CUPRINS: pagina

Introducere..........................................................................................................4

Capitolul I Fundamente teoretice privind dreptul de superficie..........................8

1.1 Noiunea de superficie i ncadrarea n sistemul drepturilor reale..................8

1.2 Aspecte de genez privind reglementarea dreptului de superficie.................13

1.3 Subiectele i obiectele dreptului de superfici i caracterele sale juridice.......21

Capitolul II Constituirea i exercitarea superficiei............................................ 33

2.1 Constituirea dreptului de superficie...............................................................33

2.2 nregistrarea dreptului de superficie..............................................................43

2.3 Exercitarea dreptului de superficie.................................................................50

Capitolul III ncetarea dreptului de superficie....................................................72

3.1 Formele de stingere ale superficiei.................................................................72

3.2 Efectele stingerii superficiei...........................................................................80

Concluzii..............................................................................................................84

Acte normative................................................................................................... 88

Practica judiciar...............................................................................................89

Bibliografie..........................................................................................................90

2
 INTRODUCERE
Diversificarea raporturilor de proprietate i intensificarea lor pun noi probleme
n faa celor care le reglementeaz. O astfel de problem, care se impune, este a
dreptului de superficie. Abordarea acestei instituii de drept civil este condiionat
de dezvoltarea pieei imobiliare, care pune noi sarcini n faa legiuitorului n
vederea reglementrii raporturilor dintre proprietarul unui teren i superficiarul.
Din acest punct de vedere, analiza tiinific a dreptului de superficie n cadrul
tezei de licen este nu numai actual n plan teoretic i practic, dar i necesar.
Examinarea sistemului socialist al dreptului nu ar da nimic referitor la studiul
dreptului de superficie, deoarece, dup cum am vzut, proprietatea exclusiv a
statului asupra majoritii bunurilor imobile - pmnt, resurse naturale etc. - a
exclus temeiurile apariiei unor relaii a cror reglementare necesit aplicarea
superficiei. n schimb, instituia superficiei continua s se dezvolte n sistemele
juridice ale altor ri, uneori suferind chiar modificri considerabile datorit
schimbrii relaiilor sociale n genere i a celor din domeniul utilizrii terenurilor
n special.
Din acest considerent, vom fi nevoii s efectum un studiu comparativ al
experienei altor ri. n special, la baza studiilor vor sta reglementrile din dreptul
Romniei i cel al Franei, care fac parte din sistemul de drept francez i care au o
orientare puin diferit de reglementrile dreptului rilor cu sistem de drept
german care, de asemenea, nu vor fi ignorate n studiul nostru.
Actualitatea temei investigate i gradul ei de studiere
Drepturile reale reprezint o instituie multifuncional ce s-a dezvoltat de-a
lungul timpului, care are o natur complex i necesit o studiere minuioas.
Dreptul de proprietate este principalul i cel mai complet drept real asupra unui
lucru, deoarece confer titularului su toate cele trei atribute: posesiunea, folosina
i dispoziia. Legea permite ns disocierea acestor atribute i repartizarea lor ntre
titulari diferii, crendu-se alte drepturi reale. n Codul civil al Republicii Moldova

3
sunt reglementate ca alte drepturi reale principale: uzufructul, uzul, abitaia,
servitutea i superficia.
n condiiile economiei de pia, importana superficiei crete substanial
datorit consolidrii dreptului de proprietate privat. Examinnd legislaia
Republicii Moldova n materie, se poate determina cu certitudine rolul i locul
superficiei n structura ei economico-social. n rile cu economie de pia, aceast
instituie servete tradiional drept un factor stabilizator n circuitul civil, un mijloc
de garantare a disciplinei dreptului de superficie, a drepturilor i intereselor
proprietarului de teren i ale superficiarului, n egal msur.
Abordarea teoretico-general a noului Cod civil al Republicii Moldova
condiioneaz noi direcii n studierea problemelor drepturilor reale, aprofundarea
cunoaterii esenei i coninutului acestora. Superficia la momentul actual prezint
pentru subiectele de drept civil un raport juridic specific nou, aprut n legtur cu
legalizarea de ctre Codul civil i alte acte legislative ale dreptului de proprietate
privat.
n cercetarea unor noi aspecte ale teoriei dreptului civil i familial, evidenierea
instituiei superficiei are o mare semnificaie de cunoatere n aspectul analizei i
interpretrii naturii acesteia, precum i a dinamicii evoluiei ei ca fenomen
obiectiv.
Scopul i obiectivele tezei
Actualitatea problemei dreptului de superficie i exercitrii lui condiioneaz
scopul prezentului studiu: analiza superficiei, analiza diferitelor procedee de
constituire i exercitare a superficiei, apariiei i caracterelor juridice ale dreptului
de superficie n Republica Moldova i n alte ri, analiza reglementrilor
legislative, determinarea rolului i importanei, naturii juridice a superficiei,
stabilirea drepturilor i obligaiilor proprietarului terenului i al superficiarului,
precum i a responsabilitilor lor.
Actualitatea lucrrii este determinat i de abordarea tiinific a dreptului de
superficie. Pentru prima dat n legislaia modern a Republicii Moldova i gsesc

4
reglementarea un ir de drepturi reale, cum ar fi: servitutea, uzufructul, uzul,
superficia etc. Deoarece aceste drepturi limiteaz drepturile proprietarului, este
necesar reglementarea detaliat a drepturilor titularilor lor, stabilirea
unor limite i condiii n care aceste drepturi s fie exercitate i, n special,
corelarea drepturilor diferiilor titulari.
Scopul lucrrii const, aadar, n elucidarea reglementrilor referitoare la
dreptul de superficie al rilor care cunosc acest institut de drept, n analiza
lucrrilor i comentariilor tiinifice n domeniu, n determinarea caracterelor
eseniale ale superficiei, ceea ce ar permite delimitarea lor de alte fenomene
similare. Prezentul studiu va permite, innndu-se cont de laturile negative ale
reglementrilor referitoare la dreptul de superficie, crearea unui model optim
pentru legislaia civil n curs de dezvoltare a Republicii Moldova, lucru deosebit
de important n procesul actual de punere n aplicare a Codului civil.
Analiznd legislaia i realitatea, fcnd comparaie cu practica unor alte state,
am stabilit urmtoarele obiective ale prezentei lucrri:
stabilirea i formularea bazelor conceptuale ale instituiei dreptului de
superficie ca dezmembrmnt al dreptului de proprietate i drept real
principal;
stabilirea importanei i oportunitii reglementrii legale a dreptului de
superficie;
examinarea fenomenului dreptului de superficie prin prisma analizei genezei,
esenei i a evoluiei istorice a acestuia;
definirea i generalizarea caracterelor juridice, propunerea variantei
accesibile pentru Republica Moldova;
cercetarea modalitilor de constituire a superficiei i evidenierea
particularitilor legislaiei naionale n acest domeniu;
exercitarea superficiei;
caracteristica drepturilor i obligaiilor proprietarului de teren, precum i ale
superficiarului;

5
 caracteristica i temeiurile de stingere a superficiei, stabilirea efectelor
stingerii superficiei;
constatarea lacunelor din legislaia Republicii Moldova, elaborarea unor
propuneri de modificare a legislaiei;
sistematizarea, analiza i interpretarea rezultatelor cercetrii, formularea
concluziilor i recomandrilor practice;
n calitate de baz metodologic, n cercetri, autorul a utilizat analiza
comparativ, ceea ce a permis autorului s examineze dreptul de superficie sub
diverse aspecte, date fiind reglementrile cunoscute n domeniul dreptului din
Republica Moldova, Romnia, Federaia Rus, din rile comunitii europene. n
procesul de sintetizare a lucrrilor tiinifice din rile menionate, de
argumentare a concluziilor i recomandrilor, de analiz comparativ, cel mai
efectiv procedeu de sintetizare a noiunilor i fenomenelor, autorul a utilizat i
metodele dialectice, de analiz i sintez logic structural-sistematic, istoric,
juridico-comparativ, sociologic (analiza documentelor), alte metode de
cunoatere tiinific.
Noutatea tiinific const n analiza complex a legislaiei i a relaiilor de
superficie, n caracterul mixt, teoretic i practic al acestei analize. Reprezentnd o
ncercare de a elucida, pe baza sistematizrii normelor legale i analizei creative a
fenomenelor juridice, procesul de reglementare i detaliere a institutului de
superficie n Republica Moldova, lucrarea conine recomandri pentru optimizarea
raporturilor de vecintate, relev o serie de probleme crora le d soluii
interpretative, ori referitor la care sugereaz idei de modificare a unor dispoziii
legale. Lucrarea aduce un suflu nou prin reflectarea noiunii de superficie ca
aprare juridic durabil i flexibil a drepturilor reale n relaiile de folosire a
imobilelor. Dei Codul civil consacr superficiei un capitol, reglementrile lui snt
insuficiente, deoarece, la adoptare, nu s-a inut cont de unele propuneri importante,
fapt ce implic necesitatea unor modificri, condiionate de schimbrile survenite
n structura economico-social. Referitor la adoptarea unor modificri n acest cod,

6
care s corespund noilor relaii, exist o opinie majoritar, de altfel i n literatura
de specialitate.
Coninutul lucrrii
Lucrarea este compus din trei capitole, divizate n seciuni. Ea are la baz
analiza teoretic a noiunilor i prevederilor legale, a practicii de aplicare, a
prevederilor legale privind dreptul de superficie.
Primul capitol, intitulat Fundamente teoretice privind dreptul de superficie,
divizat n trei seciuni, are un caracter teoretic. n prima seciune snt examinate
abordrile doctrinale ale noiunii de superficie dezmembrmnt al dreptului de
proprietate, cunoscute n legislaia naional i n cea strin. Seciunea a doua este
consacrat noiunii de superficie, de la istoricul apariiei i pn n prezent.
Urmtoarea seciune, a III-a, este dedicat caracterelor sale juridice.
Capitolul II, intitulat Constituirea i exercitarea superficiei, reprezint
examinarea prevederilor legale cu privire la constituirea superficiei, precum i
exercitarea lui. Capitolul are trei seciuni. n prima seciune se face prezentarea
general a constituirii dreptului de superficie. Sunt examinate modurile de
constituire a superficiei, deosebirile dintre acestea, prevederile legislaiei n
vigoare, se propune modificarea unor norme sau completarea legislaiei cu norme
noi, este artat metodologia de cercetare, se face o comparaie ntre superficia de
la noi i cea reglementat de legile altor ri. Cea de-a doua seciune relev
particularitile de nregistrare a dreptului de superficie n registrul bunurilor
imobile. Ultima seciune din acest capitol analizeaz modalitatea de exercitare a
superficiei, drepturile, dar i obligaiile proprietarului de teren, precum i ale
superficiarului.
Capitolul III, ncetarea dreptului de superficie, reprezint un studiu al
procedurilor, prevzute de legislaie, al dreptului de superficie. n genere, capitolul
este axat n jurul acestei probleme, precum i pe efectele stingerii dreptului de
superficie. Astfel, snt analizate temeiurile stingerii dreptului de superficie, tipurile
i efectele stingerii acestui drept.

7
 CAPITOLUL I
FUNDAMENTE TEORETICE PRIVIND DREPTUL DE
SUPERFICIE
1.1 Noiunea de superficie i ncadrarea ei n sistemul drepturilor
reale.
Pentru a ncerca o analiz general de ordin conceptual n privina dreptului de
superficie, evident c nu vom putea promova o tratare a acestei probleme dect
prin a porni de la o elucidare a terminologiei cu care se va opera n aceast lucrare,
precum i fr a se pune n lumin unele aspecte de coninut semantic pe care le
comport termenii utilizai i mai cu seam termenul de superficie. Orice analiz
de acest gen se va orienta spre abordarea juridic a dreptului de superficie n cele
dou aspecte ce vor fi analizate ulterior, adic n calitate de drept real i n calitate
de raport aprut ntre proprietarul de teren i titularul dreptului de superficie.
Termenul de superficie vine din limba latin (superficie) i care desemna n
limbajul romanilor conceptul de suprafa.1 Tot n aria sistemului de drept privat
roman a aprut pentru prima dat conceptul de superficie cu valena sa juridic
care urma s determine starea de lucruri n vederea reglementrii situaiilor n care
o persoan, neproprietar de teren construia pe acesta un edificiu. Termenul de
superficie a rezistat n limbajul juridic al tuturor statelor care au acceptat n
sistemul de drept civil dreptul de superficie ca drept real sub aceast form
neschimbat sau adaptat condiiilor lingvistice. n legislaia francez spre
exemplu termenul este utilizat exact n aceast form (superficie), care coincide
i cu termenul de suprafa la fel ca i n limba latin.
Aadar statul roman, la fel ca i n multe alte privine n ceea ce privete
domeniul dreptului, este primul n reglementarea dreptului de superficie.

1
Cojocari, E. Drept civil. Drepturile reale (Note de curs). / Cojocari E., Cunir M., Ciobanu C. .a;
Chiinu, 2003, p. 132.

8
 n contextul sus-menionat, n literatura juridic, superficia a fost definit ca un
drept ce const n dreptul de proprietate pe care-l are o persoan, denumit
superficiar, asupra construciilor, plantaiilor sau altor lucrri care se afl pe o
suprafa de teren ce aparine unei alte persoane, teren asupra cruia superficiarul
va avea un drept de folosin.2
Ali autori, au definit dreptul de superficie ca fiind dreptul real care const n
exercitarea concomitent de ctre o persoan, numit superficiar, a unui drept de
proprietate asupra construciilor, plantaiilor sau altor lucrri aflate pe o suprafa
de teren aparinnd unei alte persoane i a unui drept de folosin asupra acelui
teren.3
Avem deci doi proprietari: un proprietar al terenului i un proprietar asupra
construciilor sau altor lucrri aflate pe teren. Analiznd aceste afirmaii deducem
c dreptul de superficie face parte din dezmembrmintele dreptului de proprietate.
Dreptul de proprietate este un drept real complet alctuit din mai multe drepturi:
dreptul de posesie, dreptul folosin i dreptul de dispoziie, dar numai titularul
dreptului de proprietate le are pe toate. Dreptul deplin de proprietate poate fi
dezmembrat, atributele fiind mprite ntre proprietar, care pstreaz atributul
dispoziiei depline, i o alt persoan titular cu bun credin a altor atribute ale
dreptului de proprietate, care deinndu-le un timp ndelungat n termenile
prescripiei achizitive, prevzute de lege, devin proprietari deplini.
Proprietarul nu are dreptul, ca prin voina i puterea sa proprie, s retrag i s
fac s nceteze dreptul superficiei ntruct ntre proprietar i titularul dreptului real
se nasc raporturi de drept civil, caracterizate prin poziia de egalitate a prilor.

2
Filipescu, I. Drept civil. Dreptul real de proprietate i alte drepturi reale. / Filipescu I.; Bucureti: Editura
ACTAMI, 2000, p. 265;
3
Dogaru, I. Elemente de drept civil. Drepturi reale. / Dogaru I., Smbrian T., Vol. II Craiova: Editura
Oltenia-Craiova, 1994, p. 152.

9
 Trebuie s menionm c dei, proprietarul dezmembreaz drepturile sale, el
continu s rmn proprietar al acestor bunuri. De exemplu, dei transmite
apartamentul n chirie altei persoane, proprietarul rmne n continuare proprietar.
n conformitate cu Codul civil al Republicii Moldova nu este definit
dezmembrmntul. Aceast noiune nici nu se ntlnete n coninutul acestuia. Dar ele
se subneleg, analiznd doctrina. Dreptului de proprietate privat i corespunde o
serie de drepturi reale principale, drepturi rezultate din separarea atributelor
componente ale dreptului de proprietate i care sunt cunoscute sub denumirea de
dezmembrminte ale dreptului de proprietate i anume:
dreptul de uzufruct;
dreptul de uz;
dreptul de abitaie;
dreptul de servitute;
dreptul de superficie.
Acestea apar in temeiul dezmembrrii dreptului de folosin i posesie. Ele apar
att ca drepturi reale principale, ct i accesorii. De exemplu contracte de gaj,
ipotec, etc. Toate aceste drepturi reale principale derivate pot fi constituite sau
dobndite numai asupra bunurilor care se afl n proprietate privat. Dreptul de
proprietate public nu poate fi dezmembrat prin constituirea unor asemenea
drepturi.
Dreptul de proprietate ca drept real principal dispune de caractere specifice care
sunt comune i altor drepturi reale.
Este cunoscut c drepturile reale dispun de anumite caractere. Astfel deosebim,
caracterele comune drepturilor reale: perpetue, absolute sau opozabile tuturor n
afar de proprietar, prevzute limitativ n lege care sunt aprate prin aciuni reale:
aciunea n revendicare, aciunea negatorie, posesorii etc.
Caracterele specifice drepturilor reale ca dezmembrminte ale dreptului de
proprietate sunt urmtoarele: provin din dreptul de proprietate, fiecare din

10
drepturile reale sunt lipsite de atributul dispoziiei, pot fi vremelnice sau viagere,
opozabile tuturor n afar de nudul proprietar, pot fi alienabile i inalienabile. n
afar de caracterele menionate fiecare drept real ca dezmembrmnt al dreptului
de proprietate dispune i de caractere specifice doar acestui drept.
Considerm c dreptul de superficie ca dezmembrmnt al dreptului de
proprietate se deosebete de celelalte prin anumite caractere specifice. n primul
rnd, el apare prin suprapunerea a dou drepturi ce aparin unor proprietari diferii.
n al doilea rnd, este rspndit opinia conform creia dreptul de superficie se
refer la obiecte concrete: construciile i terenurile de pmnt.
Cu toate c dreptul de superficie mbrieaz unele caractere specifice ale
dreptului de proprietate, totui, el prezint unele particulariti comune. Astfel,
dreptul de superficie la fel ca i dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, este-
un drept perpetuu i poate fi dobndit prin uzucapiune. De asemenea, ca i dreptul
de proprietate, dreptul de superficie poate fi grevat cu sarcini reale (servitui,
uzufruct, ipotec etc.) n msura n care acestea sunt compatibile cu coninutul
dreptului de superficie. Spre deosebire ns de dreptul de proprietate, dreptul de
superficie prezint i unele trsturi specifice. Astfel, n timp ce dreptul de
proprietate poate avea ca obiect orice fel de bun, obiectul dreptului de superficie l
constituie numai o suprafa de teren. De asemenea, dreptul de proprietate confer
titularului su posesia, folosina i dispoziia asupra bunului ce-i formeaz obiectul
dreptului su, n timp ce dreptul de superficie pe lng aceste atribute ce le exercit
titularul asupra construciei sau plantaiei, mai confer acestuia i dreptul de
folosin asupra terenului pe care se afl construcia.
Articolul 443 Cod Civil al RM reglementeaz superficia, dreptul real imobiliar
de a folosi terenul altuia n vederea edificrii i a exploatrii unei construcii,
deasupra i sub acest teren sau a exploatrii unei construcii existente.4 Acest drept
este alienabil, se transmite prin succesiune i poate fi obiect al unui contract de
locaiune.

11
4
Baie, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baie S., Roca N. Chiinu: Editura Tipografia
Central, 2005, p. 268.
Constituirea dreptului de superficie este o modalitate de folosire a propriului
teren, o alternativ construirii i cultivrii lui de ctre proprietar sau drii n arend
sau n folosin gratuit, etc. Similar unor alte contracte civile sau comerciale,
constituirea dreptului de superficie se face cu consimmntul proprietarului de
teren. Prin urmare titularul, exercitndu-i prerogativele de proprietar, transmite
dreptul de posesiune i folosin a suprafeei sau subfeei terenului su pentru
ridicarea i exploatarea unei construcii. El consimte superficia acceptnd dreptul
terului asupra propriului teren.
Pentru analiza fenomenului de superficie, literatura de specialitate utilizeaz
urmtorii termeni.
Superficiar este persoana care dispune de dreptul real de superficie i care
este titular de prerogativele corespunztoare n raport cu proprietarul de teren. 5 n
calitate de superficiar poate s apar orice persoan fizic, juridic sau chiar statul.
Pe de o parte superficiarul are poziie individual, n calitatea sa de titular de drept
real, n aria reglementrilor, dar aa cum se remarc de cele mai multe ori acesta l
regsim de regul n postura de parte a raportului aprut ntre superficiar i
proprietar, raport care nate dreptul real de superficie.
Proprietarul de teren este persoana titular a dreptului de proprietate asupra
terenului pe care este amplasat construcia n vederea creia a fost constituit
superficia.6 n pofida faptului c de jure proprietarul terenului este i proprietarul
construciei, legiuitorul l desemneaz ca proprietar de teren i aceasta poate din
dou raiuni: fie din cauza faptului c conform opinii promovate de legiuitorul
nostru, terenul este un bun principal, iar tot ceea ce este unit cu el, adic ceea ce
este situat pe acesta se consider a fi bunuri accesorii i n aceast ipotez situaia
devine clar, or este evident c proprietarul terenului va fi i proprietarul
construciei amplasate pe el, fie c a fcut o formulare inert dup legislaia altor
5
Romoan, I. Drept civil. Drepturile reale. / Romoan I. Oradea 1996, p. 287;

12
6
Ibidem, p. 287.
state, mai cu seam a Romniei, conform creia proprietarul terenului are dreptul
de proprietate exclusiv asupra lotului pe care este amplasat construcia, pe cnd
aceasta aparine cu drept de proprietate superficiarului.
Teren aferent construciei este suprafaa pe care este amplasat construcia n
vederea creia a fost constituit dreptul de superficie i cea care este strict necesar
pentru exploatarea construciei respective.7 De fapt, evident este faptul c, de
regul, dac nu n toate cazurile superficiarul va dispune de un drept de folosin
asupra lotului care nconjoar construcia i care aparin proprietarului de teren
respectiv, fr a se limita la terenul efectiv necesar superficiarului n folosirea i
exploatarea construciei amplasate pe suprafaa n discuie. Cert este c legiuitorul
utilizeaz de regul formula teren aferent construciei fr a face vreo specificaie
orientativ n acest sens, de unde ar rezulta c interpretarea se va face n baza
sensului obinuit al termenilor n formatul lor uzual lingvistic.

1.2 Aspecte de genez privind reglementarea dreptului de superficie

Diferite izvoare de doctrin juridic relateaz despre momentul apariiei
superficiei diferit, ns cei mai muli dintre acetia susin c superficia apare n
secolul II .e.n. ctre sfritul Republicii n Roma Antic. Unii autori vorbesc
despre apariia acestei instituii chiar la nceputul epocii republicane , dar era vorba
despre relaiile aprute care erau tratate ca relaii de arendare a terenurilor, i nu ca
raport specific, unde celui care a construit un edificiu pe terenul altuia i erau
caracteristice doar particularitile unui arenda obinuit fr specificarea unor
drepturi suplimentare, situaie care a determinat o serie de probleme, a cror
soluionare a nceput doar odat cu sancionarea de ctre stat a acestor raporturi
specifice.

7
Romoan, I. Drept civil. Drepturile reale. / Romoan I. Oradea 1996, p. 288.

13
 Condiiile materiale sau factuale care au favorizat apariia relaiilor de
superficie au constituit, aa cum se afirm n doctrin, circumstanele de criz de
locuine ce au aprut ca urmare a suprapopulrii Romei, unde era necesar
construcia de noi locuine, distribuirea de noi terenuri pentru construcie. Evident
c aceste condiii pentru unii ceteni romani sau pentru cei care veneau s se
stabileasc cu traiul la Roma erau de cele mai multe ori inaccesibile, iar pentru stat,
n primul rnd, i pentru ali titulari ai fondurilor funciare, neprofitabile, atunci
soluia s-a dovedit a fi, acordarea, pentru folosin, contra unei sume de bani,
terenurile statului, pentru ca persoanele particulare s construiasc pe aceste
terenuri i s utilizeze construcia i terenul aferent perpetuu, pe o perioad
corespunztoare.
Statul ddea parcele din ager publicus pentru pune i cultur. n cazul n care
posesorii crora li se acordau asemenea terenuri construiau pe acele locuri, ei
pstrau dreptul de a folosi construcia ridicat n schimbul unei sume modeste de
bani. Cnd au aprut latifundiile s-a ntmplat acelai lucru: proprietarii au
consimit s lase arendailor folosina cldirilor ridicate de ei cu obligaia de a plti
o sum de bani. Astfel, eficiena n aceste cazuri era proeminent din dublu aspect:
cel ce ridica construcia era interesat ntr-un uzaj cu mult mai larg dect cel
ce lua n arend un pmnt agricol;
superficia convenea marilor proprietari i statului dac acetia ntmpinau
greuti cu punerea n valoare a pmnturilor de care dispuneau.
Prin urmare, este de menionat c n condiiile respective statul roman a
ncurajat construcia de case. La etapa incipient, este relevant faptul c exist o
dubl dificultate:
pe de o parte, se obinuia s se construiasc pe un teren nchiriat i nu
cumprat, deoarece la origine convenia intervenea ntre un particular i o
persoan moral statul sau cetatea, care nu puteau s nstrineze parcelele
din ager publicus, adic era posibil numai transmiterea n folosin a
acestor terenuri, nu i dreptul de proprietate asupra lor;
14
 pe de alt parte, era n vigoare principiul superficies solo cedit, potrivit
cruia proprietarul terenului era i proprietarul construciei ce se afla pe el.
Condiiile respective evident c constituiau o barier i o frn n calea
dezvoltrii i intensificrii construciilor de locuine i barau dezvoltarea relaiilor
n acest sens, deoarece prezentau mai degrab mai multe dezavantaje dect
avantaje, dar n ipoteza n care nu existau alte posibiliti i alternative pentru cei
care doreau s-i construiasc o cas de locuit, acetia, constrni de situaie i de
condiiile de necesitate, se vedeau pui n faa acceptrii condiiilor respective.
Statul roman care ns nu a rmas n afara problemei respective a hotrt s mearg
pe calea compromisului cu persoanele interesate n acest sens pentru a favoriza
implicit pentru sine, i a stimula construcia de case, prin a recunoate instituia
dreptului de superficie, statul pstrnd dreptul de proprietate asupra terenului, iar
cel ce construia casa putea s foloseasc perpetuu terenul n schimbul unei chirii.
Pe parcurs ns, practica dreptului de superficie s-a extins i la particulari, n
sensul c i persoanele fizice aveau dreptul de a transmite n folosin unor alte
persoane terenuri pentru construcii, acceptnd pentru cellalt drepturile care i
aparineau n calitatea sa de superficiar. Practica respectiv s-a bucurat de un
succes deosebit anume n sfera privat, deoarece unele persoane care deineau n
proprietate terenuri, dar care nu puteau fi utilizate n scopuri agricole, vedeau o
soluie optim n transmiterea i punerea n valoare a acestor terenuri, putnd
beneficia totodat i de unele remuneraii convenite cu superficiarul.
Iniial, deci, superficia aprea ca o instituie nscut din concesiunea statului
roman i care la nceput nu a fost tocmai salutat i apreciat de cetenii romani ce
nu au dat curs acestei oferte anume din motivul inconvenienei create n virtutea
principiului superficies solo cedit (superficia aparine terenului), care avea s
nsemne c cetenii construiau pentru stat, care n baza acestui principiu devenea
proprietar al locuinei. Soluia s-a vzut n reforma prezentat n posibilitatea
ncheierii unei convenii ntre stat i constructorul numit superficiar care era
titularul unui drept real asupra construciei. Condiii pentru ncheierea contractului
15
de superficie ntre particulari s-au ivit abia n perioada clasic cnd a fost
consolidat complet proprietatea privat asupra terenurilor.
n dreptul clasic superficia era privit ca un drept asupra lucrului altuia (ius in
re aliena) ce putea fi transmis de la o persoan la alta, indiferent de faptul dac
proprietarul terenului se schimba sau nu pe perioada de superficie.
n dreptul privat roman mai exist un alt drept real care seamn cu dreptul de
superficie, este vorba despre emfiteoz (emphyteusis). Aa cum afirm unii autori,
dreptul de superficie nu era un drept radical diferit de emphyteusis, dar se
deosebete dup specificul su citadin, urban, spre deosebire de particularitile
rurale, rustice ale emfiteozei. Aa ca i n cazul emfiteozei, superficia presupune
folosina (parial ns) unei suprafee de teren pe care superficiarul putea construi
un edificiu, n schimbul cruia trebuia s plteasc o rent anual (pensio sive
solarium). n realitate, att emfiteoza, ct i superficia erau drepturi reale dobndite
de ctre particulari n raporturile lor private cu statul roman, care astfel putea s
pun n valoare numeroasele terenuri aflate n proprietatea sa (solus italicus, n
primul rnd), fie redndu-le circuitului agricol (n cazul emfiteozei), fie fondului
de construcii (superficie) i n orice caz obinnd venituri bneti (pensio,
solarium, impositum, tributum etc.).
Superficia lua natere pe cale convenional prin contract. De regul, aceasta
lua forma unei clauze anex la un contract de nchiriere de lung durat (sau foarte
lung) cu privire la un teren de construcie, de aici i asemnarea foarte
proeminent cu emfiteoza, care de asemenea se ncheia pe o perioad ndelungat.
Pentru evidenierea mai detaliat a trsturilor specifice ale superficiei trebuie
menionate drepturile de care dispunea superficiarul, precum i obligaiile acestuia.
Superficiarul putea transmite prin succesiune dreptul su, l putea vinde, nstrina,
gaja, greva cu sarcini (ca spre exemplu, servitutea), dar cu condiia c la
exercitarea acestor drepturi s nu-l prejudicieze pe proprietarul terenului. Pentru ca
s-i poat valorifica dreptul de nstrinare a superficiei n cadrul unor acte ntre vii
superficiarul era ngrdit de condiia acordului din partea proprietarului de teren.

16
 Din cele expuse rezult c drepturile superficiarului nu erau numai viagere,
dac perioada superficiei depea momentul morii superficiarului, drepturile
aferente erau transmisibile succesorilor si.
n afar de drepturi superficiarul avea i unele obligaii care n primul rnd
constau n faptul utilizrii eficiente i cu bun-credin, fr a se aduce prejudiciere
proprietarului de teren, a construciei i mai cu seam a terenului pe care este
amplasat aceast construcie.
Superficiarul mai era obligat i la plata unei sume de bani, care de obicei era
numit solarium, dar mai erau utilizai i ali termeni ca: pensio, impositum,
tributum, vectigal.8 Aa cum se afirm n majoritatea surselor, suma respectiv de
bani care era convenit ntre superficiar i proprietarul de teren era achitat
periodic.
n afar de plata solarium-ului, superficiarul trebuia s suporte toate cheltuielile
aferente construciei, terenului, adic toate cheltuielile de ntreinere, impozitele,
reparaii i meninerea terenului n starea n care era la construirea superficiei.
La rndul su, proprietarul terenului avea obligaia de neamestec i neatingere a
drepturilor superficiarului, n msura n care era inut la o abinere de la tulburarea
n orice form a posesiei i folosinei terenului pe care era amplasat construcia.
Proprietarul de teren nu putea s-l lipseasc pe superficiar n mod arbitrar de
drepturile care i reveneau n virtutea dreptului real de superficie i relaiei
contractuale ce-i lega, el se limita doar la perceperea solarium-ului i n caz de
neplat a acestuia putea s se adreseze n instana de judecat cu o aciune.
ncetarea dreptului de superficie avea loc n urmtoarele cazuri:
expirarea termenului;
renunarea superficiarului la superficie;

8
Baie, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baie S., Roca N. Chiinu: Editura Tipografia
Central, 2005, p. 268.

17
 obinerea de ctre superficiar a dreptului de proprietate asupra terenului sau
n cazul obinerii de ctre proprietar a dreptului de superficie asupra
construciei.
Trebuie s accentum faptul c o particularitate specific pentru superficie n
dreptul privat roman era c acesta reprezenta un drept real ce se ntea din simple
convenii, prin nclcarea regulii, conform creia, drepturile reale nu se nasc din
simple convenii, ci din acte speciale cum ar fi mancipio sau iure cessio.
Dreptul de superficie nu este reglementat n majoritatea legislaiilor, deoarece
existena lui a fost iniial contestat ntruct acesta reprezint o excepie de la
principiul accesiunii, potrivit cruia tot ce se afl pe fond aparine proprietarului
bunului. Aceasta se confirm prin articolul 329 Codul Civil al RM care prevede c
toate construciile i lucrrile subterane sau de la suprafaa terenului sunt presupuse
a fi fcute de proprietarul terenului pe contul su i i aparin acestuia pn la proba
contrar.
n ceea ce privete reglementrile n domeniul dreptului civil n Republica
Moldova se poate afirma cu certitudine c spre deosebire de alte sisteme de drept
(cum ar fi spre exemplu cel francez, englez, german etc.) cel de la noi este unul
destul de tnr i, din pcate, fr unele tradiii accentuate n domeniu. Faptul
respectiv se datoreaz mai multor factori dintre care cel mai proeminent este
factorul istoric, pentru c , actuala Republica Moldova a avut parte de un istoric cu
regimuri de ocupaie diverse i acest fapt s-a rsfrnt i asupra sistemului de drept
care nu se caracteriza prin elemente conceptuale specifice, ci coincidea sau, n cel
mai bun caz, era inspirat din legislaia statului ocupant.
E necesar de menionat c n sistemul juridic valabil pn n 2003, dreptul de
superficie nu era reglementat de nici un act normativ, chiar dac de fapt situaii
similare sau tangente n aceast privin existau chiar i n perioada socialist, cnd
pmntul era doar n proprietatea statului i cei care doreau s construiasc
particular luau n folosin pmnt de la stat, n rezultat se crea suprapunerea a

18
dou drepturi de proprietate a doi proprietari diferii: proprietarul casei i
proprietarul pmntului.
Odat cu intrarea n vigoare a Codului civil adoptat la data de n 2002, dreptul
de superficie capt legitimare oficial n cadrul normativ al Republicii Moldova
nserndu-se n Capitolul IV, Titlul III al Crii a doua a actului normativ n cauz.
Conferirea de spaiu legal pentru dreptul de superficie este un semn pozitiv pentru
legiuitorul RM, deoarece prin aceasta se remarc pozitiv n competiia cu legislaia
civil a altor state, cum ar fi spre exemplu cel mai vdit caz al sistemului de drept
din Federaia Rus care nu cunoate o asemenea prerogativ real, dar de ce nu i a
Romniei, care dei conine unele norme care se refer la superficie, n Codul civil
romn nu este desemnat acest drept real n particular n irul drepturilor reale
principale, el regsindu-se n unele acte.
Dup intrarea n vigoare a noului Cod Civil, trei opinii s-au conturat n
literatura juridic. Analiza lor nu este lipsit de interes.
Prima opinie era potrivnic dreptului de superficie, ntruct l asimila unei
nstrinri pariale" a terenului. S-a susinut c superficia despic n
coninutul su juridic dreptul de proprietate, conferind superficialului
atributele posesiei i folosinei n mod perpetuu. Astfel, proprietarul
terenului pstreaz doar proprietatea ideal a suprafeei, atributele eseniale
ale dreptului de proprietate fiind exercitate necontrolat de ctre alt
persoan.
Opinia contrar, nemprtit de practica judiciar, era favorabil
constituirii superficiei, pe considerentul c dezmembrarea dreptului de
proprietate nu echivaleaz cu nstrinarea terenului.
Prin constituirea superficiei, dreptul de proprietate nu se transmite de la un
titular la altul, ci rmne n patrimoniul aceleai persoane, care pstreaz atributul
esenial al unui asemenea drept: dispoziia juridic. Apoi, dreptul de proprietate
asupra terenului confer titularului su posibilitatea de a face orice construcii sau
plantaii, s consimt la grevarea terenului cu anumite sarcini, respectnd legea i
19
regulile de convieuire social. Limitarea atributelor eseniale ale proprietii nu se
poate face dect expres, iar nu prin analogie ori prin interpretarea extensiv a
normelor legale.
Cea de-a treia opinie, constituind o mediere ntre cele dou extreme expuse
anterior, a reuit, printr-o mbinare coordonat a metodelor de interpretare a
normelor juridice, s gseasc o soluie mai nuanat n materia superficiei.
Prin stabilirea limitativ a unor cazuri n care superficia era admis, cu titlu
de excepie, se accept ns implicit, teza interzicerii superficiei i asimilrii
acesteia cu o nstrinare a terenului.
n prezent existena dreptului de superficie este reglementat de articolul 443 al
Codului Civil al Republicii Moldova.

Izvorul principal este Codul Civil al Republicii Moldova i n special Titlul IV

ALTE DREPTURI REALE, Capitolul IV art. 443-453 din Codul civil al Republicii
Moldova. Alte articole ce reglementeaz contractele de nstrinare a drepturilor
sunt: dreptul de folosin, comodatul, locaiunea, gajul, ipoteca, chiria, arenda,
testamentul etc.
Trebuie de menionat c legislaia civil din Republica Moldova cu referin la
drepturile reale trebuie de recunoscut una eficient, deoarece a reuit s nlocuiasc
vechea structur coninut de codul civil din 1964, unde era reglementat doar
dreptul de proprietate dintre drepturile reale principale, iar cele accesorii erau
examinate n alte aspecte dect ca drepturi reale.
Inovaia respectiv din legislaia civil care funcioneaz ncepnd cu 2003 este
avantajoas din urmtoarele considerente:
conine o structur eficient i comod pentru aplicare, interpretare i chiar
studiu n domeniul drepturilor reale, constituind un instrument integrativ de
lucru care cuprinde ntr-o ordine corespunztoare, concludent, norme
referitoare la toate categoriile de drepturi reale;

20
 include n sine drepturi reale care, dei existau i anterior n dinamica
relaiilor sociale, dar nu cunoteau o reglementare legal expres; Prin
urmare, nu se putea pretinde la protecia acestor drepturi i nici nu existau
norme regulatorii, uniforme i statutare pentru reglementarea prerogativelor
titularului de drepturi reale, pe de o parte, i nici a relaiilor relative
(contractuale sau nu) aprute ntre proprietar i titularul de drept real, n
virtutea dreptului corespunztor.
Specificarea fiecrui drept real n parte cu caracterizarea mai mult sau mai
puin ampl a lor.
ncadrarea dreptului de superficie n sistemul respectiv este pozitiv, practic i
de succes. Dreptul de superficie este ultimul dintre drepturile reale principale n
ordinea reglementrilor din codul civil, fapt care, evident, nu se datoreaz lipsei de
importan a acestui drept fa de alte drepturi reale, ci mai degrab amplasarea s-a
fcut conform caracterelor ei specifice, acest drept real este unul deosebit i de
natur destul de complicat, cu att mai mult, noutatea acestei instituii pentru
legislaia noastr trezete diverse ntrebri referitoare la interpretarea esenei
dreptului de superficie, mai ales pentru practicieni.

1.3 Subiectele i obiectele dreptului de superficie i caracterele sale

juridice
Definirea obiectului dreptului de superficie este destul de problematic,
deoarece att legiuitorul, ct i literatura de specialitate l definete foarte
contradictoriu i vag. n primul rnd, trebuie s inem cont de faptul c el se creeaz
n temeiul obiectelor dreptului de proprietate.
Un lucru nu devine bun dect atunci cnd este pus n relaie cu activitatea
persoanelor. Calitatea de bunuri o pot avea mai nti obiectele fizice din lumea
nconjurtoare, care conin un anumit grad de utilitate i pot satisface anumite

21
interese ale unei persoane. Caracteristica cea mai important a lucrului este utilitatea
acestuia pentru persoana care l posed.
Obiectul dezmembrmintelor dreptului de proprietate l constituie acele, n
primul rnd, bunuri din circuitul civil care sunt alienabile, prescriptibile, sesizabile,
relaii sociale patrimoniale ce sunt reglementate de normele dreptului civil. 9 De
exemplu, se consider raport juridic civil dezmembrmintele dreptului de
proprietate, obiect al cruia este casa, cldirile cu alt destinaie dect locuirea,
mainile, pmntul etc.
Dreptului de superficie i se aplic n mod corespunztor regulile dreptului de
proprietate asupra imobilelor, daca legea nu prevede altfel. Construcia este o parte
component esenial a dreptului de superficie. Dreptul de superficie nu poate fi
constituit cu o condiie rezolutorie. Dreptul de superficie nu poate fi limitat la o
parte din construcie. Deci, obiectul dreptului de superficie este constituit din dou
bunuri imobile: o construcie i un teren.
n Codul civil nu se reglementeaz expres totalitatea obiectelor dreptului de
superficie. Totui, am putea evidenia faptul c acestea sunt doar bunurile puse n
circuitul civil, cu excepia celor din domeniul public al statului i al unitilor
teritorial-administrative.
S-a menionat mai sus c obiecte ale superficiei pot fi bunurile imobile. Imobil
se consider acel bun care nu poate fi deplasat n spaiu dintr-un loc n altul, fr ai
schimba destinaia pe care o are. La categoria de bunuri imobiliare legiuitorul
atribuie, terenurile, poriunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaiile
cuprinse de rdcini, cldirile, construciile i orice alte lucrri legate solid de
pmnt, precum i tot ceea ce n mod natural i artificial este incorporat durabil n
acesta. Dreptul de superficie asupra unui bun imobil urmeaz a fi nregistrat n
registrul bunurilor imobiliare.
n literatura juridic naional este analizat obiectul dreptului de superficie sub
cteva aspecte. n interpretarea extinderii dreptului de superficie de asupra

22
terenului i sub el, s-a afirmat c acest drept include i dreptul asupra plantaiilor
sau altor lucrri care se afl pe teren.
9
Cojocari, E. Drept civil: dezmembrmintele dreptului de proprietate. / Cojocari E. Chiinu, 2005, p.
77.
De asupra i sub acest teren din definiia legal a dreptului de superficie,
legiuitorul sugereaz o interpretare restrictiv, potrivit creia dreptul de superficie
poate fi exercitat construind att de asupra terenului, ct i n subteran, dar nu
poate fi exercitat distinct numai pe suprafaa terenului sau numai sub el. Raliem la
opinia potrivit creia obiect al dreptului de superficie ar putea fi n mod distinct
numai suprafaa terenului (de exemplu, o anten instalat de o companie de
telefonie mobil, o construcie care nu are subsol) ori numai subfaa (un rezervor, o
parcare subteran, o min din care nu se mai extrage nimic), ori ambele
(construcie cu multe etaje, unele subterane, alte supraterane).
Dreptul de superficie poate include nu numai construciile, ci i plantaiile, alte
lucrri. Aceast afirmaie este preluat din literatura juridic i jurisprudena
Romniei, a crei legislaie accept conceptul potrivit cruia plantaiile i alte
lucrri fac obiectul unui drept de superficie, ceea ce ns nu este n concordan cu
legislaia Republicii Moldova. Astfel, Codul civil limiteaz dreptul de superficie
numai la construcie.
Subiectele dreptului de superficie pot fi att persoane fizice, ct i persoane
juridice, dar este important s accentum c ntr-un raport juridic privind superficia un
subiect neaprat trebuie s fie proprietar al bunurilor, iar cellalt s obin dreptul
cu privire la superficie pe cale legal.10 Deci, subiectele sunt superficiarul, care este
proprietar asupra construciilor i proprietarul terenului.
Pentru o analiz mai detaliat a conceptului de superficie i o examinare
multiaspectual a definiiei legale vom reliefa n continuare cele mai importante
caractere juridice ale dreptului de superficie i anume (vezi Schema 1):
10
Cojocari, E. Drept civil: dezmembrmintele dreptului de proprietate. / Cojocari E. Chiinu, 2005, p.
77.

23
 Schema 1
Noiunea i caracterele dreptului de superficie
Superficia este dreptul de a folosi terenul altuia n vederea
ridicrii i exploatrii unei construcii, deasupra ori sub acest teren,
sau al exploatrii unei construcii existente. Acest drept este
alienabil, ipotecabil i poate fi obiect al unui contract de nchiriere.

Drept real imobiliar Drept alienabil

Caracterele dreptului de superficie

Transmisibil prin Nu poate fi divizat

succesiune

Poate fi grevat de sarcini Are un caracter temporar

* Sursa: elaborat de autor

este un drept real imobiliar11
Caracterul imobiliar al acestui drept real rezult din specificul obiectului
dreptului de superficie, i anume, acest drept se refer n tot cazul la un teren (bun
imobiliar) i la construcia edificat pe /sub acest teren, care la fel este un bun
imobil. Caracterul imobiliar al acestui drept mai este specificat, accentuat i de
stipulaia conform creia dreptul de superficie se nregistreaz (nscrie) n registrul
bunurilor imobile, aceast prevedere fiind una imperativ, care n caz de
nerespectare sancioneaz raportul cu nulitate absolut. i din definiie, i din alte
prevederi legale referitoare la superficie rezult indubitabil un lucru: superficia nu
poate avea ca obiect material alte categorii de bunuri dect cele imobile. n plus,

24
11
Cojocari, E. Drept civil: dezmembrmintele dreptului de proprietate. / Cojocari E. Chiinu, 2005, p.
135.

conform alin. 5 art. 443 construcia este o parte component esenial a dreptului
de superficie. Aceast prevedere exprim nc o dat factorul de superioritate a
terenului fa de construcie i se desprinde caracterul specific al doctrinei
germane, conform creia construcia este un bun accesoriu, iar terenul este bunul
principal.
n doctrina romneasc, spre exemplu, caracterul imobiliar al dreptului de
superficie se prezint prin existena a dou drepturi de proprietate concomitente
suprapuse care au drept obiecte bunuri imobiliare.
este un drept alienabil12
Caracterul de alienabilitate este expres stipulat la alin. 1 art. 443 i acest
caracter confer titularului dreptului de superficie prerogativa n opiunea de
transmitere, nstrinare sub diverse forme i metode a dreptului de care dispune.
Este de menionat faptul c n aceste cazuri nu este vorba de nstrinare a unui bun
(adic a construciei), ci transmitere a dreptului de superficie care are ca obiect
construcia amplasat pa terenul altuia i care, de drept, i este proprietate a celui
care este proprietar al terenului respectiv.
Aadar, superficiarul poate s transmit dreptul su de superficie, att cu titlu
gratuit, ct i cu titlu oneros n cadrul unor acte ntre vii sau pentru cauz de
moarte, (care de fapt, constituie i un alt caracter al dreptului de superficie).
n ceea ce privete libertatea de nstrinare a superficiei, legislaia civil (n art.
447) stabilete c superficiarul poate dispune liber de dreptul su, iar
consimmntul sau acordul proprietarului de teren nu este o condiie care ar servi
drept impediment pentru superficiar n vederea nstrinrii, atta doar c n caz de
nstrinare, legea cere respectarea dreptului de preemiune n ceea ce-l privete pe
proprietarul terenului. n asemenea situaii apare evident ntrebarea: mai este

25
valabil oare aceast prevedere n cazul n care superficiarul urmeaz s nstrineze
dreptul su cu titlu gratuit?.
12
Macovei, L. Codul civil n 1624 de tabele. / Macovei L. Chiinu, 2002, p. 85;
Aa cum se desprinde din prevederile codului civil, superficiarul nstrineaz
construcia (art. 447), fapt pe care-l considerm o confuzie, deoarece construcia
este totui n proprietatea celui care este titular al dreptului de proprietate asupra
terenului, iar un bun nu poate fi nstrinat dect de persoana care ntrunete cele
trei atribute ale dreptului de proprietate. Este o alt problem, cea a grevrii
dreptului de proprietate asupra terenului de unele prerogative ale superficiarului
care limiteaz pe proprietar i-i nudific coninutul titlului de proprietate, acesta
putnd dispune de bunul aflat n proprietate (construcia) numai n msura n care
acesta nu este grevat de dreptul superficiarului, iar construcia care este parte
component a dreptului de superficie se transmite de fapt, pe cnd de drept se
nstrineaz doar dreptul de superficie.
este transmisibil prin succesiune13
Acest caracter presupune posibilitatea de a dispune de dreptul de superficie prin
acte pentru cauz de moarte, adic prin motenire. n acest sens superficiarul poate
dispune prin testament de dreptul real pe care l deine asupra terenului i
construciei, sau motenitorii acestuia pot beneficia de dreptul de superficie a
acestuia n baza regulilor succesiunii legale.
n asemenea cazuri superficia va continua ca raport pn la stingerea termenului
stabilit iniial ntre prile la raport sau pn la atingerea termenului de 99 de ani,
dac nu a fost stabilit un alt termen. Curgerea termenului nu va fi afectat de
intermitene n exploatare, edificare, utilizare a construciei pe perioada de
transmitere succesoral. i n cazul n care superficiarul defunct nu are motenitori
legali i nu dispune n nici un mod de dreptul su de superficie, apare evident
situaia de succesiune vacant, statul venind n calitate de motenitor i beneficiind
de dreptul respectiv. Acesta, la rndul su poate s-l nstrineze sau poate chiar s
in locul de superficiar, din moment ce legislaia civil nu se refer la calitatea de

26
13
Baie, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baie S., Roca N. Chiinu: Editura Tipografia
Central, 2005, p. 272.
superficiar, ca fiind una personal i nici nu confer acestuia strictee n privina
statutului juridic, adic i persoana juridic poate fi superficiar.
poate fi grevat de sarcini14
Particularitatea grevrii de sarcini a dreptului de superficie este una complex,
anume prin aceea c sarcinile pot fi de divers natur. Pe de o parte, este vorba
despre grevare a superficiei de sarcini reale. Legiuitorul stipuleaz expres la art.
447 posibilitatea ipotecrii construciei de ctre superficiar. Este deci vorba despre
posibilitatea acestuia de a greva cu drept de gaj imobiliar (ipotec) dreptul su de
superficie, n virtutea faptului c superficia este un drept real destul de nrudit cu
cel de proprietate, astfel el reprezint o modalitate serioas i convenabil de
garantare a obligaiilor civile de ctre superficiar pentru creditorii acestuia. Din
natura dreptului de superficie nu rezult n nici un caz vreun raionament de
interdicie de grevare a superficiei de alte sarcini reale ca uzufructul, uzul, abitaia
sau servitutea.
n concluzie, pentru contextul respectiv, demarcm o particularitate specific
deosebit pentru dreptul de superficie, fa de alte drepturi reale, aceasta
exprimndu-se prin posibilitatea de grevare a acestuia de oricare alt drept real, ceea
ce nu este posibil, spre exemplu n cazul servituilor.
Pe de alt parte, la articolul 443 alin. 1, legiuitorul menioneaz c dreptul de
superficie poate fi obiect al contractului de locaiune.
Locaiunea n asemenea cazuri nu apare ca sarcin cu care se greveaz
superficia, ci ca o alternativ pentru superficiar de a dispune material i juridic de
construcia respectiv n sensul posibilitii pentru acesta de a se purta ca un
veritabil proprietar (dei nu este) i de a contracta cu o ter persoan n vederea
transmiterii cu chirie a construciei, ns cu respectarea condiiilor de atitudine
14
Cojocari, E. Drept civil: dezmembrmintele dreptului de proprietate. / Cojocari E. Chiinu, 2005, p.
135.

27
juridic fa de proprietarul de teren i cu respectarea cerinei ncadrrii termenului
de locaiune n perioada pentru care este constituit superficia. Acordul
proprietarului de teren la ncheierea contractului de locaiune, nu se cere, similar ca
i n situaia de nstrinare a superficiei fa de alt persoan dect proprietarul
terenului.
Aadar, posibilitatea de transmitere n locaiune pentru superficiar, reprezint o
trstur distinct a dreptului de superficie, poate chiar distinct de cea a grevrii
superficiei de sarcini.
superficia are un caracter temporar, dar de lung durat15
Este cert faptul c natura superficiei condiioneaz necesitatea construirii unor
relaii ndelungate, anume n virtutea faptului c de cele mai multe ori superficiarul
este cel care construiete edificiul amplasat pe terenul altuia i acest lucru conduce
la raionalitatea utilizrii pe msur a bunului respectiv (construcia), altfel se
pierde sensul de utilitate i eficien a raportului i, normal, nimeni nu ar fi
interesat s edifice o construcie pentru a o utiliza o perioad nensemnat.
Longetivitatea superficiei ns este totui limitat de prescrierile legale sau de
convenia dintre superficiar i proprietarul de teren, acest fapt fiind determinat de
specificul superficiei care l menine totui pe proprietarul terenului i ca proprietar
al construciei, altfel, care ar mai fi sensul pentru aceasta, dac superficia ar fi
perpetu, dreptul su de proprietate asupra construciei, nu este calificat ca
suspendat, dar chiar anulat din start. Prin urmare prile raportului de superficie pot
conveni asupra unui termen, iar n lipsa stipulrii unui termen sau n cazul n care
superficia se constituie n temeiul legii, termenul este de 99 de ani.
Aa cum am afirmat anterior n aceast lucrare, n sistemul dreptului civil
francez superficia are un caracter perpetuu, care presupune c superficia dureaz

15
Baie, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baie S., Roca N. Chiinu: Editura Tipografia
Central, 2005, p. 273.

28
atta timp ct exist construcia. n contextul specificului superficiei n sistemul
dreptului respectiv, caracterul perpetuu al superficiei este i natural deoarece n
cazurile respective superficiarul fiind i proprietar al construciei are dreptul s o
exploateze pe toat durata existenei sale i s dispun de acesta i material, i
juridic.
Conform regulilor stabilite de legislaia noastr civil, dac pe parcursul
termenului de superficie construcia este demolat sau se pierde n alt mod, acest
fapt nu este un factor de ncetare a superficiei, pentru superficiar existnd
posibilitatea de a edifica o alt construcie, dac termenul care a rmas este eficient
sau eventualitatea prelungirii termenului de superficie este posibil i real.
Perioada de construcie, reconstrucie sau alte lucrri n acest sens nu suspend
cursul termenului de superficie, iar superficiarul va fi inut s achite redevena
stabilit, dac altfel nu este stabilit ntre pri.
La expirarea termenului pentru care a fost constituit superficia, aceasta poate fi
prelungit. n cazul prelungirii termenului la convenia dintre superficar i
proprietarul terenului, perioada pentru care se prelungete superficia este cea
stabilit de pri, dac ns superficia a fost fr termen sau n baza normelor civile
ea se consider valabil pe un termen de 99 de ani, dac la expirare proprietarul de
teren nu invoc expirarea, termenul se va prelungi automat pe o perioad de nc
99 de ani, acest fapt reieind din prevederile codului civil, care de fapt tace n acest
sens.
Legea mai stabilete i nite reguli speciale n vederea prelungirii termenului
pentru cauzele n care superficiarul renun la prelungire i este privat de dreptul de
a cere despgubire.
Un alt moment demn de atenie este acela ce stabilete ncetarea (stingerea)
superficiei nainte de termen (vezi art. 450), norm care d de neles c termenul
respectiv nu este unul absolut, ci depinde n mare msur de realizarea i
exercitarea dreptului de superficie i este direct proporional cu atingerea scopului

29
pentru care a fost constituit superficia, sau aceasta nu va putea exista fr obiect
(construcie) i lipsa acestuia este temei pentru ncetarea dreptului de superficie.
superficia atrage necesitatea de grevare a terenului cu sarcini adiacente
La alin. 3 art. 443 este menionat c n lipsa unor prevederi contractuale terenul
este grevat cu servitutea necesar exercitrii dreptului de superficie.
Este evident faptul c superficiarul nu poate s se foloseasc de construcia
edificat pe terenul proprietarului fr s beneficieze de un drept special asupra
terenului aferent n forma analogic unui drept de servitute. n vederea servituii
ns nu se ncheie un acord special, deoarece acesta devine un compartiment
adiacent superficiei, care apare nu doar ca necesar, dar i ca obligatoriu, reieind
din realitatea, natura i specificul superficiei. Proprietarul de teren nu va putea deci
ngrdi pe superficiar la folosirea terenului n msura n care aceast folosire este
compatibil cu drepturile superficiarului, dar nici ultimul nu va putea pretinde la o
extindere a dreptului de folosire a terenului peste limitele care presupun
necesitatea, adic nu va putea cere mai mult dect se cuvine necesar pentru
utilizarea i exploatarea construciei.
dreptul de superficie nu poate fi fracionat (divizat)
Acest caracter la fel rezult din prevederea alin. 7 art. 443 care stipuleaz c
dreptul de superficie nu poate fi limitat la o parte din construcie. n cazul
superficiei nu este vorba de indivizibilitate n subiect, ci mai degrab despre
divizibilitate n obiect, adic construcia, care este obiectul superficiei, nu poate fi
fracionat ca substan juridic ntre superficiar i proprietarul de teren sau ntre
superficiar i teri, acest fapt nu exclude ns posibilitatea divizrii dreptului de
superficie ntre mai muli superficiari (cosuperficiari), care ns vor avea o calitate
unic n raportul de superficie titulari ai dreptului unic de superficie. Despre
cosuperficiari codul civil nu menioneaz, dar nu conine nici o norm prohibitiv
n acest sens, astfel, reieind din natura superficiei acest lucru poate fi dedus.
Alta ar fi problema n cazul n care proprietarul de teren va edifica construcia
mpreun cu superficiarul, diviznd prerogativa de exploatare a construciei pe
30
cote-pri. n aceste cazuri interpretarea prevederii legale respective ar putea s
trezeasc unele dificulti, deoarece proprietarul de teren este, aa sau altfel,
proprietar al ntregii construcii, dar cu specificul de grevare i limitare specific
pentru superficie, respectiv, asupra cotei sale pri el exercit proprietatea pe cnd
cellalt (superficiarul) rmne cu un drept de superficie care se limiteaz la cota
parte ce-i aparine.
Situaie similar apare i n cazul n care soii vor construi n cadrul perioadei de
mariaj o construcie pe terenul proprietate personal a unuia dintre ei. La partaj
construcia se va diviza conform regulilor referitoare la proprietatea comun n
devlmie i atunci apare problema: soul care are partea de construcie pe
terenul celuilalt, de ce fel de drept se va bucura?, proprietatea asupra prii de
construcie se va transforma n superficie? i dac da, cum interpretm norma
conform creia superficia nu poate fi limitat la o parte din construcie?.
n continuare ne vom referi la un alt aspect pe care l considerm problematic,
care se desprinde din definiia dreptului de superficie. Este vorba despre
exercitarea dreptului de superficie n vederea exploatrii unei construcii deja
existente. Aspectul l propun spre problematizare din mai multe considerente care
presupun contradicie cu nsi natura superficiei, dintre care:
Dac construcia exist deja la momentul constituirii superficiei atunci
aceasta presupune faptul c proprietarul terenului a fost cel care a suportat n
totalitate cheltuielile de edificare i proprietatea asupra bunului respectiv
(construcia) este incontestabil i logic a proprietarului de teren fr a
nate necesitatea de raionalizare a titlului de proprietar al obiectului
accesoriu (construcia) fa de bunul principal (terenul).
Relaia dintre proprietarul de teren i superficiar s-ar apropia mai degrab de
locaiune, cu specificul transmiterii unei complexiti de prerogative mai
largi pentru locatar (superficiar) sau chiar ar fi mai degrab vorba de abitaie
n ipoteza n care construcia va fi utilizat n scopuri locative.

31
 Regulile referitoare la transmiterea de drept a construciei, la ncetarea
superficiei i referitoare la despgubirea superficiarului, nu mai sunt
valabile.
Plata redevenei (pe care trebuie s o achite superficiarul proprietarului de
teren) este nu altceva dect o plat de chirie.
Considerm c situaia de constituire a superficiei cu un asemenea specific este
mai puin frecvent, anume din cauza c proprietarul de teren care mai are i
construcie edificat pe el nu prea vede conveniene n instituirea unui drept de
superficie care s confere pentru eventualul superficiar multitudinea de prerogative
juridice cu care-l investete legea, dect posibil pentru cazuri de reconstrucie
ulterioar sau reparaie radical calitativ a construciei respective.
i n concluzie pentru acest subiect, am vrea s trasm o ax asupra celor
analizate anterior, menionnd c particularitile prin care se caracterizeaz
superficia n sistemul dreptului civil din RM , construiesc urmtoarea definiie:
Superficia este acel drept real principal imobiliar, cu caracter alienabil i
transmisibil prin succesiune care const n prerogativa superficiarului de a edifica
i exploata construcii pe /sub terenul altuia pe o perioad convenit ntre acesta i
proprietarul de teren, sau n termen de 99 de ani i care atrage dup sine necesitatea
grevrii terenului respectiv cu servitutea necesar utilizrii construciei.

32
 CAPITOLUL II
CONSTITUIREA I EXERCITAREA SUPERFICIEI
2.1 Constituirea dreptului de superficie
Constituirea dreptului de superficie const n apariia situaiei juridice de
prerogativ pentru persoana numit superficiar, de a exercita dreptul real ce-i
revine, fie prin ajungerea la un acord cu proprietarul de teren, fie n baza unor
circumstane legale. Aadar, momentul constituirii dreptului de superficie coincide
cu momentul apariiei de jure a acestui drept conform prevederilor legale,
deoarece, inndu-se cont de faptul c obiectul dreptului de superficie este
ntotdeauna un bun imobil, formalitile i solemnitatea sunt condiii constitutive
pentru un asemenea drept.
Conform legislaiei civile (alin. 1, art. 444), dreptul de superficie se nate n
temeiul unui act juridic sau al unei dispoziii legale, fiind opozabil terilor din
momentul nscrierii n registrul bunurilor imobile.
Prin urmare, constatm c superficia se constituie, de fapt, din momentul n care
apare situaia real ce l determin pe superficiar s exercite anumite aciuni n
sensul corespunztor, dar aceste aciuni vor fi neprotejate de lege pn la
momentul constituirii de jure a dreptului de superficie, moment ce coincide, aa
cum am menionat, cu nscrierea n registrul bunurilor imobile.
Aa cum rezult din dispoziiile art. 444 din codul civil dreptul de superficie
poate fi constituit prin dou modaliti (vezi schema 2):
act juridic;
efectul legii.16

16
Gsc, V. Drept civil: Drepturile reale. / Gsc V. Chiinu, 2005, p. 141;

Schema 2
Apariia dreptului de superficie *

33
 Apariia dreptului de superficie

n temeiul legii n temeiul unui act juridic

* Sursa: Baie, S. Drept civil. Partea general. Drepturile reale. Teoria general a obligaiilor
(Scheme). / Baie S., Roca N.; Chiinu, 2001, p. 151.
Fiecare dintre modalitile de mai sus exprim sau, mai degrab, conin o
multitudine variat de alte categorii distincte.
Temeiul constituirii superficiei prin actul juridic poate fi examinat din dou
aspecte:
I dup numrul participanilor la act:
fie c se refer la acte juridice unilaterale;
fie la acte juridice bilaterale (temeiuri contractuale).
II poate s fie privit i dup criteriul de distincie:
acte juridice ntre vii;
acte juridice pentru cauz de moarte.
De fapt, considerm c ar fi oportun s ne referim la categorii concrete de
temeiuri de apariie a dreptului de superficie, abstractizndu-ne de la clasificrile
de mai sus. Este evident faptul c frecvena de constituire a superficiei n baza
actului juridic, este superioar celei ntemeiate pe dispoziii legale, totui, de cele
mai multe ori superficia va aprea n baza unor acte bilaterale (contracte),
reprezentnd acordul dintre proprietarul de teren i persoana n favoarea creia
urmeaz s se constituie (potenialul superficiar).
Contractul de constituire a superficiei este unul sinalgamatic, constitutiv de
drepturi, cu titlu oneros, comutativ. Dreptul de superficie se poate constitui numai
de ctre proprietarul de teren care, n schimbul unei redevene, permite unui ter

34
superficiarul, s foloseasc terenul, integral sau parial, pentru edificarea unei
construcii i exploatarea ei ulterioar, ori s exploateze o construcie de pe el.
Cuprinsul contractului de constituire a superficiei. Contractul de constituire a
superficiei, ca orice contract civil, trebuie s conin anumite clauze obligatorii.
Astfel de clauze sunt cele care se refer la:
datele de identitate ale proprietarului de teren i ale superficiarului n cazul
n care calitatea de proprietar sau de superficiar o au mai multe persoane, n
contract se indic datele de identitate ale fiecreia;
identificarea obiectului, adic a terenului pe a crui suprafa se constituie
dreptul de superficie, precum i locul pe care va fi edificat construcia de
ctre superficiar. Pentru nlturarea neclaritilor, ar fi binevenit ca prile s
anexeze planul cadastral i planul geometric al terenului n care s fie indicat
i locul (suprafaa sau subfaa) unde va fi sau este ridicat construcia. Dac,
prin contractul de constituire a dreptului de superficie, proprietarul de teren
d spre exploatare superficiarului o construcie existent, trebuie s se
stabileasc condiiile transmiterii, valoarea i titlul cu care este dat
construcia;
termenul de edificare a construciei (art. 450);
termenul pentru care se constituie superficia (art. 444);
tipul contractului oneros sau gratuit; titlul oneros se prezum dac
gratuitatea nu este prevzut expres (art. 448 alin. l). Dac contractul este cu
titlu oneros, se indic mrimea redevenei i regularitatea plii;
forma autentic a contractului, dac prile o prevd;
persoana care va prezenta contractul la oficiul cadastral pentru depunerea
actelor i nregistrarea superficiei;
modul de informare a proprietarului de teren cu privire la nstrinarea
dreptului de superficie, care s nu contravin dispoziiilor art. 794;
alte indicii pe care prile le consider importante, dac nu contravin legii.

35
 Una dintre condiiile de baz pentru ncheierea unui contract de constituire a
superficiei este obligativitatea faptului participrii terenului proprietarului la
circuitul civil (deci pe un teren ce face parte din domeniul public al statului nu se
va putea institui un drept de superficie). Aceast regul s-ar desprinde din
caracterele proprietii publice (imprescriptibil, inalienabil i insesizabil) care nu
permit instituirea asupra unor asemenea terenuri a unui drept de superficie.
Atunci cnd vorbim despre constituirea unui drept de superficie n baza unor
acte juridice bilaterale, examinm de fapt aspectul de relaie a superficiei, care este
chiar premergtor apariiei dreptului de superficie, deoarece este vorba despre
momente negociative i care se ncadreaz n orice criteriu de structur
precontractual, deci n acest sens superficia poate fi analizat chiar din momentul
ajungerii la un acord ntre eventualele pri contractante ca relaie juridic care are
n coninut dreptul de superficie pe care-l deine superficiarul.
Prile acordului respectiv vor conveni referitor la grevarea terenului
proprietarului de un alt drept real, prin edificarea unei construcii sau exploatarea
unei construcii deja existente. Clauzele contractuale n asemenea cazuri sunt
dirijate de normele generale referitoare la ncheierea contractelor, dar i cu
respectarea normelor speciale referitoare la superficie, cu ncadrarea n natura i
esena raporturilor de superficie. Ajungerea la acord nu este nc temei de declarare
a apariiei relaiei de superficie, deoarece legal ea se va considera nscut din
momentul nregistrrii de stat.
O problem care apare n legtur cu constituirea dreptului de superficie
privete dreptul proprietarului de a constitui o superficie asupra unui teren ipotecat.
Deoarece constituirea unui drept de superficie nu este o nstrinare de imobil, ci o
modalitate specific de folosin a proprietii, considerm c proprietarul de teren,
el i debitor gajist, poate constitui un drept de superficie asupra terenului su fr a
solicita acordul creditorului gajist, dac acordul nu prevede altfel. Aceast
afirmaie i are temelia n art. 37 alin. 2 din Legea cadastrului bunurilor imobile
nr. l543/1998, potrivit cruia nregistrarea grevrilor asupra dreptului de

36
proprietate nu influeneaz drepturile proprietarului bunului imobil, dac contractul
nu prevede altfel. Totui, dreptul de superficie cu titlu gratuit ar afecta esenial
drepturile creditorului ipotecar.
O problem deschis rmne n vederea determinrii obiectului contractului de
instituire a dreptului de superficie. Problema const n dilema de determinare a
obiectului, deoarece apare ntrebarea: obiect al superficiei este construcia sau
terenul?.
Pentru a gsi un rspuns la aceast ntrebare, facem apel la dispoziiile alin. 5
art. 443, care prevede c construcia este o parte component, esenial a dreptului
de superficie. Conform reglementrilor n cauz ar reiei c obiectul superficiei
totui este terenul, iar construcia este un element al acestui obiect, sau poate chiar
mai puin, un element, parte component a terenului, aa cum analog spune
concepia german, conform creia, construciile reprezint un accesoriu al
terenului (acesta fiind considerat bun principal), independent de valoarea
construciei, chiar dac aceasta este mai valoroas dect terenul.
Tot n aceast ordine de idei trebuie enunat ideea desprins din art.450 cod
civil, care dispune c, dac superficiarul nu a ridicat construcia n termenul
specificat n actul juridic privind instituirea superficiei sau dac ncalc obligaia
privind conservarea construciei, proprietarul terenului are dreptul s cear
stingerea dreptului de superficie. Din cele expuse mai sus ar reiei c n lipsa
construciei nu poate exista dreptul de superficie i aceasta inevitabil i normal
duce la concluzia c n aceste cazuri temeiul de stingere ar consta n lipsa
obiectului dreptului de superficie. Cele dou opinii pe care le-am expus anterior le
considerm vagi i absolutizate, dar considerm c soluionarea dilemei ar rezida
n explicarea sensului superficiei care rezult din dou drepturi paralele:
de a edifica i /sau exploata construcia n sensul dispunerii materiale
absolute (nu i juridice) de aceasta;
de a folosi terenul proprietarului n msura necesar exploatrii i utilizrii
construciei.
37
 Deci, n primul caz este vorba despre dreptul superficiarului asupra construciei,
iar n cellalt asupra terenului. Prin urmare, din acest punct de vedere, dreptul de
superficie va avea dou obiecte distincte, lipsa crora face incompatibil existena
dreptului de superficie.
Pe de alt parte, din punct de vedere al proprietarului de teren, bunul su,
preexistent apariiei superficiei, adic terenul (exceptnd cazurile n care superficia
se instituie n vederea unor construcii deja existente) este afectat i grevat de un alt
drept real. Lsnd la o parte importana elementului accesoriu al terenului, s-ar
putea afirma c pentru proprietar superficia ar aprea ca un drept al altuia ce-i
afecteaz dreptul propriu i anume: n calitate de obiect pentru acest raport va fi
privit terenul. innd cont de faptul c dreptul de superficie este prerogativa
superficiarului, obiectul dreptului de superficie trebuie analizat anume prin prisma
acestuia. Deci, dreptul de superficie i respectiv raportul de superficie, vor cumula
n conceptul obiectului cele dou laturi: construcia i terenul pe care este
amplasat aceasta.
n contractul ncheiat ntre superficiar i proprietarul de teren se vor conine
clauze referitoare la ambele obiecte ale raportului de superficie.
Calitatea att de proprietar de teren, ct i de superficiar o poate avea orice
persoan fizic sau juridic, inclusiv statul i unitatea teritorial-administrativ.
Statul va putea s ncheie contracte de superficie n calitate de proprietar doar n
privina acelor terenuri care fac parte din domeniul privat. n calitate de superficiar
statul poate s apar fr restricie n cadrul unor asemenea raporturi. Revenind la
ideea terenurilor din domeniul public al statului i posibilitatea de instituire a unui
drept de superficie asupra acestor categorii de terenuri, trebuie s menionm c
legislaia Romniei conine unele prevederi n acest sens care se refer la
constituirea superficiei n baza unui act de concesiune, prin intermediul cruia
statul va acorda posibilitatea pentru persoane fizice sau juridice s construiasc pe
terenurile care fac parte din domeniul public i n aceast ordine s ntemeieze un
raport ce va nate un drept real de superficie.

38
 Dac acordul de superficie se ncheie ntre stat ca proprietar de teren i o
persoan fizic sau juridic, acordul va lua forma concesiunii aa cum prevede
legislaia Romniei, pe cnd dup legislaia RM acest lucru pare nenatural.
n ceea ce privete actele unilaterale prin care poate fi constituit superficia, n
aceste acte poate fi nscris doar testamentul. Opinia respectiv e motivat n primul
rnd de faptul c trebuie s facem distincie ntre apariie, n sensul constituirii
dreptului de superficie, i apariie pentru o persoan a dreptului de superficie n
accepiunea transmiterii acestui drept. Deci, orice motenitor va primi n
succesiune un drept de superficie, acesta l va exercita n continuare, n limita
termenului rmas, nefiind afectat de fapt superficia ca construcie juridic i
evident c n asemenea cazuri nu va fi vorba de constituire, ci de transmitere a
superficiei, tot aa cum ar trece acest drept printr-un act de vnzare-cumprare,
donaie etc.
n cazul testamentului, testatorul ar putea s instituie posibilitatea (n
eventualitatea acceptrii succesiunii) pentru o persoan de a deveni superficiar prin
a greva un teren al testatorului care este transmis altei persoane n motenire, de
sarcina real sub forma superficiei. Deci, n asemenea cazuri este vorba de apariia
dreptului de superficie i nu de trecerea lui de la un superficiar la altul.
Referitor la apariia superficiei n baza dispoziiilor legale, considerm c aici
ar putea fi vorba:
pe de o parte, despre desemnarea expres a cazurilor de constituire a
superficiei;
pe de alt parte, despre virtutea legii ca temei de apariie, adic situaii n
care legea nu stipuleaz concret, dar din coninutul i esena unor norme ar
rezulta posibilitatea sau obligativitatea de instituire a superficiei.
Conform primei modaliti se poate meniona faptul c legea noastr civil
conine o singur norm de instituire legal a superficiei i anume este vorba
despre alin. 5 art. 329 din codul civil care se refer la accesiunea imobiliar
artificial i conform creia o persoan ce a construit pe terenul su i terenul
39
nvecinat un edificiu, dar care va fi amplasat n proporie mai mare de din acesta
pe terenul vecin, va pierde dreptul de proprietate asupra construciei i va putea
pretinde o despgubire pentru aceasta. n schimb, proprietarul terenului nvecinat
va dobndi dreptul de proprietate asupra ntregii construcii i un drept de
superficie asupra terenului aferent (n mrimea n care este amplasat pe terenul
vecin) pe toat durata de existen a construciei. i iat aici ne apare un semn de
ntrebare din mai multe considerente:
dac persoana respectiv este proprietar al construciei, cum poate fi vorba
despre un drept de superficie avnd ca proprietar de teren o persoan i ca
proprietar al construciei alt persoan?;
admind ipoteza fracionrii drepturilor asupra construciei i aplicrii
regulilor referitoare la superficie, conform crora proprietarul de teren este i
proprietarul construciei, invocm dispoziia de la alin. 7, art. 443 conform
creia superficia nu poate fi limitat la o parte din construcie;
dac dreptul de superficie va dura tot att ct va exista i construcia,
nseamn c este vorba despre un caracter perpetuu al superficiei n acest
caz?.
innd cont de faptul c esena normei respective contravine aproape n
totalitate naturii juridice a dreptului de superficie, credem c legiuitorul nostru a
fost inspirat n aceast privin din legislaia civil francez i cea romn i nu a
inut cont de coninutul juridic i specificul abordat la compartimentul respectiv
(referitor la superficie). Rmne de considerat cazul respectiv instituit de lege ca
pe o excepie de la regula general, chiar dac ar prea c este o excepie prea
dur.
Referitor la cea de-a doua modalitate prin deducie din coninutul prevederilor
legii civile aici situaia la fel este destul de complicat.
Legea nr. 627/1991 cu privire la privatizare, art. 3, reglementeaz modul de
privatizare a ntreprinderilor i instituiilor de stat drept complexe patrimoniale
unice incluse n programul de privatizare. Privatizarea este recunoscut ca un
40
mod de nstrinare a proprietii statului ctre persoane particulare. O etap
indispensabil a procesului de privatizare era evaluarea patrimoniului. n procesul
de pregtire a ntreprinderii sau a unui alt obiectiv ctre privatizare, n patrimoniu
erau incluse i evaluate toate bunurile corporale i incorporale, mobile i imobile
ale acestora, cu excepia terenurilor pe care erau amplasate construcii. Terenurile
puteau fi privatizate de succesorii ntreprinderilor de stat (societi pe aciuni ori
societi cu rspundere limitat) sau de persoanele care cumprau construciile,
concomitent cu aceste construcii sau ulterior privatizrii, la un pre aparte. n cazul
privatizrii i trecerii construciilor n proprietatea particularilor, concomitent cu
terenurile pe care erau amplasate, dreptul de proprietate asupra ntregului imobil
(construcie + teren) se transfera la cumprtor. Dac se privatiza numai
construcia, iar terenul rmnea n proprietatea statului, avea loc fenomenul juridic
n care particularul dobndete drepturi exclusive numai asupra construciei,
terenul rmnnd n proprietatea statului. Aceast stare de fapt, dei nu se numea
astfel, este un drept de superficie, iar aa-numitul proprietar al construciei nu este
altul dect superficiarul. O stare similar s-a creat i n cazul loturilor atribuite n
folosin membrilor ntovririlor pomicole, care au ridicat pe ele construcii.
Pentru nlturarea confruntrii a dou drepturi de proprietate, n art. 13 din Legea
nr.390/1995 cu privire la programul de stat de privatizare pentru anii 1995-1996 se
stabilete c terenurile aferente obiectivelor privatizate, inclusiv construciilor
nefinalizate, i cele din ntovririle pomicole pot fi vndute proprietarilor de
construcii contra mijloace bneti. Pentru proprietarii de construcie care nu
doresc s cumpere terenuri proprietate a statului a fost elaborat dispoziia
art.10/1 din Legea nr.1308/1997 privind preul normativ i modul de vnzare-
cumprare a pmntului, care prevede c proprietarii obiectivelor privatizate i ai
ntreprinderilor i obiectivelor private care nu au cumprat i nu au arendat
terenurile aferente obiectivelor i ntreprinderilor menionate vor plti pentru
folosirea terenurilor. Prin aceast dispoziie se arat c participanii la privatizare
care au cumprat construcii cu destinaie industrial dar nu i pmntul aferent

41
trebuie s plteasc o redeven n proporie stabilit de consiliul local. De fapt cei
numii n lege proprietari ai obiectivelor privatizate i ai ntreprinderilor i obiectelor
private care nu au cumprat i nu au arendat terenurile aferente de la unitile
administrativ-teritoriale sunt superficiari. Dup cum am menionat, dei legile nu
fac uz de termenul drept de superficie, atta timp ct construcia este deinut de o
alt persoan dect proprietarul terenului suntem n prezena unui veritabil drept de
superficie.
Un alt exemplu n acest sens este cazul despre care am vorbit i anterior n
aceast lucrare i anume, situaia n care soii au construit n timpul cstoriei o
construcie pe terenul care aparinea unuia dintre ei pn la cstorie. La partajarea
averii, construcia va fi supus partajrii dup regulile referitoare la proprietatea n
devlmie, astfel fiecare so avnd dreptul la pri ideal egale din construcie, iar
terenul nu va fi supus partajrii, din moment ce aparinea cu titlu de proprietate
unuia din soi. Prin urmare, rezult c soul care a primit partea din cas amplasat
pe terenul celuilalt so va beneficia de un drept de superficie, dar nu va fi
proprietar, deoarece are o construcie amplasat pe terenul altuia. Rezult c acest
so va avea titlu de superficiar i va exercita acest drept n limitele termenilor
legali, dac nu va contracta n acest sens cu proprietarul de teren (fostul so) pentru
a stabili un alt termen.
Din cele expuse mai sus apare o ntrebare: norma respectiv nu contravine
unei alte norme conform creia bunurile dobndite de soi n timpul cstoriei
aparin acestora cu drept de proprietate comun n devlmie?; Dac lucrurile
stau n acest fel, care norm va fi aplicat?.
n doctrina romneasc se vorbete nc despre o modalitate de dobndire a
dreptului de superficie prin uzucapiune. Aceast modalitate nu este posibil
conform legislaiei noastre civile, deoarece specificul i esena superficiei n
reglementrile respective nu sunt compatibile uzucapiunii. Superficiarul nu va
deveni niciodat n calitatea sa legal proprietar al terenului n baza uzucapiunii,
care presupune constituirea sau naterea unui drept de proprietate, nici dup o

42
utilizare ndelungat, el fiind titularul unui alt drept real. Conform legislaiei
romne, ar prea cam banal dobndirea dreptului de proprietate asupra
construciei n baza uzucapiunii, separat de titulatura de proprietar al terenului.
Pentru terenuri i construcii termenul de prescripie achizitiv este acelai, acestea
fcnd parte din categoria bunurilor imobile. Totui nu este exclus posibilitatea
respectiv din moment ce persoana care dobndete construcia prin uzucapiune, ar
putea s nu utilizeze i tot terenul aferent, aceasta fiind o condiie obligatorie
pentru prescripia achizitiv sub forma uzucapiunii.
n cazul n care temei al naterii dreptului de superficie servete o dispoziie
legal, dreptul trebuie de asemenea s fie nscris n registrul bunurilor imobile.
Revenind la ideea de constituire a superficiei conform legislaiei noastre se
poate meniona deci n concluzie c superficia se poate constitui prin dou
modaliti:
prin act juridic;
n baza legii.
Devine valabil constituirea dreptului de superficie din momentul respectrii
condiiilor de formalitate n vederea nregistrrii dreptului de superficie n registrul
de stat al bunurilor imobile, dup regulile stabilite de lege.

2.2 nregistrarea dreptului de superficie

Aa cum am menionat anterior n aceast lucrare, dreptul de superficie este un
drept real imobiliar, iar legea civil a RM, la fel ca i legislaia altor state, cere
pentru asemenea drepturi unele condiii speciale de formalitate i aceasta din mai
multe considerente, dintre care cel mai important ar prea s fie cel legat de
valoarea deosebit a obiectului juridic al acestui drept, construcia i terenul.
Forma contractului de constituire a superficiei nu este prevzut expres n lege.
Aceast stare ar sugera c un astfel de contract poate fi ncheiat verbal dac
valoarea lui nu depete 1000 de lei sau n scris dac valoarea depete 1000 de

43
lei. Din coroborarea art. 290 alin. l, art. 444 alin. l i art. 499 alin. l rezult o
concluzie cert: contractul de constituire a dreptului de superficie se ncheie n
scris, deoarece numai printr-un nscris se poate demonstra dreptul care urmeaz s
fie trecut n registrul bunurilor imobile. Apariia dreptului de superficie se
consemneaz n Registrul de stat nenregistrarea nsemnnd nedobndirea
dreptului.17 Deci, terii nu pot dobndi drept de superficie de la o persoan
nenregistrat, iar superficiarul nenregistrat nu poate opune noului proprietar
contractul de constituire a superficiei ncheiat cu fostul proprietar dac dreptul lui
nu a fost nscris n registrul bunurilor imobile.
Pentru protecia raporturilor juridice efectuate cu bunurile imobile, considerm
util contractul de constituire a superficiei s fie n form autentic. Forma autentic
a actului juridic face raportul mai sigur, garantndu-1 cu probe suficiente. Mai
mult dect att, notarul, autentificnd contractul, verific starea juridic a terenului
i informeaz superficiarul asupra existenei sau inexistenei unor drepturi ale altor
persoane (coproprietarilor, etc.) asupra terenului.
Aadar, legea civil stabilete n cteva rnduri norme care se refer la
respectarea condiiilor formale de constituire a dreptului de superficie, iar condiia
esenial de formalitate se desprinde din prevederile alin.1 al art. 444 n care se
stabilete c dreptul de superficie este opozabil terilor din momentul nscrierii n
registrul bunurilor imobile. n afar de aceast prevedere, codul civil se refer, dei
foarte superficial, la aspectele formale de constituire a dreptului de superficie.
n acest domeniu mai este n exerciiu i un alt act normativ i anume este vorba
despre Legea Republicii Moldova cu privire la cadastrul bunurilor imobile nr.
1543-XIII din 25.02.1998. Actul normativ n cauz este cel care direcioneaz
domeniul registrativ n general din Republica Moldova i n msur implicit i
nregistrarea dreptului de superficie.

17
Baie, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baie S., Roca N. Chiinu: Editura Tipografia
Central, 2005, p. 276.

44
 n ceea ce privete referinele Codului Civil la normativele de nregistrare a
drepturilor asupra bunurilor imobile, este cazul s pornim de la prevederile art. 290
care stabilete c dreptul de proprietate i alte drepturi reale asupra bunurilor
imobile, grevrile acestor drepturi, apariia, modificarea i ncetarea lor sunt
supuse nregistrrii de stat. Aceasta deci este norma general care se refer la toate
drepturile reale care au ca obiect bunuri imobile i aa cum dreptul de superficie
este un drept real imobiliar, el se va supune fr echivoc normei respective. Pentru
detaliere i pentru o abordare mai ampl a aspectului de formalitate stabilit pentru
dreptul de superficie, legiuitorul face unele specificaii i la compartimentul ce se
refer propriu-zis acestui drept real. Este vorba despre norma referitoare la
constituirea dreptului de superficie, dar i de cea de la art. 446 care menioneaz c
dreptul de superficie se nscrie n registrul bunurilor imobile numai la rangul nti.
Rangul nu poate fi modificat. Aceast prevedere legal strnete o dilem destul de
serioas din moment ce nici un act normativ n vigoare la moment nu stabilete
vreo norm care s vorbeasc despre rangul la care se nscrie un drept. Efectiv
rspunsul trebuie cutat n Legea cadastrului bunurilor imobile care spune c,
nscrierea n registrul bunurilor imobile se face la cele trei capitole ale registrului
respectiv (A, B i C). La capitolul A se conin nscrisuri privind terenul i
construcia capital amplasat pe el , n cazul n care dreptul de proprietate asupra
terenului i construciei l deine una i aceeai persoan. Dac acest drept l dein
diferite persoane, Legea stabilete c capitolul va conine numai nscrisuri
referitoare la teren (lit. a) alin. 1 al art. 23 din Lege). La capitolul B legiuitorul
dispune c se vor conine nscrisuri cu privire la construcia capital amplasat pe
terenul indicat la capitolul A, capitolul B se deschide dac dreptul de proprietate
asupra terenului i asupra construciei l dein diferite persoane (lit. b) alin. 1 al art.
23 din Lege). Anume aceast prevedere necesit o analiz mai detaliat deoarece,
aceast prevedere ofer rspunsul privind interpretarea normei din codul civil
referitoare la rangul superficiei. Norma sus-menionat contravine conceptului
dreptului de proprietate, care se bazeaz pe principiul conform cruia, tot ceea ce

45
este amplasat pe un teren aparine cu drept de proprietate titularului dreptului de
proprietate asupra acestui teren ca bun accesoriu, integrat n el. Astfel este
imposibil orice situaie n care proprietarul de teren s nu coincid cu proprietarul
construciei amplasate pe el cu excepia cazurilor stabilite de lege. innd cont de
faptul c proprietarul de teren este de drept i proprietarul construciei, dar nu
superficiarul, deci nu este cazul nscrierii dreptului de superficie la capitolul B, ci
se va nscrie la capitolul A, subcapitolul III ca modalitate de grevare a dreptului de
proprietate. De menionat i faptul c Legea nu stabilete n mod distinct unele
referine directe la particularitile de nregistrare a dreptului de superficie, ci
conine nite prevederi generale care se refer la o totalitate de drepturi ce urmeaz
a fi nregistrate. La alin. 4 al art. 4 din Lege este dat irul de alte drepturi
patrimoniale afar de cel de proprietate i anume:
dreptul de gestiune economic;
dreptul de administrare economic;
dreptul de folosin pe o perioad mai mare de 3 ani;
ipoteca;
servitutea;
dreptul de administrare fiduciar;
alte drepturi patrimoniale ce greveaz dreptul de proprietate, a cror
nregistrare este prevzut de legislaia n vigoare.
Dreptul de superficie, conform acestei prevederi se raporteaz la ultima
categorie stipulate: dac ncercm s dm vina pe faptul c Legea a fost adoptat
anterior Codului Civil, pe cnd n legislaia civil nu era nici o referin la alte
drepturi reale dect cel de proprietate, trebuie s facem imediat i remarca de
observaie c Legea se refer totui la un alt drept real principal (dreptul de
servitute). Aa c la moment vina legiuitorului const n aceea c nu a adus toat
legislaia la situaie de conformitate ntre reglementrile anterioare i cele introduse
n cadrul civil pozitiv odat cu adoptarea codului civil nou.

46
 La alin. 4 al art. 443 din codul civil este stabilit c asupra dreptului de superficie
se aplic n modul corespunztor regulile dreptului de proprietate asupra
imobilelor, dac legea nu prevede altfel. Aceast prevedere legal este un temei
suficient de convingtor pentru a apela la normele referitoare la nregistrarea
dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile.
n continuare e necesar de a efectua o descriere algoritmic cu referire la
procedura propriu-zis de nregistrare a dreptului de superficie n Republica
Moldova. nainte de a trece la aceasta, trebuie remarcat faptul c de la momentul
intrrii n vigoare a codului civil nou, adic de la momentul de apariie a unui
suport legal pentru dreptul de superficie (12.06.2003) i pn la etapa actual n
Republica Moldova, conform datelor oferite de oficiile cadastrale teritoriale
Chiinu, Orhei, Edine i Leova, precum i de ctre Agenia Naional Cadastru,
Resurse Funciare i Geodezie, nu a fost nregistrat nici un drept de superficie.
Acum rmne s cutm rspuns ntrebrii: "care este cauza care a determinat o
asemenea situaie?". Pentru aceasta trebuie menionate dou situaii:
persoanele implicate n raporturi de genul celor de superficie nu cunosc care
este situaia din punct de vedere legal;
organele abilitate n acest domeniu fac o interpretare eronat a dreptului de
superficie i specificului acestuia, continund s nregistreze pe titularii de
terenuri i pe cei de construcii amplasate pe ele ca persoane distincte.
Algoritmul procesului de nregistrare a dreptului de superficie. Sistemul de
organe care activeaz n acest domeniu este constituit din:
Agenia Naional Cadastru, Resurse Funciare i Geodezie;
Oficiul Informaional Central Cadastru;
Oficiile cadastrale teritoriale.
n conformitate cu art. 10 al Legii cadastrului bunurilor imobile, nregistrarea se
va face exclusiv de ctre oficiul cadastral teritorial n a crui raz de activitate se
afl bunul imobil. nregistrarea are un caracter deschis. Organul care efectueaz

47
nregistrarea este obligat s elibereze, n termen de 3 zile, oricrei persoane
interesate care a depus cerere scris, informaiile despre toate drepturile nregistrate
asupra oricrui bun imobil, afar de datele ce constituie secret de stat. La
nregistrarea primar a oricrui bun imobil se ntocmete un dosar cadastral. Aceste
dosare se actualizeaz periodic, n msura depunerii cererii de ctre titularii de
drepturi i conform rezultatelor monitoringului (actul n care se nscriu
modificrile ce se produc n componena bunului imobil, asupra transmiterii sau
grevrii lui). Dreptul de superficie va aprea ntotdeauna ca modalitate de grevare a
dreptului de proprietate asupra terenului i va interveni ca modificare a regimului
bunului respectiv, att n cazurile n care se are n vedere superficia constituit n
privina unei construcii deja existente, dar mai cu seam n cazurile de edificare a
construciei de ctre superficiar.
La compartimentul respectiv al cadastrului (subcapitolul III al capitolului A ) se
vor nscrie urmtoarele date:
tipul dreptului care greveaz dreptul de proprietate, adic dreptul de
superficie;
termenul pentru care a fost constituit, stabilit grevarea, dac a fost stabilit
un asemenea termen, dac nu se va stabili termenul general prescris de lege
(de 99 de ani);
cuantumul valoric de asigurare prin gaj, dac a fost stabilit;
date despre persoana n a crei favoare a fost stabilit grevarea, adic despre
superficiar;
denumirea, numrul i data eliberrii documentelor ce confirm dreptul n a
crui baz a fost efectuat nregistrarea i respectiv este vorba de dreptul de
superficie.
Procedura de nregistrare demareaz cu depunerea unei cereri de ctre persoana
interesat (superficiar) la oficiul cadastral teritorial. Urmeaz nregistrarea cererii
conform alin. 1 al art. 26 din Lege, care include:

48
 primirea cererii de nregistrare i nregistrarea ei n condica de cereri;
efectuarea n registrul bunurilor imobile a meniunii de primire a cererii;
examinarea cereri primite;
emiterea deciziei asupra nregistrrii dreptului de superficie
efectuarea modificrilor de rigoare n dosarul cadastral i n cazul
modificrii componenei bunului imobil sau a destinaiei lui ori ntocmirea
de dosar cadastral n cazul construirii unui bun imobil;
efectuarea nscrisului n registrul bunurilor imobile;
aplicarea parafei de nregistrare a dreptului pe toate exemplarele de
documente ce confirm dreptul de superficie;
ndosarierea documentelor ce confirm dreptul de superficie.
La cerere superficiarul va trebui s anexeze i un set de documente cerut de lege
i anume: contractul ce constituire a superficiei ncheiat ntre superficiar i
proprietarul de teren sau alte documente care s confirme dreptul su real de
superficie. Cererea se depune n dou exemplare. Oficiul cadastral este obligat s
examineze cererea n cel mult 20 de zile din data nregistrrii ei, termenul poate fi
prelungit, dar s nu depeasc mai mult de 40 de zile. Dac exist motive
ntemeiate, prevzute la art. 33 din Lege, oficiul poate refuza nregistrarea
dreptului de superficie. n cele din urm , dac se va decide nregistrarea, oficiul va
face toate consemnrile de rigoare n registrul bunurilor imobile. Superficiarul
poate s cear eliberarea de ctre organul care a nregistrat dreptul de superficie
eliberarea unor acte de confirmare. Aa cum este prevzut la art.36 din Lege,
nregistrarea dreptului de superficie este confirmat prin extrasul din registrul
bunurilor imobile.
Consecinele juridice ale nregistrrii apar dup efectuarea nscrisului n
registrul bunurilor imobile. Data autentic a nregistrrii este data primirii cererii
de nregistrare care trebuie s fie inclus n condica de cereri.

49
 Aadar din momentul nregistrrii dreptului de superficie acesta se va considera
constituit i va produce efecte juridice. Tot din acelai moment va activa i situaia
de raport juridic ntre proprietarul de teren i superficiar, care vor fi inui din acest
moment la exercitarea tuturor atribuiilor contractuale pe care i le-au asumat la
constituirea dreptului de superficie.

2.3 Exercitarea dreptului de superficie

Exercitarea unui drept de ctre titularul acestuia reprezint, de regul, opiunea
de libertate a acestuia de a-i valorifica dreptul n plenitudine i complexitatea
nengrdit, precum i voina proprie i unele prevederi legale.
Exercitarea unor drepturi nu poate fi ngrdit dect n unele limite legale n
perimetrul crora se va stabili ntinderea dreptului.
n cea ce privete exercitarea dreptului de superficie, acestea se refer la trei
aspecte de baz:
direcia sau obiectul spre care este orientat exercitarea dreptului de
superficie;
exerciiul superfeciarlui n cadrul raportului;
criteriile de limitare a libertilor de care despune superfeciarul n virtutea
dreptului su real de superficie.
La compartimentul respectiv ne vom referi att la prerogativele superficiarului
i a propritarului de teren, precum i la arealul i msurile de limitare a exercitrii
dreptului de superficie, analizate anume prin prisma superficiarului.
n linii generale, este vorba despre dou categorii de prerogative principale care
sunt:
posibilitatea superficiarului de a edifica i /sau exploata o construcie pe
terenul altuia;
dreptul de a folosi construia respectiv i terenul aferent acesteia.

50
 Prin prisma atributelor care se refer la coninutul drepturilor reale, adic a
posesiei, folosinei i dispoziiei, am putea ncerca o analiz de exercitare a acestor
atribute de ctre superficiar.
n cea ce privete prerogativa de posesie superficiarul este cel care posed fr
dubii att construcia ct i terenul n msura de necesitate de exploatare a
construciei. Atributul de posesie de care dispune acesta nu trebuie confundat cu
situaia de posesie ca stare de fapt. n virtutea posesiei de fapt al bunurilor (teren i
construcie), mai ales n vederea construciei, superfeciarul benefeciaz de unele
garanii exprimate prin posibilitatea i prerogativa dreptului la aciune, fiind cu
acces la aciunea posesorie (aciune pe care dei nu o avem expres consfinit n
legislaia civil, dar care se ntemeiaz pe prevederile referetoare la posesiune
(titlul III, Cartea a II Cod Civil).
Exercitarea atributului de folosin de ctre superficiar este cu valen absolut
n ceea ce privete construcia, iar n vederea folosirii juridice a terenului, legea
permite superfeciarului s utilizeze terenul n msura n care aceast folosire ar fi
necesar exploatrii construciei amplasate pe teren i care este parte a obiectului
de superficie.
n privina dispoziiei nu se poate afirma cu certitudine o poziie ferm pn nu
se va purcede la o analiz ampl a legislaiei n vigoare i n concordan cu natura
juridic a superficiei.
n primul rnd credem c trebuie s se fac o distincie ntre dispoziia material
i cea juridic de care se bucur superficiarul. Dispoziia material a superficiarului
este aproape nelimitat, att n ce privete construcia ct i n privina terenului. n
cazul terenului dispoziia material ar putea s se exprime la: posibilitatea de a face
tot felul de spturi, anuri, de a edifica sub teren, de a instala unele conducte
speciale, pentru exploatarea construciei etc. Toate acestea nu pot fi confundate cu
folosina bunului, deoarece, n cazul atributelui de folosin, acesta d titularului
dreptul de a benificia de calitile utile ale bunului.

51
 Evident c superficiarul nu va dispune de dreptul de dispoziie n vederea
nstrinrii sau grevrii de unele sarcini reale a terenului, pe cnd n privina
construciei s-ar putea formula unele rezerve. Aa cum am menionat i anterior n
aceast lucrare, o particularitate specific a dreptului de superficie este i
posibilitatea de grevare a dreptului de superficie de sarcini reale. Deci se greveaz
dreptul de superficie, nu terenul care constituie obiect al superficiei.
Prevederile codului civil se refer ntr-o oarecare msur pentru aceast
afirmaie, i anume, la art. 447 este prevzut c superficiarul poate dispune n mod
liber de dreptul su. Dispoziia respectiv s-ar prea c se refer totui la dispoziia
juridic i reieind din titlul normei respective (exercitarea dreptului de superficie)
este clar deducia de atribut dispozitiv al superficiarului n privina dreptului su.
n cadrul aceluiai articol, ns, se pomenete despre nstrinarea construciei de
ctre superficiar. Apare dilema: dispoziia juridic pe care o atribuim
superficiarului se refer la dreptul su real sau la obiectul acestui drept
(construcia). Despre aceasta legislaia Romniei spune c: superficiarul, ca titular
al dreptului de proprietate asupra construciei, va putea s nstrineze construcia,
iar conform esenei i naturii juridice a superficiei coninute n legislaia i
conceptul de drept de la noi, superficiarul nu este proprietar al construciei, deci,
el nu va transmite aceast construcie, ci dreptul real de care dispune i care este
exercitat n vederea acestuia (ca obiect).
Referitor la exercitarea superficiei asupra terenului, conform alin. 2 art. 443,
dreptul de superficie nu se poate exercita dect asupra suprafeei construite sau
asupra suprafeei pe care urmeaz s se ridice construcia, precum i asupra
suprafeei neconstruite, necesare potrivit naturii i destinaiei construciei,
exploatrii ei normale. Deducem c legea civil face diferen ntre cele dou
obiecte ale dreptului de superficie n vederea exercitrii acestui drept prin a
diferenia exerciiul juridic al superficiarului asupra construciei, care cuprinde o
arie mai ampl i mai puin limitat, i ntre exerciiul asupra terenului, care este
limitat de condiiile de natur, destinaie, necesitate, uz etc.

52
 Despre ntinderea dreptului de superficie se poate meniona c aceasta este
reglementat i condiionat de nelegerea dintre pri, dac superficia a fost
constituit prin act juridic bilateral, sau de prevederile legale, n lipsa unui
asemenea acord. Clauzele i condiiile stabilite ntre superficar i proprietarul de
teren depind de o multitudine de factori cum ar fi:
tipul i destinaia construciei;
persoana care a edificat construcia respectiv;
durata pentru care a fost constituit superficia;
utilitatea, amplasarea, zona i ali factori de mediu care se refer la
construcie;
prerogativele acordate superficiarului n vederea exercitrii dreptului de
superficie, etc.
Alin. 4 al art. 443 face aluzia de trimitere la normele referitoare la dreptul de
prorietate asupra bunurilor imobile, ceea ce ar putea s nsemne c superficiarul,
chiar dac fictiv sau formal nu este proprietar al construcie, va exercita dreptul su
real asupra ei ca un adevrat proprietar, prerogativele sale apropiindu-se vdit de
cele specifice dreptului de proprietate.
Referitor la limitarea exercitrii dreptului de superficie, s-ar putea pune n
eviden unele limitri care, fie sunt stipulate n legislaie, fie reies din
reglementrile legale i din natura superficiei.
Dintre acestea :
dreptul de supericie nu poate fi limitat la o parte din construcie (alin. 7, art.
443). n acest sens nu se are n vedere limitarea ntinderii dreptului de
supeficie, ci limitarea posibilitii de divizare a obiectului acestui drept
(construcia) aa cum am analizat anterior;
superficiarul va folosi terenul n limitele necesitii de exploatare sau
edificare a construciei;

53
 superficiarul nu va putea nstrina construcia dect cu respectarea dreptului
de preemiune a proprietarului de teren (art. 447 Cod Civil);
superficiarul va pierde dreptul su real dac n termenii stabilii nu va ridica
construcia sau nu va respecta obligaia privind conservarea construciei (art.
450 Cod Civil), acesta nsemnnd c superficiarul este limitat s exercite
dreptul su conform destinaiei i n raport cu natura i specificul dreptului
de superficie.
Legislaia civil mai conine i norme referitoare la restricia de limitare a
dreptului de superficie i anume:
Dreptul de superficie nu poate fi constituit sub o condiie rezolutorie (alin.6
art.443). Adic dreptul nu va putea fi stins la mplinirea unui fapt,
producerea unui eveniment care ar determina pe superficiar i proprietarul
de teren s renune la raportul respectiv. Restricia i gsete raiunea n
faptul c natura specific a superficiei cere exercitarea acesteia pe o perioad
ndelungat, dar aa cum condiia este un eveniment, un fapt, viitor i
nesigur acesta contravine esenei dreptului real de superficie;
Dreptul de superficie nu poate fi limitat printr-o condiie suspensiv (alin. 3
art. 444). Aceast prevedere se refer la afectarea de condiie, doar c
aceasta este incident pentru momentul constituirii superficiei. Situaia de
limitare n acest sens ar putea fi exprimat prin ncheierea unui acord ntre
proprietarul de teren i o persoan (eventualul superficiar) referitor la
constituirea unei superficii legate de momentul mplinirii unei condiii
suspensive. Deci condiia va suspenda apariia, naterea dreptului de
superficie pn la mplinirea ei. Interdicia respectiv din codul civil este
determinat de imposibilitatrea natural (normal) pentru cel ce urmeaz s
ia rolul de superficiar s atepte mplinirea unei condiii (care efectiv, nici nu
este sigur c se va produce), din moment ce necesitatea locativ pentru el nu
poate fi suspendat.

54
 Dat fiind analiza de mai sus, n concluzie, s-ar putea afirma c dreptul de
superficie este exercitat de ctre superficiar pe toat durata pentru care a fost
constituit superficia n limitele stabilite de lege sau de acordul dintre acesta i
proprietarul de teren. Conform principiilor generale de drept, superficiarul i
proprietarul de teren nu vor putea s stipuleze unele clauze contractuale
referitoare la ntinderea drepturilor fiecruia, fr a ine cont de prevederile
legale n acest sens i a ncadra statutul juridic al fiecruia n limitele permisiv-
legale.
Drepturile i obligaiile superficiarului
Problema drepturilor i obligailor superficiarului o vom analiza prin prisma
rolului su de parte la raport i de titular al dreptului de superficie.
Drepturile i obligaiile superfiarului altuiesc, pe de o parte, statutul su juridic
n cadrul raportului de superficie, iar pe de alt parte, de rnd cu depturile i
obligaiile proprietarului de teren, alctuiesc coninutul raportului respectiv.
Evident c prevederile codului civil nu stipuleaz expres dect cele mai
importante i mai semnificative drepturi i obligaii ale superficiarului, celelalte
rmnd s fie deduse din coninutul normelor capitolului respectiv, sau chiar n
urma analizei complexe a legislaiei civile referitoare la drepturile reale, actul
juridic, contracte, etc. Tot n acelai sens s-ar putea face apel la doctrin, pentru a
evidenia unele aspecte statutare ale supeficiarului, n virtutea naturii juridice
specifice a raportului de superficie.
Drepturile superficiarului constau n acele prerogative, mputerniciri legale,
care-i permit acestuia valorificarea situaiei juridice aprute n baza raportului de
supeficie i care exprim din punct de vedere pozitiv sau activ poziia contractual
a superficiarului.
Drepturile de care dispune superficiarul pot fi grupate n dou categorii:
Drepturi absolute;
Drepturi relative.

55
 Cele absolute sunt acele drepturi de care dispune superficiarul cu caracter de
opozabilitate pentru teri i pentru proprietarul de teren inclusiv i care sunt valente
n msura virtuii oricrui drept real.
Exprimarea caracterului absolut al acestor drepturi se naturalizeaz prin
atributele exclusive de care dispune superficiarul n exercutarea dreptului su real
de superficie. Prin urmare, raportul absolut se prezint n forma relaiei dintre
superficiar i un cerc nelimitat de persoane care sunt inute s-i respecte i s nu-i
aduc vreo atingere liberei i absolutei exercitri i valorificri a dreptului real de
care dispune.
Sunt relative acele drepturi de care dispune superficiarul n cadrul relaional
(contractual), ca urmare a angajrii n raportul respectiv i care sunt, de fapt,
corelative i proporionale obligaiilor proprietarului de teren, construind aria
sinalagmatic a raportului de superficie.
Accentul se va pune cu precdere pe drepturile relative ale supeficiarului,
dar se vor elucida i unele absolute:
1. de a utiliza nestingherit i fr amestecul, dirijarea altor persoane,
construcia amplasat pe terenul proprietarului pe perioada corespunztoare. 18
Aceasta ar avea s nsemne c pe durata superficiei, superficiarul este cel care
beneficiaz exclusiv de posibilitatea utlizrii materiale depline i fr nici un fel de
impediment sau control (cu unele specificaii de rigoare) a construciei respective,
ca fiind unicul titular de drept real ce d prerogativa exploatrii nemijlocite i
directe a obiectului respectiv. Acest drept atrage dup sine posibilitatea pentru
superficiar de a pretinde la nlturarea tuturor obstacolelor de utilizare i exploatare
a construciei de la proprietarul de teren n virtutea relaiilor contractuale dintre ei.
2. de a utiliza terenul aferent construciei n msura necesar exploatrii
acesteia.19 Lipsa acestei prerogative pentru superficiar ar putea nsemna o
fictivitate declarativ cu referin la primul dept analizat, deoarece nu va putea s
utlizeze i s beneficieze de construcie atta timp ct nu va avea un dept de
posesie i folosin n primul rnd, asupra terenului pe care este amplasat

56
nemijlocit construcia, dar i n privina terenului necesar pentru exploaterea
construciei. n al doilea rnd (inclusiv cale de acces, teren aferent necesar unei
18
Baie, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baie S., Roca N. Chiinu: Editura Tipografia
Central, 2005, p. 282;
19
Baie, S. Drept civil. Partea general. Drepturile reale. Teoria general a obligaiilor (Scheme). / Baie
S., Roca N. Chiinu, 2001, p. 151.
normale folosiri a construciei etc.) n privina accesului la construcie pentru
superficiar. Aici ar avea inciden prevederile art. 443, care prescriu conduita
referitoare la regulile dreptului de servitute. Prin urmare, s-ar putea crede, pe de o
parte, c raprtul de servitute este un raport special de cumul inevitabil cu
superficia, iar pe de alt parte, n privina acestui raport considerm c nu s-a fcut
specificarea lui i distincia, dar s-a pus accent pe un subconinut inevitabil al
raportului de superficie care se include n el, doar c n privina lui au inciden
notele referitoare la servitute (de trecere). n privina instituirii unui drept de
servitute, care s greveze dreptul superficiarului (ca urmare a unui acord ntre
superficiar i persoana n favoarea creia se instituie servitutea), aceast problem
este una separat i nu se refer la acest aspect, adic la dreptul supeficairului de a
utiliza terenul aferent construciei. Pentru concretizare, prin teren aferent nelegem
acea suprafa pe care este amlasat construcia, precum i cea necesar utilizrii
/exploatrii construciei. Tot n acest sens trebuie s ne referim i la o alt categorie
de aciuni pe care are dreptul superficiarul s le ntreprind n contextul dreptului
de utilizare a terenului aferent i anume, acesta poate s beneficieze de
posibilitatea i libertatea de a face unele spturi, canale, anuri pe teren, de a
instala unele conducte, de a tranzita terenul de cablu pentru diverse necesiti, cu
condiia respectrii cerinelor legale generale, destinaiei contruciei, precum i
respectrii condiiilor de utilitate, necesitate i eficien.
3. de a nstrina (construcia) deptul de superficie n cadrul unor acte ntre vii
sub cele mai diverse forme de nstrinare20 (vnzare-cumprare, schimb, donaie
etc.), cu respectarea dreptului de preemiune a proprietarului de teren. Neevaluarea

57
de ctre proprietarul de teren a dreptului preferenial i d superficiarului libertatea
de a nstrina oricui i sub orice form dreptul de care dispune, dar nu construia.

20
Baie, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baie S., Roca N. Chiinu: Editura Tipografia
Central, 2005, p. 283.

4. de a transmite prin succesiune dreptul de superficie. 21 n acest sens,

superficiarul dispune de dreptul de superficie, care este un drept transmisibil
succesoral, att pe calea motenirii testamentare, situaie n care superficiarul va
dispune de dreptul su de superficie printr-un testament n care va desemna
persoana (persoanele) care urmeaz s-i ia locul sau calitatea de titular al dreptului
de superficie, ct i pe calea motenirii legale, adic n cazul n care superficiarul
defunct nu a dispus n nici un fel pentru cauz de moarte de dreptul su de
superficie, fapt ce va condiiona terecerea n baza normelor de motenire legal a
acestui drept la clasele legale de motenitori n ordinea, modul, cuantumul i forma
prescris de lege.
5. de a greva dreptul de superficie de sarcini reale,22 n sensul grevrii
construciei de un dept de gaj sub forma ipotecii, instituirii unor alte drepturi reale
cu inciden pentru dreptul de superficie i nu pentru cel de proprietate asupra
construciei. Tot n aceast ordine de idei ar aprea i posibilitatea constituirii unor
raporturi de locaiune n cadrul crora superficiarul va aprea n calitate de locator.
Pentru raportul de locaiune este specific faptul c acesta ar aprea ca un subraport
celui de superficie, deoarece exist o legtur indirect ntre proprietarul de bun
(proprietarul terenului, respectiv i a construciei) i locatar, adic persoana creia
i este transmis bunul n locaiune. n aceste cazuri este vorba totui de un raport
care vizeaz exclusiv construcia i nu dreptul de superficie, pentru locatar neavnd
importan tipul i categoria de drept real pe care-l deine superficiarul asupra
construciei, ci numai faptul c superficiarul s fie n drept s dea n locaiune
construcia respectiv. n aceste cazuri dreptul superficiarului s-ar materializa nu

58
att prin posibilitatea de grevare a dreptului, ct prin cea de a fi ndreptit la
ncheierea unor contracte de locaiune n privina bunului care servete drept obiect
21
Baie, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baie S., Roca N. Chiinu: Editura Tipografia
Central, 2005, p. 283;
22
Dogaru, I. Teoria general a drepturilor reale. / Dogaru I., Cercel S.; Bucureti: Editura All Beck,
2003, p. 264.
esenial al dreptului su real de superficie construia.
6. de a reconstrui construcia demolat sau, cu acordul proprietarului de teren,
de a demola edificiul existent n vederea reconstruirii capitale a acestuia.23 Acest
drept al superficiarului se desprinde din dispoziia alin. 2 al art. 444 Cod Civil, care
prevede c pieirea sau demolarea construciei nu este temei pentru ncetarea
dreptului de superficie. Prin urmare, acest drept va supravieui n msura existenei
n eventualitate a construiei ca element esenial al dreptului de superficie. n cazul
respectiv avem, pe de o parte, dreptul superficiarului de a construi din nou, iar pe
de alt parte, aceasta ar aprea i ca obligaie sub sanciunea stingerii drepului de
superficie din motivul inexistenei obiectului dreptului respectiv. Dreptul de a
demola construcia n scopul reconstruirii capitale s-ar prea o contravenie a
normei care cere superficiarului o atitudine de conservare a construciei, ns aa
cum am specificat, cu acordul proprietarului, acesta ar putea beneficia de aceast
alternativ n virtutea caracterului temporar al raportului i respectiv al dreptului de
superficie, precum i n virtutea regulii conform creia pieirea construiei (n orice
form) nu este temei de ncetare a dreptului de superficie. Plus la cele menionate,
reconstruirea ar putea fi calificat ca o msur de prevenire a pierderii totale a
construciei, care nu este convenabil nici pentru proprietarul de teren.
7. de a nainta o aciune n justiie mpotriva proprietarului de teren 24 n cazul
n care acesta i ncalc drepturile exclusive de care dispune sau dac intervine
necorespunztor n activitatea de valorificare a prerogativelor ce-i aparin n baza
dreptului de superficie, abuznd nentemeiat de situaia juridic sau de titlul de
proprietar al terenului i al construciei. Acest drept la aciune accentuiaz o dat n

59
plus caracterul absolut al dreptului real care presupune opozabilitate fa de toi,
inclusiv fa de proprietarul de teren. nclcarea unor obligaii contractuale de ctre
23
Filipescu, I. Dreptul de superficie. / Filipescu I. // Revista de tiine juridice, Craiova, 1995, nr. 2, p.27;
24
Ibidem, p. 27.

proprietarul de teren se va putea reclama n justiie n baza criteriilor generale de

ctre superficiar.
8. de a pretinde unele despgubiri corespunztoare de la proprietarul terenului
la ncetarea dreptului de superficie.25 ncetarea superficiei duce la trecerea
plenitudinii de drepturi i atribute asupra construciei ctre proprietarul de teren.
Legea civil, pentru stabilirea unei echiti n acest sens, prevede posibilitatea
pentru superficiar de a pretinde o despgubire corespunztoare pentru construcie
de la proprietarul de teren , inndu-se cont de uzura normal a acesteia, starea n
care se afl la momentul respectiv, valoarea de pia a construciei, amplasament,
etc. Dreptul la despgubire superficiarul l poate pierde dac va refuza prelungirea
superficiei propuse de proprietarul de teren. Reiese c nevalorificarea deptului de
prelungire a raportului de superficie pune sub pericol de sancionare cu pierderea
pentru dreptul de a primi despgubiri corespunztoare pentru construcie din partea
proprietarului de teren.
9. de retenie a construciei pn la plata despgubirii 26 (alin. 1, art. 452 Cod
Civil). Aadar, acest drept de retenie se nate din cel precedent i apare ca o
prerogativ n plus pentru superficiar, de garantare a executrii obligaiei
proprietarului de teren sub forma plii despgubirii pentru construcie. Retenia
const n refuzul superficiarului de a transmite construcia ctre proprietarul de
teren pn la momentul respectrii obligaiilor de plat a despgubirii. Retenia ar
putea fi i n situaia n care obligaia de plat a despgubirii nu a fost respectat,
onorat deplin i corespunztor, sau a intervenit un litigiu n privina estimrii
construciei i respectiv calcularea despgubirii, dar aceast retenie nu trebuie s
fie abuziv i nentemeiat.

60
25
Baie, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baie S., Roca N. Chiinu: Editura Tipografia
Central, 2005, p. 284;
26
Ibidem, p.284.

10.de a cere (a propune) i de accepta prelungirea termenului pentru care a

fost constituit superficia.27 Dei dreptul de a cere prelungirea este mai degrab
specific pentru proprietarul de teren, superficiarul la fel este n drept s fac o
asemenea propunere de prelungire a termenului, mai ales n cazuile n care
proprietarul nu va putea real s plteasc o despgubire pentru construcie la
ncetarea superfciei. Acceptarea popunerii de prelugire a termenului de superficie
este un drept evident n msura n care este similar cu o ofert de contractare.
Neacceptarea va atrage consecinele enumerate mai sus.
Obligaiile superficiarului alctuiesc acea parte a statutului juridic al acestuia
care se refer la activitatea lui ndreptat fie spre realizarea drepturilor
proprietarului de teren n cadrul raportului dintre ei, fie spre ndeplinirea unor
prescripii legale n vederea exercitrii poziiei i titlului de drept obinut n baza
dreptului de superficie ce-i aparine.
Aadar, pe lng drepturile de care dispune superficiarul, acesta mai are i
urmtoarele obligaii:
1. s plteasc proprietarului de teren o redeven stabilit de ei n cadrul
contractului n cuantumul, forma i termenii prevzui n acord. Plata redevenei
este obligaia de baz a superficiarului i care face valena de raionalitate pentru
proprietarul de teren de a accepta grevarea dreptului de proprietate asupra unui
teren de sarcina real sub forma dreptului de superficie. Redevena se pltete
lunar, semestrial, anual sau n alt modalitate de calculare a termenului n
dependen de convenia prilor. Cea mai eficient form de achitare a redevenei
pare a fi totui cea anual, deoarece termenul ndelungat pentru care, de obicei,

61
este constituit dreptul de superficie, face raional achitarea acesteia fie la
nceputul, fie la sfritul fiecrui an, din mai multe puncte de vedere, dar mai cu

27
Manoliu J. Drept civil. Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale. / Manoliu J., Durac Gh.; Iai:
Editura Sanvialy, 1996, p. 235.

seam din raiunea comoditii, eficienei i faptului c o plat mai frecvent l-ar
pune pe superficiar n stare de tensiune, iar suma s-ar calcula ntr-un cuantum
sporit fa de cea care s-ar acumula n perioada unui an. Legea civil nu stabilete
termen concret de achitare a redevenei, fapt care nu conduce la ideea c acest fapt
se va stabili de fiecare dat prin acordul superficiarului cu proprietarul de teren. n
dreptul privat roman redevena pe care o pltea superficiarul era denumit solarium
i era achitat anual. Nerespectarea obligaiei de plat pe o durat mai mare de trei
ani va duce la posibilitatea pentru proprietarul de teren de a cere stingerea dreptului
de superficie (alin. 2 art. 448).
2. s pstreze i s conserveze construcia. 28 Obligaia de conservare a
construciei pentru superficiar este strict desemnat de lege (art. 450) i care
prevede c: dac superficiarul ncalc obligaia privind conservarea construciei,
proprietarul terenului are dreptul s cear stingerea dreptului de superficie.
Conservarea construciei evident c nu se refer la o interdicie de utilizare i
exploatare a ei pentru a evita uzura i a o pstra n starea intact iniial, ci la faptul
utilizrii ei raionale, conforme unor norme de moral, precauie i care ar afecta
construcia n afara limitelor unei uzuri normale. nsui faptul c legea prevede ca
efect al ncetrii dreptului de superficie trecerea de drept a construciei la
proprietarul de teren implic un subconinut de prescriere a unei atitudini de
raionalitate fa de construcie din partea superficiarului, pentru c la transmiterea
construciei acesta s fie un obiect i de drept, i de fapt a dreptului de proprietate,
dar s nu aib un simplu efect declarativ i formal. Dac superficiarul va evita
respectarea acestei obligaii, lucrul dat poate servi, aa cum am menionat deja

62
anterior, drept temei pentru proprietarul de teren de a cere ncetarea sau stingerea
dreptului de superficie. Obligaia respectiv se refer deopotriv att la
construciile existente la constituirea superficiei, ct i la cele edificate de
superficiar.
28
Filipescu, I. Dreptul de superficie. / Filipescu I. // Revista de tiine juridice, Craiova, 1995, nr. 2, p. 28;

3. de a construi n termenul convenit pe terenul proprietarului edificiul n

privina cruia s-au neles. Aa cum am analizat poblema anterior, posibilitatea de
a construi poate fi privit i ca un drept, dar din moment ce legea prevede
eventualitatea de perimare a acestui drept, rezult c construirea edificiului este o
obligaie a superficiarului, din moment ce s-a angajat ntr-un asemenea raport,
altfel, cum va putea s exercite dreptul de superficie fr temeiul sau elementul
esenial al superficiei construcia?.
4. s suporte toate cheltuielile aferente deinerii i ntreinerii construciei.
Referitor la suportarea cheltuielilor, aici evident este vorba de dou direcii, aa
cum se desprinde din formularea obligaiei respective i anume:
cheltuieli orientate spre deinerea construciei, n care se includ taxele i
impozitele imobiliare, alte tipuri de pli pentru deinerea unei construcii
ncadrate n criterii de urbanism sau alte criterii de structur, dac acestea
sunt prevzute n actele normative locale;
cheltuieli de ntreinere, la care s-ar referi n mod implicit o alt obligaie a
superficiarului de conservare a construciei, sau prin care alte modaliti
ar putea s fie pstrat sau meninut (n msura relativ i acceptabil
raional) valoarea unei construcii dect prin construcii de renovare, ntrire,
etc. a acesteia?.
Prin urmare att cheltuielile de deinere, ct i cele de ntreinere sunt puse pe
seama superficiarului, fapt care demonstreaz odat n plus poziia evideniat n
mai multe rnduri n aceast lucrare, conform creia, pe perioada de superficie,
superficiarul se va comporta cu construcia (obiectul dreptului de superficie) ca i
cum ar fi bunul propriu, adic, de parc ar fi un veritabil proprietar al acesteia.
63
 5. s transmit construcia n starea n care exist la momentul stingerii
drepului de superficie proprietarului de teren, fie c a expirat perioada pentru care
a fost constituit superficia, fie c dreptul real al superficiarului a fost stins de alte
circumstane nainte de expirarea termenului. Aceast ultim obligaie pe care o
propunem apare, pe de o alt parte, nu att ca obligaie contractual, ct n calitate
de efect al stingerii dreptului de superficie.
Pe de alt parte, n privina superficiarului, legiuitorul mai stabilete i unele
interdicii n vederea exercitrii dreptului de superficie i anume:
acesta nu este n drept s nstrineze construcia fr a respecta dreptul de
preemiune al proprietarului de teren;
nu poate s ridice construcia sau pri ale ei prin demolare sau alte
modaliti la expirarea termenului pentru care a fost constituit dreptul de
superficie (alin. 4 art. 451 Cod Civil).
n concluzie se poate afirma c poziia juridic a superficiarului se sprijin pe
totalitatea de prerogative (absolute sau relative) i de obligaii ce-i aparin acestuia
n virtutea relaiei sale juridice cu proprietarul de teren, dar n temeiul dreptului
real care d natere acestui raport.
Drepturile i obligaiile proprietarului de teren
Proprietarul de teren este analizat, n contextul acestei lucrri, exclusiv sub
aspectul de parte la raportul de superficie i n lumina respectiv reliefm doar
acele drepturile i obligaii ale acestuia care sunt conforme i corespunztoare
poziiei juridice pe care o ocup acesta n cadrul contractual, fr a implica n
aceast analiz i aspecte ce in de titulatura sa de proprietar al terenului i
prerogativele generale care-i revin n virtutea acestui drept real.
Despre drepturile i obligaiile proprietarului de teren am putea vorbi reieind
din totalitatea normelor juridice care sunt coninute la compartimentul din codul
civil, ce se refer la dreptul de superficie, deoarece statutul juridic contractual al
acestuia nu este structurat ntr-o singur norm de drept.
Dintre drepturile proprietarului de teren am putea meniona urmtoarele:
64
 1. de a cere plata redevenei de la superficiar. Chiar dac despre acelai lucru
am vorbit i n ceea ce privete obligaiile superficiarului (este vorba dar de un
drept i o obligaie care sunt corelative, reciproce), menionm c, conform alin. 1
al art. 448 din codul civil, dac actul juridic nu prevede altfel, superficiarul
datoreaz proprietarului terenului, sub form de rate lunare, o sum egal cu chiria
stabilit pe pia, innd seama de natura terenului, de zona n care se afl el, de
destinaia contruciei, precum i de orice alte criterii de determinare a contravalorii
folosinei. Din aceast prevedere legal rezult c proprietarul de teren este
ndreptit s pretind lunar plata unei redevene. Codul civil prevede c redevena
ar consta ntr-o sum egal cu chiria stabilit pe pia. Considerm c legiuitorul a
fost cam imprecis i s-a abstractizat prea serios n ceea ce privete determinarea
unei redevene ca o sum de chirie stabilit de pia, din moment ce piaa
desemneaz ceva relativ i imprecis, n plus este o asemnare prea apropiat de
relaiile de arend /locaiune, chiar dac pn la urm superficiarul oricum este
factual cel care pltete pentru folosirea terenului, nu i a construciei. Referitor la
evaluarea sau la calcularea redevenei se poate afirma c aceasta se va face
ntotdeauna la dorina prilor, inndu-se cont de unele condiii legale care se
refer mai degrab la cerina fa de actul juridic propriu-zis ca: consimmnt,
capacitate, etc. La acelai aliniat al art. 448 din codul civil este stipulat c
redevena se determin la data constituirii superficiei. Considerm c prevederea
respectiv trebuie interpretat n sensul stabilirii modalitii de calcul a redevenei
i nu a cuantumului concret (dei nu excludem i o asemenea variant) al acesteia.
Cu alte cuvinte, legiuitorul se refer la convenia dintre pri n privina preului
care trebuie s se fac la momentul constituirii superficiei i nicidecum dup,
pentru c eventualitatea de neajungere la acord, ar putea s creeze dificulti
serioase la faza cnd superficiarul a edificat deja construcia, dar nu este de acord
cu preul (mrimea redevenei) pe care o nainteaz sau propune proprietarul de
teren. Preul stabilit iniial sau modalitatea de determinare a preului (criteriile i
forma) se pot modifica pe parcursul perioadei de exercitare a dreptului de

65
superficie. Conform alin. 2 al art. 448 din codul civil, mrimea redevenei poate fi
ajustat la cererea uneia din pri, n cazurile n care condiiile economice fac ca
neajustarea s fie inechitabil. n ceea ce privete msura ajustrii aceasta se va
aprecia inndu-se cont de schimbarea condiiilor economice i de principiul
echitii. Prin aceast reglementare se urmrete protejarea ambelor pri de
inechiti de ordin financiar n ceea ce privete relaia de superficie. Adic, pentru
proprietarul de teren posibilitatea de a cere ajustarea redevenei prezint faeta
raional prin aceea c, n caz de majorare a preurilor, cretere a cererii pe pia a
terenurilor, alte modificri de gen economic, va putea s majoreze cuantumul
redevenei, pe cnd, n ce-l privete pe superficiar, acesta dimpotriv va beneficia
de posibilitatea de a cere diminuarea plii lunare pe care o datoreaz proprietarului
de teren, ca consecin a reducerilor pe piaa terenurilor, inflaie, situaie personal
financiar slbit sau frivol, alte cauze care ar putea s-l determine pe proprietarul
de teren reducerea redevenei lunare. n linii mari, dreptul proprietarului de teren
de a beneficia de plata unei redevenei datorate de superficiar este cel mai esenial,
important i valent drept al acestuia, de care, n principiu, se leag i alte drepturi
ale lui.
2. s cear vnzarea superifciei la licitaie n cazul n care superficiarul nu
pltete redevena stabilit timp de trei ani precum i s participe la aceast
licitaie n conformitate cu prevederile alin. 3 al art. 448 din codul civil. Evident c
acest drept al proprietarului de teren este unul ce izvorte din primul. Adic, dac
superficiarul nu va respecta obligaia de plat ce corespunde dreptului
proprietarului de teren de a cere o asemenea redeven, pentru acesta din urm
apare un drept complementar, o posibilitate n plus pentru a reabilita situaia
economic preconizat pentru sine pentru acceptarea grevrii dreptului su real de
proprietate asupra terenului de un alt drept real, adic de cel de superficie. Un
moment demn de atenie ar fi accentuarea faptului c proprietarul de teren va putea
vinde la licitaie nu construcia (cum ar fi cazul exprimat la art. 447), ci superficia,
nu se vinde bunul, ci dreptul asupa bunului. Proprietarul terenului are dreptul de a

66
participa la licitaia respectiv i, anticipnd lucrurile, am putea vedea aici i o
eventualitate stingere a dreptului de superficie, deoarece dac propeitarul de teren
va fi ctigtorul licitaiei i va deveni titular al dreptului de superficie, am fi n
faa situaiei n care proprietarul de teren va coincide cu superficiarul, i prin
consolidare acest persoan va fi unicul titular deplin al dreptului de proprietate
att asupra terenului, ct i asupra construciei amplasate pe el. Din suma care va fi
obinut n urma organizrii licitaiei de nstrinare a dreptului de superficie vor fi
acoperite cheltuielile de organizare a licitaiei, se vor achita restanele de plat pe
perioada neachitt n favoarea poprietarului de teren, iar restul sumei se va
transmite ex-superficiarului, evident numai dac o asemenea sum va mai rmne
dup repartizarea sumelor debitoare. Pentru persoana care va dobndi n urma
licitaiei deptul de superficie acioneaz aceleai reguli ca i pentru orice
superficiar, inclusiv cea de drept de despgubire a superficiarului la sfritul
perioadei de superficie sau la ncetarea prin alte modaliti a acestui drept. De
menionat c n cazul respectiv nu este vorba de ncetare a dretului de superficie, ci
de transmitere a acestuia. Numai pentru superficiarul care nu achit redevena n
termenul respectiv, acest fapt servete drept moment de stingere (pentru sine) a
dreptului de superficie. Prin urmare: nu va nceta dreptul, ci se va schimba titularul
i respectiv subiectul raportului superficiarul.
3. de a prelungi termenul de superficie pentru o nou perioad. Aa cum am
menionat anterior, superficia este un drept real temporar. Astfel la expirarea
termenului de superficie, dreptul superficiarului va nceta i odat cu el va nceta i
raportul dintre superficiar i proprietarul de teren, numai dac acetia nu vor
conveni expres sau tacit n vederea prelungirii termenului de superficie. Aa cum
rezult din lege, prerogativa de prelungire aparine totui proprietarului de teren,
care, dac va dori s prelungeasc termenul, va nainta lucrul dat ca condiie pentru
superficiar i mai puin ca opiune pentru ultimul, care n cazul neacceptrii va fi
sancionat cu nendreptirea de a cere despgubire pentru construcie. n situaia n
care iniiativa de prelungire vine de la superficiar, proprietarul de teren va putea s

67
accepte sau s refuze prelungirea termenului ca liber i nengrdit opiune,
neexistnd n acest caz nici un pericol de pierdere a unor drepturi sau posibiliti de
ordin financiar sau de alt natur. Dac la expirarea termenului proprietarul de
teren nu manifest dorina de a renuna la raportul juridic dintre el i superficiar, se
va considera c acesta a exprimat tacit dorina de a prelungi termenul de superficie.
4. are dreptul de preemiune n cazul nstrinrii construciei de ctre
superficiar, drept prvzut la art. 447 din codul civil. Despre acest drept de
preemiune am vorbit i anterior, dar inem s definim c aceast prerogativ
pentru proprietarul de teren ar consta n ntietatea de care dispune acesta la
nstrinarea de ctre superficar a dreptului de superficie. Legea stabilete aceast
norm urmrind rezultatul consolidrii celor dou drepturi reale ce se refer la
acelai obiect (construcia) ntr-unul singur pentru conveniene de ordin registrativ,
n privina gestiunii i dispunerii de bun, precum i pentru scoaterea sarcinii cu
care este grevat terenul proprietarului pe perioada de superficie. n privina
nerespectrii din partea superficiarului a acestui drept al proprietarului de teren, se
vor aplica normele generale referitoare la dreptul de preemiune cuprinse la
compatrtimentul dedicat contractului de vnzare-cumprare i a unor norme
referitoare la proprietate.
5. are dreptul s cear stingerea dreptului de superficie, conform art. 450 din
codul civil, dac superficiarul nu va ridica construcia n termenii convenii sau
dac va nclca obligaiile de pstrare i conservare a construciei. Despre aceast
situaie ne-am referit i anterior n contextul unei alte obligaii corelative a
superficiarului, ns de menionat pentru proprietarul de teren c acesta pentru el
este un dreprt de alternativ de care va depinde i obligaia superficiarului,
deoarece anume n msura n care proprietarul de teren va stabili unele condiii
pentru superficiar n privina termenului de ridicare a construciei sau norme
speciale de comportare cu construcia, pentru superficiar va apare i obligaia
corespunztoare. n asemenea situaii, dreptul de superficie eventual ar putea s se
sting, avnd efectele generale de stingere, deci pentru cazurile de stingere pe

68
temeiul de neridicare n termen, situaia de efect este mai puin complicat, din
moment ce proprietarul de teren nu va trebui s plteasc despgubire
superficiarului din simplul motiv c nu va avea pentru ce s plteasc (nu va exista
obiectul), iar n cazurile n care superficiarul va nclca obligaia de conservare i
pstrare a construciei, aici consecinele stingerii dreptului de superficie sunt
similare cu cele generale i lor le vor fi proprii toate particularitile stingerii
/ncetrii dreptului de superficie.
Obligaiile proprietarului de teren constau n conduita prescris acestuia prin
lege sau n baza conveniei dintre el i superficiar n vederea realizrii dreptului
real de superficie. Pe de o parte, proprietarului de teren i sunt proprii unele
obligaii generale care se refer la toi ceilali dect superficiarul, adic un cerc
nelimitat de persoane care sunt obligate de a se abine de la orice aciuni n msura
s aduc atingere dreptului real de superficie, care n virtutea caracterului su real
este un drept absolut, opozabil tuturor. Aadar, proprietarul de teren va fi obligat n
aceeai msur ca i orice alt persoan, subiect de drept, de a promova un
comportament corespunztor vis-a-vis de dreptul superfiarului, drept protejat prin
posibilitatea ultimului de a beneficia de drept la aciuni utile.
1. n particular, proprietarul de teren are obligaia de a nu mpiedica pe
supeficiar n exercitarea dreptului su. Acest obligaie ar rezida mai cu seam n
faptul c proprietarul de teren nu poate interveni sun nici o form la exercitarea
liber a dreptului real al superficiarului, prin sfaturi sau controale, interdicii de
exercitare sau nclcare a statutului superficiarului cu unele obligaii neconvenite la
nceput. Dreptul su de a cere ncetarea superficiei pentru temeiurile examinate
anterior nu exprim o posibilitate de control sau de intervenie n activitatea de
exercitare a dreptului de superficie, ci o msur de protecie a proprietarului pentru
a preveni situaia de pieire a construciei sau de certificare a unui drept real prin
intermediul obiectului su.
2. O alt obligaie a propriatarului de teren este acea de al despgubi pe
superficiar pentru construcie la expirarea termenului pentru care a fost

69
constituit superficia sau la ncetarea lui prin alte modaliti, dac nu a fost
prelungit termenul superficiei. Conform alin. 2 al art. 451 din codul civil
proprietarul terenului trebuie s plteasc superficiarului o despgubire
corespunztoare pentru construcie. Despgubirea nu este corespunztoare dac nu
acoper cel puin dou treimi din valoarea de pia a construciei. Aadar,
legiuitorul ine cont de faptul c n plata despgubirii nu va ncpea i uzura
construciei, faptul c superficiarul a utilizat-o n msura convenit etc., ns i de
faptul c pe parcursul termenului de superficie superficiarul a pltit redeven
pentru utilizarea i exploatarea construciei. Obligaia de plat a despgubirii din
partea proprietarului de teren i gsete raiunea n faptul c superficarul este cel
care edific construcia respectiv, suportnd, de regul, toate cheltuielile de
edificare i ulterior pe cele de ntreinere a construciei, altfel pentru superficiar ar
fi inechitabil situaia n care nu ar putea pretinde de la proprietarul terenului o
contravaloare n sensul respectiv. Pe de alt parte, superficia poate fi constituit i
n privina unei construcii deja existente, adic care eventual ar putea fi edificat
de proprietarul de teren sau de o alt persoan i n aceste cazuri superficiarul nu
va mai putea pretinde la plata unei despgubiri, dect dac nu va demonstra c pe
parcursul perioadei de superficie valoarea construciei a sporit considerabil,
datorit unor reparaii capitale, unor anexe sau mbuntiri, sau dac s-au fcut
reconstrucii. n aceste cazuri proprietarul de teren va trebui s despgubeasc pe
superficiar numai n msura creterii valorii construciei i a mbuntirilor ce au
fost aduse acesteia. La alin. 3 al art. 451 din codul civil este prevzut c,
proprietarul de teren se poate elibera de plata despgubirii dac prelungete dreptul
superficiarului nainte de expirarea acestui drept, pe durata previzibil de
exploatare a construciei. Din aceast prevedere rezult c pentru proprietarul de
teren exist posibilitatea de a se elibera de acest obligaie, dar rmne un semn de
ntrebare ntr-o privin neelucidat de legislator i anume este clar situaia c
superficia se va prelungi pe perioada previzibil, n care se presupune c va rezista,
va supravieui construcia, dar nu este clar dac relaiile contractuale vor decurge n

70
acelai fel ca i pn la prelungire i anume rmme dilema n privina achitrii
redevenei de ctre superficiar, i pentru situaia respectiv ar exista dou
alternative:
fie c superficiarul va fi scutit de plata redevenei i nu va
beneficia de despgubire la expirare;
fie superficiarul va continua s achite redevena i, dac superficia
este prelungit pn la perpetuarea construciei, nu va mai fi despgubit din
cauza lipsei de echivalent (nu mai ezist obiectul - construcia).
Considerm c prima variant este mai aproape de adevr i de esena
superficiei, n plus este i echitabil, dar aa cum legiuitorul nu a fcut o
specificaie n acest sens, rmne s se interpreteze n baza principiilor de drept, n
special n baza principiului echitii, i s se atepte o interpretare oficial, sau s
ateptm practic judiciar n acest sens.
n aceast ordine de idei, concluzionm prin a meniona nc o dat c poziia
juridic a proprietarului de teren n cadrul raportului de superficie este determinat
de totalitatea drepturilor i obligaiilor ce-i aparin acestuia conform legii i
conveniei dintre el i superficiar, adic msurii n care s-a angajat n raport. n
afar de cele menionate, superficiarul mai poate dispune i de alte drepturi sau
poate s-i asume unele obligaii care nu sunt menionate n acest studiu, dar care
sunt urmare a acordului dintre superficiar i proprietarul de teren.

71
 CAPITOLUL III
NCETAREA DREPTULUI DE SUPERFICIE
3.1 Formele de stingere ale dreptului de superficie.
Stingerea dreptului de superficie, drept real principal, a fost justificat nc n
dreptul roman prin faptul c existena lui perpetu ar goli de coninut dreptul de
proprietate.
Dreptul de superficie, ca drept vremelnic, d de neles c se constituie pn la o
dat anumit, fie o dat fix, fie o dat condiionat. n momentul cnd s-au produs
anumite evenimente ori condiii, dreptul de superficie se stinge. Att legislaia
naional, ct i a statelor ce cunosc instituia dreptului superficiei, enumer i
reglementeaz toate cauzele de stingere a acestuia.
Literatura de specialitate nu prevede multe noiuni la acest compartiment. Ea se
refer doar la concretizarea i tlmcirea legislaiei privind modalitile propriu-zise
de stingere a superficiei.
Fiind o situaie temporar, superficia se alipete n mod necesar nudei proprieti,
pentru a reconstitui deplina proprietate. Aceast reconstituire a proprietii poate
avea diferite cauze: 1) expirarea termenului pentru care a fost constituit; 2)
ntrunirea n aceeai persoan a calitii de proprietar i a celei de superficiar; 3)
renunarea superficiarului la dreptul su, moartea, 4) instana de judecat a pronunat
rezoluiunea sau nulitatea actului juridic prin care cel ce a instituit superficia a
dobndit titlul de proprietate.
Stingerea superficiei la cererea proprietarului se evideniaz printr-un articol
aparte. Astfel, dreptul de superficie poate nceta la cererea proprietarului atunci
cnd superficiarul abuzeaz de folosina bunului, i aduce daune ori l las s
degradeze.

72
 n compartimentul respectiv m voi referi la ncetarea dreptului de superficie
prin mai multe modaliti. i aici trebuie s se fac diferen ntre stingere i
expirare, pentru a se evita confuzia ce poate s apar n acest privin. n primul
rnd stingerea dreptului este un termen mai larg care desemneaz posibilitatea
divers de a nceta efectele unui drept n virtutea unor circumstane independente
de voina prilor, sau la voina superficiarului sau proprietarului de teren n mod
unilateral sau prin acord ntre acetia. Expirarea termenului pentru care este
constituit un drept este o modalitate, un temei de stingere i, integrativ, de ncetare
a dreptului respectiv. Deci, la subiectul respectiv vom aborda problema anume n
aspectul stingerii dreptului de superficie n afara voinei prilor, deoarece despre
ncetarea raportului de superificie din iniiativa prilor am vorbit mai detaliat la
compartimentul drepturilor i obligaiilor superficiarului i a proprietarului de
teren.
Legislaia civil a Republicii Moldova la art. 449 prevede urmtoarele temeiuri
de stingere a dreptului de superficie (vezi schema 3):
la expirarea termenului;
prin consolidare, dac terenul i construcia devin proprietatea aceleiai
persoane;
n alte cazuri prevzute de lege.
Schema 3
Stingerea dreptului de superficie *

73
 La expirarea termenului

Stingerea dreptului de Prin consolidare

superficie

Alte cazuri prevzute de

legislaie

* Sursa: elaborat de autor

Temeiurile de stingere. Dreptul de superficie se stinge:

dac a expirat termenul stabilit n actul de constituire29 (art. 449 lit.a).
Dac actul de constituire nu prevede un termen limit de exercitare a dreptului
de superficie, acest drept se consider constituit pentru 99 de ani. Considerm c
superficiarul nu are dreptul s ncheie contracte de locaiune ori s instituie o
ipotec asupra dreptului su de superficie cu o dat ulterioar expirrii dreptului
su, ceea ce nseamn c, la data expirrii termenului dreptului de superficie, toate
grevrile i contractele de locaiune se consider ajunse la scaden dac
proprietarul de teren nu i-a dat anterior acordul. Dreptul de superficie constituit
pentru un anumit termen poate fi prelungit de ctre proprietar pn la data
expirrii, dar dac superficiarul nu accept prelungirea, dreptul se stinge. La
ajungerea la scaden a termenului de superficie, care reprezint cea mai frecvent,
mai puin litigioas i mai convenabil (n aspectul preconizrii duratei dreptului i
respectiv a raportului) modalitate de stingere a dreptului de superficie, dreptul real
de care dispune va nceta, dac prile nu vor conveni s prelungeasc termenul
superficiei. Prelungirea se poate face expres sau tacit, cea de-a doua modalitate se
poate exprima prin continuarea de facto a raporturilor contractuale dintre
superficiar i proprietarul de teren, n asemenea cazuri termenul pentru care a fost

74
constituit iniial superficia se consider expirat i ncepe s curg un alt termen,
care fie se va considera un termen de aceeai durat cu primul, fie c se va
considera c superficia este constituit pe o perioad de 99 de ani, conform
prescripiilor legale.
Conform regulii generale, superficia se stinge la expirarea termenului pentru care
a fost constituit, dac nu a intervenit o alt cauz de stingere. Dup cum reiese din
definiia superficiei, aceasta poate fi constituit pe un termen determinat de
participani sau dac contractul nu prevede termenul, atunci superficia se constituie
29
Baie, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baie S., Roca N. Chiinu: Editura Tipografia
Central, 2005, p. 287.
pe un termen de 99 ani. n prezena unui termen determinat atunci cnd actul de
constituire a superficiei prevede un numr anumit de ani sau o anumit dat, dreptul
de superficie nceteaz la data specificat n contractul de constituire. Atunci cnd
data exact nu este cunoscut, dreptul de superficie se constituie pe o perioad de
99 ani, aa cum prevede legea. Putem afirma c, reieind din prevederile legale, data
pn la care se bucur superficiarul de dreptul su poate fi determinat de lege sau
actul constitutiv de superficie.
prin consolidare30
Adic ntr-o singur persoan se ntrunesc dreptul de proprietate asupra
terenului i dreptul de proprietate asupra construciei (art. 449 lit. b). Altfel spus,
fie proprietarul terenului a devenit i superficiar, ori superficiarul a dobndit
proprietate asupra terenului. De exemplu, proprietarul de teren poate dobndi
dreptul de superficie la licitaie n cazul n care superficiarul nu a pltit redevena
mai mult de trei ani (art. 448 alin. 3) sau superficiarul refuz dreptul su. n
literatura de specialitate aceast situaie se mai numete consolidare.
Consolidarea, n dreptul modern ca i n dreptul roman, este dobndirea
proprietii lucrului supus superficiei de ctre nsui proprietarul terenului. Cnd
proprietarul terenului dobndete proprietatea, superficia nceteaz de a mai exista
ca un drept separat, ca o dezmembrare, cci nimeni nu poate avea o servitute asupra
75
propriului su lucru. Superficia se reunete cu nuda proprietate i dispare, absorbit
fiind n deplina proprietate.
Stingerea dreptului de superficie prin consolidare este situaia n care
proprietarul de teren i proprietarul construciei coincid, adic se ntrunesc ntr-o
singur persoan, aa cum prevede norma din codul civil. Nu suntem de acord cu
poziia respectiv promovat de legiuitorul nostru, care probabil din cauza
inspirrii din diferite sisteme de drept (francez, german, romn etc.) comite o
30
Baie, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baie S., Roca N. Chiinu: Editura Tipografia
Central, 2005, p. 288.
eroare, deoarece este incorect expimarea n cauz n aspect juridic. De jure,
proprietarul terenului i pe perioada de superficie este i proprietar al construciei,
dar, de facto, superficiarul este cel care se comport cu construcia ca un adevrat
proprietar. O formulare corespunztoare n privina consolidrii, ca modalitate de
stingere a dreptui de superficie, ar fi cea prin care consolidarea s-ar explica prin
coincidena atributelor i caracterelor de proprietar i superficiar n aceeai
persoana, fapt care n consecin face fr importan existena dreptului de
superficie, care apare deja ca un drept facultativ, complementar i fr trebuin de
specificare att pentru proprietarul (singurul proprietar) devenit, ct i pentru alte
persoane.
Literatura de specialitate romn d consolidrii o definiie mai larg,
considernd-o ca reunirea asupra aceleiai persoane a ambelor caliti de proprietar
i de superficiar. De aici, unii autori au dedus c exist consolidare nu numai cnd
superficiarul dobndete nuda proprietate, dar i atunci cnd proprietarul dobndete
construcia, sau atunci cnd o ter persoan dobndete n acelai timp terenul i
edificiul.
Consolidarea se poate face pe dou ci:
situaia n care proprietarul de teren dobndete prin diverse modaliti
dreptul de superficie ce aparinea superficiarului fie prin cumprare,

76
 motenire etc. de la superficiar, fie ca urmare a ctigrii licitaiei organizate
n vederea nstrinrii dreptului de superficie
cazul n care superficiarul va dobndi dreptul de proprietate asupra terenullui
pe care este amplasat construcia obiect al superficiei trecerea dreptului de
proprietate asupra terenului la fel se poate face pe mai multe ci, dintre care
cele mai frecvente ar fi cele de procurare a terenului sau de succedare a
proprietarul de teren n privina terenului respetiv (legal sau testamentar).
Este criticat opinia conform creia o ter persoan dobndete n acelai timp
proprietatea i construcia. Fiindc pentru ca o ter persoan s primeasc ambele
drepturi ar trebui iniial ca dreptul de superficie s se sting prin alte cauze legale,
iar apoi s fie nstrinat. De exemplu, dobndirea prin donaie de la superficiar: la
nceput, beneficiarul ar trebui s renune la dreptul su, apoi s fie fcut donaia
conform regulilor generale. Este evident, pentru ca o ter persoan s primeasc
dreptul de proprietate deplin asupra ambelor obiecte ale dreptului de superficie, ei i
se poate nstrina proprietatea, iar dac ea dorete s primeasc dreptul deplin, va fi
nevoit s atepte stingerea dreptului de superficie.
n orice caz, atunci cnd superficia se stinge prin consolidare, fr intervenia
vreunei alte cauze de stingere, consolidarea este mai mult o piedic pentru
continuarea exercitrii superficiei dect un adevrat mod de stingere a acestui drept.
n ceea ce privete cel de-al treilea temei de stingere a dreptului de superficie
amintit n Codul Civil, adic alte cazuri prevzute de lege, este o indicaie legal
care d libertatea de a presupune stingerea dreptului de superficie i prin alte
modaliti dect cele prevzute la art. 449 din codul civil. Aa cum legea noastr
cunoate destul de puine referine la dreptul de superficie, ar fi absurd s cutm
un rspuns expres pentru ceea ce ar cuprinde alte cazuri prevzute de lege. n
aceste cazuri se are n vedere probabil c dreptul real de superficie se va stinge
pentru unele temeiuri i condiii generale prevzute de lege pentru toate categoriile
de drepturi, mai cu seam cu inciden n privina celor reale i ntr-un mod i mai

77
deosebit a celui de proprietate, care dup coninut este cel mai apropiat de dreptul
de superficie.
renunarea superficiarului la dreptul su de superficie
Superficiarul, cu condiia de a avea capacitatea necesar pentru a dispune de
dreptul su, poate oricnd renuna la dreptul su. El o poate face printr-un act
unilateral sau o convenie bilateral sub form de contract ncheiat cu proprietarul.
Se presupune c renunarea poate fi efectuat i n mod tacit, renunarea fiind
subneles din circumstanele ce se creeaz.
Renunarea unilateral poate fi fcut sub orice form, rezultnd din
circumstanele cauzei, cu condiia c intenia de a renuna n acest caz este exprimat
n mod nendoielnic.
Considerm inadmisibil renunarea tacit, n acest caz ea ar fi egalat cu
nendeplinirea de ctre superficiar a obligaiei de a da preemiune proprietarului
terenului.
Mai indicat este renunarea expres sub form de act juridic. n cazul
superficiei cu titlu universal, aceasta urmeaz s fie nsoit de un act de primire-
predare a bunurilor aflate n superficie.
De menionat c n acest caz stingerea dreptului de superficie are loc pentru
superficiarul care renun la dreptul su, ns pentru proprietar dreptul de
superficie nu se consider stins, ci doar schimbarea numelui superficiarului.
Concluzionnd, s-ar cere de evideniat faptul c regula general n materie de
superficie i specificul acesteia presupune c dreptul de a revoca superficia l are
doar superficiarul, atta timp ct respect dreptul de preemiune al proprietarului de
teren, pe cnd proprietarul are dreptul la revocarea dreptului de superficie numai
n cazurile prevzute de lege.
Dac superficiarul nu a edificat construcia n termenul stabilit prin actul de
constituire a dreptului de superficie.31

78
 n acest caz, proprietarul de teren poate cere instanei de judecat stingerea
dreptului (art. 450). Dreptul de a fi acionat n judecat se pstreaz chiar i n
cazul n care superficiarul pltete regulat redevena;
Dac superficiarul i ncalc obligaia de a conserva construcia.32
i n acest caz, proprietarul poate cere instanei stingerea dreptului de superficie
(art. 450). Pentru a exista abuzul de folosin, nu este necesar s intervin dolul,
frauda sau rea-credina din partea superficiarului, fiind suficient i nepsarea sau
neglijena, atunci cnd bunul este lsat s degradeze din lips de ntreinere.
31
Baie, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baie S., Roca N. Chiinu: Editura Tipografia
Central, 2005, p. 287;
32
Ibidem, p. 289.

hotrrea judectoreasc
Stingerea superficiei poate avea loc i atunci cnd exist o hotrre a instanei de
judecat de rezoluiune sau de nulitate a actului juridic pe care acel ce a instituit
dreptul de superficie a dobndit titlul de proprietate. Dac actul juridic prin care s-a
dobndit titlul de proprietate, s-a constatat prin instan, c este nelegitim,
superficiarul n mod automat pierde dreptul su asupra imobilului. Ca efect al
pierderii dreptului, el nu poate nici dispune, nici poseda bunul. Evident, alte acte
juridice ncheiate de el dup primirea titlului sunt desfiinate. Astfel, superficia nu
poate fi continuat, stingerea ei fiind rezultatul condiiilor expuse mai sus.
Actul de constituire va fi declarat nul i n cazul cnd acesta a fost ncheiat cu
nerespectarea condiiilor privind capacitatea juridic a proprietarului. n acest caz
se aplic regulile generale privind declararea nulitii actelor juridice.
Dreptul de superficie se stinge la data radierii din registrul bunurilor imobile. n
acest sens, Codul civil prevede, la art. 290, c ncetarea drepturilor reale asupra
bunurilor imobile sunt supuse nregistrrii de stat, iar la art. 499 alin. 2, c

79
drepturile reale se vor pierde sau stinge numai dac radierea lor s-a nscris n
registrul bunurilor imobile cu consimmntul titularului. Consimmntul
titularului nu se cere dac a expirat termenul pentru care a fost constituit sau se
prezint o hotrre judectoreasc irevocabil (art. 499 alin. 4).
Dac dreptul de superficie s-a stins n legtur cu expirarea termenului, are loc
o stingere de drept i nu trebuie ca o parte s cear radierea. Oficiul cadastral va
elibera extrase fr indicarea dreptului de superficie
n cazul consolidrii, superficia se stinge de drept, imediat ce superficiarul a
nregistrat actul de dobndire a proprietii asupra terenului sau proprietarul a
nregistrat actul de dobndire a dreptului de superficie ori a hotrrii judectoreti
irevocabile prin care s-a stins dreptul de superficie.

3.2 Efectele stingerii superficiei

n privina efectelor stingerii dreptului de superficie acestea sunt foarte vaste
interesante i deosebite chiar n comparaie cu alte drepturi reale. Principalul efect
al stingerii superficiei este acela c superficiarul va pierde orice drept asupra
construciei i cu att mai mult asupra terenului, pstrnd exclusiv dreptul la o
despgubire pentru construcia respectiv.
Conform alin. 1 art. 451 la stingerea dreptului de superficie, construcia
aflat pe teren se transmite de drept proprietarului acestuia. Aceasta semnific
faptul c efectul de baz al stingerii dreptului de superficie este anume faptul
trecerii construciei n posesia de fapt i de drept a proprietarului de teren care
atrage deja dup sine un ir de alte consecine juridice. Efectiv factorul de pierdere
ulterioar a oricrui drept real asupra construciei n privina superficiarului
reprezint, dup mine momentul culminant al superficiei i factorul care n mod
vdit pune n eviden un concept de drept care, poate c depete limitativ aria
unei echiti de aparen i a cursului normal uzual i perceput de ochiul
nejuridic, dar care coincide cu o logic juridic ncadrat perfect n aria
80
principiului superficia solo cedit (tot ce este pe un teren aparine proprietarului
acestuia). Construcia va veni sau va reveni n proprietatea deplin a proprietarului
de teren fr a fi grevat sau afectat n vreun mod de alte drepturi sau sarcini
reale. Titlul de proprietar este prezumat aa sau altfel pentru proprietarul de teren
n privina construciei, conform poziiei abordate n lege, ns el poate fi afectat de
situaia n care proprietarul de teren nu dorete sau nu poate s plteasc
despgubirea corespunztoare superficiarului i n acelai timp nu este dispus s
prelungeasc termenul de superficie. n asemenea cazuri legea pune la dispoziia
superficiarului dreptul de retenie, adic acesta nu va transmite construcia dect
odat cu plata parial sau total a despgubirii ce i se cuvine n virtutea legii i/sau
a conveniei dintre pri. Dac dreptul de retenie este exercitat samovolnic, adic
nentemeiat de ctre superficiar, proprietarul se poate proteja dect prin a nainta o
aciune n justiie.
Dac superficiarul va reine ntemeiat construcia, dreptul su, conform
alin.2 al art. 452 din codul civil , este garantat cu teren n loc de superficie i cu
rangul acesteia. Deci superficiarul n aceste cazuri va dispune nu doar de dreptul de
retenie ca un drept declarativ, dar mai este asistat i de un drept complementar de
garanie prin terenul pe care este amplasat construcia n favoarea superficiei.
Tot la categoria efectelor stingerii dreptului de superficie se raporteaz i o
alt garanie menionat la alin. 3 al art.452 din codul civil i care const n faptul
c dac dreptul de superficie la stingerea acesteia mai este grevat cu o ipotec,
creditorii ipotecari au un drept de gaj asupra despgubirii. 33 Aa cum am analizat
problema anterior, dreptul de superficie poate fi grevat de sarcini reale, inclusiv de
un alt drept real accesoriu, cum ar fi cel de gaj. Prin norma coninut la alin. 3 al
art. 452 din codul civil se urmrete protejarea creditorilor superficiarului care au
creana garantat prin gaj i care vor veni cu ntietate la primirea sumei ce li se
cuvine n baza raportului garantat direct de la proprietarul de teren care este obligat
fa de superficiar la plata unei despgubiri. Raportul n aceste cazuri totui este
unul ntre superficiar i proprietarul de teren, iar creditorul va interveni n msura

81
n care are garantat o crean fa superficiarul debitor i numai n limitele
cuantumului garantat, cu respectarea condiiilor referitoare la gaj, ca contract
accesoriu.
Dac dreptul de superficie s-a stins, construcia trece de drept proprietarului de
teren. Nuda proprietate asupra construciei se umple de coninut, deoarece valoarea
construciei nregistrat n activul superficiarului se nscrie n activul
proprietarului. Construcia urmeaz s treac n posesiunea, folosina i dispoziia
proprietarului n starea n care se afla la data stingerii dreptului de superficie,

33
Cojocari, E. Drept civil: dezmembrmintele dreptului de proprietate. / Cojocari E. Chiinu, 2005;

superficiarul neavnd dreptul s ridice construcia sau pri ale ei alin. 4 art. 451, n
caz contrar putnd fi obligat la plata de daune-interese.
Indiferent de temeiul stingerii dreptului de superficie, proprietarul este inut
s despgubeasc superfciarul pentru construcie. Legea instituie o prezumie,
stabilind c recompensa se consider corespunztoare dac acoper cel puin 2/3
din valoarea de pia a construciei. Din dispoziia alin. 2 art. 451 rezult c, dac
pltete 2/3 din valoarea de pia a construciei, proprietarul nu este obligat s
achite o sum mai mare, plata a 2/3 considerndu-se corespunztoare n opinia
noastr, proprietarul nu va fi inut s plteasc despgubirea dac prin contractul
de constituire prile au convenit altfel. De exemplu, se prevede plata unei
redevene mici sau, n genere, nu se pltete nici o redevena dac, la expirarea
termenului dreptului de superficie, construcia va trece cu titlu gratuit la proprietar.
Referitor la stingerea dreptului de superficie, legiuitorul a prevzut mecanisme
raionale de prevenire a unor eventuale litigii. Astfel, n ipoteza imposibilitii de a
despgubi superficiarul, proprietarul poate, pn la data expirrii termenului
stabilit n contract, s prelungeasc dreptul superficiarului alin. 3 art. 451.
Superficiarul nu este interesat s resping prelungirea contractului, cci va pierde

82
dreptul la despgubire. Pentru el este optim varianta prelungirii contractului i
nstrinrii dreptului su de superficie ori transmiterii n locaiune a ncperilor din
construcie.
n cazul n care proprietarul de teren nu pltete recompensa datorat
superficiarului, acesta are dreptul de retenie a construciei pn la plata
despgubirii alin. 3 art. 452 . Superficiarul retentor trebuie s conserveze imobilul
cu diligenta unui bun proprietar i s perceap fructele, adic s utilizeze imobilul
la destinaie, i s ncaseze banii sau alte profituri pe care le va lua n calcul la plata
despgubirii.
Este interesant faptul c superficiarul ar putea fi implicat n diverse raporturi
care ultraactiveaz termenului de superficie. De cele mai multe ori aceste raporturi
se prezint sub forma locaiunii sau arendei n dependen de obiectul contractului,
chiar dac ncheirea contractului de arend de ctre superficiar ar prea banal,
deoarece prerogativele sale sunt orientate spre utilizarea terenului numai n msura
n care este necesar acest lucru pentru exploatarea construciei i dreptul de dare n
arend s-ar putea spune c este o prerogativ prea larg pentru superficiar, ale crui
mputerniciri n privina terenului sunt totui destul de limitate. Dac la stingerea
dreptului de superficie superficiarul mai este prins n asemenea raporturi,
proprietarul terenului se subrog superficiarului n contractele de arend i
locaiune, aa cum este prevzut la art.453 din codul civil.
n concluzie se poate afirma c odat cu stingerea dreptului de superficie
proprietarul de teren va deveni proprietar deplin i al construciei subrogndul pe
superficiar n raporturile de arend sau locaiune, fiind inut la plata unei
despgubiri pentru construcie, iar superficiarul va pierde orice exerciiu de drept
real asupra construciei i terenului aferent acesteia.

83
 CONCLUZII:
Dreptul de proprietate ca drept real principal i complet are o structur creat din
trei atribute: posesia, folosina i dispoziia, considerndu-se titular al acestuia doar
persoana care dispune ce toate cele trei atribute. Dreptul de proprietate poate fi
dezmembrat n: drept de posesie, drept de folosin i drept de dispoziie, care pot
aparinea concomitent i altor persoane. Drepturile reale formate prin dezmembrarea
atributelor dreptului de proprietate se numesc n doctrin dezmembrminte ale
dreptului de proprietate, drepturi reale asupra bunurilor altuia i drepturi reale asupra
bunurilor strine. Considerm sintagma alte drepturi reale utilizat pe bun dreptate
de Codul civil, din considerentul c dreptul de proprietate este prototipul
drepturilor reale ntr-o asemenea msur, nct celelalte drepturi reale sunt
considerate o prelungire a dreptului de proprietate. Dar din punct de vedere
teoretico doctrinal utilizarea conceptului dezmembrminte ale dreptului de
proprietate este admisibil i argumentat prin mecanismul juridic de formare al acestor
drepturi reale.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt drepturi reale principale
constituite asupra bunurilor altuia, din unele atribute ale dreptului de proprietate
84
(posesia i folosina), opozabile tuturor, att terilor ct i proprietarului, n limitele
actului juridic de constituire. Fiind derivate ale dreptului de proprietate ele se
deosebesc de acest drept prin faptul c prin structura lor ele nu sunt tot aa de
complexe, dispun de caractere specifice i sunt limitate prin lege.
Prezenta lucrare i-a propus ca scop analiza tiinific a instituiei superficiei cu
axarea, n special, pe problemele constituirii, exercitrii i stingerii ei.
Aceast alegere a fost dictat de locul pe care l ocup superficia n sistemul de
drept civil moldovenesc i de importana acestei instituii pentru avansarea
economic a statului. Abordarea acestei instituii de drept civil este condiionat de
dezvoltarea pieei imobiliare, care pune noi sarcini n faa legiuitorului n vederea
reglementrii raporturilor aprute ntre proprietarul unui teren i superficiar.
n prezenta lucrare, autorul a urmrit efectuarea unei analize a noiunii dreptului
de superficie, modului de constituire, exercitare i stingere a acestui drept n
conformitate cu legislaia rilor ce cunosc instituia superficiei, generalizarea
normelor care reglementeaz dreptul de superficie, a doctrinei i chiar a practicii
judiciare.
Prin eforturile autorului s-a creat o imagine clar a naturii dreptului de
superficie, introducerea creia este o necesitate i pentru Republica Moldova odat
cu trecerea ei la economia de pia. Considerm c, superficia nu este reglementat
suficient de legislaia naional, participanii la relaiile imobiliare pot ncheia
contracte privind instituirea unei superficii.
Dreptul de superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia n
vederea edificrii i exploatrii unei construcii, deasupra i sub acest teren, sau al
exploatrii unei construcii existente.
Avantajul superficiei const n faptul c acesta este un mijloc comod pentru
proprietar de a folosi terenul su. Iar datorit caracterului temporar al dreptului de
superficie, proprietarul este sigur, c ntr-un moment dreptul su de proprietate se va
completa devenind din nou deplin.

85
 Odat cu introducerea n Codul civil a reglementrilor privind superficia
legiuitorul Republicii Moldova a readus reglementrile privind dreptul de
proprietate i dezmembrmintele acestuia nu numai n conformitate cu cele
recepionate din dreptul privat roman i aplicate pe teritoriul rii noastre pn n
anul 1940, dar i le-a reconstituit n conformitate cu cele mai reuite reglementri
din rile contemporane care cunosc i reglementeaz acest drept real. Superficia
este un instrument juridic care permite utilizarea complet i permanent a bunului,
fr ca proprietarul s piard dreptul de proprietate asupra lui.
Dreptul de superficie, fiind un drept real principal, beneficiaz de caracterele
juridice ale drepturilor reale principale, dar i are i caracterele sale specifice
(temporar, dar de lung durat, are un coninut variabil, este un drept perpetuu
etc.), fapt care condiioneaz existena lui de sine stttoare i argumenteaz
necesitatea aplicrii i reglementrii lui separate de dreptul de proprietate.
Obiectul dreptului de superficie este constituit din dou bunuri imobile: o
construcie i un teren, dar cu condiia ca el s fie proprietate privat.
Codul civil prevede ca modaliti de constituire a dreptului de superficie:
dispoziia legal i actul juridic, fiecare din aceste modaliti dispunnd de
caracterele sale specifice.
Exercitarea dreptului de superficie este determinat de lege. Prin exercitarea
dreptului de superficie se nelege ndeplinirea drepturilor i obligaiilor pe care le are
superficiarul, n raport cu proprietarul de teren, asupra suprafeei sau subfeei.
Drepturilor superficiarului i sunt corelative obligaiile proprietarului, iar obligaiilor
superficiarului drepturile proprietarului. Potrivit Codului Civil, asupra dreptului de
superficie se aplic n modul corespunztor regulile dreptului de proprietate asupra
imobilelor dac legea nu prevede altfel.
Dreptul de superficie, fiind temporar, dispune de diferite modaliti de stingere:
dac a expirat termenul stabilit n actul de constituire, prin consolidare, dac
superficiarul nu a edificat construcia n termenul stabilit, dac superficiarul ii
ncalc obligaia de consrva construcia.

86
 Am atins obiectivele propuse prin formularea reglementrilor juridice privind
servitutea n funcie de evoluia legislaiei naionale i de cele mai progresiste
reglementri din astfel de ri ca Germania, Frana, Romnia, Rusia, etc.
n consecin, s-a realizat o lucrare n care nu numai c se evideniaz
principalele probleme n ceea ce privete dreptul de superficie, dar i s-au oferit
soluii i recomandri care ar putea fi utile n activitatea de aplicare a dispoziiilor
legale i de perfecionare a cadrului legislativ.
Intenia autorului a fost efectuarea unei analize teoretice naturii juridice a
dreptului de superficie, pentru care a trebuit s procedeze, n prealabil, la
cercetarea amnunit a dreptului de proprietate, a caracterelor i atributelor lui. De
asemenea, pentru explicarea originii i naturii juridice a dreptului de superficie,
autorul a considerat util comparaia cu dreptul roman i cu vechiul drept romnesc.
Cu att mai mult, c unele dintre vechile legiuiri au o valoare nu doar istoric, ci i
practic.
Lucrarea este elaborat ntr-o form de analiz multilateral a instituiei
servituii fa de pilonul real dreptul de proprietate. Prin prisma acestei lucrri, s-
a fcut o delimitare exact i argumentat, fiind i exponentul meninerii
tradiionale a instituiei superficiei n cadrul altor drepturi reale.
Autorul nu s-a limitat la elaborarea unei teze teoretice, ci a reflectat principalele
probleme ce apar n faa celor ce doresc s studieze n profunzime aceast
instituie, recomandndu-le unele soluii.

87
 ACTE NORMATIVE:
1. Constituia Republicii Moldova din 29 iulie 1994 (Monitorul Oficial al RM nr.1
din august1994);
2. Codul civil al Republicii Moldova /Legea nr. 1107-XV din 6 iunie 2002
(Monitorul Oficial al RM, nr.82-86, din 2002);
3. Codul familiei al Republicii Moldova /Legea Republicii Moldova nr.1316-
XIV din 26.10.2000 (Monitorul Oficial al RM, 2001, nr.47-48);
4. Codul funciar al Republicii Moldova /Legea Republicii Moldova nr.828-XII din
25.12.1991 (republicat n Monitorul Oficial al RM nr.1007 din 04.09.2001);
5. Legea Republicii Moldova cu privire la preul normativ i modul de vnzare-
cumprare a pmntului nr.1308-XIII din 25 iulie 1997 (Monitorul Oficial al
RM, 1997, nr.57-58, republicat n Monitorul Oficial al RM, 2001, nr.147-
148);
6. Legea Republicii Moldova cu privire la cadastrul bunurilor imobile nr. 1543-
XIII din 25.02.1998 (Monitorul Oficial al RM, 1998, nr.44-46);
7. Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile
(Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2004, nr. 233-236);
8. Legea privatizrii fondului de locuine nr. 1324-XII din 10.03.1993

88
 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1993, nr. 5);
9. Hotrrea Guvernului nr.360 din 18.04.97 despre aprobarea Regulamentului
privind certificatul de urbanism i autorizarea construirii sau desfiinrii
construciilor i amenajrilor (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997,
nr.31-32);
10. Hotrrea Guvernului nr.1030 din 12.10.98 despre unele msuri privind
crearea cadastrului bunurilor imobile (Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 1998, nr.96);
11. Hotrrea Guvernului nr.61 din 29.01.99 pentru aprobarea Regulamentului cu
privire la formarea bunurilor imobile (Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 1999, nr.10-11).
Practica judiciar :

Decizia Colegiului economic al Curii Supreme de Justiie a Republicii Moldova

nr.2re-274/2008 din 16.10.2008. Buletinul Curii Supreme de Justiie a Republicii Moldova,
2008, nr.11, pag.16.

Decizia Colegiului civil i de contencios administrativ lrgit al Curii Supreme

de Justiie din 15 martie 2006, pronunat n dosarul nr. 2ra-272/2006.

89
 BIBLIORAFIE:
1. Alunaru, C. Noi aspecte teoretice i practice ale dreptului de superficie. /
Alunaru C. // Dreptul, 1993, nr. 5-6;
2. Baie, S. Drept civil. Drept de proprietate / Baie S. Chiinu: Editura Toner,
1995;
3. Baie, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baie S., Roca N.
Chiinu: Editura Tipografia Central, 2005;
4. Baie, S. Drept civil. Drepturile reale. Teoria general a obligaiilor / Baie S.,
Bieu Aureliu, Cebotari Valentina Chiinu: Editura Cartier Juridic, 2005;
5. Baie, S. Drept civil. Partea general. Drepturile reale. Teoria general a
obligaiilor (Scheme). / Baie S., Roca N. Chiinu, 2001;
6. Baie, S. Principiile fundamentale ale dreptului de proprietate. / Baie S., Roca
N. Chiinu: Editura ARC, 2000;
7. Baie, S. Modurile de apariie i de stingere a dreptului de proprietate. / Baie S.
// Analele tiinifice ale USM. tiine juridice., Chiinu, 1998;
8. Brsan, C. Drept civil. Drepturile reale. / Brsan C., Goi M., Pivniceru M.;
Iai: Editura Institutul European, 1997;

90
9. Brsan, C. Drept civil. Drepturile reale principale. / Brsan C.; Bucureti:
Editura All Beck, 2001;
10.Brsan, C. Reglementarea dreptului de superficie n proiectul Codului Civil. /
Brsan C. // Revista Romn de drept, 1972, nr. 3;
11.Cercel, S. Drept civil. Dezmembrmintele dreptului de proprietate. Modurile de
dobndire a drepturilor reale. Publicitatea imobiliar. / Cercel S. Bucureti:
Editura Universitaria, 2003;
12. Chelaru, E. Circulaia juridic a terenurilor. / Chelaru E. - Bucureti: Editura
All Beck, 1999;
13.Chelaru, E. Unele aspecte n legtur cu circulaia juridic a terenurilor
proprietate privat. / Chelaru E. // Dreptul, 1996, nr. 5-6;
14. Ciobanu, F. Instituia dreptului de superficie raportat la prevederile Legii
fondului funciar. / Ciobanu F. // Dreptul, 1993, nr. 2;
15. Cojocari, E. Drept civil. Drepturile reale (Note de curs). / Cojocari E., Cunir
M., Ciobanu C. Chiinu, 2003;
16. Cojocari, E. Drept civil: dezmembrmintele dreptului de proprietate. / Cojocari
E. Chiinu, 2005;
17.Comentariul Codului Civil a Republicii Moldova, Vol. I. Chiinu, 2005;
18.Culegere de practic judiciar a colegiului civil i de contencios administrativ al
curii supreme de justiie (2005-2006)
19.Dogaru, I. Teoria general a drepturilor reale. / Dogaru I., Cercel S.;
Bucureti: Editura All Beck, 2003;
20. Dogaru, I. Elemente de drept civil. Drepturi reale. / Dogaru I., Smbrian T.,
Vol. II Craiova: Editura Oltenia-Craiova, 1994;
21.Dumitrescu, B. Curs de drept civil. Bunuri. Proprietatea i drepturile reale
principale. / Dumitrecu B. Bucureti, 1944;
22. Durac, Gh. Drept civil. Drepturile reale principale. / Durac Gh.; Iai: Editura
Fundaiei Chemarea, 1994;

91
23. Filipescu, I. Drept civil. Dreptul real de proprietate i alte drepturi reale. /
Filipescu I.; Bucureti: Editura ACTAMI, 2000;
24. Filipescu, I. Dreptul de superficie. / Filipescu I. // Revista de tiine juridice,
Craiova, 1995, nr. 2;
25. Florescu, D. Dreptul de proprietate. / Florescu D., Bucureti: Editura Titu
Maiorescu, 2002;
26. Gionea, V. Curs de drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. /
Gionea V.; Bucureti: Editura Fundaiei Romnia de mine, 1996;
27. Gsc, V. Drept civil: Drepturile reale. / Gsc V. Chiinu, 2005;
28. Ionacu, A. Curs de drept civil romn. Drepturile reale. / Ionacu A., Vol. III,
Cluj-Napoca: Editura universitii Ferdinand I, 1946;
29. Leik A. Drept civil. Drepturile reale. / Leik A.; Iai: Editura Apillonia, 1998;
30. Lupulescu, D. Dreptul de proprietate personal. / Lupulescu D., - Bucureti:
Editura tiinific, 2000;
31. Luescu Gh. Teoria general a drepturilor reale. / Luescu Gh.; Bucureti, 1974;
32. Macovei, L. Codul civil n 1624 de tabele. / Macovei L. Chiinu, 2002;
33. Manoliu J. Drept civil. Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale. /
Manoliu J., Durac Gh.; Iai: Editura Sanvialy, 1996;
34. Mihancea, A. Drept civil. Drepturi reale. / Mihancea A. Timioara 1996;
35. Ptulea, V. Dreptul de proprietate. / Ptulea V., Turianu C., Vol. III Bucureti,
2005;
36. Pop, L. Drept civil. Drepturile reale principale. / Pop L., - Cluj-Napoca:
Editura Cardial, 1993;
37.Pop, L. Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale. / Pop L., - Bucureti:
Editura Lumina Lex, 2001;
38. Romoan, I. Drept civil. Drepturile reale. / Romoan I. Oradea 1996;
39. Stoica, V. Drept civil. Drepturile reale principale. / Stoica V., Vol. I, -
Bucureti: Editura Humanitas, 2004;

92
40. Stoica, V. Drepturile reale i drepturile de crean / Stoica V. // Curier Judiciar,
2003, nr. 12;
41. Surdu, V. Contribuia practicii judiciare la consacrarea existenei dreptului de
superficie. / Surdu V. // Studii i cercetri juridice, 1973, nr. 4;
42. Ugo, M. Principiile fundamentale ale dreptului de proprietate. / Ugo M., Baie
S., Roca N., - Chiinu: Editura ARC, 2000;
43. Zinveliu, I. Dobndirea dreptului de proprietate personal asupra terenurilor cu
sau fr construcii. / Zinveliu I., Cluj-Napoca: Editura Dacia, 1972.
* * *
1. Ionacu, A. La coproprit d'un bien. / Ionacu A.; Paris: Le Presses
Universitaire de France, 1930;
2. Larroumet, Ch. Droit civil. Les biens. Droits rels principaux. / Larroumet Ch.,
Vol. II, Paris: Editura Economica, 1985;
3. Mazeaud, H. Leons de droits civil. Biens. Droit de proprit et ses
dmembrements. / Mazeaud H., Mazeaud L., Vol. III, Paris, 1996;
4. , . . . / , . .,
. ., : , 2001.

93