AEEF MLS Market Report

Q1 2013 Q4 2014

Raport elaborat de ASE Bucureti prin Departamentul de Analiz i Evaluare

Economico-Financiar (AEEF) i Flexmls Romnia.

Autori: Ion Anghel, Costin Ciora, Sorin Udrea

Bucureti | 16 februarie 2015

Despre raport

AEEF MLS MARKET REPORT

Raportul de piata a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de Serviciul de Listare

Multipl Flexmls Romnia, pe perioada 1 ianuarie 2013 - 31 decembrie 2014.

Date analizate:

peste 11 mii oferte active verificate n decembrie 2014, cu o valoare de circa 1 mld.

Euro;

circa 4.200 de tranzactii n 2013 i 6.500 tranzacii n 2014 pe piaa rezidenial din
Bucureti ce nsumeaz un volum de aproape 224 mil. Euro n anul 2013 i 333 mil
.Euro in 2014;

Q1 2013 Q4 2014

Despre raport

AEEF MLS MARKET REPORT

Analiza a avut n vedere ultimile 8 trimestre, respectiv ntreaga perioad 2013-2014,

indicatorii urmrii n evoluie trimestrial ncepnd cu anul 2013 pn n prezent
incluznd ntre altele:

Evoluia numrului de oferte active ;

Evoluia numrului de tranzactii i a volumului tranzaciilor;

Valorile mediane ale preurilor de tranzacionare pe zone;

Evoluia preurilor de tranzacionare (Pre/unitate i respectiv pre/mp), cu

structurare pe zone, pe tipuri de proprieti rezideniale, pe vechimea proprietii;

Evoluia medie a suprafeelor apartamentelor tranzacionate, n funcie de zon i

vechimea proprietii;

Q1 2013 Q4 2014

Despre raport

AEEF MLS MARKET REPORT

Marja de ajustare, respectiv preul de vnzare raportat la primul pre de listare;

Marja de negociere, respectiv preul de vnzare raportat la ultimul pre de listare;

Gradul de lichiditate (marketabilitate) a pieei imobiliare rezideniale;

Indicele de accesibilitate al pieei rezideniale din Bucureti Bucureti ARM

Housing Affordability Index.

Bucureti ARM Index indice construit pe valorile mediane ponderate pe zone i

tipuri de apartamente, ale preurilor de tranzacionare ale proprietilor rezideniale

din Bucureti.

Q1 2013 Q4 2014

Evoluia numrului de oferte active

14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000

ian. 2013
feb. 2013
mar. 2013
apr. 2013
mai 2013
iun. 2013
iul. 2013
aug. 2013
sept. 2013
oct. 2013
noi. 2013
dec. 2013
ian. 2014
feb. 2014
mar. 2014
apr. 2014
mai 2014
iun. 2014
iul. 2014
aug. 2014
sept. 2014
oct. 2014
noi. 2014

1200

AEEF MLS MARKET REPORT

Nivel de pre
0-29,999
30,000-39,999
40,000-49,999
50,000-59,999
60,000-69,999
70,000-79,999
80,000-89,999
90,000-99,999
100,000-119,999
120,000-139,999
140,000-159,999
160,000-179,999
180,000-199,999
200,000-249,999
250,000-299,999
300,000-399,999
400,000-499,999
500,000+

Q4 2014
450
1084
1619
1907
1670
1023
687
394
457
402
274
170
146
219
183
186
67
136

% YoY
-21.3
-16.6
-11.2
-10.1
2.3
5.5
4.1
-0.8
-1.9
26.8
14.2
22.3
8.1
15.3
31.7
32.9
-1.5
21.4

11074

-3.1

Total
1000

mil. euro
800

600

999.2

400

reprezint valoarea ofertelor active n decembrie 2014.

ian. 2013
feb. 2013
mar. 2013
apr. 2013
mai 2013
iun. 2013
iul. 2013
aug. 2013
sept.
oct. 2013
noi. 2013
dec. 2013
ian. 2014
feb. 2014
mar. 2014
apr. 2014
mai 2014
iun. 2014
iul. 2014
aug. 2014
sept.
oct. 2014
noi. 2014
dec. 2014

200

Q1 2013 Q4 2014

+5.12%
cretere fa de decembrie 2013

Evoluia numrului de tranzacii i a volumului tranzaciilor

3000

80.00%
78.00%
76.00%
74.00%
72.00%
70.00%
68.00%
66.00%
64.00%
62.00%

2500
2000
1500
1000
500
0
Q1
2013

Q2
2013

Q3
2013

Q4
2013

Q1
2014

Q2
2014

Q3
2014

Q4
2014

AEEF MLS MARKET REPORT

Tranzacii
Flexmls

Tranzacii
analizate

Pondere

Q1 2013

1,122

763

68.00%

Q2 2013

1,459

1,073

73.54%

Q3 2013

1,651

1,148

69.53%

Q4 2013

1,609

1,183

73.52%

Q1 2014

1,658

1,249

75.33%

Q2 2014

2,235

1,641

73.42%

Q3 2014

2,582

2,000

77.46%

Q4 2014

2,052

1,548

75.44%

Numar tranzactii totale Flexmls

Numar tranzactii analizate

Pondere tranzactii analizate/tranzactii Flexmls

120.00%

100.00%
Nord
10%

Central
15%

80.00%
60.00%

Sud
20%

40.00%
Est
31%
Vest
24%

Q1 2013 Q4 2014

20.00%
0.00%
Q1
2013

Q2
2013

Q3
2013

Central

Est

Q4
2013

Vest

Q1
2014

Sud

Q2
2014

Q3
2014

Q4
2014

Nord

Evoluia numrului de tranzacii i a volumului tranzaciilor

AEEF MLS MARKET REPORT

Valoarea tranzaciilor analizate

Mil.
euro
Central
Nord
Est
Sud
Vest
Total

Q1-2013

7.37
14.13
6.29
8.52
4.94
41.26

mil. euro

223.5

Q1 2013 Q4 2014

Q2-2013

Q3-2013

Q4-2013

Q1-2014

Q2-2014

Q3-2014

Q4-2014

9.46
20.38
11.89
8.48
8.41
58.62

10.39
19.63
12.81
10.51
7.52
60.86

12.87
17.30
13.07
9.71
9.84
62.79

12.63
21.35
14.37
10.54
5.79
64.68

14.16
24.11
20.79
13.87
10.51
83.45

18.47
28.35
22.15
22.31
11.01
102.29

14.73
24.13
17.98
14.00
11.47
82.31

volumul a aprox.

4200 tranzacii
analizate pentru
anul 2013

mil. euro

332.7

volumul a aprox.

6500 tranzacii
analizate pentru
anul 2014

Valorile mediane ale preurilor de tranzacionare pe zone

Median - Pre
tranzacionare
Euro/unitate

Central
Nord
Est
Sud
Vest
Total Bucureti

Q1 2013 Q4 2014

Median - Pre
tranzacionare
Euro/m2

AEEF MLS MARKET REPORT

Marja de
negociere
% Pret/Pret final
de listare

Marja de
ajustare
% Pret/ Pret
initial

Q4-2014
62,398
70,108
48,976
44,749
47,872

% 1 an
1.3%
15.1%
2.2%
-0.5%
4.1%

Q4-2014
1,093
1,147
919
849
891

% 1 an
2.4%
3.8%
-2.1%
0.2%
2.4%

Q4-2014
-3.4%
-3.3%
-2.9%
-2.3%
-2.4%

Q4-2014
-11.1%
-14.9%
-9.1%
-8.3%
-8.4%

51,978

2.2%

947

-0.3%

-2.8%

-10.0%

Valorile mediane ale preurilor de tranzacionare pe zone

AEEF MLS MARKET REPORT

Euro/unitate

Median - Pre tranzacionare

Q1-2013

Q2-2013

Q3-2013

Q4-2013

Q1-2014

Q2-2014

Q3-2014

Q4-2014

Central

65,039

64,983

66,224

61,624

65,225

59,016

62,537

62,398

Nord

59,878

68,458

67,718

60,901

65,651

63,176

62,032

70,108

Est

50,266

50,419

48,122

47,915

48,970

47,154

47,507

48,976

Sud

49,638

47,413

46,532

44,961

44,603

44,857

45,381

44,749

Vest

48,532

49,777

47,662

45,982

46,524

47,586

47,195

47,872

52,885

53,684

51,814

50,877

51,163

50,074

50,311

51,978

763

1073

1148

1183

1249

1641

2000

1548

Total Bucuresti
Tranzactii (esantion)

Q1 2013 Q4 2014

Valorile mediane ale preurilor de tranzacionare pe zone

AEEF MLS MARKET REPORT

Euro/m2
Median - Pre
tranzacionare
Central
Nord
Est
Sud
Vest
Total Bucureti

Minim

Q1-2013
1,166
1,109
991
891
930
995
Ghencea

Euro/m2
Maxim

Q2-2013
1,114
1,168
978
882
918
988
Ghencea

Q3-2013
1,135
1,126
964
863
882
962
Ghencea

Q4-2013
1,067
1,105
939
847
870
949
Ghencea

Q1-2014
1,095
1,111
927
827
880
935
Ghencea

766

836

636

677

765

Primaverii
Aviatorilor

Primaverii Aviatorilor

Primaverii Aviatorilor

Primaverii Aviatorilor

Primaverii Aviatorilor

1,391

1,612

1,459

1,376

1,369

Euro/m2

Q2-2014

Q3-2014

1,064
1,103
935
847
899
943
Ghencea

1,065
1,093
923
860
901
938
BrancovGiurgiului

834
AviatieiBaneasa

846
AviatieiBaneasa

1,346

Evoluia preurilor de tranzacionare (Pre/unitate), cu structurare pe zone

Evoluia preurilor de tranzacionare (pre/mp), cu structurare pe zone

Q1 2013 Q4 2014

1,359

Q4-2014
1,093
1,147
919
849
891
947
Berceni
Ap.Patriei

840
Cotroceni

1,467

10

AEEF MLS MARKET REPORT

Evoluia preurilor de tranzacionare (Pre/unitate), cu structurare pe vechimea proprietii
Pret tranzactie

Q1-2013

Q2-2013

Q3-2013

Q4-2013

Q1-2014

Q2-2014

Q3-2014

Q4-2014

Total
a) < 1977

47,601

47,475

47,103

46,516

45,275

45,716

45,682

48,339

b) 1978-1998

58,273

57,356

56,341

55,825

55,297

54,573

55,359

54,547

c) > 1998

63,018

72,178

61,988

60,788

70,716

66,395

64,514

84,482

Evoluia preurilor de tranzacionare (pre/mp), cu structurare pe vechimea proprietii

Pret/m2

Q1-2013

Q2-2013

Q3-2013

Q4-2013

Q1-2014

Q2-2014

Q3-2014

Q4-2014

Total

958

963

940

918

899

917

902

927

b) 1978-1998

1015

1005

986

991

964

972

974

966

c) > 1998

1074

1055

968

993

1067

1034

1024

1066

a) < 1977

Q1 2013 Q4 2014

11

AEEF MLS MARKET REPORT

Analiz Marja de ajustare (preul de vnzare raportat la primul pre de listare) i
marja de negociere (respectiv preul de vnzare raportat la ultimul pre de listare)
Q12013
-4%
-4%

Q22013
-5%
-4%

Q32013
-6%
-4%

Q42013
-7%
-5%

Q12014
-6%
-4%

Q22014
-6%
-4%

Q32014
-6%
-3%

Q42014
-7%
-3%

Marja de ajustare Pret/Pret initial

-8%

-9%

-10%

-12%

-10%

-11%

-9%

-10%

Pondere raport pre final listare/pre initial listare n

marja de ajustare

50%

54%

61%

61%

62%

59%

66%

72%

Pondere marja de negociere n marja de ajustare

50%

46%

39%

39%

38%

41%

34%

28%

Raport Pret final listare / Pret initial listare

Marja de negociere Pret/Pret final listare

0%

80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

-2% Q1-2013 Q2-2013 Q3-2013 Q4-2013 Q1-2014 Q2-2014 Q3-2014 Q4-2014

-4%
-6%
-8%
-10%
-12%
-14%
Raport Pret final listare / Pret initial listare
Pondere raport pre final listare/pre initial listare n marja de
ajustare
Pondere marja de negociere n marja de ajustare

Q1 2013 Q4 2014

Marja de negociere Pret/Pret final listare

Marja de ajustare Pret/Pret initial

12

AEEF MLS MARKET REPORT

Indicele Bucureti ARM Index indice construit pe valorile mediane ponderate pe
zone i tipuri de apartamente, ale preurilor de tranzacionare ale proprietilor
rezideniale din Bucureti

Mod de calcul:

Date utilizate: sistemul de listare multipl Flexmls;

Perioada: 2013-2014;

Aprox. 4200 de tranzacii n 2013 i 6500 de tranzacii n 2014, obinute prin

eliminarea valorilor extreme folosind metoda de tip box plot;

Calcularea valorilor mediane pe zone i numr de camere, generarea

valorilor medii ponderate per sub-zone (n funcie de ponderea tranzaciilor)
i calcularea valorilor medii ponderate la nivelul zonelor.

Trimestrul 1 din anul 2013 a fost luat ca valoare de referin = 100.

Q1 2013 Q4 2014

13

AEEF MLS MARKET REPORT

Indicele Bucureti ARM Index

Euro/unitate Pre de tranzacionare

Q1-2013

Central
Nord
Est
Sud
Vest
Total
Bucuresti

Q2-2013

Q3-2013

Q4-2013

Q1-2014

Q2-2014

Q3-2014

100%
100%
100%
100%
100%

99.91%
114.33%
100.30%
95.52%
102.57%

101.82%
113.09%
95.73%
93.74%
98.21%

94.75%
101.71%
95.32%
90.58%
94.75%

100.29%
109.64%
97.42%
89.86%
95.86%

90.74%
105.51%
93.81%
90.37%
98.05%

96.15%
103.60%
94.51%
91.42%
97.25%

95.94%
117.08%
97.43%
90.15%
98.64%

100%

101.51%

97.98%

96.20%

96.74%

94.68%

95.13%

98.28%

Q3-2013
97.40%
101.46%
97.25%
96.82%
94.80%

Q4-2013
91.56%
99.61%
94.72%
95.05%
93.50%

Q1-2014
93.90%
100.14%
93.53%
92.80%
94.55%

Q2-2014
91.26%
99.40%
94.28%
94.98%
96.64%

Q3-2014
91.39%
98.49%
93.06%
96.53%
96.90%

Q4-2014
93.80%
103.37%
92.69%
95.25%
95.76%

96.67%

95.38%

93.93%

94.80%

94.21%

95.14%

Euro/m2 Pre de tranzacionare

Q1-2013
Q2-2013
Central
100%
95.59%
Nord
100%
105.31%
Est
100%
98.64%
Sud
100%
98.92%
Vest
100%
98.68%
Total
100%
99.26%
Bucuresti

Q1 2013 Q4 2014

Q4-2014

14

AEEF MLS MARKET REPORT

Indicele Bucureti ARM Index

104%

102%

100%

98%

96%

94%

92%

90%
Q1-2013

Q2-2013

Q3-2013

Q4-2013

Pret tranzactionare Euro/unitate

Q1 2013 Q4 2014

Q1-2014

Q2-2014

Q3-2014

Q4-2014

Pret tranzactionare Euro/m2

15

AEEF MLS MARKET REPORT

Gradul de lichiditate (marketabilitate) a pieei imobiliare rezideniale
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
1-Jan

1-Feb

1-Mar

1-Apr

total

1-May

1-Jun

1-Jul

apart. <60000

1-Aug

1-Sep

1-Oct

1-Nov

1-Dec

apart.> 120000

Total

Apartamente
sub 60.000
euro

Apartamente
peste 120.000
euro

Q4 2014

11.5 luni

9.13 luni

35.84 luni

% Q4 2014 Q3 2014

-8%

-20.96%

+55.57%

Q1 2013 Q4 2014

16

AEEF MLS MARKET REPORT

Indicele de accesibilitate al pieei rezideniale din Bucureti
Bucureti ARM Housing Affordability Index trimestrial pentru anul 2013

Indicele de accesibilitate al pieei

rezideniale > prim-cumprtori

Indicele de accesibilitate al pieei

rezideniale cumprtori

94.50

94.02

127.00

94.00

125.85

126.00

93.50

93.06
125.00

93.00
92.50

124.57

124.00

92.00
91.50

91.17

123.00

91.24

91.00

122.03

122.13

Q1-2013

Q2-2013

122.00

90.50
121.00

90.00
89.50

120.00
Q1-2013

Q1 2013 Q4 2014

Q2-2013

Q3-2013

Q4-2013

Q3-2013

Q4-2013

17

AEEF MLS MARKET REPORT

Concluzii

Creterea indicelului imobiliar Bucureti ARM Index n ultimele 3 trimestre ale anului 2014
(pre/unitate), respectiv ultimele 2 trimestre ale anului 2014 (pre/m2);

Nivelul indicelui de accesibilitate Bucureti ARM Housing Affordability Index a crescut pe tot
parcursul anului 2014 att la nivelul cumprtorilor ct i a prim-cumprtorilor;

Creterea gradului de lichiditate a pieei analizate, rata de absorbie a stocului activ scznd

n perioada analizat;

Q1 2013 Q4 2014

18

AEEF MLS MARKET REPORT

Concluzii

Accentuarea diferenelor privind preurile de tranzacionare dintre apartamentele construite

nainte i dup 1998;

Creterea ofertelor active pentru proprieti de peste 120.000 euro si diminuarea important a

stocului activ de proprieti sub 60.000 euro;

Ajustarea mai accentuat a preului final de listare de ctre vnztor prin informarea mai
adecvat sau implicarea mai eficient a agenilor imobiliari dar si prin cresterea dorintei de
realizare a tranzactiilor din partea cumparatorilor

Q1 2013 Q4 2014

19

AEEF MLS MARKET REPORT

V mulumesc!

ntrebri?

Lect. univ. dr. Costin Ciora

costin.ciora@cig.ase.ro

Q1 2013 Q4 2014

20