CUPRINS

Cap1. Ansamblul elementelor definitorii ale pietei imobiliare:

1.1 Piaţa imobiliară: definiţii şi concepte de bază.(la inceput vorbim despre piata cateva fraze)
1.2 Titlu: Caracteristiciule de baza ala Pietei Imobiliare
1.2.1 Caracteristicile pieţei imobiliare
1.2.2 Tipuri de pieţe imobiliare/ componentele pieței imobiliare/ Clasificarea pieţei
imobiliare(acelasi subiect)
1.2.3 Serviciile conexe tranzacţiilor imobiliare???
1.3 Segmentarea pietei Imobiliare
1.3 Particularităţile cererii şi ofertei imobiliare(la inceput vorbim despre cerere si oferta putin,
iar dupa dezvoltam despre cererea si oferta din piata imobiliara)
1.4 Analiza concurenţei pe piaţa imobiliară ce poate include si Concurenţa pe piaţa de
intermediere imobiliară( concurenta dintre agentii imobiliari, notari)

Cap2. Piata imobiliara din Romania

2.1 Dinamica pieţei imobiliare în România/ Evoluţia ciclică a pieţei imobiliare(acelasi subiect)
2.2Teoria arbitrajului de preţ” şi eficienţa pieţei imobiliare
2.3 Indicatori de risc ai pieţei imobiliare
2.4 Piața locuințelor și criza financiară

Cap3. Studiu de caz (Ploiesti)

 Analiza terenurilor
 Analiza piata segment ,analizlta - comercial - birouri depozitare - Oferta competitivi
 Cererea solvabilia
 Echilibrul pietei
 Evaluarea terenului
1.1 Piaţa imobiliară: definiţii şi concepte de bază.(la inceput vorbim despre piata cateva
fraze)
Piata Imobiliara (Real estate) este un termen legal (în unele tari, cum ar fi Marea Britanie,
Canada, Australia, SUA şi Bahamas), care cuprinde terenul, împreună cu îmbunătăţiri la
terenuri, cum ar fi clădiri, garduri, fântâni şi alte îmbunătăţiri care sunt fixate în
locaţia/imobile respective. Legea imobiliară este corpul de reglementări şi coduri legale care
se referă la astfel de probleme sub o anumită jurisdicţie şi includ lucruri cum ar fi tranzacţii
comerciale şi rezidenţiale a proprietăţilor imobiliare. Termenul de imobiliar este adesea
considerat sinonim cu proprietăţi imobiliare, în contrast cu bunurile personale (numit uneori
proprietate personală în conformitate cu legea proprietăţii personale).
Cu toate acestea, în unele situaţii termenul de "imobiliare" se referă la terenuri, spre
deosebire de "bunuri imobiliare", referindu-se la dreptul de proprietate asupra terenurilor şi
accesoriilor, inclusiv de orice caracter permanent, cum ar fi structuri, copaci, minerale,
beneficiile, precum şi drepturile inerente acestora. Proprietatile imobiliare sunt de obicei
considerate a fi bunuri imobiliare. Termeni imobiliare şi bunuri imobiliare sunt utilizate în
principal în dreptul comun.
Dezvoltarea imobiliară este o activitate economică complexă, ce constă in adaugarea de
plus-valoare clădirilor existente (prin renovare şi re-inchiriere sau re-vanzare) sau terenurilor
prin obţinerea tuturor avizelor şi aprobărilor necesare in vederea parcelării şi revanzării sau
dezvoltării unui proiect cuprinzand toate etapele de la proiectare, aprobare, finanţare,
construire, promovare, gestionare şi vânzare. Dezvoltatorii colaborează pe parcursul acestui
proces cu specialişti din diverse domenii: reprezentanti ai autorităţilor legale, arhitecţi,
urbanisti, constructori, ingineri, inspectori, agenţi, specialişti in marketing, consultanţi, et c.
 Termenul de dezvoltator imobiliar este utilizat atunci cand se face referire la o persoană
sau firmă. Sricto sensu in literatura de specialitate se face delimitarea intre persoană/compania
(real estate developer) ce se ocupă de dezvoltarea terenului respectiv şi constructor (builder).
Dezvoltatorul Louis Lesser intr-un articol publicat in 1963 in New York Times sublinia,
"Dezvoltarea este cuvantul cheie. Noi nu ne construim. Noi cumpărăm teren, finanţăm
afacerea, şi apoi gasim cei mai buni constructori ce construiesc ulterior la un cost fix".
Distincţia clară intre cele două parţi apare in cazul dezvoltărilor rezidenţiale In această
situaţie dezvoltatorul are ca principală activitate achiziţia terenului in general suprafeţe foarte
mari, obinerea aprobărilor necesare, parcelarea (dezmembrarea) acestuia in loturi cu suprafeţe
mai mici, aduce diverse imbunătăţiri (utilităţi, amenajare drumuri de acces, iluminat public,
imprejmuire, etc.) urmând ca de aici sa acţioneze ca vânzător sau ca finanţator şi coordonator
al unui viitor proiect.
Constructorul are ca sarcina construirea efectivă a proiectului.
Din punct de vedere economic, atât dezvoltatorul cât şi constructorul urmăresc obţinerea
de profit combinând factorii de producţie (munca, pamantul, capitalul) cu abilitatile de
antreprenori. Din punct de vedere al afacerii pot fi numiţi manageri, ei planifică organizează
şi controlează activitatea in vederea indeplinirii principalelor funcţii de marketing.
Dezvoltatorii işi asuma de obicei cel mai mare risc în crearea sau renovarea imobiliară dar
in final primesc şi cele mai mari recompense.
Rolulul fundamental al dezvoltatorilor imobiliari este acela de a servi drept intermediar
între firmele de construcţii şi utilizatorul final. Ei acţioneaza ca o pârghie prin cunostinţele lor
de specialitate din domeniul imobiliarelor, al construcţiilor, acţionând in final in “numele”
beneficiarilor proprietari sau chiriaşi, persoane fizice sau companii. În acest fel dezvoltatorii
de spaţii industriale sau comerciale se asigură că satisfac nevoile activităţii clientului.
Dezvoltatorii imobiliari sunt de multe ori manageri de proprietate (property
managers), şi păstreaza buna desfasurare a operaţiunilor prin menţinerea instalaţiilor, a
utilităţilor in general, lucru care permite chiriaşilor lor să se concentreze pe obţinerea de
profit. Prin reducerea decalajului dintre constructori şi utilizatori, dezvoltatorii imobiliari
joacă un rol extrem de important în controlarea şi eliminarea cheltuielilor inutile şi
îmbunătăţirea eficienţei şi eficacităţii pentru toate părţile implicate.
Cele mai influente companii de dezvoltare imobiliară merg dincolo de acest rol. Cei
mai buni dezvoltatori imobiliari sunt recunoscuţi ca vizionari, ei cauta sa anticipeze dincolo
de lumea de astăzi pentru a determina ce clădiri vor fi necesare, şi unde. Ei concep o clădire
comerciala, un parc industrial sau mall, sau chiar un cartier întreg comercial într-o zonă în
prezent neamenajata, proiectând ceea ce companiile şi consumatorii de mâine vor avea
nevoie, dezvoltatorii imobiliari devenind astfel antreprenori care caută noi oportunitati.
Dificultatea majoră a investirii cu succes in dezvoltarea imobiliară, in special in
dezvoltarea terenului, constă in stabilirea cu exactitate a perioadei de timp in care o anumita
zonă complet nedezvoltată se poate transforma intr-o zonă atractivă. Procesul de dezvoltare
durează un timp destul de indelungat, timp ce poate fi in unele cazuri măsurat in ani, in acest
interval de timp la nivel macroeconomic putând surveni evenimente ce pot influenţa pozitiv
dar in egală masură negativ acest proces (v. criza petrolului din 1980, criza imobiliară din
1990, criza economică profundă actuală ce a dus pană la amânarea sau chiar abandonarea
unor proiecte importante). La acestea se adauga modificări in reglementările legale, la nivel
national sau local, in disponibilitatea unor utilităţi publice, servicii publice sau limitări legate
de utilizări anterioare ale terenului sau ale terenurilor invecinate.
Participanţii la procesul de dezvoltare
Pentru a parcurge toate etapele necesare unei dezvoltări imobiliare dezvoltatorul
interacţionează cu o serie de participanţi la acest proces, fiecare dintre ei avand un rol clar
determinat. Cum dezvoltatorul poate fi o persoană fizica sau o companie, aceşti specialişti pot
fi colaboratori sau chiar angajaţi permanenţi in cadrul companiei. In ultima situaţie acesta
poate elimina o serie de cheltuieli cu comisioane si onorarii ce pot fi uneori destul de
substanţiale.
1. specialişti consultanţi, evaluatori pentru intocmirea studiilor şi analizelor de piaţă, a
studiilor de fezebilitate, a studiilor si strategiilor de marketing;
2. agenţi imobiliari pentru achiziţia terenului;
3. cadastrişti, topometrişti pentru elaborarea de documentaţii tehnice de specialitate
(măsuratori cadastrale);
4. notari şi avocati pentru intocmirea documentelor legale şi a contractelor şi diferitelor
acorduri (indealtfel una din prezenţele permanente pe durata procesului de dezvoltare,
lucru usor de dedus atunci când alături de dezvolator apare deseori un avocat
cunoscut);
5. arhitecţi, alături de ingineri structurişti, de instalaţii, peisagişti, urbaniştii ce elaborează
PUZ şi PUD, designerii pentru lucrările de finisaje (numele arhitectului poate aduce
un plus de notorietate proiectului sau construcţiei. Europe House din Piaţă Victoriei
este o clădire de birouri din Bucureşti, a arhitectului Vladimir Arsene proiectantul
unor clădiri reprezentative de birouri şi apartamente din Bucureşti);
6. instituţii finanţatoare (bănci, fonduri et c);
 7. constructorii, antreprenorii;
8. consultanţii de marketing pentru promovare, companiile imobiliare angajate să se
ocupe de vânzarea/inchirierea spaţiilor a proiectelor;
9. manageri de proprietate (atunci când dezvoltatorul işi asuma şi managementul unui
proiect);
10. autorităţile publice locale din primării sau diverse instituţii ale statului ce eliberează
autorizaţii, avize, acorduri, efectuează controale periodice de specialitate;
11. nu in ultimul rând beneficiarii finali, chiriaşi sau proprietari, purtători ai cererii şi cei
care formulează cererea şi ale căror nevoi sunt satisfacute de produsul dezvoltării
imobiliare.

Fiecare are un rol bine determinat, mai mult sau mai puţin recunoscut, recunoastere ce
vine nu numai din notorietate, experienţă şi profesionalism, dar de multe ori ar trebui dată
de un cadrul legislativ ce reglementează activitatea fiecărei categorii profesionale.

1.2 Titlu: Caracteristiciule de baza ala Pietei Imobiliare

1.2 Tipuri de pieţe imobiliare

Pieţele imobiliare sunt diferite datorită necesităţilor, dorinţelor, motivaţiilor,
localizării, designului, restricţiilor urbanistice.
Se identifică cinci tipuri de pieţe:
a) Rezidenţiale: case, blocuri, şir de case legate - Acesta este un tip de proprietate legat
de preferinţele consumatorilor, stitul de viaţă, venit. Proprietăţile rezidenţiale se
clasifică la rândul lor, după mai multe criterii, între care ar fi după numărul de locatari
(rezidenţe individuale şi condominiumuri), după confortul şi venitul consumatorului
(rezidenţe de lux, pentru clasa medie şi populare), după vechime (rezidenţe vechi şi
noi), după destinaţie (rezidenţe pentru locuit sau pentru închiriat.
b) Comerciale: clădiri administrative, centre comerciale, hoteluri, magazine –
Dezvoltarea unui spaţiu comercial presupune o investiţie individuală sau
coproprietatea asupra unui teren, prin construirea de spaţii comerciale. Spaţiile
comerciale sunt dezvoltate şi managerizate ca o singură entitate.
c) Industriale: fabrici, depozite, institute de cercetare
d) Agricole: ferme, livezi, păşuni, păduri
 e) Speciale: proprietăţi cu design unic, aeroporturi, şcoli, parcuri de distracţii, terenuri de
golf, cimitire, biserici.

1.2.1 Caracteristicile pieţei imobiliare

Printre caracteristicile pieţei imobiliare se evidenţiază:
 Produsele de pe piata imobiliara (proprietatile imobiliare) sunt tangibile si constituie, in
termeni economici, capital real
 Este o piata limitata prin suprafetele de teren existente si prin posibilitatile de dezvoltare
ale acestora prin construirea de locuinte, birouri, spatii comerciale, industriale. Aceasta
particularitate impune ca principiu fundamental conceptul de “cea mai buna utilizare a
terenului”
 Bunurile tranzacţionate pe piaţa imobiliară sunt unice, acestea neputând fii substituite cu
altele.
 Fiecarei proprietati imobiliare ii sunt specifice 4 atribute: fizice, legale, de localizare, de
design, care o fac potrivita pentru o anumita utilizare- mijloacele de negociere ale
vanzatorilor si cumparatorilor
 Pe pieţele imobiliare, preţurile sunt în general ridicate şi deciziile de cumpărare sunt
influenţate de tipul de finanţare oferit, volumul creditului ce poate fi obţinut, dobânzile.
 Există un număr mare de cumpărători şi vânzători care crează piaţa liberă. Niciunul
dintre cei doi participanţi nu exercită o influenţă directă asupra preţului.
 Piaţa imobiliară nu se autoreglementează, cum se întâmplă în cazul altor pieţe. Există
relativ multe reglementări guvernamentale şi locale care afectează tranzacţiile
imobiliare. Există foarte puţine restricţii guvernamentale asupra concurenţei libere şi
deschise care caracterizează această piaţă
 Cererea poate fi volatilă, datorită unor schimbări rapide în mărimea şi structura
populaţiei.
 Proprietatea imobiliară este un produs durabil. Mai mult, aceasta este greu de vândut şi
are un grad redus de lichiditate. Ea nu se vinde rapid pentru că implică sume mari de
bani şi finanţarea nu se obţine imediat.
 Spatialitatea pieţei imobiliare afecteaza structura cererii si ofertei. Constrangerile
spatiale ale pieţei imobiliare, care limiteaza numarul ofertantilor, determina
marketabilitatea si evaluarea proprietatilor imobiliare. Pe de alta parte, cererea este
influentata de factori demografici.
• Durabilitatea. Imobilul, prin definiţie, este durabil. O clădire poate exista timp de
decenii sau chiar secole, iar pământul este indestructibil prin esenţa sa. Din această
cauză pieţele imobiliare sunt de tip „stock/flow”. Aproximativ 98% din ofertă constă
în stocul caselor existente, în timp ce numai 2% reprezintă fluxul noilor dezvoltări.
Stocul ofertei imobiliare în orice perioadă este determinat de stocul existent în
perioada anterioară, rata deteriorării stocului existent, rata renovării stocului existent,
şi fluxul noilor dezvoltări în perioada curentă. Efectul ajustărilor pieţei imobiliare
tinde să fie diminuat de către stocul relativ mare de clădiri existente.

• Eterogenitatea. Fiecare bun imobiliar este unic, atât în termeni de locaţie, de specific
al clădirii, cât şi în termeni de finanţare. Această caracteristică face dificilă stabilirea
preţului, crează asimetrie de informaţii şi restricţii de substituibilitate. Pentru a putea
depăşi această problemă economiştii (începând cu Muth în 1960) definesc oferta în
termeni de unităţi de servicii imobiliare, adică, orice unitate fizică care poate fi
divizată în serviciile pe care le furnizează. Olsen (1969) descrie aceste unităţi de
servicii imobiliare ca o construcţie teoretică neobservabilă. Stocul imobiliar se
depreciază, având astfel o calitate diferită în raport cu o nouă clădire. Din acest motiv
procesul de echilibrare a pieţei operează cu nivele de calitate diferite. Astfel, piaţa
imobiliară poate fi divizată în segmente – rezidenţial, comercial şi industrial. De
asemenea, mai poate fi divizată în subcategorii, ca de exemplu – imobile destinate
recreerii, imobile generatoare de venituri, zone istorice, zone protejate etc.

• Costuri de tranzacţie ridicate. Cumpărarea şi/sau mutarea într-o casă costă mult mai
mult decât majoritatea altor tipuri de tranzacţii. Aceste costuri includ costurile de
căutare, taxele imobiliare, costurile de mutare, taxele legale, taxele de transfer, şi
taxele de înregistrare a contractului. De regulă, costurile de tranzacţie pentru vânzător
reprezintă 8 – 10% din preţul de cumpărare.

• Mari întârzieri. Procesul de ajustare a pieţii poate fi subiectul unor întârzieri, datorită
duratei de timp necesară atât finanţării, design-ului şi construirii noii oferte, cât şi
datorită ratei scăzute de modificare a cererii. Datorită acestor decalaje de timp există o
 mare probabilitate de dezechilibrare a pieţei pe termen scurt. Astfel, mecanismele de
ajustare pe piaţa imobiliară tind să fie încete şi relative la alte pieţe mai fluide.

• Bunul imobiliar este atât un bun de investiţie, cât şi un bun de consum. Un bun
imobiliar poate fi cumpărat cu scopul obţinerii unui venit (bun de investiţei), cu
intenţia de a-l utiliza în folos propriu (bun de consum), sau, chiar cu ambele intenţii.
Aceste funcţii ale bunului imobiliar pot fi separate (participanţii pe piaţă se
concentrează asupra unei singure funcţii) sau pot fi combinate (de exemplu, în situaţia
personelor care locuiesc în casă, dar care o şi închiriză parţial în acelaşi timp). Această
natură duală a bunului imobiliar conduce la fenomenul de supra – investiţie (engl.
„over – invest”) în bunul imobiliar, adică, de a investi mai mulţi bani într-un activ
decât valorează pe piaţa liberă.
• Imobilitatea. Pe piaţa imobiliară, consumatorii sunt cei care vin la produs, iar din
această cauză nu putem vorbi de un spaţiu fizic pentru piaţă. De exemplu, dacă există
preferinţa de a locui în zone suburbane, oamenii sunt cei care trebuie să se mute în
zone suburbane, evident, fiind imposibil sa-şi mute casa în suburbii. (Wikipedia, the
free encyclopedia, Real estate economics, Overview of real estate markets)

1.2.2 Clasificarea pieţei imobiliare

Din punct de vedere al obiectului tranzacţiilor, piaţa imobiliară se poate clasifica astfel:
1. Piaţa birourilor de afaceri:
a) piaţa birourilor de afaceri tip Clasa A
b) piaţa birourilor de afaceri tip Clasa B
c) piaţa birourilor de afaceri tip Clasa C
d) piaţa birourilor de afaceri situate în cadrul hotelurilor

Artur Silvestri, profesor în gestiune imobiliară şi expertiză de patrimoniu la Universite

Francophone Internationale – U.F.I. – Bruxelles, consideră că piaţa de birouri nu cuprinde
doar afacerea (tradusă în centre de afaceri, bloc de birouri etc, considerate ca fiind atractive şi
în creştere constantă), ci şi biroul de prestigiu, de obicei cultivat de companiile mari ce
întrebuinţează clădirea cu tradiţie, stil şi personalitate ca fiind un element de imagine
proeminent şi, adeseori, chiar un reper urban9. Ogilvy & Mather, Ing Baring, Shell, Graffitti
BBDO, Energy Holdings, sunt argumente ce se ignoră atunci când se echivalează piaţa de
birouri cu blocul care anonimizează.
 Spaţiile de birouri clasa A, B, C şi cele din cadrul hotelurilor se disting prin
umătoarele caracteristici10: Spaţiile de birouri de clasa A sunt cotate în funcţie
de locaţie, suprafaţa totală a imobilului - îndeosebi mai mare de 10.000 mp,
suprafaţa închiriabilă pe nivel - mai mare de 1.000 mp/nivel, raportul dintre
suprafaţa net utilă şi cea brută - mai mare de 85%, înălţimea pe nivel până la
plafonul fals - mai mare de 2,70 m, spaţii de parcare - mai mult de un loc de
parcare la o suprafaţă închiriată de 100 mp, BMS (Building Management
System) - sistem de administrare automatizată a clădirii, precum şi calitatea
finisajelor şi a serviciilor oferite: recepţie, sistem de pază şi supraveghere,
întreţinere şi curăţenie, cafetărie - restaurant etc.
In general, spaţiile de birouri de clasa A se adresează atât companiilor care au câştigat
deja un renume pe piaţă şi care nu îşi pot permite un spaţiu de o calitate inferioară
imaginii pe care au impus-o pe piaţă, cât şi celor care tind să urce pe scala valorii imaginii de
corporaţii.
 Spaţiile de birouri de clasa B se adresează unei game foarte largi de companii,
oferind avantajul unor chirii cu valori medii.
Calitatea finisajelor, a sistemului de telecomunicaţii precum şi a celorlate elemente de
construcţie şi facilităţi ale clădirii este bună.
 Spaţiile de birouri de clasa C se adresează clienţilor care necesită un spaţiu de
lucru funcţional, oferind avantajul unei chirii sub medie.
 Oferta spaţiilor de birouri aflate în cadrul hotelurilor (de ex: Marriott, Sofitel şi
Howard Johnson) este formată din birouri de clasa A, cu finisaje moderne, cu
spaţii modulare - deschise sau compartimentate, ce prezintă avantajul
capacităţii mari a parcării, a sălilor de conferinţă şi a cazării invitaţilor sau a
partenerilor companiei. Cererea pentru aceste spaţii de birouri vine din partea
reprezentaţelor companiilor multinaţionale şi din partea firmelor care se află la
începutul activităţii. (Silvestri A., Raportul de prognoză: Piaţa imobiliară
din România în anul 2005, S.G.A. România – Institutul de Consultanţă
Imobiliară 10 2004 Report. Real Estate Market Overview, Eurisko, p. 8-
9)
2. Piaţa spaţiilor comerciale (piaţa de retail):
a) piaţa spaţiilor comerciale Cash&Carry
b) piaţa spaţiilor comerciale Hypermarkets
c) piaţa spaţiilor comerciale Do-It-Yourself
d) piaţa centrelor comerciale şi mall-urilor e) piaţa spaţiilor comerciale de tipul – articole
vestimentare, cosmetice etc.

Piaţa românească de retail a devenit o oportunitate semnificativă pentru toate tipurile

de comercianţi, cum ar fi: cash and carry (Metro, Selgros), hipermarket (Carrefour,
Cora),"Do-It-Yourself" (Praktiker sau Bricostore), articole vestimentare (Marks & Spencer,
Kenvelo etc.), cosmetice (The Body Shop, Yves Rocher) etc. Un alt segment semnificativ al
pieţei de retail care se află în dezvoltare este cel al centrelor comerciale şi al mall-urilor, noi
proiecte în dezvoltare fiind de exemplu Dâmboviţa Center şi Lakeview Shopping Center. Cu
toate acestea, piaţa românească de retail este afectată de diferenţa dintre cererea şi oferta de
suprafeţe de vânzare. De asemenea, o mare parte din stocul existent al suprafeţelor de vânzare
îndeplineşte cu greu standardele înalte cerute de companiile internaţionale. Deşi nu există
statistici disponibile privind întreaga ofertă a spaţiilor de retail, analiştii Eurisko estimeză că
există aproximativ 0,4 mp suprafaţă de vânzare de fiecare persoană în zonele urbane din
România, ceea ce reprezintă o cifră foarte mică în comparaţie cu alte ţări europene.
De asemenea, în « 2004 Report. Real Estate Market Overview » Eurisko analizează
detaliat oferta şi cererea de spaţii comerciale pe piaţa imobiliară a Bucureştiului12: 33 Oferta.
În prezent, întregul stoc de spaţii comerciale pe piaţa de retail din Bucureşti este estimat la
aproximativ 800.000 mp. Acesta include cei aproximativ 200.000 mp de clădiri noi
independente care au apărut pe piaţa bucureşteană în ultimii ani. Clădirile independente
reprezintă un supliment considerabil la stocul de suprafeţe de vânzare din Bucureşti. Grupul
german Metro a fost primul pe piaţa românească în 1996 cu lanţul său de puncte de vânzare
cash & carry, deschizând până în momentul de faţă trei magazine în Bucureşti şi alte 18 în
întreaga ţară. Un alt operator cash & carry, Selgros, a deschis cinci unităţi în România, din
care trei în Bucureşti. Datorită rezultatelor pozitive, pe viitor ambele companii se vor
concentra pe o mai bună acoperire în ţară. Deschiderea magazinului Carrefour Militari în anul
2001 a marcat momentul "trezirii" pieţei de retail. Din acel moment, Carrefour a mai deschis
alte două hipermarketuri - unul în cadrul Centrului Comercial Orhideea, altul în Colentina şi a
început construcţia celui de-al patrulea în Braşov. Cora, un alt important operator de
hipermarket, a deschis în toamna anului 2003 primul său punct de vânzare în estul capitalei,
iar recent, în septembrie 2005 a mai deschis un nou punct în zona Lujerului – Militari. În
apropierea locaţiei Carrefour Militari s-a deschis un centru "Do-It-Yourself" Bricostore şi un
complex de mobilă şi electrocasnice Mobexpert şi Domo. De asemenea, există un proiect de
construcţie în cursul următorilor ani a unui parc de retail. Acest fapt marchează tendinţa
generală de concentrare a mai multor tipuri de retail pentru a asigura o varietate cât mai mare
a produselor care pot fi cumpărate, spaţiu de parcare cât mai amplu şi multe alte facilităţi
pentru a asigura o accesibilitate uşoară şi un mediu de comerţ civilizat. Din această cauză,
galeriile comerciale şi hipermarket-urile reprezintă locaţii foarte atractive pentru retailerii în
curs de dezvoltare.
( 2004 Report. Real Estate Market Overview, Eurisko, p. 30
– 37. )

Real EOferta de spaţii de calitate, lansată pe piaţă în 2003 prin deschiderea Centrului
Comercial Orhideea şi a centrului Cora, a fost rapid absorbită, fenomen ce va continua în anii
următori. Chiar dacă au fost anunţate mai multe proiecte de centre comerciale, malluri şi
hipermarket-uri pentru următorii cinci ani, totuşi cererea va rămâne la un nivel superior. Noile
proiecte de mall-uri sunt încurajate mai ales de lipsa ofertei de suprafeţe de vânzare, raportată
la cererea mare şi standardele mai înalte ale retailer-ilor. Artur Silvestri, profesor în gestiune
imobiliară şi expertiză de patrimoniu la Universite Francophone Internationale – U.F.I. –
Bruxelles, consideră c ă « moda mall-urilor dezechilibrează situaţia de pe piata
hipermarketurilor si o va complica pe viitor. Instalată insidios, pe la începutul acestui deceniu,
atracţia pentru noul templu al comerţului afectează deja câteva pieţe potentiale şi va continua
să le afecteze. Unele dispar înainte de a apărea. Noi nu am avut încă - şi nici nu vom mai avea
- o piaţă imobiliară de săli de cinematograf dar mobilizarea de multiplexuri în interiorul
acestui gen de parcuri comerciale închide orice evoluţie diversificată şi aproape ca va
concentra serviciile, imobilizându-le într-un relativ monopol »13. De asemenea, având în
vedere îmbunătăţirea situaţiei economice a României şi sosirile anunţate ale unor importante
lanţuri internaţionale de retail, Eurisko consideră că piaţa bucureşteană va cunoaşte în
următorii ani o reală creştere atât din punct de vedere al stocului de spaţii comerciale, cât şi
din perspectiva caracteristicilor calitative ale acestora. Un proiect important pe piaţa
imobiliară românescă îl reprezintă complexul Dâmboviţa Center care va include un hotel de
cinci stele cu 305 camere, un mall, un supermarket, apartamente de lux, birouri pentru firme,
un spital privat, 30 de fast-fooduri, un centru cultural şi unul sportiv, şase cinematografe, opt
săli de bowling şi o parcare de 1.500 de locuri pe patru nivele. Acesta va funcţiona pe
amplasamentul actualei Case Radio din Bucureşti şi va ocupa o suprafaţă de aproximativ
170.000 mp. Centrul comercial al acestui complex va fi dezvoltat pe o suprafaţă de 24.000
mp. Valoarea totală a proiectului este de 300 milioane USD, termenul estimat de finalizare
fiind anul 2006.
13 Silvestri A., Raportul de prognoză: Piaţa imobiliară din
România în anul 2005, S.G.A. România – Institutul de Consultanţă Imobiliară

În următorii ani, majoritatea investitorilor precum Carrefour, Cora, Metro, Mega Image,
Gima, Univers'all, doresc să se extindă în tară. Companiile multinaţionale care şiau anunţat
intrarea pe piaţa de retail în viitorul apropiat sunt lanţurile Tesco, Leclerc, Auchan, Lidl,
Kaufland, Renny sau Tengelmann, care sunt momentan în faza de prospectare a pieţei.
Cererea. Pe parcursul anului 2003 piaţa imobiliară s-a caracterizat printr-o creştere a cererii de
spaţii comerciale stradale, centrale şi ultracentrale şi o creştere a activităţii centrelor
comerciale de tip hipermarket, cash and carry, supermarket. Dacă în anii trecuţi, consumatorul
era nevoit să străbată întregul oraş pentru a putea alege şi cumpăra un produs, astăzi, toate
tipurile de produse sau servicii pot fi găsite în vecinătatea locuinţei sale. Marii comercianţi au
înţeles că accesibilitatea este un factor stimulativ care duce la creşterea cererii de produse şi
servicii, iar cifra lor de afaceri este în plină ascensiune. Din punct de vedere imobiliar, acest
fenomen reprezintă în primul rând o migraţie a cererii dinspre zonele ultracentrale înspre
cartiere şi în al doilea rând o creştere semnificativă a nivelului chiriilor în cartiere, odată cu
scăderea stocului de spaţii comerciale disponibile. Cererea de spaţii comerciale provine în
special de la companiile româneşti în curs de dezvoltare şi de la firmele străine care tocmai au
intrat pe piaţa românească. O mare parte din cerere este destinată mall-urilor şi galeriilor din
hipermarket-uri, dar şi locaţiilor centrale la standarde occidentale. Totuşi, până în momentul
de faţă, nu există nici o arteră comercială specifică în Bucureşti. Cele mai interesante locaţii
rămân zona Bd. Magheru şi Calea Victoriei, care oferă la parterul clădirilor vechi spaţii ce
necesită investiţii serioase în lucrări de renovare. Principala problemă a acestor locaţii este
lipsa spaţiilor de parcare. 37 Pe termen lung, cererea de suprafeţe de vânzare de calitate se va
menţine la nivele ridicate, piaţa manifestând o necesitate acută pentru o ofertă diversificată. În
2004, cererea pentru spaţii comerciale a venit atât din partea băncilor care, ca urmare a
creşterii numărului de produse pentru împrumuturi către populaţie, şi-au extins reţelele de
sucursale, cât şi din partea lanţurilor comerciale care comercializează produse electrocasnice,
IT sau mobilier sau oferă servicii diverse, care au avut o politică agresivă de extindere a
lanţurilor de magazine.
 Spaţiile tranzacţionate în ultimele luni ale anului 2003 au relevat faptul că în marea
lor majoritate acestea variază ca suprafaţă între 80 şi 200 mp, existând însă şi cazuri de cereri
pentru suprafeţe de la 400 până la 600 mp. Locaţia reprezintă unul dintre factorii decisivi în
procesul de selectare a unui spaţiu comercial, chiar dacă de multe ori spaţiul nu este la
dimensiunile dorite iniţial. În contextul general al dezechilibrului dintre cerere şi ofertă, atât
chiriile, cât şi preţurile de vânzare ale spaţiilor comerciale sunt în continuă creştere. Nivelul
chiriilor va fi menţinut la un nivel destul de ridicat (variază între 40 şi 120 Euro/mp/lună în
centrele comerciale). Chiar şi după apariţia mai multor centre comerciale, este aşteptată o
uşoară creştere a chiriilor, deoarece proprietarii vor dori să-şi recupereze investiţia, în mai
puţin de 20 de ani. Găsirea unui spaţiu comercial în zone precum Bd. Magheru sau Calea
Victoriei este un lucru destul de greu de realizat, din cauza gradului mare de ocupare, chiar şi
pentru companiile care sunt dispuse să plătească până la 100 Euro/mp.
Pentru viitor, se estimează o creştere a ofertei de spaţii comerciale în centre
comerciale, majoritatea investiţiilor concentrându-se pe acest segment. Datorită accentului tot
mai puternic al activităţilor de petrecere al timpului liber, dezvoltările proiectelor de galerii
comerciale cuprind o ancoră de hipermarket, toate acestea venind în preîntâmpinarea
necesităţilor şi accesibilităţii facile a clienţilor, oferind o mare varietate de produse şi servicii.
Având în vedere această dezvoltare a comerţului de calitate şi a creşterii puterii de cumpărare,
comportamentul de consum şi mediul de comerţ bucureştean se va îmbunătăţi.

3. Piaţa spaţiilor industriale şi logistice:

a) piaţa spaţiilor pentru producţie
b) piaţa spaţiilor pentru depozitare, care la rândul ei se clasifică:
b.1 piaţa spaţiilor pentru depozite
b.2 piaţa spaţiilor pentru complexe de depozitare
b.3 piaţa spaţiilor pentru parcuri logistice

Reprezentantii marilor companii de distribuţie susţin că toată marfa ce vine din Europa de
Vest intră în Capitală pe autostrada Bucuresti-Pitesti, adică prin Militari. Pe de altă parte,
circa 70-80% din aceasta marfă pleacă cu vehicule mai mici, triată şi împachetată, înapoi spre
orase din vest. În mod evident, dacă se va păstra această tendinţă, în timp se va ajunge cu
depozitele până aproape de km 40 al autostrăzii Bucureşti-Piteşti.
În ultimul timp tot mai multe companii au preferat să construiască depozite noi decât
să le folosească pe cele existente. De ce? Explicaţia este foarte simplă, multe depozite, cum
sunt şi cele de la Semănatoarea ori de la Ventilatorul, necesită investiţii importante, au o
infrastructură care de multe ori nu corespunde noilor cerinţe în ceea ce priveşte depozitarea
ori încarcărea-descărcarea mărfurilor. Halele de pe fostele platforme industriale au rampe de
încărcare, însă fie înălţimile spaţiilor interioare nu sunt destul de mari, sistemele de
electricitate, apă şi încălzire sunt foarte vechi, parţial funcţionale, sistemele de avertizare
contra incendiilor şi de evacuare a fumului nu există, şi, de asemenea, spaţiile de birouri în
incinta depozitelor nu există. În plus, sunt situate în zone care în timp s-au transformat, s-a
construit mult, iar manevrele marilor vehicule de transport sunt foarte mult îngreunate. O altă
barieră o reprezintă noile reglementări legislative care interzic circulaţia transportatorilor de
marfă prin oraş în timpul zilei. Prin urmare este mai convenabil să se ridice de la zero un
depozit care satisface toate cerintele clienţilor şi care are acces direct la o autostradă
importantă.
Specialiştii în domeniu afirmă c ă viitoarele autostrăzi Bucureşti – Brasov şi Bucureşti
– Constanţa reprezintă locaţii cu un potenţial important. De asemenea, trebuie avut în vedere
că deşi va fi o autostradă importantă (facilitând accesul spre porturile situate în judeţ, costurile
transportului pe apă fiind considerabil mai mici decât cele auto), cea spre Constanţa nu are de-
a lungul ei utilităţile necesare, iar autostrada spre Brasov se va situa într-o zonă
superaglomerată.
Cererea şi oferta. Principala lipsă a sectorului românesc de spaţii de depozitare este
o ofertă diversificată şi aceasta datorită companiilor mari care manifestă cereri pentru 8.000
până la 10.000 de metri pătrati, pe care piaţa nu are cum sa îi livreze. Pe fondul unei cereri în
creştere, marile investiţii în spaţii industriale şi de depozitare, la dimensiuni şi standarde
necesare grupurilor industriale internaţionale, se lasă înca asteptate. Când vor aparea, ele vor
fi rapid absorbite. Firmele de transport şi distribuţie, marile lanţuri de magazine, precum şi
companiile de logistică vor să închirieze spaţii mari de peste 2.000 mp pentru depozitarea
produselor. Însa oferta este aproape inexistentă.
Piaţa depozitelor gata amenajate pentru închiriere aproape lipseste, desi cererea a
început sa apară, afirmă agenţii imobiliari. Doar 150.000 de mp de spaţii pentru depozitare
sunt construiţi în Bucureşti, faţă de 650.000 mp în Budapesta, 836.000 în Varsovia sau
870.000 în Praga. Majoritatea companiilor caută depozite în Bucuresti sau în câteva orase din
vest: Cluj, Timisoara, Oradea. Analiştii Colliers consideră că în acest moment există trei
paliere de cerere:
 Firmele mici de transport şi distribuţie doresc spaţii cuprinse între 2.000-6.000
mp;
  Lanturile de retail, precum Carrefour, Cora, Metro, Bila etc., caută suprafeţe de
depozitare între 5.000-20.000 mp;
 Marii operatorii logistici au nevoie de peste 10.000 mp.
Este evident foarte greu să fie satisfacute aceste nevoi. Terenurile solicitate sunt la
marginea Capitalei şi aparţin multor proprietari, deci este foarte greu de a compune o
suprafaţă mai mare de 5.000 mp. Astfel se explică faptul ca numai 2% din depozitele noi nu
sunt închiriate si în aceste cazuri proprietarii cer chirii mult prea exagerate faţă de nivelul
pietei sau al dotarilor oferite

4. Piaţa imobiliară rezidenţială:

a) piaţa ansamblurilor rezidenţiale
b) piaţa vilelor de lux construite în regie proprie
c) piaţa închirierilor rezidenţiale

Piaţa rezidenţială s-a dezvoltat la fel de mult ca oricare alt segment al pieţei imobiliare.
S-a remarcat ca o piaţă activă şi din punct al diversificării ofertei din ultimii ani, fenomen de
pe urma căruia consumatorii au avut şi au de câştigat. Zona cu cele mai scumpe locuinţe este
Bucureştiul şi comunele limitrofe. Preţul celor mai scumpe case din România porneşte de la
100.000 de euro sau 200.000 euro şi depăşeşte un milion de euro, un apartament de cinci
camere din Bucureşti, ajungând şi până la 10 milioane euro.

Piaţa rezidenţială este o piaţă care depinde fundamental posibilitatea finanţării prin
credite ipotecare, în prezent aproximativ 80% dintre cumpărători achiziţionând proprietatea
prin credite ipotecare.

Piaţa rezidenţială cuprinde următoarele segmente: piaţa ansamblurilor (complexelor)

rezidenţiale, piaţa vilelor de lux construite în regie proprie, piaţa închirierilor rezidenţiale.
Un segment aparte este aşadar segmentul închirierilor rezidenţiale, extrem de avantajoase
pentru chiraşi în această perioadă, deoarece agenţii imobiliari preconizează o scădere a
acestora.

Principalele elemente care diferenţiază piaţa rezidenţială de lux de restul pieţei de

profil sunt: locaţia (inclusiv vecinătăţile), calitatea finisajelor, partiţionarea şi suprafeţele.
Din punct de vedere al importanţei, după locaţie, următorul criteriu este suprafaţa. În cazul
unui apartament de lux aceasta este dublă faţă de cea a unui apartament obişnuit. Astfel,
putem identifica următoarele suprafeţe caracteristice imobilelor de lux: un apartament de lux
de 2 camere are o suprafaţă între 70-100 mp, un apartament de lux de 3 camere are între 90-
150/ 200 mp, un apartament de lux de 4 camere porneşte de la circa 120 mp şi poate depăsi
300 mp.

5. Piaţa hotelieră:
a) piaţa hotelurilor de 1-2*
b) piaţa hotelurilor de 3-4*
c) piaţa hotelurilor de 5*

În România hotelurile sunt clasificate în conformitate cu dispoziţiile Hotărârii Guvernului nr.

1328/2001 şi cu cele ale Ordinului Ministrului nr.510/2002. Pentru acordarea clasificării se
ţine seama de criteriile şi condiţiile stabilite prin aceste acte normative şi de punctajul obţinut
ca urmare a îndeplinirii acestor criterii.
Hotelurile se clasifică pe stele în funcţie de caracteristicile constructive, dotările şi calitatea
serviciilor pe care le oferă, potrivit criteriilor cuprinse în anexele nr. 1 si 2 la prezentele norme
metodologice. Clasificarea are ca scop prioritar protecţia turistilor, constituind o formă
codificată de prezentare sintetică a nivelului de confort şi a ofertei de servicii. Clasificarea se
face de către Ministerul Turismului care, potrivit prevederilor Ordonanţei de Guvern nr
58/1998, aprobată prin Legea nr. 755/27.12.2001 privind organizarea şi desfăşurarea
activităţii de turism în România, este singura instituţie abilitată să desfăşoare activităţi de
autorizare în domeniul turismului.
Conform prezentelor norme metodologice, în România pot funcţiona următoarele tipuri de
structuri de primire cu funcţiuni de cazare turistică, clasificate astfel:
1. hoteluri de 5, 4, 3, 2, 1 stele;
2. hoteluri-apartament de 5, 4, 3, 2 stele;
3. moteluri de 3, 2, 1 stele;
4. hoteluri pentru tineret de 3, 2, 1 stele;
5. hosteluri de 3, 2, 1 stele;
6. vile de 5, 4, 3, 2, 1 stele;
7. bungalowuri de 3, 2, 1 stele;
8. cabane turistice, cabane de vânătoare, cabane de pescuit de 3, 2, 1 stele;
9. sate de vacanţă de 3, 2 stele;
10. campinguri de 4, 3, 2, 1 stele;
11. spaţii de campare organizate in gospodăriile populatiei de 3, 2, 1 stele;
12. popasuri turistice de 2, 1 stele;
13. pensiuni turistice urbane de 5,4, 3, 2, 1, stele;
14. pensiuni turistice rurale de 5,4,3, 2, 1 flori (margarete).
15. apartamente sau camere de închiriat în locuinţe familiale sau în clădiri cu altă destinaţie
de 3, 2, 1 stele;
16. structuri de primire cu funcţiuni de cazare pe nave fluviale şi maritime de 5, 4, 3, 2, 1
stele.

6. Piaţa apartamentelor de bloc:

a) piaţa apartamentelor în blocuri nou construite
b) piaţa apartamentelor în blocuri vechi
c) piaţa renovărilor şi modernizărilor de locuinţe

În prezent piaţa apartamentelor de bloc cunoaşte o evoluţie confuză, fără ca specialiştii să aibe
posibilitatea unor previziuni sigure pentru anii următori. În ultimii ani pe piaţa imobiliară a
apartamentelor de bloc s-a pus mereu aceeaşi întrebare: „Cresc sau scad preţurile
apartamentelor?” În presă apar mereu noi speculatii, astfel încât este greu de stabilit dacă
preţurile apartamentelor de la periferiile oraşelor vor fi mai mici începând cu anul 2006, dacă
va urma un val general de scumpiri sau dacă apartamentele vechi se vor vinde la preţul celor
noi. Generalizând, Artur Silvestri, profesor de gestiune imobiliară la Universitatea Francofonă
Internaţională Bruxelles afirma că "situaţia este foarte confuză pe piata imobiliară, din cauză
ca nu avem o completare ritmică de oferte"20.

În opinia sa, in momentul de faţă piaţa noastră imobiliară se află în semiblocaj. Principala
cauză a acestei situaţii este reprezentată de creditele ipotecare, care au "maturat", practic,
oferta de pe piaţă. Oferta a rămas constantă, in timp ce a crescut cererea. "Totodată, nu există
investiţii noi, proiecte noi sau cartiere, din cauză că nu sunt încurajate de stat", susţine Artur
Silvestri.
Preţurile locuinţelor din imobilele vechi înregistrează în prezent o tendinţă de uşoară scădere,
mai ales că acestea au ajuns la limita suportabilităţii şi au determinat blocarea acestui segment
al pieţei. În prezent specialiştii în domeniu consideră că piaţa este blocată pe acest segment,
nu mai sunt solicitanţi pentru oferta existentă, cererea reorientându-se spre proiectele noi.
Reducerea preţurilor la aceste imobile va fi însă efectivă în momentul apariţiei unui stoc nou
de ofertă pe piaţă. Se consideră c ă în prezent, în premieră, oferta pe segmentul
apartamentelor de blocuri vechi depăşeşte cererea. Nu acelaşi lucru se poate spune însă pentru
locuinţele în imobile noi, unde oferta este în curs de formare şi nu poate face faţă încă cererii
crescute. Acest segment duce lipsă de dezvoltatori importanţi pe piaţă, ceea ce duce la această
ofertă limitată.

Mai mult, „pe segmentul locuinţelor în imobile noi la preţuri mai mici, oferta lipseşte cu
desăvârşire. Pentru segmentul valoric de până la 100.000 de euro, oferta abia
cit. din Bara R., Situaţie confuză pe piaţa apartamentelor de bloc, Curentul, 23 aug.
2005
acum se formează”, consideră directorul agenţiei imobiliare Neocasa21. În opinia sa, acest
segment este caracterizat de o constanţă a cererii şi ofertei, care nici în viitor nu va înregistra
variaţii importante.

Consecinţe. Preturile extrem de ridicate ale apartamentelor au orientat cererea, cum era şi
firesc, către terenurile pentru construirea de case. În plus, analistul imobiliar Artur Silvestri
consideră c ă semiblocajul real cu care se confruntă piaţa noastră imobiliară va determina
"migraţia" investiţiilor spre pieţele din apropiere. "Bulgaria este pericolul principal pentru
piaţa imobiliară românească. Preţurile incomparabil mai mici faţă de piaţa noastră şi cadrul
juridic asemănător cu cel din România vor face ca investitorii să-şi orienteze plasamentele
către această piaţă", consideră Artur Silvestri.

1.2.3 Serviciile conexe tranzacţiilor imobiliare

În linii generale prin noţiunea de piaţă se subînţelege un ansamblu de mecanisme prin

care se execută unele sau altele efaceri. “Piaţa imobiliară este un complex de mecanisme prin
intermediul cărora sunt transmise drepturile supra unei proprietăţi şi interesele legate de ea,
sunt stabilite preţurile şi este delimitat spaţiul pentru diferite variante pentru utilizarea
terenurilor” 1; noţiunea dată este redată în contextul manualului “Evaluarea Bunurilor
Imobiliare” (teorie şi practică), elaborat de d-na Buzu O. şi Matcov A. .
Termenii de bază, folosiţi pentru descrierea pieţei imobiliare, au trei nivele de
determinare. La primul nivel se referă formulările utilizate în legile în vigoare; la al doilea
nivel – în literatura profisională, dar al treilea nivel – formularile folosite de catre
profeisoniştii ce activeaza pe piaţa imobiliară .
Teoretic ele ar trebui sa fie foarte apropiate, dar practic aceasta, din păcate, nu este în
tocmai aşa.
O întelegere corectă şi o posedare liberă a terminologiei crează baza pentru o discutie
efectivă, atît cu profesioniştii din sfera respectiva cît pentru profesioniştii din sfera respectivă,
cît şi cu persoanele care necesită o explicare a terminilor corespunzători. Terminologia
utilizată pe piaţa imobiliară şi termenii speciali pentru evaluare se folosesc pe larg în procesul
de evaluare.
Principala şi cea mai importantă noţiune este cea de “IMOBIL”. Prezentarea legitimă a
acestei noţiuni are o istorie veche. Încă în legile Romei Antice proprietatea se diviza in mobilă
si imobilă.
Legislaţia Romanie prevede două definiţii referitoare la bunurile imobile şi nu coţine o
definiere a proprietăţii imobiliare:
1. Bun Imobil - teren , construcşie capitală, apartament şi altă încăpere izolată;
2. Teren - parte de teritoriu avînd hotare închise a cărei suprafaţă, al cărei amplasament şi ela
cărei caracteristici sunt reflectate în cadastru.
În legislaţia ţărilor dezvoltate din punct de vedere juridic bunul imobil reprezintă
terenul şi construcţiile aferente acestui teren.
Din punct de vedere economic bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca scop
îndestularea neceităţilor umane. Indiferent dacă aceste necesităţi sunt orientate spre consumul
nemijlocit sau spre utilizarea bunurilor imobile ca factori de producţie.
La nivel profesional o importanta mai mare o are terminologia utilizata in cadrul
legislativ. In legile diferitor tari (sau intr-o tara anumita in perioade diferite) pot fi evidentiate
cateva notiuni despre imobil. Deacea: “O determinare mai exacta a termenului de “imobil”
este – ceea ce se afla imobil prin lege”
In sens profesional şi social obiect imobiliar este deseori cosiderat obiectul fizic, legat
rigid de pamînt, strămutarea căruia este practic imposibilă fără ai crea distrugeri functionale.
Aceasta stabileşte diferenţele elementare dintre operaţiile pe piată cu obiectele imobiliare si
mobiliare.
Obiectele mobiliare la schimbarea proprietarului, de obicei sunt transferate în spatiu,
de exemplu, din magazin în apartamentul cumpărătorului. Ceea ce nu poate fi definit pentru
imobil. La petrecerea unei tranzacţii cu un obiect imobiliar, obiectul rămîne pe loc, dar
cumpărătorului i se transferă numai drepturile stabilite asupra imobilului şi obligaţiunile
legate de el.
În teoria si practica evaluarii in S.U.A. se diferenţiaza noţiunea de imobil ca obiect
fizic (Real Estate) şi relaţii de drept, legat de imobil (Real Property).
Valoarea de piaţă a imobilului poate fi formată doar în paocesul funcţionarii pietii
respective. In literatura nu exista notiune determinată de piata imobiliară. Piată, poate fi numit
locul unde se petrec tranzacţii de afaceri sau de negociere. Dar ea poate fi corelată şi cu
sistema de acţiuni şi mecanisme pentru petrecerea afacerilor. Cînd se vorbeşte despre piaţa

1
O. Buzu, A. Matcov, “Evaluarea Bunurilor Imobiliare” teorie şi practică, Chişinău 2003, pag. 32
imobiliară, de obicei se are în vedere o activitate pe piata dată. D. Fridman si N. Orduai în
cartea lor dau următoarea noţiune: “piaţa imobiliară – este un sistem anumit

de mecanisme, prin intermediul carora se transmit drepturile de proprietate si

interesele legate de ele, se stabilesc perţurile si se delimiteaza spatiile sectoarelor de
concurenta.”
Spre exemplu, un grup de specialisti ruşi, consideră că: “Piata imobiliara – reprezinta
totalitatea tranzactiilor, petrecute cu obiecte imobiliare, asigurare informationala, operatii
privind conducerea si finantarea lucrarilor in sectorul imobiliar.”

2 Principalele tranzacţii cu bunurile imobile

Proprietarul are dreptul la discreţia sa să întreprindă cu proprietatea lui oricare acţiuni care nu
contravin legislaţiei, inclusiv să înstrăineze proprietatea sa în favoarea altor persoane, sau să
transmită drepturile de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra proprietăţii rămânând proprietar,
să pună proprietatea în gaj sau să o greveze prin alte căi.

Principalele tranzacţii cu bunurile imobile sunt:

 vânzarea-cumpărarea,
 schimbul,
 moştenirea,
 donarea,
 transmiterea în calitate de contribuţie în capitalul statutar,
 ipoteca,
 arenda.
Vânzarea-cumpărarea
La vânzare cumpărare vânzătorul se obligă să transmită terenul de pământ în ordinea stabilită
de legislaţie în proprietate cumpărătorului, iar cumpărătorul se obligă să accepte acest teren şi
să achite pentru el suma stabilită în contract.
Vânzarea cumpărarea este posibilă numai în caz când nu există litigii în privinţa terenului, sau
dacă nu există alte cauze care conform legislaţiei pot împiedica încheierea tranzacţiei.
Contractul de tranzacţie se întocmeşte în scris, se autentifică la notar şi se înregistrează în
mod obligatoriu la oficiul cadastral. Tranzacţia poate fi încheiată de către vânzător şi
cumpărător, sau de către persoanele autorizate de către ei.
Ipoteca
codul civil.
Articolul 168. Gajul
În virtutea gajului, creditorul (creditorul gajist) are dreptul, în cazul în care debitorul
(debitorul gajist) nu execută obligaţia garantată prin gaj, să i se satisfacă revendicarea, din
valoarea bunurilor sau a drepturilor patrimoniale date în gaj.
Relaţiile de drept privind gajul, în măsura în care nu sânt reglementate de prezentul cod,
se reglementează de Legea cu privire la gaj şi de alte acte normative.
Schimb
Conform contractului de schimb fiecare parte se obligă să transmită în proprietate altei părţi
terenul de pământ în schimb la alt teren. Schimbul poate fi efectuat nu numai cu terenuri de
pământ, dar este posibil şi schimbul terenului de pământ cu alt obiect.

Transmiterea imobilului în fondul statutar al persoanei juridice

Articolul 23. Noţiunea de persoană juridică
Sânt recunoscute ca persoane juridice organizaţiile, care dispun de un patrimoniu distinct, pot
dobândi în numele propriu drepturi patrimoniale şi drepturi personale nepatrimoniale şi pot
să-şi asume obligaţii.
În legătură cu participare la crearea persoanei juridice, fondatorii ei pot avea drepturi şi
responsabilităţi faţă de persoana juridică sau drepturi patrimoniale asupra proprietăţii ei.
Moştenirea
Succesiunea terenului de pământ se efectuează conform testamentului sau legislaţiei.
Codul Civil Articolul 566. Moştenitorii legali
În caz de succesiune legală se consideră moştenitori în părţi egale: de prima clasă - copiii
(inclusiv copiii înfiaţi), soţul şi părinţii (înfietorii) defunctului, precum şi copilul defunctului,
care s-a născut după moartea acestuia; de clasa a doua - fraţii şi surorile defunctului, bunicul
şi bunica lui atât din partea tatălui cât şi din partea mamei; de clasa a treia - nepoţii şi
nepoatele de frate şi de soră incapabile de muncă ale defunctului.

Arenda
Proprietarul, sau altă persoană împuternicită de proprietar, are dreptul să dea pământul în
arendă. Pentru pământurile transmise în arendă se percepe plata de arendă. Mărimea şi
condiţiile de plată se stabilesc în contract. Contractele de arendă pe un termen mai lung de 3
ani urmează a fi înregistrate la oficiul cadastral.
În caz de vânzare a terenului pe care se află obiecte date în arendă, arendaşul îşi păstrează
dreptul de arendă conform contractului stabilit anterior

3 Particularităţile imobilului ca marfă

1. Bunurile imobile constituie baza bogăţiei naţionale.
Anume în construcţii, clădiri şi edificii se acumulează treptat munca generaţiilor
anterioare care asigură un nivel decent de viaţă atît în prezent cît şi-n viitor. Conform unor
estimări, bunurile imobile constituie aproape jumătate din toată bogăţia mondială acumulată.
2. Piaţa imobiliară reprezintă un generator al creşterii economice al întregii ţări.
Fiindcă, anume în bunurile imobile cu diferită destinaţie are loc investirea primară a
unor mijloace importante ce duc la schimbări calitative ale cererii şi ofertei şi asigură
dinamica dezvoltării macroeconomice.
3. Bunul imobil este un obiect deosebit
Fiind baza activităţii vitale ale omului şi a societăţii în întregime, bunurile imobile
reprezintă un obiect deosebit al circuitului pe piaţă, al proprietăţii şi al dirijării. De această
caracteristică ţine cont statul prin formarea sistemelor de control a eficienţei utilizării
bunurilor imobile la toate etapele ciclului vital al acestor bunuri.
O ramură foarte importantă a ştiinţei economice, care redă conţinutul termenilor
referitori la bunurile imobile, este Economia imobilului. În înţelesul modern, teoria
economică s-a format în sec. XVIII, însă termenii referitori la bunurile imobile au apărut mult
mai înainte, însuşi odată cu apariţia imobililor. În fiecare limbă se întîlnesc diferiţi termeni
referitor la bunurile imobile şi la o anumită etapă a dezvoltării societăţi a apărut necesitatea de
a trece de la termeni la îsăşi noţiunea de bunuri imobile pentru a asigura o înţelegere unică.
Trecerea aceasta este necesară în primul rînd datorită faptului că bunurile imobile participă
activ în procese care constituie baza vieţii societăţii şi anume în producerea şi utilizarea
diferitor bunuri economice.
Din punct de vedere economic, bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca
scop îndestularea necesităţilor umane. Indiferent dacă aceste bunuri sunt orientate spre
consumul nemijlocit sau spre utilizarea bunurile imobile ca factori de producţie. Bunurile
imobile ca bunuri economice au anumite trăsături caracteristice.
Prima din aceste trăsături este legătura indisolubilă cu pămîntul. Cu alte cuvinte
obiectul imobiliar nu poate fi schimbat dintr-un loc în altul fără deteriorarea acestui obiect,
fără distrugerea lui.
A doua trăsătură caracteristică este cea de amplasamentul fixat.
Trăsătura următoare constă în aceea că obiectul imobiliar este unic. Cu alte cuvinte,
orice obiect are trăsăturile sale specifice. Chiar dacă se iau două obiecte analogice la prima
vedere (de exemplu două apartamente de aceeaşi serie, construite după aceleaşi tehnologii)
par a fi identice, atunci, după o analiză mai profundă pot fi găsite un şir de deosebiri, care şi
duce la faptul că aceste obiecte sunt unice.
O altă trăsătură caracteristică pentru obiectele imobiliare sunt
condiţiile de producere (de construcţie), care de asemenea diferă de la obiect la obiect.
Expluatare de lungă durata Bunul imobil dacă este intreţinut in condiţii normale poate servi
zeci şi chiar sute de ani.
Bunul imobil este o marfă scumpă La procurarea unui bun imobil sunt necesare resurse
financiare semnificative.Deacea pentru procurarea unui bun imobil cumparatorii dese ori sunt
nevoiţi sa utilizeze diferite mecanisme financiare.
Bunurile imobile ca bun economic au trei tipuri (moduri) de utilizări:
1. Primul mod de utilizare al unui bun imobil este cel de consum (utilizarea
bunului imobil ca marfă).
2. Alt mod de utilizare a bunului imobil este în scopul producţiei (bunurile imobiliare
constituie element al procesului de producţie).
3. Al treilea mod de utilizare a unui bun imobil este utilizarea în scopul obţinerii
veniturilor.

1.3 Segmentarea pietei Imobiliare

a) Oferta de servicii
 exprima productia de servicii in cadrul pietei.
- Natura si caracteristicile acestor servicii isi pun amprenta asupra ofertei determinandu-i
continutul, trasaturile precum si un mod specific de corelare cu cererea.
- Continutul ofertei de servicii imobiliare  este exprimat de capacitatea organizatorica a
furnizorilor acestor servicii, de a satisface, in anumite conditii de calitate, structura si termene
nevoile beneficiarilor.
- Analizand continutul  vom observa o mare diversitate de elemente ce
alcatuiescoferta ca entitate.
 - Combinarea elementelor se realizeaza in momentul exprimarii cererii si se concretizeaza in
prestarea serviciului.
- Altfel spus, in momentul aparitiei pe piata imobiliara, oferta este incompleta, fiind
alcatuita din elemente care au un caracter pasiv.
 Aceasta este oferta potentiala si intra in ceea ce numim marketingul extern,
identificandu-se cu produsul oferit.
- Specificul serviciilor imobiliare face ca oferta sa se intalneasca cu cererea si in momentul
prestatiei efective cererea se identifica cu produsul livrat rezultand oferta reala.
- In combinarea elementelor formative ale serviciului imobiliar  se evidentiaza rolul activ
al factorului munca, motiv pentru care unii operatori din piata il considera parte componenta a
acestuia si deci si a ofertei. Acest lucru devine viabil insa de abia in cadrul celei de a doua
intalniri a cererii cu oferta, deoarece in primul caz personalul nu poate fi decat cel mult
descris sau prezentat in mijlocele promotionale.
- Oferta de servicii imobiliare imbina o serie de elemente, unele cu grad inalt de
rigiditate, altele avand o anumita flexibilitate.
- A gasi echilibrul intre aceste elemente duce la adaptarea ofertei la cerere.
- In principiu oferta de servicii in domeniul tranzactiilor imobiliare are un caracter unitar,
fiind alcatuita dintr-o serie de servicii care desi prestate separat, se afla intr-o stransa relatie de
interdependenta.
- O trasatura importanta a serviciilor in domeniul tranzactiilor imobiliare o
constituie irepetabilitatea fapt ce confera un grad ridicat de unicitate ofertei.
- Este adevarat ca exista segmente de piata in care tranzactiile urmaresc un anumit fir
director care nu duce insa la “suprapunerea” perfecta a doua oferte.
- Intre oferta potentiala si cea reala apare un anumit grad de diferentiere, care este sesizat
uneori de catre client si care uneori genereaza un sentiment de insatisfactie.
- O agentie specializata intr-un anume tip de tranzactii imobiliare are o oferta globala dar
consumatorul primeste servicii referitoare la un anumit imobil, situat la un anumit etaj, avand
o anumita orientare si nu in ultimul rand avand un anume proprietar.
- In alcatuirea structurala a ofertei este imperios necesar sa tinem seama de trei mari
categorii de
servicii:- de baza,
- complementare
- suplimentare.
 - In aparenta aceste categorii de servicii par separate, se desfasoara la momente de timp
diferite si poate exista chiar tentatia de a le ierarhiza, de a considera ca daca unele sunt
executate ireprosabil pentru celelalte putem face “un mic rabat” de la calitate.
- Nimic mai putin adevarat!!!- Aceste trei mari categorii de servicii sunt cele care
alcatuiesc in esenta oferta agentiei imobiliare.
b.) Cererea de servicii
 exprima sintetic nevoia de servicii imobiliare in cadrul pietei, fiind o reflectare a
caracteristicilor acesteia.
- Nevoia de servicii in domeniul tranzactiilor imobiliare poate imbraca forme diferite:
- pornind de la un caracter sa zicem primar (cumpararea primei locuinte, schimbarea
locuintei din cauza spatiului excedentar sau din motive economice) si ajungand la nevoi de
ordin secundar sau tertiar (cumpararea unei locuinte care sa corespunda nivelului pe care se
afla o anumita persoana pe scara sociala, schimbarea locuintei ca urmare a spatiului de locuit
deficitar, cumpararea de locuinte de serviciu, imobile de protocol sau de vacanta, investitia in
domeniul imobiliar).
- Sigur ca cele doua tipuri de cereri trebuiesc abordate in mod diferit.
- In cazul nevoii primare cererea are o elasticitate scazuta si deci posibilitatile de actiune
ale marketingului sunt mai reduse.
- Agentia imobiliara va trebui sa actioneze in directia cunoasterii cat mai exacte a cererii
si de adaptare cat mai exacta la evolutia sa.
- Modificarea factorilor de influenta nu duce la modificari semnificative ale cererii.
- In cazul nevoilor superioare (secundare sau tertiare)  cererea are un grad
de elasticitate mai mare, ce se manifesta prin modificari insemnate la actiunea factorilor de
influenta.
- Este evident ca pentru ambele categorii exista si elemente comune, dar mai importante sunt
elementele ce diferentiaza cele doua tipuri de cereri, deoarece daca in primul caz cererea pare
a imbraca un anumit caracter, oarecum lipsit de personalitate, in cel de-al doilea caz cererea
imbraca un puternic aspect personal, diferentierea ei facandu-se pana la nivel de amanunt.
- Cererea de servicii in domeniul tranzactiilor imobiliare prezinta si o anumita variabilitate
in timp determinata de factori cu aparitie ciclica (ex. anotimpurile, perioadele de vacante).
- De asemenea se cuvine sa amintim aici si caracterul zonal pe care il imbraca cererea de
servicii. Acest caracter este dat de anumiti factori formatori legati de amplasarea elementelor
de infrastructura, de transport, de servicii, de agrement sau petrecere a timpului liber, de
amplasarea unor anumite centre comerciale etc.
Alti fatori de influenta asupra cererii de servicii in domeniul tranzactiilor imobiliare sunt:
- Veniturile individuale:
- Perspectiva (asteptarile) privind evolutia pietei.
=> Acest factor are o influenta majora asupra pietei imobiliare.
Exista astazi agentii imobiliare, care si-au dezvoltat departamente specializate in prognoza
pietei si care ofera servicii competente investitorilor in domeniul imobiliar, prognoze
referitoare la evolutia preturilor, la cererea efectiva de spatii de locuit, de birouri, spatii
comerciale etc.
=> Am vorbit mai devreme despre elasticitatea cererii. Se cuvine deci sa trecem in revista
succint elementele care definesc aceasta notiune.
In esenta elasticitatea cererii  este data de sensibilitatea acesteia la modificarea unuia sau
mai multor factori de influenta.
- Factorul cel mai important este si pentru piata imobiliara, pretul.
- Elasticitatea este definita prin coeficientul de elasticitate al cererii care are urmatoarea
formula:
Ce= sch. % a cant. cerute/ sch. % a pretului
- Cererea este elastica  atunci cand Ce>1 si vom spune ca la un anumit procent de
modificare a pretului, modificarea cantitatii cerute este mai mare.
- Spunem ca cererea este inelastica, atunci cand pentru un anumit procent de modificare a
pretului, modificarea cantitatii cerute este mai mica.
- Pentru cazul in care Ce=1, spunem ca- elasticitatea este unitara.
c.Raportul cerere- oferta
- Raportul cerere oferta are o evolutie specifica data de particularitatile prezentate de
aceste doua componente.
- Cererea are un anumit grad de variabilitate, in comparatie cu gradul relativ rigid al unor
elemente din continutul ofertei.
- Putem intalni urmatoarele situatii:
1. oferta> cererea Ne aflam in situatia unei oferte fara cerere, avand caracteristica
abundentei, piata este a cumparatorului.
Capacitatea de a oferi servicii imobiliare are un grad redus de utilizare.
2. oferta=cererea.  Aceasta este situatia de echilibru a pietei serviciilor imobiliare.
3. Oferta< cererea In acest caz capacitatea de a oferi servicii imobiliare este depasita de
cererea exprimata.
  Ne aflam in situatia de penurie deci piata apartine prestatorului de servicii imobiliare.
- In comparatie cu piata marfurilor, unde situatiile prezentate mai sus pot fi intalnite numai in
anumite conditii, in cadrul pietei serviciilor conexe tranzactiilor imobiliare aceste situatii apar
alternativ, avand o anumita periodicitate.
- De asemenea este evident ca egalitatea raportului cerere oferta apare ca o notiune pur
teoretica.
- In realitate, acest raport se afla intr-un permanent dezechilbru.
Acest dezechilibru ar trebui sa stea la baza strategiilor specifice de sincronizare a cererii cu
oferta, prin abordarea unor directii corespunzatoare privind produsul, pretul, promovarea si
distributia.(http://www.rasfoiesc.com/business/economie/Piata-imobiliara-Continutul-
pi48.php)

1.4 Analiza concurenţei pe piaţa imobiliară ce poate include si Concurenţa pe piaţa de

intermediere imobiliară( concurenta dintre agentii imobiliari, notari)

OPERATIUNI DE INTERMEDIERE
Activitatea agentului imobiliar imbraca trei aspecte:
1. activitatea de birou è In care primeste si prelucreaza informatii cu privire la viitoare
tranzactii imobiliare (oferte de vanzare, inchiriere apartamente, case, vile, terenuri, spatii
comerciale, cereri de cumparare pentru imobilele enumerate).
Ø Toate aceste persoane care apeleaza la serviciile de consiliere si intermediere ale
agentiilor imobiliare sunt in mod evident clienti, dar sunt ei singurii clienti?
Ø Analizand in profunzime notiunea de client vom afirma ca in cadrul unei agentii
imobiliare, clientii nu sunt doar cei ce se incadreaza in categoria proprietari de imobile oferite
intr-o tranzactie sau cei care solicita imobilul respectiv, desi acestia sunt cei care alcatuiesc
intr-o proportie covarsitoare portofoliul de clienti ai firmei.
Ø In activitatea sa cotidiana, agentul imobiliar ofera informatii legate de domeniul sau de
activitate, birourilor notariale, corpului expertilor tehnici, birourilor de avocatura, agentiilor
de publicitate, toate aceste organizatii devenind astfel clientii pentru agentul imobiliar.
Ø La randul sau agentul imobiliar primeste informatii care il ajuta in desfasurarea
activitatii sale, de la organizatiile mentionate, care devin astfel furnizori, transformandu-l pe
agentul imobiliar in client. Managerul unei companii imobiliare, poate fi client pentru agentii
sai, deorece primeste de la acestia date si informatii ce il ajuta in elaborarea programelor si
strategiilor de marketing ale firmei.
Ø Reciproca este valabila, managerul devenind furnizor pentru agenti atunci cand
transmite catre acestia: aptitudini organizatorice, motivatie, disciplina, cunoasterea legilor
aplicabile domeniului tranzactiilor imobiliare, etc.
è Deducem deci, ca avem clienti si ca uneori ei sunt greu de identificat, lucru ce poate avea
drept rezultat imposibilitatea satisfacerii exigentei acestora. Exista clienti interni si clienti
externi pentru agentiile imobiliare. De tratarea armonioasa a acestei probleme, poate depinde
chiar succesul unei afaceri. Nu poti dezvolta o afacere profitabila axandu-te doar pe relatiile
cu clientii externi, sau doar pe relatiile cu clientii departamentelor de vanzari, inchirieri,
prognoze, ci este necesara dezvoltarea unui sistem biunivoc furnizor---client.
2. activitatea de teren è Este activitatea in care agentul imobiliar face evaluari si expertize
pentru imobilele oferite spre tranzactionare, stabileste conditiile de colaborare intre agentie si
ofertantul de imobile, deschide procesul de negociere, incheie contracte.
Ø Totodata agentul imobiliar prezinta unor potentiali cumparatori, imobilele care raspund
in cea mai mare masura solicitarilor acestora.
3. agentul imobiliar mediator. è Datorita intereselor evident opuse ale partilor unei
tranzactii, relatiile dintre acestia nu pot imbraca decat caracterul “conflictului de interese”.
Ø Agentul imobiliar este cel care trebuie sa “netezeasca asperitatile” prin cunostintele si
informatiile pe care le are despre piata imobiliara dar si despre etapele ce trebuiesc parcurse
pentru a finaliza o tranzactie.
Ø Agentul imobiliar isi va indeplini aceasta misiune prin discutii individuale cu partile,
prin intruniri cu ambele parti, prin prezentarea de date, documente, si informatii care sa vina
in sprijinul afirmatiilor sale.
Ø Agentul imobiliar este in acelasi timp garantul profesionalismului intr-o tranzactie
imobiliara. Prin urmarirea desfasurarii unei tranzactii, in conditii de stricta legalitate si prin
parcurgerea obligatorie a tuturor etapelor si prin identificarea si apararea intereselor partilor
implicate, agentul imobiliar devine garantul profesionalismului.
Ø Culegand si analizand datele obtinute din cercetarea de marketing, studiind piata
imobiliara si factorii ce o influenteaza, comunicand eficient cu clientii potentiali cumparatori,
aplicand cunostintele pe care le are cu privire la tehnicile de vanzare si la negociere, agentul
imobiliar poate contribui in mod decisiv la realizarea unei tranzactii, la armonizarea
intereselor partilor, punand astfel punct procesului de intermediere.
Ø Este de dorit ca legatura agent (furnizor)-----client sa nu inceteze odata cu incheierea
unui tip de contract (vanzare cumparare, inchiriere, administrare) intre parti ci sa continue si
dupa aceasta, prin furnizarea de informatii cu privire la etapele postranzactie, sau la
administrarea unui imobil, sau la imbunatatirea calitatii acestuia.
Ø Chiar daca aceste servicii nu sunt recompensate imediat cu un echivalent in bani, vom
reusi sa pastram caracterul biunivoc al relatiei F---C, clientul multumit de serviciile oferite,
devenind la randul sau furnizor de informatii sau chiar de alti clienti.
Mediul de marketing al agentiilor imobiliare
Ø Am vorbit de clienti externi si clienti interni ai agentiilor imobiliare.
Ø Rezulta deci ca o agentie imobiliara se va raporta la anumite fapte, persoane, fenomene,
imprejurari, denumindu-le mediu extern organizatiei sau mediu intern.

Concurentii.
Ø Agentiile imobiliare actioneaza in cadrul mediului de marketing, interactionand intre ele
si intrand in relatii de concurenta prin urmarirea satisfacerii unor nevoi, necesitati similare sau
diferite, cu aplicare la domeniul tranzactiilor cu imobile. Pentru a castiga lupta cu agentiile
concurente, fiecare organizatie adopta mijloace de actiune specifice:
§ diferentierea oferteiè Aceasta operatiune urmareste cresterea complexitatii si
diversitatii acesteia.
è Rolul de baza este jucat aici de serviciile ce completeaza oferta de baza (servicii
complementare sau suplimentare).
§ diferentierea imaginii è Operatiune prin care se urmareste tangibilizarea serviciilor
prin simboluri, marca, personalul de contact cu scopul crearii unui serviciu global greu de
copiat de catre concurenta.
§ calitatea serviciilor prestate si productivitatea serviciilor.
è Calitatea in servicii este o notiune ce opereaza pe urmatoarele nivele: nivel dorit, nivel
oferit, nivel acceptat, de concordanta lor depinzand atingerea obiectivelor de marketing.
§ Productivitatea se afla in relatie de influenta directa, cresterea productivitatii duce la
folosirea eficienta a timpului clientului si deci la atingerea unor caracteristici ale nivelului
dorit de calitate.
Organizatiile ce desfasoara activitati conexe serviciilor oferite de catre agentiile
imobiliare
§ Pe piata serviciilor imobiliare, agentiile imobiliare interactioneaza cu birouri notariale,
birouri de avocatura, societati de constructii sau de arhitectura etc.
  Toate aceste organizatii influenteaza calitatea serviciilor si stabilirea obiectivelor de
marketing, influenteaza portofoliul de servicii al unei agentii imobiliare sau
comportamentul clientilor.
 Dezvoltarea unor relatii de parteneriat strategic cu acestea duce la imbunatatirea
calitatii serviciilor oferite pe piata.
Furnizorii fortei de munca.
 Desi aflata la inceput de drum, activitatea de instruire a agentilor imobiliari in institutii
specializate este privita cu mare atentie de catre companiile avand ca obiect de
activitate tranzactiile imobiliare, obiectivul acestora fiind acela de avea personal bine
instruit.
 Furnizorii fortei de munca sunt reprezentati astazi de unitati de invatamant profilate pe
pregatirea profesionala a agentilor imobiliari si care emit diplome sub antetul MMSSF
si MECT.
Mediul intern
 Pentru a-si realiza obiectivele de marketing, agentiile imobiliare trebuie sa-si cunoasca
potentialul propriu, cunoastere ce este in esenta o expresie a capacitatii agentiei, de a
presta servicii la un anumit nivel de calitate.
 Componentele mediului intern sunt: asezarea punctelor de lucru, ambianta punctelor
de lucru, echipamentele, personalul.
 asezarea punctelor de lucru este un factor important de el depinzand prestatiile in
legatura cu un anumit segment de cumparatori.
 ambianta punctelor de lucru: prin aspect si prin functionalitate creeaza un mediu de
lucru cu importante atributii in cresterea calitatii serviciilor imobiliare.
 echipamentele: existenta echipamentelor (tehnica de calcul, aparate foto, video,
mijloace de transport) duce la imbunatatirea calitatii serviciilor prestate si la cresterea
productivitatii.
 personalul: reprezinta un factor extrem de important, o componenta cheie a mediului
intern.
è Pregatirea acestuia, gradul de motivare, climatul intern sunt elemente care pot duce la
succesul unei afaceri sau la esecul acesteia.
è In abordarea notiunilor de mediu intern si extern trebuie facuta precizarea ca intr-o agentie
imobiliara puternic structurata si avand mai multe departamente, angajatii unui departament
vor considera mediu extern dar inca intern agentiei, celelalte departamente.
èAnaliza eficienta si obiectiva a mediului de marketing in care isi desfasoara activitatea
agentiilei imobiliare duce la identificarea clientilor si la identificarea obiectivelor acestora
precum si serviciilor adecvate.
(http://www.rasfoiesc.com/business/economie/comert/OPERATIUNI-DE-
INTERMEDIERE-pe-18.php)