Ghid de Evaluare A Garantiilor Bancare Corporale

2010
ANEVAR
Ghid privind evaluarea garantiilor reale de natura

activelor corporale
ANEVAR Ghidevaluare draft 1 - septembrie 2010.doc
Cuprins
I Expunere de motive ...................................................................................................... 3

1. Abrevieri...................................................................................................................... 9
2. Definitii ale unor termeni ............................................................................................ 10
II Principii de evaluare a garantiilor reale de natura activelor corporale........................... 12
III Evaluarea in faza acordarii creditului.......................................................................... 16
IV Evaluarea pe parcursul derularii creditului ................................................................. 17
V. Evaluarea in faza executarii silite ............................................................................... 19
VI. Sanctiuni................................................................................................................... 20
ANEXE .......................................................................................................................... 21
2/33
I Expunere de motive
Acest ghid privind evaluarea garantiilor reale a aparut din necesitatea de a ajuta la
completarea cadrului reglementativ al BNR referitor la activitatea de creditare, in care
pana in prezent se faceau referiri indirecte la activitatea de evaluare a garantiilor.
Ghidul urmeaza a fi aplicat de catre institutiile de credit, evaluatori, auditori financiari si
alti utilizatori ai serviciilor de evaluare in legatura cu activitatea de creditare, in diferitele
faze ale acesteia i reprezinta cadrul general pe baza caruia institutiile de credit isi vor
elabora propriile norme de evaluare a garantiilor.
In cuprinsul ghidului sunt tratate aspecte legate de: standardele de evaluare, relatia cu alte
standarde profesionale si cu reglementarile BNR, procesul de evaluare, abordari ale
evaluarii, raportul de evaluare precum si practicile nepermise (neetice) ale evaluatorilor.
Prezentul ghid prezint cadrul activitatii de evaluare:
(1) in faza acordarii creditului;
(2) pe parcursul derularii creditului;
(3) in faza executarii silite.
Potrivit reglementarilor BNR:
• imprumut torii sunt obligati sa elaboreze metodologii pentru determinarea
valorii juste a garan iilor reale primite, având în vedere Standardele
Interna ionale de Raportare Financiar (IFRS). Potrivit acestora, Valoarea justa
este suma la care poate fi tranzactionat un activ sau decontata o datorie, de
bunavoie, intre parti aflate în cunostinta de cauza, în cadrul unei tranzactii in
care pretul este determinat obiectiv.
• institutiile de credit trebuie sa stabileasc cerin e corespunz toare în ceea ce
prive te valoarea i tipul garan iilor corporale, capacitatea de valorificare în
timp util a garan iei i de stabilire în mod obiectiv a unui pre sau a unei valori
de pia , frecven a cu care valoarea bunului poate fi revizuita, incluzând o
expertiz sau o evaluare profesional , i volatilitatea sau o aproximare a
volatilit ii valorii garan iei reale.
• evaluarea periodica a garantiilor este obligatorie.
Referirile la standardele de evaluare privesc standardele interna ionale de evaluare,
obligatorii pentru membri ANEVAR.
Ghidul se adreseaza evaluatorilor externi sau interni ai institutiilor de credit care
elaboreaza rapoartele de evaluare pentru cele trei faze.
Practica evaluarii pentru garantarea imprumuturilor a evidentiat cateva aspecte care nu
aveau o intelegere si clarificare unitara. Ghidul de fata incearca sa clarifice aceste lucruri.
Ghidul isi propune totodata sa creasca gradul de transparenta al relatiei dintre evaluator si
institutia de credit si sa delimiteze responsabilitatile fiecareia dintre cele doua parti in
3/33
activitatea comuna din cadrul procesului de creditare, respectiv activitatea de evaluare a

activelor care se constituie ca garantii ale creditelor.
Principalele aspecte care au fost reglementate in cuprinsul ghidului se referitoare la:
• Comunicarea dintre evaluator si institutia de credit;

• Inspectia proprietatii;
• Derogari de la standardele de evaluare ;
• Diferentele existente intre situatia faptica si situatia reiesita din documente;
• Tipul valorii estimate. Valoarea de piata vs Valoarea justa;
• Verificarea situatiei juridice a bunului evaluat;
• Informatiile si documentele necesare elaborarii raportului de evaluare;
• Evaluatori interni si evaluatori externi;
• Responsabilitatile in cazul evaluatorilor externi persoane juridice;
• Termenul de realizare al rapoartelor de evaluare;
• Adecvarea bunului evaluat pentru garantie bancara;
• Procesul de evaluare;
• Prezentarea pe scurt a abordarilor evaluarii;
• Opinia evaluatorului. Numarul de abordari aplicate;
• Forma raportului de evaluare;
• Necesarul minim de informatii cuprinse in raportul de evaluare;
• Semnarea si stampilarea raportului de evaluare;
• Verificarea rapoartelor de evaluare;
• Verificarea informatiilor utilizate de catre evaluator;
• Moneda in care se exprima opinia;
• Influenta TVA asupra valorii estimate;
• Evaluarea portofoliilor de garantii pe perioada derularii creditelor.
Sunt expuse in continuare, motivele avute in vedere la alcatuirea principiilor propuse in

acest ghid.
Avand in vedere numarul mare de persoane din institutia de credit care au contact cu
evaluatorul in procesul de evaluare a garantiilor, comunicarile se realizeaza atat in scris cat
si telefonic. Pentru ca procesul de comunicare sa fie cat mai transparent si eficient, in
cadrul ghidului s-au prezentat aspectele din raportul de evaluare care necesita exclusiv
comunicarea scrisa.
Pentru inspectia proprietatii s-au reglementat cazurile in care aceasta este obligatorie, cine
face inspectia, ce se scrie in raportul de evaluare despre inspectie etc.
O problema importanta o reprezinta diferentele reiesite in urma inspectiei intre situatia

faptica si situatia din documente. Evaluatorul va trebui sa urmeze instructiunile institutiei
de credit in toate aceste situatii, realizate in scris.
De regula tipul de valoare estimata in cadrul raportului de evaluare pentru garantarea

imprumuturilor este valoarea de piata. Sunt insa situatii in practica in care evaluatorii au
estimat si alte tipuri de valori in afara valorii de piata. S-a reglementat ca utilizarea unui alt
tip de valoare va putea fi folosit doar la solicitarea scrisa a institutiei de credit.
4/33
Un alt tip de valoare, regasit frecvent in reglementarile BNR este valoarea justa. Aceasta
reprezinta valoarea cu care bunul luat in garantie este recunoscut in situatiile financiare ale
institutiilor de credit. Valoarea justa poate fi mai mica sau cel mult egala cu valoarea de
piata.
In conformitate cu IFRS 7 parag. 27 si 27A, in raportarile financiare periodice, institutia de

credit trebuie sa faca precizari cu privire la metodele de evaluare utilizate pentru
determinarea valorii juste, iar ca parte a acestor precizari metodele de evaluare trebuie
clasificate folosind “ierarhia valorilor juste” care reflecta nivelul de semnificatie a
ipotezelor de evaluare ultilizate ca date de intrare pentru determinarea valorii juste si care
este structurata pe trei nivele, dupa cum urmeaza:
Nivelul 1 – pretul publicat, obtinut pe o piata activa, pentru active sau pasive
identice cu subiectul;
Nivelul 2 – informatii, altele decat preturile publicate cuprinse in nivelul 1, care pot
fi obtinute fie direct, fie indirect de pe piata;
Nivelul 3 – informatii bazate pe ipoteze neverificabile direct in piata.
Ierarhia valorilor juste pune prioritate intre ipotezele avute in vedere in procesul de
evaluare si nu intre tehnicile si metodologiile de evaluare insele. Selectarea
metodei/metodelor de evaluare trebuie sa se faca pe baza diagnosticarii conditiilor
specifice, factuale si circumstantiale ale activului de evaluat si trebuie sa fie independenta
de clasificarea ipotezelor. Nu exista in standarde nicio legatura directa dintre tipul de
active evaluat si nivelul obligatoriu in ierarhia valorilor juste. Stabilirea nivelului de
adecvare a unui anumit tip de informatie ca ipoteza pentru evaluare este strict o problema
de judecata profesionala.
Scopul evaluarii va fi intotdeauna evaluarea pentru garantarea imprumuturilor. Ghidul

devine aplicabil doar pentru acest scop si nu va fi interpretat ca si cadru general de
evaluare pentu evaluarile realizate in alte scopuri: evaluare pentru raportare financiara,
pentru asigurare, pentru vanzare/cumparare, pentru fuziuni etc.
De asemenea sunt multe situatii in care i se cere evaluatorului sa exprime separat valoarea
constructiei si valoarea terenului. Alocarea valorii de piata a proprietatii imobiliare intre
teren si constructii este o operatie matematica in urma careia nu rezulta valoarea de piata a
componentelor. Aceasta actiune este specifica evaluarii pentru raportare financiara.
Valoarea de asigurare este un scop specific al evaluarii, diferit de valoarea pentru
garantarea imprumuturilor, si care nu rezulta din raportul de evaluare pentru garantarea
imprumuturilor.
Evaluarile imobilizarilor financiare (actiuni, parti sociale), daca este cazul, vor fi realizate
in conformitate cu prevederile din normele interne ale institutiilor de credit si nu fost
cuprinse in prezentul ghid.
Situatia juridica a bunului de evaluat este primordiala in procesul de luare in garantie.

Decizia ca un bun este conform pentru garantie bancara trebuie sa apartina institutiei de
credit. Evaluatorul are obligatia sa descrie cat mai fidel si detaliat bunul de evaluat, in
raportul de evaluare, dar nu este responsabilitatea sa daca un bun va fi luat in garantie.
Evaluatorul trebuie sa elaboreze lista cu documentele necesare realizarii evaluarii. Este

foarte important ca informatiile sa ii fie puse la dispozitie de catre institutia de credit sau
5/33
daca nu este posibil, si acest lucru se face de catre solicitantul creditului, setul de
documente trebuie prezentate in acelasi timp si institutiei de credit. Se urmareste ca
informatiile pe care le are la dispozitie evaluatorul sa fie cunoscute de catre institutia de
credit si este de dorit ca aceasta sa analizeze documentele de proprietate inainte de a fi
puse la dispozitia evaluatorului.
Avand in vedere ca docunentatia are diverse denumiri si ca pentru evaluare este necesar un
set minim de informatii, s-a cuprins in ghid o lista minima de documente si informatii
necesare realizarii evaluarii.
Evaluarile pentru garantarea imprumuturilor se realizeaza de evaluatori externi (persoane

fizice sau juridice) sau de evaluator interni, angajati ai institutiei de credit. In oricare din
situatii, evaluatorii trebuie sa fie membri ANEVAR si sa respecte standardele de evaluare
si prevederile normelor interne ale bancilor si ale prezentului ghid. Evaluatorii externi
trebuie sa semneze si sa stampileze raportul de evaluare scriindu-si numele in clar. Cand
evaluatorul extern este societate comerciala atunci responsabilitatea asupra evaluarii o are
atat societatea comerciala cat si evaluatorul care a realizat raportul de evaluare. Acesta
poate fi angajat, asociat sau actionar al societatii de evaluare ori un colaborator pe baza de
contract de prestari servicii respectand conditia pusa persoanelor fizice de a fi membru
titular ANEVAR.
Calitatea valorii proprietatilor dintr-un portofoliu de garantii depinde de calitatea

rapoartelor de evaluare utilizate in procesul de creditare. Nivelul calitativ al rapoartelor de
evaluare depinde si de perioada de timp pe care evaluatorul o are la dispozitie. Termenul
de realizare al rapoartelor de evaluare va fi stabilit de catre institutia de credit si evaluator.
Trebuie precizat insa ca fiecare raport de evaluare pentru acordarea creditelor, necesita
inspectia proprietatii si apoi culegerea si analiza informatiilor de piata precum si
identificarea tuturor surselor de informatii si a validitatii acestora. In aceste conditii
evaluatorul are nevoie de un timp minim necesar astfel incat sa deruleze aceste operatiuni
la nivel calitativ ridicat. Un lucru important de semnalat, mai ales in conditiile curente ale
pietei imobiliare in care numarul de tranzactii este mai redus, este ca identificarea
informatiilor si a surselor de informatii credibile este mai dificil de facut dar aceasta este o
etapa in evaluare de la care nu se poate face rabat. Evaluatorii trebuie sa aiba in vedere ca
daca institutiile de credit o vor cere, sa poata fi identificate inclusiv fizic atat proprietatea
de evaluat cat si proprietatile comparabile pe baza carora a fost realizata evaluarea. Prin
aceasta se va evita utilizarea in evaluare a unor proprietati fictive, luate de pe diverse site-
uri, fara a se acorda o minima garantie a veridicitatii acestora. Acest lucru s-a putut
intampla pana in prezent, in special in cazul evaluarii terenurilor unde informatiile
accesibile in Romania sunt mai restranse decat in alte tari unde exista baze de date si
posibilitatea accesarii si identificarii cu exactitate a proprietatilor utilizand imagini din
satelit si coordonate GPS. Cel putin argumentele de mai sus, au condus la necesitatea
stabilirii unui termen minim pentru realizarea rapoartelor de evaluare pentru garantarea
imprumuturilor.
Procesul de evaluare este diferit ca sfera de raportul de evaluare. Chiar daca acesta este
prezentat pe larg in standardele de evaluare si in bibliografia de specialitate, s-au prezentat
in cuprinsul ghidului elementele definitorii ale procesului si ale principalelor etape ale
acestuia. Au fost prezentate si cele trei abordari ale evaluarii: comparatii, venit si cost, fara
a se intra in detalii legate de metodele de evaluare.
6/33
Un element indelung discutat si frecvent intalnit in practica il reprezinta numarul de

abordari ale evaluarii care se aplica in cadrul unei evaluari.
In conditii ideale, cele trei abordari ale evaluarii, aplicate pentru evaluarea aceleiasi
proprietati ar trebui sa conduca la acelasi rezultat sau la rezultate foarte apropiate. Acest
lucru nu se intampla insa in practica din multe motive, considerate obiective (cantitatea
informatiilor existente la aplicarea abordarilor, adecvarea acestor informatii etc). In aceste
conditii, in care rezultatele abordarilor prezinta un interval de valori, se impune
reconcilierea acestora. Nu se va face niciodata o medie a rezultatelor obtinute prin diverse
abordari. In cadrul procesului de reconciliere evaluatorul analizeaza procesul de evaluare
din fiecare abordare in parte avand in vedere cel putin urmatoarele elemente: cantitatea
informatiilor avute la dispozitie, consistenta informatiilor, tipul proprietatii evaluate,
scopul evaluarii etc. In cadrul raportului de evaluare se va prezenta rezultatul analizei pe
fiecare abordare prezentandu-se gradul de incredere in rezultatul obtinut, credibilitatea si
valabilitatea acestuia.
Ori de cate ori este posibil se vor aplica cel putin doua metode. Cand nu exista posibilitatea
se va aplica doar o singura metoda. Este foarte important ca in raportul de evaluare sa fie
prezentate justificari privind neaplicarea uneia sau unor abordari. Nu se va aplica niciodata
o a doua metoda, doar pentru “a fi”, in cazul in care poate fi aplicata doar o singura
abordare a evaluarii.
Media (aritmetica, geometrica, mediana etc) nu vor fi folosite in exprimarea opinie finale
nici intre mai multe abordari si nici intre mai multe metode ale aceleiasi abordari. Nu va fi
folosita media nici in cazul abordarii prin comparatii ca si pas final dupa efectuarea
corectiilor asupra proprietatilor comparabile fata de proprietatea de evaluat.
In raportul de evaluare va fi prezentat modul in care a fost aplicata fiecare etapa a

procesului de evaluare.
In cuprinsul ghidului s-a prezentat atat continutul minim de informatii care trebuie sa se
regaseasca intr-un raport de evaluare cat si un raport de evaluare extins
Se stie ca institutiile de credit realizeaza o verificare a rapoartelor de evaluare, pentru uz

intern. Nu am analizat in cuprinsul ghidului aceasta activitate, fiind considerata ca
apartinand fiecarei institutii in parte.
Avand in vedere ca si forma raportului de evaluare are elementele de fond comune,

indiferent de institutia de credit, este recomandat ca si rapoartele de verificare interne sa
indeplineasca aceleasi conditii.
Este foarte important ca verificarea rapoartelor de evaluare sa fie facuta de catre un

evaluator membru ANEVAR iar acesta sa isi decline competenta in conditiile in care nu
are experienta necesara realizarii unei asemenea misiuni.
O alta problema care a fost analizata si cuprinsa in ghid, este moneda in care se va exprima
opinia finala. S-au intalnit situatii in care chiar daca evaluarea a fost realizata utilizand
informatii de piata in EURO, opinia finala a fost exprimata atat in lei cat si in CHF sau in
alta valuta. Exprimarea opiniei in mai multe monede in acelasi timp, face ca echilibrul
intre ele si valabilitatea tuturor sa existe doar la momentul exprimarii acestor opinii.
7/33
Evolutia ulterioara a valorii proprietatii poate fi diferita in diferite monede. De aceea

institutia de credit ca trebui sa solicite in fiecare caz, care este moneda in care se va
exprima opinia evaluatorului.
Aceeasi propunere de reglementare s-a folosit si in cazul includerii TVA in opinie. Avand
in vedere ca in cazuistica prezenta prevederile institutiilor de credit referitoare la TVA sunt
nuantate in functie de mai multi factori (ex. clientul persoana fizica sua persoana juridica)
s-a propus ca evaluatorii sa respecte ceea ce institutiile de credit isi vor stabili in normele
proprii referitor la acest aspect.
Evaluarea portofoliilor de garantii pe perioada derularii creditelor a reprezentat o parte

importanta din necesitatea aparitiei acestui ghid. Structura portofoliilor de garantii poate fi
diferita de la o institutie de credit la alta.
Avand in vedere evolutia pietei imobiliare din ultimii 2 ani (2009-2010) precum si efectele
crizei financiare asupra industriei imobiliare romanesti o intrebare tot mai frecventa a
reprezentat-o cat este valoarea proprietatilor imobiliare din portofoliile de garantii ale
bancilor.
Intentia bancilor de a evalua individual fiecare garantie din portofoliu nu poate fi realizata
in majoritatea situatiilor, avand in vedere:
• numarul mare de garantii aflate in portofoliu;
• operatiunea necesita mult timp;
• operatiunea necesita costuri semnificative.
In aceste conditii s-a analizat cum pot fi rezolvate aceste situatii cu tehnicile de evaluare
existente. O solutie provine din abordarea pe baza de comparatii, care prevede ca metoda
statistica este una din metodele posibile de evaluare. Aceasta inseamna ca acolo unde nu se
fac evaluari individuale, si s-au prezentat in ghid situatiile in care acestea sunt obligatorii,
pot fi aplicate metode statistice (globale).
Diferenta intre evaluare individuala si evaluarea statistica este ca la evaluarea individuala

se realizeaza un raport de evaluare (simplificat sau extins) referitor la proprietatea
evaluata, iar in evaluarea statistica sau globala se realizeaza un raport de evaluare pentru
un grup de proprietati din portofoliul institutiilor de credit care au putut fi aranjate avand
“trasaturi” comune. Aceste grupuri se numesc populatii statistice.
Un element definitoriu al utilizarii uneia sau alteia din abordari pentru grupuri de garantii
din portofoliul institutiei de credit, o reprezinta posibilitatea impartirii portofoliului in
grupuri omogene. Astfel de grupuri de garantii care intrunesc trasaturile unei populatii
statistice pot fi evaluate prin tehnicile globale. Restul garantiilor se vor evalua individual.
In cadrul evaluarii individuale vor fi folosite tehnicile de evaluare cunoscute. Daca

informatiile de piata sunt suficiente, si permit crearea unui model statistic, evaluatorii pot
aplica si metodele statistice in cadrul rapoartelor de evaluare individuale. Evaluatorii vor
prezenta modelul statistic in raportul de evaluare astfel incat institutia de credit sa il poata
verifica.
In stituatiile in care populatiile statistice au fost identificate, se vor aplica metodologiile de

evaluare globale. Ele se utilizeaza pentru acest gen de evaluari si in alte tari sau in alte
8/33
scopuri decat evaluarea pentru garantarea imprumutului (ex. evaluarea pentru impozitare).
Devine foarte important cum va fi realizat modelul statistic si cum va fi aplicat. Un model
statistic corect contine si functiile de autotestare astfel incat, intr-un model corect aplicat,
rezultatul global respecta gradul de probabilitate declarat si care trebuie agreat de institutia
de credit si de auditorul financiar al acesteia.
Trebuie retinut ca rezultatul evaluarii globale asigura justetea evaluarii totale a

portofoliului chiar daca rezultatul final va fi alocat fiecarui bun component al portofoliului.
Modelul poate fi verificat exclusiv prin testarea acestuia si a informatiilor utilizate si nu
prin selectarea aleatorie a unor proprietati individuale din portofoliu care sa fie evaluate
individual. Este posibil ca acest lucru sa nu corespunda acum cu prevederile
regulamentelor existente referitoare la provizioane, care vor trebui reanalizate.
Avantajele imediate i foarte evidente al aplic rii tehnicilor statistice in evaluare sunt
automatizarea procesului de evaluare i existen a metodelor de control al rezultatelor
ob inute. Dezavantajul principal const în complexitatea aplic rii solu iilor propuse, fiind
necesar un colectiv de speciali ti din diferite domenii - programatori, statisticieni,
matematicieni, evaluatori, anali ti de pia - pentru a concepe i pune în func iune sisteme
de asemenea natur i anvergur .
Prin cele prezentate anterior si prin reglementarile propuse, consideram ca s-a analizat
intregul spectru al problematicii evaluarii pe perioada derularii creditului astfel incat sa fie
gasite solutiile cele mai potrivite pentru fiecare portofoliu in parte. In anexa 2 este
prezentata o sinteza a tehnicilor statistice, aplicabile in cazul evaluarii bunurilor precum si
o bibliografie relevanta pentru acest domeniu, astfel incat sa fie un sprijin pentru evaluatori
si specialistii cu care acestia vor colabora, in a elabora modele statistice adecvate structurii
portofoliilor pe care le vor avea de evaluat.
1. Abrevieri
BNR = Banca Nationala a Romaniei
ANEVAR = Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania infiintata ca o asociatie
profesionala independenta care promoveaza metodele si tehnicile de evaluare prevazute de
Standardele Internationale de Evaluare si care actioneaza in interes public, fapt recunoscut
prin HG 1447/09.09.2004
ARB = Asociatia Romana a Bancilor
EPI= specializare ANEVAR care se refera la evaluarea proprietatilor imobiliare
EBM = specializare ANEVAR care se refera la evaluarea bunurilor mobile
EI = specializare ANEVAR care se refera la evaluarea de intreprinderi
SIE = Standarde Internationale de Evaluare
IFRS = Standarde Internationale de Raportate Financiara
IVS 1 = Standard International de evaluare cu referire la “valoarea de piata”
TVA = Taxa pe valoarea adaugata
9/33
2. Definitii ale unor termeni
In acceptiunea prezentului ghid, termenii si notiunile utilizate au urm toarele semnifica ii:
Membru titular ANEVAR = persoan fizic , indiferent de cet enie, na ionalitate, religie,
sex sau convingeri politice, care prin preg tirea i experien a sa în domeniul evalu rii a
dobândit o competen deosebit de în elegere i rezolvare a problemelor din domeniul
evaluarii. Calitatea de membru titular se dovede te cu legitima ia i parafa emise de
asocia ie;
Membru corporativ ANEVAR = persoana juridic , constituit sub form de societate
comercial , cu sediul în România sau într-un alt stat membru al Uniunii Europene care
presteaz servicii de evaluare i este interesat în promovarea i dezvoltarea profesiei de
evaluator. Calitatea de membru corporativ se dovede te prin certificatul emis de asocia ie;
Valoarea de piata = Valoare estimata de evaluator si raportata de acesta prin intermediul
raportului de evaluare si care este definita conform SIE, IVS 1. Se utilizeaza de regula la
raportarea in scopul garantarii unui credit, cu exceptia cazului in care evaluatorului i se
solicita in mod expres raportarea unui alt tip de valoare;
Valoarea justa = Valoare atribuita garantiilor, definita conform Standardelor
Interna ionale de Raportare Financiar (IFRS) si reglementarilor BNR
Alte tipuri de valori = tipuri de valori solicitate de institutia de credit, care pot fi estimate
in rapoartele de evaluare in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare.
Standarde de evaluare = Standardele Internationale de Evaluare, adoptate de Consiliul
International de Standarde de Evaluare.
Reglementari BNR = reglementarile emise de BNR care au impact asupra evaluarii
garantiilor. Reglementarile in vigoare la data adoptarii prezentului ghid, sunt:
Privind clasificarea creditelor i plasamentelor, precum i
Reg. 3/ 2009 constituirea, regularizarea i utilizarea provizioanelor specifice de
risc de credit
Privind tehnicile de diminuare a riscului de credit utilizate de
Reg 19/24/ 2006
institu iile de credit i firmele de investi ii
Privind cadrul de administrare a activit ii institu iilor de credit,
Reg. 18/2009 procesul intern de evaluare a adecv rii capitalului la riscuri i
condi iile de externalizare a activit ilor acestora
Garantii reale = Active corporale sau necorporale care pot fi acceptate în garan ie pentru
opera iunile realizate de institutia de credit (de exemplu: ipoteca, gajul cu deposedare,
inclusiv depozitul colateral, gajul f r deposedare etc.). In prezentul ghid se va face
referire numai la garantiile reale corporale.
Active corporale = bunuri imobiliare si bunuri mobile (masini, echipamente, utilaje,
mijloace de transport, stocuri, etc)
Evaluarea garantiilor = stabilirea valorii de piata pentru bunurile asupra c rora urmeaz
a se constitui garan ia sau aflate in portofoliul de garantii al instiutiei de credit
Evaluator extern = persoan fizic , membru titular ANEVAR care nu este salariat al
insitutiei de credit, sau persoana juridic , membru corporativ ANEVAR semnatare a unui
10/33
contract/angajament cadru, cu instituitia de credit, pentru care elaboreaza rapoarte de

evaluare în condi iile prezentului ghid.
Evaluator intern = salariat al instituiei de credit care are atribu ii in evaluarea garantiilor
reale de natura activelor corporale.
Verificarea rapoartelor de evaluare = activitatea de analiza a rapoartelor de evaluare de
catre institutia de credit.
Piata lichida = o piata pentru care se inregistreaza suficiente tranzactii astfel incat se poate
stabili o valoare de piata pentru bunurile specifice acelei piete.
Imprumutat = persoana fizica sau juridica beneficiar sau solicitant de credit
Institutie de credit = b nci, b nci de economisire i creditare în domeniul locativ, b nci
de credit ipotecar, caselor centrale ale cooperativelor de credit i institu iilor emitente de
moned electronic , persoane juridice române (cf Regulament nr.19/24/14.12.2006)
Portofoliu de garantii = totalitatea bunurilor ipotecate/gajate in favoarea institutiei de
credit.
Evaluarea pentru garantarea imprumutului = elaborarea unui raport de evaluare in
scopul garantarii unui imprumut acordat de o institutie de credit
Proces de creditare = procesul prin care se analizeaza, se aproba sau se / respinge ori se
administreaza o facilitate de creditare (credit).
Evaluarea globala = evaluarea sistematica a unor grupuri de bunuri utilizand proceduri

standardizate fara a fi necesara inspectia bunurilor i care se aplica pe parcursul derularii
creditului
Evaluare individuala = evaluarea unui bun in mod individual, cu elaborarea unui raport
de evaluare desemnat numai acelui bun si cu respectarea in totalitate a procesului de
evaluare specificat de standardele de evaluare.
Populatie statistica = termen utilizat in statistica si care reprezint mul imea elementelor
simple sau complexe, de aceea i natur , care au una sau mai multe însu iri esen iale
comune, proprii elementelor cât i popula iei privit ca un tot unitar
Norme interne = reglementari interne ale institutiilor de credit.
Procesul de evaluare = totalitatea actiunilor intreprinse de evaluator in vederea stabilirii

valorii de piata a bunului de evaluat
Abordari in evaluare = metodologiile prevazute de Standardele de evaluare si utilizate

pentru stabilirea valorii de piata a bunurilor
11/33
II Principii de evaluare a garantiilor reale de natura activelor corporale
1. Ghidul privind evaluarea garantiilor reale (denumit in continuare “Ghidul”) urmeaza

a fi aplicat de catre institutiile de credit, experti evaluatori, auditori financiari si alti
utilizatori ai serviciilor de evaluare in legatura cu activitatea de creditare, in
diferitele faze ale acesteia i reprezinta cadrul general pe baza caruia institutiile de
credit isi vor elabora propriile norme de evaluare.
2. La evaluarea garantiilor reale materiale, evaluatorul estimeaz Valoarea de piata a
acestora. In conditiile unei piete lichide, valoarea de piata este cea mai buna estimare
a valorii juste. Valoarea justa poate fi mai mica sau cel mult egala cu valoarea de
piata.
3. In cazul in care nu exista o piata lichida pentru bunurile supuse evaluarii pentru
garantarea creditelor, institutiile de credit vor preciza explicit in normele proprii
care este tipul de valoare pe care evaluatorul il va estima in toate situatiile in care se
impune elaborarea unui raport de evaluare. În cazul în care nu se precizeaz explicit
acest tip de valoare evaluatorul va refuza evaluarea.
4. Institu ia de credit va pune la dispozitia evaluatorilor care elaboreaz rapoarte de
evaluare pentru institutia de credit respectiva p r ile din normele interne care se
refer la activitatea de evaluare a garan iilor.
5. Institutiile de credit vor adopta normele interne cu respectarea prezentului ghid, în
care se va institui obliga ia pentru evaluatori sa respecte standardele internationale
de evaluare. Orice derogari de la aceste standarde, vor fi definite in normele interne
ale institutiilor de credit si vor respecta prevederile standardelor de evaluare
referitoare la derogari. Prejudiciile cauzate prin impunerea unor derog ri nepermise
de standarde vor atrage r spunderea institutiei de credit. În cazul în care aceste
derog ri nu sunt solicitate în scris de institu ia de credit, evaluatorul va refuza
elaborarea raportului de evaluare. Elaborarea raportului de evaluare cu derog ri de
la standarde, nesolicitate de institu ia de credit sau cu nerespectarea derog rilor
solicitate va atrage r spunderea evaluatorului.
6. Rapoartele de evaluare pentru garantarea imprumuturilor vor fi elaborate de catre
evaluatori interni, salariati ai instituiei de credit, care vor avea calitatea de membri
titulari ANEVAR sau de evaluatori externi, care vor fi membri titulari sau membri
corporativi ANEVAR.
7. Activitatea de evaluare pentru garantarea imprumutului se poate desf ura in baza
raporturilor de munc , în cazul evaluatorului intern sau în baza unui contract de
prestari servicii incheiat intre evaluatorul extern in calitate de furnizor de servicii si,
de regula, institutia de credit si/sau solicitantul creditului, in calitate de client. In
ambele situatii institutia de credit este utilizatorul raportului de evaluare. Prin
excep ie, contractul de prestari servicii poate fi incheiat intre evaluatorul extern in
calitate de furnizor de servicii de evaluare si persoana desemnat de institutia de
credit si/sau solicitantul creditului, cu acordul scris al acestora. Evaluatorii externi isi
pot desfasura activitatea, in conditiile legii, ca persoane juridice, membri corporativi
ANEVAR sau persoane fizice, membri titulari ANEVAR.
8. Responsabilitatea pentru prejudiciile cauzate prin realizarea raportului de evaluare
apartine evaluatorului. Atunci când evaluatorii externi isi desfasoar activitatea, in
12/33
conditiile legii, ca persoane juridice membri corporativi ANEVAR, r spunderea

pentru prejudiciile cauzate în baza raporturilor contractuale apar ine, în solidar,
evaluatorului persoan fizic membru titular ANEVAR care elaboreaz raportul de
evaluare i societatii comerciale membru corporativ ANEVAR al c rui
angajat/ac ionar/asociat este evaluatorul sau care a incheiat un contract de prest ri de
servicii de evaluare cu aceast societate.
9. Verificarea situa iei juridice a bunului, astfel cum aceast situa ie rezult din
documentele puse la dispozi ia evaluatorului nu este de competen a evaluatorului si
nu îi va angaja r spunderea.
10. Documentele necesare realizarii raportului de evaluare vor fi puse la dispozitia
evaluatorului de catre solicitantul creditului prin intermediul sau cu instiintarea
institutiei de credit, astfel ca in posesia evaluatorului sa fie acelasi set de documente
care este si in posesia bancii. Lista cu informatiile necesare evaluarii va fi elaborata
de catre evaluator si va fi pusa la dispozitia institutiei de credit si/sau solicitantului
creditului, sau a persoanei desemnate de ace tia prin intermediul sau cu instiintarea
institutiei de credit.
11. Daca in timpul inspectiei bunului, evaluatorul constata ca existe diferente intre
situatia faptica si situatia din documentele avute la dispozitie sau ca proprietatea de
evaluat nu poate fi identificata va informa in scris institutia de credit si va proceda
conform instructiunilor acesteia, formulate in scris.
12. Termenul de realizare al rapoartelor de evaluare va fi stabilit de catre instituia de
credit si evaluator si poate varia in functie de aspectele concrete ale proprietatii
evaluate. Durata minima pentru elaborarea unui raport de evaluare este de 3 zile
lucratoare de la data primirii tuturor documentelor necesare elaborarii acestuia.
13. Institutia de credit stabile te dac bunul evaluat este corespunz tor pentru garan ie
bancar .
14. Activele corporale care vor fi supuse evaluarii pe baza prevederilor prezentului ghid
sunt, în principal:
- proprietati imobiliare (terenuri, apartamente, locuinte individuale, spatii
comerciale, spatii industriale, birouri, hoteluri, etc);
- bunuri mobile (echipamente, masini si instalatii, mobilier,stocuri, etc );
15. Procesul de evaluare include toate cercetarile, informatiile, rationamentele, analizele
si concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimata. Procesul de evaluare
începe atunci când evaluatorul accept o misiune de evaluare i ia sfâr it odat cu
prezentarea c tre client a concluziilor evalu rii.
16. Elementele procesului de evaluare sunt:
1. Definirea problemei
2. Analiza de piata
3. Aplicarea abordarilor in evaluare
4. Reconcilierea rezultatelor si estimarea valorii finale
5. Raportarea valorii
17. Definirea problemei reprezint etapa in care evaluatorul identific : clientul,
destinatarii evalu rii, sfera de cuprindere si scopul evalu rii (inclusiv defini ia valorii
13/33
care se va raporta), data evalu rii, caracteristicile propriet ii (inclusiv localizarea –

pozi ia acesteia) i drepturile de proprietate ce urmeaz a fi evaluate precum si orice
ipoteze excep ionale sau condi ii limitative.
18. Analiza de pia reprezint actiunea de colectare si interpretare a datelor despre

segmentul de pia caruia ii apartine proprietatea supusa evaluarii. si asigur datele
necesare fiec reia din cele trei abord ri ale evaluarii.
19. Aplicarea abordarilor in evaluare. Pentru exprimarea unei opinii asupra valorii unui
bun, evaluatorii vor folosi metode specifice, care se încadreaz în trei abord ri
distincte ale evaluarii:
• Abordarea prin compara ie direct ;
• Abordarea prin venit;
• Abordarea prin cost.
20. Relevan a fiec reia dintre cele trei abord ri poate fi diferit în func ie de situa ia
concret .
21. În abordarea prin compara ie direct , opinia evaluatorului asupra valorii de pia se
formeaz în urma compar rii unor proprietati similare, care au fost vândute recent
sau au fost oferite spre vânzare, cu proprietatea de evaluat.
22. In cadrul abordarii prin comparatie directa se utilizeaza tehnici cantitative i/sau
calitative. Acestea pot fi utilizate, atât în mod separat cât i în combina ie unele cu
altele.
23. Tehnicile cantitative sunt:

- Tehnici de analiz a datelor (analiza pe perechi de date, analiza grupelor
de date i analiza datelor secundare)
- Analiza statistic
- Analiza grafic
- Analiza tendin elor
24. Tehnicile calitative sunt:

- Analiza compara iei relative
- Analiza clasamentului
- Interviuri personale
25. Abordarea prin cost: este acea abordare în baza c reia proprietatea este evaluat pe
baza compara iei cu costul aferent construirii unui bun nou sau a unui bun de
substitu ie. Costul estimat se ajusteaz prin reducere pentru deprecierile pe care le
sufer bunul respectiv.
26. Abordarea prin cost devine preponderent relevant când lipsa activit ii de pe pia
limiteaz aplicarea abordarii prin compara iei directe, precum i în situa ia în care
propriet ile evaluate nu pot fi evaluate prin abordarea prin venit.
27. Abordarea prin venit reprezinta estimarea valorii de piata prin actualizarea
catsigurilor viitoare generate de bunul supus evaluarii.
28. Pentru a ajunge la valoarea terenului, evaluatorul poate folosi mai multe tehnici:
14/33
• Compara ia direct
• Extrac ia (prin sc dere)
• Alocarea (repartizarea)
• Parcelar\ea i ad ugarea de amenaj ri i construc ii
• Tehnica rezidual
• Capitalizarea rentei (chiriei) funciare
29. Valorile ob inute prin abord ri diferite vor fi reconciliate într-o opinie final asupra
valorii.
30. Raportarea valorii definite, este ultima etap a procesului de evaluare si rezum
datele analizate, metodele aplicate i ra ionamentul care a condus la concluzia asupra
valorii.
31. Forma raportului de evaluare va fi stabilita de catre institutia de credit prin normele
si metodologiile interne pe baza prevederilor din prezentul ghid.
32. Structura de baza a raportului de evaluare este urmatoarea:

• Sinteza evaluarii
• Premisele evaluarii
• Descrierea bunului evaluat
• Descrierea pietelor specifice
• Abordarile evaluarii
• Reconcilierea rezultatelor. Concluzii
• Anexe
33. Rapoartele de evaluare pot fi rapoarte simplificate sau extinse. Raport de evaluare
extins poate avea continutul cadru din anexa nr. 1 la prezentul ghid.
34. Indiferent de forma acestora (simplificate sau extinse) ele contin cel putin
urmatoarele informatii:
• Opinia evaluatorului
• Descrierea juridica a proprietatii/ Descrierea portofoliului de garantii – in
cazul evaluarii pe durata creditului
• Inspectia proprietatii
• Scopul evaluarii (evaluare pentru garantarea imprunuturilor)
• Destinatarul evaluarii (numele institutiei de credit destinatare)
• Tipul valorii estimate
• Principalele ipoteze si conditii limitative
• Eventuale derogari de la standardele de evaluare
• Principalele informatii care au stat la baza abordarilor evaluarii
• Sursele de informatii
• Metodologii de evaluare aplicate
• Anexe (fotografii, acte relevante)
• Semnaturile si stampilele; atunci când evaluarea este efectuat de evaluatorii
externi care isi desfasoar activitatea, in conditiile legii, ca persoane juridice
membri corporativi ANEVAR raportul de evaluare va fi semnat de catre
fiecare evaluator în parte si va fi stampilat atat cu stampila evaluatorilor cat si
a societatii comerciale membru corporativ ANEVAR al c rei
15/33
angajat/salariat/asociat este evaluatorul sau care a incheiat un contract de

prest ri de servicii de evaluare cu aceast societate.
35. Verificarea rapoartelor de evaluare, pentru uzul intern al institutiei de credit, poate fi
realizata de catre evaluatori interni sau de catre evaluatori externi, la solicitarea
institutiei de credit. Aceasta actiune va fi realizata de catre un evaluator, membru
titular ANEVAR, care nu poate fi acela i cu realizatorul raportului de evaluare
36. Forma raportului de verificare va fi stabilita de catre fiecare institutie de credit si nu

face obiectul prezentului ghid.
III Evaluarea in faza acordarii creditului
37. Evaluatorul va proceda la evaluare numai pe baza unei instructiuni scrise primite de
la institutia de credit sau de la solicitantul creditului, insotite de documentele bunului
de evaluat.
38. Inspectia bunului de evaluat este obligatorie. La efectuarea inspec iei este obligatorie
prezen a solicitantului creditului sau a unei persoane desemnate de acesta în acest
scop. In raportul de evaluare se va preciza data inspectiei, sfera (amploarea)
inspectiei, numele persoanei care a realizat-o (evaluatorul sau o alt persoan
desemnat de acesta) si numele solicitantului de credit sau al persoanei desemnate,
care a insotit evaluatorul la inspectie.
39. Orice neclaritate privind identificarea bunului evaluat precum si orice neconcordanta
dintre situatia constatata la inspectie si documentele primite de evaluator vor fi
men ionate expres in raport pe baza instructiunii scrise primite de la institutia de
credit.
40. Setul de documente necesare elaborarii raportului de evaluare include:
• Pentru proprietati imobiliare:

o documentul care atesta dreptul de proprietate asupra bunului evaluat;
o extras de Carte Funciara;
o documentatia cadastrala vizata ANCPI;
o documentatia din care sa rezulte suprafata terenului si suprafetele
construite desfasurate si utile ale proprietatii;
o certificat de urbanism valid din care sa reiasa posibilitatile de
dezvolatare (POT, CUT, destinatie, restrictii, etc) – in cazul terenurilor
libere de constructii;
o in cazul in care documentele prezentate nu reflecta situatia constata la
inspectie se vor solicita documente suplimentare (autorizatie de
construire/demolare, autorizatie de functionare, raport de expertiza
tehnica,etc);
o alte documente specifice functie de tipul proprietatii evaluate (avize,
autorizatii, etc).
• Bunuri mobile
o documentul care atesta dreptul de proprietate asupra bunului evaluat;
o documente din care sa rezulte elemente de identificare (numar inventar,
serie, etc): balanta mijloacelor fixe, carte de identitate, etc.;
16/33
o documente/informatii din care sa rezulte caracteristicile fizice si tehnice

ale bunului: capacitate, model, etc.;
o informatii cu privire la regimul si conditiile de exploatare, reparatii
curente/ capitale, accidente;
o alte documente specifice functie de tipul bunului evaluat (avize,
autorizatii, etc.).
41. Aspectele ce vor fi mentionate în raport cu privire la piata specifica se vor referi la:
• Definirea pietei
• Cererea
• Oferta
• Echilibrul pietei
42. Informatiile utilizate la aplicarea abordarilor evaluarii trebuie sa fie reale si

verificabile, astfel incat, pe baza surselor incluse în raportul de evaluare sa poata fi
consultate pentru validarea acestora. Informatiile prezentate vor cuprinde referiri cu
privire la bunurile comparabile, costurile de inlocuire/reconstructie/reproductie, ratele
de capitalizare si actualizare, preturile de tranzactionare/oferte, chirii etc.
43. În cazul evalu rii terenurilor, evaluatorul va utiliza in raportul de evaluare ca si

proprietati comparabile numai tranzactii sau oferte de terenuri care pot fi identificate.
44. Opinia evaluatorului se va exprima pe baza abordarii de evaluare considerate de

evaluator cea mai relevanta, in functie de cantitatea si calitatea informatiilor utilizate in
evaluare, f r ca opinia finala s reprezinte media valorilor obtinute prin abordari
diferite sau prin metode diferite in cadrul aceleiasi abordari.
45. Ori de cate ori este posibil vor fi aplicate cel putin doua abordari ale evaluarii, fiind
prezentata in raport justificarea neutilizarii celorlalte.
46. Moneda in care se exprima valoarea estimat precum i includerea taxei pe valoarea
adaugata (TVA) in aceast valoare vor fi stabilite, prin normele interne, de catre
institutia de credit utilizatoare a raportului de evaluare.
47. Pentru echipamentele tehnologice, ipoteza in care se face evaluarea, montat pe

amplasament sau demontat, va fi stabilit de institutia de credit.
IV Evaluarea pe parcursul derularii creditului
48. Pe parcursul derularii creditelor se vor evalua periodic garantiile existente in

portofoliul de garantii al institutiei de credit.
49. Evaluarea globala pe parcursul derularii creditului se realizeaza la termenele prevazute

de normele interne ale institutiilor de credit cu respectarea frecventei impuse de
reglementarile legale in vigoare, pentru toate garantiile care nu intra sub incidenta unei
evaluari individuale.
50. Tipul de valoare estimat in cazul evaluarilor pe parcursul derularii creditului este
valoarea de piata.
17/33
51. In cazul in care institutia de credit va solicita in scris, un alt tip de valoare, aceasta se
va preciza in raportul de evaluare.
52. Institutiile de credit pot agrea forme simplificate ale rapoartelor de evaluare prin
normele interne.
53. Garantiile din portofoliile institutiilor de credit vor fi evaluate individual sau global.
Evaluarea individuala se va realiza atunci cand nu pot fi realizate evaluari globale sau
in situatiile prevazute la punctul 55.
54. Evaluarile globale se vor realiza pentru toate garantiile din portofoliul institutiei de
credit care constituie populatii statistice.
55. Cazuri in care se efectueaz evaluarea individuala pe parcursul derularii creditului:

• La analizarea solicitarilor de prelungire, majorare, reesalonare/rescadentare a
creditului aflat in derulare;
• La analizarea de operatiuni noi, garantate cu aceleasi garantii, constituite pentru
credite anterioare;
• Ori de cate ori solicita institutia de credit cu respectarea dispozi iile legale în
vigoare.
56. Procesul de evaluare individuala a garantiilor pe perioada derularii creditului este

similar cu cel de la acordarea imprumutului (pct 1 – 47 din prezentul ghid). Institutia
de credit poate decide derogari de la acesta, cum ar fi evaluarea fara inspectia bunului.
In cazul in care apreciaza ca este necesar inspectia bunurilor, institutia de credit va
transmite solicitarea evaluatorului, insotita de acceptul proprietarului privind aceast
inspectie.
57. Evaluarea globala se aplic pentru urmatoarele garantii:

a. Proprietati imobiliare de tipul: apartamente, terenuri intravilane cu destinatie
rezidentiala, case de locuit individuale;
b. Bunuri mobile de tipul: autovehicule rutiere, mijloace de transport feroviar,
echipamente tehnologice de tipul masini unelte universale;
c. Alte tipuri de bunuri pentru care pot fi identificate populatii statistice.
58. Evaluarea globala nu se aplic pentru urmatoarele tipuri de garantii:

a. Proprietati imobiliare specializate de tipul: hale industriale, hoteluri, ferme
agricole, complex comercial, alte proprietati generatoare de venituri, constructii
speciale, etc;
b. Bunuri mobile specializate de tipul: linii tehnologice, produse unicat, etc;
c. Alte tipuri de bunuri pentru care nu pot fi identificate populatii statistice.
59. Evaluarea globala se realizeaza utilizand metodele statistice de evaluare. În acest scop,
se va preleva un e antion reprezentativ pentru întreaga popula ie (portofoliu de
garantii) având în vedere c este imposibil s se utilizeze întreaga popula ie de date.
60. Un e antion este reprezentativ pentru întreaga popula ie dac structura lui este identic
sau foarte asem n toare cu structura popula iei din care a fost extras, astfel încât s fie
posibil extrapolarea concluziilor finale la toat popula ia din care face parte.
18/33
61. E antionul este reprezentativ dac se utilizeaz un procedeu de e antionare obiectiv,

aleatoriu, cu probabilitate anticipat i dac e antionul are un volum suficient de mare
de date.
62. Evaluarea prin modele statistice cuprinde urmatoarele etape:

• identificarea propriet ilor subiect;
• stabilirea ipotezelor extraordinare, a condi iilor ipotetice i limitative;
• managementul datelor i analiza calit ii datelor;
• stabilirea esantionului reprezentativ;
• stratificarea e antionului (în cazul în care acesta nu a fost construit prin
e antionare stratificat );
• stabilirea specifica iilor modelului;
• calibrarea modelului;
• testarea modelului i asigurarea calit ii sale;
• aplicarea modelului i reconcilierea valorii ob inute;
• reconcilierea final .
63. Recomandari privind evaluarea globala a portofoliului de garantii bancare in care sunt
detaliate etapele mentionate la punctul 62 sunt cuprinse in Anexa nr. 2 la prezentul
ghid. Aceste recomandari vor reprezenta baza metodologiei de evaluare globala,
elaborata de catre evaluatori (interni sau externi), care va fi utilizata de catre institutiile
de credit pentru evaluarea portofoliului de garantii atunci cand se aplica evaluarea
globala.
64. Institutiile de credit se vor asigura ca metodologia de evaluare globala realizata de

catre evaluatori (interni sau externi) si care urmeaza a fi aplicata la evaluarea
portofoliului de garantii, respecta cerintele stiintifice privind utilizarea tehnicilor
statistice in evaluare.
65. Conformitatea acestor metodologii va fi verificat de specialisti interni sau externi din
diverse domenii: programatori, statisticieni, matematicieni, evaluatori, anali ti de pia ,
altii decat cei care au elaborat metodologia de evaluare.
66. Validarea rezultatului evaluarii globale va fi facuta exclusiv prin validarea modelului
statistic si nu prin testarea individuala aleatorie a valorii garantiilor componente ale
portofoliului evaluat.
V. Evaluarea in faza executarii silite
67. Faza executarii silite, in sensul prezentului Ghid, se refer atât la executarea
individual a garan iilor, efectuat de catre institu ia de credit în baza contractului de
credit i a accesoriilor acestuia, cât si la executarea concursual a averii debitorului,
care con ine bunul subiect al evaluarii, in beneficiul tuturor creditorilor acestuia,
aceast executare îmbr când una dintre formele prevazute de Legea nr 85/2006 cu
modific rile ulterioare, privind procedura insolventei.
68. Valoarea care se determin în faza de executare silit este valoarea de pia a bunului
determinata în contextul pie ei acelui tip de active, iar pentru activele facând parte din
19/33
ansmbluri func ionale de bunuri, se va tine seama de impactul deterior rii efectului
sinergic al valorii acelui ansamblu fa a de valoarea individual a bunului subiect al
evaluarii.
69. Evaluarea in faza executarii silite urmeaza acelasi proces ca si evaluarea in cazul
acordarii creditelor.
70. Institutiile de credit vor preciza in normele interne elaborate pe baza prezentului ghid,
instructiuni speciale, daca e cazul, in vederea evaluarii pentru executare silita, pe care
le vor transmite evaluatorilor care primesc aceasta misiune.
VI. Sanctiuni
71. Nerespectare obligatiilor prevazute in cuprinsul prezentului ghid atrage raspunderea

materiala, disciplinara sau de alta natura a evaluatorului, in conditiile legii.
72. Institutia de credit va putea sa refuze rapoartele care nu respecta conditiile impuse de
prezentul ghid.
73. Ori de cate ori institutia de credit constata, in orice mod, din analizarea rapoartelor de
evaluare utilizate, nerespectarea regulilor impuse de prezentul ghid va sesiza
ANEVAR, in vederea dispunerii masurilor ce se impun si are posibilitatea sa denunte
unilateral conventia sau acordul cadru incheiate cu evaluatorul.
20/33
ANEXE
ANEXA 1
Continutul cadru al raportului de evaluare extins
ANEXA 2
EVALUAREA GLOBAL A PORTOFOLIILOR DE GARAN II BANCARE

- RECOMAND RI -
Introducere
Speciali tii evaluatori apeleaz în prezent la diverse metode statistice pentru evaluarea
propriet ilor imobiliare, o multitudine de solu ii pe care statistica matematic le ofer
pentru a fi aplicate i în acest domeniu: MRA - analiza prin regresie multipl , serii de
timp, tehnici de logic fuzzy i numere fuzzy (sisteme fuzzy), ANN - re ele neuronale
artificiale, NFS - sisteme neuro-fuzzy i altele.
Pe plan interna ional, emerg din diferite col uri ale lumii i din ambele zone de
expertiz , atât din mediul academic (universit i, institu ii de cercetare) cât i din
industrie (b nci, firme de evaluatori, agen ii imobiliare), solu ii bazate pe statistica
matematic , i chiar mai mult, simbioze ale acestora cu Sisteme Informatice
Geografice (GIS) sau cu aplica ii web.
Avantajele imediate i foarte evidente al aplic rii acestor solu ii în evaluare sunt
automatizarea procesului de evaluare i existen a metodelor de control al rezultatelor
ob inute. Dezavantajul principal const în complexitatea aplic rii solu iilor propuse,
fiind necesar un colectiv de speciali ti din diferite domenii - programatori, statisticieni,
matematicieni, evaluatori, anali ti de pia - pentru a concepe i pune în func iune
sisteme de asemenea natur i anvergur .
Modele automate de evaluare
Crearea unui AVM − model automat de evaluare (Automated Valuation Model) poate
fi o solu ie de perspectiv pentru evaluarea portofoliilor de garan ii imobiliare de inute
de c tre b nci. AVM-urile sunt soft-uri ce produc estimatori ai valorilor de pia pentru
propriet ile subiect, în baza analizei condi iilor de pia i caracteristicilor
propriet ilor comparabile, informa ii de pia colectate în prealabil.
Credibilitatea unui AVM i acurate ea rezultatelor sale depind de cantitatea i calitatea
datelor utilizate în evaluare, de experien a i preg tirea colectivului care proiecteaz i
dezvolt modelul. AVM sunt aplicabile în special în cadrul evalu rii propriet ilor
imobiliare prin compara ii directe de pia .
Cantitatea datelor se refer la volumul e antionului de date utilizate în evaluare. Având
în vedere c este imposibil s se utilizeze întreaga popula ie de date, este necesar s se
preleveze un e antion reprezentativ pentru întreaga popula ie.
Un e antion este reprezentativ pentru întreaga popula ie dac structura lui este identic
sau foarte asem n toare cu structura popula iei din care a fost extras, astfel încât s fie
21/33
posibil extrapolarea concluziilor finale la toat popula ia din care face parte.
E antionul va fi reprezentativ dac se utilizeaz un procedeu de e antionare obiectiv,
aleator, cu probabilitate anticipat i dac e antionul are un volum suficient de mare de
date.
1. Procedee de e antionare
Cel mai utilizat mod de ob inere a datelor necesare analizei statistice este în prezent
sondajul statistic.
Sondajul statistic poate fi de tip probabilist (sau aleator) i de tip non-probabilist (sau
nealeator). Diferen ele dintre cele dou tipuri de sondaje constau în faptul ca la
procedeele probabiliste selectarea unit ilor necesare pentru e antionare este aleatoare,
sub acest aspect fiecare unitate are o probabilitate cunoscut p i diferit de zero de a
se afla în e antion, în timp ce procedeele non-probabiliste selecteaz unit ile judicios
pentru ca e antionul s prezinte cât mai bine caracteristicile esen iale ale popula iei din
care este extras, dar nu se poate cunoa te probabilitatea unit ii de a se afla în acel
e antion.
Definirea
popula iei
Definirea Metode probabiliste E antionarea

e antionului
Metode neprobabiliste
Observarea unit ilor

din e antion pentru Culegerea datelor
caracteristicile desemnate
Prelucrarea datelor din

e antion i ob inerea de Prelucrarea
indicatori statistici datelor culese
NU
DA E antionare
aleatoare?
Concluzii asupra Concluzii orientative
popula iei observate la nivelul popula iei
Estimarea parametrilor
de referin
popula iei cu probabilitatea p
Teste statistice pentru

verificarea unor ipoteze Inferen a statistic
Concluzii asupra popula iei

de referin
Fig. 1. Etapele cercet rii prin sondaj statistic1
22/33
Aten ie! Din motivele enumerate mai sus, în evaluarea propriet ilor prin metode
statistice nu se recomand sondajul statistic prin metode non-probabiliste.
Procedee probabiliste de e antionare

a. E antionarea simpl se preteaz , în special, pentru popula ii omogene formate din
unit i simple; e antionul poate fi selectat aplicând procedeul prin revenire (procedeul
bilei revenite) sau f r revenire (procedeul bilei nerevenite). Prin revenire, unitatea
selectat la un moment dat se plaseaz înapoi în popula ie, astfel încât fiecare unitate a
popula iei are ansa de a fi realeas la fiecare selec ie, deci probabilitatea este
constant . Prin selectare f r revenire, unitatea aleas nu este returnat în popula ie,
probabilitatea fiind variabil , în sensul cre terii ei pe m sura form rii e antionului.
Dintre cele dou , este mai adecvat e antionarea f r revenire2 deoarece astfel avem
garan ia c toate unit ile e antionului vor fi diferite, a a cum este necesar în cazul
evalu rilor, neputând determina valoarea de pia a unei propriet i utilizând un
e antion format din aceea i proprietate comparabil , îns ambele au o deficien
major i anume, aceea c selec ia este condi ionat de abilitatea prin care sunt
amestecate elementele popula iei i în mod obi nuit nu se aplic 3 în evaluare.
b. E antionarea cu tabele de numere aleatoare utilizeaz tabele Yates sau Kendell.
Ini ial se numeroteaz toate elementele popula iei i apoi se extrage e antionul pe baza
tabelelor.
c. E antionare sistematic (mecanic ) const în ordonarea elementelor dup o
caracteristic , formarea unei liste, împ r irea popula iei în grupe de k unit i (volume
N
egale). k reprezint pasul de num rare i este , iar punctul de start este j k (N –
n
volumul popula iei, n – volumul e antionului).
d. E antionarea stratificat . Popula ia de date este divizat în straturi (sau subseturi)
cu caracteristici comune i apoi la nivelul fiec rui strat se face e antionare aleatoare
simpl , informa iile ob inute la nivelul fiec rui strat sunt combinate apoi pentru a
ob ine rezultate la nivelul întregii popula ii.
Acest tip de e antionare se preteaz cel mai bine domeniului imobiliar i este deja
utilizat de c tre evaluatori pentru e antionarea manual a datelor de pia necesare în
evaluare, de exemplu, în func ie de vârsta cl dirilor, dimensiunile propriet ii sau
loca ie.
Prin stratificare se asigur un grad mai ridicat de comparabilitate a propriet ilor
comparabile cu proprietatea (propriet ile) subiect i se pot elimina erorile sistematice
sau de selectare inadecvat a propriet ilor. Pe de alt parte, o stratificare exagerat a
datelor poate duce la imposibilitatea aplic rii analizei statistice a datelor.
Se realizeaz în mai multe etape:
1. alegerea variabilei (variabilelor) de control (localizarea, suprafa a construit ,
num rul de camere sau o alt caracteristic a propriet ilor imobiliare) dup
care se va face stratificarea,
2
Business Statistics in Practice, Bruce L. Bowerman, Richard T. O’Connell, McGraw Hill, fourth edition,
2007 - pg. 5.
3
Statistic aplicat pentru modelarea evalu rii imobiliare, Iuliu Pa ca, Editura Politehnica, 2008 – pg. 16
23/33
2. definirea straturilor (denumite i clase tipice) în care se divide popula ia,

3. alegerea num rului de straturi în func ie de m rimea i natura popula iei, dar nu
mai mult de 7-8,
4. repartizarea volumului e antionului pe straturile definite anterior:
a. fie propor ional cu num rul de unit i din acela i strat al popula iei
(num rul de unit i/strat de e antion s fie propor ional cu num rul de
unit i/acela i strat din popula ie):
Ni
pi = deci ni = n ⋅ p i
N
în care : Ni – num rul de unit i din popula ia de referin , din stratul i
n – volumul e antionului
N – volumul popula iei
ni – num rul de unit i din e antion, în „stratul” i
b. fie optim, inând seama atât de ponderea fiec rui strat în volumul total al
popula iei, cât i de varian a fiec rui strat:
Ni ⋅σ i
ni = n ⋅ k
, cu i=1,k
Ni ⋅σ i
i =1
în care : i – abaterea standard a variabilei dup care se face stratificarea,
estimat pentru stratul i
5. pentru fiecare strat se genereaz apoi în mod aleatoriu unit ile care se vor
include în e antion.
Aten ie! O eroare relativ de e antionare situat sub 5% ne permite s

apreciem c e antionul este reprezentativ:
x−m
⋅ 100 ≤ 5%
m
unde: x - media variabilei analizate la nivelul e antionului
m - media variabilei analizate la nivelul popula iei
2. Volumul e antionului
Modelul automat de evaluare presupune realizarea analizei la nivelul unui e antion

de propriet i imobiliare i generalizarea (inferen statistic ) rezultatelor ob inute pentru
întreaga popula ie studiat (întregul portofoliu de garan ii bancare). În acest sens este
necesar stabilirea m rimii adecvate a e antionului pe baza c ruia se va realiza analiza i
evaluarea global a portofoliului de garan ii bancare.
M rimea n a e antionului este influen at de:

eroarea limit maxim admis de reprezentativitate e de 0,3
nivelul de semnifica ie , prestabilit uzual la 5%,
dispersia (varian a) caracteristicii în popula ie σ 2,
volumul popula iei N.
Astfel, volumul e antionului format din caracteristici m surabile are dou forme:
pentru volume mici de e antioane se utilizeaz indicele t:
24/33
tα2 / 2 ⋅ σ 2
n=
e2
în care tα reprezint indicele Student din tabele statistice t, corespunz tor lui /2.
2
pentru volume mari de e antioane se folose te indicele z:
zα2 / 2 ⋅ σ 2
n=
e2
zα se reg se te în tabelele statistice z, corespunz tor lui /2.
2
Aten ie! Abaterea standard a popula iei, σ ,de cele mai multe ori nu este cunoscut ,
prin urmare se poate folosi un estimator al acesteia, cum este abaterea standard s a
unui e antion preliminar, înlocuindu-se în formulele anterioare σ cu s, sau folosind
σ al unei popula ii similare.
Aten ie! Dac n rezultat nu este o valoare rotund , se rotunje te la urm torul num r
întreg.
3. Procesul de elaborare a unui model automat de evaluare (engl. AVM)
Acest proces este prezentat în Standardul pentru modele automate de evaluare4 elaborat de
c tre International Association of Assessing Officers, un proces complex care necesit o
colaborare strâns între evaluatori, anali ti ai pie ei imobiliare, statisticieni i dezvoltatori
de soft-uri.
Cuprinde urm toarele etape:
1. identificarea propriet ii subiect;
2. stabilirea ipotezelor extraordinare, a condi iilor ipotetice i limitative;
3. managementul datelor i analiza calit ii datelor;
4. stratificarea e antionului (în cazul în care acesta nu a fost construit prin
e antionare stratificat );
5. stabilirea specifica iilor modelului;
6. calibrarea modelului;
7. testarea modelului i asigurarea calit ii sale;
8. aplicarea modelului i reconcilierea valorii ob inute;
9. reconcilierea final .
Primele dou etape se realizeaz identic ca în cazul evalu rii prin procesul clasic.
Etapa a 3-a. Managementul datelor i analiza calit ii datelor

Analistul de pia trebuie s utilizeze instrumente statistice pentru a „scana” în mod
sistematic i iterativ datele de pia , în vederea determin rii lipsurilor, erorilor,
incoeren elor, valorilor extreme (valori aberante) existente în seria de date analizat .
În sprijinul acestei etape softurile de analiz statistic ofer tehnici grafice i tehnici
cantitative de explorare a seriilor de date. Aceste tehnici pot fi utilizate în scopul stabilirii
4
Standard on Automated Valuation Models (AVMs), IAAO, 2003
25/33
gradului de reprezentativitate a e antionului, pentru identificarea func iei de distristribu ie

a frecven elor (normal , lognormal , student, poisson etc.) i a caracteristicilor acesteia sau
pentru detectarea valorilor aberante ale seriei analizate.
Astfel, o serie de date poate fi reprezentat sugestiv i apoi analizat vizual foarte rapid
prin intermediul unei game variate de grafice statistice. În func ie de informa iile grafice
pe care dorim s le ob inem i de tipul variabilelor modelului, se pot folosi:
- pentru variabile cantitative: histograme, steam-and-leaf, diagrame de împr tiere
(engl. scatter plots), box-and-wiskers, normal plots;
- pentru variabile calitative: diagrame în batoane, diagrame circulare;
Tehnicile cantitative de analiz a datelor constau în teste statistice (Student, Fisher,
ANOVA Chi-square, Shapiro-Wilk, Kolmogorov-Smirnov, Man-Withney, Durbin-
Watson) i diver i indicatori statistici cum ar fi indicatorii tendin ei centrale (medie,
median , mod), respectiv indicatorii dispersiei datelor în jurul mediei (abaterea medie
p tratic , varian a, coeficientul de varia ie .a.).
Etapa a 4-a. Stratificarea

Este procesul prin care propriet ile ce formeaz un e antion eterogen sunt grupate pe
tipuri de propriet i comparabile în func ie de caracteristicile fizice i economice, în
vederea minimiz rii diferen elor din interiorul unui strat i maximiz rii diferen elor dintre
straturi.
Etapa a 5-a. Stabilirea specifica iilor modelului

Aceast etap se refer la procesul de proiectare a structurii optime a AVM-ului i const
în selectarea variabilelor adecvate i definirea structurii sale.
Evaluatorul poate selecta din multitudinea de variabile ce caracterizeaz propriet ile
analizate (variabile explicative poten iale), pe cele care ar putea avea impact din punct de
vedere economic asupra valorii propriet ii (variabila dependent ). Cu cât num rul de
variabile explicative selectat este mai mare cu atât cre te riscul ca informa ia con inut de
c tre acestea s devin redundant . Se dovede te astfel util realizarea unei selec ii a
variabilelor explicative ce vor fi re inute în analiz .
Alegerea variabilelor explicative trebuie s se fac de c tre evaluator, nu numai din
perspectiva m rimii coeficien ilor de corela ie cu variabila dependent , ci i prin luarea în
considera ie a semnifica iei economice ce ar putea caracteriza leg tura dintre variabilele
explicative i cea dependent .
De asemenea, se analizeaz dac exist o corela ie puternic între variabilele explicative
selectate. În condi iile în care se identific o astfel de corela ie, va trebui re inut în analiz
doar una dintre variabilele explicative din grupul celor corelate între ele. Se poate opta
pentru cea corelat mai puternic cu variabila dependent . Cu cât valoarea coeficientului de
corela ie se apropie de valorile 1, respectiv -1 cu atât variabilele sunt mai puternic corelate.
Variabilele pot fi cantitative (sau scalare), se exprim numeric, se m soar pe o scal i
fac obiectul unor opera ii aritmetice, sau pot fi variabile calitative (sau categorice), care nu
se exprim numeric (nu se m soar pe o scal ) ci prin atribute, dar pot fi codificate
numeric pe categorii, i pot fi de tip:
26/33
- nominal, f r ordine intern

- ordinal, cu o anumit ordine intern , necuantificabil , de exemplu: starea cl dirii
poate fi „foarte bun ” (codificat cu 0), „bun ” (codificat cu 1), „satisf c toare”
(codificat cu 2) sau „nesatisf c toare” (codificat cu 3).
Aten ie ! Este foarte important s se identifice i defineasc corect toate variabilele
modelului i apoi s se codifice (transforme) corespunz tor variabilele calitative.
Structura modelului poate fi aditiv (liniar ), multiplicativ sau hibrid (neliniar ) (a se

analiza Standard on Automated Valuation Models (AVMs), IAAO, 2003).
În structura aditiv , contribu ia variabilelor independente este însumat :
Yi = β 0 + β1 ⋅ x1 + β 2 ⋅ x2 + ...
în care:
Yi - valoarea de pia a propriet ii subiect - variabila dependent ;
β 0 - constanta modelului - interceptul;
xi - variabilele independente;
β i - coeficien ii variabilelor independente.
În modelul multiplicativ, contribu ia variabilelor independente este multiplicat :
Yi = β 0 ⋅ x1β1 ⋅ x2β 2 ⋅ ......
Acest tip de model este mai dificil de calibrat, deoarece variabilele trebuie transformate în
format logaritmic, dar avantajul const în faptul c permite aplicarea corec iilor
propor ional cu valoarea propriet ii subiect.
Modelul hibrid (neliniar) este o combina ie între modelul aditiv i cel multiplicativ:
Yi = πQG ⋅ (πQC ⋅ ΣAC + πQT ⋅ ΣAT + ΣA)
în care:
πQG - produsul variabilelor calitative generale (se aplic propriet ii ca întreg);
πQC - produsul variabilelor calitative pentru cl dire;
ΣAC - suma variabilelor aditive pentru cl dire;
πQT - produsul variabilelor calitative pentru teren;
ΣAT - suma variabilelor aditive pentru teren;
ΣA - suma altor variabile (variabile aditionale).
Etapa a 6-a. Calibrarea modelului

Calibrarea const în determinarea coeficien ilor modelului proiectat. Printre metodele de
calibrare, cele mai utilizate sunt cele bazate pe metode statistice, precum regresia liniar
multipl sau regresia neliniar .
Termenul de regresie este folosit pentru descrierea oric rui proces în care una sau mai
multe variabile cunoscute (caracteristici ale propriet ilor analizate) sunt utilizate pentru a
determina o variabil necunoscut (de ex. valoarea de pia a propriet iilor evaluate) sau
pentru previzionarea valorii acesteia. Variabilele cunoscute sunt denumite variabile
explicative, iar variabilele necunoscute sunt denumite variabile dependente.
27/33
Regresia liniar simpl

Regresia liniar simpl se utilizeaz pentru a previziona o variabil dependent
(endogen ), utilizând o singur variabil independent (exogen ).
Modelul regresiei liniare simple are forma :
yi = β 0 + β1 xi + ε i , i = 1, n
în care:
β 0 – constanta (sau termenul liber), adic valoarea lui y când x=0;
β1 – panta liniei de regresie;
i – termenul rezidual, cuantific influen a întâmpl toare a altor variabile asupra lui yi
i reprezint diferen a între valoarea observat ( yi ) i cea estimat ( ŷ i ) a variabilei
dependente:
ε i = y i − yˆ i
Panta liniei de regresie indic valoarea medie cu care se modific y la o schimbare cu o
unitate a valorii x. Dac panta este pozitiv , y cre te odat cu cre terea valorii lui x, iar
dac este negativ , y scade odat cu cre terea valorii lui x. Parametrii necunoscu i ai
modelului, β 0 i β1 , precum i erorile i se pot determina prin diferite metode, printre
care metoda celor mai mici p trate.
Pentru analiza regresiei liniare simple, se parcurg urm toarele etape:
1. Estimarea parametrilor modelului;
2. Testarea i validarea modelului de regresie;
3. Realizarea de predic ii.
Pentru validarea modelul liniar al regresiei simple trebuie respectate o serie de ipoteze
(Gauss-Markov):
varian a termenilor reziduali este constant ;
termenii reziduali i au media egal cu zero;
termenii reziduali i nu sunt corela i între ei;
termenii reziduali i nu sunt corela i cu variabila explicativ xi;
termenii reziduali i sunt normal distribui i.
În acest sens este necesar realizarea test rii modelului în vederea asigur rii calit ii
acestuia (a se vedea etapa a 7-a).
Regresia liniar multipl
Regresia liniar multipl exprim rela ia dintre o variabil dependent i cel pu in dou
variabile explicative, modelul acesteia este:
yi = β 0 + β1 x1i + β 2 x 2i + ... + β m x mi + ε i
formul în care:
0 – termenul liber;
1, 2,…, m – coeficien ii regresiei multiple;
i – termenul rezidual.
Etapele i ipotezele luate în calcul pentru realizarea modelului de regresie multipl sunt
acelea i ca cele specificate în cazul regresiei simple.
28/33
Regresia neliniar
Dac în urma reprezent rii grafice a datelor prin intermediul diagramei de împr tiere se
observ c punctele nu sunt grupate de-a lungul unei drepte, atunci se poate considera c
regresia nu este liniar i solu ia poate fi aplicarea regresiei neliniare. Regresia neliniar se
folose te pentru a descrie leg tura dintre variabila dependent i variabilele explicative,
considerând c al i factori au o ac iune constant i neglijabil asupra variabilei
dependente.
Iat câteva din multitudinea de modele matematice care pot fi utilizate în regresia
neliniar .
Modelul exponen ial: Yi = β 0 ⋅ β1 i + ε i
x
Modelul logaritmic: Yi = β 0 + β1 ⋅ lg xi + ε i
Modelul parabolic de gradul doi: Yi = β0 + β1 ⋅ xi + β2 ⋅ xi + ε i
2
Etapa a 7-a. Testarea modelului i asigurarea calit ii lui

Testarea modelului are rolul de a stabili dac acesta asigur acurate ea i integritatea
necesare pentru ca estim rile realizate cu ajutorul acestuia s fie extrapolate prin inferen
statistic la nivelul întregii popula ii de garan ii bancare.În acest scop se utilizeaz un set
de date despre propriet i pentru care se cunosc pre urile de vânzare/valoarea, set care
reprezint e antionul pe baza c ruia se face testarea i care nu a fost utilizat îns în
procesul de calibrare a modelului (pentru acest scop este construit un e antion separat).
Acest set de date folosit pentru testarea modelului reprezint 20% din volumul
e antionului (n).
A a cum am precizat mai sus, exist o multitudine de teste statistice ce pot fi aplicate
pentru ob inerea informa iilor necesare, unele parametrice aplicabile seriilor de date cu
distribu ie a frecven elor normal , precum testele Student (t), Fisher (F), i altele non-
parametrice pentru serii care nu au distribu ie a frecven elor normal , precum testele Chi-
square, Shapiro-Wilk, Kolmogorov-Smirnov, Man-Withney, Durbin-Watson.
Aten ie ! În practic , etapa de specificare a modelului i cea de calibrare se realizeaz
în mod iterativ: specificarea modelului – testarea specifica iilor modelului prin
calibrare – corectarea specifica iilor modelului – testarea specifica iilor corectate,
repetând aceste opera ii pân când se ob ine nivelul de încredere proiectat.
Se poate opta pentru includerea tuturor variabilelor considerate explicative în modelul de
regresie, si apoi excluderea/reincluderea iterativ a acestora, analizând dup fiecare itera ie
testele statistice de validare a modelului de regresie i puterea sa explicativ (m rimea
coeficientului de determinare). Aceasta metod , este dificil de aplicat în condi iile în care
m rimea e antionului de date este redus (num rul de variabile explicative nu poate fi mai
mare decât num rul de date analizate).
O solu ie alternativ este reprezentat de includerea treptat a variabilelor explicative în

modelul de regresie. Dup includerea unei noi variabile explicative se verific testele
statistice de validare a modelului de regresie i puterea sa explicativ (m rimea
coeficientului de determinare). Pentru a stabili care este ordinea de includere a variabilelor
explicative în modelul de regresie se pot calcula coeficien ii de corela ie a acestora cu
29/33
variabila dependent . Prima variabil inclus în model va fi cea caracterizat de

coeficientul de corela ie cel mai ridicat.
Interpretarea testelor si indicatorilor statistici ce caracterizeaz modelul de regresie
Mãsurarea semnifica iei unui test statistic implicã estimarea gradului în care valoarea
acestuia determinatã pe baza observa iilor din e antion se apropie de cea realã ce
caracterizeazã întreaga popula ie din care s-a extras e antionul. Probabilitatea p (engl.p-
value) asociat testului statistic estimat la nivelul e antionului reprezintã probabilitatea de
eroare implicatã de nerespingerea rezultatului estimat ca fiind valid i reprezentativ pentru
întreaga popula ie studiatã. Ca urmare, cu cât aceast probabilitate este mai ridicat cu atât
este mai pu in plauzibil ca rela ia existentã între variabilele modelului eviden iatã la
nivelul e antionului studiat sã se men inã pentru întreaga popula ie statisticã din care a fost
extras acest e antion. Ca rezultat, se acceptã ipoteza nulã, adicã valoarea estimatã pentru
coeficientul asociat variabilei explicative analizate nu este semnificativ diferitã de zero. In
concluzie, acea variabilã explicativã (o anumit caracteristic a propriet ilor evaluate) nu
influen eazã variabila dependentã studiatã (de ex. valoarea de pia a propriet ilor
evaluate).
Nerespingerea sau respingerea ipotezei nule depinde i de nivelul de semnifica ie ales ( )
pentru testul statistic evaluat, respectiv a regiunii de respingere asociate acestuia. Acest
nivel de semnifica ie reprezintã probabilitatea de a realiza o eroare de tip I (respingerea
ipotezei nule atunci când aceasta este adevãratã). Cu cât valoarea lui este stabilitã la un
nivel mai ridicat cu atât exigen ele impuse pentru nerespingerea ipotezei nule (H0) sunt
mai mari. Majorarea nivelului de semnifica ie duce la cre terea probabilitã ii de a realiza o
eroare de tip II (nerespingerea ipotezei nule atunci când aceasta este falsã) i la diminuarea
puterii testului statistic realizat. Cel mai frecvent, nivelul de semnifica ie ales pentru
realizarea unui test statistic este de 5%. În aceastã situa ie, probabilitatea p (asociat
testului statistic) mai mic decât nivelul de semnifica ie al testului de 5% indicã
respingerea ipotezei nule.
Exemple de teste statistice utilizate pentru validarea modelelor de regresie:

Testul t este calculat pentru fiecare coeficient al regresiei ca raport între valoarea
estimatã a acestuia i abatarea sa standard i este utilizat pentru testarea ipotezei nule
conform cãreia valorea coeficientului regresiei este egal cu zero.
Cu ajutorul testului F se testeazã ipoteza conform cãreia mãrimile estimate ale
coeficien ilor regresiei (exceptând termenul liber) sunt nule, ceea ce implicã testarea
semnifica iei ecua iei de regresie analizatã. Dacã probabilitatea p (engl. p-value)
asociat mãrimii estimate pentru acest test este mai micã decât nivelul de semnifica ie
ales (de exemplu 5%) se respinge ipoteza nulã conform cãreia valorile estimate pentru
coeficien ii regresiei sunt statistic egale cu zero.
Coeficientul de determinare al ecua iei de regresie R2, a cãrui mãrime aratã
propor ia în care varia ia valorii variabilei deendente este explicatã de cãtre variabilele
explicative selecta e în ecua ia de regresie. Numãrul ridicat de variabile explicative
incluse în model poate conduce la valori ridicate ale R2, fãrã sã implice în mod direct o
putere explicativã mai mare a ecua iei de regresie. În acest sens, este recomandabilã
luarea în considerarea a mãrimii afi ate pentru R2-ajustat ce ine cont în estimarea
valorii sale de numãrul de variabile incluse în model.
Testarea normalitã ii legii de distribu ie a termenilor reziduali se poate face cu
ajutorul testului Jarque-Bera ce mãsoarã diferen a existentã între simetria (asimetria) i
aplatizarea (alungirea) seriei fa ã de cele caracteristice distribu iei normale. Un nivel al
probabilit ii p (asociat mãrimii estimate a testului) < presupune respingerea ipotezei
30/33
nule privind distribu ia normalã a seriei termenilor reziduali rezulta i din ecua ia de
regresie.
Homoscedasticitatea termenilor reziduali (varian a constant a valorii acestora) este
analizat cu ajutorul testului dezvoltat de White (1980). Ipoteza nulã asociatã testului
implicã lipsa heteroscedasticitã ii termenilor reziduali, independen a acestora în raport
de variabilele explicative ale modelului, precum i liniaritatea legãturii existente între
variabila dependentã i cele explicative. Încãlcarea uneia dintre aceste condi ii
presupune ob inerea unei mãrimi semnificative a testului White (p-value < nivelul de
semnifica ie al testului, stabilit aprioric ( )). Ca urmare, un p-value > implicã faptul
cã nici una dintre aceste trei condi ii nu a fost încãlcatã.În condi iile în care termenii
reziduali sunt heteroscedastici se pot realiza corec iile propuse de White i estima
corect covarian a coeficien ilor de regresie chiar i în prezen a heteroscedasticitã ii
termenilor reziduali.
Cel mai cunoscut test privind autocorelarea termenilor reziduali este reprezentat de
testul Darbin-Watson i a cãrui rezultat trebuie sã se situeze în jurul valorii 2 pentru a
indica lipsa autocorelãrii între termenii reziduali. O valoare mai mare indicã existen a
unei corela ii pozitive între acestea, iar o valoare mai micã o autocorelare negativã.
Testarea existen ei autocorelãrii termenilor reziduali poate fi analizat i prin
intermediul testului Q-statistc, respectiv Breusch- Godfrey LM. În cazul Q-statistic, în
cadrul unui tabel sunt raportate valorile estimate ale testului (pentru diferitele lag-uri
ale termenului rezidual) i p-value asociat. Lipsa autocorelãrii între termenii reziduali
va implica valori ridicate ale acestor p-value. Testul Breusch-Godfrey LM are ca
ipotezã nulã lipsa autocorelãrii între termenii reziduali ai ecua iei de regresie, fiind
raportatã mãrimea estimatã a acestuia i p-value asociat. La fel ca i în cazul testului
anterior, un nivel mare al p-value reprezintã o indica ie a lipsei autocorelãrii între
termenii reziduali. În condi iile în care termenii reziduali sunt autocorela i pot fi
realizate corec ile propuse de Newey i West i estima astfel corect covarian a
coeficien ilor de regresie chiar i în prezen a heteroscedasticitã ii i autocorelãrii
termenilor reziduali.
Etapa a 8-a. Aplicarea modelului i reconcilierea valorii ob inute

Dup ce modelul a fost testat i validat, poate fi aplicat pentru evaluarea propriet ilor.
Valorile rezultate trebuie examinate din punct de vedere al coeren ei fa de vânz ri
recente, fie ale propriet ii subiect, fie ale propriet ilor comparabile din vecin tate.
Etapa a 9-a. Reconcilierea final

Ca i în procesul clasic de evaluare a propriet ilor, i în etapa final a procesului de
evaluare prin AVM trebuie realizat o revizuire a procesului, plecând de la verificarea
acurate ei datelor, verificarea rezultatelor ob inute în cazul evalu rii unor propriet i
similare: dac valoarea estimat prin aplicarea modelului nu se apopie de pre urile de
tranzac ionare ale propriet ilor evaluate este necesar o ajustare a acestuia.
Avantaje i dezavantaje ale utiliz rii modelelor automate de evaluare

Printre avantajele model rii statistice a evalu rii propriet ilor imobiliare, se num r :
permite utilizarea de serii nelimitate de date;
permite folosirea de variabile, într-un num r oricât de mare, dac acestea sunt
necesare i relevante;
31/33
permite determinarea acurate ei de estimare a valorii, care poate fi excep ional de

bun când sunt folosite suficiente date de pia ;
asigur evalu ri uniforme;
modelul rezultat se poate utiliza atât pentru evalu ri punctuale (singulare), cât i
pentru evaluare global ;
automatizarea procesului de evaluare, deci timp redus de prelucrare i analiz a
datelor i de stabilire a concluziei asupra evalu rii;
obiectivitate i eficien .
dar care pot fi atinse doar cu condi ia esen ial ca la baza modelului s stea o judecat
statistico-matematic foarte serioas i coerent , baza de date s fie permanent actualizat ,
modelul s fie testat înainte de a fi efectiv utilizat în evaluare.
Dezavantajele model rii statistice:
nu poate fi aplicat pentru pie ele restrânse, cu pu ine tranzac ii sau pentru pie ele
atipice
necesitatea unui bagaj foarte dezvoltat de cuno tin e în domeniul statisticii
matematice i al soft-urilor de specialitate.
Softuri de analiza statistic recomandate
1. Excel (cu modulul PHStat de analiz statistic )

2. MegaStat
3. MINITAB
4. SPSS
5. Statistica
Bibliografie recomandat
1. Basic Business Statistics. Concepts and Applications, Berenson M.L., Levine D.M.,
Krehbiel T.C., 9th Edition, Pearson Prentice Hall, 2004;
2. Business Statistics in Practice, Bruce L. Bowerman, Richard T. O’Connell,
McGraw Hill, fourth edition, 2007;
3. Dic ionar de statistic general , Alexandru Isaic-Maniu, Eugen Pecican, Viorel
Gh. Vod , Daniela tef nescu, Pavel Wagner, Editura Economic , 2003;
4. Mass Appraisal Methods – An international perspective for property valuers,
Wiley-Blackwell, 2008;
5. Practical Applications in Appraisal Valuation Modeling, Statistical Methods for
Real Estate Practitioners, M.S. Kane, M.R. Linné, J.A. Johnson, Appraisal
Institute, 2004;
6. Standardele Interna ionale de Evaluare, International Valuation Standards
Committee, edi ia a opta, 2007;
7. Standard on Automated Valuation Models (AVMs), International Association of
Assessing Officers, 2003;
8. Standard on Ratio Studies, International Association of Assessing Officers, 2007;
9. Statistical Analysis, S.B. Richmond, second edition, 1964;
10. Statistic aplicat pentru modelarea evalu rii imobiliare, Iuliu Pa ca, Editura
Politehnic , 2008;
32/33
11. Statistic : no iuni fundamentale i aplica ii, Vergil Voineagu, Dana Colibab ,
Giani Gr dinaru, Editura ASE, 2002;
12. Statistic teoretic i economic - note de curs, s.l.drd. Silvia Elena Cristache,
Editura ASE, 2002;
13. Statistic teoretic i economic - teorie i aplica ii, Constantin Anghelache,
Editura Economic , 2004;
14. Statistic : teorie i aplica ii, Tudorel Andrei, Stelian Stancu, Daniel Traian Pele,
Editura Economic , edi ia a doua, 2002.
33/33

Ghid de Evaluare A Garantiilor Bancare Corporale

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Ghid de Evaluare A Garantiilor Bancare Corporale

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

2010

Ghid privind evaluarea garantiilor reale de natura

I Expunere de motive ...................................................................................................... 3

activitatea comuna din cadrul procesului de creditare, respectiv activitatea de evaluare a

Principalele aspecte care au fost reglementate in cuprinsul ghidului se referitoare la:

• Comunicarea dintre evaluator si institutia de credit;

Sunt expuse in continuare, motivele avute in vedere la alcatuirea principiilor propuse in

O problema importanta o reprezinta diferentele reiesite in urma inspectiei intre situatia

De regula tipul de valoare estimata in cadrul raportului de evaluare pentru garantarea

In conformitate cu IFRS 7 parag. 27 si 27A, in raportarile financiare periodice, institutia de

Scopul evaluarii va fi intotdeauna evaluarea pentru garantarea imprumuturilor. Ghidul

Situatia juridica a bunului de evaluat este primordiala in procesul de luare in garantie.

Evaluatorul trebuie sa elaboreze lista cu documentele necesare realizarii evaluarii. Este

Evaluarile pentru garantarea imprumuturilor se realizeaza de evaluatori externi (persoane

Calitatea valorii proprietatilor dintr-un portofoliu de garantii depinde de calitatea

Un element indelung discutat si frecvent intalnit in practica il reprezinta numarul de

In raportul de evaluare va fi prezentat modul in care a fost aplicata fiecare etapa a

Se stie ca institutiile de credit realizeaza o verificare a rapoartelor de evaluare, pentru uz

Avand in vedere ca si forma raportului de evaluare are elementele de fond comune,

Este foarte important ca verificarea rapoartelor de evaluare sa fie facuta de catre un

Evolutia ulterioara a valorii proprietatii poate fi diferita in diferite monede. De aceea

Evaluarea portofoliilor de garantii pe perioada derularii creditelor a reprezentat o parte

Diferenta intre evaluare individuala si evaluarea statistica este ca la evaluarea individuala

In cadrul evaluarii individuale vor fi folosite tehnicile de evaluare cunoscute. Daca

In stituatiile in care populatiile statistice au fost identificate, se vor aplica metodologiile de

Trebuie retinut ca rezultatul evaluarii globale asigura justetea evaluarii totale a

2. Definitii ale unor termeni

contract/angajament cadru, cu instituitia de credit, pentru care elaboreaza rapoarte de

Evaluarea globala = evaluarea sistematica a unor grupuri de bunuri utilizand proceduri

Norme interne = reglementari interne ale institutiilor de credit.

Procesul de evaluare = totalitatea actiunilor intreprinse de evaluator in vederea stabilirii

Abordari in evaluare = metodologiile prevazute de Standardele de evaluare si utilizate

II Principii de evaluare a garantiilor reale de natura activelor corporale

1. Ghidul privind evaluarea garantiilor reale (denumit in continuare “Ghidul”) urmeaza

conditiile legii, ca persoane juridice membri corporativi ANEVAR, r spunderea

care se va raporta), data evalu rii, caracteristicile propriet ii (inclusiv localizarea –

18. Analiza de pia reprezint actiunea de colectare si interpretare a datelor despre

23. Tehnicile cantitative sunt:

24. Tehnicile calitative sunt:

32. Structura de baza a raportului de evaluare este urmatoarea:

angajat/salariat/asociat este evaluatorul sau care a incheiat un contract de

36. Forma raportului de verificare va fi stabilita de catre fiecare institutie de credit si nu

III Evaluarea in faza acordarii creditului

40. Setul de documente necesare elaborarii raportului de evaluare include:

• Pentru proprietati imobiliare:

o documente/informatii din care sa rezulte caracteristicile fizice si tehnice

42. Informatiile utilizate la aplicarea abordarilor evaluarii trebuie sa fie reale si

43. În cazul evalu rii terenurilor, evaluatorul va utiliza in raportul de evaluare ca si

44. Opinia evaluatorului se va exprima pe baza abordarii de evaluare considerate de

47. Pentru echipamentele tehnologice, ipoteza in care se face evaluarea, montat pe

IV Evaluarea pe parcursul derularii creditului

48. Pe parcursul derularii creditelor se vor evalua periodic garantiile existente in

49. Evaluarea globala pe parcursul derularii creditului se realizeaza la termenele prevazute

55. Cazuri in care se efectueaz evaluarea individuala pe parcursul derularii creditului:

56. Procesul de evaluare individuala a garantiilor pe perioada derularii creditului este

57. Evaluarea globala se aplic pentru urmatoarele garantii:

58. Evaluarea globala nu se aplic pentru urmatoarele tipuri de garantii:

61. E antionul este reprezentativ dac se utilizeaz un procedeu de e antionare obiectiv,

62. Evaluarea prin modele statistice cuprinde urmatoarele etape:

64. Institutiile de credit se vor asigura ca metodologia de evaluare globala realizata de

V. Evaluarea in faza executarii silite

71. Nerespectare obligatiilor prevazute in cuprinsul prezentului ghid atrage raspunderea

Continutul cadru al raportului de evaluare extins