UNIVERSITATEA DIN CRAIOVA

FACULTATEA DE DREPT

LUCRARE DE LICENȚĂ

COORDONATOR ȘTIINȚIFIC:

ABSOLVENT

CRAIOVA

1
 2023

UNIVERSITATEA DIN CRAIOVA

FACULTATEA DE DREPT

CUPRINSUL CĂRȚII FUNCIARE

COORDONATOR ȘTIINȚIFIC:

ABSOLVENT:

CRAIOVA
2
 2023
CUPRINS
Introducere
Capitolul I Cartea Funciară

1.1. Noţiunea şi rolul cărţilor funciare

1.2. Natura juridică a sistemelor de publicitate
1.3. Natura juridică a cărților funciare
1.4 . Cuprinsul cărții funciare

Capitolul II Înscrieri in Cartea funciară

2.1. Tipurile de înscrieri în cartea funciară

2.1.1.Intabularea
2.1.2 Înscrierea provizorie
2.1.3 Notarea
2.1.4 Procedura de înscriere
2.1.5. Efectul înscrierii în cartea funciară
2.1.6 Rangul înscrierii
2.2 Dispoziții generale privind înscrierea în evidențele de cadastru și carte funciară
2.2.1. Cererea de recepție și/sau înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară
2.2.2. Încheierea de carte funciară
2.2.3 Căile de atac împotriva încheierii de carte funciară
2.2.4 Cererea de eliberare a extrasului de carte funciară și a certificatului de sarcini

Capitolul III Studiu de caz

3
 INTRODUCERE

Lucrarea de licenta ,,Cuprinsul cărții funciare’’ este structurată in 3 capitole.

In primul capitol am descris notiunea de carte funciara, natura juridică, cat si cuprnsul
acesteia.
Din punctul meu de vedere cartea funciară este un înscris autentic şi cu caracter public
care cuprinde descrierea imobilelor şi arătarea drepturilor reale corespunzătoare, precum şi
indicarea după caz a drepturilor de creanţă, a actelor, a faptelor sau a altor raporturi juridice în
legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară fie în vederea opozabilităţii lor faţă de terţi,
fie numai în scopul informării oricăror persoane interesate”.

In cel de-al doilea capitol am descris fiecare tip de inscriere in cartea funciara si anume
intabularea, inscrierea provizorie, notarea, procedura de inscriere, efectul inscrierii in cartea
funciara cat si rangul inscrierii.

4
 Capitolul I
CARTEA FUNCIARA

1.1. Noţiunea şi rolul cărţilor funciare

Conceptul de carte funciară poate fi definit în două sensuri, în funcție de ce latură a

funcției este luată în considerare, adică dacă este vorba despre obiectul în sine, cu denumirea
cărții funciare sau dacă se referă la sferă și materie pentru pe care a fost reglementat – în sens
propriu și figurat: „Din textele legale reiese că în sens restrâns cartea funciară este un înscris
autentic și public, care cuprinde o descriere a bunurilor imobile și a drepturilor reale conexe,
precum și o indicare a drepturilor de creanță, în funcție de împrejurări, documente, fapte sau
alte rapoarte juridice privind bunurile imobile înscrise în Cartea Funciară, fie în scopul
întâmpinării acestora față de terți, fie numai în scopul informării oricărei persoane
interesate.”.1

Cartea funciară este o dovadă a identității imobilului din punctul de vedere al terților,
precum și pentru însuși proprietar în raport cu propriul său drept real. Este baza principală prin
care se stabilesc, se modifică, se transferă sau se încetează drepturile reale. Astfel, acesta poate
oferi informații complete despre condițiile legale în raport cu obiectul acestor drepturi. Astfel
se explică modul în care cartea funciară poate garanta securitatea circulației legale pe piața
imobiliară. Vorbim despre informații care privesc atât imobilul în sine, precum locația exactă,

1
Radu I. Motica , Anton Trăilescu , ‘’ ‘Manual de drept funciar şi publicitate imobiliară ” , Ed. All Beck , Bucureşti ,
2001

5
garduri, vecini, suprafață, valoare economică, cât și informații despre identitatea persoanei
fizice sau juridice care are dreptul de a exercita orice drept de imobiliare. proprietate. Și în
ceea ce privește situația juridică, despre titlu sunt furnizate informații detaliate, care confirmă
existența dreptului proprietarului, posibile restricții privind implementarea acestui drept, la
sarcinile care pot greva bunul înscris sau orice alte informaţii despre care este interesată o terţă
persoană.

Pe lângă această accepțiune restrânsă, care este caracteristică doar cărții funciare în sine,
conceptul de carte funciară are un sens mai larg, datorită caracteristicilor sistemului de
publicitate, exprimate printr-un sistem bazat pe evidențele tehnice ale cadastrului general. .
Astfel, în sens larg, o carte funciară este înțeleasă ca o carte funciară propriu-zisă, adică un
registru special de evidență. Așadar, numai împreună aceste documente constituie și formează
statutul juridic real al imobilului la care se referă, și astfel trebuie studiate separat. cu
deosebirea că cartea funciară priveşte aceste bunuri mai îngust. Acesta poate îndeplini această
funcție pe baza documentației tehnice de care dispune, documente care se completează între
ele și numai împreună completează Cartea Funciară.2

Prin declararea proprietății imobile în cartea funciară, proprietarul imobilului este

asigurat că își poate exercita liber dreptul înscris în cartea funciară fără a fi obligat să-l apere
permanent, iar terților li se asigură că raportul juridic pe care l-au stabilit cu proprietarul
respectiv este legal și că nu vor fi înșelați de bună-credință. Statul garantează aceste fapte prin
publicarea lor în cartea funciară, ceea ce conferă acestei instituții valoare probantă și astfel
elimină sau previne toate cauzele juridice conflictuale. Cartea Funciară furnizează date exacte
despre măsurători cadastrale sau despre identificarea precisă a proprietății în cauză. Din
aceasta se mai poate concluziona că prin cartea funciară se realizează o altă funcție importantă
pentru societate și anume funcția economică. Acest lucru permite proprietarului să-și
folosească dreptul cel mai eficient, cunoscând exact valoarea și calitatea acestuia. Dar nu

2
Valeriu Stoica , “ Drept civil . Drepturile reale principale ‘’ , Editura C. H. Beck , Bucureşti , 2009

6
numai proprietarii sunt protejați și privilegiați, ci și terții care își pot recupera creanțele de la
proprietarii care sunt nevoiți să-și vândă proprietatea pentru a-și acoperi datoriile.

Trebuie să distingem între efectul negativ şi efectul pozitiv al publicităţii materiale a

cărţii funciare. Efectul negativ înseamnă: drepturile reale nu pot exista fără înscrierea lor în
cartea funciară; efectul pozitiv îndseamnă: cuprinsul cărţii funciare se consideră exact, afară
de îngrădirile şi excepţiunile legale. Din aceste consecinţe de publicitate materială rezultă, ca
o consecinţă firească, forţa probantă absolută a înscrisului asupra actului funciar. Astfel, un
terț care dobândește un drept de proprietate printr-o acțiune în justiție cu titlu oneros, întemeiat
cu bună-credință pe conținutul unei cărți funciare, este protejat de motivele de evicțiune
izvorâte din titlurile de dobândire anterior dobândirii dreptului său, cu excepția cazului în care
autorul masa mediată, afectată de înscris, inițiază o acțiune în rectificare într-un termen scurt
în care se suspendă și publicitatea Registrului Funciar în raport cu terții.

După cum se poate observa în pasajul citat, toate garanțiile și garanțiile legale oferite
de Cartea Funciară sunt condiționate de înregistrarea proprietății imobile și de statutul său
juridic. Publicitatea materială își arată efectele numai dacă este folosită de cumpărător. Legea
poate proteja numai acele acțiuni și fapte juridice care au fost săvârșite în conformitate cu
prevederile sale scrise și promulgate. Numai astfel un cumpărător de bună-credință al unui terț
poate fi protejat de eventualele cazuri de expropriere a unui drept de proprietate obținut înainte
de exploatarea acestuia, atunci când vânzătorul și-a vândut bunul cu rea-credință succesiv mai
multor terți, dintre care aceștia din urmă nu i-au făcut. stiu. înşelăciune.

Cunoașterea situațiilor juridice, opoziția,vizibilitatea sau percepția drepturilor sunt

instrumentele de lucru ale oricărui sistem juridic. Un drept există în raport cu ceilalți, iar pentru
a fi protejat de lege, și alții trebuie să-l cunoască. Vizibilitatea situațiilor juridice și a
drepturilor decurgând din raporturile juridice este asigurată prin diverse sisteme organizate de
lege sub denumirea generală de publicitate.

Astfel, publicitatea devine o constantă a vieții juridice, fie că se referă la publicitatea

unor drepturi nepatrimoniale, fie la drepturi patrimoniale, prin registre publice care invariabil
pătrund în orice domeniu al dreptului. Această tendință este generală, se regăsește în
7
majoritatea sistemelor juridice, iar publicitatea este studiată, în special, din punct de vedere al
aspectului său practic, reguli relativ foarte stricte și clare de menținere a registrelor, hărților și
dosarelor, procedurilor de înregistrare. , organizarea administrativă a serviciilor și procedurile
de furnizare a publicului a informațiilor cuprinse în registre.Publicitatea situaţiilor juridice sau
publicitatea legală este, în aparenţă, doar o anexă a dreptului civil, un sistem suprapus de
evidenţă a unor drepturi, acte, fapte şi alte raporturi juridice, reglementate de celelalte norme
juridice. În studiile privind publicitatea sunt evidenţiate în principal caracterele de eficacitate
şi utilitate2 a publicităţii, suportul pe care aceasta îl oferă atât participanţilor la circuitul civil
cât şi practicienilor dreptului. Aceste efecte utile și efective sunt: opoziția situațiilor juridice
față de terți, efectul probator și efectul constitutiv sau atributiv al drepturilor. Dintre cele trei
efecte enumerate, cel mai important este efectul de formare a legii al publicității, deoarece
publicitatea devine un mijloc direct de formare a legii în sine. Iată de ce efectul constitutiv
poate fi numit (și) efect material, întrucât, deși își are originea într-o situație juridică sau într-
un raport juridic voluntar, dreptul pozitiv nu permite existența unui drept distribuit de sistemul
publicitar, decât pentru admiterea la publicare. Acest efect material al publicității este
reglementat atât în raport cu drepturile neproprietate, respectiv dobândirea dreptului de
folosință sau a personalității juridice a persoanelor juridice de drept privat3, cât și în raport cu
drepturile de proprietate.

Sistemul de publicitate imobiliara, reglementat de Codul civil (art. 876-915 C.civ), are
consecinte materiale, respectiv drepturi reale asupra bunurilor imobiliare apar, se modifica sau
inceteaza numai prin inregistrarea tranzactiilor juridice (tabel). în sistemul de publicitate. Dar
elementul volitiv care generează situația juridică reflectată de sistemul publicitar, adică actul
juridic, este nu numai esențial pentru înregistrarea dreptului, ci își păstrează efectul și după
înregistrare și formarea unui drept real deplin.

Funcționarea mecanismelor de cadastru funciar se bazează pe principii, reguli specifice

aplicabile raporturilor juridice care dau naștere unor drepturi tabulare. Unele principii sunt
reguli simple de formare și menținere a coerenței unui sistem, altele sunt adevărate principii
cu implicații materiale: principiul publicității materiale și funcționarea constitutivă a
drepturilor.
8
 Efectele esențiale ale publicității sunt reglementate ca excepții de la principiile de bază
ale dreptului civil și se extind asupra raporturilor juridice obișnuite referitoare la bunurile
imobile, fără a afecta alte raporturi juridice obișnuite referitoare la bunurile mobile corporale
sau la creanțe.Regulile de carte funciară se aplică, ne spune art. 876 C.civ., imobilelor şi
drepturilor reale ce au obiect aceste bunuri. În sensul prevederilor art. 542 "sunt supuse
regulilor referitoare la bunurile imobile şi drepturile reale asupra acestora", iar toate celelalte
drepturi patrimoniale sunt "supuse regulilor referitoare la bunurile mobile". Din aceste reguli
rezultă că orice pretenție legală asupra bunurilor imobile va fi tratată în conformitate cu
regulile pentru bunurile mobile, cu excepția cazului în care este (încă) un drept real asupra
bunurilor imobile. Dacă regulile Registrului Funciar se aplică numai drepturilor de proprietate,
atunci este necesar să se verifice dacă au existat relații juridice înainte de înregistrarea
drepturilor de proprietate (articolul 897 din Codul civil al Federației Ruse, articolul 907,
alineatul 1 din Codul civil al Federației Ruse) sau regulile de împărțire a drepturilor de conflict
(articolele 891-892 Codul civil al Federației Ruse) - acestea sunt regulile privind drepturile
imobiliare sau regulile privind drepturile de creanță, adică drept mobil necorporal (pretenții în
legătură cu bunurile imobile).

Scopul sistemelor legale de publicitate este (de asemenea) de a evidenția drepturi

subiective civile care sunt efective și utile, în special pentru protecția drepturilor terților și
securitatea circulației civile. Codul civil introduce noutate în activitatea publicitară,
determinând formarea dreptului subiectiv de înregistrare în sistemul publicitar. Caracterul
volitiv al dreptului civil, aparent, este influențat de impunerea unor formalități și formalități
privind transferul proprietății sau constituirea unui alt drept real, formalități care sunt
reglementate în scopul menținerii ordinii publice și al asigurării siguranței circulației civile.
Restrângerea de natură volitivă privește atât obiectul drepturilor tabulare, cât și raporturile
juridice privind bunurile care fac obiectul drepturilor tabulare.3
Registrul Funciar prevede proceduri de înregistrare restrictive în ceea ce privește subiectul
drepturilor tabulare, deși în cazul suportului tehnic ar trebui asigurată cea mai fidelă
reprezentare a realității reale. Aceste restricții sunt introduse de prevederile privind cadastru,

3
Marian Nicolae, „Tratat de publicitate imobiliară ”, Vol. I, Ed. Universul Juridic, 2006

9
care reprezintă un set de reguli administrative pentru înregistrarea bunurilor imobile.
Restricțiile intră și în sfera de aplicare a actelor juridice, limitând dreptul de a dispune de
proprietate fie după desemnarea situației juridice, fie prin blocarea Registrului Funciar după
cererea de autentificare. Vom lua în considerare în ce măsură aceste restricții ale dreptului de
dispoziție sunt compatibile cu libertatea contractuală și autonomia voinței, încă principiile
directoare ale dreptului nostru civil, și ce înseamnă aceste restricții în raport cu modul în care
se formează drepturile reale. și transferat.Regulile de publicitate în materie imobiliară, care
limitează autonomia voinţei, au fost transformate în adevărate principii de drept, fiind în
principal dezvoltate de dreptul germanic de unde au fost preluate de celelalte sisteme de drept.

1.2 Natura juridică a sistemelor de publicitate

Consider că sistemele juridice de publicitate sunt de natură administrativ-juridică, iar statul

este cel care alege obiectul de funcționare al sistemelor de publicitate legală în scopul
asigurării ordinii și liniștii publice, prin buna supraveghere a persoanelor și securizarea
tranzacțiilor, atât în ceea ce privește drepturile reale și, în ultimul timp, cerințele. Apariția
publicității actelor, faptelor și situațiilor juridice a fost asociată cu ideea de modernizare a
statelor, care s-a realizat prin registrele civile, registrul comerțului, cartea funciară, iar apoi
arhiva electronică a garanțiilor mobiliare sau alte registre. Stiinta managementului sec. Al
XVIII-lea și al XIX-lea au fost inspirate de utopiile secolului. XVII și mai târziu doctrine
utilitare.4 Türquet de Mayerne a visat la un stat polițienesc cu simplul scop de a îmbunătăți
spiritualitatea și moralitatea omenirii. În opinia sa, statul, prin poliția sa, ar trebui să controleze
nu doar modestia, generozitatea, loialitatea persoanelor sale, ci și buna conducere a casei. În
special, poliția va monitoriza creșterea copiilor și a tinerilor.
În lucrarea sa „Monarhia sau guvernarea aristo-democratică, compusă și compusă din trei
forme de republici delegitime aflate sub moșiile generale ale provinciilor, Confederații Pei-

4
Marian Nicolae, „Tratat de publicitate imobiliară ”, Vol. I, Ed. Universul Juridic, 2006

10
Ba”, și-a exprimat intenția de a recrea ordinea socială (civilă) prin activarea puterii de stat şi
implicit redefinirea serviciilor publice. Ideile sale aveau un singur scop: să protejeze interesele
întregului stat, în care regele să dezvolte cea mai eficientă și clară administrație politică
posibilă, în care fiecare om să fie educat în așa fel încât societatea să fie un izvor cu mii de
oameni. surse de utilitate.El numeşte administraţia poliţie, care, nu este o instituţie sau
mecanism de funcţionare în cadrul statului, ci o veritabilă tehnologie guvernamentală specifică
statului, unde statul intervine în diverse domenii, tehnici sau obiective. Pentru păstrarea legii
şi ordinii se concepe un mecanism format din patru birouri sau camere care va funcţiona în
fiecare provincie - două pentru supravegherea oamenilor şi două pentru supravegherea
lucrurilor.

Primul serviciu trebuia să urmărească aspectele pozitive, active, productive ale vieții,
educand societatea, regăsindu-și pentru fiecare înclinațiile și abilitățile, în alegerea ocupațiilor
dând prioritate utilului în sens. Fiecare persoană cu vârsta peste 25 de ani a fost înscrisă într-
un registru care înregistra profesia lor. Cei care nu erau angajați într-o activitate utilă erau
respinși și considerați dărâmașul societății. Al doilea birou supraveghea aspectele negative ale
vieții - săracii, văduvele, orfanii, bătrânii care au nevoie de ajutor, cei ale căror activități
necesită asistență financiară, dar fără a percepe dobândă. Un alt obiectiv a fost sănătatea
publică, și anume problemele asociate cu boli, epidemii, accidente, inclusiv incendii și
inundații. Unul dintre birourile specializate în lucruri controla mărfurile, producția și
prelucrarea acestora, intenționând să indice ce și cum să producă. De asemenea, scopul său
era să controleze piețele și comerțul.

Al patrulea serviciu, care ne interesează în mod deosebit în contextul analizei noastre,

este serviciul care ține evidența problemelor funciare, „laicități”, proprietate privată,
moșteniri, donații. Activitățile sale au vizat metode de achiziție, control/proprietate,
înstrăinare de pământ, posibile abuzuri și proastă administrare atât de către persoane private,
cât și în raport cu propriile domenii ale regelui. Era de așteptat ca existența registrelor să
stabilească limitele domeniilor, motivul pentru care pământurile au fost afectate de drepturile
de vechime, cum și pentru cine reduce regele domeniile regale. Alte preocupări ale acestui

11
birou erau drumurile, râurile navigabile, pădurile, cine era responsabil și modul în care erau
reparate clădirile publice.

În multe privințe, textul său seamănă cu utopiile politice, dintre care erau atât de multe
la vremea lor. Dar este și contemporană cu marile discuții teoretice despre stat și organizarea
administrativă a monarhiilor. Poliția și statul polițienesc nu trebuie înțelese în sensul actual al
termenului, ci ca administrație în ansamblu, organizată la toate nivelurile vieții publice.
Publicitatea legală, astfel implementată în legislaţiile europene din sec. XIX, este de natură
administrativă, fiind şi o modalitate de eficientizare a probei drepturilor în raporturile juridice,
sub acest aspect având o componentă procedural civilă, care este tot de drept public.

1.3. Natura juridică a cărţilor funciare

Ceea ce ne interesează în cadrul mai larg al sistemelor legale de publicitate care s-au
organizat pe baza teoriilor evidențiate mai sus și continuă să funcționeze în prezent este
dezvoltarea unui sistem de publicitate imobiliară prin dezvoltarea registrelor de publicitate și
apoi cartea funciară germană cu acţiunea sa atributivă a drepturilor. O analiză recentă a
transferului de drepturi de proprietate prin cartele funciare arată că, deși sistemul de carte
funciară era deja dezvoltat în toată Germania (Köln, Hamburg, Mecklenburg sau Lübeck),
acesta a fost înfrânat de răspândirea dreptului roman. (comuna ius). Cu toate acestea, în Prusia,
în 1872, a fost adoptată o lege privind dobândirea proprietății și un regulament privind cartea
funciară, care reglementează transferul dreptului de proprietate prin înregistrare cu forță
constitutivă.

Perioada de la sfârșitul secolului al XVIII-lea și începutul secolului. Secolul al XIX-lea

este marcat de codificarea dreptului privat în întreaga Europă, când ia naștere un nou drept
privat, creat pe baza unor noi realități, dar revendicându-și autoritatea din dreptul roman.
Dreptul european comun, sau dreptul romano-germanic, este împărțit în două ramuri majore:

12
dreptul francez și dreptul german, ambele înrădăcinate în dreptul roman post-clasic, glosatorii
și postglosatorii.

O caracteristică a dreptului privat german este că, în ciuda faptului că încearcă să rupă
cu vechile codificări (Prusia 1794), care includ normele de drept privat și dreptul
constituțional, administrativ, penal și canonic, nu reușește să se desprindă de poliția de stat,
care constituia constantă de drept (publică și privată, luate împreună) în c. XVI-XVIII. Se
spunea că epoca statului polițienesc se apropie de sfârșit, dar după noua codificare şi instituirea
unor principii ale dreptului privat, se menţin unele instituţii şi mecanismele de reglementare
specifice statului administrativ.

Separarea dreptului public de dreptul privat în Germania a avut loc în anii 1800 după
căderea imperiului (1806). Înființarea unei noi puteri de stat pe baza dreptului natural a intrat
într-un proces de legislație și studiu al dreptului, delimitând dreptul public și dreptul privat în
conformitate cu dihotomia dreptului imperial roman între dreptul public și dreptul privat.
Potrivit autorului citat, tranziția s-a realizat treptat, iar în acest departament, elementele și chiar
vocabularul studierii dreptului administrativ al statului sunt transferate în dreptul privat.
Știința guvernării (Polizeiwissenschaft), care reglementa viața socială a cetățenilor, sau pur și
simplu unele dintre mecanismele științelor administrative, a fost de acum înainte (de
asemenea) transferată dreptului privat în sprijinul unei mai bune organizări a societății.

Remarcabilul politician liberal german și profesor de drept administrativ, Robert von

Mol, a fost un susținător al păstrării elementelor unui stat polițienesc într-un nou stat
democratic creat pe principii raționaliste. El introduce conceptul de justiție preventivă
(präventiv-Justiz) în cadrul mai larg al organizării administrative a vieții private prin aplicarea
științelor administrative (Polizeiwissenschaft). Justiția preventivă, o formă de asigurare a
soluționării rapide a conflictelor dintre drepturile private, a fost văzută ca o modalitate de a
impune disciplina de urgență prin prevenire (Verbeugung), prevenire și înregistrare utilizată
pentru control. Scopul științei polițienești era de a moraliza societatea, de a asigura ordinea,
precum și fericirea tuturor cetățenilor, în conformitate cu doctrinele utilitare ale epocii.

13
 Impactul acestei doctrine se reflectă în toate aspectele vieții private, inclusiv în ceea ce
privește proprietatea, prin asigurarea unor mecanisme de protecție. Astfel, este mai bine ca
orice încercare de încălcare a drepturilor să fie oprită din față, astfel încât să nu existe
inconveniente asociate unor astfel de încălcări. Scopul a fost evitarea daunelor, atât materiale,
cât și morale, și prevenirea numeroaselor cazuri în care reparațiile ulterioare erau imposibile
sau împovărătoare pentru participanți..

Justiția preventivă este eficientă mai ales când vine vorba de viața sau sănătatea fizică
și morală a oamenilor, care nu mai este supusă refacerii, dar în raport cu alte drepturi,
prevenirea este mai indicată decât există riscul ca cei care încalcă regulile eludează sau se
sustrage unui decizie obligatorie. Statul, împreună cu societatea civilă, trebuie să protejeze
cetățenii prin aceste metode, iar statul, desigur, are toate mijloacele necesare pentru aceasta.
În opinia sa, prioritizarea conceptelor apărute în știința dreptului german despre justiția
preventivă, justiția civilă și justiția penală le pune pe prima deasupra celorlalte, ceea ce îl
contrazice pe Pelman, care susținea că sunt pe același plan, stau alături. latură. reciproc.

Justiția preventivă se bazează pe disciplina extraordinară a vieții juridice. Într-un sistem

juridic disciplinar care pune totul într-un cod de ce este permis și ce este interzis, norma va
tinde să concretizeze lucrurile cu cât acestea sunt mai interzise. Norma civilă este
suplimentară, utilă în situația în care părțile nu dau o reglementare exhaustivă a raportului
juridic. Intervenția normei administrative în raporturile de drept civil este de natură
imperativă, care decurge din interzicerea disciplinară a anumitor comportamente.5

Pentru a menține echilibrul și securitatea socială (juridică), regula preventivă

funcționează pe două niveluri: pe de o parte, blochează acțiunea cuiva care, pe baza libertății
contractuale, se poate obliga față de mai multe persoane deodată, deoarece , pe de altă parte,
pentru a proteja acești oameni. Este posibil să disciplinați spațiul dreptului privat doar prin
limitarea celor două principii fundamentale ale acestuia: libertatea contractuală și autonomia
voinței. Restrângerea testamentului prin proceduri străine de voința directă a părților și

5
Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată (M. Of. nr. 201 din 3 martie 2006);

14
determinând formarea (apariția/transferul de drepturi) a unor proceduri externe voinței, de
exemplu, procedurile administrative, va modifica efectul generator de lege al testamentului.
Există multe exemple de ingerință administrativă în dreptul privat. Printre acestea regăsim
autentificarea documentelor ca formalitate care întârzie transferul dreptului până la
completarea formei documentului, publicarea documentului prin sisteme legale de publicitate,
autorizații administrative de vânzare stabilite de lege.

Conceptul de justitie preventiva este prezent astazi in toate domeniile dreptului, fiind
caracteristic dreptului public – penal si administrativ, dar cu multe institutii functionand in
domeniul dreptului privat. Acestea sunt ceea ce numim astăzi măsuri preventive pentru
rezolvarea conflictelor de drepturi, care se regăsesc în formalitățile de autentificare a
documentelor și în sistemele legale de publicitate. Astăzi, Comisia Europeană dezvoltă
conceptul de justiție preventivă în întreaga Uniune Europeană la sugestia unor grupuri din
Germania, Estonia și Polonia. Conform definiției justiției preventive publicată pe acest portal,
măsurile justiției preventive se regăsesc în principal în domeniul dreptului imobiliar, dreptului
comercial corporativ, dreptului succesoral și al dreptului familiei. Justiția preventivă se
realizează prin angajarea unei agenții guvernamentale sau a unui alt organism pentru a evita
disputele juridice ulterioare.

Astfel, consider că, pornind din spațiul dreptului public german, au fost adoptate în
dreptul european instituții pentru prevenirea litigiilor dintre cetățeni, în scopul asigurării unei
discipline excepționale prin prevenire, prevenire și registre utilizate pentru monitorizare,
concepte specifice unui societate administrativă. . Aceste concepte și mecanisme erau prezente
în lumea juridică germană la începutul secolului. XIX, când a început separarea dreptului
public de dreptul privat.

Problema care s-a ivit la acea vreme a fost granița dintre dreptul public și cel privat, și
în ce măsură garanțiile drepturilor fundamentale, dezvoltarea protecției juridice și conceptele
economice de neintervenție a statului în sfera dezvoltării economice, nu ar trebui. să fie lezate
prin intervenția statului, libertățile și proprietățile persoanelor individuale. Ceea ce ne
interesează este poziția drepturilor reale și în special a drepturilor asupra proprietății
imobiliare, precum și modul în care s-a impus cartea funciară ca instrument de înregistrare,
15
transmitere și stabilire a drepturilor asupra proprietății imobiliare și, de asemenea, cum a fost
posibil, pe calea raționalității. drept, la această graniță dintre dreptul public și dreptul privat.

Este interesant când a apărut sistemul cadastral la noi. Sistemul de carte funciară a fost
integrat pentru prima dată în România în 1938, în timpul dictaturii carliste, prin decretul-lege
nr. Nu. Nr.95 din 27 aprilie 1938 Contextul politic şi social al acelei perioade a fost
caracteristic societăţilor totalitare.

Separarea cu caracter administrativ s-a realizat acum prin transferarea sistemului de

cadastru funciar către Ministerul Administrației și Internelor prin Decretul de Urgență nr.
41/2004. Decretul a instituit Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară ca
instituție publică cu personalitate juridică din subordinea Ministerului Administrației și
Internelor. Organismul nou creat unit printr-un fel de reorganizare prin comasarea
Administrației Naționale de Cadastru, Geodezie și Cartografie, aflată anterior în subordinea
Ministerului Administrației și Internelor, cu direcțiile de carte funciară din subordinea
judecătorilor, respectiv din subordinea Ministerului Justiției. Expunere de motive din
cuprinsul deciziei, precum și din Legea nr. Nr.499/2004, de aprobare a Decretului, arată că
motivele care au condus la trecerea sistemului de cadastru funciar în administrarea unei
instituții administrative au fost „realizarea unui sistem cadastral unificat în conformitate cu
Declarația privind cadastrul în Europa, adoptată”. la Congresul Rusiei de la Granada din 2002,
conform căruia informațiile din cadastru ar trebui să fie disponibile tuturor cetățenilor, tuturor
instituțiilor publice și private. Totodată, se arată că în acest fel „înregistrarea drepturilor
imobiliare devine mai degrabă o funcție administrativă decât judiciară, iar acest sistem își
dovedește eficacitatea într-o serie de țări ale Uniunii Europene”.

În concluzie, se poate spune că sistemele juridice de publicitate în general și cartea

funciară în special sunt de natură administrativ-juridică, fiind reglementate pentru a asigura,
pe de o parte, buna guvernare și cunoaștere a statului, iar pe de o parte. pe de altă parte, să
creeze mijloace preventive de soluţionare a conflictelor şi de protecţie.securitatea circulaţiei
civile.

16
 1.4 Cuprinsul cartii funciare

Cartea Funciară este un registru public din România, care cuprinde o înregistrare legală
completă și exactă a bunurilor imobile, proprietăților persoanelor fizice și juridice din aceeași
localitate.

Cartea funciară face dovada existenței unui drept real înregistrat în favoarea unei
persoane care a dobândit sau și-a format cu bună-credință un drept la proprietate imobiliară,
dacă nu se dovedește altfel. Publicitatea imobiliară se realizează în toată țara prin cartea
funciară și are ca scop înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a altor drepturi
reale care se transferă, se constituie, se schimbă sau care, după caz, se anulează și se înlătură
ca ca urmare a unor acțiuni în justiție și fapte referitoare la proprietatea imobiliară. Alte
raporturi juridice, drepturi personale, interdicții, incapacități și litigii juridice referitoare la
bunuri imobile se înscriu în cartea funciară sau, în funcție de împrejurări, se radiază. 6

Orice întabulare a unui contract de vânzare-cumparare (echivalentul transcrierii în

Registrul de inscriptiuni și transcriptiuni imobiliare) trebuie precedată de deschiderea Cărții
funciare. Deschiderea cărții funciare nu este condiționată de o vânzare, dar se realizează cel
mai adesea în această situație.

Pentru fiecare imobil se deschide o singură carte funciară. Cartea funciară este alcatuită
din titlu, indicând numarul ei și numele localității în care este situat imobilul, precum și din
trei parti:

A. Partea I sau foaia de avere (A) referitoare la descrierea imobilelor + anexa I la foaia
de avere a carții funciare cuprinzând planul imobilului

B. Partea a II-a sau foaia de proprietate (B), referitoare la înscrierile privind dreptul de
proprietate.

C. Partea a III-a sau foaia de sarcini (C), referitoare la înscrierile privind

dezmembramintele dreptului de proprietate si sarcini.

6
I. Albu, „Noile cărţi funciare”, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997
17
 Titlul cărţii funciare cuprinde numărul cărţii funciare şi denumirea unităţii
administrativ- teritoriale în care este situat imobilul.
Titlul cărţii funciare cuprinde numărul cărţii funciare şi denumirea unităţii administrativ-
teritoriale în care este situat imobilul. În acest sens, documentaţiile cadastrale se întocmesc cu
atribuire de număr cadastral unic pe unitatea administrativ-teritorială respectivă.
Titlul cărţii funciare al imobilului pe care s-au constituit drepturi de superficie va cuprinde şi
menţiunea acestui drept. De asemenea, în titlu, se va face menţiune şi despre cărţile funciare
colective, individuale, de concesiune, după caz.
Cărţile funciare se numerotează pe fiecare unitate administrativ-teritorială, începând cu
numărul 1 până la ultimul număr necesar, fără separare pe ani.
Numerele de carte funciară se atribuie dintr-un registru special destinat acordării de
numere de carte funciară, numai în momentul admiterii cererii de înscriere de către registrator
sau în baza hotărârii judecătoreşti, definitivă şi irevocabilă ca urmare a plângerii împotriva
încheierii, prin care s-a dispus înscrierea.
Acest registru va purta denumirea de Registrul numerelor de carte funciară şi se va
întocmi pe fiecare unitate administrativ-teritorială care aparţine respectivului birou teritorial.
Documentaţiile cadastrale se recepţionează cu atribuire de număr cadastral unic pe
unitatea administrativ-teritorială respectivă. Cărţile funciare se numerotează pe fiecare unitate
administrativ-teritorială.
Cuprinsul părţilor cărţii funciare este prevăzut la art. 23 din Legea cadastrului şi a
publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată.

Partea I sau foaia de avere (A) referitoare la descrierea imobilelor, cuprinde:

a) numărul de ordine ce reprezintă un indicativ pentru teren A.1 și unul pentru fiecare
construcție începând cu A.1.1 și cel cadastral al imobilului ( număr intreg de la 1 la infinit,
unic pentru fiecare imobil)

b) suprafața imobilului, reieșită din măsurători cadastrale, destinația, categoriile de

folosință și după caz, construcțiile.

c) planul imobilului cu descrierea imobilului constituie anexa la partea I a cărții

funciare, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin cu caracter normativ al

18
directorului general al Agenției Naționale, care se publică în Monitorul Oficial al României,
Partea I;7
Partea a II-a a cărţii funciare, desemnată în conţinutul cărţii funciare şi prin litera "B"
cuprinde:
a) numele/denumirea proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi
menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
c) strămutările proprietăţii;
d) dreptul de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă cu titlu gratuit,
corespunzătoare proprietăţii publice;
e) servituţile constituite în folosul imobilului; 8

f) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile
privitoare la proprietate;
g) recepţia propunerii de dezlipire ori de alipire şi respingerea acesteia, respingerea
cererii de recepţie şi/sau de înscriere, în cazul imobilelor cu carte funciară deschisă;
h) obligaţii de a nu face, interdicţiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezlipire,
alipire, construire, demolare, restructurare şi amenajare;
i) clauza de inalienabilitate a imobilului şi clauza de insesizabilitate;
j) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a
cărţii funciare, cu privire la înscrierile făcute.
Pentru fiecare dintre înscrierile cuprinse în partea a II-a a cărţii funciare, se vor indica:
a) numărul curent al operaţiunii înscrise;
b) înscrisul/înscrisurile pe care se întemeiază înscrierea;
c) indicarea tipului de înscriere;
d) observaţii, după caz.
Ori de câte ori înscrierea efectuată în partea a II-a a cărţii funciare priveşte un drept, se
va indica şi titularul dreptului, prin indicarea numelui complet al persoanei fizice sau a
denumirii complete a persoanei juridice care are această calitate, precum şi a datelor de

7
I. Albu, „Noile cărţi funciare”, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997
8
Andreea Ana-Maria Chis , “ Publicitatea imobiliara in conceptia noului Cod civil “ , Ed. Hamangiu , 2012 .

19
identificare ale acestora: codul numeric personal sau, după caz, numărul de identificare fiscală,
dacă este atribuit, codul de înregistrare fiscală ori codul unic de înregistrare, după
caz. Numărul curent al operaţiunii înscrise este numărul de ordine sub care s-a făcut înscrierea
(de exemplu, "B.3") şi la care, dacă este cazul, se face trimitere în rubrica "observaţii" din
celelalte părţi ale cărţii funciare sau de la alte înscrieri din partea a II-a ori, după caz, din alte
cărţi funciare. 9

Atunci când înscrierea priveşte dreptul de proprietate, în descrierea operaţiunii efectuate

se vor indica dobândirea, modificarea sau stingerea dreptului ori a unei cote-părţi din acesta,
cu indicarea actului sau a faptului juridic din care izvorăsc aceste efecte, precum şi cu
menţiunea caracterului exclusiv al dreptului de proprietate sau, după caz, a modalităţii
dreptului de proprietate sub forma proprietăţii comune pe cote-părţi ori a proprietăţii comune
în devălmăşie.
Atunci când înscrierea priveşte o servitute pentru care imobilul constituie fond
dominant, în descrierea operaţiunii înscrise se va indica natura servituţii, prin arătarea
obiectului acesteia.
Atunci când înscrierea priveşte un drept personal, în descrierea operaţiunii se vor indica
obiectul acestuia şi actul juridic sau faptul juridic ce constituie izvorul dreptului personal
înscris.
Atunci când înscrierea priveşte alte fapte sau raporturi juridice referitoare la proprietate,
în descrierea operaţiunii se va indica faptul sau raportul juridic supus înscrierii, ca de exemplu,
calitatea de bun comun sau destinaţia de locuinţă a familiei ori patrimoniu afectat exerciţiului
unei profesii autorizate.
Atunci când înscrierea în cartea funciară se referă la notarea unei acţiuni privitoare la
proprietate, în descrierea operaţiunii se vor arăta obiectul acţiunii - ca de exemplu, acţiune în
revendicare - părţile, numărul de dosar şi instanţa de judecată.

9
Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiunilor privitoare la cărţile funciare, publicat în M. Of. nr. 95
din 27 aprilie 1938; Noul Cod Civil

20
 Atunci când se efectuează modificări, îndreptări sau însemnări privitoare la cele arătate
în titlul cărţii funciare ori la înscrierile efectuate în partea I sau în partea a II-a a cărţii funciare,
în descrierea operaţiunii se va arăta în ce constă modificarea, îndreptarea sau însemnarea.
Partea a III-a a cărţii funciare desemnată în conţinutul cărţii funciare şi prin litera "C"
cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitaţie, servituţile în sarcina fondului aservit,
ipoteca şi privilegiile imobiliare, cât şi locaţiunea şi cesiunea de creanţă;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile
privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile
efectuate în această parte. 10

În partea a III-a a cărţii funciare se înscriu şi dezmembrămintele dreptului de proprietate

privată constituite sau transmise în baza unor acte normative anterioare datei de 1 octombrie
2011, cum ar fi dreptul de concesiune constituit pe terenuri din domeniul privat al unităţii
administrativ-teritoriale, dreptul de folosinţă asupra terenului dobândit în temeiul Decretului-
lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie,
cu modificările şi completările ulterioare.11

10
Andreea Ana-Maria Chis , “ Publicitatea imobiliara in conceptia noului Cod civil “ , Ed. Hamangiu , 2012
11
Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiunilor privitoare la cărţile funciare, publicat în M. Of. nr. 95
din 27 aprilie 1938; Noul Cod Civil

21
 CAPITOLUL II
2.1 Tipurile de înscrieri în cartea funciară

Conform Decretului-Lege nr. 115/1938, în Cartea Funciară există trei tipuri de înscrieri,
respectiv intabulare, înscriere anticipată și înscriere.
Acest lucru poate fi văzut ca un sens restrâns al conceptului de înscriere. A în sens larg
include toate tipurile de referințe care pot fi făcute în cartea funciară: descrieri, înscrieri și
înscrieri, descrierea bunurilor imobile cu indicarea proprietarului sau proprietarilor ulterior,
titularii altor drepturi reale, sarcini, drepturi personale, documente, fapte si situatii personale
legate de imobilele relevante, radieri si corectari, inainte de inchiderea Registrului Funciar si
in scris.
Drepturile reale asupra bunurilor imobile pot fi stabilite, modificate sau încetate numai prin
înscriere în cartea funciară. Astfel, înregistrarea creează, modifică sau anulează drepturi reale
și le face opozabile față de terți.
În sistemul cărților funciare, orice tranzacție juridică care vizează transferul sau constituirea
unor drepturi asupra proprietății imobile constă în: a) un act obligatoriu (jus ad rem); b) un act
real (jus in re); c) înscrierea drepturilor de proprietate în cartea funciară, cu condiția
îndeplinirii primelor două cerințe.
„Dacă un act obligatoriu nu există sau este nul sau, după caz, dacă permisul de înregistrare
lipsește, transferul sau dobândirea dreptului de proprietate imobiliară nu poate avea loc, chiar
dacă înregistrarea a fost valabilă, în măsura în care așa cum există și valabilitatea înregistrării
nu depinde de existența și valabilitatea raporturilor juridice obligatorii; în sistemul Decretului-
Lege 115/1938 între părți, înregistrarea unui drept real are efect translativ numai dacă actul
sau faptul generator este de natură să-l producă.” 12
Noua Lege a cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996 a preluat terminologia din vechea
reglementare, dar nu o foloseşte într-un mod adecvat, care să fie bine înţeles şi care să nu lase
loc la interpretări şi implicit să ducă la o mulţime de procese. Se regăsesc şi de această dată

12
Protocolul de colaborare între Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi Uniunea Naţională a
Notarilor Publici în România; Legea nr. 16/2007

22
cele trei categorii de înscrieri din punct de vedere al obiectului lor şi al diferenţierii de efecte
(art.27, 31 şi 40). De aceea, pentru a se evita pe cât posibil eventuale confuzii, prevederile
Legii nr. 7/1996 trebuie armonizate cu prevederile Regulamentului de aplicare a acestei legi,
mai precis cu cuprinsul Secțiunii 44, care se referă la conceptele stabilite pentru desemnarea
înscrierilor înscrise în cartea funciară. Clasificarea înregistrărilor în trei categorii s-a bazat pe
criteriile obiectului lor. Terminologia se regaseste in cartele funciare ale Transilvaniei precum
si in dreptul comparat. Astfel, în primul rând, intabularea vizează înregistrarea drepturilor
reale, ca înregistrare definitivă; preinregistrarea actioneaza ca un fel de intabulare imperfecta,
prin urmare nu este definitiva, devenind o intabulare propriu-zisa abia dupa justificare; și nu
în ultimul rând, notația are în vedere înregistrarea actelor și faptelor juridice, a drepturilor
personale și a raporturilor juridice legate de imobile. Lacuna si deficienta in continutul Legii
nr. 7/1996 este că, deși a păstrat terminologia cauzei, care a contribuit la menținerea legăturii
cu vechiul sistem prin stabilirea continuității, nu a reglementat tipurile de înscrieri în funcție
de obiectul acestora. Acest lucru poate duce la confuzie cauzată de lipsa pronunției acestor
nume de înregistrare.
Titlul comun de înregistrare este folosit atât pentru a se referi la înregistrarea drepturilor
asupra bunurilor imobile, cât și la înregistrarea actelor juridice sau a faptelor referitoare la
drepturile personale, averea și capacitatea juridică a celor care dețin imobile înscrise în Cartea
Funciară. . Este necesar să se facă distincția între cele două forme de înregistrare din cauza
efectului diferit pe care îl are fiecare; pe de o parte, are ca scop realizarea de opoziție față de
terți, iar pe de altă parte, îndeplinește funcția de informare a terților interesați.
De menționat că într-un text legea folosește denumirea specifică de înregistrare
temporară în două accepțiuni: în sensul de înregistrare a drepturilor afectate de o condiție
suspensivă; și înregistrarea pe baza unei hotărâri judecătorești care nu este definitivă și
irevocabilă (articolul 31); cu toate acestea, înregistrarea provizorie nu poate fi limitată la
aceste două cazuri; astfel, de exemplu, nimic nu împiedică eliberarea temporară în scris a
drepturilor asupra proprietății imobiliare într-o condiție decisivă, termen de încetare sau
sarcină a libertății; atunci nu se arată că, prin motivare, înregistrarea provizorie devine
definitivă. Înscrierea în cartea funciară este definitivă prin aceea că nu mai necesită nicio
fundamentare a mențiunilor cuprinse în acesta față de înregistrarea provizorie. Astfel se poate

23
spune că are o forţă probantă deplină, oferind titularului garanţie efectivă asupra dreptului său
de proprietate. Ea se bazează atât pe elementele de fapt, cât şi pe cele de drept. Acest principiu
reiese din prevederile art. 32 si 33 din Legea 115/1938, care stabilesc doua prezumtii si anume:
- daca un drept de proprietate este inscris in Cartea Funciara in favoarea unei persoane, se
presupune ca dreptul exista in favoarea acesteia; - daca un drept este exclus din cartea funciara,
se considera ca acest drept nu exista. „Avem de-a face cu două prezumții legale relative, care
pot fi contracarate prin probe contrare. Acestea se aplică numai drepturilor reale. Articolul 31
din Legea 115/1938 stabilește faptul că înscrierile în cartea funciară intră în vigoare de la data
înregistrării cererilor de înscriere, iar ordinea înscrierilor stabilește rangul (qui prior tempore
potior jure). Rangul tabelar înseamnă influența unei înscrieri în raport cu alte înscrieri din
aceeași carte funciară. Cu alte cuvinte, data înregistrării cererii în registrul de evidență va fi și
data înregistrării solicitate.
Rangul tabelului obtinut prin principiul prioritatii se numeste rang initial si poate fi
modificat doar in raport cu creditele ipotecare. Obiectul înscrierilor în Cartea Funciară îl
constituie cel mai important drept de proprietate, precum și alte drepturi reale care pot fi
stabilite pentru un imobil. Toate drepturile asupra bunurilor imobile sunt supuse înregistrării,
indiferent de natura proprietarului acestora, fie că este vorba de o persoană fizică sau juridică
sau de bunuri imobile aparținând statului sau unităților administrativ-teritoriale, proprietate de
stat sau privată. Înscrierea acestor drepturi în cartea funciară determină opoziția acestora față
de terți; singurele drepturi care devin opuse și fără înregistrare, făcând excepție de la regulă,
sunt: succesiunea, accesiunea, vânzarea silită, uzucapiunea, drepturile de proprietate
dobândite de stat sau de orice persoană de drept, prin expropriere sau prin hotărâre
judecătorească (art. 28, alin. 1 și 2) la care se pot adăuga și achizițiile efectuate de drept,
precum însuşirea (articolul 92 din Regulament). Obiectul înscrierilor în cartea funciară poate
fi prezentat și din alt punct de vedere în ceea ce privește conținutul Registrului funciar. În acest
sens, în primul rând, vorbim de înregistrarea dreptului de proprietate, caracterizată printr-o
descriere a imobilului și care figurează în prima parte a Cartei Funciare; în al doilea rând,
poate fi înregistrarea dreptului de proprietate în a doua parte a Registrului funciar, precum și
alte drepturi asupra proprietății imobile în partea a treia a Registrului funciar, care este
cunoscută și sub denumirea de împărțire a dreptului de proprietate. ; iar în al treilea rând, se

24
face referire la înregistrarea tuturor actelor juridice și faptelor referitoare la drepturi personale,
starea şi capacitatea persoanelor care au legătură cu imobilele înscrise. Cum se poate observa
înscrierile din ultimele două părţi sunt derivate ale înscrierii din partea întâi, la care se
raportează permanent. Înscrierile care se fac în cele trei părţi ale cărţii funciare se diferenţiază
prin natura juridică a elementelor care le caracterizează. Astfel, prima înscriere se
concretizează în date topografice şi de fapt, cum sunt amplasamentul şi vecinătăţile corpului
de proprietate iar celelalte înscrieri se concretizează în elemente de drept. Ceea ce
caracterizează în comun toate aceste tipuri de înscrieri sunt condiţiile pe care trebuie să le
îndeplinească: “înscrisul original trebuie să îndeplinească cerinţele de validitate ale actului
juridic pe care îl conţine; să aibă deplină putere doveditoare; să arate numele părţilor; să
identifice clar şi precis imobilul şi dreptul tabular care se înscrie sau se radiază; dacă este
întocmit în realitate să fie prezentat în original şi în traducere legalizată; dacă este hotărâre
judecătorească să fie învestită cu formulă executorie”.13

2.1.1 Intabularea

Intabularea este înscrierea cu caracter definitiv a unui drept real imobiliar în cartea
funciară. Pot fi intabulate în cartea funciară următoarele drepturi reale imobiliare: dreptul de
proprietate și dezmembrămintele acestuia, drepturile reale corespunzătoare dreptului de
proprietate publică, drepturile reale de garanție. Dezmembrămintele dreptului de proprietate
privată sunt: dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, abitația și dreptul de
servitute.

Întabularea este înscrierea prin care se transmite, constituie sau stinge un drept real cu
titlu definitiv, de la data înregistrării cererii de înscriere5 . În consecinţă, obiectul întabulării
îl constituie înscrierea drepturilor tabulare – de ex. întabularea drepturilor de proprietate în
favoarea cumpărătorului sau donatarului, întabularea ipotecii în favoarea creditorului.
Întabularea stingerii unui drept real se numeşte radiere. Întabularea reprezintă acea formă de
înscriere prin care se modifică starea juridică a unui drept real imobiliar, prin strămutare,

13
Radu I. Motica , Anton Trăilescu , ‘’ ‘Manual de drept funciar şi publicitate imobiliară ” , Ed. All Beck , Bucureşti ,
2001

25
constituire sau stingere, cu valoare de titlu definitiv din momentul înregistrării cererii de
înscriere, capătă un caracter de opozabilitate faţă de terţi. Aşadar obiectul întabulării îl
constituie drepturile reale imobiliare, denumite şi drepturi tabulare, după felul înscrierii. Iar
drepturile tabulare înscrise în cartea funciară alcătuiesc ceea ce jurisprudenţa şi doctrina
numesc stare tabulară. Legea nr. 7/1996 reglementează cerințele în baza cărora se poate
solicita o intabulare în Cartea Funciară, în cuprinsul art. 43. Ca și în vechea dispoziție a Legii
nr. 115/1938, tabelul se prezintă împreună cu o înregistrare provizorie. , cerințele acestora
sunt cuprinse într-o procedură tehnică mixtă, distingându-se doar cerințele speciale care
trebuie îndeplinite pentru fiecare tip de înregistrare parțial. Informațiile se pot face fie pe baza
documentului în original, fie înscrisuri autentificate la notariat, fie copii legalizate prin
hotărârea instanței de judecată sau a organului de administrație. Aceste documente trebuie să
însoțească cererea de înregistrare, care se depune la Biroul de Cadastru și Publicitate
Imobiliară, pentru a dovedi valabilitatea cerinței declarate și conformitatea acesteia cu
reglementările legale. „Documentele originale sunt cele care confirmă acte juridice
unilaterale, bilaterale sau multilaterale; precum și documentele autentice semnate cu
semnătură privată (ad probationem) și actele autentice (ad validitatem)." După depunerea
dosarului de înregistrare, registratorul este obligat să aprecieze dacă sunt întrunite în totalitate
condițiile stabilite pentru acceptarea unei cereri de înregistrare și anume: - actul juridic
trebuie să respecte cerințele realității; - are forta probanta deplina; - cuprinde numele sau
numele părților; - individualizează clădirea cu un identificator unic; - i se ataseaza o traducere
legalizata, daca nu este in limba romana. Înregistrarea originală trebuie să îndeplinească toate
aceste condiții pentru a fi probantă conform dreptului comun. De exemplu, în cazul unui
contract de vânzare, trebuie îndeplinite cerințele de fond și de formă ale contractului, sau în
cazul unui document cu semnătură personală, care devine autentic doar atunci când legea
prevede că este suficient și necesar.

Deoarece acestea sunt acte de teren nefinale, înregistrarea nu poate fi condiționată doar
de proprietate. „Astfel, întocmirea unui act notarial privind transferul dreptului de proprietate
pe bază de proprietate pe numele proprietarului pe o perioadă mai mare de 30 de ani a
administratorului nu poate fi respinsă din lipsa unui document scris privind dobândirea drept
de acesta, din perpetuitatea terenului, evidențele în sine se întocmesc, în asemenea cazuri, și
26
pe baza dreptului de proprietate, pe numele proprietarilor în conformitate cu articolul 11, lit.
c, din Legea 7/1996. 14

Există și o serie de cerințe speciale care trebuie îndeplinite pentru ca o cerere de înregistrare
să fie acceptată, în funcție de documentul pe care se bazează. Dacă intabularea este necesară
pe baza documentului original, acesta trebuie să respecte și unele cerințe speciale, cum ar fi:
numărul de ordine al autorității funciare, o declarație directă a consimțământului persoanei
al cărei drept este grevat, limitat sau anulat ( clausa intabulandi). Unele dificultăți de
intabulare apar acolo unde a existat și există încă un regim de carte funciară și unde se aplică
Decretul Lege nr. 115/1938. În conformitate cu această prevedere, înscrierea în cadastrul
funciar se face pe bază de acțiuni în justiție. Acest lucru se datorează faptului că din diverse
motive nu au fost emise documente privind dreptul de proprietate asupra vechilor parcele, iar
noii proprietari trebuie să-și înscrie obiectele în cartea funciară a altui proprietar tabelar. „Din
cauza acestor proceduri de intabulare a titlurilor de proprietate, foarte adesea complicate și
de lungă și costisitoare durată, în vederea retragerii terenurilor din circulația agricolă, legea
ferendului impune ca pentru documentația aferentă să fie acceptat nu doar un extras din carte.
un teren, dar și dreptul de proprietate, un contract de vânzare încheiat în formă autentică fără
înscrierea proprietarului în cartea funciară” . În ceea ce privește extrasele din cartea funciară,
legiuitorul a introdus ceva nou. Înainte de 1 ianuarie 2005, extrasele din actul de proprietate
erau valabile doar 24 de ore, astfel că proprietarii nu puteau vinde succesiv același imobil
mai multor persoane de bună-credință. Însă, începând de la această dată, extrasele din actul
de teren sunt valabile cinci zile și se eliberează direct la birourile notariale, fără a le transfera
personal persoanelor interesate. Astfel, se poate spune că, pe de altă parte, birocrația care a
împiedicat de atâtea ori sistemul este și ea eliminată într-o oarecare măsură. Terții interesați
au dreptul, în condițiile legii, să se familiarizeze cu conținutul Registrului Funciar; Principiul
publicității este determinat de același text legal Decretul-Lege nr. 115/1938 ca și posibilitatea
publicului de a se familiariza cu Cartele Funciare și de a face copii, în timp ce Autoritatea de
Carte Funciară este obligată să elibereze copii legalizate la cerere. Dacă însumarea are la bază
o hotărâre judecătorească, aceasta trebuie să fie definitivă (art. 46 din Legea 7/1996). În cazul
hotărârilor judecătorești în conformitate cu Secțiunea 22 din Legea 7/1996, înscrierea în

14
Art.11, lit.c, din Legea 7/1996
27
Cartea Funciară se efectuează numai pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabile, condiție
care nu este îndeplinită dacă hotărârea în temeiul căreia este înregistrarea se face a fost
reziliată de către instanța de judecată, acceptând o plângere în casație spre examinare de către
Curtea Supremă, trimițând cauza spre rejudecare. Hotărârea se va prezenta în copie legalizată,
cu menţiunea că este definitivă şi irevocabilă. Registratorul admite sau respinge cererea de
întabulare în funcţie de cum au fost îndeplinite sau nu cerinţele arătate. Atunci când cererea
de întabulare este respinsă, registratorul consemnează motivele într-o încheiere de carte
funciară. “Încheierea de admitere sau respingere, motivată în fapt şi în drept se menţionează
pe cererea de înscriere, se notează în cartea funciară şi se comunică din oficiu, în termen de
20 zile de la data pronunţării şi nu mai târziu de 60 de zile de la data înregistrării cererii” .
Dintre persoanele care urmează să fie înştiinţate în legătură cu încheierea amintim: cei care
au solicitat înscrierea; comoştenitorii, atunci când numai unul a cerut înscrierea; creditorii
ipotecari, dacă debitorul a solicitat-o; debitorul ipotecat, atunci când creditorul a făcut
cererea; proprietarul unui fond servant, dacă s-a cerut înscrierea unui transfer de proprietate
etc. Încheierea este supusă căilor ordinare de atac, după cum petitorul consideră că a fost sau
nu nedreptăţit.

Aceste căi de atac sunt cele de drept comun . Astfel prin apel depus la oficiul de
cadastru şi publicitate imobiliară, care se înscrie în registrul de intrare, se notează în partea a
treia a colii şi se înaintează sub forma unui dosar, tribunalului judecătoresc spre soluţionare.
Sau printr-un eventual recurs, care se judecă la unitatea de apel şi se comunică din oficiu
Biroului de carte funciară pentru a fi şi el înscris.
Drepturile reale corespunzătoare dreptului de proprietate publică sunt:
dreptul de administrare, dreptul de concesiune și dreptul de folosință cu titlu gratuit.
Drepturile reale de garanție sunt dreptul de ipotecă și privilegiile imobiliare. Drepturile reale
imobiliare înscrise în cartea funciară se numesc drepturi tabulare.

După deschiderea cărții funciare, obiectul intabulării îl poate constitui

întregul imobil sau o cotă-parte din acesta.15 Dreptul de proprietate se intabulează asupra

15
I. Albu, ‘”Curs de drept funciar ” , Litografiat;

28
întregului imobil sau pe cote-părți, în cazul coproprietății. În această din urmă situație se vor
menţiona toţi coproprietarii și cota cuvenită acestora, atunci când este determinată.
Intabularea se efectuează numai în baza unui înscris autentic notarial încheiat de un notar
public în funcţie în România, a unei hotărâri judecătorești definitive sau irevocabile după caz,
a unui certificat de moștenitor sau a unui act administrativ care, în condițiile prevăzute de
lege, are ca efect constituirea, modificarea, transmiterea sau stingerea unui drept real
imobiliar supus înscrierii în cartea funciară.
Dacă, după eliberarea unui certificat de moștenire, se încheie și un acord de împărțire
voluntară, înscrierea în cartea funciară se poate efectua ulterior pe baza documentației
cadastrale, cu excepția cazului în care imobilul/imobilul în masa divizibilă este/este neanexat.
Dacă s-a încheiat împărțire voluntară în baza unui act de transmitere, fără separarea bunului
imobil/imobil de masa comună, prima înscriere în Cartea Funciară se face pe baza
documentației cadastrale întocmite. după actul de divizare; în cazul în care imobilul/imobilul
în masă comună este/se alocă, se poate încheia un acord de împărțire pentru acesta/diviziunea
acestora numai pe baza unui extras din acordul funciar de autentificare și documentație
cadastrală privind înstrăinarea.
În cazul în care unul dintre coproprietari declară că nu deține originalul și solicită o
copie a titlului pentru înscriere în Cartea Funciară, oficiul teritorial va permite accesul la un
notar pentru a legaliza copia de pe cotorul titlului.
Inregistrarea dreptului de proprietate se realizeaza pe baza unei oferte de donatie si a
acceptarii acesteia, incheiate in toate cazurile in forma notariala autentica de catre un notar
public din Romania. Registratorul de carte funciară dispune însumarea dacă documentul
îndeplinește condițiile prevăzute de lege.

29
 2.1.2 Înscrierea provizorie

Înscrierea provizorie este acel tip de înscriere în cartea funciară care produce
efecte sub condiția și în măsura justificării ei. Înscrierea provizorie se efectuează numai
încazurile expres prevăzute de lege.16

Justificarea înscrierilor provizorii se face, la cerere, cu excepția cazului în care

legea prevede expres altfel, ori dacă aceasta este condiționată de justificarea unei alte
înscrieri provizorii, situație în care justificarea acestei din urmă înscrieri va atrage
justificarea din oficiu a celeilalte înscrieri.

Înregistrarea provizorie este o înregistrare prin care se dobândește, se modifică

sau se încetează un drept asupra proprietății imobile, sub rezerva și în măsura în care
acesta este justificat ulterior.8 Înregistrarea provizorie este o formă de înregistrare prin
care se transferă, se stabilește un drept asupra proprietății imobiliare. , modificate sau
anulate și care trebuie fundamentate pentru a putea fi opozabilă terților. Această
înregistrare este cunoscută în doctrină și jurisprudență și sub denumirea de rezervare
sau intabulare imperfectă, fiind într-un fel anterioară întabulării în anumite cazuri, în
funcție de rolurile pe care aceasta le joacă. Vorbim de intabulare imperfectă, când se
face o înregistrare prealabilă în loc de intabulare, deoarece conform articolelor 43-51:
înscrisul original nu îndeplinește cerințele pentru intabulare, dar întrunește cerințele
pentru înregistrarea provizorie; bazat pe o adjudecare nefinală, spre deosebire de
intabulare în cazul în care este necesară o adjudecare definitivă; dreptul de ipotecă
trebuie să fie anulat dacă debitorul a evidențiat suma datorată sau suma maximă în
momentul în care ipoteca a fost înregistrată pentru această sumă, cu accesoriile
aferente. Ca și în cazul însumării, preînregistrarea poate fi solicitată în conformitate cu
art. 43 din Legea nr. 7/1996 pe baza actului în original, a actelor autentificate și a
copiilor legalizate, în conformitate cu hotărârile instanței judecătorești sau
administrative. Autoritățile. Și de această dată, înregistrarea are loc numai dacă
înscrisul original întrunește cerințele de valabilitate a actului juridic, conform cerințelor

16
Andreea Ana-Maria Chis , “ Publicitatea imobiliara in conceptia noului Cod civil “ , Ed. Hamangiu , 2012

30
 de fond și formă, în vederea dobândirii valorii unui act juridic cu forță probantă în
conformitate cu dreptul comun.17

În înscris apare numele părţilor, atât ale celor împotriva cărora se face înscrierea,
cât şi ale celor în favoarea cărora se face înscrierea, este bine individualizat imobilul în
cauză, arătându-se totodată şi dreptul în legătură cu care se face înscrierea. Atunci când
înscrisul s-a întocmit într-o altă limbă decât limba română, acesta urmează a fi tradus
în limba română şi legalizat ca atare. Şi la înscrierea provizorie sunt prevăzute câteva
cerinţe speciale care o condiţionează şi care diferă în funcţie de actul juridic care stă la
baza ei. Sunt două situaţii, conform art. 31 din Legea 7/1996, şi anume când înscrierea
provizorie are la bază un înscris original sau o hotărâre judecătorească.
Dacă este un document autentic, acesta trebuie să îndeplinească, după cum am arătat,
condiţiile minime prevăzute de lege şi pentru intabularea prevăzută la articolele 43-44 şi 49
din Legea nr. 7/1996. Dacă înregistrarea provizorie se întemeiază pe o hotărâre
judecătorească care nu este definitivă și irevocabilă, aceasta poate fi efectuată numai dacă
partea pentru care se solicită înregistrarea era obligată să transfere, să stabilească sau să stingă
dreptul de proprietate imobiliară sau dacă dispune de imobil o altă persoană, în conformitate
cu art. 50 din Legea 7/1996 este obligată să constituie garanție ipotecară. Pentru ca o
înregistrare provizorie să fie efectivă împotriva terților, aceasta trebuie să fie ulterior
justificată. Justificarea se face prin completarea actelor și documentelor, pentru ca ulterior să
se poată efectua intabularea pe această bază. „Justificarea se extinde asupra tuturor
înregistrărilor care au fost făcute dependente de justificarea acesteia, de netemeinicia
atracției, la cererea părții interesate, de înlăturarea acesteia și de toate înregistrările care au
fost făcute dependente de justificarea acesteia”. Această justificare poate fi realizată sub trei
forme: fie printr-o cerere scrisă a unei persoane care permite înregistrarea temporară, fie
printr-o hotărâre judecătorească privind recunoașterea acțiunilor de justificare a înregistrării
temporare, dacă persoana care trebuie să depună o cerere de transformare a înmatriculării
temporare în un subordonat refuză să facă acest lucru, sau prin intrarea în vigoare printr-o
hotărâre judecătorească, atunci când înregistrarea provizorie a fost efectuată pe baza unei
hotărâri judecătorești care nu a intrat în vigoare. Acțiunile de fundamentare a înscrierii

17
Drepturi reale principale, Editura Pro Universitaria, Bucureşti, 2011 C. Bîrsan, Drept civil
31
provizorii sunt similare cu cele de execuție tabulară, cu diferența că prima acțiune vizează
transformarea înscrierii provizorii într-una definitivă, iar reclamantul este înscris prealabil în
cartea funciară, în timp ce a doua acțiune vizează. la obţinerea unei înscrieri în Cartea
Funciară. Această formă de înregistrare, numai dacă este justificată, poate asigura stabilitatea
juridică și poate garanta protecția drepturilor de proprietate ale proprietarului care a solicitat
înscrierea în Cartea Funciară. Înscrierea inițială atestă că a fost îndeplinită condiția
suspensivă, iar hotărârea definitivă și irevocabilă conferă intrării valoare probantă, ceea ce
dă persoanei în cauză asigurarea că este ferită de o eventuală însumare în favoarea unui terț.
parte. O persoană care dorește să-și înregistreze dreptul nu are întotdeauna o situație juridică
care îi permite să facă acest lucru, atât din vina proprie, cât și din alte motive. Înregistrarea
temporară pregătește într-o oarecare măsură înregistrarea finală, care este definită ca
intabulare. „Rolul înregistrării provizorii este de a acorda acestei înmatriculări momentul în
care devine definitivă, adică rangul în care înregistrarea a fost temporară” 9 . Dacă
preînregistrarea este justificată, toate înregistrările efectuate către persoana listată
(predecesorul de tabel) vor fi șterse; totuși, dacă înregistrarea provizorie este nerezonabilă,
toate înregistrările făcute împotriva înregistrării provizorii vor fi șterse odată cu înregistrarea
provizorie.

32
 2.1.3 Notarea

Notarea este o înregistrare prin care documentele, faptele juridice sau rapoartele
juridice referitoare la drepturile personale, statutul sau capacitatea juridică a
persoanelor în legătură cu bunurile imobile aflate în cartea funciară devin contrastate
cu terți sau introduse cu efect informații. Notarea este a treia formă de înscriere și
constă în înscrierea în cartea funciară a unor drepturi personale, fapte sau raporturi
juridice care sunt strâns legate de drepturile tabulare, precum și de titularii acestora.
Denumirea include, de asemenea, referiri la litigiile care decurg din drepturile tabulare
și le face obiectabile față de terți sau le aduce la cunoștință doar în sens informațional.
Acest tip de înregistrare se împarte în două categorii: mențiuni declarative (validitatea
lor este independentă de înregistrarea în Cartea Funciară) și mențiuni constitutive (forța
lor juridică depinde de înregistrarea în Cartea Funciară, precum interdicțiile de grevare,
înstrăinare etc.) . .) Ca obiect al desemnării, acele împrejurări care se referă la statutul
juridic personal al celui care are drept tabular, drepturi personale, diverse alte raporturi
juridice (chirie, însuşire a veniturilor pe o perioadă mai mare de trei ani, intenţie de
înstrăinare). sau grevă, contracte de închiriere pentru bunuri imobiliare) și anumite
acțiuni în justiție în legătură cu imobile înscrise în cartea funciară, drepturi de creanță
etc. „Legea nr. 115/1938 prevedea cerințe stricte de intabulare și înregistrare
provizorie, întrucât aceste înregistrări creează efecte formative asupra drepturilor de
proprietate imobiliară, în timp ce pentru înregistrarea acesteia prevedeau cerințe
minime, întrucât efectele acestei înscrieri sunt doar informative și executorii. Potrivit
articolului 1 din Legea nr. 7/1996, trebuie și pot fi menționate numai anumite drepturi
personale, tranzacții sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în
Cartea Funciară.

La această cerință se adaugă o altă cerință, care este mai restrictivă decât prima
cerință, și care constă în faptul că orice fapt, drept personal sau alte raporturi și acțiuni
juridice, a căror marca este permisă de lege, în temeiul articolului 81 alin.27. Această
ultimă cerinţă se aplică cazurilor de punctare prevăzute de alte legi şi reglementări

33
 decât cazurile prevăzute de Decretul-lege nr.115/1938. În funcție de circumstanțe,
înregistrarea fie o face opozabilă față de terți, fie informează terții în cauză. În ceea ce
privește inacceptabilitatea față de terți, există unele proceduri care pot fi remarcate și
care sunt inacceptabile chiar și în lipsa acesteia și anume: Declararea falimentului. O
hotărâre judecătorească de declarare a falimentului poate fi înregistrată, dar aceasta nu
este o procedură obligatorie.

Declaratie de utilitate publica a exproprierii. Se poate menționa în Cartea

Funciară pe baza unei hotărâri judecătorești de expropriere, asigurându-se astfel
publicitatea exproprierii. Indicând dobândirea de teren prin însuşire. Iar in scop
informativ pentru terti se pot mentiona: o nota privind statutul juridic al titularului
dreptului inscris in Cartea Funciara (statut minoritar, prin inertie); menționând sarcinile
reale care împovărează drepturile de proprietate scrise (utilizare, uzufruct, servitute,
locuință și ipotecă); menționând intenția proprietarului de a înstrăina sau de a bloca
proprietatea; menționând dreptul de preempțiune la cumpărare; notarea
antecontractului; notarea acţiunilor în instanţă (acţiuni privind drepturile tabulare).
Marca se efectuează numai în cazurile prevăzute de Codul civil și alte legi, la cererea
persoanelor interesate sau după funcție. Vor fi respinse cererile de consemnare a
drepturilor, faptelor sau raporturilor juridice pentru care legea nu prevede ca
formalitatea înregistrării să fie publică.18

Sunt supuse notării următoarele drepturi, fapte sau raporturi juridice în legătură cu
imobilele înscrise în cartea funciară:
a) drepturile, faptele și raporturile juridice prevăzute de art. 902 și 903 din
Codul civil;

b) contractul de administrare a coproprietății asupra unui alt drept real

principal având ca obiect un bun imobil înscris în cartea funciară, precum și declarațiile
de denunțare unilaterală a unor asemenea contracte, în condiţiile art. 644 alin. (3) din
Codul civil;
c) obligațiile care, potrivit actului de constituire a dreptului de servitute,

18
Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2000
34
incumbă proprietarului fondului aservit în scopul asigurării uzului și utilității fondului
dominant;
d) sarcina instituitului donatar sau legatar de a administra bunul imobil care
face obiectul liberalității și de a-l transmite, la decesul său, substituitului desemnat de
către dispunător;
e) calitatea de monument istoric sau sit arheologic a unui imobil;

f) calitatea de arie naturală protejată ori de coridor ecologic;

g) existența contractelor de împrumut și a convențiilor de fidejusiune

încheiate în scopul finanțării reabilitării termice a clădirilor de locuit, în condițiile
Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 69/2010 privind reabilitarea termică a clădirilor
de locuit cu finanţare prin credite bancare cu garanţie guvernamentală, cu modificările
și completările ulterioare;
h) faptul că terenul agricol pe care se înființează perdele forestiere de
protecție este supus procedurii de împădurire prevăzute de Legea nr. 289/2002 privind
perdelele forestiere de protecție, cu modificările și completările ulterioare;
i) excepțiile pe care debitorul cedat le-ar fi putut opune cedentului unei
creanțe garantate cu o ipotecă imobiliară pentru cauze anterioare notificării sau
acceptării cesiunii creanței ipotecare și pe care înțelege să le opună cesionarului;
j) notificarea, de către consiliile județene sau de către Consiliul general al
Municipiului București, a obligațiilor ce revin proprietarilor unor construcții
expertizate tehnic și încadrate în clasa I de risc seismic, asociațiilor de proprietari ori
altor persoane juridice care au în administrare asemenea construcții, în scopul reducerii
riscului seismic prezentat de aceste imobile, renotificarea acestor obligații de către
primarii comunelor, ai orașelor, ai municipiilor sau de către Primarul general al
Municipiului București, precum și dispozițiile primarilor de aprobare a deciziilor de
intervenție prin expertizarea tehnică a construcțiilor sau prin proiectarea și execuția
lucrărilor de consolidare la construcțiile expertizate tehnic și încadrate în clasa I de risc
seismic, în condițiile Ordonanței Guvernului nr. 20/1994 privind măsuri pentru
reducerea riscului seismic al construcţiilor existente, republicată, cu modificările și
completările ulterioare;
35
 k) creanța fiscală a statului având ca obiect restituirea sumelor alocate din
transferuri de la bugetul de stat pentru execuţia lucrărilor de consolidare a clădirilor de
locuit multietajate, încadrate, pe baza expertizei tehnice, în clasa I de risc seismic
și care prezintă pericol public, incluse în programele anuale de reducere a riscului
seismic, în sensul dispozițiilor Ordonanței Guvernului nr. 20/1994 privind măsuri
pentru reducerea riscului seismic al construcţiilor existente, republicată, cu
modificările și completările ulterioare, precum și interdicția legală de înstrăinare a
locuinţelor proprietate privată a persoanelor fizice, care fac parte din clădirile incluse
în programele anuale de reducere a riscului seismic şi la care s-au executat lucrări de
consolidare finanţate prin transferuri de la bugetul de stat, până la rambursarea
integrală a sumelor provenite din finanțări dela bugetul de stat, dar nu mai mult de
25 de ani de la recepția efectuată la terminarea lucrărilor de consolidare;19

l) cererea de reexaminare și plângerea împotriva încheierii de carte funciară;

m) hotărârea judecătorească prin care s-a constatat sau declarat nulitatea

persoanei juridice;

n) hotărârea judecătorească pronunțată de instanța de tutelă prin care se

încuviințează măsura exercitării dreptului de către unul dintre soți de a dispune
de anumite bunuri numai cu consimțământul expres al celuilalt soț;

aa) suprapunerea imobilelor afectate de expropriere cu coridorul de expropriere, potrivit

Normei metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de
utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local;
bb) împrejurarea că imobilul aparţine patrimoniului naţional, european sau internaţional;
cc) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a
cărții funciare, cu privire la înscrierile făcute;

19
Valeriu Stoica , “ Drept civil . Drepturile reale principale ‘’ , Editura C. H. Beck , Bucureşti , 2009

36
dd) orice alte drepturi, fapte sau raporturi juridice pentru care legea prevede formalitatea
notării.

37
 2.1.4. Procedura de înscriere

În prezent, publicitate imobiliară se realizează, în conformitate cu măsurile luate de

Ministerul Justiției, numai în cartea funciară nedefinitivă sau în cartea funciară existentă
acolo unde aceasta există deja (art. 61 din Legea nr. 7/1996) . . Legea Cadastrului și
Publicității Imobiliare reglementează în detaliu procedura de înscriere în Cartea Funciară, în
cuprinsul art. 100-138, subliniindu-i principalele caracteristici. Această problemă se reflectă
și în Regulamentul de organizare și funcționare a cartelor funciare ale instanțelor
judecătorești, aprobat prin Ordinul ministrului justiției nr. 2371/C/1997 în art. 43-56. „În
vederea înregistrării nefinalizate a actelor și faptelor juridice, în conformitate cu art. 61 din
Legea nr. 7/1996 din 24 iunie 1999, a fost încheiat un protocol între reprezentanții
Ministerului Justiției. De către Direcția Națională de Cadastru, Geodezie și Cartografie și
Uniunea Națională a Notarilor din România, prevederile prezentului Protocol trebuie
revizuite în termen de 60 de zile, ceea ce încă nu s-a întâmplat” 17 . Înscrierile în cartea
funciară se fac de regulă atunci când persoanele în cauză depun un efort în acest sens. Cu
toate acestea, în unele cazuri, înregistrarea se face din oficiu, conform legii. Printre
persoanele care pot depune cerere de înscriere în cartea funciară se numără: persoana în
favoarea sau împotriva căreia se face înscrierea; reprezentanții părților; oricare dintre titularii
de drepturi, dacă înregistrarea aduce profit tuturor deținătorilor de drepturi; creditor; dar şi
debitorul care a plătit datoria ipotecară pentru a obţine anularea ipotecii. Potrivit articolului
49 din Legea nr. 7/1996, la Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara se depune cerere de
inregistrare impreuna cu actul in original sau copie legalizata care face dovada autenticitatii
actului sau faptului juridic din care se transmite, se constituie sau se inceteaza dreptul. De
asemenea, o hotărâre cu un obiect similar trebuie prezentată în copie legalizată din care să se
constate că este definitivă și irevocabilă. Același articol din lege mai prevede că cererile de
înregistrare se înregistrează imediat cu data și numărul care urmează în ordinea cronologică
a depunerii lor. În același mod se stabilește rangul de înregistrare. Atunci când înmatricularea
nu este definitivă și cartea funciară nu este deschisă, numărul acestei cărți funciare va fi
atribuit ulterior. Procedura de înscriere în cartea funciară de competenţa judecătorului de la

38
biroul de carte funciară are caracter necontencios. Astfel fiind, judecătorul de carte funciară
are mai puţine posibilităţi de a verifica existenţa condiţiilor legale, decât ar avea în cadrul
unei proceduri judiciare” .Conform noilor reglementări atribuţiile judecătorului delegat sunt
preluate de către registratorul de la oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară. În condiţiile
date, registratorul va admite cererea şi va dispune înscrierea printr-o încheiere. Acest fapt
este condiţionat ca actul juridic să îndeplinească cerinţele cerute de lege şi anume: să fie
valabil, să aibă putere doveditoare deplină să indice numele părţilor, să individualizeze
imobilul cu număr de percelă sau număr cadastral şi să fie însoţit de o traducere legalizată,
atunci când a fost încheiat într-o altă limbă decât limba română. Cererea prin care se
dovedeşte că s-au efectuat operaţiunile de înscriere sau radiere urmează să se depună într-un
singur exemplar şi va fi înregistrată cu data şi ora primirii de către grefier ori de către
conducătorul de carte funciară, unde se ţine registrul de intrare. În încheiere registratorul
urmează să menţioneze dacă cererea îndeplineşte cerinţele art.50 alin(1) din Legea nr.7/1996
modificată. Încheierea va avea numărul de înregistrare al cererii. Sunt şi situaţii în care
cererea este respinsă. În aceste cazuri încheierea trebuie motivată în fapt şi în drept. Înscrierea
este respinsă dacă cererea nu îndeplineşte cerinţele impuse de legiuitor. Atunci când a fost
depus şi un al doilea exemplar acesta urmează să fie restituit cu menţiunea numărului de
înregistrare al actelor anexate cererii părţii interesate ori notarului public care a înaintat
operaţiunea de înscriere în cartea funciară. Cu privire la competenţa judecătorului delegat s-
au ivit câteva controverse legate de rolul activ sau formal al acestuia, în exercitarea
atribuţiilor sale. Neclaritatea se datorează conţinutului art.49 din Regulamentul privind
organizarea şi funcţionarea birourilor de carte funciară şi în care se arată că judecătorul are
datoria de a cerceta modul de îndeplinire a condiţiilor de fond şi de formă care se impun
cererii de înscriere în cartea funciară. În practica birourilor de carte funciară s-a vehiculat
ideea că judecătorul delegat ar avea doar o competenţă cvasiadministrativă, adică limitată
doar la verificarea cerinţelor cererii de înscriere prevăzute de art.47 alin.1 din Regulament şi
dacă aceasta este însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată şi dacă a fost achitată
taxa de timbru. Este opinia orientată după modelul de publicitae imobiliară prin registrele de
transcripţiuni şi inscripţiuni. “Această idee nu poate fi împărtăşită întrucât, după cum s-a
arătat, judecătorul trebuie să cerceteze şi îndeplinirea condiţiilor de fond ale cererii, fapt ce

39
implică sarcina acestuia de a verifica dacă înscrisul anexat la cerere conţine toate elementele
care să ateste, fără echivoc, temeinicia celor solicitate (întabularea dreptului de proprietate,
înscrierea ipotecii sau privilegiului, radierea etc.)” 18. Ca argument ar putea fi adus exemplul
contractului de vânzare-cumpărare, în cazul căruia judecătorul trebuie să verifice eventualele
interdicţii la vânzare, sinceritatea preţului, dacă a fost exercitată procedura dreptului de
preemţiune, prevăzută de Legea nr.54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor şi dacă
există corespondenţă între datele de pe schiţa cadastrală şi cele de pe titlul de proprietate.

2.1.5 Efectul înscrierii în cartea funciară

Până la finalizarea lucrărilor de înregistrare sistematică pentru fiecare unitate

administrativ-teritorială, înscrierea în cartea funciară are efect de opozabilitate, cu excepţia
notărilor prevăzute de art. 903 Cod civil care au efect de informare.

Efectele înscrierilor pot fi corelate şi identificate cu efectele sistemului de publicitate

imobiliară, fiind strâns legate de principiile acestuia. Acestea vin să demonstreze beneficiile
pe care sistemul le oferă titularilor de drepturi reale. Înscrierile în cartea funciară sunt foarte
importante deoarece arată naşterea, modificarea, strămutarea ori stingerea drepturilor reale
imobiliare, precum şi a drepturilor personale, faptelor şi raporturilor juridice care au legătură
cu aceste imobile înscrise în cartea funciară. Cel mai important efect pe care îl au înscrierile
îl reprezintă opozabilitatea pe care o dobândesc drepturile înscrise faţă de terţi (art.2 lit. c,
art. 27, art. 28 şi art. 32 din Legea nr. 7/1996). Din această cauză titularul trebuie să înţeleagă
că pentru a dispune de drepturile sale reale (drept de proprietate sau drepturi provenite din
succesiune, accesiune, vânzare silită, uzucapiune, prin efectul legii, prin expropriere sau prin
hotărâri judecătoreşti), acestea trebuie înscrise, în prealabil. Înscrierea este importantă mai
ales pentru dobânditor, care numai prin înscriere poate opune terţilor dreptul său, pentru că
opozabilitatea fără transcriere nu este transmisibilă, conform legii, în cazul autorului.
Titularul dreptului care nu îndeplineşte procedura realizării publicităţii imobiliare va fi
sancţionat cu inopozabilitatea faţă de terţi, care pot oricând să aducă atingere drepturilor sale
pe acest motiv. Terţul interesat să invoce opozabiliatea trebuie să îndeplinească o serie de
condiţii. Acestea sunt: să fie un terţ faţă de actul juridic în cauză; să nu fie responsabil de
40
neefectuarea publicităţii; să fi dobândit dreptul de la acelaşi autor ca şi cel împotriva căruia
se invocă lipsa publicităţii şi să nu fie un dobânditor de rea-credinţă. În cazul drepturilor
personale, la starea şi capacitatea persoanelor, însă, care au legătură cu imobilul cuprins în
cartea funciară, noua Lege a cadastrului şi a publicităţii imobiliare nu mai prevede efectul de
opozabilitate al acestor înscrieri. Spre deosebire de Decretul-Lege nr. 115/1938, conform
căruia notările sunt opozabile terţilor, cu unele excepţii expres prevăzute, în Legea nr. 7/1996
efectul notărilor este doar unul de informare, efect susţinut şi de cuprinsul art. 6 şi art.70 alin.
2 din Regulament. “Nefiind nici obligatorii, aceste înscrieri nu vor fi astfel opozabile terţilor.
În funcţie de categoria drepturilor sau situaţiilor înscrise, ele vor putea fi considerate mijloace
de probă pentru dovedirea relei credinţe a dobânditorului” . Există totuşi şi excepţii, atunci
când notările au un efect de opozabilitate, cum ar fi spre exemplu: notarea stării de minoritate
a proprietarului tabular al unui imobil; notarea stării de persoană căsătorită a titularului unui
drept tabular de proprietate; notarea uzufructului, uzului, servituţii şi abitaţiei; notarea
ipotecii; acţiunea în revendicare a unui drept tabular de proprietate. Un alt efect semnificativ
al înscrierilor în cartea funciară este efectul constituirii sau translatării de drepturi reale, care
demonstrează superioritetea noului sistem de publicitate imobiliară.

După sistemul de publicitate imobiliară a registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni

caracterul translativ al drepturilor reale se evidenţiază din momentul consensului dintre cele
două părţi şi este opozabil terţilor din momentul înscrierii. Comparativ cu acest sistem Legea
nr.115/1938 a modifiat situaţia astfel că drepturile reale imobiliare se nasc, se sting, se
strămută sau se modifică doar prin înscrierea în cartea funciară. În sistemul de publicitate
imobiliară al cărţii funciare, actele şi faptele juridice conduc la naşterea, stingerea sau
modificarea drepturilor reale imobiliare, în timp ce operaţiunile juridice de realizare a acestor
drepturi încep să aibă efecte între părţi şi faţă de terţi din momentul întabulării sau înscrierii
provizorii în cartea funciară. Aceste acte juridice nu realizează prin ele însele drepturi între
părţi. Totuşi au şi ele o valoare, în sensul că produc efecte cu un caracter obligaţional. De
exemplu un cumpărător căruia i se refuză întabularea de către vânzător, deşi această clauză
nu este trecută în contractul de vânzare-cumpărare, cumpărătorul are la dispoziţie acţiunea în
prestaţie tabulară. Conform acestei acţiuni instanţa dispune prin hotărâre admiterea
întabulării, înlocuind înscrisul vânzătorului. “În concluzie, se poate spune că efectul
41
constitutiv de drepturi reale al întabulării şi înscrierii provizorii este de esenţa cărţilor funciare
transilvănene, precum este de esenţa celor mai numeroase sisteme europene de publicitate
imobiliară. În cadrul acestor sisteme europene reale, prin baza lor tehnică şi prin efectele
operaţiunilor privind dinamica şi statica drepturilor reale imobiliare, îşi va găsi locul şi noul
sistem naţional român de publicitate imobiliară, aflat în construire şi care va contribui la
consolidarea proprietăţii imobiliare, ca şi la o mai deplină securitate a circuitului juridic
imobiliar”.

Înscrierea drepturilor tabulare beneficiază terţilor interesaţi să încheie un act juridic cu

privire la un imobil, care au posibilitatea să ceară extrase de carte funciară sau certificate de
sarcini, după caz, pentru a se informa asupra situaţiei juridice a imobilelor.”În certificatele
de sarcini ce se vor elibera, la cererea celor interesaţi, pentru imobilele care nu au deschise
cărţi funciare, trebuie să se arate ipotecile şi privilegiile ce grevează imobilele, interdicţiile
de înstrăinare, precum şi orice menţiune care rezultă din evidenţele birourilor de carte
funciară. În cazul în care pentru imobile s-au deschis cărţi funciare, în extrasele de carte
funciară se vor menţiona şi privilegiile, ipotecile, interdicţiile şi menţiunile notate anterior
deschiderii cărţilor funciare, situaţie în care nu mai este necesară şi eliberarea certificatelor
de sarcini” . De aici reiese unul dintre avantajele oferite de noua reglementare, care simplifică
modul de informare al terţilor interesaţi de imobile.
Drepturile reale tabulare se sting sau se pierd prin înscrierea radierii acestora
din cartea funciară.
Efectul înscrierii se produce din momentul înregistrării cererii de înscriere
în Registrul General de Intrare.
2.1.6 Rangul înscrierii

Rangul înscrierii este determinat de data, ora şi minutul înregistrării cererii. Rangul
poate fi schimbat prin convenţia părţilor numai pentru ipoteci. Dacă mai multe cereri de
înscriere a unui drept de ipotecă sau privilegiu asupra aceluiaşi imobil au fost depuse deodată,
acestea vor avea acelaşi rang.
Când înscrierile privind dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale principale asupra
aceluiaşi imobil sunt cerute în acelaşi timp, drepturile intră în concurenţă şi primesc
provizoriu rang egal, urmând că instanţa să hotărască, în raport cu data încheierii actelor, care
42
drept va fi înscris mai întâi.
În cazul situaţiilor prevăzute la înregistrarea cererilor se va face menţiunea că acestea au
provizoriu rang egal pe cererea de înscriere, precum şi la rubrica „observaţii” în cartea
funciară.

2.2. Dispoziții generale privind înscrierea în evidențele de cadastru și carte

funciară

2.2.1 Cererea de recepție și/sau înscriere în evidențele de cadastru și carte

funciară
Competența de a soluționa o cerere de admitere și/sau înscriere în cadastru și
carte funciară revine direcției de cadastru și publicitate imobiliară, în a cărei rază de acțiune
se află imobilul.
Cererea de admitere și/sau înregistrare adresată oficiului teritorial va cuprinde: numele,
prenumele/numele solicitantului, locul de reședință/sediul, codul numeric personal sau, după
caz, numărul de identificare fiscală, dacă este atribuit, codul de înregistrare fiscală sau codul
unic de înregistrare, în funcție de împrejurări, tipul și obiectul înregistrării, indicarea actului
sau faptului juridic care a stat la baza cererii, localitatea în care se află imobilul, numărul
cadastral al imobilului și terenului. numărul de înregistrare, în funcție de împrejurări,
cuantumul tarifului plătit și numărul documentului de plată, suma calculată de notar în
scopuri fiscale, prevăzută la art. 771 din Codul fiscal, acolo unde este cazul, varianta modului
de comunicare, data si semnatura.
Cererea de admitere și/sau înregistrare este însoțită de un document prin care se constată actul
sau faptul care stă la baza înscrierii, în original sau în copie legalizată a acestuia,
documentația cadastrală, după caz, precum și dovada plății taxa asociată serviciului solicitat.
În cazul în care mai multe imobile situate în raionul aceleiași administrații teritoriale fac
obiectul unui act juridic, pentru fiecare imobil se depune cerere de înregistrare. Prima cerere
de înregistrare va fi însoțită de înregistrarea în original sau de copia legalizată a acestuia, iar
43
celelalte cereri vor fi însoțite de numărul de înregistrare al cererii la care se află originalul
sau copia legalizată a documentului legal pe baza căruia se poartă înregistrarea. out este
atașat. pentru înregistrare.
În acest caz, cererile de înregistrare vor fi înregistrate în Registrul Unificat de Evidență a
Administrației Teritoriale ca cereri aferente, care vor fi distribuite între aceleași persoane
responsabile.
Cererea de admitere și/sau înregistrare după înregistrare nu poate fi
modificată sau completată cu noi formulare de cerere.Dosarul cererii va putea fi completat
numai în baza referatului emis de biroul teritorial, atunci când nu i-au fost ataşate toate
înscrisurile necesare soluţionării, prin anexarea documentelor justificative la cererea iniţială.
Termenul acordat prin referat nu poate depăşi 15 zile calendaristice. Referatul va fi comunicat
de îndată prin orice mijloc de comunicare ce asigură transmiterea, precum şi confirmarea
primirii actului. Termenul de completare a dosarului va curge de la data primirii dovezii
comunicării referatului de completare. Termenul de soluţionare a cererii se va prelungi cu
maxim numărul de zile corespunzător termenului în care s-au depus completările.
Dacă în termenul stabilit prin referat nu se remediază lipsurile constatate,
registratorul va completa nota de respingere din referat, care va sta la baza întocmirii
încheierii de respingere. Cererea respinsă poate fi redepusă, în limita cererii iniţiale şi fără
a putea fi completată cu noi capete de cerere, o singură dată, în termen de maximum 30 de
zile calendaristice de la data comunicării respingerii cererii, fără plata unui tarif suplimentar
pentru redepunere. Ulterior împlinirii acestui termen, redepunerea cererii se tarifează.
Documentaţia anexată cererii de redepunere trebuie să conţină copia încheierii de respingere
şi toate celelalte documente a căror lipsă a justificat soluţia de respingere a cererii. Noua
cerere primeşte un număr de înregistrare şi se formează un nou dosar.
Cererea şi înscrisurile privind efectuarea înscrierilor în cartea funciară se înregistrează online
sau la registratura biroului teritorial în circumscripția căruia se află imobilul.
Înregistrarea în Registrul general de Intrare a cererilor având ca obiect serviciile de cadastru
și/sau publicitate imobiliară prestate de unitățile subordonate Agenției Naționale se
efectuează pentru toate categoriile de solicitanți, zilnic, între orele 830- 1400. Același program
se aplică și pentru înregistrarea online a cererilor. Eliberarea lucrărilor de cadastru și

44
publicitate imobiliară se efectuează pentru toate categoriile de solicitanți în intervalul orar
1100 – 1600. Programul stabilit anterior este unic la nivel național. Dacă cererea se depune în
două exemplare, cel de-al doilea se restituie părţii, cu menţiunea numărului de înregistrare,
data primirii şi termenul de soluționare, în caz contrar eliberându-se dovada de confirmare a
înregistrării cererii, care conţine aceleaşi informaţii.
Regulile prevăzute la alin. (1) și (2) se aplică și oricărei cereri de completare a dosarului.
Cererea de înscriere poate fi depusă de titularul dreptului sau de persoana interesată în
efectuarea înscrierii, personal sau prin mandatar general sau special care își dovedește
calitatea prin procură autentică sau împuternicire a reprezentantului persoanei juridice, de
avocatul împuternicit, de notarul public, personal sau prin delegat notarial, de executorul
judecătoresc, precum și de persoana fizică sau juridică care a întocmit documentația
cadastrală.
Atunci când există mai mulți coproprietari sau persoane interesate în
efectuarea înscrierii, oricare dintre acestea poate depune cererea de recepție și/sau înscriere,
personal sau prin intermediul persoanelor enumerate mai sus. Cererile de recepție și/sau
înscriere, primite prin poştă sau curier, se depun la registratură și se înregistrează în registrul
general de intrare. Cererile de recepție și/sau înscriere, primite prin fax, se înregistrează în
registrul general de intrare. Cererea, împreună cu actul în original, se transmite prin poştă cu
confirmare de primire sau direct, în aceeaşi zi în care s-a efectuat transmiterea prin fax a
cererii. Cererile de recepție și/sau înscriere înregistrate on-line care au atașate versiunea
scanată a dosarului cererii se vor soluționa conform procedurilor stabilite prin protocol de
colaborare încheiat între Agenția Națională și colaboratori, aprobat prin ordin cu caracter
normativ, după caz. Cererile şi înscrisurile de altă natură decât cererile de recepție și/sau
înscriere și înscrisurile depuse în susținerea acestora, sosite prin poştă sau prin curier, se
depun la registratura biroului teritorial şi se înregistrează în registrul de corespondenţă, în
aceeaşi zi, cu menţionarea datei primirii, după care se predau spre soluţiona.

45
 2.2.2. Încheierea de carte funciară

Registratorul dispune prin încheiere admiterea sau respingerea cererii de înscriere. În

caz de admitere a cererii de înscriere, se procedează la intabularea, la înscrierea provizorie
sau la notarea în cartea funciară. Registratorul poate dispune admiterea în parte a cererii de
înscriere arătând, motivat, partea din cerere care a fost admisă, precum şi cea care a fost
respinsă.
În cazul în care se identifică o cauză de nulitate absolută parțială a actului juridic în
baza căruia se solicită înscrierea, registratorul poate admite cererea de înscriere în măsura în
care actul îndeplinește celelalte condiții prevăzute de legea specială pentru înscrierea în cartea
funciară. Înscrierile în registrele de transcripțiuni și inscripțiuni se efectuează la cerere, în
baza unei încheieri.
Încheierea registratorului cuprinde:
a) denumirea oficiului şi a biroului teritorial;
b) numărul și data înregistrării;
c) tariful achitat;
d) înscrisul pe care se întemeiază cererea;
e) felul înscrierii, anume intabulare, înscriere provizorie sau notare;
f) determinarea exactă a obiectului înscrierii;
g) modalităţile drepturilor înscrise;
h) unitatea administrativ-teritorială în care se află imobilul, numărul cărţii
funciare, numărul cadastral sau topografic, precum și numărul de ordine al înscrierii,
atunci când cererea de înscriere este admisă în totalitate sau în parte;
i) temeiul juridic al soluției de admitere în tot sau în parte ori de respingere;
j) persoanele în folosul şi cele împotriva cărora se efectuează înscrierea;
k) persoanele cărora urmează să li se comunice încheierea;
l) calea de atac, termenul de exercitare a acesteia şi biroul teritorial sau
instanţa de judecată la care se formulează;
m) semnătura registratorului;
46
 Încheierea trebuie să aibă același număr cu cel al cererii de înregistrare, aceasta
motivându-se în drept în caz de admitere, iar în caz de respingere se va motiva atât în fapt cât
şi în drept. Încheierea se redactează în numărul de exemplare necesar comunicării, plus un
exemplar care se va atașa la dosarul cererii. Fiecare exemplar al încheierii de admitere este
însoțit de extrasul de carte funciară pentru informare care atestă modul în care s-a efectuat
înscrierea în cartea funciară. Încheierea registratorului se comunică celui care a cerut
înscrierea, precum şi celorlalte persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară și
dispoziţiilor legale, în termen de 15 de zile de la pronunţare, dar nu mai târziu de 30 de zile de
la data înregistrării cererii, cu excepţiile prevăzute de lege. Încheierea prin care s-a dispus
respingerea cererii nu trebuie însoţită de extrasul de carte funciară pentru informare. În cazul
transmiterii dreptului de proprietate, un exemplar al încheierii de carte funciară, însoțit de
extrasul de carte funciară pentru informare, se comunică Direcției de Impozite și Taxe Locale.
Comunicarea documentelor specifice/încheierilor către persoanele interesate se face în mod
direct, prin confirmare cu semnătură de primire sau prin poştă, cu filă de comunicare, prin fax
sau alte mijloace de comunicare care asigură confirmarea de primire, conform solicitării. Fila
de comunicare este semnată pentru conformitate de către referentul de la registratură.

47
 2.2.3 Căile de atac împotriva încheierii de carte funciară

Încheierile de carte funciară sunt supuse căilor de atac prevăzute de lege. Cel care a
cerut înscrierea nu poate modifica sau întregi, prin căile de atac exercitate, cererea pe care s-a
întemeiat încheierea registratorului.
Persoanele interesate sau notarul public pot formula cerere de reexaminare a încheierii de
admitere sau de respingere a cererii de înscriere, în termen de 15 zile de la comunicare.
Cererea de reexaminare, însoţită de copia încheierii de carte funciară atacată, se depune
la biroul teritorial în circumscripţia căruia este situat imobilul.
Cererea de reexaminare se soluţionează, prin încheiere, de către registratorul şef, în termen
maximal de 20 de zile calendaristice. Reexaminarea părţii tehnice a documentaţiei este în
sarcina inginerului şef şi se soluţionează printr-un referat care stă la baza emiterii încheierii
prin care se soluţionează cererea de reexaminare.
Soluţionarea cererii de reexaminare se face cu aplicarea dispoziţiilor referitoare la procedura
de soluţionare a unei cereri de înscriere, în baza actelor anexate cererii iniţiale. Pentru
soluţionarea cererii de reexaminare, registratorul șef are posibilitatea de a solicita înscrisuri
noi.
În situația în care, încheierea de carte funciară împotriva căreia s-a formulat
cerere de reexaminare a fost soluționată de un registrator care a fost numit ulterior în funcția
de registrator – șef, reexaminarea se soluționează de un alt registrator din cadrul oficiului
teritorial, în baza unui mandat special acordat în acest sens. Se procedează similar în cazul
în care atribuțiile registratorului șef sunt aduse la îndeplinire, pe o perioadă determinată (ex:
concediu de odihnă, delegație), de către un registrator de carte funciară care a emis
încheierea atacată cu reexaminare.
Dosarul se înaintează în termen de cel mult 2 zile lucrătoare inginerului şef
sau registratorului şef, după caz, şi este format din: cererea de reexaminare, copia certificată a
tuturor actelor şi a documentaţiilor care au stat la baza emiterii încheierii de carte funciară
atacate, dovada efectuării comunicării acesteia, copia certificată a cărţii funciare. De
îndeplinirea acestei obligaţii este responsabil registratorul coordonator sau registratorul care a

48
pronunţat încheierea supusă reexaminării.
După soluţionarea cererii de reexaminare, dosarul se arhivează la biroul
teritorial unde s- a înregistrat cererea de înscriere.
Împotriva încheierii de reexaminare se poate formula plângere în termen de 15 zile de la
comunicare.
Plângerea împotriva încheierii registratorului şef prezentată direct, prin poştă
ori prin curier se depune la biroul teritorial care a comunicat-o, se menţionează în registrul
general de intrare sub numărul dosarului iniţial, fără a primi număr nou de înregistrare, cu
precizarea datei depunerii acesteia.
Plângerea împotriva încheierii se poate depune şi direct la judecătoria în a
cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, situaţie în care instanţa va solicita, din
oficiu, biroului teritorial comunicarea copiei dosarului încheierii şi a copiei cărţii funciare,
precum şi notarea plângerii în cartea funciară. În acest caz, plângerea se menţionează în
registrul general de intrare sub numărul dosarului iniţial, fără a primi număr nou de înregistrare,
cu precizarea datei primirii acesteia.
După verificarea dosarului şi menţionarea din oficiu a plângerii în cartea
funciară, acesta se înaintează de îndată, dar nu mai târziu de 15 zile de la înregistrare,
judecătoriei în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, cu adresă de înaintare
semnată de registratorul șef sau registratorul coordonator, după caz, și de către referentul de
la arhivă.
Dosarul care se înaintează instanţei este format din: copia certificată a tuturor
actelor şi a documentaţiilor care au stat la baza emiterii încheierii de carte funciară, precum
şi a încheierii registratorului şef prin care s-a soluționat cererea de reexaminare, primul
exemplar al plângerii, după caz, copia certificată a cărţii funciare dacă este deschisă şi dovada
efectuării comunicărilor. Dacă, ulterior, sunt înregistrate și alte plângeri privind acelaşi dosar,
se vor înainta şi acestea instanţei, cu menţionarea numărului iniţial de comunicare.
În caz de admitere a plângerii, hotărârea definitivă a instanţei judecătoreşti produce efecte
pentru cartea funciară de la data înregistrării cererii de înscriere la biroul teritorial. Înscrierea
dispusă se efectuează în baza unui exemplar conform cu originalul al hotărârii judecătorești
prin care a fost admisă plângerea, cu menţiunea că este rămasă definitivă, iar încheierea

49
emisă nu este supusă nici unei căi de atac. Prin aceeași încheiere se dispune radierea plângerii
din cartea funciară.
În cazul în care prin hotărârea judecătorească nu s-a dispus efectuarea unor operațiuni de
carte funciară, dosarul se depune la arhivă la numărul iniţial, radiindu-se totodată plângerea
din cartea funciară prin încheiere care nu este supusă nici unei căi de atac.

2.2.4 Cererea de eliberare a extrasului de carte funciară și a certificatului de

sarcini

Biroul teritorial eliberează extrase de carte funciară pentru informare, extrase de carte
funciară pentru autentificare și certificate de sarcini.
Extrasul de carte funciară prezintă situația cadastral – juridică a imobilului, respectiv pozițiile
active din cartea funciară la momentul întocmirii acestuia.
Extrasul de carte funciară pentru autentificare se eliberează la cererea notarului public, în
vederea autentificării actelor juridice prin care se constituie, se modifică sau se transmite un
drept real imobiliar.
Extrasul de carte funciară pentru informare se eliberează la solicitarea oricărei persoane,
pentru a face cunoscută situația cadastral – juridică a imobilului la momentul întocmirii
acestuia.
În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, pentru dezbaterea procedurii succesorale
notariale precum și pentru autentificarea actelor prin care se stinge un drept real imobiliar, se
va solicita un extras de carte funciară pentru informare.
Certificatul de sarcini se eliberează la solicitarea oricărei persoane, nefiind condiționat de
anexarea la cerere a unor documente.
Cererile având ca obiect eliberare extrase de carte funciară, certificate de sarcini primite prin
fax, e-mail, on-line sau prin orice altă modalitate de comunicare care asigură confirmarea de
primire se soluționează și se eliberează fără a fi condiționate de primirea cererilor în original,
cu condiția ca plata tarifelor aferente să fie efectuată.

50
 Capitolul III
Studiu de caz
Acţiune în modificarea cărţii funciare cu privire la suprafaţa terenului.
Admisibilitate
Acţiune în modificarea cărţii funciare cu privire la suprafaţa terenului. Admisibilitate. Legea
nr. 7/1996, art. 33, art. 34 alin. (1) pct. 4Ordinul nr. 634/2006 al directorului general al
A.N.C.P.I., art. 25

Articolul 33 din Legea nr. 7/1996 face distincţie între rectificare - prin care se înţelege
radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul
unei înscrieri în cartea funciară" - şi modificare - prin care se înţelege orice schimbare
privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului care
poartă asupra acelui imobil".
De asemenea, art. 25 alin. (2) lit. c) din Ordinul nr. 634/2006 al directorului general al ANCPI
prevede că, dacă diferenţa este mai mare de 5\%, documentaţia se respinge, rectificarea
suprafeţei urmând să se facă prin alt act doveditor al dreptului de proprietate".
Prin urmare, din interpretarea coroborată a acestor texte, rezultă că nu există o diferenţă de
natură între rectificare şi modificare, ci una de grad, aceasta din urmă (modificarea) fiind
instituită doar în scopul de a simplifica procedura de rectificare (modificare), pentru situaţiile
tehnice simple care nu afectează esenţa dreptului de proprietate, aşa încât acţiunea în
modificare de carte funciară este admisibilă.
Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă,Decizia civilă nr. 220 din 11 martie 2009
În deliberare constată că prin Decizia civilă nr. 648/A din 13 octombrie 2008, Tribunalul Timiş
a respins apelul declarat de reclamanţii C.M.V. şi C.D. împotriva Sentinţei civile nr. 3576 din
19.03.2008, pronunţată de Judecătoria Timişoara.

51
În consecinţă, tribunalul a confirmat hotărârea primei instanţe, care a respins acţiunea în
rectificare de carte funciară formulată de reclamanţi, în sensul înscrierii în CF nr.1620 Freidorf
număr cadastral 436/15 a suprafeţei reale de 744 mp în loc de 406 mp.
Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut că se impune respingerea acţiunii în
rectificarea cărţii funciare, în ceea ce priveşte suprafaţa reală a terenului, deoarece în speţă nu
se regăseşte niciunul din cele patru cazuri expres şi limitativ prevăzute de către art. 34 din
Legea nr.7/1996 - republicată, o astfel de cerere putând fi rezolvată pe calea procedurii
necontencioase a modificării cărţii funciare conform dispoziţiilor art. 33 alin. (1) şi (3) din
acelaşi act normativ, întrucât implică doar schimbarea aspectelor tehnice ale imobilului, fără
să afecteze esenţa dreptului de proprietate al reclamanţilor.
Prima instanţă a mai avut în vedere că art. 89 alin. (6) din Ordinul nr. 633 din 13 octombrie
2006 al directorului general al A.N.C.P.I. pentru aprobarea Regulamentului de organizare şi
funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară prevede expres că modificarea nu
se va putea face decât la cererea titularului dreptului de proprietate, precum şi în baza actelor
doveditoare, astfel încât modificarea suprafeţei înscrise în cartea funciară nu va fi considerată
o rectificare de carte funciară".
Prin apelul declarat în cauză, reclamanţii au solicitat desfiinţarea sentinţei şi admiterea
acţiunii, susţinând că în mod greşit prima instanţă nu a ţinut cont de expertiza efectuată în
cauză şi a considerat că este vorba de modificarea cărţii funciare pe cale necontencioasă,
întrucât, în cazul în care suprafaţa măsurată depăşeşte 5\% din suprafaţa tabulară, procedura
nu se poate realiza decât pe cale contencioasă, conform art. 25 din Ordinul nr. 634/2006 şi art.
34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996.
Tribunalul a apreciat că este nefondat apelul reclamantului, reţinând că acesta nu a invocat în
faţa primei instanţe art. 34 pct. 4 şi nici nu a dovedit existenţa premiselor stabilite în acest text,
respectiv de ce anume şi când s-a ajuns la neconcordanţa dintre cuprinsul cărţii funciare şi
situaţia reală, în ce condiţii s-a ivit.
Astfel, tribunalul a stabilit că, aşa cum o arată şi denumirea, rectificarea presupune ipoteza că
faptele înscrise în cartea funciară concordante cu situaţia reală s-au schimbat în timp, astfel că
se impune rectificarea menţiunilor iniţiale, precizând că instanţa de fond a reţinut corect

52
dispoziţiile art. 89 alin. (6) din Ordinul nr. 633/2006, care sunt în sensul că modificarea
suprafeţei înscrise în cartea funciară nu va fi considerată o rectificare de carte funciară.
Împotriva deciziei tribunalului au declarat recurs reclamanţii C.D. şi C.M.V., solicitând
admiterea recursului, casarea ambelor hotărâri şi admiterea acţiunii sale în rectificare de carte
funciară.
În dezvoltarea motivelor de recurs, reclamanţii recurenţi au învederat că în mod greşit
instanţele au respins, în esenţă, ca inadmisibilă acţiunea lor în rectificare de carte funciară,
faţă de dispoziţiile art. 33 alin. (4), art. 34 alin. (4) din Legea nr. 7/1996 şi art. 25 din Ordinul
nr. 634/206 al directorului general al A.N.C.P.I.
Prin Decizia civilă nr. 220 din 11 martie 2009, în baza art. 304 pt. 9 şi 312 alin. (3) C.proc.civ.,
Curtea de Apel Timişoara a casat ambele hotărâri şi a trimis cauza spre rejudecare la
Judecătoria Timişoara, pentru argumentele ce succed.
Art. 33 din Legea nr. 7/1996 - republicată, aplicabil în cauză, prevede următoarele:
(1) În cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia
juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia.
(2) Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei
operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.
(3) Prin modificare se înţelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului,
schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil. Modificarea nu
se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate.
(4) Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declaraţie
autentică, fie în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
(5) Erorile materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor în cartea funciară pot fi îndreptate la
cerere sau din oficiu.
(6) Procedura de rectificare a înscrierilor în cartea funciară, a modificărilor şi cea de îndreptare
a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul general al Agenţiei
Naţionale."
De asemenea, articolul 34 alin. (1) pct. 4 din Legea nr. 7/1996 - republicată stabileşte că orice
persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară când înscrierea din
cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului".

53
Totodată, articolul 25 din Ordinul nr. 634/2006 al directorului general al A.N.C.P.I. stipulează
următoarele:
(1) În cazul în care suprafaţa din măsurători este mai mare decât suprafaţa înscrisă în
documentaţia precedentă sau decât suprafaţa din actele de proprietate, pentru situaţia în care
nu există documentaţie, se procedează astfel:
(2) Pentru imobilele împrejmuite:
a) dacă diferenţa este de până la 2\%, documentaţia se recepţionează şi suprafaţa din actul de
proprietate se înscrie în cartea funciară;
b) dacă diferenţa este între 2\% şi 5\%, documentaţia se recepţionează şi suprafaţa din
măsurători se înscrie în cartea funciară doar dacă este însoţită de proces-verbal de vecinătate,
întocmit conform anexei nr. 18;
c) dacă diferenţa este mai mare de 5\%, documentaţia se respinge, rectificarea suprafeţei
urmând să se facă prin alt act doveditor al dreptului de proprietate.
(3) Pentru imobile care nu sunt împrejmuite:
a) dacă diferenţa este de până la 2\%, documentaţia se recepţionează şi se înscrie în cartea
funciară suprafaţa din actul de proprietate;
b) dacă diferenţa este mai mare de 2\%, documentaţia se recepţionează şi se înscrie în cartea
funciară numai pe baza unui alt act doveditor al dreptului de proprietate."
Din interpretarea logico-sistematică şi gramaticală a textelor de mai sus, rezultă în mod
neechivoc că pentru imobilele împrejmuite, dacă diferenţa este mai mare de 5\%, singura
modalitate de realizare a concordanţei dintre situaţia scriptică (tabulară) şi cea reală este
procedura contencioasă, respectiv promovarea unei acţiuni în justiţie, având ca obiect
modificarea (rectificarea) suprafeţei, Legea nr. 7/1996 nelimitând procedura rectificării numai
la aspectul ce ar afecta esenţa dreptului de proprietate, ci fiind incidentă această procedură şi
în situaţia în care sunt vizate aspecte tehnice ale imobilului, respectiv suprafaţa acestuia, câtă
vreme întinderea suprafeţei nu este garantată, conform art. 22 din lege.
Pe de altă parte, având în vedere că procedurile administrative sunt facultative, în virtutea
principiului liberului acces la justiţie consacrat în art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor
Omului, chiar în situaţia în care modificarea suprafeţelor ar viza diferenţe mai mici de 5\%,

54
partea interesată poate apela direct la procedura contencioasă fără a fi necesar să apeleze la
procedura necontencioasă.
Prin urmare, interpretarea textelor mai sus menţionate [art. 33 alin. (1) şi (3), art. 34 din Legea
nr. 7/1996 - republicată şi art. 25 din Ordinul nr. 634/2006], în sensul că acţiunea în modificare
(rectificare) a întinderii suprafeţei este inadmisibilă, dacă nu este dovedit motivul care a
determinat neconcordanţa dintre starea tabulară şi cea de fapt, nu poate fi primită, pentru că,
în primul rând, această interpretare înseamnă a adăuga la lege, în al doilea rând, ar duce la
încălcarea regulii potrivit căreia legea civilă trebuie interpretată în sensul aplicării şi nu
neaplicării ei, iar în al treilea rând, nu ţine cont de faptul că dovada motivului determinant al
acestei neconcordanţe este, de cele mai multe ori, aproape imposibil de făcut, mai ales în cazul
proprietăţilor dobândite cu zeci de ani în urmă când instrumentele de măsurat nu au avut
performanţa tehnică a celor actuale.
Totodată, trebuie menţionat că, în interpretarea celor care invocă inadmisibilitatea acţiunii în
modificare a suprafeţei pentru diferenţa mai mare de 5\% (sau chiar mai mică), nu hotărârea
judecătorească ar putea fi alt act doveditor" pentru rectificarea suprafeţei" [conform art. 25
alin. 2 lit. c) din Ordinul nr. 634/2006], ci numai un alt act translativ de proprietate (contract
de vânzare-cumpărare, donaţie, etc.) ori supliment la certificatul de moştenitor, interpretare
care este absurdă, întrucât în aceste acte adiţionale autentice, încheiate de notar, nu pot fi
cuprinse diferenţe care nu au fost cuprinse în actele iniţiale încheiate şi care nu figurează în
cărţile funciare, chiar dacă ele sunt dovedite în faţa notarului prin rapoarte de expertiză.

SAU
NOTAREA UNUI PROCES IN CARTEA FUNCIARA Carte Funciară

PLANGERE IMPOTRIVA INCHEIERII DE CARTE FUNCIARA;

NOTAREA UNUI PROCES IN CARTEA FUNCIARA.

TRIBUNALUL:

55
A respins apelul declarat de apelanta parata U. T. din Brasov, reprezentata prin rector prof.
univ. dr. ing. I. V., impotriva sentintei civile nr. 4114/17.04.2008 pronuntata de Judecatoria
Brasov in dos. nr. 2124/197/2008, pe care a pastrat-o.

Pentru a pronunta aceasta decizie, instanta de apel a retinut urmatoarele:

Prin sentinta civila nr. 4114/17.04.2008 pronuntata de Judecatoria Brasov in dos. cu nr. unic
de mai sus, s-a admis cererea de chemare in judecata formulata de reclamanta S.C. P. I. S.A.
in contradictoriu cu parata U. T. B., si in consecinta, s-a dispus radierea din C.F. nr. 20678
Brasov a notarii procesului intentat de U. T. B. contra I. S. si E. T., avand ca obiect prestatie
tabulara, inscris la B+20 cu privire la imobilul inscris sub nr. top.21/1 si nr. top.22/2/a.

Parata a fost obligata sa plateasca reclamantei suma de 2.001,99 lei cheltuieli de judecata
reprezentand onorariu avocat.

Pentru a pronunta aceasta sentinta, prima instanta a retinut urmatoarele:

Actiunea a fost initial inregistrata pe rolul Judecatoriei Brasov sub nr.9815/197/2006 si a fost
solutionata prin sentinta civila nr.6060/28.06.2007 prin care s-a admis actiunea si s-a dispus
rectificarea inscrierii din foaia B a CF 20678 Brasov in sensul ca la pozitia B+20 se va nota
procesul intentat de U. T. B. c/a I. S. si E. T. avind ca obiect iesire din indiviziune si pretentii.

Impotriva acestei hotarari a declarat apel reclamanta si parata, apelul fiind solutionat prin
sentinta civila nr.318/Ap/2007 a Tribunalului Brasov prin care s-a desfiintat hotararea primei
instante iar cauza a fost trimisa spre rejudecare.

Exceptiile inadmisibilitatii actiunii de rectificare de carte funciara, a prescriptiei dreptului de

a formula plangere impotriva incheierii de notare a procesului si a lipsei de calitate procesuala
activa a reclamantei, invocate de parata prin intampinare fiind solutionate prin incheierea de
sedinta din data de 18.04.2007 pronuntata in dosarul 9815/197/2007 al Judecatoriei Brasov,
in primul ciclu procesual iar prin apelul declarat de parata U. T. impotriva sentintei civile
nr.6060/2007 nefiind formulata nici o critica cu privire la solutia data de prima instanta asupra

56
exceptiilor invocate, prima instanta a apreciat ca, investita fiind cu rejudecarea cauzei, nu mai
este necesara repunerea in discutia partilor a acestor exceptii.

In ceea ce priveste fondul cauzei instanta a retinut ca reclamanta a devenit proprietara

imobilului inscris in CF 20678 B. sub nr. top.21/1 si 22/2/a prin cumparare de la vanzatorii I.
S. si E. T. potrivit contractului autentificat sub nr.1727/07.09.2006 la BNP P.I.

Potrivit art.19 al.1 pct. B lit. e) din L 7/1996 Partea a II-a a cartii funciare, referitoare la
inscrierile privind dreptul de proprietate, va cuprinde si faptele juridice, drepturile personale
sau alte raporturi juridice, precum si actiunile privitoare la proprietate. Legea 7/1996 nu a
preluat dispozitiile Cap.4 „Notarea” din DL 115/1938, fiind lacunara din acest punct de
vedere. Cu toate acestea textul art.19 al.1 pct. b lit. e) din L 7/1996 stabileste fara dubii ca in
partea a II –a se pot inscrie „actiunile privitoare la proprietate”.

Potrivit art. 33 din L 7/1996 rectificarea inscrierilor in cartea funciara se poate face fie pe cale
amiabila, prin declaratie autentica, fie in caz de litigiu, prin hotarare judecatoreasca definitiva
si irevocabila iar potrivit art. 34 al. 4 din acelasi act normativ orice persoana interesata poate
cere rectificarea inscrierilor daca inscrierea din cartea funciara nu mai este in concordanta cu
situatia reala actuala a imobilului .

Actiunea formulata de parata U. T. si care a facut obiectul dos. civ. 1014/2005 al Tribunalului
Brasov, actiune ce a fost notata in cartea funciara, are ca obiect pretentii. Este adevarat ca
initial unul din petitele actiunii avea ca obiect iesirea din indiviziune insa, acest petit a ramas
fara obiect ca urmare a dobandirii de catre paratii I. S. si E. T. a intregului drept de proprietate
asupra imobilului. Astfel, in prezent notarea din CF 20678 B. inscrisa la B+20 priveste o
actiune civila ce are ca obiect pretentii, actiune ce nu poate face obiectul unei notari neavand
legatura cu dreptul de proprietate. Chiar daca aceste pretentii ale U. T. sunt in legatura cu
investitiile realizate de aceasta la imobil, natura acestora nu duce la schimbarea obiectului
cauzei din pretentii intr-o actiune ce priveste dreptul de proprietate sau alt drept real asupra
imobilului.

57
Nici la momentul notarii actiunii in cartea funciara aceasta nu avea ca obiect iesire din
indiviziune deoarece notarea s-a facut in temeiul certificatului de grefa obtinut de U. T. la data
de 26.10.2005 iar actul de adjudecare prin care paratii I. S. si E. T. au dobandit proprietatea
asupra intregului imobil s-a incheiat la data de 27.09.2005, iar precizarea de actiune a U. T.
prin care aducea la cunostinta instantei ca petitul privitor la iesirea din indiviziune a ramas
fara obiect s-a facut in sedinta publica din data de 16.09.2005, astfel cum reiese din sentinta
civ. nr. 11/2006 a Tribunalului Brasov. Deci parata a solicitat notarea procesului la un moment
la care actiunea nu mai privea iesirea din indiviziune. Din acest punct de vedere, parata U. T.,
a dat dovada de rea credinta, folosindu-se de un certificat de grefa ce confirma o stare de fapt
eronata despre care parata avea cunostinta, pentru a nota un proces al carui obiect nu mai
presupunea vreo discutie in legatura cu proprietatea si care, din acest motiv, nu putea fi notat.
Apararea paratei ca nu a renuntat la judecata petitului privitor la iesirea din indiviziune si ca
dosarul are si in prezent acest obiect, este cel putin bizara avand in vedere precizarile pe care
tocmai parata le-a facut in dosarul respectiv. Este greu de crezut ca parata nu cunoaste obiectul
cauzei a carei notare in cartea funciara a solicitat-o. Faptul ca grefierul ce a eliberat certificatul
de grefa nu a cercetat in amanuntime precizarile si completarile facute de parti pe parcursul
procesului pentru a indica in mod corect obiectul cauzei, nu da dreptul paratei de a se prevala
de aceasta eroare, cat timp aceasta are calitatea de reclamanta in cauza si se presupune ca are
cunostinta de pretentiile pe care le-a formulat in fata instantei.

Notarea unui proces ce are ca obiect pretentii, chiar si in legatura cu investitii efectuate la un
imobil, este lipsita de interes neavand nici o finalitate. Astfel, notarea nu da nastere vreunui
drept al creditorului de a executa silit, cu prioritate, imobilul asupra carora au fost efectuate
investitiile si nici nu restrange dreptul proprietarului debitor de a dispune de imobil.

In cazul in care parata a urmarit sa-si asigure posibilitatea executarii pretentiilor in cazul
castigarii procesului avea la indemana masurile asiguratorii prevazute de art. 591 C.pr.civ. si
nu calea notarii unui proces, procedura care nu poate avea vreo finalitate in acest sens, notarea,
in cazul de fata, neavand decat efectul unor piedici in exercitarea de catre reclamanta a
prerogativelor dreptului de proprietate pe care il detine asupra imobilului.

58
Pe de alta parte notarea in cartea funciara s-a facut cu mentiunea ca procesul are ca obiect
prestatie tabulara. Desi reclamanta a solicitat paratei sa solicite indreptarea acestei erori
aceasta a refuzat invocand aceeasi aparare injusta cum ca notarea s-a efectuat in baza unor
documente eliberate de instantele judecatoresti. Este cat se poate de evident ca notarea in
cartea funciara a unui proces in prestatie tabulara poate produce prejudicii proprietarului
imobilului intrucat prin efectul de publicitate tertii pot ajunge la concluzia gresita ca procesul
notat pune in discutie dreptul de proprietate.

Pentru aceste motive instanta a retinut ca actiunea notata in CF 20678 Brasov la B+20 nu
priveste proprietatea asupra imobilului inscris astfel ca, nefacand parte din actiunile ce pot fi
notate in cartea funciara, se impune radierea notarii, motiv pentru care in temeiul art.33 si 34
din L 7/1996 va admite actiunea.

Impotriva acestei sentinte a declarat apel parata U. T. din BRASOV solicitand admiterea
apelului si modificarea in tot a sentintei civile, in sensul respingerii actiunii introductive de
instanta avand ca obiect radierea notarii din C.F. NR. 20678 Brasov de la B+20 a procesului
intentat de apelanta parata din prezenta cauza numitilor I. S. si E. T. (autorii intimatei
reclamante din prezenta cauza), ca fiind inadmisibila si netemeinica.

Prin motivele de apel parata a invocat exceptia inadmisibilitatii actiunii in rectificare/radiere

a notarii procesului intentat de catre U. T. din Brasov, atata timp cat pe rolul instantelor
judecatoresti procesul notat nu s-a finalizat, nefiind incidente in cauza dispozitiile art. 34 din
Legea nr. 7/1996 si exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei S.C. P. I. S.A.,
avand in vedere dispozitiile art. 50 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 si data comunicarii incheierii
de notare a procesului catre autorii reclamantei precum si faptul ca, la data la care reclamanta
a cumparat imobilul, a avut cunostinta de aceasta notare si nu s-a contestat incheierea de
admitere a notarii.

Pe fond, apelanta parata sustine ca cererea reclamantei trebuie analizata din perspectiva
indeplinirii prevederilor art. 34 pct. 1 si 3 din Legea nr. 7/1996, ca radierea notarii unui proces
din cartea funciara nu poate fi dispusa daca acel proces nu s-a finalizat definitiv si irevocabil,
ca reclamanta avea cunostinta la momentul cumpararii imobilului despre procesele existente
59
intre U. si autorii de la care a cumparat si despre notarea existenta in cartea funciara, ca autorii
reclamantei nu au contestat notarea din C.F. si nici nu au solicitat vreo indreptare de eroare
materiala cu privire la aceasta notare.

Deoarece obiectul litigiului notat vizeaza pretentii privind investitiile facute la imobil exclusiv
de catre U., investitii care se regasesc in imobil crescandu-i valoarea, actiunea notata se
subscrie prevederilor art. 19 alin. 1 lit. B, pct. e) din Legea nr. 7/1996: „drepturi personale si
alte raporturi juridice”.

Prima instanta a dat o interpretare partiala a acestui text de lege, fara sa il coroboreze cu
prevederile art. 26 alin. 4 lit. c) din acelasi act normativ.

Apelanta parata sustine in continuare ca interesul sau a fost si este ca acest proces pe rol sa fie
inscris in cartea funciara tocmai pentru ca tertii sa fie informati cu privire la existenta unei
creante a fostilor proprietari fata de U., creanta care poate opera asupra imobilului, fiind vorba
despre investitii care au devenit parte din imobil. Fata de modul de inregistrare a cauzei la
instantele judecatoresti (Judecatoria Brasov, Tribunalul Brasov, Curtea de Apel Brasov si
Inalta Curte de Casatie si Justitie) rezulta fara nici un dubiu ca dosarul are ca obiect iesire din
indiviziune, orice certificat de grefa ce ar fi solicitat de la aceste instante urmand a preciza
acelasi obiect al procesului., indiferent de faptul ca intre timp anumite petite au ramas sau nu
fara obiect.

Apelanta justifica netemeinicia cererii introductive de instanta prin faptul ca aceasta notare s-
a efectuat in baza unor documente depuse de catre U. la Biroul de Carte funciara Brasov, cu
respectarea la acel moment a prevederilor art. 38 din Lega nr. 7/1996 si a metodologiei
O.C.P.I. privind documentele necesare pentru notarea unui proces: cererea de inscriere,
certificat de grefa si copie a actiunii ce se solicita a se nota.

Pe rolul tuturor instantelor judecatoresti litigiul notat in cartea funciara figureaza cu obiectul
de „iesire din indiviziune” si nicio instanta nu a luat act de renuntarea la cererea introductiva,
acest obiect al litigiului fiind mentionat si in certificatul de grefa.

60
Reclamanta si-a asumat toate consecintele si efectele juridice ale acestei notari in cartea
funciara, in momentul in care a cumparat imobilul de la proprietarii parti in litigiul notat.

Nu apelanta parata a dat calificarea de „prestatie tabulara” a litigiului solicitat a fi notat in

cartea funciara, astfel ca, in sarcina sa nu se poate retine nicio culpa si nu a prejudiciat in mod
direct in nici un fel pe reclamanta.

Drept urmare nu putea fi obligata la plata cheltuielilor de judecata potrivit art. 274 Cod proc.
civ. Reclamanta a cunoscut aceasta notare la momentul cumpararii imobilului in cauza si putea
solicita vanzatorilor sa procedeze la rectificarea notarii din cartea funciara.

Prin intampinarea depusa la fila nr. 13 a dosarului, intimata reclamanta S.C. P. I. S.A. a
solicitat respingerea exceptiilor invocate de apelanta si respingerea apelului declarat de
aceasta, motivat de faptul ca s-a solicitat radierea notarii efectuate in C.F. nu pentru ca actiunea
notata ar fi primit deja o solutie irevocabila, ci pentru ca notarea contravine dispozitiilor legale.

Dispozitiile art. 50 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 nu sunt incidente in cauza iar prima instanta a
retinut in mod corect elementele de fapt si normele de drept invocate, dispunand in sensul
admiterii actiunii introductive.

Dosarul avand ca obiect exclusiv actiunea in pretentii, nu este susceptibil de a se nota in cartea
funciara iar fapta apelantei de a folosi acel certificat gresit la obtinerea unei notari de natura a
prejudicia grav interesele intimatei, denota o totala rea credinta. Desi intimata a solicitat in
mod expres apelantei acordul pentru a efectua demersurile necesare inscrierii corecte a notarii
de proces, deci solutionarea pe cale amiabila a acestui incident, a fost refuzata de apelanta,
care a inteles sa isi creeze un avantaj din gresita notare a procesului purtat cu autorii intimatei.

In apel s-au depus inscrisuri si s-a atasat dosarul civil nr. 13937/197/2008 al Judecatoriei
Brasov.

La termenul de judecata din data de 06.01.2009 s-a respins exceptia lipsei calitatii procesuale
active a reclamantei S.C. P. I. S.A. invocata prin motivele de apel, pentru considerentele
retinute in respectiva incheiere iar exceptia inadmisibilitatii actiunii a fost calificata drept o

61
aparare de fond ce urmeaza a fi avuta in vedere la pronuntarea deciziei, avand in vedere
motivele invocate in sustinerea acesteia.

Examinand sentinta civila apelata in raport cu motivele de apel si cu probele administrate in

cauza, instanta retine urmatoarele:

La data de 02.04.2003 pe rolul Judecatoriei Brasov sub nr. de dos. 5205/2003, s-a inregistrat
cererea de chemare in judecata formulata de reclamanta U. T. in contradictoriu cu paratii I. S.
si E. T. avand ca obiect iesire din indiviziune asupra imobilului din Brasov str. Lunga nr.5
inscris in CF 20678 Brasov si pretentii in legatura cu investitiile realizate de reclamanta la
imobil. Cauza a fost declinata spre competenta solutionare Tribunalului Brasov fiind
inregistrata pe rolul acestuia sub nr.1014/C/2005. In cursul judecatii cauzei cota de proprietate
detinuta de U. T. a fost adjudecata de catre paratii I. S. si E. T. ca urmare a executarii silite
pornite in dos. ex. nr. 814/2005 al BEJ D. I.. Ca urmare a faptului ca paratii I. S. si E. T. au
devenit proprietari asupra intregului imobil reclamanta U. T. si-a precizat actiunea in acest
sens aratand ca petitul referitor la iesirea din indiviziune a ramas fara obiect. De altfel
Tribunalul Brasov solutionand dosarul prin sentinta civila nr. 11/S/20.01.2006 s-a pronuntat
doar asupra petitului referitor la pretentii, iesirea din indiviziune fiind ramasa fara obiect. In
apel, prin decizia civila nr. 276/14.12.2006 a Curtii de Apel Brasov pronuntata in dos. nr.
316/Ap/2006, s-a schimbat in parte sentinta civila mentionata sub aspectul cuantumului
pretentiilor.

Prin decizia civila nr. 7394/02.11.2007 pronuntata de I.C.C.J. in dos. nr. 4036/1/2007, s-au
admis recursurile declarate de parti, s-au casat sentinta si decizia civila mai sus mentionate si
s-a trimis cauza spre competenta solutionare Judecatoriei Brasov, apreciindu-se ca fata de
petitul principal din cererea introductiva, respectiv cererea de sistare a coproprietatii,
competenta materiala de solutionare a pricinii in prima instanta revenea Judecatoriei, in raport
de prevederile art. 2 alin. 1 pct. b) Cod proc. civ.

In rejudecare cauza a fost inregistrata pe rolul Judecatoriei Brasov sub nr. 13937/197/2008,
fiind pe rol in prezent iar dosarul atasat prezentului dosar.

62
In baza certificatului de grefa eliberat de Tribunalul Brasov la data de 26.10.2005, prin care
se atesta ca pe rolul Tribunalului Brasov este inregistrat dos. civ. cu nr.1014/2005 avand ca
obiect sistare indiviziune (fila nr. 47 dos. fond I) si a copiei actiunii civile inregistrata initial
pe rolul Judecatoriei Brasov sub nr. 5205/2003, parata a solicitat notarea acestuia in CF 20678
B.

Prin incheierea c.f. nr. 36416/24.10.2005 OCPI a dispus notarea in CF 20678 B la B+20 a
procesului intentat de U. T. c/a I. S. si E. T. avind ca obiect prestatie tabulara.

Starea de fapt a fost corect retinuta de prima instanta, litigiul fiind purtat intre partile U. T. c/a
I. S. si E. T., ca urmare a adjudecarii cotei apartinand paratei U. T., de catre ceilalti
coproprietari, numai cu privire la pretentiile banesti pe care fostii coproprietari le-au emis
reciproc in cauza ce a avut ca obiect initial sistarea coproprietatii.

In prezent, titularul dreptului de proprietate asupra intregului imobil cu privire la care apelanta
parata a formulat pretentiile relative la contravaloarea investitiilor, intabulat in cartea funciara,
este reclamanta S.C. P. I. S.A.

Potrivit art. 26 alin. 4 lit. c) din Legea nr. 7/1996 rep., inscrierile sunt de trei feluri, printre
care notarea, avand ca obiect inscrierea drepturilor personale, a actelor si faptelor juridice
referitoare la starea si capacitatea persoanelor, actiunilor si cailor de atac in justitie, precum si
a masurilor de indisponibilizare, in legatura cu imobilele din cartea funciara. Totodata, potrivit
art. 42 din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate
imobiliara, aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 emis de A.N.C.P.I. – anexa 1, notarea poate
avea ca obiect consemnarea unor fapte si drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturile
reale asupra imobilelor si alte inscrieri cu caracter temporar, la lit. e) specificandu-se „aratarea
oricarei actiuni care da caracter litigios unui drept real inscris in cartea funciara...”.

Este adevarat ca, de principiu, notarea in cartea funciara a unei actiuni civile se mentine pana
la solutionarea irevocabila a acesteia, dupa cum rezulta din prevederile art. 47 alin. 2 si 51 din
Legea nr. 7/1996.

63
Insa, apelanta ignora prevederile art. 33 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 rep., potrivit carora, in
cazul in care cuprinsul cartii funciare nu corespunde in privinta inscrierii cu situatia juridica
reala, se poate cere rectificarea sau, dupa caz, modificarea acesteia.

Drept urmare, titularul dreptului real inscris in cartea funciara, are dreptul de a solicita
rectificarea oricarei inscrieri (intabulare, inscriere provizorie sau notare), pe care o apreciaza
ca necorespunzatoare situatiei juridice actuale, reale a imobilului si care il prejudiciaza, astfel
ca sustinerea inadmisibilitatii unei astfel de actiuni este nefondata. Dispozitiile art. 34 pct. 1
si 3 din Legea nr. 7/1996 in raport de care apelanta a sustinut ca cererea reclamantei este
inadmisibila, nu au fost invocate in speta de reclamanta in sustinerea cererii de rectificare a
cartii funciare. Astfel, reclamanta a solicitat radierea notarii procesului nu pentru motivul ca
actiunea notata ar fi primit deja o solutie irevocabila, nu pentru ca inscrierea sau actul in
temeiul caruia s-a efectuat inscrierea nu a fost valabil sau pentru ca nu ar mai fi intrunite
conditiile de existenta ale dreptului inscris sau a fi incetat efectele actului juridic in temeiul
caruia s-a facut inscrierea, ci pentru ca notarea contravine dispozitiilor legale.

Nu are relevanta, sub aspectul admisibilitatii actiunii in rectificare de carte funciara, faptul ca
reclamanta a cumparat imobilul de la numitii I. S. si E. T. cunoscand despre procesele existente
intre vanzatori si U. T. din Brasov si faptul ca vanzatorii nu solicitasera anterior rectificarea
notarii si nu formulasera plangere impotriva incheierii de carte funciara prin care s-a admis
cererea de notare a actiunii civile.

Nu prezinta relevanta sub aspectul admisibilitatii cererii de rectificare a C.F. nici faptul ca
parata a depus documentatia necesara prevazuta de legislatia de carte funciara in vigoare la
data de 24.10.2005– Legea nr. 7/1996 si Ordinul M.J. nr. 2.371/c/1997 pentru aprobarea
Regulamentului de organizare si functionare a birourilor de carte funciara ale Judecatoriilor –
pentru notarea actiunii in cartea funciara, deoarece in speta nu face obiectul analizei si
controlului judiciar incheierea de carte funciara prin care s-a dispus notarea.

Notarea in C.F. este acea inscriere care are ca obiect mentionarea in cartea funciara a unor
drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice strans legate de drepturile tabulare, pentru
a le face opozabile tertelor persoane. Notarea in cartea funciara nu are caracter constitutiv de
64
drepturi, ci mai degraba unul informativ, pentru eventualele terte persoane interesate de
situatia juridica a imobilului si a drepturilor proprietarului tabular.

Notarea in cartea funciara a unei actiuni prezinta importanta si din perspectiva prevederilor
art. 31 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, potrivit carora, dobanditorul este considerat de buna
credinta daca, la data inregistrarii cererii de inscriere a dreptului in folosul sau, nu a fost notata
nicio actiune prin care se contesta cuprinsul cartii funciare sau daca din titlul transmitatorului
si din cuprinsul cartii funciare nu reiese vreo neconcordanta intre aceasta si situatia juridica
reala.

Din interpretarea acestor texte de lege rezulta ca actiunea care se noteaza in cartea funciara
trebuie sa fie in legatura cu imobilul adica sa vizeze un drept real cu privire la acesta si care
sa dea caracter litigios dreptului inscris in cartea funciara si sa ii afecteze regimul juridic.

Or, in speta, din probele administrate in cauza rezulta ca, in prezent, litigiul dintre U. T. B. pe
de o parte si I. S. si E. T. de cealalta parte, are ca obiect pretentii, respectiv recuperarea
contravalorii investitiilor realizate de Universitate la imobilul pe care I. S. si E. T. l-au
instrainat reclamantei din prezenta cauza. Drept urmare, actiunea civila avand ca obiect actual
si real un drept de creanta iar nu o iesire din indiviziune, dupa cum rezulta si din certificatul
de grefa emis in dos. nr. 316/2006 al Curtii de Apel Brasov la data de 13.03.2007 (fila nr. 60
dos. fond I), nu este de natura a afecta regimul juridic al imobilului si nu da caracter litigios
dreptului de proprietate al actualului titular, respectiv al reclamantei S.C. P. I.S.A.

Faptul ca apelanta parata U. T. din Brasov nu a renuntat la judecata cererii de iesire din
indiviziune si faptul ca litigiul figureaza in evidenta instantelor de judecata cu obiectul initial,
de „iesire din indiviziune” nu au nicio relevanta, cata vreme, in mod obiectiv, starea de
indiviziune nu mai exista in prezent, fiind stinsa prin intrunirea in persoana unui coproprietar
a calitatii de proprietar exclusiv al imobilului in urma vanzarii silite, litigiul ce se desfasoara
in continuare intre parata din prezenta cauza, pe de o parte si I. S. si E. T. de cealalta parte,
fiind limitat la pretentiile reciproce ale partilor, dupa cum s-a aratat mai sus.

65
Intr-o alta ordine de idei, potrivit art. 24 lit. a) din Legea nr. 7/1996 si art. 22 lit. a) din Legea
nr. 7/1996 republicata, inscrierea unui drept se poate efectua numai impotriva aceluia care, la
inregistrarea cererii sale, era inscris ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza a
fi facuta. Aceste dispozitii reflecta principiul relativitatii, denumit si al consensului sau al
acordului de vointe, principiu ce guverneaza activitatea propriu – zisa de publicitate
imobiliara.

Astfel, in ipoteza in care s-ar accepta totusi sustinerea apelantei ca actiunea in pretentii ar fi
susceptibila de notare in cartea funciara, se observa ca, la data depunerii cererii de notare a
litigiului in cartea funciara numitii I. S. si E. T. erau titularii dreptului de proprietate asupra
imobilului, insa dupa ce au transmis dreptul de proprietate asupra imobilului in cauza in
favoarea reclamantei S.C. P. I.S.A., nu a operat si transmisiunea conventionala a calitatii
procesuale a proprietarilor initiali catre noul dobanditor al dreptului de proprietate, astfel ca
actuala proprietara a imobilului, reclamanta S.C. P. I.S.A. nu este parte in litigiul notat in
cartea funciara asupra imobilului sau, nu este parte in raportul juridic obligational dedus
judecatii respectiv nu este debitorul creantei ce face obiectul litigiului. drept urmare,
finalizarea acestui litigiu, desi notat in cartea funciara, nu poate produce consecinte juridice
asupra patrimoniului reclamantei si asupra dreptului sau real de proprietate cu privire la acest
imobil.

In consecinta, nu se mai justifica mentinerea notarii acestui litigiu in cartea funciara, notarea
fiind de doua ori eronata:

1) la momentul inregistrarii cererii procesul nu mai avea ca obiect iesire din indiviziune ci
exclusiv actiunea in pretentii;

2) desi certificatul de grefa depus in sustinerea cererii de notare s-a eliberat pentru actiunea
vizand „iesire din indiviziune”, in cartea funciara s-a inscris „prestatie tabulara”.
De altfel, apelanta si-a dezvaluit in mod clar interesul de a pastra notarea litigiului in cartea
funciara in aceasta forma, prin chiar motivele de apel, aratand ca „interesul sau a fost si este
ca acest proces pe rol sa fie inscris in cartea funciara tocmai pentru ca tertii sa fie informati cu
privire la existenta unei creante a fostilor proprietari fata de Universitate, creanta care poate
66
opera asupra imobilului, fiind vorba despre investitii care au devenit parte din imobil” si
dovedind prin aceasta ca este in eroare cu privire la efectele pe care, in situatia actuala de carte
funciara, o astfel de notare s-ar mai justifica. Tertii insa nu pot fi interesati cu privire la creante
in legatura cu imobilul care ar exista fata de fostii proprietari cata vreme acestia oricum nu
mai sunt titulari ai dreptului real inscris in cartea funciara. Tertii nu ar putea manifesta interes
decat in legatura cu situatia actuala a imobilului si cu situatia actualilor proprietari inscrisi in
cartea funciara. Or, apelanta parata ignora faptul ca intimata reclamanta nefiind atrasa ca parte
in litigiul notat si ca acest litigiu neafectand valabilitatea dreptului real inscris, nu are dreptul
sa prejudicieze interesele actualului proprietar de carte funciara prin mentinerea in mod
artificial a acestei notari, cu atat mai mult cu cat ea este eronata si in privinta obiectului
litigiului, avertizand in mod fals tertii ca insusi dreptul real al reclamantei ar fi in litigiu.

67
Concluzii

68
Bibliografie

69
70
71
72
73
74
75
76