Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
ACTIVITATEA IMOBILIAR
1
DREPTUL DE PROPRIETATE
FORMELE PROPRIETII
Formele de proprietate
2
Proprietatea privat art. 553 Cod civil
3
PROPRIETATEA PUBLIC art.554 Cod
Civil
4
NOIUNEA DREPTULUI DE PROPRIETATE
PRIVAT
5
ATRIBUTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
6
DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE
PROPRIETATE PRIVAT
7
SUPERFICIA NOIUNE
8
SUPERFICIA MOD DE DOBNDIRE
9
DURATA DREPTULUI DE SUPERFICIE
10
SUPERFICIA- MOD DE EXERCITARE
12
UZUFRUCTUL NOIUNE
13
UZUFRUCTUL MOD DE DOBNDIRE
- uzucapiune;
14
DURATA DREPTULUI DE UZUFRUCT
15
UZUFRUCTUL MOD DE EXERCITARE
16
UZUFRUCTUL MOD DE NCETARE
17
UZUL I ABITAIA NOIUNE
18
UZUL I ABITAIA MOD DE DOBNDIRE
19
UZUL I ABITAIA - LIMITE
20
SERVITUILE NOIUNE
21
SERVITUILE MODALITI DE
CONSTITUIRE
22
SERVITUILE MODALITI DE STINGERE
23
MODALITILE DREPTULUI DE
PROPRIETATE
A. PROPRIETATEA COMUN:
24
PROPRIETATEA COMUN NOIUNE
25
PROPRIETATEA COMUN - FORME
(devlmia).
26
DREPTURILE COPROPRIETARUL N CAZUL
COPROPRIETII OBINUITE (1)
- fiecare coproprietar este titular exclusiv al unei cote-pri din
dreptul de proprietate;
- poate dispune n mod liber de dreptul su (n lipsa unei
stipulaii contrare);
- mparte beneficiile i suport sarcinile coproprietii cu
ceilali coproprietari, proporional cu cota sa de proprietate
(dac nu s-a stabilit altfel printr-un contract de administrare a
proprietii);
- are dreptul s foloseasc bunul n msura n care nu schimb
destinaia i nu aduce atingere celorlali coproprietari (dac
nu s-a stabilit altfel printr-un contract de administrare a
proprietii);
- culege fructele produse de bunul comun, proporional cu cota
sa de proprietate (ex.: chiria ca fruct civil se mparte ntre
coproprietari proporional cu cota lor de proprietate);
27
DREPTURILE COPROPRIETARUL N CAZUL
COPROPRIETII OBINUITE (2)
- modul de folosire a bunului comun se stabilete prin
acordul coproprietarilor, ns n caz de nenelegere, prin
hotrre judectoreasc;
- nchirierea, cesiunea de venituri imobiliare i alte
asemenea acte de administrare cu privire la un bun
comun pot fi fcute numai cu acordul coproprietarilor
ce dein majoritatea cotelor-pri;
- orice act juridic de dispoziie cu privire la bunul comun,
actele de folosin cu titlu gratuit, cesiunile de venituri
imobiliare i locaiunile ncheiate pe termen mai mare
de 3 (trei) ani, precum i actele care urmresc exclusiv
nfrumusearea bunului nu se pot ncheia dect cu
acordul tuturor coproprietarilor.
28
COPROPRIETATEA MODALITI DE
NCETARE
29
PARTAJUL
30
PROPRIETATEA PERIODIC NOIUNE
31
PROPRIETATEA PERIODIC NATERE I
EXERCITARE
32
LIMITRI JURIDICE ALE DREPTULUI DE
PROPRIETATE PRIVAT
1. Limitri legale;
2.Limitri convenionale;
3. Limitri judiciare.
33
LIMITRI LEGALE
34
B.2. terenurile care au fcut obiectul constituirii
dreptului de proprietate n baza Legii nr. 18/1991 a
fondului funciar nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii
timp de 10 ani, calculai de la nceputul anului urmtor
celui n care s-a fcut nscrierea proprietii.
Noul Cod Civil elimin interdicia prevzut de
Legea nr.18/1991.
B.3. locuinele realizate cu subvenii de la
bugetul de stat, n temeiul Legii nr. 114/1996 a
locuinei, nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii, dect
dup restituirea integral a sumelor actualizate,
primite cu acest titlu.
35
B.4. locuinele cumprate cu credite C.E.C.
n temeiul Decretului-Lege nr. 61/1990, care
pn la rambursarea integral a creditului nu pot
fi nstrinate fr autorizarea prealabil a C.E.C.-
ului. n mod similar, Legea nr. 85/1992
stipuleaz c pn la achitarea integral a
preului, locuina dobndit n condiiile prezentei
legi nu poate fi nstrinat sau restructurat fr
autorizarea prealabil a unitii vnztoare.
36
B.5 terenurile atribuite n proprietate tinerilor din mediul
rural pentru construirea de locuine i anexe gospodreti,
n baza Legii nr. 646/2002, nu pot fi nstrinate prin acte
ntre vii timp de 10 ani de la data terminrii construciei.
37
B.7. terenurile i construciile cu destinaia
de locuin care fac obiectul unei ncunotinri
scrise, notificri sau cereri n constatarea sau
realizarea dreptului de proprietate din partea
persoanelor deposedate de aceste bunuri nu pot
fi nstrinate prin acte ntre vii, potrivit OUG nr.
40/1999.
Noul Cod Civil elimin interdicia
prevzut de OUG nr. 40/1999.
38
B.8. Imobilele construite, cumprate,
realizate, consolidate sau extinse prin utilizarea
unor credite acordate de instituii financiare
autorizate nu pot fi nstrinate pn la
rambursarea integral a creditului, dect cu
acordul prealabil al creditorului ipotecar, potrivit
Legii nr. 190/1999.
39
B.9. Asupra imobilelor achiziionate n
cadrul programului "Prima cas" bncile
instituie i rennoiesc n favoarea statului
romn, reprezentat de Ministerul Finanelor
Publice / n favoarea statului romn i a
bncii creditoare, un drept de ipotec de
rangul I pe toat durata contractului de
creditare, cu interdicia de vnzare a
locuinei pe o perioada de 5 ani.
40
LIMITRI CONVENIONALE (1)
Astfel:
(a) proprietarul poate s consimt la limitarea
dreptului su prin acte juridice, dac nu ncalc ordinea
public i bunele moravuri ;
(b) prin convenie sau testament se poate interzice
nstrinarea unui bun, ns numai pentru o durat de cel
mult 49 de ani i dac exist un interes serios i legitim;
termenul ncepe s curg de la data dobndirii bunului;
41
LIMITRI CONVENIONALE (2)
42
LIMITRI JUDICIARE ART. 630 Cod Civil
43
MODALITI DE DOBNDIRE A DREPTULUI
DE PROPRIETATE PRIVAT
44
Dreptul de proprietate
asupra imobilelor se nscrie n
Cartea Funciar n baza
conveniilor ncheiate n form
autentic (notarial) sau a
hotrrilor judectoreti.
45
MODALITI DE STINGERE A DREPTULUI
DE PROPRIETATE PRIVAT
46
CONTRACTUL DE VNZARE NOIUNE
47
INTERDICII N PRIVINA VNZRII
CINE NU POATE CUMPRA
48
INTERDICII N PRIVINA VNZRII
CINE NU POATE CUMPRA
50
VNZAREA IMOBILIAR
51
CATEGORII DE IMOBILE (1)
52
CATEGORII DE IMOBILE (2)
2.Teren + construcie
presupune existena unui drept de
proprietate att asupra terenului, ct i
asupra construciei, ce aparine aceluiai
titular (ex. cas i teren aferent n
proprietate; apartament n bloc de
locuine avnd teren aferent n
proprietate).
53
CATEGORII DE IMOBILE (3)
3. Construcie
54
REGULI SPECIALE DE VNZARE A
IMOBILELOR
55
REGIMUL JURIDIC AL CIRCULAIEI
TERENURILOR
56
REGIMUL JURIDIC AL CIRCULAIEI
CONSTRUCIILOR
57
SITUAIE SPECIAL N MATERIA VNZRII
LOCUINA FAMILIEI (1)
58
SITUAIE SPECIAL N MATERIA VNZRII
LOCUINA FAMILIEI (2)
59
SITUAIE SPECIAL N MATERIA VNZRII
LOCUINA FAMILIEI (3)
60
VNZAREA IMOBILELOR NCHIRIATE (1)
61
VNZAREA IMOBILELOR NCHIRIATE (2)
62
PREUL- ELEMENT DEFINITORIU AL
VNZRII
63
PLATA PREULUI (1)
Dac plata preului se face prin virament bancar data
plii este aceea la care contul creditorului (adic al
vnztorului) a fost alimentat cu suma de bani care a fcut
obiectul plii.
64
PLATA PREULUI (2)
65
CINE PLTETE CHELTUIELILE VNZRII
66
OBLIGAIILE PRINCIPALE ALE
VNZTORULUI
s transmit proprietatea bunului;
s predea bunul;
s-l garanteze pe cumprtor contra eviciunii i
viciilor bunului;
n privina imobilelor nscrise n cartea funciar obligaia
de a strmuta proprietatea cuprinde i obligaia de a
preda nscrisurile necesare pentru efectuarea
nscrierii in cartea funciar;
vnztorul are i obligaia predrii tuturor
nscrisurilor care stau la baza dreptului su de
proprietate (de ex. contract de vnzare cumprare,
Titlu de Proprietate, contract de schimb, etc.)
67
OBLIGAIILE PRINCIPALE ALE
CUMPRTORULUI
s plteasc preul
68
PROMISIUNEA BILATERAL DE VNZARE-
CUMPRARE (ANTECONTRACT)
Noiune contract prin care ambele pri se oblig s ncheie n
viitor, la preul stabilit, un contract de vnzare-cumprare asupra
unui bun.
Clauze contractuale:
- obligaia de a vinde, respectiv de a cumpra, n viitor;
- identificarea bunului ce face obiectul contractului;
- preul la care se va face vnzarea i eventual suma care se achit
la contractare;
- data limit pn la care se va perfecta vnzarea;
- sanciunea neexecutrii antecontractului (clauz de arvun/alt
clauz penal).
Mecanisme la dispoziia prilor n caz de nerespectare a
obligaiilor.
Forma antecontractului.
69
Acte necesare la ncheierea contractului
de vnzare-cumprare n form autentic
(1)
70
Acte necesare la ncheierea contractului
de vnzare-cumprare n form autentic
(2)
71
Acte necesare la ncheierea contractului
de vnzare-cumprare n form autentic
(3)
72
Acte necesare la ncheierea contractului
de vnzare-cumprare n form autentic
(4)
73
Acte necesare la ncheierea contractului
de vnzare-cumprare n form autentic
(5)
74
Acte necesare la ncheierea contractului
de vnzare-cumprare n form autentic
(6)
n cazul nstrinrii unui imobil (construcie + teren aferent), n
afara actelor precizate mai pot fi necesare:
- autorizaie de construire + proces-verbal de recepie la
finalizarea lucrrilor;
- titlu de proprietate emis de comisia de specialitate, n temeiul
Legii nr. 18/1991;
- eventual, Ordinul Prefectului prin care terenul aferent a fost
atribuit n proprietate.
- Dovada respectrii dreptului de preempiune (Codul Silvic /
Legea monumentelor istorice).
75
Acte necesare la ncheierea contractului
de vnzare-cumprare n form autentic
(7)
76
Acte necesare la ncheierea contractului
de vnzare-cumprare n form autentic
(8)
77
Acte necesare la ncheierea contractului
de vnzare-cumprare n form autentic
(9)
78
IPOTECA IMOBILIAR
79
OBIECTUL I FORMA IPOTECII
80
BENEFICIARII IPOTECII LEGALE (1)
n afara altor cazuri prevzute de lege, beneficiaz de
ipotec legal
81
BENEFICIARII IPOTECII LEGALE (2)
82
BENEFICIARII IPOTECII LEGALE (3)
83
STINGEREA IPOTECII IMOBILIARE
84
RADIEREA IPOTECII IMOBILIARE
85