Latura juridic a cadastrului

1 Sistemul de publicitate imobiliar din Romnia 1.1 Definiie. Scop. Obiective. Scurt istoric Existent n Romnia prin formele cele mai folosite, respectiv "Cartea funciar" i "Registrul de transcripiuni i inscripiuni", publicitatea imobiliar reprezint un instrument de garantare i de aprare a drepturilor asupra imobilelor prin nregistrarea lor n evidene puse la dispoziia tuturor. Publicitatea imobiliar, n sensul general al noiunii, este un sistem de nscriere n acte publice, pe baza documentaiei din cadastrul general, a drepturilor i faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeai localitate, n acest mod aducndu-se la cunostina public starea material a terenurilor i cldirilor preluat din cadastru (mrimea, calitatea .a.), precum i titularii drepturilor reale i actele juridice legate de aceste imobile. Deoarece operaiunile juridice au ca efect transmisiuni imobiliare sau constituirea unor drepturi reale imobiliare, au nevoie de certitudine juridic, att pentru a le face opozabile terilor, ct i din considerente economice.1 n materia actelor juridice, deci i a actelor juridice translative de proprietate imobiliar constitutive sau translative de alte drepturi reale imobiliare, opereaz principiul relativitii efectelor actelor juridice, cu semnificaia producerii acestora ntre pri i succesorii lor. Toate celelalte persoane au calitatea de teri, crora actul respectiv li se impune ca o realitate juridic. Dar, din diverse motive, anumite persoane pot avea interesul s desfiineze un anumit act juridic sau s i ignore efectele. n ideea de a preveni asemenea situaii, au fost organizate sisteme de publicitate a transmisiunilor imobiliare i a constituirii de drepturi reale imobiliare. Scopul urmrit de publicitatea imobiliar este aadar s garanteze sigurana, evidena i opozabilitatea fa de teri a actelor juridice prin care se constituie, se transmit sau se sting drepturile reale imobiliare, fcnd actul juridic opozabil erga omnes. Sistemul trebuie s ofere celor interesai posibilitatea de a cunoate situaia juridic a imobilelor asigurnd astfel protecia mpotriva cumprrii unui imobil nstrinat anterior de proprietar, afectat de un dezmembramnt al dreptului de proprietate (uzufruct, abitaie, superficie, etc.), sau grevat de ipoteci i privilegii. n Romnia s-a oficializat nc din 1933 sistemul de publicitate imobiliar al "Crii funciare". Din pcate, acesta s-a realizat doar n mic msur n Moldova, Muntenia, Oltenia, Dobrogea, fiind preluat ns integral de la administraia austro-ungar n Banat, Transilvania i Bucovina. Legislaia actual prevede ca, prin introducerea cadastrului, "regimul de Carte funciar" s se extind la nivelul ntregii ri, nlocuind astfel sistemul "Registrului de transcripiuni i inscripiuni" existent n provinciile Vechiului Regat. Obiectivele de baz urmrite prin publicitatea imobiliar sunt multiple, cu efecte importante, benefice pentru activitatea economic i social deoarece: asigur accesul liber la informaii certe, importante, privind situaia juridic a terenurilor i construciilor i implicit circulaia normal a acestora; ofer garania dreptului i faptelor nscrise care sunt respectate, devenind opozabile "ergaomnes", respectiv tuturor; dezvolt piaa imobiliar prin ncurajarea tranzaciilor i acordrii de credite avnd n vedere c ipotecile sunt garantate; genereaz un climat de linite social ntruct sunt anulate sursele de conflicte derivate din problemele referitoare la proprietate. n concluzie, publicitatea imobiliar se dovedete i ea un element de prim ordin pentru dezvoltarea unei economii de pia reale, absena ei devenind o frn n calea reformelor i transformrilor spre care tinde Romnia.

Brsan, C. (2008) Drept civil. Drepturile reale principale, ediia a III-a, revzut i adugit, Ed. Hamangiu, Bucureti;

n prezent, instituia publicitii imobiliare este organizat de ctre ANCPI (Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar), n subordinea Ministerului Administraiei i Internelor, iar lucrrile se execut de Direciile de Publicitate Imobiliar din cadrul Oficiilor de Cadastru i Publicitate Imobiliar pentru teritoriile administrative arondate acestora. La baza generalizrii sistemului stau documentaiile cadastrale finale, furnizate de Direciile de Cadastru, dup avizarea i dispunerea introducerii lor. n ara noastr au funcionat dou sisteme principale de publicitate imobiliar, altele avnd o extindere redus: Sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni (sistemul de publicitate personal) a fost aplicat n Vechiul Regat (Muntenia, Moldova, Oltenia i Dobrogea) denumit i sistemul publicitii personale ntruct evidena este inut pe proprietar i nu pe imobil. nregistrrile din registrul de transcripiuni i inscripiuni sunt: transcripiile (transcriile) ce privesc reproducerea prin copiere a actelor juridice translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare i inscripiile care constau n meniuni sau extrase referitoare la actele de constituire a ipotecilor i privilegiilor. Lipsa unor date certe de eviden i a planurilor furnizate de cadastru constituie un inconvenient major al sistemului. Sistemul Crilor Funciare (sistemul de publicitate real) a funcionat n Transilvania, Banat i Bucovina i mai este denumit sistemul publicitii reale, deoarece evidena se ine pe imobile i nu pe proprietari. Cartea funciar descrie imobilele, arat drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri, precum i drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice n legtur cu acestea, dar numai n cazurile prevzute de lege. Preluat dup modelul german, sistemul este mai ferm n aprarea drepturilor reale imobiliare, are un mod de organizare simplu i sigur, rspunznd integral cerinelor unei publiciti imobiliare exigente, complete. Competena deinerii i ntreinerii registrelor de publicitate imobiliar a aparinut n trecut succesiv tribunalelor, judectoriilor i notariatelor de stat, iar n prezent Oficiilor de Cadastru i Publicitate Imobiliar. Sistemul crilor funciare se bazeaz pe sistemul de eviden a cadastrului general conform art.20 din Legea nr.7/1996, astfel c este necesar existena unei permanente legturi ntre cele dou instituii. Doar astfel se poate asigura o coresponden ntre starea de fapt i cea de drept a fiecrei entiti nmatriculate n Cartea funciar. Am fcut referire la acest fapt deoarece obiectivul publicitii imobiliare, respectiv constituirea unor drepturi sigure, nu se poate realiza dect cu condiia unei bune desfurri a activitii de cadastru i de Carte funciar. 1.2 Comparaie ntre cele dou sisteme de publicitate imobiliar care au funcionat n Romnia Analiznd cele dou sisteme de publicitate imobiliar folosite n Romnia se poate forma o privire comparativ: registrul de transcripiuni i inscripiuni este inut pe persoane, schimbtoare n timp, pe ct vreme n Cartea funciar baza o formeaz imobilul care rmne fix; organizarea acestui registru, ca i nscrierea este complicat i anevoioas n raport cu Cartea funciar care este simpl i uor de neles; identificarea i stabilirea situaiei juridice a unui imobil n sistemul de transcripiuni i inscripiuni este greoaie, de durat i greu accesibil. Prin contrast, cercetarea Crii funciare este rapid, evoluia n timp a situaiei realizndu-se cu uurin; obiectul publicitii imobilul este insuficient individualizat numai prin elementele din registre (teritoriu administrativ, lanul i vecinii), iar martorii nu ofer nici ei garanii juridice, ceea ce conduce la litigii i procese. n cazul Crii funciare, att identificarea ct i individualizarea sunt depline, att n ceea ce privete situaia topografic (numr topografic, vecini, suprafa), ct i cea juridic (proprietari, transmiteri, dezmembrri, etc.); publicitatea este imperfect n cazul registrelor de transcripiuni, deoarece la nregistrare nu se verific i nu se cerceteaz valabilitatea i legalitatea titlurilor prezentate de pri. Deci, registrele nu au for probant i nu ofer sigurana proprietii i creditului ca la sistemul de Carte funciar, unde nscrierea se face numai dup ce actele doveditoare ale drepturilor se verific de un funcionar cu pregtire corespunztoare; transcrierea n registre nu este obligatorie, pe ct vreme n cadrul Crii funciare nscrierea este o condiie de baz pentru dobndirea dreptului, avnd astfel caracter constitutiv de drept i probator; 2

publicitatea personal este parial, deoarece registrele de transcripiuni nu conin situaia juridic exact a unui imobil n opoziie cu regimul de Carte funciar n care publicitatea este integral deoarece toate drepturile reale formeaz obiectul nscrierii i nu numai. Pentru motivele menionate anterior sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni este criticat cu severitate att la noi ct i n alte ri. 1.3 Cartea funciar definiie, funcii, mod de organizare, categorii de nscrieri Regimul de Carte funciar i-a dovedit timp de peste un secol de aplicare eficacitatea i superioritatea, avnd o deplin for probant, garantnd dreptul celui nscris, asigurnd rezolvarea unor conflicte de drepturi, nlesnind tranzaciile imobiliare i dezvoltarea creditului. Este un factor de importan major n viaa economic i social a rii, motiv pentru care legislaia n vigoare asigur generalizarea sistemului de Carte funciar al nivel naional pe msura ntocmirii documentaiilor cadastrului general. n sensul su larg, Cartea funciar este un ansamblu de documente diferite ca form de prezentare (scrise i/sau desenate) i dup coninutul informaiei (juridice i/sau tehnice). 2 Cartea funciar n sens restrns, respectiv coala sau foaia, este nscrisul sau documentul care descrie imobilele, arat drepturile, actele sau faptele privitoare la acestea, precum i persoanele menionate ca titulare ale acestor drepturi. Coala Crii funciare are o serie de trsturi caracteristice: reprezint piesa de baz n care se nregistreaz n mod sistematic i organizat acte i fapte juridice care constituie viaa juridic a imobilelor; realizeaz unitatea formal, respectiv concentrarea ntr-o singur foaie a tuturor operaiilor juridice privitoare la imobile; nscrisurile se pot organiza efectiv n mai multe moduri: o sistemul foilor reale sau al unitii juridice, n care fiecare imobil se nscrie ntr-o coal separat ca element fix, unde se regsesc i titularii drepturilor reale imobiliare n succesiunea lor, fiind cel mai sigur deoarece unitatea funciar i juridic se confund cu parcela cadastral individualizat grafic i cu un numr propriu pe hart; o sistemul foilor personale sau al unitii economice, n care toate imobilele aceluiai proprietar de pe un teritoriu administrativ se nscriu n aceeai Carte funciar; o sistemul foilor mixte, adoptat la noi de la nfiinare, n prezent existnd tendina de trecere la foi personale. Coala Crii funciare cuprinde iniial cel puin patru pagini (dou formate A4 reunite), organizate n mod raional, sistematic i simplu, pentru a cuprinde toate datele necesare, a facilita nscrierea lor i consultarea chiar i de ctre nespecialiti. Titlul, nscris pe copert, cuprinde numrul Crii funciare i localitatea, respectiv teritoriul cadastral, eventual meniunea dreptului de superficie dac este cazul. n primul rnd Cartea funciar are un titlu cu rolul de a deosebi Crile funciare ntre ele i de a le crea o individualitate. Atunci cnd coninutul Crii funciare este att de vast nct nu mai poate fi trecut nici o alt meniune legat de modificrile suferite de situaia imobilului ori dac imobilul a fost alipit la un altul, se nchide Cartea funciar. Titlul este partea n care se fac meniuni despre acest aspect. ntr-o astfel de situaie se deschide o nou foaie, iar imobilul este transtabulat n cuprinsul acesteia. Vechea Carte funciar, care a fost nchis pentru c nu se mai putea trece nici o operaiune n ea, nu se va arunca, ci se va pstra la locul ei de ordine pentru a servi la identificarea imobilului i a modificrilor care au survenit succesiv n legtur cu acesta. Partea I3 Descrierea imobilului sau Foaia de avere cuprinde date tehnice i economice preluate din documentaia cadastral care se nscriu pe formular n rubrici corespunztoare: numrul de ordine, numrul topografic al parcelei, categoria de folosin, amplasamentul cu denumirea specific i suprafaa. Partea a II-a nscrieri privitoare la drepturi sau Foaia de proprietate are o alctuire simpl cuprinznd doar numrul de ordine al operaiunii, nscrierile privitoare la proprietate i o coloan final pentru notarea trimiterii la poziia urmtoare de nscriere. Aici se menioneaz: data prezentrii actului de nscriere n Cartea funciar i temeiul juridic al nscrierii; numele i prenumele proprietarului sau proprietarilor, cotele pri ale coindivizionarilor i actele de dobndire sau transmitere a proprietii;
2
3

Sion, I.G. (2002) Drept i legislaie funciar-cadastral, Msurtori terestre Fundamente, vol III, modulul J, Ed. Matrix Rom, Bucureti; Conform art. 21 din Legea 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare

strmutrile dreptului de proprietate i servituile constituite n folosul imobilului; faptele i drepturile juridice, drepturile personale i de crean (minoritatea, interdicia, curatela, falimentul, dreptul de preemiune, etc.); modificrile, ndreptrile sau nsemnrile ce se fac cu precdere n partea I i a II-a, uneori chiar i n titlul Crii funciare. Proprietar poate fi orice persoan, fie ea fizic sau juridic, chiar i copilul conceput are un drept funciar i poate fi trecut n tiltul de proprietate. Acest proprietar nu este fix. Adic, printr-un act juridic o alt persoan poate deveni noul proprietar. n acest caz apar modificri n Cartea funciar doar la coloana privitoare la numele proprietarului, dar numai atunci cnd are loc nstrinarea ntregului corp de proprietate. Deoarece, dac are loc strmutarea doar a unei pri din imobil, atunci se radiaz n primul rnd imobilul din partea I i se va transcrie sau nscrie, dup caz, n Cartea funciar a dobnditorului, dac are una, altfel i se va ntocmi una. Iar n coloana pentru servitui este nscris dreptul titularului imobilului dominant asupra imobilului vecin acestuia, avnd obligaia de a suporta eventualele restricii (poate fi vorba despre un drept de trecere sau orice alt drept stabilit prin faptele proprietarilor, de comun acord). Partea a III-a nscrieri privitoare la sarcini sau Foaia de sarcini cuprinde rubrici n care se nscriu, n principal, sarcinile ce greveaz imobilul, respectiv: drepturile reale dobndite i/sau radiate, privilegiile imobiliare i cesiunea de venituri; faptele juridice i drepturile personale (falimentul, interdicia creditorului ipotecar, etc.) sau alte raporturi juridice (sechestrul asigurtor sau judiciar, urmrirea silit a imobilului). Ca documente anex ale Crii funciare se pot meniona: planul cadastral; registrele cadastrale: o registrul parcelar un repertoar al numerelor topografice n ordine cresctoare, n dreptul crora este trecut numrul planei pe care este reprezentat parcela i numrul colii de Carte funciar n care este nscris; o indexul alfabetic al posesorilor cuprinde toi proprietarii n ordine alfabetic cu adresele lor i Crile funciare n care au nregistrate parcelele; o registrul de intrare ine evidena actelor prezentate de solicitani i/sau eliberate celor ndreptii; o dosarul ncheierilor de Carte funciar cuprinde ncheierea judectorului, cererea i toate actele autentice n temeiul crora se face o nscriere n coala crii. Ca sistem de publicitate imobiliar, Cartea funciar are urmtoarele funcii: social, deoarece titularul dreptului nscris tie c nu poate fi mpiedicat de la exercitarea acestuia; economic, generat de sigurana i linitea social pe care o asigur, creditele garantate prin ipoteci obinndu-se mai uor, conducnd la scderea dobnzilor i la creterea valorii imobilelor; de inventar al bunurilor imobile, preluat de la cadastru i evidena proprie a drepturilor i raporturilor juridice funciare, ale terenurilor i construciilor. Ca mod de organizare a sistemului se pot reine: crile funciare (foile) sunt numerotate pe localiti alctuind n ansamblul lor registrul funciar, dei nu sunt reunite ca atare; fiecare imobil este nscris ntr-o Carte funciar (coal) unde mai sunt trecute actele translative sau costitutive de drepturi reale, precum i anumite drepturi de crean i raporturi juridice legate de acestea; evidena se ine pe imobil, fiind uor identificabil pe planul cadastral i n Cartea funciar; crile funciare se redacteaz i se in ntr-un singur exemplar de ctre OCPI, activitatea de publicitate desfurndu-se n cadrul Birourilor de Publicitate Imobiliar, conduse de un registrator ef; structura sistemului cuprinde pe lng coala propriu-zis i alte documente ce completeaz informaiile i faciliteaz identificarea terenurilor i construciilor; imobilele din domeniul public, date n administrare unor regii sau ntreprinderi ce dein terenuri cu suprafee reprezentative (ci ferate, canale, etc.), se nscriu n registre separate; 4

n spiritul publicitii imobiliare Cartea funciar i toate documentele ei sunt publice, pot fi cercetate i se pot obine extrase i/sau copii legalizate. Cartea funciar propriu-zis, respectiv foaia sau coala de Carte funciar, are ca obiect trei categorii de nscrieri, fiecare cu regim juridic specific privind: imobilul, ca entitate de referin preluat din cadastrul general; drepturile reale imobiliare corespunztoare imobilului; actele, faptele juridice, drepturile de crean sau alte raporturi juridice legate de imobilele ce fac parte din imobil. Imobilul 4 este unitatea de baz a Crii funciare i constituie obiectul la care se refer drepturile tabulare, avnd urmtoarele trsturi definitorii generale: ca structur, poate fi constituit din una sau mai multe parcele alipite care aparin aceluiai proprietar; reprezint o unitate economic, prin natura sa i prin scopul urmrit de proprietar; se constituie i ca unitate juridic, ntruct unele drepturi i operaii juridice se refer la ntregul imobil. Partida cadastral este alctuit din mai multe imobile de pe teritoriul aceleiai localiti, aparinnd unui proprietar. 1.4 Principiile Crii funciare Soliditatea sistemului de Carte funciar este dat de regulile fundamentale, respectiv principiile ce stau la baza lui i asigur o superioritate de necontestat. Principiul publicitii reale La baza acestui principiu st cerina legii de nscriere a drepturilor reale imobiliare i a tuturor raporturilor juridice n legtur cu bunurile din Cartea funciar, pentru ca ele s devin publice i opozabile terilor. Publicitatea imobiliar are prin nscrierile din Cartea funciar putere doveditoare absolut deoarece, dac un drept real este nscris n favoarea unei persoane se prezum c dreptul exist n folosul ei, iar dac un drept s-a radiat din Cartea funciar se prezum c dreptul nu exist. Principiul efectului translativ sau constitutiv de drept n sistemul Crii funciare drepturile reale imobiliare se constituie, se modific, se strmut sau se sting numai prin nscrierea lor n coala de Carte funciar. Acest principiu, care condiioneaz dobndirea unui drept prin nscriere n Cartea funciar, d siguran proprietii i creditului deoarece asigur ncrederea public i concordana la zi ntre Cadastru i Cartea funciar, condiie de baz a unei publiciti imobiliare de ncredere. n legislaia noastr sunt prevzute unele excepii de la acest principiu n cazul dobndirii unui drept real prin succesiune, accesiune, vnzare silit i expropriere, cnd are loc independent fa de nscrierea n Cartea funciar. Principiul legalitii i al oficialitii n esen, aceste dou norme fundamentale au acelai obiect: s asigure corectitudinea i certitudinea nscrisurilor n Cartea funciar. Legalitatea comport un aspect formal, conform cruia registratorul ef poate ncuviina nscrierea printr-o ncheiere oficial n baza actelor i faptelor prevzute de lege la cererea persoanelor ndreptite, i unul material, ce impune ca registratorul s verifice actele ce stau la baza nscrierii.

Conform Titlului XII, din Legea nr. 247 din 19/07/2005, publicat in M. Of., Partea I nr. 653 din 22/07/2005, privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente*): Modificarea i completarea Legii nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare, cu modificrile i completrile ulterioare: Art. I. - Legea cadastrului i a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, publicata n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 61 din 26 martie 1996, cu modificrile i completrile ulterioare, se modific i se completeaz dupa cum urmeaz: 1. La articolul 1, alineatul (1) se modific i va avea urmatorul cuprins: "Art. 1. - (1) Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de evidenta tehnic, economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii." 2. La articolul 1, alineatul (3) se modifica i va avea urmatorul cuprins: "(3) Prin imobil, n sensul prezentei legi, se nelege una sau mai multe parcele alaturate, cu sau fr constructii, aparinnd aceluiai proprietar." 3. La articolul 1, dupa alineatul (3) se introduc dou noi alineate, alineatele (4) i (5) cu urmtorul cuprins: "(4) Prin parcela se nelege suprafaa de teren cu aceeai categorie de folosin. (5) Sistemul de eviden al cadastrului general are ca finalitate nscrierea n registrul de publicitate imobiliar."

Principiul oficialitii oblig instana de Carte funciar s examineze, din oficiu, cererea de nscriere, coninutul i anexele ei, etc. Principiul specialitii i al neutralitii Conform principiului specialitii fiecare imobil, fiecare drept sau raport juridic ce se nscrie n Cartea funciar trebuie s fie artat clar, precis i lmurit. n spiritul acestui principiu, nscrierile trebuie s arate explicit persoana, imobilul i dreptul la care se refer nscrierea, deoarece n caz contrar cererea nu va fi ncuviinat. Principiul neutralitii (disponibilitii) prevede c nscrierile nu se fac din oficiu, ci numai la cererea persoanei ndreptite i numai cu privire la coninutul cererii. Principiul relativitii (consensului) nscrierile n Cartea funciar se pot face, conform acestei reguli fundamentale, numai cu consimmntul titularului nscris i mpotriva lui. Cnd mai multe persoane i-au cedat dreptul de a dobndi prin nscriere un imobil i nscrierile nu sau efectuat, ultimul ndreptit poate cere nscrierea cu prezentarea actelor juridice pe care se ntemeiaz aceasta. Principiul prioritii Norma de drept care ilustraz acest principiu prevede c nscrierile de Carte funciar i vor produce efectele de la data nregistrrii cererilor, ordinea nregistrrilor lor stabilindu-le rangul. Acest principiu urmrete s protejeze pe dobnditorul de bun credin care poate dovedi frauda sau reaua credin a terilor, avnd o importan deosebit n circulaia creditului. Principiul forei probante n baza acestei reguli, cuprinsul Crii funciare se consider exact n limitele prevzute de lege, n folosul acelora care i-au nscris cu bun credin un drept real n Cartea funciar. ngrdirile i excepiile legale, care nu slbesc din tria forei probante, sunt n principal urmtoarele: elementele de cadastru (suprafaa, folosina, etc.), faptele juridice ce exist independent de nscriere i drepturile personale patrimoniale care prin nscriere devin doar opozabile terilor fr a le garanta. n concluzie, nscrierea din Cartea funciar valoreaz titlul de proprietate ntruct garanteaz existena i valabilitatea drepturilor tabulare, n folosul dobnditorilor de bun credin pe care-i pune la adpost de orice cauz de eviciune, n faa instanei judectoreti devenind for probant absolut. 1.5. Regimul juridic al nscrierilor n Crile funciare Regimul juridic general al nscrierilor n Crile funciare este precizat n norme oficiale, care cuprind referiri la condiiile de ndeplinit n vederea respectrii integrale a principiilor de baz deja prezentate. Dintre acestea, se pot aminti: Decretul Lege nr. 115/1938 privind unificarea dispoziiilor privitoare la unificarea crilor funciare; Legea nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare; Codul Civil; Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de Carte funciar ale judectoriilor (Ordinul nr. 2371/C/1997); Ordinul ministrului justiiei nr. 1330/C/1999 privind nfiinarea crilor funciare cu caracter nedefinitiv; Protocolul ncheiat ntre Ministerul Justiiei (MJ), Oficiul Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie (ONCGC) i Uniunea Naional a Notarilor Publici (UNNP) n vederea colaborrii privind efectuarea nscrierilor cu caracter nedefinitiv n Cartea funciar; Instruciuni privind ntocmirea documentaiei cadastrale tehnice necesare la nscrierea cu caracter nedefinitiv n Cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la terenuri i construcii (Ordinul ONCGC nr. 946/2000); Ordin nr. 633 din 13 octombrie pentru aprobarea Regulamentului de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar, M. Of. 1049 / 29 decembrie 2006; Ordin nr. 133 / din 26 martie 2009 privind modificarea si completarea Regulamentului de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara (Ordinul 633/2006), M. Of. 245 / 13 aprilie 2009. Ordin nr. 784 / din 11 mai 2011 privind modificarea i completarea Ordinului 633/2006, cu modificrile i completrile ulterioare. 6

Legea nr. 247 din 19/07/2005, publicat n M. Of., Partea I nr. 653 din 22/07/2005, privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente*); Legea 18/1991 a fondului funciar, republicat cu modificrile ulterioare.

Prin intabulare5 se nelege nscrierea din coala Crii funciare prin care se dobndete, se modific sau se stinge un drept real imobiliar. Intabularea dreptului de proprietate se face asupra unui imobil ce aparine unui singur proprietar, cnd numai acesta poate fi nscris n Cartea funciar, ca titular al dreptului de proprietate. Mai muli proprietari se pot nscrie n aceeai Carte funciar numai dac proprietatea imobiliar este n indiviziune, caz n care se arat cota-parte indiviz a fiecruia sau n devlmie. O cldire poate face obiectul proprietii pe etaje sau pe apartamente, situaie n care se fac duble nscrieri, n cartea colectiv i n Crile funciare individuale. O aciune de Carte funciar este o aciune n justiie care are ca obiect nscrierile de Carte funciar. Aciunea se refer la o cauz care trebuie s existe, s fie real, licit i moral i are ca pri n proces cte unul sau mai muli reclamani i pri; o singur persoan n proces (reclamant) conduce la o procedur necontencioas. Aciunile pot fi: aciuni n prestaie tabular, aciuni n rectificare i prescripia achizitiv (uzucapiunea). Uzucapiunea este o stare de fapt, reprezentnd modul de dobndire a proprietii i a altor drepturi reale asupra unui imobil prin posedarea nentrerupt a acestuia timp de 30 de ani, dar ncadrarea ei ca aciune de Carte funciar este ntemeiat ntruct posesorul nu poate dobndi dreptul real asupra imobilului nscris pe un alt nume n Cartea funciar dect pe cale judectoreasc. Legea nr. 7/1996 urmrete s pun bazele unui cadastru naional modern i unitar, de nivel european, care s serveasc drept suport pentru introducerea sistemului de publicitate imobiliar de Carte funciar. 2 Formele dreptului de proprietate ca obiect al Crii funciare 2.1 Patrimoniul. Drepturile reale n legislaia civil romn nu exist o definiie a noiunii de patrimoniu.6 Cea mai general referire la noiunea de patrimoniu este cea fcut n art. 1718 C. civ., care spune c oricine este obligat personal este inut a ndeplini ndatoririle sale cu toate bunurile sale, mobile i imobile, prezente i viitoare. Trimiterea pe care o face Codul civil la toate bunurile ce aparin debitorului prezente i viitoare cu care acesta garanteaz ndeplinirea obligaiilor asumate fa de creditorul su are n vedere totalitatea bunurilor acestuia, universalitatea lor, privit ca atare. Codul civil se refer explicit la aceast noiune atunci cnd reglementeaz separaia de patrimonii: creditorii unei persoane care a decedat pot cere separaia patrimoniului defunctului de acela al eredelui, n ideea de a nu se produce confuzia ntre patrimoniul pe care l-a lsat persoana decedat i patrimoniul propriu al motenitorului ei.7 Patrimoniul este totalitatea drepturilor i obligaiilor cu valoare economic ce aparin unui subiect de drept.8 Caracterele patrimoniului sunt: Patrimoniul este o universalitate juridic; Orice persoan are un patrimoniu; Patrimoniul este unic; Patrimoniul unui subiect de drept poate fi divizibil n mai multe categorii, grupe sau mase de obligaii, fiecare din acestea cu regim juridic distinct; Patrimoniul nu este transmisibil prin acte juridice ntre vii.
5 este reglementat prin articolului 48 din Decretul Lege 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la Crile funciare, prin ea se face strmutarea, constituirea, modificarea sau stingerea dreptului real imobiliar sub condiia justificrii. Decretul Lege menionat a fost abrogat prin Legea nr. 7/1996 a cadastrului si a publicitii imobiliare. De interes sunt i Ordinul nr. 634 din 13 octombrie 2006 pentru aprobarea Regulamentului privind coninutul i modul de ntocmire a documentaiei cadastrale n vederea nscrierii n Cartea funciar, M. Of. 1048 / 29 decembrie 2006, precum i Ordinul nr. 633 din 13 octombrie 2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar, M. Of. 1049 / 29 decembrie 2006;
6 7 8

Brsan, C. (2008) Drept civil. Drepturile reale principale, ediia a III-a, revzut i adugit, Ed. Hamangiu, Bucureti, pag. 4 Art. 781 C. civ. Brsan, C. (2008) Drept civil. Drepturile reale principale, ediia a III-a, revzut i adugit, Ed. Hamangiu, Bucureti, pag. 6

Drepturile patrimoniale pot fi: Drepturi reale; Drepturi de crean. Drepturile reale (ius n re) sunt acele drepturi subiective patrimoniale pe temeiul crora titularul lor poate s exercite anumite prerogative asupra unui bun determinat, n mod direct i nemijlocit, fr intervenia altei persoane. Deci drepturile reale sunt absolute, adic opozabile erga omnes. Drepturile reale pot fi: Drepturi reale principale: o Dreptul de proprietate; o Dezmembrmintele dreptului de proprietate: Dreptul de superficie; Dreptul de uz; Dreptul de uzufruct; Dreptul de abitaie; Dreptul de servitute. Drepturi reale accesorii: o Dreptul de ipotec; o Privilegiile; o Dreptul de gaj. n cele ce urmeaz se vor dezvolta aceste aspecte, cu accent pe modul n care sunt definite, precum i cu anumite observaii privind modificrile din Proiectul de Cod civil. 2.2. Formele dreptului de proprietate Publicitatea imobiliar, ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general, are ca obiect nscrierea n Cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeai localitate.9
DREPTUL DE PROPRIETATE

PROPRIETATE PUBLIC
de uz public, respectiv de folosin general la care au acces toate persoanele (piee, parcuri, strzi, fntni, etc.); de interes public, angajate n activiti ce intereseaz pe toi membrii societii dei nu pot fi folosite de orice persoan (ci ferate, coli, teatre, muzee, etc.);

PROPRIETATE PRIVAT

DUP TITULARII DREPTULUI DE PROPRIETATE

domeniul public de interes naional, care aparin statului i sunt administrate de organe prevzute de lege (bogiile subsolului, ci de comunicaii, ape, spaiul aerian, etc.); domeniul public de interes local, altele dect cele de interes naional, care aparin comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor fiind administrate de Consiliile locale sau, dup caz, de Prefecturi (drumuri publice, reele de alimentare cu ap, cimitire, etc.). proprietatea particular, ce cuprinde bunuri care aparin persoanelor fizice sau juridice; proprietatea privat a statului, care include imobile deinute de stat i de unitile sale administrativ-teritoriale, altele dect cele de interes naional sau local, care constituie domeniul privat al statului

Figura 1 Formele dreptului de proprietate10

Legea 18/1991 a fondului funciar, republicat cu modificrile ulterioare conform Constituiei Romniei

10

Publicitatea imobiliar modern trebuie s fie organizat astfel nct s realizeze: aprarea drepturilor imobiliare ale celor nscrii n registrele publice deschise special n acest scop i mai ales prevenirea unor eventuale conflicte; certitudinea transmisiunilor bunurilor imobiliare aflate n circuitul civil fcnd public situaia juridic a acestora; sigurana circulaiei creditului, respectiv garantarea lui, prin nscrierea ipotecilor n registrele publice; exercitarea unui control din partea statului asupra schimbrilor ce se produc n raport cu normele de sistematizare, nstrinare, grevare de sarcini, ce vizeaz interesele publice. Imobilele sunt cele care au o aezare fix i stabil: pmntul i construciile; formnd obiectul publicitii imobiliare deoarece au valoare mare, sunt limitate ca numr i pot fi localizate uor dup registre i planuri. Deintorii bunurilor imobile, indiferent de destinaia lor, sunt titularii dreptului de proprietate, ai altor drepturi reale sau cei care au calitatea de posesori sau deintori precari. Regimul juridic al celor dou categorii ale dreptului de proprietate menionate n figura 1 este difereniat conform legislaiei n vigoare. Terenurile proprietate privat sunt incluse n circuitul civil, deci pot fi dobndite i nstrinate prin oricare din modurile stabilite de normele dreptului comun. Terenurile proprietatea statului au regimuri diferite n funcie de apartenena lor: cele din domeniul public, de interes naional sau local, sunt scoase din circuitul civil fiind inalienabile (nu pot fi nstrinate), imprescriptibile (nu pot fi revendicate) i insesizabile (nu pot fi uzucapate); cele din domeniul privat al statului, respectiv al comunelor, oraelor, municipiilor, prefecturilor, sunt supuse dispoziiilor de drept comun i pot fi vndute, concesionate sau nchiriate prin licitaie public. Dup privatizare, acestea pot fi incluse n circuitul civil general. Dreptul real este un drept absolut, adic opozabil tuturor, pe care titularul l exercit direct i nemijlocit asupra bunului, fr concursul altor persoane. Drepturile reale imobiliare sunt evideniate n fig. 2.
DREPTURILE REALE IMOBILIARE
drepturi reale imobiliare principale, care au existen independent, de sine stttoare, nu depind de soarta altui drept drepturi reale imobiliare accesorii (ipoteca i privilegiul) ce servesc ca garanie real unor drepturi de crean i au astfel o existen condiionat de drepturile principale.

dreptul de proprietate privat ce aparine persoanelor fizice sau juridice, inclusiv statului, asupra terenurilor de interes privat, precum i dreptul de superficie, de uzufruct, de uz, de abitaiune i se servitute;

dreptul de proprietate public i privat a statului, sau a unitilor teritorial-administrative, care includ dreptul de administrare, de concesiune, de folosin, etc.;

Figura 2 Drepturile reale imobiliare Drepturile de crean sunt cele n baza crora subiectul activ (creditor) poate cere celui pasiv (debitor) ca acesta s dea, s fac sau s nu fac ceva, sub sanciunea constrngerii de stat. Drepturile tabulare sunt raporturi de drept ce izvorsc sau se dobndesc prin nscrierea lor n sistemul de publicitate al Crii funciare, fiind de fapt drepturi reale imobiliare. Dreptul de proprietate este un drept real, tipic, cel mai deplin, prin care titularul poate exercita asupra unui bun al su prerogatrivele prevzute de lege. Atributele deplinei proprieti asupra bunurilor imobile sunt artate n figura 3. Dreptul de proprietate, conform legislaiei n vigoare este: absolut i inviolabil, deoarece este recunoscut titularului, fiind opozabil tuturor i nu poate fi nclcat de nimeni, inclusiv de ctre stat. Exist dou excepii admise de lege: exproprierea pentru cauz de utilitate public i folosirea subsolului pentru lucrri de interes general, ambele cu despgubiri prealabile i drepte; deplin i exclusiv, deoarece presupune posesia, folosina i dispoziia, atribute ce revin numai titularului dreptului de proprietate asupra bunului; perpetuu i transmisibil, fiind nelimitat n timp, condiionat doar de existena bunului i poate fi transmis prin acte ntre vii n condiiile legii. 9

posesiunea (ius utendi), ce presupune stpnirea efectiv de ctre titularul dreptului a imobilului sub raport fizic sau economic, n mod direct sau nemijlocit; folosina (ius fruendi), ce constituie dreptul de a culege foloasele economice produse de imobil. Folosina presupune posesia acestuia, iar proprietarul poate ceda dreptul de folosin n ntregime sau parial (uzufruct, uz, abitaiune), permanent (servitute) sau temporar; dispoziia (ius abutendi), n baza creia proprietarul poate schimba situaia juridic a unui imobil prin nstrinare (vnzare, donaie), nchiriere, depunere n gaj.

ATRIBUTELE DEPLINEI PROPRIETI

Figura 3 Atributele deplinei proprieti Dobndirea dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale este reglementat de legislaia n vigoare, iar odat dobndit este consfinit prin Constituie. Formele de baz ale proprietii, ce confer proprietarilor dreptul de a poseda, de a folosi roadele i de a dispune de un imobil sunt: proprietatea privat, cnd imobilul aparine persoanelor fizice sau juridice, inclusiv statului sau unitilor administrativ-teritoriale care dispun n interes propriu de bunul imobil i de produsele lui; proprietatea social sau comun, atunci cnd imobilul aparine unei colectiviti care poate folosi i dispune de acesta i de produsele lui n interesul ntregii colectiviti. Un imobil teren i/sau construcie poate fi deinut n proprietate exclusiv, de ctre o singur persoan, sau n proprietate comun cnd aparine mai multor persoane. Sub acest aspect n cadrul tipului de proprietate particular se disting forme diferite: proprietatea comun pe cote pri, cnd fiecare coproprietar are dreptul exprimat printr-o fraciune din ntreg, fr ca aceasta s fie localizat n cadrul imobilului. Formele de proprietate sunt n acest caz starea de indiviziune asupra mai multor imobile ce aparin unor motenitori i coproprietatea, care se refer la un singur bun. n acest caz se poate vorbi de coproprietate vremelnic, bazat pe o convenie care poate fi sistat prin mprirea bunurilor i de coproprietate forat asupra unor bunuri care prin natura lor nu pot fi deinute dect de mai muli proprietari (drumuri de acces, fntni, fundaii, etc.); proprietatea comun n devlmie, n care imobilul este stpnit i folosit n comun de ctre mai multe persoane fr ca dreptul acestora s fie menionat n cote pri (cooperative, proprietatea comun a soilor asupra bunurilor dobndite n timpul cstoriei, etc.). 2.3 Dezmembrmintele dreptului de proprietate Pe lng dreptul de proprietate, considerat ca principal, Codul Civil reglementeaz i alte drepturi reale, derivate din dreptul de proprietate privat, respectiv: dreptul de superficie dreptul de proprietate pe care o persoan (superficiar) l are asupra unei construcii sau asupra unei lucrri executate pe un teren care aparine altei persoane (proprietar), sau dreptul de folosin asupra terenului. n acest caz: - proprietarul cedeaz atributele de posesiune i de folosin superficiarului, rmnnd doar cu dreptul de dispoziie limitat asupra bunului su, respectiv cu nuda proprietate; - este un drept real imobiliar ce se poate dobndi prin convenia prilor, prin uzucapiune sau prin efectul legii; - poate fi limitat prin actul de constituire i/sau grevat cu uzufruct, prin ipotec sau drepturi personale. dreptul de uzufruct dreptul pe care l are o persoan (uzufructuar) de a se bucura de lucrurile 10

care sunt proprietatea altuia ntocmai ca nsui proprietarul, cu ndatorirea de a le conserva substana. Acest drept: - confer titularului prerogative largi cu condiia conservrii bunului (posesia, folosina i parial dispoziia); - este un drept temporar, limitat la viaa titularului sau la maxim 30 de ani n cazul persoanelor juridice; - se stabilete prin lege sau prin voina omului (contract, testament, uzucapiune). dreptul de uz i abitaie varieti ale dreptului de uzufruct, de extindere mai redus deoarece: - titularii acestor drepturi dispun doar de o parte din fructele produse de bun n limita nevoilor proprii i ale familiei lor; - dreptul de uz are ca obiect orice imobil cu excepia casei de locuit, iar cel de abitaie se refer tocmai la dreptul titularului de a folosi o locuin numai pentru nevoile sale i ale familiei; - sunt drepturi personale i netransmisibile, deci nu pot fi cedate n favoarea altei persoane. dreptul de servitute sarcina care apas asupra unui imobil (fond aservit) aparinnd unui proprietar, pentru uzul i utilitatea unui alt imobil (fond dominant) deinut de un alt proprietar. n esen, servitutea este: - pozitiv, permind proprietarului fondului dominant avantaje asupra fondului servant (servitute de trecere, de a lua ap, etc.), sau negativ, impunnd fondului servant sarcini de la care nu se poate sustrage (de a nu cldi peste o anumit nlime, de a nu deschide o fereastr, etc.); - un drept real imobiliar, deoarece n zonele urbane se stabilete n folosul cldirilor, iar n cele rurale proprietarul fondului aservit nu poate schimba exercitarea lui i care se stinge doar cu consimmntul tuturor proprietarilor. n materie de Carte funciar rein atenia n mod deosebit servituile legale prevzute n Codul civil, fie n interesul colectivitii, fie n cel al particularilor cum ar fi: servitutea de trecere, cu piciorul i/sau vehicole de orice fel pentru a ajunge la un loc nfundat, servitutea de distan a anumitor lucruri (construcii, arbori) fa de linia despritoare de fondul vecin, servitutea de vedere, adic delimitare a deschiderii unei ferestre, servitutea de streain, care oblig la scurgerea apelor pe terenul proprietarului casei sau n drum, servitutea izvoarelor, etc. 2.4 Drepturile reale imobiliare accesorii Drepturile reale imobiliare accesorii reprezint acele garanii reale ce constau n afectarea unui imobil n garanie pentru executarea, de ctre debitor, a obligaiei sale fa de creditor: ipoteca drept real, accesoriu, asupra imobilelor afectate de executarea unor obligaii, respectiv plata unor creane, care are urmtoarele atribute: - confer creditorului ipotecar dreptul de a-l urmri n orice mini s-ar afla i de a-i satisface creana din preul obinut prin vnzare silit cu preferin; - este un drept indivizibil i subzist n ntregime asupra tuturor imobilelor afectate i asupra fiecrei poriuni din acestea. Dac un bun imobil prin valoarea sa nu poate garanta o crean, ipoteca poate greva i alte imobile nscrise n alte Cri funciare; - dup modul de constituire ipoteca poate fi convenional (nscut prin convenia prilor), legal (aprut n virtutea unei dispoziii speciale a legii) sau juridic (avnd ca temei o hotrre a unui organ judiciar). privilegiul dreptul conferit de lege creditorului de a fi ndestulat cu preferin asupra preului obinut din vnzarea silit a imobilului la care se refer. Privilegiul imobiliar: - asigur creditorului calitatea de a fi preferat altora chiar n ipoteza c acetia sunt ipotecari; - garanteaz o crean ce se nate n legtur cu un anumit imobil i numai cu el, spre deosebire de ipotec ce nu are legtur cu acesta; - garanteaz o datorie a unui anumit imobil, spre deosebire de ipotec ce garanteaz o datorie contractual de proprietar ntr-un scop oarecare; 11

pot fi: generale (acordate statului pentru realizarea creanei privind impozitele, taxele, etc.) sau speciale (acordate vnztorului asupra imobilului vndut pentru plata preului, creditorului de la care s-au mprumutat banii pentru achiziionarea construciilor). gajul garania recunoscut de debitor creditorului su de a putea s execute, la scaden, un bun imobil din patrimoniul debitorului su prin reinerea, sub controlul justiiei, n proprietate a acelui bun, n contul creanei neexecutate, sau prin vnzarea acestuia, tot sub controlul justiiei, i ndestularea cu preferin a creditorilor chirografari, din preul astfel obinut.11 Creditorii chirografari au acea garanie constnd n dreptul de gaj general, care privete, n principiu, totalitatea bunurilor debitorului, indiferent de modificrile care au avut loc n patrimoniul acestuia de la naterea creanei pn n momentul executrii. Deci obiectul dreptului de gaj general al creditorilor chirografari l constituie nsui patrimoniul debitorului i nu bunuri concrete, individualizate care l compun.

n ara noastr au funcionat dou sisteme principale de publicitate imobiliar: sistemul de publicitate al registrelor de transcripiuni i inscripiuni, denumit i sistemul publicitii personale (n vechiul Regat); sistemul crilor funciare, denumit i sistemul publicitii reale (n Transilvania, Banat i Bucovina).
UCRAINA

MARAMURE
UNGARIA

BUCOVINA

MOLDOVA

CRIANA

BANAT

ROMNIA
OLTENIA MUNTENIA

TRANSILVANIA

MOLDOVA

UCRAINA

DOBROGEA
SERBIA Marea Neagr

BULGARIA

CARTE FUNCIAR REGISTRU DE INSCRIPIUNI I TRANSCRIPIUNI

n concluzie, publicitatea imobiliar se realizeaz prin nscrierea n Cartea funciar, sistem generalizat la nivelul ntregii ri ncepnd cu anul 1999. Sistemul integrat de cadastru i carte funciar utilizeaz n prezent la nivelul Oficiilor de Cadastru i Publicitate Imobiliar judetene aplicaia e-Terra, conceput pe mai multe module. Integrarea tuturor datelor cadastrale ntr-un sistem informatic de asemenea amploare nu este uoar, sunt inerente modificrile i mbuntirile, costurile pentru funcionarea corect sunt semnificative, experiena celor implicai crete pas cu pas, ntrega societate are nevoie de date i informaii corecte, obinute rapid.

11

Brsan, C. (2008) Drept civil. Drepturile reale principale, ediia a III-a, revzut i adugit, Ed. Hamangiu, Bucureti, pag. 25

12