UNIVERSITATEA "TITU MAIORESCU" DIN

BUCUREŞTI
FACULTATEA DE FINANŢE-BĂNCI, CONTABILITATE ŞI
ADMINISTRAREA AFACERILOR

EVALUAREA ÎNTREPRINDERII

CONF.UNIV. DR. CIOBÃNAŞU MARILENA - Titular disciplinǎ

Bucureşti 2021

1
 INTRODUCERE

Cursul de Evaluare a ȋntreprinderii se adresează studenţilor înscrişi la programele de

studii Contabilitate și Informatică de Gestiune (CIG), forma de învăţământ ID, din cadrul
Facultăţii de Finanţe – Bǎnci, Contabilitate și Administrarea Afacerilor.
În procesul de evaluare, calitatea şi cantitatea informaţiilor/datelor disponibile pentru
analiză sunt la fel de importante ca şi metodele/tehnicile/procedurile de evaluare folosite
pentru a le prelucra şi transforma în mărimi ale valorii. De aceea, în procesul de evaluare o
importanţă majoră în activitatea de evaluare o are capacitatea de a culege şi selecta
informaţiile cele mai credibile, de a le organiza şi de a le analiza, pentru a le transforma în
final în indicatori valorici necesari pentru aplicarea formulelor matematice de calcul a valorii.
Diagnosticul pentru evaluare nu are doar rolul de a prezenta situaţia firmei la un
moment dat, ci şi acela de a direcţiona şi susţine scenariile de evoluţie a afacerii, proiecţiile
economico-financiare, diagnosticul furnizȃnd informaţiile necesare aprecierii situaţiei trecute
şi prezente şi constituie o bază pentru estimarea elementelor şi variabilelor “cheie” ce trebuie
avute în vedere în cazul aplicării diferitelor metode de evaluare.
Prezentul curs oferă studenţilor posibilitatea pregătirii academice în domeniul
evaluǎrii ȋntreprinderii, asigurarea unei pregătiri aprofundate de specialitate cu deschiderea
corespunzătoare spre piaţa muncii.
În cadrul cursului aspectele teoretice sunt însoţite de exemple ipotetice care
valorizează tehnicile de evaluare . Obiectivele principale ale acestui curs, concretizate în
competenţele generale pe care studenţii le vor dobândi după parcurgerea şi asimilarea sa,
sunt:
 însuşirea de cunoştinţe şi formarea de deprinderi care să permită studenţilor realizarea
evaluǎrii entităţilor economice;
 formarea deprinderilor necesare formulării şi interpretării rezultatelor obţinute în
urma evaluǎrii, aplicarea metodelor de evaluare ȋn vederea stabilirii valorii de piaţǎ a
imobilizarilor necorporale, corporale, a elementelor de datorii ṣi capitaluri proprii;
 analiza punctelor forte şi slabe ale activităţii economice ȋn vederea alegerii metodei de
evaluare pentru stabilirea valorii firmei, etapǎ iniţialǎ ȋn realizarea tranzacţiilor de
vȃnzare-cumparare pe piaţǎ;

Pentru buna desfăşurare a activităţilor tutoriale şi reuşita învăţării, studenţii vor trebui
să consulte suportul de curs cât şi materialele sugerate la bibliografie. De asemenea
studenţii vor trebui să posede calculatoare de birou, să utilizeze informaţii disponibile
pe site-urile de specialitate ( https://mfinante.gov.ro; https://www.anevar.ro ;
https://www.bvb.ro ).
Cursul de Evaluare a ȋntreprinderii este structurat în patru unități de învățare, fiecare
dintre acestea indicând următoarele elemente: conţinutul, competenţele specifice, rezumat,
teste de autoevaluare.
În ceea ce priveşte modalitatea de evaluare a cunoştinţelor, aceasta se va
desfăşura pe baza unui examen scris desfăşurat în sesiunea de la finele semestrului. În acest
sens, studenţii trebuie să rezolve cerinţa teoretică (1-2 întrebări deschise sau 4 intrebǎri
grilǎ – cu un rǎspuns corect)/ referat susţinut pentru o temǎ aleasǎ din conţinutul disciplinei
cât şi cea practică (aplicaţii asemănătoare cu cele din curs şi cu cele rezolvate în cadrul
întâlnirilor tutoriale).
În ceea ce priveşte modul de calcul al notei finale, acesta este următorul:
Nota finală = Parte întreagă din (Nota examen  0,60 + Nota pe parcurs  0,40)

2
 UNITATEA DE ÎNVĂȚARE I

CONSIDERATII PRIVIND EVALUAREA INTREPRINDERII

Cuprinsul unității de învățare:

1.1. Evaluare şi reevaluare
1.2. Valoare şi preţ
1.3. Standardele şi principiile de evaluare
1.3.1. Categorii de valori in afara valorii de piata (SEV 4.04)
1.3.2. Principiile evaluarii intreprinderii
1.4. Clasificarea evaluarilor
1.5. Codul deontologic al profesiei de evaluator
1.6. Teste de autoevaluare

Obiectivele unităţii de învăţare:

După parcurgerea acestei unități de învățare studentul va fi capabil să:
- definească obiectul de studiu al evaluǎrii ȋntreprinderii;
- prezinte particularităţile evaluǎrii ȋntreprinderii;
- prezinte etapele procesului de evaluare;
- prezinte criteriile de clasificare a principalelor tipuri de evaluare;
- prezinte diferenţa dintre valoarea de piaţǎ şi preţ, şi să exemplifice situaţiile ȋn care
pot fi utilizate alte valori ȋn afara valorii de piaţǎ.

Conţinutul unității de învățare:

1.1. Evaluare şi reevaluare

În limbajul curent a evalua înseamnă a aprecia, a stabili o valoare, a calcula, a socoti,

a determina un preţ care să fie utilizat într-o anumită tranzacţie.
Evaluarea întreprinderii este definită ca fiind actul sau procesul de a ajunge la o
opinie sau la o estimare a valorii unei întreprinderi, unei afaceri sau a unei participaţii la
aceasta.
A reevalua înseamna a evalua din nou.
În optica economica reevaluarea are în vedere, de regula, aducerea la zi a valorii elementelor
unei firme, aducerea valorii la preţul zilei. Rezultă ca între evaluare si reevaluare nu exista
diferenţe de esenţa, deosebirea constand în momentele diferite din existenţa elementelor care
fac obiectul operaţiunii.
Evaluarea întreprinderii are un caracter complex, care este determinat de o serie de
elemente, cum ar fi:
a) natura şi mărimea întreprinderii
Domeniul în care activează întreprinderea îşi pune amprenta asupra modalitaţilor de evaluare,
în sensul că, anumite metode se folosesc în cazul firmelor cu activitate de producţie, şi alte
metode pentru cele prestatoare de servicii.
Marimea întreprinderii îşi pune amprenta asupra timpului, duratei operaţiunilor de
evaluare.
b) patrimoniul firmei şi posibilitaţile de valorificare a lui
În patrimoniul firmei se găsesc bunuri intrate la momente şi preţuri diferite, care trebuie să fie
evaluate în funcţie de valoarea lor de utilitate.

3
 c) reflectarea în contabilitatea firmei a întregului patrimoniu al acesteia
Cu ocazia evaluarii unor societaţi comerciale s-au constatat diferenţe importante dintre datele
din evidenţa şi situaţia faptică din teren, ceea ce face necesar să se efectueze o serie de
operaţiuni pentru a asigura concordanţa dintre evidenţe şi realitatea din teren.
d) capacitatea echipei de conducere de a gestiona şi elabora strategia
firmei
Cumparătorul nu achiziţionează trecutul ci viitorul, pentru că numai astfel îşi poate recupera
investiţia.
În operaţiunea de evaluare intervin:
 subiectul – este cel ce realizează evaluarea, respectiv specialistul evaluator, care poate
avea pregătire în domeniul economic, juridic, tehnic etc.(de regulă se doreşte o echipă de
evaluatori, fiecare fiind specializat pe un anumit domeniu din activitatea firmei)
 obiectul supus evaluarii sau reevaluarii reprezentat prin proprietăţi mobiliare sau
imobiliare, afaceri sau active intangibile
În principiu, valoarea întreprinderii reflectă rezultatul unei judecăţi care se bazează pe
o apreciere în funcţie de anumite criterii de comparaţie pe analize, calcule sau expertize.
Evaluarea unei întreprinderi vizează stabilirea valorii acesteia la un moment dat,
măsurarea avuţiei reale şi a potenţialului acesteia de a-şi mări bogăţia în viitor. Aceasta
înseamna că evaluarea unei întreprinderi nu reprezintă numai stabilirea valorii unor bunuri
sau proprietăţi din patrimoniul acesteia, ci şi determinarea capacitatii întreprinderii de a
genera fluxuri (profit, cash-flow) la dispozitia proprietarului sau.
În literatura de specialitate, pe baza experienţei acumulate, se prezintă numeroase
exemple prin care se arată complexitatea, multitudinea de factori care determină valoarea şi
care trebuie luaţi în calcul la stabilirea valorii întreprinderii ( trebuie precizat că nimeni nu a
găsit o soluţie cu ajutorul căreia să se determine o singură valoare a firmei).
În cazul întreprinderii, cel care investeşte (cumpărătorul) poate întâlni situaţii de
genul următor:
 în patrimoniul imobiliar şi mobiliar respectiv mijloace de producţie care
încorporează un potenţial tehnic ridicat
 o activitate rentabilă, respectiv o sursă de câştig
 o activitate, afacere cu organizare foarte bună, un personal calificat şi metode
performante de organizare a muncii
 o clientelă fidelă ce reprezintă baza pentru menţinerea performanţelor
economico-financiare viitoare
Combinarea acestor situaţii (elemente) determină în ultimă instanţă valoarea
întreprinderii şi fiecare grupă, situaţie trebuie avută în vedere de specialistul evaluator.
Aprecierea se face la un moment dat pe baza unor criterii specifice acestor elemente
astfel:
a) poate fi apreciată pornindu-se de la activul net după ce s-au efectuat corecţiile
necesare, aşa cum se va prezenta în capitolul III
b) poate fi apreciată pe baza profitului realizat în ultimii ani şi pe baza proiecţiei acestuia
pe o anumită perioadă de previziune
c) poate fi apreciată pe baza unor indicatori în analiza diagnostic, dar şi prin luarea în
calcul a primelor 2 situaţii (respectiv privind evoluţia cifrei de afaceri, profitului şi
politica de investitii)
d) poate fi o explicaţie pentru situaţia în care viitorul este mai valoros decât prezentul,
respectiv atunci când valoarea de randament a firmei este mai mare decât valoarea
patrimonială.
Specialistul evaluator, prin metodele respective stabileşte valoarea afacerii care va fi
apreciată diferit de cele două părţi implicate în tranzacţie: pe de o parte cumpărătorul

4
doreşte să cumpere cât mai ieftin, iar pe de altă parte, vânzătorul doreşte să obţina o valoare
preţ cât mai mare.

1.2. Valoare şi preţ

Valoarea reprezintă acea calitate convenţională a unui bun, a unei proprietăţi sau
afaceri care îi este atribuită în urma unor calcule sau a unei expertize.
Valoarea nu este un fapt, ci numai o opinie.
Valoarea unui bun nu este nimic altceva decât o reprezentare conceptuală a acestuia pe baza
metodei de evaluare care a fost utilizată pentru a o obţine. Ea rezultă în urma operaţiunii de
evaluare, fiind o mărime convenţională stabilită de evaluator, fiind independentă de părţile
negociatoare.
Valoarea are un caracter subiectiv deoarece reprezintă opinia evaluatorului în condiţiile
specifice ale întreprinderii sau proprietăţii evaluate.
Evaluatorul, prin parcurgerea întregului proces de evaluare stabileşte cel mai adesea un
evantai de valori care vor constitui baza de pornire pentru efectuarea negocierilor.
Valoarea este creată din interacţiunea a patru factori economici interdependenti:
utilitatea, respectiv capacitatea unui bun de a satisface o anumită nevoie sau
dorinţă;
raritatea, care exprimă oferta prezentă sau anticipată a unui bun economic
raportată la cererea pentru acel bun;
dorinţa, exprimată de intensitatea satisfacţiei pe care un bun economic o produce
celui care nu-l posedă, dar care are nevoie de acesta;
puterea de cumpărare, exprimată de capacitatea unui individ sau grup
de indivizi -
participanţi pe piaţă, de a cumpăra bunurile oferite prin plata în bani sau în echivalent

Pretul este rezultatul negocierii dintre vânzător şi cumpărator, respectiv suma

platită (încasată) pentru încheierea tranzacţiei.
El are un caracter obiectiv, fiind un fapt tangibil, real, verificabil. Diferenţa dintre valoare şi
preţ este determinată de motivaţiile diferite ale vânzatorului şi cumpărătorului, de raportul
de forţe de pe piata, precum şi de unele criterii subiective.
Operaţiunea de a vinde poate fi determinată de:
 scăderea nivelului afacerii, respectiv a cotei de piată detinute
 nevoia urgentă de lichidităţi
 degradarea conjuncturii economice
 modificarea tipului de proprietate prin politica promovată de Guvern (privatizare
sau naţionalizare)
 cauze naturale (moştenitorii proprietăţii nu doresc să continue activitatea)
Motivaţia de a cumpăra poate fi:
 dorinţa de consolidare a poziţiei de pe piaţă
 iniţierea unei noi afaceri
 rentabilitatea ridicată (prezentă şi viitoare)

 diversificarea portofoliului de activităţi pentru a se diminua riscul întreprinzatorului

 integrarea pe verticală a activităţii
Preţul este influenţat de criterii obiective şi criterii subiective.

5
 Criteriile obiective sunt determinate de metode de calcul capabile să stabilească
valoarea corectă a întreprinderii, care se bazează pe:
 pe de o parte pe bunuri tangibile şi intangibile
 pe de altă parte pe valoarea datoriilor firmei evaluate
Caracterul obiectiv rezultă prin faptul că valoarea în acest caz este determinată în cea mai
mare parte pe baza unor tranzacţii recunoscute pe piaţă, acestea având un caracter
verificabil.
Criteriile subiective au în vedere preponderent noţiunea de utilitate, respectiv
intensitatea dorinţei de a vinde sau de a cumpăra.
În cadrul criteriilor subiective se întâlnesc două categorii de elemente:
a) psihologice
b) economice
În cadrul elementelor psihologice, cel mai reprezentativ îl constituie notorietatea.
Cumpărătorul va accepta să plătească un preţ superior valorii economice a întreprinderii
atunci când o dată cu achiziţionarea acesteia îşi va însuşi şi prestigiul ei.
În cadrul elementelor economice întâlnim o primă categorie, respectiv cele bazate pe
raritate, respectiv posibilitatea de a cumpăra o firma în situaţie de monopol sau o
întreprindere concurentă care creează cumpărătorului o situaţie deosebit de favorabilă pe
piaţă (ex.: cumpărarea unei firme din amonte sau din aval în scopul diminuării costurilor
sau pentru a accede pe noi pieţe).
O a doua categorie de elemente sunt cele bazate pe sinergie (de ex. prin absorbirea unei
firme care are o reţea comercială importantă generează efectul de sinergie).
- valoarea firmei este mai mare decât suma elementelor care o compun.
Raportul de forţe de pe piaţă se exprimă sub forma numarului de vânzatori şi cumpărători
pentru tipul respectiv de afacere.
Considerentele subiective sunt bazate preponderent pe notiunea de utilitate, respectiv pe
intensitatea dorinţei de a vinde sau de a cumpăra.

1.3. Standardele şi principiile de evaluare

În ţara noastră, în 1992 s-a constituit Asociatia Natională a Evaluatorilor din Romania
(ANEVAR), asociaţie non-profit care are între obiectivele principale elaborarea de standarde
care să prezinte punctul de vedere al profesioniştilor în domeniu.
Prima ediţie a apărut în 1997, standarde compatibile cu standardele europene (EUS) şi
internaţionale (IUES). În 1995 ANEVAR a creat Institutul Român de Cercetare în domeniul
evaluării (IROVAL), instituţie specializată, care are şi sarcina coordonării activităţii de
elaborare a standardelor de evaluare, prin colaborare cu organizaţiile europene (TEGOVOFA
si EUROVAL).
Rolul declarat al standardelor de evaluare este în principal:
 să instituie proceduri care să permită certificarea valorii în condiţiile comparabilităţii
cu legislaţia internă şi internaţională, cu practica evaluarii şi cu standardele contabile
 să ajute evaluatorii prin definirea elementelor fundamentale ale evaluării, crându-se o
bază precisă şi compatibilă în activitatea practică
 să asigure parametrii de calitate pentru beneficiarii lucrărilor
 să promoveze în rândul evaluatorilor o abordare orientată către client
 să insiste pe conştientizarea rolului evaluatorului
 să instituie proceduri care să conducă la exprimarea exactă a certificarii valorii corecte
şi neambigue corespunzătoare cu legislaţia naţională, cu standardele de evaluare şi cele
contabile

6
 Principalele standarde de evaluare vizează: valoarea de piată (SEV 4.03), şi alte
categorii în afara valorii de piaţă (SEV 4.04)

Valoarea de piată (SEV 4.03) reprezintă suma estimată pentru care o propritate ar putea fi
schimbată la data evaluarii între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât într-o tranzacţie
echilibrată după un marketing adecvat în care fiecare parte achiziţionează în cunoştinţă de
cauză prudent şi fără constrângere.
Suma estimată se referă la un preţ plătibil pentru acea proprietate într-o tranzacţie liberă pe
piată. Acesta este măsurat la nivelul celui mai probabil preţ care poate fi obţinut în mod
rezonabil la data evaluarii în conformitate cu celelalte elemente ale definiţiei.
Este cel mai bun preţ care poate fi obţinut în mod rezonabil de către vânzător şi cel
mai avantajos preţ care poate fi obţinut în mod rezonabil de către cumpărător.
Acest nivel rezonabil exclude în mod explicit posibilitatea vânzării în rate a
proprietăţii, sau un preţ mărit de condiţiile sau circumstanţele speciale ale contractului cum ar
fi:
- angajamentele de leasing
- angajamentele atipice de finantare
Pentru care o proprietate ar putea fi schimbata subliniaza ideea ca valoarea este o suma
estimata si nu un pret predeterminat. Este pretul la care piata se asteapta, ca o tranzactie
care intruneste toate conditiile impuse de definitia valorii de piata sa se incheie la data
evaluarii.
La data evaluarii specifica faptul ca evaluarea are un „termen de garantie”, in sensul ca
schimbarea conditiilor de piata modifica premisele evaluarii, si deci rezultateleacesteia.
Orice valoare estimata a unei afaceri sau a unei proprietati incorporeaza
circumstantele reale ale pietei la data realizarii evaluarii.
Intre un cumparator hotarat se refera la faptul ca cel care cumpara este motivat, dar nu
fortat sa cumpere. El nu va plati un pret mai mare decat cel cerut de piata.
Cumparatorul face achizitia in concordanta cu realitatile pietei actuale, si nu in
functie de o piata ipotetica a carei existenta nu poate fi determinata sau anticipata.
Un vanzator hotarat este acela care nu este nici grabit, nici fortat sa vanda sau sa incheie
tranzactia la orice pret, nici unul dispus sa astepte cu vanzarea pana va obtine pretul pe care il
considera rezonabil.
Intr-o tranzactie echilibrata este situatia in care partile implicate nu sunt legate prin relatii
sau interese speciale (de exp.: chiriasul cu proprietarul bunului) care ar putea influenta pretul.
Dupa un marketing adecvat precizeaza ca proprietatea ar fi expusa la vanzare pe piata intr-o
maniera adecvata si in cadrul unei perioade rezonabile care sa permita obtinerea celui mai
bun pret.
In care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza prudent presupune ca cele doua parti
sunt informate asupra naturii si caracteristicilor proprietatii sau afacerii , si asupra conditiilor
de pe piata la data evaluarii.
Fara constrangere semnifica faptul ca partile nu sunt obligate de o anumita conjunctura sau
situatie sa incheie tranzactia.

1.3.1Categorii de valori in afara valorii de piata (SEV 4.04)

Desi in majoritatea cazurilor evaluarea se refera la valoarea de piata, sunt situatii care solicita si
alte categorii de valori in afara valorii de piata.
Obiectivele majore ale acestui standard sunt:
 sa identifice si sa explice alte categorii de valori

7
 sa permita deosebirea acestor categorii valorice de valorile de piata
Valoarea de utilizare
Se refera la valoarea cu care un anumit activ contribuie la valoarea intreprinderii din
care face parte fara a avea in vedere cea mai buna utilizare sau suma care s-ar obtine prin
vanzarea acestuia.
Aceasta categorie se refera la valoarea unui activ din cadrul intreprinderii pentru o
anumita utilizare de un anumit utilizator, nefiind vorba de valoarea de piata.
Proprietatea cu piata limitata reprezinta acea proprietate sau afacere care, datorita
conditiilor pietei atrage relativ putini cumparatori potentiali la un anumit moment.
Vanzarea unor astfel de proprietati necesita o perioada de marketing mai mare.
Proprietati speciale cu destinatie speciala sau proprietate speciala
Au o utilizare restransa si sunt rareori vandute pe piata libera, in afara cazului in care
reprezinta parte dintr-o intreprindere. Aceasta categorie vizeaza: rafinariile, utilitatile publice,
biserici, muzee.
Valoarea de asigurare, respectiv valoarea unei proprietati ce face obiectul unui contract de
asigurare.
Valoarea de impozitare se stabileste avandu-se in vedere acceptiunea data in legislatia fiscala
referitoare la taxele pentru proprietati.
Costul de inlocuire depreciat reprezinta o metoda care se bazeaza pe estimarea valorii in
functie de valoarea de piata curenta a terenului si a constructiilor de pe acest teren, minus
suma aferenta uzurii fizice si morale.
Valoarea de recuperare reprezinta valoarea unei proprietati, exclusiv terenuri, vanduta
pentru materialele recuperabile si nu pentru utilizarea in continuare.
Valoarea de lichidare sau de vanzare fortata reprezinta suma ce poate fi obtinuta in mod
rezonabil din vanzarea unei proprietati sau afaceri intr-un interval de timp prea mic pentru a
indeplini conditiile din definitia valorii de piata.
Valoarea speciala se refera la un element de valoare cu caracter extraordinar superior valorii
de piata. Valoarea speciala apare adesea prin asociere fizica functionala, fizica sau economica
cu o alta proprietate.

1.3.2. Principiile evaluarii ȋntreprinderii

Sunt o rezultanta a teoriei economice, a raritatilor pietei, experientei si cercetarilor

specialistilor in domeniu.
1. Evaluarile se vor realiza pe baza respectarii standardelor de evaluare internationale,
europene si nationale.
2. Valoarea intreprinderii este estimata la un anumit moment dat. Orice modificare in cadrul
intreprinderii de natura tehnica, comerciala, juridica, economico-financiara, poate conduce la
modificarea valorii. Valoarea companiei corespunde unui anumit moment temporal si este
functie de totalitatea informatiilor cunoscute de evaluatori pana la acel moment.
3. Valoarea intreprinderii este orientata spre viitor. Cumparatorul achizitioneaza in fond
viitorul afacerii, respectiv valoarea prezenta a tuturor castigurilor anticipate care deriva din
proprietatea asupra intreprinderii.
4. Pornind de la faptul ca valoarea afacerii reprezinta valoarea actualizata a tuturor
castigurilor viitoare anticipate care deriva din proprietatea asupra intreprinderii retinem cele
doua componente fundamentale:
 Valoarea transferabila (comerciala)
 Valoarea netransferabila (necomerciala)

8
Valoarea netransferabila apartine proprietarului actual in virtutea atributiilor sale personale ce
in mod normal nu pot fi vandute.
5. Participatia de control intr-o firma are o valoare pe actiune mai mare decat valoarea pe
actiune a unui pachet minoritar.

1.4. Clasificarea evaluarilor

Evaluarile pot fi clasificate in functie de mai multe criterii astfel:

1. In functie de obiectul supus evaluarii, distingem:
 Evaluare de bunuri: active fixe, elemente ale activelor circulante
 Evaluare de active intangibile care pot sau nu pot sa fie inregistrate in contabilitate. Se
au in vedere atat activele intangibile ce pot fi evaluate si apreciate separat (licente, marci,
brevete), cat si good-will
 Evaluare de active economice (parti dintr-o intreprindere: sectii, ateliere, depozite,
magazine)
 Evaluare de societati comerciale: firme, intreprinderi (aici evaluam totalitatea afacerii)
2. In functie de scopul evaluarii:
 Evaluari administrative – se realizeaza, de regula, in scopuri fiscale (pentru
determinarea masei impozabile), si au la baza reglementari speciale sau baremuri
 Evaluari economice – vizeaza stabilirea valorii de piata a unei proprietati sau afaceri in
vederea privatizarii, vanzarii etc.
3. In functie de beneficiarul evaluarii
 Evaluare pentru proprietarii afacerii sau proprietatii evaluate in vederea stabilirii bazei
de negociere pentru vanzare
 Evaluare pentru institutii financiar –bancare in vederea constituirii unor garantii
 Evaluare pentru institutii sau organisme publice
 Evaluare pentru instantele judecatoresti – atunci cand apar litigii legate de marimea,
miscarea sau lichidarea patrimoniului unei persoane juridice
 Evaluare pentru persoane fizice: salariati, mostenitori ai proprietatilor, persoane care
doresc achizitionarea de titluri de valoare

4. In functie de pozitia evaluatorului

 Evaluari realizate de evaluatorul consultant (al vanzatorului sau cumparatorului)
 Evaluari realizate de catre evaluatorul neutru sau arbitru (atunci cand apar litigii intre
parti)
5. In functie de metoda utilizata pentru evaluare
 Evaluari patrimoniale – abordeaza exclusiv latura patrimoniala
 Evaluari pe baza de randament (pe baza de profit, flux de disponibilitati)
 Evaluari combinate
 Evaluari bazate pe cifra de afaceri

1.5. Codul deontologic al profesiei de evaluator

Ca in cazul oricarei profesiuni liberale, si evaluatorii au un cadru deontologic in

cadrul caruia isi pot desfasura activitatea. Aceasta face parte integranta din statutul
ANEVAR, si urmareste stabilirea unei linii de conduita pentru evaluatori astfel incat acestia

9
sa desfasoare o activitate competenta conform eticii profesiei corespunzatoare standardelor
internationale.
Cadrul deontologic stabileste ca principiu funadmental ca: „valoarea determinata
trebuie sa fie obiectiva si nu trebuie sa fie influentata de vointa, dorinta, nevoia clientului care
angajeaza serviciul evaluatorului”.
Principalele indatoriri si responsabilitati ale evaluatorilor sunt:
 Evaluatorul are obligatia de a determina tipul potrivit de evaluare pentru fiecare
situatie
 Evaluatorul trebuie sa execute competent si constiincios fiecare evaluare, sa fie
impartial, loial si util clientului
 Evaluatorul are obligatia de a evita abordarile gresite sau aproximativ foarte largi
pentru a nu furniza rezultate false ale evaluarii

Intre obligatiile evaluatorului fata de client sunt stabilite urmatoarele cerinte:

 Prezentarea catre client a concluziilor, a rezultatelor reale asupra evaluarii facute
indiferent de dorinta si indicatiile clientului
 Evaluatorul are obligatia de a nu dezvalui angajarea sa de catre client unor terte
persoane; de a nu dezvalui rezultatele evaluarii fara permisiunea scrisa si prealabila a
clientului sau fara sa fie obligat de o procedura judiciara
 Nu este corect ca evaluatorul sa accepte un contract de evaluarepentru un domeniu in
care nu este calificat, cu exceptia cazului in care aduce la cunostinta clientului acest fapt / in
cazul in care s-a asociat cu un alt evaluator care are calificarea necesara
 Daca serviciile unui evaluator sunt solicitate de doi sau mai multi clienti pentru
aceeasi lucrare, evaluatorul nu poate accepta decat pe unul dintre acestia
Practici lipsite de etica si profesionalism in activitatea de evaluare
1.Acceptarea unui contract a carei plata este conditionata de:
- pretul de vanzare a proprietatii / afacerii evaluate
- decizia judecatoreasca privitoare la proprietatea favorabila clientului
- oricare influenta,concluzie furnizata de client
2.Solicitarea unei plati ce reprezinta procent din valoarea rezultata in urma evaluarii
3.Acceptarea de catre evaluator a unui contract ce priveste o afacere / proprietate pentru care
el are interes.

Rezumat:

Pentru diferite scopuri ale evaluării şi pentru diferite categorii de proprietăţi evaluate
au fost elaborate standarde, care fac referire la diferite criterii de evaluare. Cel mai des
aplicabil tip de valoare şi, implicit, standard este valoarea de piaţă (market value). Funcţie de
scopurile evaluării se utilizează o multitudine de tipuri de valoare, definite prin standarde larg
acceptate.
Când acţionează în ipostaza de expert consultant pentru un potenţial investitor,
evaluatorul calculează atât valoarea de investiţie, cât şi valoarea de piaţă pentru a-l ajuta pe
client să ia o decizie inteligentǎ, cele două valori putând să difere în mod semnificativ.

Cauzele unei posibile diferenţe între valoarea de piaţă şi valoarea de

investiţie sunt aprecierile subiective asupra:

10
  sinergiilor posibile după achiziţionarea proprietăţii;
 performanțelor așteptate de investitor;
 riscurilor percepute ale afacerii.

1.6. Teste de autoevaluare

Scrieţi raspunsurile ȋn spaţiile libere pentru urmǎtoarele ȋntrebǎri:

1. Cum este definita valoarea de piata?

..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
2. Ce reprezintă valoarea unui bun și care sunt cei patru factori care o definesc?
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
3. Care este diferența dintre valoare și preț?
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
4. Ce alte tipuri de valoare sunt utilizate in teoria evaluarii?
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
5. Ȋn functie de metoda utilizatǎ pentru evaluare, ce tipuri de evaluǎri ȋntȃlnim?
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
6. Care sunt principiile evaluarii ȋntreprinderii?
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
7. Care sunt principalele ȋndatoriri ale evaluatorilor?
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................

11
 8. Ce reprezintǎ Codul deontologic al profesiei de evaluator?
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
9. Care este rolul Standardelor de evaluare şi cine este responsabil de emiterea acestora?
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................

Bibliografie selectivă:

1. Ciobǎnaşu M. - Evaluarea întreprinderii, Ed. Renaissance, Bucuresti 2011;

2. Anghel, I., etc. - Evaluarea întreprinderii, Editura Economica, Bucuresti 2010;
3. Deaconu, Adela - Diagnosticul si evaluarea întreprinderilor, Editura Economica
Bucuresti 2019;
4. Guse, R.G. - Valoare, pret, cost si evaluare în contabilitate, Editura CECCAR,
Bucuresti 2011;
5. M. Toma, M. Chivulescu – Inițiere în evaluarea întreprinderilor, CECCAR, Bucureşti
2007
6. Petrescu, S. - Evaluarea economica si financiara a întreprinderii : concepte-metode-
procedee, Editura Tehnopress, Iasi 2012;
7. Stan S., Anghel I. - Evaluarea intreprinderii, Bucuresti, Ed. IROVAL Bucuresti, 2015
8. ANEVAR - Standardele de evaluare (SEV) 2015;
9. ANEVAR - Ghidurile de evaluare (GEV) 2015

12
 UNITATEA DE ÎNVĂȚARE II

DIAGNOSTICUL FIRMEI - ETAPA A ACTIVITATII PRACTICE DE EVALUARE A

INTREPRINDERII

Cuprinsul unității de învățare:

2.1. Necesitatea şi rolul diagnosticului ȋn evaluarea firmei
2.2 Principalele tipuri de diagnostic
2.2.1 Diagnosticul juridic
2.2.2. Diagnosticul tehnic
2.2.3. Diagnosticul resurselor umane si al managementului firmei
2.2.4. Diagnosticul managementului firmei
2.2.4.1. Diagnosticul resurselor umane
2.2.4.2. Diagnosticul managementului firmei
2.2.5. Diagnosticul comercial
2.2.5.1. Diagnosticul evoluţiei vȃnzǎrilor
2.2.5.2. Analiza structuralǎ a vȃnzǎrilor pe produse şi pieţe de desfacere
2.2.5.3. Analiza clientilor ȋntreprinderii
2.2.5.4.Analiza furnizorilor ȋntreprinderii
2.2.5.5 Analiza evolutiei şi repartizǎrii vȃnzǎrilor ȋn functie de ciclul de viaţǎ al produselor
2.2.5.6.Studierea concurenţei
2.2.6. Diagnosticul rentabilitǎţii
2.2.6.1.Diagnosticul profitului
2.2.6.2. Diagnosticul rezultatului exploatarii
2.2.6.3. Diagnosticul corelatie dintre fondul de rulment(FR), nevoia de fond de rulment(NFR)
si trezoreria neta(TN)
2.2.6.4. Diagnosticul lichiditatii si solvabilitatii firmei
2.2.6.5.Diagnosticul pe baza ratei de rentabilitate
2.7. Teste de autoevaluare

Obiectivele unităţii de învăţare:

După parcurgerea acestei unități de învățare studentul va fi capabil să:
- definească principalele tipuri de diagnostic ȋn evaluarea ȋntreprinderii;
- prezinte particularităţile fiecǎrui diagnostic;
- prezinte indicatorii utilizaţi ȋn procesul de evaluare;
- prezinte rezultatele ȋntreprinderii şi factorii cheie care determinǎ rezultatele, ȋn funcţie de
care se va alege metoda de evaluare a ȋntreprinderii.
- identifice corect elementele care vor suferi corectii, indicatorii corectaţi fiind necesari ȋn
aplicarea metodei de evaluare pentru stabilirea valorii ȋntreprinderii.

Conţinutul unității de învățare:

2.1 Necesitatea şi rolul diagnosticului ȋn evaluarea firmei

Conceptul de diagnostic in plan economic la nivelul unei intreprinderi presupune

reperarea disfunctionalitatilor activitatii ei, cercetarea si analiza faptelor si responsabilitatilor,
identificarea cauzelor si a masurilor care sa conduca la reglarea situatiei.

13
 Prin diagnosticarea unei firme in vederea evaluarii se urmareste cunoasterea tuturor
laturilor activitatii acesteia, respectiv juridica, tehnica, resurse umane, economico-financiara,
precum si a punctelor slabe siforte corespunzatoare fiecaruia.
In cadrul diagnosticului trebuie sa se gaseasca raspuns unor probleme cum sunt:
 care este statutul firmei
 care sunt rezultatele intreprinderii
 daca sunt sau nu satisfacute si de ce
 cum au fost obtinute aceste rezultate
 care sunt performantele si obiectivele dorite
 care este nivelul performantelor si ce trebuie facut pentru atingerea acestora
In cadrul activitatii practice de evaluare a unei firme, diagnosticul trebuie sa furnizeze
informatiile necesare aprecierii situatiilor trecute si prezente care constituie o baza pentru
estimarea elementelor si variabilelor cheie ce trebuie avute in vedere in cazul aplicarii
diferitelor metode de evaluare.
Deoarece activitatea de evaluare a unei firme nu inseamna o aplicare mecanica a unor
tehnici, echipa de evaluatori trebuie sa opereze cu parametri considerati normali pentru
mediul de activitate al firmei evaluate si la momentul efectuarii evaluarii.
Pe baza diagnosticului firmei se pot construi scenarii pertinente ce trebuie sa stea la
baza evaluarii si se pot realiza teste de coerenta atat intre diferite piese de diagnostic, cat si
intre evaluarea propriu-zisa si diagnostic.
Aceasta inseamna ca diagnosticul nu are numai rolul de a prezenta situatia firmei la un
moment dat, ci si rolul de a directiona si sustine scenariile de evaluare a afacerii si de
asemenea proiectiile economico-financiare.

2.2 Principalele tipuri de diagnostic

2.2.1 Diagnosticul juridic

Are ca scop verificarea aspectelor juridice legale privind activitatea firmei sau a
activului de evaluat. Realizarea acestuia presupune abordarea urmatoarelor domenii:
a) Dreptul comercial – in acest domeniu se verifica:
 Contractul de societate, statutul si modificarile ulterioare infiintarii
 Registrul AGA (asociatiilor)
 Registrul actionarilor
 Registrul actiunilor
 Contractele de vanzare-cumparare sau de inchiriere
 Contractele de concesiune
b) Dreptul civil – se analizeaza si verifica actele si contractele privind:
 Dreptul de proprietate asupra cladirilor, constructiilor
 Situatia juridica a terenurilor intreprinderii (drept de proprietate, contract de
inchiriere)
 Situatia juridica a imobilizarilor necorporale de natura brevetelor, licentelor, marcilor
inregistrate (se verifica daca acestea sunt inregistrate la organismele abilitate, cine este
titularul unui drept de inventator sau autor, existenta certificatului inventatorului sau
autorului, durata legala de inventie)
 Situatia imobilizarilor financiare (titluri de participare, titluri imobilizate ale activelor
de portofoliu)
 Situatia imprumuturilor primite, a garantiilor constituite, existenta creditelor
nerambursate la scadenta, eventualitatea declararii starii de faliment

14
 Situatia asigurarii societatii in virtutea unor contracte de asigurare impotriva unor
riscuri (calamitate naturala, furt), situatia achitarii primelor de asigurare
c) Dreptul fiscal – in acest domeniu se verifica
 Inregistrarea firmei de organele abilitate la Administratia Financiara, Registrul
Comertului, organe abilitate ale Ministerului Finantelor
 Daca s-au achitat obligatiile legale catre stat (impozite, taxe, contributii)
 Situatia platilor restante comparativ cu termenele exigibile
 Ultimul control fiscal si rezultatele sale
d) Dreptul muncii – se verifica si se analizeaza existenta contractelor colective si
individuale de munca, a regulamentului de ordine interioara, a contractelor de management.
Un aspect important in cadrul diagnosticului juridic il prezinta relevarea informatiilor care
pot preciza daca oamenii cheie trebuie sa fie mentinuti in intreprindere dupa schimbarea
proprietarului, sau daca noul proprietar este obligat sa mentina un anumit numar de salariati,
sau un anumit nivel al salariilor.
e) Dreptul mediului – se verifica daca activitatea firmei evaluate se desfasoara in cadrul
impus de legislatia de mediu, daca au fost obtinute autorizatiile de mediu, daca sunt litigii cu
alte intreprinderi ori cu autoritatile, si daca astfel se creeaza obligatia platii unor daune sau
obligatia decontaminarii mediului, daca a fost realizat un studiu de impact.
f) Litigii – se verifica daca intreprinderea evaluata este implicata in litigii aflate pe rolul
instantelor judecatoresti, si ce posibilitati de solutionare exista.
In finalul diagnosticului juridic, juristul din echipa de evaluare formuleaza concluziile
sub forma functiilor forte a punctelor slabe ale cadrului juridic, acestea constituindu-se ca o
parte componenta a diagnosticului juridic.
Ca puncte forte:
 Statut corespunzator
 Relatii contractuale conform cu prevederile legale
 Absenta litigiilor de munca
 Absenta amenzilor si penalitatilor fiscale
Ca puncte slabe:
 Existenta unor litigii comerciale
 Existenta unor litigii de munca
 Plata de amenzi si penalitati fiscale
 Riscul pierderii oamenilor cheie
 Lipsa contractelor de asigurare
In raportul de evaluare trebuie sa se faca referire concreta la actele normative ale caror
prevederi nu au fost respectate, sau daca a fost data o alta interpretare decat cea normala.

2.2.2. Diagnosticul tehnic

Acesta presupune o analiza detaliata a factorilor tehnici de productie, a tehnologiilor

de fabricatie, a produselor, precum si a organizarii productiei si a muncii ce trebuie realizata
de evaluatori care au calitatea de experti tehnici.
In legatura cu activele fixe incluse in patrimoniul societatii comerciale, precum si a
celor care sunt folosite fara a fi proprietatea ei, evaluatorii trebuie sa se pronunte cu privire
la urmatoarele aspecte:
 Starea de functionare si gradul lor de uzura fizica
 Performantele acestora comparativ cu performantele utilajelor care se produc la
momentul evaluarii (uzura morala)
 Posibilitatile de utilizare in viitor

15
 Mijloacele fixe inregistrate in patrimoniul unitatii, dar care nu mai pot fi folosite ca
urmare a schimbarilor din structura productiei
 Plusul sau minusul de valoare fata de valoarea inregistrata in contabilitate, diferente
care vor fi avute in vedere la stabilirea valorii patrimoniale
 Valoarea investitiilor in curs de executie, stadiul lor in raport cu graficele de executie,
posibilitatile de finalizare si influenta lor asupra potentialului tehnico-productiv
 Posibilitatile pe care le are societatea comerciala de a-si asigura utilitatile necesare
pentru desfasurarea normala a activitatii, gradul de dependenta fata de utilitatile furnizate

In legatura cu cladirile, expertii tehnici se vor pronunta asupra:

 Concordantei situatiei din teren cu planurile de constructie
 Modificarile aduse unor cladiri, baza legala a acestora si implicatiile asupra
functionalitatii si sigurantei in exploatare
 Posibilitatile de folosire in viitor
 Plusul sau minusul de valoare fata de valoarea contabila
 Schimbarile intervenite in destinatia unor cladiri
Situatia structurii de rezistenta in raport cu seismele (daca au avut loc), si gradul de rezistenta
in stadiul actual.

In ceea ce priveste mijloacele de transport in urma examinarii structurii parcului pe

categorii de mijloace de transport (auto, feroviar, aerian, pe apa) se vor face referiri la :
-Gradul de folosire a parcului propriu;
-Modul de utilizare a capacitatii mijloacelor de transport;
-Starea tehnica, gradul de depreciere;
-Posibilitatile de folosire in viitor a parcului propriu, incadrarea parametrilor
mijloacelor auto in standardele impuse pe plan national si international.
Referitor la terenurile de incinta se examineaza:
-Concordanta dintre categoriile de suprafete existente (construita, aferenta retelelor,
aferenta cailor de acces si libera) si cele din certificatul de atestare a dreptului de proprietate
asupra terenului;
-Imbunatatirile aduse unor categorii de terenuri;
-Schimbarea destinatiei unor suprafete de teren, baza legala si implicatiile asupra
activitatii intreprinderii.
In legatura cu productia si tehnologiile de fabricatie se analizeaza:
-Se prezinta succint produsele fabicate sau serviciile realizate;
-Se face o scurta descriere a procesului tehnologic (elaborarea unei schite);
-Aprecieri asupra tehnologiilor in raport cu ceea ce exista, in domeniul respectiv;
-Organizarea generala a productiei;
-Calitatea productiei;
-Alte aspecte referitoare la productie sau serviciile pe care le presteaza, in functie de
obiectul de activitate.

Pentru caracterizarea sintetica a potentialului tehnic se recomanda urmatorii

indicatori:

Q obtinuta
1.Gradul de utilizare al capacitatii de productie= *100
Capacitatea de Q

2.Ponderea mijloacelor fixe direct productive

16
 Val. totala a m. fixe industriale
in total mijloace fixe = *100
Val.totala a m. fixe

3.Un alt indicator care se utilizeaza atat pe categorii de mijloace fixe, cat si pe total
este gradul de uzura al mijloacelor fixe.
Din punct de vedere contabil acesta se calculeaza ca fiind:

Durata de serviciu utilizata

Grad de uzura m.fixe = *100
Durata normata de functionare

Din punct de vedere al evaluatorilor profesionsti, indicatorul se calculeaza:

Durata de serviciu consumata

Grad de uzura m.fixe = *100
Dur.de serviciu consumata Dur.ramasa economic

Gradul de uzura a m.fixe mai poate fi calculat ca:

Amortizare cumulata
Grad de uzura a m.fixe = *100
Val.contabila bruta

Acest mod de calcul nu este cea mai buna solutie pentru reflectarea gradului de
uzurua a mijloacelor fixe.

4.Eficienta utlizarii mijloacelor fixe, indicator caracterizat pe baza cifrei de afaceri la

1000 lei mijloace fixe:

CA
Eficienta utilizarii m.fixe = *1000
M . fixe productive

De regula se va lua in calcul valoarea medie a mijloacelor fixe

Val. medie m.fixe = SI  Intrari  Iesiri

SI  SF
Val.medie m.fixe =
2

5.Gradul de inzestrare
M . fixe direct productive (val.medie)
a fortei de munca = x100
Nr.mediu de personal

2.2.3.Diagnosticul resurselor umane şi al managementului firmei

2.2.4.1. Diagnosticul resurselor umane

In cadrul acestui diagnostic se studiaza dimensiunea, structura, comportamentul si

eficienta utilizarii potentialului uman.

17
 A. Pentru a caracteriza dimensiunea potentialului uman se pot folosi urmatorii
indicatori:
a) Numarul mediu de personal se determina ca o medie aritmetica simpla a numarului
zilnic al salariatilor.
b) Numarul maxim de personal reprezinta limita superioara stabilita in functie de
volumul efectiv de activitate si productivitatea muncii prevazuta.

CA realizata
VA realizata
Nmax = * 100
Wa 0

Wa0 = productivitatea medie anuala prevazuta

CA realizata sau un alt indicator folosit pentru calcularea productivitatii
N0 * IQ
Nmax = , N0 = numar de personal prevazut
100
IQ = indicele volumului de activitate exprimat prin CA,VA, etc.
Q
IQ = 1 *100
Q0

c) Numarul de personal prezent la lucru, care reflecta situatia existenta la un moment dat.
Avand in vedere continutul economic al indicatorilor mentionati se apreciaza ca
indicatorul care se coreleaza in cea mai mare masura cu efectele obtinute de intreprindere este
numarul mediu de personal.

B. In ceea ce priveste structura resurselor umane principalele criterii de grupare utile sunt:
- in functie de categoriile de personal:
muncitori
personal tehnic
personal de conducere
personal administrativ-teritorial
- dupa vechimea in intreprinderea evaluata personalul se grupeaza:
> 1 an
2-5 ani
6-10 ani
11-15 ani
15-20 ani
> 20 ani
- dupa varsta avem urmatoarele grupe:
pana in 30 ani
31-40 ani
41-50 ani
peste 50 ani
- dupa pregatirea profesionala:
cei care au invatamant profesional
cei cu studii medii
absolventi ai invatamantului superior.
- dupa nationalitate
- dupa sex.

18
C. In ceea ce priveste comnportamentul resurselor umane se pot folosi urmatorii indicatori:
1. Gradul de folosire a timpului maxim disponibil (Gu)

T1
Gu = *100
Tmax
T1 = timpul efectiv lucrat = Nr zile * Nr ore/zi
Tmax = numar zile calendaristice din an – sarbatori legale si concedii de odihna

2. Indicatorii circulatiei fortei de munca:

Coeficientul intrarilor (cI)

Intrari de personal( I )
ci =
Numar mediu de salariati( N s )

Coeficientul iesirilor (ce)

Iesirile de personal( E )
ce =
Ns

Coeficientul miscarii totale a personalului (cmt)

IE
cmt =
Ns
Coeficientul stabilitatii fortei de munca (cst)
cst = 1- cmt

3. Indicatori ai comportamentului individual:

Rata generala a
Numar zile absentate
absenteismului = *100
Timpul max .disponibil exp rimat in zile

4. Indicatori ai comportamentului colectiv:

- numar de greve
- numar de zile ale grevei
Nrzile deg reva
- gradul de intensitate al grevei=
Nr deg revisti
Nr deg revisti
- gradul de importanta al grevei =
Ns
In cazul conflictualitatii individuale se urmareste numarul de litigii ajunse in fata
instantei de judecata.

D. Eficienta utilizarii umane

Principalul indicator de masurare a eficientei fortei de munca este productivitatea
muncii. Complementar se mai poate utiliza si indicatorul profit mediu pe un salariat.
Productivitatea muncii se impune a fi studiata atat in expresie fizica, cat si in expresie
valorica.

19
 Productivitatea fizica a muncii se poate studia pe tipuri de produse, avandu-se in
vedere modalitatea de exprimare ca timp mediu pe unitatea de produs ( efort/efect). Aceasta
forma de exprimare a productivitatii permite efectuarea de comparatii in timp si spatiu,
indiferent de tara in care se afla firma respectiva. Acest indicator se impune a fi anlizat pentru
produsele care detin ponderea cea mai mare in totalul productiei fabricate.
In ceea ce priveste productivitatea in expresie valorica aceasta serveste pentru
comparatia la nivel de intreprindere atunci cand productia este eterogena. Se determina ca
raport intre efect si efort.
Efectul poate fi masurat cu ajutorul indicatorilor: cifra de afaceri (CA), valoarea
adaugata (VA), productia fabricata, productia exercitiului, etc. Se impune a fi exprimat in
valori comparabile.
Efortul poate fi masurat cu ajutorul indicatorilor:numarul mediu de salariati Ns , timp total de
munca la nivelul intreprinderii exprimat in zile, timp total de munca la nivelul intreprinderii
exprimat in ore.
Prin raportarea unui anumit indicator de masurare a efectului la cei trei indicatori de
masurare a efortului se obtin cele trei forme ale productivitatii:

1.Productivitatea medie anuala

Wa = CA , Wa=productivitatea medie
NS
Ns=numar mediu de salariati

CA
Wz= , Wz=productivitatea medie zilnica
TZ
Tz=timpul total lucrat în zile (total om-zile); Tz= Ns x Nz

CA
Wh= , Wh=productivitatea medie orara
Th
Th=timp total lucrat in ore( total om-ore); Th= Ns x Nz x Nh

Nz = numărul mediu de zile lucrate de un salariat într-un an;

Nh = numărul de ore lucrate de un salariat într-o zi

Pe baza acestor indicatori se studiaza evolutia in timp a producivitatii muncii

rezultand aspecte legate de modul de folosire a timpului de lucru (timp lucrat pe persoana sub
forma de zile si ore in cadrul unei zile ), aspecte legate de modificarea structurii productiei,
precum si aspecte legate de evolutia productivitatii propriu-zise, in expresie valorica pe tipuri
de indicatori.
In finalul diagnosticului potentialului uman, evaluatorul trebuie sa faca o sinteza a
principalelor puncte forte si slabe in legatura cu forta de munca.
Intre punctele forte putem enumera:
-Personal bine calificat;
-Structura echilibrata pe categorii de varsta;
-Productivitatea muncii in crestere;
-Absenta grevelor;
-Reducerea litigiilor individuale de munca;
-Personal capabil sa fie receptiv la innoire.

20
 Intre punctele slabe putem enumera:
-Utilizarea necorespunzatoare a timpului de munca;
-Productivitate muncii in scadere;
-Personal supradimensionat in activitati auxiliare;
-Existenta conflictelor de munca.

2.2.4.2. Diagnosticul managementului firmei

In legatura cu conducerea intreprinderii, in cadrul acestui diagnostic se prezinta

urmatoarele aspecte :
a) Componenta echipei de conducere (functia, experienta in domeniul de activitate al
intreprinderii evaluate)
b) Baza legala in virtutea careia isi exercita prerogativele functie (contract de
management, hotarare AGA)
c) Pozitia echipei de conducere fata de actionarii firmei, banci, organe fiscale, etc.
d)Obiectivele negociate si prevazute in contractul de management (vizeaza de regula
strategia firmei; exemplu:evolutia volumului de activitate, evolutia rezultatelor)
Stabilirea gradului de realizare a criteriilor de performanta prevazute in contractul de
management.
In cazul intreprinderilor cu capital majoritar de stat principalele criterii de
preformanta avute in vedere in contractele de management sunt:

Pr ofit brut afrerent CA

1.Rata profitului= *100
CA

Dividende  Pr ele var i din profit pt.autofin.

2.Profitabilitatea= *100
Capital social
actiunilor

3.Potentialul
Pr ele var i din profit pt.autofin.  Am.  Chelt.cu investitii
de dezvoltare = *100
Fond de rulment

Soldul mediu al creantelor

4.Perioada de recuperare = * 365
CA(inclusivTVA)
a creantelor (zile)

5.Perioada medie
Soldul mediu al datoriilor pe termen scurt
de plata a obligatiilor (zile) = * 365
CA
CA
6.Rotatia stocurilor =
Stocul mediu de produse finite

21
 CA
7.W muncii =
NS
Salarii directe
8.Ponderea salariilor = *100
Costuri totale
directe in costuri

Legenda: Am.=amortizare
Autofin.=autofinantare

In cazul firmelor private, criteriile de performanta se stabilesc de catre actionari in

functie de interesele care le au la momentul respectiv. In functie de specificul activitatii
intreprinderii se stabilesc valorile anuale ale criteriilor de performanta si coeficientii de
ponderare a acestora (suma coeficientilor de ponderare =1).

EXEMPLU:
Nr. Criteriu de Coeficient Val.stabilita Val. Grad de
Crt performanta de prin efectiva realizare a
ponderare cont.manag. crit. de
(cpI ) performanta(
gI )
1 Rata profitului (%) 0,2 10% 9% 90%

2 Profitabilitatea 0,2 80% 72% 90%

actiunilor (%)
3 Potentialul de 0,1 5% 4% 80%
crestere (%)
4 Perioada medie de
recuperare a 0,1 60zile 54zile 111,1%
creantelor (zile)
5 Per. medie de plata a
obligaţiilor pe termen 0,1 75zile 82,5zile 90,9%
scurt(zile)
6 Rotatia stocurilor (nr. 0,05 8rotatii 7rotatii 87,5%
de rotatiii)
7 W muncii (mii 0,15 150000lei/pers 165000 110%
lei/persoana) lei/pers
8 Ponderea salariilor
directe in costuri (%) 0,1 35% 40% 87,5%

TOTAL 1 93,825%

Gradul mediu de realizare(G):

n
G=  cp * g
i 1
i i =0,2*90%+0,2*90%+0,1*80%+0,1*111,1%+0,1*90,9%+

+0,05*87,5%+0,15*110%+0,1*87,5%=93,825% < 100%

22
 CONCLUZII:
Echipa de conducere nu a indeplinit criteriul de performanta stabilit prin contractul de
management. In finalul acestui diagnostic se mentioneaza:
Puncte forte:
Echipa de conducere: tanara, dinamica;
Realizarea si depasirea criteriilor de performanta negociate cu actionarii;
Imbunatatirea pozitiei firmei pe piata;
Colaborarea buna cu sindicatele.
Puncte slabe:
Nerealizarea unor criterii de performanta;
Tensiune in relatiile cu sindicatele;
Cresterea numarului de zile de greva.

2.2.5. Diagnosticul comercial

Vizeaza operatiile cu marfuri, piata de desfacere a produselor intreprinderii si piata ei

de aprovizionare.
Obiectivul de baza al diagnosticului comercial consta in estimarea pietei actuale si
potentiale a intreprinderii si locul ei pe piata.
In cadrul acestui diagnostic se recomanda a fi abordate urmatoarele aspecte esentiale:
●Evolutia vanzarilor;
●Analiza structurala a vanzarilor pe produse si piete de desfacere;
●Analiza clientilor si furnizorilor intreprinderii;
●Analiza repartitiei vanzarilor pe faze ale ciclului de viata al produselor;
●Studierea concurentei.

2.2.5.1.Diagnosticul evolutiei vȃnzarilor

In operatiunea de evaluare a unei intreprinderi intereseaza vanzarile de bunuri, lucrari

si serviciicare formeaza obiectul activitatii, ceea ce este definita ca fiind CA, rezulta ca in
categoria vanzarilor nu se includ veniturile din productia stocata, productia de imobilizari,
veniturile financiare si cele cu caracter extraordinar.
CA o regasim in contul de profit si pierdere si este evidentiata pentru marea
majoritate a intreprinderilor in valori nominale (preturile curente ale fiecarui exercitiu
financiar).
Pentru o apreciere corecta a evolutiei vanzarilor se impune operarea cu vanzarile
exprimate in preturi comparabile. Evolutia in timp a vanzarilor firmei trebuie analizata si
comparativ cu dinamica vanzarilor pe piata sectorului de activitate pentru a evidentia
intarirea sau diminuarea pozitiei intreprinderii pe piata.

Nr. Explicatii Exercitiul financiar

crt. N-2 N-1 N
1. 50000 62500 90000
2. IndiceleCA(N-2) ,(%) 100 125 180
3. Indicele preturilor cu baza 100 140 217
fixa (N-2) (%)
4. CA in preturi comparabile 50000 44643 41475
5. Indicele CA cu baza fixa 100 89.3 82.9
N-2 in preturi comparabile

23
6. Indicele vanzarilor pe 100 101 95
piata sctorului de activ. cu
baza fixa N-2 (%)
7. Variatia % a vz. firmei 0 -11.7 -12.1
comparativ cu dinamica
sectorului de activ.

NOTA:

1.Perioada luata ca baza de comparatie este N-2.

2.Ponderea vanzarilor firmei in CA a sectorului de activitate in perioada luata ca baza
de comparatie a fost de 25%.
3.Calcularea valorilor din randul 4 se face prin impartirea randului 1 la randul 3;
calculul valorilor din randul 5 se face prin impartirea randului 4 la 50000 (baza fixa).

Daca evolutia vanzarilor se face pe baza preturilor curente ar rezulta o crestere

insemnata a acestora (randul 2).
Luand in calcul evolutia preturilor si corectand valorile curente rezulta o alta tendinta
a vanzarilor in preturi comparabile. Astfel, in anul N-1 vanzarile sunt cu 10.7% mai mici
decat in N-2, iar in anul N cu 17.1% inferioare exercitiului N-2.
Comparand evolutia vanzarilor firmei cu evolutia vanzarilor pietei sectorului de
activitate se constata o situatie mai putin buna pentru intreprindere, ceea ce are ca efect
slabirea pozitiei intreprinderii pe piata.
Cuantificarea cresterii sau scaderii ponderii vanzarilor unei firme in vanzarile totale
ale pietei sectorului de activitate se face cu ajutorul relatiei:

I CA f
( -1)*gf0
I CAT
I CA =indicele vanzarilor firmei evaluate
f

I CA =indicele vanzarilor pietei sectorului de activitate

T

gf0 =ponderea vanzarilor firmei evaluate in vanzarile totale ale sectorului de

activitate in perioada luata ca baza de comparatie

Pe baza datelor din tabel rezulta urmatoarele calcule:

 89.3 
N-1:   1 * 25%  2.9%
 101 
 82.9 
N:   1 * 25%  3.2%
 95 

Pentru anul N-1 slabirea pozitiei pe piata cu 11.7% determina scaderea cotei de piata
detinute cu 2.9% fata de anul N-2.
Pentru anul N decalajul de 12.1% determina scaderea cotei de piata fata de anul N-2
cu 3.2%.
Pentru a studia evolutia vanzarilor firmei evaluate se impune studierea si in functie de
factorii directi si indirecti de influentare specifici domeniului de activitate al intreprinderii
evaluate.
Ca model general se recomanda:

24
 n
CA=  qvi * pi
i 1

qv i =cantitatea vanduta pe tipuri de produse

pI =pret de vanzare pe tipuri de produs

NS
qv t
CA Wa
p
Wh

N S =numar mediu de personal

Wa =productivitatea medie anuala stabilita pe baza volumului valoric al

productiei vandute

t= timp mediu lucrat pe o persoana

Wh= productivitatea medie orara stabilita pe baza volumului valoric al productiei

vandute

Acest model de diagnosticare a CA productivitatea medie orara stabilita pe baza

volumului valoric al productiei vandute
Acest model de diagnosticare a CA permite reliefarea urmatoarelor aspecte principale
:
- Daca evolutia vanzarilor a fost determinata de modificarea volumului fizic si/sau de
variatia preturilor de vanzare;
- Care este contributia factorului dimensional : Ns asupra modificarii vanzarilor ;
Care este influenta eficientei utilizarii fortei de munca : a Wa ,Wh asupra modificarii CA.
In cazul in care intreprinderile desfasoara activitati de productie si au o baza tehnica
–materiala importanta se poate folosi urmatorul model de diagnosticare a CA.

CA=NS*Wa*α


Mf Mf Qf
W a= * *
NS Mf 
Mf

CA
α=
Qf
Mf
 gradul de inzestrare a fortei de munca
NS

25
 
Mf
 ponderea mijloacelor total productive in total mijloace fixe
Mf
Qf
= randamentul mijloacelor fixe direct productive
M'f

α = gradul de valorificare al productiei fabricate

Mf= valoarea medie anuala a mijloacelor fixe(bilant)

In cazul in care intreprinderea desfasoara activitate de comert se recomanda folosirea

urmatoarelor modele:

1. In cazul activitatii de comert cu amanuntul folosind forma clasica de vanzare (cu

plata la vanzator)

CA = Nl * KS * Nz * Wz
Nl = numarul punctelor de vanzare

KS = coeficientul mediu al schimburilor

NZ = numarul mediu de zile pe un lucrator comercial operativ

WZ = desfacerea medie zilnica pe un lucrator comercial operativ

In cazul folosirii formei de vanzare in regim de autoservire

CA = SC * d

 gSidi
i 1
d =
100
SC = supafata comerciala
d = vanzarile medii pe unitatea de supafata comerciala (m2)
gSi = stuctura suparfetei comerciale pe grupe de marfuri si sectoare de activitate
di = desfacerea medie pe unitatea de supafata pe grupa de marfuri si sectoare de
activitate.
Se pot folosi si alte modele de diagnosticare a CA, alegerea lor facandu-se in functie
de specificul activitatii intreprinderii evaluate.

2.2.5.2. Analiza structuralǎ a vȃnzǎrilor pe produse şi pieţe de desfacere

Vanzarea unei firme se impun a fi studiate pe produse si grupe omogene de produse

tinand seama si de pietele pe care se desfac acestea.
Scopul acestei analize este furnizarea de informatii pentru fundamentarea proiectiilor
indicatorilor economico-finanaciari in perioada de previziune.
Pentru analiza structurii vanzarii pe produse informatiile se impun a fi grupate astfel:

N-2 N-1 N

26
 Produsul Suma % Suma % Suma %
Grupe de produse
Pr. A
Pr. B
Pr. C
Alte produse
Total produse

Analiza stucturala a vanzarilor pe piete de desfacere presupune gruparea informatiilor astfel:

Nr crt. Piata de N-2 N-1 N

desfacere Suma % Suma % Suma %
1. Piata interna
-
-
-
Total piata 100 100 100
interna
2. Piata externa
-
-
-
Total piata 100 100 100
externa

Nota: In cadrul pietelor de desfacere informatiile pot fi prezentate si pe clienti ( la piata

interna si externa in loc de productie trecem clienti).

2.2.5.3. Analiza clientilor ȋntreprinderii

In cadrul acestei parti a diagnosticului comercial se urmaresc:

Evolutia structurii vanzarilor pe principalii clienti.
Studierea duratei medii de imobilizare a creantelor pe total intreprindere si pe principalii
clienti
Pentru analiza evolutiei structurii vanzarilor pe principalii clienti se construieste un tabel
asemanator cu cel de la punctul anterior. O relativa stabilitate a vanzarilor pentru clientii cei
mai reprezentativi reprezinta o conditie pentru estimarea cu un grad mai mare de certitudine a
pietei viitoare a intreprinderii.
Durata medie de imobilizare a creantelor la nivel de intreprindere este urmatoarea:

Di =
 Sdi * T
 Rdi

27
 Sdi = suma soldurilor medii debitoare ale conturilor de clienti
 Rdi = suma rulajelor debitoare ale conturilor de clienti

T = perioada supusa analizei in zile

Soldul mediu debitor al unui cont de clienti se poate stabili ca medie aritmetica simpla:
Si  Sf
Sdi =
2
sau ca medie cronologica:

Si Sf
 S1  S 2  ... 
Sdi = 2 2
n 1

n= numarul de termeni ai numaratorului

S1, S2…= solduri lunare/trimestriale

Media cronologica are o valoare informationala mai mare.

La nivelul unui anumit client durata medie de imobilizare a putem calcula astfel:
Sdi
Di = *T
Rd

Duratele de imobilizare a creantelor pe clienti se compara cu cele prevazute in contractele

incheiate aceasta comparatie oferindu-ne informatii despre clientii rau platnici si buni platnici
pentru firma.
Tot aici se stabilesc implicatiile creantelor neachitate la scadenta.

2.2.5.4.Analiza furnizorilor ȋntreprinderii

Piata de aprovizionare reprezinta un segment semnificativ in cadrul diagnosticului

comercial pentru evaluare. Principalele aspecte urmarite de evaluator sunt:
 Gruparea furnizorilor in doua mari categorii:
de utilitati
de materii prime, materiale,etc
 Structurarea furnizorilor indeosebi a celor de materii prime si materiale in functie de
cantitatea si valoarea aprovizionarilor
 Stabilirea criteriilor de alegere a acestora ( preturi practicate, cantitati aprovizionate,
calitate)
 Analiza numarului de furnizori pentru un anumit tipde resursa materiala aprovizionata
si a calitatii aprovizionarilor
 Aprecierea dependentei fata de anumiti furnizori si care sunt implicatii pentru
intreprinderea evaluata
 Analiza duratei medii de utilizarea surselor atrase, reprezentate de obligatiile fata de
furnizori.

28
 n

 Sci
i 1
Df = n
*T
 Rci
i 1

Df = durata medie de utilizare a surselor atrase de la furnizori de catre intreprindere

n

 Sci = suma soldurilor medii creditoare ale conturilor de furnizori

i 1

 Rci = suma rulajelor creditoare ale conturilor de furnizori

i 1
T = timpul (360 de zile)
La nivelul unui singur furnizor relatia de calcul este urmatoarea:

Sci
Df = *T
Rci

Prin compararea duratei efective a folosirii resurselor atrase cu termenul contractual

de onorare a obligatiilor fata de un anumit furnizor se constata situatia in care intreprinderea
bun sau rau platnica si se identifica consecintele pentru intreprinderea evaluata.

2.2.5.5 Analiza evolutiei si repartizarii vanzarilor in functie de ciclul de viata al produselor

Informatiile necesare acestei analize se impun a fi grupate astfel:

Nr crt. Faza ciclului N-2 N-1 N

de viata al
produselor Suma % Suma % Suma %
1. Lansare
2. Crestere
3. Maturitate
4. Declin
TOTAL

Aceasta evolutie a vanzarilor intreprinderii ii permite evaluatorului stabilirea unor

concluzii cu privire la evolutia rentabilitatii si a surselor de finantare a activitatii astfel:
Cresterea ponderii vanzarilor in faza de lansare semnifica cresterea gradului de
innoire a productiei. Faza de lansare a produselor se caracterizeaza prin inregistrarea de
pierderi si printr-un deficit de surse (necesita investitii de finantare din alte activitati)
Faza de crestere se caracterizeaza prin atingerea pragului de rentabilitate, iar prin
depasirea acestuia intreprinderea incepe sa obtina profit. Din punct de vedere a fluxurilor de
lichiditati situatia este aproximativ echilibrata. Faza de crestere poate fi caracterizata si printr-
o scadere a ponderii produselor vandute, situatia fiind determinata de intrarea unor produse
dupa faza de lansare in faza de declin, aceasta reprezentand un esec pentru intreprindere.
Faza de maturitate se caracterizeaza prin volumul cel mai ridicat al productiei si
vanzarilor, prin profit maxim si printr-un excedent de lichiditati ( permite acoperirea
fluxurilor de lichiditati – din prima faza si din faza de declin).

29
 Faza de declin se caracterizeaza de regula prin rezultate financiare negative si un flux
de lichiditati. Pe baza informatiilor obtinute din acest studiu evaluatorul poate estiam cu un
grad mai ridicat de certitudine vanzarile si profitul intreprinderii.

2.2.5.6.Studierea concurenţei

Principalele aspecte urmarite in cazul analizei concurentei sunt:

-Nominalizarea principalilor concurenti;
-Stabilirea cotei de piata detinuta de intreprinderea evaluata si de principalii concurentei;
CA
Cpi= i , unde CAI = CA a firmei
CAp
CAp= CA a sectorului de activitate
Cpi =cota de piata

-Ierarhizarea firmelor care actioneaza pe piata pe baza cotei de piata detinute pe

orizontul de timp supus diagnosticarii;
-Stabilirea cotei de piata relative :
 CA f
Cp = , unde CA f  CA a firmei
CA
CA ' = CA a principalului concurent pe
piata

-Aprecierea pozitiei concurentiale a intreprinderii evaluate pe baza cotei de piata

relative astfel:
●Daca valoarea indicatorului este mai mare sau egala cu 100 rezulta ca intreprinderea
detine pozitia de lider pe piata;
●Daca valoarea cotei de piata relative se apropie de 0 rezulta ca intreprinderea
evaluata detine o pozitie nesemnificativa pe piata.
-Raportul pret-calitate la produsele concurentei si cele proprii. Sunt frecvente cazurile
in care concurenta practica preturi mai mici la produsele care aparent sunt de calitate mai
buna.
-Modul de organizare si durata serviciilor de garantie si post-garantie. Se va preciza
daca dispun de unitati proprii sau activitatea de service este cedata unei singure firme sau la
mai multe.
CONCLUZII:
In finalul diagnosticului comercial evaluatorul trebuie sa faca referire asupra
perspectivelor activitatii comerciale, atat in ceea ce priveste posibilitatile de aprovizionare ,
cat si de desfacere a produselor lor, in scopul estimarii CA care este componenta principala a
veniturilor din exploatare pentru perioada explicita de previziune.
In acest context se face referire la factorii favorizanti (puncte forte) si la cei defavorizanti
(puncte slabe) previzibili a actiona asupra performantelor economico-financiare ale
intreprinderii.

30
2.2.6. Diagnosticul rentabilitǎţii

Prezinta o importanta deosebita in evaluarea intreprinderii, intrucat ofera informatii

asupra situatiei trecute si prezente pe baza carora se poate prefigura viitorul afacerii care face
obiectul evaluarii.
Studierea rentabilitatiii este absolut necesara in cazul aplicarii metodelor bazate pe
randament si pe fluxul de disponibilitati.

2.2.6.1.Diagnosticul profitului

Analiza situatiei generale a rezultatului pe baza contului de profit si pierdere impune

ca informatiile necesare sa fie structurate astfel:

Nr. Indicatori N-2 N-1 N

crt.
1. Venituri din exploatare
(Ve)
2. Cheltuieli variabile
aferente exploatarii (Chv)
3. Marja bruta fata de Chv
4. Cheltuieli fixe
5. Rezultatul brut al
exploatarii
6. Rezultatul brut financiar
7. Rezulatul brut extraordinar
8. Profit brut
9. Impozit pe profit
10. Profit net
Acest diagnostic urmareste sa puna in evidenta urmatoarele aspecte pricipale:
Care este contributia diferitelor tipuri de rezultate la formarea profitului brut si a profitului
net;
Daca marja bruta fata de cheltuielile variabile permite acoperirea cheltuielilor fixe si
eventualele rezultate negative de natura financiara si extraordinara astfel incat pe total
intreprindere sa se obtina profit.

2.2.6.2. Diagnosticul rezultatului exploatarii

Rezultatul exploatarii se impune a fi studiat in functie de factorii directi si indirecti

specifici domeniului de activitate al firmei evaluate .
Pe langa cunoasterea situatiei trecute, factorii de influenta pot reprezenta variabile de
baza pentru estimarea rezultatului exploatarii pentru perioada explicita de previziune.
Ca model general se pot avea in vedre urmatoarele:

 Ch exp loatare
Re = Ve 1  
 V exp loatare 

31
 Ve= Ns* Wa

Chexp loatare
1- =Pre -profit/pierdere la 1 leu venit din exploatare
Veploatare

 gi Pr i
i 1
Pre = , unde Pri= profit/pierdere la 1 leu venit din
100
exploatare pe tipuri de activitati

Vi
gi  - structura profitului pe tipuri de activitati
Vt

Tipuri de activitati care pot exista:

- Vanzari de marfuri, de produse finite;
- Lucrari, servicii;
- Variatia productiei stocate;
- Productia de imobilizari, etc.

Ca factori de influenta asupra rezultatului exploatarii avem:

1.Veniturile din exploatare
1.1 N S
1.2 Wa
2.Profit/pierdere la 1 leu venit din exploatare
2.1Structura veniturilor pe tipuri de activitati
2.2Profitul/pierderea la1 leu venit din exploatare pe tipuri de activitati

In urma aplicarii acestui model se pot folosi ca variabile pentru estimarea evolutiei
viitoare a rezultatelor exploatarii profitul mediu la 1 leu venit (este echivalent cu rata
rentabilitatii venitului), profitul la 1 leu venit pe tipuri de activitati, nivelul cheltuielilor la 1
leu venit.
In cazul in care intreprinderea evaluata desfasoara activitate de productie se
recomanda urmatoarele modele:
n n
I.Re =  qipvi   qicvi
i 1 i 1

qI= cantitatea de produse vandute (fizic)

pvi= pret unitar (fara TVA)
cvi=cost unitar

Ca factori de influenta avem:

1.Cantitate vanduta;
2.Structura productiei;
3.Costurile unitare;
4.Pretul unitar.

32
II.Modelul multiplicativ:

Qe Ve Re Qe
Re= N S * * * ,unde =productivitatea medie anuala
N S Qe Ve NS
Ve
=gradul de valorificare al productiei
Qe
exercitiului
Re
=rata rentabilitatii veniturilor
Ve

Ca factori de influenta avem:

1. N S ;
2.Productivitatea medie anuala stabilita pe baza productiei exercitiului;
3.Gradul de valorificare a productiei exercitiului;
4.Rata rentabilitatii veniturilor.
In cazul intreprinderilor care desfasoara activitate de comert se foloseste modelul:

CA * RC
Re= ,unde Rc= rata rentabilitatii comerciale pe total intreprindere
100
n

g r
i 1
I CI
Rc= unde, g I =structura vanzarilor pe grupe de marfuri
100
rCI =rata rentabilitatii comercile pe grupe de marfuri
c I =cota de adaos comercial pe grupe de marfuri

rCI  cI  nI , nI =nivelul cheltuielilor de distributie pe grupe de marfuri

Ca factori de influenta asupra rezultatului exploatarii avem :

1.CA;
2.Rc;
2.1 g I
2.2 rCI
3. rCI
3.1 c I
3.2 nI

In cazul activitatii de comert ca variabile de baza pentru estimarea evolutiei viitoare a

rezultatului exploatarii se pot mentiona:
-Dimensiunea suprafetei comerciale;
-Gradul de incarcare al suprafetei comerciale;
-Structura vanzarilor pe grupe de marfuri;
-Nivelul cheltuielilor de distributie;
-Cotele de adaos comercial practicate.
Nota:Pentru a stabili influentele factorilor potrivit modelelor prezentate se aplica
metoda substituirii in lant.

33
Pragul de rentabilitate şi intervalul de siguranţǎ

Cunoasterea pragului de rentabilitate si a intervalului de siguranta prezinta utilitate in

practica de evaluare, intrucat se pot face judecati asupra comportamentului intreprinderilor in
cazul modificarii unor variabile care influenteaza mecanismul de functionare al intreprinderii.
Pragul de rentabilitate se stabileste:
a)In cazul firmelor noi care se afla in faza de lansare sau crestere si care inregistreaza
pierderi:

Chfixe
Q= , Q=productia
Ch var iabile
1
Chtotale

b)In cazul firmelor aflate in faza de maturitate (care inregistreaza profit):

Chfixe
Q=
Ch var iabile
1
CA

Intervalul de siguranta se calculeaza dupa formula:

 Q min 
IS = 1   *100
 Ve 
Q min =productia obtinuta la prag

Cu cat veniturile sunt mai mari decat pragul de rentabilitate cu atat riscul de
exploatare este mai redus, IS fiind mai mare.
Cand veniturile sunt foarte apropiate de pragul de rentabilitate, riscul de exploatare
este mai mare, iar anumite schimbari, cum ar fi cresterea preturilor de aprovizionare,
cresterea tarfifelor pentru energie, cresterea preturilor salariale, pot avea ca efect situarea
intreprinderii in zona pierderii.

2.2.6.3. Diagnosticul corelatie dintre fondul de rulment(FR), nevoia de fond de

rulment(NFR) si trezoreria neta(TN)

Pentru a permite formularea si calcularea FR se convine sa se repartizeze activele in

active imobilizate , lichide peste mai mult de 1 an si active circulante, susceptibile de a fi
transformate in bani in conditii normale in mai putin de 1 an.
Cu privire la elementele de pasiv, ele trebuiesc impartite in capitaluri permanente si
datorii pe termen scurt. Capitalurile permanente regrupeaza capitalurile proprii, datoriile si
alte resurse care sunt exigibile peste mai mult de 1 an, deci au caracter de stabilitate in timp
pentru intreprindere.

34
 Datoriile pe termen scurt corespund resurselor instabile pentru ca sunt exigibile in mai
putin de 1 an si impun deci o rambursare (reannoire) la scadenta punandu-se la incercare
solvabilitatea firmei.
Formula de calcul a FR este:
FR=Rrsurse stabile-Active imobilizate
FR=Active circulante-Datorii pe termen scurt

Daca FR este pozitiv capitalurile permanente permit sa se finanteze integral activele

imobilizate si o parte din activele circulante.

Daca FR este negativ capitalurile permanente nu reprezinta o suma suficienta pentru a

finanta integral imobilizarile. Acestea trebuie deci sa fie partial finantate prin resurse pe
termen scurt.

NFR- nevoile de finantare determinate de ciclul de exploatare corespund avansarilor

de fonduri pe care intreprinderea e constransa sa la afecteze pentru construirea stocurilor sale
(materii prime, materiale,productie in curs de fabricatie, produse finite in depozit) si pentru a
acorda termene de plata partenerilor sai comerciali, carora le-a livrat produse finite, le-a
executat lucrari sau le-a prestat servicii.
Daca intreprinderea acorda termene de plata diferitilor sai parteneri comerciali,
aceasta acumuleaza creante avand loc inghetarea lichidiatilor care vor reveni in caseria
intreprinderii peste o perioada de timp. Aceasta acumulare de creante suscita de asemenea
lichiditati si deci o nevoie de finantare pentru intreprindere.
In schimb activitatea intreprinderii produce mijloace de finantare legate de ciclul de
exploatare , de fiecare data cand intreprinderea obtine de la furnizorii sai termen de plata.
Aceste termene constituie pentru intreprindere angajamente si permit acesteia sa beneficieze
de aportul partenerilor sai fara a face plati immediate si apar ca surse de fonduri sau ca
mijloace de finantare.
Sunt de asemenea mijloace de finantare: datoriile fata de stat, asociati, salariati.
Formula de calcul pentru NFR este:

NFR=Stocuri+Creante-Datorii pe termen scurt

NFR=Utilizari ciclice-Resurse ciclice
TN este FR-NFR
O TN pozitiva semnifica faptul ca intreprinderea poate constitui plasamente
financiare lichide fata de partenerii financiari, pentru o suma care depaseste pe cea a
resurselor pe termen scurt obtinute de la partenerii financiari. In acest caz situatia exprima o
trezorerie indestulatoare pentru ca intreprinderea dispune de lichiditati abundente care sa-I
permita sa ramburseze datoriile fianciare pe termen scurt. Se poate vorbi de o reala
autonomie pe termen scurt.
O trezorerie negativa semnifica faptul ca intreprinderea e dependenta de resursele sale
financiare pe termen scurt. Aceasta situatie de depndenta sau de tensiune asupra trezoreriei
evidentiaza faptul ca lichiditatile sunt insuficiente pentru a permite rambursarea datoriilor pe
termen scurt.

TN=TZ de activ – TZ de pasiv

Id in val.abs
Idzile = *T - indicator exprimat in zile;
CA
T=365 zile

35
NOTA:Diagnosticul situatiei financiar-patrimoniale(diagnosticul corelatiei dintre creante si
obligatii)

Suma creantelor si obligatiilor pe termen scurt, precum si pe termen mediu de incasare a

creantelor comparat cu termenul mediu de plata a obligatiilor pe termen scurt au influenta
asupra fluxului de disponibilitati al intreprinderii.
Principalele aspecte urmarite in cadrul corelatiei mentionate sunt:
-Stabilirea medii de imobilizare a capitalurilor circulante in creante
-Stabilirea duratei medii de folosire a surselor atrase, reprezentate de obligatiile pe termen
scurt
-Analiza creantelor si obligatiilor pe termene de vechime
Modelul balantei creantelor si obligatiilor pe termene de vechime:
Nr. Intervalul de Creante Obligatii
crt. vechime Suma % Suma %
1. <30zile
2. 30-60zile
3. 60-90zile
4. 90-180zile
5. 180-270zile
6. 270zile-1an
7. >1an

TOTAL

Nota:durata medie de imobilizare a creantelor si durata medie de folosire a resurselor atrase

se determina potrivit relatiilor prezentate la diagnosticul comercial.

2.2.6.4. Diagnosticul lichiditatii si solvabilitatii firmei

Lichiditatea poate fi definita ca fiind proprietatea elementelor patrimoniale e a fi

transformate in bani.
Solvabilitatea reprezinta capacitatea firmei de a face fata obligatiilor sale la termen
scadente .
Pentru a caracteriza lichiditatea unei firme in studiile de bonitate realizate de banci in
cazul soliciatrii de credite, precum si in studiile de evaluare se folosesc urmatorii indicatori:

Rata lichiditatii generale (RLG):

Activecurente
RLG= -acest indicator este recomandabil a se situa
Datoriicurente
intre 1.2 si1.8

Rata lichiditatii intermediare (RLI):

Activecurente  Stocuri
RLI= 0.65<RLI<1
Datoriicurente

3.Rata lichiditatii immediate (RLIM):

36
 Disponibilitati
RLIM= RLIM>1
Datoriicurente

4.Rata solvabilitatii patrimoniale (RS):

Capitaluriproprii
RS= *100
Capitaluriproprii  Creditebancare

Pentru a aprecia situatia financiara a unei intreprinderi folosind primele 3 rate trebuiesc
avute in vedere 2 tipuri de comparatii:
a)Fata de media din ramura
b)Comparatia in dinamica la nivelul intreprinderii evaluate.

In cazul celei de-a 4-a rate o valoare mai mare de 50% reflecta o situatie normala, iar ca
valoare minima in literatura de specialitate se apreciaza de aproximativ 30%.

2.2.6.5.Diagnosticul pe baza ratei de rentabilitate

In elaborarea de diagnosticului firmei ratele de rentabilitate permit efectuarea de

comparatii in spatiu,precum si in raport cu anumite norme si standarde evaluate si acceptate
de organismele abilitate in domeniul evaluarilor.
Exprimarea in marime relativa a rentabilitatii, prin intermediul ratelor de rentabilitate,
mareste valoarea informationala a concluziilor desprinse in cazul folosirii indicatorilor in
marime absoluta (profitul).
Fiecare forma de exprimare a ratei de rentabilitate in raport cu elementele luate in
calcul are o anumita putere informationala, indeplinind o functie specifica in activitatea
practica de gestionare a capitalului si plasamentelor de capital.
Principalele rate de rentabilitate folosite sunt:
a)Rata renatabilitatii financiare
R
Rf = n *100 ;Kp>0
KP

Vt At Rn
Rf = * * *100
At K P Vt

Vt
=viteza de rotatie a activului total exprimat ca nr. de rotatii
At

At
=factor de multiplicare a capitalului propriu
KP

Rn
=rata rentabilitatii nete a veniturilor totale
Vt

Gradul de indatorare al firmei:

37
 At P K D D
= t = t  1
KP KP KP KP

b)Rata rentabilitatii economice (fata de activul total):

Rb
Rec = *100
At

Vt Rb
Rec = * *100
At Vt

Rb
Vt Rb
Rec = *100 
*100 ,unde AI =active imobilizate;
Ai Ac 1 1
 
Vt Vt R n
Ac =active circulante
R = randamentul AI
N = viteza de rotatie a Ac exprimate ca nr. de rotatii

c)Rata rentabilitatii resurselor consumate:

n n

 qvipvi   qvici
i 1 i 1
Rres. consumate = n
*100
 qvici
i 1

d)Rata rentabilitatii comerciale:

n n

 qvipvi   qvici
i 1 i 1
Rc = n
*100
 qvipvi
i 1

e)Rata rentabilitatii veniturilor:

Re
Rv = *100 ,Re=rezultatul exploatarii
Vt
Vt =venituri totale

Aceasta rata poate fi o variabila de baza pentru estimarea Re pentru perioada de previziune.

38
Rezumat:

Realizarea analizei diagnostic permite cunoaşterea tuturor laturilor activitǎţii: juridicǎ,

tehnicǎ, management resurse umane, comercialǎ, financiarǎ. Diagnosticul juridic are rolul de
a verifica aspectele ce ţin de constituirea societǎţii, obiectul de activitate (activitǎţile
desfǎşurate sǎ fie ȋn conformitate cu referinţele şi legile statului), dreptul de proprietate sau
situatia juridicǎ a bunurilor folosite, existenţa contractelor de propietate si a celor individuale
de muncǎ, de management , autorizaţiile de mediu, litigiile şi implicaţiile asupra valorii
finnei.
Diagnosticul operational presupune un studiu al factorilor tehnici de productie cu
privire la: starea de functionare, performantele accstora comparativ cu cele de varf,
posibilitatile de utilizare in viitor.
Diagnosticul comercial studiazǎ piaţa ȋntreprinderii (de desfacere şi de aprovizionare),
produsele finnei, preţurile, promovarea etc. Ȋn cadrul diagnosticu lui pietei sunt analizate:
evolutia vanzarilor, dinamica din punctul de vedere al factorilor spccifici; concurenta pe
baza cotei de piata detinute, clientela si furnizorii etc.
Analiza produselor si serviciilor ȋntreprinderii urmarindu-se structura viinzarilor pe
piata de desfacere.
Diagnosticul resurselor umane urmareste dimensiunea, comportamentul colectiv si
individual si eficienta fortei de munca.
Diagnosticul managcmentului fomrtei de munca se realizeaza in mod sintetic pe baza
gradu lui de realizare a criteriilor de performanta.
Diagnosticul financiar presupune studierea situatiei financiare si a rentabilitatii.
Diagnosticul rentabilitǎţii se realizeazǎ pe baza indicatori lor ȋn mǎrime absolutǎ
(diferitele forme ale profitului) şi a celor ȋn mǎrime relativǎ (ratele de rentabilitate), un rol
important revenind şi pragului de rentabilitate.

2.7. Teste de autoevaluare

1. Ce caracteristici calitative trebuie sa indeplineasca informatiile necesare elaborarii

diagnosticului firrnei evaluate?
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
2. Care sunt elementele principale ce trebuie analizate in cadrul diagnosticului
juridic?
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
...................................................................................................................................
3. Pentru ce este importanta analiza contractelor comerciale ale firmei evaluate?
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................

39
 4. Ce presupune diagnosticul tehnic?
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
5. Care sunt elementele care trebuie prezentate in diagnosticarea mijloacelor fixe?
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
6. Ce presupune analiza pietei de desfacere?
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
...................................................................................................................................
7. Ce aspecte sunt avute in vedere in analiza clientilor si fumizorilor firmei evaluate?
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
8. Care sunt indicatorii cu ajutorul carora se analizea comportamentul personalului?
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
9. Ce aspecte trebuie analizate in cadrul diagnosticului managementului firmei?
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
10. Care este rolul diagnosticului economico-financiar?
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
....................................................................................................................................
...................................................................................................................................

Bibliografie selectivă:
1. Ciobǎnaşu M. - Evaluarea întreprinderii, Ed. Renaissance, Bucuresti 2011;
2. Anghel, I., etc. - Evaluarea întreprinderii, Editura Economica, Bucuresti 2010;
3. Deaconu, Adela - Diagnosticul si evaluarea întreprinderilor, Editura Economica
Bucuresti 2019;
4. Dumitrean, Ioan - Influența timpului asupra evaluării afacerilor. Analiză. Diagnostic.
Evaluare, Editura Universității „Alexandru Ioan Cuza”, Iași,2012
5. M. Toma, M. Chivulescu – Inițiere în evaluarea întreprinderilor, CECCAR, Bucureşti
2007
6. Petrescu, S. - Evaluarea economica si financiara a întreprinderii : concepte-metode-
procedee, Editura Tehnopress, Iasi 2012;
7. Stan S., Anghel I. - Evaluarea intreprinderii, Bucuresti, Ed. IROVAL Bucuresti, 2015
8. ANEVAR - Standardele de evaluare (SEV) 2015;
9. ANEVAR - Ghidurile de evaluare (GEV) 2015

40
 UNITATEA DE ÎNVĂȚARE III

METODE DE EVALUARE A PRINCIPALELOR CLASE DE ACTIVE DIN BILANŢUL

ÎNTREPRINDERII

Cuprinsul unității de învățare:

3.1. Evaluarea terenurilor
3.2. Evaluarea constructrucţiilor
3.2.1. Abordarea prin costuri
3.2.2.Abordarea construcţiilor pe bază de venituri
3.2.3.Abordarea prin metoda comparaţiei
3.3. Evaluarea mijloacelor fixe
3.3.1.Abordarea prin comparaţie
3.3.2.Abordarea prin cost
3.3.3.Abordarea prin comparaţia vanzărilor
3.3.4.Abordarea pe bază de venit
3.4.Evaluarea stocurilor, creanţelor, disponibilităţilor băneşti etc
3.5. Teste de autoevaluare

Obiectivele unităţii de învăţare:

După parcurgerea acestei unități de învățare studentul va fi capabil să:
- prezinte tipurile de abordǎri utilizate pentru evaluarea firmei;
- prezinte particularităţile evaluǎrii terenurilor;
- prezinte particularităţile evaluǎrii constructrucţiilor;
- prezinte particularităţile evaluǎrii mijloacelor fixe;
- prezinte particularităţile evaluarii altor active şi datorii existente ȋn patrimoniul
ȋntreprinderii;

Conţinutul unității de învățare:

3.1. Evaluarea terenurilor

Pământul reprezintă o importantă parte din avuţia lumii şi poate fi utilizat în scopuri
diferite cum sunt : agricultura, industria, pentru recreere etc.
Din punctul de vedere al evaluarii terenurile pot fi evaluate ca :
1. Terenuri neamanajate utilizate pentru agricultură cu destinaţia de dezvoltare sau nu.
2. Terenuri care constituie un amplasament care sunt racordate la sistemele de
alimentare cu energie şi cu apă sau care au fost supuse unor lucrări de ecce si
amenajare, împrejmuire etc.
3. Terenuri componente ale unei proprietăţi construite.

41
 Circulaţia juridică a terenurilor este reglementată prin Legea 54/1998 iar în acest
cadru a început să funcţioneze piaţa pământului. De aceea se impune ca evaluarea acestor
bunuri să fie făcută de persoane cu calificare şi experienţă în domeniu.
In faza premergătoare evaluarii propriu-zise se va proceda la realizarea următoarelor
actiuni :
- se analizează actele de proprietate asupra terenului şi înregistrările contabile
referitoare la acesta. Evaluatorul va pune în evidenţă drepturile de proprietate care trebuie
evaluate şi restricţiile sau drepturile asociate proprietăţii ;
- se studiază planurile amplasementelor şi se fac verificări cu privire la suprafaţa
înregistrată scriptic şi cea existentă pe teren
- din totalul suprafeţei de teren se separă suprafeţele utilizate pentru desfăşurarea
activităţii şi suprafeţele libere în exces care sunt considerate în afara exploatării ;
- se culeg informaţii de piaţă referitoare la valorile de tranzacţionare din zonă a
terenurilor libere similare ;
- se întocmeşte o fişă de inspecţie în care sunt evaluate distinct suprafeţele terenurilor
în funcţie de destinaţia lor si de localizarea lor cu specificarea valorilor de piaţă în zonele
respective.
Pentru evaluarea terenului există trei abordări ale valorii :comparaţia directă, metode
bazate pe venituri, metode bazate pe costuri, acestea putându-se concetiza practic în 6 metode
de evaluare agreate de standardele internaţionale de evaluare.
Procedurile sau metodele derivate din abordările amintite pot conţine elemente din
două sau chiar din toate abordările.
Pentru terenuri fără construcţii se pot utiliza :
- metoda parcelări
- metoda rentei de bază
- metoda normativă sau administrativă
- metoda comparaţiei directe de piaţă

Pentru terenurile cu construcţii :

- metoda comparaţiei directe de piaţă
- metoda proporţiei
- metoda extracţiei
- metoda reziduală
Informaţiile selectate pentru descrierea terenului sunt utilizate pentru determinarea
celei mai bune utilizări (CMBU) care este un concept fundamental pentru piaţa imobiliară
deoarece identifică cea mai profitabilă întrebuinţare în care poate fi exploatat un anumit activ
patrimonial.
Pentru ca terenurile să poată fi evaluate în varianta CMBU trebuie îndeplinite
concomitent următoarele condiţii :
- să fie permise legal
- să existe posibiltatea realizării fizice
- să fie fezabilă financiar
- să producă profit maxim adică să fie maxim profitabilă.
In sinteză ca definiţie CMBU reprezintă utilizarea rezonabilă probabilă şi legală a
unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, permisă legal, fundamentată adecvat,
fezabilă financiar şi care are ca rezultat cea mai mare valoare.
Evaluatorul urmăreşte depistarea acelei utilizări care maximizează valoarea
proprietăţii şi implicit a terenului.

42
 Prezentarea principalelor perfomanţe ale terenului care urmeaza să fie evaluat va lua
în considerare dimensiunea şi forma, topografia lui, pachetele de reţele, de utilităţi,
amenajările, localizarea, factori fizici şi de mediu, faţada şi raportul faţadă-adâncime.
De asemenea trebuie puse în evidenţă vecinătăţile, calitatea acestora, posibilităţile de
extindere care conduc la o unitate economică funcţională.

Evaluarea terenului se face distinct pentru cele două categorii, respectiv terenuri de
exploatare şi terenuri în exces.
La evaluarea terenurilor în exploatare se va ţine seama de faptul că acesta contribuie
la desfăşurarea activităţii astfel că în această perioadă valoarea lor diferă de valoarea de piată.
De asemenea se va avea în vedere că pe lângă valoarea de piaţă a terenurilor din
zonele respective acestea vor fi imobilizate pe întreaga durată de viaţă rămasă a obiectivului
astfel că valoarea obţinută nu este valoarea de piaţă.
Terenurile în exces reprezintă acea parte din teren care nu este necesară pentru a
susţine construcţiile existente sau ipotetice în cea mai bună utilizare a acestora.
Terenuile în exces de regulă se evaluează la valoarea de piaţă.
Când există suficiente informaţii de pe piaţă se poate aplica una din următoarele
metode :
- comparaţia directă
- proporţia
- extracţia
- parcelarea
- tehnica reziduală
- capitalizarea rentei de bază.
Principalele evaluari care influenţează valoarea terenului sunt anticiparea, schimbarea,
cererea, oferta, substituţia.
Standardele de evaluare definesc, utilizează şi recomandă metodele amintite
reprezentând în acelaşi timp si cea mai bună practică.

1. Metoda comparaţiei directe

Este metoda care se utilizează la evaluarea terenului liber sau care este considerat
liber pentru scopul evaluării atunci cand există date comparabile.
Preţurile şi informaţiile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate şi
corectate în funcţie de asemanarile si deosebirile existente.

Ca elemente de comparaţie avem :

- drepturile de proprietate
- restricţiile legale
- condţiile pieţei (şi data vânzării)
- localizare
- caracteristici fizice respectiv suprafaţa şi forma, lungimea faţadei etc.
- zonarea şi cea mai bună utilizare.
Se menţionează faptul că este de preferat să se coreleze rezultatele a două sau mai
multe comparaţii.
Schimbarea rapidă a preţurilor din ultimii ani impune o selectare a terenurilor
comparabile care au fost tranzactionate cât mai aproape de data evaluarii.
Este de dorit să se caute proprietăţi comparabile având aprovimativ aceeaşi suprafaţă.
Informaţiile directe se pot obţine din discuţiile cu părţile implicate în tranzacţii
respectiv vânzători, cumpărători, avocaţi şi agenţi imobiliari.

43
 In general pentru fiecare criteriu de comparare sunt necesare corecţii ale preţurilor in
tranzacţiile comparabile, corecţii care sunt exprimate în mod absolut sau relativ (în procente).
Corecţiile pentru dreptul de proprietate, finanţare, condiţiile pieţei şi condiţiile de
vânzare se fac înaintea celor referitoare la localizarea şi caracteristicile fizice.
Toate corecţiile se prezintă în raportul de evaluare într-o formă logică şi accesibilă.
In anumite localitati urbane unde amplasamentele libere sunt mai rare sau in localitati
rurale izolate unde loturile libere sunt tranzactionate mai rar, valorile nu pot fi estimate prin
comparatie directa. In asemenea situaţii se poate folosi metoda proporţiei sau metoda
extracţiei.

2. Metoda proporţiei

Aceasta este cunoscută şi ca metoda alocării şi are la bază conceptul contribuţiei care
spune că în mod normal există un raport tipic între valoarea terenului şi valoarea proprietăţii
imobiliare.
Pentru anumite tipuri de proprietăţi în anumite localizări se precizează că acest raport
Valoarea.terenului
k este mai sigur în cazul construcţiilor noi.
Valoarea. proprietatii
Metoda presupune cunoaşterea coeficientului k stabilit pe piaţă pentru terenuri şi
proprietăţi identice şi cunoaşterea valorii proprietăţii.
VT  k * V Pi

VT - valoarea terenului
V Pi - valoarea proprietăţii
Valoare.teren
La construcţiile mai vechi raportul are tendinţă de crestere.
Valoare. proprietate
Prin această metodă nu se atribuie o valoare determinată proprietăţii dar poate fi
folosită când numărul de tranzacţii de terenuri libere comparabile este insuficient.
Estimarea este grosieră deoarece pot fi ridicate construcţii mai scumpe sau mai ieftine
pe terenuri de valoare egală.

3. Metoda extracţiei

Este o variantă a metodei precedente şi anume valoarea terenului este extrasă din
preţul de vânzare al unei proprietăţi prin scăderea contribuţiei construcţiilor exprimată prin
costuri şi prin depreciere.

Valoarea terenului=valoarea proprietăţii-(CÎC-Deprecierea construcţiei)

CÎC- costul de înlocuire al construcţiei

Valoarea terenului dată de această metodă poate fi folosită pentru comparaţie cu

preţurile din tranzacţiile terenurilor libere.

4. Metoda capitalizării rentei de bază

Renta de bază este suma plăită pentru dreptul de utilizare şi ocupare a terenului în
conformitate cu regulile de închiriere a terenului.

44
 Renta de bază poate fi capitalizată cu o rată corespunzătoare.
Pentru a utiliza această procedură trebuie să existe informaţii de pe piaţa închirierilor
imobiliare iar dacă renta curentă corespunde cu cea de pe piaţă atunci valoarea obţinută prin
capitalizarea cu o rată de pe piaţă este echivalentă cu valoarea de piaţă.
Dacă renta plătită prin condiţiile contractuale nu corespunde cu renta de pe piaţă se
vor face corecţiile necesare luând ca reper pe aceasta din urmă.
Acestă metodă este recomandată mai ales în cazul evaluăarii terenurilor agricole.
In afara metodelor prezentate şi care sunt recunoscute de standardele profesionale de
evaluare la nivel naţional s-au utilizat şi se utilizează elemente statistice extrase de pe piaţă
sau comparate şi ajustate motivat.
Rezultatele pot fi luate în calcul pentru selectarea şi propunerea valorii finale.

3.2. Evaluarea constructrucţiilor

Clădirile pot fi definite ca nişte construcţii arhitecturale care delimitează un spaţiu

amenajat în scopul desfăşurării unor activităţi cu caracter economic, social, de agrement etc.
Valoarea construcţiilor presupune derularea unei faze preliminare care implică
desfăşurarea următoarelor activităţi:

1. Verificarea listei de inventariere şi identificarea fiecărei construcţii pe baza

numerelor de inventar din evidenţele contabile
Lista de inventar trebuie să conţină numărul de inventar, data puneri în funcţiune,
denumirea, valoarea de inventar, valoarea rămasă de amortizat la data evaluării şi dacă este
posibil evoluţia scriptică a valorii de inventar conform HG.

2.Punerea la dispoziţia evaluatorului de catre beneficiar a documentaţiilor de

construcţie respectiv a planurilor construcţiilor dată fiind importanţa informaţiilor cu privire
la dimensiunile reale a construcţiilor (suprafeţe construite, suprafeţe desfăşurate, înălţimi etc.)

În lipsa documentelor individuale pentru fiecare construcţie se solicită un plan de

situaţie în care să fgureze construcţiile aflate pe amplasament.
În aceste cazuri evaluatorul trebuie să verifice corespondenţa suprafeţelor înscrise în
anexele documentaţiei cu cele din teren pentru a evita erorile legate în special de suprafeţele
desfăşurate ale clădirilor.
În lipsa documentelor trebuie întocmită o schiţă a planului de situaţie pe baza
măsurătorilor efectuate la fiecare clădire.
Nivelul complexităţii măsurătorilor depinde de metoda de evaluare aplicată.

3.În baza listei de inventariere şi a planului de situaţie se trece la operaţiunea de

identificare şi corelare a acestora.
În baza listei de inventariere se face şi inspecţia clădirilor şi descrierea obiectivelor de
evaluat.
Prin aceasta se urmăreşte stabilirea structurii constructive care oferă date necesare
pentru elaborarea devizelor, încadrarea în cataloage etc.
Se identifică toate elementele constructive care pot fi observate respectiv: fundaţii,
suprastructură, acoperiş, finisaje, dotări, anexe etc.
De asemenea se urmăreşte identificarea elementelor referitoare la starea fizică a
construcţiilor, reparaţiile curente sau reparaţiile capitale efectuate.
Se stabilesc condiţiile de exploatare prezente şi viitoare si se mai stabilesc
vecinătăţile şi influienţa acestora asupra construcţiilor.

45
 Evaluarea construcţiilor poate fi efectuată prin metode înscrise în cele trei abordări,
respectiv:
- abordări pe bază de costuri
- abordări pe bază de venituri
- abordarea prin comparaţia de piaţă

3.2.1. Abordarea prin costuri

La baza evaluării costurilor stau două principii de bază şi anume:

- stabilirea valorii construcţiei noi (valoarea de înlocuire sau valoarea de
reconstrucţie)
- stabilirea deprecierii acumulate.
Prin scăderea acestora rezultă valoarea rămasă actualizată a construcţiei la data
evaluării.

Datorită complexităţii şi diversităţii construcţiilor fiecare construcţie trebuie tratată

separat.

Stabilirea valorii construcţiei noi

Prin aceasta se urmăreşte stabilirea costului de reconstrucţie sau a costului de

înlocuire.
Costul de reconstrucţie este costul estimat pentru a construi la preţurile curente la
data evaluării o copie a clădirii evaluate folosind aceleaşi materiale, normative de construcţie,
arhitectură, planuri, calitate, manoperă şi înglobând toate deficienţele, supradimensionarea şi
deprecierea clădirii evaluate.
Eliminarea deficienţelor funcţionale şi de gabarit, introducerea unor materiale
moderne la estimarea de nou conduce la obţinerea unui cost de reconstrucţie pentru un
subsistem modern cu utilitate echivalentă numit costul de înlocuire.

Metode de estimare a costului

Metodele tradiţionale de estimare a costului sunt:

- metoda comparaţiilor unitare
- metoda costurilor segregate
- metoda devizelor

La fiecare dintre aceste matode se impune ca informaţile de pe piaţa construcţiilor să

fie relevante.

1. Metoda costurilor unitare

Prin această metodă se estimează costul sub forma unui cost unitar care poate sa fie
exprimat pe unitatea de suprafaţă sau pe unitatea de volum.
Se utilizează costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate în funcţie
de condiţiile pieţei sau a eventualelor diferenţe fizice.
Costurile indirecte pot fi incluse în costul unitar sau calculate separat.
Dacă proprietăţile comparabile sunt localizate pe alte pieţe se va face o corecţie
pentru localizare.

46
 Costul unitar este dependent de dimensiune şi anume scade pe măsură ce suprafaţa
sau volumul clădirii creşte.
Explicaţia acestei scaderi constă în faptul că instalaţiile, centrala termică, lifturile,
ferestrele şi altele de regulă nu costă proporţional mai mult pentru o clădire mai mare.
Cifrele de cost unitar se exprimă de regulă la suprafaţa desfăşurată construită sau
volumul total construit iar costul total este estimat prin compararea clădirii evaluate cu clădiri
similare la o dată mai recentă şi pentru care sunt disponibile preţurile de contract.
Se va lua în consideraţie evoluţia preţurilor între data contractului sau a execuţiei şi
data evaluării.
În aplicarea corectă a metodei evaluatorul va calcula costul unitar pentru clădiri
similare sau va corecta un cost unitar de barem, ţinând seama de diferenţele de dimensiune,
formă, finisaje, dotarea cu instalaţii, precum şi de diferenţa de timp între data elaborări
costului de barem şi data evaluării.
Costurile ar trebui împărţite pe categoriile generale de construcţie şi separat pentru
finisaje deosebite sau echipamente deosebite.
Compararea clădirii evaluate cu clădirile similare sau structuri standard catalogate
trebuie făcută cu atenţie.
Această ultimă variantă este aplicată pe scara cea mai largă în prezent fiind relativ
simplă dar ea poate conduce la erori grave datorită dificultăţilor privind:
- corelarea între structura constructivă foarte diversificată a costurilor şi preţurilor
barem din cataloage.
- aplicarea celor mai adecvate corecţii
- utilizarea indicilor de actualizare care conţin un grad ridicat de subiectivism
- apariţia unor contrucţii realizate pe bază de tehnologii avansate care nu sunt cuprinse
în cataloage.
Cu toate aceste observaţii când este corect aplicată metoda conduce la estimări
suficient de corecte.

2.Metoda costurilor segregate

Metoda se bazează pe utilizarea de costuri unitare pentru diferite componente ale

clădirii exprimate în unităţi de măsură adecvate.
Astfel evaluatorul va calcula un cost unitar bazat pe cantitatea reală de materiale
utilizate în construcţie plus manoperă, utilaje şi transporturi legat de tehnologia lucrărilor de
construcţii pentru fiecare metru pătrat de suprafaţă.
De exemplu se poate aplica pe baza unui metru pătrat de pardoseală, metru liniar de
perete de o anumită înălţime etc.
Costurile se bazează pe costuri normate cum ar fie costul lucrărilor de escavare care
se exprimă în lei/metru pătrat sau costul fundaţiei care se exprimă în lei /metru liniar.
Costurile indirecte de regulă se calculează separat iar regia şi profitul constructorului
pot fi incluse în costul unitar sau pot fi calculate separat.
Dacă este corect aplicată metoda costurilor segregate poate înlocui o expertizare
cantitativă completă conducând la o estimare precisă a costului de reconstrucţie sau de
înlocuire cu un efort mult diminuat.

3. Metoda devizelor

Este metoda cea mai completă şi cea mai precisă. În cadrul acesteia se face un calcul
care reflectă cantitatea şi calitatea tuturor materialelor utilizate şi toate categoriile de
manoperă necesară.

47
 La acestea se adaugă cheltuieli conexe, regia şi profitul.

Estimarea deprecierii cumulate

Deprecierea este o pierdere de valoare faţă de costul de reconstrucţie sau de înlocuire

a construcţiilor.
Cauzele deprecierilor pot fi fizice, funcţionale sau externe.
Având în vedere clasificarea construcţiilor în una din categorii:
- construcţii necesare exploatării
- construcţii în afara exploatării
- construcţii în curs de execuţie sau construcţii de dezvoltare
Deprecierile luate in calcul vor conduce la tipul de valoare care corespunde fiecărui
caz în parte respectiv valoarea de piaţă, valoarea de utilizare, valoarea de investiţie, etc.
Cea mai complexă situaţie o prezintă construcţiile din afara exploatării care se
evaluează la valoarea de piaţă.
Pentru estimarea deprecierii acestora se vor avea în vedere aspectele ce vor fi
prezentate în continuare.
Indiferent de cauza generatoare deprecierea reprezintă diferenţa dintre costul de
reconstrucţie sau de înlocuire şi valoarea ei de piaţă.
Deprecierea fizică este scoasă în evidenţă de rosături, căzături, fisuri, defecte de
structură. Acestea determină în viitor costuri suplimentare de întreţinere în comparaţie cu un
activ modern substituit.
Deprecierea funcţională denumită şi neadecvare funcţională este dată de demodarea,
supradimensionarea clădirii, neadecvarea stilului său , a instalaţiilor şi a echipamentelor
ataşate din punct de vedere al exploatării curente sau de perspectivă.
Deprecierea economică sau din cauze externe se datorază unor factori externi
proprietăţii imobiliare cum ar fi mobilizarea cererii, utilizarea proprietăţilor imobiliare în
zonă, urbanismul, finanţarea şi reglementările legale.
În analiza de deprecieri se utilizează o serie de termeni specifici cu semnificaţiile
următoare:
1.Deprecierea contabilă (amortizarea) reprezintă alocarea sistematică a valorii
amortizabile a unui activ pe durata de viaţă utilă a acestuia.
2. Durata de viaţă economică este perioada de timp în care construcţiile contribuie la
valoarea proprietăţi imobiliare deci reprezintă perioada în care se estimează că un bun este
utilizabil din punct de vedere economic.
Reparaţiile şi modernizările aduse construcţiilor pot mări durata de viaţă economică
dar aceasta nu va putea depăşi durata de viaţă fizică.
3.Durata de viaţă economică rămasă este perioada de timp estimată în care
construcţiile vor continua să contribuie la valoarea proprietăţii imobiliare.
4. Vârsta scriptică sau vârta istorică sau calendaristică este dată de numărul de ani
trecuţi de la terminarea construcţiei.
5. Vârsta efectivă este dată de starea tehnică şi utilitatea construcţiei. Aceasta poate fi
diferită de vârsta scriptică în funcţie de calitatea lucrărilor de întreţinere realizate în trecut.

Modul de estimare a deprecierii cumulate

48
 Pentru a avea o estimare corectă a deprecieri cumulate folosind oricare dintre
metodele utilizate trebuie să se ia în considerare toate elementele care ar putea diminua
valoarea, dar fiecare element să fie folosit o singură dată.
Metodele de estimare a deprecierii sunt:
- metoda duratei de viaţă economică
- metoda modificată a duratei de viaţă economică
- metoda comparatiei
Pentru determinarea numai a uzurii fizice poate fi folosită ca o metodă suplimentară
metoda duratei de viaţă fizică.

1. Metoda duratei de viaţă economică

Prin această metodă pentru determinarea deprecierii cumulate (DC) se aplică la costul
construcţiilor (la costul brut de reconstrucţie CR respectiv costul brut de înlocuire CBI) un
raport calculat între vechimea efectivă (VE) şi durata de viaţă economică a construcţiilor
(DE).

VE
DC  CR *
DE

VE
CDC  CBI *
DE
Această metodă tratează deprecierea globală adică durata de viaţă economică are
semnificaţie numai pentru uzura globală fără a face o diferenţiere între tipurile de uzuri
amintite.
Limitele metodei constau în lipsa unei considerări distincte a elementelor recuperabile
de depreciere şi în ignorarea că unele elemente pot avea o durată fizică de viaţă mai redusă
decât durata de viaţă economică a clădirii.

2. Metoda duratei de viaţă economică modificată

VE
Metoda se caracterizează prin faptul că înainte de aplicarea raportului se deduce
DE
din CR respectiv CI costul recuperări eventualelor elemente recuperabile ale uzurii fizice
apărute ca urmare a întreţinerii necorespunzătoare precum şi cele ale neadecvării funcţionale.
Remedierea eventualelor elemente recuperabile de uzură fizică sau funcţională poate
influenţa durata de viaţă economică rămasă prelungind-o şi reducând în schimb vechimea
efectivă.
Această metodă nu ia în considerare diferitele durate de viaţă rămase pentru diferite
componente ale clădiri.

3. Metoda comparaţiei

Se consideră că deprecierea cumulată este diferenţa între costul de reconstrucţie sau

de înlocuire şi contribuţia în valoare a construcţiilor toate estimate la data evaluării.
În această metodă se obţine deprecierea globală aferentă construcţiei fără a se face
distincţie între diferitele tipuri de depreciere.

49
 Limitele metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale şi corecte ale unor
tranzacţii de proprietăţi comparabile şi prin urmare nu pot fi aplicate într-o piaţă limitată sau
pentru anumite proprietăţi imobiliare cu destinaţie specială.

4. Metoda duratei de viaţă fizică

Presupune cunoaşterea pe baza experienţei a duratei de timp caracteristică unui

material de a-şi păstra în exploatare caracteristicile fizice luate în considerare la proiectare.
După estimarea deprecierii şi diminuarii valoarii de reconstrucţie sau de înlocuire
rezultă valoarea rămasă actualizată.

Aplicaţia 1.

Stabiliţi care este valoarea actuală de piaţă a unei clădiri cu o suprafaţă utilă de 120
metri pătraţi stiind că în acel cartier:
- în urmă cu 14 luni o clădire A cu o suprafaţă utilă de 160 metri pătraţi cu caracteristici
tehnice şi de utilizare asemănătoare a fost vândută cu 192 mil lei
- în urmă cu 4 luni o clădire B cu o suprafaţă utilă de 180 metri pătraţi dar cu caracteristici
tehnice de utilizare inferioare cu 15% faţă de suprafaţa analizată s-a vândut cu 143 mil lei.

Rezolvare

I. Preţul clădirii B asupra caruia se face corecţiile necesare pentru a o aduce la caracteristicile
celei evaluate

Pr etB  143*106 * 1  0,15  164, 45mil

192*106
Pr etul.unitarB  2
 1.2mil / m2
120m

164, 45*106
Pr etul.unitarB  2
 0,913mil / m2
180m
Piederile pe 10 luni/metru patrat din cauza diferenţei de dată a tranzacţiei =1,2 - 0,193 =
0,287 lei/metru patrat

4
Pierderea pe 4 luni/metru pătrat  *0, 287  0,1148mil.lei / m2
10

Valoarea actuală de piaţă a clădirii:

V= 120 metri pătraţi * (0,913-0,1148)=95,78 mil. lei

Valoarea clădirii B din care se scade deprecierea pentru cele 4 luni (de la tranzacţie
pănă în prezent).

Aplicaţia 2.

Să se stabilească mărimea câştigului prin cresterea valorii terenului datorită

introduceri reţelei de apă care a avut loc în 2006. Pe baza analizei pieţei evaluatorul a stabilit
că preţurile terenurilor neamenajate sunt:

50
- cu 6 luni în urmă 4800 lei/metru pătrat
- cu 4 luni în urmă 5200lei/metru pătrat
- cu 1 luna în urmă 5800 lei/metru patrat
- preţul actual-lipsa date
În acelaşi timp preţul unui teren compatibil cu reţea de apă se vinde acum pe piaţă cu
11600 lei/metru pătrat.
Proprietarul a participat la costurile reţelei de apă cu suma de 1.000.000 lei în 2005.
Coeficientul de reevaluare a acestei sume în 2006 este de 1,4.
Suprafaţa terenului este de 500 metri pătraţi.

Rezolvare
Variaţia preţurilor acum 4-6 luni
5200  4800
Vp  p  4  6luni   200lei / m2 / luna
2luni

Variaţia preţurilor între 1-4 luni

5800  5200
Vp  p 1  4luni   200lei / m2 / luna
3luni

Preţul actual = 5800 + 200= 6000 lei /metru patrat

Costul reţelei = 1.000.000* 1,4= 1.400.000lei

Câstigul = 11.600lei / m2  6.000lei / m2  *500m2  1.400.000  1.400.000

Aplicaţia 3.

Domnul X este proprietarul unui teren cu o suprafaţă de 2000 metri patraţi care în
planul local de sistematizare este destinată agriculturii fără a se putea construi pe el .
În luna mai 2006 consiliul local aprobă noul plan de sistematizare care schimbă
destinaţia terenului pe aceasta putându-se construi case unifamiliare.
În acest scop proprietarul a divizat terenul în patru loturi fiecare de câte 500 metri
patraţi şi a vândut 3 loturi, cel de-al patrulea oprindu-l pentru sine.
Să se stabilească care este câştigul obţinut datorită cresterii valorii terenului prin
schimbarea funcţiei în planul de sistematizare.
Se stie că în septembrie 2006 un teren agricol în acceaşi localitate s-a vândut cu un
preţ de 2000 lei/metru pătrat, creşterile de preţ fiind de 5% pe lună.
Lotul de construcţie cu parametri asemănători s-au vândut astfel:
- în ianuarie 2006 – 8000 lei/metru pătrat
- în martie 2006 – 8500 lei /metru pătrat
- în mai 2006 – 9000 lei /metru pătrat
- în iulie 2006 – 9500 lei/ metru pătrat

Rezolvare

Valoarea ternului agricol în luna mai

51
 1
VT  2000m 2 * 2000lei *  3.290.810 lei
1  0, 05
4

Valoarea lotului pentru construcţie în luna mai

VLot  9000lei / m2 *4loturi *500m2  18mil

Câştigul obţinut = 18.000.000 – 3.290.810= 14.709.190

3.2.2.Abordarea construcţiilor pe bază de venituri

Principiul de bază în abordare pe bază de venituri este anticiparea.

Această metodă este utilizată mai ales pentru clădirile care generază venituri (clădiri
comerciale, industriale, depozite etc.).
Această evaluare se poate face în cazul în care clădirea este deţinută de proprietar şi
participă la afacere, venitul fiind determinat pentru utilizarea existentă.
Proprietarul va obţine venitul net pentru o perioadă dată, venit care poate fi convertit
în valoare a clădirii.
Pentru evaluarea clădirilor catalogate ca investiţii imobiliare valoarea acestora prin
abordarea pe bază de venit este determinată de mărimea chiriei.
Chiriile trebuie analizate în legătură cu venitul brut, apoi urmând să fie determinată
chiria netă pe baza gradului de ocupare şi a cuantumului cheltuielilor fixe şi a celor variabile.
De asemenea evaluatorul trebuie să determine rata de capitalizare în baza tranzacţiilor
de vânzare-cumpărare sau pe baza unui raţionament deductiv.
Documentarea pentru evaluare pe bază de venit permite ca estimarea valorii să fie mai
convingătoare pentru că la baza ei se află o analiză temeinică a venitului brut, a cheltuielilor
şi a ratei de capitalizare.
Pe baza analizei pieţei evaluatorul determină rata de capitalizare a terenului şi implicit
venitul net anual pentru remunerarea valorii terenului.
Din venitul anual al proprietăţii scăzându-se venitul net alocabil terenului se obţine
venitul net din exploatarea clădirii.

3.2.3.Abordarea prin metoda comparaţiei

Metoda comparaţiei directe sau metoda comparaţiei de piaţă permite obţinerea celei
mai credibile valori a unei construcţii, în condiţiile existenţei unor informaţii de piaţă
suficiente asupra tranzacţiilor cu construcţii similare.
În practică construcţiile industriale deţinute de întreprinderi sunt foarte diferite - nu
sunt tranzacţionate în mod frecvent ca active individuale.
Numărul mare de corecţii care intervin între două clădiri industriale tranzacţionate fac
ca metoda să devină lipsită de validitate.
O analiză corectă bazată pe un volum suficient de informaţii face posibilă aprecierea
diferenţelor dintre clădiri prin corecţii asupra preţurilor de tranzacţionare.
Un caz mai aparte îl constituie evaluarea construcţiilor speciale respectiv al
construcţiilor care se vând rar sau niciodată.
Standardele de evaluare recomandă pentru acestea aprecierea construcţiilor necesare
pentru a construi un subsistem nou, modern, care să asigure aceleaşi funcţiuni cu cel al

52
construcţiei specializate evaluate, cu alte cuvinte aplicarea metodei cunoscute sub denumirea
de costul de înlocuire net.

3.3. Evaluarea mijloacelor fixe

3.3.1.Abordarea prin comparaţie

1.Valoarea piaţă
Consta in analiza preturilor de vanzare si a caracteristicilor vanzarilor de mijloace
fixe similare, in compararea, ajustarea pe baza caracteristicilor a preturilor pentru a se ajunge
la o valoare adecvata de piata pentru mijlocul fix supus evaluarii.
2. Valoarea de utilizare – este valoarea cu care o anumită imobilizare contribuie la
valoarea întreprinderii din care face parte fără a avea însă în vedere cea mai bună utilizare sau
suma ce ar putea fi obţinută prin vânzare.
Valoarea de utilizare este valoarea unei anumite imobilizări pentru o anumită utilizare
şi deci nu este o valoare de piaţă. Ea poate fi utilizată pentru evaluarea echipamentelor atunci
când activele trebuie să fie evaluate ca parte a valorii totale a unei întreprinderii care îşi
continuă activitatea normală.
3. Valoarea de lichidare sau valoarea de vânzare forţată. Ambele tipuri de valoare
se referă la suma care ar putea fi primită în mod rezonabil din vânzarea unui mijloc într-o
perioada de timp prea scurtă pentru a putea fi conformă cu perioada de timp specifica în
definiţia valoarii de piaţă.
Aceste valori pot implica de asemenea un vânzător obligat să vândă şi un cumpărător
care cumpără fiind conştienţi de dezavantajul vânzătorului. Aceste valori nu iau în
considerare costurile de pregătire a vânzării.
4. Valoarea de recuperare este valoarea unui mijloc fix rezultată din valorificarea
materilalelor, pieselor şi subansamblelor pe care acesta le conţine şi respectiv poate fi
calculată brut sau net prin nededucerea costurilor de vânzare.
În al doilea caz aceasta poate fi egală cu valoarea realizabilă netă.
Valoarea de recuperare poate să fie identificată şi cu valoarea de casare.
5. Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea cheltuielilor ce ar trebui efectuate la
data evaluării pentru înlocuirea echipamentelor considerate în stare nouă cu caracteristici
tehnico-economice similare celor de evaluat.
Se recomandă ca evaluarea echipamentelor să se facă pe următoarele baze (tipuri de
valoare):

- valoarea de piaţă în cazul mijloacelor fixe individuale aflate în funcţiune şi necesare

exploatării
- valoarea de piaţă sau dacă este adecvat valoarea de vânzare forţată sau valoarea de
recuperare în cazul mijloacelor fixe în suplus faţă de necesităţile de exploatare.
- costul de înlocuire net (CIN) care este un tip de valoare nonpiaţă în cazul evaluării
mijloacelor fixe specializate care se vând sporadic sau se tranzacţionează pe piaţă.

53
 3.3.2.Abordarea prin cost

Principala metodă folosită este costul de înlocuire net care reprezintă o procedură în
afara piaţei rezultatul trebuind să fie condiţionat de o profitabilitate potenţială
corespunzătoare şi de o fiabilitate pe termen mediu sau lung.
Principiul care stă la baza evaluării pe baza acestei metode constă în stabilirea valorii
de înlocuire şi estimarea deprecierii.
a) Stabilirea valorii de înlocuire- valoarea de înlocuire a fost definită iar modalităţile
de estimare ale acestuia sunt :
1. Metoda identificării- identificarea preţului de livrare a utilajului la produicător şi
estimarea cheltuielilor de transport, montaj şi punere în funcţiune.
2. Metoda asimilări- constă în compararea cu unul sau mai multe utilaje cu parametri
esenţiali foarte apropiaţi la care se cunosc preţurile de achiziţie.
3. Metoda corelării- constă în compararea cu unul sau mai multe utilaje relativ asemănătoare
din punct de vedere constructiv şi a destinaţiei la care se cunosc preţurile de achiziţie şi
estimarea valorii de înlocuire prin intepretarea sau proporţionalitatea caracteristicilor.
4. Metoda indicială- este cea mai puţin recomandată şi constă în actualizarea valorilor de
înregistrare contabilă la data punerii în funcţiune pe baza indicelui de evoluţie a preţurilor.
Pentru a obţine rezultate bune evaluatorul va avea în vedere elementele principale ale
metodei care constau în stabilirea bazei de pornire a indicelui de actualizare având în vedere
ca baza de pornire să fie valoarea reală a bunului la acea dată (de exemplu valoarea de
inventar la momentul puneri în funcţiune).
Dacă utilizarea valorilor la punerea în funcţiune (PIF) nu este posibilă se utilizează
una din valoarile de inventar rezultată după reevaluări cu condiţia verificării modului de
aplicare a respectivelor revaluări astfel încât dacă rezultatul a fost viciat erorile să fie
eliminate.
Această operaţiune este complexă dar obligatorie în cazul utilizări metodei indiciale.
b) Estimarea deprecierii.
Costul de inlocuire net se determină prin deducerea din costul de înlocuire brut a
deprecierii care constă în:
- deprecierea fizică- vechimea, starea respectiv uzura fizică, degradarea sau aprofierea
rezultată din trecerea timpului sau din utilizarea trecută , mărimea posibilă a costului viitor în
utilizarea datorată cheltuielilor de întreţinere comparativ cu un activ modern substituit.
- deprecierea funcţională – uzura morală în adecvarea pentru utilizarea prezentă. De exemplu
un mijloc fix produs pentru utilizări specializate incluzând procese industriale particulare
poate avea o durată aparentă de viaţă utilă mai lungă decât cea prevăzută pentru operaţiile
desfăşurate în prezent.
- deprecierea strategică- înseamnă reducerea duratei de funcţionare prin modernizarea,
retehnologizarea activităţii în viitorul apropiat.
- deprecierea legată de reglementările de mediu se va ţine seama de legislaţia în domeniu şi
reducera duratei de viaţă sau cheltuielile necesare încadrării în regulile de protecţie a
mediului.
Ultimile două reprezintă deprecieri din cauze externe.

Estimarea gradului de depreciere (uzura)

Procedura standard constă în estimarea duratei de funcţionare minime rămase si

calcularea gradului de uzură.

54
 a
Utilizam x  *100 unde a este vechimea utilajului evaluat sau durata de viată
ab
consumată în ani iar b durata estimată de viată economică utilă rămasă.
Se precizează faptul că trebuie evitată confuzia duratei de viaţă economice utile cu
durata de utilizare normală a mijlocului fix stabilită prin lege pentru raţiuni de amortizare
contabilă.
x - reprezintă deprecierea totală exprimată procentual sau deducerea procentuală din
costul de înlocuire brut respectiv CIB.
Costul de înlocuire net se calculează după relaţia:

 x 
CIN  CIB * 1  
 100 

Valoarea astfel calculată este corectată cu valoarea reziduală a mijlocului fix în cazul
în care deprecierea strategică impune o durată de viaţă foarte mică în raport cu deprecierea
funcţională.
În situaţia în care se estimează cheltuieli de încadrare în normele de protecţie a
mediului acestea vor fi deduse din costul de înlocuire depreciat.
O evaluare corectă este dată de analiza individuală a fiecărui mijloc fix şi nu de o
abordare globală pe grupe de mijloace fixe.
Practic în acest ultim caz poate fi aplicată doar ultima variantă din modalităţile de
determinare a valorii de înlocuire iar rezultatele au un grad ridicat de subiectivism.

3.3.3.Abordarea prin comparaţia vanzărilor

Abordarea are o aplicabilitate corespunzătoare numai în cazul existenţei unei cantităţi suficiente de
informaţii.
Ea stabileşte limitele valorii de piaţă a echipamentului prin analiza prreţurilor plătite atât pentru
bunurile cunoscute cât şi pentru cele estimate, pentru echipamente care se evaluiază .
Sunt investigare vânzările pentru a se vedea motivaţia celor două părţi.În practica analiza de piaţă
probabil va scoate la iveală vânzări de active care sunt asemănătoare, însă nu identice, iar aceasta reprezintă
analiza de similaritate pe care îşi bazează evaluatorul opinia asupra unei valori.
Unele dintre elementele comparabile sunt următoarele:
- originea şi vârsta effectivă;
- starea activului;
- capacitatea de producţie;
- caracteristici, accesorii;
- locaţia- locaţia geografică poate influienţa preţul de vânzare, dar şi locaţia în
interiorul unei instalaţii (cel mai departat necesitând costuri mai mari de dezmembrare
şi mutare);
- producatorul;
- calitatea comparabilă;
- cantitatea (preţurile pot varia în funcţie de cantitatea vândută );
- tipurile de vânzare.

Preţurile de vânzare sunt analizate prin utilizarea elementelor de comparaţie adecvate şi sunt
ajustate corepunzător deosebirilor elementelor de comparaţie faşă de bunul evaluat.

55
 3.3.4.Abordarea pe bază de venit

Această abordare se bazează pe principiul anticipării şi are ca fundament capacitatea de a

genera profit a echipamentului supus evaluării.
Metodele de evaluare utilizate sunt:
1. Metoda capitalizării unui venit annual din exploatare.
2. Actualizarea fluxului de venit obtenabil într-o perioadă de timp viitoare (metoda cash-
flow-ului net actualizat).
Această abordare de obicei nu se aplica maşinilor şi echipamentelor individuale cu excepţia
situaţiei în care acestea se află angrenateîntr-un contract de leasing. Totuşi pot fi utilizate frecvent
pentru a evalua un grup de active sau unităţi de maşini individuale, utilizate împreună pentru a
realize un produs vandabil. Acest lucru generază un flux de venit.
Aplicaţie:
Există oportunitatea dobândiri unui imobil care necesită reparaţia şi modernizarea după
cumpărare.
Să se stabilească care este preţul pe care-l poate plăti investitorul pe baza următoarelor date:
- după reparare şi modernizare clădirea va adăposti 180 metri pătraţi birouri şi 2
magazine fiecare de 60 metri pătraţi;
- costul lucrărilor de reparaţie şi modernizare este de 60 mil lei;
- după modernizare chiria lunară care se obţine este de 7000 lei/metru pătrat birou şi
25000 lei/metru pătrat magazine;
- costul aferent proprietăţii (impozit, asigurare) 30%;
- rata de capitalizare în cazul activităţilor desfăşurate în clădire este de 10%;
- investitorul care achiziţionează imobilul doreşte obţinerea unui profit de 20%.
- pierderea de valoare datorită necumpărări de chiriaşi este esttimată la 10%;
- reparaţia şi modernizarea durează 1 an ;
- dobânda pentru creditul preluat pentru reparaţie este de 45%;

Chiria anuală = 12 luni *( 180*7.000 + 2*60*25.000 )= 51.120.000 lei

Chiria anuală efectiva = 51.120.000*(1-0,1)= 46.008.000 lei
Cheltuieli de exploatare = 46.008.000 * 0,3= 13.802.400 lei
Venit net = 46.008.000 – 13.802.400 = 32.205.600 lei
32.205.600
Valoarea proprietăţii =  322.056.000 lei
0,1
Cost reparaţii+dobândă = 60* 106 *(1+0,45)= 87.000.000 lei
Profitul investitorului = 322.056.000* 0,2= 64.411.200 lei
Preţul maxim = 322.056.000 – 64.411.200 – 87.000.000= 170.644.800

3.4.Evaluarea stocurilor, creanţelor, disponibilităţilor băneşti etc

În numeroase cazuri ponderea activelor circulante în activul bilanţier este

semnificativă, astfel ca se impune evaluarea cu corectitudine a acestora.
Uneori specialişti nu dau acestora importanţa cuvenită, ca urmare a faptului că ele
sunt înregistrate în contabilitate de cele mai multe ori la valori apropiate de valoarea de piaţă
a acestora datorită lichidităţii caracteristice.

56
 Evaluarea stocurilor

Stocurile de materii prime şi materiale, combustibili, piese de schimb, consumabile.

Dintre cauzele care duc la existenţa unor diferenţe între valorile în contabilitate şi
valorile economice ale unor stocuri pot fi amintite:
- deteriorarea fizică (avarierea ) stocului
- uzura morală, totală sau parţială a stocurilor datorită miscări lente
- scăderea preţului de piaţă pentru anumite produse sub nivelul costului de achiziţie sau
prosucţie
Pe baza documentelor contabile şi al inventarului evaluatorul îşi formează o opinie şi
face o distincţie clară între stocurile cu mişcare lentă evaluate la un preţ mai scăzut şi
stocurile cu mişcare normală evaluate la costul lor de productie.
Se va avea în vedere că în anumite cazuri vechimea poate ridica valoarea unor
stocuri mult peste valoarea contabilă.

Stocurile de producţie neterminată sau în curs de execuţie

Evaluarea acestor stocuri se poate realize prin aprecierea costurilor de producţie
înregistrate până la data evaluării, dar este de preferat să se estimeze prin valoarea de piaţă a
produselor finite în care sunt înglobate şi din care se vor deduce cheltuielile totale de
finalizare a producţiei şi de marketing în vederea desfaceri .

Stocurile de mărfuri şi produse finite

Acestea se evaluează pe baza valorii curente de piaţă.

Se vor mai lua în considerare factori legaţi în principal de evoluţia şi tendinţele
înregistrate în piaţa produselor respective, vechimea acestora, starea fizică de depreciere şi
gradul în care mai asigură satisfacerea necesităţilor cumpărătorilor.
În cazul reducerii de valoare fată de valoarea contabilă se vor avea în vedere şi alte
elemente de la produsele alimentare: perioada de gestiune, condiţiile de păstrare a produselor,
etc.

Rezumat:
Aplicarea corectă a metodelor de evaluare patrimonială transformă această categorie
de metode în cea mai complexă, având în vedere în special cantitatea de muncă necesară
şi numărul de specialişti în diverse domenii implicaţi în aplicarea metodei.
Elementele principale necesare sunt componentele bilanţiere de activ şi pasiv. Pentru
o aplicare corectă situaţiile financiar contabile bazate pe costul istoric reprezintă doar un
punct de plecare şi nu rezultate finale. Având în vedere corecţiile amintite anterior rezultă
Bilanţul economic întocmit de evaluator, care diferă prin conţinut de bilanţul contabil, chiar
dacă forma de prezentare este aceeaşi.
În cazul aplicării competente a metodelor patrimoniale, toate activele şi obligaţiile vor
fi reconsiderate în concordanţă cu standardul de valoare ales de evaluator. Fiecare post de
activ şi fiecare obligaţie va fi analizată separat, eventual în cadrul unor grupe, pentru a se
putea alege cea mai potrivită abordare şi, în consecinţă cea mai potrivită valoare curentă.
Concluzia la care se ajunge după analiza tuturor elementelor menţionate va fi valoarea
capitalului propriu (de piaţă, de lichidare, etc.) prin deducerea obligaţiilor din totalul
activelor.

57
3.5. Teste de autoevaluare

1. Evaluarea unui teren prin metoda proporţiei :

Ipoteze:
- nu există informaţii de piaţă referitoare la vânzări de terenuri libere
- terenul este adecvat pentru construcţii de locuinţe
- locuinţele în zonă se vând între 330.000$ şi 360.000 $
- un lot de teren pentru construcţia de locuinţe dintr-o zonă învecinată poate fi achiziţionat cu
150.000$, costul de construcţie a locuinţei este de 170.000$, iar profitul promotorului imobiliar
este de 40.000 $

2. O invenţie este protejată printr-un brevet care aduce o încasare anuală de 30.000 mii lei.
Presupunând că durata de viaţă este de 5 ani, cota de impozit pe profit este 20% şi utilizându-se o
rată de actualizare de 17% să se stabilească, care este valoarea brevetului.

3. Daca procentajul de ajustare a valorii de baza este o diminuare cu 15 %, calculul poate fi

simplificat prin multiplicarea cifrei neajustate cu:
a) 1,15;
b) 0,15;
c) 0,85;
d) 0,085
4. Analiza si separarea activelor redundante se realizeaza in cadrul:
a) diagnosticului juridic,
b) diagnosticului tehnic,
c) diagnosticului economico-financiar,
d) aplicarii metodei ANC.

5. Costul de inlocuire a unui bun reprezinta:

a) costul de reproductie minus depreciere,
b) costul de dislocare a acestuia de pe amplasamentul sau,
c) costul componentelor inlocuite prin reparatie,
d) costul unui substituit modernizat, cu aceeasi utilitate.

Bibliografie selectivă:

1. Ciobǎnaşu M. - Evaluarea întreprinderii, Ed. Renaissance, Bucuresti 2011;

2. Anghel, I., etc. - Evaluarea întreprinderii, Editura Economica, Bucuresti 2010;
3. Deaconu, Adela - Diagnosticul si evaluarea întreprinderilor, Editura Economica
Bucuresti 2019;
4. Guse, R.G. - Valoare, pret, cost si evaluare în contabilitate, Editura CECCAR,
Bucuresti 2011;
5. M. Toma, M. Chivulescu – Inițiere în evaluarea întreprinderilor, CECCAR, Bucureşti
2007
6. Petrescu, S. - Evaluarea economica si financiara a întreprinderii : concepte-metode-
procedee, Editura Tehnopress, Iasi 2012;
7. Stan S., Anghel I. - Evaluarea intreprinderii, Bucuresti, Ed. IROVAL Bucuresti, 2015
8. ANEVAR - Standardele de evaluare (SEV) 2015;
9. ANEVAR - Ghidurile de evaluare (GEV) 2015

58
 UNITATEA DE ÎNVĂȚARE III

METODE DE EVALUARE A FIRMEI

BAZATE PE FLUXURI DE NUMERAR

Cuprinsul unității de învățare:

3.1. Metoda discounted cash-flow şi alte metode de evaluare a ȋntreprinderii
3.2. Rata de actualizare/capitalizare si costul capitalului
3.3. Evaluarea proiectelor de investiţii
3.3.1. Venitul net actualizat (VNA)
3.3.2. Calculul ratei interne de rentabilitate (RIR)
3.3.3. Analiza de senzitivitate
3.4. Teste de autoevaluare

Obiectivele unităţii de învăţare:

După parcurgerea acestei unități de învățare studentul va fi capabil să:
- prezinte tipurile de metode utilizate pentru evaluarea firmei si sa aplice metoda
discounted cash-flow ;
- determine rata de actualizare/capitalizare si costul capitalului;
- prezinte particularităţile ȋn evaluarea proiectelor de investiţii;
- determine venitul net actualizat (VNA) si rata interna de rentabilitate (RIR) ;
- prezinte particularităţile analizei de senzitivitate;

Conţinutul unității de învățare:

3.1. Metoda discounted cash-flow şi alte metode de evaluare a ȋntreprinderii

Metodele înscrise în abordarea pe baza de venit sunt:

- metoda capitalizarii venitului ( prin multiplu de rezultate );
- metoda actualizarii cash-flow-ului net.
Evaluarea prin multiplu de rezultate are ca principiu determinarea valorii
întreprinderii prin rentabilitatea ei. Aceasta se realizeaza pornind de la rezultatul (net, de
exploatare, marja bruta) care se multiplica cu rata câstigurilor din domeniul de activitate al
societatii.
Abordarea prin comparatie reprezinta calea generala de estimare a valorii unei
întreprinderi prin utilizarea uneia sau mai multor metode care compara subiectul de evaluat
cu întreprinderi care au fost tranzactionate.
Baza teoretică, metodologică, de stabilire a valorii unei firme o reprezintă stabilirea
eficienţei economice a investiţiilor, în general, şi calculele ce permit aprecierea flexibilităţii
unor proiecte de investiţii1.
Metoda discounted cash-flow sau a fluxurilor actualizate de disponibilităţi2 este de
fapt un ansamblu de metode prospective, care are în vedere viitorul economic al firmei,
susţinut prin eforturi financiare considerabile, respectiv investiţii pentru modernizare şi
majorarea fondului de rulment. In aplicarea acestei metode, în ţările cu inflaţie galopantă (în
care rata anuală a inflaţiei este de peste 10%) există două moduri pentru evitarea estimării
evoluţiei ratei inflaţiei: fie se calculează toate fluxurile financiare viitoare într-o valută puţin

1
Alexandru Isaic Maniu, Ovidiu Puiu – Evaluarea întreprinderii, fezabilitatea şi planul de afaceri, Editura
Independenţa economică, 2000.
2
Această noţiune este cunoscută în literatura de specialitate sub mai multe nume: flux de numerar, flux de
lichidităţi, fluxuri financiare, flux de disponibilităţi nete, flux de trezorerie.

59
erodabilă de inflaţie (USD sau euro), fie se utilizează preţurile curente existente în momentul
evaluării. Cele două tipuri de fluxuri de disponibilităţi utilizate de metodă sunt: cash-flow-ul
brut şi cash-flow-ul liber disponibil ( engl. free cash-flow).
Cash-flow-ul brut este format din profitul net corectat, la care se adugă amortizarea şi
provizioanele cu caracter de rezervă. Acest cash-flow brut este similar cu indicatorul marja
brută de autofinanţare (întâlnit mai ales în literatura francază de specialitate) reflectând
capacitatea firmei de a face investiţii, a plăti dividende acţionarilor, a constitui rezerve şi
majora provizioanele, a restitui ratele de credit scadente pentru creditele pe termen lung,
precum şi de a asigura majorarea necesarului de fond de rulment pentru susţinerea creşterii
cifrei de afaceri. Cash-flow-ul brut (CFB) se poate utiliza în evaluarea firmei prin metoda
capitalizării acestui indicator.
Deci,
Valoarea firmei prin CFB = CFBanual*k,
unde k este un coeficient multiplicator, experimental, determinat din vânzări anterioare de
firme similare, fiind cuprins de obicei între 4 şi 103.
Fluxul de disponibilităţi nete sau cash-flow-ul net disponibil sau în literatura anglo-
saxonă free cash-flow este definit ca fiind diferenţa dintre intrările (încasările) şi ieşirile
(plăţile) efectuate de o firmă pe parcursul exerciţiului financiar.
Modalitatea de determinare a fluxului de disponibilităţi nete este prevăzută şi în ţara
noastră în H.G. nr. 203/19 mai 1997 publicată în Monitorul Oficial nr. 96/21 mai 19974 şi se
prezintă astfel:

+Profit sau pierderi

+Amortizări şi provizioane
- Variaţia stocurilor
- Variaţia creanţelor
+Variaţia furnizorilor şi conturilor asimilate
+Variaţia clienţilor creditori
+Variaţia altor datorii
=Flux de numerar din activitatea de exploatare
+ Sume din vânzarea şi valorificarea activelor şi mijloacelor
fixe
+ Alte surse, inclusiv taxa de dezvoltare
- Investiţii efectuate
= Flux de numerar din activitatea de investiţii
+ variaţia creditelor şi a împrumuturilor
= Flux de numerar din activitatea financiară
- variaţia altor elemente de activ
+Variaţia altor elemente de pasiv
= Flux de numerar din alte activităţi
+Disponibilităţi la sfârşitul perioadei
Flux de numerar net

3
Sorin V.Stan, Metode şi uzanţe în evaluarea întreprinderilor, Editura Teora, 1999.
4
Noua modalitate de calcul pentru a reflecta trecerea la standardele internaţionale de contabilitate este prevăzută
în Ordinul Minsistrului Finantţelor nr. 94/2001.

60
Cash-flow-ul disponibil se determină prin agregarea a trei componente: cash-flow-ul
operaţional al activităţii curente, cash-flow-ul pentru investiţii şi cash-flow-ul din activitatea
de finanţare.

CF net= CFoperaţional + CFinvest. + CFfinanciar

Agregarea celor trei componete ale cash-flow-ului se face numai pentru perioada de
previziune explicită.

În scopul evaluării, durata de viaţă a unei firme se poate împărţi în două perioade
distincte, şi anume perioada de previziune explicită, în care cash-flow-ul se poate determina
corect pentru fiecare an şi perioada de previziune non-explicită, în care cash-flow-ul nu se
mai poate determina cu precizie, ca expresie globală a cash-flow-ului realizabil, totuşi, în
cursul acestei perioade calculându-se valoarea reziduală, terminală sau continuă a firmei
(engl. continuing value), care se notează de regulă cu Vrez.

Acest lucru este reprezentat schematic în figura de mai jos.

Valoarea
FCF reziduală
FCF
FCF

……

perioada de previziune perioada de previziune

explicită non-explicită

61
 O etapă importantă în stabilirea valorii unei firme constă în determinarea acestei
valori reziduale la sfârşitul perioadei de previziune. Valoarea reziduală este definită ca fiind
valoarea însumată a cash-flow-ului realizabil dincolo de orizontul de previziune explicit.

Valoarea reziduală se poate determina utilizând mai multe relaţii de calcul.

Prima dintre ele are la bază ipoteza că, cash-flow-ul disponibil al firmei va creşte cu un ritm
constant de-a lungul perioadei neexplicite de previziune, astfel:

FCFT 1
Vrez 
CMPC  g

unde:

- FCFT+1 este FCF în primul an după perioada de previziune explicită;

- CMPC este costul mediu ponderat al capitalului5;

- g este ritmul de creştere aşteptat al FCF.

Această relaţie se poate aplica doar dacă CMPC este mai mare decât g.

3.2. Rata de actualizare/capitalizare si costul capitalului

O problemă deosebită pe care o ridică metoda DCF se referă la alegerea celei mai
potrivite rate de actualizare, atât pentru actualizarea FCF cât şi a valorii reziduale, ştiut fiind
faptul că nivelul ratei de actualizare depinde atât de inflaţie cât şi de mărimea riscului
economic şi financiar. De aceea, se consideră că rata de actualizare este un ingredient critic în
evaluarea firmei prin metoda discounted cash-flow. Erorile ce pot surveni în estimarea ratei
de actualizare precum şi neconcordanţa între fluxurile de disponibilităţi şi ratele de
actualizare pot conduce la determinarea unei valori incorecte a firmei supuse evaluării.
Rata de actualizare trebuie să fie în concordanţă atât cu gradul de risc cât şi cu tipul
fluxului de disponibilităţi supus actualizării.
Nivelul ratei de actualizare depinde de mai mulţi factori:
- nivelul ratei dobânzii fără risc (engl. risk free rate), care se notează de regulă cu i;
- mărimea riscului (engl. risk premium) care are două componente: riscul sistematic sau
economic şi riscul financiar, în cazul firmelor cu datorii pe termen lung.
- rata anuală a inflaţiei.
Punctul de pornire în stabilirea ratei de actualizare îl reprezintă costul capitalurilor
utilizate, respectiv costul mediu ponderat al capitalului (engl. weighted average cost of

5
Exprimat în mărimi relative de structură.

62
capital); Costul mediu ponderat al capitalului este definit ca fiind media aritmetică ponderată
a costurilor diferitelor componente ale finanţării utilizate.
Estimarea costului capitalului propriu al acţionarilor se poate face prin mai multe
metode, cele mai cunoscute şi pe larg aplicate fiind Modelul CAPM (engl. Capital Asset
Pricing Model), Modelul APM (engl. Asset Pricing Model) şi Modelul de creştere a
dividendelor (engl. Dividend Growth Model).
O diferenta fundamentala intre rata de capitalizare si cea de actualizare provine din
faptulca rata de capitalizare se refera la un flux constant sau cu o crestere constanta in vreme
ce ratade actualizare vizeaza fluxuri variabile.

Modelul CAPM

Modelul CAPM original se bazează pe lucrările lui W.Sharpe6, J.Lintner7 şi J. Tobin8 şi pune
în evidenţă legătura dintre randamentul estimat al unui titlu i, E(Ri):

DIV1  S1  S 0
E ( Ri) 
S0

şi rentabilitatea estimată a pieţei, E(Rm):

E(Ri)=Rf+i[E(Rm)-Rf]

unde:

- DIV1 reprezintă dividendul repartizat la momentul 1 (perioada de prognoză);

- S1, S0 reprezintă cursul bursier la momentul 0, respectiv 1;

- Rf reprezintă rata rentabilităţii fără risc (engl. risk free rate9)

- i reprezintă coeficientul de volatilitate al titlului i.

Deci, pentru estimarea costului capitalului propriu relaţia de mai sus devine:

Ke =Rf+i[E(Rm) –Rf]

Coeficientul  al firmei se determină pe baza relaţiei:

cov(Ri, Rm)

 2 ( Rm)

unde cov(Ri, Rm) este covarianţa dintre rentabilitatea firmei supuse evaluării şi cea a pieţei.

6
Capital asset prices. a theory of market equilibrium, 1964.
7
The valuation of risk assets and selection of risky investments in stock portfolios and capital budgets, 1965.
8
Liquidity preference as behaviour towards risk,1958.
9
Aceasta este rata rentabilităţii la bonurile de tezaur.

63
cov(Ri, Rm)   ( Ris  R i ) 2 ( Rms  R m) 2

unde s reprezintă cazurile avute în vedere ca posibilităţi de evoluţie a economiei în perioadele

viitoare.

Dacă  este egal cu 1, atunci despre titlul respectiv se spune că se mişcă odată cu piaţa.

În tabelul de mai jos se prezintă câteva valori ale coeficientului  pentru câteva dintre cele
mai cunoscute companii americane10, precum şi rata rentabilităţii calculate pe baza modelului
CAPM.

Titlul beta Rata rentabilităţii aşteptate

ATT 0,76 13,04

DIGITAL
1,30 15,20
EQUIPMENT

FORD MOTORS Co 1,30 15,20

MC DONALDS 1 14

McGRAW HILL 1,32 15,28

Modelul APM

Stephen Ross a dezvoltat în cartea sa The Arbitrage Theory of Capital Asset Pricing modelul
APM, dar contribuţii importante au adus şi N.F. Chen şi R. Roll în lucrarea lor: Economic
forces and the stock market11.

Modelul APM nu diferă semnificativ de CAPM şi anume că, investitorii sunt răsplătiţi pentru
că îşi asumă un risc nediversificabil.

Măsura acestui risc nediversificabil nu este monofactorială, ci este determinată de

sensibilitatea unui activ la diferiţi factori economici care afectează toate activele.

10
Din păcate, în ţara noastră nu există tabele cu beta calculaţi pentru cele mai importante firme ce cotează la
bursă, iar calculul acestui indicator devine încă şi mai dificil în cazul în care firma supusă evaluării nu cotează.
11
Journal of Business, 59: 383-403, July 1986.

64
Numărul şi identitatea factorilor sunt determinate de rentabilităţile istorice.

APM pune în legătură rentabilităţile aşteptate ale factorilor economici cu un β specific

fiecărui factor.

  j E( R j )  R f 
k
Ke  R f 
j 1

unde:

- Rf reprezintă rata fără risc;

- βj reprezintă β specific factorului j;

- E(Rj)-Rf reprezintă prima de risc unitară a factorului j;

- k reprezintă numărul de factori;

Un model simplificat al APM cu numai doi factori poate fi scris astfel:

Rentabilitatea aşteptată =rata fără risc + βcapitalului propriu*prima de risc a capitalului propriu
+ βinflaţionist*prima de risc a inflaţiei + 

CAPM poate fi considerat un caz special al APM în care există numai un singur factor
esenţial şi că acesta este măsurat prin indicele pieţei.

În general, se consideră că CAPM are avantajul de a fi un model mai simplu de estimat şi de

utilizat, dar va înregistra performanţe mai slabe ca APM în cazul în care firma supusă
evaluării este sensibilă la factorii economici ce nu sunt bine reprezentaţi de indicele pieţei.

Modelul de creştere al dividendului (engl. Dividend-growth Model)

Acest model poate fi folosit la evaluarea unei firme ce se află în creştere stabilă12.

Pentru o firmă cu un ritm de creştere a veniturilor şi dividendelor constant, valoarea prezentă

a unei acţiuni poate fi scrisă astfel:

DPS1
P0  valoarea prezentaa dividendelor asteptate 
Ke  g

unde:

12
Creştere stabilă semnifică creşterea cifrei de afaceri ce este finanţată fără a se recurge la sursele externe.

65
- P0 reprezintă preţul curent al acţiunii;

- DPS1 reprezintă dividendul aşteptat pe acţiune în anul următor;

- Ke reprezintă costul capitalului propriu;

- g reprezintă ritmul de creştere a dividendelor (stadiu stabil);

Rezultă deci:

Ke=DPS1/P0+g este randamentul aşteptat al dividendului + ritmul de creştere al dividendelor

O precizare se cere însă făcută de vreme ce preţul curent este un element de intrare cheie în
model, recurgerea la această abordare pentru determinarea valorii unei acţiuni este
neadecvată.

Ke se utilizează pentru a se vedea dacă evaluarea capitalului propriu este corectă.

Rata rentabilitatii fara risc reprezinta acel nivel de remunerare a capitalului investit in
conditii de risc minim (obligatiuni de stat).

Costul mediu ponderat al capitalului reprezinta costul intreguluicapitalului investit

intr-o afacere/ proprietate imobiliara, indiferent de provenienta acestuia (proprietari,
banci etc.)

Costul capitalului reprezinta rata de rentabilitate pe care o solicita piata pentru a

atrage surse de finantare pentru o anumita investitie. In termeni economici este vorba de
costul de oportunitate. Costul capitalului se bazeaza pe principiul substitutiei ,care, in
contextul dat, spune ca un investitor, va prefera cea mai atractiva alternativa investitionala,
respectiv:

a)investitie cu risc echivalent ce asigura o rata a rentabilitatii sperate mai ridicata;

b)o investitie cu risc mai redus dar cu aceeasi speranta de rentabilitate;

Rata de capitalizare este un divizor (care exprima rata rentabilitatii) folosit pentru
transformarea unui flux anual constant (uniform) sau cu o crestere constanta in valoarea
actuala a capitalului din care provine.

Coeficientul multiplicator este inversul ratei de capitalizare, respectiv un multiplu

prin care marimea anuala a unui flux dat se transforma in valoarea actuala a capitalului.

66
Estimarea costului datoriilor

Costul datoriilor măsoară costul curent la care firma împrumută fonduri pentru a-şi finanţa
proiectele şi este determinat de următoarele variabile: nivelul actual al ratelor dobânzilor,
riscul companiei, avantajul de impozitare asociat cu datoria.

De vreme ce dobânda este deductibilă de la plata impozitelor, costul datoriei după impozitare
este funcţie de rata impozitării.

Costul datoriei după impozitare = costul datoriei înaintea impozitării*(1-rata impozitării)

Estimarea costului acţiunilor preferenţiale

dividendul preferential per actiune

k PS 
pretul pietei per actiune preferentiala
Costul acţiunilor preferenţaile se determină conform relaţiei:

Astfel, valorea firmei se poate determina prin două procedee.

Primul,

n
CFt
Valoareafirmei  
t 1 (1  i) n

Acest procedeu se recomandă în cazul în care există diferenţe mari sau relativ mari de la un
an la altul ca urmare a variaţiei investiţiilor sau a necesarului de fond de rulment, iar durata
explicită de previziune este de aproximativ cinci ani.

Cel de-al doilea este numit şi metoda standard:

n
CFt Vrez
Valoareafirmei   
t 1 (1  i) t
(1  i) n

67
La valoarea finală calculată se fac anumite corecţii care se referă la luarea în considerare a
primei de control, diminuarea pentru lipsa de lichidităţi şi adăugarea la valoarea finală a
valorii nominale a disponibilităţilor băneşti existente la momentul evaluării.

3.3. Evaluarea proiectelor de investitii

Se face de catre specialistii bancii sau de experti consultanti externi, examinandu-se
urmatoarele aspecte:
 Aspectul economic - in care se urmareste administrarea cu eficienta maxima a
resurselor interne, in mod deosebit a celor disponibile, In acest scop se efectueaza
analiza comparativa a efectelor economice previzibile si a eforturilor investitionale si
de productie, analiza influentei viitorului obiectiv asupra mediului inconjurator etc.
 Aspectul tehnic - cuprinde date referitoare la amplasament, dimensionarea
capacitatilor de productie, procedee de executie, solutii tehnologice, echipamentul ce
va fi folosit, graficul de executie a investitiei, conditii de exploatare a noului obiectiv
etc. Banca ajuta pe beneficiarul de credit sa pregateasca proiectul ca acesta sa
indeplineasca toate conditiile impuse la momentul respectiv de cuceririle stiintifice si
tehnice. In acest sens, banca pune la dispozitia celor interesati oferte de utilaje si
echipamente, precizari in legatura cu solutiile tehnice si tehnologice care pot fi
adoptate, aspecte legate de calitatea si performantele produselor similare existente pe
plan mondial etc.
 Aspectul institutional, organizatoric si de conducere - privind posibilitatile de
recrutare a fortei de munca, de a pregati cadrele necesare, organigrama intreprinderii,
alte probleme legate de conducerea viitorului obiectiv.
 Aspectul comencial si al achizitiilor - care se refera la posibilitatea de cumparare a
materiilor prime si de vanzare a produselor finite, nivelul consumurilor specifice la
principalele materiale. Pentru asigurarea unei fundamentari cat mai reale si de
perspectiva a eficientei economice se fac simulari de variante privind eventualele
modificari ce pot aparea la pretul materiilor prime si produselor finite. Referitor la
achizitionarea de utilaje banca acorda prioritate utilajelor si furnizorilor din tara
beneficiara de credit.
 Aspectul financiar - prin care se cuantifica nivelul rezultatelor financiare pe baza
evaluarii fondurilor consumate si a incasarilor ce se vor realiza. Banca, prin expertii
sai, face aprecieri asupra politicii financiare si de investitii: studiaza metodele de
planificare a dzvoltarii economico-sociale; modul de utilizare a resurselor proprii sau
a celor atrase si ulterior face o serie de propuneri care, in conformitate cu parerea
specialistilor ar permite dezvoltarea intr-un ritm mai accelerat a economiei.

Principala caracteristica a modului de analiza a eficientei obiectivelor de investitii pe baza

metodologiei utilizate de BIRD, o constituie diferentierea analizei economice propriu-zise de
analiza financiara.
 ANALIZA ECONOMICA - are drept scop fundamentarea oportunitatii si eficientei
investitiilor prin compararea efortului necesar pentru realizarea investitiilor si pentru
obtinerea productiei (cheltuielile de productie) cu efectele ce se vor obtine, in

68
 conditiile comparabilitatii acestora prin intermediul calculelor de actualizare. Analiza
economica ia in considerare diferite solutii tehnologice, capacitati de productie etc,
stabilind rentabilitatea proiectului la nivelul intregii economii nationale, respectiv a
tuturor resurselor angajate, indiferent de natura resurselor (proprii, credite, alocatii de
la buget) si de cine beneficiaza de rezultatele obtinute. Analiza economica are in
vedere utilizarea preturilor care domina in economie, in conditii de concurenta loiala.
In cazul in care nu exista conditii pentru stabilirea unei concurente, in special din
lipsa de producatori, se vor analiza preturile de pe piata mondiala, in special la
materiile prime si utilajele achizitionate din tara dar si la salarii si alte cheltuieli
interne. De asemenea, in analiza economica la dimensionarea cheltuielilor si
veniturilor nu se au in vedere subventiile, taxele, impozitele si, in general, orice
transfer de moneda. O alta particularitate a analizei economice o constituie faptul ca
la calculatia indicatorilor nu se tine seama de sursele de constituiere a fondurilor
(costul acestor resurse) si de destinatia veniturilor ce se vor realiza. In calculele de
eficienta economica se considera toate cheltuielile si toate veniturile, indiferent de
destinatia sau provenienta lor. In continuare sunt prezentati principalii indicatori de
analiza economica, modul de calcul si semnificatia acestora.
 ANALIZA FINANCIARA - se face din punct de vedere al investitorului (unitati de
stat, mixte, particulare) care fiecare este preocupat de obtinerea unor profituri la
fondurile proprii cheltuite in conjunctura pietei de desfacere, in cadrul analizei
financiare, pentru utilaje, materii prime, salarii, se utilizeaza preturile practicate pe
piata externa, atat pentru produsele din tara cat si pentru cele din import. La stabilirea
cheltuielilor si veniturilor se au in vedere subventiile, taxtele, impozitele etc.
Determinarea cheltuielilor si a veniturilor se face pentru fiecare an in parte incepand
cu deschiderea santierului si incheind cu scoaterea din functiune a obiectivului.
Durata luata in calcul corespunde duratei de serviciu a utilajelor de baza (utilajelor
tehnologice) si care, in principiu, nu trebuie sa fie mai mare de 5-7 ani la ramurile de
varf, purtatoare de progeres tehnic, deoarece aici uzura morala este foarte mare. Pe
aceasta baza se poate stabili venitul net pentru fiecare an, prin insumare, pentru
intreaga perioada de functionare a obiectivului economic. De asemenea, in
cheltuielile de productie nu se include fondul de amortizare. Prin includerea acestuia
in cheltuieli s-ar realiza o dubla inregistrare, deoarece el a fost considerat chletuiala
atunci cand s-a facut investitia, iar investitia a fost cuprinsa in efortul total.
 ANALIZA DE SENZITIVITATE - stabileste gradul de viabilitate economica a
proiectului respectiv, cat de sensibil este proiectul la unele modificari negative ce pot
aparea in “viata” obiectivului, cum ar fi: scumpirea materiilor prime, cresterea
salariilor, scaderea pretului la produsele finite etc. Prin acest indicator se abordeaza
problema riscului si incertitudinii in cazul realizarii proiectului respectiv, aspecte
care sunt specifice domeniului investitional.

3.3.1. Venitul net actualizat (VNA)
Toate calculele care se fac pentru evaluarea eficientei economice a proiectelor de
investitii, se bazeaza pe TEHNICA ACTUALIZARII. In ceea ce priveste marimea
coeficientului de actualizare, el depinde de obtinerea de crestere economica, nivelul dobanzii
la creditul primit, rata inflatiei, deprecierea monetara etc. In general :
a > rp + rd + r r
in care :

69
 a - coeficient de actualizare
rp - rata inflatiei
rd - rata dobanzii
rr - rata de risc investitional

a) Pentru aprecierea eficientei economice a proiectelor de investitii, se foloseste un

sistem complex de indicatori de eficienta care are o serie de avamtaje, printre care si
acela ca asigura evaluarea eficientei economice atat la nivelul de agent economic cat
si la nivelul economiei nationale.
b) Veniturile brute - Vh - reprezinta volumul total al incasarilor dintr-o anumita
perioada. Acestea sunt constituite in special din valoarea productiei industriale, a
productiei marfa, dar pot proveni si din alte activitati, cum ar fi: incasari din
productia auxiliara, din vanzarea unor materii prime care priososesc, din fondurile
fixe sau parti din acestea care se vand din diverse motive etc. In cazul analizei
financiare, tot la venituri sunt cuprinse si creditele primite, deoarece ele constituie
surse atrase si intregesc fondurile agentului economic.
c) Cheltuielile totale Ch - includ atat cheltuielile cu investitia cat si cheltuielile de
productie. In volumul de investitii se cuprind cheltuielile propriu-zise pentru
realizarea obiectivului economic, precum si o serie de alte cheltuieli cum sunt
cheltuielile pentru achizitionarea unor mijloace circulante necesare la prima dotare,
chetuielile pentru pragatirea fortei de munca, cheltuieli pentru plata salariatilor care
asigura supravegherea desfasurarii procesului investitional etc.
In cheltuielile de productie se includ toate costurile ce se fac pentru realizarea productiei
mai putin cheltuielile cu amortizarea capitalului fix. Pentru efectuarea analizei financiare,
in costuri se mai includ si o serie de impozite, taxe, dobanzi, precum si sumele necesare
rambursarii creditelor si a dobanzilor aferente, Deci:

Cth = Ih + Ch
in care:
Cth - cheltuieli totale pentru anul h
Ih - cheltuieli cu investitia in anul h
Ch - cheltuieli de productie ale anului h

d) Raportul dintre venituri si costuri - R - permite o comparatie intre suma incasarilor

realizata pe intreaga durata de functionare a obiectivului economic si totalul
cheltuielilor efectuate atat cu edificarea obiectivului cat si cu productia. Pentru a
permite comparabilitatea acestor indicatori, care se obtin in perioade diferite de timp,
la un anumit dat, se foloseste tehnica actualizarii. Relatia de calcul este :

70
 d D
Vh
 (1  a)
h 1
h
R d D
Ih  Ch
 (1  a)
h 1
h

In care:
R - reprezintã raportul dintre veniturile actualizate şi costurile totale
actualizate;
Vh - venitul obţinut [n anul h (se are in vedere veniturile anuale, realizate din vânzarea
producţiei de bazã, precum şi cele din alte activitãţi;
Ih - investitia anuala;
Ch - cheltuieli anuale de productie;
a - coeficientul de actualizare;
d - durata de realizare a obiectivului de investitii;
D - durata de functionare a obiectivului;
h = 1,2,........d,.......d+D.
Sub raportul eficientei economice, proiectul de investitii poate fi acceptat numai in
cazul in care :
R > 1.
Aceasta relatie exprima legea fundamentala a activitatii economice care presupune ca in
orice asemenea activitate trebuie sa se recupereze integral cheltuielile efectuate si sa se
realizeze un anumit profit pentru investitor si societate. In situatia in care R = 1, rezulta ca
viitoarea intreprindere isi va acoperi toate cheltuielile dar nu va obsine nici un profit, ceea ce
reflacta o activitate nesatisfacatoare.
De aici se deduce ca daca R  1 proiectul este respins. Acest indicator depeinde si de
marimea coeficientului de actualizare “a” luat in calcul. Cu cat acest coeficient este mai mic,
cu atat raportul dintre venituri actualizate si costuri actualizate, in aceleasi conditii
considerate, este mai mare. Toate calculele se fac pe baza de tabele.

e) Fluxul de numerar (cash - flow) - Fh este indicatorul ce exprima “situatia la zi,

respectiv care este castigul sau pierderea pentru fiecare an luat in calcul. Si acest
indicator poate fi calculat la nivelul economiei nationale sau la nivelul agentului
economic, cu aceleasi precizari, respectiv la nivelul investitorului impozitele si texele
constituie cheltuieli si se iau in calcul ca atare. Relatia de calcul pentru fluxul de
numerar este :
Fh = Vh - (Ch + Ih)
in care:
Fh - reprezinta fluxul de numerar pentru anul h;
Vh - incasarea (venitul) anului h;
Ch si Ih - cheltuielile de productie si, respectiv, de investitii pentru acelasi an h.
Indicatorul se calculeaza tabelar, atat pentru analiza economica cat si pentru analiza
financiara.

71
 h) Venitul net actualizat VNA - indicator ce permite a se face o comparatie intre
volumul total al incasarilor obtinute pe intreaga perioada de functionare a
obiectivului si costurile totale (cu investitiile si cu productia)
Expresia analitica a indicatorului este urmatoarea :

d+D Vh - Ih - Ch
VNA = 
(1 +a)h
h=1

unde simbolurile prezinta semnificatia evidentiata in cazul indicatorului venituri /

costuri.
In functie de acest indicator sub raportul eficientei, pot fi acceptate numai variantele
la care venitul net actualizat este mai mare ca zero.
Se calculeaza tabelar, atat la nivel macroeconomic cat si microeconomuic. Acest
indicator este deosebit de semnificativ pentru aprecierea eficientei viitorului obiectiv
economic, deoarece in conditiile unei economii de piata ne intereseaza sa obtinem un profit
cat mai mare; or, acest indicator exprima tocmai nivelul net, profitul net obtinut de
intreprindere pe intreaga perioada de functionare a obiectivului si in conditiile cuantificarii
influentei factorului timp. Este un indicator de volum, care cuantifica numai efectele nete si,
deci, nu poate fi considerat indicator de eficienta economica deoarece nu asigura si
coparabilitatea cu eforturile facute pentru obtinerea acestui efect net.
h) Rata interna de reantabilitate - RIR exprima rata de discontare care egalizeaza
valorile actualizate ale productiei cu costurile (de productie si de investitii_ pe
intreaga perioada de functionare a obiectivului.

3.3.2. Calculul ratei interne de rentabilitate (RIR)

RATA INTERNA DE RENTABLITATE - este aceea rata de discontare la care
valoarea venitului net actualizat (VNA) este zero, respectiv productia actualizata este egalata
de costurile actualizate. Acest indicator nu trebuie confundat cu rata de rentabilitate
financiara folosita in tara noastra care se calculeaza ca raport intre profitul anual si costurile
anuale de productie.
Este oportun ca selectarea proiectelor de investitii in functie de RIR sa aibe loc prin
compararea cu eficienta economica obtinuta la obiective economice similare din tara, dar in
mod deosebit din strainatate unde acest indicator se calculeaza in mod vizual.
Vor fi acceptate numai acele proiecte de investitii la care rata interna de rentabilitate
se situeaza la cote superioare celor similare, realizate in trecut.
Stabilirea nivelului de rentabilitate se poate face prin reprezentare grafica sau calcul analitic

Metoda grafica de determinare a RIR presupune urmatoarele etape :

 se stabileste un venit net actualizat pozitiv (v1) care corespunde unei rate minime
(amin)

72
  se stabileste un venit net actualizat negativ (v2) care corespunde unei rate maxime
(amax).
 valorile nivelului venitului net la cele doua rate de actualizare se plaseaza intr-un
sistem de axe rectangulare, care exprima pe abscisa diferite rate de rentabilitate
iar pe ordonata evolutia venitului net actualizat
 se unesc printr-o dreapta punctele ce corepund nivelului venitului net actualizat la
amin si amax
 la intersectia acestei drepte cu abscisa se afla punctul care exprima RATA
INTERNA DE RENTABILITATE a obiectivului respectiv.

Metoda analitica - foloseste urmatoarea relatie :

V1
RIR = amin + (amax - amin) * V1 + |V2|

relatie regasita si in figura prezentata din asemanarea triunghiurilor formate. Venitul negativ
V2 se considera in modul.
Precizari privind alegerea ratelor de discontare:
 amin si amax se aleg in asa fel incat pentru amin sa se obtina un venit net actualizat
pozitiv iar pentru amax unul negativ
 diferenta intre ratele alese (amin si amax) sa nu fie mai mare de 5% deoarece
intervalul y s-a presupus ca VNA are o evolutie liniara, iar in realitate evolutia este
sub forma unei functii ce ar putea fi estimata printr-o parabola (curba de culoare
mov), de aceea si valoarea ratei de rentabilitate economica se va rotunji
intotdeauna in minus;
 amin si amax se stabilesc prin incercari, pornind de la raportul dintre profitul mediu
anual si marimea investitiilor, dupa care se corecteaza astfel :
- se scad 0,20 daca durata de functionare este mai mica de
5 ani;
- 0,10 la o durata de 5 - 10 ani;
- o,05 la o durata de 10 - 15 ani.
 Rata astfel gasita se considera limita de calcul pentru rata de actualizare.
Rata interna de rentabilitate este unul din cei mai semnificativi indicatori ai eficientei
proiectelor de investitii deoarece exprima capacitatea investitiei de a furniza profit pe intreaga
durata de functionare a obiectivului stabilind PUTEREA ECONOMICA a acestuia, respectiv
profitul net ce se obtine la un leu efort total, cu investitia si cu productia.

Dupa nivelul la care se face analiza, acest indicator imbraca doua forme si anume :
 rata interna de rentabilitate economica - RIRE in cazul analizei economice,
 Rata interna de rentabilitate financiara - RIRF pentru analiza financiara.

73
 Cum cele doua rate se calculeaza pe baza structurii veniturilor si costurilor, diferenta,
ca metodologie de calcul, pentru cele doua rate este data de analiza economica si analiza
financiara a veniturilor si cheltuielilor.
h) Cursul de revenire net actualizat - Rna este un indicator cunoscut si sub numele de
“Rata interna de schimb valutar” sau “Testul Bruno”. care reflecta eforturile totale
actualizate, cu investitia si cu productia, exprimate in lei, ce se fac pentru obtinerea
unei unitati valutare nete. Se calculeaza cu ajutorul relatiei :

d+D
 Ih(1+a)
+ Ch
h
h=1
Rna =
d+D
Vh’ - Ch’ –Ih’
 (1 + a) h
h=1

In care :

- Rna - reprezinta cursul de revenire net actualizat;

- Ih - investitiile anuale, exprimate in lei
- Ch - cheltuielile de productie facute in anul h, in lei;
- Vh’ - veniturile anuale exprimate in valuta
- Ch’ si Ih’ - cheltuielile de productie si de investitii,
exprimate in valuta;
- a - coeficient de actualizare;
- d si D - durata de executie si de functionare a viitorului
obiectiv economic.
Prin acest indicator se stabileste costul intern al valutei si se urmareste alegerea
variantelor de investitii care asigura promovarea exportului si diminuarea importului.

h) Pragul de rentabilitate - PR. Eficienta economica a investitiilor depinde si de modul

cum este folosita capacitatea de productie proiectata. De aceasta depinde recuperarea
fondurilor de investitii prin profitul obtinut. Intotdeauna exista un punct critic sub
care gradul de utilizare a capacitatii de productie nu pote cobori caci altfel unitatea
economica intra in pierderi si prin urmare investitiile nu se mai pot recupera. Prin
urmare, la obiectivele de investitii care au capacitate mare de productie, se impune o
analiza privind stabilirea gradului minim de folosire a capacitatilor de productie
proiectate astfel incat sa se asigure un profit minim sau, unitatea sa nu lucreze cu
pierderi. Acest punct critic al nivelului de productie exprimat prin procentul de
folosire a capacitatii proiectate pentru care profitul societatii comerciale este nul se
numeste PRAG DE RENTABILITATE.

74
Acest indicator de derermina astfel :
- se cunoaste nivelul cheltuielilor fixe - CF compuse din : amortizari, cheltuieli
generale, etc;
- se stabileste nivelul cheltuielilor cariabile CV alcatuie din : materii prime, salarii
directe, energie;
- se determina profitul ph corespunzator ratei de
rentabilitate stabilite;
- se calculeaza valoarea productiei marfa - PM.
Cu acesti parametrii se construieste graficul urmator :
F

Profit Ph
C

CV
Chelt.
variab. B PM
A
Pierderi
Cheltuieli
fixe CF

D
E
x 100%

Evolutia indicatorilor de volum ai societatii comerciale

Pe baza acestui grafic din triunghirile ABC si DEF rezulta :

I x y
=
100 CV
x y + CF
=
100 PM
respectiv I 100y = x * CV
100y = x*PM - 100CF
de unde :

x = CF * 100
PM - CV

75
 Cu ajutorul acestui indicator se poate stabili care este nivelul minim de folosire a
capacitatilor de productie astfel incat societatea comercuiala sa nu lucreze cu pierderi, sa
recupereze fondurile de investitii cheltuiete si sa se realizeze un profit net.
Nivelul pragului de rentabilitate este hotarator influentat de structura cheltuielilor de
productie si de marimea profitului anual.

3.3.3. Analiza de senzitivitate

In conditiile economiei de piata, proiectelor de investitii trebuie sa li se efectueze o
profunda ANALIZA DE SENZITIVITATE. Acest tip de analiza isi propune sa stabileasca
cat de sensibil va fi viitorul obiectiv de investitii l unele modificari, indeosebi negative, ce
apar cu siguranta in cursul functionarii sale virtuale. Printre elementele care in mod cert isi
vor schimba nivelele de influenta pe parcursul a 10 - 20 ani, cat reprezinta viata obiectivului,
sunt de mentionat: epuizarea resurselor initiale de materii prime si schimbarea pietelor de
aprovizionare, modificarea preturilor pe piata materiilor prime, cresterea uneori in salturi a
salariilor, uzura morala care determina scaderea preturilor la produsele finite invechite etc.
Important este deci sa se evidentieze in ce masura viitorul obiectuv functioneaza in mod
stabil chiar prin aparitia unor modificari de conditii initiale. Analiza de senzitivitate implica
deci probleme referitoare la riscul si incertitudinea economica, specifice problemelor
investitionale.

O investitie inseamna o cheltuiala de fonduri financiare si mijloace materiale sigura,

pentru un viitor ce contine asadar, elemente de incertitudine si risc. Pe parcursul desfasurarii
procesului de productie apar unele cauze care pot influenta rezultatele economice, cum ar fi:
 prelungirea duratei de realizare a obiectivului sau de atingere a parametrilor
proiectati;
 depasirea volumului de investitii prevazut initial;
 cresterea preturilor la materiile prime si materiale, energie, salariu;
 modificari ale preturilor produselor finite care se desfac in special pe piata externa
dar si la intern.
Toate aceste schimbari antreneaza modificarea ratei interne de rentabilitate
aproiectului de investitii, fapt ce impune o analiza a sensibilitatii proiectelor de investitii fata
de diferite modificari ce pot sa apara prin recalcularea ratei interne de rentabilitate. Acest
indicator poate fi calculat in ambele variante, dar in mod deosebit se impune recalcularea
ratei interne de rentabilitate financiara, deoarece aici se resimt influentelor ce pot aparea
asupra rezultatelor economice.
In cazul in care nivelul ratei interne de rentabilitate recalculat, in conditii specifice -
influente negative, are valori foarte mici, inseamna ca proiectul de investitii estre extrem de
sensibil la acesti factori de influenta - in special costurile de productie. In acest caz trebuie
analizate toate posibilitatile ce pot modifica costurile in sens negativ pentru a se lua masuri de
preintampinare a lor. Daca nu exista astfel de posibilitati se impune renuntarea la proiect,
indiferent care este nivelul de eficienta pe plan macroeconomic.

76
Rezumat:
In sinteza am retinut ca valoarea unei proprietati se estimeaza prin convertirea
fluxurilor viitoare de venit in valoarea prezenta, ce poate genera acele fluxuri.Aplicarea
metodelor de evaluare inscrise in abordarea pe baza de venit presupune intelegerea
problematicii costului capitalului. Costul capitalului reprezinta rata de rentabilitate pe care o
solicita piata pentru a atrage surse de finantare pentru o anumita investitie.
Notiunile fundamentale circumscrise problematicii costului capitalului sunt:
actualizarea, rata de actualizare, rata de capitalizare, coeficientul multiplicator, rata
rentabilitatii fara risc, ratarentabilitatii capitalului investit de proprietari, costul mediu
ponderat al capitalului.
Abordarea pe baza de venit reprezinta calea generala de estimare a valorii unei
întreprinderi prin utilizarea uneia sau mai multor metode prin care valoarea este determinata
pe baza convertirii veniturilor anticipate.
Una din premisele importate ale estimarii valorii in abordarea pe baza de venit este
continuitatea exploatarii, respectiv premisa ca intreprinderea evaluata sau parte din aceasta isi
va continua activitatea operationala siintrun viitor previzibil, fara a suferi restrangeri
semnificative.

3.4. Teste de autoevaluare

1. Cum se determina rata de actualizare/capitalizare utilizata ȋn cadrul metodei Discount

cash-flow?
......................................................................................................................................................
......................................................................................................................................................
......................................................................................................................................................
2.Care sunt factorii care influenteaza rata de actualizare?
......................................................................................................................................................
......................................................................................................................................................
......................................................................................................................................................
......................................................................................................................................................
3. Definiţi costul capitalului propriu?
......................................................................................................................................................
......................................................................................................................................................
......................................................................................................................................................
4. Cum se determina costul mediu ponderat al capitalului?
......................................................................................................................................................
......................................................................................................................................................
......................................................................................................................................................
5.Presupunem ca o firma se finanteaza pe baza urmatoarelor surse:60% capitaluri proprii, la
un cost de 14%; 20% credite bancare la un cost contractual de 13,33%; 20% imprumuturi

77
obligatare la un cost contractual de 14,66%; Cota de impozit pe profit este de 25%.
Determinati costul mediu ponderat al capitalului.

6. Efectuaţi evaluarea economică a unei firme prin metoda actualizării fluxurilor de

disponibilităţi

Informatii despre firma:

Extras de date din contul de profit şi pierderi

La 31 XII N
- mii. lei -
1. Cifra de afaceri 70.000
2. Alte venituri din exploatare 4.800
3. Venituri din exploatare – total 74.800
5. Cheltuieli de exploatare – total, din care: 47.520
a. Cheltuieli variabile 36.960
b. Cheltuieli fixe 10.560
6. Rezultatul exploatării 27.280
7. Rezultatul financiar - 880
8. Profit brut 26.400
9. Impozit pe profit (16%) 4.224
10. Profit net 22.176

Date informative:

a) Perioada de previziune este de trei ani;

b) Cifra de afaceri creşte într-un ritm mediu anual de 10%;
c) Alte venituri din exploatare îşi păstrează proporţia faţă de cifra de afaceri din anul N;
d) Nivelul cheltuielilor variabile la 1000 lei venituri din exploatare se reduce cu 4 lei
anual;
e) Raportul procentual dintre rezultatul financiar şi rezultatul exploatării se menţine la
nivelul anului N;
f) Cota de impozit pe profit este de 16%;
g) Amortizarea reprezintă 70% din suma cheltuielilor fixe;
h) Necesarul de fond de rulment pentru anul N este de 7.000 mii. lei;
i) Viteza de rotaţie a activelor circulante se accelerează cu 3 zile anual;
j) Investiţiile anuale de menţinere şi dezvoltare sunt la nivelul amortizării, plus 20% din
profitul net curent;
k) Pentru perioada de previziune se iau în calcul următoarele credite pe termen mediu şi
lung: în N+1: 2.000 mii lei, în N+2: 1.000 mii lei;
l) Rambursarea creditelor pe termen mediu şi lung este eşalonată astfel: în N+1: 500 mii
lei, în N+2: 1.000 mii lei, în N+3: 1.500 mii lei;
m) Valoarea reziduală se estimează prin capitalizarea fluxului de disponibilităţi din
ultimul an de previziune explicita;
n) Costul capitalului propriu este de 10%; rata dobanzii pentru datoriile financiare 18%;
ponderea capitalului propriu in capitalul investit 35% .

78
Bibliografie:

1. Ciobǎnaşu M. - Evaluarea firmei - suport de curs pentru ID, Ed. UTM București, 2020
2. Ciobǎnaşu M. - Evaluarea întreprinderii, Ed. Renaissance, Bucuresti 2011;
3. Anghel, I., etc. - Evaluarea întreprinderii, Editura Economica, Bucuresti 2010;
4. Deaconu, Adela - Diagnosticul si evaluarea întreprinderilor, Editura Economica
Bucuresti 2019;
5. Dumitrean, Ioan - Influența timpului asupra evaluării afacerilor. Analiză. Diagnostic.
Evaluare, Editura Universității „Alexandru Ioan Cuza”, Iași,2012
6. Guse, R.G. - Valoare, pret, cost si evaluare în contabilitate, Editura CECCAR,
Bucuresti 2011;
7. M. Toma, M. Chivulescu – Inițiere în evaluarea întreprinderilor, CECCAR, Bucureşti
2007
8. Petrescu, S. - Evaluarea economica si financiara a întreprinderii : concepte-metode-
procedee, Editura Tehnopress, Iasi 2012;
9. Sorin V. Stan – Aplicaţii cu evaluarea terenului, Ed. IROVAL, 2014
10. Stan S., Anghel I. - Evaluarea intreprinderii, Bucuresti, Ed. IROVAL Bucuresti, 2015
11. ANEVAR - Standardele de evaluare (SEV) 2015;
12. ANEVAR - Ghidurile de evaluare (GEV) 2015

* studenţii pot studia orice alt material didactic

79