Universitatea Ecologica din București

Facultatea de Drept și Științe Administrative

Anul universitar 2017/2018

Anul II- Centrul Focșani

PUBLICITATEA IMOBILIARĂ ȘI CADASTRUL

Prof. Coordonator: Lect. Univ.dr. Angelica Cobzaru

Student: Tuderașcu Lucian

DREPT AGRAR
 Capitolul I. Publicitatea imobiliară

Publicitatea imobiliară reprezintă un ansamblu de mijloace prevăzute de lege, prin care

se asigură evidenţa, siguranţa, opozabilitatea în raport cu terţii a actelor juridice prin care se
constituie, se transmit ori se sting drepturi reale imobiliare. Prin normele dreptului civil este
reglementată nu numai naşterea, modificarea sau stingerea raporturilor juridice civile, ci şi
protecţia, ocrotirea şi garantarea drepturilor subiective civile. Prin sistemul de publicitate
imobilară se urmăreşte protejarea securităţii dinamice a circuitului civil cu privire la bunurile
imobile.

Publicitatea imobiliara întemeiata pe sistemul de evidență al cadastrului general are ca

obiect înscrierea în cartea funciara a actelor și faptelor juridice referitoare la imobilele din
același teritoriu administrativ și se realizează de către oficiile de cadastru și publicitate
imobiliară, pentru imobilele situate în raza de activitate a acestora. Deoarece operațiunile
juridice având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor sau
constituirea unor drepturi reale imobiliare (uzufruct, uz, servitute, abitatie, superficie, etc.) au
nevoie de o certitudine juridica, s-a simțit nevoia crearii a diferite sisteme de publicitate
imobiliară, cu scopul principal de a face cunoscute terților interesați modificările survenite în
regimul juridic al acestor bunuri.

Rolul publicităţii imobiliare depinde de sistemul de publicitate adoptat de legislaţia

respectivă. Astfel, în unele sisteme au rolul limitat de a face ca drepturile dobândite între părţi
să devină opozabile tuturor, cum este cazul legislaţiilor bazate pe principiul
consensualismului inspirat din codul civil francez al lui Napoleaon. Drepturile se dobândesc
la data perfectării actului translativ sau constitutiv de drepturi reale, dar se consolidează
numai ca efect al transcrierii în registrele publice.  În alte sisteme rolul înscrierii este de a
produce efecte translative sau constitutive de drepturi reale, atât între părţi cât şi faţă de terţi,
convenţia este doar creatoare de obligaţii. Sistemul a fost adoptat de legislaţiile de inspiraţie
austriacă şi germană.

Funcţia esenţială a sistemelor de publicitate imobiliară este aceea de informare a

terţilor, astfel încât orice persoană interesată să poată avea posibilitatea de a lua cunoştinţă
despre un act sau fapt juridic, despre o situaţie sau o stare ori despre o modificare sau
schimbarea unei realităţi juridice.
 Capitolul II. Sisteme de publicitate imobiliară

II.1. Sistemul registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni

Sistemul de publicitate imobilară al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost

reglementat de Codul civil şi de Codul de procedură civilă, fiind aplicat în Muntenia, Oltenia,
Moldova şi Dobrogea. Acest sistem a fost menţinut până în anul 1996, când a fost adoptată
Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996.

Efectuarea operaţiunilor de publicitate imobiliară se realiza în două registre, respectiv unul de

transcripţiuni, în care se transcriau actele constitutive sau translative de drepturi reale şi unul
de inscripţiuni, pentru inscripiţia privilegiilor sau ipotecilor. Transcrierea se realiza în
registrul de transcrieri şi consta în copierea integrală a actului prin care se transmitea, se
constituia sau se stingea un drept real imobiliar. În funcţie de obiectul lor, actele supuse
transcrierii puteau fi clasificate în:

1)      acte translative sau constitutive de drepturi reale, precum şi tranzacţiile privind
proprietatea şi alte drepturi reale;

2)      actele prin care se renunţa la drepturile reale imobiliare;

3)      hotărârile judecătoreşti de expropriere şi ordonanţele de adjudecare, precum şi alte

hotărâri cu efect atributiv de drepturi;

4)      cesiunile de venituri pe o durată mai mare de 2 ani, contractele de locaţiune pe o durată
mai mare de 3 ani, actele şi hotărârile prin care se constata o chitanţă de chirie pe doi ani
viitori.

Nu erau supuse transcrierii, între altele, transmisiunile succesorale, actele de partaj,

hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi, dobândirea drepturilor reale prin uzucapiune,
dobândirea aceloraşi drepturi prin accesiune imobiliară, transmisiunile efectuate prin efectul
legii. Transcrierea nu produce efecte juridice între părţi, ci reprezentă numai un simplu mijloc
de publicitate, iar nu de validare a actelor care nu erau valabile prin ele însele. Între părţi şi
faţă de succesorii acestora actul juridic îşi producea efecte din momentul încheierii. Aveau
calitate de terţi, în materia actelor cu titlu oneros succesorii cu titlu particular iar nu şi
creditorii chirografari ai înstrăinătorului.

Era necesar însă ca terţul să îndeplinească anumite condiţii şi anume: să fi dobândit un drept
real de la acelaşi autor şi asupra aceluiaşi bun, dreptul dobândit să fi fost supus transcrierii
sau, după caz, înscrierii și să se fi îndeplinit formalitatea transcrierii sau înscrierii după caz.

Prin înscriere se urmărea protejarea creditorilor de insolvabilitatea debitorilor, în cazul actelor

juridice prin care se constituiau privilegii şi ipoteci. Modul de înscriere a privilegiilor era
reglementat de Codul civil şi Codul de procedură civilă. În conformitate cu
dispoziţiile art.1746 alin.(1) din Codul civil ipoteca este un drept real asupra imobilelor
afectate la plata unei obligaţii. Conservarea ipotecilor şi a privilegiilor imobiliare era
reglementată de Codul civil la art.1738-1745, 1754-1768, 1778 şi 1780-1781. De asemenea,
potrivit prevederilor art.1754 din Codul civil, „toate creanţele privilegiate supuse la
formalitatea inscripţiei, în privinţa cărora nu s-ar fi îndeplinit condiţiile prescrise pentru
conservarea privilegiului, nu încetează cu toate acestea de a fi creanţe ipotecare; însă ipoteca,
în privinţa tuturor persoanelor al treilea, nu datează decât de la epoca inscripţiilor care vor
trebui făcute. Potrivit dispoziţiilor art.1778-1779 din Codul civil, între creditori, ipoteca, fie
legală, fie convenţională, nu are rang decât din ziua inscripţiei sale în registre.

În lipsa transcrierii sau a înscrierii dreptului real imobiliar, sacţiunea este inopozabilitatea,
înţelegându-se prin aceasta ineficacitatea dreptului real dobândit faţă de terţi. Pentru a se
putea invoca lipsa transcrierii sau a înscrierii, potrivit dispoziţiilor art.819 din Codul civil şi
712 alin.(2) din Codul de procedură civilă; în privinţa terţului se cereau a fi îndeplinite
anumite condiţii, şi anume:

–          să nu fi fost obligat el însuşi a executa transcrierea sau înscrierea;

–          să nu fi participat la fraudă împreună cu înstrăinătorul sau constituitorul petru

împiedicarea efectuării transcrierii sau înscrierii de către dobânditor.

Între principalele critici aduse sistemului publicităţii personale al registrelor de inscripţiuni şi

transcripţiuni pot fi menţionate următoarele:

1)      În primul rând, publicitatea era facultativă, urmărind numai opozabilitatea faţă de terţi a
actului încheiat, act care produce efecte între părţile contractante din momentul realizării
acordului de voinţă.

2)      În al doilea rând, publicitatea era parţială şi incompletă, deoarece anumite acte şi moduri
de dobândire nu erau supuse înregistrării.

3)      În al treilea rând, publicitatea se realiza prin operarea înregistrărilor pe numele

proprietarilor şi nu pe imobile, astfel încât modul de verificare de către terţi a registrelor de
publicitate se făcea cu dificultate, în situaţia în care aceştia nu cunoşteau adevăratul proprietar
al imobilului.

4)      În al patrulea rând, operaţiunile de transcriere şi înscriere nu erau de natură a garanta

dreptul transcris sau înscris, deoarece judecătorul nu avea obligaţia să verifice valabilitatea şi
legalităţile acteului ce îi era prezentat pentru a fi supus operaţiunilor de transcriere sau
înscriere şi nici nu avea obligaţia să verifice existenţa dreptului transmiţătorului.

5)      În al cincilea rând, sancţiunea aplicabilă pentru neîndeplinirea formalităţilor de

transcriere şi înscriere în registre o reprezenta inopozabilitatea faţă de terţi a dreptului
transmis sau costituit.

II.2. Sistemul de publicitate al cărții funciare

 Sistemul real de publicitate al cărţilor funciare, a fost reglementat în a doua jumătate a
secolului XIX în legislaţia austriacă şi ungară, iar apoi şi prin Decretul-lege nr. 115/1938
pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, aplicabil în Transilvania, Banat,
Crişana, Maramureş şi Bucovina. Sistemul de publicitate imobiliară al cărţilor funciare este
recunoscut ca un sistem complex, complet şi eficient, permiţând permanent cunoaşterea
exactă a situaţiei juridice a imobilului. Sistemul este real, având la bază identitatea topografică
a imobilelor, înscrierile făcându-se pe imobile şi nu pe proprietari, fiecare imobil avănd o
carte funciară în care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a bunului. Deşi Decretul-
lege nr.115/1938 a fost conceput ca o lege care să îşi găsească o aplicare generală, la nivelul
întregii ţări, astfel încât să fie realizată unificarea legislaţiei cărţilor funciare şi înlocuirea
reglementărilor fragmentare cu o altă reglementare, unitară, completă şi modernă, totuşi, acest
act normative nu a putut fi pus în aplicare decât în regiunile de carte funciară. Legea
nr.7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, prin care s-a realizat un sistem unic şi unitar
de publicitate imobiliară, bazat pe cartea funciară, a avut ca model Decretul-
lege nr.115/1938 sub aspectul principiilor şi instituţiilor.

Fiecare imobil avea cartea sa funciară, în care erau trecute toate actele translative sau
constitutive de drepturi reale, precum şi anumite drepturi de creanţă. Cartea funciară era
organizată după cum urmează:

–          Titlul cărţii funciare, (care cuprindea numărul, denumirea comunei, oraşului, sau
municipiului unde este situat imobilul);

–          Partea I (foaia de avere) cuprindea descrierea imobilului şi prezentarea elementelor

componente ale acestuia (nr. de ordine, nr. topografic, denumirea imobilului, suprafaţa, felul
de cultură sau de folosinţă);

–          Partea II (foaia de proprietate) cuprindea înscrierile cu privire la dreptul de proprietate

asupra imobilului (nr. de ordine, înscrierile cu privire la proprietate, observaţii), respectiv:
numele proprietarului, actul sau faptul juridic ce reprezintă titlul dreptului de proprietate,
strămutările şi transmisiunile proprietăţii, servituţi în folosul imobilului, fapte juridice,
drepturi şi obligaţii de care se bucurau sau era ţinut titularul, modificări, etc.

–          Partea III (foaia de sarcini) conţinea drepturile reale constituite asupra imobilului,
respectiv dreptul de superficie, servituţile, dreptul de uz, uzufruct, abitaţie, ipotecile,
privilegiile imobiliare, locaţiunea pe o perioadă mai mare de 3 ani, cesiunea de venituri,
acţiuni privind drepturile tabulare cuprinse în această parte, sechestrul asigurător sau judiciar,
urmărirea imobilului sau a veniturilor sale, alte modificări, îndreptări, însemnări.

Sistemul de publicitate al cărţilor funciare era guvernat de următoarele principii:

a) Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară, care rezulta
din dispoziţiile art.17-18 ale Decretului-lege nr.115/1938 şi în conformitate cu care drepturile
reale asupra imobilelor se puteau constitui, modifica sau stinge numai prin operaţiunile
înscrierii în cartea funciară.
b) Principiul publicităţii integrale şi absolute, în conformitate cu care toate actele juridice care
aveau obiect transmisiunea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar erau supuse
înscrierii în cartea funciară.

c) Principiul lealităţii, în conformitate, cu care înscrierile în cartea funciară nu puteau fi făcute

decât după verificarea legalităţii titlului supus înregistrării.

d) Principiul oficialităţii, în conformitate cu care, la momentul înscrierii, judecătorului îi

revenea obligaţia de a verifica din oficiu cererea de înscriere şi actele care o însoţeau.

e) Principiul forţei probante a înscrierii în cartea funciară, rezultat din dispoziţiişle art. 32 din
Decretul-lege nr.115/1938, în conformitate cu care se prezuma că dreptul real înscris în cartea
funciară este exact, iar dreptul radiat din cartea funciară nu există.

f) Principiul priorităţii, în conformitate cu care înscrierile se realizau în ordinea cererilor,

ordine care conferea şi rangul înscrierii.

g) Principiul relativităţii, în conformitate cu care înscrierea în cartea funciară a drepturilor

reale putea fi făcută numai: 1)împotriva aceluia care la momentul înregistrării cererii este
înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urma a fi făcută; 2)împotriva aceluia
care, mai înainte de a fi înscris si-a grevat dreptul, dacă se solicita înscrierea deodată a
ambelor drepturi.

Înscrierile în cartea funciară erau de trei feluri: intabularea, înscrierea provizorie şi

notarea. Intabularea constituia acea însncriere prin intermediul căreia se transmitea, se
constituia, se modifica sau se stingea un drept real imobiliar, de la data înregistraării cererii de
înscriere. Intabularea reprezenta, deci, o înscriere defiitivă şi avea efect constitutiv de
drepturi, operând pe baza unui act autentic, care trebuia să întrunească toate condiţiile de
formă şi de fond pentru transferul drepturilor reale. Înscrierea provizorie sau intabularea
imperfectă costituia acea înscriere prin care se strămuta, se constituia, se modifica sau se
stingea un drept real, condiţionat de justificarea ulterioară. Înscrierea provizorie se folosea înn
cazul în care înscrisul original nu îndeplinea condiţiile speciale pe care legea le prevedea
pentru intabulare sau atunci când înscrierea era cerută în baza unei hotărâri judecătoreşti
supuse recursului.

Justificarea desemna îndeplinirea condiţiilor cerute de lege pentru transformarea

înscrierii provizorii în înscrierea definitivă. Notarea reprezenta o operaţiune de înscriere a
unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice strâns legate de drepturile tabulare,
pentru a le face opozabile terţilor. În sistemul cărţilor funciare, numai drepturile tabulare,
drepturile reale puteau fi intabulate sau înscrise. Drepturile de creanţă puteau fi numai notate
în cartea funciară. Înscrierile din cartea funciară puteau fi exercitate în justiţie prin două
acţiuni: acţiunea în prestaţie tabulară şi acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară.

Conform reglementărilor art.22-23 din Legea nr115/1938, acela care s-a obligat la

constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar are obligaţia să predea
înscrisurile necesare pentru intabularea dreptului în cartea funciară. Atunci când era vorba
despre stingerea unui drept real imobiliar, acela care s-a obligat trebuie să predea actele
necesare pentru radierea dreptului din cartea funciară. Dacă această persoană refuză să-ţi
îndeplinească obligaţia asumată, cel îndreptăţit să-şi intabuleze în cartea funciară dreptul real
imobiliar poate cere instaţei judecătoreşti să hotărască înscrierea dreptului în cartea funciară;
în cazul stingerii unui drept real imobiliar, persoana îndreptăţită poate solicita instanţei
judecătoreşti să dispună radierea dreptului real. Potrivit unui prim punct de vedere, chiar dacă
înscrierea avea efect constitutiv de drepturi, acţiunea în prestaţie tabulară avea caracter
personal şi era prescriptibilă în termenul general de prescripţie de 3 ani prevăzut de
Decretul nr.167/1958.

Acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară constituia acea acţiune în justiţie cu

ajutorul căreia se solicita instanţei judecătoreşti îndreptarea sau înlăturarea unei înscrieri din
cartea funciară, care nu corespundea realităţii juridice, în scopul de a se realiza concordanţa
dintre starea tabulară şi situaţia juridică a imobilului. Rectificarea înscrierilor privitoare la
drepturile tabulare era reglemetată de art.34-40 din Decretul-lege nr.115/1938. Rectificarea
unei intabulări sau înscrieri provizorii putea fi solicitată dacă înscrierea sau titlul pe baza
căruia a fost operată nu au fost valabile, dacă, urmare înscrierii, dreptul a fost calificat greşit
ori dacă nu mai erau întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris ori au încetat efectele
actului juridic în baza căruia a fost operată înscrierea. Acţiunea în rectificare putea fi
formulată în termen de 10 ani împortiva terţului dobânditor cu titlu gratuit şi de bună-credinţă,
termenul menţionat curgând de la momentul înregistrării cererii de înscriere. Acţiune privind
îndreptarea unor erori materiale de carte funciară – potrivit dispoziţiilor art.40 din Decretul-
lege nr.115/1938 – avea ca finalitate corectarea unor greşeli de fapt strecurate în încheierea
prin care s-a ordonat înscrierea sau în textul înscrierii şi care reprezentau abateri de la
cuprinsul titlului aflat la baza înscrierii.

Capitolul III.Sistemul de publicitate imobiliară  reglementat de dispoziţiile Legii nr.7/1996,

modificată

Prin Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996, au fost puse bazele unui
sistem real şi unic de publicitate imobiliară, cu aplicabilitate pe întreg teritoriul ţării, care a
înlocuit sistemele paralele de publicitate imobiliară existente anterior. Reglementarea generală
privind organizarea cadastrului şi principiile care guvernează această activitate este coţinută
de Legea nr.7/1996, republicată, în Titlul I „Regimul general al cadastrului şi publicităţii
imobiliare”. Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică,
economică şi juridică a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul ţării. Cadastrul general se
întocmeşte pe comune, oraşe, municipii, judeţe şi la nivelul întregii ţări. Entităţile de bază ale
acestui sistem sunt parcela, construcţia şi proprietarul.

La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale – comune, oraşe, municipii –  lucrările tehnice de

cadastru constau în:

–          stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unităţii administrativ-teritoriale şi a limitelor

intravilane componente;

–          identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau, în lipsa

acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar şi determinarea formei şi
dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale;

–          consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanţelor judecătoreşti;

–          întocmirea documentelor tehnice cadastrale.

Principalele documente tehnice care se întocmesc la nivelul comunelor, oraşelor şi

municipiilor fiind următoarele:

a)      registrul cadastral al imobilelor;

b)      indexul alfabetic al proprietarilor;

c)      registrul cadastral al proprietarilor;

d)     planul cadastral şi anexele la partea I a cărţii funciare.

Datele definitorii ale fiecărui imobil se transmit de către oficiul teritorial consiliului local,
care are obligaţia să le aducă la cunoştinţa deţinătorilor prin înştiinţare scrisă şi prin afişare la
sediul primăriei. Contestaţiile cu privire la exactitatea datelor comunicate, însoţite de
documente doveditoare, pot fi prezentate de deţinători, în scris, în termen de 60 de zile de la
înşiinţarea scrisă, oficiul teritorial care le va soluţiona în termen de 30 de zile.

Prin sistemul de cadastru general se realizează:

–          identificarea, descrierea şi înregistrarea în documentele cadastrale a imobilelor prin

natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale, precum şi
stocarea datelor pe suporturi informatice;

–          identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinători egali de imobile,

în vederea înscrierii în cartea funciară cu caracter definitiv;
–          furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea corectă a
obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate.

Cadastrul general are, conform dispoziţiilor legale, următoarele funcţii:

Funcţia tehnică, realizată prin determinarea, pe bază de măsurători, a poziţiei,

configuraţiei şi mărimii suprafeţei terenurilor, pe destinaţii, categorii de folosinţă şi
proprietari, precum şi ale construcţiilor.

Funcţia economică, prin care se evidenţiază destinaţia, categoria de folosinţă a

parcelelor şi elementele necesare stabilirii valorii economice a actului de proprietate şi prin
publicitatea imobiliară.

Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului general are ca

obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din
acelaşi teritoriu administrativ şi se realizează de către oficiile teritoriale pentru imobilele
situate în raza de activitate a acestora.

Cartea funciară este formată din titlu şi trei părţi. Titlul indică numărul şi numele
localităţii în care este situat imobilul. Partea I, privind descrierea imobilelor, conţine numărul
de ordine şi cel cadastral fiecărui imobil, suprafaţa imobilului, destinaţia, categoria de
folosinţă, construcţiile, amplasamentul şi vecinătăţile, observaţii. Partea a II-a, referitoare la
înscrierile privind dreptul de proprietate, conţine numele proprietarului, actul sau faptul
juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, menţionarea înscrisului pe care se
întemeiază acest drept, strămutărle proprietăţii şi modalităţile acesteia, sevituţile constituite în
folosul imobilului, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, acţiunile
privitoare la proprietate, modificări, îndreptări, însemnări cu privire la titlu, în partea I sau
partea a II-a a cărţii funciare. Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind
dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini, cuprinde dreptul de superficie, uzufruct,
uz, folosinţă, abitaţie, servitute în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare,
locaţiunea şi cesiunea de venituri pe o perioadă mai mare de 3 ani, faptele juridice, drepturile
personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise
în această parte, sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor acestuia, modificări,
îndreptări, însemnări cu privire la înscrierile făcute în această parte.

În sistemul noilor cărţi funciare, numai drepturile tabulare, drepturile reale imobiliare
pot face obiectul intabulării sau al îscrierii provizorii, în timp ce drepturile de creanţă, faptele
juridice sau alte raporturi juridice aflate în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară
pot fi doar notate în cartea funciară, în cazurile şi condiţiile prevăzute de lege.