Sunteți pe pagina 1din 74

MINISTERUL AFACERILOR INTERNE AL REPUBLICII MOLDOVA

ACADEMIA ,,TEFAN CEL MARE


FACULTATEA DREPT
ciclul II (studii superioare de masterat)

CATEDRA DREPT CIVIL

TEZ DE MASTER
TEMA: nregistrarea bunurilor imobile
Autor:

Conductor tiinific:

masterand
grupa academic 2
Teodor GAMANDJI

lector superior universitar


doctor n drept

CHIINU, 2014
1

Planul tezei:
INTRODUCERE............................................................................................................6
Seciunea I. PRECIZRI TEORETICE CU PRIVIRE LA REGIMUL JURIDIC AL
BUNURILOR IMOBILE
1.1 Evoluia dezvoltrii istorice a sistemului cadastral n Republica Moldova........9
1.2 Structura i coninutul registrului bunurilor imobile.................................................12
1.3 Modalitatea de nregistrare a bunurilor immobile.15
1.3.1 nregistrarea primar selectiv i nregistrarea curent a bunurilor imobile i a
drepturilor asupra lor20
1.3.2 nregistrarea primar masiv23

Seciunea II. OBIECTELE SUPUSE NREGISTRRII


2.1 Bunurile immobile27
2.1.1 Procedura de identificare a bunurilor imobile supuse nregistrrii............................27
2.1.2 Formarea bunurilor imobile n procesul de nregistrare.............................................29
2.2 Dreptul de proprietate privat obiect al nregistrrii bunurilor imobile......................38
2.2.1 Dreptul de proprietate comun pe cote pri...............................................................39
2.2.2 Dreptul de proprietate n
devlmie...........................................................................44

Seciunea III. SPECIFICUL NSCRIERII DREPTURILOR N REGISTRUL


BUNURILOR IMOBILE
3.1 Coninutul nscrierilor n registrul bunurilor imobile.....................................................50
3.2 Efectuarea nscrierilor n baza actelor de dobndire a dreptului de proprietate..............55
2

3.2.1 nscrierea drepturilor n baza titlului de autentificare a dreptului de proprietate,


contractului de vnzare cumprare, contractului de donaie, certificatului de motenitor
legal......................................................................................................................................59
3.2.2 Specificul nscrierilor n baza contractului de schimb................................................59
3.2.3 Efectuarea nscrierilor n baza hotrrii de judecat....................................................61
3.2.4 nscrierea dreptului de uzufruct, de uz i a dreptului de abitaie.................................61
3.3 nscrierea dreptului de servitute.....................................................................................64
3.4 nscrierea dreptului de superficie..................................................................................65
3.4.1 nscrierea dreptului de ipotec....................................................................................66
3.5 Notarea interdiciilor......................................................................................................66
3.6 Rectificarea, corectarea erorilor i modificarea nscrierilor n registrul bunurilor
imobile..................................................................................................................................67
CONCLUZII I RECOMANDRI..................................................................................69
BIBLIOGRAFIE................................................................................................................71

LISTA ABREVIERILOR

RM

Republica Moldova

CSJ

Curtea Suprem de Justiie

M.A.I.

Ministerul Afacerilor Interne

C.pen.

Cod penal

CPP

Cod de procedur penal

C.civ

Cod civil

Cap.

capitol

Edit.

Editura

art.

articol

alin.

alineat

ed.

ediia

lit.

liter

pag.

pagin

pct.

punct

nr.

numr

tipog.

tipografia

INTRODUCERE
Actualitatea temei.
Tema n cauz, fiind foarte puin studiat, prezint un interes teoretic sporit i are o
semnificaie practic incontestabil. Valoarea rezid n elaborarea unor aspecte teoreticometodologice ale sociologiei

juridice cu implicaie n activitatea practic a crerii

sistemului cadastral n Republica Moldova,

viznd

problemele

de

informare,

contientizare de ctre populaie, a necesitii implementrii noului sistem de nregistrare a


proprietilor i a evalurii lor n scopul impozitrii bazate pe valoarea de pia.
Avnd n vedere actualitatea i oportunitatea temei, mi-am propus, ca scop principal
o cercetare i o cunoatere profund juridic, valoric i printr-un program de lucru
adecvat, mi-am propus urmtoarele obiective concrete:
examinarea cadastrul bunurilor imobile ca multiaspectual, datele cruia se
folosesc nu doar pentru determinarea valorii obiectelor imobile i impozitare;
planificarea i gestiunea, inclusiv la meninerea contactelor ntre organele
administraiei publice centrale i locale i ceteni;
analiza

posibilitilor

de

introducere

perfecionare

sistemelor

informaionale a cadastrului funciar, precum i de nregistrare a drepturilor


asupra terenulu;
cercetarea metodele de mbuntire a hrilor i ridicarea calitii produciei
cartografice, reducerea numrului de conflicte pe teme funciare, simplificarea
tranzaciilor funciare, formarea i dezvoltarea pieei imobiliare;
Caracterul tiinific novator al lucrrii. Problema tiinific soluionat rezum n
valorificarea bazelor sociologiei juridice, perfecionarea legislaiei n domeniul cadastrului
i elaborarea recomandrilor privind optimizarea structurii sistemului cadastral, corectarea
erorilor comise n procesul de privatizare a terenurilor agricole, lichidarea fragmentrii
excesive a terenurilor prin implementarea unor proiecte de consolidare/optimizare a lor cu
nregistrarea ulterioar a acestora n registrul bunurilor imobile. Toate acestea, precum
i analiza temeinic a pieei imobiliare, sunt elemente structurale ale sistemului cadastral.

Cadastrul, n temei, s-a dezvoltat n Europa, de aceea, anume n rile


europene cercetrile conceptual-teoretice n domeniul cadastrului s-au efectuat mai intens.
O trstur caracteristic a cadastrului funciar n Europa Occidental este faptul c el
asigur cuprinderea sistematic a ntregului teritoriu i c datele colectate i nregistrate se
actualizeaz permanent.

Tendina

general

presupune

ca

rolul

sistemului

informaional-funciar s capete o importan mai mare. Printre lucrrile tiinifice, care


au influenat cel mai mult asupra dezvoltrii sistemelor cadastrale de stat i a nregistrrii
obiectelor imobiliare n rile din CSI menionm lucrarea lui Larson G. nregistrarea
drepturilor funciare i sistemele cadastrale. Cartea este tradus n limba rus i editat n
Rusia n anul 2002. Pentru prima dat aceast carte a fost editat acum 20 de ani. Deja
atunci autorul a prevzut necesitatea aplicrii unui concept complex fa de sistemele
informaionale cuprinznd date dintr-un spectru foarte larg. Examinnd posibilitile
mari pe care le ofer tehnologiile informaionale moderne, autorul argumenteaz
importana coordonrii activitii legate de introducerea i perfecionarea diverselor
sisteme ce conin informaie funciar. Un loc aparte n lucrare Larson G. l rezerv temei
privind interaciunea cadastrului cu nregistrarea drepturilor att n plan istoric, ct i n
aspect spaial.
Principiile i metodele de cercetare aplicate prezentei lucrri sunt cele frecvente
utilizate n tiina juridic actual, reprezentnd o mpletire de metode n funcie de materia
cercetat i scopul urmrit: metoda istoric, comparativ, logic, sociologic, statistic i
mai puin metoda experimental. in s subliniez c s-a fcut sistematizarea observaiilor
i a notelor pe baza unui plan de lucru prestabilit. La baza investigaiei este pus analiza
fundamentelor juridice ale noiunilor specifice i a prevederilor

legislative privind

dezvoltarea sistemului cadastral n Republica Moldova. Drept suport teoretic servesc


lucrrile fundamentale ale specialitilor n domeniul teoriei generale a dreptului i
sociologiei juridice din Romnia, Frana, Italia, SUA, Anglia i Federaia Rus.
Importana teoretic i practic a tezei const n gsirea posibilitilor pentru
perfecionarea lui n scopul crerii unui cadastru mai progresist, n aa fel ca s fie
posibil implementarea mai eficient a acestuia n Uniunea European. Aa-numitul
Cadastrul-2014 (elaborat de Comisia FIG), dei a fost prezentat n calitate de cadastru al
6

viitorului, totui, n opinia noastr, nu este suficient de funcional, deoarece vizeaz numai
nregistrarea drepturilor asupra obiectelor

imobiliare, precum

i partea tehnic a

cadastrului. Drept confirmare, servete definiia Cadastrul-2014: Cadastrul reprezint


inventarierea sistematic public a datelor privind toate obiectele teritoriale legate dintr-o
zon administrativ sau regiune, bazat pe msurarea limitelor acestora. Astfel,
Cadastrul-2014 presupune nregistrarea integral a tuturor obiectelor situate n limitele
anumitelor zone sau regiuni.
Este de menionat c, pn n prezent, n rile din CSI i Europa Central nu
exist niciun studiu tiinific ce ar reflecta toate aspectele cadastrului multiaspectual al
bunurilor imobile. O excepie rar constituie lucrarea cercettorilor belorui avrov S.,
Kozlova A. i Gudkova I. nregistrarea de stat a bunurilor imobiliare, a drepturilor asupra
lor i tranzaciilor cu acestea, editat n anii 2005-2006 n oraul Minsk. Autorul
coordonator al lucrrii avrov S., directorul general al ntreprinderii unitare de stat
Agenia Naional de Cadastru, timp de mai muli ani studiaz practica internaional
de creare a cadastrului bunurilor imobile i contribuie activ la implementarea celor mai
bune realizri n crearea i dezvoltarea cadastrului bunurilor imobile al Republicii Belarus.
n aceast lucrare pentru prima dat, de pe poziii sistemice, se examineaz bazele
teoretice

i practice ale

nregistrrii bunurilor

imobile, a drepturilor asupra lor i

tranzaciilor cu ele n Republica Belarus. O atenie deosebit se acord principiilor i


normelor din legislaia cu privire la nregistrare, interaciunii dintre sistemul cadastral i
sistemul de nregistrare, sistemul instituional al registrului. n Republica Belarus, ca i n
Letonia, rile de Jos, Moldova resursele informaionale ale cadastrului i registrului
sunt unite ntr-un singur Registru de Stat al Bunurilor Imobile (RUSBI). n
terminologia internaional acceptat, RUSBI este concomitent i cadastru al bunurilor
imobiliare i registru al drepturilor asupra acestor bunuri.
Structura lucrrii rspunde obiectivelor propuse i const din Introducere, urmat de
dou capitole, alctuite din subcapitole, ncheiere, i Bibliografia operelor i studiilor
utilizate.

Seciunea I. PRECIZRI TEORETICE CU PRIVIRE LA REGIMUL JURIDIC AL


BUNURILOR IMOBILE
1.1 Evoluia dezvoltrii istorice a sistemului cadastral n Republica Moldova
Ideea crerii cadastrului bunurilor imobile n Republica Moldova s-a afirmat ca un
eveniment destul de progresiv ce reflecta tendina noii societi democratice n
formare spre o dezvoltare n spiritul timpului, spre nsuirea experienei mondiale n
domeniul reglementrii relaiilor patrimoniale. Imediat dup declararea independenei
Republicii Moldova s-a iniiat o activitate ampl pentru crearea cadrului juridic, ce avea
misiunea s reglementeze procesul de privatizare i dreptul asupra proprietii. n anul
1992, n timpul redistribuirii masive a proprietii de stat, au fost evideniate neajunsurile
eseniale ale fostului sistem de nregistrare a bunurilor imobile.1
Pe parcursul anilor 1995-1996 a fost analizat situaia ce s-a creat n

domeniul

cadastrului bunurilor imobile, a fost studiat experiena mondial n acest domeniu, au


fost examinate particularitile pozitive i problemele posibile n ce privete crearea
sistemului informaional unic al obiectelor imobiliare i dreptului asupra acestor obiecte.
n acea perioad, n Moldova existau diverse sisteme de eviden a obiectelor bunurilor
imobile, lipsea baza juridic n domeniul nregistrrii drepturilor

asupra

bunurilor

imobile, din care cauz se strecura o doz de nencredere privind sigurana drepturilor
patrimoniale. Exist o procedur complicat de transmitere a sectoarelor de pmnt n
proprietate. Asemenea domenii de activitate ca geodezia i cartografia ineau de sfera
intereselor statului i de aceea aproape integral erau secretizate. Lipsea tehnologia
modern de cartografiere. Sistemul de evaluare a bunurilor imobile nu s-a dezvoltat o
perioad ndelungat de timp. Pe aa-numita pia imobiliar toate procesele legate de
efectuarea tranzaciilor cu obiecte imobiliare erau executate de ntreprinderile autorizate
de stat. Sectorul privat se afla la etapa iniial de dezvoltare. n anii 1996-1997, n
Moldova, cu suportul financiar al Bncii Mondiale, s-a desfurat primul proiectpilot de formare a cadastrului bunurilor imobile. O asisten consultativ ampl au
acordat firmele specializate UMAGEOMETRIC (din Canada) i ILIS (din Olanda).
1 Revista Legea i Viaa Nr.12 1997, pag - 13

Acest proiect a contribuit nemijlocit la crearea cadastrului bunurilor imobile n


Moldova, la apariia unei noi direcii de activitate profesionist cadastrul bunurilor
imobiliare. n aceast perioad a fost elaborat proiectul Legii cu privire la cadastrul
bunurilor imobile, a fost formulat metodologia, studiate diverse variante de organizare
structural a noului sistem cadastral.
Un avantaj esenial al proiectului a fost elaborarea programului automatizat de
nregistrare, instruirea intens a specialitilor din diverse domenii legate de dezvoltarea
sistemului cadastral. Ca rezultat al activitii asupra proiectului-pilot, Parlamentul
Republicii Moldova a adoptat n luna februarie 1998 Legea cu privire la cadastrul
bunurilor imobile, obiectivele principale ale creia au fost:
crearea unei piee imobiliare civilizate n Moldova, asigurarea garaniilor pentru
drepturile patrimoniale asupra obiectelor imobile;
transparena informaiei referitoare la cadastru pentru participanii la piaa imobiliar,
organele administraiei publice, inclusiv pentru organele fiscale;
sporirea veniturilor n bugetele locale i mbuntirea structurii lor prin stabilirea
mrimii optime a plilor pentru folosina bunurilor imobile;
atragerea investiiilor n sfera imobiliar;
administrarea eficient i operativ a teritoriilor2.
Obiectele de nregistrare n sistemul cadastral sunt bunurile imobile (terenurile,
construciile, reelele inginereti, alte obiecte inseparabile de pmnt) i drepturile
(dreptul patrimonial, dreptul de folosin, uzufructul, superficiile, gajul etc.). Legea
stabilete c dreptul asupra lucrurilor imobile sunt supuse nregistrrii de stat obligatorii.
Astfel, obiectele bunurilor imobile au natur dubl: ele sunt obiecte fizice legate
temeinic de pmnt, dar i obiecte ale dreptului. Conform Codului Civil al Republicii
Moldova, la categoria de bunuri imobile se raport terenurile, poriunile de

subsol,

obiectele acvatice separate, plantaiile prinse de rdcini, cldirile, construciile i orice


alte lucrri legate solid de pmnt, precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial,
este ncorporat durabil n acestea, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a se
cauza prejudicii considerabile destinaiei lor.
n anul 1998 a fost adoptat Programul de stat pentru crearea cadastrului
bunurilor imobile, n care au fost fixate urmtoarele sarcini n sfera dat:
nregistrarea de stat a bunurilor imobile i a drepturilor patrimoniale asupra lor;
2 I.Ceterschi. Introducere n Teoria General a Dreptului.Editura ALL, 1996, pag.121
9

evaluarea de stat i nregistrarea valorii bunurilor imobile n scopul impozitrii i taxrii


lor;
schimbul informaional dintre cadastrele specializate prin intermediul bncilor de
date structural i informaional interdependente;
prezentarea informaiei necesare la macro-

i micronivel

pentru soluionarea

problemelor statului, inclusiv a problemelor ce in de politica regional, dezvoltarea


teritoriului, politica fiscal etc.;
prezentarea

informaiei

necesare

cetenilor,

ntreprinderilor

i organizaiilor,

conform comenzilor din partea acestora;


crearea condiiilor pentru creditarea garantat3.
Aa cum s-a prevzut n actele normative, programul de stat se realizeaz n dou etape:
prima etap: perioada anilor 1998-2006;
a doua etap: perioada anilor 2007-2014.
Prima etap a programului prevedea

realizarea Primului proiect al cadastrului

bunurilor imobile, sarcinile principale ale cruia au fost implementarea noului sistem
de nregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile, susinerea procesului de privatizare
a terenurilor, dezvoltarea pieei imobiliare. Implementarea proiectului i finanarea lui
trebuiau s fie efectuate n urmtoarele direcii: cartografierea; efectuarea lucrrilor
cadastrale n localiti; efectuarea lucrrilor cadastrale n afara localitilor; dezvoltarea
instituional; crearea cadrului metodologic al noului sistem de evaluare a bunurilor
imobile n scopul impozitrii lor. Dezvoltarea

cadastrului i evaluarea

bunurilor

imobile n scopul impozitrii n Republica Moldova au fost precedate de o activitate


ampl pentru crearea cadrului conceptual-metodologic al acestei activiti. Formarea
bazelor teoretice ale cadastrului s-a efectuat ntr-o perioad ndelungat de timp:
uneori practica depea

teoria,

alteori

implementarea noului sistem al cadastrului

bunurilor imobile se fcea fr analiza cuvenit a rezultatelor. Nu toate aspectele


sistemului funciar-informaional au fost studiate n mod detaliat. Principiile crerii
cadastrului, coninutul informaiei cadastrale se schimba n permanen, ceea ce se solda
cu o anumit incertitudine i influena calitatea datelor cadastrului.
3 Op.cit. pag.223
10

La momentul actual,

n Republica Moldova

se

finalizeaz crearea cadastrului

multifuncional, coninutul cruia poate fi divizat convenional n trei componente:


tehnic, juridic i economic. Aspectele juridice ale cadastrului bunurilor imobile n
Republica Moldova pentru prima dat au fost examinate n lucrarea n ajutorul
registratorului, ai crei autori sunt Climova A. i Grecu-Stvil I.. n aceast carte, pentru
prima dat, n Moldova este prezentat coninutul registrului obiectelor imobiliare, precum
sunt redate i recomandri practice privind nregistrarea diverselor tipuri de obiecte
imobiliare. O dezvoltare, n continuare, a cptat cercetarea relaiilor patrimoniale n
contextul cadastrului bunurilor imobile n lucrrile d-nei Grecu-Stvil I. i a
doctorilor n tiine juridice Teac I. i Climova A. O mare importan metodologic i
aplicativ a avut lucrarea acestor autori Constituirea proprietii private asupra terenurilor,
crearea i funcionarea pieei funciare n Republica Moldova, n care se examineaz
esena i specificul reformei funciare, desfurate n ara noastr n contextul reformrii
ntregii economii naionale i trecerii acesteia la relaiile de pia. n lucrare, pentru prima
dat n noua istorie a Republicii Moldova s-a efectuat analiza sistemic a mediului
juridic i normativ ce asigur efectuarea privatizrii terenurilor, crearea i dezvoltarea
pieei imobiliare. Autorii examineaz detaliat actele legislative i normative ale guvernului
i ale unor departamente ce reglementeaz diverse cazuri de privatizare a terenurilor.
Descrierea succint, dar ampl, a particularitilor procesului de privatizare, a tuturor
tipurilor de terenuri, n funcie de destinaia lor, la sigur, le-a oferit o bun asisten
metodic

reprezentanilor

organelor administraiei publice locale i cumprtorilor

poteniali de terenuri.

1.2 Structura i coninutul registrului bunurilor imobile


Registrul bunurilor imobile conine nscrieri privind fiecare bun imobil, dreptul de
proprietate i alte drepturi patrimoniale, titularii de drepturi, documentele ce confirm
drepturile, tranzaciile cu bunuri imobile i alte temeiuri ale naterii, modificrii, grevrii i
stingerii drepturilor. Registrul bunurilor imobile este documentul de baz al cadastrului.
Dac datele din registrul bunurilor imobile nu coincid cu datele din alte documente
11

cadastrale sau cu datele constatate pe teren, se consider veridice datele din registrul
bunurilor imobile, cu excepia cazurilor de eroare tehnic evident.
Registrul se ine de ctre oficiul cadastral teritorial pentru bunurile imobile din raza sa
de activitate, stabilit de Agenia Relaii Funciare i Cadastru. Registrul bunurilor imobile
se pstreaz permanent i se ine pe fiiere de hrtie i n form computerizat (baza de
date). Pentru fiecare sector de teren i alte bunuri imobile se deschide fiier separat, fiierul
de hrtie const din map i file4.
Registrul se ine n limba de stat. nscrierile n versiunea pe fiiere de hrtie a
Registrului trebuie efectuate astfel nct s se exclud posibilitatea tergerii (radierii,
distrugerii) lor prin metode mecanice, chimice sau n alt mod fr ca s rmn semne
vizibile de terstur (radiere, distrugere). Datele se nscriu n Registru n ordine
cronologic. n Registru orice nscriere se confirm prin semntura Registratorului i
tampil. n cazul descoperirii unei nscrieri neconfirmate prin semntura Registratorului i
tampil se vor examina documentele din Dosarul cadastral pentru a decide asupra
autenticitii nscrierii. n cazul n care apar ndoieli asupra veridicitii nscrierii va fi
invitat titularul de drept cu documentele ce confirm dreptul nscris.

nscrierile n

Registrul bunurilor imobile referitoare la suprafa, destinaie i categoria de folosin a


bunului imobil nu confer titularului dreptului vreun avantaj doar prin faptul nscrierii lor,
dac exist alte acte juridice care ar demonstra altceva.
nscrierile n registrul bunurilor imobile snt de trei feluri: intabularea, nscrierea
provizorie, notarea. Intabularea este nscrierea drepturilor de proprietate i a celorlalte
drepturi reale. nscrierea provizorie este nscrierea dreptului de proprietate i a celorlalte
drepturi reale sub condiia justificrii lor ulterioare. nscrierea provizorie se transform n
intabulare numai dup justificare, dac la oficiul cadastral teritorial se prezint
documentele ce confirm eliminarea cauzei care a determinat nscrierea provizorie.
Notarea se refer la nscrierea drepturilor de crean, a faptelor sau a raporturilor juridice
aferente imobilelor consemnate n registrul bunurilor imobile.
Registrul conine capitolele: A, B i C. Capitolele A i B inute mpreun conin
nscrisuri privind terenul, construciile, alte bunuri imobile situate pe teren. Capitolul C
4 Filipescu, Ion P. Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Bucureti, Actami,
1996,p 354
12

care conine nscrisuri cu privire la ncperile izolate, se deschide n cazul n care dreptul
de proprietate asupra construciei i asupra ncperilor izolate l dein diferite persoane. Se
deschid attea capitole C cte ncperi izolate (apartamente) din cldirea dat snt
nregistrate.
Fiecare din capitolele indicate const din trei subcapitole: I, II i III. n subcapitolul I
al fiecrui capitol se efectueaz nscrieri referitoare la bunul imobil. n subcapitolul I al
fiecrui capitol din registrul bunurilor imobile se indic:
a) numrul cadastral (numrul cadastral convenional) al terenului, al construciei sau
al ncperilor izolate, care fac obiectul nregistrrii la capitolul respectiv;
b) modul de folosin al bunului imobil;
c) locul amplasrii sau adresa bunului imobil;
d) date privind tipul hotarelor;
e) suprafaa total a bunului imobil;
f) servitutea constituit pentru uzul sau utilitatea bunului imobil;
g) orice modificri, nsemnri, corectri ce se refer la bunul imobil.
n subcapitolul II al fiecrui capitol din Registru se efectueaz nscrieri referitoare la
dreptul de proprietate, i anume:
a) numele i prenumele proprietarului, data naterii, numrul de identificare de stat
(IDNP) i alte date din actul de identitate - n cazul persoanei fizice (se indic toi
coproprietarii bunului imobil); denumirea, numrul i data eliberrii certificatului
nregistrrii de stat, numrul de identificare de stat (IDNO) - n cazul persoanei juridice;
b) domiciliul persoanei fizice sau sediul persoanei juridice;
c) cota de proprietate n bunul imobil - n cazul dreptului de proprietate comun pe
cote-pri;
d) documentele ce confirm drepturile, n a cror baz a fost nscris dreptul de
proprietate;
e) felul nscrierii;
f) orice modificri, nsemnri, corectri ce se refer la nscrierile din acest subcapitol.
n subcapitolul III al fiecrui capitol din Registru se efectueaz nscrieri referitoare la
celelalte drepturi reale i alte grevri.
13

n subcapitolul III al fiecrui capitol din registrul bunurilor imobile se fac nscrieri
referitoare la alte drepturi reale i la alte grevri. Subcapitolul este alctuit din dou pri:
a) partea 1 conine nscrieri referitoare la alte drepturi reale (dreptul de uzufruct, uzul,
abitaia, superficia, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca, dreptul de folosin,
concesiunea, gestiunea economic);
b) partea 2 conine nscrieri referitoare la drepturile de crean, la faptele sau
raporturile juridice aferente bunurilor imobile, a cror notare este prevzut de legislaie.
Legtura dintre subcapitolele Registrului const n faptul c drepturile patrimoniale ale
proprietarului, menionate n subcapitolul II iau natere numai asupra bunurilor imobile,
menionate n subcapitolul I, cu grevrile patrimoniale enumerate n subcapitolul III.
n subcapitolul III se mai indic: a) termenul pentru care s-a constituit dreptul, dac
un aa termen a fost stabilit; c) date despre titularul al crui drept este nregistrat n acest
subcapitol; d) denumirea, numrul i data eliberrii documentelor ce confirm drepturile,
n a cror baz a fost efectuat nscrierea; e) orice modificri, nsemnri, corectri cu
privire la nscrierile din acest subcapitol.
Pentru inerea Registrului, oficiul cadastral teritorial utilizeaz: a) planul cadastral
i/sau geometric; b) dosarul cadastral; c) condica de cereri; d) condica de intrare-ieire a
documentelor5.

1.3 Modalitatea de nregistrare a bunurilor immobile


nregistrarea de stat a drepturilor patrimoniale asupra bunului imobil se realizeaz
prin nscrierea n registrul bunurilor imobile a bunului imobil, a dreptului de proprietate i
a altor drepturi patrimoniale asupra acestuia, precum i a titularului de drepturi.
nregistrarea drepturilor asupra bunului imobil se efectueaz dup executarea lucrrilor
cadastrale i dup ntocmirea planului cadastral al teritoriului i a dosarului cadastral al
bunului imobil6.

5 Legea exproprierii pentru cauz de utilitate public nr. 488-XIV din 08.07.1999. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 1999, nr. 42-44
6 Revista Avocatul Poporului Nr.10-12 Editura Tipografia Central 2000, pag. 25.
14

Actele juridice referitoare la bunurile imobile ntocmite n form scris simpl se


depun cel puin n dou exemplare originale, dintre care unul dup efectuarea nregistrrii
se include n dosarul cadastral.
Cererea i actele pentru nregistrarea drepturilor se depun personal de ctre titularii de
drept sau prin reprezentant. Cererea pentru nregistrare i documentele de drept pot fi
depuse de urmtoarele persoane:
de ctre persoana care a dobndit dreptul asupra bunului imobil n temeiul legii, n temeiul
unui act juridic, prin motenire, prin accesiune, n temeiul hotrrii judectoreti, n temeiul
unui act administrativ, sau n alt mod prevzut de lege. Dac documentele ce confirm
drepturile snt autentificate notarial sau snt emise de o autoritate public, cererea de
nregistrare poate fi depus de fiecare dintre pri. n cazul n care cererea de nregistrare
este depus de persoana care solicit radierea dreptului, aceasta va prezenta i datele
necesare pentru nregistrare a titularului dreptului ce se cere a fi nscris. Cererea de
nregistrare a dreptului n temeiul unui act juridic neautentificat notarial se semneaz de
ambele pri ale actului juridic; Notarul care a autentificat actul juridic sau a eliberat
certificatul de motenitor referitor la un drept susceptibil de nregistrare n registrul
bunurilor imobile poate solicita, la cererea scris a titularului dreptului, nregistrarea la
oficiul cadastral teritorial pe a crui raz de activitate se afl bunul imobil. Notarul poate
cere nregistrarea numai dac imobilul care face obiectul actului a fost anterior nscris n
registrul bunurilor imobile i exist un plan cadastral sau geometric al acestuia (al
terenului, construciei sau ncperii izolate).
de ctre prini, adoptatori sau tutori pentru minorii n vrst de pn la 14 ani;
de ctre reprezentanii persoanelor fizice i juridice. mputernicirile reprezentantului
titularului de drept se confirm prin procura eliberat pe un termen de maximum trei ani,
sau:
- pentru minorii pn la 14 ani: 1) prinii sau nfietorii - prin paaport sau actul de
identitate i adeverina de natere a copilului, sau alt act ce confirm statutul lor; 2) tutorele
- prin hotrrea autoritii tutelare despre numirea tutorelui, adeverina de natere a
copilului, actul de identitate a tutorelui; 3) administratorul, n cazul n care a fost ncheiat
un contract de administrare fiduciar a bunurilor imobile ce aparin minorului pus sub
15

tutel - prin actul de identitate i contractul de administrare fiduciar ncheiat ntre el i


autoritatea tutelar; 4) reprezentantul instituiei de asisten social public, de educaie, de
nvmnt, de tratament sau alt instituie similar, n cazul n care minorul nu are prini
sau nfietori i nu a fost numit tutorele - prin actul de identitate, procura din partea
instituiei sau alt act care dovedete dreptul de a reprezenta instituia, i confirmarea
faptului internrii titularului de drept n instituia dat;
- pentru persoanele fizice recunoscute n modul stabilit ca persoane fr capacitate de
exerciiu sau cu capacitate de exerciiu limitat: 1) tutorele sau curatorul - prin actul de
identitate, hotrrea autoritii tutelare despre numirea tutorelui sau curatorului; 2)
administratorul, dac a fost ncheiat un contract de administrare fiduciar a bunurilor
imobile ce aparin persoanei puse sub tutel, - prin actul de identitate, contractul de
administrare ncheiat ntre el i autoritatea tutelar; 3) reprezentantul instituiei de asisten
social public, de tratament sau o alt instituie similar, n cazul n care persoana fr
capacitate de exerciiu nu are tutore, - prin actul de identitate, procura din partea instituiei
sau alt act ce dovedete dreptul de a reprezenta instituia i confirmarea faptului internrii
titularului de drept n instituia dat;
- pentru persoanele cu capacitate deplin de exerciiu asupra crora a fost instituit
curatela n form de patronaj, curatorul va prezenta contractul de mandat sau de
administrare fiduciar, ncheiat ntre titular i curator, actul de identitate;
- pentru persoanele disprute fr veste - hotrrea instanei de judecat privind
numirea administratorului, contractul de administrare fiduciar, ncheiat ntre administrator
i autoritatea tutelar, actul de identitate al administratorului;
- pentru reprezentanii persoanelor juridice mputernicirile se confirm prin originalul
sau copia Statutului (Regulamentului, alt act de constituire) i procesul-verbal despre
alegere sau ordinul despre numirea n funcie a persoanei, sau extrasul din Registrul
ntreprinderilor i organizaiilor privind conductorul (directorul, managerul) ntreprinderii
sau organizaiei, sau prin procura eliberat n modul stabilit, n care s se conin data
eliberrii, date despre limita competenei i termenul mputernicirii;
- pentru reprezentantul ntreprinderii (firmei) specializate, care efectueaz diferite
operaiuni pe piaa imobiliar, mputernicirile se confirm prin actul de identitate, procura
16

eliberat n modul stabilit i contractul dintre firma respectiv i clientul n interesul cruia
se solicit nregistrarea.
nregistrarea dreptului asupra bunului imobil se face n temeiul urmtoarelor
documente7:
actele administrative emise de autoritile publice abilitate n modul stabilit de legislaie,
n vigoare la data adoptrii lor;
contractele asupra bunului imobil, ncheiate conform legislaiei n vigoare la data
adoptrii lor;
certificatele de succesiune;
hotrrile instanei de judecat;
procesele-verbale privind procurarea bunului imobil la licitaie sau transmiterea silit a
dreptului de proprietate asupra bunului imobil ntocmite i eliberate de ctre oficiile de
executare ale Departamentului de executare;
titlurile de autentificare a drepturilor deintorului de teren i alte acte (adeverine)
privind drepturile asupra bunului imobil, eliberate de autoritile publice abilitate, n
modul stabilit de legislaia n vigoare la data eliberrii lor;
alte documente privind naterea sau transmiterea drepturilor asupra bunurilor imobile,
eliberate conform legislaiei n vigoare la data naterii sau transmiterii acestor drepturi.
La nregistrarea primar a bunului imobil i a drepturilor asupra lui este obligatorie
prezentarea planului bunului imobil. Prezentarea planului nu este necesar n cazul n care
oficiul cadastral teritorial l deine deja.Planurile de sistematizare a teritoriului, planurile
urbanistice generale i alte documente cu privire la urbanism nu constituie temei pentru
nregistrarea grevrilor drepturilor patrimoniale.
Documentele prezentate pentru nregistrarea drepturilor trebuie s individualizeze
bunul imobil (s conin descrierea lui) sau dreptul intabulat asupra cruia se face
nscrierea i s indice dreptul ce urmeaz a fi nscris sau radiat, s conin numele prilor,
semnturile de rigoare, iar n cazurile stabilite de lege, s fie autentificate Notarial i
tampilate. n cazul n care documentul are dou sau mai multe file, acestea trebuie s fie
numerotate i nuruite. Hotrrea judectoreasc privind nscrierea sau radierea dreptului
7 Op.cit. Nr.11-12 1998.
17

tabular ori privind efectuarea rectificrii n registrul bunurilor imobile se depune n copie, a
crei autenticitate este confirmat de instana de judecat, cu meniunea c este irevocabil.
n lipsa meniunii respective, dac hotrrea este executorie, se efectueaz nscrierea
provizorie n registrul bunurilor imobile.
Dup verificare, registratorul primete sau respinge primirea cererii de nregistrare a
drepturilor. n cazul respingerii cererii, ea nu se nregistreaz. Registratorul va informa
verbal solicitantul sau reprezentantul acestuia despre temeiul respingerii cererii,
restituindu-i documentele. La solicitare, registratorul consemneaz pe cerere temeiurile
respingerii, dup care semneaz.
Temeiurile pentru respingerea cererii de nregistrare a drepturilor snt: - lipsete actul
de identitate al solicitantului (reprezentantului); - cererea a fost prezentat de o persoan
neautorizat; - lipsesc documentele pentru nregistrare; - documentele prezentate nu
corespund cerinelor stabilite de legislaie; - drepturile solicitate pentru nregistrare nu snt
susceptibile de nscriere n Registru; - dreptul asupra bunului imobil solicitat pentru
nregistrare este nregistrat pe numele unei alte persoane; - nregistrarea dreptului trebuie s
fie efectuat de un alt oficiu cadastral; - documentele prezentate conin tersturi, adugiri,
cuvinte radiate sau alte corectri nemenionate n ele; - documentele snt executate n
creion; - documentele conin deteriorri grave ce nu permit interpretarea univoc a
coninutului lor; - documentele prezentate nu snt numerotate i nuruite (n cazul n care
documentul de drept are dou sau mai multe file); - nu este individualizat bunul imobil sau
dreptul al crei nregistrare se solicit; - nu este indicat n cerere felul nscrierii ce se
solicit a fi efectuat n Registrul bunurilor immobile. n cazul n care snt primite
documentele spre nregistrare, Registratorul completeaz cererea, indicnd numele su de
familie, numrul, data i ora primirii cererii, termenul executrii (eliberrii) documentului
i nregistreaz cererea n condica de cereri. Exemplarul doi al cererii, pe care se indic
numrul de nregistrare n condica de cereri, data i ora primirii cererii i a documentelor
depuse, se restituie solicitantului.
Termenul de examinare a cererii i verificarea documentelor privind nregistrarea
drepturilor asupra bunului imobil nu trebuie s depeasc 7 zile lucrtoare din ziua
primirii cererii. Acest termen poate fi prelungit (cel mult 40 zile), n cazul necesitii
18

substituirii sau primirii unor documente suplimentare de la solicitant, autoriti publice,


alte persoane.
nregistrarea n Registrul bunurilor imobile poate fi: primar - ceea ce presupune
efectuarea primului nscris n Registrul bunurilor imobile privitor la bunul imobil, la
drepturile patrimoniale asupra lui i la titularul de drepturi, i curent - care este efectuarea
de modificri n Registrul bunurilor imobile. nregistrarea primar poate fi masiv - se
efectueaz din contul statului i fr cererea titularului de drepturi, i selectiv - care se
efectueaz la cererea titularului de drepturi8.
1.3.1 nregistrarea primar selectiv i nregistrarea curent a bunurilor imobile
i a drepturilor asupra lor.
Activitatea complex a Instituiilor Specializate n Cadastru are ca obiectiv prioritar
asigurarea cadrului procedural i procesual pentru nregistrarea primar selectiv i
nregistrarea curent a bunurilor imobile,dar o definiie distinct la compartimentul dat nu
se regsete nici n literatura de specialitate, nici n legislaia n vigoare a Republicii
Moldova. Problema dat are o importan semnificativ din considerentele, c nregistrarea
primar selectiv i nregistrarea curent a bunurilor imobile asigur principiul autonomiei
financiare a instituiilor cadastrale. Aceasta se caracterizeaz prin faptul, c prin serviciile
de nregistrare se contribuie la activitatea de eviden i meninere a registrului bunurilor
imobile. Pentru a identifica o formulare a domeniului dat, vom analiza aspectul practic i
teoretic al procedurii de nregistrare primare selective i nregistrarea curent.
nregistrarea primar selectiv se realizeaz prin intabularea dreptului de proprietate a
bunului imobil i are ca scopnscrierea bunului imobil identificat prin numr cadastral n
registrul bunurilor imobile cu nscrierea obligatorie a drepturilor reale conform actelor
prezentate de titulari de drepturi.9
Inlturarea dreptului de proprietate se efectuiaz exclusiv de registratori atestai n
condiiile stabilite de legislaia n vigoare a Republicii Moldova i regulamentele aprobate
de ntrepriderea de Stat Cadastru.n funcia de registrator n cadrul ntrepriderea de Stat
8 Hotrrea Guvernului nr. 984 din 21.09.1998 cu privire la unele msuri pentru urgentarea procesului de
mproprietrire. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.90-91
9 Ibidem
19

Cadastru se angajeaz prin concurs persoane care activeaz de cel puin 5 ani n funcia
de registrator la oficiul cadastral teritorial, persoane care activeaz de cel puin 1 an n
funcia de jurist la ntreprinderea Specializat n Cadastru, precum i persoane care dein
funcii de conducere la ntrepriderea de Stat Cadastru.10 n funcia de registrator n cadrul
oficiului cadastral teritorial este angajat prin concurs, cu ncheierea unui contract
individual de munc conform legislaiei muncii, persoana care ndeplinete urmtoarele
condiii: a) este cetean al Republicii Moldova; b) este liceniat n drept sau are studii
superioare la specialitatea cadastru i organizarea teritoriului; c) nu are antecedente penale
nestinse; d) este apt din punct de vedere medical pentru exercitarea funciei; e) a
ndeplinit timp de 1 an funcia de registrator stagiar sau a exercitat timp de 3 ani o funcie
de specialitate juridic; f) a susinut examenul de calificare.
Identificarea bunului imobil se efectuiaz conform instruciunilor aprobate de ctre
Agenia Relaii Funciare i Cadastru i procedurilor stabilite de ntrepriderea de Stat
Cadastru. n sensul legii, identificarea bunului imobil se efectuiaz prin coninutul din
partea grafic a titlului de autentificare, plan geometric sau plan cadastral i are ca scop
conformarea informaiei grafice cu informaia din actele de drept.
n condiiile, c pentru bunul imobil care se solicit nregistrarea este ntocmit dosarul
cadastral, dosarul tehnic, procesul de nregistrare selectiv se efectuiaz n cteva etape ca
fiind:
Primirea cererii i documentelor pentru nregistrare care se efectuiaz de ctre
registratorul din cadrul OCT i const nexaminarea prealabil a documentelor prezentate
spre nregistrare. La etapa iniial registratorul are ca scop determinarea inteniei
solicitantului; verificarea actelor de identitate a solicitantului i dup caz corectitudinea
documentului ce confirm mputernicirile apoi, examineaz documentele ce confirm
drepturile i a altor documente necesare pentru nregistrare prezentate de solicitant cu
acordarea consultaiilor solicitantului. Dup examinarea datelor despre hotarul terenului i
amplasarea construciilor n baza de date grafic MapInfo, examinarea datelor despre
teren, construcii, ncperi n baza de date textuale LegalCad, examinarea documentelor i
materialelor cadastrale anexate la cerere, registratorul primete sau respinge cererea de
10 E. Chelaru Unele aspecte n literatura cu circulaia juridic a terenurilor proprietate privat, Editura ALL,
pag. 200.
20

nregistrare a drepturilor. Registratorul informeaz verbal solicitantul despre temeiurile


respingerii cererii, iar la solicitare va consemna pe cererea solicitantului temeiurilor
respingerii sau perfectarea deciziei privind respingerea cererii de nregistrare, pe care le
semneaz. n cazul n care sunt primite documentele spre nregistrare, trece la completarea
cererii, aprecierea serviciului solicitat i determinarea tarifului ce urmeaz a fi achitat,
perfectarea cu imprimarea cererii i transmiterea spre semnare solicitantului.
Lucrri pregtitoare care se iniiaz prin solicitarea dosarului din arhiva OCT.
Registratorul verific dac documentele prezentate corespund exigenelor Legii
cadastrului bunurilor imobile i a altor acte normative, verific dac n acte este
individualizat bunul imobil sau dreptul a crei nregistrare se solicit, n cazul nregistrrii
primare transmite documentele inginerului cadastral pentru verificarea componenei
bunului, completarea informaiei atributive, inclusiv cu numrul cadastral, iar n n cazul
nregistrrii curente verific corectitudinii datelor din documente cu cele din dosarul
cadastral, registrul bunurilor imobile; n cazul nregistrrii primare i dac bunul a fost
nregistrat n cadrul nregistrrii primare masive examineaz datele din dosarul de
inventariere tehnic i dosarul cadastral referitor la istoricul apariiei bunului (interdicii,
sechestre, existena construciilor neautorizate, componena bunului imobil); verific
datelor nscrise n registru ( capitolul A,B) referitor la obiect, subiect, grevri, restricii,
interdicii, sechestre, notri att pentru efectuarea nscrisului la capitolul "A,B" ct i
pentru efectuarea nscrisului la capitolul "C"; verificarea corespunderii datelor din
registrul inut manual i cel electronic. Lucrrile pregtitoare se finiseaz cu luarea
deciziei privind nregistrarea, prelungirea termenului de nregistrare sau refuzul
nregistrrii dreptului de proprietate. La decizia registratorului, dup necesitate poate fi
perfectat deciziei privind prelungirea termenului de examinare a cererii, ntocmit
deciziei de corectare a erorilor n modul stabilit la art.38 din Legea cadastrului bunurilor
immobile, perfectarea deciziei de refuz la nregistrarea dreptului, n cazul existenei
temeiurilor prevzute de legislaie.
nregistrarea n Registrul Bunurilor Imobile care const n efectuarea nscrierilor n
registru de ctre registrator prin completarea capitolelor n programul specializat
LegalCad i extragerea registrului pe fiier de hrtie.
21

Registratorul verific plenitudinea i corectitudinea datelor nscrise n registru i


adeverete versiunea pe fiierul de hrtie a registrului prin tampil i semntur, efectuiaz
bararea i contrasemnarea precedentei versiuni pe fiierul de hrtie a registrului n cazul
existenei nscierilor n RBI. Apoi ndosariaz documentele efectund includerea n mapa
corespunztoare a registrului fila extras a registrului, numerotarea filelor ndosariate a
registrului, indicarea pe coperta mapei registrului numrul de file i semntura, finisnd cu
aplicarea parafei de nregistrare pe toate exemplarele documentelor ce confirm drepturile
n a cror baz s-a efectuat nregistrarea, completarea i contrasemnarea acestora. Etapa de
nregistrare se finiseaz cu calcularea tarifului pentru serviciul solicitat, completarea
formularului tip prin intermediul programei specializate i n cazul lipsei valorii bunului
imobil - transmite evaluatorilor documentele i registrul pentru estimarea bunului pentru
ca dup estimare s consemneze pe cerere valoarea bunului i a tarifului supliment11.
Restituirea documentelor i transmiterea dosarelor. Dup nregistrarea bunului imobil se
efectuiaz transmiterea dosarului cadastral i a registrului n arhiv; transmiterea
pachetului de documente spre eliberare. n cazul nregistrrii primare, se transmite registrul
i dosarul cadastral la secia baz de date grafic pentru includerea datelor n planul
cadastral de unde ulterior se transmit n arhiv. La eliberarea documentului, inspectorul de
la ghieul de eliberare va consemna faptul dat n registru prin verificarea identitii
clientului, achitarea integral a serviciilor prestate i solicitarea pentru semnarea clientului
despre faptul primirii documentelor12.
1.3.2 nregistrarea primar masiv
nregistrarea primar masiv constituie o form de organizare a evidenei i
nregistrrii bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor, care se efectueaz de ctre oficiul
cadastral teritorial fr cererea titularilor de drepturi.
Msurrile pe teren, lucrrile de identificare i alte lucrri se execut de ctre
ntreprinderile ce activeaz n domeniul executrii lucrrilor cadastrale, n baza
contractului de prestare a serviciilor, ncheiat cu autoritatea competent, caietului de sarcini
i a graficului de executare a nregistrrii. Executanii lucrrilor cadastrale ntocmesc un
11 C. Sttesctu, C. Brsan Drept Civil. Teoria general a obligaiilor, Editura ALL, 1992, pag. 192
12 Ibidem
22

act de predare- primire a materialelor, n dou exemplare, la care se anexeaz urmtoarele


materiale: - copia actului de identitate al reprezentantului ntreprinderii; - informaia
cadastral juridic i tehnic despre fiecare bun imobil pe suport de hrtie i magnetic; planul cadastral pe suport de hrtie i magnetic; - materialele msurrilor geometrice; - alte
materiale, indicate n caietul de sarcini. Verificarea i avizarea materialelor se efectueaz n
modul stabilit de Agenia Relaii Funciare i Cadastru i se confrunt cu cele din arhiva
oficiului cadastral teritorial. n cazul necesitii primirii unor documente suplimentare de la
executori, autoritile publice, alte persoane, oficiul cadastral teritorial expediaz demersuri
referitoare la prezentarea documentelor suplimentare13.
Dac n localitatea n care se execut lucrrile de nregistrare masiv terenurile
aferente caselor de locuit n-au fost transmise n proprietatea proprietarului casei de locuit,
se sistematizeaz informaia dat sub form de aviz, se pregtete planul cadastral i
proiectul demersului ctre autoritatea public local n vederea primirii deciziei privind
transmiterea terenurilor aferente caselor de locuit n proprietate; se obine copia deciziei
autoritii publice locale, exemplarul doi al titlurilor de autentificare a drepturilor
deintorului de teren i planul cadastral al teritoriului (aprobat). La efectuarea lucrrilor
cadastrale n cadrul nregistrrii primare masive, numerele cadastrale convenionale vor fi
substituite prin numere cadastrale.
Dup executatrea lucrrilor cadastrale de ctre executant, procesul de nregistrare masiv
se efectuiaz n cteva etape ca fiind14:
Primirea materialelor de la executant care se efectuiaz de ctre persoana mputernicit
din cadrul OCT, care verific prezena actelor enumerate n actul de predare-primire a
materialelor, iar n cazul lipsei unor materiale, restituetoate materialele executanilor,
motivnd verbal refuzul. n cazul n care materialele prezentate corespund i sunt
perfectate n modul stabilit, nregistreaz actul n jurnalul de primire a materialelor,
restituind executantului exemplarul 2 al actului de primire-predare a materialelor i
transmite materialele ctre inginerul cadastral;

13 M. Cotorobai, P. Zamfir, V. Ursu Dreptul Funiciar, 2001, Editura Cartier , pag. 16


14 I Filipescu, Dreptul de proprietate si alte drepturi reale, Ed. Actami, Bucuresti, 2000, p. 302
23

Verificarea materialelor i const n examinarea iniial a materialelor cadastrale de ctre


inginerul cadastral i n cazul necesitii primirii unor documente suplimentare pregtete
demersuri respective, apoi ntocmete comenzi pentru ridicarea din arhiv a dosarelor.
Lucrri pregtitoare care se efectuiaz consecutiv de inginerul cadastral i registrator.
Iniial, inginerul cadastral confrunt datele din materialele prezentate cu cele din arhiva
OCT, planul cadastral, informaia din baza de date din programul specializat Mapinfo;
verific componena bunului, completarea informaiei atributive, numrului cadastral i n
cazul necorespunderii datelor din documentele prezentate cu cele din cadastru sau
depistrii unor greeli n materialele prezentate, acestea sunt restituite ctre executants. n
cazul corespunderii se ntocmete dosarul cadastral i se transmit materialele registratorului
pentru

pregtirea

documentelor

pentru

nregistrare.

Registratorul

verific

dac

documentele prezentate corespund exigenelor Legii cadastrului bunurilor imobile i a altor


acte normative, verific dac n acte este individualizat bunul imobil sau dreptul a crei
nregistrare se solicit; examineaz datele despre hotarul terenului i amplasarea
construciilor n baza de date grafic; n cazul existenei dosarului de inventariere tehnic
n arhiv, verific datele din dosarul de inventariere tehnic referitor la istoricul apariiei
bunului (interdicii, sechestre, componena bunului imobil); n cazul existenei nscrierilor
n registrul bunurilor imobile, verific datelor nscrise n registru ( capitolul A,B) referitor
la obiect, subiect, grevri, restricii, interdicii, sechestre, notri att pentru efectuarea
nscrisului la capitolul "A,B" ct i pentru efectuarea nscrisului la capitolul "C"; n cazul
existenei nscrierilor n RBI verific corespunderea datelor din registrul inut manual i cel
electronic.
nregistrarea n Registrul Bunurilor Imobile care const n efectuarea nscrierilor n
registru de ctre registrator prin completarea capitolelor n programul specializat
LegalCad

i extragerea registrului pe

fiier de hrtie. Registratorul verific plenitudinea i corectitudinea datelor nscrise n


registru i adeverete versiunea pe fiierul de hrtie a registrului prin tampil i
semntur, efectuiaz bararea i contrasemnarea precedentei versiuni pe fiierul de hrtie a
registrului n cazul existenei nscierilor n RBI. Apoi ndosariaz documentele efectund
includerea n mapa corespunztoare a registrului fila extras a registrului, numerotarea
filelor ndosariate a registrului, indicarea pe coperta mapei registrului numrul de file i
24

semntura, finisnd cu aplicarea parafei de nregistrare pe toate exemplarele documentelor


ce confirm drepturile n a cror baz s-a efectuat nregistrarea, completarea i
contrasemnarea acestora.
Restituirea documentelor i transmiterea dosarelor. n cazul nregistrrii dreptului n
temeiul titlului, un exemplar al titlului se transmite ctre persoana mputernicit pentru
eliberarea acestora, iar registrul i dosarului cadastral la secia baz de date grafic pentru
verificarea sau includerea datelor (dup caz) n planul cadastral de unde ulterior se
transmit n arhiv.
n Registru se indic data nregistrrii, care n cazul nregistrrii primare masive este
data cnd pe versiunea de hrtie a Registrului se aplic parafa i tampila Registratorului.
Modul de elaborare a planului cadastral, de ntocmire a Dosarului cadastral se stabilete de
Agenie15.
Dac n cadrul efecturii nregistrrii primare masive oficiul cadastral teritorial nu
dispune de date privind data, luna i anul naterii sau codul personal al proprietarului
bunului imobil, nregistrarea se efectueaz fr astfel de date. Astfel de date vor fi nscrise
n Registru fr plat la nregistrarea drepturilor dup tranzaciile ulterioare. Arhivarul duce
evidena documentelor primite n condica primirii documentelor.

15 Op, cit. pag. 46.


25

Seciunea II. OBIECTELE SUPUSE NREGISTRRII

2.1 Bunurile imobile


Pentru nregistrarea primar a construciilor noi cu sau fr teren sunt cteva cerine
obligatorii fa de: Identificarea dac a fost recepionat de ctre OCT i coordonat cu
Administraia Public Local planul geometric prezentat.Identificarea dac corespunde
suprafaa bunului imobil (teren) din documentele propuse spre nregistrare cu baza de date
grafice i dup caz suprafaa construciei din dosarul de inventariere tehnic cu suprafaa
din documentele de drept.
Pentru nregistrarea replanificrilor n construcii: Identificarea bunului imobil
nregistrat n registrul bunurilor imobile (nr. cadastral, adresa bunului imobil, modul de
folosin, suprafaa, dup caz numrul ncperilor i suprafaa acestora din documente16le
de drept)Identificarea n dosarul de inventariere tehnic a suprafeelor nregistrateAnaliza
documentelor prezentate spre nregistrare: nr. cadastral, adresa bunului imobil, modul de
folosin, suprafaa,determinarea suprafeelor supuse spre nregistrare.
2.1.1 Procedura de identificare a bunurilor imobile supuse nregistrrii
n cadrul lucrrilor de identificare a bunurilor imobile se precizeaz datele despre
titularul de drept, adresa fiecrui bun imobil, hotarele terenurilor, precum i nivelul
corespunderii acestor date cu datele din documentele ce confirm drepturile. Terenurile
aferente caselor de locuit vor fi reprezentate pe planul geometric n limitele hotarelor, care
de regul coincid cu contururile fixe (garduri, haturi), sau n baza schemelor de stabilire a
hotarelor (pentru terenurile hotarele crora nu coincid cu contururi fixe) confirmate prin
documente juridice. Schemele de stabilire a hotarelor se coordoneaz cu primria (primarul
i inginerul cadastral) i conin date privind hotarele terenurilor, dimensiunile acestora,
numerele cadastrale. Terenurile ocupate de blocuri de locuit vor fi reprezentate pe planul
geometric n limitele perimetrului soclului construciei. n cazul n care obiectul este
constituit din mai multe tronsoane i au acelai numr potal, hotarele bunului imobil vor fi
16 Filipescu, Ion P. Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Bucureti, Actami, 1996, pag 354
26

formate consultndu-se materialele din arhiva OCT cu coordonarea hotarelor cu APL.


Terenurile pe care snt amplasate obiectele de menire socialcultural (coli, grdinie de
copii, case de cultur etc.), de uz public (piee, grdini publice, parcuri, cimitire etc.),
obiectele industriale i comerciale, vor fi identificate conform documentelor de atribuire a
terenurilor, iar n cazul lipsei acestora vor fi reprezentate pe plan n hotarele existente
(garduri). n cazul n care terenul este n proprietatea public, iar hotarele nu snt
materializate, hotarele vor fi prezentate i confirmate de ctre reprezentantul primriei n
schema de stabilire a hotarelor. Construciile se reprezint prin conturul soclului sau prin
conturul acoperiului. Pentru terenurile din extravilanul localitii transmise n proprietate
conform art. art. 11 i 12 ale Codului funciar, se va proceda astfel: a) se vor examina
materialele de atribuire a terenurilor n proprietate sau folosin i registrulcadastral al
deintorilor de teren;b) se vor obine de la primria respectiv i se vor examina listele i
schemele de amplasare asectoarelor de teren cu indicarea titularilor de drepturi. Listele i
schemele respective vor fi aprobate deprimrie.c) se vor solicita i obine informaii despre
titlurile de autentificare a drepturilor deintorilor deteren perfectate anterior, copiile
deciziilor de atribuire a terenurilor n proprietate i/sau folosin17.
Planul geometric pentru grdini i fondul de rezerv, la cererea administraiei
publice locale poate fi ntocmit prin dou metode: a) metoda ridicrilor datelor de teren a
situaiei existente. n acest caz snt executate msurtori cadastrale ale hotarelor pentru
fiecare sector de teren aparte. Reprezentantul autoritii publice locale n comun cu titularii
de drepturi vor marca punctele de hotar pentru determinarea coordonatelor; b) elaborarea
proiectului de organizare a teritoriului (grdini, fondul de rezerv) conform listelor i
schemelor prezentate de primrie. n acest caz snt executate ridicri le datelor de teren a
cmpului, cu elaborarea proiectului de organizare a teritoriului18.
Dup finisarea lucrrilor de identificare se ntocmete planul geometric. Pentru
fiecare terenreprezentat pe plan se indic numrul cadastral. Informaia grafic despre
hotarele raioanelor, zonelor, masivelor i sectoarelor cadastrale, precum i numerele
acestora se conine n harta de baz a teritoriului. La numerotarea terenurilor se vor lua n
17 Legea nr. 123-XV din 18.03.2003 privind administraia public local. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 2003, nr. 49
18 Op. cit, pag. 136

27

consideraie numerele cadastrale atribuite deja de OCT n cadrul nregistrrii selective.


Aceste numere nu se modific, cu excepia cazurilor: a) existenei numerelor cadastrale
convenionale. n acest caz numrul convenional se va substitui prin numere cadastrale de
baz; b) cnd dou sau mai multe numere identice s-au atribuit la bunuri imobile diferite. n
acest caz, unul din aceste numere va fi pstrat, iar celelalte vor fi schimbate de OCT, n
modul stabilit. Ulterior, modificrile respective vor fi operate n dosarul cadastral i
registrul bunului imobil. Dup atribuirea numerelor cadastrale sectoarelor de teren, se va
efectua verificarea corespunderii datelor despre bunul imobil din informaia descriptiv
(adresa, numrul cadastral) cu datele din planul geometric n format electronic. n cazul n
care coordonatele punctelor de cotitur a terenurilor, conform planului ntocmit n mod
masiv, nu corespund coordonatelor hotarelor terenurilor conform planului ntocmit, n mod
selectiv, iar necorespunderea este generat de erori inadmisibile de msurare, pe planul
geometric nountocmit vor fi reprezentate hotarele terenurilor conform msurrilor
efectuate n cadrul nregistrrii primare masive. Planul geometric digital va fi elaborat cu
respectarea prevederilor cuprinse n Indicaiile tehnicoredacionaleprivind crearea
planurilor digitale, elaborate i aprobate de Agenia Relaii Funciare i Cadastru19.

2.1.2 Formarea bunurilor imobile n procesul de nregistrare


Formarea bunurilor imobile i nregistrarea acestora n registrul bunurilor imobile se
realizeaz n temeiul prevederilor Legii Republicii Moldova cu privire la formarea
bunurilor imobile nr.354-XV din 28. 10. 2004 i reprezint un complex de lucrri executate
n vederea apariiei unui nou bun imobil, ca obiect de drept independent n orice scop, care
nu contravine legislaiei, inclusiv n scopul transmiterii terenurilor n proprietate sau
folosin, efecturii tranzaciilor cu bunuri imobile, dezvoltrii terenului (construirea unor
construcii i altor lucrri), mpririi bunului imobil proprietate comun, schimbului de
terenuri, separrii sau comasrii bunurilor imobile, vnzrii la licitaie a unei poriuni de
teren i/sau unei pri de construcie, etc. Formarea bunului imobil se iniiaz de
proprietarul acestuia (bunului imobil), inclusiv statul sau unitatea administrativ-teritorial,
prin intermediul autoritii mputernicite cu administrarea bunului, titularii de drepturi
19 Op. cit, pag. 137
28

reale i de alte drepturi patrimoniale cu acordul proprietarului, instana de judecat i


organele fiscale, n cazurile prevzute de legislaia n vigoare.Lucrrile de formare a
bunurilor imobile snt executate de oficiile cadastrale teritoriale, de ntreprinderi de stat sau
ntreprinderi private, care dispun de ingineri cadastrali, certificai la Agenia de Stat Relaii
Funciare i Cadastru.
La executarea lucrrilor de formare a bunurilor imobile se vor respecta urmtoarele
condiii principale20:
bunurile formate s corespund destinaiei iniiale, s fie respectate normele de
aprare mpotriva incendiilor, normele sanitare, ecologice, urbanistice ori schimbarea
destinaiei s se fac n cadrul procedurii de formare sau pn la iniierea ei; b) s nu se
formeze un bun imobil care nu va putea fi utilizat constant conform destinaiei sau ale
crui condiii de utilizare vor fi nrutite;
bunul imobil format s fie asigurat cu drum de acces ori s fie posibil instituirea servituii
de trecere, s fie posibil asigurarea, dup necesitate, a terenurilor destinate construciei cu
conducte de ap, cu canalizare etc.;
ncperea izolat ce se formeaz s fie asigurat cu intrare separat;
bunurile imobile s fie formate ca bunuri separate n fiecare unitate administrativteritorial dac hotarele terenului ce se formeaz se intersecteaz cu hotarele diferitelor
uniti administrativ-teritoriale;
configuraia, dimensiunile i ali indici ai bunului imobil ce se formeaz s fie conforme
cerinelor planului sau regimului stabilit dac acest bun se formeaz pe un teritoriu unde
exist plan urbanistic al localitii sau dac este stabilit un regim special de folosin a
terenului sau a construciei;
s se in cont, la formarea bunurilor imobile cu destinaie agricol, de normele
agrotehnice, de alte norme i reguli prevzute de legislaie pentru aceast categorie de
terenuri;
proiectarea hotarelor terenurilor destinate construciilor, forma i dimensiunile lor s fie
conforme normelor stabilite n legislaia cu privire la urbanism;
20 M. Cotorobai, P. Zamfir, V. Ursu Dreptul Funiciar, 2001, Editura Cartier pag. 143

29

persoana

interesat n

formarea

construciei,

apartamentului, ncperii

izolate

ce

implic lucrri pentru care, n conformitate cu legislaia, se cere autorizaie de construire


s obin o astfel de autorizaie i s depun o copie de pe ea la oficiul cadastral teritorial.
Nu se permite formarea de construcii neautorizate.
Nu pot fi formate ca obiect independent de drept:construciile auxiliare ale cror
funcii snt legate direct de construcia principal; instalaiile inginereti; anexele de
deservire a gospodriei, dac este imposibil specificarea dependenei lor funcionale sau
dac folosirea lor nu este definit;gardurile, pereii, bornele de hotar, alte instalaii ale cror
funcii snt legate direct de teren sau de construcia principal.
n baza studiului i avizului, executantul va elabora proiectul de formare a bunului
imobil. Proiectarea se va efectua n conformitate cu prevederile normativelor i
instruciunilor n vigoare, innd cont de destinaia obiectului i solicitrile proprietarului
privind stabilirea hotarelor generale sau fixe, precum i alte caracteristici ale bunului
imobil care se formeaz. Pentru elaborarea proiectului de formare, executantul lucrrilor
cadastrale identific bunurile imobile, ntocmind un act de constatare pe teren. n cazul n
care datele din cadastru nu coincid cu datele constatate pe teren, iar msurrile de control
indic devieri n parametrii tehnici ai bunului imobil mai mult de 10 %, se iniiaz
procedura de corectare a erorilor, sau modificare a planului cadastral, sau alte proceduri de
a aduce n corespundere situaia de pe teren i informaia din cadastrul bunurilor imobile.
Dac concomitent cu procedura de formare, are loc schimbarea destinaiei, aceasta
se va asigurat pn la nregistrarea bunurilor imobile, n baza proiectului de formare.
Proiectul de formare a bunului imobil pentru terenurile amplasate n intravilanul
localitilor va fi coordonat cu serviciile autoritilor administraiei publice locale n
funcie de destinaia bunului. De regul, proiectele se vor coordona cu serviciul de
urbanism cnd se va forma un bun imobil cu construcie, ori pe terenul separat se
preconizeaz o construcie. n cazul stabilirii unor restricii sau cerine speciale la folosirea
bunului imobil, proiectul va fi coordonat cu organul abilitat, conform legislaiei (serviciul
pompieri, sanitar, etc.). Proiectul de formare a bunului imobil pentru terenurile amplasate
n extravilan se va coordona cu serviciul funciar al primriei. Responsabilitatea privind
coordonarea proiectului se pune n seama proprietarului sau persoanei abilitate cu astfel de
drepturi de ctre proprietar.
30

Particularitiele de formare a terenurilor cu construcii.21 Construcie este o cldire


sau edificiu a crei strmutare este imposibil fr cauzarea de prejudiciu destinaiei, i
poate fi format din unul sau mai multe tronsoane, care alctuiesc un ntreg. Criteriile de
indivizibilitate sunt structura cldirii (fundaia, pereii, acoperiul, etc.) i materialele de
construcie; n lipsa elementelor constructive ce unesc mai multe pri ale unei construcii,
criteriu de construcie unitar poate servi destinaia acesteia, omogenitatea materialelor de
construcie, scrile comune, stilul arhitectonic unic.
Construcie principal pe un sector de teren este construcia considerat principal din
punct de vedere al structurii, caracteristicilor arhitectonice i destinaiei. Pe un sector de
teren pot fi una sau mai multe construcii principale. Construcie accesorie (auxiliar) este
construcia destinat unor funcii secundare (suplimentare) n raport cu construcia
principal i prin amplasamentul su n aproprierea nemijlocit a construciei principale,
formeaz o unitate funcional.
n cazul n care bunul imobil se formeaz pe un teritoriu unde exist planul urbanistic
de dezvoltare a localitii sau este stabilit regim special de folosin a terenului sau
construciei, configuraia, dimensiunile i ali indici ai bunului imobil ce se formeaz
trebuie s corespund cerinelor planului urbanistic sau regimului stabilit.
La separarea unui teren pentru a se construi un obiect nou trebuie de inut cont c
executarea construciilor se face numai cu respectarea distanelor minime obligatorii fa
de limitele laterale i posterioare ale parcelei, normelor sanitare i distanelor minime
necesare interveniilor n caz de incendiu, stabilite de normativele tehnice. Distana dintre
dou construcii (ziduri) se consider deschiderea (spaiul liber) dintre pereii exteriori i
alte construcii. n caz c sunt construcii proeminente cu mai mult de unu metru, executate
din materiale combustibile, distana se va calcula dintre aceste construcii. Separarea unui
teren pentru construcii se va face la iniiativa proprietarului (altor persoane n drept) sau a
autoritii administraiei publice locale, potrivit legislaiein caz c pentru formarea bunului
imobil va fi necesar schimbarea destinaiei terenului, beneficiarul urmeaz s se adreseze
autoritilor administraiei publice locale.
n cazul n care la formarea bunului imobil apare necesitatea de constituire a servitutii
pentru exploatarea construciei, aceasta (servitutea) se va specifica n decizia de formare a
21 Op. cit, pag. 144
31

bunului imobil, emis de persoana care iniiaz formarea bunului imobil. Servitutea nu
trebuie s vin n contradicie cu planul de dezvoltare a teritoriului. Separarea forat a unei
pri din construcie se poate efectua la cererea instanei de judecat, executorului
judectoresc ori organului fiscal n temeiul expertizei tehnice, conform prevederilor
legislaiei n vigoare.Modificarea categoriei de destinaie i modul de folosin a
construciilor, conform legislaiei n vigoare, se efectueaz prin decizia autoritilor
administraiei publice locale. Linia de demarcare ce desparte o unitate imobiliar (ncpere
izolat) se va exprima prin perei portani sau despritori iar n plan orizontal prin tavan i
pardoseal. n cazul n care bunul imobil se va forma prin divizarea unei pri a
construciei (tronson) linia de demarcare, de regul, va servi structura (construciile
portante) cldirii. Elementele construciei determinate ca proprietate comun (fundaia,
pereii, scrile, holul, coridorul, ascensorul, acoperiul etc.) vor fi utilizate n conformitate
cu condiiile generale de exploatare a construciei n ansamblu, n interesul tuturor
proprietarilor i nu pot fi separate pentru a se forma bunuri imobile22.
Formarea bunului imobil poate fi refuzat n cazul n care construirea i exploatarea
obiectului nou construit poate atenta n mod inadmisibil construciile existente. Se va
refuza i formarea terenului cu construcie existent, n cazul n care aceasta (construcia)
este amplasat n afara aliniamentului de construcii (liniei roii), cu excepia
monumentelor de istorie i cultur.
Formarea bunului imobil cu separarea unei suprafee de teren n intravilanul localitii
(n zona rezidenial) n scopul construirii unui edificiu cu destinaie public (comercial,
medical, de deservire public etc.) ori de producere, va include condiiile tehnice care
urmeaz a fi respectate la stabilirea hotarelor dintre bunul imobil de baz i cel separat,
specificate n actele normative n vigoare.n astfel de cazuri proiectarea se va face de
persoanele autorizate n domeniul proiectrii construciilor.
Construciile accesorii ale cror funcii sunt legate direct de construcia principal sau
sunt ncorporate n construcia principal i au menirea de a servi bunul principal nu pot fi
divizate n obiecte independente de drept. Formarea bunului imobil principal (construcie)
n temeiul unui bun accesoriu, se va face n temeiul deciziei proprietarului cu coordonarea
22 Hotrrea Guvernului nr. 718 din 20.07.2000 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile prestate de oficiile
cadastrale teritoriale. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.88-90
32

n prealabil cu autoritile administraiei publice locale (spre exemplu garajul, sera, etc.).
La separarea unui teren cu construcie, suprafaa minim a terenului va fi stabilit pornind
de la necesitatea de exploatare i deservire a construciei (reparaia structurii, finisarea
pereilor etc.), fr a se aduce careva prejudiciu vecinilor. Schimbarea destinaiei
construciei i utilizarea acestea n alte scopuri dect cea iniial se va face prin autorizarea
primriei de schimbare a destinaiei, n temeiul avizului favorabil al serviciilor de
arhitectur, sanitare, pompieri i altor servicii de control. Nu pot fi formate ca obiect
independent de drept instalaiile inginereti (instalaii aferente construciilor: instalaii i
reele de alimentare cu ap i canalizare, de gaze, termice, electrice), comunicaii i
amenajri a teritoriului care asigur funcionarea normal a tuturor construciilor amplasate
pe acest teren, anexele gospodreti ale cldirilor de locuit situate pe acelai sector de teren
ce asigur exploatarea adecvat a casei, terenurile adiacente la blocurile locative cu
destinaia de deservire a locatarilor (terenuri de joc pentru copii, odihn, uz gospodresc,
parcri, etc.) Poate fi separat o parte din teren pe care se gsete o construcie accesorie,
pentru a se forma un bun imobil, n cazul cnd construcia respectiv nu constituie un
element de importan vital pentru obiectul principal (cas). Aceasta se va confirma prin
declaraia proprietarului cu coordonarea prealabil de ctre autoritatea administraiei
publice locale.
n cazul prilor comune din cldirile cu multe etaje sau apartamente, divizarea poate
fi efectuat numai cnd exist acordul tuturor coproprietarilor ori cnd bunurile n cauz nu
mai snt destinate folosirii n comun. Stabilirea posibilitii divizrii proprietii comune
ntr-o cldire se va efectua n temeiul raportului de expertiz tehnic. Lucrrile de
modificare i divizare a construciei se execut numai n baz de proiect elaborat de ctre
persoane autorizate n acest domeniu. De regul, divizarea construciei se va efectua n aa
fel, ca s permit reparaia capital, consolidarea, reconstrucia, modificarea, extinderea
etc. fr afectarea prii nvecinate a construciei. Zidurile (pereii) sau planeele ce despart
dou ncperi (care aparin la diferii proprietari) i este considerat proprietate comun pe
cote pri, nu pot fi mprite.Procedura dat se va aplica i n cazurile n care se va
schimba i destinaia construciei. n astfel de cazuri, suplimentar la actele menionate mai
sus, este necesar autorizarea de schimbare a destinaie emis de primrie. Proiectarea
33

bunului imobil se va face numai de persoane juridice sau fizice autorizate n domeniul
proiectrii construciilor.
La formarea bunului imobil prin divizarea construciilor trebuie s se respecte
urmtoarele condiii:- bunul nou format trebuie s corespund cerinelor tehnice de
exploatare, inclusiv normelor sanitare i contra incendiare;- nu se va afecta partea vecin; prile divizate vor fi asigurate cu cale de acces ori s fie posibil instituirea servitutii;arborii, cu excepia celor mai mici de doi metri, a plantaiilor i a gardurilor vii trebuie s
fie la o distan de cel puin 2 metri de linia de hotar.
Nu pot fi formate ca obiect independent de drept ncperile din apartamente sau case
individuale la sol care nu asigur condiiile principale de formare a bunurilor imobile,
condiiile de locuire (igien, siguran n exploatare, siguran la foc etc.), respectarea
dreptului omului la locuin sau vor afecta condiiile de trai a vecinilor23.
n cazul necesitii de divizare a caselor la sol cu mai multe locuine (dou, trei,
patru i mai multe apartamente), divizarea se va efectua, de regul, n conformitate cu
documentaia de proiect i cu planul apartamentului. Hotarele se vor stabili pe axele
pereilor portani sau despritori ce divizeaz apartamentele.
Cile de formare a bunurilor immobile snt:
Formarea bunurilor imobile prin comasare;
Formarea bunurilor imobile prin separare;
Formarea bunurilor imobile prin divizare;
Formarea bunurilor imobile prin combinare
Comasarea este o modalitate de formare a bunului imobil prin unirea a dou sau mai
multe bunuri imobile nregistrate avnd hotare comune, inclusiv hotare ce trec pe peretele
comun, aparinnd unuia i aceluiai proprietar sau aflndu-se n proprietatea comun a
acelorai persoane. n cazurile bunurilor imobile proprietate comun pot fi comasate doar
bunurile imobile proprietate comun n devlmie sau numai bunurile imobile proprietate
pe cote-pri. n cazul comasrii bunurilor imobile proprietate comun n diviziune, cotelepri n bunul comasat se calculeaz de executantul lucrrilor cadastrale n cooperare cu
coproprietarii, inndu-se cont de cotele deinute de coproprietari n bunurile imobile
23 Brsan, Corneliu. Regimul juridic al bunurilor imobile. Bucureti, Editura tiinific i Enciclopedic, 1983, pag
140
34

iniiale. Cotele-pri n bunul imobil format prin comasare se indic n decizia de formare.
Comasarea bunurilor imobile ce aparin diferitor proprietari poate avea loc numai n cazul
existenei unui act juridic ntre aceti proprietari, care reglementeaz relaiile juridice ce
apar n legtur cu comasarea bunurilor. n cazul dobndirii mai multor terenuri cu
destinaie agricol, avnd hotare comune, se poate aplica, la cererea proprietarului, o
modalitate mai simplificat de formare a bunului prin comasare, concomitent cu
nregistrarea dreptului de proprietate asupra bunurilor obinute. n acest caz, decizia de
comasare se depune concomitent cu cererea de nregistrare a dreptului de proprietate
asupra bunurilor dobndite. Bunul nou format (n cazul ncperilor izolate) va avea ieire
direct n strad sau curte, coridor comun ori palierul scrii. Comasarea ncperilor i
modificarea destinaiei nu trebuie s pun n pericol integritatea structural a cldirii sau
ncperilor altor proprietari i funcionrii adecvate a comunicailor inginereti.
Formarea prin separare se aplic n cazul cnd din bunul imobil se desprinde o parte
pentru a forma un bun imobil independent. Ca rezultat al formrii bunurilor imobile prin
separare n schimbul unui bun se vor forma dou sau mai multe bunuri imobile
independente ale aceluiai titular. Este de menionat c procedura de formare se refer la
bunul imobil, ns dreptul de proprietate nu se modific. Astfel proprietar al bunurilor
imobile formate prin separare rmne persoana-proprietar al bunului iniial.
Formarea bunului imobil cu separarea unei suprafee de teren n intravilanul localitii
n scopul construirii unei construcii de locuit (cas individual) se admite n cazul
respectrii urmtoarelor condiii:
- frontul la strad a lotului de teren va fi de minimum 8,0 metri pentru cldiri niruite
i de minimum 12,0 m pentru cldiri izolat sau cuplate;
- suprafaa minim a lotului va fi de 150 mp pentru cldiri niruite, i respectiv, de
minimum 200 mp pentru cldiri amplasate izolat sau cuplate, cu condiia ca soluiile
tehnice i arhitecturale s asigure respectarea normativelor tehnice;
- adncimea lotului de teren trebuie s fie mai mare sau cel puin egal cu lungimea
(frontul la strad);
- n zonele construite cu case de locuit individuale, distana de la ferestrele camerei de
locuit pn la construciile auxiliare a vecinului (grajd, garaj, baie), trebuie s fie de cel
puin 6,0 metri;
35

- construciile auxiliare se vor amplasa de la hotarul terenului la distana de cel puin


1,0 metri;
- distana de la casa de locuit pn la construciile auxiliare, precum i distana dintre
construciile auxiliare amplasate n hotarele unui teren nu se reglementeaz;
- terenul este asigurat cu dotri tehnico-edilitare;
- construcia care urmeaz a fi amplasat s asigure respectarea cerinelor tehnice de
exploatare, inclusiv normelor sanitare, contra incendiare, urbanistice; i s nu afecteze
condiiile de exploatare a construciilor existente (adiacente);
- bunul format va fi asigurat cu cale de acces ori s fie posibil instituirea servituii.
Limea drumului de acces nu poate fi mai mic de 3,5 metri; limea trotuarului pentru
pietoni va fi nu mai puin de 0,75 metri.
n caz c condiiile specificate mai sus din motive obiective nu pot fi respectate, se va
prezenta avizul serviciilor de control, prin care se va confirma posibilitatea de amplasare a
bunului imobil.
Formarea bunurilor imobile prin divizare se aplic n cazurile mpririi proprietii
comune. Legea impune ca pn la ncheierea contractului de mprire a bunului imobil
aflat n proprietate comun pe cote-pri, coproprietarii s asigure elaborarea documentaiei
de formare a bunurilor imobile. Aceasta va asigura nregistrarea bunurilor ce au revenit
proprietarilor n contul cotelor pri n registrul bunurilor imobile. n cazul divizrii bunul
imobil se modific, deci, i regimul proprietii. Astfel, n cazul divizrii nu se ntocmete
Decizia de formare, ns se ncheie un Contract de mprire la care se anexeaz planurile
bunurilor imobile divizate. Divizarea bunului imobil se face, de regul, proporional
cotelor-pri deinute de fiecare coproprietar. La solicitarea coproprietarilor aceast
proporie poate fi nclcat. La elaborarea proiectului de formare prin divizare se
recomand s se in cont de modul de folosire a bunului imobil comun de care
coproprietarii pn la divizare, dac acetia nu solicit altfel.
Tot procedura de divizare se va aplica i n cazul n care mprirea bunului imobil
proprietate comun pe cote-pri nu duce la desfiinarea total a proprietii comune pe
cote-pri. (exemplu: bunul iniial se afl n proprietate comun pe cote-pri la trei
coproprietari (cte1/3). Dup divizare cu perfectarea, respectiv, a contractului de mprire,
36

un bun rmne la doi coproprietari pe cote-pri (cte1/2), iar al doilea bun revine celui de
al treilea coproprietar (1 ntreg).
Formarea bunului prin combinare este o aciune de separare a unei pri din bunul
imobil nregistrat, fr a se forma un bun imobil independent, i alipirea ei la un bun
imobil adiacent. Noua modalitate de formare ofer posibilitatea de a resistematiza dou
proprieti adiacente ale aceluiai proprietar, sau de a nstrina o parte a unui bun imobil
prin unirea acestei pri la bunul imobil adiacent. n actul juridic de nstrinare a unei pri
(exemplu: contract de vnzare cumprare cu combinarea bunurilor imobile) obiect al
vnzrii nu va figura bunul imobil cu numrul cadastral, ci o suprafa anumit a bunului
imobil, n conformitate cu planul anexat la contract. Modalitatea de formare a bunului
imobil prin combinare poate fi aplicat numai pentru bunurile adiacente cu aceiai
destinaie. n cazul n care o ncpere, component a unui bun imobil, va fi alipit la alt bun
imobil (n rezultatul tranzaciei), bunurile imobile i vor pstra numerele cadastrale
anterioare, iar modificrile se vor face numai n suprafaa bunurilor imobile. Alipirea se va
efectua cu autorizarea primriei respective n temeiul avizului expertizei tehnice i cu
acceptul Asociaiei de coproprietari (n cazul locuinelor).
Procedura formrii bunului imobil poate nceta n orice moment pn la nscrierea
drepturilor asupra lui n Registrul bunurilor imobile la cererea persoanei care a iniiat
procedura de formare. n acest caz, solicitantul nu poate cere recuperarea sumei depuse
pentru formarea bunului imobil. Dup nscrierea dreptului asupra bunului imobil n
Registrul bunurilor imobile, cererea de ncetare a procesului de formare a bunului imobil
nu mai poate fi acceptat24.

2.2 Dreptul de proprietate privat obiect al nregistrrii bunurilor imobile


Proprietatea comun este o modalitate a dreptului de proprietate ce se caracterizeaz
prin aceea c acesta aparine concomitent asupra aceluiai bun sau asupra aceleiai mase de
bunuri mai multor titulari. n consecin, atributele dreptului de proprietate sunt exercitate
concomitent de toi coproprietarii. Exist dou forme ale proprietii comune: proprietatea
comun pe cote-pri i proprietatea comun n devlmie.
24 Miclea Mircea, Cadastru i cartea funciar, Bucureti, 1995
37

2.2.1 Dreptul de proprietate comun pe cote pri


Sunt situaii practice numeroase cnd obiectul dreptului de proprietate aparine mai
multor persoane, simultan i concurent, fr a se ti care anume parte material este a
fiecruia. Aa se ntmpl, exempli gratia, cnd la motenirea unei persoane vin mai muli
descendeni, sau cnd mai multe persoane cumpr mpreun un bun fiecare acoperind o
parte din pre. n primul caz, legea va stabili cota-parte a fiecrui descendent (fiecare va
primi o cot egal) iar n cel de-al doilea caz, n lipsa unei alte nelegeri, fiecare
cumprtor va avea o cot-parte proporional cu partea sa din pre. n ambele situaii ns,
cota-parte privete dreptul de proprietate ca drept subiectiv civil, ca posibilitate
recunoscut de lege, iar nu bunul privit n materialitatea sa. Drepturile tuturor
coproprietarilor se vor ntlni asupra fiecrei molecule, particule, a bunului comun. Fiecare
coproprietar are un drept asupra ntregului bun ori asupra ntregii mase de bunuri, drept
exprimat printr-o cot-parte abstract, ideal, matematic din dreptul de proprietate, iar nu
printr-o parte determinat n mod concret asupra bunului comun. Aceast cot poate fi
exprimat sub form de fracie nominal, fracie zecimal sau n procente. Numai la
ncetarea coproprietii aceast cot i va gsi materializarea ntr-o parte determinat,
material din bun, parte care va reveni n proprietate exclusiv titularului cotei-pri ideale.
Sub aspect terminologic, aceast situaie este ntlnit sub termenii de indiviziune ori de
coproprietate. Dei nu se deosebesc sub aspectul regimului juridic, indiviziunea i
coproprietatea nu se confund. Astfel, indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri
(din care mai muli titulari au o cot-parte), iar coproprietatea are ca obiect un bun
determinat ut singuli. Cum s-a spus, coproprietatea este o modalitate a dreptului de
proprietate, iar indiviziunea este o modalitate a patrimoniului.25
Fiecare coproprietar este proprietarul exclusiv al unei cote-pri ideale din bunul
comun. Cotele-pri snt prezumate a fi egale pn la prob contrar. Dac bunul a fost
dobndit printr-un act juridic, nu se va putea face prob contrar dect prin nscrisuri.
Coproprietarul care a fcut din contul su, cu acordul celorlali coproprietari, bunului
comun mbuntiri inseparabile are dreptul s cear modificarea respectiv a cotelor-pri
sau compensarea cheltuielilor. La nregistrarea dreptului de proprietate comun n
25 L Pop, Dreptul de proprietate si dezmambramintele sale, Ed. Lumina Lex, Bucuresti, 2002, p. 281
38

diviziune asupra bunului imobil, n registrul bunurilor imobile se indic cota ideal a
fiecrui

proprietar

patrimoniu,

care:

a) se determin reieind din mrimea suprafeei totale sau suprafeei locative fie din
valoarea unor ncperi i/sau a suprafeelor unor terenuri, fie n alt mod convenit ntre
cotitularii dreptului de proprietate comun n diviziune; b) se exprim sub form de fracie
ordinar sau n procente la mrimea sau valoarea bunului imobil; c) se indic n contract
sau n alt document ce confirm drepturile, fcndu-se referire la modul de determinare a
ei. nscrierea n registrul bunurilor imobile privind mrimea cotei se efectueaz n baza
documentului ce confirm cotele determinate n bunul imobil. n cazul n care cotele dintrun teren, dintr-o construcie sau dintr-un alt bun imobil stabilite separat snt indicate n
diferite documente ce confirm drepturile, nscrierea se efectueaz conform acestor
documente.
Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul proprietate comun pe cote-pri n
msura care nu schimb destinaia lui i nu aduce atingere drepturilor celorlali
coproprietari. Modul de folosire a bunului comun se stabilete prin acordul coproprietarilor
sau, n caz de divergene, prin hotrre judectoreasc n baza unei aprecieri echitabile a
intereselor tuturor coproprietarilor. Coproprietarul este n drept s cear n posesiune i
folosin o parte din bunul comun corespunztor cotei sale, iar n caz de imposibilitate, s
cear coproprietarilor care posed i folosesc bunul plata unei compensaii echitabile.
Coproprietarul care exercit n mod exclusiv folosina bunului comun fr acordul
celorlali coproprietari poate fi obligat la plata unei despgubiri. n privina bunurilor
proprietate comun pe cote-pri nu se pot ncheia acte de dispoziie dect cu acordul
tuturor coproprietarilor. Actele de dispoziie ncheiate n lipsa unanimitii snt lovite de
nulitate relativ dac se demonstreaz c terul este de rea-credin. n acest caz, prescripia
dreptului la aciune ncepe s curg de la data cnd coproprietarul care nu i-a dat acordul a
cunoscut sau trebuia s cunoasc existena cauzei de nulitate. Coproprietarul poate s
nstrineze cota sa parte, respectnd dreptul de preemiune al celorlali coproprietari26.
n cazul vnzrii unei cote-pri din bunurile proprietate comun pe cote-pri, cu
excepia vnzrii la licitaie, ceilali coproprietari au dreptul preferenial de a cumpra cota
la preul cu care se vinde i n aceleai condiii. Vnztorul cotei-pri este obligat s
26 Ibidem
39

notifice ceilali coproprietari c intenioneaz s-i vnd cota, indicnd preul i celelalte
condiii de vnzare. Dac ceilali coproprietari renun s-i exercite dreptul de preemiune
sau nu l exercit n decursul unei luni din ziua notificrii n cazul bunului imobil i n
decursul a 10 zile n cazul bunului mobil, vnztorul are dreptul s vnd oricrei persoane
cota sa parte. Dac mai muli coproprietari i manifest intenia de a dobndi cota-parte,
vnztorul are dreptul s aleag dintre acetia cumprtorul. Cnd cota-parte se vinde fr
respectarea dreptului de preemiune, oricare coproprietar poate intenta, n decursul a 3 luni,
aciune n instana de judecat pentru a i se atribui drepturi i obligaii de cumprtor.
Cesiunea dreptului de preemiune la cumprarea unei cote-pri din proprietatea comun
nu se admite27.
Creditorii unui coproprietar pot urmri cota-parte ideal a acestuia din bunurile
proprietate comun pe cote-pri sau pot cere instanei de judecat mprirea bunului, caz
n care urmrirea se face asupra prii din bun sau, dup caz, asupra sumei de bani cuvenite
debitorului. n cazul vnzrii silite a unei cote-pri, executorul judectoresc va notifica pe
ceilali coproprietari cu cel puin 10 zile nainte de data vnzrii. La pre egal, coproprietarii
vor avea dreptul de preemiune la adjudecarea cotei-pri28.
Creditorii personali ai unui coproprietar pot, de asemenea, s intervin pe cheltuiala
lor la mprirea cerut de coproprietari ori de un alt creditor. Ei nu pot ns ataca o
mprire svrit, dect n cazul cnd aceasta a avut loc n lipsa lor, fr a se ine seama de
opoziia pe care au fcut-o i n cazul cnd mprirea este simulat ori se efectueaz astfel
nct creditorii nu pot face opoziie.
Coproprietarii pot solicita instanei de judecat excluderea coproprietarului care, prin
fapta sa, prin fapta celor crora le-a cedat folosina bunului ori a celor pentru care este inut
s rspund, ncalc n mod grav drepturile celorlali coproprietari. n cazul dat,
coproprietarul este obligat la nstrinarea cotei sale. n caz de refuz, vnzarea ei silit se
dispune prin hotrre judectoreasc.
Dac ntr-o cldire exist spaii cu destinaie de locuin sau cu o alt destinaie
avnd proprietari diferii, fiecare dintre acetia deine drept de proprietate comun pe cote-

27 Miclea Mircea, Cadastru i cartea funciar, Bucureti, 1995,pag.45


28 Ibidem
40

pri, forat i perpetu, asupra prilor din cldire, care, fiind destinate folosinei spaiilor,
nu pot fi folosite dect n comun.
Orice zid, an sau alt despritur ntre dou terenuri care se afl n intravilan este
prezumat a fi n proprietatea comun pe cote-pri a vecinilor dac nu rezult contrariul
din titlu, dintr-un semn de necomunitate conform regulamentelor de urbanism ori dac
proprietatea comun nu a devenit proprietate exclusiv prin uzucapiune. Cota-parte din
drepturile asupra despriturilor comune se va considera un bun accesoriu. nstrinarea sau
ipotecarea cotei-pri nu se poate face dect o dat cu dreptul asupra terenului.
ncetarea proprietii comune pe cote-pri prin mprire poate fi cerut oricnd dac
legea, contractul sau hotrrea judectoreasc nu prevede altfel. mprirea poate fi cerut
chiar i atunci cnd unul dintre coproprietari a folosit exclusiv bunul, afar de cazul cnd l-a
uzucapat, mprirea poate fi fcut prin nelegere a prilor sau prin hotrre
judectoreasc. mprirea poate fi efectuat n cazul prilor comune din cldirile cu mai
multe etaje sau apartamente atunci cnd exist acordul tuturor coproprietarilor ori cnd
bunurile n cauz nu mai snt destinate folosirii n comun. Contractele privind amnarea
mpririi nu pot fi ncheiate pentru o perioad mai mare de 5 ani. n cazul imobilelor,
contractele trebuie ncheiate n form autentic i nscrise n registrul bunurilor imobile.
Pentru motive temeinice, instana de judecat poate dispune, la cererea oricrui
coproprietar, mprirea chiar nainte de perioada stabilit prin contract. Instana de
judecat poate dispune amnarea mpririi dac aceasta s-ar impune n vederea proteciei
intereselor celorlali coproprietari. Instana poate dispune mprirea dac mprejurrile
avute n vedere la data pronunrii hotrrii de amnare s-au modificat. Dac un
coproprietar este lipsit de sau limitat n capacitatea de exerciiu, mprirea poate fi fcut
prin nelegerea prilor numai cu ncuviinarea autoritii tutelare, precum i a ocrotitorului
legal, dup caz.
Modul de mprire a bunului proprietate comun pe cote-pri:
mprirea bunului proprietate comun pe cote-pri se face n natur, proporional
cotei-pri a fiecrui coproprietar.
Dac bunul proprietate comun pe cote-pri este indivizibil ori nu este partajabil n
natur, mprirea se face prin:
41

atribuirea ntregului bun, n schimbul unei sulte, n favoarea unui ori a mai multor
coproprietari, la cererea lor;
vnzarea bunului n modul stabilit de coproprietari ori, n caz de nenelegere, la licitaie
i distribuirea preului ctre coproprietari proporional cotei-pri a fiecruia dintre ei.
n cazul n care unui dintre coproprietari i este atribuit o parte real mai mare dect
cota sa parte, celorlali coproprietari li se atribuie o sult.
Prile reale stabilite de instan de judecat pot fi distribuite prin tragere la sori, dup
caz29.
Oricare dintre coproprietari poate cere stingerea datoriilor, nscute n legtur cu
proprietatea comun pe cote-pri, care snt scadente ori devin scadente n cursul anului n
care are loc mprirea. Suma necesar stingerii obligaiilor va fi preluat, n lipsa unei
stipulaii contrare, din preul vnzrii bunului comun cu ocazia mpririi i va fi suportat
de ctre coproprietari proporional cotei-pri a fiecruia. Fiecare coproprietar devine
proprietarul exclusiv al bunului sau al sumei de bani atribuite numai de la data mpririi,
cu excepia bunurilor imobile asupra crora dreptul de proprietate apare la data nscrierii n
registrul bunurilor imobile. Actele ncheiate, n condiiile legii, de un coproprietar asupra
bunului proprietate comun pe cote-pri rmn valabile i snt opozabile celui care a
dobndit bunul n urma mpririi. Garaniile constituite de un coproprietar asupra cotei sale
pri se strmut de drept asupra bunului sau a sumei de bani atribuite prin mprire.
mprirea care a avut loc naintea termenului stipulat n acordul coproprietarilor nu este
opozabil creditorului care deine o ipotec asupra unei cote-pri dac acesta nu a
consimit la mprire sau dac debitorul su nu conserv dreptul de proprietate a cel puin
asupra prii respective din bun.
Obligaia de garanie a coproprietarilor:coproprietarii i datoreaz, n limita cotelorpri, garanie pentru eviciune i vicii ascunse, dispoziiile privitoare la obligaia de
garanie a vnztorului aplicndu-se n modul corespunztor; Fiecare din coproprietari este
obligat s despgubeasc pe coproprietarul prejudiciat prin efectul eviciunii sau al viciului
ascuns,dac unul dintre coproprietari este insolvabil, partea datorat de acesta se va suporta
proporional de ceilali coproprietari; coproprietarii nu datoreaz garanie dac prejudiciul
29 Climov, Ala. Formarea bunurilor un nou aspect al exercitrii dreptului de proprietate. n: Revista Naional de
Drept, Chiinu, 2000, nr. 1, p. 44-45
42

este urmarea faptei svrite de un alt coproprietar sau dac au fost scutii prin actul de
mprire30.
mprirea poate fi desfiinat pentru aceleai cauze ca i actele juridice. mprirea
fcut fr participarea tuturor coproprietarilor este lovit de nulitate absolut. mprirea
este valabil chiar dac nu cuprinde toate bunurile proprietate comun pe cote-pri. Pentru
bunurile omise se poate face oricnd o mprire suplimentar. Nu poate invoca nulitatea
relativ a mpririi coproprietarul care, cunoscnd cauza de nulitate, nstrineaz total sau
parial bunurile atribuite.
2.2.2 Dreptul de proprietate n devlmie
Dreptul de proprietate n devlmie este o form a proprietii comune n
conformitate cu care bunurile care fac obiectul acesteia aparin nedivizat, nefracionat
tuturor titularilor care pur i simplu l stpnesc mpreun. Devlmia poate rezulta din
lege sau din convenia prilor.
Caracteristica principal a dreptului de proprietate comun n devlmie rezid n
faptul c titularii acestui drept nu cunosc nici ntinderea dreptului lor de proprietate, nici
cota parte ce le revine i nici bunurile ce aparin fiecruia n parte, n materialitatea
lor.Dac n trecut aceast form de coproprietate avea o mai larg aplicabilitate practic, n
prezent legislaia noastr civil nu cuprinde o reglementare general a dreptului de
proprietate comun n devlmie31.
Singurul caz de devlmie legal i are temeiul n comunitatea de bunuri a soilor
rezultat din cstorie. Obiect al acestui drept de proprietate l constituie bunurile
dobndite de oricare din soi, n timpul cstoriei, n proprietate. Comunitatea de bunuri a
soilor este prevzut de art.30 Codul Familiei al Republicii Moldova i este constituit
dintr-o universalitate de drepturi i obligaii . Din textul legal artat se desprinde c
proprietatea n devlmie a soilor are ca obiect numai acele bunuri care au fost dobndite
de ctre ei sau de oricare din ei n timpul cstoriei.

30 Guu V., Guu D. Sociologia cadastrului. Cadastrul bunurilor imobile. Evaluarea bunurilor imobile. Vol. 5.
Chiinu: Tipografia Central, 2003. 254 p
31 Climova A., Grecu-Stvil I. n ajutorul registratorului. Chiinu: Tipografia Central, 2001. 80 p
43

Naterea i meninerea raporturilor de proprietate comun n devlmie sunt


determinate de existena cstoriei dintre soi. Subiect al dreptului de proprietate comun
n devlmie poate fi numai acea persoan care se afl cstorit, cei doi soi mpreun
sunt titulari ai acestui drept de proprietate. El subzist pe durata cstoriei. La nregistrarea
dreptului de proprietate comun n devlmie asupra bunurilor imobile, n baza cererii
unuia sau a ambilor soi, n registrul bunurilor imobile se indic datele despre ambii soi
dac aceste bunuri au fost procurate sau construite n timpul csniciei lor i dac contractul
dintre soi, autentificat notarial, nu prevede altfel. Nenscrierea n registrul bunurilor
imobile a datelor despre cellalt so nu conduce la pierderea de ctre acesta a dreptului de
proprietate asupra bunurilor procurate sau construite n timpul csniciei. La nregistrarea
dreptului de proprietate comun n devlmie asupra locuinelor privatizate, n registrul
bunurilor imobile se indic datele tuturor participanilor la privatizarea acestor obiecte n
baza contractului de vnzare-cumprare (predare-preluare) a locuinei n proprietate privat
i documentului ce confirm componena participanilor la privatizare. La nregistrarea
dreptului de proprietate comun n devlmie asupra terenului atribuit, conform
legislaiei, ntregii familii, n registrul bunurilor imobile se indic datele tuturor
persoanelor care erau membri ai familiei la data atribuirii, n baza extrasului din registrul
de eviden a gospodriilor sau a certificatului eliberat de autoritatea administraiei publice
locale32. La nregistrarea primar a dreptului de proprietate comun n devlmie asupra
bunurilor imobile care aparin fie membrilor fostei gospodrii de colhoznic, fie membrilor
fostei gospodrii rneti, n registrul bunurilor imobile se indic datele tuturor membrilor
gospodriei, inclusiv ale minorilor i celor inapi pentru munc, conform extrasului din
registrul de eviden a gospodriilor sau certificatului eliberat de autoritatea administraiei
publice locale. Bunurile imobile procurate sau create n urma activitii n comun a
membrilor gospodriei rneti se nregistreaz cu drept de proprietate comun n
devlmie a membrilor acestei gospodrii, enumerai n extrasul din Registrul
gospodriilor rneti, eliberat de autoritatea administraiei publice locale, dac contractul
ncheiat ntre membrii gospodriei rneti sau hotrrea instanei de judecat nu prevede
proprietatea comun n diviziune.
32 Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 1998, nr. 44-46
44

Dreptul de proprietate comun n devlmie al soilor nu se confund i nu se


identific cu comunitatea de bunuri a soilor, aceasta din urm o conine i pe cea dinti.
Cele dou noiuni i pstreaz ns distincia, ca de la o parte la ntreg, ca de la gen la
specie, comunitatea matrimonial de bunuri constituind genul, iar devlmia, specia.n
cadrul comunitii de bunuri a soilor, constituie obiectul proprietii lor comune i deci se
afl n devlmie numai acele bunuri asupra crora ei au un drept de proprietate n
nelesul art. 30 alin. 1 din Codul Familiei al Republicii Moldova: Bunurile dobndite n
timpul cstoriei de ctre oricare dintre soi, sunt de la data dobndirii lor, bunuri comune
ale soilor. Bunurile proprii ale fiecrui so, care sunt enumerate de art. 31 C. familiei, nu
intr n sfera bunurilor comune.Aadar, devlmia este caracterizat ca acea situaie
juridic n care soii stpnesc n comun un bun sau o universalitate de bunuri asupra
crora au un drept de proprietate sau un alt drept real, fr ca s i se cunoasc de la nceput
ntinderea sau bunurile ce i aparin n materialitatea lor. Devlmia se poate realiza ca
modalitate i asupra altor drepturi reale, cum ar fi, spre exemplu, asupra terenului
concesionat pentru a constitui mpreun o locuin, sau de uzufruct, superficie etc.
Devlmia poate rezulta i din convenia prilor, cnd dou sau mai multe
persoane, i exprim acordul de voin n mod expres, prin care s convin ca bunuri pe
care le dobndesc mpreun sau separat s aib natura juridic de proprietate devlma,
sau s convin asupra constituirii n devlmie n privina unui alt drept real.
Particularitatea const n aceea c pn la ncetarea raporturilor de proprietate comun n
devlmie cnd se transform n coproprietate pe cote-pri stabilit pentru fiecare
coproprietar, nici unul din ei nu poate s dispun, prin acte ntre vii, de dreptul de
proprietate devlma. Aceasta este consecina faptului c titularul dreptului de proprietate
comun n devlmie nu are o cot-parte determinat, concret din drept33.
n practic, codevlmia convenional o ntlnim atunci cnd nainte de cstorie,
viitorii soi convieuiesc i achiziioneaz imobile pe numele unuia dintre ei, cu contribuia
comun i ei convin ca imobilul s devin bun comun, iar ulterior se cstoresc, imobilul
va avea regim juridic de bun comun. Pentru perioada convieuirii anterioare actului
cstoriei, temeiul proprietii devlmae l constituie convenia prilor.

33 I. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate si alte drepturi reale, Ed. Actami, Bucuresti, 2000
45

n principiu, ca orice drept de proprietate, i dreptul de proprietate comun n


devlmie are n coninutul su atributele de posesie, folosin i dispoziie. Exercitarea
atributelor pe care le confer dreptul de proprietate prezint unele particulariti care sunt
determinate de natura intrinsec a relaiilor dintre titularii acestui drept. Trstura cea mai
elocvent a modului de exercitare a dreptului de proprietate n devlmie este dat de
regimul juridic legal instituit n cadrul comunitii de bunuri a soilor. Relaiile dintre soi
sunt bazate pe deplina egalitate a acestora n hotrrile pe care le iau n privina
patrimoniului comun. Art. 35 din Codul Familiei al Republicii Moldova organizeaz modul
de exercitare a atributelor dreptului de proprietate comun n devlmie.Rezult din textul
acestui articol c soii pot s stabileasc de comun acord, modul n care vor exercita acest
drept. Codul familiei, n teza I a art. 35, a instituit prezumia mandatului tacit reciproc:
Oricare dintre soi, exercitnd singur aceste drepturi, este socotit c are i
consimmntul celuilalt so. Prezumia mandatului tacit reciproc satisface sigurana
circuitului civil, pe care l fluidizeaz, apr actele juridice ncheiate cu terii i n acelai
timp nlesnete administrarea i gospodrirea mpreun de ctre soi a bunurilor lor
comune. Prezumia const n aceea c, atunci cnd unul dintre soi exercit prerogativele
asupra bunurilor comune, se presupune c acioneaz att n nume propriu ct i al soului,
pe care l reprezint. n privina bunurilor, aceea instituit n favoarea posesorului care
nstrineaz, de art. 1909 C.civ. Suprapunerea celor dou prezumii pune deseori n
practic dificultatea de a stabili care dintre ele este mai puternic i se aplic n spe.
Terul dobnditor nu este obligat s-i pun aceast problem, el trebuind doar s fie de
bun credin. Terul este aprat n dubl ipostaz, n primul rnd c ncheie actul juridic cu
un posesor al bunului mobil, mprejurare care creeaz aparena dreptului, posesia
exteriorizat este i un mijloc de publicitate i n al doilea rnd, pe baza prezumiei
mandatului tacit dintre soi, dar care privete n mai mare msur raporturile dintre ei.
Prezumia este favorabil pentru terul care a ncheiat actul juridic pentru c el nu este
obligat s verifice dac la ncheierea actului i-au dat consimmntul ambii soi. Dac
terul este complice la actul juridic efectuat de soul dispuntor, fiind de rea-credin i a
cunoscut opoziia celuilalt so, acel act este sancionat cu nulitatea relativ34.

34 D. Lupulescu, Dreptul de proprietate si alte drepturi reale, Ed. Lumina Lex, Bucuresti, 2000, p.199
46

Prezumia mandatului tacit reciproc ntre soi este relativ, ea putnd fi nlturat prin
dovada contrar, anume c cellalt so s-a opus la ncheierea actului sau c nu a dat mandat
cu privire la un anumit act. Uneori opunerea unuia dintre soi de a consimi la ncheierea
unui act juridic nu este justificat i mbrac forma abuzului de drept i n mod vdit prin
aceast atitudine prejudiciaz comunitatea de bunuri.
Mandatul tacit reciproc poate fi restrns prin voina comun a soilor sau unilateral
prin voina unuia dintre soi de a se opune la anumite acte juridice sau la anumite categorii
de bunuri mobile. Mandatul tacit ntre soi este limitat de lege la bunurile mobile. El nu se
aplic i ca atare este exceptat n privina actelor de dispoziie cu privire la terenurile i
construciile, bunuri comune. Art. 35 al. 2, n partea final, prevede c nici unul dintre soi
nu poate nstrina i nici nu poate greva un teren sau o construcie ce face parte din
bunurile comune, dac nu are consimmntul expres al celuilalt so. Consimmntul
expres se poate realiza fie prin participarea efectiv a ambilor soi la ncheierea actului
juridic, fie unul din soi d un mandat special de reprezentare celuilalt so, care va ncheia
singur actul juridic. Existena consimmntului soului care nu a participat nemijlocit la
ncheierea actului juridic nu presupune n mod obligatoriu semnarea acestuia i de ctre
soul respectiv. mprejurarea c i el i-a dat consimmntul va putea fi dovedit de ctre
cel interesat prin orice mijloc de prob, chiar dac nscrisul a fost semnat numai de ctre
unul dintre acetia.
Dispoziia din art. 35 al. 2 C.fam. constituie o msur de protecie pentru soi, n interes
particular. Ca atare sanciunea este nulitatea relativ i poate fi invocat numai de ctre
soul care nu i-a dat consimmntul, tot el putnd s confirme actul nul relativ.
Proprietatea comun n devlmie fiind n legislaia actual specific cstoriei,
exist pe toat durata cstoriei. n consecin, aceast modalitate de proprietate nceteaz
odat cu desfacerea sau ncetarea cstoriei. Teoretic, n oricare din aceste momente,
dreptul de proprietate devlma se transform ntr-o proprietate pe cote-pri; dac nu se
dispune altfel, de regul ambele cote-pri sunt egale. n cadrul operaiunii de mpreal
este determinat cu exactitate ntinderea drepturilor dintre fotii soi i bunurile materiale
ce vor deveni proprietate exclusiv a fiecruia dintre ei. mprirea are loc dup regulile de

47

la partaj, deja analizate n seciunea anterioar, prin bun nvoial ntre soi, iar dac nu se
neleg va hotr instana judectoreasc35.
Pentru motive temeinice, bunurile comune pot fi supuse mprelii, la cererea
oricruia, n conformitate cu art. 36 al. 2 din C.familiei. Aceasta este o msur excepional
i este luat atunci cnd interese legitime ale soilor reclam mprirea bunurilor
comune.Soii pot s solicite i instana poate s dispun mpreala, n ntregime sau numai
n parte, a bunurilor care alctuiesc obiectul dreptului de proprietate comun, bunurile
atribuite n lotul unuia dintre ei devin bunuri proprii ale acestuia.
Codul familiei prevede n art. 33 c proprietatea comun n devlmie poate nceta
n timpul cstoriei i la cererea creditorilor personali ai soilor n msura necesar
acoperirii creanelor lor. Efectul este acelai, adic bunurile mprite devin obiectul
dreptului de proprietate exclusiv al fiecruia dintre soi.Este de reinut c la data ncetrii
coproprietii n devlmie ca urmare a ncetrii sau desfacerii cstoriei, aceast
proprietate se transform ntr-o proprietate comun pe cote-pri determinabile. Prezumia
de egalitate a cotelor poate fi combtut atunci cnd unul dintre soi, dup criterii
consacrate n practica judiciar, dovedete c are o contribuie substanial mai mare la
dobndirea bunurilor comune.
n cazul ncetrii cstoriei ca urmare a decesului unuia dintre soi, se nate pe data
decesului care este i data deschiderii succesiunii, n mod automat starea de indiviziune pe
cote pri ntre soul supravieuitor i motenitorii soului decedat.

35 C. Barsan, M. Gaita, M.M. Pivniceru, Drepturile reale, Institulul European, Iasi, 1997, p. 119.
48

Seciunea III. SPECIFICUL NSCRIERII DREPTURILOR N REGISTRUL


BUNURILOR IMOBILE
3.1 Coninutul nscrierilor n registrul bunurilor imobile
Descrierea studiului reflectat n Capitolul III privind Specificul nscrieirii drepturilor n
Registrul bunurilor imobile are la baz caracteristica general a informaiei necesare de a fi
nscris n Registru. Coninutul nscrierilor n Registrul bunurilor imobile constituie
compartimentul care se va reflecta la specificul nregistrrii dreptului de proprietate i
altori drepturi reale, rectificarea, corectarea erorilor i modificarea nscrierilor.La etapa
iniial Registrul bunurilor immobile a fost n form scris pe suport de hrtie. Dezvoltarea
cadastrului bu Evidena cadastral n Registrul bunurilor imobile n forma electronic se
realizeaz prin intermediul programei specializate LegalCad i nscrierea datelor
referitoare la bunul imobil supus nregistrrii i titularului de drepturi se efectuiaz n
strict conformitate cu procedurile standarde operaionale stabilite pentru registratori36.
n partea general a Registrului se indic denumirea autoritii care execut controlul
asupra inerii Registrului, se indic denumirea oficiului cadastral teritorial i numrul
cadastral al terenului. n subcapitolul I se nscriu i se descriu bunurile imobile. Se nscrie
i se descrie mai nti terenul, dup care se nscriu i se descriu celelalte bunuri imobile
care se nregistreaz, amplasate pe teren. nscrierile referitoare la un bun imobil se
identific prin codul nscrierii. Codul nscrierii pentru teren este invariabil - "1.0" pentru
bunurile din capitolul B codul nscrierii va fi alctuit din numrul subcapitolului "1" i
numrul bunului imobil din numrul cadastral. nscrierile despre bunurile imobile din
Capitolul C nu conin codul nscrierii. n subcapitolul I se mai efectueaz nscrieri
referitoare la ncetarea existenei bunului imobil, modificarea nscrierilor din acest
subcapitol, servitutea constituit n folosul bunului imobil, condominiu. Se nscrie codul
nscrierii, care se confer fiecrui bun nregistrat, cu excepia bunurilor imobile din
capitolul C. La aceast rubric se mai indic tipul bunului imobil supus nregistrrii: teren,
36 Carmen Ilie. Drepturile reale. OSCAP-PRINT, Bucureti, 2003, pag 27
49

construcie,

plantaie,

ncpere

izolat

etc.Exemplu

de

numr

cadastral

al

terenului5501204077 unde: 55 - numrul raionului cadastral, 01 - numrul zonei


cadastrale, 2 - numrul masivului cadastral, 04 - numrul sectorului cadastral, 077 numrul terenului. n cazul n care numerele terenurilor se epuizeaz se adaug a patra
cifr 55012040077. La efectuarea lucrrilor cadastrale n cadrul nregistrrii primare
masive, numerele cadastrale convenionale vor fi substituite prin numere cadastrale.
Numrul cadastral al construciei nu poate fi format fr numrul cadastral al
terenului. Pentru formarea numrului cadastral al construciei la numrul cadastral al
terenului pe care este amplasat construcia se adaug numrul construciei (exemplu de
numr cadastral al construciei 5501204077. 01). Numrul cadastral al ncperii izolate se
compune din numrul cadastral al terenului, numrul construciei amplasate pe acest teren
i numrul de ordine al ncperii izolate. (exemplu de numr cadastral al ncperii izolate
5501204077.01.001).
n cazul n care, n documentul ce confirm drepturile (titlu, actul juridic) numrul
cadastral al bunului imobil este indicat greit, acesta se va considera ca numr cadastral
convenional i va fi corectat prin conferirea unui numr cadastral corect conform deciziei
Registratorului. Decizia privind corectarea numrului cadastral se include n dosarul
cadastral.
Pentru construcii se indic i adresa construciei: - denumirea strzii, pieei,
bulevardului, stradelei; - numrul construciei din documentul de drept; pentru apartamente
(ncperi izolate) se mai indic:- numrul apartamentului din documentul de drept. n cazul
construciei principale cu accesorii se nscrie doar adresa la construcia principal, dac
accesoriile nu au alt adres37.
Pentru teren se indic: - denumirea raionului (municipiului), denumirea satului
(comunei), oraului, municipiului, n cazul n care este cunoscut c bunul este amplasat n
extravilan,

dup

indicarea denumirii

unitii

administrativ-teritoriale

se

nscrie

"extravilan"; - modul de folosin care nu influeneaz asupra dreptului, ns este un


atribut legat de eviden, se indic din documentul de drept raportat la clasificatorul stabilit
prin actele normative, n cazul n care documentul de drept nu conine astfel de date, modul
37 Hotrrea Guvernului nr. 24 din 11.01. 1995 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la coninutul
documentaiei cadastrului funciar. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1995,nr.14
50

de folosin va fi nscris conform clasificatorului menionat; -suprafaa ce se nscrie pentru


teren - n ha, a construciei - n m.p. (suprafaa n plan, la solicitare i suprafaa total), a
ncperii izolate - n m.p; - tipul hotarelori se include doar pentru teren,hotarele pot fi
generale sau fixe; - data nregistrrii i se indic data depunerii cererii.
Dac este stabilit servitutea n folosul bunului imobil, aceasta se nscrie n acest
subcapitol. n cazul n care exist un plan n care este indicat raza de aciune a servituii,
n rubrica "Modificri, nsemnri, corectri" corespunztoare subcapitolului se va face
trimitere la acel plan.
n cazul n care o construcie proprietatea proprietarului terenului este amplasat i pe
sectorul vecin, n Registru la rubrica "Modificri, nsemnri, corectri" se va nscrie
meniunile respective, indicndu-se numrul cadastral al terenului pe care ea continu. Iar
la terenul pe care construcia se prelungete se va indica meniunea n aceeai rubric,
indicndu-se numrul cadastral al construciei care se prelungete pe acest sector.38
n cazul n care construcia subteran este amplasat sub dou sau mai multe terenuri,
pentru formarea numrului cadastral al construciei se va lua numrul cadastral al terenului
aflat n proprietatea sau folosina proprietarului construciei sau terenului pentru care este
stabilit servitutea de trecere spre aceast construcie. n alte cazuri terenul se alege n mod
arbitrar de ctre Registrator cu consultarea deintorului construciei. Poriunile de subsol
n calitate de roci deschise se vor nregistra n Registru dup regulile de nregistrare a
terenurilor. Poriunile de subsol n calitate de spaii subterane se vor nregistra dup
regulile construciilor subterane.
Plantaiile perene (de vi de vie, livad etc.) se vor nscrie n Capitolul A, B.
Suprafaa plantaiei se indic din Proiectul de plantare, alt document n care se indic
suprafaa plantat sau actul de stabilire pe teren ntocmit de oficiul cadastral teritorial.
Temei de nregistrare a plantaiei vor servi documentele prevzute de legislaie pentru
nfiinarea plantaiei multianuale (Hotrrea Guvernului nr.705 din 20.10.1995). Dac
plantaia a fost transmis deintorului n contul cotelor- valorice din bunurile
ntreprinderilor agricole temei de nregistrare va servi certificatul de proprietate. n cazul n
care proprietarul plantaiei a efectuat plantarea terenului i acesta nu este proprietarul
terenului, dreptul asupra plantaiei se va nregistra dup sau concomitent cu dreptul de
38 M.N. Costin, Marile institutii de drept civil, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, p. 255.
51

folosin (arend) asupra terenului. n acest caz Registratorul va verifica existena n actul
juridic ce confirm dreptul de folosin asupra terenului (ex: contractul de arend) a clauzei
privind dreptul de a efectua plantarea terenului de ctre titularul dreptului de folosin
(arenda) al terenului. nregistrarea selectiv n cazul transmiterii dreptului de proprietate
asupra plantaiei se va efectua n temeiul actelor juridice prin care drepturile se transmit
(contract de vnzare-cumprare, proces-verbal de vnzare la licitaie etc)39.
Coninutul nscrierilor din subcapitolul II include bunul imobil descris n
subcapitolul I la care se nscrie dreptul de proprietate i numrul cadastral al bunului.
Pentru bunul imobil n prima rubric se indic numrul nscrierii, care se compune din
numrul capitolului "2" i numrul de ordine al dreptului nscris. Numr de ordine se
confer fiecrui drept nscris. Poate fi conferit un singur numr de ordine n cazul n care n
temeiul unei cereri se nregistreaz acelai drept dup acelai proprietar asupra mai multe
bunuri situate pe acelai teren, cu aceleai condiii.
n cazul dreptului de proprietate comun n diviziune se atribuie numere de ordine
pentru fiecare cot-parte nscris. Se indic cota-parte (n % sau fracie) de proprietate din
bunurile imobile descrise n subcapitolul I, iar n cazul n care bunul aparine unui
proprietar, se indic cifra 1.0. Proprietarul n aceast rubric se indic cu datele complete:
pentru persoanele fizice se va indica numele i prenumele proprietarului, data, luna i anul
naterii, codul personal n lipsa acestuia, date din actul de identitate (numrul, seria);
pentru persoanele juridice se va indica denumirea complet, numrul i data eliberrii
certificatului nregistrrii de stat, numrul de identificare; n cazul proprietii statului n
calitate de proprietar se nscrie Republica Moldova, n cazul proprietii unitii
administrativ-teritoriale n calitate de proprietar se nscrie autoritatea concret. La
compartimentul domiciliul/sediul, de regul, se nscrie adresa potal a domiciliului sau a
sediului.40 Temeiul nscrierii se indic date despre documentul n a crei baz a fost nscris
dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile descrise n subcapitolul I, se indic bunul
imobil la care se refer documentul dat, denumirea documentului, numrul i data emiterii.
n cazul n care dreptul apare n temeiul legii se va face referin la nrumrul i denumirea
39 Hotrrea Guvernului nr. 58 din 24.01.2001 cu privire la furnizarea i coninutul informaiei cadastrale. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr.11-13
40 Legea privatizrii fondului de locuine nr. 1324-XII din 10.03.1993. n: Monitor, 1993, nr. 5
52

legii. n rubrica termenul

se nscriu condiiile, termenii care pot duce la apariia,

stingerea dreptului, indicate n documentul de drept. La data nregistrriise indic data


primirii cererii (nscris n condica de cereri). Felul nscrieriise concretizeaz prin faptul,
dac dreptul a fost intabulat sau nscris provizoriu. Radierea dreptului se efectuieaz prin
stingerea dreptului nregistrat i n cazul n care dreptul nu trece la alt titular la aceast
rubrica se indic c dreptul a fost radiat, se nscrie temeiul juridic al radierii dreptului i
data efecturii nscrierii (care este data primirii cererii). n cazul n care dreptul se radiaz
n legtur cu trecerea la alt titular (ex. n temeiul contractului de vnzare-cumprare), n
aceast rubric se nscrie c dreptul a fost radiat i se face trimitere la numrul de ordine al
nscrierii noului drept41.
n cazul n care ntr-o cldire exist ncperi cu destinaie de locuit sau cu alt
destinaie ce aparin diferitor proprietari i spaii de folosin comun ce se afl n
proprietate comun nscrieri referitoare la dreptul de proprietate asupra cldirii nu se vor
efectua, fcndu-se nsemnarea - nregistrarea dreptului nu a fost solicitat. n capitolul C
odat cu nregistrarea dreptului asupra ncperii izolate sau ulterior se va nscrie conform
actului juridic (care poate fi: contract ncheiat ntre proprietarii ncperilor, hotrrea
instanei de judecat etc.) cota-parte de proprietate asupra prilor de cldire destinate
folosinei comune42. nscrisul dreptului de proprietate asupra construciei se face dup
nscrisul dreptului de proprietate asupra terenului. nscrisul dreptului de proprietate asupra
ncperilor izolate se efectueaz dup nscrisul drepturilor asupra terenului i construciei.
Dreptul de proprietate asupra construciei poate fi nscris pn la nregistrarea dreptului
asupra terenului dac: - terenul se afl n proprietatea statului sau unitii administrativteritoriale i elaborarea planului terenului nu este necesar (spre exemplu, n cazul
nregistrrii cldirii unei autoriti publice, n cazul blocului locativ), sau - terenul i
construcia sau ncperea izolat aparin diferitor proprietari.
n Partea 1 a subcapitolului III cu denumirea "Alte drepturi reale" se nscriu alte
drepturi reale: uzufructul, uzul, abitaia, superficia, servitutea terenului aservit, gajul,
folosina asupra terenurilor statului sau unitilor administrativ-teritoriale, gestiunea
41 Climov, Ala. Formarea bunurilor un nou aspect al exercitrii dreptului de proprietate. n: Revista Naional de
Drept, Chiinu, 2000, nr. 1, p. 44-45
42 Codul cu privire la locuine, adoptat la 03.06.1983 (cu completrile i modificrile ulterioare). n: Vetile
Sovietului Suprem i Guvernului RSSM, 1983, nr. 6
53

economic, concesiunea. Coninutul nscrierilor din partea 1 a subcapitolului III poate fi


diferit n dependen de dreptul ce se nregistreaz. La general partea I a subcapitolului III
include urmtoarele date: denumirea dreptului; numrul de ordine se confer fiecrui drept
nregistrat conform ordinii nregistrrii, precum i numrul subcapitolului "3.1"; se indic
denumirea dreptului conform documentului de drept; obiectul grevrii cu numrul
cadastral sau numrul de ordine al dreptului nscris n subcapitolul II care se greveaz;
temeiul nscrierii specificat prin tipul (denumirea) documentului de drept, numrul i data
emiterii, ntocmirii acestuia; termenul i condiia, dac dreptul a fost constituit sub careva
condiie, titularul dreptului prin care se nscriu datele despre persoana n favoarea creia a
fost nregistrat dreptul (numele, prenumele (denumirea complet) a titularului de drept,
data, luna, anul naterii (numrul i data nregistrrii de stat) a titularului de drept, codul
personal);domiciliul/sediul carede regul, indic adresa potal a domiciliului sau sediului;
data nregistrrii - depunerii cererii;felul nscrierii la care se indic dac dreptul este
intabulat sau nscris provizoriu.
n partea II a subcapitolului III cu denumirea "Notri" se efectueaz nscrierile
referitoare la drepturile de crean, faptele sau rapoartele juridice aferente bunurilor
imobile. Coninutul nscrierilor din partea II a subcapitolului III poate fi diferit n
dependen de dreptul, faptul sau raportul juridic ce se nscrie. La general partea II a
subcapitolului III include urmtoarele date: denumirea; numrul de ordine ce se confer
fiecrui drept sau raport juridic conform ordinii nscrierii, precum i se indic numrul
subcapitolului 3.2; denumirea dreptului de crean, a faptului juridic sau raportului juridic
sau dup caz se nscrie coninutul acestuia; obiectul grevrii; se nscrie bunul imobil
(numrul cadastral) sau numrul de ordine al dreptului referitor la care se efectueaz
notarea; temeiul nscrierii; denumirea, numrul i data emiterii documentului, n temeiul
cruia se efectueaz nscrierea; termenul i condiia pentru care este instituit grevarea
conform

actului

juridic

sau

condiia

prevzut

actul

juridic;

titularul

dreptului/solicitantul; domiciliul/sediul; data efecturii nscrierii - se indic data primirii


cererii.
3.2 Efectuarea nscrierilor n baza actelor de dobndire a dreptului de
proprietate
54

Pentru nscrierea dreptului de proprietate n programul specializat LegalCad a


Registrului bunurilor imobile, n baza actului ce confer dreptul de proprietate n cadrul
nregistrrii primare este necesar de respectat anumite operaiuni procedurale stabilite de
instituia responsabil ntreprinderea de Stat Cadastru. Iniial, se opereaz cu opiunile
de cutare n banca central de date a bunului imobil supus nregistrrii dup numrul
cadastral sau adresa potal. Daca terenul nu este nregistrat n baza central de date, se
selecteaz opiunea terenuri n LegalCad i se completeaz toate cmpurile libere prin
ntroducerea tuturor caracteristicelor tehnice a terenului. La completarea cmpurilor libere
se vor utiliza clasificatoarele eistente. nscrierea sau selectarea opiunii din clasificator se
efectuiaz n baza nscrisurilor din actul de drept. Unul din clasificatorii principali este
stabilit pentru selectarea modului de folosin a terenurilor, modului de folosin la nivel de
construciei, modul de folosin la nivel de ncpere. Pentru terenuri snt stabilite
urmtoarele moduri de folosin: 1) agricol se selecteaz n cazul cnd terenul este folosit
sistematic pentru obinerea produselor agricole: arabil, plantaie peren, fnee, pune,
drumuri de deservire a terenurilor agricole, terenuri aferente construciilor agricole i
agroindustriale; 2) grdin se selecteaz pentru teren atribuit n proprietate (folosin) ca
lot de lng cas amplasat de regul n extravilan; 3) lot pomicol lot al ntovririi
pomicole; 4) lot pentru construcii n cazul n care terenul este destinat pentru (situat sub
i aferent) construcie (cas de locuit individual, construcie comercial, de producere,
prestri servicii, construcie de transport, garaj etc.); 5)amenajri - teren ocupat de spaii
verzi (dac nu fac parte din fondul forestier), pia, plaj, cimitir, gunoite, teren destinat
ocrotirii naturii, ocrotirii sntii destinate activitii recreative, teren de valoare istoric
etc; 6) cale de comunicaie - teren ocupat de linii de cale ferat, drumuri etc; 7) fondul
foristier - teren destinat mpduririi sau mpdurit, terenuri neproductive, incluse n fondul
forestier; 8) fondul apelor - teren aflat sub ape: ruri, lacuri, iazuri, rezervoare de ap, zone
i fii de protecie a apei etc; 8) pentru exploatri miniere n cazul cnd este vorba de
suprafaa de teren destinat folosirii rocilor miniere deschise (carier); 9) destinaie
special - terenul aferent obiectelor de infrastructur inginereasc, terenurile destinate
necesitilor de aprare, trupelor de grniceri, de interne, centrelor de detenie etc; 10)
neproductive - care se refer la mlatini, stncrii, pante abrupte, terenuri afectate de
55

alunecri, srturi, etc. dac nu snt incluse n alte categorii. Clasificatorul stabilit pentru
selectarea modului de folosin la nivel de construcie conine: 1) cas de locuit individual
include doar cas de locuit individual la sol; 2) bloc locative - cldire cu mai multe
locuine (de la 2 i mai multe apartamente); 3) csu de vacan - csu amplasat pe lot
pomicol (vil); 4) cldire de producere - cldire destinat desfurrii unor activiti de
producere sau confecionare a unor bunuri sau material; 5) cldire administrativ - sediu al
administraiei publice centrale, locale, instituiei de stat, cldire cu birouri, cldirile
bncilor, companiilor i caselor de asigurare etc., se includ i cldirile administrative ale
complexelor industriale; 6) construcie de cult se refer la biseric, cas de rugciuni,
mnstire; 7) construcie comercial, prestarea serviciilor - construcie utilizat
preponderent pentru comer i prestarea serviciilor populaiei, inclusiv pentru alimentare
public; 8) construcie de cultur i agrement - bibliotec, cas de cultur, muzeu, teatru,
sal de expoziie, sal de agrement, club, cinematograf etc; 9) construcie de nvmnt i
educaie - cldire de studii a instituiei de nvmnt mediu sau superior, coal, instituie
precolar, cre etc; 10) construcie de sntate, asisten social - clinic, policlinic,
centru de diagnostic, spital, centru curativ i de profilaxie; 11) construcie sportiv
cuprinde centru sportiv general sau specializat, stadion, amenajare sportiv; 12) construcie
de turism - se refer la motel, caban, staiune de odihn etc; 13) garaj - construcie pentru
unitile de transport privat sau public, ca bun principal; 14) depozit - cldire pentru
depozite cu destinaie diferit (materie prim, semifabricate, produse finite, altele); 15)
construcie special obiect al ministerului aprrii, de interne etc. (pompieri, carabinieri,
poliie, centre de detenie etc.); 16) construcii de transport i comunicaii include drum,
pod, cale ferat, anten de transmisiune etc., precum i construciile ce in de deservirea
populaiei: gar feroviar, autogar, aerogar, agenie de cltorie etc; 17) construcie cu
destinaie comunal - construcie pentru ceremonii civile, hoteluri, bi etc; 18) construcii
cu funcii comasate - construcie pentru comer i producere, agrement i sport etc; 19)
construcie agricol, agroindustrial - construcie folosit n scopul produciei agricole i
agroindustriale (staii i garaje de maini i tractoare, arii de pstrare i prelucrare a
cerealelor, ncperi frigorifice pentru pstrarea fructelor i legumelor, depozite, ateliere de
reparaii, prelucrare a materiei prime, ferme zootehnice etc.); 20) construcie subteran se
refer la tunel, canal, beci, fntn, sond; 21) poriune de subsol - include spaiu subteran
56

cu sau fr construcii destinat exploatrii miniere; 22) construcie nefinalizat construcie care nu este recepionat pentru exploatare; 23) construcie accesorie construcie solid legat de pmnt pentru activiti specifice, complementare funciei de
baz a construciei principale i care prin amplasarea n vecintatea construciei principale
alctuiete mpreun cu aceasta o unitate funcional distinct. n paranteze se indic
modul de folosin a construciei (denumirea) din documentul de drept; 24) vie - plantaie
de vi de vie, nfiinat conform proiectului de nfiinare a plantaiei multianuale; 25)
livad - plantaie pomicol, nfiinat conform proiectului de nfiinare a plantaiei
multianuale; 26) plantaie peren - plantaie multianual (alta dect vie sau livad),
nfiinat conform proiectului de nfiinare a plantaiei multianuale; 27) obiect acvatic
include apa, terenul aflat sub ap, fiile riverane de protecie i construciile hidrotehnice
ca un obiect unic i indivizibil; 28) construcie hidrotehnic se refer la sistem de irigare,
dig, sistem de desecare; 29) construcie - construcia ce nu poate fi clasificat conform
denumirilor de mai sus. Pentru nscrierea modului de folosin la nivel de ncpere
clasificatorul stabilete 2 opiuni: locativ - ncperea destinat pentru locuit (apartament,
camer n cmin etc.), nelocativ - ncperea cu diverse destinaii care are ieire separat
(la sol, coridor comun, palierul scrii etc.) i nu este locativ 43. Modul de folosin a
bunului imobil se va nscrie n registrul bunurilor imobile conform documentului ce
confirm drepturile. n cazul n care modul de folosin a bunului indicat n document nu
se gsete n clasificator, se va nscrie modul de folosin conform clasificatorului, apreciat
ca cel mai apropiat de modul de folosin, indicat n documentul de drept. Pentru apreciere
se vor folosi explicaiile din clasificator la rubrica "Meniuni" precum i prevederile
legislaiei n vigoare44.
Urmtoarea etap de nscriere n programul specializat LegalCad are ca scop
nregistrarea datelor despre proprietar i se iniiaz cu procedura de cutare n baza de date
centralizat a nscrisurilor despre solicitantul serviciilor de nregistrare. n cazul c se
identific datele existente

despre proprietar, se efecuiaz operaiunea de asociere a

proprietarului cu bunul imobil supus nregistrrii. n cazul nscrierii iniiale a datelor


43 Legea nr. 198-XV din 15.05.2003 cu privire la arenda n agricultur. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 2003, nr. 163-166
44 Brsan, Corneliu. Regimul juridic al bunurilor imobile. Bucureti, Editura tiinific i Enciclopedic, 1983, pag
140
57

despre proprietare, procedura deasemenea prevede completarea cmpurilor cu selectarea


clasificatoarelor stabilite.
Pentru a fi acceptate, documentele prezentate pentru intabularea sau nscrierea
provizorie a dreptului, suplimentar la alte cerine prevzute de legislaie, trebuie s
corespund urmtoarelor condiii: s indice numele prilor, s individualizeze explicit
bunul imobil i s indice dreptul real ce se cere a fi nscris sau radiat. Justificarea nscrierii
provizorii i transformarea acesteia n intabulare se face la cererea celui nscris provizoriu
cu prezentarea documentelor doveditoare a faptului justificrii. Justificarea nscrierii
provizorii se poate cere i de orice persoan interesat dac exist consimmntul celui
nscris provizoriu sau n lipsa consimmntului - o hotrre judectoreasc irevocabil.
Justificarea nscrierii provizorii i ntinde efectul asupra tuturor nscrierilor condiionate de
justificarea ei, astfel, toate nscrierile provizorii ulterioare se vor transforma n intabulare.
n cazul n care nscrierea provizorie nu se justific, radierea acesteia se va face cu
consimmntul celui nscris, sau n temeiul unei hotrri judectoreti irevocabile.
Concomitent cu radierea nscrierii provizorii care nu s-a justificat, Registratorul va radia
din oficiu nscrierile condiionate de justificarea nscrierii provizorii. n cazul proprietii
comune pe cote pri, dac nu snt nscrii n Registru toi coproprietarii, n extrasul din
Registru ntr-un loc aparte se vor meniona datele existente n Registrul construciilor, sau
se va meniona c oficiul cadastral teritorial nu are date referitoare la ceilali coproprietari.
n cazul terenurilor cu case individuale de locuit, construciile de pe teren (principale
i accesorii) se nregistreaz la cererea solicitantului. Dac n documentul ce confirm
dreptul snt indicate toate construciile de pe teren, n Registru se nscriu toate construciile
indicate n documentul de drept45.
3.2.1 nscrierea drepturilor n baza titlului de autentificare a dreptului de
proprietate, contractului de vnzare cumprare, contractului de donaie,
certificatului de motenitor legal
nscrierea dreptului de proprietate n baza titlului de autentificare se realizeaz la
nregistrarea primar sau prin nregistrarea modificrilor n Registrul bunurilor imobile n
45 Baie, Sergiu i Roca, Nicolae. Principiile fundamentale ale dreptului de proprietate. Chiinu, ARC, 2000, pag
346
58

procesul de trecere a dreptului de proprietate de la autoritile administraiei publice n


regimul privat, fie persoane fizice, fie persoane juridice.
3.2.2 Specificul nscrierilor n baza contractului de schimb
n conformitate cu articolul 823 al Codului civil fiecare parte a contractului de schimb
este considerat vnztor al bunului pe care l nstrineaz i cumprtor al bunului pe care
l primete n schimb. nregistrarea dreptului de proprietate n temeiul contractului de
schimb se efectueaz dac fiecare din bunurile imobile, care fac obiectului schimbului pot
fi nstrinate (nu exist interdicii) i dac asupra ambelor bunuri s-a dispus conform
legislaiei. La solicitarea nregistrrii dreptului de proprietate n temeiul contractului de
schimb de ctre una din pri, n Registru se va nregistra dreptul asupra bunului solicitat.
Totodat la capitolul respectiv al celui de-al doilea bun imobil se va nsemna n rubrica
"Modificri, nsemnri, corectri", faptul c bunul face obiectul contractului de schimb, se
va indica data ntocmirii contractului, numrul cadastral al primului bun imobil i data
nregistrrii dreptului asupra primului bun n temeiul contractului de schimb. nregistrarea
dreptului de proprietate n temeiul contractului de schimb asupra celui de-al doilea bun
imobil se va efectua la solicitare cu prezentarea documentelor necesare pentru
nregistrar46e.
n cazul n care se solicit nregistrarea dreptului de proprietate n temeiul contractului
de schimb a dou (sau mai multe) bunuri imobile amplasate n razele de activitate a
diferitor oficii cadastrale teritoriale, oficiul cadastral teritorial cruia i se solicit
nregistrarea dreptului (primul Oficiu) va transmite de ndat ce va verifica documentele o
comunicare n scris (inclusiv prin telefax) oficiului cadastral teritorial n raza de activitate a
cruia este situat cellalt bun imobil (al doilea Oficiu) pentru efectuarea nsemnrii
referitor la existena contractului de schimb. Concomitent primul Oficiu va solicita celui
de-al doilea Oficiu prezentarea informaiei referitoare la bunul imobil care face obiectul
contractului de schimb i este situat n raza de activitate a ultimului, grevrile care exist,
interdiciile de nstrinare. La comunicarea n cauz se va anexa copia simpl a
46 Gh. Beleiu Drept civil, Introducere n dreptul civil. Drepturile reale, Editura ALL, pag. 155

59

contractului de schimb. Cel de-al doilea Oficiu va efectua respectiv n Registru nsemnarea
privind existena contractului de schimb, data ntocmirii, numrul cadastral al primului bun
imobil i denumirea oficiului cadastral teritorial n raza de activitate a cruia este situat
primul bun imobil. Informaia solicitat de primul Oficiu se va prezenta de cel de-al doilea
Oficiu n termen de 2 zile de la solicitare. n cazul n care la cel de-al doilea Oficiu pn la
efectuarea nregistrrii de ctre primul Oficiu parvin documente, informaii privind
aplicarea sechestrului asupra bunului imobil care este obiectul contractului de schimb sau
alte interdicii i grevri ce exclud posibilitatea nstrinrii bunului, cel de-al doilea Oficiu
este obligat s informeze de ndat primul Oficiu. Dup examinarea informaiei primite de
la cel de-al doilea Oficiu i a altor documente necesare, primul Oficiu va decide asupra
nregistrrii sau refuzului nregistrrii. n cazul n care primul Oficiu va nregistra dreptul
n temeiul contractului de schimb cel de-al doilea Oficiu va nregistra dreptul celeilalte
pri a contractului asupra bunului imobil la solicitare cu prezentarea documentelor
necesare. n cazul dat cel de-al doilea Oficiu n procesul nregistrrii va ine cont de
verificarea efectuat de ctre primul Oficiu privind legalitatea contractului de schimb. n
cazul n care primul Oficiu refuz nregistrarea dreptului, transmite o comunicare despre
acest fapt celui de-al doilea Oficiu, i ultimul radiaz din Registru nsemnarea privind
existena contractului de schimb.
3.2.3 Efectuarea nscrierilor n baza hotrrii de judecat
Hotrrea judectoreasc definitiv sau definitiv i irevocabil care prevede
nscrierea provizorie sau intabularea unui drept real, transmis din oficiu la oficiul
cadastral teritorial nu se va nscrie n Registru pn la achitarea taxei pentru nregistrare,
ns se va nota pentru informare47.
3.2.4 nscrierea dreptului de uzufruct, de uz i a dreptului de abitaie
Dreptul de uzufruct este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate, ntruct
titularul acestuia deine numai o parte din atributele dreptului de proprietate, anume doar
posesia. Proprietarul bunului pstreaz practic numai dreptul de a dispune de bun n sens
47 Carmen Ilie. Drepturile reale. OSCAP-PRINT, Bucureti, 2003
60

juridic, respectiv ar putea ncheia, de exemplu, un contract de vnzare - cumprare cu


privire la bunul n cauz; n cazul existenei unui drept de uzufruct, proprietarul este
desemnat prin expresia "nud proprietar", iar dreptul su "nud proprietate". Uzufructul se
poate dobndi, de regul fie prin convenie, fie prin testament. Uzufructul conven ional se
poate constitui n dou moduri: fie prin nstrinare, n cazul n care proprietarul bunului
creeaz asupra bunului un drept de uzufruct, fie prin reteniune, n cazul n care o persoan
transfer proprietatea asupra bunului su, dar i rezerv asupra-i dreptul de uzufruct.
Uzufructul se poate dobndi i prin uzucapiune. Multe contracte incheiate au ca obiect
uzufructul, acesta fiind prezent in contractele de vanzare-cumparare unde se mentioneaza
rezerva dreptului de uzufruct. De cele mai multe ori este vorba despre un contract de
intreinere prin care cumparatorul isi asuma obligatia de intreinere fata de o anumit
persoan care s constea in asigurarea integritii bunului imobil, obligatie care se stinge la
moartea vanzatorului.
n expresia legii uzufructul este dreptul unei persoane (uzufructuar) de a folosi pentru
o perioad determinat sau determinabil bunul unei alte persoane (nudul proprietar) i de
a culege fructele bunului, ntocmai ca proprietarul, ns cu ndatorirea de a-i conserva
substana. Uzufructuarul are dreptul de a poseda bunul, nu i de a-l nstrina. Uzufructul
poate fi limitat prin excluderea anumitor folosine. Uzufructul se poate constitui, conjugat
sau succesiv, n favoarea unei sau mai multor persoane existente la data deschiderii
uzufructului. Uzufructul se poate constitui, prin lege sau act juridic, dispoziiile privind
registrul bunurilor imobile fiind aplicabile pentru bunurile imobile. n cazurile prevzute
de lege, uzufructul poate fi constituit prin hotrre judectoreasc.La constituirea
uzufructului se aplic aceleai reguli ca i la nstrinarea bunurilor care fac obiectul
uzufructului. Uzufructul se instituie cel mult pn la decesul persoanei fizice sau la
lichidarea persoanei juridice dac un termen mai scurt nu este stabilit prin lege sau prin act
juridic. Uzufructul constituit n favoarea unei persoane juridice nu poate depi 30 de ani.
Uzufructul nceteaz la decesul persoanei fizice sau la lichidarea persoanei juridice n al
crei folos a fost stabilit uzufructul. Uzufructuarul este obligat s efectueze reparaiile de
ntreinere a bunului. Dreptul grevat cu uzufruct poate fi modificat sau stins prin act juridic
numai cu acordul uzufructuarului. Nudul proprietar este n drept s nstrineze bunul, s-l
greveze cu sarcini i s exercite toate aciunile de aprare a dreptului de proprietate.
61

Uzufructul se stinge la expirarea termenului pentru care este constituit, prin ntrunirea n
aceeai persoan a calitii de proprietar i a celei de uzufructuar, prin renunarea
uzufructuarului la dreptul su, prin moartea sau, dup caz, lichidarea uzufructuarului.
Uzufructul nceteaz i n cazul n care instana de judecat a pronunat rezoluiunea sau
nulitatea actului juridic prin care cel care a instituit uzufructul a dobndit titlul de
proprietate48.
Coninutul nscrierilor referitoare la uzufruct, uz i adreptului de abitaien partea
I a subcapitolului III al registrului bunurilor imobile: 1)numrul de ordine al nscrierii;
2)denumirea dreptului usufruct; 3)obiectul grevrii - bunul imobil indicat n subcapitolul
I (numrul cadastral); 4)temeiul nscrierii - tipul actului, numrul actului, data actului;
5)termenul (dac este stabilit) sau condiia (dac este stabilit) - termenul pentru care este
instituit dreptul sau condiia sub care este stabilit, dac snt indicate n actul juridic;
6)rangul dreptului (dac n actul juridic este indicat) -ordinea de exercitare a dreptului n
timp n cazul n care snt mai muli titulari, dac este stabilit n actul juridic; 7)titularul
dreptului -pentru persoana fizic - numele, prenumele, codul personal (i alte date), pentru
persoana juridic - denumirea, numrul de identificare de stat, adresa juridic; 8)data
nregistrrii; 9)felul nscrierii (intabulare sau nscriere provizorie).
Dreptul de uz este, n dreptul civil, acel drept real principal, esenialmente temporar,
dezmembrmnt al dreptului de proprietate, care confer titularului su atributele de
posesiei folosin asupra unui bun aflat n proprietatea altuia, dar numai n limitele
necesare satisfacerii trebuinelor lui i ale familiei sale. Titularul dreptului de uz (denumit
"uzuar") nu poate ceda nici nchiria dreptul su ctre un ter . De aceea, se spune c dreptul
de uz este un drept strict personal.
Dreptul de uz se nrudete cu dreptul de uzufruct, deosebirile fiind c titularul
dreptului de uzufruct are un drept mai larg de folosin asupra bunului (pe care l poate
utiliza precum nsui proprietarul, cu condiia ns de a conserva substana bunului) i
poate transfera beneficiul ("emolumentul") dreptului de uzufruct. De asemenea, dreptul de
uz se nrudete cu dreptul de abitaie, care n esen este un drept de uz care poart asupra
unei locuine.Titularul dreptului de abitaie are dreptul s locuiasc n locuina unei alte
persoane mpreun cu soul i copiii si chiar dac nu a fost cstorit sau nu avea copii la
48 Aram, Elena. Istoria dreptului romnesc. Chiinu, Reclama, 1995,pag 200
62

data la care s-a constituit abitaia. Uzul i abitaia se constituie n temeiul unui act juridic
ori al legii, dispoziiile privind registrul bunurilor imobile fiind aplicabile pentru bunurile
imobile49.
Dreptul de abitaie este o variant a dreptului de uz, care const n dreptul unei
persoane de a utiliza o locuin pentru nevoile sale personale i ale familiei sale. Titularul
dreptului de abitaie poate utiliza locuina mpreun cu familia sa, chiar dac nu era
cstorit n momentul constituirii dreptului su. Pe durata existenei dreptului de abita ie,
titularului dreptului de proprietate (denumit "nud proprietar") nu are dreptul de a folosi
locuina50. Titularul dreptului de abitaie nu are dreptul de a nstrina dreptul su. El poate
totui nchiria altei persoane partea din cas pe care nu o locuiete. n cazul decesului unuia
dintre soi, cellalt so dispune de un drept de abitaie asupra locuinei care a apar inut
soului decedat, cu respectarea urmtoarelor condiii:
casa de locuit s fac parte din motenire;
soul supravieuitor s nu aib o locuin proprie;
dreptul poate fi meninut pn la ieirea din indiviziunei, n orice caz, cel puin un an de
zile de la decesul soului;
dreptul de abitaie nceteaz dac soul supravieuitor se recstorete nainte de ieirea
din indiviziune51.
Ceilali motenitori pot cere restrngerea dreptului de abitaie dac locuina nu este
necesar n ntregime soului supravieuitor

3.3 nscrierea dreptului de servitute


n cazul n care n decizia de formare prin separare este indicat c proprietarul
constituie servitute aceasta se va nscrie provizoriu n subcapitolul III la bunul aservit n
temeiul deciziei de formare, precum i se va meniona la rubrica corespunztoare a
49 Instruciunea cu privire la nregistrarea bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor, aprobat de Agenia Relaii
Funciare i Cadastru la 22 iunie 2005 prin ordinul nr. 112, nregistrat la Ministerul Justiiei a Republicii Moldova cu
nr. 423 din 17 octombrie 2005
50 Ovidiu Ungureanu, Drepturi reale, Curs practic, Rosetti, Bucureti, 2001
51 Codul familiei aprobat prin Legea nr. 1316-XIV din 26.10.2000. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
2001, nr. 47-48
63

subcapitolului I la bunul dominant. La momentul nstrinrii unui bun (celui dominant sau
aservit), nscrierea provizorie se va transforma n intabulare. Transformarea nscrierii
provizorii n intabulare se va efectua din oficiu de ctre Registrator, dac actul juridic de
nstrinare a bunului nu prevede anularea servituii. Temei pentru intabulare va servi: actul
juridic prin care s-a nstrinat unul din bunuri (dominant sau aservit)
3.4 nscrierea dreptului de superficie
Dreptul de superficie este definit in literatura juridica ca un drept real care consta in
dreptul de proprietate pe care il are o persoana, denumita superficiar, asupra constructiilor,
plantatiilor sau altor lucrari care se afla pe terenul apartinand altuia, teren cu privire la care
superficiarul capata un drept de folosinta52. Superficie este dreptul real imobiliar de a folosi
terenul altuia n vederea edificrii i exploatrii unei construcii, deasupra i sub acest
teren, sau a exploatrii unei construcii existente. Acest drept este alienabil, se transmite
prin succesiune i poate fi obiect al unui contract de locaiune. Dreptul de superficie nu se
poate exercita dect asupra suprafeei construite sau asupra suprafeei pe care urmeaz s se
ridice construcia, precum i asupra suprafeei neconstruite, necesare, potrivit naturii sau
destinaiei construciei, exploatrii ei normale. Construcia este o parte component
esenial a dreptului de superficie i dreptul de superficie nu poate fi constituit sub condiie
rezolutorie, dreptul de superficie nu poate fi limitat la o parte din construcie. Dreptul de
superficie se nate n temeiul unui act juridic sau al unei dispoziii legale, fiind opozabil
terilor din momentul nscrierii n registrul bunurilor imobile. Dreptul de superficie se
constituie pentru un termen de 99 de ani dac nu a fost stabilit un alt termen i dreptul de
superficie nu poate fi limitat printr-o condiie suspensiv. Dreptul de superficie se nscrie
n registrul bunurilor imobile numai cu rangul nti. Superficiarul poate dispune n mod
liber de dreptul su in cazul unei construcii existente, superficia se poate nstrina ori
ipoteca numai odat cu aceasta, iarn caz de nstrinare a construciei de ctre superficiar,
proprietarul terenului are dreptul de preemiune. La stingerea dreptului de superficie,
proprietarul terenului se subrog superficiarului n contractele de locaiune i arend n
curs de executare.

52 Aram, Elena. Istoria dreptului romnesc. Chiinu, Reclama, 1995, pag 200
64

Coninutul nscrierilor referitoare la superficien partea I a subcapitolului III al


registrului bunurilor imobile: 1)numrul de ordine al nscrierii; 2)denumirea dreptului
superficie; 3)obiectul grevrii - bunul imobil indicat n subcapitolul I (numrul cadastral);
4)temeiul nscrierii - tipul actului, numrul actului, data actului; 5)termenul - pentru care
este instituit dreptul conform actului juridic; 6)titularul dreptului - pentru persoana fizic numele, prenumele, codul personal (i alte date), pentru persoana juridic - denumirea,
numrul de identificare de stat, adresa juridic; 7)data nregistrrii; 8)felul nscrierii
(intabulare sau nscriere provizorie)53.
3.4.1 nscrierea dreptului de ipotec
Dac unul sau cteva bunuri ce se comaseaz snt ipotecate, pentru transcrierea
ipotecii nu este necesar s se prezinte un act juridic de modificare a contractului de ipotec.
Ipoteca se va transcrie asupra bunului nou format n temeiul actului juridic nscris n
fiierul Registrului care se nchide. n cazul n care snt grevate cu ipotec dou i mai
multe bunuri, la momentul transcrierii Registratorului i se va prezenta confirmarea de ctre
titularii dreptului de ipotec a rangului fiecrei ipoteci54.
Dreptul de ipotec legal pentru garantarea achitrii preului lucrrilor persoanelor
ce au participat la construcia imobilului (arhiteci, antreprenori, alte persoane) se va
nscrie n Registru, la solicitarea acestora, n temeiul nscrisului (documentului de drept) ce
confirm raportul juridic. Dreptul de ipotec se va nscrie asupra imobilului la a crei
construcie s-a participat, n mrimea creterii valorii bunului imobil, confirmat printr-o
expertiz n domeniu.
La nscrierea ipotecii se va indica n Registru rangul gajului. Rangul se apreciaz dup
ordinea depunerii cererii de nregistrare. Modificarea rangului ipotecii se va efectua n
temeiul acordului scris dintre creditori. Cererea de notare a schimbrii rangului ipotecii
urmeaz a fi depus de ctre creditorul care i-a cedat rangul (care avea un rang mai

53 Ibidem
54 Baie Sergiu i Roca Nicolae. Drept civil. Partea general. Persoana fizic. Persoana juridic. Chiinu, 2004,
pag 461
65

superior) n termen de 3 luni de la ncheierea acordului de schimbare (cedare) a rangului


ipotecii sub sanciunea nulitii55.
3.5 Notarea interdiciilor
Urmrirea imobilului se realizeaz prin notarea sechestrului aplicat de executorul
judectoresc n vederea vnzrii bunului, prin notarea sechestrului aplicat de organul fiscal,
prin notarea preavizului creditorului gajist despre nceperea exercitrii dreptului de gaj i n
alte cazuri. Notarea i radierea interdiciilor, sechestrului i altor fapte i raporturi juridice
poate fi efectuat i la cererea instanelor de judecat, organului de executare a hotrrilor
judectoreti.
3.6 Rectificarea, corectarea erorilor i modificarea nscrierilor n registrul
bunurilor imobile
Prin rectificare se nelege radierea sau ndreptarea unei nscrieri din Registru care nu
corespunde cu situaia juridic real. Rectificarea unei nscrieri n Registru poate fi cerut
de orice persoan interesat. Se consider persoan interesat: persoana care a avut sau are
un drept nscris n Registru (inclusiv motenitorii acesteia), drept care este lezat prin noua
nscriere; sau persoana care nu-i poate nscrie dreptul din cauza nscrierii existente n
Registru, nscriere care nu corespunde situaiei juridice reale56.
Rectificarea poate fi cerut dac: a) nscrierea n Registru nu este valabil. Aceasta se
refer la greeala comis de oficiul cadastral teritorial cu prilejul efecturii nscrierii,
greeal care afecteaz drepturile i interesele legitime ale persoanei interesate, b) actul n
temeiul cruia s-a dispus nscrierea nu a fost valabil, c) dreptul nscris a fost calificat greit,
d) nu mai snt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris, e) au ncetat efectele
actului juridic n al crui temei s-a fcut nscrierea, f) n alte cazuri prevzute de legislaie.
Rectificarea nscrierii din Registru (adic radierea sau ndreptarea nscrierii) se va
efectua numai dac exist consimmntul titularului la care se refer aceast nscriere sau
n lipsa consimmntului - n temeiul unei hotrri judectoreti irevocabile prin care se
55 Legea condominiului n fondul locativ nr. 913 XIV din 30.03.2000. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 2000, nr. 130-132
56 G. N. Lutescu, Teoria generala a drepturilor reale, Bucuresti, 1947, p. 436.
66

dispune rectificarea nscrierii. Consimmntul poate fi exprimat fie prin cererea depus la
oficiul cadastral teritorial, fie prin consimmntul dat n scris n faa Registratorului, sau
menionat ntr-o declaraie autentificat notarial.
Modificarea nscrierilor referitoare la bun poate avea loc n rezultatul:
a) formrii prin separare sau combinare a bunurilor imobile;
b) modificrii parametrilor construciei, ncperii izolate n rezultatul interveniilor la
construciile existente (prin construcii suprazidite, anexate). Temei de efectuare a
modificrilor n Registru servesc documentele de construire (autorizaia de construire,
procesul- verbal de recepie a lucrrilor), n care snt indicate interveniile care au parvenit
n rezultatul modificrii;
c) desfiinarea unei pri a construciei, ncperii izolate;
d) modificrii suprafeei bunului imobil n conformitate cu Instruciunea privind
ntocmirea, actualizarea planului cadastral i/sau geometric. Temei pentru efectuarea
modificrilor privind suprafaa bunului imobil snt: actul de constatare pe teren, care
conine acordul titularilor de drepturi i noul plan geometric al bunului imobil;
e) modificrii modului de folosin (destinaia) bunului imobil;
f) n alte cazuri prevzute de legislaie57.
Modificarea nscrierilor n Registru, care nu constituie cazuri de rectificare, ca
schimbarea numelui, denumirii titularului de drepturi, schimbarea domiciliului celui nscris
etc. se efectueaz la iniiativa titularului n temeiul documentelor prezentate. Orice
modificare, corectare adus vreo unei nscrieri din subcapitolele Registrului care nu
prevede ncetarea existenei bunului, nu atrage radierea dreptului se va specifica la rubrica
"Modificri, nsemnri, corectri" din acel subcapitol ale crui nscrieri se modific, cu
indicarea tipului modificrii, corectrii, a temeiului modificrii, corectrii i a datei
efecturii nscrierii. Corectarea erorilor materiale din Registru care nu afecteaz drepturile,
comise cu prilejul efecturii nscrierii (ca omisiuni de litere, de cuvinte etc.) poate fi
efectuat fie din oficiu de ctre Registrator fie la cererea persoanei interesate, n temeiul
Deciziei Registratorului. n cazul n care pn la corectarea erorii a fost eliberat extras din
Registru sau alt informaie, oficiul cadastral teritorial va ntiina persoanele respective
despre corectrile intervenite, i dup caz va elibera un nou extras. n cazul n care eroarea
57 Ibidem
67

a fost comis din vina oficiului cadastral teritorial eliberarea informaiei repetate din
Registru se va efectua din contul oficiului cadastral teritorial58.

CONCLUZII I RECOMANDRI
Cu toate c Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998 a fost
adoptat cu circa 16 ani n urm, n doctrina juridic naional nu exist cercetri i analize
detailate ale problemelor din domeniu. Prin urmare investigaiile fcute n prezenta lucrare
au o importan deosebit att pentru doctrin, ct i pentru circuitul civil al bunurilor
imobile din Republica Moldova.
Ca rezultat al studiului efectuat a fost dezvoltat aparatul categorial,baza metodologic,
metodic i tehnic a investigaiei sociologico-juridicea sistemului cadastral, ceea ce are
impact direct cu problemele funcionrii relaiilor de drept. S-a demonstrat importana
combinrii realizrilor teoretice cu investigaiile sociologice a fenomenului dat i s-au
evideniat prioritile ce favorizeaz dezvoltarea noilor relaii sociale, importana unui
registru naional al bunurilor imobile.
Obiectivul principal al dezvoltrii cadastrului juridic este impulsionarea pieei
imobiliare prin simplificarea procedurii de efectuare a tranzaciilor, monitorizarea
bunurilor imobile, finalizarea procesului de privatizare i nregistrare a lor, ncheierea
lucrrilor de nregistrare a proprietilor (circa 700 000 de bunuri imobile), dezvoltarea
sistemuluiinformaional al cadastrului, mbuntirea calitii datelor cadastrale i a
accesului la ele etc.
Actualmente, cadastrul juridic, dup datele statistice ale ARFC, cuprinde aproximativ
88,7% din bunurile imobile i proprietarii lor. Cu prere de ru, analiznd proiectul
Strategiei de Cretere Economic i Reducere a Srciei (2004-2006), am constatat c n
acest document lipsete compartimentul Dezvoltarea pieei imobiliare. Regretabil
aceast scpare, deoarece o pia imobiliar, care funcioneaz eficient, contribuie la
creterea economic prin sporirea investiiilor n bunurile imobile. Pentru a completa acest
gol, s-a solicitat completarea proiectului de document cu mai multe prevederi, inclusiv
58 Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 1998, nr. 44-46.
68

despre dezvoltarea circuitului civil al pmntului i infrastructurii pieei funciare,


asigurarea informaional a pieei funciare.
Planul de cercetri de perspectiv. n viziunea noastr, se impune necesitatea ca
pentru dezvoltarea de mai departe a sistemului cadastral s fie studiate pe larg modalitile
de atragere a resurselor financiare din interior i din exterior (Banca Mondial, USAID,
SIDA, guvernele rilor strine etc.,) n vederea finalizrii nregistrrii proprietilor
imobiliare.
Conform datelor ntreprinderii de Stat Cadastru, este vorba de identificarea i
nregistrarea a nc circa 700 000 de bunuri imobile din 650 de localiti ale republicii.
Potrivit ARFC, pentru ndeplinirea lucrrilor menionate sunt necesare circa 14 milioane de
dolari SUA.
Cu toate acestea, n anii 2013-2014 din bugetul de stat nu au fost allocate fonduri
pentru continuarea implementrii cadastrului i abia anul current din bugetul statului a fost
prevzut valorificarea n acest scop a 11 milioane de lei pentru nregistrarea caselor i
grdinilor n 11 primrii Conform statisticilor Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, n anul
2014, pentru dezvoltarea geodeziei, cartografiei i cadastrului au fost preconizate alocarea
a 55370,6 mii lei, inclusiv 16012 mii pentru evaluareai reevaluarea bunurilor imobile.
Trebuie soluionate i alte probleme, inclusiv cele legate de eliminarea restriciilor la
comercializarea terenurilor cu destinaie agricol pentru persoanele strine. Aceasta va
conduce nu doar la atragerea unor investiii n agricultur, ceea ce este foarte important,
dar va facilita i procesul de optimizare a terenurilor agricole. Oricum, pentru a stabili
prioritile la acest capitol, ar fi binevenit efectuarea unor studii speciale, inclusive
cercetri sociologice, despre crearea cadastrului multifuncional.
Printre cele mai importante, n opinia noastr, ar fi i implementarea cadastrului
electronic, asigurarea controlului calitii datelor, inerea documentaiei cadastrale n
format electronic, restriciile privind folosirea terenurilor, identificarea i descrierea mai
amnunit a bunului, mbuntirea calitii proiectelor de organizare a teritoriului i a
planurilor cadastrale, dezvoltarea unui mediu de afaceri echitabil, diminuarea impactului
social asupra populaiei, studierea fenomenelor sociojuridice ale sistemului cadastral,
nivelului de cultur juridic i cadastral a populaiei, utilizarea experienei n domeniu etc.
69

BIBLIOGRAFIE
A. IZVOARE (LEGI I ALTE ACTE INFORMATIVE, ACTE NORMATIVE, ACTE
INTERNAIONALE)
1.Constituia Republicii Moldova din 29.07.1994. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova,1994,nr.1.
2. Codul civil al Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr. 1107 din 06.06. 2002. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova , 2002, nr. 82-86.
3. Codul funciar, aprobat prin Legea nr. 828-XII din 25.12.1991 (republicat). n: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr. 107.
4. Codul cu privire la locuine, adoptat la 03.06.1983 (cu completrile i modificrile
ulterioare). n: Vetile Sovietului Suprem i Guvernului RSSM, 1983, nr. 6.
5. Codul silvic, aprobat prin Legea nr. 887 din 21.06.1996. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 1997, nr. 4-5.
6. Codul subsolului, aprobat prin Legea nr.1511-XII din 15.06.1993. n: Monitor, 1993,
nr.11.
7. Codul apelor, aprobat prin Legea nr.1532-XII din 22.06.1993. n: Monitor, 1993, nr.10.
8. Codul familiei aprobat prin Legea nr. 1316-XIV din 26.10.2000. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 2001, nr. 47-48.
9. Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 1998, nr. 44-46.
10. Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile. n: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 2004, nr. 233-236.
11. Legea nr. 1308-XIII din 25.07.1997 privind preul normativ i modul de vnzarecumprare a pmntului. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr. 57-58.
12. Legea condominiului n fondul locativ nr. 913 XIV din 30.03.2000. n: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr. 130-132.
70

13. Legea nr. 1320 -XIII din 25.09.1997 cu privire la registre. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 1997, nr. 77-78.
14. Legea privatizrii fondului de locuine nr. 1324-XII din 10.03.1993. n: Monitor, 1993,
nr. 5.
15. Legea nr. 198-XV din 15.05.2003 cu privire la arenda n agricultur. n: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 2003, nr. 163-166.
16. Legea nr. 1247-XII din 22.12.1992 privind reglementarea de stat a regimului proprietii
funciare, cadastru funciar de stat i monitoringul funciar. n:
Monitor, 1992, nr. 12.
17. Legea exproprierii pentru cauz de utilitate public nr. 488-XIV din 08.07.1999. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1999, nr. 42-44.
18. Legea nr. 764-XV din 27.12. 2001 privind organizarea administrativ-teritorial. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr.16.
19. Legea nr. 123-XV din 18.03.2003 privind administraia public local. n: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 2003, nr. 49.
20. Legea nr. 523-XIV din 16.07.1999 cu privire la proprietatea public a unitilor
administrativ-teritoriale. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1999, nr. 124-125.
21. Legea nr. 449-XV din 30.07.2001 cu privire la gaj. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 2001, nr.120.
22. Legea nr. 835-XIII din 17.05.1996 privind principiile urbanismului i amenajrii
teritoriului (modificat). n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.1-2.
23. Legea nr. 989-XV din 18.04.2002 cu privire la activitatea de evaluare. n: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr. 102.
24. Legea nr. 1453-V din 08.11.2002 cu privire la notariat. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 2002, nr.154-157.
25. Legea nr. 845-XII din 03.01.1992 cu privire la antreprenoriat i ntreprinderi. n:
Monitor, 1992, nr.2.
26. Hotrrea Guvernului nr. 984 din 21.09.1998 cu privire la unele msuri pentru urgentarea
procesului de mproprietrire. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998,nr.90-91.
27. Hotrrea Guvernului nr. 466 din 21.04.1998 cu privire la aprobarea Cadastrului funciar
general al Republicii Moldova la data de 1 ianuarie 1998. n: Monitorul Oficial al Republicii
71

Moldova,1998,nr.62-65.
28. Hotrrea Guvernului nr. 1030 din 12.10.1998 despre unele msuri privind crearea
cadastrului bunurilor imobile. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr. 96.
29. Hotrrea Guvernului nr. 718 din 20.07.2000 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile
prestate de oficiile cadastrale teritoriale. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000,
nr.88-90.
30. Hotrrea Guvernului nr. 58 din 24.01.2001 cu privire la furnizarea i coninutul
informaiei cadastrale. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr.11-13.
31. Hotrrea Guvernului nr. 24 din 11.01. 1995 pentru aprobarea Regulamentului cu privire
la coninutul documentaiei cadastrului funciar. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 1995, nr.14.
32. Instruciunea cu privire la modul de elaborare i actualizare a planurilor cadastrale i
geometrice aprobat prin ordinul Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, nr. 107 la
27.05.2003.
33. Instruciunea cu privire la nregistrarea bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor,
aprobat de Agenia Relaii Funciare i Cadastru la 22 iunie 2005 prin ordinul nr. 112,
nregistrat la Ministerul Justiiei a Republicii Moldova cu nr. 423 din 17 octombrie 2005.
34. Scrisoarea instructiv din 25 decembrie 1998 nr. 01-345 privind lista documentelor ce
confirm drepturile asupra bunurilor imobile aprobat de Agenia Relaii Funciare i
Cadastru.
B.
MONOGRAFII, TRATATE, CURSURI
35. Aram, Elena. Istoria dreptului romnesc. Chiinu, Reclama, 1995, 200 p.
36. Baie, Sergiu i Roca, Nicolae. Drept civil. Drepturile reale principale. Chiinu,
2005,301 p
37. Baie, Sergiu i Roca, Nicolae. Principiile fundamentale ale dreptului de proprietate.
Chiinu, ARC, 2000, 346 p.
38. Baie Sergiu i Roca Nicolae. Drept civil. Partea general. Persoana fizic. Persoana
juridic. Chiinu, 2004, 461 p.
39. Brsan, Corneliu. Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureti, ALL BECK, 1998,
374 p.
72

40. Brsan, Corneliu. Regimul juridic al bunurilor imobile. Bucureti, Editura tiinific i
Enciclopedic, 1983, 140 p.
41. Bloenco, Andrei. Drept civil. Partea special. Note de curs. Chiinu, Cartdidact,
2003,280p.
42. Climov, Ala. Formarea bunurilor un nou aspect al exercitrii dreptului de proprietate.
n: Revista Naional de Drept, Chiinu, 2000, nr. 1, p. 44-45;
43. Climov, Ala. n ajutorul registratorului oficiului cadastral teritorial. Chiinu, 2001
44. Dicionar explicativ al limbii romne. Bucureti. Ediia a doua,1996, 636 p.
45. Filipescu, Ion P. Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Bucureti,
Actami, 1996, 354 p.
46. Gribanov, A. G. Predpritie: problemy, doctrin i zakonodatelistvo. // Hoziaistvo i
pravo, 2000, nr. 7, s. 15.
47. Guu V., Guu D. Sociologia cadastrului. Cadastrul bunurilor imobile. Evaluarea
bunurilor imobile. Vol. 5. Chiinu: Tipografia Central, 2003. 254 p
47. Marian, Silvia. Cadastru i publicitatea imobiliar.Chiinu 2006
48. Carmen Ilie. Drepturile reale. OSCAP-PRINT, Bucureti, 2003
49. Sineanu Lazr, Dicionar universal al limbii romne, Chiinu, Litera, 1998
50. Miclea Mircea, Cadastru i cartea funciar, Bucureti, 1995.
51. Albu Ioan, Publicitatea imobiliar n dreptul romn. Noile cri funciare, 1996
52. Ovidiu Ungureanu, Drepturi reale, Curs practic, Rosetti, Bucureti, 2001
53. .., : , , 2000
54. Marian Nicole, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Bucureti, 2000
55. Volcinschi Victor, Servitutea, Superficia, 2004
C. EDIII PERIODICE (REVISTE, CULEGERI, ARTICOLE)
56. Revista Legea i Viaa Nr.12 1997, pag 13
57. Revista Avocatul Poporului Nr.10-12 Editura Tipografia Central 2000, pag. 25.

73

74