1

PIAŢA IMOBILIARĂ ÎN ROMÂNIA ŞI ÎN UNIUNEA EUROPEANĂ lect. univ. dr. Cristina Barna

Structura cursului: 1. Cadrul conceptual al pieţei imobiliare 1.1 Definiţia şi

caracteristicile pieţei imobiliare 1.2 Particularităţile cererii şi ofertei
imobiliare 1.3 Modelul tradiţional al pieţei imobiliare 1.4 Clasificarea pieţei
imobiliare 1.5 Dinamica pieţei imobiliare în România 2. Piaţa birourilor de afaceri
2.1 Segmente de piaţă 2.2 Evoluţii recente pe piaţa spaţiilor de birouri din
România. Previziuni 2.3 Situaţia investiţiilor pentru clădiri de birouri în România
2.4 Comparaţie între piaţa birourilor de afaceri din România şi din unele ţări
membre UE 3. Piaţa spaţiilor comerciale (piaţa de retail) 3.1 Segmente de piaţă 3.2
Situaţia pieţei de retail din România. Comparaţie cu unele ţări membre UE 3.3
Prezentare generală a pieţei de retail din Bucureşti 4. Piaţa spaţiilor industriale
şi logistice 4.1 Segmente de piaţă 4.2 Tendinţe pe piaţa românească a spaţiilor
industriale şi logistice 4.3 Parcurile industriale 5. Piaţa rezidenţială 5.1
Particularităţile pieţei rezidenţiale. Segmente de piaţă 5.2 Piaţa rezidenţială din
Bucureşti
2 5.3 Studiu de caz – Complexul rezidenţial Grand Residence 6. Piaţa hotelieră 6.1
Segmente de piaţă. Criterii de clasificare 6.2 Investiţia hotelieră şi studiul de
piaţă 6.3 Piaţa hotelieră din România. Analiza pieţei Bucureştiului 6.4 Studiu de
caz – Hotelul Golden Tulip Times 7. Piaţa apartamentelor de bloc 7.1 Segmente de
piaţă 7.2 Evoluţia preţurilor apartamentelor de bloc. Consecinţe 7.3 Situaţia
renovărilor şi modernizărilor de locuinţe. Previziuni 7.4 Studiu de caz – Agenţia
Naţională de Locuinţe (proiectul B-dul I. Mihalache – Bucureşti) 8. Agenţiile
imobiliare 8.1 Agentul imobiliar – definiţie, atestatul imobiliar 8.2 Agenţia
imobiliară – departamente şi servicii, licenţa imobiliară 8.3 Studiu de caz:
Contract de servicii imobiliare (model UNIM) 9. Piaţa creditului ipotecar şi
imobiliar 9.1 Delimitări conceptuale 9.2 Diferenţe între creditul ipotecar şi
creditul imobiliar 9.3 Analiza pieţei creditului ipotecar/imobiliar în România 9.4
Leasingul imobiliar – o alternativă la creditul ipotecar şi imobiliar 10. Piaţa
imobiliară din Uniunea Europeană 10.1 Rolul CEPI în sectorul imobiliar UE 10.2
Oportunităţi şi provocări pe piaţa imobiliară europeană 11. Recomandări
bibliografice şi link-uri utile. Teme proiecte individuale.
3

1. Cadrul conceptual al pieţei imobiliare

1.1 Definiţia şi caracteristicile pieţei imobiliare Termenul de imobiliar (engl.

„real estate”) este un termen legal care se referă la teren şi la orice este fixat
permanent pe un teren, cum ar fi de exemplu clădirile. Adeseori acest termen este
considerat sinonim cu termenul de proprietate imobiliară (engl. „real property” sau
„realty”). Totuşi, din motive tehnice, în prezent se face distincţia între
imobiliar, care se referă la pământ şi la ceea ce este fixat pe el, şi proprietatea
imobiliară, care se referă la drepturile de proprietate asupra imobilului. Aceşti
termeni au fost utilizaţi pentru prima dată în domeniul dreptului comun, în timp ce
dreptul civil se referă la proprietatea inamovibilă. Pe măsura dezvoltării
proprietăţii imobiliare private, domeniul imobiliar a devenit extrem de atractiv
pentru afaceri. Cumpărarea unui imobil necesită o investiţie semnificativă, fiecare
porţiune de teren are caracteristici unice, iar ca urmare, domeniul imobiliar a
devenit în prezent o adevărată industrie, aflată într-o continuă evoluţie.
Specialiştii în domeniu disting în prezent următoarele tipuri de afaceri
imobiliare: • • • • • evaluare imobiliară – servicii profesionale de evaluare;
brokerage – asistarea cumpărătorilor şi vânzătorilor în tranzacţii; dezvoltare –
îmbunătăţirea terenului pentru utilizare, prin adăugare sau înlocuire de clădiri;
managementul proprietăţii – managementul unei proprietăţi pentru proprietarul său;
servicii de delocalizare – delocalizarea oamenilor sau afacerilor în ţări diferite.

În cadrul fiecărui domeniu enunţat mai sus, afacerile se pot specializa pe tipuri
diferite, ca de exemplu proprietate rezidenţială, comercială sau industrială. În
plus, aproape orice afacere din domeniul construcţiilor are conexiuni cu piaţa
imobiliară.
4 În acest context se impun câteva delimitări conceptuale referitoare la piaţa
imobiliară. În sens general, piaţa imobiliară exprimă ansamblul tranzacţiilor
imobiliare dintre persoane fizice sau juridice, ce se desfăşoară într-un anumit
spaţiu, în cadrul căruia se confruntă cererea cu oferta imobiliară, se formează
preţurile, au loc negocieri şi acte de vânzare-cumpărare, în condiţii de
concurenţă. În sens restrâns, piaţa imobiliară se poate defini ca fiind acea piaţă
care reuneşte toate tranzacţiile ce implică transferul de proprietate asupra
terenurilor şi imobilelor. Transferul de proprietate se presupune a fi un transfer
permanent sau temporar de la una dintre părţi la cealaltă în schimbul unei
compensaţii, cel mai adesea exprimată în bani. Specialiştii au inventariat o serie
de factori ce afectează formarea pieţei imobiliare, dintre care putem aminti: • • •
• • mediul cultural, politic şi socio-economic; cadrul legal; mediul guvernamental
şi administrativ; sistemul financiar-bancar; sectorul privat al serviciilor .

De regulă, guvernele nu intervin pe piaţa imobiliară în economiile de piaţă dar

construiesc „scena” şi infrastructura „actorilor”, de fapt asigură acele servicii
de care are nevoie sectorul privat pentru a se dezvolta. Principalii actori ai
pieţei imobiliare sunt: • • • • • Proprietarul/Utilizatorul – cumpără casele ca o
investiţie şi, de asemenea, locuiesc în ele. Proprietarul – este investitorul pur.
Nu consumă bunul imobiliar pe care îl cumpără. În general, închiriază proprietatea
altei persoane. Rentierul – consumator pur. Dezvoltator (engl.„developer”) –
pregăteşte terenul pentru construcţie, rezultând astfel un nou produs pentru piaţă.
Renovator – furnizează pieţei clădiri remobilate.
5 • Intermediari – bănci, brokeri imobiliari, avocaţi etc. care facilitează
cumpărarea şi vânzarea unei proprietăţi imobiliare. Proprietarul/Utilizatorul,
Proprietarul şi Rentierul sunt exponenţi ai cererii imobiliare, în timp ce
Dezvoltatorul şi Renovatorul reprezintă oferta imobiliară. Înainte de a aplica însă
pieţei imobiliare analiza cererii şi ofertei, se impun, datorită specificului
acestei pieţe, anumite modificări ale presupunerilor şi procedurilor microeconomice
standard. Principalele caracteristici ale pieţei imobiliare, care trebuie avute în
vedere, sunt următoarele1: • Durabilitatea. Imobilul, prin definiţie, este durabil.
O clădire poate exista timp de decenii sau chiar secole, iar pământul este
indestructibil prin esenţa sa. Din această cauză pieţele imobiliare sunt de tip
„stock/flow”. Aproximativ 98% din ofertă constă în stocul caselor existente, în
timp ce numai 2% reprezintă fluxul noilor dezvoltări. Stocul ofertei imobiliare în
orice perioadă este determinat de stocul existent în perioada anterioară, rata
deteriorării stocului existent, rata renovării stocului existent, şi fluxul noilor
dezvoltări în perioada curentă. Efectul ajustărilor pieţei imobiliare tinde să fie
diminuat de către stocul relativ mare de clădiri existente. • Eterogenitatea.
Fiecare bun imobiliar este unic, atât în termeni de locaţie, de specific al
clădirii, cât şi în termeni de finanţare. Această caracteristică face dificilă
stabilirea preţului, crează asimetrie de informaţii şi restricţii de
substituibilitate. Pentru a putea depăşi această problemă economiştii (începând cu
Muth în 1960) definesc oferta în termeni de unităţi de servicii imobiliare, adică,
orice unitate fizică care poate fi divizată în serviciile pe care le furnizează.
Olsen (1969) descrie aceste unităţi de servicii imobiliare ca o construcţie
teoretică neobservabilă. Stocul imobiliar se depreciază, având astfel o calitate
diferită în raport cu o nouă clădire. Din acest motiv procesul de echilibrare a
pieţei operează cu nivele
1

Wikipedia, the free encyclopedia, Real estate economics, Overview of real estate
markets
6 de calitate diferite. Astfel, piaţa imobiliară poate fi divizată în segmente –
rezidenţial, comercial şi industrial. De asemenea, mai poate fi divizată în
subcategorii, ca de exemplu – imobile destinate recreerii, imobile generatoare de
venituri, zone istorice, zone protejate etc. • Costuri de tranzacţie ridicate.
Cumpărarea şi/sau mutarea într-o casă costă mult mai mult decât majoritatea altor
tipuri de tranzacţii. Aceste costuri includ costurile de căutare, taxele
imobiliare, costurile de mutare, taxele legale, taxele de transfer, şi taxele de
înregistrare a contractului. De regulă, costurile de tranzacţie pentru vânzător
reprezintă 8 – 10% din preţul de cumpărare. • Mari întârzieri. Procesul de ajustare
a pieţii poate fi subiectul unor întârzieri, datorită duratei de timp necesară atât
finanţării, design-ului şi construirii noii oferte, cât şi datorită ratei scăzute
de modificare a cererii. Datorită acestor decalaje de timp există o mare
probabilitate de dezechilibrare a pieţei pe termen scurt. Astfel, mecanismele de
ajustare pe piaţa imobiliară tind să fie încete şi relative la alte pieţe mai
fluide. • Bunul imobiliar este atât un bun de investiţie, cât şi un bun de consum.
Un bun imobiliar poate fi cumpărat cu scopul obţinerii unui venit (bun de
investiţei), cu intenţia de a-l utiliza în folos propriu (bun de consum), sau,
chiar cu ambele intenţii. Aceste funcţii ale bunului imobiliar pot fi separate
(participanţii pe piaţă se concentrează asupra unei singure funcţii) sau pot fi
combinate (de exemplu, în situaţia personelor care locuiesc în casă, dar care o şi
închiriză parţial în acelaşi timp). Această natură duală a bunului imobiliar
conduce la fenomenul de supra – investiţie (engl. „over – invest”) în bunul
imobiliar, adică, de a investi mai mulţi bani într-un activ decât valorează pe
piaţa liberă. • Imobilitatea. Pe piaţa imobiliară, consumatorii sunt cei care vin
la produs, iar din această cauză nu putem vorbi de un spaţiu fizic pentru piaţă. De
exemplu, dacă există preferinţa de a locui în zone suburbane, oamenii sunt cei care
trebuie să se mute în zone suburbane, evident, fiind imposibil sa-şi mute casa în
suburbii.
7 1.2 Particularităţile cererii şi ofertei imobiliare A. Cererea imobiliară
Principalii determinanţi ai cererii imobiliare sunt următorii2: 1. Factorii
demografici. Variabilele demografice cheie sunt mărimea populaţiei şi creşterea
populaţiei, între acestea şi cererea imobiliară existând o relaţie directă,
pozitivă: cu cât creşte numărul populaţiei într-o economie, cu atât creşte şi
cererea pe piaţa imobiliară. Ar fi însă o simplificare artificială dacă am
considera numai aceşti factori. Trebuie luate în consideraţie şi o serie de alte
variabile – mărimea familiei, vârsta medie a familiei, numărul copiilor, migraţia
netă (calculată ca diferenţă între numărul imigranţilor şi numărul emigranţilor),
formarea gospodăriilor non-familiale, numărul familiilor duble care locuiesc într-o
gospodarie, rata mortalităţii, rata divorţurilor, rata căsătoriilor. Trebuie
subliniat faptul că în economia imobiliară, unitatea elementară de analiză în
cererea pentru locuinţe nu este individul, ci gospodăria (engl. „householding”).
Gospodăriile sunt actorii principali ai cererii de locuinţe – de regulă, se
consideră că gospodărie are nevoie de o casă. 2. Venitul. Măsurările empirice arată
că elasticitatea cererii3 în funcţie de venit în America de Nord ia valori cuprinse
între 0.5 şi 0.9 (De Leeuw, F. 1971). În cazul în care se utilizează în măsurare
venitul permanent, rezultatele sunt un pic mai ridicate (Kain şi Quigley 1975). De
menţionat că majoritatea economiştilor utilizează în analize venitul permanent, şi
nu venitul anual, datorită preţului de cumpărare ridicat al unui bun imobiliar. De
regulă, pentru cei mai mulţi oameni, bunul imobiliar este cel mai costisitor bun pe
care îl cumpără în viaţă. 3. Preţul bunului imobiliar. Elasticitatea cererii în
funcţie de preţ pe piaţa imobiliară a locuinţelor în America de Nord este estimată
a fi de 0.7 (Polinsky şi Ellwood, 1979), şi 0.9 (Maisel, Burnham şi Austin).
2 3

Wikipedia, the free encyclopedia, Real estate economics, Demand for housing
Conceptul de elasticitate a cererii se referă la sensibilitatea acesteia faţă de
variaţia preţului sau a venitului. Se măsoară prin coeficientul de elasticitate a
cererii în raport de preţ sau de venit. Problematica teoretică şi aplicativă a
elasticităţii cererii şi a ofertei este prezentată în manualul de Economie
Politică, vol. 1, coord. Enache C. şi Mecu C., Ed. Fundaţiei „România de Mâine”,
2004, p. 47 – 55.
8 4. Alţi factori – costul şi disponibilitatea creditului, preferinţele
consumatorilor, preferinţele investitorilor, preţurile bunurilor substituibile şi
complementare etc. Cererea de locuinţe pentru o gospodărie poate fi modelată
folosind teoria clasică a utilităţii4. Se poate construi o funcţie de utilitate de
tipul U=U(X1,X2,X3,X4,...Xn), unde utilitatea gospodăriei respective este funcţie
de diferite bunuri şi servicii (Xs). Această funcţie are o constrângere bugetară de
tipul P1X1+P2X2+...PnXn=Y, undeY este venitul disponibil al gospodăriei, iar Ps
sunt preţurile diferitelor bunuri şi servicii. Egalitatea indică faptulcă suma
cheltuită pentru toate bunurile şi serviciile trebuie să fie egală cu venitul
disponibil. Pentru a fi însă realist, acest model trebuie ajustat astfel încât să
permită împrumuturile sau economisirea. Se cere astfel o măsurare a bunăstării, a
venitului obţinut pe parcursul vieţii sau a venitului permanent. De asemenea,
modelul trebuie ajustat şi pentru a putea lua în calcul eterogenitatea pieţei
imobiliare. Acest lucru poate fi făcut divizând funcţia de utilitate. Dacă
serviciile locuinţei (X4) sunt separate în componente (Z1,Z2,Z3,Z4,...Zn), atunci
funcţia de utilitate poate fi rescrisă sub forma U=U(X1,X2,X3,
(Z1,Z2,Z3,Z4,...Zn)...Xn). Variind preţul serviciilor locuinţei (X4) şi rezolvând
problema punctului de optim (utilitate maximă), atunci cererea de locuinţă a
familiei respective (programul de achiziţii) se poate construi uşor. În final
cererea pe întreaga piaţă se poate calcula însumând cererile individuale ale
gospodăriilor. B. Oferta imobiliară rezultă din utilizarea terenului, forţei de
muncă şi a altor input-uri variate, cum ar fi de exemplu electricitatea şi
materialele de construcţie. Principalii determinanţi ai ofertei imobiliare sunt:
costul input-urilor, stocul imobiliar existent şi tehnologia de producţie. Se poate
construi o funcţie de producţie de tipul Q=f(L,N,M), unde Q este cantitatea de case
produse, N este forţa de muncă utilizată, L este terenul utilizat, iar M este
cantitatea materialelor utilizate. Această funcţie de producţie trebuie totuşi
ajustată, prin luarea în calcul în unele situaţii a remobilării şi extinderii
clădirilor existente. Se construieşte astfel
vezi manualul de Economie Politică, vol. 1, coord. Enache C. şi Mecu C., Ed.
Fundaţiei „România de Mâine”, 2004, p. 60 – 70 pentru analiza detaliată a teoriei
clasice a utilităţii şi a comportamentului consumatorului.
4
9 o a doua funcţie de producţie care include stocul caselor existente, vârstele lor
şi determinanţii. Cele două funcţii de producţie se însumează, rezultând astfel o
funcţie de producţie totală. Pe termen lung elasticitatea ofertei imobiliare în
funcţie de preţ este destul de ridicată. George Fallis estimează că atinge valori
în jur de 8.25 (Fallis, G. 1985), dar, pe termen scurt oferta tinde să fie foarte
inelastică la preţ. Elasticitatea ofertei imobiliare în funcţie de preţ depinde de
elasticitatea substituţiei şi de restricţiile ofertei. În domeniul imobiliar există
o substituibilitate semnificativă atât între teren şi materiale, cât şi între forţa
de muncă şi materiale. Astfel, în zone în care preţurile terenurilor sunt foarte
ridicate se construiesc adesea clădiri cu multe etaje pentru a reduce cheltuielile
cu terenul. După anii 1950, când costurile cu forţa de muncă au crescut, au început
să fie utilizate noi materiale şi tehnologii intensive în capital. Totuşi, anumite
restricţii pot afecta substituibilitatea. Este cazul lipsei forţei de muncă
calificate, care poate constrânge substituirea capitalului prin muncă. Un alt
exemplu de constrângere evidentă este disponibilitatea terenurilor în anumite zone.
1.3 Modelul tradiţional al pieţei imobiliare Modelul tradiţional al pieţei
imobiliare, cu operaţiuni şi agenţi specifici, este prezentat sugestiv în figura 1.

Wikipedia, the free encyclopedia, Real estate economics, Supply of housing

10 Fig. 1 Modelul tradiţional al pieţei imobiliare

NOTARIAT

Cartea funciară
Înregistrarea drepturilor de proprietate

CETĂŢEAN

Identificarea proprietăţii

Cadastru

INSTITUŢII PUBLICE, BĂNCI, FURNIZORI DE SERVICII PUBLICE

Sursa: Padureanu A., Grigore M., Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate

Imobiliară (ANCPI) – Cadastre and land registration – the Romanian Approach, WPLA,
Budapest, 14 aprilie, 2005

Piaţa imobiliară din România funcţioneză în baza următoarei legislaţii: Legea nr.
18/1991 – Stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor; Legea nr.
85/1992 - Legea vânzării locuinţei; Legea nr. 112/1995 – Restituirea în natură,
protecţia chiriaşilor; Legea nr. 7/1996 – Legea cadastrului şi a publicităţii
imobiliare; Legea nr. 114/1996 – Legea locuinţei; Legea nr. 1/2000 – Reconstituirea
dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi a celor forestiere; Legea
nr. 10/2001 – Regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6
martie 1945 – 22 decembrie 1989;
11 H.G. nr. 1275 din 2000 – Norme metodologice pentru punerea în aplicare a
prevederilor Legii locuinţei nr. 114/1996; Ordonanţa de Guvern nr. 85 din 2001 –
Organizarea, funcţionarea şi conducerea asociaţiilor de locatari. Un impact pozitiv
asupra funcţionării eficiente a sistemului pieţei imobiliare în România l-a avut
decizia de înfiinţare a unei noi entităţi legale în 2004 - Agenţia Naţională pentru
Cadastru şi Publicitate Imobiliară6. A fost înfiinţată prin Ordinul Guvernului nr.
41/27.05.2004 şi H.G. nr. 1210/09.08.2004, are statut de instituţie publică cu
autoritate juridică, şi funcţionează prin auto-finanţare. Prin crearea acestei
agenţii, s-a unit activitatea de cadastru7 cu activitatea de înregistrare a
terenurilor, prin reorganizarea activităţilor de cadastru dezvoltate de fostul
Oficiu Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie şi preluarea înregistrării
terenurilor de la Ministerul Justiţiei. Noul sistem pune bazele garantării reale a
proprietăţii în România, conform Constituţiei. 1.4 Clasificarea pieţei imobiliare
Din punct de vedere al obiectului tranzacţiilor, piaţa imobiliară se poate
clasifica astfel: 1. Piaţa birourilor de afaceri: a) piaţa birourilor de afaceri
tip Clasa A b) piaţa birourilor de afaceri tip Clasa B c) piaţa birourilor de
afaceri tip Clasa C d) piaţa birourilor de afaceri situate în cadrul hotelurilor 2.
Piaţa spaţiilor comerciale (piaţa de retail): a) piaţa spaţiilor comerciale
Cash&Carry
vezi http://www.ancpi.ro/ pentru o prezentare detaliată a structurii, funcţiilor şi
atribuţiilor ANCPI. Prin CADASTRU se înţelege sistemul unitar şi obligatoriu de
evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se realizează identificarea,
înregistrarea, reprezentarea pe hărti şi planuri cadastrale a tuturor terenurilor,
precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul ţării, indiferent de
destinatia lor şi de proprietar. Entităţile de bază ale acestui sistem sunt
parcela, construcţia şi proprietarul. (conform Dicţionar Imobiliar -
http://www.nobilacasa.ro/romana/dictionar-termeni.php)
7 6
12 b) piaţa spaţiilor comerciale Hypermarkets c) piaţa spaţiilor comerciale Do-It-
Yourself d) piaţa centrelor comerciale şi mall-urilor e) piaţa spaţiilor comerciale
de tipul – articole vestimentare, cosmetice etc. 3. Piaţa spaţiilor industriale şi
logistice: a) piaţa spaţiilor pentru producţie b) piaţa spaţiilor pentru
depozitare, care la rândul ei se clasifică: b.1 piaţa spaţiilor pentru depozite b.2
piaţa spaţiilor pentru complexe de depozitare b.3 piaţa spaţiilor pentru parcuri
logistice 4. Piaţa imobiliară rezidenţială: a) piaţa ansamblurilor rezidenţiale b)
piaţa vilelor de lux construite în regie proprie c) piaţa închirierilor
rezidenţiale

5. Piaţa hotelieră: a) piaţa hotelurilor de 1-2* b) piaţa hotelurilor de 3-4* c)

piaţa hotelurilor de 5*

6. Piaţa apartamentelor de bloc: a) piaţa apartamentelor în blocuri nou construite

b) piaţa apartamentelor în blocuri vechi c) piaţa renovărilor şi modernizărilor de
locuinţe
13 1.5 Dinamica pieţei imobiliare în România Piaţa imobiliară din România,
caracterizată printr-un potenţial mare şi o creştere accelerată, cunoaşte în
prezent câteva procese şi evoluţii specifice. In primul rând, este evidentă
depăşirea caracterului de piaţă imobiliară locală bazată în principal pe fonduri
autohtone cu diferite origini. Aparitia creditului ipotecar, in 2003, a însemnat nu
doar crearea unui mecanism de finanţare suplimentară şi, deci, a stimulat achiziţia
ci, în mod evident, a conectat piaţa locală la pieţele financiare internaţionale,
introducând principiile de piaţă imobiliară globală. Impactul are o importanţă
capitală. Agenţii pieţei imobiliare vor acţiona, de acum înainte, pe o piaţă
organizată, cu caracter global, cu noi coordonate şi mecanisme de finanţare. Un alt
element definitoriu pentru evoluţia pieţei imobiliare din România l-a reprezentat
semnarea Tratatului de Aderare a României la Uniunea Europeană la data de 25
aprilie 2005, motiv de modificări de preţuri imediate şi fără argument economic,
care a afectat în mod negativ mediul imobiliar. Piaţa imobiliară românească s-a
confruntat, aşa cum afirma dr. Artur Silvestri, profesor în gestiune imobiliară şi
expertiză de patrimoniu la Universite Francophone Internationale – U.F.I –
Bruxelles8, cu « vechea iluzie de vânzători care visează că vor obţine, peste
noapte, preţuri ca la Paris ». Indiferent de modificările structurale, de momentele
de răscruce sau agitaţie, un fapt rămâne însă cert – domeniul pieţei imobiliare
începe să se contureze ca un domeniu de mare importanţă şi perspectivă şi în
România. Dinamica pieţei imobiliare poate fi evidenţiată prin analiza următorilor
indicatori: evoluţia tranzacţiilor imobiliare (vezi graficele 1 şi 2) evoluţia
construcţiilor de locuinţe (vezi graficele 3, 4 şi 5) evoluţia renovărilor şi
modernizărilor de locuinţe (vezi graficele 6 şi 7)

Silvestri A., Raportul de prognoză: Piaţa imobiliară din România în anul 2005,
S.G.A.România – Institutul de Consultanţă Imobiliară

8
14

Grafic 1. Evoluţia pieţei tranzacţiilor imobiliare 2003-2007, (mii unităţi)

440 404 319 343 370

2003E
E – estimat, P- previzionat

2004P

2005P

2006P

2007P

Sursa: Roland Berger Strategy Consultants (cit. din Costea I., Raiffeisen Banca
pentru Locuinţe – Piaţa Imobiliară din România. Potenţial mare, creştere
accelerată, Zilele Biz 2004) Grafic 2. Evoluţia pieţei tranzacţiilor imobiliare
2003-2007, (mil.USD)

10,997 9,766 8,664 7,542 6,617

2003E

2004P

2005P

2006P

2007P
15

E – estimat, P- previzionat Sursa: Roland Berger Strategy Consultants (cit. din

Costea I., Raiffeisen Banca pentru Locuinţe – Piaţa Imobiliară din România.
Potenţial mare, creştere accelerată, Zilele Biz 2004)

Grafic 3. Evoluţia pieţei construcţiilor de locuinţe 2003-2007 (mii unităţi)

60.4 53.5 46.3 40.7 36.3

2003E

2004F

2005P

2006P

2007P

E – estimat, P- previzionat Sursa: Roland Berger Strategy Consultants (cit. din

Costea I., Raiffeisen Banca pentru Locuinţe – Piaţa Imobiliară din România.
Potenţial mare, creştere accelerată, Zilele Biz 2004)
16

Grafic 4. Evoluţia pieţei construcţiilor de locuinţe 2003-2007 (mil USD)

2,113 1,831 1,538 1,316 1,090

2003E

2004F

2005P

2006P

2007P

E – estimat, P- previzionat Sursa: Roland Berger Strategy Consultants (cit. din

Costea I., Raiffeisen Banca pentru Locuinţe – Piaţa Imobiliară din România.
Potenţial mare, creştere accelerată, Zilele Biz 2004)
17

Grafic 5. Previziunea evoluţiei construcţiilor de locuinţe 2003 – 2007 (mii

unităţi)

60.4 53.5 46.3 36.3 28.9 40.7 31.5 36.0 48.4 41.7

7.4

9.2

10.3

11.8

12.0

2003E

2004F

2005P

2006P

2007P

E – estimat, P- previzionat Sursa: Roland Berger Strategy Consultants, ANL,

Institutul Naţional de Statistică (cit. din Costea I., Raiffeisen Banca pentru
Locuinţe – Piaţa Imobiliară din România. Potenţial mare, creştere accelerată,
Zilele Biz 2004)
18

Grafic 6. Evoluţia pieţei renovărilor şi modernizărilor de locuinţe 2003-2007, (mii

unităţi)

293.7 231.3 185.0 149.2 122.4

2003E

2004F

2005P

2006P

2007P

E – estimat, P- previzionat Sursa: Roland Berger Strategy Consultants (cit. din

Costea I., Raiffeisen Banca pentru Locuinţe – Piaţa Imobiliară din România.
Potenţial mare, creştere accelerată, Zilele Biz 2004)
19
Grafic 7. Evoluţia pieţei renovărilor şi modernizărilor de locuinţe 2003-2007,
(mil. USD)

822.4 620.5 474.6 367.0 290.7

2003E
E – estimat, P- previzionat

2004F

2005P

2006P

2007P

Sursa: Roland Berger Strategy Consultants (cit. din Costea I., Raiffeisen Banca
pentru Locuinţe – Piaţa Imobiliară din România. Potenţial mare, creştere
accelerată, Zilele Biz 2004)

Din analiza graficelor de mai sus putem desprinde următoarele concluzii privind
dinamica pieţei imobiliare din România în orizontul anului 2007: • • • • • piaţa
tranzacţiilor imobiliare va depăşi 10 mld. USD până în anul 2007; valoarea şi
volumul construcţiilor noi se vor dubla până în anul 2007 datorită finanţărilor
private şi de stat; creşterea volumului construcţiilor de locuinţe până în 2007 se
va reflecta pozitiv în oferta de locuinţe; valoarea şi volumul pieţei renovărilor
şi modernizărilor de locuinţe vor creşte substanţial în următorii 5 ani; piaţa
imobiliară din România se caracterizează printr-un potenţial ridicat, aproximativ 6
milioane de români intenţionând sa îşi îmbunătăţească situaţia locativă în
următorii 5 ani.
20

2. Piaţa birourilor de afaceri

2.1 Segmente de piaţă În general, piaţa spaţiilor de birouri se împarte în
următoarele segmente: 1. piaţa spaţiilor de birouri tip clasa A; 2. piaţa spaţiilor
de birouri tip clasa B; 3. piaţa spaţiilor de birouri tip clasa C ; 4. piaţa
spaţiilor de birouri aflate în cadrul hotelurilor. Artur Silvestri, profesor în
gestiune imobiliară şi expertiză de patrimoniu la Universite Francophone
Internationale – U.F.I. – Bruxelles, consideră că piaţa de birouri nu cuprinde doar
afacerea (tradusă în centre de afaceri, bloc de birouri etc, considerate ca fiind
atractive şi în creştere constantă), ci şi biroul de prestigiu, de obicei cultivat
de companiile mari ce întrebuinţează clădirea cu tradiţie, stil şi personalitate ca
fiind un element de imagine proeminent şi, adeseori, chiar un reper urban9. Ogilvy
& Mather, Ing Baring, Shell, Graffitti BBDO, Energy Holdings, sunt argumente ce se
ignoră atunci când se echivalează piaţa de birouri cu blocul care anonimizează.
Spaţiile de birouri clasa A, B, C şi cele din cadrul hotelurilor se disting prin
umătoarele caracteristici10: Spaţiile de birouri de clasa A sunt cotate în funcţie
de locaţie, suprafaţa totală a imobilului - îndeosebi mai mare de 10.000 mp,
suprafaţa închiriabilă pe nivel mai mare de 1.000 mp/nivel, raportul dintre
suprafaţa net utilă şi cea brută - mai mare de 85%, înălţimea pe nivel până la
plafonul fals - mai mare de 2,70 m, spaţii de parcare - mai mult de un loc de
parcare la o suprafaţă închiriată de 100 mp, BMS (Building Management System) -
sistem de administrare automatizată a clădirii, precum şi calitatea finisajelor şi
a serviciilor oferite: recepţie, sistem de pază şi supraveghere, întreţinere şi
curăţenie, cafetărie - restaurant etc. În general, spaţiile de birouri de clasa A
se adresează atât companiilor care au câştigat deja un renume pe piaţă şi care nu
îşi pot permite un spaţiu de o calitate inferioară
9

Silvestri A., Raportul de prognoză: Piaţa imobiliară din România în anul 2005,
S.G.A. România – Institutul de Consultanţă Imobiliară 10 2004 Report. Real Estate
Market Overview, Eurisko, p. 8-9
21 imaginii pe care au impus-o pe piaţă, cât şi celor care tind să urce pe scala
valorii imaginii de corporaţii. Spaţiile de birouri de clasa B se adresează unei
game foarte largi de companii, oferind avantajul unor chirii cu valori medii.
Calitatea finisajelor, a sistemului de telecomunicaţii precum şi a celorlate
elemente de construcţie şi facilităţi ale clădirii este bună. Spaţiile de birouri
de clasa C se adresează clienţilor care necesită un spaţiu de lucru funcţional,
oferind avantajul unei chirii sub medie. Oferta spaţiilor de birouri aflate în
cadrul hotelurilor (de ex: Marriott, Sofitel şi Howard Johnson) este formată din
birouri de clasa A, cu finisaje moderne, cu spaţii modulare - deschise sau
compartimentate, ce prezintă avantajul capacităţii mari a parcării, a sălilor de
conferinţă şi a cazării invitaţilor sau a partenerilor companiei. Cererea pentru
aceste spaţii de birouri vine din partea reprezentaţelor companiilor multinaţionale
şi din partea firmelor care se află la începutul activităţii.

2.2. Evoluţii recente pe piaţa spaţiilor de birouri din România. Previziuni În

prezent piaţa spatiilor de birouri este cel mai activ segment al pietei imobiliare
din România, iar tendinţa se va menţine şi în viitor, deoarece cererea pentru
spatii de clasa A continuă să fie mare. Cele mai recente evoluţii ale pieţei
spaţiilor de birouri în România sunt următoarele: In anul 2004, rata de ocupare a
spatiului de birouri a crescut cu 80% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut.
Numărul tranzacţiilor mari a crescut de asemenea, desi stocul de spaţii de birouri
de clasa A disponibile a fost mai scăzut ca niciodată. Cele mai multe tranzactii cu
spatii de clasa A sunt de tipul preinchirierilor in proiecte ce urmeză a fi
livrate.
22 Chiriile au rămas relativ stabile, iar previziunile sunt pozitive, se arată
intr-un raport de piaţă al agentiei imobiliare Colliers International. Cererea a
continuat să fie mare, absorbtia în primele opt luni ale anului 2004, incluzând
spatiul de clasele A şi B, existent pe piaţă cât şi cel care va fi disponibil in
proiecte anunţate, fiind de aproximativ 90.000 mp. În aceeasi perioadă a anului
trecut, absorbţia a fost de aproximativ 50.000 mp. În prezent însă, tranzactiile de
peste 2.000 mp au devenit mai numeroase şi reprezintă 76% din suprafaţa totală
închiriată. În absenţa intrării pe piaţă a unor noi companii importante, cele mai
multe tranzacţii au implicat chiriaşi deja prezenţi pe piaţă şi care s-au extins
sau şi-au relocalizat activitatea în spaţii mai bune calitativ. În 2004 a apărut o
nouă categorie de cerinţe, reprezentată de companiile care, deja prezente pe piaţă,
si-au relocalizat divizii din Europa de Vest în Bucureşti. Numeroase companii de IT
şi telecomunicatii au cerinţe de spaţii de birouri pentru activităţile de cercetare
şi dezvoltare sau de tip call center. Cererea a venit şi din partea băncilor şi a
altor instituţii financiare. Impreună cu sectorul IT, acestea au fost segmentele
care au înregistrat cea mai mare creştere in 2004. Zona de nord a capitalei -
începând de la Piata Victoriei - este în continuare cea mai căutată locaţie pe
piaţa de birouri. Cererea este ridicată şi pentru spaţii de clasa B situate in
afara centrului oraşului. Acestea sunt cerute în special de către companiile
interesate de suprafeţe mari pentru activităţile ce nu implică lucrul cu clienţii.
Evoluţia chiriilor: Spaţiile de clasa A în clădiri existente s-au închiriat cu
aproximativ 20 euro/ mp/lună. Spatiile de clasa B s-au închiriat cu aproximativ 10-
14 euro/mp/ lună. Spatiul nonconvenţional a fost închiriat pentru 8-10
euro/mp/lună.
23 Situaţia terenurilor destinate imobilelor de afaceri: Terenurile care permit
dezvoltări de imobile cu destinaţii de birouri sunt extrem de căutate în prezent.
Ele trebuie să îndeplinească două mari condiţii: 1. să aibe o bună vizibilitate şi
să fie aproape de mijloacele de transport în comun, şi 2. să permită regimuri de
înălţime care să faciliteze construcţii de dimensiuni mari. Locatia este punctul
forte care trebuie luat în considerare şi de aceea cele mai solicitate terenuri
destinate birourilor din Bucureşti sunt cele situate pe marile bulevarde cu acces
rapid la metrou, respectiv Piaţa Unirii, Piaţa Romană, Piaţa Victoriei şi Bdul
Dacia. Oferte de terenuri pentru construcţii de birouri sunt prezente atât în zona
centrală şi nordică, cât şi în zonele vestice ale Bucureştiului. Preţurile variază
în funcţie de zonă (vezi Tabel nr 1). Tabel nr. 1 Preţurile terenurilor pentru
birouri în Bucureşti

Zona Central Nord Sud - Est

PREŢ (EURO/MP) 500 - 1000 300 - 700 200 - 600

Sursa: Jurnalul Naţional, 2005 – www.jurnalul.ro

Previziuni: Colliers estimează că, pentru următoarele luni, chiria spatiilor de

Clasa A va rămâne stabilă în jurul valorii de 16 euro/mp/lună datorită ofertei
bogate şi a suprafeţelor mari contractate. Pentru următoarele 18 luni, a fost
anunţată livrarea a aproximativ 116.000 mp de spaţii de clasa A, din care 30% sunt
deja preinchiriati. Acest nou stoc este cu 25% mai mic decât cererea previzionată.
24 Noua ofertă de spaţii de Clasa B va continua sa scadă, urmând tendinţele
internaţionale, şi nu va depaşi 75.000 mp în la sfârşitul anului 2005. Cererea
pentru spatii de clasa A va rămâne mare, în condiţiile unei economii performante şi
datorită ofertei insuficiente raportate la cererea previzionată. 2.3 Situaţia
investiţiilor pentru clădiri de birouri în România Fondurile de investiţii şi
companiile renumite de pe pieţele imobiliare din ţări dezvoltate cu o experienţă
bogată în domeniu încep să fie atrase de piaţa imobiliară din România, mizând pe o
piaţă « bulversată », dar care le garantează profitul. Potrivit analiştilor
imobiliari, în următorii trei-patru ani, piaţa imobiliară românească va absorbi
fonduri externe de peste 2 miliarde euro. Până în prezent, cel putin nouă fonduri
de investiţii şi companii specializate şi-au anunţat intenţia de a investi in
sectorul imobiliar.
25 CASETA I Investiţii viitoare pe piaţa birourilor de afaceri Autoker Holding, o
importantă companie imobiliară şi de logistică din Ungaria, intenţionează să
investească pe piaţa românească de profil cel puţin 10 milioane euro. In prima
fază, banii vor fi orientaţi către investiţii în clădiri de birouri. În clădiri de
birouri, dar şi în spatii comerciale doreşte să investească şi Watani Central
European Real Estate Fund, instrument investiţional promovat de National Bank of
Kuweit. Clădirile cu birouri de clasa A se dovedesc a fi cele mai promiţătoare
investiţii şi pentru compania Africa - Israel Investments, care recent a devenit
coproprietară pe o suprafaţa întinsă de teren, situată în apropierea centrului
capitalei. Compania belgiană Liebrecht&WooD este dispusă să investească 22 milioane
euro in piaţa bucureşteană a spaţiilor de birouri. De altfel, în următorii trei-
patru ani, compania intentionează să aloce pentru proiecte imobiliare româneşti
până la 100 milioane euro. Cel mai ambiţios program de investiţii care priveste
zona imobiliară autohtonă este cel anunţat de TriGranit Development Corporation.
Practic, acţionarii TriGranit, printre care se numără şi descendenţi ai renumitei
familii de bancheri Rothschild, intentionează să se implice în proiectul Esplanada,
cel mai amplu proiect imobiliar din Europa Centrală si de Est, investiţia fiind
estimată la peste un miliard de euro. Apollo Real Estate Advisors, companie
americană, a lansat recent un fond de investiţii care va aloca sume consistente
pentru proiecte din Italia, Franta şi ţări din Europa de Est. România nu a fost
scăpată din vedere, fondul intenţionând să investească în jur de 150 milioane euro.
European Future Group, companie britanică, a lansat recent un fond de investiţii
rezervat exclusiv pieţei imobiliare românesti. Astfel, în următorii cinci ani,
European Future Fund va investi aproximativ 150 milioane euro în România. Un alt
proiect important este derulat de grupul financiar Kardan, din Israel. Prin
subsidiara din Romania a firmei Global Trade Center (GTC), grupul Kardan a cumparat
120.000 mp in Calea Victoriei, pentru clădirea de birouri America House, investiţia
fiind estimată la circa 65,5 milioane euro. Meinl European Land, companie
austriacă, şi-a făcut simţită prezenţa pe piaţa de profil odată cu preluarea
proiectului bucurestean Militari Shopping Center (complex cumparat de la
Liebrecht&WooD), a cărui valoare de piaţă este estimată la cel putin 20 milioane
euro.Pe termen scurt, compania intenţionează să investească în România alte 100
milioane euro.
Sursa : Evenimentul, martie 2005
26 2.4 Comparaţie între piaţa birourilor de afaceri din România şi din unele ţări
membre UE Tabel nr. 2 – Stocul total al spaţiilor pentru birouri de afaceri clasa A
(mp) Bucureşti 150 000 Praga 800 000 Budapesta 1000 000 Varşovia 2 000 000

Sursa: Colliers Journal fall 2004 – spring 2005, Bucharest Real Estate Market, p.12

Tabel nr. 3 – Chiria medie a spaţiilor pentru birouri de afaceri clasa A

(euro/mp/lună) Budapesta 13 Bucureşti 16 Varşovia 17 Praga 18

Sursa: Colliers Journal fall 2004 – spring 2005, Bucharest Real Estate Market, p.12

Tabel nr. 4 – Preţul de vânzare a spaţiilor pentru birouri de afaceri clasa A

(euro/mp) Bucureşti 2200 Praga 2300 Budapesta 2500 Varşovia 2600

Sursa: Colliers Journal fall 2004 – spring 2005, Bucharest Real Estate Market, p.12

Tabel nr. 5 – Rata spaţiilor pentru birouri de afaceri clasa A disponile Bucureşti
4% Varşovia 12% Praga 15% Budapesta 21%

Sursa: Colliers Journal fall 2004 – spring 2005, Bucharest Real Estate Market, p.12

Din analiza datelor de mai sus se poate observa că în prezent Bucureştiul dispune
de un stoc mic al spaţiilor de birouri de clasa A (care, de exemplu reprezintă doar
7,5% din stocul Varşoviei), un nivel al chiriei medii mai ridicat decât în
Budapesta, dar relativ apropiat de chiriile din Varşovia şi Praga, cel mai scăzut
preţ de vânzare, dar şi cea mai scăzută rată a disponibilităţii, ceea ce exprimă o
cerere mare pe acest segment al pieţei imobiliare bucureştene, deci un potenţial
ridicat.
27

3. Piaţa spaţiilor comerciale (piaţa de retail)

3.1 Segmente de piaţă Piaţa spaţiilor comerciale cuprinde: piaţa cash and carry;
piaţa hipermarketurilor; piaţa „do it yourself”; piaţa centrelor comerciale şi
mall-urilor; piaţa spaţiilor comerciale de tipul – articole vestimentare, cosmetice
etc 3.2 Situaţia pieţei de retail din România. Comparaţie cu unele ţări membre UE.
Analiştii Colliers International caracterizează piaţa de retail românească drept o
piaţă cu anumite dificultăţi în dezvoltare, dar cu un potenţial ridicat, care ar
putea fi revigorată printr-o planificare urbană adaptată cerinţelor pieţei,
dezvoltarea infrastructurii şi un proces de reglementare / autorizare mai simplu şi
rapid11. În ceea ce priveşte potenţialul şi dificultăţile pieţei de retail,
Colliers International identifică următoarele aspecte: Potenţialul pieţei de
retail: condiţii demografice favorabile; cerere în creştere; concurenţă limitată;
rate de profitabilitate peste media regională; interes crescut din partea
dezvoltatorilor internaţionali.

Colliers International – Contribuţia administraţiei la dezvoltarea pieţei spaţiilor

comerciale, BIZ 2004, 20 octombrie 2004.

11
28 Dificultăţi în dezvoltare: spaţii comerciale neadecvate; ofertă limitată de
terenuri; greşeli de planificare urbană; lipsă de profesionalism; neimplicarea
administraţiei publice. România faţă de unele ţări membre UE din regiune Bucureşti
Nr. centre comerciale Nivelul chiriei (euro/mp/lună) 2 30 Budapesta 28 25 Praga 41
26 Varşovia 73 25

Sursa: Colliers International – Contribuţia administraţiei la dezvoltarea pieţei

spaţiilor comerciale, BIZ 2004, 20 octombrie 2004.

3.3. Prezentare generală a pieţei de retail din Bucureşti Piaţa românească de

retail a devenit o oportunitate semnificativă pentru toate tipurile de comercianţi,
cum ar fi: cash and carry (Metro, Selgros), hipermarket (Carrefour, Cora),"Do-It-
Yourself" (Praktiker sau Bricostore), articole vestimentare (Marks & Spencer,
Kenvelo etc.), cosmetice (The Body Shop, Yves Rocher) etc. Un alt segment
semnificativ al pieţei de retail care se află în dezvoltare este cel al centrelor
comerciale şi al mall-urilor, noi proiecte în dezvoltare fiind de exemplu Dâmboviţa
Center şi Lakeview Shopping Center. Cu toate acestea, piaţa românească de retail
este afectată de diferenţa dintre cererea şi oferta de suprafeţe de vânzare. De
asemenea, o mare parte din stocul existent al suprafeţelor de vânzare îndeplineşte
cu greu standardele înalte cerute de companiile internaţionale. Deşi nu există
statistici disponibile privind întreaga ofertă a spaţiilor de retail, analiştii
Eurisko estimeză că există aproximativ 0,4 mp suprafaţă de vânzare de
29 fiecare persoană în zonele urbane din România, ceea ce reprezintă o cifră foarte
mică în comparaţie cu alte ţări europene. De asemenea, în « 2004 Report. Real
Estate Market Overview » Eurisko analizează detaliat oferta şi cererea de spaţii
comerciale pe piaţa imobiliară a Bucureştiului12:
33

Oferta. În prezent, întregul stoc de spaţii comerciale pe piaţa de retail din

Bucureşti este estimat la aproximativ 800.000 mp. Acesta include cei aproximativ
200.000 mp de clădiri noi independente care au apărut pe piaţa bucureşteană în
ultimii ani. Clădirile independente reprezintă un supliment considerabil la stocul
de suprafeţe de vânzare din Bucureşti. Grupul german Metro a fost primul pe piaţa
românească în 1996 cu lanţul său de puncte de vânzare cash & carry, deschizând până
în momentul de faţă trei magazine în Bucureşti şi alte 18 în întreaga ţară. Un alt
operator cash & carry, Selgros, a deschis cinci unităţi în România, din care trei
în Bucureşti. Datorită rezultatelor pozitive, pe viitor ambele companii se vor
concentra pe o mai bună acoperire în ţară. Deschiderea magazinului Carrefour
Militari în anul 2001 a marcat momentul "trezirii" pieţei de retail. Din acel
moment, Carrefour a mai deschis alte două hipermarketuri - unul în cadrul Centrului
Comercial Orhideea, altul în Colentina şi a început construcţia celui de-al
patrulea în Braşov. Cora, un alt important operator de hipermarket, a deschis în
toamna anului 2003 primul său punct de vânzare în estul capitalei, iar recent, în
septembrie 2005 a mai deschis un nou punct în zona Lujerului – Militari. În
apropierea locaţiei Carrefour Militari s-a deschis un centru "Do-It-Yourself"
Bricostore şi un complex de mobilă şi electrocasnice Mobexpert şi Domo. De
asemenea, există un proiect de construcţie în cursul următorilor ani a unui parc de
retail. Acest fapt marchează tendinţa generală de concentrare a mai multor tipuri
de retail pentru a asigura o varietate cât mai mare a produselor care pot fi
cumpărate, spaţiu de parcare cât mai amplu şi multe alte facilităţi pentru a
asigura o accesibilitate uşoară şi un mediu de comerţ civilizat. Din această cauză,
galeriile comerciale şi hipermarket-urile reprezintă locaţii foarte atractive
pentru retailerii în curs de dezvoltare.

12

2004 Report. Real Estate Market Overview, Eurisko, p. 30 – 37.

30 Real EOferta de spaţii de calitate, lansată pe piaţă în 2003 prin deschiderea
Centrului Comercial Orhideea şi a centrului Cora, a fost rapid absorbită, fenomen
ce va continua în anii următori. Chiar dacă au fost anunţate mai multe proiecte de
centre comerciale, malluri şi hipermarket-uri pentru următorii cinci ani, totuşi
cererea va rămâne la un nivel superior. Noile proiecte de mall-uri sunt încurajate
mai ales de lipsa ofertei de suprafeţe de vânzare, raportată la cererea mare şi
standardele mai înalte ale retailer-ilor. Artur Silvestri, profesor în gestiune
imobiliară şi expertiză de patrimoniu la Universite Francophone Internationale –
U.F.I. – Bruxelles, consideră că « moda mall-urilor dezechilibrează situaţia de pe
piata hipermarketurilor si o va complica pe viitor. Instalată insidios, pe la
începutul acestui deceniu, atracţia pentru noul templu al comerţului afectează deja
câteva pieţe potentiale şi va continua să le afecteze. Unele dispar înainte de a
apărea. Noi nu am avut încă - şi nici nu vom mai avea - o piaţă imobiliară de săli
de cinematograf dar mobilizarea de multiplexuri în interiorul acestui gen de
parcuri comerciale închide orice evoluţie diversificată şi aproape ca va concentra
serviciile, imobilizându-le într-un relativ monopol »13. De asemenea, având în
vedere îmbunătăţirea situaţiei economice a României şi sosirile anunţate ale unor
importante lanţuri internaţionale de retail, Eurisko consideră că piaţa
bucureşteană va cunoaşte în următorii ani o reală creştere atât din punct de vedere
al stocului de spaţii comerciale, cât şi din perspectiva caracteristicilor
calitative ale acestora. Un proiect important pe piaţa imobiliară românescă îl
reprezintă complexul Dâmboviţa Center care va include un hotel de cinci stele cu
305 camere, un mall, un supermarket, apartamente de lux, birouri pentru firme, un
spital privat, 30 de fast-fooduri, un centru cultural şi unul sportiv, şase
cinematografe, opt săli de bowling şi o parcare de 1.500 de locuri pe patru nivele.
Acesta va funcţiona pe amplasamentul actualei Case Radio din Bucureşti şi va ocupa
o suprafaţă de aproximativ 170.000 mp. Centrul comercial al acestui complex va fi
dezvoltat pe o suprafaţă de 24.000 mp. Valoarea totală a proiectului este de 300
milioane USD, termenul estimat de finalizare fiind anul 2006.

13

Silvestri A., Raportul de prognoză: Piaţa imobiliară din România în anul 2005,
S.G.A. România – Institutul de Consultanţă Imobiliară
31 În următorii ani, majoritatea investitorilor precum Carrefour, Cora, Metro, Mega
Image, Gima, Univers'all, doresc să se extindă în tară. Companiile multinaţionale
care şiau anunţat intrarea pe piaţa de retail în viitorul apropiat sunt lanţurile
Tesco, Leclerc, Auchan, Lidl, Kaufland, Renny sau Tengelmann, care sunt momentan în
faza de prospectare a pieţei. Cererea. Pe parcursul anului 2003 piaţa imobiliară s-
a caracterizat printr-o creştere a cererii de spaţii comerciale stradale, centrale
şi ultracentrale şi o creştere a activităţii centrelor comerciale de tip
hipermarket, cash and carry, supermarket. Dacă în anii trecuţi, consumatorul era
nevoit să străbată întregul oraş pentru a putea alege şi cumpăra un produs, astăzi,
toate tipurile de produse sau servicii pot fi găsite în vecinătatea locuinţei sale.
Marii comercianţi au înţeles că accesibilitatea este un factor stimulativ care duce
la creşterea cererii de produse şi servicii, iar cifra lor de afaceri este în plină
ascensiune. Din punct de vedere imobiliar, acest fenomen reprezintă în primul rând
o migraţie a cererii dinspre zonele ultracentrale înspre cartiere şi în al doilea
rând o creştere semnificativă a nivelului chiriilor în cartiere, odată cu scăderea
stocului de spaţii comerciale disponibile. Cererea de spaţii comerciale provine în
special de la companiile româneşti în curs de dezvoltare şi de la firmele străine
care tocmai au intrat pe piaţa românească. O mare parte din cerere este destinată
mall-urilor şi galeriilor din hipermarket-uri, dar şi locaţiilor centrale la
standarde occidentale. Totuşi, până în momentul de faţă, nu există nici o arteră
comercială specifică în Bucureşti. Cele mai interesante locaţii rămân zona Bd.
Magheru şi Calea Victoriei, care oferă la parterul clădirilor vechi spaţii ce
necesită investiţii serioase în lucrări de renovare. Principala problemă a acestor
locaţii este lipsa spaţiilor de parcare. 37 Pe termen lung, cererea de suprafeţe de
vânzare de calitate se va menţine la nivele ridicate, piaţa manifestând o
necesitate acută pentru o ofertă diversificată. În 2004, cererea pentru spaţii
comerciale a venit atât din partea băncilor care, ca urmare a creşterii numărului
de produse pentru împrumuturi către populaţie, şi-au extins reţelele de sucursale,
cât şi din partea lanţurilor comerciale care comercializează produse
electrocasnice, IT sau mobilier sau oferă servicii diverse, care au avut o politică
agresivă de extindere a lanţurilor de magazine.
32 Spaţiile tranzacţionate în ultimele luni ale anului 2003 au relevat faptul că în
marea lor majoritate acestea variază ca suprafaţă între 80 şi 200 mp, existând însă
şi cazuri de cereri pentru suprafeţe de la 400 până la 600 mp. Locaţia reprezintă
unul dintre factorii decisivi în procesul de selectare a unui spaţiu comercial,
chiar dacă de multe ori spaţiul nu este la dimensiunile dorite iniţial. În
contextul general al dezechilibrului dintre cerere şi ofertă, atât chiriile, cât şi
preţurile de vânzare ale spaţiilor comerciale sunt în continuă creştere. Nivelul
chiriilor va fi menţinut la un nivel destul de ridicat (variază între 40 şi 120
Euro/mp/lună în centrele comerciale). Chiar şi după apariţia mai multor centre
comerciale, este aşteptată o uşoară creştere a chiriilor, deoarece proprietarii vor
dori să-şi recupereze investiţia, în mai puţin de 20 de ani. Găsirea unui spaţiu
comercial în zone precum Bd. Magheru sau Calea Victoriei este un lucru destul de
greu de realizat, din cauza gradului mare de ocupare, chiar şi pentru companiile
care sunt dispuse să plătească până la 100 Euro/mp. Pentru viitor, se estimează o
creştere a ofertei de spaţii comerciale în centre comerciale, majoritatea
investiţiilor concentrându-se pe acest segment. Datorită accentului tot mai
puternic al activităţilor de petrecere al timpului liber, dezvoltările proiectelor
de galerii comerciale cuprind o ancoră de hipermarket, toate acestea venind în
preîntâmpinarea necesităţilor şi accesibilităţii facile a clienţilor, oferind o
mare varietate de produse şi servicii. Având în vedere această dezvoltare a
comerţului de calitate şi a creşterii puterii de cumpărare, comportamentul de
consum şi mediul de comerţ bucureştean se va îmbunătăţi.
33

4. Piaţa spaţiilor industriale şi logistice

4.1 Segmente de piaţă Piaţa spaţiilor industriale şi logistice cuprinde: a) piaţa
spaţiilor pentru producţie şi b) piaţa spaţiilor pentru depozitare, care la rândul
ei se clasifică în: b.1 piaţa spaţiilor pentru depozite b.2 piaţa spaţiilor pentru
complexe de depozitare b.3 piaţa spaţiilor pentru parcuri logistice Specialiştii
Eurisko identifică patru categorii de spaţii de depozitare pe piaţa imobiliară a
Bucureştiului14: 1. Spaţii de depozitare clasa A: construcţii noi situate în partea
de nord şi de vest a capitalei, în apropierea centurii, care oferă spaţii de
depozitare cu podele antistatice, facilităţi de încărcăre/descărcare, sisteme de
detectare şi stingere a incendiului, trape pentru evacuarea fumului, rafturi de
depozitare, curent electric trifazat, suprafeţe largi de beton pentru parcarea şi
manevra camioanelor, temperatură controlată în depozite şi spaţii de birouri clasa
A. 2. Spaţii de depozitare clasa B: clădiri mai vechi, reamenajate şi
recondiţionate, situate în oraş sau în zonele limitrofe care oferă spaţii de
depozitare şi de birouri similare celor de clasa A, sau clădiri noi construite pe
sol fără facilităţi de încărcare/descărcare, sisteme complexe de siguranţă sau
combatere a incendiului. 3. Spaţii de depozitare clasa C: structuri deja existente
fără îmbunătăţiri. Singurele facilităţi sunt gazele, apa, canalizarea şi curentul
electric trifazat. 4. Spaţii de depozitare clasa D: situate pe drumurile naţionale
sau în zone din vecinătatea capitalei, cu un grad ridicat de uzură, fără
îmbunătăţiri sau facilităţi. Spaţiile oferă o structură acceptabilă de beton şi
sunt disponibile pentru vânzare.

14

The 2004 Report Real Estate Market Overview, Eurisko, p. 28 – 29

34 4.2 Tendinţe pe piaţa românească a spaţiilor industriale şi logistice Spaţiul de
depozitare este vital pentru orice distribuitor de bunuri de consum. Capitala
deţine cea mai mare concentrare de spatii industriale, însă un procent însemnat îl
reprezintă spaţii industriale vechi, care nu statisfac decât în parte cerinţele
chiriaşilor. Ultima tendinţă ce se poate observa pe piaţă este dorinţa firmelor de
a-şi muta sau construi depozite în zona de vest a Capitalei, după şoseaua de
centură. Astfel, de-a lungul a 15-20 de kilometri ai autostrăzii spre Piteşti încep
să fie construite spaţii de depozitare la nivel european. Reprezentantii marilor
companii de distribuţie susţin că toată marfa ce vine din Europa de Vest intră în
Capitală pe autostrada Bucuresti-Pitesti, adică prin Militari. Pe de altă parte,
circa 70-80% din aceasta marfă pleacă cu vehicule mai mici, triată şi împachetată,
înapoi spre orase din vest. În mod evident, dacă se va păstra această tendinţă, în
timp se va ajunge cu depozitele până aproape de km 40 al autostrăzii Bucureşti-
Piteşti. În ultimul timp tot mai multe companii au preferat să construiască
depozite noi decât să le folosească pe cele existente. De ce? Explicaţia este
foarte simplă, multe depozite, cum sunt şi cele de la Semănatoarea ori de la
Ventilatorul, necesită investiţii importante, au o infrastructură care de multe ori
nu corespunde noilor cerinţe în ceea ce priveşte depozitarea ori încarcărea-
descărcarea mărfurilor. Halele de pe fostele platforme industriale au rampe de
încărcare, însă fie înălţimile spaţiilor interioare nu sunt destul de mari,
sistemele de electricitate, apă şi încălzire sunt foarte vechi, parţial
funcţionale, sistemele de avertizare contra incendiilor şi de evacuare a fumului nu
există, şi, de asemenea, spaţiile de birouri în incinta depozitelor nu există. În
plus, sunt situate în zone care în timp s-au transformat, s-a construit mult, iar
manevrele marilor vehicule de transport sunt foarte mult îngreunate. O altă barieră
o reprezintă noile reglementări legislative care interzic circulaţia
transportatorilor de marfă prin oraş în timpul zilei. Prin urmare este mai
convenabil să se ridice de la zero un depozit care satisface toate cerintele
Bucureşti clienţilor – şi care are acces direct la cu o un autostradă potenţial
importantă. important. Specialiştii în domeniu afirmă că viitoarele autostrăzi
Bucureşti – Brasov şi Constanţa reprezintă locaţii De asemenea, trebuie avut în
vedere că deşi va fi o autostradă importantă (facilitând
35 accesul spre porturile situate în judeţ, costurile transportului pe apă fiind
considerabil mai mici decât cele auto), cea spre Constanţa nu are de-a lungul ei
utilităţile necesare, iar autostrada spre Brasov se va situa într-o zonă
superaglomerată. Cererea şi oferta. Principala lipsă a sectorului românesc de
spaţii de depozitare este o ofertă diversificată şi aceasta datorită companiilor
mari care manifestă cereri pentru 8.000 până la 10.000 de metri pătrati, pe care
piaţa nu are cum sa îi livreze. Pe fondul unei cereri în creştere, marile
investiţii în spaţii industriale şi de depozitare, la dimensiuni şi standarde
necesare grupurilor industriale internaţionale, se lasă înca asteptate. Când vor
aparea, ele vor fi rapid absorbite. Firmele de transport şi distribuţie, marile
lanţuri de magazine, precum şi companiile de logistică vor să închirieze spaţii
mari de peste 2.000 mp pentru depozitarea produselor. Însa oferta este aproape
inexistentă. Piaţa depozitelor gata amenajate pentru închiriere aproape lipseste,
desi cererea a început sa apară, afirmă agenţii imobiliari. Doar 150.000 de mp de
spaţii pentru depozitare sunt construiţi în Bucureşti, faţă de 650.000 mp în
Budapesta, 836.000 în Varsovia sau 870.000 în Praga. Majoritatea companiilor caută
depozite în Bucuresti sau în câteva orase din vest: Cluj, Timisoara, Oradea.
Analiştii Colliers consideră că în acest moment există trei paliere de cerere:
Firmele mici de transport şi distribuţie doresc spaţii cuprinse între 2.000-6.000
mp; Lanturile de retail, precum Carrefour, Cora, Metro, Bila etc., caută suprafeţe
de depozitare între 5.000-20.000 mp; Marii operatorii logistici au nevoie de peste
10.000 mp. Este evident foarte greu să fie satisfacute aceste nevoi. Terenurile
solicitate sunt la marginea Capitalei şi aparţin multor proprietari, deci este
foarte greu de a compune o suprafaţă mai mare de 5.000 mp. Astfel se explică faptul
ca numai 2% din depozitele noi nu sunt închiriate si în aceste cazuri proprietarii
cer chirii mult prea exagerate faţă de nivelul pietei sau al dotarilor oferite.
Valoarea chiriilor. Spatiile destinate închirierii scoase pe piaţa Bucureştiului
înregistrează diferite niveluri ale chiriei. În functie de poziţionare, suprafaţa,
calitatea construcţiei, facilităţi şi îndeplinirea standardelor actuale, depozitele
noi variază între 2,5 euro pe metrul pătrat/lună, plafon minim în cazul unor
depozite pe structuri metalice
36 aflate în zona de sud a Bucurestiului, pe linia de centură, şi urcă pâna la 7,5
euro metrul pătrat pe lună în cazul unui depozit pe structuri din beton aflat în
zona de vest tot pe linia de centură. Preţurile uzuale care pot fi întâlnite pe
piaţă variază în medie între 4,5 euro/mp/lună şi 5,5 euro/mp/lună. Comparativ cu
alte metropole europene, preţurile de închiriere ale unui spatiu industrial de la
Bucuresti sunt mai mari din cauza suprafeţelor mici de care dispune segmentul
românesc. Astfel, la Varşovia metrul pătrat de închiriat costă 3,4 euro pe lună,
iar la Praga 5,3 euro. În viitor, o dată cu noile intrări pe piaţă, se aşteaptă o
stabilizare a chiriei în jurul valorii de 4,5 euro metrul pătrat pe lună. Daca
privim în detaliu problema chiriilor, observăm că un depozit în Chitila, pe Şoseaua
de Centură, poate fi închiriat cu 4 euro/mp/lună, iar la Dudeşti-Policolor 2,5
euro/mp/lună. În Banca de Date Comună a Agentiilor Imobiliare (RUN) există şi
oferte mixte, conform cărora se poate închiria atât construcţia, cât si terenul.
Una dintre acestea este la Otopeni, construcţia se întinde pe o suprafată de 2.000
metri pătrati, având o chirie totală de 11.000 de dolari pe lună, iar terenul de
10.000 metri pătrati se închiriază cu 5,5 dolari pe lună. În alte puncte din
Capitală, de exemplu pe Bulevardul 13 Septembrie, un depozit cu o suprafaţă de 850
de metri pătraţi se închiriază cu 6 euro/lună, pe când la Obor un spaţiu cu o
suprafaţă de 1.120 mp se poate închiria cu 4 euro/mp/lună.

Investiţii în Vestul României. Zona de vest este un important centru financiar al

României. Cererea de spaţii industriale pentru aceasta zonă este în continuă
creştere, în special în Timisoara, Oradea şi Cluj. Multe companii străine doresc
să-şi desfăşoare activităţile aproape de graniţa cu Uniunea Europeană, pentru a
beneficia de infrastructura
37 Uniunii, dar şi pentru a avea personal românesc, care este bine pregatit. „IT-
ul, componentele de maşini, electronica şi materialele de construcţii – acestea
sunt domeniile în care activează firmele care caută să închirieze spatii“, afirmă
oficialii companiei Colliers. Motiv pentru care spaţiile din Timisoara, Cluj si
Arad s-au epuizat, iar investitorii se orientează acum spre locaţii secundare,
respectiv Chişineu-Cris, Ineu şi Caransebeş. Piaţa spatiilor industriale în cele
mai importante orase din ţară. Timişoara – Rata de ocupare a spaţiilor industriale
din acest oras se situeaza în prezent la numai 60%, desi este unul dintre cele mai
căutate de investitorii straini. Oferta totalizează 180.000 mp, din care 100.000
sunt destinaţi închirierii, iar restul de 80.000 sunt destinaţi vânzării.Conform
Eurisko, cele mai dezvoltate zone industriale sunt Calea Buziaşului şi Calea
Sagului. Aceasta din urmă este zona industrială cel mai recent dezvoltată din
Timişoara, fiind foarte căutată datorită utilităţilor existente, majoritatea
activelor de aici fiind construcţii noi. Preţurile la închiriere variază între 3-5
euro/mp/lună, în timp ce la vânzare acestea sunt cuprinse între 200 si 500 de
euro/mp. Braşov – Tarifele de închiriere ale acestor spaţii variază între 0,5 si 2
euro/mp/lună. Conform Raportului Eurisko privind situaţia din 2003, oferta pe piata
spaţiilor industriale braşovene este dată de foste întreprinderi de stat, care au
disponibile hale industriale, majoritatea la standarde vechi de înăltime, si care
au fost dotate recent cu rampe şi sisteme complete de iluminare şi paza. Ploieşti -
Cel mai reprezentativ spatiu industrial de pe piata industriala ploieşteana este
Parcul Industrial Ploieşti, care facilitează accesul auto si feroviar. Acest parc
cuprinde hale de productie cu suprafeţe între 250 si 2.500 mp, cu înăltimi între
4,5 si 10 m, dotate cu toate utilitatile necesare: energie electrica, gaze,
canalizare, retea de comunicatii, iluminat de complet 137 si hectare, sistem de
supraveghere fiind si deja înregistrare în video. lucru. Promotorii Eurisko
estimează extinderea acestui parc industrial cu o suprafata adiacentă proiectul
Craiova – Majoritatea spatiilor industriale şi de depozitare disponibile pentru
închiriere se află în foste hale ale unor întreprinderi de stat, doar 1% din
acestea sunt noi. Suprafetele medii de spatii cerute s-au înregistrat între 500 si
1.000 mp, iar chiria medie a variat în 2003 între 2,5 si 5 euro/mp/luna.Rata de
ocupare a spatiilor este de aproximativ
38 50%, acest lucru fiind rezultatul cererii scazute si a putinelor facilitati
oferite. Constanţa – Investitiile destinate spatiilor industriale noi sunt destul
de mici, preferânduse preluarea si modernizarea celor vechi. De altfel, în general,
interesul în dezvoltarea unor noi capacitati industriale, chiar si prin
retehnologizarea unora mai vechi este redus. Totusi, se poate aprecia ca interesele
pentru investitii industriale se concentreaza în zona Libera Agigea, datorita
facilitatilor fiscale oferite, si în Zona industriala Aurel Vlaicu, datorita
spatiilor deja existente. Stocul de spatii industriale si de depozitare din
Constanta, în anul 2003, a fost de aproximativ 30.000 mp, din care aproximativ 80%
sunt spatii nou modernizate.Astfel, putem spune ca piata spatiilor industriale din
acest oras prezinta o oferta limitata si toate structurile au fost construite
înainte de anul 1989, iar facilitatile oferite sunt destul de putine, ele
rezumându-se la apa curenta si electricitate. Chiriile acestor spatii variază între
4 si 6 euro/mp/lună. 4.3 Parcurile industriale Locul fostelor terenuri virane,
uzine şi fabrici de la periferia oraşelor este luat de parcuri industriale moderne,
unde işi desfăşoară activitatea companii de top. Pentru a atrage cât mai multi
investitori în astfel de locaţii, autoritătile locale oferă numeroase facilităţi de
ordin fiscal şi logistic. Spre exemplu, atât firma care administrează parcul, cât
şi investitorii beneficiază, printre altele, de reduceri de impozite pentru
bunurile imobile şi terenurile transmise în folosinţă parcului industrial. “De
asemenea, pentru investitiile realizate până la data de 31 decembrie 2006 se acordă
o deducere suplimentară din profitul impozabil, in cota de 20% din valoarea
investitiilor in construcţii, în infrastructura internă şi in cele de conexiune la
reţeaua publică de utilităţi”, afirmă Vasilica Baciu, director in cadrul Directiei
pentru Zone Asistate si Ajutor de Stat din Ministerul Administratiei si
Internelor15. Conform datelor institutiei, cele peste 30 de parcuri industriale a
căror infiintare a fost aprobată in ultimii ani insumează o suprafaţă de 15,5
milioane de metri pătrati. Insă, doar 2,6 milioane de metri pătraţi dispun de toate
dotarile (utilităti, căi de acces, cladiri etc.). Explicaţia este ca multe dintre
acestea sunt in curs de finisare, fapt care a impiedicat companiile să-şi transfere
aici operatiunile. Foarte
15

Pop L., Bot M, Trif C., Companiile se relaxează în parcuri industriale, Capital, 29
sept. 2005 (http://www.capital.ro )
39 căutate sunt si zonele industriale care nu intră neaparat in programul de
parcuri cu titlu. La Arad, de exemplu, administratia locală oferă terenul (prin
vânzare sau concesionare) la un pret aproape simbolic, iar compania se obligă să-si
construiască, practic de la zero, business-ul. De regulă, majoritatea firmelor s-au
axat pe productie, insă nu lipsesc nici serviciile, in special cele care necesită
spatii de depozitare mai mari. ,,În continuare, din banii incasati pe vânzarea
terenurilor, 10% intră in bugetul consiliului local, iar 90% sunt folosiţi de
primărie pentru realizarea infrastructurii aferente. Astfel, câstigam de două ori,
o dată că ne punem la punct utilitătile in zonă, apoi prin crearea de locuri de
muncă, care reprezintă, de fapt, adevaratul nostru beneficiu, de pe urma
dezvoltarii zonelor industriale”, explica Tiberiu Dekany, viceprimarul municipiului
Arad. Succesul acestui gen de initiative i-a determinat pe edili sa pregatească
alte 160 de hectare, de data aceasta in partea de sud a orasului, pentru
dezvoltarea unei noi zone industriale. La Timişoara, Primăria si Consiliul Judetean
concurează in oferte pentru atragerea investitorilor in cele două parcuri
existente. Astfel, Consiliul Judetean a decis modificarea strategiei si extinderea
tipului de activităti care vor putea fi desfăsurate in cadrul parcurilor
industriale. “Dorim să atragem multe firme de soft. Vor exista restricţii doar
pentru activităţile care poluează”, spune presedintele CJ Timis, Constantin
Ostaficiuc. S-a decis acceptarea unor activitati de productie cu tehnologii putin
poluante, activităti de cercetare-proiectare, logistica si chiar lohn. De asemenea,
s-a decis exceptarea de la plata redevenţei pentru o perioadă de maximum doi ani,
drept de preemptiune la cumpărarea terenului dupa 11 ani de activitate de productie
şi posibilitatea vânzării afacerii după o perioadă de sapte–zece ani de producţie.
“Parcurile industriale sunt in continuă dezvoltare datorită faptului că există
cerere mare pentru astfel de spaţii de calitate. Vom asista la aparitia pe piaţă a
unor noi centre logistice cu servicii integrate, precum cele de manipulare si
gestiune”, afirmă Costel Alecu, directorul Departamentului de Spatii Industriale &
Retail de la agentia Regatta. Deşi in prezent, suprafaţa ocupată de firme,
raportată la suprafaţa totală a parcurilor, este de numai 10,7%, există în
continuare solicitări pentru înfiintarea de noi astfel de zone.
40 Companiile care işi desfasoară activitatea in parcurile industriale beneficiază
de: spaţii pentru desfăsurarea activităţilor industriale (in parcurile industriale
operationale dezvoltate pe foste platforme industriale); spatii de depozitare;
suprafete libere destinate constructiilor civile, industriale, sau de altă natură;
iluminat public, drumuri de incintă, alei pietonale, parcări; statii de captare şi
tratare a apelor brute etc. Prin Ordonanţa Guvernului nr. 65/2001 privind
constituirea şi funcţionarea parcurilor industriale, aprobată cu modificari prin
Legea nr. 490/2002, se stabileşte cadrul legal privind condiţiile de acordare a
facilităţilor, precum şi criteriile care trebuie indeplinite de beneficiar şi de
proiectul de dezvoltare al parcului industrial. Mai mult, un titlu de parc
industrial obţinut prin ordin al ministrului sau o hotărare a guvernului constituie
temeiul acordării de facilităti fiscale sau de acces la programe de finantare
destinate exclusiv parcurilor industriale. Este interesant de remarcat faptul că in
Regiunea de dezvoltare Vest, unde valoarea investitiilor este in creştere,
determinând astfel un interes ridicat pentru constituirea unor parcuri industriale,
o serie de locaţii operationale nu au fost interesate să obtină titlul de parc
industrial. Astfel, parcurile industriale constituite la nivelul Regiunii de
dezvoltare Vest, in special cele din judetele Timis si Arad, au intrat pe piata
imobiliara fară să includă in planul de afaceri avantajele financiare prevazute in
legislaţie. Aceasta situatie se regaseste si in regiunea Bucureşti Ilfov (parcul
industrial Iride, parcul industrial Astra). Studiu de caz: Cefin Logistic Park – Un
pas în direcţia satisfacerii cererii de spaţii industriale şi de logistică de pe
piaţa romanească este construcţia Cefin Logistic Park, proiect in valoare de 75 de
milioane de euro. Cefin Logistic Park, un proiect aflat pe machetele grupului
Cefin, unul dintre cei mai mari dealeri Iveco din Europa Centrala si de Est, a
atras pe pista chiriasilor grupul olandez Centrum, unul dintre cei mai importanti
jucători de pe piata logisticii. La realizarea acestui proiect, cel mai mare din
41 ţară, sunt implicaţi fondul de investitii imobiliare Europolis ca investitor,
Cefin Real Estate Romania ca developer, DTZ drept consilier de afaceri imobiliare
si HVB Bank. Proiectul dispune de 150.000 de metri patrati de spatii pentru
depozite. Referitor la situaţia prezentă şi perspectivele pieţei spaţiilor
industriale şi logistice, putem concluziona: în prezent cererea pe piaţa spaţiilor
industriale este foarte mare, iar oferta este limitată şi sub standardele europene;
piaţa spaţiilor industriale şi logistice este un segment de piaţă ce oferă
oportunităţi numeroase în contextul integrării României în UE; parcurile logistice
reprezintă o nişă care va exploda în următorii ani, mai ales pe măsură ce va creşte
cererea pentru servicii logistice odată cu dezvoltare afacerilor. Artur Silvestri,
profesor în gestiune imobiliară şi expertiză de patrimoniu la Universite
Francophone Internationale – U.F.I. – Bruxelles, amintea16 de un raport publicat în
1996 în Moniteur du Commerce Internationale (Le MOCI), care semnala situaţia
dezastruoasă a spaţiilor de depozitare din Europa de Est şi prevedea o escaladare a
investiţiilor pe acestă piaţă care, utilizând temporar adăpostul fostelor
întreprinderi de stat ulterior privatizate, va trebui dezvoltată la alţi parametri
decât cei ce se constatau atunci. În prezent, acest moment s-a profilat deja, iar
în viitor vom asista la faza explozivă a dezvoltării acestui segment al pieţei
imobiliare.

16

Silvestri A., Raportul de prognoză: Piaţa imobiliară din România în anul 2005,
S.G.A. România – Institutul de Consultanţă Imobiliară
42

5. Piaţa rezidenţială
5.1. Particularităţile pieţei rezidenţiale. Segmente de piaţă. Piaţa rezidenţială
s-a dezvoltat la fel de mult ca oricare alt segment al pieţei imobiliare. S-a
remarcat ca o piaţă activă şi din punct al diversificării ofertei din ultimii ani,
fenomen de pe urma căruia consumatorii au avut şi au de câştigat. Zona cu cele mai
scumpe locuinţe este Bucureştiul şi comunele limitrofe. Preţul celor mai scumpe
case din România porneşte de la 100.000 de euro sau 200.000 euro şi depăşeşte un
milion de euro, un apartament de cinci camere din Bucureşti, ajungând şi până la 10
milioane euro. Piaţa rezidenţială este o piaţă care depinde fundamental
posibilitatea finanţării prin credite ipotecare, în prezent aproximativ 80% dintre
cumpărători achiziţionând proprietatea prin credite ipotecare. Piaţa rezidenţială
cuprinde următoarele segmente: piaţa ansamblurilor (complexelor) rezidenţiale,
piaţa vilelor de lux construite în regie proprie, piaţa închirierilor rezidenţiale.
Un segment aparte este aşadar segmentul închirierilor rezidenţiale, extrem de
avantajoase pentru chiraşi în această perioadă, deoarece agenţii imobiliari
preconizează o scădere a acestora. Principalele elemente care diferenţiază piaţa
rezidenţială de lux de restul pieţei de profil sunt: locaţia (inclusiv
vecinătăţile), calitatea finisajelor, partiţionarea şi suprafeţele.
43 Din punct de vedere al importanţei, după locaţie, următorul criteriu este
suprafaţa. În cazul unui apartament de lux aceasta este dublă faţă de cea a unui
apartament obişnuit. Astfel, putem identifica următoarele suprafeţe caracteristice
imobilelor de lux: un apartament de lux de 2 camere are o suprafaţă între 70-100
mp, un apartament de lux de 3 camere are între 90-150/ 200 mp, un apartament de lux
de 4 camere porneşte de la circa 120 mp şi poate depăsi 300 mp. Preţul unui
apartament de lux porneşte de la 1,000 Euro+TVA/ mp şi ajunge până la 2,000-2,500
Euro+TVA, aşadar valoarea unei locuinţe începe de la aproape 100.000 euro şi ajunge
până la 900,000 euro. Valeriu Ichert, senior broker in cadrul departamentului
Rezidential-Vânzări de la Eurisko, susţine că pentru un apartament de lux cu cinci
camere, în nordul capitalei, intr-un complex rezidenţial, preţul ajunge şi până la
1,3 milioane de euro fără TVA. Agenţii imobiliari se asteaptă ca preţurile
locuintelor de lux să crescă de 15-25% în primăvara anului 2006, această creştere
fiind susţinută de proiecte de anvergură mică, 5-20 vile, dar cu valoare mare. În
privinţa preţului, specialiştii imobiliari le recomandă celor care doresc o
locuinţă de lux să o construiască, nu să o cumpere. Valeriu Ichert, senior broker
în cadrul departamentului Rezidenţial-Vânzări de la Eurisko, afirmă: „Din punct de
vedere financiar, pentru aceeaşi casă, este mai avantajos să o construieşti decât
să o cumperi, pentru că, în cazul achiziţiei de la un terţ intervine marja de
profit a acestuia, care creşte preţul de vânzare al casei.” În general, pentru
cumpărătorii unor astfel de case problema nu sunt banii, ci timpul. Totuşi, V.
Ichert precizează referitor la acest aspect: „În general, cei care doresc locuinţe
de lux preferă să cumpere decât să construiască, deoarece varianta din urmă
presupune foarte mult timp şi efort alocat supervizării lucrărilor de construcţii,
pe care aceştia nu il deţin, fiind oameni de afaceri activi.” În varianta în care
cumpărătorii aleg să construiască casa, specialiştii imobiliari le recomandă să
apeleze la o firmă de construcţii. Pe lângă răspunderea care revine firmei de
construcţii în cazul unor situaţii negative neprevăzute (de exemplu întârzieri,
avize şi aprobări greu de obţinut etc), contractarea în faza de proiect mai are şi
alte avantaje importante - preţ mai mic,
44 posibilitatea de a modifica unele compartimentări conform propriilor nevoi,
posibilitatea de a alege finisajele dorite. 5.2 Piaţa rezidenţială din Bucureşti O
amplă prezentare a evoluţiei şi tendinţelor de pe piaţa rezidenţială a capitalei în
anii 2003 şi 2004 pe două paliere de bază (piaţa vânzărilor rezidenţiale şi piaţa
închirierilor rezidenţiale) este realizată de analiştii Eurisko17. Aceştia
consideră că, începând cu anul 2003 se constată tendinţa de dezvoltare a imobilelor
cu scop rezidenţial, majoritatea fiind destinate vânzării. Se observă influenţele
occidentale, tot mai multă lume arătându-şi interesul de a locui în afara oraşului,
şi tendinţa de a locui la etajele superioare din imobilele noi de apartamente
pentru panorama lacurilor sau a zonelor verzi. Piaţa care se dezvoltă în afara
Bucureştiului este foarte reprezentativă pentru un segment bine definit, a cărui
cerere de spaţii rezidenţiale este formată în exclusivitate din case. În acest caz,
ideea de lux este asociată cu spaţiile verzi, intimitate, facilităţile în
administrare, finisaje de calitate, pază şi întreţinere. De asemenea, se remarcă
tendinţa tot mai mare este de a locui în complexuri rezidenţiale de apartamente şi
vile. Aceste complexuri prezintă avantajul faptului că se pot cunoaşte din timp
vecinătăţile şi se poate cumpăra la un preţ mai mic decât preţul unei unităţi
construite singular, iar costurile în ceea ce priveşte administrarea şi
facilităţile sunt comune şi, prin urmare, mai scăzute. Piaţa imobiliară de lux
cuprinde o ofertă foarte variată de case şi vile cu facilităţi complexe până la
pontoane şi garaje de barcă. Cei interesaţi analizeză arhitectura, design-ul
interior, confortul, partea financiară nefiind elemental central în luarea deciziei
de achiziţie. Numărul crescând de proprietăţi disponibile a fost urmat de scăderea
chiriilor, în timp ce preţurile de vânzare au rămas aproape neschimbate, cu un
trend de uşoară creştere. Această creştere s-a datorat disponibilităţii creditelor
ipotecare, dar şi ca urmare a schimbării exprimării preţurilor din dolari în euro.

17

2004 Report. Real Estate Market Overview, Eurisko, p. 16 - 26

45 Segmentul rezidenţial a fost în anul 2003 unul dintre cele mai active segmente
ale pieţei imobiliare, mai ales în ceea ce priveşte achiziţiile. La sfârşitul
anului 2003, oferta de pe piaţa rezidenţială din Bucureşti prezenta patru tipuri de
locuinţe şi anume: vile vechi din perioada interbelică, case din perioada
comunistă, apartamente din perioada comunistă, blocuri de apartamente şi vile de
lux, construite după 1990, la standarde occidentale. Construcţiile începute în 2003
au un raport din ce în ce mai bun între suprafaţa utilă şi cea construită. Se
preferă tot mai mult o generalizare a structurării spaţiului: 2-3 dormitoare, curte
potrivită 200-300 mp şi cât mai multe facilităţi. În aceste condiţii, cele mai
atractive zone pentru dezvoltarea de proiecte rezidenţiale de lux au fost cele
aflate în partea de nord a Bucureştiului. Din punct de vedere al structurii şi al
numărului de apartamente, oferta de blocuri de apartamente din Bucureşti se poate
diviza în mai multe tipuri de blocuri: Mici: maximum 5 apartamente; ex: Floreasca,
Dorobanţi, Herăstrău Medii: între 5 - 15 apartamente; ex: Cotroceni, Floreasca,
Dorobanţi, Kiseleff, Primăverii, Aviatorilor, Herăstrău Mari: peste 15 apartamente;
ex: Plevnei. În zona Plevnei, blocurile ajung chiar la 50 - 70 de apartamente.
Oferta de vile şi apartamente pe piaţa rezidenţială de lux se împarte pe trei zone
majore: zona de nord, zona centrală şi zona din afara Bucureştiului. Zona de Nord
este împărţită la rândul ei în două zone: zona veche (Domenii, Primăverii,
Kiseleff, Aviatorilor, Dorobanţi, Victoriei) unde există construcţii care datează
din anii 1930 - 1940, oferă case vechi care au fost reconstruite, renovate şi
îmbunătăţite şi câteva case noi care au fost construite pe terenurile rămase
disponibile în zonă. Zona nouă (Floreasca, Ion Mihalache, Herăstrău) a început să
se dezvolte după anii 1950. În această zonă au existat foarte multe terenuri
libere, pe care au apărut construcţii noi de case şi blocuri. Zona Herăstrău este
complet nouă şi s-au construit blocuri şi vile cu o arhitectură modernă. În anul
2003 oferta
46 de apartamente a acestei zone de nord a fost formată în proporţie de 80% din
apartamente în blocuri noi şi restul de 20% în apartamente din vile. Oferta de vile
a constat înproporţie de 70% din vile vechi (renovate sau nu), iar restul ofertei a
aparţinut vilelor noi. Zona Centrală (Rosetti, Unirii, Vatra Luminoasă, Cotroceni)
este centru istoric al Bucureştiului, reprezentat de case vechi nerenovate sau
reabilitate în stilul zonei, acestea fiind protejate din punct de vedere
arhitectural. Oferta acestei zone este compusă din apartamente în vilă şi din
foarte puţine case de sine stătătoare. Zona Unirii face excepţie pentru că este o
zonă nouă din centrul Bucureştiului în care au început să se construiască blocuri
începând cu anii 80, astfel oferta este formată din apartamente, acestea având
dimensiuni medii între 60 - 120 mp. Este o zonă mixtă, oferta de apartamente fiind
destinată atât ca zonă rezidenţială, cât şi ca spaţii de birouri pentru firme mici.
Zona din afara Bucureştiului se află într-o transformare şi o extindere continuă în
ultimii ani. În această categorie se pot delimita sub-zone ca: Siseşti -
Străuleşti, Băneasa, Otopeni, Snagov, Corbeanca, Baloteşti. 22 Segmentul ţintă al
pieţei spaţiilor rezidenţiale de lux pentru vânzare este reprezentat de următoarele
categorii de clienţi: Prima categorie este reprezentată de top management-ul din
cadrul companiilor multinaţionale şi naţionale. În ultimii ani, s-a constituit o
nouă clasă socială ai cărei membri dispun deja de suficiente resurse financiare
pentru a-şi permite să achiziţioneze o locuinţă de acest tip. Majoritatea acestor
clienţi preferă să cumpere casele într-un stadiu de nefinisare pentru a putea alege
după dorinţă design-ul interior. Această categorie reprezintă 35% din piaţă. O altă
categorie este reprezentată de către investitori, care la rândul lor reprezintă 35%
din piaţă. Aceştia achiziţionează o casă în vederea obţinerii de venituri din
proprietăţi imobiliare. Se observă aici tot mai pregnant, că acţiunea de cumpărare
în vederea închirierii şi vânzării ulterioare a unei reşedinţe a luat amploare faţă
de cea a închirierii.
47 A treia categorie de cumpărători o reprezintă companiile multinaţionale şi
ambasadele, care conform politicii interne tind să deţină un lot constant de
locuinţe de lux pentru propria folosinţă a angajaţilor cetăţeni străini, care
lucrează pe perioade lungi în România. Acest segment reprezintă 30% din piaţă. În
prezent, se manifestă o scădere a cererii pentru închiriere în zona rezidenţială de
lux, în timp ce cererea pentru vânzare este în creştere. Totodată, se manifestă şi
tendinţa de achiziţionare a caselor înainte de terminare, datorită posibilităţii
oferite clientului de a personaliza spaţiul fără investiţii suplimentare (finisaje,
compartimentare). În plus, prin cumpărarea unei case sau a unui apartament în
complexuri rezidenţiale se obţin preţuri convenabile, deoarece achiziţionarea
materialelor de construcţii en-gros oferă developer-ului posibilitatea de a vinde
la preţuri mai mici. Într-un procent destul de mare, noii developeri preferă
vânzarea deoarece aduce un profit mai mare şi mai rapid decât închirierea. Cererea
pentru spaţiile rezidenţiale de lux (apartamente de bloc, complexuri de apartamente
şi vile) este în creştere şi se manifestă tendinţa de a se cumpăra foarte mult în
faza de proiect. Cele mai căutate sunt casele din zona de nord a oraşului. Potrivit
datelor, există cumpărători pentru vile noi, cu preţuri cuprinse între 100.000 şi
250.000 Euro şi apartamente în vile vechi, cu arhitectură deosebită şi
compartimentări generoase (aceste apartamente în sine arată ca nişte case şi au
suprafeţe utile de 100 - 250 mp). În prezent preţurile spaţiilor rezidenţiale
ultracentrale au un nivel foarte ridicat, datorită poziţiilor unice care au mai
rămas, apartamentele ajungând chiar la 1.500 Euro/mp. În afara oraşului ele se
situează între 500 - 800 Euro/mp în funcţie de suprafaţa de teren aferentă, dotări,
finisaje şi modalităţi de plată. În zona centrală - zona veche, preţurile nu vor
creşte, ci vor avea chiar o uşoară scădere, deoarece oferta de vile şi apartamente
esteîntr-o continuă creştere din cauza retrocedărilor şi a imobilelor cumpărate
conform legii 112 la care expiră termenul de 10 ani. În zona de nord, preţurile nu
vor creşte decât în zonele de lux care se închid (Şos. Nordului), oferta fiind
destul de mică şi cererea destul de mare. În împrejurimile Bucureştiului se află o
salbă de lacuri în jurul cărora se va construi o gamă largă de complexuri
rezidenţiale. Această zonă cu potenţial mare de
48 dezvoltare a pieţei rezidenţiale, va asigura o ofertă vastă, care va absorbi o
mare parte a cererii dinanii următori. Astfel se vor crea cartiere cu ambianţă
occidentală -liniştite, cu multă verdeaţă şi vedere spre lac. Aceste zone
rezidenţiale se vor afla în proximiatatea lacurilor: Griviţa, Străuleşti,
Herăstrău, Floreasca, Tei, Plumbuita şi Fundeni. Deja au fost demarate şi
finalizate construcţii în jurul lacului Herăstrău şi în jurul lacului Fundeni unde
încă mai exista potenţial de dezvoltare. Zonele central-nordice şi nordice ale
Bucureştiului: Calea Victoriei, Cotroceni, Dorobanţi, Floreasca, Primăverii,
Herăstrău, prin excelenţă zonele rezidenţiale elegante ale capitalei, sunt în
continuare cele mai căutate, datorită importanţei pe care o deţin la nivel
economic, social şi cultural. Acest trend se va menţine cu siguranţă şi în
următorii ani. 5.3 Studiu de caz – complexul rezidenţial Grand Residence (link util
– http://www.grandresidence.ro ) Complexul Grand Residence va fi situat în zona de
nord a Bucureştiului, pe strada Grigore Gafencu, in apropierea minunatelor
privelisti oferite de parcul Herastrau si Satul Francez din vecinatate. Rezidentii
complexului se vor putea bucura de o intimitate extraordinară şi de o zona
linistită, ce oferă acces uşor spre centrul de afaceri şi spre principalele puncte
de distractie ale Bucureştiului, precum si spre aeroporturi. Acest complex
rezidenţial, dorit ca o expresie a luxului suprem, are drept antreprenor
Romconsulting, constructor Comnord, iar agent exclusiv Eurisko. Grand Residence va
avea 37 apartamente de lux, in două blocuri. Blocul „Turn”, construit pe şapte
nivele, va oferi patru apartamente cu două camere, două apartamente cu patru camere
per nivel, de la etajul unu până la patru, şi două duplexuri cu cinci camere, având
terase superbe ce dau înspre Parcul Herastrau, la etajele cinci şi sase. Blocul
„Crosa”, in forma de „L”, va avea de asemenea şapte nivele şi va cuprinde patru
apartamente cu două camere la parter, patru apartamente cu trei şi patru camere per
nivel, de la etajul unu până la patru, ăi trei duplexuri la ultimele două etaje, cu
trei, cinci şi şase camere.
49 În ceea ce priveşte compartimentarea, conceptul de bază al proiectului este să
ofere spaţii fluide, generoase. Toate camerele sunt extrem de spaţioase şi
luminoase, astfel incât confortul să se facă pe deplin simţit. Deoarece fiecare
detaliu al acestui proiect a fost plănuit cu cea mai mare grijă pentru a răspunde
la cele mai mari exigenţe, apartamentele de la ultimul etaj vor beneficia de terase
cu vegetatie luxuriantă, amenajate pe acoperiş, ce asigura un plus de confort si
intimitate. Mai mult, locatarii complexului Grand Residence vor beneficia de o
parcare subterană cu 40 de locuri. Pentru a asigura intimitatea locatarilor,
maşinile vor avea acces direct la parcarea complexului. Complexul a fost proiectat
pe o suprafaţă de 2.300 mp., cu o zonă construită de peste 10.000 mp. ce oferă un
spaţiu generos viitorilor locatari. Inspirat din concepte arhitecturale moderne,
acest complex beneficiază de un design elegant al structurii, semnat de un
binecunoscut arhitect român, domnul Gabriel Tureanu. Concepţia apartamentelor este
influenţată de stilul minimalist, cu linii drepte, simple si orizontale. Sursa de
lumină joacă un rol important, apartamentele fiind concepute astfel incât lumina
naturală să patrundă în fiecare cameră. Interioarele sunt decorate cu rafinament,
în culori neutre - bej sau gri - în deplină armonie cu arhitectura şi design-ul
complexului. Toate acestea, designul elegant al structurii, compartimentarea
inteligentă a apartamentelor şi interioarele splendide, reprezintă garantia unei
reşedinte de bun gust. Alte câteva linkuri utile pentru a putea analiza detaliat
ansamblurile rezidenţiale existente în prezent pe piaţă sunt: 1. 2. 3.
http://www.nobila-casa.ro/andreimuresanu Andrei Mureşanu din Cluj)
http://www.dominaimobiliare.ro (Complexul rezidenţial Swan Lake Village –
www.swanlakevillage.ro) http://www.mrd.ro (Complexul Rezidenţial American Village)
(Ansamblul rezidenţial
50

6. Piaţa hotelieră
6.1 Segmente de piaţă. Criterii de clasificare. În România hotelurile sunt
clasificate în conformitate cu dispoziţiile Hotărârii Guvernului nr. 1328/2001 şi
cu cele ale Ordinului Ministrului nr.510/2002. Pentru acordarea clasificării se
ţine seama de criteriile şi condiţiile stabilite prin aceste acte normative şi de
punctajul obţinut ca urmare a îndeplinirii acestor criterii. Hotelurile se
clasifică pe stele în funcţie de caracteristicile constructive, dotările şi
calitatea serviciilor pe care le oferă, potrivit criteriilor cuprinse în anexele
nr. 1 si 2 la prezentele norme metodologice. Clasificarea are ca scop prioritar
protecţia turistilor, constituind o formă codificată de prezentare sintetică a
nivelului de confort şi a ofertei de servicii. Clasificarea se face de către
Ministerul Turismului care, potrivit prevederilor Ordonanţei de Guvern nr 58/1998,
aprobată prin Legea nr. 755/27.12.2001 privind organizarea şi desfăşurarea
activităţii de turism în România, este singura instituţie abilitată să desfăşoare
activităţi de autorizare în domeniul turismului. Conform prezentelor norme
metodologice, în România pot funcţiona următoarele tipuri de structuri de primire
cu funcţiuni de cazare turistică, clasificate astfel: 1. hoteluri de 5, 4, 3, 2, 1
stele; 2. hoteluri-apartament de 5, 4, 3, 2 stele; 3. moteluri de 3, 2, 1 stele; 4.
hoteluri pentru tineret de 3, 2, 1 stele; 5. hosteluri de 3, 2, 1 stele; 6. vile de
5, 4, 3, 2, 1 stele; 7. bungalowuri de 3, 2, 1 stele; 8. cabane turistice, cabane
de vânătoare, cabane de pescuit de 3, 2, 1 stele; 9. sate de vacanţă de 3, 2 stele;
10. campinguri de 4, 3, 2, 1 stele; 11. spaţii de campare organizate in
gospodăriile populatiei de 3, 2, 1 stele; 12. popasuri turistice de 2, 1 stele;
51 13. pensiuni turistice urbane de 5,4, 3, 2, 1, stele; 14. pensiuni turistice
rurale de 5,4,3, 2, 1 flori (margarete). 15. apartamente sau camere de închiriat în
locuinţe familiale sau în clădiri cu altă destinaţie de 3, 2, 1 stele; 16.
structuri de primire cu funcţiuni de cazare pe nave fluviale şi maritime de 5, 4,
3, 2, 1 stele. În cadrul tipurilor sus-mentionate poate exista următoarea structură
a spaţiilor de cazare: - camera cu pat individual, reprezentând spaţiul destinat
folosirii de către o singură persoana. Lăţimea paturilor individuale este de
minimum 90 cm; - camera cu pat matrimonial, reprezentând spaţiul destinat folosirii
de către una sau două persoane. Laţimea patului matrimonial va fi de minimum 140
cm; - camera cu pat dublu, reprezentând spaţiul destinat folosirii de către două
persoane. Laţimea patului dublu este de minimum 160 cm; - cameră cu două paturi
individuale, reprezentând spaţiul destinat folosirii de catre două persoane; -
camera cu trei paturi individuale; - camera cu patru paturi individuale; - camere
comune – cu mai mult de patru paturi individuale. Lungimea patului va fi de minimum
200 cm in cazul hotelurilor de 3, 4, şi 5 stele şi de minimum 190 cm la hotelurile
de 1 si 2 stele. - garsonieră, reprezentând spaţiul compus din: dormitor pentru
două persoane, salon, vestibul şi grup sanitar propriu. Dormitorul poate fi
despărţit de salon şi printr-un glasvand sau alte soluţii care permit o delimitare
estetică; - apartament, reprezentând spaţiul compus din unul sau mai multe
dormitoare (maximum 5 dormitoare), sufragerie, vestibul, echipare sanitară proprie.
La categoria 5 stele va exista un grup sanitar pentru fiecare două locuri, iar la
categoria 4 stele, precum şi la restul categoriilor, minimum un grup sanitar la 4
locuri. Un alt actor important pe piaţa hotelieră a României, pe lângă ministerul
de resort, îl constituie Federaţia Industriei Hoteliere din Romania - F.I.H.R.,
membră a IH&RA
52 - International Hotel& Resturant Association şi HOTREC - Confederaţia
Asociaţiilor Naţionale de Hoteluri si Restaurante din Uniunea Europeană. (link
util: http://www.fihrromaniahotels-org.ro)

6.2 Investiţia hotelieră şi studiul de piaţă Dimensiunile mari ale unei investiţii
hoteliere reclamă o fundamentare atentă, un prim demers al iniţiatorului unui
viitor proiect hotelier pe piaţa imobiliară, constituindu-l studiul de piaţă18.
Obiectivul studiului de piaţă constă în determinarea oportunităţii proiectului, şi
în definirea şi poziţionarea comercială pe piaţă a produsului hotelier. Studiul de
piaţă reprezintă punctul de pornire pentru abordarea tehnică a proiectului.
Structura unui studiu de piaţă, indiferent dacă acesta priveşte definirea
produsului şi strategiei de piaţă adaptate unui anumit amplasament, sau adaptarea
unui produs hotelier cunoscut, preexistent, la un amplasament ales, este
următoarea: studiul cazare. oferta (concurenţa): hotelurile şi alte forme de
cazare. cererea (clienţii): se va analiza atât sub aspect cantitativ, cât şi
calitativ. definirea produsului: localizarea, tipul de hotel, forma juridică,
nivelul de calitate a prestaţiilor, activităţile anexe, arhitectura, decorul etc,
estimarea gradului de ocupare şi a preţurilor medii. mediului: geografic,
demografic, contextul economic,

transporturile şi infrastructura, activităţi şi produse turistice în afară de

18

Lupu N., Hotelul, economie şi management, Editura BIC ALL, 1998, p. 11 - 18

53 6.3 Piaţa hotelieră din România. Analiza pieţei Bucureştiului. Piaţa imobiliară
hotelieră trebuie văzută în strânsă interdependenţă cu evoluţia sectorului turistic
şi cu tendinţele şi previziunile pentru această piaţă. Datele statistice recente
indică o dezvoltare a turismului românesc, ponderea veniturilor din turism în PIB
fiind de 4% în 2004, numărul total al turiştilor în România ajungând la 5,9 mil. în
2004, din care 1,1 mil au fost turişti străini. Aceste date semnifică o creştere de
18% a numărului total de turişti, şi de 9% a fluxului de turişti străini, adică o
revigorare a turismului românesc. În plus, dezvoltarea mediului de afaceri şi
perspectiva integrării României în Uniunea Europeană creează premise reale de
dezvoltare pentru turismul de afaceri, nivelul încasărilor pentru această formă de
turism situându-se între 67 si 84% din totalul încasărilor. Bucureştiul reprezintă
în prezent de departe cea mai atractivă locaţie, atât pentru turism, cât şi pentru
investitori19. Valoarea constructiilor noi în domeniul hotelier a ajuns, în 2004,
la peste 390 de milioane de euro, creşterea fiind de 42%. Peste jumătate din aceste
investitii s-au concentrat în modernizări ale structurilor de cazare deja
existente. Conform unui recent studiu realizat de compania de consultanţa şi
management în industria hoteliera Peacock Hotels/Global Hotel Management, volumul
investitiilor la sfârşitul anului 2005 ar putea depăşi suma de 420 milioane euro, o
pondere notabilă a acestor investitii regăsindu-se in hotelurile de trei stele. Din
acest punct de vedere, piaţa Capitalei consemnează investiţii de dimensiuni mici şi
medii (20-80 de camere), şi mai putin in plaja de 100 de camere, clasificate, în
special, în limita a trei stele. În acelasi timp, se anticipează ca, in perspectiva
următorilor trei ani, cel putin trei noi lanturi hoteliere internationale de marca
vor fi prezente in Bucuresti, cu hoteluri de cinci stele. Aşadar, cu întârzierile
de rigoare, piaţa Bucureştiului urmează tendinţa celorlalte capitale din Europa
Centrală care au aderat la Uniunea Europeană. Potrivit Peacock Hotels, în momentul
de faţă ne aflăm într-un caz similar cu al Ungariei care, în special pe segmentul
turismului de afaceri, a înregistrat – puţin

19

Moldovan A., Bucureştiul – o afacere de 3 stele, Saptămâna Financiară, 31 oct. 2005

(www.sfin.ro)
54 înainte şi după aderare - o creştere bruscă a circulaţiei turistice cu până la
40%, ceea ce a dus la necesitatea sporirii ritmului investitiilor. În cazul
Bucureştiului, care se confruntă oricum cu o capacitate de cazare redusă, oferta nu
este încă adaptată tipului de cerere, disponibilităţile de infrastructură de 3-5
stele fiind insuficiente. Oferta. Specialiştii în domeniu estimează că de la circa
4.800 de spaţii de cazare se va ajunge, in următorii nouă ani, la aproape 9.000 de
spatii, anul acesta intrând pe piaţă cel putin nouă proprietati, cu capacitate
totală de peste 500 de camere. La toate intrările in Bucureşti, in zona marilor
centre comerciale şi pe linia de centură va continua dezvoltarea a noi proprietăţi
hoteliere de tip minihotel şi motel, in acord cu tendinţa ascendentă a tranzitului
ca breşă de piaţă. În prezent, numărul total al hotelurilor de 3 stele depăşeşte cu
puţin 40 de unităţi, insumând până la 2.400 de camere. Aceste disponibilităţi sunt
extrem de puţine faţă de capitalele altor tari din Europa Centrală, care dispun de
un număr impresionant de asemenea locatii. Nu intamplător, nivelul de confort 3
stele este cel mai solicitat in lume, tendinţă deja vizibilă şi in România.
Deocamdată insă, lipsa de adaptare a cererii la ofertă face ca in multe cazuri
operatorii hotelieri şi organizatorii de evenimente să refuze afaceri profitabile
pentru că Bucureştiul nu are capacitatea de cazare necesară găzduirii unei
manifestări ce impune o participare numeroasă (peste 2.000 de persoane). „Estimăm
că adevarata explozie investiţională in domeniu se va declansa incepând cu 2006, cu
punerea in operă a unor proiecte de anvergură, cel puţin patru hoteluri cu peste
250-300 camere fiecare, proiecte ce se vor derula pe parcursul a circa şase ani“,
menţionează studiul Peacock. Evoluţia preţurilor. Dezvoltarea capacităţii de cazare
va determina şi o evoluţie corectă a politicilor tarifare, făcând mai atractiv
produsul turistic românesc pe piaţa externă, dar şi pe cea locală. Trebuie spus
insă ca piaţa hotelieră locală nu este incă structurată şi multe proprietăţi nu
beneficiază de un management profesionist care să aprofundeze relatiile logice cu
piaţa. O criză puternică se manifestă si pe partea personalului specializat, in
rândul căruia se inregistrează un fenomen important de migraţie sau de emigraţie.
55 Revenind la politicile tarifare, pentru următorii ani sunt prognozate „preţuri
corecte“ numai in cazul unor hoteluri conduse potrivit principiilor economiei de
piaţă şi pe cutume profesionale consacrate. Apariţia unor noi hoteluri nu va
influenţa evoluţia tarifelor doar pe nivelul de confort, ci pe toate categoriile.
Spre exemplu, un hotel de 3 stele, cu preţuri de 30-35 euro/cameră/noapte şi un
grad mediu de ocupare de circa 60% va promova un raport convenabil intre cerere şi
oferta pe piata locală, dar şi un management profesionist şi performant. Proiecte
hoteliere noi se află in derulare şi in ţară, la Timisoara, Arad, Oradea, Cluj,
Sibiu, Alba-Iulia, Iasi, Constanta, in staţiunile balneare şi in Delta Dunării, dar
majoritatea construcţiilor s-au concentrat in Bucureşti. La nivel naţional s-au
construit, anul trecut, peste 30 de hoteluri de două şi trei stele, din care o
treime numai in Capitală. În anul 2005 s-au dat in folosinţă, in Bucureşti, mai
multe spatii de cazare si se constată creşterea investitiilor in hoteluri de patru
stele - un exemplu ar fi „Fenicia“ de 360 de camere. Previziuni şi oportunităţi. Pe
ansamblu, in acest an se va inregistra o creştere a capacităţii de cazare (in
Bucuresti) cu 580 de camere, in 2006 cu 720 de camere, in 2007 cu aproximativ 640,
iar in 2008 se vor da in folosinţă alte 450. Cea mai importantă cifră se va atinge
in 2009, cand se estimează introducerea in circuit a incă 900 de camere, peste
jumatate dintre acestea având un nivel de confort de trei stele. În prezent
segmentul unităţilor hoteliere de două stele din Bucureşti este reprezentat de 7
hoteluri care cumulează 403 camere, deţinând o cotă de piaţă de 8,12% din
capacitatea totală a pieţei hoteliere bucureştene, de 4.962 de camere. În vederea
acoperirii cererii, Mihai Rajnita, secretarul general al Federatiei Industriei
Hoteliere din Romania, apreciază ca necesarul actual este de cel puţin 1.000 de
camere in hoteluri de două stele. Serviciile acestui segment sunt adresate micilor
intreprinzători sau delegatilor companiilor de distribuţie dar şi tinerilor aflati
in călătorii de studii şi turistilor români sau străini care aleg programe "low
budget". Printre puţinii investitori care şi-au declarat intenţia de a dezvolta
proiecte de hoteluri de două stele, se află proprietarii hotelului Rembrandt şi ai
lanţului Continental. Aşadar, piaţa imobiliară a hotelurilor de două stele, rămâne
o oportunitate deschisă investitorilor români şi străini în următorii ani.
56 6.4 Studiu de caz: Hotelul GOLDEN TULIP TIMES, Bucureşti (link util:
www.goldentuliptimes.com ) o Categorie: 4 **** o Deschidere operaţională: 9 august
2005 o Amplasare: in apropierea centrului civic al Bucureştiului, la 10 minute de
Piaţa Unirii o Servicii: cazare in 70 camere 3 săli de conferinte restaurant cafe-
bar de zi cu terasă club de zi cu vedere panoramică şi terase business corner
parcare Cazare: Facilitati camere: acces la internet wireless, aer conditionat,
seif, TV color prin satelit, telefon internaţional, minibar; acces in camere pe
bază de cartelă magnetică. Tipuri camere: nefumători şi fumători, cu pat
matrimonial (tip queen şi king) şi 2 paturi, cu sau fără balcon, băi echipate cu
uscător de păr şi dus sau cadă, facilităţi pentru persoane cu handicap locomotor.
Săli de conferinţe: Facilităţi şi dotări săli conferinţe: lumină naturală, aer
condiţionat, acces la internet wireless, echipamente audio-video Capacitate săli
conferinţe: minimă - 10 persoane; maximă – 80 persoane
57

Restaurant: bucătarie internaţională şi tradiţională românească; capacitate 80

persoane o Manifestări care pot fi organizate: săli conferinţe: cocktailuri,
lansări produse, prezentări produse, conferinţe presă, seminarii, traininguri,
team-buildinguri, intâlniri afaceri, şedinte consilii de administraţie, dezbateri
restaurant: petreceri si aniversări de firme sau private, nunţi, botezuri, banchete
Alte link-uri utile pentru studierea hotelurilor reprezentative din Bucureşti:
http://www.hojo.ro (Haward Johnson Grand Plaza) http://www.marritthotels.com (Grand
Hotel J.W. Marriott) http://www.bucharest.crownepl (Hotel Crowne Plaza Bucharest)

7. Piaţa apartamentelor de bloc

7.1 Segmente de piaţă Piaţa apartamentelor de bloc cuprinde următoarele segmente:
a) piaţa apartamentelor în blocuri vechi; b) piaţa apartamentelor în blocuri nou
construite, care, la rândul ei se poate împărţi în: b.1 piaţa apartamentelor în
blocuri ANL b.2 piaţa apartamentelor în complexuri rezidenţiale (analizată detaliat
în capitolul 5) c) piaţa renovărilor şi modernizărilor apartamentelor din blocurile
vechi.
58 7.2 Evoluţia preţurilor apartamentelor de bloc. Consecinţe. În prezent piaţa
apartamentelor de bloc cunoaşte o evoluţie confuză, fără ca specialiştii să aibe
posibilitatea unor previziuni sigure pentru anii următori. În ultimii ani pe piaţa
imobiliară a apartamentelor de bloc s-a pus mereu aceeaşi întrebare: „Cresc sau
scad preţurile apartamentelor?” În presă apar mereu noi speculatii, astfel încât
este greu de stabilit dacă preţurile apartamentelor de la periferiile oraşelor vor
fi mai mici începând cu anul 2006, dacă va urma un val general de scumpiri sau dacă
apartamentele vechi se vor vinde la preţul celor noi. Generalizând, Artur
Silvestri, profesor de gestiune imobiliară la Universitatea Francofonă
Internaţională Bruxelles afirma că "situaţia este foarte confuză pe piata
imobiliară, din cauză ca nu avem o completare ritmică de oferte"20. În opinia sa,
in momentul de faţă piaţa noastră imobiliară se află în semiblocaj. Principala
cauză a acestei situaţii este reprezentată de creditele ipotecare, care au
"maturat", practic, oferta de pe piaţă. Oferta a rămas constantă, in timp ce a
crescut cererea. "Totodată, nu există investiţii noi, proiecte noi sau cartiere,
din cauză că nu sunt încurajate de stat", susţine Artur Silvestri. Preţurile
locuinţelor din imobilele vechi înregistrează în prezent o tendinţă de uşoară
scădere, mai ales că acestea au ajuns la limita suportabilităţii şi au determinat
blocarea acestui segment al pieţei. În prezent specialiştii în domeniu consideră că
piaţa este blocată pe acest segment, nu mai sunt solicitanţi pentru oferta
existentă, cererea reorientându-se spre proiectele noi. Reducerea preţurilor la
aceste imobile va fi însă efectivă în momentul apariţiei unui stoc nou de ofertă pe
piaţă. Se consideră că în prezent, în premieră, oferta pe segmentul apartamentelor
de blocuri vechi depăşeşte cererea. Nu acelaşi lucru se poate spune însă pentru
locuinţele în imobile noi, unde oferta este în curs de formare şi nu poate face
faţă încă cererii crescute. Acest segment duce lipsă de dezvoltatori importanţi pe
piaţă, ceea ce duce la această ofertă limitată. Mai mult, „pe segmentul locuinţelor
în imobile noi la preţuri mai mici, oferta lipseşte cu desăvârşire. Pentru
segmentul valoric de până la 100.000 de euro, oferta abia

20

cit. din Bara R., Situaţie confuză pe piaţa apartamentelor de bloc, Curentul, 23
aug. 2005
59 acum se formează”, consideră directorul agenţiei imobiliare Neocasa21. În opinia
sa, acest segment este caracterizat de o constanţă a cererii şi ofertei, care nici
în viitor nu va înregistra variaţii importante. Consecinţe. Preturile extrem de
ridicate ale apartamentelor au orientat cererea, cum era şi firesc, către
terenurile pentru construirea de case. În plus, analistul imobiliar Artur Silvestri
consideră că semiblocajul real cu care se confruntă piaţa noastră imobiliară va
determina "migraţia" investiţiilor spre pieţele din apropiere. "Bulgaria este
pericolul principal pentru piaţa imobiliară românească. Preţurile incomparabil mai
mici faţă de piaţa noastră şi cadrul juridic asemănător cu cel din România vor face
ca investitorii să-şi orienteze plasamentele către această piaţă", consideră Artur
Silvestri.

7.3 Situaţia renovărilor şi modernizărilor de locuinţe. Previziuni Piaţa

renovărilor şi modernizărilor de locuinţe a înregistrat o creştere constantă in
ultimii ani, dar este incă la un nivel scăzut, de numai 3% din piaţa totală a
locuintelor. Unul dintre factorii care au impulsionat creşterea este accesul sporit
la sursele de finanţare. În 2002, valoarea pieţei a fost de 228 milioane de dolari,
inregistrând o creştere de 13% faţă de anul precedent, când a totalizat 202
milioane de dolari. Lucrările de renovare si modernizare vor totaliza 475 milioane
de dolari la sfârşitul anului 2005, in creştere cu aproape 110 milioane dolari faţă
de 2004. Românii vor cheltui sume mult mai mari pentru renovarea locuinţelor in
2006 si 2007, mai precis 620 milioane de dolari, respectiv 820 milioane de dolari,
potrivit datelor Raiffeisen Banca pentru Locuinţe22. Piaţa renovărilor şi
modernizărilor se caracterizează printr-un potenţial ridicat. Mai mult de jumătate
din locuinţele existente, 56% din total, sunt intr-o stare critică şi
cit. din Gândul, 1 iunie 2005 cit. din Stegarescu C., În 2007, numărul locuinţelor
noi va ajunge la 60000 faţă de 40000 în 2004, Gardianul nr. 1047 / 3 nov. 2005
22 21
60 trebuie renovate sau modernizate. Un număr de circa 3,5 milioane de locuinţe au
nevoie urgentă de reparaţii sau de lucrări de intreţinere. Apartamentele, care
reprezintă 70% din totalul clădirilor din mediu urban care intră in spatiul
locativ, au cele mai mari nevoi imediate de imbunătatiri, potrivit studiilor
acţionarilor RBL. În plus, in următorii 20 de ani, aproape 80% din clădirile de
locuinţe existente işi vor incheia ciclul de viaţă, potrivit cercetărilor
mentionate. 7.4 Studiu de caz: Agenţia Naţională pentru Locuinţe. Proiectul din
Bulevardul Ion Mihalache, sector 1, Bucureşti (link util: http://www.anl.ro )
Agenţia Naţională pentru Locuinţe s-a infiinţat in baza Legii nr. 152/1998 şi a
inceput sa funcţioneze efectiv din data de 15 septembrie 1999. Agentia Naţională
pentru Locuinţe s-a infiinţat pentru dezvoltarea construcţiei de locuinţe la nivel
naţional şi işi desfăşoară activitatea sub autoritatea Ministerului
Transporturilor, Construcţilor şi Turismului. Legislaţia care să permită acordarea
primului credit ipotecar de către A.N.L. a apărut in anul 2000, astfel încât primul
credit ipotecar s-a putut acorda in 13 iulie 2000. Agentia Naţională pentru
Locuinţe, denumită prescurtat A.N.L., este o instituţie de interes public cu
personalitate juridică, de coordonare a unor surse de finanţare in domeniul
construcţiei de locuinţe, având autonomie financiară. Conform ultimelor completări
ale Legii nr. 152/1998 privind infiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe,
obiectivele A.N.L. sunt următoarele:
• •

realizarea unor montaje financiare; atragerea şi administrarea resurselor

financiare pentru construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea şi extinderea
unor locuinţe, inclusiv pentru cele exploatate în regim de închiriere;

promovarea şi dezvoltarea la nivel sectorial şi naţional a unor programe privind

construcţia de locuinţe pentru tineri, destinate închirierii, construcţia de
61 locuinţe sociale şi de necesitate, construcţia altor locuinţe proprietate
publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, precum şi
intervenţii la construcţii existente, în aplicarea măsurilor stabilite prin
programe guvernamentale. Programele guvernamentale şi sursele de finanţare ale
acestora se aprobă de Guvern la propunerea Ministerului Transporturilor,
Construcţiilor şi Turismului. Investiţiile privind construcţiile acestor locuinţe
sunt finanţate de la bugetul de stat şi/sau bugetele locale, precum şi din credite
interne/externe şi alte surse legal constituite.
•

dobândirea de terenuri destinate construirii de locuinţe şi, după caz,

monitorizarea unor programe pentru realizarea lucrărilor de viabilizare a acestora;

iniţierea şi/sau dezvoltarea, în condiţiile pieţei, a unor programe de construcţii

de locuinţe proprietate privată prin credit ipotecar. Finanţarea acestor
construcţii se asigură din sursele proprii ale beneficiarilor şi / sau din
creditele ipotecare acordate acestora de către bănci şi alte instituţii financiare
autorizate potrivit legii.

realizarea unor studii de specialitate privind piata imobiliara (cererea si oferta

de locuinte, terenuri de constructii, costuri etc.)

Pentru atragerea de resurse financiare suplimentare, precum şi pentru asigurarea

terenurilor viabilizate, destinate construirii de locuinţe, persoanele juridice cu
activităţi în construirea de locuinţe, de drumuri, în domeniul investiţiilor
imobiliare, în domeniul serviciilor de gospodărie comunală, precum şi al celor de
alimentare cu gaze şi energie electrică pot participa alături de Agenţia Naţională
pentru Locuinţe şi/sau de autorităţile publice locale la finanţarea şi derularea
unor proiecte pentru dezvoltarea zonelor de locuit, pe bază de contracte încheiate
potrivit legii. Terenurile destinate construirii de locuinţe prin Agentia Natională
pentru Locuinte pot fi proprietate publică sau privată a statului sau a unităţilor
sale administrativ- teritoriale, precum şi proprietate privată a persoanelor fizice
sau juridice. Terenurile proprietate publică sau privată a statului sau a
unităţilor sale administrative - teritoriale se preiau de
62 Agentia Naţionala pentru Locuinţe in folosinţă gratuită, in condiţiile legii, pe
perioada realizării investiţiilor. Agenţia Naţională pentru Locuinţe va dezvolta
anual programe de investiţii publice în construcţia de locuinţe pentru tineri,
destinate închirierii, construcţia de locuinţe sociale şi de necesitate,
construcţia altor locuinţe proprietate publică a statului sau a unităţilor
administrativ-teritoriale, precum şi intervenţii la construcţii existente, pe baza
programelor de investiţii aprobate în bugetul Ministerului Transporturilor,
Construcţiilor şi Turismului în colaborare cu organele administraţiei publice
locale şi centrale interesate. Proiectul din B-dul Ion Mihalache, sector 1,
Bucureşti Agentia Naţională pentru Locuinţe a început, în anul 2004, lucrările de
construcţie la tronsonul I din Bulevardul Ion Mihalache nr. 187, sector 1,
Bucuresti. Blocul are un regim de înălţime de P+8E si 37 de locuinte (6 garsoniere,
8 apartamente cu 2 camere, 19 apartamente cu 3 camere, 3 apartamente duplex cu 5
camere şi 1 apartament duplex cu 3 camere). Lucrările de construcţie la tronsoul I
se vor finaliza în anul 2006. În Bulevardul Ion Mihalache nr. 187, ANL a început
proiectarea celui de-al doilea tronson. Acesta va avea 24 apartamente cu 2, 3 sau 4
camere si un regim de înălţime cu subsol, parter si 7-8 etaje. Perioada de
contractare a locuinţelor din tronsonul II va fi anunţată pe site-ul agenţiei.
63 (faţada)

De asemenea, pe site-ul agenţiei mai pot fi consultate şi alte proiecte din cadrul
« Programului prin Credit Ipotecar », ca de exemplu Cartierul Brâncuşi sector 6,
Strada Virtuţii sector 6, Cartier Henri Coandă – Bucureşti, precum şi « Programul
Locuinţe pentru Tineri destinate închirierii », în cadrul căruia se remarcă
Cartierul Cetatea Fetei din Cluj.

8. Agenţiile imobiliare
8.1 Agentul imobiliar – definiţie, atestatul imobiliar Agentul imobiliar este o
persoană autorizată, care activează în domeniul intermedierii tranzacţiilor
imobiliare (brokerage). Agentul imobiliar găseşte vânzători celor care doresc să
cumpere un bun imobiliar, şi cumpărători celor care doresc să vândă un bun
imobiliar. Asistă vânzătorii în vânzarea proprietăţii imobiliare, pe care o vând la
cel mai ridicat preţ posibil în cele mai bune condiţii, şi, de asemenea asistă
cumpărătorii, ajutându-i să cumpere bunul imobiliar la cel mai bun preţ posibil, în
cele mai bune condiţii.
64 De regulă, activitatea agenţilor imobiliari este apreciată în funcţie de trei
criterii: nivelul comisionului perceput, istoria vânzărilor şi experienţa. În
majoritatea ţărilor desfăşurarea activităţii de agent/broker imobiliar se face în
urma obţinerii unui atestat/licenţă. În România profesia de agent imobiliar
necesită obţinerea unui atestat imobiliar, care poate fi obţinut de la Uniunea
Naţională Imobiliară promovată şi sub numele de Uniunea Naţională a Agenţiilor
Imobiliare (UNIM) – link util: www.unim.ro Precizăm că UNIM23 este o organizaţie
profesională, independentă, autonomă, apolitică şi neguvernamentală, reprezentativă
în domeniul imobiliar la nivel national, având caracter de corp profesional şi
reprezintă Autoritatea Profesională de profil. Organizarea şi funcţionarea UNIM se
face pe baza autoguvernării şi autonomiei filialelor sale, sub coordonarea
Comitetului de Conducere Central al Uniunii. UNIM a luat naştere prin reorganizarea
Uniunii Naţionale a Agenţilor Imobiliari. Atestatul este documentul care certifică
atât pregatirea profesională a agenţilor imobiliari, cât si indeplinirea
condiţiilor prevâzute de lege si de organizaţia profesională de profil UNIM, pentru
a profesa in domeniul serviciilor imobiliare şi a face parte din corpul
profesional.

Formarea profesională a agentului imobiliar atestat cuprinde : - legislatie si

notariat - marketing - managementul agentiei imobiliare - piata imobiliara si
marketingul imobiliar - teoria comunicarii - arta negocierii
UNIUNEA NAŢIONALĂ A AGENŢIILOR IMOBILIARE are sediul central in Bucuresti, sector
1, B.dul. Ion Mihalache nr. 160. Uniunea a fost constituită in baza O.G.26/2000 –
act normativ ce reprezintă norma generală in materie de asociaţii şi fundaţii,
dobândindu-şi personalitatea juridică prin incheierea civilă nr.2055/2003. Până in
prezent au fost reorganizate filialele: Bucuresti, Braila, Buzau, Bacau, Brasov,
Constanta, Cluj, Iasi, Galati, Maramures, Timis, Satu Mare, Sibiu. De asemenea sunt
in curs de reorganizare filialele: Alba, Prahova, Dolj, Bihor.
23
65 - operatii de intermediere - etica agentului imobiliar - agentul imobiliar
profesionist - codul manierelor in agentiile imobiliare - instrumente de cercetare
a pietei imobiliare - evaluarea imobiliara - urbanism - utilizare calculator -
limba engleza Agentul imobiliar atestat profesional poate desfasura activitati de
profil numai in cadrul unei agentii imobiliare licentiate UNIM. Pentru a dobândi
atestarea profesională o persoana trebuie sa indeplinească următoarele condiţii: -
să fie absolvent de liceu, cu diploma de bacalaureat. - să nu fi fost condamnat
pentru infractiuni contra patrimonilui sau infractiuni de fals (să prezinte cazier
judiciar) - să fi urmat cursul de formare profesionala. (cursurile de formare
profesionala sunt organizate de institutii de invatamant ce indeplinesc conditiile
cerute de Ministerul Invatamantului si de UNIM ) - să fi promovat examenul de
dobandire a calitatii de agent imobiliar (sa faca dovada platii taxei de
examinare). - să facă dovada insuşirii Codului Etic, angajandu–se sa actioneze in
desfasurarea activitatii cu profesionalismul si responsabilitatea demna de aceasta
profesie. - să facă dovada insuşirii principiilor de practica corecta conform
standardelor profesionale adoptate de UNIM pentru toti membrii sai. - să facă
dovada plăţii taxei de inscriere in Registrul Agenţilor Imobiliari (taxa de
inscriere in UNIM) si a cotizatiei de membru. Menţionăm că pe site-ul UNIM se poate
consulta integral regulamentul de obţinere a atestatului de agent imobiliar, precum
şi detalii prinvind standardul ocupaţional – agent imobiliar, şi standardele de
calitate în relaţia agent imobiliar-client.
66 Un alt organism cu rol important în sectorul agenţiilor imobiliare este şi
Asociaţia Română a Agenţiilor Imobiliare (ARAI) – link util: www.arai.ro. ARAI este
recunoscută pe plan internaţional, fiind membră cu drepturi depline în CEREAN
(Central European Real Estate Association Network), în CEI (Confederation
Europeenne de l’Imobilier), parteneră NAR (National Association of Realtors) şi
EERPF (Eastern European Real Property Foundation).

8.2 Agenţia imobiliară – departamente şi servicii, licenţa imobiliară De regulă, o

agenţie imobiliară are următoarele departamente: vânzări/închirieri spaţii de
birouri; vânzări/închirieri spaţii rezidenţiale; vânzări/închirieri spaţii
comerciale; vânzări/închirieri spaţii industriale şi depozite; vânzări/închirieri
terenuri; hotelărie şi agrement; investiţii; evaluare şi consultanţă. Pe lângă
serviciile clasice de intermediere a tranzacţiilor de vânzare-cumpărare, evaluare
şi consultanţă în domeniile mai sus-menţionate, agenţiile imobiliare mai oferă şi
următoarele categorii de servicii profesionalizate: marketing şi cercetarea pieţei;
managementul proiectului; managementul proprietăţii; managementul facilităţilor;
servicii financiare; reprezentarea chiriaşului. În România pentru ca o agenţie
imobiliară să-şi poată desfăşura activitatea în legalitate, trebuie să obţină o
licenţă imobiliară de la UNIM. Regulamentul UNIM de eliberare a licenţelor
imobiliare este următorul:
67

REGULAMENT DE ELIBERARE A LICENTELOR IMOBILIARE Licenţele imobiliare vor fi emise

următoarelor categorii de agenţii imobiliare: I. AGENŢII IMOBILIARE CARE AU FOST
LICENŢIATE IN BAZA O.G.3/2000 1. Agenţiilor imobiliare care sunt membre UNIM li se
vor elibera licentele imobiliare fără plata taxei de eliberare a licenţei dacă sunt
intrunite toate condiţiile generale. 2. Agenţiilor imobiliare care nu sunt membre
UNIM li se vor elibera licenţele imobiliare in urma achitării taxei de eliberare in
valoare de 500.000 lei/an şi a depunerii/completării dosarului. II. AGENŢIILE
IMOBILIARE CARE SUNT MEMBRE UNIM ŞI NU AU FOST LICENŢIATE IN BAZA O.G.3/2000 1.
Agenţiilor imobiliare a căror director/administrator deţine atestat li se vor
elibera licente imobiliare fără a achita taxa de eliberare dacă sunt intrunite
toate condiţiile generale. 2. Agenţiilor imobiliare a căror director/administrator
nu deţine atestat li se vor elibera licenţe imobiliare provizorii numai dacă
directorul/administratorul agenţiei se vor inscrie pe lista pentru cursuri,
achitând un avans de 50 euro din valoarea cursului şi vor indeplini toate
conditiile generale. III. AGENŢIILE IMOBILIARE CARE DORESC SĂ SE INSCRIE IN UNIM 1.
Agenţiilor imobilare care au in cadrul agenţiei cel puţin un director/administrator
atestat, şi doresc să se inscrie in asociaţie vor achita taxa de inscriere (cv.100
euro), cotizaţia in avans pe 3 luni (cv. 10 euro/luna), si daca sunt indeplinite
conditiile de forma li se vor elibera licente imobiliare. Taxa de inscriere si
cotizaţia se achită la sediul filialei din care va face parte agenţia respectivă.
In cazul in care nu există filiala constituită aceste taxe se achită la sediul
central al Uniunii.
68 2. Agenţiilor imobilare care nu au in cadrul agenţiei cel putin un
director/administrator atestat devin membrii UNIM aspiranti, pana la dobandirea
atestatului de catre o persoana ce reprezinta agentia, si primesc licenta
imobiliara provizorie. Aceasta licentiere este conditionata de inscrierea persoanei
ce reprezinta agentia imobiliara la un curs de formare profesionala si achitarea
unui avans de 50 euro din valoarea cursului. Pentru eliberarea licentei provizori
fara a plati taxa trebuie indeplinite conditiile generale. IV. AGENŢIILE IMOBILIARE
CARE NU AU FOST MEMBRE UNAI, NU SUNT MEMBRE UNIM SI NU DORESC SA SE INSCRIE IN UNIM
1. Agenţiilor imobiliare care sunt inscrise in alte asociati precum A.R.A.I, li se
vor elibera licente imobiliare in urma depunerii/completarii dosarului si a unei
scrisorii de recomandare din partea organizatiei a carui membru este. Taxa de
eliberare a licentei este in valoare de 500.000 lei/an. 2. Agenţiilor imobiliare
care nu sunt inscrise in asociatii imobiliare si doresc licente imobiliare vor
depune la sediul UNIM actele necesare eliberării licentei achitând taxa de
eliberare a licentei in valoare de 120 euro/an. V. AGENŢIILE IMOBILIARE CARE NU
SOLICITĂ LICENŢĂ DAR SUNT RECUNOSCUTE IN PIAŢĂ CA AGENŢII IMOBILIARE CE INDEPLINESC
CONDIŢIILE DE ELIBERARE A LICENŢELOR IMOBILIARE

Acestor agenţii imobiliare li se poate elibera licenţa din oficiu, prin hotărârea
Consiliului National de Coordonare, la propunerea unui membru din Consiliu. Agenţia
imobiliară licenţiată UNIM Pentru ca o firmă să dobândească licenţa imobiliară de
funcţionare in domeniu, aceasta trebuie să indeplinească următoarele condiţii: - să
fie legal constituită
69 - să aibă obiect principal de activitate de profil, cod CAEN, clasa 730. - să
aibă cel putin un coordonator al activitati de profil (administrator, director,
etc.), o persoana atestată profesional - personalul angajat va fi instruit
corespunzator si supervizat in desfăşurarea activităţii de director/administrator
agenţie imobiliară; toţi agenţii imobiliari angajaţi vor fi inscrişi in RAI şi vor
face dovada prin legitimaţie. (ecuson). - să aibă punct de lucru cert, autorizat si
inregistrat la UNIM, declarat la administraţia financiară si registrul comerţului.
Punctele de lucru vor asigura conditiile desfasurării activitaţilor imobiliare la
standarde ridicate de profesionalism si protectie a clientilor, vor fi clar si fara
echivoc semnalizate; licenţa de funcţionare, programul de lucru, tarifele şi
comisioanele practicate vor fi afişate. Licenţa se eliberează pentru o perioadă
determinată de timp si poate fi reinnoită, suspendată sau retrasă după caz. Orice
reclamaţie, sesizare, propunere cu privire la activitatea profesionala a agentiilor
imobiliare licentiate se poate face la sediile filialelor sau la sediul central
UNIM. Licenţa este eliberată unitar la nivel naţional de la sediul central UNIM.
Agenţiile imobiliare vor specifica in toate documentele (contracte, oferte, etc.)
seria, numărul si data eliberarii licenţei. Clasificarea agenţiilor imobiliare.
Agenţiile imobiliare vor fi clasificate in funcţie de o serie de criterii complexe
care vor fi supuse dezbaterii membrilor UNIM. Clasificarea se va face prin
atribuirea a una până la cinci "căsuţe", după modelul stelelor din industria
hotelieră. Iniţial, toate agenţiile imobiliare vor avea câte o căsuţă, urmând ca
evaluarea să se facă abia după şase luni de zile. Câteva link-uri utile pentru a
putea studia organizarea, departamentele şi serviciile unei agenţii imobiliare
moderne: www.colliers.com www.eurisko.ro www.nobila-casa.ro www.neocasa.ro
www.imobiliarexpert.ro
70 www.profimob.ro www.dominaimobiliare.ro www.regatta.ro

8.3 Studiu de caz: Contract de Servicii Imobiliare (Model UNIM) CONTRACT DE

SERVICII IMOBILIARE (prezentare oferte imobiliare) Nr………………din data………………………… I.
Partile contractante SC. ........, Agentie imobiliara, cu sediul
in ..................................................... ..........................
., reprezentata legal prin dl ............................, in calitate de
consilier juridic, prin delegat (agent imobiliar) ……………………………………………..,legitimat cu
BI/CI seria……..nr………………….. in calitate de prestator de servicii imobiliare, denumit
in cele ce urmeaza AGENTIA si, 2.…………………………………….……,domiciliat
in…………………………,str…………………………………………. nr….,bl……,ap….,etaj……..,sector/judet………….……,
telefon……………………., mobil………………………… legitimat cu B.I./C.I./Pasaport seria…..,
nr…………………………., eliberat de …………………………………., reprezentant al
firmei………………………………………………., cu sediul in…………………………………….………………………………….., cod
fiscal………………………, in calitate de beneficiar de servicii imobiliare, denumit in cele
ce urmeaza CLIENT, au convenit incheierea prezentului contract cu respectarea
urmatoarelor clauze: II. Obiectul contractului Clientul beneficiaza de serviciile
imobiliare ale Agentiei ce constau in prezentarea unei oferte imobiliare (anexa 1),
consultanta si asistenta procedurala in desfasurarea
71 tranzactiei imobiliare. Anexa 1 face parte integranta din contract. III.
Valoarea contractului – conditii si termene de plata Clientul va plati Agentiei un
comision, raportat la pretul terenurilor tranzactionate, a carui valoare este
specificata in anexa 1 pentru fiecare din imobilele achizitionate. Comisionul
devine exigibil in momentul in care terenul ofertat de Agentie devine obiectul unei
tranzactii imobiliare, in care este parte Clientul sau o terta persoana
reprezentata sub orice forma de acestea sau care a beneficiat de oferta prin
intermediul Clientului. Clientul va plati jumatate din valoarea comisionului la
semnarea antecontractului de vanzare-cumparare. In orice situatie plata integrala a
comisionului se va face pana la data incheierii actului de vanzare-cumparare.
Pentru neplata comisionului la termen clientul va platii agentiei penalitati de 1%
pe zi de intirziere aplicat la valoarea comisionului. Valoarea comisionului
corespunzatoare prezentului contract ramane cea stabilita in Anexa 1 pentru
situatia in care contractul de vanzare cumparare se incheie la un prêt mai mic sau
egal cu pretul de promovare. IV. Obligatiile partilor 1. Agentia va prezenta
Clientului oferta sa imobiliara (anexa 1). Ofertele, toate materialele si
informatiile aferente acestora, know how-ul precum si baza de date cu proprietari
si proprietati, constituie proprietatea Agentiei si nu pot fi puse la dispozitia
unor terti si nu pot fi utilizate fara acordul Agentiei. 2. Agentia acorda
Clientului consultanta profesionala de specialitate, referitoare la desfasurarea
tranzactiei imobiliare. 3. Agentia acorda Clientului asistenta procedurala pentru
desfasurarea tranzactiei in siguranta si legalitate. 4. Clientul se obliga sa
plateasca comisionulul in conditiile si la termenele stabilite. 5. Clientul
datoreaza comision Agentiei in orice situatie in care el sau o terta persoana avand
legatura cu el cumpara un imobil dintre cele prezentate Clientului de catre Agentie
ca urmare a informatiilor primite de catre aceasta terta persoana de la Client,
informatii
72 referitoare la ofertele prezentate si puse la dispozitia Clientului de catre
Agentie. Pentru neplata comisionului la termen Clientul va plati Agentiei
penalitati de 1% pe zi de intarziere aplicat la suma de plata. 6. Clientul are
obligatia sa comunice Agentiei in scris situatia in care cererea sa de oferta a
ramas fara obiect argumentand acest fapt pentru ca Agentia sa opreasca cheltuielile
ce se efectueaza pentru derularea contractului. 7. Clientul se obliga sa respecte
indrumarile Agentiei si sa coopereze prompt cu aceasta pentru buna desfasurare a
tranzactiei, in caz contrar Agentia isi declina responsabilitatea cu privire la
eventualele pagube sau prejudicii pe care Clientul le poate suporta. 8. Partile vor
asigura in limitele legii confidentialitatea datelor si informatiilor aferente
tranzactiei si prezentului contract. 9. Pentru orice prejudiciu cauzat uneia de
catre cealalta, partile isi datoreaza juste despagubiri. 10. Clientul se obliga sa
nu trateze direct sau indirect cu proprietarii imobilelor prezentate de Agentie si
recunoaste ca in situatia aparitiei unor intelegeri separate cu proprietarii
imobilelor se pot produce daune materiale Agentiei pentru care devine raspunzator.
11. Clientul se obliga la plata unor daune in cuantum de dublu fata de valoarea
comisionului, in cazul incalcarii clauzei prevazuta la articolul precedent. V. Alte
clauze 1. Orice modificare a prezentului contract se poate face doar prin
intermediul unui act aditional, semnat de ambele parti contractante. 2.
Notificarile dintre parti se vor face la adresa indicata de acestea in art.I din
prezentul contract. 3. Orice litigiu decurgand din acest contract sau in legatura
cu acesta, inclusiv referitor la validitatea, interpretarea, executarea ori
desfiintarea lui se solutioneaza pe cale amiabila, iar unde nu este posibil acest
lucru se va solutiona prin instantele de judecata competente. 4. In situatia unui
litigiu proba pretului imobilelor necesar calcularii comisionului, se face prin
pretul cuprins in antecontract, dupa caz in contractul de vanzare – cumparare sau
orice alt document din care sa reiasa pretul real al imobilului tranzactionat. 5.
Prezentul contract se completeaza cu dispozitiile legale in materie.
73 6. Incetarea contractului are loc la finalizarea tranzactiilor si plata
comisioanelor sau prin acordul ambelor parti, exprimat in scris. Anexa 1 este parte
integranta a prezentului contract. Prezentul contract a fost semnat
astazi……………………..de ambele parti contractante, in 2 exemplare, cate unul pentru
fiecare parte, la sediul Agentiei. AGENTIA, CLIENT, Prin Agent Imobiliar Consilier
Juridic

Anexa nr.1 (lista imobilelor prezentate)

9. Piaţa creditului ipotecar şi imobiliar

9.1 Delimitări conceptuale Creditul ipotecar este un produs de creditare destinat
achiziţionării unui imobil cu destinaţie locativă, comercială sau industrială
garantat cu ipoteca24 pe imobilul in cauză in limita unei rate maxime. Creditul
ipotecar este reglementat de Legea creditului ipotecar 190/1999. Creditul imobiliar
este un produs de creditare destinat achiziţionării oricărui bun imobil, ale cărui
condiţii sunt reglementate de fiecare bancă in parte in conformitate cu normele
bancare şi politica proprie. Titlurile ipotecare şi obligaţiunile ipotecare sunt
valori mobiliare emise in formă dematerializată pe pieţele de capital şi sunt
supuse reglementărilor Comisiei

24

Precizăm că noţiunea de ipotecă desemnează o garanţie reală, care serveşte la

garantarea obligaţiilor unui debitor faţă de creditorul său, printr-un bun imobil
din propriul său patrimoniu, anume desemnat pe cale legală in acest scop (ipoteca
nu presupune deposedarea debitorului de imobil).
74 Naţionale a Valorilor Mobiliare privind emisiunea, plasamentul, transferul,
depozitarea şi evidenţa valorilor mobiliare25. Orice titular de creanţă ipotecară
şi entităţile autorizate să acţioneze pe pieţele de capital, indiferent de modul de
dobândire al calitatii de creditor ipotecar, pot emite, conform Legii nr. 190/1999,
in baza creanţelor ipotecare deţinute, titluri de valoare denumite titluri
ipotecare, in limita a 75% din valoarea nominală totală a creanţelor ipotecare
deţinute la momentul emisiunii. De asemenea, entităţile autorizate să acorde
credite ipotecare pot emite conform Legii nr. 190/1999, in baza creanţelor
ipotecare deţinute, obligatiuni ipotecare, in limita a 60% din valoarea nominală
totală a creanţelor ipotecare deţinute la momentul emisiunii. Titlurile de valoare
şi obligaţiunile ipotecare, emise de acelaşi titular de creanţe ipotecare, nu pot
depăşi impreună 75% din valoarea nominală totală a creanţelor ipotecare deţinute la
momentul ultimei emisiuni.

9.2 Diferenţe între creditul ipotecar şi creditul imobiliar Se pot delimita

diferenţieri între creditul ipotecar şi imobiliar referitoare la: reglementarea
juridică; modul de garantare a creditului; calculul capacităţii de rambursare;
obligativitatea asigurărilor (de viaţă, ale imobilului). Astfel, putem identifica
următoarele elemente principale de diferenţiere: A. Credit ipotecar • Legislatie
guvernantă: Legea 190 /1999 privid creditele ipotecare, Normele metodologice
nr.3/2000 de aplicare, Noma 16 BNR din decembrie 2003; la care se adaugă Normele de
Risc şi Procedurile interne ale Băncii; • Garanţii: ipoteca asupra imobilului
achiziţionat prin credit/construcţiei viitoare; • Calculul capacităţii de
rambursare: ponderea ratei in venitul net lunar nu poate

definiţie conformă Normelor metodologice de aplicare a Legii 190/1999 privind

creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare (nr.3/17.04.2000) emise de BNR şi
CNVM.

25
75 depăşi 35% din acesta; • Asigurări de viaţă/ale imobilului:obligatorii. B.
Credit imobiliar: • Legislaţie guvernantă: Codul civil; la care se adaugă Normele
de Risc şi Procedurile interne ale Băncii; • Garanţii: ipoteca asupra imobilului
achiziţionat prin credit sau asupra altui imobil; in plus se pot solicita giranţi;
• Calculul capacităţii de rambursare: ponderea ratei in venitul net lunar nu poate
depăşi 50% din acesta; • Asigurări de viaţă/ale imobilului: nu sunt obligatorii; •
In cazul creditelor pentru construirea unor imobile garanţia creditului va fi
terenul pe care se execută construcţia plus un alt imobil; nu este permisă ipoteca
instituită asupra construcţiei viitoare. Datorită acestor diferenţe, la care se mai
pot adauga şi altele care decurg modul de derulare a contractului de credit, în
general creditele ipotecare sunt utilizate la finanţarea unor construcţii noi, in
timp ce creditele imobiliare sunt utilizate mai ales la finanţarea achiziţiilor de
imobile. 9.3 Analiza pieţei creditului ipotecar/imobiliar în România Piaţa
creditelor ipotecare şi imobiliare din România este o piaţă cu potenţial, în
prezent aflată într-un stadiu incipient de dezvoltare. Un factor care determină
dezvoltarea acestei pieţe este creşterea ofertelor de construcţie a complexelor
rezidenţiale, care crează perspectiva de cerere ridicată a împrumuturilor
ipotecare/imobiliare din partea persoanelor fizice. Conform datelor furnizate de
HVB Bank, în 2004, volumul creditelor imobiliare/ipotecare a crescut cu 65%, iar
trendul este în continuare ascendent. „Ponderea creditelor imobiliare/ipotecare în
PIB este de numai 4% faţă de peste 46%, cât este media în zona Uniunii Europene,
această diferenţă reprezentând, din perspectiva aderării ţării noastre la UE, un
potenţial foarte mare de creştere. Volumul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară în
2005 se va ridica la aproximativ 7 miliarde euro, cu o creştere medie anuală, în
următorii 5 ani, de 14%. Estimările indică faptul că, pentru 2005, piaţa creditelor
76 imobiliare/ipotecare va ajunge la 1,2 miliarde euro, cu un ritm mediu anual de
creştere de 25%”, declară preşedintele HVB Bank, Dan Pascariu26. De asemenea, şi
reprezentanţii Bancpost mizează pe o creştere semnificativă a pieţei creditelor
ipotecare/imobiliare datorată construirii ansamblurilor rezidenţiale şi a
miniblocurilor de apartamente noi. “Dacă la sfârşitul anului trecut creditele
ipotecare/imobiliare însumau circa 840 milioane euro, la sfârşitul acestui an
credem că piaţa va ajunge la un volum de circa 1,4 miliarde euro”, afirmă
reprezentanţii Bancpost. Într-un top al celor mai dorite produse şi servicii
bancare, creditul ipotecar/imobiliar ocupă locul al doilea. Un studiu realizat de
Raiffeisen Bank împreună cu GfK România relevă faptul că 25% din totalul populaţiei
cu vârste de peste 18 ani intenţionează să achiţioneze un produs de creditare, în
următoarele 12 luni. Cele mai vizate produse de români sunt creditele pentru bunuri
de folosinţă îndelungată (850.000 de persoane), pentru locuinţă (740.000 persoane),
pentru nevoi personale (650.000 de persoane) şi pentru maşină (420.000 de
persoane). Datele culese în luna ianuarie 2005 arată că piaţa creditelor pentru
locuinţă a fost marcată de o creştere puternică în 2004 (+66%), aceasta conducând
la creşterea ponderii creditelor ipotecare/imobiliare de la 25% la 28% în total
credite. Anul 2004 a fost marcat de o creştere puternică a creditării în valută,
astfel, dacă la creditele în valută s-a înregistrat o creştere de 82%, creditele în
lei au scăzut cu 15%. Ponderea creditelor ipotecare în valută a ajuns în prezent la
89%, faţă de 81% la începutul anului 2004, ceea ce înseamnă că există un risc
valutar mare pe piaţa creditelor pentru locuinţă. Problema băncilor în prezent este
că se confruntă cu cereri de credite pentru locuinţă de valori extrem de mari, care
nu pot fi susţinute şi – în acelaşi timp – obţinute de solicitanţi din cauza
veniturilor prea mici. Benefică poate fi însă concurenţa de pe piaţa bancară care
exercită o presiune în ceea ce priveşte politica de dobânzi practicate, în sensul
diminuării acestora. Prin urmare, creditele imobiliare pot deveni mai accesibile
populaţiei dar, în condiţiile în care preţul locuinţelor se va menţine la un nivel
ridicat este foarte puţin probabil ca scăderea ratelor dobânzilor să determine o
creştere semnificativă a solicitărilor de credite.

26

cit. dintr-o analiză prezentată de Ghişeul Bancar – Ghidul creditelor pentru

locuinţă – Coman V., Piaţa creditelor pentru locuinţă încotro?, mai 2005 (vezi
www.ghidcredite.ghiseulbancar.ro )
77 Tranzacţionarea pe bursă a obligaţiunilor ipotecare ar putea ieftini locuinţele,
iar România şi-ar putea rezolva astfel problema locativă. Pe piaţa locativă din
România există o presiune mare cauzată de faptul că sunt mult mai mulţi bani decât
case care se construiesc. Această problemă a fost sesizată şi de autorităţile
române, care au anunţat că Guvernul va aproba, în curând, un program de dezvoltare
a pieţei de capital, care va include listarea a obligaţiunilor ipotecare. Intrarea
la tranzacţionare a obligaţiunilor ipotecare va fi factorul care va determina
scăderea preţurilor locuinţelor. Această măsură este agreată şi de reprezentanţii
sectorului bancar, care consideră că în România se va putea vorbi de o piaţă reală
a creditului ipotecar în momentul în care vor apărea obligaţiunile ipotecare şi se
va crea o piaţă secundară pentru tranzacţionarea ipotecilor. Noul pachet legislativ
privind piaţa primară şi secundară a creditului ipotecar va aduce noi legi (Legea
obligaţiunilor ipotecare, Legea securitizării creanţelor şi Legea băncilor de
credit ipotecar) şi modificări ale legislaţiei actuale (Legea 190, Legea 7 a
Cadastrului) care vor permite o îmbunătăţire şi standardizare a activităţii de
creditare pe piaţa primară. Crearea unei pieţe secundare a creditului ipotecar va
permite refinanţarea creditorilor pe piaţa de capital, la costuri competitive şi pe
termene mai lungi, cu efecte pozitive asupra costului de creditare al viitorilor
beneficiari de credite ipotecare. 9.4 Leasingul imobiliar – o alternativă la
creditul ipotecar şi imobiliar Leasingul imobiliar este reglementat în România prin
Ordonanţa de Guvern nr. 51/1997 privind operaţiunile de leasing, ulterior
modificată şi şi completată prin Legea nr. 90/1998 şi Legea nr. 99/1999. Conform
legislaţiei în vigoare operaţiunile de leasing care au ca obiect bunuri imobile,
presupun că o parte, denumită locator/finanţator, transmite pentru o perioadă
determinată dreptul de folosinţă a unui bun a cărui proprietar este, celeilalte
părţi denumită utilizator, la solicitarea acesteia, contra unei plăţi periodice,
denumită rată de leasing, iar la sfârşitul perioadei de leasing,
locatorul/finanţatorul se obligă să respecte dreptul de opţiune al utilizatorului
de a cumpăra bunul, de a prelungi contractul de leasing, ori de a înceta
raporturile contractuale. Utilizatorul poate opta pentru cumpărarea
78 bunului înainte de sfârşitul perioadei de leasing, dacă părţile convin astfel şi
dacă utilizatorul achită toate obligaţiile prevăzute în contract. Operaţiuni bine
reprezentate în leasingul imobiliar sunt următoarele: Operaţiuni cross-border:
operaţiuni derulate de societăţi de leasing nerezidentă în ţara respectivă. România
reprezintă o piaţă cu potenţial pentru astfel de operaţiuni, companiile de leasing
beneficiind de resurse financiare mai ieftine, de know-how şi mecanisme care şi-au
demonstrat viabilitatea în alte ţări est-europene, în plus, pe piaţa românească
existând o cerere de finanţări imobiliare ridicată. Operaţiuni sales and leaseback:
operaţiuni care constau în vânzarea de către o societate a unui bun şi luarea
simultană a acestuia în leasing. Acest tip de operaţiuni sunt sunt foarte utilizate
în Uniunea Europeană, având marele avantaj că firma îşi poate extinde activitatea
fără să fie constrânsă de caracterul limitat al resurselor financiare. Acest tip de
operaţiuni se adresează în primul rând companiilor ai căror bani sunt imobilizaţi
în clădiri de valoare mare. Leasingul reprezintă o modalitate de finanţare cu
anumite particularităţi, distinctă de credit. Oportunitatea apelarării la leasing
sau credit depinde de o serie de factori, între care enumerăm27: Destinaţia
imobilului sau domeniul de activitate al beneficiarului. În general se consideră că
leasingul se adresează celor care doresc un imobil pentru folosinţă proprie, ca de
exemplu un sediu de companie sau un apartament, în timp ce creditul este destinat
întreprinzătorilor care urmăresc dezvoltarea unui proiect comercial de anvergură.
Modul de calcul al împrumutului. Societatea de leasing calculează împrumutul în
funcţie de costul imobilului (loan to cost), în timp ce banca va ţine cont de
valoarea afacerii dezvoltate de antreprenor (loan to value). Cuantumul sumei
finanţate. În cazul leasingului suma finanţată poate ajunge până la aproape 100%
din valoarea imobilului, în timp ce

27

Leasingul imobiliar, o piaţă cu potenţial, Anuarul Financiar, 2004, p.92 - 95

79 cuantumul sumei împrumutate în cazul finanţării bancare este de aproximativ 70%.
Alte avantaje ale leasingului: deductibiliatea fiscală, administrarea mai simplă şi
flexibilitatea companiilor de leasing. Chiar dacă leasingul imobiliar este o
modalitate de finanţare cu avantaje evidente, în prezent în România deţine o
pondere foarte mică în comparaţie cu media europeană. Statistic, la nivelul
Leaseurope (Federaţia Europeană a Asociaţiilor de Leasing), în anul 2002, din
totalul de 199,042 mld. de euro al pieţei leasingului, 38,946 mld. euro (19,56%) au
reprezentat leasing imobiliar. Clădirile industriale au deţinut 27,92%, spaţiile
comerciale 25,715%, birourile 27,82%, hotelurile şi clădirile destinate timpului
liber 3,20%, iar clădirile publice tot 3,20%. Din punctul de vedere al perioadei de
leasing, o cotă de 25,73% a fost reprezentată de contracte cu o durată mai mică de
8 ani, 58,64% între 8 şi 16 ani, 9,2% între 16 şi 20 de ani, şi 6,01% peste 20 de
ani. În România piaţa leasingului imobiliar se va dezvolta odată cu apariţia
băncilor ipotecare şi dezvoltarea unei pieţe secundare a creditului ipotecar, prin
care clienţii vor putea să-şi vândă contractele şi să cumpere altele. Cererea pe
acestă piaţă va creşte după integrarea României în Uniunea Europeană, când
cetăţenii statelor membre UE vor putea obţine titluri de proprietate asupra
pământurilor. Studii de piaţă recente evidenţiază existenţa unui potenţial ridicat
al cererii de finanţări imobiliare prin leasing în următorii ani, de aproximativ 4
– 5 mld. euro.

10. Piaţa imobiliară în Uniunea Europeană

10.1 Rolul CEPI în sectorul imobiliar UE CEPI (Conseil Européen des Professions
Immobilieres) - www.cepi.be este o asociaţie internaţională fără scop lucrativ, cu
sediul social la Bruxelles, care reprezintă principalele asociaţii şi institute
naţionale ale agenţilor imobiliari şi ale administratorilor de bunuri din statele
membre ale Uniunii Europene şi din Spaţiul European.
80 CEPI reuneşte două asociaţii: Confederaţia Europeană a Administratorilor
Bunurilor (CEAB – Confédération Européenne des Administrateurs de Biens) şi Grupul
Agenţilor Imobiliari Europeni (EPAG - European Property Agents Group). În prezent
CEPI reprezintă 200 000 de profesionişti imobiliari europeni (36 de asociaţii în 22
de ţări).
la CEAB
Confédération Européenne des Administrateurs de Biens aisbl

l'EPAG
European Property Agents Group aisbl

CEPI a semnat acorduri de parteneriat cu diverse alte asociaţii europene cu

obiective similare: CENTRAL EUROPEAN REAL ESTATE ASSOCIATIONS NETWORK (CEREAN) –
http://www.cerean.com NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS® (NAR) –
http://www.realtor.org FEDERATION
INTERNATIONALE DES

PROFESSIONS

IMMOBILIERES

(FIABCI) – http://www.fiabici.com CEPI oferă următoarele servicii: programe de

formare: EUREDUC al cărui scop este de a pune bazele unui curs de bază destinat
agenţilor imobiliari şi/sau administratorilor de bunuri, comun principalelor
universităţi, şcoli superioare şi şcoli profesionale; Eticheta CEPI Eur; programele
Transeuropa1/2/3 pentru unificarea legislaţiei, şi programul Euro Formation
(exchange). cod de conduită privind profesiile imobiliare şi cameră de arbitraj,
mediere şi disciplină;
81 rapoarte anuale de piaţă; o analiză detaliată a realităţilor şi pespectivelor
pieţei imobiliare europene este prezentată în Raportul anual 2004 al CEPI, publicat
în aprilie 2005. legislaţie în domeniul imobiliar specifică fiecărei ţări din UE;
legislaţie UE în domeniu.

10.2 Oportunităţi şi provocări pe piaţa imobiliară europeană Pe piaţa imobiliară

europeană se pot diferenţia trei zone / trei perioade de dezvoltare28:

Europa de Vest: acum 45 de ani, după 1960. În Europa de Vest întâlnim pieţe
imobiliare cu potenţial, dar nu în aceeaşi măsură ca în Europa Centrală;

28

Jean – Francois Ott, President & CEO Orco Property Group, Challenges and
opportunities in the emerging Europe, Istanbul, june 2005.
82 Europa Centrală: acum 15 ani, după 1990. Se aşteaptă ca unele ţări din această
zonă să se integreze în Uniunea Europeană (Turcia, Croaţia, Bulgaria, România),
deci potenţialul este ridicat. Europa de Sud Est (inclusiv Turcia şi Rusia). Este o
zonă în progres, dar nu similar în toate ţările. Unele ţări sau oraşe îndeplinesc
toate condiţiile unui boom economic, deci, se impune o strategie de dezvoltare a
proprietăţii. Potenţialul pieţei imobiliare europene constă în creşterea clasei
mijlocii, pe segmentul de buget mediu, pe sectoarele rezidenţial, retail, hotelărie
şi agrement. Specialiştii în domeniul imobiliar identifică următoarele modalităţi
de penetrare a pieţei imobiliare europene: Investiţii străine directe. Conform
LandAmerica (Europa) investiţiile transfrontaliere în sectorul imobiliar european
în 2004 s-au ridicat la 40,7 mld. euro. Se consideră că există o corelaţie pozitivă
puternică între transparenţa afacerilor imobiliare şi nivelul investiţiilor
transfrontaliere pe orice piaţa imobiliară din Europa. Privatizare. ( în Europa
Centrală, de exemplu în Croaţia şi Rusia) Vânzări de portofoliu. Fonduri
imobiliare. Joint venture cu jucători locali. Listarea companiilor la bursă.
(licitarea / achiziţia unor procente importante din companiile publice) De
asemenea, speciliştii în domeniu identifică următoarele fenomene /oportunităţi pe
pieţele imobiliare europene29: randamentele investiţionale ridicate se aşteaptă să
scadă (vezi tabelele 1, 2, 3); pieţele birourilor de afaceri se aşteaptă să crească
(vezi tabelul nr. 4); pieţele centrelor comerciale se aşteaptă să crească (vezi
tabelul nr. 5).
29

Opportunities and challenges in the emerging Europe (Russia, Turkey, Bulgaria,

Romania), EUROHYPO AG, Hartwig Glatzki, Head of Continental Europe South Central &
Eastern Corporate & Investment Banking International, Istanbul, june 2005.
83

Tabel nr. 1 Randamentul curent în 2004

Moscova Istanbul Sofia Bucureşti

Birouri 13% 11% 13% 12%

Retail 18% 15% est. 14% est. 12%

Sursa: Glatzki H., 2005

Tabel nr. 2 Evoluţia randamentelor în Europa Centrală

Birouri 1998 Varşovia Budapesta Praga 13.0% 10.5% 11.0% Retail 2005 1998 8.0% 7.5%
7.8% 15.0% 11.0% 12.0% 2005 8.5% 8.5% 7.8%

Sursa: Glatzki H., 2005 Tabel nr. 3 Randamentul în Europa de Vest în 2004

Madrid Paris

Birouri 5.0% 5.6%

Retail 5.8% 5.2%

Sursa: Glatzki H., 2005

84

Tabel nr. 4 Oportunitate - Pieţele birourilor de afaceri se aşteaptă să crească

Moscova Istanbul Sofia Bucureşti Varşovia Budapesta Praga Madrid Paris

Stoc total spaţii birouri cls. A în mil. mp în 2004 3.1 1.5 0.1 0.4 2.3 1.7 1.6
14.0 48.0

Rata de disponibilitate 2% - 5% 20%

nesemnificativă

2% 12% 12% 15% 8,4% 6.2%

Sursa: Glatzki H., 2005

Tabel nr. 5 Oportunitate - Pieţele centrelor comerciale se aşteaptă să crească

Stoc total retail mil. mp 2004 mp / 1000 locuitori

Moscova Istanbul + Ankara + Izmir Sofia Bucureşti Madrid

1.2 1.8 < 0,2 < 0,2 2.1

< 25 25 - 75 < 25 < 25 377

Sursa: Glatzki H., 2005

85 Oportunităţile mai sus menţionate trebuie interpretate în funcţie de specificul
pieţei imobiliare locale şi de tipul proprietăţii, dar şi în funcţie de situaţia
macroeconomică, politică şi legislaţia din fiecare ţară.

11. Recomandări bibliografice şi link-uri utile. Teme pentru proiecte individuale

Recomandări bibliografice: Silvestri Artur – România în anul 2010. O prognoză pe
piaţa imobiliară, Ed. Carpathia Press 2003 Banacu Cristian Silviu – Ghid practic de
evaluare imobiliară, Ed. Tribuna Economică, 2004 *** - Raportul de prognoză: Piaţa
imobiliară din România în anul 2005, S.G.A. România – Institutul de Consultanţă
Imobiliară *** - Romania Real Estate Review. Our knowledge is your property,
Colliers International, 2005 *** - Bucharest Real Estate Market, Colliers Journal,
fall 2004 – spring 2005 *** - 2004 Report. Real Estate Market Overview, 2004,
Eurisko *** - Romanian Property Overview nr. 9/2005, Eurisko *** - Bucharest Real
Estate Market Review, 2004, Neocasa *** - Rapport annuel 2004, CEPI, avril 2005

Link-uri utile: www.ancpi.ro (Agenţia Naţională pentru Cadastru şi Publicitate

Imobiliară) www.unim.ro (Uniunea Naţională a Agenţiilor Imobiliare/Uniunea
Naţională Imobiliară) www.arai.ro (Asociaţia Română a Agenţiilor Imobiliare)
www.cepi.be (Conseil Européen des Profession Immobilieres)
86 www.cerean.com (Central European Real Estate Association of Real Estate
Agencies) www.webcei.com (Confederation Européenne de l’Immobilier) www.anl.ro
(Agenţia Naţională pentru Locuinţe) www.colliers.com (pentru rapoarte de piaţă)
www.eurisko.ro (pentru rapoarte de piaţă) www.nobilacasa.ro (pentru legislaţie,
dicţionar imobiliar) www.constructiv.ro (revistă de specialitate)
www.estatebusiness.ro (revistă de specialitate) www.imobiliare.run.ro (portal
imobiliar)

Teme proiecte individuale: Prezentarea imobilului de afaceri cls.A/B........

Prezentarea centrului comercial tip cash and carry.......... Prezentarea
hipermarketului........... Prezentarea mall-ului.............. Prezentarea parcului
industrial şi logistic........... Prezentarea complexului rezidenţial............
Prezentarea hotelului............. Prezentarea proiectului ANL.............
Prezentarea agenţiei imobiliare............... Prezentarea pachetului de credit
ipotecar/imobiliar promovat de banca..............