3.

Piata imobiliara

Caracteristicile pietei imobiliare

         O piata imobiliara are aceleasi caracteristici ca si piata bunurilor si serviciilor. Pe o

piata eficienta:

- bunurile si serviciile sunt esential omogene si pot fi inlocuite imediat unul cu altul;

- exista un numar mare de cumparatori si vanzatori care creaza piata libera;

- preturile sunt relativ uniforme, stabile si scazute;

- se autoreglementeaza;

- cumparatorii si vanzatorii sunt complet informati;

- bunurile sunt gata de consum, livrate imediat si usor de transportat.

Eficienta unei piete este bazata pe ipotezele privind comportamentul cumparatorilor si

vanzatorilor si pe caracteristicile produselor tranzactionate.

Pietele imobiliare nu sunt eficiente si este dificil a se previziona comportamentul pe

aceste piete.

Tipuri de piete imobiliare

         Pietele imobiliare sunt diferite datorita necesitatilor, dorintelor, motivatiilor,

localizarii, varstei participantilor pe piata, designului, restrictiilor urbanistice etc.
Se identifica cinci tipuri de piete:

- rezidentiale : case, blocuri, sir de case legate;

- comerciale: cladiri administrative, centre comerciale, hoteluri, magazine;

- industriale: fabrici, depozite, institute de cercetare;

- agricole: ferme, livezi, pasuni, paduri;

- speciale: proprietati cu design unic, scoli, cladiri publice, aeroporturi, parcuri de

distractii, terenuri de

golf, cimitire, biserici etc.

Pietele se pot diviza in piete mai mici, specializate numite subpiete: urbane, suburbane,
rurale sau ieftine, medii, de lux.

Procesul de identificare si de analiza a subpietelor in cadrul unei piete mai largi se

numeste segmentarea pietei.

Analiza pietei imobiliare

       Analiza pietei este identificarea si studierea pietei pentru un anumit bun sau serviciu.
Analiza pietei constituie baza pentru a determina cea mai buna utilizare a unei proprietati.

Conceptul de cea mai buna utilizare

         Conceptul de cea mai buna utilizare inseamna11 pe de o parte, ca un amplasament

este evaluat ca fiind liber si disponibil pentru cea mai buna utilizare a sa, iar pe de alta
parte, se estimeaza cea mai buna utilizare a intregii proprietati, in ansamblul ei.

         Un amplasament poate avea cea mai buna utilizare ca fiind liber, iar combinatia
existenta intre amplasament si constructii poate avea o alta cea mai buna utilizare.

         Constructiile existente pot avea o valoare egala cu marimea cu care ele contribuie la
amplasament sau pot diminua valoarea cu o marime egala cu costul de indepartare a
acestora de pe amplasament. Constructiile existente care nu conduc la cea mai buna
utilizare a amplasamentului valoreaza mai putin decat costul de reconstructie sau de
inlocuire. Constructia care constituie cea mai buna utilizare este cea care adauga cea mai
mare valoare amplasamentului .

4. Procesul de evaluare

         Procesul de evaluare se realizeaza in mai multe etape, in functie de misiunea de

evaluare si de informatiile accesibile.
In procesul evaluarii se urmareste realizarea urmatoarelor activitati:

1) Definirea problemei:

- identificarea proprietatii imobiliare;

- identificarea drepturilor de proprietate;

- definirea utilizarii evaluarii;

- data evaluarii;

- scopul evaluarii;

- sfera evaluarii;

- conditii limitative.

2) Analiza preliminara, culegerea si selectarea informatiilor:

- date generale privind amplasarea in localitate, vecinatati, aspecte economice, sociale, de

mediu;

- date specifice despre proprietatea imobiliara evaluata si proprietati comparabile: teren si

constructii, cost si uzura, venituri si cheltuieli, rata de capitalizare, istoric si utilitate;

- date privind cererea si oferta, respectiv piata proprietatii evaluate, inclusiv concurenta:
lista proprietatilor asemanatoare, tranzactii si oferte, capacitatea de absorbtie, studii de
cerere.

3) Analiza celei mai bune utilizari:

- terenul ca fiind neocupat (liber);

- proprietatea ca fiind ocupata.

4) Estimarea valorii proprietatii: aplicarea abordarilor si metodelor

- abordarea prin cost;

- abordarea prin comparatia v�nzarilor;

- abordarea prin capitalizarea veniturilor.

5) Analiza rezultatelor si estimarea valorii finale

6) Redactarea raportului de evaluare

Evaluarea in contextul pietei a bunurilor imobiliare

In activitatea de evaluare in general si in estimarile valorii de piata in particular,

cunoasterea pietei unei anumite proprietati imobiliare ajuta la alegerea criteriilor de
investigare, selectare si de interpretare a comparabilitatii cu alte proprietati.

Vanzatorii si cumparatorii de proprietati imobiliare interactioneaza pe diferite

aspecte/ segmente de activitate, pentru diferite motive si in ceea ce priveste diferite
tipuri de proprietati. Prin urmare, pietele imobiliare sunt impartite in segmente bazate pe
diferentele intre tipurile de proprietati si pe atractivitatea lor fata de participantii pe
piata.

Toate pietele imobiliare sunt influentate de atitudinile, motivatiile si

interactiunile vanzatorilor si cumparatorilor care, la randul lor, sunt sub actiunea unor
influente sociale, economice, guvernamentale sau chiar fizice.

1. CARACTERISTICILE PIETELOR IMOBILIARE

Pietele imobiliare nu au aceleasi caracteristici precum pietele mai eficiente de

alte bunuri sau servicii. Eficienta unei piete este bazata pe ipotezele privind
comportamentul cumparatorilor si vanzatorilor si pe caracteristicile produselor
tranzactionate.

- Bunurile sau serviciile pe o piata eficienta sunt esential omogene, pot fi

inlocuite imediat unul cu celalalt (bunuri fungibile). In contrast, fiecare lot imobiliar este
unic si amplasamentul este fix.

- Pe o piata eficienta exista un numar mare de cumparatori si vanzatori,

care creeaza o piata libera, competitiva si nici unul din acesti participanti nu devine un
segment de piata suficient de mare incat sa aiba o influenta directa si cuantificabila
asupra pretului. Pe pietele imobiliare in acelasi timp, pot actiona putini vanzatori si
cumparatori in interiorul unui interval de pret si pe un amplasament sau cel mult o zona
restransa. Valoarea relativ ridicata a proprietatilor imobiliare necesita o putere mare de
cumparare si prin urmare pietele imobiliare sunt foarte sensibile la schimbarea nivelului
salariilor, la stabilitatea veniturilor si in raport cu numarul de locuri de munca.

- Pe o piata eficienta, preturile sunt relativ uniforme, stabile si scazute. Ele

reprezinta de cele mai multe ori criterii primordiale in deciziile de cumparare sau
vanzare, pentru ca la un anumit pret, calitatea tinde sa fie aceeasi. Pe pietele imobiliare,
preturile sunt r 141i81b elativ ridicate si deciziile de cumparare sunt influentate de tipul
de finantare oferit, volumul creditului ce poate fi obtinut, dobanzile, marimea avansului,
durata rambursarii.

- o piata eficienta se autoreglementeaza. Exista foarte putine restrictii

guvernamentale asupra concurentei libere si deschise. Pietele imobiliare nu se
autoreglementeaza si exista relativ multe reglementari guvernamentale si locale care
afecteaza tranzactiile imobiliare.

- Pe o piata eficienta, cererea si oferta nu se afla niciodata in dezechilibru, pentru

ca piata tinde sa se indrepte catre echilibru, prin efectele concurentei. Desi cererea si
oferta de proprietati imobiliare tinde catre echilibru, acest punct practic nu este atins si
exista intotdeauna un decalaj intre ele.

- Cumparatorii si vanzatorii pe o piata eficienta sunt complet informati si in

cunostinta de cauza, referitor la conditiile pietei, la comportamentul celorlalti, la
activitatea pietei in trecut, la calitatea produselor si la interschimbabilitatea produselor.
Orice informatie necesara pentru licitatii, oferte si vanzari este disponibila imediat.
Cumparatorii si vanzatorii de proprietati imobiliare nu sunt intotdeauna bine informati,
ei nu vand si cumpara in mod frecvent: informatiile despre preturile de oferta sau de
tranzactie ale unor proprietati imobiliare similare nu sunt disponibile imediat din diferite
motive.

- Cumparatorii si vanzatorii pe o piata eficienta sunt reuniti de un

mecanism de plata organizat, cum ar fi bursele de valori si este relativ usor pentru
vanzatori sa intre pe piata ca raspuns al evolutiei cererii. Pe pietele imobiliare, cererea
poate fi volatila, datorita unor schimbari rapide in marimea si structura populatiei.

- Pe o piata eficienta, bunurile sunt gata de consum, livrate imediat si usor

de transportat. Proprietatea imobiliara este un produs durabil si ca o investitie ar putea fi
greu de vandut si are un grad redus de lichiditate. Ea nu se vinde rapid pentru ca
implica sume mari de bani si finantarea nu se obtine imediat.

In concluzie, pietele imobiliare nu sunt eficiente si datorita inexistentei

standardizarii produsului si timpului necesar producerii lui, este dificil sa se
previzioneze precis comportamentul acestor piete. In acest caz, atentia din punctul de
vedere al evaluarii se indreapta catre motivatia, atitudinile si interactiunea participantilor
pe piata in masura in care ei raspund caracteristicilor particulare ale proprietatii
imobiliare si influentelor externe ce afecteaza valoarea.

2. TIPURILE DE PIETE IMOBILIARE

Diferitele piete imobiliare sunt create de necesitatile, dorintele, motivatiile,

localizarea si varsta participantilor de pe piata si de tipurile, amplasarea, designul si
restrictiile urbanistice ale proprietatii.

Se pot identiflca cinci tipuri de piete:

1. rezidentiale (case pentru o familie sau duplex, bloc de apartamente, sir de case
legate);

2. comerciale (cladiri administrative, centre comerciale, hoteluri si moteluri,

magazine);

3. industriale (fabrici, depozite, cladiri ale institutelor de cercetare);

4. agricole (ferme, livezi, vii, pasuni, paduri);

5. speciale (proprietati cu design unic sau constructie ce limiteaza utilizarea

numai la scopul initial, de exemplu: scoli, cladiri publice, aeroporturi, sali de conferinte,
parcuri de distractii, terenuri de golf, cimitire, case de rugaciuni, etc.)

Fiecare piata a unui anumit tip de proprietate se poate subdiviza in piete mai
mici, mai specializate numite subpiete. Subpietele pentru proprietati rezidentiale urbane,
suburbane sau rurale pot fi mai departe impartite (subclasificate) in functie de
preferintele cumparatorilor: proprietati ieftine, medii si de lux.

Procesul de identificare si de analiza a subpietelor in cadrul unei piete mai largi

se numeste segmentarea pietei. Dezagregarea este un termen ce se aplica proprietatii
imobiliare si face deosebirea dintre proprietatea evaluata si alte proprietati prin crearea
unor subclasificari cu diferite caracteristici ale proprietatii.

O subpiata poate fi creata de schimbarile aparute in cerere. Evaluatorii imobiliari

identifica si studiaza segmentele pietei luand in considerare caracteristicile localitatii:
demografice, socio-economice, psihologice si legate de produs. Ei utilizeaza tehnici de
investigatie si cercetare pentru a descoperi, cuantifica, analiza si concluziona compozitia
unor anumite subpiete.

3. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

Analiza pietei este identificarea si studierea pietei pentru un anumit bun sau
serviciu. Evaluatorii folosesc analiza pietei pentru a determina daca este o confirrnare a
pietei pentru o proprietate existenta cu o anumita utilizare sau daca este evident ca va fi
o confirmare a pietei pentru o utilizare propusa a unui amplasament intr-un moment in
viitor.

Analiza pietei constituie baza pentru determinarea celei mai bune utilizari a unei
proprietati. O constructie existenta sau propusa pentru o anumita utilizare poate fi
considerata in functie de criteriile fezabilitatii financiare si productivitatii maxime
numai dupa ce s-a demonstrat ca exista o confirmare corespunzatoare pe piata pentru
existenta acelei utilizari. Analizele mai aprofundate merg la specificarea caracterului
acestor confirmari si asemenea studii pot determina strategii de marketing pentru o
proprietate existenta sau propusa, pot defini caracteristicile de proiectare a unei
dezvoltari imobiliare sau sa ajute la estimarea cotei de piata pe care ar putea sa o
cucereasca proprietatea precum si la estimarea ratei de absorbtie probabile.

Pentru a evidentia confirmarile pietei pentru o anumita utilizare a unei

proprietati, analistul trebuie sa identifice relatia dintre cererea si oferta competitiva de
pe piata analizata - in prezent si in viitor. Aceasta relatie arata gradul de echilibru (sau
dezechilibru) care caracterizeaza piata prezenta si conditiile ce ar caracteriza piata dupa
o perioada de prognoza.

Valoarea de piata a unei proprietati este, in mare masura, o functie de pozitia ei

competitiva pe piata sa. Cunoscand caracteristicile proprietatii evaluate, evaluatorul va
putea identifica proprietatile competitive (oferta) si va putea intelege avantajele
comparative pe care proprietatea le ofera potentialilor cumparatori (cererea). Impreuna
cu intelegerea conditiilor economice, a efectului lor asupra pietelor imobiliare,
evaluatorul va putea aprecia mai bine influentele externe ce afecteaza proprietatea.
Principiile analizei pietei par simple dar tehnicile si procedurile aplicate de analistii de
piata pot fi extrem de sofisticate.

Estimarile cererii sunt formulate diferit in functie de nivelul de analiza. In unele

cazuri, cererea poate fi apreciata simplu din conditiile pietei curente sau din variatiile
utilizate in elaborarea prognozelor. Pentru a efectua o analiza mai aprofundata a
prognozei cererii fundamentale, analistul trebuie sa obtina si sa ordoneze date
cuprinzatoare si sa aplice o logica corecta la prognozare. Analistul detaliaza o prognoza
a cererii fundamentale luand in considerare perceptiile participantilor pe piata si
evaluand in ce masura tendintele actuale vor continua si in viitor.

4. ABORDAREA ANALIZEI

In prezent nu exista un set de faze sau proceduri universal acceptate, ce ar trebui

aplicate in analiza pietei, pentru ca fiecare lucrare de evaluare depinde de cerintele
specifice ale clientului si aceste cerinte sunt variate. Exista insa doua scoli de analiza a
pietei (Tabelul 1.) Multi practicieni pleaca de la economia generala catre proprietatea
specificata; altii incep cu proprietatea specificata si ajung la economia generala.

Analistii primei scoli examineaza datele specifice ale pietei. Populatia, utilizarea
fortei de munca si veniturile servesc drept indicatori ai cererii zonei; datele referitoare la
spatiul disponibil in prezent, spatiile in constructie sau stadiul de proiect dau o masura a
ofertei competitive. Comparand cererea cu oferta competitiva se identifica situatia
prezenta si in perspectiva a echilibrului (sau a dezechilibrului).

Dupa analiza cererii si ofertei, analistii primei scoli studiaza utilizarile

alternative probabile si estimeaza valorile asociate acestor utilizari. Ei iau in considerare
atributele fizice, legale si de amplasament ale proprietatii analizate si ajung in final la o
concluzie referitoare la cea mai buna utilizare. .

Adeptii celei de a doua scoli considera ca oferta si cererea sunt cuprinse in

produsul imobiliar. Ei cred ca este cel mai bine sa inceapa analiza cu examinarea
caracteristicilor sau atributelor ce contribuie la productivitatea proprietatii analizate si sa
determine pozitia competitiva a acesteia pe piata ei specifica. Acesti analisti cred ca
intelegerea atributelor este esentiala pentru a identifica participantii pe piata ce ar putea
sa cumpere sau sa ia cu chirie proprietatea si cei ce ar putea sa vanda sau sa dea cu
chirie. Cumparatorii sau chiriasii potentiali si vanzatorii sau proprietarii reprezinta
fortele cererii si ofertei care creeaza dinamica pietei respective.

Aderentii celei de a doua scoli sustin ca analiza productivitatii unei proprietati,

axata pe caracteristicile si atributele proprietatii analizate, faciliteaza identificarea
proprietatilor competitive si deci definirea pietei respective.

Dupa ce au finalizat analiza productivitatii, acesti analisti studiaza cererea si

oferta competitiva in zona pietei delimitate. Sunt examinate datele specifice ale pietei
pentru a ajunge la estimarile cererii prezente si viitoare si la inventarierea ofertei
disponibile si prognozate. Se determina starea de echilibru (sau de dezechilibru) si se
previzioneaza conditiile viitoare ale pietei. Pentru aceasta analistii studiaza rata de
crestere a locurilor de munca, schimbarile in dimensiuni ale populatiei si ale locatarilor,
nivelul veniturilor si al comertului cu amanuntul.

In continuare, acesti analisti iau in considerare fezabilitatea celei mai probabile

utilizari alternative a proprietatii, in functie de confirmarile pietei prezente si de
perspectiva. Se face apoi o analiza financiara pentru a determina care utilizare fezabila
este cea mai productiva si deci considerata ca prezentand cea mai buna utilizare.

In esenta, scopul analizei pietei este de a stabili daca exista o confirmare

adecvata a pietei pentru o proprietate cu o anumita utilizare sau daca exista evidente ale
pietei pentru o utilizare propusa in viitor.

5. CONCEPTE FUNDAMENTALE

5.1. Definirea pietei

O piata imobiliara este reprezentata de un grup de persoane sau firme care sunt
in contact unii cu altii in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii pe piata
pot fi cumparatorii, vanzatorii, chiriasii, proprietarii, creditorii, debitorii, antreprenorii,
constructorii, administratorii, investitorii si intermediarii. O piata imobiliara este
alcatuita din participantii pe piata angajati in tranzactii imobiliare.

Pentru a delimita o piata imobiliara specifica, evaluatorul examineaza urmatorii

factori:

l. Tipul proprietatii (rezidentiale, comerciale, administrative)

2. Caracteristicile proprietatii cum ar fi gradul de ocupare, baza de clienti,

calitatea constructiei, designul si avantajele comparative

a. gradul de ocupare - un chirias sau mai multi chiriasi (case, apartamente,

birouri, magazine)

b. baza de clienti - cei mai probabili utilizatori (se analizeaza date despre
populatie, utilizarea fortei de munca, veniturile si tipurile de activitate. Pentru pietele
rezidentiale, datele sunt separate in functie de profilul eventualului proprietar sau
chirias; pentru pietele comerciale datele sunt segmentate in functie de eventualii
utilizatori ai spatiului; pentru piata magazinelor baza de clienti va fi clientela atrasa de
chiriasii prospectivi; pentru piata birourilor, baza de clienti reflecta necesarul de spatiu
al firmelor ce vor inchiria spatiile respective)

c. calitatea constructiei

d. designul si avantajele

3. Aria pietei - definita geografic (o piata poate fi locala, regionala, nationala sau
internationala; poate fi urbana sau suburbana; poate corespunde unui cartier sau o
vecinatate a unui oras. Pietele comerciale sau rezidentiale sunt deseori delimitate de
relatia timp-distanta)

4. Proprietati echivalente disponibile (proprietati competitive), adica proprietati

cu o atractivitate egala la concurenta cu cea analizata in aria pietei.

5. Proprietati complementare, adica alte proprietati sau tipuri de proprietati

imobiliare ce sunt complementare celei analizate (utilizatorii proprietatii analizate
trebuie sa aiba acces la proprietati complementare, care se mai numesc si utilitati sau
servituti)

In concluzie, segmentul de piata cuprinde atat proprietatea analizata, cat si

proprietatile competitive si complementare.

5.2. Cererea

Cererea reflecta necesitatile, dorintele materiale, puterea de cumparare si

preferintele consumatorilor. Analiza cererii se axeaza pe identificarea utilizatorilor
potentiali (cumparatori, chiriasi), iar pentru un anume tip de proprietate, produsul sau
serviciul final pe care il asigura proprietatea. Astfel, analiza cererii de spatii comerciale
va incerca sa determine cererea de servicii comerciale generata de potentialii clienti in
aria pietei.

Urmatorii factori sunt importanti in analiza cererii pentru piata locuintelor:

. populatia in aria pietei - dimensiunea si numarul familiilor locatare, rata de

crestere sau descrestere in formarea locatarilor, compozitia si distributia pe varste;

. veniturile si salariile;

. tipologia locurilor de munca si rata somajului;

. raportul dintre spatiile locuite de proprietari si de chiriasi;

. consideratii financiare, cum ar fi nivelul economiilor, cerintele de creditare

(dobanzi, raportul credit/valoare, comisioane si taxe, disponibilitatea asigurarilor);

. modul de utilizare a terenurilor si directiile de dezvoltare urbanistica;

. factorii ce afecteaza atractivitatea fizica a vecinatatii, adica geografia/geologia

(climatul, topografia, drenajul, stratul de fundatie si barierele naturale sau artificiale);

. structura taxelor locale si ale administratiei;

. disponibilitatea facilitatilor de sprijin si serviciile comunale (institutii culturale,

facilitati de educatie si calitatea scolilor, facilitati sanitare si medicale, servicii de
pompieri si politie).

Urmatorii factori sunt importanti in analiza cererii pentru piata spatiilor

comerciale:

. populatia in zona comerciala - dimensiunea si numarul familiilor ce locuiesc in

zona, rata de crestere sau descrestere a acestora, compozitia si distributia pe varsta a lor;

. venituri pe cap de locuitor si pe familie (medie);

. procentul de venit pe familie cheltuit pe cumparaturi si procentul de venit

disponibil (putere de cumparare) cheltuit pe diferite categorii de produse sau servicii;

. rata de incetinire a vanzarilor in zona comerciala;

. volumul minim de vanzari pentru ca spatiul comercial sa fie exploatat profitabil

si volumul existent de vanzari pe mp;

. gradul de ocupare a spatiilor comerciale pe piata;

 . procentul de cumparaturi facute de persoane din afara ariei pietei;

. modul de utilizare a terenurilor si directiile de dezvoltare urbanistica;

. accesibilitatea (facilitatile de transport si sistemul stradal) si costul

transportului;

. factorii ce afecteaza atractivitatea centrului comercial (imaginea, calitatea

bunurilor si reputatia operatorului).

Urmatorii factori sunt importanti in analiza cererii pentru piata cladirilor

administrative:

. zona salariatilor care lucreaza in spatii de birouri; necesarul de personal curent

si estimat in viitor;

. suprafata medie de spatiu de birouri necesar pentru o persoana (cerintele

variaza in functie de categoria cladirilor, de pozitia lucratorului in firma si de localizare
- in centru sau in suburbii);

. . gradul de ocupare pentru categoria specifica a cladirii;

. cresterea sau scaderea cererii de categorii de cladiri;

. modul de utilizare a terenurilor si directiile de dezvoltare urbanistica;

. accesibilitatea, (facilitatile de transport si sistemul stradal) si costul

transportului;

. factorii care afecteaza atractivitatea cladirii administrative (calitatea

constructiei, managementul si chiriasii) si disponibilitatea facilitatilor complementare
(magazine, restaurante, centre de recreere).

Pentru o estimare corecta, trebuie acordata atentie deosebita urmatorilor factori:

. structura familiilor de locatari;

. dimensiunea familiei de locatari;

. veniturile medii.
5.3. Oferta competitiva

Oferta se refera la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta,

trebuie sa se treaca in revista inventarul de proprietati competitive, care include stocul
de proprietati existente, in constructie si in faza de proiect. Trebuie acordata o atentie
deosebita analizei datelor luate din proiecte si din propuneri pentru ca unele ar putea sa
nu se materializeze.

Evaluatorul trebuie sa determine numarul de unitati pierdute prin demolare si

numarul adaugat sau scazut prin transformare. Datele pot fi colectate prin inspectarea
cladirilor, consultarea autorizatiilor de constructie, discutiile cu antreprenorii si
planificatorii urbanistici.

Pentru a analiza oferta competitiva se vor studia urmatorii factori:

. cantitatea si calitatea concurentei disponibile;

. volumul constructiilor noi (concurenta si complementare) - proiecte in

constructie sau planificate;

. disponibilitatea si pretul terenului liber;

. costurile de constructie si dezvoltare;

. proprietatile oferite curent (vechi si noi);

. gradul de ocupare de catre proprietari si de catre chiriasi;

. cauzele si numarul de proprietati vacante;

. transformarea pentru utilizari alternative;

. conditii economice si imprejurari speciale;

. disponibilitatea creditelor pentru constructii si a finantarii;

. impactul normativelor de constructii, zonarii urbanistice si a altor reglementari

asupra volumului si costului constructiilor.

5.4. Echilibrul pietei

 Pe termen scurt, oferta imobiliara este relativ fixa si pretul raspunde la cerere.
Daca cererea este neobisnuit de mare, preturile si chiriile vor incepe sa creasca inainte
ca sa inceapa noua constructie. Finalizarea cladirii si inchirierea poate sa fie decalata in
timp fata de cerere si prin urmare, in general pe termen scurt, pietele sunt in
dezechilibru.

Analistii si participantii pe piata descriu activitatea pietelor imobiliare in diferite

moduri. O piata activa este o piata caracterizata prin cerere in crestere, o ramanere in
urma a ofertei si preturi in crestere; o piata activa este uneori numita piata a vanzatorilor
pentru ca vanzatorii pot obtine preturi mai mari pe proprietatile disponibile. O piata in
cadere este o piata in care scaderea cererii este insotita de o supraoferta relativa si o
scadere a preturilor; aceasta piata se numeste si piata cumparatorilor pentru ca au
avantaj cumparatorii.

Activitatea pietei imobiliare este ciclica. La fel ca si ciclul afacerilor, ciclul

imobiliar este caracterizat prin perioade succesive de expansiune, varfuri, restrangeri si
epuizare. Totusi ciclul imobiliar nu este sincronizat cu ciclul afacerilor, iar activitatea
imobiliara raspunde la doua seturi de stimuli, unul care actioneaza pe termen lung si
altul pe termen scurt. Ciclul pe termen lung sau secular depinde de schimbarile in
caracteristicile populatiei existente si in veniturile sale. Daca economia locala poate
asigura o utilizare stabila a fortei de munca si sa genereze noi locuri de munca, populatia
existenta va ramane in zona si vor veni altii din afara zonei in cautare de lucru. Tipul
specific de locuri de munca oferite va determina nivelul de venituri in localitate.

Ciclul pe termen scurt depinde in principal de disponibilitatea si costul

creditului. Inceperea de noi constructii depinde mult de fluctuatiile in rata dobanzii si de
aceea activitatea imobiliara devanseaza ciclul afacerilor. Gradul de ocupare si rata
absorbtiei pot fi considerati indicatori ai ciclului pe termen scurt.

Indicatorii pe termen scurt reflecta in mod obisnuit numai viitorul imediat. Rata
dobanzii este foarte schimbatoare, iar gradul de ocupare si rata de absorbtie pot fi mai
greu previzionate pe mai mult de 2-3 ani.

Indicatorii pe termen lung includ baza economica si infrastructura planificata.

ANALIZA DE PIATA
FUNCTIUNI
Baza pentru valoarea finala luata de pe Baza pentru studii de fezabilitate,
piata marketing si alte studii de evaluare
COMPONENTE
 Examinarea efectelor conditiilor pietei in
Delimitarea ariei pietei tinand cont de:
aria delimitata:
1. Tipul utilizarii (rezidentiala, comerciala,
industriala, agricola, de recreere, cu scop 1. Oferta curenta si previzionata si situatia
special sau teren liber bun pentru cererii
dezvoltare)
2. Relatia dintre conditiile pietei si
2. Localizarea proprietatii
utilizarea proprietatii.
3. Tipuri de prorpietati similare
4. Dimensiune geografica pentru
proprietatile competitive (locala, regionala,
nationala, internationala)
5. Cum se aplica principiul substitutiei la
proprietatile comparabile

6. PROCEDURI PENTRU ANALIZA DE PlATA - APLICATII

Analiza de piata se face pentru a estima cererea pentru o anumita categorie de

proprietati imobiliare (ex.: locuinte, magazine, birouri) si caracterul confirmarii pietei
pentru proprietatea analizata. Procedurile de analiza ale pietei sunt aceleasi pentru
proprietatile imobiliare existente si pentru cele in perspectiva.

Pentru proprietatile existente, analistul poate studia istoricul vanzarilor sau

veniturilor generate de proprietate si sa evalueze performantele viitoare si piata cucerita
in ipoteza in care proprietatea isi mentine sau isi imbunatateste nivelul actual de
performanta. Pentru a elabora o analiza a pietei pentru o proprietate imobiliara propusa
(aflata in constructie sau in proiect), lucru cerut frecvent in evaluarea fezabilitatii
proiectului, analistul trebuie sa determine daca proiectul va atinge un nivel de
performanta competitiv.

Cererea pentru o proprietate propusa trebuie in general previzionata, iar

potentialul de cucerire a pietei necesita analize complexe.

Procedurile prezentate in continuare, reflecta modul conventional de abordare a

analizei de piata, incepand cu analiza economica si identificarea pietei.

6.1. Cererea de locuinte

Pentru a previziona cererea de locuinte pentru o singura familie pe o perioada

(tipic 5 ani), poate fi utilizata procedura descrisa in continuare.

1. Analiza economica preliminara. Se analizeaza baza economica a localitatii,

explorand domeniile economice care genereaza locuri de munca si venituri, precum si
rata de crestere a populatiei si a nivelului de venituri, ambele fiind functie de locurile de
munca. Se studiaza activitatea economica asa cum este ea reflectata in vanzarile cu
amanuntul si se fac investigatii ale pietei imobiliare locale prin explorarea nivelului de
vanzari, nivelului activitatii de constructii, dobanzilor si ratei de absorbtie.

2. Identificarea pietei si a proprietatii. Se analizeaza caracteristicile eventualilor

cumparatori pentru care proprietatea ar fi atractiva. Se elaboreaza un profil al
consumatorului descriind veniturile (ex. posibilitatea de a-si permite o casa), marimea
familiei, varsta si preferintele. Aria pietei potentialilor cumparatori poate fi definita prin
relatia timp-distanta, prin granite sociale sau politice (circa scolara, circa electorala,
limite municipale), granite naturale sau construite de om si localizarea locuintelor
competitive. Se va executa o analiza preliminara a atributelor legale, fizice si de
amplasament ale proprietatilor analizate si a celor in competitie.

3. Analiza cererii. Se determina dimensiunea actuala a populatiei si in

perspectiva in limitele pietei. Se determina numarul actual si in perspectiva al familiilor
locatare, avand in vedere ca marimea acestora este in relatie cu varsta capului familiei.
Se imparte acest numar pentru doua categorii: proprietari si chirisi. S-ar putea sa existe
o categorie suprapusa, si anume a chiriasilor care isi permit sa cumpere locuinta. Se
imparte numaruI de familii proprietare in functie de nivelul de venituri, pentru a estima
procentul de locatari care pot achita ratele, dobanzile si alte costuri de finantare sau/si
intretinerea, asigurarile, reparatiile si taxele. Se ajusteaza numarul de familii proprietare
ce sunt sau vor fi in stare sa-si permita locuinta din cele neocupate pe piata, in scopul de
a estima cererea existenta si cea anticipata pentru proprietatea analizata.

4. Analiza ofertei competitive. Se face inventarul proprietatilor competitive

existente, a proprietatilor in constructie, a proprietatilor planificate ce au obtinut
autorizatie de constructie si a proprietatilor in stare de proiect. Se detaliaza inventarul
prin compararea numarului de autorizatii de constructie, emise in ultimii 3-5 ani, cu
numarul de constructii realizate. Se pune in corespondenta inventarul ofertei
competitive existente si anticipate pentru perioada de previziune. Se apreciaza
proprietatea analizata si cele in competitie in functie de atributele si de avantajele care
reprezinta pentru locuinte avantaje competitive.

5. Analiza echilibrului. Se compara cererea existenta si potentiala cu oferta

competitiva actuala si anticipata pentru a determina daca exista sau ar putea aparea si
cerere suplimentara pentru locuinte (cerere marginala). Se analizeaza estimarea
competitiva . pentru a previziona piata ce ar putea fi cucerita de proprietatea evaluata.

6.2. Cererea de spatii comerciale

Pentru a previziona cererea pentru un complex comercial existent sau propus

intr-o anumita zona sau pe o perioada data (ex. 5 sau 10 ani), se va urmari procedura de
mai jos: .

a. Analiza economica preliminara. Se analizeaza baza economica a localitatii

prin explorarea activitatii economice ce genereaza locuri de munca si venituri, precum si
rata cresterii populatiei, a nivelului veniturilor (ambele sunt functie de locurile de
munca). Se studiaza activitatea economica asa cum se reflecta in vanzarile cu amanuntul
si se studiaza piata imobiliara locala, considerand nivelul vanzarilor si nivelul activitatii
in constructii, dobanzile si rata de absorbtie.

b. Identificarea pietei si a proprietatii. Se defineste zona comerciala a

complexului utilizand tehnici cum ar fi modelele gravitationale si gasirea clientilor sau
prin corectarea granitelor zonei comerciale, cu caracteristicile geografice, demografice
si economice specifice. Se executa o analiza preliminara a atributelor legale, fizice si de
amplasament ale complexului, in apropierea zonei lui comerciale.

c. Analiza cererii. Se identifica volumul de spatiu comercial de inchiriat care

poate asigura desfacere, folosind datele demografice si de venituri prognozate. Acest
volum de spatiu se poate obtine inmultind numarul de familii ce locuiesc in zona.
comerciala a complexului cu valoarea medie a veniturilor. La aceasta cifra rezultata se
aplica urmatoarele procentaje:

. procentul din venitul unei familii ce se cheltuie pe marfuri;

. procentul din marfurile cumparate la complexe comerciale similare cu cel

analizat;

. procentul de reducere a vanzarilor in zona comerciala.

Apoi se imparte aceasta estimare a totalului vanzarilor potentiale cu amanuntul,

la vanzarile estimate pe metru patrat comercial, care asigura rentabilitatea. Se corecteaza
cifra rezultata cu gradul normal de ocupare de pe piata pentru a obtine o estimare a
spatiului de inchiriat, care poate asigura o desfacere rentabila. Aceasta estimare poate fi
corectata in continuare, tinand cont de veniturile din vanzari, facute celor din afara zonei
si de pierderile de vanzari pentru cei ce cumpara din alte zone.

d. Analiza ofertei competitive. Se determina volumul de spatiu comercial

existent inchiriat sau liber si spatiul in constructie sau in faza de proiect din zona
comerciala sau din apropierea ei. Se detaliaza inventarul verificand numarul total de
autorizatii de constructie emise fata de numarul celor realizate in ultimii 3-5 ani. Se face
o clasificare a complexului comercial analizat si a celor competitive in raport cu
atributele si avantajele care confera complexului comercial un avantaj competitiv.

e. Analiza echilibrului. Se compara spatiul estimat de inchiriat rentabil cu spatiul

comercial existent. Diferenta dintre cele doua spatii va reprezenta estimarea necesarului
de spatiu suplimentar sau cererea marginala. Vanzarile pe mp in magazinele individuale
pot indica, de asemenea, nivelul de performanta al unui complex comercial existent si
daca exista oportunitatea unei dezvoltari suplimentare. Aceste date pot fi folosite pentru
a verifica daca cererea marginala estimata este rezonabila. Daca exista un surplus de
spatiu comercial, prognoza conditiilor pietei poate identifica cand va fi absorbit in viitor
acest spatiu comercial in surplus ca si momentul in care cererea pentru spatii
suplimentare (cererea marginala) va incepe sa creasca. Se analizeaza piata competitiva
pentru a previziona care ar putea fi segmentul de piata cucerit de complexul analizat.

6.3. Cererea de spatii administrative

Pentru a prognoza cererea existenta sau suplimentara de spatii administrative

intr-o anumita zona, pe o perioada data, evaluatorul analizeaza relatia dintre cerere si
oferta pe piata generala si cota actuala si potentiala a zonei referitoare la cererea
existenta si prognozata. Astfel, se poate prognoza momentul cand o cladire
administrativa va atinge un grad de ocupare stabilizat. Cererea pentru spatii
administrative pe piata generala se estimeaza in urmatoarele etape:

Analiza economica preliminara. Se analizeaza baza economica a localitatii prin

explorarea activitatilor economice ce genereaza locuri de munca si venituri, precum si
rata cresterii populatiei, a nivelului veniturilor (ambele sunt functie de locurile de
munca). Se studiaza activitatea economica, asa cum se reflecta in vanzarile cu
amanuntul si se studiaza piata imobiliara locala, considerand nivelul vanzarilor
imobiliare, nivelul activitatii in constructii, dobanzile si rata de absorbtie.

Identificarea pietei si a proprietatii. Se segmenteaza piata utilizatorilor de

proprietati imobiliare, in functie de tipul de chiriasi care inchiriaza birouri in prezent sau
in viitor, de necesitatile lor de spatiu sau de personal, de clientela pe care o atrag. De
exemplu, firmele de avocati vor cauta probabil spatii in cladiri amplasate central, in
locuri cu prestigiu pe cand firme ce presteaza alte tipuri de servicii poate prefera birouri
in cartiere care au parcaje mari si chirii rezonabile. Aria pietei pentru cladiri
administrative este de obicei difuzata pe o zona oraseneasca mai larga. Spatiile
competitive se deosebesc prin categoria cladirii, chiriasi si localizare. O analiza
preliminara a cladirii avute in vedere si a celor in competitie pe piata cuprinde
compararea concentrarilor de cladiri administrative in zona oraseneasca, precum si
cladirile competitive din concentrarea propriu-zisa.

a) Analiza cererii. Se previzioneaza evolutia locurilor de munca pe piata

generala, pe baza estimarilor Oficiului muncii si protectiei sociale. Se elaboreaza
estimari privind numarul de salariati din fiecare sector economic ce muncesc in birouri.
Se va lua in considerare si cresterile de locuri de munca ce au avut loc in perioadele
trecute. Se transforma numarul de ocupanti de birouri in cererea anuala de spatii
administrative. Spatiul mediu necesar pentru un salariat poate fi intre 6 si 9 mp. Pe
pietele slabe, cu grad mic de ocupare, exista spatiu excedentar si norma pe salariat poate
fi mai mare. Numarul total de salariati este multiplicat cu spatiul mediu pe salariat. Daca
se anticipeaza o crestere constanta, spatiul estimat se imparte la numarul de ani pentru
care se prevede cresterea.

b) Analiza ofertei competitive. Inventarul ofertei competitive consta in spatiile

competitive inchiriate curent si cele libere, precum si spatiile in constructie sau in
proiect. Inventarul poate fi afectat de demolari, renovari sau adaptari de spatii utilizate
altfel in prezent (de ex. locuinte sau magazine). Se detaliaza inventarul verificand
numarul total de autorizatii de constructie emise fata de numarul de cladiri realizate in
ultimii 3-5 ani. Se apreciaza cladirea analizata si cele in competitie dintr-o concentrare,
pe criteriile atributelor si avantajelor ce confera spatiilor administrative un avantaj
competitiv.

c) Analiza echilibrului. Se compara cererea existenta si prognozata de spatii

administrative,cu oferta totala de spatii competitive actuala si anticipata. Daca cererea
prognozata depaseste oferta totala competitiva se determina cererea nesatisfacuta. Se
detaliaza prognoza cererii marginale verificand precizia prognozei cererii fata de
caracterul cererii in perioadele trecute. Intr-o analiza mai profunda se iau in considerare
spatii inchiriate in avans, precum si spatiile ce raman libere dupa expirarea contractele
de inchiriere. Daca se anticipeaza o cerere in crestere constanta, oferta totala poate fi
impartita in cererea prognozata anual pentru a determina perioada de absorbtie. La
finele perioadei de absorbtie vor fi necesare spatii suplimentare. Aceasta perioada
reprezinta o 'fereastra' pentru construire de noi spatii. Se analizeaza clasificarea
proprietatilor competitive pentru a prognoza cota de piata ce ar fi acoperita de cladirea
analizata

Pentru a determina cota de piata pe care o are un nod sau un cartier din cererea
totala prognozata, trebuie sa se analizeze caracterul dezvoltarii din cartier prin
comparatie cu alte cartiere. Se vor avea in vedere criterii cum ar fi: populatia totala,
nivelele de educatie si de venituri, etc

Se va analiza raportul dintre totalul spatiilor administrative existente in cartier si

totalul spatiilor administrative de pe piata generala. Acest raport reflecta numai cota
istorica de piata si la prognoza trebuie luate in calcul si preferintele de pe piata.

Cererea prognozata este comparata cu oferta actuala si anticipata, iar precizia

prognozei cererii se compara cu datele istorice.

Pentru a prognoza cand o cladire va atinge un grad de ocupare stabilizat, se

poate estima perioada de constructie si o rata de absorbtie pe baza solicitarilor de
preinchiriere, daca sunt, si pe baza evolutiei in trecut a performantelor cladirilor
competitive. Evolutia in trecut trebuie folosita cu atentie si corelata cu evolutia
economica a zonei.

BIBLIOGRAFIE

1. ANEVAR – IROVAL „Evaluarea proprietatii imobiliare”, Colectia Biblioteca ANEVAR

2. IROVAL – „Evaluarea si finantarea proprietatilor imobiliare, Partea I – Bazele evaluarii si finantarii
proprietatilor imobiliare”, Colectia Biblioteca ANEVAR
3. Crivii Adrian, Vascu Adrian – „Evaluarea intreprinderilor – curs –” , ed. a V-a, Biblioteca ANEVAR, 1999
2.4 PIAŢA SPAŢIILOR DE BIROURI – CONSTANŢA
Piaţa spaţiilor de birouri din Constanţa nu este încă bine definită, zona cea mai
căutată fiind centrul oraşului, în principal bd. Mamaia. În prezent, în această zonă
exista în jur de 7 - 8 clădiri de birouri noi care au un regim de înălţime mic,
majoritatea fiind construite după modelul P+4E sau maximum P+6E. Dată fiind
această situaţie, suprafaţa oferită spre închiriere nu este foarte mare.

Cea mai mare clădire de birouri este Millenium BC situată pe bd. Mamaia, care
a fost finalizată în 2005. De atunci nu a mai fost demarat nici un proiect de anvergură,
acesteă existând doar la nivel de intenţie din partea unor dezvoltatori, cu excepţia
proiectului mixt Trident Plaza care va livra pe piaţă, în 2008, aproximativ 14.000 mp
închiriabili.

Trident Plaza va fi un ansamblu de trei turnuri (magazine - birouri - hotel de 4 stele)

şi
se ridică pe valea Portului Constanţa. Aici, un metru pătrat va avea o chirie medie de
30 euro.

Datorită ofertei limitate, nivelul chiriilor a crescut semnificativ în 2007, faţă de

2006. Astfel, avantajul financiar este cu siguranţă de partea proprietarilor de spaţii de
birouri care preferă să închirieze imobilele, nu să le vândă.

Nivelul chiriilor se situează în intervalul 10 - 20 euro/mp/lună, preţul variind în

funcţie de locaţie şi de dotările clădirii. Preţul maxim de 22 euro/mp/lună este întâlnit
la spaţii de dimensiuni reduse, localizate ultracentral.

2.5 TERENURI ŞI INVESTIŢII – CONSTANŢA

În 2007, piaţa terenurilor a fost segmentul cel mai dinamic al pieţei imobiliare
din Constanţa. Mai ales terenurile cu destinaţie rezidenţială. În acest context, asistăm
la o dezvoltare în paralel a pieţei terenurilor cu cea a proiectelor rezidenţiale. Această
ascensiune este susţinută de creşterea economiei locale şi de atracţia turistică
exercitată de zonă. Datorită activităţilor investiţionale intense din această zonă, dar şi
a ofertei limitate din oraş, preţul terenurilor a înregistrat creşteri de 20 - 25% în
decursul anului 2007. Zona cea mai scumpă din Constanţa este zona Parcului
Tăbăcăriei, unde un metru pătrat de teren poate ajunge şi la 1.800 euro, urmată
îndeaproape de zonele Faleza Nord şi Tomis 2. Şi terenurile cu acces la plajă au un
preţ ridicat, în staţiunea Mamaia un metru pătrat de teren putând să ajungă şi la 2.000
euro.

Se poate spune că în privinţa terenurilor, piaţa constănţeană este una atipică, deoarece
există diferenţe foarte mari de preţ între periferie şi centrul oraşului.
CONCLUZII
 Sectorul imobiliar reprezintă cea mai profitabilă afacere din ultimii 15 ani din
România. Cei care au cumpărat în urmă cu 10-15 ani imobile au realizat că valoarea
acestora a crescut chiar şi cu peste 1000%. Investiţii profitabile s-au putut face şi pe
termen scurt dacă existau sume de bani mari şi cunoştiinţe despre piaţă. În continuare,
sectorul imobiliar pare să fie profitabil, în special pentru speculatori.

În concluzie se poate spune că piaţa imobiliară din Constanţa evoluează în mod

continuu, este o piaţă imatură, lipsită de transaprenţă câreia îi va trebui încă câţiva ani
ca să se maturizeze şi să poată fi comparată cu o piaţă occidentală din toate
perspectivele.

Piaţa imobiliară este imobilă, nu atât din cauza vânzătorilor, cât a

cumpărătorilor, cărora oferta le copleşeşte puterea financiară. Nu mai sunt căutate nici
măcar terenurile de pe litoral.

În ciuda multor articole auzite şi citite recent în presă, scăderea preţurilor pe o

piaţă imobiliară se datorează în proporţie de 90% unui singur şi unic motiv: Nevoia de
lichidităţi a proprietarilor sau dorinţa acestora de a-şi vinde proprietăţile, din diverse
motive care pot fi altele decât cele de naturâ pur economică (de exemplu: criza
politică, perspectiva războiului sau a catastrofelor naturale iminente).

BIBLIOGRAFIE
1.Silviu Banacu, Investiţii imibiliare; Ed. Tribuna Economică, Bucureşti,
2008
2.http://www.insse.ro

3. http://www.iasi.insse.ro

4.www.imonews.ro

5.http://realestate.doingbusiness.ro

6.http://colliers.iworks.ro

7.www.magazinuldecase.ro/articole/analize-imobiliare
8.http://stiri.zdi.ro/Analiza_Consultanta-3.html

9.http://www.ziare.com/Analiza_pietei_rezidentiale_in_2008-

629085.html

10. www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/17029/Analiza-Litoralul-un-

pilon-

al-pietei-imobiliare-din-Romania.html
11.http://colliers.iworks.ro/resi_ro/ResidentialMarketRomaniaMid-

yearReport.pdf
12.www.imibiliare.ro

13.http://www.city-park.ro/

14. http://www.cauta-imobiliare.ro/polus-city-center-constanta-p772

15. http://www.wtcc.ro/

16. www.yf.ro

17. http://www.business-adviser.ro/stiri_trident_plaza.html

18. http://www.financiarul.com/articol_6930/primarul-din-eforie-vrea-sa-

bage-metrou-in-statiune.html

Piata imobiliara a anului 2011

In perioada 2000 – 2008 s-au terminat in jur de 64 400 de locuinte, conform INS, majoritatea fiind
apartamente cu 3 camere.
Conform BNR, diagrama analizei creditelor de locuinte de la sfarsitul anului 2008, arata faptul ca 42% dintre
cei care au luat un credit sunt din Bucuresti si 58% din restul tarii.

 In aprilie 2009, BNR stipuleaza intr-un raport faptul ca datoria creditelor de locuinte ale romanilor
insumeaza in total 5 miliarde de euro si ca 92% dintre romani au creditul in valuta (euro sau franc elvetian).

Se pare ca piata a inceput sa cunoasca o crestere seminificativa la tranzactiile imobiliare in vara si toamna
anului 2007, o usoara scadere in august 2008 si o prabusire in august – octombrie 2009.

In 2009 statul a incasat cu 60% mai putini bani din impozitele si taxele datorate tranzactiilor imobliare,
fata de aceeasi perioada a anului precedent, de exemplu in iulie 2008 pretul unui apartament care era de
100 000 euro, in 2009 aceasi luna pretul acestuia a scazut la 80 000 euro iar in aprilie 2010 acelasi
apartament a ajuns la 65 000 euro, aflandu-se inca in scadere, estimata undeva intre 15% si 20%.

Conform Anexei nr. 39/1 din Ghidul privind valorile orientative ale proprietatilor imobiliare pentru
Bucuresti din anul 2009 un apartament Zona 2, Drumul Taberei, Subzona B-dul Timisoara de la
Romancierilor la Valea Oltului – in  Prelungirea Ghencea, confort I, apartament 3 camere, construit
inainte de 1977, etaj 4/4, costa    87 000 euro;

Conform aceleasi Anexe, din acelasi Ghid, pentru anul 2010 acelasi apartament din aceeasi zona costa 63
700 euro cu 23 300 euro mai putin decat anul trecut.

Dupa declaratiile reprezentantilor Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI), pretul real al
apartamentelor comuniste construite inainte de 1977 este de 600 euro/mp, ceea ce in piata exista alta
realitate.

Proprietarii de apartamente vechi au plusat in piata si au reusit pana acum sa obtina un pret ireal pentru
imobilele lor si de cele mai multe ori chiar de 3 ori mai mare. Acest fenomen s-a materializat datorita faptului
ca numarul apartamentele noi,  finalizate,  dupa revolutie si introduse in cursa imobiliarelor, a fost infinit mai
mica decat apartamentele vechi existente deja iar cererea a depasit cu mult oferta de pe piata imobilelelor
noi.

Piata imobiliara a anului 2010 vine cu o descrestere destul de semnificativa la pretul pe metrul patrat atat
pentru apartamentele vechi cat si pentru cele noi, ajungandu-se la o oarecare apropiere intre preturile celor
doua tipuri de apartamente (vechi si noi).
Cu toate acestea, cerea de pe piata a scazut la mai mult de jumatate fata de anul trecut, datorita crizei
economice care a determinat bancile sa nu mai acorde imprumuturi atat de usor ca pana acum iar multe
dintre firmele private au intrat in faliment eliberand din functii foarte multi angajati.
 

Se estimeaza ca piata imobiliara a anului 2011 va intra intr-o asa zisa criza a imobilialelor, preturile
acestora ajungand la cele din 2005 - 2006 cand in Bucuresti puteai cumpara o o garsoniera confort I cu
preturi intre 15.000 si 20.000 Euro, un apartament cu 2 camere confort I putea fi cumparat la acea vreme cu
20.000 - 25.000 Euro iar un apartament cu 3 camere confort I cu 35.000 - 40.000 Euro. Tinand seama ca in
Europa si SUA pretul pe metru patrat construit nu depaseste doua salarii medii pe economie cele afirmate
mai sus ar trebui sa se adevereasca, un metru patrat construit in blocurile vechi nu ar trebuie sa
depaseasca 500 Euro

CAT COSTA UN APARTAMENT IN BUCURESTI ? PRETURI IMOBILIARE 2010-

2012

Luni 28 iunie 2010 a avut loc o dezbatere de analiza a evolutiilor imobiliare din primele sase luni ale anului
2010. Experti imobiliari, jurnalisti , reprezentanti unor fonduri de investitii imobiliare si economisti de renume
au participat la dezbaterea PRETURI SI EVOLUTII PE PIATA IMOBILIARA DIN ROMANIA  ( 2010-2012 ) .

Preturile continua sa scada vertiginos.

Prima concluzie care s-a impus din analiza datelor furnizate de primarii, notariate si societati imobiliare
este aceea a devalorizarii rapide a patrimoniului imobiliar. Cele mai mari scaderi la preturi ( cu 50% ) sau
inregistrat pe segmentul terenuri. Ingetarea pietii, dificultatile investitiilor imobiliare, inghetarea creditelor
toate au redus dramatic cererea pe segmentul terenuri actualmente preturile la terenurile centrale se
cifreaza la cc. 60-100 de euro coborand pana la 20 de euro pe metru patrat la periferie .

Alta zona ce se devalorizeaza rapid este aceea a locuintelor in blocurile vechi care au pierdut la randul lor
peste 50% din valoare in ultima perioada si suntem departe de a fi atins nivelul minim.
Expertii bancari au apreciat ca bancile considera ca in 2011 preturile pentru apartamente vor fi in jurul a
20.000 de euro garsoniera , 30-50.000 apartamentele cu 2 camere in functie de zona si 50.000
apartamentele cu 3 camere. Facturile la intretinere din iarna anului 2010/2011 se anunta  a fi decisive in a
impinge spre o prabusire rapida preturile in acest domeniu.
Segmentul Case si Vile .

Preturi in cadere libera.  

O astfel de casa costa in New Jersey un milion de dolari in 2007 acum nu se gasesc cumparator la 50.000
de dolari. SUA incotro ?
Zona Case si Vile este cea mai sensibila la prabusirea preturilor si la climatul economic , deoarece
intretinerea unei astfel de patrimoniu imobiliar este extrem de dificila in perioade de criza economica si
efectele se vad aici cel mai dramatic. Locuintele din zonele altadata vedete, precum zona Nord au pierdut
peste 60% din valoare, locuintele din zona Pipera, Baneasa , Otopeni care atingeau 300.000 de euro
inainte crizei au scazut la 100.000 de euro in prezent si se apreciaza ca practic piata lor este blocata in
conditiile in care piata revine la preturile anilor `94-`95 de cc. 20-30.000 de euro casa . Singurele relativ
ferite de deprecierea uluitoare a proprietatilor sunt casele situate in perimetrul central unde desi caderea a
fost dramatica de la 1,5 milioane de euro cat costa o astfel de proprietate inaintea crizei la 150.000 de euro
in prezent si cu o marja de scadere in urmatorii 2 ani de pana la 100.000 de euro totusi mai exista
cumparatori.

2010 si 2011 anii vanzatorilor.

Fara indoiala anii 2010 si 2011 sunt anii in care se obtine profit doar de catre cei care vand rapid, inainte de
accentuarea caderii de pret anuntata pentru aceasta iarna. Lunar casele si apartamentele se devalorizeaza
cu aproape 5%  asa incat putinii care reusesc sa gaseasca cumparatori sunt castigatorii acestei crize.   
Pentru cumparatori investitiile in acest moment sunt cel putin riscate , daca nu chiar ruinatoare , deoarece
piata imobiliara cunoaste acum efecte specifice  pietei automobilistice, odata iesita cu masina din
showroom valoarea ii scade cu 30% la fel se intampla acum cu locuintele, abia semnat contractul si
valoarea casei a scazut cu 10% daca nu cu mai mult, a subliniat economistul sef Mihai Racaceanu. Ca
urmare a acestui fapt acum cumpara doar cei care au fonduri negarantate de banci sau cei cu rezerve
financiare care asteapta ca peste 10-15 ani cand preturile vor relua un trend ascendent sa faca un profit
frumos.

2012- anul cumparatorilor.

Abia in 2012 , cand piata se va stabili la nivelul anilor 1994, abia atunci se va putea cumpara la preturi reale
si nu la cele prezente, mult umflate fata de potentialul economic al Romaniei, a declarat Inger Petersen ,
reprezentantul unui Fond Imobiliar Suedez. In conditiile in care somajul va depasii 2 milioane de oameni ,
orice pret pe metru patrat construit de peste 200 de euro este nesustenabil si noi nu vom investii. Marile
fonduri imobiliare care au asigurat cresterea de pe piata din Romania sau retras deja si asteapta inca 4-5
ani ca preturile sa se stabilizeze la 200 de euro metrul patrat construit in zone centrale pentru a reveni
pe piata.

Cat va dura criza imobiliara ?

Mult , a declarat , incruntat si chiar alarmat economistul sef Mihai Raceaceanu. Pana in luna martie 2010
eram optimisti si credeam ca undeva in jurul a 5 ani de recesiune vor fi suficienti economiei mondiale sa isi
revina. Acum cand in ultimele 2 luni falimentele de piata din SUA a imobiliarelor au crescut cu 500% iar
preturile au scazut la 90 % repet la 90% din valoarea dinaintea crizei perspectivele sunt sumbre. Un raport
al Uniunii Europene considera ca economia Romaniei va iesi din criza in urmatorii 10 ani deci
revenirea pietei imobiliare va putea incepe undeva prin 2020 , in varianta optimista ca evolutiile europene se
confirma si Romania iese intradevar din criza in 10 ani.

Conferinta de presa s-a sfarsit in aceasta nota amara consolidata de stirea ca Bursa de la New York a
anuntat ca recesiunea in SUA va mai dura inca cel putin 3 ani.

Bucurestiul tine in continuare capul de lista al celor mai scumpe locuinte din Romania, cu un pret mediu pe
metru patrat de 2.700 de euro, urmat de Timisoara, in care cea mai ieftina garsoniera poate fi achizitionata
la un pret de circa 43.000 de euro.
Pe locul trei in top se situeaza Clujul, in care pretul minim de achizitie este de 41.500 de euro, potrivit unui
studiu realizat de compania de evaluare Darian, care urmareste, printre altele, evolutia pretului
apartamentelor vechi in 2008.
La fel ca in Bucuresti, unde in a doua parte a anului trecut s-au inregistrat scaderi de pret de pana la 30%,
din cauza blocajului din vanzari si principalele orase din tara urmeaza trendul. Daca in Constanta pretul unei
garsoniere era in primul semestru din 2008 in jur de 32.000 de euro, aceasta se vindea in a doua parte a
anului cu 22.500 de euro. Cele mai mari ieftiniri se pot remarca in cazul apartamentelor cu patru camere,
unde variatiile de pret depasesc 10.000 de euro. De exemplu, in Cluj, pretul unui apartament de patru
camere a ajuns la sfarsitul lui 2008 la valoarea unuia de trei camere, respectiv 87.000 de euro.
Potrivit studiului Darian, in Bucuresti, la inceputul lui 2008 un metru patrat in apartamentele noi era mai ieftin
decat in cele vechi. Cel mai mare pret se inregistra in Cotroceni, 3.600 de euro pe metru patrat, iar cel mai
ieftin, in Berceni, de 1.000 de euro pe mp. Cartierele Primaverii, Kiseleff, Dorobanti, Cotroceni si Herastrau
sunt cele mai scumpe cartiere bucurestene in ceea ce priveste pretul pe metru patrat intr-un apartament,
nou sau vechi. Preturile pe metru patrat util intr-un apartament vechi din zona Primaverii variaza intre 3.000
si 3.500 de euro, in timp ce la un apartament nou pretul este acelasi, insa per metru patrat construit.
Necesarul de apartamente din Timisoara este de circa 10.000 de unitati, iar in urmatorii doi-trei ani se
preconizeza ca pe piata rezidentiala se vor livra 1.440 de apartamente noi, ce fac parte din 26 de proiecte,
cuprinzand 54 de blocuri. In cursul acestui an vor demara alte 19 proiecte, ce insumeaza circa 4.900 de
apartamente.

Cum au evoluat preturile apartamentelor in primul

trimestru
Mon, Apr 4, 2011

Grup de Lux noutati, Stiri

Trei portaluri imobiliare au analizat preturile cerute de proprietari si agentii in primele

trei luni ale acestui an. Daca unii au observat preturi in crestere, altii vorbesc de scaderi
de pana la 17% fata de anul trecut. Preturile cerute pentru apartamentele noi si vechi din
tara au crescut in luna martie cu 0,9% fata de februarie, pana la 1.043 euro/mp util, insa
reprezinta o scadere cu 13,9% fata de aceeasi perioada a anului trecut, arata o analiza a
portalului imobiliare.ro.

In Bucuresti, preturile solicitate de proprietari si agentii pentru apartamente au crescut cu

0,8% in luna martie, pana la 1.169 euro/mp util, dar au ramas cu 9,9% mai mici fata de
aceeasi perioada a anului trecut, mai arata datele imobiliare.ro. Pe segmentul
apartamentelor noi, cresterea preturilor cerute a fost de 0,3% in ultima luna, in timp ce pe
segmentul locuintelor vechi, cresterea a fost de 0,9%.

Pe segmentul garsonierelor din Capitala, preturile cerute de proprietari au scazut cu 15%

in primul trimestru al anului comparativ cu aceeasi perioada a anului precedent, arata o
analiza realizata de magazinuldecase.ro. Pentru apartamentele cu doua si trei camere din
Bucuresti, preturile au scazut cu 17% in primele trei luni ale acestui an fata de aceeasi
perioada din 2010, mai arata analiza citata.

O alta analiza a unui portal imobiliar, anunturiparticulari.ro, indica scaderi de 1% pentru

preturile garsonierelor din Bucuresti in luna martie comparativ cu luna februarie si de
12% fata de aceeasi perioada a anului trecut.

“Apartamentele cu doua camere se regasesc pe piata cu un pret mediu de 58.815 de euro.

In luna februarie, o astfel de locuinta era scoasa pe piata la pretul mediu de 59.921 de
euro, pretul fiind in scadere cu 2%. Fata de aceeasi perioada a anului trecut, scaderea este
de 14 procente”, sustin cei de la anunturiparticulari.ro.

Pe segmentul apartamentelor cu trei camere, pretul mediu in luna martie a fost de 81.365
de euro, cu 3% mai mic fata de pretul din luna februarie si cu 12% mai scazut fata de
martie anul trecut.

“In acest moment se poate vorbi de un interes crescut pentru achizitia de locuinte, dar
care nu a dus la o crestere a preturilor, ci dimpotriva. Asa cum unii se grabesc sa
cumpere, altii se grabesc si mai tare sa vanda”, concluzioneaza cei de la
anunturiparticulari.ro.

Prima Casa 4 va incepe dupa Paste

Mon, Apr 4, 2011

Grup de Lux noutati, Stiri

Noul program “Prima Casa”, in care garantia aferenta creditelor contractate pentru
achizitionarea unei locuinte sunt impartite intre stat si banca, va incepe dupa Sarbatorile
de Paste, in urmatoarele doua saptamani urmand sa fie aprobate si normele de aplicare, a
spus Emil Boc, premierul Romaniei. El s-a intalnit cu presedintele Fondului National de
Garantare a Creditelor, pentru o evaluare a ofertelor depuse de banci dupa decizia
Guvernului de a imparti garantia aferenta creditelor contractate pentru cumpararea unei
locuinte prin programul “Prima Casa”.

La finalul discutiei, seful Guvernului a aratat ca date neoficiale releva existenta a cel
putin doua-trei banci care accepta noile conditii la “Prima Casa”, dar ca optiunea clara va
fi conturata incepand cu saptamana viitoare, dupa publicarea in Monitorul Oficial a
ordonantei de modificare a programului.

“Dupa Sarbatorile de Paste, persoanele interesate pot merge la banci pentru a discuta de
forma modificata. Niciun client care are contract in derulare nu va fi afectat de modificari
de costuri sau rate”, a spus Boc, care a apreciat ca statul va putea astfel acorda noi
imprumuturi pentru inca 40.000 familii.

El a asigurat din nou ca plafonul maximal al dobanzii nu va fi modificat.

La randul sau, presedintele Fondului National de Garantare a Creditelor IMM, Aurel

Saramet, a apreciat ca dupa impartirea garantiei intre stat si banca ar putea fi emise noi
garantii in cuantum de 900 milioane euro – 1,1 miliarde euro, in cazul in care nu toate
bancile vor accepta aceasta varianta.

“Teoretic, pot fi disponibilizate inca 1,5 miliarde euro, dar este posibil ca unele banci sa
nu fie de acord si atunci s-ar putea sa fie acordate doar 1-1,2 miliarde euro. Opinia mea
personala, fara elemente statistice, este ca intre 900 milioane euro si 1,1 miliarde euro cu
certitudine vor fi reactivate”, a spus Saramet.

Prima Casă 4: Cum va afecta piaţa imobiliară

Fri, Apr 1, 2011

Grup de Lux noutati, Stiri

Banii pentru Prima Casa se termina, iar Guvernul a elaborat deja noile conditii pentru
derularea, in continuare, a acestui program, cerand bancilor sa imparta riscul pentru
garantii si acceptand si persoane care detin deja o locuinta. Cateva banci, printre care
CEC si Raiffeisen, si-au epuizat deja plafonul acordat, iar premierul Emil Boc a precizat
ca jumatate din suma totala pusa la dispozitie prin program, de 200 de milioane de euro,
s-a folosit deja, scrie Ziare.com.

Seful Guvernului a anuntat inca de saptamana trecuta inceperea renegocierii conditiilor

din cadrul programului, iar, miercuri, s-au hotarat, in sedinta de Guvern, cateva
modificari. Astfel, nu va mai exista limita de varsta de 35 de ani pentru intrarea in
program, iar cei care detin o locuinta de sub 50 de metri patrati vor putea, de asemenea,
sa isi cumpere o casa mai mare cu ajutorul programului.

De asemenea, Guvernul a hotarat sa fie pastrat nivelul dobanzilor (Euribor la trei luni
plus maximum 4%, respectiv Robor la trei luni plus maximum 2,5%), precum si al
avansului, la 5 la suta din suma totala. Sunt pastrate si sumele garantate, de 60.000 de
euro pentru o locuinta veche, 70.000 de euro pentru una a carei constructie nu a inceput si
de 75.000 de euro pentru asociatii care vor sa isi construiasca un imobil cu mai multe
unitati.

Bancile vor avea la dispozitie trei luni pentru a se decide daca vor sa participe, in
continuare, la acest program.

Sursa: www.money.ro

Afla cat s-au ieftinit chiriile locuintelor in ultimele 6

luni in principalele orase
Mon, Mar 21, 2011

Grup de Lux noutati, Stiri

Chiriile apartamentelor din tara au scazut in ultimele sase luni cu pana la 12%, cele mai
afectate fiind garsonierele din Constanta si Timisoara, arata un studiu al portalului
imobiliare.ro. “Tot mai multi proprietari au preferat sa isi inchirieze apartamentele, ceea
ce a determinat o crestere a numarului de oferte si, implicit, scaderea preturilor. In
comparatie cu inceputul toamnei trecute, chiriile sunt cu pana la 12% mai mici. Cele mai
mari diferente exista la garsonierele din Constanta (-11,9%) si Timisoara (-8,9%), dar si
la apartamentele cu doua (-7,2%) si trei camere (-8,3%) din Cluj-Napoca”, explica
Adrian Erimescu, director general al portalului imobiliare.ro.

Bucuresti. In prezent, chiria unei garsoniere in zone precum Rahova, Militari sau Berceni
porneste de la 150 de euro/luna. Pe de alta parte, pot fi gasite apartamente cu doua
camere la preturi incepand de la 200-220 de euro/luna in zone precum 13 Septembrie,
Stefan cel Mare, Mihai Bravu, Crangasi sau Drumul Taberei. Chiriile in cazul
apartamentelor cu trei camere pornesc de la 250 de euro/luna in Berceni, Colentina sau
Camil Ressu, potrivit portalului imobiliar.

In Brasov, cu 120 euro/luna pot fi inchiriate garsoniere mobilate si utilate in cartierele

Tractorul sau Bartolomeu. In aceasta perioada, preturile apartamentelor cu doua camere
pornesc de la 150 de euro/luna in zonele Florilor, Racadau, Grivitei sau in apropierea
Spitalului Judetean, iar cele ale apartamentelor cu trei camere de la 200 de euro/luna in
13 Decembrie sau Tractorul.

Cluj-Napoca. In Floresti sau Horea pot fi inchiriate garsoniere cu 150 de euro/luna, in

timp ce preturile apartamentelor cu doua camere pornesc de la 170 de euro/luna in Andrei
Muresanu sau Floresti, iar cele ale apartamentelor cu trei camere de la 270 de euro/luna
in zonele Buna Ziua, Zorilor sau Manastur.

Constanta. In zonele CET sau Energia, pretul cerut pentru inchirierea unei garsoniere
mobilate porneste de la 140 de euro/luna. In acelasi timp, pentru un apartament cu doua
camere, pretul chiriei porneste de la 170-180 de euro/luna in zonele Boema, Tomis Nord
sau Tabacarie. Apartamentele cu trei camere pot fi inchiriate cu 250 de euro/luna, zonele
cu cele mai multe oferte pe piata fiind Far, Tomis II, Tomis Nord sau Dacia.

Iasi. In Iasi pot fi gasite garsoniere la preturi care pornesc de la 140 de euro/luna in
Tatarasi sau Podu Ros. In Tatarasi, pretul de inchiriere al apartamentelor noi cu doua
camere porneste de la 230 de euro/luna, In cazul apartamentelor cu trei camere, pretul
solicitat de proprietari se situeaza in jurul sumei de 280-300 de euro/luna.

Timisoara. In zona Matei Basarb sau Balcescu, pretul cerut pentru inchirierea unei
garsoniere mobilate, in stare buna, porneste de la 140 de euro/luna. In acelasi timp, pentru
un apartament cu doua camere, pretul chiriei porneste de la 170-180 de euro/luna in
zonele Take Ionescu, Aradului sau la Centrul Bancar. Pentru un apartament cu trei
camere, chiria porneste de la 220-250 de euro/luna in Dacia sau Bucovina, potrivit
imobiliare.ro.

Sursa: www.wall-street.ro

Reff si Asociatii: Tranzactiile imobiliare isi vor reveni

rapid in 2011
Wed, Mar 16, 2011

Grup de Lux noutati, Stiri

Reff si Asociatii, societatea de avocati afiliata Deloitte Romania, a asistat clienti in unele
dintre cele mai importante tranzactii incheiate in anul 2010 pe piata din Romania,
valoarea cumulata a acestora depasind pragul de un miliard de euro. Potrivit casei de
avocatura, piata tranzactiilor imobiliare din Romania isi va reveni rapid in 2011, dupa o
incetinire a activitatii, cauzata de fluctuatiile preturilor.

“Daca in anii precedenti, piata imobiliara s-a mai deprimat, ea nu este inghetata si toate
semnele arata o viitoare crestere. In plus, fiecare zona evolueaza diferit, fie ca vorbim de
rezidential, de comercial sau de spatii de birouri. Pe rezidential, de exemplu, s-a asteptat
o revenire a preturilor pentru ca dezvoltatorii sa incheie noi contracte. O sa vedem cum
va avolua aceasta piata in 2011 “, a declarat Alexandru Reff, partener in cadrul firmei de
avocatura Reff & Asociatii.
Piata comerciala are o ecuatie mult mai simpla, intrucat are chiriasi si se poate dezvolta,
continua managrul. “Nu mai este ca acum cativa ani, cand se mergea pe principiul,
proiecte sa ai, chiriasi sunt destui. Acum dezvoltatorii trebuie sa se asigure ca exista
cerere inainte de a face calcule exacte”, subliniaza el.
Cele mai importante tranzactii din 2010 nu au mai vizat proiectele de M&A, care au fost
mai mici, cu cicluri mai lungi, datorate exigentelor cumparatorilor, ci domeniul imobiliar,
unde anul trecut, avocatii Reff si Asociatii au asistat acelasi fond de investitii (n.r: sud-
africanii de la NEPI) pe parcursul a doua achizitii majore, cu o valoare cumulata de peste
140 milioane de euro.
„Intr-o piata in scadere am reusit sa pastram un business stabil, am continuat sa ne
consolidam echipa, iar veniturile obtinute s-au mentinut la acelasi nivel ca in anii trecuti”,
a adaugat Reff.
O noutate in ceea ce priveste tendintele in investitii imobiliare pe 2011 o reprezinta
decizia marilor retaileri de a cumpara terenurile si a-si dezvolta singuri, sau cu ajutorul
bancilor, proiectele, in detrimentul inchirierii acestora. Avocatii de la Reff si Asociatii
sunt de parere ca aceasta miscare se datoreaza dorintei respectelor companii de a-si
reduce costurile si de a investi fondurile suplimentare disponibile.
“Acum sunt societati care sunt bogate in lichiditati si in conditiile in care costurile sunt
mari, considera mai avantajoasa achizitionarea si dezvoltarea prin parteneriate sau chiar
din resurse proprii. Nu vorbim aici despre contractele de inchiriere deja semnate, multe
dintre ele sunt pe termen lung si au clauze de respectare a perioadei de inchiriere, dar este
cazul unor contracte noi, dintre care avem si noi clienti. Asistam si societati care, prin
finantare in parteneriat cu o banca isi dezvolta propriile locatii din fonduri suplimentare “,
a precizat Alexandru Reff.
Avocatii Reff si Asociatii au asistat Bank of Cyprus pe parcursul procesului de due
diligence, in pregatirea si negocierea documentatiei de finantare, cat si in revizuirea
contractelor de constructie si a contractelor de inchiriere.

Potrivit casei de avocatura, piata tranzactiilor imobiliare din Romania isi va reveni rapid
in 2011, dupa o incetinire a activitatii, cauzata de fluctuatiile preturilor.
“Daca in anii precedenti, piata imobiliara s-a mai deprimat, ea nu este inghetata si toate
semnele arata o viitoare crestere. In plus, fiecare zona evolueaza diferit, fie ca vorbim de
rezidential, de comercial sau de spatii de birouri. Pe rezidential, de exemplu, s-a asteptat
o revenire a preturilor pentru ca dezvoltatorii sa incheie noi contracte. O sa vedem cum
va avolua aceasta piata in 2011 “, a declarat Alexandru Reff, partener in cadrul firmei de
avocatura Reff & Asociatii.
Piata comerciala are o ecuatie mult mai simpla, intrucat are chiriasi si se poate dezvolta,
continua managrul. “Nu mai este ca acum cativa ani, cand se mergea pe principiul,
proiecte sa ai, chiriasi sunt destui. Acum dezvoltatorii trebuie sa se asigure ca exista
cerere inainte de a face calcule exacte”, subliniaza el.
Cele mai importante tranzactii din 2010 nu au mai vizat proiectele de M&A, care au fost
mai mici, cu cicluri mai lungi, datorate exigentelor cumparatorilor, ci domeniul imobiliar,
unde anul trecut, avocatii Reff si Asociatii au asistat acelasi fond de investitii (n.r: sud-
africanii de la NEPI) pe parcursul a doua achizitii majore, cu o valoare cumulata de peste
140 milioane de euro.
„Intr-o piata in scadere am reusit sa pastram un business stabil, am continuat sa ne
consolidam echipa, iar veniturile obtinute s-au mentinut la acelasi nivel ca in anii trecuti”,
a adaugat Reff.
O noutate in ceea ce priveste tendintele in investitii imobiliare pe 2011 o reprezinta
decizia marilor retaileri de a cumpara terenurile si a-si dezvolta singuri, sau cu ajutorul
bancilor, proiectele, in detrimentul inchirierii acestora. Avocatii de la Reff si Asociatii
sunt de parere ca aceasta miscare se datoreaza dorintei respectelor companii de a-si
reduce costurile si de a investi fondurile suplimentare disponibile.
“Acum sunt societati care sunt bogate in lichiditati si in conditiile in care costurile sunt
mari, considera mai avantajoasa achizitionarea si dezvoltarea prin parteneriate sau chiar
din resurse proprii. Nu vorbim aici despre contractele de inchiriere deja semnate, multe
dintre ele sunt pe termen lung si au clauze de respectare a perioadei de inchiriere, dar este
cazul unor contracte noi, dintre care avem si noi clienti. Asistam si societati care, prin
finantare in parteneriat cu o banca isi dezvolta propriile locatii din fonduri suplimentare “,
a precizat Alexandru Reff.
Avocatii Reff si Asociatii au asistat Bank of Cyprus pe parcursul procesului de due
diligence, in pregatirea si negocierea documentatiei de finantare, cat si in revizuirea
contractelor de constructie si a contractelor de inchiriere.

Cum şi-a ajustat românul bugetul de achiziţie pentru o

casă în ultimul an
Scris de Adriana Drăguşin în categoria Cumpărători, Proprietari, Ştirea zilei
Share 
Tăierea salariilor şi majorarea TVA au dus la scăderea sensibilă a puterii de
cumpărare a populaţiei, fapt ce a pus presiune şi asupra preţurilor.

Deşi la prima vedere anul 2010 a fost similar cu cel precedent, pentru jucătorii activi pe
piaţa rezidenţială au existat totuşi şi câteva variaţii. Una dintre acestea ţine de bugetul pe
care şi-l stabilesc românii cu venituri medii atunci când achiziţionează o casă. Igor
Postovanu, broker/owner al agenţiei Sims Parkman, spune că pe segmentul
apartamentelor vechi, profilul cumpărătorilor a rămas în mare parte acelaşi ca în 2009.
Singura schimbare este că bugetele de achiziţie au suferit o ajustare notabilă. Astfel, dacă
în primul an de funcţionare a programului Prima Casă preţurile s-au stabilizat undeva în
jurul valorii de 60.000 de euro pentru un apartament vechi cu două camere într-unul
dintre cartierele decente ale Capitalei, în 2010 valorile de tranzacţionare au alunecat uşor-
uşor sub acest nivel. Tăierea salariilor şi majorarea TVA au dus la diminuarea
semnificativă a puterii de cumpărare a populaţiei, fapt ce a fost resimţit în mod direct la
nivelul preţurilor, explică Postovanu.

Aşa se face că, în momentul de faţă, majoritatea cumpărătorilor care pot şi sunt dispuşi să
se îndatoreze pentru suma de 60.000 de euro au în vedere achiziţia unei locuinţe cu trei
camere – sau chiar mai mult. Postovanu spune că, la sfârşitul verii lui 2010, a intermediat
vânzarea unei locuinţe cu trei camere, confort 1, în cartierul Titan, pentru suma de 62.000
de euro. În ceea ce-i priveşte pe cumpărătorii care îşi doresc în continuare un apartament
cu două camere, disponibilitatea de plată a acestora se situează undeva la 50.000 de euro.

60.000 de euro, pragul de sus pentru două camere, dar

într-un ansamblu rezidenţial nou
Cumpărătorii nu şi-au revizuit bugetele de achiziţie doar pe segmentul locuinţelor vechi.
Acelaşi lucru s-a întâmplat şi pe piaţa apartamentelor noi. Dacă în 2009 era văzut ca un
fapt relativ firesc ca preţul de tranzacţionare al unui apartament nou-construit să
depăşească uşor pragul propus de Prima Casă, anul trecut a adus tot mai multe presiuni
pentru ca dezvoltatorii să se încadreze în această limită. Romeo Căzănescu, general
managerul companiei dezvoltatoare Conarg Real Estate, spune că cea mai mare parte a
cererii pentru locuinţe noi se îndreaptă spre unităţile locative reduse ca suprafaţă –
garsoniere şi apartamente cu două camere -, care să poată fi achiziţionate cu maximum
60.000 de euro. „Clienţii nu îşi asumă încă rate mai mari de 250-300 de euro”, subliniază
Căzănescu.

Înţelegerea acestei caracteristici esenţiale a cumpărătorului actual de locuinţă a fost şi

motivul pentru care dezvoltatorul a regândit un proiect conceput în perioada de boom a
pieţei. Dacă la lansarea din 2008, proiectul Quadra 2 ar fi trebuit să cuprindă 850 de
locuinţe, cu una până la patru camere, în 2010 compania a decis să construiască 242 de
unităţi, majoritatea garsoniere. Astfel, rata lunară pentru o garsonieră de 39.000 de euro
(+TVA) s-ar ridica la 190-200 de euro prin programul Prima Casă. „Pentru cineva care
stă cu chirie în Militari are sens să plătească aceiaşi bani în cuantumul ratei şi nu al
chiriei, devenind astfel proprietar”, arată Căzănescu.

Tranzacţii au loc, însă doar la „preţul pieţei”

Chiar şi în urma acestor ajustări radicale de buget, cererea de locuinţe din partea
românilor rămâne în picioare. „În ciuda situaţiei economice dificile pe care o traversăm,
potenţialul pieţei rezidenţiale rămâne ridicat. Teoretic, există sute de mii de români fără o
locuinţă sau care îşi doresc să se mute într-un apartament mai mare, la un nivel ridicat de
confort”, subliniază reprezentantul Conarg. „Cumpărătorii sunt foarte bine informaţi, vor
să cumpere, dar nu cumpără decât la preţul pieţei”, spune, la rândul său, Postovanu.
Acesta precizează că un cumpărător hotărât, care ştie ce vrea, poate încheia o tranzacţie şi
în două-trei săptămâni din momentul în care găseşte o ofertă pe măsura exigenţelor sale.

 60.000 de euro pentru două camere? Crestere economica? In 2011? Poate pe

hartiile guvernantilor si fraierilor care cred asta. Realitatea este ca pretul este
dictat si de puterea de cumparare a romanilor. Si aceasta este in scadere. Cati din
cei ce au cumparat cu credit la preturi de 2000-3000 euro\mp mai pot plati ratele?
Cati mai castiga acum sau in viitor cat castigau in 2007-2008. Cu cat a crescut
somajul? Cate firme au dat faliment sau vor da cat de curand? Cata populatie are
deja credite? Cati mai sunt eligibili pt un credit imobiliar si pt ce sume? Care este
salariul mediu in ROMANIA?
CUI VRETI SA VINDETI !!?? Austriecilor, germanilor? Ei investeau doar pt
specula ca apoi sa vanda la suprapret tot romanilor. Care este publicul tinta
majoritar?
Sunt romanii inglodati in datorii si credite cu salarii de 200-500 euro\luna. Cu
familii de 1-3 copii in care daca muncesc amandoi parintii abia daca platesc
intetinerea, gradinita, scoala, mancarea si imbracamintea plus taxe si impozite,
plus rate la alte credite, benzina, telefonie, cablu TV, gaze, electricitatea,
medicamente, plus spaga peste tot. Inflatia creste si veniturile scad. Care este deci
puterea de cumparare ?
CUI VRETI SA VINDETI !!?? La 1000 euro\mp?
Poate la 400-500 euro\mp aveti o sansa sa vindeti apartamente in blocurile noi de
12 etaje de la periferia oraselor si chiar mai departe, blocuri facute din BCA in
exterior si cu pereti din rigips in interior. Niste mizerii in zone in care si cu tancul
ti-e frica sa intri. Acolo si 400 euro\mp e mult. Iar cei care mai au bani nu
 investesc in astfel de imobile si nici in cele vechi din cartiere.
Deci cine sunt clientii vostrii care vor face rate pe viata la banci pt mizeriile de
apartamente de pe piata din Romania? “Succesuri maxime” la vanzari cand isi va
reveni piata si va creste pretul la peste 500 euro\mp (adica din 2020)….

răspunde

like (+5)

 George

06.02.2011,
ora 11:01 PM

In anul 2008, piata imobiliara din Romania inflorea si urca pe culmile de aur ale
tranzactiilor cu foarte multe zerouri.
Se vindea, se cumpara iar banii nu mai contau, nu mai aveau valoare si devenisera
doar niste sume destinate imbogatirilor peste noapte.
Romanii erau multumiti si isi frecau mainile in urma profiturilor obtinute fara
mare efort.
Nici nu visase fostul membru al Partidului Comunist Roman ca locuinta primita in
dar de la comunistul si tiranul de Ceausescu, va face din el un mic afacerist in
marele furnicar al pietii imobiliare moderne.
Cladirile se ridicau peste noapte cu sau fara avize, nici nu mai conta, pe fond ceea
ce conta era speculatia si asta facuta cat mai rapid iar intreaga scena se baza pe
masa smecherilor culturalizati de valoarea banului, prin invartitul paharelor de
alba-neagra a pietei imobiliare.
Cu totii faceau profit, nimeni nu iesea in pierdere, cei care lucrau la marile
companii, faceau credit la banca de mii de euro si se si vedeau locuind ca in
occident, in marile penthouse-uri, cu un pahar de whisky in mana ascultand o
manea in surdina, in timp ce micii se frigeau pe terasa somptuosului apartament.
Agentiile imobiliare erau foarte ocupate, iar agentii imobiliari te tratau cu un mare
flit daca nu luai in calcul un comision foarte gras, pe masura burtilor lor si a
lanturilor de aur, care ieseau la vedere, fara intentie, de sub maiourile de firma.
Daca erai in cautare de chirie si mai erai si venit din provincie, nu puteai sa iei in
calcul sume mai mici de 300 – 350 euro minim, pentru o garsoniera intr-un cartier
nici de centru, nici de periferie, iar daca nu aveai avansul care sa cumuleze 2 sau 3
luni, plus o garantie si nici nu aveai prea mult noroc sa gasesti fara aceste conditii,
cautai un apartament cu 3 camere in care mai stateau doua familii sau cupluri cu
care sa imparti sumele colosale lunare.
In anul 2009 se anunta o criza mondiala, oamenii erau disponibilizati cu sutele,
salariile bugetarilor erau taiate si multi plecau din sistem fara voia lor, bancile au
inceput sa nu mai primeasca birul de la cei care au luat credit si l-au dat mai
departe constructorilor de case sau proprietarilor de apartamente vechi.
Guvernul Boc a auat o idee de a combate criza din piata imobiliara si a scos la
iveala din palaria cu iepuri un text de lege numit Prima Casa.
Acest program s-a dovedit in final o mare tepusa a lui Vlad Tepes pentru cei care
au vrut sa acceseze acest credit adica, acei oameni de buna credinta care inca nu
parasise Romania si care inca mai aveau printr-un colt de cont in banca o suma
prafuita de ani si de dobanzi adunate.
De ce o mare tepusa?
Pentru ca toti cei care au apelat la acest program au pierdut tot ce aveau, au pariat
pe stat si statul a zis Multumesc!, Va mai asteptam si alta data. La revedere!

Asa s-a intamplat cu cei care inca mai credeau in stat si in valorile lui, cei care
accesase deja un credit in 2008 si au vrut casa mare si noua au ramas cu banii dati,
fara casa, deoarece constructorii au facut ca si statul roman zicand: Sar’mana
pentru masa! si plecand spre alte zari, mai albastre, iar in final li s-au luat si
serviciul, ramanand peste noapte faliti, cu nimic in mana, decat cu o suma
monstruoasa de plata la banca pe luna.
Persoanele care au cumparat un apartament vechi, prin credit ipotecar, acum poate
nici nu il mai au, din imposibilitatea de a-l plati, deci si acestia pierzand in acest
joc.

Acum, in anul 2010, inca mai exista persoane, care cer pe un apartament cu 2
camere intr-o zona rezonabila, dar la ultimul etaj, fara balcon si fara imbunatatiri
in bloc comunist construit inainte de ’77, 59.000 euro.
Este adevarat ca un asemenea apartament era considera paine calda in 2008 la un
prêt de 70.000 euro, desi nu prea se justifica, dar azi cand puterea de cumparare a
romanului a scazut la jumatate nu ar trebui sa scada si pretul la apartamente la
jumatate? Adica acelasi apartament din 2008 care costa 70 – 80 mii ca cel din
exemplul de mai sus, acum in anul 2010 sa coste 30.000 euro?
Ba da, dar inca oamenii viseaza si fac foarte rau.
Banii nu mai sunt si nici nu vor mai fi aceiasi.
Romani, treziti-va din visare, ca la sfarsitul anului asta, atat va costa un asemenea
apartament si daca nu vreti sa-l vindeti cu atat, asteptati pana in vara lui 2011,
cand Romania va incepe sa returneze imprumuturile facute si o sa va vindeti
casele cu 10% mai putin, decat anul asta, deci 30.000 euro va deveni 27.000 euro
si asta in scenariul cel mai frumos posibil.

Cei care inca mai cred ca se mai pot imbogati in acest domeniu, fac o mare
greseala si isi pierd timpul si banii prin anunturi care nu le citeste nimeni si nu
intereseaza pe nimeni.
 
REZIDENŢIAL. Piaţa locuinţelor vechi a adus cele mai multe
tranzacţii din anul în curs
Retrospectiva pieţei locuinţelor vechi pe
anul 2010
Lucrurile încep să se aşeze pe piaţa imobiliară de la noi, susţin specialiştii în domeniu, iar piaţa
locuinţelor vechi a început să se mişte.

La sfârşit de an, putem spune că piaţa locuinţelor vechi a adus cele mai multe tranzacţii din 2010,
şi asta datorită Programului „Prima Casă 2". În ce priveşte preţurile, acestea au continuat să
scadă, dar nu cu aceeaşi înverşunare din 2009. „Avem deja doi ani şi jumătate de criză. Anul
2010 a fost, în general, un an ceva mai calm după căderile drastice din 2008 şi 2009 şi panta de
scădere s-a mai îndulcit, în sensul că nu a mai fost o pantă atât de abruptă. Am asistat la
diminuări ale numărului de tranzacţii şi mă refer aici la nivel de ţară. Şi preţurile au scăzut.",
susţine Radu Zilişteanu, analist imobiliar şi doctor în economie. „Scăderile de preţuri înregistrate
pe piaţa locuinţelor vechi nu au mai fost în acest an atât de accentuate ca în anii anteriori. În
opinia mea, 2010 a fost un an de aşezare a preţurilor. Potrivit datelor noastre, pe parcursul
acestui an variaţiile de preţ, în minus, au fost undeva între 8-15%. În ce priveşte preferinţele celor
care şi-au căutat o locuinţă pe site-ul nostru, pot spune că aceştia s-au orientat în general spre
locuinţe care să se încadreze în bugetul acoperit de programul Prima Casă, adică cel mult 60.000
euro.", a declarat Răzvan Muntean, general manager Imopedia.ro.

„Prima Casă", principalul motor al pieţei locuinţelor vechi

„Prima Casă 2" a fost mană cerească pentru piaţa imobiliară din România în 2010. Continuarea
programului a fost colacul de salvare pentru multe agenţii imobiliare. 75% dintre cei care au
cumpărat prin acest program s-au orientat însă spre locuinţe vechi, deşi programul trebuia să
încurajeze vânzarea de locuinţe noi, potrivit declaraţiilor reprezentanţilor Guvernului.

„Din totalul garanţiilor acordate, 50,8% le reprezintă garanţiile pentru locuinţele cu două camere,
respectiv 25,41% garanţii pentru locuinţele cu trei camere. Media garanţiilor acordate se situează
în jurul valorii de 41.200 euro", potrivit datelor furnizate de Fondul Naţional de Garantare la
mijlocul lunii noiembrie 2010.

„«Prima Casă 1» s-a terminat la 15 februarie, astfel încât în ianuarie şi februarie am avut un aport
financiar foarte bun. Destul de mulţi bani s-au dus în 2010 spre locuinţele vechi, de aici am avut
de a face cu o uşoară creştere a preţurilor pe piaţa locuinţelor vechi. Imediat după ce s-a
prelungit Programul «Prima Casă», s-a înţeles că oamenii îşi pot achiziţiona locuinţe tot anul din
nou preţurile au scăzut şi au revenit aproape de aceleaşi valori din noiembrie - decembrie 2009",
a declarat Sorin Roşu, directorul Apulum 94.

Caracteristicile anului imobiliar 2010

„Bine este că piaţa a fost mai liberă, că sunt mai puţini competitori, că sunt mai multe oferte pe
piaţă. Cumpărătorii au de unde alege, oamenii încep să îşi formeze o educaţie imobiliară, o
educaţie financiară. E bine că încep să înţeleagă valoarea unui euro, a unei sute de euro, a unui
milion de euro. Înainte, toată lumea vorbea cu lejeritate de sute de mii de euro, de milioane de
euro. Astăzi, dacă ne gândim că Programul «Prima Casă» a avut un trend descrescător ca medie
pe tranzacţie, în jur de 40.000 euro, putem să vorbim de o reaşezare a preţurilor", este de părere
Dragoş Dragoteanu, manager al agenţiei imobiliare Euroest.

„Din punctul meu de vedere, principala caracteristică a pieţei locuinţelor vechi este aceea că a
pierdut poziţie în raport cu piaţa locuinţelor noi, cred că în viitor va pierde şi mai mult. Rămân pe
poziţii foarte bune imobilele construite după anii '80-'85 şi cu precădere mă refer la imobilele
construite pe bulevardele mari, gen Bulevardul Unirii", adaugă Sorin Roşu, directorul Apulum 94.

MIPIM 2011, noi tendinţe şi strategii investiţionale pentru piaţa imobiliară autohtonă”
 MORE Real Estate Services | More
2011-03-30

Declaraţiile lui Ilias Papageorgiadis, CEO al companiei MORE Real Estate Services

Luni, 28 martie a.c., compania de consultanţă imobiliară MORE Real Estate Services a susţinut
conferinţa de presă pe tema „MIPIM 2011, noi tendinţe şi strategii investiţionale pentru piaţa
imobiliară autohtonă”.

Proaspăt întors de la Cannes, Ilias Papageorgiadis a alcătuit un rezumat al întâlnirilor derulate în

cele patru zile ale Târgului Internaţional Imobiliar, trasând direcţiile generale ale pieţei de profil
pentru anul în curs şi pentru perioada 2012-2013.

2011 va fi un an mai bun decât 2010, însă mai slab decât 2012

Piaţa imobiliară începe să se mişte, dar într-un ritm lent (Ilias Papageorgiadis)

Deşi nu se observă o revigorare majoră a pieţei (nici chiar la nivel internaţional), reacţia
investitorilor faţă de România a suferit o îmbunătăţire ponderată, însă importantă ca direcţie
generală. Acesta a fost mesajul general pentru piaţa imobiliară din România.

Astfel, în urma întâlnirilor, putem conchide că, spre deosebire de tendinţa generală manifestată în
2009-2010, investitorii străini arată un interes ponderat pentru ţara noastră. Aceştia caută
identificarea clară a unor oportunităţi majore. Există investitori străini a căror experienţă
investitională s-a manifestat negativ; astfel, cei rămaşi activi sunt cei care cunosc foarte bine piaţa
imobiliară.

Proiecte noi

Compania MORE Real Estate Services a fost desemnată consultantul unui dezvoltator important din
zona retail-ului de produse de lux.  Acesta analizează piaţa autohtonă, cu intenţia declarată de a se
lansa în România.  

Două lanţuri hoteliere de nivel internaţional vor analiza piaţa locală. Compania MORE le va oferi
servicii de consultantă imobiliară.
Un lanţ hotelier internaţional are două proiecte pregătite. Vom colabora cu reprezentanţii acestuia,
pentru a identifica investitorii / dezvoltatorii de care au nevoie în demararea proiectelor.

Un fond de tip „opportunity fund” este direct interesat de terenuri intravilane situate în jurul
Bucureştiului.

Un număr de şapte fonduri de investiţii sunt interesate de proprietăţi generatoare de venituri.

Patru retail-eri internaţionali şi-au manifestat intenţia de a intra în România, fiind în stadiul de
sondare a pieţei autohtone. Le vom acorda servicii de consultanţă.

Două fonduri de investiţii vizează achiziţionarea unui număr mare de apartamente, la preţ redus.  

Investiţiile pe piaţa imobiliară din România au o tendinţă timidă de creştere, cu o relansare uşoară -
însă constantă - pentru următorii ani. Efectele vor deveni vizibile începând cu 2013-2014, a
concluzionat Ilias Papageorgiadis.
Sursa: http://www.more-group.eu/

Investitiile in piata imobiliara din Romania ar putea

creste cu 30% in acest an
  

Foto: Arhiva

Volumul investitional in piata imobiliara din Romania ar putea avea o crestere de cel putin
30% in acest an, ajungand la aproximativ 400 de milioane euro, estimeaza directorul de marketing al
Be Igloo, Nimrod Zvik.

"Romania este deja un teren cunoscut pentru investitorii internationali, datorita reputatiei de una dintre cele
mai ravnite locatii pentru plasat bani pe care o avea in 2008. In momentul in care oamenii de afaceri straini
decid ca e momentul oportun pentru investitii, atunci Romania va intra pe lista lor scurta. Unii vor renunta,
speriati de instabilitatea economica locala, dar altii vor miza pe redresarea realitatii economice si vor veni
aici.

Tocmai de aceea, estimez ca volumul investitional va avea o crestere de cel putin 30%, ajungand cam la
400 de milioane euro", a declarat Nimrod Zvik.

Reprezentantul Be Igloo (organizatie de vanzari pe real estate pentru Fondul de investitii norvegian
Romania Invest) precizeaza, totodata, ca ritmul de crestere estimat pentru 2011 este aproape de media
europeana a ultimilor zece ani.

"Primele semne de revigorare europeana s-au simtit in trimestrul IV al anului 2010. Investitorii au inceput
prin a juca precaut. Ei au ales sa isi plaseze banii in segmentul comercial - birouri, mall-uri si spatii
industriale. In 2010, pe aceste segmente s-a resimtit o crestere de peste 50% fata de valoarea atinsa in anul
2009, adica 95 miliarde euro, potrivit cifrelor provenite de la partenerii internationali ai Be Igloo.

Compania estimeaza ca acest ritm de crestere se va pastra si in 2011, cand volumul investitiilor se va
majora cu 20-25%, pana la 120 miliarde euro. Aceasta cifra, similara cu media europeana a ultimilor zece
ani, de 125 miliarde euro, ne duce cu un pas mai aproape de o piata imobiliara stabila. Iar stabilitatea
europeana aduce stabilitate locala", mentioneaza oficialul Be Igloo.

De asemenea, dupa cativa ani de stat in expectativa, investitorii imobiliari din Europa au inceput sa se
dezmorteasca, potrivit organizatiei de vanzari. In ultimele sase luni, nivelul investitiilor in Europa a crescut in
medie cu 40%.

"Contextul european favorabil, cumulat cu semnalele pozitive din Romania ar trebui sa insemne rezolvarea
problemelor pe care le avem acum. Desigur, acest lucru nu o sa se intample peste noapte si este nevoie de
rigurozitate din partea statului roman. Dar, daca pe langa elanul investitional international, anul acesta o sa
fie intr-adevar o evolutie a PIB de pana la 1,5%, iar in urmatorii doi ani vom avea o crestere economica pana
la nivelul din 2008, cum a prognozat FMI, atunci suntem pe calea cea buna", mai afirma Nimrod Zvik.

Totodata, directorul de marketing al Be Igloo spune ca este de asteptat sa se schimbe si preferintele

investitorilor. Astfel, daca anul trecut acestia alegeau sa cumpere proprietati din segmentul comercial, in
perioada de revenire imobiliara europeana, ar trebui sa se resimta un apetit crescut si pentru proiectele
rezidentiale.

"In Romania, apartamentele noi sunt o necesitate. In conditiile in care statisticile arata ca media de
persoana/camera in Bucuresti este de 1,5, constructia de proiecte vandabile, pe care romanii sa si le
permita, dar si de calitate este absolut necesara. Astfel, in conditiile in care nevoia exista, iar piata permite
dezvoltarea de proiecte cu costuri reduse, este inevitabil ca investitorii sa simta si sa speculeze aceasta
parghie", a adaugat Nimrod Zvik.

Potrivit acestuia, inca un an de instabilitate economica, disponibilizari si consum redus poate insemna inca
un val de trieri printre proiectele si investitorii de pe piata.

EFG Eurobank a lansat setul propriu de indici de pret ai proprietatilor

imobiliare
de Dan Popa HotNews.ro
Miercuri, 16 februarie 2011, 11:21 Economie | Finanţe & Bănci
pret mediu euro
Foto: EFG Properties

EFG Eurobank Property Services România a lansat miercuri Indicii de Preţ pentru
proprietăţile imobiliare de tip rezidenţial - un instrument folositor in cazul reevaluarii
portofoliului de garantii imobiliare de pilda. “Deţinem indici trimestriali şi anuali pentru piaţa
din România din ultimii 6 ani. S-au calculat în total 21 de serii de indici pentru 8 diviziuni ale
ţării, 11 oraşe principale, 2 segmente ale Capitalei şi un număr de valori agregate generale,
folosind metoda hedonică”, a explicat Dimitra Marini, Director General al EFG Eurobank
Property Services.

“Aceşti indici ne vor ajuta foarte mult să înţelegem mai profund situaţia actuală a pieţei
imobiliare şi să monitorizăm mai bine fluctuaţiile preţurilor. Când indicele este aplicat unui
grup de active, el permite obţinerea

preturile pe regiuni
Foto: EFG Properties
imediată de rezultate şi înţelegerea fluctuaţiei valorilor", a declarat  Dimitris Andritsos, CEO al
Eurobank EFG Property Services, compania mamă din Grecia.
 Volumul crescut de evaluări a permis crearea unei baze de date a tranzacţiilor
rezidenţiale, folosind evidenţele bancilor.
 Unul dintre aspectele fundamentale cu care se confruntă investitorii în active imobiliare
este reprezentat de informațiile limitate despre prețurile pieței. Chiar și când există
indicatori disponibili bazați pe o metodologie solidă, utilitatea acestora este
compromisă atunci când se face referire la zone geografice mai restrânse, lăsând
întotdeauna un gol de informații între active specifice și tendințele mai ample ale pieței.
 Modul neclar de stabilire a prețurilor pieței este o problemă întâmpinată de investitorii
locali și străini, ceea ce limitează eficiența pieței. Acesta pare să fie cazul mai multor
piețe imobiliare rezidențiale europene și de asemenea al unor produse investiționale
colaterale, cum ar fi portofoliile ipotecare și produsele asociate.
 Piețele rezidențiale din zona sud-est europeană se află în categoria piețelor cel mai
puțin transparente, cu mici diferențe între ele. O privire mai atentă asupra motivelor
care au împiedicat dezvoltarea unor astfel de indicatori la standarde înalte în piețele
rezidențiale emergente din Europa arată lipsa de înregistrări demne de încredere ale
prețurilor tranzacțiilor.
 Impozitele mari pe tranzacții stimulează declararea unor prețuri mai mici decât cele
reale. Pe de altă parte, instituțiile care acordă credite ipotecare se bazează pe evaluări
profesionale ale garanțiilor pentru estimarea realistă a valorii activului. 
  EFG Eurobank Property Services Romania a mobilizat o rețea de experți in-house de la
birourile din

indici anuali

Foto: EFG Properties

București precum și de la biroul EFG Eurobank Ergasias Property Services din Atena in
scopul dezvoltării „Indicilor Rezidenţiali” pentru România. Baza de date inițială,
constând din câteva mii de măsurători, a fost realizată prin analiza evidențelor
Bancpost privind garanțiile, în ceea ce privește o varietate largă de caracteristici
calitative.

 S-au calculat un total de 21 de serii de indici anuali și trimestriali pentru 8 diviziuni ale
țării, 11 orașe principale, 2 segmente ale Capitalei și un număr de valori agregate
generale, folosind metoda „hedonică”. Demersurile au avut rezultate statistice
satisfăcătoare care au atins așteptările experților din domeniu implicați în proiect. Cele
patru ediții trimestriale ale indicilor care au avut loc începând cu primăvara anului
2010 au acoperit până acum perioada 2005-2010 cu un flux constant de date noi.

Metoda de estimare folosita este metoda "hedonica", care are la baza o functie de regresie
prin care se masoara corelatia dintre variabila dependenta (pretul tranzactiei) si caracteristicile
reprezentative pentru formarea preturilor proprietatilor rezidentiale. Metoda identifica factorii
de pret pe baza premisei ca valoarea bunului este determinata de caracteristicile interne ale
acestuia si de factorii externi care-l influenteaza. Spre exemplu, utilizand aceasta metoda,
pretul unei locuinte este determinat de caracteristicile sale (marime, infatisare, starea fizica
etc.), dar si de cele ale vecinatatilor (accesibilitate spre zonele comerciale, institutii de
invatamant, nivelul poluarii, valoarea caselor vecine etc.). Practic, metoda regresiei hedonice
apreciaza gradul in care fiecare dintre elementele de mai sus afecteaza alcatuirea pretului real.

INS a lansat si el un indice asemanator, asa cum Colliers isi are indicele propriu. Mai toate
statele membre UE utilizeaza un asemenea indice. Franta are seloger.com, in Marea Britanie
exista rightmove.co.uk, iar in Spania indicele fotocasa.es. In paralel cu acesti indici, mai
circula indicii oficiali, elaborati fie de notari, fie de Statisticile nationale.

Ce a adus bun anul 2010 pe piaţa imobiliară?

Reproduc mai jos un interviu acordat Cristinei Tamaş de la Imopedia.ro.

Decembrie este luna bilanţurilor, tragem linie şi vedem ce a fost bine, ce a fost rău. O analiză atentă
a lui 2010 arată că situaţia s-a mai îndulcit pe piaţa imobiliară de la noi şi că scăderile de preţ nu au

mai fost atât de violente ca în 2009. Cum a fost anul 2010 pentru piata imobiliara din România am

aflat de la Radu Zilişteanu, doctor în economie şi analist imobiliar.

Avem deja doi ani şi jumătate de criză. Anul 2010 a fost în general un an ceva mai calm după căderile

drastice din 2008 şi 2009 şi panta de scădere s-a mai îndulcit în sesnul că nu a mai fost o pantă atât de

abruptă. Am asistat în continuare la diminuări ale numărului de tranzacţii şi mă refer aici la nivel de ţară. Şi

preţurile au scăzut. Aceste două elemente sunt cele care au scăzut şi cele care caracterizează piaţa

imobiliară. Ca fenomene petrecute în anul 2010 aş cita faptul că foarte mulţi proprietari de imobile

rezidenţiale care nu şi-au mai putut vinde locuinţele la preţurile pe care şi le-au propus au preferat să sisteze

vânzarea şi să scoată imobilele respective pe piaţa închirierilor. Să ne amintim că până în anul 2007 ne

întâlneam cu o creştere bruscă, un vârf de preţuri pe piaţa închirierilor în luna septembrie şi eventual la

începutul lui octombrie când studenţii reveneau în marile centre universitare. Creşterea ajungea atunci şi

până la 25%. Din cauza unei oferte suplimentate pe piaţa închirierilor anul acesta nu am mai asistat la o

asemenea creştere a chiriilor, ci la o creştere de câteva procente, nesemnificative.

Piaţa terenurilor cum a evoluat?

Pe piaţa terenurilor, probabil cel mai afectat segment al pieţei imobiliare, descreşterile de preţuri din martie

2008 şi până acum au ajuns la peste 60%. Şi ceea ce este particular pentru această piaţă a terenurilor este

faptul că sunt zone întregi unde nu s-au mai realizat deloc tranzacţii.

Ce ne puteţi spune despre piaţa spaţiilor comerciale şi cea a spaţiilor de birouri?

A avut şi ea de suferit. Ştim tendiţa din ultimii doi ani şi jumătate ca magazine de lux din zone scumpe, cum

ar fi Calea Victoriei din Bucureşti să fie închise, iar magazinele respective să se mute în marile centre

comerciale.

Pe piaţa spaţiilor de birouri, gradul de ocupare s-a micşorat şi foarte multe companii care stăteau cu chirie în

clădiri de birouri de clasă A au preferat să se mute în clasă B şi eventual în locuri mai îndepăratate de

centru sau de zonele considerate bune tocmai pentru a plăti o chirie mai mic.

Ce a adus 2010 pe piaţa locuinţelor noi şi vechi?

În ceea ce priveşte piaţa locuinţelor scăderile de preţuri în cazul locuinţelor vechi pe parcursul anului 2010

au fost în jurul procentului de 10%, dar cum spuneam panta de descreştere a preţurilor s-a calmat şi pe

fondul unui număr mult mai mic de tranzacţii faţă de perioada de dinainte de criză. În ceea ce priveşte piaţa
locuinţelor noi dezvoltatorii s-au trezit cu foarte multe unităţi locative noi nevândute, unităţi locative care

costă ca întreţinere şi au încercat tot felul de metode inovative de marketing pentru a reuşi să le vândă.

Culmea pe parcursul anului 2010 au avut loc multe târguri imobiliare şi în special dezvoltatorii au fost cei

care au fost prezenţi cu promoţii. Pe fondul unei creditări ipotecare la cote extrem de scăzute cei care şi-au

finaţat dezvoltările imobiliare din bani proprii, în orice caz nu din credite bancare şi-au permis să ofere

vânzarea locuinţele respective în rate, fără intervenţia unui credit bancar. Mai mult decât atât unii

dezvoltatori au preferat metoda rent-to-buy, în sensul că oferă spre închiriere unor potenţiali clienţi locuinţele

respective, iar dacă aceştia se hotărăsc într-un termen rezonabil să cumpere cu banii de la dezvoltatori

unitatea locativă respectivă atunci chiria pe care au plătit-o pe parcursul acestor ani se constituie drept

avans din plata integrală a locuinţei.

Cum apreciaţi programul Prima Casă 2?

Programul Prima Casă 2 a fost defectuos încă de la bun început şi de fapt a fost praf în ochi cu mărirea

plafonului de creditare până la o sumă maximă de 75.000 euro, minus 5% avansul, în cazul în care se

asociau cel puţin şapte persoane fizice care deţineau teren, autorizaţie de construire şi erau dispuşi să intre

într-un asemenea montaj financiar. După ştiinţa mea nu s-a dat decât un singur credit de acest fel pe

parcursul întregului an 2010. Faţă de anul 2009, programul Prima Casă a continuat cu o caracteristică foarte

importantă respectiv grosul imobilelor pentru care s-au contractat credite au fost locuinţe vechi, în jur de

80%, iar locuinţele noi cărora le era destinat programul, cel puţin prin declaraţiile ministrului de finanţe şi ale

primului ministru au reprezentat extrem de puţin. Deci programul Prima Casă după părerea mea nu a fost un

succes şi nici programul Prima Casă 3 care se preconizează pentru anul 2011, nu cred că va fi un succes.

Îmi menţin opinia că programul Prima Casă la lansarea lui în mai 2009 a fost un program populist şi

preelectoral.

EFG Property: Piaţa rezidenţială din România

nu a scăzut, preţurile au urcat cu 7% anual în
2005-2010
Sursa: Mediafax | Publicat: 16 feb 2011, 17:13 | Actualizat: 16 feb 2011, 17:13
Preţurile locuinţelor din România au crescut în medie cu 7,2% pe an în perioada
2005-2010, ceea ce arată o evoluţie "sănătoasă" a pieţei, au apreciat
reprezentanţii EFG Eurobank Property Services, la lansarea unei serii de indici
de preţ pentru proprietăţile rezidenţiale locale.

Share
1
comentariu

1
2
3
4
5

Vot: 0,0 din 0 voturi

ARTICOLE INTERN

 TVR cere taxă TV indiferent dacă ai televizor sau nu

 Ce firme îşi pot permite să renunţe la contabilul autorizat

 TVR: Pierderi de 162 de milioane lei în 2010
 Guvernul va aloca în acest an pentru investiţii 35 mld. lei şi anul viitor 45 mld. lei
 Udrea începe Marea Asfaltare de la ţară

"Dacă luăm evoluţia preţurilor pe piaţa rezidenţială din România din ultimii şase ani
reiese că în medie preţurile au crescut anual cu 7,2%. Înseamnă că piaţa nu a scăzut, ci a avut o
evoluţie sănătoasă, a crescut pe fundamente sănătoase", a declarat miercuri, într-o conferinţă de
presă, Fotis Mouzakis de la Class Business School, City Univesity London, supervizorul echipei
care a realizat indicii.

Potrivit indicilor EFG, în perioada 2005 şi până la mijlocul anului 2008, preţurile din România au
crescut accelerat, cu 105%. După aceea a urmat o scădere abruptă începând cu a doua jumătate
a anului 2008, iar tranzacţiile de la începutul lui 2009 au avut loc la preţuri cu 30% mai mici decât
în anul precedent.

"Scăderea preţurilor la nivel naţional a încetinit pe parcursul anului 2009 şi au tins să se

stabilizeze în 2010, astfel că acestea au ajuns cu 75% sub cele din 2005", se arată în analiza
EFG.

Astfel, la sfârşitul ultimului trimestru din 2010, preţurile din Bucureşti se situau în jurul a 79.000 de
euro, iar în România, media era de 47.000 de euro.

"Pe ansamblu, ultimele niveluri ale preţurilor arată o stabilizare la nivelul înregistrat la sfârşitul
anului 2006", menţionează sursa citată.

Bancpost, membră şi ea a Eurobank EFG, este primul beneficiar al indicilor lansaţi de divizia
imobiliară a grupului financiar elen.

"În România nu există indici imobiliari credibili şi era greu să facem o evaluare corectă a
garanţiilor astfel încât să vedem care este nivelul provizioanelor. În portofoliul Bancpost câteva
mii de garanţii de tip rezidenţial şi a căror reevaluare se va face mult mai uşor dacă avem un
indice corect", a declarat, în conferinţa de presă, Mihai Bogza, preşedintele Consiliului de
Administraţie al Bancpost.

El a menţionat că un indice ajută băncile atât în reevaluarea garanţiilor, având în vedere

scăderea preţurilor de pe piaţa imobiliară, cu costuri mai mici, cât şi în acordarea de noi credite,
pentru că pot să evalueze proprietăţile la valori apropiate de realitate.
 

"Băncile nu au dat credite şi din cauza unei pieţe moarte, pentru că era foarte greu să-ţi dai
seama care era valoarea de piaţă a produsului pe care urma să fie finanţat. Existenţa acestui
indice va ajuta piaţa. În plus are şi avantaje indirecte, respectiv va apărea transparenţa pe piaţă.
În ultimii ani numărul tranzacţiilor au scăzut foarte mult şi pentru că nu s-a întâlnit cererea cu
oferta. Vânzătorii nu voiau să vândă pentru că nu ştiau care este preţul corect şi se temeau că se
vor păcăli, iar cumpărătorii, cu bani, din cauza aceleiaşi netransparenţe a pieţei, nu cumpărau
pentru că de asemenea, le era frică să nu fie păcăliţi", a spus Bogza.

În opinia sa, apariţia unui astfel de indice, care este determinat având la bază o metodă ştiinţifică,
va duce la creşterea numărului de tranzacţii.

Bancpost a aplicat deja acest indice pentru reevaluarea garanţiilor din portofoliu.

"Bancpost are pe reevaluare 15.000 de garanţii în portofoliu. Nivelul de provizionare nu a fost

afectat în urma aplicării indicelui, pentru că noi am finanţat circa 70% din valoarea respectivului
activ, astfel că o devalorizare sub 30% nu ne-a afectat. În plus, o mare parte din credite au fost
rambursate. Nu a trebuit să constituim valori mari ale provizioanelor ca urmare a aplicării
indicelui", a explicat Bogza.

EFG a realizat indici trimestriali şi anuali pentru piaţa din România pe parcursul ultimilor şase ani.
Au fost calculate în total 21 de serii de indici pentru 8 diviziuni ale ţării, 11 oraşe principale, 2
segmente ale Capitalei şi un număr de valori agregate generale, folosind metoda "hedonică".

"Aceşti indici ne vor ajuta foarte mult să înţelegem mai profund situaţia actuală a pieţei imobiliare
şi să monitorizăm mai bine fluctuaţiile preţurilor. Când indicele este aplicat unui grup de active, el
permite obţinerea imediată de rezultate şi înţelegerea fluctuaţiei valorilor", a declarat Dimitris
Andritsos, director executuiv al Eurobank EFG Property Services.

EFG Eurobank Property Services România are o reţea de experţi in-house în birourile din
Bucureşti precum şi la EFG Eurobank Ergasias Property Services din Atena în scopul dezvoltării
acestor indici pentru România. Baza de date iniţială, constând din câteva mii de măsurători, a fost
realizată prin analiza garanţiilor din portofoliul Bancpost, având la bază o varietate largă de
caracteristici calitative ale proprietăţilor.

INDICELE IMOBILIAR 2011. PRETURI SI EVOLUTII

Posted by Institute of International Relations and Economic Cooperation

on January 10, 2011 at 6:11 AM

Preturi case. Preturi terenuri. Indici si evolutii imobiliare in 2011.

Luni 10 ianuarie a avut loc sub egida Institutului de Relatii Internationale si Cooperare
Economica conferinta : Evolutii imobiliare in 2011. Scaderea pietei imobiliare: pana unde
, pana cand ? Conferinta a unit economisti, experti imobiliari, firme de brokeraj imobiliar
si fonduri de investitii imobiliare din strainatate.

2010: cadere record pe piata imobiliara.

Dezabaterea a inceput cu analiza scaderii record a pietei imobiliare din Romania, ce a
cunoscut o reducere de peste 45% in preturi in anul trecut. Prabusirea de valoare de la
1.200/1.300 de euro pe metro patrat la 800-650 de euro nu reprezinta decat o parte
vizibila a aisbergului ce a lovit piata imobiliara romaneasca. Alte cifre facute publice au
aratat noi dimensiuni ale prabusirii: proiecte imobiliare inghetate in valoare de 1 miliard
de euro, numarul falimentelor in lumea developerilor ( constructorilor ) a depasit 50%,
retrageri de pe piata romaneasca a peste 1,5 miliarde de euro ce ar fi trebuit investite in
imobiliare. Tabloul sumbru nu este insa unic, preturile proprietatilor au cunoscut scaderi
asemanatoare in Bulgaria, Serbia, Albania si Grecia care cu 50% conduc in topul scaderii
valorilor imobiliare, Ungaria , Cehia si Slovacia au cunoscut reduceri cu 30% a valorii
fondului imobiliar. Cu 45% Romania ocupa un neconfortabil loc 4 in regiune in topul
prabusirilor de valori imobiliare.

2011: scadere de 50% a preturilor.

Evolutia pietei imobiliare in 2011 va fi negativa , a fost opinia unanima a expertilor, cu o

scadere medie de 50% ajungandu-se la o valoare de 350-400 de euro pe metru patrat
construit la finele anului. Ratiunile reducerilor continue sunt nenumarate. Astfel in 2011
vor aparea pe piata peste 50.000 de apartamente ce vor fi confiscate de banci ca urmare a
dificultatilor financiare ale proprietarilor.

Bancile au anuntat ca vor vinde garsonierele centrale cu preturi intre 20-30.000 de euro,
apartamentele cu 2 camere cu 40.000 d eeuro si cele de trei camere cu 50.000 de euro ,
vilele peste 100 de metri patrati cu 100.000 de euro, cu conditia sa fie in zone centrale- si
cu 50-60.000 de euro in zone perferice. Preturile terenurilor in Bucuresti, dupa ce au
cunoscut deja o scadere cu60% in 2010 ,vor scadea din nou cu inca 50%, la sub 100 de
euro pe metru patrat in centrul Bucurestiului. Alte fenomene negative enumerate in
timpul conferintei sunt: reducerea veniturilor populatiei in 2011 cu 25% , ceea ce va
reduce corespunzator numarul celor ce pot accesa credite si pot face investitii imobiliare
la sub 50.000 de oameni ( fata de 1 milion de romani ce actionau pe piata imobiliara
inainte de criza). Sistemul bancar este gripat si nu poate acorda credite fara o dobanda
reala de 20% ceea ce face costul creditelor imobiliare de nesustinut. Se poate aprecia ca
cine acceseaza un credit imobiliar in aceasta perioada are 90% sanse sa intre in faliment
si sa isi piarda proprietatile.

Piata imobiliara este asediata de supraoferta.

Prabusirea imobiliara va continua si se va accentua si datorita aparitiei pe piata
imobiliara, ca urmare a falimentelor individuale si de firma, a peste 10.000 de hectare de
terenuri construibile, intravilane, ce vor prabusi preturile terenurilor suplimentar. In plus
un fond imobiliar de peste 6.500-7.000 de vile, in zone precum Pipera, Baneasa,
Damaroaia care se vor vinde pe piata cu preturi sub 80.000 de euro vor impinge si fosta
piata de lux a imobiliarelor in prabusire. Acestea sunt cifre conservatoare , cuprinzand
date de proprietati pe care le avem deja in procese de executare judiciara si confiscare si
scoatere pe piata imobiliara cu preturi deja fixate , anunta Lo Petersen, reprezentantul
unui consortiu bancar activand pe piata romaneasca. Pe langa aceste proprietati altele se
vor adauga in acest an pe fondul scaderii continue a economiei romanesti a subliniat
acelasi oficial.

Economistul sef, Mihail Racaceanu a aratat si el ca prabusirea pietei imobiliare este strict
legata de climatul toxic al economiei romanesti. Un calcul simplu arata ca piata
imobiliara este strict conecata de evolutia salariului mediu pe economie, a aratat
economistul sef. Pretul unui metru patrat construibil , in zonele centrale nu poate depasi
de doua ori valoarea salariului mediu pe economie. Cum in Romania salariul mediu este
de 250 de euro rezulta ca nicio casa nu se poate vinde cu un pret de peste 500 de euro pe
metru patrat, iar la finele anului cand salariul mediu se va reduce la sub 200 de euro si
pretul va trebui sa urmeze aceasta tendinta coborand sub 400 de euro , poate 350 de euro.
Cum preturile actuale sunt de cc. 700 de euro pe metru patrat, calculul scaderii preturilor
e usor de facut si matematica pura, reducere de minimum 50% a taiat rece orice discutie
economistul sef.

Piata vilelor : prabusire totala.

In 2011 cea mai afectata va fi piata vilelor , proprietarii acestora au rezistat inca in
speranta unei reveniri a pietei imobiliare, dar in acest an au intrat in colimatorul bancilor
care doresc sa execute prioritar aceste proprietati, deoarece piata este suprasaturata de
apartamente de bloc, in timp ce executate rapid si vandute la preturi de 100.000 de euro
vilele mai pot ajuta bancile sa isi recupereze din pierderi. Ca atare in acest an atacul
imobilar se va concentra pe acest sector. Zone precum Pipera, Baneasa, Tunari se mai pot
vinde inca cu preturi de peste 70.000 de euro , restul sunt zonelor precum sudul si estul
capitalei sunt nevandabile, piata fiind inchisa. Executarile silite vor reinviora piata vilelor
vandute la preturi sub 80.000 de euro au apreciat expertii prezenti la discutie.

Piata chriilor: sufocare totala.

Ultima veste proasta a fost data de reprezentantul unei agentii imobiliare ce a aratat ca
scaderea chiriilor si imposibilitatea de a mai gasii chiriasi solvabili a adus proprietarii
marilor vile in pragul falimentului. Inainte de criza un proprietar de vila castiga 5-7.000
de euro din chiria unei vile centrale ( Dorobanti, Romana , Aviatori) acum preturile au
scazut la sub 3.000 de euro pe luna si sub 2.000 de euro la jumatate anului 2011 pentru
aceleasi zone. Ori o casa veche necesita lucrari de intretinere de peste 2.000 de euro
lunar, deci s-a instaurat asfixia economica si in zonele ultracentrale ce fusesera imune la
efectele crizei. In lunile urmatoare ne asteptam la aparitia pe piata la niste preturi ce
amintesc de anii 1995 a marilor proprietati imobiliare din zonele centrale.

Criza se va opri in 2015/2016.

Singura veste buna a fost aceea ca vom asista la o stabilizare a pietei imobiliare in jurul
anilor 2016. Calculul e simplu, economia globala se va echilibra in 2013-2014, iar piata
romaneasca simte evolutiile internationale cu o intraziere de 2-3 ani, deci stabilizarea va
avea loc la preturi de 200 de euro metru patrat prin 2015. Trebuie sa intelegem o
evidenta, nimeni nu va cumpara in Romania proprietati cu 400 sau 500 de euro metru
patrat, cand va gasi acelasi lucru in Bulgaria sau Serbia sau Grecia la 200 de euro metru
patrat. Trebuie deci sa ne uitam la tendintele din jur, ca sa intelegem unde se indreapta
Romania, a concluzionat invitatul de onoare Lo Petersen

Ion Tiriac despre piata imobiliara in 2011 si 2012

Voteaza articol:

· 335 afisari

Preturile apartamentelor noi din Bucuresti au scazut in ultimii

trei ani pana 800-1.000 euro/mp, nivel la care nu se vor mai intoarce nicioadata,
spune miliardarul Ion Tiriac, care a investit circa 400 de milioane de euro in
imobiliare.
“Avem 300-400 de milioane de euro investiti in imobiliare. De doi-trei ani, romanii vad
ca scad preturile. Un metru patrat de imobil nou se vinde in Bucuresti cu 800-1.000 euro.
Niciodata pretul asta nu o sa mai vina inapoi atat de scazut. Si totusi lumea nu cumpara.
Oamenii asteapta sa vada unde se duc preturile”, a declarat omul de afaceri Ion Tiriac, in
cadrul emisiunii “Dupa 20 de ani”, difuzata de Pro TV.

Casele si apartamentele s-au ieftinit cu aproape 10% de la inceputul anului 2009 si pana
in trimestrul trei al anului trecut, cea mai accentuata scadere a preturilor de tranzactionare
fiind inregistrata la casele din mediul urban, potrivit datelor publicate  recent de Institutul
National de Statistica (INS).

Pe de alta parte, compania de evaluare Darian estimeaza ca, la nivel national, preturile
locuintelor au scazut cu pana la 18,5% anul trecut. In 2010, preturile apartamentelor
vechi din tara au scazut cu 10% la nivel national, pana la 774 euro/mp, in timp ce pe
segmentul locuintelor noi, preturile au coborat cu 9,5% anul trecut, pana la 846 euro/mp,
potrivit companiei Darian.

SURSA: http://www.wall-street.ro

Vezi AICI toata emisiunea “Dupa 20 de ani” transmisa pe PRO TV cu invitat Ion
Tiriac

http://stirileprotv.ro/stiri/dupa_20_de_ani/ion-tiriac-despre-criza-economica-si-
constructia-de-autostrazi.html

Ion Tiriac: Vanzarile de

apartamente isi vor reveni cu siguranta in 2012!
Piata imobiliara isi va reveni cu siguranta in 2012, cand vanzarile de apartamente
normale “isi vor da drumul”, a declarat intr-un interviu acordat incont.ro si ProTV
miliardarul Ion Tiriac, cu afaceri in imobiliare, auto si servicii financiare.
Omul de afaceri spune ca are un complex imobiliar construit la un nivel “foarte inalt”,
“mai inalt decat tot ce exista in Sud-Estul Europei” si ca anticipeaza ca vanzarile in acest
caz, dupa toate calculele facute, arata ca nu se vor misca absolut deloc pana in 2014.

“La treburi normale, ca apartamentele facute ca lumea, si noi lucram cu nemtii, in 2012,
isi vor da drumul”, a punctat omul de afaceri intr-un interviu acordat incont.ro si ProTV.

El spune ca are si acum la vanzare apartamente, dar de abia in 2012 va deveni si

avantajos sa vanda.

Omul de afaceri anticipeaza ca anul viitor, practic, ar urma sa nu mai constate ca a

pierdut doi ani ca sa construiasca imobile si sa scoata fix cat a investit.

De altfel, Ion Tiriac crede ca preturile din domeniul imobiliar au coborat foarte mult si de
acum inainte ele nu ar trebui decat sa urce.

“Dupa parerea mea, imobiliarul isi va reveni pentru ca in momentul in care romanul care
are nevoie de 2 milioane de apartamente in tara asta isi va da seama ca nu mai prinde
trenul daca nu il ia acum, isi va reveni cu treaba asta….cu singura conditie : ca bancile sa
joace,” a explicat Tiriac.

Mai mult, Ion Tiriac a afirmat la emisiunea “Dupa 20 de ani”, difuzata duminica la Pro
TV, ca pretul pe metru patrat al unui apartament nou in Capitala se situeaza in prezent
intre 800 si 1.000 euro.

“Niciodata pretul asta n-o sa mai vina inapoi, atat de scazut. Si totusi lumea nu cumpara.
Banca, cel putin unde sunt si eu partener, spune: domnule, avem bani oricand, sa vina
oricine, maine ii dau banii sa-si cumpere”, a spus omul de afaceri.

“Daca bancile nu investesc banii pe care-i dai dumneata sa-i tina in banca, inseamna ca
pierd, si eu n-am vazut inca o banca care sa piarda”, a adaugat el.

Referindu-se la preturile din Romania, omul de afaceri a afirmat ca nu a auzit “nici in

Paris, nici in Madrid, nici in Barcelona, nici in Roma, niciunde”, sa se vanda un metru
patrat de apartament sub 1.000 de euro.

Cum ii merg afacerile

Miliardarul roman a mai aratat ca afacerile sale au fost lovite destul de puternic de criza
si a trebuit sa investeasca sute de milioane de euro in leasing, imobiliare, automobile.

“Am pus sute de milioane de euro inapoi in business… in leasing, imobiliare, automobile
si asa mai departe”, a explicat Ion Tiriac.

El a adaugat ca va face intr-adevar bani atunci cand isi va vinde afacerile din Romania si
ca pana acum a facut doar bani din sport.
“Eu o sa fac extraordinar de multi bani in Romania cand voi vinde, deocamdata nu am
vandut nimic”, a punctat Tiriac.

Potrivit omului de afaceri, criza i-a favorizat pe cei care aveau “cash” si care au putut
face si speculatii.

Ce crede despre noul Cod al Muncii

In ceea ce priveste noul Cod la Muncii, pe care Guvernul intentioneaza sa-si asume
raspunderea pe 8 martie, miliardarul care are cativa mii de angajati a sustinut ca acesta
“nu a fost o treaba ideala inca de la inceput”.

Ion Tiriac crede ca angajatul este favorizat, pentru ca are voie sa faca absolut tot ce vrea
si ca Romania ar avea nevoie de un Cod al Muncii flexibil, de “un sistem care sa apere si
angajatul si angajatorul”.

In opinia sa, autoritatile ar fi trebuit sa faca lobby sau “trafic de influenta” ca sa

influenteze sindicatele.

Omul de afaceri crede ca acum angajatorului risca sa ii fie frica sa mai angajeze.

O piedica in buna derulare a afacerilor sale a fost, potrivit spuselor lui Ion Tiriac,
imbolnavirile angajatilor pentru cate sapte zile.

“Nu vine angajatul o saptamana ca a fost bolnav, apoi, nu vine trei zile ca trei zile are
dreptul, apoi vine o ora si apoi are treaba si daca vrei sa-l dai afara trebui sa calculezi
foarte atent cate salarii ai sa-i dai”, a explicat Tiriac.

Piaţa imobiliară îşi va

reveni în 2012
Piaţa imobiliară îşi va reveni cu siguranţă în 2012, când vânzările de apartamente
normale “îşi vor da drumul”, notează incont.ro. Declaraţia îi aparţine omului de
afaceri Ion Ţiriac care mai apreciază că preţul pe metru pătrat al unui apartament
nou în Capitală se situează în prezent între 800 şi 1.000 euro.

„Niciodată preţul ăsta n-o să mai vină înapoi, atât de scăzut. Şi totuşi lumea nu cumpără.
Banca, cel puţin unde sunt şi eu partener, spune: domnule, avem bani oricând, să vină
oricine, mâine îi dau banii să-şi cumpere” , a spus omul de afaceri.

El a apreciat că sectorul imobiliar îşi va reveni pentru că românii îşi vor da seama “că nu
mai prind trenul”, iar în România există un deficit de două milioane de apartamente.

“După părerea mea, imobiliarul îşi va reveni pentru ca în momentul în care românul care
are nevoie de 2 milioane de apartamente în ţara asta îşi va da seama că nu mai prinde
trenul dacă nu îl ia acum, îşi va reveni cu treaba asta….cu o singură condiţie: ca băncile
să joace. Dacă băncile nu investesc banii pe care-i dai dumneata să-i ţină în bancă,
înseamnă că pierd, şi eu n-am văzut încă o instituţie financiară care să piardă,” a explicat
Ţiriac.

Referindu-se la preţurile din România, omul de afaceri a afirmat că nu a auzit “nici în

Paris, nici în Madrid, nici în Barcelona, nici în Roma, niciunde”, să se vândă un metru
pătrat de apartament sub 1.000 de euro.

Ion Ţiriac spune că are un complex imobiliar construit la un nivel “mai înalt decât tot ce
există în Sud-Estul Europei” şi anticipează că vânzările în acest caz nu se vor mişca
absolut deloc până în 2014.

SURSA: http://media.imopedia.ro
IMOBILIARE
 Home
 Analize
 Imobiliare

NWL
RSS

Se dezgheata piata imobiliara in 2011? Data

publicarii:14 februarie 2011   |  Autor: Ioana Mihai
Stiri din categorie
Club BM: Despre 2010, cu bune si rele
Club BM: Cine mai economiseste?
Promotie cu moderatie
Mugur Dogariu, CEO PayPoint: Cine nu se diferentiaza pierde (VIDEO)
Andrei Gosu, Ascendis: Supravietuirea nu inseamna performanta (VIDEO)
vezi toate
  2

Nici scaderi spectaculoase, nici cresteri sensibile. Liniar este cuvantul de ordine pentru
evolutia preturilor la case, apartamente si terenuri deopotriva pentru acest an. Dupa doi
ani de letargie, 2011 va fi momentul in care vanzatorii si cumparatorii ar putea bate
palma.

Nu mai e demult un secret pentru nimeni ca numarul celor care nu-si mai pot plati ratele
la banca este tot mai mare. Pentru aproape o treime (31,5%) din creditele in derulare la
finalul anului trecut intarzierele de plata a ratelor erau mai mari de 30 de zile, potrivit
datelor publicate de Banca Nationala a Romaniei. Ponderea creditelor "cu probleme" a
crescut spectaculos, fata de 2009, fiind mai mare cu opt puncte procentuale. |n aceste
conditii, este de asteptat ca executarile silite sa nu mai intarzie prea mult, desi o asemenea
decizie echivaleaza, pentru o banca, cu un esec. Masura are, in plus, un dezavantaj major,
de cele mai multe ori: din valoarea datoriei poate fi recuperata doar o parte, puncteaza
Adrian Crivii, presedintele Darian, cea mai mare firma independenta de evaluare de pe
piata locala. Firma detine, potrivit propriilor estimari, o cota de piata de 10%,
inregistrand anul trecut o cifra de afaceri de peste 11 milioane de lei, in crestere fata de
2009 (10 milioane de lei). |n afara de executarea silita, "care este in sine o tragedie atat
pentru cel imprumutat, care ramane fara casa, cat si pentru banca, care marcheaza
pierdere", institutiile financiare mai au insa o varianta.
Bancherii pot alege sa negocieze cu creditatii si sa stabileasca un alt nivel al
imprumutului, care sa fie suportabil pentru client. Crivii da un exemplu clar: daca pentru
un credit, contractat in 2007-2008, de 80.000 de euro ratele nu mai sunt platite, banca
poate alege sa incaseze, spre exemplu, 50.000 de euro din scoaterea la mezat a
apartamentului care sta garantie la credit. Sau bancherii ar putea sa reduca nivelul datoriei
pana la 65.000 de euro, structurand rambursarile in asa fel incat sa recupereze acesti bani.

Desi povestea rau platnicilor nu este de data recenta, pana in prezent nu a avut loc un val
de executari silite, bancile preferand sa astepte. Crivii crede insa ca 2011 este momentul
in care va trebui sa ia o decizie. "Bancile au evitat sa faca vanzari masive pentru ca nu
avea cine sa cumpere proprietatile, fie apartamente sau terenuri", spune Crivii. Din
moment ce larghetea cu care institutiile financiare ofereau bani nu mai este acum decat o
amintire, banii nu mai sunt la indemana nici pentru consum si cu atat mai putin pentru
achizitia de proprietati.

Din 2010 a ramas un plafon neutilizat de garantii de peste 300 de milioane de euro, bani
ce vor putea fi folositi pentru programul Prima Casa in 2011. Anul trecut au fost semnate
16.500 de contracte prin programul guvernamental, in valoare de aproximativ 646
milioane de euro. Dintre cei care au luat credite prin Prima Casa au fost executate, pana
in prezent, doar cinci garantii, bancile fiind despagubite de Fondul de Garantare cu
250.000 de euro, conform informatiilor Darian.

Pe parcursul anului trecut, preturile de vanzare ale proprietatilor, fie apartamente vechi
sau noi ori terenuri dedicate dezvoltarilor imobiliare, nu au putut decat sa se inscrie pe o
panta descendenta. Ideea este sustinuta de Darian, pe baza tranzactiilor din piata
rezidentiala din 2010 si care face comparatie cu valorile inregistrate in 2009 si 2008. La
ce preturi au ajuns apartamentele la finalul anului trecut? Daca la inceputul anului 2008
pretentiile financiare ridicate de vanzatori pareau adesea ireale, "criza a avut si un efect
pozitiv, prin aducerea preturilor la valori mai <pamantesti>, mai apropiate de realitate",
spune Crivii. |n cazul apartamentelor vechi, pretul mediu pe metru patrat a ajuns la 774 de
euro, iar in cazul locuintelor noi media ajunge la 846 euro pe metru patrat. Aceste valori
reprezinta insa medii la nivel national, iar pretul este puternic influentat de valorile mici
ale tranzactiilor din provincie. De exemplu, in Bucuresti preturile medii ale
apartamentelor vechi au ajuns anul trecut la 1.089 euro/mp, mai mari cu aproape 300 de
euro/mp fata de media nationala. La Ramnicu Valcea insa locuintele vechi au ajuns anul
trecut la valori de circa 700 euro/mp.

"Este posibil ca diminuarea preturilor sa continue, dar pana la finalul anului se va atinge
un minim", estimeaza Adrian Popa, expert evaluator senior in cadrul Darian. Minusurile
marcate de tranzactiile din 2010 fata de nivelurile inregistrate in anii anteriori sunt insa
pertinente, de vreme ce "romanii nu au o experienta a unei crize imobiliare", explica
Crivii. Motiv pentru care, in urma cu 3-4 ani, valoarea proprietatilor era umflata in mod
artificial, iar cererea se intalnea cu oferta doar pentru ca previziunile erau mult prea
optimiste. |n prezent preturile apartamentelor vechi s-au redus, in unele orase, dramatic. |n
Bucuresti, de pilda, au pierdut peste jumatate din valoare (55,2%) fata de nivelul din
2008. La polul opus se plaseaza Targoviste, diminuarea pretului de vanzare fiind aici de
numai 18 procente in 2010 fata de 2008.

Chiar daca aceste scaderi au darul de a-i bucura pe cei care cauta acum sa cumpere o
locuinta, vanzarile s-au redus considerabil fata de perioada de glorie a domeniului
imobiliar. Daca in 2007 valoarea totala a tranzactiilor imobiliare era de aproximativ 2
miliarde de euro, in 2010 suma vanzarilor s-a redus de peste patru ori, ajungand la 450 de
milioane de euro.

Oficialii Darian se asteapta ca scaderea preturilor sa se opreasca spre jumatatea anului,

urmand ca in a doua parte, cel mai probabil, sa nu se inregistreze schimbari - nici in plus
si nici in minus. Dar cum in ultimii ani nu au fost incepute noi proiecte de locuinte, ar fi
de asteptat ca la un moment dat "sa se resimta o lipsa a ofertei, care ar pune o presiune pe
cumparatori", explica Crivii, adaugand ca acest mecanism ar putea impulsiona numarul
de tranzactii.

|n plus, executarile silite pentru rau platnici vor continua si in acest an, dar nivelul la care
se fac, de regula, astfel de vanzari nu este reprezentativ pentru piata, fiind mai mici decat
in mod normal.
Cum piata imobiliara a fost unul dintre principalele motoare ale cresterii economice din
trecut, relansarea ei ar putea produce efecte benefice in lant. |nsa vestile bune in aceasta
zona nu vor veni inainte de revenirea economiei in ansamblu, ba chiar vor avea o
intarziere de patru pana la sase luni.

Piaţă. Previziuni privind domeniul imobiliar în 2011

Măsuri speciale în piaţa imobiliară din
2011
19 Ianuarie 2011

Compania Green City Construct, dezvoltatorul primei faze a Green City, a propus și i s-a aprobat o procedură de
reorganizare judiciară care va ajuta să menţină preţurile celor 356 ...
 E-MAIL       PRINT       RSS        SHARE
         MĂRIME TEXT
de CRISTINA TAMAS
1188 VIZUALIZARI | COMENTARII   0

Într-un domeniu atât de strâns legat de macroeconomie, cum este cel al imobiliarelor, planurile de
afaceri sunt greu de făcut. Toată lumea lucrează cu mai multe planuri de rezervă şi îşi calculează
cifra de afaceri luând în calcul cel mai grav caz cu putinţă. Şi totuşi, puţini sunt cei care cred că
lucrurile ar putea să degenereze până acolo unde ar fi nevoie de aplicarea celor mai pesimiste
planuri.

Dacă investitorii noi nu mai găsesc România drept cel mai bun loc în care să îşi plaseze banii,
investitorii vechi, care au deja afaceri aici, au găsit o cale de a face faţă crizei, nu au de gând să
se retragă.

„Planul nostru pentru 2011 este creşterea stocului de locuinţe. Suntem deja în căutare de
proiecte vandabile, am anunţat şi bugetul de achiziţii: 45 milioane de euro. Avem şi discuţii cu
potenţiali clienţi, deci nu avem nici pe departe o viziune fatalistă asupra anului acesta. Vremurile
dificile se traduc, pentru cei care ştiu să facă afaceri, în strategii mai complexe pe toate planurile:
vânzări, marketing, promovare. De asemenea, vitală e înţelegerea psihologiei clientului în
această perioadă. Dacă îi oferi un lucru de care are nevoie la un preţ care îl avantajează, atunci
nu va ezita să cumpere", susţine ¬Nimrod Zvik, director de marketing Be Igloo.

Totuşi, faptul că investitorii noi nu mai intră pe piaţă, fie chiar şi cei mici, afectează o nişă
importantă: imobiliarele de lux.

„Cei mai importanţi clienţi pe segmentul de lux au fost întotdeauna investitorii. Ei sunt, în condiţii
normale, cei care au şi apetitul pentru achiziţii importante. Dar în acest moment, ei au dispărut cu
desăvârşire. Aşa că proprietăţile de peste câteva milioane de euro îşi aşteaptă clienţii cu lunile.
Deci pentru 2011, noi ne-am înarmat cu multă răbdare şi cu speranţa că vor exista semnale care
să aducă investiţii la noi în ţară", este de părere Ştefan Niţă, Luxury Internaţional.

Reprezentanţii Green City înţeleg că problema cea mai mare a momentului este finanţarea şi
încearcă să ofere clienţilor cele mai bune preţuri prin măsuri de reorganizare a afacerii.

„Încercăm să îi protejăm în mod special pe primii noştri clienţi, care au cumpărat case înainte să
se înăsprească vremurile şi care acum nu mai fac faţă cheltuielilor. Pentru ei, dar şi pentru viitorii
clienţi, implementăm un plan de restructurare a afacerii", ne-a declarat Alexandru Petrescu,
director vânzări Green City.

Agenţiile imobiliare sunt de părere că şi în 2011 se vor vinde cel mai bine apartamentele cu
suprafeţe mici, care au deci şi preţul mai mic. De asemenea, avantajaţi vor fi proprietarii care
reuşesc să înţeleagă faptul că trebuie să ceară un preţ corect, adaptat pieţei, dacă vor să îşi
vândă locuinţa.

„Încă există proprietari care se joacă cu preţurile. O categorie este reprezentată de cei care
aruncă apartamentul pe piaţă cu un preţ mare şi scad treptat, când văd că nu îi sună nimeni. O
altă categorie este reprezentată de proprietarii care din contră, scot la vânzare cu preţuri foarte
mici, poate chiar nejustificat de mici, şi când văd că apartamentul e căutat, cresc preţul. Deci anul
2011, va fi ca şi anul 2010, un an de lămurit clienţii, fie ei proprietari sau cumpărători, de faptul că
şi în criză există o valoare reală a locuinţelor, iar un preţ dus departe de această valoare nu are
cum să fie constructiv", afirmă Andrei Rusu, director Vission House.

Ce aduce 2011 pe piata imobiliara?

2 Februarie 2011
Twitter Yahoo Tipareste Salveaza
Share 
2 comentarii pe articolul "Ce aduce 2011 pe piata imobiliara?" »
Joseph Stiglitz: O noua moneda
Joseph Stiglitz, laureat Nobel pentru economie, spune este nevoie de o noua moneda de referinta la nivel global.

Gheorghe Ialomitianu despre TVA

Guvernul nu este in masura sa reduca TVA-ul pentru ca ne asigura cea mai mare parte a finantarii cheltuielilor...

FMI: D. Strauss-Kahn, despre...

Seful FMI: Somajul si inechitatea pot submina realizarile economiei de piata, generand instabilitate.

FMI: Stabilitatea financiara (II)

Jose Vinals, consilier FMI: Trebuie tratate cauzele problemelor din sistemul financiar, nu simptomele acestora.
FMI: Stabilitatea financiara (I)
Jose Vinals, FMI: Provocarile economiilor emergente, conform Raportului FMI privind stabilitatea financiara.

Boc, despre inghetarea pretului...

Premierul Emil Boc a solicitat o analiza privind posibilitatea inghetarii preturilor la carburanti.

Investitorii chinezi, invitati...

Boc reia invitatia adresata investitorilor chinezi de a veni in Romania sa construiasca autostrazi si hidrocentrale

Efectul Trilogiei Milennium

Trilogia Milennium, mina de aur pentru capitala Suediei: venituri din marketing si turism, noi locuri de munca...

Inghetarea pretului carburantilor

Bogdan Chiritoiu, presedintele Consiliului Concurentei, sustine ca Guvernul poate ingheta pretul carburantilor...

FMI: Raport World Economic Outlook

FMI estimeaza ca in 2011 si 2012 cresterea economica la nivel mondial va fi de 4.5%. Pentru tarile emergente...
Iti place acest articol?
Pentru a primi zilnic cele mai interesante articole introdu adresa de email:
Trimite

Nimic nou pe piata imobiliara. Preturile tot scad. Toata lumea se asteapta ca 2011 sa fie
anul in care economia iese din recesiune, iar piata imobiliara isi revine la normal, dupa
trei ani de cadere continua.

Invata Germana Acasa! Diplome Recunoscute in U.E.

Ca in fiecare an, luna ianuarie este caracterizata de incertitudine, mai ales pe segmentul
de piata dominat de programul Prima Casa.

Dupa relansarea programului si plafonarea fondurilor la doar 200 de milioane de Euro,

este posibil ca pentru apartamentele de 2 camere sa avem o presiune accentuata din partea
celor care se vor grabi sa acceseze programul, iar preturile sa cunoasca o usoara crestere.

Conform ultimului raport de monitorizare imobiliara realizat de anunturiparticulari.ro

pentru luna ianuarie 2011, se observa cum preturile solicitate de proprietari continua sa
scada, asa cum fac de aproape trei ani.
 Evolutia preturilor
In luna ianuarie o garsoniera a fost cotata la pretul mediu de 37.411 Euro, cu 3% mai
scazut decat in luna precedenta. Fata de aceeasi perioada a anului trecut se observa o
scadere a pretului mediu solicitat de proprietari de 12%.

Apartamentele cu 2 camere se regasesc pe piata cu un pret constant. In luna decembrie

2010 un apartament cu 2 camere era scos pe piata la pretul mediu de 60.174 Euro, iar in
ianuarie 2011 la 60.026 Euro. Fata de aceeasi perioada a anului trecut, scaderea este de
13 procente.

Pretul mediu al apartamentelor de 3 camere a fost cotat la valoarea de 82.019 Euro, cu

2% sub pretul din luna decembrie. Raportat la ianuarie 2010, pretul este mai mic cu 15%.

Pretul solicitat pentru apartamentele cu 4 camere se invarte in jurul valorii de 99.000

Euro. Fata de anul trecut, acelasi apartament, este mai ieftin cu 20% in medie.

Variatia numarului de oferteNumar apartamente scoase pe piata

Conform anunturiparticulari.ro, numarul ofertelor aparute pe piata in luna ianuarie este in

usoara crestere fata de luna ianuarie a anului precedent.

PIATA IMOBILIARA: DEFINITII SI CONCEPTE DE BAZA

Piata imobiliara reprezinta totalitatea tranzactiilor care implica drepturi de proprietate sau de folosinta asupra
terenurilor si cladirilor. Tranzactia imobiliara inseamna transferul permanent sau temporar al unui drept de la o
parte la cealalta in schimbul unei recompense care, de obicei, este o suma de bani.
Ca pe orice piata, pretul de tranzactie este stabilit, in primul rand, de interactiunea dintre cerere si oferta. Pentru a
putea intelege mai exact modul in care interactioneaza aceste forte de piata, trebuie prezentate mai intai
caracteristicile speciale care diferentiaza piata imobiliara de celelate piete.

Datorita caracterului specific al bunurilor imobiliare, transferul proprietatii sau folosintei acestora nu implica si
transportul efectiv al bunului, iar fiecare cladire vanduta sau cumparata este diferita de celelalte prin pozitionare,
alcatuire, infrastructura aferenta etc. Faptul ca fiecare imobil este unic determina complexitatea foarte mare a
acestei piete si impartirea acesteia in functie de zone si de scopul in care va fi utilizat bunul respectiv. De asemenea,
eterogenitatea duce la cresterea substantiala a costurilor de cautare, creeaza distributia asimetrica a informatiilor si
restrictioneaza, in buna masura, substituibilitatea. Conform unei definitii generale, tranzactia financiara reprezinta
cumpararea, detinerea si vanzarea actiunilor, obligatiunilor, marfurilor, valutelor, bunurilor de colectie, bunurilor
imobiliare si produselor derivate.

Pietele pe care se tranzactioneaza aceste active au cinci roluri fundamentale distincte:

• Speculatia;
• Investitia pe termen lung;
• Investitia pe termen scurt;
• Hedging-ul (o strategie menita sa reduca riscul unei investitii prin tranzactionarea unor active cu evolutii corelate
negativ);
• Arbitrajul (reprezinta cumpararea si vanzarea simultana a unui singur activ la doua preturi diferite si in doua
piete diferite, rezultand in obtinerea unor profituri fara risc);

Dintre acestea, pe piata imobiliara pot fi intalnite preponderent primele trei tipuri de operatiuni. Pe langa
elementele investitionale/speculative ale pietei imobiliare, terenurile si cladirile prezinta si caracteristicile unui
bun de consum. Mai precis, exista trei tipuri de motivatii comune care stau la baza vanzarilor sau cumpararilor de
imobile in Valea Prahovei:

• Dorinta de a detine un spatiu de locuit sau de vacanta; • Dorinta de a obtine profit; • Dorinta de a obtine un venit
fix in urma inchirierii imobilului;

Toate cele trei motivatii sunt legitime, iar analiza de fata nu isi propune sa conteste sau sa influenteze in vreun fel
raportul dintre cererea si oferta de pe piata imobiliara din Valea Prahovei, indiferent de caracterul de consum,
speculativ sau investitional preponderent.

Cele mai comentate 5 articole

 Protest 25
 IMOHOUSE - imobiliare sau lenjerie de corp? 18
 Realitatea TV pe intelesul tuturor 13
 Pitbull liberal 13
 Teo Trei Trandafiri 12

Top 10 Comentatori
 J Mihai (46)
 nora damian (41)
 ZaffCat (36)
 Turnofftheglory (26)
 Adina (25)
  Theophyle (20)
 Imob (18)
 neuronos (17)
 Baricada (13)
 Galeata cu pixeli (13)

Etichete

Adevar Afaceri Animale de casa atitudine Balonul imobiliar Banca Bani Blog
Business comunism concurs Criza imobiliara De evitat Dezvoltare
personala Distributism dragoste Dreptate Echilibru educatie financiara Eminescu

Fiscalitate Glume Identitate Imobiliare Timisoara Impozitul forfetar

InfoDivers Leadership libertate mansarda Mentor Nimicuri zilnice Parerea mea

politica Presa prima casa Resident Construct SEO Sistem Site-ul imobiliar Solutii
Succes Timp Transparenta UNAI Viata
NetworkedBlogs

Follow this blog

Special

Imobiliare la cheremul statului

Anul imobiliar 2010 a fost impartit in trei etape distincte:

- 01.01. – 15.02.2010 – perioada de sincopa a programului "Prima casa 1" cand,

expirand perioada de functionare a acestui program, acesta a fost inghetat pana la noi
negocieri si reglementari din partea Guvernului Boc;

- 15.02. – 01.07.2010 – perioada aflata sub prevederile "Prima casa 2" in care s-au
efectuat tranzactii imobiliare consistente si care a indicat apetitul pentru cumpararea de
locuinte;
- 01.07. – 31.12.2010 – perioada caracterizata de reducerea veniturilor personalului
bugetar cu 25% si, practic, eliminarea acestui sector de cumparatori din piata din doua
motive:

        – noile venituri nu le-au permis incadrarea in conditiile accesarii unui credit pentru
o locuinta ;

        – asteptarea, pe acest fond, a scaderii preturilor dar si a revenirii veniturilor la

nivelul lui 01.07.2010 si accesarea ulterioara a unui credit in 2011.

Inceputul de an al lui 2011 arata ca lucrurile se repeta: guvernul nu a prelungit pogramul

"Prima casa" si pentru acest an si se asteapta fie o continuare, fie un program nou
"Prima casa 3" cu un plafon de 100000 de euro, asa cum au propus bancile. In niciun caz
nu s-a luat in calcul incetarea acestui program.

"Imobiliare la cheremul statului" scriam in titlul articolului si asta destul de argumentat

pentru cei care functioneaza in piata imobiliara si stiu cat de reactiva si emotiva este
aceasta. Pentru cei care nu o inteleg, asa cum spuneam si in interventia de ieri de la
TVR, iata principalele argumente:

 dorinta expresa a lui Emil Boc de a se ocupa personal de acest program. El putea
fi trecut in responsabilitatea ministerului administratiei sau ministerului
dezvoltarii regionale. Poate si ministerul economiei putea sa se ocupe de acest
aspect tinand cont de relatia fireasca cu FNGIMM, garantul acestui program;
 sincopele de la inceputul anilor 2010 si 2011 arata o lipsa de preocupare fata de
acest program, prelungirea acestuia intr-o forma sau alta putandu-se face la
finalul de an, mai ales ca acum exista 300 de milioane de euro alocate pentru
"Prima casa" si neutilizate;
 reglementarea veniturilor prin legi sau ordonante de guvern a unui sector
important din forta activa a Romaniei produce miscari semnificative pe piata
imobiliara la nivelul cererii, cu efecte majore asupra numarului de tranzactii dar
si a cresterii sau scaderii pretului la imobile.

Iata cum, aratand rolul pe care statul roman si l-a asumat in functionarea pietei
imobiliare, coreland cu impresia pe care toti oamenii de afaceri la nivel  international o
au despre oamenii politici (cei mai prosti manageri, indiferent de stat), accentuand cu
parerea ca oamenii nostri politici au un grad mai mare de iresponsabilitate decat altii,
vom intelege poate o parte din haosul din sectorul imobiliar autohton si, pe aceste baze,
vom putea crea o imagine pentru ceea ce ne asteapta in 2011.

Precizare

In toata perioada desfasurarii crizei, m-am abtinut de la a da sfaturi sau a face predictii.
Ceea ce am scris sau voi scrie in aceste articole sunt parerile personale rezultate din
cunoasterea si actiunea pe o piata imobiliara specifica. Deoarece cei care au citit
articolul anterior au afirmat ca este unul mult prea tehnic, am  scris un articol in
DailyBusiness, iar acum doresc sa plusez cu unele precizari si concluzii privind criza in
Timisoara.

Pentru a realiza o imagine mai clara, asa cum scriam si pe DailyBusiness, am intocmit un
grafic, bazat pe urmatoarele date:
- evolutia preturilor pentru un apartament cu doua camere in Bucuresti, asa cum apare
pe site-ul indeximobiliar.blogspot.com;
- evolutia preturilor pentru Timisoara, la care am luat in calcul aceeasi tendinta din
Bucuresti la care am aplicat un coeficient de reducere al pretului cat mai aproape de
markerii alesi aleator;
- pentru indexul imobiliar real (Real Index) am luat in calcul salariul mediu net conform
Institutului de statistica, evolutia cursului valutar, un coeficient de suport al achizitiei si
un timp mediu pentru plata a unui apartament cu 2 camere.

Ce este Real Index

Este un indice care are la baza date certe care il determina, ca in urmatorul exemplu
calculat pentru luna martie 2009:
- salariul mediu net (Smn) lunar in luna martie 2009 este de 1402 lei (institutul national
de statistica);
- cursul BNR la 31.03.2009 a fost de 4,2348 lei pentru un euro;
- se accepta ca, pentru un apartament de 2 camere cu suprafata utila de 50mp, efortul
de achizitie este al unei familii (2 persoane), cu un procent de contributie de 65% din
salariul celor doi, pe o perioada de 8 ani (timpul statistic mediu de schimbare a unei
locuinte in Romania).

Deci, RI = 1402/4,2348  x  2  x  0,65  x  8  x  12 = 41.317 euro pentru luna martie 2009

Factori de depasire a crizei imobiliare in Timisoara

Asa cum reiese din graficul anexat, in cazul orasului Timisoara, dupa o crestere lenta,
preturile s-au apropiat destul de brusc de preturile indexului real. Daca aceasta tendinta
se mentine, preconizez ca este posibila convergenta celor doua in cel mult 2-3 luni, cu
unele variabile:
- evolutia salariului mediu net pe economie;
- evolutia cursului BNR leu – euro sa nu depaseasca valoarea de 4,3 lei pentru un euro
in anul 2009;
- reluarea creditarii si intrarea banilor depozitati la banci in economia reala si in
investitii;
- depasirea crizei sociale, prin responsabilizarea factorilor decizionali in a nu deveni
amplificatori de criza ci atenuatori. In acord cu aceasta idee trebuie spus ca principala
datorie a guvernului este sa atenueze criza si nu sa devina un factor de criza. Cel mai
prost exemplu este impozitul forfetar care a dus la inchiderea a peste 14000 de fireme
in Romania numai in luna aprilie, ceea ce reprezinta o crestere a somajului si a
persoanelor asistate social, deci un efort suplimentar la buget, efort ce nu poate fi
compensat prin noile taxe ce se vor absorbi de la cei ramasi in piata;
- depasirea factorilor psihologici atat in dreptul proprietarilor de imobile cat si a celor
care-si doresc unul. Adica lacomia si teama – a bancilor, populatiei, proprietarilor de
imobile, agentilor economici – , prima care a dus la umflarea balonului imobiliar, a doua
declansand criza actuala.

Concluzie

In ceea ce ma priveste, fara a avea pretentia emiterii unui adevar absolut, cred ca
suntem foarte aproape de pretul minim al imobilelor, semnalele din piata indicand
acest lucru, iar aparitia investitorilor pe piata indicand faptul ca exista imobile care pot fi
achizitionate la un pret profitabil, comparativ cu evolutia pietei chiriilor din Timisoara.
De aceea, sunt convins ca adevarata capcana este incremenirea in situatie, in frica de a
nu pierde, in contradictie cu cei care depasesc aceste stari si cauta oportunitati in
piata. Ele exista si dau dovada inceperii Depression Trap, adica a transferului
proprietatilor