CADASTRU I PUBLICITATE IMOBILIAR.

I. 1. Introducere
2. Obiectivele cursului.
3. Competene conferite.
4. Structura cursului.
II . Unitatea de nvare nr.1
1. Introducere.
2. Generaliti.
3. Prezentarea instituiei cadastrului.
4.Istoricul i evoluia cadastrului n Romnia.
5.Bibliografie.
III. Unitatea de nvare nr. 2
1.Importana i sarcinile cadastrului.
2.Competena cadastrului funciar la stabilirea granielor proprietii.
3.Prile i coninutul cadastrului.
4.Bibliografie.
IV. Unitatea de nvare nr. 3
1.Realizarea ,ntreinerea i avizarea lucrrilor de cadastru.
2. Funciile cadastrului- enumerare.
3. Componentele cadastrului.
4.Bazele cadastrului general.
5.Funcia tehnic a cadastrului.
6. Funcia economic a cadastrului.
7. Bibliografie.
V. Unitatea de nvare nr. 4
1. Sisteme de publicitate n Romnia.
2. Prezentarea celor 2 sisteme de publicitate.
8. Bibliografie.
VI. Unitatea de nvare nr. 5
1.Organizarea i funcionarea crilor funciare.
2. Funciunile crii funciare.
3. Obiectul crilor funciare.
4. Principiile crilor funciare.
5. nscrierile n cartea funciar.
6. Conducerea i organizarea activitii de carte funciar.
7. Bibliografie.
VII. Unitatea de nvatare nr.6
1. Proceduri de lucru n materie de carte funciar
2. Organizarea i funcionarea birourilor de carte funciar.
3. Procedura de nscriere n cartea funciar.
4. Condiiile admisibilitii cererii de nscriere n cartea funciar .
1

5. Bibliografie.
VIII . Teme de lucru .

I. INTRODUCERE.
Cursul intitulat Cadastru i publicitate imobiliar face o incursiune n interesanta
lume a cadastrului i publicitii imobiliare , abordnd cteva dintre cele mai importante
noiuni i concepte. Scopul nobil al crilor funciare a fost i este dificil de atins n Romnia ,
unde introducerea i aplicarea noii legi a Cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996 au
fost i sunt marcate de turburene.
Problemele au continuat : conflictele dintre noua lege i Decretul-Lege nr. 115/1938 au
fcut obiect de serioase analize n literatura de specialitate , dup cum discuii importante a
suscitat i oportunitatea de lege ferenda a consacrrii prin lege a efectului constitutiv sau
translativ de carte funciar .
Obiectivele cursului.
Cursul intitulat Cadastru i publicitate imobiliar are ca obiectiv principal
mbogirea cunotinelor din sfera disciplinei drept, forma de nvmnt F.R. n acest sens,
la sfritul acestui curs, studenii vor fi capabili s:
- nsueasc cunotinele din domeniul cadastrului i crilor funciare ;
- selecteze i s aplice corect metodele i principiile de baz n soluionarea
problemelor practice i a speelor de publicitate imobiliar ;
- aplice cunotinele dobndite prin soluionarea unui caz practic.
Competene conferite.
Dup parcurgerea cursului studentul va fi capabil :
- s explice terminologia juridic a cadastrului i publicitii imobiliare, s neleag
sensurile proprii ale fiecrei categorii mai sus enunate ;
- s rezume coninutul i semnificaia instituiilor tratate n curs ,
- s-i coreleze cunotinele teoretice cu abilitatea de a le pune n practic , inclusiv
prin soluionarea unor spee privind aplicarea principiilor i normelor cadastrului i
publicitii imobiliare.

Structura cursului
Cursul este structurat pe 6 uniti de nvare .

II. UNITATEA DE INVATARE NR. 1.

INTRODUCERE

I. Consideratii generale asupra disciplinei Cadastru i publicitate imobiliar .

Notiunea si importanta disciplinei.
Prezentarea celor dou instituii: cadastrul i publicitatea imobiliar
Generaliti
Cadastrul i cartea funciar formeaz un sistem unitar i obligatoriu de eviden
tehnic, economic i juridic, de importan naional, a tuturor imobilelor de pe ntregul
teritoriu al rii.
Cadastrul realizeaz identificarea, msurarea, descrierea i nregistrarea imobilelor
n documentele cadastrale i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale.
.
Cadastrul se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale: comun,
ora, municipiu .
Cadastrul urmrete , conform funciilor cunoscute, identificarea, inventarierea,
descrierea i reprezentarea pe planuri i hari a imobilelor terenuri i construcii din
fondul funciar al trii, inclusiv evaluarea lor. In acest scop sunt necesare lucrri complexe,
legate de obinerea planurilor cadastrale, de bonitarea i evaluarea terenurilor i
construciilor, precum i ntocmirea unor acte juridice de mare importana pentru aciunea de
introducere a cadastrului general n ara noastr.
Sistemul de eviden al cadastrului are ca finalitate nscrierea n cartea funciar .
Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are
ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din
acelai teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre oficiile teritoriale pentru imobilele
situate n raza de activitate a acestora.
Cartea funciar, ca sistem de publicitate imobiliar generalizat la noi prin Legea nr.
7/1996, reprezint o eviden a bunurilor imobile dar i a drepturilor reale imobiliare i
titularilor lor, precum i a actelor i faptelor juridice legate de aceste drepturi. Baza material
(numrul topografic sau cadastral, categoria de folosin, suprafaa etc.) se preia din
documentaia cadastral, iar drepturile tabulare se nscriu de ctre birourile de Carte funciar
care verific i definitiveaz propunerile din registrele cadastrale.
3

Rolul hotrtor al acestor activiti n dezvoltarea economic i stabilirea unor relaii

specifice unui stat de drept modern, este recunoscut acum i la noi n mod oficial. Cele dou
instituii publice, au domenii de activitate i funcii clar conturate care se ntreptrund i se
condiioneaz reciproc. Funcionarea normal a acestui ansamblu se constituie ca instrument
de aprare i garantare a proprietii private, baza dezvoltrii societii ntr-o democraie
modern i devine o obligaie pentru integrarea Romniei n comunitatea european.
Situaia actual din ara noastr n cele dou domenii amintite, privit prin prisma
cerinelor actuale, nu este deloc mbucurtoare deoarece:
- Evidenele funciare sub regimul comunist, dei au la baz planuri i hri de inut,
executate prin metoda aerofotogrammetric la nivel naional, nu sunt unitare, s-au ntocmit
pe sectoare de activitate i cu precdere pe cel agricol. n plus ele nu au urmrit bonitarea
terenurilor necesar evalurilor iar proprietarii au fost nscrii pe baz declarativ, fr
temei juridic, astfel nct nu poate fi vorba de un cadastru funciar n adevratul sens al
cuvntului;
- Publicitatea imobiliar este i ea n suferin deoarece Registrul de transcripiuni
din Vechiul Regal s-a dovedit anacronic,n imposibilitate de a furniza date de identificare a
imobilelor, iar planurile i schiele sistemului de Carte funciar, vechi de peste un secol, nu
au precizia corespunztoare, nu mai sunt actuale, s-au deteriorat sau au disprut. Aceste
lipsuri au ieit pregnant n eviden i au creat mari dificulti cu ocazia reconstituirii
dreptului de proprietate conducnd la procese de care tribunalele din toat ara sunt pline.
ntre cele dou instituii exist o legtur organic constnd n :
- cadastrul general furnizeaz partea material, cu datele tehnice necesare ntocmirii
documentelor de publicitatc imobiliar (numrul de ordine al parcelei, categoria de folosin,
suprafaa etc.) n care se nscriu i actele i faptele juridice referitoare la imobile ;
publicitatea imobiliar transmite cadastrului schimbrile intervenite n raporturile
juridice ca urmare a unor dezmembrri, alipiri, spre a fi operate pe plan i hri.
Aadar cele dou instituii se sprijin, se completeaz i se conditioneaz reciproc.
Legtura lor organic a fost , de altfel, institutionalizat prin Legea 7/1996 i reunite
sub o singur autoritate n subordinea Guvernului (iniial sub tutela Ministerului
Administraiei i Internelor) - prin constituirea Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate
Imobiliar (A.N.C.P.I.), nfiinat prin OUG 41/2004, pentru modificarea i completarea
Legii 7/1996, aprobat cu modificri prin Legea 499/2004. A.N.C.P.I. a fost organizat i
functioneaz n baza HG 1210/2004 dat n aplicarea OUG 41/2004, ca instituie public cu
personalitate juridic, unica autoritate n domeniu.
Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, s-a organizat ca instituie
public cu personalitate juridic, n subordinea Guvernului i n coordonarea primministrului, printr-un consilier de stat.
La nivelul fiecrui jude i n municipiul Bucureti s-au nfiinat oficiile de cadastru
i publicitate imobiliar, denumite n continuare oficii teritoriale, ca uniti cu personalitate
juridic n subordinea Ageniei Naionale, prin reorganizarea actualelor oficii judeene de
cadastru, geodezie i cartografie i al municipiului Bucureti i a birourilor de carte funciar.
Agenia Naional are urmtoarele atribuii principale:
a) coordoneaz i controleaz executarea lucrrilor de cadastru i asigur nscrierea
imobilelor n registrul de publicitate imobiliar la nivelul ntregii ri;
b) controleaz executarea lucrrilor de cartografie, topografie, geodezie, fotogrammetrie i
teledetecie la nivelul ntregii ri;
c) elaboreaz regulamente i norme, promoveaz tehnici, procedee i metodologii de
specialitate compatibile cu cele ale Uniunii Europene, conform progreselor tiinifice i
tehnice n domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei i publicitii imobiliare;
d) autorizeaz persoanele fizice i juridice care pot executa lucrri de specialitate din
4

domeniile cadastrului, geodeziei i cartografiei, pe teritoriul Romniei, n condiiile legii

speciale care reglementeaz nfiinarea uniunii profesionale a acestora;
e) organizeaz i administreaz fondul naional de geodezie i cartografie, precum i baza
de date a sistemului integrat de cadastru i carte funciar;
f) asigur, n condiiile legii, executarea, completarea, modernizarea i meninerea n stare
de utilizare a reelei geodezice naionale;
g) asigur executarea i actualizarea hrilor oficiale;
h) avizeaz coninutul topografic al hrilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor i al altor
documente cartografice destinate uzului public;
i) pune la dispoziia autoritilor publice i a altor instituii interesate, n condiiile legii,
situaii statistice de sintez privind terenurile i construciile;
j) ndeplinete sarcinile ce rezult din angajamentele internaionale n domeniul su de
activitate;
k) particip la organizarea i coordonarea msurtorilor n vederea aplicrii legilor
funciare;
l) avizeaz tehnic expertizele efectuate de ctre experii judiciari n specialitatea
topografie, geodezie i cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la
solicitarea instanelor de judecat. Avizele menionate mai sus vor fi date de oficiul teritorial
n baza unui regulament comun, elaborat de Agenia Naional i Ministerul Justiiei;
m) asigur nscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modific sau se
sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane
interesate;
n) asigur nscrierea cilor de atac mpotriva nregistrrilor de carte funciar;
o) asigur nscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdicii, incapaciti i
litigii judiciare n legtur cu bunul imobil;
p) asigur formarea profesional continu i pregtirea personalului prin intermediul
Centrului de Pregtire Profesional al Ageniei Naionale, instituie fr personalitate
juridic, prin Institutul Notarial Romn sau prin alte entiti abilitate;
q) realizeaz, actualizeaz i administreaz registrul electronic naional al nomenclaturilor
stradale;
r) realizeaz i ntreine geoportalul INSPIRE al Romniei i asigur compatibilitatea
acestuia cu geoportalul INSPIRE al Uniunii Europene, ndeplinete alte atribuii care i revin
prin Ordonana Guvernului nr. 4/2010 privind instituirea Infrastructurii naionale pentru
informaii spaiale n Romnia, aprobat cu modificri i completri prin Legea nr. 190/2010,
cu modificrile i completrile ulterioare;
s) ndeplinete i alte atribuii ce au legtur cu activitatea specific.
II .Prezentarea instituiei cadastrului
1.1 Prezentarea cadastrului n evoluia sa.
1.1.1 Termenul cadastru
Registrul, n sens larg, n care se ine evidena bunurilor imobile poart denumirea de
cadastru. Originea cuvntului, dup unii autori, ar proveni din unirea prefixului de origine
greac kata care nseamn de sus n jos cu cuvntul neo grec (bizantin) stikon care
nseamn registrul de impunere, carte de nsemnri, carte de comer.
Dup ali autori el deriv din cuvntul vechi medieval capidastrum care ar fi n
legtur strns cu capitionis registrum sau capitum registrum i care la origine
nseamn impozitul pe capul familiei (capitatio).
5

Pentru prima oar apare ntr-un document din anul 1185 gsit la Veneia sub forma
catastico apoi a trecut la alte state italiene. Dar el s-a impus abia n secolul XVII-lea
trecnd din Italia n Frana sub forma la cadastre, n Germania sub forma der (das)
kadaster iar n Austria sub forma der kadaster. n ara noastr apare la nceputul secolului
al XIX lea sub forma cadastru.
Termenul cadastru nu se limiteaz numai la registrele fiscale, privind deintorii de
imobile funciare, ci se folosete n multe alte domenii ale vieii economice unde anumite
informaii se in n registre de sus n jos ca de exemplu :
- cadastrul agricol n care se ine evidena terenurilor agricole pe categorii de
folosin;
- cadastrul strzilor care cuprinde lista strzilor, starea lor, proprietarul i hrile
anex;
- cadastrul cilor ferate care ine evidena terenurilor, constructiilor, instalaiilor i
strii reelei feroviare;
- cadastrul minelor;
- cadastrul apelor;
- cadastrul pdurilor etc.
1.1.2.

Dezvoltarea istoric a cadastrului

nca din antichitate a existat preocuparea mai ales acolo unde populaia
avea o viata sedentar i o densitate mai mare pentru o mai bun cunoatere,
mprire i folosire a pmntului, care era sursa de aprovizionare cu cele necesare
existenei.
Cercetrile arheologice au descoperit o tbli cu planul oraului Nippur
(Mesopotamia) ntocmit cu o rigoare i o precizie care ar fi i astzi apreciat, dei ea
a fost datat cu cca. 1.500 ani .d. Chr.
Un alt autor care a studiat apariia proprietii n Orientul Mijlociu arat c
proprietatea pe etaje i apartamente era cunoscut n Caldeea cu cca. 4.000 de ani n
urm iar evidena se inea n registre speciale.
Si in Egipt masurtorile i nregistrrile pmntului au nceput de timpuriu.
Din aceast perioad s-au gsit dou documente care cuprind msurtori n lunca
Nilului i anume papirusul lui Rhind i papirusul lui Galeniscev pstrat la Muzeul de
Arte Frumoase din Moscova.
n Grecia antic mprirea pmntului s-a fcut de timpuriu, sistemul fiind
diferit de la stat la stat. n Sparta se recunotea dreptul de proprietate dar proprietile
mari erau considerate tot att de pgubitoare ca i lipsa proprietii. De aceea ele s-au
mprit dup principiul ega1itii : prima dat la fondarea Cetii pe la anul 1.000 .d.
Chr. i urmtoarea sub Lycurg cel mai trziu la cca. 723 .d.Chr. mprirea s-a fcut n
9.000 de loturi pentru cetenii Cetii Spariaii i n 30.000 loturi pentru
Perioi, care locuiau n afara cetii i care nu aveau drepturi politice. mprirea se
fcea n funcie de productivitatea terenului care trebuia s asigure anumite cantiti
de produse.
Ca uniti de msur se foloseau piciorul = 27 35 cm.; degetul = 2 cm.;
palma = cca.8 cm.; braul = cca.50 cm.; cotul = cca.36 38 cm. i pasul = cca.80 cm.
Atena s-a condus dup sistemul economico juridic ntemeiat pe inegalitatea averii.
Prin legislaia lui Solon (594 .d. Chr.) populaia a fost mprit n 4 clase n funcie
de avere, care aveau drepturi i obligaii diferite n adunrile poporului.
n Roma antic pmntul se mprea numai cnd n familie erau mai
muli fii care puteau, la rndul lor, s-i ntemeieze o familie nou. Partajul se fcea de
6

ctre un preot care se numea agrimensor.

Pentru mprirea pmntului agrimensorii transpuneau pe suprafaa de
msurat o gril alctuit din ptrate orientate spre nord. Fiecare ptrat denumit
centuria cuprindea o suprafa de cca.200 jugera (cca. 45 ha; ojugera = 2.520 m.p.).
Pentru trasarea ptratelor se folosea un instrument numit Stella ce consta din doi lai din
lemn de lungimi egale prevzute cu o incizie (linie de vizare) legai n unghi drept, care se
fixau pe un baston vertical i care permitea trasarea de unghiuri drepte din patru pri.
Rezultatul msurtorilor a constituit baza sistemului de impunere fiscal.
n timpul lui Caius Iulius Caesar (49 44 .d.Chr.) trei geometri greci au
executat msurtori n tot imperiul i au ntocmit hri n vederea reorganizrii lui. Puin mai
trziu, n timpul guvernrii lui Octavianus Augustus (30 .d. Chr. 14 d. Chr.) s-a ntocmit
o hart cu coninut geografic de ctre Agrripa. Scopul era schimbarea sistemului de
impunere.
n principiu, romanii aveau obiceiul ca n teritoriile o cupate s lase
neschimbat tot ceea ce a funcionat bine. Astfel, sistemul cadastral din Egipt a fost meninut
i acesta a influenat, chiar, sistemul de percepere a impozitului n Imperiul Roman.
Cadastrul pentru ntregul imperiu s-a introdus n vremea lui Diocleian (284 305). Tot atunci s-a creat un impozit nou numit capitatio ce se percepea dup numrul
membrilor majori ai familiei, dup numrul sclavilor, al animalelor de munc i al
animalelor de producie. Capitatio a fost desfiinat n 377. La baza cadastrrii lui Diocleian
nu s-au folosit hri obinute prin msurtori ci o carta adic registre cadastrale n care s-au
trecut toi cei ce posedau bunuri : terenuri, plantaii , sclavi sau animale.
Registrul agricol din ara noastr este aproape identic cu carta lui Diocleian.
n Europa Evului Mediu, cel mai vechi cadastru s-a realizat n Republica Milano
care dup pacea de la Konstanz (1183) a dobndit dreptul de autoconducere. Pentru refacere
dup un lung rzboi s-a dispus inventarierea i evaluarea bunurilor imobile i nfiinarea unui
catastico care nu s-a putut aplica din cauza nemulumirilor, el fiind denumit i registrul
durerilor.
Progresul tehnico -tiinific din perioada Renaterii avea s influenteze i
domeniul msurtorilor terestre. Johann Jacobus Marinoni (nscut n 1676 n Udine)
matematician i inginer, a perfecionat planeta i a propus nfiinarea unei academii pentru
pregtirea inginerilor n scopuri civile i militare (1710 - 1717), academie aprobat de
mpratul Karl VI , cu patenta din 24 decembrie1717.
Acestea au fost premisele ntocmirii cadastrului n principatul Milano, cunoscut
sub denumirea de Consimento Milanese, care a constituit modelul tuturor cadastrelor din
Europa.
Lucrrile de msurare au nceput la 17 aprilie 1720 n teritoriul Melegnano,
dat considerat ca data de natere a cadastrului n Europa. Terminate i intrate n vigoare
la 01.01.1760 documentaia coninea :
- registrul parcelelor;
- registrul caselor;
- mapa cu hrile la scara 1:2000 i 1:8000 pentru ansamblu;
- pentru fiecare contribuabil s-a redactat o coal de proprietate;
- harta topografic a principatului la scara.
Marele economist englez Adam Smith (1723-1790) , ntemeietorul economiei
politice moderne declara : Cadastrul principatului Milano, nceput sub Karl VI, este
considerat ca lucrarea cea mai exact i cu cea mai mare atenie n domeniu, care a fost
vreodat fcuta.
Cadastrul milanez a fost preluat de Frana, sub Napoleon, principatele Veneia,
Piacenta, Parma, Toscana, Statul papal, Carrara, apoi Belgia, Olanda, Luxemburg, Westfalia,
7

Rheinland, Egipt, Liban, Bavaria i tot Imperiul habsburgic.

n timpul domniei mpratului Iosif al II - lea s-a realizat n imperiul austriac
un cadastru general dup modelul milanez , dar sprijinit pe un sistem de triangulaie
general.
Ca uniti de msur pentru suprafee s-a adoptat stnjenul ptrat = 3,59665
m.p.;jugrul 1.600 stg.p. = 5.755 m.p.
Acest cadastru s-a perfecionat n etape, astfel :
- la 23.07.1871 s-a introdus metrul pentru msurarea lungimilor;
- 20.04.1874 se propune nfiinarea Crilor funciare care s se ntemeieze pe cadastru
ct privete individualizarea i descrierea imobilului. Prin aceast msur prestigiul
cadastrului a crescut deosebit de mult;
- 1883 s-a dispus ca msurtorile s se fac cu tachimetrul;
- 1897 se introduce examenul pentru geometrii;
- 30.03.1910 se niineaz Direcia general a cadastrului n cadrul Ministerului de
Finane;
- 1917se nfiineaz titlul de inginer cadastral;
- din anul 1950 registrele cadastrale i fiele de posesie se fac prin mijloace automate,
la nceput cartele perforate, iar n prezent calculatoare electronice, Austria fiind i n acest
domeniu deschiztoare de drum.
Cadastrul funciar i cartea funciar din Austria sunt cele mai bune instituii
existente i ca execuie, drept pentru care a fost preluat i n : Cehia, Slovacia, fosta
Iugoslavie, Ungaria, Anglia i n rile nordice.
n Frana, cadastrul s-a realizat mai greu. Unele progrese s-au fcut pe
vremea lui Napoleon, care cunotea importana acestuia pentru un stat ceea ce 1a fcut s afirme : Cel ce va face o lege bun pentru un cadastru merit o statuie. n anul
1771 a nceput refacerea ntregului cadastru.
Sistemul francez nefiind completat de sistemul real al publicitii imobiliare
nu are autoritatea celui din rile germanice. Sistemul francez a fost preluat de Italia, Spania,
Portugalia i Belgia.
Un sistem original de eviden a imobilelor funciare a fost pus la punct de Sir
Robert Richard Torrens (1858) registrator general al Australiei de Nord. n acest sistem nu se
msoar ntreg teritoriul rii, deci nu se realizeaza cadastrul general ci se execut numai
pentru acele imobile ale cror proprietari i manifest interesul.
Scopul lui nu este, deci, stabilirea impozitului ci urmrete a da siguran
circulaiei nestnjenite a bunurilor imobile i garantarea creditelor.
Acesta este mai mult un sistem de publicitate, cu funciuni similare cu cele
ale crii funciare, dect eu cele ale cadastrului. Sistemul Torrens a fost preluat i de alte
ri : Thailanda, Malaysia, Singapore. Unele elemente au fost preluate i de Spania.
Ceea ce Frana nu a reuit pentru ea, adic un cadastru funciar general
completat cu un sistem real de publicitate imobiliar , a ncercat s fac pentru cea mai
mare parte din colonii. A nceput eu Algeria (1873) i a continuat cu Tunisia (1885).
Dar datorit faptului c, nu s-a prevzut obligativitatea nscrierilor
referitoare la drepturile de proprietate i condiionarea existenei dreptului de nscriere,
efectul msurilor a fost sub ateptrile legislatorilor.
In Maroc s-a adoptat sistemul de publicitate real bazat pe msurtori
cadastrale . Dar nu s-au finalizat, din cauza costurilor ridicate i a diminurii teritoriului.
De aceea s-a adoptat sistemul Torrens cu avantajele i dezavantajele lui. Acest
sistem a fost introdus i n alte colonii : Madagascar, Congo francez, Senegal, Coasta de
Filde, Guineea , Ciad, Vietnam.

1.1.3 Istoricul i evoluia cadastrului funciar n Romnia

Dacii mpreau pmntul de cultur n fiecare an, deci se presupune c l i
msurau. Totui, nu s-au gsit documente care s ateste existena unor lucrri sistematice
de inventariere nici nainte nici dup ocuparea ei de ctre romani.
Problema aezrii hotarelor steti i a granielor dintre proprieti se pierde n negura
vremii i este anterioar ntemeierii Statelor feudale romneti. Problema hotrniciei era
simpl, iar hotarnic era obtea satului reprezentat de oamenii buni i btrni.
ncepnd cu secolul al X-lea relaiile feudale s-au cristalizat i pe teritoriul rii
noastre i s-au format mici formaiuni statale conduse de un june sau cneaz care, pentru
considerente de aprare mpotriva pericolelor externe s-au unit sub un Voievod sau Domn.
n perioada consolidrii statelor feudale, pmnt de hran era suficient i nu s-a simit
nevoia ocrotirii proprietii prin hotrnicie i msurare. Hotarele moii1or erau descrise
astfel : pe unde a umblat Bascul la o fntn, iar de la fntn drept la codru; sau : o moar
i nu vd de moar la Olt, de la vad o opinteal ct poate trage un om cu sgeata.
Marele istoric Nicolae Iorga scria la 1920 : In Muntenia i Moldova a existat, pn
trziu, o populaie rneasc n ntregime libera i stpnitoare de pmnt. Toi stenii erau
coprtai ai moiei, ai motenirii mou1ui, fiecare dintre dnii avea n ntrebuinarea acestei
moii o parte corespunzatoare cu descendena lui. Mai trziu numai, pe la 1570, n urma unei
crize au ajuns stenii ca, vnzndu-i partea, s fie siliti s o delimiteze.
Delimitarea se fcea de o comisie format din 6 membri, pe baza unui hrisov (ordin
de ncuviinare domnesc). Hotrnicia se fcea dupa obiceiul pmntului i numai cnd era
cerut de pri.
Prima legiuire scris a hotrniciei a fost Pravilniceasca condic a lui Al. Ipsilanti
(1780), mai trziu codul lui Calimah n Moldova (1817) i legea lui Caragea n Muntenia
(1819), au prevzut obligativitatea msurrii moiilor ce se hotarniceau.
Regulamentul organic (1 831) a prevzut ca din comisia de hotarnicie s fac parte i
un inginer hotarnic cu obligaia de a msura i ntocmi harta moiei.
Hotrniciile nu au servit scopului principal al cadastrului : stabilirea unor impozite
drepte i echitabile.
Aceasta a constituit una din principalele cauze ale rmnerii n urm a dezvoltrii
rilor Romne fa de vecinii si, cu toate c au avut condiii naturale net superioare.
Primele msurtori pe mari suprafee pentru harta rii au nceput dup organizarea de
ctre generalul Manu - ministru de rzboi - a serviciului geografic al armatei (1870).
Nevoia cadastrului s-a simit dup rzboiul de independen (1877) o dat cu aezarea
n viaa modern a naiunii.
Primul ministru de atunci, Ion Brtianu a desemnat pe Ministrul de Lucrri Publice
Colonelul Dabija - s se ocupe de cadastru cu urmtoarea rezoluiune : Cadastrul
Romniei trebuie s fie nu numai o Carte fiscal pentru stabilirea echitabil a rolurilor de
contribuiuni fiscale asupra posesiunii imobiliare, ci tot deodat el trebuie s fie nc i carte
fonciar public pentru a servi cu titluri fonciare publice, care s dea o siguran i stabilitate
proprietii imobiliare, de care au nevoie transaciunile moderne i inscripiunile ipotecare.
Cu alte cuvinte, Actul cadastral trebuie s fie pentru propietatea imobiliar, nu numai un
instrument fiscal, ci nc i un instrument fonciar de proprietate i de credit totodat, tot att
de comod i de sigur ca i titlurile comerciale pentru proprietatea mobiliar.
Practic, acesta constituie actul de natere al cadastrului n Vechiul Regat.
Cu toate acestea pn la primul rzboi mondial nu s-a fcut nimic pentnu organizarea
cadastrului funciar.
n Bucovina cadastrul a fost organizat pe evidene cadastrale cu acelai coninut ca i
cadastrul austriac i pe baza lui s-a introdus sistemul de publicitate prin crile funciare.
9

In Romnia Mare, prin Decretul nr.3922 din 03.11.1919 s-a nfiinat Casa Central de
cooperare i mproprietrire a stenilor n cadrul creia funciona i Direcia cadastrului i
lucrrilor tehnice ce a primit sarcina ntocmirii cadastrului general.
Elaborarea unei legi a cadastrului a avut adversari puternici care susineau c prin
clarificarea situaiei proprietii nu vor mai fi procese i vor muri avocaii de foame?!
Totui, la 20.04.1933 a aprut Legea 23 pentru organizarea cadastrului funciar i
introducerea crilor funciare n Vechiul Regat i Basarabia, publicat n Monitorul Oficial
nr.90/20.04.1933, cunoscut i sub numele de Legea Voicu Niescu dup numele
Ministrului Agriculturii i Domeniilor n acea vreme. Legea a fost influenat de legea
similar cehoslovac (la rndul ei aceasta fiind influenat de cea austriac), precum i de
instruciunile existente n Transilvania i Bucovina.
La data apariiei, aceast lege a fost cea mai bun de pe continent, iar prevedenile ei
sunt valabile i n prezent. Tot n 1933 n Monitonul Oficial nr. 120 din 29 mai a aprut i un
regulament de aplicare a unor articole de lege.
Lucrrile de msurare a cadastrului general au nceput n fostul jude Ilfov cu
participarea unor tehnicieni cu experien din provinciile unite i s-au concretizat n lucrri
complete pentru 78 teritorii cadastrale corespunznd cu 54 comune i o suprafa de 160.426
ha.
Dup cel de-al doilea rzboi mondial, necesitatea aplicrii reformei agrare,
decretat prin Legea nr.187/1945 a impus renunarea la rigurozitatea i precizia din Legea
23/1933, iar dupa 1950 colectivizarea a fcut ca prevederile Legii 23/1933 s cad n
desuetudine.
Ulterior au mai fost elaborate Legile 12/1968 i 59/1974, care dei se refereau la
fondul funciar, ele s-au ocupat numai de terenurile agricole.
Ultima lege n acest domeniu Legea 7/1996 a demarat i ea foarte greu, punerea n
aplicare prin extinderea sistemului de publicitate imobiliar prin cartea funciar ncepnd
numai din 01.07.1999.

BIBLIOGRAFIE
Legea nr. 23/20.04.1933 pentru organizarea cadastrului funciar i pentru introducerea
crilor funduare n Vechiul Regat i Basarabia.
Decret-Lege nr. 115/27.04.1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile
funciare.
Legea nr. 7 /1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare ,cu modificrile i
completrile ulterioare.

III. UNITATEA DE INVARE NR.2

2.1.Importana i sarcinile cadastrului funciar
2.1.1. Definiia cadastrului funciar.
n art. 1 din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996, se menioneaz :
cadastrul i cartea funciar formeaz un sistem unitar i obligatoriu de eviden tehnic,
10

economic i juridic, de importan naional, a tuturor imobilelor de pe ntregul teritoriu al

rii. Scopul acestui sistem este:
a) determinarea informaiilor tehnice, economice i juridice referitoare la imobile;
b) asigurarea publicitii drepturilor reale imobiliare, a drepturilor personale, a actelor i
faptelor juridice, precum i a oricror altor raporturi juridice, prin cartea funciar;
c) furnizarea de date instituiilor publice ale statului, necesare sistemului de impozitare i
pieei imobiliare;
d) contribuie la asigurarea securitii tranzaciilor imobiliare i la facilitarea creditului
ipotecar.
Cadastrul realizeaz identificarea, msurarea, descrierea i nregistrarea imobilelor n
documentele cadastrale i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale.
Cartea funciar cuprinde descrierea imobilelor i nscrierile referitoare la drepturile
reale imobiliare, la drepturile personale, la actele, faptele sau la raporturile juridice care au
legtur cu imobilele.
Evidena imobilelor nscrise n planul cadastral i n cartea funciar se realizeaz i
se actualizeaz din oficiu, la cererea persoanelor interesate sau la iniiativa autoritilor
publice. Autoritile publice i titularii de drepturi asupra imobilelor au obligaia de a sprijini
crearea i actualizarea cadastrului prin punerea la dispoziie cu titlu gratuit a datelor i
informaiilor deinute. Autoritile administraiei publice locale sunt obligate s acorde
sprijin informaional, tehnic i de alt natur, n limitele competenelor, la crearea i
actualizarea sistemului de cadastru i carte funciar.
Prin imobil se nelege terenul, cu sau fr construcii, de pe teritoriul unei uniti
administrativ-teritoriale, aparinnd unuia sau mai multor proprietari, care se identific
printr-un numr cadastral unic.
Imobilul definit mai sus se nscrie ntr-o carte funciar.
Entitile de baz ale acestui sistem sunt imobilul i proprietarul.
n continuare art. 2 prevede : Cadastrul se realizeaz la nivelul unitilor
administrativ-teritoriale, pe sectoare cadastrale. Sectorul cadastral este unitatea de suprafa
delimitat de elemente liniare stabile n timp - osele, ape, canale, diguri, ci ferate etc.
Prin sistemul integrat de cadastru i carte funciar se realizeaz:
a) identificarea, descrierea i nregistrarea n documentele cadastrale a imobilelor prin
natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale, precum i
stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) identificarea i nregistrarea proprietarilor, a altor deintori legali de imobile i a
posesorilor;
c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea corect a
obligaiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de instituiile abilitate;
d) publicitatea imobiliar, care asigur opozabilitatea drepturilor reale imobiliare, a
drepturilor personale, a actelor i faptelor juridice, precum i a oricror raporturi juridice
supuse publicitii, referitoare la imobile.
Planul cadastral conine reprezentarea grafic a limitelor imobilelor dintr-o unitate
administrativ-teritorial, care se nscriu n cartea funciar, precum i numerele cadastrale ale
acestora. Planul cadastral este actualizat de ctre inspectorii de cadastru din cadrul oficiilor
de cadastru i publicitate imobiliar.
Dac un imobil este traversat de limita de demarcare ntre intravilanul i extravilanul
unei localiti din cadrul unei uniti administrativ-teritoriale, acel imobil va fi desprit n
dou imobile, pentru care se vor acorda numere cadastrale distincte, unul pentru poriunea
din intravilan i altul pentru cea din extravilan.
Rectificarea coordonatelor imobilelor nregistrate n planul cadastral se poate face la
cererea persoanelor interesate sau din oficiu, de ctre oficiul de cadastru i publicitate
11

imobiliar.
Extrasul de plan cadastral reprezint seciunea din planul cadastral, cu reprezentarea
imobilului i a celor nvecinate, a dimensiunilor laturilor acestuia, precum i a datei ultimei
actualizri a bazei de date grafice gestionate de Agenia Naional de Cadastru i Publicitate
Imobiliar.
Inventarierea tuturor proprietilor funciare, servete, n afara cadastrului funciar,
unei alte instituii oficiale - cartea funciar. Strnsa legtur ntre cadastru i cartea funciar
a determinat legiuitorul s le cuprind ntr-un singur act normativ - Legea cadastrului i a
publicitii imobiliare nr.7/1996.
Cadastrul arat, pe baza unei msurtori, situaia imobilelor i furnizeaz
informaii privind aezarea, mrimea, categoria de folosin, calitatea, venitul cadastral,
individualizarea prin numerotare i posesorul.
Cartea funciar primete de la cadastru informaiile referitoare la identificarea
imobilelor i a posesorului, verific temeiul juridic al posesiunii i precizeaz drepturile reale
proprietatea, superficia, servitutea, uzufructul, ipoteca etc., precum i pe titularul acestora i
faptele ce afecteaz situaia juridic a imobilului, apoi le nscrie n documente oficiale
publice.
Ambele instituii redau mpreun informaii complete privind situaia de fapt i de
drept a terenurilor.
2.1.2. Sarcinile cadastrului funciar
De la apariia sa i pn la mijlocul secolului trecut, deci cca. 6000 de ani,
cadastrul a avut sarcina de a furniza conducerii statelor date certe pentru stabilirea
impozitelor.
Pentru a putea fi pus n valoare, proprietatea trebuie s fie cert, adic s aib o
existen legal i s poat fi aprat de lege. Iar pentru ca un bun imobil s aib o existen
legal i s poat fi aprat de lege el trebuie s fie nregistrat ntr-un registru public. n
practic se ntocmesc 2 registre publice: cadastrul i cartea funciar, care nu se suprapun ci
se completeaz.
Lucrrile tehnice de cadastru, la nivelul unitilor administrativ teritoriale
constau n:
a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unitii administrativ-teritoriale i a limitelor
intravilane componente;
b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau, n
lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar i determinarea formei i
dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecrei uniti administrativ-teritoriale;
c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanelor judectoreti;
d) ntocmirea documentelor tehnice cadastrale.
2.2.

Competena cadastrului funciar la stabilirea granielor proprietii

Pentru a servi la nscrierea imobilelor n crile funciare, cadastrul trebuie s

arate parcelele de teren n aa fel nct graniele lor s poat fi identificate i stabilite cu
precizie n natur.
Dar cadastrul nu este competent s stabileasc graniele proprietii, rolul lui
fiind de a constata i nregistra n evidenele sale i, n msura n care sunt confirmate de
pri, s devin obligatorii.
Delimitarea i ntinderea unei proprieti se poate constata i preciza la faa
locului numai prin elemente de msurtoare ale cadastrului i prin reprezentarea lor pe hri ,
12

date indispensabile operaiunilor de grtniuire.

Cadastrul contribuie. aadar, la pacea social iar n caz de litigii de grani,
acestea se pot soluiona cu uurin de ctre organele judectoreti, fr a comporta mari
costuri n sarcina justiiabililor.
Pentru a face o corect grniuire tehnicienii cadastrali, pe lng temeinice
cunotine tehnice, trebuie s cunoas legislaia civil i administrativ.
Msurtorile nu sunt un scop n sine, ci numai un mijloc pentru a se ajunge la
obinerea ntregului operat ce definete cadastrul. Spre deosebire de alte ramuri ale
msurtorilor terestre, el nu este dependent numai de tehnic, ci are o legtura special cu
domeniul dreptului i al economiei agrare. Informaiile cadastrului sunt obligatorii la
stabilirea granielor proprietii numai dac ele rezult din msurtori ireproabile, care se
pot realiza n prezent cu aparatur electronic i se completeaz cu o verificare temeinic,
sau dac schimbrile ulterioare s-au fcut cu respectarea prevederilor legale. Aceste
informaii sunt veridice numai dac punctele de grani se pot transpune n realitate fr s
depeasc toleranele admise de determinarea lor. n aceste condiii, dac limita unei
proprieti corespunde cu cea stabilit de cadastru, se presupune c semnele de hotar sunt
aezate pe grania adevarat, iar cadastrul i dovedete competena tehnic n aceste
operaiuni att de importante pentru aprarea unui drept fundamental al omului. Pe aceast
contributie se sprijin autoritatea i respectul instituiei n rile cu veche tradiie
democratic.
2.3.
Prile i coninutul cadastrului funciar
2.3.1. Prile cadastrului.
Cadastrul trebuie s nregistreze numai acele date care se deosebesc ntre ele prin
nsuirile naturale i care, datorit caracteristicilor au o perioada lung de valabilitate i pe
acelea care, condiionate de mprejurrile economico- sociale se schimb mpreun cu ele.
Prile cadastrului sunt:
a)
registrul cadastral - Acesta cuprinde toate parcelele unui teritoniu cadastral n ordinea
numerelor topografice cu datele cele mai importante :
- numrul seciunii de hart pe care se afl parcela;
- numele i prenumele i eventual porecla posesorului;
- domiciliul posesorului;
- suprafaa parcelei;
- clasa de bonitare i venitul net.
b)
hrile cadastrale - ce reprezint nfiarea topografic unitar a ntregului teritoriu
cadastral, ntocmite la diferite scri n funcie de densitatea i complexitatea detaliilor de
reprezentat i de scopul cruia servete;
c)
dosarele pe baza crora s-au fcut nscrierile cadastrale;
d)
dosarul privind inerea la zi a cadastrului care cuprinde:
comunicrile proprietarilor privind schimbarea categoriei de folosin; schiele ntocmite cu
ocazia msurtorilor, copii dup comunicarea schimbrilor la cartea funciar;
e)
Banca de date : cartele perforate, benzi magnetice sau dischete.
Documentele tehnice ale cadastrului se ntocmesc pentru fiecare sector cadastral i
evideniaz situaia de fapt constatat de comisia care a desfurat lucrrile de cadastru i
constituie temeiul nregistrrii din oficiu a imobilelor n evidenele de cadastru i n cartea
funciar. Documentele tehnice sunt:
a) planul cadastral;
b) registrul cadastral al imobilelor;
c) opisul alfabetic al titularilor drepturilor reale de proprietate, al posesorilor i al
13

altor deintori.
2.3.2. Coninutul cadastrului funciar
Initial scopul cadastrului a fost identificarea, msurarea i nregistrarea
imobilelor funciare pentru a servi stabilirii impozitelor, iar informaiile pe care le coninea
erau limitate i subordonate acestui scop. Mai trziu, s-a constatat c, prin mici adugiri, el
poate servi proteciei drepturilor de proprietate i pentru securizarea tranzaciilor imobiliare,
precum i unor scopuri tehnice, economice, administrative, culturale etc. Deci cadastrul s-a
adaptat noilor cerine schimbndu-i coninutul.
n acord cu obiectivele actuale:
a) Cadastrul conine informaii privind posesiunea imobilelor ordonate pe teritorii
cadastrale, comune sau judee nscrise n registre i reproduse n hrti;
b) n registre i pe hri se nscriu denumirile tehnice cadastrale necesare pentru
identificare : localiti, lanuri, tarlale, ape, strzi, vrfuri de deal etc.;
e) Reprezentarea geometric pe hri a granielor parcelelor i a construciilor,
ntregit cu informaii speciale privind starea acestora consemnate n registre;
d) Poziia, locul i felul marcrii granielor i a instalaiilor pe grani, reprezentate pe
hri, precum i informaii privind conflictele de grani constatate n cursul executrii
lucrrii, consemnate n procese verbale;
e) Reprezentarea pe hri a anumitor repere topografice, cum sunt:
punctele de triangulaie, punctele drumurilor materializate, punctele de nivelment etc.;
f) Suprafaa parcelelor, tarlalelor, teritoriilor cadastrale, comunelor, judeelor sau a
altor deintori de terenuri n funcie de cerine, consemnate n registrele cadastrale sau
nregistrate de purttorii de informaii n cazul cnd se folosesc mijloace automate de
prelucrare;
g) Categoria de folosin a terenurilor se reproduce pe hri i se consemneaz n
registre;
h) Calitatea i capacitatea de producie exprimat prin clas, consemnate pe hri
speciale i n registre.

BIBLIOGRAFIE
Legea nr. 23/20.04.1933 pentru organizarea cadastrului funciar i pentru introducerea
crilor funduare n Vechiul Regat i Basarabia.
Decret-Lege nr. 115/27.04.1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile
funciare.
Legea nr. 7 /1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare ,cu modificrile i
completrile ulterioare.

VI. UNITATEA DE INVATARE NR.3

REALIZAREA, NTREINEREA I AVIZAREA LUCRRILOR DE CADASTRU
ntr-o accepiune destul de larg, cadastrul este considerat mai legat de partea sa
14

tehnic dei, prin rolul ce-i revine n instaurarea ordinii de drept n domeniul proprietii
imobiliare, acesta este o parte a dreptului civil. Partea tehnic de msurare este specific
lucrrilor de topografie.
Este consecina faptului, c cel puin pn la aceastt or, tehnicienii (i-am denumit
astfel pe specialitii care lucreaz n domeniul cadastrului) privesc msurtorile fr s in
seama de procedura i condiiile de nregistrare a imobilelor, creia trebuie s-i serveasc,
iar, pe de alt parte, juritii i funcionarii administrativi trateaz procedurile juridice ca
independente de msurtorile cadastrale.
Prin noua form de organizare, prin care cele doua instituii au fost reunite ntr-o
autoritate unic, este de ateptat ca cele dou tendine s se concilieze i s se armonizeze
pentru c au un scop comun.
3.1.Funciile cadastrului.
Potrivit art. 10 din Legea 7/1996, cadastrul general ndeplinete trei funciuni :
tehnic, economic i juridic.
Funcia tehnic a cadastrului se realizeaz prin determinarea, pe baz de
msurtori, a poziiei limitelor dintre imobilele nvecinate. Lucrrile de msurtori se
execut prin orice metod grafic, numeric, fotogrammetric sau combinate.
Documentaiile cadastrale determin suprafaa terenurilor i construciilor,
rezultat din msurtori.
n cadrul funciei economice a cadastrului se evideniaz elementele tehnice
necesare stabilirii valorilor impozabile ale imobilelor sau, dup caz, a impozitelor sau taxelor
pentru aceste imobile.
Funcia juridic a cadastrului se realizeaz prin identificarea proprietarilor,
respectiv a posesorilor imobilelor i prin nscrierea acestora n evidenele cadastrale, n
scopul nscrierii n cartea funciar.
3.2. Componentele cadastrului general.
Corespunztor funciilor descrise la punctul 1, compontele cadastrului sunt:
- partea tehnic a cadastrului, ce cuprinde lucrri de geodezie, topografie, fotogrammetrie i
cartografie, inclusiv culegerea unor date descriptive - atribute privind imobilele, care au ca
finalitate obinerea planurilor cadastrale i calculul suprafeelor i a registrelor cadastrale.
Lucrrile tehnice de cadastru se realizeaz utiliznd reprezentarea grafic a limitelor
unitilor administrativ-teritoriale, precum i a limitelor intravilanelor, deinute de oficiile
teritoriale. Hotarele unitilor administrativ-teritoriale sunt delimitate i marcate de ctre
comisia de delimitare, stabilit n acest scop prin ordin al prefectului. Delimitarea unitilor
administrativ-teritoriale se face prin materializarea la teren a limitelor recunoscute de ctre
acestea, n condiiile legii;
- partea economic , ce are ca obiectiv evaluarea bunurilor imobiliare n funcie de
bonitarea cadastral, adic n funcie de potenialul productiv al solului i cartarea
construciilor, evaluare ce st la baza unei impozitri corecte ;
- partea juridic, are n vedere situaia de drept a terenurilor i a construciilor i este mai
puin specific pentru instituia cadastrului.
Intereseaz pentru aceast parte actele i documentaiile administrative i stabilirea
posesorului de fapt, adic cel care deine imobilul, fr a avea obligaia de a stabili i
proprietarul de drept care va fi determinat numai cu ocazia nscrierii n cartea funciar.
15

3.3. Bazele cadastrului general.

Documentaia cadastral se elaboreaz fcnd apel la o serie de cunotine din cele
mai variate domenii, fapt ce-i confer cadastrului general un caracter disciplinar.
Cunotinele generale pe care se bazeaz cadastrul pot fi grupate dup ponderea pe
care o au n elaborarea documentaiei.
Domeniile de baz care asigur datele i piesele de pornire i de sprijin pentru toate
fazele ntocmirii cadastrului general sunt:
- domeniul geodeziei care furnizeaz reeaua de sprijin necesar topofotogrammetrice , acutalizrii planurilor cadastrale, parcelrii i rectificrilor de hotare;
- domeniul topografiei i fotogrammetriei care asigur planurile necesare obinute
prin ridicri noi sau prin actualizarea celor vechi ;
- domeniul cartografiei care urmtrete reprezentarea unitar a teritoriilor , editarea
i reproducerea planurilor i hrilor cadastrale.
Domeniile de colaborare care i aduc contribuia la o parte din problematica vast
a cadastrului general. sunt :
- domeniul juridic care asigur organizarea i inerea la zi a sistemului de publicitate
imobiliar;
- teledetecia ca mijloc modern de culegere a unor informaii pe suprafee ntinse , prin
nregistrri din spaiul cosmic i aerian;
- domeniul pedologiei care acoper partea economic a cadastrului prin stabilirea bonitii
terenurilor agricole ca baz a unei evaluri tiinifice;
- domeniul informaticii inclusiv sistemul geografic informaional (G.P.S) , care
faciliteaz efectuarea volumului mare de operaii privind culegerea, nregistrarea,
prelucrarea, analiza i prezentarea eficient a datelor, precum i ntocmirea planurilor
i registrelor cadastrale.
Domeniile ajuttoare care furnizeaz unele documentaii oficiale cadastrului
general, n principal ar fi :
- sistematizarea teritorial , constnd n delimitarea localitilor n ce privete
intravilanul i perimetrul construibil;
- organizarea teritoriului agricol, din care intereseaz schimbarea destinaiei suprafeelor,
a categoriei de folosin etc.;
- amenajarea pdurilor , care furnizeaz informaii complexe ce cuprind planuri i
descrieri amenajistice ale ntregului fond forestier;
- administraia local , care furnizeaz documentaii privind hotarele vechi, marile uniti
economice, litigii, patrimoniul domeniului public;
- protecia mediului , prin informaiile de delimitare a terenurilor dup sursa i gradul lor
de poluare.
Ceea ce intereseaz la studiul disciplinei cadastrului dintre funciunile i
componentele cadastrului general sunt partea tehnic i partea economic. Partea juridic sau
funeiunea juridic a cadastrului intr n atribuiile publicitii imobiliare prin cartea funciar.
Pentru aceste considerente, vom analiza n continuare cele dou funciuni ale
cadastrului.
3.4. FUNCIA TEHNIC A CADASTRULUI
3.4.1. Generaliti
Obiectivul principal al cadastrului tehnic l constituie reprezentarea ntregului fond
16

funciar sub form de planuri i hri a teritoriilor administrative i determinarea suprafeelor

pe corpuri de proprietate i a parcelelor componente din perimetrul acestora.
Problemele complexe ale cadastrului tehnic, care sunt indisolubil legate de
ntocmirea planurilor i hrilor, nu pot fi rezolvate fr cunotine temeinice din domeniul
tiinei msurtorilor terestre. Ponderea cea mai important o au cele legate de ridicarea n
plan, adic de topografiIe i fotogramnetrie, fr ca operatorul cadastral s nu aib n vedere
i domenii de grani ce in de geodezie i cartografie.
Abordarea problematicii complexe a cadastrului tehnic poate face obiectul unui
studiu de specialitate, drept pentru care considerm necesar i util st ne referim doar la
noiuni generale cu care opereaz ndeobte cadastrul general.
n acest scop, vom ncepe prin a ne familiariza cu noiunile i termenii folosii.
5
3.4.2.
Suprafee de referin. Proiecii.
Obiectivul cadastrului general constnd n inventarierea ntregului fond funciar
al rii , cu reprezentarea lui pe planuri i hri, impune ca lucrrile s fie proiectate i
realizate ntr-un mod unitar pe ntreg teritoriul naional i ncadrate n sistemul internaional
al rilor europene avansate.
n acest scop, se folosesc suprafeele de referin pentru definirea i
reprezentarea poziiilor punctelor i a direciilor i proieciilor, care sunt sisteme de
reprezentare a suprafeelor curbe pe plan.
Este de reinut , c n Romnia este oficializat de cca. 3 decenii sistemul de
proiecie stereografic 70 i ca regul general toate ridicrile trebuie ncadrate n reeaua
geodezic naional , determinat prin coordonatele plane n proiecia stereografic 70, iar
pentru cote n planul de referin Marea Neagr 1975
3.4.3.

Sisteme i instrumente geodezice

Revoluia provocat de apariia i introducerea n utilizare a aparaturii electronice

moderne, a ptruns n lucrrile curente i, cu att mai mult, n cele extinse pe suprafee mari,
nlocuind procedeele clasice cu efecte benefice pentru cadastrul general i de specialitate.
Dintre realizrile cele mai importante menionm :
a) Sistemul de Poziionare Global (Global Positioning System - GPS)
Prin poziioniare se nelege determinarea ntr-un sistem de referin a poziiei
la un moment dat al unui obiect aflat n repaus sau n micare. Iniial aprut ca o problem
de navigaie, a trecut n domeniul geodeziei odat cu utilizarea, n acest scop, a sateliilor
artificiali ai pmntului.
Sistemul GPS permite determinarea poziiei spaiale a unor puncte pe baza unor
observaii i nregistrri asupra unor satelii artificiali i dup prelucrarea automat a datelor.
Sistemul de poziionare global permite determinarea poziiei exacte a unui punct
de pe suprafaa pamntului, ntr-un sistem tridimensional de referin, prin trilateraie
spaial. Prodecedul presupune msurarea, la un moment dat, a distanelor de pn la cel
puin 4 satelii, i cunoaterea poziiei acestora n sistemul de referin adoptat.
n paralel cu sistemul GPS, conceput n anii 1960 n SUA i cunoscut azi n toat
lumea, n aceeai perioad n Rusia s-a dezvoltat i folosit Sistemul Glonass.
Determinrile prin tehnologia GPS vizeaz, n primul rnd, modernizarea reelei
geodezice naionale , n vederea asigurrii unor puncte de referin la nivelul impus de
standarde internaionale.
Lucrrile cadastrale propriu-zise beneficieaz i ele de aceast tehnic modern ,
operatorul cadastral poate utiliza tehnica GPS n urmtoarele etape ale ntocmirii planurilor :
17

ndesirea reelei geodezice de sprijin pentru asigurarea densitii optime

desfurarii lucrrilor ulterioare;
- realizarea reperajului fotogrammetric care st la baza restituiei i altor operaii
desfurate n birou;
- delimitarea cadastral prin determinarea unor puncte importante de pe hotarul
unitii administrative i chiar al unor staii din reeaua de ridicare.
b) Staiile totale
n principiu, o staie total sau inteligent este un tahimetru electronic cu
care elementele geometrice (unghiuri, distane, diferene de nivel) ce definesc pozitia
punctelor geodezice i topografice, se msoar cu precizie ridicat, se nregistreaz automat
i se redau n form digital.
Staiile totale i gsesc utilizarea n principal la:
- ndesirea reelei de sprijin, prin completarea reelei geodezice naionale, cu puncte
noi proiectate, inclusiv a celor nestaionabile (turle de biserici, couri de fabrici,
antene),
- reperajul fotogrammetric, n care punctele de reper i control, alese n mod
convenabil, sunt determinate prin radieri din punctele de reele geodezice;
- reeaua de ridicare;
- ridicarea detaliilor topografice, prin radieri;
- ncadrarea n reeaua geodezic a ridicrilor topografice, condiie obligatorie la
majoritatea documentaiilor solicitate, n mod frecvent, n special pentru : aplicarea
HG 834/1991 , certificatele de urbanism, nscrierile cu caracter provizoriu etc.
3.4.4

Reele geodezice

Reeaua geodezic este constituit dintr-un ansamblu de puncte situate pe

suprafaa fizic a ptmntului, a cror poziie este definit n raport cu un sistem unitar de
referin.
Funciile reelelor geodezice sunt:
- servesc unor scopuri practice ca suport al tuturor ridicrilor geo-topofotogrammetrice, indiferent de suprafa i de exigene;
- servesc unor scopuri tiinifice, legate de determinarea formei i dimensiunii
pmntului, legtura cu reelele rilor vecine .a.;
3.4.5.

Determinarea suprafeelor

Suprafaa reprezintt n cadastru un element de identificare al unui teren, respectiv a

unei parcele, aluri de numr i de proprietar.
Stabilirea mrimii ei constituie o problem topografic curent i uneori obiectivul
principal al ridicrii.
Indiferent de relief; pe planuri se reprezint i valoric , se d ntotdeauna, suprafaa
productiv , util construciilor respectiv suprafaa terenului proiectat n plan orizontal de
referin.
3.4.6. Parcelarea, suprafeelor.
n principiu, prin parcelarea unui teren se nelege mprirea lui n dou sau mai
multe loturi , egale sau de suprafee diferite.
n acest scop , principalele etape de parcurs sunt:
identificarea suprafeei de parcelat, scriptic, din evidenele oficiale
18

(cadastrul sau de carte funciar) i faptic , prin parcurgerea limitelor

indicate de proprietar n prezena riveranilor ;
ridicarea n plan a terenului, prin msurtori topografice riguroase;
proiectarea parcelarului n funcie de cerinele proprietarului, de
principiile i normele legale n vigoare;
calculul analitic al suprafeei i al elementelor geometrice ce definesc
loturile proiectate , cu vericrile respective;
- aplicarea parcelarului pe teren prin materializarea punctelor ce definesc
conturul loturilor , inclusiv punerea n posesie a noilor proprietari.
Proiectarea parcelarului presupune cunoaterea i respectaree unor prevederi
obligatorii cum ar fi:
- condiiile stabilite de proprietar; ce se refer la scopul parcelrii, numrul
i mrimea loturilor , dispozitia lor etc.:
- principiile de parcelare, ce trebuiesc cunoscute de proiectant cu privire la :
asigurarea pentru toate loturile a accesului la un drum public, laturi
perpendiculare pe acesta, folosirea ca limite a unor detalii naturale culmi,
vi, drumuri etc.; - normele de urbanism i organizarea teritoriului n vigoare la data ntocmirii
proiectului cu privire la forma i suprafaa minim a loturilor, frontul
minim la calea de acces .a.
3.4.7.

Rectificarea hotarelor.
Structura fondului funciar al unei uniti administrative poate suferi, n timp,
unele modificri, impuse n general din necesitatea utilizrii economico-functionale a
terenurilor.
Operaia, n principiu, presupune nlocuirea unui hotar de un traseu frnt, cu o
linie dreapt sau avnd o singur frntur, pentru a facilita folosirea raional a
terenurilor.
Operaia este urmat de schimburi de terenuri, n oricarce din modalitile
cunoscute: la paritate, prin schimb de parcele de aceeai bonitate i aceeai suprafa
sau prin echivalent valoric.

3.5 FUNCIA ECONOMIC A CADASTRULUI

Generaliti
Partea economic a cadastrului general urmrete stabilirea valorii economice a
terenurilor i construciilor. Cunoaterea acestei componente este pe deplin justificat
deoarece :
- datele cadastrului stau la baza unor impozite i taxe reale, echitabile ce sunt
percepute de onganele fmscale, de instanele judectoreti, de ctre birourile notariale
.a.
- informaiile furnizate de cadastrul tehnic (suprafaa, categoria de folosina) sunt
insuficiente pentru calculul corect al acestor obligaii;
- aprecierea calitativ a imobilelor din punct de vedere economic completeaz deci, n
mod necesar, aceste informaii.
Rolul evalurilor sau a estimaiilor cadastrale cum mai sunt denumite i care se
constituie drept componente de baz ale cadastrului rezult din faptul c acestea permit s se
19

stabileasc:
- expresia bneasc a terenurilor i constuciilor, necesar la ntocmirea unor acte, convenii
i tranzacii;
- venitul net sau beneficiul, ca diferent ntre cheltuielile de realizare a produciei vegetale
(agricol, forestier) i valoarea nou creat a produselor;
- baza cea mai sigur pentru repatizarea impozitelor, a calculrii despgubirilor n cazul
unor exproprieri, comasri, sulte etc.
- msurile economico-financiare, respectiv interveniile statului, privind impozitele
progresive, politica de credite agricole, lucrri de mbuntiri funciare, cercetare tiinific
.a.
Valoarea economic a terenurilor i construciilor este aadar o component a
cadastrului general care se obine prin parcurgerea unor etape distincte ce vizeaz:
- bonitarea cadastral, respectiv culegerea unor informaii
suplimentare, calitative ale imobilelor i exprimarea lor cantitativ
printr-un punctaj ce conduce la o not de bonitare;
- estimaiile cadastrale pentru terenurile agricole i forestiere, ce
urmresc clasificarea lor dup capacitatea de producie i venitul
net;
- evaluarea propriu-zis a terenurilor i construciilor, prin care se
deduce valoarea economic a lor.
Efectiv, valoarea economic se stabilete conform schemei de mai sus , pe baza
unor metodologii i acte normative proprii, specifice destinaiei imobilelor. La noi se
apeleaz la criterii mai mult sau mai puin sigure pentru individualizarea i evaluarea
terenurlor agricole , forestiere, a celor pentru construcii i a construciilor propriu-zise,
criterii care vor fi prezentate n continuare.
3.5.1

Scopul evalurii imobiliare

Necesitatea evalurii imobilelor pe baze rezonabile, obiective, a aprut n

Europa la nceputul secolului XIX pentru stabilirea unor impozite generale i drepte i a
unor despgubiri echitabile. Drept criteriu s-au folosit n decursul timpului preul de cost sau
de vnzare, preul mediu de vnzare sau nivelul chiriilor calculate ca medii pe perioade ct
mai lungi.
Stabilirea valorii imobilelor reprezint scopul principal al prii economice a
cadastrului general. Importana acestei funcii pentru economia national este capital i
rezult din caracteristicile ei de baz avnd n vedere c :
- la baza evalurii stau bonitrile cadastrale ce furnizeaz informaii calitative stabilite prin
metode tiinifice, sigure, n funcie de care se pot obine i rezultate de ncredere ;
- valorificarea unui imobil , exprimat cifric, respectiv printr-o anumit cantitate de moned
ce reprezint preul, permite rezolvarea unor probleme de interes general pentru economie ;
- avuia naional , constituit n cea mai mare parte din suma imobilelor existente n
teritoriul granielor rii inventariate de cadastrul general trebuie cunoscut i n expresia
bneasc n multiple scopuri ;
- estimarea valorii terenunilor i construciilor, este o operaie complex deoarece noiunea
de valoare, ce exprim n general importana pe care o are un bun economic pentru nevoile
omeneti, se prezint sub mai multe categorii economice care suport i azi numeroase
discuii
- impozitul i taxele fiscale corect , rezonabile, asupra unui imobil nu se pot stabili dect pe
baza unci evaluri tiinifice care constituie raiunea introducerii ei n cadastru.
Din cele de mai sus rezult importana dar i dificultile ntmpinate n
20

evaluarea bunurilor imobiliare, ca obiectiv principal al prii economice a cadastrului

general.
3.5.2.

Metodologia de evaluare a terenurilor

Bonitarea cadastral reprezint, n principiu, o metodologie complect de apreciere

calitativ a terenurilor i a construciilor din punct de vedere economic. Efectiv procedeul
folosit trebuie s fie fundamentat tiinific pentru a conduce la rezultate credibile i s fie
simplu spre a putea fi aplicat cu uurin. n aceste condiii bonitarea devine o etap de baz
a estimaiilor cadastrale respectiv a evalurii imobilelor, deoarece stabi1ete:
- capacitatea de producie a terenurilor agricole exprimat prin note de bonitare acordate
dup criterii obiective;
- valoarea produciei i venitul net cadastral, elemente deduse la rndul lor pe baze tiintifice
i pe perioade mari de timp;
Acordarea notelor de bonitare se face dup metodologii diferite n funcie de
nivelul economic din fiecare ar, rezultatele fiind pe msura complexitii determinrilor,
respectiv a factorilor luai n considerare.
Practic, n ara noastr, din lipsa unor msurtori cadastrale corecte i a unor
studii de specialitate, bonitarea cadastral este nlocuit, din pcate, cu o metod original,
slab justificat tiinific, care conduce la aprecieri subiective. Astfel cele cinci clase de
calitate (fertilitate) sunt nlocuite cu cinci zone agrogeografice fobosite drept criterii la
stabilirea impozitelor agricole.
Aceast manier, simplist i empiric, de estimare cadastral, adoptat din
comoditate i uurin n aplicare, anuleaz baza tiinific a metodei preconizat de Ion
lonescu de la Brad, din cauza neconcordanei zonelor amintite. Drept urmare se ajunge,
evident, la stabilirea unor impozite nerealiste, neconforme cu realitatea i mpovrtoare
pentru populaia rural.
Pentru stabilirea unor impozite drepte i echitabile cadastrul general trebuie s
evalueze toate imobilele, respectiv terenuri i construcii.
n afara scopului fiscal aceste imobile se evalueaz i pentru despgubiri n
cazuri de expropriere sau distrugerea n cazul unor calamiti, pentru ieiri din indiviziune, la
evaluarea sultelor, lucrri de comasare .a.
3.5.4.

Concluzii cu privire la metodologia evalurii

n Romnia metodologia evalurii imobilelor este incomplet i neuniformt

astfel nct pentru lucrrile viitoare se impune n mod acut elaborarea i introducerea de noi
acte normative care s le nlocuiasc pe cele vechi.
Evaluarea terenurilor agricole trebuie s se fac dup metodologia acceptat n
principiu, bazat pe bonitatea lor, n care sunt necesare studii asupra sistemelor de cartare
pedologic ncheiate cu hri corespunztoare. Pe baza acestora se poate calcula n mod
realist venitul net cadastral i valoarea economic a terenurilor.
Evaluarea terenurilor de construcii dispune de o metodologie relativ bine pus
la punct , ce se impune a fi modernizat prin introducerea unor noi indicatori calitativi care
s caracterizeze mai complet terenurile n cauz.
Evaluarea construciilor se realizeaz pe baza unor acte normative, detaliate, dar
incomode i vechi ce se impun a fi revizuite i redactate n mod unitar.
Actualizarea preurilor, rezultate din evaluarea unui imobil, la o anumit dat,
indiferent de natura lui, se face cu indicii preurilor de consum preluai din Buletinele
statistice de preuri pentru intervalul scurs de la data actului normnativ pn la data evalurii.
21

Pentru siguran, evaluarea oricrui imobil - teren sau construcie - trebuie

comparat cu preurile de vnzare de pe piaa liber, publicate n buletinele ageniilor
imobiliare, n scopul evitrii unor situaii aberante. Reinem ns c legea cererii i a ofertei
poate interveni hotrtor provocnd discrepane accentuate ntre valoarea calculat i cea din
circulaia liber. Este cazul terenurilor agricole la care, n general, evaluarea poate deveni
inutil, preul fiind stabilit doar pe pia, la libera nelegere.
BIBLIOGRAFIE
Decret-Lege nr. 115/27.04.1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile
funciare.
Legea nr. 7 /1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare ,cu modificrile i
completrile ulterioare.
Hotrrea Guvernului Romniei nr. 1210/2004 , privind organizarea i funcionarea
Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar
Ordinul Directorului General al Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate
Imobiliar nr. 633/2006, prin care s-a aprobat Regulamentul de funcionare a birourilor de
carte funciar.
Nicolae Bo, CadastruI General Ed. All Beck 2003.

V. UNITATEA DE INVATARE NR.4

Sisteme de publicitate n Romnia
4.1. Publicitatea imobiliar
4.1.1 Generaliti.
Scopul oricrei norme de drept este preveniunea. Cu ct un drept este mai bine
delimitat i mai bine cunoscut, cu att este mai respectat i se exercit mai corect. Nevoia de
siguran a unor raporturi juridice deosebit de importante a dus la publicitatea lor.
Drepturile reale al cror tip este dreptul de proprietate, sunt, prin natura lor,
opozabile erga omnes. Ca s poat fi opuse persoanelor strine de actul juridic, din care
deriv asemenea drepturi, s-a simit nevoia s fie aduse la cunotina lor. Aducerea la
cunotina acelor persoane, denumite cu expresia cel de al treilea s-a fcut, fie prin
ndeplinirea unor formaliti solemne, fie printr-o anumit publicitate. Nevoia s-a simit n
special pentru drepturile reale asupra imobilelor.
Scopul publicitii imobiliare, prin care adevratul proprietar se face cunoscut
tuturor, este de a da siguran deplin operaiunilor juridice, att sub aspect static ct i
dinamic.
Securitatea static se refera la ocrotirea drepturilor pe care le are o persoana cu
privire la un imobil, iar securitatea dinamic const n ocrotirea dobndirilor viitoare.
Mijloacele prin care se asigur securitatea n operaiile juridice privitoare la
imobilele funciare sunt publicitatea i formalismul impus unor anumite nstrinri.
Motivaia introducerii publicitii const n interesul, nu numai al persoanelor
fizice dar i al societii n circulaia juridic n siguran a bunurilor imobile, care au o
22

valoare mare i o importan deosebit.

4.1.2. Definiie .
Publicitatea imobiliar cuprinde, deci, un ansamblu de tehnici juridice menite s
in evidena bununilor imobile, s dea siguran actelor juridice prin care se constituie, se
transmit, se modific sau se sting drepturile reale imobiliare, pentru a le face opozabile erga
omnes.
Obiective
Organizarea publicitii imobiliare trebuie s rspund urmtoarelor obiective mai
importante:
s apere drepturile imobiliare ale celor nscrii n registrele publice (securitatea
static);
s confere transmisiunilor imobiliare o ct mai mare certitudine, aducnd la
cunotina tuturor situaia juridic a bunurilor imobile aflate n circuitul civil (securitate
dinamic);
- s dea siguran circulaiei creditului prin garantarea lui prin nscrierea ipotecii n registrele
publice;
- s permit organelor statului exercitarea unui control asupra schimrilor ce se produc n
situaia material a imiobilelor, conform cu normele de sistematizare i n situaia juridic a
acestora prin nstrinri, grevare de sarcini. etc. , n interesul ntregii societi.
n ara noastr au funcionat dou sisteme principale de publicitate:
a. Sistemul de publicitate al registrelor de transcripiuni, denumit i sistemul publicitii
personale , ce funcioneaz n Vechiul Regat;
b. Sistemul crilor funciare , denumit i sistemul publicitii reale, ce functioneaz n
Transilvania , Banat i Bucovina.
n afara acestor sisteme principale s-au mai folosit :
c. Crile de puhlicitate imobiliar, conform Legii 242 din 12.07.1947 pentru transformarea
crilor funciare provizorii n cri de publicitate imobiliar , pentru unele localiti din fostul
jude llfov unde s-au executat lucrri complete de cadastru funciar;
d. Cri de eviden funciar n unele localiti din Transilvania n care crile funciare au
fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza rzboiului (conform Legii nr. 163 din
14.03.1946);
e. Crile funciare centrale pe cile ferate i canaluri (conform art.47 din Legea nr.241 din
12.07.1947).
4.2

Prezentarea celor dou sisteme de publicitate.

4.2.1. Sistemul de publicitate personal al registrelor de transcripiuni i inscripiuni s-a

instituit prin Codul Civil din 1865 sub influena 1egislaiei franceze i belgiene.
Dispoziiile referitoare la publicitate s-au regsit n Codul Civil n cap. VIII :
Despre modul de a purga proprietile de privilegii i ipoteci, art. 1801-1802; 1816-1823 i
n dispoziiile art. 710-720 Cod procedur civil.
Art. 710 Cod procedur civil a reprodus i dezvoltat dispoziiile cuprinse n
art.180l Cod Civil.
Se va ine la fiecare tribunal popular un registru de transcriere, de mutaie sau
strmutarea proprietilor, un alt registru de inscriia privilegiilor i ipotecilor, un alt registru
pentru transcrierea comandamentelor i o map n care se va pstra un exemplar al actelor de
amanet.
n cuprinsul art.711 Cod procedur civil se prevedeau operaiunile supuse
23

transcrierii:
Se vor transcrie n registrul de transcriere al judectoriei unde este aezat bunul nemictor
1. toate actele de nstrinare a proprietilor nemictoare sau a drepturilor reale ce se pot
ipoteca;
2. toate actele prin care se renun la aceste drepturi;
3.toate actele prin care se constituie o servitute, un drept de uzufruct, de uz sau de locuin;
4.toate actele prin care se renun la aceste drepturi;
5.tranzacii1e asupra drepturilor reale;
6.ordonanele de adjudecare;
7.hotarrile date n materie de expropriere pentru utilitate public;
8.cesiunile de venituri pe un timp mai mare de 2 ani;
9.extract de pe contractele de arend sau nchiriere pe un timp mai lung de trei ani.
Iar art. 712 prevedea consecinele transcrierii (aceleai consecine ca i cele
prevzute de art. 1802 Cod Civil).
Pn la transcriere, dreptunile rezultnd din actele menionate n articolul de mai
sus nu se vor opune celor de al treilea, care au drepturi asupra bunului nemictor, chiar dac
au cunostin de existena actelor de mai sus.
Se excepteaz, bineneles, cazurile de viclenie.
De la 01.07.1999, nregistrrile n aceste registre au ncetat, cu excepiile
prevzute de lege, trecndu-se la sistemul de publicitate prin cartea funciar, n temeiul Legii
7/1996.
Dei nu se mai opereaz n aceste registre, datele nscrise pn la 01.07.1999 sunt
valorificate prin eliberarea unor certificate de sarcini care fac dovada schimbrilor
intervenite n ce privete titularii dreptului de proprietate acolo nscrii i confirm dac s-au
nscris sarcini care s greveze imobilele.
4.2.2. Sistemul de publicitate real prin crile funciare
Art.1 din D.L. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile
funduare definete astfel cartea funciar cartea funciar descrie imobilele i cuprinde
artarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri. Drepturile personale, faptele sau alte
raporturi juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar vor putea fi nscrise
numai n cazurile prevzute de lege.
Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden a cadastrului are ca
obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din
aceeai unitate administrativ-teritorial, n scopul transmiterii sau constituirii de drepturi
reale imobiliare ori, dup caz, al opozabilitii fa de teri a acestor nscrieri.
Publicitatea imobiliar se efectueaz de ctre birourile de cadastru i publicitate
imobiliar pentru imobilele situate n raza de activitate a acestora.
n acest sistem baza publicitii nu este persoana , ci imobilul. Acesta este
considerat venic i este nscris ntr-o anumit foaie, iar proprietarii trectori se perind prin
faa lui prin operaiuni juridice de vnzare, motenire, partaj, etc.
Pentru a uura cercetarea i pentru mai mult claritate, nscrierile sunt efectuate n
cartea funciar.
Titlul crii funciare cuprinde numrul crii funciare i denumirea unitii
administrativ-teritoriale n care este situat imobilul.
n acest sens, documentaiile cadastrale se ntocmesc cu atribuire de numr cadastral
unic pe unitatea administrativ-teritorial respectiv.
Titlul crii funciare al imobilului pe care s-au constituit drepturi de superficie va
cuprinde i meniunea acestui drept. De asemenea, n titlu, se va face meniune i despre
24

crile funciare colective, individuale, de concesiune, dup caz.

Crile funciare se numeroteaz pe fiecare unitate administrativ-teritorial, ncepnd
cu numrul 1 pn la ultimul numr necesar, fr separare pe ani.
Numerele de carte funciar se atribuie dintr-un registru special destinat acordrii de
numere de carte funciar, numai n momentul admiterii cererii de nscriere de ctre
registrator sau n baza hotrrii judectoreti, definitiv i irevocabil ca urmare a plngerii
mpotriva ncheierii, prin care s-a dispus nscrierea.
Acest registru va purta denumirea de Registrul numerelor de carte funciar i se va
ntocmi pe fiecare unitate administrativ-teritorial care aparine respectivului birou teritorial.
Cartea funciar este alctuit din titlu, indicnd numrul ei i numele localitii n
care este situat imobilul, precum i din 3 pri:
- Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:
a) numrul de ordine i cel cadastral al imobilului;
b) suprafaa imobilului, reieit din msurtori cadastrale, destinaia, categoriile de
folosin i, dup caz, construciile. Scoaterea definitiv i temporar din circuitul agricol a
imobilelor situate n intravilanul aprobat potrivit legii se face prin autorizaia de construire.
Coninutul documentaiilor de scoatere definitiv/temporar din circuitul agricol,
precum i schimbarea categoriei de folosin a imobilelor situate n intravilan se stabilesc
prin regulament aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Ageniei
Naionale, care se public n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I. Scoaterea
definitiv/temporar din circuitul agricol i schimbarea categoriei de folosin a imobilelor
situate n extravilan se stabilesc prin regulament aprobat prin ordin comun al ministrului
agriculturii i dezvoltrii rurale i al directorului general al Ageniei Naionale, care se
public n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I;
c) planul imobilului cu descrierea imobilului constituie anexa la partea I a crii funciare,
ntocmit conform regulamentului aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului
general al Ageniei Naionale, care se public n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I;
- Partea a II-a, referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate i alte drepturi
reale, care cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum i
menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept;
c) strmutrile proprietii;
d) dreptul de administrare, dreptul de concesiune i dreptul de folosin cu titlu gratuit,
corespunztoare proprietii publice;
e) servituile constituite n folosul imobilului;
f) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile
privitoare la proprietate;
g) recepia propunerii de dezmembrare ori de comasare i respingerea acesteia, respingerea
cererii de recepie i/sau de nscriere, n cazul imobilelor cu carte funciar deschis;
h) obligaii de a nu face; interdiciile de nstrinare, grevare, nchiriere, dezmembrare,
comasare, construire, demolare, restructurare i amenajare;
i) clauza de inalienabilitate a imobilului, potrivit art. 628 alin. (2) din Codul civil i clauza
de insesizabilitate, potrivit art. 2.329 alin. (3) din Codul civil;
j) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau a II-a a
crii funciare, cu privire la nscrierile fcute;
- Partea a III-a, referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de
proprietate, drepturile reale de garanie i sarcini, care va cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitaie, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca
i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de crean;
25

b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile
privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte;
c) sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n
aceast parte.
Cercetarea crii funciare este simpl i se poate afla situaia exact i complet a
imobilului nscris , ntr-un timp extrem de scurt (cteva minute).
BIBLIOGRAFIE
Legea nr. 23/20.04.1933 pentru organizarea cadastrului funciar i pentru introducerea
crilor funduare n Vechiul Regat i Basarabia.
Decret-Lege nr. 115/27.04.1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile
funciare.
Legea nr. 7 /1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare ,cu modificrile i
completrile ulterioare.
Codul civil al Romniei.

VI. UNITATEA DE INVATARE NR.5

Organizarea i funcionarea crilor funciare
5.1. Funciunile crii funciare
Rezumnd prezentrile fcute , noiunea de carte funciar poate fi definit ca un
registru oficial i public care descrie imobilele i cuprinde artarea drepturilor reale ce au ca
obiect aceste bunuri, precum i drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice n
legtur cu acestea, dar numai n cazurile expres prevzute de lege.
Cartea funciar constituie punctul central al raporturilor juridice prin care drepturile
reale se constituie, transmit , modific sau se sting i are sarcina de a da informaii complete
i sigure asupra condiiilor de drept privind obiectul acestor drepturi. Aceste informaii se
refer la individualizarea bunului imobil i la coninutul su, la identitatea persoanei fizice
sau juridice ndreptite s exercite un drept asupra bunului, la titlul pe care se ntemeiaz
dreptul, la unele ngrdiri ale exercitrii dreptului datorit situaiei personale a titularului, la
sarcinile ce greveaz bunul nscris etc.
Cartea funciar are o funciune social, pentru c titularul dreptului nscris tie c nu
poate fi nlturat oricum de la exercitarea lui i nu este obligat s i-l apere i afirme n orice
moment , iar terii tiu c tratnd cu cel nscris trateaz cu adevratul proprietar.
Fora probant a crii funciare se ntemeiaz pe publicitatea coninutului ei garantat
de stat. Astfel, prin acest sistem, se previn desele conflicte de drept i, n cazul cnd ele
totui apar, se faciliteaz soluionarea lor deoarece la baza crii funciare sunt msurtorile
precise ale cadastrului.
Prin sigurana i linitea social cartea funciar are i o important funcie
economic : titularul bunului imobil l exploateaz mult mai eficient n interesul su i al
societii, iar pe de alt parte , cei ce mprumut bani titularului nscris n cartea funciar au
sigurana recuperrii lor prin vnzarea silit a bunului. Garania creditului prin constituirea
unor ipoteci duce la scderea dobnzilor.
26

Cartea funciar are i funcia de inventar at bunurilor imobile, dar aceasta este mai
restrns dect a cadastrului pe care se ntemeiaz.
5.2.

Obiectul crilor funciare

Obiectul crilor funciare l constituie imobilele, adic terenurile de orice fel,

precum i bunurile ncorporate lor, fie n mod natural, fie artificial.
Crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei
localiti alctuiesc, mpreun, registrul cadastral de publicitate imobiliar al acestui
teritoriu, ce se ine de ctre biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial n a crui raz
teritorial de activitate este situat imobilul respectiv.
Acest registru se ntregete cu un registru special de intrare, cu planul de
identificare al imobilelor, cu repertoarul imobilelor, indicnd numrul cadastral al parcelelor
i numrul de ordine al crilor funciare n care sunt nscrise, cu un index alfabetic al
proprietarilor i cu o map n care se vor pstra cererile de nscriere mpreun cu un
exemplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse nscrierii.
Entitile de baz ale evidenei cadastrale i ale publicitii imobiliare potrivit
dispoziiilor art.l alin.(7) din Legea 7/1996, sunt imobilul i proprietarul.
Imobilul - reprezint un teren cu sau fr construcii determinat n hrile
topografice i individualizat printr-un numr cadastral unic . Aceasta este entitatea principal
i aceasta este purttoarea numrului topografic.
Una sau mai multe parcele alipite, de pe teritoriul unei localitai, aparinnd
aceluiai proprietar, formeaz corpul funciar sau corpul dc proprietate.
Acesta se nscrie n cartea funciar sub un singur numr de ordine.
Mai multe corpuri de proprietate de pe teritoriul aceleiai proprieti,
aparinnd aceluiai proprietar formeaz partida cadastral care se nscrie n aceai carte
funciar.
Construcia - reprezint imobilul realizat prin edificare i se nscrie n
aceeai carte funciar n care se nscrie terenul pe care aceasta a fost realizat.
Proprietarul imobilului poate fi o persoan fizic sau juridic privat
sau de drept public, cu observarea dispoziiilor art. 41 , alin.2 teza a II-a din Constituie.
5.3.

Principiile crilor funciare

Sistemul de publicitate prin crile funciare este crmuit de anumite reguli

fundamentale denumite principii care i asigur superioritate n raport cu sistemele de
publicitate personal i n realizarea securitii juridice, statice i dinamice a bunurilor
imobiliare.
n actele normative care reglementeaz publicitatea imobiliar nu regsim nici
enumerarea, nici definiia principiilor crilor funciare. Nici n doctrin i nici n
juristpruden nu exist un punct de vedere unitar cu privire la numrul i denumirea
principiilor.
n ceea ce ne privete, ne-am oprit asupra urmtoarelor principii :
1.principiul publicitii;
2.principiul 1egalitii;
3.principiul oficialitii;
4.principiul specialitii;
5.principiul efectului constitutiv de drept;
6.principiul relativitii;
7.principiul prioritii;
27

8.principiul neutralitii.
1 . Principul publicitii
Principiul publicitii permite celor interesai s cerceteze cartea funciar spre a se
informa despre starea juridic a drepturilor nscrise n cartea funciar i despre eventualele
sarcini ce ar greva proprietatea imobiliar.
Principiul publicitii are 3 aspecte :
a) publicitatea integral, n sensul c n cartea funciar este cuprins situaia juridic
exact i complet a bunurilor imobile, astfel n cf se nscriu operaiunile prin care se
modific alctuirea material a imobilelor cum ar fi: contopirea mai multor parcele n una
singur, dezmembrarea unei parcele n dou sau mai multe parcele, operaiunile juridice prin
care se strmut, se constituie, se modific sau se stinge un drept real etc.;
b) publicitatea material, care consider coninutul crii funciare exact sub aspectul
drepturilor nscrise;
e) publicitatea formal , n temeiul creia oricine poate cerceta cartea funciar,
planurile i arhiva i de a obine extrase sau copii legalizate de pe colile i actele crii
funciare dac justific un interes.
2.Principiul legalitii.
Respectarea acestui principiu const n ncuviinarea nscrierilor n cartea funciar
numai la cererea persoanelor artate de lege i n baza ncheierii organului ndreptit s o
fac.
Acesta este aspectul formal al principiulul legalitii. Aspectul material, cere ca
nscrierile s poarte denumirea legal i n conformitate cu ncadrarea juridic : drept de
proprietate , drept de uzufruct etc.
3. Principiul oficialitii.
Se refer la atribuiile ce revin registratorului de proprietate i care n prezent se
regsesc n art. 29 din Legea 7/1996, modificat i completat .
4. Principiul specialitii.
Principiul specialitii impune ca imobilele a cror nscriere se solicit s fie precis
determinate prin numr topografic sau numr cadastral, suprafa, locul de situare, iar
potrivit legislaiei actuale s fie identificat printr-un identificator unic.
5.Principiul efectului constitutiv de drept.
Principiul efectului constitutiv de drept este consacrat prin art. 17 din DL.l 15/1938,
n temeiul cruia drepturile reale imobiliare se constituie, se modific, se strmut sau se
sting numai prin nscrierea lor n cartea funciar. Aceast dispoziie este menionat i n art.
885 Codul civil , cu precizarea c dispoziiile acestui articol se aplic doar dup finalizarea
lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorial.
Cu privire la efectul constitutiv de drept, doctrina i practica judiciar este imprit
n privina meninerii acestui efect constitutiv al nscrierii n cartea funciar dup intrarea n
vigoare a Legii 7/1996.
Considerm c acest principiu i-a dovedit utilitatea i eficiena n conservarea i
garantarea drepturilor de proprietate, apreciem c efectul constitutiv al nscnierii trebuie s
fie reconsiderat i sub acest aspect susin introducerea lui n Codul civil ce urmeaz a fi in
curnd aprobat.
6.Principiul relativitii.
Potrivit principiului relativitii sau consensului nscrierile n cartea funciar se fac
numai cu consimmntul titularului nscris n cf i mpotriva lui.
O prevedere oarecum derogatorie este cuprins n art. 20 din DL 115/1938, care se
regsete i n art. 894 din Codul civil , potrivit crora n cazul n care un drept a fcut
obiectul unor cesiuni succesive fr ca nscrierile s fi fost efectuate , cel din urm ndreptit
28

nu va putea cere nscrierea dreptului n folosul su dect dac solicit , odat cu nscrierea
acestuia ,i nscrierea dobndirilor succesive anterioare pe care le va dovedi cu nscrisuri
originale, sau copii legalizate , dup caz.
7.Principiul prioritii.
Potrivit acestui principiu, nscrierile n cartea funciart i vor produce efecte
de la data nregistrrii cereriol de nscriere. Ordinea nregistrrii lor le va stabili rangul. Data
i numrul de nregistrare sunt cele din registrul de nregistrare.
Dac mai multe cereri au sosit deodat la biroul de carte funciar, drepturile de
ipotect vor avea acelai rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal,
urmnd ca prin judecat s se hotrasc asupra rangului.
8.Principiul neutralitii.
Potrivit acestui principiu, nscrierile n cartea funciar nu se fac din oficiu, ci numai
la cererea prilor interesate, personal sau prin reprezentanii lor legali, iar registratorul de
carte funciar verific numai ndeplinirea condiiilor prevzute de art. 29 din Legea 7/1996.
5.4

nscrierile n cartea funciar.

Categorii de nscrieri n cartea funciar.

Potrivit legislaiei n materie (Legea 7/1996 i Regulamentul de funcionare a

birourilor de carte funciar aprobat prin Ordinul Directorului General al Ageniei Naionale
de Cadastru i Publicitate Imobiliar nr. 633/2006, exist trei feluri de nscrieri intabularea,
nscrierea provizorie i notarea.
Cazurile, condiiile i regimul juridic al acestor nscrieri sunt stabilite de Codul civil,
iar procedura de nscriere n cartea funciar, de prezenta lege i de regulamentul aprobat prin
ordin cu caracter normativ al directorului general al Ageniei Naionale.
Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n
cartea funciar pe baza nscrisului autentic notarial sau a certificatului de motenitor,
ncheiate de un notar public n funcie n Romnia, a hotrrii judectoreti rmase definitiv
i irevocabil sau pe baza unui act emis de autoritile administrative, n cazurile n care
legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis n mod valabil.
a)intabularea este acea nscriere cu caracter definitiv a unui drept real imobiliar n
cartea funciar pe baza actului prin care s-a constituit ori s-a transmis, n mod valabil , acel
drept.
Din pcate , n timp ce ntabularea fcut n condiiilc D.L.115/1938 n regiunile unde
nc se mai aplic acest act normativ, are efect constitutiv de drept , conform art.17,
nscrierile n crile funciare ntocmite n condiiile Codului civil , numai efect de
opozabilitate fa de teri de la data nscrierii i de determinare a rangului nscrierii dup
ordinea nregistrrii cererii de nscriere;
b) nscrierea provizorie se face conform art.898 Cod civil i urmtoarele.
Aceasta se utilizeaz atunci cnd se dobndete un drept afectat de o condiie i va
avea efect numai n msura justificrii nscrierii. n cazul justificrii, dobndirea,
modificarea sau stingerea unui drept tabular va avea rangul dobndit prin nscrierea iniial.
c) notarea este o nscriere provizorie n cartea funciar a altor raporturi juridice, a
incapacitilor , a drepturilor personale, a aciunilor i cilor de atac n justiie, precum i a
msurilor de indisponibilizare a imobilelor din cartea funciar.
Notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte i drepturi personale, a litigiilor
referitoare la drepturile reale asupra imobilelor i alte nscrieri cu caracter temporar n
legtur cu imobilul.
n aceast categorie pot fi enumerate:
a) incapacitile totale sau pariale de exerciiu ale titularului dreptului real nscris;
29

b) instituirea curatelei;
c) modalitile juridice care afecteaz dreptul nscris n cartea funciar;
d) artarea de raporturi juridice cu o alt persoan, de natur s afecteze regimul juridic al
bunului imobil;
e) artarea oricrei aciuni care d caracterul de drept litigios unui drept real nscris n cartea
funciar, a aciunii de predare a nscrisului translativ sau constitutiv al dreptului ce urmeaz
a se nscrie, a aciunii de ieire din indiviziune, a plngerii sau a aciunii penale n legtur
cu o infraciune care a stat la baza nscrierilor din cartea funciar;
f) artarea aciunii pentru anularea hotrrii declarative de moarte a titularului de drept real
nscris n cartea funciar;
g) artarea situaiilor cnd se face urmrirea silit a imobilelor;
h) interdiciile de nstrinare, grevare, nchiriere, dezmembrare, comasare, construire,
demolare, restructurare i amenajare;
i) contractul de locaiune sau cesiunea de venituri mai mari de 3 ani;
j) dreptul de preempiune;
k) promisiunea de a ncheia un contract cu privire la bunul imobil i termenul stabilit pentru
ncheierea contractului, cu condiia s nu fi trecut mai mult de 3 ani de la mplinirea acestuia;
l) intenia de nstrinare sau ipotecare a bunului imobil;
l1) recepia propunerii de dezmembrare ori de comasare, respingerea acesteia;
l2) suprapunerea imobilelor nregistrate n planul cadastral de carte funciar;
m) revocarea procurii date n vederea ncheierii unui act translativ de proprietate avnd ca
obiect un imobil;
n) sechestrul asigurtor i judiciar;
o) schimbarea rangului unei ipoteci;
o1) cererea de reexaminare a ncheierii de carte funciar;
p) plngerea mpotriva ncheierii de carte funciar;
q) respingerea cererii de recepie i/sau de nscriere, n cazul imobilelor cu carte funciar
deschis.
r) deschiderea procedurii insolvenei i sentina declarativ de faliment;
s) lucrrile de expropriere a imobilului;
t) orice alte fapte, drepturi personale sau aciuni a cror notare este permis de lege i au
legtur cu imobilul.
5.5.

Conducerea i organizarea activitii de publicitate imobiliar.

Pn n 1960 activitatea de publicitate imobiliar era condus de judectorii i

tribunale.
Prin Decretul 378/1960 activitatea de publicitate imobiliar a fost dat n competena
notariatului de stat, care a condus aceast activitate pn la 17.11.1995, dat la care
activitatea notariatului de stat a ncetat, ca urmare a reorganizrii activitii notariale, prin
nfiinarea notarilor publici, n temeiul Legii 36/1995, privind notarii publici i activitatea
notarial. ncepnd cu data de 17.11.1995 activitatea de publicitate imobiliar a revenit n
competena judectoriilor.
Prin Ordonana de Urgen 41/2004, odat cu nfiinarea Ageniei Naionale de
Cadastru i Publicitate Imobiliar, s-a preluat i activitatea de publicitate imobiliar de la
Ministerul Justiiei.
Potrivit art. 11 din HG 1210/2004 (1) Activitatea de publicitate imobiliar din
cadrul oficiilor de cadastru i publicitate imobiliar este n responsabilitatea unui jurist,
denumit registrator.
Direcia de publicitate imobiliar coordoneaz i controleaz activitatea profesional a
30

registratorului n vederea respectrii normelor legale i a regulamentelor din domeniul

publicitii imobiliare, prin emiterea unor decizii avizate de directorul general. Subordonarea
registratorului fa de directorul oficiului de cadastru i publicitate imobiliar este
administrativ, acesta desfurnd o activitate profesional independent, cu stabilirea
drepturilor i obligaiilor potrivit statutului profesional.
Sancionarea registratorului pentru svrirea unor abateri n legtur cu ndeplinirea
sarcinilor de serviciu se va face numai cu avizul directorului direciei de publicitate
imobiliar din cadrul Ageniei Naionale.
Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, a fost organizat ca instituie
public cu personalitate juridic, n subordinea Guvernului i n coordonarea primministrului, printr-un consilier de stat.
La nivelul fiecrui jude i n municipiul Bucureti s-au nfiinat oficiile de cadastru i
publicitate imobiliar, denumite n continuare oficii teritoriale, ca uniti cu personalitate
juridic n subordinea Ageniei Naionale, prin reorganizarea actualelor oficii judeene de
cadastru, geodezie i cartografie i al municipiului Bucureti i a birourilor de carte funciar.
n subordonarea oficiilor teritoriale, la nivelul fiecrei circumscripii judectoreti
funcioneaz cel puin un birou de cadastru i publicitate imobiliar sau, dup caz, un birou
de relaii cu publicul, ca uniti fr personalitate juridic. Modul de organizare i
funcionare, numrul, precum i arondarea acestora pe uniti administrativteritoriale se
stabilesc prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Ageniei Naionale.
Activitatea de publicitate imobiliar n cadrul oficiilor teritoriale este ndeplinit de
registratori de carte funciar, numii prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale,
n urma unui concurs organizat de aceasta. Asistenii-registratori efectueaz nscrierile n
cartea funciar n baza dispoziiilor date de registratori, elibereaz extrasele de carte funciar
i certificatele de sarcini i ndeplinesc alte atribuii stabilite prin reglementri specifice.
n cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliar este n
responsabilitatea unui registrator-ef, iar n cadrul birourilor teritoriale, n responsabilitatea
unui registrator coordonator, numii prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale,
n urma unui concurs.
BIBLIOGRAFIE
Legea nr. 7 /1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare ,cu modificrile i
completrile ulterioare.
Codul civil al Romniei.
Hotrrea Guvernului Romniei nr. 1210/2004 , privind organizarea i funcionarea
Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar.
Ordonana de Urgen nr. 64/2010 privind modificarea i completare Legii cadastrului
i publicitii imobiliare nr.7/1996 .
Ordinul Directorului General al Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate
Imobiliar nr. 633/2006, prin care s-a aprobat Regulamentul de funcionare a birourilor de
carte funciar.

VII. UNITATEA DE INVATARE NR.6

PROCEDURI DE LUCRU N MATERIE DE CARTE FUNCIAR
31

6.1 Organizarea i funcionare birourilor de carte funciar.

n subordinea oficiilor de cadastru i publicitate imobiliar funcioneaz unul sau mai
multe birouri de cadastru i publicitate imobiliar, fr personalitate juridic, nfiinate
conform prevederilor legale.
Birourile teritoriale sunt competente s efectueze operaiunile de cadastru i publicitate
imobiliar cu privire la imobilele aflate n unitile administrativ-teritoriale arondate
acestora. Competena teritorial, numrul, precum i arondarea birourilor teritoriale, sunt
stabilite conform legii.
Activitatea de publicitate imobiliar din cadrul oficiilor teritoriale este ndeplinit prin
serviciul de publicitate imobiliar, care se afl n responsabilitatea unui registrator-ef.
Birourile teritoriale au urmtoarele compartimente:
a) registratura, n care vor activa minim un referent de carte funciar i un casier;
b) compartimentul de cadastru i publicitate imobiliar n care i vor desfura
activitatea minim un asistent-registrator i, dup caz, un registrator ;
c) arhiva, avnd minim un referent-arhivar.
Pentru registratura biroului teritorial se va asigura o ncpere separat de spaiul
destinat arhivei.
Spaiul destinat registraturii va fi singurul cu acces liber pentru public, n timpul
programului stabilit. Activitile care se desfoar n cadrul acestui spaiu sunt:
a) primirea cererilor care au ca obiect:
i. efectuarea operaiunilor de publicitate imobiliar;
ii. eliberarea extraselor de carte funciar precum i a copiilor dup crile funciare
ori dup actele din arhiv;
iii. recepia documentaiilor cadastrale i nscrierea n cartea funciar;
iv. completarea cu date de geodezie, cartografie i cadastru, necesare realizrii
documentaiilor cadastrale;
b) ndrumarea i informarea solicitanilor cu privire la lucrrile de cadastru i carte
funciar, direct sau telefonic;
c) verificarea actelor necesare pentru serviciile de cadastru i publicitate imobiliar;
d) verificarea tarifelor ncasate pentru serviciile solicitate;
e) nregistrarea cererilor n registrul general de intrare;
f) completarea filelor de comunicare i expedierea ncheierilor de carte funciar;
g) primirea i expedierea corespondenei;
h) asigurarea consultrii crilor funciare precum i a actelor aflate n arhiv.
Activitatea de publicitate imobiliar n cadrul oficiilor teritoriale este ndeplinit de
registratori de carte funciarnumii prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale, n
urma unui concurs organizat de aceasta.
Asistenii-registratori efectueaz nscrierile n cartea funciar n baza dispoziiilor date
de registratori, elibereaz extrasele de carte funciar i certificatele de sarcini i ndeplinesc
alte atribuii stabilite prin reglementri specifice.
Numrul registratorilor pentru fiecare oficiu teritorial se stabilete prin ordin al
directorului general al Ageniei Naionale.
n cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliar este n
responsabilitatea unui registrator-ef, iar n cadrul birourilor teritoriale, n responsabilitatea
unui registrator coordonator, numii prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale,
n urma unui concurs.
Poate fi numit registrator persoana care ndeplinete n mod cumulativ urmtoarele
condiii:
a) are cetenia romn i are capacitatea drepturilor civile;
32

b) este liceniat n drept;

c) nu are antecedente penale;
d) se bucur de o bun reputaie;
e) cunoate limba romn;
f) este apt din punct de vedere medical pentru ocuparea funciei;
g) a ndeplinit timp de 5 ani funcia de asistent-registrator sau a exercitat timp de 3 ani
funcia de notar public, judector, procuror, avocat, consilier juridic sau alt funcie de
specialitate juridic.
6.2 Procedura de nscriere n cartea funciar.
Cererea de nscriere adresat biroului teritorial va cuprinde: numele,
prenumele/denumirea i domiciliul/sediul solicitantului, actul de identitate, codul numeric
personal, obiectul nscrierii, indicarea actului sau a actelor n msura s justifice cererea,
localitatea n care este situat imobilul, numrul cadastral al imobilului i numrul de carte
funciar, dup caz.
Cererea de nscriere n cartea funciar se va depune la birourile teritoriale ale
oficiului teritorial i va fi nsoit de nscrisul original sau de copia legalizat de pe acesta,
prin care se constat actul sau faptul juridic a crui nscriere se cere; copia legalizat se va
pstra n mapa biroului teritorial.
n cazul hotrrii judectoreti, se va prezenta o copie legalizat, cu meniunea c
este definitiv i irevocabil.
Cererile de nscriere se vor nregistra de ndat n registrul de intrare, cu menionarea
datei i a numrului care rezult din ordinea cronologic a depunerii lor.
Cererea de nscriere, o dat nregistrat, nu mai poate fi modificat sau completat.
Dosarul cererii va putea fi completat, atunci cnd nu i-au fost ataate toate actele
necesare soluionrii, prin anexarea documentelor justificative la cererea iniial. Termenul
de soluionare a cererii va curge n acest caz de la data completrii dosarului.
Cererile respinse pot fi redepuse, n limita cererii iniiale, fr plata unui tarif
suplimentar. Documentaia anexat trebuie s conin i copia ncheierii de respingere. Noua
cerere va primi un numr de nregistrare i va forma un nou dosar.
nscrierile n cartea funciar se efectueaz la cererea prilor interesate, cu excepia
cazurilor n care legea prevede nscrierea din oficiu; cererea de nscriere se va transmite la
biroul teritorial n circumscripia cruia este situat imobilul.
Intabularea sau nscrierea provizorie poate fi cerut de orice persoan care, potrivit
nscrisului original, hotrrii judectoreti sau hotrrii autoritii administrative, urmeaz s
strmute, s constituie, s modifice, s dobndeasc sau s sting un drept tabular.
nscrierea unui drept sau radierea unei sarcini poate fi cerut:
a) de mandatarul general al celui ndrituit;
b) de oricare dintre titularii aceluiai drept.
Creditorul a crui crean cert i exigibil este dovedit printr-un nscris sau printr-o
hotrre judectoreasc, ori n cazurile anume prevzute de lege printr-o decizie a autoritii
administrative, va putea cere instanei, n numele i n folosul debitorului su, nscrierea unui
drept tabular sau radierea unei sarcini.
Debitorul care a pltit valabil creana ipotecar a unui cesionar nenscris n cartea
funciar poate cere radierea ipotecii, dac nfieaz nscrisul original al cesiunii i chitana
doveditoare a plii.
6.3

Condiiile admisibilitii cererii de nscriere n cartea funciar .

33

Registratorul de carte funciar :

a) dispune prin ncheiere admiterea sau admiterea n parte, dup caz, a cererilor de
nscriere n cartea funciar pe baza documentaiilor cadastrale i a celorlalte acte
justificative;
b) dispune respingerea, prin ncheiere motivat, a cererilor de nscriere n cartea
funciar, n cazul n care acestea nu ntrunesc condiiile legale sau nu au fost recepionate de
ctre inspector, pe baza notei ntocmite de acesta.
Registratorul admite cererea i dispune nscrierea, dac nscrisul ndeplinete
urmtoarele condiii :
a) este ncheiat cu respectarea condiiilor de form prevzute de lege ;
b) identific corect numele sau denumirea prilor, n sensul c acestea corespund
cu cele ale titularilor de drepturi nscris n cartea funciar. Notarul public va meniona n
act inadvertenele dintre numele sau denumirea titularului menionat n extrasul de carte
funciar sau certificatul de sarcini, dup caz, i cele din actele de identitate sau de
proprietate ale acestuia;
c) obiectul actului sau faptului juridic este individualizat n baza documentaiei
cadastrale, iar dac a fost nscris n cartea funciar, are numr cadastral sau, dup caz,
numr topografic, indicndu-se totodat numrul i localitatea crii funciare;
d) este nsoit de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba
romn;
e) este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru
autentificare sau a certificatului de sarcini mpreun cu documentaia cadastral ce a stat la
baza ntocmirii actului;
f) este nsoit de dovada achitrii impozitului potrivit art. 77 1 din Codul fiscal, cu
excepia actelor autentice notariale, n cazul crora cuantumul impozitului perceput de
notarul public este prevzut n ncheierea de autentificare;
g) este nsoit, cu excepia scutirilor legale, de dovada achitrii tarifului constnd n:
(i) chitan personalizat cu antetul OCPI; sau
(ii) copie a bonului fiscal eliberat de biroul notarial; sau
(iii) copie a ordinului de plat a tarifului.
ncheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numrului
cadastral al imobilului i al crii funciare, precum i a prii crii funciare n care urmeaz a
se face nscrierea. De asemenea, se vor indica poziiile ce au fost radiate i numele celui n
favoarea sau mpotriva cruia s-au fcut nscrierile, indiferent de felul lor.
Dac registratorul constat c actele depuse n justificarea cererii de nscriere n
cartea funciar, precum i aceasta din urm nu ntrunesc condiiile de form cerute de lege
pentru validitatea acestora, cererea se respinge printr-o ncheiere motivat.
Registratorul va respinge cererea de nscriere a actului juridic a crui nulitate
absolut este prevzut n mod expres de lege sau pentru nendeplinirea unor condiii
speciale prevzute de reglementrile n vigoare.
Despre respingerea cererii se face meniune n registrul de intrare, n dreptul
nregistrrii acesteia, precum i n cartea funciar.
ncheierea se comunic celui care a cerut nscrierea sau radierea unui act sau fapt
juridic, precum i celorlalte persoane interesate potrivit meniunilor din cartea funciar, cu
privire la imobilul n cauz, n termen de 15 zile de la pronunarea ncheierii, dar nu mai
trziu de 30 de zile de la data nregistrrii cererii.
Persoanele interesate sau notarul public pot formula cerere de reexaminare a
ncheierii de admitere sau de respingere, n termen de 15 zile de la comunicare, care se
soluioneaz n termen de 20 de zile prin ncheiere de ctre registratorul-ef din cadrul
oficiului teritorial n raza cruia este situat imobilul. n vederea soluionrii cererii de
34

reexaminare, persoana interesat va putea completa dosarul cu documentele necesare, la

solicitarea registratorului-ef.
mpotriva ncheierii registratorului-ef emise potrivit alin. (2) cei interesai sau
notarul public pot formula plngere, n termen de 15 zile de la comunicare. Cererea de
reexaminare i plngerea mpotriva ncheierii se depun la biroul teritorial i se nscriu din
oficiu n cartea funciar. Oficiul teritorial este obligat s nainteze plngerea judectoriei n a
crei raz de competen teritorial se afl imobilul, nsoit de dosarul ncheierii i copia
crii funciare.
Plngerea mpotriva ncheierii se poate depune de cei interesai sau notarul public i
direct la judectoria n a crei raz de competen teritorial se afl imobilul, situaie n care
instana va solicita din oficiu biroului teritorial comunicarea dosarului ncheierii i copia
crii funciare, precum i notarea plngerii n cartea funciar.
Hotrrea pronunat de judectorie poate fi atacat numai cu apel.
Hotrrea judectoreasc definitiv se comunic, din oficiu, biroului teritorial de ctre
instana care s-a pronunat ultima asupra fondului.
nscrierea fcut n temeiul acestei hotrri judectoreti i produce efectele de la
nregistrarea cererii de nscriere la biroul teritorial.
n cazul respingerii plngerii prin hotrre judectoreasc definitiv, notrile fcute se
radiaz din oficiu.
BIBLIOGRAFIE
Legea nr. 7 /1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare ,cu modificrile i
completrile ulterioare.
Codul civil al Romniei.
Hotrrea Guvernului Romniei nr. 1210/2004 , privind organizarea i funcionarea
Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar.
Ordonana de Urgen nr. 64/2010 privind modificarea i completare Legii cadastrului
i publicitii imobiliare nr.7/1996 .
Ordinul Directorului General al Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate
Imobiliar nr. 633/2006, prin care s-a aprobat Regulamentul de funcionare a birourilor de
carte funciar.
VIII.

TEME DE LUCRU .

1. Importana i sarcinile cadastrului funciar.

2. nscrierile n cartea funciar. Procedura de nscriere n cartea funciar.

35