Capitolul 1.

Aspecte generale privind evaluarea firmelor

Capitolul 2. Diagnosticul general al firmei
Capitolul 3. Metode de evaluare

Capitolul 1. Aspecte generale privind evaluarea firmei

1.1. Introducere
1.2. Valoare şi preţ
1.3. Evaluări şi reevaluări oficiale efectuate în România
1.4. Privatizarea şi evaluarea
1.5. Sarcinile operaţiunii de evaluare
1.6. Evaluarea, timpul şi incertitudinile
1.7. Principiile generale ale evaluării
1.8. Situaţii care impun evaluarea firmei
1.9. Standarde de evaluare
1.10. Reguli de bază ale deontologiei evaluatorilor
1.11. Activităţi organizatorice care preced evaluarea

1.1. Introducere

A evalua înseamnă a aprecia, a stabili o valoare, a calcula, a socoti, a preţui, a

determina nivelul unui preţ de la care să înceapă o tranzacţie.

A reevalua înseamnă a evalua din nou pentru aducerea valorii la condiţiile zilei
(preţuri, conjunctura economică etc.).

În esenţă, valoarea unei firme reflectă rezultatul unor judecăţi care se bazează pe
o apreciere în funcţie de anumite criterii de comparaţie, de diferite analize, calcule,
expertize economice, juridice şi tehnice.

Evaluarea unei firme vizează determinarea valorii unei afaceri la un moment dat,
măsurarea avuţiei acesteia şi, mai ales, a potenţialului acesteia de a-şi multiplica bogăţia
în perioada care urmează, deci capacitatea firmei de a genera în viitor fluxuri (cash-flow,
profit etc) la dispoziţia proprietarului.

La achiziţia unei firme, cumpărătorul – investitor poate întâlni:

• Un patrimoniu imobiliar, deci mijloace de producţie ce încorporează un

potenţial tehnic ce poate genera profituri viitoare;
• O activitate profitabilă, respectiv o sursă de câştig;
• O bună organizare, un management performant, resurse umane calificate
şi motivate etc;
• Un segment de piaţă sigur şi stabil; el poate asigura un consum al
produselor/serviciilor generatoare de profituri.

1
 Evaluatorul prin metode specifice stabileşte valoarea afacerii, valoare ce va fi
apreciată diferit de părţile ce tranzacţionează:

- cumpărătorul doreşte să cumpere mai ieftin

- iar vânzătorul să obţină un preţ cât mai ridicat.

1.2. Valoare şi preţ

În teoria economică există 2 curente referitoare la problema valorii şi a preţului:

- Curentul marxist, care consideră munca izvor al valorii, valoarea fiind dată de
cantitatea de muncă încorporată într-o marfă, iar preţul fiind expresia bănească a acestei
valori. Preţurile se pot abate de la valoare, însă pe total economie suma preţurilor este
egală cu suma valorilor;

- Curentul nemarxist, incluzând mai multe teorii, de la cea a utilităţii, a rarităţii sau a
valorii de schimb, ca fiind explicaţii ale valorii. Conform acestui curent, valoarea nu este
un fapt, ci în mai mare măsură o opinie. Preţul este rezultatul negocierii între vânzător şi
cumpărător, respectiv suma plătită pentru încheierea tranzacţiei. Preţul este singurul
element obiectiv, fiind un fapt tangibil, real, verificabil.

Valoarea, în sens pragmatic – comercial, rezultă în urma operaţiunii de evaluare şi

reprezintă o mărime relativ convenţională, stabilită de evaluator, fiind independentă de
părţile aflate în negociere.

Valoarea reprezintă “calitatea convenţională a unui bun sau a unui serviciu ce îi

este atribuită acestuia ca urmare a estimărilor şi calculelor. Această calitate există în
sine, dar ea nu poate fi exprimată, exteriorizată decât printr-o apreciere teoretică,
bazată pe concepte de valoare de întrebuinţare, raritate sau valoare de schimb, realizată
de evaluator sau investitor”

Asupra valorii acţionează 4 factori:

• Utilitatea – care reprezintă capacitatea unui bun de a satisface o anumită nevoie;

• Raritatea – exprimată în funcţie de raportul cerere/ofertă;
• Dorinţa celui care nu o deţine “ab initio” bunul respectiv pentru a avea acel bun;
• Puterea de cumpărare dată de capacitatea celui interesat de a cumpăra bunul
respectiv.

deci: nu există o valoare a întreprinderii ci o mulţime de valori posibile în funcţie de

personalitatea agentului doritor să cumpere şi de natura proiectelor pe care el le poate
avea privind întreprinderea.....

2
Valoarea este dificil de măsurat. Practicianul utilizează această noţiune într-o manieră
foarte intuitivă, puţin explicită..

Spre deosebire de valoare, preţul “este un element tangibil, o informaţie reală, un rezultat
al unei tranzacţii. El poate exprima de “n” ori valoarea. Preţul poate fi egal cu valoarea,
mai mic sau mai mare decât aceasta”.

Preţul este influenţat de elemente obiective şi subiective.

- Criterii obiective – determinate de cheltuielile de producţie, de metodele de calcul

capabile să stabilească un nivel al valorii corecte a firmei;

- Criterii subiective – au la bază noţiunea de utilitate, criterii bazate în fond pe

intensitatea dorinţei proprietarului de a vinde, respectiv de a cumpăra a achizitorului.

1.3. Evaluări şi reevaluări oficiale efectuate în România

Trebuie făcută distincţia între evaluarea firmei în condiţii de stabilitate

economică, dar şi situaţiile specifice generate de schimbări socio-politice sau economice.

În România, în perioada interbelică, activitatea de evaluare s-a făcut în

conformitate cu teoria şi practica în domeniu pe plan internaţional.

- Lucrări de evaluare din acea perioadă: “Valoarea intrinsecă a acţiunilor

petrolifere cotate la bursă” a profesorului VV Protopopescu, 1942, elaborată pe baza
datelor publicate în “Monitorul petrolului român” nr. 4/15 februarie 1941.

- După naţionalizarea din 1948 noţiunea de valoare în general a suferit o schimbare

radicală atât în doctrină, cât şi în practică; s-a făcut o evaluare (administrativă) a
mijloacelor fixe în anul 1950 şi o reevaluare de anvergură analitică în anul 1964.
Până în anul 1990 au avut loc 7 “reaşezări de preţuri” (denumirea pentru scumpiri), ceea
ce a făcut ca aceeaşi tehnologie să figureze în patrimoniu întreprinderii cu valori diferite.

- În anul 1990, în baza HG 945 a avut loc inventarierea şi reevaluarea patrimoniului

unităţilor economice de stat. Doi ani mai târziu, în baza HG 26/22 ianuarie 1992, are loc
o nouă reevaluare a unor active şi pasive ca urmare a unificării cursului de schimb al
monedei naţionale şi a modificării regimului preţurilor şi tarifelor. Prin HG 500/1994 se
face o nouă reevaluare a imobilizărilor corporale şi în mod necesar modificarea
capitalului social al SC cu capital integral de stat, precum şi la RA.

- În anul 1998, în baza HG 983/ 29.12.1998, a avut loc ultima reevaluare a unor
active din patrimoniul întreprinderilor (terenuri, clădiri, construcţii speciale) şi a
imobilizărilor în curs de execuţie, existente la 30 iunie 1998. În anul 2000, prin OG
56/2000 se reglementează modul în care sunt reevaluate imobilizările corporale ale
băncilor.

3
1.4. Privatizarea şi evaluarea

Programul adoptat în mai 1990 (cunoscut şi sub denumirea “Programul

Postolache”): “Schiţă privind înfăptuirea economiei de piaţă în România” punea o
problemă majoră: schimbarea structurii de proprietate. Problematica tranziţiei s-a regăsit
ulterior în 2 documente fundamentale:
- Constituţia României (adoptată de Parlament în 1991)
- şi Strategia de Guvernare (adoptată la finele 1992) care viza schimbări pe mai
multe planuri.

Alături de schimbările democratice, modificarea structurii de proprietate a fost

unul dintre succesele majore ale reformei.

Schimbarea structurii de proprietate s-a realizat

- pe fondul scăderii producţiei naţionale,
- al apariţiei şi permanentizării fenomenului şomajului
- al inflaţiei
- şi al deprecierii monedei naţionale.

Dezvoltarea sectorului privat în economia românească a reprezentat o constantă a

întregii perioade de după 1989, stimulată de o serie de măsuri legislative (- Decretul –
Lege 54/1990 privitor la organizarea şi desfăşurarea unor activităţi pe baza liberei
iniţiative,
- Legea 31/1990 privind organizarea şi funcţionarea SC,
- Legea fondului funciar 18/1991,
- cât şi altele ulterior) şi de încurajare a investiţiilor private româneşti şi străine.

În anii 1990 şi 1991, în paralel cu acţiunea de desfiinţare a centralelor industriale

şi de reorganizare a fostelor întreprinderi socialiste în SC pe acţiuni cu capital de stat şi
mixt, însoţită de un proces de divizare a unor unităţi mari, la nivel de fabrici şi secţii, s-a
creat un mare număr de SC cu putere economică redusă, sub forma SRL şi a asociaţiilor
familiale.

Începând cu 1994 s-a înregistrat o accentuată creştere a privatizărilor prin ofertă

publică. Acest proces de privatizare a necesitat şi un instrument tehnic – evaluarea
întreprinderilor în vederea stabilirii valorii lor de piaţă.

1.5. Sarcinile operaţiunii de evaluare

Obiectul evaluării constă în stabilirea de preţuri potenţiale pentru întreaga

întreprindere, subunităţi independente sau participanţi.

4
 Prin preţuri vom înţelege sumele de bani care vor fi obţinute de cel care
înstrăinează, şi cheltuielile efectuate de cel care achiziţionează.

Ca “preţ potenţial” nu trebuie să înţelegem aici numai pe cel posibil de obţinut la

o vânzare-cumpărare, ci şi fiecare valoare care a apărea în “ziua de referinţă” (ziua la
care se referă evaluarea), ca un venit de pe urma exploatării.
Persoanele fizice sau juridice, care dau mandat evaluării întreprinderilor,
stabilesc, de obicei şi perspectiva din care se va efectua această evaluare.
În vederea stabilirii valorii “subiective” avem nevoie de informaţii legate de
calităţile întreprinderilor şi ale mediului economic al acestora din momentul respectiv,
din care să se poată stabili preţurile maxime sau minime de înţelegere.
Este important să se reţină că misiunea evaluării întreprinderilor, poate fi
rezolvată prin aprecieri şi calculaţii, fiind vorba întotdeauna numai de un folos, pe care o
întreprindere sau o participaţie îl creează, şi de costurile care trebuie suportate pentru a
obţine folosul respectiv.

1.6. Evaluarea, timpul şi incertitudinile

Valoarea unei firme, din punct de vedere financiar, este definită de însuşirea
patrimoniului material sau imaterial, de a produce un surplus de venit.

Modul de gândire al evaluării se bazează pe calculul investiţional – o metodă

pentru aprecierea rentabilităţii absolute şi relative a unei investiţii.

Estimarea rezultatelor pentru viitor are o mare importanţă în stabilirea

excedentelor posibile. Toate evaluările legate de viitor se bazează pe aşteptări incerte.

Greutăţile ce apar în definitivarea valorii sunt generate de :

- nesiguranţa prognozelor referitoare la reuşitele viitoare;
- capitalizarea veniturilor aşteptate în viitor.

Eliminarea incertitudinilor este practic imposibilă dar poate fi limitată prin:

Măsurile de adaptare care nu pot fi prevăzute, în mod concret, în cazurile

individuale, generează o abundenţă de factori care influenţează valoarea de randament.

 Incertitudinile din predicţii(prognoze) se clasifică în 2 mari clase:

- Incertitudini măsurabile şi predictibile, legate îndeosebi de specificul
întreprinderii;
- Incertitudini nemăsurabile şi greu predictibile, legate în mai mare măsură de
mediul extern al firmei.
Elementele de incertitudine nu pot fi evaluate decât pe anumite intervale
de nesiguranţă – în măsura în care nu se prevăd mai multe modalităţi de calcul a
veniturilor.

5
1.7. Principiile generale ale evaluării(1-7)

• Principiul evaluării unitare are în vedere următoarele considerente:

- valoarea unei firme nu este determinată doar de suma valorilor părţilor
componente folosite pentru construirea ei;
- evaluarea părţilor componente bazată pe cheltuieli de reconstrucţie nu duce principial
la valoarea firmei;
- firma trebuie evaluată global ca entitate economică;
- valoarea firmei poate fi mai mare sau mai mică decât cea a părţilor componente.

2. Principiul referirii la viitor

Valoarea unei firme este în funcţie, în principal, de foloasele pe care le poate

produce în viitor.
La stabilirea valorii se vor lua în considerare şi elementele de viitor:
- dacă în momentul evaluării se poate presupune că preţurile de procurare vor
creşte/scade;
- piaţa va cere adaptarea condiţiilor de vânzare- cantităţi, preţuri, sortimente;
- posibilitatea modificării regimului fiscal al agenţilor economici etc.

3. Principiul analizei trecutului şi a situaţiei actuale

Analiza trecutului şi prezentului se face pe baza “analizei diagnostic” a

principalelor funcţiuni a întreprinderii:
- juridică;
- comercială;
- producţie;
- management şi organizare;
- financiar-contabilă;
- resurse umane.

4. Principiul luării în considerare a “aşteptărilor medii” şi a celei mai avantajoase

valorificări

În principiu, trebuie pornit de la previziunile medii; scenariile de viitor persimiste

sau optimiste vor trebui folosite pentru a evidenţia şansele şi riscurile.

6
5. Principiul exactei delimitări a obiectului evaluării

Obiectul evaluării trebuie strict delimitat din punct de vedere al timpului şi al

elementelor materiale.
Obiectul de evaluat este reprezentat de toate elementele de patrimoniu deţinute de
societate, în mod legal, inclusiv sarcinile care grevează pe ele.
Ziua de referinţă a evaluării este o anumită zi calendaristică în care, din motive ce
ţin de tehnica evaluării (în mod obişnuit data ultimului bilanţ) se declanşează procesul de
evaluare.

6. Principiul esenţialităţii

Determinarea valorii unei firme se face într-o perioadă de timp şi cu costuri

limitate, motiv pentru care în interesul calităţii evaluării, trebuie evaluaţi factorii esenţiali
de influenţă asupra valorii ei.
Evaluatorul trebuie să ţină seama de principiul rentabilităţii lucrărilor de evaluare:

• în virtutea principiului „referirii la viitor”, evaluatorul trebuie să-şi consacre o

parte a timpului pentru a se ocupa de elementele de previzionare ale activităţii
întreprinderii;
• faptul că prognozele nu sunt sigure nu este un argument care să-i permită
evaluatorului să se ocupe în exclusivitate de trecut;
• în interesul economiei de timp se pot face rotunjiri (aproximări) în funcţie de
mărimea întreprinderii de evaluat.

7. Principiul efectuării controlului de plauzibilitate

Valoarea unei firme reprezintă o exprimare economică ce rezultă nu numai din deduceri
contabile sau combinări de mărimi de calcul.
Presupunerile care au fost luate în calcul la stabilirea valorii trebuie verificate prin
controale de plauzabilitate, în condiţiile date, trebuie stabilit prin calcule alternative
modalităţi prin care diversele presupuneri acţionează asupra valorii.

1.8. Situaţii care impun evaluarea firmelor(1-13)

Motivele sunt foarte importante şi ele depind de scopul urmărit.

De regulă, evaluarea se efectuează când se schimbă proprietarul.

Aceasta devine obligatoriu pentru orice societate când se schimbă proprietarul

unic – statul.

• Vânzarea –cumpărarea firmelor sau a părţilor de firmă(active).

La vânzare – cumpărare are loc schimbarea proprietarului şi este necesară

stabilirea unui preţ care să satisfacă, deopotrivă cele 2 părţi.

7
 Preţul de vânzare poate fi considerat acceptabil dacă se situează între limita
minimă sub care este dispus să vândă vânzătorul şi limita maximă pe care cumpărătorul
este dispus să o plătească.

2. În caz de fuziune a firmelor

Fuziunea se face prin absorbţia unei societăţi de către alta sau prin contopirea a
două sau mai multe SC, pentru a forma o nouă societate.
La fuzionare trebuie stabilit în ce măsură proprietarii întreprinderilor implicate
participă la capitalul întreprinderii rezultate din fuzionare.
Stabilirea cotei de participare se bazează pe valorile întreprinderilor care
fuzionează.
Fuzionarea este profitabilă dacă noile părţi rezultate din fuziune le depăşesc pe
cele anterioare. Acest lucru este posibil când se realizează efecte pozitive de cooperare.

3. În situaţia divizării întreprinderilor

Divizarea constă în împărţirea întregului patrimoniu al unei societăţi care-şi

încetează activitatea, între două sau mai multe societăţi existente sau care se înfiinţează
prin acest mod.
Dacă la divizarea de întreprinderi mari în mai multe entităţi economice
independente, terţii, în calitate de deţinători de participaţii sau proprietari, sunt
participanţi, atunci pentru menţinerea drepturilor de proprietate, este necesară evaluarea
întreprinderii.

4. Restituirile de bunuri

La exproprierile fără compensaţii, evaluarea în cazul unei restituiri integrale

ulterioare, trebuie să se facă de două ori, adică în momentul exproprierii şi în cel al
restituirii, pentru a preveni creşteri exagerate de valori sau devalorizări.

5. Participaţii în cadrul joint-ventures

La înfiinţarea sau asocierea de întreprinderi în cadrul „joint-ventures” se aplică

aceleaşi proceduri de stabilire a valorii ca şi la fuzionări. Împărţirea corectă a drepturilor
de proprietate se poate face numai prin evaluarea părţilor cu care participă fondatorii,
respectiv asociaţii.

Joint = comun
Joint venture, societate mixtă, formă de asociere între 2 sau mai multe firme care îşi
combină resursele pentru atingerea unui obiectiv specific

6. În cazul măririi capitalului social

8
 Dacă o întreprindere este folosită ca aport în natură, pentru mărirea capitalului
social al unei societăţi, atunci trebuie stabilit câte acţiuni se emit ca urmare a
respectivului aport în natură.
Acest lucru se realizează şi prin evaluarea aportului în natură şi al societăţii primitoare.

În ipoteza că, la înfiinţarea unei societăţi, pe lângă bani ori aport în natură, se aduce şi o
întreprindere, aceasta va trebui evaluată, pentru a stabili corect noile drepturi de
proprietate.

7. Emisiunea de acţiuni şi cotarea la bursă

Baza stabilirii cursului de emisiune îl reprezintă evaluarea întreprinderii.

Evaluarea nu duce în mod direct la valoarea cotaţiei bursiere deoarece sunt de luat
în calcul şi alţi factori:
- cursurile la bursă,
- raporturile curs-profit la întreprinderi comparabile cotate la bursă etc.

8. Arendarea

Evaluarea întreprinderii trebuie făcută la începutul şi sfârşitul arendării pentru a

diminua riscurile modificărilor, în plus sau în minus, ale patrimoniului arendat.

9. În cazul deciziei de lichidare

Evaluarea unei întreprinderi cu rezultate slabe poate constitui argumentul esenţial

în alegerea alternativelor de redresare sau lichidare.

10. Oferirea de informaţii preliminare pentru cooperări între întreprinderi

Evaluările preliminare scurtează fazele pregătitoare pentru vânzări de

întreprinderi şi cooperări, şi măresc flexibilitatea factorilor de decizie.

11. Evaluarea unor elemente patrimoniale din motive diverse

Motivele de evaluare în care modificarea condiţiilor de proprietate este
condiţionată de o anumită decizie, pot fi împărţite în:
- prilejuri de evaluări în care modificarea situaţiei proprietăţii nu se poate face de o
parte împotriva voinţei celeilalte părţi;
- cazuri în care una din părţi poate efectua modificări ale situaţiei proprietăţii
împotriva voinţei celeilalte.

Printre acestea se pot aminti:

- ieşirea unui asociat prin rezilierea contractului de societate;
- eliminarea unui membru dintr-o societate comercială;
- stabilirea plăţilor de compensaţie la încheierea unui contract de asociere sau a unei
asocieri în participaţiune;

9
- despăgubirea asociaţilor minoritari în cazul unor transformări trans-misibile;
- exproprieri.
Acestea se mai numesc şi situaţii conflictuale aflate sub control.

De asemenea, în cazul:
- partajului intervenit după divorţ;
- împărţirii masei succesorale la moştenire;
- ieşirii unui asociat din societate prin moarte sau faliment;
Încadrarea în categoria situaţiilor conflictuale aflate sub control, se poate face
numai în anumite limite.

12. Evaluarea întreprinderii sau a unor elemente strategice ale acesteia

O asemenea evaluare se face tot în vederea luării unei decizii fără ca prin aceasta
să se schimbe relaţiile de proprietate.

Motive pentru asemenea evaluări le-ar putea constitui:

- compararea diferitelor concepte strategice cu cel actual;
- stabilirea valorii efectelor de sinergie în propria întreprindere în cazul cumpărării
unei altei întreprinderi;
- intenţia de înfiinţare a unui join-venture.

13. Evaluarea conceptelor strategice

În cazul conceptelor strategice, decizia corectă se poate lua numai dacă acestea sunt
cuantificate, ceea ce implică ca, pentru fiecare, să fie făcută o evaluare de întreprindere.

O unitate productivă de afacere strategică reprezintă, o activitate antreprenorială

pentru care este posibilă o strategiei proprie sau o totalitate de combinaţii produse-piaţă,
linii deprodiuc.

Organizaţii profesionale
• În multe ţări, evaluatorii au înfiinţat asociaţii profesionale, bazate pe asociere
voluntară, care să le reprezinte interesele şi să reglementeze atât activităţile firmelor de
evaluare cât şi a evaluatorilor individuali.
• Aceste asociaţii au un rol deosebit în promovarea standardelor profesionale şi
etice ale activităţii de evaluare, contribuind la obţinerea încrederii cercurilor de conducere
şi unei bune reputaţii în societate.

În general, asociaţiile profesionale contribuie la promovarea şi dezvoltarea

activităţii prin:
• dezvoltarea şi actualizarea unui bagaj comun de cunoştinţe în domeniu;
• stabilirea criteriilor minime de calificare şi experienţă pentru cei care doresc să
practice această activitate;

10
• elaborarea şi adoptarea unui cod de comportament şi practică profesională pentru
membrii lor;
• analizarea reclamaţiilor privind încălcarea standardelor profesionale şi etice şi
adoptarea unor măsuri disciplinare;
• examinarea diferitelor aspecte profesionale şi oferirea de recomandări practice
privind îmbunătăţirea metodelor şi tehnicilor de lucru;
• oferirea de informaţii referitoare la serviciile pe care le furnizează membrii lor.

Participarea la asociaţia profesională este benevolă, dar este reglementată de un

set de condiţii care definesc profilul participantului şi aderarea sa la o obligaţie morală şi
profesională, asumată colectiv.
Prin urmare, nu toţi cei care sunt implicaţi în activitatea de evaluare a
întreprinderilor sunt şi membrii ai unor astfel de asociaţii.
Există şi consultanţi individuali, care nu sunt membrii ai unei asociaţii
profesionale anume, pentru că nu întrunesc toate criteriile de înscriere sau nu întrevăd ce
beneficiu ar putea obţine din apartenenţa la astfel de asociaţii.
Asociaţiile profesionale acordă multă atenţie atât respectării standardelor
profesionale, cât şi codului de comportament profesional (etica şi codul deontologic), pe
care îl folosesc ca un element esenţial în consolidarea şi protejarea profesiunii şi pentru a
transmite clienţilor şi, în general publicului, regulile de comportament ce ar trebui
respectate de consultanţi.

Codul deontologic al ANEVAR, care este parte integrantă din statut, cuprinde:

• principalele îndatoriri şi responsabilităţi ale evaluatorului în legătură cu

respectarea interesului public: integritatea, obiectivitatea, rigurozitatea, confidenţialitatea;
• obligaţiile evaluatorului faţă de client;
• practicile lipsite de etică şi profesionalism în activitatea de evaluare.

Asociaţiile profesionale îi pot ajuta pe membrii lor să ridice nivelul profesional al

serviciilor în mai multe moduri, respectiv cursuri de formare / instruire pentru evaluatori,
cursuri şi seminarii de perfecţionare pentru cei cu experienţă, conferinţe de informare şi
schimburi de experienţă, cercetări în domeniul metodelor şi tehnicilor de evaluare,
furnizarea de standarde profesionale, traducerea şi editarea de cărţi de specialitate şi
aplicaţii.
În domeniul evaluării întreprinderilor şi a proprietăţilor, în anul 1981 a luat fiinţă
Comitetul Internaţional pentru Standarde de Evaluare (The International Assets
Valuation Standards Committee - TIAVSC, care s-a transformat ulterior în The
International Valuation Standards Committee (IVSC), ale cărui obiective principale
sunt:
• să elaboreze şi să publice, pentru larg interes public, standarde de evaluare pentru
diferite proprietăţi şi să promoveze larga lor acceptare;
• să armonizeze standardele de evaluare utilizate în toate ţările, să identifice şi să
prezinte diferenţele existente în conţinutul şi/sau în aplicaţiile standardelor, acolo unde
acestea apar;

11
• Încă din anul 1981, IVSC a obţinut recunoaşterea internaţională, prin statutul său
de organ consultativ al Consiliului Economic şi Social al Naţiunilor Unite (ECOSOC) şi
al Comitetului Internaţional pentru Standardele în Contabilitate (IASB).

• IVSC a căpătat, în ultima perioadă, o recunoaştere din ce în ce mai mare în

elaborarea de standarde internaţionale de evaluare, având ca membrii peste 50 de ţări, a
patra versiune revizuită a standardelor de evaluare elaborate (IVS 2003) având un
important rol în dezvoltarea profesiunii şi în creşterea prestigiului evaluatorilor în faţa
comunităţii investitorilor
• Prin colectivul său editorial, din care face parte şi România, IVSC va elabora şi
actualiza în continuare standarde de evaluare ce vor constitui un capitol important în
unificarea standardelor pieţelor de capital până în anul 2005.
• IROVAL va traduce şi edita Standardele Internaţionale de Evaluare, ediţia 2003,
acestea fiind puse la dispoziţia membrilor ANEVAR.

Pe plan european, în anul 1977 s-a înfiinţat Grupul European al Evaluatorilor

(TEGOVOFA), cu următoarele obiective:
• să reprezinte în faţa Comisiei Europene, Parlamentului European şi altor
organizaţii din Uniunea Europeană, un punct de vedere comun al evaluatorului în orice
subiect referitor la evaluarea mijloacelor fixe, a proprietăţilor imobiliare sau
întreprinderilor;
• să recomande standarde şi proceduri de evaluare care să fie adoptate în ţările
Uniunii Europene (UE);
• să promoveze necesitatea acestor standarde de evaluare în interesul public şi al
evaluatorilor din ţările UE;
• să acorde asistenţă şi îndrumare evaluatorilor privind legislaţia UE;
• să reprezinte o viziune unitară a evaluatorilor europeni faţă de organizaţiile
internaţionale.
• Membrii titulari ai TEGOVOFA sunt asociaţii profesionale din ţările UE, iar
asociaţiile profesionale din celelalte ţări europene pot avea statutul de membrii asociaţi.
• În anul 1988, TEGOVOFA a elaborat un set de 17 standarde, 23 recomandări şi 5
articole de informare, reunite în aşa numita “Carte Albastră”, ce constituie un ghid cu
autoritate în domeniul evaluării mijloacelor fixe şi a proprietăţilor.

În anul 1992, s-a constituit o organizaţie paneuropeană, numită EUROVAL, care

era o interfaţă între evaluatorii practicieni, încadraţi în asociaţiile profesionale naţionale
din ţările Uniunii Europene, pe de o parte, şi Comisia Europeană, alte organizaţii
reprezentative din alte domenii şi beneficiarii evaluărilor, pe de altă parte.
În martie 1997, la Cannes, a avut loc fuziunea celor două organizaţii europene ce
se ocupau de evaluare: TEGOVOFA şi EUROVAL, organizaţia rezultată având numele
de TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations) cu sarcina de a prelua
activitatea legată de standardizare, de evaluare şi de profesia de evaluator.
În anul 1998, prin contribuţia IROVAL (Institutul Român de Cercetări în
Evaluare), a fost tradusă şi editată în limba română această carte pentru evaluarea

12
proprietăţilor imobiliare, inclusiv a unităţilor operaţionale distincte (hoteluri, restaurante,
magazine etc.), cu titlul „Standarde profesionale Europene aprobate pentru evaluarea
proprietăţilor imobiliare”, avându-l ca autor pe Peter Champness (numită şi Cartea
Albastră).
“CARTEA ALBASTRĂ” conţine 52 de Standarde de Evaluare Europene, pe
care TEGoVA a recomandat să fie adoptate şi aplicate în Uniunea Europeană şi în
celelalte ţări membre ale TEGoVA, atunci când evaluările sunt necesare pentru
raportările financiar-contabile şi/sau sunt utilizate pentru orice alt scop legat de interesul
public.
În anul 2000, TEGoVA, care reprezintă 38 de asociaţii profesionale din 27 ţări, a
elaborat şi lansat cea de-a 4-a ediţie a standardelor europene de evaluare - EVS 2000, ce
vor fi urmate de o nouă ediţie în anul 2003.

Standardele europene sunt compatibile cu cele internaţionale acoperind specificul

ţărilor din Uniunea Europeană.

În anul 2002, datorită evoluţiei fenomenului de globalizare şi a necesităţii ca

investitorii privaţi şi instituţionali să beneficieze de serviciile unui corp de evaluatori
profesionişti, uniform pregătiţi, ce respectă standardele internaţionale (IVS), la cerinţa
Băncii Mondiale şi din iniţiativa asociaţiilor profesionale din Statele Unite (A.I., A.S.A)
şi Marea Britanie (R.I.C.S.) precum şi a altor asociaţii importante, a luat fiinţă WAVO
(World Association of Valuation Organizations), organizaţie ce-şi propune să dezvolte
uniform şi riguros profesiunea de evaluator în toate ţările lumii.
La sesiunea inaugurală a fost invitat şi ANEVAR să se alăture acestei iniţiative,
ca membru fondator.
Se estimează că până în anul 2005, din această asociaţie să facă parte circa
300.000 de evaluatori profesionişti, reprezentând organizaţii profesionale din peste 75 de
ţări.

1.9. Standarde de evaluare

• În România, s-a înfiinţat în anul 1992 Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din

România (ANEVAR) ca asociaţie profesională non-profit, care are între obiective
elaborarea de standarde de evaluare a întreprinderilor şi proprietăţilor.

• Din 1995, ANEVAR a creat Institutul Român de Cercetare în Domeniul

Evaluării (IROVAL) cu scopul coordonării activităţii de evaluare şi aliniere la
standardele internaţionale.

Dintre aceste standarde, se pot aminti:

• 1973: primul standard de evaluare în Anglia;
• 1978: se publică prima ediţie a Principiilor Directoare a Standardelor Europene;
• 1988: apare a treia ediţie a Ghidului Albastru („Principiile Directoare a
Standardelor Europene”);
• 1997: ultima ediţie revăzută a Ghidului de evaluare;

13
• 1998: se publică în limba română traducerea „Ghidului” sub denumirea
„Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare”.
• În anul 1992 se înfiinţează EUROVAL – Organizaţia Europeană a Evaluatorilor.

1.10. Reguli de bază ale deontologiei evaluatorilor

• Deoarece, o bună parte din judecăţile, procedurile, opţiunile formulate de către

evaluator au şi o dimensiune subiectivă, ANEVAR a stabilit ca o parte integrantă a
statului asociaţiei să fie: „Codul deontologic al profesiei de evaluator” (în: Buletin
Informativ ANEVAR, nr. 2, II, 1997, p. 9-10).
• Scopul acestei reglementări a fost acela de a stabili o linie de conduită pentru
evaluatori astfel încât aceştia să desfăşoare o activitate în conformitate cu etica
profesiunii.
• Principiul fundamental al evaluării este formulat astfel: „valoarea determinată
trebuie să fie obiectivă şi nu trebuie să fie influenţată de voinţa, dorinţa sau nevoia
clientului care angajează serviciile evaluatorului”.

Referitor la îndatoririle şi responsabilităţile evaluatorilor, în COD se precizează:

• obligaţia evaluatorului de a utiliza varianta cea mai adecvată de evaluare;

• obligaţia de a executa competent şi conştiincios activităţile ce decurg din operaţia
de evaluare;
• evaluatul trebuie să fie imparţial, loial şi util clientului său;
• evaluatorul trebuie să evite abordările greşite sau aproximările foarte largi, pentru
a nu deforma rezultatul final.

Dintre obligaţiile evaluatorului faţă de client:

- prezentarea către client a rezultatelor reale asupra evaluării efectuate, numai la
finalizarea activităţii de evaluare;
- angajarea evaluatorului într-o lucrare este o problemă confidenţială, iar acesta nu are
dreptul să dezvăluie sau să folosească rezultatele cercetării fără permisiunea prealabilă, în
scris, a clientului său.

Practicile care încalcă etica profesiunii sunt legate de:

- acceptarea unui contract a cărui plată este condiţionată de nivelul valorii firmei ce ar
trebui obţinut;
- furnizarea de informaţii, indicaţii, concluzii înaintea finalizării „raportului de evaluare”.

• ANEVAR are, pentru soluţionarea unor încălcării a normelor deontologice, două

organisme: „Comisia de etică” şi „Comisia de disciplină”, care judecă şi sancţionează
eventualele încălcări ale codului etic.
Poziţia şi responsabilitatea evaluatorului

14
• Deşi activitatea de evaluare, ca orice profesiune liberală, nu este reglementată de
către instituţii guvernamentale, ea se desfăşoară după standarde şi proceduri profesionale
şi etice specifice, care implică responsabilitatea evaluatorului.
• Primul aspect este responsabilitatea profesională, care reflectă modul în care
evaluatorul cunoaşte şi aplică procedurile, metodele şi tehnicile specifice ca şi modul de
aderare la codul de comportament etic.

• Asociaţiile profesionale, care au în obiectul de activitate evaluarea

întreprinderilor, elaborează standarde şi proceduri profesionale şi norme de
comportament etic iar membrii lor se angajează să le respecte, să le aplice şi să se supună
controlului din partea asociaţiei.
• Al doilea aspect este responsabilitatea civilă, care se manifestă în virtutea
contractului civil dintre evaluator şi clientul său, prin care evaluatorul se obligă să
furnizeze un serviciu de calitatea promisă în ofertă.
• Dacă evaluatorul nu reuşeşte să respecte condiţiile contractuale şi, prin aceasta, el
a produs daune clientului său, acesta din urmă este îndreptăţit să solicite despăgubiri.
Acordarea de despăgubiri se poate face fie prin înţelegere între evaluator şi client, fie prin
decizie a instanţei civile.
• În sfârşit, al treilea aspect este responsabilitatea penală atunci când, în legătură
cu activitatea de evaluare, evaluatorul a încălcat legea penală.

1.11. Activităţi organizatorice care preced evaluarea

• 1. Contractarea lucrării de evaluare

• 2. Pregătirea operaţiunii de evaluare
• 3. Procesul de evaluare

• 1. Contractarea lucrării de evaluare

• Evaluarea se poate efectua şi de către specialişti din cadrul întreprinderii, dar cel
mai adesea – din motive legate de acurateţea operaţiunii şi de imparţialitatea diferitelor
judecăţi în alegerea unor criterii, metode, ponderi – se preferă o instituţie neutră,
respectiv o firmă specializată.
• Pentru creşterea gradului de credibilitate al rezultatelor evaluării pentru
întreprinderile mari şi foarte mari se organizează licitaţii pentru selecţia firmei
evaluatoare.

Autoritatea pentru privatizare, instituţiile financiar-bancare solicită în mod expres

organizarea de licitaţii în baza unui „caiet de sarcini”, licitaţia fiind făcută publică în
presă.
Firmele de evaluare achiziţionează caietul de sarcini şi formulează oferte tehnice
care se depun în plic închis la întreprinderea organizatoare.

15
 Oferta tehnică va fi însoţită de o ofertă financiară cuprinzând suma solicitată şi
condiţiile de plată.

În oferta tehnică se includ:

- modul în care se va răspunde cerinţelor formulate în caietul de sarcini,
- experienţa firmei evaluatoare în acest domeniu,
- prezentarea membrilor echipei de evaluare şi C.V.-urile acestora,
- calendarul derulării activităţii,
- termenele de realizare,
- alte informaţii referitoare la modul de soluţionare a cerinţelor beneficiarului.

Comisia de licitaţie (în componenţa căreia intră şi un reprezentant al statului sau

al acţionarului majoritar (dacă firma este cu capital majoritar de stat) analizează
comparativ ofertele, le punctează şi le clasifică (luând în considerare atât punctajul la
oferta tehnică, cât şi la cea financiară în baza unor ponderi comunicate prealabil în caietul
de sarcini).
Firma declarată câştigătoare încheie un contract cu beneficiarul, contract care
prevede alături de obligaţiile din caietul de sarcini, angajamentele din oferte, alte detalii
precum: obligaţiile celor două părţi, diverse clauze asiguratorii, termenele de plată,
răspunderile etc.

2. Pregătirea operaţiunii de evaluare

• Echipa de evaluatori realizează un prim contact cu membrii conducerii

întreprinderii beneficiare, stabileşte modalităţile de lucru; se prezintă persoanele de
contact din firmă; sunt desemnaţi eventualii colaboratori în echipa de evaluare din partea
firmei beneficiare etc.
• Primele informaţii culese asupra întreprinderilor se referă la:

– evoluţia acesteia, de la înfiinţare şi până la momentul analizei;

– structura organizatorică şi funcţională;
– profilul de activitate şi evoluţia acestuia;
– poziţia întreprinderii pe piaţă;
– alte informaţii.

• De regulă, această primă luare de contact a echipei de evaluatori cu beneficiarul

presupune şi o vizitare a întreprinderii, o cunoaştere a fluxului tehnologic, amplasarea
unităţii, eventualele posibilităţi de extindere, facilităţile de acces la mijloace de transport
etc.
• Scopul acestei vizite îl reprezintă formarea unei prime imagini asupra
întreprinderii (nu o soluţie definitivă în privinţa diagnosticului) în domenii precum:
- profilul de fabricaţie,
- starea şi vechimea clădirilor şi utilajelor,
- vechimea tehnologiei,
- dimensiunea fabricii (din punct de vedere al cifrei de afaceri, al profilului,
numărului de salariaţi, a nivelului imobilizărilor corporale etc.), pieţei etc.

16
3. Procesul de evaluare

Procesul de evaluare presupune parcurgerea următoarelor etape de către evaluator:

• identificarea întreprinderii evaluate – potrivit acestei etape se va urmări:

denumirea, forma de proprietate, sediul social, codul fiscal, numărul de înmatriculare la
Registrul Comerţului, ramura de activitate, proprietari, etc.

2. identificarea activului evaluat – respectiv se stabileşte activul tangibil sau intangibil

supus evaluării, proprietarul, dreptul de menţinere, acorduri de necompetiţie, acorduri
speciale, etc.

• 3. scopul evaluării, clientul şi destinatarul raportului de evaluare.

Utilizarea se referă la modul în care un client foloseşte informaţiile din raportul de

evaluare.
Clientului i se va solicita să prezinte informaţii referitoare la scopul raportului de
evaluare deoarece în mod generic evaluarea va fi utilă pentru fundamentarea unei decizii
care priveşte firma evaluată, dar precizarea clară a utilizării permite evaluatorului să fie
util clientului.

• 4. definirea valorii estimate; în urma evaluării se stabileşte valoarea activului

tangibil sau intangibil. Poate fi vorba de: valoarea de piaţă, valoarea de investiţie, de
lichidare, etc.

• 5. data evaluării şi data raportului de evaluare, trebuie comunicate explicit

deoarece factorii care influenţează evaluarea se pot schimba permanent.

• De obicei se stabileşte o valoare curentă, dar se pot solicita şi evaluări

retrospective.

• Stabilirea unor valori viitoare poate apărea în situaţia unei investiţii pentru
dezvoltare sau modernizare.

• In ceea ce priveşte data raportului de evaluare, aceasta este data la care s-a
întocmit raportul de evaluare.

• 6. alte condiţii sunt incluse în raportul de evaluare pentru a proteja evaluatorul şi

a informa clientul şi celelalte persoane interesate de evaluare.

CAPITOLUL 2
SITUAŢIA JURIDICĂ A PROPRIETĂŢILOR MOBILIARE ŞI IMOBILIARE

17
2.1 Patrimoniul
2.2 Dreptul de proprietate
2.3 Posesia
2.4 Dezmembrămintele dreptului de proprietate
2.5 Modurile de dobândire a dreptului de proprietate
2.6 Garanţii reale
2.7 Publicitatea dobândirii drepturilor reale imobiliare
2.8 Dreptul de proprietate şi dreptul international privat

2.1 Patrimoniul
Concept
• Patrimoniul reprezintă totalitatea drepturilor şi obligaţiilor cu valoare economică
ce aparţin unui subiect de drept (persoană fizică sau juridică)[1].
• [1] C. Bârsan - Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. ALL-Beck, 2001, pag.
6

Conţinutul patrimoniului
• Patrimoniul cuprinde drepturi şi obligaţii cu conţinut economic aparţinând unei
persoane ce pot fi exprimate valoric.

• În consecinţă sunt înlăturate din cuprinsul său drepturile personale

nepatrimoniale, cum ar fi: dreptul la nume, la onoare, la reputaţie etc.
• Ca expresie contabilă patrimoniul cuprinde un activ (drepturi) şi un pasiv
(obligaţii).
• Drepturile ce intră în conţinutul patrimoniului se numesc patrimoniale şi se împart
în două categorii: drepturi reale şi drepturi de creanţă sau personale.

• Drepturile reale - sunt acele drepturi subiective patrimoniale în temeiul cărora

titularul lor poate să exercite anumite puteri (prerogative) asupra unui bun determinat -
direct şi nemijlocit - fără ajutorul unei alte persoane. Fac parte din această categorie
dreptul de proprietate, dreptul de superficie asupra unui teren, dreptul de uzufruct asupra
anumitor bunuri etc.

• Drepturile de creanţă - sunt acele drepturi subiective în virtutea cărora subiectul

activ, numit creditor, poate pretinde subiectului pasiv, numit debitor, să dea, să facă sau
să nu facă ceva. Sunt incluse în această categorie: dreptul de a i se restitui un împrumut,
de a se folosi de un bun împrumutat, de a primi preţul bunului vândut. Prin “a da ceva” se
înţelege transmiterea sau constituirea unui drept real asupra unui bun. Prin “a face” sau “a
nu face ceva” se înţelege o prestaţie pozitivă sau negativă constând dintr-un fapt personal
al debitorului.

Caracterele juridice ale patrimoniului:

18
a) patrimoniul este o universalitate juridică ceea ce implică două consecinţe:
• drepturile şi obligaţiile patrimoniale sunt legate între ele, constituind un tot unitar;
• drepturile şi obligaţiile care alcătuiesc patrimoniul sunt distincte de universalitate,
schimbările ce se produc în legătură cu aceste drepturi şi obligaţii nu pun în discuţie
existenţa acestei universalităţi;
b) orice persoană are un patrimoniu; oricât de săracă ar fi o persoană are un minim de
bunuri ce alcătuiesc patrimoniul;
c) patrimoniul este unic; fiecare subiect de drept are un singur patrimoniu indiferent câte
drepturi şi obligaţii ar cuprinde;
d) patrimoniul este divizibil, adică poate fi împărţit în mai multe grupe sau mase de
bunuri, fiecare dintre acestea având un regim juridic distinct în raport de scopul pentru
care o astfel de divizare a fost realizată;
e) patrimoniul nu poate fi transmis prin acte între vii; ca regulă transmiterea universală nu
poate avea loc decât la decesul persoanei fizice sau în momentul reorganizării sau
încetării existenţei persoanei juridice. Există o singură excepţie în cazul în care persoana
juridică este supusă reorganizării prin divizare parţială.

Drepturile reale sunt clasificate în:

• drepturi reale principale;
• drepturi reale accesorii.

• Drepturile reale principale sunt acele drepturi care au existenţă de sine stătătoare
în raport cu alte drepturi reale sau de creanţă.

• Drepturile reale accesorii sunt afectate garantării unor drepturi de creanţă.

Fac parte din categoria drepturilor reale principale: dreptul de proprietate, dreptul de
uzufruct, dreptul de uz, abitaţie, dreptul de superficie, dreptul real de folosinţă.
Drepturile reale accesorii sunt: dreptul de retenţie, dreptul de ipotecă şi de gaj.

2.2 Dreptul de proprietate

• Dreptul de proprietate este acel drept subiectiv care dă expresie aproprierii unui
bun, drept care permite titularului său să posede, să folosească şi să dispună de acel lucru
în putere proprie şi în interes propriu în cadrul şi cu respectarea legislaţiei existente.

• Conţinutul juridic al dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate conferă titularului său următoarele atribute:

• posesia - jus utendi ;
• folosinţă - jus fruendi;
• dispoziţia - jus abutendi.

Posesia constă în prerogativa de a uza de bunul său, de al stăpâni în fapt.

Este prerogativa cea mai directă a dreptului de proprietate, manifestarea concretă a
contactului cu bunul ce constituie obiectul dreptului său.

19
Folosinţa este prerogativa proprietarului de a-şi pune bunul în valoare prin exploatare,
implicând culegerea derivatelor bunului, adică a fructelor şi productelor. Fructele sunt
derivatele bunului care se obţin în mod periodic iară a-i altera substanţa.
Acestea sunt de trei feluri: naturale, industriale şi civile.
 Fructele naturale sunt produse în mod spontan, fără a fi necesară munca omului
(păşuni naturale, prăsila animalelor etc.).
 Fructele industriale sunt obţinute ca urmare a munci omului (recoltele de diverse
feluri etc.).
 Fructele civile sunt venituri periodice pe care proprietarul le culege ca urmare a
transmiterii folosinţei către un terţ (chiria, dobânda, arenda etc.).
 Productele sunt acele derivate ale bunului care prin culegere duc la consumarea
substanţei acestuia (cariere de piatră, nisipării etc.).

Dispoziţia constă în prerogativa proprietarului de a hotărî cu privire la soarta bunului din

punct de vedere juridic şi material.
Proprietarul poate înstrăina bunul, îl poate greva cu sarcini sau îl poate distruge.

• Caractere juridice ale dreptului de proprietate

• Dreptul de proprietate are următoarele caractere juridice:
- absolut,
- exclusiv şi
- perpetuu.

• Caracterul absolut rezultă din prevederile art. 480 C. civ.: “dreptul ce are cineva
de a se bucura şi a dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, dar în limitele
determinate de lege”.

• Reţinând caracterul absolut al dreptului de proprietate se doreşte demarcarea

acestuia de celelalte drepturi reale.
• Numai dreptul de proprietate este un drept real complet, permiţând titularului său
să tragă toate foloasele, să profite de toată utilitatea pe care el o conferă, să săvârşească
toate actele juridice ce răspund necesităţilor sale.
• Caracterul absolut al dreptului de proprietate este înţeles în raport cu celelalte
drepturi reale şi nu în el însuşi. Proprietarul poate efectua toate actele juridice şi materiale
în măsura în care legea nu le interzice.

Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate trebuie înţeles în sens dublu:

• proprietarul poate utiliza bunul său aşa cum doreşte, fără ca vreo altă persoană să
poată interveni în exerciţiul dreptului său;
• proprietarul este singurul îndreptăţit să dezmembreze dreptul său de proprietate,
consimţind ca anumite prerogative să fie exercitate de alte persoane.

20
Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate are mai multe accepţiuni:
• dreptul de proprietate nu are o durată limitată în timp, ci durează cât există bunul
ce formează obiectul asupra căruia se exercită; dreptul de proprietate se transmite prin
acte între vii sau prin succesiune;
• este perpetuu deoarece există independent de exercitarea lui; dacă legea nu-l
obligă proprietarul poate să nu uzeze de bun;
• este perpetuu deoarece dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz; acţiunea prin
care acesta se apără - acţiunea în revendicare - este imprescriptibilă.

• Formele de proprietate în dreptul românesc

• Principalele criterii de clasificare a dreptului de proprietate sunt:
- regimul juridic aplicabil,
- modul de exercitare al atributelor sale,
- obiectul asupra căruia se exercită.

• După regimul său juridic proprietatea este:

- privată sau
- publică (art. 135, alin. (1 ) din Constituţie).

• Dreptul de proprietate publică este acela care aparţine statului sau unităţilor
administrativ-teritoriale şi se exercită asupra bunurilor care, conform legii sau prin natură
sau destinaţie, sunt de uz sau interes public (art. 1 din L. 213/’98).
• Legea nr. 213/’98 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia
dispune că din domeniul public fac parte bunurile prevăzute în art. 135 alin. (4) din
Constituţie): bogăţiile subsolului, căile de comunicaţie, marea teritorială, spaţiul aerian
etc.
Dobândirea dreptului de proprietate publică. Art.7 din L. 213/’98 stabileşte că
dreptul de proprietate publică se dobândeşte pe cale naturală prin achiziţii efectuate în
condiţiile legii, prin expropriere, prin acte de donaţie acceptate de Guvern, de Consiliul
local sau judeţean, prin trecerea bunurilor din domeniul privat al statului sau unităţilor
administrative în domeniul public.

• Bunurile din domeniul public, conform art. 11 din legea de mai sus, sunt
inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile. Inalienabilitatea înseamnă că aceste bunuri
nu pot fi înstrăinate dar pot fi date în administrare, concesionate sau închiriate potrivit
legii.
• Bunurile din domeniul public sunt insesizabile, nu pot fi urmărite de către
creditori, titulari a unor drepturi de creanţa asupra acestor bunuri. De asemenea asupra lor
nu se pot constitui garanţii reale.
• Bunurile din domeniul public nu pot fi dobândite prin uzucapiune (în cazul
bunurilor imobile) sau prin posesie de bună credinţă (în cazul bunurilor mobile). Pe de

21
altă parte o acţiune în revendicare privitoare la un bun proprietate publică poate fi
exercitată oricând.

• Dreptul de proprietate privată este acel drept subiectiv ce aparţine persoanelor

fizice, statului sau unităţilor administrativ-teritoriale exercitate asupra oricărui bun cu
excepţia celor proprietate publică - bunuri asupra cărora titularul exercită posesia,
folosinţa şi dispoziţia în putere proprie şi interes propriu, însă în limitele legii.
• După modul de exercitare a atributelor sale, dreptul de proprietate privată mai
poate fi pur şi simplu sau afectat de modalităţi.
• Proprietatea mobiliară este aceea al cărei obiect este un bun mobil (televizor,
tablou, titluri de valoare etc.).
• Proprietatea imobiliară este aceea care se exercită asupra unui bun imobil
(clădire, teren etc.).
• Categorii de limitări ale exercitării dreptului de proprietate
• Limitele exercitării dreptului de proprietate constau în: limite materiale,
convenţionale, judiciare, legale.
• Limitele materiale presupun că titularul dreptului de proprietate îşi poate exercita
prerogativele până la limita materială a bunului ce reprezintă obiectul dreptului de
proprietate. Stabilirea limitelor materiale este uşor de realizat în cazul construcţiilor şi
prezintă dificultăţi în privinţa terenurilor.
• Limitele judiciare sunt stabilite de instanţă cu ocazia judecării unor litigii astfel
încât exercitarea dreptului să nu producă prejudicii unor terţi.

Limitele convenţionale implică faptul că titularii dreptului de proprietate pot conveni o

restricţie a exercitării dreptului de proprietate.
Această restricţie se poate materializa într-o clauză de inalienabilitate sau sub
forma unei servituti.
Clauza de inalienabilitate constă în interdicţia dobânditorului unui bun de a-l
înstrăina.
Acest lucru este posibil cu condiţia ca respectiva clauză să fie încheiată pe o
perioadă determinată şi să se refere la un bun determinat.

Limite legale. Pentru protejarea intereselor obşteşti sau private legiuitorul poate stabili
prin diverse acte normative îngrădiri în exercitarea dreptului de proprietate. Printre
acestea găsim:

• locuinţele dobândite de chiriaşii titulari ai apartamentelor care nu se

restituie foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora, nu pot fi înstrăinate timp de 10
ani de la data cumpărării (art. 9 alin. (1), (8) din L. 112/’95).
• terenurile atribuite conform art. 19 alin. (1), art. 21 şi art. 43 din L. 18/91
republicată, nu pot fi înstrăinate prin acte între vii timp de 10 ani socotiţi de la începutul
anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii (art. 32 din L. 18/’91
republicată).

22
 • locuinţele cumpărate cu credite C.E.C. în temeiul prevederilor D.L. 61/’90
privind vânzarea de locuinţe către populaţie nu pot fi înstrăinate fără autorizarea
prealabilă a C.E.C. până la rambursarea creditului (art. 12 din D.L. 61/’90);
• bunurile sacre sau cele asimilate (prevăzute de art. 2, şi art. 20 din
Regulamentul privind administrarea averilor bisericeşti) nu pot fi vândute.
• Bunurile care nu pot circula decât în condiţii restrictive sunt următoarele:
• bunuri monopol de stat (cf. L. 31/’96);
• materiale explozibile (cf. L. 126/’93);
• deşeuri toxice (cf. L 137/’93);
• armele şi muniţiile (cf. L 17/’95).

• Exproprierea pentru cauză de utilitate publică

• Interesul social poate conduce în anumite situaţii la pierderea dreptului de
proprietate privată cu privire la imobile, care pot fi expropriate şi trecute în proprietate
publică cu plata de despăgubiri către proprietar.
• Legea nr. 33/1994 reglementează exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
• Pot face obiect al exproprierii numai bunurile imobile proprietate privată.

• Circulaţia juridică a construcţiilor

• Construcţiile proprietate privată sunt în circuitul civil general şi pot fi înstrăinate
prin: convenţie, testament, donaţie.
• Persoanele fizice sau juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra
construcţiilor şi pot obţine un drept de superficie sau de folosinţă asupra terenurilor pe
care acestea se află.
• Anterior anului 1990 construcţiile au fost în circuitul civil general, numai că
transmiterea proprietăţii cât şi constituirea de drepturi reale în legătură cu aceste bunuri
impunea obţinerea unei autorizaţii administrative şi încheierea actului de înstrăinare în
formă autentică.
• A existat o perioadă în care construcţiile declarate de lege “oraşe mari” puteau fi
dobândite prin acte între vii doar dacă dobânditorul avea domiciliul sau dreptul de a-şi
stabili domiciliul în acest oraş.
• În prezent înstrăinarea unei construcţii nu necesită îndeplinire vreunei condiţii de
formă a actului juridic. Înscrierea acestor acte în cartea funciară are ca efect
opozabilitatea acestora faţă de terţi (art. 27 din Legea nr. 7/96).
• În materia donaţiilor actul juridic trebuie să îmbrace forma autentică (art. 813 C.
civ.).
• Înstrăinarea construcţiilor prin act sub semnătură privată nu duce la dobândirea
dreptului de proprietate şi asupra terenului aferent, ci doar a unui drept de folosinţă
asupra acelui teren.

• Transmiterea dreptului de folosinţă sau concesiune asupra terenului

• Există situaţii în care cel care înstrăinează construcţia nu este şi proprietar al
terenului aferent acesteia, având asupra lui un drept de folosinţă sau concesiune, într-o

23
astfel de situaţie concomitent cu înstrăinarea construcţiei se va transmite automat şi
dreptul de folosinţă sau concesiune asupra terenului; în acest sens sunt prevederile art. 35
din Legea nr. 50/1991 şi art. 15 din D.L.’61/1990.

• Circulaţia juridică a terenurilor

Sub regimul codului civil român de la 1864 în cazul convenţiilor având ca obiect
transmiterea proprietăţii sau altui drept real, realizarea acordului de voinţă ducea la
transmiterea proprietăţii sau altui drept real.
În cazul înstrăinării de terenuri prin donaţie, testament sau în cazul constituirii de
ipoteci era necesară respectarea formei autentice.
Prin legea 58/1974 referitoare la sistematizarea teritoriului şi legea 59/1974
privind fondul funciar, terenurile au fost scoase din circuitul civil general, succesiunea
legală fiind singura modalitate de dobândire a terenurilor. În caz de înstrăinare a
construcţiei terenul aferent acesteia trecea în proprietatea statului. Noua lege a fondului
funciar 18/1991 produce o liberalizare a circulaţie juridice a terenurilor instituind
următoarele principii:

• înstrăinarea terenurilor prin acte juridice între vii se poate face respectându-se
forma autentică;
• se instituie interdicţia dobândirii în proprietate privată prin acte juridice între vii a
unor suprafeţe mai mari de 100 ha în echivalent arabil de familie, sub sancţiunea nulităţii
absolute totale sau parţiale;
• înstrăinarea terenurilor agricole din extravilan se putea face doar respectându-de
dreptul de preempţiune recunoscut unor categorii de persoane fizice sau juridice;
• persoanele fizice şi juridice ce nu aveau cetăţenie română nu puteau dobândi
proprietatea asupra terenurilor.
• Regimul juridic al circulaţie terenurilor instituit de Legea 54/1998. Această lege
instituie regula liberei circulaţii a terenurilor cu următoarele excepţii stabilite prin lege
sau prin voinţa părţilor:
• se recunoaşte un drept de preempţiune în favoarea anumitor persoane în
conformitate cu art. 5-11 din L. 54/’98;
• se instituie un drept prioritar la dobândirea imobilelor expropriate în condiţiile
legii 33/’94;
• înstrăinarea şi dobândirea terenurilor între vii trebuie făcută prin încheierea
actelor în formă autentică (art. 2 alin. (1) din L. 54/’98).
• constituirea de drepturi reale, dezmembrăminte ale drepturilor de proprietate nu
presupune respectarea formei autentice;
• transmisiunile prin acte juridice mortis causa nu implică forma autentică.
Nerespectarea formei autentice, dobândirea de terenuri de către persoane fizice
sau juridice străine ce nu au calitatea de investitor, nerespectarea interdicţiei temporare de
vânzare a terenurilor în legătură cu care există litigii sunt sancţionate cu nulitate absolută.

• Modalităţi juridice ale dreptului de proprietate

24
• Dreptul de proprietate se prezintă de obicei pur şi simplu aparţinând unei singure
persoane.
• Uneori proprietatea încetează să mai fie pură şi simplă ci este afectată de
modalităţi, care fără să-i altereze esenţa schimbă în mod parţial caracterele sale generale.
• Principalele modalităţi sub care se poate găsi dreptul de proprietate sunt:
proprietate rezolubilă, anulabilă şi comună.

• Proprietatea rezolubilă
• Dreptul de proprietate se poate transmite printr-un act juridic încheiat sub condiţie
rezolutorie.
• Conform art. 1019 C. civ. condiţia rezolutorie este acea condiţie care supune
desfiinţarea obligaţiei de producerea unui eveniment viitor şi incert.
• Dreptul care se transmite sub condiţie rezolutorie are existenţa nesigură în
patrimoniul celui ce dobândeşte dreptul, întrucât îndeplinirea condiţiei duce la
reîntoarcerea dreptului în patrimoniul transmiţătorului.
• Neîndeplinirea condiţiei determină consolidarea dreptului dobânditorului. Astfel
donaţiile prin acte între vii făcute de persoane ce nu au copii sau alţi descendenţi existenţi
în momentul încheierii lor, se revocă de drept prin naşterea unui copil donatorului, chiar
postum.

Proprietatea normal anulabilă când se dobândeşte dreptul de proprietate asupra

unui bun printr-un act juridic lovit de nulitate relativă.
Persoanele interesate pot introduce o acţiune în justiţie prin care să se constate
nulitatea actului într-un termen de 3 ani.
Între momentul încheierii actului şi scurgerea acestui termen de 3 ani, dreptul de
proprietate al dobânditorului bunului este incert.
Actul nul relativ poate fi confirmat de către cel care poate invoca nulitatea fie prin
executarea actului, fie prin neintroducerea acţiunii de constatare a nulităţii în termenul de
3 ani.

Exemplu: I.C. şi B.C. (soţi) încheie cu A.D. un contract de vânzare cumpărare având ca
obiect cumpărare cai. I.C. şi B.C. consideră că au cumpărat animale apte să fie folosite la
muncă şi la reproducţie. Animalele s-au dovedit necorespunzătoare scopului iniţial. I.C.
şi B.C. au încheiat contractul fiind în eroare în ceea ce priveşte substanţa obiectului
contractului. În termen de 3 ani de la încheierea actului soţii I.C. şi B.C., pot formula o
acţiune în justiţie de constatare a nulităţii actului încheiat. Dacă I.C. şi B.C. nu introduc
acţiune în justiţie, confirmă actul încheiat, dreptul de proprietate al lui A.D. se
consolidează, nulitatea relativă se acoperă.

• Proprietatea comună este acea modalitate a dreptului de proprietate caracterizată

prin aceea că se exercită concomitent asupra unui bun sau aceleiaşi mase de bunuri de
către mai mulţi titulari.
Aceasta se prezintă sub două forme:

25
• proprietate comună pe cote-părţi;
• proprietate comună în devălmăşie.

• Proprietatea comună pe cote-părţi (coproprietate) este acea formă a proprietăţii

care se caracterizează prin faptul că acelaşi bun nefracţionat material aparţine
concomitent mai multor titulari, fiecare din aceştia având numai o cotă-ideală şi abstractă
din dreptul de proprietate.

• Putem desprinde următoarele trăsături juridice ale coproprietaţii:

• nici unul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv al unei fracţiuni din bun;
• fiecare coproprietar este titularul uni cote-ideale şi abstracte din dreptul de
proprietate.

Coproprietatea are două forme:

• proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară;
• proprietatea comună pe cote-părţi forţată sau perpetuă.

• Proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită este acea formă de coproprietate

care poate fi făcută să înceteze prin partaj judiciar.
• Deoarece nici unul din copărtaşi nu deţine un drept exclusiv asupra unei părţi
determinate din bun, nici un act nu poate fi făcut cu privire la bun fără acordul tuturor
copărtaşilor.
• Pentru a înţelege această regulă este necesar să distingem între acte materiale şi
acte juridice. În practica judecătorească s-a admis că fiecare dintre copărtaşi poate face
acte materiale de folosinţă asupra bunului respectând două condiţii:
-să nu stânjenească folosinţa bunului de către ceilalţi copărtaşi;
-să nu schimbe destinaţia bunului sau modul de utilizare al acestuia.
În ceea ce priveşte actele juridice se face distincţie între acte de conservare şi de
administrare pe de o parte, şi acte de dispoziţie, pe de altă parte.
Deoarece actele de conservare şi de administrare pot fi indispensabile păstrării
bunurilor în patrimoniul coproprietarilor, fiind profitabile tuturor, ele pot fi făcute chiar
numai de către unul dintre coproprietari cu privire la întregul bun.
Actele de dispoziţie (vânzare, donaţie) cu privire la bun trebuie făcute cu acordul
tuturor coproprietarilor.
De exemplu acţiunea în revendicare ce are ca scop recunoaşterea dreptului de
proprietate a reclamantului asupra bunului în litigiu presupune acordul tuturor
coproprietarilor.
Fiecare coproprietar poate dispune în mod liber cu privire la cota parte proprie din
drept.

• Proprietatea comună pe cote părţi forţată sau perpetuă are ca obiect bunuri care
prin natura sau destinaţia lor pot fi utilizate de mai mulţi coproprietari.

26
 In dreptul nostru civil sunt cunoscute următoarele cazuri de coproprietate
forţată:
-coproprietatea asupra părţilor şi dotărilor comune din clădirile cu mai multe apartamente
de locuit;
-coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile
vecine (fântâni, izvoare, poteci etc.);
-coproprietatea forţată a despărţiturilor comune;
-coproprietatea comună pe cote părţi stabilă şi forţată din clădirile cu mai multe locuinţe
sau alte spaţii decât locuinţe ce aparţin unor proprietari diferiţi; aceasta este reglementată
de L. 114/’96, art. 14 din D.L. 61/’90 privind vânzarea de locuinţe din fondurile statului
către populaţie, art. 10 din L. 85/’92, O.G. 85/2001. Obiectul acestei coproprietăţi este
precizat în art. 3, alin. (3), lit. c şi alin. (4) din Regulamentul cadrul al asociaţilor de
proprietari. Determinarea cotelor indivize din bunul comun se face în lipsa unor prevederi
contrare proporţional cu suprafaţa construită a locuinţelor sau a spaţiilor cu altă
destinaţie. Practica judecătorească a admis în mod excepţional că proprietatea forţată
poate să înceteze când nu se mai impune în mod necesar să fie păstrată, iar natura şi
destinaţia funcţională a lucrului permit împărţirea lui.

De exemplu: podul construcţiei în care se găseau două locuinţe proprietate

exclusivă a doi proprietari poate fi partajat
Coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două
fonduri învecinate.

Drumurile, potecile, fântânile ce servesc pentru utilitatea a două imobile

învecinate, în măsura în care se găsesc pe linia de demarcaţie dintre cele două imobile se
găsesc în coproprietate forţată având ca titulari pe proprietarii exclusivi ai imobilelor
învecinate.
Proprietatea comună în devălmăşie este forma proprietăţii comune ce se
caracterizează prin aceea că bunul aparţine tuturor coproprietarilor fără ca aceştia să aibă
precizată vreo cotă din dreptul de proprietate asupra acelui bun.
În dreptul nostru civil proprietatea comună în devălmăşie este legată de relaţiile de
familie.

Proprietatea devălmaşă prezintă următoarele caractere specifice:

• nici unul dintre soţi nu poate face acte de înstrăinare ori de grevare cu sarcini a
bunului devălmaş fără acordul expres a celuilalt soţ;
• oricare dintre soţi poate face singur acte de administrare şi de folosinţă asupra
bunurilor comune, în virtutea mandatului reciproc tacit (art. 35 alin. (2) C. fam.)
• întinderea drepturilor fiecărui soţ, precum şi încetarea stării de devălmăşie se
stabileşte odată cu decesul unuia din soţi, divorţul ori declararea judecătorească a morţii
etc.
În timpul căsătoriei partajul bunurilor comune se poate realiza în mod excepţional pentru
motive temeinice la cererea unui dintre soţi sau la cererea creditorilor personali ai soţilor
(art. 36 alin. (2) C. fam.).
2.3 Posesia

27
 Este stăpânirea de fapt a unui lucru care din puncte de vedere al comportării
posesorului apare ca fiind o manifestare exterioară a unui drept real.

• Elementele constitutive ale posesiei

• Stăpânirea de fapt a unui lucru va fi calificată drept posesie dacă sunt întrunite
cumulativ două elemente: elementul material “corpus”, şi elementul psihologic,
intenţional, “animus”;
Elementul material presupune un contact direct cu lucrul, concretizat prin orice fel de
acte materiale, cum ar fi: deţinerea lucrului, culegerea fructelor, efectuarea unor
modificări sau transformări.
Elementul psihologic constă în intenţia, în voinţa celui ce stăpâneşte bunul de a exercita
această stăpânire pentru sine, comportându-se ca un proprietar sau ca titular al altui drept
real.
Calităţile posesiei sunt: continuă, netulburată sau paşnică, publică, neîntreruptă,
exercitată sub numele de proprietar.
Lipsa vreunei calităţi duce la vicierea posesiei, iar o posesie neviciată este utilă,
adică îşi produce efectele.
• Viciile posesiei sunt: discontinuitatea, violenţa, clandestinitatea, precaritatea ori
echivocul.
• Posesia este discontinuă când posesorul o exercită cu intermitenţe anormale.
Determinarea caracterului anormal al intermitenţei se face ţinând seama de natura
bunului şi de împrejurările concrete de exercitare ale posesiei. Viciul discontinuităţii este
temporar, absolut şi aplicabil în general imobilelor.
• Când o persoană intră în stăpânirea unui bun prin violenţă, posesia este viciată.
Viciul violenţei este relativ, temporar, fiind aplicabil atât bunurilor imobile cât şi celor
mobile.
• Posesia este clandestină când posesorul exercită în ascuns de adversarul său, încât
acesta nu este în stare de a putea să o cunoască (art. 1852 C.civ.).
• Clandestinitatea este uşor de conceput în cazul bunurilor mobile, fiind greu de
imaginat în cazul imobilelor.
Precaritatea este tratată în codul civil ca viciu al posesiei, deşi precaritatea este mai mult
decât atât, este însăşi lipsa posesiei.
Specific precarităţii este aceea că stăpânirea lucrului este lipsită de elementul
intenţional, “animus”.
Actele sau faptele materiale de folosinţă asupra bunului sunt exercitate nu pentru
sine, ci pentru altcineva.
Precaritatea este un viciu absolut şi perpetuu al posesiei.
Echivocul nu este reglementat de Codul civil; posesia este echivocă când actele de
stăpânire exercitate de posesor nu sunt neapărat înţelese ca fiind o manifestare a
elementului psihologic al posesiei.

Efectele posesiei sunt următoarele:

• posesia creează o prezumţie de proprietate;

• posesorul de bună credinţă dobândeşte fructele bunului posedat (art. 485 C. civ.);

28
• posesia este protejată prin acţiuni posesorii;
• posesia exercitată în termenul şi în condiţiile legii duce la dobândirea prin
uzucapiune a dreptului de proprietate asupra bunului posedat.

2.4 Dezmembrămintele dreptului de proprietate

• Se numesc dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, drepturile reale născute

prin separarea atributelor componente ale dreptului de proprietate.
• Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt:
- dreptul de uzufruct,
- dreptul de uz,
- dreptul de abitaţie,
- dreptul de servitute,
- dreptul de superficie şi
- dreptul real de folosinţă.

• Conform art. 488 alin. (2) C. proc. civ. modificat prin O.G. 138/2000 pot forma
obiectul urmăririi silite imobiliare dreptul de uzufruct asupra imobilului şi dreptul de
servitute.

• Dreptul de uzufruct

Uzufructul este potrivit art. 517 C. civ. “dreptul de a se bucura de bunurile ce sunt
proprietatea altuia întocmai ca însuşi proprietarul lor, însă cu îndatorirea de a le conserva
substanţa.

Dreptul de uzufruct rezultă prin separarea atributelor dreptului de proprietate

privitoare la acelaşi bun.
Astfel, o persoană numită uzufructuar va stăpâni, va folosi bunul şi va culege
fructele, iar proprietarul bunului va rămâne numai cu dreptul de dispoziţie asupra
acestuia, adică va avea nuda proprietate.

• Moduri de constituire ale uzufructului:

Uzufructul poate fi instituit prin voinţa omului sau poate fi dobândit prin uzucapiune.
Stabilirea uzufructului se poate face în două moduri:
- prin convenţie; Proprietarul înstrăinează posesia şi folosinţa, reţinând pentru el nuda
proprietate - instituirea în mod direct a uzufructului. Convenţia poate avea ca obiect
înstrăinarea nudei proprietăţi şi reţinerea dreptului de uzufruct de către proprietar -
instituirea indirectă a uzufructului.
- prin testament, atunci când proprietarul dispune prin legat instituirea uzufructului în
favoarea unei persoane.
Deoarece uzufructul este susceptibil de posesie, acesta poate fi dobândit prin uzucapiune
cu îndeplinirea condiţiilor legale.

• Dreptul de uz

29
• Uzul este dreptul real în virtutea căruia titularul său se poate folosi de lucru şi
poate culege fructele numai pentru nevoile sale şi ale familiei.
• Uzuarul nu poate ceda nici închiria dreptul său către un terţ, deoarece uzul este un
drept strict personal.

• Dreptul de superficie
• Este acel drept ce constă în dreptul de proprietate pe care îl are o persoană numită
superficiar asupra construcţiilor, plantaţiilor situate pe un teren aparţinând altei persoane,
teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosinţa.
Suntem aşadar în prezenţa suprapunerii a două drepturi de proprietate ce aparţin
unor proprietari diferiţi:
• dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcţiilor, plantaţiilor edificate
pe acel teren;
• dreptul proprietarului asupra terenului.

2.5 Modurile de dobândire a dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate se poate dobândi prin:
- accesiune sau incorporaţiune,
- convenţie,
- lege,
- ocupaţiune,
- prescripţie achizitivă sau uzucapiune,
- succesiune,
- tradiţiune,
- hotărâre judecătorească

Accesiunea sau incorporaţiunea

• Accesiunea reprezintă încorporarea materială a unui bun mai puţin important într-
un bun mai important, cu efectul dobândirii dreptului de proprietate asupra primului bun
de către proprietarul celui de-al doilea.
• În acest sens art. 488 C. civ. dispune că “tot ce se uneşte şi se incorporează cu
lucrul se cuvine proprietarului lucrului...”
• În cazul în care cele două lucruri aparţin unor proprietari diferiţi lucrul mai puţin
important va aparţine proprietarului ce deţine lucrul mai important.
• După natura obiectului principal accesiunea poate fi imobiliară şi mobiliară.

Accesiunea imobiliară
• Accesiunea imobiliară poate fi naturală sau artificială după cum încorporarea este
dependentă sau independentă de intervenţia omului.
Accesiunea imobiliară naturală

30
• Codul civil reglementează patru cazuri de accesiune imobiliară naturală:
aluviunea, avulsiunea, accesiunea insulelor şi prundişurilor şi accesiunea animalelor şi
zburătoarelor sălbatice.

• Astfel:
• aluviunea - art. 495 C.civ. prevede că “creşterile de pământ ce se fac succesiv şi
pe nesimţite la malurile fluviului şi ale râurilor se numesc aluviune. Aluviunea este în
folosul proprietarului riveran când e vorba de un fluviu sau râu navigabil, plutitor sau
neplutitor...”;
• avulsiunea - constituie adăugarea la un teren a unei porţiuni de pământ smulse
brusc de la un alt teren datorită acţiunii unei ape curgătoare, art. 498 C. civ. stabileşte în
această materie un termen special de prescripţie extinctivă al unei acţiuni reale: “...acea
parte rămâne a cui a fost pământul de la care s-a rupt însă dacă se va reclama în termen
de un an”;
• accesiunea insulelor şi prundişurilor - “Insulele şi prundişurile care se formează
în râurile nenavigabile şi plutitoare sunt ale proprietarului ţărmului pe care ele s-au
format...” (art. 500 C. civ.) în măsura în care este vorba despre ape cu potenţial energetic
valorificabil sau care pot fi folosite în interes public, accesiunea imobiliară artificială nu
va opera deoarece potrivit art. 135 alin. 3 din Constituţie fac obiectul exclusiv al
domeniul public;
• accesiunea animalelor şi zburătoarelor sălbatice - Potrivit art. 503 C. civ. “orice
animale sau zburătoare sălbatice trec în cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe cât timp
rămân la noi, afară numai dacă asemenea trecere s-a ocazionat prin fraude sau prin
artificii”.

• Accesiunea imobiliară artificială

Accesiunea imobiliară artificială presupune:
• fie construcţia sau plantaţia făcută de proprietar pe terenul său cu materialele
altuia (art.493 C. civ.);
• fie construcţia sau plantaţia făcută de o persoană cu materialele sale dar pe terenul
altuia (art.494 C. civ.).
În concepţia legiuitorului bunul principal îl reprezintă terenul iar construcţia este privită
ca bun secundar.
• În ipoteza ridicării construcţiei de către proprietarul terenului cu materialele
altcuiva “proprietarul terenului care a făcut construcţii, plantaţii sau lucrări cu materiale
străine este dator să plătească valoarea materialelor” (art.493. C. civ.).
• În virtutea accesiuni proprietarul terenului devine proprietarul construcţiei ori
plantaţiei, ceea ce explică de ce conform aceluiaşi articol, proprietarul materialelor nu are
dreptul de a pretinde restituirea lor.
• În ipoteza ridicării construcţiei de către o altă persoană decât proprietarul
terenului Codul civil face distincţie între constructorul sau plantatorul de bună-credinţă şi
cel de rea-credinţă.
Când constructorul este de rea-credinţă proprietarului terenului i se oferă două variante de
către lege:

31
• el poate să ceară constructorului sau plantatorului să-şi ridice materialele pe
cheltuiala constructorului ori
• să-şi însuşească clădirea sau plantaţia plătind în schimb valoarea materialelor şi a
manoperei.

• În situaţia în care proprietarul terenului cere constructorului de rea-credinţă să-şi

ridice materialele poate de asemenea să ceară daune-interese pentru prejudiciile sau
vătămările ce a putut suferi proprietarul locului.
• Când constructorul este de bună-credinţă, adică ridică o construcţie ori plantează
pe un teren în legătură cu care are convingerea că îi aparţine; nu mai este admisibilă
pretenţia proprietarului terenului de a obliga constructorul sau plantatorul la demolarea
edificiului ori ridicării plantaţiei.
• Aşadar proprietarul va reţine construcţia sau plantaţia în proprietate operând
accesiunea imobiliară artificială. Astfel potrivit art. 494 alin. (3) teza a doua C. civ.
proprietarul terenului “va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor şi preţul
muncii sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului.”

• Accesiunea mobiliară

• Codul civil reglementează trei cazuri de accesiune mobiliară. Accesiunea

mobiliară vizează situaţia în care ambele bunuri sunt bunuri mobile. Cele trei cazuri de
accesiune mobiliară sunt: adjuncţiunea, specificaţiunea şi amestecul sau confuziunea.
Adjuncţiunea
• Este unirea a unui lucru principal cu un lucru accesoriu (ambele mobile) astfel
încât fiecare îşi păstrează identitatea substanţială şi formală. Proprietarul bunului
principal devine proprietarul bunului accesoriu.

Exemplu: cazul pietrei preţioase fixate pe un inel, cazul tabloului căruia i s-a pus o ramă.
• Criteriul de determinare a lucrului principal este cel pentru uzul, ornamentul sau
completarea căruia a servit celălalt lucru ori lucrul accesoriu urmează pe cel principal
după valoarea lucrurilor, cel principal având o valoare mai mare.

Specificaţiunea
• Constă în preluarea şi transformarea unei materii aparţinând altei persoane.

Exemplu: costumul confecţionat din stofa altei persoane.

• Proprietarul materiei devine proprietarul lucrului nou creat. Este posibil însă ca
manopera să fie mai valoroasă decât materia, caz în care proprietar al lucrului nou devine
cel care a prelucrat materia.

Exemplu: o statuie valoroasă.

• Amestecul sau Confuziunea
• Constă în unirea a două bunuri mobile astfel încât fiecare îşi pierde substanţa şi
forma proprietarul substanţei mai valoroase devine proprietarul lucrului rezultat.

32
• Când nu se poate face un partaj de valoare se naşte un drept de coproprietate
asupra bunului rezultat.

• Legea

În concepţia codului civil reprezintă moduri de dobândire al drepturilor reale:

- dobândirea fructelor prin posesia de bună credinţă;
- dobândirea coproprietăţii zidului comun;
- dobândirea bunurilor mobile prin posesia de bună credinţă.

Convenţia sau contractul constituie cel mai important mod derivat de dobândire
a drepturilor reale.
Contractul reprezintă acordul de voinţă între două sau mai multe persoane cu
scopul de a naşte, modifica sau stinge un raport juridic.
Cele mai importante contracte sunt: contractul de vânzare-cumpărare, contractul
de donaţie şi contractul de schimb.

• Contractul de vânzare-cumpărare reprezintă convenţia prin care una din părţi,

vânzătorul strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părţi, cumpărătorul,
acesta obligându-se să plătească vânzătorului preţul.
• Donaţia este un contract solemn, unilateral şi cu titlu gratuit, prin care una din
părţi cu intenţie liberală îşi micşorează în mod actual şi irevocabil patrimoniul său cu un
drept, mărind patrimoniul celeilalte părţi (donatar) cu acel drept fără a urmări să
primească ceva în schimb
• Contractul de schimb este convenţia prin care părţile numite copermutanţi îşi
dau un bun pentru altul. Deosebirea faţă de contractul de vânzare-cumpărare este aceea că
fiecare parte este şi vânzător şi cumpărător în acelaşi timp.

• Tradiţiunea este un mod de dobândire al proprietăţii ce constă în remiterea

materială a unui bun.
• Uzucapiunea (prescripţia achizitivă) este un mod de dobândire al proprietăţii
sau a altor drepturi reale cu privire la un bun prin posedarea neîntreruptă a acestui bun în
tot timpul fixat de lege.
• Uzucapiunea se aplică bunurilor imobile aflate în circuitul civil. Condiţia
esenţială a acesteia este posesia utilă.
• Tipurile de uzucapiune - uzucapiune de 30 de ani (uzucapiune de lungă durată) şi
uzucapiunea de 10 până la 20 de ani (uzucapiunea de scurtă durată).

2.6 Garanţii reale

• Garanţiile reale reprezintă mijloace juridice de garantare a obligaţiilor prin

afectarea unuia sau mai multor bunuri din patrimoniul debitorului pentru despăgubirea
preferenţiala a unui anumit creditor în vederea executării obligaţiilor asumate.

33
• Dreptul real accesoriu de garanţie este constituit de următoarele instituţii:
- gajul,
- ipoteca,
- privilegiile,
- dreptul de retenţie.
• Gajul
• Este un contract accesoriu prin care debitorule remite creditorului său un lucru
mobil pentru garantarea datoriei. Termenul de gaj este folosit cu mai multe accepţiuni:
contractul de gaj, dreptul real de gaj născut din acest contract şi însuşi bunul ce constituie
obiectul acestui drept.
Constituirea gajului presupune anumite condiţii cu privire la părţile contractului şi la
bunul gajat:
• constituitorul să aibă capacitate de a-l înstrăina şi să fie proprietarul bunului;
• pot fi gajate bunuri mobile corporale şi necorporale, acestea trebuind să se afle în
circuitul civil.
• Formele de constituire a gajului
• Părţile care încheie un contract de gaj trebuie să întocmească un act scris ce
serveşte ca instrument constatator al acordului de voinţă.
• Pentru a produce efecte faţă de terţi este necesar ca acest contract să fie făcut în
formă scrisă, iar data înscrisului să fie certă şi anterioară datei dreptului exercitat de un alt
creditor ori dobândirii dreptului de către un terţ dobânditor.
• Ipoteca
• Este o garanţie reală accesorie care nu deposedează pe debitorul proprietar al
bunului ipotecat şi care permite creditorului neplătit să urmărească bunul în mâinile
oricui s-ar afla pentru a primi creanţa sa cu preferinţă.

Ipoteca poate fi de două feluri:

- legală şi
- convenţională.

• Ipoteca legală ia naştere în virtutea unei dispoziţii speciale a legii (art. 1749 C.
civ.).
• Ipoteca convenţională este aceea care ia naştere din convenţia părţilor cu formele
prescrise de lege (art. 1749 alin. (2) C. civ.).

Efectele ipotecii
Efectele faţă de debitor:
• păstrează detenţia imobilului ipotecat;
• are dreptul să-i culeagă fructele ca orice proprietar;
• poate înstrăina bunul ipotecat, care se va strămuta către noul dobânditor gravat cu
sarcinile care-l apasă.
Efectele faţă de creditor:

34
• creditorul ipotecar care şi-a conservat dreptul prin inscripţia ipotecară are dreptul
să urmărească bunul în mâna oricui s-ar afla (art. 1790 C. civ.), ca urmare se bucură de
un drept de urmărire.
• creditorul ipotecar se bucură de un drept de preferinţă faţă de ceilalţi creditori.

Publicitatea ipotecii constă în înscrierea ei în registru special sau în cartea

funciară ţinută de judecătoria în a cărei rază teritorială se găseşte imobilul (art. 108 alin.
(1) din L. 36/1995).
Prin înscrierea ipotecii se produc două efecte: ipoteca devine opozabilă faţă de
terţi şi în acelaşi timp se stabileşte rangul de preferinţă al ipotecii.
Rangul ipotecii este important prin aceea că între doi creditori ipotecari va avea
preferinţă cel care a înregistrat ipoteca mai întâi. Acesta se va despăgubi integral din
preţul imobilului şi numai ulterior creditorul cu rang subsecvent.

2.7 Publicitatea dobândirii drepturilor reale imobiliare

• Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul cadastrului general are ca obiect

înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din
aceeaşi localitate.

• Actul normativ cadru privind această materie este Legea nr.7/1996 a cadastrului şi
publicităţii imobiliare.

• Această înscriere în cartea funciară se efectuează de către birourile de carte

funciară ale judecătoriilor situate în raza teritorială de activitate a acestora.

• Cartea funciară este un registru public în care sunt evidenţiate situaţia materială şi
juridică a imobilelor prin înscrierea tuturor actelor şi a faptelor juridice privitoare la
aceste bunuri.

• Cartea funciară este alcătuită din titlu indicând numărul ei şi numele localităţii
în care este situat imobilul şi cuprinde trei părţi:

(a) partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:

• numărul de ordine şi cel cadastral al fiecărui imobil;
• suprafaţa terenului, categoria de folosinţă şi, după caz, construcţiile;
• amplasamentul şi vecinătăţile;
• valoarea impozabilă.

(b) partea a Il-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate care

cuprinde:
• număr curent;

35
• numele proprietarului;
• actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi
menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
• strămutările proprietăţii;
• servituţiile constituite în folosul imobilului;
• faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile
privitoare la proprietate;
• orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu în partea I sau a II-a
a cărţii funciare cu privire la înscrierile făcute.

(c) partea a IlI-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de

proprietate şi sarcini, care va cuprinde:
• dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, servitutile în sarcina
fondului aservit, ipotecă şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de
venituri pe timp mai mare de 3 ani;
• faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile
privitoare la drepturile reale încrise în această parte;
• sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
• orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile
făcute în această parte.

• Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie
în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmit în mod
valabil.
• Înscrierile în cartea funciară devin opozabile faţă de terţi de la data înregistrării
cererii.

• Ordinea înregistrării cererii va determina rangul înscrierii.

• Orice persoană interesată va putea cerceta cartea funciară şi celelalte evidenţe

care alcătuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliară, cu excepţia evidenţelor care
privesc siguranţa naţională. La cerere se vor elibera extrase, certificate sau copii
legalizate de pe cărţile funciare, cu plata taxelor legale.

În conformitate cu prevederile Legii nr.7/1996 şi Regulamentului Oficiului Naţional de

Cadastru, Geodezie şi Cartografie privind autorizarea persoanelor fizice şi juridice care
pot să realizeze şi să verifice ce lucrări de specialitate în domeniile cadastrului, geodezie
şi cartografie pe teritoriul României, ONCGC şi OJCGC autorizează persoane fizice şi
juridice care pot să realizeze şi să verifice lucrări de specialitate din acest domeniu.

Prin autorizare se recunoaşte capacitatea tehnică se recunoaşte capacitatea tehnică şi

profesională a persoanelor fizice şi juridice de a realiza şi verifica lucrări de specialitate
destinate a fi preluate de bazele de date cadastrale, organizate la nivelul OJCGC şi la

36
Fondul Naţional de Geodezie şi Cartografie, conform prevederilor regulamentului
amintit.

• Obligaţiile fiscale ale titularilor de imobile

• Legea cadru este Legea nr.27/1994 privind impozitele şi taxele locale.

• Persoanele care plătesc impozit sunt proprietarii: persoane juridice şi fizice;

asociaţiile familiale; asociaţiile agricole; unităţile economice ale unor persoane juridice,
precum şi cele ale organizaţiilor politice şi obşteşti; instituţiile publice; fundaţiile,
unităţile de cult; filiale, sucursale, reprezentanţe aparţinând unor persoane fizice sau
juridice străine etc

• Se datorează impozit pe clădiri şi terenuri.

• Impozitul pe clădirile proprietatea persoanelor fizice se calculează prin aplicarea

unei cote stabilite de către consiliile locale pe baza declaraţiei de impunere potrivit legii
care poate fi cuprinsă între 1,0-1,5% asupra valorii stabilite potrivit criteriilor şi normelor
de evaluare prevăzute în anexa nr.l la Legea nr.27/1994 privind impozitele şi taxele
locale. În mod similar se impozitează clădirile persoanelor fizice care desfăşoară activităţi
economice pe baza liberei iniţiative.
• Impozitul pe clădiri în cazul persoanelor juridice şi a altor contribuabili
alţii decât cei menţionaţi mai sus se calculează prin aplicarea cotei stabilite de consiliile
locale care poate fi cuprinsă între 0,5-1,0% asupra valorii de inventar a clădirii,
înregistrată în contabilitatea acestora, conform prevederilor legale în vigoare.
2.8 Dreptul de proprietate şi dreptul internaţional privat

• Raporturile de drept internaţional privat sunt raporturi civile, comerciale, de

muncă, de procedură civilă şi alte raporturi de drept privat cu element de extraneitate.

• Raporturile de drept privat sunt raporturi juridice între persoane particulare,

private fie fizice fie juridice.

Elementul de extraneitate poate consta în:

- părţile raportului juridic ori numai una dintre ele are domiciliul, respectiv sediul într-o
altă ţară;
- obiectul raportului juridic este situat într-o altă ţară;
- locul încheierii actului este în străinătate;
- locul decesului unei persoane este în străinătate;
- locul executării actului juridic este în străinătate etc.

• Raporturile juridice privind bunurile imobile sunt supuse legii ţării unde acestea
se găsesc, adică locul situării bunurilor. Poartă denumirea de locul situării bunurilor.

37
• Exemplu: o persoană fizică străină, un portughez doreşte să cumpere o casă în
România va trebui să îndeplinească toate condiţiile prevăzute de legislaţia României
pentru a putea cumpăra deoarece bunul, respectiv casa se află în România.

• Astfel Legea nr. 105/1992 privind reglementarea raporturilor de drept

internaţional privat în art.49 dispune că “posesia, dreptul de proprietate şi celelalte
drepturi reale asupra bunurilor, inclusiv cele de garanţii reale, sunt cârmuite de legea
locului unde acestea se află sau sunt situate...”

• Forma actelor juridice este cârmuită de: legea locului unde a fost întocmit; legea
naţională (de cetăţenie) sau legea domiciliului persoanei care se obligă; legea autorităţii
care verifică validitatea actului juridic.

Privind fondul, conţinutul actelor juridice, (în ceea ce ne priveşte contractele) părţile pot
să-şi aleagă legea aplicabilă.

Alegerea legii aplicabile trebuie să fie expres prevăzută în contract ori să rezulte
neîndoielnic din cuprinsul acestuia sau din circumstanţe.
Capitolul II
DIAGNOSTICUL GENERAL AL FIRMEI
2.1. Aspecte generale
2.2. Diagnosticul juridic
2.3. Diagnosticul tehnic
2.4. Diagnosticul comercial
2.5. Diagnosticul economico-financiar
2.6. Diagnosticul managerial şi al resurselor umane.
2.1. Aspecte generale

• Analiza diagnostic are ca scop final identificarea simptomelor,

disfuncţionalităţilor, a punctelor tari, a punctelor slabe, a terapiei necesare pentru
redresarea situaţiei.

• Raţiunea efectuării unui diagnostic al performanţelor întreprinderii poate avea

la bază nu numai împrejurarea în care aceasta are dificultăţi, respectiv disfuncţionalităţi,
ci şi în situaţia în care starea ei este normal-stabilă, dar se intenţionează creşterea
performanţelor.

• Analiza diagnostic stabileşte indicatorii privitori la evoluţia trecută a

întreprinderii, starea prezentă, cât şi perspectivele de evoluţie.

• Dintre aspectele urmărite în cadrul analizei diagnostic putem preciza:

- caracterizarea generală a întreprinderii şi a mediului său;

- stabilirea tipologiei producţiei;
- caracterizarea pieţei;

38
- diagnosticul financiar;
- formularea punctelor „forte” şi „slabe”;
- identificarea oportunităţilor şi riscurilor viitoare şi a potenţialelor „ameninţări”.

• Analiza diagnostic nu se încadrează în scheme fixe, ci reprezintă o adaptare la

specificul unor întreprinderi a unui algoritm general valabil.

• Scopul final al analizei diagnostic îl reprezintă identificarea unor elemente care

să sprijine opţiunile finale ale ponderării metodelor de evaluare în vederea definitivării
valorii propuse a întreprinderii.

• Diagnosticul presupune abordarea multiplă a funcţionării întreprinderii în

vederea poziţionării mai exacte a acesteia pe piaţă şi evaluarea tuturor loturilor
funcţionării acesteia.

2.2. Diagnosticul juridic

• Diagnosticul juridic are ca principal scop evidenţierea aspectelor juridico-legale

cu privire la firma şi activitatea desfăşurată de aceasta.

• Recomandarea CECCAR3 este aceea de a lua în considerare toate aspectele

juridice legate de proprietari, terţi, salariaţi, activele tangibile şi intangibile ale firmei.

Sunt verificate aspecte ce ţin de dreptul comercial cum ar fi:

- contractul de societate,
- statutul şi modificările aduse acestuia,
- registrul acţionarilor,
- contractele de vânzare-cumpărare,
- contractele de închiriere, de locaţie, etc.

Sunt verificate:

Aspecte ce ţin de dreptul civil:

• dreptul de proprietate asupra clădirilor, mijloacelor fixe, terenurilor şi a altor

active imobilizate;
• situaţia juridică a imobilizărilor necorporale de natura brevetelor, licenţelor,
mărcilor sau a licenţelor;
• situaţia imobilizărilor financiare legate de titluri de participare, activitate de
portofoliu, creanţe, etc.
• situaţia împrumuturilor primite, a garanţiilor constituite, existenţa creditelor
nerambursate la scadenţă;

39
• situaţia asigurării societăţii prin efectul legii, achitarea primelor de asigurare.

Aspecte ce ţin de dreptul fiscal:

• înregistrarea întreprinderii la Direcţia Economiei şi Finanţelor Publice;

• situaţia achitării sau neachitării obligaţiilor fiscale către bugetul de stat şi
bugetele locale;
• situaţia debitelor, penalizărilor şi amenzilor cu caracter fiscal;
• rezultatele ultimului control fiscal.

Aspecte ce ţin de dreptul muncii:

• se verifică şi analizează existenţa contractelor colective şi individuale de muncă;

• se verifică existenţa şi prevederile regulamentului de ordine interioară;

De o importanţă deosebită sunt informaţiile pe baza cărora se poate

aprecia dacă salariaţii cu funcţii cheie pot sau nu să fie menţinuţi în întreprindere în
condiţiile în care se schimbă proprietarul, obiectul de activitate sau remuneraţia.

Aspecte legate de dreptul mediului:

• sunt verificate autorizaţiile de mediu;

• nivelul de poluare al activităţii desfăşurate;
• respectarea procesului tehnologic şi a cantităţilor de emisie a gazelor în mediu.

• În ultima perioadă, aspectele legate de mediu au început să capete un rol

semnificativ în activitatea de evaluare.

• Sunt situaţii în care impactul ecologic al întreprinderii respective, cheltuielile de

mediu ce pot apărea joacă un rol hotărâtor în achiziţionarea sau nu a pachetului majoritar
de acţiuni la întreprinderea respectivă.

• Au fost situaţii în care autoritatea pentru privatizare nu a putut să vândă o

întreprindere tocmai datorită faptului că investitorul nu a fost de acord să preia şi pasivul
ecologic.

• Un ultim aspect legat de diagnosticul juridic se referă la litigii.

• Sunt urmărite astfel litigii sau eventualele litigii la care societatea este parte,
indiferent de felul lor şi care pe cale de consecinţă pot antrena efecte economice majore şi
deci afecta valoarea societăţii.

40
La final juristul din echipa de evaluare formulează concluziile diagnosticului juridic sub
forma punctelor forte şi punctelor slabe.
Diagnostic juridic

2.3. Diagnosticul tehnic

Analiza diagnostic a domeniului tehnic impune:

- o expertizare a construcţiilor, clădirilor şi utilajelor,
- dublată de o analiză a documentelor referitoare la momentul punerii în funcţiune
a fondurilor fixe, a gradului de uzură, a performanţelor tehnice ale utilajelor principale în
raport cu utilajele similare produse în prezent,
- a posibilităţilor de utilizare în viitor a „resursei” acestora, a utilajelor care nu mai
au utilizare în conformitate cu noua structură de producţie a întreprinderii,
- a fondurilor fixe existente în conservare şi a şanselor de valorificare a lor,
- a valorii mijloacelor ce vor fi trecute în conservare, a volumului fondurilor de
investiţii aflate în curs de realizare.

Nu va fi ignorată în cadrul analizei, modalitatea în care întreprinderea este aptă să-şi

asigure utilităţile necesare funcţionării curente:
- apă,
- electricitate,
- energie termică,
- gaze,
- canalizare,
- aer comprimat, o
- xigen,
- azot,
- căi de transport etc.

Membrii echipei de evaluatori (experţii tehnici)– se vor pronunţa asupra:

- concordanţei situaţiei din teren cu schiţele de amplasament;

- stării fizice a construcţiilor, din punct de vedere al structurii de rezistenţă, a gradului în
care seismele au afectat această structură;
- modul în care schimbarea destinaţiei unor construcţii a afectat structura şi gradul de
utilitate al acestora.

• Referitor la mijloacele de transport ale firmei (dacă are un parc propriu) se va

caracteriza:

- gradul de folosire al parcului;

- gradul de uzură economică şi tehnică;

41
- valorile de înregistrare şi cele de folosire;
- eventualele mijloace disponibile pentru vânzare.

• Evaluarea finală a maşinilor, utilajelor şi echipamentelor se poate face prin mai

multe metode:

• a. Metoda Experţilor Contabili din Uniunea Europeană

Vr = Pcp(1+k) Dr/Dt

unde:
• Vr = valoarea rămasă
• K = rata de actualizare
• Pcp = preţ de cumpărare
• Dr = durata rămasă
• Dt = durata totală

• b. Metoda amortizării liniare

• Vr = Pcp(1+k) (Da-Du) / Da

unde:
Da = durata amortizare
Du = durata de utilizare până în momentul evaluării

• c. Metoda valorii reziduale a investiţiei

Vr = INV (1+k) (Da-Vinv) / Da

unde:
• INV = suma investită
• Vinv = vârsta investiţiei

• Referitor la terenurile de incintă ale firmei se urmăreşte:

- concordanţa dintre cifrele înscrise în documente şi realitatea faptică;

- existenţa tuturor categoriilor de teren şi structura pe destinaţii, eventualele schimbări ale
destinaţiilor.

• Asupra tehnologiilor utilizate şi producţiei diagnosticul trebuie să pună în

evidenţă:

42
- principalele produse/servicii furnizate;
- descrierea sumară a procesului tehnologic;
- aprecierea tehnologiilor utilizate, comparativ cu existentul în ramură (în ţară şi pe plan
mondial);
- evaluarea nivelului tehnic al produselor;
- aprecierea nivelului organizării producţiei;
- aprecierea impactului tehnologiilor aplicate asupra mediului etc.

• Gradul de înzestrare tehnică a muncii

=Valoarea medie a mijloacelor fixe /Numărul mediu de salariaţi x 1000

• Cifra de afaceri la 1.000 lei fonduri fixe = Cifra de afaceri / Valoarea medie
anuală a fondurilor fixe x 1000

• Consumul de fonduri fixe la 1.000 lei profit = Valoarea fondurilor fixe / Profit
x 1000

• Gradul de utilizare a capacităţii de producţie = Volumul producţiei fizice /

Capacitatea de producţie x 1000

• Gradul de uzură = Volumul amortizării / Valoarea activelor fixe x 1000

• Gradul de utilitate al activelor fixe = Valoarea rămasă a activelor fixe = (1 –

gradul de uzură) × 100

• Indicatorii se determină pentru toţi anii analizaţi.

În legătură cu relevanţa acestor indicatori este necesar a se preciza:

a) în condiţii de inflaţie puternică (rata anuală peste 10%) indicatorii de rezultate –

atunci când sunt exprimaţi băneşte – este necesar să fie aduşi în prealabil la condiţii de
comparabilitate prin corectare cu indicele preţurilor sau exprimare într-o monedă
convenţional constantă pe baza cursului mediu anual leu/valută de transformare);

b) în situaţia unor reevaluări succesive ale activelor fixe – cazul ţării noastre după 1990,
compararea în timp a indicatorilor de eficienţă, uzură şi utilitate este nerelevantă în
totalitate.

• Pentru definitivarea concluziilor referitoare la diagnosticul tehnic, aprecierile

rezultate în baza calculării diverşilor indicatori vor trebui definitivate cu datele din
rapoartele experţilor tehnici care vor verifica situaţia stării tehnice, uzării, utilităţii etc. pe
teren, prin expertizare.

43
• În finalul diagnosticului tehnic se vor formula concluzii „punctele forte” şi
„punctele slabe”, ce vor fi luate în considerare la definitivarea valorii firmei.

2.4. Diagnosticul comercial

• În cadrul acestui tip de diagnostic se studiază piaţa, segmentul ocupat de

întreprindere pe piaţa specifică, sezonalitatea producţiei, perioadele de vânzări maxime şi
minime etc.

• Piaţa întreprinderii reprezintă spaţiul geografic în care alături de cererea şi

oferta generală se regăseşte cererea de materii prime, produse finite, mărfuri, servicii etc.

• Echipa de evaluare trebuie să evidenţieze: aspecte legate de vânzări, concurenţă,

clienţi, furnizori, politica de produs, preţ, promovare.

• 1. Analiza vânzărilor
• Se urmăreşte şi se analizează evoluţia vânzărilor care conduc la formarea cifrei de
afaceri.

• Pentru a avea o imagine cât mai concludentă cu privire la acest indicator – care
măsoară performanţele comerciale – se foloseşte cifra de afaceri reală, ce permite în mod
obiectiv compararea în timp a încasărilor obţinute.

• CA reală = CA preţuri curente / Indicele mediu al preţurilor

producţiei la care se referă CA

• O imagine şi mai fidelă a performanţelor comerciale des întâlnită în evaluare este

aceea a raportării rezultatelor firmei la rezultatele obţinute în sectorul respectiv.
• Astfel, pentru ca evaluatorul să exprime într-un mod cât mai obiectiv evoluţia
reală a cifrei de afaceri, aceasta ia în considerare evoluţia ramurii sau a sectorului în care
întreprinderea acţionează.

• Cuantificarea se face cu ajutorul formulei:

(ICAF/ICAs – 1) x gf0

unde:
• ICAF – indicele cifrei de afaceri a firmei considerate;
• ICAs – indicele cifrei de afaceri a sectorului;
• gf0 – ponderea vânzărilor firmei în total sector.
2. Analiza concurenţei

Unul dintre cei mai importanţi factori care acţionează la nivelul firmei este concurenţa.

44
• Analiza acesteia trebuie să urmărească:

- principalii concurenţi ai firmei (sunt nominalizaţi cei mai puternici concurenţi ai firmei
evaluate);
- cota de piaţă a firmei evaluate precum şi a principalilor săi competitori;

Cpx = CAx / CAs x 100

unde:
• CPx – cota de piaţă a firmei „X”
• CAx – cifra de afaceri a firmei „X”
• CAs – cifra de afaceri totală a sectorului din care firma face parte

• Firmele sunt ierarhizate în funcţie de cota de piaţă.

• De asemenea se fac previziuni cu privire la evoluţia cotei de piaţă în funcţie de

creşterea capacităţii de producţie, lansarea unui nou produs, etc.

• Dacă cota de piaţă se apropie de „0”, poziţia firmei este nesemnificativă, în

situaţia în care cota de piaţă tinde spre 100%, firma deţine o poziţie importantă pe piaţă.

• În ceea ce priveşte concurenţa externă, principalele referiri se fac cu privire la

firmele concurente (denumire, ţara de origine, localizarea producţiei), modul de
organizare şi durata serviciilor de garanţie şi postgaranţie, raportare preţ-calitate între
produsele concurenţei şi cele proprii.

• Stabilirea punctelor tari şi a celor slabe din punct de vedere comercial presupune
cuantificarea modului în care este organizată reţeaua de distribuţie.

• Se urmăreşte forma juridica a distribuitorului, existenţa unei reţele proprii de

distribuţie, durata contractelor cu distribuitorii, etc.
3. Analiza clienţilor

• Evoluţia firmei este strâns legată de cererea de bunuri şi servicii de piaţă, deci de
clienţi.

• Sunt număraţi şi analizaţi principalii clienţi ai firmei interni şi externi; se face o

analiză a duratei de încasare a creanţelor.

Di = ΣSd / ΣRd x T

unde:
• Di – durată imobilizare creanţe
• ΣSd – suma soldurilor debitoare

45
• ΣRd – suma rulajelor debitoare
• T – numărul de zile

• Durata de imobilizare(Di) poate fi dată şi de structura creanţelor.

• Di = Σgidi / 100

• unde:
• di = Sdi / Rdi x T; gi = Rdi / ΣRdi x 100
• Sdi – sold debitor al clientului „i”
• Rdi – rulaje debitoare
• gi – structura rulajelor debitoare
• T – numărul de zile

• Informaţiile cu privire la durata medie a imobilizărilor se obţin din contabilitatea

sintetică şi analitică a clienţilor.

• Se poate determina soldul mediu pe total întreprindere dar şi pe fiecare client în

parte:

• Sdi = (Sdi/2 +Sd1 + Sd2 + ... + Sdf) (A-1)

unde:
• Sdi – sold iniţial
• Sdf – sold final
• Sd1, Sd2, ..., Sdn – soldurile la sfârşitul subdiviziunilor (lună, trimestru)
• A – numărul subdiviziunilor

Prin compararea duratei de imobilizare pe clienţi se poate realiza o

separare a acestora în rău platnici şi buni platnici.
4. Analiza furnizorilor

• Analiza furnizorilor reprezintă un punct important în stabilirea diagnosticului

comercial.

• Prin această analiză se urmăreşte: dependenţa firmei de principalii furnizori,

modul în care aceştia pot fi substituiţi, contractele încheiate, termenele de livrare,
criteriile după care au fost selectaţi.

• Se face o analiză şi a gradului de integrare a activităţii firmei evaluate, a duratei

medii de utilizare a resurselor atrase faţă de furnizori, care poate fi cuantificată cu
ajutorul următoarelor relaţii:

46
• Df = ΣSc / ΣRc x T

unde:
• Sc – sold creditor furnizori
• Rc – rulaj creditor furnizori
• T – numărul de zile

• Df = Σgi dfi / 100

unde: dfi = Sci / Rci x T

gfi = Rci / ΣRci x 100 ;
• dfi – structura obligaţiilor faţă de furnizori
• gfi – durata de folosire a sursei atrase
• T – numărul de zile
5. Analiza politicii de produs, preţ, promovare

• În ceea ce priveşte politica de produs avem în vedere cererea pentru un anumit

produs, structura pe grupe de mărfuri a firmei, precum şi ciclul de viaţă în care se află
bunul respectiv.

• Se urmăreşte preocuparea firmei pentru înnoirea produselor, modul în care

produsele ajunse la maturitate şi declin sunt înlocuite sau direcţionale sore anumite nişe.

• Analiza preţurilor pune în evidenţă politica de preţ a firmei, modul în care este
fundamentat preţul de vânzare, precum şi posibilitatea acestuia de a se adapta la variaţiile
pieţei.

• Promovarea vizează acţiunile publicitare, frecvenţa acestora, efectele produse,

evoluţia vânzărilor în timpul şi după o campanie de promovare a imaginii firmei pe piaţă.

• La finalul diagnosticului comercial, evaluatorul va scoate în evidentă punctele

forte şi cele slabe ale firmei.

2.5. Diagnosticul economico-financiar

• Diagnosticul economico-financiar îşi propune să analizeze situaţia economico-
financiară a întreprinderii.

• Este urmărit modul în care resursele firmei sunt consumate pentru a obţine profit.

Fondul de rulment (FR) poate fi definit ca fiind diferenţa dintre capitalul

permanent şi activele imobilizate.

47
 În cazul în care diferenţa este pozitivă, atunci fondul de rulment reprezintă acea
parte a capitalului permanent destinată şi utilizată pentru finanţarea activităţii curente,
îndeosebi a celor aferente exploatării.
În situaţia în care diferenţa este negativă, atunci întreprinderea se confruntă cu
un deficit (insuficienţă) de fond de rulment.

Nevoia de fond de rulment (NFR) reprezintă diferenţa între activele circulante

(exclusiv disponibilităţile) şi obligaţiile pe termen scurt (nu se includ creditele pe termen
scurt).
În cazul în care diferenţa este pozitivă, aceasta reprezintă activele circulante de
natura stocurilor şi creanţelor ce urmează a fi finanţate din fondul de rulment.
Atunci când diferenţa este negativă, se înregistrează nu o nevoie de fond de
rulment, ci o degajare de surse atrase.
Variaţia nevoii de fond de rulment este un element important în determinarea
fluxului de disponibilităţi şi, implicit, în stabilirea valorii întreprinderii prin metoda
fluxurilor actualizate de lichidităţi.
Ca urmare, se impune aprofundarea analizei NFR în funcţie de elementele
aferente exploatării care au caracter de continuitate, separat de cele din afara exploatării.
• Trezoreria netă se poate stabili ca diferenţă între fondul de rulment şi necesarul
de fond de rulment, sau ca diferenţă între trezoreria de activ şi trezoreria de pasiv.
• Lichiditatea unei firme poate fi definită ca fiind capacitatea de a face faţă
obligaţiilor la scadenţă, pe seama activelor sale curente.
• Solvabilitatea reprezintă capacitatea firmei de a face faţă datoriilor sale totale (în
caz de lichidare).
• Pentru a caracteriza lichiditatea unei întreprinderi, în studiile de bonitate realizate
de bănci, în cazul solicitării de credite, precum şi în studiile de evaluare se folosesc
următorii indicatori:

A. Indicatorii de lichiditate

• Indicatorul lichidităţii curente = Acurente/Dcurente;

Se apreciază că situaţia lichidităţii curente este satisfăcătoare în condiţiile încadrării în
intervalul 1,2 şi 1,8.

b) Indicatorul lichidităţii imediate =Acurente – Stocuri /

Dcurente.
• unde:
A – active
D – datorii
Intervalul care poate fi considerat ca satisfăcător este cuprins între 0,65 - 1.

B. Indicatorii gradului de îndatorare

48
• Indicatorul gradului de îndatorare

Cap. împrumutat / Cap. propriu x 100

sau
Cap. împrumutat / Cap. angajat x 100

unde: Cap. angajat = Cap. propriu + Cap. atras

C. Indicatorii de gestiune

a) Viteza de rotaţie a stocurilor = Costul vânzărilor

/ Stoc mediu ;

b) Nr. zile de stocare = Stoc mediu / Costul

vânzărilor x 365;

c) Viteza de rotaţie a debitelor clienţi = Soldul mediu clienţi /

CA x 365 ;

d) Viteza de rotaţie a creditelor furnizori = Sold mediu furnizori / Achiziţii bunuri (fără
servicii) / 365

e) Viteza de rotaţie a activelor imobilizate = CA /

Active imobilizate

f) Viteza de rotaţie a activelor totale = Ca / A total;

g) Fondul de rulment (FR) = Capital permanent – Active

imobilizate;

h) Necesarul de fond de rulment:

NFR = Stocuri + Creanţe – Datorii de exploatare

i) Trezoreria netă: TN = FR – NFR.

• D. Indicatorii de profitabilitate
a) Rentabilitatea capitalului angajat = Profit înainte de plata dobânzilor şi impozitelor /
Capitalul angajat

b) Marja brută din vânzări = Profit brut din vânzări / CA ×100 ;

c) Rentabilitatea exploatării = Rezultatul exploatării / Activul în exploatare x 100

49
d) Rentabilitatea financiară = Rezultat net / Capitalul
propriu x 100

E. Patrimoniul net al societăţii

PN = A total – D totale.

O concluzie privind evoluţia unei entităţi se poate realiza prin calcularea următorilor
indicatori economico-financiari, care se pot constitui în puncte forte ale întreprinderii:
Notă: Evoluţia şi interpretarea acestor indicatori trebuie făcută şi în funcţie de
conjunctura economică generală, evoluţia sectorului din care face parte firma etc.

2.6. Diagnosticul managerial şi al resurselor umane.

Scopul diagnosticului îl reprezintă cunoaşterea evoluţiei, structurii şi eficienţei

utilizării resurselor umane ale întreprinderii, precum şi modul în care aceasta a fost
condusă în ultimii ani.

• Analiza managementului firmei – se urmăresc aspecte precum:

• tipul unităţii analizate (mică, mijlocie sau mare);

• echipa managerială (nume, prenume, vârsta, funcţie, experienţa, studii). Se
întocmeşte un CV pentru fiecare membru al echipei manageriale;
• tipul management aplicat (prin bugete, proiecte, autoritar, participativ etc.);
• analiza organigramei firmei şi a modului în care au fost ocupate posturile;
• acţionariatul societăţii, hotărârile AGA şi ale CA;
• existenţa ROF şi respectarea fişelor de post;
• concordanţa dintre atribuţii şi decizii;
• tipologia şi structura deciziilor (curente, tacite, strategice) la nivelul conducerii
superioare şi operative;
• gradul de realizare a criteriilor de performanţă stabilite în contractul de
management ce în mod uzual include indicatori precum:

• Rata profitului = Profit brut / Cifra de afaceri x 100

• Profitabilitatea acţiunilor = (Dividende + Prelevări din profit pentru
dezvoltare) / Capital social
• Potenţialul de dezvoltare = (Prelevări pentru dezvoltare + Amortizări +
Cheltuieli investiţii) / Fond de rulment
• În funcţie de specificul activităţii societăţii comerciale se stabilesc valorile
anuale ale criteriilor de performanţă şi coeficienţii de ponderare a acestora, pentru a
stabili un scor care arată în mod sintetic gradul de îndeplinire a criteriilor stabilite de
către acţionari.
• În finalul acestui diagnostic evaluatorul formulează punctele forte şi punctele
slabe ale managementului firmei.

50
• Ca puncte forte se pot exemplifica: echipa de conducere tânără, dinamică,
realizarea/depăşirea criteriilor de performanţă negociate cu acţionarii, îmbunătăţirea
poziţiei firmei pe piaţă, colaborarea bună cu sindicatele etc.
• Ca puncte slabe se pot avea în vedere: nerealizarea anumitor criterii de
performanţă, slăbirea poziţiei firmei în cadrul mediului ei concurenţial, tensiuni în
relaţiile cu sindicatele marcate prin creşterea numărului zilelor de grevă, lipsa de
preocupare pentru stimularea iniţiativei şi creativităţii tehnice a personalului etc.

2. Analiza resurselor umane – presupune cercetarea următoarelor aspecte:

- dimensiunea potenţialului uman – se urmăreşte evoluţia numărului de salariaţi, numărul

mediu de salariaţi, numărul maxim de salariaţi, numărul de colaboratori;
- structura resurselor umane reflectată în categoriile de salariaţi (productivi şi TESA),
vechimea în muncă, vârsta, sexul şi calificarea;

• Principalele criterii de structurare utile în diagnosticarea resurselor umane sunt:

-după principalele categorii de salariaţi se pot avea în vedere următoarele categorii:

muncitori (direct productivi, indirect productivi, de deservire generală); personal tehnic-
ingineresc (ingineri, tehnicieni, maiştri); personal de administrare şi conducere;

-după vechimea în întreprindere, personalul se poate structura în următoarele grupe: sub

1 an; între 2 şi 5 ani; între 6 şi 10 ani; între 11 şi 15 ani; între 15-20 ani; peste 20 ani.
Analiza structurii după vechime şi evoluţia sa în timp poate furniza informaţii cu privire
la strategia angajărilor efectuate de întreprindere, dar şi a eforturilor sale pentru
stabilizarea personalului. În mod normal, structura după vechime trebuie să fie
echilibrată, manifestânduse astfel o politică adecvată de formare a personalului;

-după vârstă, personalul se poate grupa astfel: până la 30 de ani; între 31 şi 40 ani; între
41 şi 50 ani; peste 50 ani. Un dezechilibru accentuat în structura după vârstă a
personalului poate să dăuneze stării şi performanţelor capitalului uman al întreprinderii.
De exemplu, angajarea masivă la un moment dat a tinerilor frânează posibilităţile
acestora de promovare;

-după sex. Teoretic, în afara cazurilor unde natura activităţii ar justifica predominanţa
personalului masculin sau feminin, ar trebui să regăsim în fiecare întreprindere, ţinând
cont de structura sa socio-profesională, o repartiţie pe sexe sensibil egală cu cea care
apare la scară naţională pentru ansamblul populaţiei active;

-după nivelul de calificare. Se impune structurarea personalului pe nivele de pregătire

(superior, mediu, profesional) şi pe categorii de personal. Un alt aspect care trebuie
analizat îl constituie perfecţionarea pregătirii profesionale, pe forme de realizare (la locul
de muncă, cursuri postliceale, postuniversitare etc.).

51
- comportamentul personalului reflectat în gradul de utilizare a fondului de timp
(Gu):

Gu = Timp lucrat / Timpul maxim disponibil

De asemenea, se are în vedere structura timpului nelucrat pe cauzele care

le-au provocat (boli, accidente de muncă, maternitate, evenimente familiale, concedii fără
plată, lipsuri nemotivate etc.);

-indicatori de conflictualitate.
În cazul în care conflictualitatea a luat o formă colectivă, se impune urmărirea
indicatorilor:
-numărul de greve;
-numărul de zile ale grevei (durata grevei înmulţită cu numărul de grevişti);
-gradul de importanţă al grevei la nivel de întreprindere.

• În situaţia formelor individuale de conflictualitate se urmăresc indicatorii:

-numărul de litigii care au necesitat intervenţia inspecţiei de muncă;

-numărul de litigii care au ajuns în faţa instanţei de judecată.

- Mobilitatea personalului (Cm):

Cm = (I+E) / Ns
• unde:
• Cm – coeficientul de mobilitate a personalului
• Ns – număr mediu salariaţi
• I – intrări de personal
• E – ieşiri de personal
- Absenteismul:
RA = Număr de zile absenţe / Număr de zile x 100
• unde:
• RA – rata generală a absenteismului
- Productivitatea muncii:
W = CA / Ns
• unde:
• W – productivitatea muncii
• CA – cifra de afaceri
• Ns – numărul mediu al salariaţilor

• Pentru a urmări dinamica productivităţii muncii la nivelul întreprinderii, precum

şi pentru comparaţia cu alte firme din aceeaşi ramură de activitate se folosesc indicatori
valorici, construiţi ca raport efect/efort .

• În calitate de efect, se pot avea în vedere:

- cifra de afaceri (CA),

52
- producţia exerciţiului (Qe),
- veniturile din exploatare (Ve) sau
- valoarea adăugată (Qa), în funcţie de specificul activităţii societăţii evaluate.

• În calitate de efort, se pot folosi indicatorii:

- numărul mediu de personal (N),
- timpul total de muncă exprimat în zile (Tz) sau
- timpul total de muncă exprimat în ore (Th).

• Pentru o corectă apreciere a evoluţiei productivităţii muncii în dinamică se

impune operarea cu indicatori valorici de exprimare a efectului în preţuri sau valori
comparabile.
• Aspecte relevante cu privire la eficienţa utilizării resurselor umane se pun în
evidenţă şi prin analiza productivităţii muncii pe principalele produse (cele care deţin
mai mult de 50% din totalul producţiei întreprinderii).
• În acest sens se poate folosi indicatorul productivitatea muncii exprimat ca timp
pe unitatea de produs, care poate fi folosit pentru comparaţii în dinamică la nivelul
întreprinderii, precum şi pentru comparaţii în spaţiu pe plan naţional şi internaţional.
• În final, evaluatorul trebuie să facă o sinteză a principalelor puncte forte şi slabe
în legătură cu resursele umane ale firmei.
• Cu titlu de exemplu, pot fi avute în vedere următoarele puncte forte:
- personalul este bine calificat,
- structura pe vârste este echilibrată,
- personalul este capabil să se adapteze la înnoire,
- productivitatea muncii este în creştere,
- absenţa grevelor,
- reducerea litigiilor individuale de muncă,
- protecţia muncii este corespunzătoare (reflectată prin reducerea sau eliminarea
accidentelor de muncă) etc.
• Ca puncte slabe se pot exemplifica:
- utilizarea necorespunzătoare a timpului de muncă în cadrul zilei,
- productivitatea muncii în scădere,
- personal supradimensionat în activităţi de întreţinere,
- existenţa conflictelor de muncă etc.

2.7. Analiza riscului întreprinderii

• Alături de analiza rentabilităţii, un aspect esenţial pentru diagnosticarea firmei îl

reprezintă analiza riscului, care în fond reprezintă cealaltă faţetă a rentabilităţii.

În funcţie de problemele pe care le îmbracă riscul problematica poate fi structurată astfel:

- analiza riscului economic (de exploatare);
- analiza riscului financiar;
- analiza riscului de faliment.

53
 a) Analiza riscului economic Riscul economic este legat de capacitatea întreprinderii de
a se adapta la timp şi cu cel mai mic cost la variaţiile generate de mediul economic.
El exprimă volatilitatea rezultatului la modificarea condiţiilor de exploatare.
Ca instrumente de analiză se reţin:
- analiza pe baza punctului critic al rentabilităţii (global şi pe produs) şi
- elasticitatea rezultatului exploatării în raport cu nivelul de activitate.

b) Analiza riscului financiar

Riscul financiar caracterizează variabilitatea indicatorilor de rezultate datorită influenţei

structurii de finanţare.

• Ca instrumente de analiză se reţin:

- analiza pe baza CA critice (metodologie similară cu analiza punctului critic al
rentabilităţii) şi
- analiza corelaţiei rentabilitate financiară-rentabilitate economică (efectul de
pârghie financiară).

c) Analiza riscului de faliment (metoda scorurilor)

• Scorul constituie o metodă de diagnostic extern care constă în măsurarea şi

interpretarea riscului la care se expune investitorul, creditorul întreprinderii, dar şi
întreprinderea ca sistem în activitatea viitoare; se bazează pe elaborarea unei judecăţi de
valoare combinând liniar un grup de rate financiare (sau variabile) semnificative.

• Pe plan mondial există o serie de modele dezvoltate în special în ţările

dezvoltate: SUA (Beaver, Altman etc.), Marea Britanie (Taffler), Franţa (Conan şi Hoder,
Banca Franţei etc.), Japonia (Shirata) etc.
• Pentru România, un model bazat pe analiza discriminantă a fost dezvoltat de
Anghel (2000).

• Modelul Anghel s-a bazat pe analiza unui eşantion de aproape 300 de

întreprinderi româneşti. Analiza a avut în vedere perioada 1994 - 1998 şi a utilizat un
număr iniţial de 20 de indicatori economicofinanciari.

Au fost selectate următoarele variabile financiare:

- rata rentabilităţii veniturilor X1 ;
- rata de acoperire a datoriilor cu cash-flow X2 ;
- rata de îndatorare a activului X3 ;
- perioada de achitare a obligaţiilor X4.

Funcţia scor este:

A = 5,676 + 6,3718 X1 + 5,3932 X2 – 5,1427 X3 – 0,0105 X4

54
• Punctul de inflexiune care minimizează rata de eroare este A = 0, cu un interval
de incertitudine între 0 şi 2,05.

• Aprecierea viabilităţii unei firme se bazează deci, pe următoarea clasificare:

(Eşec/ Faliment) 0,0 > A > 2,05 (Situaţie favorabilă)

Regula de decizie a acestei funcţii este următoarea:

PERICOL PRUDENŢĂ SITUAŢIE BUNĂ

A < 0 0 < A < 2,05 A > 2,05

De exemplu, o firmă ZZZ are următoarea situaţie a indicatorilor financiari:

- rata rentabilităţii veniturilor (X1 ) = 7,1%;

-rata de acoperire a datoriilor cu cash-flow (X2 ) = 17,6%;
-rata de îndatorare a activului (X3 ) = 41%;
- perioada de achitare a obligaţiilor (X4.) = 215 zile.

În concluzie, scorul firmei este = 2,711

A Firma ZZZ = 5,676 + 6,3718 x 7,1% + 5,3932 x 17,6% – 5,1427 x 41,0% – 0,0105 x
215

2.8. Criterii de apreciere a indicatorilor economico-financiari

O problemă cheie pentru analistul financiar o reprezintă aprecierea indicatorilor
economico-financiari incluşi în metodologia de diagnostic prin raportarea la aşa-numitele
standarde (uzanţe) privind nivelul indicatorilor financiari sau prin compararea cu ratele
financiare medii pe ramură.
• Zonele de interes pentru acest tip de informaţii sunt foarte largi, pornind de la:
- investitori (aceştia pot stabili care sunt sectoarele cele mai profitabile, iar în
cadrul sectoarelor îşi pot alege firma în care să investească),
- manageri (pot analiza poziţia întreprinderii faţă de concurenţă şi pe această bază
îşi pot stabili o strategie viabilă),
- băncile (atât pentru stabilirea strategiei legată de clienţi cât şi în politica efectivă
de creditare a firmelor),
- firmele de asigurare şi, nu în ultimul rând,
- statul ca “arbitru” al jocului economic (statul trebuie să-şi construiască politica
economică pornind de la situaţia reală a “jucătorilor” - întreprinderi).
Concluzii
• Diagnosticarea unei firme în vederea evaluării are rolul de a permite cunoaşterea
tuturor laturilor activităţii, şi anume:

- juridică,

55
- tehnică,
- resurse umane,
- economico-financiară etc., precum şi a
- punctelor forte şi slabe corespunzătoare fiecăreia.

• Diagnosticul juridic are rolul de a verifica aspectele legale privind:

- constituirea societăţii,
- obiectul de activitate (activităţile desfăşurate să fie în conformitate cu statutul),
- dreptul de proprietate sau situaţia juridică a bunurilor folosite,
- existenţa contractelor colective şi individuale de muncă,
- de management,
- autorizaţiile de mediu,
- litigiile şi implicaţiile asupra valorii firmei.

• Diagnosticul operaţional presupune un studiu al factorilor tehnici de producţie cu

privire la:
- starea de funcţionare,
- performanţele acestora comparativ cu cele de vârf,
- posibilităţile de utilizare în viitor.

Aprecierea sintetică a potenţialului tehnic se poate realiza folosind indicatorii:

- gradul de folosire a capacităţii de producţie,
- gradul de uzură,
- gradul de reînnoire a mijloacelor fixe,
- ponderea echipamentelor tehnologice în totalul activelor fixe etc.

• Diagnosticul comercial studiază piaţa întreprinderii (de desfacere şi de

aprovizionare), produsele firmei, preţurile, promovarea etc.
• În cadrul diagnosticului pieţei sunt analizate:
- evoluţia vânzărilor în dinamică şi din punctul de vedere al factorilor specifici;
- concurenţa pe baza cotei de piaţă deţinute şi relative;
- clientela;
- furnizorii de materii prime şi materiale, utilităţi etc.
• Analiza produselor şi/sau serviciilor întreprinderii se realizează urmărindu-se
structura vânzărilor pe pieţe de desfacere şi repartiţia vânzărilor în funcţie de fazele
ciclului de viaţă a produselor/serviciilor.
Diagnosticul resurselor umane urmăreşte dimensiunea, structura, comportamentul
colectiv şi individual şi eficienţa forţei de muncă.

56
Diagnosticul managementului firmei se realizează în mod sintetic pe baza gradului de
realizare a criteriilor de performanţe.
Diagnosticul financiar presupune studierea situaţiei financiare şi a rentabilităţii.

• Diagnosticarea situaţiei financiare urmăreşte aprecierea echilibrului financiar al

lichidităţii şi solvabilităţii, a corelaţiei dintre creanţe şi obligaţii etc.
• Diagnosticul rentabilităţii se realizează pe baza indicatorilor în mărime absolută
(diferitele forme ale profitului) şi a celor în mărime relativă (ratele de rentabilitate), un
rol important revenind şi pragului de rentabilitate.
• În strânsă legătură cu rentabilitatea se află riscul, în consecinţă prezintă
importanţă pentru evaluare analiza riscului din exploatare, financiar şi de faliment.

• În procesul de evaluare a unei firme diagnosticul trebuie să furnizeze informaţiile

necesare aprecierii situaţiei trecute şi prezente, care reprezintă o bază pentru estimarea
elementelor şi variabilelor importante ce trebuie luate în calcul în cazul aplicării
diferitelor metode de evaluare.

Bibliografie:

• Işvănescu A., Robu V., Anghel I., Evaluarea intreprinderii, Ed. Tribuna
Economică, Bucureşti 2001

• Işvănescu A., Robu V., Anghel I., Stan S., Ghid practic de evaluare a
întreprinderii, Ed. Tribuna Economică, Bucureşti 2001

ABORDAREA PE BAZĂ DE VENIT

7.1 Esenţa Abordării
7.2 Probleme conceptuale comune ale celor două metode
7.3 Metoda Cash-Flow-ului Net Actualizat - cfnact
(fluxul net de lichidităţi actualizat)

7.1 Esenţa Abordării

• Conform SEV 5 - Evaluarea întreprinderii, abordarea pe bază de venit este

definită ca fiind „calea generală de determinare a valorii unei întreprinderi, participaţii
la aceasta sau unei acţiuni care utilizează una sau mai multe metode prin care
valoarea este calculată prin convertirea câştigurilor anticipate “ (prin tehnica
actualizării/capitalizării).

• Cele două metode înscrise în această abordare sunt:

• metoda cash flow-ului net actualizat (sau fluxului de numerar actualizat) -
CFNact
• metoda capitalizării venitului.

57
• Conform standardelor de evaluare a întreprinderii, esenţa celor două metode
înscrise în abordarea pe bază de venit este:
• In metoda CFNact(flux de numerar actualizat) cash-flow-ul net este estimat
pentru fiecare an din perioada de previziune explicită (5-10 ani). Acest cash-flow este
transformat în valoare a capitalului prin aplicarea tehnicilor de actualizare, cu ajutorul
unei rate de actualizare.
• în metoda capitalizării venitului, un nivel reprezentativ al acestuia este împărţit
cu o rată de capitalizare sau este multiplicat cu un coeficient multiplicator pentru a-l
transforma în valoare a proprietăţii.
• Asemănarea dintre cele două metode constă în faptul că, dacă se aplică în mod
corect, valorile rezultate trebuie să fie apropiate.

• Deosebirea dintre cele două metode se referă la cele două situaţii diferite în care
se aplică, respectiv:
• metoda CFNact(flux de numerar actualizat), se aplică numai în situaţia în care
întreprinderea evaluată va genera, într-o perioadă de previziune explicită (5-10 ani), un
cashflow net anual de mărime inegală (chiar negativ într-un an sau în mai mulţi ani);
• metoda capitalizării venitului se aplică numai în situaţia în care întreprinderea
evaluată a ajuns la stadiul (faza) de stabilitate economică, caracterizat prin:

- rata rentabilităţii capitalului investit ajunge la nivelul ratei medii a rentabilităţii realizate
în domeniul respectiv de activitate;
- alocarea unei cote constante din profitul net pentru investiţii, respectiv investiţia anuală
de capital este egală cu amortizarea anuală şi cash-flow-ul net este egal cu profitul net;
- venitul anual reproductibil, supus capitalizării, va fi un flux anual constant (anuitate
constantă) sau va creşte cu o rată anuală constantă la infinit (simbolizată cu g). De aceea,
se poate spune că metoda capitalizării venitului este o versiune scurtă a metodei
CFNact.

• Abordarea pe bază de venit are ca fundament teoria utilităţii, conform căreia

investitorul va cheltui o anumită sumă de bani în funcţie de satisfacţia viitoare sperată de
el, care va rezulta din exploatarea investiţiei lui.

Pentru investitor, satisfacţia se reflectă prin venitul pe care îl va obţine, care se poate
exprima prin mai multe forme:
• profit brut din exploatare;
• profit net din exploatare;
• rezultat curent brut sau net;
• dividende;
• cash-flow brut sau net.

• Cu cât mărimea anuală şi durata viitoare de obţinere a venitului este mai mare, cu
atât şi valoarea proprietăţii care generează venitul va fi mai mare în optica unui investitor.

58
• Aşadar, abordarea pe bază de venit se înscrie în optica investitorului, care este
interesat să achiziţioneze capacitatea viitoare de generare de venit a unei anumite
întreprinderi.

7.2 Probleme conceptuale comune ale celor două metode

7.2.1 Valoarea capitalului acţionarilor şi a capitalului investit
7.2.2 Evaluarea activelor din afara exploatării
7.2.3 Corecţiile (ajustările) contului de profit şi pierdere (rezultate financiare)

Problemele conceptuale comune pentru aplicarea corectă a metodelor de evaluare,

înscrise în abordarea pe bază de venit, sunt:
• conceptul de valoarea capitalului;
• evaluarea activelor din afara exploatării; şi
• corecţiile contului de profit şi pierderi.

7.2.1 Valoarea capitalului acţionarilor şi a capitalului investit

• Expresia de „valoarea întreprinderii” este ambiguă, putând genera erori de

interpretare şi implicit de calcule.

În teoria şi practica evaluării întreprinderii se pot calcula două noţiuni distincte:

• valoarea capitalului acţionarilor (VCA); şi
• valoarea capitalului investit (VCI).

• Valoarea capitalului acţionarilor (VCA) exprimă valoarea capitalurilor proprii

(de obicei valoarea de piaţă a acestora). Dacă întreprinderea evaluată este cotată, VCA se
calculează prin capitalizarea bursieră (numărul acţiunilor ordinare înmulţit cu cursul
acţiunii la data evaluării), la care se adaugă (dacă există) valoarea de piaţă a acţiunilor
preferenţiale.
• Valoarea capitalului investit (VCI) este egală cu suma dintre valoarea capitalului
acţionarilor şi valoarea creditelor cu termen de scadenţă mai mare de un an; deci reflectă
valoarea întreprinderii în ansamblul ei, partajată între finanţatorii acesteia, respectiv
acţionarii şi creditorii.
Deci:
VCI =VCA + CTML
şi
VCA = VCI - CTML
în care:
CTML reflectă valoarea de piaţă a creditelor pe termen mediu şi lung, la
data evaluării întreprinderii.

59
• Precizarea încă de la începutul misiunii de evaluare a scopului evaluării, respectiv
fie calcularea VCA sau a unui pachet de acţiuni, fie calcularea VCI, are o importanţă
decisivă pentru:

• adecvarea metodelor de evaluare înscrise atât în abordarea pe bază de venit cât şi

în abordarea pe bază de comparaţie;
• asigurarea coerenţei între indicatorii economici utilizaţi în calcule, respectiv:
- tipul de cash-flow net utilizat (fie disponibil pentru acţionari, fie disponibil pentru
investitorii în întreprindere); şi
- ratele de actualizare/capitalizare adecvate cu tipul de cash-flow net utilizat în evaluare.

O problemă esenţială, care trebuie luată în considerare în calcularea valorii capitalului

investit este valoarea activelor din afara exploatării.

7.2.2 Evaluarea activelor din afara exploatării

• Unul din principiile esenţiale ale evaluării unei întreprinderi este separarea şi
evaluarea distinctă a activelor din afara exploatării.

În Glosarul cu termeni pentru Standardele Internaţionale de Evaluare, ediţia 2000, activul

în surplus este definit ca fiind „ un activ care se află în proprietatea unei companii,
considerat ca fiind de prisos (inutil) pentru operaţiunile de exploatare ale companiei.
Valoarea de piaţă a activului în surplus este determinată pe baza celei mai bune
utilizări”.

În SEV 5 - Evaluarea întreprinderii, referitor la evaluarea activelor din afara exploatării

se fac câteva precizări, printre care se menţionează că o corecţie obligatorie este
„eliminarea din bilanţ şi din contul de profit şi pierdere a impactului elementelor din
afara exploatării... Dacă există în bilanţ active în afara exploatării, ele trebuie extrase
şi evaluate separat faţă de întreprinderea în ansamblul ei... Activele din afara
exploatării trebuie evaluate la valoarea de piaţă. Pot fi necesare corecţii asupra
impozitului. Trebuie luate în considerare şi costurile de vânzare “.

Comentând prevederea de mai sus, rezultă două concluzii:

• evaluarea activelor din afara exploatării se face la valoarea realizabilă netă,
respectiv valoarea de piaţă minus costurile estimate de vânzare, minus eventualul impozit
asupra câştigului realizat din vânzarea unui activ individual;
• valoarea realizabilă netă a activelor din afara exploatării are ca premisă vânzarea
acestor active care, din diferite motive, vor fi achiziţionate împreună cu activele necesare
exploatării. Numai pe baza premisei vânzării activelor din afara exploatării se vor lua în
calcul cheltuielile estimate de vânzare şi eventualul impozit pe câştigul realizat din
vânzarea activului (dacă preţul net de vânzare este mai mare decât valoarea contabilă a
activului).

În legătură cu sfera de cuprindere a activelor din afara exploatării, sarcina delimitării

acestora o are evaluatorul care trebuie să solicite clientului o listă cu informaţii asupra

60
acestor active. În cazul în care nu obţine această listă, evaluatorul va trebui să analizeze şi
să delimiteze activele din afara exploatării.

Pot fi catalogate ca active din afara exploatării următoarele clase de active:

- Mijloace băneşti, echivalente monetare şi plasamente pe termen scurt (titluri de valoare

uşor negociabile), excedentare faţă de nevoile curente;
- Investiţii financiare pe termen lung (imobilizări financiare);
- Investiţii imobiliare;
- Alte active din afara exploatării.

• Primele două clase de active sunt denumite active financiare, conform

terminologiei LAS - 39 Instrumente financiare: recunoaştere şi evaluare.
• (A) Mijloacele băneşti sunt formate din numerar (în casierie şi sub formă de
plasamente la vedere), cecuri, bilete la ordin, trate şi depozite în conturi bancare cu
lichiditate mare.
• Mijloacele băneşti sunt tratate ca active din afara exploatării numai pentru suma
excedentară faţă de nevoile curente ale întreprinderii, solicitate de derularea procesului
de exploatare. Altfel spus, în fondul de rulment net sunt incluse disponibilităţile băneşti
necesare pentru exploatare, al căror nivel se determină în mod uzual pe baza unui anumit
procent din cifra de afaceri. Acest procent (pondere) este variabil(ă) în funcţie de natura
activităţilor de exploatare ale întreprinderilor evaluate.
• Mijloacele băneşti catalogate ca active din afara exploatării se evaluează la
valoarea lor nominală.

• Echivalentele monetare sunt reprezentate de plasamentele cu lichiditate mare şi

termen de exigibilitate de până la 90 de zile. Ca esenţă, reprezintă surplusul de mijloace
băneşti faţă de necesităţile de plată a obligaţiilor curente, fiind plasate în depozite la
termen, certificate de depozit emise de bănci şi alte instituţii financiare, bonuri de tezaur
şi alte hârtii de valoare cu scadenţă de maxim 90 de zile. Venitul adus de echivalentele
monetare este reprezentat de dobândă şi de discountul faţă de valoarea nominală, la care
sunt vândute unele titluri de credit pe termen foarte scurt.
• Echivalentele monetare excedentare faţă de nevoile curente sunt considerate ca
fiind active în afara exploatării, deoarece reflectă disponibilităţile băneşti în surplus faţă
de nevoile pe termen scurt.
• Din punct de vedere contabil, echivalentele monetare se înregistrează la preţul de
achiziţie. Deoarece preţul de achiziţie se apropie de valoarea lor de piaţă, valoarea
reţinută de evaluator este valoarea lor contabilă (costul de achiziţie).

Plasamentele pe termen scurt (sau investiţii financiare pe termen scurt) sunt

reprezentate de plasamentele cu o scadenţă între 91 de zile şi 360 zile de la data achiziţiei
(bonuri de tezaur, obligaţiuni emise de întreprinderi sau municipalităţi, acţiuni listate ale
companiilor, deţinute pe termen scurt).

• Investiţiile financiare pe termen scurt care reprezintă titluri de credit (bonuri

de tezaur şi obligaţiuni) pot fi evaluate prin două proceduri:

61
- prima constă în evaluarea lor împreună cu celelalte active ale întreprinderii, prin metoda
capitalizării venitului. O astfel de abordare presupune ca în venitul supus capitalizării să
fie inclus şi venitul generat de aceste active din afara exploatării (exprimat de dobândă),
iar pe de altă parte, rata de capitalizare totală să exprime şi costul acestei surse de
finanţare, respectiv să fie calculată ca un cost mediu ponderat al tuturor surselor de
finanţare. Adoptarea acestei proceduri este condiţionată de aplicarea cu acurateţe a unui
calcul al costului mediu ponderat al capitalului, cu riscul producerii unor erori;
- a doua procedură, mult mai uşor de aplicat, constă în extragerea veniturilor generate de
investiţiile financiare pe termen scurt din veniturile totale ale întreprinderii, calcularea
valorii activelor necesare exploatării prin metoda capitalizării venitului aferent numai
acestor active şi, în final, adăugarea valorii nominale (preţul de achiziţie) al investiţiilor
financiare pe termen scurt în titluri de credit la valoarea activelor necesare exploatării.

(b) Investiţiile financiare pe termen scurt în titluri de capital (acţiuni) listate sunt
evaluate la valoarea de piaţă, care reprezintă cursul acţiunii pe piaţa de capital la
închidere, din data evaluării.

(B) Investiţiile financiare pe termen lung în alte companii (numite imobilizări

financiare) sunt plasamentele (investiţiile) pe care întreprinderea intenţionează să le
deţină pe parcursul unei perioade ce depăşeşte un an (deşi aceste plasamente pot fi uşor
negociabile ca şi plasamentele pe termen scurt).

• În cele ce urmează ne vom referi numai la evaluarea investiţiilor pe termen lung

în acţiuni ale altor companii.

• IAS 39 - Instrumente financiare: recunoaştere şi evaluare - precizează principiile

tratamentului contabil al acestor investiţii, care diferă în funcţie de clasificarea lor în:
(a) investiţii fără influenţă şi fără control (sub 20% din acţiunile cu drept de vot),
subclasificate în:
- investiţii păstrate până la scadenţă;
- active financiare disponibile pentru vânzare;
- active financiare deţinute în scopul tranzacţionării;
(b) investiţii cu influenţă dar fără control (între 20%-50% din acţiunile cu drept de vot ale
altei firme);
(c) investiţii de control (peste 50% din acţiunile cu drept de vot ale altei firme).

• Nu ne propunem o detaliere a tratamentului contabil (evaluarea) al acestor

investiţii pe termen lung în capitalul altor firme, ci punctul de vedere al evaluatorilor.
Acesta poate fi sintetizat în următoarele principii:
(1) Dacă o întreprindere are mai multe investiţii minoritare şi majoritare în alte
întreprinderi, se evaluează în mod distinct fiecare investiţie, respectiv:
- valoarea capitalului acţionarilor din întreprinderea holding supusă evaluării, fără a lua în
considerare influenţa investiţiilor sale financiare în alte întreprinderi;
- valoarea capitalului deţinut în fiecare participaţie, majoritară şi minoritară;

62
- se însumează valoarea capitalului acţionarilor din întreprinderea holding cu valoarea
capitalului acţionarilor deţinută în alte întreprinderi.
(2)Nu se va aplica prima de control pentru evaluarea unei investiţii de control şi nici
discount pentru pachet minoritar în cazul evaluării unei investiţii fără control (în cazul în
care se aplică procedura capitalizării dividendelor).
(3)Metodele adecvate de evaluare a investiţiilor financiare sunt cele înscrise în abordarea
pe bază de venit, respectiv metoda capitalizării venitului şi metoda cash-flow-ului net
actualizat (CFNact).

(C) Investiţiile imobiliare sunt definite în IAS 40 ca fiind „o proprietate imobiliară (un
teren sau o clădire - sau parte a unei clădiri - sau ambele) deţinută (de proprietar sau de
locatar, în baza unui contract de leasing financiar), mai degrabă în scopul închirierii
sau pentru creşterea valorii capitalului sau ambele, decât pentru:
- a fi utilizată în producţia de bunuri, prestarea de servicii sau în scopuri administrative;
sau
- a fi vândută pe parcursul desfăşurării normale a activităţii”.

• Ca exemplu în sfera investiţiilor imobiliare se includ terenurile deţinute în scopul

vânzării la un preţ mai ridicat şi cele deţinute şi a căror utilizare viitoare nu este încă
decisă ca şi clădirile închiriate sau închiriabile terţilor.
• Evaluarea investiţiilor imobiliare este prevăzută într-un Comentariu la
Standardele Internaţionale de Evaluare 2000 ca şi în IAS 40 Investiţii imobiliare.
• Trăsătura esenţială a IAS 40 este referinţa directă de participare a
evaluatorilor independenţi de proprietăţi imobiliare pentru evaluarea acestei categorii
de active, întrucât sunt necesare cunoştinţe aprofundate referitoare la metodologia
evaluării (metoda comparaţiei de piaţă şi metodele bazate pe capitalizarea/actualizarea
venitului).

Tratamentul contabil al investiţiilor imobiliare poate fi redat pe scurt astfel:

a) investiţiile imobiliare sunt recunoscute ca active atunci când îndeplinesc cumulativ
cele două condiţii generale pentru orice activ, şi anume: să aibă potenţialul de a genera
beneficii economice viitoare pentru proprietar şi costul investiţiei să poată fi cuantificat în
mod credibil;
b) înregistrarea iniţială în bilanţ a unei investiţii imobiliare se face la costul ei, care
include şi costurile de tranzacţionare (onorarii profesionale pentru prestarea serviciilor
juridice, taxele de transfer al proprietăţii etc.);
c) după recunoaşterea iniţială, o întreprindere va alege fie modelul bazat pe valoarea
justă, fie modelul bazat pe cost;
d) o întreprindere este încurajată dar nu obligată să determine valoarea justă a unei
investiţii imobiliare pe baza evaluării făcute de un evaluator independent, care are o
calificare profesională relevantă şi recunoscută şi care are experienţă recentă în ceea ce
priveşte localizarea şi categoria de investiţie imobiliară care este evaluată. Cu alte cuvinte
este vorba de un evaluator profesionist de proprietăţi imobiliare;

63
e) valoarea justă a investiţiei imobiliare este valoarea sa de piaţă. IAS 40 explică în mod
detaliat valoarea justă prin prisma explicaţiilor definiţiei IVSC/TEGOVA aferente
definiţiei valorii de piaţă (redată în SEV 4.03 Valoarea de piaţă);
f) valoarea justă se poate determina cel mai credibil prin metoda comparaţiei de piaţă,
dacă există o piaţă activă a proprietăţilor imobiliare respective sau, în lipsa preţurilor
curente de pe o piaţă activă, prin utilizarea metodelor de evaluare înscrise în abordarea pe
bază de venit (actualizarea fluxurilor de numerar);
g) modelul de evaluare bazat pe cost, a unei investiţii imobiliare, se adoptă numai atunci
când tranzacţiile de piaţă comparabile sunt ocazionale şi nu sunt disponibile estimări
alternative ale valorii juste (de exemplu, bazate pe actualizarea fluxurilor de numerar). În
acest caz, întreprinderea va evalua acea investiţie imobiliară utilizând tratamentul
contabil de bază, prezentat în IAS 16 Imobilizări corporale, adică la cost mai puţin orice
amortizare cumulată şi orice pierderi cumulate din depreciere, în concluzie, evaluarea
investiţiilor imobiliare se poate face prin cele trei abordări ale evaluării, respectiv prin
metodele de evaluare recunoscute, înscrise în cele trei abordări. Dacă se bazează pe
informaţii de piaţă, toate metodele de evaluare vor duce la estimarea valorii de piaţă (sau
valorii juste).

(D) Alte active din afara exploatării cuprind o gamă largă de active corporale şi
necorporale, printre care enumerăm: mijloace fixe în conservare, active cu caracter
social-cultural (club, cantină, case de odihnă, stadioane etc.), metale preţioase şi obiecte
din metale preţioase, colecţii de tablouri, colecţii filatelice, brevete de invenţii neutilizate,
proiecte de dezvoltare neaplicate în practică, mărci de produse neutilizate etc.

Evaluarea acestor active din afara exploatării se va face la valoarea realizabilă netă prin
aplicarea metodelor de evaluare care se bazează pe informaţii credibile de piaţă.
7.2.3 Corecţiile (ajustările) contului de profit şi pierdere (rezultate financiare)

• Rezultatele financiar-contabile nu reflectă întotdeauna, din motive subiective

şi/sau obiective, nivelurile reprezentative şi mentenabile pe termen lung ale profitului
(din exploatare, curent şi total).

• SEV 5 - Evaluarea întreprinderii, la paragraful 6.6., arată că „ajustările uzuale ale

situaţiilor financiare ale întreprinderilor sunt făcute pentru a reflecta cât mai bine
realitatea economică, atât în ce priveşte fluxul de venit cât şi bilanţul contabil...
Ajustările pot fi adecvate pentru următoarele motive:

• pentru corectarea veniturilor şi cheltuielilor la niveluri care sunt în mod

rezonabil reprezentative în ipoteza continuării activităţii de exploatare;
• pentru prezentarea pe o bază consistentă atât a datelor financiare ale societăţii
în cauză cât şi cele ale întreprinderilor luate ca bază de comparaţie;
• pentru a converti valorile înregistrate contabil în valori de piaţă;
• pentru a corecta activele şi datoriile din afara exploatării, precum şi veniturile şi
cheltuielile aferente acestora; şi
• pentru a corecta veniturile şi cheltuielile neeconomice. “

64
• Rezultă că scopul ajustărilor (corecţiilor) îl reprezintă fundamentarea contului de
profit şi pierdere al întreprinderii evaluate pe principii de normalitate economică şi de
a asigura o mai bună comparabilitate cu alte întreprinderi similare (din acelaşi
domeniu de activitate).

• Corecţiile se fac, de obicei, asupra veniturilor şi cheltuielilor înregistrate în contul

de profit şi pierdere din ultimii 3-5 ani, cu condiţia ca întreprinderea să nu fi suferit
modificări importante prin fuziuni, divizări, modificări semnificative în structura
producţiei.

• Cele mai semnificative corecţii se fac asupra elementelor de cheltuieli de

exploatare, al căror număr poate fi de ordinul a zeci de elemente. Corecţiile asupra
cheltuielilor pot fi clasificate în patru categorii:

(i) corecţii asupra cheltuielilor generate de activele din afara exploatării (de ex.
cheltuielile aferente deţinerii şi exploatării unui avion, stadion, case de odihnă etc.) ca şi
de influenţa unor evenimente întâmplătoare sau excepţionale, deci cu caracter de
nerepetabilitate (de ex. greve, inundaţii, incendii, reorganizarea întreprinderii,
introducerea unor linii de fabricaţie noi etc.).
(ii) corecţii care să asigure comparabilitatea cu alte întreprinderi:
- amortizarea contabilă sau cea calculată în scopuri fiscale trebuie corectată pentru a
estima amortizarea economică sau pentru a o putea compara cu mai mare acurateţe cu
amortizarea utilizată de întreprinderi similare;
- costul bunurilor vândute se recalculează pe baza metodei de evaluare a stocurilor LIFO
(ultimul intrat - primul ieşit), considerată a reprezenta mai bine nivelul venitului net în
perioada de inflaţie sau deflaţie.

• corecţii asupra elementelor de cheltuieli care sunt la discreţia

proprietarilor/managerilor.

O listă succintă a elementelor de cheltuieli incluse în această categorie cuprinde:

■ cheltuielile pentru compensarea proprietarilor trebuie, în general, corectate

deoarece proprietarii care prestează o activitate în firma lor pot fi remuneraţi cu venituri
(băneşti şi în natură) mult mai mari decât recompensa curentă pe piaţa muncii sau, din
contră, să nu primească nici o remuneraţie, venitul lor provenind exclusiv din dividendele
distribuibile acţionarilor. Este evident că, în primul caz, trebuie efectuată o corecţie în
sensul adăugării la rezultatul curent brut contabil a surplusului de venituri (cele în natură
sunt convertite în bani) obţinute de proprietari; în a doua situaţie, mărimea normală a
compensaţiei muncii acţionarilor va fi scăzută din rezultatul curent brut.

Cheltuielile pentru compensarea proprietarilor cuprind următoarele elemente:

- costurile salariale;
- contribuţia la fondul de pensii; asigurarea de viaţă;

65
- prime, bonusuri şi alte avantaje în natură (abonamente la cluburi private, chirii mari
plătite de întreprindere pentru proprietar etc);
- compensările pentru membrii de familie ai proprietarilor/ managerilor angajaţi în
întreprinderi;
- cheltuielile de transport şi întreţinere a mijloacelor de transport pentru
proprietari/manageri (cu amortizarea, combustibil, reparaţii, asigurare etc.);

■ cheltuielile cu serviciile furnizate de terţi, cuprind o gamă extrem de diversificată de

servicii de care beneficiază o întreprindere; unele pot fi cu precizie apreciate (de ex. cele
de apă, electricitate, canalizare, gaze, energie termică, etc. datorită contorizării lor) şi,
deci, nu se impune efectuarea unor corecţii, altele sunt furnizate exclusiv pe baza unor
contracte de prestări de servicii negociabile între cele două părţi.

În măsura în care prestatorul de servicii este o persoană fizică sau juridică ce se află în
relaţii privilegiate cu întreprinderea achizitoare (de ex. relaţii de rudenie, o filială pentru
societatea mamă, o altă firmă în care proprietarul este acţionarul majoritar, etc.) se
impune necesitatea efectuării unor corecţii pentru a reflecta tarifele de piaţă, negociate pe
baze nepărtinitoare, între prestatorii şi consumatorii independenţi de servicii;

■ cheltuieli de reprezentare şi protocol;

■ cheltuieli cu plata chiriilor (dacă nivelul chiriei plătite este superior chiriei de piaţă);
■ cheltuieli cu dobânzi pentru creditele necesare activelor din afara exploatării şi
finanţării cheltuielilor pentru compensarea proprietarilor;
■ asigurarea bunurilor, în cazul în care nu există poliţe de asigurare;
■ alte cheltuieli.

(iv) corecţii cauzate de influenţa unor evenimente viitoare iminente, ca de exemplu:

- diminuarea unor elemente de cheltuieli materiale ca urmare a achiziţionării unor licenţe

de fabricaţie, punerii în funcţiune a unei instalaţii noi etc;
- modificarea politicii de impozitare a venitului, a regimului deductibilităţii unor
cheltuieli şi prelevărilor obligatorii.

7.3 Metoda Cash-Flow-Ului Net Actualizat - cfnact

(fluxul net de lichidităţi actualizat)

• În terminologia uzuală anglo-saxonă, această metodă este numită „Discounted

Cash-Flow Method” (DCF). Analiza cash-flow-ului constă în tehnica modelării
financiare bazate pe ipoteze explicite referitoare la previziunea venitului unei
întreprinderi sau altui tip de proprietate (imobiliară, activ corporal sau necorporal)
generatoare de venit.
• Analiza cash-flow-ului se bazează pe ipoteze asupra condiţiilor viitoare ale pieţei
care vor afecta oferta, cererea, cheltuielile precum şi riscul potenţial. Pe baza acestor
ipoteze se previzionează capacitatea întreprinderii de a genera venit, pe baza evoluţiei
posibile a veniturilor şi cheltuielilor.

66
• Analiza cash-flow-ului este utilizată de mai multe discipline, în mai multe scopuri
ca de exemplu contabilitatea (pentru calcularea valorii de utilizare a unei unităţi
generatoare de numerar, conform IAS 36), management (pentru elaborarea planului de
afaceri), eficienţa economică a investiţiilor (pentru elaborarea studiilor de fezabilitate).

Fiecare din aceste discipline utilizează anumite tipuri de cash-flow, adecvate cu scopul
urmărit.
• Şi în domeniul evaluării diferitelor tipuri de proprietăţi sunt utilizate mai multe
tipuri de cash-flow, adecvate cu venitul reprezentativ degajat de proprietatea supusă
evaluării.

• Esenţa metodei este explicată în Recomandarea Nr. 10 - Analiza DCF(fluxul net

de lichidităţi actualizat) din componenţa Standardelor Internaţionale de Evaluare, 2003,
astfel: „Modelele cash-flow-ului actualizat sunt structurate în funcţie de durata lor (în
mod uzual între 5 şi 10 ani) şi de frecvenţa (lunară, trimestrială, anuală) a producerii
unui cash-flow rezonabil, ca şi a unei valori terminale, bazate în general pe venitul net
anual obtenabil în primul an după încheierea perioadei de previziune.

• Rata de actualizare selectată trebuie să reflecte ratele similare de rentabilitate

realizate de întreprinderile sau proprietăţile comparabile. In selectarea ratei de
actualizare se vor utiliza mai multe considerente ca rate reale de rentabilitate, rata
inflaţiei şi riscul. Actualizarea cash-flow-ului anual previzionat se face, de obicei, cu un
singur nivel al ratei de actualizare. Valoarea terminală se calculează pe baza cash-flow-
ului din primul an care urmează celui în care se încheie perioada de previziune,
capitalizat cu o rată de capitalizare adecvată şi apoi este actualizată conform ratei de
actualizare utilizată “.

• Exprimată într-o formulă sintetică, valoarea întreprinderii (V0), calculată prin

metoda CFNact) este:

• în care:
V0 = valoarea capitalului investit (valoarea întreprinderii);
p = numărul de ani ai perioadei de previziune explicită;
CFNI = cash-flow net disponibil pentru investitori (la dispoziţia firmei);
Vtermin = valoarea terminală la finele anului n;
k = rata de actualizare.

• Se mai impune precizarea că, în cazul în care întreprinderea are în proprietate şi

active care nu sunt necesare exploatării (active redundante), trebuie să fie adăugată şi
valoarea realizabilă netă a acestora, sub forma cash-flow-ului net din afara exploatării.

Etapele necesare pentru aplicarea metodei CFNact(fluxul net de lichidităţi

actualizat) sunt:
- stabilirea tipului de cash-flow care va fi utilizat;
- stabilirea duratei de previziune explicită;
- previziunea cash-flow-ului;

67
- stabilirea ratei de actualizare; şi
- estimarea valorii terminale (reziduale).

7.3.1 Tipuri de cash-flow net utilizate în evaluarea întreprinderii

• În metodologia evaluării întreprinderii se utilizează două tipuri de cash-flow net,

definite în SEV 5 - Evaluarea întreprinderii, astfel:

• Cash-flow net (Net Cash Flow) = totalul disponibilităţilor care rămân, pe

parcursul unei perioade de activitate, după ce au fost achitate toate obligaţiile legate de
exploatare. Cash-flow-ul net poate fi la dispoziţia acţionarilor sau a investitorilor (sau
întreprinderii).
• Cash-flow-ul net disponibil pentru acţionari (Equity Net Cash Flow) se
calculează după următoarea formulă:
Profit curent net (după impozitare)
plus amortizare şi alte cheltuieli non-cash (provizioane),
minus cheltuieli de capital (investiţii în active imobilizate),
minus creşterea capitalului de lucru,
plus creşterea datoriilor purtătoare de dobânzi,
după scăderea din acestea a rambursărilor de credite.
• Cash-flow-ul disponibil pentru investitorii în întreprindere (Invested Capital Net
Cash Flow) se calculează după următoarea formulă: Profit brut din exploatare minus
impozitul pe profit, plus amortizare şi alte cheltuieli non-cash (provizioane), minus
cheltuieli de capital (investiţii în active imobilizate), minus creşterea capitalului de lucru
(fond de rulment net).
• Rezultă deci următoarea structură a celor două tipuri de cash-flow net:

Formula de calcul a CFNA este:

Profit curent net (normalizat)

+ amortizare
- cheltuieli de capital
- creşterea sau + descreşterea FRN
+ creşterea sau - descreşterea creditelor pe termen lung
- dividende pentru acţiuni preferenţiale
= CFNA

Formula de calcul a CFNI este:

Profit brut din exploatare normalizat × (1 - s) + amortizare

- cheltuieli de capital
- creşterea sau + descreşterea FRN
- dividende pentru acţiuni preferenţiale
= CFNI

68
• în care s = cota impozitului pe profitul întreprinderii.

Semnificaţia celor două tipuri de CFN este următoarea:

• CFNA reprezintă dividendele distribuibile acţionarilor deţinători ai acţiunilor

ordinare;
• CFNI reprezintă resursele totale necesare pentru:
-acoperirea serviciului datoriei; şi
-dividendele distribuibile acţionarilor deţinători ai acţiunilor ordinare.

7.3.2 Durata de previziune explicită

Din punct de vedere conceptual, durata de viaţă viitoare a unei întreprinderi se divide în
două perioade distincte:

- durata de previziune explicită (sau discretă) în care CFN este calculat în mod distinct
pentru fiecare an din această perioadă; în general, lungimea acestei perioade este cuprinsă
între 5 şi 10 ani; şi
- durata de previziune nonexplicită, care ţine de la finele ultimului an al primei perioade
până la infinit; în această perioadă nu mai este necesară calcularea CFN anual, dar este
necesară calcularea valorii de piaţă a întreprinderii la sfârşitul ultimului an de previziune
explicită, sub forma valorii terminale.

7.3.3 Previziunea cash-flow-ului net

Această subetapă reprezintă cea mai delicată problemă a evaluării întreprinderii

prin metoda CFNact, deoarece constă în anticiparea evoluţiei viitoare a activităţii de
exploatare, în corelaţie directă cu factorii interni şi externi de întreprindere, care pot să
influenţeze CFN viitor.
Previziunea CFN reprezintă anticiparea evoluţiei indicatorilor conţinuţi de cele
două tipuri de CFN. Previziunea detaliată a acestor indicatori se face pe baza
fundamentării unor ipoteze credibile a evoluţiei lor viitoare. În funcţie de credibilitatea
ipotezelor de fundamentare rezultă şi credibilitatea valorii întreprinderii calculată prin
această metodă.

Informaţiile necesare pentru elaborarea previziunilor sunt multiple şi, în general, provin
din 3 surse:

- concluziile analizei diagnostic, realizată în prima fază a procesului de evaluare;

- datele şi informaţiile furnizate de managerii întreprinderii; şi
- analizele realizate de organizaţii specializate de studiere a pieţei, conjuncturii
economice, evoluţiei domeniului de activitate al întreprinderii.

69
 Evaluatorul va solicita de la managerii firmei evaluate informaţii care se pot înscrie
într-o paletă largă de forme de redare, în funcţie de relevanţa lor pentru întreprinderea
evaluată, cum ar fi:

- planul de afaceri actualizat;

- studiul de restructurare;
- studii de fezabilitate pentru proiecte de investiţii;
- raportul de evaluare anterior;
- studiul de marketing elaborat de specialiştii interni;
- interviuri cu oameni cheie din întreprindere.

Alte surse de informaţii, provenite din mediul extern al întreprinderii, sunt reprezentate
de cele conţinute în studii specializate sau în diferite publicaţii:

• ziare de informaţii generale care alocă o parte din spaţiul lor vieţii economice;
• publicaţii specializate în economie care sunt orientate fie spre domeniul
microeconomic (al întreprinderii), fie pe domenii specializate de activitate (financiar,
bursă, afaceri);
• reviste de specialitate periodice care furnizează analize accesibile;
• publicaţii editate de organisme şi asociaţii, consacrate studierii problemelor
economice şi care au caracter statistic;
• publicaţii apărute în diverse ţări cu tradiţie în domeniul evaluării precum şi la
nivel internaţional.

Poziţia evaluatorului faţă de informaţiile preluate de la managerii întreprinderii precum şi

din mediul exterior acesteia nu trebuie să fie pasivă, adică să fie preluate integral fără
nici-o ajustare, ci aceste informaţii trebuie să fie trecute prin filtrul judecăţii Iui, în sensul:

• să verifice corectitudinea informaţiilor obţinute;

• să le corecteze (dacă este cazul);
• să solicite alte informaţii relevante;
• să-şi însuşească sursele de informaţii pe care le va menţiona în raportul de
evaluare; şi
• să aprecieze gradul de încredere în datele relevante pe baza cărora a elaborat
previziunile indicatorilor aferenţi calculării cash-flow-ului.

• Pentru calcularea cash-flow-ului net, pe parcursul duratei de previziune explicită,

trebuie făcută previziunea următorilor indicatori:

- cifra de afaceri;
- cheltuielile aferente cifrei de afaceri;
- cheltuieli de capital (investiţii);
- modificarea anuală a fondului de rulment net (FRN);
- modificarea anuală a datoriilor purtătoare de dobânzi.

70
• Previziunea cifrei de afaceri
• Previziunea vânzărilor (cifrei de afaceri) reprezintă elementul de bază pentru
previziunea celorlalţi indicatori care afectează cash-flow-ul (investiţiile, fondul de
rulment net, structura de finanţare a întreprinderii).
• Cifra de afaceri este definită ca fiind „însumarea veniturilor rezultate din
livrările de bunuri, executarea de lucrări şi prestările de servicii şi alte venituri din
exploatare mai puţin rabaturile, remizele şi alte reduceri acordate clienţilor. “

Previziunea cifrei de afaceri se bazează pe câteva puncte de reper dintre care enumerăm:
- capacitatea estimată de absorbţie a pieţei produsului respectiv;
- capacitatea de producţie maximă a întreprinderii evaluate;
- nivelul tehnic adecvat utilajelor şi performanţa tehnologiilor utilizate la data evaluării şi
pe parcursul perioadei de previziune;
- abilitatea şi filozofia managerială cerută pentru atingerea ţintelor stabilite prin strategia
de creştere a întreprinderii;
- luarea în considerare a evoluţiei întreprinderii într-un mediu concurenţial.

Din punct de vedere practic, previziunea cifrei de afaceri poate fi făcută prin două
categorii de metode:

• metode econometrice, a căror esenţă constă în calcularea unei tendinţe generale

trecute a cifrei de afaceri (de obicei prin metoda celor mai mici pătrate) care apoi este
extrapolată pentru anii următori. Această metodă are un grad de acurateţe mai mare dacă
prin ea se previzionează volumul fizic al producţiei destinate vânzării. Această metodă
este adecvată în cazul evaluării întreprinderilor care au avut o evoluţie trecută relativ
constantă a cifrei de afaceri anuale şi care se presupune a se continua şi în perioada de
previziune explicită. In cazul evaluării întreprinderilor al căror viitor va fi diferit faţă de
evoluţia anterioară, metodele econometrice nu sunt adecvate.

• metodele analitice sunt în esenţă metode de anchetă numite studii de piaţă.

Acestea pot fi de mai multe tipuri, distingându-se studii ale motivaţiilor, studii ale
consumului, studii ale clientelei, studii de distribuţie.

Previziunea evoluţiei cifrei de afaceri se poate face fie în scenarii (pesimist, cel
mai probabil şi optimist) fie în stadii (etape) de evoluţie.
Referindu-ne la previziunea pe stadii (etape) de evoluţie a cifrei de afaceri, ar
putea fi adecvată o previziune în două sau trei stadii, astfel:
 stadiul 1 de creştere rapidă a cifrei de afaceri, în primii 2-4 ani ai acestei
perioade;
 stadiul 2, numit şi stadiul de tranziţie, în care cifra de afaceri va înregistra
o descreştere a creşterii anuale până la finele perioadei de previziune
explicită; şi
 stadiul 3, numit şi stadiul de stabilitate economică, care se caracterizează
printr-o creştere anuală perpetuă a cifrei de afaceri, apropiată sau egală cu
creşterea previzionată a producţiei domeniului ei de activitate sau a PIB.

71
Primele două stadii sunt incluse în perioada de previziune explicită iar al treilea stadiu
corespunde perioadei de previziune nonexplicită.

• Previziunea cheltuielilor aferente cifrei de afaceri

Previziunea cheltuielilor aferente cifrei de afaceri, pe durata de previziune explicită, se

face pe baza grupării elementelor de cheltuieli în funcţie de dependenţa lor faţă de
evoluţia previzionată a cifrei de afaceri. În acest sens, cheltuielile vor fi grupate în:
- cheltuieli variabile - sunt acelea care a căror mărime evoluează proporţional cu
producţia la care se referă, fiind însă relativ constante pe unitatea de produs. În această
categorie sunt incluse cheltuielile cu materii prime şi materiale şi materiale auxiliare
diverse, remuneraţiile directe, energia, combustibilul, materialele folosite în scopuri
tehnologice şi alte cheltuieli;
- cheltuieli fixe - sunt acelea care au un nivel relativ constant, indiferent de oscilaţiile
volumului de producţie. În această categorie se includ cheltuielile generale ale
întreprinderii, o parte din cheltuielile comune ale secţiei, cheltuieli de desfacere, impozite
şi alte prelevări obligatorii incluse în costuri şi alte cheltuieli.

O influenţă importantă asupra dinamicii viitoare a unor cheltuieli variabile o pot

induce punerile în funcţiune ale investiţiilor de capital, prevăzute în anii din perioada de
previziune explicită, care se pot concretiza în diminuări ale consumurilor materiale (de
ex, materii prime şi materiale, componente, combustibil, energie) şi/sau cu retribuţiile
directe; un efect suplimentar posibil este şi creşterea cifrei de afaceri.

Previziunea cheltuielilor de capital (investiţii)

• Cheltuielile de capital previzionate constau în cheltuielile necesare pentru
achiziţionarea sau crearea, în cadrul întreprinderii, de noi bunuri economice de natura
imobilizărilor corporale (teren şi mijloace fixe) şi necorporale (brevete, cheltuieli de
cercetare-dezvoltare, cheltuieli de recrutare şi instruire, achiziţionare de licenţe de
fabricaţie şi programe informatice).

• Sensul cheltuielilor de capital este cel de investiţii în active corporale şi

necorporale necesare pentru realizarea cifrei de afaceri previzionate.

7.3.4 Valoarea terminală a întreprinderii

Valoarea întreprinderii (sau valoarea capitalului investit în întreprindere) se

calculează prin însumarea valorilor actualizate ale cash-flow-ului net disponibil pentru
capitalul investit din perioada de previziune explicită, cu cash-flow-ul net din afara
exploatării (valoarea realizabilă netă a activelor din afara exploatării) şi cu valoarea
terminală.
In multe cazuri valoarea terminală actualizată are o pondere ridicată (peste 50%)
în valoarea totală a întreprinderii.
De aceea, considerăm necesară o abordare mai amănunţită a acestei noţiuni ca şi
a metodelor de estimare adecvate.

72
• Concept
Valoarea terminală mai este cunoscută şi sub alte denumiri precum valoare
reziduală, valoare continuă şi valoare finală.
În standardele europene şi internaţionale de evaluare a întreprinderii (Business
Valuation) nu este dată o definiţie explicită a valorii terminale, ci numai referiri la
modalităţile de calcul a acesteia.
În terminologia contabilă, valoarea reziduală este definită numai în relaţie directă
cu definiţia unui activ. Astfel, conform IAS 16.6 „valoarea reziduală reprezintă
valoarea netă pe care o întreprindere estimează că o va obţine pentru un activ la
sfârşitul duratei de viaţă utilă a acestuia, după deducerea prealabilă a costurilor de
cesiune previzionate. “

• O definiţie posibilă pentru valoarea terminală a unei întreprinderi este următoarea:

„ Valoarea terminală reprezintă tipul de valoare a capitalului investit în întreprindere
la finele ultimului an al perioadei de previziune explicită. “
• Tipul de valoare reflectat de valoarea terminală poate fi: valoarea contabilă,
valoarea de piaţă, valoarea de lichidare, valoarea subiectivă, în funcţie de premisele
utilizate în calcularea acestui indicator.

Premise ale valorii terminale

Valoarea terminală poate fi calculată pe baza următoarelor două premise:

- continuitatea activităţii normale de exploatare după expirarea duratei de previziune
explicită; sau
- lichidarea sau încetarea activităţii de exploatare la expirarea duratei de previziune
explicită, datorită unor factori previzibili.

Metode de estimare a valorii terminale

• Având în vedere premisele valorii terminale, redate mai sus, calcularea acesteia se
poate face prin mai multe metode, înscrise în cele trei abordări clasice de evaluare a
întreprinderii.
• Valoarea terminală este dificil de estimat deoarece data la care se estimează este
ultimul an al perioadei de previziune explicită (cuprinsă, de obicei, între 5-10 ani). Ca
urmare, valoarea terminală estimată prin mai multe metode va avea valori diferite; de
altfel, pentru a sublinia acest aspect am folosit expresia de estimare a valorii terminale;
• Valoarea terminală reflectă condiţiile specifice stadiului (etapei) de maturitate în
care se află întreprinderea evaluată la sfârşitul perioadei de previziune explicită (numit şi
stadiul de croazieră sau de stabilitate economică, când rata rentabilităţii capitalurilor
investite în întreprindere este egală cu costul acestora (exprimat de costul mediu ponderat
al capitalului).

Metodele utilizate pentru estimarea valorii terminale sunt:

73
- Abordarea patrimonială:
• Metoda valorii de lichidare;
• Metoda costului de înlocuire;

- Abordarea prin comparaţie (prin multiplu):

• Metoda ratei preţ/profit net;
• Metoda ratei preţ/valoare contabilă;

- Abordarea pe bază de venit:

• Metoda capitalizării cash-flow-ului net.

Metoda valorii de lichidare este adecvată şi unica aplicabilă în cazul evaluării

unor întreprinderi sau unităţi operaţionale distincte, de natura întreprinderii, care
îşi vor înceta activitatea de exploatare la sfârşitul perioadei de previziune
explicită, din mai multe cauze cum ar fi: epuizarea resurselor minerale în cazul
unei întreprinderi din industria extractivă, expirarea termenului prevăzut într-un
contract de joint-venture, încetarea unui contract de închiriere pentru spaţiile de
producţie, intrarea în vigoare a unei reglementări de interzicere a producţiei sau
de schimbare a localizării acesteia etc.

Ca esenţă, valoarea de lichidare se estimează prin însumarea încasărilor posibile

din vânzarea activelor întreprinderii minus datoriile totale la sfârşitul perioadei de
previziune explicită.

Această metodă nu este adecvată pentru evaluarea întreprinderilor care îşi

continuă activitatea în domenii aflate în dezvoltare şi cu rate ridicate de rentabilitate,
deoarece valoarea de lichidare ar fi substanţial mai mică faţă de valoarea calculată prin
capitalizarea cash-flow-ului net.

Metoda costului de înlocuire constă în estimarea valorii terminale prin însumarea

costului de înlocuire previzionat al activelor întreprinderii. O procedură de calcul
a costului de înlocuire a activelor este indexarea valorii contabile a acestora cu
rata anuală previzionată a inflaţiei, pe durata perioadei de previziune explicită.

Această metodă se bazează pe valoarea contabilă a activelor care ar putea să nu

reflecte capacitatea reală a activelor de a genera beneficii viitoare pentru întreprinderea
proprietară. Or această capacitate de a genera beneficii (cash-flow) reprezintă însăşi baza
conceptuală a aplicării metodei CFNact.
În plus, metoda costului de înlocuire are şi un alt dezavantaj, în sensul că se aplică
numai asupra valorii contabile a activelor corporale, excluzându-se din calcule activele
necorporale neînregistrate în bilanţ.
Totuşi, metoda costului de înlocuire poate fi cea mai adecvată metodă în cazul
evaluării întreprinderilor care deţin proprietăţi imobiliare cu valori mari şi în locaţii
atractive ca şi pentru cele care deţin active financiare importante în capitalul altor firme.

74
 Metoda ratei (multiplului) preţ/profit net estimează valoarea terminală ca fiind
un multiplu al profitului net anual care se va obţine în perioada de previziune
nonexplicită (perpetuă).

Dacă profitul net anual al întreprinderii de la sfârşitul perioadei de previziune explicită

rezultă din previziunea contului de profit şi pierdere, stabilirea multiplului - respectiv
P.E.R. (Price Earning Ratio) este o problemă delicată deoarece:

- multiplul selectat este, de obicei, media P.E.R. realizat în domeniul de activitate al

întreprinderii evaluate dar la data evaluării.
Or, pentru estimarea valorii terminale este necesară estimarea unui P.E.R. adecvat
dar pentru ultimul an al perioadei de previziune explicită, deci un P.E.R. previzionat.
Acest lucru este dificil de realizat deoarece un P.E.R. viitor este o funcţie de mai
mulţi factori, respectiv de creşterea previzionată a profitului, de rata rentabilităţii
investiţiilor de capital suplimentar (net) din perioada de previziune şi de costul capitalului
întreprinderii supuse evaluării; şi
- la data evaluării, P.E.R. selectat ca multiplu poate să fie mult diferit de cel adecvat
pentru întreprinderea evaluată; de exemplu dacă se selectează un P.E.R. de 15 aferent
companiilor comparabile, acest multiplu poate să reflecte interesele speciale ale
cumpărătorilor de pe piaţa de achiziţii (preluări) de întreprinderi, rezultate din efectul
sinergetic al unei achiziţii (reflectat în creşterea profitului companiei cumpărătoare); or
acest P.E.R. de 15, preluat de pe piaţă, nu va fi adecvat şi la vânzarea întreprinderii
evaluate, care nu poate genera efecte sinergetice pentru cumpărător, şi deci P.E.R.-ul
adecvat va fi mai mic de 15.

Metoda ratei (multiplului) preţ/activ net contabil, din punct de vedere

conceptual, este bazată pe prezumţia că valoarea terminală a întreprinderii
reprezintă un multiplu al activului net contabil al întreprinderii din anul final al
perioadei de previziune explicită.
Rezervele faţă de credibilitatea rezultatului obţinut prin aplicarea acestei metode
sunt de aceeaşi natură (de previziune) cu cele expuse la metoda anterioară.
Acest multiplu (rată) poate fi distorsionat şi deci neadecvat şi din cauza
convenţiilor contabile de înregistrare a activelor în situaţiile financiare.

Metoda capitalizării cash-flow-ului net

Această metodă este cea mai agreată de evaluatori, fiind adecvată numai în cazul
în care întreprinderea va intra în stadiul de stabilitate economică (croazieră), la sfârşitul
perioadei de previziune explicită.
In acest caz, adecvarea acestei metode constă în calcularea valorii terminale pe
baza aceluiaşi indicator utilizat în perioada de previziune explicită, adică cash-flow-ul
net. Se evită astfel o incoerenţă posibilă în stabilirea valorii întreprinderii prin două
abordări, respectiv pe baza cash-flow-ului din perioada de previziune explicită şi prin
abordări patrimoniale sau prin comparaţie ale valorii terminale.
Formula clasică de estimare a valorii terminale prin metoda capitalizării cash-
flow-ului net este formula Gordon-Shapiro, sub forma:

75
• în care:
• CFNP+1 = cash-flow-ul net din primul an care urmează după perioada de
previziune explicită (dacă durata de previziune explicită este de 5 ani, anul p+1 va fi anul
6 viitor),
• k = rata de actualizare
• g = rata anuală constantă previzionată pentru creşterea perpetuă a cash-flow-ului
net în perioada de previziune non-explicită.

7.3.5 Rata de actualizare (k)

O întreprindere îşi poate finanţa activitatea prin mai multe forme de capital,
respectiv: capitaluri proprii, capitaluri împrumutate şi capitaluri preferenţiale. Fiecare
formă de capital are un cost al lui.
Costul capitalului reprezintă rata minimă a rentabilităţii pe care trebuie să o
realizeze o investiţie într-o întreprindere, pentru a satisface cerinţele de rentabilitate
ale acţionarilor (costul capitalurilor proprii şi costul capitalului preferenţial) şi ale
creditorilor întreprinderii (costul capitalului împrumutat).
Deci costul capitalului exprimă cerinţele de rentabilitate ale finanţatorilor
întreprinderii.
Ca ordine de mărime, cel mai ridicat nivel este reprezentat de costul capitalurilor
exprimate de acţiunile ordinare, apoi de costul capitalului exprimat de acţiunile
preferenţiale, iar cel mai mic nivel îl are costul capitalului împrumutat.
Explicaţia nivelurilor diferite ale costului capitalului constau în riscurile diferite
asumate, respectiv: capitalurile proprii sunt remunerate (prin dividende şi prin câştigul
realizat din creşterea cursului acţiunilor) în funcţie de rezultatul net al exerciţiului
financiar, nu pot fi rambursate la o anumită dată fixă (ci doar pot fi vândute -unui
acţionar nou) iar, în caz de faliment, este recuperat numai dacă rămâne ceva după plata
celorlalte obligaţii.
În schimb, capitalul împrumutat este remunerat cu o rată a dobânzii indiferent de
rezultatul net al exerciţiului financiar, are o dată (sau date) fixă(e) de scadenţă iar, în caz
de faliment, este recuperat cu prioritate în raport cu capitalul acţionarilor.

7.3.5.1 Costul capitalului propriu (kc)

Problemele metodologice în abordarea costului capitalului propriu sunt:

- costul capitalului propriu poartă numele de rata de actualizare utilizată pentru

actualizarea cash-flow-ului net disponibil pentru acţionari (CFNA);
- este necesar ca nivelul kc să fie preluat de pe piaţă, reprezentând aşadar rata
rentabilităţii aşteptată de investitorii în întreprinderi comparabile;
- kc reflectă mai degrabă rata rentabilităţii capitalului sperată a se obţine în viitor şi nu
rata rentabilităţii realizată în trecutul apropiat;
- când se preia de pe piaţă, kc este exprimat în termeni nominali, adică include şi
componenta inflaţionistă a preţurilor (rata anuală a inflaţiei);

76
- kc reflectă rata rentabilităţii valorii de piaţă a capitalului investit şi nu a valorii contabile
a acestuia; diferenţa dintre valoarea de piaţă şi cea contabilă a capitalului investit poate să
fie substanţială;
- nivelul kc este diferit de la un investitor la altul, în funcţie de mărimea riscului perceput
de fiecare;
- în mod frecvent, nivelul kc este subiect de controversă între vânzător şi cumpărător,
fiecare având percepţii diferite asupra riscului obţinerii CFN.

Din punct de vedere conceptual, rata nominală de actualizare (kcn) este

formată din trei componente:
- rata reală de bază fără risc;
- plus rata anuală previzionată a inflaţiei;
- plus riscul.
Rata reală de bază fără risc reprezintă rata rentabilităţii (randamentul) aşteptată
de investitori din acordarea, sub formă de împrumut, a capitalului lor unui solicitator de
credit cu credibilitate maximă de rambursare a acestuia; de obicei, acest solicitator de
credit este statul, care se împrumută prin emisiunea unor obligaţiuni guvernamentale cu
termene diferite de maturitate (scadenţă).
Rata anuală a inflaţiei reflectă erodarea previzionată a puterii de cumpărare a
banilor, calculul acestui indicator făcându-se pe baza evoluţiei previzibile a indicelui
preţurilor de consum.
Riscul exprimă gradul de incertitudine asupra realizării fluxului de venit
previzionat în metodele de evaluare înscrise în abordarea pe bază de venit. Mărimea
riscului este inclusă în rata de actualizare sub formă de primă de risc.
Primele două componente însumate reprezintă rata nominală de bază fără risc
sau valoarea banilor în timp (the time value of money); în general, este aceeaşi pentru
toţi investitorii, constituind pragul minim de rentabilitate pentru o investiţie intenţionată.

Rata de bază fără risc

În literatura de specialitate sunt prezentate trei modalităţi uzuale de selectare a ratei de

bază fără risc:
• randamentul anual al bonurilor de trezorerie pe termen scurt (treasury bills);
• randamentul obligaţiunilor de trezorerie (cu scadenţă între câteva zile şi 10 ani);
• randamentul obligaţiunilor de trezorerie cu scadenţă mai mare de 10 ani (treasury
bonds).
Unii autori recomandă preluarea randamentului obligaţiunilor de trezorerie cu
scadenţă de 10 ani, ca rată de bază fără risc, deoarece perioada de maturitate a acestora
este coerentă cu durata unei investiţii într-o întreprindere, care este tot pe termen lung.
Datele statistice prezintă nivelurile medii (calculate fie ca medie geometrică fie ca
medie aritmetică) ale randamentelor realizate de obligaţiunile guvernamentale în diferite
orizonturi de timp, şi deci aceste niveluri sunt uşor diferite.

Metode de stabilire a costului capitalului propriu

77
Există mai multe abordări (formule, modele sau metode) de stabilire a costului capitalului
propriu (kc:
• Capital Asset Pricing Model - CAPM (Modelul de evaluare a activelor
financiare), adecvat pentru întreprinderile cotate;
• Modelul CAPM adaptat, adecvat pentru întreprinderile necotate;
• Arbitrage Pricing Model - APM (Model de evaluare a activelor financiare prin
arbitraj), adecvat numai pentru companiile foarte mari cotate;
• Modelul Gordon de creştere a dividendelor, adecvat pentru întreprinderile cotate;
• Modelul ratei rentabilităţii capitalului de risc, adecvat pentru întreprinderile
necotate.

(a) CAPM
Acest model este utilizat pentru estimarea kc pe baza rentabilităţii unui portofoliu
echilibrat de acţiuni pe piaţa bursieră.
In acest model, kc exprimă rata medie anuală sperată a rentabilităţii unei
investiţii pe piaţa bursieră pentru achiziţionarea acţiunilor dintr-un anumit domeniu de
activitate.

Formula de calcul a kc este:

• în care:
• Rf = rata nominală de bază fără risc;
• = riscul sistematic al investiţiei (calculat prin regresia rentabilităţii
acţiunii comparativ cu indicele de piaţă al rentabilităţii);
• Rm = rata medie a rentabilităţii pe piaţa bursieră;
• Rm- Rf = prima de risc pe piaţa bursieră.
Coeficientul este cel al domeniului de activitate din care face parte întreprinderea
supusă evaluării; este un indicator calculat de analiştii bursieri pentru fiecare domeniu de
activitate.
Prima de risc pe piaţa bursieră este calculată, pentru diferite perioade de timp
trecute, ca medie aritmetică sau medie geometrică.

(b) Modelul CAPM adaptat pentru întreprinderile necotate

Modelul constă în adăugarea, la modelul CAPM, a două prime de risc distincte, respectiv:

- prima de risc adiţional pentru întreprinderile mici cotate, şi

- prima de risc nesistematic al întreprinderii necotate.

Formula acestei metode este:

• în care:
• Prc = prima de risc adiţional pentru întreprinderile mici cotate;
• Prn = prima de risc nesistematic pentru întreprinderile necotate.
• Prc exprimă excesul de rentabilitate peste prima de risc pe piaţa bursieră
• (Rm- Rf), solicitat de investitorii în acţiuni emise de întreprinderile mici cotate.
Ea este calculată de analiştii pieţei bursiere şi are un nivel de până la 5%.

78
(c) APM

Modelul APM se deosebeşte de CAPM prin faptul că, pentru măsurarea riscului
sistematic, nu utilizează un singur coeficient ci mai mulţi coeficienţi , care exprimă
sensitivitate rentabilităţii acţiunii unei întreprinderi cotate faţă de modificarea unor factori
economici de influenţă ca: indicele producţiei industriale, rata reală de bază, rata inflaţiei
pe termen scurt, rata inflaţiei pe termen lung şi riscul de nerealizare a ratei randamentului
obligaţiunilor companiei la maturitate

Formula de calcul a kc, conform modelului APM, este:

• în care:
• P1 ... Pn = prima de risc asociată cu factorii economici de influenţă
• (cei cinci prezentaţi anterior);
• = sensitivitatea acţiunii faţă de fiecare factor de risc în comparaţie cu condiţia
medie de piaţă a factorului respectiv.
• Formula APM nu este utilizată pe scară largă pentru stabilirea nivelului kc, cu
excepţia companiilor foarte mari cotate la bursă.

(d) Modelul Gordon de creştere a dividendelor

Acest model are ca bază teoretică conceptul de “cost de oportunitate” al

capitalului investit, respectiv acel nivel al ratei rentabilităţii capitalului investit de
acţionari şi al noilor investiţii vizate de management, care corespunde cu rata minimă de
remunerare acceptată de acţionari, pentru a-şi menţine investiţia lor într-o anumită
întreprindere.
Modelul Gordon este de aceeaşi natură cu modelul CAPM, adică este tot un
model bursier.
• Esenţa modelului Gordon constă în faptul că nivelul kc se calculează prin
derivarea acestei rate din două mărimi cunoscute, respectiv: preţul (cursul bursier) al unei
acţiuni, şi din dividendul anual obtenabil pe o acţiune.

(e) Modelul ratei rentabilităţii capitalului de risc

Acest model este specific unor investiţii cu risc ridicat în companii aflate în
stadiul de demarare a afacerilor şi care se caracterizează printr-o creştere ulterioară
posibilă a ratei rentabilităţii, dar cu risc ridicat.
Sursele de informaţii constau în studiile realizate asupra cerinţelor de rentabilitate
ale investitorilor de capital de risc, rentabilitatea cerută de aceştia fiind cuprinsă între 30 -
45%.

7.3.5.2 Costul capitalului împrumutat (kd)

Capitalul împrumutat reprezintă împrumuturile făcute de o întreprindere, pe o

anumită perioadă de timp şi cu o rată a dobânzii (de obicei fixă) prestabilită prin contract
şi cu dreptul de plată (rata şi dobânda) preferenţial faţă de recompensa acţionarilor
(dividende).

79
 Din definiţia de mai sus rezultă că:
– riscul de recuperare prin dobândă a creditorilor este mai mic decât riscul de
recompensare prin dividende a acţionarilor. Ca urmare şi kd va fi mai mic decât kc;
– din punctul de vedere al întreprinderii care solicită credite trebuie să fie luată în
considerare şi economia de impozit asupra dobânzii, care este o cheltuială deductibilă; ca
urmare, indiferent de tipurile de credite la care recurge o întreprindere, formula generală
de calcul a kd este:
• în care:
• d' = costul fiecărui instrument de credit (rata dobânzii);
• S = cota impozitului pe profitul întreprinderii.

Estimarea kd după deducerea economiei de impozit asupra dobânzii este necesară

pentru a pune în coerenţă costul capitalului împrumutat (kd) cu costul capitalului propriu
(kc), ultimul fiind calculat după deducerea impozitului pe profitul întreprinderii.
Modalităţile prin care o întreprindere obţine un credit sunt foarte diversificate în
economiile de piaţă dezvoltate. Cele mai uzuale forme de împrumut sunt: creditele
bancare; emisiunea de obligaţiuni.
Creditele bancare au durate diferite de rambursare şi rate diferite ale dobânzii, în
cazul în care, rata dobânzii este fixă pe durata creditului şi se situează la nivelul dobânzii
de piaţă, costul creditului bancar este rata dobânzii din contract, iar valoarea de piaţă a
creditului este egală cu valoarea lui nominală. Formula de calcul a costului creditului
bancar este deci:
• în care:
• d' = rata nominală a dobânzii înscrise în contract.
Pentru creditele pe termen scurt trebuie avută în vedere că d' este exprimată de
obicei anual şi deci este necesară o corecţie pentru reflectarea unei rate nominale a
dobânzii pentru o lună, un trimestru, semestru sau un număr de zile.

• Obligaţiunile emise de companii pot fi de mai multe categorii:

- obligaţiuni fără durată de răscumpărare, cu dobândă anuală perpetuă;
- obligaţiuni cu termen de răscumpărare şi cu plata anuală a dobânzii;
- obligaţiuni cu termen de răscumpărare şi cu plata semestrială a dobânzii;
- obligaţiuni fără cupon şi cu discount la emisiune.

În toate cele patru cazuri de mai sus trebuie reţinute următoarele reguli generale
de stabilire a costului creditului:
- kd nu reprezintă rata cuponului (adică rata nominală a dobânzii la emisiune);
- kd se calculează în funcţie de rata nominală curentă de piaţă a obligaţiunii la data
evaluării şi de preţul curent de piaţă la care se tranzacţionează obligaţiunile, pe piaţa
organizată;
- pentru ultimele trei categorii de obligaţiuni, enumerate mai sus, kd este reprezentat de
randamentul până la maturitate (la scadenţă) şi are semnificaţia unei rate medii a
cuponului în două condiţii: investirea dobânzilor încasate şi deţinerea obligaţiunilor până
la scadenţă.

7.3.5.3 Costul acţiunilor preferenţiale

80
 Acţiunile preferenţiale se caracterizează prin remunerarea lor cu un dividend fix,
înaintea plăţii dividendelor pentru acţiunile comune dar după plata dobânzii aferente
obligaţiunilor emise de o companie. Ca urmare, riscul de neîncasare este mai mic faţă de
cel aferent încasării dividendelor pentru acţiunile comune, dar mai mare faţă de riscul
încasării dobânzii pentru obligaţiunile emise.
Acţiunile preferenţiale se mai numesc şi capitaluri proprii preferenţiale.
Acţiunile preferenţiale pot fi:
• acţiuni preferenţiale cu durată nedefinită;
• acţiuni preferenţiale retractabile, caracterizate prin obligaţia companiei emitente
de a le răscumpăra la o anumită dată şi la un preţ specificat.

Costul capitalului pentru acţiunile preferenţiale se exprimă numai ca un cost înainte

de plata impozitului, deoarece dividendele preferenţiale nu fac parte din cheltuielile
deductibile.
(a) Costul acţiunilor preferenţiale cu durata nedefinită (kp)
• în care:
• D = mărimea dividendului anual;
• Pn = preţul de piaţă minus cheltuieli de subscriere / acţiune.

(b) Costul acţiunilor preferenţiale răscumpărabile la cererea deţinătorului

Acest cost se calculează identic cu costul capitalului împrumutat prin obligaţiuni

cu termen de răscumpărare şi cu plata anuală a dobânzii, prezentat anterior, cu menţiunea
că în locul dobânzii se va afla dividendul anual, care este tot o plată anuală fixă.

7.3.5.4 Costul mediu ponderat al capitalului (cmpc)

Rata de actualizare utilizată pentru actualizarea cash-flow-ului net disponibil

pentru investitori (CFNI) reflectă costul mediu ponderat al capitalului (deci al
surselor de finanţare).
Sursele de finanţare pot fi:
- capitaluri proprii;
- capitaluri împrumutate prin:
- credite bancare;
- alte instrumente de credit.

CAPITOLUL 6

ABORDAREA PE BAZĂ DE ACTIVE

6.1. Esenţa Abordării
6.2 Evaluarea Terenurilor
6.3. Evaluarea Construcţiilor
6.1. Esenţa Abordării

81
 Abordarea bazată pe active, cunoscută şi sub denumirile de abordarea
patrimonială, abordarea pe bază de costuri şi abordarea prin costul de înlocuire, constă în
corectarea (ajustarea) valorilor contabile ale activelor individuale şi datoriilor
întreprinderii în sensul transformării acestora în valori de piaţă.
În această abordare sunt incluse două metode de evaluare:
• metoda activului net corectat (ANC); şi
• metoda valorii de lichidare sau activului net de lichidare (ANL).
Conform SEV 5 - „Evaluarea întreprinderii”, abordarea pe bază de active constă
în „estimarea valorii unei întreprinderi şi/sau participată la capital utilizând metode
bazate pe valoarea de piaţă a activelor individuale ale întreprinderii, minus datoriile “.
Definiţia de mai sus corespunde cu esenţa metodei ANC. Prin această metodă se
calculează în mod direct valoarea capitalului acţionarilor (VCA). Ca urmare:
ANC = valoarea de piaţă a activelor - valoarea de piaţă a datoriilor
Aplicarea metodei ANC presupune parcurgerea următoarelor etape:
• obţinerea bilanţului sau balanţei de verificare, la data evaluării;
• verificarea existenţei faptice a bunurilor şi a datoriilor înregistrate în bilanţ;
• evaluarea activelor şi datoriilor, care poate să însemne:
• fie preluarea valorii contabile dacă nu sunt justificate corecţii asupra acestei
valori;
• fie transformarea valorii contabile a unor active şi datorii în valoare de piaţă;
• evaluarea activelor şi datoriilor neînregistrate în bilanţ, depistate la data evaluării;
• elaborarea „bilanţului economic” şi calcularea Activului Net Corectat.

Aplicarea metodei ANC presupune angajarea unui volum foarte mare de muncă
din partea echipei de evaluare, deoarece presupune divizarea unei întreprinderi în
fracţiuni distincte, care trebuie să fie evaluate în mod individual.
În continuare sunt prezentate modalităţile de evaluare a principalelor clase de
active din bilanţul întreprinderii, respectiv terenuri, construcţii, echipamente, stocuri,
creanţe, echipamente în leasing şi active necorporale precum şi a datoriilor.

6.2 Evaluarea Terenurilor

6.2.1 Principii şi metode de evaluare

6.2.2 Studiu de caz

6.2.1 Principii şi metode de evaluare

Legea nr. 54/1998 reglementează “circulaţia juridică a terenurilor”. În acest cadru

a început să funcţioneze piaţa pământului.
De aceea se impune ca evaluarea acestor bunuri să fie făcută de persoane cu
calificare şi experienţă în domeniu.
Pământul constituie o parte importantă din avuţia lumii. Pământul este baza
tuturor, este un bun şi o sursă de bunăstare.
Valoarea pământului este un concept economic:

82
• fiecare parcelă este unică în felul ei prin localizare şi compoziţie;
• terenul este imobil din punct de vedere fizic;
• oferta de pământ este finită;
• pământul este util oamenilor.

Pământul poate fi utilizat în mai multe scopuri: agricultură, comerţ, industrie,

locuinţe, recreere, toate acestea în funcţie de: climă, topografie, distribuţia resurselor
naturale.
În practica curentă, evaluatorul poate fi solicitat pentru evaluarea terenului
neamenajat (cu utilizare agricolă, cu destinaţie de dezvoltare sau nu), evaluarea
terenului care constituie un amplasament (deci cu amenajări interioare şi exterioare,
pregătit pentru dezvoltare) sau pentru evaluarea componentei teren dintr-o proprietate
construită.
În toate cazurile respective este necesară o descriere completă a terenului de
evaluat. Aceste informaţii în detaliu sunt cuprinse în fişa de date anexată şi care trebuie
însoţită de planul de încadrare în zonă şi planul general al terenului de evaluat. Fişa de
date cu principalele informaţii se va întocmi şi pentru terenurile comparabile
(tranzacţionate sau nu). Informaţiile selectate în descrierea terenului sunt utilizate
pentru determinarea celei mai bune utilizări.
Planurile de referinţă reprezintă o descriere prin desen a proprietăţii.
Pământul ca bun fix reprezintă proprietatea reală. Din punct de vedere juridic
proprietatea se identifică cu puterea titularului de a poseda, folosi, dispune, uzufruct.
Informaţiile de titlu se iau din documentele de proprietate (inclusiv cadastru şi
extras de carte funciară). În acest fel evaluatorul pune în evidenţă drepturile de
proprietate ce trebuie evaluate şi orice restricţie sau drept special asociat proprietăţii.
În practică, proprietatea este totuşi limitată.
Dreptul de proprietate constituie obiectul legii în timp ce valoarea acestor drepturi
constituie obiectul evaluării.
La evaluare se vor avea în vedere, în funcţie de situaţiile concrete, şi următoarele
eventuale restricţii, după caz:
• servituţile;
• dreptul de traversare;
• regulamente de acces;
• restricţii de folosinţă;
• standarde de dezvoltare.

În interesul public, societatea poate impune prin planul urbanistic general şi zonal
precum şi prin programe guvernamentale, restricţii de construcţie, zonare, regulamente de
dezvoltare, controale ale mediului.
Evaluatorul trebuie să cunoască aceste restricţii pentru a ţine cont de ele la
evaluare.
O prezentare a principalelor performanţe fizice ale terenului de evaluat trebuie
să ia în considerare dimensiunea şi forma, influenţa colţului, terenul în exces,

83
topografia, pachetul de reţele de utilităţi, amenajările, localizarea, factori fizici şi de
mediu, faţada şi raportul faţadă-adâncime. De asemenea, trebuie puse în evidenţă
vecinătăţile, calitatea acestora, posibilităţile de extindere, care conduc la o unitate
economică funcţională.
Trebuie puse în evidenţă şi cuantificate caracteristicile solului şi subsolului
pentru terenuri agricole, iar pentru terenuri destinate construcţiei clădirilor, panta,
sistemul de drenaj şi condiţiile de fundare sunt esenţiale. Existenţa utilităţilor, care să
preia diferite variante de dezvoltare este importantă pentru determinarea celei mai bune
utilizări.
Îmbunătăţirile interioare şi exterioare transformă parcela de teren în amplasament
pregătit pentru dezvoltare şi are influenţă asupra valorii.
Localizarea este un element esenţial cu influenţă semnificativă asupra valorii şi se
referă la accesibilitatea parcelei de teren, apropierea faţă de arterele principale de
transport, expunerea la vânt şi soare, pericolele, problemele de mediu, atractivitatea
proprietăţilor învecinate.
Terenurile se vor evalua în varianta celei mai bune utilizări.
Pentru a avea de-a face cu cea mai bună utilizare (CMBU) a terenului liber,
trebuie să fie îndeplinite simultan 4 condiţii:
• permisă legal;
• posibilă fizic;
• fezabilă financiar;
• maxim profitabilă.

Aceste criterii trebuie considerate pe rând şi condiţionat.

Scopul determinării celei mai bune utilizări a terenului liber sau considerat liber,
pentru evaluare, este de a identifica utilizarea potenţială a amplasamentului care impune
valoarea cea mai mare.
Obiectivul evaluatorului este de a găsi acea utilizare care maximizează valoarea
proprietăţii şi implicit a terenului.
Dacă unele utilizări potenţiale necesită cheltuieli de capital pentru conversie sau
reabilitare, valoarea rezultată din fiecare utilizare din care se scade orice cost necesar de
dezvoltare trebuie să fie comparată pentru a determina care dintre utilizări dă valoarea
maximă.
Dintre utilizările permise legal (vezi plan urbanistic general şi local), posibile
fizic, fezabile financiar, cea care produce profitul maxim este utilizarea cea mai
productivă, deci cea mai bună utilizare.
În anumite situaţii, utilizarea poate fi limitată la un singur tip de construcţie, dar
se pune problema mărimii acesteia; tot profitul maxim este cel care recomandă mărimea
optimă pentru cea mai bună utilizare.
Dacă riscurile asociate mai multor utilizări sunt asemănătoare, aceeaşi rată de
capitalizare se poate utiliza pentru a capitaliza veniturile nete din exploatare pentru
diferite utilizări.
Piaţa limitează numărul de utilizări normale şi fezabile. Raportul de evaluare
trebuie să exemplifice cea mai bună utilizare a terenului liber sau a proprietăţii deja
construite.

84
 Terenul în exces reprezintă acea parte din teren care nu este necesar pentru a
susţine construcţiile existente sau ipotetice în cea mai bună utilizare a sa.
Din analiza pieţei imobiliare specifice, evaluatorul obţine informaţii asupra
tranzacţiilor efectuate cu proprietăţi (terenuri) comparabile.
La prima vedere, evaluarea terenului apare ca cea mai simplă parte a evaluării; în
fapt, solicită analiza unei complexităţi de factori.
Anticiparea, schimbarea, cererea şi oferta, substituţia şi echilibrul sunt principii
ale evaluării, care influenţează valoarea terenului.
Valoarea de piaţă este, de regulă, preţul cel mai probabil susţinut de piaţă.
Valoarea terenului este dată de utilizarea economică a amplasamentului.
Principiul substituţiei, conform căruia nici un cumpărător prudent nu va plăti
mai mult pentru un amplasament decât pentru altul cu aceeaşi utilitate şi cu aceeaşi
atractivitate în aceleaşi condiţii de risc, arată că cea mai mare cerere va fi pentru cele mai
ieftine amplasamente similare.
Când se procedează la o evaluare concretă a unei anumite suprafeţe de teren trebuie avute
în vedere:

• tipul şi drepturile terenului de evaluat;

• data şi utilizarea evaluării;
• tipul de valoare şi condiţiile limitative şi restrictive în care se face evaluarea;
• selectarea şi analiza datelor comparabile;
• aspectele legale, caracteristicile fizice şi amenajările aduse terenului în cauză;
• metodologia evaluării.

Evaluatorul trebuie să aibă cunoştinţe, să înţeleagă şi să utilizeze acele metode şi

proceduri recunoscute, care sunt necesare pentru realizarea unei evaluări credibile; să nu
comită o eroare fundamentală prin omisiune sau intenţie; să nu efectueze evaluarea într-o
manieră neglijentă favorizând mai multe erori care să deformeze rezultatul.
Evaluarea se concentrează pe evaluarea drepturilor de proprietate asupra terenului
(dezvoltarea acestuia între anumite limite dictate de restricţiile legale şi posibilităţile
fizice, închirierea, exploatarea agricolă, modificarea topografiei, parcelarea).
Caracteristicile fizice ale terenului, utilităţile disponibile şi amenajările
amplasamentului influenţează utilizarea şi valoarea terenului.
Forma, dimensiunea la faţadă, topografia (drenaj, perimetru, nivelare),
localizarea, orientarea sunt caracteristici şi particularităţi ale terenului care influenţează
valoarea acestuia.
Un lot de teren devine amplasament dacă i se fac amenajări interioare şi
exterioare, pregătindu-l astfel pentru a fi utilizat pentru dezvoltare. Amenajările terenului
sunt supuse deprecierii fizice şi funcţionale.
Valoarea terenului trebuie considerată în condiţiile celei mai bune utilizări.
Terenul reprezintă principala sursă pentru orice venit generat de proprietate şi are
prioritate asupra oricărui venit generat de construcţie. Valoarea terenului poate fi egală
sau chiar mai mare decât valoarea întregii proprietăţi. Terenul are valoare, iar
construcţiile contribuie la valoare iar, atunci când nu se întâmplă acest lucru, construcţiile

85
trebuie demolate. In acest caz, costul eliberării terenului este o penalitate sau o
contribuţie negativă a clădirii, care va fi dedusă din valoare terenului.
Standardele de evaluare definesc, utilizează şi recomandă şase metode
(proceduri) de estimare a valorii terenurilor, reprezentând în acelaşi timp şi cea mai
bună practică.
Toate cele şase proceduri (metode) sunt derivate din cele trei abordări ale
valorii recunoscute de standardele profesionale de evaluare: comparaţia directă, metode
bazate pe venituri (randament) şi metoda bazată pe costuri.

Conform SEV 4.06 Evaluarea proprietăţii imobiliare (paragraful 6.9), metodele de

evaluare a terenurilor sunt:
• tehnica comparaţiei vânzărilor;
• repartizarea (alocarea);
• extracţia (abstracţia);
• tehnica parcelării;
• tehnica reziduală a terenului; şi
• capitalizarea rentei financiare.

Metoda comparaţiei directe (vânzărilor)

Cea mai recomandată metodă este comparaţia vânzărilor, cunoscută sub denumirea
consacrată de metoda comparaţiei directe.
Metoda se pretează la evaluarea tuturor tipurilor de proprietăţi (terenuri), cu condiţia
existenţei:
• unui număr suficient de tranzacţii recente; şi
• unor informaţii suficiente şi relevante de piaţă.

Ca şi celelalte metode, metoda comparaţiei directe este guvernată de principiul

substituţiei, care este un principiu de prim rang şi care spune că un cumpărător
(investitor) prudent nu va oferi pentru o proprietate un preţ mai mare decât cel cu care
ar putea cumpăra o altă proprietate, cu aceeaşi utilitate şi aceeaşi atractivitate, într-un
interval de timp rezonabil”.
Valoarea de piaţă a unei proprietăţi (teren) este în relaţie directă cu preţurile unor
proprietăţi (terenuri) comparabile (similare) şi competitive.
Metoda comparaţiei directe se utilizează la evaluarea terenurilor libere, sau care
se consideră libere pentru scopul evaluării.
Metoda se utilizează când există date comparabile.
Preţurile şi alte informaţii referitoare la loturi similare de teren sunt analizate,
comparate, corectate şi ajustate, în funcţie de asemănări sau diferenţieri.
Corecţiile se fac într-o anumită ordine. Sunt supuse acestor corecţii preţurile
vânzărilor comparabile vis a vis de proprietatea (terenul) de evaluat. Corecţiile pentru
drepturile de proprietate, condiţiile de finanţare, condiţiile de piaţă şi de vânzare se fac
înaintea corecţiilor pentru localizare şi pentru caracteristicile fizice.
Ajustările (corecţiile) datorate “unei diferenţe” se fac o singură dată.
Evaluatorul trebuie să fie circumspect faţă de informaţiile oferite de terţi.

86
Informaţiile, materia primă cu care lucrăm, pentru a putea fi utilizate (credibilitate şi
relevanţă) trebuie să parcurgă patru etape extrem de importante:
• investigare, - cercetare, - acumulare;
• verificare, - selectare;
• analiză de fineţe;
• control şi explicaţii.

Informaţiile utilizate trebuie să mai îndeplinească o condiţie esenţială şi anume de

a fi în cantitate suficientă, astfel încât să susţină celelalte două criterii de bază
(adecvarea şi precizia), cu care evaluatorul ajunge la estimarea valorii finale.
Datele necesare evaluării şi sursele de informaţii pentru aplicarea metodei
comparaţiei sunt informaţiile necesare, criteriile de comparaţie şi elementele de
comparaţie.

Informaţiile necesare sunt:

• descrierea corectă şi completă a proprietăţii (terenului) de evaluat (conform fişei
de date anexate);
• date despre tranzacţii (contracte), oferte de proprietăţi (terenuri) comparabile şi
competitive cu proprietatea (terenul) de evaluat:
• preţurile şi data tranzacţiei;
• drepturile de proprietate transmise;
• motivaţia participanţilor pe piaţă;
• amplasament, localizarea, orientarea;
• caracteristicile fizice;
• utilităţile disponibile, inclusiv drumuri de acces;
• zonarea;
• utilizarea.

Atât “terenul de evaluat”, cât şi “terenurile comparabile” vor fi identificate şi

localizate distinct pe un plan de încadrare în zonă (se recomandă a fi puse în evidenţă
dimensiunile loturilor de teren respective, vecinătăţile şi accesele la căile de transport -
drumuri).
Criteriile de comparaţie sunt componente adecvate ale proprietăţii (terenului), definite
în scopul comparaţiei:
• preţ/mp;
• preţ/arie;
• preţ/pogon;
• preţ/hectar.

Elementele de comparaţie utilizate în această metodă sunt:

• dreptul de proprietate transmis;
• condiţiile de finanţare;
• condiţiile de vânzare;

87
• condiţiile pieţei;
• restricţiile legale;
• localizare - zonare - orientare;
• caracteristicile fizice;
• caracteristicile economice;
• utilităţile disponibile (inclusiv drumuri acces);
• utilizare.

Elementele de comparaţie sunt caracteristici ale proprietăţii (terenului) de

evaluat şi comparabile (similare) care au consecinţă şi influenţează valoarea.
De cele mai multe ori, evaluatorul trebuie să analizeze o serie de perechi de date, pentru a
izola efectul unei singure caracteristici (element de comparaţie).

În aplicarea metodei comparaţiei directe se parcurg următoarele etape de bază:

• cercetarea pieţei pentru a obţine informaţii;
• verificarea riguroasă a informaţiilor;
• alegerea criteriului de comparaţie;
• compararea proprietăţilor similare cu cea de evaluat, pe baza elementelor de
comparaţie, utilizând grila de date;
• ajustarea adecvată a preţului de tranzacţie (ofertă) a proprietăţilor comparabile;
• analiza rezultatelor;
• alegerea şi estimarea valorii finale

Corecţiile (ajustările) pot fi de două feluri:

• corecţie absolută se determină în unităţi monetare şi se ajustează preţul
tranzacţiilor în plus sau în minus.
• corecţie procentuală se utilizează pentru a ajusta diferenţele de localizare sau de
modificări în condiţiile pieţei.

Metoda repartizării (alocării)

Are la bază principiul echilibrului care spune că, în mod normal există un raport
tipic între valoarea terenului şi valoarea proprietăţii, lucru valabil pentru anumite
localizări.
Acest raport este mai sigur pentru construcţii noi, la cele vechi creşte raportul
valoare-teren / valoare-proprietate. Estimarea este grosieră pentru că se pot ridica
construcţii mai scumpe sau mai ieftine pe loturi de teren de valoare egală.
Metoda alocării poate fi utilizată la estimarea valorii terenurilor atunci când
numărul de tranzacţii este foarte mic sau nu se fac tranzacţii.

Metoda extracţiei

88
 Este o variantă a metodei alocării, valoarea terenului fiind estimată prin deducerea
valorii construcţiei (determinată prin costuri şi depreciere) din valoarea totală a
proprietăţii.
Astfel valoarea rămasă reprezintă valoarea terenului.
Credibilitatea în valoarea estimată prin metoda extracţiei este dată de precizia cu
care este estimată valoarea construcţiei, motiv pentru care este recomandată în evaluările
din zonele rurale, deoarece ponderea valorii construcţiei în valoarea totală a proprietăţii
este relativ scăzută şi uşor de apreciat.

Metoda parcelării
Parcelarea se identifică cu divizarea terenului în vederea vânzării ca atare,
închirierii sau efectuării de construcţii individuale pe fiecare parcelă.
Această metodă se recomandă la evaluarea terenurilor pentru care cea mai bună
utilizare este parcelarea şi este caracteristică loturilor mari de teren.
Apare necesitatea unei lucrări de specialitate, respectiv a unui studiu de parcelare
privind dezvoltarea proprietăţii şi care să răspundă la următoarele probleme
fundamentale:
• dimensiunea loturilor;
• orientare;
• alimentare cu utilităţi;
• amenajări diverse (împrejmuiri, căi de acces etc.).
Dezvoltarea imobiliară prin parcelare creează o valoare suplimentară peste valoarea
terenului agricol.
Se face apoi o analiză comparativă cu loturi (parcele) de teren construite şi, după
corecţiile necesare, se va estima care este valoarea de vânzare probabilă, durata de
construire şi rata de absorbţie a parcelelor de către piaţă.
Estimarea se face în condiţiile celei mai bune utilizări.
Parcelele respective se vând eşalonat, în măsura în care se construiesc. Pentru
aceasta este nevoie de investiţii de capital în infrastructură, înainte de a se obţine venituri
din vânzări.

Situaţii posibile:
• teren nepregătit;
• teren pregătit parţial;
• teren pregătit complet.

Particularităţi:
• foarte puţine tranzacţii comparabile;
• tranzacţia durează.

Componentele metodei parcelării:

• terenul;
• costurile de dezvoltare (amenajare);
• veniturile întreprinzătorului (investitorului).

89
După regula empirică standard, cele trei componente au o alocare simetrică (1/3- 1/3-
1/3).
• Costurile de dezvoltare cuprind:
• cheltuieli cu amenajarea terenului;
• echiparea cu utilităţi;
• căi de acces;
• certificat urbanism;
• autorizaţie de construcţie.

Venitul întreprinzătorului (investitorului) compensează:

• cheltuielile de marketing;
• finanţare;
• salarii;
• proiecte (studii);
• profit pentru riscul asumat.

Cel mai greu de estimat este venitul întreprinzătorului în lipsa informaţiilor

credibile de piaţă.
De asemenea, selectarea ratei de actualizare este dificilă, deoarece aceasta trebuie
să reflecte riscul unic, dat de natura unicat a unui anumit proiect, care se poate modifica
în timp.
Riscul de dezvoltare prin parcelare este mai mare decât alte riscuri de dezvoltare.
Literatura indică scara ratelor de actualizare într-o plajă foarte largă 10 + 30%.
Abordarea prin această metodă este credibilă dacă se pot estima cât mai aproape
de realitate randamentul lotului (parcelei), rata de absorbţie de către piaţă a parcelelor
respective, preţurile de vânzare, costurile de dezvoltare, mai ales cele indirecte.
Metoda valorii reziduale
Metoda se utilizează atunci când nu există date şi informaţii suficiente referitoare
la terenuri similare libere şi are la bază principiul echilibrului şi contribuţiei (echilibrul
dintre factorii de producţie: teren - capital investit - management - forţa de muncă).
Prin această abordare, valoarea finală estimată este cu atât mai aproape de
realitate cu cât valoarea construcţiilor ataşate terenului şi venitul net generat de
proprietate pot fi estimate mai precis, iar ratele de capitalizare, atât pentru teren cât şi
pentru construcţie, pot fi extrase de pe piaţă.

Pentru aplicarea metodei se parcurg următoarele etape procedurale:

• se determină mai întâi valoarea construcţiei (actuală sau ipotetică), care
reprezintă cea mai bună utilizare (CMBU);
• se estimează apoi venitul net din exploatare (VNE) obţinut din chiria de pe
piaţă şi cheltuielile de operare la data evaluării;
• se estimează ce parte din venituri se atribuie construcţiilor (clădirilor) pe
baza valorii nete a acestora şi ratei de capitalizare pentru clădire, extrase de pe
piaţă, la data evaluării;
• prin diferenţă rezultă partea de venit atribuit terenului;

90
• venitul atribuit terenului se capitalizează cu o rată de capitalizare extrasă de
pe piaţă aferentă terenului şi se obţine astfel valoarea acestuia.

Metoda capitalizării rentei funciare

Renta funciară reprezintă suma plătită pentru dreptul de ocupare şi utilizare a
terenului, în conformitate cu termenii contractului de închiriere/arendare.
Metoda se aplică când există informaţii de pe piaţa închirierilor imobiliare
(terenurilor) privind chiria şi rata de capitalizare.
Ratele de capitalizare extrase de pe piaţa specifică se utilizează pentru
transformarea rentei funciare în valoare a terenului.
Această abordare este valabilă când există informaţii privind vânzări de terenuri
închiriate comparabile, care indică nivelul veniturilor (rentei) şi ratelor de capitalizare.
Metoda capitalizării rentei funciare este adecvată în special în cazul evaluării
terenurilor agricole.
În afara celor şase metode şi proceduri recunoscute de standardele profesionale de
evaluare (naţionale, europene şi internaţionale) pentru evaluarea terenurilor, la nivel
naţional s-au utilizat şi se utilizează şi tehnici statistice (tehnica normativă sau
administrativă, tehnica comparaţiei prin bonitare).
Se apreciază că atâta timp cât aceste tehnici de evaluare a terenurilor utilizează
elemente statistice, extrase de pe piaţă sau comparate şi ajustate motivat, rezultatele pot fi
luate în calcul pentru selectarea şi propunerea valorii finale.

6.3. Evaluarea Construcţiilor

6.3.1 Etapele analizei construcţiilor
6.3.2 Verificarea situaţiei scriptice
6.3.3 Verificarea situaţiei din teren
6.3.4 Evaluarea construcţiilor

6.3.1 Etapele analizei construcţiilor

Evaluarea construcţiilor existente în incinta unei întreprinderi depinde, în cea mai

mare măsură, de utilitatea lor pentru activitatea productivă. Înainte de a se selecta metoda
de evaluare, evaluatorul trebuie să analizeze trăsăturile clădirilor care au cea mai mare
pondere în procesul de producţie, să cunoască aportul construcţiilor speciale şi al
instalaţiilor tehnologice la clădirea de bază, pentru că acestea vor fi evaluate în mod
distinct.
Analiza construcţiilor, în scopul evaluării, se desfăşoară în 5 etape, astfel încât
rezultatul să conducă la valoarea rezonabilă.
Prima etapă este o analiză a situaţiei scriptice a mijloacelor fixe din grupa I -
Construcţii, cu încadrările codificate de HG 964/1998. Această primă etapă a procesului
de evaluare oferă evaluatorului imaginea volumului de muncă şi duratei evaluării.
A doua etapă consta în verificarea stării construcţiilor, proces în care echipa de
evaluare studiază caracteristicile fizice ale fiecărei construcţii iar, în urma analizei
caracteristicilor acestora, se trag concluzii şi asupra deprecierii.
De asemenea, echipa de evaluatori va trebui să efectueze deplasări în vecinătatea
întreprinderii supuse evaluării, pentru a obţine date de piaţă referitoare la valoarea

91
terenului şi, în măsura posibilităţilor, informaţii despre eficienţa acestor unităţi
productive, despre spaţiile ce sunt închiriate, despre terenurile libere şi utilităţile
disponibile.
A treia etapă constă în evaluarea construcţiilor prin metoda costurilor, a
comparaţiei, sau de randament, scopul analizei fiind selectarea metodei/metodelor de
evaluare care determină valoarea de piaţă.
Prin metoda costurilor, evaluatorul va trebui să determine costul de înlocuire sau
de reconstrucţie al construcţiei, apoi să o analizeze din punct de vedere al deprecierii
fizice şi funcţionale. Evaluatorul poate efectua această analiză cunoscând caracteristicile
fizice ale construcţiei: înălţimea, închiderile perimetrale, iluminatul natural,
caracteristicile energetice, etc. şi pe cele funcţionale.
Prin metoda comparaţiei pot fi analizate construcţiile asemănătoare pentru care
se cunosc date de piaţă privind preţurile de tranzacţie şi data tranzacţiei, precum şi
caracteristicile pieţei la data tranzacţiei.
Metodele de randament, pe care le poate aborda evaluatorul, sunt strâns legate
de poziţia construcţiei în cadrul întreprinderii. Culegerea datelor referitoare la veniturile
realizate din exploatarea acesteia, la vânzările unor proprietăţi asemănătoare, permit
evaluatorului să aprecieze ratele de capitalizare sau de actualizare şi, în final, să
stabilească valoarea de piaţă.
În cazul construcţiilor abandonate de proprietar sau de utilizator, evaluatorul
poate determina valoarea arătând grade ridicate de uzură şi costuri mari pentru adaptarea
pentru reutilizare. În acest caz, deprecierea efectivă este analizată pentru starea fizică a
construcţiei şi amplasamentul acesteia ca şi pentru accesul şi preferinţa pentru noile
clădiri din localizările suburbane.

A patra etapă o reprezintă descrierea construcţiilor, reprezentând un capitol

important prin informaţiile pe care le prezintă, informaţii utile pentru toate metodele de
evaluare.
De asemenea, descrierea în amănunt a construcţiilor oferă, beneficiarului lucrării
de evaluare, date asupra utilizărilor posibile alternative.
Descrierea unei construcţii poate demonstra estimarea utilizării optime, deoarece
caracteristicile fizice, care afectează utilizarea probabilă corespunzătoare, pot fi
dezvoltate, astfel ca estimarea utilizării optime să urmărească tipul construcţiei descrise.
În metoda comparaţiei de piaţă, descrierea construcţiei are o mare importanţă
deoarece reflectă diferenţele fizice şi funcţionale existente între construcţiile comparabile.
A cincea etapă constă în concluziile evaluării construcţiilor, prezintă date
referitoare la motivaţia selectării metodei de evaluare pentru evaluarea fiecărei construcţii
din întreprindere, decizie operaţională pentru data la care a fost întocmit raportul de
evaluare, conjunctura pieţii, vecinătăţile şi deprecierea externă.
Abordarea practică a evaluării construcţiilor este detaliată, în continuare, pentru
fiecare dintre etapele prezentate anterior.

6.3.2 Verificarea situaţiei scriptice

În activitatea de evaluare a întreprinderii, evaluatorul sau echipa de evaluatori

solicită, de la beneficiarul raportului de evaluare, datele referitoare la construcţiile

92
existente, date care se regăsesc în balanţa trimestrială a mijloacelor fixe şi de natura
obiectelor de inventar. Pentru construcţiile amortizate în funcţiune, se solicită informaţii
din date contabile anterioare amortizării economice a acestora.
Conform obligaţiilor contractuale, beneficiarul trebuie să transmită echipei de
evaluare lista mijloacelor fixe din grupa I; de asemenea, suportul magnetic ce conţine
aceiaşi listă. Suportul magnetic cu acest conţinut se va prelua şi va fi prelucrat prin
adăugarea coloanelor care sintetizează activitatea de evaluare.
Din balanţa de mijloace fixe, evaluatorul extrage datele necesare evaluării,
respectiv anul de punere în funcţiune (PIF), codul de clasificare care certifică durata
normală de funcţionare (utilizare) în ani, valoarea de inventar de la ultima
reevaluare, iar, în final, valoarea rămasă actualizată.
Fiecare întreprindere are, în cadrul serviciului de contabilitate, persoane pregătite
să ofere astfel de informaţii, persoane care deţin date primare despre mijloacele fixe
grupa I-a, date care se află înscrise în cartoteci, cunoscute sub denumirea de “fişa
mijlocului fix”.
Aceste fişe oferă informaţii privind valoarea mijlocului fix la punerea în
funcţiune, anul şi luna punerii în funcţiune (PIF), codul de clasificare care stabileşte
durata normală de funcţionare conform legislaţiei de la data PIF, suprafeţe iar, în multe
dintre cazuri,deschideri ale clădirii. Aferent numărului de inventar, în fişă este înscris
numărul de ani (sau luni) în care se recuperează investiţia.
Analiza balanţei de mijloace fixe poate oferi informaţii despre înregistrarea
separată a instalaţiilor tehnologice din construcţie, cum este corect, despre costurile
aferente montării utilajelor, despre valorile rămase actualizate.
De asemenea, echipa de evaluatori trebuie să solicite beneficiarului şi planul
cadastral al incintei sau incintelor întreprinderii. Acest plan face parte din documentaţia
prin care societatea a solicitat obţinerea titlului de proprietate asupra terenului şi a
determinat valoarea lui contabilă, conform prevederilor H.G. 834/1991.
Planul cadastral de incintă oferă informaţii importante despre amplasamentul
clădirilor şi al construcţiilor speciale, suprafeţele construite şi desfăşurate construite,
poziţia reţelelor edilitare, a reţelelor de transport, suprafaţa de teren construită şi suprafaţa
totală a incintei. Planurile cadastrale oferă posibilitatea selectării datelor referitoare la
suprafeţele de teren liber sau ocupate de clădiri.
De asemenea, echipa de evaluatori va solicita şi planurile clădirilor, planuri pe
baza cărora au fost executate lucrările de construcţii şi instalaţii funcţionale. Sunt
importante planurile de fundaţii, planurile suprastructurii clădirii, planurile de arhitectură,
planurile de instalaţii electrice, sanitare, de încălzire şi ventilaţii.
De asemenea, echipa de evaluatori trebuie să solicite beneficiarului şi planul de
reţele din incintă. Acesta cuprinde amplasamentul reţelelor de apă, de canalizare
menajeră şi pluvială, lichide tehnologice, termoficare, gaze, amplasamentul gospodăriei
de apă, gospodăriei de combustibil, etc. Pe acest plan se găsesc înscrise dimensiunile pe
diamètre ale conductelor între căminele de racord, de schimbare de direcţie sau de vane.
Echipa de evaluatori trebuie să solicite sprijin din partea conducerii întreprinderii
pentru a se efectua verificarea situaţiei reale din teren, prin numirea unei persoane
competente şi capabile să ofere informaţii privind derularea investiţiei, de la punerea în
funcţiune şi până la data evaluării, să ofere informaţii privind intervenţiile efectuate
asupra construcţiilor care au o durată de viaţă medie sau scurtă.

93
 De asemenea, sunt necesare informaţii referitoare la construcţiile neutilizate sau
aflate în conservare, la data evaluării.

6.3.3 Verificarea situaţiei din teren

În practica de evaluare a construcţiilor se impune ca evaluatorul să verifice

întreaga incintă sau incintele întreprinderii. Această activitate impune ca inspecţia din
teren să fie efectuată având lista tuturor construcţiilor, amortizate, neamortizate şi de
natura obiectelor de inventar, planul sau planurile cadastrale din incintă, un aparat de
fotografiat şi un bloc notes. Inspecţia trebuie efectuată în prezenţa unui reprezentant al
întreprinderii, de regulă din cadrul compartimentului de investiţii, mecanic şef sau
administrativ.
Există situaţii în care balanţa de mijloace fixe prezintă un număr redus de numere
de inventar, cuprinzând doar clădirile din incintă, iar construcţiile speciale existente în
teren sunt omise. Se constatată încadrări, pentru coduri de clasificare altele decât cele
specifice construcţiei respective, încadrări care modifică duratele normale de funcţionare,
astfel că unele dintre construcţii fie au devenit mijloace fixe de natura obiectelor de
inventar, fie au fost amortizate înainte de termen.
Se recomandă ca verificarea să înceapă cu construcţia care are valoarea contabilă
cea mai mare. Evaluatorul va solicita însoţitorului, reprezentant al întreprinderii, să
prezinte numărul sau numerele de inventar aferente construcţiei şi va nota în bloc notes,
numărul sau numerele de inventar aferent(e) numărului cadastral înserat pe dreptunghiul
care reprezintă, la scară, amprenta Ia sol a construcţiei supuse inspecţiei. Pentru
instalaţiile tehnologice, numerele de inventar se vor trece separat, la codurile de
clasificare specifice, iar însoţitorul trebuie să selecteze acele numere de inventar care
deservesc construcţia respectivă.
Specialistul echipei de evaluatori în probleme de construcţii va nota tot ce este
necesar privind sistemul constructiv al structurii de rezistenţă, dimensiuni de stâlpi şi
grinzi, tipuri şi dimensiuni ale elementelor de închidere ale clădirii, dimensiunile
deschiderilor şi ale traveelor, precum şi numărul acestora. În cazul halelor de fabricaţie
cu suprafeţe desfăşurate foarte mari, din cauza punerilor în funcţiune la termene diferite,
hale de fabricaţie cu fluxuri tehnologice diferite au numerele de inventar delimitate prin
axe şi travei.
Echipa de evaluatori va aprecia înălţimea halei, înălţimea la care este montată şina
de rulare a podului rulant, sistemul de realizare structural al acoperişului, contravântuirile
şi sistemul de legătură cu structura închiderilor verticale.
Prezenţa zidăriilor de compartimentare sau de închidere nestructurală va fi
analizată din punctul de vedere al spaţiilor pe funcţiuni, al căilor de acces, evacuare şi
depozitare tehnologică. Se va analiza vizual suprafaţa betonului stâlpilor şi elementelor
structurale, a zidurilor şi se vor nota deficienţele de execuţie, dacă există, cu aprecieri
asupra mărimii avariei structurale.
Se va nota tipul finisajului interior al pereţilor, pardoselilor şi al tavanelor,
defectele generale sau particulare; se vor menţiona materialele din care au fost executate
lucrările de finisaj şi în mod special a tâmplăriei, cu dimensiunile şi sistemul de
funcţionare. Se va privi intradosul tavanului în totalitate şi se vor nota eventualele zone
de infiltraţii, în jurul gurilor de scurgere, a luminatoarelor şi aticurilor.

94
 Se impune verificarea sistemului constructiv al terasei, al protecţiei acesteia, a
timpului scurs de la ultima refacere, din cauza rolului foarte important al acesteia şi
viciilor ascunse, cu efecte şi urmări foarte neplăcute pentru procesul de producţie şi cu
litigii în cazurile de transfer al construcţiei.
Verificarea construcţiei se va extinde şi asupra instalaţiilor funcţionale, electrice,
sanitare şi de încălzire şi ventilaţii, instalaţii cu pondere însemnată în costul construcţiei,
cu durate de viaţă fizică medii sau scurte, cu variate şi multiple deficienţe.
Pentru instalaţiile electrice funcţionale se vor verifica instalaţiile de iluminat şi
prize monofazate, instalaţiile de curenţi slabi precum şi instalaţiile de protecţie şi
împământarea.
Se vor nota tipurile corpurilor de iluminat şi se va analiza corectitudinea tipului de
corp de lampă pe baza mediului interior, exploziv sau nu, a traseelor cablurilor curenţilor
slabi cu cei tari.
Instalaţiile sanitare funcţionale cuprind instalaţiile de alimentare cu apă,
canalizare menajeră şi pluvială, instalaţii de preluare a apelor pluviale de pe terasă, (cu
excepţia clădirilor de tip industrial), instalaţiile de hidranţi interiori şi instalaţiile de
sprinklere sau drencere. Aceste instalaţii vor fi analizate ca lungimi şi secţiuni pe trasee,
ca materiale componente şi poziţii în cadrul clădirii.
Instalaţiile de încălzire şi ventilaţii se vor verifica ca amplasare, tip de corpuri
statice, sisteme de alimentare precum şi tipul materialelor folosite.
Se vor putea aprecia sub aspectul eficienţei acestora, analizându-se fluxul
tehnologic, traseele de alimentare sistemele de închidere perimetrală şi etanşeitatea
acestora.
Se vor analiza distinct traseele tubulaturii de absorbţie şi refulare de traseele
instalaţiilor de exhaustare, care sunt instalaţii tehnologice sau componente ale utilajelor.
Verificarea situaţiei din teren pentru construcţiile de tipul halelor de fabricaţie va
continua prin verificarea construcţiilor speciale din interiorul acestora, precum instalaţiile
electrice de forţă, instalaţiile de aer comprimat, gaze şi lichide tehnologice.
În cazul înregistrărilor corecte, aceste instalaţii tehnologice se vor regăsi în
balanţa de mijloace fixe, la numere de inventar diferite, la coduri diferite, din cauza
duratelor normale de funcţionare substanţial mai scurte, comparativ cu cele ale clădirilor.
Există foarte multe situaţii în care aceste instalaţii tehnologice sunt ataşate
numărului de inventar al clădirii de bază, afectând valorile de înlocuire şi cele rămase
actualizate. Obligaţia echipei de evaluatori este de a face această separaţie de valori, prin
efectuarea unor măsurători cantitative şi prin aprecieri calitative şi să introducă la un
număr de inventar nou, specific codului de clasificare, (H.G. 964/1998 ), valoarea de
înlocuire şi valoarea rămasă actualizată.
Instalaţiile speciale, au o durată de viaţă economică mai mică decât a clădirilor
(de multe ori); uneori au depăşit durata normală de funcţionare şi au fost excluse din
balanţa mijloacelor fixe, ca fiind amortizate. Fiind în stare de funcţionare, acestea vor fi
evaluate prin metoda Costului de înlocuire Net (CIN).
În cazul în care evaluarea se efectuează în scopul întocmirii situaţiilor financiare,
conform H.G. 403/2000, mijloacele fixe cu valoare rămasă sub 8 milioane lei, de natura
obiectelor de inventar sau a celor amortizate dar aflate în funcţiune, nu sunt supuse
reevaluării.

95
 Operaţiunea de verificare a situaţiei din teren se efectuează la fiecare dintre
construcţiile din incintă, timpul afectat în scopul verificării fiind determinat de mărimea
construcţiei şi de diversitatea de instalaţii şi de construcţii speciale ce se pot regăsi în
interiorul ei.
Există situaţii speciale în care echipa de evaluare trebuie să verifice corectitudinea
datelor înscrise în balanţa de mijloace fixe.
Un caz des întâlnit este acela al clădirilor vechi, cu sistem constructiv diferit de
cel al clădirilor de bază, dar care au acelaşi an de PIF (punere în funcţiune).
Se impune o verificare şi o apreciere reală a duratei de viaţă scursă de la punerea
în funcţiune, a vechimii instalaţiilor funcţionale.
Echipa de evaluare va ţine cont de timpul real, analizând deprecierea efectivă la
acest timp real.
De asemenea, există clădiri în care înălţimea şi suprafaţa aferentă desfăşurării
proceselor tehnologice este foarte mare comparativ cu dimensiunile utilajelor montate în
interior. Se impune a fi cunoscute volumele normale de adăpostire şi funcţionare ca şi
caracteristicile amplasamentelor fundaţiilor, pentru a se aprecia corect mărimea clădirii
unui substitut modern.
Sunt cazuri în care clădirile, datorită mediului agresiv şi coroziv din interiorul lor,
au părţi din structură, eşafodaje cu zone corodate şi secţiuni slăbite, reţelele de instalaţii
funcţionale complet compromise. Evaluarea va ţine cont de situaţia reală prin atribuirea
unor coeficienţi de uzură specifici mediilor agresive.
Sunt dese situaţiile în care în incite se găsesc baracamente şi şoproane în stare
bună, dar care au durata normală de funcţionare consumată, acestea lipsind de pe lista
mijloacelor fixe. Acestea trebuie evaluate în toate cazurile pentru care se efectuează
evaluarea, exceptându-se cel de audit.
După efectuarea verificărilor clădirilor, echipa de evaluatori trebuie să efectueze
verificarea construcţiilor specializate din incintă cum sunt drumurile, platformele
betonate sau nebetonate, reţelele de cale ferată, gospodăriile de apă şi combustibil,
traseele de alimentare cu apă, de evacuare a apelor menajere şi pluviale, de termoficare şi
transport a lichidelor tehnologice, de hidranţi exteriori.
Verificarea acestora constă în vizualizarea lor, aprecierea stării fizice şi
funcţionale, analiza comparativă cu proiectele tip specifice şi gradul de utilizare.
Experienţa profesională a echipei de evaluatori joacă un rol foarte important în
stabilirea costurilor de înlocuire, deprecierii efective şi valorilor rămase actualizate.
De multe ori, în balanţa de mijloace fixe, pentru o reţea de alimentare cu apă,
canalizare sau alimentare cu energie electrică, sunt incluse un mare număr de poziţii, iar
delimitarea fizică aferentă numărului de inventar este foarte dificil de constatat în teren.
Este indicat ca echipa de evaluatori să organizeze o discuţie cu personalul
specializat pentru a cunoaşte starea fizică reală a reţelei edilitare, termoficare sau
transport al lichidelor tehnologice, starea de colmatare a unor trasee de canalizare, starea
fizică a unor rezervoare de apă, castele de apă sau a celor de depozitare a combustibililor.
Starea generală a acestora permite o apreciere reală a costurilor de reutilizare.
Finalizarea activităţii de verificare a situaţiei din teren, implică echipa de
evaluatori în preluarea planurilor de construcţii şi instalaţii pentru fiecare dintre clădiri şi
a planurilor de execuţie pentru reţelele edilitare din incintă. Pe baza acestora se vor
verifica suprafeţele construite şi desfăşurat construite, cantităţile de lucrări efectiv

96
executate, soluţiile de amplasare şi fixare a instalaţiilor tehnologice pe structura clădirii,
extinderile clădirilor executate fără corespondent într-un număr de inventar.

6.3.4 Evaluarea construcţiilor

6.3.4.1. Abordarea prin costuri

La evaluarea prin metoda costurilor, evaluatorul încearcă să estimeze diferenţa pe

care un cumpărător o percepe între proprietatea evaluată şi o clădire nou construită, cu
utilitate optimă şi cu aceeaşi depreciere fizică.
Evaluatorul trebuie să calculeze costul de reconstrucţie al unei clădiri, la data
evaluării, apoi să estimeze şi să scadă toate tipurile de depreciere. Costul de reconstrucţie
este costul de realizare a unor construcţii noi, identice cu cele supuse evaluării, la data
evaluării.
Evaluatorul poate, de la bun început, să calculeze costul de înlocuire al unui
substitut modern pentru clădirea existentă, iar apoi să identifice şi să cuantifice formele
de depreciere.
Abordarea prin costuri obligă evaluatorul:
• să determine costul de reconstrucţie sau costul de înlocuire, la data evaluării, iar
aceasta implică estimarea costurilor directe şi indirecte;
• să determine mărimea formelor de depreciere, respectiv: fizică, funcţională şi
externă, toate trei formând deprecierea cumulată;
• să scadă din costul de reconstrucţie sau de înlocuire deprecierea cumulată sau
forme ale deprecierii cumulate, obţinându-se valoarea rămasă actualizată (sau costul de
înlocuire net).
Pentru estimarea costurilor de reconstrucţie sau de înlocuire se pot utiliza trei
metode şi anume:
• metoda comparaţiilor unitare, preţ barem;
• metoda costurilor segregate;
• metoda devizelor
Abordarea evaluării prin metoda costurilor presupune înţelegerea planurilor,
specificaţiile şi materialele incluse în clădire. Teoretic, acest lucru presupune cunoaşterea
costului de realizare a unei clădiri identice, la data efectivă a evaluării.
Costul de reconstrucţie este costul de realizare a unei construcţii identice, la data
evaluării. Metoda este cunoscută şi sub denumirea de metoda de estimare a costului de
reconstrucţie (de nou).
O clădire existentă poate încorpora materiale, tehnici de construcţie sau elemente
de volum care sunt depăşite şi nu mai pot fi reproduse la data evaluării. Aceste construcţii
pot fi apreciate ca agabaritice şi pot fi evaluate ca fiind reduse la dimensiunile funcţionale
noi.
Eliminarea deficienţelor funcţionale şi de gabarit, introducerea unor materiale
moderne la estimarea de nou, conduce la obţinerea unui cost de reconstrucţie mai mic,
pentru un substitut modern, cu utilitate echivalentă, numit costul de înlocuire.

97
 Cheltuielile legate direct de construcţia clădirilor (de exemplu, costurile de
contract pentru structură, finisaj, instalaţii funcţionale) se numesc costuri directe sau
costuri fixe (dacă există contract pentru un preţ ferm).
Cheltuielile de capital legate indirect de construcţia cădirilor (de exemplu,
finanţarea, asigurarea, onorarii, taxe, etc.) sunt numite costuri indirecte.
Diferenţa dintre costul construcţiei şi valoarea acesteia după finalizare, este
profitul întreprinzătorului imobiliar care o realizează. Mărimea profitului
întreprinzătorului imobiliar este determinată de studierea profiturilor anticipate pe piaţă.

Costuri directe

Costurile directe sunt cheltuielile cu materialele utilizate pentru construirea

clădirilor, cu manopera, cheltuielile pentru utilajele şi mijloacele de transport, de regie şi
profitul antreprenorului general şi al diferiţilor subantreprenori.
Costurile directe includ şi costul pentru:

• materialele, produsele şi echipamentul funcţional;

• manopera calificată sau necalificată folosită în construcţie;
• autorizaţia de construcţie;
• echipamentul utilizat în construcţii;
• protecţia muncii pe timpul construirii;
• organizarea de şantier;
• spaţii de depozitare a materialelor;
• instalarea reţelei electrice şi a utilităţilor aferente clădirii;
• profitul şi cheltuielile de regie ale antreprenorului, inclusiv supravegherea muncii;
compensaţiile muncitorilor şi asigurări în caz de incendiu, obligaţii şi contribuţia pentru
fondul de şomaj;
• garanţiile de bună execuţie;

Deoarece calitatea materialelor şi a muncii influenţează substanţial nivelul

costurilor, evaluatorul trebuie să deţină informaţii despre costurile materialelor utilizate,
manopera orară, precum şi distanţele de transport al semifabricatelor.
Situaţia concurenţială pe piaţa locală a construcţiilor poate afecta, la rândul său,
estimările costurilor. Ofertele actuale de construcţie, bazate pe acelaşi set de specificaţii,
pot varia substanţial. Un antreprenor care lucrează la întreaga capacitate e înclinat să facă
o ofertă mai scumpă; cel care are nevoie de contracte va solicita o sumă mai mică.
Costurile directe sunt influenţate, de asemenea, de distanţele de transport şi de asigurarea
gradului de stabilitate seismică specifice zonei.

Costuri indirecte
Costurile indirecte sunt cheltuielile necesare pentru construcţie, dar nu sunt parte
integrantă a contractului de construire.

Costurile indirecte pot include:

• cheltuielile contractuale plătite pentru studiile de obţinere a certificatului de
urbanism, pentru planurile de arhitectură, structură şi instalaţii funcţionale, pentru

98
verificarea proiectelor, care alcătuiesc documentaţia necesară pentru obţinerea
autorizaţiei de construcţie;
• plăţi pentru analiza lunară a situaţiilor de lucrări, consultanţă, alta decât asistenţa
proiectanţilor, contabilitate şi asistenţă tehnică conform Legii 10/1995;
• taxele pentru costul derulării investiţiei în teren şi plăţile contractuale pe durata de
realizare a construcţiei (dacă proprietatea este finanţată, punctele, onorariile sau taxele şi
dobânda pentru creditele pentru construcţie sunt costuri indirecte);
• asigurări împotriva tuturor riscurilor şi taxele de branşamente electrice, sanitare,
gaze;
• investiţia în proprietate, după finalizarea construcţiei, dar înainte de atingerea
gradului de ocupare stabilit (cheltuielile de exploatare suplimentare);
• investiţii suplimentare de capital în îmbunătăţirile făcute de chiriaşi sau
comisioane pentru închiriere;
• marketing, comisioane pentru vânzări sau transferuri de titlu;
• cheltuieli administrative ale întreprinzătorului;
• costul transferului de proprietate.

Unele costuri indirecte, cum ar fi onorariile pentru proiectare şi impozitele pe

proprietate, sunt legate de dimensiunea şi costul proiectului; acestea sunt estimate, de
obicei, ca procent din costurile directe, iar cele pentru impozitare în funcţie de preţul
pieţii.
Comisioanele pentru închiriere sau vânzare sunt determinate de tipul proprietăţii
sau de practica pieţei, în timp ce altele, cum ar fi onorariile pentru evaluare şi studii de
mediu, sunt în funcţie de timpul necesar pentru efectuarea lor.
Costurile indirecte ale derulării unei investiţii, în timpul şi după terminarea
construcţiei, sunt o combinaţie a celor de mai sus. Uneori, costurile indirecte totale sunt
estimate ca procent din costurile directe. Sunt recomandate studii mai detaliate ale acestor
costuri.

Deprecierea efectivă

La abordarea evaluării prin metoda costurilor, deprecierea efectivă rezultă din

cumularea deprecierii fizice şi funcţionale, care se scade din costul de reconstrucţie sau,
parţial, din costul de înlocuire. Deprecierea efectivă se poate considera o pierdere
valorică faţă de costul de reconstrucţie sau de înlocuire, iar forma deprecierii poate fi
fizică, funcţională şi externă.
Deprecierea fizică este evidenţiată prin uzură din utilizare, vechime, defecte
structurale, fisuri, degradări ale structurii materialelor. Această uzură se apreciază în
procente şi este strâns legată de calitatea mediului în care se desfăşoară activităţile. Uzura
fizică este mai mare într-un mediu agresiv comparativ cu un mediu normal; un rol
important în această apreciere îl are tipul materialului folosit şi calitatea activităţii de
întreţinere în procesul de exploatare.
Deprecierea funcţională este cauzată de supradimensionarea clădirii, sau a unora
dintre elementele construcţiei, de sistemul constructiv inadecvat cu desfăşurarea
activităţii interioare, de costurile de întreţinere mult prea mari.

99
 Deprecierea externă numită şi economică este cauzată de influenţa factorilor
externi ca de exemplu modificări în structura populaţiei, în activitatea economică, în
reţeaua de utilităţi, de schimbarea condiţiilor de mediu, apariţia de noi reglementări
legislative şi de standarde sau restricţii locale.
În analiza deprecierii se regăsesc termeni specifici care trebuie cunoscuţi şi
înţeleşi precum: depreciere contabilă, durată de viaţă economică, durată de viaţă
economică rămasă, vechimea efectivă, vechimea reală, durata de viaţă fizică.
Deprecierea contabilă poartă numele de amortizare şi reprezintă alocarea
sistematică a valorii amortizabile a unui activ pe durata de viaţă utilă a acestuia.
Această accepţiune este identică atât pentru construcţii şi celelalte mijloace fixe cât şi
pentru active necorporale.
Durata de viaţă economică este perioada în care se estimează că un bun este
utilizabil economic. Duratele de viaţă economică, numite „durate normale de funcţionare
(utilizare)”, sunt diferite pornindu-se de la tipul construcţiei, structura materialelor ce se
regăsesc în construcţie şi mediul în care se desfăşoară activităţile din aceasta. În
România, duratele normale de funcţionare ale construcţiilor au fost stabilite prin H.G.
964/1998.
Durata de viaţă economică rămasă, reprezintă perioada de timp pentru care
construcţiile mai participă la amortizarea capitalului investit, fiind apte să genereze
beneficii viitoare pentru proprietar.
Această perioadă de timp este diferenţa, în ani, dintre durata de viaţă economică şi
vechimea scriptică, respectiv durata de viaţă scursă de la punerea în funcţiune.
Vechimea efectivă, este indicată de starea tehnică şi de utilitatea construcţiei.
Aceasta este diferită de vechimea scriptică, fiind mai mare în cazul în care a fost
întreţinută necorespunzător, sau mai mică în condiţiile în care construcţiei i s-au efectuat
reparaţii şi modernizări, sau se constată raritatea acesteia pe piaţa construcţiilor.
Durata de viaţă fizică este, de obicei, mai mare decât durata de viaţă
economică deoarece sistemul structural, durata de viaţă fizică a materialelor componente,
reparaţiile şi întreţinerea corespunzătoare şi reparaţiile capitale măresc durata de viaţă
economică. Sunt situaţii excepţionale (explozii, incendii, cedări de reazem, seism) când
durata de viaţă fizică a construcţiilor devine mai mică decât durata de viaţă economică, ca
urmare a deteriorărilor suferite.

Metode de determinare a deprecierii efective

O sarcină a evaluatorului este să identifice şi să cuantifice deprecierea fizică, funcţională
sau de natură externă (economică).
Literatura de specialitate promovează câteva metode de estimare a deprecierii ca:
• metoda bazată pe durata de viaţă economică;
• metoda bazată pe durata de viaţă economică modificată;
• metoda segregării;
• tehnicile de comparare a vânzărilor;
• tehnicile de capitalizare a venitului;
• metoda duratei de viaţă fizică;

100
 Determinarea deprecierii pe baza duratei de viaţă economică presupune
cunoaşterea vechimii efective şi duratei de viaţă economică. Raportul dintre aceste două
valori se multiplică cu costul de reconstrucţie sau cu costul de înlocuire. Această metodă
este considerată ca fiind cea mai simplă însă, de multe ori, estimarea deprecierii omite
diferenţele dintre elementele construcţiei care au fost remediate, dintre elementele
construcţiei cu durată de viaţă lungă sau cu durată de viaţă scurtă, ca şi uzura fizică
nerecuperabilă.
Metoda duratei de viaţă economică modificată, presupune analiza deprecierii
recuperabile şi determinarea mărimii acesteia. Scăderea mărimii deprecierii recuperabile
din costul de reconstrucţie sau de înlocuire măreşte durata de viaţă economică rămasă
sau, se poate spune că scade vechimea efectivă a construcţiilor.
Metoda segregării dă posibilitatea ca fiecare tip de depreciere ca şi efectul
acestora asupra costului construcţiei să fie exprimate în mod distinct. Literatura de
specialitate menţionează existenţa a cinci tipuri de depreciere, pe care metoda segregării
le poate lua în considerare.

Acestea sunt :

• deprecierea fizică recuperabilă;

• deprecierea fizică nerecuperabilă;
• deprecierea funcţională recuperabilă;
• deprecierea funcţională nerecuperabilă; şi
• deprecierea din cauze externe.

Deprecierea fizică recuperabilă se referă la elementele construcţiei care necesită

reparaţii şi pot fi reparate, la data evaluării. Evaluatorii consideră deprecierea
recuperabilă numai în cazul în care costul remedierii plus un mic profit adăugat este mai
mic decât creşterea în valoare a construcţiei. Exemple de depreciere fizică recuperabilă
sunt reparaţia elementelor de tinichigerie (jgheaburi şi burlane), zugrăvelile şi accesoriile
la instalaţia sanitară.
Deprecierea fizică nerecuperabilă se referă la uzura fizică a elementelor, uzură
care nu poate fi recuperată. Elementele de construcţie pot avea o durată de viaţă lungă sau
scurtă, în funcţie de natura materialelor din care sunt construite. Estimarea deprecierii
fizice nerecuperabile se face după ce din costul de reconstrucţie sau de înlocuire a fost
scăzută deprecierea (uzura) fizică recuperabilă. Deprecierea fizică nerecuperabilă se
calculează prin înmulţirea raportului dintre vechimea scriptică şi durata de viaţă fizică a
elementului de construcţie cu costul de reconstrucţie sau de înlocuire a elementului cu
viaţă scurtă sau cu viaţă lungă.
Deprecierea funcţională recuperabilă se referă la pierderea din valoare, rezultată
din schimbările în timp la aspectul construcţiei sau din proiectare. Pentru ca deficienţa să
fie remediată este necesară o cheltuială care, pentru a fi recuperabilă, trebuie să fie mai
mică decât creşterea în valoare a construcţiei.
Deprecierea funcţională recuperabilă se poate regăsi sub trei aspecte, şi anume:

101
 • depreciere recuperabilă, care necesită adăugiri, care este suma
suplimentară datorată instalării unui element nou, după execuţia clădirii şi nu în timpul
construirii acesteia;
• depreciere recuperabilă care necesită înlocuire sau modernizare şi se
măsoară ca un cost al elementului nou, din care se scade cuantumul de uzură fizică şi
valoarea rămasă, adăugându-se costul demontării şi costul instalării. Valoarea rămasă
poate fi recuperată prin refolosirea elementului. Rezultă o valoare de recuperare mai
mare, care se atribuie întregului cost, pentru că elementul poate să fie folosit în altă parte,
contribuind cu o nouă valoare.
• deprecierea recuperabilă din supradimensionare, care există numai atunci
când valoarea adăugată prin înlăturarea deficienţei este mai mică decât costul acesteia.

Deprecierea funcţională nerecuperabilă se referă la o depreciere cauzată de

deficienţe incluse sau neincluse în costul de reconstrucţie sau la supradimensionare.
Analiza deprecierii pentru deficienţa inclusă în cost, dar care nu trebuia să fie inclusă,
este cuantificată ca un cost curent nou din care se scade uzura fizică atribuită, minus
valoarea adăugată prin supradimensionare.
Deprecierea din cauze externe poate fi cauzată din influenţe negative externe,
atribuite fie amplasamentului fie construcţiei.
Dacă deprecierea externă este atribuită construcţiei, se analizează pierderea de
venit aferentă construcţiei prin rata de capitalizare pe construcţie.
Dacă deprecierea se datorează amplasamentului, aceasta se determină prin
ajustarea localizării; în acest caz deprecierea nu se aplică valorii terenului, dar trebuie
utilizată pentru a testa pierderea din valoare din localizarea terenului.

Determinarea deprecierii prin comparaţia vânzărilor similare presupune

experienţă, specializare şi o cunoaştere amănunţită a proprietăţilor vândute, în scopul
identificării corecte a diferenţelor între proprietatea ce se evaluează şi proprietăţile
comparabile tranzacţionate, pe care evaluatorul trebuie să le cuantifice.
Metoda duratei de viaţă fizică presupune cunoaşterea, pe baza experienţei, a
duratei în timp pe care o are un material pentru a-şi păstra, în exploatare, caracteristicile
fizice, stabilite prin proiectare.
Metoda comparaţiilor unitare, preţ barem
Metoda comparaţiilor unitare foloseşte principiul recunoaşterii costurilor de
reconstrucţie pentru construcţii similare, ajustate de diferenţe fizice, de amplasament sau
de condiţiile specifice zonei (zonarea seismică, oraşe mari, distanţă de transport). Se
preiau costurile cunoscute pentru clădiri similare şi se stabileşte un cost pe unitatea de
măsură (mp) în sumă absolută. Aceste costuri unitare variază în funcţie de dimensiunea
clădirii, de înălţimea pe nivel, de volumul instalaţiilor funcţionale, de calitatea finisajului
interior. Metoda este simplă, practică şi des folosită, dar actualizarea la data efectivă a
evaluării trebuie luată în calcul, pentru a se putea efectua comparaţia.

Metoda devizelor

102
 Această metodă este considerată cea mai precisă dintre toate metodele de evaluare
cunoscute, deoarece este susţinută de antemăsurători pentru lucrările efectiv realizate la o
clădire, are încadrări pe articole simple de deviz, pentru care, în indicatoarele republicane
de deviz, sunt stabilite consumuri specifice pentru materiale, manoperă şi utilaje pentru
construcţii.

CAPITOLUL 8

ABORDAREA PRIN COMPARAŢIE

8.1 Esenţa Abordării

Esenţa metodelor de evaluare care se înscriu în abordarea prin comparaţie

este: o anumită proprietate este comparată cu proprietăţi similare
Abordarea prin comparaţie se bazează pe un proces logic în care valoarea de piaţă
se obţine prin analiza tranzacţiilor cu întreprinderi similare şi relevante, compararea
acestor întreprinderi cu firma evaluată şi, în final, estimarea valorii companiei evaluate
prin utilizarea unor chei de conversie (multiplicatori).
Cheia pentru evaluarea prin comparaţie o reprezintă utilizarea unui multiplicator
sau rată de valoare.

Abordarea prin comparaţia de piaţă se bazează pe principiul substituţiei care

spune că, în cazul existenţei unor alternative, investitorul va prefera cel mai mic preţ la
riscuri egale.
Principiul substituţiei nu cere ca întreprinderea luată ca bază de comparaţie să fie
identică ci SIMILARĂ şi RELEVANTĂ:

 Similară se referă la natura întreprinderii şi cuprinde atât elemente cantitative cât

şi elemente calitative;
 Relevantă este un atribut care se referă la dorinţele şi aşteptările cumpărătorului
potenţial.
În cadrul acestei abordări evaluatorul compară subiectul evaluat cu alte
întreprinderi similare, cu participaţii şi acţiuni care au fost vândute pe piaţă. Abordarea
prin comparaţie stabileşte limitele valorii de piaţă a acţiunilor prin analiza preţurilor
plătite, în mod normal, pentru acţiuni la firme concurente cu cea evaluată.
Vânzările trebuie investigate pentru a se vedea motivaţia celor două părţi.
Preţurile de vânzare, care reflectă altă motivare faţă de cea tipică participanţilor
pe piaţă, trebuie să fie eliminate din baza de referinţe pentru comparare.
Abordarea prin comparaţie are, în mod logic o largă aplicabilitate dar ea este
convingătoare numai atunci când sunt disponibile suficiente informaţii de piaţă.
Credibilitatea acestei abordări este limitată în cazul modificărilor rapide ale
condiţiilor pieţei sau în cazul întreprinderilor/acţiunilor care se vând rar.
În principiu, abordarea prin comparaţie poate fi aplicată şi în evaluarea firmelor
închise, premisa fiind că multiplicatorii de piaţă pot fi utilizaţi şi pentru evaluarea
firmelor necotate

103
 MECANISMUL ABORDĂRII solicită evaluatorului să utilizeze preţurile şi
indicatorii de piaţă alături de alţi factori cum ar fi: profiturile, fluxurile de lichidităţi,
valoarea contabilă a capitalurilor proprii etc., să reţină indicatori (multiplicatori) de piaţă
iar ulterior să aplice ajustări corespunzătoare diferenţelor naturale între firme cotate şi
necotate (dimensiune, lichiditate, acces la finanţare etc.)
Tipurile de valori ce pot fi estimate, în mod uzual, prin metoda comparaţiei sunt,
cel mai adesea,

 valoarea de piaţă
şi, în unele cazuri,
 valoarea de lichidare

8.2 Avantajele Şi Dezavantajele Abordării Prin Comparaţie

Avantaje
 Sentimentul de înţelegere şi susţinere din partea investitorilor

Ţinând seama că această abordare porneşte de la aşteptările care se creează

pe piaţă ne aşteptăm ca rezultatele metodelor înscrise în abordarea prin comparaţie
să se bazeze pe sentimentul de înţelegere al investitorilor dar şi pe susţinerea valorii
estimate din partea evaluatorilor.

 Accesibilitate, simplitate şi viteză

 Relevanţă ridicată în cazul evaluării pentru intrare pe piaţă

Dezavantaje

 Riscul de a compara mere cu pere

Rezultatele derivate din metodele bazate pe comparaţie pot deveni uneori nu doar
greşite ci chiar periculoase. Atunci când firmele comparabile nu sunt similare şi
relevante, evaluatorul va obţine în cele din urmă un rezultat inconsistent.

 Erori datorate pieţei

Contrar ideii promovate de unii analişti, piaţa poate arăta cazuri de sub sau
supraevaluare a valorii acţiunilor (fenomen frecvent în cazul pieţelor emergente)

 Număr insuficient de comparabile

Sunt situaţii în care evaluatorul nu poate selecta un număr suficient de firme

comparabile sau nu poate găsi nici măcar o firmă comparabilă. Aceasta face dificilă
abordarea prin comparaţie.

 Necesitatea înţelegerii şi aplicării unor ajustări specifice

104
 Evaluatorii trebuie să înţeleagă şi să aplice două mari categorii de ajustări în
abordarea prin comparaţie:
 ajustări de normalizare a informaţiei contabile (pentru politici diferite de
înregistrare a amortizării, înregistrării stocurilor etc.);
 ajustări privind aşteptările diferite ale investitorilor (pieţei).

8.3 Procesul De Evaluare Prin Comparaţie

Procesul de evaluare prin comparaţie presupune înţelegerea şi parcurgerea corectă a

unui număr de 7 etape:

 Alegerea multiplicatorilor
 Detectarea firmelor similare şi relevante
 Realizarea comparabilităţii datelor (normalizarea)
 Calculul unei valori pentru fiecare multiplicator utilizat
 Ajustarea multiplicatorului pentru diferenţa de risc de ţară
 Ajustarea pentru variabile intertemporale
 Ajustarea pentru riscul nesistematic
 Obţinerea unei valori a întreprinderii evaluate

8.4 Definirea Multiplicatorilor

8.4.1 Conceptul de multiplicatori sau rate de valoare

Având în vedere concomitent informaţii furnizate de piaţa tranzacţiilor şi

variabile financiare fundamentale ale întreprinderilor respective putem înţelege că,
prin suprapunerea celor doua seturi de informaţii, obţinem indicatori utili şi
relevanţi în evaluarea unei firme.
Dacă analizăm raportul dintre preţul acţiunii şi profitul pe acţiune se obţine un
multiplicator care exprimă cât plătesc investitorii pe o acţiune comparativ cu profitul
anual adus de acea proprietate.

8.4.2. Multiplicatorii profitului

Preţul acţiunii/Profitul net pe acţiune (PER)

Reprezintă cel mai întâlnit şi recunoscut multiplicator pentru estimarea valorii de
piaţă a unei acţiuni. Nu este aplicabil în cazul întreprinderilor cu pierderi.
Multiplicatorul PERg reprezintă raportul între PER şi rata de creştere sperată g
Este aplicabil firmelor care înregistrează creşteri importante (cum ar fi
întreprinderile bazate pe tehnologie).
Preţul acţiunii/Profit brut pe acţiune
Este utilizat atunci când apar niveluri anormale sau diferite ale ratei de
impozitare.
Multiplicatorul VPKi/PID

105
 Profitul înainte de impozit şi dobânzi (PID) reprezintă o bază a profitului generat
la nivelul întreprinderii şi este adecvat în estimarea valorii capitalului investit. PID nu
este afectat de îndatorarea capitalului propriu fiind ca urmare mai puţin senzitiv la ratele
de îndatorare în comparaţie cu PER.

Multiplicatorul VPKi/PIAD
Profitul înainte de impozit, amortizare şi dobânzi (PIAD) este o măsură bună a
cash-flow - ului şi, din punct de vedere conceptual, este recomandat mai degrabă decât
PID.
VPKi/Cash-FIow
Ia în considerare la numitor, alături de profitul net şi cheltuielile non-cash (de
exemplu amortizarea).

8.4.3 Multiplicatorii cifrei de afaceri

Preţul acţiunii/Cifra de afaceri pe acţiune

Este utilizat pentru evaluarea unor firme care au o bază importantă de

clienţi (de regulă din domeniul serviciilor). Acest multiplicator este aplicabil în
cazurile în care firmele selectate au o cifră de afaceri omogenă şi similară cu cea a
firmei evaluate. Este aplicabil la firmele cu o îndatorare similară a capitalului
propriu.

Multiplicatorul VPKi/CA

Este similar cu cel anterior cu diferenţa că determina estimarea valorii capitalului investit.

8.4.4 Multiplicatorii valorilor contabile (capital propriu, active)

Preţul acţiunii/Activul net contabil pe acţiune

Este util numai în cazul în care activele au o valoare contabilă relativ apropiată de
valoarea de piaţă şi atunci când nu există active necorporale, cu impact semnificativ
asupra valorii firmei.
Multiplicatorul VPKpr/CINA
Acest multiplicator este cunoscut sub denumirea de Rata Tobin Q, fiind frecvent citat
sau utilizat în managementul strategic şi managementul prin valoare.
Multiplicatorul VPKi/TA
Are în vedere raportul între valoarea de piaţă a capitalului investit şi valoarea contabilă a
totalului activelor.

8.5 Alegerea Multiplicatorilor

Consistenţa internă

106
 O caracteristică de bază a unor rate de valoare este consistenţa internă, ceea
ce înseamnă că ei trebuie definiţi la acelaşi nivel de analiză.
Profitul net însă este definit ca un surplus generat din activitatea firmei şi care
poate fi distribuit acţionarilor prin intermediul dividendelor, după ce au fost achitate
celelalte datori .

Alte criterii
Alegerea multiplicatorului depinde şi de alţi factori decât consistenţa internă:
poziţia firmei pe curba de viaţă, creşterea aşteptată, ramura în care operează firma,
nivelul de profitabilitate, scopul evaluării etc.

8.6 Elementele De Comparaţie. Criteriile De Comparabilitate

Elementele de comparaţie
Acestea reprezintă acele caracteristici ale afacerii/acţiunii evaluate, care stau
la baza diferenţelor de preţ de tranzacţionare.

Dintre elementele importante în evaluare reţinem următoarele:

 dimensiunea firmei;
 data tranzacţiilor - trebuie să fie pe cât posibil recente (aproape de data efectivă
a evaluării);
 motivaţia părţilor (condiţiile de vânzare);
 preţul - trebuie exprimat în condiţii cash sau echivalent;
 cantitatea - preţul variază cu cantitatea tranzacţionată (dimensiunea pachetului de
acţiuni). Cantitatea tranzacţionată indică şi tipul de piaţă (a vânzătorului sau a
cumpărătorului);
 tipul tranzacţiei.

Criterii de comparabilitate
Esenţial pentru abordarea evaluării prin comparaţie o reprezintă asigurarea unei
baze de comparaţie corespunzătoare.
Criteriile în funcţie de care se reţin întreprinderile pentru a asigura cerinţele
“similaritate” şi “relevanţă” precizate în standardele de evaluare sunt:
 domeniul de activitate: firmele comparabile trebuie să acţioneze în acelaşi
domeniu de activitate şi să se afle sub influenţa aceloraşi variabile economice (piaţa de
aprovizionare, piaţa de desfacere etc.);
 caracteristicile cantitative: întreprinderile reţinute ca bază de comparaţie vor avea
în principiu dimensiuni similare cu cele ale firmei evaluate
 caracteristicile calitative: întreprinderile comparabile trebuie să aibă parametrii
calitativi apropiaţi de ai firmei subiect al evaluării

Dacă ar fi să reţinem şase dintre cele mai importante variabile, care reprezintă
criterii de comparaţie, acestea ar putea fi:

107
 ramura şi profilul ofertei de produse/servicii;
 profilul clienţilor ;
 situaţia competiţiei pe piaţă;
 situaţia şi structura furnizorilor precum şi costurile operaţionale ale firmelor din
ramură;
 structura de finanţare şi rata de îndatorare a capitalului propriu;
 evoluţia şi situaţia actuală a performanţelor, evoluţia aşteptată a acestora.

8.7 Alegerea Unei Valori Adecvate A Multiplicatorului

Alegerea unei valori potrivite a multiplicatorului este o sarcină importantă în

cadrul evaluării prin comparaţie.
Realizarea corectă a acestei etape presupune parcurgerea câtorva paşi dintre care
importanţi sunt:

 Normalizarea informaţiei contabile

 Utilizarea aceleiaşi definiţii a multiplicatorului

 Utilizarea aceleiaşi perioade de măsurare

 Corectarea datelor atipice

 Calculul multiplicatorilor sintetici

8.8 Ajustarea Multiplicatorilor Pentru Riscul De Ţară

Dacă nu există date disponibile pe piaţă, se poate pleca de la comparabile

dintr-o altă ţară, fiind o practică destul de răspândită ca evaluatorii din ţările cu
piaţă în dezvoltare sau care nu au propriu-zis o piaţă de capital să utilizeze ca
referinţă piaţa SUA.
În plus, ţările anglo-saxone au o distincţie clară între contabilitate şi fiscalitate, în
vreme ce multe alte ţări (inclusiv România) au situaţii financiare ce sunt utilizate atât
pentru investitori cât şi pentru raportări fiscale.
În aceste cazuri apare interesul investitorilor de a diminua profiturile impozabile.

Manevrele uzuale ale managementului au în vedere:

 înregistrarea pe costuri mai degrabă decât capitalizarea cheltuielilor;

108
 crearea unor rezerve oculte;

 aplicarea unei amortizări accelerate;

 reevaluarea activelor etc.

8.9 Sursele de informaţii

Sursele de informaţii pe care se bazează abordarea prin comparaţie în evaluarea

întreprinderii reţin în mod fundamental:

 Pieţele financiare de valori mobiliare unde sunt tranzacţionate participaţii

pentru întreprinderi similare;
 Piaţa pe care sunt cumpărate şi vândute întreprinderi în ansamblu lor;
 Tranzacţii anterioare cu acţiuni ale firmei evaluate.

Metoda comparaţiei este adecvată atunci când există o piaţă activă cu un număr
suficient de tranzacţii care, în cazul unor operaţii private, ar putea fi eventual confirmate
din surse independente.
Referitor la informaţiile furnizate de piaţa acţiunilor din România, într-un studiu
recent pentru piaţa financiară românească, a fost evidenţiat faptul că nu există o corelaţie
suficientă între indicatorii tradiţionali de performanţă şi ratele financiare medii de
piaţă.

8.10 Metodele Uzuale Înscrise În Abordarea Prin Comparaţie

Metoda comparaţiei cu tranzacţii de pachete minoritare (acţiuni la firme cotate)

Această metodă are ca raţionament faptul că tranzacţiile realizate pentru

participaţii la întreprinderi similare oferă o evidenţă empirică asupra valorii
întreprinderii evaluate.
Principalul avantaj provine din faptul că rentabilitatea, riscul şi rata de creştere a
sectorului au un impact major asupra tuturor firmelor din ramură, iar participanţii pe piaţă
financiară tranzacţionează pachete de acţiuni având cunoscute aceste caracteristici
fundamentale ce direcţionează valoarea întreprinderilor.
Evaluatorul poate obţine o serie de informaţii privind firmele cotate astfel încât să
poată analiza, în cunoştinţă de cauză, comparabilitatea acestora cu firma evaluată.
Principalele criterii reţinute pentru a selecta firmele comparabile, care au
înregistrat tranzacţii cu pachete minoritare, sunt:

109
 domeniul de activitate;
 piaţa pe care operează, inclusiv zona geografică;
 produsele oferite pe piaţă;
 dimensiunea firmei;
 comparabilitatea performanţelor financiare istorice.

Pentru a aplica această metodă este importantă înţelegerea procedurii de selectare

a firmelor comparabile, aceasta implicând parcurgerea următorilor paşi:

 definirea criteriilor de selectare;

 definirea populaţiei din care vom selecta întreprinderile;

 selectarea tuturor firmelor care îndeplinesc criteriile definite;

 explicarea, atunci când este cazul, a măsurii de a elimina din analiză firme care
îndeplinesc criteriile stabilite.

Metodologia de evaluare se bazează pe câteva puncte importante:

 Conceptul de multiplicatori sau rate de valoare.

 Multiplicatorii utilizaţi în estimarea valorii capitalului acţionarilor/ investit.

 Perioada de analiză a multiplicatorilor

 Ajustări asupra informaţiilor financiare

 Selectarea multiplicatorilor

 Selectarea nivelului multiplicatorului considerat

Metoda comparaţiei cu vânzări de firme necotate (piaţa de achiziţii şi

fuziuni)
Spre deosebire de metoda anterioară, în acest caz baza de comparaţie o reprezintă
tranzacţiile cu întreprinderi în ansamblul lor sau tranzacţii cu pachete majoritare.

Metoda comparaţiei cu tranzacţii anterioare cu subiectul evaluării

Nu trebuie să supralicităm această metodă, chiar dacă în principiu ea oferă

cea mai bună imagine a valorii de piaţă, în măsura în care baza de comparaţie o
reprezintă tranzacţiile anterioare cu acţiuni ale însăşi întreprinderii evaluate.
Aceasta deoarece, în multe situaţii, condiţiile şi termenii tranzacţiei pot să ne
îndepărteze semnificativ de la definiţia valorii de piaţă sau a altui tip de valoare
estimat.

110