Sunteți pe pagina 1din 263

Silvia MARIAN

Snejana MARIAN

DREPT CADASTRAL I PUBLICITATEA IMOBILIAR

Chiinu 2011 MINISTERUL EDUCAIEI AL REPUBLICII MOLDOVA Universitatea de Stat din Moldova

Silvia MARIAN

Snejana MARIAN

DREPT CADASTRAL I PUBLICITATEA IMOBILIAR


(manual)

Editura USM Chiinu 2011


CZU 347.2 M 38 Manualul a fost discutat, aprobat i recomandat pentru editare prin deciziile Catedrei Drept al antreprenoriatului (proces-verbal nr. _ din 20.10.2011), Consiliului metodico-tiinific (proces-verbal nr. _ din 21.10.2011) i Senatului USM (proces-verbal nr.5 din 27.10.2011).

Refereni:

prof. univ. dr. V. Volcinschi, conf. univ. dr. V. Cebotari

Descrierea CIP a Camerei Naionale a Crii Marian, Silvia Drept cadastral i publicitatea imobiliar: Manual. / Silvia Marian; / Snejana Marian, Min. Educaiei al Rep. Moldova. Universitatea de Stat din Moldova. Ch.: Dep. Ed.-Poligr. al USM, 2011. 290 p. Bibliogr. p.216-229 (262 tit.) ISBN 978-9975-75-114-8

ISBN 978-9975-75-114-8

Autori:

Silvia MARIAN, doctor n drept Snejana MARIAN, magistru n economie, liceniat n drept
Departamentul Editorial-Poligrafic al USM

SUMAR PREFA TEMA 1. NOIUNI INTRODUCTIVE PRIVIND DREPTUL CADASTRAL I PUBLICITATEA IMOBILIAR
1.1. Noiunea i obiectul dreptului cadastral i publicitii imobiliare 1.2. Izvoarele i principiile dreptului cadastral i publicitii imobiliare 1.3. Bunurile imobile - principalele entiti ale dreptului cadastral i publicitii imobiliare.

TEMA 2. CADASTRUL BUNMURILOR IMOBILE


2.1. Noiunea de cadastru al bunurilor imobile. 2.2. Originea i evoluia bunurilor imobile. 2.3. Sisteme progresiste de nregistrare a bunurilor imobile.

TEMA 3. PUBLICITATEA IMOBILIAR


3.1. Esena tehnic, economic i juridic a publicitii imobiliare 3.2. Scopul. i funciile publicitii imobiliare 3.3

TTEMA 4. REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE N SISTEMUL DE PUBLICITATE IMOBILIAR


4.1. Structura i coninutul Registrului bunurilor imobile. 4.2. Formarea i nregistrarea bunurilor imobile. 4.3. Funciile Registrului bunurilor imobile.

12

TEMA 5. SPECIFICUL NSCRIERII DREPTURILOR IMOBILIARE


5.1. Felurile nscrierilor n Registrul bunurilor imobile i specificul efecturii 5.2. Particularitile nscrierii unor drepturi. 5.3.particularitile nscrierii altor drepturi reale

19

TEMA 6.

25

Concluzii Recomandri Acte normative

Bibliografie Cuvinte-cheie Lista abrevierilor utilizate Anexe

PREFA
Admiterea n circuitul civil a proprietii private a fcut necesar revenirea la reglementrile ce aveau ca obiect imobilele, dreptul de proprietate, negat n perioada sistemului de drept sovietic. Pmntul, principalul bun imobil, era exclus din circuit, inventarierea lui efectundu-se numai din raionament economic, nu i n scopul exercitrii i aprrii dreptului de proprietate, securizrii tranzaciilor imobiliare. O asemenea stare de lucruri a devenit intolerabil din momentul recunoaterii terenurilor ca marf i includerii acestora n circuit, situaie ce a generat repunerea n sistemul legislaiei civile a mai multor instituii juridice ignorate anterior: vnzarea-cumprarea imobilelor, locaiunea/arenda, servituile, superficia etc. Ca rezultat, se cerea i crearea mecanismului de eviden a imobilelor, de nregistrare a acestora i, totodat, de nscriere a drepturilor asupra lor. Problema se soluioneaz prin constituirea Cadastrului i a publicitii imobiliare. Aceste raporturi sunt reglementate de Codul Civil nr. 1107/2002, Legea nr. 1543/998 i alte acte normative. n monografie sunt analizate tiinific i practic mai multe instituii juridice, or lsarea lor n umbr ar face imposibil elucidarea subiectului, iar pentru a lua la eviden toate imobilele rii (crearea cadastrului general), este necesar cunoaterea naturii juridice a acestora, n funcie de care se stabilesc criteriile de includere a bunului ntr-o clas sau alta (imobile sau mobile).

TEMA 1 NOIUNI GENERALE PRIVIND BUNURILE IMOBILE, SISTEMELE CADASTRALE I PUBLICITATEA IMOBILIAR 1.1. Bunurile imobile
Un fenomen natural sau un lucru din natur nu devine bun dect n msura n care se afl n interaciunea raporturilor omeneti [120, p. 28]. Altfel spus, un fenomen al naturii sau un obiect al lumii nconjurtoare devine bun numai atunci cnd este susceptibil de a satisface o necesitate a omului i cnd ntre oameni apar raporturi de atribuire, stpnire i folosire a acestui bun. Bunurile imobile ntotdeauna au servit drept obiect al diverselor nenelegeri, din care cauz li s-a stabilit un regim juridic deosebit, cunoscut nc n dreptul privat roman. Terenurile, obiectele acvatice, cldirile, construciile i altele asemenea totul aparine omului, iar dovad a acestei apartenene servete titlul de proprietate, n al crui temei, n registrul bunurilor imobile sunt nscrise drepturile imobiliare. Din multitudinea de lucruri unele sunt, prin firea lor, ale tuturor, acestea numindu-se la romanii antici res omnis communis, cum ar fi aerul atmosferic, lumina solar, flora i fauna apelor neutre ale mrilor i oceanelor; altele, cele mai numeroase, aparin omului n propriu [242, p.35]. Pe acestea din urm, omul i le poate nsui, spre a le stpni singur i pe deplin, prin apropiere. Spre deosebire de tiinele economice, pentru care bunul are importan n materialitatea sa, pentru tiinele juridice lucrurile din natur i cele create de om sunt bunuri i n sens imaterial, adic n sens de drepturi asupra lor. Necesitatea reglementrii regimului juridic al imobilelor s-a impus odat cu admiterea, n circuitul civil, a imobilelor. Securizarea tranzaciilor imobiliare, reclama i crearea unui cadru
7

normativ adecvat, menit s determine clasa imobilelor pasibile de nregistrare n registrul bunurilor imobile, identificarea, formarea bunurilor imobile, definite, n Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 [5], ca lucrri cadastrale. Pentru a lua la eviden toate imobilele din ar, este necesar cunoaterea naturii lor juridice, n funcie de care se stabilesc criteriile de includere a bunurilor ntr-o clas sau alta [imobile sau mobile]. Acest deziderat este creionat i de Codul Civil, Legea nr. 1543/1998, care stabilesc modul de creare i de inere a cadastrului bunurilor imobile, prin care se asigur recunoaterea public a dreptului de proprietate i a altor drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, aprarea de ctre stat a acestor drepturi. Legea nr. 1543/1998 reglementeaz raporturile juridice privind bunurile imobile situate n limitele rii, indiferent de tipul de proprietate i destinaia lor, susceptibile a face obiectul nregistrrii. Cadastrul general se creeaz, aadar, n baza bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor certificate de titular i, dup cum vom vedea din contextul monografiei, imobilele, n mod special terenurile, reprezint entitatea de baz a cadastrului. Din acest considerent, analiza naturii juridice a imobilelor, determinarea criteriilor de clasificare a acestora, analiza staticii proprietii imobiliare sunt plasate justificat la nceputul monografiei. Or, n esen, monografia este dedicat specificului regimului juridic al imobilelor, ca entitate de baz a crerii cadastrului bunurilor imobile i a dezvoltrii pieei imobiliare din ar, cu att mai mult c problema exploatrii optime a terenurilor, precum i managementul n domeniul funciar, sunt actuale n ntreaga lume. Dac ar fi s lum n calcul faptul c bogia rii o constituie pmntul, informaia acumulat prin sistemul cadastral, la final de creare, ar constitui o prghie de dezvoltare a pieei funciare din ar. Or, sistemul cadastral conine informaii detaliate privind: terenul, hotarele, suprafaa, destinaia folosinei, preul, piaa funciar, cldirile, dreptul de proprietate, alte drepturi reale
8

asupra lui etc., toate fiind ntr-o strns corelaie. Prin urmare, nu se poate efectua investigarea problemelor cadastrului general al bunurilor imobile i ale publicitii imobiliare fr o analiz succint a noiunii i clasificrii bunurilor imobile, a ponderii acestora n circuitul civil. 1.1.1. Noiunea de bun imobil. Noiunea de bun cuprinde att lucrurile corporale n accepia tangibil a acestora res quae tangi possundi, lucrurile materiale, asupra crora poart drepturile, ct i drepturile pe care omul le are asupra lucrurilor [242, p.35]. n literatura juridic, se mai polemizeaz asupra faptului dac obiectul este un element necesar al raportului juridic civil, n sensul dac obiectul include numai aciunea la care este ndrituit subiectul activ i ndatorat subiectul pasiv ori cuprinde i lucruri la care se refer conduita prilor. Opinia dominant n doctrin [236, p.116; 121, p.41], la care consemnm, este cea conform creia obiectul constituie un element necesar al raportului juridic civil, iar acest element const n conduita prilor, adic n aciunea sau absteniunea la care este ndreptit subiectul activ i este obligat subiectul pasiv n raport cu acest lucru. De exemplu, nregistrarea actului juridic, a drepturilor imobiliare etc. n sensul cercetrii propuse, ne intereseaz dac lucrurile sunt sau nu obiect al raportului juridic civil. Problema abordat rezid n caracterul social al raportului juridic. Or, dac admitem c bunurile la care se refer conduita prilor fac parte din obiectul raportului juridic, tirbim din caracterul social al acestui raport. Soluia optim ar fi compromisul n sensul c, atunci cnd conduita prilor se refer la bunuri, acestea sunt considerate obiecte derivate [externe] ale raportului juridic, cu alte cuvinte, este realizarea efectiv a conduitei vizavi de bunuri. Potrivit doctrinei ruse [224, p. 297; 223, p. 298], bunurile sunt obiecte ale dreptului de proprietate, iar conduita prilor, drepturile i obligaiile pot fi obiecte ale dreptului de crean sau
9

drepturi corporative, nu ns obiecte ale drepturilor reale. Distincia este important pentru determinarea regimului juridic al obiectului i, prin urmare, pentru evitarea confundrii regimurilor juridice ale bunurilor. Mai mult dect att, bunurile imobile i drepturile asupra lor, inclusiv alte drepturi reale [dezmembrmintele], sunt pasibile de nscriere n registrul bunurilor imobile, nenscrierea dreptului fiind sancionat cu neconstituirea lui i inopozabilitatea fa de teri. Sub aspectul distinciei, practica judiciar posed destule exemple de ncheiere a contractelor ale cror obiecte l constituie locaiunea drepturilor imobiliare n loc de sublocaiune i altele de acest gen [253, dosarul nr.2-2394/04]. Confuzia privind includerea n aceeai clas sau sub incidena aceluiai regim juridic att a drepturilor reale, ct i a unor drepturi de crean [de exemplu, Codul Civil include n clasa altor drepturi reale ipoteca, prin care se garanteaz o crean ce face parte din dreptul obligaional] este discutabil. Prevederea n cauz este specific sistemului de drept anglo-american, conform cruia bunurile pot fi n proprietate [posesiune] choses in posession i bunuri n revendicare choses in action [131, p. 114], adic drepturile asupra bunurilor, ceea ce corespunde conceptului roman conform cruia bunurile n sens material sunt bunuri corporale, iar bunurile n sens imaterial sunt bunuri incorporale [117, p. 96; 194, p. 81-82]. n sistemul de drept continental, regimul bunurilor este distinct de regimul drepturilor. Astfel, Codul Civil al Germaniei, &90, prevede expres: Lucruri pot fi numai obiectele lumii materiale [91, p. 298]. n accepia general, sunt bunuri imobile lucrurile susceptibile de apropiere sub forma dreptului de proprietate [189, p. 81]. n literatura juridic, se opereaz att cu noiunea de bun, ct i cu noiunea de lucru. Codul Civil prin art. 288-296, 303312, 315-333, 337-343 etc. utilizeaz termenul bun, chiar i atunci cnd, evident, este vorba de lucruri, deci este o definire a
10

bunurilor n sens larg. n sens restrns, lucruri sunt obiectele corporale n raport cu care pot exista drepturi i obligaii [117, p.97]. n concluzie, putem spune: 1) bunurile n sens restrns [stricto sensu] nseamn lucruri utile, cu valoare economic, care pot fi apropiate sub form de drepturi patrimoniale [pot fi obiecte de drepturi patrimoniale]; 2) bunul n sens larg [lato sensu] consemneaz att lucrurile, ca obiecte ale drepturilor i obligaiilor patrimoniale, ct i drepturile patrimoniale asupra bunurilor [138, p.26]. Codul Civil prin art.285 alin. (1) definete bunurile ca fiind toate lucrurile susceptibile apropierii individuale sau colective i drepturile patrimoniale. Prin bun susceptibil apropierii se are n vedere bunurile ce au form materializat, iar drepturile sunt forma imaterial a bunurilor, adic aspectul juridic. Aptitudinea apropriabilitii este inexorabil. Fr apropiere, un drept este inconceptibil, pentru c, prin prisma legii, a fi titularul unui drept nseamn a avea ceva care s aparin n propriu celui care l are. n propriu ar nsemna s-mi aparin i, totodat, s pot exercita plenititudinea prerogativelor de proprietar. Or, faptul c un bun mi aparine nu rezolv i problema limitrilor stabilite de legislaie. Drepturile reale sunt absolute doar n parametrii stabilii de lege. n continuare [art. 285 alin. (2)], se concretizeaz: Lucrurile sunt obiecte corporale n raport cu care pot exista drepturi i obligaii civile. Din coninutul normei indicate, deducem patrimoniul care incumb nu numai bunuri, ce formeaz activul lui, ci i obligaii, ce constituie pasivul acestuia [226, p.475]. Obligaiile sunt opuse bunurilor, adic sunt datorii, sunt bunuri ale altora, ale creditorilor, care greveaz patrimoniul. De aceea, noiunea de bun cuprinde numai activul net al patrimoniului, obinut dup scderea datoriilor. Corelaia dintre bun i lucru, stipulat n dispoziiile Codului Civil, art.285 const n faptul c bunul este genul, iar
11

lucru este specia [117, p.97]. Unii autori susin c, prin lucru, se nelege tot ceea ce exist n realitate sau numai n imaginaie [150, p.253], iar alii c tot ceea ce se afl n natur i este perceptibil prin simuri, adic tot ceea ce are o existen material [194, p.81-82]. Pornind de la coninutul art. 285, bunul poate fi definit ca lucru fa de care pot exista drepturi i obligaii patrimoniale i care poate fi folosit n viaa social, precum i ca drept patrimonial [117, p. 99]. 1.1.2. Clasificarea bunurilor imobile. n terminologia juridic roman, bunurile erau desemnate prin cuvntul res, utilizat i pentru desemnarea lucrurilor n genere. Drept urmare, romanii nu au fcut o clasificare a bunurilor distinct de clasificarea lucrurilor [206, p.76]. Ei utilizau un singur cuvnt, ceea ce, n ultim instan, a dat natere sistemului de clasificare a bunurilor ca diferite categorii de lucruri. Includerea lucrurilor i a bunurilor ntr-un singur sistem este justificat att prin raiuni ce in de terminologie, ct i prin faptul c, practic, orice lucru, n anumite condiii, poate deveni bun. Bunurile, drepturile i creanele susceptibile de o valoare pecuniar formeaz patrimoniul. Conceptul roman de patrimoniu includea la origine numai lucrurile corporale, pentru familie [desemna sclavii] sau pecunia [vitele] [207, p.78]. Clasificarea actual a bunurilor dup mai multe criterii provine de la romani. De exemplu, Codul Civil le divizeaz: 1) dup modul n care sunt percepute n: res corporales i res incorporales [corporale i incorporale, art. 285 alin. (1)]; 2) dup natura bunului: res mobiles i res soli [mobile i imobile, art.288]; 3) dup modul n care sunt determinate: genera i species [determinate prin caractere individuale i bunuri determinate generic, art.294]; 4) dup cum sunt sau nu productoare de fructe: produse i fructe [frugifere i nefrugifere, art.299]. Conform doctrinei, exist trei categorii de fructe:
12

naturale; industriale; civile [236, p.80]; 5) dup cum sunt sau nu admise n circuitul civil n: res in commercio [bunuri aflate n circuitul civil, art.296 alin. (4)] i res extra commercium [bunuri excluse din circuitul civil, art. 296 alin. (4)]; 6) bunurile complexe sunt acele bunuri a cror utilitate depinde de complexitatea lor [art. 297] [ 117, p.100] . n literatura de specialitate, bunurile imobile sunt clasificate n funcie de mai multe criterii. Distingem: I. Bunurile imobile prin natura lor [Codul Civil, art.288 alin. (1)]. Imobile sunt bunurile care au o aezare fix i stabil, cum ar fi terenurile, cldirile i, n genere, tot ceea ce este durabil legat de sol [119, p.102]. Bunurile crora li se atribuie regimul juridic de imobile sunt enumerate expres n art. 288 alin. (2): Terenurile, poriunile de subsol, obiectivele acvatice separate, plantaiile prinse de rdcini, cldirile, construciile i orice alte lucrri legate solid de pmnt, precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este ncorporat durabil n acesta, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a se cauza prejudiciu considerabil destinaiei lor. Categoriile de bunuri imobile enumerate n Codul Civil difer de cele din alte legi, cum ar fi: Legea nr. 1543/1998 conform creia bunuri imobile sunt doar terenurile, construciile capitale, apartamentele i alte ncperi izolate. Codul funciar atribuie categoriei de imobile terenurile i obiectivele aferente acestora [solul, bazinele de ap nchise, pdurile, plantaiile perene, cldirile, construciile, edificiile etc.], a cror strmutare este imposibil fr a cauza prejudicii destinaiei lor [art.2/1]. Considerm necesar unificarea, n acest sens, a actelor normative ce reglementeaz regimul juridic al imobilelor. Cu att mai mult c ara este n perioada final de creare a cadastrului imobiliar, iar aceste disensiuni sunt generatoare de interpretri neadecvate.
13

Conform naturii bunului i cadrului normativ, principalul bun imobil este pmntul [terenul] [Legea nr.1308-XIII din 25 iulie 1997 privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului [19], n continuare, Legea nr.1308/1997] care, potrivit Constituiei [art.127], poate fi att n proprietate privat, ct i n proprietate public. n categoria imobilelor sunt incluse i poriunile de subsol care, conform Codului subsolului nr. 1511-XII din 15.06.1993 [13], n continuare, C. subsolului, este partea terestr situat mai jos de stratul de sol i de fundul bazinelor de ap pn la adncimi accesibile pentru studiere i valorificare geologic. Articolul 4 [C. subsolului] prevede c subsolul este proprietate a Republicii Moldova, care l posed, l folosete, dispune de el i l protejeaz. Suntem de prerea c prevederea n cauz este depit, deoarece proprietarii de terenuri folosesc subsolul n diferite scopuri: construirea fundamentului caselor, beciurilor, garajelor etc. Deci, subsolul, de fapt, poate fi n proprietate privat sau proprietate public, similar regimului juridic al terenurilor. n acest sens, se confund, probabil, bogiile subterane, care, potrivit Constituiei [art. 127 alin. (4)] i Codului Civil, art.296 alin. (3), sunt n exclusivitate bunuri ale domeniului public i sunt inalienabile, insesizabile, imprescriptibile [117, p.103]. O alt categorie de imobile o constituie obiectivele acvatice separate. Potrivit Codului apelor nr.1532-XII din 22.06.1993 [14], n continuare, C. apelor, n Republica Moldova, apele constituie proprietatea exclusiv a statului i pot fi date numai n folosin. Norma contravine Constituiei, care, n art.127 alin. (4), dispune: Apele folosite n interes public fac obiectul exclusiv al proprietii publice. Prin urmare, apele care nu cad sub incidena regimului public aparin proprietarilor acestora [117, p.103]. Soluia ar fi modificarea normei n cauz corespunztor prevederilor constituionale. Categoria plantaiile prinse de rdcini, potrivit Codului Civil, art.288 alin. (2), const din ntreaga vegetaie care se ine de
14

pmnt prin rdcini, dat fiind c, desprins de ea, devine bun mobil [228, p.311]. Sunt pasibile de nregistrare n registrul bunurilor imobile cldirile, construciile i orice alte lucrri legate solid de pmnt, cum ar fi: casele, fabricile, magazinele, prvliile, podurile, tunelurile, digurile, canalele, conductele de gaze i liniile de transport electric etc. [237, p.167]. n concluzie, criteriul principal de includere a unui bun n clasa imobilelor este acela de imobilitate, aderen fix cu pmntul. Tentativa privind deplasarea bunului va duce la deteriorarea acestuia i imposibilitatea folosirii lui conform destinaiei economice. n literatura de specialitate se ncearc stabilirea nc a unui criteriu nregistrarea de stat. Autorul acestei idei [Palii Victor: Autoreferatul tezei de doctor n drept, 2001, Chiinu] susine: Pentru obinerea statutului [regimului] juridic de imobil, bunul trebuie supus nregistrrii de stat, fapt care va avea drept consecin [efect] aplicarea fa de acesta a regulilor aplicabile la circuitul civil al bunurilor imobile. Nu suntem de acord cu afirmaia n cauz din urmtoarele considerente: 1. contravine conceptului clasic de atribuire a bunurilor ntr-o clas sau alta, or, regimul juridic al bunului este determinat de nsi natura acestuia; 2. potrivit dispoziiilor Legii nr. 1543/1998 anume imobilitatea este criteriul de eviden cadastral, deci nu nregistrarea bunului confer acestuia imobilitate, ci imobilitatea este temeiul de reglementare special a acestor bunuri: evidena tehnic, economic i juridic. Nu se ncadreaz aceast opinie nici n alte criterii de clasificare a bunurilor n mobile i imobile. II. Imobile prin determinarea legii [ficiune]. Potrivit Codului Civil, art.288 alin. (3), n clasa imobilelor sunt incluse dou categorii de bunuri, mobile dup natur: materialele separate n mod provizoriu de un teren atta timp ct sunt pstrate n aceeai form [ex.: crmizile din ziduri, cu condiia rentrebuinrii n aceeai construcie] i prile integrante ale
15

unui bun imobil detaate provizoriu de acesta, dac sunt destinate reamplasrii. Importana clasificrii bunurilor n imobile i mobile este de ultim or i se datoreaz admiterii n circuitul civil a imobilelor: terenuri, construcii etc., ceea ce a impus crearea unui mecanism eficient de securizare a tranzaciilor imobiliare, care ia gsit fundamentarea n cadastrul al bunurilor imobile al rii. Codul Civil, Legea nr. 1543/1998 prevede un regim special de circulaie a imobilelor, i anume nscrierea drepturilor imobiliare i informarea persoanelor interesate privind regimul bunului cu privire la care s-a iniiat o tranzacie. Nu mai puin important este i efectul nregistrrii drepturilor imobile. n acest sens, Codul Civil, n art. 499, dispune: Drepturile reale asupra imobilelor pasibile de nregistrare se vor dobndi att ntre pri, ct i fa de teri numai prin nscrierea n registrul bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n temeiul voinei prilor. Codul Civil al Federaiei Ruse [art.131 alin. (2)] include n categoria imobilelor bunuri, cum ar fi navele cosmice, navele maritime etc. [96]. Bunurile menionate cad sub incidena regimului juridic al imobilelor, dei sunt mobile, ficiunea fiind fondat pe valoarea i importana acestor bunuri, din care cauz nregistrarea i evidena lor se face n registre speciale, nu n Registrul bunurilor imobile [227, p.303]. Jurisprudena rus, de asemenea, include ntreprinderea, ca un complex patrimonial unic [n continuare, ntreprinderea], n clasa imobilelor, n care este inclus i condominiul n fondul locativ. Codul Civil al Republicii Moldova nu include bunurile nominalizate n categoria celor imobile, doctrina tratnd controversat acest subiect. n opinia unor autori [122, p.29], ntreprinderea este un bun imobil. Ali autori [113, p.73] susin contrariul. n ceea ce ne privete, susinem opinia autorilor care consider fondat includerea ntreprinderii n clasa imobilelor. III. Imobile prin obiectul la care se aplic sunt: uzufructul lucrurilor imobile, drepturile reale care au ca obiect
16

un imobil, drepturile de crean, aciunile care tind a valorifica drepturi imobiliare, aciunile privind nulitatea unui act juridic al crui obiect este un bun imobil etc. IV. Imobile prin destinaie, potrivit dispoziiilor Codului Civil al Romniei [art.467-470], sunt bunurile destinate ca accesorii n exploatarea imobilului respectiv [236, p.168]. Dei asupra ultimelor se rsfrnge legea ce guverneaz regimul juridic al imobilelor, mobilele nu devin imobile n esen, ci sunt subordonate regimului juridic al imobilelor, dreptul asupra crora se constituie n momentul nscrierii, din acel moment fiind opozabile terilor. nregistrarea imobilelor i a drepturilor imobiliare este dictat de particularitile deosebite ale acestora care au i impus instituirea unui regim juridic special avnd ca scop securizarea tranzaciilor imobiliare, altfel spus excluderea posibilitii de comercializare repetat a unuia i aceluiai imobil. Fora motrice a dezvoltrii societii a fost i este tendina de a dobndi bunuri, tendina de mbogire care, n conceptul economitilor, dinamizeaz progresul economic [208, p.56]. Potrivit lui C. Hamangiu, patrimoniul are o fa dubl, cea economic - lucrurile privite n materialitatea lor i, cea juridic drepturile subiective ale omului care pot fi exercitate asupra bunurilor [163, vol. I, p.521]. nscrise, drepturile se constituie i confer titularilor supremaie. Din cele analizate, rezult urmtoarele particulariti ale regimului juridic al imobilelor: constituirea, modificarea i stingerea drepturilor reale este supus publicitii imobiliare; se are n vedere nregistrarea imobilelor i/sau a drepturilor imobiliare n Registrul bunurilor imobile; n regimul comunitii de bunuri, soul nu poate dispune de imobile fr acordul celuilalt so;

17

proprietarul este n drept s-i revendice oricnd imobilele aflate n posesiunea nelegitim a altuia [Codul Civil, art.374 alin. (1)]; n cadrul raporturilor cu element de extraneitate, regimul juridic al imobilelor este cel al locului de amplasare a bunului. Legislaia civil contemporan definete mai multe clasificri ale bunului imobil. Astfel, Codul Civil al Franei prevede trei categorii de imobile: dup natur, dup destinaie, drepturile reale. Codul Civil al Germaniei opereaz cu noiunile: teren i imobile pmntul la general; construciile i produsele pmntului, inclusiv plantaiile perene; drepturile reale. Codul Civil al Elveiei reglementeaz trei categorii de imobile, specifice rii: terenul, minele montane; drepturile imobiliare. Codul Civil al Quebc-ului, conformat Codului Civil Francez, include n bunurile imobile att bunurile imobile, ct i drepturile imobiliare. Din cele analizate se creioneaz dou concepte ale determinrii caracterului imobilitii bunului: pluralitii tipurilor de imobile [dreptul de proprietate asupra terenului i dreptul de proprietate asupra construciei; terenul [cu accesoriile sale] ca entitate a cadastrului i publicitii imobiliare. Codul Civil al Republicii Moldova a dat prioritate celui de-al doilea concept tot ce este pe teren aparine proprietarului acestuia. Considerm creatoare de litigii prevederea n cauz, or, odat cu admiterea n circuitul civil a proprietii private, proprietarul are necesitatea de a transmite/nstrina terenul sau numai construcia amplasat pe el. Legislaia civil permite acest lucru prin instituia servitutei, superficiei etc. 1.1.3. Bunurile imobile principalele entiti ale nregistrrii de stat. Codul Civil nu ofer o definiie a dreptului de proprietate, pe care o gsim ns n legislaia altor ri. De exemplu, Codul Civil olandez [Cartea V, Comp. I, Proprietatea. Noiuni generale, art.1] [92] prevede c dreptul de proprietate este
18

cel mai deplin drept pe care l are persoana asupra bunului. Exercitarea dreptului de proprietate comport punerea n valoare de ctre proprietar [reprezentant] a trei atribute: posesiune, folosin i dispoziie, care const n coninutul juridic al dreptului de proprietate [236, p.105]. Codul Civil al Republicii Azerbaidjan [97] definete dreptul de proprietate ca fiind dreptul recunoscut i aprat de stat al persoanei de a poseda, folosi i dispune, la discreia sa, de proprietate [art.152.1.]. Literatura juridic naional definete dreptul de proprietate ca fiind unul subiectiv [jus in re] ce confer titularului exercitarea n putere proprie i n interes propriu a atributelor de posesiune, folosin i dispoziie asupra bunurilor sale n limitele determinate de lege [117, p.112]. Dreptului de proprietate i sunt specifice urmtoarele caractere: 1) este absolut [opozabil tuturor]; 2) este exclusiv [titularul dispune cum vrea de bunul su n limitele legii]; 3) este perpetuu [dureaz ct dureaz bunul i nu se stinge prin neuz]. Dreptul de proprietate nu poate exista [n principiu] dect asupra unor bunuri corporale, dar legiuitorul i doctrina din multe state [137, p.197] au inclus n categoria bunurilor i fenomene sau obiecte care nu au o form material, dar care, datorit unor caliti atribuite de oameni, pot fi utilizate n aceeai msur ca i lucrurile corporale [115, p.238]. Obiectele dreptului de proprietate fac parte din categoriile obiectelor dreptului civil [113, p.58]. Din punctul de vedere al nregistrrii cadastrale, sunt pasibile de nregistrare numai obiectele patrimoniale, adic bunurile care au coninut economic, cum ar fi: terenul, apele, subsolul, cldirile, alte bunuri care, n virtutea particularitilor lor, permit posesorului s aib asupra lor o putere absolut. n sistem de publicitate imobiliar, obiectul raportului juridic este format din aciunea sau inaciunea efectiv de predare i primire, de asemenea, de nregistrare a imobilului i nscriere a drepturilor reale n Registrul bunurilor imobile.
19

Cadrul legal principal ce reglementeaz regimul juridic al terenurilor, indiferent de categoria de folosin, este constituit din: Codul Civil, Codul funciar nr.828-XII din 25.12.1991 [9], [n continuare, C. funciar], Legile: nr.1308/1997, nr.354/2004, alte acte normative. Din dispoziiile legii rezult c terenurile, n Republica Moldova, pot fi n proprietate public i privat. Ca obiect al nregistrrii, terenul poate fi atribuit n proprietate privat noilor familii pentru construcia de case, de anexe gospodreti, pentru grdini [art. 11 C. funciar]; n orae [municipii] de la 0,04 pn la 0,07 ha., iar n localitile rurale pn la 0,12 hectare. n acest scop, rezerva intravilanului poate fi mrit din contul extravilanului. C. funciar [art.12] stabilete: 1) att cota de teren echivalent ce se atribuie n proprietate privat din extravilanul localitii respective, ct i anumite condiii: activitatea nemijlocit n agricultur; 2) sursa principal de venit s constea din practicarea agriculturii; 3) dreptul de proprietate se autentific prin eliberarea unui titlu de proprietate funciar. Condiiile de obinere n proprietate a terenurilor agricole, a terenurilor ntovririlor pomicole, aflate n proprietate privat, sunt stabilite n art. 6 din Legea nr.1308/1997: Terenurile agricole pot face obiectul oricrui act juridic, inclusiv al celor translative de proprietate cu condiia ca participanii la raportul juridic s fie persoane fizice sau persoane juridice naionale. Astfel, cetenii strini care au obinut prin motenire testamentar ori legal o proprietate imobiliar cu destinaie agricol sau proprietate imobiliar n fondul silvic o pot nstrina prin acte juridice ntre vii, numai cetenilor Republicii Moldova. Codul Civil, prevede posibilitatea instituirii dreptului de servitute funciar i dreptului de superficie, anterior nereglementate. Conform art. 428, servitutea este sarcina care greveaz un imobil [terenul dominat] pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar [terenul dominant].

20

Doctrina naional consider defectuoas definiia dat de legiuitor. n opinia unor autori [113, p.246], sarcina greveaz nu imobilul, ci dreptul de proprietate asupra lui. Sarcina revine proprietarului imobilului aservit, acesta suportnd actele de folosin a proprietarului imobilului dominant. Superficie, potrivit art. 443, este dreptul real imobiliar de a folosi terenul unei alte persoane n vederea edificrii i exploatrii unei construcii deasupra acestui teren i sub el sau a exploatrii unei construcii existente. n accepia legii, construcia ridicat de un superficiar va fi un accesoriu al terenului i va aparine cu drept de proprietate titularului de teren [113, p.269]. Reglementarea n cauz este creatoare de litigii, or priveaz proprietarul imobilului de toat libertatea caracteristic acestui drept, n sensul c nu poate s dispun de teren sau de imobilul amplasat pe acesta, n mod separat. Potrivit legiuitorului, imobilul, anex-terenului, va avea regimul juridic al terenului, ceea ce nu ntotdeauna corespunde situaiei reale, dar nici voinei proprietarului [terenului sau edificiului]. n conformitate cu Legea nr.1543/1998, drepturile imobiliare se nregistreaz la oficiile cadastrale teritoriale. Cele mai multe acte juridice nregistrate de OCT au ca obiect dreptul de arend funciar. Raporturile ce in de vnzarea-cumprarea terenurilor sunt reglementate prin Legea nr. 1308/1997, care prevede autentificarea notarial i nregistrarea de ctre dobnditor, n termen de trei luni de la data autentificrii notariale, a contractului, la oficiul cadastral teritorial n a crui raz de aciune este amplasat imobilul. Ignorarea dispoziiilor art. 5 din Legea invocat este sancionat cu nulitatea absolut a contractului. Nulitatea poate fi cerut de orice persoan interesat sau din oficiu [OCT] la sesizarea instanei. Prevederea n cauz o considerm creatoare de litigii, de aceea propunem aducerea normei vizate n conformitate cu prevederile Codului Civil, adic excluderea termenului de 3 luni, temei de nregistrare servind
21

dispoziiile Codului Civil, art.499 dreptul de proprietate fiind constituit din momentul nregistrrii bunului/dreptului n Registrul bunurilor imobile. Regimul juridic al bunurilor imobile apartamente este reglementat prin Codul cu privire la locuine [11], Legea nr.913XIV din 30.03.2000 condominiului n fondul locativ [20], n continuare, Legea nr.913/2000. Codul cu privire la locuine stabilete obiectele fondului de locuine, tipurile fondului de locuine, excluderea din fondul de locuine a caselor i a ncperilor de locuit, condiiile trecerii caselor i a ncperilor de locuit n categoria celor nelocuibile. Legea nr.913/2000 reglementeaz: modalitile de proprietate n condominiu, nfiinarea condominiului n procesul reconstruciei blocului de locuine, regimul juridic al asociaiilor n condominiu, constituirea cooperativelor de construcie a locuinelor, n care, cel puin unul din membri a achitat n ntregime cota de asociat, precum i regimul unor alte asociaii de bunuri imobile nfiinate pentru exploatarea bunurilor imobile din condominiu. Conform dispoziiilor Legii nr.913/2000, art.4, condominiul include urmtoarele obiecte ale nregistrrii / bunuri imobile: o cldire sau o parte din ea cu intrare separat sau cteva cldiri ce aparin cel puin a doi proprietari, precum i anexele la cldiri, trotuarele, drumurile i parcrile auto, plantaiile perene i alte bunuri imobile ce se afl pe terenul aferent n hotarele stabilite, cteva cldiri i alte construcii amplasate compact, unite de un teren comun i elemente de infrastructur comune: case pentru o familie, case de vacan, garaje etc. Proprietatea n condominiu include toate prile proprietii comune: terenul pe care este construit blocul, zidurile, acoperiul, terasele, hornurile, scrile, holurile, subsolurile, pivniele i etajele tehnice, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul i sistemele inginereti din interiorul i exteriorul locuinelor etc. Bunurile comune n condominiu se afl n proprietate comun n diviziune. Proprietatea comun n condominiu nu poate fi nstrinat separat de dreptul de
22

proprietate asupra locuinelor din condominiu. Dreptul de proprietate asupra imobilelor n condominiu sunt pasibile de nregistrare n registrul bunurilor imobile dup cum urmeaz: n Capitolul A, subcapitolul I terenul i construcia capital amplasat pe el [dac dreptul de proprietate asupra terenului i construciei l deine aceeai persoan; n caz contrar, se deschide capitolul B, n care se indic construcia subcapitolul I i proprietarul acestuia subcapitolul II]; n capitolul C, subcapitol II, sunt nscrise drepturile de proprietate asupra ncperilor izolate din incinta cldirii. Dei majoritatea cetenilor au obinut apartamentul n proprietate privat, totui sunt i ceteni care nu au reuit s o fac, deci proprietarul unor ncperi izolate poate fi statul. Codul cu privire la locuine dispune: fondul de locuine este alctuit din case i ncperi, care aparin statului [fondul de locuine de stat]; case i ncperi de locuit care aparin cooperativelor de construcie a locuinelor [fondul cooperativelor de construcie a locuinelor]; case i apartamente, aflate n proprietatea personal a cetenilor [fondul individual de locuine]. Din fondul de locuine fac parte, de asemenea, casele ce aparin asociaiilor, ntreprinderilor i organizaiilor de stat, altor asociaii, ntreprinderi i organizaii de stat cooperatiste. Raporturile locative actuale sunt reglementate de Codul cu privire la locuine [din 1983], care nu admitea de a avea n proprietate dect o locuin sau un apartament etc. i, n mare parte, nu cuprindea ntreaga arie a raporturilor locative. Majoritatea raporturilor locative sunt reglementate de Codul Civil, dar rmne deschis problema delimitrii raporturilor locative de cele civile, adic adoptarea unui nou C. cu privire la locuine ori includerea tuturor raporturilor locative n Codul Civil. Spaiul locativ poate fi dat n locaiune, posesiune i folosin viager etc.

23

Dreptul de locaiune este nscris la OCT n Registrul bunurilor imobile, n baz de cerere, la care se anexeaz contractul sau, dup caz, hotrrea organului competent [pentru locuinele din fondul locativ de stat, cminele privatizate]. Radierea. Dreptul de locaiune se radiaz: la expirarea termenului sau la desfacerea contractului, din iniiativa locatorului ori locatarului sau din alte motive. Cererea de radiere se depune n dou exemplare, la care se anexeaz actele justificative. Dreptul de posesiune i folosin asupra bunului imobil [locuin, alt construcie] este nscris n temeiul contractului, unde se indic transmiterea posesiunii i folosinei asupra bunului imobil, la care se anexeaz actul de predare-primire. n cazul concesiunii terenului, dreptul se nscrie n temeiul deciziei organului abilitat, al contractului de concesiune i al actului de predare-primire, la care se va anexa planul cadastral al terenului concesionat. Radierea. Dreptul de posesiune i folosin se radiaz n temeiul: cererii depuse, la expirarea termenului pentru care a fost constituit dreptul sau n cazul lichidrii ntreprinderii, sau n alte cazuri. Dreptul viager de folosin asupra imobilelor [apartamente, case, alte construcii] ia fiin n temeiul contractului de nstrinare, cu condiia ntreinerii viagere. Se nscrie la cerere, n temeiul actului juridic justificativ. Pentru a asigura executarea obligaiei de ntreinere, legiuitorul a instituit o regul, potrivit creia dobnditorul nu are dreptul s nstrineze bunul n timpul vieii beneficiarului de ntreinere. n cazul bunurilor imobile, interdicia se nscrie n Registrul bunurilor imobile i se anuleaz la nscrierea dreptului imobiliar al dobnditorului de imobil.

1.2. Cadastrul bunurilor imobile


24

1.2.1. Noiunea de cadastru al bunurilor imobile. Originea cuvntului cadastru nu este stabilit cu certitudine, exist mai multe ipoteze privind sorgintea acestuia. Potrivit unei opinii, termenul cadastru ar fi de origine greac i ar deriva de la cuvntul compus katastikon, n care prefixul kata nseamn de sus n jos, iar sticon ar semnifica registru de impunere, carte de nsemnri, carte de comer [204, p.3]. Conform altei opinii, termenul cadastru ar deriva de la cuvntul vechi medieval [latin] capitastrum, care ar fi n legtur strns cu capitionis registrum sau capitum registrum i care, la origine, nsemna impozit pe capul familiei [capitatio]. Cu sensul actual, cuvntul catastico a fost atestat ntr-un document din anul 1185, gsit la Veneia. Ulterior, cuvntul a fost preluat de alte state italiene sub forma de il cotastro, de Frana le cadastre i de Germania der (das) Kataster [160, p.28] . n ara noastr, termenul n forma actual de cadastru apare la nceputul secolului XIX, odat cu ncercrile de creare a cadastrului bunurilor imobile, racordat la necesitile socialeconomice ale rii [184, p.6]. Potrivit Dicionarului enciclopedic, editat la Bucureti n 1996 [141], cadastrul este: 1) un ansamblu de lucrri tehnice, de msurri i calcule pentru stabilirea precis a suprafeelor funciare; 2) inventar al documentelor privind fondul funciar i reprezentarea lui topografic. n Dicionarul enciclopedic al Republicii Moldova [229, p.357], cadastrul este definit ca totalitate a materialelor privitoare la caracteristica natural, economic i juridic a terenurilor agricole. Potrivit Legii nr.1543/1998, art.3, cadastru al bunurilor imobile este: a) cadastrul general al rii, n care se identific, se descriu, se estimeaz i se prezint pe planuri cadastrale toate bunurile imobile din ar i se nregistreaz drepturile titularilor asupra lor;
25

b) instrument n exercitarea mputernicirilor statului privind administrarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice i private n raporturile juridice ce in de bunurile imobile; c) un sistem de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile; d) un sistem deschis de informare a participanilor la piaa bunurilor imobile i a autoritilor publice, inclusiv a organelor fiscale; Oficiile cadastrale teritoriale creeaz i in cadastrul n raza lor de aciune, stabilit de Agenia Relaii Funciare i Cadastru. Cadastrul se constituie din: 1) planurile cadastrale ale teritoriului; 2) registrele bunurilor imobile; 3) dosarele cadastrale pentru fiecare imobil. Indiferent de etimologia cuvntului cadastru, este cert c acesta consemna activitatea de eviden a bunurilor imobile, adic msurrile cadastrale, prin care se stabilesc limitele proprietilor funciare, de identificare a proprietarilor i a drepturilor imobiliare. Existena lucrrilor cadastrale sunt confirmate prin descoperiri inedite ale arheologilor n zonele unde pmntul era cultivat avnd destinaie agricol: n lunca fluviului Nil, n Mesopotamia, n Orientul Mijlociu [204, p.7]. Prin urmare, cadastrul bunurilor imobile cunoate o dezvoltare de milenii. Potrivit istoricilor, necesitatea publicitii imobiliare a fost contientizat ncepnd cu perioada biblic a omenirii. Datorit fixitii, pmntul nu putea fi transmis din mn n mn, iar consimmntul liber exprimat nu adpostea dobnditorul de rea-credina vnztorului [160, p. 31], acesta putnd s vnd terenul i celui de-al doilea sau chiar de-al treilea cumprtor. Era cunoscut i dreptul de a transmite terenul prin motenire. n acest sens, era necesar confirmarea unei autoriti privind lipsa impedimentelor n a-l drui. Un exemplu elocvent ntru confirmarea celor spuse l gsim n Biblie [jer. 32:9], unde este menionat prorocul Ieremia care a cumprat un lot de pmnt
26

de la veriorul su Hanamel din Anatota, cruia i-a pltit, n prezena martorilor, aptesprezece echeli de argint, ntocmind actul de vnzare-cumprare, pe care a aplicat tampila, o copie pe care a transmis-o autoritii locale [160, p.14]. Descrieri similare gsim i n monumentele istorice asiriene, babiloniene, egiptene. Vechile legi scandinave prevedeau, n scop de publicitate, ca tranzacia imobiliar s fie svrit n faa judectorilor prin asistarea martorilor [160, p.31]. n perioadele mai avansate, tranzaciile imobiliare erau legalizate i pstrate [un exemplar] la notar sau judectorie. n contextul celor expuse, innd cont de importana actual a sistemelor cadastrale, concluzionm c sensul termenului cadastru nu nseamn numai registre fiscale, privind mai ales pe deintorii de imobile funciare, ci se refer la mai multe domenii ale vieii economice i juridice, unde anumite informaii se in de sus n jos, cum ar fi: cadastrul funciar care, ca parte component a cadastrului general, este un sistem unitar, de sine stttor i obligator de eviden tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz stabilirea, nregistrarea, descrierea i marcarea pe hri i planuri topografice ale tuturor terenurilor de pe teritoriul rii, indiferent de destinaie i tipul de proprietate; unitile de baz ale acestui sistem sunt: terenul i deintorul de teren [Legea 1247-XII din 22.12.1992 [24], n continuare, Legea nr.1247/1992]; cadastrul silvic de stat, care constituie un sistem informaional privind regimul juridic al fondului forestier, clasificarea pdurilor pe grupe i categorii funcionale, aprecierea lor sub raport economic, alt informaie necesar pentru gospodrirea fondului forestier i pentru evaluarea rezultatelor activitii economice; inerea evidenei de stat a fondului forestier i a cadastrului silvic de stat se efectueaz de ctre organele silvice de stat pe baza amenajamentelor
27

silvice, inventarierii i cercetrilor fondului forestier, conform unui sistem unic; materialele evidenei de stat a fondului forestier sunt corelate cu datele cadastrului funciar [Codul silvic nr.887 din 21.06.1996 [12], n continuare, C. silvic]; cadastrul de stat al resurselor naturale, care este nfiinat pentru inerea evidenei cantitii, calitii i altor caracteristici ale resurselor naturale, precum i evidena volumului, caracterului, regimului de utilizare a acestora [Legea nr.1102-XIII din 06.02.1997 [25] n continuare, Legea nr. 1102/1997]; cadastrul de stat al spaiilor verzi, care cuprinde datele evidenei spaiilor verzi conform indicilor de calitate i cantitate, funcionalitii, precum i datele folosirii i evalurii sub aspect economic, social, decorativ i ecologic [Legea nr.591-XIV din 23.09.1999 [26], n continuare, Legea nr.591/1999]; cadastrul de stat al obiectivelor de folosire a subsolului, care se ntocmete pentru zcminte naturale i tehnogene i manifestrile de substane utile, precum i pentru obiectivele din subteran nelegate de extracia substanelor utile [C. subsolului art.25 alin.(1)]; cadastrul de stat al apelor, care cuprinde datele evidenei apelor conform indicilor de cantitate i calitate, datele privind nregistrarea folosinelor de ap, evidena folosirii apelor i starea lor ecologic [C. apelor art.102]; Enumerarea nu este exhaustiv. Exist i alte cadastre instituite ramural ca, de exemplu, cadastrul cablurilor telefonice, electrice i de televiziune, n care se nscriu datele specifice acestor instalaii, nsoite de planurile de amplasament. Este instituit i cadastrul conductelor de ap, n care se nregistreaz traseul, dimensiunea, debitul, folosina etc. a conductelor ce aprovizioneaz cu ap localitile i obiectivele industriale.
28

Toate cadastrele enumerate primesc planurile de baz de la cadastrul general [imobiliar], unde i includ informaiile proprii, pe care le comunic i cadastrului general n vederea actualizrii hrilor. Menionm c termenul cadastru se utilizeaz i n alte domenii ce nu au nici o legtur cu imobilele funciare, cum ar fi: cadastrul aerului, cadastrul ntreprinderilor, cadastrul vnatului, cadastrul animalelor etc. Revenind la cadastrul pmntului, constatm c, n dependen de procedeul tehnic folosit la redactarea hrilor i la calcularea suprafeelor, se mai folosesc astfel de termeni: 1) cadastru grafic; 2) cadastru numeric. Dac, anterior, scopul instituirii cadastrului era perceperea impozitelor, acum, informaiile din cadastru sunt folosite de mai multe sectoare ale economiei: tehnice, sociale, juridice, culturale etc. Din acest considerent, dup anul 1934, n RFG, s-a adoptat denumirea Liegenschaftskataster [cadastru imobiliar], iar n Austria Grundkataster [cadastru funciar] [160, p.44]. 1.2.2. Originea i evoluia cadastrului bunurilor imobile. Din cele relatate n subcapitolul 1.2.1 rezult c, nc din antichitate, msurrile cadastrale i funciile cadastrului [mai mult tehnico-economice] nu sunt un scop n sine, servind primelor forme de impunere fiscal, scopul de baz fiind stabilirea limitelor proprietilor funciare. Confirmrile privind activitatea de organizare i msurare a terenurilor se refer n mod special la zonele n care pmntul era cultivat pentru agricultur, n lunca fluviului Nil, n Mesopotamia i n Orientul Mijlociu. n Egiptul antic, evidena funciar era inut asupra loturilor repartizate agricultorilor, deoarece obligaiile fa de faraoni erau pltite dup ntinderea i calitatea pmntului [160, p.28]. n Grecia Antic Sparta i Atena mprirea pmntului era neuniform. Populaia era mprit n clase conform cenzului de avere, condiie ce necesita msurarea pmntului i aprecierea capacitii de producie, inclusiv inerea unui registru de eviden
29

[198, p.78]. n sec XII-VII .e.n., grecii foloseau termenul pmnt i termenul sol cu nelesuri diferite. Pmntul era considerat element al cosmosului, n timp ce solul o nsuire n legtur cu prelucrarea acestuia. n acest sens, Ksenofont [a.425-355 .e.n.], n lucrarea sa Ekonomika, indic: Pentru gestionarea corect a pmntului, beneficiarii trebuie s cunoasc bonitatea acestuia, determinnd astfel care culturi vor da roade mai nalte. Un alt savant grec, pe nume Teofrast [a.372-287 .e.n.], face o analiz detaliat pmnturilor din punctul de vedere al componenei chimice, proprietii de absorbie a apei, structurii, efectelor cldurii etc. [160, p.9]. n Sparta, dreptul de proprietate era recunoscut, dar erau condamnate proprietile imense. Astfel, pmntul se mprea dup principul echitii sociale, care nu s-a putut menine i care, potrivit lui Aristotel, a dus la depopularea statului-cetate i la prbuirea lui. Atena a luat ca suport, la mprirea pmntului, principiul sistemului economico-juridic, de sorginte religioas, ntemeiat pe inegalitatea de avere, instituit i promovat de Solon. n Imperiul Roman, executanii de msurtori erau numii agrimensori. Acetia redactau harta [forma] terenurilor, pe care se artau limitele [limites] parcelelor. Pentru identificarea parcelelor, limitele terenului erau trasate n form de ptrate numerotate. Pentru marcarea terenurilor, se foloseau pietre. n coloniile nouformate, paralel cu hrile, se ntocmeau registre de eviden a parcelelor, iar pe baza acestora, cri de impunere pentru sigurana perceperii impozitelor. Instituirea cadastrului n Roma este atribuit lui Servius Tullius. La iniiativa acestuia, datele privind mrimea terenurilor, modul de prelucrare, bonitatea i venitul obinut de pe acestea se nscriau n registre speciale. Planurile moiilor, denumirea, hotarele, dimensiunea loturilor erau ncrustate pe table de bronz. Principiile cadastrului roman a fost extins i asupra coloniilor romane [159, 14].

30

n Europa evului mediu, dup o perioad de instabilitate, statele care au tiut a face ordine n avuia naional obineau din impozite venituri care le asigurau dezvoltarea. Astfel de state erau: Anglia, Elveia, Lituania, oraul autonom Milano etc. [169, p.5]. Progresul tehnico-tiinific a jucat un rol hotrtor n dezvoltarea lucrrilor cadastrale, nceputul fiind pus n perioada Renaterii [204, p.11]. n anul 1720, la Milano, aflat sub ocupaie austriac, s-au descoperit urmtoarele dovezi: registru al parcelelor, registru al caselor, map cu hri la scara 1:2000 i la scara 1:800 pentru ansamblu, cte o coal de proprietate pentru fiecare contribuabil i o hart topografic a principatului la scara 1:72000. Popoarele germanice msurau i estimau pmnturile cu ocazia mpririlor. Astfel, pmntul care, iniial, aparinea tribului a fost mprit, ulterior, membrilor individuali. Frana, sub domnia lui Napoleon, a preluat sistemul de publicitate austriac, considerat cel mai performant. Acest sistem a fost adoptat i de principatele italiene i statul papal, de Belgia i Imperiul Habsburgic. Cel mai valoros cadastru medieval din Europa Occidental este considerat cadastrul regelui Carol cel Mare [anii domniei: 768-814] i Cartea judecii stranice, instituit n Anglia n perioada dominaiei lui William Cuceritorul [anii domniei: 10661087], ce conineau informaii detaliate privind teritoriile i calitatea pmnturilor. Aadar, cadastrul a simbolizat n decursul timpului activitatea uman de inventariere a resurselor funciare n scop de impozitare [200, p.11]. Evoluia cadastrului bunurilor imobile. n Republica Moldova, pn n anul 1965, se inea evidena ramural a pmntului ce ilustra indici redui, adic se acumula informaia de importan economic din punctul de vedere al dezvoltrii societii, conform ideologiei socialiste, devenite ineficient n etapa avansat a dezvoltrii societii.

31

Necesitatea crerii cadastrului funciar s-a discutat n martie 1965, la Plenara Comitetului Central al Partidului Comunist al Uniunii Sovietice, unde s-a decis crearea cadastrului funciar n Republica Sovietic Socialist Moldoveneasc [RSSM] [195, p.114]. Problema folosirii raionale a pmntului n RSSM s-a discutat aprins la Congresul al XXIII- lea al Partidului Comunist al Uniunii Sovietice n aspectul realizrii planului cincinal de dezvoltare a economiei socialiste pentru perioada 1966-1970, elementul prioritar al cadastrului fiind o simpl eviden funciar, activitate cu un coninut deosebit de cel al cadastrului actual i cu o alt finalitate [184, p.10]. Dezvoltarea cadastrului bunurilor imobile pe teritoriul Republicii Moldova a fost n strns corelaie cu soarta neamului aflat sub jurisdicia diferitelor ri, reglementarea raporturilor de cadastru erau corespunztoare perturbaiilor ce aveau loc n societate. n astfel de condiii nu se reuea crearea unui cadastru multifuncional cu un sistem sau altul de publicitate. n acest sens, menionm c exist dou sisteme de eviden imobiliar n dreptul comparat, recepionate de legislaiile diferitelor state n materie de publicitate imobiliar. Primul sistem, conformat principiilor Revoluiei franceze [Codul civil francez] a impus, n materie contractual, principiul consensualismului. Cel de al doilea, adaptat dreptului germanic, se ntemeiaz pe principiul relativitii efectelor contractului i prevede, n scopul opozabilitii fa de teri, publicitatea drepturilor reale [132, p. 231]. Un sistem similar celui german este i cel adoptat de Australia, numit Actul Torrens, conform cruia un funcionar al administraiei fiscale nscria drepturile imobiliare dup exercitarea unui control la faa locului i efectuarea publicitii imobiliare, menite s declaneze eventualele opoziii ale celor interesai,

32

nscrierea dnd natere prezumiei irefragabile de existen a dreptului nscris [132, p.214]. Dezvoltarea cadastrului n Republica Moldova a cunoscut mai multe perioade. Dei statornicirii cadastrului i erau caracteristice anumite particulariti rezultate din evoluia istoric a rii, se tindea spre apropierea de nivelul celor practicate n rile din centrul Europei. n perioada de etnogenez a romnilor, msurrilor funciare din teritoriul Moldovei le era caracteristic agrimensura roman antic sub forma hotrniciei. Delimitarea hotarelor unei moii [106, p. 44] se fcea de o comisie, format din ase membri boieri [din care cel puin unul era de meserie hotarnic sau avea pregtirea necesar] i rani liberi rzei pe baza unui hrisov [ordin domnesc de ncuviinare]. n acele vremuri, hotarnicii nu ntocmeau hri sau planuri, ci o ocolni sau carte de alegere a hotarelor, n care erau menionate punctele de hotar pe baza actelor i a mrturiilor de la faa locului, la care se anexau uneori schie ce indicau punctele materializate prin movile sau pietre de hotar. Publicitatea imobiliar consta n nsemnrile i transcrierile de proprietate n catastiful trgului dup obiceiul din zilele de demult. Astfel, Alexandru Ilia, domn al rii Romneti [16161618 i 1627-1629] i al Moldovei [1620-1621 i 1613-1633], stabilea, la 4 aprilie 1621, printr-un hrisov: Deci, cum vei gsi i cum vor hi scrise la catastif sau ntr-un act din 17 aprilie 1621, n care se stabilea vnzarea unei vii lui Gheorghe Duca, se meniona: s fie volnic a o scrie n catastiful oraului precum obiceiul de veac [110, p.19]. Prin urmare, vechile catastife erau forme incipiente ale aanumitelor cri sau registre fonciare. Cel dinti registru ce ndeplinete i funcii juridice este Liber publicus din 18 martie 1615 urmat de Registrul nsureilor [Aecker u Wiesen Grundbuch von Stadthettert] din 1733, ce ilustra evidena terenurilor repartizat tinerilor cstorii. Un alt registru, instituit
33

n anul 1742, cu denumirea de Protocolum era forma avansat a registrului Liber Publicus i elucida informaia privind ipotecarea caselor, grdinilor, gospodriilor i arturilor din raza oraului sau aferente acestuia. Extrasul funciar al caselor este un registru instituit n anul 1753 urmat, n 1754, de Protocolul public al consiliului ornesc, ce includea informaia privind contractele ncheiate, evaluri de imobile, tranzacii i partaje. Din coninutul registrelor relevm principiile de baz ale evidenei bunurilor imobile, valabile i astzi, cum ar fi: cadastrul general, cadastrele speciale, publicitatea imobiliar, adic evidena tehnic, economic i juridic. Ctre sfritul secolului al XVIII-lea i nceputul secolului al XIX-lea, au aprut, odat cu primele legiferri [110, p.27-36], i primele planuri de moii, bazate pe ridicri topografice n teren. Reglementarea regimului juridic al imobilelor era stabilit n Hrisovul domnesc din 1785 [110, p.70]. Prin anii 1816-1817, dreptul atest o modernizare exprimat prin adoptarea Codului lui Calimachi, care, n linii generale, era asemntor codului modern. Reglementarea juridic a proprietii o gsim i n Manualul lui Andronache Donici, editat la 1812, destinat judectorilor. Reglementri concrete ale pmntului se conineau n Legiuirea Caragea, denumit generic pravil a pmntului, din anul 1812, n care gsim modalitile dobndirii i ocrotirii proprietii, reglementarea raporturilor de indiviziune, hotrnicie, servitute etc. Conform reglementrilor invocate, asigurarea creanei de ctre debitor se admitea prin ipotecarea pmntului, iar art. 589 prevedea i un sistem de publicitate corespunztor etapei de dezvoltare, care consta n nscrierea dreptului de ipotec i predarea documentelor bunului imobil creditorului pentru a exclude, probabil, aciunile ruvoitoare ale debitorului. n crileregistru se nscriau att dreptul de ipotec, ct i drepturile reale asupra bunurilor imobile. Crile de nregistrare a ipotecii se transformau, n procesul evoluiei, n cri funciare, scopul crora consta n posibilitatea stabilirii n orice moment a regimului
34

juridic a bunurilor imobile ce corespunde principiilor publicitii i veridicitii. Principiul publicitii consemna faptul c actele translative de proprietate cu efecte juridice s fie nregistrate n cartea funciar, din care moment deveneau opozabile pentru teri. Principiul veridicitii consemna faptul c orice nscriere, n cartea funciar, are putere juridic deplin pentru terele persoane considerndu-se veridic pn la proba contrarie. Msura de publicitate a fost stabilit i n Regulamentul Organic de la 1832 pentru ipoteca convenional [231, p.192]. Dup 1 iulie 1928, pe teritoriul Basarabiei se introduce integral Codul civil romn din 1864 [231, p.141]. ncepnd cu anul 1938 [pn n 1996], n Romnia, raporturile cadastrale i de proprietate imobiliar au fost reglementate prin Decretul-Lege nr.115 din 27 aprilie 1938 [87]. n opinia unor autori [188, p.53], dezvoltarea cadastrului n perioada de constituire a statului sovietic era conform decretului Despre pmnt adoptat la Congresul al II-lea al deputailor muncitorilor, soldailor i ranilor din 26 octombrie [8 noiembrie] 1917, prin care s-a reglementat confiscarea pmnturilor de la clasa exploatatoare. Deoarece ideologia marxist-leninist considera pmntul avuie a ntregului popor, dar proprietate a statului, pentru expropriere era necesar instituirea unui mecanism de eviden cadastral. n acest scop, la 14 februarie 1919, este publicat Regulamentul privind organizarea socialist a evidenei funciare i trecerea la agricultura socialist. Realizarea obiectivelor trasate au fost stabilite n Instruciunea privind evidena pmntului pentru necesitile funciar-socialiste, aprobat de Comitetul comisarilor poporului al RSFSR la 23 septembrie 1919. Concomitent, a fost aprobat i instruciunea privind formele i modalitatea nregistrrii folosinelor funciare [194, p.77]. Astfel, se pusese temelia primului cadastru funciar, ale crui funcii s-au dovedit a fi diferite de funciile cadastrelor actuale.
35

Funcia de baz a cadastrului imobiliar precedat actualului consta n evidena terenurilor, determinarea bonitii, determinarea eficienei lor economice. n anul 1958, au fost elaborate Bazele legislaiei unionale i ale republicilor unionale, iar n 1961, Sovietul Suprem al URSS a adoptat Bazele legislaiei civile a URSS i codurile civile ale republicilor unionale bazele legislaiei civile. Regimul juridic al pmntului era reglementat ntr-un mod corespunztor sistemului politic statuat, adic cadastrul i meninea cele dou funcii nominalizate: tehnic i economic. Funcia juridic ns nu avea importan, fiindc proprietatea privat nu era recunoscut, iar piaa imobiliar lipsea cu desvrire. n literatura juridic de specialitate [195, p.5], cadastrul funciar al fostelor republici sovietice este definit sistem de aciuni ntreprinse de stat, exprimate n cercetarea regimului juridic al pmntului prin nregistrarea folosirii pmntului, evidena cantitii i calitii, bonitii solului, prin determinarea regimului economic al valorii pmntului n vederea organizrii folosirii lui raionale. Codul funciar al RSSM, publicat n Vetile Sovietului Suprem i Guvernului RSSM, 1970, nr.12, art.242, n vigoare din 1 iulie 1971, a fost croit conform prevederilor Bazelor legislaiei civile a URSS din 1961, reglementarea cadastrului fiind prevzut n capitolul VIII, art.149-151. Bazele legislaiei civile, adoptate de Sovietul Suprem al URSS, la 31 mai 1991, coninea i reglementri ale bunurilor imobile. Dei reglementrile se limitau la diferenierea clasei bunurilor imobile de cele mobile, fr a stabili i regimul juridic specific al imobilelor, totui, a fost o victorie cu repercusiuni dintre cele mai benefice n sensul evitrii disensiunilor cu coninut imobiliar. Prin urmare, pn la adoptarea Legii nr.1543/1998, cadastrul avea dou funcii: 1) funcie tehnic; 2) funcie economic.
36

Dup declararea suveranitii la 23 iunie 1990 i a independenei la 27 august 1991, legislaia civil a fost modificat esenial, inclusiv n domeniul drepturilor imobiliare, al cror regim juridic este reglementat de un ir de acte normative menite s fac ordine n avuia rii. Cu alte cuvinte, a demarat procesul invers exproprierii mproprietrirea ranilor, proces lansat sub genericul Programul Naional Pmnt. mproprietrirea a fost aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr.1022 din 6 octombrie 1998 cu privire la mersul reformei agrare [92], n continuare, H.G. nr.1022/1998, scopul fiind urgentarea reformei agrare, redresarea cardinal a situaiei economice din agricultur i industria prelucrtoare, susinerea ntreprinderii agricole, alte aciuni ce vor contribui la crearea cadastrului naional. 1.2.3. Sistemele progresiste de nregistrare a bunurilor imobile. Practica mondial cunoate urmtoarele sisteme autonome de nregistrare: anglo-saxon ce const n nregistrarea public a conveniilor, i continental const n nscrierea, n registrul public, a drepturilor imobiliare. ara noastr a preluat ambele forme ale publicitii imobiliare. Exercitarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile, care constituie o clas de bunuri cu regim juridic deosebit, a dictat elaborarea, la nivel de ar, a unui mecanism de eviden att a bunurilor imobile, ct i a titularilor de drepturi. Potrivit Centrului de Investigaii Strategice i Reforme [CISR], stratagema de nregistrare total a bunurilor imobile, foarte costisitoare, a fost posibil cu susinerea Bncii Mondiale [116]: creditul nr.3061-MD n sum de 23,0 mln dolari SUA, inclusiv: creditul Asociaiei Internaionale pentru Dezvoltare (AID) de 15,9 milioane de dolari SUA, contribuia Guvernului Republicii Moldova de 4,0 milioane de dolari SUA, donaii de 3,1 milioane de dolari SUA din partea Japoniei, Elveiei, Suediei, Norvegiei, Ageniei SUA pentru Dezvoltarea Internaional [USAID]. Realizarea proiectului a fost posibil prin elaborarea unui cadru legal Legea nr.1543/1998, alte acte normative prin
37

care s-a pus temelia crerii unui suprasistem organic de eviden cadastral-juridic, exprimat n nregistrarea bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor. Suprasistemul este format din sistemul de eviden cadastral i sistemul de eviden juridic a drepturilor imobiliare, bazate pe registrul funciar, aflndu-se ntr-o relaie interactiv: fr o baz cadastral cu msurri precise nu poate exista registrul bunurilor imobile, iar fr prevederi legale care s stea la temelia registrului funciar nu poate exista o baz juridic pentru respectarea elementelor de localizare geometric i de estimare calitativ ale cadastrului general. Prin comparaie, n timp ce la sistemul cadastral se pune accentul pe raportul obiectdrept pentru a rspunde la ntrebarea unde i ct de mult, la sistemul de publicitate imobiliar accentul se pune pe interogaia cine? i cum?. Astfel, pornind de la obiect, respectiv, de la nregistrarea imobilelor, suprasistemul a primit denumirea de publicitate imobiliar real. Aadar, ideea este aceea de a crea un sistem cadastral multifuncional, omindu-se ineficiena sistemelor fragmentare sau restrnse, dar aplicabile n rile ce duc lips de finane. Or, dup cum spunea I. P. Williamson, nu este justificabil implementarea sistemelor imposibile [din punct de vedere financiar], referindu-se la rile srace, n curs de dezvoltare. Implementarea unui sistem real de publicitate imobiliar pentru aceste ri este o abstracie, o iluzie, ele fiind n imposibilitatea de a avea cel puin o eviden imobiliar-juridic elementar [240, p.1]. Implementarea unui sistem cadastral progresist, dup prerea savantului suedez W. Doebele, poate starta cu un sistem simplu, ulterior, dezvoltat ntr-un tempou adecvat situaiei economico-politice din ar. n acest sens, proiectul unui sistem cadastral nou sau progresist, dei simplu din punct de vedere tehnic [adic ieftin], va fi executat inndu-se cont de eventuala modernizare. Raionamentul const n principiul de la simplu la compus. Prin urmare, sistemul real de publicitate este cel mai adecvat din simplul motiv c drepturile imobiliare se constituie
38

numai prin nregistrarea bunului/dreptului n registrul bunurilor imobile i, totodat, se poate obine informaie veridic privind imobilele funciare etc. n scopul garantrii drepturilor imobiliare, monitorizrii, statisticii, impozitrii. n acest sens, dac nu ne permitem obinerea/nregistrarea [cauze financiare] tuturor informaiilor, entitatea de baz pentru crearea cadastrului va servi terenul sau, altfel spus, modalitatea de parcelare/formare/nregistrare a terenului, inclusiv a imobilelor anexe ale terenului. Realizarea acestui obiectiv [formarea bunului imobil] const n efectuarea lucrrilor cadastrale de delimitare a hotarelor unitilor administrativ-teritoriale, de stabilire i marcare pe teren a hotarelor intravilanului, de identificare a bunurilor imobile n baza documentelor ce confirm drepturile, de msurri cadastrale, nregistrare a bunurilor i nscriere a drepturilor etc. La constituirea cadastrului imobiliar, rile avansate au inut cont ca delimitarea teritorial s fie: n ordine cadastral-ierarhic, adic de la microraion la cartier, sector; flexibil, adic la formarea bunului [prin consolidare/divizare] identificarea/numerotarea bunurilor imobile s fie conform unei logici simple, evitndu-se orice dubii, neclariti etc. uniform, adic cu un singur neles, pentru a nu confunda terenurile; multifuncional, s fie folosit de sine stttor, precum i corelat cu alte sisteme. Statica bunului imobil este un indiciu important pentru crearea sistemului de publicitate real. Or, bunurile imobile date n locaiune sau drepturile imobiliare temporare implic complicarea formrii bunurilor imobile. Pentru a depi inconvenientele menionate, indiferent de scopul crerii cadastrului [tehnico-informaional, juridic, fiscal], planul cadastral este mprit prin structurarea elementului-teren ca baz pentru o posibil dezvoltare a infrastructurii. Informaia ce ine de bunul
39

imobil modul de folosin, suprafaa [ha, m2, tipul hotarelor: fixe, generale], valoarea bunului, proprietarul, grevrile, informaia privind amplasamentele [cldirile etc.], preul poate fi inclus din start sau ulterior, sistemul devenind astfel multifuncional. nregistrarea bunurilor imobile este n dependen de multitudinea terenurilor. O modalitate simpl de nregistrare, dup prerea noastr, ar fi nregistrarea pe grupe: nregistrarea bunurilor imobile din sate: gospodriile rneti [de fermier], cooperativele de producie i comer, proprietatea familial, adic bunurile imobile, tradiional consolidate, drepturile individuale fiind pasibile de nregistrare ulterioar. Crearea cadastrului se afl n dependen de componena lucrrilor cadastrale [Legea nr. 1543/1998 art.14]. Etapa cea mai complicat n crearea cadastrului este identificarea, stabilirea i marcarea pe teren a hotarelor unitilor administrativ-teritoriale, a intravilanului, extravilanului i elaborarea bazei cartografice prin metoda fotogrammetric. Delimitarea hotarelor prin borne poate fi simplificat prin folosirea hrilor deja existente, dup caz, n msura n care se poate obine o informaie util i veridic, a metodei fotogrammetrice. Pentru maxim eficien, aceste metode pot fi compilate, combinaie aplicat n unele ri europene [168, p.56]. n concluzie, susinem c: nscrierea de stat a drepturilor reale va spori gradul de protecie a conveniilor imobiliare; nscrierea de stat a drepturilor este o dovad incontestabil a constituirii, transferului, modificrii i stingerii dreptului subiectiv asupra imobilului; nscrierea de stat a drepturilor reale se prezum a fi legal pn la proba contrarie; birourile notariale examineaz i sunt responsabile de coninutul legal al conveniei cu bunurile imobile;
40

registratorul este responsabil de existena actelor juridice [ce au servit temei pentru nscrierea dreptului imobiliar] doveditoare i corespunztoare rigorilor legii [autentificate la notar sau secretarul primriei etc.]; bunul imobil se nregistreaz; dreptul imobiliar se nscrie; contractul sau alt act juridic, ce a servit ca temei de nscriere a drepturilor reale, nu se nregistreaz, pe el se aplic parafa nregistrat avndu-se n vedere bunul imobil i dreptul real nscris.

1.3. Publicitatea imobiliar


1.3.1. Esena tehnic, economic i juridic a publicitii imobiliare. Actualmente, cnd, alturi de celelalte drepturi ale omului, dreptul de proprietate imobiliar este pus la baza statului democrat prin prevederi constituionale, crearea cadastrului funciar n repertoar european este una dintre exigenele stabilite de instituiile mondiale, privind corelarea legislaiei naionale cu rigorile acestora, i una dintre sarcinile conducerii rii. n Republica Moldova, dreptul de proprietate att al persoanelor fizice, ct i al persoanelor juridice este garantat prin Constituie [art.46 (1)]. n condiiile statului de drept i n concordan cu prevederile constituionale pentru securizarea tranzaciilor imobiliare, constituirea drepturilor imobiliare, ncepnd cu anul 1998, se creeaz cadastrul general, altfel spus, se instituie, n baza evidenei cadastrale a bunurilor imobile, un regim de publicitate imobiliar, reglementat prin Legea nr.1543/1998 i alte acte normative. Specificul regimului juridic al bunurilor imobile const n instituirea unui mecanism de eviden a bunurilor imobile i, totodat, de nscriere a drepturilor imobiliare prin ce s-ar asigura proprietatea.
41

n acest scop, majoritatea rilor post-sovietice au creat sau creeaz sisteme de eviden i publicitate imobiliar. Interesul statului privind nregistrarea bunurilor/drepturilor vizeaz mai multe aspecte: dezvoltarea pieei imobiliare prin asigurarea unor raporturi juridice legale; atragerea investitorilor strini; determinarea i extinderea bazei de impunere fiscal; intervenirea prompt n situaii accidentale n conductele de gaze, ap etc. Astfel, statul, nregistrnd bunurile imobile i drepturile asupra lor n Registrul bunurilor imobile, are la dispoziie acel instrument n exercitarea mputernicirilor privind administrarea resurselor funciare, protejarea intereselor publice i private n raporturile juridice ce in de bunurile imobile. Legea Romniei nr. 7 din 13 martie 1996 a cadastrului i publicitii imobiliare [89] definete, n art.1, cadastrul general ca fiind un sistem unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz identificarea, nregistrarea, reprezentarea pe hri i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe ntreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietar. Decretul-lege nr.115/1938 dispunea n acest sens: Cartea funciar descrie imobilele i cuprinde indicarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri. Drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar vor putea fi nscrise numai n cazurile anume prevzute de lege [art.1]. Denumirea Legii Federaiei Ruse nr.122-FZ [107] din 21 iulie 1997 privind nregistrarea de stat a drepturilor i a tranzaciilor imobiliare determin i esena acesteia. Scopul legii menionate este nregistrarea drepturilor i tranzaciilor imobiliare. Nu este ns definit cadastrul nsui, dar, din cuprinsul Legii, deducem c n Registrul imobiliar de stat [art. nr.12 alin. (3)] se nregistreaz imobilul identificat, atribuindu-i-se un numr cadastral unic, drepturile asupra lui i tranzaciile imobiliare.
42

Cadastrul general, n curs de elaborare n Moldova, este structurat n uniti cadastrale [raioane, zone, masive, sectoare], a cror indicare pe harta de baz a teritoriului presupune etape de lucrri, ale cror volume i a cror complexitate se stabilesc n funcie de: 1) vechimea i calitatea planurilor topografice existente n zon, starea marcajelor din teren ale punctelor din reeaua geodezic; 2) vechimea i calitatea documentelor privitoare la sistemele mai vechi de eviden a imobilelor [parcel cu sau fr construcii-evidena funciar, evidena imobiliaredilitar etc.]; 3) mrimea suprafeei totale i situarea unitii administrativ-teritoriale [es, deal etc.], numrul i suprafaa localitilor unitii cadastrale etc. [Instruciunea cu privire la ordinea formrii i evidenei numerelor cadastrale ale bunurilor imobile, aprobat prin Ordinul nr.190 din 29.12.1998 al Ageniei Relaii Funciare i Cadastru [83], [n continuare, Instruciunea nr. 190/1998]. Crearea cadastrului general ar fi imposibil fr concursul unor domenii i activiti de baz n toate etapele de lucru ale cadastrului general cu date i informaii utile, cum ar fi: 1) geodezia, care asigur datele privitoare la reelele de sprijin pentru ntocmirea sau actualizarea planurilor cadastrale, parcelarea, rectificarea de hotare, comasri etc.; 2) fotogrammetria i topografia, care asigur planurile topografice noi, actualizarea planurilor cadastrale mai vechi; 3) cartografia, care asigur cartoeditarea i cartoreproducerea planurilor i a hrilor cadastrale dup terminarea lucrrilor de introducere a cadastrului general [204, p.57]. La crearea cadastrului, i dau concursul domenii cu activiti de colaborare i completare [facultative], a cror contribuie const n soluionarea anumitor pri ale cadastrului general, i anume:
43

1) dreptul [legislaia de drept funciar etc.] asigur soluionarea problemelor juridice ale cadastrului general, printre care organizarea i inerea la zi a sistemului de publicitate imobiliar; 2) pedologia asigur soluionarea prii economice a cadastrului funciar general bonitarea terenurilor agricole n scopul stabilirii obiective a obligaiilor fiscale; 3) informatica asigur soluionarea uneia dintre problemele specifice cadastrului privind nlesnirea efecturii volumelor mari de calcule n procesul de prelucrare a datelor primare de msurri, dar i la ntocmirea automat a registrelor i a planurilor cadastrale [160, p.50]. Potrivit Instruciunii nr. 190/1998, sistemul identificrii bunului imobil se bazeaz pe un principiu unic, la a crui baz este pus numrul terenului. Astfel, n calitate de elemente obligatorii ale numrului cadastral avem: 1) numrul raionului cadastral; 2) numrul zonei cadastrale, numrul masivului cadastral, numrul terenului, numrul construciei amplasate pe teren; 3) numrul ncperii izolate a construciei. Instituia publicitii imobiliare poate fi definit ca instrument juridic prin care, pe de o parte, se asigur accesul liber la informaie al participanilor la circuitul civil, iar, pe de alt parte, securitatea circuitului civil, al crui obiect l constituie bunurile imobile, i, totodat, ca instituie ce confirm constituirea drepturilor imobiliare nscrise n registrul imobiliar. Existena unui sistem de publicitate imobiliar este determinat de necesitatea cunoaterii precise: a regimului juridic al bunurilor imobile, a elementelor de identificare i a titularilor dreptului de proprietate, a transferurilor de proprietate ale cror obiecte sunt bunurile imobile, a dezmembrmintelor de proprietate ori a sarcinilor care le greveaz etc. [132, p.212]. n acest mod, se asigur securitatea juridic static, viznd existena i pstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobndite, i cea

44

dinamic, viznd circulaia acestor drepturi, de la constituire pn la stingerea lor. Opiniile expuse reprezint raiunea de a fi a instituiei publicitii imobiliare pentru cei interesai s constituie, s conserve sau s invoce drepturi de natura celor supuse publicitii. Codul Civil, n art.496, prevede: n Registrul bunurilor imobile sunt descrise imobilele i sunt nscrise drepturile reale care au ca obiect aceste bunuri i orice persoan interesat poate lua cunotin de registrul bunurilor imobile. n literatura juridic de specialitate [106, p.3], publicitatea imobiliar este definit ca mijloc de informare privind drepturile de proprietate opozabile erga omnes, precum i ca instrument de garantare a acestora, mijloc de dubl protecie legal, de ocrotire juridic a drepturilor patrimoniale i de ncredere n operaiunile juridice, ambele susceptibile de a fi folosite ntr-un neles general, acela de securitate juridic. n lumina reglementrilor din Codul Civil, publicitatea este mijlocul legal de constituire a drepturilor imobiliare, de informare privind drepturile constituite opozabile erga omnes, precum i instrumentul de garantare a acestora, de protecie juridic i ncredere n operaiunile juridice, ambele susceptibile a fi folosite n neles general de securitate juridic. Din coninutul Legii nr.1543/1998 deducem o alt definiie a publicitii imobiliare: publicitatea imobiliar este mijlocul legal de recunoatere public a drepturilor imobiliare, de informare, precum i instrument de garantare i protecie juridic. Definiiile difer dup cum difer i reglementarea publicitii imobiliare de actele normative indicate i propunem art.4 al Legii 1543/1998 s fie expus n concordan cu art.321 alin (2) din Codul Civil, ori Legea 1543/1998 prevede: obiecte ale nregistrrii sunt bunurile imobile, dreptul de proprietate
45

asupra lor, alte drepturi patrimoniale [art.4, alin (2)], n timp ce Codul Civil dispune: n cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobndete la data nscrierii n registrul bunurilor imobile, cu excepiile prevzute de lege [art.321, alin (2)]. Pentru a evita confuziile i a respecta ideea legiuitorului [efectul constitutiv de drepturi al nscrierilor] vom expune art.321, alin (2) din Codul Civil n urmtoarea redacie: n cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate, ntre pri, se dobndete la data semnrii actului juridic, iar n privina terilor se dobndete la data nscrierii n registrul bunurilor imobile, cu excepiile prevzute de lege. Dac admitem constituirea dreptului att ntre pri, ct i pentru terele persoane, n momentul nscrierii n Registrul bunurilor imobile nu este clar cum nregistrm aceste drepturi, dac ele nu exist? Deci drepturile apar ntre pri n temeiul actului juridic i sunt recunoscute public prin nscriere n Registrul bunurilor imobile din care moment devin opozabile terilor. Suntem de prerea c legiuitorul a confundat constituirea drepturilor imobiliare cu confirmarea public a drepturilor imobiliare prin nscriere n Registrul bunurilor imobile. Soluia propus are nsemntate i n aspect de suportare a riscurilor pieirii fortuite. Considerm incorect posedarea bunului imobil de ctre cumprtor, riscul pn la nscrierea dreptului fiind pus n seama vnztorului, or drepturile imobiliare, potrivit Codului Civil, se constituie n momentul nscrierii acestora n Registrul bunurilor imobile. Mai apar i alte ntrebri. Cnd predm bunul imobil, la momentul semnrii de ctre pri a actului juridic sau dup nscrierea dreptului? Cnd se pltete pentru imobilul achiziionat? Dac dreptul imobiliar se constituie la data nscrierii dreptului, atunci imobilul se pred la aceast dat, concomitent cu efectuarea nscrierii. Dar cine va ceda imobilul neprimind plata sau cine va plti neprimind imobilul? Astfel, publicitatea imobiliar are rolul de constituire a drepturilor imobiliare, confirmare a existenei drepturilor reale
46

imobiliare i ofer date certe privind situaia juridic a imobilelor, rspunznd nevoii de certitudine i corectitudine cu privire la regimul juridic al imobilelor n cazul constituirii, modificrii sau stingerii drepturilor imobiliare, evitndu-se nstrinrile succesive sau cele efectuate cu necunoaterea unor dezmembrminte ale dreptului de proprietate asupra acestor imobile, precum i a ipotecilor sau privilegiilor cu care pot fi grevate. Avantajele sistemului de publicitate real au servit drept temei la introducerea, n ara noastr, a sistemului de publicitate imobiliar inut pe imobile i nu pe persoane. Implementarea sistemului real de publicitate imobiliar este axat pe Legea nr.1543/1998, pe alte acte normative, prin care s-a stabilit mecanismul de implementare a cadastrului imobiliar, sunt descrise operaiunile ce incumb instituirea sistemului de publicitate imobiliar i organele responsabile de executarea obiectivelor preconizate. Obiectivele principale ale publicitii imobiliare sunt: 1) aprarea drepturilor imobiliare ale celor nscrii n registrele publice; 2) conferirea transferurilor imobiliare o ct mai mare certitudine, aducndu-se la cunotina tuturor regimul juridic al bunurilor imobile aflate n circuitul civil; 3) asigurarea credibilitii creditului garantnd nscrierea ipotecii, rangul dreptului nscris n registrul imobiliar; 4) posibilitatea exercitrii, de ctre organele statului, a controlului necesar privind determinarea regimului juridic al imobilului; 5) informarea publicului cu privire la imobilele nregistrate i drepturile instituite asupra lor. n contextul temei abordate, sistemul de publicitate real definete proprietatea, este utilizat n scopul constituirii, garantrii, securitii i respectrii principiilor juridice, att pentru
47

cetenii rii noastre, ct i pentru cetenii Uniunii Europene. Prin sistemul de publicitate imobiliar se creeaz mecanismul de eviden a bunurilor imobile prin nscrierea, n Registrul bunurilor imobile, a imobilelor, proprietarilor i drepturilor imobiliare. Actuala revenire la cadastrul general este un efort de reducere a handicapului prin corelarea sistemului de publicitate existent cu logistica modern, circumstan vectorat de schimbri de paradigm, n sensul lurii n considerare a caracterului limitat al pmntului i resurselor sale, ceea ce a condus, n timp istoric, la formularea unor obiective complexe, corespunztoare exigenelor [standardelor] mereu crescnde, susinute de legi i regulamente, metode i mijloace, potrivit etapei de dezvoltare a rilor. Publicitatea imobiliar va contribui la consolidarea drepturilor de proprietate imobiliar, va facilita transferul sigur de terenuri n proprietate i va sprijini funcionarea unui sistem de ipotecare axat pe dreptul de proprietate ca drept de garanie. 1.3.2. Principiile publicitii imobiliare. Dicionarul universal [141, p.278; 229, p.707] al limbii romne explic noiunea de principiu ca fiind o totalitate a legilor i noiunilor de baz ale unei tiine. Doctrinar, principii ar nsemna un fundament al sistemului de drept, precum i o modalitate de coordonare a normelor juridice n cadrul sistemului n jurul unei idei cluzitoare [124, p.186], sau, dup cum afirm savantul jurist Nicolae Popa, principiile de drept sunt ideile conductoare ale coninutului tuturor normelor juridice. Foarte reuit apreciaz rolul principiilor i savantul jurist Ion Dogaru [143, p.128], care susine: Principiile fundamentale sunt acelea puteri diriguitoare care se degaj, ca urmare a raportului dintre legea fundamental i celelalte legi, n principal, n Constituie i care se gsesc i ar trebui s se gseasc n ntregul sistem de drept. Deducem c publicitatea imobiliar trebuie s fie cluzit de reguli mobilizatoare i mpciuitoare de care avem nevoie ori
48

de cte ori ntlnim lacune n actele normative i chiar, n mod obinuit, la aplicarea legii. Problema principiilor publicitii imobiliare a suscitat, n literatura juridic [126, p.17-18; 127, p.114; 222, p.293; 214, p.137; 172, p.72 i urm.] diferite opinii i formulri, privind att coninutul, ct i numrul acestor principii. Totui, o serie de principii persist n opinia majoritii autorilor. n cazul publicitii imobiliare, aciunile participanilor la circuitul civil sunt diriguite de principii att generale, ct i speciale, care rezult din actele normative ce reglementeaz raporturile sociale. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n registrul bunurilor imobile. Potrivit acestui principiu, drepturile reale asupra imobilelor supuse nscrierii conform legii se vor dobndi att ntre pri, ct i fa de teri numai prin nscrierea n registrul bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n temeiul acordului de voin dintre pri. Dreptul real presupune o dominaie asupra bunului i dreptul titularului de a interzice oricui s aduc atingere acestui drept. Esena principiului rezid n faptul c actele juridice ncheiate cu respectarea condiiilor de fond i de form devin opozabile terilor din momentul nregistrrii n Registrul bunurilor imobile. Deci, nscrierea drepturilor n registrul bunurilor imobile este o continuitate a executrii obligaiilor contractuale sau de alt natur, dup caz. Altfel spus, confirmarea i publicitatea voinei exprimate devine erga omnes. Prin derogare de la norma instituit, practica judiciar a recunoscut c lipsa nscrierii nu poate fi invocat de contractani, prile fiind obligate a-i respecta obligaiile asumate. Conform unei opinii expuse n literatura de specialitate [126, p.25-28], nscrierea n registrul bunurilor imobile nu are efect constitutiv de drepturi, ci doar efectul opozabilitii fa de teri. Nu suntem de acord i menionm c, pn la nscrierea drepturilor imobiliare, prile unui act juridic translativ de proprietate sunt guvernate de regulile consensualiste ale Codului Civil, dar pentru constituirea dreptului
49

legiuitorul a stabilit obligativitatea nscrierii drepturilor imobiliare n Registrul bunurilor imobile [art.499]. Ali autori [242, p.126; 133, p.213] susin c publicitatea prin transcriere sau prin intabulare este o rentoarcere la formalism, funcia publicitii imobiliare fiind opozabilitatea fa de teri. n acest sistem de publicitate imobiliar [sistemul real], drepturile se constituie numai dup nscrierea n Registrul bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n temeiul acordului de voin ntre pri [3, art.499 alin. (1)] n acest sens, sistemul formalist al intabulrilor este un sistem opus publicitii prin transcriere nominal a mutanilor [publicitatea personal]. Efectul translativ n cazul publicitii personale n materie contractual este limitat inter partes [ntre pri]. Codul Civil, n art.290, prevede c dreptul de proprietate i alte drepturi reale asupra bunurilor imobile, grevrile acestor drepturi, apariia i ncetarea lor sunt supuse nregistrrilor de stat [alin.(1)]. nregistrarea de stat a bunurilor i a drepturilor asupra lor este public. Organul care efectueaz nregistrarea de stat este obligat s elibereze oricrei persoane informaii despre toate drepturile i grevrile nscrise asupra oricrui imobil [alin. (2)]. Organul care efectueaz nregistrarea de stat este obligat s elibereze, la cererea persoanei al crei drept este nscris, un document ce ar confirma constituirea dreptului imobiliar chiar dac a fost aplicat tampila pe documentul prezentat spre nregistrare [alin. (3)]. Acelai cod stabilete: Dreptul de proprietate este transmis dobnditorului n momentul predrii bunului dac legea sau contractul nu prevede altfel [3, art.321 alin.(1)] i, imediat, legiuitorul concretizeaz: n cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobndete la data nscrierii n registrul bunurilor imobile, cu excepiile prevzute de lege. Dar oare legea prin ea nsi confer cuiva proprietate asupra unui lucru? Cu certitudine, nu. Or, potrivit legii, bunurile fr stpn sunt ale statului sau bunurile fr succesor [succesiune vacant] trec n proprietatea
50

statului n temeiul dreptului de motenire asupra unui patrimoniu vacant, dac nu exist nici succesori testamentari, nici legali sau dac nici unul dintre succesori nu a acceptat succesiunea, sau dac toi succesorii sunt privai de dreptul la succesiune. n acest caz, statul mai nti trebuie s declare averea fr stpn i numai apoi s i-o atribuie. n concluzie, Legea [statul prin OCT] doar recunoate [confirm] drepturile nu i nvestete pe cineva cu dreptul de proprietate asupra unui bun. De aceea, prin art.321, Codul Civil stabilete obligativitatea nregistrrii dreptului de proprietate imobiliar n registrul bunurilor imobile cu efectul constitutiv i cel al opozabilitii. Principiul publicitii integrale statueaz nscrierea n Registrul bunurilor imobile [anexa nr. 4] a tuturor operaiunilor juridico-imobiliare potrivit crora se transmit, se constituie, se modific sau se sting drepturi reale imobiliare. Registrul bunurilor imobile constituie un adevrat registru de stare civil al imobilelor, cuprinznd situaia lor juridic complet i real [135, p.25-28], iar principiul respectiv proclamnd sistemul de publicitate imobiliar real, unitatea acestuia, obligativitatea identificrii i nregistrrii imobilelor n registrul bunurilor imobile, indiferent de proprietar, pe ntreg teritoriul rii. Prin prisma Legii nr.1543/1998, constatm c publicitatea imobiliar incumb evidena juridic integral i exact a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice i juridice din aceeai localitate, ca unitate administrativ-teritorial sat, ora, municipiu, raion n registrul bunurilor imobile fiind nscrise toate actele i faptele juridice translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare, uzucapiunea ca mod originar de dobndire a drepturilor de proprietate, precum i drepturile personale, alte operaiuni legate de imobile. Principiul legalitii presupune c toate nscrierile fcute n registrul bunurilor imobile sunt prezumate ca fiind legale. Acest principiu prevede obligativitatea registratorului de a verifica
51

legalitatea titlului n al crui temei se solicit nscrierea [2, art.28 alin (3)]. n cazul cnd documentele justificative, anexate la cerere, nu corespund exigenelor prevzute n art.29 din aceast lege, cererea este respins i este restituit solicitantului mpreun cu documentele anexate la cerere, indicndu-se motivul respingerii. Respingerea cererii poate fi atacat la Agenie, iar decizia Ageniei, n instan de judecat [art.32]. Respectarea acestui principiu este asigurat de registrator i oficiile cadastrale. Termenul de examinare a cererii este de 20 de zile de la data nregistrrii. Potrivit doctrinei [133, p.164], principiul legalitii comport dou aspecte: 1) legalitatea formal registratorul e n drept s nscrie numai actele i faptele prevzute de lege; 2) legalitatea material cercetarea minuioas a corespunderii documentului, n al crui temei se cere nscrierea, condiiile legale. Principiul relativitii prezum c nscrierea unui drept n Registrul bunurilor imobile se poate face numai mpotriva acelui care, la nregistrarea cererii, era nscris sau urma s fie nscris ca titular al acelui drept, cel nscris n registru fiind posesor tabular, iar cel ce urma, succesor tabular. Principiul specialitii statueaz obligaia de a se arta, prin nscrieri, n Registrul bunurilor imobile, persoana n a crei favoare se face nscrierea, dreptul pe care l dobndete, l modific sau l stinge, precum i bunul imobil asupra cruia dobndete acest drept. Principiul neutralitii [disponibilitii] atest faptul c nscrierea n registrul bunurilor imobile se face la cererea persoanei ndreptite i nu din oficiu. Principiul opozabilitii fa de teri a nscrierii, dobndirii, modificrii sau stingerii drepturilor reale imobiliare determin producerea de efecte ale acestei nscrieri din momentul nregistrrii cererii de nscriere a unui act. nscrierea acesteia n

52

registrul bunurilor imobile determin i rangul dreptului nscris [194, p.144-146]. Principiul oficialitii consfinete rolul registratorului, care, potrivit Legii nr.1543/1998, art. 32, este n drept i obligat s verifice din oficiu cererea de nscriere, veridicitatea documentelor n baza crora se solicit nscrierea. Registratorul este n drept s resping cererea i documentele neconforme rigorilor legale: incomplete, lipsite de valabilitate sau n controvers cu datele nscrise deja n registrul bunurilor imobile. Principiul prioritii se afl ntr-o strns corelaie cu principiul opozabilitii, or, potrivit Codul Civil, art. 499 alin. (1), nscrierile n Registrul bunurilor imobile devin opozabile fa de teri de la data nregistrrii cererilor. Ordinii nregistrrii cererii i va corespunde rangul nscrierii dreptului, determinat de data i de ora nregistrrii cererii. Deducem: efectele i rangul tabular al nscrierii se produc i, respectiv, se instituie retroactiv de la data i ora nregistrrii cererii de nscriere a dreptului. Principiul forei probante a nscrierii n registrul bunurilor imobile const n faptul c nscrierea n registrul bunurilor imobile se consider a fi exact i c nici un drept real nu poate exista i, deci, nu produce efecte, nu este opozabil nimnui, dac nu este nscris n registrul bunurilor imobile [3, art. 499]. Prin urmare, nscrierile se consider exacte n folosul acelei persoane care a dobndit prin act juridic un drept real, dac n momentul dobndirii dreptului nu a fost constatat vreo aciune prin care se contest veridicitatea sau se invoc inexactitatea. Principiul instituie dou prezumii legale relative: 1) dreptul nscris n registrul bunurilor imobile se prezum a exista n favoarea persoanei [pn la proba contrarie]; 2) dreptul radiat din registrul bunurilor imobile este considerat inexistent. 1.3.3. Scopul i funciile publicitii imobiliare. Conform Legii nr.1543/1998, art.3, cadastrul general al Republicii Moldova se creeaz n mai multe scopuri, inclusiv al furnizrii informaiei
53

privind imobilele din ar, valoarea lor estimativ i drepturile asupra lor. Altfel spus, scopul crerii cadastrului bunurilor imobile este obinerea, n orice moment, a datelor privind: identificarea, descrierea, estimarea i reprezentarea pe planuri cadastrale a tuturor bunurilor din ar i nregistrarea drepturilor asupra lor; crearea unui instrument de exercitare a mputernicirilor statului privind administrarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice i private n raporturile juridice ce in de bunurile imobile; crearea unui sistem de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile; crearea unui sistem deschis de informare a participanilor la piaa bunurilor imobile i a autoritilor publice, inclusiv a organelor fiscale. Funciile publicitii imobiliare. Potrivit legislaiei, cadastrul general al bunurilor imobile are urmtoarele funcii: I. Funcie tehnic, ce const n determinarea, prin msurri, a poziiei, suprafeei i configuraiei terenurilor i construciilor, n clasificarea acestora dup criteriul destinaiei, categoriei de folosin i al proprietarilor. Conform literaturii de specialitate [225, p.31-45], de funcia tehnic ine: stabilirea i marcarea pe teren prin borne cadastrale a hotarelor teritoriilor administrative: sat, comun, ora etc.; identificarea i marcarea prin borne a limitelor intravilanelor; delimitarea bunurilor imobile din cuprinsul unui teritoriu administrativ, a terenurilor n funcie de categoria de folosin i de posesorii lor; efectuarea msurrilor pe teren i prelucrarea datelor cadastrale; ntocmirea planurilor cadastrale; numerotarea cadastral a sectoarelor cadastrale i a bunurilor imobile de pe cuprinsul unui teritoriu administrativ; calculul suprafeelor pe parcele, bunuri imobile, sectoare cadastrale i pe ntreg teritoriul administrativ comunal, orenesc sau municipal; ntocmirea registrelor cadastrale i a situaiilor de
54

sintez; ntreinerea cadastrului. Funcia tehnic asigur realizarea funciei economice. II. Funcia economic, ce const n inerea evidenei imobilelor potrivit destinaiei, categoriilor de folosin i elementelor necesare determinrii valorii economice. III. Funcia juridic, ce const n operaiuni de identificare a bunului imobil, a proprietarilor, de nscriere a acestora n Registrul bunurilor imobile, n vederea asigurrii publicitii imobiliare, n baza drepturilor i actelor juridice pe care le dein, n identificarea proprietarilor n baza actelor de proprietate i n realizarea publicitii imobiliare [142, p.221]. Funcia juridic, exprimat prin nscrierea i evidena drepturilor, precum i prin publicitatea imobiliar, este constitutiv de drepturi imobiliare. Att viabilitatea cadastrului, ct i publicitatea imobiliar se asigur prin Registrul bunurilor imobile. n aspect de funcie juridic, suntem de prerea c registratorul verific respectarea formei cerute de lege pentru actele juridice obiecte ale crora sunt bunurile imobil, cum ar fi: autentificarea notarial a actului juridic, aplicarea tampilei, a semnturilor, dac organul administrativ ce a eliberat un act juridic creator sau translativ de drepturi imobiliare este abilitat cu atribuiile n cauz etc., cerinele ce in de validitatea actului juridic [discernmnt, excluderea viciilor de consimmnt etc.] sunt prerogativa notarului. Sarcina cadastrului bunurilor imobile, de la apariie i pn la mijlocul secolului trecut, consta n furnizarea de date certe pentru stabilirea impozitelor. Ulterior, necesitatea de a da siguran proprietii i circulaiei capitalului util unei bune cultivri a pmntului, a impus cadastrului noi sarcini. Dintre toate bunurile, imobilele au cea mai mare valoare economic. Aceast valoare crete n msura n care cresc solicitrile de terenuri pentru hran, locuine i ci de comunicaie n condiiile unei oferte limitate. [204, p.45]. Pentru ca s aib o existen legal i, prin urmare, s fie aprat de lege, bunul imobil
55

trebuie nregistrat ntr-un registru public. nregistrarea este precedat de un ir de lucrri cadastrale: 1) stabilirea hotarelor unitii administrativ-teritoriale i a terenurilor, delimitarea lor prin borne [anexa nr.6]; 2) stabilirea i marcarea pe teren a hotarelor intravilanului; 3) identificarea bunurilor imobile n baza documentelor ce confirm drepturile; 4) msurrile pe teren pentru ntocmirea sau actualizarea planurilor cadastrale; 5) formarea bunurilor imobile [2, art.14]. Cadastrul are menirea s furnizeze date reale privind: determinarea ntinderii, configuraiei i poziiei corpurilor de proprietate, a destinaiei i folosinei lor; identificarea proprietarilor de bunuri imobile i nscrierea lor n registrul bunurilor imobile, [2, art.22]. stabilirea categoriei de terenuri dup nsuirile calitative; inventarierea suprafeelor mecanizabile i nemecanizabile, a pantelor; bonitarea solurilor dup gradul de fertilitate n funcie de categoriile de folosin agricole; inventarierea terenurilor degradate care necesit lucrri de mbuntire funciar, a celor care pot fi scoase din circuitul agricol, a terenurilor amenajate i ameliorate [206, p.14];. Caracteristic pentru cadastrul actual sunt: obiectivitatea, deoarece exprim o realitate obiectiv, independent de voina omului, indiferent de funcia social sau tehnic a acestuia; unicitatea, datorit faptului c se execut dup norme i instruciuni unice; valoarea istoric, deoarece reflect legile societii [formele de proprietate caracteristice unei ornduiri]; dinamismul, fiindc reflect realitatea natural n continu schimbare [impune necesitatea unei continue rennoiri]. Lipsa unui cadru normativ adecvat modificrilor din societate i aplicarea necorespunztoare au avut multiple repercusiuni
56

negative: fraudarea tranzaciilor imobiliare; degradarea continu a solului prin exploatare incorect; iresponsabilitatea proprietarilor; distrugerea majoritar a lucrrilor de mbuntiri funciare, distrugerea n mas a amenajrilor antierozionale, perdelelor forestiere, sistemelor de irigare etc., ceea ce, la rndul lor, au provocat o avalan de litigii imobiliare. Prin urmare, cadastrul, n varianta actual, nltur aceste aspecte neplcute, el fiind mai complex, corelat creterii nevoilor tehnice, economice i juridice de inventariere a terenurilor i a celorlalte bunuri imobile, crora li s-au adugat cerine i necesiti legate de crearea cadastrului general al bunurilor imobile. Actele normative care, anterior, reglementau raporturile cercetate au czut n desuetudine odat cu adoptarea Legii nr.1543/1998, prin care sau stabilit atribuiile statului privind crearea cadastrului, administrarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice i private n raporturile juridice ce in de regimul juridic al bunurilor imobile, adic s-a creat mecanismul de instituire a ordinii n avuia naional. nregistrarea de stat este un act ce produce efecte juridice, care constau n faptul c din momentul nscrierii dreptul este opozabil terilor. Suntem de prerea c constituirea dreptului este legat de dou momente [caracteristice ambelor sisteme de publicitate: personal i real]: dreptul se constituie din momentul semnrii de ctre pri a actului juridic constitutiv sau translativ de drepturi [principiul consensualitii], efectele avnd nsemntate numai pentru prile actului juridic n acest temei, prile execut obligaiile contractuale, cer, n caz de tergiversare de ctre una dintre pri, nregistrarea conveniei etc.; dreptul se constituie din momentul nscrierii n Registrul bunurilor imobile i produce efecte att pentru pri, ct i pentru teri [principiul relativitii actului juridic].

57

nregistrarea de stat a bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor este un act de recunoatere din partea statului a constituirii, transmiterii, grevrii, stingerii drepturilor reale imobiliare prin aceasta se evideniaz caracterul public al nregistrrii de stat. nscrierea dreptului n Registrul bunurilor imobile este unica dovad a existenei drepturilor reale. Dreptul nscris se consider legal i poate fi contestat numai pe cale judectoreasc. n aspectul publicitii imobiliare vom avea dexteritatea deosebirii: nscrierii dreptului de nregistrarea conveniei, care au sensuri diferite. Astfel, potrivit Legii 1543/1998, art.26, registratorul nscrie dreptul imobiliar, n Registrul bunurilor imobile, n temeiul actelor doveditoare. Dovad a nscrierii este parafa aplicat pe actul doveditor. Convenia nu este transcris n Registrul bunurilor imobile. n Registrul bunurilor imobile se indic la rubrica Temeiul nscrierii dreptului [de exemplu] contractul de vnzare-cumprare, numrul, data etc.

58

59

CAPITOLUL II REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE N SISTEMUL DE PUBLICITATE IMOBILIAR 2.1. Structura i coninutul Registrului bunurilor imobile
Noiunea de Registru al bunurilor imobile apare n literatura de specialitate ca registru oficial i public, n care sunt descrise imobilele i indicate drepturile ce au ca obiect aceste bunuri, precum i drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice aferente lor, dar numai n cazurile expres prevzute de lege [204, p. 296]. Registrul bunurilor imobile are mai multe funcii: 1) de inventar ine evidena bunurilor; 2) social titularul dreptului este n sigurana legii; 3) economic titularul i poate exploata eficient bunul, inclusiv ipoteca; 2.1.1. Generaliti. Potrivit Legii nr. 1320-XIII din 25.09.1997 cu privire la registre [30], n continuare, Legea nr.1320/1997, Registrul bunurilor imobile este un registru public, a crui instituire a fost prevzut de legiuitor i care conine informaie din domeniile de activitate ale autoritilor publice, fiind inut de organele acestora sau de o persoan ter mputernicit. n conformitate cu Legea nr. 543/1998, art.22, Registrul bunurilor imobile este documentul de baz al cadastrului bunurilor imobile. Codul Civil nu definete registrul bunurilor imobile, dar din art. 496, coroborat cu art.22 din Legea nominalizat, deducem c Registrul bunurilor imobile este documentul de baz al cadastrului general, n care se sistematizeaz datele cadastrale pentru evidenierea distinct a situaiei corpurilor de proprietate, a proprietarilor i a drepturilor imobiliare. Evidena cadastral-juridic se ine la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale [sat, (comun), ora, (municipiu)],
60

alctuind mpreun registrul cadastral de publicitate imobiliar al teritoriului. Semnificaia de registru n sistem de publicitate imobiliar este de sorginte pur tehnic, deoarece se are n vedere faptul material, adic dosarele ntocmite la fiecare bun imobil, puse n ordine numeric, pstrate pentru fiecare localitate, n modul stabilit. Registrul bunurilor imobile [n continuare, Registrul] se completeaz cu urmtoarele documente: condica de nregistrare a cererilor; planul cadastral i/sau geometric [anexa nr.5]; dosarul cadastral [anexa nr.7]; condica de intrare ieire [Instruciunea nr.487/2005]. Registrul se ine ntr-un singur exemplar, de ctre oficiile cadastrale teritoriale n a cror circumscripie se afl imobilele. Datele coninute n Registru pot fi redate manual i/sau sub form de nregistrri pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automat a datelor [sistem digital de acumulare a datelor]. Datele i informaiile [tehnice, economice i juridice] din evidena cadastral-juridic reprezint bunuri proprietate public i sunt accesibile, cu unele restricii, persoanelor fizice i persoanelor juridice interesate, respectiv: 1) titularilor de drepturi, crora li se elibereaz, contra cost, extrase din documentele din arhiva oficiului cadastral; 2) persoanelor interesate sau experilor tehnico-juridici, care vor putea consulta planurile i hrile cadastrale, registrele deintorilor de teren, registrul construciilor i dosarele n prezena arhivarului sau a unei alte persoane responsabile; 3) instanelor de judecat, care sunt n drept s cear dosarele cu nscrierile atacate, dar numai pentru a le studia n prezena persoanei responsabile a OCT. n caz de necesitate, se admite fotocopierea documentelor. Sunt stabilite restricii n privina datelor ce fac obiectul securitii naionale. De asemenea, se interzice scoaterea originalului Registrului i a planurilor cadastrale din incinta OCT.

61

Subiecte ale nregistrrii sunt proprietarii de bunuri imobile i ali titulari de drepturi patrimoniale: ceteni ai Republicii Moldova, ceteni strini, apatrizi, persoane juridice din ar i din strintate, organizaii internaionale, Republica Moldova, unitile ei administrativ-teritoriale, state strine. Obiecte ale nregistrrii cadastrale sunt: I. Bunurile imobile: 1) terenurile; 2) construciile capitale; 3) apartamentele i alte ncperi izolate; 4) alte bunuri imobile. II. Drepturile de proprietate imobiliar: 1) proprietatea privat a persoanelor fizice i a persoanelor juridice; 2) proprietatea public i privat a statului i a unitilor administrativ-teritoriale [n registre de publicitate special] etc. III. Alte drepturi patrimoniale: 1) dreptul de gestiune economic; 2) dreptul de administrare economic; 3) dreptul de folosin [drept de folosin pe termen nelimitat, dreptul de arend pe un termen mai mare de 3 ani]; 4) dreptul de abitaie; 5) ipoteca; 6) servituile; 7) superficia; 8) dreptul de administrare fiduciar, inclusiv n caz de tutel sau curatel; 9) alte drepturi patrimoniale ce greveaz dreptul de proprietate, a cror nregistrare este prevzut de legislaia n vigoare etc. Organizarea evidenei cadastral-juridice. n funcie de caracterul nregistrrii, avem: 1) nregistrare cu caracter definitiv, al crei obiect l constituie actele i faptele juridice privind terenurile i construciile situate pe un anumit teritoriu administrativ. Literatura de specialitate, similar Codului Civil, desemneaz nscrierea cu caracter definitiv prin termenul intabulare. Drepturile tabulare sunt raporturile de drept care izvorsc sau se dobndesc prin nscriere n registrul bunurilor imobile. Drepturile tabulare sunt drepturi absolute, adic opozabile tuturor. Ele i ndreptesc pe titularii lor s exercite i s obin, astfel, realizarea atributelor corespunztoare privitoare la un lucru, fr intervenia activ a altor persoane, care, ca subiecte pasive, sunt
62

obligate numai a nu face nimic de natur a stnjeni exerciiul acestor atribute de ctre titularul dreptului real [204, p.297]. Conform aceluiai autor, drepturile reale imobiliare se mpart n: 1) drepturi reale principale, care au o existen juridic de sine stttoare, cum sunt: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, de uz i abitaie, servituile; 2) drepturi reale imobiliare, accesorii care, servind ca o garanie real unor drepturi de crean, au o existen juridic subordonat drepturilor principale, cum este ipoteca [204, p.296]. Notrile sunt faptele juridice care pot duce la naterea sau la stingerea drepturilor patrimoniale asupra bunurilor imobile, cum ar fi: 1) depunerea cererii de nregistrare a dreptului asupra bunului imobil; 2) arestarea sau sechestrarea bunurilor imobile de ctre instana de judecat sau de o alt autoritate public abilitat prin lege etc. Notarea n Registru a drepturilor de crean, a faptelor raporturilor juridice ce au legtur cu bunurile are efectul opozabilitii din momentul nregistrrii [Codul Civil, art.508]. 2) nregistrarea cu caracter nedefinitiv [provizoriu, Codul Civil, art.501] se refer la drepturile reale afectate de o condiie suspensiv sau rezolutorie. n acest caz, nscrierea definitiv urmeaz a fi efectuat la justificarea nscrierii provizorii. n sistem de publicitate imobiliar, Registrul conine date despre situaia material i juridic a imobilelor prin nscrierea tuturor actelor i faptelor juridice referitoare la aceste bunuri cu includerea n dosar a tuturor actelor justificative de drepturi asupra bunurilor respective. Registrul se ntocmete pe localiti [107, p.58], conform Instruciunii nr.190/1998, ca baz fiind planurile cadastrale i cele geometrice, pe un raion cadastral, iar n cadrul acestuia pe zone, masive i sectoare cadastrale, constituind un ansamblu de fiiere separate. 2.1.2. Registrul bunurilor imobile. Registrul este documentul de baz al cadastrului general, se ine de oficiul
63

cadastral teritorial pentru bunurile imobile din raza sa de activitate stabilit de Agenia Relaii Funciare i Cadastru [n continuare, Agenia] i este constituit din trei capitole [Legea nr. 1543/1998, art. 23]. Pentru fiecare sector de teren i alte bunuri imobile se deschide fiier separat, care const din map i file. 2.1.2.1. Structura i coninutul Registrului bunurilor imobile. Registrul bunurilor imobile are urmtoarea structur i coninut: Capitolul A, subcapitolul I, care conine nscrieri privind terenul i construcia capital amplasat pe el, n cazul n care dreptul de proprietate asupra terenului i construciei l deine una i aceeai persoan. Dac acest drept l dein diferite persoane, capitolul A va conine numai nscrieri privitoare la teren [art.23, lit. a)]. Coninutul relev entitatea de baz a cadastrului [terenul] i corespunde conceptului de creare a cadastrului bunurilor imobile, adic se va ine evidena imobilelor i persoanelor; Capitolul B, care conine nscrieri cu privire la construcia capital amplasat pe terenul indicat n capitolul A i se deschide n cazul n care dreptul de proprietate asupra terenului i asupra construciei l dein diferite persoane [art.23, lit. b)]; constatm o continuitate logic corelat cu bunul imobil teren: I. Terenul, bunul imobil care este cel mai esenial mijloc de producie valorificat de om; II. Imobilele aferente terenurilor construciile [toate bunurile amplasate pe teren sunt considerate accesorii ale acestuia]; III. Drepturile asupra imobilului [2, art.23]; Capitolul C, care conine nscrieri cu privire la ncperile izolate i care se deschide n cazul n care dreptul de proprietate asupra construciei capitale i asupra ncperilor ei izolate l dein diferite persoane [ex. proprietate n condominiu]. Potrivit dispoziiilor Legii nr.913/2000, art.4, condominiul include: 1) o cldire sau o parte de cldire cu intrare separat ori cteva cldiri, trotuarele, drumurile i parcrile auto, plantaiile perene i alte obiective, ce se afl pe terenul aferent n hotarele
64

stabilite, cu excepia obiectivelor din complexul energetic, a telecomunicaiilor, a reelelor de alimentare cu ap i canalizare, precum i a obiectivelor cu destinaie strategic [adposturi antiaeriene, contra radiaiilor]; 2) cteva cldiri sau construcii amplasate compact, unite cu un teren comun i cu elemente de infrastructur comune: case pentru o familie, case de vacan, garaje sau alte obiective. Registrul finalizeaz cu identificarea dreptului i a persoanelor care l dein, astfel se va putea obine informaie veridic privind imobilul, proprietarul, grevrile, elucidat n el. Numrul capitolelor C va corespunde numrului de ncperi izolate [apartamentelor] nregistrate cu drept de proprietate n cldirea dat. Situaia este elucidat ntr-o anex la registru, unde sunt indicate i numerotate n ordine cronologic toate apartamentele, cu indicarea, n dreptul fiecruia, a numrului de file, datei nregistrrii i avnd semntura registratorului. Lipsa nscrierilor n capitolele B i C este o confirmare a faptului c dreptul de proprietate asupra bunului imobil l deine proprietarul terenului. Fiecare capitol al Registrului se constituie din trei subcapitole: n subcapitolul I, se indic [nscrieri referitoare la imobil]: numrul cadastral al terenului, al construciei capitale sau al ncperilor izolate, care fac obiectul nregistrrii la capitolul respectiv; modul de folosin: locul amplasrii sau adresa, date privind tipul hotarelor; suprafaa total a bunului imobil. Numrul de ordine se indic prin cifre arabe i se aplic indiferent de faptul dac imobilul reprezint singur corp de proprietate sau face parte, mpreun cu alte imobile, dintr-un corp de proprietate. Imobilul poate avea mai multe numere de cadastru [n cazul consolidrilor, dezmembrrilor imobilului], numrul de ordine ns rmne neschimbat. n subcapitolul II, se indic [nscrieri referitoare la dreptul de proprietate]: numele i prenumele proprietarului persoan fizic, data, luna i anul naterii, toi coproprietarii bunului
65

imobil, domiciliul; denumirea proprietarului persoan juridic, numrul i data eliberrii certificatului nregistrrii de stat, sediul, precum i, n ambele cazuri, cota de proprietate n bunul imobil, n cazul dreptului de proprietate comun n indiviziune; documentele ce confirm drepturile n a cror baz a fost nscris dreptul de proprietate; data constituirii dreptului de proprietate; meniuni; n subcapitolul III, se indic [nscrieri referitoare la celelalte drepturi reale i alte grevri]: tipul dreptului care greveaz dreptul de proprietate i/sau un alt drept patrimonial asupra bunului imobil; termenul pentru care a fost stabilit grevarea, n cazul care a fost stabilit un termen; suma obligaiei asigurate prin gaj; date despre persoana n a crei favoare a fost stabilit grevarea; denumirea, numrul i data eliberrii documentelor ce confirm drepturile n al cror temei a fost efectuat nregistrarea. Subcapitolul III, la rndul su, este constituit din dou pri: Partea I, care conine nscrieri referitoare la alte drepturi reale [superficia, uzufructul, uzul, abitaia, servitutea ce greveaz imobilul, ipoteca, folosina, concesiunea, gestiunea economic]; Partea II, care conine nscrieri referitoare la drepturile de crean, faptele sau raporturile juridice aferente bunurilor imobile. Operarea nscrierilor creatoare, modificatoare sau stingtoare de drepturi n Registru se face conform principiilor stabilite n Legea nr.1320/1997, art.3: unicitatea nregistrrii, excluderea nregistrrii repetate a aceluiai obiect al nregistrrii; nscrierea datelor n ordine cronologic; utilizarea, dup caz, a unor tipuri unice de registre; numerotarea nregistrrilor n ordinea efecturii lor; asigurarea completivitii i veridicitii datelor nregistrate; temeinicia datelor nregistrate; expunerea clar i corect a informaiei care se trece n registru; continuitatea inerii registrelor; accesul sancionat la registru; exercitarea controlului asupra modului de completare a registrului; inerea registrului ntr-o singur limb.
66

Din logica structurii Registrului, deducem c legtura dintre subcapitolele registrului const n faptul c drepturile patrimoniale ale proprietarului nscris n subcapitolul II iau natere numai asupra bunurilor imobile nregistrate n subcapitolul I, cu grevrile patrimoniale enumerate n subcapitolul III. Registrul bunurilor imobile poate fi inut n form manual sau computerizat. 2.1.3. Felurile Registrului bunurilor imobile 2.1.3.1.Registrul manual este reglementat de Legea nr.1320/1997 [articolele 9-19]. Pentru evitarea fraudelor, legea prevede nuruirea crilor de registru, numerotarea filelor. Numrul filelor se indic pe ultima pagin i se autentific de reprezentantul abilitat al autoritii publice care exercit controlul asupra inerii Registrului prin aplicarea semnelor de control: semntura i tampila. De asemenea, nu se permite nlocuirea filelor din cartea Registrului [extragerea celor vechi i includerea unor file noi]. Fiecare carte a Registrului cuprinde, n mod obligatoriu, denumirea registrului, denumirea deintorului de registru, numele registratorului, denumirea organului care exercit controlul asupra inerii registrului, numrul i termenele de inere i pstrare a Registrului, alte date necesare. Registrul se ine n limba de stat. nscrierile n Registrul inut manual se vor efectua ntr-un mod ce ar exclude posibilitatea fraudei [tergere mecanic, chimic, distrugere]. nscrierile vor fi clare i citee, fr prescurtri, pentru a se evita interpretrile eronate. Spaiile libere, ce pot aprea la efectuarea nscrierilor, vor fi barate pentru a se evita includerea unor date sau texte noi. Indiferent de felul nscrierii, se va urmri ca datele s fie nscrise n ordine cronologic. Registrul poate fi sistematizat n ordine alfabetic, dup obiectele nregistrrii sau n orice alt ordine care ar permite nscrierea datelor i n ordine cronologic. Ordinea stabilit este respectat pentru toate crile Registru.
67

Registratorul va trece datele n Registru numai la cererea persoanelor mputernicite i numai n baza actelor doveditoare. nscrierea din Registru va conine, n mod obligatoriu: numrul de ordine, care se atribuie n momentul ntocmirii i care conine n sine numrul de nregistrare al cererii de efectuare a nscrierii, i/sau al actului n al crui temei se face nregistrarea, data i ora nregistrrii, descrierea obiectului nregistrrii, alte date, dup caz [Instruciunea nr. 487/2005]. Fiecare nscriere n Registru se certific prin semntura i/sau parafa executantului responsabil de nregistrare. La finele zilei de munc sau al unei alte perioade stabilite, conform condiiilor de inere a Registrului, dup ultima nscriere, pe primul rnd alb, se trage o linie orizontal pe ntreaga fil. Potrivit Legii nr.1320/1997 art.14, radierea din registru se face prin bararea ntregii nscrieri cu rectificrile, modificrile i completrile fcute, aplicndu-se semnturile i tampilele persoanelor abilitate i indicndu-se data radierii. Radierea [rectificarea] nscrierii se va face astfel, nct textul iniial s fie vizibil [158, p.183]. nscrierile se efectueaz numai n temeiul actelor autentice, copiile vor fi legalizate, nscrierile din ele vor corespunde condiiilor. Persoana nregistrat sau titularul de drepturi asupra obiectului nregistrrii poate solicita registratorului date despre obiectul nregistrrii, precum i informaii referitoare la disponibilitatea, autenticitatea sau completivitatea datelor. Persoana nregistrat sau titularul de drepturi asupra obiectului nregistrrii este responsabil de veridicitatea datelor prezentate spre nregistrare/actualizare. Dac registratorul are dubii privind originalitatea /legalitatea documentelor prezentate spre nregistrare sau actualizare de drepturi, solicitantul va remedia, n termen de 10 zile, carenele indicate. n caz contrar, cererea rmne fr curs. Crile-Registru, dup completare, sunt arhivate i pstrate pe un termen nedefinit, adic permanent [Instruciunea nr.487/2005].
68

2.1.3.2. Registrul computerizat. Conducerea cadastrului bunurilor imobile prin mijloace automate se datoreaz att dezvoltrii sistemelor digitale de nmagazinare a datelor, ct i necesitii de stocare a unui volum impuntor de informaii. Avantajele sistemului automat de inere a registrului const, n opinia noastr, n: 1) rapiditatea i uurina inerii actualizate a cadastrului n concordan cu schimbrile produse pe teren; 2) optimizarea cheltuielilor de remunerare a salariailor [n legtur cu creterea productivitii muncii]; 3) informaiile privind imobilele, odat introduse n calculator, se obin mai uor i mai rapid; 4) informaiile privind imobilele i proprietatea se pot combina i seleciona n diverse variante, n funcie de cerinele solicitanilor. Banca de date a imobilului se definete ca sistem informaional, interdisciplinar, care pune la dispoziia administraiei datele despre imobile, inute permanent la curent, pentru necesiti juridice, administrative, de planificare, de statistic i economice [172, p.35]. Prelucrarea i stocarea datelor n regim de eviden automat se face pe fiiere tipizate, innduse cont de posibilitatea ncadrrii informaiei n sistemul informaional naional. Dei, n caz de neclaritate sau de divergen ntre Registrul manual i cel computerizat, se d prioritate Registrului manual, n esen, Registrul computerizat are acelai coninut ca i cel manual, diferena constnd n felul de completare, adic nu manual, ci cu utilizarea computerului. n pofida performanelor, n cazul Registrului computerizat, informaia poate fi accesat de persoane strine, crendu-se astfel situaii de imixtiune a terilor n activitatea oficiilor cadastrale, ceea ce ar periclita integritatea informaiei din Registru, responsabile, n ultim instan, fiind oficiile cadastrale. Orict de sofisticate ar fi programele menite s asigure eficiena Registrului computerizat, nu putem fi siguri de pstrarea informaiei. Cu toate carenele, inerea Registrului computerizat este justificat din mai multe puncte de vedere: rapiditatea gsirii informaiei, transmiterii, stocrii etc. Astfel,
69

anihilarea importanei Registrului computerizat este lipsit de temei. n cazul inerii Registrului computerizat, se cere ca registratorul s fie foarte prudent: s exclud accesul persoanelor strine la informaie; copiile de pe fiierele electronice s le pstreze n alte ncperi dect cele n care se face nregistrarea. De asemenea, va avea grij s actualizeze datele cel puin o dat n sptmn. n anumite cazuri, informaia din registre este declarat secret de stat. n acest sens, Legea nr.1543/1998, la art.6, prevede expres: Nu se elibereaz extrase, din registrul bunurilor imobile, referitoare la bunurile imobile ale cror date constituie secret de stat. Particularitile inerii registrelor de date ce constituie secret de stat ori secret comercial sunt stabilite n Legea nr.1320/1997, conform creia datele pot fi trecute n registre n form cifrat [codificat]. Persoanele gsite vinovate de divulgarea secretului de stat ori a secretului comercial poart rspundere conform legii. Registrele att cele inute manual, ct i cele computerizate n anumite situaii incendiu, scurt circuit, calamiti naturale etc. sunt n pericol de a fi pierdute sau nimicite. n acest caz, instituia responsabil de pstrare va asigura restabilirea integral sau cel puin parial a acestora n baza: documentelor, extraselor din ele, declaraiilor fcute de martori, precum i n baza unor alte surse de informaii. Registrul restabilit va conine, n mod obligatoriu, precizri privind timpul i condiiile restabilirii. Corectitudinea inerii registrelor este supus controlului intern i extern. Controlul intern este efectuat de deintorul de registru, iar cel extern, de autoritile publice abilitate: Agenia Relaii Funciare i Cadastru i ntreprinderea Specializat n Cadastru [n continuare, SC] asigur securitatea pstrrii i transmiterii datelor prin reea, prezint propuneri privind perfecionarea sistemului de pstrare a bazei de date. De asemenea, SC administreaz baza de date central, proiecteaz i efectueaz legtura dintre forma electronic a registrului cadastral
70

i forma electronic a altor registre de stat, asigurnd pstrarea n integritate a registrelor cadastrale i arhivarea lor [Legea nr.1543/1998, art.22]. Conform mputernicirilor atribuite de legislaie, organele abilitate s efectueze controlul asupra inerii registrelor au acces la datele din registre i la mijloacele de inere a acestora, inclusiv la actele n al cror temei s-au efectuat nscrierile, precum i n ncperile n care se prelucreaz datele sau n care se afl mijloacele tehnice de utilizare n acest scop. Controlul extern asupra inerii registrelor se efectueaz cel puin o dat n an, dac nu sunt alte prevederi. Dup fiecare verificare, organul de control ntocmete un act n dou exemplare, unul din care se anexeaz la registru, iar cellalt l reine. n cazul cnd a depistat neajunsuri n inerea registrelor, organul de control oblig registratorul s le lichideze n termenul indicat n act [204, p.58; 198, p.89]. Persoanele vinovate de nclcarea condiiilor de inere a registrelor poart rspundere n funcie de gravitatea abaterii: disciplinar, civil, administrativ sau penal.

2.2. Formarea i nregistrarea bunurilor imobile


2.2.1. Generaliti. Formarea bunurilor imobile este reglementat n Legea nr. 354/2004. Aceast Lege prevede formarea bunului imobil la decizia proprietarului bunului imobil, inclusiv statul sau unitatea administrativ-teritorial, prin intermediul autoritilor mputernicite cu administrarea bunului; titularul de drepturi reale i de alte drepturi patrimoniale [locaiune, arend etc.] cu acordul proprietarului; instana i organele fiscale n cazurile prevzute de lege [5, art.3]. Criteriul enunat de formare a bunurilor imobile l propunem s fie numit criteriu individual, iar formarea i nregistrarea bunurilor imobile la decizia [conform planului de implementare a cadastrului] organului cadastral s fie numit generic criteriu sistemic. Criteriul sistemic este prioritar n comparaie cu cel individual, deoarece prevede nregistrarea din oficiu a bunurilor imobile din ar,
71

recunoaterea tuturor titlurilor juridice de proprietate i nregistrarea, n temeiul acestora, a drepturilor reale. Aplicarea unui sau altui criteriu este prerogativa organelor abilitate. Suntem ns de prerea c pn la crearea cadastrului vor fi aplicate ambele criterii, ulterior, prioritar fiind criteriul individual de nregistrare a bunurilor imobile i nscriere a drepturilor imobiliare. Sistemul n curs de implementare n Republica Moldova, fiind pasibil de folosirea diferitelor metode i reguli n funcie de specificul teritorial, de bunul imobil, este adaptabil mijloacelor pecuniare reale. Important este crearea adecvat a cadastrului general n termene ct mai rezonabile i cu rezultate ct mai bune. Pentru a realiza obiectivele propuse, la executarea lucrrilor se va urmri ca: 1) mprirea fondului funciar al rii s fie executat ct mai exact posibil; 2) determinarea/localizarea, identificarea parcelelor de teren s fie executate de persoane fizice/juridice autorizate; 3) baza de date/informaia privind bunurile imobile formate s fie creat prin includerea n Registru a tuturor indicatorilor: teren valoare/cost, construcie amplasat, proprietar, drepturi, grevri etc.; 4) veridicitatea informaiei s fie asigurat; 5) deservirea sistemului, adic publicitatea imobiliar, s se afle sub control permanent, avndu-se grij de completarea/recompletarea datelor, adic s se rennoiasc permanent informaia, din acest considerent se va stabili din start mecanismul respectivei activiti; 6) aspectul teritorial fiind veriga centralizatoare la crearea cadastrului, nregistrarea drepturilor imobiliare s fie supus unui control rigid din partea organelor cadastrale superioare att n etapa iniial, ct i n etapa final.
72

Formarea bunurilor imobile teren, construcie sau apartament este reglementat prin legile: nr. 1543/1998; nr. 354/2004, prin alte acte normative. Conform legislaiei n vigoare, formarea bunului imobil const dintr-un complex de lucrri de separare a bunului imobil, ca obiect de drept independent, dintr-un bun imobil existent [separarea unei poriuni] sau de comasare a mai multor bunuri imobile cu hotare comune sau perete comun. Terenurile n a cror baz se efectueaz formarea bunului imobil pot fi cu/sau fr construcii capitale. n funcie de voina proprietarului i de regimul juridic al bunului: formarea bunului imobil n baza bunurilor imobile proprietate public poate fi realizat n scopuri ce nu contravin legislaiei, inclusiv: a) pentru dezvoltarea sectorului de teren; b) pentru transmiterea bunului imobil n proprietate sau folosin unor persoane fizice sau juridice, n condiii stabilite; formarea bunului imobil n baza unor bunuri imobile proprietate privat poate fi realizat n orice scop care nu contravine legislaiei, proprietarul dispunnd de bun n mod exclusiv i absolut, ns n limitele stabilite de lege [159, p.114]. Legiuitorul a stabilit urmtoarele scopuri ce nu contravin legislaiei: a) transmiterea terenului n proprietate sau folosin persoanelor fizice sau juridice; b) efectuarea de tranzacii cu bunuri imobile; c) dezvoltarea terenului prin constituirea sau reconstituirea cldirilor i altor lucrri amplasate pe el; d) divizarea [separarea cotei-pri] bunului imobil aflat n proprietate comun; e) atribuirea n natur fondatorului a cotei lui din patrimoniul persoanei juridice; f) schimbarea de terenuri, inclusiv pentru amplasarea lor compact; g) separarea sau comasarea bunurilor imobile n legtur cu reorganizarea sau cu desfiinarea persoanei juridice; h) vnzarea la licitaie a unei
73

poriuni din teren i/sau a unei pri din construcie care intr n masa debitoare a ntreprinderii insolvabile sau a unei poriuni din teren i/sau a unei pri din construcie a persoanei fizice sau juridice al crei patrimoniu a fost sechestrat i/sau se comercializeaz pentru stingerea datoriilor la plile obligatorii [5, art. 4]. Un alt scop atribuit aciunilor cu bunurile imobile proprietate public, precum i cu bunuri imobile proprietate privat const n divizarea unui bun imobil sau comasarea mai multor bunuri imobile n legtur cu reorganizarea sau lichidarea ntreprinderii i vnzarea la licitaie a unei poriuni din teren i/sau a unei pri din construcia ntreprinderii insolvabile, care intr n masa de concurs, sau a ntreprinderii al crei patrimoniu este supus confiscrii pentru stingerea datoriilor la plile obligatorii. Iniiativa de formare a bunului aparine proprietarului. n cazul bunurilor proprietate public, formarea bunului se face n baza deciziei primriei satului [comunei], oraului [municipiului] pe al crei teritoriu este situat bunul imobil sau la decizia autoritii centrale de specialitate [mputernicit cu administrarea proprietii de stat]. Bunurile imobile pot fi, n unele cazuri, formate n temeiul unei hotrri judectoreti sau a organului fiscal. Organele menionate sunt n drept s dispun formarea de bunuri imobile din cele nregistrate n Registru, precum i de bunuri imobile nenregistrate. Dac ne-am referi la practica judiciar privind litigiile imobiliare, deducem o aplicare, uneori, incorect a cadrului normativ ce vizeaz reglementarea raporturilor imobiliare [252, dosarul 2-131/04]. Pentru a evita carenele sesizate n planul aplicrii legislaiei imobiliare, concluzionm i recomandm: nainte de a vinde imobilul cu regim de folosin comun, autoritatea administraiei publice locale este obligat s ntiineze, n scris, proprietarii adiaceni;
74

titularii dreptului de preemiune sunt obligai s se pronune, n termen de 30 de zile de la data ntiinrii, asupra exercitrii dreptului; dup scurgerea acestui termen, dreptul de preemiune pentru coproprietari sau proprietarii adiaceni se consider stins; actul de vnzare-cumprare ncheiat cu nclcarea dreptului de preemiune este anulabil n condiiile legii. n cazul iniierii vnzrii bunurilor imobile, administraia public local este obligat s respecte un ir de acte normative ce reglementeaz modalitatea de vnzare a bunurilor imobile. 2.2.2. Procedura de formare a bunurilor imobile este reglementat prin legile: nr.354/2004 art.7-22; nr.1543/1998 art.14-21, prin alte acte normative. Potrivit actelor normative invocate, bunul imobil se formeaz prin: separarea, din bunul imobil, a unei pri n calitate de obiect de drept independent; comasarea a dou sau mai multor bunuri imobile. Drept fundamentare tehnic a deciziei de formare a bunului imobil servesc proiectul planului cadastral sau geometric, precum i descrierea tehnic a bunului imobil. Planul cadastral include, n mod obligatoriu, hotarele, numerele cadastrale i alte caracteristici ale terenului i poate reprezenta construciile capitale amplasate pe teren. Planul geometric se ntocmete n baza lucrrilor geodezice, executate n sistemul unic naional de coordonare, indicndu-se toate construciile capitale amplasate pe teren. Planul cadastral i/sau planul geometric pot fi modificate numai n cazul: a) acordului scris al tuturor titularilor de drepturi asupra bunurilor imobile ale cror interese sunt atinse; b) hotrrii judectoreti privind modificarea lor; sau c) necesitii corectrii erorilor care nu ating hotarele terenului sau alte interese ale titularilor de drepturi asupra bunurilor imobile. n cazul modificrii planului cadastral sau planului geometric, fiecrui titular de drepturi ale crui interese pot fi atinse i se expediaz un
75

preaviz privind modificrile efectuate. Formarea unui bun imobil teren se efectueaz att n procesul crerii cadastrului [nregistrare a bunurilor imobile conform criteriului sistemic] prin determinarea i nregistrarea bunurilor imobile, ct i n procesul nregistrrii primare selective conform criteriului individual. Formarea i nregistrarea bunului imobil teren presupune efectuarea de msurri pe teren prin care se determin configuraia i dimensiunile fiecrei parcele/construcii [2; 5]. innd cont de faptul c la temelia cadastrului bunurilor imobile st terenul, lucrrile cadastrale sunt focalizate prin el. Bunului imobil format i se stabilete hotar fix, ale crui coordonate sunt stabilite i fixate pe teren prin borne de hotar. Pentru a stabili hotar fix, responsabilul de lucrrile cadastrale merge pe teren i, mpreun cu proprietarul acestuia i cu proprietarii terenurilor adiacente, ntocmete un act constatator, la care se anexeaz, n mod obligatoriu, planul cadastral al terenului. Hotarul fix se stabilete la cererea i din contul proprietarului. Cadastrul bunurilor imobile se creeaz prin nregistrarea primar masiv a bunurilor, pentru fiecare bun ntocmindu-se un dosar cadastral, inclusiv la divizarea terenului n dou sau mai multe bunuri imobile ori la comasarea a dou sau mai multe bunuri imobile, sau prin nregistrare individual. Odat format, bunului imobil teren i se atribuie un numr cadastral care este i numrul dosarului cadastral. Dosarul cadastral al bunului imobil teren conine un exemplar al documentului ce confirm drepturile asupra acestui bun imobil [titlul de autentificare a dreptului deintorului de teren [anexa nr. 10], eliberat de autoritatea administraiei publice locale, certificatul de motenire, contractul de vnzare-cumprare, contractul de donaie, contractul de schimb, contractul de arend] sau copia de pe el, planul cadastral sau planul geometric al terenului i alte documente. Numrul cadastral atribuit la formarea bunului servete drept temei pentru nscrierea bunului imobil n Registru. n acest sens, menionm c oficiile cadastrale nu sunt n drept a refuza nregistrarea bunului
76

imobil teren, invocnd lipsa numrului cadastral. Bunului imobil teren i se va atribui un numr cadastral convenional [temporar]. Bunul imobil teren poate fi format prin separare sau consolidare. Consolidarea terenurilor agricole se efectueaz din iniiativa proprietarilor de terenuri, prin urmtoarele modaliti: n baza contractului de activitate economic comun [gospodria rneasc de fermier]; prin folosirea n comun a terenurilor agricole; prin separare, comasare i prin redefinirea hotarelor de teren, prin arend, vnzare-cumprare, prin schimbul de terenuri ntre deintori, inclusiv ntre deintorii de teren participani la procesul de consolidare; prin alte modaliti neinterzise. Consolidarea i, respectiv, formarea bunului imobil teren agricol se efectueaz n baza unui proiect de consolidare elaborat de organul competent. Imobilul construcie poate fi definit ca obiect al dreptului de proprietate sau ca parte dintr-o proprietate construit cu o utilizare distinct pentru proprietar, care aparine unei persoane sau mai multor persoane n indiviziune. Aceasta poate fi o cldire ntreag sau pri din ea, cu una sau mai multe intrri. Fiecare intrare are o adres identic cu cea a intrrii principale. n scopul accelerrii crerii cadastrului bunurilor imobile, statul a organizat i nfptuiete [conform programului de creare a cadastrului, a crui finalizare este preconizat pentru anul 2010] nregistrarea primar masiv, care presupune realizarea unui complex de lucrri organizatorice i cadastrale. Aceste lucrri sunt axate pe documentaia deinut de fostele birouri teritoriale de inventariere tehnic [BIT], actualmente, oficii cadastrale teritoriale. Concomitent cu nregistrarea primar masiv, se efectueaz, la cerere, nregistrarea primar selectiv i nregistrarea curent. Legea nr.354/2004 prevede exhaustiv lista documentelor necesare iniierii procedurii de formare a bunului: a) extrasul din Registru sau informaia care exist n cadastru, cnd formarea se realizeaz la decizia instanei sau a organelor fiscale; b)
77

proiectul planului cadastral i/sau geometric al bunului imobil supus formrii, descrierea [caracteristica] tehnic; c) n caz de necesitate, acordul n scris al titularilor dreptului ce greveaz dreptul de proprietate asupra bunului imobil sau al proprietarilor bunurilor imobile vecine, ale cror drepturi pot fi lezate la formarea bunului imobil; d) dup caz, documentele ce confirm drepturile patrimoniale ale persoanei interesate asupra bunului imobil n temeiul cruia se realizeaz formarea. Solicitanii formrii bunului imobil prezint documentele n dou exemplare [original i copie]. Organele abilitate verific dac: a) decizia de formare a bunului imobil este de competena organului respectiv; b) la cerere sunt anexate toate documentele prevzute; c) sunt indicate pe ambele exemplare ale cererii: data primirii ei, numele solicitantului i lista documentelor primite. Dup verificarea actelor, cu condiia corespunderii prevederilor legale, persoana responsabil nregistreaz cererea n condica de cereri [anexa nr.9], transmind solicitantului exemplarul al doilea al cererii [Legea nr.354/204 art.16]. n cazul cnd, la verificarea documentelor, se constat diferite devieri [solicitantul nu a ndeplinit una dintre cerinele procedurii de prezentare a cererii sau formarea bunului imobil ine de competena unui alt organ], persoana mputernicit este n drept s refuze primirea cererii, indicnd n scris neajunsurile. Persoana responsabil de formarea bunului mai are urmtoarele obligaii: a) s analizeze dac formarea bunului imobil nu va leza drepturile unor alte persoane; b) s elaboreze un proiect de decizie privind formarea bunului imobil; c) s elaboreze un proiect de modificare a deciziilor emise anterior privind transmiterea bunului imobil n folosin sau anularea lor. Menionm, totodat, c, de la regula nscrierii n registru a tuturor bunurilor imobile, cele care aparin domeniului public i privat [al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale] sunt

78

exceptate se nscriu ntr-un registru de publicitate special care se gsete, de asemenea, la oficiile cadastrale teritoriale. Formarea bunului imobil apartament. ara noastr a motenit sistemul socio-economic comun rilor fostei Uniuni Sovietice, inclusiv n domeniul locativ. Pn la privatizare, fondul de locuine era constituit din locuine de stat, locuine departamentale, aflate la balana ntreprinderilor, organizaiilor de stat i sindicatelor, altor formaiuni obteti, locuine n case cooperatiste i case particulare. Codul cu privire la locuine, dei depit de viaa social-economic, oricum reglementeaz unele raporturi locative. Actualmente, raporturile locative private sunt reglementate de Codul Civil, Legile nr.913/2000, 1543/1998, alte acte normative. Potrivit cadrului normativ apartamentele sunt obiectul proprietii n condominiu. Prin condominiu se nelege complexul unic de bunuri imobiliare ce include terenuri n hotarele stabilite i blocurile [blocul] de locuine, alte bunuri imobiliare amplasate pe teren aflate n proprietate privat, de stat sau municipal, restul fiind proprietate indiviz. Formarea bunului imobil locuin poate avea diferite temeiuri: decizia autoritii administraiei publice locale [n cazul nregistrrii primare masive conform programului de creare a cadastrului bunurilor imobile], care se refer la toate bunurile imobile dintr-o localitate; decizia autoritii administraiei publice locale n cazul cnd bunul imobil supus formrii este proprietate public; decizia persoanei private n cazul cnd bunul imobil apartament este proprietate privat [individual]. Procedura de formare este aceeai pentru toate bunurile, indiferent de proprietar. Imobilul apartament poate fi format similar altor bunuri imobile n temeiul hotrrii judectoreti sau a organului fiscal. n cazurile enunate, iniiativa nu este a proprietarului de bun imobil, ci a creditorilor. Prin urmare, avem o formare forat a bunului imobil, care poate fi iniiat pentru diverse bunuri imobile: teren; construcie; apartament etc.

79

Formarea bunului imobil n temeiul hotrrii judectoreti are loc n cazul n care: 1) proprietarii bunului imobil aflat n proprietate comun nu pot ajunge la o nelegere privind modul i condiiile divizrii/consolidrii bunului; 2) instana dispune sechestrarea sau comercializarea unei pri din bunul imobil [inclusiv pentru stingerea datoriilor la plile obligatorii]; 3) exist alte situaii. Formarea bunului imobil n baza hotrrii unui organ fiscal poate fi efectuat dup apariia, conform legislaiei, a dreptului de comercializare a imobilului. n ambele situaii, nregistrarea drepturilor asupra imobilului format i operarea modificrilor n documentele cadastrale se vor efectua n baza: proiectului de plan al imobilului format, hotrrea judectoreasc sau decizia organului fiscal privind sechestrarea/formarea imobilului. Formarea imobilului apartament este dificil din cauza unei forme speciale de coproprietate indiviz, unde se juxtapun, ntr-o cldire etajat, proprietatea individual i exclusiv i coproprietatea indiviz. Potrivit situaiei de fapt, fiecare proprietar este proprietarul exclusiv al apartamentului su, dar mai este i coproprietar al prilor din cldire care servesc tuturor i sunt de uz comun: temelia casei, intrarea, acoperiul, sistemele de aprovizionare cu ap, energie termic, gaze etc. Bunul imobil apartament proprietate privat poate fi format la decizia proprietarului persoan fizic sau persoan juridic n conformitate cu Legea 354/2004 art.14-20. 2.2.3. Modaliti de nregistrare a bunurilor imobile 2.2.3.1. nregistrarea primar selectiv i nregistrarea curent a bunurilor imobile, reglementate prin Codul Civil, Legile nr.1543/1998 i nr.354/2004, concret, se realizeaz prin respectarea mai multor reguli, stabilite n Instruciunea nr.487/2005, capitolul III, care sunt de competena oficiului cadastral teritorial. Astfel, conform Instruciunii nr.487/2005, registratorul: a) primete documentele pentru nregistrare [se
80

depun n dou exemplare, la care se anexeaz documentele ce confirm dreptul, inclusiv alte documente necesare nscrierii dreptului]; b) acord solicitantului consultaii necesare n vederea completrii cererii; c) fotocopiaz unele documente necesare nscrierii dreptului; d) decide intabularea sau notarea, sau nscrierea provizorie a drepturilor solicitate. Temei pentru nregistrare servesc actele prezentate de solicitant, autentificate notarial. Cele eliberate de autoritatea public local se prezint n original, una autentificat notarial i o copie simpl. Dup nscrierea dreptului solicitat, registratorul, pe copia simpl, consemneaz faptul corespunderii cu originalul, aplic semntura i tampila, dup care documentul se include n dosarul cadastral. Actele juridice referitoare la bunurile imobile ntocmite n form scris simpl se depun n original, ntr-un numr de exemplare necesar efecturii nscrierilor n Registru, dintre care unul se ndosariaz n dosarul cadastral. Cererea i actele pentru nscrierea drepturilor se depun personal de titular sau prin reprezentant [Codul Civil, art.242 alin. (1)]. n funcie de temeiul de nregistrare a bunurilor imobile /drepturilor, distingem persoane care au dobndit dreptul asupra bunului imobil n temeiul: legii, unui act juridic, prin motenire, prin accesiune, n temeiul hotrrii judectoreti, n temeiul unui act administrativ sau un alt mod prevzut de lege. Conform Instruciunii nr.487/2005, pct.20, dac documentele ce confirm drepturile sunt autentificate notarial ori sunt emise de o autoritate public, cererea de nregistrare poate fi depus de fiecare dintre pri. n cazul n care cererea de nregistrare este depus de persoana care solicit radierea dreptului, aceasta va prezenta i datele necesare nregistrrii titularului dreptului care se cere a fi nscris. Dac se cere nscrierea drepturilor n temeiul unui act juridic neautentificat notarial, cererea trebuie s fie semnat de ambele pri ale actului juridic.
81

Instruciunea nr. 487/2005 stabilete condiii stricte pentru anumite categorii de persoane n cazul solicitrii de ctre acestea a nregistrrii bunurilor imobile/drepturilor. Astfel, minorii: de la 16 ani, crora li s-a acordat capacitate deplin de exerciiu [prin emancipare], vor prezenta i hotrrea autoritii tutelare sau hotrrea judectoreasc prin care li s-a atribuit capacitatea deplin de exerciiu; de la 14 ani, cu excepia celor care se afl sau s-au aflat n cstorie, precum i persoanelor fizice limitate n capacitatea de exerciiu prin hotrre judectoreasc, asupra crora a fost instituit curatela, pot depune de sine stttor cerere de nregistrare numai cu acordul scris al prinilor sau al curatorului. n numele minorilor n vrst de pn la 14 ani, cererea de nregistrare a bunului imobil/dreptului imobiliar o vor depune prinii. n numele persoanelor fizice i persoanelor juridice, cererea de nregistrare a bunului imobil i a dreptului imobiliar o pot depune reprezentanii. mputernicirile reprezentanilor titularilor de drept, persoane fizice sau persoane juridice sunt confirmate prin procura eliberat pe un termen de maximum trei ani [Codul Civil, art.252 alin. (19)]. n cazul altor reprezentani, mputernicirile vor fi confirmate: pentru minorul de pn la 14 ani: de prini sau nfietori prin actul de identitate al printelui/nfietorului i prin adeverina de natere a copilului sau un alt act ce confirm statutul lor [117, p.243]; de tutore prin hotrrea autoritii tutelare despre instituirea tutelei i numirea tutorelui [Codul
82

Civil, art.36], prin adeverina de natere a copilului sau un alt act juridic ce confirm statutul lor [117, p.243]; de administratorul fiduciar n cazul n care a fost ncheiat un contract de administrare fiduciar a bunurilor imobile ce aparin minorului pus sub tutel prin actul de identitate i contractul de administrare fiduciar ncheiat ntre el i autoritatea tutelar [Codul Civil, art.44 alin. (1)]; de reprezentantul instituiei de asisten social public, de educaie, de nvmnt, de tratament sau al unei alte instituii similare, n cazul n care minorul nu are prini sau nfietori i nu a fost numit tutorele prin actul de identitate, procura din partea instituiei sau un alt act juridic care dovedete dreptul de a reprezenta instituia i prin confirmarea internrii titularului de drept n instituia curativ, nmatriculrii n instituia de nvmnt etc., n conformitate cu dispoziiile Codului Civil, art.38 alin. (2); pentru persoanele fizice recunoscute n modul stabilit de lege ca persoane fr capacitate de exerciiu sau cu capacitate de exerciiu limitat: de tutore sau curator prin actul de identitate, hotrrea autoritii tutelare despre instituirea tutelei/curatelei i numirea tutorelui/curatorului; de administrator, dac a fost ncheiat un contract de administrare fiduciar a bunurilor imobile ce aparin persoanei puse sub tutel prin actul de identitate, contractul de administrare fiduciar, ncheiat ntre el i autoritatea tutelar [Codul Civil, art.44, alin.(1)]; de reprezentantul instituiei de asisten social public, de tratament sau al unei alte instituii similare, n cazul n care persoana declarat fr capacitate de exerciiu conform dispoziiilor CPC art. 302 alin. (2) nu are tutore prin actul de identitate,
83

procura din partea instituiei sau prin alt act juridic ce dovedete dreptul de a reprezenta instituia i prin confirmarea internrii titularului de drept n instituia curativ [Codul Civil, art.38 alin. (2)]. pentru persoanele cu capacitate deplin de exerciiu asupra crora a fost instituit curatel n form de patronaj curatorul va prezenta contractul de mandat sau de administrare fiduciar, ncheiat ntre titular i curator, actul de identitate [Codul Civil, art.48 alin. (3)]; pentru persoanele disprute fr urm n temeiul hotrrii judectoreti privind numirea administratorului fiduciar, contractul de administrare fiduciar, ncheiat ntre administrator i autoritatea tutelar, buletinul de identitate al administratorului [Codul Civil, art.50 alin (1)]; pentru reprezentanii persoanelor juridice mputernicirile se confirm prin originalul sau copia de pe Statutul [regulament, unui alt act de constituire] i procesulverbal sau decizia despre alegeri, sau ordinul despre numirea n funcie a persoanei, sau extrasul din registrul ntreprinderilor i organizaiilor privind conductorul [directorul, managerul] ntreprinderii ori organizaiei, sau prin procura eliberat conform legii, n care s fie indicat data eliberrii, date privind limita competenei i termenul mputernicirii [Codul Civil, art.242]; pentru reprezentantul ntreprinderii [firmei] specializate, care efectueaz diferite operaiuni pe piaa imobiliar mputernicirile se confirm prin actul de identitate, procur i contractul dintre unitatea economic i clientul n al crui interes se solicit nregistrarea. Conform aceleiai instruciuni, solicitantul prezint oficiului cadastral urmtoarele documente: bonul ce confirm achitarea serviciilor; cererea privind nscrierea drepturilor; buletinul de identitate [paaportul] sau adeverina de natere a persoanelor minore sau buletinul lor de identitate, paaportul naional al
84

ceteanului strin, buletinul de identitate al apatridului sau permisul de edere, certificatul organelor de nregistrare a actelor de stare civil privind schimbarea numelui, prenumelui, patronimicului n cazul necorespunderii datelor din actul de identitate a persoanei cu datele din documentele ce confirm naterea, transmiterea sau stingerea dreptului; certificatul privind nregistrarea de stat, dup caz, i actele de constituire n original sau copiile de pe acestea, pentru persoanele juridice; actele ce confirm mputernicirile reprezentantului. Procura se depune n original, dac a fost eliberat numai pentru efectuarea operaiunilor de nregistrare sau se depune copia de pe ea dac e general; dou exemplare ale documentelor care constituie temeiul apariiei, modificrii sau stingerii drepturilor conform cerinelor prevzute n Instruciunea nr.487/2005 pct.17 care sunt: actele administrative emise de autoritile publice abilitate; contractele al cror obiect sunt bunurile imobile; certificatul de motenitor; hotrrile judectoreti; titlurile de autentificare a drepturilor deintorilor de teren i alte acte [adeverine] privind drepturile asupra bunului imobil eliberate de autoritile publice abilitate; alte documente privind naterea, transmiterea sau stingerea drepturilor asupra bunurilor imobile, eliberate conform legislaiei n vigoare. O condiie nu mai puin important stabilit n Instruciunea nr.487/2005 este cea potrivit creia documentele prezentate pentru nregistrarea drepturilor trebuie s individualizeze bunul imobil [s conin descrierea lui] sau dreptul intabulat asupra cruia se face nscrierea i s indice dreptul ce urmeaz a fi nscris sau radiat, s conin numele prilor, semnturile de rigoare, iar n cazurile stabilite de lege s fie autentificate notarial i
85

tampilate. n cazul n care documentul are dou sau mai multe file, acestea trebuie s fie numerotate i nuruite. Potrivit Legii nr.1543/1998 art.12, registratorul verific corespunderea documentelor n urmtoarea ordine: 1) cererea; 2) bonul ce confirm plata serviciilor; 3) corespunderea informaiei indicat n cerere cu cea din actul de identitate; 4) existena i corectitudinea perfectrii documentului ce confirm mputernicirile reprezentantului [dup caz]; 5) existena documentelor anexate la cerere cu cele enumerate. Dac n urma verificrii registratorul conchide c documentele prezentate n legtur cu solicitarea nscrierii drepturilor imobiliare sunt conforme cerinelor, le selecteaz pe cele necesare: cererea [anexa nr.8]; bonul ce confirm achitarea serviciilor; dou exemplare ale documentelor necesare pentru nregistrare; procura reprezentantului n original sau copia de pe aceasta [117, p.248]. n funcie de concluzia rezultat dup verificarea documentelor, registratorul va primi i va nregistra cererea de nregistrare a drepturilor imobiliare sau o va restitui solicitantului motivnd [pe cerere] refuzul. Cererea se restituie mpreun cu documentele prezentate pentru nregistrare. Potrivit Legii nr.1543/1998, registratorul poate respinge cererea de nregistrare n urmtoarele cazuri: actul de identitate al solicitantului [reprezentantului] nu a fost prezentat [art.31]; cererea este depus de o persoan neautorizat [art.31]; unele documente necesare pentru nregistrare nu au fost prezentate [art.31]; documentele prezentate pentru efectuarea nscrierilor n registrul bunurilor imobile nu corespund cerinelor stabilite de legislaie [art.31];

86

drepturile solicitate pentru nscriere nu sunt susceptibile de nscriere n registrul bunurilor imobile [art.31]; dreptul asupra bunului solicitat spre nscriere este nregistrat pe numele unei alte persoane [art.31]; nscrierea dreptului trebuie s fie efectuat de un alt oficiu cadastral [ art.31]; documentele prezentate conin tersturi, adugiri, cuvinte radiate sau alte corectri nemenionate n ele [art.29]; documentele sunt executate n creion [art.20]; documentele sunt grav deteriorate, ceea ce nu permite interpretarea univoc a coninutului lor [art.29]; documentele prezentate nu sunt numerotate i nuruite [n cazul n care documentul de drept are dou sau mai multe file] [art.29]; nu este individualizat bunul imobil sau dreptul a crui nregistrare se solicit [art.29]; n cerere nu este indicat felul nscrierii ce se solicit a fi efectuat n registrul bunurilor imobile [Codul Civil, art.498]. Conform Instruciunii nr.487/2005, n cazul primirii documentelor spre nscrierea drepturilor solicitate, registratorul completeaz cererea, indicnd numele i prenumele su, numrul, data i ora primirii cererii, termenul executrii [eliberrii] documentului, i nregistreaz cererea n condica de cereri. Exemplarul doi al cererii, pe care se indic numrul de nregistrare din condica de cereri, data i ora primirii cererii i a documentelor depuse, se restituie solicitantului. Conform dispoziiilor legale [Codul Civil art.499 alin (1)], drepturile imobiliare se constituie din momentul nscrierii n registrul bunurilor imobile, adic retroactiv, de aceea este important ca registratorul s nscrie pe fiecare document de drept, prezentat spre nscriere, numrul de nregistrare a cererii
87

corespunztor condicii de cereri, la care se adaug numrul de ordine al documentului anexat la cerere. Numrul astfel format se nscrie n rubrica corespunztoare a registrului dup indicarea datelor despre documentul de drept ce a servit ca temei al efecturii sau modificrii nscrierii. Dac este necesar, registratorul completeaz fia de eviden a documentelor i le transmite persoanei responsabile pentru gestionarea fluxului de informaii n oficiul cadastral teritorial. De asemenea, noteaz n registrul computerizat faptul primirii cererii. Urmtoarea etap ce ine de nregistrarea bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor este verificarea i pregtirea documentelor. Legea nr.1543/1998, prin art.32, stabilete c termenul de examinare a cererii i de verificare a documentelor privind nregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile nu trebuie s depeasc 20 de zile de la data nregistrrii cererii. Aceeai lege prevede i excepie de la acest termen, adic termenul poate fi prelungit [cel mult cu 40 de zile] n cazul necesitii substituirii sau primirii unor documente suplimentare de la solicitant, autoriti publice, alte persoane. Pentru a efectua nregistrarea curent a bunurilor imobile i nscrierea drepturilor, registratorul primete de la arhivar dosarul cadastral al bunului imobil i registrul bunurilor imobile [n continuare, Registrul] inut pe fiiere de hrtie. La materialele de arhiv au acces numai persoanele abilitate cu astfel de prerogative. Folosirea materialelor de arhiv este specificat n instruciunile Serviciului de Stat de Arhiv al Republicii Moldova i n Instruciunea cu privire la arhiva OCT. n conformitate cu instruciunile nominalizate, registratorul verific: autenticitatea documentelor [posibile tersturi, adugiri, cuvinte radiate etc.]; plenititudinea datelor i executarea documentelor prezentate n forma stabilit de legiuitor [inclusiv forma solemn ca o condiie de valabilitate, Codul Civil, art.208] [236, p.34]; corespunderea datelor din documente cu cele din dosarul cadastral i Registru.
88

Dac este necesar, registratorul nainteaz demersuri autoritilor administraiei publice, notarului, judectoriei etc. pentru obinerea documentelor suplimentare necesare. De asemenea, n caz de necesitate, transmite documentele inginerului cadastral, care organizeaz verificarea documentelor pe teren, confer bunului imobil un numr cadastral. Fiecrei construcii [ncperi izolate] indicate pe plan sau n lipsa acestuia pe schia din dosarul de inventariere tehnic i se confer numerele cadastrale 01, 02, 03 etc. sau, n cazul ncperilor izolate 01.001 etc. Numrul cadastral se indic pe planul cadastral sau geometric, n Registrul noudeschis i pe coperta dosarului cadastral ce va fi ntocmit dup verificarea planului terenului i ntocmirea n form digital a acestuia. nregistrarea. nregistrarea este efectuat de registrator, avnd la dispoziie: cererea i documentele pentru nregistrare, Registrul i dosarul cadastral. Registratorul efectueaz nregistrarea, conform Instruciunii nr.487/2005, n urmtoarea consecutivitate: efectueaz nscrierile n registrul computerizat; nscrie n cerere rezultatul deciziei privind nregistrarea; radiaz notarea din Registru despre faptul primirii cererii; extrage versiunea pe fiierele de hrtie ale registrului; confirm versiunea expus pe fiierele de hrtie ale Registrului prin tampila i semntura sa [tampila i semntura se aplic pe ultima fil a fiierului, celelalte file sunt numai vizate]; bareaz versiunea precedent a fiierului de hrtie a Registrului cu o linie n diagonal, semneaz rubrica STINS i, dup indicarea datei, include documentele n mapa corespunztoare a registrului; aplic parafa de nregistrare a dreptului pe toate exemplarele de documente ce confirm drepturile, n a cror baz s-a efectuat nregistrarea; include n dosarul cadastral copiile confirmate; transmite versiunea pe fiierele de hrtie ale Registrului i dosarul cadastral n arhiv; dup aplicarea parafei de nregistrare, restituie solicitantului documentele care au servit ca temei de nregistrare. Dac n
89

procesul efecturii nregistrrii depisteaz unele devieri de la prevederile legii, registratorul indic acest fapt la rubrica Refuz [ex.: n urma examinrii cererii, s-a decis refuzul nenregistrarea bunurilor/drepturilor imobiliare] semneaz, indic data refuzului i elaboreaz decizia de refuz a nscrierii dreptului. Dac pentru nregistrare sunt necesare documente suplimentare, registratorul decide prelungirea termenului de examinare a cererii, ntiineaz, printr-un aviz solicitantul, indicnd documentele pe care trebuie s le prezinte adugtor. Neexecutarea deciziei registratorului de a prezenta documente adugtoare are drept efect nenscrierea dreptului [ex.: n urma examinrii cererii, s-a decis refuzul nscrierii dreptului] dup ce anexeaz la cerere decizia nenregistrrii i copia de pe avizul expediat anterior. De asemenea: radiaz notarea privind primirea cererii din Registru; depune Registrul mpreun cu dosarul cadastral, n arhiv; restituie solicitantului ambele exemplare ale documentelor i i remite decizia privind nenscrierea. Din cele expuse, deducem c restituirea documentelor se efectueaz n cazul: efecturii nregistrrii bunului imobil i a dreptului asupra lui; se restituie originalul documentului ce confirm dreptul sau copia autentificat notarial, sau copia de pe hotrrea judectoreasc, sau alte documente ce au servit drept temei de nregistrare, pe care se aplic parafa de nregistrare; refuzului de nregistrare; se remite decizia de nenscriere, semnat de registrator, i se restituie documentele prezentate pentru nregistrarea bunului/dreptului imobiliar; lipsei documentului ce confirm plata pentru servicii cu meniunea de achitare. Registratorul restituie documentele solicitantului sau reprezentantului acestuia la prezentarea actului de identitate. Faptul restituirii documentelor este confirmat de
90

solicitant/reprezentant prin semntur n condica de cereri, n care se va indica i data [Instruciunea nr.487/2005, pct.44]. 2.2.3.2. nregistrarea primar masiv este o form de organizare a evidenei bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor, care se efectueaz de oficiul cadastral teritorial [din oficiu], pe care propunem s fie numit criteriu sistemic de eviden. Pentru exceptarea confuziilor, propunem ca modalitatea de nregistrare a bunurilor i a drepturilor imobiliare efectuat la cererea persoanelor fizice sau juridice s fie numit criteriu individual de nregistrare. Potrivit criteriului sistemic [nregistrare primar masiv], lucrrile de identificare i alte lucrri se execut de ntreprinderile ce activeaz n domeniul lucrrilor cadastrale n temeiul contractului de prestare a serviciilor, ncheiat de autoritatea competent, caietului de sarcini i al graficului de executare a lucrrilor i de nregistrare a bunurilor. Astfel, oficiul cadastral mputernicete o persoan cu nregistrarea primar masiv [executant], care primete materialele i le transmite inginerului cadastral. Predarea-primirea materialelor necesare efecturii nregistrrii primare masive sunt confirmate printr-un act, la care se anexeaz urmtoarele materiale: copia actului de identitate al reprezentantului ntreprinderii; informaia cadastral juridic i tehnic pe suport de hrtie i pe suport magnetic, despre fiecare imobil; planul cadastral pe suport de hrtie i pe suport magnetic; materialele msurrilor geometrice; alte materiale indicate n caietul de sarcini [Instruciunea nr.487/2005]. Inginerul cadastral verific i avizeaz materialele enumerate i le pregtete pentru nregistrare, iar n caz de necesitate, organizeaz primirea de documente suplimentare de la executori, autoriti publice, alte persoane. Dac n localitatea n care se execut lucrrile de nregistrare masiv terenurile aferente caselor n-au fost transmise n proprietate proprietarului casei, inginerul cadastral:
91

sistematizeaz informaia, pregtete planul cadastral i proiectul demersului n adresa administraiei publice locale n vederea emiterii deciziei privind transmiterea n proprietate a terenurilor aferente caselor; semneaz demersul la registrator i l nmneaz administraiei publice locale; obine copia de pe decizia autoritii publice locale, exemplarul al doilea al titlurilor de autentificare a drepturilor deintorilor de teren i planul cadastral [aprobat] al teritoriului; Dup aceea: efectueaz nscrierile n Registrul computerizat; extrage versiunea pe fiierele de hrtie ale Registrului; adeverete versiunea de pe fiierele de hrtie ale Registrului prin tampil [pe ultima fil a fiierului] i semntura sa [pe celelalte file]; aplic parafa de nregistrare a drepturilor pe toate exemplarele de documente ce confirm drepturile n a cror baz s-a efectuat nregistrarea; include n dosarul cadastral copiile de pe documentele confirmate de registrator; depune versiunea pe fiierele de hrtie ale Registrului i dosarul cadastral n arhiv. n cazul nregistrrii primare masive, data nregistrrii bunurilor i nscrierii drepturilor imobiliare corespunde cu data aplicrii parafei i tampilei registratorului pe versiunea de hrtie a Registrului. n cazul nregistrrii conform criteriului sistemic, problema care cere soluionare ar fi referitoare la bunurile imobile n a cror privin oficiul cadastral teritorial nu dispune de informaie: data, luna, anul naterii sau codul personal al proprietarului bunului imobil. Din coninutul Instruciunii nr. 487/2005 deducem, prin interpretare extensiv, c nregistrarea unor astfel de bunuri imobile se va efectua, datele lips urmrind s fie incluse ulterior,
92

pe msur ce imobilele n cauz vor deveni obiect al unor acte juridice economice. Prin urmare, nregistrarea bunului imobil este un fapt juridic necesar aplicrii fa de imobilul nregistrat al regimului juridic al bunurilor imobile ca o condiie obiectiv pentru nscrierea drepturilor asupra lui. 2.2.4. Dosarul cadastral este un ansamblu de documente i de acte juridice privind un bun imobil din al cror cuprins rezult naterea, modificarea i stingerea drepturilor, precum i de acte care modific componena bunului imobil. n literatura juridic, dosarul cadastral este definit ca nscris sau act care descrie imobilele i arat drepturile, actele sau faptele privitoare la imobile, precum i persoanele nscrise sau menionate ca titulare ale acestor drepturi [138, p.133-134]. Nu putem fi de acord cu opinia n cauz i menionm c dosarul cadastral este o colecie sistematizat de documente ce confirm drepturile asupra imobilelor, de scheme, planuri, schie i de alte documente referitoare la fiecare bun imobil. Dosarul cadastral se ntocmete pentru fiecare bun imobil la nregistrarea lui primar, inclusiv la divizarea lui n dou sau n mai multe bunuri imobile ori la comasarea a dou sau mai multe bunuri imobile [Instruciunea nr.107/2003, pct.53]. Astfel, fiecare bun imobil are propriul dosar cadastral, n care sunt incluse planul lotului i planurile construciilor, sunt stabilii toi indicatorii de identificare: denumirea strzii i numrul imobilului, sectorul, cartierul, lotul [numrul de inventar], anul ntocmirii dosarului cadastral, numele persoanei care l-a ntocmit, numele persoanei care a controlat corectitudinea datelor din el. O alt component a dosarului cadastral este fia privind inventarierea tehnic a imobilului, cu meniunile privind: suprafaa lotului de pmnt cu sau fr construcii, drepturile reale asupra lotului, grevrile. Prin urmare, n sens de noiune putem spune c: dosarul cadastral este o totalitate de acte i nscrieri referitoare la: bunul imobil, la
93

drepturile de crean, la actele, faptele sau raporturile juridice aferente imobilului respectiv [172, p.38-85]. Dosarul cadastral se completeaz pe msura efecturii lucrrilor cadastrale [Instruciunea nr. 107/2003 pct.16] care prezum, printre alte msuri, i formarea bunului imobil. Procedura formrii bunurilor imobile difer n funcie de regimul bunului: domeniul public [titulari statul sau unitatea administrativ-teritorial] sau privat [titulari persoanele fizice, juridice, statul i unitatea administrativ-teritorial. Dosarul cadastral este format din documente cu privire la bunurile imobile ce atest dreptul asupra lor i documente ce confirm dezmembrmintele dreptului de proprietate. Dosarul cadastral este completat dup formarea bunului imobil. El conine documentele ntocmite pe parcursul formrii imobilului. Numrul cadastral al terenului este i numrul dosarului. Dosarul cadastral conine un exemplar al documentului ce confirm drepturi imobiliare sau copia, autentificat notarial, planul cadastral sau planul geometric al terenului i alte documente. Planul cadastral i dosarul cadastral se actualizeaz periodic, n msura depunerii cererilor de ctre titularii de drepturi i n conformitate cu rezultatele monitoringului. Dosarul cadastral al imobilului teren va conine urmtoarele documente: 1) titlul de identificare a dreptului deintorului de teren; sau 2) titlul provizoriu ce confirm dreptul de proprietate, posesiune i beneficiere funciar; sau 3) documentele de constituire a ntreprinderii, unde se indic transmiterea terenului n capitalul statutar i titlul ce confirm dreptul asupra terenului al persoanei ce a transmis terenul n fondul statutar al ntreprinderii; sau 4) contractul de nstrinare a imobilului, n cazul cnd planul cadastral este o parte component a contractului [Instruciunea nr.107/2003, pct.67], sau contractul de vnzare-cumprare a terenului proprietate public.

94

La nregistrarea unor tipuri de bunuri imobile i a drepturilor asupra lor, dosarul cadastral va conine: 1) certificatul cu privire la componena participanilor la privatizare, eliberat de Departamentul Privatizrii i Administrrii Proprietii de Stat n cazul nregistrrii drepturilor de proprietate comun n devlmie; 2) extrasul din registrul de eviden a gospodriilor [fostele gospodrii colhoznice, gospodriile rneti (de fermier)] sau certificatul, eliberat de administraia public local, privind datele tuturor membrilor gospodriei, n cazul nregistrrii dreptului de proprietate comun n devlmie asupra bunurilor acestor gospodrii; 3) documentul ce confirm cotele determinate n bunul imobil, n cazul nregistrrii dreptului de proprietate comun n diviziune asupra bunului imobil; 4) contractul ncheiat ntre Departamentul Privatizrii i Administrrii Proprietii de Stat ori administraia public local i titularul dreptului de gestiune economic, n cazul nregistrrii drepturilor ntreprinderii asupra bunurilor proprietate public transmise lor cu drept de gestiune economic; 5) decizia administraiei publice locale, n cazul nregistrrii grevrii dreptului asupra terenului proprietate public; 6) contractul de gaj i documentele indicate n contract, n cazul nregistrrii ipotecii; 7) contractul de cesiune a creanei, n cazul nregistrrii cesiunii ipotecii; 8) planul terenului, cu indicarea hotarelor, i/sau planul construciei, n cazul nregistrrii servituilor [Regulamentul nr.1030/1998 pct.20]. Documentaia inclus n dosar se enumer pe prima foaie [dup copert] a dosarului. La operarea modificrilor n documentaia dosarului cadastral, documentul nou-anexat se nscrie n ordinea de nscriere a documentelor corespunztor foii de cuprins, acestuia atribuindu-i-se numr de rnd. Potrivit Regulamentului nr.1030/1998, dup ntocmirea dosarului cadastral, registratorul nscrie bunurile imobile i drepturile asupra lor cu aplicarea parafei privind nregistrarea

95

drepturilor pe toate documentele ce confirm drepturile n a cror baz s-a efectuat nregistrarea. Prin urmare, dosarul cadastral poate fi asemuit unui registru de stare civil a bunului imobil n care sunt evideniate toate operaiunile privind bunurile imobile. Un argument plauzibil este i aplicarea actual a sistemelor de publicitate imobiliar, axate pe sistemul real, sistem german de publicitate, adic inerea registrelor de publicitate dup criteriul bunului imobil, individualizat cu un numr topografic distinct, atribuit lui la momentul crerii cadastrului bunurilor imobile. Importana dosarului cadastral. Potrivit literaturii de specialitate, importana dosarului cadastral este relevant prin informaia veridic acumulat n privina bunurilor imobile. Astfel, persoanele interesate pot solicita, conform legii, informaie privind situaia bunului imobil interesat. Nu greim n faa adevrului dac vom spune c dosarul cadastral conine o totalitate de acte juridice care au servit drept temei nregistrrii bunului n scopul asigurrii evidenei i opozabilitii fa de teri.

CAPITOLUL III SPECIFICUL NSCRIERII DREPTURILOR IMOBILIARE 3.1. Felurile nscrierilor n Registrul bunurilor imobile i specificul efecturii
nscrierea drepturilor imobiliare este reglementat de Codul Civil, Legea nr.1543/1998, de Instruciunea nr.487/2005 [85], de Scrisoarea instructiv nr. 01-345 din 25 decembrie 1998 privind lista documentelor ce confirm drepturile asupra bunurilor
96

imobile, n continuare, Scrisoarea nr.345/1998 [86], de alte acte normative. Responsabil de efectuarea nscrierilor n Registru este registratorul oficiului cadastral teritorial. n virtutea funciei, acesta efectueaz nscrierile n registrul bunurilor imobile. Conform Instruciunii nr.487/2005, datele se nscriu n Registru, n ordine cronologic cu confirmarea prin semntur i tampil. n cazul depistrii unei nscrieri neconfirmate prin semntura registratorului i tampil, se vor examina documentele din dosarul cadastral pentru a stabili autenticitatea nscrierii. Situaiile ce provoac dubii asupra veridicitii nscrierii vor fi soluionate prin confruntarea documentelor prezentate de titular i nscrierea neconfirmat. nscrierile n registrul bunurilor imobile referitoare la suprafa, destinaie i categoria de folosin a bunului imobil sunt opozabile terilor pn la proba contrarie. Cadrul normativ ce reglementeaz raporturile de publicitate imobiliar corespunde cerinelor privind armonizarea legislaiei naionale legislaiei Uniunii Europene [7, p.72-77]. Totui, unele reglementri creeaz confuzii. Bunoar, cum vom proceda n cazul drepturilor imobiliare constituite pn la punerea n vigoare a Legii nr.1543/1998 i nenscrise conform acesteia? Or, din coninutul legii deducem dou cerine diametral opuse: a) drepturile nscrise anterior punerii n vigoare a Legii nr.1543/1998 au putere juridic i b) persoanele care ncheie convenii cu bunurile imobiliare dup intrarea ca vigoare a Legii nr.1543/1998 vor nscrie mai nti dreptul aprut anterior. Considerm c vor fi nscrise drepturile constituite anterior n cazul conveniilor translative de proprietate n al cror temei dreptul se stinge n patrimoniul alienatorului i se constituie n patrimoniul dobnditorului. Procedura de nscriere a drepturilor imobiliare va fi simplificat, adic nu include toate etapele stabilite prin Legea 1543/1998, reducndu-se la nscrierea n capitolele I i II ale Registrului bunurilor imobile a bunului imobil i a dreptului

97

imobiliar. n acest caz, nscrierea drepturilor imobiliare se va efectua gratuit. Potrivit Legii nr.1543/1998 i Instruciunii nr.487/2005, nscrierea drepturilor imobiliare este supus unei anumite proceduri care const n depunerea, la oficiul cadastral teritorial, a cererii, la care se anexeaz documentele generatoare de drepturi imobiliare. Datele nscrise n registrul bunurilor imobile constituie informaie integral privind regimul juridic al bunului imobil. Dac l parafrazm pe savantul jurist romn Mircea Miclea, cercettorul gsete, pe de o parte, situaia topografic a imobilului, artat ntr-un plan [se are n vedere planul cadastral], ntocmit riguros, cu precizarea suprafeei, vecintilor i altor indicaiuni, care ajut la individualizarea deplin, iar pe de alt parte, situaia juridic, numele proprietarului, transmiterile, dezmembrrile, sarcinile, ntr-un cuvnt, un fel de stare civil a imobilului [204, p.272]. nscrierea drepturilor imobiliare se efectueaz la cererea titularului de drepturi. Lato sensu, prin nscriere se nelege orice meniune efectuat de registrator n Registrul bunurilor imobile i n alte registre conexe. Se are n vedere toate meniunile privind imobilul/imobilele, inclusiv nregistrarea cererilor de nscriere, admiterea nscrierilor sau respingerea, meniunile privitoare la descrierea imobilului, drepturile reale imobiliare i titularii lor, faptele juridice i drepturile personale supuse nscrierii. Stricto sensu, nscrierea n registrul bunurilor imobile desemneaz meniunile fcute de registrator n legtur cu descrierea imobilului, indicarea drepturilor reale imobiliare i a titularilor, precum i a altor drepturi personale, fapte juridice i raporturi juridice n legtur cu bunurile imobile supuse nscrierii n registrul bunurilor imobile. Codul Civil stabilete exhaustiv, n art.498 alin. (1), trei feluri de nscrieri: intabularea drepturilor reale; nscrierea provizorie a drepturilor reale i notarea drepturilor de crean,

98

faptelor juridice i raporturilor juridice ce au legtur cu bunul imobil. Intabularea i nscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se refer la nscrierea drepturilor de crean, a faptelor sau a raporturilor juridice aferente imobilelor consemnate n registru i are ca efect opozabilitatea din momentul nregistrrii. n literatura de specialitate, intabularea a fost definit ca nscriere n registrul bunurilor imobile [218, p.89] prin care strmutarea, dobndirea, modificarea sau stingerea unui drept real devine opozabil terilor cu titlu definitiv, de la data nregistrrii cererii de nscriere. Fiind o nscriere definitiv, intabularea are efectul opozabilitii fa de teri i se face numai n baza unui act juridic dovedit prin nscris original, din care cauz nu necesit justificare ulterioar. Dreptul de proprietate se nscrie n registru indiferent de faptul c titularul este persoan fizic sau persoan juridic, ori c bunurile aparin domeniului public al statului sau unitilor administrativ-teritoriale. Potrivit Codului Civil art.498, intabularea are ca obiect nscrierea drepturilor tabulare pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis n mod valabil. Astfel, se vor intabula: dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de superficie, dreptul de servitute, dreptul de ipotec, dreptul de folosin prevzut de C. funciar, dreptul de administrare [gestiune economic] asupra bunurilor statului i unitilor administrativ-teritoriale. Intabularea se va efectua cu condiia corespunderii documentelor cerinelor legale: 1) de validitate a actului juridic de fond i de form; condiiile de fond privesc coninutul actului juridic [Codul Civil, art.199-207] i se refer la capacitate, consimmnt, obiect, cauz; condiiile de form privesc exteriorizarea voinei [forma cerut ad validatem, ad probationem sau pentru opozabilitate fa de teri]; 2) de identitate: a titularului dreptului tabular i titularului actului juridic invocat spre intabulare, indicndu-se numele prilor; 3)
99

deplinei puteri doveditoare a documentelor prezentate viznd valoarea ad probationem a nscrisului; 4) de identificare a bunului imobil, adic de descriere tehnic i economic, precum i de separare juridic, bunul imobil obinnd caracteristic tehnic economic i statut juridic, ceea ce i permite s fie evideniat indubitabil de alte obiective imobiliare; 5) de prezentare obligatorie a traducerii legalizate a documentelor ntocmite ntr-o limb strin. Pentru excluderea fraudelor fiecare birou notarial colaboreaz cu un birou de traduceri care s-a remarcat prin corectitudine, profesionalism etc. Este provizorie nscrierea efectuat cu condiia justificrii ei ulterioare. n conformitate cu dispoziiile Codului Civil, art.501, se nscriu provizoriu drepturile reale n urmtoarele cazuri: a) dreptul real dobndit este afectat de o condiie suspensiv sau rezolutorie n actul juridic trebuie s fie expres indicat condiia care suspend naterea dreptului sau care va consolida dreptul [condiia se nscrie la rubrica Termenul. Condiia]; b) n temeiul unei hotrri judectoreti, care nu este nc irevocabil, o parte a fost obligat la strmutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care administreaz bunurile unei alte persoane a fost obligat s dea o garanie ipotecar; c) debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca. Faptul c dreptul a fost nscris sau radiat provizoriu se va indica n Registru. n cazurile nscrierii provizorii, dreptul intabulat nu se va radia, n Registru fiind nscrii doi proprietari pn la soluionarea [consolidarea dreptului proprietarului nou nscris sau anularea] [Instruciunea nr.487/2005]. Articolul 498 din Codul Civil dispune c, i n cazul intabulrii, nscrierea provizorie sau intabularea imperfect are ca obiect drepturi tabulare, notarea referindu-se la nscrierea drepturilor de crean, a faptelor sau a raporturilor juridice aferente imobilelor consemnate n Registru. n doctrin [129, p.118-129; 209, p.76-84] s-a relevat ideea conform creia, prin nscrierea provizorie, dobndirea, strmutarea, modificarea sau
100

stingerea drepturilor reale imobiliare devin opozabile fa de teri, de la data nregistrrii cererii de nscriere, sub condiia i n msura justificrii acesteia. nscrierea dreptului poate fi numai provizorie, adic deficiente conditione, dac dreptul nu se nate n patrimoniul dobnditorului dect n cazul mplinirii condiiei. n cazul realizrii condiiei suspensive, eveniente conditione, dreptul se nate n patrimoniul dobnditorului, deci nregistrarea provizorie se justific. Pornind de la prevederile Codului Civil, art.498 alin (2), nscrierea provizorie vizeaz, ca i n cazul intabulrii, aceleai obiective imobiliare, respectiv: dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz i abitaie, dreptul de servitute, dreptul de superficie, dreptul de ipotec etc. nscrierea provizorie produce efecte fa de teri, retroactiv, adic de la data nregistrrii cererii, i, ca rezultat, consolideaz toate nscrierile fcute condiionat. Justificarea nscrierii provizorii i transformarea acesteia n intabulare se face la cererea celui nscris provizoriu la prezentarea documentelor doveditoare ale faptului justificrii [ex. ndeplinirea sau nendeplinirea condiiei indicate n actul juridic n al crui temei s-a efectuat nscrierea provizorie, prezentarea hotrrii judectoreti irevocabile]. Aceleai aciuni le poate exercita o alt persoan interesat, cu consimmntul celui nscris provizoriu sau n lipsa consimmntului, la prezentarea unei hotrri judectoreti irevocabile n acest sens. Potrivit Codului Civil, justificarea nscrierii provizorii are ca efect transformarea n intabulri a tuturor nscrierilor anterioare. Dac nscrierea provizorie nu a fost justificat, radierea acesteia se face cu consimmntul celui nscris sau n temeiul hotrrii judectoreti irevocabile. Concomitent cu radierea nscrierii provizorii nejustificate, registratorul va radia din oficiu nscrierile condiionate de justificarea nscrierii provizorii [ce au legtur cu nscrierea provizorie] [Codul Civil, art.502]. De exemplu, n cazul unui antecontract de vnzare-cumprare, n Registru se nscrie provizoriu i dreptul imobiliar al
101

cumprtorului [ca proprietar], dar nu se radiaz dreptul imobiliar al proprietarului-vnztor. Dreptul cumprtorului se va consolida dup achitarea preului, atunci fiind radiat din registrul bunurilor imobile drepturile proprietarului-vnztor. n situaia neachitrii de ctre cumprtor a preului pn la data stipulat n contract vnztorul poate cere radierea dreptului nscris provizoriu, radierea dreptului imobiliar al cumprtorului se va efectua cu acordul acestuia . n cazul n care, n perioada nscrierii provizorii, cumprtorul a constituit uzufruct n folosul unei alte persoane, a dat bunul n locaiune, apoi dreptul cumprtorului a fost radiat, se vor radia din oficiu de registrator [nefiind necesar consimmntul celor nscrii] i aceste drepturi nscrise n favoarea altor persoane, dar condiionate de justificarea nscrierii provizorii. Drepturile reale constituite dup nscrierea provizorie, care au legtur cu aceast nscriere, se vor nscrie tot provizoriu [Instruciunea nr.487/2005]. Radierea nscrierii drepturilor reale se face potrivit Codului Civil, art.499 alin. (2), la cererea titularului de drept sau la cererea persoanei interesate, cu consimmntul titularului de drept. Consimmntul titularului de drept nu este necesar n cazul n care: dreptul este constituit pentru un anumit timp, expirat; dreptul se stinge prin decesul sau ncetarea existenei titularului; exist o hotrre judectoreasc irevocabil despre radierea dreptului nscris n Registru; exist un act administrativ despre radierea nscrierii din Registru; exist alte situaii. Notarea n Registrul bunurilor imobile a drepturilor de crean, faptelor, raporturilor juridice ce au legtur cu bunul
102

imobil are ca efect opozabilitatea acestora din momentul nregistrrii [Codul Civil, art.508]. Se noteaz n registrul bunurilor imobile: cererea de nregistrare a bunurilor/drepturilor imobiliare [Legea nr.1543/1998]; punerea sub interdicie judectoreasc i ridicarea acestei msuri; locaiunea, arenda, cesiunea fructelor pe mai mult de 3 ani; interdicia de nstrinare sau grevare a unui drept nscris; sechestrul, urmrirea imobilului i a fructelor sale [urmrirea imobilului se realizeaz prin notarea sechestrului aplicat de executorul judectoresc n vederea vnzrii bunului, prin notarea sechestrului aplicat de organul fiscal, prin notarea preavizului creditorului gajist despre nceperea exercitrii dreptului de gaj i n alte cazuri]; antecontractul; dreptul de preemiune nscut din act juridic; schimbarea rangului ipotecii; poprirea creanei ipotecare; gajul asupra creanei ipotecare; declararea insolvabilitii persoanei juridice; pornirea procedurii de reorganizare sau dizolvare a persoanei juridice; amnarea mprelii bunului aflat n coproprietate [Codul Civil, art.359]; aciunile n justiie ce au legtur cu bunul imobil sau dreptul nscris; alte cazuri prevzute de lege. Din coninutul legii deducem c notarea se face n scop de informare. Astfel se dau publicitii actele i faptele privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor, la aciunile n justiie n legtur cu imobilele nscrise n Registru. Literatura de specialitate [188, p.57] clasific notrile n dou categorii: 1) notri declarative, ale cror efecte sunt independente de nscrierea n registrul bunurilor imobile [punerea sub interdicie]; 2) notri constitutive, ale cror efecte depind de nscrierea n registrul bunurilor imobile [interdicia de nstrinare i grevarea]. Sub incidena acestor prevederi nu cad bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau al unitilor administrativ-

103

teritoriale. Bunurile imobile parte component a domeniului public sunt nscrise n registre speciale [218, p.41-45]. Notarea i radierea notrii se face la cererea prilor interesate, n temeiul documentelor doveditoare, fie din oficiu de registrator [Instruciunea nr.487/2005]. n cazurile n care documentul care confirm drepturile i n al crui temei se solicit nscrierea unui drept conine i interdicii, condiii n vederea asigurrii sau exercitrii dreptului, registratorul va nota aceste interdicii din oficiu [fr plat suplimentar]. Notarea i radierea interdiciilor, sechestrului, altor fapte i raporturi juridice pot fi efectuate i la cererea instanei, organului de executare a hotrrilor judectoreti, organului fiscal sau a celui de urmrire penal. La nscrierea notrii, se va face referire la bunul sau la numrul de ordine al dreptului nscris la care se refer notarea. n cazul proprietii comune pe cote pri, dac n Registru nu sunt nscrii toi coproprietarii, n extrasul din Registru se vor meniona datele din Registrul construciilor inut de fostele BITuri sau se va meniona c oficiul cadastral teritorial nu are date referitoare la ceilali coproprietari [104, p.321]. Instruciunea nr.487/2005 reglementeaz nscrierea dreptului de ipotec legal pentru achitarea preului la lucrrile persoanelor care au participat la construcia imobilului [arhiteci, antreprenori, alte persoane] n temeiul nscrisului [documentelor de drept] ce confirm raportul juridic. Dreptul de ipotec se va nscrie asupra imobilului la a crei construcie s-a participat, n mrimea creterii valorii bunului imobil, confirmat printr-o expertiz corespunztoare. n opinia noastr, obiectul nscrierii prin notare vizeaz urmtoarele aspecte: I. Starea i capacitatea: 1) persoanelor fizice, titulare de drepturi reale tabulare: incapaciti totale sau pariale ale titularului dreptului nscris, instituirea curatelei, aciuni de anulare a
104

hotrrii declarative de moarte a titularului de drept real nscris; 2) persoanelor juridice: notri privind hotrrea declarativ de faliment. II. Aciuni i ci de atac n justiie privind: 1) caracterul litigios al dreptului real nscris n Registru; 2) aciunea de predare a nscrisului translativ sau constitutiv al dreptului ce urmeaz a fi nscris; 3) atacarea deciziei privind refuzul de nscriere n Registru; III. Msuri de indisponibilizare legale, cum ar fi: interdicia de nstrinare/grevare i modalitile de nstrinare sau grevare; dreptul de preemiune legal; declaraia de utilitate public a unui imobil; sechestrul judiciar. De exemplu, potrivit articolelor 174 i 175 din Codul de procedur civil nr.225-XV din 30.05.2003 [18], n continuare CPC, la cererea participanilor la proces, judectorul poate lua msuri de asigurare a aciunii. Asigurarea se admite n orice faz a procesului dac neaplicarea msurilor de asigurare a aciunii ar crea dificulti judectoreti sau ar face imposibil executarea hotrrii judectoreti. Aadar, pentru asigurarea aciunii, judectorul este n drept: s pun sechestru pe bunurile prtului; s interzic prtului svrirea unor anumite acte; s interzic unor alte persoane svrirea unor anumite acte n privina bunului n litigiu; s suspende vnzarea bunurilor sechestrate n cazul intentrii unei aciuni de ridicare a sechestrului de pe ele [radierea din actul inventar]; s suspende urmrirea, ntemeiat pe un document executoriu, contestat de ctre debitor pe cale judiciar. IV. Drepturile de crean, alte raporturi juridice, elucidate n Codul Civil, Legile nr.198/2003, nr.1543/1998, n alte acte normative dispun nregistrarea la oficiul cadastral teritorial a contractului de arend a terenurilor i a altor bunuri agricole ncheiat pe un termen mai mare de 3 ani. Contractul de arend a
105

terenurilor i a altor bunuri agricole ncheiat pe un termen de pn la 3 ani inclusiv se nregistreaz la primria localitii n a crei raz teritorial se afl terenurile i alte bunuri agricole [Legea nr.198/2003 art.10]. Arenda n agricultur nu poate fi mai mic de un an i nici mai mare de 30 de ani [Legea nr.198/2003 art.8]. De asemenea, nregistrarea este cerut i n cazul contractului de locaiune. Astfel, Codul Civil, art.876, ntocmirea n scris a contractului de locaiune [alin. (1)] i nscrierea, n registrul bunurilor imobile a contractului de locaiune pe un termen ce depete 3 ani. Nerespectarea are ca efect inopozabilitatea fa de teri [2]. Contractul de locaiune nu poate fi mai mare de 99 de ani [art. 77]. Potrivit legiuitorului, vor fi notate n registrul bunurilor imobile orice raporturi juridice de natur s afecteze regimul juridic al unui bun imobil. Ipoteca, conform Codului Civil, art.454, este un gaj al bunurilor imobile, care se poate consolida cu un drept de dispoziie asupra bunului ipotecat, dar nu i cu drept de proprietate, cum uneori practic instituiile bancare, ce nu dispun comercializarea bunului la licitaie, ci l preiau n proprietate, preul imobilului depind adesea cu mult valoarea creanei [256, dosarul nr.2-2315/04). La obieciile debitorului, bncile invoc lipsa de cumprtori, cauza fiind procedura greoaie de comercializare a imobilului, precum i dorina de a obine n proprietate bunuri la preuri derizorii. Anihilarea dreptului de proprietate a debitorului cere o reglementare normativ, din moment ce pledm pentru dezvoltarea pieei imobiliare. De altfel, exist riscul de a diminua dezvoltarea pieei imobiliare. Pentru asigurarea creditului acordat, instituiile financiare sunt interesate n a-i nregistra dreptul asupra imobilului, prin care se garanteaz creana. Legea nr.1543/1998 prevede, n art.44, c nregistrarea ipotecii se efectueaz n baza cererii debitorului gajist i a creditorului gajist. Nu se admite nregistrarea ipotecii n cazul n care ipotecarea bunului imobil indicat n contract este interzis de
106

legislaie. De exemplu, ipotecarea de ctre instituiile publice a imobilelor primite n gestiune economic nu se admite. n unele cazuri, ca excepie, ipotecarea este admis, dar cu acordul Departamentului Privatizrii. nscrierile sau radierea nscrierilor privind raporturile de ipotec se face, n temeiul documentelor ce confirm ncetarea aciunii, la cererea persoanelor interesate sau din oficiu, prin dispoziia instanei, a organelor de urmrire penal. n contextul celor expuse, menionm c, n practic, se evideniaz un ir de probleme la nregistrarea bunurilor i a drepturilor imobiliare, pricinile constnd n: 1) efectuarea privatizrii imobilelor fr actele de dare n exploatare; 2) nelegiferarea multor obiective construite n anii 50 sau construite de fostele gospodrii agricole; 3) eliberarea de ctre primrii a titlurilor provizorii de proprietate fr a anexa planurile terenurilor date n proprietate; 4) nerespectarea, de ctre organele de resort, a procedurii de formare a bunului imobil supus sechestrrii; 5) transmiterea imobilelor n proprietate de organe neautorizate; 6) ntocmirea incorect a deciziilor autoritilor publice privind transmiterea imobilelor; 7) atribuirea de numere cadastrale haotice terenurilor de ctre autoritile administraiei publice locale, fr a respecta o consecutivitate; 8) inerea n limba rus, n unele localiti [preponderent din sudul rii], a evidenei cadastrale [registrul manual i cel computerizat]. Carenele menionate duc la tergiversarea implementrii cadastrului imobiliar, la multe omiteri ce se soldeaz cu litigii imobiliare. Remedierea dificultilor, a cror sorginte se gsete n sistemul socialist i n neglijarea evidenei imobilelor, suntem siguri, va fi posibil prin constituirea cadastrului i prin publicitate imobiliar. Cererea de nregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile poate fi depus de ctre persoana care i-a dobndit dreptul asupra bunului imobil printr-un act juridic [vnzare107

cumprare, privatizare, schimb, donaie, testament etc.] sau n urma unui fapt juridic [motenire legal, hotrre judectoreasc i n alte temeiuri ce nu contravin Codului Civil [art.499]. Legea nr.1543/1998, la art.28, prevede c temei de nregistrare a drepturilor imobiliare pot servi: 1) Actele administrative emise de autoritile publice abilitate n modul stabilit de lege, ca, de exemplu: titlul de autentificare a deintorului de teren, eliberat de autoritile administraiei publice locale n cazul atribuirii de ctre acestea a terenurilor proprietate public a unitii administrativ-teritoriale sau de ctre Agenia Relaii Funciare i Cadastru n cazul atribuirii de ctre stat a terenurilor proprietate public a statului [C. funciar, art. 20]; contractele de vnzare-cumprare ncheiate de comisia de privatizare a fondului de locuine [n numele statului]; contractele de vnzare-cumprare, de predare-primire a locuinei n proprietate privat; hotrrea Parlamentului [nstrinarea imobilului de interes naional], hotrrii Guvernului [nstrinarea imobilului de interes local] n caz de expropriere pentru utilitate public potrivit Legii nr.488-XIV din 08.07.1999 [31]. 2) Contractele asupra bunului imobil, ncheiate conform legislaiei n vigoare, n funcie de natura lor juridic, pot fi: a) de vnzare-cumprare; b) de vnzare-cumprare, predare-primire a locuinei n proprietate privat; c) de nstrinare a bunului cu condiia ntreinerii pe via; d) de schimb; e) de donaie; f) de separare a cotei-pri din proprietatea comun sau de mprire [partaj] a proprietii comune i, dup caz, hotrrea de formare a sectorului de teren cu toate documentele necesare; g) de constituire a ntreprinderii; h) de constituire a persoanei juridice prin asocierea cu o alt ntreprindere; i) de constituire prin divizare a societii comerciale [ntreprinderii]; j) de constituire ca rezultat al transformrii. 3) Certificatul de succesiune. Conform art.1556 din Codul Civil persoanele recunoscute ca motenitori pot cere notarului de
108

la locul deschiderii succesiunii eliberarea certificatului de motenitor. Certificatul de motenitor se elibereaz dup 6 luni din ziua deschiderii succesiunii, n orice timp. Dac se constat, la cererea reprezentantului statului, c nu sunt nici succesori testamentari, nici legali, notarul declar succesiunea vacant i elibereaz certificat de succesiune vacant, dar numai dup expirarea termenului legal de acceptare a succesiunii. Bunurile declarate succesiune vacant trec n proprietatea statului. 4) Hotrrile judectoreti. nregistrarea drepturilor n baza unei hotrri judectoreti persist n mai multe situaii, cum ar fi: hotrrea instanei privind transmiterea construciilor [inclusiv a caselor i a prilor acesteia] confiscate, fr stpn, cu drept de succesiune, n proprietatea municipal a oraului, raionului, satului etc. 5) Titlurile de autentificare a dreptului deintorului de teren i alte acte [adeverine] privind drepturile asupra bunului imobil, eliberate de autoritile publice abilitate, n modul stabilit de legislaia n vigoare la data eliberrii lor; eliberat, conform art.20 din Codul funciar, de ctre autoritile publice locale n cazul atribuirii terenurilor proprietate public n proprietate privat sau de ctre Agenie n cazul atribuirii terenurilor proprietate de stat n proprietate privat. 6) Alte documente privind naterea sau transmiterea drepturilor asupra bunurilor imobile, eliberate conform legislaiei n vigoare la data naterii sau transmiterii acestor drepturi, poate fi actul de stat privind dreptul de folosin a pmntului [anexa nr.13], aprobat prin hotrrea Consiliului de Minitri al URSS din 06.03.1975 [100]. n contextul celor expuse, evideniem diferite cazuri de nscriere n Registru a imobilelor i a drepturilor asupra lor. Pentru nscrierea dreptului de proprietate asupra bunului imobil dobndit n urma privatizrii, solicitanii prezint urmtoarele documente, dup caz:

109

I. Pentru nregistrarea terenului i a drepturilor asupra lui, la cerere se vor anexa: titlul de autentificare a dreptului deintorului de teren sau titlul provizoriu ce confirm dreptul de proprietate, posesiune i beneficiere funciar, sau [dup caz] contractul de vnzare-cumprare a terenului proprietate public. II. Pentru nregistrarea construciilor, apartamentelor, ncperilor izolate i a drepturilor asupra lor: a) La nregistrarea primar a dreptului imobiliar asupra construciei, la cerere se vor anexa documentele privind atribuirea terenului pentru construcie, cum ar fi: 1) contractul privind dreptul de construcie, autentificat notarial [dac a fost ncheiat pn la 26 august 1948]; 2) decizia de atribuire a terenului pentru construcia i exploatarea casei; sau 3) contractul de dare n folosin a terenului pe termen nelimitat pentru construcia casei, autentificat notarial; sau 4) titlul de autentificare a dreptului deintorului de teren; sau 5) contractul de vnzarecumprare, autentificat. b) n cazul construciei edificate pe terenul ntreprinderii agricole, se prezint: hotrrea organului abilitat cu atribuirea terenurilor pentru construcie sau extras din decizia gospodriei privind atribuirea de teren. La actele enumerate, se vor anexa: decizia autoritii publice locale despre aprobarea actelor de recepie a construciei, iar dup 28 iunie1996, procesul-verbal de recepie final [Hotrrea Guvernului nr.285 din 23.05.1996 cu privire la aprobarea Regulamentului de recepie a construciilor i instalaiilor aferente [69], n continuare, H.G. nr.285/1996 ]. Gospodriile rneti [de fermier] i fostele gospodrii de colhoznici la nregistrarea dreptului de proprietate asupra caselor, altor edificii, prezint: extras din registrul de eviden a gospodriilor rneti sau certificat eliberat de autoritatea administraiei publice locale dreptul se nscrie n numele tuturor membrilor [drept de proprietate comun n devlmie] [Legea
110

nr.1543/1998, art.39, alin. (4)]. Dreptul de proprietate comun n devlmie a soilor este nregistrat la prezentarea dovezii privind aportul ambilor la dobndirea bunului [de exemplu, certificatul de cstorie datat anterior documentului de dobndire a bunului]. III. Pentru nscrierea dreptului asupra construciei nefinalizate [dac se solicit nscrierea dreptului de ctre persoana care a primit autorizaia de construire] se prezint: documentul ce confirm dreptul asupra terenului; autorizaia de construire; actul de constatare pe teren care atest respectarea documentaiei de proiect, actul privind procentul de realizare a construciei. IV. Pentru nscrierea dreptului de proprietate imobiliar asupra apartamentelor, ncperilor izolate, privatizate n conformitate cu Legea privatizrii fondului de locuine nr.1324-XII din 10.03.1993, n continuare, Legea nr.1324/1993 [22], [se nregistreaz dreptul de proprietate sau dreptul de proprietate comun n devlmie sau diviziune] se prezint: contractul de vnzare-cumprare, predare-primire, autentificat notarial, i certificatul Ageniei teritoriale pentru privatizare a Departamentului Privatizrii i Administrrii Proprietii de Stat, n care este indicat componena participanilor la privatizare. V. Pentru nscrierea dreptului imobiliar n cazul apartamentelor privatizate din blocurile locative nefinalizate [H.G. nr.366 din 06.04.1998 cu privire la ncheierea lucrrilor de construcie la blocurile nefinalizate [61], n continuare, H.G. nr.366/1998], se prezint: contractul de predare-primire a locuinei nefinalizate, autentificat notarial. n acest caz, gestiunea blocului locativ este n seama asociaiei proprietarilor de locuine privatizate, n temeiul actului de predare de la Departamentul Privatizrii. Dup darea n exploatare a blocului de locuit, fiecare locuin se d n proprietate i se nregistreaz dreptul imobiliar [ori se fac rectificrile de rigoare privind suprafaa, valoarea etc.],

111

conform actului de predare-primire a locuinei, semnat de preedintele asociaiei i de proprietar. VI. Pentru nscrierea drepturilor imobiliare asupra caselor dobndite de ctre persoanele supuse represiunilor politice i ulterior reabilitate [H.G. nr.338 din 26.05.1995, n continuare, H.G. nr.338/1995] se prezint decizia autoritilor publice locale privind reparaia prejudiciului material, actul de predare-primire a casei. VII. Pentru nscrierea drepturilor imobiliare asupra ncperilor izolate nelocuibile arendate, amplasate n blocuri locative, privatizate n baza Hotrrii Guvernului nr.349 din 21.06.1996 cu privire la modul de evaluare i vnzare-cumprare a obiectelor din fondul de imobile nelocuibile arendate [72], n continuare, H.G. nr.349/1996, se prezint: contractul de vnzarecumprare, ncheiat cu Departamentul Privatizrii, autentificat notarial; actul de predare-primire. VIII. Pentru nscrierea drepturilor imobiliare asupra casei [apartamentului] construite cu atragerea investiiilor private de ctre ntreprinderile i organizaiile cu proprietate de stat n fondul statutar ca beneficiari [Hotrrea Guvernului nr.676 din 06.10.95 cu privire la investirile de stat i private n construciile caselor nefinalizate, n continuare, HG nr.676/1995], se nscrie n ansamblu i dreptul de proprietate asupra terenului ntreprinderii, organizaiei creia i s-a atribuit terenul n temeiul: deciziei autoritii administraiei publice locale de atribuire a lotului de pmnt pentru construcia casei, deciziei autoritii administraiei publice locale cu privire la aprobarea actului de dare n exploatare a imobilului [cu indicarea numerelor apartamentelor de stat] sau procesul-verbal al recepiei finale [dup 28.06.1998], deciziei autoritii administraiei publice locale cu privire la aprobarea actului de predare, ctre fiecare investitor, a apartamentelor, ncperilor. IX. Drepturile imobiliare asupra apartamentelor, ncperilor ce aparin investitorului se nscriu n temeiul:
112

contractului cu privire la investirea capitalului privat n construcia casei nefinalizate, nregistrate la Departamentul Privatizrii i Administrrii Proprietii de Stat; actului de predare a apartamentelor ctre investitor. X. Drepturile imobiliare n cazul apartamentelor din cldirile construite n temeiul contractului de activitate n comun [de investire] ntre persoane private, precum i al apartamentelor, ncperilor izolate ce revin persoanei fizice sau juridice creia i s-a atribuit terenul pentru construcie sau creia terenul i aparine cu drept de proprietate i n numele creia a fost eliberat autorizaia de construire se nscriu n temeiul: 1) documentului ce confirm dreptul de folosin sau de proprietate asupra terenului; 2) procesului-verbal de recepie final; 3) contractelor de activitate n comun [de investiie], ncheiate cu investitorii, i actelor de predare-primire a apartamentelor ctre investitori. nscrierea dreptului imobiliar asupra imobilelor ce aparin investitorilor se efectueaz n temeiul: a) contractului de activitate n comun [investiii], autentificarea notarial nu este necesar; b) actele de predareprimire a apartamentelor ctre fiecare investitor. XI. nscrierea dreptului de proprietate asupra apartamentelor din casele cooperativei de construcie a locuinelor: a) Dreptul de proprietate asupra casei se nscrie cooperativei de construcie n temeiul: deciziei autoritii administraiei publice locale privind atribuirea terenului pentru construcie i deciziei aceleiai autoriti privind aprobarea actelor de dare n exploatare sau al procesuluiverbal de recepie final. b) Dreptul de proprietate asupra apartamentului sau ncperii izolate se nscrie n temeiul: certificatului cooperativei de construcie prin care se confirm calitatea ei de membru i efectuarea tuturor plilor, extrasului din hotrrea adunrii generale a membrilor cooperativei
113

privind repartizarea apartamentului, ncperii concrete sau ordinului de repartiie, eliberat de autoritatea public local. XII. nscrierea dreptului de proprietate asupra garajelor: a) Dreptul de proprietate asupra construciilor aflate n folosin comun i dreptul de folosin asupra terenului se nscriu cooperativei de construcie a garajelor n temeiul: deciziei autoritii administraiei publice locale privind atribuirea terenului pentru construcie; deciziei aceleiai autoritii privind aprobarea drii n exploatare a obiectivului sau al procesului-verbal de recepie final. b) Dreptul de proprietate asupra garajului se nregistreaz n baza: listei membrilor cooperativei, aprobate de autoritatea administraiei publice locale pentru garajele date n exploatare pn la 25.061998. Dup aceast dat, aprobarea listei de ctre autoritatea administraiei publice locale nu este obligatorie [Hotrrea Guvernului nr.365 din 06.04.98 cu privire la aprobarea Statutului-model al cooperativei de construcie a garajelor i a Statutuluimodel al asociaiei de garaje, n continuare, H.G. nr.365/1998]; adeverinei eliberate de cooperativa de construcie privind efectuarea tuturor plilor stabilite de adunarea general a cooperativei [n cazul n care construcia s-a efectuat prin metoda de antrepriz]. XIII. nscrierea dreptului imobiliar n cazul predrii patrimoniului [construciei] la privatizarea ntreprinderilor [(Legea nr.1217/1997 [21] i Hotrrea Guvernului nr.1056/1997 [82]: a) n cazul transformrii ntreprinderii de stat n societate pe aciuni ale crei aciuni urmeaz a fi vndute la licitaie sau la concurs, drepturile imobiliare se vor nscrie n temeiul urmtoarelor acte: copia certificatului nregistrrii de stat i copiile documentelor de constituire a ntreprinderii care le-a primit, unde se indic succesiunea de drept n urma
114

reorganizrii; certificatul despre privatizare i, dup caz, actul de inventariere a patrimoniului, aprobat de Departamentul Privatizrii i Administrrii Proprietii de Stat, n continuare, Departamentul Privatizrii [Agenia teritorial]; b) n cazul vnzrii bunurilor imobile ale ntreprinderii care se privatizeaz la licitaia cu strigare, la concurs sau la negocieri directe, dac ntreg patrimoniu care se privatizeaz se afl la balana ntreprinderii, drepturile imobiliare se nscriu n temeiul urmtoarelor acte: contractul de vnzare-cumprare, autentificat notarial, sau certificatul de proprietate, eliberat de Departamentul Privatizrii, dup caz, planul cadastral; c) n cazul n care nu ntregul patrimoniu privatizat se afl la balana ntreprinderii [n locaiune], drepturile imobiliare se nregistreaz n temeiul actului de predareprimire, aprobat de Departamentul Privatizrii. XIV. Drepturile imobiliare asupra construciei care intr n componena cotei valorice din patrimoniul ntreprinderii agricole, atribuite n natur se nscriu n temeiul: certificatului de proprietate privat, semnat de directorul ageniei teritoriale a Departamentului Privatizrii; actului de predareprimire cu consemnarea datelor despre patrimoniul atribuit n natur. XV. Drepturile asupra bunurilor imobile formate n temeiul Legii nr.354 din 29.10.2004 [5], n continuare, Legea nr.354/2004, se nscriu n temeiul documentelor ce confirm drepturile asupra bunului imobil pn la formare i deciziei de formare, la care se anexeaz descrierea tehnic i planul noului bun imobil format. XVI. Dreptul de folosin pe termen nelimitat asupra terenului se nscrie n temeiul contractului de dare a terenului n folosin pe termen nelimitat, autentificat notarial; decizia autoritii administraiei publice locale privind darea terenului din
115

domeniul public ctre proprietarul construciei; decizia aceleiai autoriti privind atribuirea terenului pentru construcia i exploatarea casei. XVII. Dreptul de gestiune economic i administrare economic se nscrie n temeiul: contractului privind transmiterea bunului n gestiune sau administrare economic, ori al deciziei de transmitere, eliberate de autoritatea central de specialitate, n cazul transmiterii intrastructurale, i a actului de predare-primire; deciziei Guvernului, n cazul transmiterii ntreprinderii, sau deciziei Departamentului Privatizrii, n cazul transmiterii unor construcii aparte din gestiunea unei autoriti centrale de specialitate n gestiunea unei alte autoriti, i actului de predareprimire al prilor n contract, aprobat de conductorii sau de autoritatea care a decis transmiterea. La cerere, se anexeaz, dup caz, planul cadastral i/sau geometric. XVIII. Drepturile imobiliare rezultate din actul de transmitere a drepturilor asupra bunului imobil se nscriu [conform Scrisorii instructive nr.01-345 din 25.12.1998] n temeiul [dup caz]: contractului de vnzare-cumprare, autentificat notarial [inclusiv ntreinerea pe via]; contractului de schimb al bunurilor imobile pe aciuni, autentificat notarial; contractului de donaie, autentificat notarial; contractului de schimb, autentificat notarial; certificatului de motenire; certificatului de separare a cotei pri din proprietatea comun n devlmie [gospodria rneasc de fermier] sau de mprire [partaj] a proprietii comune n devlmie [a soilor], autentificate notarial, dup caz, a documentelor de formare a bunurilor imobile; certificatului eliberat soilor privind dreptul de proprietate asupra cotei din averea comun, autentificat notarial; nscrierii privind mprirea averii gospodriei de colhoznic sau nscrierii privind separarea cotei-pri din averea gospodriei de colhoznic, eliberate de autoritile administraiei publice locale [pentru construcii]; hotrrii instanei de judecat sau fostului arbitraj; extrasului din registrul de stat al
116

ntreprinderilor i organizaiilor privind lichidarea ntreprinderii i actului de mprire a patrimoniului n natur ntre fondatori, autentificat notarial; hotrrii de formare a bunului imobil cu documentele necesare; actului [contractul] privind atribuirea [separarea] n natur a cotei-pri a fondatorului din patrimoniul ntreprinderii, autentificat notarial, i contractului de constituire n care se indic posibilitatea atribuirii n natur a cotei-pri i, dup caz, hotrrii de formare [prin separare] a bunului imobil, cu toate documentele necesare; contractului privind mrirea cotei n proprietatea comun n diviziune [autentificat notarial pentru persoanele fizice]; procesului-verbal de cumprare a bunului la licitaie public [ n cazul organizrii licitaiei de ctre instan]. XIX. Drepturile de proprietate asupra bunurilor imobile dobndite de ctre ntreprinderi n cazuri specifice se nscriu [conform Codului ivil i Legii nr.1265/2000], dup caz: a) la fuziunea prin contopire, n temeiul: cererii privind nscrierea dreptului imobiliar; copiei autentificate a contractului de fuziune prin contopire; certificatului de nregistrare a societii prin contopire [n original]; actului de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din Registrul de stat al ntreprinderilor i organizaiilor cu privire la ncetarea activitii ntreprinderii absorbite; c) la fuziunea prin absorbie, n temeiul: cererii privind nscrierea dreptului imobiliar; copiei autentificate a contractului de fuziune prin absorbie; certificatului de nregistrare a societii prin absorbie [n original]; actului de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din Registrul de stat al ntreprinderilor i organizaiilor cu privire la ncetarea activitii ntreprinderii absorbite; d) la dezmembrarea prin divizare [societatea se dizolv], n temeiul: cererii privind nscrierea dreptului imobiliar; copiei autentificate a contractului de
117

dezmembrare prin divizare; certificatului de nregistrare a societii create prin dezmembrare [divizare], n original; actului de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din Registrul de stat al ntreprinderilor i organizaiilor cu privire la constituirea societii prin dezmembrare [divizare]; e) la dezmembrarea prin separare [o parte se separ], n temeiul: cererii privind nscrierea dreptului imobiliar; copiei autentificate a contractului de dezmembrare prin separare; certificatului de nregistrare a societii constituite prin dezmembrare [separare], n original; actului de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din Registrul de stat al ntreprinderilor i organizaiilor cu privire la constituirea societii prin dezmembrare [separare]. Pentru situaiile descrise este valabil i cerina de prezentare a deciziei de formare a bunului imobil cu anexarea documentelor necesare, indicate n Hotrrea Guvernului nr.61/99; contractului de constituire i succesiune de drept, n cazul fondrii ntreprinderii n urma constituirii unei anumite societi. Concomitent, se nscriu i alte drepturi patrimoniale, rezultate din acte de transfer, n temeiul succesiunii de drept, cum ar fi: dreptul de folosin asupra terenului aferent; dreptul de arend asupra bunurilor imobile. Documentele prezentate pentru nregistrarea drepturilor trebuie s conin descrierea bunului imobil i, dup caz, denumirea dreptului respectiv, semnturile de rigoare, iar n cazurile stabilite de legislaie, s fie autentificate notarial i tampilate. Dac documentul are dou sau mai multe file, acestea trebuie s fie numerotate i nuruite. Nu se primesc pentru nregistrarea drepturilor documentele: a) ce nu corespund cerinelor stabilite n Legea 1543/1998 n art.29 alin. (2) i (4), adic au fost depuse
118

ntr-un singur exemplar [sau dac lipsete originalul], s-a omis descrierea imobilului, nu este indicat dreptul, lipsesc semnturile de rigoare, nu sunt autentificate notarial, tampilate, n cazul documentelor cu mai multe file acestea nu sunt numerotate i nuruite etc.; b) ce conin tersturi, adugiri, cuvinte radiate i alte corectri; c) executate n creion; d) cu deteriorri grave, ce nu permit interpretarea univoc a coninutului lor. nscrierea drepturilor imobiliare se efectueaz n baza cererii titularului sau a persoanei care i reprezint interesele. Solicitanii vor depune cererea n dou exemplare. La primirea cererii i a documentelor, pentru nregistrarea drepturilor, persoana responsabil a oficiului cadastral teritorial nregistreaz cererea n condica de cereri de un model aprobat de Agenie [anexa nr.9]. Pentru nlesnirea lucrului angajailor OCT, titularii de drepturi vor indica n cerere numrul cadastral al terenului, domiciliul sau sediul lor pentru a fi consemnate n Registru. Oficiul cadastral teritorial nu poart rspundere pentru erorile i inexactitile din adresa ori sediul indicate de titularul de drepturi. Al doilea exemplar de cerere, pe care se indic data primirii documentelor depuse, se restituie solicitantului [Legea nr.1543/98, art.30]. Respingerea cererii, potrivit art. 31 din legea nominalizat, poate avea loc dac: a) lipsete actul de identitate al solicitantului sau dac actul conine inexactiti; b) a fost prezentat de o persoan neautorizat; c) lipsesc documentele pentru nregistrare; d) documentele prezentate nu corespund cerinelor stabilite de legislaie; e) drepturile a cror nscriere este solicitat nu sunt susceptibile de nscriere n registrul bunurilor imobile; f) dreptul a crui nscriere este solicitat este nscris pe

119

numele unei alte persoane; g) nscrierea dreptului trebuie s fie efectuat la un alt oficiu cadastral teritorial. n cazul respingerii, cererea de nregistrare a drepturilor imobiliare nu se va nregistra n condica de cereri, iar documentele se restituie solicitantului sau reprezentantului acestuia. La solicitarea lor, pe cerere se vor consemna temeiurile respingerii. Decizia privind prelungirea termenului de examinare a cererii poate fi atacat la Agenie, iar decizia Ageniei n judecat. n practic, contestarea prelungirii termenului de examinare nu s-a atestat. Refuzul nscrierii drepturilor imobiliare. Legea nr.1543/1998 prevede expres: nscrierea drepturilor n baza titlurilor de autentificare a dreptului deintorului de teren nu poate fi refuzat, iar n baza altor documente poate fi refuzat dac: a) solicitantul nu a ndeplinit n termen cerinele privind nlocuirea sau prezentarea unor documente suplimentare pentru confirmarea i nregistrarea drepturilor imobiliare invocate; b) forma i/sau coninutul documentelor prezentate nu corespund cerinelor legislaiei; c) s-a constatat c documentele prezentate nu sunt autentice; d) documentul prezentat a fost emis de o autoritate public necompetent; e) datele din documentele prezentate nu corespund datelor din cadastru, cu excepia cazurilor n care necorespunderea este cauzat de o eroare tehnic a oficiului cadastral teritorial; f) exist meniunea privitoare la sechestrarea bunului imobil, dreptul asupra cruia este solicitat spre nregistrare. n cazul refuzului de nregistrare a dreptului, cererea ulterioar a aceluiai solicitant n privina aceluiai bun imobil se examineaz ca o nou cerere [Legea nr.1543/98]. Decizia privind refuzul nregistrrii drepturilor imobile se aduce n scris la cunotin solicitantului cu argumentarea temeiului de refuz. n acest sens, OCT va lua una dintre urmtoarele hotrri: a) va nregistra tranzacia i, respectiv, dreptul imobiliar; b) va prelungi termenul de nregistrare a
120

drepturilor imobiliare; c) va refuza nregistrarea drepturilor imobiliare. 3.1.1. nscrierile n partea general a Registrului bunurilor imobile. nscrierile sunt efectuate ncepnd cu coperta fiierului registrului. n partea de sus, se indic numrul cadastral al bunului imobil, care se va indica i n fiecare subcapitol al registrului. Pe copert se mai indic denumirea autoritii care execut controlul asupra inerii registrului Agenia Relaii Funciare i Cadastru, se indic denumirea oficiului cadastral teritorial. n partea dreapt de jos a copertei, se indic data, luna i anul deschiderii i nchiderii fiierului registrului. Partea general a registrului bunurilor imobile mai conine rubricile: Deschis se nscrie data deschiderii fiierului registrului; Versiunea se indic numrul versiunii registrului; Formarea bunului imobil se indic modul de formare a bunului imobil; Bunul imobil iniial se indic numrul cadastral al terenului din care s-a format terenul nregistrat n fiier [n cazul formrii terenului prin comasare, divizare, separare]; nchis se indic data nchiderii fiierului registrului; Bunul imobil nou format se indic numrul cadastral al terenului format din terenul iniial. Capitolul se indic capitolul registrului [Instruciunea nr. 487/2005]. 3.1.2. nscrierile n subcapitolul I al Registrului bunurilor imobile. n acest subcapitol [conform Instruciuni nr. 487/2005], se nscriu i se descriu bunurile imobile n urmtoarea consecutivitate: a) terenul; b) bunurile imobile aferente terenului. nscrierile referitoare la un bun imobil se identific prin codul nscrierii care este invariabil 1.0. Pentru bunurile din capitolul B, codul nscrierii va fi alctuit din numrul cadastral [ex.: numrul cadastral 0142102004.11, numrul bunului este 11, iar numrul nscrierii va fi 1.11]. Spre deosebire de nscrierile despre bunurile imobile din capitolul B, cele din capitolul C nu conin codul nscrierii. n capitolul I, sunt nscrise date despre:
121

ncetarea existenei bunului imobil, modificarea nscrierilor, servitutea constituit n folosul proprietarului bunului dominant, condominiul. Subcapitolul I. Conine informaie privind: Bunul imobil se nscrie codul nscrierii conferit tuturor bunurilor nregistrate, cu excepia bunurilor imobile din capitolul C. n acest capitol, se mai indic tipul bunului imobil nscris: teren, construcie, ncpere izolat, plantaie etc.; Numrul cadastral se indic numrul cadastral sau convenional al bunului imobil; Locul amplasrii bunului [adresa] pentru teren se indic: denumirea raionului [municipiului]. Dac bunul este amplasat n extravilan se nscrie extravilan. Pentru construcii, se indic i adresa construciei: denumirea strzii, bulevardului, stradelei; numrul construciei din documentul de drept. n cazul construciei principale cu accesorii, se nscrie doar adresa la construcia principal dac accesoriile nu au alt adres. Modul de folosin se indic din documentul de drept ori clasificatorul. Suprafaa se nscrie suprafaa bunului imobil: a terenului n ha, a construciei n m. p. [suprafa n plan, la solicitare i suprafa total]. Tipul hotarelor se completeaz numai pentru terenuri. Hotarele pot fi generale sau fixe. Data nregistrrii se indic data depunerii cererii. nscrierea despre lichidare este valabil pentru bunurile imobile nscrise n capitolele B i C n caz de ncetare a existenei bunului prin comasare, divizare, prin desfiinare [demolare, distrugere]. Concomitent cu nregistrarea faptului ncetrii existenei bunului imobil, n continuare, imobilul, se radiaz i toate drepturile reale nscrise n privina acestui imobil. Modificri, nsemnri, corectri rubrica conine informaii referitoare la imobil privind modificrile: de suprafa, de numr etc. Tipul se indic ce anume s-a modificat [ex. modificarea suprafeei bunului imobil]. Temeiul juridic se indic actul juridic n al crui temei s-a efectuat modificarea. Data efecturii nscrierii se indic data depunerii cererii privind efectuarea modificrii, corectrii sau data emiterii deciziei registratorului. Dac este stabilit servitutea n
122

folosul bunului imobil, aceasta se nscrie n rubrica Servitute cu nscrierea: tipului servituii [ex.: de trecere, de vedere etc.], numrul cadastral al bunului aservit, temeiul juridic, data nregistrrii servituii, radierea [data]. n cazul n care exist un plan n care este indicat raza de aciune a servituii, n rubrica Modificri, nsemnri, corectri se va face trimitere la acel plan [ex. raza de aciune a servituii este indicat pe planul cadastral ntocmit la 09.01.2004]. Dreptul de servitute se radiaz din subcapitolul I [teren aservit] concomitent cu nscrierea referitoare la servitute din subcapitolul III [teren dominant] al registrului bunurilor imobile. n cazul terenurilor cu case individuale, construciile de pe teren [principale i accesorii] se nregistreaz la cererea solicitantului n funcie de coninutul documentului prezentat ca temei al nregistrrii. n cazul n care o construcie a unei proprietar este amplasat i pe terenul vecinului, atunci, la rubrica Modificri, nsemnri, corectri, se va nscrie construcia continu [se prelungete] pe terenul, numrul etc. La terenul pe care construcia continu, la aceeai rubric se nscrie: pe sector continu construcia nr., indicndu-se numrul cadastral al terenului. La nregistrarea construciilor subterane i a drepturilor imobiliare la rubrica, Bunul imobil se nscrie construcie subteran. Construciilor subterane li se atribuie numrul cadastral urmtor construciilor amplasate pe terenul sub care se afl construcia subteran. Problema ce se impune soluionat apare la atribuirea numrului cadastral n cazul n care construcia subteran este amplasat sub dou sau mai multe terenuri aflat n proprietatea a doi proprietari. Pentru formarea numrului cadastral al construciei se va lua numrul cadastral al terenului aflat n proprietatea sau n folosul proprietarului construciei sau terenului pentru care s-a stabilit servitutea de trecere spre aceast construcie. Temei pentru nregistrarea construciei dobndite prin accesiune imobiliar artificial [faptul construciei] i a dreptului
123

de proprietate imobiliar [Codul Civil, art.329] servete documentul ce confirm dreptul de proprietate i folosin [superficie, arend] asupra terenului beneficiarului [investitorului] construciei i documentele ce confirm recepia lucrrilor de construcie [proces-verbal de recepie final]. Documente referitoare la teren nu sunt necesare n cazul n care dreptul asupra terenului a fost deja nregistrat. Cerere de formare/nregistrare a bunului imobil n urma accesiunii imobiliare naturale [Codul Civil art.328] OCT nu a nregistrat. nscrierea dreptului asupra unei construcii nefinalizate se admite la cererea titularului de drept, n temeiul documentelor ce confirm dreptul beneficiarului [investitorului] construciei asupra terenului, al autorizaiei pentru construire i al actului de constatare a gradului de executare a construciei. Plantaiile perene [vi-de-vie, pomi fructiferi etc.] se nscriu n capitolele: A, B ale registrului. Suprafeele plantaiei se indic din: proiectul de plantare sau actul de stabilire pe teren ntocmit de reprezentantul oficiului cadastral teritorial, alt document constatator. Temei de nregistrare a plantaiei vor servi documentele prevzute n Hotrrea Guvernului nr.705 din 20.10.1995, n continuare, H.G. nr.705/1995. Dac plantaia a fost transmis deintorului n contul cotelor-valorice din bunurile ntreprinderii agricole, temei de nregistrare va servi certificatul de proprietate. Transmiterea dreptului de proprietate asupra plantaiei se va nscrie n temeiul actelor juridice prin care drepturile se transmit [contract de vnzare-cumprare]. nregistrarea poriunilor de subsol: a) n calitate de roci deschise, se vor nregistra n registrul bunurilor imobile conform regulilor de nregistrare a terenurilor; b) n calitate de spaii subterane se vor nregistra dup regulile construciilor subterane. Poriunile de subsol se vor nregistra n temeiul perimetrului minier i licenei.
124

n concluzie, putem spune c subcapitolul I conine informaia privind bunul, caracteristica succint a bunului, alt informaie nscris n temeiul actelor prezentate de ctre titularul drepturilor. 3.1.3. nscrierile n subcapitolul II al Registrului bunurilor imobile Subcapitolul II al registrului conine urmtoarele rubrici: Bunul imobil, n care se indic numrul nscrierii compuse din numrul capitolului 2 i numrul de ordine al dreptului nscris. Numr de ordine se atribuie fiecrui drept nscris. n cazul dreptului de proprietate comun n diviziune, se atribuie numere de ordine pentru fiecare cot-parte nscris. Astfel, se va indica imobilul descris n subcapitolul I la care se nscrie dreptul de proprietate i numrul cadastral al imobilului, iar la rubrica cota-parte se indic cota-parte [n % sau fracie] din imobile. n cazul n care imobilul aparine unui proprietar, se indic cifra 1.0. La rubrica proprietarul, se indic datele complete despre proprietar. Pentru persoanele fizice se va indica: numele i prenumele proprietarului, data, luna i anul naterii, codul personal, n lipsa acestuia date din actul de identitate [numrul, seria]. Pentru persoanele juridice se va indica: denumirea complet, numrul i data eliberrii certificatului nregistrrii de stat, numrul de identificare. n cazul bunurilor domeniului public, se nscrie: Republica Moldova; n cazul bunurilor unitii administrativ-teritoriale, n calitate de proprietar se nscrie unitatea administrativ-teritorial concret [comuna Zubreti, r-nul Streni]. Concomitent, se completeaz rubricile: Domiciliul/sediul; Temeiul nscrierii; Termenul/condiia; Data nregistrrii; Felul nscrierii [intabulare sau nscriere provizorie]; Radierea dreptului; Modificri, nsemnri, corectri: tipul, temeiul juridic, data efecturii nscrierii.
125

Proprietatea n condominiu se nscrie la rubrica Proprietarul Condominiu. Sectorul de teren ce intr n condominiu i construciile amplasate pe el se descriu n subcapitolul I al Capitolelor A, B ale registrului. Ca temei, se nscrie Legea nr. 913/2000. n subcapitolul III se va nscrie dreptul de administrare a asociaiei de coproprietari n condominiu [la prezentarea actului ce confirm transmiterea imobilului n administrarea asociaiei]. Pentru fiecare ncpere izolat din condominiu, n subcapitolul I al Capitolului C, se va nscrie cota-parte asupra imobilului din condominiu [ex. Condominiu, 5%. Temei: proces-verbal al adunrii generale a asociailor coproprietarilor nr.13 din 05.07.2005, decizia Consiliului mun. Chiinu nr.77 din 14.11.2007]. n cazul n care ntr-o cldire exist ncperi cu destinaie de locuit sau cu alt destinaie ce aparin diferiilor proprietari i spaii de folosin comun ce se afl n proprietate comun [Codul Civil, art.355], nscrieri referitoare la dreptul de proprietate asupra cldirii nu se vor efectua, fcndu-se nsemnarea nscrierea dreptului nu a fost solicitat. n capitolul C, odat cu nregistrarea dreptului asupra ncperilor izolate sau ulterior, se va nscrie, conform actului juridic [care poate fi: contract ncheiat ntre proprietarii ncperilor, hotrrea instanei de judecat etc.], cota-parte de proprietate asupra prilor de cldire destinate folosinei comune. nscrierea cu drept de proprietate asupra construciei se face dup nscrierea dreptului de proprietate asupra terenului. nscrierea dreptului de proprietate asupra ncperilor izolate se efectueaz dup nscrierea drepturilor asupra terenului i construciei. Dreptul de proprietate asupra construciei poate fi nscris pn la nregistrarea dreptului asupra terenului dac: terenul se afl n proprietatea statului sau a unitii administrativteritoriale i elaborarea planului terenului nu este necesar [ex.: nregistrarea cldirii unei autoriti publice locale, n cazul unui
126

bloc locativ] sau terenul i construcia, sau ncperea izolat aparin diferiilor proprietari. n final, constatm c subcapitolul II conine informaii privind drepturile reale asupra bunurilor nregistrate n subcapitolul I. 3.1.4. nscrierile n subcapitolul III al Registrului bunurilor imobile n Partea nti a subcapitolului III intitulat Alte drepturi reale, se nscriu alte drepturi reale: uzufructul, uzul, abitaia, superficia, servitutea terenului aservit, gajul, folosina asupra terenurilor statului sau unitilor administrativ-teritoriale, gestiunea economic, concesiunea. Coninutul nscrierilor din partea nti a subcapitolului va fi diferit n funcie de dreptul supus nscrierii. Astfel, n funcie de criteriile enunate, se vor efectua urmtoarele nscrieri: referitoare la servitute; ca grevare a dreptului, servitutea se va nregistra astfel: Numrul de ordine al nscrierii. Denumirea dreptului i tipul acestuia conform actului juridic. Obiectul grevrii. Obiectul dominant. Temeiul nscrierii. Termenul, data nscrierii, felul nscrierii. referitoare la ipotec; se indic: Numrul de ordine. Denumirea dreptului Ipoteca. Obiectul grevrii se indic imobilul care este obiectul ipotecii conform actului juridic [numrul de ordine, denumirea i numrul cadastral]. n cazul n care se ipotecheaz o cot-parte, se indic i numele proprietarului cotei-pri ce se ipotecheaz. Obiectul ipotecii va fi stabilit clar, n caz contrar, registratorul este n drept s refuze nregistrarea ipotecii. Temeiul nscrierii actul juridic, numrul, data. Termenul data constituirii ipotecii i termenul [dac a fost stabilit], precum i valoarea obligaiei garantate. Rangul dreptului ordinea de preferin a stingerii creanelor n funcie de consecutivitatea nscrierii dreptului. [rangul ipotecii].
127

Titularul dreptului date despre creditorul gajist: pentru persoana fizic: numele, prenumele, codul personal etc., domiciliul; pentru persoana juridic: denumirea, numrul de identificare de stat, sediul. Data nregistrrii. Felul nscrierii [intabulare sau nscriere provizorie]. n cazul n care, conform condiiilor ipotecii, debitorului gajist i este interzis s ipotecheze ulterior bunul sau s-l greveze n alt mod, n subcapitolul III partea a doua se noteaz aceste interdicii din oficiu de ctre registrator, indiferent de faptul dac notarea a fost solicitat expres de titular sau nu. Radierea ipotecii se face n temeiul documentelor indicate n Codul Civil, n art.473. n cazul n care radierea ipotecii se efectueaz provizoriu [ex. n temeiul hotrrii judectoreti nedefinitive], la rubrica Radierea dreptului se nscrie radiat provizoriu n temeiul hotrrii judectoriei de circumscripie Rcani din 14.08. 2005 . Referitor la uzufruct, uz, abitaie. Se va indica: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea dreptului: uzufruct sau uz, sau abitaie. Obiectul grevrii bunul imobil indicat n subcapitolul I [numrul cadastral]. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Termenul sau condiia [dac sunt stabilite]. Rangul dreptului [dac n actul juridic este indicat] i nseamn ordinea de exercitare a dreptului n timp, n cazul n care sunt mai muli titulari. Titularul dreptului atributele de identificare a persoanei fizice sau a persoanei juridice. Data nregistrrii. Felul nscrierii [intabulare sau nscriere provizorie]. Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt raporturi caracteristice dreptului de proprietate comun n devlmiei. Astfel, membrii familiei proprietarului au un drept de uz asupra bunurilor menionate i un drept abitaie asupra spaiului locativ comun. Drepturile membrilor familiei proprietarului asupra locuinei/apartamentului, n opinia noastr, sunt drepturi reale ce greveaz dreptul de proprietate al proprietarului i de aceea propunem s fie nscrise n Registrul bunurilor imobile la rubrica
128

GREVRI. Comparativ cu dreptul de proprietate, dreptul de uz i abitaie au caracter limitat prin ce se deosebesc de dreptul de proprietate. Analiza practicii judiciare ne dovedete necesitatea reglementrii exprese i exhaustive a drepturilor analizate [Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie a Republicii Moldova din 7 aprilie 1997]. Acest adevr l constatm i n Legea nr.620/1995, art.12, conform creia nstrinarea apartamentului, casei se va efectua cu acordul tuturor membrilor familiei proprietarului, inclusiv a membrilor care au participat la privatizarea acestuia. Practica judectoreasc susine ideea legiuitorului prin Hotrrea [Plenului Curii Supreme de Justiie], nr.3 din 30 ianuarie 1996 conform creia: Refuzul membrilor aduli ai familiei care locuiesc mpreun cu chiriaul i au consimit la privatizare s dea acordul n scris privind nstrinarea apartamentului/casei nu poate fi contestat pe cale judectoreasc. n concluzie, membrii aduli ai familiei care au participat la privatizare sunt considerai coproprietari n devlmie acordul fiind necesar pentru nstrinarea apartamentului, deci drepturile acestora trebuie nscrise n Registrul bunurilor imobile. Provoac confuz Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie conform creia coproprietarilor care nu mai locuiesc n apartament sau cas nu li se cere acordul la nstrinarea acesteia. Or, n accepie general, dreptul de proprietate este un drept absolut i nu poate fi condiionat de anumite circumstane i prin nefolosirea bunului imobil dreptul de proprietate/coproprietate nu se stinge [prin neuz]. n cazul minorilor, bonurile crora au fost folosite la privatizarea apartamentelor/caselor acordul se va cere la mplinirea vrstei de 18 ani, ori 16 ani capacitate de exerciiu deplin prin emancipare sau n legtur cu nregistrarea cstoriei pn la majorat. n numele minorilor, acordul l vor da [sau nu] organul de tutel i curatel. Referitoare la superficie. Se nscriu urmtoarele date: Numrul de ordine. Denumirea dreptului Superficie. Obiectul grevrii imobilul indicat n subcapitolul I [numrul
129

cadastral]. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Termenul. Titularul dreptului. Data nregistrrii actului juridic. Felul nscrierii [intabulare sau nscriere provizorie]. Referitor la dreptul de folosin, dreptul de gestiune economic, concesiune. Se nscriu aceleai date: numrul de ordine al nscrierii, denumirea dreptului, obiectul grevrii, temeiul nscrierii, termenul, condiia, titularul dreptului, data nregistrrii, felul nscrierii. n partea a II a subcapitolului III cu titlul Notri, se efectueaz nscrieri referitor la drepturile de crean, faptele sau rapoartele juridice aferente bunurilor imobile. n funcie de dreptul, faptul sau raportul juridic se fac nscrieri referitor la: Sechestru. Se noteaz: Numrul de ordine al nscrierii. Denumirea nscrierii sechestru. Obiectul grevrii se indic imobiliarul din subcapitolul I [numrul cadastral]. n cazul n care se aplic sechestrul pe o cot-parte din imobil aflat n coproprietate pe cote-pri, se nscriu cota-parte i numele coproprietarului a crui cot-parte a fost sechestrat. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data actului. Termenul [dac este stabilit]. Data efecturii nscrierii. Locaiune [arend]. Numrul de ordine al nscrierii. Denumirea: locaiunea [arenda], sublocaiunea [subarenda]. Obiectul grevrii - imobilul indicat n subcapitolul I [numrul cadastral] sau o parte din bun conform planului cadastral anexat. n cazul locaiunii [arendei] unei pri, se va descrie partea din bun care este menionat n contract, inclusiv se va indica suprafaa nchiriat, arendat. Temeiul nscrierii: tipul, numrul, data actului juridic. Termenul. Titularul dreptului. Data efecturii nscrierii. Notarea sublocaiunii [subarendei] se noteaz ca i locaiunea. Diferena const n indicarea numelui sublocatarului [subarenda] i obiectele sublocaiunii [subarendei], conform contractului.
130

Interdicie i nstrinri, la grevri. Se indic: Numrul de ordine al nscrierii, Denumirea: interdicia de nstrinare, de grevare. Obiectul grevrii: dreptul indicat n subcapitolul II, asupra imobilului indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], numele persoanei la care aceast grevare se refer, dup caz, cota-parte i numele proprietarului. Temeiul nscrierii: tipul, numrul, data actului. Termenul pentru care este instituit interdicia, dac este indicat n act. Data efecturii nscrierii. Antecontract. Se nscriu urmtoarele date: Denumirea. Obiectul grevrii - dreptul indicat n subcapitolul II asupra bunului imobil indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], numele persoanei care se oblig, cota-parte [dup caz]. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Termenul sau condiia. Titularul dreptului. Pentru persoana fizic sau persoana juridic. Data efecturii nscrierii. Dreptul de preemiune. Se noteaz: Numrul de ordine al nscrierii. Denumirea drept de preemiune. Obiectul grevrii imobilul indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], cota-parte din bunul imobil [dup caz] i numele proprietarului. Temeiul nscrierii: tipul, numrul, data actului juridic. Termenul/Condiia, conform actului juridic. Titularul dreptului. Data efecturii nscrierii. Schimbarea rangului ipotecii. Se indic: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea: Schimbarea rangului ipotecii. Obiectul grevrii - bunul imobil indicat n subcapitolul I [numrul cadastral]. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Data efecturii nscrierii. Preavizul de exercitare a dreptului de gaj, scoaterea bunului la licitaie [urmrirea imobilului]. Se indic: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea: preavizul de exercitare a dreptului de gaj, scoaterea bunului la licitaie [urmrirea imobilului]. Obiectul grevrii imobilul indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], cota-parte i numele proprietarului [dup
131

caz]. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Solicitantul nscrierii [dup caz]. Data nregistrrii. Aciunea n justiie [cererea de chemare n judecat]. Se indic: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea. Obiectul grevrii: dreptul indicat n subcapitolul II asupra imobilului indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], numele persoanei, [dup caz] cota-parte. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Numele solicitantului. Data efecturii nscrierii. Administrarea fiduciar. Se indic: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea. Obiectul grevrii dreptul indicat n subcapitolul II, asupra bunului imobil indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], numele proprietarului sau al titularului de drept, cota-parte [dup caz]. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Termenul sau condiia. Titularul dreptului. Data efecturii nscrierii. Declararea insolvabilitii. Se indic: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea: Declararea insolvabilitii. Obiectul grevrii dreptul indicat n subcapitolul II, asupra imobilului indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], cota-parte [dup caz] i numele proprietarului. Temeiul nscrierii. Data nscrierii. Procedura de reorganizare, procedura de dizolvare. Se indic: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea: n procedur de reorganizare, n procedur de dizolvare. Obiectul grevrii dreptul indicat n subcapitolul II asupra imobilului indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], cota-parte [dup caz] i numele proprietarului sau altui titular de drept. Temeiul nscrierii. Data nscrierii. Amnarea mpririi imobilului aflat n coproprietate. Se indic: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea: Amnarea imobilului aflat n coproprietate. Obiectul grevrii dreptul indicat n subcapitolul II asupra imobilului indicat n subcapitolul I [numrul cadastral]. Temeiul
132

nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Termenul. Data nscrierii. Depunerea cererii de nregistrare. Se indic: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea depunerea cererii de nregistrare. Obiectul grevrii imobilul indicat n subcapitolul I [numrul cadastral]. Tipul nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. n partea final, Registrul conine rubrica Semnturi, data i tampila a crei completare confirm faptul c versiunea de hrtie a registrului este autentic. Prin notrile efectuate de registrator la rubrica Stins, confirmate prin semntur, se dovedete faptul c versiunea fiierului registrului nu este actual. 3.1.5. nscrierile n cazul formrii bunurilor imobile. n cazul formrii terenului prin comasare, divizare sau separare [pentru imobilul separat], se deschide fiier nou al registrului, unde, n partea general a registrului, la rubrica Formarea bunului imobil, se indic numerele cadastrale ale terenurilor din care s-a format noul imobil i modalitatea de formare: comasare; divizare; separare. Dup efectuarea nscrierilor corespunztoare n fiierele noi ale registrului, fiierele registrului terenului din care s-au format noi imobile prin comasare i divizare se nchid. Acest fapt se nscrie n partea general a Registrului, la rubrica Formarea bunurilor imobile, indicndu-se numerele cadastrale ale imobilelor formate, iar la rubrica: nchis, se nscrie data. n subcapitolele fiierului registrului care se nchide, se completeaz rubrica privind existena imobilului i radierea dreptului. nscrierile efectuate difer n funcie de modalitatea formrii noului imobil i sunt urmtoarele: n cazul formrii terenului prin comasare, din fiierele registrului care se nchid se transcriu datele corespunztoare n fiierul imobilului format, cum ar fi: modul de folosin a imobilului, dac nu a fost modificat, nscrierile privitoare la construcii [dup caz], nscrierile din subcapitolele II i III.
133

n subcapitolul II, la documentele de drept transcrise din fiierul registrului care se nchide, se adaug decizia de formare a imobilului i planul cadastral al imobilului format. n cazul n care imobilele proprietate comun pe cote-pri au fost supuse comasrii, n subcapitolul II se nscriu cotele-pri indicate n decizia de formare, recalculate n conformitate cu Legea nr.354/2004. Dac unul sau mai multe imobile ce se comaseaz sunt ipotecate, pentru nscrierea ipotecii nu este necesar s se prezinte un act juridic de modificare a contractului de ipotec. Ipoteca se va transcrie asupra imobilului format n temeiul actului juridic nscris n fiierul registrului care se nchide. n cazul n care sunt grevate cu ipotec dou sau mai multe bunuri, la momentul transcrierii, registratorului i se va prezenta confirmarea de ctre titularii de drepturi de ipotec a rangului fiecrei ipoteci. Dac imobilele supuse comasrii sunt grevate cu alte drepturi dect ipoteca, la momentul nregistrrii bunului imobil nouformat, urmeaz s se prezinte i actele de modificare a acestor drepturi, dac este cazul [Legea nr. 354/2004, art.12 alin. (4)]. n cazul prevzut n Legea nr.354/2004, nscrierea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile dobndite are loc concomitent cu comasarea bunurilor. n fiierele registrului care urmeaz a fi nchise, dreptul de proprietate nu se nregistreaz noului proprietar. Dreptul de proprietate al noului proprietar se nscrie n fiierul registrului nou-deschis concomitent cu nscrierea deciziei de formare. n fiierul noului Registru, n subcapitolul II, se indic documentele n al cror temei au fost dobndite terenurile, precum i decizia de formare i planul bunului comasat. n fiierele Registrului care se nchid, la rubrica: Formarea bunurilor imobile, se indic numrul cadastral al noului bun, iar la rubrica nchis se nscrie ca temei decizia de formare, numrul, data. n cazul formrii terenului prin separare, din fiierul registrului terenului din care a fost separat noul bun imobil se transcriu date n fiierul Registrului noului bun imobil, care sunt:
134

modul de folosin a noului bun imobil, dac nu a fost modificat, nscrierile despre alte imobile amplasate pe teren, nscrierile din subcapitolul II i III. n subcapitolul II, la documentele transcrise din fiierul registrului bunului imobil iniial, se nscrie decizia de formare i planul cadastral al noului bun imobil. Dac asupra bunului imobil supus separrii, la momentul formrii, erau nscrise drepturi n subcapitolul III, acestea se transcriu n fiierul Registrului noului bun imobil. n cazul n care, n decizia de formare, este indicat c proprietarul constituie servitute [n conformitate cu Codul Civil, art.432], aceasta se va nscrie provizoriu n subcapitolul III la bunul aservit, n temeiul deciziei de formare, precum i se va meniona la rubrica corespunztoare a subcapitolului I la bunul dominant. La momentul consolidrii bunurilor imobile [dominant cu cel dominat], nscrierea provizorie se va transforma n intabulare. Intabularea bunului imobil se efectueaz din oficiu de ctre registrator. Temei pentru intabulare va servi: actul juridic prin care bunul imobil dominat trece n proprietatea proprietarului bunului imobil dominant. n fiierul bunului imobil de la care s-a separat o parte [bunul imobil iniial], se efectueaz modificrile de suprafa i alte modificri rezultate din formarea bunurilor imobile. Modificarea nscrierilor referitoare la bunul imobil se nscrie la rubrica Modificri, nsemnri, corectri. n cazul formrii terenului prin divizare, n noul fiier al registrului se transcriu nscrierile corespunztoare din subcapitolul I i III din fiierul registrului care se nchide. n subcapitolul II, se nscriu documentele de drept care confirm mprirea bunului imobil i planul cadastral sau geometric. Dac asupra bunului supus divizrii, la momentul formrii, erau nscrise drepturi n subcapitolul III, acestea se transcriu [dac nu au fost stinse la acel moment] n fiierul Registrului noilor bunuri imobile. Fiierul registrului bunului imobil iniial nu se nchide dac, prin mprirea efectuat, nu a ncetat coproprietatea asupra noului bun imobil [ex. n cazul cnd unul dintre coproprietarii pe
135

cote-pri a ieit din indiviziune, ceilali rmn n continuare proprietari pe cote-pri]. n acest caz, n fiierul registrului bunului imobil iniial, se efectueaz modificrile corespunztoare n temeiul actului juridic prin care s-a efectuat mprirea i planul bunului imobil. Aceleai documente vor justifica modificrile i nscrierile din subcapitolul I i nscrierile din subcapitolul II. n cazul formrii terenului prin combinare, nu se deschid fiiere noi, dar se efectueaz modificri la nscrierile din fiierele existente ale registrului la rubrica Modificri, nsemnri, corectri n subcapitolul I. n cazul formrii construciilor, dac construcia [ncperea izolat] i nceteaz existena n urma formrii [prin comasare, divizare], toate nscrierile referitoare la aceast construcie [ncpere izolat] se radiaz, iar la rubrica ncetarea existenei bunului, se indic faptul ncetrii existenei bunului imobil i numerele cadastrale ale noilor bunuri imobile. De exemplu: ncetarea existenei bunului. Bunul imobil nr.213535657 i-a ncetat existena prin comasare, vezi nr. cadastral 098573287. Decizia privind formarea bunului imobil din 14.08.2005. Noua construcie se va nregistra la rubrica Modificri, nsemnri, corectri, indicndu-se numerele cadastrale ale bunurilor imobile iniiale i modalitatea de formare. 3.1.6. Efectele nscrierilor n Registrul bunurilor imobile. Efectele juridice ale nscrierii, conform Legii nr.1543/98, apar dup efectuarea nscrierii dreptului asupra bunului imobil n registrul bunurilor imobile. Data nscrierii dreptului este data primirii cererii de nregistrare, care trebuie s fie indicat n condica de cereri. Sistemul de publicitate imobiliar adoptat de Republica Moldova presupune efectul constitutiv de drepturi [Codul Civil, art.499] i efectul opozabilitii fa de teri [art.508]. Efectul constitutiv [art. 499]. Potrivit teoriei dreptului, actul constitutiv de drepturi este actul care d natere unui drept subiectiv civil pe care dobnditorul nu l-a avut anterior, ca, de
136

exemplu, dreptul de proprietate, uzufructul, dreptul de servitute, dreptul de gaj etc. ce produc efecte juridice pentru viitor [117, p.170]. Deci, dreptul nu exista, el se nate n momentul nscrierii n registrul bunurilor imobile, n limbaj juridic se constituie. n plan comparativ, actul translativ este actul ce are ca efect trecerea unui drept subiectiv civil de la o persoan la alta. De exemplu, vnzarea-cumprarea, donaia, testamentul, care produc efecte juridice numai pentru viitor. Aici, dreptul exista. Prin actul juridic, el se stinge n patrimoniul celui ce nstrineaz i apare [trece] n patrimoniul dobnditorului. Actul declarativ este actul prin care prile i recunosc un drept existent. Din cele expuse, se deduce rspunsul la ntrebarea vehement polemizat: care este efectul nscrierii drepturilor reale? Este unul constitutiv de drepturi, este al opozabilitii, al informrii sau are toate aceste efecte mpreun? Considerm n funcie de caz. n prima situaie [dreptul de uzufruct, servitute etc.], persist efectul constitutiv de drepturi i, concomitent, efectul opozabilitii i informrii. n cazul actului translativ [vnzare-cumprare, donaie etc.], este prezent efectul naterii dreptului de proprietate al cumprtorului, deci efectul constitutiv de drepturi, al opozabilitii i al informrii. Iar n cazul actului declarativ, credem c este vorba de actul n al crui temei se fac meniunile n registrul bunurilor imobile, adic actul juridic prin care prile i recunosc un drept existent anterior. Efectul opozabilitii este guvernat de art.499 din Codul Civil, care prevede: Drepturile reale asupra imobilelor supuse nscrierii potrivit legii se vor dobndi att ntre pri, ct i fa de teri numai prin nscrierea n registrul bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n temeiul acordului de voin dintre pri, strmutarea drepturilor reale fiind realizat numai dup efectuarea nscrierii. Literatura juridic precizeaz c, n acest sistem, din contractul de vnzare-cumprare se nate numai un drept personal: cumprtorul are dreptul de a cere transmiterea imobilului numai de la vnztor; din nscrierea n
137

registrul bunurilor imobile se nate un drept real dreptul de proprietate care se poate valida n contra tuturor [187, p.91]. Savantul jurist romn Ioan Adam relev: nscrierile n registrul bunurilor imobile devin opozabile fa de teri de la data nregistrrii cererii. Ordinea nregistrrii cererilor va determina prioritatea nscrierii [123, p.782]; Din dispoziiile actelor normative ce reglementeaz nscrierea drepturilor imobiliare deducem efectul constitutiv de drepturi din momentul nregistrrii n registrul bunurilor imobile a bunurilor i nscrierii drepturilor asupra lor. Astfel, Codul Civil prevede, n art.499 alin. (1), c drepturile reale asupra imobilelor supuse nscrierii se vor dobndi att ntre pri, ct i fa de teri numai prin nscrierea n registrul bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n temeiul acordului de voin dintre pri. Ordinea nscrierii cererii va determina rangul dreptului nscris n registrul bunurilor imobile. Codul Civil al Republicii Moldova consacr acestei instituii articolul 446, conform cruia dreptul de superficie se nscrie n registrul bunurilor imobile numai cu rangul nti. Rangul nu poate fi modificat. Rang, n viziunea noastr, ar fi titulatura ce o primete dreptul subiectiv nscris n registrul bunurilor imobile n funcie de ziua, ora i poate chiar minutul nscrierii. Rezumm: prima nscriere va avea rangul nti, a doua, rangul doi . a. m. d. Privind criteriul de atribuire a rangului prin prisma Codului Civil art.446, deducem: nscrierii i s-ar atribui rang nu dup data i ora nscrierii, ci dup importana dreptului nscris; nscrierile vor produce efecte de la data nregistrrii cererilor de nscriere; ordinea nregistrrii lor le va stabili rangul. Dac mai multe cereri au fost naintate n aceeai zi, drepturile de ipotec vor avea acelai rang [adic vor fi satisfcui toi creditorii n egal msur], iar celelalte drepturi vor primi provizoriu rang egal. Referitor la sintagma instana va stabili, menionm c, pentru a stabili, trebuie s fie prevzut n lege mecanismul.

138

Legislaia altor ri instituie aceleai reguli. De exemplu, Codul Civil al Olandei prevede, n art.21, c prioritatea nscrierilor se va stabili conform nregistrrii. Dac sunt efectuate dou nregistrri consecutiv, prioritatea se determin astfel: a) se ia n considerare documentul ntocmit mai nainte [se are n vedere documentul n a crui baz s-a efectuat nregistrarea]; b) se ine cont de consecutivitatea ntocmirii, adic de timp, dac documentele au fost ntocmite n aceeai zi. Problema rangului este soluionat mai bine de legiuitorul german. Articolul 879 din Codul Civil al Germaniei stabilete: Prioritatea drepturilor imobiliare, n cazul multitudinii de drepturi, se va determina n funcie de data nregistrrii cererii. Drepturile nscrise n aceeai zi [la aceeai dat] vor avea acelai rang. Rangul poate fi modificat doar cu acordul persoanelor cedante i cu condiia nregistrrii modificrilor n registrul imobiliar [art.13 GBO regulamentul Cf., conf. Lffer 1988:37] [204, 312]. Efectul informrii. Conform prevederilor Legii nr.1543/1998, art.4, alineatele (5) i (6), n registrul bunurilor imobile, n afar de drepturile patrimoniale asupra bunului imobil, se nscriu sub form de meniuni faptele juridice care pot duce la stingerea sau naterea drepturilor patrimoniale asupra bunului imobil i se fac rectificrile necesare la nscrieri. Astfel, se consemneaz o situaie temporar / fapt juridic temporar, cu efect informativ i sunt anulate la momentul producerii /expirrii situaiei invocate ori sunt consolidate cu efectul constituirii dreptului i opozabilitii. 3.1.7. Rectificri. Modificarea nscrierilor din Registrul bunurilor imobile. Corectarea erorilor materiale. Prin rectificare se nelege radierea sau corectarea unei nscrieri din registrul bunurilor imobile care nu corespunde situaiei juridice reale. Este o prevedere aplicabil, indiferent de obiect i de felul nscrierii. Aciunea n rectificarea nscrierilor n registrul
139

bunurilor imobile are ca obiect nlturarea neconcordanelor dintre nscrierile din registrul bunurilor imobile i situaia juridic real. Deci, prin aciunea n rectificare se pune n acord starea tabular cu situaia juridic real, prin corectarea sau suprimarea nscrierilor necorespunztoare realitii, inserate greit n registrul bunurilor imobile [104, p.735]. Modul de rectificare a unei intabulri sau nscrieri provizorii greite este stabilit de Codul Civil n art.504-507, de Legea nr.1543/1998 n art.38, de alte acte normative. Potrivit actelor normative menionate, aciunea n rectificare poate fi naintat de orice persoan interesat, cu condiia prezentrii documentelor justificative [156, p.418]. Din prevederile actelor normative menionate, distingem dou proceduri de soluionare a disensiunilor n legtur cu necesitatea corectrii greelilor din cadastru: I. Procedura administrativ de corectare, rectificare este prevzut de art.38 din Legea 1543/1998, conform creia greelile din cadastru se corecteaz numai n temeiul deciziei registratorului, deci din oficiu, dac greeala a fost comis din culpa Oficiului Cadastral Teritorial, i cu condiia ca fiecare titular de drepturi ale crui interese sunt atinse s dea n scris acordul de efectuare a modificrii [rectificrii]. Rectificarea poate fi cerut [personal sau prin reprezentare] i de ctre titularul de drepturi, prin depunerea unei cereri de rectificare. n acest caz, corectarea greelilor tehnice [de litere, omisiuni de cuvinte, cifre, greeli n calcule aritmetice etc.] se soluioneaz n termen de 15 zile din data depunerii cererii [Codul Civil, art.38 alin. (2)] n urmtoarea ordine: 1) se ia decizia privind efectuarea modificrii n cadastru sau refuzul modificrii; 2) se efectueaz modificarea n cadastru; 3) se solicit restituirea extrasului eliberat din registrul bunurilor imobile i se elibereaz un extras corectat; sau 4) se trimite solicitantului refuzul motivat privind neefectuarea modificrii n cadastru.
140

II. Procedura judiciar de corectare, rectificare. Conform Legii nr.1543/1998, art.38 alin. (3), greelile care nu au caracter tehnic [indicarea greit a tipului de drept, a denumirii titularului de drepturi, a componenei bunului imobil, denaturarea mrimii cotelor din proprietatea comun, a coordonatelor hotarelor, alte greeli care lezeaz drepturile i interesele legitime ale titularilor de drepturi sau ale altor persoane] se corecteaz n temeiul hotrrii instanei de judecat prin naintarea unei aciuni n rectificare. Termenul de naintare a aciunii n rectificare este diferit [Codul Civil, art.506]: 1) imprescriptibil fa de dobnditorul nemijlocit de rea-credin i de subdobnditorii de reacredin care i-au nscris dreptul n folosul lor; 2) de zece ani de la data nregistrrii cererii de nscriere, cu excepia cazului n care dreptul la aciune n fond s-a prescris mai nainte fa de terii care au dobndit cu bun-credin un drept real prin donaie sau legat; 3) de trei ani fa de subdobnditorul de buncredin i cu titlul oneros care i-a nscris vreun drept real n condiiile cnd: 1) nscrierea sau actul n al crui temei s-a dispus nscrierea nu a fost valabil; 2) dreptul nscris a fost calificat greit [art.505 alin. (1) lit. a) i b)]. n literatura juridic [221, p.41-45] se susine c aciunea n rectificare este o aciune accesorie, grefat pe aciunea principal, care constituie suportul su juridic. Considerm c aciunea n rectificare este una real atunci cnd se refer la nscrieri ce vizeaz naterea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare. Caracter personal are atunci cnd se urmrete corectarea nscrierilor privitoare la drepturi de crean supuse notrii n registrul bunurilor imobile i poate fi efectuat numai la cererea titularului de drepturi. Reclamant n aciunea de rectificare este persoana creia bunul i aparine cu drept de proprietate, vtmat prin nscrierea nentemeiat a unei alte persoane n calitate de titular al acestui
141

bun. De exemplu, persoana este proprietar al bunului, dispune de documente confirmatoare, dar la OCT i se spune c dreptul asupra bunului respectiv a fost nregistrat n folosul unei alte persoane. O alt situaie ar fi cea n cazul motenirii: persoana dispune de certificat de motenire, dar cererea privind nregistrarea dreptului nu a fost satisfcut din motivul c dreptul asupra imobilului indicat n cerere este deja nregistrat. Potrivit art.38 din Legea nr. 1543/1998, cererea n rectificare se nainteaz OCT, iar decizia de corectare este de competena registratorului care, n termen de 15 zile, va soluiona problema abordat cu respectarea ordinii stabilite prin articolul citat, respectiv: 1) se ia decizia privind efectuarea/refuzul modificrilor n cadastru; 2) se efectueaz modificarea n cadastru; 3) se solicit restituirea extrasului eliberat (ce conine inexactiti) i se elibereaz un extras rectificat [care corespunde realitii]; ori se transmite solicitantului refuzul motivat al efecturii modificrii n cadastru. Doctrina i jurisprudena identific, ntre prile n litigiu, mai multe situaii generatoare de conflict. De exemplu: 1) ambele pri [reclamantul i prtul] dein titluri scrise n privina imobilului litigios; 2) numai una dintre pri deine nscrisuri; 3) nici una dintre pri nu deine nscrisuri. Soluiile, n opinia noastr, sunt: a) la prima ipotez, cnd ambele pri dein nscrisuri, se va verifica dac nscrisurile provin de la acelai autor; b) dac ambele nscrisuri sunt emise de OCT, prioritate privind nscrisul i, respectiv, dreptul real asupra imobilului, i se va da persoanei care l-a nregistrat legal; c) dac ambele nscrisuri [att al reclamantului, ct i cel al prtului] provin de la acelai autor, se va stabili care dintre pri a respectat cerina Legii nr.1543/1998 privind obligativitatea nregistrrii drepturilor imobiliare, prioritate dndu-i-se persoanei care a respectat legea; d) n cazul nenregistrrii de ctre ambele pri a dreptului imobiliar, valoare juridic generatoare de drepturi o are actul juridic de rang mai nalt, adic cel cu o dat anterioar; e) dac s-a nregistrat/transcris
142

contractul/dreptul imobiliar, ctig partea care a transcris mai nti, chiar i n cazul cnd contractul nregistrat mai nti a fost ncheiat mai trziu [215, p.194]. Acelai autor propune, dac titlurile provin de la autori diferii, urmtoarele soluii: a) s se dea prioritate posesorului conform regulii in pari causa, melior est causa posidentis; b) preferin s aib cel care invoc titlul cu o dat mai anterioar; c) se va expertiza drepturile autorilor de la care provin titlurile ulterioare, ctigtor fiind dobnditorul titlului de la autorul care avea un drept preferabil [215, p.198]. n ipoteza deinerii unui nscris privind imobilul n litigiu, judectorul va hotr n favoarea prii care deine nscrisul. n situaia n care nici una dintre pri nu deine nscris privind imobilul i nici nu poate justifica dobndirea [de exemplu, prin uzucapiune], atunci judectorul favorizeaz posesorul de fapt [Codul Civil, art.303]. Potrivit Codului Civil, art.505, dac n registrul bunurilor imobile a fost intabulat un drept n baza unui act juridic nevalabil [contract, testament etc.] declarat nul, persoana interesat poate cere rectificarea. Rectificarea intabulrii poate fi cerut de persoana interesat dac actul care a servit temei pentru nscriere nu a fost valabil [Codul Civil, art.505 alin (a)]. Astfel, pornind de la forma cerut pentru valabilitatea actului juridic civil [ad validatem] i de la forma cerut pentru probarea actului juridic civil [ad probationem], deducem c nendeplinirea formalitilor stabilite de lege are ca efect, n primul caz, nulitatea absolut a operaiunii juridice [negotium juris], i, n cazul al doilea, care se refer la forma cerut pentru probarea actului juridic civil, nerespectarea face imposibil dovedirea lui cu un alt mijloc de prob [171, p.77]. n funcie de caracterul normei ignorate, nulitatea actului juridic poate avea caracter absolut, cnd sunt nclcate norme imperative ce ocrotesc un interes general, i caracter relativ, cnd sunt nclcate norme ce ocrotesc un interes personal. Rezumm, potrivit Codului Civil, art.199, c nulitatea absolut survine n
143

cazul neglijrii cerinelor privind: capacitatea de a contracta, lipsa consimmntului, inexistena obiectului conveniei, imoralitatea cauzei, iar cu nulitatea relativ sunt sancionate situaiile de nerespectare a cerinelor privind: capacitatea de exerciiu restrns, viciile de consimmnt etc. [257, dosarul nr.22313/04]. Pentru cazul cnd dreptul nscris a fost calificat greit [Codul Civil, art.505 lit. b)] spre o interpretare corect a acestei prevederi, vom apela la doctrin. n rezultat, stabilim c reglementarea este tratat n mai multe feluri: ca fiind greit denumirea dat dreptului nscris, adic, prin actul juridic, s-a consimit un anumit drept a crui nscriere s-a dispus, n realitate ns fiind nscris un alt drept [107, p.89]. Alt prevedere a articolului citat este: Nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n al crui temei s-a fcut nscrierea [Codul Civil, art.505 lit. c)]. Din textul legii, relevm situaia cnd, la momentul nscrierii dreptului, condiiile de existen i temeiul efecturii nscrierii erau valabile, ineficiente devenind n legtur cu intervenirea unor evenimente, fapte sau acte ulterioare care justific rectificarea. De exemplu: 1) a fost stins obligaia principal i dreptul creditorului gajist poate fi radiat; 2) au ncetat efectele actului juridic n al crui temei s-a fcut nscrierea: a expirat termenul actului de superficie, servitute etc. Exist situaii ce presupun afectarea drepturilor reale de un termen extinctiv, de o condiie rezolutorie [114, p 128], n cazul pieririi bunului, prescripiei extinctive etc. [117, p.59]. Situaia real poate fi stabilit potrivit prevederilor Legii nr.1543/1998 art.32, alin. (3); CPC art.281, lit. h). ncetarea efectelor actului juridic. Se are n vedere c nscrierea a fost valabil n momentul realizrii, ns n urma producerii unui eveniment, fapt sau act juridic ulterior, nceteaz

144

s mai produc efecte, devenind astfel lipsit de temei: rezoluiunea contractelor, revocarea donaiilor, legatelor etc. Rezoluiunea contractelor. Contractele pot fi desfiinate retroactiv din cauza unei nuliti absolute sau relative [164, p.539], caracteristic primei perioade a dreptului roman, fiind o modalitate de aprare a vnztorului nepltit. Or, romanii cu practicismul lor, gseau soluii din cele mai problematice situaii. Soluia, denumit ulterior rezoluiunea contractelor, a fost dictat de necesitatea aprrii vnztorului. Vnztorul unui lucru nepltit nu putea cere dect executarea contractului. Totodat, proprietatea lucrului vndut i predat nu trecea asupra cumprtorului dect prin plata preului. Vnztorul nepltit l putea revendica. Astfel, n contracte se stipula o clauz special, lex commissoria, prin care prile conveneau ca vnzarea s fie desfiinat, dac preul nu va fi achitat pn la o anumit zi [Dig. XVIII, 3,2] [164, p.540]. Rezoluiunea contractelor, n aspect contemporan, prezum efectul retroactiv al desfiinrii contractului i, ca rezultat, radierea dreptului nscris. Temei de a cere efectuarea rectificrii va servi hotrrea judectoreasc irevocabil privind rezoluiunea contractului din motivele nulitii actului juridic creator de drepturi. Rezoluiunea este cerut de persoana interesat. Revocarea donaiilor. Indiferent de clauzele stipulate de prile unui contract de donaie n scopul asigurrii drepturilor sale, legea prevede cauze legale de revocare ce opereaz fr a fi stipulate n contract. Cauzele legale nu contravin principiului irevocabilitii donaiilor i sunt operabile: 1) pentru ingratitudine [Codul Civil, art.835]; 2) pentru neexecutarea sarcinii [125, p.4850]; 3) n cazul strii de nevoie [Codul Civil, art.836]. Revocarea donaiei pentru ingratitudine se admite n urmtoarele cazuri: 1) donatarul a atentat la viaa donatorului sau a unei rude apropiate a acestuia; 2) donatarul s-a fcut vinovat de o fapt ilicit fa de donator sau fa de o rud apropiat a acestuia; 3) exist situaii care atest o ingratitudine
145

grav, sau dac refuz fr motive ntemeiate s acorde donatorului ntreinerea datorat [Codul Civil, art.835]. Consecina revocrii donaiei este ntoarcerea bunului. Considerm c, n urma revocrii, bunul este ntors i donatorul este n drept s nregistreze la OCT faptul revocrii. Temei va servi hotrrea judectoreasc definitiv privind revocarea donaiei. Mai menionm c aciunea de revocare pentru ingratitudine este de natur civil, personal, poate fi naintat numai de donator [poate fi naintat de motenitorii donatorului, dac acesta a decedat nainte de expirarea termenului n care aciunea ar fi putut s fie naintat] [125, p.49]. Revocarea donaiei pentru nendeplinirea sarcinii poate fi cerut de donator atunci cnd donatarul nu-i execut obligaia impus prin contract i este prevzut n literatura juridic [121, p.50]. n acest caz, rectificarea este cerut de donator sau de succesor [caz specificat la revocarea donaiei pentru ingratitudine] n temeiul unei hotrri judectoreti irevocabile. Revocarea donaiei n cazul strii de nevoie [Codul Civil, art.836] poate fi cerut dac, dup executarea donaiei, donatorul nu-i mai poate asigura o ntreinere corespunztoare cu condiia c starea de nevoie nu a fost provocat intenionat i c donatarul mai posed bunul. Calea de revocare este cea judiciar. La cererea de rectificare se anexeaz hotrrea judectoreasc irevocabil. Alte temeiuri prevzute de lege [Codul Civil, art.505 lit. d)] le gsim stipulate n art. 440, care vizeaz temeiurile de stingere a servituii prin radierea ei din registru, dac: 1) terenurile prin consolidare au acelai proprietar; 2) proprietarul terenului dominant a renunat la dreptul de servitute; 3) a expirat termenul pentru care a fost constituit servitutea; 4) terenul a fost rscumprat; 5) nu exist posibilitatea de exercitare; 6) n caz de neuz pentru o perioad de 10 ani; 7) terenul aservit a fost expropriat i servitutea este contrar utilitii publice creia i va fi afectat bunul expropriat. Un temei este prevzut i n art.449, care reglementeaz stingerea
146

dreptului de superficie. Astfel, dreptul de superficie se stinge: la expirarea termenului; prin consolidare, dac terenul i construcia devin proprietatea aceleiai persoane. Dei s-ar prea c rectificrile n registrul bunurilor imobile pot fi efectuate n temeiul legii, menionm c efectuarea rectificrii este iniiat la cererea persoanei interesate prin depunerea la OCT a unei cereri n dou exemplare, la care se anexeaz documentele doveditoare. Admiterea rectificrilor din oficiu ar crea mari dificulti i litigii. Aciunea n rectificare [Codul Civil, art.506 alin. (1)] este imprescriptibil fa de dobnditorul nemijlocit de rea-credin i subdobnditorul de rea-credin care i-au nscris dreptul n folosul lor, i anume: fa de terii care au dobndit cu buncredin un drept real prin donaie sau legat, aciunea n rectificare nu se va putea introduce dect n termen de 10 ani de la data nregistrrii cererii lor de nscriere, cu excepia cazului n care dreptul la aciune n fond s-a prescris mai nainte i mpotriva dobnditorului de bun-credin i cu titlu oneros care i-a nscris vreun drept real, ns numai dac este ntemeiat pe dispoziiile art.505 alin. (1) lit. a) i b). Termenul de naintare a aciunii n rectificare va fi de 3 ani de la data nregistrrii cererii de nscriere formulate de ctre dobnditorul nemijlocit al dreptului a crui rectificare se cere, cu excepia cazului n care dreptul la aciune n fond s-a prescris mai nainte. Rectificarea unei intabulri sau nscrieri provizorii din registrul bunurilor imobile poate fi cerut de orice persoan interesat, n conformitate cu prevederile Codului Civil, art.505, al Legii nr.1543/1998, de alte acte normative. Prin coroborarea actelor normative nominalizate, rezumm c prin persoan interesat legiuitorul subnelege persoana care a avut sau are un drept nscris n registrul bunurilor imobile i care este lezat prin noua nscriere. Rectificarea nscrierii se face n conformitate cu efectuarea radierii [avnd ca temei aceleai criterii], exceptnduse nscrierea provizorie, care nu este supus rectificrii.

147

Aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea de fond, este imprescriptibil. Pentru a exclude eventuale confuzii, menionm: Radierea nscrierii drepturilor reale se face la cererea titularului de drept. Prile interesate pot cere radierea drepturilor care se sting la mplinirea termenului indicat n nscris sau la moartea titularului dreptului viager. n cazul notrii unei cereri de radiere, ntemeiat pe o hotrre judectoreasc irevocabil, nscrierea provizorie i pierde eficiena. Notrile pot fi radiate: a) la cererea prii interesate prezentatoare de acte justificative; b) din oficiu, n baza deciziei registratorului avnd ca temei: dispoziia instanei judectoreti [se au n vedere astfel de greeli, ca: indicarea greit a tipului de drept, a denumirii titularului de drepturi, a componenei bunului imobil, denaturarea mrimii cotelor din proprietatea comun, a coordonatelor hotarelor, alte aciuni care lezeaz drepturile i interesele legitime ale titularului de drepturi sau ale unor alte persoane]; decizia oficiului cadastral teritorial, n cazul greelilor care nu au caracter tehnic i care au fost comise din culpa OCT, dar cu acordul titularului de drepturi ale crui interese sunt afectate. Extrasul din registrul bunurilor imobile. Documentul confirmator al nregistrrii drepturilor este extrasul din registrul bunurilor imobile [anexa nr.11]. Conform Legii nr.1543/1998, art.36, extrasul din registrul bunurilor imobile este eliberat de oficiul cadastral teritorial n a crui raz de aciune se afl bunul imobil, cu condiia c solicitantul, persoan fizic sau persoan juridic, se va legitima n modul prevzut de lege. Termenul de eliberare a informaiei este de 3 zile din ziua depunerii cererii.
148

n caz de necesitate, OCT va anexa la extrasul din registrul bunurilor imobile planul terenului i/sau al construciei capitale, ncperii izolate. Extrasul din registrul bunurilor imobile se elibereaz pentru efectuarea de tranzacii i este valabil timp de dou luni din data eliberrii. La eliberarea repetat a extrasului pn la expirarea termenului indicat, se face meniunea Repetat. Extrasul din registrul bunurilor imobile, alte documente, copii etc. se elibereaz: 1) organelor fiscale i autoritilor administraiei publice locale pe al crui teritoriu este amplasat bunul imobil; 2) titularului de drept sau persoanelor interesate. n extras, se vor indica: denumirea OCT care a eliberat extrasul; data eliberrii; date despre proprietar; numrul cadastral; documentul generator de drepturi; se face descrierea imobilului, se vor indica: dreptul nregistrat: real, personal, dezmembrrile, sechestrrile, meniunile, grevrile, documentele doveditoare, numele i prenumele executantului, registratorului, numrul de file. n cazul proprietii afectate de modaliti [proprietate comun n devlmie sau pe cote-pri], se elibereaz un extras cu indicarea tuturor coproprietarilor [se are n vedere proprietatea n devlmie]. Pentru proprietatea comun pe cote-pri, extrasul se va elibera pentru fiecare proprietar. n caz contrar, se face meniunea privind apartenena celorlalte cote-pri. Menionm c, n scopul excluderii aciunilor frauduloase, extrasul nu va conine tersturi, corectri i adugiri. Procedura eliberrii informaiei de ctre OCT. Pentru a obine informaie cadastral [n continuare, extras], solicitantul depune la OCT urmtoarele documente: 1) cerere, cu meniunea informaiei solicitate, depuse personal sau de reprezentant; n numele persoanei juridice, cererea este depus de persoana abilitat cu acest drept;

149

2) chitana sau un alt document ce confirm achitarea taxei pentru serviciile prestate; furnizarea informaiei la cerere este pltibil, potrivit Hotrrii Guvernului nr.718 din 20.07.2000 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile prestate de oficiile cadastrale teritoriale [75], n continuare, H.G. nr.718/2000, n proporie de 50% din suma pltit pentru nregistrarea bunului imobil n cadrul nregistrrii curente, ceea ce constituie 47 de lei pentru fiecare bun imobil (23,50) lei. Serviciile prestate de OCT se pltesc de ctre solicitant sau de reprezentantul acestuia concomitent cu depunerea cererii la oficiul cadastral teritorial. nregistrarea primar masiv sau eliberarea de ctre OCT a informaiei din cadastru, n temeiul contractului ncheiat cu ntreprinderi, organizaii i instituii cu dreptul de comercializare a informaiei, se pltete n modul stabilit n contract. Plata se efectueaz n numerar la organul cadastral teritorial ori pe contul OCT n instituiile bancare. Actul normativ citat prevede c documentul confirmativ privind efectuarea plii este: a) copia de pe dispoziia de plat a instituiei bancare, confirmat prin tampila bncii pentru persoanele juridice. b) bonul de plat, de o form stabilit, cu meniunea bncii despre achitare pentru persoanele fizice. Bonul de plat sau alte documente ce confirm efectuarea plii se anexeaz la cererea de solicitare a serviciului. n condica de cereri, se indic denumirea documentului ce confirm efectuarea plii, suma pltit i numrul documentului bancar. Dup nregistrarea cererii n condica de cereri, inspectorul restituie solicitantului exemplarul al doilea al cererii i actul de identitate, iar primul exemplar l remite administratorului. Faptul primirii cererii este consemnat n condica de cereri, dup care se completeaz fia de eviden i se pregtesc materialele [din arhiv] pentru a fi predate n secia tehnologii informaionale [la
150

eliberarea extrasului din registru) sau expertului [la eliberarea altor documente]. Dup ndeplinirea documentului privind informaia cadastral, toate materialele se remit registratorului. Faptul primirii materialelor va fi consemnat, prin semntur, n fia de eviden. Registratorul verific corespunderea datelor de arhiv cu nscrierile din document, dup ce adeverete documentul prin semntur i tampil, apoi restituie materialele ctre administrator. Acesta remite documentele arhivarului, iar informaia cadastral solicitat, inspectorului. Dup prezentarea actului de identitate, inspectorul transmite solicitantului informaia din cadastru, confirmnd acest fapt prin semntur n condica de cereri. La extrasele din cadastru i din registrul bunurilor imobile se anexeaz, dup caz, planul terenului i/sau al construciei capitale, ncperii izolate. Pentru evitarea inconvenientelor, Legea nr.1543/1998 stabilete expres condiiile de eliberare a extraselor din registrul bunurilor imobile. Astfel, art.36 alin. (4) prevede: Extrasul din registrul bunurilor imobile se elibereaz persoanei fizice care s-a legitimat i a depus o cerere scris sau persoanei juridice care a sesizat oficial OCT. Dei n lege este stabilit c extrasul din registrul bunurilor imobile se elibereaz pentru efectuarea de tranzacii, considerm c exist mai multe temeiuri de solicitare a acestuia. Important este de reinut c extrasul din registrul bunurilor imobile este valabil numai pe parcursul a 2 luni de la data eliberrii.

3.2. Particularitile nscrierii unor drepturi


3.2.1. nscrierea dreptului de proprietate n temeiul contractului de schimb. Schimbul este predecesorul contractului de vnzare-cumprare, fiind cunoscut sub denumirea de troc. [122, p.43]. Prin contractul de schimb, o persoan obine drept de proprietate imobiliar n schimbul unui alt bun imobil similar.

151

Potrivit Codului Civil, art.823, fiecare parte a contractului de schimb este considerat vnztor al bunului pe care l nstrineaz i cumprtor al bunului pe care l primete n schimb. Dreptul de proprietate n temeiul contractului de schimb se nregistreaz conform Instruciunii nr.487/2005 dac bunurile imobile care fac obiectul schimbului sunt pasibile de nstrinare [nu sunt interdicii privind nstrinarea] i dac prile au decis schimbul [voina prilor]. Drepturile imobiliare, n cazul contractului de schimb, este nscris n temeiul cererii solicitanilor cu prezentarea documentelor de rigoare. La nscrierea dreptului de proprietate imobiliar asupra bunului imobil, registratorul, la capitolul respectiv al celui de-al doilea bun imobil la rubrica Modificri, nsemnri, corectri, va nsemna c bunul face obiectul contractului de schimb. Va indica data ncheierii contractului, numrul cadastral al primului bun imobil i data nscrierii dreptului asupra primului bun imobil n temeiul contractului de schimb. nscrierea dreptului de proprietate n temeiul contractului de schimb asupra celui de-al doilea bun imobil se va efectua la prezentarea documentelor justificative. Problema ce reclam soluionare ar fi cea creat de nii registratorii. Acetia refuz s nscrie drepturile imobiliare n temeiul contractului de schimb invocnd nenregistrarea, conform Legii noi [nr.1543/1998] a drepturilor anterioare. Practica judiciar consider greit o astfel de interpretare calificnd-o drept interpretare extensiv, legiuitorul avnd n vedere exact ceea ce a stabilit n lege. Astfel, unde legiuitorul nu a prevzut, nici noi nu vom prevedea respectnd astfel dispoziiile legii nr.1543/1998 sub incidena crora cad raporturile aprute dup punerea ei n vigoare principiul neretroactivitii legii. 3.2.2. nscrierea dreptului de proprietate n temeiul contractului de schimb n cazul n care bunurile imobile sunt
152

amplasate n raza de activitate a diferitelor oficii cadastrale. n acest caz, oficiul cadastral teritorial cruia i se solicit nscrierea dreptului [l vom numi primul oficiu] va transmite, dup verificarea documentelor, o comunicare n scris [la care va anexa o copie de pe contractul de schimb] oficiului cadastral teritorial n a crui circumscripie este amplasat cellalt bun imobil [al doilea oficiu] pentru efectuarea nsemnrilor referitor la contractul de schimb. Prin aceeai sesizare, va solicita celui de-al doilea oficiu informaie privind regimul juridic al bunului imobil, obiect al contractului de schimb, amplasat n raza de activitate a ultimului: eventuale grevri, interdicii de nstrinare etc. Cel de-al doilea oficiu va consemna n registrul bunurilor imobile existena contractului de schimb, data ncheierii, numrul cadastral al primului bun imobil i denumirea oficiului cadastral teritorial n a crui raz de activitate este amplasat primul imobil i, n termen de 2 luni de la solicitare, va expedia primului oficiu informaia solicitat. n cazul n care la cel de-al doilea oficiu, pn la efectuarea nscrierii drepturilor imobiliare de primul oficiu, au parvenit documente, informaii privind aplicarea sechestrului asupra bunului imobil care este obiectul contractului de schimb sau alte interdicii i grevri ce exclud posibilitatea nstrinrii bunului, cel de-al doilea oficiu va informa imediat n mod obligatoriu primul oficiu [Instruciunea nr.487/2005]. Primul oficiu decide n privina nscrierii sau refuzului nscrierii dreptului. Dac primul oficiu nscrie dreptul imobiliar n temeiul contractului de schimb, cel de-al doilea oficiu va nregistra dreptul celeilalte pri contractante asupra bunului imobil la solicitare, cu prezentarea documentelor de rigoare. Cel de-al doilea oficiu va ine cont de legalitatea nscrierii dreptului imobiliar de ctre primul oficiu. n cazul n care primul oficiu refuz nscrierea dreptului imobiliar, transmite o comunicare celui de-al doilea oficiu, iar
153

ultimul radiaz din registrul bunurilor imobile nsemnarea privind existena contractului de schimb [Instruciunea nr.487/05, pct.136]. 3.2.3. nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor fizice. Sub aspectul publicitii imobiliare, persoana fizic [cetenii Republicii Moldova, cetenii strini, apatrizii] constituie a doua entitate a cadastrului i publicitii imobiliare. Pentru a participa la raporturile juridice, persoana fizic trebuie s aib capacitate de exerciiu, care const n aptitudinea de a dobndi i exercita drepturi civile i de a-i asuma i executa obligaii civile prin ncheierea de acte juridice civile [117, p.304]. Potrivit Codului Civil, persoana fizic obine capacitatea de exerciiu deplin o dat cu atingerea majoratului, la vrsta de 18 ani [cu unele excepii]. Capacitatea de exerciiu presupune discernmnt, n a crui virtute omul i poate reprezenta consecinele juridice civile ale manifestrii sale de voin [117, p.306]. Codul Civil reglementeaz capacitatea de exerciiu deplin a persoanelor majore [care au mplinit vrsta de 18 ani]; capacitatea de exerciiu a persoanelor care s-au cstorit pn la mplinirea vrstei de 18 ani i capacitatea de exerciiu a persoanelor emancipate [activeaz n cmpul muncii n temeiul unui contract individual de munc], practic activitate de ntreprinztor cu acordul prinilor, nfietorilor etc., n lipsa acordului prin hotrre judectoreasc. Pentru a fi subiect de drept n raporturile de publicitate imobiliar, persoana fizic trebuie s ntruneasc anumite cerine, principala dintre care este: s fie major, s aib discernmnt, s fie proprietar al bunului imobil n privina cruia solicit nscrierea de drepturi ori s ntruneasc alte cerine stabilite de lege. n urma cercetrii efectuate, am relevat unele particulariti vizavi de nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor fizice:

154

persoanele sub 18 ani nu pot ncheia contracte de donaie nici personal, nici prin reprezentant [116, p.26], dar pot primi o donaie; reprezentanii [mandatarii] nu sunt n drept s procure un bun imobil care i-a fost ncredinat s-l vnd sau s exercite alte acte juridice. Astfel, acesta nu poate fi parte la contractul de vnzare-cumprare, donaie, schimb, n cazul n care este tutore, curator, mandatar sau, n temeiul procurii reprezentant al vnztorului, administrator al bunurilor ce constituie proprietate de stat etc.; persoanele cu funcii de rspundere care activeaz n organele administraiei publice, justiiei, procuraturii, organelor afacerilor interne, avocaii i membrii familiilor lor nu pot cumpra bunurile care se vnd la licitaie ca urmare a executrii hotrrilor instanelor judectoreti [121, p.26]; persoanele fizice / juridice strine nu pot avea n proprietate terenuri agricole sau ale fondului silvic. n cazul dobndirii unor asemenea bunuri, le vor nstrina cetenilor Republicii Moldova sau persoanelor juridice autohtone. Persoanele fizice pot avea n proprietate diferite bunuri, inclusiv bunuri imobile. Apariia dreptului de proprietate a persoanelor fizice asupra imobilelor este subordonat unor particulariti ce in de regimul juridic al proprietii, care poate fi: 1) n devlmie; 2) pe cote-pri [117, p.132]. 3.2.3.1. nscrierea dreptului de proprietate n devlmie. Conform dispoziiilor Codului Civil, art.366 alin. (1), n cazul n care dreptul de proprietate aparine concomitent mai multor persoane fr ca vreuna dintre ele s fie titularul unei cote-pri ideale din bunul comun, proprietatea este comun n devlmie. Norma i gsete dezvoltare n art.20 din C. familiei [32], care statueaz: Bunurile dobndite de ctre soi n timpul cstoriei aparin ambilor cu drept de proprietate n devlmie procurate din contul veniturilor obinute de fiecare dintre soi din: a)
155

activitatea de munc; b) activitatea de ntreprinztor; c) activitatea intelectual etc. Din acest considerent, contractele, al cror obiect l constituie imobilele i nscrierea drepturilor imobiliare izvorte din acestea, vor fi ncuviinate de ctre ambii soi. Potrivit Codului Civil, art.21 alin. (5) unul dintre soi nu poate, fr consimmntul expres al celuilalt so, s rezilieze contractul de nchiriere a spaiului de locuit, s nstrineze casa sau apartamentul ori s limiteze prin acte juridice dreptul la locuin al celuilalt so. Particularitile nscrierii dreptului de proprietate comun n devlmie sunt elucidate n Legea nr.1543/98, art.39-41, Instruciunea nr.487/2005, alte acte normative. Aceste particulariti sunt guvernate de manifestarea membrilor familiei [gospodriei rneti] coproprietari n devlmie. nstrinarea bunurilor imobile proprietate comun n devlmie poate fi realizat numai cu acordul coproprietarilor i cu respectarea dreptului de preemiune. Dreptul de proprietate n devlmie este specific comunitii de familie i gospodriei rneti [de fermier]. Se ntemeiaz pe relaiile [ncrederea] de rudenie ce prezum coordonarea aciunilor soilor n vederea administrrii patrimoniului comun obinut n urma ncheierii de acte juridice al cror obiect este un bun imobil: vnzare-cumprare, schimb, donaie etc. Totui, imobilul proprietate comun n devlmie poate fi nstrinat cu acordul n scris al celuilalt so. n regim de contract matrimonial, soii dispun i administreaz de proprietatea imobiliar potrivit clauzelor stabilite n acest contract. n opinia unor autori [Maksimovici L. Bracini contract] acordul n scris al celuilalt so este necesar i n cazul procurrii bunurilor. Alt prere o gsim n lucrrile savantului rus Sorin V. [Scoliko stoit soglasie v semie] la care raliem, i anume Acordul soilor nu se cere la procurarea bunurilor imobile, ci numai la nstrinarea lor. Or, bunul imobil procurat devine parte component a
156

patrimoniului proprietate comun n devlmie a soilor i nu prezint pericol, soarta imobilului fiind determinat de ambii. nscrierea drepturilor de proprietate ale persoanelor fizice se efectueaz la cererea titularilor acestor drepturi sau n temeiul cererii reprezentantului, dac acesta prezint act juridic ce atest mputernicirea. Temei de nregistrare a dreptului asupra bunului imobil poate servi: a) actul juridic: unilateral; bilateral [sinalagmatic]; b) faptul juridic [motenirea legal]; c) hotrrea judectoreasc; d) actul administrativ emis de autoritatea public abilitat n modul stabilit de legislaie; e) contractul n privina bunului imobil, ncheiat conform legislaiei; f) certificatul de succesiune; g) hotrrea judectoreasc translativ; h) titlul de autentificare a dreptului deintorului de teren; i) alte documente privind naterea sau transmiterea drepturilor asupra bunurilor imobile, eliberate conform legislaiei n vigoare la data naterii sau transmiterii acestor drepturilor [Legea nr.1543/98, art.28]. n cazul cnd dreptul de proprietate apare n temeiul unui act emis de o autoritate public, cererea de nscriere a dreptului de proprietate o va depune persoana fizic titular al actului. Dac dreptul de proprietate este rezultatul unui act juridic [contract], dreptul va fi nscris la cererea cumprtorului. n caz de imposibilitate a uneia dintre pri de a se prezenta la oficiul cadastral teritorial, acesta mputernicete o persoan pentru a-l reprezenta. Dac una dintre prile contractante tergiverseaz/refuz nscrierea dreptului de proprietate imobiliar, partea interesat poate cere nregistrarea prin judecat [Codul Civil, art.215]. n acest caz, temei pentru nscrierea dreptului imobiliar va servi hotrrea judectoreasc. Potrivit actului normativ invocat [Legea nr.1543/1998], la cererea de nregistrare se vor anexa i documentele justificative: n cazul privatizrii apartamentului contractul de vnzare-cumprare, de predareprimire a locuinei n proprietate privat [Legea nr.1324/1993, art.12].
157

La nscrierea dreptului de proprietate comun n devlmie asupra locuinei privatizate, n registrul bunurilor imobile se indic datele tuturor participanilor la privatizarea ei n temeiul contractului de vnzare-cumprare, predare-primire a locuinei n proprietate privat i documentului ce confirm componena participanilor la privatizare. Legiuitorul a omis n reglementri membrii minori ai familiei. Dup cum i era de ateptat, lacuna a fost sesizat i folosit cu eficien. De exemplu, mama alcoolic privatizeaz apartamentul pe numele ei [conform prevederilor legii], copilul nu a fost indicat n contractul de privatizare ca membru de familie cu dreptul de a locui cu prinii [C. familiei, art.51 alin. (2)], ulterior, apartamentul a fost comercializat, copilul iari nefiind nscris ca membru de familie. Dup un timp, rudele, depistnd vnzarea apartamentului i privarea copilului de drept la spaiu locativ, au naintat o aciune n instan, prin care au cerut anularea contractului de vnzare-cumprare [256, dosarul nr.22313/04]. Examinnd probele anexate la cererea naintat, instana a recunoscut ntemeiat cerina reclamantei i a iniiat o procedur judiciar. La cererea de nscriere a dreptului de proprietate se anexeaz obligatoriu: 1) proiectul planului cadastral i, dup caz, celui geometric al bunului imobil; 2) descrierea tehnic a bunului imobil; 3) actul de constatare pe teren, la efectuarea identificrii; 4) autorizaia de construire, alte documente necesare. De asemenea: acordul scris al titularilor drepturilor ce greveaz dreptul de proprietate asupra bunului imobil [locator, creditor gajist, posesor etc.] sau al proprietarilor bunurilor imobile aferente [vecini], ale cror drepturi pot fi lezate prin formarea bunului imobil; actul de constatare pe teren, la stabilirea hotarelor fixe. Aadar: la nregistrarea dreptului de proprietate comun n devlmie asupra bunurilor imobile, n registrul bunurilor
158

imobile se indic datele despre ambii soi, dac aceste bunuri au fost procurate sau construite n timpul csniciei lor i dac contractul dintre soi, autentificat notarial, nu prevede altfel [se are n vedere contractul prenupial prin care se stabilete regimul contractual al bunurilor]; locuina, indiferent de tipul de proprietate [public sau privat] poate fi utilizat doar conform destinaiei, locuina este folosit nu numai de proprietar, dar i de membrii familiei acestuia care au un drept de uz i abitaiei asupra acesteia. n acest sens, este oportun ca, n Registrul bunurilor imobile, s fie nregistrat dreptul de uz i abitaie a membrilor familiei acestuia soluie valabil i pentru cazurile cnd regimul juridic al bunurilor imobile este determinat prin contractul prenupial. n cazul nstrinrii locuinei, dreptul de uz i abitaie, nscris n modul stabilit de lege, va proteja membrii familiei proprietarului i ndeosebi minorii care adesea, n urma unor abuzuri, se pomenesc n situaii tragice; dreptul de proprietate asupra spaiului locativ nu ine de faptul aflrii [locuirii n permanen] a acestuia sau a membrilor familiei n aceasta [proprietate comun n devlmie]; la nstrinarea spaiului locativ i vor da acordul i minorii care, participani la privatizare, n momentul nstrinrii locuinei, au atins vrsta de 18 ani. nregistrarea dreptului de proprietate asupra locuinei privatizate. n scopul crerii pieei de locuine i exercitrii dreptului cetenilor Republicii Moldova de a-i alege liber modalitatea de satisfacere a necesitilor n locuin, legislativul a adoptat Legea nr.1324/1993. Privatizarea fondului de locuine este un proces de nstrinare, efectuat de organul puterii de stat [Departamentul Privatizrii], a fondului de locuine aparinnd statului, organizaiilor obteti, asupra crora statul i-a declarat dreptul de proprietate, altor asociaii i ntreprinderi cooperatiste
159

de stat, construite din mijloacele Republicii Moldova i ale acestor organizaii, asociaii, ntreprinderi, pentru satisfacerea necesitii n locuine i formarea unor stpni reali, n drept de a dispune liber de proprietatea lor imobiliar. Privatizarea fondului de locuine s-a efectuat, respectnduse principiile echitii sociale, att contra bonuri patrimoniale i mijloace bneti, ct i gratuit [Legea nr.1324/1993, art.2]. Articolul 5 din aceast lege prevede c cetenilor Republicii Moldova pot fi vndute sau transmise cu titlu gratuit n proprietate privat locuinele, n special n care acetia triesc i care aparin fondului de stat i celui public, precum i din imobilele ce aparin agenilor economici, indiferent de faptul dac acestea sunt incluse n listele de privatizare. Cumprarea sau primirea cu titlu gratuit n proprietate privat a locuinelor se face cu acordul tuturor membrilor aduli ai familiei care locuiesc mpreun. La dorina lor, locuina poate fi cumprat n proprietate comun sau n diviziune [Legea nr.1324/1993, art.6 alin. (1)]. Proprietarii de locuin privatizat sunt coposesorii instalaiilor i ai comunicaiilor inginereti, ai locurilor de uz comun ale imobilului i ai terenului adiacent. Potrivit Legii nr.1324/1993, o familie poate cumpra sau primi cu titlu gratuit n proprietate privat o singur locuin: 1) la preurile de stat sau cu titlu gratuit n limitele asigurrii normative cu spaiu locativ; 2) la preurile comerciale stabilite de Guvern la data privatizrii locuinelor, dar care s nu depeasc preurile curente pentru construcia locuinelor de stat. Asigurarea normativ cu spaiu locativ n procesul privatizrii se accept n mrime de 20 m2 de suprafa total echivalent la o persoan [inclusiv membrilor familiei care nu sunt ceteni ai Republicii Moldova] i cu un supliment de 10 m2 pentru o familie, inclusiv pentru persoanele rmase singure n urma decesului soului [soiei], precum i pentru celibatari.

160

La privatizarea locuinelor, spaiul locativ suplimentar n mrime de 10m2 se adaug la suprafaa normativ, care se transmite n proprietate privat cu titlu gratuit urmtoarelor categorii de ceteni: 1) membrilor activi i membrilor corespondeni ai Academiei de tiine a R. Moldova; 2) persoanelor decorate cu cele mai nalte distincii de stat [Ordinul Republicii, tefan cel Mare etc.]; 3) persoanelor care au titluri onorifice ale fostei R.S.S. Moldoveneti i ale fostei U.R.S.S. [artist al poporului, maestru emerit al artei, raionalizator emerit]; 4) raionalizatorilor; 5) membrilor tuturor uniunilor [asociaiilor de creaie]; 6) persoanelor care au titluri didactice de confereniar, profesor universitar sau titluri tiinifice de doctor habilitat; 7) militarilor, lucrtorilor din Serviciul de Informaie i Securitate al Republicii Moldova, Departamentul Trupelor de Grniceri, Serviciul de Protecie i Paz de Stat, Ministerul Afacerilor Interne i Procuratura General, care au grad special militar de general sau un alt grad similar; 8) fotilor proprietari ai caselor particulare demolate crora nu li s-a pltit compensare; 9) persoanele care sufer de: tuberculoz pulmonar i tuberculoza altor organe n form activ; tulburri respiratorii grave ca urmare a emfizemului pulmonar sau astmului; tulburri organice grave cronice ale activitii cardiace: endocardie, miocardie, stenocardie. n cazul privatizrii locuinelor contra bonuri patrimoniale, costul unui m2 de suprafa total echivalent n limitele asigurrii normative cu spaiu locativ va fi echivalent cu una cot-parte a bonului [un an vechime n munc]. Costul unui m2 supranormativ: 1) n limitele primilor 10 m2 1,5 din cota parte a bonului; 2) metrajul ce depete aceast suprafa 2 cote pri ale bonului. Achitarea costului locuinei se permite i cu bonurile [autentificare notarial] rudelor de gradul doi [bunei, nepoi; nepoate, surori i frai drepi]. Potrivit art.11 din Legea nr.1324/1993, cetenii care doresc s cumpere ori s primeasc cu titlu gratuit locuin n proprietate
161

privat depun cerere scris la organul abilitat, care, n termen de dou luni din data depunerii cererii, stabilete prin intermediul comisiilor de privatizare a fondului de locuine, costul locuinei i emite hotrrea de rigoare. ncperile construite fr autorizaie trebuie s fie legalizate pn la prezentarea documentelor n comisie. Decizia pozitiv a comisiei servete temei pentru pregtirea proiectului de contract vnzare-cumprare, predareprimire a locuinei n proprietate privat i pentru ntiinarea proprietarului locuinei, administraiei publice locale etc. Dac n timpul examinrii documentelor depuse pentru privatizare locatarul principal a decedat, contractul de vnzarecumprare, predare-primire a locuinei se ncheie cu un alt membru adult al familiei, care triete n locuina dat [cu acordul celorlali membri aduli]. Titlul de proprietate pentru nscrierea drepturilor asupra locuinei servete contractul de vnzare-cumprare, predareprimire a locuinei n proprietate privat, nregistrat la fostul birou teritorial de inventariere tehnic [BIT]. Contractul de vnzare-cumprare, predare-primire a locuinei n proprietate privat se ncheie cu unul dintre soi, cu acordul scris al tuturor membrilor aduli care locuiesc mpreun [inclusiv a celor plecai temporar]. Privatizarea apartamentelor [caselor] n care locuiesc copii minori orfani se efectueaz n numele lor de ctre tutore [curator] n temeiul autoritii tutelare, cu indicarea, n contractul de vnzare-cumprare, predare-primire a apartamentului [casei], a numelui, prenumelui i patronimicului tuturor copiilor minori care locuiesc sau care au dreptul de a locui n acest apartament [cas]. nstrinarea ulterioar, n numele copiilor minori, a apartamentului [casei] privatizate poate fi efectuat numai la atingerea de ctre acetia a majoratului. O problem care se impune const n nenelegerile dintre familiile care locuiesc n aceeai locuin privitor la partea ce le revine din spaiul locuibil. n astfel de cazuri, partea efectiv a
162

fiecrei familii se stabilete de ctre o comisie, cu acordul scris al tuturor membrilor aduli participani la privatizare sau de ctre instana de judecat atunci cnd acetia sunt nesatisfcui de prile efective care le-au revenit [Legea nr.1324/1993, art.13]. Vnzarea locuinelor privatizate cu participarea indirect a minorilor poate fi efectuat numai cu acordul autoritii tutelare. Apartamentele din blocurile cooperativelor de construcie a locuinelor i din blocurile de locuine construite prin investiii particulare, achitate integral, sunt recunoscute proprietate privat, iar proprietarilor li se elibereaz titlu de autentificare a dreptului de proprietate. Locuinele cumprate sau primite cu titlu gratuit n proprietate privat se exclud din fondul de locuine de stat, obtesc, departamental i cooperatist i se includ n fondul de locuine privat, fapt anunat unitilor economice la a cror balan se afl aceste locuine. n registrul bunurilor imobile, se indic datele locatarului principal n temeiul contractului de vnzare-cumprare, predareprimire a locuinei n proprietate privat [ntocmit n 4 exemplare, unul dintre care rmne la biroul notarial, unul se remite BIT-ului spre nregistrare, unul se nmneaz vnztorului i unul cumprtorului] i a certificatului, eliberat de agenia teritorial pentru privatizate cu privire la componena participanilor la privatizare. nregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului. Conform art. 82 din Codul funciar din 1971, terenurile atribuite n intravilan pentru case, anexe gospodreti i grdini nu depeau urmtoarele dimensiuni: 1) lucrtorilor permaneni, specialitilor, funcionarilor din sovhozuri, sovhozuri-tehnicum, ntreprinderi experimentale de nvmnt i silvice nu mai mult de 0,30 ha; 2) lucrtorilor permaneni i funcionarilor, nvtorilor, medicilor i altor specialiti, stabilii cu traiul i munca n localitatea dat 0,25 ha; 3) altor lucrtori

163

permaneni, funcionarilor, lucrtorilor stabilii cu traiul permanent n localiti rurale: pensionari, invalizi 0,15 ha. n folosin lucrtorilor, funcionarilor i altor ceteni stabilii cu traiul n localitile rurale li se atribuie mici terenuri, din contul terenurilor rmase n urma reglementrii folosirii pmntului care nu pot fi folosite n alte scopuri: agricole, de producie etc. Cetenilor a cror proprietate [teren] a fost distrus de calamiti naturale li se pot atribui gratuit terenuri n proprietate [C. funciar, art.11]. Pentru atribuire n proprietate privat, comisiile funciare, constituite conform C. funciar art. 12, stabilesc cota de teren echivalent: 1) fotilor membri de colhozuri, salariailor din sovhozuri i din seciile de producere ale colegiilor agricole [zootehnice] sau din alte ntreprinderi agricole, inclusiv pensionarilor din aceste uniti economice; 2) salariailor din organizaii i ntreprinderi care locuiesc n localiti rurale i execut nemijlocit lucrri de construcie i exploatare a sistemelor de ameliorare, de restabilire i de mbuntire a terenurilor i de sporire a fertilitii solurilor n localitatea respectiv, inclusiv pensionarilor din aceste uniti economice; 3) persoanelor care locuiesc n localiti rurale i care au fost transferate din ntreprinderi agricole n organizaii de construcie i transport colhoznice i intergospodreti, inclusiv pensionarilor din aceste uniti economice; 4) salariailor din ntreprinderile zootehnice intergospodreti, inclusiv pensionarilor din aceste uniti economice. Salariailor i pensionarilor din ntreprinderile zootehnice intergospodreti, care nu dispun de terenuri agricole supuse privatizrii, cota de teren echivalent li se atribuie la locul de trai; 5) persoanelor care dein funcii elective sau i satisfac serviciul militar n termen i care, pn la aceasta, au lucrat la ntreprinderi agricole; 6) persoanelor care au lucrat anterior la ntreprinderile din localitatea respectiv: brbai 25 de ani, femei 20 de ani; 7)
164

veteranilor celui de-al doilea rzboi mondial, fotilor ostai internaionaliti, familiilor persoanelor care i-au pierdut viaa n aciunile de lupt pentru aprarea integritii teritoriale i a independenei Republicii Moldova, care locuiesc n localiti rurale la locul de trai; 8) persoanelor supuse represiunilor politice i reabilitate ulterior, care locuiesc n localiti rurale la locul de trai; 9) persoanelor care au adus pmnt n gospodriile colective, dar nu lucreaz n ele. De asemenea, pn la 50 la sut din cota de teren echivalent, calculat pe unitatea administrativ-teritorial respectiv, se atribuie: 1) persoanelor domiciliate n localiti rurale care au fost angajate n sfera social avnd o vechime de munc de 25 de ani brbaii i 20 de ani femeile i care au pierdut capacitatea de munc n specialitate din motive de vrst sau de sntate, dac nici un membru al familiei nu a primit cot de teren echivalent; 2) salariailor din seciile de nvmnt ale colegiilor agricole [zootehnice], inclusiv pensionarilor din aceste uniti economice. Autentificarea dreptului de proprietate asupra cotei de teren echivalent se face n baza hotrrii autoritilor publice locale prin eliberarea unui titlu ce confirm acest drept. Primria satului [comunei] sau oraului [municipiului] elibereaz titlu de autentificare a dreptului deintorului de teren pentru fiecare teren, nregistreaz proprietarii terenurilor n registrul cadastral al deintorilor de terenuri i, la cererea deintorului de teren, stabilete n natur hotarele terenului [C. funciar, art.13]. Articolul 20 din acelai cod stabilete documentele ce confirm drepturile deintorilor de teren: 1) titlul de autentificare a deintorului de teren eliberat de autoritatea administraiei publice locale, n cazul n care aceasta atribuie n proprietate privat terenuri ale domeniului public al unitilor administrativteritoriale, sau de Agenia Relaii Funciare i Cadastru, n cazul n care statul atribuie n proprietate privat terenuri ale
165

domeniului public de stat; 2) certificatul de motenire; 3) contractul de vnzare-cumprare; 4) contractul de donaie; 5) contractul de schimb; 6) contractul de arend etc. Drepturile de proprietate imobiliar sunt nregistrate n baza documentelor doveditoare la depunerea unei cereri la OCT. Dovad a dreptului de folosin funciar serveau: 1) actul de stat de folosin funciar n cazul ntreprinderilor [indiferent de forma lor juridic de organizare]; 2) actul privind dreptul de folosin a pmntului n cazul persoanelor fizice. Pentru toate cazurile, la nscrierea dreptului de folosin n cartea cadastrului, trebuiau prezentate urmtoarele acte: Actul de stat [n continuare, actul] privind dreptul de folosin a pmntului eliberat conform Hotrrii Consiliului Minitrilor al URSS nr. 199 din 6 martie 1975 privind eliberarea actelor ce confirm dreptul de folosin a pmntului. n afar de actul de stat, pentru fiecare bun imobil se deschidea un dosar, n care erau ndosariate: hotrrea comitetului executiv raional privind eliberarea actului; certificatul eliberat de comitetul executiv privind terii cu drept de folosin; hotrrea adunrii generale a colhoznicilor; constatarea direciei sovhozului privind proiectul lotului n folosin; planul hotarelor; nota informativ privind justificarea economic a hotarelor stabilite; procesul-verbal privind concretizarea hotarelor cu posesorii vecini [terenurile adiacente], registrele msurrilor; tabelul stabilirii coordonatelor posesorului de baz i ale altor posesori; actele de control ale lucrului efectuat; decizia inginerului cadastral asupra lucrului efectuat. Odat cu actul, comitetului executiv raional i se prezint i dosarele cadastrale, planurile fotometrice i alte documente. Actul se ntocmea n trei exemplare, unul dintre care se transmitea Ministerului Agriculturii [195 p.168].

166

Pentru nregistrarea drepturilor, titularul depunea cerere n dou exemplare, la care anexa: actul; proiectul lotului de pmnt; actul ce confirma proiectul i planurile de proiect. Gospodria rneasc [de fermier]. Potrivit Legii nr.1353XIV din 03.11.2000 privind gospodriile rneti de fermier [27], n continuare, Legea nr.1353/2000 art.2, gospodria rneasc de fermier este o afacere de familie, ntemeiat pe proprietatea privat asupra terenurilor agricole i asupra altor bunuri, pe munca personal a membrilor unei familii [membri ai gospodriei rneti], avnd ca scop obinerea de produse agricole, prelucrarea lor primar, comercializarea cu preponderen a propriei producii agricole. Bunurile, potrivit Legii citate, art.18 alin. (3) sunt: terenuri, plantaii, construcii gospodreti i alte construcii, instalaiile de ameliorare i alte instalaii, precum i alte bunuri care pot aparine: 1) unuia sau mai multor membri ai gospodriei cu drept de proprietate individual; 2) membrilor gospodriei cu drept de proprietate comun n devlmie sau cu drept de proprietate comun n diviziune [dac este prevzut n contract]. Bunurile proprietate comun a membrilor gospodriei rneti se nregistreaz conform prevederilor generale: conductorul gospodriei depune la OCT cerere n dou exemplare, la care anexeaz declaraia de constituire, copiile documentelor ce confirm dreptul de proprietate privat al fondatorului i al potenialilor membri ai gospodriei asupra terenurilor, copiile contractelor de arend a terenurilor, autentificate de secretarul primriei, bonul de plat a taxei de nregistrare, inventarul bunurilor, planul cadastral, certificatul de nregistrare a gospodriei rneti. Pentru claritate, menionm unele particulariti ale gospodriei colhoznice i ale gospodriei rneti de fermier, cum ar fi: membri ai gospodriei colhoznice erau considerai toi membrii de familie, indiferent de vrst; dreptul de proprietate asupra terenurilor nu se nregistra, deoarece acestea se ddeau
167

numai n folosin. n cazul gospodriei rneti de fermier, sunt considerai membri ai ei numai persoanele de la vrsta de 16 ani. n registrul bunurilor imobile, se indic datele tuturor membrilor gospodriei rneti, inclusiv ale minorilor i ale celor inapi pentru munc, conform extrasului din registrul de eviden a gospodriilor sau certificatului eliberat de autoritatea public local. Bunurile imobile procurate sau create n urma activitii n comun a membrilor gospodriei rneti [de fermier] se nregistreaz cu drept de proprietate comun n devlmie a membrilor acestei gospodrii, dac contractul ncheiat ntre membrii gospodriei rneti [de fermier] sau hotrrea judectoreasc nu prevede proprietatea comun n diviziune. Dreptul de proprietate asupra bunurilor gospodriei rneti folosite n comun se stinge n temeiul: 1) reorganizrii; 2) separrii cotelor [proprietate pe cote pri]; 3) lichidrii gospodriei: la decizia membrilor sau prin instan la iniiativa creditorilor sau motenitorului ori a primriei, cnd nu a rmas nici un membru sau cnd nici un motenitor nu dorete s continue activitatea de fermier. Particularitile proprietii comune n devlmie: a) titularii dreptului de proprietate comun n devlmie nu au determinat cota-parte, de aceea, ct exist comunitate de bunuri, ei nu pot cunoate extinderea drepturilor; b) proprietatea comun n devlmie are ca subiecte persoane fizice; c) temei de apariie a proprietii comune n devlmie este legea; d) proprietarii devlmai, neavnd determinat ntinderea drepturilor lor, nu pot dispune n nume propriu de bunurile proprietate comun n devlmie [C. familiei, art.21]. Radierea dreptului de proprietate asupra bunurilor comune ale gospodriei rneti de fermier este similar nregistrrii i se
168

efectueaz de OCT la cererea persoanei interesate, cu anexarea dovezilor. 3.2.3.2. nscrierea dreptului de proprietate n diviziune. n comparaie cu nregistrarea dreptului de proprietate n devlmie, nregistrarea dreptului de proprietate n diviziune presupune, instantaneu, nregistrarea cotelor-pri dintr-un emolument imobiliar i este reglementat de Legea 1543/1998 art. 40, conform creia, n registrul bunurilor imobile, se arat cota ideal a fiecrui proprietar n patrimoniu, care: a) rezult: din partajul amiabil al fotilor soi dreptul de proprietate se nregistreaz n baza actului de mprire autentificat notarial; sau, n caz de litigiu, pe cale judectoreasc temei de nscriere a drepturilor reale servete hotrrea de judecat; sau, prin motenire n cazul comotenitorilor temei de nregistrare servete certificatul de motenitor; sau prin construire n comun, n cazul societii civile [construcia unei cldiri de ctre dou sau mai multe persoane fizice]. b) se determin n funcie de: mrimea suprafeei totale sau a suprafeei locative, fie de valoarea unor ncperi i/sau a suprafeelor unor terenuri, fie n alt mod convenit ntre cotitularii dreptului de proprietate comun n diviziune; c) se exprim sub form de fraciune ordinar sau n procente fa de mrimea sau valoarea bunului imobil; d) se indic n contract sau n alt document ce confirm drepturile, fcndu-se referire la modul de determinare a ei. Prin urmare, n cazul proprietii comune pe cote-pri: a) fiecare coproprietar are determinat o cot parte ideal i abstract n dreptul de proprietate asupra bunurilor comune; b) titularii proprietii comune pe cote-pri sunt persoane fizice;
169

c) temei de apariie a proprietii comune pe cotepri servesc: contractele, succesiunile etc.; d) fiecare coproprietar al cotei-pri din proprietatea comun este n drept s cear separarea acesteia [dac e posibil] n natur i, respectiv, formarea unui bun imobil nou pasibil a fi nregistrat n Registrul bunurilor imobile. Conform Hotrrii Curii Supreme de Justiie nr. 3 din 30 ianuarie Separarea n natur a coteipri, a unuia dintre coproprietari, e posibil numai cu condiia c mrimii cote sale i corespunde o parte izolat a casei cu intrare separat sau dac exist posibilitatea reconstruirii apartamentului sau casei n aa fel, nct s fie posibil crearea unui spaiu separat. Separarea cotei-pri n natur duce la ncetarea proprietii comune pe cote-pri i pierderea de ctre fotii coproprietari ai dreptului de preemiune n caz de nstrinare a acesteia. e) nstrinarea cotei-pri presupune respectarea dreptului de preemiune care nu poate fi cedat [este un drept personal]; f)la nstrinarea cotei-pri din proprietatea comun se admite fr acordul n scris al celorlali coproprietari pe cote-pri dintr-un imobil. Mrimea cotei se consemneaz n registrul bunurilor imobile n temeiul documentului ce confirm cotele determinate n bunul imobil. n cazurile n care cotele dintr-un teren i/sau dintr-o construcie capital, stabilite separat, sunt indicate n diferite documente ce confirm drepturile, nscrierea se efectueaz conform acestor documente. Dreptul de proprietate n diviziune se nregistreaz n temeiul [dup caz]: 1) contractului de separare a cotei-pri din proprietatea comun sau contractului de mprire [partaj] a proprietii comune, autentificat notarial sau, dup caz, hotrrii de formare a terenului cu toate documentele de formare; 2)
170

certificatului eliberat soilor, autentificat notarial, privind dreptul de proprietate asupra cotei-pri din averea comun; 3)dovezii despre mprirea averii gospodriei de colhoznic sau nscrierii privind separarea cotei-pri din averea gospodriei de colhoznic, nregistrat la autoritile administraiei publice locale [pentru construcii]; 4) hotrrii instanei judectoreti sau a fostului arbitraj. Dreptul de proprietate comun n diviziune nceteaz n cazul: mpririi proprietii comune prin separarea prilor; ieirea din proprietatea comun pe cote-pri [nceteaz pentru persoana care a cerut separarea]. Temeiurile pot fi diferite: acordul comun sau hotrrea judectoreasc [la cererea creditorilor]. Dac separarea n natur nu este posibil [bunuri indivizibile], proprietarul care deine o cot-parte n bunurile comune primete echivalentul bnesc al acestei cote [240, p.450]. ncetarea dreptului de proprietate n diviziune are ca efect radierea acestuia din registrul bunurilor imobile la cerere, adresat OCT de persoana interesat. 3.2.4. nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice n literatura juridic [159, p.95], se susine c un colectiv de oameni poate aciona ca un subiect unitar de drept numai dac are o structur bine definit, prin care i se precizeaz structura intern, modul de alctuire, organele de conducere i competena acestora, modul de reorganizare etc. Savanii juriti Roca Nicolae i Baie Sergiu susin c persoana juridic este o organizaie nzestrat cu patrimoniu propriu, destinat scopului propus prin actul de constituire, creia, n condiiile legii, i se recunoate capacitatea juridic [115, p.214-215]. Aceste condiii sunt ndeplinite de societatea comercial, care, prin actul de constituire, ca efect al voinei asociailor, dobndete o organizare de sine stttoare, ce o individualizeaz de alte subiecte de drept. Astfel, opinia autorilor citai se
171

ntemeiaz pe criteriile definitorii ale persoanei juridice ca subiect de drept i nu ca obiect al nregistrrii de stat [obiect al actului juridic]. Ori, pn la admiterea n circuitul civil a bunurilor imobile unitatea economic avea nsemntate mai mult ca participant la raporturile juridice, categorie juridic reglementat prin Legea nr.845/1993. Activitatea n comun a persoanelor fizice este de neconceput fr un suport material, care presupune existena anumitor bunuri aparinnd asociailor fondatori cu drept de proprietate, al cror regim juridic cade sub incidena anumitor acte normative, drepturile reale ale persoanei juridice fiind nscrise n registrul bunurilor imobile. n aspectul cercetat ne intereseaz cum vom nregistra conveniile imobiliare obiect al crora este unitatea economic. Soluia o gsim n Codul Civil, art.817-822, dac avem dexteritatea profesional n a delimita persoana juridic subiect de drept de persoana juridic obiect al circuitului civil. Astfel, prin interpretarea art.817 n coroborare cu art.818, 821 i 822 deducem: ntreprinderea n calitate de complex patrimonial unic este privit ca obiect al actului juridic de vnzarecumprare [art.817, alin (1)]; concomitent cu ntreprinderea [teren, edificii, echipament etc.] ca complex patrimonial unic la cumprtor trec i dreptul la denumirea de firm, la mrcile de producie i la alte mijloace de individualizare a ntreprinderii i a produciei acesteia [art.817, alin (1)]; contractul de vnzare-cumprare a ntreprinderii n calitate de complex patrimonial unic se ncheie n form autentic i se nregistreaz la Camera nregistrrii de Stat [art.818]. Propunem completarea art. 818 cu un nou alineat n urmtoarea redacie: n temeiul contractului de vnzarecumprare a ntreprinderii ca un complex patrimonial unic se va nscrie drepturile imobiliare asupra acesteia la oficiul

172

cadastral teritorial n raza de activitate a cruia este amplasat ntreprinderea; dovad a executrii obligaiilor contractuale va servi actul de predare-primire n care sunt reflectate datele privind bunurile imobile, faptul ntiinrii creditorilor, viciile ntreprinderii [art. 821]; dreptul de proprietate asupra ntreprinderii ca un complex patrimonial unic trece la cumprtor la data [predrii] semnrii actului de predare-primire a ntreprinderii, dreptul urmnd s fie nscris imediat n Registrul bunurilor imobile [art.822 meninut parial, cursivul este completarea noastr]. n concluzie, Codul Civil reglementeaz ntreprinderea ca persoan juridic [subiect al raporturilor juridice] i ca obiect al actului juridic, de aceea propunem a completa i art.288, alin (2) din Codul Civil cu nc o categorie de bunuri imobile ntreprinderea ca un complex patrimonial unic. Opinia expus poate fi argumentat apelnd la tratarea acestei probleme de savanii juriti din mai multe state. De exemplu, savantul jurist A.G. Gribanov [161] susine c noiunea de ntreprindere poate i trebuie folosit n sens dublu: ca subiect de drept i ca obiect al raportului [actului juridic]. Un alt savant jurist [181] apreciaz ntreprinderea ca un obiect specific al dreptului de proprietate datorit elementelor componente ale acesteia. D.D. Grim [157] afirm c noiunea de complex patrimonial aparine celor mai vaste categorii juridice, cuprinznd o mulime de instituii diverse. ntreprinderea ca obiect al dreptului este indivizibil i din acest motiv o putem atribui la lucrurile complexe, deoarece obiect al drepturilor este totalitatea bunurilor, de aceea regimul bunurilor aparte nu are nici o influen asupra raporturilor juridice sau ntreprinderea reprezint un bun indivizibil, dar indivizibilitatea ntreprinderii este una legal i nu natural, sau regimului diviziunii pot fi supuse att un butoi cu vin, ct i o
173

statuie din marmur, dar indivizibilitatea bunului poate fi apreciat nu numai ca fiind una natural, ci i ca o indivizibilitate stabilit de legiuitor din punct de vedere economic conform destinaiei acestuia n circuitul economic [230, p.95]. n ultima categorie autorul citat include ntreprinderile, uzinele, magazinele etc. Opinia n cauz i gsete reflectare i n cercetrile savantului Ugo Mattei [202], care afirm dac voi vinde o fabric de prelucrare a laptelui, se nelege c nu voi vinde doar terenul i cldirile, ci i tot ce face obiect comun cu aceasta. n caz contrar, ar trebui, nainte de a-i nmna cheile noului proprietar al fabricii, s iau tot echipamentul. Regimul juridic al imobilelor, ca pri componente ale fabricii, se va extinde i asupra bunurilor mobile care servesc la funcionarea fabricii. Excepie, dac se convine altfel. Aprecierea dat ntreprinderii de juritii altor ri i gsete explicare n raporturile reglementate de legislaia lor armonizat nivelului de dezvoltare a rii. Aderm la opiniile analizate i considerm c peste o perioad de timp necesitatea reglementrii a astfel de raporturi o s fie actuale i la noi. Or, actualmente, ntreprinderile se vnd n procesul declanrii insolvabilitii, bunurile fiind vndute separat: teren, edificii, echipament etc. Conceptul clasic de ntreprindere exprim ntreprinderea pe roate, vnzarea acesteia prezumnd bunul imobil [drepturile patrimoniale], drepturi personale nepatrimoniale i tot ceea ce este antrenat funcionrii acesteia. La nscrierea drepturilor de proprietate ale persoanei juridice registratorului i se prezint: extrasul din registrul comercial de stat privind nregistrarea acesteia; documentele de constituire. De asemenea, registratorul verific dac decizia de nstrinare, de dobndire a imobilului a fost luat de organul mputernicit. n funcie de forma juridic de organizare este necesar procesul verbal al organului de conducere [mputernicit prin lege sau statut s dispun de imobil] dac numrul fondatorilor este mai mare de unul i poate fi adunarea general a
174

asociailor sau consiliul de conducere [direcia], inndu-se cont i de preul contractului. De exemplu, n cazul societii pe aciuni, abilitile ncheierii conveniilor preul crora depesc 50 la sut din valoarea activelor, potrivit ultimului bilan, ine de competena adunrii generale. Dac preul conveniei depete 25 la sut din aceeai valoare, decizia se ia de consiliul societii. Organul executiv [comitetul de conducere, dup caz, direcia, comitetul de conducere] decide n privina conveniilor preul crora nu depete 25 la sut din valoarea indicat. n numele Societii cu Rspundere Limitat, decizia privind ncheierea contractelor, conveniilor etc. sunt luate de comitetul de conducere cu aprobarea ulterioar de adunarea general. n cazul cooperativelor decizia de ncheiere a conveniilor este prerogativa preedintelui acesteia, dac statutul nu prevede altfel. ntreprinderea de stat [municipal] poate s dea n arend, ipoteca [participa cu bunurile sale la activitatea structurilor private] numai cu acordul fondatorului n persoana Departamentului Privatizrii sau alt organ al administraiei publice centrale [139, p.27]. n numele ntreprinderii cu statut de persoan fizic, societii n comandit conveniile sunt ncheiate de asociatul cu cota deplin de participare, dac contractul de constituire a societii nu prevede ncheierea anumitor convenii de ctre comanditar n temeiul i n limitele mputernicirilor acordate prin procura eliberat de asociatul cu cota deplin de participare. Pentru societatea n nume colectiv conveniile sunt ncheiate de membrul asociat cu drept de administrare cu excepia nstrinrii i ipotecrii bunurilor imobile pentru care este necesar acordul tuturor proprietarilor. n cazul ntreprinderii individuale, contractele sunt ncheiate de ctre fondator, temei de nscriere a dreptului servete decizia acestuia privind achiziionarea de bunuri imobile [139, p.27].

175

3.2.4.1. nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice de drept privat. n etapa actual a economiei de pia, proprietatea privat este forma dominant de proprietate, dat fiind faptul c bunurile ei componente sunt obiecte ale circuitului civil, care impulsioneaz vitalitatea raporturilor juridico-economice, i care, desctuate de restriciile anterioare, sunt n continu ascensiune. Modul de nscriere a dreptului de proprietate al persoanelor juridice este reglementat prin Legea nr.1543/1998, alte acte normative potrivit crora modificrile ce vizeaz regimul juridic al bunurilor imobile ale persoanelor juridice sunt nscrise n registrul bunurilor imobile indiferent de forma juridic de organizare. Persoanele juridice cu scop lucrativ. Potrivit art.106-178 din Codul Civil, persoanele juridice cu scop lucrativ sunt societile comerciale, cooperativa, ntreprinderea de stat i ntreprinderea municipal. Dreptul de proprietate al persoanei juridice cu scop lucrativ [societatea comercial] asupra bunurilor imobile se va nscrie n condiiile Legii nr.1543/1998, Instruciunii nr.487/2005, ale altor acte normative, conform crora nscrierea dreptului de proprietate se efectueaz la cerere: 1) n temeiul contractului de constituire a ntreprinderii, nscris n Registrul de stat al ntreprinderilor, care prevede transmiterea n proprietate a bunului imobil, i actul de predare-primire a construciei; sau 2) n cazul constituirii unei ntreprinderi prin fuziune n temeiul contractului de constituire, la care se anexeaz actul de transfer, aprobat de persoana [organul] care a emis decizia de reorganizare i al extrasului din Registrul de stat al ntreprinderilor privind ncetarea activitii ntreprinderilor contopite [fuziune prin contopire dou sau mai multe societi comerciale se unesc pentru a constitui o nou societate comercial, societile care particip la reorganizare se dizolv i se radiaz din Registrul de stat, patrimoniul trece prin succesiune la noua societate comercial] [115, p.315] sau privind
176

ncetarea societii absorbite [fuziune prin absorbie societatea absorbant, dup modificarea actelor de constituire, i continu activitatea, iar cea absorbit este radiat din Registrul de stat al ntreprinderilor] [116, p.322], n temeiul actului de transfer al bunurilor; sau 3) n temeiul actului de constituire a societii prin dezmembrare: a) prin divizare persoana juridic [societatea comercial] se mparte n dou sau mai multe societi comerciale independente [societatea i pierde calitatea de subiect de drept] patrimoniul trece la noile subiecte de drept [116, p.326]; b) prin separare [din componena unei societi comerciale care nu se dizolv i nu-i pierde personalitatea juridic se desprind i se constituie una sau mai multe persoane juridice [pri din patrimoniu trec la noile persoane juridice]; n temeiul contractului de vnzare-cumprare de ctre persoana juridic a bunurilor imobile. Valabil pentru situaiile descrise este faptul c, la contractul de constituire, se anexeaz actul [bilanul] divizrii, aprobat de organul suprem al ntreprinderilor, extrasul din Registrul de stat al ntreprinderilor privind ncetarea activitii societii reformate i, dup caz, decizia de formare a terenului cu documentele necesare: plan cadastral sau geometric. Persoanele juridice fr scop lucrativ, numite i necomerciale, prezum c asociaii i membrii lor nu au scopul de a obine profit, ci au un scop ideal: satisfacerea anumitor interese spirituale, culturale, tiinifice, sociale etc. [117, p.366]. Conform art.180-191 din Codul Civil, persoanele juridice fr scop lucrativ, fondatorii, asociaii i membrii organizaiei necomerciale nu dein drepturi patrimoniale fa de aceast persoan juridic. Potrivit aceluiai cod, exist trei categorii de organizaii necomerciale: asociaia, fundaia i instituia. Dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile ale persoanelor juridice fr scop lucrativ se nregistreaz n temeiul actelor de constituire: Hotrrea Guvernului; sau hotrrea administraiei publice locale; sau contractul de constituire, statutul etc. n cazul
177

nscrierii dreptului imobiliar asupra terenului, se anexeaz i planul cadastral; n cazul cldirilor sau al altor ncperi, se anexeaz planul cadastral i/sau geometric. 3.2.4.2. nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice de drept public. Persoane juridice de drept public sunt: statul, unitile administrativ-teritoriale, alte autoriti publice. Spre deosebire de persoanele juridice cu scop lucrativ, acestea nu au calitatea de ntreprinztor i nu desfoar afaceri n nume propriu [116, p.123]. Patrimoniul persoanei juridice de drept public este alctuit, n principiu, din bunuri analoge celor care aparin particularilor i care pot fi mobile sau imobile, transmise acesteia n gestiune economic. Bunurile imobile ale persoanei juridice pot fi [109, p.67]: terenuri, edificii, spaii de executare a activitii economice, spaii locuibile pentru angajai etc. Bunurile imobile ale statului sau ale unitilor administrativteritoriale ce constituie domeniul public nu pot fi nstrinate [iazurile, pdurile, pieele, parcurile etc.] Drepturile reale asupra bunurilor imobile ale persoanelor juridice de drept public pot fi dobndite i nscrise de ctre: Unitile administrativ-teritoriale, n temeiul: deciziei Guvernului privind transmiterea bunului imobil din proprietatea statului n proprietatea unitii administrativ-teritoriale; actului de predare-primire la transmiterea ntreprinderii, cldirii etc. Terenurile unitilor administrativ-teritoriale sau ale statului, libere de construcii, pot fi nstrinate doar n condiiile licitaiei, la preuri de pia, dar nu mai mici dect preul normativ al pmntului [139a, p.27]. Statul, n temeiul: deciziei consiliului local privind transmiterea bunului imobil din proprietatea unitii administrativ-teritoriale n proprietatea statului, la care se anexeaz actul de predare-primire; sau deciziei consiliului local al unitii administrativ-teritoriale care transmite i deciziei consiliului local al unitii administrativ-teritoriale, care primete, unde se expune acordul de a primi imobilul, n cazul
178

transmiterii bunului de ctre o unitate administrativ-teritorial unei alte uniti din cadrul aceluiai raion; deciziei consiliului local, prin care s-a declarat utilitatea public de interes local, i acordului dintre pri, autentificat notarial, sau hotrrii judectoreti, n cazuri de expropriere pentru utilitate public de interes local; hotrrii Guvernului, prin care s-a aprobat lista terenurilor proprietate a statului, i [dup caz] deciziei consiliului local, prin care s-a aprobat lista terenurilor proprietate a unitii administrativ-teritoriale respective [n temeiul hotrrii Guvernului nr.837 din 14.08.201]; hotrrii Parlamentului, prin care s-a declarat utilitatea public de interes naional, i acordului dintre pri, autentificat notarial, sau hotrrii judectoreti, n cazuri de expropriere pentru cauz de utilitate public de interes naional. Drepturile ntreprinderilor asupra bunurilor imobile proprietate public, date n folosin, se nregistreaz n temeiul actelor de predare-primire, ncheiate ntre organele centrale de specialitate sau autoritile administraiei publice locale i ntreprindere [Legea nr.1543/1998, art.42]. Consemnm, n privina actelor de predare-primire, c, n practic, sunt cazuri cnd actele de predare-primire au fost lichidate, dreptul de gestiune economic fiind greu de dovedit. Credem, crearea cadastrului general este un bun prilej de constatare a regimului de fapt al imobilului i de reconfirmare a drepturilor reale n numele titularilor de drept, prin nregistrarea drepturilor i eliberarea actelor doveditoare. nregistrarea grevrii dreptului asupra terenului proprietate public se efectueaz n temeiul deciziei autoritii publice locale [Legea nr.1543/1998, art.42, alin. (2)]. Drepturile reale ale persoanelor juridice de drept public se nscriu n registrul bunurilor imobile: n subcapitolul I imobilul; subcapitolul II drepturile imobiliare; subcapitolul III grevarea drepturilor.

179

Dreptul imobiliar al persoanelor juridice de drept public nceteaz n cazul: urmririi bunurilor n legtur cu obligaiile pecuniare; privatizrii proprietii de stat; expropriere pentru cauz de utilitate public; rechiziie; confiscare, alte cazuri. Dreptul imobiliar al persoanelor juridice de drept public care i-au ncetat existena sunt radiate din registrul bunurilor imobile n temeiul hotrrii organului decizional cu anexarea documentelor de rigoare.

3.3. Particularitile de nscriere a altor drepturi reale


n literatura juridic de specialitate, interpretarea naturii juridice a drepturilor reale asupra bunurilor altuia [dezmembrmintelor] este destul de controversat [118, p.176; 171, p.115]. Se evideniaz sintagmele: dezmembrminte ale dreptului de proprietate, drepturi reale asupra bunurilor altuia i drepturi reale asupra bunurilor strine [198, p.29-39]. n ceea ce ne privete, acceptm sintagma alte drepturi reale, din considerentul c dreptul de proprietate este prototipul drepturilor reale ntr-o asemenea msur, nct celelalte drepturi reale sunt considerate o prelungire a dreptului de proprietate [163, 30-36]. Susceptibil de dezmembrare este att dreptul de proprietate privat, ct i dreptul de proprietate public, indiferent de titular: persoan fizic sau juridic, inclusiv statul i unitile administrativ - teritoriale. De exemplu, dreptul de proprietate public poate fi obiectul unor dezmembrri: concesiunea bunurilor; folosina; locaiune etc. Dezmembrmintele dreptului de proprietate se nscriu: n subcapitolul III, partea I, la rubrica Alte drepturi reale: uzufruct, uz, abitaie, superficie, servitutea terenului aservit, gajul, folosina asupra terenurilor statului sau unitilor administrativ-teritoriale, gestiunea economic, concesiunea, iar n subcapitolul III, partea a
180

II, la rubrica Notri: subcapitolul III Grevarea drepturilor patrimoniale, respectiv: nr. crt.; Obiectul grevrii care poate fi: teren T; construcie C; ncpere (izolat) .; Tipul i termenul grevrii, suma gajului (dup caz) gestiune economic, folosin etc.; Date despre persoana n al crei favoare a fost stabilit grevarea ex.: Academia de Studii Economice din Moldova; Date despre documentul n al crui temei a fost efectuat nscrierea Hotrrea Guvernului nr.1408 din 14.11.1991; Data nscrierii 15.12. 1991. 3.3.1. nscrierea dreptului de uzufruct. Codul Civil [art.395-423] definete uzufructul ca fiind dreptul unei persoane [uzufructuar] de a folosi pentru o perioad determinat sau determinabil bunul unei alte persoane [nudul proprietar] i de a culege fructele bunului, ntocmai ca proprietarul, ns cu ndatorirea de a-i conserva substana. Definiia legii, dei pune n relief dou dintre caracterele principale ale uzufructului, anume c este un jus in re aliena, i nu comport facultatea de a dispune de lucru, este totui incomplet i poate lsa loc confuziilor [163, p.193]. Or, definiia pe care legiuitorul o d uzufructului se potrivete tot att de bine i dreptului de folosin. Deosebirile sunt urmtoarele: n cazul locaiunii, dreptul de folosin al locatarului este un drept de crean, iar n cazul dreptului de uzufruct, acesta [uzufructuarul] are un drept de folosin real asupra bunului.

181

Caractere ale uzufructului: acesta este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate n proprietatea altuia [Codul Civil, art.395]; acesta este un drept esenialmente temporar [art., 397]; orice act juridic prin care se constituie uzufructul perpetuu i transmisibil pentru cauz de moarte este lovit de nulitate absolut [Codul Civil art.397 alin.(4)]; pe durata sa, uzufructul acord proprietarului bunului puteri reduse, deoarece folosina i fructele aparin uzufructuarului, iar proprietarul are doar un titlu nud, lipsit de eficacitate, fapt pentru care proprietarul se numete nud; uzufructul se poate constitui nu numai asupra unui lucru, ci i asupra unui drept. Obiectul dreptului de uzufruct. Potrivit Codului Civil, obiect al uzufructului poate fi orice bun care se afl n circuitul civil, cu excepia celor din domeniul public al statului i al unitilor teritorial-administrative [art.396 alin. (3)], cum ar fi uzufructul: terenului cu arbori i terenului cu pduri [art.406 i 407]; terenului n care exist carier [art. 408 i dispoziiile C. subsolului]. Uzufructul stabilit asupra unui bun imobil este reglementat ca fiind uzufruct cu titlu particular i se nscrie n registrul bunurilor imobile n subcapitolul III, partea I, la rubrica Alte drepturi reale. Dreptul de uzufruct se constituie: 1) prin efectul legii legislaia nu prevede expres cazuri de constituire a uzufructului nemijlocit prin lege; 2) prin act juridic: bilateral [ contract] de uzufruct al imobilului: cas, apartament, teren, pdure, obiective acvatice separate etc. [condiiile, coninutul i termenul sunt determinate de pri]; unilateral [testament] printr-o clauz testamentar [113, p.225]. n cele mai dese cazuri, uzufructul este constituit prin testament; 3) prin hotrre judectoreasc numai
182

n cazul n care legea prevede o astfel de modalitate, de exemplu, n cazul uzufructului prin uzucapiune. Uzufructul imobilelor trebuie nscris n registrul bunurilor imobile [Codul Civil, art.389, 290 i Legea nr.1543/1998, art.4 i 5]. Modificarea dreptului de uzufruct are loc ca rezultat al majorrii sau micorrii suprafeei terenului. Documente n al crui temei se nregistreaz modificrile sunt: contractul de vnzare-cumprare a unui imobil [cldire] din cadrul universalitii de bunuri imobile. De exemplu, persoana juridic are n proprietate pe terenul su mai multe construcii, una dintre care o vinde. La cererea acestei persoane, inginerul cadastral formeaz un nou bun imobil, ntocmete pentru ambele bunuri planurile cadastrale i dosarele n al cror temei se vor efectua modificrile de rigoare n registrul bunurilor imobile. Uzufructul se stinge n cazul: decesului uzufructuarului persoan fizic; lichidarea uzufructuarului persoan juridic; expirarea termenului pentru care a fost constituit dac nu a intervenit o alt cauz de stingere [deces, lichidare etc.]. Uzufructul constituit n favoarea unei persoane juridice nu poate depi 30 de ani [Codul Civil, art.420]; anularea prin hotrre judectoreasc a actului prin care nudul proprietar a dobndit dreptul de proprietate [art.420]; renunarea uzufructuarului la dreptul su [art.420]; distrugerea bunului [art. 422]; ntrunirea n aceeai persoan a calitii de proprietar i uzufructuar [prin consolidare] [art.420]; prin voina prilor [art.415]; la cererea nudului proprietar [art.421]; Stingerea uzufructului imobiliar este reflectat, ca i constituirea uzufructului imobiliar, n Registru, la cererea persoanei interesate, cu anexarea actelor justificative: certificat de deces, extras din Registrul de stat al persoanelor juridice, act prin care uzufructuarul a renunat la dreptul su [contract de stingere a uzufructului, hotrre judectoreasc etc.].

183

3.3.2. nscrierea dreptului de uz i a dreptului de abitaie este reglementat de Codul Civil, prin art.424-427, i este definit ca o varietate a uzufructului cu prerogative restrnse i limitate. Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt clasate unanim printre drepturile reale principale ca dezmembrminte ale dreptului de proprietate. Caracteristic pentru dreptul de uz i dreptul de abitaie este faptul c titularul lor se bucur de atributele posesiunii i folosinei bunului numai pentru nevoile lui i ale familiei sale. Ceea ce face s se disting aceste drepturi de uzufructul propriuzis este caracterul strict personal. Titularul lor nu poate ceda [vinde, dona sau nchiria] emolumentul acestor drepturi, iar creditorii si nu pot s le sechestreze. De aceea, unii autori s-au ntrebat dac aceste drepturi merit s figureze printre drepturile patrimoniale. Dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun, mobil sau imobil, pe cnd dreptul de abitaie are ca obiect o cas ori un apartament. Dreptul de uz i dreptul de abitaie se supun regimului juridic aplicabil uzufructului [Codul Civil, art.427], se constituie n temeiul legii sau al actului juridic. Dreptul de uz asupra unui bun imobil i dreptul de abitaie iau natere la data nscrierii lor n Registru, similar dreptului de uzufruct: partea I a subcapitolului III, la rubrica Alte drepturi reale. Dreptul de uz este dreptul real principal ce confer titularului atributele de posesiune i folosin asupra unui bun proprietate a unei alte persoane, dar numai pentru nevoile proprii i ale familiei sale [Codul Civil, art.424]. Titulari al dreptului de uz i ai dreptului de abitaie pot fi numai persoane fizice. Prin urmare, aceste drepturi au caracter personal i se dobndesc prin act juridic: convenie, testament, uzucapiune etc. Dreptul de uz se stinge i se radiaz n aceleai condiii ca i dreptul de uzufruct [Codul Civil, art.420-423], dar de acest drept vor putea beneficia i motenitorii uzuarului, dac aa s-a convenit prin convenie.
184

Dreptul de abitaie este un drept real imobiliar care are ca obiect o locuin i care confer titularului posesiunea i folosina acelei locuine pentru el i pentru familia sa [139, p.10]; el este, aadar, un drept de uz care are ca obiect o locuin. Dreptul de abitaie poate fi constituit prin act juridic [contractul de nstrinare a bunului cu condiia ntreinerii pe via]: unilateral sau bilateral cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Prin testament [dac testatorul a stipulat o clauz sub form de legat] i prin efectul legii [Codul Civil, art.424 alin. (3)]. Dreptul de abitaie, ca i dreptul de uz, se caracterizeaz prin faptul c titularul su nu poate fi dect o persoan fizic i c are un caracter personal, putnd fi folosit numai pentru nevoile de locuit ale titularului i ale membrilor lui de familie. Procedura de nscriere a dreptului de uz i a dreptului de abitaie este similar procedurii de nscriere a dreptului de uzufruct. Stingerea dreptului de abitaie i, ca rezultat, radierea din registrul bunurilor imobile se efectueaz la cerere, la care se anexeaz actele justificative. 3.3.3. nscrierea dreptului de servitute. S-a menionat deja c legiuitorul moldovean reglementeaz, n actele normative adoptate dup anul 1990, i instituia servituii. Dreptul de servitute este reglementat n Codul Civil art.428-442, n alte acte normative, potrivit crora servitutea este sarcina care greveaz un imobil [terenul aservit] pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar [terenul dominant]. n literatura de specialitate [113, p.245], s-a relevat opinia, la care consemnm, potrivit creia sarcina greveaz nu imobilul, ci dreptul de proprietate asupra lui. Sarcina revine proprietarului imobilului aservit. Dreptul de servitute se constituie: n temeiul actului juridic [Codul Civil, art.431]; prin destinaia stabilit de proprietar [art.432]; prin uzucapiune [art.433]. n doctrin, se elucideaz nc un mod de constituire a servituii n temeiul Legii [123,
185

p.50-67]. Raionamentul expus i gsete confirmare n Codul Civil, art.443 alin. (3), care prevede c superficiarul are dreptul de servitute asupra terenului pentru exercitarea dreptului de superficie, dac acest drept nu este stabilit prin actul de constituire a superficiei. De aceea, ar fi binevenit completarea art.431 din Codul Civil cu poziia n temeiul legii. Dreptul de servitute se constituie de la data nscrierii n registrul bunurilor imobile n subcapitolul III, partea I, rubrica Alte drepturi reale. Dreptul de servitute se nregistreaz la cererea proprietarului dominant, cu anexarea actelor doveditoare: contractului ncheiat n modul stabilit; deciziei autoritii administraiei publice locale privind terenul aflat n proprietate public; hotrrii judectoreti. La documentele prezentate oficiului cadastral teritorial, se vor anexa i planul terenului, n care se indic hotarele i/sau planul construciei. Dreptul de servitute se nscrie n registrul bunurilor imobile ca sarcin a proprietarului fondului aservit, n subcapitolul III, i ca folos al proprietarului fondului dominant, n subcapitolul doi meniuni. Suntem de prerea c servitutea poate fi instituit i n interesul i la cererea persoanei - posesor al terenului cu dreptul de posesiune i folosin nelimitat. Temeiurile de stingere a dreptului de servitute sunt: 1) consolidarea terenurilor - ambele terenuri ajung n proprietatea aceleiai persoane; 2) renunarea proprietarului terenului dominant; 3) expirare a termenului pentru care a fost constituit dreptul de servitute, dac n actul de constituire a fost stipulat termenul [regula general fiind cea conform creia servitutea exist att timp, ct exist bunul imobil]; 4) rscumprare n condiiile prevzute n art.442 din Codul Civil dreptul de servitute se stinge la data radierii din registrul bunurilor imobile; 5) imposibilitatea de exercitare [a secat rul]; 6) neuz pentru o perioad de 10 ani n condiiile art. 441 din Codul Civil; 7)
186

dispariie a oricrei utiliti a servituii; 8) expropriere a terenului aservit, dac servitutea este contrar utilitii publice creia i va fi afectat bunul expropriat; 9) stingere a dreptului de superficie, dac a fost constituit n temeiul art.443 alin (3) . Dreptul de servitute se radiaz din registrul bunurilor imobile la cererea persoanei interesate, la care se anexeaz actele confirmatoare. 3.3.4. nscrierea dreptului de superficie. Dreptul de superficie este definit n art.443 alin (1) din Codul Civil conform cruia superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia n vederea edificrii i exploatrii unei construcii, deasupra i sub acest teren, sau a exploatrii unei construcii existente. Potrivit doctrinei, dreptul de superficie este un drept real, imobiliar, din care cauz nu poate fi exercitat dect asupra suprafeei construite sau a suprafeei pe care urmeaz s se ridice construcia [244, p.50-85]. Constituirea i nregistrarea dreptului de superficie. Dreptul de superficie se nate n temeiul unui act juridic sau al unei dispoziii legale, fiind opozabil terilor din momentul nscrierii n registrul bunurilor imobile [Codul Civil, art.444]. n cazul n care nu a fost stabilit un termen pentru care se constituie dreptul de superficie, acesta nu va depi 99 de ani. Dreptul de superficie se constituie de la data nscrierii n registrul bunurilor imobile n temeiul acordului de voin dintre pri. Temei al constituirii sunt: actul juridic bilateral [contractul] sau actul juridic unilateral [testamentul]. Dreptul de superficie se nscrie n registrul bunurilor imobile numai cu rangul nti n subcapitolul III, partea I, rubrica Alte drepturi reale [Codul Civil, art.446], la cerere, adresat OCT, la care se anexeaz documentele de rigoare [inclusiv planul cadastral i planul geometric].

187

Dreptul de superficie se stinge i, ca urmare, se radiaz din registrul bunurilor imobile n condiiile stipulate n Codul Civil, art.449: expirare a termenului stabilit n actul de constituire; prin consolidare, cnd i construcia, i terenul devin proprietate a aceleiai persoane. Dreptul de superficie se stinge la data radierii din registrul bunurilor imobile [Codul Civil, art.290, 499]. Stingerea dreptului de superficie n legtur cu expirarea termenului se efectueaz din oficiu, fr ca o parte s cear radierea. 3.3.5. nscrierea dreptului de ipotec. Ipoteca este o garanie real imobiliar prin care un bun nemictor este afectat la executarea unei obligaii, fr a deposeda pe titularul dreptului ipotecat, care confer creditorului dreptul s-l urmreasc, n orice mini s-ar afla, i s-i satisfac creana din preul obinut din vnzarea silit, rangul de preferin fiind asigurat prin nscriere n registrul bunurilor imobile [204, p.300]. Acelai imobil poate servi la garantarea plii datoriilor contractate fa de mai muli creditori care, la rndul lor, pot lua inscripii ipotecare. Ordinea n care se nscriu ipotecile confer rangul lor n funcie de apariia dreptului de gaj. Codul Civil, art.454 definete gajul ca un drept real, n al crui temei creditorul poate pretinde satisfacerea creanelor sale cu preferin fa de ceilali creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor ipotecate n cazul n care debitorul nu execut obligaia garantat prin ipotec. Bncile comerciale acord credite asigurate, prin bunuri imobile, regimul juridic fiind nregistrat n Registrul public ca sarcin a proprietii i ca drept de garanie a creditorului ipotecar. Imobilul rmne n posesiunea debitorului ipotecar sau a unui ter care acioneaz n numele debitorului ipotecar [Codul Civil, art.455 alin. (2)]. Obiecte ale dreptului de ipotec pot fi bunurile imobile enumerate n art.288 din Codul Civil: terenul, construciile, alte imobile legate nemijlocit de pmnt, mpreun cu terenul aferent
188

necesar asigurrii funcionale a imobilului ipotecat sau cu dreptul de folosin a acestuia. Este ipotec i grevarea locaiunii, prezente i viitoare; ipoteca de ntreprinztor, care se extinde asupra bunurilor imobile, asupra altor bunuri i drepturi patrimoniale, reflectate n bilanul ntreprinderii, dac legea sau contractul nu prevede altfel, etc. Ipotecarea loturilor de pmnt. Sunt pasibile de ipotecare terenurile ce aparin cu drept de proprietate persoanelor fizice i juridice, proprietate n devlmie i cea pe cote-pri. Ipoteca este nregistrat la OCT, la cerere, la care se anexeaz contractul de ipotec [Codul Civil, art.44 alin (1)] i documentele indicate n contract, n care va fi stipulat perioada ipotecii, preul bunului, valoarea obligaiei asigurate prin ipotec sau modul i condiiile determinrii acestei valori, admisibilitatea cesiunii. La contractul de ipotec, se va anexa, dup caz, i decizia organului abilitat de a dispune de bunurile persoanei juridice cu mai muli fondatori. Considerm util a se prevedea n contract regimul juridic al bunurilor amplasate pe terenul ipotecat. Or, n cazul nerambursrii creditului, s-ar putea ntmpla ca creditorul s pretind i la bunurile debitorului amplasate pe teren ori s mpiedice exploatarea acestora invocnd prevederile Codului Civil, art.457 alin. (7): Dreptul de gaj se extinde asupra accesoriilor bunului principal obiect al gajului, dac n contract nu este prevzut altfel. n spiritul elementului intenional, propunem o alt redacie a prevederii n cauz: Dreptul de gaj se extinde asupra accesoriilor bunului principal obiect al gajului n msura n care nu au fost satisfcute creanele. Astfel, dac pe lotul ipotecat exist construcii, acestea rmn proprietate a debitorului cu drept de superficie, totodat, debitorul obine un drept de servitute asupra terenului necesar exploatrii construciei [204, p.39-44]. Ipotecarea spaiului locativ. Ipotecarea spaiului locativ poate crea n practic multe probleme n cazul cnd debitorul nu
189

ramburseaz creditul. De exemplu, n apartamentul ipotecat locuiesc copiii minori ai debitorului. Creditorul, n temeiul contractului i potrivit dreptului de ipotec nscris n Registru, i valorific dreptul. Ce se va ntmpla cu membrii familiei [minori] debitorului? Federaia Rus, prin Legea nr.102 din 16.07.1998 cu privire la ipotec [101], n continuare, Legea nr.102/1998/R, la art.78 alin. (1), prevede expres: Lipsirea debitorului de imobilul ipotecat i de dreptul asupra lui n cazul nerambursrii creditului nu duce i la evacuarea acestuia din spaiul locativ, cu excepia cazului cnd dispune de un alt spaiu. n accepia prevederilor acestei legi, dobnditorul imobilului ipotecat [apartament, cas etc.] i fostul proprietar ncheie un contract de locaiune. Dac dobnditorul se mpotrivete, litigiul se soluioneaz pe cale judectoreasc. Aceasta va decide n favoarea debitorului [dei ar putea s fie i invers]. Dobnditorul imobilului grevat va accepta ncheierea contractului de locaiune, dar pentru o anumit perioad. Reglementri similare gsim i n legislaia altor ri, de exemplu, n Frana, Legea din 12 iulie 1909 privind instituirea proprietii de familie, asupra creia nu se rsfrng prevederile privitoare la lipsire de proprietate n caz de nerambursare a creditului. Dreptul de ipotec se constituie n temeiul: legii; contractului de ipotec [Codul Civil, art.466]. Dreptul de ipotec se nscrie la oficiul cadastral teritorial n a crui raz teritorial este amplasat bunul imobil ipotecat. Dreptul de ipotec se nscrie la cererea creditorului ipotecar sau la cererea comun, sau n temeiul hotrrii judectoreti. Dreptul de ipotec se nscrie n registrul bunurilor imobile la Capitolul A (terenul) sau B (construcia), subcapitolul III Grevri. Contractul i dreptul de ipotec se nscriu n registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial n a crui raz teritorial este amplasat bunul imobil, n termen de 3 luni de la
190

data ncheierii. Nerespectarea termenului atrage nulitatea contractului [Codul Civil, art.470 lit. a)]. Dac contractul de vnzare-cumprare i contractul de ipotec sunt ncheiate concomitent, dreptul de proprietate i ipoteca sunt nregistrate consecutiv. Ipoteca de ntreprinztor. Proprietarul unei ntreprinderi complex patrimonial poate s-i exercite dreptul de dispoziie asupra ei prin nstrinare, dare n posesiune, ipotecare [Codul Civil, art.817]. Acelai cod prevede transmiterea ntreprinderii i prin succesiune. Bunurile aduse de membri ca aport, cotizaie, contribuie, cuprinse n activul social, formeaz gajul general al creditorilor persoanei juridice. ntreprinderea, ca un complex patrimonial utilizat pentru practicarea activitii de ntreprinztor, poate constitui obiectul material al contractului de ipotec [122, p.30]. La cererea de nregistrare a dreptului de ipotec, prile vor anexa la contractul de ipotec i actul de inventariere a bunurilor, prin care se stabilete existena efectiv a mijloacelor fixe, terenurilor etc. De asemenea, se va anexa concluzia unui auditor independent privind preul total al imobilelor ipotecate. Din cadrul normativ existent, deducem inadmisibilitatea ipotecrii ntreprinderilor de drept public, cu unele excepii admise de ctre Departamentului Privatizrii. OCT nu va nregistra contractul de ipotec al crui obiect este ntreprinderea mpotriva creia s-a iniiat proces de insolvabilitate. Dreptul de ipotec se nscrie n temeiul: contractului de ipotec, autentificat notarial; deciziei organului de conducere abilitat cu prerogativele dispoziiei asupra bunurilor imobile ale persoanei juridice de drept privat [Adunarea general a asociailor, Consiliul de administraie, fondatorii etc.]; n privina persoanei juridice de drept public decizia Departamentului Privatizrii, actului de inventariere.

191

Codul Civil prin art.467 a stabilit c gajul legal se poate nate din creanele: statului, pentru sumele datorate n temeiul legislaii fiscale; persoanelor care au participat la construcia imobilelor; n temeiul unei hotrri judectoreti. Legiuitorul a stabilit pentru naterea dreptului de ipotec nregistrarea contractul de ipotec n Registru n termen de 3 luni de la data ncheierii [art.470 alin. (2) lit. a)]. n cazul proprietii comune n devlmie, dreptul de ipotec se va nscrie numai cu acordul tuturor coproprietarilor. n cazul n care, conform condiiilor ipotecii, debitorului i este interzis s dispun de bunul imobil ipotecat i/sau s ipotecheze ulterior acest imobil, n registrul bunurilor imobile se menioneaz interdiciile. Cesiunea ipotecii se nregistreaz n baza contractului de cesiune a creanei. Dreptul de ipotec nceteaz n cazul: stingerii obligaiei garantate prin ipotec; expirrii termenului pentru care a fost constituit dreptul de ipotec; pieririi bunurilor gajate; comercializrii silite a bunurilor gajate; unor alte situaii prevzute de lege. Documentele care confirm executarea total sau parial a obligaiilor garantate prin ipotec constituie temei pentru nregistrarea modificrilor corespunztoare n Registrul gajului [Codul Civil, art. 472]. Conform dispoziiilor Codului Civil, art.473, n urma stingerii dreptului de ipotec, informaia cu privire la aceasta urmeaz a fi radiat din registrul gajului i din registrul bunurilor imobile. Radierea dreptului de ipotec se efectueaz la cererea: 1) creditorului gajist; 2) debitorului gajist, n temeiul unui demers, semnat de ambele pri, a declaraiei scrise a creditorului cu privire la renunarea la gaj sau a hotrrii judectoreti; 3)
192

terului care a dobndit obiectul gajului, n baza declaraiei scrise a creditorului gajist cu privire la radierea gajului, a certificatului eliberat de executorul judectoresc, prin care se confirm c bunul a fost dobndit n cadrul procedurii de executare silit, a certificatului eliberat de instana de judecat pentru confirmarea faptului c bunul a fost dobndit n cadrul procesului de insolvabilitate, a hotrrii judectoreti cu privire la expirarea ipotecii, chiar dac nu a fost parte la proces.

193

SINTEZ
A. Concluzii 1. Dei Legea cadastrului bunurilor imobile a fost adoptat cu 8 ani n urm, n doctrina juridic naional nu exist cercetri i analize detaliate ale problemelor din domeniu. Prin urmare, investigaiile efectuate n prezenta lucrare au o importan deosebit att pentru doctrin, ct i pentru circuitul civil al bunurilor imobile din Republica Moldova. Acestea au i constituit unul dintre obiectivele de baz ale investigaiilor efectuate: a contribui la elaborarea unei practici moderne i uniforme de aplicare a normelor juridice att de autoritile publice, ct i de titularii de drepturi imobiliare. 2. Analiznd cadastrele existente n Europa i evoluia lor n timp, am concluzionat c ele difer n funcie de ornduirea social-economic. Dac rile de orientare capitalist au dat i continu s dea prioritate nregistrrii att a imobilelor, ct i a drepturilor asupra lor, rile de orientare socialist [postsovietice] au dat prioritate coninutului economic al regimului juridic al bunurilor imobile, importan avnd astfel de indicatori, cum ar fi: suprafaa terenurilor, clasificarea acestora dup folosin [terenuri agricole, livezi, vii, intravilan, extravilan, bonitate etc.]. n condiiile regimului socialist, evidena imobilelor era inut de diferite organe statale: a terenurilor de Ministerul Agriculturii, de comitetele executive raionale, steti etc.; a spaiului locativ de comitetele executive, de comitetele sindicale de la ntreprinderi etc. O parte a informaiei privind imobilele o deineau birourile de inventariere tehnic [BIT]. Pentru a putea fi folosit judicios, n contextul crerii unui cadastru general, informaia stocat la organele indicate trebuia verificat, unificat i pus n responsabilitatea unui singur organ de stat, care s fie garantul veridicitii ei. n acest scop, s-a format Agenia Relaii Funciare i Cadastru. 3. Crearea cadastrului general n Republica Moldova a demarat cu elaborarea unui cadru normativ adecvat, motiv pentru
194

care au fost adoptate Legile: nr.459/1991; nr.1308/1997; nr.1543/1998; nr.354/2004; nr.1320/1997 etc., supuse unei analize minuioase n procesul cercetrii. Analiza acestor reglementri a fost efectuat n plan comparat cu cele mai progresiste reglementri europene din domeniul cadastrului i publicitii imobiliare, cum ar fi: cele din Germania, considerat promotoarea celui mai progresist sistem de publicitate, a crui entitate de baz este imobilul, din Elveia, Olanda, Romnia, Rusia etc. 4. Dat fiind c unul dintre obiectivele investigaiilor const n efectuarea unei analize teoretice i practice a dificultilor ce apar la crearea cadastrului general al imobilelor, n primul rnd, sa analizat natura juridic a bunurilor imobile, criteriile lor de clasificare. Aceasta se explic prin faptul c entitatea de baz a cadastrului este terenul. i aa cum terenul este imobilul peren, toate operaiunile [vnzare-cumprare, schimb, donaie, arend, locaiune etc.] deruleaz n jurul acestuia, fiind nscrise n registrul bunurilor imobile cu efect de publicitate. Aceasta fiind situaia, oricine se poate informa n privina regimului juridic al imobilului: cine este proprietarul, posesorul imobilului, este sau nu acesta grevat cu drepturi ale altor persoane, prin ce se asigur aprarea drepturilor i intereselor dobnditorului diligent mpotriva vnztorului de rea-credin etc. Aadar, stabilirea prin acte normative a obligativitii nregistrrii contractelor i/sau a drepturilor imobiliare este o garantare a exercitrii drepturilor imobiliare la propria latitudine i, ca efect general, dezvoltarea pieei imobiliare, atragerea investiiilor n ar. 5. La temelia nregistrrii de stat a imobilelor se afl dou principii. Primul, principiul integritii, prevede formarea n integru a bunului imobil: terenul cu imobilele - anexe amplasate pe el. Al doilea prevede nregistrarea tuturor drepturilor privitoare la imobil n aceeai instituie [oficiu cadastral teritorial]. Exercitarea acestor principii rmne i astzi dificil
195

din cauza faptului c, anterior, evidena imobilelor era inut de diferite instituii statale, conlucrarea nefiind o prerogativ a acestora. Din contra, fiecare dintre ele, urmrind propriile interese departamentale, nu transmit nici n prezent informaia pe care o dein, reducnd substanial dinamica procesului de creare a cadastrului naional, impunnd populaia s solicite certificate n diferite organe de stat, pltind multiple taxe i cheltuind mult timp, n timp ce oficiile cadastrale teritoriale ar trebui s fie amplasate ct mai aproape de imobile, drepturile asupra crora se nscriu. 6. Potrivit Legii nr.1543/1998 i altor acte normative, cheltuielile de creare a cadastrului vor fi recuperate, inclusiv prin taxe de nregistrare a imobilelor i a drepturilor asupra lor, precum i de eliberare a informaiilor la cerere. Prin urmare, mijloacele pecuniare obinute din astfel de ncasri trebuie s fie cheltuite numai la dezvoltarea i modernizarea sistemului de nregistrare a imobilelor i drepturilor asupra lor. Numai n aa condiii, crearea cadastrului i a sistemului de publicitate imobiliar va finaliza n termen, i anume n anul 2010. 7. Este foarte important c Legea nr.1543/1998 nu a anulat nregistrrile efectuate anterior i nu a stipulat nregistrarea lor conform noilor prevederi. Mai mult dect att, legiuitorul a stabilit nscrierea drepturilor imobiliare la voina titularilor. Deci nregistrrile efectuate anterior i pstreaz efectul juridic cu unele excepii. Astfel, dreptul nscris anterior se va renscrie n cazul grevrii dreptului de proprietate [potrivit principiului de nregistrare mai nti a dreptului de proprietate, apoi a celorlalte drepturi reale] n temeiul unui act juridic sau n temeiul hotrrii judectoreti irevocabile n acest sens. 8. Registrul bunurilor imobile se va completa pe msura schimbrii proprietarilor de bunuri imobile. Problema ce se impune soluionat rezid n considerarea drepturilor imobiliare nregistrate pn la adoptarea i punerea n vigoare a Legii nr.1543/1998 i a Codului Civil Legiuitorul nu a stabilit
196

mecanismul de reverificare a valabilitii acestor nregistrri. Suntem de prerea c este incorect prevederea conform creia determinarea necesitii ieirii pe teren pentru confruntarea cu realitatea a nregistrrilor precedente este lsat la discreia registratorilor. n lumina acestui deziderat, art. 28 din Legea nr. 1543/1998 trebuie completat cu un alineat, (4), avnd urmtorul cuprins: n toate cazurile cnd se solicit nscrierea drepturilor dobndite n baza legislaiei anterioare, registratorul este obligat s confrunte datele cu realitatea. 9. Actualul sistem cadastral i publicitatea imobiliar d rspunsuri operative privind: amplasamentul imobilului, identificarea proprietarului, titlul proprietii. Conceptul instituirii cadastrului general naional rezid n identificarea tuturor bunurilor imobile, a proprietarilor funciari i a imobilelor anexe, n nregistrarea drepturilor asupra obiectelor nregistrrii. ntreaga informaie este acumulat la Oficiul Informaional Cadastru, responsabil de sistematizarea i de pstrarea ei. Documentele ce servesc temei de nscriere a drepturilor imobiliare sunt ndosariate n dosarul bunului imobil, care se deschide dup formarea bunului i atribuirea numrului cadastral. Legea nr.1543/1998 stipuleaz, n art.22, inerea manual a Cadastrului bunurilor imobile i, n paralel, a evidenei electronice, dei prioritate se d cadastrului inut manual. Dublarea evidenei asigur o mai bun pstrare a informaiei i exprim grija statului fa de titularii de drepturi imobiliare, favorizeaz dezvoltarea economic a rii. 10. Un loc aparte n lucrare este destinat analizei problemei efectelor juridice ale nregistrrii drepturilor imobiliare. Analiznd cadrul normativ existent, considerm c nscrierea n registrul bunurilor imobile a drepturilor are efectul constitutiv de drepturi, acestea crendu-se i fiind opozabile terilor din momentul nregistrrii. 11. n procesul crerii sistemului cadastral naional, nu mai puin important este i problema nregistrrii
197

imobilelor/drepturilor titularilor care nu dispun de documente confirmatoare [s-au pierdut ori lichidat actele de predare-primire a imobilelor]. Considerm c o soluie judicioas ar fi ca, la nregistrarea primar masiv a imobilelor care se efectueaz din oficiu, fr cererea titularilor, la identificarea proprietarului care nu are acte justificative, s se ntocmeasc un proces-verbal, n care s se constate situaia de facto, semnat de proprietarii adiaceni i de autoritatea administraiei publice locale, iar n temeiul acesta [cu condiia c situaia de pe teren corespunde documentelor din arhiva OCT], s se nscrie dreptul de proprietate asupra imobilului. Situaia expus este valabil att n privina persoanelor fizice, ct i a celor juridice [de drept public, de drept privat]. 12. Recunoaterea dreptului de proprietate privat asupra bunurilor imobile a generat i unele dificulti n exercitarea i aprarea acestora. Autorul prezentei lucrri a efectuat o ampl analiz noiunii de bun imobil, a analizat principiile, scopurile, natura juridic a cadastrului imobilelor, a analizat i a determinat modalitatea de securizare a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale, a demonstrat c viabilitatea cadastrului este asigurat prin Registrul bunurilor imobile, a ncercat s delimiteze instituia cadastrului de cea a publicitii imobiliare, elucidndu-i esena, principiile i funciile acesteia. 13. n urma cercetrilor efectuate s-a ajuns la concluzia c obiectele nregistrrii, n sistemul cadastral adoptat, sunt: a) bunurile imobile [teren, construcie, construcie subteran, anex, ncpere izolat etc.]; b) proprietarul persoan fizic, persoana juridic, statul i unitile administrativ-teritoriale; c) drepturile reale [dreptul de proprietate, de uzufruct, de uz, de superficie, de servitute, de ipotec etc.]. 14. Analiznd, prin metoda comparativ, sistemele cadastrale din rile europene, am concluzionat c sistemul cadastral acceptat spre implementare n Republica Moldova este cel de orientare german, a crui entitate de baz o constituie
198

terenul, persoana i drepturile imobiliare. Considerm c acest sistem de publicitate este cel mai performant, dar racordarea realitii noastre la un sistem european de reglementare continu s rmn problematic din cauza unor inconveniente motenite de la vechiul sistem de eviden, care nega proprietatea privat, a cror nlturare este dificil, dar care vor fi totui depite n termenul scontat, adic pn n anul 2010. Legislaia n vigoare permite acest lucru. 15. n viziunea noastr, rangul ar fi titulatura pe care o constituie nscrierea n Registrul bunurilor imobile n funcie de ziua i ora nscrierii, excepie dreptul de superficie, care se nscrie n registrul bunurilor imobile numai cu rangul nti [Codul Civil, art.446]. Rezumm: prima nscriere va avea rangul nti, a doua rangul doi .a. m. d. Efectul juridic al nregistrrii dreptului imobiliar este marcat de rangul dreptului atribuit nscrierii. Stabilirea unei ordine de exercitare a dreptului [stabilirea rangului exercitrii dreptului] poate fi cerut i n cazul cnd servitutea unui teren concureaz cu o alt servitute sau cu un alt drept real de folosire a imobilului, astfel nct aceste drepturi nu pot fi executate concomitent, total sau parial, avnd acelai grad de prioritate [Codul Civil, art.439, concurena mai multor drepturi]. 16. Conform prevederilor Legii nr.1543/1998, art.4 alin. (5) i (6), n registrul bunurilor imobile, n afar de drepturile patrimoniale asupra bunului imobil, se nscriu, sub form de meniuni, faptele juridice care pot duce la stingerea sau naterea drepturilor patrimoniale asupra bunului imobil i se fac rectificrile necesare la nscrieri, respectiv: administrarea fiduciar, inclusiv n caz de tutel, curatel; depunerea cererii de nscriere a drepturilor asupra bunului imobil; arestarea sau sechestrul bunului imobil de ctre instana de judecat sau de o alt autoritate public abilitat prin lege. n concluzie, relevm c nscrierile enunate dup natura lor sunt facultative, adic se
199

consemneaz o situaie / fapt juridic temporar, care are efect informativ i care este anulat la momentul producerii /expirrii situaiei invocate sau consolidrii dreptului cu efectul opozabilitii. B. Recomandri Cercetrile efectuate au rezultat cu urmtoarele recomandri de lege ferenda prin care se cristalizeaz valoarea teoreticopractic a monografiei. Astfel, se recomand: 1. Concretizarea n art. 5 al Legii nr.1543/1998 a cazurilor de nscriere a drepturilor imobiliare dobndite pn la punerea n aplicare a Legii menionate. nscrierea drepturilor constituite sub regimul legislaiei anterioare ar fi oportun pentru cazurile de grevare a drepturilor reale. Raiune dedus din prevederile art. 321 al Codului Civil care dispune: n cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobndete la data nscrierii n registrul bunurilor imobile, cu excepiile prevzute de lege. Articolul 499, alin. (1) din Codul Civil prevede: Drepturile reale asupra imobilelor supuse nscrierii potrivit legii se vor dobndi att ntre pri, ct i fa de teri numai prin nscrierea n Registrul bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n temeiul acordului de voin dintre pri. Este cazul interpretrii extensive a prevederilor normei i deducem c vor fi recunoscute drepturile nscrise anterior n cazul constituirii drepturilor reale; nu vor fi recunoscute i vor trebui nscrise n cazul transferului unor drepturi [grevri]. Concluzia se ntemeiaz pe principiul consecutivitii nscrierii drepturilor: mai nti se nscrie dreptul de proprietate, apoi grevrile. Un drept inexistent nu poate fi grevat. Din considerentele expuse mai sus este necesar de a nscrie i transferul de drepturi aprute n temeiul unei hotrri judectoreti [irevocabile].

200

2. Atribuirea efectului retroactiv articolului 332 din Codul Civil n cazul uzucapiunii imobiliare, adic calcularea termenului de 15 ani nu din data punerii n vigoare a Codului Civil [12.06.2003], ci din momentul cnd posesiunea a ntrunit prevederile art. 332 din Codul Civil [retroactiv]. 3. Stabilirea expres, prin art. 38, a dou categorii de greeli: greeli tehnice eseniale i greeli tehnice neeseniale. n cele eseniale s fie incluse: numele titularului, tipul dreptului nscris, numrul cadastral al imobilului, denaturarea mrimii cotelor n proprietatea comun, coordonatele hotarelor modificrile asupra crora s-ar permite doar n temeiul actelor justificative. La categoria greeli tehnice neeseniale s fie incluse: corectarea de litere, omisiuni de cuvinte, cifre etc., ale cror modificri ar putea intra n atribuiile registratorului. 4. Modificarea art.32 din Legea 1543/1998 n urmtoarea redacie: (1). Oficiul cadastral teritorial este obligat s verifice dac documentele prezentate pentru nregistrare corespund exigenelor prezentei legi i ale altor acte normative. (2) Termenul de examinare a cererii este de 20 de zile din data nregistrrii ei. (3) Termenul poate fi prelungit la decizia oficiului cadastral teritorial pn la 40 de zile, n cazul n care este necesar nlocuirea documentelor sau primirea unor documente suplimentare. 5. Completarea articolului 431 din Codul Civil cu nc un temei de constituire a servituii, i anume prin lege. Raionamentul este fundamentat pe dispoziiile Codului Civil, la art. 443 alin. (3), alte acte normative. 6. Completarea Instruciunii nr.487/2005 [Capitolul IV] cu textul: La nregistrarea primar masiv a bunurilor/drepturilor imobiliare n a cror privin posesorul nu dispune de acte justificative se va ntocmi un proces-verbal de constatare a regimului juridic al imobilelor care, fiind confruntat cu documentele din arhiva OCT, ar servi temei pentru nscrierea drepturilor imobiliare. Temei de nscriere a drepturilor
201

imobiliare poate servi i Hotrrea Guvernului R. Moldova privind constituirea, de exemplu, a persoanelor juridice de drept public i transmiterea n posesiune i folosin a bunurilor imobile. Refuzul OCT de a nscrie [n astfel de cazuri] drepturile imobiliare i solicitarea actului de predare-primire a imobilelor poate fi calificat ca fiind n contradicie cu prevederile legii. 7. Completarea art.4 din Legea nr.1543/1998 cu urmtorul text: servitutea se va nregistra ca grevare a drepturilor patrimoniale ale proprietarului fondului dominat i ca favor al proprietarului fondului dominant; dreptul de servitute se noteaz n partea I a subcapitolului III la rubrica Grevri, se indic grevarea i numrul cadastral n favoarea cruia este stabilit dreptul de servitute. 8. Completarea art.498 alin. (4) cu un alineat n urmtoarea redacie: Sunt nscrise provizoriu i notate: incapacitile totale sau pariale de exerciiu ale titularului dreptului real nscris; instituirea curatelei, modalitile juridice care afecteaz dreptul nscris n cartea funciar, aciunile n justiie; interdicia de nstrinare, contractul de locaiune sau cesiunea de venituri; dreptul de preemiune, promisiunea stabilit prin convenie. 9. Completarea Legii nr.1543/1998, art.6 cu alin (4) n urmtoarea redacie: Informaia eliberat de OCT conine obligatoriu date privind: identitatea obiectului, amplasamentul, proprietarul, grevrile. 10. Completarea C. familiei cu a) art. n care s-ar prevedea nscrierea drepturilor de uz i abitaie a soilor i membrilor familiei acestora; b) art. n care s-ar prevedea constituirea drepturilor reale n temeiul Contractului matrimonial 11. Completarea art.28 din Legea nr.1543/1998 cu un nou alineat (4) n urmtoarea versiune: n toate cazurile cnd se solicit nregistrarea drepturilor dobndite n baza legislaiei anterioare, registratorul este obligat s confrunte datele [ndeosebi, planurile cadastrale] cu realitatea. Suntem de prerea c prevederea conform creia determinarea necesitii ieirii pe
202

teren pentru confruntarea nregistrrilor precedente cu realitatea, fiind lsat la discreia registratorilor, este incorect. 12. Completarea art.288, alin (2) din Codul Civil cu nc o categorie de bunuri imobile - ntreprinderea ca un complex patrimonial unic. Recomandarea n cauz i gsete temeiul n dispoziiile art.288, alin (4) din Codul Civil, potrivit cruia la categoria de bunuri imobile pot fi raportate, prin lege, i alte bunuri. 13. Sistematizarea n Legea 1543/1998 a reglementrilor privind regimul juridic al imobilelor [de exemplu, din C. funciar, C. apelor, C. silvic, din Legea cu privire la condominiu etc.] prin includerea sumar i uniform a acestor reglementri n Legea nr.1543/1998, Lege special a sistemului cadastral naional. 14. Sistematizarea n Codul Civil, art. 288 a clasei bunurilor imobile, care difer n funcie de actul normativ [C. funciar, Cod silvic etc.]. 15. Definirea: criteriu individual modalitatea de formare a bunului imobil n temeiul cererii proprietarului: persoan fizic, persoan juridic de drept privat/public [nregistrarea primar selectiv]; criteriu sistemic modalitatea de formare i nregistrare primar masiv a bunurilor imobile dndu-i acestuia efect prioritar, n comparaie cu criteriul individual de nregistrare, deoarece acesta prevede recunoaterea tuturor titlurilor juridice de proprietate i nregistrarea, n temeiul acestora, a drepturilor reale. Aplicarea unui sau altui criteriu este prerogativa organelor abilitate, dar considerm c cel individual de formare/nregistrare a bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor poate deveni unicul numai dup crearea total a cadastrului, cnd dreptul trebuie nregistrat sub sanciunea nulitii valabilitii actului juridic.
203

16. Definirea Rangului dreptului nscris astfel: Rangul dreptului nscris este titulatura pe care o primete nscrierea n Registrul bunurilor imobile n funcie de ziua i ora nscrierii. 17. Folosirea termenului ipotec [nu gaj] n raporturile juridice al cror obiect sunt grevrile imobiliare. 18. Substituirea din actele normative a noiunii de gestiune economic care contravine dispoziiilor Codului Civil cu noiunea posesiune i folosin 19. Excluderea din C. subsolului [art.4] a prevederilor potrivit crora subsolul este proprietate a Republicii Moldova, care l posed, l folosete, dispune de el i l protejeaz, ceea ce contravine Codului Civil actual. 20. Excluderea din C. apelor a prevederii conform creia apele constituie proprietatea exclusiv a statului i pot fi date numai n folosin. Norma contravine Constituiei, care, la art.127 alin. (4), dispune: Apele folosite n interes public fac obiectul exclusiv al proprietii publice. Prin urmare, apele care nu cad sub incidena regimului public aparin proprietarilor acestora. 21. Excluderea alin (3), art.10 din Legea 198/2003 conform cruia nenregistrarea contractului de arend n termen de 3 luni de la data ncheierii acestuia are ca efect inopozabilitatea fa de teri. Efectele nenregistrrii actelor juridice obiect al crora sunt imobilele i gsesc reglementare n Codul Civil, Legea nr.1543/1998.

204

I. Acte normative
1. Constituia Republicii Moldova din 29.07.1994. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1994, nr.1. 2. Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr. 44-46. 3. Codul Civil al Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr.1107 din 06.06. 2002. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova , 2002, nr.82-86. 4. Codul Civil din 26.12.1964 [abrogat]. n: Vetile Sovietului Suprem al RSS Moldoveneti, 1964, nr.36. 5. Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2004, nr.233-236. 6. Legea nr. 1525-XIII din 19.02.1998 cu privire la energetic. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.5051. 7. Legea nr. 137-XIV din 17.09.1998 cu privire la energia electric. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.111-113. 8. Legea nr. 136-XIV din 17.09.1998 cu privire la gaze. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.111-113. 9. Codul funciar, aprobat prin Legea nr.828-XII din 25.12.1991 [republicat]. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr.107. 10. Codul funciar al RSSM. n Vetile Sovietului Suprem i Guvernului RSSM [abrogat], 1970, nr.12, n vigoare din 01.07.1971. 11. Codul cu privire la locuine, adoptat la 03.06.1983 [cu completrile i modificrile ulterioare]. n: Vetile Sovietului Suprem i Guvernului RSSM, 1983, nr.6.

205

12. Codul silvic, aprobat prin Legea nr.887 din 21.06.1996. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.4-5. 13. Codul subsolului, aprobat prin Legea nr.1511-XII din 15.06.1993. n: Monitor, 1993, nr.11. 14. Codul apelor, aprobat prin Legea nr.1532-XII din 22.06.1993. n: Monitor, 1993, nr.10. 15. Codul navigaiei maritime comerciale al Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr.599-XIV din 30.09.1999. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr.1-4. 16. Codul fiscal, aprobat prin Legea nr.1163 XIII din 24.04.1997. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,1997, nr.62. 17. Codul penal, aprobat prin Legea nr.985-XV din 18.04.2002. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr.128129. 18. Codul de Procedur civil a Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr.225-XV din 30.05.2003. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2003, nr.111-115. 19. Legea nr. 1308-XIII din 25.07.1997 privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.57-58. 20. Legea condominiului n fondul locativ nr. 913 XIV din 30.03.2000. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.130-132. 21. Legea nr. 1217-XIII din 25.06.1997 cu privire la Programul de privatizare pentru anii 1997-1999. n Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.59-60. 22. Legea privatizrii fondului de locuine nr. 1324-XII din 10.03.1993. n: Monitor, 1993, nr.5. 23. Legea nr. 198-XV din 15.05.2003 cu privire la arenda n agricultur. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2003, nr.163-166.

206

24. Legea nr. 1247-XII din 22.12.1992 privind reglementarea de stat a regimului proprietii funciare, cadastru funciar de stat i monitoringul funciar. n: Monitor, 1992, nr.12. 25. Legea nr. 1102-XIII din 06.02.1997 cu privire la resursele naturale. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.40. 26. Legea nr. 591-XIV din 23.09.1999 cu privire la spaiile verzi ale localitilor urbane. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,1999, nr.133-134. 27. Legea nr. 1353-XIV din 03.11.2000 privind gospodriile rneti [de fermier]. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr.14-15. 28. Codul transportului feroviar, aprobat prin Legea nr. 309XV din 17.07.2003. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2003, nr.226-228. 29. Legea drumurilor nr. 509 XIII din 22.06.1995. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1995, nr.62-63. 30. Legea nr. 1320 -XIII din 25.09.1997 cu privire la registre. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.77-78. 31. Legea exproprierii pentru cauz de utilitate public nr. 488-XIV din 08.07.1999. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1999, nr.42-44. 32. Codul familiei aprobat prin Legea nr.1316-XIV din 26.10.2000. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr.47-48. 33. Legea nr. 764-XV din 27.12. 2001 privind organizarea administrativ-teritorial. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr.16. 34. Legea nr. 123-XV din 18.03.2003 privind administraia public local. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2003, nr.49.

207

35. Legea nr. 1134-XIII din 02.04.1997 cu privire la societile pe aciuni. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova1997, nr.38-39. 36. Legea nr. 627-XII din 04.07.1991 cu privire la privatizare. n: Monitor, 1991, nr.3-4-5-6; 37. Legea nr. 982-XIII din 19.09.1996 cu privire la fondul locativ cu statut special. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.31-32. 38. Legea nr. 523-XIV din 16.07.1999 cu privire la proprietatea public a unitilor administrativ-teritoriale. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1999, nr.124-125. 39. Legea nr. 449-XV din 30.07.2001 cu privire la gaj. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr.120. 40. Legea nr. 778-XV din 27.12.2001 cu privire la geodezie i cartografie. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr.29-31. 41. Legea nr. 835-XIII din 17.05.1996 privind principiile urbanismului i amenajrii teritoriului [modificat]. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.1-2. 42. Legea achiziiei de mrfuri, lucrri i servicii pentru necesitile statului nr. 1166-XIII din 30.04.1997. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.67-68. 43. Legea nr. 1384-XV din 11.10.2002 cu privire la rechiziiile de bunuri i prestrile de servicii n interes public. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr.178-181. 44. Legea nr. 989-XV din 18.04.2002 cu privire la activitatea de evaluare. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr.102. 45. Legea nr. 1453-V din 08.11.2002 cu privire la notariat. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr.154-157.

208

46. Legea nr. 392-XIV din 13.05.1999 restructurrii ntreprinderilor agricole n procesul de privatizare. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1999, nr.73-77. 47. Legea nr. 534-XIII din 13.07.1995 cu privire la concesiuni. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1995, nr.67/752. 48. Legea nr. 440-XIII din 27.04.1995 cu privire la zonele i fiile de protecie a apelor, rurilor i bazinelor de ap. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1995, nr.43/482. 49. Legea nr. 1041-XIV din 15.06.2000 pentru ameliorarea prin mpdurire a terenurilor degradate. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.141-143. 50. Legea nr. 845-XII din 03.01.1992 cu privire la antreprenoriat i ntreprinderi. n: Monitor, 1992, nr.2. 51. Legea nr. 146-XII din 16.06.1994 cu privire la ntreprinderea de stat. n: Monitor, 1994, nr.2/9. 52. Legea cu privire la nregistrarea de stat a ntreprinderilor i organizaiilor nr. 1265-XIV din 05. 10.2000. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.31-34. 53. Hotrrea Parlamentului nr. 1331-XII din 12.03.1993 cu privire la msurile de prevenire a privatizrii ilegale. n: Monitor,1993, nr.4. 54. Hotrrea Parlamentului nr. 1373-XII din 06.04.1993 privind desfurarea reformei agrare. n: Monitor,1993, nr.4. 55. Hotrrea Guvernului nr. 1016 din 01.10.1998 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la Registrul patrimoniului public. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.94-95. 56. Hotrrea Guvernului nr. 414 din 02.05.2000 privind aprobarea Regulamentului Cadastrului obiectelor i complexelor din fondul ariilor naturale protejate de stat. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.54-56.

209

57. Hotrrea Guvernului nr. 984 din 21.09.1998 cu privire la unele msuri pentru urgentarea procesului de mproprietrire. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.9091. 58. Hotrrea Guvernului nr. 998 din 29.09.2000 pentru aprobarea Regulamentului concursurilor investiionale i comerciale i negocierilor directe privind privatizarea patrimoniului public. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.124-126. 59. Hotrrea Guvernului nr. 794 din 19.08.1997 cu privire la aprobarea Concepiei sistemului Cadastrului naional. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.71. 60. Hotrrea Guvernului nr. 466 din 21.04.1998 cu privire la aprobarea Cadastrului funciar general al Republicii Moldova la data de 1 ianuarie 1998. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.62-65. 61. Hotrrea Guvernului nr. 366 din 06.04.1998 cu privire la ncheierea lucrrilor de construcie la blocurile locative nefinalizate. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.56-59. 62. Hotrrea Guvernului nr. 1030 din 12.10.1998 despre unele msuri privind crearea cadastrului bunurilor imobile. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.96. 63. Hotrrea Guvernului nr. 1300 din 27.11.2001 despre aprobarea Regulamentului privind ntocmirea i inerea cadastrului funcional urban. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr.147-149. 64. Hotrrea Guvernului nr. 718 din 20.07.2000 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile prestate de oficiile cadastrale teritoriale. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.88-90. 65. Hotrrea Guvernului nr. 58 din 24.01.2001 cu privire la furnizarea i coninutul informaiei cadastrale. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr.11-13.
210

66. Hotrrea Guvernului nr. 24 din 11.01. 1995 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la coninutul documentaiei cadastrului funciar. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1995, nr.14. 67. Hotrrea Guvernului nr. 449 din 29.06.1992 despre aprobarea modelelor unice ale documentelor, ce confirm dreptul de proprietate, posesiune i beneficiere funciar. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1992, nr.6. 68. Hotrrea Guvernului nr. 360 din 18.04.1997 despre aprobarea Regulamentului privind certificatul de urbanism i autorizarea construirii sau desfiinrii construciilor i amenajrilor. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.31-32. 69. Hotrrea Guvernului nr. 285 din 23.05.1996 cu privire la aprobarea Regulamentului de recepie a construciilor i instalaiilor aferente. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,1996, nr.42-44. 70. Hotrrea Guvernului nr. 416 din 10.05.1999 cu privire la aprobarea Strategiei pieei spaiului locativ i altor bunuri imobiliare. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,1999, nr.50-52. 71. Hotrrea Guvernului nr.1224 din 21.12.1998 privind aprobarea Regulilor provizorii de exploatare a locuinelor, ntreinere a blocurilor locative i teritoriale aferente n Republica Moldova. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,1998, nr.3-4. 72. Hotrrea Guvernului nr. 349 din 21.06.1996 cu privire la modul de evaluare i vnzare-cumprare a obiectelor din fondul de imobile nelocuibile arendate. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1996, nr.49-50. 73. Hotrrea Guvernului nr. 1090 din 31.10.2000 cu privire la realizarea Programului Naional Pmnt. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.139-140.

211

74. Hotrrea Guvernului nr. 562 din 23.10.1996 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la vnzarea-cumprarea terenurilor aferente. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1996, nr.75-76. 75. Hotrrea Guvernului nr. 192 din 20.02.1998 cu privire la vnzarea-cumprarea terenurilor. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.30-33. 76. Hotrrea Guvernului nr. 246 din 03.05.1996 despre aprobarea Regulamentului cu privire la atribuirea terenurilor. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1996, nr.3537. 77. Hotrrea Guvernului nr. 707 din 12.11.1993 despre aprobarea Regulamentului privind terenurile destinate industriei, transportului, telecomunicaiilor, aprrii i cu alte destinaii speciale i privind modul de trecere a terenurilor irigate i desecate n categoria neirigate. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1993, nr.11. 78. Hotrrea Guvernului nr. 972 din 11.09.2001 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la modul de eviden, evaluare i vnzare a bunurilor confiscate, fr stpn, sechestru uor alterabile sau cu termen de pstrare limitat, a corpurilor delicte, a bunurilor trecute n posesia statului cu drept de succesiune i a comorilor. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,1999, nr.73-77. 79. Hotrrea Guvernului nr. 1009 din 05.10.2000 despre aprobarea Regulamentului privind zonele protejate naturale i construite. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.127-129. 80. Hotrrea Guvernului nr. 1022 din 06.10.1998 cu privire la mersul reformei agrare. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.94-95. 81. Hotrrea Guvernului nr. 162 din 19.02.2004 despre unele msuri privind inventarierea bunurilor imobile proprietate a

212

unitilor administrativ-teritoriale i a statului. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2004, nr.35-38. 82. Hotrrea Guvernului nr. 1056 din 12.11.1997 cu privire la Programul de privatizare pentru anii 1997-1998. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.2-4. 83. II. Acte ale Ageniei Resurse Funciare i Cadastru Instruciunea cu privire la ordinea formrii i evidenei numerelor cadastrale ale bunurilor imobile, aprobat prin Ordinul Ageniei Relaii Funciare i Cadastru nr.190 din 29.12.1998. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2004, nr.35-38 [republicat]. Instruciunea cu privire la modul de elaborare i actualizare a planurilor cadastrale i geometrice aprobat prin ordinul Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, nr.107 la 27.05.2003. n: orodoc@cni.md. Instruciunea cu privire la nregistrarea bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor, aprobat de Agenia Relaii Funciare i Cadastru la 22 iunie 2005 prin ordinul nr.112, nregistrat la Ministerul Justiiei al Republicii Moldova cu nr.423 din 17 octombrie 2005. n: orodoc@cni.md. Scrisoarea instructiv din 25 decembrie 1998 nr.01-345 privind lista documentelor ce confirm drepturile asupra bunurilor imobile aprobat de Agenia Relaii Funciare i Cadastru. n: orodoc@cni.md.

84.

85.

86.

Legislaia altor ri 87. Decretul-Lege nr.115 din 27.04.1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare. n: Monitorul Oficial al Romniei 1938, nr.95. 88. Legea nr.23 din 14.03.1933 pentru organizarea cadastrului funciar n Vechiul Regat i Basarabia: http://www. ancpi.ro. 89. Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr.7 din 13.03.1996. n: Monitorul Oficial al Romniei, 1996, nr.61.
213

90. Federalini zakon O gosudarstvennoi registraii prav na nedvijimoe imucestvo i sdeloc s nim. n: http://www. e- pravo. 91. Codul Civil al Germaniei. n: http://www.juridat. ge. 92. Codul Civil al Olandei. n: http://www.juridat. ol. 93. Codul Civil al Elveiei. n: http://www.juridat. el. 94. Codul Civil al Quebec-ului n: http://www.juridat. que. 95. Codul Civil al Belgiei. n: http://www.juridat. be. 96. Codul Civil al Federaiei Ruse. n: http://www. e- pravo. 97. Codul Civil al Republicii Azerbaidjan. n: http://www. e- pravo. 98. Codul Civil al Republicii Armene. n: http://www. e- pravo. 99. Centrul de Investigaii Strategice i Reforme (CISR). n: http://www. google. ro. 100. Sbornik postanovlenii pravitelistva SSSR, 1975, nr.8, st.42. 101. Legea Federaiei Ruse nr.102 din 16.07.1998 cu privire la ipotec. n: http://www.ovk.ru/law.

214

Bibliografie
Literatura doctrinar 102. Adam, Ioan. Regimul juridic al dobndirii i nstrinrilor imobilelor terenuri i construcii. Bucureti: Europa Nova. - 1996. - 298 p. 103. Adam, Ioan. Teoria general a drepturilor reale. Bucureti: Europa Nova. -1998 - 478 p. 104. Adam, Ioan. Drept civil. Drepturile reale. Bucureti: ALL BECK, 2002, 805 p. 105. Agarcov, M. M. Obeazatelistvo po sovetscomu grajdanscomu pravu. Moscva, 1940, 455 s. 106. Albu, Ioan. Publicitatea imobiliar n dreptul romn. Noile cri funciare. n: Dreptul, 1996, nr.11, p.5. 107. Albu, Ioan. Noile cri funciare. Bucureti: Lumina Lex, 1997. - 214 p. 108. Alunaru, Cristian. Servitutea de trecere n dreptul civil romn. n: Dreptul, 1993, nr.8, p.15-27. 109. Aubry, C i Rau, C. Cours de droit civil franais, Vol. III. Paris, Imprimerie et librairie generale de jurisprudence Marchal, Billard et Co, 1869, 533 p. 110. Aram, Elena. Istoria dreptului romnesc. Chiinu, Reclama, 1995, 200 p. 111. Avteeva, N. E. i Voloin, I. P. Grajdansco-pravovaia zacita soialisticescoi sobstvennosti. Moscva, 1974. - 415 s. 112. jrin, G. Perehod prava na zemelini uceastoc pri perehode prava sobstvennosti na zdanie stroenie, soorujenie // Hoziaistvo i pravo. Moscva, 2003. nr.14, s.106-114. 113. Baie, Sergiu i Roca, Nicolae. Drept civil. Drepturile reale principale. Chiinu, 2005, 301 p. 114. Baie, Sergiu. Modurile de apariie i de stingere a dreptului de proprietate. n: Analele tiinifice ale USM.

215

115. 116. 117. 118. 119. 120. 121. 122. 123. 124. 125. 126. 127. 128.

tiine juridice, Facultatea de drept. Chiinu, 1998, p.14-19. Baie, Sergiu i Roca, Nicolae. Principiile fundamentale ale dreptului de proprietate. Chiinu, ARC, 2000, 346 p. Baie, Sergiu i Roca, Nicolae. Dreptul afacerilor. Volumul I. Chiinu, 2004, 453 p.; Baie Sergiu i Roca Nicolae. Drept civil. Partea general. Persoana fizic. Persoana juridic. Chiinu, 2004, 461 p. Bergel, Jean-Louis. Le droit de biens. Paris, 1983, 127 p. Brsan, Corneliu. Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureti, ALL BECK, 998, 374 p. Brsan, Corneliu. Regimul juridic al bunurilor imobile. Bucureti, Editura tiinific i Enciclopedic, 1983, 140 p. Brsan, Corneliu, Gai Maria i Pivniceru, MonaMaria. Drept civil. Drepturile reale principale. Iai, Institutul European, 1997, 180 p. Bloenco, Andrei. Drept civil. Partea special. Note de curs. Chiinu, Cartdidact, 2003, 280 p. Bocan, M. D. Natura juridic a aciunii n prestaie tabular. n: Dreptul, 1998, nr.10. 28-32. Bogo, Gheorghe. Teoria general a statului i dreptului. Bucureti, 1983, 312 p. Braginschii, M. I. C voprosu o sootnoenii vecnh i obeazatelistvennh pravootnoenii. Grajdanschii Kodex Rossii. Problem. Teoria. Practica. Moscva, 1998, 432 s Brdianu, Salvator. n legtur cu dobndirea drepturilor reale imobiliare prin uzucapiune, n regimul de carte funciar. n: Revista romn de Drept nr. 5, 1977, p.32. Brdianu, Salvator i Ionacu, Traian. Drepturile reale principale. Bucureti, 1978, 213 p. Brdianu, Salvator. Extinderea legislaiei civile i comerciale a vechiului Regat n Romnia de peste Carpai. Sibiu, 1944, 287 p.
216

129. Brdianu, Salvator. Ctre o legislaie funciar. Sibiu, 1938, 295 p. 130. Cantacuzino, Matei B. Elementele dreptului civil. Timioara, ALL Educaional,1998, 744 p. 131. Carbonier, Jean. Droit civil. Vol. 3. Paris, 1992, 426 p. 132. Crpenaru, Stanciu. Drept comercial romn. Bucureti, ALL BECK, 2001, 629 p. 133. Chelaru, E. Circulaia juridic a terenurilor. Bucureti, ALL.BECK, 1996, 374 p. 134. Cibac, Gh. i Ciria, A. Grajdanscoe pravo. Pravo sobstvennosti. Cratcii curs. Zaconodatelistvo. Chiinu, 1999, s.180. 135. Chiric, Dan. Publicitatea transferurilor imobiliare n sistemul de publicitate al crilor funciare. n: Dreptul, 1992, nr. 4, p.25-28. 136. Cojocari, Eugenia i Cojocari, V. Drept civil. Drepturi reale. Patrimoniul i rspunderea juridic civil. Partea II. Note de curs. Chiinu, 2003, 54 p. 137. Colin, A i Capitant, H. Curs elementar de drept civil francez. Imprimeria central. Bucureti, 1940, 560 p. 138. Cosmovici, Paul Mircea. Drept civil. Drepturi reale. Obligaii. Legislaie. Bucureti, ALLBECK,1998, 646 p. 139. Climov, Ala. Formarea bunurilor un nou aspect al exercitrii dreptului de proprietate. n: Revista Naional de Drept, Chiinu, 2000, nr. 1, p.44-45; a 139 . Domeniul public i domeniul privat al proprietii: probleme i reglementri juridice. n: Revista Naional de Drept, Chiinu, 2000, nr.2, p.18-19; 140. Cvajgert, C i Ketc, H. Vvedenie v sravnitelinoe pravovedenie v sferu ceastnogo prava. Tom I-i. Moscva,1998, 307 s. 141. Dicionar explicativ al limbii romne. Bucureti. Ediia a doua,1996, 636 p.

217

142. Deleanu, Ion. Prile i terii: Relativitatea i opozabilitatea efectelor juridice, repere. Bucureti, Rosseti, 2002, 288 p. 143. Djuvara, Mircea. Teoria general a dreptului. Drept naional, izvoare i drept pozitiv. Bucureti, ALL.BECK,1999, p.239. 144. Dogaru, Ion. Elementele dreptului civil. Bucureti, Casa de editur ansa, 1993, 426 p. 145. Dozorcev, V. A. Principialine cert prava sobstvennosti v Grajdanscom Codexe // Grajdanscii codecs Rossii. Problem. Practica. Moscva, 1998, 345 s. 146. Dumitrache, Bogdan, Marian Nicolae i Popescu, Romeo. Instituii de drept civil: Curs selectiv. Ediie revzut i adugat. Bucureti, S.C. Universul Juridic SRL, 2001, 240 p. 147. Dumitrescu, B. Curs de drept civil. Bunuri. Proprietatea i drepturile reale principale. Bucureti,1944, 221p. 148. Egorov, A. Otdeline aspect Concepcii razvitia grajdanscogo zaconodatelistva o nedvijimom imucestve // Hoz. i pravo // Moscova, 2003, s.95-101. 149. Ior, A. V. Zdania i soorujenia cac predmet arend // VVAK. R.F., 2000, nr.8. 16 s. 150. Filipescu, Ion P. Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Bucureti, Actami, 1996, 354 p. 151. Filipescu, Ion P. Tratat de drept familial. Bucureti, Editura Academiei, 1989, 369 p. 152. Filipescu, Ion P. i Filipescu, Andrei I. Dreptul civil: drepturi reale. Ediie revzut i completat. Bucureti, Actami, 2000, 416 p. 153. Flejc, E. A. Absoliutnaia priroda prava sobstvennosti // problem grajdanscogo i administrativnogo prava. Leningrad, 1968, 234 s. 154. Genkin, D. M. Pravo sobstvennosti v S.S.S.R. Moscva, 1961, 178 s.
218

155. Gherasim, Dimitrie. Teoria general a posesiei n dreptul civil romn. Bucureti, Editura Academiei R.S.R.,1986, 199 p. 156. Grajdanskii Kodeks Rosijskoj Federaii. Kommentarii. , 1995, 670 s. 157. Grimm, D. D. Perehod torgovh i promlennh predpriatii // Vestnic grajdanscogo prava. 1915. nr7. s.44. 158. Grinescu, Ernest. Cadastru, cartea funciar i comasarea. Bucureti, Universul, 1936, 239 p. 159. Griaev, S. P. Vse o nedvijimosti. Ucebno-practicescoe posobie. Moscva, BEK, 2000, 259 s. 160. Gerhard, Larson. Registraia zemeli i kadastrove sistem. Novopoloc, UP Tehnoprint, 2001, 188 s. [perevod so vedscogo]. 161. Gribanov, A. G. Predpriatie: problem, doctrin i zakonodatelistvo. // Hoziaistvo i pravo, 2000, nr.7, s.15. 162. Giorgio, Del Veccio. Lecii de filozofie juridic. Roma, Editura Europa Nova, ediia a IV-a., 1940. Traducere din limba italian de Drgan Constantin, 267 p. 163. Hamangiu, Constantin; Rosetti-Blnescu, I. i Bicoianu, Alexandru. Tratat de drept civil romn. Volumul I. Bucureti, ALL BECK,1995,1998, 2002, 635 p. 164. Hamangiu, Constantin; Rosetti-Blnescu I. i Bicoianu, Alexandru. Tratat de drept civil romn. Volumul II. Bucureti, ALL BECK, 1998, 2002, 796 p. 165. Hamangiu Constantin; Rosetti-Blnescu I. i Bicoianu Alexandru. Tratat de drept civil romn. Volumul III. Bucureti, ALL BECK, 1998, 700 p. 166. Hamangiu, Constantin i Georgian, Nicolae. Cod civil adnotat cu doctrina francez, romn i jurisprudena complet de la 1868-1927. Volumul II. Bucureti, ALL BECK, 2002, 635 p. 167. Herseni, T. Sociologia tiinific i enciclopedic. Bucureti, 1982, 124 p.
219

168. Henssen, J. L. G. Cadastral and land registration registration systems in Europe // Advanced Course in the Development of cadastral Systems. National Land survey of Sweden. Gavel, 1987, 231 p. 169. Henssen, J. L. G. and Mclaughilin, J. D. Land registration, cadastre and its interaction. A world perspective. FIG Congress, Helsinki, 1990. 170. Hohlov, S. A. Pravo sobstvennosti i drughie vecne prava // Vestnic Vsego Arbitrajnogo Suda R. F., 1995, nr.8, 25-29 s. 171. Ionacu, Traian i Brdianu, S. Drepturile reale principale. Bucureti, Editura Academiei, 1978, 185 p. 172. Ionescu, Mircea. Principiile de baz ale publicitii imobiliare i ale noului sistem de publicitate adoptat prin legea 7/1996. n: Dreptul 1997, nr.6, p.38-45. 173. Iorgovan, Antonie. Drept administrativ. Tratat elementar. Volumul III. Bucureti, Editura Proarcadia,1993, 1 53 p. 174. Ioffe, O. S. Izbranne trud po grajdanscomu pravu. Pravootnoenie po sovetscomu grajdanscomu pravu. Moscva, 2000, 298 s. 175. Ioffe, O. S. Sporne vopros ucenia o pravootnoeniah. Ocerchi po grajdanscomu pravu. Moscva, MGU, 1957, 236 s. 176. Israfailov, I. Pravovaia priroda vecnh prav na jile pomecenia // Hoz. i pravo, 1999, nr.2. 14 s. 177. Jacot, Mihail Vasile. Drept roman. Volumul II. Iai, Editura Fundaiei Chemarea, 1993, 220 p. 178. Kasso, L. A. Poniatie o zaloge v sovremennom prave. Moscva, 1999, 324 s. 179. Kicihin, A. N. i Martkovici, I. B. cerbakova N. A. Jilicne prava. Polizovanie i sobstevennosti. Kommentarii i razmlenia. Moscva, 1997, 453 s. 180. Kikoti, V. A. Sovremenne tendenii i protivorecia ucenia o prave sobstvennosti v razvith capitalisticescih stranah
220

181. 182. 183.

184. 185. 186. 187. 188. 189. 190. 191.

[naucino-analiticeschii obzor] // Aktualine problem sovremennogo burjuaznogo grajdanscogo prava. Sbornic naucino-analiticeschih obzorov. Moscva, 1983, p.324. Cozri, O. M. Nedvijimosti v novom grajdanscom codecse Possii. Grajdanscoe pravo. Problem. Teoria. Practica. Sbornic pameati C.A. Hohlova. Moscva, 1998. 448 s. Kommentarii c grajdanscomu codexu Rossiiscoi Federaii [postateini]. Otv. red. Sadikov O. N., Moscva, 1997, 766 s. Knipier, Rolf. Observaii privind codificarea dreptului civil n rile cu economie n tranziie. [Lucrare nepublicat, preluat din: Principiile fundamentale ale dreptului de proprietate de Ugo, Mattei; Baie, Sergiu i Roca, Nicolae]. Kolotinskaia, E. N. Pravove osnov sovetscogo zemelinogo cadastra. Ciasti pervaia. Izd. Moscovscogo Universiteta, 1974, 330 s. Koplov, A. V. Vecnye prava na zemliu. Statut. Moscva, 2000, 252 s. Krasov, O. I. Pravo sobstvennosti na zemliu. Moscva. Iurist, 2000, 379 s. Kuzneov, D. Pravove problem primenenia zaconodatelistva o gosudarstvennom zemelinom cadastre // Moscva, 2003, 407 s. Laday, tefan. Crile funciare. Ediia a II-a. Cluj-Napoca, 1927, 135 p. Leik, A. Drept civil. Drepturile reale. Iai, Editura Apolonia, 1998, 189 p. Leonova, G. B. Categoria vecnh prav v sovetscom grajdanscom prave // Vestnic Moscovscogo Universiteta. Seria 11. Pravo, 1991, nr.5, 24 s. Lupulescu, Dumitru. Drept civil, drepturile reale, introducere n dreptul civil. Bucureti, Lumina Lex, 1998, 243 p.

221

192. Lupulescu, Dumitru. Drepturile reale principale. Bucureti, Lumina Lex, 1997, 272 p. 193. Lupulescu, Dumitru. Dreptul de proprietate comun al soilor. Bucureti, ANS, 1993, 380 p. 194. Luescu, Gheorghe. Teoria general a drepturilor reale. Bucureti, 1947, 810 p. 195. Magazinikov T. P. Zemelini cadastr. Izd. Livov, Vsaia kola, 1980, 387 p. 196. Makovskaia, A. Analiz necotorh popravok k Federalinomu zakonu O gosudarstvennoj registraii prav na nedvijimoe imucestvo i sdelok s nim // Hoz. i pravo. Moscva, 2003, s.9-6. 197. Manoliu, Julieta i Durac, Gheorghe. Drept civil: Drepturile reale principale. Iai, Editura Fundaiei Chemarea, 1994, 200 p. 198. Marian, Nicolae. Publicitatea imobiliar i noile cri funciare. Bucureti, Editura Press Mihaela, 2000, 178 p. 199. Marian, Nicolae. Cadastrul i cartea funciar. Bucureti, ALL, 1995, 281 p. 200. Marian Silvia. Dreptul de proprietate asupra imobilului, documentarea i garania acestuia. n: Drept, Economie i Informatic, 2000, nr.4, p.139-148. 201. Maslov, O. F. Vopros obcei sobstvennosti v sudebnoi practiche. Moscva, Statut, 1997, 347 s. 202. Matei, U.; Suhanov, E. A. Osnovne polojenia o prave sobstvennosti. Moscva: Iurist, 1999. 384 s. 203. Mejer, D. I. Russoe grajdansoe pravo. Ceasti 1, 2. Moscva, Statut, 1997, 457 s. 204. Miclea, Mircea. Cadastru i cartea funciar. Bucureti, ALL, 1995, 355 p. 205. Mihil, Mircea; Corcodel, Gheorghe i Chirilov, Ioan. Cadastrul general i publicitatea imobiliar: Bazele i lucrrile componente. Bucureti, Ceres, 1995, 196 p.

222

206. Misnik, N.N. Pravovaia priroda obcei sobstvennosti // Pravovedenie, 1993, nr.1, p.7. 207. Molcu, Emil i Oancea, Dan. Drept privat roman. Bucureti, ansa, 1993, 228 p. 208. Moldovanu, Dumitru. Doctrinele economice. Chiinu, ARC, 2003, 260 p. 209. Motica, Radu I. i Trailescu, Anton. Manual de drept i publicitate imobiliar: Noile cri funciare. Bucureti, All Beck, 2001, 286 p. 210. Narkina, R. L. Doveritelinaia sobstvennosti v grajdanscom prave Anglii i SA. Moscva, 1995, 128 s. 211. Negrea, Constantin. Legiuirile civile locale. Cluj-Napoca, 1946, 191 p. 212. Ptulea, Vasile. Patrimoniul societilor comerciale. Rspunderea juridic. Bucureti, Scripta, 1995, 110 p. 213. Pop, Liviu. Drepturile de proprietate i dezmembrmintele sale. Bucureti, Lumina Lex, 2001, 320 p. 214. Pop, Teofil. Drept civil roman: Teoria general. Bucureti, Lumina Lex, 1993, 272 p. 215. Popescu, A. i Cornoiu, Dorin. Drept funciar i proceduri funciare. Bucureti, Fundaia Romnia de Mine, 1998, 338. 216. Proca, Gabriela. Managementul lucrrilor de cadastru. Bucureti, MATRIX ROM, 2000, 161 p. 217. Raizberg, V. i drughie. Curs conomichi. Moscva, Infra, 1998, 477 s. 218. Rdescu, Dumitru. Dicionar de drept privat. Mondan-94, 1997, 438 p. 219. Resin V. I. conomica nedvijimosti. Moscva, Delo, 2000, 325 s. 220. Roca, Nicolae; Baie, Sergiu. Dreptul afacerilor. Vol. I. Chiinu, 2004, 368 p. 221. Rotaru, Marian Gheorghe. Sistemul cadastral i regimul funciar din Romnia. Bucureti, Tehnica, 2000, 198 p.
223

222. Safta-Romano, Eugeniu. Dreptul de proprietate privat i public n Romnia. Iai, Graphix, 1993, 370 p. 223. Sergheev, A. P. Grajdanscoe pravo. Tom 3. Moscva, Prospect, 1998, 347 s. 224. Sergheev, A. P. i Tolstoi, Iu. C. Grajdanscoe pravo. Ceasti 1-a. Moscva, Prospect, 1998, 627 s. 225. Sovetscoe grazdanscoe pravo: ucebnic, 2 t. Moscva, 1985, T.1, 382 s. [avtor glav] O. A. Crasavcikov. 226. Sttescu, Constantin. Drept civil. Persoana fizic, Persoana juridic. Drepturi reale Bucureti, Editura Didactic i Pedagogic, 1970, 818 p. 227. Sttescu, Constantin i Brsan, Corneliu. Drept civil. Drepturile reale. Bucureti, Universitatea, 1988, 397 p. 228. Suhanov, E. A. Grajdanscoe pravo. Tom I-i. Moscva, Bec,1998, 477 s. 229. ineanu, Lazr. Dicionar universal al limbii romne. Chiinu: Litera, 1998, 1362 p. 230. erenevici, G. F. Ucebnik russcogo grajdanscogo prava. Moscva, 1995, 683 s. 231. Tac, Mihail. Andronachi Donici codul su de legi i influena acestuia asupra dreptului din Basarabia. n: Revista de drept privat, 2001, nr.2, p.135-138. 232. Tolstoi, Iu. C. Poniatie prava sobstvennosti // Problem grajdanscogo i administrativnogo prava. Leningrad, 1962, 484 s. 233. Tureanu, Cristiana i Tureanu, Corneliu. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Practica judiciar adnotat. Bucureti, ALL BECK,1998, 314 p. 234. iclea, Alexandru; Botea, Gheorghe i Toma, Mircea. Drept civil. Curs selectiv pentru pregtirea examenului de licen. Bucureti, Argument, 2002, 569 p. 235. ulu, Andrea Anamaria. Aciunile de carte funciar n lumina noilor reglementri/. n: Dreptul, 1999, nr.11, p.31-45.
224

236. Ungureanu, Ovidiu. Drepturile reale: Curs practic. Bucureti, Rosseti, 2001, 184 p. 237. Urs, Iosif D. Drepturile reale, Doctrin, practic, aplicaii. Bucureti, Oscar Print, 2003, 324 p. 238. Venediktov, A. V. Gosudarstvennaia socialisticeskaia sobstvennosti. Moscva,1948, 234 s. 239. Williamson, L. P. Cadastral surve techniques in developing countries with particular reference to Thailand. The Australian Surveor, 1983, 128 p. 240. Williamson, L. P. Cadastral and land information systems where are we heading? Sixth Australian Cartographic Conference. Melbourne, 1986, 121 p. 241. Vitreanskii, V. V. Puti soverenstvovania zakonodatelistva o nedvijimom imucestve // Hoziaistvo i pravo. Moscva, 2003, s.3-19. 242. Vlahide, P. C. Repetiia principiilor de drept civil. Volumul I. Bucureti, Europa Nova, 1999, 144 p. 243. Volcinschi, Victor. Unele consideraii viznd problema codificaiei legislaiei civile. n: Ghidul avocatului 1997, nr.5. 244. Volcinschi, Victor. Servitutea. Superficia. n: Ghidul judectorului n materie civil i comercial a Republicii Moldova 2004, nr.5, p.50-85. 245. Volcinschi, Victor. Problemele definirii servituii prediale n lumina secolelor i a noului Cod civil al Republicii Moldova. n: Legea i Viaa, 2004, nr.8, p.4-14. 246. Volcinschi, Victor. Razvitie grajdanscogo zaconodatelistva v Respublice Moldova // Sbornic. Puti c novomu pravu: material mejdunarodnh conferenii v Sankt Peterburghe i Bremene, Berlin. Verlag, 1998, s.72-74. 247. Volokov, N. Gh. Spravocnic po nedvijimosti. Moscva, INFRA-M, 1996, 669 s. 248. Voltaire, Rousseau Jan Jac. Texte filozofice. Bucureti. Editura academiei, 1995, 257 p.
225

249. Zltescu, Victor Dan. Drept privat comparat. Bucureti, 1997, 245 p. 250. Zeimann, H. Land Unit Identification. An Analysis. National Research Council of Canada. Ottawa, 2003, 83 p. 251. Zincenko, S.; Korh, S. Vopros sobstvennosti, zaconodatelistvo i practica // Hoziaistvo i pravo, 2000, nr.6, s.14. 252. 253. 254. 255. 256. 257. Practica judiciar Dosarul nr. 2-131/04, hotrrea Judectoriei de circumscripie Anenii-Noi. Dosarul nr. 2-2394/04, hotrrea Judectoriei de circumscripie Rcani. Dosarul nr. 2e-1895/04, hotrrea Judectoriei Economice municipale Chiinu. Dosarul nr. 2-2344/04, hotrrea Judectoriei de circumscripie Streni. Dosarul nr. 2-2315/04, hotrrea Judectoriei de circumscripie Botanica. Dosarul nr. 2-2313/04, hotrrea Judectoriei de circumscripie Botanica. Hotrri ale Plenului Curii Supreme de Justiie 258. Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie nr.4c-45/96 din 3 aprilie 1997. 259. Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie nr.4-1/97 din 4 aprilie 1997. 260. Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie din 10 mai 1997. 261. Decizia Colegiului civil al Curii Supreme de Justiie nr.2 r/a-106/99 din 12.05.1999 262. Decizia Colegiului civil al Curii Supreme de Justiie nr.3c630/96.
226

VI. Publicaii ale autorului 1. Marian, Silvia. Dreptul de proprietate asupra imobilului, documentarea i garaniile acestuia. n: Drept, Economie i Informatic, 2000, nr.4, p.139-148. 2. Marian, Silvia. Unele aspecte ale reformei funciare. n: Economica 2002, nr.3-4, p.92-97. 3. Marian, Silvia. Sarcini stabilite n interesul particularilor. n:Economica, 2002, nr.6, p.67-71. 4. Marian, Silvia. Consideraii generale privind bunurile imobile [potrivit Codului Civil n vigoare] n: Economica, 2003, nr.2, p.43-46. 5. Marian, Silvia. Mijloace juridico-civile de aprare a dreptului de proprietate imobiliar. n: Economica, 2003, nr.4, 86-89. 6. Marian, Silvia. Particularitile nregistrrii drepturilor reale imobiliare n: Economica, 2004, nr.3, p.87-93. 7. Marian, Silvia. Armonizarea legislaiei R.M., n domeniul cadastrului bunurilor imobile la legislaia Uniunii Europene. n: Simpozionul Internaional cu tema: Armonizarea legislaiei la Legislaia UE, 2004, volumul III. 8. Marian, Silvia. Particulariti privind nregistrarea drepturilor reale imobiliare. n:Legea i Viaa, 2005, nr.3, p.39-45. 9. Marian, Silvia. Aspecte privind cadastrul i publicitatea imobiliar. n: Legea i Viaa, 2005, nr.10, p.43-48.

227

Cuvinte-cheie Cadastru al bunurilor imobile, teren, funciar, construcie, hotar, plan cadastral, registru al bunurilor imobile, dosar cadastral, monitoring al imobilelor, nregistrare a drepturilor imobiliare, publicitate imobiliar, grevare a drepturilor, drept de proprietate, alte drepturi reale, extras, uzufruct, uz i abitaie, servitute, superficie, registrator, radiere, Agenia Relaii Funciare i Cadastru, oficiul cadastral teritorial, ipotecare a imobilelor, intabulare, nscriere provizorie. The key words Real estate survey and value, ground, landed, construction, boundary, cadastral plan, the register of the real estate, the survey brief, the real estate monitoring, the recording of the real estate rights, publicity of real estate, entailing of the rights, the right of ownership, other real rights, extract, life interest, usage and occupancy of a house, servitude, superficies, registrar, erasure, state Agency of Landed Resources and Cadastre, Territorial Cadastral office, mortgage of real estates, tabulation, provisional registration. , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , .

228

Lista abrevierilor 1. art. articol 2. alin. alineat 3. lit. litera 4. p. pagin 5. pct. punctul 6. nr. numrul 7. izd. izdatelistvo 8. s. strania

229

230

Anexa 1 Organele responsabile de evidena i nregistrarea bunurilor imobile n Republica Moldova pn n anul 1998

Guvernul Republicii Moldova

Departamentul Privatizrii

Ministerul Agriculturii

Ministerul Justiiei

Biroul de inventariere tehnic

Serviciile funciare

Notariatul

Evidena construciilor

Evidena deintorilor de teren

nregistrarea gajului

231

Anexa 2 Evidena funciar pn la adoptarea Legii nr.1543/1998

232

233

234

235

236

237

Anexa 3 Organele de eviden a bunurilor imobile conform Legii nr.1543/1998

Guvernul Republicii Moldova

Agenia Resurse Funciare i Cadastru ntreprinderea Specializat n Cadastru Oficiile cadastrale teritoriale [OCT]

Filialele OCT

238

Anexa 4 Evidena imobilelor conform Legii nr. 1543/1998 (Registrul bunurilor imobile)

AGENIA NAIONAL CADASTRU, FUNCIARE I GEODEZIE

RESURSE

ORGANUL CADASTRAL TERITORIAL

REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE

Deschis nchis

ifrul BIT

239

Capitolul (A, B, C)
Subcapitolul I. Bunul imobil. Adresa sau locul amplasrii Numrul cadastral

Numrul cadastral convenional

Caracteristica obiectului
Nr . d/o Bunul imobil (T,C, ) Modul de folosin a bunului imobil Suprafaa ha, m (tipul hotarelor f-fixe, g-generale) Data Semntura registratorulu i Meniuni

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

Prezena subcapitolului Da Nu

240

Subcapitolul II. Dreptul de proprietate asupra bunului imobil


Nr. d/o Bunul imobil (T,C,) Date despre proprietar Documentul n baza crui a fost nscris dreptul de proprietate asupra bunului imobil 4. Cota parte Data i semntura registratorului Meniuni

1.

2.

3.

5.

6.

7.

241

Nr d/o

Capitolul (A, B, C)

1. 2. 3. 4.

Obiectul grevrii Tipul dreptului ce greveaz dreptul de proprietate sau alt drept patrimonial, termenul grevrii, suma gajului

Subcapitolul III. Grevarea drepturilor patrimoniale

242
5. 6. 7.

Date despre persoana n a crei favoare a fost stabilit grevarea Date despre documentul n a crui baz a fost efectuat nregistrarea Data i semntura registratorului Meniuni

Numrul de file (nr. file) (data) (semntura)

243

Planul cadastral i geometric

Anexa 5

244

245

Anexa 6 Semne de hotar

246

247

Anexa 7 Dosarul cadastral

248

Anexa 8 Cerere de nregistrare a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale

249

Anexa 9 Condica de cereri

250

Data i Nr. ora cererii primirii cererii


1 2.

Numele, prenumele/denumirea complet a persoanei juridice (de la cine a parvenit cererea)


3.

Adresa solicitantului
4.

Actul de identitate sau procura


5.

251

Denumirea documentului solicitat


6.

Semntura persoanei responsabile pentru primirea documentelor Inspector


7.

Meniuni

Administrator
8.

Solicitant
9. 10.

252

Anexa 10 Titlul de autentificare a drepturilor deintorului de teren

253

Anexa 11 Extras din Registrul bunurilor imobile

254

Anexa 12 Fia de eviden a circulaiei documentelor n cadrul OCT

255

Anexa 13 Actul de stat privind dreptul de folosin (Gosudarstvenni act na pravo polizovania)

256

Anexa 14 Structura numrului cadastral

257

258

Redactor Ana Creu Corector Valentina Solovei Rectificare computerizat Natalia Ivanov Procesare computerizat Feofan Belicov

Semnat pentru tipar 22.03.07 Formatul 60 x 84 1/16. Coli de autor 11,8. Coli editoriale 14,3. Coli de tipar 16,25. Comanda __________. Tirajul 50 ex. Tipografia Departamentului Editorial-Poligrafic al ASEM Chiinu, str. Mitropolit G. Bnulescu-Bodoni 59 tel. 40-29-86
259

RIAN * Dreptul civil Drepturile reale Cadastrul i publicitatea ar

Silvia MARIAN * Dreptul civil Drepturile reale Cadastrul i publicitatea imobiliar

260

Silvia MARIAN * Dreptul civil Drepturile reale Cadastrul i publicitatea imobiliar

Silvia MARIAN * Dreptul civil Drepturile reale Cadastrul i publicitatea imobiliar

Silvia MARIAN * Dreptul civil Drepturile reale Cadastrul i publicitatea imobiliar

Silvia

imo

Simb

= 434003

261

Academia de Studii Economice din Moldova

Silvia MARIAN

DREPTUL CIVIL DREPTURILE REALE CADASTRUL I PUBLICITATEA IMOBILIAR


(monografie)

Nr. 8 260 p. A5 rift 12

Simb

= 434003

K = 1,2, Simb x 1,2 = 520804 22.03.07

13,0 c.a. venit (11,8; 14,3)

Editura ASEM
262

263