Cuprins:

Procesul de evaluare şi evaluarea mixtă a întreprinderii.....................pag. 1

Fazele activităţii de evaluare a firmei. Documentele utilizate în

evaluare...............................................................................................pag. 4

Documentele întocmite în urma evaluării întreprinderilor.................pag. 10

 Procesul de evaluare şi evaluarea mixtă a întreprinderii

Procesul de evaluare reprezintă o procedură sistematică utilizată pentru a estima

într-o manieră credibilă o anumită valoare a întreprinderii.
Procesul de evaluare începe prin identificarea de către evaluator a întreprinderii de
evaluat şi a bazei de evaluare şi se încheie odată cu raportarea către client a concluziilor.
Evaluarea întreprinderii este un proces complex şi sistemic, nici una din etapele avute
în vedere neavând un scop în sine ci servind la judecata valorii finale care va fi estimată de
către evaluator.
Primul pas într-o evaluare este formularea clara a obiectului şi scopului raportului pe
care-l va realiza evaluatorul (echipa de evaluare). Această etapă va preciza clar, atât pentru
evaluator cât şi, la fel de important, pentru client bazele şi limitele evaluării şi va elimina
orice neclaritate în legătură cu speţa respectiva.
a) identificarea întreprinderii evaluate
Aceasta presupune stabilirea coordonatelor firmei ce va face obiectul evaluării:
denumirea, forma de proprietate, sediul social, ramura de activitate, proprietarii,
managementul etc.
b) identificarea pachetului de acţiuni evaluat
Se va stabili exact proprietatea evaluata şi proprietarul acelui pachet de acţiuni. De
asemenea, se va avea în vedere marketabilitate proprietăţii evaluate, orice restricţie cu privire
la tranzacţionarea respectivei proprietăţi (drept de preemţiune, acorduri de necompetiţie,
orice acorduri speciale).
c) Scopul evaluării, clientul şi destinatarul raportului
Utilizarea se referă la modul în care un client foloseşte informaţiile din raportul de
evaluare. Tot în cadrul acestui punct va fi prezentat clientul şi destinatarul raportului de
evaluare.
d) definirea valorii estimate

1
 Scopul procesului de evaluare este acela de a estima valoarea dreptului de proprietate
asupra unei părţi din capitalul unei întreprinderi sau asupra întregului capital. Prezentarea
scrisa a valorii estimate explică informaţiile selectate şi modul lor de analiză, susţine logica şi
credibilitatea valorii finale.
e) data evaluării şi data raportului de evaluare
Importanţa datei evaluării a fost înţeleasă încă de la prezentarea principiilor de
evaluare a întreprinderii când s-a arătat ca valoarea este estimatã la un anumit moment de
timp. Ea este o funcţie de informaţiile cunoscute şi previziunile făcute numai la acel moment
de timp.
Data evaluării trebuie specificata datorita faptului ca factorii care influenţează
valoarea firmei se modifică permanent. Valoarea de piaţa fiind perceputa ca o reflectare a
percepţiilor participanţilor pe piaţa iar schimbările care au loc pe piaţa afacerilor pot influenţa
semnificativ valoarea.
Data raportului de evaluare este întotdeauna o dată prezentă, respectiv data la care s-a
redactat acel raport.
f) ipoteze şi condiţiile limitative
Acestea se include în raportul de evaluare pentru:
- a proteja evaluatorul;
- a informa şi clientul şi alţi utilizatori ai raportului de evaluare.
Aceste ipoteze şi condiţii limitative definesc sfera responsabilităţii evaluatorului.
O serie de economişti, specializaţi in estimări, susţin că metodele financiare,
îndeosebi cele bazate pe fluxuri de cash-flow-uri disponibile (CFD), sunt cele mai
relevante în evaluarea întreprinderii.
Aţi autori consideră însă că metodele de evaluare, fie că sunt de sorginte
patrimonială sau financiară, au rămas profund emipirice şi doar faptul că unele metode
sunt mai folosite decât altele, le atribuie mai multă credibilitate.1
Cele mai concrete neajunsuri se referă la faptul că, adesea, rezultatele sunt
contradictorii ridicându-se astfel problema solidităţii suporturilor teoretice pe care se
sprijină respectivele metode. Astfel, metodele patrimoniale se axează pe substanţa
patrimonială, comparativ cu metodele financiare care au în vedere randamentul obţinut în
urma utilizării acestuia.

1
Colasse Bernard, Gestion financiere de l’entreprise, P.U.F., Paris, 1993, p.520

2
 Soluţia aleasă, pentru ameliorarea aspectelor semnalate, s-a concretizat în
combinarea celor două tipuri de rezultate.
Metodele mixte de evaluare reprezintă, în fapt, concretizarea proporţiilor diferite
în care se prpune combinarea acelor rezultate. Combinarea reprezintă în fond o
evidenţiere diferenţiată a principalelor forme de manifestare autonomizată a valorii
întreprinderii. Fiecare metodă mixtă prezintă o logică specifică de agregare a elementelor
ce definesc la rândul lor un vector de valoare pentru întreprindere cum sunt: activul net
corectat, profitul net corectat, valoarea de rentabilitate sau preţul bursier. În formula de
agregare, coeficienţii de ponderare sunt, deseori, expresia intuiţiei şi a artei evaluatorului
în estimarea incertitudinii asociată fiecărui element de calcul. Coeficienţii dau
dimensiune aprecierii evaluatorului pentru contribuţia fiecărui element, considerat, la
valoarea globală a întreprinderii. Metodele hibride (mixte) de evaluare sunt expresia
demersului logic şi a artei evaluatorului, confruntat cu incertitudinea asociată
întreprinderii şi a valorii acesteia, în găsirea răspunsului cel mai fiabil. Metoda aleasă şi
coeficienţii de ponderare fac parte din secretul profesional al evaluatorului.2
Evaluatorul creează, odată cu alegerea metodei şi a coeficientului, condiţiile
pentru o estimare a valorii cu cât mai multă realitate şi obiectivitate şi de a da, sub formă
critică, o expresie si o dimensiune pertinentă incertitudinii.
Metodele mixte cele mai des întâlnite în practica evaluatorilor sunt:
1. Metoda Uniunii Experţilor Contabili Europeni
2. Metoda practicienilor
3. Metoda lui Barnay şi Calba
4. Metoda valorii medii
5. Metoda anglo-saxonă

2
Dumitru Bucătaru, Evaluarea întreprinderii, Editura Junimea, Iaşi, 2006, p. 121

3
 Fazele activităţii de evaluare a firmei. Documentele
utilizate în evaluare

Activitatea de evaluare presupune parcurgerea a 3 etape esenţiale: etapa iniţială,

realizarea proiectului şi elaborarea concluziilor evaluării.

1. Etapa iniţială, care cuprinde, la rândul ei, trei faze: cunoaşterea preliminară,
pregătirea evaluării şi cercetarea pieţei.
A. Cunoaşterea preliminară, care constă în prima luare de contact cu factorii
decizionali din întreprindere şi primirea documentaţiei minimale în care se prezintă
aspecte generale şi sarcinile pentru echipa de evaluatori.
Cunoaşterea preliminară se poate realiza în două moduri:
 prin cumpărarea “Caietului de sarcini”, atunci când selecţia echipei de evaluatori
se realizează prin licitaţie publică;
 prin vizita la întreprindere şi discuţii preliminare cu factorii decizionali, atunci
când alegerea echipei de evaluatori se realizează prin negocierea directă.
B. Pregătirea evaluării
Această fază cuprinde:
- întocmirea planului de lucru pentru atingerea ţintelor proiectului,
- constituirea echipei de lucru ;
- întocmirea planurilor individuale de lucru ;
- stabilirea bugetului de timp şi evaluarea timpului în scopul determinării costurilor ;
- întocmirea ofertei tehnice şi a ofertei financiare.
C. Cercetarea pieţei
Această fază cuprinde:
- analiza pieţei imobiliare (se culeg informaţii despre piaţa specifică obiectului evaluării
şi vânzări similare, ca şi despre închirieri);
- analiza pieţei bunurilor mobile (se culeg informaţii despre piaţa specifică obiectului
evaluării şi vânzări similare, ca şi despre închirieri);

4
- analiza pieţei titlurilor financiare (se culeg informaţii despre piaţa specifică obiectului
evaluării, de regulă de la Bursa de valori).

Piaţa imobiliară
Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact
în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi
de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

O serie de caracteristici speciale deosebesc pieţele imobiliare de pieţele bunurilor sau

serviciilor:
- fiecare proprietate imobiliară este unică iar amplasamentul său este fix.
- pieţele imobiliare nu sunt pieţe eficiente.
- numărul de vânzători şi cumpărători care acţionează este relativ mic.
- proprietăţile imobiliare au valori ridicate care necesită o putere mare de
cumpărare, ceea ce face ca aceste pieţe să fie sensibile la stabilitatea veniturilor,
schimbarea nivelului salariilor, regimul de taxe şi impozite, profitul firmelor.
- proprietăţile imobiliare au valori ridicate care necesită o putere mare de
cumpărare să fie influenţate de tipul de finanţare oferit, volumul eventualului
credit care poate fi obţinut, mărimea avansului de plată, dobânzile.
- în general, proprietăţile imobiliare nu se cumpăra cu banii jos, iar dacă nu există
condiţii favorabile de finanţare tranzacţia este periclitată.
- spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează, ci este
deseori influenţată de reglementările guvernamentale şi locale.
- cererea şi oferta de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar
acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între
cerere şi ofertă.
- oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu, iar cererea poate să se
modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraoferta sau exces
de cerere şi nu echilibru.
- cumpărătorii şi vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informaţi, iar actele de
vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent.

5
 Datorită tuturor acestor factori comportamentul pieţelor imobiliare este dificil de
previzionat. Sunt importante motivaţiile, interacţiunea participanţilor pe piaţă şi măsura
în care aceştia sunt afectaţi de factori endogeni şi exogeni proprietăţii.
În funcţie de nevoile, dorinţele, motivaţiile, localizarea, tipul şi vârsta participanţilor la
piaţă pe de o parte şi tipul, amplasarea, design şi restricţii privind proprietăţile, pe de altă
parte, s-au creat tipuri diferite de pieţe imobiliare (rezidenţiale, comerciale, industriale,
agricole, speciale). Acestea, la rândul lor, pot fi împărţite în pieţe mai mici, specializate,
numite subpieţe, acesta fiind un proces de segmentare a pieţei şi dezagregare a
proprietăţii.

Piaţa imobiliară este, fără îndoială, una dintre cele mai dinamice pieţe, cunoscând
permanent fluctuaţii, dar, cu toate acestea, îşi menţine trendul crescător. Interesul ridicat
faţă de această piaţă este confirmat de o nouă legislaţie în domeniu, de competiţia
băncilor în ceea ce priveşte creditelele ipotecare, de investiţiile imobiliare ale
întreprinzătorilor străini.

2. Etapa de realizare a proiectului, care cuprinde trei faze: analiza diagnostic,

elaborarea previziunilor şi evaluarea propriu-zisă.
Analiza diagnostic
Analiza diagnostic are ca obiect identificarea punctelor forte, a punctelor slabe, a
oportunităţilor şi a constrângerilor (analiza SWOT) ce decurg din analiza situaţiei
existente şi a acţiunilor viitoare. Analiza nu are ca scop stabilirea măsurilor
administrative de ameliorare a situaţiei existente. Analiza diagnostic urmăreşte
determinarea stării generale a întreprinderii care este supusă evaluării, luând în
considerare mediul dinamic în care aceasta ăşi desfăşoară activitatea, factorii perturbatori
interni şi externi şi oportunităţile ce pot fi oferite. Analiza diagnostic poate avea diferite
grade de detaliere şi se poate referi la perioade diferite de timp (termen scurt, mediu sau
lung). Analiza diagnostic se realizează prin următoarele tehnici şi procedee, care se
combină între ele funcţie de specificul sarcinilor şi de strategia evaluatorului :

6
1) vizite în întreprindere şi examinare vizuală: vizita generală si vizite pe domenii de
activitate
Vizitarea întreprinderii urmăreşte stabilirea climatului general, a stării activelor
fixe, a amplasamentelor şi disponibilităţilor de spaţiu, a stării altor mijloace materiale şi a
resurselor umane. Evaluatorul va avea în vedere: fluxurile tehnologice, stocurile
existente, produsele şi gradul lor de complexitate, diferenţierea subunităţilor,
documentele primare utilizate în fabricaţie, modul de lucru al personalului.
2) studierea documentelor puse la dispoziţia evaluatorului de către conducerea
administrativă a întreprinderii
Analiza documentelor puse la dispoziţie are ca scop formarea unei imagini generale
asupra întreprinderii susţinută de documente şi compararea indicatorilor în evoluţie sau
cu indicatori ai altor întreprinderi.
3) măsurători pe teren
Au ca scop stabilirea corectă a spaţiilor destinate diverselor activităţi în vederea utilizării
acestor marimi în calculele ulterioare.
4) interviu cu factorii de decizie şi alti factori de execuţie
Interviurile au ca scop cunoaşterea factorilor de răspundere din intreprindere şi a
opiniilor acestora despre întreprindere, cunoaşterea activităţii fiecărei funcţiuni, primirea
opiniilor şi culegerea detaliilor asupra funcţiunilor şi relaţiilor dintre funcţiuni în trecut,
prezent şi viitor.
Structura generică a interviului pe funcţiuni este:
-definirea misiunii şi rolului acesteia
-organizarea funcţiunii
-resurse umane şi tendinţa pe termen scurt
-resurse materiale şi tendinţa pe termen scurt
-sistemul de relaţii cu alte funcţiuni
-elemente specifice funcţiunii
5) utilizarea chestionarelor scrise
Chestionarele au ca scop detalierea cu date şi opinii a unor aspecte aflate în
discuţie în cadrul interviului.

7
 Chestionarele sunt întrebari grupate pe domenii de activitate pregătite de
evaluator care se pun la dispoziţia persoanelor cheie din întreprindere şi care după
completare sunt colectate şi studiate de către evaluator.
6) utilizarea fişelor de constatare a evaluatorului
Aceste fişe au rolul de a sintetiza informaţiile şi datele culese de evaluator şi formează
baza redactării raportului de evaluare la capitolul “analiză diagnostic”.
Aceste fişe au referinţe stabilite prin planul general şi indicative pe evaluatori.
7) utilizarea instrumentelor de diagnostic
Aceste instrumente, dintre care cel mai cunoscut este grila de evaluare, asigură
formarea unei opinii generale prin facilitarea observării rapide a punctelor tari şi slabe,
evită omisiunile şi cuantifică informaţiile. În realizarea acestei etape echipa de evaluatori
va solicita conducerii administrative a întreprinderii punerea la dispoziţie a următoarelor
categorii de documente :
a) documente juridice:
 contractul şi statutul de societate, actul de înfiinţare, acte adiţionale, alte
documente de stabilire a identităţii întreprinderii
 contractele comerciale de aprovizionare şi vânzări, contracte de asociere în
participaţiune
 contracte de închiriere, locaţie de gestiune şi concesionare, contracte de societate
(participări la alte societăţi)
 contractul colectiv de muncă , contractul de management
 litigiile pe rol
 contractele de credit bancar
 titluri de proprietate, extrase de carte funciară
b) documente tehnico- administrative
- planuri de situaţie, amplasament
- planuri ale fluxurilor tehnologice
- planuri de operaţii tehnologice şi de control a calităţii
- organigrama şi statul de funcţiuni
b) documente financiar- contabile

8
  bilanţurile contabile, contul de profit şi pierderi , alte anexe la
bilanţul contabil, contul de numerar şi balanţele de verificare
 raportul administratorilor şi raportul comisiei de cenzori
 bugetul de venituri şi cheltuieli
 procesele -verbale de control financiar
 rapoartele de audit financiar
 listele cu inventarul activelor corporale, reevaluările efectuate şi
amortizarea scriptică la data respectivă
 listele cu obiectele de inventar, animale, plantaţii, stocuri
 listele cu clienţii debitori, vechimea debitelor
 listele cu furnizorii creditori şi vechimea creditelor
 listele cu alţi creditori

B.Elaborarea previziunilor
Aceasta fază constă în definirea strategiei viitoare a întreprinderii. Aceată etapă se
realizează împreună cu conducerea administrativă a întreprinderii şi cu sponsorul de
proiect (actionarii/asociaţii/proprietarul).
Se stabileşte un proiect de buget de venituri şi cheltuieli pentru perioada viitoare
de 5-8 ani şi se solicită :
 programul de investiţii şi a surselor de finanţare;
 programul de restructurare a întreprinderii (organizatorică, tehnologică,
financiară, managerială).
Previziunile se bazează pe analiza macroeconomică a sectorului de activitate şi a
tendinţelor de dezvoltare /restrângere în viitor, a conjuncturii economice interne şi
internaţionale, a previziunilor de marketing.

C. Evaluarea propriu-zisă
Cuprinde operaţiile ce se efectuează în vederea determinării unei scări de valori
ale întreprinderii. Toate operaţiile efectuate, calcule şi metode aplicate sunt descrise
detaliat şi sunt însoţite de justificări şi fundamentări.

9
3. Etapa concluziilor constă în elaborarea şi prezentarea “Raportului de evaluare”,
care cuprinde: concluziile analizei diagnostic, scara de valori stabilite dupa opinia
evaluatorului, motivarea metodelor alese şi fundamentarea previziunilor. În raportul de
evaluare se cuprinde un subcapitol în care valorile obţinute prin diferite metode se
reconciliază. Reconcilierea constă în selectarea valorii considerate de expert cea mai
potrivită situaţiei concrete dintre toate valorile obţinute.

Documentele întocmite în urma evaluării întreprinderilor

Lucrările de evaluare se reunesc sub formă fizica materială într-un raport de

evaluare care are următoarea structură generală :
- Coperta care cuprinde elemente de identificare precum beneficiarul, membrii echipei,
executantul;
- Sinteza raportului;
- Cuprinsul – fişa sintetică de reprezentare a societăţii;
- Date de identificare;
- Istoricul constituirii;
- Analiza diagnostic : - resurse umane, juridic, tehnic, etc.
- Procedee de evaluare utilizate ;
- Rezultate obţinute;
- Valoare propusă;
- Argumentarea coeficienţilor;
- Anexe.

10
 În practica evaluării întreprinderilor se obişnuieşte ca la sfârşitul procesului de
evaluare, să se întocmească o serie de documente între care cele mai importante sunt3:
- aşa numitele Rapoarte-scrisoare care sunt rapoarte de evaluare într-o formă
sintetică;
- Rapoartele oficiale numite şi rapoarte narative care sunt o formă extinsă a
acestui gen de documente.
În cazul unor evaluări precum cele care vizează obţinerea de împrumuturi sau se
referă la imobile destinate vânzării se obişnuieşte să se redacteze Rapoarte standard în
formă modulistică. Acestea sunt rapoarte în formă sinetică în care informaţii generale,
cum ar fi definirea valorii estimate, tabele conţinând diverse date, etc., sunt organizate pe
module. Acest tip de rapoarte sunt mai puţin utilizabile în cazul întreprinderilor,
deoarece, particularităţile care apar în procesele de evaluare ale acestora, le fac mai puţin
practice.
De asemenea sunt situaţii în care rezultatele evaluărilor sunt comunicate clientului
mai ales pe cale orală şi mai puţin scrisă, sau calea orală precede la un interval scurt
informarea în formă scrisă.
Oricare ar fi tipul de raport care urmează evaluărilor este evident că el trebuie să
îndeplinească principala funcţie care-i revine şi anume de a comunica celui care a
comandat estimarea concluziile legate de valoarea urmărită. Pe lângă această funcţie
principală raportul de evaluare trebuie să îndeplinească şi alte cerinţe (numite în alte
lucrări funcţii secundare). Astfel acest document trebuie, prin conţinutul său, să:
 evite sau să elimine erorile de înţelegere a concluziilor evaluatorului;
 inspire încredere clientului sau celor interesaţi în rezultatele evaluării
asupra viabilităţii concluziilor;
 contribuie la consolidarea sau menţinerea reputaţiei evaluatorului ca
profesionist competent.

Un raport de evaluare trebuie să conţină cel puţin următoarele elemente :

 prezentarea obiectivului urmărit prin evaluare şi o definire a valorii estimate;
 descrierea întreprinderii sau a proprietăţii care se evaluează;
3
M. Grădinariu, D. Bucătaru, C. Mihai, Evaluarea întreprinderilor în economica de piaţă, Editura Junimea,
Iaşi, 1997, p. 234

11
  sinteza informaţiilor pe care se bazează evaluarea
 o succintă descriere a metodei de evaluare utilizate;
 o expunere a concluziilor rezultate în urma evaluării;
 o succintă prezentare a ipotezelor şi circumstanţelor mai importante referitoare la
evaluare şi concluziile formulate;
 o declaraţie a evaluatorului din care să reiasă că nu are interese prezente sau
viitoare privind întreprinderea evaluată sau dacă există anumite interese, o
descriere detaliată a lor.
Ca orice produs al cercetării şi raportul trebuie să urmeze regulile generale şi anume:
organizarea şi prezentarea conceptelor şi informaţiilor trebuie să fie logică, iar
expunerea să fie sistematică, să aibă conexiuni între fraze, paragrafe şi secţiuni.
În mod evident conţinutul raportului trebuie să fie adaptat scopului evaluării
evitându-se distragerea cititorului de la elementele esenţiale şi deci compromiterea
eficienţei raportului. În acelaşi context, evaluatorul nu este necesar sa întârzie prea mult
asupra elementelor marginale cum ar fi: descrierea detaliată a unei metode de evaluare pe
care nu şi-o propune s-o utilizeze. Limbajul raportului trebuie să excludă, pe cât posibil,
utilizarea excesivă a termenilor tehnici sau de specialitate care ar putea produce, pe de o
pane, o bună impresie asupra competenţei evaluatorului, însă ar diminua, pe de altă parte,
gradul de înţelegere al raportului.
În raport trebuie să se regăsească obligatoriu convingerea evaluatorului asupra
validităţii metodelor utilizate precum şi încrederea sa în rezultatele obţinute. De
asemenea este foarte important ca raportul să fie fără greşeli gramaticale, ortografice,
tipografice, dar mai ales aritmetice.
Raportul de evaluare tip scrisoare numit şi Raport de evaluare în formă sintetică
este utilizat în situaţii care nu impun celălalt tip de raport sau, în general, atunci când se
consideră că evaluarea nu necesită cheltuieli mari de realizare 4. Situaţiile care se
consideră că nu necesită un raport oficial pot fi enumerate ca fiind:
 o evaluare pregătită pentru proprietarul unei întreprinderi care doreşte să o
vândă şi vrea doar o estimare a preţului, însă nu este interesat de un raport
detaliat;

4
Dumitru Bucătaru, Evaluarea întreprinderii, Editura Junimea, Iaşi, 2006, p. 128

12
  atunci când există un acord de vânzare-cumpărare, fiind necesară doar o
confirmare a înţelegerilor;
 evaluări care privesc situaţii de conflict şi în care se urmareşte un control
strict asupra informaţiilor care trebuiesc cunoscute de partea adversă;
 evaluări care completează evaluări anterioare şi care sunt motivate de
variaţiile de valoare pe care o întreprindere le poate înregistra odată cu
trecerea timpului.
Rapoartele de evaluare tip scrisoare, deşi scurte, trebuie să conţină câteva
elemente considerate indispensabile pentru orice document de această natură:
- prezentarea scopului urmărit prin evaluare;
- descrierea obiectului evaluat;
- sinteza informaţiilor pe care s-a bazat evaluatorul;
- expunerea metodei de evaluare folosită;
- concluziile rezultate la sfârşitul procesului dc evaluare;
- declaraţia evaluatorului cu privire la posibilele interese personale pe care
evaluatorul le are cu obiectul evaluat.
Raportul de evaluare de tip oficial reprezintă forma extinsă a rapoartelor de
evaluare. Situaţiile care impun asemenea rapoarte pot fi sintetizate prin câteva evaluări
privind: pregătirea pentru vânzare de mari întreprinderi; exproprieri în vederea stabilirii
despăgubirilor; studii de fezabilitate ce vizează intenţii de mari investiţii, pregătirea unor
tranzacţii ce privesc moşteniri, subdivizări în caz de divorţ, etc5.
Un raport de evaluare în formă extinsă poate avea de la 8 – 10 pagini la 50 – 100
de pagini în funcţie de cmplexitatea obiectului evaluat şi criteriile de expunere alese. Un
raport de evaluare de tip oficial cuprinde o serie de părţi toate având menirea de a oferi o
completare, la un tablou care se doreşte cât mai complex despre proprietatea evaluată.
Componentele unui raport de evaluare oficial sunt:
 scrisoarea de însoţire
 coperta
 indexul
 rezumatul concluziilor

5
Dumitru Bucătaru, Evaluarea întreprinderii, Editura Junimea, Iaşi, 2006, p. 122

13
  scopul şi funcţia evaluării
 definirea valorii estimate
 data efectivă a evaluării
 descrierea proprietăţii care reprezintă obiectul evaluării
 prezentarea modului în care proprietatea poate fi utilizată în cel mai
eficient mod
 descrierea procedeului de evaluare
 sinteza informaţiilor
 expunerea concluziilor de bază ale evaluării
 ipotezele şi condiţiile de bază ale evaluării
 certificarea de către evaluator a intereselor sale
Scrisoarea de însoţire poate face parte din raport sau poate fi un document
separat. În ambele cazuri ea se adresează persoanei care a contractat evaluarea şi
reprezintă dovada că lucrarea a fost realizată iar raportul predat. De regulă acest
document nu depăşeşte două pagini.
Coperta va conţine titlul raportului privind o proprietate bine definită, numele
clientului, al evaluatorului, data raportului şi alte date.
Indexul conţine o listă a diferitelor părţi ale raportului cu precizarea numărului de
pagini de la care începe fiecare parte.
Rezumatul concluziilor nu este obligatoriu însă este considerat oportun de către
mulţi evaluatori. Scopul acestuia este de a furniza o sinteză a concluziilor la care s-a
ajuns, atât pentru a informa în mod succint până la consultarea atentă a raportului, cât şi
pentru a ajuta la orientarea studierii anumitor părţi de interes deosebit. În rezumat se face
o expunere simplă a celor mai semnificative rezultate ale evaluării.
În partea care priveşte scopul şi funcţia evaluării se prezintă tipul de valoare care
va fi estimat şi se exprimă opiniile evaluatorului legate de posibilele utilizări ale
rezultatelor obţinute.
Definirea valorii estimate înseamnă, aşa după cum este şi denumită această
componentă a raportului, o tratare a conţinutului tipului de valoare pe care evaluatorul
şi+l propune să-l determine.

14
 Data efectivă a estimării este o declaraţie privind momentul calendaristic la care
procesul de evaluare se desfăşoară.
Partea privind descrierea proprietăţii care reprezintă obiectul evaluării trebuie să
conţină o prezentare corectă şi detaliată a ceea ce este estimat. Astfel, trebuie să rezulte
clar dacă evaluarea s-a efectuat asupra capitalului concretizat în acţiuni sau asupra
bunurilor regăsite în activul bilanţului, precum şi care elemente de pasiv au fost avute în
vedere. Acest aspect este foarte important de avut în vedere deoarece structura creanţelor,
a bunurilor închiriate, gajate, ipotecate, oferă după analiză imaginea corectă asupra ceea
ce reprezintă proprietatea absolută. Pe lângă definirea proprietăţii în această parte a
raportului trebuie să se regăsească şi informaţii privind: istoricum întreprinderii,
descrierea produselor şi pieţelor principale, calitatea responsabililor, etc., acest aspect
fiind util şi pentru a proba ideea că evaluatorul cunoaşte bine firma care urmează a fi
estimată.
Relatarea modului în care proprietatea poate fi utilizată cel mai eficient trebuie să
evidenţieze o nouă modalitate prin care firma poate oferi proprietarilor câştiguri mai
mari. Acesta este punctul de vedere al evaluatorului care poate fi diferit de cel al
administratorilor. În acest fel evaluatorul se implică în procesul de estimare corectă a
valorii întreprinderii, aceasta nemanifestată până acum, datorită unui management
defectuos. După cum se poate observa este vorba de o valoare latentă, care poate apare în
alte condiţii, decât cele prezentate şi posibil de creat, de o nouă administraţie.
În secţiunea descrierea modului de evaluare se încearcă o transmitere către
cititorul,chiar neavizat, a informaţiilor generale asupra criteriilor de bază şi a procedeului
de aplicare a acestora. Evaluatorul poate prezenta succint câteva metode de estimare a
valorilor economice şi a principiilor care stau la baza lor.
În sinteza informaţiilor se regăsesc trecute în revistă, principalele surse pe care
evaluatorul s-a bazat: informaţii interne, externe, tehnice, etc. La acestea se pot adăuga şi
cele privind sectorul din care face parte firma dar şi informaţii privind perspectivele
economiei locale, naţionale, etc. Această parte a raportului reprezintă o componentă
fundamentală deoarece face referire la calculele care au condus la estimarea valorii
întreprinderii. În această secţiune evaluatorul trebuie să se facă credibil, prin metoda de
evaluare folosită şi în acelaşi timp să fie clar şi usor de înţeles, de cei care studiază

15
raportul. Cu această ocazie pot fi făcute calcule de estimare cu ajutorul şi a altor metode,
comparaţiile fiind utile în susţinerea unor ipoteze de lucru.
Expunerea concluziilor la care s-a ajuns în urma estimării reprezintă o secţiune a
raportului de evaluare în care, pe scurt, se face referire la valoarea estimată, alături de
consideraţii legate de scopul evaluării şi semnificaţia procesului încheiat. În această parte
se exprimă esenţa şi rezultatul activităţii evaluatorului.
Ipotezele şi sondiţiile de bază privind evaluarea reflectă presupunerile, limitele
(condiţiile) privitoare la rezultatul evaluării. Altfel spus, o ipoteză (presupunere) poate fi
luată în considerare atâta timp cât mai există fapte (circumstanţe) care ar putea influenţa
în mod semnificativ asupra rezultatelor. Alte restricţii care se pot găsi în această parte a
raportului se referă la publicarea (interzicerea publicării) în anumite condiţii a raportului
sau utilizarea informaţiilor doar în anumite situaţii.
Scopul certificării de către evaluator este acela de a sublinia convingerile sale
legate de evaluare şi de rezultate, precum şi evidenţierea statului său de profesionist şi
persoană obiectivă. În această secţiune trebuie să se afle şi o declaraţie în care se
specifică completa absenţă a intereselor personale legate de întreprindere precum şi
confirmarea că plata primită de evaluator pentru analiza efectuată nu depinde în vreun fel
de rezultatele obţinute.
De regulă, raportul de evaluare se încheie cu datele de sprijin pentru evaluarea
făcută. În această parte sunt cuprinse informaţii financiare detaliate, pe un număr de ani,
privitoare la întreprinderea evaluată, hărţi, fotografii, informaţii particularizate asupra
vânzărilor confruntabile, etc. De asemenea evaluatorul poate include şi o bibliografie sau
o listă a surselor de informaţii folosite, precum şi o sinteză a experienţelor şi calificărilor
sale profesionale.
Scrisoarea de afirmare este un document ataşat Raportului de evaluare care
recapitulează sau completează, la sfârşitul lucrărilor, unele declaraţii importante care au
fost date pe parcursul lucrărilor de unii conducători sau salariaţi ai întreprinderii şi care
au incidenţă cu elaborarea concluziilor.6
Scrisoarea de afirmare este semnată de conducerea întreprinderii şi se adresează
evaluatorului şi face referire la ansamblul documentelor interne sau externe întreprinderii,
6
M. Toma, M. Chivulescu, Ghid pentru diagnostic şi evaluarea întreprinderii, CECCAR, Bucureşti, 1994,
p.189

16
verificate pe parcursul estimării între conducerea întreprinderii şi echipa de consultanţi
permiţând responsabililor firmei să fie informaţi asupra consecinţelor divulgării
informaţiilor utilizate în procesul de evaluare.
Toate documentele prezentate semnifică modalitatea concretă prin care
evaluatorul îşi valorifică produsul muncii sale, urmând ca beneficiarii acestei munci să-l
folosească, mai departe, în pregătirea activităţilor pentru care au contractat evaluarea.

Concluzii

Raportul de evaluare este un document care înregistrează instrucţiunile pentru o

anumită misiune de evaluare, baza de evaluare (tipul de valoare) şi scopul evaluării ca şi
rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. De asemenea , un raport de

17
evaluare poate să explice procesele analitice care au fost parcurse în cursul evaluării şi să
prezinte informaţiile semnificative care au fost folosite în analiză. Rapoartele de evaluare
pot fi verbale sau scrise. Tipul, conţinutul şi dimensiunea unui raport variază în funcţie de
destinatar, de cerinţele legale, de tipul proprietăţii si de natura şi complexitatea misiunii
de evaluare7.
Raportul scris: este rezultatul unei evaluări comunicat clientului în scris.
Rapoartele scrise pot fi documente narative detaliate, care să conţină materiale pertinente
examinate şi analizele realizate pentru a ajunge la concluzia privind valoarea sau pot fi
documente narative sintetizate cum ar fi actualizări periodice ale valorilor, formulare
utilizate de către guvern sau de alte agenţii sau scrisori către clienţi.
Raport verbal: este rezultatul unei evaluări, comunicat verbal unui client sau
prezentat în justiţie ca mărturie de expert sau depoziţie. Un raport de evaluare comunicat
verbal unui client trebuie să fie susţinut de un dosar de lucru şi urmat cel puţin de un
rezumat scris al evaluării.
În concluzie, orice raport de evaluare trebuie:
 să prezinte clar şi cu acurateţe concluziile evaluării într-o manieră
neechivocă;
 să identifice clientul, destinaţia evaluării şi informaţiile relevante,
referitoare la: data la care valoarea estimată este valabiă; data raportului şi data inspecţiei;
 să specifice tipul de evaluare, incluzând definiţia acestui tip de valoare; în
cazul în care orice componentă a proprietăţii este evaluată pe baza mai multor tipuri de
valoare, este necesar să se facă o distincţie clară între tipurile de valoare.
 să identifice şi să prezinte: drepturile de proprietate sau participaţiile care
trebuie evaluate; caracteristicile fizice şi legale ale proprietăţii şi clasele de proprietate
incluse în evaluare, altele decât categoria principală de proprietate;
 să descrie sfera/extinderea misiunii de evaluare;
 să specifice orice ipoteze şi condiţii limitative care condiţionează
concluzia asupra valorii;
 să identifice ipotezele speciale, neobişnuite sau extraordinare şi să prezinte
probabilitatea în care aceste condiţii ar putea să apară;

7
www.evaluari-imobiliare.com

18
  să includă o descriere a informaţiilor şi datelor analizate, a analizelor de
piaţă efectuate, a abordărilor şi procedurilor de evaluare aplicate, ca şi raţionamentul care
susţine analizele, opiniile şi concluziile din raport;
 să conţină, în mod expres, o clauză care să nu permită publicarea integrală
sau parţială a raportului, sau oricărei referinţe sau valori incluse în raport, sau numelui şi
afilierii profesionale a evaluatorului, fără aprobarea scrisă a evaluatorului; să conţină o
declaraţie de conformitate care să certifice că evaluarea a fost făcută în concordanţă cu
IVS-urile, să prezinte orice deviere de la cerinţele specifice ale IVS-urilor şi să prezinte o
explicaţie pentru o astfel de deviere, corespunzător cu Codul Deontologic IVSC; să
includă numele, calificarea profesională şi semnătura evaluatorului.

Modul de prezentare a raportului de evaluare este stabilit de evaluator şi de client

în funcţie de instrucţiunile şi specificaţiile misiunii de evaluare.
Tipul raportului, conţinutul şi mărimea acestuia sunt în funcţie de destinatarul
raportului, de reglementările existente, de recomandările legale, de tipul proprietăţii şi de
natura şi complexitatea problemei de evaluare.
Pentru toate rapoartele de evaluare trebuie reţinute şi îndosariate documentele pe
baza cărora au fost stabilite rezultatele şi concluziile evaluării, acestea trebuind să fie
păstrate pentru o perioadă de cel puţin cinci ani de la data finalizării misiunii de evaluare.
Nu se admite nici o deviere de la cerinţa ca fiecare raport de evaluare să prezinte
clar şi cu acurateţe concluziile evaluării şi să prezinte orice ipoteze şi conditii limitative
care afectează evaluarea şi valoarea finală.

Bibliografie:

 Dumitru Bucătaru, Evaluarea întreprinderii, Editura Junimea, Iaşi, 2006

19
 Colasse Bernard, Gestion financiere de l’entreprise, P.U.F., Paris, 1993

 M. Grădinariu, D. Bucătaru, C. Mihai, Evaluarea întreprinderilor în

economica de piaţă, Editura Junimea, Iaşi, 1997

 M. Toma, M. Chivulescu, Ghid pentru diagnostic şi evaluarea

întreprinderii, CECCAR, Bucureşti, 1994

 www.evaluari-imobiliare.com

20