UNIVERSITATEA DE STAT DIN MOLDOVA

Cu titlu de manuscris
C.Z.U: 340.12(478)(043.2)



G GU U U U D DU UM MI IT TR RU U





VALORIFICAREA BAZELOR SOCIOLOGIEI JURIDICE N
CONTEXTUL DEZVOLTRII SISTEMULUI CADASTRAL AL
REPUBLICII MOLDOVA

Specialitatea 12.00.01 Teoria general a dreptului; Istoria statului i dreptului;
Istoria doctrinelor politice i de drept



Tez de doctor n drept




Conductor tiinific: _____________ NEGRU Andrei,
doctor n drept,
confereniar universitar



Autor: ______________






CHIINU, 2011


2

















Guu Dumitru, 2011












3
CUPRINS

ADNOTARE (romn, rus, englez) ............................................................................................. 5
LISTA ABREVIERILOR................................................................................................................. 8
INTRODUCERE............................................................................................................................... 9
1. FUNDAMENTE TEORETICO-METODOLOGICE ALE CERCETRII CADASTRULUI
BUNURILOR IMOBILE ............................................................................................................... 16
1.1 Analiza situaiei cercetrilor n domeniul cadastrului .......................................................... 16
1.2 Cercetrile n domeniul cadastrului i evalurii bunurilor imobile n Republica Moldova... 24
1.3 Problemele dezvoltrii cercetrilor i valorificarea bazei sociologiei juridice n dezvoltarea
sistemului cadastral ............................................................................................................. 32
1.4 Aspecte socio-juridice n dezvoltarea sistemului cadastral al Republicii Moldova ............... 44
1.5 Concluzii la capitolul 1........................................................................................................... 59
2. PARTICULARITILE ISTORICO-TEORETICE DE ABORDARE A FENOMENULUI
JURIDIC DIN PERSPECTIVA SOCIOLOGIEI ........................................................................ 61
2.1. Retrospectiva doctrinar-evolutiv a sociologiei juridice ....................................................... 61
2.2. Specificul epistemologic al sociologiei juridice i esena sa praxiologic ............................ 71
2.3. Probleme generale ale metodologiei cercetrii sociologice i particularitile metodologice
ale cercetrii empirice a fenomenelor juridice....................................................................... 79
2.4. Concluzii la capitolul 2.......................................................................................................... 88
3. ASPECTE TEORETICO-PRACTICE DE APLICARE A SOCIOLOGIEI JURIDICE N
DETERMINAREA I DEZVOLTAREA SISTEMULUI CADASTRAL................................. 89
3.1. Privatizarea premis obiectiv a crerii sistemului cadastral ............................................. 89
3.2. Piaa imobiliar i tendinele dezvoltrii ei n Republica Moldova..................................... 122
3.3. Nivelul de informare i contientizare a populaiei privind implementarea cadastrului bunurilor imobile.... 146
3.4. Strategia privind evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii bazat pe valoarea de pia a lor... 153
3.5. Problemele constituirii Cadastrului General n Romnia .................................................... 163
3.6. Concluzii la capitolul 3........................................................................................................ 170
CONCLUZII GENERALE I RECOMANDRI ..................................................................... 173
BIBLIOGRAFIE ........................................................................................................................... 177

4
ANEXE:.......................................................................................................................................... 186
Anexa 1. Structura sistemul de eviden i nregistrare a bunurilor imobile n Republica Moldova
pn n anul 1999 ............................................................................................................................ 186
Anexa 2. Furnizarea informaiei cadastrale.................................................................................... 186
Anexa 3. Integrarea sistemului informaional cadastral cu alte sisteme informaionale ......187
Anexa 4. Situaia cu privire la nregistrarea bunurilor imobile n localitile urbane .......................... 188
Anexa 5. Chestionar sociologic: Crearea i perfecionarea Sistemului Cadastrului Naional ........ 191
Anexa 6. Chestionar sociologic: Corupia ca fenomen social n sistemul de nregistrare a
bunurilor imobile ......................................................................................................................... 191
Anexa 7. Tabelul A.1 Structura tranzaciilor pe regiuni n funcie de destinaia funcional
a obiectelor (% fa de total)............................................................................................................ 193
Tabelul A.2 Ponderea tranzaciilor cu terenuri agricole ................................................................. 193
Tabelul A.3 Ponderea tranzaciilor cu apartamente......................................................................... 194
Tabelul A.4 Ponderea tranzaciilor cu loturi de pe lng cas ....................................................... 194
Tabelul A.5 Ponderea tranzaciilor cu alte obiecte imobile .................................................................... 194
Anexa 8. Chestionar sociologic aplicat experilor: Vnzarea si cumprarea terenurilor agricole
persoanelor fizice i juridice strine ............................................................................................... 195
Anexa 9. Chestionar sociologic: Crearea i implementarea Sistemului Cadastrului Naional ....... 197
Anexa 10. Clasificatorul obiectelor comerciale ............................................................................ 200
DECLARAIA PRIVIND ASUMAREA RSPUNDERII ....................................................... 202
CURRICULUM VITAE............................................................................................................... 203



5
ADNOTARE
Guu Dumitru Valorificarea bazelor sociologiei juridice n dezvoltarea sistemului cadastral
al Republicii Moldova, tez de doctor n drept, Chiinu, 2011
Structura tezei este urmtoarea: introducere, trei capitole, concluzii generale i recomandri,
bibliografie cu 184 titluri, 10 anexe, 169 pagini text de baz, 11 figuri, 24 tabele.
Numrul de publicaii la tema tezei. Rezultatele obinute au fost publicate n 42 lucrri
tiinifice, dintre care 5 sunt monografii.
Cuvinte-cheie: sociologie juridic, cadastru, cadastrul bunurilor imobile, corupie, anchet
sociologic, pia imobiliar, sistem informaional, privatizare, evaluare a bunurilor imobile i
informaie cadastral.
Domeniul de studiu. Teza vizeaz valorificarea bazelor sociologiei juridice n domeniul
dezvoltrii sistemului cadastral al Republicii Moldova, invocnd tiinele teoriei dreptului i
sociologiei pentru investigaii complexe ale fenomenelor socio-juridice n crearea cadastrului
bunurilor imobile. Studiul dat relev importana cercetrii sociojuridice a realizrii drepturilor de
proprietate, securitii lor i a funcionrii efective a sistemului cadastral.
Scopul i obiectivele tezei const n cercetarea aspectelor si problemelor privind practica
crerii cadastrului bunurilor imobile, securitatea juridic a dreptului de proprietate.
Noutatea i originalitatea tiinific a investigaiei efectuate const n studierea i
definitivarea fenomenelor sociojuridice, care determin dezvoltarea sistemului cadastral. Cercetrile
sociologice n concordan cu deciziile practice ale organelor de resort ajut la formarea sistemului
unic de identificare, nregistrare i evaluare a bunurilor imobile narmnd totodat teoria general a
dreptului cu noi coninuturi categoriale. Problema tiinific soluionat rezum n valorificarea
bazelor sociologie juridice, perfectarea legislaiei n domeniul cadastrului i elaborarea
recomandrilor privind combaterea fenomenului de corupie n sistemul cadastral, i simplificarea
procesului de nregistrare a bunurilor imobile.
Semnificaia teoretic i valoarea aplicativ a investigaiei const n valorificarea metodelor
tiinifice i a categoriilor, i mbogirea lor cu coninut n urma cercetrilor fenomenelor sociale
complexe att din perspectiva teoriei dreptului, ct i din cea sociojuridic. Utiliznd potenialul
categorial al sociologiei juridice s-au depistat problemele funcionrii i dezvoltrii sistemului
cadastral i au fost elaborate ci de soluionare a celor mai stringente probleme. Valoarea cercetrii
date const n aplicarea noilor categorii specifice sociologiei juridice, care se mbogesc cu
coninut, n aplicarea datelor concrete sociologice i a metodelor avansate, n dezvoltarea sistemului
cadastral din Republica Moldova, pentru organizarea efectiv a informrii populaiei i sporirea
eficienei sistemului fiscal.
Implementarea rezultatelor tiinifice. Rezultatele au fost utilizate n activitatea Ageniei Relaii
Funciare i Cadastru, au servit drept baz empiric pentru modificarea Legii Cadastrului Bunurilor
Imobile i la elaborarea Strategiei de Dezvoltare a Sistemului Cadastral in Republica Moldova.

6


,
, , 2011
: , , , ,
184 , 10 , 169 , 11 , 24 .
.
42 , 5 .
: , , ,
, , ,
, , .
.
,

- .

.
,
.

- ,
,
.

, ,
.


.

,

, .
,
.
,
, ,


.
.
,

.

7
ANNOTATION
Guu Dumitru Application of the Principles of Sociology of Law in the
Development of the Cadastral System in the Republic of Moldova, thesis for
doctorate in law, Chiinu, 2011
The thesis consists of an introduction, three chapters, conclusions and recommendations, a
bibliography with 184 headings, 10 appendices, 169 pages of text, 11 charts and figures, and 24 tables.
Number of publications on the topic of the thesis. The research results were published in 42
scientific papers, five of which are monographs.
Key words: Cadastre, Corruption, Cadastral Information, Information System, Legal
Sociology, Privatization, Real Estate Appraisal, Real Estate Cadastre, Real Estate Market, and
Sociology Survey.
Research and thesis objectives. The thesis analyzes the application of socio - judicial
principles in the development of the cadastral system in the Republic of Moldova, using theories of
law and sociology for the purpose of a complex invesigation of the socio - judicial phenomena in
the creation of real estate cadastre. The study undescores the importance of socio-judicial research
in strengthening and protecting property rights and maintaining order in the cadastral system.
The scope of the thesis consists in the research of key issues regarding the history of real estate
cadastre and the legal protection of property rights.
The novelty and scientific originality of the investigation lies within the study of socio-
judicial phenomena, which determine the development of the cadastral system in the Republic of
Moldova. The consolidation of sociological research and ongoing government decisions aids in the
formation of a unique concept of identification, registration, and appraisal of real estate while also
enriching the general judicial theory with new content categories. Solved scientific problem in
using bases sociology summarizes legal and cadastral legislation perfecting developing recommendations
on combating corruption in the cadastral system, and simplify the registration of real estate.
The theoretical significance and applied value of the research lies in the application of
scientific methods and categories, as well as their enrichment with content following the research of
complex social phenomena from legal and socio - judicial perspectives. Utilizing the categorical
potential of legal sociology, the research identifies flaws in the execution and development of the
cadastral system and provides solutions to the most stringent problems.
The value of the results lies in the application of new categories specific to legal sociology.
Applying sociological data and advanced methods in the continuing development of the cadastral
system in the Republic of Moldova fosters a favorable environment for the organization of an
information system benefiting the population and imporving the efficiency of the fiscal system.
The studys results were utilized by the Agency for Land Relations and Cadastre and served as
empirical basis for the amendment of the legislation concerning real estate cadastre and the
elaboration of the strategy for the development of the cadastral sysytem in the Republic of Moldova.


8
LISTA ABREVIERILOR

ACSA Agenia Naional de Dezvoltare Rural
AID Asociaia Internaional pentru Dezvoltare
ARFC Agenia Relaii Funciare i Cadastru
BM Banca Mondiala
BNS Biroul Naional de Statistic al Republicii Moldova
CAMA Sistemul computerizat de evaluare masiv
Comisia FIG Comisia Federaiei Internaionale a Geometrilor
OCT Oficiul Cadastral Teritorial
OIC Cadastru Oficiul Informaional Central Cadastru
OIPPC Oficiul de Implementare a Primului Proiect de Cadastru
ONU Organizaia Naiunilor Unite
PPC Primul Proiect de Cadastru
PSPP Proiectul de Susinere a Privatizrii Pmntului
RSSM Republica Sovietic Socialist Moldoveneasc
RUSBI Registrul de Stat al Bunurilor Imobile
SCERS Strategia de Cretere Economic i Reducere a Srciei
SIDA Agenia Suedez pentru Dezvoltare i Cooperare
TACIS Asistena Tehnic pentru Comunitatea Statelor Independente
USAID Agenia Statelor Unite ale Americii pentru Dezvoltarea Internaional



9
INTRODUCERE

Actualitatea i importana problemei abordate. Instituirea unui stat democratic i a unei
economii de pia depinde foarte mult de modul de implementare a schimbrilor n ceea ce privete
formele de proprietate, sistemul de valori etc. Ele vizeaz nsi existena uman i, asemeni unei
hrtii de turnesol, msoar gradul de democraie al unei sau altei ri. Aceste schimbri constituie
condiia primordial a succesului modernizrii. ns ele nu pot fi realizate peste noapte, deoarece
implic transformri fundamentale, n primul rnd, n contiina indivizilor.
Actualitatea temei propuse rezid n necesitatea racordrii teoriei tiinifice i a practicii juridice
la realitile sociale. Cercetarea teoretico-metodologic i empiric a sistemului cadastral n cadrul
societii noastre este legat indispensabil de studiile n domeniul sociologiei, care au tangene cu
jurisprudena.
Tinznd s ne integrm n Uniunea European, precum i n comunitatea mondial, trebuie s
reconstituim instituiile noastre de specialitate n conformitate cu noile cerine internaionale.
Schimbri cardinale necesit nu numai instituiile sociale formale, dar i cele neformale, inclusiv
sistemul de valori i normele de comportament. Or, nu poate fi democraie fr drept de proprietate,
nu exist drept de proprietate fr instituia cadastrului.
La etapa actual procesele democratizrii vieii sociale includ i sociologizarea dreptului, care
se manifest n tendina de a studia aspectul social al fenomenelor juridice.
Investigaiile sociologice n general i cele sociojuridice n special contribuie la efectuarea
msurrilor aspectului social privind eficacitatea funcionrii i dezvoltrii sistemului cadastral i
rezultatele analizei ne permit s trasm cile de perfecionare i dezvoltare calitativ a cadastrului.
Proprietatea, scria sociologul romn D. Gusti, este un fenomen sufletesc, economic, juridic i
politic n acelai timp ... i pentru a fi de durat, trebuie s fie garantat [50, p. 31].
Importana implementrii cadastrului este indiscutabil pentru fiecare ar. Mai simplu spus,
acest sistem poate fi comparat cu o list din care orice doritor poate lua cunotin de fiecare imobil
din ara respectiv i proprietarul lui, caracteristicile tehnice, amplasarea, valoarea i alte aspecte ale
proprietii. Este vorba de o multitudine de indicatori cu ajutorul crora se pot obine diferite
combinaii, ca rezultat al procesrii datelor prin intermediul unor programe computerizate
sofisticate, n funcie de scopul propus proiectarea reuit a unui drum, amplasarea potrivit a un
cartier locativ astfel s fie mai puin afectat de diferite cataclisme, inclusiv seisme.
La general vorbind, importana cadastrului rezid n faptul c disponibilitatea unei asemenea
baze de date ar facilita:

10
inerea unei evidene stricte i corecte asupra proprietilor imobiliare i a proprietarilor lor;
circulaia liber a bunurilor imobiliare i a drepturilor asupra lor, inclusiv n afara hotarelor rii;
gestionarea proprietilor imobiliare dup bunul plac al proprietarilor;
asigurarea din partea statului a garaniei dreptului de proprietate asupra imobilelor;
impozitarea echitabil a tuturor bunurilor imobile, majorarea acumulrilor la buget i, implicit,
dezvoltarea comunitilor (potrivit Ageniei Relaii Funciare i Cadastru actualmente ponderea
acumulrilor la buget constituie 4-5%, adic circa 1 miliard de lei, iar n rile dezvoltate acest
indicator constituie 25-35%);
delimitarea terenurilor proprietate public a statului i proprietate public a unitilor
administrativ-teritoriale;
crearea cadastrelor de specialitate, inclusiv a cadastrului apelor, cadastrului pdurilor,
cadastrului plantaiilor perene etc.;
construcia diferitelor case i cartiere de locuit, instalaii inginereti, a iazurilor artificiale,
plantarea pdurilor, plantaiilor, fiilor forestiere, construciilor hidrotehnice etc.
Firete, importana efecturii activitilor menionate, precum i a multor altor activiti, const
n faptul c se vor crea posibiliti pentru excluderea factorului uman, adic a subiectivismului la
luarea deciziilor, lucru foarte important, mai ales pentru Republica Moldova, unde, pn a trece la
economia de pia, foarte multe hotrri se adoptau n mod samavolnic.
Pentru ca aceste i multe alte activiti s fie efectuate cu succes este necesar descentralizarea
sistemului cadastral, oficiile cadastrale teritoriale s aib mai mult autonomie i s poat lua
decizii de sine stttor. Un imperativ n realizarea aceluiai scop este dezvoltarea sectorului privat al
cadastrului, corectarea erorilor la elaborarea planurilor cadastrale i transpunerea lor n natur, mai
ales a celor ntocmite n cadrul implementrii Programului Naional Pmnt. O problem foarte
important i actual este pregtirea specialitilor n domeniu. n prezent, conform datelor statistice
ale Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, din cei circa 950 de ingineri cadastrali numai 10% au
studii superioare.
Totui, pentru ca deciziile luate, fie la nivel central sau local, s corespund necesitilor
sociale, s fie puse n slujba intereselor rii, a comunitilor i a cetenilor, este necesar ca la baza
lor s stea studii sociologice complexe. Altfel spus, n foarte multe cazuri, dac aceasta este posibil,
nainte de a consulta cadastrul, trebuie s ntrebm societatea dac planurile statului, comunitii nu
vin n contradicie cu interesele lor. Iat de ce un aport considerabil la dezvoltarea i implementarea
sistemului cadastral n Republica Moldova l poate avea sociologia. Investigaiile sociojuridice ale
fenomenului juridic contribuie la verificarea ipotezelor teoretice naintate, extinderea bazei
empirice, furnizeaz date privind eficacitatea funcionrii mecanismelor juridice i sociale pentru

11
generalizri teoretice, astfel mbogind i stimulnd dezvoltarea teoriei generale a dreptului.
Totodat se realizeaz funcia teoretico-gnoseologic n concretizarea tezelor i categoriilor generale a
teoriei dreptului pe de o parte, iar pe de alta pentru contientizarea i valorificarea datelor empirice.
Identificarea problemelor de cercetare: n teza o atentie deosebita se acorda studierii practicii
crerii, funcionrii i dezvoltrii sistemului cadastral al Republicii Moldova, determinarii
tendinelor de dezvoltare i aplicare a sociologiei juridice n studierea acestui fenomen.
Scopul i obiectivele tezei. Scopul tezei const n cercetarea aspectelor i problemelor privind
practica crerii cadastrului bunurilor imobile, protejarea juridic a dreptului de proprietate n
condiiile trecerii la economia de pia.
Atingerea scopului s-a efectuat prin urmtoarele obiective: analiza aspectelor principale n
constituirea sociologiei juridice; conturarea problematicii sociologiei juridice i a conceptelor
teoriei generale a dreptului; analiza conceptelor i a principalelor categorii ale sociologiei juridice,
acestea formnd baza metodologic pentru cercetrile n domeniul sistemului cadastral n Republica
Moldova; relevarea principalelor particulariti ale cercetrilor empirice sociologico-juridice;
urmrirea tendinelor n dezvoltarea sistemului cadastral al Republicii Moldova i impactul lui
asupra populaiei; elaborarea bazei metodologice, metode i tehnici ale investigaiei sociologice n
domeniul crerii i dezvoltrii sistemului cadastral.
Noutatea tiinific i originalitatea. Crearea sistemului cadastral este o sarcin social nou
pentru rile postsocialiste, proces care necesit o concordare a cunotinelor teoretice cu deciziile
practice ale organelor de resort. ns pn n prezent acest fenomen nu a fost cercetat, asupra acestui
fapt pronunndu-se autorul tezei.
Constituind o surs de satisfacere a necesitilor social-vitale, actualmente bunurile imobile sunt
subiectul unor ample dezbateri. Unul dintre proiectele de cea mai mare amploare n cadrul
proceselor reformatoare din Republica Moldova, care a demarat n deceniul trecut, este legat de
formarea sistemului unic de identificare, nregistrare i eviden a bunurilor imobile.
Acum suntem deja n perioada cnd se culeg din plin rezultatele implementrii Primului Proiect
de Cadastru n ar, proiect menit s creeze cadrul funcionrii raionale a pieei bunurilor imobile.
n acest context, este important: stabilirea nivelului de informare i contientizare de ctre
populaie a necesitii crerii cadastrului bunurilor imobile; combaterea fenomenului corupiei n
sistemul de nregistrare a proprietilor imobiliare; identificarea gradului de informare a diverselor
categorii ale populaiei despre implementarea noului sistem de impozitare a bunurilor imobile bazat
pe valoarea de pia, reliefarea necesitii perfecionrii i dezvoltrii sistemului cadastral i a strii
reale i tendinelor de dezvoltare a pieei imobiliare, evidenierea impactului social al sistemului

12
cadastral asupra populaiei, elaborarea bazei metodice sociologico-juridice a studierii sistemului
cadastral i a importanei acestui proiect, care, de altfel, a pus baza funcionrii efective a economiei
bisectorale. Lege este faptul c proprietatea privat constituie fundamentele crerii i dezvoltrii
economiei de pia. Avnd posibilitatea de a deine n proprietate diferite bunuri, membrii societii
sunt stimulai s depun eforturi pentru creterea economic. Acest mecanism simplu, ca rezultat,
determin succesul celor ingenioi, insisteni, capabili i srguincioi. Dar aceast lege i acest
mecanism rmn s fie doar miezul sistemului complex, care necesit un ir de elemente pentru
crearea cadrului n care vor exista ele. Anume crearea unui astfel de cadru urma s fie sarcina
primordial a politicii de stat n procesul tranziiei la economia de pia. Autorul, ns, pentru a
putea determina care este reuita nfptuirii acestei sarcini n domeniului proprietii imobiliare si
propune s efectueze un studiu analitic asupra acestui subiect i s fac o descriere a situaiei
existente n ar.
Problema tiinific soluionat rezum n valorificarea bazelor sociologie juridice, perfectarea
legislaia n domeniul cadastrului i elaborarea recomandrilor privind combaterea fenomenului de
corupie n sistemul cadastral, i simplificarea procesului de nregistrare a bunurilor imobile.
n lucrare au cptat o dezvoltare noile categorii i noiuni care contribuie la studierea sistemic
a problemei precum sunt sociologia juridic, cadastru, cadastrul bunurilor imobile, cadastru
general, structura cadastrului bunurilor imobile n condiiile actuale, sistem unificat de
nregistrare a bunurilor imobile, acestea mbogind teoria general a dreptului i a altor ramuri de
drept. Utiliznd potenialul categorial al sociologiei juridice s-au depistat problemele funcionrii i
dezvoltrii sistemului cadastral i elaborate ci de soluionare a celor mai stringente probleme.
Menionm c, pentru prima dat n Republica Moldova, abordarea problemei aparatului
categorial, a principiilor metodologice n investigaiile sociojuridice au fost incluse n lucrarea
Sociologia juridic. ndrumar teoretic i practic. Chiinu: tiina, 2004. 176 p., recomandat de
Senatul Academiei de Poliie tefan cel Mare i este pe larg utilizat n procesul didactic i de
cercetare. Autorul tezei este coautor al crii.
Importana teoretic i valoarea aplicativ. Tema n cauz, fiind foarte puin studiat, prezint
un interes teoretic sporit i are o semnificaie practic incontestabil. Valoarea rezid n elaborarea
unor aspecte teoretico-metodologice ale sociologiei juridice cu implicaie n activitatea practic a
crerii sistemului cadastral n Republica Moldova, viznd problemele de informare, contientizare de
ctre populaie, a necesitii implementrii noului sistem de nregistrare a proprietilor i a evalurii
lor n scopul impozitrii bazate pe valoarea de pia. Rezultatele investigaiilor tiinifice sunt aplicate
n procesul de predare la facultile de drept, cadastru i drept, economie general i drept, sociologie

13
i asisten social, cadastru, geodezie i construcii, n sistemul de perfecionare i ridicare a
calificaiei specialitilor din ramurile economiei naionale, a cursului special Sociologia juridic i
studierea impactului social al implementrii noului sistem de nregistrare a bunurilor imobile, n
elaborarea cursurilor, programelor de studii, a lucrrilor metodice i a manualelor. Ele au fost i sunt
utilizate n elaborarea proiectelor de acte normative privind perfecionarea sistemului cadastral n
Republica Moldova.
La baza investigaiei este pus analiza fundamentelor juridice ale noiunilor specifice i a
prevederilor legislative privind dezvoltarea sistemului cadastral n Republica Moldova. Drept suport
teoretic servesc lucrrile fundamentale ale specialitilor n domeniul teoriei generale a dreptului i
sociologiei juridice din Romnia, Frana, Italia, SUA, Anglia i Federaia Rus.
Sunt utilizate metode dialectice, concretizate n metode sistemice, funcionale, structurale,
precum i metoda istoric, metoda statistic, metoda comparativ, analiza statistic i istorico-
comparativ. n vederea obinerii unor informaii, care ar permite relevarea mai profunda a
problematicii studiate au fost aplicate metode sociologice ca observaia, ancheta prin chestionar si
interviu, studiu de experi etc.
n acest context, a fost ntocmit programul concret de cercetare i stabilite procedeele metodice
de colectare i analiz a datelor sociologice, fiind utilizate investigaiile sociologice efectuate de autor
n perioada 2002-2010. Studiile sociologice au fost efectuate cu ajutorul unor instrumentarii
metodologic complexe, elaborat special, i au avut drept scop obinerea informaiei obiective referitor
la implementarea cadastrului bunurilor imobile (vezi Anexele 5, 6, 12, 13). Fiecare chestionar conine
mai multe seturi de ntrebri, formulate concret sub aspectul coninutului i al ordinii propuse.
Investigaiile sociologice sunt reprezentative. n total au fost intervievai 1520 respondeni, informaia
obinut fiind unical. Pn n prezent n literatura tiinific aceste aspecte nu au fost studiate.
Aprobarea rezultatelor. Teza de doctor a fost examinat i aprobat la edina Catedrei Teoria i
Istoria Dreptului a Facultii de Drept a Universitii de Stat din Moldova din 18.06.2010 (procesul-
verbal nr. 1) i Seminarului tiinific de Profil (proces-verbal nr. 5 din 22.11.2010). Principalele teze i
concluzii ce rezult din investigaie i-au gsit reflectare n publicaii, au fost comunicate la Simpozionul
Internaional 70 de ani ai Universitii Agrare din Moldova. Cadastru i ingineria mediului (Chiinu,
2003); la Conferina tiinific anual a Institutului de Relaii Internaionale Perspectiva (Chiinu,
2004); la Conferina naional a sociologilor din Romnia: Romnia Social. Drumul schimbrii i al
integrrii europene (Cluj-Napoca, 2004); la Colocviul internaional de tiine sociale Actualitate.
Cercetare. Utilitate. Metodologie (Braov, 2006-2010); la Conferina internaional tiinifico-practic
Dezvoltarea uman n condiiile formrii relaiilor de pia (Chiinu, 2007); la Conferina
internaional Drepturile cetenilor asupra bunurilor imobile (Chiinu, 2009).

14
Rezultatele au fost expuse n rapoartele analitice prezentate Ageniei Relaii Funciare i
Cadastru, Oficiului de Implementare a Primului Proiect de Cadastru, care au fost utilizate la
elaborarea proiectelor de acte normative i decizii prezentate Guvernului i Parlamentului
Republicii Moldova, de asemenea, i n cadrul examinrii diverselor probleme legate de
implementarea Cadastrului bunurilor imobile n Republica Moldova, la edinele Colegiului
Consiliului Interdepartamental pentru coordonarea activitii n domeniul Cadastrului Naional,
Bncii Mondiale i Ageniei Suedeze pentru Dezvoltare i Cooperare.
Sumarul compartimentelor tezei. Prezenta tez conine: introducere, trei capitole divizate n
15 paragrafe, concluzii generale i recomandri, bibliografie i anexe, volumul textului de baz
fiind de 169 pagini. Introducerea include fundamentarea i justificarea temei alese, relev
actualitatea i importana problemei abordate, scopul i obiectivele tezei, metodele tiinifice
folosite, noutatea tiinific, semnificaia teoretic i valoarea aplicativ, aprobarea rezultatelor.
Primul capitol este intitulat Fundamente teoretico-metodologice ale cercetrii cadastrului
bunurilor imobile i este structurat n 4 paragrafe. Paragraful 1.1 Analiza situaiei cercetrilor n
domeniul cadastrului conine o analiz a celor mai importante cercetri n domeniul sistemului
informaional-funciar, efectuate n diverse ri dezvoltate, precum i n noile state independente. n
paragraful 1.2 Cercetrile n domeniul cadastrului i evalurii bunurilor imobile n Republica
Moldova o atenie deosebit se acord cercetrilor n domeniul cadastrului i evalurii bunurilor
imobile n scopuri de impozitare, efectuate n Republica Moldova. n paragraful 1.3 Problemele
dezvoltrii cercetrilor i valorificarea bazei sociologiei juridice n dezvoltarea sistemului cadastral
se examineaz evoluia conceptelor metodologice privind crearea sistemelor informaionale-
funciare de la simpla ridicare topografic pentru efectuarea lucrrilor cadastrale pn la cadastrul
multifuncional al bunurilor imobile n scopuri de impozitare, ce ntrunete sistemul cadastrului
funciar, nregistrarea drepturilor i evaluarea bunurilor imobile n scop de impozitare. n paragraful
1.4 Aspecte socio-juridice n dezvoltarea sistemului cadastral al Republicii Moldova se reliefeaz
etapele evoluiei, scopul i structura cadastrului bunurilor imobile n condiiile actuale, accentueaz
efectul ateptat n urma colaborrii sociologiei cu cercetrile n domeniul dreptului.
Capitolul doi, Particularitile istorico-teoretice de abordare a fenomenului juridic din
perspectiva sociologiei juridice, conine trei paragrafe. n paragraful 2.1 Retrospectiva doctrinar-
evolutiv a sociologiei juridice se fac precizri referitoare la rolul sociologiei juridice n
transformarea realitii sociale. Totodat, se cristalizeaz experiena juridic de veacuri n dezvoltarea
organic a societii concomitent cu socializarea legislaiei. n al doilea paragraf, Specificul
epistemologic a sociologiei juridice i esena sa praxiologic se contureaz problemele sociologiei
juridice n comparaie cu problemele tiinelor dreptului. Sociologia juridic prezint un suport

15
esenial n cercetarea realitii de drept. n al treilea paragraf, Problemele generale ale metodologiei
cercetrii sociologice i particularitile metodologice ale cercetrii empirice a fenomenelor juridice,
sunt expuse principiile metodologice generale i sunt precizate cerinele fa de cercetarea empiric
sociologic.Capitolul trei Aspecte teoretico-practice de aplicare a sociologiei juridice n
determinarea i dezvoltarea sistemului cadastral cuprinde cinci paragrafe. n primul paragraf,
Privatizarea premis obiectiv a crerii sistemului cadastral, acordm atenie principalelor
obiective ale procesului de nregistrare a terenurilor agricole n cadastrul bunurilor imobile, care
constituie o continuare fireasc a procesului de privatizare. Pe baza studiului interdisciplinar se
constat c una dintre problemele principale, pe care trebuie s le rezolve sistemul cadastrului
bunurilor imobile este corectarea erorilor n msurri, proiectare, amplasare a deintorilor de teren
comise n procesul privatizrii pmntului, consolidarea terenurilor agricole n baza relaiilor de
arend, vnzare-cumprare, schimb. n acest scop se analizeaz practica n domeniu, se face o
analiz a procesului de nregistrare a diverselor tipuri de proprieti, sunt elucidate problemele i
cile de soluionare a acestora, printre care este dezvoltarea sistemului informaional ca parte
component a sistemului cadastral. Perfecionarea sistemului cadastra presupune i combaterea
corupiei legate de nregistrarea bunurilor imobile. n paragraful doi, Piaa imobiliar i tendinele
dezvoltrii ei n Republica Moldova, pe baza analizei istorico-statistice se dezvluie legtura dintre
sistemul cadastral i dezvoltarea pieei imobiliare, se urmresc tendinele de cretere a rolului pieei
imobiliare. n paragraful trei, Nivelul de informare i contientizare a populaiei privind
implementarea cadastrului bunurilor imobile, se identific, n baza studiilor sociologice, gradul de
informare a populaiei privind sistemul cadastral. n paragraful patru, Strategia privind evaluarea
bunurilor imobile n scopul impozitrii bazate pe valoarea de pia a lor, se menioneaz c
sistemul de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii constituie o parte component a
sistemului cadastrului bunurilor imobile. Se menioneaz gravitatea problemelor ce in de
impunerea fiscal n legtur cu implementarea de la 1 ianuarie 2007 a noului sistem de impozitare
a bunurilor imobile n baza valorii lor de pia. Studiul arat c n privina implementrii noului
sistem de impozitare a bunurilor imobile bazat pe valoarea de pia, populaia este slab informat,
n comparaie cu nivelul de informare privind implementarea cadastrului. n condiiile creterii
stabile a numrului de tranzacii pe piaa proprietilor imobiliare crete i interesul fa de
informaia cadastral, viznd calitatea, securitatea serviciilor oferite de oficiile cadastrale teritoriale
n paragraful cinci, Problemele constituirii cadastrului general n Romnia, este studiat i
generalizat experiena n acest domeniu n scopul de a efectua analiza comparativ cu sistemul
cadastral din Republica Moldova, a evidenia tendinele de dezvoltare a sistemului cadastral n
vederea integrrii lui n sistemul cadastral european.

16
1. FUNDAMENTE TEORETICO-METODOLOGICE ALE CERCETRII
CADASTRULUI BUNURILOR IMOBILE

1.1 Analiza situaiei cercetrilor n domeniul cadastrului
Analiza experienei internaionale privind crearea cadastrului bunurilor imobile vorbete despre
faptul c pe parcursul mai multor decenii n majoritatea rilor lumii cadastrul era considerat doar ca
un sistem de informaii referitoare la terenuri i caracteristicile lor. Cercetrile efectuate de muli
savani strini au fost consacrate problemelor de creare i perfecionare a cadastrului funciar, ce era
examinat preponderent n aspect tehnic, ca rezultat total al executrii filmrii cadastrale i stabilirii
hotarelor dintre sectoarele de teren. Concomitent, o atenie deosebit se acorda preciziei
msurtorilor cadastrale, cuprinderii integrale a obiectelor imobile, calitii informaiei tehnice. La
nceput crearea cadastrului funciar nu a influenat esenial asupra sistemului de nregistrare a
drepturilor asupra bunurilor imobile. ns pe msur ce sistemul cadastral devenea tot mai complet
n ce privete volumul informaiei pe care o coninea, a aprut necesitatea de a introduce nsemnarea
unic a sectoarelor de pmnt i n registrele drepturilor asupra bunurilor imobile. Cu timpul
sistemul informaional s-a completat cu datele despre nregistrarea obiectelor imobiliare, efectuat
sporadic (pe msura desfurrii tranzaciilor) sau sistematic (efectund nregistrarea primar
masiv a tuturor obiectelor proprietii imobiliare).
Cadastrul, n temei, s-a dezvoltat n Europa, de aceea anume n rile europene cercetrile
conceptual-teoretice n domeniul cadastrului s-au efectuat mai intens. O trstur caracteristic a
cadastrului funciar n Europa Occidental este faptul c el asigur cuprinderea sistematic a
ntregului teritoriu i c datele colectate i nregistrate se actualizeaz permanent. Tendina general
este ca rolul sistemului informaional-funciar s capete o importan mai mare.
Printre lucrrile tiinifice, care au influenat cel mai mult asupra dezvoltrii sistemelor
cadastrale de stat i a nregistrrii obiectelor imobiliare n rile din CSI menionm lucrarea lui
Larson G. nregistrarea drepturilor funciare i sistemele cadastrale. Cartea este tradus n limba
rus i editat n Rusia n anul 2002 [65]. Pentru prima dat aceast carte a fost editat acum 20 de
ani. Deja atunci autorul a prevzut necesitatea aplicrii unui concept complex fa de sistemele
informaionale cuprinznd date dintr-un spectru foarte larg. Examinnd posibilitile mari pe care le
ofer tehnologiile informaionale moderne, autorul argumenteaz importana coordonrii activitii
legate de introducerea i perfecionarea diverselor sisteme ce conin informaie funciar. Un loc
aparte n lucrare Larson G. l rezerv temei privind interaciunea cadastrului cu nregistrarea
drepturilor att n plan istoric, ct i n aspect spaial. Autorul examineaz cadastrul bunurilor

17
imobile ca multiaspectual, datele cruia se folosesc nu numai pentru determinarea valorii obiectelor
imobile i impozitare. Informaia ampl, referitoare la unitile funciare comode, poate ajuta la
planificare i gestiune, inclusiv la meninerea contactelor ntre organele administraiei publice
centrale i locale i ceteni [65, p. 86]. n opinia lui Larson G., crearea cadastrului i nregistrarea
drepturilor au i alte conveniente, cum ar fi mbuntirea hrilor i ridicarea calitii produciei
cartografice, reducerea numrului de conflicte pe teme funciare, simplificarea tranzaciilor funciare,
formarea i dezvoltarea pieei imobiliare. Un merit incontestabil al lucrrii menionate este analiza
posibilitilor de introducere i perfecionare a sistemelor informaionale a cadastrului funciar,
precum i de nregistrare a drepturilor asupra terenului.
Savantul a studiat sistemele cadastrale i cele de nregistrare a drepturilor din multe ri
dezvoltate n scopul de a elabora recomandri acceptabile privind crearea sistemelor funciar-
informaionale de nregistrare n rile n curs de dezvoltare. Cu toate c sistemul complet de
cadastru are avantaje evidente i trebuie s i se acorde preferin n perspectiv, totui, pentru rile
cu resurse insuficiente exist i o alt soluie, mai simplificat. Larson G. menioneaz c trecerea
de la un sistem simplu la unul mai complex trebuie s fie raional, adic dezvoltarea nu trebuie s
conduc la nimicirea sistemului creat anterior [143, pag. 174]. Cercetrile i concluziile lui Larson
G. au fost confirmate i dezvoltate n Republica Belarus. Rezultatele cercetrii au fost prezentate de
ctre avrov S. la o conferin internaional [134].
Problema existenei pieelor imobiliare neformale i a legalizrii drepturilor patrimoniale a fost
abordat i n publicaia savantului peruan cu renume mondial Hernando de Soto, intitulat Taina
capitalului: de ce capitalismul triumf n Occident i suport nfrngere n cealalt parte a lumii
[137, p. 141]. Examinnd procesul de formare a capitalului, de Soto evideniaz ase pri
componente ale proprietii, ce le permit cetenilor s acumuleze capital. Prima i cea mai
important concluzie, pe care a fcut-o savantul, este urmtoarea: Capitalul apare datorit
reflectrii lui n notificrile cu privire la dreptul patrimonial, gaj, n textele din contracte i n alte
hrtii de acest gen ce fixeaz caracteristicile cele mai utile social i economic ale relaiilor activelor
n comparaie cu calitile vizibile ale lucrurilor nsi. Anume la aceast etap are loc descrierea i
nregistrarea valorii poteniale a activelor [138, p. 56]. Astfel, notificarea de nregistrare a dreptului
asupra obiectului proprietate imobiliar reflect calitile sociale i economice importante ale
obiectului (capacitatea de a fi folositor pentru asigurarea creditului, de a compensa cerinele
creditorilor, de a fi purttor al dreptului de servitute etc.).
O alt concluzie a savantului const n necesitatea integrrii informaiei diverse. Multitudinea
faptelor nu ntotdeauna vorbete despre bogia informaiei, menioneaz de Soto [138, p. 59].

18
Pentru a face cunotinele funcionale, rile dezvoltate au fost nevoite s uneasc toate datele,
diferite i mprtiate, ntr-un singur sistem atotcuprinztor. Studierea procesului de integrare a
sistemelor neuniforme de gestiune a bunurilor imobile se complic prin faptul c acest proces este
ndelungat i n multe state europene dezvoltate ine zeci i chiar sute de ani.
Urmtoarea concluzie bazat pe integrarea i unificarea sistemelor de nregistrare a bunurilor
imobile este delimitarea indivizilor purttori de drepturi i obligaii, care n limitele sistemului legal
de proprietate privat i-au pierdut anonimatul. Astfel, plata pentru asigurarea drepturilor
patrimoniale const n acceptarea diverselor obligaiuni: a plti impozite, a restitui creditele obinute
de la darea n arend a bunurilor imobile, a asigura bunurile imobile, a ncheia contracte imobiliare
etc. Ca rezultat al crerii sistemului de nregistrare a drepturilor patrimoniale crete nivelul
standardizrii descrierii obiectelor, ceea ce permite reducerea cheltuielilor tranzacionale pentru
organizarea circuitului i utilizrii activelor. Un sistem bine organizat de proprietate privat le
deschide proprietarilor posibilitatea formidabil de a-i acomoda proprietatea la orice schimbare a
situaiei economice [138, p. 65]. n urma tuturor acestor transformri, se creeaz infrastructura
pieei, ce atrage un numr tot mai mare de specialiti, care, la rndul lor, asigur perfecionarea
interaciunii n domeniul drepturilor patrimoniale. O particularitate nu mai puin important a
sistemului perfect de nregistrare este protecia sigur a notificrilor contra diverselor falsificri,
concomitent cu reducerea general a nivelului cheltuielilor pentru efectuarea tranzaciilor.
Pentru Republica Moldova este actual concluzia lui Hernando de Soto privind faptul c
programul de acumulare a proprietii nu va avea succes pn cnd guvernele nu vor abandona
iluzia precum c pentru acumularea proprietii este suficient cunoaterea obiectelor materiale.
rile n curs de dezvoltare i fostele ri socialiste arunc fr nici un sens milioane de dolari
pentru cartografierea bunurilor imobile i pentru computerizarea cadastrelor funciare, dar acest
lucru nu ajut la integrarea sectoarelor legale i ilegale. nc n anul 1993 specialitii Bncii
Mondiale au prevenit despre tendina de a considera c reglementarea proprietii funciare
constituie o problem pur tehnic. Deseori se ntmpl c lucrrile cadastrale sunt efectuate, hrile
sunt ntocmite, dar dreptul de proprietate din cauza nesoluionrii aspectelor juridice rmne
nedeterminat. Fotografierea din aer i recensmintele ofer informaii despre partea exterioar a
lucrurilor, n timp ce proprietatea nu constituie un element al lumii materiale, ci face parte din sfera
dreptului i a economiei [138, p. 204]. Ca argument n favoarea acestei idei de Soto se refer la
specialitii canadieni cunoscui n domeniul sistemelor informaionale funciare McLaughlin J. i
Nichols S., care sunt ngrijorai de faptul c unele guverne continu s considere lucrrile funciare
i cartografierea ca piatr de temelie n sistemul de proprietii funciare. n realitate problema

19
crerii cadastrului este mult mai complex i presupune nu numai crearea sistemului informaional
geografic, ci i asigurarea unor garanii la dreptul proprietarilor asupra obiectelor imobiliare
nregistrate n sistemul cadastrului. Pentru crearea i deservirea acestor tehnologii se cheltuie cea
mai mare parte din suma resurselor necesare pentru reformarea sistemului proprietii private, dar
aceste cheltuieli sunt benefice numai n cazul cnd sunt soluionate deja problemele politice i
juridice, ce mpiedic legalizarea proprietii deinute ilegal [146, p. 79].
Multe idei lansate de Hernando de Soto au fost puse la temelia reformelor politice i economice
n rile din America Latin, au devenit piloni de orientare i concepia de baz n dezvoltarea
sistemelor de nregistrare a proprietii i sunt recunoscute de mari savani laureai ai Premiului
Nobel i politicienii din ntreaga lume.
Cu toate acestea, revenind la problema crerii sistemului multifuncional de nregistrare i
cadastru, este necesar s recunoatem c bazele lor metodologice au fost elaborate incomplet nu
numai n rile din CSI, ci i n cele din Uniunea European.
Un exemplu de cercetare profund n scopul crerii concepiei de cadastru la nivel internaional
l constituie studiile savanilor romni Ana-Cornelia Badea i Gheorghe Badea [5]. Ei au analizat
dezvoltarea sistemelor de cadastru din diferite ri prin prisma dezvoltrii lui de mai departe,
activiti care au fost conturate de Comisia a 7-ea a Federaiei Internaionale a Geometrilor (FIG) i
prezentate n anul 2002 la Washington, i a concepiei de cadastru, elaborat de Comisia European
i prezentat la Grenada n anul 2002.
Ideea principal a acestor cercetri const n gsirea posibilitilor pentru perfecionarea lui n
scopul crerii unui cadastru mai progresist, n aa fel ca s fie posibil implementarea mai
eficient a acestuia n Uniunea European. Aa-numitul Cadastrul-2014 (elaborat de Comisia
FIG), dei a fost prezentat n calitate de cadastru al viitorului, totui, n opinia noastr, nu este
suficient de funcional, deoarece vizeaz numai nregistrarea drepturilor asupra obiectelor
imobiliare, precum i partea tehnic a cadastrului. Drept confirmare, servete definiia Cadastrul-
2014: Cadastrul reprezint inventarierea sistematic public a datelor privind toate obiectele
teritoriale legate dintr-o zon administrativ sau regiune, bazat pe msurarea limitelor acestora.
Astfel, Cadastrul-2014 presupune nregistrarea integral a tuturor obiectelor situate n limitele
anumitelor zone sau regiuni. Cadastrul, n acest context, trebuie s corespund ctorva principii,
adic s conin informaii complete despre starea terenurilor, inclusiv drepturile i restriciile la
anumite drepturi, s dispar, odat cu dezvoltarea tehnologiilor informaionale, deosebirile dintre
hrile i registrele, pstrarea cadastrului numai n format electronic, s se compenseze cheltuielile
pentru Cadastrul-2014 din contul veniturilor de pe urma activitilor cadastrale.

20
Autorii examineaz i alt versiune de definire a cadastrului propus de Uniunea European n
anul 2002 la Grenada. Potrivit ei, cadastrul se bazeaz, n esen, pe urmtoarele principii: cadastrul
trebuie s acopere ntregul teritoriu al Uniunii Europene, s poat fi folosit de toi cetenii Uniunii
Europene pe principii de egalitate, s se asigure securitatea datelor i legalitile, s se ia drept
unitate de baz a cadastrului sectorul de pmnt, pentru care s existe un cod unic de natur s
permit determinarea locului lui n sistemul de coordonate. Afar de aceasta, toate terenurile,
precum i construciile i alte obiecte imobiliare, trebuie s fie descrise cu precizie, cadastrul s fie
administrat printr-o baz de date deschis, datele din cadastru i din crile funciare s garanteze
drepturile patrimoniale, organele administraiei de stat s utilizeze informaia despre sectoarele de
pmnt pentru consolidarea cadastrului, datele nregistrate n cadastru n fiecare stat-membru al
Uniunii Europene s fie accesibile pentru toi cetenii lor, pentru guvernele naionale, organele
regionale i locale de administrare, o importan deosebit acordndu-se colaborrii cu sectorul
privat i cu organizaiile internaionale.
Autorii reliefeaz factorii principali care influeneaz crearea sistemului de cadastru: acest
sistem trebuie s fie flexibil i s poat fi schimbat uor odat cu operarea modificrilor n legislaie
i a celor de ordin tehnic, s protejeze i s garanteze dreptul asupra proprietii, s fie simplu, clar
i accesibil, s prezinte informaie actual i sigur la preuri accesibile.
Este de menionat c, pn n prezent, n rile din CSI i Europa Central nu exist niciun
studiu tiinific ce ar reflecta toate aspectele cadastrului multiaspectual al bunurilor imobile.
O excepie rar constituie lucrarea cercettorilor belorui avrov S., Kozlova A. i Gudkova I.
nregistrarea de stat a bunurilor imobiliare, a drepturilor asupra lor i tranzaciilor cu acestea,
editat n anii 2005-2006 n oraul Minsk [133]. Autorul coordonator al lucrrii avrov S.,
directorul general al ntreprinderii unitare de stat Agenia Naional de Cadastru, studiaz de mai
muli ani practica internaional de creare a cadastrului bunurilor imobile i contribuie activ la
implementarea celor mai bune realizri n crearea i dezvoltarea cadastrului bunurilor imobile al
Republicii Belarus. n aceast lucrare pentru prima dat, de pe poziii sistemice, se examineaz
bazele teoretice i practice ale nregistrrii bunurilor imobile, a drepturilor asupra lor i tranzaciilor
cu ele n Republica Belarus. O atenie deosebit se acord principiilor i normelor din legislaia cu
privire la nregistrare, interaciunii dintre sistemul cadastral i sistemul de nregistrare, sistemul
instituional al registrului. n Republica Belarus, ca i n Letonia, rile de Jos, Moldova resursele
informaionale ale cadastrului i registrului sunt unite ntr-un singur Registru de Stat al Bunurilor
Imobile (RUSBI). n terminologia internaional acceptat, RUSBI este concomitent i cadastru al
bunurilor imobiliare i registru al drepturilor asupra acestor bunuri. Fiind o resurs informaional

21
integrat, RUSBI ...a preluat n sine i contradiciile ce au existat i exist ntre aceste dou resurse
informaionale. Esenial este conflictul dintre interesele organelor administrative i subiecii
dreptului civil, ce se prezint n calitate de subieci ai nregistrrii [133, p. 27]. Administraia,
presat de cerinele sistemului fiscale i a statisticii, ale gospodriei comunale, n multe ri cade n
ademenirea de a impune sistemului de nregistrare a drepturilor utilizarea obligatorie a unor
proceduri costisitoare de identificare a bunurilor imobile. avrov S. mprtete prevenirile lui de
Soto i ale lui Mendes F. despre faptul c delimitarea foarte exact a hotarelor dintre sectoarele de
pmnt, coordonarea la faa locului a tuturor obiectelor n scopul cartografierii lor, colectarea unui
volum de informaii nejustificat de mare despre construciile capitale conduce la scumpirea excesiv
a procedurilor de nregistrare. Asemenea tendine influeneaz negativ pturile srace ale populaiei
care se mpotrivesc cererii unor asemenea cheltuieli. De aceea, n prezent, n multe ri problema
const nu n caracterul fizic, adic n reflectarea pe hart a tuturor construciilor, ceea ce, posibil, s-a
fcut nu o singur dat fr a se solda cu careva rezultate importante, ci n caracterul juridic, adic
organizarea unui sistem accesibil i viabil de determinare, transmitere i protecie a drepturilor
asupra bunurilor i tranzaciilor cu acestea.
E de menionat c dac componenta tehnic i cea juridic a cadastrului multifuncional i-au
gsit reflectare ntr-o anumit msur n lucrrile savanilor i cercettorilor practicieni, apoi
componenta economic (evaluarea costului bunurilor imobile n cadrul cadastrului) nu are nc un
cadru conceptual-metodologic. Ar fi incorect s afirmm c aspectele evalurii bunurilor imobile n
scopuri de impozitare nu au fost examinate de ctre savanii din diverse ri ale lumii. Sunt bine
cunoscute lucrrile cercettorilor americani Ekkart J., Gludemans R., ale savanilor de la Institutul
Lincoln Malime J. i Iangman J.
n multe ri dezvoltate ale lumii se folosete metodologia evalurii masive a bunurilor imobile,
la elaborarea creia, n mare msur, a contribuit doctorul n economie Ekkart J. [137]. Fr a ne
aprofunda n istoria apariiei metodologiei de evaluare fiscal, ne vom opri asupra conceptelor
actuale de evaluare a bunurilor imobile n scopul impunerii fiscale i asupra interaciunii ei cu
sistemul cadastral i registrul drepturilor. Evaluarea masiv a bunurilor imobile, efectuat cu
ajutorul sistemului (sistemului computerizat de evaluare masiv), a cptat o nou
dezvoltare n anii 70-80 ai secolului XX. Ekkart J. examineaz din punctul de vedere al
conceptului sistemic metodologia evalurii masive, studiaz componentele ei, examineaz
algoritmul i etapele efecturii evalurii masive, funciile evalurii masive. Cercetrile poart
concomitent caracter teoretic i aplicativ i includ n sine nu numai examinarea concepiilor
generale privind modelarea evalurii n mas, ci i recomandri practice pentru determinarea

22
structurii i calibrarea modelelor de evaluare. Lucrarea este un manual fundamental, viznd
evaluarea i impunerea fiscal a bunurilor imobile i conine cunotine sistematizate ntr-un ir de
probleme ample de la bazele macroeconomiei pn la particularitile de gestionare a evalurii
fiscale, organizarea sistemului cartografic, problemele ce in de expertiza calitii evalurii masive,
organizarea procedurilor de apelare la relaiile cu publicul.
La examinarea evalurii bunurilor imobile n contextul cadastrului se impune ateniei o
particularitate subliniat de Ekkart J. n lucrarea sa savantul nu accentueaz interaciunea dintre
sistemul de evaluare masiv i registrul bunurilor. El doar menioneaz: Avnd atributele cuvenite,
sistemul cartografic asigur att prezentarea geografic a listei obiectelor imobiliare supuse
impozitrii, ct i registrul documentelor de drept ce stabilesc hotarele dintre terenuri [137, p. 177].
Aceast lips de atenie pentru interaciunea dintre lucrrile cadastrale, registrul drepturilor i
evaluarea fiscal este condiionat de faptul c n SUA nregistrarea titlurilor de drept este benevol,
iar deoarece cheltuielile pentru cutarea i stabilirea acestor drepturi sunt foarte mari, nregistrarea
nu ntotdeauna are loc [126, p. 70]. La momentul actual, n SUA se discut despre posibilitatea
utilizrii datelor companiilor de asigurare, care de cele mai multe ori efectueaz i msurtorile de
pmnt, pentru crearea sistemului funciar-informaional, la baza cruia se afl sectoarele de pmnt.
Nu putem s nu menionm contribuia mare pe care au adus-o la dezvoltarea evalurii fiscale
reprezentanii colii tiinifice din SUA Iangman J. i Malime G. de la Institutul Lincoln pentru
politica fiscal din SUA. Pe parcursul mai multor ani ei examineaz evaluarea n scop de impozitare
la scar internaional, comparnd politicile fiscale din diverse ri, generaliznd volumul uria de
date cu privire la organizarea activitii de evaluare n scopul impozitrii bunurilor imobile [157].
Cercettorii compar componentele principale ale politicii de impozitare a bunurilor imobile din
diverse ri, acordnd atenie deosebit alegerii cadrului adecvat de impunere fiscal. n concluzie ei
afirm c sistemul advaloric de impozitare fiscal a bunurilor imobile predomin n majoritatea
rilor dezvoltate i constituie scopul reformrii sistemului de impozitare a bunurilor imobile n
rile n curs de dezvoltare i fostele ri socialiste. Totodat, n diferite perioade de dezvoltare
guvernele diverselor ri pot stabili alte baze ale impozitrii, de exemplu, valoarea determinat pe
baza plii de arend pentru utilizarea obiectului sau terenul de construcie i sectorul de pmnt,
sau preul cu care a fost efectuat ultima tranzacie cu un obiect concret al bunurilor imobiliare. n
lucrare o mare atenie se acord cadrului normativ-juridic i metodelor de evaluare fiscal,
evaluatorilor fiscali i administrrii procesului de evaluare. Relaiile cu publicul, accesul cetenilor
i al agenilor economici la informaia fiscal i de evaluare constituie, de asemenea, obiectul
cercetrilor efectuate de Iangman J. i Malime G. Este de nepreuit aportul acestor cercettori la

23
dezvoltarea evalurii fiscale n noile state independente, care n prezent se afl la etape diferite de
creare a noului sistem advaloric de impozitare a bunurilor imobile. Noua lucrare a savanilor
Iangman J. i Malime G. The Development of property taxation in economies in Transition (case
Studies from Central and Eastern Europe) conine o analiz comparativ i profund a evalurii
fiscale n Polonia, Cehia, Slovacia, Rusia i n alte ri. Aceast lucrare servete drept punct de
orientare pentru cercettori i politicieni la elaborarea noii concepii de impozitare fiscal a
bunurilor imobile i evaluarea lor.
Printre savanii europeni care efectueaz cercetri serioase n domeniul evalurii obiectelor
imobiliare, n scop de impozitare, trebuie menionate, n primul rnd, lucrrile profesorului danez
Muller A. Totodat, observm faptul c n Danemarca exist de mult timp harta cadastral complet a
ntregii ri, bazat pe sistemul general de coordonate. Cadastrul e legat strns de sistemul nregistrrii
drepturilor asupra pmntului, ce face parte din tipul de nregistrare a titlurilor de drept. Dei n
Danemarca nu este creat cadastrul multifuncional, experiena de executare a evalurii n aceast ar
prezint un mare interes pentru cercettorii din noile state independente, care creeaz noul sistem de
evaluare fiscal, sau doar sistemul multiaspectual de evaluare, similar cu din SUA. Cercetrile
lui Muller A. includ un spectru larg de probleme legate de efectuarea evalurii fiscale a bunurilor
imobile la nivel internaional, ceea ce se poate folosi de ctre rile n curs de dezvoltare i noile state
independente la elaborarea strategiei de reformare a impozitrii bunurilor imobile [128].
n rile din CSI cercetrile n domeniul evalurii bunurilor imobile n scopuri de impozitare se
efectueaz de un numr relativ mic de savani. Prima monografie consacrat analizei sistematice a
problemelor de evaluare economic (cadastral) a terenurilor urbane este lucrarea lui Prorvici V.
[129], unde, n linii generale, sunt prezentate bazele conceptuale ale evalurii economice
(cadastrale) a terenurilor, sunt examinate principiile de efectuare a evalurii. Prorvici V. consider
cadastrul funciar de stat ca fiind un cadastru multifuncional, rolul i importana cruia crete n
procesul de dezvoltare a politicii funciare de pia. n lucrare se face analiza metodelor de evaluare
individual, este studiat posibilitatea aplicrii lor la efectuarea evalurii economice a terenurilor,
sunt prezentai algoritmi de efectuare a evalurii cadastrale i diferenierii pe zone teritorial-
economice. Lipsa la momentul elaborrii monografiei a standardelor unice, dispersarea pe
departamente a sistemelor informaionale i pe diverse tipuri de obiecte imobiliare, bazele de date
incomplete i neverificate constituiau anumite obstacole n calea evalurii economice a terenurilor
urbane. De aceea, utilizarea n lucru a algoritmilor de neuroreele n mbinare cu principiile de
apropiere consecvent pentru obinerea valorilor intervale ale costului terenurilor n diverse raioane
cadastrale constituie o modalitate real de soluionare a problemelor ce in de evaluarea economic.

24

De cercetri n domeniul evalurii bunurilor imobile se ocup, de asemenea, profesorul
Gribovschi S. Din punctul de vedere al metodologiei conceptului sistemic, el examineaz variantele
sistemului centralizat i decentralizat de impunere fiscal, domeniul lor de aplicare, avantajele i
neajunsurile lor. Propune principiile noului sistem de impozitare, bazat pe calculul sumei
impozitului pe bunurile imobiliare din valoarea de pia a bunurilor. Din punct de vedere
metodologic, Gribovschi S. examineaz estimarea valorii de pia ca tiin a analizei economice
aplicative, sarcina de baz a creia este stabilirea cea mai probabil a preului de vnzare sau
cumprare a activului (mrfii) pe baz de analiz a dinamicii cererii i ofertei la acest activ pe piaa
respectiv [113, p. 26].
La nceputul anilor 2000, n Federaia Rus i n Republica Belarus au aprut publicaii
referitoare la metodologia, tehnologia i implementarea evalurii cadastrale, printre care poate fi
evideniat lucrarea cercettorilor Berezovskaia O., Pavlko A., Soloviova V. Tehnologia
evalurii cadastrale a terenurilor din localitile Republicii Belarus [107]. n lucrare este examinat
concis tehnologia evalurii cadastrale i etapele ei principale: formarea straturilor tematice ale
informaiei iniiale, zonele de evaluare. Determinarea valorii de pia a sectoarelor tipice de pmnt,
documentaia de evaluare, expertiza i aprobarea documentaiei de evaluare. Un merit al lucrrii
date este orientarea ei practic, recomandrile practice i exemplele concrete de efectuare a
evalurii cadastrale. Un anumit interes prezint, de asemenea, propunerile privind utilizarea
rezultatelor evalurii cadastrale a terenurilor din localiti.

1.2 Cercetrile n domeniul cadastrului i evalurii bunurilor imobiliare n Republica Moldova
Ideea crerii cadastrului bunurilor imobile n Republica Moldova s-a afirmat ca un eveniment
destul de progresiv ce reflecta tendina noii societi democratice n formare spre o dezvoltare n
spiritul timpului, spre nsuirea experienei mondiale n domeniul reglementrii relaiilor
patrimoniale.
Imediat dup declararea independenei Republicii Moldova s-a iniiat o activitate ampl pentru
crearea cadrului juridic, ce avea misiunea s reglementeze procesul de privatizare i dreptul asupra
proprietii. n anul 1992, n timpul redistribuirii masive a proprietii de stat, au fost evideniate
neajunsurile eseniale ale fostului sistem de nregistrare a bunurilor imobile.
Pe parcursul anilor 1995-1996 a fost analizat situaia ce s-a creat n domeniul cadastrului
bunurilor imobile, a fost studiat experiena mondial n acest domeniu, au fost examinate
particularitile pozitive i problemele posibile n ce privete crearea sistemului informaional unic

25
al obiectelor imobiliare i dreptului asupra acestor obiecte. n acea perioad, n Moldova existau
diverse sisteme de eviden a obiectelor bunurilor imobile, lipsea baza juridic n domeniul
nregistrrii drepturilor asupra bunurilor imobile, din care cauz se strecura o doz de nencredere
privind sigurana drepturilor patrimoniale. Exist o procedur complicat de transmitere a
sectoarelor de pmnt n proprietate. Asemenea domenii de activitate ca geodezia i cartografia
ineau de sfera intereselor statului i de aceea aproape integral erau secretizate. Lipsea tehnologia
modern de cartografiere. Sistemul de evaluare a bunurilor imobile nu s-a dezvoltat o perioad
ndelungat de timp. Pe aa-numita pia imobiliar toate procesele legate de efectuarea tranzaciilor
cu obiecte imobiliare erau executate de ntreprinderile autorizate de stat. Sectorul privat se afla la
etapa iniial de dezvoltare.
n anii 1996-1997, n Moldova, cu suportul financiar al Bncii Mondiale, s-a desfurat primul
proiect-pilot de formare a cadastrului bunurilor imobile. O asisten consultativ ampl au acordat
firmele specializate UMAGEOMETRIC (din Canada) i ILIS (din Olanda). Acest proiect a
contribuit nemijlocit la crearea cadastrului bunurilor imobile n Moldova, la apariia unei noi direcii
de activitate profesionist cadastrul bunurilor imobiliare. n aceast perioad a fost elaborat
proiectul Legii cu privire la cadastrul bunurilor imobile, a fost formulat metodologia, studiate
diverse variante de organizare structural a noului sistem cadastral. Un avantaj esenial al
proiectului a fost elaborarea programului automatizat de nregistrare, instruirea intens a
specialitilor din diverse domenii legate de dezvoltarea sistemului cadastral.
Ca rezultat al activitii asupra proiectului-pilot Parlamentul Republicii Moldova a adoptat n luna
februarie 1998 Legea cu privire la cadastrul bunurilor imobile, obiectivele principale ale creia au fost:
crearea unei piee imobiliare civilizate n Moldova, asigurarea garaniilor pentru drepturile
patrimoniale asupra obiectelor imobile;
transparena informaiei referitoare la cadastru pentru participanii la piaa imobiliar,
organele administraiei publice, inclusiv pentru organele fiscale;
sporirea veniturilor n bugetele locale i mbuntirea structurii lor prin stabilirea mrimii
optime a plilor pentru folosina bunurilor imobile;
atragerea investiiilor n sfera imobiliar:
administrarea eficient i operativ a teritoriilor.
Obiectele de nregistrare n sistemul cadastral sunt bunurile imobile (terenurile, construciile,
reelele inginereti, alte obiecte inseparabile de pmnt) i drepturile (dreptul patrimonial, dreptul
de folosin, uzufructul, superficiile, gajul etc.). Legea stabilete c dreptul asupra lucrurilor imobile
sunt supuse nregistrrii de stat obligatorii. Astfel, obiectele bunurilor imobile au natur dubl: ele

26
sunt obiecte fizice legate temeinic de pmnt, dar i obiecte ale dreptului. Conform Codului Civil al
Republicii Moldova la categoria de bunuri imobile se raport terenurile, poriunile de subsol,
obiectele acvatice separate, plantaiile prinse de rdcini, cldirile, construciile i orice alte lucrri
legate solid de pmnt, precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este ncorporat durabil n
acestea, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a se cauza prejudicii considerabile
destinaiei lor [20, art. 288 (2)].
n anul 1998 a fost adoptat Programul de stat pentru crearea cadastrului bunurilor imobile, n
care au fost fixate urmtoarele sarcini n sfera dat:
nregistrarea de stat a bunurilor imobile i a drepturilor patrimoniale asupra lor;
evaluarea de stat i nregistrarea valorii bunurilor imobile n scopul impozitrii i taxrii lor;
schimbul informaional dintre cadastrele specializate prin intermediul bncilor de date
structural i informaional interdependente;
prezentarea informaiei necesare la macro- i micronivel pentru soluionarea problemelor statului,
inclusiv a problemelor ce in de politica regional, dezvoltarea teritoriului, politica fiscal etc.;
prezentarea informaiei necesare cetenilor, ntreprinderilor i organizaiilor, conform
comenzilor din partea acestora;
crearea condiiilor pentru creditarea garantat.
Aa cum s-a prevzut n actele normative, programul de stat se realizeaz n dou etape:
prima etap: perioada anilor 1998-2006;
a doua etap: perioada anilor 2007-2011.
Prima etap a programului prevedea realizarea Primului proiect al cadastrului bunurilor
imobile, sarcinile principale ale cruia au fost implementarea noului sistem de nregistrare a
drepturilor asupra bunurilor imobile, susinerea procesului de privatizare a terenurilor, dezvoltarea
pieei imobiliare. Implementarea proiectului i finanarea lui trebuiau s fie efectuate n urmtoarele
direcii: cartografierea; efectuarea lucrrilor cadastrale n localiti; efectuarea lucrrilor cadastrale
n afara localitilor; dezvoltarea instituional; crearea cadrului metodologic al noului sistem de
evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii lor.
Dezvoltarea cadastrului i evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii n Republica Moldova
au fost precedate de o activitate ampl pentru crearea cadrului conceptual-metodologic al acestei
activiti. Formarea bazelor teoretice ale cadastrului s-a efectuat ntr-o perioad ndelungat de timp:
uneori practica depea teoria, uneori implementarea noului sistem al cadastrului bunurilor imobile se
fcea fr analiza cuvenit a rezultatelor. Nu toate aspectele sistemului funciar-informaional au fost
studiate n mod detaliat. Principiile crerii cadastrului, coninutul informaiei cadastrale se schimba n
permanen, ceea ce se solda cu o anumit incertitudine i influena calitatea datelor cadastrului.

27
La momentul actual n Republica Moldova se finalizeaz crearea cadastrului multifuncional,
coninutul cruia poate fi divizat convenional n 3 componente: tehnic, juridic i economic.
Aspectele juridice ale cadastrului bunurilor imobile n Republica Moldova pentru prima dat au fost
examinate n lucrarea n ajutorul registratorului, autori Climova A. i Grecu-Stvil I. [23]. n
aceast carte, pentru prima dat, n Moldova este prezentat coninutul registrului obiectelor
imobiliare, precum sunt redate i recomandri practice privind nregistrarea diverselor tipuri de
obiecte imobiliare. O dezvoltare, n continuare, a cptat cercetarea relaiilor patrimoniale n
contextul cadastrului bunurilor imobile n lucrrile d-nei Grecu-Stvil I. i a doctorilor n tiine
juridice Teac I. i Climova A. O mare importan metodologic i aplicativ a avut lucrarea acestor
autori Constituirea proprietii private asupra terenurilor, crearea i funcionarea pieei funciare n
Republica Moldova [28], n care se examineaz esena i specificul reformei funciare, desfurate
n ara noastr n contextul reformrii ntregii economii naionale i trecerii acesteia la relaiile de
pia. n lucrare pentru prima dat n noua istorie a Republicii Moldova s-a efectuat analiza
sistemic a mediului juridic i normativ ce asigur efectuarea privatizrii terenurilor, crearea i
dezvoltarea pieei mobiliare. Autorii examineaz detaliat actele legislative i normative ale
guvernului i ale unor departamente ce reglementeaz diverse cazuri de privatizare a terenurilor.
Descrierea succint, dar ampl, a particularitilor procesului de privatizare, a tuturor tipurilor de
terenuri, n funcie de destinaia lor, la sigur, le-a oferit o bun asisten metodic reprezentanilor
organelor administraiei publice locale i cumprtorilor poteniali de terenuri.
Anumite aspecte ale crerii cadastrului bunurilor imobile i problema transparenei informaiei
cadastrale sunt reflectate n lucrarea de doctorat a d-nei Marian S. [78]. n disertaie se face analiza
genezei i evoluiei procesului de creare a cadastrului bunurilor imobile n Moldova, ca ntruchipare
a sistemelor funciar-informaionale din Germania, Frana, Romnia i Rusia. A fost analizat
conceptul - obiect al bunurilor imobile (obiect imobiliar) n contextul cadastrului general al
cadastrelor specializate, au fost studiate problemele formrii noilor obiecte imobiliare i reflectarea
acestui proces n activitatea cadastral. Pentru prima dat n Moldova autoarea a cercetat tema
Cadastrul i publicitatea imobiliar, a studiat structura Registrului bunurilor imobile, bazele i
procedura de introducere n el a notificrilor, modificrilor i completrilor. Valoarea tiinific a
lucrrii date const n faptul c, pentru prima dat, n Moldova a fost examinat, de pe poziiile
analizei sistemice, problema nregistrrii drepturilor asupra bunurilor imobile i tranzaciilor cu
obiecte imobiliare.
Toate lucrrile menionate mai sus, ntr-o anumit msur, au contribuit la elaborarea practicii
actuale de aplicare a normelor juridice n sistemul cadastrului multifuncional al bunurilor imobile.

28
Un aport indiscutabil la dezvoltarea bazelor tiinifice ale cadastrului imobiliar n Republica
Moldova l-a adus lucrarea lui Botnarenco I. Cadastrul n Moldova: teorie, metode, practic [12].
Aceasta e prima cercetare n care sunt prezentate aspectele teoretice, practice i metodice ale
implementrii cadastrului. n lucrare s-a fcut ncercarea de a abstractiza tratarea pur tehnic a
cadastrului i de a-l examina mai amplu, de pe poziiile componentei juridice i ale celei economice.
n lucrare, de asemenea, sunt examinate cadastrele speciale cadastrul agricol, cadastrul
localitilor, cadastrul acvatic i cel al silviculturii. Tema de cercetare este foarte ampl, necesitnd
studierea multilateral a tuturor aspectelor cadastrului, analiza i perfecionarea importanei lui
aplicative. Continund cercetrile n acest aspect, Botnarenco I. a abordat tema privind consolidarea
terenurilor cu destinaie agricol, legat strns de problemele dezvoltrii cadastrului i a pieei
funciare n republic. n lucrarea Consolidarea terenurilor agricole n Moldova (teorie, metode,
practic) [13] este examinat istoria formrii pieei funciare n Republica Moldova, premisele
consolidrii terenurilor, metodologia consolidrii i mecanismul de elaborare i implementare a
metodelor de consolidare.
Evaluarea bunurilor imobile ca parte component a cadastrului, n opinia noastr, este cel mai
bine reflectat n lucrrile cercettorilor din Moldova. Aceasta se explic prin faptul c, n
Republica Moldova, nc de la nceputul lucrrilor de creare a cadastrului bunurilor imobile s-a
efectuat n paralel trecerea de la metodele vechi normative de evaluare la metodele noi de estimare
conform valorii de pia.
Pe parcursul mai multor ani, savanii-economiti, evaluatorii-practicieni, colaboratorii ARFC, ai
ministerelor i departamentelor de ramur au lucrat intens pentru crearea legislaiei i a
metodologiei de evaluare. Un rol deosebit n studierea practicii internaionale avansate l-au avut
firmele de consultan Swedesurvey, Barrents-group, finanat de USAID, Agenia Suedez
pentru Dezvoltarea Internaional (SIDA), proiectele TACIS, profesorii i confereniarii Colegiului
Agricol Regal din Marea Britanie. Cu ajutorul lor au fost organizate o serie de seminare i
conferine internaionale n problemele evalurii bunurilor imobile, a fost asigurat susinerea
dezvoltrii asociaiilor profesionale ale evaluatorilor din Moldova, a fost susinut aderarea
asociaiilor de evaluatori din Moldova la Grupul European al asociaiilor de evaluatori (TEGoVA).
Drept baz teoretic i metodologic pentru dezvoltarea evalurii bunurilor imobiliare n
Republica Moldova au servit standardele europene i internaionale de evaluare, lucrrile celor mai
mari savani din lume.
La finele anilor 90 la Universitatea Tehnic din Moldova a fost introdus specialitatea
Evaluarea bunurilor imobile. Cu susinerea ARFC au fost amenajate laboratoare computerizate, a

29
fost creat baza tehnico-material pentru noile specialiti n cadrul Universitii Tehnice din
Moldova i al Universitii Agrare de Stat din Moldova.
O etap important n formarea evalurii bunurilor imobile ca activitate profesionist
independent a avut-o Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare nr. 989-XV
din 18 aprilie 2002. Acest document stabilete cadrul juridic al evalurii bunurilor i drepturile
asupra lor, drepturile i obligaiile evaluatorilor n ce privete reglementarea activitii de evaluare.
O particularitate a acestei legi, spre deosebire de actele similare adoptate n alte noi state
independente, constituie orientarea ei spre organizarea evalurii bunurilor imobile n scopul
impozitrii lor. ntr-un capitol aparte al legii se examineaz organizarea evalurii pentru impozitare
a bunurilor imobile, metodologia de evaluare i soluionare a litigiilor referitoare la evaluare. Legea
stabilete c evaluarea i reevaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii lor se efectueaz de
ctre oficiile cadastrale teritoriale, iar rezultatele evalurii, nainte de a fi transmise serviciilor
fiscale, n mod obligatoriu se aduc la cunotin proprietarilor sau posesorilor obiectelor imobiliare
n cauz. Metodologia de evaluare a bunurilor imobile pentru impozitare n lege este expus n linii
generale. Ideea principal n cazul dat este trimiterea la interaciunea strns dintre evaluarea pentru
impozitare i cadastrul bunurilor imobile: Informaia cu privire la obiectele bunurilor imobiliare,
necesar pentru efectuarea evalurii masive, se acumuleaz n baza de date a cadastrului bunurilor
imobile [65, art. 27, pct. (4)]. Este important, de asemenea, indicaia privind faptul c evaluarea
masiv se efectueaz n baza datelor de la nregistrarea masiv a obiectelor imobiliare [65, art.
27, pct. (3)], iar etapa final a evalurii masive este introducerea costurilor de evaluare n
registrul obiectelor imobiliare [65, art. 27, pct. (3)]. Astfel, deja n primul act legislativ cu privire
la activitatea de evaluare se vizeaz dezvoltarea evalurii bunurilor imobile pentru impozitare n
componena cadastrului bunurilor imobile.
Dup apariia legii date au fost adoptate un ir de acte normative ce au finalizat formarea
cadrului juridic i metodologic al evalurii bunurilor imobile. n anii 2003-2004, Guvernul
Republicii Moldova adopt urmtoarele documente: Regulamentul cu privire la atestarea
evaluatorilor de bunuri imobiliare; Regulamentul provizoriu cu privire la evaluarea obiectelor
imobiliare; Programul de msuri pentru implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor
imobile n scopuri de impozitare; Regulamentul despre evaluarea obiectelor imobiliare n scopul
impozitrii lor. n anul 2004, de asemenea, a fost elaborat i aprobat standardul moldovenesc SM
249: 2004 Sistemul unic de evaluare a bunurilor. Termeni i definiii. Elaborarea tuturor
documentelor menionate a necesitat efectuarea unui volum mare de cercetri tiinifice, analiza
practicii internaionale, studierea variantelor posibile de dezvoltare a evalurii fiscale, studierea n

30
profunzime a standardelor europene i internaionale de evaluare. Un rol foarte mare n elaborarea
acestor documente l au colaboratorii Oficiului pentru Implementarea Primului Proiect de Cadastru,
doctorul n economie Buzu O. i magistrul n domeniul administrrii funciare Matcov A.
Concomitent cu elaborarea proiectelor de acte normative pentru reglementarea activitii de
evaluare n ansamblu i evaluarea bunurilor imobile, n particular, Buzu O. i Matcov A. au
participat nemijlocit la efectuarea cercetrilor tiinifice n domeniul evalurii bunurilor imobile.
Dat fiind faptul c, circa 70% din obiectele imobiliare n Republica Moldova constituie
terenurile cu destinaie agricol, din punct de vedere metodologic, cel mai important a fost s fie
creat metodologia de evaluare a terenurilor agricole. O mare contribuie n dezvoltarea
metodologiei de evaluare a terenurilor cu destinaie agricol au adus-o doctorul habilitat n tiine
economice Bajura T. i doctorul n economie Botnarenco I. Ideile acestor i ale multor altor savani
i-au cptat dezvoltare n continuare n lucrarea Metodologia de evaluare a terenurilor cu
destinaie agricol editat n anul 2002.
Unele aspecte organizatorice i metodologice de evaluare a bunurilor imobiliare sunt reflectate,
de asemenea, ntr-o serie de monografii, articole, treceri n revist ale altor savani din Moldova. O
contribuie important la elaborarea concepiei de evaluare a bunurilor imobile a adus monografia
Buzu O. Organizarea activitii de evaluare [17]. n aceast lucrare pentru prima dat n
Republica Moldova este examinat istoria formrii i dezvoltrii pieei imobiliare, este studiat
structura ei, sunt evideniate particularitile ncheierii tranzaciilor cu obiecte imobiliare. O atenie
deosebit n aceast lucrare se acord pieei serviciilor de evaluare, reglementrii i infrastructurii
ei. Un loc aparte n lucrare este rezervat rolului statului n organizarea i realizarea activitii de
evaluare. Autorul examineaz metodologic corect funciile statului n perspectiv pe termen mediu
i lung privind dezvoltarea pieei de evaluare, delegarea treptat a funciilor statului ctre
organizaiile autoreglabile ale evaluatorilor.
Monografia Organizarea activitii de evaluare este prima publicaie n Moldova n care este
prezentat sistemic experiena rilor dezvoltate i a noilor state independente n domeniul
organizrii evalurii bunurilor imobile. Aici este generalizat experiena bogat a autoarei,
acumulat de ea n procesul elaborrii actelor normative importante, ce constituie, n prezent, cadrul
legislativ i metodologic pentru evaluarea bunurilor imobile.
O dezvoltare n continuare a cptat teoria de evaluare a bunurilor imobile n Republica Moldova n
monografia Evaluarea bunurilor imobile: teoria i practica, pe care Buzu O. a scris-o mpreun cu Matcov
A. [16]. Aici, sunt examinate, n mod detaliat, metodele evalurii de pia, sunt propuse recomandri
concrete privind determinarea valorii de pia a bunurilor imobile n condiiile Republicii Moldova.

31
Concomitent cu lucrrile menionate, un loc aparte n cercetrile tiinifice i n practica de
evaluare l-a ocupat evaluarea bunurilor materiale ca parte component a cadastrului. n anul 2004
iese de sub tipar publicaia tiinific : -
, autorilor ., ., .
[109], consacrat problemelor privind evaluarea bunurilor imobile n componena cadastrului,
eficiena economic i social n urma implementrii noului sistem de evaluare a bunurilor imobile
n scopuri de impozitare. Atenia principal n lucrare este acordat noului sistem de evaluare a
bunurilor imobile pentru impozitarea lor se examineaz experiena internaional i problemele
metodologice ale evalurii. Pentru prima dat n Moldova a fost analizat efectul economic de la
trecerea la sistemul advaloric de impozitare a bunurilor imobile. n partea consacrat cercetrii
aspectelor sociale ale implementrii noului sistem de impozitare a bunurilor imobile sunt incluse
rezultatele unui studiu sociologic, realizat pe un eantion de peste 1200 respondeni. Studiul a
identificat nivelul de informare al populaiei cu privire la reformele economice, atitudinea ei fa de
dificultile cu care se confrunt economia, percepia cadastrului i a trecerii la valoarea de pia a
bunurilor imobiliare n scopul impozitrii lor. De asemenea, n anul 2004 Buzu O., Guu V. si Guu
O. au editat monografia
[109], unde pentru prima dat evaluarea pentru
impozitare este examinat n cadrul sistemului unic al cadastrului multifuncional al bunurilor
imobile. n lucrare sunt determinate principiile i metodele principale de efectuare a evalurii
bunurilor imobile pentru impozitare, interaciunea evalurii bunurilor imobile cu lucrrile cadastrale
i evidena (nregistrarea) obiectelor imobiliare. Astfel, bazele conceptuale ale evalurii bunurilor
imobile n componena cadastrului sunt studiate la un nivel destul de nalt.
Totui, trebuie s recunoatem c bazele metodologice ale cadastrului multifuncional i ale
evalurii bunurilor imobile n componena cadastrului sunt elaborate nc incomplet nu numai n
Moldova, ci i n alte ri. Cercetrile n acest domeniu nu au caracter sistematic. Unele componente
ale cadastrului sunt studiate neuniform. Pe baza analizei, se poate conchide c evaluarea bunurilor
imobile ca parte component a cadastrului imobiliar i componea lui juridic n Republica
Moldova necesit un studiu mai detaliat.
n noile condiii se schimb i obiectivele cadastrului care devin mai clare, orientate spre
dezvoltarea pieei imobiliare i a pieei funciare, n special. Obiectivele principale ale cadastrului
sunt: identificarea, descrierea, evaluarea i nregistrarea obiectelor imobiliare i a drepturilor de
posesiune a acestora; protecia intereselor de stat i private n relaiile de drept referitoare la
bunurile imobile; crearea sistemului de protecie a posesorilor de drepturi patrimoniale asupra

32
obiectelor imobiliare; crearea unui sistem deschis de informare a participanilor la piaa imobiliar,
a organelor administraiei publice, inclusiv a organelor fiscale.
n prezent, cadastrul bunurilor imobile devine cu adevrat multifuncional. n legtur cu
trecerea la noul sistem de impozitare a bunurilor imobile, sistemul de informare juridic
LEGALCAD trebuie s fie completat cu caracteristicile tehnice i economice ale fiecrui obiect
imobiliar pentru a se stabili valoarea obiectelor. Pe parcursul mai multor ani, ncepnd cu anul
2003, i cu suportul financiar al SIDA, n cadrul ntreprinderii de stat Cadastru a fost elaborat un
sistem automatizat de evaluare masiv a bunurilor imobile ValueCad. Sistemul automatizat de
evaluare masiv este compus practic din 2 module principale: unul vizeaz colectarea i
actualizarea caracteristicilor tehnice ale bunurilor imobile, iar altul calcularea valorii lor.
i n acest domeniu exist unele probleme nesoluionate, legate de elaborarea metodologiei i
tehnologiei evalurii masive, adecvate mediului juridic, pregtirii cadrelor calificate n domeniul
evalurii bunurilor imobile.
Pentru soluionarea tuturor acestor probleme este necesar efectuarea unor transformri
instituionale, concentrarea eforturilor pentru asigurarea stabilitii i posibilitii de autofinanare i
dezvoltare a sistemului cadastral.
Sistemul cadastrului bunurilor imobile este strns legat cu dezvoltarea pieei imobiliare, pe de o
parte asigurndu-i infrastructura, iar pe de alta aflndu-se n dependen de necesitile acesteia.

1.3 Problemele dezvoltrii cercetrilor i valorificarea bazei sociologiei juridice n
dezvoltarea sistemului cadastral
n procesul crerii cadastrului bunurilor imobile multe ri se confrunt cu noi dificulti, n
special cu problema dezvoltrii stabile, de aceea pentru soluionarea lor se elaboreaz tehnologii ce
permit accesul interactiv la datele cu privire la terenuri. Multe instituii din sfera de administrare a
resurselor funciare acioneaz, n prezent, n condiii comerciale, unde principala atenie se acord
mai mult implementrii sistemelor, i nu crerii lor.
Aceasta a condus la crearea n multe ri din Europa a unui sistem unic de cadastru funciar i de
nregistrare a terenurilor care, fie c este gestionat de un departament de stat, activitatea cruia este
reglementat prin lege, fie c funcioneaz ntr-o realitate virtual. Se observ, de asemenea,
tendina ca funcionarea sistemului funciar-cadastral i de nregistrare s fie parial sau integral
bazat pe principiul autorecuperrii, ceea ce i va permite s obin venit pentru perfecionarea
produselor i serviciilor sale, s-i dezvolte activitatea i s asigure o mai bun reacionare la
necesitile clienilor.

33
Perfecionarea n continuare a sistemului cadastral imobiliar depinde de cercetrile
interdisciplinare n problema dat, de studierea aspectelor sociale ale implementrii lui, ceea ce va
asigura dezvoltarea calitativ, stabil i funcionarea lui att de necesar n perspectiv.
Analiza cercetrilor, efectuate n domeniul cadastrului i evalurii bunurilor imobile ne permit
s facem urmtoarele concluzii.
n toate rile lumii se dezvolt cadastrul bunurilor imobile. Practic, n fiecare ar interpretarea
termenului cadastru oarecum difer. n accepie general cadastrul reprezint o varietate a
sistemului informaional-funciar, ce conine date cu privire la dreptul de proprietate asupra
terenurilor i, posibil, asupra cldirilor, valorii i utilitii lor, de rnd cu caracteristicile mediului
ambiant i condiiile social-economice respective. Sistemul informaional funciar nu este obligatoriu
legat de sectoarele de pmnt i poate fi orientat spre gospodria silvic, a solului sau geologie.
Aa cum s-a stabilit la edina grupului de lucru pentru gestiunea resurselor funciare al Comisiei
Europene a Organizaiei Naiunilor Unite n anul 2007: tendina general n domeniul gestiunii
resurselor funciare se caracterizeaz prin reducerea rolului dominant al sectorului de stat i
dezvoltarea relaiilor de parteneriat ntre sectorul de stat i cel privat, precum i prin trecerea de la
frmiare la integrare. n afar de aceasta, o concluzie general ar mai fi faptul c cadastrele
imobiliare i registrele funciare cu destinaie multiaspectual trebuie s deschid noi posibiliti
pentru obinerea unor avantaje suplimentare de la utilizarea datelor din cadastre i registrele
funciare att la nivel naional, ct i internaional. Administratorii cadastrelor de bunuri imobile i ai
resurselor funciare trebuie s asigure accesul public la documentele i datele de care dispun i s
asigure o mai larg difuzare a informaiei (n corespundere cu legislaia naional) [52, p. 169].
Dei, n ultimele decenii, cadastrul n noile state independente se dezvolt ca sistem
multifuncional unitar, avantajele cruia sunt reflectate destul de bine n cercetrile analizate mai
sus, n multe ri mai exist, n paralel, sistemul de nregistrare a drepturilor asupra bunurilor
imobile i sistemul de eviden a terenurilor. Sistemele paralele au tendina s se dezvolte n ritm
diferit i pe platforme tehnice diferite. Dificultile la reglarea fluxurilor de intrare i ieire a
informaiei n cadastru i n registrul drepturilor asupra bunurilor imobile, precum i lipsa
schimbului formalizat de date ntre aceste sisteme, pot conduce la repetri inutile i cheltuieli
suplimentare, concomitent cu dublarea eforturilor i complicarea proceselor de gestiune a resurselor
funciare, ceea ce nu se ntmpl n cazul cadastrului multifuncional.
n perspectiv, aceste sisteme independente vor trebui s fie integrate fie prin comasarea lor, fie
prin intermediul unor variante formalizate de schimb de date ntre diverse registre. n ultimul caz,
aceasta va fi o centralizare virtual a registrelor, pentru ca utilizatorul s se simt n sistem.

34
De aceea, dup prerea noastr, par a fi destul de actuale cercetrile n scopul apropierii bazelor de date
ale cadastrului i registrului de drepturi, al reformrii structurii instituionale a cadastrului i registrului.
n domeniul perfecionrii cadrului legislativ trebuie menionate urmtoarele direcii principale
de cercetare, ce in de sfera resurselor funciare:
- ncheierea tranzaciilor cu terenuri;
- privatizarea terenurilor de stat, nregistrarea terenurilor, consolidarea terenurilor;
- gestiunea resurselor funciare;
- perfecionarea legislaiei n domeniul dreptului patrimonial asupra informaiei i ideilor,
asupra proteciei datelor sau drepturilor cu privire la inviolabilitatea vieii particulare.
n condiiile de dezvoltare a cadastrului multiaspectual o atenie deosebit trebuie acordat
asigurrii accesului pentru persoanele interesate la baza de date a cadastrului. Totodat, urmeaz a fi
stabilite clar drepturile privind accesul la date, confidenialitatea informaiei i asigurarea proteciei
datelor. Dreptul cetenilor la informaie adesea vine n contradicie cu dreptul cetenilor la
inviolabilitatea vieii personale. n acest context, cel mai raional ar fi studierea experienei
internaionale pentru a gsi soluiile cele mai eficiente.
n domeniul dezvoltrii instituionale este necesar s se concentreze atenia asupra organizrii
instituionale a cadastrului multiaspectual. n acest caz, este preferabil coordonarea
interdepartamental eficient a funcionrii cadastrului, utilizarea n comun a informaiei spaiale,
dezvoltarea colaborrii cu sectorul privat i cu utilizatorii poteniali ai informaiei cadastrale. Chiar
i atunci cnd exist cadastrul unic al bunurilor imobile se observ o anumit concuren ntre
departamente i organizaii, ce mpiedic funcionarea efectiv a sistemului. Adesea, cu toate
avantajele evidente ale sistemului unic al cadastrului multifuncional, apar opinii privind divizarea
lui n componente mai mici, acordnd preferin ministerelor respective. Aceasta conduce la
gestiunea ineficient n ansamblu i, genernd cheltuieli suplimentare i reineri la realizarea
proiectelor, influeneaz negativ pieele funciare i creeaz incomoditi pentru clieni. Aceasta
poate provoca compromiterea unor proiecte de gestiune a resurselor funciare.
O direcie actual pentru Moldova, n ce privete organizarea administrrii cadastrului i
estimrii bunurilor imobile n scopuri de impozitare este, de asemenea, soluionarea problemei ce
ine de centralizarea-descentralizarea cadastrului. Ambele direcii au anumite avantaje i o serie de
neajunsuri. Centralizarea poate asigura economisirea mijloacelor n munca administrativ,
standardizarea documentaiei i schimbul de informaie ntre utilizatori, precum i o anumit
economie din contul lucrrilor masive, n care vor fi utilizate sisteme mari i puternice cu tehnologii
de producere masive.

35
Pe de alt parte, descentralizarea apropie conducerea cadastrului de consumatorii informaiei. n
cazurile cnd tehnologia informaional ori relaiile sociale nc nu ofer posibilitatea accesului
electronic deschis i complet al cetenilor, amplasarea instituiilor din sfera gestiunii resurselor
funciare la nivelul administraiei publice locale poate asigura o mai mare exactitate i eficacitate.
Statul i sectorul privat constituie urmtoarea direcie a cercetrilor, propus de grupul de lucru
al Comisiei Europene a ONU [5]. Colaborarea dintre stat i sectorul privat are mai multe forme.
Una dintre ele rezid n faptul c, statul transmite contractele de executare a lucrrilor ctre
antreprenor, acesta devenind obiect al dreptului contractual. Concomitent riscul i-l asum
guvernul, iar responsabilitatea antreprenorului se limiteaz la riscurile sale proprii de afaceri.
O alt form de colaborare este parteneriatul dintre stat i sectorul privat, n cazul cruia i
mpart riscurile i ctigurile n legtur cu soluionarea unor anumite probleme de stat. n cazul
acestei forme de parteneriat, ambele sectoare colaboreaz prin intermediul ntreprinderilor mixte n
cadrul unor proiecte, avantajoase din punct de vedere social i economic pentru populaie.
Dup cum au demonstrat cercetrile prealabile efectuate n rile europene [5, p. 5], din punctul
de vedere al sectorului de stat, colaborarea cu sectorul privat conduce la:
- preuri mai accesibile pentru prestarea serviciilor, datorit nivelului nalt al concurenei;
- o flexibilitate mai mare la planificarea sarcinilor i determinarea cheltuielilor;
- o mai bun utilizare a mijloacelor statului etc.
Pentru sectorul privat avantajele colaborrii cu statul presupun o probabilitate mai mare de
obinere a profitului n urma investiiilor n tehnologie i fora de munc, datorit posibilitii de
utilizare a experienei tehnice i utilajelor verificate pe alte piee. Aceasta, la rndul su, ofer noi
stimulente pentru inovaiile tehnologice i utilizarea mai eficient a resurselor.
n final, colaborarea statului cu sectorul privat depinde de obiectivele politice ale rii, n
legtur cu privatizarea, de diferenele dintre munca juridic i tehnic, de caracterul i tradiiile
rii concrete, cerinele privind accesul limitat la anumite tipuri de date i protecia dreptului la
inviolabilitatea vieii particulare. Trebuie s existe ntotdeauna delimitarea clar a sarcinilor
principale ce i revin statului i sarcinilor ce vor fi soluionate n colaborare cu sectorul privat.
n domeniul evalurii bunurilor imobile n cadrul cadastrului una dintre cele mai importante direcii de
cercetare este aprofundarea metodologiei de evaluare a bunurilor imobile n scopuri de impozitate.
Urmeaz s se stabileasc valoarea determinat la aprecierea costului bunurilor imobile n scopuri de
impozitare cadastral, estimat sau de pia. Avnd n vedere c piaa imobiliar n Republica Moldova
este foarte neomogen i se caracterizeaz prin intensitatea diferit a diverselor ei segmente, credem c
este oportun elaborarea metodologiei de evaluare n condiiile unei piee imobiliare limitate. Aceast
direcie de cercetare pare a fi actual nu numai pentru Moldova, ci i pentru alte ri din CSI.


36
Specificul evalurii bunurilor imobile n scop de impozitare necesit elaborarea standardului
naional n acest domeniu. Standardele de evaluare masiv a bunurilor imobile n scopuri de
impozitare, aprobate relativ recent, n cadrul standardelor internaionale i europene de evaluare,
demonstreaz importana practic i teoretic mare a acestor aspecte.
O alt direcie de perspectiv este elaborarea concepiei de reevaluare a bunurilor imobile
pentru impozitare. Pn n prezent reevaluarea bunurilor nu s-a fcut, nu sunt elaborate cadrul
teoretic i cadrul normativ-juridic pentru reevaluare, nu exist o viziune clar a procesului i
metodelor de reevaluare.
Autofinanarea sistemului cadastral i de evaluare a bunurilor imobile. n rile cu economie
dezvoltat sistemele de nregistrare a titlurilor funciare, de regul, se autofinaneaz, dar multe
organizaii cartografice tot mai mult depind de asistena financiar din partea statului, dect de
cealalt parte a utilizatorilor. Procesul de creare a sistemului, de regul, este foarte costisitor. Poate
trece mult timp pn cnd piaa imobiliar se va dezvolta i se va regla fluxul veniturilor ce trebuie
s justifice mijloacele investite. De regul, n noile state independente sistemele cadastrului
multifuncional se creeaz graie asistenei financiare din surse externe (Banca Mondial, Uniunea
European). Perfecionarea sistemului i ntreinerea lui n continuare pot fi efectuate din contul
resurselor interne. n condiiile crizei economice globale considerm c, este actual cercetarea
ctigului i cheltuielilor cu caracter economic i social, legate de cadastrul multifuncional. Trebuie
examinate sistemic i clasificate efectele economice, care apar la nivel naional, regional i local,
elaborat metodologia de determinare a eficienei sistemului cadastrului multifuncional. n urma
cercetrilor n acest domeniu trebuie s se profileze concluzia privind autofinanarea posibil a
cadastrului multifuncional.
Un aport semnificativ n soluionarea problemelor teoretice i practice privind elaborarea
sistemului informaional cadastral a constituit teza de doctorat a d-nei Nistor L. Contribuii la
integrarea Cadastrului General i a Registrului bunurilor imobile din Republica Moldova ntr-un
sistem informatic, Bucureti, 2007, 155 p.
Conform opiniei autorului, n prezent, pentru Sistemul Informaional Automatizat al cadastrului
existent n Republica Moldova este specific dezvoltarea neuniform a unor componente din cadrul
sistemului. nregistrarea bunurilor imobile reprezint o resurs informaional dezvoltat, pe cnd
evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii se afl la etapa de dezvoltare. Specificul perioadei
actuale const n finalizarea nregistrrii primare a tuturor bunurilor imobile i evaluarea acestora n
scopul impozitrii. n perspectiv, volumul nregistrrii primare va descrete esenial i vor crete
nregistrrile curente, corectarea erorilor comise, formarea bunurilor imobile, inclusiv pe calea
consolidrii terenurilor agricole.


37
Autorul recomand ca n toate OCT i filialele din Republica Moldova s se utilizeze produsele
ArcGIS (o familie de produse/software a companiei ESRI din SUA). Instruirea personalului, la
momentul actual, este o problem critic, instituiile responsabile trebuie s aloce resurse suficiente
pentru instruire, stagieri, traininguri, mese rotunde n ar i peste hotare. Cooperarea dintre
specialiti din domeniul cadastrului la fel este o problem stringent [81, p. 5].
Autorul menioneaz c pachetele de soft LegalCad i MapInfo acoper toate cerinele necesare
pentru procesul de nregistrare masiv a bunurilor imobile. Totui, pentru a menine softul
LegalCad la nivelul corespunztor, este necesar a fi dezvoltate continuu capacitile de elaborare i
know-how-ul, ceea ce, pe termen lung, se poate asigura cu greu. Pentru partea grafic a sistemului
de cadastru se folosete MapInfo i datorit faptului c acest produs acioneaz pe baz de fiiere i
nu are funcii suficiente/majore pentru a gestiona informaia cadastral grafic. Se recomand ca
acest soft s fie nlocuit cu altul mai sofisticat, de exemplu care s stocheze datele ntr-o asemenea
baz de date cum ar fi ArcGIS [81, p. 6].
Practica de generalizare a experienei i problemele stringente ale implementrii cadastrului
bunurilor imobile n Republica Moldova sunt expuse competent n lucrrile specialitilor n materie
Gnju V., Guu V., Guu D. Implementarea Cadastrului n Republica Moldova: probleme i
perspective. Etapa I, 1998-2003 (Ediie tiinific) [47]; Guu V., Guu D., Guu O. Problemele
politico-juridice i social-economice ale crerii cadastrului bunurilor imobile [60]; Guu V., Guu
D., Guu O. Sociologia cadastrului bunurilor imobile [59].
Este de menionat c deja la finele anilor 90 n Republica Moldova o mare atenie se acorda
sistematizrii cercetrilor n domeniul aspectelor juridice i tehnice ale cadastrului bunurilor
imobile. n perioada dintre anii 1999-2003 a fost publicat lucrarea Cadastrul bunurilor imobile,
n cinci volume, unde au fost incluse actele legislative i normative, aprobate la nivel de guvern sau
la nivel departamental n domeniul cadastrului, relaiilor funciare, lucrrilor geodezice i al evalurii
bunurilor imobile n cadrul cadastrului. Aceast lucrare a avut o influen esenial asupra
dezvoltrii n continuare a sistemului de cadastru imobiliar, fiind cea mai complet colecie de acte
normative i juridice n vigoare (Cadastrul bunurilor imobile. Volumul I. Autori: Gnju V., Guu
V., Chiinu, 1998, 206 p. [44]; Cadastrul bunurilor imobile. Volumul II. Autori: Stratulat I, Gnju
V. Chiinu, 1999, 232 p. [95]; Cadastrul bunurilor imobile. Volumul III. Autori: Gnju V., Guu
V., Chiinu, 1999, 293 p. [45]; Cadastrul bunurilor imobile. Volumul IV. Autori: Gnju V., Guu
V., Chiinu, 2000, 672 p. [46]; Cadastrul bunurilor imobile. Evaluarea bunurilor imobile. Volumul
V. Autor Guu V., Chiinu, 2003, 548 p. [55]).


38
La mijlocul anului 2007 n Republica Moldova s-a finalizat implementarea Primului Proiect de
Cadastru. Etapa care a trecut este una foarte important pentru crearea cadastrului bunurilor
imobile. Implementarea lui va continua pn la nregistrarea n acest catastif a tuturor
proprietilor imobiliare, culminnd cu evaluarea lor. De fapt, estimarea proprietilor respective i,
mai ales, impozitarea lor au fost i rmn scopul principal al crerii cadastrului. Or, aceasta
nseamn extinderea bazei impozabile i majorarea alocrilor n bugetele locale.
Chiar din start, implementarea cadastrului a nceput s fie asistat de o puternic activitate
consultativ, ce a continuat i dup finalizarea Primului Proiect de Cadastru. Anume cu acest scop, n
luna iunie 2006, SIDA a lansat un nou tender Proiectul de Asisten Tehnic pentru PPC din Moldova.
Obiectivul general const n a acorda asisten la instituirea unui sistem funciar i cadastral
transparent, efectiv i eficient, capabil s presteze pentru toi clienii, la un pre accesibil, servicii
calitative moderne legate de nregistrarea proprietilor imobiliare. Scopul principal rezid n
susinerea creterii economice n Republica Moldova i, n cele din urm, reducerea srciei, prin
asigurarea i mbuntirea securitii proprietilor imobiliare, inclusiv a celor funciare, majorarea
veniturilor obinute de stat n urma instituirii unui sistem funcional de evaluare i impozitare a lor,
facilitarea dezvoltrii pieei imobiliare prin crearea unui sistem cadastral i de nregistrare
transparent i bine operabil, prestarea efectiv a serviciilor de baz de nregistrare public a
imobilelor. Tot n cadrul acestui proiect se acord servicii de consultan clienilor din Moldova n
vederea perfecionrii i finalizrii ntregului proces de implementare a sistemului unic de
nregistrare imobiliar. Pentru a facilita i eficientiza atingerea acestui scop, ARFC particip activ la
dezvoltarea i implementarea aciunilor necesare, iar echipa Proiectului se implic maximal posibil
la toate nivelele i etapele implementrii lui, ncepnd cu participarea n grupul administrativ,
continund cu asigurarea feedback-ului n sistemele de furnizare a informaiei, adic a aprecierii
date de clieni referitor la calitatea datelor solicitate, i cu alte activiti importante i necesare
pentru societate. Proiectul s-a implementat n perioada octombrie 2006-decembrie 2009. Etapa
iniial a durat patru luni. n aceast perioad echipa Proiectului, mpreun cu un grup administrativ
al ARFC, a fcut o estimare detailat a situaiei curente i a elaborat planul de activiti pentru
urmtoarele luni. Ea este urmat de etapa de implementare propriu-zis a Proiectului. E vorba de
finalizarea i modernizarea sistemului de protecie a drepturilor de proprietate asupra bunurilor
imobiliare (aspecte tehnice, materiale si organizatorice), crearea unei organizaii financiare de
susinere pentru nregistrarea proprietilor imobiliare, lrgirea accesului la informaia cadastral,
perfecionarea evalurii bunurilor i, desigur, implementarea i modernizarea tehnologiilor
informaionale de comunicare (ICT), fr de care este imposibil s fie creat un cadastru modern. n

39
plus n Moldova piaa funciar se afl la etapa incipient, din care cauz i preurile nu sunt reale.
Pentru a elimina aceast discrepan, Proiectul desfoar activiti n vederea impulsionrii pieei
prin stabilirea valorii reale a tipului respectiv de proprietate, indicator necesar pentru impozitarea,
punerea n gaj sau vnzarea lor. Scopul principal al Proiectului este ntrirea convingerii clientului
c serviciile prestate de ntreprinderea cadastral i va fi de un real folos la desfurarea diferitelor
activiti, c ele, aceste servicii, sunt calitative, iar informaia credibil (Vezi interviul acordat de
Sjoerd Vogelzang, managerul Proiectului de Asisten Tehnic pentru susinerea Primului Proiect de
Cadastru Echipa noastr este unul din punctele forte ale proiectului, Publicaia Cadastrul, nr. 16-17
decembrie, 2006).
Problemele dezvoltrii cadastrului n Europa, inclusiv n Republica Moldova, au fost discutate
la mijlocul lunii octombrie 2007 i n cadrul unei conferine internaionale cu genericul Experiena
european n dezvoltarea cadastrului i datelor spaiale. Specialiti i savani cu renume din 14 ri:
Suedia, Ungaria, Olanda, Germania, Romnia, Norvegia, Finlanda, Republica Ceh, Federaia
Rus, Belarus, Lituania, Letonia, Republica Moldova, precum i reprezentani ai mai multor
organizaii internaionale de profil prestigioase au fcut un amplu schimb de experien privind
problemele menionate.
La conferin s-a discutat, despre rolul notariatelor n procesul de tranzacionare a proprietilor
imobiliare. Adepii participrii acestor instituii n procesul de perfectare a documentelor necesare
pentru nstrinarea proprietilor susin c notariatele nu sunt numai o tradiie, dar i un mecanism
de securizare a tranzaciilor. Oponenii acestei idei, ns, sunt de prere c antrenarea notarilor pe
piaa imobiliar ngreuiaz dezvoltarea ei, inclusiv din motivul c perfectarea documentelor mai
necesit vizitarea unei instituii.
Participanii la conferin au abordat multilateral i, n cunotin de cauz, problemele legate
de dezvoltarea infrastructurii datelor spaiale. Ei s-au referit la chestiunile ce in de crearea
structurilor instituionale n toate rile, standardizarea i armonizarea datelor spaiale, folosirea lor
n multiplele domenii ale economiei naionale. Toi vorbitorii s-au pronunat pentru mbuntirea
colaborrii statelor n vederea dezvoltrii infrastructurii de date spaiale, integrrii hrilor ntr-un
singur sistem, utilizrii informaiilor n timp real, lrgirii accesului la informaie, utilizrii lor n
diverse domenii, inclusiv pentru prevenirea calamitilor naturale, construcia de drumuri etc.
Conferina a adoptat o rezoluie n care se subliniaz importana existenei unei informaii
cadastrale complete pentru dezvoltarea social i economic a rilor, prestarea unor servicii de
nregistrare calitative i transparente i sistematizarea datelor geoinformaionale, care s permit
integrarea lor la nivel naional i internaional. n afar de aceasta, conferina s-a pronunat pentru
crearea unei infrastructuri naionale de date spaiale, care s se bazeze pe standarde deschise,

40
inclusiv n rile care nu sunt membre ale Uniunii Europene, din numrul crora face parte i
Republica Moldova.
O conferin internaional, dar axat pe alte prioriti Drepturile cetenilor asupra bunurilor
imobile, a avut loc la Chiinu n perioada 30 noiembrie - 1 decembrie 2009. Pe marginea
problemelor abordare s-au pronunat experi de la BM, Comitetul permanent pentru cadastru al
Uniunii Euroepne, ESDI, EuroGeographics, Corporaia BLOM, precum i specialiti n materie din
Norvegia, Romnia, consultani internaionali care au asistat implementarea Proiectului de Asisten
Tehnic pentru Susinerea Primului Proiect de Cadastru din Moldova. Principalele chestiuni
discutate au inut de nregistrarea drepturilor de proprietate i crearea hrilor, cadrului legal de
administrare a terenurilor n Moldova, asigurarea drepturilor asupra proprietii cetenilor,
drepturile de proprietate i planificarea, importana informrii cetenilor despre implementarea
cadastrului, cadastrul i securitatea drepturilor, implementarea tehnologiilor informaionale,
mbuntirea accesului cetenilor la informaie i servicii, GIS i bazele de date spaiale,
instrumente de afaceri pentru dezvoltarea administrrii terenurilor etc. Altfel spus, dup circa 10 ani
de implementare a cadastrului n Moldova, s-a ajuns la o etap calitativ nou a acestui important
sector al economiei naionale. n linii mari, aceast etap ar putea fi numit gestionarea
proprietilor, perfecionarea i, n primul rnd, simplificarea modalitilor de nregistrare, evaluare
i nstrinare a proprietilor. i, deoarece implementarea cadastrului continu, participantei
conferinei, contientiznd necesitatea dezvoltrii lui, au discutat i rolul organizaiilor donatoare i
tipurile de ajutoare pe care le pot acorda la implementarea cadastrului, precum i alte probleme de
importan major. Acesta este un aspect foarte important pentru Republica Moldova, ajutorul fiind
necesar, mai ales, acum, n situatia economica dificila n care ne aflm.
Problema valorificrii bazei sociologiei juridice n dezvoltarea sistemului cadastral este una
dintre cele mai complexe i mai puin studiate aspecte n sistemul cunotinelor sociale. Rezolvarea
se va face pe calea integrrii unor asemenea discipline tiinifice ca Sociologia i Jurisprudena
i constituirii unei noi ramuri a tiinei Sociologia juridic. i aceasta se face nu din capriciul
unei anumite caste de savani, ci pentru c o cere insistent nsi viaa, care pe zi ce trece
nregistreaz relaii sociale complicate i genereaz tot mai multe probleme dificile, care necesit
soluionare rapid. Acest aspect se reliefeaz clar chiar i n puinele probleme analizate de noi mai
sus, ce fac parte din spaiul enorm pe care l cuprinde practica social.
Sociologia juridic este o tiin nou, complex n esena ei. n form integrat ea include n
componena obiectului su dou elemente ale cunoaterii tiinifice social i juridic ce se afl n
interconexiune i mbogire reciproc permanent. Cu alte cuvinte, acest factor merit o atenie

41
deosebit, deoarece tiina dat examineaz sistemul juridic nu ca pe un fenomen izolat, ci n
unitate organic cu practica social vie. Nici una dintre ramurile actuale ale tiinei, aa ca: teoria
general a dreptului, filosofia dreptului i altele, nu dispun de asemenea capaciti cum ar fi ale
sociologiei juridice, dei n alt context ale studiului social au o importan incontestabil.
Examinnd acest obiect de studiu n contextul teoriei generale a dreptului, trebuie s
menionm c teoria general a dreptului include n structura sa aspectele filosofic, sociologic i
special-juridic cu privire la drept. ns n cazul dat noi ne limitm la examinarea problemelor cu
aspect exclusiv social. Studiul sociologic n cadrul dreptului se efectueaz la intersecia dintre
sociologie i drept, ceea ce permite efectuarea unei cercetri tiinifice sistemice.
Teoria general a dreptului i sociologia juridic, ca direcii ale analizei tiinifice, se afl n
interdependen i interaciune permanent, ceea ce, bineneles, nu nseamn c fiecare dintre ele
nu are particularitile sale specifice. Unul dintre scopurile cercetrilor juridice, inclusiv a teoriei
generale a dreptului la etapa actual, const n valorificarea aparatului categorial i a metodelor
tiinifice particulare ale sociologiei juridice, care permite efectuarea investigaiilor sociologice pe
teren i aplicarea rezultatelor n dezvoltarea i concretizarea aparatului categorial al teoriei generale
a dreptului, ceea ce nu doar mbogete categoriile cu coninut i permite s atingem nivelul
abstract filosofic, dar i s concretizeze specificul categoriilor juridice.
Categoriile sociologiei juridice au efecte sporite n domeniile de cercetare ale fenomenelor
sociojuridice care vizeaz procesele reale. Cu regret, pn n prezent interaciunea dintre teoria
general a dreptului i sociologie n studierea realitii de drept nu este fructificat, iar investigaiile
sociologice sunt nc n stare embrionar. Dup cum afirm Copnin P., rezultatele cptate nu au
influenat esenial generalizrile teoretice, nu au sporit calitatea produciei tiinifice i nu s-au
naintat recomandri practice, care ne-ar ajuta la avansarea n direcia dat [121].
n teoria general a dreptului nc la sfritul secolului XIX s-a pus problema cercetrii
sociologice. Aceste probleme sunt abordate n lucrrile cercettorilor contemporani cum ar fi:
erenevici I., Chisteacowki B., Alexeev S., Kerimov D., Kozlov V., Suslov Iu., Lapaeva V.,
ereghi F.
Aceste probleme sunt caracterizate ca metode de cercetare a teoriei generale a dreptului i la
autori din Romnia cum ar fi Craiovan L., Popa N. [18]. n Republica Moldova autorii manualelor
de teorie general a dreptului ca Avornic G., Aram E., Negru B., Negru A. i alii au abordat
problemele metodelor teoriei generale a dreptului, ns nu sunt atinse problemele utilizrii,
valorificrii sociologiei juridice n domeniul teoriei generale a dreptului, cu excepia lui Baltag D. [4].

42
Aadar, considerm important elaborarea principiilor metodologice de cercetare a
fenomenelor sociojuridice, care cuprind stabilirea scopului i sarcinilor cercetrilor, formularea
ipotezei cercetrii, interpretarea i operaionalizarea noiunilor fundamentale, determinarea
universului de cercetare, identificarea metodelor i tehnicilor de colectare a informaiei
sociojuridice, structura planului de cercetare sociologic, elaborarea indicatorilor empirici care
permit studierea problemei, prelucrarea i analiza informaiei primare.
Autorul tezei a ntreprins un ir de studii care contribuie substanial la dezvoltarea bazei
sociologiei juridice n contextul teoriei generale a dreptului [52].
Cercetrile sociojuridice n acest plan sunt de efect, desconsidernd stereotipurile de gndire
pozitivist juridic. Problemele menionate vor fi reflectate n capitolele urmtoare.
Aspectul sociologic n teoria general a dreptului i gsete reflectarea specific n sociologia juridic.
n aceasta i const unul dintre principalele merite ale sociologiei juridice. i, ntr-adevr, fr
o analiz profund a sferei sociale n strns unitate cu sistemul juridic actual efectuarea
cercetrilor n domeniul juridic, din punctul de vedere al problemelor cu care se confrunt i al
tendinelor ce i sunt caracteristice, pare a fi imposibil. Mai mult ca att, dat fiind faptul c pe
aceast cale elaborarea cadrului tiinific necesar, n principiu, se exclude, reforma juridic,
renovarea legislaiei n spiritul standardelor europene devine un vis nentemeiat. Numai avnd
suportul solid al sociologiei juridice, sistemul dreptului poate iei din impasul n care lent, dar
temeinic, alunec. Principiile metodologice ale sociologiei juridice, dimpotriv, sunt eficiente i
corespund obiectivelor i sarcinilor ce stau n faa societii contemporane. Aplicarea lor cu
pricepere, fr ndoial, va contribui la construcia statului de drept i accelerarea proceselor de
democratizare n toate sferele vieii sociale.
Accentum i un alt aspect, de asemenea, foarte important al sociologiei juridice n contextul
ideilor pe care le examinm. Perfecionarea sistemului juridic nu poate decurge numai n baza
resurselor interne proprii. Aceasta presupune studiul sociologic preventiv multilateral al relaiilor
sociale reale, care ulterior, constituindu-se n cadrul legislativ, devin reglementate de ctre drept.
Pe scurt, acest proces se dezvolt n form dubl. Pe de o parte, materialele tiinifice acumulate pe
aceast cale se transpun de ctre legislatori n limba normelor juridice, adic n procesul de creare a
dreptului se ia n consideraie condiionarea social a dreptului. Anume aceasta e, adugm noi,
adevrata tehnologie a legislaiei, care adesea este neglijat, ceea ce conduce la rezultate triste:
legile sunt rupte de via, iar viaa de legi. Pe de alt parte, sunt supuse analizei sociologice /n
sensul larg al cuvntului i nu numai pe baza datelor cercetrilor sociologice/ deja impactul invers
al dispoziiilor fixate n legi, pentru a determina gradul lor de eficacitate n comportamentul

43
personalitii i al grupurilor sociale la macro- i micronivel, precum i eficiena aciunii lor asupra
relaiilor sociale n ansamblu. Cu alte cuvinte, sociologia juridic, prin intermediul metodologiei ei
analitice, i ofer cercettorului posibilitatea de a stabili n ce msur sunt coordonate relaiile
sociale reale cu o lege sau alta ori dac aceast coordonare exist n genere. n caz dac se observ
anumite incoerene sau divergene, de amploare mai mic sau mai mare, trebuie s ne ateptm la
faptul c n practica de aplicare a dreptului pot aprea diverse probleme ce necesit adoptarea
urgent a unor msuri de soluionare. Fr ndoial, studierea actelor normative n totalitate,
referitoare la cadastrul bunurilor imobile, va permite depistarea mai multor probleme, bunoar, n
schema actul normativ comportamentul participantului la piaa imobiliar (relaiile
patrimoniale). Descoperirea la timp i corectarea neajunsurilor constituie chezia optimizrii
raporturilor de drept i formarea premiselor pentru o activitate prodigioas.
Un alt avantaj incontestabil al sociologiei juridice l constituie cercetrile efectuate sistematic n
cadrul acestei discipline a cercetrilor tiinifice concrete. Valoarea lor const n faptul c ele creeaz
baza empiric pentru componenta juridic a tiinei date, consolideaz legtura ei cu practica social
real. Spre regret, metodologia sociologiei deocamdat e cunoscut insuficient de ctre savanii ce se
ocup de jurispruden, ceea ce, desigur, influeneaz rezultatele i calitatea muncii lor. Dat fiind
faptul c, aplicarea rezultatelor concrete ale cercetrilor sociologice devine la momentul actual o
stringent necesitate att pentru jurispruden n ansamblu, ct i pentru sociologia juridic, n
cunoaterea social neaprat vor fi schimbri spre bine. Sociologizarea jurisprudenei constituie una
dintre cele mai importante direcii n dezvoltarea tiinelor juridice n viitor.
Din cele relatate mai sus se nelege c puinele probleme, pe care le-am abordat, sunt destul
de ample i complexe. Dar n sociologia juridic exist un ir de asemenea probleme i toate
trebuie analizate profund teoretic.
n acest context, abordnd problema valorificrii bazei sociologiei juridice n dezvoltarea
sistemului cadastral n Republica Moldova, constatm c, n legtur cu deschiderea societii spre
democraie, n ultimele decenii s-au nviorat cercetrile n domeniul sociologiei i au aprut lucrri
tiinifice i didactice att n Occident, ct i n rile post-sovietice, n cele est-europene, inclusiv
Republica Moldova i Romnia. Trebuie de menionat c n rile noastre ponderea lucrrilor cu
direcie didactic este destul de mare fa de investigaiile tiinifice sau fa de cele aplicative, cu
caracter de cercetri practice pe teren. Aceast necorespundere nu este n favoarea lucrrilor
didactice, care, n cea mai mare parte, sunt bazate pe literatura din prima jumtate a secolului trecut.
Asupra problemei apariiei i constituirii sociologiei juridice exist preri diferite, ns prea puin
fondate tiinific. Unii autori (Luminosu D., Popa V. .a.) consider c sociologia ca teorie a societii

44
s-a dezvoltat cu destul de puin timp n urm, dei preocupri sociologice putem constata nc la
Aristotel, Platon, Ciceron, Montesquieu . a. [77, p.7]. Aici nu gsim vreo fondare argumentat a
deosebirii dintre aceste etape ale constituirii sociologiei, n general, i a celei juridice, n special.
Savantul Comte A. situa sociologia n clasificarea tiinelor la sfrit, considernd-o cea mai
complicat, ca tiin a tiinelor. O jumtate de secol n urm Coplow Th. afirma c cea dinti
preocupare a sociologiei a fost studiul evoluiei sociale, ns pentru ca s devin subiect de cercetare
academic, ea a pus n eviden studiul problemelor sociale viciul, crima i mizeria [140, p. 31].
Nu putem fi de acord cu presupunerea dat, cum c aceste realiti au atras atenia cercettorilor att
de trziu. Problemele viciilor, criminalitii i mizeriei au fost n atenia filosofiei sociale de la
apariia ei, din antichitate, cnd ele se reflectau prin prisma nedreptii sociale. Deci, putem vorbi
despre problemele sociologiei juridice odat cu apariia filosofiei. ns pe parcursul dezvoltrii
cunotinelor despre societate s-au produs schimbri, salturi, mbogiri calitative, care i-au adus
aportul la nelegerea specificului sociologiei ca tiin i a ramurii ei sociologiei juridice.
n ultimele decenii, n Federaia Rus au aprut lucrri didactice de anvergur sub semntura
autorului Kulcear K. [123]. Cercetri tiinifice n acest domeniu au ntreprins si Suslov I., Lapaeva
V., Kerimov D. [125].
n Romnia prevaleaz manuale didactice care trateaz temele despre obiectul sociologiei
juridice i constituirea acestuia n istoria sociologiei, precum i tema contribuiei cercetrilor socio-
juridice romneti [1]. Unele lucrri sunt dedicate problemelor sociologice mai specifice, ca
deviana i delincvena, precum i problemelor sociologice a diferitor ramuri de drept [90].
Observm c printre aceste publicaii nc nu au fost efectuate cercetri ale procesului de
implementare a cadastrului bunurilor imobile i a aspectelor sociologico-juridice respective. Deci,
lucrarea de fa ctig prin prioritate n importana ei practico-tiinific.

1.4 Aspecte socio-juridice n dezvoltarea sistemului cadastral al Republicii Moldova
n noile condiii social-economice i politice, formate dup 1990, pentru prima dat noiunea de
cadastru a fost formulat n art. 66, alin.1 din Codul funciar (aprobat prin Legea nr.828-XII din 25
decembrie 1991), fiind definit ca un sistem de informaii i documente despre regimul juridic al
terenurilor, despre atribuirea lor deintorilor de terenuri, despre parametrii cantitativi i calitativi i
valoarea economic a terenurilor. Cu alte cuvinte, la acea etap cadastrul avea un coninut
pronunat funciar. Anume din aceste considerente cadastrul a fost numit cadastru funciar. Pentru a
accentua aspectul public al cadastrului funciar, acesta se mai numea i de stat. Sub aceast
formul (noiune) au fost efectuate lucrrile cadastrale care au servit drept baz la realizarea

45
reformei funciare n Republica Moldova. Legiuitorul a dezvoltat aceast noiune, sesiznd
necesitatea crerii unui asemenea sistem i pentru alte bunuri. Astfel, n art. 8 alin. 1 din Legea
privind reglementarea de stat a regimului proprietii funciare, cadastrului funciar de stat i
monitoringului funciar, nr. 1247-XII din 22.12.92, cadastrul funciar este recunoscut ca parte
component a cadastrului general al naturii. Ulterior, pn n anul 1998, n legislaia Republicii
Moldova au fost definite i alte cadastre specializate (precum cadastrul de stat al apelor), ns o
importan deosebit n dezvoltarea cadastrului a cunoscut cadastrul funciar care este inut pn n
prezent la nivelul unitii administrativ-teritoriale, fiind adoptate un ir de acte normative ce
reglementeaz modul de eviden i coninutul documentaiei cadastrului funciar. Unul dintre actele
normative este Regulamentul cu privire la coninutul documentaiei cadastrului funciar, aprobat prin
Hotrrea Guvernului nr. 24 din 11.01.95, care prevede c informaia juridic i tehnic economic
a cadastrului funciar se sistematizeaz n Registrul cadastral al deintorilor de terenuri i Registrul
cadastral al terenurilor, la care se altur planurile cadastrale, fiecare dintre ele coninnd un anumit
fel de informaii. Astfel, Registrul cadastral al terenurilor cuprinde informaia despre suprafaa,
categoria pmnturilor, despre indicatorii calitativi i cantitativi ai terenurilor, iar Registrul
cadastral al deintorilor de terenuri cuprinde informaia despre toi deintorii de terenuri, nscrii
n ordinea nregistrrii lor, iar planul conine reprezentarea grafic a informaiei privind aezarea
terenurilor incluse n Registrul cadastral al unitii administrativ-teritoriale respective. Formele
acestor registre sunt unice pentru toate unitile administrativ-teritoriale i sunt inute de organele
executive ale acestora.
Totodat, n aceast perioad, pe parcursul dezvoltrii relaiilor economice de pia, n special,
piaa bunurilor imobile, precum i reieind din necesitatea perfecionrii sistemului fiscal, a aprut
necesitatea constituirii unei baze de informaii care s conin, pe lng informaiile despre terenuri,
informaii despre construciile care sunt amplasate pe terenuri i sunt strns legate de acestea,
drepturile asupra acestora, precum i sarcinile care le greveaz. Acest sistem informaional, care
cuprinde informaia despre terenuri i construciile amplasate pe ele, precum i drepturile asupra lor,
a fost reglementat sub denumirea de cadastru al bunurilor imobile.
nsi noiunea de cadastru, reieind din noile condiii, a fost definit cu un alt neles n
Legea cadastrului bunurilor imobile, nr.1543-XIII din 25 februarie 1998 (Monitorul Oficial al
Republicii Moldova din 21 mai, 1998), conform noiunilor reglementate n articolul 2, poziia ntia
din aceast lege, noiunea de cadastru, fiind definit ca sistem informaional de stat ce conine
nscrisuri despre terenuri, despre obiectele aferente lor i despre drepturile asupra lor, constituit n
cadastrul bunurilor imobile i cadastre specializate.

46
Aadar, cadastrul este compus din cadastrul bunurilor imobile, care este definit drept cadastru
general, care reprezint un sistem unic multifuncional de nregistrare de stat a bunurilor imobile i
a drepturilor asupra lor, de estimare a valorii acestora (noiune cuprins n art. 2, poziia a doua din
Legea cadastrului bunurilor imobile) i cadastrele specializate, care sunt definite drept cadastru
care include date sistematizate despre bunurile imobile n funcie de particularitile lor naturale i
de alte caracteristici stabilite de legislaie.
Astfel, ntr-o perioad relativ scurt (1992-1998), noiunea de cadastru a evoluat, lrgindu-i
spectrul de informaii cuprinse i, corespunztor, importana. Adic, de la un sistem informaional
preponderent al fondului funciar el s-a transformat ntr-un sistem informaional complex care
cuprinde att informaia despre terenuri, construciile amplasate pe acesta, precum i alte imobile
care sunt incluse, n funcie de particularitile lor naturale sau alte caracteristici stabilite de
legislaie, n cadastre specializate (cadastrul apelor, cadastrul silvic, cadastrul urbanistic etc.).
Dup o examinare a evoluiei noiunii de cadastru, ne vom opri puin asupra scopului i
structurii cadastrului bunurilor imobile n condiiile actuale.
Reieind din oportunitatea de a asigura o gestionare mai eficient a imobilelor, proprietate
public, ct i din necesitatea asigurrii dezvoltrii pieei imobiliare (inclusiv funciare), cadastrul
bunurilor imobile a fost constituit ca un instrument n exercitarea mputernicirilor statului privind
administrarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice i private n raporturile juridice ce in
de bunurile imobile; un sistem de ocrotire a proprietii titularilor de drepturi patrimoniale asupra
bunurilor imobile; un sistem deschis de informare a participanilor la piaa bunurilor imobile i a
autoritilor publice, inclusiv a organelor fiscale.
Conform art. 3 din Legea cadastrului bunurilor imobile, actualmente cadastrul bunurilor
imobile este cadastrul general al rii, n care se identific, se descriu, se estimeaz i se reprezint
pe planuri cadastrale toate bunurile din ar i se nregistreaz drepturile titularilor asupra lor, fiind
un instrument n exercitarea atribuiilor statului privind administrarea resurselor funciare, ocrotirea
intereselor publice i private n raporturile juridice ce in de bunurile imobile. Acest sistem este unul
de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, fiind deschis pentru
informarea participanilor la piaa bunurilor imobile i a autoritilor publice (n special a organelor
fiscale). Instituiile de administrare a cadastrului bunurilor imobile, la fel, au evoluat n timp, astfel,
iniial oficiile cadastrale teritoriale administrau cadastrul ca ntreprinderi de stat aparte, iar acum
administrarea cadastrului se nfptuiete de ntreprinderea Specializat n cadastru prin intermediul
filialelor sale - OCT, raza de activitate a crora este stabilit de ctre ARFC. Cadastrul se constituie
din planurile cadastrale, registrele bunurilor imobile, registrele de estimare a valorii bunurilor

47
imobile i din dosarele cadastrale. Astfel, sarcina crerii sistemului cadastral n Republica Moldova
a fost pus n faa Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, reprezentnd organul administraiei publice
centrale care promoveaz politica statului n domeniul relaiilor funciare i cadastrului.
Subiectele nregistrrii n cadastrul bunurilor imobile, conform art. 4 din Legea cadastrului
bunurilor imobile, sunt proprietarii bunurilor imobile i ali titulari de drepturi patrimoniale. Acetia
pot fi att Republica Moldova i unitile ei administrativ-teritoriale (ca subiect de drept civil), ct i
cetenii Republicii Moldova, cetenii strini, apatrizii, persoanele juridice din ar i din
strintate, organizaiile internaionale sau chiar statele strine.
n ceea ce privete obiectul nregistrrii, n perioada 1998-2006 acesta poate fi expus n dou
etape: prima etap este perioada de la momentul nfiinrii (1998) pn la intrarea n vigoare a
Codului civil (2003) i a doua etap perioada dup adoptarea Codului civil. Astfel, potrivit art. 4
din Legea cadastrului bunurilor imobile n redacia iniial, c obiect al nregistrrii sunt att
bunurile imobile, dreptul de proprietate asupra lor, ct i alte drepturi patrimoniale. Dat fiind faptul
c la momentul adoptrii acestei legi n Republica Moldova nu existau definiii satisfctoare ale
noiunii de bun imobil i drepturi patrimoniale, n alineatul (3) al articolului 4 din Legea cadastrului
bunurilor imobile au fost raportate la bunurile imobile terenurile, construciile capitale,
apartamentele i alte ncperi izolate. Tot obiect al nregistrrii iniial erau prevzute drepturile
patrimoniale asupra acestor bunuri. n art. 4 din Legea cadastrului bunurilor imobile, pn la
modificrile efectuate prin Legea nr. 52-XVI din 09.03.2006, la drepturi patrimoniale fiind raportate
dreptul de gestiune economic, dreptul de administrare economic, dreptul de folosin (unde au
fost incluse dreptul de folosin pe termen nelimitat, dreptul de arend pe un termen mai mare de 3
ani, dreptul viager de posesiune dobndit prin motenire, dreptul viager de folosin asupra unei
case (ncperi), dreptul de folosin cu titlul gratuit asupra unei ncperi locuibile sau nelocuibile),
ipoteca, servituiile, dreptul de administrare fiduciar (inclusiv n cazul tutelei i curatelei), aceste
date fiind incluse n registrul bunurilor imobile care este documentul de baz al cadastrului.
n baza acestor prevederi legale a i fost creat sistemul de activitate a cadastrului bunurilor
imobile n perioada mai 1998-iunie 2003.
ns, odat cu adoptarea noului Cod civil aprobat la 6 iunie 2002 prin Legea nr. 1107-XV, intrat
n vigoare la 12 iunie 2003, au aprut unele dificulti. Astfel, n art. 288 la categoria de bunuri
imobile au fost raportate terenurile, poriunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaiile
prinse de rdcini, cldirile, construciile i orice alte lucrri legate solid de pmnt, precum i tot
ceea ce, n mod natural sau artificial, este ncorporat durabil n acestea, adic bunurile a cror
deplasare nu este posibil fr a se cauza prejudicii considerabile destinaiei lor, precum i cele

48
raportate la categoria de bunuri imobile prin lege. Aadar, categoria bunurilor imobile s-a lrgit.
Totodat, reieind al prevederile art. 290 din Codul civil, dreptul de proprietate i alte drepturi reale
asupra bunurilor imobile, grevrile acestor drepturi, apariia, modificarea i ncetarea lor sunt
supuse nregistrrii de stat. Mai mult ca att, conform art. 321 alin. (2) al Codului civil, dreptul de
proprietate asupra imobilelor apare din momentul nscrierii n Registrul bunurilor imobile, cu
excepiile prevzute de lege. Reieind din aceast norm, parc s-ar impune nregistrarea de stat a
imobilelor care n mod normal nu ar fi necesar s fie nregistrate. De exemplu, plantaiile de plante
anuale sau bianuale. Aceste plantaii, conform prevederilor art. 288 din Codul civil, sunt raportate la
bunurile imobile, ns reieind din faptul c aceste imobile sunt de scurt durat a aprut ntrebarea
ct de logic este nregistrarea acestora, totodat, mpovrarea Registrului bunurilor imobile cu
nregistrri inutile. Concomitent, n Legea cadastrului bunurilor imobile se meninea norma care
enumera explicit bunurile ce fac obiectul nregistrrii n Registrul bunurilor imobile, crendu-se astfel
o neconcordan ntre actele legislative i o confuzie a deintorilor de drepturi asupra imobilelor.
De asemenea, conform art. 498 din Codul civil, n Registrul bunurilor imobile sunt 3 feluri de
nscrieri: ntabularea, nscrierea provizorie i notarea, unde ntabularea i nscrierea provizorie au ca
obiect drepturile tabulare (drepturile reale), iar notarea se refer la nscrierea drepturilor de crean,
a faptelor sau raporturilor juridice aferente imobilului consemnat n registru.
Pentru elucidarea acestei situaii, precum i aducerea n concordan a Legii cadastrului
bunurilor imobile, prin Legea nr. 52-XVI din 09.03.2006 au fost efectuate modificri la Legea
cadastrului bunurilor imobile, modificri care au limpezit situaia dat.
Astfel, reieind din modificrile adoptate la art. 4 la Legea cadastrului bunurilor imobile, care a
adus n concordan prevederile Legii cadastrului bunurilor imobile cele ale Codului civil, obiect al
nregistrrii n Registrul bunurilor imobile sunt bunurile imobile, dreptul de proprietate i drepturile
reale asupra acestora, precum i n cazurile prevzute de lege drepturile de crean, faptele i
raporturile juridice aferente acestor bunuri.
Potrivit acestor modificri la art. 4 din Legea cadastrului bunurilor imobile, la bunurile imobile,
n condiiile acestei legi, se raport terenurile, cldirile i construciile legate solid de pmnt, de
asemenea, pot fi raportate la bunuri imobile i poriuni de subsol, obiective acvatice separate,
precum i plantaiile prinse de rdcini (plantaii perene) nfiinate n conformitate cu normele
stabilite de legislaie. Aadar, a fost enunat categoria de imobile ce necesit a fi nregistrate n
Registrul bunurilor imobile. Deci, nu urmeaz a fi nregistrate toate bunurile care conform definiiei
prevzute de Codul civil fac parte din bunurile imobile.
Drepturile reale asupra bunurilor imobile sunt expres reglementate n Codul civil, unde la

49
drepturile reale sunt atribuite: dreptul de proprietate; uzufructul; dreptul de uz; dreptul de abitaie;
superficia; servitutea; ipoteca.
De asemenea, reieind din prevederile Codului funciar i legislaia ce reglementeaz activitatea
ntreprinderii de stat, la drepturi reale mai pot fi atribuite i drepturile de folosin i gestiune economic.
Aceste drepturi se ntabeleaz n Registrul bunurilor imobile, ori, n cazul cnd existena lor
este condiionat de careva condiii suspensive sau rezolutorii, aceste drepturi se nscriu provizoriu
n Registrul bunurilor imobile. Drepturile de crean sunt celelalte drepturi ce apar n baza
raporturilor obligaionale izvorte din actele juridice. Ele se noteaz n Registrul bunurilor imobile
ca i faptele i alte raporturi juridice aferente imobilelor (sechestrul, aciunea n judecat ce are ca
obiect imobilul etc.).
Actualmente, sistemul de nregistrare este constituit astfel, nct se bazeaz pe nregistrarea
iniial a sectorului de teren, ca bun imobil aparte, acordndu-i-se un numr cadastral ce l
difereniaz de alte terenuri. Celelalte construcii care sunt amplasate pe acest teren sunt nregistrate
ca imobile aparte, ns numrul cadastral este strns legat de numrul cadastral al terenului.
Reieind din faptul c nregistrarea bunurilor imobile se bazeaz pe sectoarele de teren, apare
ntrebarea unei dublri a informaiilor, dat fiind faptul c n unitile administrativ-teritoriale se ine
cadastrul funciar, care conine i unele informaii cuprinse n Registrul bunurilor imobile.
n acest caz, legiuitorul a prevzut n art. 22 din Legea cadastrului bunurilor imobile c datele
incluse n Registrul bunurilor imobile au prioritate n cazul neconcordanei cu alte documente
cadastrale (cu excepia cazurilor de eroare tehnic evident).
Una dintre cele mai importante probleme ale cadastrului actual este urmtoarea: este necesar
sistemul informaional al cadastrului de azi i n ce msur rspunde necesitilor.
n linii generale, sistemul informaional al cadastrului este benefic att statului, ca subiect de
drept civil, organelor fiscale i sistemului judiciar, participanilor la piaa bunurilor imobile,
instituiilor financiare, ct i proprietarilor de bunuri imobile, n vederea protejrii dreptului lor
asupra imobilului.
Piaa imobiliar cere de la sistemul informaional un minim de informaie pentru a fi protejate
drepturile participanilor la tranzaciile imobiliare. Aici un interes deosebit l au structurile
financiare, deoarece sunt interesate ca la acordarea mprumuturilor s aib o informaie ct mai
veridic despre imobilul ce urmeaz a fi ipotecat. Sistemul judiciar cere informaii corecte i actuale
despre bunul imobil i dreptul asupra bunului imobil n cadrul examinrii litigiilor asupra imobilelor
n vederea stabilirii situaiei ct mai reale de jure i de facto a bunului imobil i a drepturilor ce fac
obiectul litigiului.

50
La momentul actual o problem acut este deservirea sistemului fiscal, care constituie una din
prioriti i reprezint un interes deosebit al statului de a ine cadastrul bunurilor imobile. Problema
se complic prin faptul c, n prezent, sistemul informaional al cadastrului nu acumuleaz
informaia necesar pentru soluionarea problemelor fiscale. Cnd vorbim despre problemele
fiscale, avem n vedere problemele ce in de colectarea impozitului pe bunurile imobile, calculat n
dependen de valoarea lor de pia, astfel fiind necesar i efectuarea unei evaluri a bunurilor
imobile. Aadar, privit sub acest aspect, plenitudinea i corectitudinea informaiei din cadastrul
bunurilor imobile este o prioritate a statului, din care considerent gestionarea cadastrului bunurilor
imobile a fost ncredinat unor structuri statale, i anume ARFC i ntreprinderii specializate n
cadastru, care este o ntreprindere de stat i gestioneaz cadastrul bunurilor imobile, inclusiv prin
filialele sale - oficiile cadastrale teritoriale.
Dat fiind faptul c constituirea cadastrului (care este un sistem informaional vast, cuprinznd
tot teritoriul rii i care necesit un volum enorm de lucru, procurarea utilajelor performante de
inere a evidenei) necesit cheltuieli foarte mari pe care bugetul de stat nu le-ar suporta, legiuitorul,
la momentul adoptrii Legii cadastrului bunurilor imobile, a decis acordarea pentru instituiile ce
administreaz direct cadastrul bunurilor imobile autonomie financiar, respectiv, eliberarea
informaiei din Registrul bunurilor imobile contra plat. Bineneles, pentru a nu fi afectat
activitatea unor instituii publice, legiuitorul a prevzut n art. 8 din Legea cadastrului bunurilor
imobile acordarea informaiei gratuit, ce nu necesit sistematizare, autoritilor administraiei
publice locale, instanelor judectoreti, organelor afacerilor interne, organelor fiscale i celor ce in
cadastre specializate.
Totodat, n acest caz ar putea exista pericolul asupra unuia din scopurile cadastrului, i anume,
protejarea proprietii, prin transformarea informaiei cadastrale dintr-un sistem de protecie n unul
de reprimare, deoarece legiuitorul nu a stabilit care este minimul de informaie ce urmeaz a fi
acordat organelor numite. Or, reieind din specificul activitii acestor organe, ele vor fi cointeresate
n exploatarea ct mai intens a informaiei din cadastrul bunurilor imobile, ceea ce nu ntotdeauna
ar fi n interesul deintorului de drepturi, iar n atare caz, acesta nu va fi interesat n nregistrarea
drepturilor n cadastru. n aceste situaii, informaia deinut n cadastru nu va fi corect, ceea ce ar
pune n pericol sistemul, din care cauz legiuitorul ar trebui s rezolve aceste chestiuni.
Nu ncape nicio ndoial c ceea ce s-a fcut pn acum pentru crearea, implementarea i
dezvoltarea cadastrului se datoreaz, n primul rnd, Primului Proiect de Cadastru (PPC), care a fost
posibil graie suportului acordat de Asociaia Internaional pentru Dezvoltare (AID). Astfel, la 8
iunie 1998 Republica Moldova i AID au ncheiat Acordul de credit n sum de 15,9 milioane dolari

51
SUA n baza cruia a nceput implementarea PPC. Ctre finele anului 2005 banii alocai de
Asociaie, cei din contribuia Guvernului Republicii Moldova (circa 4 milioane de dolari SUA),
precum i numeroasele granturi obinute de la guvernele Suediei, Elveiei, Franei, Norvegiei (circa
6,6 milioane dolari SUA) au fost valorificai integral, n cadastru fiind nregistrate circa trei ptrimi
din numrul total al proprietilor imobiliare estimate. Pentru a se asigura o continuitate a
implementrii cadastrului, la 7 iulie 2005, ntre Republica Moldova i AID a fost ncheiat Acordul
de modificare a Acordului privind Creditul pentru Dezvoltare (3061-1-MD) n sum de 2,9 milioane
dolari SUA pentru PPC, care au fost valorificai pn la 30 iunie 2007. n total, ctre mijlocul anului
2007 pentru implementarea cadastrului au fost valorificate aproape 30 milioane de dolari SUA.
Implementarea cadastrului bunurilor imobile este un proces complex i are menirea s asigure
recunoaterea public a drepturilor patrimoniale asupra proprietilor respective, ocrotirea de ctre
stat a acestor drepturi, susinerea sistemului de impozitare i a pieei imobiliare. Realizarea
cadastrului are loc prin nregistrarea primar masiv a proprietilor din contul bugetului de stat,
care se face n baza Programului de stat de creare a cadastrului bunurilor imobile i Regulamentului
cu privire la efectuarea nregistrrii primare masive, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii
Moldova, nr. 1030 din 1998. Programul de stat de creare a cadastrului bunurilor imobile prevede
crearea cadrului legislativ, accelerarea procesului de mproprietrire, asigurarea informaional a
populaiei, instruirea cadrelor, crearea sistemului organelor cadastrale, nregistrarea primar masiv
a proprietilor, elaborarea mecanismului de estimare a bunurilor imobile, crearea sistemului
informaional al cadastrului etc. Drept urmare a executrii unui complex de lucrri cadastrale, toate
bunurile imobile amplasate n limitele unitii administrativ-teritoriale vor fi identificate, descrise i
nregistrate n cadastru (vezi Anexa 1).
Cadastrul naional se implementeaz i prin nregistrarea selectiv (sporadic) a proprietilor
imobiliare, care se face la iniiativa titularilor de drept, din contul acestora. Aceast modalitate de
nregistrare se face, de obicei, cnd apare necesitatea tranzacionrii bunului imobil. nregistrarea
selectiv este o condiie obligatorie la efectuarea tranzaciilor imobiliare.
PPC a constat din urmtoarele cinci componente: (a) Programul de elaborare a hrilor; (b)
Programul de Servicii Cadastrale Urbane; (c) Programul de Servicii Cadastrale Rurale; (d)
Programul de creare a instituiilor i angajare a personalului, care include i Oficiul de
Implementare a Proiectului. Componenta (c) va susine persoanele de decizie n implementarea
proiectului, inclusiv personalul pentru nregistrare i administrare a informaiei, geodezii privai,
notari i servicii de evaluare; (e) Programul de servicii informaionale. Implementarea Proiectului a
contribuit la urmtoarele:

52
a) asigurarea garaniei securitii dreptului de proprietate pentru titularii de drepturi;
b) asigurarea bncilor comerciale cu ncrederea deplin pentru acordarea creditelor asigurate
prin gajarea bunurilor imobile;
c) asigurarea pieei imobiliare cu informaii despre proprietile imobiliare i drepturile asupra
acestora, necesar pentru funcionarea eficient a pieei;
d) asigurarea autoritilor publice cu informaia de baz pentru planificarea urban i
administrarea pmntului;
e) asigurarea guvernului cu o baz pentru viitoarele mecanisme de generare a veniturilor prin
intermediul impozitrii proprietilor imobiliare;
f) asigurarea sectorului privat cu posibilitatea de a se dezvolta n domeniile legate de
nregistrarea bunurilor imobile (specialiti n executarea lucrrilor de msurare a terenurilor, notari,
evaluatori etc.). Aceste componente i obiective sunt stipulate n Acordul cu privire la creditul
pentru dezvoltare (PPC) ntre Republica Moldova i AID din 8 iunie 1998, precum i n alte
documente.
Dreptul de proprietate: un element important al implementrii cadastrului bunurilor imobile
n perioada anilor 1999-2007 au fost ntreprinse un ir de activiti n vederea realizrii
msurilor prevzute de Programul de stat de creare a cadastrului bunurilor imobile, inclusiv crearea
cadrului legislativ pentru implementarea cadastrului bunurilor imobile
Sistemul de nregistrare este asigurat cu cadrul normativ adecvat (Codul civil din 2002, Legea
cadastrului bunurilor imobile din 1998, Legea cu privire la gaj din 2001, Legea privind preul
normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului din 1997, Legea privind formarea bunurilor
imobile din 2004 etc.) i acord proprietarilor de bunuri imobile sigurana protejrii drepturilor
nregistrate. Potrivit legislaiei Republicii Moldova, prin crearea sistemului de cadastru: dreptul
apare din momentul nregistrrii; dreptul se pierde doar odat cu radierea lui din Registrul bunurilor
imobile; odat nregistrat n Registrul bunurilor imobile, dreptul poate fi radiat doar cu acordul
titularului sau n temeiul unei hotrri judectoreti irevocabile; drepturile devin opozabile fa de
teri din momentul nregistrrii lor n Registrul bunurilor imobile; nscrisurile n Registrul bunurilor
imobile se prezum a fi autentice i complete pn la proba contrar (proba contrar confirmat
printr-o hotrre judectoreasc); decide nregistrarea doar registratorul care este independent i se
supune numai legii etc.
Politica statului n domeniul administrrii resurselor funciare, crerii cadastrului bunurilor
imobile este realizat de ARFC. n acest scop a fost creat baza legislativ care a permis realizarea
reformei funciare, asigurarea populaiei cu sectoare de pmnt i eliberarea de acte corespunztoare

53
ce confirm drepturile asupra lor. ntru asigurarea executrii Legii cadastrului bunurilor imobile,
prin ordinul Ageniei Naionale de Cartografie, Relaii Funciare i Cadastru, nr. 05 din 13 ianuarie
1999, a fost stabilit data introducerii Registrului bunurilor imobile 25 ianuarie 1999.
Actualmente, legislaia naional nu prevede nicio restricie privind efectuarea tranzaciilor cu
bunurile imobile, cu excepia interdiciei pentru persoanele fizice i juridice strine de a cumpra
terenuri cu destinaie agricol.
ntru asigurarea executrii prevederilor SCERS, aprobat prin Legea nr.398XV din 2 decembrie
2004, i n scopul ajustrii Programului de Stat de creare a cadastrului bunurilor imobile, la
obiectivele, prioritile i politicile expuse n documentul menionat, prin Hotrrea Guvernului, nr.
819 din 3 august 2005, au fost operate modificri i completri la Hotrrea Guvernului, nr. 1030 din
12 octombrie 1998, Despre unele msuri n vederea crerii cadastrului bunurilor imobile.
Crearea sistemului organelor cadastrale
La finele anului 1998 a fost creat sistemul unificat de nregistrare a bunurilor imobile i a
drepturilor asupra acestora, care funciona prin intermediul a 12 oficii cadastrale teritoriale i 28 de
filiale n toate raioanele republicii, cu excepia unitii administrativ-teritoriale din stnga Nistrului
controlat de regimul separatist. OCT prestau servicii de nregistrare a bunurilor imobile n raza de
activitate stabilit de ARFC (fiecare dintre ele acoper aproximativ 300-600 kilometri ptrai).
Activitile OCT erau reglementate de Legea cadastrului bunurilor imobiliare (art. 11,
paragraful 3), care acionau n baza principiului teritorial, raza de nregistrare fiind stabilit de
Agenie. Competenele OCT erau strict determinate de lege (inerea Registrului bunurilor imobile,
nregistrarea bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor, eliberarea informaiei din cadastru etc.).
OCT nu ndeplineau o activitate de ntreprinztor, ci prestau un serviciu public delegat lor de ctre stat.
Din sistemul organelor cadastrale fcea parte i Oficiul Informaional Central Cadastru, care
avea sarcina de a centraliza informaia colectat de OCT, de a o sistematiza, pstra i furniza la
nivel naional.
Activitile desfurate pe parcursul anilor au demonstrat necesitatea efecturii unor modificri
n structura organizaional a sistemului cadastral n vederea asigurrii viabilitii lui financiare,
pstrrii capacitilor umane, facilitrii crerii bazei de date centrale, perfecionrii modului de
gestionare administrativ i tehnic a ramurii. Situaia problematic n acest domeniu consta n
faptul c OIC Cadastru i OCT erau ageni economici de sine stttori i ntre ei nu existau
raporturi de subordonare. Lipsea o structur central de administrare a sistemului cadastral. Pentru
optimizarea acestei structuri, cu concursul nemijlocit al autorului, n anul 2005, a fost naintat i
publicat propunerea care prevedea necesitatea completrii Legii cadastrului bunurilor imobile, nr.

54
1543-XIV din 25 februarie 1998. Caracterul judicios al acestei propuneri a fost demonstrat doar
peste un an, deoarece la 9 martie 2006 Parlamentul Republicii Moldova a adoptat Legea pentru
modificarea i completarea Legii cadastrului bunurilor imobile, nr. 1543 din 25 februarie 1998
(Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 59-62 din 14 aprilie 2006) n care au fost incluse i
propunerile autorului la tem, i anume:
Art. 1. Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543XIV din 25 februarie 1998 (Monitorul
Oficial al Republicii Moldova 1998, nr. 44-46, art. 318) cu modificrile i completrile ulterioare,
se modific i se completeaz dup cum urmeaz:
1. La articolul 8: n alineatul (2) cuvintele Oficiului Informaional Central Cadastru, oficiile
cadastrale teritoriale se substituie prin cuvintele ntreprinderea specializat n cadastru,
subdiviziunile sale separate i n continuare dup text; alineatul (3) va avea urmtorul cuprins:
Accesul la informaia din cadastrul bunurilor imobile pentru autoritile administraiei publice
centrale i locale, instanele judectoreti, organele procuraturii, organele fiscale i cele ce in
cadastre specializate este gratuit. Cheltuielile legate de activitatea operaional a ntreprinderii
specializate n cadastru i subdiviziunilor sale separate suportate la executarea serviciului de
furnizare a informaiei din cadastru ctre autoritile menionate se vor achita de ctre aceste
autoriti din contul mijloacelor bugetului de stat, prevzute n devizele de cheltuieli ale acestor
autoriti sau din alte surse prevzute de legislaie. Cheltuielile legate de furnizarea informaiei ctre
autoritile publice locale se vor achita din mijloacele bugetului local. Mrimea cheltuielilor ce
urmeaz a fi achitate din buget se stabilete de Guvern.
2) La articolul 10: litera b) va avea urmtorul cuprins: b) ntreprinderea specializat n
cadastru i subdiviziunile sale separate: oficiile cadastrale teritoriale; litera c) se exclude.
3) La articolul 11: n alineatul (1): lit. b) va avea urmtorul cuprins: b) organizeaz i
controleaz activitatea ntreprinderii specializate n cadastru i a subdiviziunilor separate, altor
organizaii subordonate, aprob statutele lor; lit. d) se exclude; lit. e) i f) devin respectiv lit. d) i
e); alineatele (2) i (3) vor avea urmtorul cuprins: (2) ntreprinderea specializat n cadastru:
a) proiecteaz i dezvolt sistemul informaional al cadastrului;
b) acumuleaz, sistematizeaz i pstreaz informaia cadastral;
c) efectueaz administrarea metodic i controlul privind inerea documentaiei cadastrale;
d) stabilete cerinele fa de complexele de mijloace tehnice i program necesare pentru
inerea automatizat a documentaiei cadastrale;
e) organizeaz furnizarea informaiei din cadastru, stabilete structura datelor i metoda de
furnizare a lor;
f) organizeaz procesul de ridicare continu a calificrii personalului ntreprinderii;

55
g) stabilete schema micrii fluxului de informaii cadastrale i modul de prelucrare a lor;
h) asigur securitatea pstrrii i transmiterii datelor prin reea, prezint propuneri privind
perfecionarea sistemului de pstrare a bazei de date;
i) deine i administreaz Banca central de date a cadastrului;
j) proiecteaz i efectueaz legtura dintre forma electronic a documentaiei cadastrale cu
alte registre de stat;
k) furnizeaz informaia cadastral sistematizat autoritilor administraiei publice, altor
persoane juridice, precum i persoanelor fizice;
l) analizeaz i sistematizeaz propunerile privind perfecionarea funcionrii registrelor,
soluioneaz chestiunile modernizrii i finanrii registrelor;
m) ine, n modul stabilit de Guvern, sistemul informaional automatizat Registrul de stat
al unitilor administrativ-teritoriale i al strzilor din localitile de pe teritoriul
Republicii Moldova;
n) elaboreaz instruciuni referitoare la modul de inere a documentaiei cadastrale, modul
de furnizare a informaiei din cadastru;
o) ine, n modul stabilit de Guvern, sistemul informaional automatizat Registrele
obiectelor de infrastructur inginereasc;
p) exercit alte atribuii conform legislaiei.
(3) oficiul cadastral teritorial:
a) efectueaz lucrrile cadastrale i monitoringul bunurilor imobile;
b) ntocmete i actualizeaz planul cadastral i planul geometric;
c) ntocmete dosarul cadastral al fiecrui bun imobil i alte documente necesare inerii
cadastrului;
d) efectueaz nregistrarea de stat a bunurilor imobile i a drepturilor asupra acestora n
Registrul bunurilor imobile;
e) transmite datele registrului n Banca central de date a cadastrului;
f) furnizeaz, n modul stabilit, persoanelor fizice i juridice, autoritilor publice
informaia cadastral privind bunurile imobile i drepturile asupra lor;
g) asigur pstrarea n integritate a documentaiei cadastrale i arhivarea lor;
h) efectueaz expertiza bunului imobil, la cererea instanei de judecat, altor organe de drept;
i) exercit alte atribuii conform legislaiei;
n alineatul (4) sintagma i oficiile cadastrale teritoriale se substituie prin cuvintele i
ntreprinderea specializat n cadastru cu subdiviziunile sale separate, n continuare dup text.
4) La articolul 13: n alineatul (2) sintagma Oficiul Informaional Central Cadastru se
substituie prin sintagma ntreprinderea specializat n cadastru, n continuare dup text; alineatul
(3) va avea urmtorul cuprins: (3) Serviciile prestate de ntreprinderea specializat n cadastru i

56
subdiviziunile sale separate ce in de nregistrarea bunurilor imobile i drepturile asupra lor, precum
i alte servicii ce sunt de competena exclusiv a ntreprinderii specializate n cadastru i
subdiviziunile sale separate se pltesc conform metodologiei aprobate de Guvern, dac legislaia nu
prevede altfel.
1) Articolul 49 alineatul (2), n final, se completeaz cu textul sau pe depozitele conturilor
bancare, n scopul proteciei de inflaie.
n baza modificrilor menionate, a Hotrrii Guvernului nr. 819 din 3 august 2005, precum i
ntru executarea prevederilor SCERS, ARFC a emis ordinul nr. 166 din 7 septembrie 2005 Cu
privire la reorganizarea prin fuziune a OCT i OIC Cadastru n ntreprinderea de Stat Cadastru
i a aprobat planul de activiti privind reorganizarea acestora. Actualmente, sistemul de nregistrare
a bunurilor imobile funcioneaz prin intermediul ntreprinderii specializate n cadastru i 38 de
filiale ale acesteia care sunt amplasate n toate centrele raionale (municipale) i presteaz servicii de
nregistrare n raza de activitate stabilit de ARFC.
Vorbind mai explicit, menionm c modificrile menionate au fost necesare din urmtoarele
considerente:
Analiza activitii economice a oficiilor cadastrale, care erau ntreprinderi aflate la
autofinanare, a demonstrat c asigurarea financiar a lor este strns legat de dezvoltarea pieei
imobiliare. Or, cifra de afaceri a ntreprinderii este strns legat de dezvoltarea acestei piee. Dar,
lund n consideraie faptul c piaa imobiliar se dezvolt preponderent n mun. Chiinu i parial
n mun. Bli, reiese c majoritatea oficiilor cadastrale nu erau n stare s-i asigure financiar
dezvoltarea. Acest fapt putea conduce la insolvabilitatea lor, ceea ce putea afecta ntregul sistem.
OCT i OIC Cadastru erau ntreprinderi independente, nu aveau raporturi financiare i
administrative, motiv pentru care era dificil crearea unei bnci centrale de date att de necesar
pentru dezvoltarea ramurii i facilitarea accesului la informaiile cadastrale a potenialilor
beneficiari.
n acea perioad responsabilitatea pentru dezvoltarea sistemului cadastral revenea OIPPC a
crui activitate urma s se ncheie n curnd. n felul acesta, la nivel central, urma s dispar
structura responsabil de administrarea i dezvoltarea sistemului cadastral.
Reorganizarea oficiilor cadastrale ntr-o ntreprindere era ndreptat spre asigurarea stabilitii
financiare a sistemului cadastral prin repartizarea veniturilor tuturor filialelor. Totodat, comasarea
sistemului urma s faciliteze crearea, susinerea i dezvoltarea bncii centrale de date. n afar de
aceasta, accesul liber la banca central de date urma s ofere potenialilor beneficiari informaii din
cadastru, precum i soluionarea problemei privind sistematizarea ei pe ntreg teritoriul republicii. n

57
acest sens, nu mai puin important este crearea unei atmosfere nefavorabile pentru dezvoltarea
corupiei. i nc ceva: reorganizarea sistemului ntr-o ntreprindere unic a dus la optimizarea
amplasrii specialitilor, asigurarea funcionrii sistemului din punct de vedere administrativ i tehnic.
Funciile sociale ale dreptului
Avnd menirea de a asigura coeziunea i solidaritatea grupurilor i instituiilor, ca i convieuirea i
cooperarea dintre indivizi, dreptul reprezint un factor important de reglementare normativ i de
integrare social, datorit urmtoarelor finaliti practice pe care le realizeaz n orice societate:
a) creeaz un sistem de drepturi, obligaii i interdicii care materializeaz n forme normative
diferitele interese, scopuri, motivaii, aspiraii i idealuri sociale i individuale;
b) asigur cadrul social i normativ, materializat n ordinea social i juridic, n interiorul creia
autoritatea public, legal i legitim realizeaz prin constrngere i presiune social
condiiile de via ale membrilor societii;
c) permite rezolvarea i evitarea conflictelor i tensiunilor sociale (manifeste sau latente), prin
limitarea reciproc a aciunilor i relaiilor dintre indivizi, grupuri i instituii sociale;
d) stabilete reguli de conduit, comportament i de aciune pe care trebuie s le adopte indivizii
n diferite contexte, stipulnd i mijloacele permise sau interzise pentru realizarea scopurilor
dorite i dezirabile social.
Protejnd cele mai importante i fundamentale valori i relaii sociale, dreptul include un ansamblu
de reguli prin care sunt impuse, permise sau interzise anumite comportamente sau aciuni sociale i
individuale. Din acest motiv, dreptul ndeplinete o serie de funcii sociale, care constau n urmtoarele:
a) elaborarea i prescrierea unor reguli de conduit, prin care sunt stabilite diversele roluri
sociale pe care trebuie s le ndeplineasc indivizii n diferite situaii. Aceste reguli includ,
deopotriv, att ateptrile individului n raport cu ceilali, ct i ateptrile celorlali indivizi
fa de comportamentul eventual al individului. n fond, drepturile indivizilor sunt ateptri,
ntruct a face schimb, a vinde, a cumpra, a contracta nu este posibil dect dac individul poate
s-i asume rolul celorlali, adic atunci cnd atitudinea de a vinde evoc n el i pe aceea de a
cumpra i cnd ambele se controleaz reciproc [165, p. 415-416].
b) raionalizarea vieii sociale, prin formularea de reguli raionale i eficiente, capabile s
ghideze i s controleze aciunile indivizilor i grupurilor sociale, asigurnd astfel concordana i
corespondena dintre diferitele scopuri dezirabile social i mijloacele legitime de care dispun
indivizii i grupurile sociale;
c) asigurarea sociabilitii i predictibilitii comportamentelor i conduitelor actorilor sociali,
prin instituirea unor modaliti i mijloace de presiune i control social, capabile s evalueze prin

58
sanciuni premiale sau represive diferitele comportamente i aciuni sociale i individuale.
Dreptul nu arat niciodat ce se ntmpl ntr-o societate, ci numai ceea ce trebuie s se
ntmple, avnd ca finalitate practic aplanarea potenialelor surse de conflict social i lubrifierea
(ungerea) mecanismului relaiilor sociale. El poate aprea fie ca o for activ, care asigur
succesiunea unor fapte i fenomene sociale prin transpunerea acestora n plan normativ, fie ca o
for reactiv, de conservare a sistemului politic i juridic i de imobilism social.
Analiznd diferitele aspecte ale ordinii sociale i normative, V. Ferrari (fost preedinte al
Comitetului internaional de sociologie juridic) [180, p. 97] consider c dreptul ndeplinete
urmtoarele funcii mai importante: a) funcia de reglementare social; b) funcia de rezolvare i
tratare a conflictelor declarate; c) funcia de legitimare a puterii. Adoptnd o perspectiv
funcionalist, W. Evan evideniaz printre funciile principale ale dreptului: a) funcia pasiv de
control social, constnd n codificarea i sistematizarea obiceiurilor, tradiiilor, moravurilor i
practicilor sociale existente n societate; b) funcia activ de control social, de adaptare, ajustare i
modificare a comportamentelor i conduitelor indivizilor n conformitate cu modelul etic, normativ
i cultural al societii [148].
Orientnd i controlnd aciunile i conduitele indivizilor i grupurilor sociale, considerm c
dreptul urmrete n orice societate realizarea a dou scopuri fundamentale, aflate n
complementaritate i intercondiionare:
a) formularea regulilor de conduit i comportament, prin prescrierea unor roluri pe care
trebuie s le joace indivizii n diferite situaii sociale, roluri ce trebuie s fie n consens cu
ateptrile grupului sau societii;
b) stabilirea unor mijloace de presiune i control social prin care aceste reguli s fie observate i
respectate de ctre indivizi i grupuri att prin supunere voluntar (datorat asimilrii i internalizrii
regulilor), ct i forat (prin utilizarea unor mijloace externe de presiune i constrngere).
Urmrind orientarea conduitelor i aciunilor indivizilor i grupurilor sociale ntr-un sens
conform cu scopurile i presiunile modelului cultural i normativ al societii, dreptul reprezint n
orice societate principala modalitate de asigurare a ordinii sociale, instrumentul fundamental de
efectuare a controlului i justiiei sociale, precum i mijlocul cel mai eficient de protejare a
drepturilor i libertilor individuale i de aprare social a acestora fa de eventualele nclcri
sau violri din partea unor indivizi cu comportamente deviante, delincvente sau criminale.
Problema de cercetare a tezei, const n valorificarea bazelor sociologiei juridice n contextul
dezvoltrii sistemului cadastral n Republica Molodva. S-a utilizat aparatul categorial a sociologiei
juridice cu efectuarea investigaiilor pe teren n identificarea problemelor socio-juridice de

59
funcionare i dezvoltare a sistemului cadastral, n baza crora au fost elaborate recomandri de
perfecionare a acestuia.
Scopul tezei const n studierea particularitilor funcionrii cadastrului bunurilor imobile n
perioada de tranziie.
Obiectivele lucrrii sunt urmtoarele: studierea fundamentelor sociologiei juridice n contextul
teoriei generale a dreptului; elaborarea metodologiei de cercetare a sistemului cadastral; analiza
funcionrii sistemului cadastral n Republica Moldova, efectuarea studiilor empirice privind
eficacitatea lui; elaborarea propunerilor privind perfecionarea sistemului cadastral.
1.5 Concluzii la capitolul 1
n urma analizei situaiei cercetrilor efectuate n domeniul cadastrului i a problemelor juridice
legate de acesta, am constatat c exist, totui, lacune, lipsete o concepie sistemic ncheiat care
ar favoriza procesul real de formare a cadastrului bunurilor imobile concomitent cu asigurarea
juridic a drepturilor de proprietate.
n rezultatul analizei sistemelor geoinformaionale i n special a cadastrului s-a stabilit
importana informaiei libere, multilaterale pentru dezvoltarea pieei imobiliare, pentru gestiune i
planificare, pentru coordonarea activitii antreprenoriale a cetenilor cu cea a organelor
administraiei publice.
Concepiile despre cadastru, care snt reflectate n literatura tiinific ne permit s deosebim
etapele prin care trece sistemul informaional al cadastrului. Dup o analiz a sistemului cadastral n
Republica Moldova am constatat c structura acestuia se dezvolt neuniform i deci, este necesar o
analiz sistemic n care poziia sociologiei juridice i gasete locul cuvenit.
Am constatat c mai rmne insuficient fondat metodologia cercetrii cadastrului
multifuncional. Am trasat sarcinile de fond n dezvoltarea sistemului cadastrul n legtur cu
perfecionarea cadrului legislativ i problemele de cercetare tiinific a acestor procese. Am insistat
asupra organizrii instituionale a cadastrului multifuncional, a combinrii aspectelor de
centralizare cu cel al democratizrii, a stabilirii relaiilor de parteneriat dintre stat i sectorul privat.
n aspect metodologic am argumentat necesitatea valorificrii bazelor sociologiei juridice n
contextul dezvoltrii sistemului cadastral al Republicii Moldova, a colaborrii dintre teoria general
a dreptului i sociologia juridic pentru mbogirea cunotinelor despre realitatea juridic.
n atenia noastr au fost scopul i structura cadastrului bunurilor imobile n condiiile actuale,
rolul lui n deservirea sistemului fiscal, aportul Asociaiei Internaionale pentru dezvoltare (AID),
a Guvernului Republicii Moldova, a diverselor ri donatoare, a Oficiului de Implementare a
Primului Proiect de Cadastru. n legtur cu dreptul de proprietate, am accentuat importana

60
asigurrii acestui drept al cetenilor din partea statului. Am analizat procesul de creare a organelor
cadastrale, accentund importana evidenierii tuturor fenomenelor cu caracter social i juridic, care
pot fi exprimate n noiunile cele mai generale, numite categorii. Concepute n toat complexitatea
lor, categoriile fixeaz etapele cunoaterii, ne servesc drept suport, sunt ca un fel de instrumente cu
care ne adncim n cunoaterea fenomenelor, iar, drept rezultat, concomitent, n procesul cunoaterii
ele se mbogesc cu coninut. Nu ne-am pus scopul s ntreprindem o clasificare n special a
categoriilor, dar am considerat c se cuvine s desfurm coninutul uzual al principalelor noiuni
cu care vom opera n continuare.
Societatea n activitatea ei i concentreaz interesele asupra economiei, a proprietii, asupra
mijloacelor de producie, i, deci, noiunea de cadastru reflect un proces complex de nregistrare a
acestor relaii social-economice i include proprietatea asupra bunurilor imobile (a terenurilor
agricole, cldirilor, apartamentelor etc.). Sigurana prin perfectarea documentelor de proprietate,
vehicularea informaiei i accesul liber la tranzaciile cu bunuri imobile n mare msur depinde de
atitudinea statului fa de ceteni. Nivelul atins de democratizarea vieii sociale poate fi msurat
prin funcionalitatea patrimoniului naional. Dac proprietatea este liber s se amplifice, producia
s creasc, apoi i statul, i viaa, nivelul de trai al populaiei vor fi mai bune.
Anterior au fost examinate aspectele teoretico-metodologice ale sociologiei juridice i
metodologia, metodica i tehnica investigaiei fenomenelor sociologico-juridice.
Nu ne-am pus scopul s examinm atotlateral problemele sociologiei juridice, obiectul, aparatul ei
categorial, discuiile n jurul problematicii date, ridicate n literatura de specialitate. ns scopul principal
a fost concentrat la evidenierea valorii bazelor sociologiei juridice n dezvoltarea sistemului cadastral al
Republicii Moldova. Dreptul concepe fenomenele juridice, dar numaidect ca fenomene sociale, i acest
fapt ne-a determinat metodologia, metodica i tehnica n scopul colectrii informaiei juridico-
sociologice. n lucrare, n baza unui studiu interdisciplinar cu efectuarea investigaiilor juridico-
sociologice pe teren de ctre autor, conform cerinelor metodologice, metodice i tehnice, examinate n
capitolele anterioare, am reuit s reflectm aportul valorificrii teoretico-practice a sociologiei juridice
n dezvoltarea sistemului cadastral n Republica Moldova.
Fiind un proces complex, ce a demarat la finele secolului trecut i care afecteaz interesele
tuturor pturilor sociale, sistemul cadastral necesit perfecionare continu, iar monitorizarea lui
este o necesitate obiectiv. Un aport considerabil privind investigaiile complexe de care au nevoie
tiina i practica l poate aduce tiina socio-juridic.
Ulterior n lucrare facem o analiz interdisciplinar a acestui proces ce se desfoar n
Republica Moldova, fcnd o analiz comparativ cu procesele similare ce au loc n Romnia.

61
2. PARTICULARITILE ISTORICO-TEORETICE DE ABORDARE
A FENOMENULUI JURIDIC DIN PERSPECTIVA SOCIOLOGIEI
2.1. Retrospectiva doctrinar-evolutiv a sociologiei juridice
Sociologia juridic sau sociologia dreptului s-a conturat din conjugarea eforturilor juritilor i
sociologilor de a cunoate i nelege fenomenele juridice, concepute ca fenomene sociale.
Dincolo de disputa terminologic, explicabil, n parte, prin faptul c recunoaterea existenei
acestei tiine reprezenta, pentru juriti, abandonarea studierii dreptului ca fenomen social n
favoarea sociologiei, n prezent, majoritatea juritilor i sociologilor sunt de acord c nu se poate
cunoate i analiza ntreaga complexitate a fenomenelor juridice, multiplele lor determinri social-
economice, dect apelnd la metode i tehnici de cercetare sociologic. De altfel, depind cadrul
definiiilor clasice ale dreptului, tot mai muli juriti se orienteaz spre examinarea contextului
social care determin apariia, modificarea sau dispariia normelor de drept.
Analizate din perspectiva lor istoric, raporturile tiinei dreptului cu sociologia departe de a fi
simple succesiuni cronologice au cunoscut o multiplicare crescnd, n cadrul unor schimbri
permanente, a unor interferene i interaciuni ale domeniilor de cercetare. Extinderea urbanizrii i
modernizrii n majoritatea societilor, multiplicarea i diversificarea structurilor i domeniilor
vieii sociale, susine reputatul jurist-sociolog Traves R., au determinat o cretere corelativ a
reglementrilor juridice, ceea ce a impus necesitatea studierii att de juriti, ct i de sociologi a
raporturilor complexe dintre societate i drept (legislaie), a rolului acestuia ca instrument de
reglementare a conduitelor individuale i transformare a vieii sociale [77, 140, 123, 125, 89, 92, 179].
n prezent, majoritatea juritilor i sociologilor sunt de prerea c nu mai pot fi explicate sursele
i normele dreptului, condiionarea lor istoric, social i cultural, dect apelnd la datele i
conceptele sociologiei, la metodele i tehnicile ei de cercetare.
n acest sens, renumitul jurist Djuvara M. denot c, dreptul se ntemeiaz pe sociologie i fr
realitile acesteia el nu poate avea neles [28, p. 17].
ncorpornd un ansamblu de norme, reguli i prescripii normative, dreptul protejeaz
principalele valori i relaii sociale pe baza crora se constituie drepturile i obligaiile indivizilor i
grupurilor sociale, n timp ce sociologia examineaz i explic totalitatea relaiilor i aciunilor
sociale i individuale. Dac sociologia, ca disciplin social, ncearc s explice sociabilitatea
indivizilor i predictibilitatea comportamentelor i aciunilor sociale, dreptul, ca disciplin
normativ, traduce ntr-un limbaj tehnico-normativ relaiile i aciunile indivizilor i grupurilor
sociale [93, p. 24]. n aceast ncercare, sociologia i ncepe demersul teoretic i metodologic de
la examinarea i diagnosticarea aciunilor raionale ale indivizilor, n timp ce dreptul, dei pornete

62
de la semnificaia social i normativ a relaiilor i aciunilor sociale, studiaz, primordial,
persoanele aciunilor respective, subiectele de drept [27, p. 370].
Prin prescripiile sale normative, dreptul prevede ceea ce trebuie s se ntmple n societate i
nu ceea ce se ntmpl, controlnd conformitatea sau neconformitatea rolurilor (drepturilor)
prescrise cu cele efectiv jucate (ndeplinite) de diferii indivizi i grupuri sociale. Sociologia
identific i explic ceea ce se ntmpl n mod real n societate, prin descifrarea semnificaiilor
sociale i rolurilor jucate de indivizi i grupuri, n vederea diagnozei i corectrii procesului de
interaciune social i a prevederii evoluiei lor viitoare.
Cu toate acestea, apropierea dreptului de sociologie a ntmpinat serioase rezistene att din
partea juritilor, pentru care acceptarea unei teorii sociologice privind condiionarea i funciile
sociale ale dreptului echivala cu o grav imixtiune n edificiul logico-formal al legalismului i
exegezei legii, ct i din partea sociologilor, care au diminuat importana i rolul dreptului n
societate, considerndu-l ca o simpl consecin, un simplu efect al realitii sociale [166, p. 4].
Evideniind condiionarea social-istoric a regulilor juridice, legtura intim i influena
reciproc dintre normele dreptului i mediul social care le inspir, instituionalizeaz i
sistematizeaz fundamentele noii discipline, denumit sociologia dreptului sau sociologia juridic,
au fost puse de juristul i sociologul austriac Ehrlich E., la nceputul secolului trecut, n lucrarea
Fundamentul sociologiei dreptului [181]. n concepia sa, ntreaga dezvoltare i evoluie a
dreptului nu rezid nici n legislaie, nici n jurispruden sau doctrin, ci n nsi societate.
Introducnd distincia dintre dreptul legal, pozitiv, elaborat de autoritatea statal, i dreptul viu,
liber, spontan i difuz al diferitelor grupuri sociale, Ehrlich E. consider c, numai o mic parte
din ordinea juridic a societii este reglementat de legislaia oficial a statului i c cea mai mare
parte a dreptului viu se dezvolt independent de aceasta, indivizii i grupurile sociale trindu-i
viaa lor juridic proprie. Dreptul nu se reduce, deci, la prescripiile existente n coduri sau la
deciziile tribunalelor, ci reprezint, mai degrab, un mod de conduit care se refer la aciunile
indivizilor, fiind alctuit din totalitatea normelor ce se pot extrage din comportamentul grupurilor.
n consecin, regulile de conduit reprezint fapte sociale, care pot fi cunoscute i explicate prin
metoda inductiv, specific sociologiei, iar sociologia dreptului va trebui s nceap cu unificarea i
cercetarea dreptului viu, rezultat din creaia i interaciunea indivizilor i grupurilor sociale, i
care poate fi identificat i observat n diferite contexte sociale.
Constituirea sociologiei juridice a fost sensibil stimulat de cercetrile colii sociologice
franceze, ntemeiat de Durkheim E. i concretizat ntr-o serie de lucrri devenite clasice, care au
contribuit decisiv la reinseria dreptului n cmpul sociologiei. Imprimnd chiar o tendin

63
juridizant sociologiei sale [162, p. 79], Durkheim E. considera dreptul ca un simbol vizibil al
solidaritii sociale, preciznd c n orice societate numrul de relaii sociale este n mod necesar
proporional cu cel al regulilor juridice care le determin. Deoarece dreptul reproduce principalele
forme de solidaritate social, sarcina sociologiei este de a identifica i clasa diferitele specii de
drept, pentru a cuta ulterior care sunt diferitele specii de solidaritate ce le corespund. n aceast
baz, el clasific regulile juridice n dou mari categorii [158, p. 20]:
a) unele formnd dreptul represiv, n care nclcarea lor reprezint o crim, pentru care se
aplic o sanciune, ntruct lezeaz strile profunde ale contiinei colective, alctuit dintr-o sum
de stri de spirit comune majoritii membrilor societii. Dreptul represiv este specific societilor
bazate pe solidaritatea mecanic, solidaritate ce deriv din asemnarea dintre indivizi. Aceast
solidaritate devine puternic numai n momentul n care contiina colectiv depete n intensitate
i volum pe oricare dintre contiinele individuale, atingnd punctul maxim atunci cnd ea coincide
total cu contiina individual, moment n care personalitatea individului este nul sau invers;
b) altele formnd dreptul restitutiv sau recompensator (cum ar fi, de pild, dreptul
contractual, dreptul statutar, dreptul social, dreptul sindical etc.), incluznd prescripii i norme ce
deriv din interaciunea i cooperarea dintre indivizi i grupuri. Dreptul restitutiv (care poate fi, la
rndul lui, pozitiv, ntruct reglementeaz raporturile dintre indivizi, i negativ, care reglementeaz
raporturile individului cu lucrurile) este specific societilor ntemeiate pe solidaritate organic,
care deriv din deosebirile dintre indivizi. Aceast solidaritate nu este posibil dect n msura n
care fiecare individ are o sfer de aciune care i este proprie, fiind, n consecin, o personalitate, n
timp ce solidaritatea mecanic funcioneaz numai atunci cnd personalitatea individului este
absorbit de personalitatea colectiv.
Considernd c reglarea conduitelor se datoreaz presiunii i constrngerii sociale exercitate de
societate asupra indivizilor, Durkheim E. a suprasolicitat rolul dreptului i legislaiei ca instrumente
de transformare i restructurare a diferitelor domenii ale vieii sociale. Acordnd un rol primordial
dreptului caracterizat ca un ansamblu de reguli cu sanciuni organizate, el a formulat sintetic dou
legi sau regulariti ale evoluiei sanciunilor i pedepselor juridice n diferite societi [159, p. 69-70]:
a) legea variaiilor cantitative, conform creia frecvena, intensitatea i gravitatea
sanciunilor i pedepselor sunt cu att mai mari i mai puternice cu ct societile aparin
unui tip mai puin evoluat i n care puterea central are un caracter mai absolut;
b) legea variaiilor calitative, conform creia, n anumite perioade, n funcie de
gravitatea delictelor i crimelor comise ntr-o societate, sanciunile privative de libertate
tind s devin tipul normal de represivitate.

64
Pentru Durkheim E., este just, moral, legitim, legal tot ceea ce reprezint o surs de solidaritate
social, tot ceea ce-i leag pe indivizi ntre ei, tot ceea ce-i limiteaz n libertatea lor absolut,
dimpotriv, este imoral, ilicit, ilegitim, ilegal tot ceea ce contravine solidaritii i coeziunii sociale,
tot ceea ce transgreseaz valorile i normele acceptate de majoritatea indivizilor i grupurilor
sociale i care violeaz sau se ndeprteaz de la exigenele ntririi contiinei colective. Din acest
punct de vedere, nsui dreptul (legislaia) nceteaz a mai fi o surs de solidaritate i coeziune
social n anumite momente de criz sau deficite economice i bancare, falimente spectaculoase,
revoluii sau calamiti naturale, situaie definit de Durkheim E. prin noiunea de anomie (de la
termenul grecesc nomos, echivalent cu lipsa de norme). Anomia se caracterizeaz, primordial,
prin dislocarea sau deteriorarea contiinei colective, scderea sensibil a moralitii i dereglarea
normativ, toate fiind o consecin patologic a diviziunii muncii sociale. Ea reprezint starea de
dereglare social i normativ a unei societi care este tulburat de o criz dureroas sau de
transformri fericite, dar prea brusc, devenind incapabil s-i exercite autoritatea asupra
individului [158, p. 15]. Anomia nu este o stare definit de absena total a normelor, ci o situaie
social n care normele de baz (inclusiv cele juridice) i suspend temporar funcionalitatea, ceea
ce provoac derut i dezorientare n rndul indivizilor i grupurilor sociale, conducnd la creterea
propensiunii spre devian i criminalitate a acestora. Determinnd disoluia mecanismelor de
constrngere i control social, ca i presiuni normative slabe i contradictorii, anomia reprezint o
surs potenial de devian i criminalitate n multe societi aflate n schimbare, tranziie sau
transformare social puternic.
Dei a utilizat un vast material documentar-statistic pentru a explica tendinele i evoluiile
dreptului n diverse societi, sociologia juridic elaborat de Durkheim E. i coala sa s-a redus
doar la aplicarea metodelor sociologice n studierea fenomenelor juridice, precum i la analiza pur
sociologic a instituiilor juridice. Din acest punct de vedere, sociologia juridic durkheimian este,
mai degrab, o sociologie a genezei regulilor, instituiilor i sistemelor juridice, iar n ceea ce
privete metodele de investigare, o sociologie a statisticilor [162, p. 80].
O contribuie substanial la dezvoltarea sociologiei juridice a avut-o Weber M., istoric,
economist i sociolog, preocupat de fundamentarea unei sociologii comprehensive. Plednd pentru
interpretarea raional a diferitelor sensuri i finaliti pe care actorii sociali (indivizi i grupuri) le
dau propriei lor conduite, prin utilizarea metodei tipurilor ideale (tipuri care nu exist, de fapt, n
realitatea istoric, dar care permit nelegerea ei prin combinarea trsturilor lor semnificative),
Weber M. a fost preocupat de evoluia raporturilor dintre diferitele sisteme statale i administrative
i cele juridice, att n societile tradiionale, ct i n cele moderne [183].

65
Acceptnd ideea formulat de coala istoric a dreptului, conform creia dreptul reprezint
forma prin care statul organizeaz, prin constrngere, condiiile de via ale societii, Weber M.
consider c, statul i administraia alctuiesc acea asociere uman care i arog (cu succes)
monopolul asupra constrngerii fizice legitime, fiind, de fapt, un raport de dominare a oamenilor
de ctre oameni, bazat pe instrumentul exercitrii legitime (mai bine-zis, considerate legitime) a
constrngerii [105, p. 8-9]. Pentru realizarea acestei dominaii sunt necesare, ns, o serie de
justificri interioare i exterioare n vederea acceptrii i respectrii normelor i regulilor de ctre
indivizi i grupuri.
Justificrile interioare (denumite de Weber M. temeiuri ale legitimitii unei dominaii) sunt
reprezentate de tipurile de autoritate sau de dominaie cunoscute de-a lungul evoluiei societilor
umane, i anume [105, p. 17-18]:
a) autoritatea tradiional sau a datinii consfinite, ntemeiat pe fora tradiiilor,
cutumelor, uzanelor i moravurilor experimentate i ndatinate ntr-o societate. Ea se bazeaz att
pe ncrederea individului n puterea tradiiei, ct i pe corectitudinea puterii n exercitarea
prerogativelor legitime (cum ar fi, de exemplu, autoritatea unor patriarhi, principi, domnitori etc.).
n aceste societi, dreptul este nescris, iar autoritatea este, de regul, ereditar (cazul monarhiilor
constituionale etc.);
b) autoritatea charismatic, ntemeiat pe un har neobinuit (charisma) al unei
persoane, datorit nzestrrii sale cu o serie de caliti fizice i morale, ct i pe ncrederea celorlali
indivizi n calitile, clarviziunea, eroismul sau talentele sale de conductor (cum ar fi, de pild,
dominaia harismatic exercitat de un pontif, profet, conductor militar, ef de partid, conductorul
unei revoluii etc.);
c) autoritatea legal, care exist i funcioneaz n virtutea credinei n valabilitatea unui
statut legal i a unei competene efective, ntemeiate pe o atitudine de supunere a indivizilor n
ndeplinirea obligaiilor legale. Acest tip de autoritate se ntemeiaz, deci, pe obligaiile individului
fa de scopurile organizaiei, dar i pe credina (convingerea) sa c persoanele care exercit
dominaia acioneaz n conformitate cu aceste reguli i scopuri (cum ar fi, de pild, autoritatea
exercitat de eful de stat n sens modern). Dreptul are un caracter scris i se bazeaz pe
legalitatea i legitimitatea normelor elaborate.
n schimb, mijloacele exterioare de presiune, care fac observabile legalitatea i legitimitatea
regulilor, sunt reprezentate de agenii dreptului, prezena acestora ducnd la concretizarea i
respectarea normelor i prescripiilor elaborate de autoritatea public. n funcie de tipul de
autoritate sau dominaie (tradiional, charismatic, legal), acest personal al dreptului a mbrcat

66
diferite forme, evolund de la tipul iraional (eful charismatic, judectorul-cadiu, pontiful etc.), la
tipul raional, specific societilor moderne (logician, legislatorul-tehnician, juristul-judectorul-
practician). Pentru Weber M., ntreaga evoluie i transformare a dreptului s-a fcut n direcia att a
raionalizrii i specializrii sale, dar i a birocratizrii sale crescnde. De aceea, orice cercetare n
sociologia juridic trebuie s porneasc obligatoriu de la analiza aspectelor logico-formale ale
dreptului, ct i de la cercetarea activitii persoanelor (agenilor) care elaboreaz i aplic
legile n societate. n acelai timp, afirmnd c evoluia ordinii juridice nu poate fi neleas numai
din punct de vedere strict juridic i c transformrile dreptului sunt, n parte, condiionate de
grupurile sociale care-i apr propriile interese, Weber M. a demonstrat c diferitele subdiviziuni i
ramuri fundamentale ale dreptului sunt influenate de factori economici i sociologici, ceea ce
impune utilizarea unor concepte i tehnici de investigaie sociologice.
Sociologia juridic va cunoate importante revigorri ale domeniului su de cercetare, teoretic
i aplicativ, datorit contribuiei colii jurisprudenei sociologice de inspiraie american, ai crei
reprezentani sunt Pound R. i Ross E. Acordnd un rol important precedentului judiciar i
deciziilor judectoreti n elaborarea i crearea dreptului, ei ncearc s deosebeasc, pe de o parte,
domeniul sociologic de cel juridic i, pe de alt parte, cadrul tiinei dreptului de cel a sociologiei
dreptului. n concepia lor, noiunea de sociologie a dreptului depinde, n mare msur, de conceptul
ce se atribuie dreptului, concept care variaz sensibil dup cum apare n studiile i doctrinele
dreptului, n practica judectoreasc sau n procesul judiciar i administrativ. Constatnd c
dezvoltarea dreptului nu este rezultatul logicii, ci al experienei, aceast coal a preconizat n
elaborarea jurisprudenei nlocuirea metodei deductive cu cea inductiv, ceea ce i-a permis
apropierea de sociologie. ns meritul principal al acestei coli este de a fi introdus n circuitul
sociologiei dreptului noiunea de control social [149], care include ansamblul formelor i
mijloacelor formale i informale, directe i indirecte, pozitive i negative prin care societatea
realizeaz conformitatea conduitelor fa de modelul su normativ, aprobnd pe cele dezirabile i
respingnd pe cele nonconformiste sau deviante. Comparativ cu noiunea durkheimian de
constrngere, cea de control social este mult mai sociologic, oferind posibilitatea practic pentru
judector ca n cadrul procesului judiciar s judece i s evalueze conformitatea (respectiv
nonconformitatea) rolurilor prescrise prin norme cu cele efectiv jucate de actorii sociali.
Considernd dreptul ca mijlocul cel mai specializat i mai eficace de control social, reprezentanii
acestei coli au considerat c obiectul sociologiei juridice trebuie s-l reprezinte studiul acelor
cadre de control social, care atrage dup sine utilizarea regulilor ce sunt interpretate i reglementate
de tribunale dintr-o comunitate politic [141, p. 169].

67
Printre cei care au contribuit la fundamentarea disciplinei sociologice a dreptului se enumr i
savantul Gurvitch G., adept al ideii de drept social i de pluralism juridic [167]. Opunndu-se
etatismului juridic, care atribuia puterii politice monopolul elaborrii dreptului, Gurvitch G.
consider c, n cadrul societii pot coexista i convieui i alte tipuri i forme de drept (drept
cutumiar, drept folcloric, drept vulgar, drept infantil), printre care un rol deosebit l are aa-numitul
drept social, care reprezint un drept de integrare, de comuniune i colaborare, ntemeiat pe
ncredere i avnd un caracter transpersonal (cum ar fi, de pild, dreptul muncii, dreptul sindical,
dreptul internaional).
Pentru Gurvitch G., sociologia juridic reprezint o parte a sociologiei spiritului care studiaz
realitatea social deplin a dreptului, plecnd de la expresiile sale sensibile i exterior observabile n
conduitele colective efective (organizaii, practici, cutume, tradiii) i n baza morfologic (structuri
spaiale i densitatea demografic a instituiilor juridice) [166, p. 31-32]. n cadrul acestei
discipline, el identific trei subramuri (sau direcii) mai importante: microsociologia dreptului (care
se ocup cu studiul diferitelor feluri sau specii de drept, n funcie de diferitele forme de
sociabilitate), sociologia diferenial a dreptului (care se ocup de manifestrile dreptului ca
funcie a unor colectiviti reale) i sociologia genetic a dreptului (care analizeaz i explic
factorii economici, morali, religioi i ecologici ce determin regularitile tendeniale n cadrul
fiecrui tip de sistem juridic).
Fundamentnd o ntreag tradiie a colii americane de sociologie juridic, Parsons T. dezvolt
o teorie structuralist asupra dreptului, al crui rol principal const n aplanarea potenialelor
elemente de conflict social i ungerea (lubrefierea) mecanismului relaiilor sociale [148]. Pentru
el, normele juridice indic individului alternativele permisibile sociale, n funcie de care acesta i
poate orienta aciunile n diferite situaii sociale. De aceea, faptele sociale nu sunt lucruri (cum
considera Durkheim E.), ci acte, comportamente raionale i intenionale, relaii motivate ale
individului n anumite contexte sociale. ntruct ntregul sistem social rspunde la patru obiective
funcionale (adaptarea, determinarea obiectivelor, conservarea modelului i integrarea), tot astfel i
indivizii se subordoneaz normelor nu datorit unor factori de control social coercitiv, ct mai ales
interiorizrii i nvrii valorilor i simbolurilor sociale. ndeplinindu-i n mod adecvat rolurile
oferite de societate, individul satisface, n acelai timp, cerinele generale integratoare ale structurii
globale, ceea ce are ca efect ntrirea controlului social internalizat, rezolvarea conflictelor,
meninerea tradiiilor etc.
Continuator al acestei concepii structuraliste, Merton R. va corecta, n mare parte, teoria
funcionalist, considernd c dreptul i instituiile sale au anumite funcii i finaliti, ndeplinind

68
anumite scopuri. Dac ns legea urmrete prioritar realizarea funciilor de integrare i cooperare
dintre indivizi i grupuri, datorit efectului incidenelor sociale sau efectelor perverse, pot
aprea o serie de neconcordane i nepotriviri funcionale ntre principiile dreptului i realitatea
aplicrii acestora, sub forma unor disfuncii. De aceea perfecionarea dreptului i legislaiei trebuie
s ia n calcul aceste funcii i disfuncii i s le echilibreze pe ct posibil. Un merit incontestabil al
lui Merton R. const n reevaluarea conceptului de anomie social (preluat de la Durkheim M.),
considerat a fi starea unei societi n care intervine o contradicie (discrepan) semnificativ ntre
scopurile legitime propuse de societate i mijloacele permise (legitime) pentru realizarea lor [147].
Atunci cnd ntr-o societate se pune un prea marea accent pe scopuri valorizate social, dar nu se
ofer i mijloace pentru atingerea lor, indivizii vor simi o profund stare de frustrare i nstrinare,
motiv pentru care se vor mpotrivi frecvent structurilor sociale i instituiilor normative care-i
mpiedic s-i ating obiectivele propuse. Dup Merton R., anomia este un factor generator de
devian i criminalitate, fiind caracteristic mai ales societilor n care exist multiple conflicte
ntre scopuri i sisteme normative, sau n care funcionalitatea sistemului normativ dominant
nceteaz temporar de a-i exercita influena asupra indivizilor.
Desigur, exist i ali teoreticieni i practicieni care au contribuit decisiv la fundamentarea
sociologiei juridice, printre ei putnd fi amintii: Geiger Th., Evan W., Friedman L., Treves R.,
Carbonnier J. .a., ale cror contribuii vor fi evideniate n cadrul analizei categoriilor i
concepiilor specifice acestei discipline.
Contribuia colii sociologice romneti la fondarea
i dezvoltarea sociologiei juridice
coala sociologic de la Bucureti, fondat i condus de Gusti D., are o cert valoare teoretic
i practic, ntruct a reuit s realizeze radiografia i diagnoza problemelor de baz ale societii
romneti interbelice, din perspectiva cadrelor i manifestrilor sociale, prin utilizarea metodei
monografice aplicate studierii realitilor sociale. Considernd c realitatea social este caracterizat
de existena unor cadre, manifestri, uniti, relaii i procese sociale, reprezentanii acestei coli
(printre care, n afar de Gusti D., pot fi enumerai: Vulcnescu M., Golopenia A., Herseni T.,
Stahl H. .a.) au elaborat un sistem sociologic, etic i politic, unitar i coerent, n care cunoaterea
societii nu reprezenta un scop n sine, ci un punct de plecare pentru activitatea de transformare a
realitii sociale. n cadrul acestui sistem, sociologia urmrete studiul aprofundat al realitii
sociale, etica avnd menirea de a identifica idealul de realizat, n timp ce politica trebuie s
identifice mijloacele de reformare i transformare a societii.


69
n consecin, exist o strns legtur i intercondiionare ntre sociologie, etic i politic n
vederea asigurrii funcionrii societii, funcionare ce presupune implicit existena unor activiti
etice i politice care trebuie reglementate normativ.
n concepia colii Monografice de la Bucureti, dreptul ca fapt social, ca manifestri ale unor
uniti sociale, revine spre cercetare sociologiei juridice, care pornete nu de la ceea ce ar trebui
s fie dreptul, ci de la ceea ce este el n realitate. Sociologia juridic studiaz, pe de o parte,
principiile, criteriile, imperativele, normele i valorile ideii de dreptate, aa cum sunt ele elaborate
de comunitatea steasc tradiional, iar pe de alt parte, aciunile, nfptuirile, obiceiurile,
moravurile i uzanele propriu-zise care traduc n fapt ideea de dreptate [102, p. 27-28]. Pentru
aceasta este nevoie ca sociologia juridic s-i nceap demersul ei descriptiv i explicativ de la
investigarea faptelor i fenomenelor juridice concrete, aa cum sunt ele relevate de realitatea social
a diverselor uniti sociale. Utiliznd tehnica monografiei sociologice, cercetrile realizate de
coala de la Bucureti n diverse zone ale Romniei de atunci au evideniat existena unor forme
interesante de folclor juridic i de etnologie juridic n cadrul multor comuniti rurale.
Supravieuirea i chiar utilizarea frecvent de ctre membrii comunitilor rurale a unor obiceiuri i
practici juridice a condus la concluzia c obiceiul pmntului, ca i dreptul obinuielnic rural
reprezint una dintre sursele importante ale dreptului naional. Fiind un aspect, dar i un produs al
vieii sociale, dreptul i are sorgintea n obiceiurile, morala i moravurile societii, precum i n
concepia naional despre dreptate i moral. El are menirea de a consolida fundamentul
economic i cultural al vieii sociale i naionale, fiind un principiu de direciune, de coeziune
social i ndeplinind o funcie reglativ i de organizare social [102, p. 105]. Deoarece efectul
dreptului este un fapt social, care creeaz noi situaii sociale, prin constrngerea impus societii de
a respecta acest drept i de a se supune lui necondiionat, att realitatea, ct i reforma social
trebuie s se ntemeieze pe o anumit organizaie politic i printr-o nou ordine de drept, care,
amndou se mbin culminnd n activitatea legislativ [49, p. 16].
Dup reprezentanii acestei coli, trebuie abandonat iluzia iluminist conform creia legea
emis este unica surs a dreptului, ca i ideea c statul este identic cu societatea, iar dreptul cu
codul. Dreptul i politica, ca manifestri formale de natur reglativ, nu se pot ndeprta fr
primejdii de coninutul vieii sociale, de manifestrile economice i spirituale la care se refer [51,
p. 25]. De aceea reforma legislativ trebuie astfel conceput i realizat nct s urmeze linia de
dezvoltare organic a fiecrei naiuni, n caz contrar ea riscnd s genereze situaii de insuficien
juridic i de inefectivitate a legilor promulgate.


70
n concepia colii Monografice de la Bucureti, la fel de greit este pentru societate aa-
numita manie legislativ, care conduce, de cele mai multe ori, la o legislaie excesiv i
incoerent, multe dintre legile elaborate de parlament dovedindu-se a fi monumente de lips de
prevedere social i de contraziceri, deoarece textele de legi nu reprezint voina legitim a
indivizilor, fiind ntocmite n grab, n plin lupt politic, purtnd urma acestor origini i fiind de
multe ori inaplicabile [51, p. 25].
Depirea acestor obstacole presupune pentru orice legislator cunoaterea ct mai adnc a
trebuinelor unei ri, apoi o concepie precis a spiritului timpului. La aceasta se adaug stpnirea
ntr-adevr suveran a diverselor tiine sociale i, n sfrit, o perspicacitate pentru a sesiza cauzele
rului social i o fantezie constructiv pentru a gsi remediile cele mai nimerite [48, p. 112]. n
consecin, problema legislativ trebuie s devin punctul central al preocuprilor oricrei reforme
politice, datorit tendinelor societilor contemporane de autoorganizare, ceea ce determin i un
proces de socializare a legislaiei, prin extinderea sferei factorilor legislativi de la civa, la un
numr ct mai mare de persoane, printre care pot fi enumerai: presa, opinia public, referendumul
i iniiativa popular [51, p. 18].
Proiectnd o perspectiv sociologic asupra rolului i funciilor dreptului i legislaiei, coala
Monografic de la Bucureti a contribuit la sensibilizarea factorului politic interbelic care, ntr-o serie de
proiecte legislative i chiar legi, a ncorporat o bun parte dintre rezultatele i soluiile de lege ferenda
avansate n urma cercetrilor sociologice realizate de aceast coal. Din acest motiv, experiena acestei
coli n materie de reform social i legislativ trebuie revalorificat n condiiile societii romneti
aflat n perioada de tranziie, unde legislaia va trebui s devin un factor raional de reglementare i
integrare social i de garantare a drepturilor i libertilor fundamentale ale indivizilor.
Constituind un puternic stimulent n aciunea de sensibilizare a opiniei publice fa de viitoarea
organizare constituional a statului romn, ciclul de conferine i prelegeri publice organizat de
Institutul Social Romn a reprezentat o contribuie teoretic important la clarificarea cilor i
formelor de dezvoltare statal i politic a Romniei n perioada interbelic, precum i o
radiografiere a concepiilor filosofice, sociologice i politice ale unor partide, grupri, personaliti
politice. Nu ntmpltor, dezbaterile pe marginea noului act fundamental s-au fcut i n raport cu
noile constituii europene, textul acestora fiind difuzat i cunoscut de opinia public romneasc,
dovedind dorina romnilor de a fi integrai i pe aceast cale n Europa naiunilor: S sperm,
afirma cu ncredere Gusti D., i s dorim ca viitoarea Constituie va deveni regulatorul unei viei
naionale mai avntate, care ne va ntri nuntru i ne va nla n afar ntre naiuni. Pentru a-i
realiza aceast menire, noua Constituie a Romniei trebuia s ncorporeze pe lng drepturile i

71
libertile fundamentale consacrate, pe lng acordul desvrit ntre drepturile individului i ale
societii i ndatoririle lor de supunere, drepturile i datoriile naiunii fa de cultur [51, p. 116].
Chiar dac o parte din aceste generoase deziderate nu se vor putea realiza n practic din diverse
motive, trebuie relevat faptul c, activitatea de sondare antilegislativ desfurat de Institutul
Social Romn, prin organizarea acestor dezbateri publice, a avut ca rezultat elaborarea Constituiei
din 1923, apreciat ca fiind cea mai democratic legiuire constituional a Romniei n perioada
interbelic. ndeplinind rolul de instrument juridic de organizare a vieii statale i politice, aceast
Constituie a contribuit decisiv la desvrirea sudrii economice, politice, administrative i
culturale a rii, prin ea, Romnia s-a ntrit, s-a consolidat n interior i s-a afirmat cucerind
prestigiu n afar. Din aceste motive, se impune reluarea i valorificarea tradiiilor sociojuridice ale
colii Monografice de la Bucureti, care pot constitui pentru juriti i sociologi att un inventar, ct i un
ndreptar n realizarea unor studii i cercetri aflate la confluena sociologiei cu tiina dreptului.
2.2. Specificul epistemologic al sociologiei juridice i esena sa praxiologic
Schimbrile profunde intervenite n structura societilor contemporane, datorate industrializrii
i urbanizrii, mobilitii teritoriale i sociale a populaiei, au determinat o cretere i o multiplicare
a problemelor sociale cu care se confrunt indivizii i grupurile sociale i a cror rezolvare a
reclamat intervenia unor reforme legislative, ct i msuri de protecie i asisten social.
Elaborarea i aplicarea diferitelor msuri legislative i de protecie social a impus studierea de
ctre juriti i sociologi a raporturilor dintre normele i instituiile juridice i grupurile sociale,
precum i a modului n care dreptul i legislaia contribuie efectiv la soluionarea unor probleme
sociale. Totodat, apariia i manifestarea unor conflicte i tensiuni sociale n diverse societi au
readus n discuia juritilor i sociologilor problema normativitii i ordinii normative dintr-o
societate, impunnd desfurarea unor cercetri teoretice i aplicative aflate la confluena
sociologiei cu tiina dreptului.
Totui, la o analiz mai sumar, sociologia i tiina dreptului, avnd domenii de studii i
metode proprii de cercetare, ct i finaliti diferite, nu par s aib afiniti evidente, juritii
limitndu-se la examinarea lui quid juris, iar sociologii interpretnd acel quid facti [166, p. 3].
Urmrind cunoaterea pozitiv a faptelor i instituiilor juridice, tiina dreptului analizeaz
normele, regulile i sistemele juridice, relaiile i raporturile juridice, subiecii de drept, obligaiile,
atribuiile i competenele acestora. Ca modalitate (tehnic) de reglementare social, destinat s
organizeze i s protejeze societatea de excese, dreptul este, totodat, o art ce include ansamblul
de mijloace pe care le utilizeaz instanele specializate de control care elaboreaz sau aplic
legislaia ntr-o societate. Prin metodele sale, tiina dreptului este, n esen, descriptiv i

72
analitic, ea opereaz, prin exegez i deducie, sinteza faptelor juridice, ordonndu-le n categorii
i instituii juridice. Acordnd un rol important metodei deductive, ea extrage din norme, reguli i
principii toate consecinele normative pe care acestea le implic [174, p. 50].
Comparativ cu tiina dreptului, sociologia, ca tiin a societii, a aprut i s-a dezvoltat relativ
recent (abia la mijlocul secolului al XIX-lea), avnd ca obiect studiul relaiilor sociale i
interumane, precum i analiza grupurilor, instituiilor i colectivitilor sociale. Ca disciplin social
(spre deosebire de drept, care este o disciplin normativ), sociologia utilizeaz, cu precdere,
metoda inductiv, n care explicaia se fundamenteaz pe fapte i observaii, pe un material empiric
ce este investigat cu ajutorul unor metode i tehnici specifice (observaia, ancheta, interviul,
sondajul i experimentul etc.), n vederea desprinderii unor generalizri teoretice.
Sociologia analizeaz ansamblul, totalitatea relaiilor sociale, a aciunilor i raporturilor dintre
indivizi i dintre indivizi i grupuri, precum i ansamblul faptelor, fenomenelor i proceselor
sociale. Dar, tot asupra relaiilor i raporturilor sociale, a faptelor i fenomenelor sociale acioneaz
i dreptul care, prin ansamblul su de norme i reguli, realizeaz reglementarea i ordonarea
acestora pe baze normative. Dreptul, ca disciplin normativ, examineaz i explic numai acele
fapte, relaii i aciuni sociale care produc efecte juridice i pe baza crora iau natere drepturile i
obligaiile indivizilor. Sociologia pornete de la analiza aciunilor sociale ale indivizilor, ncercnd
s descifreze i s explice semnificaiile acestor relaii, n timp ce dreptul, dei i ncepe analiza tot
cu aciunile indivizilor, studiaz persoanele aciunilor respective, subiectele de drept [27, p. 190].
Structural, tiina dreptului este o disciplin unitar din punct de vedere teoretic i metodologic,
reunind cercetrile cu caracter teoretic-juridic cu cele cu caracter filosofic-sociologic, precum i
cele cu caracter tehnico-juridic [75, p. 62]. n consecin, convergena dintre sociologie i tiina
dreptului trebuie s in seama de aceast realitate, deoarece nu pot fi sustrase din obiectul tiinei
juridice, fr primejdia de a o reduce la o tiin pozitivist-dogmatic, cercetrile cu caracter
filosofic-sociologic, care conduc la formularea unor concluzii din punctul de vedere al totalitii
aciunii sociale, al interconexiunii dreptului cu celelalte fenomene sociale [75, p. 67]. Chiar dac
suntem parial de acord cu aceste delimitri conceptuale i metodologice, n prezent, tiina
dreptului nu mai poate progresa dect asumndu-i anumite riscuri, trebuind s renune la cadrul
asigurtor al legalismului i exegezei legii, ca metode de interpretare a surselor dreptului i s
abordeze ceea ce inspir dreptul, care-i este anterior i care-l instituionalizeaz, dar i ceea ce
reacioneaz la drept, consecinele reglementrii sale asupra vieii sociale [75, p. 69].
tiina dreptului are n vedere analiza formei juridice pe care o mbrac relaiile i raporturile
sociale i interindividuale, n timp ce sociologia ncearc s identifice i s explice diversele

73
modaliti i formele de sociabilitate, motivaiile i scopurile sociale care orienteaz aciunile
indivizilor. Dac sociologia analizeaz aciunile, relaiile i structurile vieii sociale, ncercnd s
stabileasc anumite regulariti, tendine i legiti sociale, tiina dreptului traduce ntr-un limbaj
tehnic-normativ aceste relaii i structuri sociale sub forma unor legi juridice. Aceasta nseamn c,
n fond, att tiina dreptului, ct i sociologia au o vocaie egal de a aborda i explica orice
fenomen sau relaie social cu o anumit ncrctur juridic, utiliznd o serie de concepte, metode
i tehnici de investigaie aparinnd ambelor discipline. Analiznd, de pild, instituia cstoriei,
sociologia va examina condiiile sociale, economice, etice i religioase pe baza crora se formeaz
i funcioneaz aceasta i nu va investiga, dect n mod subsidiar, regulile juridice care o
reglementeaz, n timp ce dreptul va pleca tocmai de la realitatea acestor reguli, ncercnd s
evalueze eficacitatea lor sau, dimpotriv, desuetudinea i inefectivitatea lor n anumite perioade.
Sociologia aduce, astfel, tiinei dreptului o serie de contribuii importante n ceea ce privete:
a) cunoaterea mediului social n care se formeaz regula de drept; b) condiiile n care regula de
drept este aplicat i receptat.

Definiia, statutul, obiectul, problematica sociologiei juridice. Sociologia juridic, sub forma
ei teoretic i aplicativ, s-a conturat treptat prin conjugarea eforturilor juritilor i sociologilor de a
cunoate i explica geneza i evoluia normelor, instituiilor i sistemelor juridice n diversele
contexte istorice i culturale. Denumit de unii sociologie juridic, iar de alii sociologia dreptului,
aceast tiin, aflat la confluena dreptului cu sociologia, este considerat ca fcnd parte fie din
ramurile tiinei juridice, fie din ramurile tiinei sociologiei, ceea ce a generat numeroase dispute i
controverse ntre juriti i sociologi. Mai mult, se vorbete chiar despre existena unei sociologii
juridice a juritilor, care studiaz dreptul ca fenomen social, precum i factorii si de configuraie,
i de o sociologie juridic a sociologilor, care ncearc s identifice i s explice efectivitatea i
eficiena regulilor juridice n funcie de contextul social n care sunt aplicate ele.
Dincolo de disputa terminologic, specialitii ambelor discipline drept i sociologie, sunt de
acord c sociologia juridic ncearc s surprind i s explice determinrile reciproce dintre drept
i societate. Ea studiaz condiionarea i eficiena social a regulilor, instituiilor i sistemelor
juridice, ncercnd s evidenieze rolul i funciile sociale ale dreptului n diferite contexte social-
istorice i culturale. Sistemul de referin, aparatul categorial, ca i problematica sociologiei juridice
cunosc diferene sensibile de la o ar la alta i de la un sistem juridic la altul, diferene datorate att
tradiiilor istorice i culturale specifice fiecrei ri, ct mai ales modalitilor de constituire i
afirmare a acestei discipline n plan teoretic, metodologic i aplicativ.

74
ncercrile de definire i precizare a domeniului i problematicii acestei discipline au generat
numeroase controverse ntre juriti i sociologi, ndreptii n egal msur s-i atribuie paternitatea
unor teorii i paradigme, noiuni i concepte, controverse ce au contribuit n cele din urm la
cristalizarea i afirmarea sociologiei juridice, considerat de unii specialiti ca fcnd parte din ramurile
tiinei juridice, iar de alii ca fiind o sociologie de ramur (sau o ramur a sociologiei generale).
ncercnd s identifice i s defineasc specificul sociologiei juridice, Carbonnier J. stabilete
existena a trei etape mai importante n afirmarea i dezvoltarea acestei discipline [161, p. 35-37]:
a) prima etap este marcat de poziia dominant a dreptului n faa sociologiei, dreptul
aprnd ca o realitate monolitic, ca un obiect total construit, ceea ce a mpiedicat orice
reflecie sociologic ntr-un domeniu revendicat a fi exclusiv apanajul juritilor, motiv pentru care
tendinele de ptrundere n drept prin investigaii sociologice au fost extrem de rare i timide;
b) n cea de a doua etap, sociologia ncepe s dobndeasc o influen tot mai crescnd
asupra dreptului, genernd o micare general a juritilor ctre sociologie, care se vd nevoii s
fac tot mai mult apel la datele i cercetrile sociologice;
c) n cea de a treia etap dreptul nu mai este recunoscut ca un monolit normativ, ci ca un
fenomen social ce include norme i reguli sociale de comportament care sunt expresia nevoilor i
aspiraiilor unor indivizi i grupuri sociale, cercetarea lui revenind att tiinei dreptului, ct i
sociologiei n general, sociologiei juridice n special.
n momentul de fa, sociologia juridic cunoate diferene sensibile de la o ar la alta i de la
un sistem juridic la altul [104], diferene ce se datoreaz att tradiiilor istorice i culturale i
modalitilor de recunoatere i utilizare a surselor sau izvoarelor dreptului, ct i modului de
constituire, afirmare i dezvoltare a sociologiei sub forma ei teoretic sau empiric. Astfel, n
Frana, sociologia juridic a fost puternic influenat de concepia colii sociologice fondat de
Durkheim E., fiind de fapt o sociologie a genezei regulilor, instituiilor i sistemelor juridice, n
timp ce n Germania ea a debutat sub forma doctrinei dreptului liber elaborat de Ehrlich E. i
influenat ulterior de doctrina raionalitii dreptului a lui Weber M. n schimb, n Statele Unite,
apariia i dezvoltarea sociologiei juridice au fost influenate att de doctrina jurisprudenei
sociologice (Ross E., Pound R.), ct i de orientarea structural-funcionalist (Parsons T., Merton
R., Evan W. .a.), n timp ce n Romnia sociologia juridic poart amprenta colii Monografice de
la Bucureti, fondat de Gusti D. Chiar dac, n prezent, exist i persist numeroase elemente
comune n privina modului de concepere i abordare a sociologiei juridice, nu pot fi ignorate
elementele de diversitate ce caracterizeaz studiile i cercetrile concrete realizate de ctre juris-
sociologie n diverse ri i contexte social-normative i culturale.

75
Definirea i circumscrierea obiectului sociologiei juridice, ca i a statutului i sistemului su de
referin, conduc la evidenierea a numeroase diferene teoretico-conceptuale ntre ceea ce
reprezenta aceast disciplin la nceputurile sale i ceea ce reprezint ea n momentul de fa.
n pofida acestor diferene, se recunoate tot mai mult faptul c sociologia juridic este o
ramur a sociologiei generale, avnd acelai statut ca i sociologia religiei, moralei, familiei sau
cunoaterii i al crei obiect de studiu l constituie o varietate de fenomene sociale: fenomenele
juridice sau fenomenele dreptului [162, p. 16]. Ea ncearc s explice determinrile reciproce
dintre drept i societate, urmrind o serie de scopuri teoretice i practice i utiliznd concepte,
metode i tehnici care aparin att tiinei dreptului, ct i sociologiei. Sociologia juridic nu trebuie
identificat nici cu teoria general a statului i dreptului, nici cu jurisprudena sociologic. Ea nu se
reduce nici la simpla aplicare a metodelor i tehnicilor sociologice la studiul dreptului, nici la
sociologizarea acestuia prin folosirea mecanic a unor concepte i noiuni sociologice. De altfel,
majoritatea autorilor, atunci cnd ncearc s delimiteze obiectul acestei discipline propun, de fapt,
o list mai mult sau mai puin complet a subiectelor, temelor i direciilor de cercetare, evitnd s
dea o definiie clar a obiectului i specificului sociologiei juridice. Astfel, n lucrarea dedicat
metodelor tiinelor sociale [174], Pinto R. i Grawitz M. consider c, n obiectul de studiu al
sociologiei juridice se includ patru categorii de probleme: geneza i diferenierea normelor juridice,
persoanele juridice colective i individuale, dreptul i diversele comportamente sociale i
eficacitatea dreptului. n manualul su de sociologie Cuvillier A., n capitolul consacrat sociologiei
juridice [163], propune o list mai larg de teme ce sunt specifice acestei discipline: originile
dreptului, tipurile juridice, specificul faptelor juridice, personalitatea juridic, obligaia juridic,
contractul, responsabilitatea juridic, sancionarea i penalitatea, legea i transformrile dreptului.
ncercnd s defineasc statutul i specificul sociologiei juridice, Treves R. evideniaz faptul
c ea este o tiin preponderent empiric, cu caracter interdisciplinar, care studiaz cu metode
cunoscute raporturile reciproce dintre drept i societate, considerate att n complexitatea lor, ct i
n specificul fiecruia [177, p. 4]. n cadrul sociologiei juridice pot fi distinse dou pri: a) o parte
general, avnd ca obiect studierea rolului i funciilor dreptului n societate, care intereseaz mai
ales pe sociologi i b) o parte special, care intereseaz mai ales pe juriti, avnd ca obiect studierea
locului i funciei normelor i instituiilor juridice n contextul social n care acioneaz ele.
Convergena sociologiei juridice tradiionale, cu caracter istoric i teoretic (fondat de Ehrilch E.,
Durkheim E., Weber M. i Gurvitch G.) cu sociologia juridic de tip empiric, dezvoltat n
institutele de cercetare i unitile de nvmnt superior din diferite ri, pare s confirme tendina
de constituire a dou mari pri (general i special) n cadrul aceleiai discipline.

76
Cu toate acestea, diferenele ce exist ntre cele dou pri nu sunt att de pronunate pentru a
considera c sociologia juridic actual se afl la jumtatea drumului dintre sociologie i tiinele
juridice. Dimpotriv, dac partea general a sociologiei juridice este mai strns legat de istoria
social a instituiilor i de teoriile sociologice generale, partea special, chiar dac se concentreaz pe
cercetri empirice, nu face totui abstracie de construciile teoretice pe care i le furnizeaz sociologia,
filosofia dreptului, jurisprudena, antropologia i geografia juridic sau etnologia juridic.
Definiia clasic a sociologiei juridice (formulat de Ehrlich E. i ali autori), conform creia
sociologia juridic urmrete scopuri esenial cognoscibile i nu practice, rspundea unei exigene
epistemologice de a nu confunda aceast disciplin, care este o parte a sociologiei generale, cu
jurisprudena sociologic, care este o direcie a jurisprudenei i care ncearc s rezolve cazurile
particulare de interpretare a normelor juridice ntr-o manier ct mai apropiat posibil de realitatea
social [177, p. 2]. Pentru ali autori (Hart H.), sociologia juridic este disciplina care studiaz
dreptul din punct de vedere extern, urmrind evoluia acestuia n diferite contexte sociale, n timp
ce jurisprudena sociologic este neleas din punct de vedere intern i const din acceptarea
regulilor ca modele de comportament pentru diferitele cazuri n care se aplic i pe baza crora se
afirm existena trebuinelor (datoriilor) i a permisiunilor (ngduinelor) [169, p. 144].
n schimb, ali autori, atunci cnd definesc obiectul sociologiei juridice se refer, de fapt, la
sociologia aplicat a dreptului, care trebuie s fie orientat exclusiv spre studierea reformelor
legislative, ca i pe analiza consecinelor i schimbrilor pe care le produce noua legislaie adoptat
ntr-o societate. n acest sens, Podgorecki A. compar sociologia juridic cu ingineria social a
dreptului, conceput ca baz a politicii legislative n care se include: descrierea situaiilor de fapt
care urmeaz a deveni juridice, analiza judecilor de valoare cu privire la determinarea situaiei de
fapt care trebuie schimbat, determinarea efectelor primare i secundare pe care diferitele legi ar
putea s le produc n contextul social [184, p. 43].
n momentul de fa, nu exist o definiie unanim acceptat referitoare la obiectul, specificul i
problematica sociologiei juridice. Pentru acest motiv, sociologia juridic continu s fie definit fie
ca o tiin a realitilor juridice observabile n conduitele colective efective (organizaii, practici,
cutume, tradiii) i n baza morfologic a societii (structuri spaiale, densitatea demografic a
instituiilor juridice) [166, p. 24-25], fie disciplina care studiaz fenomenele juridice primare i
secundare [162, p. 16-17], fie tiina surselor i factorilor de configuraie i evoluie a dreptului
[172, p. 28], fie tiina deciziilor judiciare puse pe calculator (jurismetrica) [153, p. 418].
Indiferent dac acceptm una sau alta dintre aceste definiii, considerm c sociologia juridic
nu mai trebuie conceput, n momentul de fa, ca acea sociologie tradiional care dizolv

77
fenomenul juridic n cel social i fenomenul social n cel juridic. Ea nu trebuie identificat nici cu
jurisprudena sociologic, care este o direcie a tiinelor juridice, i nici cu unele investigaii
teoretice sau practice fcute asupra unor fenomene juridice. n opinia noastr, sociologia juridic
reprezint o ramur a sociologiei care studiaz condiionarea i eficiena social a regulilor,
instituiilor i sistemelor juridice, ct i determinrile reciproce dintre drept i societate, ncercnd
s evidenieze specificul ordinii normative fa de alte ordini sociale, rolul i funciile sociale ale
dreptului i, n primul rnd, cele de control, presiune i constrngere social, de realizare a justiiei
sociale, legalitii i legitimitii i de aprare i protecie social a drepturilor indivizilor, grupurilor
i instituiilor sociale.
Plecnd de la obiectul de studiu al sociologiei juridice, Pinto R. i Grawitz M. [174, p. 215]
evideniaz patru categorii de probleme care intr n sfera de cercetare a acestei discipline:
a) geneza i diferenierea normelor juridice;
b) persoanele juridice (colective i individuale);
c) evoluia comportamentelor individuale ghidate prin norme juridice;
d) efectivitatea (inefectivitatea) dreptului i instituiilor sale.
Funciile sociologiei juridice. Sociologia juridic studiaz geneza fenomenelor structurilor i
instituiilor juridice, aciunile i interaciunile actorilor sociali implicai n aceste instituii, ct i
motivaiile (legitime) ale acestora, urmnd anumite finaliti sau scopuri i avnd anumite funcii. Din
aceast perspectiv, nu exist un consens al diverilor teoreticieni i practicieni privind funciile
sociologiei juridice, ci o diversitate de opinii i puncte de vedere care in de varietatea doctrinelor i
colilor respective. ncercnd s prezinte un punct de convergen ntre juriti i sociologi, Carbonnier J.
consider c, sociologia juridic are patru funcii eseniale: cognitiv, explicativ, critic i practic.
a) Cunoaterea tiinific a realitii sociale a dreptului ofer posibilitatea radiografierii i
diagnosticrii vieii reale a dreptului, a disocierii tiinifice ntre ara real i ara legal i a
evidenierii eventualelor dispariti i neconcordane ce nsoesc aplicarea efectiv a normelor
juridice n diversele comuniti i grupuri sociale. Sociologia juridic are misiunea de a restitui n
plin lumin importana dreptului cotidian, a dreptului noncontencios, ca i extraordinara diversitate
de practici i situaii, imensa inefectivitate a legilor [162, p. 336].
b) Explicarea apariiei, modificrii i dispariiei diverselor fapte, fenomene i instituii juridice
se face dup cunoaterea i descrierea acestora, n vederea identificrii unor corelaii, tendine sau
chiar legiti cauzale (cum sunt cele elaborate de Durkheim E. privind evoluia pedepselor penale,
de Maine S. privind evoluia de la statut la contract sau de Weber M. privind birocratizarea
crescnd a dreptului i administraiei n societile moderne).

78
c) Relevarea limitelor disparitilor i distorsiunilor dreptului reprezint un demers al funciei
critice a sociologiei juridice, realizndu-se ns o dat cu avansarea unor soluii de ameliorare i
optimizare a ansamblului juridic i a instituiilor acestuia.
d) Evidenierea tendinelor de evoluie n viitor, avansarea unor prognoze i predicii corecte i
valide n domeniul legislativ i de realizare a reformei legislative i propunerea unor noi modele,
face parte din inventarul obligatoriu al funciilor sociologiei juridice.
Indiferent de definiiile date de juriti sau sociologi, surselor profunde ale dreptului (voin
colectiv, nevoi i aspiraii sociale, creaie a grupului social), dreptul reprezint, n cele din
urm, opera gndirii umane, care se manifest n acelai timp i n mod solidar att sub o form
individual, ct i sub o form colectiv. El nu poate rmne n stare fluid, ci trebuie formalizat
i turnat n anumite tipare normative, exprimare ce las loc interveniei tehnicienilor dreptului
(legislatori, judectori, doctrinari, practicieni), dar care apeleaz la datele sociologice atunci cnd
elaboreaz i aplic regulile de drept. Ei trebuie s cunoasc i s evalueze nevoile, aspiraiile,
forele tradiionale ale societii i grupurilor sociale i s msoare consecinele eventuale ale
regulilor elaborate, ca i incidenele secundare ale acestora [170, p. 48-50].
Elabornd un set de roluri pe care trebuie s le ndeplineasc indivizii n diferite contexte
sociale, legislatorul, dei procedeaz ntr-o manier general i impersonal, este obligat s se
raporteze la un sistem de valori, la ansamblul de tradiii i aspiraii sociale, care nu pot fi puse n
eviden dect prin aportul sociologiei. Pe baza normelor elaborate de legislator, judectorul
intervine pentru a controla conformitatea rolurilor jucate cu cele prescrise prin normele dreptului,
recompensnd sau, dimpotriv, pedepsind conduitele individuale. n schimb, sociologul nu fixeaz
norme i nici nu prescrie roluri, dar le observ. El nu judec comportamentele, dar caut s
descifreze semnificaia i raionalitatea lor social, pentru a nelege procesele de interaciune
social i individual i pentru a face previziuni referitoare la adecvarea i efectivitatea regulilor
juridice n raport cu grupurile sociale i cu contextul social n care sunt aplicate.
Sociologul observ, descrie i explic aciunile i comportamentele sociale i individuale, n
timp ce juristul intervine pentru a orienta i a controla aceste comportamente prin impunerea unor
reguli normative, care in cont de modelul valoric i cultural al societii. Sociologul va ncerca s
identifice modalitile prin care aceste reguli ntrunesc adeziunea grupurilor i asigur
conformitatea conduitelor, juristului revenindu-i sarcina de a gsi noi reguli i prescripii,
nlturnd, totodat, pe cele ineficiente sau inefective [176, p. 94]. Aceast succesiune se
rennoiete nencetat, de fiecare dat grefndu-se pe un context social inedit sau schimbat, ceea ce i
permite juristului s situeze regulile dreptului ntr-un anumit dat istoric i social, iar sociologului

79
s evidenieze forele economice, sociale i politice care condiioneaz nelegerea exact a regulii
de drept. Numai n funcie de necesitile i aspiraiile sociale, dar i de tradiiile, credinele i
valorile ncorporate, regulile dreptului pot deveni raionale, eficiente, stabile i active. n felul
acesta, juristul i sociologul trebuie s colaboreze ct mai solidar, fcndu-i concesii reciproce,
ambii fiind contieni de faptul c fiecare pregtete datele i informaiile pe baza crora va lucra
cellalt i c exist anumite impedimente n abordarea unilateral a dreptului i a regulilor sale,
care-i oblig s coopereze n mod efectiv. Realizarea unei colaborri efective ntre juriti i
sociologi presupune, totodat, depirea unor impedimente teoretice-conceptuale, metodologice i
chiar practice, ntruct este destul de dificil de a realiza o sudur ntre cercetarea juridic a dreptului
i investigarea sociologic a acestuia, n absena unor specialiti care s aib o dubl pregtire i
formaie (juridic i sociologic) i care s stpneasc temeinic conceptele i metodele de cercetare
specifice celor dou discipline. Nici din punct de vedere practic dificultile nu sunt de neglijat,
datorit nencrederii i reticenei manifestate de sociologi fa de cercetrile ntreprinse n domeniul
dreptului, ale cror rezultate nu sunt, ntotdeauna, luate n seam i valorificare de ctre factorii
legislativi i administrativi. La toate acestea, se poate aduga i scepticismul pe care juritii (chiar i
cei mai apropiai de sociologie) l au fa de cercetrile ntreprinse n domeniul dreptului de ctre
sociologi care, fr a avea pregtirea necesar n materie de drept, persevereaz n a se ocupa de
probleme care nu pot fi cunoscute i aprofundate dect n cadrul tiinei dreptului, disciplin ce i
are propriul su limbaj i propriile sale exigene.
2.3. Probleme generale ale metodologiei cercetrii sociologice i particularitile
metodologice ale cercetrii empirice a fenomenelor juridice
Sociologia juridic i-a dobndit propriul su statut tiinific nu numai prin conturarea unui
obiect propriu de cercetare (realitatea social integral a dreptului n geneza, structura, dinamica i
funcionalitatea sa), ci i prin utilizarea unui anumit set de metode de investigare a fenomenelor
juridice. Sociologia juridic, constat Carbonnier J., a preluat multe de la sociologia general a
crei fiic este. Metodele sale nu sunt n cea mai mare parte (metoda istorico-comparativ,
statistic, sondajul etc.) dect adaptri ale acelora care deja au fost puse la punct n alte domenii
sociologice [162, p. 20].
Printre metodele de cercetare ale sociologiei generale se enumr: observaia sociologic,
ancheta (cu forma sa distinct, sondajul de opinie), analiza de coninut, experimentul sociologic,
monografia sociologic, studiul de caz etc.)
n investigarea fenomenelor juridice, sociologia juridic face apel la metodele de cercetare ale

80
sociologiei generale, pe care ns le adapteaz la specificul realitii sociale a dreptului. Dintre
metodele sociologiei juridice obinute prin adaptarea metodelor sociologiei generale la specificul
realitii sociale a dreptului amintim: experimentul legislativ, ancheta sociojuridic, analiza
sociologic a jurisprudenei, monografia juridic, sondajul de opinie legislativ etc. [100, p. 17-18].
Cercettorul Carbonnier J. relev dou astfel de principii: regula obiectivitii i abordarea
istorico-comparativ [162, p. 253-254].
a) Regula obiectivitii. Dac Durkheim E. aeza n fruntea Regulilor metodei sociologice
tratarea faptelor sociale ca lucruri, sociologia juridic la rndul su nu are alt regul mai
important dect tratarea dreptului ca un lucru: dreptul nu este pentru ea drept, ci lucru mai
exact multiplicitate de lucruri, de fenomene, pe care ea le observ dinafar. Obiectivitatea trebuie
neleas n dou sensuri: ca materialitate i ca imparialitate.
a
1
) Materialitatea. Dac dorim s ne facem o imagine complet i veridic despre drept, trebuie
s admitem includerea fenomenelor subiective n cmpul observaiei, ntruct viaa dreptului este
impregnat profund cu astfel de fenomene. Dar principiul materialitii presupune nelegerea unor
astfel de fenomene subiective prin ceea ce se materializeaz ele, se obiectiveaz. De exemplu,
tulburrile psihice provocate femeii prin divor vor fi obiectivate prin alte fenomene sau
comportamente cu caracter material. n acest caz poate fi vorba de prezena sau lipsa insomniei, de
consumul de cafea, tutun sau alcool etc. De exemplu, n chestionarul cercetrii americane cu tema
Women in divorce (1965), s-a ncercat surprinderea tulburrilor psihice ale femeii n urma divorului
prin ntrebri de genul: Dup ce v-ai separat, v-a fost mai greu s dormii seara?; Ai nceput s
fumai mai mult din acel moment? etc.
a
2
) Imparialitatea. Sociologul dreptului implicat n cercetarea empiric a diferitelor fenomene
juridice trebuie s fie imparial; principial, el nu poate emite/formula judeci de valoare asupra
acestora. Pentru el trebuie s aib aceeai valoare att comportamentele juridice conforme cu legea,
ct i acelea care o ncalc. Sociologul dreptului va privi cu acelai ochi obiectiv i imparial att
cstoria legal, ct i uniunea liber sau adulterul.
b) Abordarea istorico-comparativ. Un adevrat compendium metodologiq al sociologiei
dreptului l reprezint metoda istorico-comparativ n dualitatea sa. n fond, aceast metod nu
apare att ca un instrument independent de cercetare, ct, mai degrab, ca un dublu demers
investigativ: istoric i comparativ.
n sociologia juridic se folosesc diverse metode i tehnici de cercetare, de exemplu, ancheta
este una dintre cele mai cunoscute, rspndite i complexe metode de investigaia sociologic.
Potrivit lui Antoine J., ancheta prin sondaj a intrat adnc n deprinderile societii noastre moderne.

81
Ea intereseaz nu doar cteva categorii socioprofesionale, ci, n general, omul modern al
secolului XX
Ancheta sociologic este o metod de cercetare ce ncorporeaz tehnici, procedee i instrumente
interogative de colectare a informaiilor specifice interviului i chestionarului sociologic [103, p. 35].
Moser C. precizeaz c dac cineva dorete s afle ce gndete o persoan despre pedeapsa cu
moartea, cum i-a cheltuit salariul pe ultima lun, cnd s-a cstorit sau dac are intenia de a-i vota
la urmtoarele alegeri pe laburiti sau pe conservatori etc., atunci trebuie s ntrebe persoana
respectiv i s se bazeze pe ceea ce spune ea.
Dup Javeau C., obiectul anchetei sociologice l reprezint datele factuale (personale, ale
mediului social, comportamente); opiniile oamenilor; atitudinile i motivaiile.
n mod precumpnitor, prin anchet se studiaz opiniile oamenilor, motiv pentru care i se mai
spune i anchet de opinie, iar unei forme a acesteia sondaj de opinie.
Ancheta sociologic are un rol complex: obinerea de informaii cu privire la fenomenele
studiate; descrierea, clasificarea, tipologizarea faptelor i fenomenelor sociale; verificarea unor
ipoteze; explicarea unor fenomene sociale; realizarea de noi construcii teoretice; formularea de
concluzii, constatri, care s fundamenteze elaborarea unor msuri ameliorative; influenarea i
educarea subiecilor investigaiei.
n practica sociologic sunt utilizate mai multe tipuri de anchete:
a) dup aria de cuprindere a populaiei: ancheta pe o colectivitate general (total); ancheta
pe un eantion (selectiv);
b) dup gradul de profunzime: anchete intensive, anchete extensive;
c) dup tipul informaiilor colectate i modul de prelucrare a acestora: anchete calitative,
anchete cantitative;
d) dup scopul urmrit: anchete de explorare, anchete de diagnostic, anchete
experimentale, anchete ameliorative, anchete de predicie;
e) dup modul n care se adreseaz subiecilor: anchete directe, anchete indirecte;
f) dup natura informaiilor: anchete de cunotine, anchete de opinie, anchete de
motivaie, anchete de comportament;
g) dup coninutul problemelor investigate: anchete socio-economice, anchete comerciale,
anchete demografice, anchete sociojuridice etc.;
h) dup instrumentul pe baza cruia se desfoar i modul lor de derulare: anchete pe baz
de chestionar, anchete prin interviu.


82
Etapele anchetei sociologice [103, pag. 36-37]:
1. stabilirea temei;
2. determinarea obiectivelor;
3. documentarea prealabil;
4. elaborarea ipotezelor;
5. definirea conceptelor;
6. operaionalizarea (elaborarea spaiului de atribute-dimensiuni, variabile, indicatori);
7. cuantificarea (fixarea expresiilor cantitative ale indicatorilor direct observabili-
msurabili pentru care se colecteaz date);
8. determinarea populaiei;
9. stabilirea tehnicilor i a procedeelor de anchet (de intervievare i/sau chestionare);
10. ntocmirea instrumentelor de lucru (chestionare, ghiduri de interviu, planuri de
convorbire, scale, teste etc. i verificarea lor);
11. ancheta-pilot;
12. constituirea echipei de anchetatori, instruirea i repartizarea sarcinilor;
13. ntocmirea calendarului de desfurare a anchetei;
14. colectarea datelor;
15. verificarea informaiilor colectate i reinerea formularelor valide n vederea prelucrrii;
16. codificarea informaiilor (n cazul n care nu au fost precodificate);
17. ntocmirea machetei de prelucrare a datelor (frecvene, valori medii, teste de
semnificaie, corelaii etc.);
18. prelucrarea datelor;
19. analiza i interpretarea informaiilor;
20. redactarea raportului de cercetare;
21. stabilirea, mpreun cu beneficiarul, a eventualelor msuri de intervenie.
Instrumentele de lucru ale anchetei sociologice sunt: planul de anchet; chestionarul sociologic;
ghidul de interviu.
Planul de anchet cuprinde principalele momente ale cercetrii, de la stabilirea temei pn la
redactarea raportului de cercetare.
Chestionarul sociologic [26, p. 176] reprezint o tehnic i, corespunztor, un instrument de
investigaie, constnd dintr-un ansamblu de ntrebri scrise i/sau imagini grafice tiprite, ordonate
logic i psihologic, care, prin administrarea de ctre operatorii de anchet sau prin autoadministrare,
determin din partea persoanelor anchetate rspunsuri ce urmeaz a fi nregistrate n scris.
n cercetrile sociologice, chestionarul este utilizat att pentru colectarea datelor obiective (vrst,
sex, nivel de colaritate etc.), ct i a celor subiective (opinii, atitudini, aspiraii, trebuine etc.).

83
Chestionarul se prezint ca o list de ntrebri, tiprite fie sub form de text, fie sub form de
text nsoit de imagini grafice. Acestea ndeplinesc funcia de indicatori.
n cadrul chestionarului, ntrebrile sunt ordonate logic (de exemplu, de la particular la general
sau invers) i psihologic (de exemplu, de la cele neutre la cele ncrcate emoional). n concepia lui
Gallup G., elaborarea chestionarului de opinie trebuie s se efectueze dup urmtoarea schem:
a) se ncepe cu cteva ntrebri-filtru pentru a afla dac persoanele anchetate cunosc problema
supus investigaiei;
b) urmeaz una sau mai multe ntrebri deschise privind atitudinea fa de respectiva problem;
c) se continu cu un set de ntrebri nchise referitoare tot la atitudinea celor anchetai;
d) apoi se vor formula mai multe ntrebri deschise care vor viza motivarea opiniilor exprimate;
e) n finalul chestionarului va fi inserat un set de ntrebri nchise n scopul msurrii
intensitii opiniilor exprimate.
Chestionarele pot cuprinde fie ntrebri nchise (precodificate), fie ntrebri deschise (libere,
postcodificate), iar nu de puine ori pot cuprinde ntrebri de ambele tipuri.
Acestea pot fi administrate fie de operatorii de anchet, fie se pot autoadministra.
O form aparte a anchetei sociologice o constituie sondajul de opinie. El reprezint o metod
de cunoatere a opiniei publice pe baza chestionarului i a eantionrii [26, p. 596]. Dei sondajele
de opinie au aprut i s-au perfecionat din punct de vedere tehnic prin utilizarea lor pentru a
cunoate opiniile alegtorilor i, n aceast baz, pentru a prognoza comportamentul lor electoral, cu
timpul s-a dovedit deosebit de fructuoas utilizarea lor i n studierea comportamentului economic,
politic, cultural, juridic etc.
Interviul reprezint o tehnic de obinere, prin ntrebri i rspunsuri, a informaiilor verbale
de la indivizi i grupuri umane n vederea verificrii ipotezelor sau pentru descrierea tiinific a
fenomenelor socioumane [26, p. 267].
Interviul se bazeaz pe comunicarea verbal. Ca i chestionarul, interviul presupune ntrebri i
rspunsuri, dar, spre deosebire de acesta, interviul implic ntotdeauna obinerea unor informaii
verbale. Modalitatea fundamental clasic de desfurare a interviului o reprezint convorbirea.
Utilizarea interviului n cercetarea sociologic empiric are mai multe scopuri [26, p. 268]: un
scop explorator, de identificare a variabilelor i a relaiilor dintre ele; de colectare a informaiilor n
vederea testrii ipotezelor; de suplimentare a informaiilor obinute prin alte metode.
Instrumentul de cercetare este ghidul de interviu, n care sunt fixate problemele/ntrebrile care
vor fi abordate/puse de operatorul de interviu n timpul convorbirii. Construirea i adresarea lor
trebuie s respecte cerinele logicii interogative.

84
Se consider c ancheta prin interviu constituie cea mai frecvent utilizat metod de cercetare
sociologic [26]. Totui, ancheta pe baz de chestionar are att avantaje, ct i dezavantaje.
Cercettorul este cel care, prin capacitile sale, poate i trebuie s amplifice avantajele i s
diminueze dezavantajele utilizrii acestei metode.
Unele particulariti ale anchetei sociojuridice prin sondaj [162, p. 316-320]
Ancheta pin sondaj se realizeaz prin aplicarea unui chestionar pe un eantion de populaie.
Ancheta prin sondaj tehnic bine pus la punct n metodologia sociologiei generale capt
n domeniul sociologiei juridice o serie de particulariti.
I. Alegerea populaiei i stabilirea eantionului
a) Alegerea populaiei:
1. Exist cazuri n care sensul nsui al cercetrii impune ca ancheta s vizeze ansamblul
populaiei adulte a naiunii. Este cazul anchetelor de opinie legislativ. n aceast situaie va fi
utilizat un eantion naional.
De multe ori, ancheta sociojuridic poate s se desfoare numai asupra unei anumite categorii
de populaie. De exemplu, o anchet pe tema cunoaterii legii penale de ctre minori va utiliza un
eantion din cadrul acestei categorii de populaii.
2. Anchet sociojuridic poate s se desfoare fie ntr-un mediu de tehnicieni ai dreptului, fie
ntr-unul de nontehnicieni. n primul caz este vorba de juriti care exercit diferite profesii ale
dreptului, iar n al doilea caz, de masa mare a nonjuritilor, de profanii n acest domeniu. Se
ntmpl astfel, deoarece n drept exist fenomene juridice despre care numai juritii pot s aib
cunotin. Dar, cum sociologia juridic nu poate renuna la cunoaterea imaginii dreptului n ochii
marelui public, ea face apel i la opiniile nonjuritilor.
3. n cazul unei cercetri care vizeaz cunoaterea unui fenomen juridic particular, cercettorul
va avea n vedere acea categorie aparte de populaie, compus din persoane direct implicate n
fenomenul investigat, dar i alte categorii de persoane bune cunosctoare ale acestuia. De
exemplu, studierea unui fenomen juridic de genul prostituiei va impune cercetarea prostituatelor i
a proxeneilor, dar i a medicilor, poliitilor i juritilor care, prin natura sarcinilor de serviciu,
posed cunotine despre manifestrile fenomenului amintit.
b) Constituirea eantionului
Urmnd strict regulile care-i asigur reprezentativitatea, eantionul va fi extras din populaia
general stabilit. Operaiunea se va efectua dup schemele de eantionare puse la punct de
sociologia general. Dar, n aplicarea acestora la cercetarea fenomenelor juridice apar anumite
dificulti.

85
O dificultate de acest gen o reprezint faptul c anumite categorii de populaie nu sunt nici
recenzate, nici recenzabile. Este, n special, cazul acelor categorii de populaie ale cror manifestri
se nscriu n sfera patologiei dreptului, ale devianei sociale. Din rndul acestor categorii fac parte,
spre exemplu, consumatorii de droguri, prostituatele etc., asupra crora nu exist nici pe departe
evidene complete.

II. Obiectul ntrebrilor incluse n chestionar
Dup obiectul lor, ntr-un chestionar de sociologie juridic se pot distinge trei tipuri de
ntrebri:
1) ntrebri de cunoatere a dreptului pozitiv. Astfel de ntrebri au drept scop evaluarea
gradului de cunoatere a legii, fie global, n ansamblul populaiei, fie ntr-o manier difereniat
(dup sex, vrst, clas social etc.). n drept, legea este prezumativ cunoscut, dar cunoaterea
efectiv a acesteia este departe de ceea ce se prezum.
Dac este vorba de o lege recent promulgat, va fi msurat viteza de propagare a informaiei
juridice.
ntrebrile de cunoatere a dreptului pot s vizeze i utilizri indirecte:
pot servi ca ntrebri de control pentru alte ntrebri de fapt sau de opinie;
pot s dezvluie anumite sentimente latente: necunoaterea unei legi poate nsemna
contestarea implicit a acesteia, o aspiraie incontient sau concurena unor reguli de drept
obinuielnic.
2) ntrebri de fapt (factologice). n afar de ntrebrile signalectice, de identificare (asupra
vrstei, sexului, profesiunii, mediului rezidenial etc.) care sunt incluse, de regul, n orice sondaj,
subiectul poate fi interogat asupra faptelor de drept n care a fost actor sau martor, de genul: v-ai
scris testamentul? n cazul ntrebrilor de aceast natur, cercettorul trebui s in seama de
existena unor fapte foarte intime (care pot genera o reacie de aprare din partea respondentului)
sau a unora insignifiante (care pot favoriza uitarea).
3) ntrebri de opinie. Prin ntrebrile de acest gen respondentului i se cere s formuleze
anumite judeci de valoare asupra legii pozitive sau asupra unui proiect de lege, asupra unei
jurisprudene stabilite etc. Acest gen de ntrebri reprezint instrumentul principal al oricrei
cercetri de sociologie legislativ. Dar, utilizarea ntrebrilor de opinie este grevat de anumite
capcane: tendina subiectului anchetat de a rspunde conform regulii legale, de a manifesta
conformism juridic, n loc de a formula propria sa judecat de valoare, propria sa opinie; tendina
unor respondeni de a formula opinii speculative, n total contradicie cu conduitele lor efective. De

86
exemplu, soii se pot declara mari partizani ai congestiunii bunurilor lor comune, iar n realitate s
adopte un comportament de unici gestionari ai acestora.
De aceea, n anchetele sociojuridice, cercettorul trebuie s in cont de bine cunoscutul
fenomen al distorsiunilor care pot s apar ntre atitudinea sau opinia respondenilor, pe de o parte,
i comportamentul lor real, pe de alt parte.

III. Redactarea i aplicarea chestionarului
Dificultatea principal pe care o ntmpin sociologia juridic n aceste momente ale anchetei
provine din faptul c, n cea mai mare parte a cazurilor, va trebui s se discute despre drept cu
persoane neiniiate.
a) Redactarea chestionarului
Regula general care trebuie respectat n timpul acestei operaiuni este c ntrebrile trebuie
s fie redactate n fapt, nu n drept. Noiuni de genul contract, testament, uzufruct, culp etc. risc
s nu fie nelese de ctre subiectul anchetat n semnificaia lor tehnic. De aceea, pe ct este
posibil, se va renuna la formulele mprumutate din vocabularul juridic.
n cazul n care nu se poate renuna la acestea, este bine ca ele s fie nsoite de perifraze
explicative, respectiv, de exemple descriptive. ns i acestea (textul explicaiei, povestirea,
exemplul) trebuie s fie redactate cu mare atenie, deoarece pot mbrca ntrebarea cu o coloraie
sentimental care poate influena rspunsul. O alt particularitate a redactrii ntrebrilor o ntlnim
n sondajele de opinie legislativ, n care este bine ca, cel puin ntrebrile cheie s aib caracter
dihotomic, s cear ca rspunsul s fie dat prin da sau nu, normal sau anormal, just sau
injust etc., pentru ca legiuitorul s aib o imagine ct mai clar asupra opiniilor populaiei.
b) Aplicarea chestionarului
Chestionarul este administrat, uneori, prin coresponden, dar, cel mai adesea, el este aplicat
oral, n cursul unei convorbiri, al unui interviu. Operatorul de anchet i va ntlni pe indivizii
desemnai n urma eantionrii, la ei acas, la locul de munc sau chiar pe strad (n cazul unor
chestionare cu ntrebri mai puine). n aceast faz, sociologia juridic face apel la experiena
dobndit de sociologia general. Dar, datorit obiectivelor sale, care n materie de drept nu vizeaz
scrutarea profunzimilor psihicului uman, mulumindu-se, de regul, cu rspunsurile explicite
ntruchipate n opiniile respondenilor, sociologia juridic va fi mai repede satisfcut n atingerea
scopurilor sale investigative. n privina gradului de sinceritate a subiecilor intervievai, se pleac
de la faptul c metoda anchetei are la baz o declaraie personal, declaraie care rspunde unui
postulat de universal sinceritate. Aprecierea de ctre operator a sinceritii individului riscnd s

87
fie foarte subiectiv, n cazul sociologiei juridice, unde, de regul, prezint interes fenomenele de
sinceritate colectiv, gradul de sinceritate al subiecilor intervievai nu este apreciat n timpul
administrrii ntrebrilor, ci ulterior, cnd fenomenele de nesinceritate colectiv vor putea fi
nlturate cu mai mult obiectivitate.
n ceea ce privete prejudecata juritilor potrivit creia, atingnd probleme care in de secretul
vieii de familie sau al afacerilor, aplicarea chestionarului ar provoca, din partea celor anchetai,
fie reacii de cenzurare a rspunsurilor sau de aprare a ego-ului, fie reacii de bravad.
Experiena atest c, ntr-un eantion naional, celor mai muli dintre subiecii anchetai, odat ce au
fost contactai i au acceptat convorbirea, nu le repugn s vorbeasc despre unele subiecte cu un
accentuat caracter personal, de genul mariajului lor, al divorului prin care au trecut (este adevrat,
cu mai mult dificultate) sau al copiilor adoptai. Desigur, nu poate fi negat faptul c exist, fr
ndoial, anumii indivizi care, prin natura lor, sunt refractari la anchete. Dar, atitudinea lor se
manifest, cel mai probabil, prin refuzul de a rspunde, nu prin debitarea unor minciuni n cursul
unei convorbiri acceptate. Cu toate acestea, cercettorul nu poate fi indiferent fa de posibilitatea
falsificrii concluziilor anchetei de ctre astfel de persoane i, n consecin, va lua msuri de
nlturare a unor astfel de distorsiuni.
IV. n ceea ce privete analiza datelor cantitative
Ca n orice anchet, i ntr-una de factur sociologico-juridic distorsiunile sunt aproape
inevitabile. Una dintre cile de limitare a acestora o reprezint verificarea valorii lor. Aceasta se
face printr-o critic exterioar, desfurat asupra funcionrii procedurii utilizate i printr-una
intern, psihologic, critica sinceritii. n ceea ce privete datele cantitative, critica extern va
ncerca s elimine erorile de orice fel care i-au fcut apariia n diferite momente ale colectrii
informaiilor. Erorile de acest gen pot fi eliminate fie prin constatarea n distribuia numeric a
faptelor unei anomalii care ine de domeniul aleatoriu, fie prin confruntarea cu alte surse.
Un tip de eroare major de care trebuie s in seama sociologul dreptului este aceea care
decurge din slaba cunoatere a categoriilor juridice n care se ncadreaz fenomenele numrate.
Aceasta se ntmpl deoarece statisticile sau sondajele pot s ncadreze un fenomen de drept ntr-o
anumit categorie pe baza etichetei ce o poart n limbajul comun i nu pe baza definiiei legale a
acestora.
De asemenea, el trebuie s in seama i de posibilele erori generate de mobilitatea dreptului,
de faptul c schimbrile n legislaie sau chiar n jurispruden pot da natere la diferite variaii n
coninutul categoriilor ale cror date cantitative au fost recoltate.

88
Dac pe timpul analizei cercettorul nu va inea seama de astfel de schimbri, ntr-o abordare
diacronic a fenomenului va compara statistici care realmente nu mai sunt comparabile.
n ceea ce privete critica intern a datelor cantitative (critica sinceritii), ca i procesul de
relativizare i interpretare a acestora, ori analiza datelor naturale, n sociologia juridic nu intervin
elemente speciale fa de ceea ce se ntmpl n cercetrile sociologice, n general.
2.4. Concluzii la capitolul 2
Actualitatea sociologiei juridice se contureaz clar cnd valorificm bazele acestei ramuri
interdisciplinare n legtur cu urbanizarea, globalizarea i modernizarea structurilor sociale, cu
aprofundarea calitativ i creterea cantitativ a relaiilor dintre actorii sociali. Logica expunerii
materialului ne oblig s pornim de la cele mai generale constatri teoretice, de la stabilirea
momentelor cruciale n devenirea teoriei sociologiei juridice, pentru ca treptat s demonstrm
posibilitatea de aplicare a diferitelor teorii (genetice, structuraliste, funcionaliste etc.) n scopul
dezvluirii proceselor sociale complexe, cum este, n cazul nostru, implementarea cadastrului
bunurilor imobile. Deschiderea societii pentru largi posibiliti de activitate atrage dup sine i
multiplicarea obiectivelor vizate, precum i a mijloacelor lor de realizare. n asemenea momente,
sociologia are sarcina-cheie de a expune tiinific ceea ce are loc n urma activitii indivizilor n
condiii noi, cnd apare discrepana dintre scopurile, speranele fiecruia i prescripiile legii, cadrul
ei fiind adesea perimat. Rezultatele investigaiilor pe acest trm ajut la perfecionarea legislaiei,
la mbinarea armonioas a scopurilor individuale cu cele ale societii. Se impune din acest punct de
vedere analiza problemelor de factur socio-juridic i n special modul de rezolvare a acestora n
sociologia romneasc pentru a sesiza corespondentele cu tradiiile culturale ale poporului.
Pentru explicarea cercetrii empirice expuse n capitolele urmtoare a fost necesar
desfurarea principiilor metodologice respective, n care cerinele i condiiile indispensabile sunt
obiectivitatea, onestitatea, neprtinirea. n vederea cercetrii nemijlocit empirice modalitatea
efecturii unei anchete, a unui chestionar este necesar pentru a determina prin investigaie
sociologic situaia real pe teren alturi de alte metode ca observaia, deducia logic etc.






89
3. ASPECTE TEORETICO-PRACTICE DE APLICARE
A SOCIOLOGIEI JURIDICE N DETERMINAREA
I DEZVOLTAREA SISTEMULUI CADASTRAL
3.1. Privatizarea premis obiectiv a crerii sistemului cadastral
Principalele obiective ale nregistrrii terenurilor agricole n cadastrul bunurilor imobile
constituie o continuare fireasc a procesului de privatizare, care a demarat n Republica Moldova
odat cu adoptarea Legii cu privire la modificarea articolului 82 din fostul Cod funciar al RSSM.
Cadrul legislativ al reformei agrare e constituit din urmtoarele acte:
Codul funciar (nr. 828-XII din 25 decembrie 1991, adoptat de Parlamentul Republicii Moldova);
Legile cu privire la programele de stat de privatizare (anii 1993-1994, 1995-1996, 1997-1998);
Programul Naional Pmnt, aprobat prin Hotrrea Guvernului, nr. 1022 din 06.10.1998;
Legea restructurrii ntreprinderilor agricole n procesul de privatizare din Republica Moldova,
nr. 392-XIV din 13.05.1999 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 73-77/341 din 15 iulie 1999).
Toate operaiunile legate de repartizarea cotelor de teren echivalent au fost efectuate conform
situaiei din 1 ianuarie 1992.
Una dintre particularitile procesului de privatizare de pn n anul 1996 a fost caracterul ei
haotic. Conform datelor ARFC, mai mult de 1,2 mil. ceteni au obinut dreptul la cota de teren
echivalent. Dar lipsa unei metodologii tiinifice n domeniul atribuirii terenurilor agricole,
monopolul statului asupra elaborrii proiectelor de organizare a teritoriului i perfectarea titlurilor
de proprietate au necesitat efectuarea de ctre USAID a unui studiu experimental de repartizare a
terenurilor n gospodria colectiv Maiak din raionul Nisporeni (anul 1996). n anii 1996-1997 au
fost implementate proiecte-pilot n 72 gospodrii colective, iar n perioada 1998-2001 s-a
implementat Programul Naional Pmnt, n urma crui fapt au fost privatizate 931 de gospodrii.
Scopul acestui proiect a fost nmnarea titlurilor de proprietate asupra pmntului i a patrimoniului,
asigurarea manifestrii liberei iniiative la utilizarea acestora, crearea noilor ntreprinderi private i a
gospodriilor de fermieri, i, n sfrit, lichidarea sistemului colhoznic [57, p. 50].
Ca rezultat al msurilor ntreprinse de Guvern, n comun cu autoritile administraiei publice
locale, conform datelor ARFC, la 1110,5 mii de familii din republic le-au fost atribuite n
proprietate privat 201,1 mii ha loturi pe lng cas (n intravilan) i 758,1 mii ha de grdini
(extravilan); 94,1 mii familii au beneficiat de loturi pomicole cu o suprafa total de 7,7 mii ha,
23,2 mii familii dintre acestea privatiznd aceste loturi. n folosina cetenilor de la orae se afl
1,6 mii ha terenuri agricole pentru dezvoltarea legumiculturii.
Prin Hotrrea Guvernului, nr. 469 din 11 iulie 1994, au fost aprobate fondurile funciare de stat
(1,4 mln. ha) i de privatizare (2,0 mln. ha) alocate pentru nfiinarea gospodriilor agricole cu

90
diverse forme organizatorico-juridice n baza proprietii private. Unui deintor al cotei de teren
echivalent i revenea n medie pe republic 1,56 ha de terenuri agricole [21].
Dup finalizarea procesului de atribuire n natur a cotelor de teren echivalent circa 1033 mii de
ceteni, din numrul total de 1047 mii cu dreptul la cota de teren echivalent (98,7%), au primit
titluri de autentificare a dreptului deintorului de teren, inclusiv 994 mii n urma implementrii
Programului Naional Pmnt i al Programului de asisten a fermierilor privai. Afar de
aceasta, n perioada 1999-2006, prin intermediul PPC, a fost accelerat eliberarea a circa 1 mln. de
titluri pentru loturile de lng cas i grdini.

Probleme ale mproprietririi cetenilor cu pmnt
La elaborarea i transpunerea n natur a proiectelor de organizare a teritoriului i stabilirea
hotarelor terenurilor transmise n proprietate privat n cadrul Programului Naional Pmnt, n
unele cazuri au fost depistate erori, care trezeau nemulumirea titularilor de drepturi i a autoritilor
publice locale n legtur cu aceasta, Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru, n luna mai 2001,
a efectuat un studiu asupra problemei respective, cu scopul stabilirii naturii greelilor comise la
privatizarea terenurilor i a volumului de lucru necesar pentru corectarea lor. Studiul a demonstrat
c n 214 din 900 de proiecte de organizare a teritoriului au fost depistate nereguli, aceasta
nsemnnd c circa 300000 de titluri de autentificare a dreptului deintorilor de teren s-au eliberat
cu nclcri. De realizarea necalitativ a proiectelor sunt responsabili att executanii lor, ct i
liderii asociaiilor agricole, dar n primul rnd primriile, care au aprobat proiectele fr examinarea
minuioas a lor. n total au fost elaborate mai mult de 1050 proiecte, cuprinznd peste 3 milioane
de sectoare agricole.
Din cauza parcelrii excesive a terenurilor n multe cazuri msurtorile geodezice au fost
efectuate n sistemul convenional de coordonate, ceea ce s-a soldat cu mai multe erori la
proiectarea i amplasarea terenurilor. Astfel, n comuna Ttrti din judeul Chiinu ranilor cu
cot de teren echivalent li s-au repartizat parcele n 11 locuri, la Lozova n 14 cmpuri, iar n satul
Hirova din judeul Ungheni cotele multor rani se compuneau din 15 parcele, situate n locuri
diferite (vezi A. Baluel Consolidarea terenurilor agricole. n: Cadastrul, nr.10, octombrie, 2002).
Greelile comise de firmele private puteau fi evitate la etapa elaborrii proiectelor de organizare
a teritoriului dac se implementa din timp un sistem de control al calitii executrii lucrrilor
geodezice i de proiectare din partea executanilor, contractanilor i serviciului funciar de stat. Cu
regret, toate eforturile Ageniei n domeniul dat au suferit eec din cauza atitudinii iresponsabile a
Departamentului Privatizrii, organelor locale ale administraiei de stat, dar i a comanditarului

91
lucrrilor (firma Booz-Allen). Unele controale efectuate din iniiativa Ageniei nu i-au atins
obiectivele din cauza presiunilor exercitate de organele centrale, ea fiind nvinuit de trgnarea
i stoparea graficului de realizare a Programului Naional Pmnt.
Dup finalizarea Programului, Agenia a solicitat USAID finanarea lucrrilor de corectare a
greelilor comise la elaborarea proiectelor de organizare a teritoriului i executarea lucrrilor de
modificare a nscrierilor n Registrul bunurilor imobile. USAID a acceptat aceast propunere i o
perioad de timp problema respectiv s-a soluionat cu suportul ei. Obiectivul proiectului USAID a
constat n facilitarea consolidrii terenurilor agricole. Proiectul avea drept scop corectarea unei pri
de erori comise n prima faz a implementrii Programului Naional Pmnt. De altfel, erorile
comise n acea perioad erau inevitabile, dac inem cont de natura procesului de privatizare, care
era o activitate absolut nou pentru Republica Moldova. Anume din acest considerent s-a stabilit o
colaborare fructuoas ntre Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru i Programul Naional
Pmnt pentru a se implementa faza a doua a proiectului. Astfel, n urma unui concurs
internaional acest drept l-a obinut Firma Development Alternatives, Inc., iar la 1 aprilie 2004 a
fost ncheiat un Memorandumului ntre Proiectul pentru Susinerea Privatizrii Pmntului i Agenia
de Stat Relaii Funciare i Cadastru, care prevedea corectarea erorilor comise la elaborarea proiectelor
de organizare a teritoriilor i introducerea modificrilor respective n documentaia cadastral.
Cele mai des ntlnite erori fuseser comise n titlurile de autentificare a dreptului deintorului
de teren, ele fiind urmate de orientarea i configuraia greit a parcelelor. Alte probleme erau
legate de caracterul alocrii iniiale a terenurilor, cnd, de exemplu, un lot de teren includea i
poriuni de teren neutilizabile (de exemplu: mlatin). Proiectul a inclus urmtoarele componente:
(a) corectarea erorilor; (b) informarea proprietarilor de terenuri despre posibilitile de vnzare-
cumprare a terenurilor; (c) asistena fermierilor la efectuarea tranzaciilor cu terenuri n scopul de a
impulsiona dezvoltarea pieei funciare; (d) elaborarea indicatorilor pentru a monitoriza dezvoltarea
creditrii ipotecare i consultarea proprietarilor privind posibilitile i responsabilitile lor; (e)
elaborarea unui modul pentru extragerea datelor din cadastru n vederea monitorizrii consolidrii
terenurilor. USAID a recomandat utilizarea pe larg a ortofoto de natur s faciliteze activitatea prin
utilizarea unor hri mai calitative.
Aciunile ntreprinse de PSPP privind reproiectarea terenurilor agricole au creat condiii optime
pentru dezvoltarea pieei funciare, creditarea ipotecar, consolidarea terenurilor agricole, inclusiv
prin schimbul terenurilor agricole, dezvoltarea businessului mic i mijlociu, creterea fluxului de
investiii n agricultur etc. Conform situaiei de la 1 mai 2006, cnd Proiectul si-a ncheiat
activitatea, fuseser analizate aproximativ 800000 de proprieti i corectate peste 100000 erori

92
(30% din toate erorile depistate). Totui, una din problemele principale pe care nc trebuie s-o
soluioneze sistemul cadastrului bunurilor imobile este corectarea erorilor comise la privatizarea i
nregistrarea terenurilor, consolidarea terenurilor n baza relaiilor de arend, comercializare i schimb.
Cele mai frecvente erori (2/3) vizau faptul c proprietarul deinea un anumit teren agricol, iar n
documente era indicat cu totul altul. Un numr destul de mare reveneau i greelilor geodezice -
26%. Dup finalizarea lucrrilor de corectare a erorilor, materialele, inclusiv titlurile de
autentificare a dreptului deintorului de teren, au fost renregistrate.
Potrivit legislaiei Republicii Moldova, procesul de corectare a erorilor finalizeaz numai odat
cu perfectarea titlurilor noi, introducerea modificrilor n Registrul bunurilor imobile i transmiterea
acestor titluri proprietarilor de terenuri agricole. Conform statisticilor operative ale OIPPC, n
perioada anilor 2004-2005 au fost efectuate circa 27000 de modificri n Registrul bunurilor
imobile i eliberate titluri noi deintorilor de terenuri. Pn la 1 mai 2006 PSPP a prezentat spre
examinare i nregistrare nc 73000 de titluri. Spre regret, conform situaiei din 15 august 2006,
Proiectul nu i-a onorat integral obligaiile i un numr mare de deintori de terenuri, de la care au
fost sustrase titlurile vechi, nu au primit titluri noi i nu puteau s-si exercite drepturile legale de
gestionare a lor (vnzarea, ipoteca, schimbul, motenirea etc.).
La finele lunii septembrie 2004 pe teritoriul primriei Antoneti, raionul tefan Vod, a fost
realizat un proiect-pilot privind elaborarea metodologiei de consolidare a terenurilor agricole prin
schimb. Ca rezultat, de primria respectiv au fost perfectate i nregistrate la OCT tefan Vod
circa 70 contracte de schimb. Proprietarii terenurilor agricole manifest un interes deosebit fa de
acest proiect.
Un imbold asupra impulsionrii nregistrrii masive a terenurilor agricole privatizate l-a jucat
Memorandumul de nelegere ntre Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru i Programul de
Asisten pentru Fermierii Privai, semnat la 8 august 2001. Prile au convenit ca Programul s
achite cte 1,5 lei pentru nregistrarea manual a unui teren i a dreptului de proprietate asupra
acestuia, atribuit n cadrul implementrii Programului Naional Pmnt i Programului de
Asisten pentru Fermierii Privai, cu condiia c o asemenea nregistrare a avut loc nu mai devreme
de 25 decembrie 2000 i nu mai trziu de 15 noiembrie 2001. n cadrul Programului Naional
Pmnt (1998-2000) dup datele statistice ale ARFC, au fost perfectate circa 2400000 titluri de
autentificare a dreptului deintorului de teren i prezentate OCT pentru nregistrare. La 25
decembrie 2000 compania Booz-Allen i-a ncheiat activitatea. n perioada octombrie 1999-
decembrie 2000 au fost nregistrate 1734181 titluri eliberate n cadrul Programului respectiv.
Colaborarea cu Proiectul USAID a dat posibilitatea de a economisi circa 12549000 lei din bugetul

93
de stat, inclusiv 11272176 lei pentru furnizarea informaiei cadastrale i 127741 lei pentru
nregistrarea terenurilor. n total, n perioada 1999-2003 au fost nregistrate n mod masiv circa 2
771300 terenuri cu destinaie agricol.
Iniial se considera o realizare major a proiectelor de reparcelare n cadrul PSPP elaborarea
procedurii simplificate de nregistrare a tranzaciilor funciare, care prevede autentificarea lor de
ctre secretarii consiliilor, nu de notari. Procedura simplificat urma s reduc timpul i costul
tranzaciei. n realitate, ns, marea majoritate a secretarilor au refuzat s ndeplineasc aceste
lucrri, deoarece o parte dintre ei nu avea studiile, competena i cunotinele necesare, iar alta nu a
dorit s-i asume o responsabilitate att de mare. Prezint interes din punct de vedere teoretic i
practic implementarea proiectului-pilot de reparcelare a terenurilor n 6 localiti, care a demarat n
august 2007 pentru o perioad de 18 luni. Beneficiarul i instituia principal de implementare a
proiectului-pilot a fost Ministerul Agriculturii i Industriei Alimentare al Republicii Moldova.
Asistena tehnic la realizarea proiectului a fost asigurat de ctre un consoriu constituit din
urmtoarele companii: Niras AB (Suedia), Terra Institute Ltd. (SUA); Agenia Naional de
Dezvoltare Rural (Moldova), Orbicon A/S (Danemarca). Proiectul a fost finanat de BM i SIDA
n cadrul Proiectului de Investiii i Servicii Rurale II (RISPII).
Conform termenelor de referin ai proiectului, Compania de Consultan Internaional a
acordat Guvernului Republicii Moldova sprijin n procesul de implementare a proiectului, ale crui
obiective specifice erau urmtoarele:
1) evaluarea cererii i executarea reparcelrii terenurilor, avnd n calitate de grup-int
gospodriile rneti mici;
2) utilizarea experienei obinute n cadrul implementrii proiectului-pilot, drept contribuie la
elaborarea posibilei abordri la nivel naional (inclusiv tehnicile, aprecierea resurselor necesare i
recomandrile pentru elaborarea cadrului legal);
3) evaluarea impactului reparcelrii la nivel de comunitate (inclusiv dezvoltarea pieei funciare,
creterea productivitii agricole i afirmarea echitii sociale).
Grupul-int al proiectului l constituiau gospodriile rneti mici i medii cu suprafeele de
terenuri lucrate ntre 3 i 30 de hectare. Totodat, proiectul era la dispoziia oricrui proprietar,
fermier sau a altor pri interesate din localitile de implementare a proiectelor-pilot.
n cadrul proiectului activitile de reparcelare se bazau pe principiile economiei de pia,
participrii benevole a proprietarilor, utilizrii preului local de pia, metodei participative i celei
bazate pe principiul de jos n sus. Costurile de tranzacii au fost nule pentru proprietarii
participani la proiect i se achitau din bugetul proiectului.

94
La nivel operaional, proiectul a fost coordonat de Comitetul Tehnic, alctuit din experi ai
Ministerului Agriculturii i Industriei Alimentare al Republicii Moldova i contractorului, care
coordonau i supravegheau procesul de implementare a proiectului-pilot.
Selectarea localitilor a fost efectuat de ctre Comitetul Tehnic n perioada iulie-septembrie
2007. Procesul de evaluare s-a efectuat ntr-un mod mai contiincios i obiectiv, lundu-se n
consideraie insuficiena de timp pentru colectarea i verificarea valabilitii informaiei.
Metodologia proiectului prevedea selectarea localitilor participante n baza a 6 criterii cum ar fi:
1. Structura fragmentar a loturilor de pmnt;
2. Existena fermelor de familie cu potenial de a trece la activitatea comercial i dorina de
a mri suprafeele fermelor;
3. Existena pieei de pmnt (existena vnztorilor i a potenialilor cumprtorilor);
4. Completare esenial a reformei agricole/privatizarea i nregistrarea drepturilor de
proprietate asupra pmntului;
5. Iniiativa i obligaiunile administraiei publice locale, dorina i posibilitile secretarului
Primriei de a presta servicii notariale la un pre redus;
6. Absena gospodriilor agricole mari n satele candidate.
Criteriul privind absena gospodriilor mari n satele candidate se explic prin faptul c n multe
localiti din Republica Moldova predomin gospodrii agricole mari, care prelucreaz cte circa
300-2000 hectare de pmnt, majoritatea terenurilor aflndu-se pe moiile diferitelor localiti i
gestionate n baza contractelor de arend. Dezvoltarea fermelor mici (care a constituit grupul-int
al proiectului de reparcelare) i acordarea ajutorului acestora sunt extrem de dificile n cazul
gospodriilor mari. Comitetul Tehnic a selectat 11 localiti cu cele mai bune rezultate, le-a vizitat a
doua oar i, la nceputul lunii septembrie, a selectat 6 localiti participante: satul Buuca (raionul
Rezina), satul Sadova (raionul Clrai), satul Boldureti (raionul Nisporeni), satul Clmui
(raionul Hnceti), satul Opaci (raionul Cueni), satul Baimaclia (raionul Cantemir).
La selectarea final a localitilor s-a inut cont de amplasarea geografic, astfel nct
localitile-pilot s fie din diferite regiuni geografice ale rii: cte dou sate din zonele Nord,
Centru i Sud.
O condiie primordial a proiectului a fost participarea benevol i abordarea principiului de
jos n sus. Elementul esenial al abordrii n cauz a fost crearea comitetelor locale de
supraveghere n fiecare localitate-pilot. Sarcina general a comitetului de supraveghere a constat n
reprezentarea intereselor diferitelor grupuri de proprietari n procesul de reparcelare a terenurilor
agricole, acesta fiind garantul respectrii metodei participative, principiilor democratice i a
conceptului benevol n procesele reparcelrii. Astfel, comitetul a monitorizat negocierile i procesul

95
designului reparcelrii n fiecare localitate-pilot i a dat garanii c nimeni nu este obligat sau presat
de cineva s procedeze contra propriilor sale interese i dorine. La implementarea proiectului-pilot,
comitetul de supraveghere local a fost implicat n chestiuni de ordin mai general, cum ar fi:
determinarea subzonelor de interes, procesul de intervievare, elaborarea designului proiectului de
reparcelare i nemijlocit procesul de evaluare a parcelelor.
Echipele locale au utilizat hrile cadastrale menionate pentru verificarea i revizuirea tuturor
drepturilor de proprietate asupra terenurilor agricole i pregtirea hrilor Planului 1 care reflectau
situaia funciar pn la implementarea proiectului. Fiecare echip local a pregtit schia hrilor
Planului 1 prin atribuirea numerelor de identificare pentru fiecare parcel aparte (fiecare proprietar
are un numr unic pentru o identificare relativ mai uoar a parcelei sale n timpul interviului).
Schiele hrilor au fost finalizate la sfritul lunii noiembrie 2007.
Versiunea final a hrilor de Plan 1 au fost elaborate n programul MapInfo la etapa final a
implementrii proiectului (Figura 1.4).

Fig. 1.4 Harta de lucru a proprietii funciare (n stnga) i harta digital final (n dreapta)
a s. Baimaclia, r-nul Cantemir
Sursa: Proiectul-pilot de reparcelare a terenurilor agricole, 2007-2008. Eantion 6 localiti.

Etapa de verificare i revizuire a proprietii funciare a generat un numr de probleme ce
trebuiau rezolvate pn la efectuarea tranzaciilor. Problemele depistate in de nenregistrarea
dreptului de proprietate asupra pmntului (lipsa nscrierilor n registru), motenire, lipsa planului-
grafic la unele masive, erori i greeli tehnice, geodezice, juridice (cazuri n care proprietarul
lucreaz un alt teren dect acel indicat n titlu etc.).
ndat dup finalizarea activitilor de verificare i revizuire a informaiei cadastrale, echipele
locale din cele ase localiti-pilot au nceput intervievarea deintorilor de teren i a actorilor
principali. Scopul interviurilor a constat n colectarea datelor cu privire la structura agricol local
(datele despre procesul de producie i despre utilizatori) i identificarea intereselor individuale ale
deintorilor de teren vizavi de proiectul de reparcelare (doritor s participe sau nu, doritor s vnd
pmnt, s cumpere, s fac schimb, s dea sau s ia n arend pmnt).

11111111 1
22222222 2 18 18 18 18 18 18 18 18 18
19 19 19 19 19 19 19 19 19
21 21 21 21 21 21 21 21 21
22 22 22 22 22 22 22 22 22
23 23 23 23 23 23 23 23 23
52 52 52 52 52 52 52 52 52
55 55 55 55 55 55 55 55 55
74 74 74 74 74 74 74 74 74
78 78 78 78 78 78 78 78 78
83 83 83 83 83 83 83 83 83
86 86 86 86 86 86 86 86 86
93 93 93 93 93 93 93 93 93
108 108 108 108 108 108 108 108 108
118 118 118 118 118 118 118 118 118
127 127 127 127 127 127 127 127 127
129 129 129 129 129 129 129 129 129
131 131 131 131 131 131 131 131 131
135 135 135 135 135 135 135 135 135
154 154 154 154 154 154 154 154 154
158 158 158 158 158 158 158 158 158
170 170 170 170 170 170 170 170 170
183 183 183 183 183 183 183 183 183
187 187 187 187 187 187 187 187 187
216 216 216 216 216 216 216 216 216
221 221 221 221 221 221 221 221 221
229 229 229 229 229 229 229 229 229 243 243 243 243 243 243 243 243 243 251 251 251 251 251 251 251 251 251 258 258 258 258 258 258 258 258 258
268 268 268
269 269 269 269 269 269 269 269 269
273 273 273 273 273 273 273 273 273
282 282 282 282 282 282 282 282 282
289 289 289 289 289 289 289 289 289
298 298 298 298 298 298 298 298 298
312 312 312 312 312 312 312 312 312
318 318 318 318 318 318 318 318 318
337 337 337 337 337 337 337 337 337
338 338 338 338 338 338 338 338 338
363 363 363 363 363 363 363 363 363
372 372 372 372 372 372 372 372 372
375 375 375 375 375 375 375 375 375
385 385 385 385 385 385 385 385 385
408 408 408 408 408 408 408 408 408
422 422 422 422 422 422 422 422 422
495 495 495 495 495 495 495 495 495
607 607 607 607 607 607 607 607 607
617 617 617 617 617 617 617 617 617
623 623 623 623 623 623 628 628 628 628 628 628
645 645 645 645 645 645 645 645 645 646 646 646 646 646 646 646 646 646 662 662 662 662 662 662 662 662 662
685 685 685 685 685 685 685 685 685
706 706 706 706 706 706 706 706 706
709 709 709 709 709 709 709 709 709
713 713 713 713 713 713 713 713 713
77777777 7
790 790 790 790 790 790 790 790 790
803 803 803 803 803 803 803 803 803
839 839 839 839 839 839 839 839 839
845 845 845 845 845 845 845 845 845
937 937 937 937 937 937 937 937 937
1 010 1 010 1 010 1 010 1 010 1 010 1 010 1 010 1 010
1 032 1 032 1 032 1 032 1 032 1 032 1 032 1 032 1 032
1 033 1 033 1 033 1 033 1 033 1 033 1 033 1 033 1 033
1 037 1 037 1 037 1 037 1 037 1 037 1 037 1 037 1 037
1 049 1 049 1 049 1 049 1 049 1 049 1 049 1 049 1 049
1 062 1 062 1 062 1 062 1 062 1 062 1 062 1 062 1 062
1 074 1 074 1 074 1 074 1 074 1 074 1 074 1 074 1 074
1 093 1 093 1 093 1 093 1 093 1 093 1 093 1 093 1 093
1 104 1 104 1 104 1 104 1 104 1 104 1 104 1 104 1 104
1 109 1 109 1 109 1 109 1 109 1 109 1 109 1 109 1 109
1 115 1 115 1 115 1 115 1 115 1 115 1 115 1 115 1 115
1 148 1 148 1 148 1 148 1 148 1 148 1 148 1 148 1 148
1 159 1 159 1 159 1 159 1 159 1 159 1 159 1 159 1 159
1 163 1 163 1 163 1 163 1 163 1 163 1 163 1 163 1 163
1 173 1 173 1 173 1 173 1 173 1 173 1 173 1 173 1 173
1 185 1 185 1 185 1 185 1 185 1 185 1 185 1 185 1 185
1 236 1 236 1 236 1 236 1 236 1 236 1 236 1 236 1 236
237 237 237 237 237 237 237 237 237
1 264 1 264 1 264 1 264 1 264 1 264 1 264 1 264 1 264
1 288 1 288 1 288 1 288 1 288 1 288 1 288 1 288 1 288
1 295 1 295 1 295 1 295 1 295 1 295 1 295 1 295 1 295
1 307 1 307 1 307 1 307 1 307 1 307 1 307 1 307 1 307
1 492 1 492 1 492 1 492 1 492 1 492 1 492 1 492 1 492
1 496 1 496 1 496 1 496 1 496 1 496 1 496 1 496 1 496
1 496 1 496 1 496 1 496 1 496 1 496 1 496 1 496 1 496
1 520 1 520 1 520 1 520 1 520 1 520 1 520 1 520 1 520
1 521 1 521 1 521 1 521 1 521 1 521 1 521 1 521 1 521
1 526 1 526 1 526 1 526 1 526 1 526 1 526 1 526 1 526
1 531 1 531 1 531 1 531 1 531 1 531 1 531 1 531 1 531
1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534
1 569 1 569 1 569 1 569 1 569 1 569 1 569 1 569 1 569
639 639 639 639 639 1 639 1 639 1 639 639
1 683 1 683 1 683 1 683 1 683 1 683 1 683 1 683 1 683
1 686 1 686 1 686 1 686 1 686 1 686 1 686 1 686 1 686
1 687 1 687 1 687 1 687 1 687 1 687 1 687 1 687 1 687
1 692 1 692 1 692 1 692 1 692 1 692 1 692 1 692 1 692
1 712 1 712 1 712 1 712 1 712 1 712 1 712 1 712 1 712
1 743 1 743 1 743 1 743 1 743 1 743 1 743 1 743 1 743
1 752 1 752 1 752 1 752 1 752 1 752 1 752 1 752 1 752
55 55 55 55 55 55 55 55 55
1 758 1 758 1 758 1 758 1 758 1 758 1 758 1 758 1 758
1 760 1 760 1 760 1 760 1 760 1 760 1 760 1 760 1 760
1 761 1 761 1 761 1 761 1 761 1 761 1 761 1 761 1 761
1 764 1 764 1 764 1 764 1 764 1 764 1 764 1 764 1 764
9991 780 1 780 1 780 1 780 1 780 1 780 1 780 1 780 1 780
817 817 817 817 817 817 817 817 817
1 258 1 258 1 258 1 258 1 258 1 258 1 258 1 258 1 258
1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7
108 108 108 108 108 108 108 108 108
208 208 208 208 208 208 208 208 208
210 210 210 210 210 210 210 210 210
269 269 269 269 269 269 269 269 269
385 385 385 385 385 385 385 385 385
1 086 1 086 1 086 1 086 1 086 1 086 1 086 1 086 1 086
1 115 1 115 1 115 1 115 1 115 1 115 1 115 1 115 1 115
1 496 1 496 1 496 1 496 1 496 1 496 1 496 1 496 1 496
1 526 1 526 1 526 1 526 1 526 1 526 1 526 1 526 1 526
1 569 1 569 1 569 1 569 1 569 1 569 1 569 1 569 1 569
1 728 1 728 1 728 1 728 1 728 1 728 1 728 1 728 1 728
1 753 1 753 1 753 1 753 1 753 1 753 1 753 1 753 1 753
817 817 817 817 817 817 817 817 817
1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7
713 713 713 713 713 713 713 713 713

96
Forma unic a chestionarului a fost elaborat n noiembrie 2007 i utilizat pentru toate
interviurile din cele ase localiti-pilot. Lucrrile au fost conduse de echipele de planificare locale
(specialist n planificare funciar, specialistul direciei agricole raionale i inginerul cadastral local).
Consultanii Ageniei Naionale de Dezvoltare Rural (ACSA) din centrele de deservire regional,
mpreun cu consultanii naionali ai proiectului, au asistat procesul de intervievare, care a fost
finalizat n martie, conform planului de implementare. Procentajul deintorilor de teren intervievai
n numrul total al deintorilor de teren variaz de la 75% (n Clmui) la 94% (n Sadova). Exist
mai multe motive prin care se explic ne-intervievarea tuturor deintorilor de teren identificai. Un
numr mic de deintori au refuzat se fie intervievai din motivul lipsei de ncredere n proiect,
consiliul local ales i/sau autoritile publice, n general. Unii deintori au lipsit din sat n perioada
desfurrii interviurilor, de regul, din cauza muncii lor temporare n afara satului.
Intervievarea a circa 1400 de deintori de pmnt din fiecare localitate n doar 4 luni a
constituit o sarcin major i unul dintre elementele critice ale conceptului proiectului.
n cea de-a dou jumtate a lunii martie i prima jumtate a lunii aprilie 2008 au fost analizate
datele colectate n procesul de intervievare. Rezultatele principale sunt prezentate n tabelul 1.4.
Tabelul 1.4 Rezultatele procesului de intervievare
Comunita-
tea-pilot
Buuca
Comunita
tea-pilot
Sadova
Comunita-
tea-pilot
Boldureti
Comunita-
tea-pilot
Clmui
Comunita-
tea-pilot
Opaci
Comunita-
tea-pilot
Baimaclia
Nr. total de parcele de
pmnt agricol nregistrate
3088 5922 6006 1757 5626 4204
Nr. identificat de deintori
de teren
708 1319 1786 634 1762 1048
Nr. deintorilor
intervievai
640 1300 1400 476 1409 828
% intervievailor din total 90% 94% 78% 75% 80% 79%
Suprafaa medie a parcelei 0,50 ha 0,21 ha 0,29 ha 0,40 ha 0,60 ha 0,73 ha
Nr. mediu de parcele
deinute de un proprietar
4,72 4,49 3,36 3,69 3,19 5,08
Nr. deintorilor doritori s
participe la reparcelare
426 535 1202 286 589 540
% deintorilor doritori s
participe la reparcelare
60% 41% 67% 45% 33% 52%
Nr. de parcele spre vnzare 792 808 1692 227 829 830
Nr. de parcele spre schimb 50 432 189 194 69 77
% de deintori care dau
pmnt n arend
9% 0% 46% 90% 26% 25%
% de deintori care iau
pmnt n arend
0,4% 0% 0,2% 0,3% 1,4% 0,7%
% deintori care triesc
permanent n sat
86% 85% 89% 95% 87% 90%
Pmnt public privatizat,
disponibil pentru proiect
15 ha 45 ha 46 ha 1,4 ha 19 ha 7 ha
Sursa: Proiectul-pilot de reparcelare a terenurilor agricole, 2007-2008. Eantion 6 localiti.

97
Numrul total al parcelelor de pmnt agricol din cele ase sate a variat de la 1757 n Clmui
(cel mai mic sat), i 6006 n Boldureti (cel mai mare sat att dup numrul de parcele, ct i dup
numrul de deintori de teren).
Conform situaiei tipice, fiecare deintor de pmnt a primit 3 sau 4 parcele de pmnt n
timpul procesului de privatizare din anii 90. Deseori, satul avea trei categorii de pmnt agricol:
pmnt arabil, livezi i plantaii de vi-de-vie. Deintorii de pmnt au primit cte 1 sau 2 parcele
de pmnt arabil, 1 parcel de livad i 1 de vi-de-vie. Parcelele de livad i de vi-de-vie ai fost,
deseori, mai mici dect cele de pmnt arabil. Numrul mediu de parcele de pmnt arabil per
deintor variaz de la 3,19 n Opaci, pn la 5,08 n Baimaclia. Cea mai mic suprafaa medie a
parcelei a fost n Sadova 0,21 ha, iar suprafaa cea mai mare 0,73 ha n Baimaclia.
Dei majoritatea deintorilor de pmnt dein n continuare aceleai 3-4 parcele care le-au fost
alocate n timpul privatizrii, n toate satele-pilot exist proprietari/fermieri care au procurat mai
multe parcele de pmnt.
Tabelul 2.4 Rezultatele finale ale proiectului-pilot

B
u

u
c
a

S
a
d
o
v
a

B
o
l
d
u
r
e

t
i

C

l
m

u
i

O
p
a
c
i

B
a
i
m
a
c
l
i
a

T
o
t
a
l

p
e
n
t
r
u

t
o
a
t
e

l
o
c
a
l
i
t

i
l
e

Numrul total de parcele de teren
agricol nregistrate
3011 5922 6006 2022 5626 4204 26791
Numrul de proprietari de terenuri
agricole identificai
708 1319 1786 635 1762 1048 7258
Numrul de proprietari de terenuri
agricole doritori de a participa,
estimat n baza interviurilor efectuate
n noiembrie 2007-martie 2008
426
(60%)
535
(41%)
1202
(67%)
286
(45%)
589
(33%)
540
(52%)
3578
(49%)
Numrul tranzaciilor (vnzare-
cumprare, schimb i motenire)
907 350 1197 440 473 245 3612
Suprafaa total cu proprieti
schimbate (hectare)
495,93 93,33 370,58 223,52 283,30 309,31 1775,97
Numrul parcelelor arendate prin
intermediul proiectului*
80 0 150 80 70 30 410
Suprafaa total arendat prin
intermediul proiectului (hectare)*
40 0 100 21 91 50 302
Numrul total de parcele care au
participat la proiect (schimb de
proprietate i arend)
987 350 1347 520 543 275 4022
Numrul total de proprietari de
terenuri care au participat
578 240 1270 430 240 150 2908
Numrul total de proprietari de
terenuri care au participat n % din
total proprietari identificai
82 % 18 % 71 % 68 % 14 % 14 % 40 %
Sursa: Proiectul-pilot de reparcelare a terenurilor agricole, 2007-2008. Eantion 6 localiti.
* Aplicarea n cadrul proiectului pilot a arendei n calitate de metod de consolidare a terenurilor dup
efectuarea tuturor tranzaciilor a permis implicarea i a altor proprietari n acest proces i a dus la mrirea
suprafeelor terenurilor agricole consolidate.

98
Structurile agricole n toate cele ase comuniti-pilot (cu excepia satului Clmui) sunt
dominate de mici fermieri familiali care i lucreaz pmntul propriu i utilizeaz produsele pentru
necesiti proprii sau comerciale. n fiecare sat exist doar cteva exploataii agricole mari
(exploataii agricole de tip familial sau corporative). Or, acetia sunt productorii agricoli principali
ai satului, care i gestioneaz exploataiile agricole pe baze comerciale. n satele-pilot doar 0% -
1,4% din deintorii de teren arendeaz pmnt de la ali deintori. Acetia sunt fermieri-
comerciani mai mari. n comunitile-pilot ponderea deintorilor de teren care dau n arend
pmntul deinut situaia variaz semnificativ (Tabelul 2.4). n Clmui, 90% din toi deintorii
dau pmntul n arend. n Sadova, din contra, nu exist acorduri de arend nregistrate, doar cteva
acorduri formale dintre deintori.
Scopul principal al desfurrii interviurilor a fost investigarea interesului deintorilor de teren
fa de participarea la proiectul de reparcelare (dac doresc s participe i n ce form). La
momentul finalizrii intervievrii, aproximativ jumtate din deintorii de teren (49,3%) din cele
ase sate-pilot (3578 deintori din totalul de 7257 deintori) i-au exprimat interesul de a participa
la procesul de reparcelare. Cifra dat variaz de la 33% n Clmui, la 67% n Boldureti.
Rezultatele etapei de intervievare au fost aduse la cunotina comunitilor la cel de al doilea
seminar comunitar. Conform planului de lucru, de asemenea, au fost prezentate schiele Planurilor
de dezvoltare comunitar, elaborarea crora a nceput n paralel cu chestionarea proprietarilor.
Conceptul proiectului vizeaz reparcelarea terenurilor agricole ntr-un context mai larg al
dezvoltrii rurale. n cadrul proiectelor de reparcelare n fiecare localitate-pilot au fost elaborate
planuri de dezvoltare a comunitilor. Coninutul planurilor de dezvoltare variaz considerabil de la
sat la sat i depinde de situaia, specificul i posibilitile fiecrei localiti. ns o problem major
n calea dezvoltrii comunitilor este parcelarea excesiv i suprafaa mic a unei ferme.
n baza soluiilor propuse primriilor, consiliilor locale de membrii grupelor de iniiativ
formate n fiecare localitate, precum i lund n calcul doleanele i propunerile acumulate cu
ajutorul chestionarelor, experii n dezvoltare comunitar au elaborat planuri de dezvoltare pentru
localitile participante. n localitile, unde deja existau astfel de planuri, acestea au fost
modificate, inndu-se cont de recomandrile i msurile propuse n cadrul proiectului.
Planurile de dezvoltare au fost elaborate n cadrul unui proces participativ, asistat de expertul
naional de dezvoltare a comunitii, ali experi naionali i internaionali. Elementele principale ale
acestui proces sunt: organizarea a dou seminare n fiecare comunitate-pilot; discuiile cu primria
i consiliul local; discuiile cu grupurile-int; asistena deintorilor de teren i a fermierilor n
cadrul interviurilor.

99
n continuare, prin activitile de reparcelare, se vor soluiona msurile planificate n planurile
de dezvoltare. Planurile de dezvoltare comunitare includ i listele de ecranare a impacturilor asupra
mediului nconjurtor.
Odat cu finalizarea procesului de intervievare i prelucrare a chestionarelor a nceput etapa de
planificare a proiectului. n baza informaiei din chestionare, referitoare la modul de participare, au
fost ntocmite hrile de mobilitate funciar (Figura 2.4).

Fig. 2.4 Hart de mobilitate funciar s. Sadova, r-nul Clrai
Sursa: Proiectul-pilot de reparcelare a terenurilor agricole, 2007-2008. Eantion 6 localiti.
Informaiile colectate prin intermediul interviurilor cu proprietarii de pmnt i alte pri
interesate, reflectate n hrile de mobilitate funciar, au servit drept baz pentru continuarea
negocierilor cu privire la cel mai bun plan de reparcelare n fiecare localitate participant. Hrile de
mobilitate funciar ofer o prezentare general a posibilitilor de reparcelare din diferite
subsectoare ale comunitilor-pilot. Parcelele pentru vnzare au fost marcate cu rou, parcelele
pentru schimb - cu galben.
n perioada aprilie-iunie 2008, n toate cele ase comuniti-pilot a demarat elaborarea
planurilor de reparcelare/reamplasare (Planul 2).
Echipele locale, mpreun cu comitetele locale de supraveghere, au divizat localitile-pilot n
subzone mai mici (de obicei, cu hotare naturale, cum ar fi drumuri, canale etc.) i au definit
obiectivele de design pentru fiecare subzon aparte, astfel nct planurile de reparcelare a fiecrei
subzone s fie strns coordonate cu planurile de reparcelare a altor subzone.
n procesul de negocieri, participanilor li se propuneau soluiile de reparcelare i, dac erau
acceptabile, proprietarii semnau benevol acorduri de reparcelare.
Acordurile de reparcelare semnate au servit drept baz pentru elaborarea Planului 2.
nregistrarea i implementarea acordurilor de reparcelare a terenurilor a urmat procedura
simplificat, elaborat n cadrul proiectelor de reparcelare ale PSPP.


100
Rezultatele proiectului-pilot
n urma implementrii lui, n cele 6 sate numrul de parcele a fost redus de la 7220 pn la
5515; numrul mediu de parcele ce aparin unui proprietar s-a micorat de la 3,74 pn la 3,32.
Suprafaa total de sectoare schimbate de proprietari este de 1776 ha, iar numrul total de
tranzacii efectuate n cadrul proiectului (vnzare-cumprare, schimb i motenire) de 3612
(Tabelul 3.4). Ponderea de participare la proiect a atins 40% din numrul proprietarilor din aceste
localiti, rezultat apreciat de reprezentani ai Bncii Mondiale ca unul de succes.
Tabelul 3.4 Reducerea nivelului de fragmentare n localitile-pilot

L
o
c
a
l
i
t
a
t
e
a
-

p
i
l
o
t

B
u

u
c
a

L
o
c
a
l
i
t
a
t
e
a
-

p
i
l
o
t

S
a
d
o
v
a

L
o
c
a
l
i
t
a
t
e
a

p
i
l
o
t

-
B
o
l
d
u
r
e

t
i

L
o
c
a
l
i
t
a
t
e
a

p
i
l
o
t

-
C

l
m

u
i

L
o
c
a
l
i
t
a
t
e
a

-

p
i
l
o
t

O
p
a
c
i

L
o
c
a
l
i
t
a
t
e
a

p
i
l
o
t

-

B
a
i
m
a
c
l
i
a

T
o
t
a
l

Numrul total de proprietari de
terenuri participani (inclusiv arenda)
578 240 1270 430 240 150 2908
Numrul de proprietari
participani prin schimb de
proprietate
435 240 715 213 243 81 1928
Numrul total de proprietari
participani dup finalizarea
proiectului
415 221 666 207 142 56 1707
Numrul total de parcele de teren
n proprietatea participanilor
nainte de proiect
1573 1171 2794 684 726 272 7220
Numrul total de parcele de teren
n proprietatea participanilor dup
proiect
1199 977 2061 517 563 198 5515
Numrul mediu al parcelelor de
teren la un proprietar participant
nainte de proiect
3,62 4,86 3,91 3,21 2,99 3,36 3,74
Numrul mediu al parcelelor de
teren la un proprietar participant
dup proiect
2,89 4,42 3,09 2,50 3,96 3,54 3,23
Sursa: Proiectul-pilot de reparcelare a terenurilor agricole, 2007-2008. Eantion 6 localiti.

n tabelul 3 reducerea nivelului de fragmentare este prezentat n mod cantitativ.
Impactul proiectului asupra dezvoltrii agricole n localitile-pilot va fi vizibil abia peste 2-3
ani, iar n unele cazuri perioada va fi i mai ndelungat. n cazul schimbului de parcele de teren
agricol impactul poate fi vizibil la nceputul sezonului agricol.
Proiectul-pilot de Reparcelare a Terenurilor Agricole n 6 localiti este pn n prezent cel mai
mare proiect-pilot de reparcelare/consolidare a terenurilor agricole din regiunea Europei de Est,
implementat prin intermediul unei abordri de participare benevol. Pentru implementatorii
proiectului a fost o adevrat provocare, din punct de vedere organizaional, de a colabora cu un
numr att de mare de proprietari i de parcele agricole ntr-o perioad att de scurt de timp.

101
Mai jos sunt prezentate exemple grafice de consolidare/reparcelare a terenurilor agricole
(Figurile 3.4-7.4).

Fig. 3.4 Proprietatea asupra terenurilor agricole ntr-o regiune a localitii-pilot Buuca
nainte (n stnga) i dup (n dreapta) proiect
Sursa: Proiectul-pilot de reparcelare a terenurilor agricole, 2007-2008. Eantion 6 localiti.





Fig. 4.4 Proprietatea asupra terenurilor ntr-o regiune a localitii-pilot Sadova
nainte (n stnga) i dup (n dreapta) proiect

Sursa: Proiectul-pilot de reparcelare a terenurilor agricole, 2007-2008. Eantion 6 localiti.


102

Fig. 5.4 Proprietatea asupra terenurilor agricole ntr-o regiune a localitii-pilot Boldureti
nainte (n stnga) i dup (n dreapta) proiect
Sursa: Proiectul-pilot de reparcelare a terenurilor agricole, 2007-2008. Eantion 6 localiti.



Fig. 6.4 Proprietatea asupra terenurilor agricole ntr-o regiune a localitii- pilot Boldureti
nainte (n stnga) i dup (n dreapta) proiect
Sursa: Proiectul-pilot de reparcelare a terenurilor agricole, 2007-2008. Eantion 6 localiti.





103

Fig. 7.4 Proprietatea asupra terenurilor agricole ntr-o regiune a localitii-pilot Opaci nainte (n
stnga) i dup (n dreapta) proiect (parcelele arendate sunt evideniate cu chenare galbene)
Sursa: Proiectul-pilot de reparcelare a terenurilor agricole, 2007-2008. Eantion 6 localiti.
Proiectul de reparcelare a terenurilor agricole n 40 de localiti
n scopul realizrii proiectului de reparcelare a terenurilor agricole n 40 de localiti, la 7 mai
2009, Ministerul Agriculturii i Industriei Alimentare a semnat un contract de consultan cu
ACSA. Perioada de implementare a proiectului a fost planificat pentru circa 14 luni: 7 mai 2009-
30 iunie 2010, fiind prelungit din anumite motive obiective, pn la data de 31 decembrie 2010.
Abordarea n cadrul proiectului de reparcelare a terenurilor agricole n 40 de localiti este
similar celei din cadrul proiectului-pilot i se bazeaz pe metodologia Organizaiei pentru
Agricultur i Alimentaie a Naiunilor Unite.
Conceptul proiectului prevede participarea benevol a proprietarilor, efectuarea tranzaciilor n
conformitate cu preul de pia local i vizeaz activitile de reparcelare ntr-un context mai larg al
dezvoltrii rurale.
Conform datelor statistice ale Ministerului Agriculturii i Industriei Alimentare privind situaia
de la 10 septembrie 2010, n cadrul proiectului s-au implementat mai bine de 8000 tranzacii de
vnzare-cumprare, schimb, nregistrarea motenirilor, rata de participare fiind de 15% din numrul
total de proprietari.
Menionm c, cu suportul financiar al bugetului de stat al republicii au fost elaborate i finalizate
lucrrile de implementare a proiectului de consolidare n localitatea Vlcine (r-nul Ocnia).
La etapa finalizrii se afl implementarea proiectelor n localitile Doina (r-nul Cahul) i
Maramonovca (r-nul Drochia). Metodologia dup care se conduce Ministerul Agriculturii i
Industriei Alimentare i Institutul de Proiectare pentru Organizarea Teritoriului se bazeaz pe
relaiile de arend de lung durat, asocierea, redefinirea hotarelor, precum i pe efectuarea

104
tranzaciilor de vnzare-cumprare i schimb.
n luna septembrie 2010 a demarat proiectul de consolidare/reparcelare a terenurilor agricole
n satul Corjova (r-nul Criuleni), contract ncheiat ntre Ministerul Agriculturii i Industriei
Alimentare i CS BLOM SRL n urma al licitaiei publice nr. 887/10 din 12.07.2010.
n prezent, Guvernul Republicii Moldova testeaz diferite abordri de consolidare a terenurilor
agricole. Implementarea proiectelor menionate ne va permite obinerea unei experiene valoroase
despre particularitile diferitelor metode de consolidare/reparcelare i elaborarea strategiei
optimale pe viitor.
Recomandri i propuneri
n baza experienelor acumulate n cadrul implementrii proiectului n 6 localiti au fost
formulate recomandri privind ajustarea cadrului juridic al Republicii Moldova pentru simplificarea
i eficientizarea realizrii activitilor de consolidare/reparcelare a terenurilor agricole. Conform
legii cu privire la cadastrul bunurilor imobile, fiecare proprietar trebuie s solicite personal extrase
din Registrul bunurilor imobiliare. Implementarea proiectului a artat c acest lucru constituie un
obstacol n calea consolidrii terenurilor i mpiedic procesul de reparcelare a lor. Pentru a nltura
asemenea obstacole, s-a recomandat ca o persoan din localitatea unde se implementeaz proiectul
(de exemplu, specialistul n planificarea funciar, inginerul cadastral sau secretarul consiliului local)
s poat obine extrase pentru toi proprietarii i s depun cereri pentru nregistrarea noilor titluri
de proprietate n numele participanilor la procesul de reparcelare.
Din experiena proiectului se poate spune c chiar i n cazul n care se aplic procedura ajustat de
tranzacionare a bunurilor imobile, efectuarea simultan a mai multor operaiuni cu parcele este dificil
fr un cadru juridic adaptat la situaia real. n special, este problematic ca terenurile s fie consolidate
atunci cnd exist o interdependen a tranzaciilor. n astfel de cazuri, planurile de reparcelare a
terenurilor pot eua, dac mcar una dintre tranzacii nu poate fi efectuat din diferite motive.
Dezvoltarea pieei funciare, n special, cnd au loc mai multe tranzacii simultan, este dificil,
deoarece sunt necesare deplasri frecvente n localitile-pilot a notarilor de stat pentru nregistrarea
motenirilor. Se impune necesitatea respectrii legislaiei n vigoare i antrenarea n aceste activiti
a secretarilor consiliilor locale. Aceasta ar face ca activitile de reparcelare s fie mai simplu
efectuate i mai puin costisitoare.
Un obstacol n implementarea proiectului a fost i faptul c Legea cu privire la administraia public
local permite vnzarea drumurilor superflue exclusiv prin decizia consiliului local n cadrul unor licitaii.
Legea respectiv ar trebui modificat astfel nct s permit ca aceste drumuri s poat fi comercializate n
cadrul implementrii proiectelor de reparcelare proprietarilor care dein parcele nvecinate.

105
Se recomand ca prevederile legale s permit implementarea simultan a planului de
reparcelare i efectuare a tranzaciilor. n vederea realizrii acestei idei se poate examina
posibilitatea crerii unor comisii funciare speciale, probabil, la nivel regional, care s fie
mputernicite a lua decizii de aprobare legal a tranzaciilor n cazul reparcelrii terenurilor n
localitile-proiect. n acest caz, nregistrarea noilor titluri de proprietate n registrul funciar i pe
hrile cadastrale va deveni doar o chestiune tehnic.
Practic, procesul de nregistrare masiv a terenurilor cu destinaie agricol a fost ncheiat.
Actualmente, circa 99% din proprietarii de terenuri agricole dispun de titluri de autentificare a
dreptului deintorului de teren. Cu toate acestea, la acest capitol mai sunt i unele probleme, care,
mai devreme sau mai trziu, vor trebui soluionate. Este vorba, de lipsa exemplarului doi al titlului,
a bazei de date grafice, necoincidena configuraiei planului sectorului de teren reprezentat pe titlu
cu cel din proiectul de organizare a teritoriului, etc. Acestea i multe altele frneaz finalizarea
procesului de nregistrare a tuturor sectoarelor de teren cu destinaie agricol.
Rmne a fi anevoios i procesul de nregistrare masiv i eliberare a titlurilor de autentificare a
dreptului deintorului de teren n orae. Cauzele principale sunt insuficiena de informaie
cadastral despre proprietari i adresele potale ale acestora, amplasarea terenurilor n extravilan,
surplusul de suprafa a loturilor de lng cas, etc., ceea ce complic ntocmirea documentelor ce
confirm drepturile de proprietate.
Strategia de mai departe la acest compartiment ar trebui s includ corectarea greelilor comise la
elaborarea proiectelor de organizare a teritoriului i la ntocmirea planurilor cadastrale, soluionarea
problemelor privind surplusul de suprafa, finalizarea lucrrilor cadastrale i a procesului de
legiferare a dreptului deintorului de teren, consolidarea / reparcelarea terenurilor agricole.
nregistrarea proprietilor n localitile urbane
Conform Legii privind organizarea administrativ-teritorial a Republicii Moldova, n republic
sunt 54 de localiti urbane, inclusiv 3 municipii, cu excepia UAT din Stnga Nistrului. Ctre
24.01.2005 fuseser finalizate lucrrile cadastrale n 47 de localiti urbane, iar n altele 12 acestea
se aflau n plin desfurare: mun. Chiinu, Codru, Cricova, Durleti, Vadul-lui-Vod, Vatra,
Anenii Noi, Basarabeasca, Briceni, Lipcani, Cahul, Ungheni (vezi Anexa 4). Lucrrile menionate
au fost ndeplinite pe parcursul anului 2005, odat cu ncheierea activitii PPC.
Diferena dintre volumul lucrrilor cadastrale executate i cel al nregistrrii bunurilor n cadrul
implementrii PPC (nregistrarea primar masiv) se explic prin faptul c o parte de bunuri a fost
nregistrat n mod selectiv n Registrul bunurilor imobile sau exist unele probleme privind
nregistrarea acestora (n unele orae volumul nregistrat este mai mare dect cel al lucrrilor
cadastrale executate, deoarece pe teritoriul primriilor respective au fost identificate bunuri noi
(surplusuri).

106
Situaia privind nregistrarea primar masiv n mun. Chiinu
Lucrrile cadastrale n municipiul Chiinu au demarat ncepnd cu 26 aprilie 2000, dar
procesul de nregistrare a bunurilor imobile prin metoda masiv i eliberarea titlurilor de
autentificare a dreptului deintorului de teren decurgea lent. Trgnarea este condiionat de
caracterul complicat de soluionare a chestiunilor legate de surplusul de suprafee deinute de
proprietari, partajarea terenurilor aferente att a caselor cu apartamente ce nu constituie blocuri de
locuit, ct i a blocurilor locative, insuficiena informaiei despre potenialii proprietari, adresele
potale ale acestora, cetenia deinut, etc. Pe parcursul anului 2003, consiliul municipal Chiinu
nu a luat nicio decizie referitoare la transmiterea n proprietate a loturilor de pe lng cas. De
altfel, din cauza problemelor nerezolvate ce in de surplusurile de terenuri utilizate de proprietari,
autoritile municipale nu aprobau la timp titlurile pentru aceste parcele pn nu se ajungea la un
numitor comun n privina surplusurilor de terenuri.
Pentru soluionarea problemelor aprute a fost creat un grup de lucru din reprezentani ai
Ageniei, OIPPC, OCT Chiinu, primriei mun. Chiinu, consultani strini. Cu concursul lor au
fost identificate circa 4500 de bunuri imobile. n luna septembrie a anului 2002 a fost semnat
contractul pentru efectuarea lucrrilor cadastrale pentru 13000 de terenuri n mun. Chiinu i 7000
- n localiti rurale din municipiu. n afar de aceasta, BM i-au fost prezentate documentele pentru
organizarea i desfurarea unui alt tender de ndeplinire a lucrrilor cu un volum de circa 35000
sectoare de teren. Drept rezultat, conform situaiei din 1 martie 2003, n perioada dat n mun.
Chiinu, potrivit ARFC au fost nregistrate n mod masiv circa 7000 de bunuri imobile. Ulterior au
mai fost identificate 2383 de bunuri imobile, ceea ce constituia circa 82% din numrul total al
acestui tip de proprieti amplasate n municipiu.
Cu toate acestea, din cauza mai multor probleme, graficul de ndeplinire a lucrrilor prevzute
de Programul de stat de creare a cadastrului bunurilor imobile se zdrnicea permanent. n scopul
redresrii situaiei, pe parcursul anului 2004, Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru, prin
scrisorile nr. 36-01/32 din 12.01.2004 i nr. 36-01/1981 din 16.12.2004, a informat primria c
materialele cadastrale prezentate spre examinare i aprobare se examineaz cu mari ntrzieri,
chestiunea n cauz fiind discutat i la ntrunirea reprezentanilor BM, conducerii Agenia de Stat
Relaii Funciare i Cadastru, OIPPC cu Primarul general interimar al mun. Chiinu, precum i la
colegiul Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru din 13 ianuarie 2005. n urma aciunilor
ntreprinse, Consiliul municipal Chiinu examinat i a aprobat toat documentaia cadastral
prezentat de OCT Chiinu (scrisoarea nr. 111/8657 din 24.01.2005). n afar de aceasta, au
crescut ritmurile de perfectare a titlurilor de autentificare a dreptului deintorului de teren.

107
Pentru monitorizarea procesului respectiv i, implicit, urgentarea nregistrrii primare masiv n
mun. Chiinu a fost elaborat graficul executrii lucrrilor cadastrale, examinrii materialelor de
primria mun. Chiinu i cel al nregistrrii bunurilor imobile aflate n raza OCT Chiinu.
Rezultatele puteau fi mult mai bune dac problemele aprute se soluionau la etapa identificrii
proprietilor imobiliare, mai cu seam, n zona central a oraului. Astfel, n lunile martie-aprilie i
mai 2004 OCT Chiinu a transmis Primriei Chiinu spre examinare materialele pentru 8800 de
bunuri imobile, iar pentru a facilita colaborarea dintre administraia local i structurile cadastrale,
inclusiv privind atribuirea terenurilor n proprietate, a fost instalat o reea, care permitea accesul
primriei la baza de date a OCT Chiinu.
Totui, ritmurile de implementare a cadastrului n raza de aciune a mun. Chiinu continua s
lase de dorit. Pentru eliminarea obstacolelor, la 8 septembrie 2005 a fost examinat situaia privind
mersul lucrrilor de nregistrare primar i evaluare masiv n mun. Chiinu, menionndu-se
caracterul nesatisfctor al evalurii masive n mun. Chiinu i oraele din zona de activitate a
oficiului cadastral teritorial. S-a constatat c evaluarea bunurilor imobile se trgneaz din cauza
nefinalizrii lucrrilor de nregistrare masiv a lor. n acelai timp, s-a menionat faptul c la data
respectiv existau 7957 de obiecte nregistrate, pentru care nu s-au colectat datele n vederea
evalurii lor masive. Acest fapt se datora nerespectrii tehnologiei de lucru, i anume:
- colectarea datelor nu s-a efectuat pe cartiere ori pe sectoare cadastrale n ntregime;
- nu s-a inut evidena grafic a lucrrilor de colectare a datelor;
- nu a fost nregistrat o parte din apartamentele din blocurile cooperatiste i apartamentele
neprivatizate.
S-a menionat i faptul c executantul lucrrilor cadastrale prezint materialele neuniform, fapt
ce nu permite verificarea acestora n termenele stabilite. La acel moment OCT Chiinu i-au fost
predate spre verificare materiale pentru 4097 de bunuri imobiliare, inclusiv pentru 1670 n or.
Chiinu, 1263 n or. Codru, 666 n or. Durleti, 334 n s. Bubuieci, 164 n or. Vadul lui
Vod. Dat fiind faptul c Primria mun. Chiinu trgna examinarea materialelor, fapt ce atrage
dup sine nerespectarea termenelor la nregistrarea i evaluarea masiv a proprietilor imobiliare,
s-a propus efectuarea nregistrrii bunurilor imobile n baza documentelor din arhiva OCT (pentru
construcii) i n baza Legii cadastrului bunurilor imobile (pentru terenuri).
n scopul ameliorrii situaiei din domeniul crerii cadastrului bunurilor imobile, la 28
septembrie 2006 a avut loc o edin cu participarea factorilor de decizie de la Primria mun.
Chiinu i ARFC, care a elaborat modalitile de soluionare a problemelor, inclusiv cele privind
inventarierea garajelor din cooperativele de construcie a garajelor, delimitarea terenurilor atribuite

108
cooperativelor de construcie a garajelor, elaborarea planurilor la scara 1:500 (digital), finalizarea
lucrrilor de inventariere a apartamentelor (proprietate public), precum i nregistrarea acestor
bunuri n scopul impozitrii i altele.
n urma aciunilor ntreprinse, n perioada 1 ianuarie 1999-30 septembrie 2007 au fost
nregistrate selectiv 201636 de bunuri imobile, iar n mod masiv 161990 de asemenea proprieti.
Ctre 1 noiembrie 2007, unica localitate din municipiul Chiinu unde nu s-a efectuat nregistrarea
bunurilor imobile din intravilan era satul Trueni.
nregistrarea masiv a apartamentelor
Dat fiind faptul c n anul 2004 au nceput lucrrile de evaluare n mas a apartamentelor, s-a
decis de a urgenta finalizarea nregistrrii masive a lor. A fost elaborat procedura de nregistrare a
apartamentelor i soluionat chestiunea privind obinerea informaiei din baza de date a
Departamentului Privatizrii referitoare la participanii la privatizarea apartamentelor, precum i
ncheiate contracte cu OCT privind nregistrarea apartamentelor. Conform situaiei de la
01.01.2004, n perioada 1999-2003 fuseser nregistrate n mod masiv 93508 de apartamente
privatizate i, odat cu aceasta, nregistrarea acestui tip de proprieti practic s-a ncheiat.
O problem aparte a fost nregistrarea masiv a locaelor de cult. Fiind un proces specific,
pentru nregistrarea acestora a fost necesar elaborarea unui cadru normativ corespunztor i
desfurarea unor activiti organizatorice. Astfel, n conformitate cu Hotrrea Guvernului
Republicii Moldova, nr. 740 din 11.06.2002, cu privire la edificiile i locaele de cult i a
modificrilor operate prin Hotrrea din 25.12.2002, au fost organizate ntruniri cu reprezentani ai
cultelor religioase, cu manageri i registratori ai oficiilor cadastrale teritoriale privind munca
organizatoric i tehnic la nregistrarea obiectivelor de cult. n scopul nregistrrii acestui tip de
proprieti, s-au efectuat msurri cadastrale la 822 de edificii i locae de cult din 1011 obiective
din dreapta Nistrului, iar n temeiul documentelor depuse (cereri, planuri cadastrale i certificate de
nregistrare la Serviciul de Stat pentru Problemele Cultelor) s-au nregistrat condiionat 733 locae
de cult, inclusiv 444 cu statut de monumente de cultur din totalul de 612 obiecte de acest tip. Pe
parcursul desfurrii lucrrilor, OCT au ntmpinat un ir de obstacole, inclusiv eschivarea
slujitorilor bisericeti de la achitarea plii pentru serviciile prestate, zdrnicirea termenelor de
depunere n termenii stabilii a cererilor de nregistrare a proprietilor respective. Pentru a facilita
acest proces, a fost modificat Hotrrea Guvernului Republicii Moldova, nr. 740 din 11.06.2002,
iar Mitropolia Chiinului i a ntregii Moldove a expediat o circular bisericilor, parohiilor prin
care s-a propus prezentarea n termene restrnse a cererilor de nregistrare i certificatelor respective
la OCT. n scopul respectiv a fost organizat i un seminar, n cadrul cruia s-a solicitat urgentarea

109
soluionrii problemelor aprute, ceea ce a permis urgentarea nregistrrii locaelor de cult.
Tot n perioada menionat a aprut necesitatea nregistrrii bunurilor imobiliare ale cooperaiei
de consum. n scopul realizrii prevederilor Hotrrii Parlamentului Republicii Moldova, nr. 1116-
XV din 06.06.2002 privind rezultatul controlului executrii Legii cooperaiei de consum, prin
demersul comun al Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru i Uniunii Centrale a
Cooperativelor de Consum din 10.07.2002, s-au dat indicaiile necesare OCT, organizaiilor i
ntreprinderilor cooperaiei de consum ca n termene restrnse s finalizeze lucrrile de nregistrare
a proprietilor organizaiilor cooperaiei de consum. Cu toate acestea, la finele anului 2002, OCT
nregistraser doar 2410 de bunuri imobile din totalul de 3371 (71,5%). Aceast situaie s-a creat
din cauza lipsei de iniiativ a organizaiilor cooperaiei de consum locale, diferitelor litigii cu
bunurile imobile i chiar a unor interese ale conductorilor acestor organizaii.
Este de menionat c i terenurile aferente bunurilor acestor organizaii nu au fost cumprate n
conformitate cu legislaia n vigoare. Din volumul total al obiectivelor nregistrate numai 8,6% din
terenurile aferente erau procurate, iar 91,4% constituiau proprietate public a statului i a organelor
administraiei publice locale. Din acest motiv, n unele cazuri, se stopa sau chiar se mpiedica
activitatea organizaiilor cooperaiei de consum, ceea ce contravenea necesitii privind elaborarea
unui program de revigorare a cooperaiei de consum, care presupunea realizarea tuturor msurilor
privind nregistrarea imobilelor ce le aparin i a terenurilor aferente procurate n modul stabilit. In
cele din urm, ctre 1 ianuarie 2003 au fost nregistrate 142 obiecte din numrul total de 296 aflate
la balana organizaiilor Moldcoop, adic mai puin de jumtate.

nregistrarea obiectelor acvatice
Procesul de nregistrare a bazinelor acvatice a demarat n baza Hotrrii Guvernului Republicii
Moldova, nr. 1202 din 8 noiembrie 2001, cu privire la unele msuri pentru reglementarea utilizrii
bazinelor de ap, cererii Guvernului, nr. 1038-120 din 11 februarie 2003, ordinului Ageniei de Stat
Relaii Funciare i Cadastru, nr. 77 din 4 aprilie 2003, cu privire la unele msuri viznd
nregistrarea obiectelor acvatice. n acest scop a fost ntocmit lista bazinelor acvatice aflate n
proprietatea statului i date n folosina Concernului Republican pentru Gospodrirea Apelor Apele
Moldovei (44 bazine acvatice), ntreprinderilor Asociaiei Piscicola (184 de bazine acvatice) i
Societii vntorilor i pescarilor din Moldova (36 de bazine acvatice). Totodat, s-au dat
indicaiile i recomandrile corespunztoare OCT n vederea reglementrii procesului de
nregistrare a obiectelor acvatice i a drepturilor (de proprietate i de folosin) asupra lor.
Cu fiecare OCT a fost semnat contractul privind efectuarea nregistrrii primare masive a

110
terenurilor proprietate public a statului destinate fondului apelor. Drept temei pentru nregistrare au
servit materialele delimitrii terenurilor proprietate public, precum i hotrrile respective ale
Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea materialelor de delimitare a terenurilor
proprietate public. Astfel, conform situaiei de la 1.01.2005, la filialele ntreprinderii de Stat
Cadastru fuseser nregistrate n mod masiv 302 de obiecte acvatice aflate n proprietatea statului
i 2980 obiecte acvatice n proprietatea administraiei publice locale.
Conform datelor statistice ale ntreprinderii de Stat Cadastru, ctre 1 aprilie 2011 n registrul
bunurilor imobile erau nregistrate circa 4,852 mln. de bunuri imobile ce constituie 85% din
numrul lor total.

Crearea sistemului informaional al cadastrului
Dezvoltarea sistemului informaional este parte component a cadastrului, care asigur
conectarea potenialilor utilizatori la baza de date. n acest scop, n anul 2005 a fost instalat reeaua
corporativ pentru unificarea bazelor de date locale n una centralizat, fapt ce a fcut posibil
asigurarea accesului la ea prin internet.
Actualmente, toate bncile locale de date (38) sunt conectate la baza centralizat de date, datele
din bncile locale de date sunt replicate zilnic n aceast baz. La baza centralizat de date sunt
conectate bnci comerciale, agenii imobiliare, autoriti publice centrale i locale, notari care au
solicitat accesul respectiv conform cerinelor n vigoare. A fost elaborat i tehnologia de furnizare
a informaiei prin Internet i un model al acordului privind conectarea la baza centralizat de date a
consumtorilor (vezi Anexele 2 i 3).
Conectarea la baza de date centralizat a cadastrului faciliteaz substanial accesul notarilor,
departamentului de executare a deciziilor judiciare, bncilor comerciale, ageniilor imobiliare .a. la
Registrul bunurilor imobile i, astfel, informaia cadastral devine mai transparent. n perspectiv,
aceasta va conduce la diminuarea numrului de adresri ale potenialilor clieni ctre filialele
ntreprinderii de Stat Cadastru, se va mbunti operativitatea i calitatea serviciilor prestate.
Conform situaiei din 25 septembrie 2007, au semnat acorduri privind conectarea la baza
centralizat de date 63 de persoane juridice (bnci comerciale, agenii imobiliare, notari, msurtori
cadastrali etc.) i 48 de autoriti publice centrale i locale.
n legtur cu necesitatea trecerii la noul sistem de impozitare a bunurilor imobile, a fost
elaborat programul informaional ValueCad, care include caracteristici tehnice i economice
despre fiecare obiect imobiliar n scopul de a se stabili valoarea lui.

111

Perfecionarea sistemului instituional de nregistrare a bunurilor imobile
Sistemul cadastrului bunurilor imobile din Republica Moldova, cu toate avantajele sale, trebuie
dezvoltat i perfecionat. Unele probleme au aprut datorit influenei factorilor externi, iar altele
sunt o consecin a structurii instituionale imperfecte i ineficiente ale managementului.
Sistemul a fost creat i activeaz n baza unui cadru normativ adecvat, care asigur protejarea de
ctre stat a drepturilor de proprietate. Graie acestui fapt, proprietarii pot gestiona proprietile ce le
aparin, efectua tranzacii cu ele, fr careva limitri.
Dei n cadrul PPC s-a pus accentul pe aspectele tehnice i operaionale de creare a unui sistem
cadastral funcional, pe parcursul implementrii lui a devenit clar c satisfacerea cerinelor naintate
de clieni merit o atenie special, mai ales, n ceea ce privete dezvoltarea pieei imobiliare.
Relevante sunt i urmtoarele probleme: I) numrul de etape impuse vnztorului i cumprtorului
pentru efectuarea tranzaciei (n cazul nregistrrii selective 5-7 la numr); II) timpul de
transmitere a dreptului; III) inerea paralel a registrului pe fiier de hrtie i pe cel electronic; IV)
calitatea datelor cadastrale.
ntru asigurarea unui cadastru eficient i funcional a fost necesar efectuarea unor transformri
instituionale serioase, concentrarea eforturilor asupra asigurrii stabilitii i mrirea posibilitilor
de autofinanare i autodezvoltare a sistemului, n acest scop, n octombrie 2004 a fost organizat
seminarul internaional Primul Proiect de Cadastru: realizri i perspective, la care s-a efectuat o
analiz ampl a sistemul de nregistrare implementat n Republica Moldova i a sistemelor de
nregistrare similare din alte ri. Astfel, n republica noastr, costul transmiterii dreptului de
proprietate alctuiete circa 6,6% din salariul mediu, iar n rile dezvoltate numai 4,6%. Din
costul total de transmitere a dreptului, 52% revin serviciilor notariale, 29% constituie taxa de stat i
numai 19% serviciilor prestate de OCT.
n rile dezvoltate transmiterea dreptului de proprietate se efectueaz n 1-3 zile, fapt pentru
care titularul de drept trebuie s se adreseze la 1-3 instane. n Republica Moldova o tranzacie se
face n 30-50 de zile, titularul de drept fiind nevoit s solicite serviciile a 3-7 instituii.
Analiza efectuat a demonstrat c mbuntirea sistemului de nregistrare din ar este posibil
prin: I) diminuarea costului transmiterii dreptului de proprietate; II) reducerea numrului de
inspecii i a timpului pentru transmiterea dreptului de proprietate; III) ridicarea calitii datelor din
cadastru; IV) trecerea la nregistrarea electronic i accesul on-line la baza de date.
n scopul mbuntirii sistemului de nregistrare, n anul 2004, Agenia de Stat Relaii Funciare
i Cadastru a ntreprins unele aciuni concrete n vederea mbuntirii procesului de nregistrare, i

112
anume: I) conform ordinului nr. 55 din 17 martie 2004 a fost redus numrul de adresri impuse de
OCT titularilor de drepturi la transmiterea dreptului de proprietate, II) Ordinul nr. 227 din 16
decembrie 2004 vizeaz mbuntirea modului de inere a dosarelor cadastrale i a fiierelor
Registrului bunurilor imobile pentru blocuri locative; III) Ordinele nr. 224 din 7 decembrie i nr.
238 din 28 decembrie 2004 despre unele msuri n vederea ridicrii calitii datelor din cadastru.
Se impune clarificarea problemei privind nregistrarea n cadastru a instalaiilor inginereti
(conducte de ap, de gaze naturale, linii de transportare a energiei electrice, poriuni de subsol,
plantaii perene), n acest scop urmnd a fi elaborat i aprobat o metodologie special. Urmeaz
a fi promovate i modificri n legislaie pentru a acorda dreptul autoritilor publice locale s
atribuie n mod gratuit surplusurile de teren n folosin deintorului de teren n cazul cnd nu
este raional retragerea acestui surplus.
Pentru funcionarea eficient a sistemului este necesar s se desfoare i n continuare munca
de elaborare a strategiei de dezvoltare a cadastrului, inclusiv a sistemului instituional. Odat cu
finalizarea procesului de nregistrare n mas a bunurilor imobile trebuie s creasc ponderea altor
tipuri de servicii. De aceea este necesar efectuarea unor investigaii sociologice i de marketing
pentru stabilirea potenialilor consumatori de informaie cadastral, extinderea nomenclatorului de
servicii prestate pe piaa imobiliar.

Rezultatele cercetrii sociologice privind problemele i perspectivele
de dezvoltare a cadastrului bunurilor imobile n Republica Moldova
Pentru studierea problemelor privind perfecionarea sistemului de cadastru a fost efectuat o
investigaie sociologic printre experii n domeniu cu scopul de a clarifica unele aspecte ale crerii
i perfecionrii sistemului naional de cadastru (vezi Anexa 5). n calitate de experi au fost alei
manageri, registratori i alte categorii de specialiti din cadrul OCT (noiembrie-decembrie 2003),
care asigur dezvoltarea i promovarea unei politici naionale unice n domeniul crerii cadastrului
bunurilor imobile.
Printre participanii la sondaj brbailor le revin 60%, iar femeilor 40%. Dup vrst 20% sunt
persoane de la 18 pn la 29 ani, 14% de la 30 pn la 39 ani, 42% de la 40 pn la 49 ani, 23%
de la 50 pn la 59 ani i 1% de la 60 ani n sus. Toti respondeni aveau studii superioare.
n funcie de caracterul activitii profesionale, legate de sistemul naional de cadastru,
respondenii au fost divizai n modul urmtor: managerii au alctuit 11%, registratorii 56%,
inginerii cadastrali 25% i ali specialiti 7%.


113
Totalurile sondajului efectuat au permis aprecierea locului i rolului PPC, care a nceput s fie
implementat n anul 1998 i a devenit baza de formare i dezvoltare a sistemului naional al
cadastrului. Din numrul total al specialitilor intervievai 78% calific rolul acestuia drept
satisfctor, 9% nesatisfctor i 13% au indicat c le este greu s rspund. Numrul mare de
rspunsuri pozitive denot faptul c sistemul naional de cadastru nu numai c este format, ci i
funcioneaz n mod eficient. Aceasta nseamn c el a devenit o parte inseparabil a dezvoltrii i
gestionrii proprietii private, un sistem ce asigur relaiile de pia n sfera bunurilor imobile i
influeneaz dezvoltarea social-economic a Moldovei.
Cele mai importante realizri ale implementrii PPC, n opinia respondenilor, sunt:
1. n domeniul reglementrii juridice a bunurilor imobile: crearea cadrului juridic al
funcionrii sistemului cadastrului; asigurarea legislativ a garaniilor asumate de stat n domeniul
aprrii drepturilor reale ale proprietarilor asupra bunurilor imobile; crearea cadrului legislativ
pentru implementarea sistemului de evaluare a bunurilor imobile;
2. n domeniul formrii i consolidrii pieelor imobiliare: accelerarea procesului de
mproprietrire cu pmnt a cetenilor din republic; crearea condiiilor pentru efectuarea corect i
operativ a tranzaciilor; crearea unui sistem unic de nregistrare i eviden a bunurilor imobile;
asigurarea accesului liber la informaia despre cadastru;
3. n domeniul asigurrii cu cadre calificate: crearea sistemului de pregtire a specialitilor n
domeniul cadastrului i evalurii bunurilor imobile; crearea unei baze tehnico-materiale moderne
pentru pregtirea cadrelor i asigurarea procesului de instruire cu cadre didactice de nalt calificare.
Paralel cu rezultatele pozitive, respondenii au relatat i o serie de probleme ce au aprut n
procesul de implementare a PPC n Republica Moldova i care necesit soluionare. Principalele
probleme sunt:
1. Perfecionarea sistemului de salarizare i stimulare a muncii lucrtorilor la toate nivelurile
sistemului naional al cadastrului n scopul eficientizrii activitii de nregistrare a bunurilor
imobile, ridicarea rolului organelor cadastrale n dezvoltarea i funcionarea eficient a pieei
naionale a bunurilor imobile, extinderea sferei de prestare a serviciilor. n mare msur aceasta se
explic prin faptul c asigurarea cu cadre a structurilor organizatorice cadastrale este extrem de
instabil. Astfel, coeficientul de fluctuaie a lucrtorilor (angajai i disponibilizai) a constituit n
anul 2000 0,68, n 2001 0,71, n 2002 0,64. Coeficientul rotaiei la angajare a fost de 0,21,
0,35 i, respectiv, 0,33, iar coeficientul rotaiei la disponibilizare - 0,37, 0,36, 0,36, adic
intensitatea plecrii cadrelor (fluctuaia) e mai mare n raport cu intensitatea angajrii. Aceasta nu
poate s nu acioneze negativ asupra rezultatelor activitii organelor cadastrale;

114
2. Stimularea interesului proprietarilor de bunuri imobile pentru includerea lor n circulaia
pieei, adic sunt necesare mecanisme viabile de pia ce ar putea influena motivarea
comportamentului n spirit de pia al proprietarilor de bunuri imobile din rndurile diverselor
categorii de populaie ale republicii;
3. Ridicarea rolului statului n dirijarea eficient a sistemului naional de cadastru. La etapa
actual aceast cerin se explic prin intensificarea utilizrii cu int precis a resurselor financiare i
materiale, orientate spre crearea noului sistem de nregistrare a bunurilor imobile, cu organizarea unor
tendere deschise pentru executarea lucrrilor de cadastru i prestarea serviciilor, adoptarea unor acte
normative care s permit controlul permanent asupra procesului executrii proiectului i nivelului de
utilizare a fondurilor, granturilor, donaiilor i a altor resurse financiare, obinute n acest scop;
4. Necesitatea de a perfeciona structura organizatoric a organelor cadastrale. n special era vorba de
crearea ntreprinderii de stat de nivel republican Cadastru cu filiale n municipiile i centrele raionale ale
republicii i lichidarea actualelor oficii cadastrale teritoriale etc., ceea ce s-a realizat de-acum.
Printre alte probleme ce necesit soluionare se impune intensificarea colaborrii structurilor
cadastrale cu organele administraiei publice n domeniul elaborrii actelor normative i
instruciunilor departamentale, asigurrii informaionale i ntreprinderii altor msuri, care s
conduc la dezvoltarea sistemului de nregistrare i evaluare a bunurilor imobile, perfecionrii
monitoringului asupra proceselor social-economice n domeniul cadastrului, dezvoltrii pieei
imobiliare i determinarea valorii de pia a bunurilor imobile, aciunii acestor procese asupra
schimbrii nivelului de trai al populaiei din republic etc.
O parte component inseparabil a implementrii PPC constituie noua atitudine fa de dirijarea
procesului de nregistrare a bunurilor imobile, respectarea drepturilor de proprietate garantate,
asigurarea echilibrului dintre interesele statului, ale proprietarilor, instituiilor comerciale i ale altor
subieci ai relaiilor de pia.
Totalurile sondajului au scos n eviden rolul organelor de stat i ale administraiei locale, ale
structurilor cadastrale n asigurarea unui management eficient de implementare a PPC n Republica
Moldova, rol ce se caracterizeaz prin urmtorii indicatori (Tabelul 4.4).
Tabelul 4.4 Aprecierea nivelului de management privind implementarea PPC, (%)
Evaluarea managementului
Satisfctor Nesatisfctor Non rspuns
Organele administraiei publice centrale 38 26 36
Organele administraiei publice locale
(municipale i raionale)
23 52 25
Primriile 23 57 20
Agenia de Stat Relaii Funciare i
Cadastru
72 13 15
Biroul pentru implementarea Primului
Proiect de Cadastru
75 10 15
Organele cadastrale teritoriale 75 16 9
Sursa: Studiu de experi. Crearea i perfecionarea Sistemului Cadastrului Naional, 2003. Eantion 100 experi.

115
Datele denot c nivelul de satisfacere a respondenilor vizavi de participarea real a organelor
centrale i locale ale administraiei publice la dirijarea proceselor de implementare a PPC este de 2-
3 ori mai redus n comparaie cu nivelul de satisfacere privind activitatea structurilor cadastrale.
Posibil, prin aceasta se poate explica nivelul redus al interaciunii dintre organele administraiei
publice i organele cadastrale, i prin urmare, acest nivel trebuie ridicat esenial. Totodat,
dezvoltarea n continuare a sistemului de dirijare a implementrii n Republica Moldova a PPC
presupune, n opinia respondenilor, adoptarea urmtoarelor msuri:
1. Privind cadrul legislativ i normativ perfecionarea legilor ce vizeaz implementarea
cadastrului bunurilor imobile, ipotecarea lor, protecia drepturilor proprietarilor; elaborarea
metodologiei de evaluare i stabilire a tarifelor pentru serviciile cadastrale prestate de ctre organele
cadastrale teritoriale; introducerea modificrilor i completrilor n Legea cu privire la administraia
public local referitoare la trecerea inginerilor cadastrali din subordinea primriilor n cea a
organelor cadastrale teritoriale;
2. n domeniul nregistrrii bunurilor imobile crearea i trecerea la sistemul electronic unic
de nregistrare, inclusiv n cadrul oficiilor cadastrale teritoriale, al municipalitilor i primriilor;
ncheierea procesului de nregistrare a bunurilor imobile pe teritoriul republicii i perfectarea
procedurii de nregistrare a bunurilor imobile;
3. n domeniul asigurrii informaionale crearea sistemului informaional al cadastrului i
formarea bazei de date centralizate, conectarea la ea a utilizatorilor de informaie cadastral;
modernizarea programului MAPINFOW, introducerea n baza de date a datelor de arhiv, valorii de
pia a bunurilor imobile, crearea unei reele unice de registre pentru toate localitile republicii, inclusiv
pentru proprietarii de bunuri imobile; cooperarea eficient a organelor cadastrale cu Ministerul
Tehnologiilor Informaionale i Comunicaiilor al Republicii Moldova i structurile lui teritoriale;
4. n ce privete evaluarea costului bunurilor imobile elaborarea programului automatizat de
evaluare a bunurilor imobile, asigurarea estimrii reale a valorii lucrrilor ce in de cadastru,
elaborarea standardelor naionale de evaluare i efectuarea evalurii masive a bunurilor imobile n
scopuri de impozitare;
5. n domeniul asigurrii tehnico-materiale dotarea cu computere a locurilor de munc n
structurile cadastrale i asigurarea registratorilor i inginerilor cu tehnic de calcul;
6. n domeniul asigurrii cu cadre crearea unui centru republican de perfecionare i reciclare
a specialitilor din sfera cadastrului, elaborarea i implementarea n activitatea organelor cadastrale
a gradelor cu atestarea periodic a lucrtorilor din structurile cadastrului. n legtur cu aceasta
trebuie s creasc importana diverselor forme de specializare prin stagiere. Printre altele, acest
lucru l-au relatat 94% din respondeni.


116
Printre alte msuri cu influen pozitiv asupra nivelului managementului n sfera activitii cu
bunurile imobile au fost menionate: necesitatea intensificrii preocuprilor pentru reclama i
propagarea noului sistem de nregistrare n stadiu de implementare, organizarea i extinderea participrii
la diverse conferine tiinifico-practice, inclusiv la seminare internaionale i regionale, pregtirea unor
treceri n revist i referate despre problemele i evoluia sistemului naional de cadastru etc.
Dei cea mai mare parte a specialitilor a menionat drept satisfctoare starea managementului
la implementarea PPC n cadrul organelor cadastrale teritoriale, totodat, ei au naintat i o serie de
propuneri, realizarea crora, n opinia lor, trebuie s contribuie la eficientizarea activitii n acest
domeniu. Principalele dintre aceste propuneri sunt:
n domeniul asigurrii cu cadre elaborarea unei politici de personal fundamentate din
punct de vedere tiinific, care ar stabili clar direciile, sarcinile, metodele i mijloacele de
eficientizare a muncii specialitilor din OCT, asigurarea echilibrului dintre necesarul de cadre i
dezvoltarea sistemului naional al cadastrului n regiunile republicii ar da posibilitatea de a soluiona
multiplele probleme concrete n cadrul unor formaiuni teritoriale aparte, ar forma principiile de
baz privind remunerarea i stimularea muncii specialitilor;
n domeniul managementului asigurarea flexibilitii i adaptabilitii n sistemul de
dirijare a OCT n funcie de modificarea condiiilor de dezvoltare a sistemului naional al
cadastrului i cerinele economiei de pia, mbinarea metodelor reglementrii de pia i de stat a
proceselor n sfera imobiliar, perfecionarea sistemului muncii administrative n conformitate cu
pregtirea profesional i competena personalului de conducere, respectndu-se ierarhia n
adoptarea deciziilor i asigurndu-se responsabilitatea concret pentru executarea lor;
n domeniul asigurrii tehnico-materiale nzestrarea OCT cu computere, dispozitive, utilaj
i instrumente geodezice, implementarea sistemului electronic i asigurarea computerizrii complete
a filialelor oficiilor cadastrale teritoriale i centrale.
n domeniul asigurrii informaionale asigurarea centralizat a OCT cu actele legislative i
normative emise de Preedinia, Parlamentul i Guvernul Republicii Moldova, Agenia de Stat Relaii
Funciare i Cadastru, cu hotrrile, deciziile, instruciunile i indicaiile metodice elaborate de
ministere, organele guvernamentale ce se ocup de cadastru, organele administraiei publice locale;
n domeniul ridicrii nivelului de calificare organizarea i desfurarea unor seminare
teritoriale n comun cu notariatele, bncile comerciale, judectoriile raionale ca participani
permaneni la piaa bunurilor imobile. Organizarea cursurilor pentru nsuirea computerului,
folosirea sistemului informaional automatizat LegalCad i lucrul cu datele grafice prin utilizarea
setului MAPINFO i a altor seminare i cursuri specializate.

117
Fenomenul corupiei n sistemul de nregistrare a bunurilor imobile
Reformele promovate n Republica Moldova au acutizat esenial problema corupiei, la baza
creia se afl procesele de privatizare a proprietii de stat ce au avut loc n anii 90 i diferenierea
brusc a intereselor diverselor grupe la toate nivelurile de dirijare a economiei naionale. n
Strategia naional pentru prevenirea corupiei i combaterea corupiei, aprobat n luna
decembrie 2004 de ctre Parlamentul Republicii Moldova, se menioneaz c Fenomenul corupiei
a afectat domeniile: politic i instituional, economic, judiciar i de drept, de instruire i educaie, de
asisten social i medical, investiional i de comer internaional, subminnd grav statalitatea
Republicii Moldova [43, p. 3].
n ultimele decenii n republic se dezvolt o nou sfer de activitate social-economic ce
vizeaz obiectele imobiliare. Nu se face un secret din faptul c ea a devenit un obiect de confruntare
ntre interesele de stat, corporative i personale, precum i regionale. n legtur cu aceasta, se
impune problema studierii corupiei ca fenomen social-politic n sistemul de nregistrare a bunurilor
imobile, precum i a gsirii diverselor modaliti de combatere a ei.
Apariia corupiei n sistemul de nregistrare a bunurilor imobile din Republica Moldova este
condiionat de dependena corupional general ce s-a creat la toate nivelurile administraiei de
stat i economice, de faptul c nu s-a ncheiat formarea mecanismului de funcionare a sistemului,
de lipsa transparenei i stabilitii n ce privete formarea pieei imobiliare, pe de o parte, i de
existena diferenierii sociale a populaiei dup nivelul veniturilor, starea material, nivelul de
cultur general, pe de alt parte.
Investigaia s-a efectuat n perioada 25 septembrie-10 octombrie 2005, prin aplicarea unui
chestionar sociologic (vezi Anexa 6). n total au fost intervievai 100 de persoane (reprezentani ai
ageniilor imobiliare, firmelor consultative, cu atribuie la efectuarea i apreciere operaiunilor de
circulaie a bunurilor imobile, proprietari ai obiectelor imobiliare), ceea ce constituie circa 12% din
toi participanii profesioniti activi pe piaa imobiliar.
Respondenii s-au divizat n modul urmtor: rieltori (ageni imobiliari) 32%, manageri 22%,
economiti-evaluatori 19%, ingineri 15%, juriti 12%. Printre intervievai ponderea brbailor
a fost de 65%, a femeilor de 35%. Vrsta medie a respondenilor a fost de 39 de ani.
Rezultatele investigaiei sociologice au demonstrat urmtoarele:
1. Majoritatea respondenilor (95%) au participat la tranzacii de procurare-vnzare a obiectelor
imobiliare. Aceasta denot faptul c opinia general privind existena corupiei n sistemul de
nregistrare a bunurilor imobile poate fi considerat drept obiectiv.


118
2. n prezent, una din formele corupiei n
sistemul de nregistrare ce se manifest, n temei,
este darea sau luarea mitei. n forma dat nivelul de
percepie a corupiei este destul de nalt. Astfel, n
opinia specialitilor-experi intervievai, doar la 20%
din participanii la tranzacii nu li s-a ntmplat s
dea mit, iar 80% au fost nevoii s fac acest lucru
n mod repetat sau o singur dat impui de diferite
circumstane (Figura 8.4).
Conform acestor date, se pot face urmtoarele
concluzii:
) n sistemul de nregistrare a bunurilor imobile exist fenomenul corupiei. Relaiile
coruptibile sunt relativ stabile, dar nu au caracter total sau general;
b) Din numrul persoanelor care dau/iau mit 85% au repetat acest lucru de mai multe ori, iar
15% doar o singur dat. Adic, perul predomin, are caracter sistematic de mas ca i n alte sfere
ale reglementrii de stat, iar darea/luarea mitei se manifest ntr-o msur mai mic. Cu alte cuvinte,
corupia existent n sistemul de nregistrare a bunurilor imobile are o form mai mult pasiv;
c) Dei rspndirea corupiei nu a atins punctul critic, predominarea mituirii repetate poate crea
condiii pentru extinderea i concreterea ei cu fenomenul criminalitii, genernd coruptibilitatea
anumitor persoane i structuri instituionale, indiferent de faptul cum se d sau se ia mita personal
sau prin intermediari.
Corupia existent n sistemul de nregistrare a imobilelor este cauzat, n opinia noastr, de
urmtoarele realiti:
condiiile ce s-au creat n economia rii, n anii de trecere la economia de pia, au avut
tangene i cu sfera imobiliar att de atrgtoare pentru acumularea veniturilor foarte mari de ctre
unele categorii de ceteni bogai din republic, pentru extinderea drepturilor de proprietate asupra
diverselor obiecte patrimoniale i resurse, pentru organizarea i extinderea diverselor tipuri de
business etc.;
tendina obiectiv de majorare a preurilor la obiectele imobiliare n urma creterii cererii,
nsoite de intensificarea investirii mijloacelor n cele mai avantajoase bunuri imobile. n anii de
nregistrare a bunurilor imobile n republic aproximativ 55% din tranzacii au vizat sectoarele de
pmnt cu destinaie agricol, iar 42% alte obiecte patrimoniale;
imperfeciunea prghiilor de stat n combaterea corupiei, prevalarea intereselor personale
Fig. 8.4 Vi s-a ntmplat, sub presiunea
anumitelor circumstane, s dai mit?
Sursa: Corupia ca fenomen social n sistemul de nregistrare a
bunurilor imobile, 2004. Eantion 100 respondeni.
Nu mi s-a
ntmplat
20%
Da, n mod repetat
68%
Da, o singur
dat
12%

119
ale funcionarilor de stat i conductorilor din sfera economic n raport cu interesele statului,
fenomen ce a condiionat diferenierea social, interesele diferite ale proprietarilor, acionarilor,
managerilor i lucrtorilor de rnd etc.;
nu a fost finalizat formarea structurilor administrativ-organizatorice ale sistemului cadastral
n ansamblu, inclusiv n sistemul de nregistrare a bunurilor imobile etc.
3. Relaiile coruptibile sub form de dare i luare a mitei sunt legate preponderent de
urmtoarele tipuri de servicii ce se presteaz n procesul de nregistrare a bunurilor imobile:
necesitatea accelerrii procesului de nregistrare a bunurilor imobile (67% din totalul rspunsurilor);
procesul nregistrrii obiectelor imobiliare (arenda, vnzareacumprarea, druirea, ipoteca etc.)
61% din rspunsuri; inventarierea tehnic i evaluarea costului obiectelor proprietate imobiliar
57% din rspunsuri; obinerea extrasului din Registrul bunurilor imobile 54% din rspunsuri;
obinerea informaiei cadastrale necesare 52% din rspunsuri; ntocmirea actelor pentru dreptul de
stpnire a pmntului eliberate de organele administraiei publice locale i centrale 50% din
rspunsuri; necesitatea organizrii unor consultaii pentru funcionarii de stat privind perfectarea
tranzaciilor cu obiecte imobiliare 34% din rspunsuri; procesul de arendare a unor ncperi aflate
la balana oficiilor cadastrale teritoriale 9% din rspunsuri; procesul drii n arend a
instrumentelor geodezice 11% din rspunsuri; transferul mijloacelor financiare persoanelor
juridice i fizice cu scopul splrii lor 7% din rspunsuri; alte tipuri de servicii 10% din rspunsuri.
Astfel, punctele prioritare de apropiere a intereselor care genereaz corupia sunt serviciile
prestate cel mai frecvent. Ele presupun necesitatea din partea unor persoane i posibilitatea din
partea altora de a efectua nregistrarea n termeni maxim redui, tipul de tranzacii (arenda,
vnzarea-cumprarea, druirea, ipoteca etc.) care, n unele cazuri, are o mare importan. Toate
acestea influeneaz nu numai asupra frecvenei, ci i a mrimii mitei.
Un alt mod este legat nemijlocit de anumite servicii, care nu se acord n general, ci n funcie
de necesiti, adic n mod selectiv. Cota mitelor la acestea variaz de la 50% pn la 57%. n
medie ns, conform calculelor de estimare a acestor servicii, frecvena mituirii este cu 20% mai
sczut n comparaie cu primul mod.
4. Cel mai mult iau mit lucrtorii tehnici (27% din rspunsuri), registratorii (23% din
rspunsuri), managerii (10% din rspunsuri), ali specialiti (9% din rspunsuri). Mai mult de o
treime n-au putut rspunde la ntrebarea cui dintre specialiti i s-a dat mit. Evident, aceasta s-a
fcut cu ajutorul intermediarilor. Dac admitem c fenomenul exist, trebuie s recunoatem c
anume canalul intermediarilor la darea-luarea mitei n sistemul de nregistrare a proprietii este cel
principal.

120
5. n opinia specialitilor-experi, amploarea corupiei n cadrul OCT din republic n anii de
funcionare a sistemului cadastral a crescut n raport cu perioada sovietic, cnd funciona Biroul de
Inventariere Tehnic (Tabelul 5.4).

Tabelul 5.4 Amploarea corupiei n cadrul oficiilor cadastrale teritoriale din Republica Moldova,
n raport cu perioada sovietic, cnd exista Biroul de Inventariere Tehnic?, %
A crescut esenial 59
A crescut, dar nu prea mult 3
A rmas la acelai nivel ca n perioada sovietic 7
S-a diminuat ntr-o anumit msur 2
A sczut esenial 3
mi este greu s rspund 16
Sursa: Corupia ca fenomen social n sistemul de nregistrare a bunurilor imobile, 2004. Eantion 100 respondeni.

Acest fapt l-au indicat 62% din respondeni. Aceasta denot c, pe piaa imobiliar
mecanismele instituionale stabilite conform legislaiei naionale nu acioneaz eficient i n msur
deplin. Nu sunt suficient efective mecanismele de control asupra executrii legilor i actelor
normative. Drept rezultat, paralel cu dezvoltarea n anii precedeni a pieei imobiliare, s-a extins i
sfera de influen a sectorului tenebru al economiei republicii prin intermediul corupiei
6. Sondajul sociologic a confirmat c, mita este un fenomen anormal. Acest lucru l-au indicat
52% din respondeni. Totodat, 43% din respondeni au menionat c n condiiile actuale acest
fenomen este nu numai impus, ci i normal. Doar 5% din intervievai au spus c le este greu s dea
un rspuns concret (Tabelul 6.4).
Tabelul 6.4 Atitudinea fa de mit, %
E un fenomen anormal, trebuie combtut 52
n condiiile actuale e o msur impus, pe care eti nevoit s-o accepi 35
E un fenomen normal, te ajut s rezolvi mai repede i mai uor diverse probleme 8
mi este greu s rspund 5
Sursa: Corupia ca fenomen social n sistemul de nregistrare a bunurilor imobile, 2004. Eantion 100 respondeni.

Posibilitatea relaiilor coruptive, ca proces obiectiv n perioada de dezvoltare a economiei de
pia, uneori este considerat ca necesitate inevitabil n scopul meninerii stabilitii n societate, ca
mijloc de obinere a unor privilegii la distribuirea i utilizarea bunurilor materiale, ca posibilitate de
a limita sau a evita presiunea din partea aparatului funcionarilor de stat etc. Adic, corupia, ntr-o
msur sau alta, i gsete expresie n manifestarea concret a intereselor patrimoniale i financiare
att personale, ct i corporative. Concomitent, diapazonul intereselor este foarte larg,
contradictoriu i constituie o surs de diverse conflicte ntre agenii economici, duce la diferenierea
economic i social a societii, influeneaz formele i metodele de manifestare a corupiei, o
form a creia este mita. Aceasta denot faptul c n condiiile de coruptibilitate, n primul rnd,
mecanismele economiei de pia nu funcioneaz n msur deplin, iar, n al doilea rnd, corupia

121
submineaz regulile jocului economiei de pia, stabilite de stat.
7. Dei opiniile referitoare la importana corupiei n condiiile actuale sunt diferite, 62% din
respondeni au menionat c acest fenomen trebuie dezrdcinat, 18% consider c nu trebuie s se
ntreprind nimic, iar la 20% le-a fost greu s-i expun prerea.
Combaterea corupiei necesit examinarea acestui fenomen n cadrul urmtoarelor direcii
principale:
) Ridicarea nivelului de trai al oamenilor: soluionarea problemei n cauz se afl la baza
diferenierii sociale actuale a populaiei dup sursele i nivelul veniturilor obinute, dup nivelul
diferenierii patrimoniale n urma privatizrii jefuitoare a proprietii i concentrrii ei n minile
unor persoane i grupuri de proprietari nu prea mari, dar influente;
b) Simplificarea procedurii de nregistrare a bunurilor imobile i reducerea termenelor de
efectuare a ei. Aceasta necesit accelerarea perfecionrii i eficientizrii sistemului naional de
nregistrare a imobilelor, computerizarea lui total, crearea bazei unice de date cu privire la
nregistrarea bunurilor imobile, minimalizarea impactului factorului uman, extinderea reelei
punctelor de recepionare a cererilor, simplificarea procedurii de obinere a informaiei cadastrale
etc. Importana lor rezid n faptul c populaia republicii a perceput pozitiv sistemul cadastral de
nregistrare a bunurilor imobile ce funcioneaz n prezent. Dup cum au demonstrat sondajele de
opinii, de acest sistem sunt legate speranele oamenilor de a li se apra drepturile imobiliare (59,1%
din rspunsuri), de a se prezenta drept garant la obinerea creditului prin gaj (20,4% din rspunsuri),
de a stimula dezvoltarea eficient a produciei i afluxul de investiii (34,2% din rspunsuri) etc. De
aceea creditul de ncredere acumulat nu trebuie s evolueze n ruptur social apatie, dezgust,
nencrederea oamenilor n posibilitile puterii [59, p. 254];
) Elaborarea unui sistem viabil complex de msuri pentru combaterea protecionismului i
mituirii. Controlul asupra activitii OCT din partea statului i a societii civile, nsoit de ridicarea
competenei i profesionalismului colaboratorilor, ori de mbinarea stimulrii materiale i a
responsabilitii materiale la aprecierea ndeplinirii de ctre acetia a obligaiilor lor funcionale,
cointeresarea n rezultatul final al activitii lor i a oficiilor teritoriale respective. Ridicarea
autoritii OCT, reacia prompt la plngerile i adresrile cetenilor.
Sistemul respectiv trebuie s asigure protecia drepturilor proprietarilor de bunuri imobile,
neadmiterea monopolizrii unor obiecte imobiliare i, n primul rnd, a pmntului, ceea ce poate
limita concurena pe piaa imobiliar, determinarea infrastructurii de deservire a operaiunilor cu
bunuri imobile, excluderea posibilitii ptrunderii corupiei n sistemul de nregistrare a bunurilor
imobile, adic nregistrarea s devin transparent, accesibil i uor controlabil n baza listelor
stricte de nregistrare a documentelor perfectate, a termenelor de adoptare i obinere a deciziilor
respective, plilor pentru serviciile prestate etc.

122
3.2. Piaa imobiliar i tendinele dezvoltrii ei n Republica Moldova
Piaa imobiliar este una dintre componentele principale ale economiei de pia. Piaa muncii,
capitalului, diverselor tipuri de resurse, mrfuri i alte piee nu pot exista fr piaa imobiliar. Fr
o pia imobiliar dezvoltat nu e posibil evoluia proceselor investiionale, nviorarea activitii
economice, creterea volumului de producie i mbuntirea nivelului de trai al populaiei.
Particularitile specifice ale bunurilor imobile ca marf constituie cauza divizrii pieei
imobiliare n mai multe segmente. Printre criteriile principale ale segmentrii pieei imobiliare sunt
comercializarea terenurilor agricole, locuinelor, obiectelor industriale i comedcoale i altor bunuri.
Odat cu adoptarea de ctre Parlamentul Republicii Moldova a Hotrrii Cu privire la
concepia de tranziie la economia de pia a Republicii Moldova nr. 186-II din 25.07.1990, a
nceput procesul de trecere a economiei naionale de la reglementarea administrativ de comand la
economia de pia, bazat pe diversitatea formelor de proprietate i a tipurilor organizatorico-
juridice de activitate, pe utilizarea preponderent a mecanismelor economice de pia.
Adoptarea i aplicarea legilor fundamentale Cu privire la proprietate, Cu privire la
privatizare, Cu privire la antreprenoriat i ntreprinderi, Cu privire la societile pe aciuni .a.
a permis crearea sistemului principalelor instituii de pia, bazate pe proprietate privat i
concuren. Privatizarea ntreprinderilor de stat, fondului locativ, terenurilor agricole n cadrul
realizrii Programului Naional Pmnt, crearea i creterea numrului societilor pe aciuni,
formaiunilor economice (asociaii, concerne), ntreprinderilor mici i mijlocii a servit drept temelie
pentru dezvoltarea relaiilor de pia, formarea sistemului economic de pia, inclusiv a pieei
interne naionale, corespunztoare cerinelor economiei de pia, unul dintre segmentele ei
principale fiind piaa imobiliar.
n anii 1991-1998, ca rezultat al crerii cadrului legislativ i normativ, au fost stabilite
drepturile i mecanismele principale (ce puteau fi utilizate n procesul de formare a pieei imobiliare
naionale), n corespundere cu cerinele teoriei economice moderne, practicate n rile cu economie
de pia dezvoltat. Acestea sunt: dreptul de posesiune, adic dreptul de control exclusiv asupra
bunurilor; dreptul de folosin, adic dreptul de aplicare a nsuirilor utile ale bunurilor n folosul
propriu; dreptul de administrare, adic dreptul de a hotr cine i cum va asigura utilizarea
bunurilor; dreptul la venit, adic dreptul de a dispune de rezultatele utilizrii bunurilor; dreptul de
suveran, adic dreptul de nstrinare, folosire, modificare sau nimicire a bunurilor; dreptul la
securitate, adic dreptul la protecia contra exproprierii bunurilor i contra daunelor din partea
mediului exterior; dreptul la posesiunea nelimitat n timp a bunurilor; interzicerea utilizrii
duntoare, adic interdicia de a utiliza obiectul printr-un procedeu ce aduce prejudicii proprietii

123
altor ageni economici; dreptul la responsabilitate sub form de urmrire, adic posibilitatea de a
ncasa bunul n contul plii respective; dreptul la caracterul rezidual, adic dreptul la existena
procedurilor i instituiilor ce asigur restabilirea mputernicirilor nclcate.
Totalitatea acestor drepturi caracterizeaz esena dreptului de proprietate i a relaiilor de drept
ce apar ntre oameni n legtur cu existena i utilizarea bunurilor. Anume aceste principii sunt
fixate n Legea Cu privire la proprietate, care recunoate diversitatea titulaturilor i drepturilor
asupra bunurilor imobile, cum ar fi: dreptul la proprietate; dreptul de gospodrire; dreptul de
administrare operativ; dreptul de folosin de cteva tipuri.
n legea dat, printre altele, sunt declarate sursele de apariie a dreptului de proprietate n baza
producerii sau procurrii patrimoniului ca rezultat al unei tranzacii, motenirii, restabilirii dreptului
de proprietate i prin alte mijloace, care nu vin n contradicie cu legislaia Republicii Moldova.
Anume tranzaciile cu bunuri sau complexe patrimoniale, n procesul crora sunt nstrinate sau se
transmit drepturi asupra bunurilor, constituie principalul mecanism, ce asigur formarea i
dezvoltarea pieei imobiliare.
Paralel cu Legea cu privire la proprietate din anul 1991 a intrat n vigoare Codul funciar, din
anul 1992 Legea cu privire la arend, iar din 1996 Legea cu privire la gaj etc.
Ctre anul 1999 mai mult de 93% dintre agenii economici ai republicii i desfurau
activitatea n baza proprietii private. ranilor li s-au eliberat aproximativ 275 mii de acte ce
confirm dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole. Ctre finele anului 1996 erau privatizate
peste 86% din numrul total al apartamentelor, circa 80% din obiectele cu destinaie comercial,
70% din obiectele industriale. Astfel a fost creat baza de resurse pentru efectuarea ulterioar a
tranzaciilor cu obiecte imobile.
n sfrit, trebuie menionat faptul c la finele anilor 90 s-a obinut stabilizarea
macroeconomic, ceea ce a pus nceputul ieirii din criza economic ndelungat din anii 2000 i a
creat condiii favorabile pentru dezvoltarea accelerat a pieei imobiliare n Republica Moldova.
Implementarea n Moldova a PPC a permis ca pe parcursul anilor 1999-2002 s se efectueze
primele nregistrri ale obiectelor imobile. n aceast perioad, conform datelor statistice ale
OIPPC, au fost nregistrate mai mult de 3610 mii obiecte, inclusiv 2939,3 mii sectoare agricole
(arabile, pomicole, legumicole), 419,5 mii sectoare de pe lng cas, 204,3 mii construcii locative
(apartamente) i 47 mii de alte bunuri imobile.
n funcie de destinaia funcional n numrul total al obiectelor nregistrate ponderea
sectoarelor agricole a constituit 81,4%, a loturilor de pe lng cas 11,6%, a construciilor locative
5,7%, a altor obiecte 1,3%.

124
nregistrarea obiectelor a permis selectarea i includerea lor n masivele respective n scopul de
a efectua tranzacii cu ele. n total au fost incluse n masiv 3057 mii de obiecte sau 84,7% din
numrul celor nregistrate, inclusiv terenuri agricole 2697,6 mii, loturi de pe lng cas 328 mii,
apartamente 31,4 mii. n componena obiectelor incluse n masiv ponderea terenurilor agricole a
constituit 88,3%, a loturilor de pe lng cas 10,7%, a apartamentelor 1%. Astfel, n precedenii
patru ani premisele de formare a pieei imobiliare naionale s-au profilat, n temei, din contul
sectoarelor agricole, pomicole i legumicole i cu totul ntr-o msur mai mic din contul loturilor
de pe lng cas, al apartamentelor i altor obiecte.
n funcie de zona economic 46,7% din toate obiectele nregistrate i incluse n masiv au
revenit zonei centrale (OCT

Chiinu, Hnceti, Orhei, Streni, Ungheni), 30,5%, zonei de nord
(OCT Bli, Edine, Soroca) i 22,8% zonei de sud (OCT Cahul, Cueni, Comrat, Taraclia).
Considerm c o asemenea structur a distribuirii obiectelor se explic prin urmtoarele:
amplasarea obiectelor n funcie de dezvoltarea lor industrial, agricol i social-cultural
i starea premiselor de formare i dezvoltare a segmentelor pieei imobiliare;
existena n fiecare zon (Chiinu, Bli, Cahul) a centrelor care dein lideratul n
transformrile social-economice care au loc n republic, legate de formarea economiei de
pia, care influeneaz particularitile i tendinele de formare a pieei imobiliare n
fiecare din aceste zone ale republicii;
nivelul de dezvoltare a reelei de transporturi i posibilitile de circulaie a oamenilor pe
teritoriul zonei respective;
amploarea i intensitatea migraiunii intrarepublicane, n primul rnd, a redistribuirii
oamenilor de la sate n orae;
nivelul finanrii reformelor desfurate i al adaptrii la ele a diverselor pturi ale
populaiei din zon etc.
184,3 mii (51,9%) din totalul tranzaciilor efectuate au revenit OCT din zona central, 101,2
mii (28,5%) OCT din zona de nord i 69,6 mii (19,6%) OCT din zona de sud. Observm c
numrul cel mai mare de tranzacii cu obiecte imobile s-a nregistrat n zona central, n comparaie
cu zona de nord i cea de sud. Totodat, se profileaz tendina de reducere, n perspectiv, a acestui
decalaj considerabil. O asemenea tendin este condiionat de ritmul mai nalt de dezvoltare a
pieei imobiliare n OCT de la sud i activizarea lui n raza de aciune a OCT din nordul republicii.
Din numrul total al tranzaciilor ncheiate n anii 1999-2002 cu obiecte imobile (355054)
comercializarea lor a constituit 46,5%, motenirile 24,1%, druirea 14,4%, ipoteca (gajul)
6,4%, arenda 7,6% i 1% alte tranzacii. Adic, la etapa precedent principalele mecanisme de
nstrinare prin procurare a obiectelor imobile s-au evideniat destul de clar.

125
Structura tranzaciilor n anii 1999-2002 pe OCT, n funcie de destinaia funcional a
obiectelor, este redat n tabelul 7.4. Astfel, lideratul n tranzaciile cu sectoare agricole l-au deinut
OCT Streni, Orhei, Cahul, cu loturi de pe lng cas cele din Bli, Edine, Chiinu, Streni,
cu apartamente Chiinu, Bli, alte obiecte Chiinu, Bli, Orhei.
Tabelul 7.4 Structura tranzaciilor efectuate pe regiuni
Structura tranzaciilor, % fa de total
OCT
Vnzare Motenire Druire Ipotec Arend Altele Total
Chiinu 72,6 8,8 8,7 6,3 2,3 1,3 100
Bli 44,8 31,6 15,1 4,7 3,3 0,5 100
Cahul 35,6 27,0 17,5 10,9 7,1 1,9 100
Cueni 48,0 17,7 19,6 3,9 10,4 0,4 100
Comrat 25,7 34,4 16,6 5,3 16,3 1,7 100
Hnceti 35,5 35,4 14,1 5,1 9,7 0,2 100
Edine 34,1 37,1 15,8 6,1 6,3 0,6 100
Orhei 38,8 27,4 11,6 8,5 12,1 1,6 100
Soroca 38,7 24,5 16,4 9,2 10,4 0,8 100
Streni 43,7 24,7 17,5 5,9 7,3 0,9 100
Ungheni 47,0 22,4 16,4 4,6 9,6 0,0 100
Taraclia 19,0 21,7 17,0 1,9 37,9 2,5 100
Sursa: OIPPC
Deosebirile n structura mecanismelor folosite la efectuarea tranzaciilor n diferite regiuni ale
republicii se explic prin nivelul diferit al maturitii transformrilor de pia ce au avut loc n
acestea, costul, amplasarea i scopul de utilizare a obiectelor imobile i, n primul rnd, importana
lor ca surs de obinere a venitului.
Tendinele de modificare a structurii tranzaciilor efectuate se pot observa din datele referitoare la
ase OCT expuse n Anexele 7-11. Principala tendin const n faptul c se reduce ponderea
tranzaciilor de vnzare-cumprare i druire i crete cota tranzaciilor prin arend, ipotec i motenire.
n 1999-2002, 61,5% din totalul tranzaciilor reveneau operaiilor de vnzare-cumprare,
ipotec, arend, care sunt cele mai importante mecanisme ale pieei. n aceast perioad liderul
incontestabil al acestor tipuri de tranzacii a fost OCT Chiinu (82,5%). n acelai timp s-a
evideniat grupul de OCT Cueni, Orhei, Ungheni, Taraclia, unde modalitile menionate de
nstrinare a corespuns, n temei, mediei pe toate regiunile. Astfel, cota lor n totalul tranzaciilor a
fost la Cueni de 62,7%, la Taraclia de 61,3%, la Ungheni de 61,2%, la Orhei de 61%.
n alt grup de OCT procentul de utilizare a mecanismelor de pia la efectuarea tranzaciilor
imobiliare a fost mai redus n comparaie cu nivelul mediu, dar acestea, de asemenea, au fost
determinante. Din acest grup fac parte OCT: Soroca 59,1%, Streni 57,8%, Cahul 55,5%,
Bli 53,5% i Hnceti 50,5%.

126
n OCT din Edine cota mecanismelor de pia la efectuarea tranzaciilor cu bunurile imobile a
constituit 47,1%, n OCT Comrat 49%, adic aceste tranzacii nu au fost dominante.
n toate aceste trei grupe de OCT (n afara mecanismelor de pia) un rol important l-au avut
tranzaciile de motenire i druire. n OCT Comrat ponderea lor n componena tranzaciilor a
constituit 51%, n OCT Edine 51,9%, n OCT Cahul, Bli i Hnceti 44,5-49,5%, n OCT
Orhei, Ungheni, Taraclia i Cueni de la 37,3% pn la 42,2%. Evident, lipsa unui anumit
mecanism dominant al tranzaciilor ofer posibilitatea de a se dezvolta nu numai dinamic, ci i
stabil pentru utilizarea altor mecanisme, ce au impact n unele regiuni asupra pieei imobiliare.
Dependena pieei doar de tranzaciile ntr-o singur direcie poate deveni factor principal al
dezvoltrii ciclice instabile (scdere i cretere brusc) a pieei imobiliare, iar aceasta ntotdeauna
risc s se soldeze cu consecine negative.
Prin aplicarea mecanismelor de pia, aplicabile pentru obiectele imobile din zona central, au
fost efectuate 69% tranzacii i 31% tranzacii prin utilizarea altor modaliti, n zona de nord 53%
i, respectiv, 47% i n zona de sud 57% i, respectiv, 43%.
Considerm c deosebirile cantitative n ce privete formele de nstrinare i efectuare a
tranzaciilor cu obiecte imobile n unele regiuni sunt condiionate de amploarea i intensitatea
dezvoltrii activitii antreprenoriale, nivelul de adaptare a populaiei din regiuni la formele de
gospodrire n spiritul relaiilor de pia, starea de organizare a procesului de nstrinare i stabilire
argumentat a costului obiectelor imobile etc.
Vnzarea-cumprarea obiectelor imobile
Dei vnzarea obiectelor imobile este principala i cea mai sigur modalitate de nstrinare a
proprietilor, n anumite regiuni ea a jucat un rol diferit n dezvoltarea pieei imobiliare (Tabelul 8.4).
Tabelul 8.4 Structura vnzrii-cumprrii proprietilor n funcie de tipul obiectelor imobiliare n
anii 1999-2002 (%)
OCT
Sectoare
agricole
Loturi de pe
lng cas
Aparta-
mente
Alte
obiecte
Total
Chiinu 3,8 4,7 84,0 7,5 100
Bli 32,4 22,9 39,6 5,1 100
Cahul 70,1 12,5 15,5 1,9 100
Cueni 78,8 10,5 6,9 3,8 100
Comrat 45,8 30,8 20,6 2,8 100
Hnceti 62,0 22,9 9,7 5,4 100
Edine 50,2 29,4 14,2 6,2 100
Orhei 65,2 14,5 13,5 6,8 100
Soroca 49,2 24,5 21,2 5,1 100
Streni 66,1 18,5 9,2 6,2 100
Ungheni 52,8 21,8 22,5 2,9 100
Taraclia 70,0 25,7 3,2 1,1 100
Total 38,8 15,0 40,5 5,7 100
Sursa: OIPPC

127
La Chiinu s-au comercializat multe apartamente, piaa locuinelor determinnd volumul
tranzaciilor. Numrul operaiilor cu apartamente a depit aproximativ de 22 ori tranzaciile cu
sectoarele agricole i de 18 ori pe cele cu loturi de pe lng cas, din care cauz impactul obiectelor
imobile date asupra volumului procesului de comercializare a lor nu a fost esenial.
n alte regiuni o polarizare att de numeroas a vnzrii-cumprrii diverselor obiecte nu s-a
observat. Astfel, n OCT Bli tranzaciile cu locuine au fost dominante. n comparaie cu
tranzaciile la sectoarele agricole, ele le-au depit pe acestea cu 22,2%, iar pe loturile de pe lng
cas cu 73%. n numrul total al tranzaciilor imobiliare operaiile cu sectoare agricole i loturile
de pe lng cas au constituit mai mult de 55%.
n unele regiuni ntietate n comercializarea obiectelor imobile l-au deinut tranzaciile cu
sectoarele agricole, iar ponderea lor a oscilat de la 45,8% (Comrat) pn la 78,8% (Cueni).
Concomitent, a fost destul de pronunat cota loturilor de pe lng cas: Comrat 30,8%, Soroca
24,5%, Taraclia 25,7%, Edine 29,4% etc., iar la vnzarea-cumprarea apartamentelor: Ungheni
22,5%, Soroca 21,2%, Comrat 20,6%, Cahul 15,5% etc.
Nu se poate neglija faptul c tranzaciile de comercializare a altor obiecte, n cazul pieei
imobiliare ce se afl abia la nceputul formrii sale, constituie un procent destul de mare, n special
la Chiinu, Orhei, Edine, Hnceti, Bli. Dinamica pieei imobiliare are impact asupra extinderii
altor obiecte din componena pieei. Aceasta necesit concretizarea obiectelor i reducerea la minim
a indicatorului alte obiecte.

Motenirea obiectelor imobile
n anii 1999-2002 structura tranzaciilor cu obiecte imobile, trecute (transmise) prin motenire,
s-a caracterizat prin urmtoarele date (Tabelul 9.4):
Tabelul 9.4 Structura tranzaciilor cu bunurile imobile trecute prin motenire, n anii 1999-2002, (% fa de total)
OCT
Sectoare
agricole
Loturi de pe
lng cas
Aparta-
mente
Alte
obiecte
Total
Chiinu 6,9 23,2 61,8 8,1 100
Bli 72,4 18,1 9,1 0,4 100
Cahul 82,2 13,4 4,2 0,2 100
Cueni 74,2 22,7 2,7 0,4 100
Comrat 86,5 10,6 2,8 0,1 100
Hnceti 78,9 19,2 1,9 0,0 100
Edine 85,6 11,7 2,2 0,5 100
Orhei 80,5 14,2 4,6 0,7 100
Soroca 79,9 14,1 5,0 1,0 100
Streni 86,4 10,4 1,9 1,3 100
Ungheni 82,8 12,4 4,6 0,2 100
Taraclia 85,0 10,3 3,7 1,0 100
Total 74,9 15,3 8,7 1,1 100
Sursa: OIPPC


128
Dac n raza de aciune a OCT Chiinu aproape dou treimi din tranzaciile cu bunuri imobile
au revenit apartamentelor transmise prin motenire, apoi n toate celelalte regiuni poziia dominant
au avut-o tranzaciile cu sectoare agricole. Astfel, n OCT Cahul, Comrat, Edine, Streni, Ungheni
i Taraclia ponderea lor a constituit de la 82,2% pn la 86,5%, n timp ce n OCT Cueni, Soroca,
Bli, Hnceti i Orhei de la 72,4% pn la 80,5%.
Cota loturilor de pe lng cas transmise prin motenire este mare la Chiinu, Cueni, Bli i
Hnceti: de la 18,1% pn la 23,2%, n timp ce n alte regiuni oscileaz ntre 10,4% i 14,2%.
Un loc important l-au ocupat tranzaciile de motenire a apartamentelor n raza de aciune a
OCT Bli, Taraclia, Soroca, Orhei i Cahul.
Transmiterea prin motenire a altor obiecte imobile a fost considerabil n OCT Chiinu.
Druirea bunurilor imobile
n anii 1999-2002 structura tranzaciilor de druire a bunurilor imobile s-a caracterizat prin
urmtoarele date (tabelul 10.4).
Tabelul 10.4 Structura tranzaciilor de druire a bunurilor i mobile n anii 1999-2002, (% fa de total)
OCT
Sectoare
agricole
Loturi de pe
lng cas
Aparta-
mente
Alte
obiecte
Total
Chiinu 3,3 13,8 78,2 4,7 100
Bli 59,3 19,1 20,8 0,8 100
Cahul 83,5 10,2 6,3 0,0 100
Cueni 84,3 11,3 3,0 1,4 100
Comrat 83,0 12,0 4,4 0,6 100
Hnceti 80,6 16,2 3,0 0,2 100
Edine 75,0 18,1 5,6 1,3 100
Orhei 70,7 17,0 9,8 2,5 100
Soroca 73,4 16,8 8,4 1,4 100
Streni 71,3 19,7 5,1 3,9 100
Ungheni 61,1 24,7 13,7 0,5 100
Taraclia 92,9 6,3 0,7 0,1 100
n total: 64,7 16,1 14,5 4,7 100
Sursa: OIPPC
Tranzaciile prin druirea sectoarelor agricole, cu excepia OCT Chiinu, au ocupat pe regiuni
poziiile principale. Totodat, ponderea acestor tranzacii s-a caracterizat printr-un diapazon larg
de la 59,32% pn la 92,9% n OCT Taraclia. n expresie procentual, se evideniaz regiunile n
care cota acestor tranzacii este relativ egal. Astfel, n OCT Bli i Ungheni este de 59-61%; n
Orhei, Streni, Soroca, Edine, Hnceti 70,7%-80,6%; Comrat, Cahul, Cueni 83-84,3%.
n tranzaciile prin druire a loturilor de pe lng cas o pondere mai mare au avut-o OCT
Ungheni (24,7%), Streni (19,7%), Bli (19,1%), Edine (18,1%), Orhei (17%), Soroca (16,8%),
Hnceti (16,2%), n timp ce n alte regiuni ele au oscilat ntre 6,3% i 13,8%.
Apartamentele au fost principalul obiect al druirii n OCT Chiinu. Cota tranzaciilor de
druire a apartamentelor n OCT Bli, Ungheni, Orhei, Soroca, Cahul i Streni, de asemenea, a
fost destul de mare.

129
Tranzaciile de druire a altor bunuri imobile au constituit o pondere substanial n raza de
aciune a OCT Chiinu, Streni, Orhei.
Ipoteca bunurilor imobile
n anii 1999-2002 structura tranzaciile prin gaj s-a caracterizat prin urmtoarele date (Tabelul 11.4).
Tabelul 17.4 Structura tranzaciilor prin ipotecarea bunurilor imobile n anii 1999-2002 (% fa de total)
OCT
Sectoare
agricole
Loturi de pe
lng cas
Aparta-
mente
Alte
obiecte
Total
Chiinu 0,1 7,1 53,5 39,3 100
Bli 36,5 16,6 22,1 24,8 100
Cahul 74,2 8,6 8,2 9,0 100
Cueni 53,5 19,8 13,5 13,2 100
Comrat 60,3 16,7 7,4 15,6 100
Hnceti 48,3 22,0 12,4 17,3 100
Edine 65,3 12,9 7,6 14,2 100
Orhei 73,1 7,6 5,6 13,7 100
Soroca 68,7 11,9 9,6 9,8 100
Streni 62,2 17,4 6,0 14,4 100
Ungheni 17,6 28,8 26,8 26,8 100
Taraclia 22,7 34,0 7,2 36,1 100
Total 47,9 12,6 19,6 19,9 100
Sursa: OIPPC
Tranzaciile prin ipotec au nceput s fie practicate destul de activ la toate tipurile de bunuri
imobile. Concomitent, ponderea lor este mai evident la obiectele i n regiunile unde n anii 1999-
2002 acestea ocupau o poziie dominant. Astfel, n raza de aciune a OCT Chiinu acestea sunt
apartamentele i alte bunuri imobile amplasate n capital. n alte regiuni tranzaciile prin gaj au
avut o pondere mai mare, dar prioritatea lor n ansamblu a fost condiionat de existena bunurilor
imobile ce ar fi putut fi utilizate n calitate de gaj.
n raza de aciune a OCT Cahul, Soroca i Edine sectoarele agricole au constituit principalele
obiecte ale tranzaciilor bazate pe gaj, ns un loc relativ echivalent n fiecare din ele l-au ocupat
tranzaciile bazate pe gaj a loturilor de pe lng cas, apartamentelor i altor bunuri imobile.
n OCT Bli, Cueni, Comrat, Streni i Hnceti cota tranzaciilor bazate pe gaj a
sectoarelor agricole, de asemenea, a fost cea mai mare, dar, concomitent, n OCT Bli au fost
destul de numeroase tranzaciile cu apartamente i alte obiecte, constituind 22,1% i, respectiv,
24,8%. n OCT Comrat, Hnceti, Streni acestea au fost tranzaciile cu loturi de pe lng cas i
alte bunuri imobile, n OCT Cueni loturile de pe lng cas, apartamentele i alte obiecte.
n OCT Ungheni numrul tranzaciilor bazate pe gaj a fost relativ egal cu cel al tranzaciilor cu
loturi de pe lng cas, apartamente i alte obiecte, n OCT Taraclia au prevalat loturile de pe lng
cas i alte obiecte, iar cota tranzaciilor cu sectoare agricole a fost mult mai redus.

130
Aplicarea mecanismului de ipotec n tranzaciile cu bunurile imobile reflect nu numai dezvoltarea
calitativ a instituiei proprietii private n Republica Moldova, dar i posibilitile n cretere de
atragere a capitalului pentru soluionarea problemelor din agricultur i alte sfere ale economiei.
Arenda (nchirierea) bunurilor imobile
n anii 1999-2002 structura tranzaciilor de arend a bunurilor imobile s-a caracterizat prin
urmtoarele date (Tabelul 11.4).
Tabelul 11.4 Structura tranzaciilor de arend a bunurilor imobile n anii 1999-2002 (% fa de total)
OCT
Sectoare
agricole
Loturi de pe
lng cas
Aparta-
mente
Alte
obiecte
Total
Chiinu 2,0 0,2 16,0 81,8 100
Bli 90,9 7,1 0,3 1,7 100
Cahul 96,1 0,3 0,1 3,5 100
Cueni 99,7 - - 0,3 100
Comrat 98,6 0,4 0,1 0,9 100
Hnceti 97,6 . 0,1 2,3 100
Edine 98,5 0,0 0,0 1,5 100
Orhei 86,1 8,1 0,1 5,7 100
Soroca 97,8 0,7 0,1 1,4 100
Streni 91,6 1,8 0,4 6,2 100
Ungheni 98,4 - - 1,6 100
Taraclia 99,7 0,2 - 0,1 100
Total 89,2 1,8 1,2 7,8 100
Sursa: OIPPC
Dac n OCT Chiinu principalele obiecte imobile n cadrul tranzaciilor de arend au fost alte
obiecte i apartamentele, apoi n toate celelalte regiuni acestea au fost sectoarele agricole. n OCT
Streni, Cahul, Orhei cota altor obiecte a fost neesenial.
Diversele mecanisme de efectuare a tranzaciilor, aplicate pe parcursul anilor 1999-2002, au
contribuit ntr-o anumit msur la formarea pieei imobiliare (Tabelul 12.4).
Vnzarea-cumprarea din anii precedeni a fost orientat, n temei, spre tranzaciile cu
apartamente i sectoarele agricole.
Tabelul 12.4 Structura tranzaciilor pe tipuri de bunuri imobile (% fa de total)
Tipurile de tranzaii/bunuri
Sectoare
agricole
Loturi de pe
lng cas
Apartamente
Alte
obiecte
Total
Vnzarecumprare 33,8 15,0 40,5 5,7 100
Motenire 74,9 15,3 8,7 1,1 100
Druire 64,7 16,1 17,5 4,7 100
Ipotec (gaj) 47,9 12,6 19,6 19,9 100
Arend 89,2 1,8 1,2 7,8 100
Altele 15,9 20,8 19,2 44,1 100
Total 55,4 14,1 25,0 5,5 100
Sursa: OIPPC

131
Motenirea, druirea, ipoteca i arenda s-au aplicat pe larg n tranzaciile cu sectoarele agricole
i mai puin n cele cu alte bunuri imobile.
Preurile la bunurile imobile
Numrul limitat al sectoarelor agricole, ireproductibilitatea resurselor funciare, amplasarea lor,
nivelul de nsuire economic a teritoriilor, caracterul utilizrii posibile (obinerea produselor
agricole, dezvoltarea industrial a prelucrrii lor, construciile, infrastructura transporturilor etc.)
aflate n limitele hotarelor administrativ-teritoriale, precum i dincolo de acestea, au un impact nu
numai asupra cererii i ofertei la sectoarele agricole, dar determin i preul mediu al cumprrii-
vnzrii lor n anumite regiuni (Tabelul 13.4).
Tabelul 13.4 Preul mediu de vnzare-cumprare a sectoarelor agricole n anii 1999-2002
OCT
Preul mediu
al 1 ha (lei)
Suprafaa medie a
terenului (ha)
Costul unui teren
agricol (lei)
Chiinu 34606 0,36 12458
Bli 19358 0,47 9098
Cahul 6140 0,46 2824
Cueni 4213 0,37 1559
Comrat 10628 0,66 7014
Hnceti 5350 0,35 1873
Edine 16722 0,40 6689
Orhei 4167 0,50 2084
Soroca 2580 0,65 1677
Streni 3834 9,28 1074
Ungheni 3878 9,22 853
Taraclia 3318 0,63 2090
Total 9566 0,42 3359
Sursa: OIPPC
n anii 1999-2002, preul mediu al unui hectar de teren agricol a constituit 9566 lei. n zona de
nord 11618 lei, cu 21,4% mai mult, n zona central 6559 lei, cu 31,4% mai puin, n zona de
sud 5925 lei, cu 38% mai puin n comparaie cu indicatorul mediu pentru celelalte regiuni.
n perioada respectiv, costul tuturor tranzaciilor cu terenuri agricole a constituit 212500 mii lei,
inclusiv 99134 mii lei n zona de nord, 67217 mii lei n zona central, i 46149 mii lei n zona de sud.
Din datele expuse n tabelul 20.4 se observ amploarea pe care a luat-o preul unui hectar de
teren agricol. n ansamblu, pe toate regiunile, preul maximal l-a depit pe cel minimal de 13,4 ori.
n zona central aceast depire a fost de 7,5 ori, n zona central de 9 ori i n zona de sud de
3,2 ori. Considerm c asemenea oscilaii substaniale ale preurilor sunt provocate nu att de
raportul dintre cerere i ofert la terenurile agricole, ct, preponderent, de faptul c mecanismele de
evaluare a costului real al terenurilor agricole, ce ar fi trebuit s in cont de factorii i tendinele de
dezvoltare a pieei imobiliare, n-au fost reglate suficient de concuren. Consecinele negative ale
unui asemenea fenomen sunt: scoaterea din circuitul agricol a unor terenuri agricole, precum i

132
redistribuirea, uneori la preuri foarte mici, a patrimoniului n folosul diverselor grupuri de persoane
interesate etc. Acest lucru l menioneaz, printre altele, i unii experi, care consider c politica de
formare a preurilor trebuie s mpiedice vnzarea terenurilor agricole la preuri de dumping. Totui,
pe tot parcursul anilor 1999-2002, preurile la tranzaciile cu terenurile agricole au fost relativ
stabile, cu excepia dinamicii celor medii. Aceasta se observ din tabelul 14.4:
Tabelul 14.4 Preul unui ha (lei)
Anii 1999-2002 Anul 2001 Anul 2002
Preul mediu al unui hectar (lei) 7998 3797 10314
Preul mediu minim (lei) 2580 173 749
Preul mediu maximal (lei) 34606 15854 70932
Sursa: OIPPC
n comparaie cu preul mediu din anii 1999-2002, preul mediu din anul 2001 a fost mai mic cu
52,6%, iar n 2002 mai ridicat cu 29%. Oscilaiile preului mediu sunt condiionate de schimbarea
brusc a preurilor minimale i maximale. Acesta este unul dintre indicii dezvoltrii n salturi a
pieei imobiliare n procesul formrii ei.
n conformitate cu datele OIC Cadastru, pe parcursul anilor 1999-2004 OCT au nregistrat
127386 de tranzacii cu terenuri agricole cu suprafaa total de 93172 ha la un pre mediu moderat de
4055 lei hectarul. n anul 2005 au fost nregistrate 16102 tranzacii de vnzare-cumprare a terenurilor
agricole cu suprafaa total de 14960 ha. Este necesar de menionat c pe an ce trece numrul acestor
tranzacii este n cretere. Astfel, dac n anul 1999 au fost nregistrate 19933 tranzacii ale terenurilor
cu suprafaa de 962 ha, apoi n anul 2001 24625 tranzacii i, respectiv, 8534 ha, iar n anii 2003
46013 i, respectiv, 30976, n anul 2004 35026 i, respectiv, 43741 ha. Difer foarte mult i preurile
la vnzare-cumprarea terenurilor. Astfel, dac n 2004 preul mediu la comercializarea unui ha n
raioanele din zona de activitate a OCT Soroca (raioanele Soroca, Drochia, Floreti) constituia 1900
lei, la Comrat, Vulcneti 7910, apoi n zona Chiinu 22,9 mii lei ha.
Potrivit statisticilor ntreprinderii de Stat Cadastru, n perioada 01.01.08-01.01.09 preul
mediu ponderat al unui hectar de teren cu destinaie agricol constituia deja 10154 lei, iar n zona de
deservire a OCT Chiinu chiar 24-29 mii lei, nregistrndu-se o majorare semnificativ fa de
anii precedeni. Aceeai surs arat c n zonele rurale cele mai mari preuri ponderate s-au
nregistrat n zonele de deservire ale OCT Ialoveni (peste 20 mii lei), OCT Streni (peste 14 mii
lei), OCT Clrai (aproape 13 mii lei) i OCT Bli (circa 13,5 mii lei), iar cele mai mici la
Rezina (aproape 4 mii lei), Teleneti (5827 lei), Cinari (6203 lei). n celelalte zone rurale preurile
medii ponderate la terenurile cu destinaie agricol au fost de 7-10 mii lei.
Cele mai recente date statistice ale ntreprinderii de Stat Cadastru arat c n perioada
01.01.2007-01.01.2011 preurile medii ponderate la terenurile cu destinaie agricol s-au majorat

133
substanial. Astfel, n anii de referin, n zona de deservire a OCT Chiinu acest indicator s-a
majorat fa de anii 2008-2009 de peste 60 de ori i a constituit 1 689 758,40 lei. n numai 3 ani
preurile la acest tip de bunuri imobile au crescut semnificativ n majoritatea regiunilor din
republic: n zona de deservire a OCT Ialoveni de la circa 20 de mii lei pn la peste 167 de mii
de lei, a OCT Streni cu aproape 9 mii de lei. n linii generale, n zonele de deservire ale OCT
Clrai, Bli, Teleneti i Cinari aceste preuri s-au meninut la nivelul din anii precedeni (2008-
2009), iar la Clrai s-a nregistrat chiar o diminuare a indicatorului respectiv de la 13 mii de lei
pn la aproape 10 mii de lei pentru un hectar.
Datele statistice arat asupra unei dezvoltri neuniforme a pieei terenurilor cu destinaie
agricol. Astfel, dac n anii 2008-2009 tipul menionat de bunuri imobile se vindea la preuri medii
ponderate care oscilau ntre 7-10 mii de lei, apoi n perioada 2007-2011 diapazonul respectiv a fost
mult mai mare: de la aproape 4 mii de lei, n zona de deservire a OCT Cinari, pn la peste 167 mii
de lei, la Ialoveni.
Preurile la terenurile agricole depind foarte mult de restriciile la comercializarea lor. Astfel, n
conformitate cu art. 4 (3) i 6 (3) ale Legii privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a
pmntului, nr. 1308-XIII din 25.07.97, nstrinarea terenurilor agricole persoanelor fizice i
juridice strine este interzis, n republic au loc astfel de tranzacii. Bunoar, n temeiul actelor de
vnzare-cumprare a terenurilor agricole autentificate notarial, care n conformitate cu art. 3 (2) al
Legii cu privire la notariat, nr. 1453-XV din 08.11.02, se prezum legale i veridice, cu fora
probant, la OCT sunt nregistrate 22 de ntreprinderi cu capital mixt i strin care au n proprietate
terenuri cu o suprafa de 1345,8 ha n 18 localiti din 8 raioane ale republicii. n legtur cu faptul
c aceste prevederi ale Legii nr. 1308 erau interpretate i aplicate diferit de ctre notari, la nceputul
anului 2003 registratori, organe ale administraiei publice, ARFC au solicitat Parlamentului
republicii tlmcirea legii. La aceast adresare Agenia a primit o not informativ din partea
direciei juridice a Parlamentului, care n luna aprilie a fost expediat Uniunii Notarilor.
Creterea preurilor la bunurile imobile va avea loc i n continuare, ns este important, dac nu
e posibil excluderea ritmului majorrii lor n salturi, s se obin, cel puin, o cretere relativ a lor.
La aceasta trebuie s contribuie trecerea la noua politic de impozitare (compartimentul VI al
Codului fiscal), care prevede evaluarea n mas la preuri de pia a tuturor obiectelor imobile pe
ntregul teritoriu al republicii. ARFC a elaborat un program de aciuni pentru implementarea
sistemului de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii lor, care prevede efectuarea pe
etape a acestor activiti.


134
Piaa imobiliar n Republicii Moldova.
n perioada cuprins ntre anii 1999 i 2003 n republic au fost efectuate 533810 de tranzacii
cu bunuri imobile. n raport cu perioada similar a anului precedent, pe parcursul a cinci luni ale
anului 2004 numrul tranzaciilor a crescut cu 20,5%. Cel mai mare ritm de cretere a numrului
tranzaciilor s-a observat n raza de aciune a OCT Orhei, Soroca, Ungheni, Taraclia (126,1% -
126,4%), n timp ce ritmul de cretere a tranzaciilor la Chiinu a constituit 111,6%, la Bli
118,9%. Astfel, att n ansamblu, ct i pe regiuni, a avut loc o cretere a numrului de tranzacii cu
bunuri imobile, ceea ce vorbete despre dezvoltarea n continuare a pieei imobiliare din Moldova.
Cele mai dinamice au fost tranzaciile de arend a bunurilor imobile. n primele cinci luni ale
anului numrul lor a crescut cu 39,9%. n ansamblu, ritmul de cretere a numrului de tranzacii a
constituit 125,4%. Un ritm mai lent a fost atestat la tranzaciile de cumprare-vnzare (116,8%),
ipotec (118,3%), druire (119,8%). n lunile ianuarie-mai au avut loc 38,1% tranzacii de cumprare-
vnzare, 26,4% de motenire, 13,9% druire, 5,7% ipotec, 14,7% arend, 1,2% altele.
Ca i n anii precedeni, au predominat tranzaciile cu terenurile agricole i, conform
rezultatelor primelor cinci luni ale anului 2004, ponderea lor a crescut: dac n anii 1999-2002
aceasta a constituit 55,4%, apoi n perioada anului 1999-mai 2004 ea a fost de 58,5%. Ponderea
tranzaciilor cu loturi de pe lng cas a sczut de la 14,1% pn la 13,3%, la apartamente de la
25% la 22,6%, iar la alte obiecte a rmas la nivelul precedent de 5,5%. Modificrile n raport
procentual al tranzaciilor cu bunuri imobile se explic prin faptul c n lunile ianuarie-mai 2004
tranzaciilor cu terenuri agricole le-au revenit 74,1% din numrul total al tranzaciilor, celor cu
loturi de pe lng cas 9,5%, cu apartamente 11,2% i cu alte bunuri imobile 5,2% [57, p. 169].
n anii 2001-2003 preurile la bunurile imobile au crescut de 4-4,5 ori. Preurile la bunurile
imobile n prima jumtate a anului 2004 au crescut n medie cu 35-40% comparativ cu nivelul
anului 2003. Costul mediu al unui metru ptrat de spaiu locativ n casele de locuit cu multe etaje,
indiferent de planificarea acestora, a constituit 460-540 dolari SUA. Costul unui metru ptrat de
suprafa locativ depinde de numrul de camere n apartament i constituie n medie n cazul
apartamentelor cu o singur camer 570 dolari SUA, al apartamentelor cu dou camere 480 dolari
SUA, al apartamentelor cu trei camere 450 dolari SUA [109, p. 126]. De la nceputul anului 2004
preurile la bunurile imobile locative au crescut lunar cu 10%, n lunile de var avnd loc o uoar
stabilizare a preurilor. Capacitatea de cumprare a populaiei s-a redus esenial din cauza creterii
prea mari a preurilor la imobile, cererea de imobile a devenit egal cu oferta acestora. Conform
pronosticurilor multor agenii imobiliare, perioada de cretere a preurilor pe piaa imobiliar se
ncheie. A venit timpul saturrii pieei odat cu preurile stabilizate ale ofertei. Aceast perioad

135
poate continua un timp destul de ndelungat. Dac oferta la apartamente va continua s se mreasc,
preurile la imobile vor ncepe s scad. Un sector aparte al pieei locuinelor l constituie
apartamentele de elit.
Piaa caselor de locuit individuale se caracterizeaz printr-o mare diversitate. Convenional
aceast pia poate fi divizat n dou segmente piaa caselor de locuit standard cu suprafaa total
medie de circa 100 m.p., construite n anii 60-80, i piaa caselor cu confort sporit, construite n
anii 90-2000, cu suprafaa total mai mare. Cererea la casele de locuit standard este stabil,
preurile constituie circa 100 dolari pentru 1 m. p. Casele cu confort sporit de mare suprafa se
raporteaz la categoria obiectelor imobiliare cu lichiditate redus.
Piaa terenurilor de pmnt poate fi caracterizat printr-un diapazon larg al preurilor, precum i
prin unele tendine de dezvoltare. Terenurile agricole tot mai des devin obiecte ale tranzaciilor, dar,
cu toate acestea, preurile la ele rmn stabile la un nivel de 3000-5000 lei pentru un hectar, n
dependen de amplasare.
n legtur cu dezvoltarea intens a construciei obiectelor locative, n perimetrul localitilor se
simte deficitul sectoarelor de pmnt, ce poate fi oarecum diminuat, fie din contul demolrii
construciilor vechi, fie prin includerea n circuit a unor sectoare ce anterior nu erau prevzute
pentru construcia caselor de locuit. De o popularitate deosebit se bucur sectoarele de pmnt
pentru construcii, situate n masivele pentru construcii individuale n raioanele Buiucani,
Telecentru, Valea Morilor din Chiinu, unde costul unui ar de pmnt oscileaz ntre 6 i 10 mii
dolari SUA.
Dei preurile pe piaa locuinelor s-au stabilizat, preurile la bunurile imobile comerciale
continu s creasc. Specialitii n domeniul pieei imobiliare prognosticheaz un aa-numit al
doilea val, cnd cetenii din Moldova, care lucreaz n strintate i au investit prima lor cot n
obiecte locative, vor continua s investeasc n aceste obiecte.
Odat cu crearea sistemului unificat de nregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile,
garantarea drepturilor reale, accelerarea privatizrii pmntului, dezvoltarea sectorului privat n
domeniul nregistrrii, nregistrarea n cadastru a circa 77% din toate bunurile imobile, piaa
imobiliar a nceput s se dezvolte cu ritmuri accelerate, iar ipoteca, ca mijloc de obinere a
creditelor, a devenit foarte popular. n acelai timp, programul de publicitate i informare
implementat de Agenie a contribuit la ridicarea nivelului de contientizare a publicului privind
oportunitile de a face tranzacii i investiii.
Astfel, sistemul de nregistrare a bunurilor imobile devine un catalizator al dezvoltrii
economiei generale a rii.

136
Activitatea pe piaa imobiliar se intensific din an n an o tendin pozitiv este reflectat de
numrul crescnd al tranzaciilor nregistrate, indicate n tabelul 15.4. n perioada implementrii
cadastrului numrul de tranzacii cu imobilele a crescut de 8 ori, numrul arenzii de 90 ori, a
ipotecilor de 10,8 ori.
Tabelul 15.4 Tranzaciile imobiliare nregistrate (mii)
Indicii Anii
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Nr. tranzaciilor nregistrate 23,6 53,3 104,8 123,9 166,6 177,0 189,0
Nr. ipotecilor nregistrate 1,2 3,6 7,3 10,7 10,8 11,1 13,0
Nr. arendelor nregistrate 0,3 4,7 8,7 13,4 19,5 14,5 27,0
Sursa: OIPPC
Pe piaa imobiliar se nregistreaz rate nalte de cretere att ale proprietilor din regiunea
urban, ct i din cea rural. Piaa proprietilor locative este dezvoltat bine. Aproape 50% din
toate tranzaciile cu proprieti urbane au loc n capital (mun. Chiinu). O astfel de distribuire
geografic a pieei imobiliare este tipic i pentru alte ri din Europa Central i de Est. Anul 2005,
pentru mun. Chiinu, se caracterizeaz prin creterea preurilor la bunurile imobile. Astfel, pentru
bunurile imobile cu destinaie locativ (apartamente), costul 1 m.p. a crescut de la 506 dolari SUA,
n luna ianuarie, pn la 690 dolari SUA, n luna noiembrie. n comparaie cu anul 2001 (anul cnd
preul la bunurile imobile cu destinaie locativ a fost cel mai jos 130 dolari pentru 1m.p.) preul
la bunurile imobile cu destinaie locativ au crescut de 4,5-5 ori.
Ia amploare piaa terenurilor agricole. Acest lucru are loc datorit finalizrii procesului de
privatizare, a consolidrii terenurilor agricole prin vnzare i arendare. n perioada anilor 1999-2005
piaa terenurilor agricole a crescut de 60 ori i are o distribuire geografic uniform pe teritoriul
rii. n anul 2005 preul mediul al unui ha de teren agricol constituia 300-700 dolari SUA i varia
n dependen de locul amplasrii, relief, suprafa i bonitate. Preul 1 ha de teren agricol n raza de
10 km de la Chiinu constituia 25000-30000 dolari SUA.
A fost realizat obiectivul bncilor comerciale privind ncrederea deplin n acordarea creditelor
asigurate cu valori imobiliare. Cadrul juridic corespunztor pentru nregistrarea ipotecii a fost
elaborat. Ipoteca este obiect al nregistrrii n Registrul bunurilor imobile. n acest sens sistemul de
nregistrare asigur ncrederea bncilor comerciale de a folosi proprietatea imobiliar n vederea
asigurrii creditelor acordate. Cadrul legislativ eficient (Legea gajului din 1996, substituit prin
Legea cu privire la gaj din 2001) permite, n cazul nerambursrii creditului acordat, satisfacerea
creanelor bncilor comerciale din bunurile ipotecate ntr-un mod rapid i sigur. Sistemul de
nregistrare creat asigur transmiterea drepturilor asupra bunurilor imobile n cadrul executrii
obligaiilor fa de bncile comerciale, precum i pentru obligaiunile fa de tere pri, bugetul

137
public naional .a.m.d. n perioada raportat numrul de ipoteci nregistrate a crescut de 9 ori
(Tabelul 16.4).
Tabelul 16.4 Numrul ipotecilor nregistrate
anii
Indicii
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
mii 0,1 1,1 3,6 8,6 15,9
estimate
% 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0
mii 1,2 3,6 7,3 10,7 10,8 10.2 14.4 14.6
Nr. ipotecilor
nregistrate (mii)/
% din bunurile
planificate pentru
nregistrare
reale
% 11.7 5.0 4.1 3.2 2.1
Sursa: OIPPC
Numrul de ipoteci nregistrate sunt n cretere, ceea ce denot ncrederea bncilor comerciale
n registrul legal. n anul 2006, 34% din toate ipotecile nregistrate au fost asigurate cu terenuri
agricole, 38% - cu bunuri locative i 28% - cu bunuri comerciale.
Volumul total al ipotecilor n anul 2003 era de 2,5 miliarde lei. n anul 2004, 34% din toate
ipotecile nregistrate au fost asigurate cu terenuri agricole, 38% cu bunuri locative i 28% cu bunuri
comerciale.
O astfel de cretere considerabil a ipotecilor se datoreaz finalizrii procesului de redistribuire
n mas a patrimoniului, inclusiv a terenurilor agricole, crerii cadrului juridic adecvat, asigurrii
bncilor comerciale cu ncrederea deplin pentru acordarea creditelor garantate prin imobil.
Criza economic mondial a afectat practic toate ramurile economiei republicii, dar cel mai
mult a suferit piaa imobiliar. De obicei, n timpul recesiunilor economice oamenii nu se prea
grbesc s fac tranzacii: vnztorii ateapt scumpirea proprietilor, iar cumprtorii, dimpotriv,
ieftinirea lor. Totui, piaa proprietilor imobiliare este foarte contradictorie. Potrivit ARFC, n
2009 structurile cadastrale au nregistrat 320 mii de tranzacii, ponderea cea mai mare revenind
operaiilor de vnzare-cumprare. n ultimii doi ani tipul respectiv de operaii a fost n cretere, anul
trecut nregistrndu-se 143 mii de tranzacii cu 30 mii mai multe fa de 2008 i cu 43 mii n
cretere comparativ cu 2008. n raza de activitate a OCT Chiinu, unde, tradiional, piaa este mai
dezvoltat, s-a produs o situaie invers: n 2009, fa de 2008, numrul tranzaciilor respective a
sczut cu circa o treime. Buzu O., efa seciei evaluarea bunurilor imobile a ARFC, susine c la
capitolul comercializarea apartamentelor situaia a devenit catastrofal, n 2009, comparativ cu
2008, numrul operaiilor respective reducndu-se de la 9,03 mii pn la 6,63 mii. Actualmente,
oferta la apartamente depete de 15 ori cererea, situaie, care, n opinia sursei citate, se va pstra
nc civa ani. n ansamblu pe ar tendinele de vnzare-cumprare a apartamentelor sunt cam
aceleai numrul lor s-a redus cu 30%. Fa de anii precedeni, ns, s-a schimbat structura
tranzaciilor. Astfel, n 2009 ponderea apartamentelor comercializate n totalul vnzrilor a

138
constituit doar 8%. Fa de 2007 s-a nregistrat o uoar scdere, cu 3%, a tranzaciilor de vnzare-
cumprare a caselor de locuit. n schimb, a crescut cu 78% numrul operaiilor de comercializare a
terenurilor agricole. Creterea numrului de oferte pe piaa terenurilor agricole a influenat preurile,
n 2009 comparativ cu 2008, acestea reducndu-se de la 8,5 mii lei pentru un hectar pn la numai 6
mii lei ( , ,
18 2010 , . 10).
Cei mai importani factori care influeneaz piaa imobiliar sunt urmtorii: situaia real a
economiei; nivelul de trai al populaiei, tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare; dinamica
indicilor demografici cum ar fi coeficientul natalitii, imigraia i emigraia etc.
Analiznd tendinele principale de dezvoltare a pieei imobiliare n Republica Moldova
concluzionm:
1. De la mijlocul anilor 90 n Moldova a nceput s se formeze piaa imobiliar ca parte
component inseparabil a pieei naionale. Aceasta denot dezvoltarea n continuare a instituiei
proprietii private, extinderea sferei de aciune a relaiilor de pia n economia republicii.
Formarea pieei imobiliare este condiionat de redistribuirea patrimoniului naional al
Republicii Moldova, comercializarea drepturilor asupra bunurilor imobile ca obiecte ale proprietii,
utilizarea economic a crora trebuie s aduc venit.
2. Dezvoltarea pieei imobiliare se bazeaz pe cadrul legislativ i normativ, creat n procesul
reformrii n spiritul relaiilor de pia a economiei Republicii Moldova, pe transformrile pozitive
efectuate n aceast perioad cum ar fi: crearea economiei cu multe sectoare; atingerea stabilitii
macroeconomice i nceperea ieirii din criza economic; liberalizarea preurilor n cadrul
comerului intern i extern drept condiie pentru intensificarea activitii antreprenoriale i
investirea mijloacelor, inclusiv strine, n economia naional, inclusiv n imobile.
3. Dezvoltarea pieei imobiliare are loc n toate regiunile republicii, ns amploarea, ritmurile i
prioritile tranzaciilor cu bunurile imobile sunt diferite. Aceasta se explic printr-o serie de factori,
principalii dintre care sunt: nivelul de maturitate al transformrilor n spiritul economiei de pia n
fiecare regiune, dimensiunile i structura surselor obiectelor imobile i posibilitile pentru
utilizarea lor eficient n circuitul economic, capacitatea de adaptare a populaiei i agenilor
economici la activitatea de antreprenoriat i existena capacitilor antreprenoriale de a organiza i
conduce afacerile.
4. Formarea i dezvoltarea pieei imobiliare contribuie la crearea premiselor pentru extinderea
acestei sfere i susinerea creterii economice atestate n Republica Moldova, includerea
suplimentar n circuitul economic a resurselor economice i de munc, atragerea investiiilor etc.

139
5. Dezvoltarea pieei imobiliare n Republica Moldova se efectueaz n ritmuri accelerate. Dac
n perioada ianuarie 1999-martie 2002 n sistemul cadastrului imobiliar au fost nregistrate peste
240 mii de tranzacii cu bunuri imobile, apoi pn la finele anului 2003 numrul lor s-a majorat,
atingnd cifra de 520 mii, nregistrndu-se o cretere de 2,16 ori. Cea mai mare contribuie la
dezvoltarea pieei imobiliare o au teritoriile deservite de OCT Chiinu, Bli, Streni, Hnceti, Cahul.
6. n componena tuturor tranzaciilor ncheiate n anii 1999-2002, 55,4% au revenit terenurilor
agricole, 25% apartamentelor, 14,1% loturilor de pe lng cas i 5,5% altor obiecte. Cota
sectoarelor de pmnt (agricole i de pe lng case) a constituit 69,5%. Adic, dezvoltarea pieei
imobiliare depinde preponderent de pmnt principala bogie a Republicii Moldova, i de
asigurarea dreptului asupra folosirii pmntului.
7. Vnzarea-cumprarea obiectelor imobile constituie mecanismul dominant n toate tranzaciile
cu obiecte imobile. Este nalt gradul de ipotecare i arend (nchiriere) n tranzaciile cu alte bunuri
imobile i apartamente, de motenire i druire a loturile de pe lng cas.
8. Ritmurile accelerate ale dezvoltrii pieei imobiliare se explic prin cererea n cretere
permanent la bunurile imobile. Aceasta determin dinamica preurilor la vnzarea-cumprarea
imobilelor. Activizarea cererii la bunurile imobile a fost provocat, n opinia experilor, de
stabilizarea economic i politic nregistrat n Moldova, precum i de teama populaiei n legtur
cu instabilitatea principalelor valute, utilizate ca plat n cadrul tranzaciilor.
9. Deosebirile considerabile n ce privete amploarea i prioritile tranzaciilor cu bunuri
imobile, nivelul preurilor acestora n diferite regiuni denot faptul c, posibilitile de dezvoltare a
pieei imobiliare n Republica Moldova sunt foarte mari. Aceasta necesit perfecionarea cadrului
legislativ, crearea unor mecanisme adecvate ale tranzaciilor, creterea rolului evalurii argumentate
a obiectelor etc.
10. Pe parcursul anului 2003 piaa imobiliar a Republicii Moldova s-a dezvoltat relativ
accelerat. S-a schimbat ntructva structura mecanismelor utilizate i coraportul dintre tranzacii la
anumite bunuri imobile. Acest fapt a fost condiionat de gradul diferit de pregtire a comercializrii
obiectelor imobiliare, particularitile adaptrii agenilor economici i populaiei la piaa imobiliar
n stadiu de dezvoltare.
Datele din tabelul 17.4 reflect tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare n Republica
Moldova n anii 1997-2002.

140
Tabelul 17.4 Indicatorii privind dezvoltarea pieei imobiliare a Republicii Moldova n anii 1997-2002
Indicatorii 1997 1998 1999 2000 2001 2002
1. Volumul serviciilor cu plat prestate pentru
populaie n operaiunile cu bunuri imobile (mln. lei)
30,6 37,6 45,1 46,2 49,4 54,5
2. Persoane angajate n operaiunile cu bunuri
imobile la finele anului (mii oameni)
28,1 28,2 27,3 25,5 26,2 26,4
3. Investiii n capitalul fix din cadrul tranzaciilor
cu imobile (mln. lei)
236,1 237,9 184,4 124,6 175,3 229,6
4. Impozite de la imobile n partea de venituri a
bugetului consolidat (mln. lei)
29,9 21,3 25,5 27,2 27,8 30,0
Sursa: BNS.
La unii indicatori tendinele de dezvoltare au fost diferite. Astfel, volumul serviciilor cu plat,
prestate populaiei n cadrul operaiunilor cu bunuri imobile din anul 1997 pn n 2002 a crescut de
1,8 ori i a constituit 54,5 mln. lei, n timp ce numrul lucrtorilor angajai, ocupai n operaiunile
cu bunuri imobile, s-a redus cu 2,2 mii sau cu 7,5%. Investiiile n capitalul fix al organizaiilor i
ntreprinderilor ce funcioneaz pe piaa imobiliar din anul 1997 pn n 2000 s-au redus cu 111,5
mln. lei sau cu 47,2%, dar n ultimii doi ani creterea lor absolut i ritmurile de cretere au crescut
i au constituit n anul 2002 - 105 mln. lei sau 184%. Impozitele de la bunurile imobile, transferate
n partea de venituri a bugetului consolidat, au crescut n ritm instabil.
Datele exemplificate denot faptul c, dezvoltarea sistemului naional de cadastru are loc n
condiiile unei piee imobiliare care este abia la nceputul formrii sale, care nc nu este influenat
esenial de tendinele aprute n economie, dar care creeaz premisele dezvoltrii ei stabile n
urmtorii ani. De aceea nu ntmpltor ritmul de cretere a volumului serviciilor cu plat pentru
populaie, n ansamblu pe republic, n anii 1997-2003 a fost aproximativ de 2 ori mai nalt dect al
volumului serviciilor prestate n cadrul operaiunilor cu imobile. n aceast perioad investiiile n
capitalul fix al agenilor economici au crescut de 2,3 ori, iar numrul angajailor ocupai n sfera
operaiunilor cu bunuri imobile s-a redus cu 3%. Veniturile n bugetul consolidat au crescut cu 73%,
iar cele de la operaiunile cu bunuri imobile n anul 2002 au rmas practic la nivelul anului 1997,
din care cauz i rolul operaiunilor cu bunuri imobile nu a crescut (Tabelul 18.4).
Tabelul 18.4 Cota operaiunilor cu bunuri imobile n volumul total al serviciilor, investiiilor i
veniturilor n buget, %
Ponderea operaiunilor cu bunuri imobile, % n volumul
total
1997 2002
- servicii cu plat 3,0 1,6
- investiii n capitalul fix 19,6 8,2
- venituri n bugetul consolidat 1,0 0,6
Sursa: BNS.


141
Creterea rolului pieei imobiliare n dezvoltarea social-economic i consolidarea bazelor
economice de pia n Republica Moldova constituie sarcina principal pentru viitorul apropiat.
Realizarea ei n multe privine va fi determinat de eficiena activitii structurilor cadastrale n
domeniul dezvoltrii n continuare i perfecionrii sistemului naional de cadastru. Rezultatele
sondajului de opinii n rndurile specialitilor, care au efectuat implementarea PPC, a demonstrat c
n sfera dat exist mai multe probleme de ordin legislativ, n domeniul perfecionrii sistemului
de nregistrare a imobilelor, organizrii i dirijrii organelor cadastrale, privind dotarea lor tehnic
i informaional etc. Soluionarea lor n mare msur va determina eficiena funcionrii
mecanismului de pia n sfera imobiliar, posibilitatea de echilibrare a intereselor proprietarilor de
bunuri imobile, statului i ale altor participani la piaa imobiliar, va contribui la anihilarea
decalajului esenial dintre comercializarea bunurilor imobile n diverse regiuni ale republicii din
cauza disproporiilor dintre cererea i oferta pentru obiectele imobile etc.
Cele mai mari dificulti n dezvoltarea sistemului naional de cadastru i a pieei imobiliare
sunt n localitile steti. Aceasta se explic printr-o serie de cauze obiective, principalele dintre
care, n opinia noastr, sunt: capacitatea de adaptare sczut a oamenilor de la sate, ca proprietari de
obiecte imobile, la formele i principiile de gospodrire n spiritul economiei de pia, dezvoltarea
insuficient a sectorului antreprenorial, inclusiv n sfera operaiunilor cu bunuri imobile, lipsa unor
mecanisme motivaionale viabile, care ar schimba radical concepiile nvechite privind formele de
gospodrire i ar stimula iniiativa proprietarilor de obiecte imobile n direcia comercializrii unor
asemenea bunuri etc. Fr soluionarea acestor i multor altor probleme nu poate fi asigurat
implementarea deplin a relaiilor de pia pe acest segment al pieei i, prin urmare, funcionarea
eficient a mecanismului de pia.
Investigaiile sociologice indic necesitatea dezvoltrii i perfecionrii n continuare a
activitii oficiilor cadastrale, consolidrii rolului lor n crearea infrastructurii pieei imobiliare.
Aceasta, evident, va necesita reorganizare, att n sistemul funciilor pe care le exercit ele, ct i n
ce privete organizarea formelor de funcionare. Aceasta decurge din esena noului sistem de
nregistrare a bunurilor imobile. Adic, intensificarea activitii OCT presupune creterea rolului lor
n urmtoarele privine:
Garantarea drepturilor patrimoniale asupra obiectelor imobiliare, dispunerea liber de
drepturile proprii, inclusiv la determinarea formelor de comercializare a bunurilor imobile (vnzare,
dare n arend, motenire etc.). Numai n acest caz poate fi asigurat creterea numrului de
tranzacii i extinderea includerii obiectelor imobile n circuitul comercial. Aceasta va da
posibilitatea de a diminua deosebirile existente n ce privete evoluia acestor procese n anumite

142
regiuni ale republicii, adic OCT trebuie s devin nu numai promotoare ale extinderii nregistrrii
bunurilor imobile, ci i s ndeplineasc funcii antreprenoriale;
Formarea unui segment de legtur ntre proprietarii drepturilor asupra imobilelor i bncile
comerciale, notariate, alte structuri private, ce efectueaz operaiuni cu bunuri imobile, organele
administraiei publice centrale i locale. Asigurarea lor cu informaia despre obiectele imobiliare i
proprietarii de drepturi asupra acestora, capacitatea pieei imobiliare, conjunctura pe pia i
tendinele evoluiei lor, preurile de evaluare i cele de pe pia la bunurile imobile, cu specialiti de
nalt calificaie;
Ridicarea gradului de eficien a funcionrii sistemului de nregistrare la nivel regional din
contul trecerii la sistemul electronic de nregistrare a obiectelor imobile, crearea unei baze de date,
care s includ proprietarii de bunuri imobile din toate localitile.
Un rol important revine costului tranzaciilor, precum i reducerii structurilor antrenate n
perfectarea documentelor pentru efectuarea operaiilor cu imobile. Din 2009, notarii au dreptul s
depun cerere de nregistrare a dreptului de proprietate asupra bunului n numele proprietarului.
Este adevrat, deocamdat acest proces nu prea a prins rdcini din mai multe motive, dar, precum
afirm dl Gnju V., vicedirector la ntreprinderea de Stat Cadastru, pn n anul viitor el va fi
implementat ( ,
, 18 2010 , . 10).
Soluionarea problemelor menionate trebuie s contribuie la eficientizarea activitii OCT,
asigurarea lor cu cadre calificate, crearea fondurilor n sprijinul dezvoltrii lor tehnico-materiale i
pentru stimularea muncii lucrtorilor, spre a face activitatea acestor organe rentabil.
Opinia experilori despre vnzarea-cumprarea terenurilor
cu destinaie agricol persoanelor fizice i juridice strine
Investigaia sociologic care a avut drept scop studierea opinia experilor fa de vnzarea-
cumprarea terenurilor cu destinaie agricol, persoanelor fizice i juridice strine, s-a efectuat n
perioada 1-12 iulie 2010 pe un eantion de 120 de persoane (vezi instrumentariul in Anexa 8). n
calitate de respondeni au participat specialiti de la Ministerul Agriculturii i Industriei Alimentare,
ARFC, Institutul de Proiectri pentru Organizarea Teritoriului, primari din diferite localiti rurale
ale republicii, cercettori tiinifici, reprezentani ai organizaiilor nonguvernamentale care se ocup
de problemele agriculturii i dezvoltrii pieei funciare .a. Am fcut aceast selecie rigid cu
scopul de a afla opinia unor persoane care cunosc foarte bine controversata problem ce se discut
de mai muli ani. De altfel, toi participanii la sondaj au studii superioare, inclusiv 7% au grad
tiinific sau titlu didactic, iar fiecare al 11-lea a susinut masteratul.

143
Dup tipul ocupaiei, 21,7% sunt angajai ai administraiei publice locale, 19,2% activeaz n
sfera bugetar, 14,2% n administraia public central, 13,8% i 13,4% sunt fermieri i, respectiv,
antreprenori, 11,7% lucreaz n organizaiile nonguvernamentale, iar 6% n sectorul privat.
Totodat, 63% din respondeni au un stagiu de munc de peste 15 ani, 20% - de pn la 15 ani, 13%
- de pn la 10 ani i doar 4% sub 5 ani.
Opiniile respondenilor au fost mprite n dou categorii diametral opuse: 59% din
participanii la sondaj sunt mpotriva ideii ca terenurile cu destinaie agricol s fie obiect al
vnzrii-cumprrii pentru persoanele fizice i juridice strine, iar 38% dintre ei susin aceast idee.
Faptul c numai 3% din persoanele anchetate nu au tiut ce s rspund denot buna cunoatere a
problemei de ctre respondeni.
Potrivit sondajului, proporia de 59 la 38 este caracteristic pentru toate grupurile de
respondeni, indiferent de tipul activitii i stagiul de munc. Dup tipul activitii, ponderea cea
mai mare a adversarilor vnzrii-cumprrii terenurilor cu destinaie agricol persoanelor fizice i
juridice strine revine angajailor din sfera bugetar, care au constituit 19,2% din participanii la
sondaj. Urmeaz n ordine fermierii cu 10,9%, angajaii administraiei publice locale i ai
organizaiilor nonguvernamentale (cte 10%), antreprenorii (8%) i angajaii din administraia
public central (5,6%). Raportul rspunsurilor nu i da este de 1:6,4 n cazul fermierilor, 1:5,9
al angajailor din organizaiile nonguvernamentale, 1:1,7 i 1:1,4 al angajailor din sfera bugetar i,
respectiv, al antreprenorilor. La acest capitol, discrepana cea mai mare se atest n rndul
angajailor din organizaiile nonguvernamentale i fermierilor, unde unui susintor al ideii de
comercializare a terenurilor cu destinaie agricol persoanelor fizice i juridice strine n revin circa
7 oponeni.
Motivele care i-au determinat pe respondei s se mpotriveasc comercializrii terenurilor
agricole persoanelor fizice i juridice strine sunt foarte diferite. Pentru ca argumentrile s fie mai
ntemeiate, complete i concludente, participanilor la sondaj li s-a oferit posibilitatea s aleag mai
multe variante de rspuns. Astfel, 42% din ei consider c acest lucru nu trebuie permis, deoarece n
Republica Moldova nu a fost adoptat cadrul legal necesar, fiecare al treilea este de prere c nu sunt
prevzute msuri concrete de prevenire a corupiei i protecionismului, precum i de interzicere a
schimbrii destinaiei terenurilor i concentrrii lor n minile unei persoane (organizaii), 21%
menionnd c la noi nu sunt indicate limitele suprafeei terenurilor agricole care pot constitui
proprietate privat a persoanelor fizice i juridice strine. 27% din participanii la sondaj i-au
motivat opiunea negativ, afirmnd c acest proces a demarat demult prin crearea ntreprinderilor
mixte cu capital strin, 24% consider c terenurile cu destinaie agricole trebuie s constituie

144
obiect al vnzrii-cumprrii numai pentru cetenii Republicii Moldova. Cel mai mic numr de
participani la sondaj 7 % sunt de prerea c chiar dac s-ar permite comercializarea terenurilor cu
destinaie agricol persoanelor fizice i juridice strine, nu se va schimba nimic, situaia social-
economic va rmne n continuare dificil i srcia va fi n continu cretere.
Totodat, printre cauzele care i-au fcut pe respondeni s dea un rspuns negativ la aceast
ntrebare sunt i faptul c accesul investitorilor strini prin majorarea preurilor va avea un impact
negativ asupra cumprtorilor locali, asupra dinamicii tranzaciilor, nu este elaborat i implementat
mecanismul de protecie a intereselor cumprtorilor btinai, se vor mri speculaiile cu terenurile
agricole, solul i cetenii Republicii Moldova sunt tezaurul rii care nu se vinde etc.
Analiznd rspunsurile celor 38% din respondenii care sunt de acord ca terenurile cu destinaie
agricol s poat constitui obiect al vnzrii-cumprrii persoanelor fizice i juridice strine, putem
conchide c, ponderea adepilor acestei idei se majoreaz odat cu creterea vechimii n munc a
lor. Potrivit sondajului, ponderea cea mai mic de 0,8%, revine respondenilor care au un stagiu
de munc de pn la 5 ani. Urmeaz n ordine participanii la sondaj cu un stagiu de pn la 10 ani -
6,7%, de pn la 15 ani -10%, i de peste 15 ani 20,8%. Avndu-se n vedere c ideea vnzrii-
cumprrii terenurilor cu destinaie agricol persoanelor fizice i juridice strine este una nou i
revoluionar, pare paradoxal faptul cu ct stagiul de munc al respondenilor este mai mare (deci,
sunt mai n vrst), cu att i ponderea lor este mai ridicat. Pe de alt parte, s-ar putea ca
persoanele cu un stagiu de munc mai mic s fie mai rezervate fa de ideea comercializrii acestor
terenuri persoanelor fizice i juridice strine din simplul motiv c nu au activat n perioada cnd
bunurile imobile respective erau o proprietate exclusiv a statului i, deci, nu pot compara situaia
de atunci cu posibilitile oferite de trecerea lor n proprietatea privat a cetenilor. i invers,
persoanele cu un stagiu de munc mai mare (deci, sunt mai n vrst) pot face aceast comparaie i
neleg mult mai bine avantajele privatizrii terenurilor cu destinaie agricol.
Participanii la sondaj care susin comercializarea terenurilor agricole strinilor au indicat c
aceasta va conduce: la aplicarea unor tehnologii avansate i folosirea eficient a tehnicii agricole
(34%); la dezvoltarea pieei funciare civilizate i crearea noilor locuri de munc (cte 33%); la
dezvoltarea social-economic a localitilor rurale (32%); la ncurajarea investiiilor n agricultur i
asigurarea securitii acestor investiii, la dezvoltarea ntreprinderilor de prelucrare a materiei prime
(cte 31%); la prelucrarea eficient a terenurilor agricole (30%); la neadmiterea prlogirii
terenurilor agricole, stimularea dezvoltrii businessului mic i mijlociu, creterea preurilor de
vnzare a terenurilor agricole, majorarea acumulrilor la buget, ameliorarea condiiilor de trai i
stoparea emigrrii populaiei (28-25%).

145
Cei mai muli adepi ai ideii de comercializare a terenurilor cu destinaie agricol persoanelor
fizice i juridice strine activeaz n sectorul privat i administraia public local, unde unui
oponent i revin 2 i, respectiv, 1,2 susintori.
Statisticile ARFC arat c numrul de tranzacii cu terenuri agricole este n cretere. Astfel, n
2007 au fost nregistrate 26010 operaii de vnzare-cumprare a acestui tip de proprieti, n 2008
32382, iar n 2009 37109 tranzacii. Experii n domeniu consider c ritmul de cretere a
operaiilor cu terenurile agricole ar fi mult mai mare dac aceste bunuri ar deveni obiect de
comercializare i pentru persoanele fizice i juridice strine. Interdicia respectiv, susin experii,
frneaz i creterea preurilor la terenurile agricole. Potrivit datelor ARFC, dup ce mai muli ani
la rnd preurile medii la terenurile cu destinaie agricol au crescut n ritmuri nensemnate, n 2009
fa de 2008 s-a nregistrat chiar o reducere a lor - de la 10155 lei pn la 9259 lei pentru 1 hectar.
Acest fapt este mai degrab o excepie, reducerea preurilor la terenurile agricole fiind o consecin
a recesiunii economice mondiale, care a afectat i Republica Moldova.
Revenind la dilema a permite sau nu comercializarea terenurilor agricole persoanelor fizice i
juridice strine putem spune c i opiunile experilor titrai s-au mprit n dou: oponenii
acestei idei susin c pentru scoaterea terenurilor noastre la mezat strinilor pledeaz cetenii
republicii care au procurat terenuri la preuri derizorii i acum vor s le vnd investitorilor strini i
astfel s se mbogeasc peste noapte. O alt temere a acestei categorii de experi consider c,
decizia de a permite vnzarea terenurilor agricole persoanelor fizice i juridice strine ar afecta grav
perspectivele dezvoltrii rii i chiar ale statalitii i suveranitii Republicii Moldova.
n alte ri limitarea drepturilor reale asupra pmnturilor cu destinaie agricol este diferit. n
Ungaria, Cehia, Macedonia, Serbia, Slovacia, precum i n multe ri din CSI (Federaia Rus,
Azerbaidjan, Georgia, Kazahstan, Ucraina) persoanele fizice i juridice strine nu au dreptul s
cumpere i s vnd terenuri cu destinaie agricol. n alte ri, ca Croaia, Elveia, Italia, Letonia,
Polonia, terenurile agricole pot fi nstrinate nerezidenilor n anumite condiii speciale (permis
special de la autoriti, proceduri speciale, companiilor listate la burs etc.). Sunt i state unde nu
exist niciun fel de restricii la vnzarea-cumprarea terenurilor agricole persoanelor fizice i
juridice strine Norvegia, Irlanda, Marea Britanie, Frana, Finlanda, Germania.
Chiar dac la ntrebarea direct Dvs. suntei de acord ca terenurile agricole s constituie
obiectul vnzrii-cumprrii de ctre persoanele fizice i juridice strine?, 59% din respondeni au
rspuns Nu, aceasta nu nseamn c ei sunt adversari nverunai ai ideii respective. Or, fiind
rugai s-i motiveze opiunea prin posibilitatea de a alege mai multe variante de rspuns, doar 24%
din respondeni au fost de prerea c terenurile cu destinaie agricol trebuie s constituie obiect al
vnzrii-cumprrii numai pentru cetenii Republicii Moldova. Faptul c fiecare al doilea

146
participant la sondaj a dat un rspuns negativ, deoarece nu a fost adoptat cadrul legal de
comercializare a terenurilor agricole persoanelor fizice i juridice strine, denot respectarea legii
de ctre respondeni. Nu pot fi trecui n lista adversarilor ideii de comercializare a terenurilor cu
destinaie agricol persoanelor fizice i juridice strine nici respondenii care, printre alte cauze, au
indicat i faptul c nu sunt indicate limitele suprafeei terenurilor agricole care pot constitui
proprietate privat a persoanelor fizice i juridice strine (21% din rspunsuri). De altfel, 132 din
163 de rspunsuri denot indirect c, n anumite condiii, participanii la sondaj ar accepta ideea
comercializrii terenurilor agricole persoanelor fizice i juridice strine.
Acceptarea ideii de comercializare a terenurilor agricole persoanelor fizice i juridice strine
nc nu nseamn comercializarea lor. Este vorba doar de unele restricii care limiteaz drepturile
proprietarilor de a dispune de pmntul care le aparine dup bunul lor plac.
Care ar putea fi decizia politic optimal pentru Republica Moldova? Este greu s rspundem la
aceast ntrebare, dar nainte de a da un rspuns, autoritile, experii, n primul rnd, trebuie s
analizeze minuios, mai nti, toate dezavantajele, dar i eventualele ctiguri. Ca s nu dm gres, ar
fi mai bine, s se implementeze un proiect-pilot ntr-o regiune sau s se admit comercializarea
terenurilor cu destinaie agricol persoanelor fizice i juridice n anumite condiii, mult mai rigide
dect n alte ri. Deocamdat, un lucru este cert. Chiar dac se va lua decizia de a permite
comercializarea terenurile agricole nerezidenilor, pentru a proteja proprietarii autohtoni, acest lucru
ar trebui s se ntmple nu mai devreme dect dup depirea recesiunii economice mondiale.

3.3. Nivelul de informare i contientizare a populaiei privind implementarea cadastrului
bunurilor imobile
n vederea evalurii gradului de implementare a cadastrului bunurilor imobile autorul i-a
propus s desfoare un studiu sociologic n anul 2002 pe un eantion de 1200 persoane (vezi
instrumentariul in Anexa 9). Rezultatele acestei investigaii denot faptul c, populaia Republicii
Moldova este destul de bine informat cu principiile implementrii PPC. Un rspuns pozitiv n
aceast privin au dat 72% din respondeni, n timp ce lipsa de informaie au semnalat-o 28%,
adic de 2,57 ori mai puini.
Rspunsurile pozitive se explic, n primul rnd,
prin faptul c 86,7% din respondeni au studii
superioare i n aceast calitate manifest mai mult
interes pentru procesele ce au loc n republic
(Figura 9.4).

Fig. 9.4 Sudiile respondentilor
Sursa: Crearea i implementarea Sistemului Cadastrului
Naional, 2002. Eantion 1200 respondeni.
Superioare
86,7%
Superioare
incomplete
7,1%
Medii incomplete
0,4%
Medii 1,8%
Medii de
specialitate
4,0%

147
n al doilea rnd, e vorba de locul pe care l ocup respondentul n sistemul economiei
naionale. Ponderea funcionarilor publici a constituit 42,7%, iar a antreprenorilor i lucrtorilor din
sectorul privat 36,5%. Unul din 10 subieci investigai (9,8%) este angajat n sectorul bugetar,
circa 4% dintre respondeni sunt omeri, ceilalii au alte domenii de activitate sau nu sunt antrenai
n cmpul muncii.
Dac funcionarii publici trebuiau s tie despre implementarea proiectului de cadastru n
virtutea obligaiunilor lor directe, apoi ceilali, ca reprezentani ai noii clase sociale n virtutea
posibilului impact al proiectului de cadastru implementat asupra activitii antreprenoriale pe care o
desfoar i asupra evoluiei relaiilor de pia n economia republicii.
Pentru majoritatea absolut
a respondenilor anchetai, drept
surse de obinere a informaiei,
inclusiv despre proiectul de
cadastru, au fost mijloacele de
informare tradiionale (Figura
10.4): televiziunea 33,8%,
publicaiile din presa central i
local 29,8%, radioul 28%.
De menionat c, dei se
editeaz abia din anul 2000,
10,2% din respondeni au
indicat corect sursa de
informaie, publicaia Cadastrul, al crei tiraj a crescut n trei ani de peste 4 ori, iar volumul de
2,5 ori. n opinia noastr, acesta este un indice nalt, deoarece aceast revist este citit
preponderent de funcionarii administraiei de stat i specialitii n materie, cota crora n structura
angajailor n economia naional constituie 2-3%. Adic, n afar de acetia, din publicaie s-au
informat i lucrtori din alte sfere ale economiei naionale a republicii. Rolul leciilor, meselor
rotunde, seminarelor n propagarea n rndurile populaiei a PPC al Republicii Moldova s-a dovedit
a fi nesemnificativ (9%). Un procent similar, ca surs de informaie, le revine revistelor i literaturii
de specialitate, pe care le folosesc, preponderent, specialitii.
Realizarea prevederilor PPC constituie una din condiiile necesare pentru soluionarea
problemelor acute existente. n domeniul reglementrii legislative e vorba de claritatea i sigurana
n drepturile asupra imobilelor (59,1%), garaniile statului n ceea ce privete protecia drepturilor
Fig 10.4 Surse de obinere a informaiei, % (Raspuns multiplu)
Sursa: Studiu sociologic: Crearea i implementarea Sistemului
Cadastrului Naional, 2002. Eantion 1200 respondeni.
4,4
9,3
9,3
10,2
18,7
28,0
29,8
33,8
0 10 20 30 40
Televiziune..............................
Presa central si local..........
Convorbiri cu prietenii i
cunoscuii ...............................
Publicaia Cadastrul..........
Reviste, literatur de specialitate.
Alte surse: OCT, Monitorul
Oficial etc...................................
Radio.......................................
Lecii, mese rotunde,
seminare etc........................

148
de posesiune a acestora, stimularea eficient a produciei i a investiiilor (34,2%), inclusiv strine.
n domeniul dezvoltrii active a pieei imobiliare deservirea informaional a participanilor la piaa
imobiliar (32,9%), simplificarea mecanismului de efectuare a tranzaciilor cu imobile (27,1%),
folosirea imobilelor n calitate de gaj n cazul obinerii unor credite bancare i comerciale (20,4%).
Referitor la veniturile statului, s-au pronunat pentru perceperea impozitelor pe proprietatea
imobiliar 47,6% i completarea bugetului de stat din contul taxelor la tranzaciile cu imobile 33,8%
(Tabelul 19.4).
Tabelul 19.4 Importana cadastrului pentru autoritile politice (Rspuns multiplu)
%
Perceperea impozitului pe bunul imobil
Funcionarea pieei imobiliare
Funcionarea pieei imobiliare, furnizarea informaiei veridice despre micarea imobilului
organelor de resort
Completarea bugetului din contul taxelor de la tranzaciile cu imobilul
47,6
40,4
38,2

33,8
Sursa: Studiu sociologic: Crearea i implementarea Sistemului Cadastrului Naional, 2002. Eantion 1200 respondeni.

Trebuie s se in cont de faptul c formarea i dezvoltarea pieei imobiliare are loc, de regul,
n condiiile unui numr limitat de participani la pia (ntreprinderi, firme). Aceasta le ofer
participanilor posibilitatea de a-i dicta condiiile sau a crea bariere n calea apariiei unor noi
concureni n sfera dat de activitate, de a influena nivelul preurilor la obiectivele imobiliare, iar
uneori s ntreprind aciuni mai severe fa de concureni. Nu este posibil ca piaa imobiliar n
proces de formare din Republica Moldova s poat evita aceste recidive. Limitarea acestora sau
posibilitile de neadmitere vor depinde att de calitatea proiectului de cadastru, ct i de nivelul de
realizare a prevederilor i cerinelor pe care le cuprinde.
Astfel, existena proiectului de cadastru se prezint drept o prghie de reglementare a relaiilor
de pia n sfera economic, contribuie la extinderea formelor utilizrii pe principii de pia a
bunurilor imobiliare n procesul de formare a pieei imobiliare, regleaz comerul cu imobile
corespunztor cererii din partea consumatorilor. n legtur cu aceasta, investigaia sociologic
efectuat ofer posibilitatea de a evidenia tendinele n modificarea costului imobilelor n cadrul
tranziiei de la normele n vigoare la preurile de pia n funcie de locul unde sunt situate imobilele
(Tabelul 20.4).





149
Tabelul 20.4 Modificrile ce vor interveni dac valorile normative curente vor fi nlocuite cu valori
bazate pe preuri reale de pia
Sursa: Studiu sociologic: Crearea i implementarea Sistemului Cadastrului Naional, 2002. Eantion 1200 respondeni.
Analiza datelor permite tragerea unor concluzii ce confirm urmtoarele legiti: preurile la
bunurile imobile din orae sunt cele mai mari, n orele sunt mai reduse, iar n localitile rurale
sunt cele mai reduse. n afar de aceasta, preul bunului imobiliar depinde de infrastructura social
i a transporturilor, de preul sectorului respectiv de pmnt, de prioritile ecologice ale regiunii
date. Preurile la imobile, indiferent de locul unde sunt amplasate obiectivele, depind de stabilitatea
politic, amploarea i ritmul transformrilor social-economice, nivelul migraiunii interne i externe
a populaiei. Aceti factori, n temei, influeneaz asupra reducerii preurilor la bunurile imobiliare.
Preurile la imobile n condiiile relaiilor de pia depind de randamentul operaiunilor cu bunurile
imobile, de cunoaterea conjuncturii pieei imobiliare etc., factori ce influeneaz att majorarea, ct
i reducerea preuri lor.
Firete, legitile menionate vor aciona diferit asupra costului obiectivelor imobiliare atunci,
cnd conceptul de pia va deveni dominant, adic se va renuna la valoarea prevzut de
normativele actuale. ns, indiferent de intensitatea aciunii factorilor menionai, cel mai dinamic se
va aciona asupra creterii preurilor de pia n municipiile Chiinu i Bli, precum i n
localitile situate n apropierea lor. Fenomenul este condiionat i va mai fi condiionat att de
prioritile acestor regiuni n promovarea transformrilor n spiritul economiei de pia, ct i de
faptul c va avea loc tot mai mult reducerea n continuare a fondului funciar. De aceea 80% din
respondeni au indicat c preul de pia al apartamentelor n orae va crete. O tendin similar se
va profila i n cazul obiectivelor imobiliare amplasate n apropierea acestor centre ale republicii.
n oraele mai mici creterea preurilor de pia va fi mai puin intensiv, i prin urmare,
influena lor asupra costului bunurilor imobile va fi relativ stabil i pentru majoritatea imobilelor,
acesta va corespunde preurilor normative.
%
Pentru o unitate agricol din zona rural valoarea de pia comparativ cu valoarea normativ va fi:
- mai mare 25,8
- egal 61,8
- mai mic 12,4
Pentru o cas de locuit dintr-un sat mic valoarea de pia comparativ cu valoarea normativ va fi:
- ntotdeauna mai mare 25,8
- uneori mai mare, iar alteori mai mic 61,8
- ntotdeauna mai mic 12,4
Pentru un apartament din centrul or. Chiinu sau or. Bli valoarea de pia comparativ cu
valoarea normativ va fi:

- mai mare 80,0
- egal 12,0
- mai mic 8,0
O proprietate agricol, amplasat n apropierea Chiinului, fiind comparat cu o proprietate similar
avnd aceeai fertilitate de la nordul sau sudul Moldovei, va avea o valoare:

- mai mare 78,7
- similar 14,2
- mai mic 7,1

150
n localitile steti nlocuirea costului normativ al imobilelor cu preuri de pia nu va conduce
la modificri eseniale. Mai mult dect att, 45% din respondenii chestionai au menionat c n
perspectiv preurile de pia la imobile, eventual, se vor diminua. Aceasta se explic prin
migraiunea populaiei rurale la munc n strintate, precum i prin posibila scdere n continuare a
nivelului de trai.
Diferenierea substanial a preurilor la bunurile imobile (n orae, oraele mici, localitile
rurale) i diferenele n dinamica preconizat a preurilor la obiectivele imobiliare pe fiecare tip de
localiti vor influena asupra evoluiei pieei imobiliare naionale. Concomitent, nu se poate neglija
faptul c va crete impactul unor factori asupra cererii de bunuri imobiliare. n republic deja, de
mai muli ani, se menine un nivel nalt al migraiunii intrarepublicane (sat-ora). Nu se poate
exclude faptul c migraiunea intrarepublican a populaiei va influena asupra amplorrii i
ritmului cererii la obiectivele imobiliare n diverse regiuni ale rii. Majorarea preurilor la
sectoarele de pmnt, odat cu sporirea cererii la bunurile imobiliare, va genera creterea preurilor
la aceste bunuri i diferenierea preurilor n funcie de locul unde sunt amplasate ele. Creterea
preurilor va necesita creterea veniturilor, inclusiv a salariului, iar aceasta, la rndul su, va aciona
asupra nivelului de satisfacere a cererii la bunurile imobiliare. n legtur cu creterea tensiunilor de
ordin economic n centrele industriale mari ale republicii, este posibil permutarea unui numr mare
de populaie n localitile suburbane sau din apropierea oraelor, ceea ce va provoca din nou
creterea cererii la bunurile imobiliare. Pe de alt parte, mbtrnirea populaiei i scderea
natalitii sunt condiii care pot conduce la meninerea actualelor preuri la locuine sau chiar la
reducerea lor, mai ales, n localitile rurale.
nlocuirea costurilor normative n vigoare ale imobilelor cu preuri de pia i formarea n baza
celor de la urm a noilor preuri la imobile constituie un proces pozitiv ce exclude subiectivismul,
caracteristic metodei normative i contribuie la estimarea mai corect a obiectivelor imobiliare.
Acest lucru l-au indicat circa 73% din respondenii chestionai (Tabelul 21.4).
Tabelul 21.4 Impactul nlocuirii valorile normative cu valorile bazate pe preurile de pia
%
Va contribui la evaluarea mai corect
Va contribui la o evaluare incorect
Nu va influena valorile
72,9
17,3
9,8
Sursa: Studiu sociologic: Crearea i implementarea Sistemului Cadastrului Naional, 2002. Eantion-1200 respondeni.
n prezent nivelul impozitrii bunurilor imobiliare, n opinia respondenilor chestionai, locuitori
ai municipiilor i altor orae, este n mare parte acceptabil. Acest fapt l-au menionat 57% i,
respectiv, 49% din respondeni. Concomitent, de la 9 pn la 10% din cei chestionai consider c
nivelul dat e chiar destul de redus. Adic majoritatea populaiei urbane (63%) este satisfcut de

151
mrimea impozitului pe imobile, iar 37% din oreni nu sunt satisfcui. La sate, ns, 56% din
respondenii chestionai consider c, impozitele pe bunurile imobile sunt mari, iar 41% - acceptabile.
Divergenele n ceea ce privete aprecierea impozitrii bunurilor imobiliare ntre locuitorii de la
orae i cei de la sate se explic, precum se observ, nu prin nivelul impozitelor, ci prin
discrepanele dintre venituri, de care populaia rural dispune ntr-o msur mai mic, i, deci,
posibilitile ei de achitare a impozitelor, de asemenea, sunt mai mici.
Implementarea proiectului de cadastru i intensificarea importanei n dezvoltarea pieei
imobiliare a Republicii Moldova depind de o serie de factori interdependeni: dependena pieei de
amploarea i ritmul de cretere a produsului intern brut, afluxul resurselor de munc n producie de
care sunt legate reducerea omajului i stimularea cererii la imobile; amplasarea teritorial a
imobilelor, impactul acestui factor asupra cheltuielilor de transport ale populaiei n funcie de
eficiena finanrii reelei de transport; amploarea i eficiena infrastructurii sociale, ce asigur
condiiile de trai ale populaiei din orae, judee, comune; contribuia la soluionarea problemei
privind procurarea bunurilor imobile pe baze cooperatiste de ctre ntreprinderile cu forme juridico-
organizatorice noi de activitate antreprenorial.
Aceasta va permite procurarea imobilelor la preuri accesibile n localitile preferate, cu scopul
de a-i diminua cheltuielile, sau n apropierea pieelor de desfacere a produciei finite.
n opinia respondenilor chestionai, trecerea de la estimarea costului imobilelor dup metoda
normativ la mecanismul de pia va fi mai echitabil pentru toate regiunile republicii, inclusiv
pentru localitile urbane i rurale. Aceasta au confirmat-o 50% din respondeni (Tabelul 22.4).
Tabelul 22.4 Echitabilitatea sistemului de impozitare a bunurilor imobile
%
n sate:
da
nu
mi este greu s rspund
n orae:
da
nu
mi este greu s rspund
n Chiinu i Bli:
da
nu
mi este greu s rspund

48,9
24,0
27,1

51,1
21,3
27,6

50,7
18,2
31,1
Sursa: Studiu sociologic: Crearea i implementarea Sistemului Cadastrului Naional, 2002. Eantion 1200 respondeni.

n funcie de regiune, de la 18 pn la 24% din respondeni nu pun n legtur cu mecanismul
de pia posibilitatea stabilirii unui pre echitabil.

152
Totodat, procesul nregistrrii nu va fi deloc simplu i, cu toate avantajele pe care le asigur,
nu pot fi excluse i o mulime de probleme posibile (Tabelul 23.4).
Tabelul 23.4 Avantajele nregistrrii n mas a bunurilor imobile
% respondenilor
Coninutul rspunsului
care au
menionat
avantajele
nregistrrii
care nu au
menionat
avantajele
nregistrrii
Garantarea i protecia drepturilor de proprietate
Acordarea sprijinului pentru sistemul de impozitare funciar
Asigurarea dezvoltrii sistemului de creditare
Dezvoltarea i controlul asupra pieei imobiliare
Protejarea fondului funciar de stat i municipal
Reducerea numrului de litigii
mbuntirea practicii de planificare a utilizrii terenurilor,
susinerea msurilor de protecie a solului
Faciliteaz colectarea datelor statistice
nlesnete reforma funciar
59
28
20
46
18
22

17
27
26
41
72
80
54
82
78

83
73
74
Sursa: Studiu sociologic: Crearea i implementarea Sistemului Cadastrului Naional, 2002. Eantion 1200 respondeni.

Avantajele principale ale nregistrrii ce se efectueaz n Republica Moldova sunt garantarea i
protecia dreptului de proprietate (59% din respondenii chestionai), dezvoltarea i controlul asupra
pieei imobiliare (46% din respondenii chestionai).
La alte variante au avantaje posibile indicat de la 17 pn la 28% din respondeni i nu au
indicat avantaje de la 72 la 83% de respondeni, adic aproximativ de 3-5 ori mai muli. Prin ce se
poate explica un decalaj att de mare? n primul rnd, procesul de formare a clasei proprietarilor
formeaz i ideologia respectiv a comportamentului n condiiile economiei de pia de care se
cluzesc n activitatea lor. n procesul de creare a pieei imobiliare principalul interes al
participanilor la ea const n asigurarea garaniilor i protecia drepturilor de proprietate, precum i
contribuia statului la dezvoltarea i controlul ei prin intermediul prghiilor legislative i a
normativelor respective n interesul proprietarilor. Toate celelalte variante menionate nu au o
atribuie direct la bunurile imobile. Realizarea acestora intr n funciile statului, cu ajutorul lor se
efectueaz reglementarea de stat a pieei imobiliare. Prin aceasta se suplimenteaz influena statului
asupra activitii proprietarilor de imobile n condiiile de pia.
Chestionarea respondenilor a demonstrat c existena avantajelor nu nseamn aciunea social-
economic automat a implementrii cadastrului asupra societii. Nu ntmpltor, 22% din
respondeni consider c situaia social-economic va continua s rmn grav, iar srcia va
crete. 23% din respondeni, n virtutea gradului sczut de informare, nu neleg procesul n
desfurare (Tabelul 24.4).


153
Tabelul 24.4 Impactul social-economic al implementrii cadastrului asupra societii (Rspuns multiplu)
%
Asigurarea cu o baz instituional, juridic i tehnic n vederea administrrii eficiente a
pmntului
43,1
Asigurarea, promovarea garaniei proprietii i securitii stpnirii 38,2
Facilitarea funcionrii pieei valorilor imobiliare 31,6
nfiinarea cadastrului fiscal 23,1
Gradul de informare i instruire a diverselor categorii de oameni este inferior, n rezultatul
crui fapt ei nu neleg ce se petrece
22,7
Nu s-a schimbat nimic, situaia social-economic rmne n continuare a fi dificil i srcia
este n cretere continu
22,2
ncurajarea, dezvoltarea sectorului privat n domeniile care sunt implicate direct n
implementarea proiectului, n special a dezvoltrii industriei private de ridicri, oficii private
de notariat i evaluatori privai ai bunurilor imobile
20,0
Administrarea eficient a pmntului innd cont de protecia mediului nconjurtor 20,0
Va asista la crearea gajului i capitalului posibil prin ipotecare i aceasta va spori posibilitile
de ameliorare a standardelor de trai
18,7
Sprijinirea privatizrii n sectorul agricol prin intermediul promovrii mecanismelor de
facilitare a restructurrii gospodriilor colective (colhozurilor)
16,4
Susinerea planificrii urbane efective 13,3
Informarea insuficient a societii civile 0,9
Sursa: Studiu sociologic: Crearea i implementarea Sistemului Cadastrului Naional, 2002. Eantion 1200 respondeni.
Direciile principale de influen social-economic a implementrii cadastrului asupra societii
sunt: asigurarea cadrului instituional, juridic i tehnic pentru gestionarea eficient a pmntului
(43% din respondeni); asigurarea garaniei proprietii i securitii stpnirii (38% din
respondeni); facilitarea funcionrii pieei valorilor imobiliare (32,8% din respondeni).
Atitudinea fa de alte variante din partea majoritii respondenilor este incert. Credem c
aceasta explic nu att impactul asupra consecinelor social-economice ca urmare a implementrii
cadastrului, ct reflect prghiile concrete prin intermediul crora aceast influen poate fi
asigurat. innd seama de faptul c n componena populaiei predomin locuitorii de la sate, are o
deosebit importan propagarea rolului i consecinelor proiectului de cadastru pentru categoria
dat de locuitori ai republicii. Activitatea structurilor de stat necesit identificarea unor forme
specifice de informare i instruire a diverselor categorii de populaie n vederea soluionrii
problemei de autogestiune pentru realizarea prevederilor PPC.


3.4. Strategia privind evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii bazat pe
valoarea de pia a lor
Lucrrile de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii sunt executate de ntreprinderea
de Stat Cadastru i filialele sale OCT n conformitate cu Hotrrea Guvernului Republicii
Moldova nr. 670 din 9 iunie 2003 Despre aprobarea Programului de msuri privind
implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii.

154
Sistemul de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii constituie o parte component a
sistemului cadastrului bunurilor imobile i reprezint un ansamblu de aciuni, norme i mijloace
necesare pentru estimarea valorii bunurilor imobile n scopul impozitrii.
Articolul 1 al Legii cadastrului bunurilor imobile indic scopul crerii cadastrului bunurilor
imobile, unul din ele fiind susinerea sistemului de impozitare. n acest scop, bunurile imobile se
identific i se nregistreaz n registrul bunurilor imobile.
n conformitate cu titlul VI al Codului fiscal, OCT efectueaz evaluarea masiv a lor n scopul
impozitrii, iar articolul 23 al Legii cadastrului bunurilor imobile indic c Registrul bunurilor
imobile conine un capitol-supliment privind estimarea bunului imobil n scopul impozitrii, n care
se nscriu datele evideniate n cadrul evalurii masive.
n perioada anilor 2000-2004 a fost elaborat cadrul juridic al activitii de evaluare a bunurilor
imobile, i anume: Titlul VI al Codului fiscal Impozitarea bunurilor imobile; Legea Republicii
Moldova cu privire la punerea n aplicare a Titlului VI al Codului fiscal, nr. 1056-XIV din
16.06.2000; Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989-XV din
18.04.2002; Hotrrea Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Programului de msuri
privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii, nr. 670
din 09.06.2003; Hotrrea Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Regulamentului cu
privire la evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii, nr. 1303 din 24.11.2004.
Bazele metodologiei de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii au fost puse n Titlul
VI al Codului fiscal i dezvoltate n Legea cu privire la activitatea de evaluare i Regulamentul cu
privire la evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii, aprobat prin Hotrrea Guvernului, nr.
1303 din 24.11.2004.
n conformitate cu documentele menionate, procedura de evaluare se divizeaz n patru etape:
colectarea masiv a datelor despre bunurile imobile supuse evalurii; colectarea informaiei despre
tranzaciile cu bunurile imobile; elaborarea modelului de evaluare i a hrilor zonelor valorice;
calcularea valorilor, inclusiv notificarea proprietarilor i soluionarea litigiilor.
Evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii poate fi efectuat numai dup nregistrarea
masiv i se implementeaz n conformitate cu Programul de Stat de creare a cadastrului bunurilor
imobile, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova, nr. 1030 din 12 octombrie 1998.
Msurile din cadrul Programului nominalizat s-a preconizat s fie realizate n dou etape: prima
etap 1998-2005 i etapa a doua anii 2005-2010.
Noul sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii s-a implementat n conformitate
cu Programul de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n

155
scopul impozitrii, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 670 din 09.06.2003. Lucrrile de evaluare
masiv s-au efectuat treptat pentru diferite categorii de bunuri imobile, dup cum urmeaz:
apartamente anul 2004;
case de locuit n localitile urbane anul 2005;
bunuri imobile cu destinaie comercial i de producere anul 2006;
terenuri agricole anul 2007;
case de locuit individuale din localitile rurale anul 2008.
n conformitate cu Programul de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare, n
perioada anilor 2004-2006, ARFC a evaluat n mod masiv toate apartamentele (325 mii) i casele
individuale de locuit (136,5 mii) amplasate n toate oraele rii, inclusiv 29000 de case n mun.
Chiinu. n scopul asigurrii veridicitii datelor cadastrale a fost efectuat notificarea
proprietarilor privind valoarea bunurilor imobile. n anul 2006 au fost evaluate masiv circa 22 mii
de bunuri imobile cu destinaie comercial i 9,4 mii bunuri imobile cu destinaie industrial. n
comun cu Inspectoratul Fiscal Principal de Stat, a fost stabilit structura datelor i formatul de
prezentare la organele fiscale a datelor despre bunurile imobile cu destinaie locativ (apartamente,
case individuale de locuit).
Conform datelor statistice oferite de ARFC, la finele anului 2006 au fost transmise Inspectoratului
Fiscal Principal de Stat datele privind valoarea de pia a celor 802,2 mii de apartamente i case de
locuit din 57 orae ale republicii, precum i informaii despre proprietarii acestora.
n anii 2006-2007 au fost evaluate masiv conform valorii de pia circa 59428 de bunuri
imobile cu destinaie comercial i industrial, care la 1 februarie 2008 au fost transmise de ctre
ARFC Inspectoratului Fiscal Principal de Stat. Conform situaiei de la 20 decembrie, n anul 2007
au fost evaluate peste 40000 de garaje pentru transportul individual i 25000 loturi din ntovririle
pomicole, inclusiv 50% n mun. Chiinu.
Pe parcursul anului 2007 practic s-a ncheiat evaluarea tuturor bunurilor imobile cu destinaie
comercial i industrial, a garajelor pentru transportul individual i a loturilor din ntovririle pomicole.
Printre obstacolele cu care s-a confruntat ARFC la realizarea Programului de msuri privind
implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii sunt:
- necorespunderea termenelor de finalizare a crerii cadastrului bunurilor imobile (se planific
finalizarea lui n anul 2010) cu cel de finalizare a lucrrilor de evaluare a bunurilor imobile n
scopul impozitrii (care, n conformitate cu Hotrrea Guvernului nr. 670 din 09.06.2003, se
planifica s fie ncheiate ctre anul 2008);
- lipsa informaiei despre unele tipuri de bunuri imobile (garaje, loturi pomicole, apartamente

156
proprietate public) i deintorii acestora;
- lipsa cadrului juridic ce ar reglementa monitoringul bunurilor imobile;
- necesitatea modificrii Hotrrii Guvernului, nr. 670 din 9 iunie 2003, despre aprobarea
Programului de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n
scopul impozitrii n vederea includerii n acest document a evalurii loturilor pomicole i a
garajelor. Chestiunea dat (evaluarea garajelor i loturilor pomicole) a fost abordat i de
Preedintele Parlamentului n scrisoarea adresat Guvernului DD/C - 6 nr. 107 din 03.06.2005.
n aceast ordine de idei, ARFC a adresat Ministerului Finanelor propunerea de modificare a
Hotrrii Guvernului nr. 670 din 09.06.2003 n vederea evalurii obiectelor menionate pe parcursul
anilor 2006-2007 n trei etape:
Etapa I (ianuarie 2006-iunie 2007) implementarea proiectului-pilot, elaborarea metodologiei
i evaluarea garajelor i loturilor pomicole (cu case sezoniere);
Etapa II (aprilie 2006-septembrie 2007) implementarea proiectului-pilot, elaborarea
metodologiei i evaluarea obiectelor comerciale de complexitatea 1, 2 (vezi Anexa 10);
Etapa III (iulie 2006-decembrie 2007) implementarea proiectului-pilot, elaborarea
metodologiei i evaluarea obiectelor comerciale de complexitatea 3 (vezi Anexa 10).
Concomitent, finalizarea lucrrilor de evaluare a fost propus pentru anul 2011. O perioad
ndelungat Ministerul Finanelor nu a acceptat modificarea hotrrii menionate, care are drept
scop corelarea termenelor de executare a lucrrilor interdependente.
Lund n consideraie experiena Ageniei n domeniul evalurii bunurilor imobile locative i
rezultatele proiectelor-pilot pentru elaborarea metodologiei de evaluare a bunurilor imobile
comerciale, industriale i altor tipuri de bunuri imobile cu destinaia necomercial, evaluarea tuturor
obiectelor din aceste categorii pe parcursul unui singur an era practic imposibil din urmtoarele
considerente:
nregistrarea masiv a bunurilor imobile comerciale industriale i a altor bunuri imobile
necomerciale nu a fost inclus n Programul de stat de crearea a cadastrului bunurilor imobile. Pn
la acea dat a fost efectuat numai nregistrarea selectiv a acestor bunuri imobile (la comanda
proprietarilor), preponderent, la efectuarea tranzaciilor cu aceste bunuri;
la data respectiv, un numr considerabil de obiecte nu erau nregistrate n cadastru, nu n
toate localitile au fost finalizate lucrrile de nregistrare i era nevoie de timp pentru a le identifica
n teren;

157
obiectele comerciale, industriale i alte bunuri imobile cu destinaia necomercial sunt foarte
diverse dup categorie de destinaie i diferite dup niveluri de complexitate, din care cauz era
necesar elaborarea mai multor metode de evaluare;
volumul de lucru era foarte mare, deoarece obiectele supuse evalurii n anul 2006 sunt
amplasate n toate localitile rii (1550 de localiti), att n intravilanul, ct i n extravilanul acestora.
Reieind din cele menionate, s-a propus extinderea termenilor de evaluare a bunurilor
comerciale i industriale pe un termen de 2 ani - 2006-2007. Astfel, suplimentar la aceste categorii
de bunuri imobile, n perioada anilor 2006-2007 au fost evaluate garajele i bunurile imobile din
ntovririle pomicole. Respectiv, au fost modificai i termenii de evaluare a terenurilor agricole
(anii 2007-2009, n loc de anul 2007, prevzut n Hotrrea de Guvern nr. 670) i caselor de locuit
individuale din localitile rurale (anii 2009 2011, n loc de anul 2008, prevzut de Hotrrea de
Guvern nr. 670). De asemenea, era necesar s fie modificat lista categoriilor de bunuri imobile
supuse evalurii n scopul impozitrii.
n afar de lucrrile de evaluare incluse n Programul de msuri privind implementarea noului
sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii a aprut necesitatea ndeplini unor
lucrri suplimentare, care nu au fost prevzute de Program. Totodat, autoritile publice locale au
pus problema urgentrii evalurii garajelor i loturilor pomicole n vederea generrii veniturilor prin
intermediul impozitrii acestora.
Un argument n favoarea actualitii temei menionate a fost i porunca Guvernului Republicii
Moldova, nr. 1022-212, din 23 martie 2006.
Examinnd situaia real din teritoriu privind cauzele ce duceau la trgnarea nregistrrii
bunurilor imobile, inclusiv sugestiile respondenilor n urma investigaiei sociologice de caz ntru
ndeplinirea calitativ a poruncii menionate a Guvernului, s-a constatat c tergiversarea are loc din
mai multe cauze, inclusiv: deintorii de bunuri imobile erau plecai peste hotare; lipsa datelor din
paaport ale proprietarilor cu drept de folosin; lipsa planurilor de organizare a teritoriului pentru
ntovririlor pomicole i a cooperativelor de construcie a garajelor; dificultatea efecturii
msurrilor geodezice pentru unele ntovriri pomicole pe motivul vegetaiei arborescente; lipsa
planurilor cadastrale; utilizarea terenurilor pomicole contrar destinaiei; lipsa cadrului legal privind
procedura de atribuire a terenurilor aferente cooperativelor de construcie a garajelor i
ntovririlor pomicole, ocuparea neautorizat a terenurilor (mun. Chiinu etc.);
Un numr impuntor de cooperative de construcie a garajelor i ntovriri pomicole nu aveau
nregistrate statutele, nu au finalizat procesul de dare n exploatare a acestor tipuri de bunuri
imobile din care cauz nu putea fi nregistrat dreptul de proprietate asupra lor. Pentru
soluionarea chestiunii date era necesar s fie simplificat procedura de nregistrare a dreptului de
proprietate asupra tipurilor respective de bunuri imobile i numirea unor persoane responsabile de
soluionarea acestor probleme.

158
n opinia noastr, msurile de soluionare a acestor probleme erau: abordarea lor la edinele
consiliilor locale; antrenarea specialitilor serviciilor raionale relaii funciare i cadastru, inginerilor
funciari din primrii, pentru a stabili hotarele proprietilor imobiliare i a urgenta prezentarea
listelor deintorilor de garaje i loturi pomicole.
innd cont de faptul c certificatul eliberat de preedinii cooperativelor de construcie a
garajelor servesc drept temei pentru nregistrarea drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobile
menionate n Registrul bunurilor imobile, puteam doar bnui despre gravitatea acestor probleme.
Era necesar abordarea permanent a acestor probleme n mijloacele de informare n mas
republicane i locale. Continuarea desfurrii seminarelor i dialogurilor tematice cu diverse
categorii ale populaiei cu scopul de a contientizare de ctre ceteni a importanei participrii lor
la ndeplinirea prevederilor Hotrrii Guvernului, nr. 670 din 09.06.2003, despre aprobarea
Programului de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n
scopul impozitrii.
Ctre 30 septembrie 2006 OCT executaser lucrri cadastrale i ntocmiser planuri cadastrale
pentru circa 80% din garaje i 75% din loturile pomicole. Tot n acest scop autoritile publice
locale au ntocmit lista titularilor de drepturi pentru circa 15 500 de garaje (43%) i circa 6 600 de
loturi pomicole (11%). Nu au fost finalizate lucrrile de ntocmire a planului cadastral n mun.
Chiinu din cauza: I) neprezentrii la timp a listelor titularilor de drepturi din partea autoritilor
publice locale; II) volumului mare de lucru n raza de activitate a OCT Chiinu. Conform
statisticilor operative, n or. Chiinu, din numrul total de garaje de peste 22 mii, doar 3406 au fost
identificate. Erau joase i ritmurile de executare a lucrrile de inventariere a garajelor, loturilor
pomicole din partea autoritilor publice locale, fapt ce punea n pericol finalizarea lucrrilor de
nregistrare a acestor tipuri de bunuri imobile n termene stabilite (anul 2007).
Menionm c argumentele propunerilor noastre privind necesitatea modificrii Hotrrii
Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Programului de msuri privind implementarea
noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii, nr. 670 din 9 iunie 2003, au
fost publicate i ulterior utilizate la elaborarea noii redacii a acestui Program prin adoptarea
Hotrrii Guvernului, nr. 117 din 6 februarie 2007 (n vigoare de la 16 februarie 2007).
Problemele legate de evaluarea bunurilor imobile
Conform datelor statistice ale ntreprinderii de Stat Cadastru, n perioada anilor 2008-2010
au fost evaluate circa 20 mii de terenuri agricole cu construcii amplasate pe ele. Problema a constat
n indentificarea proprietarilor cotei valorice. n acest sens era necesar o conlucrare mai strns cu
autoritile publice locale.

159
n unele localiti nu au fost finalizate lucrrile de corectare a erorilor comise la elaborarea
proiectelor de organizare a teritoriului, din care cauz s-a propus ca odat cu evaluarea terenurilor
agricole s fie corectate i erorile depistate. n acest scop, s-a propus alocarea de surse financiare
suplimentare.
ncepnd cu anul 2011, urmau s fie evaluate n mod masiv casele de locuit din localitile rurale
i grdinile din extravilan, ns nu n toate localitile rurale din Republica Moldova au fost efectuate
lucrri cadastrale i de nregistrare masiv a bunurilor imobile n Registrul bunurilor imobile.

Nivelul de informare i contientizare a populaiei privind implementarea noului sistem de
impozitare a bunurilor imobile n baza valorii de pia a lor
Despre gravitatea problemelor ce in de impunerea fiscal i cile de soluionare a acestora n
sfera imobiliar trebuie s se discute activ n mijloacele de informare n mas, n cadrul forurilor
tiinifice, a ntlnirilor cu diverse categorii de populaie. Mai ales n legtur cu implementarea n
Republica Moldova de la 1 ianuarie 2007 a noului sistem de impozitare a bunurilor imobile n baza
valorii lor de pia.
Conform datelor investigaiilor sociologice despre acest sistem au auzit 56% din respondeni,
44% nu au auzit. De menionat c n anul 2002 cota celor informai despre implementarea n
republic a PPC a fost de 72%, a celor neinformai de 28%. Adic, nivelul de informare a
populaiei privind implementarea noului sistem fiscal e foarte redus. n funcie de divizarea
teritorial-administrativ rspunsurile celor informai s-au distribuit astfel: n municipii 59%, n
orae (centre raionale) 64%, n sate (comune) 47%.
Dup vrsta respondenilor se observ
c cea mai informat despre noul sistem de
impunere fiscal este partea matur a
populaiei economic active a republicii
ncadrata n limita de vrst 30-49 ani.
Principalele surse de obinere a informaiei
despre sistemul dat au fost comunicarea cu
prietenii i cunoscuii 22,8% din
rspunsuri; televiziunea 20,4%;
articolele din presa central i local
14,2%; buletinul informaional Cadastrul 12,8%; revistele i literatura de specialitate 11,2%;
radioul 9,9%; leciile, mesele rotunde, seminarele 6,6%; alte surse 1,9% din rspunsuri.
Fig 11.4 Nivelul de informare in funcie de vrsta, %
Sursa: Studiu sociologic: Implementarea noului sistem de impozitare a
bunurilor imobile bazat pe valoarea de pia, 2004. Eantion 1200 respondeni.
40
51
63
64
52
0 20 40 60
18-29 ani...................
30-39 ani....................
50-59 ani....................
60 ani si maimult......
40-49 ani ..................

160
n funcie de genul de activitate sursele prioritare de obinere a informaiei sunt:
Funcionarul public televiziunea (23,3%), comunicarea cu prietenii i cunoscuii
(21,4%), buletinul informaional Cadastrul (17,6%);
Antreprenorul comunicarea cu prietenii i cunoscuii (23,3%), televiziunea
(18,6%), radioul (16,3%);
Lucrtorul n sectorul
bugetar
comunicarea cu prietenii i cunoscuii (20,7%), televiziunea
(17,8%), revistele i literatura de specialitate (16%);
Lucrtorul n sectorul
privat
comunicarea cu prietenii i cunoscuii (23,2%), televiziunea
(22,6%), articolele din presa central i local (16,8%);
Pensionarul comunicarea cu prietenii i cunoscuii (38,3%), radio (17%),
articolele din presa central i local (12,8%);
Studentul televiziunea (24,1%), articolele din presa central i local
(20,7%), comunicarea cu prietenii i cunoscuii (17,2%);
omerul televiziunea (21,7%), articolele din presa central i local
(17,4%), comunicarea cu prietenii i cunoscuii (17,4%).

Implementarea noului sistem de impunere fiscal a bunurilor imobile este oportun, n opinia a
51,6% din intervievai, iar pentru 48,4% din respondeni neoportun. n componena celor din
urm, 6,1% consider c implementarea noului sistem trebuie amnat cu 1-5 ani, 3,3% cu 11-50
ani, 5,7% pe o perioad nedeterminat, iar 28,1% au afirmat c nu este necesar implementarea
unui nou sistem. Un decalaj att de mare ntre opinii se explic, dup prerea noastr, prin
pregtirea insuficient de promovare a reformei n sfera imobiliar; nivelul sczut de informare a
populaiei despre starea, tendinele de evoluie i obiectivele reformei, locul de impunere fiscal a
bunurilor imobile n baza valorii lor de pia pentru realizarea obiectivelor reformei.
Totodat, 61,1% din respondeni consider c principala i cea mai eficient cale de
implementare a noului sistem de impunere fiscal este etapizarea, cnd n fiecare an se evalueaz i
se impoziteaz un anumit tip de bunuri imobile de pe teritoriul rii. Pentru varianta unic adic,
ncepnd de la o anumit dat concret, se evalueaz i se impoziteaz toate tipurile de bunuri
imobile pe ntregul teritoriu al rii, s-au pronunat 21,7% din participanii la sondaj.
Procesul de implementare a noului sistem de impozitare a bunurilor imobile va influena asupra
dezvoltrii social-economice a republicii. n funcie de nivelul i prioritile acestui impact,
respondenii intervievai s-au repartizat n modul urmtor: vor crete veniturile n bugetele locale
(55,8%); va beneficia sfera social: creterea salariului, pensiilor, indemnizaiilor, apariia unor noi
faciliti etc. (26,9%); piaa imobiliar va deveni mai transparent (24,0%); vor fi depistate
construciile ilegale i bunurile imobile nenregistrate n sistemul cadastrului (22,9%); va fi creat un
sistem echitabil de impozitare a bunurilor imobile (22,6%); va aprea o surs sigur de informare cu
privire la valoarea de pia a bunurilor imobile (20,3%); va contribui la reducerea nivelului srciei
(14,3%); va contribui la dezvoltarea businessului mic i mijlociu (12,5%).


161
Cea mai important informaie n procesul de implementare a noului sistem de impozitare a
bunurilor imobile este aprecierea posibilitilor valorii de pia a bunurilor imobile n comparaie cu
valoarea lor de inventariere (normativ) i determinarea sumei posibile a plilor fiscale la bunurile
imobile aparte.
Aprecierea dat de respondeni acestor procese denot posibilitatea evoluiei urmtoarelor tendine.
Valoarea de pia, n comparaie cu cea normativ, va prevala la toate bunurile imobiliare.
Drept rezultat, sumele fiscale vor avea o tendin similar.
Intensitatea acestor procese va fi mai mare la orae i n municipii i considerabil mai redus la
sate. Aceasta nseamn c dezvoltarea relaiilor de pia n sfera imobiliar se va desfura anticipat
mai nti n orae i municipii, iar apoi la sate.
Investigaia sociologic efectuat a demonstrat c 49,1% din respondeni au menionat faptul c
odat cu majorarea cotei impozitului pe bunurile imobile ei vor respecta legislaia n vigoare i vor
plti impozitele necesare. 37,9% din intervievai nu consider posibil nclcarea legislaiei n
vigoare, dar n procesul creterii impozitelor nu exclud cutarea unor noi surse de obinere a
veniturilor de la bunurile imobile (darea n arend) pentru a plti impozitele respective (19,7%);
vnzarea i procurarea altor bunuri imobile, impozitele la care vor fi mai mici (14,8%), bunoar,
care se afl pe un teritoriu cu condiii mai puin favorabile de trai etc., participarea la manifestaii de
protest (3,4%), iar 11,7% din respondeni au menionat c nu vor plti acest impozit. Concomitent,
aproximativ 62% din respondeni cunosc consecinele neachitrii impozitelor, iar 37% din
respondeni nu le cunosc.
Astfel, implementarea noului sistem de impozitare a bunurilor imobile va fi nsoit nu numai
de o eventual cretere a ncasrilor fiscale n partea de venit a bugetului, ci i de posibilitatea
intervenirii unor schimbri structurale n deinerea i dispunerea unor sau altor obiecte imobiliare, a
impactului asupra surselor de obinere a veniturilor. n afar de aceasta, nu trebuie exclus
posibilitatea unor tensiuni sociale sub form de greve mari sau nedeclarare a veniturilor obinute
pentru a se eschiva de la plata impozitelor. De aceea este foarte important ca implementarea noului
sistem de impozitare a bunurilor imobile s nu frneze dezvoltarea relaiilor de pia i formele
dictate de economia de pia, iar impozitele s nu fie mecanismul principal de reformare a
sectorului imobiliar al economiei naionale i soluionare a problemelor sociale de importan vital
pentru oameni.
Potrivit datelor statistice ale Serviciului Fiscal de Stat n anul 2010 conform situaiei de la
1noiembrie 2010 au fost nregistrate venituri pe bunuri imobiliare n sum de 242 de milioane 247
mii lei, mai mult cu peste 20% fa de anul 2011.


162
Interesul pentru informaia cadastral: realiti i probleme
n condiiile creterii stabile a numrului de tranzacii pe piaa proprietilor imobiliare este
firesc ca i interesul fa de informaia cadastral s sporeasc, cel puin, proporional, dac nu chiar
n ritmuri mai avansate. Potrivit datelor ntreprinderii de Stat Cadastru, numrul extraselor din
registrul bunurilor imobile a crescut de la 66,6 mii, n 2004, pn la 264,4 mii, n 2006, n primele 6
luni ale anului 2007 nregistrndu-se peste 144 mii de solicitri. Solicitani ai acestei informaii sunt
de la ceteni simpli pn la diferite ntreprinderi, instituii i organizaii, n primul rnd, bncile
comerciale, notarii, firmele imobiliare, de evaluare, autoritile publice, organele procuraturii,
judectoriile, inspectoratele fiscale, etc. De altfel, ctre 1 iulie 2007, ntreprinderea de Stat
Cadastru avea ncheiate contracte de furnizare a informaiei cadastrale cu 150 de consumatori.
Analiznd situaia i tendinele la acest capitol, precum i innd cont de faptul c informaiile
cadastrale utilizate judicios pot facilita soluionarea multor probleme economice, sociale, juridice i
de alt natur cu care se confrunt Republica Moldova a fost realizat un studiu sociologic pe aceast
tem, cu participarea autorului
Studiul este primul de acest fel n Republica Moldova i a fost efectuat n luna iulie 2007 pe un
eantion de 250 persoane, dintre care 125 angajai ai celor 150 de firme cu care ntreprinderea de
Stat Cadastru are ncheiate contracte de furnizare a informaiei cadastrale, fapt ce poate
demonstra caracterul reprezentativ al sondajului, dar i gradul nalt de profesionalism al
participanilor la investigaie. Cealalt jumtate de participani la sondaj sunt ntreprinztori,
inclusiv fermieri, lucrtori ai organelor publice, de drept, instituiilor financiare, ageniilor
imobiliare, ntreprinderilor private de prestare a serviciilor cadastrale, notari, etc., care constituie
grupul cel mai important de utilizatori ai informaiei cadastrale.
Potrivit sondajului, practic toi participanii (99,1%) au apelat la serviciile OCT, deci, obiectiv
rspunsurile se bazeaz pe propria lor experien.
Cele mai solicitate 3 servicii, arat studiul, sunt cele legate de nregistrarea dreptului de
proprietate (70,1%), obinerea extrasului din Registrul bunurilor imobile (55,4%) i a informaiilor
despre proprieti imobiliare (50%). Urmeaz n ordine descresctoare: eliberarea certificatului de
evaluare (39,3%), efectuarea lucrrilor cadastrale (29,9%), nregistrarea ipotecii i a altor drepturi
asupra proprietii (29,9%), perfectarea documentelor despre dreptul de proprietate sau de folosin
a sectorului distribuit de organul administraiei publice locale (24,1%), obinerea informaiei despre
proprietari, locul amplasrii sectorului i servituile (22,8%), serviciile de consultan i expertiz (20,5%).
Referindu-se la scopul utilizrii informaiilor solicitate, participanii la sondaj l-au punctat n
felul urmtor: identificarea dreptului proprietarului (51,3%), efectuarea tranzaciei (47,3%),

163
privatizarea proprietii (37,5%), asigurarea garaniei securitii bunului imobil (26,8%), obinerea
de credite (21%), soluionarea litigiilor patrimoniale (15,6%), privatizarea sectoarelor adiacente
(14,7%), precum i deschiderea dosarelor penale, partajarea averii, acestea din urm fiind solicitate
n temei de organele de drept.
Participanii la sondaj au fost rugai s se pronune i pe marginea chestiunii privind raportul
dintre serviciile prestate de OCT i costul lor. Rezultatele au artat c 45,5% din persoanele
chestionate consider preurile acceptabile, majoritatea dintre acestea declarnd c sunt mulumite i
chiar foarte mulumite de costul serviciilor.
Sintetiznd rezultatele cercetrii se poate constata c o bun parte dintre serviciile i
informaiile furnizate de OCT nu-i satisface pe utilizatori din motivul c procedura obinerii lor le ia
prea mult timp, iar comenzile se ndeplinesc cu ntrziere. O soluie pentru ameliorarea situaiei la
acest capitol ar fi lrgirea reelei de recepionare a documentelor prin deschiderea unor puncte
speciale n satele mari i n toate sectoarele din Chiinu.
O alt problem abordat de participanii la sondaj ine de gama serviciilor oferite de OCT, mai
multe persoane pronunndu-se pentru completarea ei cu prestarea informaiilor despre preurile de
pia ale proprietilor imobiliare, situaia curent a circuitului imobilelor etc. n aceast ordine de
idei, sondajul a mai artat c OCT ar trebui s presteze i alte servicii, inclusiv de consultan, de
identificare i evaluare a bunului imobil n dependen de locul amplasrii lui, de vizualizare a
hrilor digitale i a planurilor cadastrale cu posibilitatea concretizrii unor date despre proprietate
i construciile auxiliare. Alt set de propuneri viznd lrgirea gamei de servicii ine de mbuntirea
colaborrii instituiilor financiare cu oficiile cadastrale, reprezentani ai bncilor comerciale plednd
pentru conectarea lor la informaia cadastral cu acces limitat (activitatea de creditare), obinerea
informaiilor despre bunurile imobile cu sechestre etc.
Participanii la sondaj au formulat i alte propuneri orientate spre mbuntirea calitii
serviciilor prestate de OCT.

3.5. Problemele constituirii Cadastrului General n Romnia
Una dintre multiplele metode ale sociologiei juridice este metoda comparativ.
Anterior a fost efectuat analiza sistemului cadastral n Republica Moldova, ns prezint interes
compararea lui cu funcionarea sistemului cadastral n una din rile Uniunii Europene. n acest
sens se va analiza experiena Romniei.
Dup evenimentele din decembrie 1989, Guvernul Romniei a ntreprins anumite eforturi pentru
restabilirea consecvent i coordonat a cadrului juridic i instituional care s asigure dreptul de

164
proprietate funciar privat. Reforma funciar n Romnia a inclus trei procese separate:
decolectivizarea i recrearea dreptului de proprietate funciar privat;
privatizarea gospodriilor agricole (de stat) i darea n arend a unor sectoare de pmnt;
crearea unei noi structuri fermiere, inclusiv prin restructurarea marilor gospodrii agricole n
funciune pentru a le aduce n concordan cu noile forme de proprietate i principiile economiei de pia.
La etapa incipient reforma funciar declarat nu s-a bazat iniial pe un cod de legi logice i
consecvente (Legea cu privire la restituirea pmntului, Legea cu privire la cadastru i nregistrare,
Legea despre arenda pe termen lung, Legea privind vnzarea terenurilor i agenia de intermediere)
i alte acte normative, ele coninnd numeroase contradicii i confruntri de interese i ideologii. A
trebuit s treac mai mult de zece ani pn la finalizarea elaborrii codului de legi pentru a se
asigura garantarea transmiterii dreptului de proprietate funciar.
Una dintre primele i cele mai radicale reforme promovate de guvernul care a venit la putere n
decembrie 1989 a inclus restabilirea dreptului de proprietate funciar. Lega nr. 18/91 a fondului
funciar, adoptat n februarie 1991, a readus la starea lui anterioar dreptul asupra proprietii
funciare i a altor bunuri imobile pe teritoriile care mai nainte au fost supuse colectivizrii i a
asigurat condiiile pentru realizarea practic a uneia dintre legile generale ale cadastrului i
nregistrrii terenurilor n calitate de mecanism, legifernd crearea bazei pentru eliberarea titlurilor
de proprietate asupra bunurilor imobile din nou obinute.
nainte de regimul comunist n Romnia existau dou sisteme diferite de nregistrare a
terenurilor: Codul civil, n baza sistemului de transcripiuni i inscripiuni a datelor (incluznd
teritoriul Munteniei, Olteniei i Moldovei), precum i sistemul Crii funciare (n Transilvania,
Bucovina i Banat). Iniiativa naintat n anul 1938 privind unirea celor dou sisteme cu utilizarea
ulterioar a Crii funciare nu a putut fi tradus n fapt din cauza celui de al Doilea Rzboi Mondial.
n consecin, ambele sisteme au fost lichidate odat cu instaurarea regimului comunist, deoarece
majoritatea terenurilor agricole au fost colectivizate i naionalizate fr a se ine cont de
nregistrarea lor i de drepturile de proprietate. Cele dou sisteme de nregistrare funciar au fost n
vigoare n Romnia pn la 1 iulie 1999, dei, conform noii Legi a cadastrului i a Publicitii
Imobiliare, nr. 7/1996, se acorda prioritate sistemului de nregistrare n Cartea funciar i nu
sistemului de nscriere i rescriere a datelor, crendu-se astfel cadrul juridic pentru formarea unui
sistem pentru toat ara.
Noua instituie de stat Agenia Naional pentru Cadastru, Geodezie i Cartografie, creat n
luna noiembrie 1996, a avut sarcina de a elabora i implementa cadastrul general n localitile
rurale i urbane. Oficiile judeene de cadastru au nceput s se ocupe de unirea terenurilor, divizarea

165
sectoarelor de pmnt, divizarea repetat i mproprietrirea cu pmnt, precum i de lichidarea
erorilor. Ministerul Justiiei este responsabil de implementarea repetat a sistemului de nregistrare
pe baza Crii funciare. Cu toate c exist cadrul juridic respectiv, un factor negativ ce influeneaz
dezvoltarea sistemului de asigurare a unui cadastru sistematic i a sistemului de nregistrare funciar
este lipsa coordonrii cuvenite i concurena dintre instituiile guvernamentale.
Anterior, Ministerul Agriculturii purta n mod tradiional rspundere pentru elaborarea
cadastrului funciar. Serviciul cadastral din cadrul acestui minister asigura partea tehnic a executrii
lucrrilor de msurare a pmntului i restabilirea dreptului legitim de proprietate asupra terenurilor
respective. Dup crearea noii agenii, serviciul cadastral al Ministerului Agriculturii a fost categoric
mpotriva transmiterii responsabilitii i funciilor sale Ageniei Naionale pentru Cadastru,
Geodezie i Cartografie. Totui, Ministerul Agriculturii a fcut mult pentru ca agenia s primeasc
mputernicirile i responsabilitatea pentru realizarea cadastrului agricol n localitile rurale. Astfel,
serviciile cadastrale ale ministerului respectiv au reuit s-i pstreze dreptul pentru efectuarea
msurtorilor de pmnt i eliberarea titlurilor funciare n procesul de restabilire a drepturilor de
proprietate funciar i, prin urmare, s-i menin infrastructura material proprie n ansamblu pe
ar. nc din primele zile, Agenia Naional pentru Cadastru, Geodezie i Cartografie s-a
confruntat nu numai cu lipsa infrastructurii respective, dar nu a avut posibilitatea s se foloseasc
nici de baza de date necesar pentru restabilirea drepturilor legitime de proprietate funciar, ceea ce
constituia factorul decisiv pentru crearea cadastrului naional general. Decizia politic privind
unificarea a dou instituii n una singur a fost adoptat doar peste 5 ani, n anul 2001, prin
Decretul nr. 70/2001.
n baza Legii nr. 7/1996 cadastrul general se efectueaz la nivelul fiecrei uniti teritorial-
administrative comun, orel, localitate mare, jude la scara i la nivelul ntregului stat.
n Romnia principalele uniti i obiecte ale sistemului cadastral sunt sectoarele de pmnt,
construciile i proprietarii. La nivel de stat, cele trei funcii ale sistemului cadastral general
tehnic, juridic i economic sunt ndeplinite de ctre Agenia Naional pentru Cadastru,
Geodezie i Cartografie, Ministerul Justiiei i Ministerul Finanelor; iar la nivel regional de ctre
ageniile locale pentru cadastru, geodezie i cartografie, biroul pentru nregistrarea funciar, precum
i de Direcia pentru finanele de stat. Principala documentaie tehnic se ntocmete la nivelul
fiecrei uniti administrativ-teritoriale i include registrul cadastral al parcelelor, indexul alfabetic
al proprietarilor i domiciliul acestora, registrul cadastral al proprietarilor, registrul corpurilor de
proprietate, fia centralizatoare a partidelor cadastrale pe proprietari i categorii de folosin,
planurile cadastrale.

166
Lucrrile cadastrale tehnice cuprind stabilirea (legitim) i indicarea pe suprafaa solului cu
semne de hotar a teritoriului unitii teritorial-administrative respective, indicndu-se hotarul prii
cu construcii a localitii.
Ministerul Justiiei poart rspundere i asigur crearea i ntreinerea n ordinea cuvenit a
sistemului de nregistrare bazat pe Cartea funciar. n fiecare jude funcioneaz de la 3 pn la 6
reprezentane judiciare.

Parteneriatul la nivel de stat i privat, accesul liber la informaia privind sectoarele de pmnt
n Romnia exist o colaborare fructuoas ntre sectorul de stat (administrarea de stat i
organele puterii la nivel local i central), sectorul privat, reprezentat de msurtorii de pmnt
liceniai i firmele specializate pentru executarea msurtorilor geodezice i colectarea datelor
cadastrale i notarii de stat (particulari). Msurtorii de pmnt liceniai i companiile specializate
execut aproape toate lucrrile cadastrale i asigur obinerea datelor n format digital att de ctre
proprietarii de terenuri, ct i de ctre instituiile locale i centrale ale statului.
n Romnia fiecare cetean are dreptul de verificare a nregistrrilor din Cartea funciar i
cadastrul general. Valabile din punct de vedere juridic sunt exclusiv drepturile nregistrate n aceste
dou surse de informare - registrele cadastrale i crile funciare. n anul 2001 Parlamentul
Romniei a adoptat Legea cu privire la informaia public (nr. 544/2001), care a fost racordat la
normele Uniunii Europene.
Cadastrul imobiliar s-a transformat ntr-un cadastru multiaspectual modern cu hri tematice, n
mare parte la scara 1:1000 sau 1:500 n cazul teritoriului urban i la scara de 1:2000 sau 1:1500 n
cazul localitilor rurale. Totodat, nsui cadastrul, adic lista i descrierea proprietilor funciare,
este accesibil populaiei. ntreaga informaie referitoare la pmnt este accesibil fiecrei persoane,
ns toate datele personale ale proprietarilor sunt protejate contra accesului nesancionat. Conform
planului, acordarea accesului electronic la bazele de date privind gestiunea terenurilor n regimul
on-line a fost prevzut pentru finele anului 2003. Din numrul total al titlurilor funciare
(constituind, conform evalurilor, 20.000.000) n sursele electronice au fost introduse doar 1% (200.000).
Odat cu utilizarea tehnologiilor moderne i a mijloacelor de tip Internet-Intranet toate
organele interesate autoadministrarea local, msurtorii de pmnt liceniai, notarii, avocaii i
instituiile creditare au nceput s aib acces direct la datele respective la preuri moderate.
Restituirea i restabilirea drepturilor de proprietate funciar care s-a desfurat n dou etape
(anul 1998 i anul 2001) a complicat procesul de elaborare a titlurilor. Conform primei Legi nr.
18/1991 cu privire la nregistrare, adic la restabilirea strii iniiale de drept, dreptul la proprietate
nou stabilit s-a aplicat pentru suprafeele de pn la 10 ha de teren agricol, iar distribuirea masivelor

167
silvice de pn la 1 ha n-a fost definitiv stipulat nainte de adoptarea noii Legi (nr. 1/2000), prin
care dreptul de proprietate s-a extins deja asupra a 50 ha de terenuri agricole i de 10 ha n cazul
masivelor silvice. Dac n primul caz problema masivelor silvice ar fi fost soluionat, aciunea
celei de a doua legi ar fi vizat doar diferenele.
n luna martie 2001, peste 10 ani de la nceputul asigurrii forate a Legii cu privire la
restabilirea dreptului de proprietate, 12,5% din solicitani aa i n-au intrat n posesia terenurilor ce
li se cuveneau. Concomitent, 20% din persoanele care i-au declarat drepturile n-au obinut titlul
juridic. Eliberarea titlului dat, precum se vede, a devenit piatra de ncercare pentru 80% din
persoanele cu drept de posesiune a pmntului. Totodat, n ultimii patru ani statistica oficial
vorbete despre existena a 78-80% de proprietari posesori de drepturi funciare.
Eliberarea titlurilor de proprietate funciar nc nu s-a ncheiat nici n cazul proprietii
private, nici n cel al proprietii statului.
Reforma funciar n localitile rurale a condus la fragmentarea considerabil a terenurilor n
sectoare cu suprafee nejustificate din punct de vedere economic de cte 1-3 ha. Multe sectoare
aparin pensionarilor care locuiesc n orae sau persoanelor ce nu au nici timp, nici aptitudini pentru
lucrarea pmntului. Pn la adoptarea Legii privind atitudinea juridic justificat fa de pmnt (nr.
54/1998) nu se permitea procurarea sau vnzarea terenurilor n raioanele agricole. O direcie
prioritar ar fi comasarea terenurilor agricole la efectuarea tranzaciilor de vnzare-cumprare,
precum i darea n arend a sectoarelor de pmnt neutilizate sau utilizate incomplet.
Organele centrale i locale ale puterii susin activitatea cadastrului pentru crearea unui sistem
unic, care s garanteze asigurarea cadastral i nregistrarea bunurilor imobile. Sistemul n cauz va
permite s fie determinate elementele necesare eseniale pentru stabilirea obiectului imobiliar;
nregistrare i garantare; evaluarea terenurilor i construciilor; funcionarea cuvenit a sistemului
de impozitare i percepere a taxelor respective, precum i pentru implementarea infrastructurii n
limitele programelor de gestiune a gospodriei urbane. Sistemul va contribui la dezvoltarea pieei
funciare libere i a pieei construciilor pentru stimularea fluxului de investiii strine i crearea unei
reele ample de eliberare a creditelor pentru asigurarea creanelor i mprumuturilor i, n fine, la
impulsionarea pieei imobiliare.
Dup reforma funciar de la nceputul anilor 1990, n Romnia au fost puse treptat bazele pentru
restabilirea drepturilor de proprietate asupra pmntului. Aceste drepturi au cptat caracter
exclusiv cu posibilitatea transmiterii lor altor persoane, de nstrinare, executare silit i extragere
prin sentin de judecat, ceea ce le deosebete de drepturile asupra proprietii de stat, care nu pot
fi nstrinate. Dreptul de proprietate n cauz este stipulat n Constituia Romniei i n alte acte

168
legislative. n hotrrile referitoare la nstrinarea silit a drepturilor de proprietate adoptate n
ultimul timp se admite posibilitatea aplicrii limitate a momentului dat exclusiv n cazul construciei
instalaiilor comunale cu condiia compensrii respective. La executarea silit a nstrinrii
proprietii nu exist careva riscuri. Totui, dreptul la proprietatea privat conine o serie de limitri
pentru romnii autohtoni i cetenii strini, ns aceste restricii, conform datelor cunoscute, nu
duneaz dezvoltarea relaiilor de pia la comercializarea pmntului. Limitele dreptului de
proprietate stabilite pentru fiecare romn autohton constituie pn la 50 ha terenuri agricole i 10 ha
masive mpdurite. Actualmente, cetenii strini care locuiesc n ar nu au dreptul legitim de a
poseda sau arenda pmnt. Cu toate acestea, persoanele juridice strine nregistrate n Romnia
dispun de dreptul de a procura i arenda sectoare de pmnt n scopuri de producie pentru ntreaga
perioad de activitate n ar. Din punct de vedere juridic, aproximativ 78% din proprietarii
particulari de terenuri agricole dispun de drepturile de proprietate n volum deplin, avnd
posibilitatea de a vinde, arenda, moteni i transmite drepturile lor de proprietate altor persoane.
Este de menionat faptul c la momentul actual un numr substanial de noi proprietari ai terenurilor
(dup adoptarea legii n anul 1991) dispun de dreptul de proprietate n volum deplin.
Ca i mai nainte, procesele civile i lipsa titlurilor ating interesele ale aproximativ 930.000
posesori de terenuri. Restabilirea dreptului de proprietate funciar a condus la transferarea dreptului
de proprietate n folosul locuitorilor de la orae (aproximativ 30% din numrul noilor posesori de
terenuri), care nu se deosebesc printr-un comportament corect sau nu se consider fermieri
poteniali, tinznd, de regul, spre a-i da terenurile n arend, pentru a-i spori veniturile, profitnd
de dreptul de proprietate obinut.
Normele juridice pentru obinerea informaiei cu privire la sectoarele de pmnt i sistemul de
nregistrare n ansamblu sunt stabilite, ns executarea silit a sentinelor judiciare se efectueaz cu
dificultate. Procesul de integrare pentru schimbul de informaii ntre oficiile cadastrale i instituiile ce se
folosesc de Cartea funciar decurge lent i n mare msur depinde de executarea lucrrilor cadastrale.
n scopul controlului i gestiunii sectoarelor de pmnt s-a fcut o serie de propuneri normative,
incluznd modelul de date; interfee standard; modul de verificare a datelor; gestiunea datelor (pstrarea
i integritatea lor, securitatea, acordarea dreptului de acces la date), precum i reglementarea plii
pentru utilizarea datelor. Sunt folosite normele internaionale de evaluare, care contribuie la asigurarea
transparenei, coordonarea, consecvena, viabilitatea pieei funciare, ncrederea la scar internaional i
ncrederea sporit din partea investitorilor. n Romnia, ca i n alte ri, piaa i evaluarea terenurilor
constituie baza creterii economice. Terenurile nregistrate pot deveni, n consecin, obiect de
comercializare, arend i folosite n calitate de gaj pentru obinerea mprumuturilor.

169
Costul curent al tranzaciei include valoarea stabilit de lege: taxa notarial, cheltuielile pentru
filmarea terenului, taxele de nregistrare i plile de timbru. Impozitul pentru marca de timbru se
stabilete prin lege sub form de dobnd din costul tranzaciei. Cheltuielile globale la efectuarea
tranzaciei, inclusiv taxa notarial, cheltuielile de msurare a pmntului i nregistrare n cadastru
i Cartea funciar constituie n medie 7-10% din valoarea tranzaciei. Numrul de tranzacii crete
n permanen. Operaiile fcute n anul 2001 privind sectoarele de pmnt n spaiu urban i
raioanele agricole au depit n expresie sumar numrul tranzaciilor efectuate n perioada 1998
2000. La momentul actual acest fenomen nregistreaz o cretere brusc i are un caracter constant.
Realizrile relevante ale implementrii cadastrului sunt legate de Proiectul Bncii Mondiale
privind cadastrul general i publicitatea imobiliar.
Obiectivele generale ale proiectului sunt:
stabilirea unui sistem eficient de garantare a titlurilor de proprietate;
crearea unui sistem de cadastru care s conin definirea clar i actual a proprietilor;
stabilirea unei proceduri simple, sigure i ieftine pentru tranzaciile imobiliare.
Sistemul unic de cadastru i publicitate imobiliar permite Romniei s beneficieze de
programele de sprijin, de dezvoltare rural i de mediu din partea Uniunii Europene. n ceea ce
privete situaia procesului de unificare a activitii de cadastru cu cea de publicitate imobiliar, au
fost ntreprinse msuri de colaborare cu Pota Romn, Uniunea Notarilor Publici i Asociaia
Romn a Bncilor, prin care se stabilesc proceduri de depunere a cererilor i eliberare a extraselor
de Carte funciar, folosindu-se oficiile potale, birourile notariale i bncile.
Reorganizarea sistemului cadastrului i publicitii imobiliare n Romnia asigur:
transformarea serviciului public de cadastru i publicitate imobiliar ntr-o structur
modern, eficient aflat la dispoziia ceteanului care s asigure standardele de calitate europene
n domeniu; cadrul legal pentru standardizarea procedurilor de nscriere n vederea unificrii
practicilor de nregistrare a imobilelor i reducerea timpului necesar procesului de lucru;
nregistrarea eficient a imobilelor n Cartea funciar datorit existenei unei decizii unice
i automatizrii proceselor; integrarea informaiilor ntr-un sistem unic care permite actualizarea
rapid, simultan a datelor cadastrale i a nregistrrilor juridice privind terenurile;
dinamizarea pieei imobiliare, accelerarea procesului de dezvoltare rural durabil;
asigurarea unei baze de impozitare real.
Se acord o atenie deosebit reglementrilor din domeniul specific, astfel ca firmele de specialitate,
persoanele fizice autorizate, instituiile de profil s-i poat desfura activitile ntr-un cadru legal
corespunztor, racordat la tendinele pe plan european i internaional. Totui, aspectele importante
socio-juridice a funcionrii i dezvoltrii sistemului cadastral n Romnia n-au fost abordare.

170
3.6. Concluzii la capitolul 3
Analiza sistemului cadastral din Moldova efectuat n acest compartiment demonstreaz c ntr-
o perioad relativ scurt, n conformitate cu Legea cadastrului bunurilor imobile, prin intermediul
PPC, s-a reuit crearea sistemului unificat de nregistrare a bunurilor imobile i a drepturilor
patrimoniale asupra lor. De altfel, pn la implementarea cadastrului, construciile se nregistrau la
birourile de inventariere tehnic, terenurile - la primrie, contractele de ipotec de ctre notari.
Este evident c fosta modalitate de nregistrare a proprietilor nu putea contribui n msur
deplin la dezvoltarea pieei imobiliare. Noul sistem cadastral prevzut de Legea cadastrului
bunurilor imobile asigur concentrarea ntr-un singur registru i la o singur autoritate a tuturor
informaiilor despre situaia tehnic, juridic i economic a bunului imobil. Acest lucru asigur
informarea ampl a participanilor la piaa imobiliar despre bunurile imobile, securitatea
tranzaciilor, susinerea sistemului de impozitare, furnizarea informaiei ctre autoritile publice,
devenind un accelerator n dezvoltarea economic general a rii i impulsionnd transformrile
democratice n domeniul dezvoltrii relaiilor imobiliare.
Implementarea cadastrului n Moldova a ajuns la o etap avansat, noua ramur a economiei
naionale demonstrndu-i marea ei importan pentru dezvoltarea rii. Din acest motiv, este
necesar s se ntreprind toate msurile pentru finalizarea nregistrrii i evalurii proprietilor
imobiliare, n primul rnd, a terenurilor agricole i caselor de locuit de la ar.
Piaa imobiliar, drept consecin fireasc a implementrii cadastrului, trebuie dezvoltat, n
primul rnd, prin elaborarea unor prghii de natur s faciliteze nstrinarea proprietilor
preponderent prin comercializarea lor, care este cea mai sigur i durabil modalitate de stratificare
a proprietilor i proprietarilor. Pentru impulsionarea acestui proces mai este necesar scoaterea,
cel puin parial, a restriciilor i interdiciilor n calea dezvoltrii pieei imobiliare, inclusiv privind
comercializarea terenurilor agricole persoanelor fizice i juridice strine.
Pentru simplificarea nregistrrii proprietilor i facilitarea dezvoltrii pieei imobiliare este
necesar implementarea ghieului unic notar-oficiul cadastral, aceasta urmnd s conduc la
reducerea timpului necesar pentru efectuarea tranzaciilor, dezrdcinarea condiiilor i cauzelor
apariiei corupiei.
Credibilitatea sistemului cadastral depinde i de calitatea datelor cadastrale, de aceea este
oportun dezvoltarea sistemelor informaionale, inclusiv n ceea ce privete arhivarea datelor,
implementarea semnturii digitale, mbuntirea accesului la baza de date cadastrale etc.
Crearea unei reele unice a cadastrelor, inclusiv a celor de specialitate, i conectarea ei la
sistemul informaional de stat.

171
Elaborarea unor strategii de marketing i sociologie a cadastrului, bazate pe cele mai avansate
studii n domeniu, care s stea la baza elaborrii i completrii legislaiei.
Extinderea bazei impozabile i majorarea acumulrilor la bugetele locale sunt scopurile
principale ale implementrii cadastrului. Pentru a nu rata realizarea lor este necesar promovarea
unei politici consecvente n domeniul evalurii i impozitrii proprietilor, adic neadmiterea
amnrii termenelor de aplicare a lor, aa cum s-a procedat n Republica Moldova n repetate
rnduri, i, ceea ce este foarte important, pstrarea regulilor de joc ale impunerii bunurilor imobile.
Scopul principal urmrit de proprietari n urma implementrii cadastrului este gestionarea
eficient a bunurilor imobile i, pentru mbuntirea acestui proces, trebuie elaborate mecanisme
care s-i ajute s neleag i, mai ales, s simt c bunul imobil nu este o povar, ci un bun care i
genereaz venituri. La acest capitol este necesar elaborarea unei strategii durabile de lung durat,
care s-i ajute proprietarului s investeasc n proprietile sale, pentru ca afacerea iniiat s fie una
de succes.
Dei Programul de stat de creare a cadastrului bunurilor imobile se implementeaz satisfctor,
ARFC se confrunt cu multe probleme noi legate de urmtoarele momente:
- insuficiena de informaii furnizate autoritilor publice locale despre titularii de drepturi,
inclusiv asupra terenurilor atribuite pentru construcia caselor de locuit i grdinilor;
- prestarea serviciilor de ctre ageniile imobiliare nu este reglementat de vreo lege special, n
afar de legislaia comercial general. Aceasta a dus la apariia unor practici de proast
calitate, precum i a unor grupri criminale, iar pe pia au aprut muli brokeri mici care
activeaz ilegal;
- corectarea erorilor comise la elaborarea planurilor cadastrale n cadrul nregistrrii primare
masive, ceea ce tergiverseaz considerabil nregistrarea primar masiv n zonele urbane i
rurale. Pentru redresarea situaiei economico-financiare instabile a oficiilor cadastrale
teritoriale din motivul prestrii unor servicii sub costul lor, furnizarea gratuit a informaiei
cadastrale ctre organele publice centrale i locale, neajustarea la timp a tarifelor ce necesit
reorganizarea sistemului organelor cadastrale. Pentru nlturarea acestor piedici, Oficiul
Informaional Central Cadastru i oficiile cadastrale teritoriale au fost comasate i pe baza
lor s-a creat ntreprinderea de stat Cadastru. Aceasta a permis centralizarea sistemului
cadastral din Republica Moldova.
De altfel, analiza comparativ a sistemelor cadastrale din Republica Moldova i Romnia
denot o responsabilitate sporit a autoritilor fa de funcionarea i dezvoltarea lor, deoarece ele
sunt puse n sarcina structurilor specializate de stat, scopul crora const n crearea unui sistem

172
unificat i accesibil de nregistrare a bunurilor imobile i asigurarea respectrii dreptului de
proprietate. Latura distinctiv a sistemelor cadastrale din Republica Moldova i Romnia este
integrarea lor informaional n structura similar din rile Uniunii Europene.
n urma analizei rezultatelor investigaiei socio-juridice s-au confirmat ipotezele naintate n
prealabil viznd nivelul nalt de informare i contientizare de ctre populaie a necesitii
implementrii cadastrului, perfecionrii sistemului naional de cadastru al bunurilor imobile n
sporirea potenialului socio-economic al Republicii Moldova, a nivelului nalt al fenomenului de
corupie i a procesului anevoios a implementrii noului sistem de impozitare a bunurilor imobile
bazat pe valoarea de pia a lor.
Investigaia sociologica despre care am menionat a mai demonstrat creterea interesului
populaiei fa de informaiile cadastrale, care sunt utilizate n diverse ramuri ale economiei
naionale, precum i n interese personale. Totodat, ea a pus n eviden un ir de probleme legate
de calitatea, veridicitatea i sigurana informaiilor cadastrale, lucruri asupra crora trebuie s
mediteze att reprezentanii oficiilor cadastrale, ct i ai structurilor din conducerea ramurii.
Precum s-a menionat, implementarea cadastrului a fost asistat de o puternic asisten tehnic,
dar pentru a asigura continuitatea dezvoltrii sistemului este foarte important ca aceasta s nu fie
ntrerupt. Anume acest scop l-a urmrit Oficiul de Asisten Tehnic pentru Susinerea Primului
Proiect de Cadastru, asisten care a continuat pn la finele anului 2009, activitate finanat de
SIDA.

173
CONCLUZII GENERALE I RECOMANDRI
Concluzii
Valorificarea bazelor sociologiei juridice ca problem este pe cale de constituire i se afl la
intersecia tiinelor sociologic i juridic. Cercetrile se efectueaz concomitent cu lrgirea ariei
sferelor de influen pe baza noii realiti sociale i juridice. De altfel, n cadrul sociologiei juridice se
formeaz o nou direcie de cercetare sociologia cadastrului bunurilor imobile, care stabilete regulile
de activitate n condiiile proprietii private. n rezultatul cercetrilor se dezvolt i capt sens nou un
ir de categorii specifice obiectului dat, care contribuie la dezvoltarea teoriei generale a dreptului.
Pentru prima dat aici sunt puse probleme de ordin sociologic i juridic, se stabilesc legturi
eseniale ntre aspectele de drept i sociale n condiiile schimbrilor din societate. Dreptul are
tendina de a menine ordinea devenit tradiional i mai puin vizeaz schimbrile din societate,
care uneori sunt foarte rapide i neateptate. ns schimbarea bazei social-politice i economice a
societii pune problema reglementrii relaiilor de proprietate. Pe acest fundal, cadastrul bunurilor
imobile a devenit un sistem multifuncional de nregistrare de stat a bunurilor imobile i a
drepturilor asupra lor. Totodat, folosirea pe larg a metodelor i tehnicilor tiinifice are menirea s
consolideze eforturile diferitelor structuri i a specialitilor n vederea cercetrii sistematice a
fenomenelor legate de afirmarea proprietii asupra bunurilor imobile.
Aparatul categorial, care vizeaz anumite scopuri sociale, mijloace legitime, valori sociale, forme
de comportare etc., ne-a permis s efectum o analiz multilateral a sistemului cadastral i s
aprofundm domeniile de cercetare sociologico-juridice empirice. Aceste cercetri favorizeaz
publicitatea proceselor, care devine obligatorie pentru organele cadastrale i juridice, ajut la
securizarea raporturilor juridice imobiliare, la atragerea investiilor strine etc.
n rezultatul valorificrii aparatului categorial i a investigaiilor socio-juridice s-a constatat
existena problemelor legate de eficacitatea funcionrii sistemului cadastral i au fost elaborate
recomandri pentru perfecionarea i dezvoltarea lui n continuare. Cu acest scop au fost naintate
propuneri pentru modificarea Legii cadastrului bunurilor imobile, nr. 1543-XIV din 25.02.1998, pe
care ulterior Parlamentul Republicii Moldova le-a acceptat prin adoptarea Legii pentru modificarea
i completarea Legii cadastrului bunurilor imobile (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 59-
62 din 14 aprilie 2006) n care au fost incluse i propunerile autorului.
Modificrile i completrile in de un ir de probleme abordate de noi, inclusiv reformarea
structurii sistemului cadastral, accesul gratuit la informaia cadastral a autoritilor administraiei
publice centrale i locale, instanelor judectoreti, organelor procuraturii, organelor fiscale i

174
acoperirea cheltuielilor respective din bugetele locale, pstrarea, inerea i automatizarea
documentaiei cadastrale, structura datelor i metoda de furnizare a lor, micarea fluxului de
informaii cadastrale i modul de prelucrare a lor, asigurarea securitii pstrrii i transmiterii
datelor prin reea, efectuarea monitoringului bunurilor imobile, etc.
Prima etap a Programului de stat de creare a cadastrului bunurilor imobile (1998-2006) a fost
realizat n cadrul Primului Proiect de Cadastru, care s-a ncheiat n iunie 2007. Conform datelor
OIPPC, ctre 30 iunie 2007 n republic erau nregistrate circa 4,7 mln. de bunuri imobile, ceea ce
constituie 85% din toate proprietile estimate. La etapa a doua (2007-2011) urmau s fie
nregistrate n mod masiv circa 915 mii de bunuri imobile.
Ca rezultat al implementrii noului sistem de nregistrare a proprietilor a fost urgentat
procesul de atribuire n proprietate privat a terenurilor aferente caselor de locuit i a titlurilor de
autentificare a dreptului deintorului de teren, ajustarea sistemului juridic (de drept) la sistemele
juridice ale rilor din Uniunea European, asigurarea garaniei dreptului de proprietate, securitatea
posesiunii i, implicit, utilizarea bunurilor dup bunul lor plac, inclusiv n calitate de gaj n vederea
obinerii creditelor.
Cadastrul bunurilor imobile devine catalizatorul dezvoltrii social-economice a rii i
impulsioneaz creterea economic prin: promovarea garaniei proprietii i securitii stpnirii;
facilitarea funcionrii pieei imobiliare i a pieei creditrii ipotecare; susinerea privatizrii
pmntului; susinerea planificrii urbane; ncurajarea dezvoltrii sectorului privat; implementarea
sistemului nou de impozitare; administrarea eficient a resurselor funciare; generarea atmosferei de
calm social, etc.
Evaluarea proprietilor imobiliare - parte component a cadastrului.
Unul dintre scopurile principale ale statului n procesul implementrii cadastrului este
introducerea unui nou sistem de impozitare a proprietilor imobiliare. Pentru aceasta a fost creat
cadrul juridic necesar i se ntreprind aciuni n vederea implementrii noului sistem de evaluare a
bunurilor imobile. Lucrrile de evaluare se efectueaz n fiecare an pentru o anumit categorie de
bunuri imobile, adic pe etape, acest lucru fiind determinat de faptul c drept baz pentru estimarea
proprietilor imobiliare servete informaia din cadastrul bunurilor imobile despre nregistrarea
primar masiv i selectiv a lor.
Piaa bunurilor imobile - un element structural al sistemului cadastral.
n domeniul dezvoltrii pieei funciare politica de stat este orientat spre finalizarea procesului
de atribuire n proprietate privat a loturilor de lng cas, delimitarea terenurilor proprietate
public a statului i a unitilor administrativ-teritoriale, crearea pieei serviciilor de msurri

175
cadastrale, de evaluare a imobilului, prestrii serviciilor notariale. Ea este asigurat cu informaii
despre proprietar, bunul imobil i drepturile asupra acestuia, care au fost acumulate n cadrul
Primului Proiect de Cadastru i Programului Naional Pmnt, ceea ce impulsioneaz piaa
imobiliar. Datele ARFC indic rate nalte de cretere la acest capitol. Este bine dezvoltat piaa
proprietilor locative, aproape 50% din toate tranzaciile cu asemenea proprieti avnd loc n
capital. Ia amploare piaa terenurilor agricole, de la nceputul implementrii noului sistem de
nregistrare ea crescnd de 60 ori.
Asigurarea informaional a pieei funciare se va nfptui prin crearea bazelor de date ale
cadastrului bunurilor imobile, lrgirea accesului persoanelor la aceast baz i completarea ei cu
date despre ofertele i tranzaciile cu imobile.
S-a constatat un nivel nalt de informare i contientizare de ctre populaie a necesitii
crerii cadastrului bunurilor imobile, dar i un grad sczut de informare a diverselor categorii ale
populaiei despre implementarea noului sistem de impozitare a bunurilor imobile, precum i
necesitatea perfecionrii i dezvoltrii sistemului cadastral i diminuarea impactului social al lui
asupra populaiei.
Afar de aceasta s-a confirmat manifestarea fenomenului de corupie la toate nivelurile
administraiei publice i economice. Acest flagel se explic prin motive i interese personale, fapt ce
blocheaz executarea legilor i actelor normative menite s reglementeze sistemul de nregistrare a
bunurilor imobile. Aceasta denot imperfeciunea cadrului normativ i existena posibilitii de a
nclca sau a ocoli stricta lui executare.
Ca rezultat al studiului efectuat a fost dezvoltat aparatul categorial, baza metodologic,
metodic i tehnic a investigaiei sociologico-juridice a sistemului cadastral, ceea ce are impact
direct cu problemele funcionrii relaiilor de drept. S-a demonstrat importana combinrii
realizrilor teoretice cu investigaiile sociologice a fenomenului dat i s-au evideniat prioritile
ce favorizeaz dezvoltarea noilor relaii sociale, importana unui registru naional al bunurilor imobile.

Recomandri
Obiectivul principal al dezvoltrii cadastrului juridic este impulsionarea pieei imobiliare prin
simplificarea procedurii de efectuare a tranzaciilor, monitorizarea bunurilor imobile, finalizarea
procesului de privatizare i nregistrare a lor, ncheierea lucrrilor de nregistrare a proprietilor
(circa 700 000 de bunuri imobile), dezvoltarea sistemului informaional al cadastrului,
mbuntirea calitii datelor cadastrale i a accesului la ele etc.


176
Actualmente, cadastrul juridic, dup datele statistice ale ARFC, cuprinde aproximativ 85% din
bunurile imobile i proprietarii lor. Cu prere de ru, analiznd proiectul Strategiei de Cretere
Economic i Reducere a Srciei (2004-2006), am constatat c n acest document lipsete
compartimentul Dezvoltarea pieei imobiliare. Regretabil aceast scpare, deoarece o pia
imobiliar, care funcioneaz eficient, contribuie la creterea economic prin sporirea investiiilor n
bunurile imobile. Pentru a completa acest gol, s-a solicitat completarea proiectului de document cu
mai multe prevederi, inclusiv despre dezvoltarea circuitului civil al pmntului i infrastructurii
pieei funciare, asigurarea informaional a pieei funciare.
Planul de cercetri de perspectiv. n viziunea noastr, se impune necesitatea ca pentru
dezvoltarea de mai departe a sistemului cadastral s fie studiate pe larg modalitile de atragere a
resurselor financiare din interior i din exterior (Banca Mondial, USAID, SIDA, guvernele rilor
strine etc.,) n vederea finalizrii nregistrrii proprietilor imobiliare. Conform datelor
ntreprinderii de Stat Cadastru, este vorba de identificarea i nregistrarea a nc circa 700000 de
bunuri imobile din 650 de localiti ale republicii. Potrivit ARFC, pentru ndeplinirea lucrrilor
menionate sunt necesare circa 14 milioane de dolari SUA. Cu toate acestea, n anii 2008-2009 din
bugetul de stat nu au fost alocate fonduri pentru continuarea implementrii cadastrului i abia n
2010 din bugetul statului a fost prevzut valorificarea n acest scop a 11 milioane de lei pentru
nregistrarea caselor i grdinilor n 11 primrii.
Conform statisticilor Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, n anul 2011 pentru dezvoltarea
geodeziei, cartografiei i cadastrului se preconizeaz alocarea a 55370,6 mii lei, inclusiv 16012 mii
pentru evaluarea i reevaluarea bunurilor imobile.
Trebuie soluionate i alte probleme, inclusiv cele legate de eliminarea restriciilor la
comercializarea terenurilor cu destinaie agricol pentru persoanele strine. Aceasta va conduce nu
numai la atragerea unor investiii n agricultur, ceea ce este foarte important, dar va facilita i
procesul de optimizare a terenurilor agricole. Oricum, pentru a stabili prioritile la acest capitol, ar
fi binevenit efectuarea unor studii speciale, inclusiv cercetri sociologice, despre crearea
cadastrului multifuncional. Printre cele mai importante, n opinia noastr, ar fi i implementarea
cadastrului electronic, asigurarea controlului calitii datelor, inerea documentaiei cadastrale n
format electronic, restriciile privind folosirea terenurilor, identificarea i descrierea mai amnunit
a bunului, mbuntirea calitii proiectelor de organizare a teritoriului i a planurilor cadastrale,
dezvoltarea unui mediu de afaceri echitabil, diminuarea impactului social asupra populaiei,
studierea fenomenelor socio-juridice ale sistemului cadastral, nivelului de cultur juridic i
cadastral a populaiei, utilizarea experienei n domeniu etc.

177
BIBLIOGRAFIE

1. Albu C. Sociologie juridic. Iai: Fundaia Chemarea, 1993. 136 p.
2. Aram E., Savu I. Controverse teoretice i aspecte practice ale interpretrii dreptului.
Chiinu: CEP USM, 2005. 255 p.
3. Aram E. Repere metodologice pentru studierea i aplicarea dreptului. Chiinu: CEP USM, 2009. 210 p.
4. Avornic G. Teoria general a dreptului. Chiinu: Cartier 2004. 653 p.
5. Badea A.-C., Badea G. Conceptul de sistem cadastral la nivel internaional.
http://www.uab.ro/sesiuni_2005/geocad/pagini/php/Badea_Ana-Cornelia.pdf (vizitat 20.01.2009)
6. Bajura F., Botnarenco I., Moroz V. ndrumtor pentru proprietarii cotelor de pmnt i ai
loturilor de pe lng cas. Chiinu: ARC, 1997. 107 p.
7. Baltag D. Teoria general a dreptului. Chiinu:ULIM, 2010. 536 p.
8. Banciu D. Control social i sanciuni sociale. Bucureti: Hiperion XXI, 1992. 162 p.
9. Banciu D. Elemente de sociologie juridic. Bucureti: Lumina Lex, 2000. 272 p.
10. Banciu D. Sociologie juridic. Bucureti: Hiperion, 1995. 166 p.
11. Banciu D., Vldu I., Guu V., Guu D. Sociologie juridic. ndrumar teoretic i practic.
Chiinu: tiina, 2004. 176 p.
12. Botnarenco I. Cadastrul n Moldova: teorie, metode, practic. Chiinu: Pontos, 2006. 216 p.
13. Botnarenco I. Consolidarea terenurilor agricole n Moldova (teorie, metode, practic).
Chiinu: Pontos, 2009. 340 p.
14. Bujdoiu N. Cunoatere i interpretare. Aplicaii n sociologia juridic. Lugoj: Dacia Europa
Nova, 1996. 88 p.
15. Buzu O., Guu V., Guu D. Problemele actuale n domeniul studierii cadastrului i evalurii bunurilor
imobile. n Studia Universitatis. Seria tiine Sociale. Chiinu, nr. 3(33), 2010. p.106-127.
16. Buzu O., Matcov A. Evaluarea bunurilor imobile: teorie i practic. Chiinu: Tipografia
Centrala, 2003. 258 p.
17. Buzu O. Organizarea activitii de evaluare. Ediia a 2. Chiinu: Tipografia Centrala, 2002. 428 p.
18. Craiovan I. Tratat elementar de teoria general a dreptului. Bucureti: ALL Beck, 2001. 384 p.
19. Ciuc V. Lecii de sociologia dreptului. Iai: Polirom, 1998. 356 p.
20. Codul civil. Cartea a doua - Drepturile reale 1107-XV din 06.06.2002. In: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova 82-86/661 din 22.06.2002.
21. Codul funciar nr. 828-XII din 25 decembrie 1991. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova
nr. 107, din 4.09.2001, art. nr. 817.
22. Constantinescu V., Stoleru P., Grigorescu P. Sociologie. Bucureti: Didactic i Pedagogic,
R.A., 1994. 176 p.
23. Climova A., Grecu-Stvil I. n ajutorul registratorului. Chiinu: Tipografia central, 2001. 80 p.

178
24. Climova A., Teac I., Grecu-Stvil I. Constituirea proprietii private asupra terenurilor,
crearea i funcionarea pieei funciare n Republica Moldova. Chiinu: UTM, 2004. 94 p.
25. Ceterechi I., Craiovan I. Introducere n teoria general a dreptului. Bucureti: All, 1993. 128 p.
26. Chelcea S. Metodologia cercetrii sociologice. Metode cantitative i calitative. Bucureti:
Economica, 2001. 570 p.
27. Djuvara M. Drept i sociologie. n Arhiva pentru tiin i Reform Social, an XIV, 1936, 790 p.
28. Djuvara M. Instituionalismul juridic i teoria obiceiului juridic. n Cercetri juridice, anul III,
nr. 1, 1943, 173 p.
29. Djuvara M. Teoria general a dreptului. Vol. II. Bucureti: Librriei. SOCEC, 1930. 465 p.
30. Durkheim mile. Regulile metodei sociologice. Iai: Polirom, 2002. 192 p.
31. Ciobanu D. Introducere n studiul dreptului. Bucureti: Hyperion XXI, 1992. 208 p.
32. Ilu P., Nistor L., Rotariu T. (coordonatori). Romnia social. Drumul schimbrii i al
integrrii europene. Vol. III . Cluj-Napoca: Eikon, 2005, 364 p.
33. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova cu privire la edificiile i locaele de cult, nr. 740 din
11.06.2002. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 079 din 20.06.2002, art. nr. 838.
34. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova cu privire la modul de soluionare a litigiilor
funciare nr. 144 din 05.03.92. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 3/81-1, 1992.
35. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova cu privire la Programul Naional Pmnt, nr. 1022
din 06.10.1998. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 94-95 din 1998.
36. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Regulamentului cu privire la
coninutul documentaiei cadastrului funciar nr. 24 din 11.01.95. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova nr.14 din 07.03.1995.
37. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Regulamentului cu privire la
evaluarea bunurilor imobile in scopul impozitarii nr. 1303 din 24.11.2004. n: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova nr. 065 art. nr.: 407 din 29.04.2005.
38. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Regulamentului cu privire la
efectuarea nregistrrii primare masive, nr. 1030 din 12.10.1998. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova nr. 96 din 22.10.1998
39. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Regulamentului provizoriu
privind evaluarea bunurilor immobile nr. 958 din 04.08.2003. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova nr. 177 art nr.: 1006 din 15.08.2003.
40. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova despre unele msuri n vederea crerii cadastrului
bunurilor imobile nr. 819 din 3.08.2005. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 107
art. nr. 891 din 12.08.2005.

179
41. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova despre unele msuri privind crearea cadastrului
bunurilor imobiliare nr. 1030 din 12.10.1998. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.
096 art nr: 996 din 22.10.1998.
42. Hotrrea Parlamentului cu privire la concepia de tranziie la economia de pia a Republicii
Moldova nr. 186-II din 25.07.1990. n: Vetile Sovietului Suprem i ale Guvernului
Republicii Sovietice Socialiste Moldova, nr. 8, 1990.
43. Hotrrea Parlamentului Republicii Moldova pentru aprobarea Strategiei naionale de
prevenire i combatere a corupiei i Planului de aciuni pentru realizarea Strategiei naionale
de prevenire i combatere a corupiei nr. 421-VI din 16.12.2004. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova 13-16/58 din 21.01.2005.
44. Gnju V., Guu V. Cadastrul bunurilor imobile. Volumul I. (
. I.). Chiinu: Agenia Relaii Funciare i Cadastru, 1998. 206 p.
45. Gnju V., Guu V. Cadastrul bunurilor imobile. Volumul III. (
. III.). Chiinu: Agenia Relaii Funciare i Cadastru, 1999. 293 p.
46. Gnju V., Guu V. Cadastrul bunurilor imobile. Volumul IV. (
. IV.). Chiinu: Agenia Relaii Funciare i Cadastru, 2000. 672 p.
47. Gnju V., Guu V., Guu D. Implementarea cadastrului n Republica Moldova: probleme i
perspective. Etapa I, 1998-2003 (Ediie tiinific). Chiinu: Institutul Naional de Economie
i Informaie, 2004. 152 p.
48. Gusti D. Individ, societate i stat n constituie. n Gusti D. Opere, vol. IV, Bucureti:
Academiei R.S.R., 1970. p. 37-56.
49. Gusti D. Realitate, tiin i reform social. n Sociologia militans. Introducere n sociologia
politic. Bucureti, 1934. 187 p.
50. Gusti D. Sociologie juridic. Culegere de texte. Bucureti: Didactic i Pedagogic, R.A., 1997. 179 p.
51. Gusti D. tiina naiunii. n Enciclopedia Romniei. Vol. I. Statul. Bucureti: Imprimeria
Naional, 1938. 17-32 p.
52. Guu D. Analiza socio-juridic a implementrii cadastrului n Republica Moldova. n Analele
Universitii Libere Internaionale din Moldova. Chiinu, 2004, vol. 5, p.167-176.
53. Guu D. Sistemul cadastral obiectiv de studiu al sociologiei juridice. n Legea i Viaa.
Chiinu, 2006, nr. 8. p. 50-51.
54. Guu V. Cadastrul bunurilor imobile. Evaluarea bunurilor imobile. Chiinu: Tipografia
Central, 2003. 552 p.
55. Guu V. Cadastrul bunurilor imobile. Evaluarea bunurilor imobile. Volumul V. (
. . V.) Chiinu: Agenia
Relaii Funciare i Cadastru, 2003. 548 p.

180
56. Guu V., Gorgan M., Guu D. Consolidarea terenurilor agricole: cazul Republicii Moldova. n
Colocviu internaional de tiine sociale. ACUM, Braov, 26-28 noiembrie 2009, Braov:
Universitatea Transilvania, 2009, p. 168-192.
57. Guu V., Gorgan M., Guu D. Privatizarea premis obiectiv a crerii sistemului cadastral.
n Studia Universitatis. Seria tiine Sociale. Chiinu, nr. 8(28), 2009. p. 50-67.
58. Guu V., Guu D. Dimensiunile sociologice ale implementrii cadastrului bunurilor imobile n
Republica Moldova. n Romnia social. Drumul schimbrii i al integrrii europene. V.1.
Cluj-Napoca: Eicon, 2005. p. 157-166.
59. Guu V., Guu D. Sociologia cadastrului. Cadastrul bunurilor imobile. Evaluarea bunurilor
imobile. Vol. 5. Chiinu: Tipografia Central, 2003. 254 p.
60. Guu V., Guu D., Guu O. Probleme politico-juridice i social-economice ale crerii
cadastrului bunurilor imobile. Chiinu: CEP USM, 2005. 167 p.
61. Guu V., Guu D., Guu O. Sociologia cadastrului bunurilor imobile. Chiinu: CEP USM,
2006. 168 p.
62. Guu V., Guu O., Guu D. : //
Studia Universitatis. Seria tiine Exacte i Economice. Chiinu, nr. 8, 2007, p.269-294.
63. Guvernul Republicii Moldova. Strategia de Cretere Economic i Reducere a Srciei (2004-
2006). Chiinu, mai 2004. 142 p. http://siteresources.worldbank.org/INTMOLDOVA/
Resources/EGPRSPro.pdf(vizitat 7.011.2008)
64. Legea cadastrului bunurilor imobile Nr.1543-XIII din 25.02.98. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova nr.44-46 din 21.05.1998.
65. Legea cu privire la activitatea de evaluare 989 XV din 18. 04 2002. In: Monitorul Oficial
al Republicii Moldova 102/773 din 16.07.2002.
66. Legea cu privire la formarea bunurilor imobile Nr. 354 din 28.10.2004. n: Monitorul Oficial
al Republicii Moldova Nr. 233-236 din 17.12.2004.
67. Legea cu privire la gaj, nr. 449-XV din 30.07.2001. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova nr. 20 din 02.10.2001.
68. Legea cu privire la Programul de stat de privatizare pentru anii 1995-1996, nr. 390-XIII, din
15.03.1995. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 24, art.518 din 1995.
69. Legea cu privire la Programul de stat de privatizare pentru anii 1997-1998, nr. 1217-XIII din
25 iunie 1997. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 59-60/518 din 11.09.1997.
70. Legea pentru modificarea i completarea Legii cadastrului bunurilor imobile, nr. 1543 din
25.02.1998. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 59-62 din 14.04.2006.
71. Legea privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului, nr. 1038 din
25.07.1997. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 147 din 06.12.2001.


181
72. Legea privind reglementarea de stat a regimului proprietii funciare, cadastrului funciar de
stat i monitoringului funciar, nr. 1247-XII din 22.12.92. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova nr. 12 din 30.12.1992.
73. Legea restructurrii ntreprinderilor agricole n procesul de privatizare din Republica
Moldova, nr. 392-XIV din 13.05.1999. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 73-
77/341 din 15.07.1999.
74. Lrincz L. Cunoaterea legii obiect de investigare sociologic. n Studii i cercetri juridice,
Bucuresti: Academica, 1971, nr. 4. p. 605-615.
75. Luburici M., Popa N. tiina juridic i sociologia dreptului. n Revista Romn de Drept, nr.
5, 1972, p. 62-69.
76. Luminosu D., Albu C. Sociologie juridic. Iai: Polirom, 1993. 148 p.
77. Luminosu D., Popa V. Sociologie juridic. Timioara: Helicon, 1995. 67 p.
78. Marian S. Cadastrul i publicitatea imobiliar. Autoref. tezei de dr n drept. Chiinu, 2006. 27 p.
79. Negru A., Zaharia V. Teoria general a dreptului i statului n definiii i scheme. Chiinu:
Bons Offices, 2009. 200 p.
80. Negru B., Negru A. Teoria general a dreptului. Chiinu: Bons Offices, 2006. 520 p.
81. Nistor L. Contribuii la integrarea cadastrului general i a registrului bunurilor imobile din
Republica Moldova ntr-un sistem informatic. Tez de dr. n tehnic. Bucureti, 2007. 155 p.
82. Ordinul Agentiei Relatii Funciare si Cadastru a Republicii Moldova Cu privire la
reorganizarea prin fuziune a oficiilor cadastrale teritoriale i Oficiul Informaional Central
Cadastru n ntreprinderea de Stat Cadastru, nr. 166 din 7 septembrie 2005.
83. Popa N. Prelegeri de sociologie juridic. Bucureti: Tipografia Universitii Bucureti, 1983. 210 p.
84. Popa N. Teoria general a dreptului. Bucureti: ACTAMI, 1988. 336 p.
85. Popa N., Mihilescu I., Eremia M. Sociologie juridic. Bucureti: Universitatea din Bucureti, 2000. 124 p.
86. Popa V. Sociologie juridic. Timioara: Helicon, 1995. 71 p.
87. Popescu S. Sociologia juridic. Bucureti: Universitatea Romn de tiine i Arte Gheorghe
Cristea, 1993. 137 p.
88. Popescu S. Sociologia juridic. Fascicula I-II. Bucureti: UNEX, 1992. 74 p.
89. Popescu S. Sociologia juridic. Bucureti: Lumina Lex, 2001. 206 p.
90. Preda V. Profilaxia delincvenei i reintegrarea social. Bucureti: Editura tiinific i
Enciclopedic, 1981. 124 p.
91. Rdulescu S., Banciu D. Introducere n sociologia delincvenei juvenile. Bucureti: Editura
Medical, 1990. 108 p.
92. Rdulescu S. Teorii sociologice n domeniul devianei i al problemelor sociale. Bucureti:
Computer Publishing Center, 1994. 126 p.
93. Rotaru T., Ilu P. Ancheta sociologic i sondajul de opinie. Iai: Polirom, 1997. 146 p.

182
94. Stanca I. Sociologie juridic. Arad: Concordia, 2000. 87 p.
95. Stratulat I., Gnju V. Cadastrul bunurilor imobile. Volumul II. (
. II.). Chiinu: Agenia Relaii Funciare i Cadastru, 1999. 232 p.
96. Teac I. Drept funciar. Schita de curs. Chiinu: UTM, 2007. 237 p.
97. Toma A. Sociologie juridic. Iai: Fundaia Chemarea, 1993. 101 p.
98. Vldu I. Introducere n sociologia juridic. Bucureti: Ministerul de Interne, 1994. 153 p.
99. Vldu I. Introducere n sociologia juridic. Ediia a II-a, Bucureti: Lumina Lex, 1998, 224 p.
100. Vldu I. Introducere n sociologia juridic. Bucureti: Lumina Lex, 2000. 224 p.
101. Voinea M. Sociologia dreptului. Bucureti: Actami, 1994. 109 p.
102. Vulcnescu R. Etnologie juridic. Bucureti: Academia, 1970. 159 p.
103. Zamfir C., Vlsceanu L. (coord.). Dicionar de sociologie. Bucureti: Babel, 1998. 753 p.
104. Zltescu V. Panorama marilor sisteme contemporane de drept. Bucureti: Continent XXI, 1994. 247 p.
105. Weber M. Politica o vocaie i o profesie (trad. rom. Ida Alexandrescu). Bucureti: Anima, 1992. 516 p.
106. .. : 2- . .1. : ,
1981. 359 c.
107. .., .., ..
. : , 2004. 84 .
108. .. . : . ., 1978. 224 .
109. ., ., O.
. : . . , 2004. 222 .
110. ., ., . : -,
. :
. 2004. 83 .
111. .., .. : .
, 1995. 238 .
112. .. . .: , 1996. 263 .
113. C.. . ,
2006. 4. . 26-30.
114. ., .
. i i i: ii . 9.
i: I iii , 2006, c. 351-359.
115. .A. : . .
: , 1977. 132 c.
116. .. . . 1999. 8. . 84-88.
117. .. . -:
, 1998. 799 .

183
118. .., .. - :
. : , 1981. 111 .
119. .. , . 9. . .
. : , 2000. . 172-193.
120. .. , . 14. .: . .
. : , 2000. . 333-356.
121. .. , , . : , 1976. 393 c.
122. .., .. . .
. -. : , 1995. 297.
123. . u . : , 1981. 256 .
124. .. - . :
, 1987. 144 .
125. .. : . .
1992. 7. . 19-25.
126. . .
.
, 2002. 209 .
127. . . , . 11. .: .
. . : , 2000. . 218-275
128. .
: ()
,
(, 27-28 2002 ).
ww.worldbank.org/publicsector/tax/valuation.html (vizitat 20.06.2006)
129. .. . : , 1998. 336 .
130. .. . :
, 1983. 143 .
131. .. .
. 1988, 1; 17-26 .
132. .. . 1997, 11. 62-68 .
133. .. .
- ,
, . , 28-30 2010. : , 2010. . 6-11.
134. .., .., ..
, . 1. : , 2005-2006. 260 .
135. . . . -: , 2002. 447 .

184
136. .. . : . . a, 1911. 512 c.
137. . . / . .
: , , 1997, . 2. 384 .
138. (apud. Djorrdj Vashington). :
. . .
: -, 2001. 272 .
139. . . : , 2000. 357 .
140. Coplow Th. The Sociology of Work. Minnesota University, 1964. 131 p.
141. Davis J., Foster H. H., Jeffrey C. R. Society and the Law, 1962. 300 p.
142. Larsson G. Land registration in developing countries. In: World cartography, XI. United
Nations, 1971. p. 33-67.
143. Larsson G. The evolution of the existing cadastres towards the multipurpose cadastre. FIG
Congress. Stockholm, 1977. 197 p.
144. Henssen J.L. The requirements and significance of a land registration system, incliding the
cadastre, for developing countries. FIG Congress. Montreux, 1981. 158 p.
145. Henssen J.L., Williamson J.P. Land registration, cadastre and its interaction in a world perspective.
International Federation of Surveyors, XIX Congress, Helsinki, Finland, FIG, 1990. 72 p.
146. McLaughlin J.D., Nichols S.E. Resourse management: The Land Administration and
Cadastral Systems Component. In: Surveying and Mapping, Vol.49, 1989, No.2. p.77-85.
147. Merton R. Social Structure and Anomie. In: Social Theory and Social Structure, Illinois,
Glencoe. The Free Press, 1957. p. 195-206.
148. Parsons T. The Law and the Social Control. In: Law and Sociology (edit. W. M. Evans). New
York, 1962. p. 56-72.
149. Pound R. Social Control through Law. New Heven: Yale University Press, 1942. 138 p.
150. Ross E. A., Social Control. A Survey of the Foundation of Order. New York: Macmillan, 1901. 463 p.
151. Simpson S. R. The Role of Maps and Boundaries in Land Registration. Conference of
Commonwealth Survey Officers, London, 1967. 18 p.
152. Simpson S.R. Land law and registration. Cambridge University Press, Mass, 1976. 213 p.
153. Swartz R. D., Skolnik J. Sociology and the Legal Order. Cases and Material in the Sociology
of Law, New York: Basic Books inc. 1970. p. 414-423.
154. William M. E. (editor). Law and Sociology. Glencoe: Free Press, 1962. 165 p.
155. Williamson I.P. Cadstral Survey Techniques in developing countries with particular
reference to Thailand. The Australian Surveyor, 31 (7), 1983. p. 496-512.
156. Williamson I.P. Cadastral and Land Information Systems where are we heading? Sixth
Australian cartographic Conference. Melbourne, 1986. 53 p.
157. Youngman J. M. An international survey of taxes on land and buildings. In Joan M. Youngman,
Jane Y. H. Malme. Lincoln Institute of Land Policy, International association of Assessing
officers, OECD. Deventer-Boston: Kluwer Law and Taxation Publishers. 1994. 224 p.

185
158. Durkheim E. De la division du travail social. Paris: F. Alcan, 1893. 416 p.
159. Durkheim E. Deux lois d'volution pnale. Dans: L'Anne Sociologique, 1899-1900, vol. IV. p. 65-96.
160. Carbonnier J. Efectivite et inefectivite de la rgle de droit. Dans: LAnne Sociologique,
1957/1958. 317 p.
161. Carbonnier J. Droit priv et sociologie. Dans: Le droit, les sciences humaines et la
philosophie. Paris, 1973. p. 35-37.
162. Carbonnier J. Sociologie juridique. Paris: Armand Collin, 1972. 379 p.
163. Cuvillier A. Manuel de sociologie. Paris: PUF, 1962, 728 p.
164. Gaudement J. L'laboration de la rgle de droit et les donns sociologiques. Dans: Annales de
la Facult de droit de Toulouse, 1959. p. 21-33.
165. Grawitz M. De lutilisation en droit de notions sociologiques. Dans: LAnne Sociologique,
1966, p. 415-435.
166. Gurvitch G. lments de sociologie juridique. Paris: Aubier-Montaigne, 1940. 257 p.
167. Gurvitch G. L'ide du droit social. Paris: Slrey, 1932. 713 p.
168. Gurvitch G. L'experience juridique et la philosophie pluraliste du droit. Paris: Pedone, 1935. 299 p.
169. Hart H.L.A. Le concept de droit. Bruxelles: Facults universitaires Saint-Louis, 1976, 314 p.
170. Husson L. Le double tche et les limites de la sociologie juridique. Dans: Droit, conomie et
sociologie. Toulose, 1958. p.48-50.
171. Maurice Hauriou La science sociale traditionelle. Paris: Larose, 1896. 432 p.
172. Levy-Bruhl H. Sociologie du droit. Paris: P.U.F., 1971. 78 p.
173. Mauss M. Manuel detnographie. Paris: Payot, 1947. 101 p.
174. Pinto R., Grawitz M. Methodes des sciences sociales (deuxime dition). Paris: Dalloz, 1967. 934 p.
175. Renard G. Le Droit, la Logique et le Bon sens. Paris: Sirey, 1925. 140 p.
176. Ren S. La nature des relations entre la sociologie et le droit. Dans: Droit, conomie et
sociologie. Paris, 1959. 124 p.
177. Treves R. Introduzione alla sociologia del diritto. Milano: Cisalpino-Goliardica, 1974, 95 p.
178. Treves R. Nuovi svilupi della sociologia del diritto. In Giuscibernetica. Milano: Edizioni di
Comunita, 1968. p. 307-325.
179. Treves R. La sociologia del diritto. Problemi e ricerche. Milano: Edizioni di Comunita, 1966. 414 p.
180. Ferrari V. Funzioni del diritto. Saggio critico recontruttivo. Roma: Bari: Laterza, 1987, 232 p.
181. Ehrlich E. Grundlegung der Soziologie des Rechts, 1913. 81 p.
182. Geiger T. Vorstudien zu einer Soziologie des Rechts. Neuwied und Berlin: Luchterhand,
1964. 242 p.
183. Weber M. Wirtschaft und Gesellschaft [Economie si societate], Kln, 1964, p. 1060
184. Podgorecki A. Socjologia prawa. Warszawa: Wiedza Powszechna, 1962. 226 s.


186
ANEXE:
Anexa 1
Sistemul existent de eviden i nregistrare a bunurilor imobile
n Republica Moldova pn n anul 1999

Sursa: OIPPC
Anexa 2

Furnizarea informaiei cadastrale
Sursa: OIPPC
Bncile
comerciale
Birourile
notariale
Agenii
imobiliari
Autoritile
publice
Persoanele
juridice
Persoane
fizice
Organele
judectoreti
Organele
fiscale
Registrul
bunurilor imobile

Guvernul
Republicii Moldova

Departamentul
Privatizrii

Ministerul
Agriculturii

Ministerul
Justiiei
Biroul de
Inventariere
Tehnic

Serviciile
funciare


Notarii

Evidena
construciilor
Evidena
deintorilor de
teren

nregistrarea
gajului

187
Anexa 3


Integrarea sistemului informaional cadastral cu alte sisteme informaionale
Sursa: OIPPC













Integrarea
Registrul
persoanelor fizice
Registrul
persoanelor
juridice
Registrul
de adrese
Sisteme
informaionale
municipale
Registrul
bunurilor imobile
Sisteme
informaionale
departamentale

188
Anexa 4
Situaia cu privire la nregistrarea bunurilor imobile n localitile urbane
(pn la 24.01.2005)
Raionul Oraul / Municipiul
Au fost
executate lucrri
cadastrale
Au fost
nregistrate n
cadrul nregistrrii
primare masive
Au fost
finalizate
lucrrile
cadastrale
Anenii Noi or. Anenii Noi 2262 1190 n lucru
Basarabeasca or. Basarabeasca 3953 3518 n lucru
Briceni or. Briceni 2097 2081 n lucru
Briceni or. Lipcani 2580 1999 n lucru
Cahul or. Cahul 4817 4798 n lucru
Clrai or. Clrai 6181 6431 finalizat
Cantemir or. Cantemir 677 683 finalizat
Cueni or. Cinari 1911 1850 finalizat
Cueni or. Cueni 5869 5049 finalizat
Cimilia or. Cimilia 7430 6693 finalizat
Criuleni or. Criuleni 4664 4378 finalizat
Dondueni or. Dondueni 2461 2168 finalizat
Drochia or. Drochia 4650 4381 finalizat
Edine or. Cupcini 2365 2317 finalizat
Edine or. Edine 5421 4442 finalizat
Fleti or. Fleti 4631 4365 finalizat
Floreti or. Floreti 3264 2710 finalizat
Floreti or. Ghindeti 2193 1528 finalizat
Floreti or. Mrculeti 1465 483 finalizat
Glodeni or. Glodeni 3550 3427 finalizat
Hnceti or. Hnceti 4000 3263 finalizat
Ialoveni or. Ialoveni 6529 5857 finalizat
Leova or. Iargara 3474 3005 finalizat
Leova or. Leova 3639 2975 finalizat
mun. Bli mun. Bli 12413 9866 finalizat
mun. Chiinu mun. Chiinu 19596 4728 n lucru
mun. Chiinu or. Codru 645 265 n lucru
mun. Chiinu or. Cricova 1304 346 n lucru
mun. Chiinu or. Durleti 3998 2185 n lucru
mun. Chiinu or. Sngera 4364 5052 finalizat
mun. Chiinu or. Vadul-lui-Vod 1396 721 n lucru
mun. Chiinu or. Vatra 628 207 n lucru
Nisporeni or. Nisporeni 4667 4569 finalizat
Ocnia or. Frunz 100 95 finalizat
Ocnia or. Ocnia 2341 2073 finalizat
Ocnia or. Otaci 1708 1484 finalizat
Orhei or. Orhei 3434 6067 finalizat
Rezina or. Rezina 1470 1301 finalizat
Rcani or. Costeti 2247 2113 finalizat
Rcani or. Rcani 3839 3118 finalizat
Sngerei or. Biruina 486 460 finalizat
Sngerei or. Sngerei 7720 6940 finalizat
oldneti or. oldneti 5075 4018 finalizat
Soroca or. Soroca 6162 1533 finalizat
tefan-Vod or. tefan-Vod 1803 1661 finalizat
Streni or. Bucov 1127 991 finalizat
Streni or. Streni 4805 4734 finalizat
Taraclia or. Taraclia 7229 7100 finalizat
Teleneti or. Teleneti 6666 6887 finalizat
UAT Gguzia mun. Comrat 6262 6635 finalizat
UAT Gguzia or. Ceadr-Lunga 7499 7234 finalizat
UAT Gguzia or. Vulcneti 4735 4670 finalizat
Ungheni or. Corneti 1073 999 finalizat
Ungheni or. Ungheni 3360 3733 n lucru
Sursa: OIPPC

189
Anexa 5
Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru
Oficiul de Implementare a Primului Proiect de Cadastru

Stimat Doamn! / Stimate Domn!
Investigaia dat este destinat studierii unor aspecte ale crerii i perfecionrii Sistemului Cadastrului
Naional. V rugm s completai chestionarul dat, ncercuind codul numeric al variantei de rspuns, care
coincide cu prerea Dvs. sau s nscriei varianta personal, dac ancheta nu prevede una ca atare. Nu
indicai numele, ancheta e anonim.
V mulumim pentru colaborare!

1. Cum apreciai Dvs. implementarea Primului Proiect de Cadastru n Republica Moldova?
1 satisfctor
2 nesatisfctor
3 mi este greu s rspund

2. Dac Dvs. apreciai satisfctor implementarea n Republica Moldova a Primului Proiect de
Cadastru, numii prile pozitive ale lui.
------------------------------------------------------------------------------------------
(indicai-le)
3. Dac Dvs. apreciai negativ implementarea n Republica Moldova a Primului Proiect de Cadastru,
numii prile negative ale lui.
------------------------------------------------------------------------------------------
(indicai-le)
4. Cum apreciai Dvs. managementul implementrii n Republica Moldova a Primului Proiect de
Cadastru din partea:


Satisfctor Nesatisfctor
mi este greu s
rspund
Organelor publice centrale 1 2 3
Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru 1 2 3
Oficiului de Implementare a Primului
Proiect de Cadastru
1 2 3
Organelor publice locale
(municipale i raionale)
1 2 3
Primriilor 1 2 3
Oficiilor cadastrale teritoriale 1 2 3

5. Conform opiniei Dvs., ce ar trebui s se ntreprind n vederea perfecionrii eficienei crerii
sistemului cadastrului bunurilor imobile n Republica Moldova
------------------------------------------------------------------------------------------
(indicai-le)


6. n opinia Dvs., este necesar organizarea stagierii de scurt sau de lung durat n scopul instruirii diverselor
categorii de angajai ai oficiilor cadastrale teritoriale n domeniile legate de implementarea cadastrului?
1 da
2 nu
3 mi este greu s rspund

7. Dac da, de care cunotine avei mai mult nevoie (ca s putem organiza stagiuni tematice n
viitorul apropiat i n perspectiv)

------------------------------------------------------------------------------------------
(indicai-le)

190

8. Care este opinia Dvs. cu privire la perfecionarea activitii oficiului cadastral teritorial?
-------------------------------------------------------------------------------------------

(indicai-le)
n ncheiere V rugm s comunicai unele date despre Dumneavoastr:

9. Sexul:
1 masculin
2 feminin

10. Vrsta:
1 de la 18 la 29 ani inclusiv
2 de la 30 la 39 ani inclusiv
3 de la 40 la 49 ani inclusiv
4 de la 50 la 59 ani inclusiv
5 peste 60 ani

11. Studiile:
1 medii de specialitate
2 superioare incomplete
3 superioare
4 grad tiinific sau titlu pedagogic

12. Tipul activitii de munc al Dvs.:
1 manager
2 registrator
3 inginer cadastral
4 alt tip (indicai)
---------------------------------










191
Anexa 6
Consiliul interdepartamental pentru coordonarea activitii
n domeniul cadastrului naional
Chestionar sociologic
Stimat Doamn! / Stimat Domn!

Scopul prezentei investigaii este de a studia corupia ca fenomen social n sistemul de
nregistrare a bunurilor imobile. V rugm s completai chestionarul dat, lund n cercule codul
numeric al variantei de rspuns ce corespunde opiniei Dumneavoastr sau notai o variant proprie
de rspuns, dac aceasta nu figureaz n chestionar. Nu trebuie s indicai numele Dumneavoastr.
Chestionarul e anonim.

V mulumim pentru colaborare!

I. Ai participat la vreo tranzacie cu bunurile imobiliare?
1 da
2 nu

II. Vi s-a ntmplat ca, impus de anumite circumstane, s dai mit?
1 da, o singur dat
2 da, de mai multe ori
3 nu mi s-a ntmplat

III. Dac da, n cazul efecturii cror tipuri de servicii din partea oficiilor cadastrale teritoriale
(Putei alege cteva variante de rspuns)?
1. La nregistrarea bunurilor imobile (arend, comercializare, motenire, druire, ipotecare etc.)
2. La obinerea informaiei cadastrale
3. La inventarierea tehnic i evaluarea bunurilor imobile
4. La primirea extrasului din Registrul bunurilor imobile
5. La ntocmirea actelor pentru dreptul de posesiune a terenurilor distribuite de organele administraiei
publice locale i centrale
6. Pentru urgentarea procesului de nregistrare a bunurilor imobile
7. Pentru consultarea de ctre funcionarii de stat asupra autentificrii tranzaciilor cu bunuri imobile
8. La darea n chirie a ncperilor ce se aflau la bilanul oficiilor cadastrale teritoriale
9. La darea n arend a instrumentelor geodezice
10. La transferul mijloacelor financiare de ctre persoana juridic sau fizic n scopul splrii
de bani
11. n cazul altor tipuri de servicii (numii-le)
___________________


IV. Indicai, V rugm, cui anume ai dat mit (Putei alege cteva variante de rspuns):
1. Managerului
2. Registratorului
3. Colaboratorului tehnic
4. Altor persoane (indicai-le)
5. Nu pot rspunde

192
V. n ce msur, dup prerea Dumneavoastr, s-a schimbat amploarea mituirii (corupiei) n cadrul
oficiilor cadastrale teritoriale ale Republicii Moldova, n comparaie cu perioada sovietic, pe cnd
funciona BIT (Biroul Inventarierii Tehnice)?
1. A crescut esenial.
2. A crescut, dar nu n mod esenial.
3. A rmas aceeai ca i n perioada sovietic
4. S-a redus ntr-o mic msur
5. S-a redus esenial
6. mi este greu s rspund

VI. Ce prere avei despre mit?
1. Este un fenomen anormal, trebuie combtut
2. n condiiile actuale aceasta e o msur impus pe care eti nevoit s-o accepi
3. Este un fenomen normal, ajut s-i soluionezi mai repede i mai uor diverse probleme
4. mi este greu s rspund

VII. n opinia Dumneavoastr, ce trebuie s se ntreprind pentru a lichida corupia i mita n
Republica Moldova?
1. Nu trebuie s se ntreprind nimic
2. Sunt necesare urmtoarele msuri (menionai-le):_____________
_____________________________________________________
3. mi este greu s rspund

n ncheiere cteva date despre sine:

VIII. Sexul: masculin; feminin

IX. Vrsta:
__________
ani

X. Profesia sau funcia (indicai):
___________________________









193
Anexa 7
Tabelul A1. Structura tranzaciilor pe regiuni n funcie de destinaia funcional
a obiectelor (% fa de total)
OCT
Sectoare
agricole
Loturi de pe
lng cas
Apartamente
Alte
obiecte
Chiinu 1,5 11,0 67,2 46,4
Bli 10,6 16,3 11,5 8,2
Cahul 11,0 6,4 2,8 4,4
Cueni 8,7 5,1 1,2 3,2
Comrat 5,7 4,6 1,3 1,5
Hnceti 9,4 9,3 1,5 4,1
Edine 11,4 11,5 2,6 5,9
Orhei 11,1 8,0 2,8 8,2
Soroca 9,9 9,8 3,8 5,3
Streni 12,9 10,7 2,3 9,6
Ungheni 5,6 6,3 2,9 2,5
Taraclia 2,2 1,0 0,1 0,7
n total: 100 100 100 100
Sursa: OIPPC

Tabelul A2. Ponderea tranzaciilor privind terenurile agricole (%)
OCT
Vnzare
cumprare
Motenire Druire Ipotec Arend Altele
Chiinu 3,8 6,9 3,3 0,1 2,0 -
Bli 32,4 72,4 59,3 36,5 90,9 7,4
Cahul 70,1 82,2 83,5 74,2 96,1 7,9
Cueni 78,8 74,2 84,3 53,5 99,7 16,4
Comrat 45,8 86,5 83,0 60,3 98,6 14,6
Hnceti 62,0 78,9 80,6 48,3 97,6 13,5
Edine 50,2 85,6 75,0 65,3 98,5 3,7
Orhei 65,2 80,5 70,7 73,1 86,1 48,7
Soroca 49,2 70,9 73,4 68,7 97,8 46,3
Streni 66,1 86,4 71,3 62,2 91,6 30,2
Ungheni 52,8 82,8 61,1 17,6 98,4 -
Taraclia 70,0 85,0 92,9 22,7 99,7 1,0
n total: 38,8 74,9 64,7 47,9 89,2 15,9
Sursa: OIPPC




194
Tabelul A3. Ponderea tranzaciilor privind apartamentele (%)
OCT
Vnzare
cumprare
Motenire Druire Ipotec Arend Altele
Chiinu 84,0 61,8 78,2 53,5 16,0 31,5
Bli 39,6 9,1 20,8 22,1 0,3 29,1
Cahul 15,5 4,2 6,3 8,2 0,1 12,4
Cueni 6,9 2,7 3,0 13,5 - 6,0
Comrat 20,6 2,8 4,4 7,4 0,1 17,4
Hnceti 9,7 1,9 3,0 12,4 0,1 9,6
Edine 14,2 2,2 5,6 7,6 0,0 30,2
Orhei 13,5 4,6 9,8 5,6 0,1 14,8
Soroca 21,2 5,0 8,4 9,6 0,1 9,7
Streni 9,2 1,9 5,1 6,0 0,4 2,7
Ungheni 22,5 4,6 13,7 26,8 - -
Taraclia 3,2 8,7 0,7 7,2 - 2,0
n total: 40,5 8,7 17,5 19,6 1,2 19,2
Sursa: OIPPC

Tabelul A4. Ponderea tranzaciilor privind loturile de pe lng cas (%)
OCT
Vnzare
cumprare
Motenire Druire Ipotec Arend Altele
Chiinu 4,7 23,2 13,8 7,1 0,2 3,4
Bli 22,9 18,1 19,1 16,6 7,1 38,1
Cahul 12,5 13,4 10,2 8,6 0,3 24,8
Cueni 10,5 22,7 11,3 19,8 - 9,0
Comrat 30,8 10,6 12,0 17,7 0,4 56,5
Hnceti 22,9 19,2 16,2 22,0 - 36,5
Edine 29,4 11,7 18,1 12,9 0,0 41,8
Orhei 14,5 14,2 17,0 7,6 8,1 12,7
Soroca 24,5 14,1 16,8 11,9 0,7 30,1
Streni 18,5 10,4 19,7 17,4 1,8 23,6
Ungheni 21,8 12,4 24,7 28,8 - 25,0
Taraclia 25,7 15,3 6,3 34,0 0,2 3,1
n total: 15,0 5,3 16,1 12,6 1,8 20,8
Sursa: OIPPC


Tabelul A5. Ponderea tranzaciilor privind alte obiecte imobile (%)
OCT
Vnzare
cumprare
Motenire Druire Ipotec Arend Altele
Chiinu 7,5 8,1 4,7 39,3 81,8 65,1
Bli 5,1 0,4 0,8 24,8 1,7 25,4
Cahul 1,9 0,2 0,0 9,0 3,5 54,9
Cueni 3,8 0,4 1,4 13,2 0,3 68,7
Comrat 2,8 0,1 0,6 15,6 0,9 11,5
Hnceti 5,4 0,0 0,2 17,3 2,3 40,4
Edine 6,2 0,5 1,3 14,2 1,5 24,3
Orhei 6,8 0,7 2,5 13,7 5,7 23,8
Soroca 5,1 1,0 1,4 9,8 1,4 13,9
Streni 6,2 1,3 3,9 14,4 6,2 43,5
Ungheni 2,9 0,2 0,5 26,8 1,6 75,0
Taraclia 1,1 1,1 0,1 36,1 0,1 93,9
n total: 5,7 1,1 4,7 19,9 7,8 44,1
Sursa: OIPPC

195
Anexa 8
Ministerul Agriculturii i Industriei Alimentare
Agenia Relaii Funciare i Cadastru
Asociaia Sociologilor din Republica Moldova
Universitatea de Stat din Moldova
ANCHET SOCIOLOGIC

Chiinu 2010

Stimat Doamn! / Stimate Domn!

Prezenta investigaie este destinat studierii opiniei experilor cu privire la vnzarea-cumprarea
terenurilor agricole persoanelor fizice i juridice strine. V rugm s completai chestionarul dat, ncercuind
codul numeric al variantei de rspuns, care coincide cu prerea Dvs. sau s nscriei varianta personal, dac
ancheta nu prevede una ca atare. Nu indicai numele, ancheta este anonim.
V mulumim pentru colaborare!

I. Dvs. suntei de acord ca terenurile agricole s constituie obiectul vnzriicumprii de ctre
persoanele fizice i juridice strine?
1 - da
2 - nu
3 - mi este greu s rspund
II. Dac Da, care este opinia Dvs. fa de vnzareacumprarea terenurilor agricole persoanelor
fizice i juridice strine? (Putei alege cteva variante de rspuns).
Vnzareacumprarea terenurilor agricole va asigura:
1 - ncurajarea investiiilor n agricultur si asigurarea securitii acestor investiii;
2 lucrarea eficient a terenurilor agricole i folosirea raional a asolamentelor;
3 aplicarea unor tehnologii avansate, folosirea eficient a tehnicii agricole;
4 - dezvoltarea infrastructurii de prelucrare a materiei prime;
5 - dezvoltarea pieei funciare civilizate;
6 - creterea preurilor de vnzare a terenurilor agricole;
7 - neadmiterea prlogirii terenurilor agricole;
8 - dezvoltarea social-economica a localitilor rurale;
9 - stimularea dezvoltrii businessului mic i mijlociu;
10 - crearea noilor locuri de munc;
11 - stoparea emigrrii populaiei;
12 - majorarea acumulrilor la buget de la impunerea funciar;
13 - ameliorarea condiiilor de trai;
14 - altele (indicai) _______________________________
III. Dac Nu, indicai de ce? (Putei alege cteva variante de rspuns):
1 - pn n prezent n Republica Moldova nu a fost adoptat cadrul legal de comercializare a
terenurilor agricole persoanelor fizice i juridice strine;
2 - nu sunt indicate limitele suprafeei terenurilor agricole care pot constitui proprietate privat a
persoanelor fizice i juridice strine;
3 - nu sunt prevzute msuri concrete de prevenire a corupiei i protecionismului i interzicerii
schimbrii destinaiei terenurilor i concentrrii lor n minile unei persoane (organizaii);
4 - acest proces a demarat demult prin crearea ntreprinderilor mixte cu capital strin;
5 - trebuie s permitem numai cetenilor Republicii Moldova;
6 - nu se va schimba nimic, situaia social-economic va rmne n continuare dificil, iar srcia va fi
n continu cretere;
7 - altele (indicai) _______________________________

196
VI. n ncheiere, V rugm s comunicai unele date despre Dumneavoastr:

Studiile:
1 superioare
2 superioare (ciclu-II), masterat
3 grad tiinific, titlu didactic

Tipul activitii de munc a dvs.:
1 fermier
2 antreprenor
3 angajat al administraiei publice locale
4 angajat n adiminstraia public central
5 - angajat n sfera bugetar
6 - angajat n sectorul privat
7 - angajat al organizaiei nonguvernamentale
8 alt tip (indicai) ________________________________

Stagiul de munc:
1 - pn la 5 ani
2 - pn la 10 ani
3 - pn la 15 ani
4 - mai mult de 15 ani










197
Anexa 9
Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru
Oficiul de Implementare a Primului Proiect de Cadastru
Stimat Doamn! /Stimate Domn!

Aceast investigaie este destinat studierii unor aspecte ale crerii i implementrii sistemului
Cadastrului Naional. V rugm s completai chestionarul dat, ncercuind codul numeric al variantei de
rspuns care coincide cu prerea Dvs. sau s nscriei varianta personal, dac ancheta nu prevede una ca
atare. Nu indicai numele, ancheta e anonim.
V mulumim pentru colaborare!

1. Dvs. considerai c greutile actuale, pe care le suport Republica Moldova:
1 au putut fi evitate
2 evitate parial
3 evitate pe deplin
2. Cum apreciai Dvs. situaia actual din Republica Moldova?
1 obinuit
2 alarmant
3 de criz
4 catastrofal
5 mi este greu s rspund
3. Dvs. suntei convins() de necesitatea trecerii la economia de pia?
1 sunt un adept convins al economiei de pia
2 n principiu sunt convins, dar mai am i unele ndoieli
3 admit necesitatea trecerii la economia de pia, dar am i unele ndoieli serioase
4 sunt adversar convins al economiei de pia
5 mi este greu s rspund
4. Dvs. ai auzit despre implementarea n Republica Moldova a Primului Proiect de Cadastru?
1 da
2 nu
5. Dac ai auzit de el, indicai sursa de obinere a informaiei (Putei alege cteva variante de rspunsuri).
1 televiziune
2 radio
3 articole din presa central i local
4 reviste i literatur special
5 lecii, mese rotunde, seminare etc.
6 din convorbiri cu prietenii i cunoscuii
7 din buletinul informativ Cadastru
8 alte izvoare (indicai-le)
_______________________

6. Care este importana cadastrului pentru cetean (Putei alege cteva variante de rspunsuri)?
Cadastrul va asigura:
1 claritatea i sigurana n drepturi asupra imobilului
2 garania statului privind ocrotirea drepturilor asupra imobilului i stimularea eficacitii produciei i
a investiiilor
3 simplificarea efecturii tranzaciilor cu imobile
4 accesul la informaia veridic pentru participanii la piaa imobiliar
5 ipotecarea imobilului la obinerea creditelor


198
7. Care este importana cadastrului pentru autoritile publice (Putei alege cteva variante de rspuns)?
Cadastrul va asigura:
1 perceperea impozitului pe bunul imobil
2 completarea bugetului din contul taxelor n urma tranzaciilor cu imobilul
3 funcionarea pieei imobiliare
4 funcionarea pieei imobiliare, furnizarea informaiei veridice despre micarea imobilului
organelor de resort
8. Ce se va ntmpla cnd valorile normative curente vor fi nlocuite cu valori bazate pe preuri reale de pia?
a) Pentru o unitate agricol din regiunea rural valoarea de pia comparativ cu valoarea normativ va fi:
1 mai mare 2 egal 3 mai mic
b) Pentru o cas de locuit dintr-un sat mic valoarea de pia comparativ cu valoarea normativ va fi:
1 mai mare
2 uneori mai mare, alteori mai mic
3 mai mic
c) Pentru o cas de locuit dintr-un orel valoarea de pia comparativ cu valoarea normativ va fi:
1 ntotdeauna mai mare
2 uneori mai mare, alteori mai mic
3 ntotdeauna mai mic
d) Pentru un apartament din centrul Chiinului sau Bli valoarea de pia comparativ cu valoarea
normativ va fi:
1 mai mare 2 egal 3 mai mic
e) O proprietate agricol amplasat n apropierea Chiinului, fiind comparat cu o proprietate similar
avnd aceeai fertilitate de la nordul sau sudul Moldovei, va avea o valoare: /
1 mai mare
2 similar
3 mai mic
9. n prezent valorile normative sunt folosite pentru evaluarea n scopuri de motenire. Dac valorile
normative vor fi nlocuite cu valorile bazate pe preurile de pia, atunci aceasta:
1 va contribui la o evaluare mai corect
2 va contribui la o evaluare mai puin corect
3 nu va influena valorile
10. n opinia D-voastr, impozitele pe bunurile imobile amplasate n sate sunt:
1 nalte 2 joase 3 acceptabile
11. Impozitele pe bunurile imobile amplasate n municipii sunt:
1 nalte 2 joase 3 acceptabile
12. Impozitele pe bunurile imobile amplasate n alte orae sunt:
1 nalte 2 joase 3 acceptabile
13. Considerai c sistemul de impozitare a bunurilor imobile bazat pe valoarea de pia va fi mai
echitabil dect sistemul existent?
n sate:
1 da 2 nu 3 mi este greu s rspund
n orae:
1 da 2 nu 3 mi este greu s rspund
n Chiinu i Bli:
1 da 2 nu 3 mi este greu s rspund
14. Dvs. considerai c procesul de nregistrare n mas desfurat n Republica Moldova va aduce cu
sine urmtoarele avantaje (Putei alege cteva variante de rspunsuri)?
1 garantarea i protejarea drepturilor de proprietar
2 acordarea sprijinului sistemului de impozitare funciar
3 asigurarea dezvoltrii sistemului de creditare
4 dezvoltarea i controlul asupra pieei imobiliare
5 protejarea fondului funciar de stat i municipal

199
6 reducerea numrului de litigii
7 mbuntirea practicii de planificare a utilizrii terenurilor, susinerea msurilor de protecie
a solului
8 facilitarea colectrii datelor statistice
9 nlesnirea reformei funciare
15. Care este impactul social-economic al implementrii cadastrului asupra societii n opinia Dvs.
(Putei alege cteva variante de rspuns)?
1 asigurarea cu o baz instituional, juridic i tehnic n vederea administrrii eficiente a pmntului
2 asigurarea, promovarea garaniei proprietii i securitii stpnirii
3 facilitarea funcionrii pieei valorilor imobiliare
4 sprijinirea privatizrii n sectorul agricol prin intermediul promovrii mecanismelor de facilitare a
restructurrii gospodriilor colective (colhozuri)
5 susinerea planificrii urbane efective
6 ncurajarea, dezvoltarea sectorului privat n domeniile care sunt implicate direct n implementarea
proiectului, n special a dezvoltrii industriei private de ridicri, oficii private de notariat i evaluatori
privai ai bunurilor imobile
7 nfiinarea cadastrului fiscal
8 administrarea eficient a pmntului innd cont de protecia mediului nconjurtor
9 va asista la crearea gajului i capitalului posibil prin ipotecare i aceasta va spori posibilitile de
ameliorare a standardelor de trai
10 nu s-a schimbat nimic, situaia social-economic rmne n continuare a fi dificil i srcia este n
cretere continu
11 gradul de informare i instruire a diverselor categorii de oameni este jos, n urma crora ei nu neleg
ce se petrece
12 altele (indicai-le) __________________________________________________________________
n ncheiere V rugm s comunicai unele date despre Dumneavoastr:
16. Sexul:
1 feminin 2 masculin
17. Vrsta:
1 de la 18 la 29 ani inclusiv
2 de la 30 la 39 ani inclusiv
3 de la 40 la 49 ani inclusiv
4 de la 50 la 59 ani inclusiv
5 peste 60 ani
18. Studiile:
1 primare
2 medii incomplete
3 medii
4 medii de specialitate
5 superioare incomplete
6 superioare
19. Tipul activitii de munc al Dvs.:
1 funcionar public
2 antreprenor
3 angajat n sectorul bugetar
4 angajat n sectorul privat
5 omer
6 alt tip (indicai) ________________
20. Apartenena etnic (naionalitatea):
1 moldovean()
2 ucrainean()
3 rus()
4 gguz()
5 bulgar()
1 evreu(c)
2 alt etnie (indicai-o) ____________________________
21. Indicai localitatea de trai:
1 municipiu 2 ora (centru raional) 3 sat (comun)


200
Anexa 10
Tabelul A.1 Clasificatorul obiectelor comerciale
Comer
C
o
m
e
r

i

a
l
i
m
e
n
t
a

i
e


p
u
b
l
i
c

G
r
a
d
u
l

d
e

c
o
m
p
l
e
x
i
t
a
t
e

P
r
e
s
t

r
i

s
e
r
v
i
c
i
i

i

s
e
r
v
i
c
i
i

r
e
c
r
e
a
t
i
v
e

G
r
a
d
u
l

d
e

c
o
m
p
l
e
x
i
t
a
t
e

F
i
n
a
n

i

b

n
c
i

G
r
a
d
u
l

d
e

c
o
m
p
l
e
x
i
t
a
t
e

G
o
s
p
o
d

r
i
a

c
o
m
u
n
a
l

G
r
a
d
u
l

d
e

c
o
m
p
l
e
x
i
t
a
t
e

Cldirile
bazelor i
depozitelor de
comer
3
Deservirea
social
(cizmrii,
frizerii, bi i
saune private)
2
Construciile
bncilor
comerciale
3
Cldirile
gospodriei
comunale,
cazangeriile
cldirilor de
locuit
2
Supermarketuri 2
Prestri servicii
(servicii de
nchiriere,
reparaie etc.)
2
Construciile
organizaiilor
financiare i
asigurare
3 Garaje 1
Magazine de
produse
alimentare
1,2
Hoteluri i
hanuri
3 Schimb valutar 1,2 Csuele de var 1
Magazine de
produse
nealimentare
1,2 Cluburi Internet 1
Complexe de
oficii
3
Piee acoperite
i centre
comerciale
3



Farmacii 1,2
Buctrii,
cantine, bufete,
dughene
1,2



Restaurante i
cafenele
1,2




Industriale
I
n
d
u
s
t
r
i
e

G
r
a
d
u
l

d
e

c
o
m
p
l
e
x
i
t
a
t
e

T
r
a
n
s
p
o
r
t

G
r
a
d
u
l

d
e

c
o
m
p
l
e
x
i
t
a
t
e

T
e
l
e
-
c
o
m
u
n
i
c
a

i
i

G
r
a
d
u
l

d
e

c
o
m
p
l
e
x
i
t
a
t
e

C
o
l
e
c
t

r
i


d
i
n

i
n
d
u
s
t
r
i
a

a
l
i
m
e
n
t
a
r

G
r
a
d
u
l

d
e

c
o
m
p
l
e
x
i
t
a
t
e

Cldiri ocupate
de ateliere
3
Grile feroviare,
auto, aero
3 Oficiile potale 1,2 Elevatoare 3
Cldiri ocupate
de instalaii
3
Staiile de
pasageri i
mrfuri
3
Oficiile
companiilor de
telecomunicaii
2 Depozite 3
Garaje ale
unitilor
industriale
3
Garajele de
automobile
3
Centralele
telefonice i
telegrafice
2 Hambare 3



201
I
n
d
u
s
t
r
i
e

G
r
a
d
u
l

d
e

c
o
m
p
l
e
x
i
t
a
t
e

T
r
a
n
s
p
o
r
t

G
r
a
d
u
l

d
e

c
o
m
p
l
e
x
i
t
a
t
e

T
e
l
e
-
c
o
m
u
n
i
c
a

i
i

G
r
a
d
u
l

d
e

c
o
m
p
l
e
x
i
t
a
t
e

C
o
l
e
c
t

r
i


d
i
n

i
n
d
u
s
t
r
i
a

a
l
i
m
e
n
t
a
r

G
r
a
d
u
l

d
e

c
o
m
p
l
e
x
i
t
a
t
e

Depouri de
vagoane i
locomotive
3
Depourile
(parcurile)
3
Staiile
oreneti de
telefoane
3
Usctorii de
cereale
3
Cldirile i
construciile
utilizate la
exercitarea
funciilor
administrative
ale
ntreprinderii
3
Staiile de
alimentare cu
benzin
2
Centrele de
televiziune i
staiile radio
3
Instalaii
electrice de
distribuie
3
Staiile
(ateliere) de
deservire
2,3
Centrele de
telecomuni-caii
i de exploatare
tehnic
3

Industriale
I
n
d
u
s
t
r
i
e

G
r
a
d
u
l

d
e

c
o
m
p
l
e
x
i
t
a
t
e

T
r
a
n
s
p
o
r
t

G
r
a
d
u
l

d
e

c
o
m
p
l
e
x
i
t
a
t
e

T
e
l
e
-
c
o
m
u
n
i
c
a

i
i

G
r
a
d
u
l

d
e

c
o
m
p
l
e
x
i
t
a
t
e

C
o
l
e
c
t

r
i


d
i
n

i
n
d
u
s
t
r
i
a

a
l
i
m
e
n
t
a
r

G
r
a
d
u
l

d
e

c
o
m
p
l
e
x
i
t
a
t
e

Instalaii de
transformatoare
3
construciile
gospodriei
rutiere
3
turnurile de
telefonie mobil
3
Construcii
gospodreti
3
alte obiecte ce
deservesc
transportul
3
Cldirile de
producere a
produselor
alimentare
3
Cldirile de
producere a
produselor
nealimentare
3

Construciile
destinate
epurrii i de
colectare a apei
3

Construciile
destinate
aprovizionrii
cu gaze naturale
3





202
DECLARAIA PRIVIND ASUMAREA RSPUNDERII


Subsemnatul, declar pe proprie rspundere c materialele prezentate n teza de doctorat, se
refer la propriile activiti i realizri, n caz contrar urmnd s suport consecinele, n conformitate
cu legislaia n vigoare.




Guu Dumitru

--------------------------------
(semntura)

28 decembrie 2011



203
CURRICULUM VITAE
Guu Dumitru
Data naterii: 5 iulie 1976, or. Cahul

Cetenia: Republicii Moldova

Pregtirea profesional:
2005-2009 Universitatea de Stat din Moldova, Facultatea de Drept, Catedra Teoria statului i
dreptului, doctorand
2005-2008 Academia de Administrare Public pe lng Preedintele Republicii Moldova, master n
administrarea public
1997-2001 Universitatea de Stat din Moldova, Facultatea Drept, licentiat n drept
1992-1997 Colegiul Republican de Informatic, Facultatea Drept

Domeniile de interes tiinific: teoria general a dreptului n corelaie cu sociologia juridic i
problemele crerii sistemului cadastral

Experiena profesional:
august 2010-pn n prezent Agenia Relaii Funciare i Cadastru, specialist principal
decembrie 2008-februarie 2010 Serviciul de Stat Arhiv al Republicii Moldova, specialist coordonator
martie 2006-octombrie 2008 Oficiul Cadastral Teritorial Chiinu, filiala .S. Cadastru, inginer
cadastral
octombrie 2005-martie 2006 .I. Podgoreni Gheorghi, consultant pe problemele cadastrului
octombrie 2001-august 2005 Agenia Relaii Funciare i Cadastru, specialist principal
decembrie 1999-septembrie 2001 FPC Invest-Fond SRL, jurist

Participri la foruri tiinifice internaionale:
Simpozionul Internaional 70 de ani ai Universitii Agrare din Moldova. Cadastru i ingineria
mediului (2003); Conferina tiinific anual a Institutului de Relaii Internaionale Perspectiva
(2004); Conferina naional a sociologilor din Romnia: Romnia Social. Drumul schimbrii i
al integrrii europene (Cluj-Napoca, 2004); Colocviul internaional de tiine sociale Actualitate.
Cercetare. Utilitate. Metodologie (Braov, 2006-2010); Conferina internaional tiinifico-
practic Dezvoltarea uman n condiiile formrii relaiilor de pia (Chiinu, 2007); Conferina
internaional Drepturile cetenilor asupra bunurilor imobile (Chiinu, 2009)

Lucrri tiinifice publicate:
Elaborarea i publicarea a cinci monografii, treizeci i apte de articole n reviste tiinifice de
specialitate i prezentarea de comunicate la conferine tiinifice internaionale

Cunoaterea limbilor:
Romn matern
Rus fluent

Date de contact: Republica Moldova, or. Chiinu, MD 2005, str. Roman 19/2, ap. 44, tel. +373
22 241370, e-mail: dumitrugutu@yahoo.com