nscrierile n cartea funciar

1. Noiuni introductive Conform Decretului-Lege nr.115/1938, nscrierile n cartea funciar sunt de trei feluri, respectiv ntabularea, nscrierea provizorie i notarea. Acesta ar putea fi considerat un neles restrns al noiunii de nscriere. Iar n sens larg ea include toate tipurile de meniuni care se pot face n cartea funciar: descrieri, nregistrri i consemnri, descrierea imobilelor, artarea proprietarului sau a proprietarilor succesivi, a titularilor de alte drepturi reale, a sarcinilor, a drepturilor personale, actelor, faptelor i strilor personale aflate n legtur cu imobilele respective, a radierilor i rectificrilor, pn la nchiderea tot prin nscris a crii funciare. Drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin nscrierea n cartea funciar. Prin urmare, nscrierea d natere, modific sau stinge drepturi reale i le face opozabile fa de teri.1 n sistemul crilor funciare, orice operaiune juridic prin care se dorete strmutarea sau constituirea de drepturi reale imobiliare se compune din: a) un act obligaional (jus ad rem); b) un act real (jus in re); c) nscrierea dreptului real n cartea funciar sub condiia ntrunirii primelor dou cerine. Dac actul obligaional nu exist sau este ineficace sau, dup caz, dac permisiunea de ntabulare lipsete, nu poate avea loc transferul ori dobndirea dreptului real imobiliar, chiar dac a operat nscrierea, ntruct [] existena i validitatea nscrierii sunt independente de existena i valabilitatea raportului juridic obligaional; n sistemul Decretului Lege 115/1938 ntre pri, nscrierea dreptului real produce efect translativ numai dac actul sau faptul generator este apt s l produc 2. Noua Lege a cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996 a preluat terminologia din vechea reglementare, dar nu o folosete ntr-un mod adecvat, care s fie bine neles i care s nu lase loc la interpretri i implicit s duc la o mulime de procese. Se regsesc i de aceast dat cele trei categorii de nscrieri din punct de vedere al obiectului lor i al diferenierii de efecte (art.27, 31 i 40). De aceea pentru a evita pe ct posibil eventualele confuzii trebuie coroborate prevederile Legii nr.7/1996 cu cele ale Regulamentului de aplicare a acestei legi, mai exact cu coninutul art 44, unde apar menionate noiunile consacrate pentru desemnarea nscrierilor ce se fac n cartea funciar. Clasificarea nscrierilor n cele trei categorii a avut la baz criteriul obiectului lor. Terminologia este ntlnit n crile funciare din Transilvania, dar i n dreptul comparat. Astfel, n primul rnd ntabularea vizeaz nscrierea drepturilor reale, ca nscriere definitiv; nscrierea provizorie apare ca un soi de ntabulare imperfect,
1

Art. 17 din Legea 115/1938 Drepturile reale asupra imobilelor se vor dobndi numai dac ntre cel care d i cel care primete dreptul este acord de voin asupra constituirii sau strmutrii, n temeiul unei cauze artate, iar constituirea sau strmutarea a fost nscris n cartea funciar. Drepturile reale se vor stinge numai dac radierea s-a nscris n cartea funciar cu consimmntul titularului[]; Hotrrea judectoreasc sau n cazurile anume prevzute de lege deciziunea autoritii administrative, vor nlocui acordul de voin sau consimmntul 2 Aurelia Rusu, Publicitate imobiliar. Crile funciare. Practica judiciar, Bucureti. Ed. All Beck, p. 24-25

deci cu un caracter nedefinitiv, devenind ntabulare propriu-zis doar n urma justificrii; i nu n ultimul rnd notarea are n vedere nscrierea actelor i faptelor juridice, a drepturilor personale i a raporturilor juridice aflate n legtur cu imobilele. Lacuna i deficiena coninutului Legii nr. 7/1996 const n faptul c, dei a pstrat terminologia n materie, ceea ce a contribuit la meninerea unei legturi cu vechiul sistem stabilind o continuitate, nu a reglementat felurile nscrierilor dup obiectul lor. Din aceast cauz pot aprea confuzii care se alimenteaz din lipsa enunrii acestor denumiri a nscrierilor. Denumirea generic de nscriere apare utilizat aadar att pentru desemnarea aciunii de nscriere a drepturilor reale imobiliare, ct i pentru nscrierea actelor sau faptelor juridice referitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea celor care dein imobile nscrise n cartea funciar. ntre cele dou forme ale nscrierii trebuie s se fac distincie datorit efectului diferit pe care-l manifest fiecare; pe de o parte se urmrete realizarea opozabilitii fa de teri, iar pe de alt parte funcioneaz ca informare a terilor interesai. Este de observat c ntr-un text, legea folosete denumirea particular de nscriere provizorie, n dou nelesuri: n acela de nscriere a drepturilor afectate de o condiie suspensiv; i acela de nscriere ntemeiat pe o hotrre judectoreasc ce nu este definitiv i irevocabil (art. 31); or, nscrierea provizorie nu poate fi limitat la aceste dou cazuri; aa de exemplu, nimic nu se opune ca drepturile reale imobiliare s fie n scrise provizoriu sub condiie rezolutorie, termen extinctiv ori sarcina liberalitii; apoi nu se arat c prin justificare nscrierea provizorie devine o nscriere definitiv. nscrierea n cartea funciar are un caracter definitiv datorit faptului c ea nu mai necesit nici un fel de justificare a meniunilor pe care le cuprinde, comparativ cu nscrierea provizorie. Astfel se poate spune c are o for probant deplin, oferind titularului garanie efectiv asupra dreptului su de proprietate. Ea se bazeaz att pe elementele de fapt, ct i pe cele de drept. Acest principiu rezult din prevederile art. 32 i 33 din Legea 115/1938, care instituie dou prezumii i anume: - dac n cartea funciar s-a nscris un drept real n folosul unei persoane, se prezum c dreptul exist n folosul ei; - dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist. Suntem n prezena a dou prezumii legale relative, putnd fi combtute prin proba contrar. Ele se aplic numai drepturilor reale.3 Art. 31 din Legea 115/1938 statornicete faptul c nscrierile n cartea funciar i vor produce efectele de la data nregistrrii cererilor de nscriere, iar ordinea nregistrrilor va stabili rangul (qui prior tempore potior jure). Prin rang tabular se nelege efectul unei nscrieri n raport cu alte nscrieri din aceeai carte funciar. Cu alte cuvinte, data nregistrrii cererii n registrul de intrare va fi i data nscrierii solicitate. Rangul tabular obinut potrivit principiului prioritii se numete rang iniial i nu poate fi schimbat dect n materie de ipoteci. Obiectul nscrierilor n cartea funciar l formeaz dreptul de proprietate, cel mai important, dar i celelalte drepturi reale care se pot constitui asupra unui imobil. Toate drepturile reale imobiliare sunt susceptibile de nscriere, indiferent de natura titularului lor, fie c este vorba de o persoan fizic sau juridic fie c este vorba de imobile care aparin statului sau unitilor administrativ-teritoriale, din domeniul public ori privat. nscrierea acestor drepturi n cartea funciar condiioneaz
3

Liviu Pop, Liviu-Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, editura Universul Juridic, Bucureti, 2006, p. 348

opozabilitatea acestora fa dee teri; singurele drepturi care devin opozabile i fr nscriere, fcnd excepie de la regul, sunt: succesiunea, accesiunea, vnzarea silit, uzucapiunea, drepturile reale dobndite de ctre stat sau de ctre orice persoan prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotrre judectoreasc (art.28, alin.1 i 2), la care se mai pot aduga i dobndirile care se produc prin efectul legii, cum este mproprietrirea (art.92 din Regulament). Obiectul nscrierilor n cartea funciar ar putea fi prezentat i dintr-un alt punct de vedere, referitor la cuprinsul crii funciare. n acest sens, n primul rnd este vorba despre nscrierea dreptului de proprietate caracterizat prin descrierea imobilului i care apare trecut n prima parte a crii funciare; n al doilea rnd ar putea fi vorba despre nscrierea dreptului de proprietate n a doua parte a crii funciare, precum i a celorlalte drepturi reale imobiliare, n a treia parte a crtii funciare, cunoscute i sub denumirea de dezmembrminte ale dreptului de proprietate; iar n al treilea rnd se face referire la nscrierea tuturor actelor i faptelor juridice care privesc drepturile personale, starea i capacitatea persoanelor care au legtur cu imobilele nscrise. Cum se poate observa nscrierile din ultimele dou pri sunt derivate ale nscrierii din partea nti, la care se raporteaz permanent. nscrierile care se fac n cele trei pri ale crii funciare se difereniaz prin natura juridic a elementelor care le caracterizeaz. Astfel, prima nscriere se concretizeaz n date topografice i de fapt, cum sunt amplasamentul i vecintile corpului de proprietate iar celelalte nscrieri se concretizeaz n elemente de drept. Ceea ce caracterizeaz n comun toate aceste tipuri de nscrieri sunt condiiile pe care trebuie s le ndeplineasc: nscrisul original trebuie s ndeplineasc cerinele de validitate ale actului juridic pe care l conine; s aib deplin putere doveditoare; s arate numele prilor; s identifice clar i precis imobilul i dreptul tabular care se nscrie sau se radiaz; dac este ntocmit n realitate s fie prezentat n original i n traducere legalizat; dac este hotrre judectoreasc s fie nvestit cu formul executorie.4 2. ntabularea ntabularea este nscrierea prin care se transmite, constituie sau stinge un drept real cu titlu definitiv, de la data nregistrrii cererii de nscriere 5. n consecin, obiectul ntabulrii l constituie nscrierea drepturilor tabulare de ex. ntabularea drepturilor de proprietate n favoarea cumprtorului sau donatarului, ntabularea ipotecii n favoarea creditorului. ntabularea stingerii unui drept real se numete radiere. ntabularea reprezint acea form de nscriere prin care se modific starea juridic a unui drept real imobiliar, prin strmutare, constituire sau stingere, cu valoare de titlu definitiv din momentul nregistrrii cererii de nscriere, capt un caracter de opozabilitate fa de teri. Aadar obiectul ntabulrii l constituie drepturile reale imobiliare, denumite i drepturi tabulare, dup felul nscrierii. Iar drepturile tabulare nscrise n cartea funciar alctuiesc ceea ce jurisprudena i doctrina numesc stare tabular. Legea nr. 7/1996 reglementeaz cerinele n baza crora se poate cere ntabularea n cartea funciar, n cuprinsul art.43. La fel ca i vechea reglementare a
4

Art. 77 din Legea 115/1938: Rangul ipotecilor poate fi schimbat prin notarea prioritii n temeiul nvoielii fcute ntre creditorii ipotecilor al cror rang se schimb 5 Termenul de ntabulare i are originea n vechile registre provinciale ntocmite n sec. XII-XIII n Boemia, Moravia i Silezia de Nord, din dispoziia consiliilor oreneti.

Legii nr.115/1938, ntabularea este prezentat mpreun cu nscrierea provizorie, cerinele lor fiind cuprinse ntr-un procedeu tehnic mixt, distincie fcndu-se doar la cerinele speciale care trebuie ndeplinite pentru fiecare tip de nscriere n parte. ntabularea se poate face fie pe baza unui nscris original, fie a expediiilor actelor notariale, ori a copiilor legalizate dup hotrrile judectoreti sau ale autoritilor administrative. Aceste nscrisuri trebuie s nsoeasc cererea de ntabulare care se depune la oficiul de cadastru i publicitate imobiliar, pentru a dovedi valabilitatea cerinei pretinse i c se ncadreaz n normele legale. Sunt nscrisuri originale cele care constat deopotriv acte juridice unilaterale, bilaterale sau multilaterale; precum sunt originale, deopotriv, nscrisurile sub semntur privat (ad probationem) i nscrisurile autentice (ad validitatem). Odat depus dosarul pentru nscriere, revine n competena registratorului s evalueze dac sunt ndeplinite integral condiiile impuse pentru admiterea cererii de ntabulare i care sunt: - actul juridic trebuie s ndeplineasc cerinele de validitate; - are deplin putere doveditoare; - cuprinde numele sau denumirea prilor; - individualizeaz imobilul printr-un identificator unic; - este nsoit de o traducere legalizat, dac a fost ntocmit ntr-o alt limb dect limba romn. nscrisul original trebuie s ndeplineasc toate aceste condiii pentru a avea putere doveditoare conform dreptului comun. De exemplu n cazul unui act de vnzare-cumprare trebuie ndeplinite cerinele de fond i de form ale unui contract sau n cazul unui nscris sub semntur privat care devine autentic doar atunci cnd legea prevede c este suficient i necesar. Fiind vorba despre cri funciare cu caracter nedefinitiv nu se poate condiiona nscrierea doar pe baza titlului de proprietate. Deci, ntabularea actului notarial de transmitere a dreptului de proprietate pe baza posesiei sub nume de proprietar de peste 30 de ani a dispuntorului nu poate fi recuzat pentru lipsa unui act scris a dobndirii dreptului acestuia, ntruct nsei crile funciare nedefinitive se ntocmesc, n astfel de cazuri, tot pe baza posesiei, sub nume de proprietari conform art.11, lit.c, din Legea 7/1996, care statueaz <<identificarea bunurilor imobile pe baza actelor de proprietate sau n lipsa acestora pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar>> 6. Exist i o serie de cerine speciale care trebuie s fie ndeplinite pentru ca cererea de ntabulare s fie admis n funcie de nscrisul pe care aceasta se bazeaz. Dac ntabularea se cere n temeiul unui nscris original acesta trebuie s ndeplineasc i cteva cerine speciale, cum sunt: numrul de ordine al corpului funciar, declaraia expres a consimmntului celui al crui drept este grevat, restrns sau stins (clausa intabulandi). Unele dificulti de ntabulare apar acolo unde a existat i exist un regim de carte funciar i unde se aplic Decretul-Lege nr.115/1938. Conform acestei reglementri ntabularea n cartea funciar se realizeaz pe baza unor aciuni n justiie. Acestea se datoreaz faptului c tilturile de proprietate nu au fost eliberate pe vechile amplasamente, din diferite motive, iar noii titulari trebuie s-i ntabuleze proprietile n cartea funciar a altui proprietar tabular. Datorit acestor proceduri de ntabulare a titlurilor de proprietate, de foarte multe ori complicate i avnd o durat de timp ndelungat i costisitoare, n vederea
6

George Brligeanu, ntabularea n cartea funciar nedefinitiv a actelor i faptelor juridice, n Revista de drept comercial, 2000, p.67;

scoaterii terenurilor din circuitul agricol de lege ferenda se impune ca pentru documentaia aferent s se accepte nu doar extrasul de carte funciar, ci i titlul de proprietate, contractul de vnzare-cumprare ncheiat n form autentic fr ca titularul s fie ntabulat n cartea funciar 7. n privina extraselor de carte funciar legiuitorul a adus o noutate. Pn la 1 ianuarie 2005 extrasele de carte funciar erau valabile doar 24 de ore, astfel ca proprietarii s nu aib posibilitatea s vnd succesiv acelai imobil mai multor persoane de bun-credin. ncepnd de la aceast dat, ns, extrasele de carte funciar sunt valabile timp de cinci zile i se elibereaz direct birourilor notariale, fr a le mai nmna personal celor interesai. Astfel se poate spune c pe de alt parte, ntr-o oarecare msur, se nltur i birocraia care ncetinete de attea ori sistemul. Terii interesai au dreptul, conform legii, s consulte coninutul crii funciare; Principiul publicitii este definit de acelai text legal [Decretul-Lege nr.115/1938] drept posibilitatea publicului de a consulta crile funciare i d a-i face copii, autoritatea de carte funciar fiind obligat s elibereze la cerere copii legalizate. n situaia n care ntabularea se bazeaz pe hotrre judectoreasc, aceasta trebuie s fie definitiv (art.46 Legea 7/1996). n cazul hotrrilor judectoreti conform art.22 din Legea 7/1996, ntabularea n cartea funciar se face numai n baza unei hotrri judectoreti irevocabile, condiie care nu este ndeplinit dac hotrrea n temeiul creia a fost solicitat ntabularea a fost casat prin admiterea recursului de Curtea Suprem de Justiie cauza fiind trimis spre rejudecare. Hotrrea se va prezenta n copie legalizat, cu meniunea c este definitiv i irevocabil. Registratorul admite sau respinge cererea de ntabulare n funcie de cum au fost ndeplinite sau nu cerinele artate. Atunci cnd cererea de ntabulare este respins, registratorul consemneaz motivele ntr-o ncheiere de carte funciar. ncheierea de admitere sau respingere, motivat n fapt i n drept se menioneaz pe cererea de nscriere, se noteaz n cartea funciar i se comunic din oficiu, n termen de 20 zile de la data pronunrii i nu mai trziu de 60 de zile de la data nregistrrii cererii . Dintre persoanele care urmeaz s fie ntiinate n legtur cu ncheierea amintim: cei care au solicitat nscrierea; comotenitorii, atunci cnd numai unul a cerut nscrierea; creditorii ipotecari, dac debitorul a solicitat-o; debitorul ipotecat, atunci cnd creditorul a fcut cererea; proprietarul unui fond servant, dac s-a cerut nscrierea unui transfer de proprietate etc. ncheierea este supus cilor ordinare de atac, dup cum petitorul consider c a fost sau nu nedreptit. Aceste ci de atac sunt cele de drept comun . Astfel prin apel depus la oficiul de cadastru i publicitate imobiliar, care se nscrie n registrul de intrare, se noteaz n partea a treia a colii i se nainteaz sub forma unui dosar, tribunalului judectoresc spre soluionare. Sau printr-un eventual recurs, care se judec la unitatea de apel i se comunic din oficiu Biroului de carte funciar pentru a fi i el nscris. 2.1 Practic judiciar I. Prin sentina civil nr.167/1997 a Judectoriei Media s-a admis o aciune succesoral i de ieire din indiviziune, totodat s-a dispus partajarea cu dispunerea ntabulrii drepturilor de proprietate conform celor stabilite prin sentin.
7

Szilard Sztranyiczki, Consideraii n legtur cu scoaterea terenurilor din circuitul agricol i ntabulrile n cartea funciar, Rev. Dreptul, nr.1/2003, p.91;

Cererea de ntabulare fcut pe baza sentinei a fost ns respins de Secia de Carte Funciar de pe lng Judectoria Media printr-o ncheiere semnat de acelai judector care a pronunat sentina prin care dispusese ntabularea, fr ca s fi intervenit o situaie nou ntre data pronunrii sentinei i depunerea cererii de ntabulare. Plngerea mpotriva ncheierii prin care s-a respins cererea de ntabulare a fost respins de Judectoria Media prin sentina civil nr. 4399/1997. Aceasta a fost atacat cu recurs, iar Tribunalul Sibiu prin decizia civil nr.1135/98 a admis recursul, a desfiinat sentina i a trimis cauza spre rejudecare Judectoriei Media cu motivarea c judectorul care a pronunat soluia rmas definitiv i irevocabil, i care a fost pus n executare, nu putea s dispun respingerea cererii de ntabulare; judectorul delegat nu are competena s cenzureze o hotrre irevocabil i investit cu formul executorie. n acest sens s-a pronunat i practica judiciar. Organul abilitat, investit cu o cerere de executare nu are a se preocupa de legalitatea i temeinicia hotrrii irevocabile pus n executare. Ct timp nu este n discuie ntinderea i nelesul dispozitivului, pentru care exist ci procedurale anume, judectorul delegat nu poate mpiedica o executare. Dealtfel n spe judectorul delegat cu cartea funciar nu executa dect propria hotrre, el fiind cel care a pronunat hotrrea irevocabil. n acest sens judectorul urma s se abin. O hotrre judectoreasc irevocabil, prin care s-a dispus, ntre altele i ntabularea, trebuie executat dac tehnic operaiunea este posibil. Atribuiile judectorului delegat de carte funciar au n vedere stabilirea legalitii i a ndeplinirii condiiilor de valabilitate ale actelor pe baza crora se cere ntabularea unui drept real imobiliar n cartea funciar. Prin urmare judectorul delegat n cauz trebuia s se abin, fiind vorba de o hotrre definitiv i irevocabil pronunat de el nsui. Conform prevederilor procedurii civile, o cauz poate fi judecat de ctre un judector doar o singur dat, principiu care se bazeaz pe faptul c numai o singur dat cauza poate fi tratat cu obiectivitate. Judectorul delegat trebuia s execute hotrrea i s dispun realizarea ntabulrii; bineneles dac erau ndeplinite toate cerinele prevzute de legislaie n materie. II . Din cuprinsul art. 79 al Decretului-Lege nr.115/1938 rezult c numai drepturile reale sub condiie suspensiv nu pot fi ntabulate. n schimb, condiia rezolutorie, termenul extinctiv sau sarcina liberalitii se vor arta n cuprinsul ntabulrii. Referitor la bunurile aflate n indiviziune este admis c vnzarea-cumprarea acestora este sub condiie rezolutorie, nct, pe baza textului de mai sus este posibil ntabularea dreptului de proprietate pentru cumprtor. Aceste considerente au substituit motivarea (Tj. Sv., s.c , dec. nr.66/1992), dat de instana de fond unei soluii de respingere a actiunii, n sensul c drepturile reale sub condiie rezolutorie nu se pot ntabula sau nscrie provizoriu. Soluia a fost meninut deoarece, starea de indiviziune, creat ntre anii 1904-1960, privea un numr mare de persoane, cuprins ntr-un arbore genealogic foarte ntins, caz n care este necesar ca, n contradictoriu cu aceste persoane, s se determine (cum cer prevederile art. 58 din Decretul-Lege nr. 115/1938) starea de indiviziune i, apoi, cota indiviz a fiecrui proprietar iar, totodat, s se cear i nscrierea dobndirilor

succesive. Or, persoanele n cauz nu au fost chemate n judecat iar aciunea era eliptic, ct privete determinarea cotelor lor de proprietate . Drepturile reale apar nscrise n cartea funciar i mpreun cu sarcinile care le greveaz sau orice alte modaliti care le-ar putea afecta pentru ca terii interesai s poat fi informai pe deplin. Cartea funciar are ca funcie i descrierea real a situaiei juridice a unui imobil nscris n ea, fiind o biografie a acestuia. Aadar nscrierile n cartea funciar se bazeaz pe acte autentice i originale care nu permit loc la interpretri care s produc litigii. n spea de fa nu au fost ndeplinite acele condiii care s permit nscrierea n cartea funciar a drepturilor reale imobiliare n cauz. 3. nscrierea provizorie nscrierea provizorie este nscrierea prin care se dobndete, modific sau stinge un drept real imobiliar, sub condiia i n msura justificrii sale ulterioare.8 nscrierea provizorie este forma de nscriere prin intermediul creia are loc transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar i care trebuie justificat pentru a putea deveni opozabil fa de teri. Aceast nscriere mai este cunoscut n doctrin i n practica judiciar sub denumirea de prenotare sau sau ntabulare imperfect, fiind ntr-un fel, premergtoare ntabulrii, n anumite cazuri, n funcie de rolurile pe care le ndeplinete. Este vorba despre ntabulare imperfect atunci cnd nscrierea provizorie se realizeaz n locul ntabulrii deoarece, conform art.43-51: nscrisul original nu ndeplinete cerinele necesare ntabulrii, dar ndeplinete cerinele impuse de nscrierea provizorie; se bazeaz pe o hotrre judectoreasc nedefinitiv, spre deosebire de ntabulare unde este nevoie de o hotrre judectoreasc definitiv; trebuie radiat dreptul de ipotec dac debitorul a consemnat suma datorat sau suma maxim cnd ipoteca s-a nscris pentru o astfel de sum, cu accesoriile aferente. Asemntor cu situaia ntabulrii i nscrierea provizorie se poate cere, conform art.43 Legea nr.7/1996, n baza unui nscris original, a expediiilor actelor notariale i a copiilor legalizate dup hotrrile judectoreti sau ale autoritilor administrative. i de aceast dat nscrierea are loc doar dac nscrisul original ndeplinete cerinele de validitate ale actului juridic, respectiv cerinele de fond i de form, pentru a putea cpta valoarea unui act juridic cu putere doveditoare conform dreptului comun. n nscris apare numele prilor, att ale celor mpotriva crora se face nscrierea, ct i ale celor n favoarea crora se face nscrierea, este bine individualizat imobilul n cauz, artndu-se totodat i dreptul n legtur cu care se face nscrierea. Atunci cnd nscrisul s-a ntocmit ntr-o alt limb dect limba romn, acesta urmeaz a fi tradus n limba romn i legalizat ca atare. i la nscrierea provizorie sunt prevzute cteva cerine speciale care o condiioneaz i care difer n funcie de actul juridic care st la baza ei. Sunt dou situaii, conform art. 31 din Legea 7/1996, i anume cnd nscrierea provizorie are la baz un nscris original sau o hotrre judectoreasc.
8

Art. 48 din Legea 115/1938: nscrierea provizorie va avea ca efect dobndirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular cu rangul dobndit prin aceast nscriere, sub condiiunea i n msura justificrii ei.

Dac este vorba de un nscris original, acesta trebuie s ndeplineasc, cum am mai precizat, condiiile minime prevzute de lege i la ntabulare, prevzute de art.4344 i 49 din Legea nr.7/1996. n cazul n care nscrierea provizorie se ntemeiaz pe o hotrre judectoreasc, care nu este definitiv i irevocabil, aceasta se poate efectua doar dac partea mpotriva creia se cere nscrierea a fost obligat s strmute, s constituie sau s sting un drept real imobiliar sau dac cel care administreaz bunurile unei alte persoane a fost obligat s dea garanie ipotecar, conform art.50 din Legea 7/1996. Pentru ca nscrierea provizorie s aib efect de opozabilitate fa de teri trebuie s fie justificat ulterior. Justificarea se realizeaz prin ntregirea, completarea actelor i documentelor, pentru ca apoi s poat avea loc, n aceast baz, ntabularea. Justificarea i ntinde efectele asupra tuturor nscrierilor care s-au fcut condiionat de justificarea ei, nejustificarea atrgnd, la cererea celui interesat radierea ei i a tuturor nscrierilor care s-au fcut condiionat de justificarea acesteia Aceast justificare se poate realiza n trei forme: fie prin declaraie scris a persoanei care admite nscrierea provizorie, fie prin hotrre judectoreasc de admitere a aciunii n justificarea nscrierii provizorii, dac persoana ce trebuie s dea declaraia de transformare a nscrierii provizorii n ntabulare refuz acest lucru, fie prin hotrre judectoreasc definitiv, atunci cnd nscrierea provizorie s-a realizat n baza unei hotrri judectoreti nedefinitive. Aciunea n justificarea nscrierii provizorii este asemntoare cu aciunea n prestaie tabular, distincia constnd n faptul c prima aciune are n vedere transformarea nscrierii nedefinitive ntr-o nscriere definitiv, iar reclamantul este nscris provizoriu n cartea funciar, n timp ce prin a doua aciune se urmrete obinerea unei nscrieri n cartea funciar. Aceast form de nscriere doar prin justificare poate oferi stabilitate juridic i garania proteciei titularului dreptului de proprietate care a cerut nscrierea n cartea funciar. nscrisul original atest faptul c s-a realizat condiia suspensiv, iar hotrrea judectoreasc definitiv i irevocabil vine s dea for probant nscrierii, ceea ce ofer celui interesat sigurana c este protejat de o eventual ntabulare n favoarea unui ter. Nu ntotdeauna cel care dorete s se realizeze nscrierea dreptului su dispune de situaia juridic care s-i permit realizarea acestui lucru, fie din propria vin, fie datorit altor cauze.nscrierea provizorie pregtete ntr-o oarecare msur calea pentru nscrierea definitiv definit ntabulare.Rolul nscrierii provizorii este acela de a conferii acestei nscrieri n momentul n care va deveni definitiv adic atunci cnd se va transforma n ntabulare, data i rangul pe care l-a avut nscrierea provizorie 9. Dac nscrierea provizorie se justific, se vor radia toate nscrierile fcute mpotriva celui ntabulat (antecesorul tabular); dac ns, nscrierea provizorie nu se justific, se vor radia mpreun cu nscrierea provizorie toate nscrierile fcute mpotriva celui nscris provizoriu.10 3.1 Practic judiciar I. nscrierea n cartea funciar garanteaz existena dreptului real, dar nu i ntinderea obiectului material asupra cruia acel drept exist. Astfel este posibil ca
9

Ioan Sabu-Pop, Consideraii generale privind publicitatea imobiliar. Necesitatea, obiectivele i rolul publicitii imobiliare, Revista Curentul juridic, nr.3-4, 2002, Trgu Mure; p.392; 10 Art. 57 din Legea 115/1938

terenul n cauz s fie de pild mai mic sau mai mare ori ca pe el s existe sau nu o cldire, contrar nscrierii. n cazul unui partaj, stabilirea situaiei reale, pe baz de probe, nu trebuie s fie fcut neaprat pe calea unei aciuni separate prealabile, ci se poate realiza n cadrul procesului de partaj 11. nscrierea provizorie reprezint situaia premergtoare ntabulrii, fapt pentru care nu se poate s prezinte tot attea date exacte ca i ntabularea. Din aceast cauz teri nu sunt informai pe deplin prin intermediul acestui tip de nscriere. nscrierea provizorie este i considerat drept o ntabulare imperfect. Prin aciunea de partaj se stabilete situaia real a imobilelor, motiv pentru care se poate purcede la ntabularea drepturilor reale respective. n cadrul procesului de partaj se stabilesc n instan exact fiecare cot-parte care revine fiecruia dintre cei doi soi . Art.26 din Decretul-Lege nr.115/1938 (prin excepie de la prevederile art.17 din acelai act normativ, potrivit crora drepturile reale asupra imobilelor se dobndesc numai prin nscrierea n cartea funciar), reglementeaz cazurile n care drepturile reale se dobndesc fr nscrierea n cartea funciar, ntre acestea fiind i exproprierea. n cazul n care autorul a dobndit proprietatea ca urmare a aciunii de mproprietrire n cadrul reformei agrare, dreptul su a existat fr nscrierea n cartea funciar i a fost transmis, ca atare, prin motenire, terenul astfel dobndit putnd forma obiect al partajului12 Dobndirea dreptului de proprietate constituie o excepie n ceea ce privete nscrierea n cartea funciar, nefiind necesar aceast aciune pentru ca proprietarul s fie considerat ca atare n raport cu dreptul su. n acest caz nscrierea dreptului de proprietate n cartea funciar funcioneaz mai degrab ca o informare a terilor, dect cu un efect de opozabilitate fa de acetia. Titularul dreptului de proprietate trebuie ns a face cunoscut dreptul su celor interesai dac dorete s fie scutit de eventualele litigii n care ar urma s fie implicat datorit lipsei informrii terilor interesai. Dar, n esen, dobndirea dreptului de proprietate nu este condiionat de nscrierea n cartea funciar.

4. Notarea Notarea reprezint cea de-a treia form de nscriere i const n nscrierea n cartea funciar a unor drepturi personale, fapte sau raporturi juridice care au strns legtur cu drepturile tabulare, precum i cu titularii acestora. Tot notarea cuprinde i meniuni referitoare la litigiile ivite n legtur cu drepturile tabulare i le face opozabile terilor sau numai le aduce la cunotina acestora, ntr-un sens informativ. Acest tip de nscriere se clasific n dou categorii: notri declarative (efectele lor sunt independente fa de nscrierea n cartea funciar) i notri constitutive (efectele lor juridice depind de nscrierea n cartea funciar, cum ar fi interdiciile de grevare, nstrinare etc.).
11

TS, sc., dec. nr. 2323/1973, RRD nr.6/1974, p.71 TS, sc.,dec.nr.717, Dr. nr.3/1990, p.61

12

Ca obiect al notrii pot fi menionate acele mprejurri care se refer la situaia juridic personal a celui care deine un drept tabular, drepturi personale, diferite alte raporturi juridice (nchirierea, cesiunea de venituri pe o perioad mai mare de trei ani, intenia de a nstrina sau greva, contractele de leasing imobiliar) i anumite aciuni n justiie privitoare la imobilul nscris n cartea funciar, drepturile de crean etc. Legea nr. 115/1938 a prevzut cerine riguroase la ntabulare i nscrierea provizorie, ntruct aceste nscrieri produc efecte formative de drepturi reale imobiliare, pe cnd la notare a prevzut cerine minime, ntruct efectele acestei nscrieri sunt numai informative i de opozabilitate . Conform art.1 din Legea nr. 7/1996 trebuie i pot fi supuse notrii doar anumite drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice cu privire la imobilele cuprinse n cartea funciar. La aceast cerin se mai adaug nc una, cu un caracter mai restrictiv, n comparaie cu prima cerin, i care const n aceea c pot forma obiectul notrii i orice fapt, drept personal sau alte raporturi juridice i aciuni a cror notare este permis de ctre lege, conform art.81 pct.27. Aceast ultim cerin face trimitere la cazurile de notare care au fost prevzute i n alte legi i acte normative dect cazurile prevzute n Decretul-Lege nr.115/1938. Dup caz, notarea are ca efect fie realizarea opozabilittii fa de teri, fie informarea terilor interesai. n ceea ce privete opozabilitatea fa de teri, exist cteva proceduri susceptibile de notare i care sunt opozabile chiar i-n lipsa ei, i anume: - Declaraia de faliment13 - Sentina prin care se declar falimentul poate fi nscris, dar nu este o procedur obligatorie. - Declaraia de utilitate public a exproprierii. Poate fi notat n cartea funciar n baza hotrrii judectoreti de expropriere, pe aceast cale asigurndu-se publicitatea exproprierii 14. Notarea dobndirii terenului prin mproprietrire (art.82 pct.5 din DecretulLege nr. 115/1938) 15. Iar cu scop informativ pentru terele persoane pot fi amintite: notarea statutului juridic al titularului dreptului nscris n cartea funciar (stare de minoritate punere sub inerdicie); notarea sarcinilor reale ce greveaz drepturile tabulare de proprietate (uz, uzufruct, servitute, abitaie i ipotec); notarea inteniei proprietarului tabular de a nstrina sau greva imobilul; notarea dreptului de preemiune; notarea antecontractului; notarea unor aciuni n justiie (aciuni privitoare la drepturile tabulare).

4.1 Practic judiciar

13

art.82, pct.1 din Decretul-Lege nr.115/1938. art.82, pct.4 din Decretul-Lege nr.115/1938

14

15

Radu I. Motica, Anton Trilescu, Drept funciar. Amenajarea teritoriului i protecia mediului, Ed. Lumina Lex, 1999, p.96;

10

Faptul c reclamantul ntr-o aciune de mpreal a notat n cartea funciar introducerea aciunii, nu este de natur s duc la constatarea relei-credine din partea prtului n legtur cu vnzarea de ctre acesta a prii sale indivize. Scopul notrii nu este acela de a interzice nstrinarea bunului, ci numai de a atrage atenia c exist un litigiu cu privire la acel bun, de care trebuie s ia cunotin eventualul nou dobnditor al drepturilor indivize (art.81 pct.23 din Legea nr.115/1938) 16. Notarea este un tip de scriere care are un efect de informare a treilor interesai cu privire la situaia juridic a unor imobile, dar nu mai mult. Ea nu are acelai efect ca i ntabularea, spre exemplu, n cazul creia nscrierea vine s garanteze titularului de drept c dreptul su este recunoscut de lege i protejat ca atare.

5. Procedura de nscriere n prezent publicitatea imobiliar se realizeaz, conform msurilor luate de Ministerul Justiiei, doar n cartea funciar cu caracter nedefinitiv sau n cartea funciar existent acolo unde aceasta exist deja (art.61 din Legea nr.7/1996). Legea cadastrului i a publicitii imobiliare reglementeaz detaliat procedura de nscriere n cartea funciar, n cuprinsul art. 100-138 reliefnd trsturile eseniale ale acesteia. Materia i gsete sediul i n Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar ale judectoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justiiei nr.2371/C/1997 la art. 43-56. n vederea efecturii nscrierilor cu caracter nedefinitiv a actelor i faptelor juridice, n condiiile art.61 din Legea nr.7/1996, la data de 24 iunie 1999 a fost ncheiat un Protocol ntre reprezentanii Ministerului Justiiei, Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie i ai Uniunii Naionale a Notarilor Publici din Romnia, dispoziiile acestui Protocol, urmnd s fie renegociate n termen de 60 de zile, ceea ce nu a avut loc nici pn n prezent 17. n mod obinuit nscrierile n cartea funciar se realizeaz atunci cnd persoanele interesate fac un demers n acest sens. Exist totui cteva cazuri n care nscrierile se fac din oficiu, dup cum prevede legea. Dintre persoanele care sunt n msur s cear nscrierea ntr-o carte funciar fac parte: persoana n favoarea sau mpotriva creia urmeaz s se fac nscrierea; mandatarii prilor; oricare dintre titularii aceluiai drept dac nscrierea aduce profit tuturor proprietarilor; creditorul; dar i debitorul care a pltit creana ipotecar spre a obine radierea ipotecii. Conform art.49 din Legea nr. 7/1996 cererea de nscriere se depune la oficiul de cadastru i publicitate imobiliar, mpreun cu nscrisul original sau o copie legalizat care s demonstreze c actul sau faptul juridic din care rezult dreptul ce se transmite, se constituie ori se stinge, este veritabil. De asemenea hotrrea judectoreasc care are un obiect asemntor, urmeaz s fie prezentat n copie legalizat din care s reias faptul c are un caracter definitiv i irevocabil. n acelai
16

TS, sc., dec. nr.1199/1973, RRD nr.12/1973, p.153

17

Ion Coad, Discuii n legtur cu nelesul i sfera de aplicare a art.61 alin.1 din Legea nr. 7/1996 (a cadastruluii a publicitii imobiliare) privind nscrierile cu caracter nedefinitiv n crile funciare, Rev. Dreptul, nr.5/2003, p. 70;

11

articol de lege se mai precizeaz c cererile de nscriere se nregistreaz imediat, menionndu-se data i numrul care urmeaz n ordinea cronologic a depunerii lor. n acest fel se stabilete i rangul nscrierii. Atunci cnd nscrierea are un caracter nedefinitiv i nu este deschis o carte funciar, numrul acestei cri funciare se va da ulterior. Procedura de nscriere n cartea funciar de competena judectorului de la biroul de carte funciar are caracter necontencios. Astfel fiind, judectorul de carte funciar are mai puine posibiliti de a verifica existena condiiilor legale, dect ar avea n cadrul unei proceduri judiciare .Conform noilor reglementri atribuiile judectorului delegat sunt preluate de ctre registratorul de la oficiul de cadastru i publicitate imobiliar. n condiiile date, registratorul va admite cererea i va dispune nscrierea printr-o ncheiere. Acest fapt este condiionat ca actul juridic s ndeplineasc cerinele cerute de lege i anume: s fie valabil, s aib putere doveditoare deplin s indice numele prilor, s individualizeze imobilul cu numr de percel sau numr cadastral i s fie nsoit de o traducere legalizat, atunci cnd a fost ncheiat ntr-o alt limb dect limba romn. Cererea prin care se dovedete c s-au efectuat operaiunile de nscriere sau radiere urmeaz s se depun ntr-un singur exemplar i va fi nregistrat cu data i ora primirii de ctre grefier ori de ctre conductorul de carte funciar, unde se ine registrul de intrare. n ncheiere registratorul urmeaz s menioneze dac cererea ndeplinete cerinele art.50 alin(1) din Legea nr.7/1996 modificat. ncheierea va avea numrul de nregistrare al cererii. Sunt i situaii n care cererea este respins. n aceste cazuri ncheierea trebuie motivat n fapt i n drept. nscrierea este respins dac cererea nu ndeplinete cerinele impuse de legiuitor. Atunci cnd a fost depus i un al doilea exemplar acesta urmeaz s fie restituit cu meniunea numrului de nregistrare al actelor anexate cererii prii interesate ori notarului public care a naintat operaiunea de nscriere n cartea funciar. Cu privire la competena judectorului delegat s-au ivit cteva controverse legate de rolul activ sau formal al acestuia, n exercitarea atribuiilor sale. Neclaritatea se datoreaz coninutului art.49 din Regulamentul privind organizarea i funcionarea birourilor de carte funciar i n care se arat c judectorul are datoria de a cerceta modul de ndeplinire a condiiilor de fond i de form care se impun cererii de nscriere n cartea funciar. n practica birourilor de carte funciar s-a vehiculat ideea c judectorul delegat ar avea doar o competen cvasiadministrativ, adic limitat doar la verificarea cerinelor cererii de nscriere prevzute de art.47 alin.1 din Regulament i dac aceasta este nsoit de nscrisul original sau de copia legalizat i dac a fost achitat taxa de timbru. Este opinia orientat dup modelul de publicitae imobiliar prin registrele de transcripiuni i inscripiuni. Aceast idee nu poate fi mprtit ntruct, dup cum s-a artat, judectorul trebuie s cerceteze i ndeplinirea condiiilor de fond ale cererii, fapt ce implic sarcina acestuia de a verifica dac nscrisul anexat la cerere conine toate elementele care s ateste, fr echivoc, temeinicia celor solicitate (ntabularea dreptului de proprietate, nscrierea ipotecii sau privilegiului, radierea etc.) 18. Ca argument ar putea fi adus exemplul contractului de vnzare-cumprare, n cazul cruia judectorul trebuie s verifice eventualele interdicii la vnzare, sinceritatea preului, dac a fost
18

Ioan Aveloaei, Aspecte de ordin juridic i practic ivite n activitatea birourilor de carte funciar, Rev. Dreptul, nr.2/2004, p. 127;

12

exercitat procedura dreptului de preemiune, prevzut de Legea nr.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor i dac exist coresponden ntre datele de pe schia cadastral i cele de pe titlul de proprietate. 6.Efectele nscrierilor Efectele nscrierilor pot fi corelate i identificate cu efectele sistemului de publicitate imobiliar, fiind strns legate de principiile acestuia. Acestea vin s demonstreze beneficiile pe care sistemul le ofer titularilor de drepturi reale. nscrierile n cartea funciar sunt foarte importante deoarece arat naterea, modificarea, strmutarea ori stingerea drepturilor reale imobiliare, precum i a drepturilor personale, faptelor i raporturilor juridice care au legtur cu aceste imobile nscrise n cartea funciar. Cel mai important efect pe care l au nscrierile l reprezint opozabilitatea pe care o dobndesc drepturile nscrise fa de teri (art.2 lit. c, art. 27, art. 28 i art. 32 din Legea nr. 7/1996). Din aceast cauz titularul trebuie s neleag c pentru a dispune de drepturile sale reale (drept de proprietate sau drepturi provenite din succesiune, accesiune, vnzare silit, uzucapiune, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotrri judectoreti), acestea trebuie nscrise, n prealabil. nscrierea este important mai ales pentru dobnditor, care numai prin nscriere poate opune terilor dreptul su, pentru c opozabilitatea fr transcriere nu este transmisibil, conform legii, n cazul autorului. Titularul dreptului care nu ndeplinete procedura realizrii publicitii imobiliare va fi sancionat cu inopozabilitatea fa de teri, care pot oricnd s aduc atingere drepturilor sale pe acest motiv. Terul interesat s invoce opozabiliatea trebuie s ndeplineasc o serie de condiii. Acestea sunt: s fie un ter fa de actul juridic n cauz; s nu fie responsabil de neefectuarea publicitii; s fi dobndit dreptul de la acelai autor ca i cel mpotriva cruia se invoc lipsa publicitii i s nu fie un dobnditor de rea-credin. n cazul drepturilor personale, la starea i capacitatea persoanelor, ns, care au legtur cu imobilul cuprins n cartea funciar , noua Lege a cadastrului i a publicitii imobiliare nu mai prevede efectul de opozabilitate al acestor nscrieri. Spre deosebire de Decretul-Lege nr. 115/1938, conform cruia notrile sunt opozabile terilor, cu unele excepii expres prevzute, n Legea nr. 7/1996 efectul notrilor este doar unul de informare, efect susinut i de cuprinsul art. 6 i art.70 alin. 2 din Regulament. Nefiind nici obligatorii, aceste nscrieri nu vor fi astfel opozabile terilor. n funcie de categoria drepturilor sau situaiilor nscrise, ele vor putea fi considerate mijloace de prob pentru dovedirea relei credine a dobnditorului 19. Exist totui i excepii, atunci cnd notrile au un efect de opozabilitate, cum ar fi spre exemplu: notarea strii de minoritate a proprietarului tabular al unui imobil; notarea strii de persoan cstorit a titularului unui drept tabular de proprietate; notarea uzufructului, uzului, servituii i abitaiei; notarea ipotecii; aciunea n revendicare a unui drept tabular de proprietate. Un alt efect semnificativ al nscrierilor n cartea funciar este efectul constituirii sau translatrii de drepturi reale, care demonstreaz superioritetea noului sistem de publicitate imobiliar.
19

Eugen Chelaru, Impactul revizuirii Constituiei asupra regimului juridic al proprietii, Revista Dreptul, Nr. 2/2004., p. 231;

13

Dup sistemul de publicitate imobiliar a registrelor de transcripiuni i inscripiuni caracterul translativ al drepturilor reale se evideniaz din momentul consensului dintre cele dou pri i este opozabil terilor din momentul nscrierii. Comparativ cu acest sistem Legea nr.115/1938 a modifiat situaia astfel c drepturile reale imobiliare se nasc, se sting, se strmut sau se modific doar prin nscrierea n cartea funciar. n sistemul de publicitate imobiliar al crii funciare, actele i faptele juridice conduc la naterea, stingerea sau modificarea drepturilor reale imobiliare, n timp ce operaiunile juridice de realizare a acestor drepturi ncep s aib efecte ntre pri i fa de teri din momentul ntabulrii sau nscrierii provizorii n cartea funciar. Aceste acte juridice nu realizeaz prin ele nsele drepturi ntre pri. Totui au i ele o valoare, n sensul c produc efecte cu un caracter obligaional. De exemplu un cumprtor cruia i se refuz ntabularea de ctre vnztor, dei aceast clauz nu este trecut n contractul de vnzare-cumprare, cumprtorul are la dispoziie aciunea n prestaie tabular. Conform acestei aciuni instana dispune prin hotrre admiterea ntabulrii, nlocuind nscrisul vnztorului. n concluzie, se poate spune c efectul constitutiv de drepturi reale al ntabulrii i nscrierii provizorii este de esena crilor funciare transilvnene, precum este de esena celor mai numeroase sisteme europene de publicitate imobiliar. n cadrul acestor sisteme europene reale, prin baza lor tehnic i prin efectele operaiunilor privind dinamica i statica drepturilor reale imobiliare, i va gsi locul i noul sistem naional romn de publicitate imobiliar, aflat n construire i care va contribui la consolidarea proprietii imobiliare, ca i la o mai deplin securitate a circuitului juridic imobiliar 20. nscrierea drepturilor tabulare beneficiaz terilor interesai s ncheie un act juridic cu privire la un imobil, care au posibilitatea s cear extrase de carte funciar sau certificate de sarcini, dup caz, pentru a se informa asupra situaiei juridice a imobilelor.n certificatele de sarcini ce se vor elibera, la cererea celor interesai, pentru imobilele care nu au deschise cri funciare, trebuie s se arate ipotecile i privilegiile ce greveaz imobilele, interdiciile de nstrinare, precum i orice meniune care rezult din evidenele birourilor de carte funciar. n cazul n care pentru imobile s-au deschis cri funciare, n extrasele de carte funciar se vor meniona i privilegiile, ipotecile, interdiciile i meniunile notate anterior deschiderii crilor funciare, situaie n care nu mai este necesar i eliberarea certificatelor de sarcini . De aici reiese unul dintre avantajele oferite de noua reglementare, care simplific modul de informare al terilor interesai de imobile.

20

Ioan Albu, Publicitatea imobiliar n dreptul romn.Noile cri funciare, Revista Dreptul, Nr.11/1996., p.40;

14