Ministerul Educaiei al Republicii Moldova

Universitatea Tehnic a Moldovei

Facultatea Cadastru i Construcii
Catedra Drept Patrimonial

Lucrare de an
Tema: Accesiunea Imobiliara, mod de
dobindire a drepturilor de proprietate.
DREPT CIVIL

A elaborat studentul
grupei DP-1213,
Vacarciuc Andrei

A verificat conf. Univ.,

dr. Climova Alla

Chiinu 2014

Cuprins
1

Introducere..2
1. Consideraii generale privind dobndirea dreptului de proprietate
asupra bunurilor imobile
1.1. Aspecte generale privind dreptul de proprietate.4
1.2. Consideraii generale privind modurile de dobndire a dreptului de proprietate..7
1.3. Scurt istoric privind accesiunea imobiliar.10

2. Aspecte generale privind accesiunea imobiliar

2.1. Noiunea i elementele caracteristice ale accesiunii imobiliare...11
2.2. Noiuni generale, particularitile i coninutul accesiunii imobiliare natural.13
2.3. Noiuni generale, particularitile i coninutul accesiunii imobiliare artificial...16

3. Accesiunea imobiliar ca obiect al nregistrrii n OCT

3.1. Despre nregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile
dobndite n rezultatul accesiunii imobiliare20
3.2. Documentele necesare spre efectuarea nregistrrii dreptului de proprietate dobndit
prin accesiune...23
3.3. Reglementarea accesiunii imobiliare in legislatia altor state..25

4. Aspecte practice
4.1. Cerere de chemeare in judecat privind accesiunea imobiliar artificial..29
4.2. Cerere de chemare n judecat privind accesiunea imobiliar natural31
Concluzie ...32
Bibliografie.35

Introducere
Accesiunea, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate, reprezint una din
principalele instituii ale dreptului civil, avnd aplicabilitate din cele mai vechi timpuri i
pn n zilele noastre.
Actualitatea temei:
Chiar dac, n prezent, aplicabilitatea cazurilor de accesiune este mai restrns dect
n trecut, abordarea acestei teme este impus din necesiti att de ordin teoretic, ct i de
ordin practic. Viaa social a zilelor noastre cunoate un ritm alert, iar dispoziiile legale care
2

reglementeaz accesiunea se bucur de o deosebit longevitate, astfel c ele trebuie s fie

adaptate noilor realiti ale societii.
Toate aceste aspecte, precum i inexistena unei monografii despre accesiune,
m-au determinat s elaborarez lucrarea, n cuprinsul creia s fie tratate principalele probleme
teoretice i practice pe care le ridic acest mod de dobndire a dreptului de proprietate.
Avnd n vedere originile ndeprtate ale acestei instituii juridice, evoluia n timp a
ei i necesitatea unor noi dispoziii legale care s o reglementeze, lucrarea i propune s
abordeze tema dintr-o tripl dimensiune: trecut, prezent i viitor.
Apariia, evoluia, actualitatea i perspectivele accesiunii sunt aspecte care in de o
analiz complet a acestui mod de dobndire a dreptului de proprietate i duc la o mai bun
nelegere a mecanismului juridic pe care l nglobeaz.
Obiectivele lucrarii
Studiind literatura de specialitate nationala si internationala, mi-am conturat cateva
obiective ce sunt inglobate in lucrare, dupa cum urmeaza:
-

A identifica legislatia, literatura de specialitate nationala si straina in legatura cu

modul de dobindire a dreptului de proprietate prin accesiunea imobiliara;

A identifica lacunele teoretice si practice ce decurg din legislatie;

A stabili cu certitudine documentele necesare pentru inregistarea dreptului de

proprietate dobindit prin accesiunea imobiliara

In vederea cercetarii cat mai aprofundate si ample a obiectivelor, urmand atingerea lor
gradual de profunzime prin selectarea metodelor adecvate de cercetare stiintifica a
succesiunii imobiliare. Baza metodologica a investigatiilor se compune din:
-

Metoda logica utilizata constant pe tot parcursul studiului (analiza deductive,

clasificari, definitii) st la baza studiului i a sintezei care a rezultat cu
argumentarea concluziilor i propunerilor de lege ferenda.

Metoda istorica, folosita pentru cercetarea originii accesiunii imobiliare;

Metoda comparativ, datorit creia s-a efectuat un studiu n sens comparat cu

alte legislaii dect cea naional;

Metoda observatiei, s-a efectuat sintetizarea i am accentuat partea pozitiv a

acestui mod de dobndire a dreptului de proprietate.

Structura lucrarii:
Lucrarea de an reprezint o sintez executat n baza tuturor cunotinelor acumulate
pe tot parcursul desfurrii studiilor, care are un volum de 35 pagini, i este divizat n
3

urmtoarele compartimente: introducere, unde se descrie n general lucrarea de fa, i 3

capitole teoretice i unul practic, concluzie, bibliografie i anexe.
Capitolul I, intitulat Consideratii generale privind dobindire a dreptului de proprietate
asupra bunurilor imobile, este destinat analizei generale

a dreptului de proprietate si

modurile de dobindire , deasemenea este mentionat si un scurt istoric al accesiunii imobiliare,

ceea ce permite o analiza istorico-comparativa.
Capitolul II intitulat Aspecte generale privind accesiunea imobiliar, sunt evidentiate
particularitatile si continutul accesiunii imobiliare natural si artificial, cit si aspecte generale
privind noiunea i elementele specifice.
Capitolul III intitulat Accesiunea imobiliara ca obiect al inregistrarii in OCT cuprinde
dispozitii legate de momentul si modul inregistrarii accesiunii imobiliare, documentele
necesare inregistarii, si deasemenea accesiunea imobiliara in sens comparat.
Ceea ce tine de concluzie, pot spune ca este o constatare a studiului efectuat , a cercetarii
temei si contine pareri personale argumentate.
Prin numrul nsemnat al lucrrilor consultate la elaborarea lucrrii i al soluiilor
pronunate de instanele judectoreti, citate i analizate n cuprinsul ei, prin abordarea
teoretic i practic a dispoziiilor legale n materie i prin analiza principalelor probleme
controversate relevate de practica judiciar i de doctrin, ncercm s aducem o minim
contribuie la fundamentarea soluiilor pe care le considerm corecte i la crearea unei
legislaii moderne, care s rspund noilor necesiti ale societii.

Capitolul I. Consideraii generale privind dobndirea dreptului de

proprietate asupra bunurilor imobile
1.1.

Aspecte generale privind dreptul de proprietate

Proprietatea reprezint o noiune esenial care d expresie accesului suprem al

omului, luat individual sau n colectivitate, la nsuirea bunurilor naturale sau create prin
activitatea uman1.
Proprietatea nu putea rmne n afara sferei de reglementare a dreptului pentru c ea
reprezint premisa oricrei activiti economice, adic premisa funcionrii motorului oricrei

Constantin Oprian, Regimul general al proprietii n Romnia n ,,Studii de Drept Romnesc nr. 1/1995, p.
5-35; Corneliu Brsan, Maria Gai, Mona Maria Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale, Editura Institutul
European, Iai, 1997, p. 22

societi, iar finalitatea dreptului este tocmai aceea de a organiza i asigura o bun funcionare
a societii2.
Codul civil nu ofer o definiie a dreptului de proprietate, pe care o gsim ns n
legislaia unor alte ri. De exemplu, Codul civil olandez prevede c dreptul de proprietate
este cel mai deplin drept pe care l are persoana asupra bunului. Exercitarea dreptului de
proprietate comport punerea n valoare de ctre proprietar [reprezentant] a trei atribute:
posesiune, folosin i dispoziie, care const n coninutul juridic al dreptului de proprietate.
Codul civil al Republicii Azerbaidjan definete dreptul de proprietate ca fiind dreptul
recunoscut i aprat de stat al persoanei de a poseda, folosi i dispune, la discreia sa, de
proprietate3.
ns literatura de specialitate consider c noiunea "drept de proprietate" are mai multe
nelesuri. Astfel la C. Sttescu se aduce dublul sens al acestei noiuni. Noiunea "drept de
proprietate" n sens obiectiv i subiectiv i anume:4

dreptul de proprietate n sens obiectiv, ca instituie juridic, reprezint totalitatea

normelor juridice care reglementeaz raporturile de proprietate;

dreptul de proprietate n sens subiectiv, ca un drept al persoanelor asupra bunurilor, n

virtutea cruia titularul are anumite prerogative ocrotite de dreptul obiectiv, n acest
sens, dreptul de proprietate face parte din categoria drepturilor subiective patrimoniale
i anume, este un drept real.

Proprietatea reprezint apropierea de ctre individ sau colectivitate a condiiilor naturii 5.

Numai lucrurile pot fi apropriate, ns nu orice lucru este susceptibil de a fi apropriat. n ceea
ce privete primul aspect, se face diferena net dintre lucruri i persoane, chiar dac, n cazul
sclaviei, fiina uman este asimilat lucrurilor. Sub cel de-al doilea aspect, exist o diferen
clar dintre lucruri apropriabile i lucruri neapropriabile, diferen care i are fundamentul
fie pe natura lucrurilor, fie pe dispoziia legii.
Dreptul de proprietate privat este instrumentul juridic prin intermediul cruia persoanele
apropriaz6 obiectele, lucrurile, scondu-le din starea natural i introducndu-le n sfera
civilizaiei. Lucrurile devin astfel bunuri. Mai nti, au fost apropriate lucrurile naturale, apoi,
2

Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureti, 2000, p. 14.
Marian Silvia, Cadastrul i publicitatea imobiliar, Tez de doctor n drept, Chiinu 2006.
4
A. Ionacu, Drept civil. Partea general, Bucureti , 1963, pag. 185-186.
5
Theodor Mrejeru, Mijloace juridice de aprare a dreptului de proprietate n Romnia n ,,Studii de
Drept Romnesc nr. 1-2/2002, p. 69-79.
6
A apropria nseamn a-i nsui un lucru (strin). De asemenea, verbul a apropria mai are sensul
de a face ca un lucru s fie potrivit pentru un anumit scop (Dicionarul explicativ al limbii romne,
Editura Academiei, Bucureti, 1975, p. 47).
3

aceste lucruri au fost transformate, dndu-li-se utiliti noi, pentru ca , mai trziu, omul s
creeze produse noi, ca bunuri corporale7. Controversata problem a bunurilor incorporale i
gsete rezolvarea n funcie de criteriul apropriabilitii. Drepturile patrimoniale,
universalitile de fapt, masele patrimoniale, creaia intelectual devin bunuri, dei sunt
incorporale,8 n msura n care sunt apropriate ca obiect al unor drepturi reale. Spre deosebire
de bunurile corporale, care sunt n mod natural apropriabile, bunurile incorporale devin
apropriabile numai cu autorizarea legii. Altfel spus, pentru ca un bun corporal s nu fie
apropriabil este nevoie de o interdicie a legii, n timp ce un bun incorporal devine apropriabil
numai dac exist o autorizare a legii9.
Proprietatea este un drept subiectiv: n prezent, majoritatea autorilor admit numai c
proprietatea - drept privat, drept subiectiv, drept individual, are o funcie social, sau poate
mai simplu, c ea nu este conceput exclusiv n interesul egoist al proprietarului, dar c ea
poate fi limitat n interes social. El este n acelai timp cel mai important drept real, ocupnd
locul dominant n - sistemul tuturor drepturilor subiective.
n literatura de specialitate, dreptul de proprietate a fost definit pornindu-se de la o serie de
elemente principale i anume;
- dreptul de proprietate este un drept de apropriere, de nsuire a unor bunuri materiale;
- prin apropriere sau nsuire a bunurilor materiale trebuie neles, nu un raport dintre om
i lucru, ci raporturile sociale n cadrul crora se realizeaz aceast nsuire i care permite
nfptuirea ei;
- dreptul de proprietate, ca drept de apropriere, are un caracter istoric i de clas;
- n coninutul dreptului de proprietate intr anumite prerogative (atribute) ce aparin
titularului: posesia, folosina i dispoziia;
- titularul dreptului de proprietate exercit cele trei atribute n numele i interesul su
propriu.
Deci, dreptul de proprietate n sens subiectiv, reprezint dreptul individual sau al
colectivitii de a-i apropria mijloacele de producie i produsele rezultate i de a exercita
asupra acestora, posesia, folosina, i dispoziia, n nume propriu i n interes propriu, n
cadrul i cu respectarea legislaiei n vigoare.
Bunurile corporale sunt bunurile care au o existen material (Mircea Costin, Mircea Murean,
Victor Ursa, Dicionar de drept civil, Editura tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1980, p. 53).
8
Bunurile incorporale (necorporale) reprezint lucrurile care nu au o existen material, ci sunt
constituite numai din elemente abstracte (Mircea N. Costin, Mircea C. Costin, Dicionar de drept civil,
vol. I, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, p. 120).
9
Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. I, Editura Humanitas, Bucureti, 2004,
p. 15.
7

Articolul 1 al Legii cu privire la proprietate nr. 459 prevede coninutul juridic al

dreptului de proprietate care l constituie cele trei atribute ce aparin titularului: posesia,
folosina i dispoziia (jus utendi, fruendi et abutendi), atribute acordate i aprate fa de
orice nclcare prin norme juridice10.
Posesia, ca atribut al dreptului de proprietate, implic, din partea titularului dreptului,
exerciiul unei stpniri efective asupra bunului n materialitatea sa, din punct de vedere
fizic sau economic, direct sau mijlocit, la locul aezrii permanente a persoanei sau n orice
alt parte.
Folosina, ca atribut al dreptului de proprietate confer titularului a acestuia, de a-i
nsui fructele i veniturile pe care acesta le produce, n scopul posibilitatea de a utiliza
economic bunul su, potrivit cu destinaia economic satisfacerii necesitilor sale materiale
i spirituale.
Dispoziia, ca atribut al dreptului de proprietate poate fi material i juridic. Dispoziia
material confer titularului posibilitatea de a hotr asupra existenei materiale a bunului su,
n limitele legislaiei n vigoare (adic titularul poate chiar distruge bunurile proprii).
Dispoziia juridic const n dreptul titularului de a hotr cu privire la soarta juridic a
bunului su, el putnd s-1 nstrineze sau s constituie asupra lui alte drepturi reale, n
condiiile stabilite de lege. n legislaie i literatura de specialitate ntlnete i noiunea de
administrare a bunurilor.
Reieind din coninutul art. 1, 12, 31 ale legii noiunea de dispoziie i administrare sunt
identice, ns adesea ori noiunea de administrare economic poate avea un sens mai ngust
dect cea de dispoziie fiind limitat de proprietarul ce transmite bunul altei persoane.
Atributele dreptului de proprietate pot aparine unei singure persoane sau pot fi separate,
aparinnd la mai multe persoane, ca urmare a voinei titularului dreptului, voina exprimat
ntr-o anumit form, prevzut n mod expres de lege. Dei cele trei atribute nu epuizeaz
complet coninutul juridic al dreptului de proprietate, totui ele exprim ceea ce este esenial
i au un rol deosebit de important nu numai n realizarea raporturilor de proprietate privat
dar i n privina exercitrii dreptului de proprietate public.

1.2. Consideraii generale privind modurile de dobndire a

dreptului de proprietate

10

Legea cu privire la proprietate Nr.459-XII din 22.01.91, publicat : 30.06.1991 n Monitorul Oficial Nr. 003

Producerea unor fapte materiale sau sociale determin producerea unor consecine.
Aceste consecine constau n naterea, modificarea sau ncetarea unei stri de fapt. Pentru ca
aceste consecine s mbrace forma unor efecte juridice este necesar ca pe lng producerea
acestei fapte materiale sau sociale, necesitatea ca consecinele ei s fie reglementate de lege.
Fiind reglementate prin lege, efectele juridice produse de svrirea unor astfel de fapte vor
consta n: naterea, modificarea sau stingerea de drepturi i obligaii juridice. Unele din
aceste efecte constau i n dobindirea sau ncetarea dreptului de proprietate sau a altor
drepturi reale11.
n

dreptul

roman

cea

mai

cunoscut

clasificare

modurilor

de

dobndire

a proprietii, expus pentru prima oar de Gaius i consacrat de Institutele luiIustinian, este
clasificarea n moduri de dobndire a proprietii dup dreptul naturalsau al ginilor
(ocupaiunea, tradiiunea, accesiunea, specificaia) i moduri dedobndire dup dreptul civil
(in iure cesio, mancipaiunea, uzucapiunea, advindicatio i legea). Tot roman este i
clasificarea n moduri de dobndire (per singulas res) imoduri de dobndire universale (per
universitatem) care se pstreaz i astzi12.
Prin moduri de dobindire a dreptului de proprietate nelegem totalitatea mijloacelor
reglementate de lege acte juridice i fapte juridice prin care se poate dobndi dreptul de
proprietate, indiferent de foma sub care se prezint. Modurile generale de apariie i de
ncetare a drepturlui de proprietate snt cuprinse n C.Civil, Cartea a II, Capitolul II
Drepturile reale, Dobndirea i ncetarea dreptului de proprietate, (art. 320 - 336).
Codul civil a RM, n art. 320, enumer principalele moduri de dobndire a dreptului
de proprietate printre care: producerea, ocupatiunea, act juridic, succesiunea legala sau
testamentara, accesiunea, uzucapiunea, act administrativ, hotarirea judecatoreasca translativa
de proprietate. De asemenea, pot fi atribuite la modurile de dobindire a dreptului de
proprietate i unele moduri de ncetare a acestui drept, enumerate la art. 337 C. civil, cum ar
fi: expropierea pentru cauz de utilitate public, rechizitia, confiscarea, privatizarea, s. a.
n literatura de specialitate snt identificate i alte moduri de dobndire a dreptului de
proprietate: dobndirea fructelor de ctre posesorul de bun-credin a bunului frugifer,
tradiiunea.
Nu n ultimul rind, trebuie de spus, c, potrivit art. 320, alin. 4 din C. civil, prin lege
pot fi reglementate i alte moduri de dobndire a dreptului de proprietate.
11

Ion Btc, lect. Univ. Doc. USEM, Drept civil. Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale , Curs,
Chiinu 2013, p. 48.
12
Stella Andreica Teza de licen- Dreptul de proprietate, Craiova 2010

n raport de diferite criterii se deosebesc mai multe moduri de dobndire a

dreptului de proprietate.
I.

Dup ntinderea dobndirii:

moduri de dobndire universal sau cu titlu universal cnd transmisiunea cuprinde

ouniversalitate (un patrimoniu) sau o fraciune de universalitate; sunt astfel succesiunea i
legateleuniversale i cu titlu universal;
moduri de dobndire cu titlu particular cnd transmisiunea cuprinde unul sau mai
multe bunuri individual determinate. Cu excepia succesiunilor i legatelor universale ori cu ti
tluuniversal, toate celelalte moduri de dobndire, inclusiv legatul cu titlu
particular, sunt cu titlu particular.
II. Dup momentul cnd opereaz transmisiunea :
moduri de dobndire ntre vii i anume: actul juridic, accesiunea, uzucapiunea, legea
iocupaiunea, n acest caz, dobndirea opereaz din momentul convenit ntre pri sau stabilit
delegislaia n vigoare;
moduri de dobndire pentru cauz de moarte (mortis causa) i anume:
succesiunea,legatul, acestea opereaz din momentul morii autorului. Clasificarea
prezint interes pentrudobnditor, de a ti momentul dobndirii.
III.Dup situaia juridic a bunului n momentul dobndirii:
moduri de dobndire originare care nu comport o transmisiune juridic a dreptului
de proprietate de la o persoan la alta, deoarece bunul nu a aparinut nimnui n momentuldo
bndirii, i anume, ocupaiunea. Unii autori (Liviu Pop) include i uzucapiunea,
dobndirea cu bun credin a bunurilor mobile, dobndirea fructelor de ctre posesorul
de bun-credin.
moduri derivate de dobndire derivate care presupune un transfer al dreptului
d e proprietate de la o persoan la alta. Toate celelalte moduri de dobndire dect cele
originare suntderivate: succesiunea, legatul, actul juridic, accesiunea, uzucapiunea, legea.
Aceast clasificare prezint un interes redus, deoarece ocupaiunea nu se mai poate aplica
dectla bunurile mobile, dar nu i pentru cele imobile n privina crora se aplic art.323 i art
324 Cod Civil,care prevede c bunurile fr stpn sunt ale statului.
IV. Dup caracterul transmisiunii:
moduri de dobndire cu titlu oneros, cnd dobnditorul este obligat s dea un lucru ori s
fac o prestaie n schimbul dobndirii ceva n loc: actul juridic;
moduri de dobndire cu titlu gratuit, dobnditorul nu are vre-o obligaie n schimbul
dobndirii:legatul, donaia, succesiunea.
9

Deasemenea trebuie de menionat c referindu-se la bunurile imobile, Codul Civil a

instituit regula conform creia dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile se dobndete
din momentul nscrierii n Registrul Bunurilor Imobile. Aceast regul urmeaz a fi privit n
context cu art. 290 din care reiese c dreptul de proprietate i alte drepturi reale asupra
bunurilor imobile, grevrile acestor drepturi, apariia, modificarea i ncetarea lor snt supuse
nregistrrii de stat. Dac regula referitoare la momentul dobndirii dreptului de proprietate
asupra bunurilor mobile poart un caracter dispozitiv, apoi n cazul bunurilor imobile aceasta
poart un caracter imperativ, deci prile unui contract nu pot deroga de la ea. Derogri de la
regula, conform cruia dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile apare din momentul
nregistrrii n registrul bunurilor imobile, pot fi stabilite doar de lege13.

1.3.

Scurt istoric privind accesiunea imobiliar

Accesiunea a cunoscut o larg aplicare i n dreptul roman, formele actualefiind

cunoscute ca trei moduri distincte de dobndire a dreptului de proprietate:accesiunea
(accessio), confuziunea (confusio) i specificaiunea (specificatio).Cea de a doua seciune a
capitolului al II-lea este dedicat n ntregimestudiului accesiunii n dreptul roman, fcnduse totodat i o analiz comparativ aacestor instituii juridice cu cele din dreptul actual.n
vechiul drept romnesc, accesiunea, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate, a fost
cunoscut abia n secolul al XVII-lea, odat cu apariia primelor pravile scrise.
Primele astfel de legiuiri care au reglementat unele cazuri deaccesiune, fr s fac
referire expres la acest mod de dobndire a dreptului de proprietate, au fost Cartea
romneasc de nvtur sau Pravila lui Vasile Lupu,tiprit la Iai n anul 1646 i
ndreptarea Legii sau Pravila lui Matei Basarab, tipritla Trgovite n anul 1652.Prima
referire expres la accesiune o gsim n Codul Calimah sau Codica ivila Moldovei, aprut
n anul 1817, care, n capitolul 4, se ocup de dobndirea proprietii lucrurilor prin sporire
sau adogire.
Reglementri importante privind accesiunea mai ntlnim i n LegiuireaCaragea,
aprut n ara Romneasc n anul 1918, precum i n Manualul juridic al lui Andronache
Donici, aprul n Moldova n anul 1814 i care, dei nu a fostniciodat adoptat n mod oficial,
13

Comentariul Codului Civil al Republicii Moldova, volumul I, ed. Arc, Chiinu 2005

10

s-a bucurat de un larg ecou n rndul practicienilor.Analiza, n cea de a treia seciune a

capitolului II, a accesiunii n vechiul dreptromnesc prezint o deosebit importan nu numai
din punct de vedere istoric, ci idin punct de vedere juridic.
Evoluia acestei instituii juridice, perpetuarea principiilor dreptului roman, influenele
altor sisteme de drept i necesitatea adaptrii ei larealitile din rile romne reprezint
aspecte ce se impun a fi analizate ntr-un studiumonografic al accesiunii.
Apariia Proiectului Codului civil ne-a determinat s tratm accesiunea nu numai din
perspectiva trecutului i prezentului, ci i din perspectiva viitorului14.

Capitolul II. Aspecte generale privind accesiunea imobiliar

2.1. Noiunea i elementele caracteristice ale accesiunii imobiliare
Accesiunea apare ca o regula ce comporta exceptii, ntruct nu n toate cazurile
construciile, lucrrile sau plantaiile edificate pe un teren aparin proprietarului terenului15.
Dup dicionarul juridic prin accesiune nelegem un m od de dobndire a unei
proprieti, rezultnd din alipirea natural sau prin aciunea cuiva a unui bun la un alt bun mai
important16, aparinnd unei altei persoane17.
Potrivit art. 567 din noul Cod civil Romn se prevede c prin accesiune, proprietarul
unui bun devine proprietarul a tot ce se alipete cu bunul ori se ncorporeaz n acesta, dac
legea nu prevede altfel.
Principiul accesiuniii, potrivit cruia tot ce se unete i se ncorporeaz cu lucrul se
cuvine proprietarului lucrului. Conform acestui principiu, dreptul de proprietate se ntinde
nu numai asupra lucrului ce formeaz obiectul dreptului su, cii asupra tuturor acelora ce se
unesc cu el18.
Accesiunea este, deci, un mod originar de dobndire a dreptului de proprietate.
Justificarea acestei instituii rezid n legtura de accesorialitate care se nate ntre
lucrul mai puin important i lucrul principal. Aceast legtur de accesorialitatese manifest
14

Tez de docotorat Accesiunea Sibiu 2006 , Nicolae Lucian tefnescu

Noul Cod Civil: Accesiunea imobiliar artificial, articol redactat de Uniunea Naional a Judectorilor, din
02.10.2012 (sursa: EuroAvocatur.ro)
16
Dicionar Juridic Ediia II-a, 1986, Cluj-Napoca
17
Dicionar explicativ, Bucureti, 2009
18
Stella Andreica Teza de licen- Dreptul de proprietate, Craiova 2010
15

11

printr-o unire a celor dou lucruri n aa fel nct desprirea lor este posibil dect cu
deteriorarea ambelor sau distrugerea total sau parial a unuia dintre ele . n consecin, va
primi noul bun proprietarul lucrului principal, considerndu-se c lucrul accesoriu se
ncorporeaz n el principal (accesio cedat principali). Bunurile care aparin proprietii
publice nu pot face obiectul acestui mod de dobndire a dreptului de proprietate
Un mod de dobndire a dreptului de proprietate l reprezint accesiunea. Ea este
reglementat prin articolele 328 330 C. civil. Din interpretarea acestor articole reiese c
accesiunea reprezint acel mod de dobndire a dreptului de proprietate caracterizat prin
ncorporarea sau unirea unui bun cu un alt bun fiecare avnd proprietari diferii. O dispoziie
legal care vine sa consacre acest fapt o reprezint art. 317, partea a doua, C. Civil. Astfel,
tot ceea ce unete bunul ori se incorporeaz n el ca urmare a faptei proprietarului, a unei
alte persoane ori a unui caz fortuit, revine proprietarulu dac legea nu prevede altfel.
Din analiza acestei reglementri rezult c accesiunea poate opera numai atunci cnd
dou bunuri, avnd proprietari diferii, sau unit n aa fel, nct, desparirea lor nu mai este
posibil dect cu deteriorarea ambelor bunuri sau distrugerea total sau parial a uneia dintre
ele. Nu se pot dobndi prin accesiune bunurile care fac parte din domeniul public19.
Accesiunea este ncorporarea material unui lucru mai puin important cu un alt lucru
mai important, fiecare avnd proprietari diferii.
Proprietarul lucrului mai important devine titular al bunului mai puin
important, adic dobndete dreptul de proprietate asupra lucrului mai puin important.De
regul, fostul proprietar al bunului accesoriu (mai puin important) are dreptul la
odespgubire n baza principiului mbogirii fr just temei.
Din analiza Codului civil privind accesiunea, rezult c ea este operant numai dac
dou bunuri avnd proprietari diferii sau unit n aa fel nct desprirea lor nu este posibil d
ect prin deteriorarea sau distrugerea total sau parial a unuia dintre ele.In raport de bunul
principal la care se refer, accesiunea poate fi:
Mobiliar - cnd bunurile ce-i alctuiesc obiectul sunt mobile;>
Imobiliar - cnd bunurile sunt imobile.
La rndul ei accesiunea imobiliar poate fi:
Natural -ce se produce ca urmare a unui fenomen natural, fr intervenia fapteiomului iArtificial - cnd presupune intervenia faptei omului.

19

Ion Btc, lect. Univ. Doc. USEM, Drept civil. Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale , Curs,
Chiinu 2013, p. 50

12

Accesiunea apare, sub acest aspect, ca un mod inedit de dobndire a dreptului de

proprietate, deoarece ea nu se produce pentru a satisface necesitile individului. Mai
degrab, am putea spune c, n profunzimea sa, accesiunea este un mod de aprare a dreptului
de proprietate. Paradoxal, n acelai timp, accesiunea este una dintre limitrile cele mai severe
aduse dreptului de proprietate20.
Dei este unul dintre modurile de dobndire a dreptului de proprietate considerate
clasice, reglementarea ei normativ datnd nc din perioada de glorie a dreptului roman,
accesiunea produce n continuare surprize att teoreticienilor, ct i practicienilor, prin
efectele pe care la genereaz.
Accesiunea este, n viziunea multor juriti, o instituie pe cale de

dispariie.

ndrznim s-i contrazicem. Chiar dac unele dintre formele clasice de accesiune vor nceta
s se mai produc, forme noi de accesiune vor aprea.
Accesiunea, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate, este expresia juridic a
unirii unor bunuri aparinnd unor proprietari diferii. Cum interaciunea fizic dintre bunuri
nu poate fi oprit, apreciem c nici accesiunea, ca instituie de drept, nu poate s dispar.
Atta timp ct se recunoate posibilitatea unirii fizice, materiale, a dou bunuri aparinnd
unor proprietari diferii, va exista i posibilitatea dobndirii dreptului de proprietate asupra
unui bun al altuia, prin accesiune.

2.2.

Noiuni generale, particularitile i coninutul accesiunii

imobiliare natural
Accesiunea imobiliar natural const n unirea sau incorporarea a doua bunuri avnd
proprietari diferii, fr intervenia omului 21. Codul civil a RM reglementeaz urmtoarele
cazuri de accesiune natural, i anume:
a.) Aluviunile snt creteri de teren care se fac pe nesimite ca urmare a depunerilor
succesive de pmnt la malurile apelor curgtoare. Aceasta reiese din dispoziiile art. 328 alin
1. C. civil, partea I, potrivit creia: adugirile de teren la malurile apelor curgtoare revin
proprietarului terenului riveran numai daca ele se formeaza treptat. Prin adugirile de teren
trebuie s nelegem nu doar pmntul ci tot ceia ce solul poart la suprafa, i tot ceia ce
apele curgatoare aduc i las la rm, precum nisipul, petriul.

20

Panoiu - Prvu Adriana Ioana, Tez de doctor, CONTINUITATE I NOUTATE N MATERIA ACCESIUNII
IMOBILIARE ARTIFICIALE N DREPTUL CIVIL ROMN , Craiova 2013
21
Comentariul Codului Civil al Republicii Moldova, volumul I, ed. Arc, Chiinu 2005

13

i invers, dac terenul riveran a fost ocupat trepat i definitiv de albia apei curgtoare,
aceast parte de teren va reveni proprietarului acestei ape partea a doua a art. 328 alin 1 C.
civil.
Trebuie de menionat c vecinii notri romni reglementeaz aluviunile n Codul Civil
Romn, ca nite creteri de pmnt care se fac succesiv i pe nesimite, pe malurile apelor
curgtoare, precum i pmnturile lsate prin retragerea pe nesimite a apelor curgtoare de la
unul dintre maluri la celalalt, fr ca proprietarul rmului opus s poat reclama pmntul
astfel pierdut. Ele se cuvin proprietarului fondului riveran22.
Nu sunt supuse regulii de mai sus - aa cum prevede art. 497 Cod civil, pmnturile
rmase dup retragerea apelor (lacurilor, iazurilor, heleteelor) care rmn n proprietatea
aceluia cruia ele au aparinut. Proprietarul amintit nu are nsa drept asupra pmntului
riveran pe care l acoper apele n cretere, datorit unor mprejurri extraordinare.
De asemenea, albia apei curgtoare care i-a schimbat cursul rmne proprietatea
proprietarilor mrginai care n termen de un an pot aduce apa n vechea albie, cu respectarea
condiiilor legale de readucere.
Ct privete pmntul rmas n urma retragerii apei marii, acesta aparine domeniului
public. Cu privire la domeniul public art. 135 punctul 4 din Constituia Romanici prevede c
acesta cuprinde i apele cu potenial energetic valorificabil i acelea ce pot fi folosite n interes
public. Pe de alt parte, albiile rurilor i fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul
apelor maritime interioare i al mrii teritoriale aparin domeniului public, aa cum prevede art. 5,
al. 1 din Legea fondului funciar nr. 18/199123.
Potrivit reglementrilor n vigoare (art. 135, pct. 5 din Constituia Romniei i art. 5 din
Legea nr. 18/1991), bunurile din domeniul public sunt inalienabile.
Cu privire la terenurile din albiile abandonate ale cursurilor de ap, devenite disponibile n
urma lucrrilor de regularizare, Legea fondului funciar nr. 18/1991 prin art. 78 prevede c acestea
vor fi amenajate pentru producie agricol, piscicol sau, dup caz silvic, odat cu lucrrile de baz
executate de titularii acestora.
Se poate constata c, n prezent, aluviunea este supus reglementrilor Codului civil
numai n msura n care nu au intervenit anumite reglementri speciale.
b.) Avulsiunile reprezint adugirae la un teren a unei buci de pmnt, smuls de la
un alt teren, prin aciunea unei ape curgtoare. Aceast adugire va deveni proprietatea
22

Noul Cod Civil Romn Republicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 505 din 15 iulie 2011
Monica Baidoc, jurist, Articol: Accesiunea mod de dobndire a dreptului de proprietate imobiliar
(juristconsulting.ro)
23

14

proprietarului terenului la care s-a alipit, dac fostul proprietar nu o revendic n termen de un
an. Aceasta reiese din dispoziiile art. 328 alin 3. C. Civil. O precizare se impune dac aceast
bucat de teren, care, desigur, se poate individualiza i recunoate, provine din domeniul
public, revindicarea este imprescriptibil.
Prin prisma Noul Cod Civil Romn avulsiunile reprezint adugarea la pmntul unui
proprietar a unei mari pri de pmnt rupt din pmntul altuiproprietar, i care poate s fie
recunoscut. Aceast adugire devine proprietateaproprietarilor terenului, la care s-a alipit, dac
fostul proprietar nu o revendic timp de un an. Dreptul la aciunea n revendicare este imprescriptibil
dac acea bucat a fost smuls, prin aciunea unei ape, dintr-un teren ce aparine domeniului public.
c.) Insulile. O situaie improprie de accesiunea imobiliar natural este reglementat
n art. 328 alin. 4 C.Civ, i se refer la cazul cnd o ap curgtoare i schimb n mod natural
cursul, formnd un bra nou, taie i nconjoar pmntul unui proprietar riveran, fcnd n
acest fel o insul, proprietarul terenului un va pierde pmntul transformat n insul. Potrivit
acestei dispoziii: n cazul n care o ap curgtoare, formnd un bra nou, nconjoar terenul
unui proprietar riveran, acesta rmne proprietarul insulei astfel create.
Dup Codul Civil Romn insulile ce se formeaz pe neplutitoare i nenavigabile i au
regimul juridic conturat prin art. 500 Cod civil, care prevede c acestea aparinproprietarului
fondului pe care s-au format. Dac apa este proprietate public,insulele i prundiurile vor avea
acelai regim.
Art. 500 Cod civil mai prevede c, dac insula format trece peste jumtatearului, atunci
fiecare proprietar riveran are dreptul de proprietate asupra prii de insul ce se ntinde spre el,
pornind de la jumtatea rului. De asemenea, prin art.501 Cod civil, este reglementat situaia n
care un ru sau fluviu formeaz un bra,,non cantae i nconjoar pmntul unui proprietar
riveran formnd astfel oinsul. n cazul artat proprietarul ,,nu pierde pmntul ce s-a transformat
n insul,chiar dac insula s-a format datorit unui fluviu ori unui ru navigabil sau plutitor.
O situaie similar este cea prevzuta la art. 328 alin. 2 C. civil, cnd: apele rurilor,
heleteiurilor, canalelor, iazurilor sau a altor ape se revars sau scad 24. Astfel acest articol
prevede: proprietarul terenului nconjurat de ruri, heleteie, iazuri, canale sau de alte ape nu
devine proprietar al terenurilor aparute prin scderea temporara a apelor. Proprietarul acestor
ape nu dobndete nici un drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor revrsri
sporadice. n acest caz proprietarul terenului nconjurat de ape stttoare nu devine proprietar

24

Heleteile i iazurile snt ape stttoare formate prin intervenia omului, rurile, lacurile i blile snt ape
formate n mod natural.

15

al terenurilor aprute prin scderea temporara a apelor, dup cum, nici proprietarul acestor
ape nu dobndete nici un drept asupra terenului acoperit n urma unor revrsri sporadice.
La fel, trebuie de menionat i faptul c n legislaia romn se reglementeaz modul
de dobndire prin accesiune a animalelor i psrilor, astfel n cazul fixrii pe un fond a unor
animale i zburtoare, semislbatice (porumbei, albine etc.), adic vieuitoare care triesc n
libertate, pe fondul unde se stabilesc. Ele aparin proprietarului fondului pe care s-au aezat,
dar numai pe timpul ct se gsesc pe acest fond i numai cu titlu de prezumie relativ de
proprietate, cu condiia ca aceast trecere s nu se fi fcut prin fraud (art. 503 Cod civil
romn). Dac animalele sau zburtoarele sunt proprietate public, accesiunea nu va putea
opera.25

2.3.

Noiuni generale, particularitile i coninutul accesiunii

imobiliare artificial
Accesiunea imobiliar artificial se particularizeaz prin faptul c, presupune
intervenia omului i plata unor despgubiri ctre cel n detrimentul cruia acioneaz.
Fundamentul aciunii n despgubire l reprezint principiul potrivit cruia nimnui nu-i este
permis s se mbogeasc n dauna altor persoane. Se evideniaz, astfel, caracterul oneros
al acestei forme de accesiune, n privina creia se aplic, de asemenea, regula c lucrul
principal este terenul, astfel nct, proprietarul terenului devine i proprietarul construciilor,
plantaiilor, lucrrilor executate de om26.
Acest mod de dobndire a dreptului de proprietate presupune intervenia omului.
Aceast materie este guvernat de principiul potrivit creia accesiunea se face ntodeauna n
folosul proprietarului fondului, proprietarul terenului, care devine i proprietarul
construciilor sau plantaiilor realizate pe el.
Legislaia noastr civil cunoate trei moduri de dobndire a dreptului de proprietate
prin accesiune imobiliar artificial: construcia sau plantaia fcut pe terenul su, dar cu
materialele altuia; construcia sau plantaia este facuta cu materiale proprii dar pe terenul
altuia; construcia sau plantatia este fcuta pe dou terenuri aparinnd unor proprietari
diferii.
a.) Construcia sau plantaia facuta pe terenul sau dar cu materialele altuia.
25

C. Sttescu, C. Brsan. Drept civil. Drepturi reale.Bucureti,1988 pag. 836;Genova Vrabie, T. R. Popescu,

Dreptul civil, Bucureti,1994, pag. 102.

26

Bogdan David Accesiunea imobiliar artificial, Universul Juridic, Bucureti 2012.

16

Acest mod de dobndire a dreptului de proprietate prin accesiune este prevzut la art. 329
alin. 1 C. civil. n aceast situaie, dac se constata c, ulterior realizrii lucrrii, materialele
utilizate efecturii lucrrii nu erau proprietatea proprietarul terenului, n virtutea accesiunii
imobiliare, proprietarul terenului va deveni i proprietarul construciei sau plantaiei. n
schimb proprietarul terenului va fi obligat sa-i plteasc o despgubire. Valoarea acestei
despgubiri va depinde de atitudinea proprietarului n momentul folosirii materialelor n
sensul daca a tiut sau nu a tiut ca materialele aparineau unei tere persoane, adic a fost de
rea sau bun credin .
Dac termenul construcii nu ridic semne de ntrebri, apoi referitor la lucrri legiuitorul
a indicat expres ce se nelege prin acestea, atribuind la ele plantarea, precum i
amenajrile aduse unui teren care nu se incorporeaz n mod durabil n acesta27.
Din interpretarea aceluiai articol reiese c dac proprietarul terenului a fost de bun
credina n folosirea materialelor el va fi obligat la plata doar a contravalorii materialelor.
Dac el a fost de rea credin el va fi obligat i la repararea prejudiciului cauzat.
n sens comparat, cu legislaia Romniei, unde orice construcie, plantaie sau lucru
fcut n pmnt sau asupra pmntului sunt prezumate a fi fcute de ctre proprietarul acelui
pmnt, cu cheltuiala sa i c sunt ale lui, pn ce se dovedete din contra.
Se instituie, prin articolul amintit, o prezumie n favoarea proprietarului pmntului,
prezumie care are un caracter relativ, astfel c poate fi rsturnat prindovad contrar.
n literatura de specialitate, dar mai ales n practica din acest domeniu, pe marginea
articolelor amintite s-au declanat unele discuii controversate, care au condus la conturarea
principiului potrivit cruia ,,proprietarul terenului dobndete proprietatea construciilor,
plantaiilor, lucrrilor, fie c este de bun sau de rea credin28. Dar, dac este de bun
credin, n sensul c a executat lucrrile creznd c materialele i aparin, el ar putea invoca
art. 1909 Cod civil, care i asigur o protecie mai bun dect accesiunea.
Dac, ns, este de rea credin, el nu ar putea invoca dect accesiunea, ca mod de
dobndire a dreptului de proprietate asupra construciilor, plantaiilor, lucrrilor, ceea ce are o
tangen direct cu dispoziiile legale a RM.
b.) Construcia sau plantaia este fcut cu materiale proprii dar pe terenul altuia.
n virtutea principiului care guverneaz aceast materie, proprietarul terenului va deveni i
proprietarul construciei sau plantaiei. Totui n aceast situaie proprietarul terenului are
27

Comentariul Codului Civil al Republicii Moldova, volumul I, ed. Arc, Chiinu 2005
Monica Baidoc, jurist, Articol: Accesiunea mod de dobndire a dreptului de proprietate imobiliar
(juristconsulting.ro)
28

17

posibilitatea s pstreze lucrrile invocnd dreptul de proprietate prin accesiune sau s oblige
terul s le ridice pe cheltuiala proprie i s repare daunele cauzate 29. n acest caz proprietarul
terenului poate s ridice lucrrile i singur, dar pe cheltuiala celui ce a ridicat construciile.
Totui, o astfel de posibilitate o va avea numai dac tera persoan, adica constructorul a fost
de rea credina art. 329 alin 4, C. civil. Dac constructorul a fost de bun credin, el nu va
putea fi obligat la ridicarea construciei.
n cazul n care proprietarul terenului opteaz pentru pstrarea construciilor sau
lucrrilor, legal, el are la ndemn dou posibilitai de ndemnizare a terului constructor: fie
achitarea contravalorii materialelor i a costului muncii, fie plata unei sume de bani care va fi
egal cu creterea valorii terenului. Sediul materiei art. 329 alin 3 i 4, C. Civil.
Deasemenea, trebuie de analizat aceast situaie i n sens comparat. De exemplu n
art. 494 C. Civ. Romn prevede c dac construciile i plantaiile au fost fcute de o a treia
persoan cu materialele ei, proprietarul terenului are dreptul de a le ine pentru dnsul sau de
a ndatora pe acea persoan s le ridice. n acest caz, terenul fiind bunul principal,
proprietarul su va deveni prin accesiune i proprietar al construciei sau plantaiei. n ceea
ce-l privete pe constructor, care pn atunci era proprietar al materialelor, el devine un
simplu creditor al proprietarului pe al crui teren a edificat construcia sau plantaia.
Prevederile art.494 C. Civ. se aplic numai n situaiile n care terul a edificat pe
terenul altuia construcii noi, nu i atunci cnd lucrrile efectuate sunt reparaii sau
mbuntiri aduse imobilului. De asemenea, textul este inaplicabil construciilor provizorii
care pot fi ridicate.n relaiile dintre pri nu se aplic dispoziiile acestui articol n cazul
n care lucrrile au fost executate n temeiul unei convenii ncheiate ntre proprietarul
terenului i constructor i nici n raporturile dintre coproprietari, atunci cnd unul dintre ei
construiete pe terenul proprietate comun, dac ceilali coproprietari i-au dat acordul.
Cnd proprietarul fondului construiete el nsui pe fondul su, ns cu materialele
altuia,situaii rare n practic, nu se pune problema bunei sau relei-credine a acestuia
nefectuarea lucrrilor, tratamentul juridic fiind acelai. n schimb ns, n cazul n care
o persoan construiete sau planteaz pe terenul altuia cu materialele sale, o atare distincie
devine necesar30.
c.) Construcia este fcuta pe dou terenuri aparinnd unor proprietari diferii.

29

Sergiu Baie, Aurel Bieu, Valentina Cebotari, Ion Creu, Victor Volcinschi, Drepturile reale, Teoria
general a obligaiilor, Volumul II, Cartier juridic, CSPJ, 2005.
30

Cristinel Ioan Murzea Drept civil. Drepturi reale Note de curs, 2009., p.40.

18

Potrivit art. 329 alin. 5. C. civil, constricia realizat va fi proprietatea acelui proprietar de
teren pe teritoriul cruia se afl ce mai mare parte din suprafaa construit, indiferent de care
dintre ei a ridicat construcia.
n situaia n care suprafaa construit este egal pe ambele terenuri, din interpretarea
acestui articol vedem c legiuitorul acord un drept de opiune vecinului neconstructor de a
deveni sau nu proprietarul construciei. Dac el opteaz pentru a dobndi proprietatea el este
obligat s plteasca constructorului o despgubire care nglobeaz valoarea materialelor
ntregii construcii, costul

muncii, precum i o redeven pentru dreptul de superficie

reprezentnd contravaloarea folosinei

terenului aferent, pe toat durata existenei

construciei31.
Dac el nu opteaza pentru dobndirea construciei el va putea cere o despgubire
constnd n indemnizaia pe care trebuie s o plteasc constructorul pentru utilizarea
terenului vecinului pe care

este construit construcia dreptul de superficie, ct i

contravaloarea devalorizrii terenului vecinului ca urmare a ridicrii construciei.

Interpretnd prin analogie dispoziiile de mai sus, considerm c acestea se vor aplica
i situaiilor cnd construcia este realizat pe trei sau mai multe terenuri, urmnd ca vecinul
pe al crui teren se afl cea mai mare parte construita s-i poat manifesta opiunea n a
dobndi sau nu dreptul de proprietate asupra intregii construcii32.
La fel , este necesar s se accentueze faptul c, legislaia romn nu prevede
aceasta de situaie, i este n imposibilitate s se fac o analiz n sens comparat.

Capitolul III. Accesiunea imobiliar ca obiect al nregistrrii n

OCT
3.1.

Despre nregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra

bunurilor imobile dobndite n rezultatul accesiunii imobiliare

31

Sergiu Baie, Aurel Bieu, Valentina Cebotari, Ion Creu, Victor Volcinschi, Drepturile reale, Teoria
general a obligaiilor, Volumul II, Cartier juridic, CSPJ, 2005.
32

Ion Btc, lect. Univ. Doc. USEM, Drept civil. Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale , Curs,
Chiinu 2013

19

Fr nregistrare, dreptul de proprietate nu este recunoscut i nu poate fi realizat pe

deplin, deoarece persoana care are un bun imobil nenregistrat pe numele su nu poate vinde
acest bun, nu-l poate drui, iar motenitorii unui asemenea bun se confrunt cu greuti la
ntocmirea actelor de succesiune.
Fr nregistrare dreptul de proprietate nu poate fi aprat pe cile prevzute de lege,
deoarece instituiile statului, inclusiv instanele de judecat, nu vor putea lua decizii mpotriva
celor care ncalc drepturile unei persoane care nu este nregistrat ca i proprietar al bunului
respectiv.
Pentru a intra in continut, trebuie de deslusit esenta notiunii de inregistrare de stat.
Conform Legii Nr. 154333 nregistrare de stat a drepturilor patrimoniale asupra bunului
imobil, este nscrierea n registrul bunurilor imobile a bunului imobil, a dreptului de
proprietate i a altor drepturi patrimoniale asupra acestuia, precum i a titularului de drepturi.
Inregistrarea de stat a drepturilor asupra bunului imobil reprezint prin sine
procedurile legate potrivit crora are loc nscrierea n registrul bunurilor imobile (n
continuare Registru) a bunului imobil, a. dreptului de proprietate, altor drepturi reale, a
drepturilor de crean, a faptelor sau raporturile juridice aferente bunurilor imobile, precum i
a titularului de drepturi asupra lor.
Inregistrarea drepturilor asupra bunului imobil are loc:
a)

dup executarea lucrrilor cadastrale;

b)

dup ntocmirea planului cadastral al teritoriului; i

c)

dup ntocmirea dosarului cadastral al bunului imobil respectiv.

Inregistrarea drepturilor se efectueaz la cererea titularilor de drepturi, n temeiul

hotrrii instanei judectoreti, precum i din oficiu, la iniiativa oficiilor cadastrale

teritoriale (n continuare - OCT), n procesul nregistrrii primare masive a drepturilor asupra
bunurilor imobile. n cazul n care cererea de nregistrare a drepturilor este depus de
reprezentantul titularului de drepturi, reprezentantul prezint procura, contractul sau un alt
document ce i confirm mputernicirile. n cazul nregistrrii drepturilor asupra unui bun
imobil proprietate a Republicii Moldova sau a unei uniti administrativ-teritoriale a ei, n
numele lor acioneaz autoritile publice autorizate34.

33

Legea Cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din 25.02.1998, publicat: 21.05.1998 n Monitorul Oficial Nr.
44-46 art Nr : 318 Data intrarii in vigoare : 21.05.1998, art.2
34
Legea Cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din 25.02.1998, publicat: 21.05.1998 n Monitorul Oficial Nr.
44-46 art Nr : 318 Data intrarii in vigoare : 21.05.1998, art.26.

20

n ceea ce priveste, dobindirea dreptului de proprietatea asupra bunurilor imobile

dobindite prin accesiune, este necesar sa se mentioneze noiunea de accesiune i cazurile de
prezenta ale ei.
Conform Codului Funciar35 accesiunea reprezint o majorare treptat a suprafeei unui
sector de teren din contul altui sector sub aciunea unor factori naturali sau artificiali. Prin
prisma Codului Civil accesiunea reprezint acel mod de dobndire a dreptului de proprietate
caracterizat prin ncorporarea sau unirea unui bun cu un alt bun fiecare avnd proprietari
diferii.
Dat fiind faptul, ca accesiune este un mod de dobindire a dreptului de proprietate mai
rar intilnit, Codul Funciar stabileste exact aceste moduri de dobindire prin etalonarea lor in
art. 30, conform caruia accesiunea natural apare n procesul de lrgire a suprafeei sectorului
de teren, din contul sectorului adiacent, sub aciunea apelor curgtoare. Scderea temporar a
nivelului de ap nu devine temeiul accesiunii. Adugirile de teren la malurile apelor
curgtoare revin proprietarului de teren numai dac el se formeaz treptat (aluviuni).
Terenurile ocupate treptat de albiile apelor curgtoare revin proprietarului acestor ape.
Proprietarul terenului nconjurat de ruri, heletee, iazuri, canale sau alte ape nu devine
proprietar al terenurilor aprute prin scderea temporar a apelor. Proprietarul acestor ape nu
dobndete nici un drept asupra terenurilor acoperite de ape ca urmare a unor revrsri
sporadice. Proprietarul terenului din care o ap curgtoare a zmuls brusc o parte important,
alipind-o la terenul altuia, nu pierde dreptul de proprietate asupra prii desprinse dac o
revindic n termen de un an de la data cnd proprietarul terenului la care s-a alipit partea a
intrat n posesie.
n cazul n care o ap curgtoare, formnd un bra nou, nconjoar terenul unui
proprietar riveran, acesta rmne proprietarul insulei astfel create.
Modificrile dimensiunilor sectoarelor de teren n registrul bunurilor imobile
provocate de accesiunea natural sunt efectuate la iniiativa proprietarilor de teren din contul
mijloacelor bugetare prevzute la lucrrile cadastrale n baza deciziei respective a autoritii
publice locale.
Proprietarul terenului din care a fost zmuls brusc de ap o parte important i alipit
la alt sector de teren va informa autoritatea public locale i proprietarul la al crui sector a
fost alipit despre faptul svrit pentru a ntreprinde msurile respective de soluionare a
problemelor aprute.

35

Codul Funciar, nr.828 din 25.12.1991, Publicat : 04.09.2001 n Monitorul Oficial Nr. 107, art. 29.

21

n cazul n care pentru revindicarea aciunilor apelor n rezultatul crora, un sector de

teren a fost alipit la altul, necesit efectuarea unor lucrri meleorative, ele vor fi efectuate din
contul bugetului local sau de stat. n asemenea condiii termenul n care se pstreaz dreptul
de proprietate este coordonat cu termenul executrii lucrrilor de revindicare36.
La fel, Codul civil de la 1864 reglementeaz dou situaii n care opereaz accesiunea
imobiliar artificial i anume:
- cnd lucrarea este fcut de proprietar pe terenul su, dar cu materialele altei persoane;
- cnd lucrrile sunt efectuate cu materiale proprii, dar pe terenul altei persoane;
Ipoteza construciei, plantaiei, lucrri efectuate pe terenul propriu, cu materialele altuia i
are suportul reglementrii n art. 493 Cod civil de la 1864, potrivit cruia Proprietarul
pmntului care a fcut construcii, plantaii i lucrri cu materiale strine, este dator s
plteasc valoarea materialelor. Acelai articol mai prevede c proprietarul materialelor nu
are dreptul de a le ridica. Reglementarea art. 492 Cod civil, potrivit cruia orice construcie,
plantaie sau lucru fcut n pmnt sau asupra pmntului sunt prezumate a fi fcute de ctre
proprietarul acelui pmnt,cu cheltuiala sa i c sunt ale lui, pn ce se dovedete din
contra37.
Agenia Relaii Funciare i Cadastru i autoritile administraiei publice locale vor
asigura nregistrarea de stat a bunurilor imobile achiziionate, construite sau mbuntite din
contul mijloacelor Fondului naional pentru dezvoltare regional i alte surse transmise n
proprietatea public a unitilor administrativ-teritoriale, dup caz, modificarea documentaiei
cadastrale, precum i formarea bunurilor imobile, n conformitate cu legea.

3.2.

Documentele necesare spre efectuarea nregistrrii dreptului de

proprietate dobndit prin accesiune

Legislatia nationala, stabileste faptul ca pentru efectuarea inregistrarii dreptului de
proprietate dobindit prin accesiune este necesar prezentarea documentelor ce atesta acest
drept de proprietate si confirma existent lui. Prin efectuare acestei procedure se evidentiaza
prezenta principiului formalismului si legalitatii consacrate atit in legile nationale cat si in
cele internationale la cre RM este parte.
Legea cadastrului bunurilor immobile stabileste o rinduire in ceea ce priveste
inregistrarea drepturilor de proprietate, ceea ce include:
36

37

Codul Funciar, nr.828 din 25.12.1991, Publicat : 04.09.2001 n Monitorul Oficial Nr. 107, art.30
Bogdan DAVID, ACCESIUNEA IMOBILIAR ARTIFICIAL Universul Juridic Bucureti -2012-

22

a) primirea cererii de nregistrare a drepturilor asupra bunului imobil i

nregistrarea ei n condica de cereri;
b) notarea n registrul bunurilor imobile a faptului primirii cererii de nregistrare;
c) examinarea cererii primate;
d) emiterea deciziei asupra nregistrrii dreptului sau nesati sfacerii cererii de
nregistrare a drepturilor;
e) efectuarea modificrilor de rigoare n dosarul cadastral n cazul modificrii
componenei bunului imobil sau a destinaiei lui ori ntocmirea de dosar
cadastral n cazul constituirii unui bun imobil;
f) efectuarea nscrierei n registrul bunurilor immobile;
g) aplicarea parafei de nregistrare a drepturilor pe toate exemplarele de
documente ce confirm drepturile n a cror baz s-a efectuat nregistrarea;
h) ndosarierea documentelor ce confirm drepturile38.
nsa, pe linga orinduirea obisnuita, descrisa mai sus, inregistrarea dreptului de
proprietate dobindit prin accesiune imobiliara, necesita si prezentarea unor documente ce
atesta acest mod de dobindire a dreptului i care-l confirma.
Pentru nregistrarea construciei dobndit prin accesiune (dobndit prin faptul
construciei) i a dreptului de proprietate asupra lui se prezint documentul ce
confirm dreptul de proprietate sau folosin (superficie, arend) asupra terenului
beneficiarului (investitorului) construciei i documentele ce confirm recepia lucrrilor de
construcie prin prezentarea procesului-verbal de recepie la terminarea lucrrilor.
n legatura cu acest fapt trebuie de mentinat ca, recepia constituie o component a
sistemului calitii n construcii i este actul prin care comisia de recepie declar c accept
i preia lucrarea definitivat de construcie i instalaiile aferente acesteia, cu sau fr rezerve,
i c aceasta poate fi dat n folosin39

Prin actul de recepie se certific faptul c executantul i-a ndeplinit obligaiile n

conformitate cu prevederile contractului i ale documentaiei de execuie, asumndu-i,
totodat, pentru lucrrile executate rspunderea prevzut de lege. Documentele referitoare la
teren nu snt necesare n cazul n care dreptul asupra terenului a fost deja nregistrat40.
nregistrarea dreptului asupra unei construcii nefinalizate poate fi efectuat la cererea
titularului de drept n temeiul documentelor ce confirm dreptul beneficiarului (investitorului)
38

Legea Cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din 25.02.1998, publicat: 21.05.1998 n Monitorul Oficial Nr.
44-46 art Nr : 318 Data intrarii in vigoare : 21.05.1998, art.26 (6)
39
Hotarirea nr. 285 din 23.05.1996 cu privire la aprobarea Regulamentul de receptie a contructiilor si
instalatiilor aferente, Publicat: 28.06.1996 in MO nr.42
40
ARFC Instructiunea nr. 112 din 22.06.2005 cu privire la inregistrarea bunurilor imobile si a drepturilor
asupra lor

23

construciei asupra terenului, a autorizaiei pentru construire, i a actului de constatare pe

teren privind gradul de executare a construciei.
Prin autorizaie de construire se intelege un act, eliberat de ctre emitent, prin care se
autorizeaz executarea lucrrilor de construcie n temeiul i cu respectarea certificatului de
urbanism pentru proiectare i a documentaiei de proiect elaborate, avizate, verificate i
aprobate41.
Actului de constatare pe teren privind gradul de executare a construciei este un act
oficial ce atest gradul de executare a construciei i corespunderea lucrrilor de construcie
cu documentaia de proiect. El se ntocmete pentru construcii nefinalizate, construcia
crora s-a executat n baza autorizaiei de construire. Avizul ce atest gradul de executare a
construciei este ntocmit n scopul nregistrrii construciei nefinalizate n registrul bunurilor
imobile i nu poate fi utilizat n alte scopuri. Avizul se elibereaz de ctre experi tehnici
atestai n conformitate cu legislaia Republicii Moldova i prezentul Regulament42.

3.3.

Reglementarea accesiunii imobiliare n legislaia altor state

Dreptul de proprietate privat este instrumentul juridic prin intermediul cruia

persoanele apropriaz obiectele, lucrurile, scondu-le din starea natural i introducndu-le
n sfera civilizaiei.
Protocolul nr.1 a fost adoptat la 20 martie 1952 la Paris. Art.1 al acestui Protocol
adiional prevede: Orice persoan fizic sau juridic are dreptul la respectarea bunurilor sale.
Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa dect pentru cauz de utilitate public i n
condiiile prevzute de lege i de principiile generale ale dreptului internaional43.
Aproprierea bunurilor, care s-a realizat iniial pentru satisfacerea necesitilor primare,
elementare, constituie una dintre premisele apariiei unor necesiti superioare, secundare sau
chiar teriare
Accesiunea apare, sub acest aspect, ca un mod inedit de dobndire a dreptului de
proprietate, deoarece ea nu se produce pentru a satisface necesitile individului. Mai
41

Legea Privind autorizarea lucrarilor de constructii, Nr.

din 09.07.2010 , Publicat : 03.09.2010 n Monitorul Oficial Nr. 155-158
42

163

REGULAMENT PRIVIND EMITEREA AVIZULUI TEHNIC, CE ATEST GRADUL DE EXECUTARE A

CONSTRUCIEI I CORESPUNDEREA LUCRRILOR DE CONSTRUCII CU DOCUMENTAIA DE
PROIECT, Aprobat prin ordinul Ministrului dezvoltrii regionale i construciilor al RM nr. 108 din
8 noiembrie 2011, cu aplicare din 1 ianuarie 2013.
43

Jean Luap Charierr, Codul Conventiei Europene pentru Drepturile Omului

24

degrab, am putea spune c, n profunzimea sa, accesiunea este un mod de aprare a dreptului
de proprietate. Paradoxal, n acelai timp, accesiunea este una dintre limitrile cele mai severe
aduse dreptului de proprietate.
Dei este unul dintre modurile de dobndire a dreptului de proprietate considerate
clasice, reglementarea ei normativ datnd nc din perioada de glorie a dreptului roman,
accesiunea produce n continuare surprize att teoreticienilor, ct i practicienilor, prin
efectele pe care la genereaz.
In mod comparat, am putea analiza accesiunea ca mod de dobindire a dreptului de
proprietate prin prisma si in conformitate cu Noului Cod Civil al Romniei, care, prin
accesiune se intelege faptul ca , proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipeste
cu bunul ori se incorporeaza in acesta, daca legea nu prevede altfel 44

Accesiunea este naturala, cand unirea sau incorporarea este urmarea unui eveniment
natural, ori artificiala, cand rezulta din fapta proprietarului ori a unei altei persoane .
n ceea ce priveste accesiunea imobiliara natural, legislatia romana stabileste ca
adaugirile de teren la malurile apelor curgatoare revin proprietarului fondului riveran, numai
daca ele se formeaza treptat

Proprietarul fondului riveran dobandeste, de asemenea, terenul lasat de apele curgatoare care
s-au retras treptat de la tarmul respectiv. Proprietarul terenului inconjurat de helesteie, iazuri,
canale si alte asemenea ape statatoare nu devine proprietarul terenurilor aparute prin scaderea
temporara a acestor ape sub inaltimea de scurgere. Tot astfel, proprietarul acestor ape nu
dobandeste niciun drept asupra terenului acoperit ca proprietarul terenului de la care o apa
curgatoare a smuls brusc o portiune de mal din teren, alipind-o la terenul
altui proprietar riveran, nu pierde dreptul de proprietate asupra partii desprinse daca o
revendica in termen de un an de la data faptului.
Albiile raurilor apartin proprietarilor riverani, cu exceptia acelora care, potrivit legii,
fac obiectul proprietatii publice. Insulele si prundurile care nu sunt in legatura cu terenurile
avand

malul

la

nivelul mediu al

apei

revin

proprietarului

albiei.

Daca insula apartine proprietarilor riverani si trece peste jumatatea apei, fiecare dintre
ei are dreptul de proprietate asupra partii de insula ce se intinde spre el pornind de la
jumatatea apei.
n cazul in care o apa curgatoare, formandu-si un brat nou, inconjoara terenul
unui proprietar riveran, el ramane proprietar asupra insulei astfel create. Albia parasita de o
apa curgatoare care si-a format un nou curs va avea regimul juridic stabilit in legea speciala.
44

Noul Cod Civil Romn Republicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 505 din 15 iulie 2011

25

Animalele domestice ratacite pe terenul altuia ii revin acestuia din urma

daca proprietarul nu le revendica in termen de 30 de zile de la data declaratiei facute la
primarie de catre proprietarul terenului. Porumbeii, iepurii, pestii si alte asemenea animale
care trec pe fondul altui proprietar apartin acestuia cat timp raman pe fond, cu exceptia
cazului
Roiul

in
de

care
albine

trecerea
trecut

fost

pe terenul

provocata
altuia

revine

prin frauda sau

prin

proprietarului

acestuia

artificii.
numai

daca proprietarul roiului nu il urmareste sau inceteaza sa il urmareasca timp de doua zile.
Se observa faptul ca legislatia romana, contine reglementari si in privinta animalelor
domestic ratacite pe terenului altuiva, ceea ce nu este stipulate si in legislatia noastra
nationala. Consider, ca, ar fi o ide reusita sa imprumutam idea de reglementare de peste Prut,
si s-a o integram in legislatia nationala a tarii noastre, n aa fel lrgind spectrul accesiunii
natural i modul ei de stabilire.Consider c prin aceste reglementri vor soluiona o serie de
goluri n cazurile de litigiu aprute ntre prile procesului in privina animalelor domestic
implicate in desprinderea terenului i alipirea lui spre alt teren cu alt proprietar, sau alte
situaii reale.
Accesiunea imobiliara se poate realiza fie pe cale artificial, respectiv prin unirea a
doua bunuri, dintre care cel putin bunul principal este imobil, bunurile ce se unesc trebuie sa
apartina unor proprietari diferiti, iar unirea se realizeaza fara interventia omului, cazurile fiind
expres prevazute de lege, fie pe cale artificiala, situatie care presupune interventia omului.
n literatura juridica veche se mai numeste si accesiune industriala, intalnita dupa
definitia data de art.492, atunci cand o plantatie sau o construtie se face pe un fond sau se fac
adaugiri unei constructii existente, interesul juridic fiind acela ca fondul sau cladirea initiala
apartin unei persoane, pe cand materialul plantatiunii sau constructiei, sau manopera, apartin
uneia sau mai multor persoane. In acest sens, art.493 C.civ. prevede ca proprietarul terenului
devine prin accesiune si proprietar al constructiei sau plantatiei, ce au fost edificate ca
materiale straine, iar proprietarul materialelor nu are dreptul sa le revendice sau sa le ridice.
Aceste texte legale au primit diverse interpretari de-a lungul timpului, chestiunea fiind amplu
dezbatuta in literatura de specialitate si solutionata controversat in jurisprudenta.
Astfel, potrivit art. 492 din Codul Civil, "orice constructie, plantatie sau lucru facut in
pamint sau asupra pamintului sint prezumate a fi facute de catre proprietarul acelui pamint,
cu cheltuiala sa si ca sint ale lui, pina se dovedeste contrar".
Art. 494 din Codul Civil prevede: "daca constructiile si plantatiile au fost facute de o
a treia persoana cu materialele ei, proprietarul terenului are dreptul de a tine pentru dinsul sau
de a indatora pe acea persoana sa le ridice".
26

Din contextul acestor dispozitii ale Codului Civil observam ca exista doua situatii de
accesiune imobiliara artificiala: accesiunea constructiilor si plantatiilor facute de un
proprietar pe terenul sau cu materialele altuia si accesiunea constructiilor si plantatiilor facute
de o persoana cu materialele sale pe un teren proprietatea altuia45.
In prima situatie, conform art. 483 Cod Civil, proprietarul terenului devine prin
accesiune si proprietar al constructiei, fara ca proprietarul materialelor sa le poata revendica
sau ridica. Aceasta se fundamenteaza in temeiul bunei credinte a proprietarului fondului si al
preponderentei principale a bunului imobil, care incorporeaza constructiile si plantatiile. Dar
cum proprietarul terenului nu se poate imbogati fara just titlu, tot in aplicarea acestui
principiu el va fi obligat la plata contravalorii reale a materialelor, la pretul de libera circulatie
a acestora de la data la care se face plata si nu de la data la care au fost incorporate.
In cea de-a doua situatie, terenul fiind bunul principal, proprietarul acestuia va deveni
prin accesiune si proprietarul constructiei sau plantatiei.
Subliniem faptul ca, prin lege, se face diferenta intre constructorul de buna credinta si
constructorul de rea credinta.
Este considerat constructor de buna credinta cel care construieste pe terenul
proprietatea altuia, avind insa convingerea ca terenul ii apartine. In aceasta situatie
proprietarul terenului, devenind in mod obligatoriu, in temeiul accesiunii, proprietar si asupra
constructiei, poate opta intre doua variante: fie sa plateasca constructorului contravaloarea
materialelor si pretul muncii, fie sa plateasca acestuia o suma de bani ce reprezinta sporul de
valoare adus terenului ca urmare a edificarii constructiei sau plantatiei, dupa caz.
n schimb, constructor de rea credinta este acela care edifica o constructie, plantatie
sau alta lucrare pe terenul unei alte persoane cunoscind ca acel teren nu ii apartine. In acest
din urma caz, Codul Civil ii ofera proprietarului terenului tot doua posibilitati:
a) sa invoce accesiunea, situatie in care devine proprietarul constructiei, plantatiei ori
lucrarii respective cu obligatia de a plati constructorului de rea-credinta valoarea materialelor
si pretul muncii;
b) sa pretinda constructorului de rea-credinta sa demoleze constructia, plantatia sau
lucrarea respectiva, pe cheltuiala sa si daca este cazul, daune-interese, in conditiile
raspunderii civile delictuale.

45

Expert Paula IEKEL, Biroul teritorial Iasi - Institutia Avocatul Poporului, Articol Accesiunea imobiliara
artificiala, 12.10.2009 (http://www.ziaruldeiasi.ro/pulsul-orasului/accesiunea-imobiliara-artificiala~ni5rda)

27

Pentru prima posibilitate, in practica judiciara s-a statuat ca se va plati constructorului

de rea-credinta numai valoarea materialelor si pretul muncii, fara a se lua in calcul sporul
valorii fondului.
Referitor la plata valorii materialelor si pretului muncii, acestea se actualizeaza
potrivit cu evolutia preturilor si cresterea indicelui de inflatie, aspect pe care l-am argumentat
mai inainte.

Capitolul IV. Aspecte practice

Cerere de chemare in judecata (privind accesiunea imobiliara artificiala)
Judecatoria Botanica
Reclamant: Capcelea Daniel
Domiciliul: mun. Chisinau, str. Cuza Voda 25
Pirit: Palii Marcel
Domiciliul:mun. Chisinau, str. Cuza Voda 26
CERERE DE CHEMARE IN JUDECAT
privind revindicarea bunului mobil si repararea prejudiciului cauzat
In fapt, la data de 22/03/2011, impreuna cu piritul Palii Marcel am apelat la
compania de constructii SRL Faur pentru ca acesta sa ne furnizeze pina la data de
29/03/2011 materialele de constructii in cantitate de 2 tone de ciment si 4 de nisip de calitate
superioara pentru mine la un prt de 20000 lei si 2 tone de ciment si 4 de nisip de calitate mai
inferioara la prt de 15000 lei pentru Palii Marcel.

28

Din cauza unor problem tehnice, SRL Faur nu a putut furniza in termen comanda
pentru ambii clienti.
La data de 29/03/2011 SRL Faur a furnizat materialele pentru mine, lasindule pe
hotarul terenului dintre mine si vecinul Palii Marcel.
Nefiind in tara, nu am stiut despre acest fapt, iar Palii Marcel, crezind ca materialele
constituie comanda lui, a inceput constructia casei sale.
SRL Faur peste o saptamina a furnizat materialele pentru Palii Marcel care erau
de o calitate interioara celei comandate de mine.
Adresindu-ma la Palii Marcel pentru a-mi intoarce materialele sau pretul lor, acesta a
invocate faptul ca a inceput dj constructia, si el va plati doar suma cu care s-a inteles in
contract.
Conform art. 329 (2), Cod Civil, proprietarul de teren care a efectuat constructii
si alte lucrari cu material straine este obligat sa plateasca valoarea materialelor. Daca lucrarile
au fost efectuate cu rea-credinta, proprietarul este obligat sa repare si prejudicial cauzat.
Conform art. 374 (1), Cod Civil, proprietarul este in drept sa-si revindice
bunurileaflate in psesiunea nelegitima a altuia.
In drept, imi intemeiez actiunea pe dispozitiile art. 329 alin. (2), 374 alin. (1), Cod Civil, art.
166, 167, Cod de procedura civila.
Urmare celor expuse,
Cer
Admiterea actiunii privind apararea dreptului de proprietate;
Revindicarea materialelor sau achitarea pretului lor in suma de 20000 lei;
Incasarea din contul piritului in beneficiului mei si a tututror cheltuielilor de judecata pe care
le voi suporta in acest process;
Repararea prejudiciului cauzat in suma de 10000 lei, din cauza lipsei materialelor;
Repararea prejudiciului moral cauzat in suma de 1500 lei.
Actiunea o intemeiez pe urmatoarele dovezi: Contractul de vinzare-cumparare, bonul de casa
ce priveste achitarea materialelor de catre mine, marturiile reprezentantilor companiei SRL
Faur.
La cerere anexez:
-

Copiile de pe cererea de chemare in judecata si d epe inscrisuri;

Probe ce confirma dreptul de proprietate (contractual de vincare-cumparare);

29

Dovada de plata a taxei de stat (chintanta nr.324 din data de 12/03/2011, in

valoare de 300 lei).

Reclamant: Capcelea Daniel

Data: 01.04.2011

Semnatura:

Cerere de chemare in judecata (privind accesiunea imobiliar natural)

Judecatoria Botanica
Reclamant: Sarmaniuc Adrian
Domiciliul: mun. Chisinau, str. Valea Crucii 8, ap.256
Pirit: Casap Vadim
Domiciliul:mun. Chisinau, bd.Dacia 22
CERERE DE CHEMARE IN JUDECAT
privind revindicarea bunului mobil
n fapt, subsemnatul Sarmaniuc Adrian sunt proprietarul bunului imobil terenul,
situate n mun. Chiinu satul. Bc, str. Primverii, cu suprafaa de 0.035 ha, individualizat cu
nr. Cadastral 5520202391 n temeiul contractucului de vinzare-cumprare nr. 64598 ncheiat
ntre Pascal Daniel, n calitate de vnztor, i mine, n calitate de cumprtor, cu respectarea
condiiei de dorm prin autentificarea notarial.
La data de 22.11.2003, conform art.214,290,755, Cod Civil, contractual de
vinzare-cumprare a fost supus nregistrrii cadastrale, cee ace, n coresponden cu
dispoziiile art.321, Cod Civil, care stipuleaz c n cazul bunurilor immobile dobndirea
dreptului de proprietate se efectueaz de la data nscrierii n Registrul bunurilor immobile,

30

semnific deci naterea dreptului de proprietate private al subsemnatului asupra bunului

imobil, fiind protejat drept authentic proprietar n conformitate cu legislaia n vigoare.
Terenul ce revendic este posedat de prt de la data de 12.08.2010, n urm unei
dezlipiri a unei poriuni de teren ce mi aparine, provocat n urma revrsrii rului Bc, i
alipirea la terenul prtului. Terenul ce revendic este posedat fr nici un drept i cu toate
acestea refuz s mi-l cedeze n deplin proprietate i posesie.
Conform art.315-316 alin (1), Cod Civil, proprietatea n condiiile legii este
inviolabil i garantat, proprietarul dispudind de posesia, folosina i dispoziia asupra
bunului.
Conform art. 374 alin. (1), Cod Civil, proprietarul este n drept s-i revendice
bunurile aflate n posesiunea nelegitim a altuia.
n drept, mi intemeiez aciunea pe dispoziiile art. 328 alin. (3), 374 alin. (1),
Cod Civil, art.40, 166,167, Cod de procedur civil.
Urmare celor expuse,
cer
Admiterea aciunii privind aprarea dreptului de proprietate.
Revendicarea dreptului meu de proprietate asupra poriunii de teren de la prtul
Casap Vadim, pe care l posed i de care se folosete fr drept, cu restituirea acestui bun n
proprietatea mea.
ncasarea din contul prtului n beneficiul meu a tuturor cheltuielilor de judecat pe
care le voi suporta n acest proces.
Aciunea o ntemeiez pe urmtoarele dovezi: Extras din registrul bunurilor imobile,
planul cadastral al terenului, actul de constatare pe teren.
La cerere anexez:
-

Copiile de pe cererea de chemare n judecat i de pe nscrisuri;

Probe ce confirm dreptul de proprietate asupra imobilului (Contractul de vnzarecumprare);

Dovada de plat a taxei de stat (chitana nr.324 din data de 12.03.2011, n valoare
de 250 lei).
31

Reclamantul: Sarmaniuc Adrian

Data: 12.03.2011

Semntura:

Concluzii
Dreptul de proprietate este mai mult dect o simpl noiune juridic. El reprezint una
din problemele fundamentale ale existenei individuale i ale societii umane.
n sistemul nostru juridic actual, dreptul de proprietate ocup o poziie privilegiat,
innd seama de faptul c este vorba de principalul drept real al omului, iar principiul aprrii
proprietii este unul din cele mai importante ale dreptului civil, exprimnd orientarea
general a legislaiei. Mai mult, se vorbeete astzi de o dimensiune constituional i
european a dreptului de proprietate, de vreme ce este un drept fundamental al cetenilor
rii i este reglementat n acte internaionale, mai ales n art. 1 al Primului Protocol adiional
la Convenia European a Drepturilor Omului, considerndu-se, cu valoare de principiu, c
orice msur care reprezint o ingerin n exerciiul acestui drept trebuie s asigure un just
echilibru ntre exigenele interesului general al comunitii i imperativul salvgardrii
drepturilor fundamentale ale individului.
Se poate spune c, n sistemul nostru de drept, proprietatea beneficiaz de o dubl
garanie: o garanie de ordin constituional i o garanie de drept comun manifestat prin
mijloace juridice de aprare, n cadrul crora un loc important l ocup aciunea n
revendicare.
Studiul acestei instituii juridice nu se poate face prin simpla prezentare a ei, ci, pentru
o bun analiz, este necesar a se contura noiuni precum dreptul de proprietate sau mod de
32

dobndire i a se cunoate cteva noiuni generale legate de celelalte moduri de dobndire a

dreptului de proprietate.
Chiar dac, aa cum am spus i anterior, nu mai are n prezent aceeai sfer de
aplicabilitate ca n trecut, din scurta prezentare fcut n cuprinsul rezumatului i mai ales din
coninutul lucrrii rezult c accesiunea continu s rmn unul dintre cele mai importante
moduri de dobndire a dreptului de proprietate.
n condiiile existenei unei legislaii nvechite, a timiditii organelor legislative n
adoptarea unor noi reglementri, a dinamicii societii i a apariiei unor noi relaii sociale,
neavute n vedere la epoca elaborrii Codului civil, abordarea acestei teme, att din punct de
vedere teoretic, ct i practic, sa dovedit a fi foarte dificil.
Cercetarea efectuat asupra accesiunii imobiliare artificiale putem spune c ne-a
schimbat perspectiva asupra dreptului. Apreciem c dreptul poate fi privit ca o tiin ce
necesit, pentru un studiu optim, cunoaterea unor principii de logic dar i a unor principii
matematice. La fel cum n matematic, pentru soluionarea problemelor, sunt oferite anumite
formule de lucru, la fel i n drept, legiuitorul pune la ndemna practicienilor formulele
necesare pentru soluionarea problemelor juridice. Problemele ivite n materie de accesiune
imobiliar artificial nu pot fi corect soluionate fr o cunoatere exact i fr o aplicare
corect a formulelor normative. Necunoscutele ivite n diferitele cauze supuse judecii nu
fac dect s sporeasc complexitatea problemelor. De asemenea, apreciem c deosebit de
important n materia accesiunii imobiliare artificiale este i cunoaterea ordinii operaiunilor.
Fr o imagine evolutiv coerent i corect asupra cauzelor supuse judecii, instanele pot
cdea cu uurin n capcana aparenelor.
In conditiile existentei unei legislatii invechite, a timiditatii organelor
legislative in adoptarea unor noi reglementari, a dinamicii societatii si a aparitiei unor noi
relatii sociale, neauvute in vederea la epoca elaborarii Codului Civil, abodarea acestei teme,
atit din punct de vedere theoretic, cit si practice, s-a dovedit a fi foarte deficila.

33

Bibliografie:
Acte normative:
1. Codul Civil al RM, Nr.1107 din 06.06.2002.Publicat n Monitorul Oficial la
22.06.2002, Nr.82-86.
2. Codul Funciar al RM nr. 828-XII din 25.12.1991, Monitorul Oficial nr.107/817 din
04.09.2001.
3. Codul Conveniei Europene pentru Drepturile Omului, Jean Luap Charierr
4. Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998. n: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr. 44-46.
5. Legea cu privire la proprietate Nr.459-XII din 22.01.91, publicat : 30.06.1991 n
Monitorul Oficial Nr. 003
6. Comentariul Codului Civil al Republicii Moldova, volumul I, ed. Arc, Chiinu
2005
7. Noul Cod Civil Romn Republicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 505 din 15 iulie
2011
8. Hotarirea nr. 285 din 23.05.1996 cu privire la aprobarea Regulamentul de receptie a
contructiilor si instalatiilor aferente, Publicat: 28.06.1996 in MO nr.42
9. ARFC Instructiunea nr. 112 din 22.06.2005 cu privire la inregistrarea bunurilor
imobile si a drepturilor asupra lor
10. Legea Privind autorizarea lucrarilor de constructii, Nr. 163
34

din 09.07.2010

, Publicat : 03.09.2010 n Monitorul Oficial Nr. 155-158

11. REGULAMENT PRIVIND EMITEREA AVIZULUI TEHNIC, CE ATEST

GRADUL DE EXECUTARE A CONSTRUCIEI I CORESPUNDEREA
LUCRRILOR DE CONSTRUCII CU DOCUMENTAIA DE PROIECT, Aprobat
prin ordinul Ministrului dezvoltrii regionale i construciilor al RM nr.
108 din 8 noiembrie 2011, cu aplicare din 1 ianuarie 2013.
12. Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2004, nr. 233-236.
13. Legea Republicii Moldova cu privire la formarea bunurilor imobile, nr. 354-XV din
28.10.2004, Monitorul Oficial al R.Moldova nr. 233-236/999 din 17.12.2004.
14. Instruciune cu privire la nregistrarea bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor, din
22.06.2005, Monitorul Oficial al R.Moldova nr. 142-144/487 din 28.10.2005 .
15. Ordin Nr. 20 din 11.02.2008 despre aprobarea concepiei sistemului informaional
automatizat Cadastrul bunurilor immobile.
Cri i monografii:
16. Constantin Oprian, Regimul general al proprietii n Romnia n ,,Studii de Drept
Romnesc nr. 1/1995, p. 5-35; Corneliu Brsan, Maria Gai, Mona Maria
Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale, Editura Institutul European, Iai, 1997
17. Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck,
Bucureti, 2000
18. Marian Silvia, Cadastrul i publicitatea imobiliar, Tez de doctor n drept, Chiinu
2006.
19. Ionacu, Drept civil. Partea general, Bucureti , 1963
20. Theodor Mrejeru, Mijloace juridice de aprare a dreptului de proprietate n
Romnia n ,,Studii de Drept Romnesc nr. 1-2/2002
21. Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. I, Editura Humanitas,
Bucureti, 2004
22. Ion Btc, lect. Univ. Doc. USEM, Drept civil. Dreptul de proprietate i
dezmembrmintele sale, Curs, Chiinu 2013,
23. C. Sttescu, C. Brsan. Drept civil. Drepturi reale.Bucureti,1988 pag. 836;Genova
Vrabie, T. R. Popescu, Dreptul civil, Bucureti,1994,
24. Bogdan David Accesiunea imobiliar artificial, Universul Juridic, Bucureti 2012
25. Cristinel Ioan Murzea Drept civil. Drepturi reale Note de curs, 2009.,
35

26. Sergiu Baie, Aurel Bieu, Valentina Cebotari, Ion Creu, Victor Volcinschi,
Drepturile reale, Teoria general a obligaiilor, Volumul II, Cartier juridic, CSPJ,
2005.
27. Brsan, Corneliu. Regimul juridic al bunurilor imobile. Bucureti, Editura tiinific i
Enciclopedic, 1983.
28. Bloenco, Andrei. Drept civil. Partea special. Note de curs. Chiinu, Cartdidact,
2003.
29. C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu Tratat de drept civil romn, Vol.I,
edit. All Beck, Bucureti 2002.
30. Marian, Silvia. Cadastru i publicitatea imobiliar.Chiinu 2006.
31. Teac Ilie, Climova Alla, Drept imobiliar, Suport de curs, Chiinu 2011.
32. Vladimir Gh.Guu, Dumitru Guu, Olga Guu, Sogiologia Cadastrului Bunurilor
Imobile, Chiinu 2006 CEP USM. Dicionar Juridic Ediia II-a, 1986, Cluj-Napoca
33. Dicionar explicativ, Bucureti, 2009
34. Dicionarul explicativ al limbii romne, Editura Academiei, Bucureti, 1975 Mircea
N. Costin, Mircea C. Costin, Dicionar de drept civil, vol. I, Editura Lumina Lex,
Bucureti, 1997
Articole si publicatii
35. Tez de docotorat (Rezumat)Accesiunea Sibiu 2006 , Nicolae Lucian tefnescu
36. Marian Silvia, Cadastrul i publicitatea imobiliar, Tez de doctor n drept, Chiinu
2006.
37. Stella Andreica Teza de licen - Dreptul de proprietate, Craiova 2010
38. Panoiu - Prvu Adriana Ioana, Tez de doctor, CONTINUITATE I
NOUTATE

MATERIA

ACCESIUNII

IMOBILIARE

ARTIFICIALE

DREPTUL CIVIL ROMN , Craiova 2013

39. Expert Paula IEKEL, Biroul teritorial Iasi - Institutia Avocatul Poporului, Articol
Accesiunea imobiliara artificiala, 12.10.2009
40. Noul Cod Civil: Accesiunea imobiliar artificial, articol redactat de Uniunea
Naional a Judectorilor, din 02.10.2012 (sursa: EuroAvocatur.ro)
41. Monica Baidoc, jurist, Articol: Accesiunea mod de dobndire a dreptului de
proprietate imobiliar (juristconsulting.ro)
Pagini web:
42. http://www.justice.md
36

43. http://www.cadastru.md
44. http://www.arfc.gov.md/
45. http://www.ziaruldeiasi.ro/pulsul-orasului/accesiunea-imobiliara-artificiala~ni5rda
46. http://www.juristconsulting.ro
47. http://www.scribd.com

37