Dreptul de superficie

Noiune

Definiie doctrinar: Dreptul de superficie este dreptul real

principal imobiliar ce reunete, n coninutul su juridic, dreptul
de proprietate asupra unei construcii sau plantaii, precum i
un dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra unui
teren aparinnd altei persoane dect titularului dreptului de
superficie, dezmembrmnt care reunete folosina i, n mod
limitat, posesia i dispoziia asupra terenului sau a unei pri a
acesteia.
Definiie legal art. 693 (1) NCC: Dreptul de a avea sau de a
edifica o construcie pe terenul altuia, deasupra ori n subsolul
acelui teren, asupra cruia superficiarul dobndete un drept
de folosin
Reglementare: art. 693 art. 702 NCC

Coninutul complex al dreptului de superficie

Dreptul de superficie are un coninut complex, format din dou
elemente:

Atributele de posesie, folosin i dispoziie asupra unui teren

al altuia, ca dezmembrmnt veritabil al dreptului de
proprietate
Un drept de proprietate asupra unei construcii sau plantaii
(construcie sau plantaie ce se constituie pe un teren al
altuia)

Superficia incipient
Acea form secundar a superficiei care permite constituirea
dreptului de superficie nainte de existena unei construcii sau
a unei plantaii pe imobilul asupra cruia se constituie.
- Proprietarul transmite superficiarului folosina i, n mod limitat,
posesia i dispoziia asupra terenului, urmnd ca lucrrile de
construire sau plantare s se desfoare ulterior

Superficia, ca excepie de la regula

accesiunii imobiliare
- Superficia nu era reglementat n vechiul Cod Civil, dar era des
ntlnit n practic.
- Ea a putut fi aplicat n practic fiind privit ca o excepie de la
regula accesiunii imobiliare, prevzut n art. 492 CC: Orice
construcie, plantaie sau lucru fcut n pmnt sau asupra
pmntului sunt prezumate a fi fcute de ctre poprietarul
acelui pmnt, cu cheltuiala sa, i c sunt ale lui, pn ce se
dovedete din contr.
- Noul Cod Civil reglementeaz superficia ca atare chiar la
nceputul capitolului dedicat dezmembrmintelor.

Caracterele juridice ale dreptului de

superficie
1)
2)

3)

Este un drept real principal imobiliar

Este rezultatul dezmembrrii dreptului de proprietate
asupra terenului i, n forma sa deplin, al suprapunerii
acestui drept cu dreptul de proprietate asupra
construciei sau/i plantaiei sau lucrrii.
Are un coninut juridic variabil, n funcie de forma sa
incipient sau deplin, precum i n funcie de
ntinderea dezmembrrii dreptului de proprietate asupra
terenului (coninutul juridic variaz n funcie de forma
incipient sau deplin a dreptului de superficie, precum
i n funcie de limitele materiale ale dezmembrrii
dreptului de proprietate asupra terenului)

4) Este un drept cesibil. (chiar nainte de realizarea

construciei sau plantaiei, dreptul de superficie poate fi
transmis sau grevat cu sarcini)
5) Este un drept imprescriptibil sub aspect extinctiv (nu
se poate stinge prin neuz)
6) Este un drept temporar (art. 694 NCC: se poate constitui
pe o perioad maxim de 99 de ani; poate fi rennoit)

Dobndirea dreptului de superficie

Prin act juridic
Testament sau convenie (direct sau indirect)
Contractul poate s fie cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, pur i
simplu sau afectat de modaliti, dar ntotdeauna ncheiat n form
autentic
Cazuri speciale de dobndire reglementate n NCC:
a)
Superficia se poate nscrie n cartea funciar n temeiul unui act
juridic prin care proprietarul terenului a transmis exclusiv construcia
(deci nu i terenul pe care este ridicat), sau a transmis n mod
separat, ctre dou persoane, terenul i construcia, chiar dac nu sa stipulat naterea dreptului de superficie - art. 693 (3)
b)
Superficia se poate nscrie n cartea funciar n baza renunrii
proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, n
favoarea constructorului art. 693 (4)
1)

2. Prin fapt juridic n sens restrns: uzucapiune i motenire

legal
- Uzucapiunea este posibil n msura n care superficiarul are
intenia de la bun nceput de a se comporta ca un superficiar i
nu ca un proprietar
3. Situaia special n care soii realizeaz, n timpul
cstoriei, o construcie, o plantaie sau o lucrare pe
terenul care este bun propriu al unuia dintre ei

Exercitarea dreptului de superficie

-n forma incipient a superficiei: superficiarul are posesia, folosina i
dispoziia material asupra terenului; are i o dispoziie juridic
limitat, prin aceea c poate s nstrineze dreptul de superficie sau
s l greveze cu sarcini reale (poate s constituie inclusiv un drept de
uzufruct)
- n forma deplin a superficiei: superficiarul poate exercita toate
atributele dreptului de proprietate asupra construciei, plantaiei sau
lucrrii, pe lng atributele pe care le exercita n foma incipient; ct
timp construcia exist,dreptul de folosin asupra terenul se poate
nstrina ori ipoteca odat cu dreptul de proprietate asupra
construciei.
- Dac plantaia sau construcia existau n momentul constituirii
dreptului de superficie, n absena unei stipulaii contrare, superficiarul
nu poate modifica structura construciei; o poate demola dar are
obligaia de a o reconstrui n forma iniial art. 695 (2)
- Dac superficiarul modific structura construciei, nudul proprietar
poate s cear n termen de trei ani ncetarea dreptului de superficie
sau repunerea n situaia anterioar - art. 695 (3)

Ipoteza constituirii cu titlu oneros

-

Superficiarul are obligaia s fac plata ctre nudul proprietar

conform nelegerii de la momentul constituirii

Dac nu au fost prevzute ntinderea prestaiei i modalitile

de plat, superficiarul datoreaz, sub form de rate luanare, o
sum egal cu chiria stabilit pe piaa liber, innd seama de
natura terenului, de destinaia construciei, de zona n care se
afl terenul (art. 697)

Drepturile i obligaiile nudului proprietar

-

Nuda proprietate are un coninut variabil

Titularul nudei proprieti pstreaz o parte din ius possidendi,
din dispoziia material i dispoziia juridic
Titularul nudei proprieti are obligaia general i negativ de a
nu mpiedica n niciun fel exercitarea dreptului de superficie.

ncetarea dreptului de superficie

Cazurile de ncetare a superficiei (art. 698 NCC)
- Prin expirarea termenului
- Prin consolidare
- Prin pieirea construciei, dac exist stipulaie expres n
acest sens
- n alte cazuri prevzute de lege.
Atenie! Stingerea superficiei este condiionat de radierea din
cartea funciar

Efectele ncetrii superficiei

Prin expirarea termenului:
a) Proprietarul terenului dobndete dreptul de proprietate asupra construciei
edificate de superficiar prin accesiune, cu obligaia de a plti valoarea de
circulaie a acesteia
b) Cnd construcia nu exista n momentul constituirii superficiei i dac la
ncetarea superficiei valoarea ei este egal sau mai mare dect aceea a
terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului s
cumpere terenul; constructorul poate refuza s cumpere doar dac ridic
construcia de pe teren i l aduce n situaia anterioar
c) n absena unei nelegeri contrare, dezmembrmintele consimite de superficiar
se sting, iar ipotecile care greveaz dreptul de superficie se strmut fie
asupra sumei prin care a fost cumprat cldirea, fie asupra terenului n
cazul de la punctul b, fie asupra materialelor ce rezult din ridicarea cldirii.
d) Ipotecile constituite cu privire la teren nu se extind cu privire la ntregul imobil, n
cazul prevzut la a), ci se strmut asupra sumei primite de proprietarul
terenului sau se extind de drept cu privire la ntregul teren n situaia n care
constructorul refuz s cumpere terenul.
1)

2) Prin consolidare:
- Se menin dezmembrmintele constitutie de superficiar, dar nu
mai trziu de mplinirea termenului iniial al superficiei; ipotecile
se menin fiecare n funcie de obiectul asupra crora s-au
constituit
3) Prin pieirea construciei:
- Drepturile reale care grevau dreptul de superficie se sting, iar
ipotecile constituite cu privire la nuda proprietate asupra
terenului se menin asupra dreptului de proprietate rentregit.

Modalitile juridice ale drepturilor

reale principale
-

Toate drepturile reale principale sunt susceptibile de modaliti

Modalitile proprietii constituie prototipul modalitilor celorlalte
drepturi reale

Noiunea de modalitate a dreptului de proprietate privat

Dreptul de proprietate este afectat de modaliti ori de cte ori
atributele sale sunt exercitate concomitent i mpreun sau
concomitent, dar difereniat, de dou sau mai multe persoane
Formele proprietii afectate de modalitii sunt:
1) Proprietatea condiional, ce are dou forme: proprietatea
rezolubil i proprietatea anulabil
2) Proprietatea comun

Proprietatea condiional

Definiie: Modalitate a dreptului de proprietate privat ce const n

exercitarea atributelor acestui drept de ctre doi titulari, concomitent,
dar difereniat.
Dreptul de proprietate asupra bunului este unul singur, dar el se
dedubleaz ca urmare a incertitudinii apartenenei lor la patrimoniul
unuia sau altuia dintre titulari.
Pentru unul dintre proprietari dreptul se prezint ca virtualitate, pentru
cellalt, dreptul este o realitate juridic propriu-zis dar nc
incomplet.

Proprietatea rezolubil

dreptul de proprietate poate fi nstrinat printr-un act juridic civil

ncheiat sub condiie rezolutorie sau suspensiv sau
transmiterea sa poate aprea astfel n virtutea legii
Noiune: Proprietatea rezolubil este dreptul de proprietate
exercitat concomitent de doi titulari, dintre care unul are
calitatea de proprietar sub condiie suspensiv, iar cellalt are
calitatea de titular sub condiie rezolutorie.

Exemple!
O persoan doneaz averea sa altuia
cu condiia c efectele donaiei vor
nceta dac cel ce a primit
gratificarea (donatarul) va nceta din
via naintea donatorului. Deci
soarta donaiei va atrna de
mplinirea unei condiii rezolutorii.
Existena dreptului de proprietate
dobndit de donatar este nesigur
atta timp ct condiia se mai poate
realiza.
Unul este proprietar actual i provizoriu,
aflat sub ameninarea condiiei
rezolutorii, cellalt este proprietar
sub condiie suspensiv (donatorul)

Eu cumpr o colib de la scii n

cazul n care rzboiul Troiei ar
avea loc. Eu sunt deja proprietar
sub condiie suspensiv (dac ar
avea loc declaraia de rzboi), iar
scitul vnztor nu mai este
proprietar dect sub condiie
rezolutorie (nu se declar
rzboiul).
Exist dou drepturi de proprietate
opuse i complementare.
Acelai eveniment care joac aici
rolul de condiie suspensiv,
dincolo joac rolul de condiie
rezolutorie.

Exercitarea atributelor proprietii

rezolubile

a)
b)
c)

Dac proprietatea sub condiie suspensiv nu este dect o

posibilitate pe perioada ct condiia este pendente,
proprietatea sub condiie rezolutorie exist deja i poate fi
efectiv exercitat.
Proprietatea sub condiie suspensiv are totui un anumit
coninut juridic:
Se poate transforma ntr-un drept de proprietate pur i simplu
Poate fi protejat prin msuri de conservare
Poate fi obiectul dispoziiei juridice
Pendente conditione, proprietarul sub condiie rezolutorie se
comport ca un proprietar pur i simplu, dar terul dobnditor
va fi to titularul unei proprieti rezolubile.

ncetarea proprietii rezolubile

Cazuri:
a)
Cnd se produce evenimentul cu valoarea de condiie
b)
Cnd expir termenul prevzut de pri pentru producerea
condiiei
c)
Cnd expir perioada n care e posibil s se produc
evenimentul respectiv.

Proprietatea anulabil
Noiune: Apare atunci cnd un act translativ de proprietate este lovit de
nulitate relativ, existnd o incertitudine cu privire la apartenena dreptului
de proprietate la patrimoniul transmitorului sau la cel al dobnditorului
- Transmitorul se comport ca un proprietar sub condiie suspensiv (poate
lua msuri de conservare), iar dobnditorul, ca un proprietar sub condiie
rezolutorie (exercit toate atributele dreptului de proprietate, dar actele
juridice sunt supuse riscului desfiinrii retroactive)
Cazurile de ncetare a proprietii anulabile:
1) Confirmarea actului
2) Expirarea termenului de prescripie extinctiv pentru introducerea aciunii
n anulare
3) Respingerea aciunii n anulare
4) Admiterea aciunii n anulare

Proprietatea comun
Definiie legal: Art. 631 NCC:

Proprietatea comun se nate ori de cte ori, n temeiul unui act juridic sau al
altui mod de dobndire prevzut de lege, dreptul de proprietate privat are
doi sau mai muli titulari.
Definiie doctrinar: Acea modalitate a dreptului de proprietate ce se
caracterizeaz prin aceea c dreptul de proprietate aparine concomitent
asupra aceluiai bun sau asupra aceleiai mase de bunuri mai multor
titulari, care exercit concomitent atribuiile conferite de dreptul de
proprietate asupra bunului sau asupra bunurilor care formeaz obiectul
dreptului lor.
Formele ale proprietii comune:
1. Proprietatea pe cote-pri
2. Proprietatea n devlmie (era asociat indisolubil comunitii
matrimoniale a soilor)
!!!! n NCC este recunoscut expres posibilitatea naterii proprietii
devlmae n temeiul unui act juridic (art. 667 de citit!)

Dreptul de proprietate comun pe cote-pri

-

Proprietatea comun pe cote-pri aparine mai multor titulari, fiecare avnd o

cot-parte sau o fracie din dreptul de proprietate fr ca bunul corporal care

formeaz obiectul acestui drept s fie divizat material.

Atenie ! Cotele pri din drept ale titularilor se ntlnesc asupra oricreia dintre cele
mai mici particule materiale ale bunului.
-

Art. 663 NCC: Dac bunul este stpnit n comun, coproprietatea se prezum,
pn la proba contrar

Cazuri de coproprietate:
1) Coproprietatea obinuit poate nceta prin partaj judiciar
2) Coproprietatea forat nu poate nceta prin partaj judiciar
Regimul juridic al coproprietii este stabilit n NCC la art. 634-666 i art. 687-692

Dreptul de proprietate comun pe cote-pri

obinuit (art. 634 645, art. 669-686 NCC)

Noiune:

Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-pri din dreptul de

proprietate i poate dispune n mod liber de aceasta n lips de
stipulaie contrar (art. 634 (1) NCC)
Este un drept esenialmente temporar; cu toate aceasta, exist
posibilitatea organizrii ei juridice
Fiecare coproprietar are dreptul s cear partajul (de unde rezult
caracterul temporar); Dar ei se pot nvoi pentru a suspenda
diviziunea pe o perioad de cinci ani, termen rennoibil
Reglementarea din NCC consacr cele dou regimuri juridice ale
coproprietii legal i convenional

Principiile coproprietii obinuite

1)

Niciunul dintre coprtai nu are un drept exclusiv al asupra unei pri

determinate din bun, privit n materialitatea sa (regula unanimitii)

Fiecare coprta are un drept exclusiv numai asupra cotei-pri ideale

din drept, de care poate dispune liber (o poate nstrina, o poate greva
cu drepturi reale care exclud deposedarea)
Drepturile coproprietarilor
Exercitarea atributului posesiei
Faptele juridice n sens restrns (ca fapte materiale de conservare)i
actele juridice de conservare pot fi svrite de un singur coproprietar
n cazul actelor de dispoziie, e necesar consimmntul tuturor
coproprietarilor
Aciunea posesorie poate fi exercitat de un singur coproprietar
mpotriva terilor (chiar i atunci cnd un ter intr n posesia bunului
nstrinat de un alt coproprietar al acelui bun)
2)

Exercitarea atributului folosinei:

I. Cazul dreptului de a utiliza bunul
1. prin acte materiale
a) cnd nu exist partaj de folosin
- fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun n msura n care
nu schimb destinaia i nu aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari.
- dac un coproprietar profit integral de utilizarea bunului o perioad de
timp, poate fi obligat s plteasc celorlali echivalentul bnesc al acestei
utilizri, corespunztor cotelor-pri
b) cnd exist partaj de folosin
- folosina este exercitat conform partajului de folosin, care poate fi att
convenional, ct i judiciar (adic prin hot. jud.)
2. prin acte juridice:
- Regula: orice act juridic cu privire la bunul comun trebuie ncheiat cu
acordul tuturor coproprietarilor
- actele de conservare pot fi fcute fr acordul celorlali copropritari (art.
640 NCC): nscrierea unei ipoteci, cererea de efectuare a unui inventar, a.j.c.
ncheiate pentru reparearea unui imobil n pericol de prbuire.

- actele de administrare pot fi fcute cu acordul coproprietarilor

ce dein majoritatea cotelor-pri (regula majoritii, introdus prin art.
641 NCC)

- instana va putea s suplineasc acordul unui coproprietar,

conform regulii majoritii, numai n dou ipoteze: acesta este n
imposibilitatea de a-i exprima voina sau se opune n mod abuziv la
efectuarea unui act de administrare
II. Cazul dreptului de a culege fructele
- fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor
conform cotelor-pri
- coproprietarul care a suportat singur toate cheltuielile producerii sau
culegerii fructelor, are dreptul s cear restituirea lor, proporional

Exercitarea atributului dispoziiei

Dispoziia material: se aplic, fr excepii, regula unanimitii

Dispoziia juridic:

Avnd ca obiect dreptul de proprietate n ansamblul su:

a) soluia de principiu: acordul coproprietarilor trebuie s fie
expres n legtur cu orice act de dispoziie juridic, indiferent dac e
vorba de acte de nstrinare, de dezmembrare sau de grevare cu
drepturi reale de garanie ori alte sarcini
b) cazul particular al aciunii n revendicare: CEDO a hotrt c
aplicarea regulii unanimitii n materia aciunii n revendicare duce la
nclcarea dreptului la un proces echitabil (a se vedea cauza Lupa i
alii c. Romniei, CEDO, din 14 dec. 2006); conform NCC, fiecare
coproprietar poate sta singur n justiie, n orice aciune privitoare la
coproprietate (art. 643(1))
c) situaia a.j.c. ncheiate cu nclcarea regulii unanimitii
- astfel de acte juridice sunt inopozabile coproprietarului care nu a
consimit la ncheierea lor
- Coproprietarul vtmat are dreptul, nainte de partaj, s exercite
aciunea posesorie mpotriva terului care ar fi intrat n posesia bunului
1)

Care e soarta a.j.c. ncheiat cu nclcarea dreptului unui coproprietar

de a-i da consimmntul?

Putem privi soluia care se va da la partaj ca pe o condiie suspensiv,

innd cont c NCC consacr efectul ex nunc al partajului, renunnd
la vechea soluie a efectului retroactiv; astfel, dac bunul va fi inclus n
lotul coproprietarului autor al actului, actul i va produce efecte pentru
viitor, din momentul partajului; dac bunul va fi inclus n locul altor
coproprietari dect autorul/i actului, atunci actul nu i va mai produce
niciun efect
2) Avnd ca obiect cota-parte a dreptului din dreptul de proprietate
Dobnditorul cotei-pri se substituie transmitorului acesteia i va
participa n nume propriu la partaj
Garaniile constituite de un coproprietar asupra cotei sale pri se
strmut de drept asupra bunului atribuit acestuia sau a sumelor de
bani corespondente, dup partaj
-

Obligaiile coprtailor

Fiecare coproprietar are obligaia de a contribui, proporional cu cota

sa parte, la acoperirea cheltuielilor care sunt fcute cu ntreinerea,
conservarea i administrarea bunului comun
Dac este vorba de obligaii de a face obligaii propter rem toi vor
fi inui de ndeplinirea lor

Cazurile de ncetare a coproprietii obinuite

Un coproprietar sau un ter pot dobndi cotele-pri ale celorlali

coproprietari prin contract, uzucapiunea sau motenire
Pieirea bunului
Exproprierea pentru cauz de utilitate public
Partaj calea specific de ncetare

Partajul (art. 669-686 NCC)

Noiune i caractere juridice:

Operaiunea juridic prin care drepturile reale principale pe cote-pri

se transform n drepturi pure i simple asupra unor bunuri sau asupra
unor pri materiale din acestea ori asupra echivalentului acestor
bunuri
Dreptul de a cere partajul aparine fiecrui coproprietar
Dreptul de a cere partajul se exercit printr-o manifestare unilateral
de voin, att n cazul partajului judiciar, ct i n cazul celui
convenional
Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil
Uzucapiunea stinge dreptul de a cere partajul

Cile i modalitile partajului:

1)
2)
3)

Partajul poate fi convenional (prin acordul tuturor coproprietarilor) sau

judiciar
Exist trei modaliti de transformare a coproprietii n drepturi de
proprietate:
mpreala material a bunului
Atribuirea bunului unuia sau unei pri din coproprietari, cu obligarea
unei sume de bani numite sulte ce reprezint valoarea cotelor-pri
Vnzarea bunului, urmat de mprirea preului
Conform art. 680 NCC, partajul are efect constitutiv de drepturi, nu
declarativ (aa cum reieea din vechea reglementare)
Coproprietarii i datoreaz garanie pentru eviciune i vicii ascunse,
fiind obligai s despgubeasc pe coproprietarul prejudiciat