Factorii de influenta asupra valorii de piata a imobilului

comercial si industrial 4 ore

Factorii de influenta asupra valorii de piata a imobilului comercial si industrial 4
ore
1. Factori externi ;
2. Factori interni ;
Determinarea factorilor de influenta asupra valorii bunului imobil reprezinta un
element de o mare insemnatate in activitatea de evaluare. Valoarea imobilului este
influentata de un numar mare de factori. Factorii principali care influenteaza asupra
marimii valorii bunului imobil pot fi clasificati in felul urmator: factori obiectivi si factori
subiectivi .
Factorii obiectivi sunt factorii generali care influenteaza marimea valorii de piata in
orice situatie, indiferent de opinii si vointe. Toti factorii obiectivi influenteaza reciproc unul
asupra celuilalt.
Factorii subiectivi reflecta vointa si comportamentul participantilor in procesul
vinzarii cumpararii, ei pot fi divizati in: factori psihologici, factori de risc, competenta,
atractivitatea, informarea.
O alta clasificare a factorului care influenteaza in mod direct valoarea bunului imobil
este urmatoarea :
1.factori externi ;
2.factori interni ;
Factorii externi sint factorii generali, clasificati in felul urmator:
A. Factorii juridici , administrativi si politici caracterizati prin:
1. Conditiile care sint asigurate de catre primarii, organele publice: existenta scolilor,
gradinitelor, trasportului public variat si a drumurilor durabile, accesibile prin imprejurimile
obiectului evaluarii .
2. Nivelul regularii de stat ( limitarile circulatiei imobiliare; stabilirea normativa a cotelor
de arenda, limitarea drepturilor de proprietate, legile cu privire la protectia mediului
ambiant, norme de constructii);
3. Politica statului indreptata spre a stimula folosirea pamintului si valorificarea
terenurilor (acordarea inlesnirilor fiscale la impozitarea proprietatii, investitiilor si
constructiilor; controlul asupra platilor de arenda, etc.);
La fel exista, o serie de acte normative care ajuta la stabilirea factorilor de influenta
asupra valorii bunurilor imobiliare, acestea sint:
1. Standartele Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietatilor
Imobiliare
2. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare .
B. Factorii economici care ne redau situatia generala a economiei tarii noastre sau a
unei regiuni anumite. In acest grup sint stipulati factorii care influeteaza mult cererea si
oferta.
Oferta este influentata de urmatorii factori :
- numarul mare de constructii noi. Stocurile de bunuri imobile libere care sint expuse la
vinzare pe un anumit segment al pietii imobiliare;
- corelatia costurilor de constructie si a preturilor de vinzare a bunurilor imobiliare;
- impozitul pe bunuri imobiliare;
Cererea pentru proprietatile imobiliare este afectata de situatia economica
generala:
gradul de ocupare a populatiei;
marimea salariului si veniturilor populatiei;

solvabilitatea populatiei care este caracterizata de veniturile curente;

variatia numarului populatiei (tendintele istorice, curente si prognozate);
modificarile in preferintele populatiei;
nivelul inflatiei;
disponibilitatea mijloacelor creditare;
marimea ratei dobinzii;
marimea costurilor asociate cu efectuarea tranzactiilor;
si altele.

Factorii economici reflecta situatia generala a economiei tarii, regiunii sau a

localitatii. Ei au o influenta mare asupra proprietatii, includcaracteristicile speciale a
proprietatii concrete ca: profitabilitatea; lichiditatea; utilitatea; si caracteristici
economice generale ca: situatia social economica si politica din tara sau in lume, in
regiune, tendintele dezvoltarii ramurii, domeniului de activitate a proprietatii comerciale.
Raportul dintre cerere si oferta
Cererea de imobile. Cresterea cererii determina sporirea activitatii pietei
imobiliare. O conditie obligatorie pentru asigurarea cresterii cererii este extinderea
posibilitatilor economice ale potentialilor cumparatori, majoritate veniturilor populatiei. Ca
urmare a cresterii cererii, vor creste platile de arenda si preturile de vinzare a
proprietatilor imobiliare. Majorarea arenzii si preturilor pe toate segmentele pietei
imobiliare este determinata si de procesele inflationiste.
Cererea, la rindul sau depinde de:
o
numarul potentialilor cumparatori;
o
de gusturile, preferintele lor;
o
de profitabilitatea si lichiditatea, utilitatea proprietatii scoase la vinzare.
Asupra cererii deasemenea influenteaza asteptarile investitionale nesatisfacute si
preturile la obiectele analogice, prognozele preturilor si a puterii de cumparare.
Este important sa fie studiata cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe piata
imobiliara este foarte elastica, reactioneaza repede la variatia preturilor pentru
proprietatile imobiliare si influenteaza, astfel, situatia pe piata imobiliara.
Foarte des structura cererii potentiale nu corespunde cu structura ofertei pe tipuri,
amplasare si caracteristici concrete a proprietatii.
Oferta de imobile comerciale. Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobile
este inelastica. Fluctuatiile de proportii pe piata imobiliara pot fi explicate anume de
aceasta caracteristica a cererii. Oferta de bunuri imobile este influentata de:
o existenta terenurilor si spatiilor neocupate;
o noile tehnici si tehnologiii la etapa de proectare si constructii;
o preturile de arenda;
o volumul si costul de constructie a obiectivelor noi si cheltuelile aferente.
Nivelul concurentei
Nivelul concurentei depinde de existenta variantelor alternative de oferte de
proprietate sau investire; existenta inovatiilor la etapa de construire sau planificare si
preturile de arenda pe obiectele gata finisate, costul cheltuelilor alternative.
C. Factorii naturali si de mediu
Evaluatorul trebuie sa poata depista factorii nocivi sau alti factori ca: coroziunea
solului ce influenteaza valoarea prin intermediul productivitatii; seismicitatea inalta; nivelul
apelor subterane; prezenta prin apropiere a statiilor atomice, chimice, statii de purificare,
uzini metalurgice; clima; calitatea solurilor.
D. Factorii sociali sunt foarte importanti si decisivi in determinarea valorii bunului
imobil, dintre care fac parte:

- clasificarea populatiei pe grupuri de virsta care depinde de procentul de natalitate si

mortalitate;
- prestigiul cartierului sau zonei in care se afla bunul imobil evaluat. Atunci cind din
oarecare motive, orasele, cartierele, cladirile devin populare, prestigioase, in mod evident
creste pretul bunului imobil cu toate ca caracteristicile sau cheltuielile de constructie sau
de valorificare a terenului sunt aceleati ca la obiectele similare din alte regiuni;
- diferenta dintre paturile sociale sau dintre persoane cu diferite nivele de educatie;
- marimea familiilor ;
A doua categorie de factori generali care influenteaza valoarea bunului imobil
sint factorii interni, din care face parte caracteristica cea mai importanta si cu o influenta
considerabila, amplasamentul. O influenta decisiva asupra imobilului comercial o are
amplasarea, acest factor trebuie cercetat indetailat de evaluator.
Costul imobilului in
mare parte depinde de calitatile comerciale a acestora, care in multe cazuri depind de
amplasarea lui. Dupa rezultatele acestei cercetari se va putea da raspuns la urmatoarele
intrebari:
1. cit de atractiv este raionul amplasarii imobilului;
2. care este tipul strazii, pe care este amplasat imobilul;
3. care este componenta demografica a populatiei, cine traieste si lucreaza pe
aceasta strada;
4. cum este amplasat imobilul pe strada;
5. daca in apropierea imobilului se afla, locuri atractive pentru un numar mare de
oameni precum sunt statii de trenuri, supermarkete mari.
In afara de amplasare, asupra valorii unui imobil comercial, influenteaza si multi alti
factori precum sunt:
suprafata totala si decizia constructiva a cladirii;
existenta subsolului;
tipul partii frontale a imobilului comercial;

existenta curtii si accesul pentru lucrari de incarcare-descarcare din spate

a
imobilului;
infrastructura;

starea sanitaro-ecologica a incaperilor.

O influenta la fel de mare o au si caracteristicile fizice ale bunului imobil exprimate
prin: suprafata constructiei, virsta, numarul nivelelor, caracteristica elementelor
constructive de baza si dotarea tehnica, retelele publice. Solutiile arhitecturale si
constructive bunul imobil trebuie sa corespunda anumitor conditii, sa posede un aspect
exterior citusi de atragator.
Un factor important este si modul de utilizare curenta a obiectului evaluarii:
locativa, comerciala, industriala sau comercializata.
In dependenta
de tipul
bunului
imobiliar,
evaluatorul acorda prioritate unor anumiti factori. Dar in procesul de evaluare
este imposibil sa fie identificati si analizati toti factorii de influenta asupra valorii.
Influenta mediului inconjurator asupra valorii imobilelor comerciale sunt prezentate
in tabelul urmator:
Tabelul 2.1
Influenta mediului inconjurator asupra valorii imobilelor comerciale
Imobile utilizate pentru procesul de
Imobile comerciale
productie
Distanta pina la piata de desfacere si
materie prima

Distanta pina la centrele de afaceri, locuri de

odihna, obiecte cu menire social-culturala

Distanta pina la caile de transport

Distanta pina la cartierele de locuit

Retelele ingineresti
Existenta resurselor umane in regiunea
amplasarii intreprinderii

Existenta obiectelor similare

Calitatea designului si amenajarilor

Tabelul 2.2
Principalii factori de influenta asupra valorii de piata a imobilului comecial si
industrial
Factori de marire a valorii de piata
Factori de micsorare a valorii de piata
Inflatia
Masurile antiinflatie;
Masurile de reglementare a preturilor;
Economia resurselor materiale, financiare si
umane.
Schimbarile conditiilor de amplasare
Preturi mici la obiecte similare sau proiecte
(executarea lucrarilor de gazificare,
posibile de investire.
constructia cailor ferate in apropierea
intreprinderii, deschiderea unei statii de
autobuz, constructia unei policlinici, scoli
sau gradinite aproape de imobil).
Starea fizica, functionala, tehnica si
Necesitatea repatiei capitale, modernizarii,
inginereasca excelenta a imobilului.
reconstructiei.
Cresterea cererii fata de oferta.
Cresterea ofertei fata de cerere.
Activitatea, lichiditatea in cadrul unui
Activitatea si lichiditatea scazuta in cadrul
segment de piata concret.
segmentului de piata respectiv.
Masurarea factorilor de influenta
Valoarea imobilului comercial este determinata de un numar complex de factori,
marimea carora este prezentata sub forma de coeficienti, iar stabilirea lor se face prin
determinarea preferintelor populatiei adica a cererii.
Pentru determinarea marimii factorilor se aplica urmatoarele metode:
1. metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico-matematice de
analiza, in special analiza de regresie si corelare. Prin aceasta metoda sunt identificati
factorii care au cea mai mare influenta asupra valorii bunului imobiliar si ponderea fiecarui
factor. Aplicarea metodei date este foarte efectiva in cazul cind sunt analizate un numar
mare de bunuri imobile standart, de aceea este pe larg utilizat in procesul de evaluare
masiva in scopul impozitarii.
2. metoda comparatiei pare consta in analiza a doua vinzari comparabile pentru a
determina marimea ajustarii pentru un element de comparatie. In acest caz, bunurile
imobile trebuie sa aiba aceleasi caracteristici cu exceptia caracteristicii pentru care se
estimeaza corectia.
3. metoda analizei datelor secundare presupune determinarea marimii ajustarilor in
baza informatiei care nu este legata nemijlocit de obiectul evaluarii sau bunul comparabil.
La categoria datelor secundare se refera: rapoartele analitice privind tendintele de
dezvoltare a pietii imobiliare, articolele si publicatiile de specialitate si altele.
Pentru aplicarea metodei comparatiei pare se va folosi formula:
Ajustarea x = (VPi - VPj) / VPj ;
unde: VPi valoarea de piata a bunului imobil comparabil, cu existenta factorului x;
VPj valoarea de piata a bunului imobil comparabil, care nu poseda factorul x.
Pentru aplicarea marimii factorului se utilizeaza analiza de corelare. Gradul
dependentei liniare dintre doi factori poate fi determinat princoeficientul de
corelatie (r). O dependenta liniara certa se caracterizeaza printr-un coeficient
de corelatie +1, sau 1, iar lipsa dependentei liniare prin coeficientul 0.

Drepturile de proprietate si alte drepturi reale transmise. Pretul de vinzare va fi cel

mai mare in cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut: dreptul de proprietate
nelimitat asupra terenului si constructiei. Reesind din faptul ca toate obiectele
comparabile au drepturi de proprietate absolut asupra lor marimea ajustarii constituie 0%
pentru fiecare obiect.
Conditiile de finantare. Estimarea corectarii pentru conditiile de finantare depinde de
acordul intre cumparator si vinzator privind conditiile efectuarii si finantarii tranzactiei.
Conditiile tranzactiei. Aplicarea ajustarii pentru conditiile tranzactiei este facuta cind
tranzactia este efectuata in termeni redusi, sau cind intre partile implicate in tranzactie
exista relatii speciale: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune. Ajustarea
se determina tinind cont de faptul ca obiectele comparabile se vind la un pret mai mic
decit pretul de oferta.
Conditiile pietii. Ajustarile pentru conditiile pietii presupun estimarea evolutiei
preturilor pe piata imobiliara pe parcursul ultimelor perioade de timp. Este important sa fie
luata in considerare influenta inflatiei sau deflatiei, modificarea legislatiei fiscale si
legislatiei in general, schimbarile in structura cererii si a ofertei bunurilor imobile, etc.
Amplasarea. Corectarea preturilor pentru amplasare este efectuata doar in cazurile
cind obiectele comparabile si obiectul evaluarii sunt amplasate in locuri diferite. Pentru
diferite tipuri de bunuri imobile factorul amplasarii cuprinde diferite caracteristici.
Caracteristicile fizice. Toate bunurile imobile comparabile au caracteristici fizice
diferite din punct de vedere al varstei, suprafetei, elementelor constructive, uzurii si
aspectului exterior.
Ajustarile pentru caracteristicile fizice sunt determinate in urma
analizei fiecarui element de comparatie. Ajustarea pentru starea tehnica a obiectului va fi
determinata reiesind din marimea cheltuelilor necesare pentru a readuce starea tehnica a
obiectului evaluarii pana la nivelul obiectelor comparabile.
Modul de folosinta. Din lista bunurilor imobiliare selectate pentru analiza
comparativa trebuie sa se excluda bunurile care au un mod de folosinta diferit de cel al
obiectului evaluarii.
Suprafata terenului aferent. Ajustarea va fi determinata reiesind din diferenta
valorilor obiectelor comparabile in dependenta de diferenta suprafetelor terenurilor
aferente.
Dupa cum s-a mai spus, asupra bunurilor imobile influenteaza un sir de factori pe
care evaluatorul trebuie sa-i determine in mod subiectiv in asa mod, incat prin intermediul
lor sa se calculeze valoarea cea mai aproape de valoarea de piata. In urma determinarii
factorilor specifici, este necesar de a specifica care dintre ei au o influenta mai mare
asupra valorii imobilului evaluat.