Sunteți pe pagina 1din 28

CHIINU-2009 CUPRINS: Introducere... ...3 1. Noiunea dreptului de superficie .... 6 1.1. Caracterele juridice ale dreptului de superficie....

11

2.Constituirea dreptului de superficie . ..14 2.1. Actul juridic ca temei de natere a dreptului de superficie ....14 2.2. Dispozitia legala ca temei de nastere a dreptului de superficie ......16 3. Exercitarea dreptului de superficie 18 3.1. Drepturile i obligaiile superficiarului .18 3.2. Drepturile i obligaiile proprietarului de teren ..22 4.Stingerea dreptului de superficie . ......24 4.1. Efectele stingerii dreptului de superficie ...25 Incheiere ........26 Note . .....28 Bibliografia....29

ntroducere n perioada de constituire a statalitii, n Republica Moldova au fost efectuate reforme n diferite domenii sociale, care au condiionat i modificri radicale ale actelor legislative. De o semnificaie aparte sunt modificrile legislative privind proprietatea, deoarece ea a fost i va rmne piatra de temelie a societii, jucnd un rol deosebit n evoluia acesteia. Drepturile reale reprezint o instituie multifuncional ce s-a dezvoltat de-a lungul timpului, care are o natur complex i necesit o studiere minuioas. Dreptul de proprietate este principalul i cel mai complet drept real asupra unui lucru, deoarece confer titularului su toate cele trei atribute: posesiunea, folosina i dispoziia. Legea permite ns disocierea acestor atribute i repartizarea lor ntre titulari diferii, crendu-se alte drepturi reale. n Codul civil al Republicii Moldova sunt reglementate ca alte drepturi reale principale: uzufructul, uzul, abitaia, servitutea i superficia. Procesele globale legate de drmarea sistemului totalitar i de formarea unui stat de drept, trecerea la relaiile de pia, precum i modificarea concepiilor tradiionale asupra corelaiei intereselor statului i ale personalitii, percepia personalitii ca valoare suprem, necesit dezvoltarea, aprofundarea, iar n unele cazuri i revizuirea unui ir de principii fundamentale ale teoriei dreptului de proprietate. n aceste condiii, o sarcin socialjuridic important este asigurarea i aprarea dreptului de proprietate i altor drepturi reale. Problematica dreptului de superficie este puin cercetat n Republica de aceea considerm c sunt necesare investigaii n acest domeniu. Dreptul de superficie a fost creat ca urmare a utilitii lui practice. n condiiile economiei de pia, importana superficiei crete substaniala, fapt datorat consolidrii dreptului de proprietate privat. Examinnd legislaia Republicii Moldova privind dreptul de superficie, putem constata cu certitudine c acesta
2

servete drept garant al drepturilor i intereselor, att ale proprietarului, ct i ale superficiarului. Superficia contribuie la folosirea mai raional i eficient terenurilor si constructiilor, de aceea este binevenit faptul c acest drept i-a gsit reglementarea legal n C.civ., actul legal pilon al sistemului civil autohton. Vorbind despre doctrina naional urmeaz de menionat, c cea mai ampl cercetare a drepturilor reale, respectiv i a dreptului de superficie o gsim n lucrrile cercettorilor S.Baie i N.Roca. n publicaiile i lucrrile sale tiinifice autoarea E.Cojocari, de asemenea, analizeaz complex instituia drepturilor reale, inclusiv i a desmembrmintelor dreptului de proprietate, esena i specificul reglementrii. Dreptul de proprietate este dreptul cel mai complet asupra unui lucru deoarece confera titularului sau toate cele trei atribute: posesia, folosinta si dispozitia. El are un caracter absolut, in sensul ca se manifesta in raporturile proprietarului cu tertii si un caracter exclusiv, in sensul ca numai proprietarul le poate exercita in deplinatatea lor. Rezulta deci ca dreptul de proprietate, dintre drepturile reale principale, este dreptul cel mai important, deoarece confera titularului toate cele trei atribute, celelalte drepturi reale principale neconferind titularului lor decat doar unele dintre ele. Aceasta ultima ipoteza se intalneste in situatia in care atributele dreptului de proprietate sunt exercitate de titulari diferiti, astfel ca se ajunge la dezmembrarea dreptului de proprietate, in sensul ca atributul dispozitiei revine intotdeauna proprietarului, iar celelalte doua atribute, respectiv posesia si folosinta, sunt exercitate de alte persoane in conditiile stabilite de lege. Dezmembramintele dreptului de proprietate au fost definite ca ,,drepturi reale principale derivate asupra bunurilor altora, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau se dobandesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din continutul juridic al dreptului de proprietate1. Ca urmare, dezmembramintele dreptului de proprietate pot fi definite ca drepturi reale principale derivate asupra bunului altuia care se constituie sau se dobandesc prin transferarea unor elemente din continutul juridic al dreptului de proprietate asupra bunului respectiv catre o alta persoana sau prin exercitarea concurenta a acestor elemente de catre proprietarul bunului si o alta persoana.
3

Astfel intelese, dezmembamintele dreptului de proprietate sunt limitate ca numar prin lege. Intr-adevar, toate drepturile reale, deci si dezmembramintele dreptului de proprietate privata, au aceasta caracteristica. Dezmembramintele propriu-zise ale dreptului de proprietate privata sunt: dreptul uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitute si dreptul de superficie.

1. Noiunea dreptului de superficie Dreptul de superficie este reglementat de art.443-453 din Codul civil al Republicii Moldova.Superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia n vederea edificrii i exploatrii unei construcii, deasupra i sub acest teren, sau a exploatrii unei construcii existente".2 Altfel spus, dreptul de superficie are urmtoarele caractere juridice: - este un drept real imobiliar avnd ca obiect ntotdeauna un bun imobil, o suprafa de teren, - este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra terenului, al crui coninut l reprezint folosina terenului; - este un drept perpetuu, care exist atta timp ct exist construcia, lucrarea sau plantaia. Art.445 C. civ. RM prevede c dreptul de superficie nu se stinge prin demolarea sau pieirea construciei". Deci, el nu se stinge prin neexercitare (prin neuz). De altfel, un neuz este de neconceput, pentru c uzul nseamn tocmai faptul c terenul este ocupat de construcie. Caracterul perpetuu ine, ns, de natura dreptului de superficie, nu ns de esena lui. De exemplu, mprejurarea c el poate s priveasc i plantaii nu trebuie s duc la o alt concluzie, pentru c acestea pot fi regenerate sau nlocuite, esenial rmne atributul folosinei terenului de ctre superficiar. Totui, atunci cnd dreptul de superficie se constituie prin act juridic, el poate fi constituit i pe o durat determinat: - este un drept imprescriptibil ce deriv din perpetuitatea sa, extinctiv, astfel c aciunea i revendicare poate fi introdus oricnd pn la stingerea nsi a dreptului de superficie; - este un drept alienabil, se transmite prin succesiune i poate fi obiect al unui contract de locaiune ;

- nu nceteaz prin ieire din indiviziune, pentru c dreptul superficiarului i cel al proprietarul terenului nu sunt n indiviziune, adic ntre cei doi titulari nu exist o stare de coproprietate3. Spre deosebire de dreptul de proprietate, dreptul de superficie prezint urmtoarele particulariti: dreptul de proprietate poate avea ca obiect bunuri de orice natur, pe cnd dreptul de superficie poate avea ca obiect numai construcii i plantaii (obiect limitat); dreptul de proprietate confer titularului posesiunea, folosina i dispoziia cu privire la bunul ce formeaz obiectul dreptului, pe cnd dreptul de superficie, pe lng aceste prerogative, mai confer titularului su i dreptul de folosin privitor la terenul pe care se afl construciile. Din acest punct de vedere, dreptul de superficie este mai ntins ca dreptul de proprietate. Datorit acestor deosebiri, dreptul de superficie ni se nfieaz ca un drept de proprietate specific cu un coninut complex. n cazul constituirii unui drept de superficie se creeaz un paralelism ntre dou categorii de drepturi cu subieci diferii. Exist, pe de o parte, dreptul superficialului n privina construciei, precum i dreptul su de folosin cu privire la terenul pe care aceasta se afl, iar, pe de alt parte, dreptul proprietarului cu privire la terenul pe care se gsete construcia, precum i dreptul acestuia de a pretinde de la superficiar o indemnizaie pentru folosina terenului, cu excepia cazului cnd dreptul de superficie s-a constituit cu titlu gratuit. Pentru a nelege mai bine noiunea dreptului de superficie, trebuie s facem un studiu paralel cu accesiunea imobiliar ca mod de dobndire a dreptului de proprietate. Dreptul de superficie sau dreptul cu privire la suprafa i subfa", cum era numit de Matei Cantacuzino, profesor de drept civil la Facultatea de Drept a Universitii din Iai, a luat natere n dreptul privat roman. n Roma antic funciona principiul superficies solo cedit (suprafaa aparine pmntului), conform cruia proprietarul de teren era i proprietarul construciei ce se afla pe el5. Aceast stare de lucruri frna construcia de locuine pe terenurile statului. Prin perfecionarea mecanismelor juridice se ajunse la elaborarea unei construcii juridice (drept de superficie sau
6

superficie), prin care particularilor se permitea s ridice i s exploateze construcii pe terenul statului fr a se afecta dreptul lui de proprietate asupra terenului. Particularul (superficiarul) care s-a obligat s ridice i s exploateze o construcie pe terenul statului dobndea asupra lui un drept real imobiliar, putnd s-l nstrineze cu titlu oneros sau gratuit, s-l ipotecheze i s-l lase motenire. n schimb, era inut la plata unei taxe numite solarium sau pensio. Dreptul de superficie a fost preluat de legislaiile ulterioare, inclusiv de cele ale rilor moderne. Ca i n dreptul roman, n dreptul Republicii Moldova este instituit prezumia c totul ce este fcut pe suprafaa i subfaa terenului este fcut de proprietarul terenului, din contul lui i c i aparine pn la proba contrarie. Aceast constatare i are temeiul n dispoziiile generale ale art.317 i n cele ce privesc accesiunea imobiliar artificial, reglementat la art.329. Articolul 317 prevede c tot ceea ce se unete la bun ori se ncorporeaz n el ca urmare a faptei proprietarului ori a unei alte persoane revine proprietarului dac legea nu prevede altfel. Art.329, referindu-se la bunurile imobile, dispune, la alineatul (1), c lucrrile subterane sau de la suprafaa terenului i construciile sunt prezumate a fi fcute de proprietarul terenului i aparin acestuia. Astfel, legiuitorul confirm c legtura dintre teren i alte bunuri amplasate temporar sau permanent pe suprafaa sau subfaa acestuia se soluioneaz dup regula bunului principal i bunului accesoriu, unde terenul este bunul principal, iar construcia - bunul accesoriu. n ipoteza n care se demonstreaz c edificarea construciei a fost efectuat de o alt persoan dect proprietarul terenului (alin.(3), (4) (6)) sau din contul unei alte persoane (alin.(2)), construcia oricum aparine proprietarului de teren, acesta fiind inut s despgubeasc terii n anumite proporii. Pornind de la aceste dispoziii, construcia ridicat de superficiar va fi un accesoriu al terenului i va aparine cu drept de proprietate titularului de teren. Acesta, exercitnd dreptul su de proprietate ntr-un mod special, prin instrumentul instituiei superficiei, va primi cu titlu de plat pentru aceast folosin o redeven, iar ca parte a actului de constituire a superficiei va fi obligat s tolereze actele (materiale, juridice) ale superficiarului asupra propriului teren pe toat perioada de existen a superficiei. De asemenea, n caz de cesiune cu

titlu oneros a dreptului de superficie, proprietarul de teren are dreptul de preemiune, iar la stingerea dreptului de superficie va fi obligat s despgubeasc superficiarul. Principala sarcin pe care o comport instituia superficiei este aceea de a exclude confruntarea a dou drepturi de proprietate: asupra terenului i asupra construciei. Pornind de la dispoziiile art.317 i 329, titularul dreptului de proprietate asupra terenului este i proprietar al tuturor lucrurilor incorporate pe suprafa i sub fat. Cel care, cu acordul proprietarului, ridic pe terenul acestuia o construcie, nu dobndete un drept de proprietate. Normele art.443-453 nu modific aceast regul. Prin urmare, proprietarul terenului este i proprietarul construciei edificate de superficiar, dei aceast proprietate este nud pn la stingerea dreptului de superficie. Deoarece construcia ca valoare nu poate fi inclus concomitent n dou drepturi, legiuitorul a stipulat n art.443 alin.(5): Construcia este o parte component esenial a dreptului de superficie. Aceast dispoziie permite concluzia c superficiarul nu este proprietar al construciei6, dei dreptul su conine prerogativa de a folosi construcia, iar ca bun patrimonial, ncorporeaz valoarea acesteia. Altfel spus, dreptul de proprietate este grevat cu dreptul de superficie. Superficia reprezint o sarcin (o povar) a proprietii, iar proprietarul trebuie s in cont de ea de la data constituirii i pn la data stingerii. Valoarea cldirii va fi nscris superficiarului, care va plti impozitul pe imobil, iar ntreprinztorii i persoanele juridice vor calcula uzura acestui imobil. Constituirea dreptului de superficie este o modalitate de folosire a propriului teren, o alternativ construirii i cultivrii lui de ctre proprietar sau drii n arend sau folosin gratuit etc. Similar unor alte contracte civile sau comerciale, constituirea dreptului de superficie se face cu consimmntul proprietarului de teren. Prin urmare, titularul, exercitndu-i prerogativele de proprietar, transmite dreptul de posesiune i folosin a suprafeei sau subfeei terenului su pentru ridicarea i exploatarea unei construcii. El consimte superficia, acceptnd dreptul terului asupra propriului teren. Aceast transmitere a dreptului de folosin permite unor autori s afirme c proprietarul dezmembreaz dreptul su de proprietate ntre sine i superficiar.7 Considerm c, din punctul de vedere al superficiarului, superficia este un drept asupra suprafeei (subfeei) terenului i, n esen, un drept asupra lucrului altuia i nu
8

un dezmembrmnt clasic al dreptului de proprietate. Proprietarul de teren i exercit atributul de folosin nu prin dezmembrarea dreptului su, ci prin grevarea acestuia cu dreptul superficiarului de a ridica i a exploata o construcie n schimbul unei redevene lunare. Acest mod specific de folosin ridic esenial eficiena economic a bunului, satisfcnd att interesele proprietarului, ct i pe cele ale superficiarului. n pofida acestei grevri, proprietarul poate s realizeze nestingherit i prerogativa de dispoziie: s nstrineze terenul fr a informa superficiarul. Dobnditorul va fi obligat s respecte drepturile superficiarului ntocmai ca i cum ar fi participat la constituirea superficiei. n literatura juridic naional este analizat obiectul dreptului de superficie sub cteva aspecte. n interpretarea extinderii dreptului de superficie deasupra i sub faa terenului, s-a afirmat c acest drept include i dreptul asupra plantaiilor sau altor lucrri care se afl pe teren"8. Profesorul Victor Volcinschi insist asupra sintagmei deasupra i sub acest teren" din definiia legal a dreptului de superficie, menionnd c legiuitorul sugereaz o interpretare restrictiv, potrivit creia dreptul de superficie poate fi exercitat construind att deasupra terenului, ct i n subteran, dar nu poate fi exercitat distinct numai pe suprafaa terenului sau numai sub faa acestuia. Raliem la opinia, potrivit creia obiect al dreptului de superficie ar putea fi n mod distinct numai suprafaa terenului (de exemplu, o anten instalat de o companie de telefonie mobil, o construcie care nu are subsol) ori numai subfaa (un rezervor, o parcare subteran, o min din care nu se mai extrage nimic), ori ambele (construcie cu multe etaje, unele subterane, altele supraterane). Profesorul Eugenia Cojocari afirm c dreptul de superficie poate include nu numai construciile, ci i plantaiile, alte lucrri. Aceast afirmaie este preluat din literatura juridic i jurisprudena Romniei, a crei legislaie accept conceptul, potrivit cruia plantaiile i alte lucrri fac obiectul unui drept de superficie, ceea ce nu este n concordan cu legislaia Republicii Moldova. Astfel, Codul civil al RM limiteaz dreptul de superficie numai la construcie.

1.1.

Caracterele juridice ale dreptului de superficie

Conform definiiei legale dreptul de superficie este real, imobiliar, alienabil i ereditar, temporar, dar de lung durat, cu coninut variabil, n funcie de forma sa deplin sau incipient. Dreptul de superficie, ca un drept real, este consacrat expres de Codul civil. Dreptul real ia natere prin instaurarea dominaiei persoanei asupra unui lucru. Prin dominaie se subnelege puterea subiectului de a exercita, n limitele legii, orice aciune asupra lucrului su, precum i s limiteze ori chiar s exclud orice influen strin. Superficia se caracterizeaz printr-un dualism de drepturi care nu pot fi desprinse unul de altul. Astfel, n dreptul de superficie se ncorporeaz: a) dreptul la suprafa sau sub-fa; b) dreptul asupra construciei. Dreptul real al superficialului este unul absolut, opozabil tuturor subiectelor, inclusiv proprietarului de teren asupra cruia i exercit dreptul. Dreptul de superficie este unul imobiliar, deoarece poate fi instituit numai asupra terenurilor care snt imobile prin natura lor. Bun imobil, dar accesoriu, este i construcia parte component a dreptului de superficie, indiferent de faptul dac se afl pe suprafaa pmntului (cas, cldire industrial, comercial, social, drum, pod, anten, stlp de nalt tensiune, obiective acvatice etc.) sau sub pmnt (garaj, beci, fntn, min). Dreptul de superficie este un drept alienabil i ereditar, putnd fi transmis prin acte juridice ntre vii, precum i pentru cauz de moarte. Superficialul poate nstrina dreptul su prin orice contract translativ de proprietate, inclusiv prin contract de vnzare-cumprare, de schimb, de donaie sau poate s-l transmit ca aport la capitalul social al unei societi comerciale, ori s-l greveze cu ipotec.

10

Dac dreptul de superficie se nstrineaz prin vnzare-cumprare, dreptul de preemiune aparine proprietarului de teren. Dreptul de preemiune nu poate fi exercitat n cazul donaiei sau al transmiterii cu titlu de aport la capitalul social. Caracterul alienabil evideniaz i dreptul superficiarului de a ipoteca dreptul su. n special, dreptul de a ipoteca dreptul de superficie chiar pn ia finisarea i darea n exploatare a construciei este prevzut la art.19 alin.(4) din Legea nr.449/2001 cu privire la gaj. De asemenea, dreptul de superficie ar putea fi grevat cu dreptul de uzufruct, uz sau abitaie. Dac proprietarul de teren a grevat, anterior constituirii superficiei, terenul su cu servitute (de a nu construi mai sus de o anumit nlime), superficiarul, la edificarea construciei, va fi inut s respecte aceast sarcin. Dreptul de superficie poate fi transmis prin succesiune att n cazul persoanelor fizice, n urma decesului superficialului, ct i n cazul persoanelor juridice, n urma reorganizrii superficialului persoan juridic. Decesul sau reorganizarea superficialului nu duce la stingerea dreptului de superficie, acesta continund s existe n ntreaga perioad pentru care s-a constituit. Dreptul de superficie este temporar, dar de lung durat. Dreptul de superficie se constituie pentru o perioad stabilit de pri fr a se numi un termen legal minim sau maxim. In cazul n care actul de constituire a superficiei nu stabilete un termen, dreptul de superficie se consider constituit pentru 99 de ani. Prin urmare, prile pot stabili un termen mai mic sau mai mare de 99 de ani. De regul, superficia se constituie pentru un termen ndelungat. Acesta este unicul raionament care justific interesul superficiarului de a ridica construcia i a beneficia de ea. Dreptul de superficie nu poate fi limitat la o condiie suspensiv i nici nu este dependent de pieirea sau demolarea construciei, n locul ei putnd fi construit un alt edificiu parte component a dreptului de superficie n locul celei demolate. Dreptul de superficie are un coninut variabil n funcie de forma sa deplin sau incipient. Dac se constituie asupra unui teren fr construcie, dreptul de superficie este n stare incipient i const de fapt numai n folosina suprafeei sau subfeei. Ulterior, dup construcia edificiului, dreptul de superficie devine deplin, completndu-se cu valoarea construciei. Dreptul de superficie poate fi nstrinat,
11

grevat i transmis prin succesiune att n starea sa incipient, ct i n forma sa deplin. Esenial este c dreptul de superficie poate fi nstrinat numai mpreun cu construcia sau c edificarea abia a nceput ori este deja terminat. Dreptul de superficie este variabil i din alt punct de vedere i anume c se rsfrnge numai asupra terenului ocupat de construcie sau asupra unei suprafee mai mari dect cea ocupat de construcie (art. 443 alin.(3)). Legislaia romn prevede c dreptul de superficie poate include i plantaii (vii, livezi). n Roma antic cel care obinea un drept real asupra suprafeei terenului pentru plantare obinea dreptul de emfiteoz.9 In literatura juridic naional se menioneaz c superficiarul are dreptul de proprietate asupra construciei". O alt surs susine aceast poziie, afirmnd c dreptul de superficie este un drept real care const n dreptul de proprietate pe care l are o persoan, denumit superficiar asupra construciilor, plantaiilor sau altor lucrri care se afl pe terenul altuia".

12

2. Constituirea dreptului de superficie

Dreptul de superficie poate fi dobndit prin act juridic sau prin fapt juridic in sens restrns. Realizarea unei constructii, plantatii sau lucrari de catre soti, in timpul casatoriei, pe terenul bun propriu al unuia dintre ei, este o situatie speciala de dobandire a dreptului de superficie. Notiunea de dobandire are un sens larg, incluzand in sfera sa atat nasterea dreptului de superficie, cat si dobandirea corelativa transmiterii dreptului de supeficie. Doctrina romn se refer i la posibilitatea dobndirii dreptului de superficie prin uzucapiune.

2.1. Actul juridic ca temei de natere a dreptului de superficie Dreptul de superficie se poate constitui prin act juridic bilateral (contract) i prin act juridic unilateral (testament). Contractul de constituire a superficiei este unul sinalagmatic, constitutiv de drepturi, cu titlu oneros, comutativ. Dreptul de superficie se poate constitui numai de ctre proprietarul de teren care, n schimbul unei redevene, permite unui ter - superficiarul - s foloseasc terenul, integral sau parial, pentru edificarea unei construcii i exploatarea ei ulterioar, ori s exploateze o construcie de pe el. Calitatea att de proprietar de teren, ct i de superficiar o poate avea orice persoan fizic sau juridic, inclusiv statul i unitatea teritorial-administrativ. O problem care apare n legtur cu constituirea dreptului de superficie privete dreptul proprietarului de a constitui o superficie asupra unui teren ipotecat. Deoarece
13

constituirea unui drept de superficie nu este o nstrinare de imobil, ci o modalitate specific de folosin a proprietii, considerm c proprietarul de teren, el i debitor gajist, poate constitui un drept de superficie asupra terenului su fr a solicita acordul creditorului gajist, dac acordul nu prevede altfel. Contractul de constituire a superficiei, ca orice contract civil, trebuie s conin anumite clauze obligatorii. Astfel de clauze snt cele care se refer la: - datele de identitate ale proprietarului de teren i ale superficiarulu; n cazul n care calitatea de proprietar sau de superficiar o au mai multe persoane, n contract se indic datele de identitate ale fiecreia; - identificarea obiectului, adic a terenului pe a crui suprafa se constituie dreptul de superficie, precum i locul pe care va fi edificat construcia de ctre superficiar; dac, prin contractul de constituire a dreptului de superficie, proprietarul de teren d spre exploatare superficialului o construcie existent, trebuie s stabileasc condiiile transmiterii, valoarea i titlul cu care este dat construcia; - termenul de edificare a construciei; - termenul pentru care se constituie superficia . - titlul contractului oneros sau gratuit; titlul oneros se prezum dac gratuitatea nu este prevzut expres. Dac contractul este cu titlu oneros, se indic mrimea redevenei i regularitatea pltii; - forma autentic a contractului, dac prile o prevd; - persoana care va prezenta contractul la oficiul cadastral pentru de punerea actelor i nregistrarea superficiei; - modul de informare a proprietarului de teren cu privire la nstrinarea dreptului de superficie; Forma contractului de constituire a superficiei nu este prevzut expres n lege. Insa din coroborarea Codului Civil al RM rezult o concluzie cert: contractul de constituire a dreptului de superficie se ncheie n scris, deoarece numai printr-un nscris se poate demonstra dreptul care trebuie nscris n registrul de imobile. Apariia dreptului de superficie se consemneaz n Registrul de stat, nenregistrarea nsemnnd
14

nedobhdirea dreptului. Mai mult dect att - art.499 stabilete c drepturile reale asupra imobilelor se vor dobndi numai prin nscriere n registrul bunurilor imobile. n acest context trebuie aplicat i art.444 alin.(1), care prevede c dreptul de superficie se nate n temeiul unui act juridic nscris n registrul de imobile. Actul juridic de constituire a superficiei ntocmit scris este opozabil prilor. Aadar, n cazul dreptului de superficie naterea i opozabilitatea lui fa de ter se produc concomitent Terii nu pot dobndi drept de superficie de la o persoan nenregistrat, iar superficialul nenregistrat nu poate opune noului proprietar contractul de constituire a superficiei ncheiat cu fostul proprietar, dac dreptul lui nu a fost nscris registrul de imobile. Pentru protecia raporturilor juridice efectuate cu bunurile imobile considerm util contractul de constituire a superficiei n form autentic. Forma autentic a actului juridic face raportul mai sigur, garantindu-l cu probe suficiente. Mai mult dect att, notarul autentificnd contractul, verific starea juridic a terenului i informeaz superficiarul asupra existenei sau inexistenei unor drepturi ale altor persoane (coproprietarilor etc.) asupra terenului.11 Dreptul de superficie se nscrie n registrul de imobile numai cu rangul nti. Dei alte acte legislative nu opereaz cu termenul de rang, considerm c legiuitorul a intenionat s indice c dreptul de superficie se nregistreaz primul, cu excepia dreptului de proprietate asupra terenului pe care se constituie superficia. Prin aceasta se stabilete c dreptul de superficie, conform valorii sale juridice, se situeaz imediat dup dreptul de proprietate, avnd o valoare mai mare dect alte drepturi reale, chiar dac se nregistreaz mai trziu.

2.2.

Dispoziia legal ca temei de natere a dreptului de superficie

Analiza legislaiei evideniaz cteva dispoziii, n a cror baz se poate afirma cu certitudine c ia natere un drept de superficie, chiar dac norma legii nu-l denumete astfel.

15

Potrivit art.329 alin.(5) din Codul civil, dac proprietarul care a ridicat construcia a depit limitele terenului su construind n aa fel, nct cel puin 1/2 din suprafaa construit se afl pe terenul nvecinat, proprietarul acestuia din urm va dobndi proprietatea asupra ntregii construcii, precum i dreptul de superficie asupra terenului aferent pe toat durata de existent a construciei. Aceast dispoziie apare ca o sanciune pentru cei care, construind, depesc esenial, intenionat sau din grav neglijen, limitele propriului teren. De fapt, dreptul de superficie constituit n baza art.329 alin.(5) reprezint o excepie i denatureaz regulile stabilite la art.443 alin.(5), 444 alin.(2) i art.445. Astfel, dispoziia art.329 alin.(5) vine n contradicie cu dispoziiile art.443 alin.(5) care prevede c superficiarul nu este proprietar al construciei, aceasta fiind o parte component esenial a dreptului de superficie. De asemenea, dreptul de superficie, n sensul art. 329, este limitat la durata existenei construciei i nu la 99 de ani. Demolarea sau pieirea construciei, n acest caz, va duce la stingerea dreptului.

16

3. Exercitarea dreptului de superficie Prin exercitarea dreptului de superficie se nelege ndeplinirea drepturilor i obligaiilor pe care le are superficiarul, n raport cu proprietarul de teren, asupra suprafeei sau subfeei. Drepturilor superficiarului i snt corelative obligaiile proprietarului, iar obligaiilor superficialului - drepturile proprietarului12. Dreptul de superficie este un drept complex, n coninutul lui evideniindu-se cteva drepturi, care nu pot exista independent. inem s precizm: construcia este o parte component a dreptului de superficie, dnd acestuia o valoare economic. Prin urmare, nu putem afirma c superficiarul are un drept de proprietate asupra construciei. El are un singur drept - dreptul de superficie. n mod abstract ns exist situaii n care dreptul de superficie ar exista i fr construcie, adic de la nregistrarea contractului de superficie i pn la ridicarea construciei, precum i de la pierea (demolarea) construciei i pn la ridicarea unei alte construcii. Aceste situaii fiind excepii, legiuitorul le reglementeaz pentru a indica imposibilitatea stingerii dreptului de superficie din motivul inexistenei unei construcii.

3.1. Drepturile i obligaiile superficiarului Potrivit art.443 alin.(4), asupra dreptului de superficie se aplic n modul corespunztor regulile dreptului de proprietate asupra imobilelor, dac legea nu prevede altfel. Dreptul de superficie poate fi caracterizat prin prisma triadei de drepturi de care beneficiaz proprietarul: dreptul de posesiune, dreptul de folosin i dreptul de dispoziie.13 Superficiarul dobndete dreptul de posesiune prin nregistrarea lui n registrul de imobile i, atta timp ct exist nregistrarea, se prezum c posed terenul i construcia de pe el dac nu se demonstreaz contrariul.

17

Dreptul de folosin este exercitat de ctre superficiar att asupra terenului, ct i asupra construciei amplasate pe el. Superficiarul are prerogativa de a folosi terenul pentru a edifica construcia i a o exploata (a locui, a produce n ea, a o da n locaiune, a o demola i a construi o alta etc.), beneficiind de toate foloasele ce deriv. Dreptul de dispoziie al superficiarului este similar dreptului de dispoziie al proprietarului. Astfel, superficiarul are posibilitatea de a determina regimul juridic al bunului (dreptului) prin nstrinare (vnzare, schimb, donaie etc.) i prin succesiune. Conform dispoziiilor Codului civil, superficiarul are i dreptul: - de a folosi terenul asupra cruia se instituie dreptul de superficie; dac n actul de constituire nu este prevzut altfel, dreptul de superficie se exercit numai asupra suprafeei sau subfeei pe care urmeaz s fie ridicat construcia sau care este ocupat de construcie, precum i asupra suprafeei neconstruite, necesare, potrivit naturii sau destinatei construciei, exploatrii ei normale; dac, pentru exploatarea normal a construciei, are nevoie de a utiliza o poriune de teren (pentru trecere pe jos sau cu vehicule, pentru conducte de ap, gaz, energie electric), iar prin actul de constituire nu s-a convenit, superficiarul are dreptul de servitute asupra acestei poriuni; - de a edifica o construcie pe terenul proprietarului; dup nregistrarea dreptului su, superficiarul poate cere n nume propriu autorizaia de a proiecta construcia i de a efectua orice alte aciuni necesare edificrii; prin urmare, nu numai proprietarul de teren poate cere organelor competente proiectarea construciei, dar i superficiarul; dac legea sau actul juridic de constituire a superficiei nu stabilete cu certitudine tipul construciei (cas, garaj, fntn, iaz, edificii pentru afaceri etc.), superficiarul poate ridica orice tip de construcie; - de a exploata construcia pe care a ridicat-o; n dependen de tipul construciei ridicate, superficiarul poate s o exploateze independent, s o dea n locaiune, s o depun n capitalul social al unei societi comerciale; voina superficiarului de a nu folosi (exploata) construcia este un mod de exercitare a dreptului su. n legtur cu dreptul de a exploata construcia edificat pe terenul altuia trebuie precizat faptul dac legiuitorul se refer la cazul n care terul dobndete dreptul de superficie de la un alt superficiar sau de la proprietarul de teren; n primul caz, superficiarul dobndete prin
18

contract de cesiune dreptul de superficie, avnd aceleai drepturi ca i ale fostului superficiar; n al doilea caz, dac se constituie un drept de superficie asupra unei suprafee construite, sntem n prezena unui act de transmitere a unei valori, cu alte cuvinte, proprietarul nstrineaz construcia de pe terenul su; aceast nstrinare ns este specific, deoarece valoarea construciei iese din patrimoniul proprietarului i intr n cel al superficiarului; acesta din urm va plti, la momentul constituirii superficiului, preul construciei i redevene lunare pentru folosirea terenului de sub construcie i a terenului necesar exercitrii dreptului de servitute. Chiar dac, formal, nu este proprietarul construciei, superfiarul exercit putere asupra construciei ca un adevrat proprietar. Conform art.443 alin.(4), superficiarul are fa de construcie aceleai prerogative ca i proprietarul; - de a nstrina dreptul de superficie prin acte ntre vii; superficiarul poate cesiona (nstrina) dreptul su prin: vnzare, schimb, donaie, transmitere cu titlu de aport la capitalul social al unei societi comerciale, grevare cu ipotec; - de a transmite dreptul de superficie prin succesiune; n cazul n care superficiarul este o persoan juridic, dreptul de superficie trece la succesori dac persoana se va reorganiza; n cazul superficiarului persoan fizic, dreptul de superficie trece la motenitori; - de a da, parial sau integral, construcia n locaiune pentru o perioad care s nu depeasc termenul dreptului de superficie. Conform art.453, la stingerea dreptului de superficie, proprietarul terenului se subrog superficiarului n contractele de locaiune i de arend n curs de executare; aceast regul ns se refer numai la stingerea dreptului pentru alte cauze dect expirarea termenului; considerm c superficiarul nu poate da n locaiune o parte sau toat suprafaa construit pentru un termen mai mare dect cel pentru care a fost instituit superficia; - s ceara recalcularea redevenei atunci cnd condiiile economice schimbate fac nerecalcularea inechitabil; - de a edifica o alt construcie n tocul celei pierite sau demolate; acest drept rezult din dispoziia art.445, potrivit creia dreptul de superficie nu se stinge prin demolarea sau pieirea construciei";
19

- de a accepta prelungirea dreptului de superficie propus de proprietar; acest drept este unul forat", cci, n cazul neacceptrii prelungirii, superficiarul pierde dreptul asupra despgubirii; - la despgubire n caz de stingere a dreptului de superficie; indiferent de temeiul stingerii dreptului de superficie superficiarul are dreptul de a fi despgubit; legiuitorul stabilete c despgubirea va fi corespunztoare dac, la data stingerii, este echivalent a cel puin dou treimi din valoarea de pia a construciei; - de retenie a construciei n cazul n care nu a fost despgubit; dreptul de retenie se exercit n concordan cu art.637-641, retentorul avnd chiar obligaia s foloseasc construcia (s perceap fructele), beneficiul realizat urmnd s fie luat n considerare la calcularea despgubirii. Beneficiind de drepturile menionate, superficiarul este inut s-i onoreze toate obligaiile impuse de lege i cele asumate prin contract, inclusiv: - s plteasc redeven proprietarului de teren n modul i n termenul stabilit de lege dac contractul nu prevede altfel; - s edifice construcia n termenul stabilit de actul de constituire a dreptului de superficie; - s ntrein construcia i s suporte toate cheltuielile aferente ntreinerii ca un veritabil proprietar, cheltuieli legate de reparaii capitale sau curente, plat a impozitului, reparaie a prejudiciilor aduse terilor prin nruirea construciei; - s predea construcia ctre proprietarul de teren n starea n care era la momentul stingerii dreptului su, tiar a avea dreptul s ridice pri din construcie sau chiar construcia; - s conserve construcia i s nlture orice pericol care i-ar afecta durabilitatea; n acest sens, superficiarul are toate obligaiile pe care le are un proprietar de imobil.

20

3.2. Drepturile i obligaiile proprietarului de teren Conform dispoziiilor legale, proprietarul de teren, pe lng drepturile fireti ale oricrui proprietar de imobil, mai are, n raport cu superficiarul, urmtoarele drepturi: - s cear redeven datorat; dac superficiarul nu pltete redeven timp de peste 3 ani, proprietarul poate solicita vnzarea la licitaie a dreptului de superficie; - s cear recalcularea redevenei atunci cnd condiiile economice se schimb, iar nerecalcularea este inechitabil ; - s cear stingerea dreptului de superficie dac superficiarul nu a edificat construcia n termenul stabilit sau ncalc obligaia de conservare a construciei; - de preemiune n caz de nstrinare a dreptului de superficie; - s prelungeasc termenul de exercitare a dreptului de superficie. Proprietarul de teren are urmtoarele obligaii: - s nu mpiedice superficiarul n exercitarea drepturilor sale; - s plteasc despgubirea la stingerea dreptului de superficie; - s respecte contractele de locaiune ncheiate de superficiar, cu excepia cazului n care locaiunea depete termenul stipulat pentru existena dreptului de superficie. Dup cum s-a menionat, pentru folosina terenului, superficiarul este inut s efectueze o plat pecuniar, numit redeven, dac prin contractul de constituire a superficiei nu s-a stabilit c terenul se acord cu titlu gratuit ori c plata se face la ncheierea contractului sau la expirarea contractului etc. De exemplu, prile s-ar putea nelege ca superficiarul s nu plteasc redeven datorat, dar ca, la expirarea termenului superficiei, construcia s revin de drept proprietarului, cu titlu gratuit. Legiuitorul stabilete anumite criterii de determinare a mrimii redevenei i a perioadei de plat dac prile nu stabilesc altfel. Astfel, redeven se va calcula n funcie de chiria stabilit pe pia, inndu-se cont de toi factorii obiectivi, inclusiv de natura terenului, de zona amplasrii, de destinaia construciei etc. Cu privire la frecvena plii, legea prevede c, n lipsa unor stipulaii contrare, redeven se achit n rate lunare. Dac dreptul de superficie aparine mai multor persoane, acestea rspund solidar pentru plata redevenei.
21

Mrimea i frecvena plii redevenei se determin la data constituirii superficiei. Redeven poate fi ajustat n cazul n care condiiile economice se schimb. De exemplu, proprietarul de teren ar putea s cear majorarea redevenei dac moneda naional s-a devalorizat, impozitul pe imobil a crescut ori au intervenit ali factori obiectivi care fac redeven inechitabil. Superficiarul, de asemenea, ar putea cere reducerea redevenei dac are motive temeinice, demonstrnd c redeven este prea mare. Msura ajustrii se va evalua n funcie de schimbarea condiiilor economice i de principiul echitii. Potrivit art.448 alin.(3), dac superficiarul nu pltete redeven timp de 3 ani, proprietarul de teren are dreptul s cear vnzarea superficiei la licitaie. De aceast dispoziie ns se poate face uz atunci cnd n actul de constituire nu s-a convenit altfel.

22

4. Stingerea dreptului de superficie

In cazul constituirii pe o durata determinata, dreptul de superficie inceteaza la expirarea termenului. In celelalte cazuri, intrucat are caracter perpetuu, dreptul de superficie dureaza in principiu, cat timp exista constructia, plantatia sau lucrarea. Intrucat caracterul perpetuu tine doar de natura, iar nu de esenta dreptului de superficie, nimic nu impiedica ncheierea unei intelegeri intre parti pentru incetarea dreptului de superficie, caz in care se va preciza si soarta constructiei, plantatiei sau lucrarii. Aceasta poate fi ridicata de catre superficiar de pe teren sau poate sa profite proprietarului terenului. Desfiintarea, cu efect retroactiv, pe orice cale, a titlului de constituire a dreptului de superficie este un alt mod de incetare a acestui drept.14 Dreptul de superficie mai poate inceta prin pieirea ori desfiintarea constructiei, plantatiei sau lucrarii15. Ca si in cazul dreptului de uzufruct, exproprierea are ca efect scoaterea bunului afara din comert, ceea ce echivaleaza cu pieirea juridica a obiectului dreptului de superficie. Confuziunea duce, de asemenea, la incetarea acestui drept. In acest caz, calitatea de superficiar si calitatea de nud proprietar se reunesc in aceeasi persoana, care poate sa fie nudul proprietar sau superficiarul initial sau o terta persoana. Confuziunea este efectul mostenirii sau al unui contract. ncetarea dreptului de superficie are semnificatia reintregirii prerogativelor dreptului de proprietate asupra terenului, indiferent daca proprietarul terenului devine si proprietarul constructiei sau plantatiei sau daca se adopta o alta solutie juridica pentru rezolvarea problemei statutului juridic al acestor bunuri. Se confirma si in cazul
23

dreptului de superficie ca si in cazul celorlalte dezmembraminte-vocatia nudei proprietati de a se reintregi ca drept de proprietate privata. Dezmembrarea acestui drept este, de cele mai multe ori, un proces temporar. Starea normala a dreptului de proprietate presupune plenitudinea atributelor jus possidendi, jus utendi, jus fruendi si jus abutendi. Dreptul de superficie si celelalte dezmembraminte ale dreptului de proprietate sunt instrumente juridice prin care se autonomizeaza anumite atribute din continutul juridic al dreptului de proprietate privata, pe perioade mai lungi sau mai scurte, in scopul realizarii unor interese multiple. Oricare ar fi aceste interese, ele nu inlatura interesul nudului proprietar de a redobndi, la un moment dat, monopolul exercitarii prerogativelor dreptului de proprietate privata.

4.1. Eefectele stingerii dreptului de superficie Dac dreptul de superficie s-a stins, construcia trece de drept proprietarului de teren. Nuda proprietate asupra construciei se umple de coninut, deoarece valoarea construciei nregistrat n activul superficiarului se nscrie n activul proprietarului. Construcia urmeaz s treac n posesiunea, folosina i dispoziia proprietarului n starea n care se afla la data stingerii dreptului de superficie, superficiarul neavnd dreptul s ridice construcia sau pri ale ei. n caz contrar el poate fi obligat la plata de daune-interese. Indiferent de temeiul stingerii dreptului de superficie, proprietarul este inut s despgubeasc superficiarul pentru construcie. Legea instituie o prezumpie, stabilind c recompensa se consider corespunztoare dac acoper cel puin 2/3 din valoarea de pia a construciei. Din dispoziia art.451 alin.(2) rezult c, dac pltete 2/3 din valoarea de pia a construciei, proprietarul nu este obligat s achite o sum mai mare, plata a 2/3 considerndu-se corespunztoare. n opinia noastr, proprietarul nu va fi inut s plteasc despgubirea dac prin contractul de constituire prile au
24

convenit altfel. De exemplu, se prevede plata unei redevene mici sau, n genere, nu se pltete nici o redevena dac, la expirarea termenului dreptului de superficie, construcia va trece cu titlu gratuit la proprietar. Referitor la stingerea dreptului de superficie, legiuitorul a prevzut mecanisme raionale de prevenire a unor eventuale litigii. Astfel, n ipoteza imposibilitii de a despgubi superficiarul, proprietarul poate, pn la data expirrii termenului stabilit n contract, s prelungeasc dreptul superficiarului. Superficiarul nu este interesat s resping prelungirea contractului, cci va pierde dreptul la despgubire. Pentru el este optim varianta prelungirii contractului i nstrinrii dreptului su de superficie ori transmiterii n locaiune a ncperilor din construcie.16 n cazul n care proprietarul de teren nu pltete recompensa datorat superficiarului, acesta are dreptul de retenie a construciei pn la plata despgubirii. Superficiarul retentor trebuie s conserveze imobilul cu diligenta unui bun proprietar i s perceap fructele, adic s utilizeze imobilul la destinaie, i s ncaseze banii sau alte profituri pe care le va lua n calcul la plata despgubirii.

ncheiere Studiul problematicii dreptului de superficie ne-a permis s formulm urmtoarele concluzii: - Dreptul de proprietate ca drept real principal i complet are o structur creat din trei atribute: posesia, folosina i dispoziia, considerndu-se titular a acestuia doar persoana care dispune ce toate cele trei atribute. Dreptul de proprietate poate fi dezmembrat n: drept de posesie, drept de folosin i drept de dispoziie, care pot aparinea concomitent i altor persoane. Drepturile reale formate prin dezmembrarea atributelor dreptului de proprietate se numesc n doctrin dezmembrminte ale dreptului de proprietate, drepturi reale asupra bunurilor altuia i drepturi reale asupra bunurilor strine. Considerm sintagma utilizat pe bun drepte n C.civ alte drepturi reale, din considerentul c dreptul de proprietate este prototipul drepturilor reale ntr-o
25

asemenea msur, nct celelalte drepturi reale sunt considerate o prelungire a acestuia. Dar din punct de vedere teoretico-doctrinal, utilizarea conceptului dezmembrminte ale dreptului de proprietate este admisibil i argumentat reieind mecanismul juridic de formare a acestor drepturi reale. - Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt drepturi reale principale constituite asupra bunurilor altuia, din unele atribute ale dreptului de proprietate (posesia i folosina), opozabile tuturor, att terilor ct i proprietarului, n limitele actului juridic de constituire. Fiind derivate ale dreptului de proprietate ele se deosebesc de acest drept prin faptul, c prin structura lor ele nu sunt tot aa de complexe, dispun de caractere specifice i sunt limitate prin lege. - Dreptul de superficie este un drept real care presupune existena a dou categorii de drepturi ce aparin unor persoane diferite. Exist, pe de o parte, dreptul de proprietate al superficiarului, n privina construciei sau plantaiei, precum i dreptul su de folosin cu privire la terenul pe care acesta se afl, iar pe de alt parte, dreptul proprietarului cu privire la terenul pe care se gsete terenul sau plantaia, precum i dreptul acestuia de a pretinde de la superficiar o indemnizaie pentru folosina terenului, cu excepia cnd dreptul de superficie s-a constituit gratuit. Considerm c, superficia este un drept asupra suprafeei (subfeei) terenului i, n esen, un drept asupra lucrului altuia i nu un dezmembrmnt clasic al dreptului de proprietate.

26

C.Stanescu, C. Birsan, Drept civil. Teoria generala a drepturilor reale, Universitatea din Bucuresti, 1980, p. 224. 2 Codul civil al RM, art. 443.
3

Eugenia Cojocaru, Marcel Cumir, Carolina Ciobanu,Vitalie Cojocaru Drept Civil.Drepturi reale"Editura

Chiinu 2003, pag. 208.


4

Baiesu S, Rosca N. Noi institutii in Codul civil al RM. Dreptul de superficie, Analele stiintifice. Stiinte juridice, 2005, nr. 8, pag.144
5 6

Corneliu Birsan Drept civil. Drepturile reale editura Chiinu, 2003; pag.152. Volcinschi, Victor. Superficia. Ghidul judectorului n materie civil i comercial al Republicii Moldova".

Chiinu, 2004, p.69.


7

Palii V. Delimitarea caracterelor definitorii ale Dreptului superficie in raport cu alte drepturi reale conform

legislatiei civile actuale. Revista Nationala de Drept, 2006, nr.8.


8

Rosca N, Baies S. Dreptul de superficie. Buletinul Curtii de Apel Economice si Inspectoratul Fiscalprincipal

de Stat de pe linga Ministerul Finantelor, 2005, nr.6-7.


9

Baies S, Rosca N. Noi institutii in Codul Civil al RM. Dreptul de superficie. Analele stiintifice. Stiinte

juridice, 2005, nr.8.


10

Volcinschi, Victor. Superficia. Ghidul judectorului n materie civil i comercial al Republicii

Moldova". Chiinu, 2004, p.72-73.


11 12

Cantacuzino Matei. Elementele Dreptului Civil. Bucuresti. 1998, pag. 305. N. Roca, S. Baie, Drept civil. Partea general. Drepturi reale. Teoria general a obligaiilor Chiinu,

2001; 263.
13 14

S. Baie, Drept de proprietate. Legislaie. Chiinu, 1995; pag.125. Baies S, Rosca N. Noi institutii in Codul Civil al RM. Dreptul de superficie. Analele stiintifice. Stiinte

juridice, 2005, nr.8.


15

Palii V. Delimitarea caracterelor definitorii ale Dreptului superficie in raport cu alte drepturi reale conform

legislatiei civile actuale. Revista Nationala de Drept, 2006, nr.8.


16

Baiesu S, Rosca N. Noi institutii in Codul civil al RM. Dreptul de superficie, Analele stiintifice. Stiinte juridice, 2005, nr. 8, pag.1

27

Bibliografie:
1. Constituia Republicii Moldova din 29.07.1994; 2. Legea RM, Codul civil nr. 1107-XV din 06.06.2002; 3. Roca N., Baie S., Drept civil. Partea general. Drepturi reale. Teoria general a obligaiilor, Chiinu, 2001; 4. Baie S., Drept de proprietate. Legislaie. Chiinu, 1995; 5. Brsan C. Drept civil. Drepturile reale editura Chiinu, 2003; 6. Cojocaru Eugenia, Cumir Marcel, Ciobanu Carolina, Cojocaru Vitalie Drept Civil.Drepturi reale"Editura Chiinu 2003; 7. Adam Ioan Drept civil. Drepturile reale Editura ALL BECK, Bucureti, 2001; 8. Dogaru Ion, Sevastiana Cercel Drept civil. Teoria general a drepturilor reale Editura ALL BECK, Bucureti, 1997; 9. Ciutacu Florin Dreptul de proprietate i alte drepturi reale Editura Lumina Lex, Bucureti, 2001; 10. Chelaru E., Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Bucureti, 2000. 11. Volcinschi Victor. Superficia. Ghidul judectorului n materie civil i comercial al Republicii Moldova". Chiinu, 2004 12.Cantacuzino Matei. Elementele Dreptului Civil. Bucuresti. 1998 13. Palii V. Delimitarea caracterelor definitorii ale Dreptului superficie in raport cu alte drepturi reale conform legislatiei civile actuale. Revista Nationala de Drept, 2006, nr.8 14. Rosca N, Baies S. Dreptul de superficie. Buletinul Curtii de ApelEconomice si Inspectoratul Fiscalprincipal de Stat de pe linga Ministerul Finantelor, 2005, nr.6-7 15. Baies S, Rosca N. Noi institutii in Codul Civil al RM. Dreptul de superficie. Analele stiintifice. Stiinte juridice, 2005, nr.8 16 www.docs.md; 17. www.lex.md.

28