Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată

1. Generalități

Dreptul de proprietate este un drept real total, prototipul drepturilor reale, deoarece conferă
titularului său cele trei atribute (posesie, folosință, dispoziție).

Acestea au caracter absolut pentru că există în raporturile dintre titular și toate celelalte
subiecte de drept. Din caracterul absolut decurge că numai proprietarul poate exercita
aceste atribute în plenitudinea lor.

Excepțiile apar atunci când atributele sunt desprinse din conținutul juridic al dreptului de
proprietate și formează un alt drept real principal, realizând dezmembrămintele dreptului de
proprietate privată (art. 693-772 C.civ.).

■ Așadar, dezmembrămintele dreptului de proprietate privată sunt drepturile reale rezultate

din desprinderea ori limitarea unor atribute din conținutul juridic al dreptului de
proprietate privată.

■ Dezmembrămintele sunt:

– Dreptul de superficie;

– Dreptul de uzufruct;

– Dreptul de uz;

– Dreptul de abitație;

– Dreptul de servitute.

2. Dreptul de superficie

2.1. Generalități

■ Dreptul de superficie este dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia,
deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de
folosință [art. 693 alin. (1) C.civ.].

■ În cazul acestui drept real imobiliar distingem între:

– Dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcțiilor sau plantațiilor

edificate pe terenul altuia;

– Dreptul de proprietate asupra terenului pe care s-au edificat aceste construcții sau
plantații, aparținând altei persoane (pe care o numim nud proprietar).

■ Dreptul de proprietate asupra construcției sau plantației edificate pe terenul altuia atrage
după sine existența unui drept de folosință asupra terenului altuia, aceste drepturi
concretizând superficia.

■ Cu privire la teren, superficiarul are numai posesia și folosința, dispoziția rămânând la nudul
proprietar.
 ■ Dreptul de superficie se constituie prin act juridic oneros sau gratuit, prin uzucapiune sau alte
moduri prevăzute de lege. Superficia se poate naște:

– din transmiterea construcției cu păstrarea terenului;

– din transmiterea construcției și a terenului în mod separat, unor dobânditori diferiți.

■ Superficia se mai poate naște atunci când, construindu-se pe terenul altuia, proprietarul
terenului renunță la dreptul de a invoca accesiunea imobiliară ca mod de dobândire a
proprietății asupra construcției respective.

■ În acest caz, superficia se poate înscrie în cartea funciară în favoarea constructorului. Aceeași
operațiune se poate face în favoarea unui terț către care proprietarul terenului a cedat
dreptul de a invoca accesiunea.

■ Dacă superficia a fost constituită prin act juridic cu titlu oneros, superficiarul datorează, sub
formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită de prețul zonei. Dacă suma nu a fost
stabilită la încheierea actului constitutiv, iar părțile nu se înțeleg, suma o va stabili instanța de
judecată.

2.2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie

■ Caracterele juridice ale dreptului de superficie:

a) Drept real imobiliar – are ca obiect construcții, plantații sau lucrări așezate pe solul
sau în subsolul unui teren;

b) Drept imprescriptibil extinctiv (acțiunea confesorie poate fi promovată oricând, până

la stingerea superficiei);

c) Drept limitat – nu se stinge prin neuz, dar există cel mult 99 de ani, cu posibilitatea
reînnoirii sale;

d) Drept care nu poate înceta prin ieșirea din indiviziune (superficiarul și nudul
proprietar nu sunt coproprietari/coindivizari).

2.3. Exercitarea, apărarea și stingerea dreptului de superficie

■ Dreptul de superficie se exercită în limitele și în condițiile actului constitutiv. În lipsa unei

dispoziții contrare, exercitarea va fi delimitată de suprafața de teren pe care urmează să se
construiască și de cea necesară exploatării construcției.

■ În lipsă de stipulație contrară, superficiarul nu poate modifica structura construcției, însă o

poate demola cu obligația de a o reconstrui în forma inițială – art. 695 alin. (2) C.civ.

■ Dacă modifică structura construcției, nudul proprietar poate cere, în termen de 3 ani,
încetarea superficiei sau repunerea în situația anterioară (în acest din urmă caz, termenul se
suspendă până la expirarea duratei superficiei; are natura unui termen de prescripție).

■ Superficiarul poate dispune în mod liber de dreptul său. Cât timp există construcția, dreptul
de folosință asupra terenului poate fi înstrăinat ori ipotecat numai împreună cu proprietatea
asupra construcției.
 ■ Apărarea dreptului de superficie intervine dacă se aduc vătămări sau încălcări ale dreptului
respectiv. Mijlocul de apărare îl constituie, potrivit art. 696 C.civ., acțiunea confesorie de
superficie, care poate fi intentată împotriva oricărei persoane care împiedică exercitarea
dezmembrământului și chiar împotriva nudului proprietar. Așa cum am amintit, dreptul
material la acțiunea confesorie este imprescriptibil.

■ Stingerea dreptului de superficie, potrivit art. 698 C.civ., intervine:

a) la expirarea termenului prevăzut în actul constitutiv;

b) prin consolidare (terenul și construcția au același proprietar);

c) prin pieirea construcției edificate pe terenul nudului proprietar;

d) în alte cazuri prevăzute de lege (exemplu: prin expropriere).

2.4. Efectele încetării superficiei

A. Efectele încetării prin expirarea termenului (art. 699 C.civ.)

a) proprietarul terenului dobândește construcția, dacă în actul constitutiv nu s-a stipulat altfel,
cu obligația de a plăti valoarea de circulație a construcției;

b) dacă construcția nu exista la momentul constituirii superficiei, iar valoarea acesteia este mai
mare sau egală cu cea a terenului, proprietarul poate cere obligarea constructorului la
cumpărarea terenului la valoarea de circulație pe care ar fi avut-o în absența construcției.
Dacă constructorul refuză cumpărarea terenului, va fi obligat la repunerea în situația
anterioară (ridică construcția pe cheltuiala sa).

c) în lipsa unei înțelegeri cu proprietarul terenului, dezmembrămintele constituite de

superficiar se sting odată cu dreptul de superficie.

d) ipotecile care grevează dreptul de superficie se strămută de drept asupra sumei primite de la
proprietarul terenului dacă plătește contravaloarea construcției edificate de superficiar. De
asemenea, ipotecile constituite pe durata existenței superficiei nu se extind asupra întregului
imobil, ci se vor strămuta asupra sumei de bani primite de proprietarul terenului în cazul în
care superficiarul îi plătește valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o în lipsa
construcției.

B. Efectele încetării prin consolidare (art. 700 C.civ.)

a) dezmembrămintele constituite de superficiar se mențin pe durata pe care au fost constituite,

dar nu mai târziu de împlinirea termenului inițial al superficiei, dacă nu există stipulație
contrară;

b) ipotecile născute pe durata existenței superficiei se mențin fiecare în funcție de obiectul

asupra căruia s-au constituit.

C. Efectele încetării prin pieirea construcției (art. 701 C.civ.)

a) drepturile reale care grevează superficia se sting, dacă nu există o dispoziție legală contrară;

b) ipotecile născute cu privire la nuda proprietate asupra terenului pe durata existenței

superficiei se mențin asupra dreptului de proprietate astfel reîntregit.
3. Dreptul de uzufruct
3.1. Domeniul de aplicare și definiția uzufructului

Uzufructul este dreptul real care conferă titularului său (uzufructuarul) atributele de posesie
și folosință asupra bunului ce aparține altei persoane (nudului proprietar), cu obligația de a-i
conserva substanța – art. 703 C.civ.

Titularul dreptului de uzufruct poate fi o persoană fizică sau juridică.

Uzufructul este reglementat de art. 703-748 C.civ.

În teorie, se mai spune că uzufructul este un drept real de folosință asupra lucrului altuia,
pentru că atributele usus și fructus trec la uzufructuar.

Nudul proprietar are atât obligații personale (pozitive) față de uzufructuar, cât și o obligație
negativă de a respecta acest drept real.

3.2. Constituirea, termenul și obiectul uzufructului

■ Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevăzute de lege.

■ Uzufructul constituit în favoarea unei persoane fizice poate fi cel mult viager, iar cel al cărui
titular este o persoană juridică poate avea o durată de cel mult 30 de ani.

■ Uzufructul constituit în favoarea persoanei fizice până la o anumită vârstă va dura până la
acea dată chiar dacă această persoană ar muri înainte de împlinirea vârstei stabilite.

■ Pot face obiectul uzufructului orice bunuri mobile sau imobile, corporale sau incorporale,
inclusiv o masă patrimonială, o universalitate de fapt ori o cotă-parte din aceasta. Uzufructul
se poartă și asupra tuturor accesoriilor bunului care face obiectul acestui drept, precum și a
tot ce se unește sau se încorporează în acesta.

■ Cu privire la uzufructul bunurilor incorporale, acestea cunosc o importanță tot mai mare.
Este cazul uzufructului creanțelor (creanțe civile, acțiuni sau părți sociale, valori mobiliare),
rentelor, fondului de comerț etc.

3.3. Caracterele juridice ale uzufructului

a) Drept real asupra bunului altuia (ius in re aliena) – uzufructul are ca obiect un bun material,
mobil sau imobil, al cărui proprietar este un terț; fiind un drept real, uzufructul conferă
uzufructuarului drept de urmărire și drept e preferință atunci când are ca obiect bunuri
corporale;

b) Drept temporar – cel mult viager pentru persoana fizică [art. 708 alin. (1) C.civ.], iar în cazul
persoanei juridice poate dura cel mult 30 de ani [art. 708 alin. (2) C.civ.];

c) Pe durata sa, uzufructul acordă proprietarului bunului puteri reduse – folosința și fructele
aparțin uzufructuarului, proprietarul având doar un titlu nud, înstrăinabil, până la încetarea
uzufructului.

d) Uzufructul se poate constitui nu numai asupra unui lucru, ci și asupra unui drept – potrivit
art. 706 C.civ., uzufructul poate privi bunuri mobile sau imobile, corporale sau incorporale,
inclusiv o masă patrimonială, o universalitate de fapt sau o cotă-parte din acestea; uzufructul
 poate avea ca obiect toate accesoriile bunului, precum și tot ce se unește sau se
încorporează în acesta;

e) Drept transmisibil – uzufructul poate fi transmis prin cesiune fără acordul nudului proprietar,
dar cu obligația de a-i notifica cesiunea; uzufructuarul rămâne obligat față de nudul
proprietar numai pentru obligațiile născute înainte de cesiune [art. 714 C.civ.].

3.4. Exercitarea dreptului de uzufruct

A) Drepturile și obligațiile uzufructuarului

■ Drepturile uzufructuarului sunt:

a) Dreptul să ceară predarea în folosința sa a bunului supus uzufructului, iar în caz de

refuz are la îndemână acțiunea confesorie, asemănătoare cu acțiunea în revendicare;

b) Dreptul să folosească bunul și să-i culeagă fructele. Fructele naturale și industriale se

dobândesc pe măsura perceperii lor. Fructele civile se dobândesc zi cu zi și se cuvin
proporțional cu durata uzufructului.

c) Dreptul de a cesiona uzufructul fără acordul nudului proprietar, rămânând dator față
de acesta numai pentru obligații anterioare cesiunii;

■ Drepturile uzufructuarului sunt:

a) Are la îndemână, pentru protejarea dreptului său, pe lângă acțiunea confesorie, și

acțiunile posesorii;

b) Dreptul de a închiria sau arenda bunul primit în uzufruct – toate locațiunile vor înceta
odată cu stingerea uzufructului;

c) Dacă are ca obiect bunuri consumptibile (bani, grâne, băuturi), uzufructuarul poate
dispune de ele cu obligația de a le restitui în aceeași cantitate, calitate și valoare sau,
după caz, prețul obținut, la sfârșitul uzufructului (ne aflăm în prezența
cvasiuzufructului);

d) Poate ipoteca uzufructul asupra unui imobil [art. 2379 alin. (1) lit. b)];

e) Dreptul de vot aferent unei acțiuni sau altei valori mobiliare, unei cote-părți din
dreptul de proprietate sau oricărui alt bun [art. 741 alin. (1)]

A) Drepturile și obligațiile uzufructuarului

■ Obligațiile uzufructuarului sunt:

a) Obligația de a proceda la inventarierea mobilelor și la constatarea stării imobilelor,

cu excepția cazului în care uzufructul asupra unui bun mobil este dobândit prin
uzucapiune [art. 723 C.civ.];

b) Obligația de a da o cauțiune [art. 726 C.civ.] – excepții: vânzătorul sau donatorul care
și-au rezervat uzufructul și au transmis doar nuda proprietate.
 c) Obligația de a respecta destinația dată bunurilor de nudul proprietar, cu excepția
cazului în care se asigură o creștere a valorii bunului sau cel puțin nu se prejudiciază
drepturile proprietarului [art. 724 C.civ.];

d) Obligația de a despăgubi nudul proprietar pentru orice prejudiciu cauzat prin

folosirea necorespunzătoare a bunurilor date în uzufruct [art. 725];

e) Uzufructuarul trebuie să suporte reparațiile obișnuite (de întreținere) a lucrului [art.

729 C.civ.], dar și cele ocazionate de litigiile privind folosința bunului, culegerea
fructelor ori încasarea veniturilor [art. 733]. Dacă bunul necesită reparații mari,
uzufructuarul trebuie să-l înștiințeze pe nudul proprietar. Dacă acesta nu efectuează
la timp reparațiile mari, uzufructuarul le poate face pe cheltuiala sa, nudul proprietar
fiind ținut să restituie contravaloarea lor până la sfârșitul anului în curs, actualizată
la data plății [art. 730 C.civ.];

f) Uzufructuarul este obligat să aducă la cunoștința nudului proprietar orice uzurpare a

fondului și orice contestare a dreptului de proprietate, sub sancțiunea obligării la
plata de daune-interese [art. 734 C.civ.];

g) Dacă turma dată în uzufruct a pierit în întregime din cauze neimputabile

uzufructuarului, acesta este obligat să restituie numai pieile ori valoarea acestora.
Dacă turma nu a pierit în întregime, uzufructuarul este ținut să înlocuiască animalele
pierite cu cele de prăsilă.

B) Drepturile și obligațiile nudului proprietar

■ Drepturile nudului proprietar sunt:

a) Dreptul proprietarului de a dispune de lucru cu respectarea atributelor care revin

uzufructuarului;

b) Dreptul proprietarului de a exercita toate acțiunile care privesc proprietatea asupra

lucrului (exemple: acțiunea în revendicare sau acțiunile posesorii), și de asemenea de
a beneficia de productele sale;

c) Dreptul de a spori capitalul care face obiectul uzufructului (dobândirea de valori

mobiliare);

d) Dreptul de vot care are ca efect modificarea substanței bunului principal (capitalul
social, încetarea societății, reorganizarea, schimbarea destinației unui bun etc.).

■ Obligațiile nudului proprietar sunt:

a) Obligația de a efectua reparațiile mari ale bunului (consolidarea, reabilitarea,

înlocuirea motorului etc.), sau de a restitui contravaloarea acestora dacă sunt
efectuate de uzufructuar;

b) Obligația de a suporta sarcinile și cheltuielile proprietății sau de a le rambursa

uzufructuarului când acesta le-a suportat.

3.5. Stingerea dreptului de uzufruct (art. 746-748 C.civ.)

a) Prin moartea uzufructuarului sau încetarea personalității juridice;

b) La împlinirea termenului pentru care a fost constituit, dar nu mai mult de 30 de ani;
c) Prin consolidare, când uzufructuarul dobândește și nuda proprietate;

d) Prin renunțare;

e) Prin neuz timp de 10 ani sau timp de 2 ani în cazul unei creanțe;

f) Prin abuz de folosință dacă uzufructuarul a provocat stricăciuni sau deteriorări fondului;

g) În cazul în care a pierit în totalitate.

Dacă bunul se distruge din cauza vechimii ori cazului fortuit, uzufructuarul și nudul proprietar nu
sunt ținuți să reconstruiască bunul (art. 731 C.civ.).

4. Dreptul de uz și de abitație (art. 749-754 C.civ.)

4.1. Noțiuni introductive
■ Dreptul de uz și dreptul de abitație sunt strâns legate de uzufruct, fiind denumite în doctrină
și uzufruct cu prerogative limitate. Aceste drepturi se particularizează prin aceea că titularul
lor se bucură de atributele posesiei și folosinței bunului numai pentru nevoile lui și ale
familiei sale.
■ Caracterul strict personal împiedică cedarea (vânzarea, închirierea) bunului, iar creditorii nu îl
pot sechestra.
■ Dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun, mobil sau imobil, iar dreptul de abitație poate
avea ca obiect numai o locuință.
■ Aceste drepturi se constituie prin act juridic (vânzare, donație) sau alte moduri prevăzute de
lege (testament, prescripție achizitivă).

4.2. Definiția și subiecții

■ Dreptul de uz este acel drept real care conferă titularului atributele posesiei și folosinței
asupra unui bun proprietatea altuia, dar numai pentru nevoile proprii și ale familiei sale.
■ Dreptul de abitație este un drept real imobiliar care are ca obiect o locuință și conferă
titularului său atributele posesiei și folosinței asupra acelei locuințe, pentru sine, familie și
alte persoane avute în întreținere.
■ Culegerea fructelor sau, după caz, ocuparea întregii locuințe, poate fi făcută numai în măsura
în care acest aspect a fost prevăzut în actul de constituire a dreptului, titularul dreptului de
uz sau de abitație fiind obligat să plătească toate cheltuielile de cultură și reparațiile de
întreținere, întocmai ca și uzufructuarul (art. 753 C.civ.). Aceste drepturi se exercită și se sting
precum uzufructul (art. 754 C.civ.).
5. Dreptul de servitute (art. 755-772 C.civ.)

5.1. Considerații generale

■ Dreptul de servitute este dreptul real, perpetuu și indivizibil constituit asupra unui imobil,
numit fond aservit sau dominat, pentru uzul și utilitatea altui imobil, numit fond dominant,
imobile care aparțin unor proprietari diferiți.
■ Servitutea se poate constitui prin act juridic sau prin uzucapiune.

5.2. Caracterele juridice, termenul și clasificarea servituților

■ Caracterele juridice sunt:
a) drept real imobiliar – se constituie în mod obligatoriu numai în folosul, respectiv sarcina
unor bunuri imobile prin natura lor.
b) sarcină reală impusă fondului aservit – proprietarul fondului aservit trebuie să suporte o
sarcină care se află în patrimoniul fondului dominant, impusă unui bun, nu unei persoane.
c) perpetuă – există atâta timp cât există cele două fonduri, dar și situația care a determinat
constituirea ei. Sub condiția notării în cartea funciară, servitutea se transmite dobânditorilor
subsecvenți ai fondului aservit [art. 759 alin. (2) C.civ.]. Desființarea servituții este posibilă
deoarece ceea ce a fost creat prin voință poate fi desființat tot prin voință.

d) Indivizibilă – de ea se bucură întregul fond dominant și grevează în întregime fondul aservit.

Dacă fondul aservit aparține mai multor proprietari, constituirea servituții presupune
consimțământul unanim al coproprietarilor.
e) Inalienabilă – nu poate fi înstrăinată, urmărită sau ipotecată independent de fondul
dominant, în raport cu care are caracter accesoriu.
■ Codul civil nu prevede durata maximă a servituților, însă părțile pot menționa termenul în
actul de constituire.

■ Clasificarea servituților:
a) Servituțile aparente și neaparente (art. 760 C.civ.). Servituțile aparente sunt cele a căror
existență este atestată de un semn vizibil (o ușă, o fereastră, un apeduct). Servituțile
neaparente sunt cele a căror existență nu este atestată de vreun semn vizibil (servitutea de a
nu construi).
b) Servituțile continue și necontinue (art. 761 C.civ.). Servituțile continue sunt acelea al căror
exercițiu este sau poate fi continuu fără a fi necesar faptul actual al omului (servitutea de
vedere). Servituțile necontinue sunt cele pentru a căror existență este necesar faptul actual
al omului (servitutea de trece cu piciorul).

c) Servituțile pozitive și negative. Servituțile pozitive sunt cele prin care proprietarul fondului
dominant exercită o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit
(servitutea de trecere pe un anume teren). Servituțile negative sunt acelea prin care
proprietarul fondului aservit este obligat să se abțină de la exercitarea unora dintre
prerogativele dreptului său de proprietate (servitutea de a nu construi).

5.3. Exercitarea dreptului de servitute

A) Drepturile și obligațiile proprietarului fondului dominant
Drepturile proprietarului fondului dominant sunt:
■ de a se folosi de servitute numai în conformitate cu actul de constituire, fără a face vreo
schimbare împovărătoare pentru fondul aservit;
■ de a exercita o servitute accesorie, dacă exercitarea celei principale o impune;
■ de a exercita o acțiune în justiție specifică acestei materii, prin care se apără dreptul de
servitute, anume acțiunea confesorie de servitute;
■ de a exercita împotriva proprietarului fondului aservit și o acțiune contractuală, în măsura în
care servitutea a fost constituită prin convenție.

A) Drepturile și obligațiile proprietarului fondului dominant

■ Obligația principală a proprietarului fondului dominant este de a efectua, pe cheltuiala sa,
toate lucrările necesare pentru exercitarea dreptului de servitute.
■ Este posibil ca actul de constituire să prevadă că aceste cheltuieli sau măcar o parte din ele să
fie suportate de proprietarul fondului aservit. Dacă de conservarea servituții beneficiază
 ambii proprietari, acele cheltuieli le revin în mod proporțional cu avantajele pe care le obțin
și în măsura în care lucrările efectuate sunt necesare.
■ O altă obligație este de a nu agrava situația fondului aservit și de a nu produce prejudicii
proprietarului fondului aservit prin exercitarea servituții.

B) Drepturile și obligațiile proprietarului fondului aservit

■ Dacă are un interes serios și legitim, proprietarul fondului aservit are dreptul să schimbe
locul prin care se exercită servitutea în măsura în care exercitarea sa rămâne la fel de
comodă pentru proprietarul fondului dominant.
■ Proprietarul fondului aservit are dreptul de a exercita anumite acțiuni:
– Acțiunea negatorie (de exemplu, atunci când proprietarul fondului dominant
continuă să exercit servitutea în pofida unei cauze de stingere);
– Acțiunea posesorie (prin care solicită înlăturarea tulburării ce i se aduce de către o
persoană care pretinde a exercita o servitute);
– Acțiunile personale care izvorăsc din actul de constituire.

■ Proprietarul fondului aservit are obligația să se abțină de la orice act care limitează ori
împiedică exercițiul servituții.
■ De asemenea, dacă prin actul de constituire s-a stabilit obligația de a face unele cheltuieli
pentru folosirea și păstrarea servituții, există posibilitatea de a fi exonerat de această sarcină,
prin renunțarea la dreptul de proprietate asupra fondului aservit, în favoarea proprietarului
fondului dominant.

5.4. Stingerea servituților

Potrivit art. 770 alin. (1) C.civ., servituțile se sting pe cale principală:
a) Prin consolidare, dacă ambele fonduri ajung să aibă același proprietar;
b) Prin renunțarea proprietarului fondului dominant;
c) Prin ajungerea la termen;
d) Prin răscumpărare (în cazul servituților de trecere);
e) Prin imposibilitatea definitivă de exercitare;
f) Neuz timp de 10 ani;
g) Dispariția oricărei utilități a acestora
Pe cale excepțională, servitutea se poate stinge prin expropriere atunci când este contrară
utilității publice [art. 770 alin. (2) C.civ.].