Tema 1 Piaţa imobilului noţiuni generale

1 Esenţa şi definirea pieţii imobilului şi a bunului imobil

2 Principalele tranzacţii cu bunurile imobile
3 Particularităţile imobilului ca marfă

1 Esenţa şi definirea pieţii imobilului şi a bunului imobil

Trecerea la o economie de piaţă şi dezvoltarea relaţiilor economice de piaţă în Republica
Moldova au creat condiţii favorabile pentru apariţia unor noi genuri de activităţi, aşa cum ar fi
manager, marketolog, broker, agent imobiliar, developer şi evaluator. Cu toate că activitatea de
evaluator nu este chiar atît de nouă pentru Moldova, în ultimul timp ea a căpătat un aspect nou.
În linii generale prin noţiunea de piaţă se subînţelege un ansamblu de mecanisme prin
care se execută unele sau altele efaceri. “Piaţa imobiliară este un complex de mecanisme prin
intermediul cărora sunt transmise drepturile supra unei proprietăţi şi interesele legate de ea, sunt
stabilite preţurile şi este delimitat spaţiul pentru diferite variante pentru utilizarea terenurilor” 1;
noţiunea dată este redată în contextul manualului “Evaluarea Bunurilor Imobiliare” (teorie şi
practică), elaborat de d-na Buzu O. şi Matcov A. .
Termenii de bază, folosiţi pentru descrierea pieţei imobiliare, au trei nivele de determinare.
La primul nivel se referă formulările utilizate în legile în vigoare; la al doilea nivel – în literatura
profisională, dar al treilea nivel – formularile folosite de catre profeisoniştii ce activeaza pe piaţa
imobiliară .
Teoretic ele ar trebui sa fie foarte apropiate, dar practic aceasta, din păcate, nu este în tocmai
aşa.
O întelegere corectă şi o posedare liberă a terminologiei crează baza pentru o discutie
efectivă, atît cu profesioniştii din sfera respectiva cît pentru profesioniştii din sfera respectivă, cît şi
cu persoanele care necesită o explicare a terminilor corespunzători. Terminologia utilizată pe piaţa
imobiliară şi termenii speciali pentru evaluare se folosesc pe larg în procesul de evaluare.
Principala şi cea mai importantă noţiune este cea de “IMOBIL”. Prezentarea legitimă a
acestei noţiuni are o istorie veche. Încă în legile Romei Antice proprietatea se diviza in mobilă si
imobilă.
Legislaţia Republicii Moldova prevede două definiţii referitoare la bunurile imobile şi nu
coţine o definiere a proprietăţii imobiliare:
1. Bun Imobil - teren , construcşie capitală, apartament şi altă încăpere izolată;
2. Teren - parte de teritoriu avînd hotare închise a cărei suprafaţă, al cărei amplasament şi ela cărei
caracteristici sunt reflectate în cadastru.
În legislaţia ţărilor dezvoltate din punct de vedere juridic bunul imobil reprezintă terenul şi
construcţiile aferente acestui teren.
Din punct de vedere economic bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca scop
îndestularea neceităţilor umane. Indiferent dacă aceste necesităţi sunt orientate spre consumul
nemijlocit sau spre utilizarea bunurilor imobile ca factori de producţie.
La nivel profesional o importanta mai mare o are terminologia utilizata in cadrul legislativ. In
legile diferitor tari (sau intr-o tara anumita in perioade diferite) pot fi evidentiate cateva notiuni
despre imobil. Deacea: “O determinare mai exacta a termenului de “imobil” este – ceea ce se afla
imobil prin lege”
In sens profesional şi social obiect imobiliar este deseori cosiderat obiectul fizic, legat rigid
de pamînt, strămutarea căruia este practic imposibilă fără ai crea distrugeri functionale. Aceasta
stabileşte diferenţele elementare dintre operaţiile pe piată cu obiectele imobiliare si mobiliare.
Obiectele mobiliare la schimbarea proprietarului, de obicei sunt transferate în spatiu, de
exemplu, din magazin în apartamentul cumpărătorului. Ceea ce nu poate fi definit pentru imobil. La
petrecerea unei tranzacţii cu un obiect imobiliar, obiectul rămîne pe loc, dar cumpărătorului i se
transferă numai drepturile stabilite asupra imobilului şi obligaţiunile legate de el.

1
O. Buzu, A. Matcov, “Evaluarea Bunurilor Imobiliare” teorie şi practică, Chişinău 2003, pag. 32
 Valoarea de piaţă a imobilului poate fi formată doar în paocesul funcţionarii pietii respective.
In literatura nu exista notiune determinată de piata imobiliară. Piată, poate fi numit locul unde se
petrec tranzacţii de afaceri sau de negociere. Dar ea poate fi corelată şi cu sistema de acţiuni şi
mecanisme pentru petrecerea afacerilor. Cînd se vorbeşte despre piaţa imobiliară, de obicei se are în
vedere o activitate pe piata dată. D. Fridman si N. Orduai în cartea lor dau următoarea noţiune:
“piaţa imobiliară – este un sistem anumit

de mecanisme, prin intermediul carora se transmit drepturile de proprietate si interesele

legate de ele, se stabilesc perţurile si se delimiteaza spatiile sectoarelor de concurenta.”
Spre exemplu, un grup de specialisti ruşi, consideră că: “Piata imobiliara – reprezinta
totalitatea tranzactiilor, petrecute cu obiecte imobiliare, asigurare informationala, operatii privind
conducerea si finantarea lucrarilor in sectorul imobiliar.”

2 Principalele tranzacţii cubunurile imobile

Proprietarul are dreptul la discreţia sa să întreprindă cu proprietatea lui oricare acţiuni care nu
contravin legislaţiei, inclusiv să înstrăineze proprietatea sa în favoarea altor persoane, sau să
transmită drepturile de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra proprietăţii rămânând proprietar, să
pună proprietatea în gaj sau să o greveze prin alte căi.

Principalele tranzacţii cu bunurile imobile sunt:

 vânzarea-cumpărarea,
 schimbul,
 moştenirea,
 donarea,
 transmiterea în calitate de contribuţie în capitalul statutar,
 ipoteca,
 arenda.
Vânzarea-cumpărarea
La vânzare cumpărare vânzătorul se obligă să transmită terenul de pământ în ordinea stabilită de
legislaţie în proprietate cumpărătorului, iar cumpărătorul se obligă să accepte acest teren şi să achite
pentru el suma stabilită în contract.
Vânzarea cumpărarea este posibilă numai în caz când nu există litigii în privinţa terenului, sau dacă
nu există alte cauze care conform legislaţiei pot împiedica încheierea tranzacţiei.
Contractul de tranzacţie se întocmeşte în scris, se autentifică la notar şi se înregistrează în mod
obligatoriu la oficiul cadastral. Tranzacţia poate fi încheiată de către vânzător şi cumpărător, sau de
către persoanele autorizate de către ei.
Ipoteca
codul civil.
Articolul 168. Gajul
În virtutea gajului, creditorul (creditorul gajist) are dreptul, în cazul în care debitorul (debitorul
gajist) nu execută obligaţia garantată prin gaj, să i se satisfacă revendicarea, din valoarea bunurilor
sau a drepturilor patrimoniale date în gaj.
Relaţiile de drept privind gajul, în măsura în care nu sânt reglementate de prezentul cod, se
reglementează de Legea cu privire la gaj şi de alte acte normative.
Schimb
Conform contractului de schimb fiecare parte se obligă să transmită în proprietate altei părţi terenul
de pământ în schimb la alt teren. Schimbul poate fi efectuat nu numai cu terenuri de pământ, dar este
posibil şi schimbul terenului de pământ cu alt obiect.

3
Transmiterea imobilului în fondul statutar al persoanei juridice
Articolul 23. Noţiunea de persoană juridică
Sânt recunoscute ca persoane juridice organizaţiile, care dispun de un patrimoniu distinct, pot
dobândi în numele propriu drepturi patrimoniale şi drepturi personale nepatrimoniale şi pot să-şi
asume obligaţii.
În legătură cu participare la crearea persoanei juridice, fondatorii ei pot avea drepturi şi
responsabilităţi faţă de persoana juridică sau drepturi patrimoniale asupra proprietăţii ei.
Moştenirea
Succesiunea terenului de pământ se efectuează conform testamentului sau legislaţiei.
Codul Civil Articolul 566. Moştenitorii legali
În caz de succesiune legală se consideră moştenitori în părţi egale: de prima clasă - copiii
(inclusiv copiii înfiaţi), soţul şi părinţii (înfietorii) defunctului, precum şi copilul defunctului, care s-
a născut după moartea acestuia; de clasa a doua - fraţii şi surorile defunctului, bunicul şi bunica lui
atât din partea tatălui cât şi din partea mamei; de clasa a treia - nepoţii şi nepoatele de frate şi de soră
incapabile de muncă ale defunctului.

Arenda
Proprietarul, sau altă persoană împuternicită de proprietar, are dreptul să dea pământul în arendă.
Pentru pământurile transmise în arendă se percepe plata de arendă. Mărimea şi condiţiile de plată se
stabilesc în contract. Contractele de arendă pe un termen mai lung de 3 ani urmează a fi înregistrate
la oficiul cadastral.
În caz de vânzare a terenului pe care se află obiecte date în arendă, arendaşul îşi păstrează dreptul
de arendă conform contractului stabilit anterior

3 Particularităţile imobilului ca marfă

1. Bunurile imobile constituie baza bogăţiei naţionale.
Anume în construcţii, clădiri şi edificii se acumulează treptat munca generaţiilor anterioare
care asigură un nivel decent de viaţă atît în prezent cît şi-n viitor. Conform unor estimări, bunurile
imobile constituie aproape jumătate din toată bogăţia mondială acumulată.
2. Piaţa imobiliară reprezintă un generator al creşterii economice al întregii ţări.
Fiindcă, anume în bunurile imobile cu diferită destinaţie are loc investirea primară a unor
mijloace importante ce duc la schimbări calitative ale cererii şi ofertei şi asigură dinamica dezvoltării
macroeconomice.
3. Bunul imobil este un obiect deosebit

Fiind baza activităţii vitale ale omului şi a societăţii în întregime, bunurile imobile reprezintă
un obiect deosebit al circuitului pe piaţă, al proprietăţii şi al dirijării. De această caracteristică ţine
cont statul prin formarea sistemelor de control a eficienţei utilizării bunurilor imobile la toate etapele
ciclului vital al acestor bunuri.

O ramură foarte importantă a ştiinţei economice, care redă conţinutul termenilor referitori la
bunurile imobile, este Economia imobilului. În înţelesul modern, teoria economică s-a format în sec.
XVIII, însă termenii referitori la bunurile imobile au apărut mult mai înainte, însuşi odată cu apariţia
imobililor. În fiecare limbă se întîlnesc diferiţi termeni referitor la bunurile imobile şi la o anumită
etapă a dezvoltării societăţi a apărut necesitatea de a trece de la termeni la îsăşi noţiunea de bunuri
imobile pentru a asigura o înţelegere unică. Trecerea aceasta este necesară în primul rînd datorită
4
faptului că bunurile imobile participă activ în procese care constituie baza vieţii societăţii şi anume
în producerea şi utilizarea diferitor bunuri economice.

Din punct de vedere economic, bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca scop
îndestularea necesităţilor umane. Indiferent dacă aceste bunuri sunt orientate spre consumul
nemijlocit sau spre utilizarea bunurile imobile ca factori de producţie. Bunurile imobile ca bunuri
economice au anumite trăsături caracteristice.

Prima din aceste trăsături este legătura indisolubilă cu pămîntul. Cu alte cuvinte obiectul
imobiliar nu poate fi schimbat dintr-un loc în altul fără deteriorarea acestui obiect, fără distrugerea
lui.

A doua trăsătură caracteristică este cea de amplasamentul fixat.

Trăsătura următoare constă în aceea că obiectul imobiliar este unic. Cu alte cuvinte, orice
obiect are trăsăturile sale specifice. Chiar dacă se iau două obiecte analogice la prima vedere (de
exemplu două apartamente de aceeaşi serie, construite după aceleaşi tehnologii) par a fi identice,
atunci, după o analiză mai profundă pot fi găsite un şir de deosebiri, care şi duce la faptul că aceste
obiecte sunt unice.

O altă trăsătură caracteristică pentru obiectele imobiliare sunt

condiţiile de producere (de construcţie), care de asemenea diferă de la obiect la obiect.

Expluatare de lungă durata Bunul imobil dacă este intreţinut in condiţii normale poate servi zeci şi
chiar sute de ani.

Bunul imobil este o marfă scumpă La procurarea unui bun imobil sunt necesare resurse financiare
semnificative.Deacea pentru procurarea unui bun imobil cumparatorii dese ori sunt nevoiţi sa
utilizeze diferite mecanisme financiare.

Bunurile imobile ca bun economic au trei tipuri (moduri) de utilizări:

1. Primul mod de utilizare al unui bun imobil este cel de consum (utilizarea

bunului imobil ca marfă).

2. Alt mod de utilizare a bunului imobil este în scopul producţiei (bunurile imobiliare constituie
element al procesului de producţie).

3. Al treilea mod de utilizare a unui bun imobil este utilizarea în scopul obţinerii veniturilor.

5
1 Tipuri de bunuri imobile
2 Clasificarea bunurlor imobile

1 Tipuri de bunuri imobile

Categorii de imobil – clasificarea obiectelor de imobil stabilită în mod special în scopuri fiscale. În
RM imobilele se divizează în terenuri (pămînt) şi imobil. (Clasificare nereuşită: BI cuprinde terenul
care este baza şi elementul esenţial; clădirile şi edificiile şi alte elemente sunt îmbunătăţiri, variante
de utilizare a imobilului).
Terenurile se clasifică în:
- terenuri cu destinaţie agricolă ;
- terenuri în intravilan ;
- terenuri distribuite întovărăşirilor pomicole ;
- terenuri din extravilan destinate indusriei transporturilor,
telecomunicaţiilor şi cu altă destinaţie specială.

în scopuri fiscale, până în prezent, bunurile imobile se divizau în doua categorii:

• terenuri (pământ);
• imobile.
Dar această clasificare s-a dovedit a fi nereuşita
Bunurile imobiliare situate în localităţile urbane se împart într-o gama largă de clădiri. Cota cea mai
mare o ocupa clădirile de locuit, apoi revine bunurilor imobiliare nelocative.
Bunul imobiliar locativ sau rezidenţial include în sine casele particulare, casele cu multe
apartamente care sunt destinate pentru traiul permanent al familiilor sau al indivizilor aparte. Acest tip
de imobil este legat cu arendă, construcţia şi exploatarea fondului locativ. Bunurile imobiliare nelocative
la rândul lor se împart în:
• bunuri imobiliare comerciale;
• bunuri imobiliare industriale;
• bunuri imobiliare instituţionale;
• bunuri imobiliare recreaţionale.
Imobilul comercial - include în sine construcţiile destinate pentru comerţ, oficiile pentru
afaceri, parcările pentru automobile, obiectele ramurilor de deservire destinate pentru obţinerea
veniturilor.
Imobilul industrial - reprezintă construcţiile industriale şi infrastructura, uzinele, spaţiile
destinate pentru impozitare, oficiile specializate ale personalului de conducere. Pentru acest tip de
imobil este foarte importantă amplasarea lui, distantă până la arterele principale de transport.

6
 Imobilul instituţional - includ in sine clădirile organelor de conducere, clădirile destinate pentru
învăţământ, speciale precum şi alte imobile cu destinaţie specială.
Imobilul recreaţional - acest tip de imobil este destinat pentru odihnă, adică complexele sportive şi
complexele destinate pentru distracţie.
Daca e să ne referim concret la fondul locativ al Republicii Moldova, atunci
putem menţiona, că există patru categorii de proprietari ai acestor imobile. In primul rînd există fondul
locativ de stat - acestea sunt casele şi încăperile locative care aparţin statului. Alături de acesta există casele,
încăperile locative şi construcţiile care aparţin
unor cooperative şi organizaţii obşteşti. Acesta şi este fondul locativ obştesc. In al treilea rînd exista fondul
cooperativelor constructiv-locative, adică casele de locuit ale
proprietarilor care constituie cooperativele constructiv-locative. Şi ultima -fondul locativ
individual, denumit la momentul actual fondul locativ particular, se cuprind casele individuale.
Conform datelor Ministerului Privatizării şi conducerii proprietăţii de stat în total pe Republica
Moldova, din 237,6 mii apartamente de stat şi departamentale sunt privatizate 205131 sau 86% (la l
ianuarie 1997). Proprietari ai caselor individuale au devenit mai mult de 750 mii cetăţeni ai
Republicii Moldova .

Clasificarea imobilului locativ

La baza clasificării raţionale trebuie să punem în evidenţă principalele caracteristici:
destinaţia funcţională (imobil locativ, oficiu, imobil industrial, obiecte comerciale,
restaurante, hoteluri, terenuri, obiecte de însemnătate culturală sau istorică şi altele);
* locul amplasării (sectoare prestigioase, piaţa imobiliară de capitală, sectoare puţin
prestigioase, zone balneare);
* tipul obiectelor imobiliare, pentru satisfacerea diferitor necesităţi (case individuale,
apartamente, vile, palate, case mobile).

Piaţa imobilului din Republica Moldova.

1 Importanţa pieţii imobilului pentru dezvoltarea economiei naţionale

2 Segmentele pieţii imobilului
3 Participanţii la piaţa imobilului
4 Infrastuctura pieţii imobilului

1 Importanţa pieţii imobilului pentru dezvoltarea economiei naţionale

Piaţa bunurilor imobile în Republica Moldova s-a format pe parcursul ultimilor 10 ani, în
rezultatul trecerii unei părţi din proprietatea statului în proprietate privată. Aceasta s-a întîmplat în urma
privatizării unui spaţiu masiv şi mai tîrziu în urma privatizării întreprinderilor din diferite ramuri ale
economiei naţionale. Experienţa formării pieţei imobiliare în Republica Moldova confirmă
caracteristicile pentru toate ţările cu economie avansată.

Dezvoltarea pieţei imobiliare are o importanţă deosebită pentru statornicirea unui stat, stabil din punct
de vedere economic, însemnătatea acestei pieţe este determinată de particularităţile sale.
Pe de o parte, aceasta este o sferă a relaţiilor ce cuprinde nu numai subiecţii activităţilor
antreprenoriale.
Pe de altă parte, piaţa imobiliară este un element component esenţial al economiei de piaţă.

7
 Piaţa muncii, piaţa capitalurilor, piaţa diverselor resurse şi mărfuri nu pot exista fără piaţa imobiliară.
Fără o piaţă imobiliară avansată nu este posibilă dezvoltarea proceselor investiţionale. dinamizarea
activităţilor administrativ-gospodăreşti, creşterea producţiei şi sporirea nivelului de trai al populaţiei
ţării.
Piaţa imobiliară defineşte totalitatea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra acestora, care fac obiectul
actului de vânzare-cumpărare. Noţiunea de piaţă imobiliară înglobează şi un ansamblu de instituţii şi
proceduri, care au drept scop să-i adune la un loc pe cumpărătorii şi vânzătorii unei mărfi speciale -
diferitele drepturi asupra bunurilor imobiliare.
Piaţa imobiliară este un set de mecanisme speciale, prin intermediul cărora se transmit drepturile de
proprietate şi interesele legate de aceasta, se stabilesc preţurile şi se repartizează spaţiul între diferite
variante concurente de gestionare a pământului.

Pe piaţa imobiliară se realizează interrelaţia dintre cererea şi oferta tuturor cumpărătorilor şi

vânzătorilor, prezenţi momentan în acelaşi spaţiu, şi se derulează tranzacţii cu bunuri imobiliare.
Piaţa este o structură complexă, care oferă cadrul schimbului de mărfuri, bunuri imobiliare, servicii,
capitaluri. Starea de fapt a pieţei imobiliare oglindeşte, la modul cel mai relevant, prosperitatea
economică a societăţii.
Piaţa imobiliară se remarcă prin particularităţile sale, care o identifică printre celelalte feluri de pieţe.
Aceste particularităţi ale pieţei imobiliare au o relaţie indisolubilă cu trăsăturile caracteristice bunurilor
imobiliare.
Bunurile imobiliare pot fi privite sub două aspecte - fizic şi economic.
Din punct de vedere fizic, un bun imobiliar are următoarele caracteristici: a)imobilitatea, adică
permanenţa locului în care se află, soliditatea, trăinicia, caracterul staţionar;
b)materialitatea;
c)durabilitatea existenţei şi exploatării, în consecinţă, uzura;
d) unicitatea, cu alte cuvinte, caracterul irepetabil
; e)eterogenitatea, marea diversitate a bunurilor imobiliare;
f) proprietatea de a fi gestionat.
Din punct de vedere economic, un bun imobiliar reprezintă un obiect care cere direcţionarea
permanentă şi periodică a investiţiilor pentru conservarea şi dezvoltarea lui.
Un bunul imobiliar are o valoare determinată, poată să-i aducă beneficii proprietarului său şi este
identificabil prin:
a)calitatea de a fi o raritate;
b)caracterul deficitar;
c) gradul dezvoltării;
e)dependenţa de locul aflării.

In procesul de examinare a factorilor ce influenţează formarea şi dezvoltarea unei pieţe

imobiliare concrete deseori se face uz de noţiunea "zonă valorică".
Zona valorică este segmentul pieţei imobiliare în cadrul căreia valoarea bunurilor imobiliare identice
este aceeaşi.
Drept cel mai simplu exemplu al divizării pieţei orăşeneşti pe zone valorice separate poate servi
împărţirea administrativ-teritorială a urbei, în oraşul
Chişinău există cinci sectoare administrativ-teritoriale, fiecare identificându-se prin caracteristici
specifice, cu un anumit impact asupra valorii bunurilor imobiliare. Investigaţiile efectuate de specialişti
Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru au demonstrat că valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare
similare, aflate în diferite sectoare ale oraşului, este diferită de la caz la caz.
Spre exemplu, între preţul unui apartament cu trei odăi, planificare standard, din centrul oraşului şi cel
al unui apartament identic de la Poşta Veche este o discrepanţă în raport de 1:2. Dacă segmentarea pieţei
va fi concepută după criterii şi mai riguroase şi se vor lua în calcul mai mulţi indicatori - de pildă,
8
vecinătatea obiectelor de infrastructură socială, condiţii ecologice benefice, accesibilitatea la mijloacele
de transport şi altele - atunci numărul zonelor valorice ar spori esenţial. Astfel, primăria or. Chişinău se
conduce de un program, prevăzut expres pentru evaluarea mărimii taxelor de închiriere a obiectelor din
patrimoniul municipal, acest program conţinând împărţirea teritorială a urbei în peste 130 de zone
valorice.
Pe piaţa locativă ponderea cea mai mare a tranzacţiilor o deţin tranzacţiile cu apartamente. în anul
2004, până la mijlocul lunii mai preţurile erau stabile şi variau în intervalul $250-$300 pentru 1 m.p. Cu
începutul perioadei de odihnă şi a sezonului de reparaţii cererea la imobilele locative a crescut brusc, iar
preţul mediu a atins cel mai înalt nivel din istoria pieţei locale - 330 $/m.p. La mijlocul verii un
apartament cu trei odăi (24% din vânzări) costa - $20000-23000, cu 2 odăi (32%) - $17000-19000, iar
cele mai cerute cu o odaie (19%) - $11000-12000. În rezultatul unei astfel de dinamici, preţul mediu
pentru 1 m.p. la sfâşitul anului 2004 atingea 355 $/m.p.
Tipuri de tranzacţii 2001 2002 % 2001 2003 % 2002
Divizare 384 399 +3,99 725 +81,7
Donaţie 1962 2382 +21,4 2681 +12,6
Moştenire 493 663 +34,5 1256 +89,4
Privatizare 564 955 +69,4 427 -55,3
Renunţare la dreptul de
0 3 - 91 +2933,3
proprietate
Contracte de schimb 580 576 -0,7 412 -28,5
Alte tranzacţii 0 15 - 1474 +218,9
Contracte de vânzare-
16049 16073 +0,2 16099 +0,2
cumpărare
Total 20032 21066 +5,2 23165 +9,9

Analiza acestui tabel ne arată că piaţa imobilului din Chişinău s-a format, iar mărirea numărului de
tranzacţii cu 5,2% în anul 2002 faţă de anul 2001, iar creşterea cu 9,9% în anul 2003 faţă de anul 2002,
identic ne arată dezvoltarea în dinamică a pieţei imobilului.
Piaţa imobilului reflectă într-o mare măsură dezvoltarea societăţii în întregime şi reacţionează la
schimbările din mediul juridic, social şi economica activităţii conducerii.
Piaţa terenurilor evidenţiază preţurile din următoarele segmente:
a) Terenuri destinate construcţiei de spaţiu locativ
Piaţa acestor terenuri s-a mărit din două surse: primul – demolarea construcţiilor vechi, al doilea (cel
mai mare) – terenuri din intravilan neconstruite. Cele mai mari terenuri destinate construcţiei în anul
2003 s-au evidenţiat în regiunea Codru, str. Mioriţa, Testemiţeanu, în sectoarele universităţilor Tehnică
şi Agrară. La aceste obiecte în cel mai des caz se evidenţia lipsa infrastructurii. Comunicaţiile se
instalează din contul cumpărătorului. Luând toate acestea în consideraţie, preţul varia în intervalul $1-2
mii pentru un ar. De o mai mare cerere se bucură terenurile din microraioanele Sculeni, Buiucani, din
zona parcului valea Morilor.
b)Terenuri destinate construcţiei de spaţiu comercial
c) Terenuri agricole

Concurenţa pe piaţa imobilului

1Definirea concurenţei.
2 Indicatorii gradului de concurenţă

1Definirea concurenţei.

9
Studiul pieţei ar trebui să înceapă cu studiul tipului de concurenţă, existentă pe această piaţă. Înainte de a
vedea ce fel de piaţă este piaţa imobiliară ne vom opri la noţiunea de concurenţă pură. Pentru o
concurenţă pură sunt necesare următoarele condiţii:
1. omogenitatea mărfurilor, adică mărfurile sunt reprezentate de unităţi echivalente, asemănătoare sau
în cazul cînd ele nu sunt absolut identice este necesar ca cumpărătorii şi vînzători să le considere i să
presupună că sunt similare;
2. vînzătorii şi cumpărătorii reprezintă prin sine participanţi mărunţi, care nu pot influenţa preţul mărfi
pe această piaţă, şi nu există cumpărători care ar cumpăra un volum mare de producţie;
3. lipsa limitărilor (restricţiilor) artificiale ceea ce presupune că piaţa trebuie să fie liberă de orice
reglementare a preţurilor sau de impunerea unor cote la producerea anumitor tipuri de producţie din
partea Guvernului, sindicatelor, a diferitor unităţi naţionale.
4. mobilitatea, adică mărfurile şi servicii trebuie să aibă o mobilitate suficientă pentru a asigura
producătorilor un beneficiu cît mai mare, iar cumpărătorii trebuie să aibă posibilitatea de a cumpăra
marfa acolo unde ea este mi ieftină.
În unele cazuri economiştii deosebesc concurenţa pură de concurenţa echilibrată. Concurenţa
echilibrată cere respectarea tuturor condiţiilor referitore la concurenţa pură şi presupune adăugător că
vînzătorii şi cumpărătorii deţin informaţia deplină despre starea pieţei şi schimbările ce au loc în
economie. Admiterea referitoare la piaţa echilibrată permite elaborarea modelelor economice matematice
pentru ilustrarea sau reflectarea interacţiunilor in interiorul pieţei. Aceste modele aproximează condiţiile
într-o ramură economică concretă şi pot servi în calitate de standard după care se apreciază eficienţa
economie în întregime.
Pieţele imobiliare se deosebesc de pieţele cu concurenţă echilibrată (perfectă), şi principalele
deosebiri sunt următoarele:
- pe piaţa cu concurenţă perfectă mărfurile şi serviciile trebuie să fie omogene; pe piaţa imobiliară
fiecare clădire, lot este destul de individual, prin urmare marfa propusă pe pieţele imobiliare nu este
omogenă;
- pe piaţa cu concurenţă perfectă numărul cumpărătorilor şi vînzătorilor este mare şi nici unul din ei
nu poate influenţe preţurile; piaţa imobiliară poate avea doar cîţiva cumpărători şi vînzători pentru un
anumit diapazon de preţuri într-o perioadă concretă de timp;
- pe piaţa cu concurenţă perfectă nu trebuie s existe restricţii artificiale; pe piaţa imobiliară de cele
mai multe ori preţurile sunt reglementate de diferite acte normative emise de administraţiile de diferite
niveluri;
- pe piaţa cu concurenţă perfectă mărfurile şi serviciile trebuie să se mişte într-acolo unde beneficiul
obţinut de producător este cel mai mare, iar cumpărătorul poate să cumpere marfa cea mai ieftină;
bunurile imobile nu se pot mişca şi urmează a fi utilizate pe locul amplasării, cererea la bunurile imobile
depinde mult de evenimentele ce se desfăşoară în imediata apropiere a acestora. Schimbări în
posibilitatea de a obţine un loc de muncă sau în starea mediului înconjurător fac ca bunurile imobile să
fie mai mult sau mai puţin atractive, chiar dacă ele nu au suportat nici o schimbare;
- pe piaţa cu concurenţă perfectă cumpărătorii şi vînzătorii deţin informaţia despre starea pieţei; pe
piaţa imobiliară cumpărătorii şi vînzătorii de cele mai multe ori nu sunt informaţi îndeajuns cu procedura
tranzacţiilor de piaţă.
Cu toate că pieţele imobiliare nu sunt cu concurenţă perfectă, ele influenţează mult asupra
preţurilor la bunurile imobile. Sectoarele de pămînt, cu toate că nu sunt identice, de multe ori pot
prezenta un schimb destul de apropiat pentru cumpărători. cumpărătorii de bunuri imobile ce fac parte
din fondul locativ, pot prefera o anumită amplasare sau un anumit tip al clădirii, dar ei pot accepta şi alt
tip şi amplasare, dacă preţul propus va fi rezonabil.

10
2 Indicatorii gradului de concurenţă
Gradul de concurenţă a imobilului este determinat de totalitaea caracterristicilor ce îl deosebesc de alte
obiecte analoage în masura satisfacerii necesităţilor individuale a consumatorilor şinivelul cheltuielilor
necesare pentru procurarea lui. Deasemenea asupra gradului de concurenţă mai influenţează şi
proprietaea imobilului de a fi evidenţiat de către cumpărători din alte grupe de obiecte similare oferite pe
piaţădatorită proprietăţilor sale de consum ridicate.
Gradul de concurenţă poate fi determinat cu ajutorul indicatorilor ce reprezintă totalitatea criteriilor
evaluării nivelului gradului de concurenţă .
Pentru dterminarea gradului de concurenţă se utilizează următorii indicatori:
- indicatorul unitar,
- indicatorul de grup,
- indicatorul integral,
Indicatorul unitar-reprezintă raportul procentual al marimilor parametrilor tehnici şi economici la care
elementele de satisfacere a necesităţilor theoretic sunt satisfăcute.
Indicatorul de grup – uneşte indicatorii unitari şi caracterizează gradul de satisfacere a necesităţilor in
întregime şi ia in cosideraţie (calitatea tencuielei ,amplasarea casei,parametrii ecologici ,altfel spus toate
caracteristicile obiectului ân afară de numarul odăilor şi numarul de ordine a apartamentului).
Indicatorul integral – reprezintă o caracteristică numerica a graului de concurenţă a bunului imobil si
reprezintă raportul dintre indicatorul de grup a parametrilor economici catre indicatorul de grup a
parametrilor tehnici.
Pentru a evalua gradul de concurenţă sub acţiunea diferior factori pentru o perioadă anumită de timp se
utilizează aceşti indicatori.

. Infrastructura pietii imobilului din RM

Piaţa imobilului se află în afara controlului statului şi depinde în întregime de economie. Şi aceasta nu
e bine, aşa cum economia noastră, după cum se ştie e imprevizibilă.
Aşa cum procesele ce se petrec pe piaţa imobilului, înaintează ca creşteri economice de producţie, la
economia noastră pot fi aplicate parţial. Mai just putem vorbi despre economiile acelor ţări, în care
cetăţenii noştri îşi câştigă existenţa. Aşa cum anume ei, ca de obicei, determină cererea pe piaţa
locativă.
După evaluarea realtorilor cererea depăşeşte oferta de 3 ori, ceeea ce a dus la creşterea preţurilor. După
diferite evaluări, creşterea preţurilor pe parcursul anului 2003 a constituit de la 50 la 70%. Astfel,
preţurile la apartamente în luna august 2003 au constituit în mediu $330 pentru 1 m.p.
Preţul pentru un apartament cu 3 odăi costa $20-23 mii, cu 2 odăi – $17-19 mii, iar pentru cele mai
cerute, cu o odaie – $11-12 mii.
Până la sfârşitul anului preţurile au crescut până la $355 pentru 1 m.p.
În legătură cu dinamica vânzărilor, aici cumpărătorii au demonstrat o permanenţă de invidie. Ca de
obicei, cele mai multe apartamente s-au vândut în sectoarele Botanica şi Râşcani (40% din vânzările
înregistrate). Mai just, oferta mică a adus în numărul preferinţelor şi alte sectoare, mai puţin prestigioase.
De exemplu, Poşta Veche, având construcţii din coteleţ seria 102, se bucură de o bună cerere; sectorul
Ciocana, care se deosebeşte prin fond locativ nou şi infrastructură urbană dezvoltată. Prin cel mai înalt
nivel şi ritm a creşterii preţurilor se deosebeşte sectorul Centru. Cu toate acestea, populaţia înstărită activ
procură aici locuinţe de lux.
În ce priveşte parametrii calitativi, atunci într-o măsură nu prea mare asupra cererii a influienţat
factorul posibilităţii conectării încălzirii autonome gazificate. De aceea apartamentele în clădirile
monolite, utilate cu plite electrice, se bucurau de o cerere scăzută faţă de clădirile gazificate. Preţurile în
clădirile din panouri şi monolite sunt cu 10-20% mai mici, decât în cele din coteleţ. Structura
11
tranzacţiilor cu imobilul locativ în ultimii trei ani o determină tranzacţiile de vânzare-cumpărare - 69,5%
din numărul total al tranzacţiilor. A doua poziţie din structură o ocupă donaţia - 11,6%. Caracteristic este
apariţia noilor tipuri de tranzacţii, aşa ca divizarea şi renunţarea la dreptul de proprietate asupra
imobilului, ceea ce certifică schimbările ce se petrec în sfera juridică, economică şi socială. Divizarea
imobilului este necesară pentru vânzarea parţială a imobilului, primirea moştenirii, privatizarea
pământului etc.
În domeniul imobilului comercial de cerere se bucurau încăperile de comerţ şi oficiile. Încăperile,
destinate sectorului serviciilor, pentru recuperarea rapidă a investiţiilor (7-10 ani), de asemenea provocau
un mare interes, nu doar încăperile de producţie. Realtorii remarcă, că s-a mărit cererea şi la acele
obiecte, care câţiva ani în urmă se considerau lipsite de perspectivă, de asemenea s-a mărit cererea la
obiectele mari (suprafaţa medie 525 m.p.).
Practic nu există ofertă de imobile comerciale, amplasate pe bd. Ştefan cel Mare. Proprietarii de imobil
nu se grăbesc să vândă, dar preferă să dea în arendă, ceea ce este mai avantajos. În întregime pe oraş
corelaţia dintre arendă şi vânzări constituie 33% la 67%, care se explică prin activizarea vânzărilor
forţate (prin judecată, inspectare fiscală, bănci), de asemenea dorinţa vânzătorilor simultan şi imediat de
a obţine sursele de la realizare.
Semnul pieţei imobilului în ultimii doi ani a devenit activizarea pieţei primare locative. Totodată,
această stagnare, care se urmărea mai înainte în domeniul constucţiei spaţiului locativ, n-a trecut în
zadar. Mulţi specialişti şi-au găsit de lucru în afara Moldovei. De aceea, acum când criza a trecut,
companiile de construcţie simt deficitul cadrelor. Totuşi s-a reluat construcţia cum a caselor individuale,
aşa şi a cladirilor locative. De cerere se bucură acele obiecte care au fost îngheţate 10-12 ani în urmă şi
care au perspective bune de realizare. Cu toate acestea, în Chişinău se construiesc şi nu prea puţine case
de lux, apartamentele în care se vând cu $400-600 pentru 1 m.p. Ce aşteaptă piaţa imobilului în
perspectivă apropiată? În condiţiile economiei instabile specialiştii fac prognoze cu o mai mare prudenţă.
În prezent pe piaţă există o cerere mare şi nu sânt destule resurse, pentru a o satisface. Afluxul de
resurse este reţinut de instabilitatea politică. Totodată cum situaţia politică va fi stabilă, investitorul se va
considera protejat de presiunea fiscală, presiunea organelor de control, va avea loc autoorganizarea pieţei
şi se va începe afluxul de resurse. Unde se vor duce? Puţin probabil că în locuinţe. Mai repede saltul va
avea loc în imobilul comercial, acolo unde piaţa nu este dezvoltată, stagnează. Situaţia preţurilor pe piaţa
locativă astăzi e destul de lunecoasă şi poate fi presupus, că se va menţine tendinţa de creştere a
preţurilor la imobil. În primul rând din cauza lipsei de terenuri. Anul trecut piaţa terenurilor brusc s-a
evidenţiat şi s-a separat. Iar creşterea preţurilor la terenuri, ca tendinţă, a început să se contureze după
alegerile locale. A devenit unul din factorii, care influenţează creşterea preţurilor la imobil. Pământul -
este o resursă limitată şi după precizare trebuie să fie mai scumpă. Anume, în sectorul Centru al oraşului,
unde este amplasat fond locativ într-o stare şubredă, necesită separarea cetăţenilor puţin asiguraţi. În
urma căruia se măreşte preţul terenurilor de 2-4 ori. În afară de aceasta, necesită substituirea
comunicaţiilor învechite. Situaţia formată astăzi pe piaţa primară şi secundară este un fapt temporar, aşa
cum beneficiarii până acum lucrau după preţurile vechi.
Problema principală, ce va trebui soluţionată în anul 2005 în domeniul pieţei imobilului este
dezvoltarea infrastructurei ei, consolidarea universităţilor de piaţă. În acest an se aşteaptă un important
progres în domeniul imobilului, în parte finanţarea şi administrarea locuinţelor. Pentru stabilitatea pieţei,
e necesar, ca toată conducerea ei: administratorii, operatorii, evaluatorii, constructorii, investitorii să se
unească într-un conglomerat şi să lucreze în grup. Ceea ce este favorabil nu doar pieţii, ci şi lor. Şi
aceasta nu se referă doar la ipotecă.
Principala problemă a pieţei locative sânt resursele limitate - financiare, de pământ, o cerere reală a
capacităţii de plată, care este necesar de a o forma pe calea dezvoltării ipotecii, atragerii sectorului
bancar. Universitatea ipotecii - componentă importantă a pieţei imobilului: acestea sunt resursele,
finanţele, o îmbogăţire a pieţei cu capital. Lipsa ipotecii reale şi bazându-ne doar pe autofinanţare vom
aduce piaţa la stagnare.

12
 Astăzi situaţia pe piaţă este dictată de oameni, adică de cumpărători şi vânzători. Aceasta înseamnă
slăbiciunea conducerii de stat. Totodată, când rolul organizator îl va lua asupra sa statul, factorul care
slăbeşte piaţa va dispărea. Cum trebuie să se exprime rolul stabilizator al statului ca participant al pieţei?
În primul rând în stabilirea condiţiilor de joacă, prin legislaţie, acte normative în diferite domenii,
sistemului cadastral, planului de construcţie a oraşului.
Unii analitici presupun, că indiferent de cererea mare, preţurile în anul 2005 se vor stabiliza. Ele vor fi
corelate cu precesele de inflaţie şi comportarea principalelor valute ale lumii. Dacă nu vor avea loc
zguduiri politice şi economice, atunci la sfârşitul anului se va putea vorbi despre o creştere de 10-20%.
Iar preţul mediu pentru 1 m.p. va constitui $400-420. Factorul ce determină creşterea preţurilor în
Chişinău, rămâne acela că investitorii şi bisnesmanii preferă să-şi investească resursele în imobilul
urban, luând în consideraţie existenţa reală a serviciilor comunale şi plata pentru arendă ridicată. La
motivele stimulatoare se pot referi: instabilitatea valutelor lumii, de asemenea venit mai mic la
depozitele bancare în comparaţie cu ritmurile creşterii preţurilor la imobilul locativ, ceea ce de asemenea
ne impune de a priv imobilul locativ ca o sursă de investire a capitalului.

Segmentarea pieţei imobiliare

Valoarea bunului imobiliar este examinată în contextul pieţei imobiliare, descrierea pieţei
imobiliare şi a segmentelor acestei pieţe fiind o parte esenţială a procesului de evaluare.
Piaţa imobiliară este un sistem complex şi se caracterizează printr-un număr mare de atribute.
Deşi, nu există o definiţie unică după formulare şi conţinut a noţiunii de "piaţă imobiliară", în opinia
specialiştilor, cea mai completă este următoarea definiţie: "Piaţa imobiliară reprezintă un ansablu de
mecanisme prin intermediul cărora sunt transmise drepturile asupra unei proprietăţi şi interesele legate
de ea, sunt stabilite preţurile şi este delimitat spaţil pentru diferite variante de de utilizare a terenurilor".
După cum a fost redat mai sus în cotextul lucrării date, bunurile imobiliare se clasifică în cinci
categorii de bază. Reeşind din cele cinci categorii de bază ale bunurilor imobiliare pot fi evidenţiate cinci
segmente ale pieţii imobiliare:
1. Piaţa imobiliară locativă, care cuprinde case de locuit individuale, apartamente în blocuri de
locuit cu multe etaje, condominiuri locative.
2. Piaţa bunurilor imobiliare comerciale, care include oficii, bunuri imobiliare utilizate pentru
activitatea de comerţ cu amănuntul sau en-gros, întreprinderi de prestare a serviciilor,
hoteluri, retaurante şi alte bunuri imobiliare cu destinaţie comercială.
3. Piaţa imobiliară industrială constituită din unităţi de prducere din diferite ramuri ale
economiei naţionale.De regulă, bunurile imobiliare industriale sunt examinate ca complexe
patrimoniale, care reunesc clădirile de producţie, clădirile administrative şi alte construţii
auxeliare.
4. Piaţa loturilor de pămînt fără construcţii, care include terenurile libere, precum şi terenurile
cu destinaţie agricolă (păşuni, livezi, plantaţii de vie).

5. Piaţa bunurilor imobiliare specializate, cum ar fi: clădirea aerogării, podurile, clădirile
cultelor, teatre şi alte construcţii care după stil şi utilizare sunt unice.
Modelul de mai sus privind segmentarea pieţei imobiliare este redat în contextul manualului
elaborat de Buzu O. şi Matcov A.2
Există şi alte criterii de segmentare a pieţei imobiliare, printre care pot fi enumerate: amplasarea
geografică, tipul tranzacţiilor imobiliare, tipul investiţiilor în proprietatea imobiliară ş.a. Segmentarea
pieţii imobiliare permite efectuarea unei analize profunde a impactului factorilor de piaţă asupra valorii
2
"Evaluarea Bunurilor Imobiliare" teorie şi practică, O. Buzu, A. Matcov. - Chişinău 2003, pag. 32
13
bunurilor imobiliare, contribuite la determinarea exactă a sitaţiei pe piaţa imobiliară şi prognozarea
tendinţelor de dezvoltare a pieţei.
Segmentarea pieţei imobiliare are rolul delimitării, separării bunurilor imobile conform unor
anumitor caracteristici asemănătoare. Pentru atribuirea bunului imobil unui anumit segment de piaţă este
necesar de investigat următorii factori:
 tipul bunului imobiliar (casă de locuit individuală, centru comercial,oficiu, etc.);
 caracteristicile bunului imobiliar:
- ocuparea - ocupat de proprietar sau este dat în arendă, numărul arendaşilor;
- calitatea elementelor constructive şi stilul arhitectural;
 bza consumatorilor - determiarea utilizatorilor potenţiali. Sunt analizate datele privind
populaţia, nivelul de ocupare în economia naţională, veniturile ş.a.
 piaţa - definirea din punct de vedere geografic sau amplasament. piaa poate fi locală,
regională, naţională sau internaţională. Ea poate fi urbană saururală;
 bunurile imobiliare substituiente - sunt identificate obiectele care posedă o utilitate similară şi
care sunt comparabile cu bunul imobiliar evaluat după caracteristicile legale, fizice şi
economice.
Segmentarea pieţii imobiliare după amplasarea geografică este importantă deoarece două obiecte
imobiliare cu caracteristici asemănătoare, construite în aceiaşi perioadă şi conform aceloraşi cerinţe, dar
amplasate în două sectoare diferite vor ave o valoare de piaţă diferită. Deci, este importantă şi
delimitarea, clasificarea obiectelor imobiliare în anumite zone geografice.
În funcţie de conţinutul drepturilor de proprietate care constituie obiectul tranzacţiei dintre vânzători şi
cumpărători, piaţa imobiliară se împarte în două segmente:
piaţa de vânzare-cumpărare şi piaţa închirierilor,
în ultima vreme sânt identificate, de asemenea, piaţa servituţilor şi a altor limitări ale dreptului deplin
asupra proprietăţii.
Pe piaţa tranzacţiilor de vânzare-cumpărare în schimbul unui echivalent corespunzător, se
comercializează dreptul deplin asupra proprietăţii, care include şi dreptul de dispoziţie.
Pe piaţa închirierilor obiectul tranzacţiilor este un set de drepturi, care exclude dreptul de a dispune.
Un alt criteriu al segmentării pieţei imobiliare se centrează pe destinaţia funcţională a bunurilor
imobiliare.
Potrivit destinaţiei bunurilor imobiliare, piaţa imobiliară poate fi divizată în următoarele segmente:
 piaţa terenurilor;
 piaţa proprietăţilor rezidenţiale;
 piaţa proprietăţilor industriale;
 piaţa proprietăţilor comerciale;
 piaţa încăperilor nelocative;
 alte segmente ale pieţei.
La rândul său, fiecare dintre aceste pieţe se împarte în sectoare mai mici.
 De exemplu, piaţa terenurilor poate fi reprezentată de următoarele sectoare:
 piaţa terenurilor agricole;
 piaţa terenurilor din intravilan;
 piaţa terenurilor aparţinând întreprinderilor industriale etc
 .
Piaţa proprietăţilor rezidenţiale poate fi împărţită în următoarele componente:
 case de locuit particulare ocupate permanent;
 case de locuit particulare cu şedere sezonieră;
 apartamente la blocuri de locuit cu mai multe etaje ş.a.
14
 Piaţa imobiliară comercială este divizibilă în
 piaţa oficiilor,
 centrelor comerciale,
 magazinelor,
 farmaciilor,
 hotelurilor,
 depozitelor,
 parcurilor de mijloace tehnico-ştiinţifice,
 zonelor-business ş.a.m.d.
Clasificarea de mai sus are un caracter general - ea poate fi extinsă prin divizarea fiecărui tip de
proprietate. De pildă, piaţa caselor de locuit particulare poate fi împărţită în categorii ce ţin de anul dării
în exploatare a construcţiei respective, de spaţiul total şi cel locativ, de materialele de construcţie folosite
la înălţarea pereţilor, de înălţimea etajelor, etc.
Există şi este valorificată pe scară largă segmentarea pieţei din punct de vedere geografic, în acest
aspect, sânt estimate şi comparate pieţele imobiliare din diferite ţări, capitale ale acestora, pieţe
orăşeneşti, regionale, rurale. Piaţa imobiliară poate fi foarte diversă chiar în cadrul aceleiaşi localităţi, ea
conţinând un mare număr de elemente constitutive.
3 Participantii la piata imobilului
Tranzacţiile cu proprietăţile imobiliare au specificul lor şi se deosebesc de orice alte tranzacţii.
Costul înalt al bunurilor imobiliare, complexitatea realizării tranzacţiei, cheltuielile mari de timp pentru
găsirea unui vânzător hotărât să vândă, sau a unui cumpărător hotărât să cumpere o proprietate
imobiliară concretă, determină frecvenţa relativ scăzută a acestui gen de tranzacţii. Putem deci afirma
cu toată certitudinea că, şi pentru vânzător şi pentru cumpărător, tranzacţia cu un bun imobiliar este unul
dintre cele mai importante şi mai de răspundere evenimente din viaţă.
Funcţionarea pieţei imobiliare presupune o inter-relaţie între obiectul imobiliar şi participanţii
la piaţă (subiecţii pieţei imobiliare).
Subiecţii pieţei imobiliare sînt vânzătorii şi cumpărătorii obiectelor imobiliare, utilizatorii
bunurilor imobile şi agenţii intermediari de marketing (fig.1).

Fig. 1. Participanţii la piaţa imobiliară

15
In calitate de vânzător de proprietăţi imobiliare pot să apară persoanele fizice şi juridice înregistrate
în sistemul cadastrului naţional ca proprietari de bunuri imobiliare.
Cumpărători ai bunurilor imobile sînt persoanele fizice şi juridice care achiziţionează obiective
imobiliare şi asigură funcţionarea lor. Din categoria utilizatorilor bunurilor imobile fac parte arendaşii
(chiriaşii), care cumpără pentru un timp, în schimbul unei plăţi de arenda (chirie), dreptul de posesie de
la proprietarul bunului imobiliar. Utilizator al bunului imobiliar este şi însuşi proprietarul care îl
foloseşte independent: pentru lărgirea construcţiei, modernizarea, dezvoltarea şi extinderea afacerii.
Un participant specific al pieţei imobiliare este statul (autorităţile centrale ale administraţiei
publice locale), care asigură relaţiile economico-juridice între toţi subiecţii pieţei imobiliare. Rolul
special al statului ca participant al pieţei imobiliare este determinat de următoarele condiţii:
1) statul este proprietarul bunurilor imobiliare şi este cointeresat în folosirea
lor raţională;
2) statul este răspunzător de crearea mediului juridic, metodologic şi
informaţional al pieţei imobiliare pentru asigurarea unei interacţiuni optime a
tuturor participanţilor la piaţă;
3) statul este înregistratorul bunurilor imobiliare şi a drepturilor asupra lor
(prin crearea sistemului naţional de cadastru al bunurilor imobiliare);
4) statul apare în calitate de arbitru în litigiile patrimoniale şi alte litigii
legate de bunurile imobiliare.
Rolul agenţilor intermediari de marketing pe piaţa imobiliară constă în a-i ajuta pe potenţialii
vânzători şi cumpărători să se găsească unii pe alţii, a garanta încheierea corectă a tranzacţiei, a propune
sisteme acceptabile de finanţare şi asigurare a tranzacţiei şi, în cazul depistării falsificărilor şi
înşelătoriei după încheierea tranzacţiei, a asigura apărarea părţilor participante la tranzacţie în
instanţa de judecată.
Interesele participanţilor la tranzacţiile cu bunuri imobiliare sînt diametral opuse, dar acţiunile
nici unuia dintre ei nu trebuie să ducă la falimentarea altui partener.
Coexistenţa pe aceeaşi piaţă a participanţilor cu interese economice diferite implică prezenţa unui
echilibru optim al intereselor tuturor părţilor. Toţi participanţii la piaţă trebuie să găsească
posibilităţi de interacţiune optimă, să ia decizii de compromis, care să le permită să activeze
eficient într-o perspectivă îndelungată

Caracteristica intermediarilor pe piaţa imobiliară

Pentru asigurarea unei activităţi eficiente a pieţei imobiliare este necesară participarea
specialiştilor în diferite domenii, care să asigure prompt şi profesionist soluţionarea problemelor de
procedură şi de ordin tehnic.
Conform clasificării Federaţiei Internaţionale a Specialiştilor în Domeniul Imobiliar (FIABCI -
International Real Estate Federation), se disting două grupuri de specialişti care activează pe piaţa
imobiliară. Din primul grup fac parte profesioniştii care soluţionează nemijlocit problemele proprietăţii
la toate etapele ciclului de viaţă a bunului patrimonial (consultanţi, evaluatori, finansişti, promotori ai
dezvoltării, manageri, brokeri), din cel de al doilea - profesionişti care lucrează în domeniul proprietăţii
imobiliare (proiectanţi, arhitecţi, auditori jurişti, agenţi de asigurare). Această clasificare este desul de
convenţională, dar, în acelaşi timp ea determină clar cercul specialiştilor fără de care astăzi funcţionarea
pieţei imobiliare nu este cu putinţă.
Pentru a efectua pe piaţă o tranzacţie cu bunuri imobiliare, orice cumpărător şi vânzător recurge
la serviciile agenţilor intermediari de piaţă. Să examinăm componenţa intermediarilor pe piaţa
imobiliară în sensul larg şi în sensul restrâns al cuvântului. Intermediari, în sensul larg, sînt persoanele
fizice şi juridice cu orice formă de proprietate care îi ajută pe participanţii la piaţă imobiliară în realizarea
tranzacţiei (fig. 2).

16
Intermediarii de marketing, în sensul strict al cuvântului, sînt persoanele fizice şi juridice care practică
activitatea de intermediere (companiile de agenţi intermediari, bursele imobiliare, brokerii). Sistemul
de intermediari pe piaţa imobiliară este constituit din

17
 ADMINISTRAŢII-PUBLICE LOCALE
Eliberarea actelor care certifică dreptul de
Proprietate, de posesie şi de folosinţ
Asupra bunurilor imobile Cumpărător
OFICIILE CADASTRALE TERITORIALE
Înregistrarea bunurilor imobile
Fig. 2 Schema intermediarilor de marketing pe piaţa
Vânzător NOTARUL imobiliară
Cumpărător
Autentificarea Autorităţile administraţiei publice locale, care
BURSA IMOBILIARĂ, BROKERI eliberează persoanelor fizice şi juridice documente ce
Vânzător Servicii de intermediere confirmă dreptul de proprietate, de posesiune şi de
Cumpărător
EVALUATORI folosinţă a pământului. Aceste documente sânt:
Determinarea valorii bunului imobiliar • documentul de confirmare a dreptului
COMPANIILE DE DEZVOLTARE deţinătorului de teren;
Cumpărător
Posibilile îmbunătăţiri • documentul provizoriu ce confirmă dreptul de
proprietate, de posesiune şi
Vânzăto AGENŢII DE ASIGURARE Cumpărător
de folosinţă a pământului;
r Asigurarea tranzacţiilor • documentul ce confirmă dreptul de
INSTITUŢIILE FINANCIAR-CREDITARE proprietate
Cumpărător asupra cotei de teren
Împrumutul de capital echivalent.
• Toate documentele acestea se întocmesc în
Cumpărător
AVOCAŢII, INSTANŢE DE JUDECATĂ două exemplare: primul se înmânează
Soluţionarea litigiilor deţinătorului de drept, cel de-al doilea se
MASS MEDIA Cumpărător
păstrează la organul administraţiei publice
Informaţia despre cererea şi ofertă pe piaţă locale care a eliberat documentul. Documentele
susmenţionate conţin următoarea informaţie: Cumpărător şi data eliberării documentului;
numărul
• denumirea persoanei fizice sau juridice căreia i se eliberează documentul;
Vânzător • numărul şi data deciziei primăriei privind atribuirea în proprietate, darea în
posesie sau în folosinţă a terenului;
• scopul în care se atribuie terenul;
• numărul de înregistrare în Registrul deţinătorilor de terenuri.
La documentele respective se anexează planul terenului atribuit, precum şi descrierea terenurilor
adiacente. Documentele ce confirmă dreptul de proprietate, de folosinţă sau posesie asupra terenurilor
sînt necesare pentru încheierea oricărui fel de tranzacţii cu bunuri imobiliare.
Oficiile cadastrale teritoriale - întreprinderi de stat care, în totalitatea lor, constituie sistemul
oficiilor cadastrale teritoriale. Fondatorul este Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru, care
organizează şi controlează activitatea lor.
Vânzător Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) înregistrează bunurile imobiliare şi drepturile asupra lor, ţin
Registrul bunurilor imobiliare, întocmesc dosarele cadastrale pentru toate bunurile imobiliare ce se află
în sfera lor de activitate, îndeplinesc alte funcţii conform legislaţiei şi statutului lor. Pentru un potenţial
cumpărător, extrasul din Registrul bunurilor imobiliare serveşte drept garanţie a autenticităţii drepturilor
vânzătorului asupra respectivului bun imobiliar.
Notar - persoană fizică împuternicită să presteze servicii publice, are statut de funcţie autonomă şi
este inamovibil, cu excepţia cazului de încetare a activităţii în conformitate cu Legea Republicii Moldova
Vânzător cu privire la notariat. Notariatul este totalitatea persoanelor fizice care, în baza licenţei, înfăptuiesc în
numele statului şi în conformitate cu Constituţia şi legislaţia în vigoare activitate notarială, care asigură
persoanelor fizice şi juridice stabilirea unor relaţii juridice, civile şi comerciale indiscutabile, precum şi
executarea drepturilor şi apărarea intereselor legitime.
 Burse imobiliare, brokeri - persoane juridice şi fizice care înfăptuiesc activitate de intermediere
pe piaţa imobiliară, efectuând operaţii cu bunuri imobiliare:
• numărul şi data eliberării documentului;
• denumirea persoanei fizice sau juridice căreia i se eliberează documentul;
• numărul şi data deciziei primăriei privind atribuirea în proprietate, darea în
posesie sau în folosinţă a terenului;
• scopul în care se atribuie terenul;
• numărul de înregistrare în Registrul deţinătorilor de terenuri.
La documentele respective se anexează planul terenului atribuit, precum şi descrierea terenurilor adiacente. Documentele
ce confirmă dreptul de proprietate, de folosinţă sau posesie asupra terenurilor sînt necesare pentru încheierea oricărui fel
de tranzacţii cu bunuri imobiliare.
Oficiile cadastrale teritoriale - întreprinderi de stat care, în totalitatea lor, constituie sistemul oficiilor cadastrale
teritoriale. Fondatorul este Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru, care organizează şi controlează activitatea
lor.
 Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) înregistrează bunurile imobiliare şi drepturile
asupra lor, ţin Registrul bunurilor imobiliare, întocmesc dosarele cadastrale pentru toate
bunurile imobiliare ce se află în sfera lor de activitate, îndeplinesc alte funcţii conform
legislaţiei şi statutului lor. Pentru un potenţial cumpărător, extrasul din Registrul bunurilor
imobiliare serveşte drept garanţie a autenticităţii drepturilor vânzătorului asupra respectivului
bun imobiliar.
Notar - persoană fizică împuternicită să presteze servicii publice, are statut de funcţie
autonomă şi este inamovibil, cu excepţia cazului de încetare a activităţii în conformitate cu
Legea Republicii Moldova cu privire la notariat. Notariatul este totalitatea persoanelor fizice
care, în baza licenţei, înfăptuiesc în numele statului şi în conformitate cu Constituţia şi
legislaţia în vigoare activitate notarială, care asigură persoanelor fizice şi juridice stabilirea
unor relaţii juridice, civile şi comerciale indiscutabile, precum şi executarea drepturilor şi
apărarea intereselor legitime.
Burse imobiliare, brokeri - persoane juridice şi fizice care înfăptuiesc activitate de
intermediere pe piaţa imobiliară, efectuând operaţii cu bunuri imobiliare:

• comerţul cu bunuri imobiliare, inclusiv vânzarea lor la licitaţie;

• activitate de intermediere a tranzacţiilor cu bunuri imobiliare;
• activitate de informare-consultare privind tranzacţiile cu bunuri imobiliare.
Serviciile acestor participanţi ai pieţei constau în alegerea obiectelor
imobiliare care să corespundă cerinţelor clientului-cumpărător potenţial sau alegerea
cumpărătorilor care doresc să achiziţioneze cutare sau cutare proprietate imobiliară aparţinând
clientului-vânzător.
Evaluatori - specialişti ai pieţei imobiliare care determină valoarea bunurilor
imobiliare în conformitate cu legislaţia, standardele profesionale de evaluare şi contractul de
prestare a serviciilor de evaluare.
La efectuarea tranzacţiilor cu bunuri imobiliare, evaluarea bunului imobiliar face la
iniţiativa beneficiarului, cu excepţia cazurilor de moştenire, precum şi în toate razurile de
efectuare a tranzacţiilor cu obiectele proprietate publică a stalului sau a mutaţilor administrativ-
teritoriale. La cererea clientului, evaluatorul poate să efectueze evaluarea obiectului pentru
vânzare-cumpărare, să estimeze valoarea lui de asigurare şi de ipotecare sau să efectueze
evaluarea pentru alte scopuri indicate de beneficiar.
Companii de dezvoltare imobiliară - participanţi de frunte la realizarea proiectelor de
dezvoltare a bunurilor imobiliare. Activitatea de dezvoltare imobiliară este un gen distinct
de activitate profesională pe piaţă bunurilor imobiliare, care consta in organizarea şi
gestionarea proiectelor investiţionale în sfera imobiliară. Companiile de dezvoltare imobiliară
sînt organizaţii de proiectare, prospecţiuni, construcţie-montaj, care elaborează şi creează
îmbunătăţiri pe amplasamente. De gradul de îmbunătăţire a amplasamentului sau de
posibilitatea de a efectua îmbunătăţiri funciare deseori depinde valoarea totală a terenului. Când
se intenţionează efectuarea unei tranzacţii de vânzare-cumpărare a unui teren, cumpărătorii
potenţiali deseori apelează la companiile de dezvoltare imobiliară pentru servicii de
consultanţă privind posibilităţile fizice şi raţionalitatea economică a efectuării diferitelor
îmbunătăţiri pe terenul în proiect de achiziţionare.
Agenţi de asigurări efectuează atât asigurarea tranzacţiilor cu bunuri imobiliare, cât şi
asigurarea răspunderii profesionale a agenţilor intermediari, în prezent, în Moldova aceste tipuri
de asigurare au un caracter benevol şi se întâlnesc foarte rar. Activitatea întreprinderilor de stat -
oficiile cadastral teritoriale - într-o oarecare măsură este ferită de erorile neintenţionate ale
lucrătorilor lor prin crearea în fiecare oficiu a unui fond de garanţie şi, de aceea, asigurarea
tranzacţiilor cu bunuri imobiliare este o măsură de înlocuire. Cu toate acestea, tipul respectiv de
asigurare serveşte drept garanţie a recuperării mijloacelor cheltuite de cumpărător, în cazul
descoperirii unor falsificări în documente sau altă înşelăciune din partea vânzătorului.
 Instituţii financiar-creditare ca participanţi la piaţa de bunuri imobiliare preferă capital
propriu sau împrumutat investitorilor (cumpărătorilor) şi celor ce închiriază imobile, dar care nu
dispun de suficiente mijloace pentru a plăti integral valoarea totală a bunului imobiliar sau suma
necesară pentru închiriere. Creditorii pieţei imobiliare joacă un rol foarte important,
redirecţionînd o parte a pieţei financiare în sfera imobiliară. De regulă, în condiţiile unei pieţe
dezvoltate, cumpărătorul de bunuri imobiliare finanţează din mijloace împrumutate numai o
parte din costul bunului imobiliar achiziţionat, plătind prima cotă din mijloace proprii. Pentru a
se încredinţa că valoarea bunului imobiliar depăşeşte suma împrumutului cerut, organizaţia
creditoare organizează evaluarea independentă a bunului imobiliar, verificînd totodată şi
solvabilitatea solicitantului de împrumut.
Creditorii din sfera imobiliară oferă finanţare suplimentară folosind bunurile
imobiliare drept garanţie a împrumutului acordat, adică în calitate de gaj. Creditori ipotecari pot
fi băncile, fondurile de investiţii şi de pensii, companiile ipotecare, asociaţiile de împrumut
şi economii care oferă partenerilor de tranzacţie servicii de creditare ipotecară. În
Republica Moldova, prestează servicii de creditare ipotecară o serie de bănci
comerciale. Lider printre ele este "Moldovaagroindbanc", care efectuează operaţii de
creditare a tranzacţiilor cu terenuri agricole.
În scopul diversificării activităţii şi creării unor condiţii optime pentru

achiziţionarea bunurilor imobiliare, o serie de organizaţii de intermediere a tranzacţiilor pe

piaţa imobiliară încep să presteze şi ele servicii de creditare ipotecară. Ca exemplu al unei
astfel de diversificări poate servi bursa imobiliara „Lara" care a început printre primele să
presteze astfel de servicii pe piaţa bunurilor imobiliare din Moldova.
Avocaţii acordă pe piaţa imobiliară următoarele servicii: se pronunţă referitor la
legalitatea drepturilor patrimoniale existente asupra unui bun imobiliar concret, dau sfaturi
privind latura juridică a tranzacţiei, întocmesc contracte de achiziţionare a bunurilor imobiliare,
dacă cumpărătorii nu se folosesc de serviciile agenţilor imobiliari.
Gestionarii de bunuri imobiliare (managerii) se ocupă cu exploatarea comercială a
bunului imobiliar, ţin documentaţia financiară; întocmesc rapoarte pentru proprietarul bunului
imobiliar; caută să utilizeze cît mai eficient imobilul; dau în chirie încăperile libere; colectează
chiria; răspund de reparaţia şi întreţinerea imobilului; angajează şi eliberează din serviciu
lucrătorii, conduc personalul de deservire.
Mijloacele de informare în masă oferă informaţia necesară privind piaţa imobiliară,
preţurile cererii şi ofertei, tipurile de bunuri imobiliare propuse spre vânzare. Participanţii la
piaţa imobiliară, în baza acestor date, pot face de sine stătător analiza evoluţiei pieţei, trage
concluzii privind dinamica preţurilor la proprietăţile imobiliare, pot determina zonele cele mai
prestigioase sau mai puţin prestigioase de amplasare a bunurilor imobiliare, etc. Datele
publicate în mas-media sînt accesibile tuturor şi pot fi utile cumpărătorilor potenţiali,
vânzătorilor şi agenţilor intermediari care activează pe piaţa imobiliară. Publicaţiile cele mai
populare care publică informaţie despre piaţa imobiliară sînt gazetele "Makler", "Economicescoe
obozrenie”, "Logos-Press", "Obzor rînca nedvijimosti". Buletinul informaţional al Agenţiei de
Stat Relaţii Funciare şi Cadastru "Cadastrul" publică anunţuri privind vânzarea terenurilor
agricole, caselor de locuit cu loturile de lângă ele, a locuinţelor, a proprietăţilor comerciale şi
industriale de pe întreg teritoriul tării. Toată informaţia publicată în buletinul "Cadastrul" este
minuţios verificată de către specialiştii OCT, spre a se evita eventualele erori sau falsificări.

Activitatea de intermediere pe piaţa imobiliara din Republica Moldova

Specificul tranzacţiilor cu bunuri imobiliare, necesitatea analizării informaţiei cu privire la
piaţă, nivelul înalt de risc la efectuarea tranzacţiilor au determinat apariţia unui gen aparte de activitate
pe piaţa imobiliară - cea de intermediere. La etapa actuală de dezvoltarea pieţei imobiliare, în
Republica Moldova activitatea de intermediere o desfăşoară companiile de agenţi intermediari - bursele
imobiliare şi brokerii.
 Bursa imobiliară este o organizaţie specializată, care este persoană juridică ce îndeplineşte
următoarele funcţii pe piaţa imobiliară:
• acordarea de sprijin în satisfacerea cererii şi ofertei de bunuri imobiliare;
• crearea de condiţii cumpărătorului şi vânzătorului unui bun imobiliar
pentru efectuarea tranzacţiei cu bunul imobiliar;
• formarea unui spaţiu informaţional unic pe piaţa imobiliară;
• prestarea altor servicii (juridice, de expertiză, consultanţă, evaluare, etc.) pe
piaţa imobiliară.
Brokerul (agent intermediar) este o persoană fizică sau juridică, care desfăşoară activitate
antreprenorială fie în interes propriu, fie în baza unui contract încheiat între el şi o bursă imobiliară.
Dacă brokerul este persoană fizică, el îşi desfăşoară activitatea în numele bursei imobiliare.
În procesul desfăşurării activităţii de intermediere, brokerul este în drept:
• să poarte negocieri cu clientul în ce priveşte vânzarea sau cumpărarea unor
bunuri imobiliare; darea sau luarea în chirie a unor bunuri imobiliare; dezvoltarea
bunurilor imobiliare;
• să colecteze chiria; să reprezinte interesele consumatorului de servicii de
intermediere la efectuarea tranzacţiei de vînzare, închiriere şi a altor operaţii cu
bunuri imobiliare;
• să aducă la cunoştinţa potenţialilor cumpărători de publicitate informaţia
despre vânzarea, închirierea şi alte operaţii cu bunurile imobiliare;
• să propună sau să acorde pe bază de recompensă ajutor vreunei persoane în
căutarea unui bun imobiliar pentru cumpărare sau închiriere;
• să primească onorariu, comisioane sau o altă recompensă pentru munca de
căutare a cumpărătorului sau vânzătorului de bunuri imobiliare;
• să informeze public că se ocupă cu activitatea de intermediere imobiliară.
Brokerul este în drept să reprezinte cumpărătorul şi vînzătorul în cadrul
aceleiaşi tranzacţii. Totodată, brokerul este în drept să primească plata pentru serviciile
sale de la mai mult de una din părţile implicate în tranzacţie numai cu ştiinţa şi acordul
tuturor părţilor implicate în tranzacţie. Obligaţiile brokerului:
• brokerul nu trebuie să întreprindă acţiuni de prestare a serviciilor de
intermediere în sfera imobiliară dacă are un interes vădit sau prezumat, fără a pune
în cunoştinţă de cauză toate părţile interesate;
• dacă vânzătorul, încredinţînd brokerului vînzarea bunului imobiliar,
introduce anumite restricţii referitor la persoana clienţilor (naţionalitate, vîrstă, sex,
handicap fizic sau de altă natură; situaţie familială, profesie, etc.), atunci brokerul,
acceptînd o asemenea misiune din partea vînzătorului drept confidenţială, nu
trebuie să facă publice restricţiile impuse prin intermediul mas media, publicităţii
sau să le expună în cadrul negocierilor cu potenţialii cumpărători.

• reprezentând interesele clientului, brokerul este dator să acţioneze în strictă

conformitate cu obligaţiile sale contractuale;
• să informeze clientul asupra drepturilor apărate de legislaţie; să asigure
păstrarea documentelor primite de la client pentru efectuarea tranzacţiei; să pună la
dispoziţia clientului informaţie completă, exhaustivă în ce priveşte obiectul
tranzacţiei, pe care o poate obţine de la organele respective ale administraţiei
publice centrale şi locale; să păstreze în taină informaţia confidenţială despre client
şi tranzacţie atât pe durata acţiunii relaţiilor contractuale cu clientul, cît şi după
încetarea lor.
Brokerul este în drept să divulge informaţia confidenţială a clientului în următoarele cazuri:
• în temeiul cererii organelor abilitate ale administraţiei de stat sau al unei
hotărâri judecătoreşti;
 • când brokerul a aflat despre intenţia clientului de a săvârşi o faptă ilicită şi
divulgarea acestei informaţii este necesară pentru a preîntîmpina această
infracţiune;
• când brokerul este nevoit să-şi apere drepturile ocrotite de lege împotriva
învinuirii de comportament ilegal.
Dacă brokerul ia decizia să plaseze o reclamă privind vânzarea, închirierea sau schimbul
unui bun imobiliar, el trebuie să-1 înştiinţeze despre aceasta pe proprietar şi să obţină acordul
acestuia.
Reprezentînd interesele vînzătorului în tranzacţie, brokerul nu trebuie să fixeze pentru
bunul imobiliar un alt preţ decît cel numit de vînzător, dacă în cadrul contractului respectiv nu a
fost abilitat cu alte împuterniciri.
Totodată, activitatea, profesionistă, de intermediere ca şi activitatea evaluatorilor, se
desfăşoară în strictă conformitate cu regulile eticii profesionale. Practica
internaţională privind activitatea de intermediere presupune şi faptul că fiecare participant
profesionist la piaţa imobiliară are un contract de asigurare a responsabilităţii profesionale: în
prezent această practică însă nu se aplică în condiţiile pieţei imobiliare din Moldova, dar
implementarea ei va contribui la formarea unor relaţii mai civilizate între client, broker şi bursa
imobiliară.
Majoritatea burselor imobiliare din Republica Moldova îşi desfăşoară activitatea în
oraşele Chişinău, Bălţi, acolo unde piaţa bunurilor imobiliare este mai activă, unde se efectuează
un număr mare de tranzacţii. Multe burse imobiliare activează şi în afara acestor oraşe,
cuprinzînd unele zone ale ţării, în localităţile rurale şi în oraşele mici însă, problema găsirii
cumpărătorului sau vînzătorului este foarte actuală, în aceste situaţii vin în ajutor agenţii
intermediari (mijlocitori) independenţi - persoane fizice care practică activitatea de intermediere
pe piaţa imobiliară.

Pentru a-şi menţine poziţiile în condiţiile dure ale pieţei, pentru a atrage mai mulţi clienţi,
a asigura o mai mare eficienţă în încheierea tranzacţiilor, bursele imobiliare, deşi denumirea lor
indică în mod clar sfera lor de activitate, deseori prestează clienţilor lor o gamă mai largă de
servicii (evaluarea bunurilor imobiliare, obţinerea de credite garantate cu proprietăţi
imobiliare (garanţii ipotecare), efectuarea tuturor operaţiilor pregătitoare de pînă la
încheierea contractului de vînzare-cumpărare, servicii de consultanţă, etc.) (fig. 3).
ACTIVITATEA DE BAZA
Servicii de vânzare-

ACTIVITATEA

AUXILIARĂ

ACTIVITATEA SUPLIMENTARA
Creditare ipotecară; activitate de dezvoltare; activitate investiţională; servicii
financiare; gestionarea proprietăţilor imobiliare;
 Fig. 3 îmbinarea genurilor de activitate ale bursei imobiliare
Toate bursele imobiliare sunt întreprinderi ale sectorului privat. Există o oarecare
specializare a acestor întreprinderi. Firmele recent constituite derulează activitate de
intermediere a operaţiilor de vânzare-cumpărare a bunurilor imobiliare. Firmele cu mare
experienţă de lucru pe piaţa Republicii Moldova, o bună reputaţie şi specialişti de înaltă
calificare prestează servicii de intermediere a operaţiunilor de vînzare-cumpărare a bunurilor
imobiliare de orice fel. De exemplu, bursa imobiliară "Lara", care desfăşoară activitate de
intermediere profesionistă din 1992, are în componenţa sa cîteva direcţii specializate - pentru
proprietăţi imobiliare locative, cu destinaţie comercială, pentru rentă, pentru proprietăţi
funciare.
După categoriile de servicii prestate pe piaţa imobiliară, deosebim brokeri de listing
(listing broker) şi brokeri de vânzări (selling broker). Brokerul de listing, la
comanda vînzătorului, scoate la vînzare bunul imobil, introducînd datele despre acesta în banca
unică de date referitoare la proprietăţile imobiliare de vînzare. Brokerul de vînzări se ocupă de
căutarea cumpărătorului pentru vînzătorul de proprietate imobiliară, în cazul când operaţia de
vînzare-cumpărare a avut loc, comisionul pentru tranzacţie se împarte între brokerii care au
participat la ea.
Deoarece activitatea de intermediere imobiliară în Moldova nu se licenţiază, este destul
de dificil a stabili cu exactitate numărul agenţilor intermediari profesionişti pe piaţa
imobiliară din Republica Moldova. Având în vedere creşterea numărului de tranzacţii cu bunuri
imobiliare din ultimul timp, putem presupune o creştere în continuare a numărului de burse
imobiliare şi brokeri.

Participarea agenţilor intermediari comerciali la operaţiile de vânzare a bunurilor imobiliare

Toţi intermediarii de pe piaţa imobiliară se află într-o strînsă legătură reciprocă, în
procesul încheierii tranzacţiilor de vînzare-cumpărare a unui bun imobiliar, şi cumpărătorul, şi
vînzătorul apelează în repetate rînduri la companiile de agenţi intermediari imobiliari (fig. 4).
Întâi de toate, posesorul bunului imobiliar hotărât să vândă trebuie să aibă documentele
care să confirme drepturile lui asupra acestui bun. In cazul vânzării unui teren, deţinătorul lui
trebuie să aibă document de proprietate asupra acestui teren, în lipsa acestuia, deţinătorul
bunului imobiliar trebuie să solicite primăriei documentul respectiv
 Fig. 4. Interacţiunea intermediarilor pe piaţa imobiliară.

Drepturile asupra bunului imobiliar trebuie sa fie "in mod obligatoriu

înregistrate în Registrul bunurilor imobiliare, care este documentul principal de cadastru,
conţine date privind fiecare bun imobiliar, dreptul de proprietate şi alte drepturi patrimoniale,
deţinătorii de drepturi, titluri de proprietate, tranzacţiile cu bunuri imobiliare şi alte temeiuri de
apariţie, schimbare, grevare şi încetare a drepturilor, începând din 1998, în Moldova se creează
sistemul înregistrării masive a bunurilor imobiliare. A fost elaborat planul calendaristic de
implementare a acestui sistem, a fost stabilit volumul cheltuielilor financiare pentru crearea şi
funcţionarea sistemului, încheierea procesului de înregistrare masivă a bunurilor imobiliare este
prevăzută pentru anul 2007. În prezent, în cadrul noului sistem au fost înregistrate circa 50% din
totalul bunurilor imobiliare.
Vânzătorul potenţial al bunului imobiliar trebuie să ştie dacă proprietatea sa este
înregistrată în noul sistem al cadastrului bunurilor imobiliare. Dacă bunul imobiliar de vânzare
este înregistrat, proprietarul lui poate depune o cerere la OCT solicitând un extras din Registrul
bunurilor imobiliare care să confirme drepturile sale patrimoniale. Extrasul din Registrul
bunurilor imobiliare se eliberează pentru încheierea actelor juridice şi este valabil pe un termen
de două luni de la data eliberării.
Dacă bunul imobiliar prevăzut pentru vânzare nu este înregistrat în sistemul cadastrului
bunurilor imobiliare, vânzătorul potenţial trebuie să adreseze OCT o cerere de înregistrare a
proprietăţii sale.
Cumpărătorul potenţial al proprietăţii imobiliare, înainte de încheierea tranzacţiei,
deseori apelează la promotorii imobiliari autorizaţi - arhitect, proiectant, inginer-
constructor, - pentru consultări privind posibilitatea reconstrucţiei, lărgirii vechilor
construcţii şi ridicarea unor construcţii noi pe terenul achiziţionat (dezvoltarea
amplasamentului), în multe cazuri opinia promotorului imobiliar exercită o influentă esenţială
asupra deciziei potenţialului cumpărător în ce priveşte încheierea tranzacţiei.
La etapa luării deciziei privind încheierea tranzacţiei, şi cumpărătorul şi vânzătorul pot
solicita o consultaţie evaluatorului imobiliar, în cazul vânzării bunurilor imobiliare-tip -
apartament, casă, teren, partenerii de tranzacţie au o
oarecare idee în ceea ce priveşte preţul probabil de vânzare-cumpărare a bunului imobiliar.
Când se achiziţionează obiective unicale, obiective cu destinaţie specială, bunuri imobiliare
cu anumite grevări a drepturilor, este cazul să se apeleze la serviciile unui evaluator
independent.
În ţările dezvoltate, majoritatea cumpărătorilor de bunuri imobiliare apelează la diferite
instituţii financiar-creditare pentru a obţine credit în vederea finanţării tranzacţiei, în condiţiile
Republicii Moldova, obţinerea unor astfel de credite este destul de problematică din cauza ratei
înalte a dobânzii la împrumut. Cu toate acestea, creditarea ipotecară în ţara noastră cunoaşte o
răspândire tot mai largă. Totodată, recurgând la ajutorul evaluatorilor independenţi sau interni,
instituţia financiar-creditară determină valoarea ipotecară a bunului imobiliar achiziţionat.
Când toate documentele ce confirmă drepturile de proprietate au fost obţinute şi
partenerii de tranzacţie au căzut de comun acord asupra preţului de vânzare a bunului imobiliar,
ei se adresează notarului, în prezenţa căruia se încheie contractul de vânzare-cumpărare. Notarul
certifică faptul că tranzacţia s-a efectuat în condiţii libere, fără constrângeri, ambele părţi au
acţionat prudent şi în cunoştinţă de cauză. Pentru serviciile sale, notarul primeşte onorariu,
cuantumul căruia se stabileşte în funcţie de valoarea bunului imobiliar indicată în contract.
După autentificarea contractului de către notar, tranzacţia se consideră încheiată şi
cumpărătorul intră în drepturile de proprietar al bunului imobiliar. Etapa finală a procesului de
încheiere a tranzacţiei este înregistrarea contractului de vânzare-cumpărare la OCT. După
înregistrarea contractului, statul garantează noului proprietar toate drepturile dobândite
asupra bunului imobiliar. OCT comunică inspecţiei fiscale şi numele (în cazul persoanei
juridice - denumirea şi rechizitele) noului proprietar, pentru a se face schimbările cuvenite în
lista contribuabililor.
Dacă din anumite cauze, legate de eventuala necorectitudine a vânzătorului, contractul
de vânzare-cumpărare nu poate fi înregistrat la oficiul cadastral teritorial, cel care urma să
devină proprietarul bunului imobiliar va trebui să angajeze un avocat şi să se adreseze instanţei
de judecată.
La toate etapele de încheiere a afacerii, cumpărătorul, vânzătorul, participanţii
profesionişti la piaţa imobiliară pot apela la serviciile companiilor de asigurare pentru a asigura
tranzacţia sau răspunderea profesională a specialistului. Deşi în Moldova practica asigurării
tranzacţiilor cu bunuri imobiliare nu este răspândită, experienţa mondială demonstrează
necesitatea implementării acestui tip de asigurare de perspectivă.
O piaţă imobiliară civilizată presupune că serviciile intermediarilor sînt la un nivel
calitativ înalt, participanţilor la tranzacţie li se garantează siguranţa şi confidenţialitatea ei. Pe de
altă parte, însuşi intermediarii de piaţă sînt interesaţi de crearea unei imagini atrăgătoare a
întreprinderii, de bunul ei renume. Cum piaţa imobiliară din Moldova nu este prea mare, orice
eroare a intermediarului sau act de concurenţă neloială devin cunoscute majorităţii colegilor şi
concurenţilor lor. De aceea, pentru a-i atrage pe clienţii potenţiali, toţi participanţii la piaţă sînt
interesaţi să lucreze la un nivel profesional înalt, respectând regulile eticii de afaceri şi
profesional.

4 . Infrastructura pietii imobilului din RM

Piaţa imobilului se află în afara controlului statului şi depinde în întregime de economie. Şi

aceasta nu e bine, aşa cum economia noastră, după cum se ştie e imprevizibilă.
Aşa cum procesele ce se petrec pe piaţa imobilului, înaintează ca creşteri economice de
producţie, la economia noastră pot fi aplicate parţial. Mai just putem vorbi despre economiile
acelor ţări, în care cetăţenii noştri îşi câştigă existenţa. Aşa cum anume ei, ca de obicei,
determină cererea pe piaţa locativă.
După evaluarea realtorilor cererea depăşeşte oferta de 3 ori, ceeea ce a dus la creşterea
preţurilor. După diferite evaluări, creşterea preţurilor pe parcursul anului 2003 a constituit de la
50 la 70%. Astfel, preţurile la apartamente în luna august 2003 au constituit în mediu $330
pentru 1 m.p.
Preţul pentru un apartament cu 3 odăi costa $20-23 mii, cu 2 odăi – $17-19 mii, iar pentru cele
mai cerute, cu o odaie – $11-12 mii.
Până la sfârşitul anului preţurile au crescut până la $355 pentru 1 m.p.
În legătură cu dinamica vânzărilor, aici cumpărătorii au demonstrat o permanenţă de invidie.
Ca de obicei, cele mai multe apartamente s-au vândut în sectoarele Botanica şi Râşcani (40% din
vânzările înregistrate). Mai just, oferta mică a adus în numărul preferinţelor şi alte sectoare, mai
puţin prestigioase. De exemplu, Poşta Veche, având construcţii din coteleţ seria 102, se bucură
de o bună cerere; sectorul Ciocana, care se deosebeşte prin fond locativ nou şi infrastructură
urbană dezvoltată. Prin cel mai înalt nivel şi ritm a creşterii preţurilor se deosebeşte sectorul
Centru. Cu toate acestea, populaţia înstărită activ procură aici locuinţe de lux.
În ce priveşte parametrii calitativi, atunci într-o măsură nu prea mare asupra cererii a influienţat
factorul posibilităţii conectării încălzirii autonome gazificate. De aceea apartamentele în clădirile
monolite, utilate cu plite electrice, se bucurau de o cerere scăzută faţă de clădirile gazificate.
Preţurile în clădirile din panouri şi monolite sunt cu 10-20% mai mici, decât în cele din coteleţ.
Structura tranzacţiilor cu imobilul locativ în ultimii trei ani o determină tranzacţiile de vânzare-
cumpărare - 69,5% din numărul total al tranzacţiilor. A doua poziţie din structură o ocupă
donaţia - 11,6%. Caracteristic este apariţia noilor tipuri de tranzacţii, aşa ca divizarea şi
renunţarea la dreptul de proprietate asupra imobilului, ceea ce certifică schimbările ce se petrec
în sfera juridică, economică şi socială. Divizarea imobilului este necesară pentru vânzarea
parţială a imobilului, primirea moştenirii, privatizarea pământului etc.
În domeniul imobilului comercial de cerere se bucurau încăperile de comerţ şi oficiile.
Încăperile, destinate sectorului serviciilor, pentru recuperarea rapidă a investiţiilor (7-10 ani), de
asemenea provocau un mare interes, nu doar încăperile de producţie. Realtorii remarcă, că s-a
mărit cererea şi la acele obiecte, care câţiva ani în urmă se considerau lipsite de perspectivă, de
asemenea s-a mărit cererea la obiectele mari (suprafaţa medie 525 m.p.).
Practic nu există ofertă de imobile comerciale, amplasate pe bd. Ştefan cel Mare. Proprietarii de
imobil nu se grăbesc să vândă, dar preferă să dea în arendă, ceea ce este mai avantajos. În
întregime pe oraş corelaţia dintre arendă şi vânzări constituie 33% la 67%, care se explică prin
activizarea vânzărilor forţate (prin judecată, inspectare fiscală, bănci), de asemenea dorinţa
vânzătorilor simultan şi imediat de a obţine sursele de la realizare.
Semnul pieţei imobilului în ultimii doi ani a devenit activizarea pieţei primare locative.
Totodată, această stagnare, care se urmărea mai înainte în domeniul constucţiei spaţiului locativ,
n-a trecut în zadar. Mulţi specialişti şi-au găsit de lucru în afara Moldovei. De aceea, acum când
criza a trecut, companiile de construcţie simt deficitul cadrelor. Totuşi s-a reluat construcţia cum
a caselor individuale, aşa şi a cladirilor locative. De cerere se bucură acele obiecte care au fost
îngheţate 10-12 ani în urmă şi care au perspective bune de realizare. Cu toate acestea, în
Chişinău se construiesc şi nu prea puţine case de lux, apartamentele în care se vând cu $400-600
pentru 1 m.p. Ce aşteaptă piaţa imobilului în perspectivă apropiată? În condiţiile economiei
instabile specialiştii fac prognoze cu o mai mare prudenţă.
În prezent pe piaţă există o cerere mare şi nu sânt destule resurse, pentru a o satisface. Afluxul
de resurse este reţinut de instabilitatea politică. Totodată cum situaţia politică va fi stabilă,
investitorul se va considera protejat de presiunea fiscală, presiunea organelor de control, va avea
loc autoorganizarea pieţei şi se va începe afluxul de resurse. Unde se vor duce? Puţin probabil că
în locuinţe. Mai repede saltul va avea loc în imobilul comercial, acolo unde piaţa nu este
dezvoltată, stagnează. Situaţia preţurilor pe piaţa locativă astăzi e destul de lunecoasă şi poate fi
presupus, că se va menţine tendinţa de creştere a preţurilor la imobil. În primul rând din cauza
lipsei de terenuri. Anul trecut piaţa terenurilor brusc s-a evidenţiat şi s-a separat. Iar creşterea
preţurilor la terenuri, ca tendinţă, a început să se contureze după alegerile locale. A devenit unul
din factorii, care influenţează creşterea preţurilor la imobil. Pământul - este o resursă limitată şi
după precizare trebuie să fie mai scumpă. Anume, în sectorul Centru al oraşului, unde este
amplasat fond locativ într-o stare şubredă, necesită separarea cetăţenilor puţin asiguraţi. În urma
căruia se măreşte preţul terenurilor de 2-4 ori. În afară de aceasta, necesită substituirea
comunicaţiilor învechite. Situaţia formată astăzi pe piaţa primară şi secundară este un fapt
temporar, aşa cum beneficiarii până acum lucrau după preţurile vechi.
Problema principală, ce va trebui soluţionată în anul 2005 în domeniul pieţei imobilului este
dezvoltarea infrastructurei ei, consolidarea universităţilor de piaţă. În acest an se aşteaptă un
important progres în domeniul imobilului, în parte finanţarea şi administrarea locuinţelor. Pentru
stabilitatea pieţei, e necesar, ca toată conducerea ei: administratorii, operatorii, evaluatorii,
constructorii, investitorii să se unească într-un conglomerat şi să lucreze în grup. Ceea ce este
favorabil nu doar pieţii, ci şi lor. Şi aceasta nu se referă doar la ipotecă.
Principala problemă a pieţei locative sânt resursele limitate - financiare, de pământ, o cerere
reală a capacităţii de plată, care este necesar de a o forma pe calea dezvoltării ipotecii, atragerii
sectorului bancar. Universitatea ipotecii - componentă importantă a pieţei imobilului: acestea
sunt resursele, finanţele, o îmbogăţire a pieţei cu capital. Lipsa ipotecii reale şi bazându-ne doar
pe autofinanţare vom aduce piaţa la stagnare.
Astăzi situaţia pe piaţă este dictată de oameni, adică de cumpărători şi vânzători. Aceasta
înseamnă slăbiciunea conducerii de stat. Totodată, când rolul organizator îl va lua asupra sa
statul, factorul care slăbeşte piaţa va dispărea. Cum trebuie să se exprime rolul stabilizator al
statului ca participant al pieţei? În primul rând în stabilirea condiţiilor de joacă, prin legislaţie,
acte normative în diferite domenii, sistemului cadastral, planului de construcţie a oraşului.
Unii analitici presupun, că indiferent de cererea mare, preţurile în anul 2005 se vor stabiliza.
Ele vor fi corelate cu precesele de inflaţie şi comportarea principalelor valute ale lumii. Dacă nu
vor avea loc zguduiri politice şi economice, atunci la sfârşitul anului se va putea vorbi despre o
creştere de 10-20%. Iar preţul mediu pentru 1 m.p. va constitui $400-420. Factorul ce determină
creşterea preţurilor în Chişinău, rămâne acela că investitorii şi bisnesmanii preferă să-şi
investească resursele în imobilul urban, luând în consideraţie existenţa reală a serviciilor
comunale şi plata pentru arendă ridicată. La motivele stimulatoare se pot referi: instabilitatea
valutelor lumii, de asemenea venit mai mic la depozitele bancare în comparaţie cu ritmurile
creşterii preţurilor la imobilul locativ, ceea ce de asemenea ne impune de a priv imobilul locativ
ca o sursă de investire a capitalului.

Tema 4 Piaţa terenurilor: componente, stare, tendinţe de dezvoltare.

(2ore)
1.Componentele pieţii
2.Stare pieţii şi tendinşe de dezvoltare a ei.

1.Componentele pieţii
Din punct de vedere juridic se delimitează
 loturile întovărăşirilor pomicole şi aferente caselor de locuit,
 cotele echivalente de pămînt şi terenurile întreprinderilor privatizate şi în curs de
privatizare.
Sectoarele de teren se divizează şi în funcţie de destinaţia lor, cum ar fi:
 sectoarele de teren destinate construcţiei pentru imobile locative şi comerciale
 terenuri din sectorul agrar.
Preţul normativ al pămîntului este în funcţie de bonitatea pămîntului, care nu include
 factori de relief,
 climaterici de amplasament,
 mai ales alţi factori care influenţează valoarea de piaţă a lotului.
În prezent sînt privatizate mai mult de 14 % din loturile pomicole, se creează piaţa secundară
care necesită metode de evaluare lipsite de neajunsurile abordărilor normative. Evaluarea cotelor
echivalente de pămînt constituie o problemă din punct de vedere metodologic şi practic.
În cazul terenurilor cu destinaţie agricolă trebuie evaluaţi toţi factorii ce influenţează veniturile
şi în baza argumentelor ştiinţifice. Scopul principal al evaluării terenurilor agricole este
estimarea preţului cel mai probabil cu care poate fi vîndut terenul de un vînzător hotărît să vîndă
şi un cumpărător hotărît să cumpere, într-o tranzacţie liberă, în care fiecare parte a acţionat în
cunoştinţă de cauză prudent şi fără constrîngere.
Pentru a efectua evaluarea unui teren aparte fiecare evaluator trebuie să se călăuzească de o
bază informaţională complexă, conţinutul căreia va fi stabilit prin coordonarea cu clientul care
solicită evaluarea în contractul de efectuare a lucrărilor de evaluare. Sursele principale de
informare care pot fi utilizate de evaluator sunt:
- legislaţia în vigoare a RM;
- cadastrul BI;
- datele neoficiale despre tranzacţiile precedente primite de la alţi evaluatori, agenţi imobiliari
şi notari;
- informaţia personală a evaluatorului, competenţa şi intuiţia sa;
- datele statistice oficiale publicate, informaţia din mass-media cu privire la conjunctura pieţii,
rezultatele licitaţiilor;
- materiale topografice, pedologice şi meteo-climaterice.
Suprafeţele terenului din sectorul agrar variază între 20,0 – 600,0 ha. Valoarea 1,0 ha de pămînt
variază de la $ 300 pînă la $ 3000 în dependenţă de amplasare. Cumpărarea terenurilor agricole
cu suprafaţa de 2,5 – 10 ha, amplasate în raza mun. Chişinău, costă de la $ 0,2 pînă la $ 10,0 mii
pentru 1 ha.
Sectoarele de teren destinate construcţiei imobilului locativ sînt compuse din 2 surse: prima –
demolarea locuinţelor vechi,
a doua – (cea mai mare) teritoriile (terenurile) libere din oraş. În anul 2003 cel mai mare volum
de terenuri pentru construcţii au fost acordate în s. Codru, pe str. Mioriţa, Testimiţeanu, în
raionul (ele) universităţilor Tehnice şi Agrară. Dar în majoritatea cazurilor aceste obiecte erau
 lipsite de o infrastructură pentru construcţiile locative. Comunicaţiile de obicei erau instalate
din contul cumpărătorului. Preţul la astfel de terenuri au constituit $ 1000-2000 pentru 0,01
ha. De o popularitate mai mare au fost terenurile din sect. Sculeni, Buicani în zona parcului
Valea Morii, strada Neaga şi Belinschi. Aici preţurile au crescut proporţional cu preţurile
apartamentelor. Preţul pentru 1 ar în zona parcului Valea Morii, str. Neaga şi Benschi ajungea la
$ 7 - $ 8 mii, în sectorul Buiucani, Sculeni în mediu $ 4 - $ 5 mii. Terenurile destinate
construcţiei obiectelor comerciale. În anul 2004 cererea a fost mare, însă oferta a rămas
constantă din cauză că vînzătorii (proprietarii) nu doreau să vîndă terenurile la preţurile propuse
de cumpărători. Cumpărătorii sînt cointeresaţi de a procura terenuri în locurile cu o infrastructură
bine dezvoltată, în locurile cu un flux mare de maşini şi populaţie, cu existenţa comunicaţiilor
inginereşti. Suprafeţele de terenuri cerute de cumpărători variază în limitele de 0,3 – 2,0 ha, iar
preţul constituie de la $ 0,5 pînă la $5,0 mii pentru 0,01 ha.
Tranzacţiile cu terenurile pot fi:
- vînzarea – cumpărarea terenurilor;
- darea în arendă a terenurilor;
- donaţia lotului de pămînt şi/sau cotei de pămînt;
- schimbul, ipotecarea terenului şi/sau cotei de pămînt;
- transmiterea terenului şi/sau cotei de pămînt în calitate de contribuţie în capitalul social al
întreprinderii;
- moştenirea terenului;
- transmiterea terenului cu drept de folosinţă viageră sau permanentă (pe teren nelimitat);
- punerea la dispoziţie a suprafeţei de pămînt;
- privatizarea terenului;
- exproprierea terenului pentru cauză de utilitate publică.

2.Stare pieţii şi tendinşe de dezvoltare a ei.

(Pentru politica strategică) pentru soluţionarea problemei de fond locativ în oraşul Chişinău
este nevoie de construit 5,05 mil. m2 330 mii apartamente.
Pînă în 2020 este necesar anual de construit aproximativ 300 m 2 f.l. însă în ultimii 7 ani anual
în mediu au fost construiţi cîte 150 m2 de aceia pentru a soluţiona problema strategică este
necesar de îndoit practic construcţia de fond locativ. Problema constă în faptul că pentru
dezvoltarea noului fond locativ în oraş practic nu au rămas terenuri libere. Aceasta se datorează
faptului că terenurile care erau destinate caselor cu multe etaje APL în ultimii ani a împărţit
terenurile pentru diferite construcţii. În rezultat terenurile cu destinaţie pentru construcţiile
locative a fost ocupat de clădiri individuale cu puţine etaje, cotedje, pe unele locuri şi teren
aferent de 4-5 ari.
După această analiză, efectuată în cadrul politicii strategice ce ţine de dezvoltarea fondului
locativ. Oraşul a pierdut aproximativ 864 mii m2 de suprafaţă locativă în care se putea de cauzat
54 mii de persoane. Cum a menţionat consultantul proiectului din domeniul spaţiului locativ
Nicolai Rusu, rezerva medie de terenuri libere din capitală la momentul de faţă constituie
aproximativ 2 % din tot teritoriul oraşului. Pentru a mări această pondere se poate face din contul
clădirilor vechi precum şi terenurile care aparţin periferiei oraşului care au fost eliberate în
rezultatul schimbării funcţionale a destinaţiei lor şi corespunzătoare pentru construcţie (Budeşti,
Coloniţa, raionul Aeroportului, Buiucani, Ghidighici, Stăuceni).
În acelaş timp lărgirea hotarelor oraşului bazată pe teritoriile noi este legată nemijlocit cu
investiţiile în procurarea pămîntului, scoaterea lui din funcţiune agrară, lupta cu alunecările de
teren, cu instalarea reţelelor inginereşti şi dezvoltarea infrastructurii. De aceea în strategie se
pune accent pe folosirea intensivă a terenurilor deja amenajate.

Tema 5 Piaţa locuinţelor : componentele, starea şi dendinţele de dezvoltare

1.Componentele pieţii
2.Stare pieţii şi tendinşe de dezvoltare a ei.

1.Componentele pieţii
Piaţa imobiliară defineşte totalitatea bunurilor imobiliare şi a dreptirilor asupra acestora, care
fac obiectul actul de vînzare-cumpărare.
Piaţa locuinţelor poate fi împărţită în următoarele componente:
 case de locuit particulare ocupate permanent; c
 ase de locuit particulare cu şedere sezonieră;
 apartamente la blocuri de locuit cu mai multe etaje. etc.
Piaţa imobilului în RM s-a format în anii 90 ca rezultat al desfăşurării procesului de privatizare
a proprietăţii de stat. Pînă în 90 piaţa imobiliară practic nu a existat, majoritatea tranzacţiilor cu
bunurile imobiliare au fost legate de operaţiile de moştenire şi de schimb. Operaţiunele de
vînzare –cumpărare a imobilului mai ales a apartamentelor prectic erau nelegitime.
În prezent în RM există circa 1,25 mln. unităţi locative, dintre care 39% sînt în localităţile
urbane. Formarea fondului locativ în RM poartă amprenta politicii de asigurare cu spaţiul locativ
dusă de fosta URSS.
Această politică prevedea construcţia industrializată de locuinţe standard mai ales în oraşe.
Repartizarea acestor locuinţe era centralizată, iar proprietarii de case nu aveau drepturi asupra
terenurilor aferente , clădirelor de locuit.
În prezent aproximativ 95 la sută din fondul locativ este privatizat . Fondul locativ în RM este
destul de nou, adică o parte importantă din acest fond a fost construit în ultimii 30-35 de ani. Cu
toate că fondul locativ este destul de nou, calitatea lui este joasă, starea tehnică şi sanitară este
foarte rea şi continuie să se agraveze. Încă o problemă de care se confruntă populaţia RM este
supraglomerarea fondului locativ. Numărul mediude persoane ce revim la o cameră este de 1,6.

2.Stare pieţii şi tendinşe de dezvoltare a ei.

Pe fiecare segment al pieţei, cererea este influienţată de factori specifici. În procesul de studiere
a cererii de bun. Imob. locative, se vor lua în calcul:
-situaţia demografică a pieţei locative şi dinamica dezvoltării ei.
- standardele de nivel şi ale modului de viaţă, constituie pe piaţa respectivă, ale diferitor
categorii de populaţie
- situaţia curentă şi perspectivele de modificare a solvabilităţii cererii pentru diverse grupe
sociale.
-venituri reale ale diferitor categorii de populaţie.
Structura cererii la apartamentele din or. Chişinău cererea pieţei locative pe perioada ianuare-
martie 2004 şi anume analizînd indicatorul ce caracterizează nivelul cererii pe piaţa locativă se
observă că cererea la spaţiul locativ rămîne la nivelul perioadei sfîrşitului anului 2003.O cerere
mare este înregistrată la aprtamentele cu 2 odăi şi o odaie, în aşa fel suprafaţa medie totală de
spaţiul locativ fiind la nivel de 52m2 .
Potenţialii cumpărători care formează cerea de spaţiul locativ sînt cetăţenii RM care lucrează
peste hotare. La momentul de faţă cererea depăşeşte de 3 ori oferta, ceea ce nu putea să nu ducă
la creşterea preţurilor la spaţiul locativ.
În dependenţă de amplasare la fel de prestigioase au rămas sectoarele Botanica şi Rîşcanovca
(40% din tranzacţiile înregistrate). Sectorul Ciocana care se deosebeşte referitor la noile clădiri şi
tendinţa de dezvoltare a infrastructurii. În centrul se menţin preţurile înalte şi chiar creşterea lor.
 Ceia ce se referă la calitatea asupra cererii a influienţat posibilitatea de instalare a încăţzirii
autonome. Apartamentul din casele de monolit cu reşouri electrice se folosesc de o cerere mai
mică decît casele gazificate. Preţurile la casele monolit şi din panouri s-au menţinut cu 10-20%
mai joase decît cele din blocuri de calcar.
Astăzi condiţiile tranzacţiilor sînt dictate de cumpărător ei preferă etajele 2-5 în case cu 9 etaje
sau 2-3 în case cu 5 etaje. Celelalte etaje nu se bucură de o mare solicitare.
Pe fiecare segment al pieţei imobiliare, oferta bunurilor se formează din două surse:
- volumul noii construcţii:
- rezervele existente de bunuri imobiliare, libere şi disponibile , în totalitate sau parţial, pentru
comercializare.
Coieficientul ofetrei în or. Chişinău –suprafaţa totală în mediu este de 60 m 2 , iar preţul mediu
al unui m2 de suprafaţă totală pe tot oraşul este de 481$.
Structura vînzătorilor pe piaţa acuală locativă se formează sub influienţa condiţiilor economice
a vieţei moderne. Astăzi pe piaţa secundară,
- 40% din vînzare reprezintă persoane ce pleacă din RM din cauza unor motive cunoscute,
- 35% sunt pesoanele ce doresc să-şi micşoreze spaşiul locativ şi să primească o plată
suplimentară , care depinde de calităţile locuinşei propuse. Altă grupă de vînzatori – 25 % sînt
persoanele ce fac tranzacţii din cauza unor motive casnice ( despărţirea sau formarea famillor iar
5% sînt diferite scopuri, tipuri de tranzacţii).
Sectorul locativ trebuie de privit ca un component chee a întregii economii şi este un sector
productiv. Esenţa politicii locative noi este de a privi sectorul locativ ca o piaţă integră şi de atras
atenţie asupra factorilor cheie: consumatorii, producători, instituţii financiare, administraţii
locale.
Conform calculelor efectuate în conceptul planului general de urbanism, populaţia în capitală în
2010 va constitui 767,6 mii oameni. După datele statistice în 2001 ea constituie 770,8 mii
oameni. Însă pentru a rezolva problema legată de spaţiul locativ este nevoie de construit încă
5,05 mln m2 de spaţiul locativ, în rezultatul căruia fondul locativ va ajunge pînă la 19,5 mln m 2
sau 336 mii de apartamente. Pentru aceasta este necesar în fiecare an de construit aproximativ
300 mii m2 de spaţiul locativ. În ultimii 7 ani anual construcţiile noi constituiau aproximativ 150
mii m2, deaceea pentru a atinge scopul problemei strategice construcţiile practic trebuie
indoite.,însă pentru a impementa aceasta în practică este nevoie de investiţii considerabile-20,7
mlrd. lei pe perioada 2004-2020, sau cîte 1,2 mln lei anual .
În rezultat va fi rezolvată problema urmaşilor, care în Chişinău la momentul dat sînt aproape
60 mii de familii şi ce este destul de important va creşte nivelul indestulării cu spaţiul locativ şi
calitatea lui.
O altă soluţie a spaţiului locativ ar fi reconstrucţia caselor vechi cum deja o face alte oraşe mari
ca Moscova, Kiev. O creştere însemnată de spaţiul locativ se presupune din construcţia etajelor
suplimentare şi a maselor, starea tehnică a caselor care permit acest lucru-