CUPRINS

Introducere

Capitolul I.Analiza pieţei imobiliare

1.1. Analiza generală a pieţei imobiliare

1.2. Analiza segmentului de piaţă la care se referă obiectivul

investiţional

1.3. Argumentarea necesităţii realizării proiectului investiţional

respectiv

Capitolul II. Concepţia şi echipa proiectului de dezvoltare a

Imobilului

2.1. Descrierea cerinţelor arhitecturale şi tehnice

2.2. Studiul de marketing privind echipa proiectului

Capitolul III. Structura finanţării

3.1. Descrierea surselor de finanţare posibile

3.2. Analiza ofertelor creditelor bancare

3.3. Argumentarea selectării structurii finanţării şi determinarea costului

capitalului

Capitolul IV.Evaluarea proiectului

4.1. Aprecierea datelor iniţiale

4.2. Determinarea indicatorilor eficienţei economice

4.3. Analiza rezultatelor căpătate

Concluzii

Bibliografie

1
 Introducere
În întreaga lume o importanță din ce în ce mai mare o reprezinta noile
programe legate de evaluarea eficienței economice a proiectului de dezvoltare
a unui imobil dat,ceea ce presupune a dezvolta activitatea comercială printr-un
plan de acțiune structurat si a mobiliza întreaga echipă pentru a reuși în
acțiunile întreprinse.
Ideea de afacere trebuie sa fie viabilă și realizabilă.
Motivarea lucrării este de a invăța să construim proiecte de afacere care
se pot pune în practică,care ar funcționa dacă într-adevar am investit bani și
energie în el.
Scopul principal al proiectului este prezentarea unui proiect de investiții
si evaluarea acestuia. Proiectul mai are ca scop prezentarea avantajelor și
dezavantajelor unei investitții posibile, prezentare a tuturor pașilor ce trebuie
urmați și analizați de către un investitor cît și creșterea semnificativă a cifrei
de afacerea companiei si a profiturilor din vînzarea sau arendarea produselor
fabricate.
Proiectul prezentat are șanse reale de reușită,deoarece așa cum vom
demonstra în continuare, există o cerere stabilă pentru serviciile pe care le
vom oferi in zona respective și în afara ei. Poziția geografică a imobilului
deasemenea va contribui la un flux permanent de consumatori, ținind cont de
faptul că firma este amplasată într-un sector rezidențial al or.Strășeni.

În urma unor analize de piață observăm că tema datăeste foarte actuală și

rezultatul obținut va ajuta la dezvoltarea activității de
antreprenoriat.Conducerea unei firme este o mare împlinire profesională dar în

2
același timp și ocazie zilnică de provocări. Dorința oricărui anteprenor este de
a-și face afacerea să crească. Într-un mediu economic în continuă schimbare,
un plan strategic este esențial, nu numai pentru a asigura o cresștere continuă a
companiei, dar și pentru a supraviețui în situații de criză, cum este cea cu care
economia mondială se confruntă în prezent.
Obiectul investigației este o hala industrială care are ca obiect de
activitate producerea și comercializarea buteliilor.
Obiectivul principal fiind să patrundă pe piața și să se mentină,pentu ca
mai apoi să se extindădeschizînd noi secții de producere atît pe teritoriu cît și
în alte regiuni ale țării. Pune primul plan de desfășurarea activității sale-
clientul și satisfacerea într-o cit mai mare masura a dorințelor și nevoilor sale.

Structural lucrarea este alcatuită din 4 capitole.

Capitolul I - „Analiza pieţei imobiliare” cuprinde analiza generală a

pieţei imobiliare, criteriile generale de segmentare a pieţei bunurilor imobile şi
s-a efectuat analiză a pieţei imobilului cu destinaţie specială si s-a argumentat
necesitatea realizarii proiectului investitional respectiv în localitatea dată.

Capitolul II - „Concepţia şi echipa proiectului de dezvoltare a

imobilului” cuprinde cerințele arhitecturale şi tehnico- tehnologice privind
obiectul investiţional examinat şi rezultatele studiului pieţei privind
componenţa echipei de proiect.

Capitolul III - „Structura finaţării” prezintă informaţia privind sursele

posibile de finanţare a proiectului, ofertele de creditare, precum şi
argumentarea structurii financiare selectate pentru a fi aplicată în cadrul
proiectului respectiv.

Capitolul IV – „Evaluarea proiecului” cuprinde 3 compartimente:

3
 (1) Aprecierea datelor inițiale – în care vor fi determinate consecutiv:
cheltuielile investiționale; venitul brut potențial; profitul impozabil; impozitul
pe venit; profitul net; uzura mijloacelor fixe; marimea fluxului net de numerar.
Toți indicatorii mentionați vor fi apreciați pentru o perioada de prognoza de
10 ani.

(2) Determinarea indicatorilor eficienței economice – și anume:

valoarea netă actualizată totală, termenul actualizat de recuperare a
investițiilor; indicile de profitabilitate și rata internă de rentabilitate.

(3) Analiza rezultatelor obținute – va cuprinde analiza corespunderii

rezultatelor căpătate condițiilor de acceptabilitate a proiectului investițional
conform fiecărui criteriu de eficiență.

În concluzie sînt analizate rezultatele obţinute privind eficienta

proiectului elaborat, acceptabilitatea acestuia și posibilitatea realizării acestui
proiect investițional la etapa actuală de dezvoltare a economiei de piață și a
pieței imobiliare.

4
 Capitolul I.Analiza pieţei imobiliare
1.1. Analiza generală a pieţei imobiliare

Termenul de piață este unul din cel mai des întîlnit în economia oricărei
țări. Se vorbeşte despre piaţă liberă, economie de piaţă, piaţă de capital, piaţă
financiară, piaţă imobiliară. Pentru a explica mai bine acest termen se folosesc
cele mai diverse noțiuni. Piaţa este o structură complexă care oferă cadrul
schimbului de mărfuri şi servicii.

Piața imobiliară reprezintă interacțiunea între oferta de proprietați

imobiliare și cererea pentru aceste produse, iar economia de piață se
caracterizeaza printr-un schimb generalizat de bunuri economice. Tranzacțiile
de piață sunt mijlocite de instrumente monetare, motiv pentru care economia
de piață este prin natura sa economie monetara.[2]

Piaţa imobiliară defineşte totalitatea de bunuri imobile şi a drepturilor

asupra acestora, care fac obiectul actului de vănzare-cumpărare. Noţiunea de
piaţă imobiliară înglobează şi un ansamblu de instituţii si proceduri, care au
drept scop să-i adune la un loc pe cumpărătorii şi vînzătorii unei mărfi
speciale, diferite drepturi asupra bunurilor imobiliare. Piaţa imobiliară este un
set de mecanisme speciale, prin intermediul cărora se transmit drepturile de
proprietate şi interesele legate de aceasta, se stabilesc preţurile şi se
repartizează spaţiul între diferite variante concurente de gestionare a
pămîntului [5,p.9].

În scopul efectuării unei analize complexe a pieței imobiliare, a aplicării

corecte a metodelor de avaluare, evidenței corecte și inregistrării bunurilor
imobiliare este nevoie de un sistem de clasificare a bunurilor imobiliare.

5
 Cel mai frecvent este utilizată clasificarea bunurilor imobile dupa
destinația functională:

 Bunuri imobiliare cu destinație locativa;

 Bunuri imobiliare cu destinație comercială;

 Bunuri imobiliare cu destinație industrială;

 Loturi de pămînt fără construcții

 Bunuri imobile specializate.

Figura 1 Segmentele pietii imobiliare

Sursa[Elaborat de autor]

Pe piaţa imobiliară se realizează interrelaţia între cererea şi oferta tuturor

cumpărătorilor şi vînzătorilor, prezenţi momentan în acelaşi spaţiu şi se
deruleză tranzacţii cu bunuri imobile.
6
 Se consideră că pe o piaţă imobiliară ce funcţioneză eficient, are loc o
coordonare permanenta intre cerere si oferta. Concret se pune problema
identificării numărului de proprietăţi imobiliare vacante sau a deficitului.

O piaţă imobiliară este considerată “bună” în cazul în care numarul

spațiilor libere este >0. Se poate considera că fiecare persoană poate prefera
existenţa pe piaţă a unui număr de bunuri imobile disponibile, pentru ca să
poată funcţiona corespunzător.

Proprietarii imobilelor vor fi avantajaţi în cazul în care va exista un

deficit pe piaţă, deoarece pot beneficia în condiţii mai avantajoase la vînzări
sau închirieri.

O altă modalitate de analiză a pieţei imobiliare se realizează pe baza

ratei de neocupare a spaţiilor imobiliare (R no ), definită ca pondere a spaţiilor
libere, ce pot fi oferite spre vînzare sau închiriere în totalul spaţiilor
disponibile pe piaţă. Rata de neocupare este un indicator la care se face
referire în analizele privind piaţa imobiliară. Dinamica ei este urmărită pe
segmente ale pieţei imobiliare ce vizează spaţiile de oficii, spaţiile de locuit,
săpaţiile comerciale şi terenurile.

Acest indicator depinde de situaţia economiei, de nivelul chiriilor sau de

tipul de piaţă pentru care se determină. Teoretic vorbind, există un anumit
nivel al ratei de neocupare, care se consideră, normal, astfel încît piaţa să
funcţioneze corespunzător.

O piaţă imobiliara trebuie să asigure dezvoltarea sau contractarea

spaţiilor pentru a satisface condiţiile dintr-un mediu economic în schimbare.

Situația existentă pe piața imobiliară poate fi caracterizată ca o

confruntare între vînzători și cumpărători. Mulți vînzători nu sunt încă
pregătiți să accepte schimbarea pe piața și care încearcă să-și vîndă bunul
7
 imobil cu prețurile de ieri. Din păcate acest lucru nu este posibil. Acum,pentru
a face o tranzacție, vînzătorul este nevoitsă cedeze în preț. Se atestă o creștere
a ofertei destul de rapid. În ceea ce privește evaluarile efectuate de
participanții pieții, a fost observată o varietate de opinii, probabil ca urmare a
diferitor metode de comportament a vînzătorilor și cumpărătorilor. Cel mai
frecvent tip - poziția de “așteptare”. Vînzătorii nu cred pînă la sfîrșit în
scăderea prețurilor iar cumpărătorii așteapta cînd acest proces va lua
amploare.

Preţurile la construcţii au scăzut cu 21% în perioada ianuarie-mai, iar

volumul lucrărilor de construcţie s-a redus cu 40%, în trei luni”, spune Pavel
Caba, preşedintele Federaţiei Patronatului din Construcţii „Condrumat", care
reuneşte companiile naţionale din construcţii, drumuri şi producătoare de
materiale de construcţii. Potrivit estimărilor Agenţiei imobiliare „Nika
Imobil", preţurile s-au redus în acest an cu 18%. „Cererea la imobilul locativ a
căzut până la 30-35 la sută din ofertă şi e firesc ca în aceste condiţii preţurile
să scadă", este de părere Petru Oleinic, directorul general al Agenţiei
imobiliare „Nika Imobil". La o reducere de 16.6% arată şi Bursa imobiliară
„Lara”, potrivit căreia cererea pe piaţa imobilului locativ s-a redus cu 60-65%.
[18]

Însă există şi o altă parte a monedei. Potrivit experţilor „Lara” nu este

exclus că o parte dintre constructori va fi impusă „să îngheţe” temporar
proiectele iar aceasta va duce nemijlocit la reducerea oferte. [9]

Un criteriu important al segmentării pieţei imobiliare se centrează pe

destinaţia funcţională a bunurilor imobiliare. Potrivit destinaţiei bunurilor
imobiliare, piaţa imobiliară poate fi divizată în următoarele segmente:

 Piaţa terenurilor fără construcţii – include terenurile libere, precum şi

terenurile cu destinaţie agricolă (păşuni, plantaţii de vie, livezi, etc);
8
 Piaţa imobiliară locativă – cuprinde case de locuit individuale, apartamente
în blocuri de locuit cu multe etaje, etc.;

 Piaţa imobiliară industrială - constituită din unităţi de producere din diferite

ramuri ale economiei naţionale. De regulă bunurile imobiliare industriale sunt
examinate ca complexe patrimoniale, care unesc clădirile de producţie,
clădirile administrative şi alte construcţii auxiliare;

 Piaţa bunurilor imobiliare comerciale - include oficii, bunuri imobiliare

utilizate pentru activitate pentru activitatea de comerţ cu amănuntulsau en-
gros, întreprinderi de prestare a serviciilor, hoteluri, restaurante şi alte bunuri
imobiliare cu destinaţie comercială;

 Piaţa bunurilor imobiliare specializate, cum ar fi: clădirea aerogării, podurile,

clădirile cultelor, teatre şi alte construcţii care după dtil şi utilizare sînt unice
[5, p.32].

Există şi alte criterii de segmentare a pieţei imobiliare:

 amplasarea geografică,

 tipul tranzacţiilor imobiliare,

 tipul investiţiilor în proprietatea imobiliară

 etc.

Segmentarea pieţei imobiliare permite efectuarea unei analize profunde

a impactului factorilor de piaţă asupra valorii bunurilor imobiliare, contribuie
la determinarea exactă a situaţiei pe piaţă şi prognozarea tendinţelor de
dezvoltare a pieţei.

Pentru a efectua o analiza cit mai eficienta a pietei imobiliare, este

necesar de a analiza fiecare segment al ei.

9
 1. Piaţa terenurilor:

Piaţa terenurilor cu destinaţie neagricolă rămîne a fi cea mai puţin

transparentă. Pînă nu de mult, a existat o metodă de răspîndită de a achiziţiona
terenul. Era suficient de a lua lotul în chirie, de a începe construcţia, iar
ulterior pămîntul era privatizat la preţul normativ. Însă, primăria a încetat
licitaţiile de dare în arendă, iar în aceste circumstanţe, vînzătorii privaţi
reprezintă unica sursă de pe piaţă. Aceştia menţin preţurile şi nu le coboară
indiferent despre discuţiile despre criză.

În cazul loturilor mici pentru case individuale, oferta este evident mai
mică decît cererea. Preţurile medii la un ar de teren constituiau de la 1500
până la 5000 euro în funcţie de apropierea de Chişinău, nivelul dezvoltării
infrastructurii şi grad de prestigiu al acestuia.

2. Piaţa imobilului comercial:

În prima jumătate a anului 2021 în segmentul imobilului comercial nu

au intervenit schimbări semnificative. Principalul motiv constă în faptul că în
timpul crizei imobilul comercial s-a menţinut la un nivel destul de înalt în
ceea ce priveşte ratele de închiriere şi un timp îndelungat a rămas cel mai
solicitat sector al imobilelor comerciale.
In dependenţă de suprafaţa obiectului cele mai solicitate sunt
suprafeţele de la 100 la 250 de metri pătraţi.Cel mai puţin sunt prezentate
încăperile cu o suprafaţă de mai mult de 50 de metri pătraţi.
În prima jumătate a anului 2021 preţul mediu al ofertei în general pe
municipiu la imobilele comerciale a constituit 1000-1100 euro per m.p. Cel
mai redus preţ la obiecte imobiliare l-a constituit 600 Euro per m.p. La cel mai
înalt preţ poate fi procurat un obiect pe bd. Ştefan cel Mare pentru 6500 Euro
per m.p.

10
 La finele primei jumătăţi a anului 2021 rata medie lunară de închiriere a
imobilelor comerciale a constituit 12-14 Euro per m.p. Cel mai mic prag a
constituit 6 Euro per m.p. Însă cele mai scumpe sunt zonele aglomerate de pe
bd. Ştefan cel Mare unde ratele variază în intervalul dintre 60 - 100 Euro/m.p.
[16]

3. Piata imobilului locativ

În prima jumătate a anului 2021 piaţa locuinţelor primare a evoluat

după un scenariu similar cu cel al anului 2020. Vînzarea apartamentelor se
produce cu ritmuri nu atât de rapide. Companiile de construcţii sunt dispuse
examineze o gamă largă de programe cu discount, precum şi condiţii diferite
de plată în rate. Cu toate acestea, încearcă să-şi menţină obligaţiile lor de bază
privind introducerea în exploatare a locuinţelor primare.
Principalele tendinţe pe piaţă care au determinat atmosfera generală pe
piaţa locuinţelor primare au devenit acţiunile companiilor de construcţii de a-
şi confirma viabilitatea şi reputaţia în acest segment. Aceste măsuri întreprinse
vizează în primul rând întoarcerea încrederii potenţialilor compărători faţă de
proiectele sale investiţionale în construcţie. Această tendinţă a apărut după ce,
din păcate, pe piaţa noastră au început să apară din ce în ce mai des
cumpărători de locuinţe primare înşelaţi.
Un indicator foarte important astăzi îl constituie faptul că cei mai
importanţi jucători de pe piaţa de creditare pentru cumpărarea locuinţelor
sectorul bancar şi organizaţiile private de creditare posedă capital financiar
excesiv, care devine disponibil potenţialilor compărători.
În ceea ce priveşte politica de preţuri pe piaţa imobiliară primară, ar
trebui remarcat faptul că preţul mediu per un metru pătrat oscilează în jurul
valorii de 500-600 de euro, în funcţie de factorii principali care influenţează

11
formarea preţurilor. Acest lucru face piaţa imobiliară primară mai atractivă în
comparaţie cu piaţa imobiliară secundară. Insă factorul principal care reduce
vânzările rămâne problema suprafeţelor mari ale apartamentelor. Iar acele
soluţii noi care au fost întreprinse de către beneficiarii construcţiilor de
reducere a suprafeţei locuinţelor se află în curs de construcţie şi apartamente
predate în exploatare practic lipsesc pe piaţă.
Pe de altă parte, locuinţe achiziţionate de concetăţenii noştri în perioada
de pînă la criză nu sunt exploatate, potrivit diverselor estimări, pînă la 30%.
Acest lucru, indirect, sau poate şi în mod direct afectează piaţa imobiliară
primară. Cauza este că aceste locuinţe, achiziţionate în anul 2016, 2017, 2018,
şi neexploatate, creează un potenţial de scoatere pe piaţa liberă a metrilor „în
plus". Cu toate acestea, având în vedere teama permanentă pentru situaţia
economică a ţării, instabilitatea politică, scăderea preţurilor în ţările vecine,
îndeamnă proprietarii să realizeze locuinţele sale la preţul, cu care au fost
iniţial achiziţionate, iar acesta constituie în mediu 500-550 euro/m, ceea ce
creează concurenţă pentru actualii beneficiari de construcţii.

4. Piata imobilului industrial

Piata bunurilor imobile industriale a luat amploare odata cu privatizarea

intreprinderilor la inceputul anilor ’90. Totusi numarul tranzactiilor pe acest
segment al pietii este mic in comparatie cu piata imobilului locativ. Pina in
prezent acest segment al pietii a avut o tendinta de crestere. Odata cu
declansarea crizei financiare atit pe plan mondial cit si national a fost
inregistrata o stagnare a pietii imobiliare, atit locativa cit si nelocativa. Insa in
legatura cu situlatia de criza creata la momentul actual observam o scadere
considerabila a capacitatii de cumparare a populatiei si respectiv stagnarea
procesului de productie fapt ce determina cererea scazuta fata de imobilul
12
industrial. Pe piata imobilelor industiale predomina contractele de arenda si nu
cele de vinzare-cumparare ca pe piata imobilului locativ.[12]

Datele “Moldbuilding” arată că preţurile unui metru pătrat în încăperile

de depozit variază între 100 şi 450 de euro, în timp ce în cazul încăperilor
destinate producţiei, preţul ajunge pînă la 10000 euro pe m2 .

1.2. Analiza segmentului de piaţă la care se referă obiectivul

investiţional

Dezvoltarea continua a industriei constructiilor, a sectorului imobiliar si

investitiile în toate sectoarele economice sunt toate premise pentru o
dezvoltare proportionala a pietei halelor industriale. Fie ca vorbim de investitii
noi sau de relocarea fabricilor la periferia oraselor - potrivit noului „trend“ în
vederea obtinerii de terenuri pentru constructia de spatii industriale un lucru
este cert: ritmul constructiei de hale industriale este sustinut, lucru confirmat
si de companiile producatoare de materiale de constructii specifice sau de
constructori.

În perioada ianuarie - martie 2021întreprinderile industriale de toate

formele de proprietate au fabricat producţie în valoare de 5932,3 mil. lei (în
preţuri curente ) (total pe industrie, inclusiv întreprinderile individuale),
înregistrînd o creştere a volumului producţiei industriale de 8,5 % (în preţuri
comparabile) faţă de perioada respectivă a anului precedent. În luna martie
curent în raport cu martie 2020 acest indice a marcat o creştere de 3,7 %.

Majorarearitmului de creştere a producţiei industriale a fost determinată

de creşterea producţiei în întreprinderile din industria extractivă – cu 26,5 %,
industria prelucrătoare – cu 12,6 %.

13
 Este de menţionat, că industria extractivă, după un declin dezastruos de
circa 40% a producţiei în ianuarie-martie 2020, începînd cu luna octombrie
2020 a început a da semne pozitive în creşterea producţiei comparativ cu anul
precedent. Creşterea economică în curs din sectorul construcţiilor s-a reflectat
moderat şi în evoluţia industriei extractive, care furnizează o bună parte din
producţia sa direct sectorului de construcţii şi indirect, prin intermediul
industriei materialelor de construcţie.

Ce se referă la sectorul energetic aici putem relata, că dinamică de

dezvoltare nu prezintă o imagine favorabilă în ianuarie-martie 2021. Spre
deosebire de creşterea generală din industrie, volumul producţiei şi distribuţiei
de energie electrică şi termică a scăzut cu 3,7% faţă de ianuarie-martie 2020,
inclusiv producţia şi distribuţia energiei electrice - cu 3,8%, iar aprovizionarea
cu aburi şi apă caldă – cu 4,7%, respectiv.

Analizînd evoluţia ritmului de creştere a volumelor de producţie pe

total industrie putem menţiona că, în anul 2020 situaţia în sector s-a ameliorat
faţă de anul 2019. Astfel, volumul producţiei s-a majorat în industria
prelucrătoare – cu 8,0 %, industria extractivă – cu 5,6 % şi în sectorul
energetic – cu 1,0 %.

Pe parcursul primului trimestru al anului 2021 se păstrează tendinţa de

creştere a volumelor de producţie şi în industria prelucrătoare nealimentară.
Rată de creştere fiind asigurată îndeosebi de majorarea de 1,6 ori a volumului
producţiei industriei metalurgice, comparativ cu reducerea de 32,3%
înregistrată în ianuarie-martie 2020, de circa 1,7 ori la producţia de aparatură
şi instrumente medicale, de precizie şi optice (în ianuarie-martie 2020 - o
scădere de 2,4 ori), de 1,6 ori – producţia de mobilier şi alte activităţi
industriale, cu 49,3% - producţia altor produse din minerale nemetalifere, cu

14
40,2% - producţia de maşini şi aparate electrice, cu 40% - fabricarea de maşini
şi echipamente etc.

În acelaşi timp, a avut loc reduceri a volumului de producţie la

întreprinderile cu următoarele activităţi: fabricarea produselor finite din metal,
exclusiv producţia de maşini şi utilaje – cu 1,7%; fabricarea produselor textile
– cu 4,6 %; fabricarea hîrtiei şi cartonului – cu 4,1% etc [16]

Evoluţia indicilor lunari ai preţurilor producţiei industriale (%)

Fig.2 Evolutia indicilor lunari ai preturilor productiei industriale(%)

1.3. Argumentarea necesităţii realizării proiectului investiţional

respectiv

Biroul National de Statistica notează că Producţia industrială în ianuarie-

august 2021 a crescut cu 10 la sută faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut.
Totodată, volumul producţiei industriale, raportat la aceeaşi lună din anul
trecut, s-a majorat cu 19,4%, anunţă Biroul Naţional de Statistică printr-un
comunicat de presă.

Creşterea producţiei industriale, comparativ cu ianuarie-august 2020, a

fost determinată de majorarea volumului de producţie în industria extractivă
cu 16,7% şi în cea prelucrătoare – cu 12,0%.

15
 Industria alimentară şi a băuturilor în ansamblu a înregistrat o creştere a
volumului de producţie cu 2,7%, în special, la: producţia, prelucrarea şi
conservarea cărnii şi a produselor din carne – cu 11,0%; fabricarea băuturilor
– cu 4,9%; fabricarea produselor lactate – cu 1,8%; fabricarea produselor de
morărit – cu 1,3% etc.

Cele mai înalte creşteri s-au înregistrat în următoarele domenii: producţia

de aparatură şi instrumente medicale, de precizie, optice – cu 45,8%, urmată
de fabricarea de maşini şi echipamente – cu 39,4% şi de cea de producţie de
maşini şi aparate electrice – cu 33,9%. Producţia produselor din minerale
nemetalifere a crescut cu 20%; fabricarea produselor textile – 16,3%;
fabricarea hârtiei şi cartonului – 14,5%; fabricarea produselor de tutun –
12,6%; edituri, poligrafie şi reproducerea materialelor informative – 9,5%.
Fabricarea articolelor de îmbrăcăminte a înregistrat un indice de 9,1%, iar cea
de producţie de piei, de articole din piele şi fabricarea încălţămintei de
prelucrare a lemnului şi fabricare a articolelor din lemn şi industria chimică nu
depăşeşte indicele de 12%.

De aici putem deduce faptul ca producerea articolelor din mase

plastic(buteliilor) va obtine un success considerabil luind in considerare si alti
factori ca de exemplu pozitia geografica,concurenta populatia antrenata in
cimpul muncii,pontentialii client etc. Analizind toate sectoarele tarii am ajuns
la concluzia ca construirea halei industriale se va efectua pe teritoriul
raionului Straseni,la periferiile acestuia. Raionul Strasenieste situat in partea
centrala a Republicii Moldova, in zona Codrilor.

Centrul rezidential este or. Straseni, Populaţia orăşelului număra la

ultimul recensământ din 20148 18.311 de locuitori.

16
 Am ales intemeierea firmei in or.Straseni din mai multe motive cum
sint:
- Pozitie geografica favorabila
- Sector productiv subdezvoltat
- Un loc de frunte ocupă industria vinicola
- Patrimoniu cultural si istoric important.
- 60% din populatie antrenata efectiv in campul muncii.
- Ponderea inalta a sectorului privat in activitatea economica.
- Vama de importanta nationala

Un motiv destul de insemnat este faptul ca concurenta este mica in

regiunea data si vom avea mari sanse de dezvoltare din punct de vedere
economic si industrial. Concurenţii se află la distanţe mari de zonele care vor
beneficia de produsele şi serviciile oferite, ele fiind amplasate mai ales în
centrele raionale învecinate . Se prevede a avea un numar mare de clienti atit
de pe teritoriul raional, teritoriul tarii cit si de peste hotarele ei.In toate
sectoarele economiei raionului Straseni sunt inregistrati cca 23 mii agenti
economici.Sectoarele prioritare sunt agricultura si industria prelucratoare.
Viile constituie cca 15 % din totalul terenurilor agricole, dublu fata de rata
medie pe tara.
In raion functioneaza reprezentantele si filialele a 5 banci comerciale
cum ar Moldova Agroindbank,Banca de economii a Moldovei , VictoriaBank,
MobiasBaca, Procreditbanc, Moldincondbanc.

17
Capitolul II. Concepţia şi echipa proiectului de dezvoltare a imobilului

2.1. Descrierea cerinţelor arhitecturale şi tehnice

Construcţiile sînt destinate pentru a creea condiţii optime pentru

adăpostirea şi desfăşurarea activităţii vieţii ţinînd seama de condiţiile naturale
impuse de natură sau mediul înconjurător în mijlocul căruia se amplasează.

Factorii principali care determină concepţia, alcătuirea şi modul de

execuţie ale construcţiilor sînt în general următorii: omul, activitatea omului
şi mediul.

În funcţie de destinaţia fiecărei construcţii sînt stabilite prin normative

anumite cerinţe tehnice, arhitecturale, sanitaro-igienice şi altele în
corespundere cu particularităţile construcţiei.

Cerinte arhitecturale

Condiţiile de ordin arhitectural-esteticasigură construcţiilor un aspect

plăcut, cu o plastică şi o compoziţie arhitectonică corespunzătoare.

Gradul de ocupare a ternului depinde de:

- Suprafata incintei- reprezinta suprafata delimitate a teritoriului,

ternului sau platformei,necesare amplasarii halei.
- Suprafata construita (suprafata cladirilor, suprafata constructiilor
ingineresti si special,suprafata utilajelor, dotari si constructii
tehnologice, de depozitare, instalatii si transport,etc.amplasarea de
obicei in aer liber) -reprezinta suma suprafetelor ocupate definitive cu
cladiri,constructii ingineresti si special,cu unul sau mai multe niveluri.
Calculul se efetueaza considerind perimetrul exterior, construit la sol,
in priectie orizontala.

18
 - Suprafata aferenta retelelor de alimentare cu apa, gaz, electricitate,
canalizare, etc.-reprezinta suma suprafetelor de retele exterioare
avind functii tehnologice.
- Suprafata aferenta cladirilor de transport- reprezinta suma
suprafetelor de drumuri, cai ferate, trotuare, parcari, inclusive
lucrarile ingineresti aferenta acestora respective
poduri,taluzuri,ramble, etc.
- Suprafata de protectie si siguranta- reprezinta suma suprafetelor
determinate de distantele obligatorii intre constructii, retele si
instalatii.

Suprafata ocupata - reprezinta suma celor de mai sus.

Forma halelor industriale in plan si elevatie.

Alegere formei halelor depinde in primul rind de procesul tehnologic pe

care il adapostesc.La alegerea in plan halelor trebuie de avut in vedere si ca
marimea perimetrului lor depinde direct de aceasta forma. Halele cu
perimetrul cel mai mic la aceiasi suprafata construita au forma patrata.
Stabilirea dimensiunilor in plan a halelor industriale trebuie corelata insa si cu
solutionarea lor in elevatie.in functie de latimea in spatiu necesar desfasurarii
procesului tehnologic, halele pot rezulta cu o deschidere sau cu mai multe
deschideri.Alegerea numarului de deschideri si marimea acestora se face in
functie de specificul fazelor component ale procesului tehnologic sau pe baza
unor criteria economici.

Halele au forme simple in plan: dreptunghi, L,U,T,E,H sau contur inchis,

in functie de succesiunea operatiilor industriale care se desfasoare in interior.
Forma dreptunghiulara este cea mai simpla si se utilizeaza atunci cind
operatiile se desfasoara in serie, de-a lungul halei.Dezavantajul acestei forme

19
este ca rezulta pereti longitudinali cu suprafata mare raportata la metru patrat
de suprafata utila ahalei.

- Formele un L si U sint utilizate atunci cind fluxul proceselor de

productie necesita o lungime mai mare decit a ternului disponibil
pentru constructia halei.
- Forma in T este utilizata atunci cind in interior trebuie sa se
desfasoare doua fluxuri de productie in acelas timp,sau cind o parte a
halei trebuie sa adaposteasca utilaje grele de ridicat.
- Forma in H si E este folosita pentru realizarea unor spatii de
depozitare in apropierea liniei tehnologice,sau pentru adapostirea mai
multor fluxuri tehnologice care trebiue sa se desfasoare concomitant.
- Forma patrata(contur inchis) se utilizeaza atunci cind nu este
necesara izilarea unor fluxuri tehnologice fata de altele care se
desfasoara simultan.

Cerinte fata de inaltimea halei depinde de:

- Inaltimea utilajului se considera cea reala dar minim 2300 mm.

- Gabaritul necesar transportului se compune din gabaritul mijloacelor
de transport si a pieselor si nu trebuie sa depaseasca 3500 mm.
- spatiile de siguranta necesare se intelege distanta care trebuie sa
ramina intre partea superiara a utilajului si partea inferioara a piesepor
transportate,cel putin 300-400mm
- metalul si materialele utilizate in constructii industriale.Proprietatile
specific ale metalelor sunt urmatoarele:

Conductabilitate pentru caldura si electricitate

Opacitatea aproape totala

20
 Luciu caracteristic

Maleabilitatea si ductilitate

In domeniul constructiilor industriale, structurile metalice au cea mai

larga aplicabilitate,in toate tarile lumii.Halele industriale care adpostesc
diverse procese tehnologice au forme simple si inaltime redusa,in mod
obisnuit realizindu-se cu un singur nivel..Pe linga rolul de de adaposti
oamenii,masinilor,instalatiilor si materialelor, halele mai au si rolul de
asustine diverse utilaje si instalatii care functioneaza in interior,asa cum sint
podurile rulante.

Caracteristicile constructiilor industriale cu structura metalica:

Marimea deschiderilor-distanta transversal dintre stilpii de sustinere

Marimea traveelor-distanta longitudinal dintre stilpii de sustinere.

Cerinte tehnice

Fiecare construcţie sau element de construcţie trebuie să satisfacă un

ansamblu de condiţii tehnice sau cerinţe tehnico-economice principale, care
privesc durabilitatea, rezistenţa la foc şi condiţii de rezistenţă, fizice,
arhitectonice, economico-organizatorice.

- Durabilitatea- adică durata de funcţionare normală a principalelor

elemente de construcţie, fără pierderea calităţilor necesare de
exploatare. Durabilitatea se referă la: rezistenţa la îngheţ-dezgheţ a
materialelor şi elementelor de construcţie; rezistenţa la umiditate;
rezistenta la acţiunea biologică a microorganismelor şi rezistenţa la
coroziune.

- Rezistenţa la focreprezintă capacitatea construcţiei de a rezista la

21
 solicitările termice şi mecanice produse în timpul şi din cauza
incendiilor. Din punctul de vedere al rezistenţei la foc, elementele de
construcţie depind direct de materialele din care se execută şi se
caracterizează prin gradul de combustibilitate şi limita de rezistenţă la
foc.

- Combustibilitateaunui material sau element de construcţie reprezintă

capacitatea acestuia de a se aprinde şi de a arde în continuare,
contribuind la creşterea cantităţii de căldură dezvoltată de un
incendiu.

- Limita de rezistenta la foc a unui element de construcţie este perioada

de timp (în ore) în care acesta deşi supus acţiunii temperaturilor
înalte, îşi păstrează stabilitatea şi se poate opune propagării
incendiilor.

- Condiţiile prin care se asigură rezistenţa şi stabilitateaconstrucţiilor

sub acţiunea solicitărilor se referă la capacitatea portantă,
deformaţiile, fisurarea şi oboseala elementelor de rezistentă. În afara
acestora trebuie respectate şi condiţiile de exploatare specifice fiecărei
construcţii (uzură, şoc etc.).

- Condiţiile economico-organizatoriceprivesc în special costul

construcţiilor, modul de executare şi posibilităţile de industrializare a
construcţiilor, materialele folosite, etc.

- Iluminatul constructiilor industriale

Dimensiunile cladirilor industriale sunt de obicei mari, iar cerintele

iluminarii diferite,se face o deferentiere a iluminatului industrial in: iluminat
general si iluminatul local.De obicei intreprinderile inductriale lucreaza in 2
sau 3 schimburi si deci sint necesare ambele cai de iluminare.
22
 Cerintele iluminatului natural
Antensitatea iluminariisa fie suficiente.incaperile sa fie prevazute cu ferestre
si luminatoare.

Iluminarea sa aiba continuitate in spatiu si uniforme in timp.

a se evite fenomenul de “orbire” precum si existent unor umbre prea

intense.Pentru indeplinirea acestor conditii se folosesc ferestre opace sau
colorat,precum si a meselor plastic.

Pardoselile industriale

Pardoselile industriale,ca element de inchidere a spatiilor tehnologice la

partea inferioara,trebuie sa raspunda favorabil unui numar mare de cerinte
functionale,specific diferitelor procese tehnologice.

Cerintele impuse pardoselilor pot fi impartite in 2 categorii:

Cerinte privind asigurarea unor conditii corespunzatoare de munca,care

cer ca pardoselile sa fie:

- Calde-pentru a proteja muncitorii de frig la picioare.

- Elastic-pentru evitarea obosirii rapide
- nsonore-reducerea zgomotului provocat de circulatia sau caderea unor
obiecte.
- Aderente-pentru evitarea lunecatiei in timpul circulatiei
- Cu aspect si colorit placut

Cerinte impuse de natura proceselor tehnologice,care cer ca pardoselile sa

aiba:

Rezistenta mecanica mare-in functie de greutatea utilajelor si pieselor;

23
 Durabilitate mare-in raport cu frecventa solicitarilor;

Suprafata continua si netede-pentru a favoriza circulatia;

Uzura redusa-in verederea reparatiei repetate;

Elasticitate-pentru a proteja obiectele care cad;

Rezistenta la agentii chimici-cu care vin in contact;

Rezistenta la foc-pentru a evita pericolul de incendii;

Sa permita o intretinere usoara-care poate fi asigurata fara effort de catre

muncitori;

Sa poata sa fie reparate usor si repede-pentru a nu intrerupe procesul

tehnologic timp indelungat.

Condiţiile fizice şi igienice de exploataresunt legate de factorii fizici exteriori

sau interiori ai încăperilor (temperatura, viteza şi umiditatea aerului, variaţiile
de temperatură, lumină etc.). Aceste condiţii sunt importante pentru realizarea
confortului (termic, fonic, de iluminare, de ventilaţie etc.) şi al igienei în
clădiri.

24
Caracteristica tehnică a obiectului

Tabelul 1

Denumirea Elemente de Caracteristica

constructiei constructie
Fundatia Piatra bruta
Hală industrială Peretii Piatra de
Acoperis calcar

Pardoseala Foi ondulate

de azbociment
Goluri: usi
Cimentuita
Finisaj int.
ext. Din lemn
Tencuire,
varuire

2.2. Studiul de marketing privind echipa proiectului

Adoptînd o viziune simplificatoare a procesului de implementare a unui

proiect de investiţii, putem spune ca relaţia dintre proprietarul proiectului
(viiorul beneficiar) şi antreprenorul-furnizor de bunuri şi servicii pentru
investiţii se poate asimila cu un simplu act de vanzare cumpărare.

Însă, în practică problemele sunt mult mai complexe, mai ales în cazul
proiectelor de amploare şi de mare complexitate tehnică cînd beneficiarul de
proiect este pus în situaţia de a intra în relaţii contractuale cu mai mulţi
furnizori specializaţi pentru execuţia anumitor părţi de proiect pentru care au
calificarea necesară. Astfel pentru realizarea unui proiect este antrenată echipa
de proiect care joacă un rol important în realizarea acestuia.
25
 Echipa de proiect este un grup de persoane care lucrează independent
pentru atingerea unui scop comun. Alegerea membrilor echipei este din acest
punct de vedere esenţiala şi condiţionează succesul sau eşecul proiectului.

De aceea este foarte important ca la etapa formării echipei proiectului să

fie analizate toate aspectele legate de capacităţile şi experienţa fiecăruia din
cei implicaţi în cadrul proiectului, deoarece unele aspecte neobservate pot
genera mai tîrziu devieri ale proiectului de la cele planificate.

Proiectul care a fost supus spre analiză va fi realizat de către beneficiarul

proiectului şi o firma de construcţii care va prelua executarea tuturor lucrărilor
pe parcursul desfăşurării proiectului.

Firma de construcţii a fost selectată în urma analizei firmelor din oraş

care au în profilul lor de activitate genul dat de lucrări. Au fost analizate
următoarele firme de construcţii:

Monolit” S.A;

Glorinal” S.R.L.

“Basconslux”S.R.L.

"MOLDCONINVEST" S.A

Selecţia firmei s-a bazat pe următoarele criterii de evaluare:

 Reputaţia companiei;

 Experienţă în domeniul managementului construcţiilor de tip industrial ;

 Experienţă de lucru în cadrul proiectelor similare;

 Posedarea licenţei pentru executarea tipurilor necesare de lucrări;

 Analiza obiectelor daja construite de intreprindere;

26
  Analiza preturilor intreprinderii pentru realizarea obiectivului;

 Cei mai buni specialisti angajati;

 Oferirea unor consultante preinvestitionale ;

 Imaginea firmei pe piata ;

 Opiniile clientilor si partenerilor firmei ;

 Relatiile de parteneriat cu alte intreprinderi din ramura si cu bancile de

finantare ;

În final s-a decis că pentru executare tuturor lucrărilor şi pregătirea

pentru darea în exploatare a halei industriale să fie antrenată S.A „ Monolit”
avind ca domeniu de specialitate construcţii civile şi industriale.

“Monolit” este o companie privata infiinta in 1948 care ofera servicii

complete de proiectare si executie a obiectivelor cu destinatie civila si
industriala.Realizare impecabila a proiectelor cu posibilitatea executarii lor cu
echipe specializate, respectand graficele de lucru si managementul calitatii.

Beneficiind de o experienta in proiecte industriale cu o varietate

deosebita, atat din punct de vedere al sistemului structural, al regimului de
inaltime, cat si al destinatiei (locuinte individuale, imobile de locuinte, cladiri
de birouri, centre industriale, centre sportive, imobile cu destinatie speciala),
“Monolit” ofera servicii complete de proiectare, executie si proiect
management. Serviciile complete de proiectare sunt puse la dispozitie
investitorilor care doresc realizarea de proiecte unicat sau posibilitatea de a
alege din cele peste 200 de proiecte tip.

În realizarea proiectului investiţional pentru construcţia halei industriale

vor fi antrenaţi subiectii:

27
 Investitorul-care va coordona activitatea de investiţii la nivelul
titularilor, si la nivelul tuturor etapelor de realizare a proiectului.

Compania de Construcţii “Monolit”.Selectarea companiei date s-a

realizat în urma unei cercetări de marketing pe piaţa construcţilor şi-n
baza criteriilor de evaluare tehnică.

Oferind o gamă diversificată de produse şi servicii compania va prelua

execuţia tuturor ansamblurilor de lucrări din cadrul proiectului, avînd
libertatea în caz de necesitate de a încheia subcontracte de execuţie cu agenţi
specialzaţi pentru execuţia unor părţi specifice de proiect.

28
 Capitolul III. Structura finanţării

3.1. Descrierea surselor de finanţare posibile

Activitatea de investitii necesita resurse financiare a caror formare este

stimulata de mecanismele economiei de piata si de pirghiile financiare, fiscale
utilizate de catre stat.

În economia de piaţă, fiecare agent economic îşi constituie fondul pentru

investiţii de sine stătător, tinzînd să utilizeze cît mai eficient sursele
respective.

Sursele de finaţare pot fi clasificate în diferite moduri. Din punctul de

vedere al agentului economic, sursele de formare a resurselor investitionale
pot fi clasificate în surse proprii, atrase şi împrumutate. [4,p.24]

Sursele proprii de formare a resurselor investiţionale includ:

 Parte din profitul net căpătat în urma activităţii economice;

 Amortismentul acumulat, care serveşte pentru finanţarea înnoirii activelor

fixe ajunse la limita duratei de funcţionare la fel şi pentru necesităţile de
dezvoltare – modernizare;

 Poliţa de asigurare pentru acoperirea pierderilor legate de pierderea

proprietăţii;

 Investiţii financiare de lunga durată, efectuate anterior şi termenul cărora

expiră în perioada dată;

 Reinvestirea sumei căpătată în urma vănzării unei părţi din fondurile fixe;

 Parte din activele circulante imobilizate în investiţii.

29
Sursele atrase de formare a investiţiilor includ:

 Emiterea şi vînzarea de acţiuni se foloseşte deseori pentru sporirea

capitalului firmei;

 Emitere certificatelor investiţionale (în cazul fondurilor de investiţii);

 Alocaţii în fondulstatutar din partea altor investitori;

 Mijloace acordate de către stat pentru investiţii. Statula alocă fonduri

pentru investiţii în volume cît mai mici posibile asigurînd cu resurse doar
domeniile care sint absolute necesare, dar care nu pot face faţă
concurenţei sau pe cele ce constituie monopolul statului.

Sursele împrumutate de formare a resurselor investiţionale cuprind:

 Împrumuturi bancare pe termen lung şi mijlociu se folosesc în cazul

insuficienţei mijloacelor proprii ale firmei. În funcţie de garanţiile care stau
la baza lor, creditele pentru investiţii pot fi:

- Împrumuturi bancare pe baza garanţiilor materiale. Garanţiile se referă la

capitalul sau patrimonial firmei, în special la unele elemente ale activului
imobilizat, care ar putea fi transformate uşor în lichidităţi.

- Credite ipotecare. Se ipotechează, de obicei, clădiri, terenuri, mijloace

circulante cu o convertire rapidă în lichidităţi.

- Credite de tip cash- flow. Aceste credite nu sînt garantate material. Singura
garanţie o constituie studiul de fezabilitate al afacerii.

 Credite externe, care sînt de mai multe categorii:

a) credite guvernamentale sau cu garanţie guvernamentală în spatele cărora

stă un stat;

b) credite bancare, cînd riscul este suportat de exclusiv de banci;

30
c) credite acordate de instituţii internaţionale- aceste credite se acordă pentru
obiectivele vitale din cadrul de restructurare, fără garanţii materiale;

 emisie de obligaţiuni- este o formă clasică de finanţare a activităţii

investiţionale;

 Împrumut fiscal investiţional acordat întreprinderilor de către stat în

scopul stimulării investiţiilo reale în anumite sectoare ale economiei;

 Leasing investiţional, un sistem special de finanţare a investiţiilor prin

intermediul căruia se inchiriază utilaje şi masini moderne, tehnică de
calcul, mijloace de transport şi alte bunuri mobiliare şi imobiliare de la
unităţile specializate, în schimbul unei chirii.

În decizia de finanţare, principala alegere se face între sursele proprii şi

sursele împrumutate, criteriul acestei selecţii fiind costul procurării
capitalului.

Din punctul de vedere al surselor proprii, nu prea există multe

alternative, respectiv ori se recurge la autofinanţare, ori se aduc aporturi noi la
capitalul societăţii. Autofinanţarea este într-adevar cea mai puţin costisitoare
soluţie, dar cel mai adesea este insuficientă, de aceea se apelează şi la surse
externe.

Selecţia şi combinarea acestor surse înseamnă decizia de finanţare pe

termen lung, iar criteriul de optimizare îl constituie valoarea actualizată netă
ce rezultă din fiecare variantă de finanţare.

Aşadar, companiile se pot finanţa, toretic, alegînd dintre aceste

instrumente pe cele mai convenabile din punctul de vedere al costurilor,
rapidităţii, eficienţei lor, însă de cele mai multe ori, în practica, ele nu au
posibilitatea de a opta, fie din pricina situaţiei societăţii, fie a birocraţiei foarte
mari, a lipsei de timp pentru parcurgerea tuturor etapelor solicitate de
31
finanţator, etc. Şi atunci, decizia de finanţare poate fi împovărătoare pentru
compania respectivă.

3.2. Analiza ofertelor creditelor bancare

Oferta de produse bancare pentru investiţii este des întîlnită pe piaţa

bancară din Republicii Moldova, aceasta îmbrăcînd diverse forme cum sunt:
creditul pentru investiţii, creditul pe termen mediu, finanţarea investiţiilor prin
diverse programe de finanţare (inclusiv granturi) etc.

Pentru analiza comparativa a ofertei de credite bancare pentru investiţii

au fost utilizate informaţii furnizate de următoarele bănci:

1) B.C “Victoriabank” SA;

2) B.C „Moldindconbank” SA;

3) B.C “Mobiasbanca” S.A;

4) B.C.”MoldovaAgroinBank”S.A

În analiza dată s-au utilizat următoarele criterii de comparaţie:

a) Documentaţia necesară pentru obţinerea creditului;

b) Termenul creditului;

c) Suma maximă a creditului;

d) Garanţiile necesare;

e) Rata dobînzii;

a) Referitor la documentaţia necesară pentru obţinerea creditului, au

rezultat următoarele:

32
Reiese că toate băncile prin documentaţiile solicitate urmăresc:

O analiză arentabilităţii activităţii desfăsurate de solicitantul creditului

pentru investiţii;

O asigurare pentru rentabilitatea proiectului de investiţii pe baza planului de

afaceri si a studiului de fezabilitatea solicitat în acest sens;

O asigurare pentru capacitatea de plată, aceasta va trebui să facă faţă la

rambursarea serviciului datoriei si la cheltuielile de funcţionare pentru
activitatea desfăsurată precum şi cele aferente proiectului de investiţii, pe baza
fluxului de încasări şi plăţi.

Deşi am putea aprecia că documentaţia solicitată de unele bănci este

rezultatul unei flexibilizări a relaţiei bancă – client (solicită 9categorii de
documente în raport cu 12 categorii de documente cum este cazul BC
“Investprivatbank) totuşi se poate aprecia că numărul mai mare de documente
solicitate este rezultatul unei bune asigurări împotriva riscurilor bancare.

b) Referitor la durata de acordare:

Creditele pentru investiţii sunt credite acordate pe termen mediu şi lung

întrucît atît durata de execuţie a investiţiilor cît şi posibilitatea de a produce
profituri viitoare depăşesc de regulă un an. În urma analizei datelor oferite de
Bancile respective, s-a putut observa perioada de acordare este aceeaşi,
diferenţa fiind în faptul că unele bănci corelează durata de acordare a
creditului cu dimensiunea si complexitatea proiectului, ciclul de producţie al
întreprinderi, valorilor în mărfuri şi materiale propuse în calitate de asigurare,
ceea ce ar însemna o corelare a duratei creditului cu particularităţile
proiectului de investiţii.

BC “ MoldovaAgroinBank ” SA include ca şi avantaj la finanţarea

proiectelor investiţionale, faptul că eliberarea creditului poate fi efectuată în
33
tranşe pe masura necesităţilor iar dobanda se va calcula de la suma creditului
efectiv eliberată, iar graficul de rambursare a creditului se va determina ţinînd
cont de sezonalitatea afacerii.

Referitor la valoarea creditului:. Din analiza datelor oferite de bănci

reiese că toate băncile solicită companiilor participarea cu resurse proprii la
finanţarea proiectului de investiţii. Aceasta reprezintă în fapt o strategie a
tuturor băncilor pentru a face investitorii mai responsabili, prin utilizarea de
resurse proprii, în realizarea proiectelor de investiţii.

În privinţa garanţiilor necesare, din analiza comparată a datelor rezultă

că se acceptă garanţii atît reale (cu cele două forme, mobiliare şi imobiliare)
cît şi personale. Principiul de prudenţă bancară impune ca valoarea garanţiei
să nu depăsească dublul valorii creditului acordat. Ceea ce se poate remarca
este faptul că băncile şi-au diversificat garanţiile pentru a-şi apropia serviciile
lor către nevoile de finanţare ale companiilor. Portofoliul de garanţii al
oricărui client (format din garanţii reale şi personale) trebuie să asigure banca
împotriva riscului de insolvabilitate al clienţilor săi.

Referitor la dobandă, datele furnizate de bănci sunt sintetizate în

tabelul de mai jos:

Tabelul 2
Comparaţie privind creditul pentru investiţii utilizînd criteriul dobînzii

34
 Instituţia financiar- creditară Rata dobînzii

1) B.C “Mobiasbanca” S.A; 26%- în lei

2) 13,25 %-in valută

B.C.”MoldovaAgroinBank”S.A

4) B.C „Moldindconbank” SA; 27% - lei

18% - în valută
5) B.C “Victoriabank” SA 17% - pentru Dolari SUA
17% - pentru Euro

Documente necesare pentru obtinerea creditului-ele difera in dependent

cu sursa de finanatre,insa in linii generale sint prezentate mai jos:
1.Cererea de credit

2.Certificat de inregistrare a intreprinderii si atribuire a codului fiscal.

3.Extras din Registrul comercial de stat.

4.Decizia organului competent (Consiliul, Carmuirea, Adunarea Generala,

care permite conducatorului semnarea contractului de credit si a garantiei si a
contractului de gaj.

5.Ordinul de instituire in functie a conducatorului.

6.Darea de seama financiara (bilantul si anexele - formele nr. 2 si 4).

7.Fisa de evidenta a imprumutatorului.

35
 8.Planul de afaceri a intreprinderii (argumentarea tehnico-economica a
proiectului), ce include urmatoarele compartimente:

expunerea sumara a intreprinderii;

productia si serviciile;

strategia de marketing;

planul de productie;

aspectulecologic.

9.Planul financiar:

bilantul de prognosticare;

planul estimativ pe venit si cheltuieili;

fluxul estimativ de mijloace banesti.

10.Contractele perfectate in cadrul tranzactiei pentru efectuarea careia se solicita

creditul (destinatia creditului).
11.Descrierea asigurarii propuse (lista bunurilor, materialelor propuse in gaj,
ipoteca, fidejusiunea, garantii, depozite, amanetul bunurilor materiale).

12.Evaluarea gajului efectuata de catre expertiza independenta.

13.Buletinul de identitate al conducatorului si contabilului-sef ai intreprinderii

imprumutatorului (copii).
14.Ancheta debitorului.

15.Statutul cu completari si modificari (copii). Contractul de constituire

(copii).
36
16.Certificat de salariu/ venituri lunare

17.Copia carnetului de munca

18.Documentele de proprietate la bunuri imobile ale solicitantului sau

sotului/sotiei,parintiloracestuia.
19.Bonul de plata pentru telefon sau energia electrica ce confirma adresa
curenta

3.3. Argumentarea selectării structurii finanţării şi determinarea

costului capitalului

Având în vedere faptul că sursele proprii nu sunt suficiente în vederea

finanţării proiectului de investiţie prezentat este necesară apelarea la un
împrumut.

Analizînd ofertele bancare în baza următoarelor criterii: documentaţia

necesară pentru obţinerea creditului, termenul creditului, suma maximă a
creditului, garanţiile necesare, rata dobînzii, banca selectată a fost
B.C.”MoldovaAgroinBank”S.A deoarece limita creditului se stabileşte de
conform valorii activităţii, pentru care se acordă creditul, rentabilitatea
conform business-planului, argumentarea tehnico-economică activităţii,
pentru care se acordă creditul, luînd în consideraţie capacitatea beneficiarului
de a rambursa credit şi a achita rata dobânzii, deasemenea şi istoria creditară a
clientului.

Rambursarea creditului şi achitarea dobânzilor se va realiza prin

intermediul unor plăţi trimestriale egale rata dobânzii fiind de 13,25%.

Determinarea costului capitalului

37
 Rata de actualizare utilizată în evaluarea proiectului de investiţie este
reprezentată de costul mediu ponderat al capitalului antrenat în vederea
finanţării lui. La baza structurii de finaţare a proiectului dat stă soluţia mixtă,
deaceea stabilirea costului capitalului s-a utilizat media ponderată dintre rata
de rentabilitate a mijloacelor proprii şi rata dobînzii la creditul bancar (3.1):

(3.1)
Unde : - costul capitalui, (%);
Ccp – costul capitalului propriu, (%);
Wcp- ponderea capitalului propriu din valoarea totală a investiţiei;
Cci– costul capitalului împrumutat, (%);
Wci–ponderea capitalului împrumutat din valoarea totală a investiţiei;

Costul capitalului împrumutatse situează la nivelul ratei dobânzii

aferentă creditului bancar, de 13,25 %.

Costul capitalului propriu este reprezentat de rata de rentabilitate de 12%

solicitată de investitor de capital propriu. În stabilirea acestei rate s-au avut în
vedere cerinţele de rentabilitate minime care trebuie îndeplinite de proiectul
de investiţii.

Suma capitalui propriu (Cp) se determină ca diferenţă dintre valoarea

totală a investiţiei (I) şi suma capitalului împrumutat (C i) (3.2):

= 524-400=124 ( mii euro), (3.2)

Avându-se în vedere aceste elemente poate fi calculat costul mediu

ponderat al capitalului antrenat în finanţarea proiectului analizat:

CC=12%*124000/524000+13%*500000/524000=3,011+12,17=15,18
%

38
 Costul capitalului antrenat în realizarea proiectului dat va constitui
15,18%

39
CapitoIul IV.Evaluarea proiectului

4.1.Aprecierea datelor iniţiale

Nr Indicatorul Valoarea
40
d/
or

1 Investiţii necesare

2 LCM, euro/m2 180

3 Utilaj, mii euro 200

4 Suprafaţa utilă, m2 1800

5 Structura investiţiilor

6 Mijloace împrumutate,
500
mii euro

7 Costul capitalului, %

8 Mijloace proprii 12

9 Condiţiile creditării

10 Termenul, ani 5

11 Rambursarea
trimestriala în rate trim
egale, mii Euro

12 Capacitate butelii/zi 1
2000
an/360 zile

13 Pretul ,euro/butelie 0,9

14 Utilizarea capacitatii in 465

41
 primul an ,mii but/an

15 Mijloae fixe pasive, % 5

16 Mijloace fixe active, % 17

17 Rentabilitatea medie
20
ramurala, %

19 Taxa impozitului pe
15
venit, %

Fundamentarea ansamblului de decizii specifice activităţilor

investiţionale se sprijină pe un sistem de indicatori de eficienţă. Fiecare
indicator cuantifică o corelaţie specifică între anumiţi parametrii de efort şi
efect caracterizînd, deci, un aspect parţial al eficienţei proiectului. O cerinţă a
mediului de afaceri actual impune folosirea unui sistem cît mai complet al
indicatorilor de eficienţă actualizaţi.

Pentru o corectă evaluare a eficienţei economice a unui proiect, este

nevoie, în primul rînd, de identificarea completă şi corectă a tuturor
parametrilor de efort şi de efect, apoi, în funcţie de condiţiile concrete, se
construiesc acele corelaţii care au relevanţa pentru factorii decizionali.

Analiza proiectulse efectuiază pe o perioadă de 10 ani.

Algoritmul de calcul:

Valoarea investiţiei (I)

Valoarea investitiei(I) este expresia valorică a consumului de resurse

alocate pentru realizarea obiectivului propus sau, altfel spus, preţul pe care un
42
întreprinzator este dispus să-l plătească pentru a achiziţiona un bun sau un
serviciu. În cazul proiectului dat valoarea investiţiei reprezintă suma costului
lucrărilor de construcţii- montaj şi valoarea utilajului (4.1). Costul total al
lucrărilor de construcţii montaj se determină :

LCM=LCM1*Sut =180*1800=324 (mii euro) (4.1)

Unde: LCM- Costul total al lucrărilor de construcţii montaj, (euro);

- Costul lucrărilor de construcţii-montaj in mii euro/ m2;

Sut - Suprafata totală utilă, m2;
Suprafaţa utilă se calculează ca produs dintre suprafaţa utilă pentru
numărul total (4.2):

=324 (mii euro) +200(mii euro)=524 (mii euro) (4.2)

(4.2)
Unde: I- Valoarea investiţiei, (mii euro);
LCM - Costul total al lucrărilor de construcţii montaj, (euro);

- Investiţii necesare pentru utilaj, (mii euro);

Venitul brut potenţial (VBP): Venitul brut potenţial se determină ca

produs dintre capacitatea butelii pe zi si 360 de zile(4.4).

, (miieuro/an) (4.3)
Unde: VBP- venitul brut potenţial, (mii euro);

-capacitatea buteliilor/zi
Z- numarul de zile intr-un an
P- pretul euro/butelie
VBP =2000*360*0,9=648 (mii euro)

43
Dat fiind faptul ca in primul an sunt utilizate doar 80% din capacitatea halei
industriale venitul brut potential va constitui

VBPI an=465/648 =71,75%

VBP2 =2000*360*0,9=648 (mii euro)

VBP3 =2000*360*0,9=648 (mii euro)

VBP4 =2000*360*0,9=648 (mii euro)

VBP5 =2000*360*0,9=648 (mii euro)

VBP6 =2000*360*0,9=648 (mii euro)

VBP7 =2000*360*0,9=648 (mii euro)

VBP8 =2000*360*0,9=648 (mii euro)

VBP9 =2000*360*0,9=648 (mii euro)

VBP10 =2000*360*0,9=648 (mii euro)

Amortizarea (A):Amortizarea se va determina prin metoda casării

liniare. Metoda casării linare constă în defalcări uniforme pe toată durata
de funcţionare a activului/pasivului şi se determină ca produs dintre
valoarea uzurabilă a fondurilor fixe şi norma de amortizare

Amortizarea pentru partea pasivăa fondurilor reprezintă 5 % din valoarea

acesteea:

Ap= 324*0.05= 16,2 (mii euro)

Amortizarea părţii active a fondurilor reprezintă 17 % din valoarea

acesteea:

Aa=0.17*210=35,7 (mii euro)

44
 Amortizarea totală reprezintă suma amortizării părţii pasive şi a celei
active:

A=Ap+Aa=16,2+35,7=51,9 (mii euro)

4. Rambursareai creditului: Suma creditului este de 400 mii euro, ea

este acordată pe o perioadă de 5 ani cu rata dobînzii de 13,25 % anual (tab.3)

Tabelul 3

Anul Anul 0 Anul 1 Anul 2

Trimestrul I II III IV I II III IV
Suma
datoriei la
finele 400 380 360 340 320 300 280 260 240
anului,
(mii euro)
Achitarea
sumei de
20 20 20 20 20 20 20 20
baza, (mii
euro)
Dobînda, 13,2 12,58 11,92
11,2625 10,6 9,9375 9,275 8,6125
(mii euro) 5 75 5
Spre
achitare la
33,2
finele 32,58 31,92 31,26 30,6 29,93 29,27 28,61
5
anului,
(mii euro)
Spre
achitare
129,31 118,41
anual, (mii
euo)
Anul 3 Anul 4
I II III IV I II III IV
220 200 180 160 140 120 100 80
45
 20 20 20 20 20 20 20 20
7,95 7,2875 6,625 5,9625 5,3 4,63 3,975 3,3125
27,95 27,28 26,62 25,96 25,3 24,63 23,97 23,31
107,81 97,21

Anul 5
I II III IV
60 40 20 0
20 20 20 20
2,65 1,9875 1,325 0,6625
22,65 21,98 21,32 20,66
86,61

Suma rambursării în fiecare trimestru reprezintă raportul dintre suma

creditului şi număru de trimestre pe perioada cărora se acordă creditul ( 4.6):

S=400 mii euro/20=20 mii euro (4.6)

Dobânda se calculează ca 13,25% din suma restantă la începutul fiecărui

trimestru :

D1=0,1325*400/4= 13,25 mii euro

D2=0,1325*380/4=12,5875 mii euro

D3=0,1325*360/4=11,925 mii euro

D4=0,1325*340/4=11,2625 mii euro

D5=0,1325*320/4=10,6 mii euro

D6=0,1325*300/4=9,9375mii euro

D7=0,1325*280/4=9,275 mii euro

46
 D8=0,1325*260/4=8,6125mii euro

D9=0,1325*240/4=7,95 mii euro

D10=0,1325*220/4=7,2875mii euro

D11=0,1325*200/4=6,625 mii euro

D12=0,1325*180/4=5,9625mii euro

D13=0,1325*160/4=5,3mii euro

D14=0,1325*140/4=4,63 mii euro

D15=0,1325*120/4=3,975mii euro

D16=0,1325*100/4=3,3125mii euro

D17=0,1325*80/4=2,65 mii euro

D18=0,1325*60/4=1,9875mii euro

D19=0,1325*40/4=1,325 mii euro

D20=0,1325*20/4=0,6625 mii euro

 Venitul brut efectiv (VBE)-se determină ca diferenţă dintre venitul brut

potenţial (VBP) şi suma rambursării creditului ( ) (4.7):

(4.7)

Anul 1: VBE1=465-129,31 =335,69 (mii euro);

Anul 2: VBE2=648-118,41 =529,59 (mii euro);

Anul 3: VBE3=648-107,81=540,19 (mii euro);

Anul 4: VBE4=648-97,21=550,79 (mii euro);

Anul 5: VBE5=648-86,61=561,39 (mii euro);

Anul 6: VBE6=648 (mii euro);

47
 Anul 7: VBE7=648 (mii euro);

Anul 8: VBE8=648 (mii euro);

Anul 9: VBE9=648 (mii euro);

Anul 10: VBE10=648 (mii euro);

 Determinăm venitul până la impozitare (VB), care reprezintă cotă parte

venitul brut efectiv (VBE) ( 4.8), ştiind că rentabilitatea medie ramurală
constituie 20 %:

PB-VBE*20%, (mii euro) (4.8)

Anul 1: VB1=335,69 *20%=67,138 (mii euro);

Anul 2: VB2=529,59 *20%=105,918 (mii euro);

Anul 3: VB3=540,19 *20%=108,038 (mii euro);

Anul 4: VB4=550,79 *20%= 110,158(mii euro);

Anul 5: VB5=561,39 *20%=112,278 (mii euro);

Anul 6: VB6=648*20%=129,6 (mii euro);

Anul 7: VB7=648*20%=129,6 (mii euro);

Anul 8: VB8=648*20%=129,6 (mii euro);

Anul 9: VB9=648*20%=129,6 (mii euro);

Anul 10: VB10=648*20%=129,6 (mii euro);

 Impozitul pe venit (b), care reprezintă 15 % din profitul brut (VB) (4.9):

b=15%*VB , mii euro (4.9)

Anul 1: b1=67,138 *15%=10,07 (mii euro);

Anul 2: b2=105,918 *15%=15,88(mii euro);

48
 Anul 3: b3=108,038 *15%=16,20 (mii euro);

Anul 4: b4=110,158*15%=16,52 (mii euro);

Anul 5: b5=112,278 *15%=16,84 (mii euro);

Anul 6: b6=129,6 *15%=19,44 (mii euro);

Anul 7: b7=129,6 *15%=19,44 (mii euro);

Anul 8: b8=129,6 *15%=19,44 (mii euro);

Anul 9: b9=129,6 *15%=19,44 (mii euro);

Anul 10: b10=129,6 *15%=19,44 (mii euro);

 Profitul net(PN): profitul net anual se determină ca diferenţă dintre profitul

brut anual (PBi) şi suma impozitului pe venit achitată pentru anul respectiv (b i)
(4.10):

, mii euro (4.10)

Anul 1: PN1= 67,138-10,07 =57,06 ( mii euro);

Anul 2: PN2= 105,918 -15,88=90,03 ( mii euro);
Anul 3: PN3= 108,038 -16,20 =91,83 ( mii euro);
Anul 4: PN4= 110,158-16,52 =93,63 ( mii euro);
Anul 5: PN5= 112,278 -16,84 =95,43 ( mii euro);
Anul 6: PN6= 129,6 -19,44 =110,16 ( mii euro);
Anul 7: PN7= 129,6 -19,44 =110,16 ( mii euro);
Anul 8: PN8= 129,6 -19,44 =110,16 ( mii euro);
Anul 9: PN9= 129,6 -19,44 =110,16 ( mii euro);
Anul 10: PN10= 129,6 -19,44 =110,16 ( mii euro);

 Cash flow”-ul (CF):Pentru anul i al unei perioade de exploatare “cash-flow”-

ul se determină ca suma dintre profitul net pe anul în cauză (PN i) şi

49
amortismentul anual (Ai),(4.11):

, mii euro (4.11)

Anul 1: CF1= 57,06 +51,9 =108,96 ( mii euro);

Anul 2: CF2= 90,03 +51,9 =141,93( mii euro);

Anul 3: CF3= 91,83 +51,9=143,73 ( mii euro);

Anul 4: CF4= 93,63 +51,9 =145,53 ( mii euro);

Anul 5: CF5= 95,43 +51,9 =147,33 ( mii euro);

Anul 6: CF6= 110,16 +51,9 =162,06 ( mii euro);

Anul 7: CF7= 110,16 +51,9 =162,06 ( mii euro);

Anul 8: CF8= 110,16 +51,9 =162,06 ( mii euro);

Anul 9: CF9= 110,16 +51,9 =162,06 ( mii euro);

Anul 10: CF10= 110,16 +51,9 =162,06 ( mii euro);

Pentru al 10-lea an, fiind ultimul an de gestiune, se calculează “cash-

flow”-ul post prognoză ( CF pp)ca diferenţă dintre valoarea investiţiilor totale

(I) şi suma uzurii acumulate ( ), (4.12):

, mii euro (4.12)

CFpp=524 -10*51,9=15 (mii euro);

La suma “cash-flow”-ului pe ultimul an se adaugă şi “cash-flow”post
prognoză (CFpp):

CF10=155,75 +5=160,75 (mii euro)

Tabelul 5

Valorile indicatorilor iniţiali

50
 Anul Anul Anul Anul Anul Anul1
Indicatorul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5 6 7 8 9 0

Venitul brut
potential,mii
euro 465 648 648 648 648 648 648 648 648 648

Rambursare
a
imprumutul 129,3
ui mii euro 1 118,41 107,81 97,21 86,61 0 0 0 0 0

Venitul
dupa
rambursare, 335,6
mi euro 9 529,59 540,19 550,79 561,39 648 648 648 648 648

Venit pina
la
impozitare, 67,13 105,91 108,03 110,15 112,27
mii lei 8 8 8 8 8 129,6 129,6 129,6 129,6 129, 6

Impozitul pe
venit, mii
euro 10,07 15 ,88 16,20 16,52 16,84 19,44 19,44 19,44 19,44 19,44

Profit net, 110,1 110,1 110,1 110,1 110,1

mii euro 57,06 90,03 91,83 93,63 95,43 6 6 6 6 6

Uzura, mii
euro 51,9 51,9 51,9 51,9 51,9 51,9 51,9 51,9 51,9 51,9

NCF mii 108,9 162,0 162,0 162,0 162,0 162,0

euro 6 141,93 143,73 145,53 147,33 6 6 6 6 6

NCF Total
mii euro 1497,72

4.2. Determinarea indicatorilor eficienţei economice

51
 Valoarea netă actualizată totală (VNAT): caracterizează, în valoare
absolută, rapor tul de avantaj economic al proiectului de investiţii , care
reprezintă diferenţa dintre suma investiţiilor necesare exprimate în valoare
actuală (I’) şi valoarea totală a “cash-flow”-ului total actualizat (CFT’) (4.16)

, (4,16);
“Cash- flow”- ul actualizat total (CFT’ ),(4.17):

= , (4.17)
Etapele de calcul sînt prezentate în tabelul 6:
Tabelul 6
CFpp,
CF, ( mii (mii coef. Disc CF’, (mii CFT’, (mii
Perioada examinată euro) euro) 14,06 euro) euro)

Anul 0 1

Anul 1 108,96 0,8767 95,5252

744,0629
Anul2 141,93 0,7686 109,0873

Anul 3 143,73 0,6739 96,8596

Anul 4 145,53 0,5908 85,9791

Anul 5 147,33 0,5180 76,3169

Anul 6 162,06 0,4541 73,5914

Anul7 162,06 0,3981 64,5160

Anul8 162,06 0,3060 49,5903

Anul 9 162,06 0,2683 53,4806

Anul 10 162,06 5 0,2352 38,1165

VNAT=-524+743,0629= 219,0629 (mii euro)

52
 Indicele de profitabilitate (IP), caracterizează raportul dintre valoarea netă
actualizată totală (VNAT) şi fondurile de investiţii (I) care stau la baza
proiectului de investiţii şi generează acest volum de VNAT[4,81]:

, (4.19)

Conform calculelor din proiect: %

Exprimat sub formă de coeficient: IP= 1+219,0629 /524=1,4180

53
 Rata internă de rentabilitate (RIR):reprezintă rata- limită de actualizare,
pentru care se se anulează realizarea de VNAT la proiectul de investiţii. Altfel
spus,RIR este acea rată de actualizare, care face ca toată durata proiectului
valoarea actuală a veniturilor provenite din vînzarea produselor şi să fie
egală cu suma costurilor totale de investiţii şi de exploatare actualizate [4, 82].

Analitic rata internă de rebtabilitate se determină după formula:

, (4.20)

În calcule pentru a determina RIR, s-a calculat VNAT pentru ratele a min=20%
şi amax=25% (tab. 7)

Tabelul 7

Perioada VNAT(a=0) a= 20% VNAT (a=20%) a=25% VNAT (a=25%)

0 -524 1,00 -524 1,00 -524

1 108,96 0,833 90,7636 0,800 87,168

2 141,93 0,694 98,499 0,640 90,8352

3 143,73 0,579 83,2196 0,512 73,5897

4 145,53 0,482 70,1454 0,410 59,6673

54
 5 147,33 0,402 59,2266 0,328 48,3242

6 162,06 0,335 54,2901 0,262 42,4597

7 162,06 0,279 45,2147 0,210 34,0326

8 162,06 0,233 37,7599 0,168 27,226

9 162,06 0,194 31,4396 0,134 21,716

10 162,06 0,162 26,2537 0,107 17,3404

VNAT(a=20%) 72,81 VNAT(a=25%) -21,64

 Termenul de recuperare a investiţiilor (T):arată perioada de timp, din durata

de funcţionare, în care efortul investiţional se recuperează pe seama profitului
obţinut. În abordare statică se determină ca raport dintre valoarea investiţiilor

(I) şi valoarea medie a cash-flow-ului ( ), (4.18):

, (4.18)

T=542/1497,72=3,62 (ani) sau 3 ani, 7 luni 13 zile

Dacă vom lua în consideraţie factorul timp în determinarea termenului

de recuperare a investiţiilor, atunci vom obţine următoarele rezultate conform
tabelului 8:

Tabelul 8

Suma
Investiţiile, CF', Termenul de
restantă la Perioada,
Indicatorul recuperare,
(mii euro) (mii euro) finele anului, (ani)
(ani)
(mii euro)

Anul 0 524 5 ani 9 luni

55
 Anul1 95,5252 428,4748 1

Anul2 109,0873 319,3875 1

Anul 3 96,8596 222,5279 1

Anul 4 85,9791 136,5488 1

Anul 5 76,3169 60,2388 1

21 zile
Anul 6 73,5914 -13,35 0,81

Anul 7 64,5160

Anul 8 49,5903

Anul 9 53,4806

Anul 10 38,1165

[Sursa:completat de autor în urma calculelor efectuate]

4.3. Analiza rezultatelor căpătate

Evaluarea proiectului de investiţie considerat s-a realizat pe baza

următoarelor criterii:

 Valoarea netă actualizată totală (VNAT);

 Indicele de profitabilitate (IP);
 Rata internă de rentabilitate (RIR);
 Termenul de recuperare a investiţiilor (T):
Calculele efectuate confirmă valorile corespunzătoare ale indicatorilor
eficienţei proiectului ( tab. 9) şi corespunderea lor condiţiilor necesare.

Tabelul 9

56
 Nr Denumirea Condiţia Valoarea
. indicatorilor eficienţei calculată
crt
.
1 Valoarea netă VNAT 219,0629
actualizată totală ≥0
(VNAT), mii euro
2 Indicele de IP>1 1,418
profitabilitate (IP);
3 Rata internă de RIR>CC 20,975>15,18
rentabilitate (RIR),
(%)
4 Termenul de Trec<10 ani 5,81 ani<10
recuperare a ani
investiţiei, ani

Valoarea pozitivă semnificativă a VNAT de 219,0629 (mii euro) şi cea

supraunitară a indicelui de profitabilitate de 1,418 evidenţiază faptul că
proiectul de investiţie analizat se dovedeşte a fi rentabil.

Valoarea estimată a ratei interne de rentabilitate de 20,975% este

superioară limitei minime acceptată de investitori (15,18 %).

Termenul de recuperare actualizat al investiţiei evidenţiază faptul că

recuperarea valorii acesteia pe baza cash-flow-urilor actualizate se realizează
într-un interval de 5 ani şi 9luni 21 zile.

Indicele de profitabilitae constituie 1,418 indica ca la 1 leu investit

investitorul va capata 0,418 lei, ceea ce este in folosul acestuia.

Analiza efectuată demonstrează că proiectul dat poate să se realizeze însă

cu un nivel mai scăzut al eficienţei în comparatie cu alte segmente de piaţă.

57
Concluzii

Situaţia din Republică, si mai cu seama din or.Straseni reprezintă

argumentul care susţine necesitatea construcţiei unei hale industriale, care să
asigure desfăşurarea procesului de productie la un nivel înalt, din punct de
vedere calitativ, şi într-un mediu favorabil atît pentru muncitori cît şi pentru
clienti.

Lucrarea dată s-a bazat pe studiul şi argumentarea eficienţei investiţiilor

pentru construcţia unei hale industriale.Interpetarea rezultatelor obţinute
trebuie să se realizeze ţinînd cont de caracteristicile segmentului de piaţă în
care se doreşte a investi, şi anume piaţa imobilelor cu destinaţie industriala.
58
 În baza calculelor efectuate s-au obţinut următoarele valori:

 Valoarea netă actualizată totală (VNAT)-219,0629 (mii euro);

 Indicele de profitabilitate (IP)- 1,418;
 Rata internă de rentabilitate (RIR)- 20,975%;
 Termenul de recuperare a investiţiilor (T)-5 ani, 9 luni si 21 zile.
Indicatorii de eficienţă determinaţi respectă condiţiile necesare, însă nu
vor asigura un grad mediu de eficienţă.

În final putem să concluzionăm, că segmentul de piaţă spre care s-a

orientat proiectul investiţional dat, necesită investiţii în special din partea
statului, deoarece efectele pe care le induce sînt mai mult de ordin social.
Astfel din punct de vedere al agenţilor economici, domeniul dat prezintă
pentru investiţii un nivel scăzut de rentabilitate.

59
 Bibliografie
1. Albu Svetlana, Capsîz Valeriu, Albu Ion, „Eficienţa investiţiilor:
curs universitar”, Chişinău , 2015.

2. Buzu Olga, Matcov Angela, „Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie

şi practică”, Chişinău, 2013.

3. Strategia nationala - Educatie pentru toti, 2014-2015

4. Manole Ion, „Managementul investiţiilor: Lucrări practice”, Dacia,

2000.

5. Pestişanu C., „Construcţii”, Bucureşti, 1979

6. Usturoi Liubov, Albu Svetlana, „Development: dezvoltarea

imobilului”, Chişinău, 2019.

7. Vasilescu Ion, „Invstiţii”, Bucureşti, 2000.

8. www.biblioteca.ase.ro

9. www.lara.md

10. www.casa-ta.md

11. http://www.imobilexpert.md

12. www.yp.md

13. www.construct.md

14. www.statistica.md

15. http://www.flux.md/articole/12424/

16. http://businessportal.md/ro/regions/view/id/40

17. http://economie.moldova.org/news/republica-moldova-incotro-se-
indreapta-piata-imobiliara-202395-rom.html

60
61