Sunteți pe pagina 1din 72

MINISTERUL EDUCAIEI AL REPUBLICII MOLDOVA

ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE Facultatea Economie general i Drept Catedra Drept Privat

TEZ DE LICEN
Dreptul de proprietate comun pe cote-pri modalitate a dreptului de proprietate. Aspecte comparative

Autor: Studenta anului V, secia F/F, DE-253, Rotari Mariana Coordonator tiinific: Doctor n drept, confereniar universitar, Ciocrlan Aliona

Chiinu, 2010

-2-

Cuprins
Introducere3 Capitolul I. PROPRIETATEA COMUN PE COTE-PRI 1.1.Concepte fundamentale privind dreptul la proprietate drept fundamental al omului ...............................................................................8 1.2. Aspecte generale cu privire la proprietatea pe cote-pri 12 1.3. Formele proprietii comune pe cote-pri..16 Capitolul II. REGIMUL JURIDIC AL PROPRIETII COMUNE PE COTE-PRI 2.1 Dobindirea si exercitarea dreptului de proprietate comun pe cote-pri21 2.2 Coproprietatea forat si perpetu.35 2.3 Incetarea proprietii comune pe cote-pri..40 Capitolul III. PARTICULARITILE PROPRIETII COMUNE PE COTE-PRI N ALTE STATE 3.1 Instrumente europene referitoare la drepturile de proprietate..48 3.2 Reglementarea juridic a proprietii comune pe cote-pri n Federaia Rus.54 3.3 Reglementarea juridic a coproprietii n Frana.59 ncheiere (concluzii i propuneri)..66 Bibliografie70

-3-

Introducere Actualitatea temei investigate i gradul ei de studiere n sistemul de nvmnt din rile civilizate studierea dreptului i educarea contiinei de drept ocup un loc important: fiecare cetean trebuie s cunoasc mecanismele de baz, de reglementare a vieii juridice a societii, drepturile, libertile i obligaiunile sale, organele la care s se adreseze n caz de violare a intereselor legitime, s aib o imagine clar despre corelaia dintre drept i putere. n societatea contemporan, i mai ales n Republica Moldova, ca, de altfel, i n alte ri aflate n perioada de tranziie, spiritul timpului este agitat de chestiunea proprietii. Acest lucru este de neles, cci n ultimele dou secole atitudinea fa de proprietate s-a schimbat radical de cteva ori: aceast instituie juridic reflecta particularitile feudale de reglementare a raporturilor de proprietate, apoi pe cele capitaliste, socialiste cu orientarea lor social-economic, iar azi, are menirea s asigure o stabilitate durabil n condiiile economiei de pia. Astfel, noile cerine ale dezvoltrii sociale explic interesul sporit fa de tema dreptului de proprietate. Constituia, care reprezint nu numai o simpl totalizare a victoriilor i mplinirilor societii, dar i propune noi perspective de dezvoltare pentru societate i stat, consfinind principiile fundamentale ale ntregii viei economice, politice, sociale i juridice ale statului, nu poate trece sub tcere tema proprietii. La etapa actual de dezvoltare a societii relaiile de proprietate mbrac forme noi, iar proprietatea ca instituie de drept a simit necesitatea unor schimbri eseniale, ndeosebi, instituia dreptului civil cum este proprietatea pe cote-pri. Aa, privatizarea locativ, administrarea fondului locativ n condiiile actuale, activitatea comun de antreprenoriat .a. au servit drept temei pentru apariia multor proprietari,ce dein dreptul de proprietate asupra unei cote dintr-o proprietate comun. O asemenea stare de lucruri a generat studierea aprofundat i sesizarea teoretic a acestei instituii juridice, ca mai apoi de a modifica i completa sistemul tiinei de drept civil pentru mbuntirea sistemului de reglementare juridic a proprietii comune pe cote -pri.

-4-

Multe n aceast direcie snt deja fcute de legiuitorul contemporan. Cu toate acestea, nectnd la cercetrile aprofundate, nu dispunem de o unitate de opinii, nici n teorie, nici n practica judiciar cu privire la natura juridic a cotei, ntinderea dreptului de preemiune la cumprarea ei .a.. n scopul dezvoltrii continue a instituiei proprietii comune pe cote-pri a fost modificat i completat legislaia n vigoare. Deci, cele relatate nu las nici o ndoial asupra actualitii temei de cercetare i reinterpretarea conceptelor de baz a proprietii comune pe cote-pri, lund n consideraie nivelul de dezvoltare a relaiilor de pia i a formelor existente de administrare a proprietii pe cote-pri, justificind pe deplin investigaia efectuat. Scopul i obiectivele lucrrii. Pornind de la faptul c diferena n reglementarea juridic a relaiilor de proprietate este acel factor care justific inegalitatea economic i material dintre statele lumii, ct i, reieind din necesitatea de integrare a Republicii Moldova n spaiul cultural i juridic unic al rilor europene, scopul lucrrii este de a face o analiz juridico-comparat, de a studia diferitele aspecte teoretice i practice ale temei abordate i de a sistematiza normele ce reglementeaz dreptul de proprietate comun pe cote-pri, de a elucida acele momente insuficient cercetate n acest domeniu n vederea crerii unui mecanism adecvat i eficient de protecie a dreptului de proprietate comun pe cote-pri. ntru realizarea scopului propus, ne-am conturat urmtoarele obiective: - a stabili natura juridic a proprietii comune pe cote-pri. - a scoate n eviden mputernicirile coproprietarilor i de a demonstra c proprietatea comun pe cote-pri este o modalitate deosebit a dreptului de proprietate. - efectuarea unei cercetri juridico-tiinifice a dreptului de proprietate comun pe cote-pri. - a determina rolul funcional al dreptului de preemiune la cumprarea cotei, de a clarifica domeniul i mecanismul de aplicare a acestuia.

-5-

- cercetarea modului de dobndire i exercitarea dreptului de proprietate comun pe cote-pri. - cercetarea i sistematizarea normelor ce reglementeaz dreptul de proprietate comun pe cote-pri n Republica Moldova, cu scopul de a descoperi lacunele i a interveni cu propuneri pentru lichidarea lor. - cercetarea i sistematizarea normelor ce reglementeaz dreptul de proprietate comun pe cote-pri n Frana i Federaia Rus, precum i de a ncerca a se defini un acquis propriu, care s abordeze drepturile de proprietate n spaiul european. Suportul metodologic i teoretico-tiinific al cercetrii. ntru realizarea obiectivelor menionate la elaborarea tezei am selectat material doctrinar, normativ-legislativ, cu privire la instituia dreptului de proprietate comun pe cote-pri i m-am bazat pe aplicarea urmtoarelor metode analitice: - Metoda analizei istorice, pentru cercetarea originii i evoluiei dreptului de proprietate, teoriilor cu privire la natura juridic a proprietii comune pe cote-pri. - Metoda analizei logice (analiza deductiv, inductiv, generalizare, specificare etc.), utilizat la efectuarea sintezei opiniilor diferiilor autori privind natura juridic a dreptului de proprietate, n special a proprietii comune pe cote-pri. - Metoda analizei comparative aplicat la studierea dreptului de proprietate pe teritoriul Uniunii Europene, a instituiei dreptului de proprietate comun pe cote-pri n Frana, Federaia Rus. - Metoda analizei cantitative care presupune studierea i sistematizarea bazei normative i doctrinare, naionale i internaionale cu privire la dreptul de proprietate comun pe cote-pri. Suportul teoretico-tiinific al temei cercetate este determinat de realizrile doctrinare din dreptul naional i internaional, n mod special evideniind doctrina juridic din Frana, Federaia Rus, Romnia. Astfel, baza juridico-doctrinar a

-6-

cercetrii este fundamentat de lucrrile de valoare ale savanilor juriti de peste hotare i din ar care au studiat problema dreptului de proprietate i nemijlocit dreptul de proprietate comun pe cote-pri, bazele teoretice ale acestui drept, standardele europene n acest domeniu. Ca baz normativ-legislativ, metodologic i empiric a lucrrii a fost analizat un volum considerabil de material normativ-juridic: Convenia European cu privire la Drepturile Omului i Primul Protocol adiional la Convenie, Constituia Republicii Moldova, Codul Civil al Republicii Moldova, etc. Inovaia i originalitatea tiinific a lucrrii. Prezentul studiu se profileaz a fi drept o ncercare de a cerceta aprofundat problema dreptului de proprietate i nemijlocit problema modalitii dreptului de proprietate care ne demonstreaz c obiectul ramne nefracionat n materialitatea sa, pe cnd dreptul de proprietate se fracioneaz pe cote-pri aritmetice ideale, egale sau inegale, deci este vorba despre dreptul de proprietate comun pe cote-pri observat prin prisma unei analize juridico-comparate a legislaiilor europene i a legislaiei naionale. Elementele de noutate tiinific pot fi concretizate n urmtoarele teze principale, propuse spre susinere: - a fost realizat un studiu al opiniilor privind dreptul de proprietate ca drept absolut, exclusiv i perpetuu, precum i relaiile de proprietate comun pe cote-pri; - s-a efectuat o investigare a literaturii de specialitate, ndeseobi a realizrilor doctrinare din dreptul naional i internaional; - a fost analizat legislaia Republicii Moldova cu privire la dreptul de proprietate comun pe cote-pri; - s-a efectuat o analiz ampl a regimului juridic a dreptului de proprietate comun pe cote-pri prin elucidarea principalelor concepii cu privire la subiectul menionat; - a fost efectuat un studiu juridico-comparat al dreptului la proprietate n Uniunea European, cu meniunea c dreptul la proprietate comun pe cote-pri nu este abordat la nivel European;

-7-

- au fost analizate principalele tendine ale dreptului de proprietate comun pe cote-pri ce tind a se reflecta n legislaia statelor europene, ca exemplu avut: Frana i Federaia Rus. Volumul i structura tezei. Structural, lucrarea este compus din introducere cu iniiere n studiu; trei capitole, ce se succed logic i organic; concluzii i recomandri, bibliografie. Temelia lucrrii o constituie analiza teoretic i practic a noiunilor i prevederilor legale, aplicarea n practic a dreptului de proprietate comun pe cote-pri i efectele juridice produse etc.. Capitolul I ntitulat Proprietatea comun pe cote-pri, este dedicat aspectului teoretic al subiectelor abordate. n paragraful 1, este analizat dreptul de proprietate ca drept fundamental al omului, abordri doctrinare privind noiunea de proprietate, originea i istoricul dezvoltrii dreptului de proprietate. Paragraful 2 analizeaz aspecte generale cu privire la proprietatea pe cote-pri precum i teoriile cu privire la aceast tem. Paragraful 3 descrie criteriile de clasificare a proprietii comune pe cote-pri. Capitolul al doilea este consacrat analizei regimului juridic al proprietii pe cote-pri i care aa i e ntitulat Regimul juridic al proprietii comune pe cote-pri. Paragraful 1 reflect modul de dobndire i exercitare a coproprietii temporare, aspectele dreptului preferenial, iar n paragraful 2 o atenie deosebit se acord coproprietii forate. i n sfrit, paragraful 3 e dedicat modurilor de ncetare a coproprietii. Capitolul al treilea Particularitile proprietii comune pe cote-pri n alte ri este ca o parantez, ce ne elucideaz tema cercetat n raport cu alte ri. Paragraful 1 ne face un mini-studiu asupra protejrii drepturilor de proprietate, prin prisma Conveniei Europene a Dreptului Omului i a Libertilor Fundamentale i a Protocolului Adiional Nr. 1 pe teritoriul UE. n paragraful 2 analizm doctrina i legislaia Federaiei Ruse n domeniul proprietii pe cote-pri. Iar paragraful 3 ne relateaz cum e abordat tema dat n Frana.

-8-

Capitolul I. PROPRIETATEA COMUN PE COTE-PRI 1.1 Concepte fundamentale privind dreptul la proprietate drept fundamental al omului. Prima problem care i-au pus-o cei ce s-au ocupat de cercetarea proprietii a fost i a rmas ntrebarea: ce este proprietatea? Literatura de specialitate a pstrat, desigur, observaiile fcute asupra proprietaii nc de la romani , artnd c, pn la urm, conceptul de apropriere (nsuire) se rezum la posesiunea, folosirea i dispoziia asupra mijloacelor de producie i rezultatelor produciei. Fcnd abstracie de numeroasele caracterizri date proprietii, pline de nuane i semnificaii diferite, teoria general a dreptului a reuit s desprind cteva coordonate comune care ne cluzesc spre o definiie larg acceptat. ntr-adevr, prin proprietate n sensul su general, cei mai muli cercettori neleg un raport social, istoricete determina t, care ia natere n legtur cu nsuirea i stpnirea de ctre oameni a bunurilor materiale. Aceasta ar nsemna c cel/cei ce dein c ele pot fi reduse la urmtoarele trei: 1. dreptul de folosin (jus utendi); 2. dreptul de uzufruct (jus fruendi); 3. dreptul de nstrinare (jus abutendi). Toate aceste atribute ale proprietii i au originea n dreptul roman. Romanii nelegeau proprietatea ca fiind jus n rem, adic dreptul asupra lucrului, iar lucrul asupra cruia o persoan avea dreptul era numit proprietatis. De aici i denu mirea pe care o utilizm astzi de proprietate. Numai c, mai trziu tot romanii au dezvoltat acest concept ajungnd s defineasc proprietatea ca fiind plena n re potestas adic, puterea deplin asupra unui lucru sau, cu alte cuvinte, dominaia exclusiv asupra lucrului. Tot dreptul roman menioneaz i cunoscuta formul jus possiendi alctuit din animus possiendi (intenia, dorina de a poseda un lucru) i corpus possesionis. Ulterior, acestor noiuni li s-a adugat jus utendi adic dreptul proprietarului de a folosi lucrul pe care l posed i jus abutendi dreptul su de aceste bunuri s-i poat exercita toate atributele proprietii. Care sunt acestea? Din cercetrile ntreprinse pn acum rezult

-9-

dispoziie asupra lucrului respectiv, inclusiv acela de a-l nstrina. Justiia care nu este satisfacerea anticului talion, a vendettei, nu a aprut n societatea uman dect dup proprietatea privat: fiindc acolo unde nu exist proprietate, nu se tie s fi fost nedreptate, spune Locke, aceasta este o propoziie la fel de cert ca oricare teorem a lui Euclid: ideea de proprietate fiind un drept asupra unui lucru, iar ideea de care se leag cuvntul nedreptate este nerespectarea sau violarea acestui drept.[24] Linguet i spunea cu spiritualitate lui Montesquieu Lucrarea d-voastr Spiritul legilor nu este dect spiritul proprietii. [22] Proprietatea reflect ntr-adevr, relaii juridice. Cu alte cuvinte, aici avem de-a face, n primul rnd, cu raporturi economice care se stabilesc n mod obiectiv ntre oameni i numai n al doilea rnd, ca o reflectare a acestora pe plan juridic, sub forma dreptului de proprietate. Aa cum subliniaz muli autori, este greu s vorbim de relaii ntre oameni i lucruri. Aceasta este o formul fr sens, o noiune fr coninut i, n general, neclar. Toate relaiile de proprietate cunoscute n istorie nu sunt legturi, raporturi ntre obiecte, tot aa cum n-au fost niciodat raporturi ntre oameni i lucruri. Raporturile care s-au stabilit ntre individ i condiiile materiale ale produciei au fost ntotdeauna mijlocite de obte, fiind apoi, proclamate i garantate de ea prin lege. Astfel, n dreptul modern, s-a ajuns la introducerea n textele constituionale a prevederilor dedicate proprietii care snt considerate ierarhic superioare altor surse de drept. Asemenea prevederi constituionale conin opiunile fundamentale de distribuire a societii. De exemplu, puinele constituii socialiste care au mai rmas menin interdicii asupra privatizrii mijloacelor de producie i, n mod obinuit, a pmntului. Primele experiene constituionale occidentale tind s accentueze opiunea opus, prin introducerea proprietii private printre valorile fundamentale ale societii. De exemplu, Revoluia francez reitereaz imediat n for, celebra prevedere revoluionar a Declaraiei Drepturilor Omului, n care proprietatea privat este sacr, la acelai nivel cu libertatea, securitatea i lupta mpotriva oprimrii politice. n Statele Unite, amendamentele 5 i 14 la Constituia Federal fac exact acelai lucru, plasnd proprietatea privat printre cele trei valori

- 10 -

fundamentale, alturi de via i libertate. Deci, proprietatea exist de la originea societii umane i dureaz mai multe milenii. Ea se prezint ca un fenomen natural i rdcinile ei pornesc din nsi structura organic a societii omeneti. Este cert c divizarea tuturor valorilor obiectelor lumii nconjurtoare ntre attea comuniti i atia indivizi din cadrul fiecrei comuniti a fost posibil datorit dezvoltrii de -a lungul istoriei umanitii a dou instituii fundamentale: a statului, pe de o parte, i a dreptului de proprietate, pe de alt parte. Relaia dintre aceste dou instituii este uneori dialectic, alteori complementar i constituie subiectul multor controverse teoretice . Dreptul de proprietate este un drept subiectiv n sensul c titularul unui drept asupra unui bun are posibilitatea de a se bucura singur de acel bun. Proprietatea ca drept subiectiv caracterizeaz apartenena obiectului unei persoane determinate, iar raporturile juridice de proprietate se deruleaz, n fond, ntre persoane private, proprietari sau neproprietari. n acest context, problematica dreptului de proprietate este una dintre temele majore ale dreptului privat. Vorbind despre proprietate ca libertate public i ca drept subiectiv, este necesar s menionm, c proprietatea, fiind un mod de realizare a unei puteri umane asupra resurselor limitate, a fcut obiectul unor nflcrate i seculare controverse, care continu s fie alimentate cu noi idei, teorii i concepii. Aceste controverse pot fi circumscrise unor dou mari curente. Unul dintre acestea a fost elaborat de adepii comunitii colective, acet ia formulnd critici grave referitoare la proprietatea privat. Astfel, unul dintre cele mai faimoase rechizitorii mpotriva dreptului de proprietate ntlnim n ideea expus de Jean-Jacques Rousseau unul dintre fondatorii colii drepturilor naturale: Primul om care, mprejmuind un teren, s-a ncumetat s spun acesta este al meu i care a gsit oameni destul de proti ca s-1 cread, a fost adevratul ntemeietor al societii civile. De cte crime, rzboaie, omoruri, de cte mizerii i orori ar fi scutit omenirea cel, care, scond ruii sau astupnd anul, ar fi strigat semenilor si: ferii-v s-1 ascultai pe acest impostor; sntei pierdui dac uitai c roadele snt ale tuturor i c pmntul nu este al nimnui.[18] Concepia a fost dezvoltat de ctre prinii Bisericii, de ctre utopitii Renaterii, ca mai trziu Marx, Enghels i alii s

- 11 -

formuleze baze ideologice mpotriva dreptului de proprietate, acesta nefiind considerat generator de exploatare a omului de ctre om. Cel de-al doilea curent este reprezentat de aprtorii proprietii private, Aristotel, Auguste B. Spinoza, D. Locke, Ch. Montesquieu, T. Jefferson i alii, care au subliniat avantajele proprietii private ca garanie a libertii individuale. n acest spirit se pronun i G.N. Luescu, considernd proprietatea privat ca avnd meritul nepreuit de a rspunde celor mai elementare sentimente de demnitate i umanitate ale individului; fiind stimulentul cel mai puternic al activitii omeneti i msura cea mai evident a capacitii, a posibilitilor de creaie i de afirmare ale fiecruia, care - n ultim analiz - converg spre realizarea binelui general. Consider oportun de a mai cita aici cuvintele unui fost consilier la Curtea de Casaie din Romnia, Constantin Eraclide, care scria, n a sa Explicaiune teoretic i practic a Codului civil, nc n anul 1873, cuvinte al cror neles apare i astzi, n mod pregnant: Unde proprietatea nu este protejat, se poate zice c acolo nu mai exist societate posibil i rencepe barbaria. Aceste idei snt aa de simple i evidente nct nu nelegem cum au putut fi contestate i nesocotite... Omul a dobndit prin industria sa pmntul pe care locuiete. S nu dm dar nici un crezmnt acelor sisteme utopice care susin c pmntul este proprietatea tuturora i care nu respect dreptul nimnui (v. colile socialiste i comuniste). Adversarii proprietii au putut avea pentru un moment puterea i fora n minile lor, ns n-au avut i nici nu vor avea vreodat justiia i raiunea de partea lor.

- 12 -

1.2. Aspecte generale cu privire la proprietatea comun pe cote-pri Proprietatea a fost perceput de oameni nc din momentul n care au ieit din starea primitiv, ca ceva absolut necesar vieii. La nceput, omul nu a putut tri, iar mai pe urm nici progresa, dect apropriindu-i bunurile ce l nconjurau. Iar forma juridic care corespunde noiunii economice, sociale, generale de apropriere este proprietatea. La originea lumii, conform conceptului biblic, proprietari ai bunurilor puteau fi numai Adam i Eva. Desigur, o astfel de echitate social poate fi numai ntr-o lume ideal, care a putut exista n epoca prestatal i care poate va exista, probabil, ntr-o lume viitoare. Dar n societatea uman s-a evideniat o rivalitate deosebit care st la originea tuturor conflictelor rivalitatea pentru posedarea bunurilor. Eventualele conflicte aprute ntre proprietari aveau o unic finalitate: ele erau soluionate prin for fizic. Aceasta este soarta conflictelor din epoca prestatal i chiar n statele care nu pot asigura o reglementare adecvat a raporturilor de proprietate. Or, puterea statului este acel artificiu construit de indivizii fr putere, pentru a-i apra drepturile. Astfel, instituia dreptului de proprietate a fost destinat s rezolve conflictele de interese din societate i s stabileasc o balan echitabil ntre indivizi i grupuri sociale diferite n condiiile resurselor materiale limitate prin raporturile de nsuire a bunurilor materiale de ctre subieci concrei, innd cont de anumite condiii istorice, dezvoltarea dreptului de proprietate fiind determinat de legitile de repartiie a bunurilor materiale n societate. Dreptul de proprietate apare n acea epoc istoric n care ncep a se isca primele conflicte n legtur cu repartiia bunurilor materiale, cnd modul primitiv de repartiie a bunurilor a ncetat s mai fie acceptabil n deplin msur pentru relaiile n grupul social.[18] Aadar cea mai important i frecvent modalitate a dreptului de proprietate este proprietatea comun. Cu privire la natura juridic a proprietii comune pe cote-pri, au existat mai multe teorii, problema fiind dac aceasta este o modalitate a dreptului de proprietate sau un drept de sine-stttor. Teoria clasic, mprtind concepia dreptului roman, concepe proprietatea comun pe cote-pri ca o modalitate a dreptului de proprietate. Se arat c bunul care formeaz obiectul acesteia aparine

- 13 -

tuturor coproprietarilor, fiecare avnd o cot ideal, o fraciune care nu este materialmente determinat, ci este stabilit numai intelectual, abstract. De vreme ce dreptul de coproprietate se rsfrnge asupra fiecrei particule din lucrul comun (indiviz), nseamn c fiecare coproprietar poate exercita, n ceea ce privete partea sa ideal, toate prerogativele dreptului de proprietate, care sunt compatibile cu natura ideal a acestei cote-pri. n concluzie, se arat pe bun dreptate c, pe de o parte, exist un drept unic de proprietate care poart asupra lucrului comun, iar pe de alt parte, acest drept este mprit n cote pri abstracte recunoscute fiecrui coproprietar. Dreptul de proprietate al fiecruia poart, n cot-parte ideal, asupra fiecrei particule care alctuiesc substana acelui bun, obiect al coproprietii . [16, p.770-771], [15,p.91-92], [17, p. 388 i urm.] n opoziie cu teoria clasic, se arat c dreptul de coproprietate ar fi un drept real de sine-stttor. Astfel, cu privire la ideea c ar exista un drept unic de proprietate, se arat c este contrar caracterelor eseniale ale dreptului de proprietate, care este un drept absolut, exclusiv i perpetuu. Or, dreptul coproprietarilor nu este nici absolut de vreme ce nici unul nu poate dispune singur de lucrul comun, nu este nici exclusiv, fiindc aparine, n acelai timp, mai multor persoane, care exercit simultan i concurent, drepturi identice asupra aceluiai bun, i, n fine, nu este nici perpetuu, deoarece, prin natura sa, el are o existen provizorie. Pe de alt parte, cu privire la ideea mpririi intelectuale a dreptului unic de proprietate, se arat c din moment ce se admite aceast diviziune n cote-pri, se admite implicit i mprirea cantitativ a coninutului su. Or, aceast mprire duce n mod necesar la schimbarea naturii juridice a drepturilor fracionate, diferena cantitativ impun nd o diferen calitativ a drepturilor.[ 21, p. 249]. Aadar, dreptul de proprietate ar fi un drept real sui-generis..Deci, caracteristic proprietii comune este faptul c toate prerogativele dreptului aparin mpreun i concomitent mai multor titulari . Proprietatea comun apare, ori de cte ori,cteva persoane dein mpreun i concomitent dreptul de proprietate asupra unui bun, conform legislaiei n vigoare din Republica Moldova. Dar apare ntrebarea: care este, de facto, ntinderea dreptului

- 14 -

fiecrui titular n acest caz? Literatura de specialitate ne d mai multe rspunsuri la aceast ntrebare. Dup prerea unor savani, se divizeaz nemijlocit dreptul de proprietate, adic mputernicirile pe care le cuprinde (Randa, Beking,Ungher, Arndts). O alt opinie indic c, n realitate nu se divizeaz obiectul proprietii comune , dar cea mai mic particul a bunului se presupune divizat. Cu alte cuvinte, fiecare din participani are dreptul de proprietate asupra unei cote ideale (pars indivisa) orice particul a bunului dat ( Brint,Vehter,Vindsheid, Riumelin, Meier, Pobedonostev). Dup Pobedonosev, bunul, rmnnd de facto, indiviz, se delimiteaz n pri ideale i n fiecare din aceste pri proprietatea titularilor se caracterizeaz printr-o exclusivitate. Cea de-a treia opinie mentioneaz c, la proprietate comun nu se divizeaz nici bunul, nici dreptul, ci valoarea economic a bunului (Koler, Ferster,

Shteinlehner, Puntshart, Shershenevici). n literatura de specialitate, unii autori ncearc de a combina aceste opinii. Aa, profesorul Azarevici, observnd, c n proprietatea comun, fiecare participant deine dreptul de proprietate asupra ntregului bun, dar numai n mrimea cotei sale, i c, chiar la cea mai mic particul a bunului el deine drept de proprietate asupra cotei ce i aparine (1/2,1/3,1/4), susine: aa o divizare ideal a dreptului de proprietate nu este o divizare nemijlocit a dreptului (el este indiviz), dar se exprim n mprirea ntre participani a utilitii economice a bunului. Legislaia noastr se apropie n reglementrile sale de a doua opinie, unde fiecare titular are determinat partea sa asupra bunului comun, sub forma unei fraciuni matematice din drept, are determinat cota sa parte care nu este concretizat ori materializat asupra unei poriuni din bun, acesta fiind comun, nefracionat material, proprietatea este pe cote-pri.[32] Codul civil al Republicii Moldova rezerv acestei teme un compartiment aparte, care cuprinde articolele 346-365. Proprietatea comun pe cote-pri presupune doi sau mai muli proprietari asupra bunului, dreptul de proprietate al fiecruia fiind determinat n mod abstract, sub forma unei fraciuni matematice, dar bunul nu este

- 15 -

divizat corespunztor acestor cote-pri. Dreptul fiecrui proprietar se ntlnete cu drepturile celorlali proprietari asupra fiecrei particule ce alctuiesc bunul n materialitatea sa. Aadar, nici un proprietar nu este titular exclusiv al unei fraciuni materiale din bun i acest bun nu este divizat corespunztor drepturilor proprietarilor comuni. Fiecare proprietar este titular exclusiv numai asupra unei cote-pri ideale, abstracte din dreptul de proprietate, drept care este fracionat ntre proprietarii comuni, dar nu i bunul n materialitatea lui. Prin urmare, se face distincie ntre bunul n materialitatea lui care este nedevizat si cota parte ideal, abstract de dreptul de proprietate.[14] Aadar, mrimea cotelor-pri din proprietate comun este determinat fie prin lege, fie prin acordul proprietarilor. n lipsa unei prevederi legale, sau n lipsa acordului dintre coproprietari privind mrimea cotelor-pri, va fi aplicabil prezumia stipulat n art.346 al.1 al CC al RM, conform cruia, cotele-pri vor fi considerate egale. Aceast prezumie va putea fi nlturat prin proba contrar, adic legea sau actul juridic ncheiat ntre coproprietari. n cazul n care bunul a fost dobndit n baza unui act juridic, mrimea cotelor-pri din proprietatea comun pe cote-pri va putea fi dovedit doar prin nscrisuri. n lipsa unui asemenea nscris va fi aplicat prezumia mrimea cotelor-pri snt egale. Deci, drepturile coproprietarilor nu trebuie sa fie neaprat egale. i, n sfrit, s facem o totalizare a celor expuse mai sus. Titularii dreptului de proprietate comun pe cote-pri cunosc ntinderea dreptului lor asupra bunului comun, dar ei nu cunosc partea material din bunul comun ce corespunde ntinderii dreptului lor , ce este determinat printr-o fracie (2/3,3/5) sau printr-un procent (25%, 50%). Din cele expuse, rezult 2 idei :a) nici unul dintre coproprietari nu este titular exclusiv al unei fraciuni materiale din bun ; b) fiecare dintre coproprietari este titular exclusiv numai al cotei pri ideale, abstracte din dreptul de proprietate. Dreptul este fracionat, nu ns i bunul n materialitatea sa.[19]

- 16 -

1.3.Formele proprietii comune pe cote-pri. Instituia dreptului de proprietate s-a dezvoltat cel mai mult n jurisprudena roman, nct ulterior juritii au caracterizat dreptul roman ca un sistem de drept bazat pe principiul proprietii private: expresia cea mai desvrit pe care o cunoa tem a dreptului ntemeiat pe proprietatea privat. Dreptul roman, scria Enghels, este n asemenea msur expresia juridic clasic a raporturilor de via, a ciocnirilor din snul unei societi n care domnete proprietatea particular pur, nct nici u na din legislaiile urmtoare n-au mai reuit s aduc mbuntiri substaniale n acest domeniu. Dreptul de proprietate mbrac forma dreptului subiectiv care este de neconceput fr protecia judiciar. Conform concepiilor romane, numai protecia juridic a dreptului de proprietate privat i-a conferit acestuia din urm o valoare i o perfeciune adevrat. Concepia roman vedea n dreptul de proprietate un drept absolut. Pentru a se ajunge ns la aceast accepiune a fost nevoie de o ntreag evoluie ierarhic.[18] Pornind de la premisa c proprietatea caracterizeaz apartenena obiectului unei persoane determinate, iar raporturile juridice de proprietate se deruleaz, n fond, ntre persoane private, n acest context, problematica dreptului de proprietate fiind de competena dreptului privat, ne-am propus s reflectm asupra uneia dintre modalitile juridice a dreptului de proprietate, ea constituindu-se n baza atribuiilor pe care le are Codul Civil, de a reglementa formele de proprietate n raport cu diferite categorii de titulari, ct i n baza raporturilor dintre subiecii dreptului de proprietate privat. n legislaia romn, proprietatea pe cote-pri, n dependen de obiectul dreptului apare sub dou forme : - coproprietatea, care cuprinde un bun individual ; - indiviziunea, care are o universalitate juridic . Codul Civil Romn nu reglementeaz n ansamblu coproprietatea ori indiviziunea, el cuprinde unele dispoziii n ce privete durata indiviziunii rezultnd din succesiune (art.728), care dispune c fiecare dintre motenitori poate cere mprirea succesiunii, chiar cnd ar exista o convenie contrar, precum i art. 1517 privitor la ndatoririle asociailor n cazul societii civile, care prezum c asociaii i-au dat

- 17 -

reciproc facultatea de a administra unul pentru altul i reglementeaz modul de folosire a bunurilor de ctre asociai i suportarea unor cheltuieli privind aceste bunuri. Coproprietatea sau indiviziunea pot s existe nu numai n cazul motenirii, ci i n altele, putnd rezulta din lege, act juridic ori fapt juridic. Astfel, n cazul motenirii, proprietatea ce aparinea defunctului este nlocuit, n cazul n care exist mai muli motenitori i pn se face mprirea ntre ei, cu proprietatea pe cote-pri, sub forma indiviziunii. Proprietatea pe cote-pri se poate nate prin diferite contracte care stabilesc cota-parte abstract a prilor, fr a se determina partea material din bunul comun ce i aparine tuturor. Proprietatea pe c ote-pri se poate nate din coposesia prelungit asupra unuia i aceluiai bun. Pornind de la textele menionate ale codului civil, literatura juridic i practica judiciar au determinat i precizat noiunea de proprietate pe cote-pri i regimul su juridic. Att n Romnia ct i n Republica Moldova, n dependen de durata sa , proprietatea pe cote-pri poate fi: -obinuit sau temporar; -forat i perpetu. Specificul coproprietii obinuite sau temporare const n faptul c are caracter temporar, pentru c exist pn n momentul n care prile cer partajarea. Ea apare, de regul, prin transmisiunea patrimoniului unei persoane decedate la mai multe persoane n via, prin motenire [4], indiferent dac aceasta este legal sau este testamentar, important fiind s existe cel puin dou persoane cu vocaie succesoral. Poate rezulta dintr-un contract de dobndire n comun a unui bun, dintro coposesiune al crei efect a fost dobndirea de ctre mai multe persoane, prin uzucapiune, a unui bun. Or, poate rezulta dintr-o coocupaiune, cum este situaia n care mai multe persoane exercit concomitent drepturi asupra aceluiai bun mobil, aa cum se ntmpl n situaia tezaurului descoperit pe un fond strin, de mai multe persoane, cnd descoperitorii vor exercita concomitent dreptul de proprietate asupra jumtii ce li se cuvine (art. 327 C.C.al RM). n fine, se susine c la desfacerea ori ncetarea cstoriei, proprietatea devlma a fotilor soi se transform ntr-o

- 18 -

coproprietate obinuit pe cote-pri. n toate aceste situaii coproprietatea este temporar, legiuitorul garantnd dreptul de a cere ieirea din aceast situaie [4]. Dac, n primul caz, coproprietatea poate nceta prin mpreala sau partajul bunului, atunci n cea de-a doua situaie, mpreala nu este posibil. Dup cum o arat i denumirea , coproprietatea obinuit sau temporar are un caracter trector. Coproprietatea forat i perpetu are ca obiect acele bunuri care constituie accesoriul necesar sau util pentru folosirea a dou sau mai multe fonduri vecine, care aparin unor proprietari diferii i care sunt socotite bunuri principale. Aceast coproprietate este forat pentru c este impus contrar voinei proprietarilor lucrurilor principale. mprirea acestor bunuri comune le-ar face imposibil folosina pentru care sunt destinate, aa nct aceast form a coproprietii este obligatorie. Cazurile n care ea se ntlnete fac imposibil exercitarea dreptului de proprietate exclusiv n lipsa ei, deoarece obiectul coproprietii forate l constituie un bun ori o universalitate de bunuri care sunt accesorii indispensabile ale altor bunuri principale [26, p.76], [27, p.71 i urm.]. De ce este perpetu? Pentru c nu poate lua sfrit prin mprire, scopul pentru care a luat natere este unul permanent, ceea ce i transmite i coproprietii acest caracter. n fine, aceast form a coproprietii constituie un accesoriu indispensabil al unor bunuri principale aflate n proprietate exclusiv a mai multor proprietari ori n coproprietate obinuit sau temporar. n acest context, dreptul de coproprietate forat nu se poate transmite, ipoteca sau valorifica ntr -un alt mod dect mpreun i nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului principal . Deci, dreptul de coproprietate forat i perpetu urmeaz soarta juridic a dreptului asupra bunului principal (accesorium sequitur principale). Coproprietatea forat i perpetu are numeroase aplicaii practice: coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou terenuri vecine; coproprietatea despriturilor comune [4] coproprietatea prilor comune dintr-o cldire cu mai multe etaje sau apartamente; coproprietatea asupra bunurilor considerate ca bunuri de familie (morminte sau construcii funerare, hrtiile de familie, tablourile de familie etc.).

- 19 -

O alt form a proprietii comune pe cote-pri este proprietatea de tip condominiu.Prin condominiu se nelege complex unic de bunuri imobiliare, ce include terenul n hotarele stabilite i blocurile (blocul) de locuine, alte obiecte imobiliare amplasate pe acesta, n care o parte, constituind locuinele, ncperile cu alt destinaie dect aceea de locuin, se afl n proprietate privat, de stat sau municipal, iar restul este proprietate comun indiviz. n cazul construciilor date n exploatare, condominiul se constituie prin asocierea obligatorie a proprietarilor de bunuri imobiliare, amplasate pe un anumit teritoriu, din iniiativa proprietarilor, ageniilor teritoriale de privatizare sau autoritilor administraiei publice locale. nregistrarea condominiului bunurilor imobile viitoare sau nefinalizate se face de ctre proprietarul bunului respective.[7] Asociaia de coproprietari n condominiu se constituie dup darea n exploatare a construciei. Proprietate comun snt considerate prile dintr-o cldire, alte obiecte imobiliare aflate n proprietate, care nu snt apartamente sau ncperi cu alt destinaie dect aceea de locuin i care snt destinate folosirii n comun de ctre toi proprietarii din condominium,iar cota-parte este cota ce i revine fiecrui proprietar din proprietatea comun n diviziune, prin care se stabilete cota acestuia n totalul plilor obligatorii pentru ntreinerea i reparaia bunurilor comune, n alte cheltuieli comune, precum i cota voturilor la adunarea general a membrilor asociaiei de coproprietari n condominium.[8] Art.5 din legea dat menioneaz c proprietatea comun n condominiu include toate prile proprietii aflate n folosin comun: terenul pe care este construit blocul (blocurile), zidurile, acoperiul, terasele, courile de fum, casele scrilor, holurile, subsolurile, pivniele i etajele tehnice, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul i sistemele inginereti din interiorul sau exteriorul locuinelor (ncperilor), care deservesc mai multe locuine (ncperi), terenurile aferente n hotarele stabilite cu elemente de nverzire, alte obiecte des tinate deservirii proprietii imobiliare a condominiului.Spre exemplu, R.V. s-a adresat n instana de contencios administrativ cu cererea de chemare n judecat privind anularea dispoziiei Primria mun.Chisinu nr.229-d din 26.03.2004 prin care s-a dispus legalizarea uii bronate de

- 20 -

protecie instalat de V. B. la o distan de 0,8 m. de la intrarea n apartamentul nr.6 din blocul locativ din bd. Mircea cel Btrn.6/1 din mun. Chiinu. Analiznd materialele prezentate de reprezentantul prtului i administrate n edina judiciar instant constata c legalizarea uii bronate din litigiu a fost efectuat cu inclcarea art. 10 din Legea RM cu privire la condominiu n fondul locativ, nr. 913- XIV din 30.03.2000, deoarece V.B. a instalat ua bronat fr acordul APLP-54 i fr avizul expertizei tehnice efectuate de specialiti autorizai [37]. Instana respinge argumentul reprezentantului prtului precum c locatarii din blocuri locative pot instala ui suplimentare fr autorizaie, deoarece astfel de raporturi snt reglementate prin legea condominiului i n cazul dat, ua respectiv a fost montat n afara hotarului proprietii private a lui V. B., adic pe proprietatea comun (coridorul comun), prin urmare acordul asociaiei de coproprietari este obligatoriu. Limitri legale aduse dreptului de proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu. Spaiile aflate n proprietatea comun din condominiu pot fi nchiriate sau folosite de ctre tere persoane numai pe baza unui contract de nchiriere sau folosin care s exprime acordul tuturor proprietarilor. n practic ns, deoarece acordul unanim ar fi greu de obinut, Legea locuinei a instituit regula c acestea pot fi ncheiate n baza hotrrii adunrii generale a asociaiei de proprietari, cu acordul proprietarilor direct afectai. Titularii cotelor de proprietate comun forat pot folosi prile comune ale condominiului chiar n integralitatea lor, comportndu-se fa de acestea ca i cum ar fi proprietarii exclusivi. Pentru aceasta se cere res pectarea urmatoarelor condiii cumulative: (1) folosina exercitat nu aduce atingerea dreptului celorlali proprietari; i (2) folosina asupra prilor comune se exercit n interesul utilizrii imobilului al crui proprietar exclusiv este. n ceea ce privete dreptul de dispoziie, dei se recunoate fiecrui proprietar o cot-parte din prile comune ale condominiului, dreptul de proprietate asupra prilor comune nu poate fi valorificat dect mpreun cu dreptul de proprietate asupra imobilului aflat n proprietate exclusiv.

- 21 -

Capitolul II.REGIMUL JURIDIC AL PROPRIETII COMUNE PE COTE-PRI 2.1 Dobndirea i exercitarea dreptului de proprietate comun pe cote-pri. Exercitarea atributelor ce alctuiesc coninutul coproprietii temporare, prezint unele particulariti determinate pe de o parte, de structura complex sub care se nfieaz acest drept, iar pe de alt parte, de natura sa juridic. Dat fiind aceast structur complex, analiza problemelor referitoare la exercitar ea dreptului de proprietate comun pe cote-pri trebuie s poarte, n primul rnd asupra evidenierii particularitilor ce le prezint exercitarea atributelor care alctuiesc coninutul dreptului de proprietate comun pe cote-pri cu referire la bunul comun, iar n al doilea rnd, asupra sublinierii acelor trsturi specifice ale actelor juridice fcute de titularii acestui drept, ct privete cota lor parte din dreptul de proprietate. O particularitate a dreptului de proprietate comun pe cote-pri const n aceea c ea presupune existena raporturilor juridice att cu participarea persoanelor tere, ct i cu participarea coproprietarilor. De regul, proprietatea comun apare ntre subieci bine cunoscui, care au relaii mai vechi, i de aceea lor nu le este indeferent cine va lua locul coproprietarului care dorete s nstrineze cota - parte. Pornind de la aceast particularitate, a fost instituit dreptul preferenial al coproprietarilor de a cumpra cota-parte din dreptul de proprietate comun pe cote-pri. n cazul vnzrii unei cote-pri din proprietatea comun ctre o persoan strin, ceilali coproprietari ai proprietii comune pe cote-pri beneficiaz de dreptul preferenial de a cumpra cota la preul la care se vinde aceasta, n aceleai condiii, cu excepia cazului de vnzare la licitaiile publice. Coproprietarii au dreptul preferenial doar n cazul nstrinrii cotei-pri prin vnzare, n toate celelalte cazuri de nstrinare dreptul preferenial nu va fi apli cat. La fel, nu se va aplica dreptul preferenial n cazul n care bunul proprietate comun se va vinde la licitaie. Coproprietarul cotei-pri din proprietatea comun pe cote-pri care dorete s vnd cota-parte, este obligat s ntiineze n scris pe ceilali coproprietari ai proprietii

- 22 -

comune pe cote-pri c intenioneaz s vnd cota sa unei persoane strine indicnd preul, precum i celelalte condiii de vnzare. De exemplu, la data de 11.02.2004, prin contract de vnzare-cumprare, autentificat la notarul privat G.D, s-a procurat de la S.A.Galanta 4/10 cote-pri ideale din bunul imobil, compus din teren aferent cu suprafaa 0,0890 ha i edificiu cu dou nivele cu determinarea modului de folosin a bunului nstrinat, ncperile de la etajul II, ceea ce constituie 4/10 din toat proprietatea. Pn la nstrinare S.A.Galanta era proprietar a terenului i edificiului nominalizat nregistrat n registrul bunurilor imobile la Oficiul Cadastral Teritorial Orhei cu cota-parte unul ntreg. Dup procurare, cumprtorul de asemenea a nregistrat bunul imobil n registrul bunurilor imobile la OCT Orhei, ca proprietate comun pe cote-pri cu cot ideal 4/10. Firesc c S.A.Galanta rmne proprietara a 6/10 cote-pri din teren aferent i edificiu, lucrul consemnat n registrul bunurilor imobile la OCT Orhei, nectnd la aceasta i vinde .I.P.Negru6/10 cote-pri din edificiu i o cot ntreag din terenul aferent. Conform art.352, ca coproprietar, proprietarul a 4/10 cote-pri a avut dreptul preferenial , n cazul nstrinrii bunului. Al.2 al aceluia articol menioneaz , c vnztorul cotei -pri este obligat s notifice ceilali coproprietari, ceea ce S.A.Galanta n-a fcut. Prin declaraia semnat, proprietarul a 4/10 cote-pri a renunat doar la 6/10 cote-pri din toat proprietatea. Despre teren, ca un bun aparte nici nu s-a vorbit, nici nu s-a consemnat n declaraie. onform art.3 alin.(3) din Legea privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pamntului nr.1308 - XIII din 25.07.1997, terenurile pe care snt amplasate construcii, instalaii inginereti, plantaii multianuale i alte bunuri imobiliare se vnd concomitent cu nstrinarea bunurilor imobiliare. Preul de vnzare a imobilului se constituie din preul terenului plus preul bunurilor imobiliare, amplasate pe acest teren [38]. n cazul n care ceilali coproprietari ai proprietii comune pe cote-pri vor renuna s-i exercite dreptul preferenial de cumprare sau nu vor exercita acest drept n curs de o lun din ziua ntiinrii, n cazul nstrinrii unui bun imobil, i n curs de zece zile, n cazul unui bun mobil, vnztorul are dreptul s -i vnd

- 23 -

cota-parte oricrei alte persoane. Termenele de 30 de zile i de 10 zile snt termene de perimare i nu pot fi suspendate, ntrerupte i nici repuse n termen. Coproprietarul poate s beneficieze de dreptul preferenial doar n cazurile n care el este de acord s procure cota-parte n condiiile indicate n notificare. Anume n aceste condiii el are fa de persoanele tere un drept preferenial. Dac coproprietarul nu va fi de acord cu preul propus, atunci cota-parte va putea fi vndut persoanei tere. Totodat, dac coproprietarul va numi un pre ireal, nedorind ca cota-parte s fie procurat de un alt coproprietar, iar ulterior, dup ce coproprietarul a refuzat s o procure, o va vinde persoanei tere, acest fapt va servi drept temei pentru intentarea, n decurs a trei luni, a aciunii n instana de judecat pentru a i se atribui drepturi si obligaii de cumprtor. Dac un proprietar va dori s-i vnd cota-parte unuia dintre coproprietari, acesta, n calitate de vnztor, poate numi pe oricine dintre coproprietari. Legea nu prevede anumite prioriti pentru coproprietari n acest caz. Deci, cnd cota-parte se vinde fr respectarea dreptului de cumprare preferenial, oricare coproprietar al proprietii comune pe cote-pri poate s intenteze, n decurs de trei luni, o aciune la instana judectoreasc, cernd s i se atribuie drepturile i obligaiile de cumprtor. Dreptul preferenial poate fi nclcat prin nentiinarea celorlali coproprietari, prin vinderea cotei-pri nainte de expirarea termenului de 30 sau 10 zile, prin vinderea cotei-pri ctre o persoan ter n condiii mai favorabile dect cele propuse coproprietarilor. Termenul de trei luni de zile, nuntrul cruia poate fi aprat dreptul de preemiune, este un termen de prescripie. Acest termen de prescripie ncepe s curg din momentul n care coproprietarii au aflat sau trebuiau s afle despre nclcarea acestui drept. Fiind un termen de prescripie, el poate fi suspendat, ntrerupt i repus n termen n condiiile stipulate la art.276-279. Pornind de la faptul c dreptul preferenial de cumprare a cotei-pri din proprietatea comun pe cote-pri se refer doar la coproprietari, cesiunea dreptului de preemiune la cumprarea unei cote-pri din proprietatea comun nu se admite. n cazul n care se va admite cesiunea dreptului de preemiune la cumprarea unei cote-pri, vor fi

- 24 -

negate drepturile celorlali coproprietari. Cota-parte din proprietatea comun pe cote-pri poate fi nstrinat, respectndu-se dreptul de preemiune, cu alte cuvinte ea se afl n circuitul civil. Ca i alte bunuri, cota-parte din proprietatea comun pe cote-pri, fiind n circuitul civil, poate fi urmrit pe baza preteniilor creditorilor. Creditorii unui coproprietar, n cazul n care creanele lor au ajuns la scaden, pot s cear nstrinarea cotei-pri, ce aparine coproprietarului debitor, fie snt n drept s cear instanei judectoreti mprirea bunului din coproprietatea comun. mprirea bunului comun va putea avea loc doar dac nu se cauzeaz prejudicii acestuia. Dac va fi posibil mprirea, atunci creanele creditorilor vor fi satisfcute din aceast parte a bunului, care nu mai face parte din bunul comun, ci devine o proprietate exclusiv a debitorului. n cazul unei nstrinri silite executorul judectoresc este obligat s notifice pe toi ceilali coproprietari c va avea loc vnzarea cotei -pri. Coproprietarii trebuie ntiinai cu cel puin 10 zile nainte de efectuarea vnzrii. Executorul judiciar urmeaz, de asemenea, s ntiineze coproprietarii i despre condiiile vnzrii, ndeosebi urmeaz s indice preul vnzrii cotei -pri. n condiii egale, coproprietarii vor avea un drept preferenial fa de persoanele tere. Bunul proprietate comun poate fi gajat, ipotecat. Gajarea bunului proprietate comun are loc conform prevederilor art.454-495. Conform dispoziiilor art.457 alin.(5) bunurile care se afl n proprietate comun pot fi depuse n gaj doar cu acordul tuturor coproprietarilor. Creditorii care au un drept de garanie asupra bunului aflat n proprietatea comun pe cote-pri, n virtutea dreptului pe care l dein, snt n drept s urmreasc silit fie bunul comun, fie sumele rezultate din mprire. Legiuitorul a acordat aceste drepturi i acelor creditori a cror crean s-a nscut n legtur cu conservarea sau administrarea bunului comun. Natura juridic a actelor de conservare i a actelor de administrare este determinat n art.198. Pe lang modurile generale de dobndire a dreptului de proprietate prevzute de art. 485 si 486 Cod civil, exist unele moduri specifice de dobndire a dreptului de proprietate comun pe cote-pri. Cele mai frecvente moduri de dobndire sunt: succesiunea i conveniile. Desigur, coproprietatea exist de regul, n cazul bunurilor

- 25 -

indivizibile, dar nimic nu impiedic s aib ca obiect i bunuri divizibile. Coproprietatea poate rezulta din faptul producerii unui bun de ctre mai multe persoane (de exemplu, edificarea unei construcii de mai multe persoane, pe terenul uneia din ele). Proprietatea comun pe cote-pri poate fi dobndit prin accesiune, uzucapiune i ocupaiune, cea mai frecvent fiind accesiunea imobiliar artificial. n doctrina juridic s-a considerat c un mod de dobndire a proprietii comune pe cote-pri o constituie transformarea proprietii comune n devlmie n proprietate comun pe cote-pri. n principiu, nu opereaz o asemenea transformare, caracterul devlma al proprietii pstrndu-se i dup desfacerea cstoriei, pn n momentul partajului. Credem c singura posibilitate n care proprietatea comun n devlmie se transform n proprietate comun pe cote-pri este cea n care, fr s aib loc mprirea bunurilor comune, se stabilete doar cota-parte determinat a fiecrui so i componena masei bunurilor de mprit. Individualizndu-se cotele fiecrui fost so asupra bunurilor comune, pn n momentul partajului ne vom afla n prezena unei proprieti comune pe cote-pri. Problema care se pune este aceea de a stabili modul n care coproprietarii exercit atributele dreptului de proprietate (posesie, folosin i dispoziie). Atributul folosinei, care intr n coninutul juridic al dreptului de proprietate comun pe cote-pri, const n dreptul coproprietarilor de a utiliza bunul comun n propriul lor interes, dobndind n proprietate fructele i veniturile pe care le pot obine din acel bun. Codul civil nu cuprinde nici o prevedere prin care s reglementeze dreptul de folosin asupra bunului comun, dei, folosina ca atribut al dreptului de proprietate prezint o importan deosebit, prin intermediul su asigurndu-se nsui procesul de utilizare a nsuirilor bunului pentru satisfacerea nevoilor de ordin patrimonial ale titularilor dreptului de proprietate comun. Rezult, aadar, c exerciiul atributului de folosin asupra bunului comun se poate face n mod simultan i concurent de ctre toi coproprietarii sau c acetia, prin consimmntul lor unanim, pot stabili i un alt mod de exercitare a folosinei. Deci, trebuie s deosebim urmatoarele:

- 26 -

- Actele cu privire la bun n materialitatea lor pot fi nf ptuite cu acordul celorlali coprtai. Este regula unanimitii. Actele materiale de folosin asupra bunului se pot face de fiecare coproprietar, cu condiia de a se respecta drepturile celorlali coproprietari. Art.347 Cod Civil al RM prevede posibilitatea fiecrui coproprietar de a folosi bunul comun. Regula general este c modul de folosin este stabilit prin acordul coproprietarilor, adic s existe consens. Dei aceast regul pare a avea un caracter imperativ, urmeaz s spunem c Legea nr.913\2000 (condominiului) conine alte prevederi referitoare la modul de folosire a bunurilor comune, care nu se stabilete cu acordul tuturor coproprietarilor, ci cu majoritatea din cei prezeni la adunarea general a membrilor asocaiei de proprietari. Astfel, art.27 din aceast lege stabilete c adunarea general este deliberativ dac la ea snt reprezentate cel puin 2\3 din numrul total de voturi. De competena adunrii generale a membrilor asociaiei de proprietari ine i stabilirea modului de folosire a bunurilor comune (art.26 din Legea nr.913\2000). Dac coproprietarii nu vor ajunge la un numitor comun referitor la stabilirea modului de folosire a bunurilor comune, acesta va fi stabilit prin hotrre judectoreasc, la cererea oricrui coproprietar. Instana judectoreasc va ine cont la adoptarea hotrrii de faptul c folosirea bunului comun trebuie s fie echitabil i s corespund intereselor tuturor coproprietarilor. Doctrina i jurispudena rspund n sensul c instana nu poate s formeze loturi pe care s le atribuie n folosin exclusiv fiecrui coproprietar fr consimmntul lor, deoarece caracteristic strii de coproprietate este c dreptul fiecrui coproprietar atinge fiecare parte din bunul respectiv. S-a artat c raiuni practice fac totui necesar admisibilitatea partajului de folosin imobiliar pe cale judiciar, iar, de vreme ce acesta nu este interzis de lege, nseamn c poate fi permis [23, p.135]. O astfel de soluie este corect i preferabil pentru a evita anumite situaii generatoare de conflicte, ns ea nu poate, n lipsa unei norme speciale, opri calea unui coprta spre ieirea din indiviziune sau coproprietate. n cazul bunurilor consumptibile, a cror folosin obinuit duce la consumarea substanei lor, dac un coproprietar va folosi o parte mai mare dect i s-ar cuveni proproional cu ntinderea

- 27 -

cotei sale din drept, va fi obligat s restituie bunuri de aceeai calitate n cantitatea consumat n plus. Dac vorbim despre proprietatea comun pe cote-pri, coproprietarii o pot folosi proporional mrimii cotelor-pri. Spre exemplu o cas cu patru odi, care a trecut prin motenire la doi motenitori, poate fi folosit proporional mrimii cotelor-pri, adic ambii motenitori vor folosi cte dou odi. n cazul cnd bunul este folosit n exclusivitate de ctre un singur coproprietar, atunci ceilali coproprietari snt ndreptii s cear echivalentul lipsei de folosin conform cotei lor pri. Compensaia pentru nefolosirea bunurilor trebuie s fie echitabil [14]. Fructele bunului se cuvin proprietarilor n proporie cu cota lor parte asupra bunului. Dac proprietarii nu se neleg cu privire la folosirea material a bunului, instana nu poate dispune partajul de folosin, soluia fiind mprirea bunului, adic ncetarea coproprietii. Uneori, s-a admis i partajul de folosin, de exemplu, a unei curi comune pentru titularii proprietarilor asupra locuinelor. Coproprietarul nu are dreptul s schimbe modul de folosin a bunului, chiar dac ar fi n folos comun, fr acordul tuturor coproprietarilor, deoarece s-ar aduce o tirbire dreptului de proprietate al celorlali. Coproprietarul nu are dreptul s transforme modul de folosin sau s ndeplineasc acte de administrare, chiar i n folosul comun dect cu acordul tuturor coproprietarilor, iar actul ndeplinit fr respectarea acestui principiu reprezint o tirbire a dreptului de proprietate a celorlali. n cazul fructelor produse de un teren, s-a considerat c, dei acesta este n coproprietate, fructele se cuvin coproprietarului care a muncit terenul, nu i celor care au stat n pasivitate. ntr-adevr, terenul poate fi lucrat personal, cu plat ori prin arend. Actele juridice asupra bunului n materialitatea lui, impun distincia; - Actele de dispoziie asupra bunului sau a unei pri din el pot fi fcute cu acordul celorlali. Dac au fost fcute de unul singur, valabilitatea depinde de rezultatul partajului : dac bunul cade n lotul coprtaului care a fcut actul, acesta este valabil, n caz contrar, este desfiinat retroactiv; n cazul proprietii pe cote-pri, nstrinarea bunului produce efecte depline, dac este fcut cu acordul

- 28 -

tuturor coproprietarilor; vnzarea bunului fcut de unul dintre coproprietari este supus condiiei ca, la efectuarea partajului bunului, acesta s cad n lotul vnztorului. Exist posibilitatea c ceilali coproprietari s ratifice vnzarea fcut din unul din ei, situaie n care cumprtorul dobndete proprietatea exclusiv asupra ntregului bun; - Actele juridice de administraie asupra bunului sunt supuse regulii unanimitaii. Pentru a nltura dificultile practice, s-a admis valabilitatea acestor acte prin aplicarea regulilor de la administrarea societilor (asociaii i dau mandat reciproc), sau prin existena unui mandat chiar tacit, ori prin aplicarea regulilor de gestiunea de afaceri. n acest sens, actele de conservare i cele de administrare fcute de unul dintre proprietarii comuni n temeiul unui mandat tacit sau al gestiunii de afaceri au fost considerate ca valabile[19]. De asemenea, oricare coprta poate cere remedierea degradrilor aduse bunului comun, desfiinarea lucrrilor noi sau despgubiri. Se poate pune ntrebarea, dac instana de judecat ar putea ncuviina efectuarea de acte de administrare de ctre unul din proprietarii comuni, n cazul n care nu se realizeaz acordul ntre acestea n acest sens? Se consider c rspunsul este negativ. S-a decis c dificultile ivite n exercitarea posesiei, folosinei i dispoziiei asupra locuinei proprietate comun pot fi nlturate numai prin mpreal, neputndu-se introduce aciunea n evacuare a unuia dintre proprietari. n cazul n care ntreaga administare a bunurilor comune ar fi paralizat prin dezacordul dintre proprietarii comuni, instana de judecat ar putea numi un administrator provizoriu ale crui atribuii vor fi determinate de nsi aceasta (instana), care n principiu vor fi acte de administrare urgente i necesare. Temeiul unei asemenea soluii ar putea fi art.725 C.C.R. care autorizeaz instana de judecat de a numi un curator succesiunei vacante. Iar codul civil al RM prevede, n cazul n care s-au ntreprins msuri de pstrare a averii succesorale, toat averea succesoral sau o parte din ea, pn la expirarea termenului de acceptare a motenirii, mai necesit i administrare, notarul trebuie s numeasc un custodie care va prelua averea spre administrare. La fel va fi numit custodie n

- 29 -

situaia n care creditorii motenitorului nainteaz o aciune n judecat. Nu se va numi custodie n cazurile, dac cel puin unul din motenitori a intrat n posesiunea averii ce urmeaz a fi administrat sau n cazul n care a fost desemnat executorul testamentar [19]. Art.1632 din Cod Civil Romn permite instanei s numeasc un sechestru judiciar care s ingrijeasc de bunurile privitor la care exist litigiu . Desigur, soluia recomandat este aceea ca proprietarii comuni s stabileasc pe unul dintre ei care s aib mputernicirea de a administra bunurile comune, fr a se mai folosi ideea mandatului, gestiunii de afaceri ori recurgerea la instana de judecat pentru desemnarea unui administrator provizoriu [19]. Acte juridice asupra cotei-pri abstracte asupra dreptului se pot face de fiecare, dobnditorul substituindu-se, de exemplu, n locul coprtaului ce nstrineaz. Exist unele restricii. Creditorii personali ai succesorului n indiviziune asupra unor imobile succesorale nu pot cere punerea n vnzare a prii indivize, pn ce nu s-a fcut partajul (art.1825, Cod Civil Roman ). Ei pot cere partajul: - Aceeai regul se aplic la asociaii (art.490, C.Pr.C.R.); - Constituirea unei ipoteci asupra prii indivize, depinde de rezultatul partajului; - Dac imobilul cade n lotul su , ipoteca devine definitiv valabil, n caz contrar este anulat retroactiv. Exercitarea drepturilor coproprietarilor este n strns legtur cu executarea obligaiilor. Unele obligaii snt de natur personal i i au temeiul n raportul juridic ce leag pe cel care realizeaz un avantaj de pe urma actelor unei persoane. Aceste obligaii se nasc fie din gestiunea intereselor altei persoane, fie din mbogirea fr just temei. Este vorba de ndemnizaiile ce se cuvin celui ce a fcut cheltuieli utile sau necesare cu privire la bunul ce formeaz obiectul dreptului de coproprietate. Alte obligaii snt reale i se refer la conservarea, ntreinerea i administrarea lucrului comun. Aceste cheltuieli snt la sarcina tuturor coproprietarilor. Practica judectoreasc s-a pronunat asupra unor aspecte privind proprietatea pe cote-pri. Astfel, coindivizarul nu poate s fac acte de dispoziie , cu

- 30 -

privire la ntreg bunul comun sau la o poriune determinat material din acel bun fr consimmntul celorlali coindivizari, precum i nici acte de administrare sau acte materiale de schimbare a destinaiei ori a modului de folosin a bunului, ci numai acte de conservare. Reglementrile privind actele de conservare a bunului proprietate comun pe cote-pri nu au fost cunoscute legislaiei civile anterioare. i dac actele de conservare au ca scop de a salva un bun de la un pericol iminent, adic se urmrete meninerea bunului n starea lui actual, atunci, spre exemplu, vor fi un act de conservare msurile ntreprinse de coproprietari pentru repararea unei case de locuit, care amenin s se prbueasc dac asemenea operaii nu vor fi efectuate. n cazul n care bunul sau o parte dintr-acesta aparine mai multor persoane ale cror drepturi nu sunt concretizate asupra unei pri materiale din bun, coproprietarul nu poate dispune dect de cota sa abstract i nu are dreptul la modul de folosin ori s efectueze acte de administrare, nici n folosul tuturor coproprietarilor, dect cu acordul tuturor acestora; actele ndeplinite fr respectarea acestui principiu constituie o tirbire a dreptului de proprietate a celorlali. Soluia privete i spaiile comune, auxiliare, dotrile i accesoriile care prin natura lor servesc folosirii n comun. n cazul proprietii n indiviziune, fiecare proprietar are dreptul s exercite folosina asupra bunului indiviz fr consimmntul celorlali coproprietari, ns sub condiia de a respecta drepturile lor. De asemenea, oricare dintre coproprietari poate, n virtutea dreptului su de proprietate, s cear remedierea degradrilor aduse bunului comun, desfiinarea lucrrilor noi sau despgubiri, fr a avea nevoie de consimmntul celorlali coproprietari sau de o mpareal a bunului, n cazul n care paguba s-a produs printr-o fapt ilicit. Prerogativele dreptului de proprietate nu pot fi exercitate de unul din coproprietari fr concursul i consimmntul celorlali, deoarece fiecare este proprietar exclusiv numai asupra poriunii indivize aferentului din bun. Instana judecatoreasc nu poate dispune, n lipsa autorizaiei prealabile a organului administrativ competent , demolarea construciilor fcute de coproprietar fr consimmntul celorlali coproprietari[19]. Coproprietarii unei construcii au drepturi egale de folosin asupra prilor comune, precum i a cilor de acces la

- 31 -

acestea. Dac un coprta i vinde partea sa indiviz dintr-o construcie, aceasta devine pentru partea vndut proprietatea cumpartorului. De exemplu, la data de 9 februarie 1999, reclamantele F.M. i I.A. au chemat n judecat pe prii G.I. i G.E. pentru a se dispune evacuarea acestora dintr-un imobil situat n Bucureti. Prin contractul de vnzare-cumprare autentificat sub nr. 5055 din 3 aprilie 1991 de fostul Notariat de Stat al Sectorului 1 Bucureti i transcris sub nr.1722/1991, la acelai notariat prii G.E. si G.I. au cumprat de la vnztoarea I.C. cota indiviz de 1/2 din imobil, situaie n care prii-cumprtori au dobndit calitatea de coindivizri asupra imobilului litigios. Ulterior, prin sentina civil nr. 15899 din 22 decembrie 1995, hotrre definitiv i irevocabil, Judectoria Sectorului 1 Bucureti a dispus ieirea din indiviziune cu privire la imobil, nemictor ce a fost atribuit n natura reclamantelor F.M. si I.A., cu obligarea acestora de a plti o sult ctre pri. Avnd n vedere contractul de vnzare-cumprare prin care prii G.I. si G.E. au dobndit doar cota parte indiviz de 1/2 din nemictor, precum i calitatea lor de coindivizari, ei au fost pri n procesul de ieire din indiviziune n urma cruia imobilul a fost atribuit, n totalitate, reclamantelor [36]. La baza reglementrii indiviziunii indiferent de izvorul ei , se afl dou principii: - principiul c nici unul dintre coindivizari nu are un drept exclusiv asupra unui bun sau unor anumite bunuri determinate n materialitatea lor; - fiecare coindivizar are un drept individual, absolut i exclusiv asupra cotei-pri ideale ce i se cuvine din masa indiviz de bunuri aflate n indiviziune. Cea de a doua regul const n dreptul fiecrui coprta de a dispune liber i fr acordul celorlali coprtai de cota sa parte de drept (proprietate sau alt drept real). Deoarece fiecare coindivizar are un drept exclusiv asupra cotei sale pri ideale din indiviziune, el poate instrina sau greva aceasta cot, fr consimmntul celorlali coindivizari. Aa s-a ntmplat, cnd numita I.C. a dispus n mod liber i fr acordul celorlali coprtai, cu privire la cota sa indiviz de 1/2 din imobil, cota pe care a nstrinat-o prilor G.I. si G.E., contra unui pre. Astfel fiind, n caz de nstrinare a cotei ideale de proprietate din imobilul litigios, prii-cumprtori s-au substituit n

- 32 -

drepturile coindivizarului vnztor, fiind fr relevan rezultatul partajului ce a intervenit ulterior i la care au participat cumprtorii (prii), n calitatea lor de coindivizari. n aceste condiii, vnztoarea I.C. a fost inut s garanteze numai dreptul asupra cotei indivize de proprietate, iar nu i rezultatul partajului, adic atribuirea bunului, n integritatea sa, ctre prii-cumprtori. Urmare a efectului declarativ al partajului, dreptul de proprietate al prilor asupra cotei ideale dobndite prin cumprare, s-a transferat asupra sultei, dup cum sentina de partaj, odat intrat n puterea lucrului judecat, a consolidat n mod irevocabil dreptul de proprietate exclusiv al reclamantelor asupra bunului imobil.Totodat, avnd n vedere cadrul procesual cu care au fost investite instanele (aciune n evacuarea prilor), nu se mai poate pune n discuie contractul de vnzare-cumprare ca temei al dreptului de proprietate asupra imobilului n materialitatea sa, deoarece vnztoarea I.C. motenitoarea legal a cotei de 1/2 din imobil - nu a putut s transmit prilor dect dreptul de proprietate asupra acestei cote ideale, iar nu dreptul de proprietate asupra nemictorului, n materialitatea sa. Aadar, singura proprietar asupra bunului n materialitatea sa, prin efectul declarativ al partajului, este reclamant F.M., toi ceilali coindivizari, fiind creditori, fa de aceasta, pentru sulte, situaie n care n mod eronat instanele au apreciat c actul de vnzare-cumprare exhibat de pri mai poate fi considerat izvor al dreptului de proprietate asupra imobilului n condiiile n care actul juridic a reprezentat doar temeiul n baza cruia prii au participat la procesul de ieire din indiviziune. Cum nu mai este necesar introducerea de ctre cel cruia i s-a atribuit bunul n natur a unei aciuni n revendicare mpotriva fotilor coprtai care dein bunul i refuz s-l predea, s-a admis recursul n anulare, s-au casat hotrrile date n cauz i, n fond, s-a admis aciunea i s-a dispus evacuarea prilor din imobil, pentru lips de titlu. Un proprietar nu poate construi, fr consimmntul tuturor coindivizarilor, o poart prin care s separe n dou curtea care formeaz proprietatea indiviz. Coproprietarul care, prin fapta sa, sau prin fapta celor crora le-a cedat folosina bunului ori a celor pentru care este inut s rspund, ncalc n mod grav drepturile celorlali coproprietari, poate fi exclus din proprietatea

- 33 -

comun pe cote-pri la cererea oricrui coproprietar. Cererea privind excluderea coproprietarului se nainteaz instanei judectoreti, care este unicul organ competent de a decide excluderea. Dac n edina judiciar se va dovedi c coproprietarul ncalc grav drepturile celorlali coproprietari, atunci el va fi silit s nstrineze cota sa parte. nstrinarea trebuie s fie fcut cu titlu oneros la preul real al cotei-pri dac coproprietarul va refuza s nstrineze cota sa parte, atunci instana judectoreasc va dispune vnzarea ei silit. Cu privire la aciunea n revendicare, ntr-o opinie majoritar, introducerea ei presupune acordul tuturor coproprietarilor, de vreme ce aceasta are ca scop recunoaterea dreptului de proprietate asupra bunului n litigiu i readucerea lui n patrimoniul reclamantului, iar nu simpla recunoatere a unei cote ideale [22]. Cel ce formuleaz o aciune n revendicare a unui bun imobil sau mobil trebuie s aib calitatea de a pretinde dreptul reclamat. Motenitorul n virtutea calitii sale de continuator al persoanei defunctului, poate revendica un bun al succesiunii. n cazul motenitorilor, ct timp dureaz starea de indiviziune, dreptul fiecruia nefiind clarificat n raport cu ntreaga succesiune, el este mrginit numai la o cot parte care se va determina cu ocazia partajului. n consecin, un comotenitor aflat n indiviziune nu poate introduce singur aciunea n revendicarea unui bun din succesiune deinut de un ter, ci numai mpreun cu ceilali motenitori, aceasta ntruct aciunea n revendicare presupune un drept exclusiv i absolut asupra dreptului revendicat, drept pe care un comotenitor l poate avea numai ca efect al partajului. Totui, ntr-un asemenea caz, comotenitorul indiviz poate cere s se recunoasc i s determine n contradictoriu cu cei ce dein bunul succesoral i fa de ceilali coprtai, cota succesoral care i se cuvine asupra acelui bun[19]. Aciunea n revendicare aparine i legatarilor pentru bunurile ce le-au fost lsate de defunct. n mod corespunztor, un coproprietar nu are posibilitatea de a revendica de unul singur bunul ce se afl n coproprietate de la posesorul lui, ntruct dreptul su este exprimat printr-o cot parte nedeterminat n materialitatea sa, respectiv, nu are un drept exclusiv. Cu toate acestea, n practica judiciar s-a decis c, avnd acordul expres al tuturor celorlali coproprietari, unul din ei va putea revendica bunul indiviz. Nu este

- 34 -

ns admisibil o aciune n revendicare introdus de un coproprietar mpotriva celorlali coproprietari cu privire la bunul indiviz, deoarece nici un coproprietar nu este proprietar exclusiv asupra bunului. Este ceea ce s-a numit regula, principiul unanimitii. deine bunul fr drept. Regula unanimitii s-a dovedit a fi att de sever, nct a mpiedicat chiar exercitarea. Dac ns intervine partajul i bunul este atribuit n lotul unuia dintre coproprietari, acesta va putea promova aciunea n revendicare mpotriva celui ce normal a dreptului de proprietate comun pe cote -pri obinuit, ntruct fiecare coproprietar are un adevrat drept de veto n legtur cu svrirea oricrui fapt juridic n sens restrns sau cu ncheierea oricrui act juridic referitor la bunul care constituie obiectul acestui drept. Tocmai pentru a tempera excesele care rezult din aplicarea rigid a regulii unanimitii este necesar organizarea juridic a coproprietii obinuite, pentru c o exercitare concomitent i mpreun a tuturor prerogativelor dreptului de proprietate devine, n anumite mprejurri, imposibil. De exemplu, pretenia ca bunul s fie folosit de ctre toi coproprietarii n acelai timp, cu acces la fiecare particul material a bunului, ar bloca nsi exercitarea dreptului de proprietate

- 35 -

2.2.Coproprietatea forat i perpetu Cea de-a doua form sub care se nfieaz dreptul de proprietate comun pe cote-pri este coproprietatea forat i perpetu. Aceast coproprietate se menine independent de voina coprtailor i este determinat de destinaia bunului respectiv. Aceast form a proprietii comune pe cote-pri are ca obiect un bun care, prin natura sa, poate fi folosit n mod permanent de mai muli proprietari, fiind accesoriu indispensabil ale unor bunuri principale ce alctuiesc obiectul dreptului de proprietate exclusiv. Bunurile asupra crora exist coproprietate forat snt accesorii fa de altele care snt bunuri principale i care snt proprietate exclusiv a fiecrui coproprietar. Prin urmare, coproprietatea este forat i are caracter accesoriu n raport cu dreptul de proprietate exclusiv. Cota-parte din coproprietatea forat se poate nstrina numai odat cu bunul principal. n principiu, coproprietarii nu pot cere mprirea bunului comun - accesoriu necesar al bunului principal - care formeaz obiectul dreptului de proprietate exclusiv care aparine la proprietari diferii. n practic, s-a admis ncetarea coproprietii forate pentru prile comune ale unui imobil cu mai multe etaje sau apartamente, cu acordul tuturor coproprietarilor. De asemenea, s-a admis pentru podul unei case aflat n folosin comun, dac meninerea acestei stri nu se mai impune. Aceti coproprietari au unele drepturi mai ntinse dect n cazul coproprietii temporare : fiecare coproprietar are dreptul de a folosi lucrul comun ca un adevrat proprietar. Dar acest drept este supus urmtoarelor limite: - folosina nu trebuie s aduc atingere drepturilor egale i reciproce ale celorlali coproprietari ; - folosina trebuie s se nfptuiasc numai n interesul utilizrii fondului cruia i-a fost afectat bunul comun accesoriu. Coproprietarul nu poate dispune dect de cota-sa parte abstract i nu are dreptul s transforme modul de folosin al bunului comun sau s efectueze acte de administrare, nici n folosul tuturor coproprietarilor, dect cu acordul tuturor acestora, iar actele ndeplinite fr respectarea acestui principiu snt considerate a reprezenta o

- 36 -

tirbire a dreptului de proprietate, soluia privete i spaiile comune, auxiliare, dotrile i accesoriile care prin natura lor servesc folosirii n comun. Dac vorbim despre obligaii, coproprietarii nu pot face acte de dispoziie asupra bunului comun. n schimb, pot nstrina cota proprietate exclusiv. nstrinarea bunului n proprietatea exclusiv, ca de exemplu a unui apartament, atrage automat transmiterea ctre dobnditor a dreptului de coproprietate accesesoriu . Coproprietarii au obli gaia de a suporta partea fiecruia din cheltuielile de ntreinere i conservare a bunului comun. Ei se pot elibera de aceast obligaie pentru viitor, abandonnd bunul principal ce le aparine n exclusivitate obligaie propter rem. Exist mai multe cazuri de coproprietate forat dintre care menionm : - asupra unor bunuri considerate ca bunuri de familie (morminte, hri de familie, tablouri de familie); - asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje ori apartamente, precum i asupra terenului aferent aflat n folosin ori concesiune. Dreptul de concesiune asupra terenului se transmite n caz de succesiune sau nstrinare a bunului principal; - asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosin a dou imobile vecine (drumuri, fntni, izvoare, poteci ). Dac aceste bunuri se afl pe linia despritoare dintre dou proprieti, ele snt coproprietatea ambelor proprieti. Dac aceste bunuri snt situate pe unul dintre fonduri i servesc pentru utilitatea celuilalt fond ne aflm n faa unei servituti. Aadar, regimul juridic este deosebit fa de prima situaie; - asupra despriturilor comune (ziduri, anuri, garduri ). Situaia cldirilor cu mai multe apartamente - reglementat n Romnia pentru prima dat prin Legea nr.3/1927 ( art.57), impus de evoluia demografic a rii i dezvoltarea construciilor de locuine, cnd asupra unor pri din cldire destinate s serveasc apartamentele, a pus o serie de probleme practice a modului de exercitare a dreptului de proprietate n privina acestor pri. Reglementrile au fost modificate prin legile 4/1973 i 5/1973, prin intrarea unor noi norme n vigoare. Dup

- 37 -

1989, astfel de reglementri au fost introduse prin Legea 50/1991, cu referire la regimul juridic al coproprietii forate asupra prilor comune din cldirile cu ma i multe apartamente. Tot astfel, n conformitate cu art.14 din Decretul-lege nr.61/1990 privind vnzarea de locuine construite din fondurile statului ctre populaie, art.36 din legea nr.50/1991 privind autorizarea executrii construciilor i respectiv art.10 din legea nr.85/1992 privind vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice, se prevede c, n cazul n care ntr-o cldire sunt mai multe apartamente sau spaii cu alt destinaie, avnd proprietari diferii, odat cu dreptul de proprietate asupra acestora, se transmite i se dobndete i dreptul de proprietate pe cote-pri din construciile, instalaiile i dotrile care prin natura lor, nu se pot folosi dect n comun. n present, regimul juridic al coproprietii forate i perpetue asupra prilor comune din cldirile cu mai multe apartamente l reprezint legea nr.114/1996 legea locuinei, n care se afl inclus regulamentul cadru al asociaiilor de proprietari. n art .3, alin.1, lit.c aceast modalitate a dreptului de coproprietate este definit astfel: prin proprietate comun se neleg toate prile dintr-o cldire aflat n proprietate, care nu sunt apartamente i care sunt destinate folosirii n comun de ctre toi coproprietarii din acea cldire. n Anex sunt enumerate toate prile cldirii care sunt de folosin comun i, deci, n coproprietate forat: terenurile de sub cldire, curtea, fundaia, structura de rezisten, acoperiul, terasele, courile de fum, scrile, holurile, pivniele, subsolurile, casa scrii, ascensoarele[19]. La acestea se adaug elemente de folosin comun aduse ulterior ca dotri: conductele de ap, sisteme de nclzire, paratrsnete, antene, etc. Coproprietatea forat i perpetu exist dac fiecare etaj sau apartament aparine n exclusivitate altui proprietar. Dac toat cldirea are un singur proprietar, n acest caz nu se poate vorbi de coproprietate asupra prilor comune. Prile comune ce fac obiectul coproprietii forate snt : curtea, acoperiul, scrile, instalaiile comune, zidurile comune , intrrile. Gospodrirea prilor comune din cldiri se face, dup caz, prin asociaia locatarilor, asociaia proprietarilor ori asociaia proprietarilor i chiriailor.

- 38 -

Art.355, 356 din Codul Civil al Republicii Moldova reglementeaz regimul juridic al coproprietii forate i perpetue. Potrivit dispoziiilor art.356 Codului Civil al Republicii Moldova gardul, zidul sau anul care despart dou proprieti, sunt n coproprietatea forat a celor doi proprietari vecini. De asemenea, tot n coproprietatea forat sunt prile commune, ce servesc la dou terenuri nvecinate, cum ar fi, de pild, curile comune, fntanile, aleile etc. Art.355 instituie o regul cu caracter general, care se refer la proprietatea asupra prilor comune din cldirile cu multe etaje sau cu apartamente, i const n aceea c prile din cldire care snt destinate folosinei spaiilor nu pot fi folosite dect n comun. Conform art.5 din Legea nr.913/2000, astfel de pri comune din cldirile cu multe etaje snt: terenul pe care este construit blocul (blocurile), zidurile, acoperiul, terasele, courile de fum, casele scrilor, holurile, subsolurile, pivniele i etajele tehnice, tubulturile de gunoi, ascensoarele, utilajul i sistemele inginereti din interiorul sau exteriorul locuinelor (ncperilor), care deservesc mai multe locuine (ncperi), terenurile aferente n hotarele stabilite cu elemente de nverzire, alte obiecte destinate deservirii prop rietii imobiliare a condominiului. Asupra acestor pri comune proprietarii apartamentelor au un drept de proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu [14]. Aceast coproprietate forat se caracterizeaz prin aceea c, dei bunul a fost construit de un singur proprietar, ceilali proprietari vecini pot s -1 fac comun n tot sau n parte, pltind proprietarului bunului jumtate din valoarea sa, sau jumtate din valoarea prii ce vrea s-o fac comun, precum i jumtate din terenul pe care este construit bunul (zidul, anul etc.). n cazul n care proprietarul bunului nu dorete s-l fac comun cu proprietarul vecin, el poate fi obligat la aceasta de ctre instana judectoreasc. Coproprietatea forat nu poate nceta prin mpreal. Singura posibilitate de lichidare a acestei coproprieti este ca proprietile ce sunt deservite de bunul comun (an, gard, alee etc.) s devin proprietatea unei singure persoane, n legtur cu aceasta, n practica judiciar, se face precizarea ca: ,,n mod excepional, de cte ori exist bunuri accesorii sau dependente ce sunt destinate a servi uzului comun i indispensabil al unor proprietari diferii, mpreala lor nu este posibil".

- 39 -

Despriturile comune snt i zidul, anul, gardul care separ dou proprieti vecine. Ele snt coproprietate forat a proprietarilor fondurilor nvecinate. Dovada coproprietii forate asupra despriturii comune se face : - prin nscris(titlu); - prin dovedirea dobndirii coproprietii pe cale de uzucapiune; - n lipsa de titlu i uzucapiune, se folosesc unele prezumii legale. Aceste prezumii snt relative putndu-se face dovada contrar. Aa se face privind zidul comun, conform art.590-591 C.C.R. : - se socotete comun dac nu este titlu ori semn ce probeaz contrariul; - este semn de necoproprietate, cnd zidul are culmea nclinat (aparine celui, unde este nclinat culmea); Orice vecin poate face zidul s fie comun, pltind jumtate din valoarea lui (art.598C.C.R.) ; fiecare coproprietar are dreptul s foloseasc zidul fr a prejudicia dreptul celuilalt i este obligat s contribuie la repararea i ntreinerea lui. Conform art.602-604 C.C.R.,privind anul comun: - este comun dac nu este semn ce dovedete contrariul; - semn de necoproprietate este dac pamntul este aruncat numai de o parte. Acest proprietar este proprietarul anului. Privind gardul comun art.606 C.C.R. menioneaz gardul este coproprietate n afar de cazurile : - una singur din proprieti este ngrdit; - este titlu sau posesie care constat contrariului. Fiecare din proprietari se poate folosi, chiar fr voia celuilalt, n interesul su, poate aduce unele transformri dar s nu stinghereasc pe cellalt proprietar n exercitarea dreptului su.

- 40 -

2.3.ncetarea proprietii comune pe cote-pri Deci, cum am mai spus, coproprietatea obinuit sau temporar are caracter temporar, pentru c exist pn n momentul n care prile cer partajarea. Coproprietatea este conceput ca o stare vremelnic i poate nceta prin mai multe moduri: - prin acte juridice ncheiate ntre coprtai sau ntre acetia i teri; prin aceast din urm operaiune, toi coproprietarii nstrineaz bunul comun n favoarea terului; - prin uzucapiune, cnd unul dintre coproprietari a intervernit posesia echivoc n posesie util, opunnd acte publice de rezisten fa de ceilali coproprietari; - exproprierea bunului pentru cauz de utilitate public; - pierirea sau distrugerea bunului prin voina titularului sau datorit forei majore. - partajul sau mpreala. Att art.728 din Codul Civil Romn,ct i art.357 din Codul Civil al Republicii Moldova instituie regul c nimeni nu poate fi obligat s rmn n indiviziune,coeredele putnd oricnd cere mprirea,chiar cnd exist convenii sau prohibiiuni contrare.Dreptul de a cere ncetarea indiviziunii este imprescriptibil sub aspect extinctiv.Aceast regul este prevzut n materia indiviziunii,dar se consider c se aplic i coproprietii. Regula din art.728 CCR are caracter imperativ:s nt nule conveniile prin care se renun la dreptul de a cere partajul sau prin care se instituie obligaia de a ramne perpetuu n indiviziune.Al.2 al articolului nominalizat menioneaz c coprtaii pot s ncheie convenii pentru meninerea strii de indiviziune pe o durat de cel mult 5 ani,cu posibilitatea de a rennoi convenia,dar dup expirarea perioadei menionate de 5 ani.Art.359 CC al RM menioneaz, dac un asemenea contract va fi ncheiat pe un termen mai mare de 5 ani, atunci el va fi lovit de nulitate. Contractul de rennoire a amnrii mpririi poate fi ncheiat doar dup expirarea primului termen. Forma contractului de amnare a mpririi depinde

- 41 -

de faptul dac bunul comun este mobil sau imobil. Dac bunul comun este mobil, atunci contractul de amnare a impririi poate fi ncheiat att n form scris, ct i n form verbal. n schimb, dac bunul comun este imobil, contractul de amnare a mpririi va putea fi ncheiat doar n forma autentic. n cazul bunurilor imobile contractul de amnare a mpririi va fi opozabil terilor doar din momentul nregistrrii n registrul bunurilor imobile. Dac coproprietarii au ncheiat un contract prin care au amnat mprirea, atunci mprirea nu va putea avea loc dect dup expirarea termenului acestui contract. Cu toate acestea, oricare din coproprietari poate cere instanei judectoreti s dispun mprirea bunului chiar i naintea expirrii termenului contractului de amnare a mpririi. Instana judectoreasc va dispune mprirea bunului naintea expirrii termenului contractului de amnare a mpririi, dac va considera c exist motive ntemeiate. Legiuitorul, n alin.(2), nu a numit expres care motive snt considerate ntemeiate, de aceea n fiecare caz concret instana judectoreasc va trebui s porneasc de la circumstanele cauzei i s analizeze dac motivele invocate de unul (sau civa) coproprietari pot fi consider ate temeinice sau nu.[14]Imprescriptibilitatea dreptului de a cere mpreala poate fi paralizat prin uzucapiune.n cazul n care un coprta prin manifestarea sa de voin a neles s transforme posesia ca fiind exclusiv pentru sine i a exercitat posesia util timp de 30 ani.Coproprietatea poate nceta prin: - dobndirea cotelor-pri ale tuturor coprtailor de ctre un singur coprta(prin cumprre,succesiune,donaie,etc.); - toi coprtaii instrineaz cotele-pri unei tere persoane,care devine proprietar exclusiv asupra bunului; - prin partaj sau mpreala,care este modul specific de ncetare a coproprietii. Unul din cele mai rspndite moduri de ncetare a dreptului de proprietate comun pe cote-parti este mprirea.[14] Dar ce inseamn ,de fapt,mpreala? Aceasta este operaia prin care se atribuie fiecrui coproprietar o parte diviz,determinat materialmente din lucru,n loc

- 42 -

de partea indiviz, abstract,pe care o avea pn atunci, valoarea prii divize fiind proporional i echivalent cu aceea a prii indivize anterioare.Fiecare coproprietar devine astfel proprietar exclusiv a prii materiale ce i s -a atribuit din totalitatea lucrului,iar dreptul su nu mai este limitat de drepturile celorlali.Prile divize provenite din mpreala lucrului indiviz se numesc loturi.Din momentul mpririi fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunului sau al sumei de bani atribuite.Actul de mprire a bunului comun este un act declarativ de drepturi, aceasta nseamn c n cazul mpririi nu are loc un transfer de drepturi ntre titularii dreptului de proprietate comun pe cote-pri, ci acestora le este recunoscut dreptul pe care ei 1-au avut n proprietatea comun.mprirea bunului comun poate fi cerut oricnd dac legea, contractul sau hotrrea judectoreasc nu prevede altfel. Aceasta nseamn c n lipsa unor prevederi legate, sau n lipsa unei nelegeri dintre coproprietari, sau n lipsa unei hotrri judectoreti care ar interzice sau amna mprirea, acesta poate fi fcut oricnd. Cererea de mprire poate fi naintat att de coproprietari, ct i de creditorii unuia din coproprietari. Art.359. alin.(4) dispune ca contractul privind amnarea mpririi, ncheiat ntre coproprietari, va fi opozabil creditorilor doar dac a fost autentificat, iar n cazurile prevzute de lege dac au mai fost ndeplinite i formalitile de publicitate. Spre exemplu, n cazul bunurilor imobile, nelegerea privind amnarea mpririi urmeaz s fie nregistrat n registrul bunurilor imobile. Legiuitorul a acordat creditorilor personali ai unui coproprietar dreptul s intervin la mprirea bunului proprietate comun, mprire care poate avea loc n condiiile art.357-365 CC al RM. Cheltuielile legate de intervenia la mprirea bunului comun vor fi suportate de creditorii personali. Creditorii personali ai unui proprietar nu vor putea contesta o mprire care deja a avut loc. Totui ei vor putea contesta o mprire svrit n urmtoarele dou cazuri: - mprirea bunului comun a avut loc n lipsa lor, fr a se ine seama de opoziia pe care au facut-o la mprire. Aceasta nseamn c creditorii personali, n cazul n care vor dori s intervin la mprire, urmeaz s comunice coproprietarilor despre opiunile lor referitoare la mprirea bunului comun. Dac nu se va ine seama

- 43 -

de aceste opiuni i creditorii personali ai unui coproprietar nu au participat la mprirea bunului comun, atunci ei vor fi n drept s conteste o asemenea mprire. mprirea este simulat ori se efectueaz astfel nct creditorii nu pot face opoziie. mprirea va fi considerat ca fiind simulat atunci cnd a fost fcut cu intenia de a ascunde un alt act juridic civil[14] . Creditorii care au drept de garanie asupra bunului proprietate comun pe cote-pri ori cei a cror crean s-a nscut n legtur cu conservarea sau administrarea bunului snt n drept, la fel ca i creditorii personali ai unui coproprietar, s intervin la mprirea cerut de coproprietari sau de un alt creditor. mprirea bunului comun poate fi cerut chiar dac bunul a fost folosit n exclusivitate de un singur coproprietar. Folosirea bunului de un singur coproprietar poate avea loc n baza nelegerii dintre coproprietari cu respectarea prevederilor art.346 CC al RM. Dac un coproprietar va poseda bunul proprietate comun, ntrunind condiiile necesare uzucapiunii, el va deveni proprietar exclusiv al ntregului bun. n acest caz, nu se va putea cere mprirea bunului, fiindc acesta nu mai este un bun comun, ci aparine n exclusivitate unui singur proprietar. n legtur cu exercitarea dreptului de proprietate comun pe cote-pri pot aprea unele cheltuieli de ntreinere sau pstrare a bunului comun. De asemenea, coproprietarii snt obligai s participe la plata impozitelor, a taxelor i a altor pli obligatorii necesare a fi pltite pentru unele categorii de bunuri (spre exemplu, impozitul pe bunurile imobile). Toate aceste pli pot fi achitate de ctre toi coproprietarii, dar unul din coproprietari poate achita suma integral c ulterior s cear de la ceilali plile respective care snt proporionate mrimii cotelor lor pri. Dac coproprietarii vor decide mprirea bunului, ei snt n drept s cear i stingerea tuturor datoriilor, nscute n legtur cu proprietatea comun pe cote-pri, care snt scadente ori devin scadente n cursul anului n care are loc mprirea. Aceste datorii vor fi suportate de ctre toi coproprietarii proporional mrimii cotelor lor pri .Dac coproprietarii nu au stins datoriile nscute n legtur cu proprietatea comun pe cote-pri, care snt scadente ori devin scadente n cursul anului n care are loc mprirea, pn la

- 44 -

mprirea bunului comun, aceste sume vor fi achitate din preul vnzrii bunului comun, vnzare care va avea loc n legtur cu mprirea bunului comun. Coproprietarii pot stabili prin acordul comun i o alt modalitate de stingere a datoriilor nscute n legtur cu proprietatea comun pe cote -pri. Proprietatea comun pe cote-pri poate nceta prin dou forme de mpreal: a) prin inelegerea prilor, adic pe cale amiabil; b) prin hotrre judectoreasc. mprirea amiabil se efectueaz n baza unui act juridic ncheiat ntre toi coproprietarii, act care poate fi ncheiat n orice form scris sau verbal. Un asemenea act de mprire va fi valabil doar dac la el vor participa toi coproprietarii i toi vor cdea de acord cu realizarea mpririi pe aceast cale, precum i cu clauzele actului de mprire. Dac unul din coproprietari este limitat sau lipsit n capacitatea de exerciiu, atunci mprirea voluntar se va putea realiza numai cu ncuviinarea autoritii tutelare, precum i a ocrotitorului legal. mprirea judectoreasc se efectueaz de ctre instanele judectoreti la cererea persoanei ndreptite de a cere partajul, asemenea persoane, dup cum am mentionat, pot fi co proprietarii i creditorii acestora. Dac bunul a fost partajat benevol, atunci cererea de partaj va fi respins de ctre instan de judecat ca inadmisibil. Adeseori partajul judiciar poate avea loc n urmtoarele cazuri: - la imprire nu snt prezeni toi titularii dreptului de proprietate comun; - coproprietarii nu ajung la o nelegere privind mprirea bunului comun; - unui din coproprietari este lipsit sau limitat n capacitatea de exerciiu i autoritatea tutelar, dup caz a ocrotitorului legal, a refuzat ncuviinarea unui partaj voluntar. [14] n principal n Romnia, mpreala este supus urmato arelor reglementri:art.728 CC; Legea nr.603 din 10.09.1943 pentru simplificarea

- 45 -

mprelilor judiciare;art.657-667 CPrC. mpreala indiviziunii ii are sediul n materia succesiunii,regulile creia snt aplicabile i n cazul mprelii coproprietii. mpreala proprietii pe cote-pri, avnd ca obiect bunuri imobiliare, a fost supus unei reglementri speciale: Legea nr. 58/1974; Legea nr. 59/1974 privind fondul funciar; Decretul nr. 144/1958 privind eliberarea autorizaiei pentru construire i a celor pentru nstrinare i mpreala terenurilor cu i fr construcii. Potrivit acestora, mpreala terenurilor din intravilan i extravilan ntre motenitori a fost posibil numai pe baza autorizaiei eliberat de organul administrativ competent.Terenul era n afara circuitului civil.Potrivit Decretului nr. 144/1958, autorizaia administrativ era necesar i pentru mpreala terenurilor cu sau fr construcii din perimetrul localitilor urbane i rurale. \Autorizaia administrativ era necesar, fie ca mpreala se fcea prin buna nvoial, fie c se facea prin hotrre judectoreasc. Modalitatea mparelii se putea face numai potrivit autorizaiei. n practic s-au stabilit urmatoarele idei: - noiunea de impreal a fost luat n sensul ei juridic, adic de sistare a strii de indiviziune, nu n sensul ei material, de fracionare ori de parcelare a bunului; - autorizaia era necesar pentru mpreala terenurilor i construciilor. ncepnd din 1978 s-a stabilit c autorizaia administrativ era necesar numai n cazul nstrinrii construciilor, dar nu i n cazul mprelii acestora, daca nu presupuneau lucrri de modificri a construciilor. Dac erau aceste lucrri, se cere autorizaia .n cazul mprelii terenurilor, dac nu se modifica planul iniial al aces tora, nu se cerea autorizaia, adic atunci cnd nu se fceau lotizri. Rezult c dup 1978, prin noiunea de mpreal se nelegea fracionarea material a bunului (partajul n natur), deci mpreala n sens material, mpareala n sens juridic, adic de ncetare a strii de indiviziune, care nu poate

presupune nu numai partajul n natur, ci i atribuirea bunului unuia din coprtai, ori vnzarea lui ctre o tert persoan. Astfel, ntr-o speta s-a spus c "prin mpreala

- 46 -

terenurilor nu se ntelege ieirea din indiviziune.., ci operaiune fizic n urma carea are loc o diviziune a terenului prin parcelare. Legea nr.58/1974 a fost abrogat prin Decretul-lege nr.1 din 27 decembrie 1989.Legea nr.59/1974, art.44-50 a fost abrogate prin Decretul-lege nr.9 din 31 decembrie1989, iar art. 1-36 si 51-79 prin Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar. Decretul nr. 144/1958 a fost abrogat prin Legea nr.50/1991 privind autorizarea exectitrii construciilor i msuri pentru realizarea locuinelor.n consecina, nstrinarea terenurilor i construciilor precum i mprteala acestora nu rnai sunt supuse autorizaiei administrative a organului de stat.Dac pentru construcii se fac unele lucrri, pentru acestea sunt necesare autorizaiile administrative[12]. Reguli speciale pentru ncetarea coproprietii dintre stat i persoane fizice erau stabilite prin Decretul nr.841/l964.Aceast mpreal se putea face prin buna nvoial i prin hotrre judectoreasc.Dac mprirea n natur nu era comod i mpreala se facea pe cale judectoreasc, loturile se atribuiau de instan.Dac mpreala n natur nu era comod, statul putea s-i vnd partea, ori s cumpere prile celorlali. Pentru aceasta era nevoie de o autorizaie administrativ.Principiile acestui decret se aplicau i pentru ieirea din indiviziune dintre stat i persoanele juridice.Acest decret a fost abrogat prin Legea nr.50/1991. Dac este posibil,mpreala se face n natur.n caz contrar,bunul se atribuie unuia din coprtai,ceilali urmnd a primi echivalentul cotei lor pri,sau bunul se vinde i echivalentul primit se mparte ntre coprtai,corespunztor cotelor lor pri .[19] Actul de mprire a bunului proprietate comun pe cote -pri este un act juridic civil, care este guvernat de regulile referitoare la actul juridic.Referitor la nulitatea actului de partaj vor fi aplicate aceleai temeiuri ca i la actele juridice. Actul de mprire este considerat un act de dispoziie, la ncheierea cruia, conform prevederilor art.351 alin.(l) CC al RM, trebuie s existe acordul tuturor coproprietarilor. Dac la mprirea bunului comun nu vor participa toti coproprietarii, atunci o as emenea mprire este lovit de nulitate absolut. Totui mprirea fcut prin hotrre judectoreasc va fi valabil, chiar i n cazurile n care unul din coproprietari nu va fi de acord cu mprirea bunului comun. n aceste cazuri vom fi n prezena

- 47 -

situaiilor n care un coproprietar (sau mai muli) au participat la mprirea bunului comun, ns nu au fost de acord cu decizia celorlali coproprietari privitoare la mprirea bunului comun. n situaiile n care n proprietatea comun pe cote -pri snt mai multe bunuri i nu toate au fost supuse mpririi, se poate face oricnd o mprire suplimentar. Bunurile care nu au fost mprite vor putea fi ulterior mprite prin nelegerea prilor sau prin hotrre judectoreasc.Dup cum am spus i mai sus, c rezultat al mpririi, bunul poate fi transmis n proprietatea exclusiv a unuia din coproprietari. Dac acest coproprietar la momentul mpririi cunotea unele temeiuri care pot duce la nulitatea mpririi, el poate cere ca o asemenea mprire s fie desfiinat pentru cauza de nulitate. Totui acest coproprietar nu va putea cere nulitatea mpririi dac a nstrinat total sau parial bu nul comun care i-a fost atribuit n proprietate exclusiv ca rezultat al mpririi. Deci coproprietarul care cunotea cauza de nulitate va putea cere desfiinarea pentru aceasta cauza doar dac nu a nstrinat total sau parial bunul comun, care i-a fost atribuit n proprietate exclusiv ca rezultat al mpririi. n concluzie,prin mpreal se pune capt coproprietii sau indiviziunii,n sensul c bunul sau bunurile stpnite n comun pe cote-pri snt mprite materialmente ntre coprtai,fiecare dintre acestea devenind proprietarul exclusiv asupra unui anume bun dintre cele ce formau obiectul coproprietii.

- 48 -

Capitolul III.PARTICULARITATILE PROPRIETATII COMUNE PE COTE-PARTI IN ALTE STATE 3.1. Instrumente europene referitoare la drepturile de proprietate Drepturile de proprietate sunt, bineneles, drepturi ale omului, adic drepturi ce se afl n posesia fiinelor umane. Introducerea complet falsei distingeri ntre drepturile de proprietate i drepturile omului n multe discuii politice este fr ndoial una dintre cele mai mari greeli. [30] De sigur,nu exist acquis comunitar cu privire la drepturile de proprietate,Tratatul nu se refer la aceste drepturi n mod expres, ci doar prin intermediul: - Dispoziiilor legate de acceptarea de ctre statele membre a Conveniei Europene a Drepturilor Omului, care include respectarea de ctre statele membre a drepturilor de proprietate a naionalilor lor i a nenaionalilor, cu reedina pe teritoriul acestor state; - Libera circulaie a persoanelor, bunurilor i capitalului, care implic recunoaterea drepturilor de proprietate. Convenia European a Drepturilor Omului i Libertilor Fundamentale (CEDOLF), ncheiat sub egida Consiliului Europei, a devenit o parte integrant a legislaiei europene, din momentul n care articolul 49 al Tratatului de la Amsterdam a introdus obligaia pentru rile care doresc s devin membre ale Uniunii s respecte principiile Conveniei i protocoalele sale adiionale. Respectarea de ctre Uniune a drepturilor omului are o tradiie ndelungat. Respectarea principalelor instrumente regionale i internaionale de protejare a drepturilor omului, cum ar fi Declaraia Universal a Drepturilor Omului i Acordul su complementar Internaional asupra Drepturilor Politice i Civile i Acordul Internaional privind Drepturile Economice, Sociale i Culturale reflect valorile comune universale ale libertilor fundamentale i principiilor democratice pe care statele membre au decis s-i bazeze relaiile. CEDOLF a fost i rmne totui principalul instrument legal de salvgardare a unor asemenea drepturi n Europa. Dei Comunitatea European nu este

- 49 -

parte la aceast Convenie, toate Statele Membre au ratificat-o i deciziile Curii de Justiie se bazeaz pe principiile stabilite de Convenie i pe tradiiile constituionale comune ale Statelor Membre, pentru salvgardarea drepturilor omului n Uniunea European. n 1977, printr-o declaraie comun, Parlamentul, Consiliul i Comisia iau afirmat ataamentul la drepturile fundamentale aa cum rezult acestea din Constituiile statelor membre, precum i din CEDOLF, la care aceste state sunt membre. Printr-o asemenea declaraie, cele trei instituii urmau deja precedentul juridic al Curii de Justiie al Comunitilor Europene. Dispoziiile relevante ale drepturilor de proprietate n CEDOLF sunt: Articolul 14 al Conveniei, care garanteaz faptul c: Drepturile i libertaile stabilite de aceast Convenie vor fi asigurate fr discriminare indiferent de sex, ras, culoare, limb, religie, origine social sau naional, asociere cu o minoritate naional, proprietate, natere sau al t statut i Articolul 1 al Protocolului Adiional Nr. 1 care stabilete: Fiecare persoan fizic sau juridic are dreptul s beneficieze n pace de posesiunile sale. Nimeni nu va fi privat de posesiunile sale dect n cazul aprrii interesului public i n condiiile legii i ale principiilor generale ale dreptului internaional. Reglementrile precedente nu vor diminua n nici un caz dreptul unui Stat de a aplica asemenea legi deoarece este considerat necesar controlul folosirii proprietii n concordan cu interesul general sau al asigurrii plii taxelor sau a altor contribuii sau penaliti. Intrarea n vigoare a Tratatului Uniunii Europene la 1 noiembrie 1993 a reprezentat un pas important pentru integrarea drepturilor omului i a principiilor democratice n politicile statelor Uniunii Europene. Tratatul consider c unul dintre obiectivele Politicii Comune Externe i de Securitate este dezvoltarea i consolidarea democraiei i a aplicrii legii, precum i respectarea drepturilor omului i a libertilor fundamentale. n acelai timp, noul titlu privind dezvoltarea cooperrii include o a doua referire direct la drepturile omului i la democratizare. Politica Comunitii n acest domeniu va contribui la obiectivul general de dezvoltare i consolidare a democraiei i a aplicrii legii, precum i la respectarea drepturilor omului i a libertilor fundamentale.Tratatul de la Amsterdam, care a

- 50 -

intrat n vigoare la 1 mai 1999, marcheaz un alt pas nainte pentru integrarea drepturilor omului n ordinea legislativ a Uniunii Europene. Stabile te, ca principiu general, faptul c Uniunea European trebuie s respecte drepturile omului i libertile fundamentale, pe baza crora a fost nfiinat Uniunea (Art. 6 din Tratatul UE). De asemenea, acord Uniunii puterea de a suspenda anumite drepturi ale unui Stat Membru, ce deriv din aplicarea Tratatului, dac a determinat existena unei serioase i persistente nclcri a acestor principii de ctre acel Stat Membru (Art. 7, Tratatul UE) i introduce obligaia rilor candidate s respecte aceste principii pentru a fi acceptate s adere la Uniune (Art. 49, Tratatul UE). Mai mult, Tratatul de la Amsterdam acord Curii Europene de Justiie puterea de a asigura respectarea drepturilor i libertilor fundamentale de ctre instituiile europene (Art. 46, Tratatul UE). Ultima etap a evoluiei legislaiei UE, privind respectarea Drepturilor omului a fost Carta Drepturilor Fundamentale, proclamat n decembrie 2000 la Summitul de la Nisa. Carta accentueaz importana i relevana drepturilor fundamentale i le face mai vizibile pentru cetenii UE, prin codificarea materialului din diverse surse de inspiraie, cum ar fi Convenia Europeana privind Drepturile Omului, tradiiile constituionale comune i instrumentele internaionale. Coerena n politica sa intern privind drepturile omului, nc din 1990, Comunitatea European a introdus o clauz a drepturilor omului n mai mult de 30 de acorduri bilaterale comerciale i de cooperare cu tere ri, inclusiv acorduri de asociere cum ar fi acordurile Europei, acordurile mediteraneene i Acordul Cotonou (fosta Convenie de la Lom). O decizie a Consiliului din mai 1995 stabilete un model unitar al acestei clauze, ce a fost inclus n mai mult de 20 de acorduri bilaterale, de natur general ulterior negociate. Deciziile Curii Drepturilor Omului privind drepturile de proprietate sunt supra-abundente. Ori de cte ori a fost solicitat s sancioneze atitudinea Statelor cu privire la drepturile de proprietate ale indivizilor,Curtea asigur respectarea drepturilor de proprietate prin impunerea unei respectri corecte a articolului 14 a CEDOLF (interdicia de discriminare) combinat cu Articolul 1 al Protocolului Adiional Nr. 1 (respectarea drepturilor de proprietate).

- 51 -

Formula clasic utilizat n precedentul juridic al Curii este urmtoarea:

Articolul 14 al Conveniei Drepturilor Omului completeaz celelalte reglementri ale Conveniei i Protocoalelor. Nu a fost independent din moment ce a acionat doar n legtur cu beneficiile drepturilor i libertilor salvgardate de aceste reglementri . Dei aplicarea Articolului 14 nu presupune nclcarea acestor reglementri i n aceast msur este anonim nu poate fi aplicat, dac faptele n litigiu nu se afl n limitele uneia sau a mai multor dintre aceste reglementri. Articolul 14 este considerat de Curte ca fiind att accesorie (deoarece violarea interdiciei de discriminare poate fi sancionat dac se afl n raport direct cu violarea altor drepturi i liberti garantate de Convenie) ct i autonom (din moment ce Curtea o va considera ca atare dac faptele i temeiurile cazului se ncadreaz, n mod obiectiv, n limitele unei dispoziii a Conveniei) . Cum abordeaz Curtea de Justiie a Uniunii Europene problema drepturilor omului i n special CEDOLF? Deja n 1969 aceast Curte a confirmat intenia sa de a asigura respectarea drepturilor fundamentale deoarece acestea formeaz o parte integrant a principiilor generale ale dreptului Comunitii.[33] Oricum, n 1984 Curtea i-a moderat ntr-o anumit msur poziia, declarnd c nu are nici o intenie de a interfera cu deciziile Curii de la Strasbourg, de unde rezult i auto-limitarea din afirmaia sa repetat: ...dei este de datoria Curii s asigure respectarea drepturilor fundamentale n domeniul dreptului comunitar, aceasta nu are nici o putere s examineze compatibilitatea legislaiei naionale cu Convenia European a Drepturilor Omului, care deviaz de la scopul dreptului comunitar. O asemenea afirmaie conduce la urmatoarea presupunere: Curtea de la Luxemburg protejeaz drepturile omului doar dac acestea se ncadreaz n limitele dreptului comunitar i drepturile fundamentale ar fi doar drepturi secundare, accesorii ale dreptului comunitar. Poziia adoptat de Curte a fost n orice caz temporar i poate fi explicat ca rezultnd din controversa cauzat la acel moment de Curile Constituionale German si Italian, care au ameninat c vor reconsidera principiul prioritii dreptului european,dac efectul acestui principiu era diminuarea proteciei oferite drepturilor omului de ctre Constituiile Naionale .[34]

- 52 -

Deciziile ulterioare, ce au creat precedente juridice, au demonstrat c Curtea de Justiie nu consider Drepturile Omului ca fiind accesorii ale Dreptului European, n special cnd unul dintre principiile comunitare (de exemplu, una dintre cele patru liberti fundamentale) se afl n joc i nu limitrile la un asemenea principiu (ca acelea impuse de consideratiile Ordinii Publice sau ale Siguranei Publice)[35]. Aceast evoluie indic faptul c cele patru liberti fundamentale libertile de circulaie a bunurilor, persoanelor, serviciilor i capitalului sunt inseparabile i implic recunoaterea, garantarea i protejarea drepturilor de proprietate.Dei nici unul din tratatele succesive din istoria Comunitii i mai trziu a Uniunii nu reglementeaz dreptul de proprietate, unul dintre scopurile principale ale politicienilor europeni a fost reducerea abilitii statelor membre de a introduce i/sau a menine legislaia care constrnge oricare din cele patru liberti fundamentale: libertatea de circulaie a bunurilor, serviciilor, persoanelor i capitalului. n aceast perspectiv, libera circulaie a capitalului este dominant, deoarece liberalizarea n acest domeniu trebuie s ajute la formarea pieei unice prin ncurajarea celorlalte liberti (circulaia persoanelor, a bunurilor i serviciilor). Obiectivul liberalizrii circulaiei capitalului intereseaz statele membre, dar i statele candidate. Actul Alb al Uniunii Europene din 1995 privind Pregtirea rilor Asociate din Europa Central i de Est pentru Integrarea n Piaa Intern a Uniunii face referire ndeosebi la aceast cerin n seciunea sa legat de Legislaia privind Libera Circulaie a Capitalului n urmatorii termeni: Libera circulatie a capitalului nu este justificata doar n termeni economici, dar este i o condiie a liberei circulaii a persoanelor i a serviciilor financiare. Scopul liberalizrii pieelor de capital este de asemenea reflectat n tratate i legislaia derivat a UE, n poziiile adoptate de Comisie i de deciziile Curii. Deciziile Curii Europene de Justiie pe probleme legate de libera circulaie a capitalului sunt numeroase. Cu privire la aceast problem sensibil a proprietii pamntului, Curtea a clarificat faptul c restriciile care ncalc dreptul cetenilor UE de a achiziiona pamnt, snt incompatibile cu dreptul comunitar i, mai ales, cu

- 53 -

libertatea de stabilire i cu libera circulaie a capitalului.n cazul Klaus Konle vs.Austria(Sentinta ECJ din 06.01.1999 (Cazul C -302/97), Curtea condamn atitudinea autoritilor Administrative din Tirol, care au cerut dovad de la posibilii cumpartori de imobile, c nu vor folosi proprietatea ca reedin secundar. De i, la prima vedere, reglementarea autoritilor nu fcea discriminare ntre austrieci i strini, o examinare mai atent a demonstrat c strinilor le era refuzat mai des dect austriecilor, permisiunea de a achiziiona proprieti. n asemenea condiii, Curtea a decis: Legislaia naional privind achiziionarea de terenuri trebuie s fie n concordan cu reglementrile Tratatului, legate de libertatea stabilirii rezidenei pentru naionalii statelor membre i libera circulaie a capitalului. Curtea a decis deja c, aa cum reiese din Articolul 54(3)(e)11 a Tratatului, dreptul de a achiziiona, utiliza sau dispune de proprieti imobile pe teritoriul altui stat membru este corolarul libertii de stabil. n ceea ce privete circulaia capitalului, aceasta include investiii n imobile pe teritoriul statelor membre realizate de nerezideni, aa cum rezult din nomenclatura circulaiei capitalurilor stabilit n Anexa I a Directivei Consiliului 88/361/EEC din 24 iunie 1988 pentru implementarea Articolului 67 al Tratatului (OJ 1988 L 178, p. 5). Dreptul internaional uzual nu restricioneaz dreptul statelor de a restriciona sau reglementa proprietatea strin asupra pamntului pe teritoriul lor. Statele beneficiaz de suveranitatea resurselor lor naturale, inclusiv a pamntului. Pamntul nu este doar unul dintre pilonii pe care statele i cldesc suveranitatea. El este i o resurs fundamental a statului-naiune. Problemele legate de gospodrii, agricultur, utilizarea resurselor naturale i securitatea naional se bazeaz pe folosirea lui eficient i pe managementul pamntului. Majoritatea statelor membre ale Uniunii Europene nu restricioneaz dreptul strinilor de proprietate asupra pmntului. Statele care n mod tradiional au adoptat i au pstrat o politic de drepturi egale a naionalilor i strinilor sunt: Belgia, Germania, Frana, Luxembourg, Olanda, Portugalia si Marea Britanie.

- 54 -

3.2. Reglementarea juridic a proprietii comune pe cote-pri n Federaia Rus n diferitele stadii ale dezvoltrii societii omeneti a existat preocuparea de a justifica instituia proprietii, toate curentele, toate concepiile au rmas unanime n a susine importana i necesitatea ei. n Rusia istoria reformelor parcurs de instituia dreptului de proprietate a luat adeseori forme extreme. Decretul "Despre pmnt" din 8.11.1917 a abolit toate tipurile existente de teren (de stat, coroana, manastire, biserica, etc.) i proclam confiscarea pmnturilor moiereti, naionalizarea lor i predarea n folosina ranilor. La etapa actual se poate vorbi despre finalizarea reformelor, ce s-au rsfrnt asupra relaiilor civile din domeniul dreptului de proprietate, adic n Federaia Rus s-a stabilit egalitatea juridic i diversitatea formelor de proprietate. Apariia dreptului de proprietate comun este divers : motenire, cstorie, ntemeierea gospodriilor rneti, privatizarea, achiziionarea bunurilor n comun, construirea n comun a spaiilor de locuit, etc. Dup cum tim, proprietatea are caracter de exclusivitate, prin urmare nu permite unei alte persone sa exercite atribuiile de proprietar asupra unuia i aceluiai bun. Deci, la prima vedere fragmentarea proprietii a unui i aceluiai obiect, ntre mai multe persoane ar fi imposibil . Dar exist i cazuri n care aceeai proprietate, unul i acelai obiect aparine la mai multe persoane, care au acelai drept de proprietate. Chiar Pobedonosev K.P. menioneaz, conacul poate fi procurat (cumprare, donare, etc) de ctre mai multe persoane mpreun, sau conacul motenit poate trece la cteva persoane i cu toate acestea ntre ei nu apare vreo societate sau tovrie, care s dein o singur personalitate juridic, i fiecare dintre proprietari, fr a pierde identitatea lor, are acelai drept de proprietate - pe numele su. Deci aa apare proprietatea comun i folosina comun, ceea ce nseamn c un obiect, rmnnd n acelai timp, n esen, inseparabil, se fragmenteaz n mai multe pri ideale, i n fiecare din aceste pri proprietatea participantului are calitatea de exclusivitate. [32]

- 55 -

Evoluia istorica de dezvoltare a proprietii comune pe cote-pri n Federaia Rus a cunoscut cteva etape. Prima faz se refer la dreptul cutumiar rus vechi, caracterizat prin nceputul aplicrii normelor juridice, care reglementau relaiile de proprietate comun. La aceast etap, orice studiu tiinific de drept cutumiar este practic inexistent; A doua etap se caracterizeaz prin mbuntirea i sistematizarea normelor juridice, ce reglementeaz relaiile de proprietate comun pe cote- pri, care, treptat (de la mijlocul secolului al-XIX) sunt consfinite n cadrul instituiei juridice; A treia etap,aprut n perioada transformrilor socialiste,e inscris ca o etap plina de eecuri. Este vorba de Codul civil a RSFSR din 1922, care consfinea doar o singur form de proprietate comun cea pe cote-pri , dreptul de proprietate n comun nu era reglementat. n plus, domeniul de aplicare a proprietii comune pe cote-pri a fost semnificativ redus,deoarece proprietatea socialist nu permitea o pluralitate de subieci ea a aparinut poporului ce era reprezentat de statul sovietic. Aceast perioad poate fi caracterizat ca fiind "militar". Rzboiul civil, foametea, distrugerea, comunismul militar, a pstrat un numr redus de lucrri tiinifice. Etapa a patra se caracterizeaz printr-o ntoarcere la proprietate comun (cele mai cunoscute forme - proprietate inter-colhoznic i curile de colhoz),deci domeniul aplicrii proprietii comune se re-extinde. Aceste balade "sunt reflectate n Codul civil al RSFSR din 1964. A cincea etapa de tranziie la economia de pia, care a fost ca un impuls pentru formarea diferitelor structuri organizatorice i juridice, ce se bazau pe dreptul de proprietate comun pe cote-pri sau n devlmie. Un element caracteristic al acestei etape este formarea de proprietate comun bazat pe diferenierea formelor de proprietate (de stat, municipale, private i altele). Schimbrile globale n economie i, n consecin, reglementarea juridic a relaiilor de proprietate, precum i eliminarea controlului de partid asupra domeniului de cercetare a servit drept

- 56 -

teren "fertil" pentru dezvoltarea noilor concepte doctrinare n domeniul drepturilor de proprietate. Etapele menionate de stabilire i dezvoltare a proprietii comune pe cote-pri au scos n eviden o tendin important:regimul totalitar al puterii de stat a redus la minim iniiativa activitii subiecilor i,deci a afectat n mod negativ diversitatea modalitilor de exercitare a drepturilor . Astfel, proprietatea socialist, avnd dou forme: de guvern (patrimoniul naional) i cooperativ-colhoznice [3], nu permitea alte forme de asociaii a proprietarilor, ci de facto, interzicea anumite tipuri de proprietate comun. Doar apariia n legislaia rus a proprietii private a dat un impuls de creare intensiv a diferitelor asociaii a proprietarilor. n prezent,subiecii juridic independeni al diferitelor forme de proprietate pot deveni parte la proprietate comun (pe cote-pri sau n devlmie). Mai mult ca att, competenele coproprietarilor au dobndit o calitate principial nou, adic ele pot fi executate numai n comun, i anume bazat pe principiul unanimitii. Prin aceast calitate a competenelor a participanilor la proprietatea comun principial se deosebesc de simpla sum arimetic a drepturilor i obligaiilor fiecarui coproprietar. Deci relevnd n lucrarea dat dreptul de prorietate comun pe cote pri, putem meniona c i n Federaia Rus proprietatea pe cote-pri este bunul,aflat n proprietate comun cu atribuirea cotei fiecarui coproprietar, dreptul acestuia la roadele i veniturile din bun, conform cotelor deinute, precum si asumarea cheltuielilor la administrarea bunului comun,la fel proporional cotelor deinute.Cota se exprima in form de fracie sau procent. Dac facem o paralel cu legislaia RM, observm c i al.1 din art. 245 al CC al FR menioneaz:cotele-pri snt prezumate a fi egale pn la proba contrar. Cota poate varia din diferite motive: modificri n componena participanilor,mbuntiri a proprietii etc. Conform al. 3, art. 245 CC la mbuntirea proprietii,dup procedura stabilit coproprietarul are dreptul de a mri cota proporional creterii valorii

- 57 -

propriettii comune,dac mbuntirea nu este separabil sau dobndete dreptul de proprietate asupra mbuntirii separabile fr a mri cota acestuia. n conformitate cu art. 247 CC aplicarea dreptului de proprietate comun are loc cu acordul comun al tuturor coproprietarilor. Dac un astfel de acord privind posesia sau folosina proprietii comune lipsete, fiecare coproprietar are dreptul s soluioneze litigiul n instan. n cazul n care un astfel de acord asupra actelor de dispoziie privind bunurile proprietate comun lipsete, instana de judecat nu poate soluiona litigiul dat.Coproprietarul are dreptul s foloseasc bunul proprietate comun pe cote-pri proporional cotei deinute,iar n caz de imposibilitate,s ceara coproprietarilor ce posed i folosesc bunul ,plata unei compensaii echitabile.Coproprietarul este liber s dispun doar de cota sa. Fructele produse de bunul proprietate comun se cuvin tuturor coproprietarilor i se distribuie conform cotelor detinute,dac ei nu au convenit altfel. Art.249 instituie obligaiunea coproprietarilor de a participa la efectuarea plii impozitelor,taxelor si altor pli obligatorii,precum i acoperirea cheltuielilor de ntreinere i pstrare a bunului comun. Conform art. 250 CC al FR, pentru stabilitatea situaiei celorlali coproprietari legea stabilete dreptul de preemiune: la vnzarea cotei unui strin ceilali participani au dreptul s-o rscumpere n aceleai condiii, cu excepia vnzrii la licitaie public, n termen de o lun pentru bunurile imobiliare i 10 zile pentru bunurile mobile de la data notificrii scrise de ctre cedent privind condiiile de cumprare. n cazul vnzrii cotei fr respectarea dreptului de preemiune oricare coproprietar este n drept n termen de trei luni, de a intenta o aciune n instan pentru a i se atribui drepturile i obligaiile de cumprtor. ncetarea dreptului de proprietate comun pe cote-pri poate avea loc prin urmtoarele modaliti: mprire i separare.La mprire proprietatea comun pe cote-pri inceteaz pentru toi subiecii coproprietii,iar la separare doa pentru acel coproprietar a carui cot se separ.Temeiurile i modalitile mpririi i separrii sint diferite,adica,att pe cale amiabil ct i prin hotrre judectoreasc.

- 58 -

Un loc important n legislaia Federaiei Ruse ocup reglementarea proprietii comune de tip condominiu. Asociaiile locatarilor( ()) care este echivalentul condominiului n Rusia, care este o persoan juridic, o organizaie necomercial creat prin asocierea proprietarilor. n conformitate cu art.1 din Legea federal din 24 mai 1996 Cu privire la asociaiile locative, condominiu este un singur complex imobiliar,inclusiv terenul n limitele stabilite i este situate n cldire cu spaii cu destinaie de locuin sau cu o alt destinaie,avnd proprietari diferii - persoane fizice,persoane juridice , Federaia Rus cu toate formele de proprietate privat,de stat,municipale,iar restul spaiilor sint commune.Un exemplu tipic de condominiu este o cldire cu multe apartamente n care apartamentele aparin diferitor proprietari. O caracteristic special a condominiului, care l difereniaz de alte cldiri i structuri, este o combinaie a modurilor de proprietate unic a spaiilor i a bunurilor comune la alte bunuri. n conformitate cu al.1 , art.290 CC al FR i art.1 din Legea cu privire la proprietarul sediului ntr-un condominiu, de asemenea, deine o cot din proprietate asupra bunurilor comune. Astfel, coproprietatea poate aprea numai atunci cnd exist cel puin doi proprietari diferii al spaiilor n aceeai cldire.

- 59 -

3.3. Reglementarea juridica a coproprietatii in Franta Coproprietatea este organizarea unui imobil construit sau a unui grup de imobile, dreptul asupra cruia este repartizat ntre mai multe persoane, prin cote, alctuite dintr- o parte privat i o cot-parte din prile comune. Coproprietatea se deosebete de proprietatea divizat. n ultimul caz, proprietatea asupra unui imobil construit nu este distribuit n pri, dar revine mai multor proprietari, ce pot beneficia de un anumit numr de drepturi sau avanta je asupra bunului, cum ar fi o perioad anual de beneficiere de bun, o prioritate de acces, distribuirea veniturilor i tarife reduse. n SUA i n majoritatea provinciilor canadiene, imobilele divizate n coproprietate sunt denumite condominium. n Australia i n Columbia Britanic, legea utilizeaz termenul strata, i n sfrit, termenul commonhold, utilizat n Regatul Unit. Ca exemplu de coproprietate n Frana,este cartierul La Rouviere (circumscripia 9) din Marseille, construit de ctre Xavier Arsene-Henry n anii 1969, o imens coproprietate, compus din 2 161 locuine i mai mult de 8000 locuitori. Dup statistic numrul locuinelor n coproprietate se ridic n Frana pn la 7,6 milioane dintr-un total de 29,5 milioane locuine. Coproprietatea este un fenomen n special urban, deoarece aproximativ 2/3 sunt amplasate n aglomeraii de peste 200.000 locuitori i dintre care 30% din locuine n coproprietate sunt n regiunea parizian.[39]. Conform dreptului francez, coproprietatea funcioneaz sub regimul indiviziunii forate, adic un regim al posesiunii comune. Acest regim particular al proprietii imobiliare s-a impus din cauza numrului crescnd al imobilelor din raporturile care aparineau, dup cum s-a stabilit, aproape n general pn n secolul XIX, unui singur proprietar, i care au fost vndute prin cote-pri diferitor proprietari. Acest caz cndva excepional, a devenit comun n cursul sec. XX, a impus legislatorul s siplifice gestionarea i ntreinerea acestor imobile divizate i s ncadreze noi probleme, necunoscute n casele de alt dat: prile comune, cheltuieli de ntreinere repartizate, etc.. Imobillele cu regimul de coproprietate includ att casele din dou locuine, ct i ansambluri de mai multe

- 60 -

cldiri, ce regrupeaz sute de locuine. Cele mai mari coproprieti n Frana, Grigny 2 (Grigny, Essonne) i Parly 2 (Le Chesnay i Rocquencourt, Yvelines), nvecineaz cinci mii de locuine. Totui, apropate 30% din coproprieti numr mai puin de 10 locuine i 70% dintre ele au mai puin de 30 locuine. Proprietarii, care le ocup, sunt la fel reprezentai, ca i proprietarii locatori. [39]. Primul text privind noul statut ce reglementeaz coproprietatea este legea din 28 iunie 1938, care a fost ulterior nlocuit cu legea din 10 iulie 1965 Loi n65557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la coproprit des immeubles btis ,care i ea la rndul su a fost modificat prin: -Legea din 31 decembrie 1985 (La loi du 31decembre 1985,JO du 1er janvier 1986); - Legea din 21 iulie 1994( La loi du 21 juillet 1994,JO du 24 juillet 1994); - Decretul din 17 martie 1967(Le decret du 17 mars 1967,JO du 22 mars 1967) - Decretul din 15 februarie 1995(Le decret du15 fevrier1995,JO du 17 fevrier1995) - Decretul din 27 mai 2004(Le decret du27 mai 2004,JO du 4 juin 2004).[46] Dup cum am spus, coproprietatea este organizarea unui imobil construit sau a unui grup de imobile, dreptul asupra cruia este repartizat ntre mai multe persoane, prin cote, alctuite dintr- o parte privat i o cot-parte din prile comune,unde partea privat sunt prile din construcii sau terenuri rezervate cu drept exclusiv al unui coproprietar i fac parte din proprietatea sa. Acestea sunt, de exemplu, apartamente, garaje, locale comerciale, beciuri etc.Iar prile comune sunt folosite de toi coproprietarii sau de mai muli dintre ei. Din ele fac parte terenul aferent, lucrri importante, element de echipament comun, conducte, localuri pentru prestri servicii comune, pasaje. Prile comune sunt generale i ele sunt proprietatea asociaiei de proprietari. Practica arat c n afara prilor comune n aa mod snt folosite adesea terasele, grdinile, acoperiurile amenajate n mansarde, etc.[45]

- 61 -

Prin derogare, cota-parte este evaluat proprorional valorii cotei deinute n raport cu totalitatea celorlalte cote ale imobilului. Aceste cote-pri sunt n mod general exprimate printr-o fracie sau procente. Prile comune sunt indivizibile. Regimul coproprietii nu poate fi asimilat cu o indiviziune sau organizarea unei persoane juridice, a crei reguli de funcionare sunt diferite. Prile private,prile comune sunt definite prin starea descriptiv a diviziunii, i de ctre regulamentul coproprietii,care este un act cu valoarea de contract privind fiecare coproprietar,stipuleaz drepturile i obligaiunile fiecrui coproprietar i descrie organizarea general a coproprietii.El definete astfel prile private i prile comune i determin condiiile lor de utilizare.De asemenea, fixeaz repartiia sarcinilor ntre coproprietari.n afara procurrii unei cote-pri, el are valoarea unui contract ntre achizitor i sindicatul coproprietarilor: se recomand deci citirea cu atenie i respectarea tuturor dispoziiilor.Prile comune, prezentate n acest regulament, sunt gestionate de administrator, conform deciziilor luate n cadrul adunrii generale de ctre coproprietari, conform regulilor majoritii prevzute de legislaie.Asociaia coproprietarilor fr excepie se adun n cadrul sindicatului coproprietarilor,care avnd statutul de persoan juridic, administreaz prile comune, asigur conservarea imobilului i aprarea drepturilor colective.El este l egal responsabil pentru pagubele, cauzate coproprietarilor sau terilor.Adunarea general permite coproprietarilor s ia orice decizie util privind gestionarea imobilului: ntreinere, nclzire, amenajare, acoperirea datoriilor, alegerea administratorului etc.Sindicatul se reunete n adunarea general cel puin o dat pe an. Fiecare coproprietar deine un numr de voturi, ce depinde de cotele deinute n prile comune din coproprietate.[46] Regulamentul coproprietii conine 2 pri: o stare descriptiv de diviziune n pri de coproprietate, care enumer i definete prile private i prile comune i o parte reglementar, ce determin condiiile de utilizare. El fixeaz diferite categorii de cheltuieli, la care fiecare parte trebuie s contribuie, respectnd principiile legale de repartizare. El precizeaz drepturile i obligaiunile fiecrui coproprietar, i

- 62 -

organizarea general a coproprietii. n afar de procurarea unei pri, el are valoarea unui contract ntre dobnditor i sindicatul coproprietarilor. Adunarea general este organul deliberativ al sindicatului.Ea permite coproprietarilor s ia orice decizie util privind gestiunea imobilului: ntreinere, nclzire, amenajare, acoperirea cheltuielilor, alegerea Administratorului, etc. Sindicatul se reunete n cadrul Adunrii Generale cel puin o dat n an. Adunarea General este organul de expresie a Sindicatului Coproprietarilor.Doar ea are puterea de decizie, prin vot i urmeaz regulile obligatorii de convocare, cvorum, ordinea de zi i majoritate. Regimul coproprietii permite unei persoane de a fi proprietar, ns finanarea prilor comune este divizat ntre toi beneficiarii. Funcionarea ntre diferii subieci nu este reglementat de lege. Aceast lege este unul dintre textele legislative cele mai complete i cel mai fin ntocmite din dreptul francez. Acestea sunt principalele fore ale regimului coproprietii. Totui, acest regim cunoate anumite limite.Jurisprudena abundent, generat din acest statut, demonstreaz caracterul conflictual al habitatului n coproprietate. Contenciosul ine de uzul prilor comune, tulburrile de vecintate i cheltuielile de ntreinere. Individualismul se acomodeaz ru cu acest sistem, cu att mai mult, c, conform prioritilor instituite de aceast lege, judectorii privilegiaz continuitatea gestionrii imobilului i aprarea intereselor colective i nu interesele individuale. Pe de alt parte, aplicarea strict a dreptului coproprietii conduc la crearea unui sistem, unde coproprietarii nu au dreptul de examinare a tranzaciilor altor coproprietari, conducnd la constituirea unei colectiviti cu interese adesea divergente: proprietarii cu nivele de venituri diferite, proprietarii locatori sau locatari, planuri patrimoniale ntre anumii locatori i achizitori, i strategii pur locative ale anumitor locatori, coabitare de locuine, comer i profesii liberale etc. Acest sistem pare adaptat la clasele medii, ns se certific c este mai puin adaptat pentru tratarea problemei locuinei familiil or mai modeste. Dup ce s-a ncercat absorbia deficitului de dup rzboi (legea din 1948), accesul la proprietate prea urmarea logic a programelor gigantice imobiliare din anii 1950 i

- 63 -

1960, toate locative. Guvernele au favorizat pe larg accesul la proprietatea familiilor, inclusiv i celor mai modeste. Or, omajul i sporirea ubrezeniei pun achizitorii n situaii dificile, fie c situaia lor social s-a degradat pe parcursul timpului, fie c ei erau deja ntr-o situaie precar la momentul achiziionrii, acest ultim caz tinde s se multiplice din cauza crizei de locuine, ce face dificil accesibilitatea la zona locativ. Aceasta poate duce la neplata cheltuielilor, adesea importante, i deci, la dificulti sociale pentru casa vizat i dificulti financiare pentru sindicatul coproprietarilor. n sfrit, statutul coproprietilor este esenial adresat problemei curente a imobilelor, ns nu permite n general evoluia lor. Acesta este dreptul imobilelor. Nivelul ridicat al majoritii exigibile poate diviza o coproprietate sau s nstrineze o parte comun, la fel ca i despriturile ntre prile private i prile comune, care nu dau posibilitatea colectivitii coproprietarilor de a interveni n prile private, mpiedic, n general orice evoluie a acesteia. Astfel, reorganizarea marilor ansambluri de coproprieti se dovedete a fi n general imposibil. Conform aceleeai opinii, grupul de lucru cldiri existente ale Grenelle de lEnvironnement se prevde introducerea n lege a noiunii de lucrri privative de interes comun,cu scopul de a facilita reparaiile termice ale imobilelor, Cnd dificultile se concentreaz pe o coproprietate, aceasta poate s se regseasc ntr -o stare asemntoare insolvabilitii, cu toate c nu exist, n dreptul francez, insolvabilitate a coproprietii propriu-zis (articolul 29-6 exclus coproprietile volumul VI din codul comerului). Cauzele dificultilor coproprietilor pot fi diverse: plecarea proprietarilor cei mai solvabili n folosul proprietarilor mai puin solvabili (fenomenul generaiei, scderea pieii locale ale locuinelor, programul imobiliar slab dirijat, etc.), calamiti (incendiu, problema stabilitii construciei, mbtrnire, etc.), sporirea cheltuielilor (energie, etc.), problemele de mediu (mediu urban, nocivitatea, etc.), gestiunea proast, fenomenul comerciani de somn (locatori, ce caut rentabilitate locativ pe termen scurt fr grija valorificrii patrimoniale), etc.Aceti factori de degradare pot s se combine unii cu alii. Coproprietatea poate atunci s intre ntr-o spiral de dificulti: neplata cheltuielilor care duce la o ntreinere

- 64 -

proast, i, deci, la o degradare a construciei, care, la rndul su, atrage devalorizarea imobiliar i plecarea achizitorilor solvabili i investiii patrimoniale n profitul achizitorilor lefteri i/sau vnztori de somn, ceea ce duce la accentuarea neplilor cheltuielilor i aa mai departe. Dezvoltarea fenomenului coproprietii n dificultate au impus autoritile publice s se gndeasc la modurile de adaptare a regimului. Chiar dac legislatorul ezit s modifice n profunzime legea, pe care greu i imagineaz cu ce poate s o nlocuiasc, aceast micare de adaptare s-a amplificat n ultimii ani (mai mult de zece legi din anul 1996 au modificat textul din anul 1965, aproape la fel ca i n ultimii 30 de ani precedeni). De asemenea autoritile publice au fost timp ndelungat tentate s nu intervin ntr -un domeniu privat, pe care ei nu-l consider de competena lor. A trebuit ca s asiste la devieri grave ale marilor ansambluri n coproprietate, ca n Clichy-sous-Bois i la Montferimeil (de unde au demarat tulburrile din anul 2005) sau la Villiers-le-Bel, Sevran, etc., pentru ca, cu ntrziere, problema s fie luat n calcul i ca legitimitatea unei intervenii publice n coproprietate s fie recunoscute. De asemenea, de abia din anul 1994, aproape 30 de ani dup aprobarea legii din 1965, autoritile publice au instituit o serie de dispozitive destinate facilitii temporare a dificultilor coproprietii: OPAH al coproprietii n dificultate (1994), administraia provizorie (1994), planul de protecie (1996), incapacitatea (2003, modificat n 2009), mandatar ad hoc (2009). Totui, aceste dispozitive au fost instituite treptat i sunt nc slab coordonate ntre ele, i, ce este esenial, puin utilizate. Pot fi distinse dou tipuri de acte de dispoziie: dispoziiile judiciare: ele sunt la iniiativa judectorului judiciar dup adresarea n instan. Este vorba de administraia provizorie, mandatarul ad hoc( care este o procedur instaurat prin legea nr. 2009-323 din 25 martie 2009 de mobilizare pentru locuin i lupta contra excluderii) i incapacitate (cu toate c, n ultimul caz, posibilitatea sesizrii judectorului este fie restrns la autoritile publice locale, fie supuse acordului lor);

- 65 -

dispoziiile administrative: ele in de iniiativa autoritilor publice. Este vorba de OPAH al Coproprietii n Dificultate i de planul de protecie. Aceste dispoziii au, esenial, un scop curativ (ele vizeaz tratarea dificultilor recunoscute) chiar dac msura mandatarului ad hoc, instaurat n anul 2009 tinde spre ideea unei preveniri a dificultilor. Acest ultim dispozitiv este de asemenea ultimul, ce se aplic automat (pragul de nepli, stabilit de lege), n timp ce aplicarea altor dispozitive in de aprecierea, dup caz a judectorului sau autoritilor publice. Ele sunt fie stimulatoare (fr modificarea prerogativelor organelor de gestiune), fie forate (administraia provizorie i incapacitatea). Descrierea dispozitivelor de mai jos este n ordinea crescnd a dificultilor, pe care ele presupun s le trateze de la prevenire nainte de survenirea dificultilor grave pn la tratarea cazurilor mai grave. Totui, aceast clasificare este subiectul cauiunii. Dispozitivele, ce nu au fost redactate n mod coordonat i punerea lor n practic fiind o iniiativ variat, aceast ordine este adesea periclitat n practic. Pe de alt parte, pentru aceeai coproprietate, mai multe dispozitive pot coexista (spre exemplu, un plan de protecie la iniiativa autoritilor publice i administrarea provizorie la iniiativa judectorului, sesizat de administrator sau coproprietari). .

- 66 -

ncheiere
Concluzii i propuneri Dreptul de proprietate n Republica Moldova, astzi nu-i pierde semnificaia economico-juridic care este bine cunoscut de ctre toi, dar peste aceasta este factorul psihologic, poate un alt aspect rudimentar sau conservator al mentalitii noastre, potrivit cruia bunul imobiliar, teren sau cas, ntr-o lume zguduit de attea frmntri sociale, nseamn mai mult ca la alte popoare un element de stabilitate. Pe cetean poate nu-l doare att de mult nerealizarea dreptului su de proprietate, ct l apas lipsa unei drepti sociale i lipsa unor reglementri care s aib la baz valorile morale tradiionale. Proprietatea individual exist de la originea perioadei istorice i o durat de mai multe ori milenar i -a consacrat soliditatea. Ea se prezint ca un fenomen natural, i faptul c a existat la toate popoarele i n toate vremurile dovedete c rdcinile ei pornesc din nsi structura organic a societii omenetin aa fel,dreptul la proprietate, ca libertate public, nu are alte limite dect dreptul egal al celuilalt. Atunci cnd scopul social este considerat a fi individual, mplinirea personalitii umane, libertile snt exercitate de fiecare dup bunul su plac, cu singura limitare de a nu aduce atingere libertilor celorlali, cci aceste liberti publice snt stabilite egal pentru toi. Puterea public nu pune de fapt limite, ci arbitreaz. [23]Investigaiile efectuate n lucrarea dat au pus n lumin actualitatea i importana temei cercetate, ele conducndu-ne la urmtoarele concluzii: - Dreptul de proprietate se prezint ntr-o tripl ipostaz: ca baz a sistemului economic, deci element al sistemului social; ca drept fundamental al omului; ca drept subiectiv real absolut. - Dreptul de proprietate privat se afl chiar n vrful ierarhiei drepturilor subiective, alturi de astfel de drepturi ca dreptul la via, dreptul la justiie, la liber exprimare i altele. Indiferent de faptul la care nivel naional sau internaional snt fixate

- 67 -

normele cu privire la dreptul de proprietate, ele formeaz, alturi de alte norme ce in de drepturile omului, fundamentul ordinii publice at t naionale, ct i internaionale. - n cadrul dreptului de proprietate comun pe cote-pri fiecare coproprietar are determinat o cot-parte ideal i abstract din dreptul de proprietate asupra bunului comun. - Dreptul de proprietate comun pe cote-pri se nate i poate exista indiferent de titularii si (persoane fizice sau juridice), de drept public sau de drept privat, neavnd semnificaie calitatea coprtailor. Vorbind despre coproprietate nelegem c nici unul dintre coproprietari nu este titular exclusiv al unei fraciuni materiale din bun i fiecare dintre coproprietari este titular exclusiv numai al cotei pri ideale, abstracte din dreptul de proprietate. Nu este fracionat bunul n materialitatea sa,ci dreptul. Poblema demarat a dat impulsuri extrem de importante a analizei sistemului legislativ, care reglementeaz relaiile, inevitabil aprute ntre coproprietari.i deoarece trim ntr -o societate uman, dirijat de anumite reguli de conduit ,dar care n unele cazuri demonstreaz lipsa de educaie, exces de ambiie, legislaia n vigoare vine s rezolve conflictele aprute dintre titularii proprietii comune pe cote-pri,pentru o convieuire panic. n fine,dac analizm formele proprietii comune pe cote-pri, din punct de vedere al duratei coproprietii, aceasta poate fi obinuit sau temporar, pe de o parte, ori forat i perpetu, pe de alt parte, principala deosebire dintre ele fiind faptul c prima poate nceta prin mpreal sau partaj, iar cea de a doua, nu. n dependen de obiectul dreptului, proprietatea comun pe cote-pri apare sub dou forme : - coproprietatea, care cuprinde un bun individual ; - indiviziunea, care are o universalitate juridic . i nu mai puin important este i o alt form a proprietii comune pe cotepri -proprietatea de tip condominiu. - Izvorul coproprietii pe cote-pri este legea, convenia, succesiunea, uzucapiunea etc.

- 68 -

- Dreptul de dispoziie i al celorlalte prerogative ale proprietii este diferit. Coproprietarii pe cote-pri pot nstrina fr acordul celorlali cota-parte din dreptul asupra bunului, poate s dispun liber i nengrdit dup propria voin. - mprirea bunurilor sau masei de bunuri care fac obiectul coproprietii pe cote-pri, se face avnd n vedere cota-parte predeterminat a fiecrui coproprietar, a crei ntindere este dinainte cunoscut (ex. 1/3; 3/5; 2/4, 20%, 30%, etc). -La coproprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar se aplic regula unanimitii n exercitarea atributelor care alctuiesc coninutul dreptului de proprietate (administrare, folosin, conservare), adic numai n msura n care nu aduc atingere folosinei concomitente a celorlali proprietari i nu schimb destinaia bunurilor respective. n Uniunea European nu exist acquis comunitar cu privire la drepturile de proprietate,totui Tratatul nu se refer la aceste drepturi n mod expres,ci doar prin intermediul dispoziiilor legate de acceptarea de ctre statele membre a Conveniei Europene a Drepturilor Omului, care include respectarea de ctre statele membre a drepturilor de proprietate a naionalilor lor i a nenaionalilor, cu reedina pe teritoriul acestor state i,respectiv prin libera circulaie a persoanelor, bunurilor i capitalului, care implic recunoaterea drepturilor de proprietate. i chiar dac coproprietatea nu este reglementat prin Tratat,ea este reglementat de legislaia naional a fiecrui stat membru.n Frana,de exemplu, coproprietatea funcioneaz sub regimul indiviziunii forate, adic un regim al posesiunii comune. Primul text privind noul statut ce reglementeaz coproprietatea este legea din 28 iunie 1938, care a fost ulterior nlocuit cu legea din 10 iulie 1965 Loi n65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la coproprit des immeubles btis ,care a fost modificat prin: -Legea din 31 decembrie 1985 (La loi du 31decembre 1985,JO du 1er janvier 1986); - Legea din 21 iulie 1994( La loi du 21 juillet 1994,JO du 24 juillet 1994);

- 69 -

- Decretul din 17 martie 1967(Le decret du 17 mars 1967,JO du 22 mars 1967) - Decretul din 15 februarie 1995 (Le decret du15 fevrier1995, JO du 17 fevrier1995) - Decretul din 27 mai 2004 (Le decret du27 mai 2004, JO du4 juin 2004). Ct despre Federaia Rus, putem spune c la etapa actual se poate vorbi despre finalizarea reformelor, ce s-au rsfrnt asupra relaiilor civile din domeniul dreptului de proprietate, adic n Federaia Rus s-a stabilit egalitatea juridic i diversitatea formelor de proprietate. Analiznd legislaia naional i internaional am ajuns la concluzia, c ar fi binevenit de a se institui o lege special, ce va aborda coproprietatea in sensul larg al termenului, fie c este cazul locuinelor situate n imobile colective, fie c este vorba de locuine individuale situate in curi comune sau alte forme de proprieti concret delimitate.De asemenea,propun s se pun accentul pe constituirea juridic a coproprietii,care s includ acordul de asociere al proprietarilor, autentificat notarial sau, dac e cazul,o hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil.i desigur,ar fi salutabil ca legea s stabileasc principiile de organizare i funcionare a coproprietii, precum si regulamentul de funcionare a acesteia. Astfel consider c, coproprietarii trebuie s ncheie obligator un acord scris cu privire la regulile i condiiile de folosin a prilor comune ale imobilului i normele de conduit dintre coproprietari, numit regulament al coproprietii, indiferent dac acetia snt sau nu organizai in asociaii de proprietari.

- 70 -

BIBLIOGRAFIE 1. Tratatul Uniunii Europene (OJ 1988 L 178, p. 5). 2. Constituia Republicii Moldova din 29.07.94, M.O. al RM nr.1 din 12.08.1994; 3. ( ) 05 1936 / ; 4. Codul Civil al Republicii Moldova (nr. 1107-XV din 6 iunie 2002) MO al RM nr. 82-86 din 22.06.2002; 5. Codului Civil al Romniei,din 1981, cu modificarile intervenite pana in a. 2001; 6. 30.11.1994; 7. Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998. MO al RM, 1998; 8. Legea RM cu privire la condominiu n fondul locativ, nr. 913- XIV din 30.03.2000; 9. Legea privind preul normativ i modul de vnzare - cumprare a pamntului nr.1308 - XIII din 25.07.1997); 10. Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile, MO al RM, 2004; 11. Legea nr. 114 din 11 octombrie 1996, MO al Romniei nr. 254, partea I, din 21.10.1996; 12. Legea nr.50/1991. privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii, MO al Romniei, Partea I, nr. 933 din 13.10.2004; 13. Adam Ioan, Drept civil. Drepturile reale principale Editura All Beck Burureti 2005 14. Codul civil al Republicii Moldova. Comentariu. Art.1-511/aut. : Aurel Beu,... ; coord.: Mihai Buruian,... - Ch.: .S.F.E.-P.Tipografia Central, vol. I.-2006; 15. Carbonnier J., Droit civil. Les biens et les obligations, Les Presses Universitaires de France, Paris, 1964;

- 71 -

16. Colin et Capitant, Cours lmentaire de droit civil francais, tome I, Paris, Daloz, 1924; 17. Cornu Grard, Droit civil. Introduction. Les personnes. Les biens, Montchrestien, Paris, 1991; 18. Cumir Carolina, Tez de doctorat, Asigurarea Constituional a dreptului la proprietate:elemente comparate/ Chiinu, 2006; 19. Filipescu, Ion, P. Filipescu, Andrei. I. Drept civil: dreptul de proprietate i alte drepturi reale. -ed. Rev.i compl.- Bucureti: Universul juridic, 2004; 20. Gsc Veronica. Drept civil. Drepturile reale: (curs de lecii) / Ch.: S.n.,2005(Tipogr.Elena-V.I.); 21.Ionacu A.,La copropriete dun bien, Les Presses Universitaires de France, Paris, 1930, p. 249; 22.Lafargue Paul, La proprit - origine et volution / www.marxists.org; 23. Liviu Pop, Liviu Marius Harosa, Drept civil, Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006; 24. Locke, Essay on the human understanding, book IV, ch. III, 18; 25. Lul Ion, n:Dreptul, nr. 4/2002, p. 75 i urm., Opinii privitoare la posibilitatea exercitrii aciunii n revendicare de ctre un singur coproprietar; 26. Lupulescu Dumitru, Dreptul de proprietate i celelate drepturi Editura Lumina Lex 2002 Bucureti, p. 76 27.Valeriu Stoica, n: Curierul Judiciar nr. 3/2005, p. 71 i urm., Coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe spaii locative aparinnd unor proprietari diferii; 28. Marian Silvia, Tez de doctor in drept/ Cadastrul i publicitatea imobiliar , Chiinu, 2006; 29. Miclea, Mircea. Cadastru i cartea funciar. Bucureti, ALL, 1995; 30. Michael C. Jensen si William H. Meckling, Theory of the Firm: Managerial Behaviour, Agency Costs and Ownership Structure

- 72 -

31. , . . . . . . . :, 2000./

http://civil.consultant.ru/elib/books/3/; 32. .. . : . - .: <>, 2002 // http://civil.consultant.ru/elib/books/; Practica judiciar 33. (Cazul Stauder (C-2969), E. C. J., 12 noiembrie 1969, Rec.pp. 419 -430, Cazul Internationale Handelsgesellschaft (11-70), E. C. J., 17 decembrie 1970, rec. pp. 1125 -1158, Cazul Nold (4-), E. C. J., 14 mai 1974, rec. pp. 491 -516). 34. Cazul Solange I, Curtea Constitutionala Germana, tradusa n franceza n Cahiers de droit europen, 1975, ncepnd de la pp. 149, nota de G. Gohen Jonathan. 35. Cazul Rutili, E. C. J., 28 octombrie 1975, rec. 1975, pp. 1219. ). 36. Decizia nr. 4083 din 18 mai 2005, Inalta Curte de Casatie si Justitie , Sectia civila si de proprietate intelectuala. 37. Hotrrea instanei de contencios administrativ a Curii de Apel Chisinu din 04 noiembrie 2004; 38. Hotrrea judectoriei Orhei, Dosarul nr.2 75 din 12.10.2007; 39. www.copropriete.org; 40. www.regielive.ro; 41. http://civil.consultant.ru/; 42.www.allpravo.ru ; 43.www.scribd.com; 44.www.csj.md; 45.www.lawmix.ru; 46.www.gralon.net; 47.www.cspc.asso.fr; 48.www.dadalos.org;