierilor asupra
drepturilor reale din Partea a II-a; i a notrilor din ultima parte.

3.1.8. Principiul prioritii


nscrierile n cartea funciar i produc efectele de la data nregistrrii
cererii , dup cum reiese din art. 31 din Decretul-lege nr. 115/1938 i art. 49 alin.
3 i 4 din Legea 7/1996. Astfel , ordinea depunerii cererilor stabilete rangul
tabular (prioritar) . Rangul nscrierii este determinat de dat i de ora nscrierii.
Prin rang tabular nelegem efectul unei nscrieri n raport cu alte nscrieri
din aceeai carte funciar. Astfel nct, nscrierile care au o dat mai veche sunt
prioritare (preferabile) n raport cu cele avnd o dat mai nou.
n situaia depunerii deodat a mai multor cereri, dac se refer la
nscrierea unor drepturi de ipotec, ele vor avea acelai rang; iar dac se refer
la alte drepturi, ele vor primi provizoriu rang egal, urmnd ca, pe cale
judectoreasc, s se hotrasc rangul nscrierii dreptului.

13
3.1.9 Principiul forei probante.
Acest principiu rezult din economia prevederilor art. 32 i ale art. 33 ale
Decretului lege nr. 115/1938. Art. 32 instituie dou prezumii :
-dac n cartea funciar s+a nscris un drept real n folosul unei persoane se
prezum c dreptul exist n folosul ei;
- dac un drept s-a radiat din cartea funciar se prezum c acel drept nu
exist.
Suntem n prezena a dou prezumii legale relative , putnd fi combtute prin
proba contrar. Ele se aplic numai drepturilor reale.
Art. 33 din Decret prevede c nscrierile din cartea funciar au o putere
doveditoare absolut n folosul terului care a dobndit un drept real prin act
juridic cu titlu oneros i a fost de bun credin . Aadar , terul va fi aprat de
orice cauz de eviciune derivnd din titlurile dobndite anterior nscrierii
dreptului su , cu excepia situaiei cnd mpotriva sa s-a introdus n termen
legal , o aciune n rectificarea ntabulrii.
i acest din urm principiu reiterat prin Legea 7/1996 corespunde
principiului publicitii materiale din vechiul sistem, iar potrivit lui, nscrierile din
cuprinsul crii funciare sunt n concordan cu starea real de drept i de fapt a
imobilului, numai dac:
- titularul dreptului nscris a dobndit acel drept n virtutea unui titlu legal;
- titlul legal se ntemeiaz pe un act juridic valid;
- actul juridic valid exprim dobndirea cu bun-credin a dreptului real
respectiv.
Legat de acest principiu, art. 30 din Legea nr. 7/1996 instituie urmtoarele
prezumii:
-nscrierea unui drept real imobiliar n cartea funciar cu ndeplinirea tuturor
condiiilor legale conduce la prezumia c acel drept exist;
-nscrierea dreptului real n favoarea unei persoane conduce la prezumia c
persoana respectiv este cu adevrat titular a dreptului real respectiv, numai
dac: a fost de bun-credin n momentul dobndirii sau constituirii dreptului i
starea de drept i de fapt evideniat de nscrierile din cartea funciar corespund
realitii.

3.1.10 Principiul relativitii.


Acest principiu a fost preluat din sistemul de publicitate imobiliar
reglementat de Decretul- lege nr. 115/1938 exprimnd, n esen, necesitatea
ca orice nscriere n cartea funciar s se fac doar cu consimmntul titularului
de drepturi reale asupra imobilului, anterior nscris n cartea funciar
Potrivit acestuia, nscrierile n cartea funciar se fac doar cu consimmntul
titularului nscris (art. 19 din Decretul-lege). Legea prevede urmtoarele situaii
cnd se poate decide nscrierea n cartea funciar:

14
- mpotriva aceluia care la data nregistrrii cererii este nscris ca titular al
dreptului asupra cruia urmeaz a fi operat nscrierea;
- mpotriva aceluia care i-a grevat dreptul nainte de a fi fost nscris, dac
ambele nscrieri au fost cerute deodat.
n situaia mai deosebit cnd au avut loc nstrinri succesive, fr ca
dobnditorul s-i fi nscris dreptul de proprietate n cartea funciar, potrivit art.
20 din Decretul-lege, dobnditorul din urm poate solicita nscrierea dobndirilor
succesive, sub condiia probrii lor cu acte originale de transmitere a dreptului.

III.2 Principiile crilor funciare rezultnd din dispoziiile noului Cod.

3.2.1.Principiul efectului constitutiv de drepturi al intabulrii , drepturile


extratabulare .

Noul Cod civil , n art. 885 , referitor la dobndirea i stingerea drepturilor


reale asupra imobilelor , prevede c : (1) Sub rezerva unor dispozitii legale
contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse in cartea funciara se
dobandesc, atat intre parti cat si fata de terti , , numai prin inscrierea lor in
cartea funciara, pe baza actului sau faptului care a justificat inscrierea.

(2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea
funciara , cu consimtamantul titularului, dat prin inscris autentic notarial . Acest
consimtamant nu este necesar daca dreptul se stinge prin implinirea termenului
aratat in inscriere ori prin decesul sau, dupa caz, prin incetarea existentei
juridice a titularului, daca acesta era o persoana juridica.

Astfel , daca in reglementarea anterioara a legii cadastrului , efectul constitutiv


viza doar drepturile reale , imobiliare constituite , transmise sau modificate in
temeiul unui contract , in timp ce art. 885 din noul Cod civil vorbeste de orice act
sau fapt juridic ce constituie titlul ce sta la baza inscrierii (inclusiv uzucapiune).
Potrivit noilor prevederi , intabularea are efect constitutiv atat intre parti , cat si
fata de terti .

De la regula efectului constitutiv de drepturi al intabularii exista o serie de


exceptii prevazute de art. 887 NCC , referitor la dobandirea drepturilor reale
fara inscriere , ce prevede : Drepturile reale se dobndesc fr nscriere n
cartea funciar cnd provin din motenire, accesiune natural, vnzare silit,
expropriere pentru cauz de utilitate public, precum i n alte cazuri
expres prevzute . n aliniatul 3 al aceluiai articol se prevede c titularii
drepturilor astfel dobndite nu vor putea dispune de ele dect dup nscrierea n
cartea funciar.

3.2.2. Principiul publicitii integrale .

15
Acest principiu , dei nu este consacrat expres n noul cod , rezult din
reglementarea viznd scopul i obiectul crii funciare , respectiv dispoziiile art.
876 conform crora : 1) Cartea funciara descrie imobilele si arata drepturile
reale ce au ca obieazt aceste bunuri.

(2) In cazurile prevazute de lege pot fi inscrise in cartea funciara si alte drepturi,
fapte sau raporturi juridice, daca au legatura cu imobilele cuprinse in cartea
funciara . .

(3) Prin imobil, in sensul prezentului titlu, se intelege una sau mai multe parcele
de teren alaturate, indiferent de categoria de folosinta , cu sau fara constructii,
apartinand aceluiasi proprietar, situate pe teritoriul unei unitati
administrativ-teritoriale si care sunt identificate printr-un nummar cadastral unic.

Noul Cod civil introduce sistemul foilor reale (art. 878 alin. 2 ) , ceea ce
inseamna ca intr-o carte funciara poate fi inscris un singur imobil .
Principiul publicitatii integrale este redat prin introducerea efectului
constitutiv al inscrierii drepturilor reale , obligativitatea inscrierii drepturilor
extratabulare , daca titularul doreste sa exercite dispozitia juridica , precum si
prin efectul de opozabilitate absoluta a unor notari. .

3.2.3 . Principiul publicitii formale.


Principiul publicitii formale rezult din dispoziiile art. 883 NCC privind
cercetarea crii funciare . Textul legal prevede :
(1) Orice persoan, fr a fi inut s justifice vreun interes, poate cerceta orice
carte funciar, precum i celelalte documente cu care aceasta se ntregete,
potrivit legii. Mapa cu nscrisurile care au stat la baza efecturii nscrierilor n
cartea funciar poate fi consultat de orice persoan interesat, cu respectarea
dispoziiilor legale cu privire la prelucrarea datelor cu caracter personal i libera
circulaie a acestor date.

(2) La cerere, se vor elibera extrase sau copii certificate, conforme cu


exemplarul original aflat n arhiv.

(3) Nimeni nu va putea invoca faptul c nu a avut cunotin de existena vreunei


nscrieri efectuate n cartea funciar sau, dup caz, a unei cereri de nscriere
nregistrate la biroul de cadastru i publicitate imobiliar.

Astfel cum rezult din aceste dispoziii , posibilitatea de informare cu


privire la cartea funciar se refer nu doar cu privire la cuprinsul crii , ci i la
toate documentele care o completeaz , respectiv : mapa cu nscrisuri ,
registrele , planul cadastral.

16
Cercetarea crii funciare i a altor documente cu care aceasta se
ntregete poate fi fcut de orice persoan , fr a fi obligat s justifice un
interes. Necesitatea justificriii unui interes este prevzut doar pentru
cercetarea mapei cu nscrisuri , care conine la rndul su , documente ce
ntregesc cartea funciar.

3.2.3. Principiul relativitii nscrierilor.

Rezult din dispoziiile art. 893-895 , precum i ale art. 887 alin. 3 NCC.
Textul nu difer de cel cuprins n vechea reglementare a crilor funciare . Astfel,
potrivit noilor reglementri , respectiv art. 893 NCC :

Inscrierea unui drept real se poate efectua numai:

a) impotriva aceluia care, la data inregistrarii cererii, este inscris ca titular al


dreptului asupra caruia urmeaza sa fie facuta inscrierea ;

b)impotriva aceluia care, inainte de a fi fost inscris, si-a grevat dreptul, daca a
mandoua inscrierile se cer deodata .

Noul Cod consacr la art. 894 , n cazul nscrierilor n temeiul unor acte
juridice succesive , necesitatea dovezii legturilor juridice dintre antecesorul
tabular i succesorul su tabular .

3.2.4. Principiul prioritii .

Principiul nu este reglementat expres , ns poate fi dedus din textele art.


890-892

Articolul 890 privind data producerii efectelor nscrierilor , prevede c :

(1) Dac prin lege nu se prevede altfel, nscrierile n cartea funciar i vor
produce efectele de la data nregistrrii cererilor, inndu-se ns cont de data,
ora i minutul nregistrrii acestora n toate cazurile n care cererea a fost
depus personal, prin mandatar ori notar public sau, dup caz, comunicat prin
telefax, pot electronic ori prin alte mijloace ce asigur transmiterea textului i
confirmarea primirii cererii de nscriere cu toate documentele justificative.

(2) n cazul drepturilor de ipotec, ordinea nregistrrii cererilor va determina i


rangul acestora.

(3) Dac mai multe cereri s-au primit n aceeai zi prin pot sau curier,
drepturile de ipotec vor avea acelai rang, iar celelalte drepturi vor dobndi
numai provizoriu rang egal, urmnd ca instana s se pronune, la cererea

17
oricrei persoane interesate, asupra rangului i, dac va fi cazul, asupra radierii
nscrierii nevalabile.

(4) n cazul n care dou sau mai multe drepturi au primit provizoriu rang egal,
potrivit dispoziiilor alin. (3), va fi preferat, indiferent de data cert a titlurilor aflate
n concurs, cel care a fost pus n posesia bunului sau, dup caz, cel fa de care
debitorul i-a executat cel dinti obligaiile ce i incumb, cu excepia drepturilor
de ipotec care vor avea acelai rang. n situaia n care niciunul din dobnditori
n-a fost pus n posesia bunului sau, dup caz, debitorul nu i-a executat
obligaiile fa de niciunul dintre ei, va fi preferat cel care a sesizat cel dinti
instana de judecat n temeiul dispoziiilor prezentului articol.

(5) Dispoziiile alin. (3) i (4) se aplic i atunci cnd, n aceeai zi, o cerere de
nscriere a fost depus ori comunicat n condiiile alin. (1), iar alta primit prin
pot sau curier.

i n vechea reglementare a crilor funciare data la care i produc


efectele nscrierilor depinde de momentul nregistrrii cererii de nscriere.

n ce privete concursul dintre cei care au primit provizoriu rang egal ,


noul Cod exclude vechiul criteriu al datei certe a titlurilor , introducnd un criteriu
nou , preferndu-l pe cel care a fost primul pus n posesie sau fa de care
debitorul i-a executat cel dinti obligaiile ce i incumb. Punerea n posesie sau
executarea obligaiei trebuie s fi avut loc anterior nregistrrii cererii de
nscriere . n situaia n care niciunul din terii aflai n conflict nu a fost pus n
posesie ori antecesorul tabular nu i-a executat fa de vreunul obligaiile
asumate , pn la data nregistrrii cererii de nscriere , Codul introduce un
criteriu subsidiar , care este cel al exercitrii aciunii pentru stabilirea rangului
definitiv , fiind preferat cel care nregistreaz primul cererea de chemare n
judecat mpotriva celuilalt ori a celorlali nscrii provizoriu.

Prin art. 891 se reglementeaz conflictul dintre terii dobnditori de la un


autor comun , prevzndu-se c cel care i-a nscris primul dreptul va fi socotit
titularul dreptului tabular.

Art.892 , reglementnd situaia terului dobnditor de rea-credin ,


dispune c : (1) Cel care a fost ndreptit, printr-un act juridic valabil ncheiat,
s nscrie un drept real n folosul su poate cere radierea din cartea funciar a
unui drept concurent sau, dup caz, acordarea de rang preferenial fa de
nscrierea efectuat de alt persoan, ns numai dac sunt ntrunite
urmtoarele 3 condiii:

18
a) actul juridic n temeiul cruia se solicit radierea sau acordarea rangului
preferenial s fie anterior aceluia n baza cruia terul i-a nscris dreptul;

b) dreptul reclamantului i cel al terului dobnditor s provin de la un autor


comun;

c) nscrierea dreptului n folosul reclamantului s fi fost mpiedicat de terul


dobnditor prin violen sau viclenie, dup caz.

(2) Radierea sau acordarea rangului preferenial poate fi cerut i dac violena
ori viclenia a provenit de la o alt persoan dect terul dobnditor, dar numai
dac acesta din urm a cunoscut sau, dup caz, trebuia s cunoasc aceast
mprejurare la data ncheierii contractului n baza cruia a dobndit dreptul
intabulat n folosul su.

(3) Dreptul la aciune se prescrie n termen de 3 ani de la data nscrierii de ctre


ter a dreptului n folosul su.

Este vorba despre aciunea n radiere sau acordare a rangului preferenial ce va


fi tratat n capitolul dedicat aciunilor de carte funciar.

3.2.5 Principiul publicitii materiale.

Sediul materiei l constituie art. 900 NCC , referitor la fora probant a


nscrierilor n cartea funciar , art. 901 NCC, privind protecia terului achizitor de
bun-credin i art. 909 alin. 3 , privind termenele de exrcitare ale aciunii n
rectificare mpotriva terului dobnditor cu titlu oneros , de bun credin .

Art. 900 instituie dou prezumii , similar cu legea cadastrului , respectiv :

- prezumia existenei dreptului real nscris n cartea funciar , ceea ce


dispenseaz pe cel nscris n cartea funciar de sarcina de a proba
existena dreptului , acesta probndu-se cu extrasul de carte funciar (art.
565 NCC)
- prezumia inexistenei dreptului real radiat.

Articolul 901 alin. 2 lit. B prevede c terul dobnditor este considerat de


bun-credin dac din cuprinsul crii funciare nu rezult nicio cauz care s
justifice rectificarea acesteia n favoarea altei persoane.
Principiul publicitii materiale profit terului subdobnditor cu titlu oneros al
unui drept real , de bun-credin la data nregistrrii cererii de nscriere a
dreptului su. Dac antecesorul su tabular a rmas nscris n cartea funciar
timp de 3 ani sau , 1 an (dup distinciile art. 909 alin. 3 ) , fr ca titlul su s fie

19
contestat pe calea unei aciuni n rectificare fundamentat pe dispoziiile art. 908
alin. 1 , nscrierea dreptului terului subdobnditor va avea un efect achizitiv
instantaneu.
Potrivit art. 79 din Legea 71/2011 , principiul publicitii materiale nu
poate fi invocat contra adevratului proprietar , strin de cartea funciar (deci
unde nu era deschis cartea funciar ) , de terii dobnditor cu tilu oneros , care
i-au nscris pentru prima dat , cu bun credin , un drept n cartea funciar .
Acetia pot invoca doar uzucapiunea tabular , n condiiile legii . Pentru
nscrierile anterioare intrrii n vigoare a noului cod , vor fi aplicabile dispoziiile
n vigoare la data intrrii n vigoare n posesia imobilului.

Capitolul IV. nscrierile n cartea funciar


IV.1 nscrierile n cartea funciar conform Legii 7/1996
Potrivit legii cadastrului exist trei feluri de nscrieri n cartea funciar :
intabularea , nscrierea provizorie i notarea.
4.1.1 Intabularea
Intabularea reprezint operaiunea specific sistemului de publicitate imobiliar
prin crile funciare, prin care se strmut, se constituie, se modific sau se
sting, cu titlu definitiv, drepturi reale imobiliare, odat cu nregistrarea cererii n
registrul de intrare inut de autoritatea de carte funciar.
Dac potrivit art. 17 din Decretul lege nr. 115/1938 , intabularea avea i
efect constitutiv de drept , n sensul c dreptul real imobiliar lua natere din
momentul intabulrii lui n cartea funciar , dimpotriv , n conformitate cu art. 27
din Legea 7/1996 toate nscrierile efectuate n cartea funciar , inclusiv
intabularea , produc numai dou efecte :
- opozabilitate fa de teri de la data nregistrrii cererii de nscriere ;
- determinarea rangului nscrierii n ordinea nregistrrii cererii de nscriere .
Potrivit art. 28 alin. 1 din Legea 7/1996 titularii drepturilor reale imobiliare
nu vor putea dispune de ele dect cu condiia nscrierii prealabile a acestor
drepturi n cartea funciar . n consecin , transmiterea drepturilor imobiliare
fr respectarea acestei condiii a nscrierii atrage inopozabilitatea drepturilor ,
astfel dobndite , fa de teri.
Intabularea drepturilor personale nu are efect constitutiv ci doar de
opozabilitate fa de teri.
Intabularea radierii unui drept real face ca acel drept s nceteze, n timp
ce intabularea radierii unui drept personal nu are nici o influen asupra
existenei dreptului.
Soluionarea cererilor de nscriere n cartea funciar revine Birourilor
Teritoriale de carte funciar ale Oficiilor Teritoriale. mpotriva ncheierii de
nscriere sau de respingere poate fi formulat plngere, care se depune tot la
birourile teritoriale, urmnd ca Oficiile Teritoriale s le nainteze spre soluionare

20
judectoriei n a crei raz teritorial de competen se afl imobilul n cauz
(art. 47 i urm. din Legea nr. 7/1996).

4.1.2 nscrierea provizorie


Este acea nscriere care strmut, constituie, modific sau stinge un
drept real numai sub condiia unei justificri ulterioare. Ea se numete nscriere
provizorie sau intabulare imperfect
La aceast form de nscriere se apeleaz dac:
-nscrisul original nu ndeplinete condiiile prevzute de art. 44-45 din
Decretul-lege 115/1938.
-hotrrea judectoreasc prin care partea a fost obligat la strmutarea,
constituirea,modificarea sau stingerea dreptului real nu este definitiv i
irevocabil
- n cazul dobndirii unor drepturi reale afectate de o condiie suspensiv.
Potrivit Legii 7/1996 nscrierea provizorie poate fi operat i n urmtoarele
cazuri: cnd dreptul real ce urmeaz a fi nscris este afectat de o condiie
suspensiv; dac se dobndete un drept tabular care, anterior, a fost nscris
provizoriu; dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris
ipoteca ori privilegiul imobiliar.
nscrierea provizorie are ca efect asigurarea rangului serial al
opozabilitii fa de teri a drepturilor nscrise n cartea funciar . Astfel , potrivit
art. 32 alin. 2 din Legea 7/1996 , nscrierea provizorie devine opozabil terilor cu
rangul determinat de cererea de nscriere , sub condiia i n msura justificrii
ei.
Justificarea unei nscrieri provizorii i ntinde efectul i asupra tuturor
nscrierilor care s-au fcut condiionat de justificarea ei.
Legea nr. 7/1996 arat c justificarea nscrieii provizorii const n
ndeplinirea unor cerine care pot fi soluionate nu doar prin hotrrea instanei
de judecat sau prin consimmntul celui mpotriva cruia este operat
nscrierea, ci i prin ncheiere de carte funciar ntocmit de ctre registrator.
Dac nscrierea provizorie este justificat , n sensul c nscrisul original
ndeplinete ulterior cerinele prevzute pentru intabulare sau , dup caz ,
hotrrea judectoreasc devine irevocabil , ea se transform ntr-o intabulare
perfect. Astfel , de ndat ce persoana interesat realizeaz justificarea
ulterioar, prin prezentarea probelor din care s reias completarea lipsurilor
pentru ncheierea valid a actului juridic, nscrierea respectiv se transform n
intabulare, producnd efectele specifice acesteia.
Interesul realizrii unei asemenea nscrieri reiese din faptul c, n urma
justificrii ulterioare, aceasta produce efectele intabulrii n mod retroactiv, de la
data nregistrrii cererii pentru nscrierea provizorie. Fapt ce poate da eficien

21
principiului prioritii nscrierilor, o cerere de nregistrare a unei nscriere
provizorii cu o dat mai veche, odat justificat, fiind prioritar unei cereri de
nregistrare a unei intabulri cu dat mai recent.
n mod corespunztor , nejustificarea unei nscrierii provizorii atrage , la
cererea celui interesat , radierea ei i a tuturor nscrierilor care s-au fcut
condiionat de justificarea acesteia.

4.1.3 Condiiile necesare admiterii intabulrii i a nscrierii provizorii:


a. Cerine comune. Vizeaz nscrisurile n baza crora se poate cere intabularea
sau nscrierea provizorie, respectiv: nscrisul original; hotrrile judectoreti;
hotrrile autoritilor administrative. nscrierile n cartea funciar trebuie s fie
solicitate de partea care are sau care urmeaz s dobndeasc un drept sau de
instanele judectoreti. Actul n baza cruia se solicit nscrierea trebuie s
aib un coninut admis de lege , iar n cuprinsul actului trebuie precizat cu
exactitate imobilul i dreptul ce urmeaz a fi nscris. Dac dreptul este dovedit ,
atunci este admis intabularea , n schimb cnd din documente rezult c
dreptul este numai verosimil se va acorda numai nscrierea provizorie.
b. Cerine speciale ale intabulrii:
-nscrisul original trebuie s arate data ntocmirii i domiciliul prilor;
-nscrisul original s arate numrul parcelei sau al crii funciare, dac -
nscrierea privete toate imobilele cuprinse n aceeai carte funciar;
- declaraia expres prin care cel al crui drept urmeaz s fie strmutat, grevat,
restrns ori stins consimte la intabulare.
c. Cerine speciale ale nscrierii provizorii.
nscrierea provizorie poate fi cerut atunci cnd nu sunt ndeplinite condiiile
pentru intabulare , adic lipsete data actului sau numele prilor ori nu a fost
evideniat imobilul cu toate datele sale de cate funciar. Ea se face i n cazul:
- dobndirii unor drepturi afectate de o condiie suspensiv ;
- unei hotrri judectoreti supuse unei ci de atac.
Situaia tabular provizorie va fi confirmat , consolidat sau justificat dac
ulterior se ntrunesc cerinele care au lipsit la nscrierea provizorie .
Declaraia de justificare trebuie s emane de la titularul dreptului real i prin
acest declaraie se completeaz datele care au lipsit la intabulare. Dac
titularul dreptului refuz s dea declaraia de justificare a nscrierii provizorii ,
aceasta se poate cere printr-o aciune n justiie .
nscrierile provizorii pot fi radiate la cererea oricrei persoane interesate.
nscrierea provizorie poate fi radiat cnd :
-cel care a obinut nscrierea a renunat fr rezerv la acest drept:,
- cererea de valorificare a nscrierii provizorii a fosr respins n fond prin hotrre
judectoreasc
- s-a constatat , prin hotrre judectoreasc , nevalabilitatea titlului pe baza
cruia s-a fcut nscrierea provizorie,

22
- nu s-a fcut dovada c s-a pornit aciunea n justificare n termen.

4.1.4 Notarea
Notarea este acea form de nscriere prin care un drept real personal, un
fapt sau un raport juridic aflat n legtur cu drepturile tabulare, dobndete
opozabilitate fa de teri.
Art. 81-82 din Decretul-lege nr. 115/1938 enumer drepturile reale
personale, faptele i raporturile juridice aflate n legtur cu drepturile tabulare,
care pot face obiectul notrii n cartea funciar i care exist chiar dac nu ar fi
fost notate n cartea funciar.
Decretul-lege nr. 115/1938 reglementa notarea ca fiind o nscriere n
cartea funciar cu efect de opozabilitate fa de teri. Din acest punct de vedere
notarea se difereniaz fa de intabulare i nscrierea provizorie, acestea din
urm avnd un efect constitutiv de drepturi, efect pe care notarea nu l produce.
n schimb, Legea nr. 7/1996 a nlturat aceast diferen de efect dintre cele trei
tipuri de nscrieri, acordnd notrii acelai efect cu cel produs de intabulare i
nscrierea provizorie, respectiv cel de opozabilitate fa de teri.
Potrivit art. 84 alin. 2 din Regulamentul de aplicare a Legii 7/1996 se vor
putea nota n cartea funciar : incapacitile de exerciiu ale titularului dreptului
real nscris , instituirea curatelei , modalitile juridice ce afecteaz dreptul
nscris n cartea funciar ( termenul i condiia ) , aciunile i cile de atac care
dau caracter litigios dreptului nscris , msurile de indisponibilizare (sechestrul,
urmrirea silit a imobilului ) , contractul de locaiune sau cesiunea de venituri ,
ncheiate pe o durat mai mare de trei ani , dreptul de preemiune , interdicia de
nstrinare sau de grevare , promisiunea de vnzare , sentina declarativ a
falimentului , lucrrile de expropriere ale imobilului.
Notarea nu este constitutiv de drepturi, ci are doar rolul de informare a
terelor persoane , ceeea ce nseamn c raporturile juridice , situaiile i
drepturile personale , precum i aciunile n justiie vor fi opozabile terilor numai
dac au fost notate n cartea funciar.

3.5 Condiii generale pentru obinerea i radierea notrilor


Notarea poate avea ca obiect consemnarea faptelor i drepturilor
personale , a raporturilor juridice n legtur cu imobilele intabulate , a litigiilor
referitoare la drepturile reale imobiliare i a altor nscrieri cu caracter provizoriu.
Notarea ori radierea notrilor se face la cererea persoanelor interesate
care prezint nscrisurile necesare ori , din oficiu , prin dispoziia instanelor
judectoreti , a organelor de urmrire penal sau a judectorului de carte
funciar .

23
nscrisurile n temeiul crora se solicit notarea trebuie s ndeplineasc
toate condiiile de validitate a actului juridic.
Prin notare titularul dreptului mpotriva cruia s-a fcut notarea poate
ncheia , de principiu , orice fel de acte juridice , cu unele excepii care decurg din
notarea interzicerii nstrinrii sau grevrii . Dac ulterior persoana care a
obinut notarea n cartea funciar va avea ctig de cauz , terul beneficiar va
suporta consecinele.
Radierea notrilor se va hotr de ctre judectorul de carte funciar cu
sau fr ascultarea prilor , n funcie de datele nscrise n cartea funciar .

IV.2 nscrierile n cartea funciar n lumina noilor reglementri ale Codului Civil .

nscrierile n cartea funciar sunt meniunile referitoare la obiectul


material sau/i juridic al crii funciare . n ce privete obiectul material (bunurile),
Noul Cod civil pstreaz sistemul foilor reale , prevznd c aceiai carte
funciar nu poate cuprinde dect un singur imobil . Mai muli coproprietari nu pot
fi nscrii dect dac se afl n coproprietate sau pe cote-pri .
Conform art. 881 alin.1 , nscrierile privind obiectul juridic al crii
funciare(drepturile) sunt de trei feluri : intabularea , nscrierea provizorie i
notarea .

4.2.1 Intabularea .

Potrivit noului Cod , intabularea este nscrierea prin care se dobndete


, modific sau stinge , cu titlu definitiv , un drept real imobiliar , de la data
nregistrrii cererii de nscriere . Caracterizarea intabulrii ca fiind o nscriere cu
caracter definitiv este preluat din doctrina mai veche , pentru a o delimita de
nscrierea provizorie .
n ce privete condiiile de nscriere , art. 888 NCC prevede c nscrierea
n cartea funciar se efectueaz n baza nscrisului autentic notarial , al hotrrii
judectoreti rmas definitiv , a certificatului de motenitor sau n baza unui alt
act emis de autoritile administrative ( de ex., titlul de proprietate sau ordinul
Prefectului ).
Forma autentic pentru constituirea , transmisiunea sau modificarea
convenional a drepturilor reale imobiliare este cerut ad validitatem.
n ce privete efectele intabulrii , noul Cod reintroduce prin art. 885 alin. 1
i 2 efectul constitutiv de drepturi , prevznd c drepturile reale asupra
imobilelor se dobndesc numai prin nscrierea lor n cartea funciar .
De la efectul constitutiv de drepturi al intabulrii , art. 887 alin. 1 prevede
o serie de excepii , ce constituie moduri de dobndire fr nscriere , respectiv
motenirea , accesiunea natural , vnzarea silit , exproprierea i alte cazuri

24
prevzute de lege , printre acestea numrndu-se i uzucapiunea extratabular.
n cazul dobndirii drepturilor reale ntr-unul din aceste moduri , efectul
intabulrii este unul declarativ , pentru c dreptul se dobndete i este
opozabil erga omnes anterior nscrierii . nscrierea declarativ nu este necesar
pentru dobndirea dreptului , ci doar asigur exerciiul lui , art. 887 alin. 3
prevznd c titularul dreptului dobndit fr nscriere nu poate dispune de
acesta dect dup nscrierea n cartea funciar.
Efectul extinctiv de drepturi este consacrat de art. 885 alin.2 i 3 NCC
n cazul stingerii drepturilor tabulare , prevznd c drepturile reale se vor pierde
sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciar.
Intabularea are i un efect achizitiv de drepturi , n cazul terilor
dobnditori sau subdobnditori de bun credin , cu titlu oneros (principiul
publicitii materiale , art. 909 alin. 3 ) sau gratuit (art. 909 alin. 2) .

4.2.2. nscrierea provizorie .


Este definit n lumina noului Cod ca fiind nscrierea prin care se
dobndete , modific ori stinge un drept real imobiliar , sub condiia i n
msura justificrii ei .
Potrivit noilor reglementri , drepturile reale imobiliare se nscriu
provizoriu , conform art. 881 alin. 3 , doar n cazurile anume prevzute de lege.
Astfel , raportat la art. 898 NCC , nscrierea provizorie n cartea funciar
se va putea cere :
1.dac dreptul real dobndit este afectat de o condiie suspensiv ori rezolutorie
(de ex, nscrierea provizorie a dreptului de proprietate dobndit prin ncheierea
unui contract de vnzare-cumprare cu pact de rscumprare sau de vnzare
cu opiune de rscumprare ) sau dac privete ori greveaz o construcie
viitoare; n cazul nscrierii provizorii avnd ca obiect o construcie viitoare,
justificarea acesteia se face n condiiile legii;

2. daca , in temeiul unei hotarari care nu este definitiv, partea cazuta in


pretentii a fost obligata la stramutarea, constituirea sau stingerea unui drept
tabular ori cel care administreaza bunurile unei alte persoane a fost obligat sa
dea o garantie ipotecara ;

3. daca debitorul a consemnat sumele pentru care a fost inscrisa ipoteca;

4.daca se dobandeste un drept tabular inscris provizoriu;

5. daca ambele parti consimt doar pentru efectuarea unei inscrieri provizorii.

25
Referitor la justificarea nscrierii provizorii , art. 899 alin. 2 NCC
reglementeaz expres aciunea n justificare tabular . Conform textului ,
justificarea unei nscrieri provizorii se face cu consimmntul celui mpotriva
cruia s-a efectuat nscrierea provizorie , dat n form autentic , sau n temeiul
unei hotrri judectoreti definitive. .
Radierea nscrierii provizorii se realizeaz n funcie de motivul ce a
determinat nscrierea provizorie .

4.2.3 Notarea .
Este reglementat n capitolul III , Notarea unor drepturi , fapte i raporturi
juridice al Titlului VII , Cartea funciar . Aa cum rezult chiar din titlul
capitolului ce constituie sediul materiei n noul Cod , notarea este nscrierea ce
are ca obiect alte drepturi dect cele tabulare , fapte sau raporturi juridice n
legtur cu imobilul , numai n cazurile expres prevzute de lege. .
Cazurile expres prevzute de lege sunt cele ale art. 902-906 NCC , precum
i n alte texte ale codului sau ale unor legi speciale.
n funcie de natura lor , drepturile , faptele sau raporturile juridice obiect al
notrii pot fi grupate n :
- raporturi juridice referitoare la situaia juridic personal a titularului de
carte funciar;
- drepturi personale , alte raporturi juridice patrimoniale n legtur cu
obiectul material ;
- intenia de a nstrina sau ipoteca ;
- ngrdirile legale i judiciare asupra dreptului de a dispune juridic de
imobilul nscris n cartea funciar ;
- msurile asiguratorii i de executare silit ;
- aciunile n justiie n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar.

Astfel , pot fi notate n cartea funciar ( fr a epuiza toate categoriile de


notri multe cu titlu de noutate - ale noilor reglementri ) :
- punerea sub interdicie judectoreasc i ridicarea acestei msuri i
incapacitatea sau restrngerea , prin efectul legii , a capacitii de exerciiu
ori de folosin ;
- calitatea de bun comun a unui imobil ;
- convenia matrimonial , modificarea sau , dup caz , nlocuirea ei ;
- destinaia unui imobil ca locuin a familiei ;
- interdicia de nstrinare i grevare , substituia fideicoomisar i clauzele
de insesizabilitate ;
- vnzarea cu rezerva dreptului de proprietate ;
- antecontractul i pactul de opiune ;

26
- dreptul de a revoca sau a denuna unilateral contractul ;
- dreptul de preemiune nscut din convenii ;
- locaiunea i cesiunea de venituri ;
- dreptul de a revoca sau a denuna unilateral contractul ;
- deschiderea procedurii insolvenei , nchiderea acestei proceduri sau ridicarea
dreptului de administrare etc.
Notarea , n raport cu obiectul ei acte sau fapte juridice , respectiv
raporturi juridice- poate avea un efect de opozabilitate , n cazurile prevzute de
art. 902 i de informare , n cele enumerate de art. 903 .
Astfel , textul art. 902 alin. 1 NCC prevede c drepturile , faptele sau alte
raporturi jurice devin opozabile terelor persoane exclusiv prin notare , dac nu
se dovedete c au fost cunoscute pe alt cale , n afara cazului n care din lege
rezult c simpla cunoatere a acestora nu este suficient pentru a suplini lipsa
de publicitate . Din cuprinsul reglementrii rezult c , de regul , cunoaterea
drepturilor , faptelor sau altor raporturi juridice n afara crii funciare are efect de
opozabilitate a acestora fa de teri , chiar n lipsa nscrierii , ns , cu titlu de
excepie , cunoaterea efectiv nu face opozabile drepturile , faptele sau alte
raporturi juridice supuse notrii atunci cnd legea leag efectul de opozabilitate
doar de realizarea publicitii .
De aceea , n doctrin se vorbete despre un efect de opozabilitate
absolut al notrii (de ex. , n cazul notrii unor drepturi personale i a altor
raporturi juridice , cum ar fi interdicia convenional de nstrinare i grevare ,
promisiunea de ancheia un contract viitor , dreptul de preemiune convenional ,
contractele de nchiriere sau cesiune de venituri , a notrii sechestrului , urmririi
imobilului sau a veniturilor sale etc. ) i de un efect de opozabilitate relativ (n
cazul notrii unor drepturi personale i a altor raporturi juridice , cum ar fi
chitana de plat anticipat a chiriei art. 1815 NCC , notarea aciunilor n
justiie, a cilor de atac etc. )
n ce privete efectul de informare , potrivit art. 903 NCC se vor putea nota
n cartea funciar , fr ns ca opozabilitatea fa de teri s depind de aceast
nscriere , incapacitatea sau restngerea prin efectul legii a capacitii de
exerciiu , declaraia de utilitate public n vederea expropierii unui imobil ,
precum i orice fapte sau raporturi juridice care au legtur cu imobilul i care
sunt prevzute n acest scop de lege .
Noul Cod prevede distinct notarea inteniei de a nstrina sau de a ipoteca
care trebuie fcut n favoarea unei persoane determinate , producndu-i
efectul timp de 3 luni. Astfel , n msura n care contractul se ncheie n termenul
de 3 luni de la data nregistrrii , dreptul de proprietate sau de ipotec imobiliar
va avea rangul notrii. O astfel de notare nu face doar opozabil intenia de a
nstrina sau ipoteca , ci are efectul unei nscrieri provizorii , ntruct dac se
ncheie contractul n termenul prevzut de lege , dreptul real se dobndete
retroactiv , de la data nregistrrii cererii de notare .

27
Capitolul V. Aciunile de carte funciar

V.1 Noiune..Aciunile de carte funciar conform Decretului 115/1938 si Legii


7/19996.
Decretul-lege 115/1938 prevede urmtoarele aciuni judectoreti n legtur cu
cartea funciar care, de altfel, sunt preluate i de sistemul de publicitate
reglementat prin Legea nr. 7/1996: aciunea n prestaiune tabular; i aciunea
n rectificarea crii funciare.
5.1. 1 Aciunea n prestaiune tabular.
Aceast tip de aciune i are temeiul n dispoziiile art. 22 i 24 din Decretul-lege.
Potrivit art. 22 cel care s-a obligat s strmute sau s constituie n favorul altuia
un drept real asupra unui imobil, este dator s-i predea nscrisurile trebuitoare
pentru nscrierea acelui drept."
n completarea prevederilor de mai sus, art. 24 arat c dac cel obligat nu
pred nscrisul trebuitor, partea va putea cere instanei de judecat s dispun
nscrierea."
Raportat la aceste prevederi , cel care s-a obligat la constituirea ,
transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar este obligat s predea
nscrisurile necesare pentru ntabularea dreptului n cartea funciar , iar dac
este vorba de stingerea unui asemenea drept , s predea actele necesare
pentru radierea lui din cartea funciar . n cazul n care se refuz s i
ndeplineasc aceast obligaie , persoana ndreptit se poate adresa
instanei de judecat pentru ca aceasta s dispun prin hotrre judectoreasc
ntabularea sau , dup caz , radierea dreptului real . Hotrrea judectoreasc
rmas definitiv i irevocabil nlocuia nscrisurile necesare pentru ntabularea
sau radirea dreptului.
Aciunea n prestaiune tabular poate fi promovat nu numai n legtur
cu dreptul de proprietate, ci i cu toate drepturile reale enumerate n art. 11 din
Decretul-lege.Este o aciune petitorie, avnd un caracter imprescriptibil.
Poate fi intentat de persoana n favoarea creia urmeaz a se strmut sau
constituie un drept tabular asupra unuia sau a mai multor imobile identificate n
Partea I din cartea funciar.
Calitatea de prt o poate avea orice persoan care s-a obligat s constituie sau
s strmute un drept tabular n favoarea reclamantului. n plus, potrivit art. 25 din
Decretul-lege, aciunea poate fi ndreptat nu numai mpotriva antecesorului
tabular, ci i mpotriva terului dobnditor, dac sunt ntrunite urmtoarele
condiii:
-cel care cere prestaiunea tabular s fi fost n posesiune la data cnd a
contractat terul dobnditor;

28
-actul juridic n temeiul cruia se cere prestaiunea tabular s fie anterior
aceluia n temeiul cruia terul dobnditor a fost nscris;
- terul s fi dobndit cu titlu gratuit sau s fi fost de rea-credin.
Aciunea este reglementat i de Legea 7/1996 . Astfel , dispoziiile art. 27
din Legea nr. 7/1996, prin care se reglementeaz aceast aciune, sunt aproape
integral preluate din Decretul -lege nr. 15/1938, cu mici deosebiri. Decretul-lege
folosete sintagma prestaiune tabular" n timp ce Legea nr. 7/1996 pe cea de
prestaie tabular".
Potrivit art. 29 din Legea 7/1996, aciunea n prestaie tabular obinuit
poate fi promovat dac sunt ndeplinite urmtoarele dou cerine :
- s existe un singur exemplar doveditor al actului translativ sau constitutiv
de drepturi reale ;
- nscrisul translativ sau constitutiv al dreptului real s se gseasc n
posesiunea nstrintorulu sau constituitorului dreptului.
n afar de varianta tip a aciunii n prestaie tabular, att Decretul-lege,
ct i Legea nr. 7/1996 reglementeaz o variant special. Potrivit acesteia,
aciunea poate fi ndreptat i mpotriva terului dobnditor nscris n cartea
funciar", dac sunt ntrunite cumulativ urmtoarele condiii: a) actul juridic n
baza cruia se solicit prestaia tabular s fie ncheiat anterior celui n baza
cruia a fost nscris dreptul terului n cartea funciar; b) terul s fi dobndit
imobilul cu titlu gratuit sau, dac l-a dobndit cu titlu oneros, s fi fost de
rea-credin;
Aciunea n prestaie tabular prezint n ambele sisteme de publicitate
imobiliar un caracter real, fiind impresciptibil.
Potrivit sistemului de publicittate reglementat prin Legea 7/1996 aciunea
poate fi intentat i n cazul n care se urmrete radierea unui drept tabular
nscris n cartea funciar;
De asemenea , n sistemul reglemetat de Legea nr. 7/1996 prin intentarea
aciunii n prestaie tabular i, finalmente, prin admiterea acesteia, dreptul
nscris devine doar opozabil fa de teri, nscrierea neavnd efect constitutiv de
drepturi.

5.1.2 Aciunea n rectificare de carte funciar.


n cazul n care exist neconcordane ntre starea tabular i realitate ,
rectificarea unei nscrieri n cartea funciar se poate face pe cale amiabil prin
declaraie n faa judectorului de carte funciar , consemnat ntr-o ncheiere ,
prin declaraie autentic , ori, n caz de litigiu , prin hotrre judectoreasc .
Potrivit art. 34 din Decretul lege nr. 115/1938 , rectificarea unei ntabulri sau
nscrieri provizorii se poate cere , de orice persoan interesat , n urmtoarele
cazuri :
-dac nscrierea sau titlul n temeiul cruia s-a realizat aceasta nu au fost
valabile;

29
-dac prin nscriere dreptul a fost greit calificat;
- dac nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au
ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea.
Mijlocul procedural creat pentru a ndrepta oricare din situaiile descrise mai sus
este aciunea n rectificarea crii funciare, reglementat de art. 34-40 din
Decretul-lege.
Potrivit art. 34 rectificarea unei intabulri sau nscrieri provizorii se va cere de
orice persoan interesat." Are interes n nelesul legii orice persoan care are
un drept nscris n cartea funciar i care este lezat printr-o nscriere
nevalabil, motenitorii acestora, precum i persoanele n favoare crora
urmeaz a se nscrie un drept n cartea funciar.
Aciunea n rectificare se va ndrepta mpotriva aceluia care a obinut, prin
nscrierea nevalabil, calitatea de titular de drepturi, sau a motenitorilor
acestuia.
Potrivit art. 36 din Decretul-lege, aciunea n rectificare de carte funciar
este o aciune real care, sub rezerva prescripei aciunii de fond, este
imprescriptibil pentru dobnditorul nemijlocit i pentru terul care a dobndit cu
rea-credin dreptul nscris n beneficiul su.
Rezult c aciunea poate fi promovat pe cale principal numai atunci cnd
fondul aspectelor legate de aceasta a fost deja soluionat definitiv i irevocabil
pe calea unei aciuni separate. Totui, aciunea poate fi exercitat separat, fr
nici o legtur cu o alt aciune, atunci cnd se ntemeiaz pe nevalabilitatea
nscrierii sau greita calificare a dreptului.
Aciunea n rectificare este reglementat i prin Legea 7/1996 . Dei
cazurile n care poate fi promovat sunt identice, Legea nr. 7/1996 prevede c
aciunea poate fi intentat cnd nscrierea n cartea funciar nu mai este n
concordan cu situaia actual a imobilului, prin aceast formul general
urmrindu-se acoperirea tuturor celorlalte cazuri de neconformitate a nscrierilor
din cartea funciar.
n ambele sisteme de publicitate imobiliar acest tip de aciune poate
avea att un caracter real, atunci cnd prin intermediul ei se urmresc rectificri
legate de drepturile reale cuprinse n cartea funciar, ct i un caracter personal,
dac rectificarea are ca obiect nscrierile privitoare la drepturile de crean.
Aciunea n rectificare de carte funciar are un caracter impresciptibil i
potrivit Legii nr. 7/1996, cu dou excepii prevzute de art. 35 alin. 2 i art. 36.
Potrivit reglementrilor cuprinse n art. 33 alin. 4 din Legea nr. 7/1996
rectificarea nscrierilor din cartea funciar se poate face nu doar pe cale
contencioas, prin hottre definitiv i irevocabil, ci i pe cale amiabil, prin
declaraie autentic.

30
V.2..Aciunile de carte funciar conform noului Cod civil .

Aciunile de carte funciar sunt acele aciuni care au ca obiect nscrierile n


cartea funciar . Cele unanim admise de doctrin i jurispruden sunt aciunea
n prestaie tabular i aciunea n rectificare.
Aciunile de carte funciar , n reglementarea cuprins n noul Cod civil ,
sunt n numr de cinci , anume:
- aciunea n prestaie tabular ,
- aciunea n rectificare ,
- aciunea n justificare tabular ,
- aciune n stabilirea rangului definitiv,
- aciune n radiere sau de acordare a rangului preferenial .
Despre aciunea n justificare tabular am fcut vorbire la capitolul privind
nscrierile provizorii .

A. Aciunea n prestaie tabular este tratat de noul Cod n art. 896 , care
prevede c: (1) In cazurile in care cel obligat sa transmita, sa constituie ori sa
modifice in folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu isi executa obligatiile
necesare pentru inscrierea in cartea funciara, se va putea cere instantei
judecatoresti sa dispuna inscrierea; dreptul la actiune este prescriptibil in
conditile legii.

(2) Daca actiunea in prestatie tabulara a fost notata in cartea funciara, hotararea
judecatoreasca se va inscrie, din oficiu, si impotriva acelora care au dobandit
vreun drept tabular dupa notare.

O reglementare similara se regaseste si in dispozitiile art. 1483 alin.2 NCC ,


privind obligatia de a stramuta proprietatea , din care rezulta ca aceasta obligatie
o include si pe aceea de a preda incrisurile necesare pentru efectuarea inscrierii
.

In doctrina s-a aratat ca actiunea in prestatie tabulara ( pozitiva ) este


acea actiune prin care dobanditorul unui drept real solicita obligarea celui care a
transmis sau constituit ori modificat in favoarea sa dreptul sa predea inscrisul
necesar pentru intabularea in cartea funciara - altul decat contractul translativ ,
constitutiv sau modificator de drept real imobiliar - , in caz contrar , instanta
urmand sa dispuna inscrierea .

In conditiile in care Noul cod prevede forma autentica ad validitatem


pentru transmiterea , constituirea ori modificarea drepturilor reale imobiliare ,
obligatia celui care a dobandit dreptul real imobiliar extratabular sa il inscrie

31
pentru a putea dispune de el , iar legea cadastrului , necesitatea solicitarii unui
extras de autentificare in vederea inscrierii contractului autentic , utilitatea
acestei actiuni este pusa sub semnul intrebarii.

Actiunea in prestatie tabulara pozitiva nu poate fi folosita pentru obligarea la


predarea inscrisurilor necesare efectuarii unei notari. . Aceasta poate fi folosita
in ceea ce priveste notarile , doar in caz de conflict de drepturi care provin de la
un autor comun.

Dei art. 885 NCC prevede necesitatea consimmntului titularului , dat prin
nscris notarial , la radierea dreptului pierdut sau stins , acest consimmnt nu
se mai suplinete n noile reglementri prin pronunarea unei aciuni n prestaie
tabular negativ , ci pe calea aciunii n rectificare , fundamentat pe dispoziiile
art. 908 alin. 1 pct. 3 .

Noul Cod reglementeaz prin art. 897 efectele aciunii n prestaie tabular
mpotriva terului dobnditor de rea credin , anterior nscris n cartea funciar.
Condiiile de exercitare ale aciunii sunt dou : anterioritatea titlului reclamantului
i reaua credin a terului. . Dreptul la aciune mpotriva terului se prescrie in 3
ani de la data nscrierii dreptului n folosul su. Aciunea n prestaie tabular
mpotriva terului este o aplicaie particular a aciunii pauliene n materie
funciar.

B. Aciunea n radiere sau de acordare a rangului preferenial.

Sediul materiei l constituie dispoziiile art. 892 NCC , reglementnd situaia


terului dobnditor de rea-credin . Textul legal prevede : 1) Cel care a fost
ndreptit, printr-un act juridic valabil ncheiat, s nscrie un drept real n folosul
su poate cere radierea din cartea funciar a unui drept concurent sau, dup
caz, acordarea de rang preferenial fa de nscrierea efectuat de alt
persoan, ns numai dac sunt ntrunite urmtoarele 3 condiii:
a) actul juridic n temeiul cruia se solicit radierea sau acordarea rangului
preferenial s fie anterior aceluia n baza cruia terul i-a nscris dreptul;
b) dreptul reclamantului i cel al terului dobnditor s provin de la un autor
comun;
c) nscrierea dreptului n folosul reclamantului s fi fost mpiedicat de terul
dobnditor prin violen sau viclenie, dup caz.

(2) Radierea sau acordarea rangului preferenial poate fi cerut i dac violena
ori viclenia a provenit de la o alt persoan dect terul dobnditor, dar numai
dac acesta din urm a cunoscut sau, dup caz, trebuia s cunoasc aceast
mprejurare la data ncheierii contractului n baza cruia a dobndit dreptul
intabulat n folosul su.

32
(3) Dreptul la aciune se prescrie n termen de 3 ani de la data nscrierii de ctre
ter a dreptului n folosul su .

Condiiile de exercitare a acestei aciuni , definit de doctrin ca o


aplicaie particular a aciunii pauliene n materie funciar , sunt :

- dreptul reclamantului i al terului , care l-a nscris primul , trebuie s


provin de la un autor comun , care este antecesorul tabular ;
- titlul de dobndire a celui nenscris , ca i al terului dobnditor care i a
nscris primul dreptul este un act juridic , adic un contract;
- drepturile concurente pot fi reale sau de crean ;
- cel care a ncheiat primul actul generator de drept real sau de crean
imobiliar s fi fost mpiedicat prin violen sau viclenie s i nscrie dreptul,
fie chiar de terul dobnditor , fie de o alt persoan ,, dac mpiedicarea
are loc dup ncheierea actului de ctre ter .

Soluiile pe care le poate pronuna instana sunt radierea dreptului


concurent sau acordarea rangului preferenial , n funcie de incompatibilitatea
absolut sau relativ a acelor dou drepturi.
Radierea dreptului concurent va fi soluia n care dreptul reclamantului i al
terului se exclud reciproc , de ex. dou drepturi de aceiai natur (ambele sunt
drepturi de proprietate sau de uzufruct ori de locaiune ).
Instana acord rang preferenial cnd cele dou drepturi sunt
incompatibile relativ (de ex, dreptul de uzufruct i cel de proprietate). Astfel ,
dac cel care a ncheiat primul actul este uzufructuarul , iar terul dobnditor ,
nscris primul , este proprietar , instana va acorda rang preferenial (va acorda
ctig de cauz ) titularului dreptului de uzufruct , pstrnd nscris i dreptul de
proprietate al terului dobnditor , grevat de acest dezmembrmnt al
uzufructului.

C. Aciunea n stabilirea rangului definitiv.


Sediul materiei il reprezinta art. 890 , ce reglementeaz data producerii
efectelor nscrierilor n alineatele 3,4 i 5.
Dac n vechea reglementare nu era prevzut expres criteriul de stabilire
a rangului fiecrei nscrieri (cel ce se aplica fiind data incheierii contractelor ce
constituiau titlul n temeiul cruia se solicita nscrierea i rezultnd din principiile
generale de drept ) , Codul civil introduce dou criterii noi , avnd n vedere
efectul constitutiv de drepturi al intabulrii :
- criteriul principal se refer la cel care a fost pus mai nti n posesie
sau fa de care debitorul i-a executat primul obligaiile,

33
- criteriul subsidiar , pentru situaia n care niciunul din dobnditori nu a
fost pus n posesie sau fa de niciunul dintre acetia debitorul nu i-a
executat obligaiile , acord preferin celui care a sesizat primul
instana.

Aciunea este o aplicaie particular a aciunii n revendicare .


Soluiile pe care le poate pronuna instana , aa cum rezult din alin. 3 al art.
890 NCC , sunt dou : stabilirea rangului sau radierea nscrierii nevalabile.
Radierea nscrierii nevalabile va fi soluia n care cele dou drepturi se exclud
reciproc, fiind incompatibile absolut . Instana stabilete rangul cnd cele dou
drepturi nu se exclud reciproc , fiind incompatibile relativ.

D. Aciunea n rectificare.
Potrivit art. 907 alin. 2 NCC prin rectificare se nelege radierea ,
ndreptarea sau corectarea oricrei nscrieri inexacte n cartea funciar.
Articolul 908 alin.1 NCC preia , n principal , cazurile de rectificare cuprinse
in legea cadastrului , respectiv :
1. inscrierea sau incheierea nu este valabila ori actul in temeiul caruia a fost
efectuata inscrierea a fost desfiintat, in conditiile legii, pentru cauze ori motive
anterioare sau concomitente incheierii ori, dupa caz, emiterii lui;
2. dreptul inscris a fost gresit calificat;
3. nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris sau au incetat
efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea;
4. inscrierea in cartea funciara nu mai este, din orice alte motive, in concordanta
cu situatia juridica reala a imobilului.

Asa cum rezulta din textul art. 908 alin. 2 , rectificarea se poate face:
- pe cale amiabil , prin declaraie autentic notarial a titularului
dreptului ce urmmeaz a fi radiat sau modificat ;
- n caz de litigiu , prin hotrre judectoreasc.
n acest din urm caz , hotrrea instanei va suplini consimmntul la nscriere
al prii care are obligaia de a preda nscrisurile necesare rectificrii (vechea
aciune n prestaie tabular negativ ). . Aciunea n rectificare trebuie redefinit
n aceast situaie ca fiind aciunea prin care persoana vtmat prin cuprinsul
crii funciare solicit instanei suplinirea consimmntului la radiere sau
modificare al titularului dreptului ce face obiect al unei nscrieri inexacte.
Aciunea poate fi exercitat i mpotriva terilor dobnditori.
Aciunea este imprescriptibila sub rezerva prescriptiei dreptului la
aciunea de fond- fa de dobnditorul nemijlocit i terul dobnditor de rea
credin. Fa de terii de bun credin , dobnditori cu titlu gratuit , aciunea va

34
putea fi introdus n 5 ani socotii de la nregistrarea cererii de nscriere. Fa de
terii dobnditori cu titlu oneros termenul de prescripie va fi de trei ani.

Capitolul VI .Noutatile teoretice si practice aduse de Noul cod civil


regimului de carte funciara
6.1 Nouti teoretice aduse de Noul cod civil Regimului de carte funciara

Noul Cod civil intrat in vigoare la 1 octombrie 2011 cuprinde un capitol distinct
dedicat regimului de carte funciara. In acelasi timp, legea de aplicare a noului
cod civil aduce anumite modificari Legii cadastrului si publicitatii imobiliare
(Legea 7/1996) care, anterior noului Cod civil, reprezenta legea de reglementare
a regimului de carte funciara in Romania.
Dispoziiile Titlului VII Cartea Funciar din Noul Cod civil privitoare la
cazurile , condiiile , efectele i regimul nscrierilor n Cartea funciar se aplic
numai actelor i faptelor juridice ncheiate sau , dup caz , svrite ori produse
dup intrarea n vigoare a Codului Civil.
S-ar fi putut considera ca legiuitorul a dorit ca regimul de carte funciara sa
fie reglementat de noul cod civil, urmand ca Legea 7/1996 sa reprezinte legea
referitoare la aplicarea procedurala a principiilor introduse in noul cod civil.Pana
in acest moment intentiile initiale ale legiuitorului nu par a fi confirmate de
reglementarile aparute ulterior intrarii in vigoare a codului civil. Multe
reglementari de principiu referitoare la cartea funciara au aparut nu in cuprinsul
noului cod civil, ci din nou, in Legea 7/1996. Se poate spune ca daca anterior
regimul de carte funciara era reglementat de Legea 7/1996 si regulamentele de
aplicare ale acestei legi, acum acest regim este reglementat de codul civil, de
Legea 7/1996 si de regulamentele de aplicare ale acestei legi. O asemenea
optiune a legiuitorului poate fi criticata avand in vedere ca existenta mai multor
legi ce reglementeaza aceeasi materie poate crea confuzie in aplicare
Noul Cod civil menine n esen sistemul propus de Legea 7/1996 , rmas n
vigoare i dup 1 octombrie 2011( fiind abrogate doar articolele care se refer la
situaii reglementate de Cod ) , astfel c procedura de nscriere n Cartea
Funciar va fi guvernat de dispoziiile acestei legi ( art. 884 Cod civil ) .
Modificarea esenial propus de Noul Cod cu privire la regimul de Carte
funciar privete conferirea de efect constitutiv de drepturi nscrierii n cartea
funciar. Astfel , conforn art. 885 alin. 1 din Cod sub rezerva unor dispoziii
legale contrare , drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n Cartea Funciar
se dobndesc att ntre pri ct i fa de teri , numai prin nscrierea lor
n cartea funciar , pe baza actului sau faptuluicare a justificat nscrierea. .
Prin urmare , diferena esenial fa de reglementarea anterioar rezid n

35
faptul c drepturile reale vor fi transferate n baza nscrierii actului n cartea
funciar , conferind asftel nscrierii un efect constitutiv de drepturi.
Ca o consecin a efectului constitutiv de drept al nscrierii , proba dreptului de
proprietate va fi fcut numai cu extrasul de Carte Funciar( art. 565 din Cod ) .
n aceiai manier , att modificarea ct i stingerea drepturilor reale vor opera
tot n baza nscrierii n cartea funciar , respectiv a radierii din Cartea Funciar.
Codul detaliaz diferitele feluri de nscrieri n cartea funciar ( ntabularea ,
nscrierea provizorie i notarea ) . Cazurile , condiiile i regimul juridic al acestor
nscrieri sunt stabilite de Codul civil , iar procedura de nscriere de Legea
7/1996. n art. 902 i 903 Noul Cod enumer actete sau faptele supuse notrii n
cartea funciar , de la punerea sub interdicie judectoreasc i ridicarea
acestei msuri , cererea de declarare a morii unei persoane , calitatea de bun
comun a unuiimobil , convenia matrimonial i modificarea ori nlocuirea ei ,
destinaia unui imobil de locuin de familie , interdicia de nstrinare sau
grevare a unui drept , aportul de folosin la capitalul social al unei societi ,
vnzarea fcut cu rezerva dreptului de proprietate , dreptul de a revoca sau
denuna unilteral contractul , antecontractul i pactul de opiune , intenia de
nstrinare sau grevare a unui drept nscris , deschiderea procedurii de
insolven i ridicarea dreptului de administrare , pactul comisoriu i declaraia
de rezoluiune sau reziliere unilateral , sechestrul i urmrirea imobilului ,
aciunile de carte funciar i aciunile pentru aprarea drepturilor reale nscrise
n cartea funciar , sau restrngerea capaciti de exerciiu ori de folosin ,
declaraia de utilitate public n vederea exproprierii unui imobil etc.
n ce privete terii de bun credin se reglementeaz efectul achizitiv al
nscrierii n cartea funciar. Conform art. 20 alin. 3 din Cod , dei publicitatea nu
valideaz dreptul , actul sau faptul supus ori admis la publicitate , aceasta poate
produce efecte achizitive n favoarea terilor dobnditori de bun credin , n
cazurile expres prevzute de lege.
Astfel , art. 901 alin. 1 din Cod precizeaz c sub rezerva unor dispoziii legale
contrare , oricine a dobndit cu bun credin vreun drept real nscris n cartea
funciar , n temeiul unui act juridic cu titlu oneros va fi socotit titularul dreptului
nscris n folosul su , chiar dac , la cererea adevratului titular , dreptul
autorului su este radiat din cartea funciar .
n plus , conform art. 931 alin. 1 din Cod , atunci cnd cel nscris n cartea
funciar cu bun credin ca titular al unui drept real asupra unui imobil exercit
o posesie neviciat asupra imobilului timp de 5 ani dup momentul nregistrrii
cererii de nscriere n cartea funciar , drepturile sale nu vor mai putea fi
contestate , chiar atunci cnd drepturile sale au fost nscrise fr cauz legitim.
Buna credin a celui nscris n cartea funciar trebuie s existe n momentul
nregistrrii cererii de nscriere i n momentul ntrrii n posesie , textul art. 931
alin. 1 fiind aplicabil chiar i n cazul n care ulterior acestor momente buna
credin a ncetat.

36
n aceste condiii , nscrierea n cartea funciar , dublat de o posesie neviciat,
prezint un efect achizitiv nendoielnic , n vreme ce n sistemul guvernat de
Legea 7/1996 un eventual efect achizitiv era identificat indirect prin posibilitatea
de a exercita aciunea n rectificare mpotriva unui ter dobnditor de bun
credin ntr+un termen limitat.

Sunt reglementate i variante pentru exploatarea n condiii mai bune a


imobilelor nvecinate . Proprietarii unor imobile nvecinate , n vederea unei mai
bune exploatri a acestora pot s le alipeasc ntr-un imobil , n baza unei
documentaii cadastrale i a actului autentic , n condiiile legii.
Notarul public care a ntocmit un act prin care se transmite , se modific , se
cnstituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat s cear din oficiu ,
nscrierea n cartea funciar . n acest scop , va trimite cererea de nscriere a
actului respectiv , n ziua ntocmirii lui sau cel mai tarziu a doua zi , la biroul
teritorial de cadastru n raza cruia este situat imobilul. La autentificarea actelor
prin care se transmite , se modific , se constituie sau se stinge un drept real
imobiliar , notarul public va solicita un extras de carte funciar pentru
autentificare , care este valabil timp de 10 zile lucrtoare de la data nregistrrii
cererii sau , dup caz , un certificat de sarcini.

De asemenea , ca element de noutate se prevede c promitentul


achizitor al unui imobil poate nscrie promisiunea respectiv n cartea funciar.
n plus , va putea cere , n temeiul nscrisului original al promisiunii de a
contracta ncheiate cu cel nscris n cartea funciar , nscrierea ipotecii legale
asupra imobilului , pentru restituirea sumei pltite n contul acesteia. n acest
caz, ipoteca se nscrie n termenul i condiiile prevzute de Codul Civil pentru
notarea promisiunii de a contracta i se radiaz , din oficiu , dac imobilul este
dobndit de promitentul achizitor .
Dup efectuarea partajului , coproprietarul , va putea cere , n temeiul nscrisului
original de partaj i al copiei legalizate a cererii de chemare n garanie ,
nscrierea ipotecii legale asupra imobilelor pe care ceilali coproprietari le-au
dobndit prin efectul partajului , pentru garantarea creanei rezultnd din
eviciune. Pentru protejarea drepturilor care li se cuvin , arhitecii i
antreprenorii vor putea cere , n temeiul nscrisului original doveditor al
contractului ncheiat cu titularul nscris n cartea funciar , nscrierea unei ipoteci
legale asupra imobilului care este obiectul lucrrilor ce s+au obligat s le fac ,
pentru garantarea preului acestor lucrri.

6.2 Dificulti practice.


Noul Cod Civil dorete s sublinieze i s extind rolul crii funciare n
constituirea , modificarea i stingerea drepturilor reale imobiliare . Acest lucru

37
este salutar , dei unele aspecte reglementate neclar n regimul Legii 7/1996
rmn n continuare fr un rspuns legislativ clar determinat .

Cea mai discutata si mediatizata modificare adusa de noul Cod civil in


privinta cartii funciare o reprezint efectul constitutiv al inscrierilor referitoare la
drepturile reale asupra imobilelor. Efectul constitutiv asigura de principiu in
privinta imobilelor o mai mare siguranta a circuitului civil.
Efectul constitutiv al inregistrarii in cartea funciara a ramas totusi un deziderat ce
nu a fost abandonat de legiuitorul roman care, in paralel, a emis dispozitii legale
menite de a clarifica si elimina piedicile practice mentionate mai sus.
Cel mai probabil s-a sperat ca la momentul la care noul cod civil va fi adoptat,
masuratorile cadastrale si inscrierile anterioare in cartile funciare sa permita
introducerea efectului constitutiv al inregistrarilor in cartea funciara.
Cele de mai sus nu s-au intamplat si, in consecinta, pe de o parte, noul cod civil
prevede ca inscrierile in cartea funciara au caracter constitutiv dar, pe de alta
parte, legea de aplicare a acestuia mentioneaza ca dispozitiile referitoare la
acest efect se aplica "numai dup finalizarea lucrarilor de cadastru pentru
fiecare unitate administrativ teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a
cartilor funciare pentru imobilele respective. Pana la indeplinirea acestor
conditii, inscrierile in cartea funciara au efect de opozabilitate. Cand anume cele
doua conditii, finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate
administrativ teritoriala si deschiderea cartilor funciare pentru imobilele
respective se vor indeplini, nu se poate estima . Ceea ce in general se accepta
este ca aceasta procedura va mai dura o perioada indelungata si ca, prin
urmare, adaptarea la asemenea efect constitutiv nu reprezinta deocamdata o
preocupare reala.
In consecinta, efectul constitutiv introdus de noul cod civil reprezinta acum doar
o modificare teoretica fara impact practic cu exceptia unor intentii si potentiale
actiuni pentru finalizarea procedurilor mentionate mai sus.
De asemenea , practica a identificat anumite aspecte relative la
modificarile aduse de noul cod civil ce trebuie clarificate, amendate. Printre
aceste aspecte a fost si cel referitor la notarile ce pot fi efectuate in cartea
funciara. Daca prin Legea 7/1996 se prevedeau in mod exemplificativ notarile ce
pot fi efectuate in cartea funciara, modul de redactare a prevederilor cuprinse in
noul cod civil a permis interpretarea conform careia pot fi notate in cartea
funciara numai acele acte sau fapte cu privire la care legea prevede aceasta
posibilitate. O asemenea interpretare a ridicat anumite probleme de exemplu,
relativ la interdictiile ce erau anterior inscrise in cartea funciara impreuna cu
dreptul de ipoteca al creditorilor. Au existat situatii cand birourile de carte
funciara au refuzat inscrierea notarilor referitoare la alte interdictii cu exceptia
interdictiei de instrainare.

38
Problema interdictiilor ce pot fi notate in cartea funciara a fost clarificata prin
modificarile aduse Legii 7/1996 in luna iulie a acestui an si prin care a fost
extinsa descrierea tipurilor de interdictii ce pot fi notate in cartea funciara
(inclusiv interdictiile de grevare, inchiriere, dezmembrare, comasare, construire,
demolare, restructurare si amenajare).
Discutii ce au existat mai mult imediat dupa intrarea in vigoare a codului civil
s-au referit la forma in care trebuie incheiat un act pentru a putea fi notat in
cartea funciara. Aceste discutii au avut ca izvor prevederea din noul cod civil
cuprinsa in capitolul Inscrierea drepturilor tabulare conform careia inscrierea in
cartea funciara se efectueaza in baza inscrisului autentic notarial, a hotararii
judecatoresti ramasa definitiva, a certificatului de mostenitor sau in baza unui alt
act emis de autoritatile administrative. Plecand de la dispozitia legala de mai sus
s-a pus de exemplu problema formei contractului de inchiriere pentru ca acesta
sa poata fi notat in cartea funciara. Pentru validitate, acest contract nu trebuie
incheiat in forma autentica insa in special locatarii au interesul ca dreptul lor din
contract sa fie cunoscut si recunoscut de terti si, in consecinta, contractul de
inchiriere sa fie inscris in cartea funciara. Avand in vedere ca obligatia actului
autentic notarial este cuprinsa la capitolul drepturi tabulare (drepturile reale
asupra imobilelor cum ar fi dreptul de proprietate, dreptul de superficie etc.), in
practica birourile de carte funciara au acceptat notarea contractelor de inchiriere
incheiate sub semnatura privata, scutind astfel partile contractului de la plata
excesiva a onorariilor de autentificare a contractelor de inchiriere.
Din punct de vedere practic, noul cod civil prevede cateva noi operatiuni ce
vor putea fi notate in cartea funciara, operatiuni aflate uneori in stransa legatura
cu institutii sau drepturi recunoscute pentru prima data prin acest nou cod civil.
Asemenea noi notari se refera si la conventia matrimoniala, calitatea de locuinta
de familie, dreptul de a renunta sau denunta unilateral contractul, declaratia de
rezolutiune sau reziliere, bunurile mobile prin anticipatie, contractul de
administrare a coproprietatii etc.
La nivelul clarificarilor aduse de noul cod civil unor operatiuni ce erau realizate si
anterior, interesante sunt prevederile referitoare la notarea in cartea funciara a
antecontractelor de vanzare cumparare cu privire la imobile. Noul cod civil
reglementeaza termenul in care un asemenea antecontract poate fi notat in
cartea funciara, in maximum sase luni de la data expirarii termenului la care
contractul de vanzare-cumparare trebuie incheiat dar si conditiile in care
antecontractul poate fi radiat din cartea funciara din oficiu, in termen de sase luni
de la data expirarii termenului la care contractul de vanzare-cumparare trebuia
incheiat daca nu a fost notata actiunea prin care cel indreptatit solicita
pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare- cumparare.
In acelasi registru, codul civil clarifica criteriile ce urmeaza a fi avute in vedere de
catre instantele investite cu determinarea prioritatii rangului a doua inscrieri
inregistrate in aceeasi zi la cartea funciara, respectiv persoana care a fost pusa

39
prima in posesia imobilului, cel care si-a executat cel dintai obligatiile
contractuale sau, in caz contrar, cel care a sesizat cel dintai instanta de
judecata.
O reglementare de noutate adusa de noul cod civil este cea referitoare la
posibilitatea notarii intentiei de instrainare sau ipotecare in cartea funciara,
situatie in care, daca actul de instrainare sau ipotecare este incheiat in termen
de trei luni de la notare, acesta va dobandi rangul de la data notarii si nu cel de la
data inscrierii actului constitutiv al dreptului.
Legea 7/1996 cuprinde in continuare prevederi importante referitoare la
regimul cartii funciare, uneori din nefericire chiar contradictorii cu cele cuprinse
in codul civil. De exemplu, conform modificarilor aduse Legii 7/1996 anul acesta,
anumite inscrieri in cartea funciara pot fi facute numai in temeiul unor hotarari
definitive si irevocabile in conditiile in care codul civil prevede posibilitatea
inscrierii in temeiul hotararilor ramase numai definitive. O asemenea
contradictie, pe langa confuzia ce o poate crea in practica, reprezinta un pas
inapoi in incercarea de a consacra in litigii calitatea de cale extraordinara de atac
a recursului ce nu ar trebui sa influenteze de principiu aplicarea si
obligativitatea unei hotarari definitive.
Aspectele de noutate, de completare si clarificare ale Noului Cod civil
urmeaz s se cristalizeze si in viitor prin aplicare in practic raportat desigur i
la celelalte institutii juridice nou introduse ori modificate de cod . Prin urmare,
astfel cum s-a intamplat in primul an de aplicare a codului civil se poate anticipa
ca si in viitor vor aparea modificari legislative menite sa ajusteze vechile si noile
prevederi referitoare la cartea funciara.

40
Bibliografie:
Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat (M. Of. nr.
201 din 3 martie 2006);
Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiunilor privitoare la crile
funciare, publicat n M. Of. nr. 95 din 27 aprilie 1938;
Noul Cod Civil
I. Albu, Curs de drept funciar , Litografiat;
Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar , Vol. I, Ed. Universul Juridic,
2006;
Petronela Nsudean, Publicitate imobiliar. Cartea funciar. Analiza
comparativ a Legii nr. 7/1996 i a Decretului-lege nr. 115/1938 , Ed.
Hamangiu, Bucureti, 2009.
Radu I. Motica , Anton Trilescu , Manual de drept funciar i publicitate
imobiliar , Ed. All Beck , Bucureti , 2001 .
Valeriu Stoica , Drept civil . Drepturile reale principale , Editura C. H. Beck ,
Bucureti , 2009 .
Andreea Ana-Maria Chis , Publicitatea imobiliara in conceptia noului Cod civil
, Ed. Hamangiu , 2012 .
A se vedea i:
H.G. Nr. 1210/2004 privind organizarea i funcionarea Ageniei Naionale de
Cadastru i Publicitate Imobiliar, republicat;
Protocolul de colaborare ntre Agenia Naional de Cadastru i Publicitate
Imobiliar i Uniunea Naional a Notarilor Publici n Romnia;
Legea nr. 16/2007 privind organizarea i exercitarea profesiei de geodez.

41