Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
ro
Curs de prelegeri
La disciplina
O. Buzu, A. Matcov, Evaluarea Bunurilor Imobiliare teorie i practic, Chiinu 2003, pag. 32
La nivel profesional o importanta mai mare o are terminologia utilizata in cadrul legislativ. In
legile diferitor tari (sau intr-o tara anumita in perioade diferite) pot fi evidentiate cateva notiuni
despre imobil. Deacea: O determinare mai exacta a termenului de imobil este ceea ce se afla
imobil prin lege
In sens profesional i social obiect imobiliar este deseori cosiderat obiectul fizic, legat rigid
de pamnt, strmutarea cruia este practic imposibil fr ai crea distrugeri functionale. Aceasta
stabilete diferenele elementare dintre operaiile pe piat cu obiectele imobiliare si mobiliare.
Obiectele mobiliare la schimbarea proprietarului, de obicei sunt transferate n spatiu, de
exemplu, din magazin n apartamentul cumprtorului. Ceea ce nu poate fi definit pentru imobil. La
petrecerea unei tranzacii cu un obiect imobiliar, obiectul rmne pe loc, dar cumprtorului i se
transfer numai drepturile stabilite asupra imobilului i obligaiunile legate de el.
n teoria si practica evaluarii in S.U.A. se difereniaza noiunea de imobil ca obiect fizic
(Real Estate) i relaii de drept, legat de imobil (Real Property).
Valoarea de pia a imobilului poate fi format doar n paocesul funcionarii pietii respective.
In literatura nu exista notiune determinat de piata imobiliar. Piat, poate fi numit locul unde se
petrec tranzacii de afaceri sau de negociere. Dar ea poate fi corelat i cu sistema de aciuni i
mecanisme pentru petrecerea afacerilor. Cnd se vorbete despre piaa imobiliar, de obicei se are n
vedere o activitate pe piata dat. D. Fridman si N. Orduai n cartea lor dau urmtoarea noiune:
piaa imobiliar este un sistem anumit
de mecanisme, prin intermediul carora se transmit drepturile de proprietate si interesele
legate de ele, se stabilesc perurile si se delimiteaza spatiile sectoarelor de concurenta.
Spre exemplu, un grup de specialisti rui, consider c: Piata imobiliara reprezinta
totalitatea tranzactiilor, petrecute cu obiecte imobiliare, asigurare informationala, operatii privind
conducerea si finantarea lucrarilor in sectorul imobiliar.
2 Principalele tranzacii cubunurile imobile
Proprietarul are dreptul la discreia sa s ntreprind cu proprietatea lui oricare aciuni care nu
contravin legislaiei, inclusiv s nstrineze proprietatea sa n favoarea altor persoane, sau s
transmit drepturile de posesie, folosin i dispoziie asupra proprietii rmnnd proprietar, s
pun proprietatea n gaj sau s o greveze prin alte ci.
Primul mod de utilizare al unui bun imobil este cel de consum (utilizarea
Al treilea mod de utilizare a unui bun imobil este utilizarea n scopul obinerii veniturilor.
Imobilul instituional - includ in sine cldirile organelor de conducere, cldirile destinate pentru
nvmnt, speciale precum i alte imobile cu destinaie special.
Imobilul recreaional - acest tip de imobil este destinat pentru odihn, adic complexele sportive
i complexele destinate pentru distracie.
Daca e s ne referim concret la fondul locativ al Republicii Moldova, atunci
putem meniona, c exist patru categorii de proprietari ai acestor imobile. In primul rnd exist fondul
locativ de stat - acestea sunt casele i ncperile locative care aparin statului. Alturi de acesta exist
casele, ncperile locative i construciile care aparin
unor cooperative i organizaii obteti. Acesta i este fondul locativ obtesc. In al treilea rnd exista
fondul cooperativelor constructiv-locative, adic casele de locuit ale
proprietarilor care constituie cooperativele constructiv-locative. i ultima -fondul locativ
individual, denumit la momentul actual fondul locativ particular, se cuprind casele individuale.
Conform datelor Ministerului Privatizrii i conducerii proprietii de stat n total pe
Republica Moldova, din 237,6 mii apartamente de stat i departamentale sunt privatizate
205131 sau 86% (la l ianuarie 1997). Proprietari ai caselor individuale au devenit mai mult de
750 mii ceteni ai Republicii Moldova .
IMOBIL
Locativ
Nelocativ
- case
- oficii
- apartamente n
Case
cu multe
etaje,
case
mobile
vile
- palate
hoteluri
magazine
supermarketuri
cluburi
parcri auto
Teren
- loturi de teren
sub construcii
' loturi de teren cu
diferite destinaii
-dup amplasament:
Locuin
ara
regiunea capitalei
-sectorul prestigious
center comerciale,
zone de odihn
industrial
ntreprinderi
industriale
staii de
alimentere
cu petrol
ateliere
-dup tipul locuinei:
Apartamente
- studio
-cu l dormitor
-cu 2 dormitoare
- cu 3 dormitoare
- cu 4 i mai multe
Cas
condominium
taunhaus
singlhaus
mobilhaus
vila
Un bunul imobiliar are o valoare determinat, poat s-i aduc beneficii proprietarului su i este
identificabil prin:
a)calitatea de a fi o raritate;
b)caracterul deficitar;
c) gradul dezvoltrii;
e)dependena de locul aflrii.
In procesul de examinare a factorilor ce influeneaz formarea i dezvoltarea unei piee
imobiliare concrete deseori se face uz de noiunea "zon valoric".
Zona valoric este segmentul pieei imobiliare n cadrul creia valoarea bunurilor imobiliare identice
este aceeai.
Drept cel mai simplu exemplu al divizrii pieei oreneti pe zone valorice separate poate servi
mprirea administrativ-teritorial a urbei, n oraul
Chiinu exist cinci sectoare administrativ-teritoriale, fiecare identificndu-se prin caracteristici
specifice, cu un anumit impact asupra valorii bunurilor imobiliare. Investigaiile efectuate de specialiti
Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru au demonstrat c valoarea de pia a bunurilor imobiliare
similare, aflate n diferite sectoare ale oraului, este diferit de la caz la caz.
Spre exemplu, ntre preul unui apartament cu trei odi, planificare standard, din centrul oraului i cel
al unui apartament identic de la Pota Veche este o discrepan n raport de 1:2. Dac segmentarea pieei
va fi conceput dup criterii i mai riguroase i se vor lua n calcul mai muli indicatori - de pild,
vecintatea obiectelor de infrastructur social, condiii ecologice benefice, accesibilitatea la mijloacele
de transport i altele - atunci numrul zonelor valorice ar spori esenial. Astfel, primria or. Chiinu se
conduce de un program, prevzut expres pentru evaluarea mrimii taxelor de nchiriere a obiectelor din
patrimoniul municipal, acest program coninnd mprirea teritorial a urbei n peste 130 de zone
valorice.
Pe piaa locativ ponderea cea mai mare a tranzaciilor o dein tranzaciile cu apartamente. n anul
2004, pn la mijlocul lunii mai preurile erau stabile i variau n intervalul $250-$300 pentru 1 m.p. Cu
nceputul perioadei de odihn i a sezonului de reparaii cererea la imobilele locative a crescut brusc, iar
preul mediu a atins cel mai nalt nivel din istoria pieei locale - 330 $/m.p. La mijlocul verii un
apartament cu trei odi (24% din vnzri) costa - $20000-23000, cu 2 odi (32%) - $17000-19000, iar
cele mai cerute cu o odaie (19%) - $11000-12000. n rezultatul unei astfel de dinamici, preul mediu
pentru 1 m.p. la sfitul anului 2004 atingea 355 $/m.p.
Tipuri de tranzacii
2001
2002
% 2001 2003 % 2002
Divizare
384
399
+3,99
725
+81,7
Donaie
1962
2382
+21,4 2681
+12,6
Motenire
493
663
+34,5 1256
+89,4
Privatizare
564
955
+69,4
427
-55,3
Renunare la dreptul de
0
3
91 +2933,3
proprietate
Contracte de schimb
580
576
-0,7
412
-28,5
Alte tranzacii
0
15
- 1474
+218,9
Contracte
de
vnzare16049
16073
+0,2 16099
+0,2
cumprare
Total
20032
21066
+5,2 23165
+9,9
Analiza acestui tabel ne arat c piaa imobilului din Chiinu s-a format, iar mrirea numrului de
tranzacii cu 5,2% n anul 2002 fa de anul 2001, iar creterea cu 9,9% n anul 2003 fa de anul 2002,
identic ne arat dezvoltarea n dinamic a pieei imobilului.
Piaa imobilului reflect ntr-o mare msur dezvoltarea societii n ntregime i reacioneaz la
schimbrile din mediul juridic, social i economica activitii conducerii.
11
"Evaluarea Bunurilor Imobiliare" teorie i practic, O. Buzu, A. Matcov. - Chiinu 2003, pag. 32
12
Segmentarea pieei imobiliare are rolul delimitrii, separrii bunurilor imobile conform unor
anumitor caracteristici asemntoare. Pentru atribuirea bunului imobil unui anumit segment de pia este
necesar de investigat urmtorii factori:
piaa terenurilor;
In calitate de vnztor de proprieti imobiliare pot s apar persoanele fizice i juridice nregistrate
n sistemul cadastrului naional ca proprietari de bunuri imobiliare.
Cumprtori ai bunurilor imobile snt persoanele fizice i juridice care achiziioneaz obiective
imobiliare i asigur funcionarea lor. Din categoria utilizatorilor bunurilor imobile fac parte arendaii
(chiriaii), care cumpr pentru un timp, n schimbul unei pli de arenda (chirie), dreptul de posesie de
la proprietarul bunului imobiliar. Utilizator al bunului imobiliar este i nsui proprietarul care l
folosete independent: pentru lrgirea construciei, modernizarea, dezvoltarea i extinderea afacerii.
Un participant specific al pieei imobiliare este statul (autoritile centrale ale administraiei
publice locale), care asigur relaiile economico-juridice ntre toi subiecii pieei imobiliare. Rolul
special al statului ca participant al pieei imobiliare este determinat de urmtoarele condiii:
1) statul este proprietarul bunurilor imobiliare i este cointeresat n folosirea
lor raional;
2) statul este rspunztor de crearea mediului juridic, metodologic i
informaional al pieei imobiliare pentru asigurarea unei interaciuni optime a
tuturor participanilor la pia;
3) statul este nregistratorul bunurilor imobiliare i a drepturilor asupra lor
(prin crearea sistemului naional de cadastru al bunurilor imobiliare);
4) statul apare n calitate de arbitru n litigiile patrimoniale i alte litigii
legate de bunurile imobiliare.
Rolul agenilor intermediari de marketing pe piaa imobiliar const n a-i ajuta pe potenialii
vnztori i cumprtori s se gseasc unii pe alii, a garanta ncheierea corect a tranzaciei, a propune
sisteme acceptabile de finanare i asigurare a tranzaciei i, n cazul depistrii falsificrilor i
neltoriei dup ncheierea tranzaciei, a asigura aprarea prilor participante la tranzacie n
instana de judecat.
Interesele participanilor la tranzaciile cu bunuri imobiliare snt diametral opuse, dar aciunile
nici unuia dintre ei nu trebuie s duc la falimentarea altui partener.
Coexistena pe aceeai pia a participanilor cu interese economice diferite implic prezena unui
echilibru optim al intereselor tuturor prilor. Toi participanii la pia trebuie s gseasc
posibiliti de interaciune optim, s ia decizii de compromis, care s le permit s activeze
eficient ntr-o perspectiv ndelungat
Caracteristica intermediarilor pe piaa imobiliar
Pentru asigurarea unei activiti eficiente a pieei imobiliare este necesar participarea
specialitilor n diferite domenii, care s asigure prompt i profesionist soluionarea problemelor de
procedur i de ordin tehnic.
Conform clasificrii Federaiei Internaionale a Specialitilor n Domeniul Imobiliar (FIABCI International Real Estate Federation), se disting dou grupuri de specialiti care activeaz pe piaa
imobiliar. Din primul grup fac parte profesionitii care soluioneaz nemijlocit problemele proprietii
la toate etapele ciclului de via a bunului patrimonial (consultani, evaluatori, finansiti, promotori ai
dezvoltrii, manageri, brokeri), din cel de al doilea - profesioniti care lucreaz n domeniul proprietii
imobiliare (proiectani, arhiteci, auditori juriti, ageni de asigurare). Aceast clasificare este desul de
convenional, dar, n acelai timp ea determin clar cercul specialitilor fr de care astzi funcionarea
pieei imobiliare nu este cu putin.
Pentru a efectua pe pia o tranzacie cu bunuri imobiliare, orice cumprtor i vnztor recurge
la serviciile agenilor intermediari de pia. S examinm componena intermediarilor pe piaa
imobiliar n sensul larg i n sensul restrns al cuvntului. Intermediari, n sensul larg, snt persoanele
fizice i juridice cu orice form de proprietate care i ajut pe participanii la pia imobiliar n realizarea
tranzaciei (fig. 2).
15
Intermediarii de marketing, n sensul strict al cuvntului, snt persoanele fizice i juridice care practic
activitatea de intermediere (companiile de ageni intermediari, bursele imobiliare, brokerii). Sistemul
de intermediari pe piaa imobiliar este constituit din
16
Vnztor
Vnztor
Vnzto
r
Vnztor
Vnztor
Vnztor
ADMINISTRAII-PUBLICE LOCALE
Eliberarea actelor care certific dreptul de
Cumprtor
Proprietate, de posesie i de folosin
Asupra bunurilor imobile
OFICIILE CADASTRALE TERITORIALE
Fig. 2 Schema
intermediarilor de marketing pe
Cumprtor
nregistrarea
bunurilor
imobile
piaa imobiliar
NOTARUL
Autoritile
administraiei publice locale,
Autentificarea
care
elibereaz
persoanelor fizice i juridice
Cumprtor
documente
ce confirm
dreptul de proprietate, de
BURSA IMOBILIAR, BROKERI
posesiune i de folosin
a pmntului. Aceste documente
Servicii de intermediere
snt:
EVALUATORI
documentul de
confirmare a dreptului
Cumprtor
Determinarea valorii bunului imobiliar
deintorului de
teren;
COMPANIILE DE DEZVOLTARE
documentul
provizoriu ce confirm dreptul
Cumprtor
Posibilile mbuntiri
de proprietate, de
posesiune i
de folosin a
pmntului;
AGENII DE ASIGURARE
Cumprtor
documentul
ce confirm dreptul de
Asigurarea tranzaciilor
proprietate
asupra
cotei de teren
Cumprtor
INSTITUIILE
FINANCIAR-CREDITARE
echivalent.
mprumutul de capital
Toate
documentele acestea se
ntocmesc n
dou exemplare: primul se
AVOCAII, INSTANE DE JUDECAT
Cumprtor
nmneaz
deintorului de drept, cel deSoluionarea litigiilor
al doilea se
pstreaz la organul
MASS MEDIA
Cumprtor
administraiei
publice locale care a eliberat
Informaia despre cererea i ofert pe pia
documentul.
Documentele susmenionate
conin urmtoarea informaie: numrul i data eliberrii documentului;
denumirea persoanei fizice sau juridice creia i se elibereaz documentul;
numrul i data deciziei primriei privind atribuirea n proprietate, darea n
posesie sau n folosin a terenului;
scopul n care se atribuie terenul;
numrul de nregistrare n Registrul deintorilor de terenuri.
La documentele respective se anexeaz planul terenului atribuit, precum i descrierea terenurilor
adiacente. Documentele ce confirm dreptul de proprietate, de folosin sau posesie asupra terenurilor
snt necesare pentru ncheierea oricrui fel de tranzacii cu bunuri imobiliare.
Oficiile cadastrale teritoriale - ntreprinderi de stat care, n totalitatea lor, constituie sistemul
oficiilor cadastrale teritoriale. Fondatorul este Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru, care
organizeaz i controleaz activitatea lor.
Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) nregistreaz bunurile imobiliare i drepturile asupra lor, in
Registrul bunurilor imobiliare, ntocmesc dosarele cadastrale pentru toate bunurile imobiliare ce se afl
n sfera lor de activitate, ndeplinesc alte funcii conform legislaiei i statutului lor. Pentru un potenial
cumprtor, extrasul din Registrul bunurilor imobiliare servete drept garanie a autenticitii drepturilor
vnztorului asupra respectivului bun imobiliar.
Notar - persoan fizic mputernicit s presteze servicii publice, are statut de funcie autonom i
este inamovibil, cu excepia cazului de ncetare a activitii n conformitate cu Legea Republicii Moldova
cu privire la notariat. Notariatul este totalitatea persoanelor fizice care, n baza licenei, nfptuiesc n
numele statului i n conformitate cu Constituia i legislaia n vigoare activitate notarial, care asigur
persoanelor fizice i juridice stabilirea unor relaii juridice, civile i comerciale indiscutabile, precum i
executarea drepturilor i aprarea intereselor legitime.
Burse imobiliare, brokeri - persoane juridice i fizice care nfptuiesc activitate de intermediere
pe piaa imobiliar, efectund operaii cu bunuri imobiliare:
numrul i data eliberrii documentului;
denumirea persoanei fizice sau juridice creia i se elibereaz
documentul;
numrul i data deciziei primriei privind atribuirea n
proprietate, darea n
posesie sau n folosin a terenului;
scopul n care se atribuie terenul;
numrul de nregistrare n Registrul deintorilor de terenuri.
La documentele respective se anexeaz planul terenului atribuit, precum i descrierea
terenurilor adiacente. Documentele ce confirm dreptul de proprietate, de folosin sau
posesie asupra terenurilor snt necesare pentru ncheierea oricrui fel de tranzacii cu
bunuri imobiliare.
Oficiile cadastrale teritoriale - ntreprinderi de stat care, n totalitatea lor, constituie
sistemul oficiilor cadastrale teritoriale. Fondatorul este Agenia de Stat Relaii
Funciare i Cadastru, care organizeaz i controleaz activitatea lor.
pot determina zonele cele mai prestigioase sau mai puin prestigioase de amplasare a
bunurilor imobiliare, etc. Datele publicate n mas-media snt accesibile tuturor i pot fi
utile cumprtorilor poteniali, vnztorilor i agenilor intermediari care activeaz pe
piaa imobiliar. Publicaiile cele mai populare care public informaie despre piaa
imobiliar snt gazetele "Makler", "Economicescoe obozrenie, "Logos-Press", "Obzor
rnca nedvijimosti". Buletinul informaional al Ageniei de Stat Relaii Funciare i
Cadastru "Cadastrul" public anunuri privind vnzarea terenurilor agricole, caselor de
locuit cu loturile de lng ele, a locuinelor, a proprietilor comerciale i industriale de
pe ntreg teritoriul trii. Toat informaia publicat n buletinul "Cadastrul" este minuios
verificat de ctre specialitii OCT, spre a se evita eventualele erori sau falsificri.
Activitatea de intermediere pe piaa imobiliara din Republica Moldova
Specificul tranzaciilor cu bunuri imobiliare, necesitatea analizrii informaiei cu
privire la pia, nivelul nalt de risc la efectuarea tranzaciilor au determinat apariia unui gen
aparte de activitate pe piaa imobiliar - cea de intermediere. La etapa actual de dezvoltarea
pieei imobiliare, n Republica Moldova activitatea de intermediere o desfoar companiile de
ageni intermediari - bursele imobiliare i brokerii.
Bursa imobiliar este o organizaie specializat, care este persoan juridic ce
ndeplinete urmtoarele funcii pe piaa imobiliar:
acordarea de sprijin n satisfacerea cererii i ofertei de bunuri imobiliare;
crearea de condiii cumprtorului i vnztorului unui bun imobiliar
pentru efectuarea tranzaciei cu bunul imobiliar;
formarea unui spaiu informaional unic pe piaa imobiliar;
prestarea altor servicii (juridice, de expertiz, consultan, evaluare, etc.) pe
piaa imobiliar.
Brokerul (agent intermediar) este o persoan fizic sau juridic, care desfoar
activitate antreprenorial fie n interes propriu, fie n baza unui contract ncheiat ntre el i o
burs imobiliar. Dac brokerul este persoan fizic, el i desfoar activitatea n numele
bursei imobiliare.
n procesul desfurrii activitii de intermediere, brokerul este n drept:
s poarte negocieri cu clientul n ce privete vnzarea sau cumprarea unor
bunuri imobiliare; darea sau luarea n chirie a unor bunuri imobiliare; dezvoltarea
bunurilor imobiliare;
s colecteze chiria; s reprezinte interesele consumatorului de servicii de
intermediere la efectuarea tranzaciei de vnzare, nchiriere i a altor operaii cu
bunuri imobiliare;
s aduc la cunotina potenialilor cumprtori de publicitate informaia
despre vnzarea, nchirierea i alte operaii cu bunurile imobiliare;
s propun sau s acorde pe baz de recompens ajutor vreunei persoane n
cutarea unui bun imobiliar pentru cumprare sau nchiriere;
s primeasc onorariu, comisioane sau o alt recompens pentru munca de
cutare a cumprtorului sau vnztorului de bunuri imobiliare;
s informeze public c se ocup cu activitatea de intermediere imobiliar.
Brokerul este n drept s reprezinte cumprtorul i vnztorul n cadrul
ACTIVITATEA
AUXILIAR
ACTIVITATEA SUPLIMENTARA
Creditare ipotecar; activitate de dezvoltare; activitate investiional; servicii
financiare; gestionarea proprietilor imobiliare;
n prezent pe pia exist o cerere mare i nu snt destule resurse, pentru a o satisface.
Afluxul de resurse este reinut de instabilitatea politic. Totodat cum situaia politic va
fi stabil, investitorul se va considera protejat de presiunea fiscal, presiunea organelor de
control, va avea loc autoorganizarea pieei i se va ncepe afluxul de resurse. Unde se vor
duce? Puin probabil c n locuine. Mai repede saltul va avea loc n imobilul comercial,
acolo unde piaa nu este dezvoltat, stagneaz. Situaia preurilor pe piaa locativ astzi e
destul de lunecoas i poate fi presupus, c se va menine tendina de cretere a preurilor
la imobil. n primul rnd din cauza lipsei de terenuri. Anul trecut piaa terenurilor brusc sa evideniat i s-a separat. Iar creterea preurilor la terenuri, ca tendin, a nceput s se
contureze dup alegerile locale. A devenit unul din factorii, care influeneaz creterea
preurilor la imobil. Pmntul - este o resurs limitat i dup precizare trebuie s fie mai
scump. Anume, n sectorul Centru al oraului, unde este amplasat fond locativ ntr-o
stare ubred, necesit separarea cetenilor puin asigurai. n urma cruia se mrete
preul terenurilor de 2-4 ori. n afar de aceasta, necesit substituirea comunicaiilor
nvechite. Situaia format astzi pe piaa primar i secundar este un fapt temporar, aa
cum beneficiarii pn acum lucrau dup preurile vechi.
Problema principal, ce va trebui soluionat n anul 2005 n domeniul pieei imobilului
este dezvoltarea infrastructurei ei, consolidarea universitilor de pia. n acest an se
ateapt un important progres n domeniul imobilului, n parte finanarea i administrarea
locuinelor. Pentru stabilitatea pieei, e necesar, ca toat conducerea ei: administratorii,
operatorii, evaluatorii, constructorii, investitorii s se uneasc ntr-un conglomerat i s
lucreze n grup. Ceea ce este favorabil nu doar pieii, ci i lor. i aceasta nu se refer doar
la ipotec.
Principala problem a pieei locative snt resursele limitate - financiare, de pmnt, o
cerere real a capacitii de plat, care este necesar de a o forma pe calea dezvoltrii
ipotecii, atragerii sectorului bancar. Universitatea ipotecii - component important a
pieei imobilului: acestea sunt resursele, finanele, o mbogire a pieei cu capital. Lipsa
ipotecii reale i bazndu-ne doar pe autofinanare vom aduce piaa la stagnare.
Astzi situaia pe pia este dictat de oameni, adic de cumprtori i vnztori.
Aceasta nseamn slbiciunea conducerii de stat. Totodat, cnd rolul organizator l va lua
asupra sa statul, factorul care slbete piaa va disprea. Cum trebuie s se exprime rolul
stabilizator al statului ca participant al pieei? n primul rnd n stabilirea condiiilor de
joac, prin legislaie, acte normative n diferite domenii, sistemului cadastral, planului de
construcie a oraului.
Unii analitici presupun, c indiferent de cererea mare, preurile n anul 2005 se vor
stabiliza. Ele vor fi corelate cu precesele de inflaie i comportarea principalelor valute
ale lumii. Dac nu vor avea loc zguduiri politice i economice, atunci la sfritul anului
se va putea vorbi despre o cretere de 10-20%. Iar preul mediu pentru 1 m.p. va constitui
$400-420. Factorul ce determin creterea preurilor n Chiinu, rmne acela c
investitorii i bisnesmanii prefer s-i investeasc resursele n imobilul urban, lund n
consideraie existena real a serviciilor comunale i plata pentru arend ridicat. La
motivele stimulatoare se pot referi: instabilitatea valutelor lumii, de asemenea venit mai
mic la depozitele bancare n comparaie cu ritmurile creterii preurilor la imobilul
locativ, ceea ce de asemenea ne impune de a priv imobilul locativ ca o surs de investire a
capitalului.
- standardele de nivel i ale modului de via, constituie pe piaa respectiv, ale diferitor
categorii de populaie
- situaia curent i perspectivele de modificare a solvabilitii cererii pentru diverse
grupe sociale.
-venituri reale ale diferitor categorii de populaie.
Structura cererii la apartamentele din or. Chiinu cererea pieei locative pe perioada
ianuare-martie 2004 i anume analiznd indicatorul ce caracterizeaz nivelul cererii pe
piaa locativ se observ c cererea la spaiul locativ rmne la nivelul perioadei
sfritului anului 2003.O cerere mare este nregistrat la aprtamentele cu 2 odi i o odaie,
n aa fel suprafaa medie total de spaiul locativ fiind la nivel de 52m2 .
Potenialii cumprtori care formeaz cerea de spaiul locativ snt cetenii RM care
lucreaz peste hotare. La momentul de fa cererea depete de 3 ori oferta, ceea ce nu
putea s nu duc la creterea preurilor la spaiul locativ.
n dependen de amplasare la fel de prestigioase au rmas sectoarele Botanica i
Rcanovca (40% din tranzaciile nregistrate). Sectorul Ciocana care se deosebete
referitor la noile cldiri i tendina de dezvoltare a infrastructurii. n centrul se menin
preurile nalte i chiar creterea lor.
Ceia ce se refer la calitatea asupra cererii a influienat posibilitatea de instalare a
nczirii autonome. Apartamentul din casele de monolit cu reouri electrice se folosesc
de o cerere mai mic dect casele gazificate. Preurile la casele monolit i din panouri s-au
meninut cu 10-20% mai joase dect cele din blocuri de calcar.
Astzi condiiile tranzaciilor snt dictate de cumprtor ei prefer etajele 2-5 n case cu
9 etaje sau 2-3 n case cu 5 etaje. Celelalte etaje nu se bucur de o mare solicitare.
Pe fiecare segment al pieei imobiliare, oferta bunurilor se formeaz din dou surse:
- volumul noii construcii:
- rezervele existente de bunuri imobiliare, libere i disponibile , n totalitate sau parial,
pentru comercializare.
Coieficientul ofetrei n or. Chiinu suprafaa total n mediu este de 60 m 2 , iar preul
mediu al unui m2 de suprafa total pe tot oraul este de 481$.
Structura vnztorilor pe piaa acual locativ se formeaz sub influiena condiiilor
economice a vieei moderne. Astzi pe piaa secundar,
- 40% din vnzare reprezint persoane ce pleac din RM din cauza unor motive
cunoscute,
- 35% sunt pesoanele ce doresc s-i micoreze spaiul locativ i s primeasc o plat
suplimentar , care depinde de calitile locuinei propuse. Alt grup de vnzatori 25 %
snt persoanele ce fac tranzacii din cauza unor motive casnice ( desprirea sau formarea
famillor iar 5% snt diferite scopuri, tipuri de tranzacii).
Sectorul locativ trebuie de privit ca un component chee a ntregii economii i este un
sector productiv. Esena politicii locative noi este de a privi sectorul locativ ca o pia
integr i de atras atenie asupra factorilor cheie: consumatorii, productori, instituii
financiare, administraii locale.
Conform calculelor efectuate n conceptul planului general de urbanism, populaia n
capital n 2010 va constitui 767,6 mii oameni. Dup datele statistice n 2001 ea
constituie 770,8 mii oameni. ns pentru a rezolva problema legat de spaiul locativ este
nevoie de construit nc 5,05 mln m2 de spaiul locativ, n rezultatul cruia fondul locativ
va ajunge pn la 19,5 mln m2 sau 336 mii de apartamente. Pentru aceasta este necesar n
fiecare an de construit aproximativ 300 mii m2 de spaiul locativ. n ultimii 7 ani anual
construciile noi constituiau aproximativ 150 mii m2, deaceea pentru a atinge scopul
problemei strategice construciile practic trebuie indoite.,ns pentru a impementa aceasta
n practic este nevoie de investiii considerabile-20,7 mlrd. lei pe perioada 2004-2020,
sau cte 1,2 mln lei anual .
n rezultat va fi rezolvat problema urmailor, care n Chiinu la momentul dat snt
aproape 60 mii de familii i ce este destul de important va crete nivelul indestulrii cu
spaiul locativ i calitatea lui.
O alt soluie a spaiului locativ ar fi reconstrucia caselor vechi cum deja o face alte
orae mari ca Moscova, Kiev. O cretere nsemnat de spaiul locativ se presupune din
construcia etajelor suplimentare i a maselor, starea tehnic a caselor care permit acest
lucruTema 6 Piaa imobilului comecial:componente,stare i temei de dezvoltare.
1.Componentele pieii
2.Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei.
1.Componentele pieii
Legea cu privire la privatizare,adopt.n 1991 a servit drept baz pentru transmiterea
obiectelor propriet.de stat n proprietate privat.La etapa iniial a privatizrii n RM au
fost transmise n proprietate privat BI locativ, la etapa urm.-obiectelor comerciale i
industriale .ntreprinderile.mici i mijlocii au fost vndute n licitaie.
Cele mari au fost reorganiz.n SA.
Pe pacursul ultimului an,coul min de consum a crescut,s-au ridicat tarifele la
electricit.,cldur,ap,ceea ce odat cu venirea iernii poate s devin un impuls pu
migraii din ar. Aceasta .va conduce la ngustarea pieii de consum, sect.de serv.de care
depinde piaa imobilelor .comerciale.Imob.comerc.nu este o locuin.El necesit o mare
investire de bani i de aceea fiecare vnzare este individual n felul su.Pentru ca
obiectul .s se coacpentru cumprare i ca el s poat s fie rupt ca un fruct copt
trebuie s treac 9 luni.
Aceasta .se refer la obiecte.mari care cost scump i cererea crora numr uniti.
i aceasta.este normal deoarece campania de publicitate dureaz vreo 3 luni.i chiar i
atunci.cnd exist un potenial cumprtor pentru studierea ob.,trgului,cutarea finanelor
pu cumprare,reconstr.i pu ndeplinirea contract. va trece nu mai puin de jumtate.de an.
Dup cum spun specialitii,preurile de obicei snt stabilite de cumprtori,iar rolul lor
este de a ajuta cumprt.s se orieteze n conjunctura pieei. Pe p.imob.comerc. de o
cerere stabil se bucur obiectele.cu destinaie.de producie,ncperi pentru depozite,
bazele de producere i terenurile sub construc.lor,cu o supraf.nu mai mare de 1-2mii m2.
Cafenelele,barurile,restaurant.i de asemenea magazinele.au piedut popularitatea n ochii
cumprt.S-a nviorat cererea la ncperi.pentru centrele sportive,feetness cluburile etc
.Nu ru se vnd barurile mici n locuri nviorate.Unii clieni prefer s nu cumpere un
obiect.gata fcut,ci s se ocupe de construc.lui singuri.n legtur cu aceasta.a crescut
preul
la
loturile
de
pmnt
.pentru
construcii.
n
raioanele
Centru,Telecentru,Botanica.Permanenta surs de oferte,pe aceast.pia specific,ne
vorbete despre faptul c firmele se tansform,dau faliment i se absorb una pe alta.n
ceea ce privete oferta,ca i mai nainte,predomin construcii.pentru oficii
deoarece proprietarii lor nu pot schimba situaia creat de pe pia. Segmentul dat pe
pia este destul de ionactiv, ns are mari perspective de dezvoltare mai ales n oraele
mari.
n unele cazuri potenialul cumprtor iniial arendeaz ncperi de producere pentru a
verifica dac nivelul dat satisface cerinele lui i numai dup aceasta cumpr imobilul
dat.
Pentru piaa depozitelor e carcteristic stabilitatea cererii i a ofertei, precum i a
preurilor. Pe aceasta pia se ofer depozite speciale n care este tehnic necesar pentru
lucrrile de ncrcare-descrcare. Un rol aparte l ocup depozitele vamale.
Plata pentru arend pe piaa ncperilor destinate depozitrii depinde de:
- nivelul de automatizare
- amplasare
- distan pn la cile de transport
- mrimea suprafeei etc.
n or. Chiinu plata pentru arenda depozitelor n mediu constituie 2$/m2 lunar.
Cheltuielile pentru ntreinere snt mai mici dect pentru imob. locativ i commercial.
Oferta pe piaa depozitelor are o dendin de cretere. Pe fieccare segment al pieei
imobiliare, oferta bunurilor imobiliare se formeaz din 2 surse:
volumul construciilor noi
rezervele existente de bun.imob. libere i desponibile, n totalitate sau perial, p/u
comercializare.
Analiza cererii de bun. Imobiliare cu destinaie industrial trebuie nsoit de
investigarea urmtoarelor aspecte:
starea general a economiei rii;
nivelul dezvoltrii economice i al dinamicii ramurilor componente ale
econ.naionale, n care intr B.I evaluabile.
Existena potenialului tiinifico-productiv i posibilitile de atragere a investiiilor
p/u organizarea noilor procese de producie sau tehnologice.
Ca rezultat al analizei cererii pe diferite segmente ale pieei se poate formula concluzia
necesar cu privire la nivelul actual sau pronosticabil al cererii, care caracterizeaz o
pia imobiliar concret. Tranzaciile pe aceast pia pot fi:
Vnzarea-cumprarea, darea n cherie a ncperilor, cldirelor i construciilor
nelocative.
Vnzarea-cumprarea i darea n cherie a complexelor imobiliare.
Transmiterea ncaperilor, cldirelor i construcilor nelocative n calitate de aport la
capitalul social;
Recunoaterea drepturilor patrimoniale i a altor drepturi conform hotrrii
judectoreti;
Desfacerea contractului (de vnz-cump .a)
C
1 2 3 4 5 6
Fig 2.1
CSP=
NUMRUL TOTAL DE UNITI DEPE PIA P/U DARE N AREND
Pentru achitarea creditelor este necesar ca veniturile curente s aib un aa nivel care s
permit acoperirea necesitilor de consum curente i acoperirea, ntr-o anumit perioad,
a unei pri din creditul luat i a procentului bancar la care a fost luat acest credit.
4. fluctuaia procentului bancar.
Dependena dintre procentul bancar i cerere de spaiu locativ este invers
proporional.
5. populaia i formarea familiilor.
Creterea populaiei influeneaz direct proporional cererea de spaiu locativ.
Formarea familiilor n contextul studierii cererii de spaiu locativ este diferit de
formarea familiilor tradiionale. n cazul acesta drept familie este considerat persoana
sau grupul de persoane care sunt apte de-a lua decizii legate de spaiu locativ.
Formarea unor aa familii are loc sub influena unor serii de factori economici i
sociologici:
1. numrul familiilor depinde de numrul populaiei n diferite categorii de vrst i de
procentul capelor de familii;
2. numrul populaiei n grupele de vrst depinde de procentul de natalitate i
mortalitate la anumite perioade;
3. procentul capelor de familie depinde de indicii cstoriilor i divorurilor, de
veniturile i strile patrimoniale ale persoanelor individuale;
4. indicatorii cstoriilor i divorurilor depind de factorii de cultur, de venituri i de
preurile la serviciile comunale.
Tema 9 Oferta pe piaa imobilului
(2ore)
1Definirea ofertei i elasticitatea ei
2 Factorii ce afecteaz oferta de spaiu locativ
1Definirea ofertei i elasticitatea ei
Oferta reprezint cantitatea de marf aflat pe pia la anumite preuri.
Oferta ca i cererea se refer la un pre anume, i poate fi privit ca oferta a unui bun, a
unei industrii, a unei firme i ca oferta total de pia. Desigur,n funcie de nivelul
cererii, cantitatea care se vinde efectiv poate s difere de cantitatea oferit.
Oferta, ca i cererea, este i ea funcie de pre. Ea pune n eviden diversele
cantiti de bunuri pe care vnztorii sunt dispui s le vnd la diverse preuri date. Deci,
ntre evoluia preului unitar al unui bun i oferta pentru bunul respectiv exist o relaie de
cauzalitate. Aceast relaie este exprimat sintetic de legea ofertei, ea arat relaia care se
stabilete ntre cantitatea dintr-un bun pe care un ofertant o ofer spre vnzare ntr-o
O
anumit
5 perioad de timp i preul la care bunul respectiv se vinde.
Legea ofertei arat c ofertanii sunt dispui s ofere o cantitate mai mare dintr-un
bun oarecare,
la un pre mai mare, de ct la unul mai mic.
4
Grafic, relaia dintre preul unitar i cantitatea oferit, este reprezentat n (fig. 3.1.1):
3
2
1
0
200
400
600
Fig 3.1.1
800
1000
1200
Aadar, curba ofertei pune n eviden cantitatea de bunuri pe care un ofertant este dispus
s o ofere, ntr-o anumit perioad de timp, la diferite niveluri de preuri. Altfel, se poate
spune, c ea arat care este preul la care ofertantul este dispus s ofere diferite cantiti
dintr-un bun oarecare, ntr-o anumit perioad.
Forma curbei arat clar c dac preul bunurilor crete, ofertanii vor aduce mai
multe bunuri pe pia i invers, dac preul scade, ofertanii vor aduce mai puine bunuri
pe pia. Creterea preului influeneaz profitul i ofertantul este motivat n a produce
mai mult i a oferi spre vnzare mai mult. Acesta este un motiv important care face ca
inclinaia curbei ofertei s fie n sus i spre dreapta. Un alt motiv este faptul c de la un
anumit punct, creterea produciei determin majorarea costului pe unitate de produs.
Acest lucru se datorete faptului c unii factori (cldri, utilaje, maini, etc.) nu pot s
creasc ntr-o perioad scurt de timp. De aceea, orice cretere a produciei prin atragerea
de mai muli factori variabili (munc, materiale, etc.) suprasolicit factorii fizici (cldiri,
utilaje, etc.) cauznd congestionri i gtuiri ale produciei. Productivitetea muncii se
reduce i costul pe unitate de produs adiional crete. Este firesc, ca preul s fie mai mare
astfel ca productorii s fie motivai s produc aceste bunuri adiionale.
Curba ofertei, ca i curba cererii, se poate determina pentru un ofertant anume, ct
i pentru toi ofertanii unui anumit produs .
Oferta este adesea identificat cu producia i factorii care influeneaz nivelul,
structura i calitatea acesteia vor influena nuvelul, structura i calitatea ofertei. Oferta
poate fi analizat prin caracteristici asemntoare celor ale cererii. Ea poate fi prezentat
grafic, tabelar i cu ajutorul funciei. ntre ofert i pre exist o relaie direct n sensul c
oferta crete pe msur ce sporete preul. Deplasarea curbei ofertei spre stnga semnific
reducerea cantitii de produse vndute i, invers, deplasarea curbei ofertei spre dreapta
are ca rezultat reducerea preurilor pentru cantitatea dat de bunuri.
Realizarea ofertei are loc prin confruntarea sa cu cererea n cadrul tranzaciilor
comerciale. Oferta apare sub diferite forme. Pe baza unor criterii complexe, ea poate fi de
mrfuri corporale i de servicii; ferm sau facultativ; angajament sau cu termen fix; cu
grad mediu de complexitate i de complexitate superioar; intern sau extern, etc. n
funcie de coninutul bunurilor, oferta poate fi de: bunuri independente (confecii), bunuri
complementare (miere i propolis), mixt.
Oricare ar fi forma i tipul ei, oferta se afl n relaie direct cu nivelul i
modificarea preului. Dac preul unei mrfi crete, celelalte condiii rmnnd
neschimbate, vnztorul este dispus s cedeze cantiti n plus pe pia; evident, n
limitele stocului existent la bunul sau la bunurile n cauz. Dimpotriv, n situaia n care
preul scade, vnztorul tinde s reduc oferta.
P1
P0
q0
q1
Cantitate
Fig 3.3
q2
mrimea plii pentru servicii locative care este determinat pe piaa serviciilor
locative; este un factor important la formarea cererii de fond locativ ca obiect de
proprietate, deoarece cumprnd bunul imobil, investitorii achiziioneaz o surs
de venituri, att curente ct i perspective, prin urmare schimbarea plii pentru
serviciile locative influeneaz imediat nivelul cererii pe piaa fondului locativ;
un punct de legtur ntre aceste dou piee este construcia; dac intensitatea
construciei crete i oferta fondului locativ se mrete, atunci se micoreaz
preurile nu numai la fondul locativ dar i la serviciile locative.
Legtura ntre piaa serviciilor locative i piaa fondului locativ poate fi
demonstrat prin urmtoarea diagram:
Piaa fondului locativ
NV
Preul
SV
Cantitatea
SE
C - cheltuieli constante
n sectorul Nord - Est se determin mrimea pentru serviciile locative. n sectorul
Nord Vest are loc determinarea preurilor la fondurile locative
P=R/i
Unde:
P - plata pentru fondul locativ;
i norma de capitalizare;
R plata pentru serviciile locative.
Norma de capitalizare se stabilete n dependen de rata procentului pentru
creditele bancare pe termen lung.
n sectorul Sud Vest pe piaa fondurilor locative se efectueaz sectorul de
construcie. n sectorul Sud Est se reflect utilizarea fondului locativ existent.
Graficul obinut arat n ce mod cererea de fond locativ pentru o dezvoltare
economic dat depinde de nivelul plii pentru serviciile locative. Pentru a vedea
dependena dintre piaa serviciilor locative i piaa fondului locativ n cazul unei creteri
economice trebuie analizat modificarea grafic n dependen de creterea economic.
Creterea economic va duce dup sine o cretere a veniturilor populaiei i, ca urmare, o
cretere a plii pentru serviciile locative.
- mbtrnirea
- moartea
Prin analogie ,putem distinge urmtoarele etape sau perioade ale ciclului de via a
bunului imobil:
I etapa primar-cuprinde perioada de concepere ,planificare,proiectare .a.
II etapa realizrii cuprinde perioada in care se desfoar procesul de construcie
i montare a utilajului;
III etapa exploatrii- cuprinde perioada de expluatare a bunului imobil i anume
faza expunerii pe pia,dezvoltrii, maturitii, satutraiei;
IV etapa declinului-La aceast etap are loc lichidarea bunului imobil in sens fizic
i economic.
Cu ajutorul teoriei ciclului de via a bunului imobil putem parial prognoza situaia , ins
in cazul elaborrii unui model de prognozare intreprinderile risc s fie lipsit de
sprijinul din partea marchetingului.
Schematic legtura dintre aceste fore de influen i valoarea inui bun imobil poate
fi redat astfel:
Valoa
rea
Forele sociale
bunului
imobil
1.
2.
3.
4.
5.
Forele
economice
Grupa I
Puterea de cumprare
Plasarea n cmpul muncii (nivelul
omajului)
Nivelul salariilor
Dezvoltarea industrial
Nivelul preurilor
Grupa II
1. Volumul de spaiu liber (imobil)
2. Starea imobilului
3. Dezvoltarea
tehnologiilor
de
construcie
4. Costul construciilor
Serviciile
publice
fiscal
Condiiile climaterice
Forele de
mediu
Contaminarea toxic
Bibliografia
-Cadastrul Bunurilor Imobile Vol.V,Vladimir Gh.Guu,Chiinu2003.,
-Evaluarea Bunurilor Imobiliare,O. Buzu,A.Matcov, Chiinu2003.
- Buzu Olga, Organizarea activitii de evaluare. Ediia a dou,Chiinu, 2002;- Zbrciog Valeriu ,Microeconomie Chiinu ASEM 1996
- E. Cara , I. Prachi Microeconomie aplicat- Partea 1 ASEM Chiinu 1998
-Legea Republicii Moldova cu privire la propretate nr. 459 - XII din 22.01.1991
-Legea Republicii Moldova cu privire la gaj nr. 838 - XII din 23.05.1996. Monitorul
Oficial al Republicii Moldova nr.120 din 02.10.2001.)
- . ., . ., . .
. . . . . 1998;
- . . . / , ., 1997;
- . . . . . .:
, 1994.
- ., . .
. . .: , 1995;
- .., . . 1999;
- .., . . .2000
- .., -. 2000;
- www.lara.md
- www.docs.md
- www.ournet.md
- www.appriser.ru
- www.valuation .ru
Powered by http://www.referat.ro/
cel mai tare site cu referate