UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEI

FACULTATEA CADASTRU, GEODEZIE I CONSTRUCII

CATEDRA EVALUAREA I MANAGEMENTUL IMOBILULUI

EVALUAREA IMOBILULUI II
(COMERCIAL)

Chiinu 2014

TEMA 3: ANALIZA PIEEI IMOBILULUI CU DESTINAIE COMERCIAL

CONTINUT:

3.1 Noiune de pia imobilar comercial, structura,

particulariti i funcii. Factorii care influeneaz funcionarea
pieei imobiliare.
3.2 Principalele direcii de analiz a pieei imobiliare
3.3 Caracteristica pieei spaiilor de birouri

3.4 Caracteristica pieei spaiilor comerciale

3.5 Caracteristica pieei hoteliere

3.6 Particularitile pieei imobiliare comerciale n perioada de

criz

3.1 Noiune de pia imobilar comercial, structura, particulariti i

funcii. Factorii care influeneaz funcionarea pieei imobiliare.

Pia imobiliar comercial poate fi tratat ca totalitatea structurilor i

procedurilor care au ca scop de crea relaii ntre cumprtori i vnztori,
obiectul tranzaciei fiind drepturile asupra bunurilor imobiliare comerciale.
Piaa imobiliar comercial definete totalitatea bunurilor imobile
comerciale i a drepturilor asupra acestora, care fac obiectul actului de vnzarecumprare. Piaa imobiliar este un set de mecanisme speciale, prin
intermediul crora se transmit drepturile i interesele legate de aceasta, se
stabilesc preurile i se repartizeaz spaiul ntre diferite variante concurente de
gestionare a pmntului.
Piaa imobiliar se deosebete de alte piee prin particularitile sale
specifice pe care le ntrunete. Pe de o partea acesta se manifesta datorit
caracteristicilor fizice diversificate a bunurilor imobile iar pe de alt parte se
manifest prin multitudinea drepturilor asupra bunurilor imobile.

Structura pieei imobiliare include totalitatea urmtoarelor

elemente de baz:

Bunurile imobile.

Subiecii pieei. Sunt clasificai n trei grupe de baz:

cumprtori, vnztori i participanii profesioniti pe
piaa imobiliar, care ulterior se mpart n participani
instituionali (cei ce reprezint interesele statului i
acioneaz n numele acestuia) i noninstituionali (cei ce
lucreaz pe baz comercial).
Procesele ce stau la baza funcionrii pieei
imobiliare, adic procesele de formare, utilizare i schimb
al bunurilor imobile, precum i cele de administrare a
pieei imobiliare.
Infrastructura pieei, include totalitatea mecanismelor
ce asigur funcionarea pieei imobiliare.

Procesele ce stau la baza funcionrii pieei imobiliare sunt:

procesele de formare, utilizare i schimb al bunurilor
imobile, precum i cele de administrare a pieei
imobiliare.

Caracteristicile principale ale pieii imobiliare sunt:

lichiditate redus, datorit faptului c bunurile imobile sunt obiecte valoarea
crora este destul de mare;
caracterul ciclic al pieii imobiliare;
reglementarea de stat a proceselor ce au loc pe piaa imobiliar;
evaluarea proprietilor i schimbarea valorii n timp a acesteaia;
tranzaciile implic efectuarea unor cheltuieli suplimentare.
Prin specificul i paricularitile sale specifice piaa imobiliar ntrunete i un ir
de funcii care are o deosebit importan asupra ntregii societi ct i
economiei naionale la general. Funciile pieii imobiliare pot fi grupate n funcii
generale i funcii speciale.

Funciadereglare

Funciacomercial

Funciainformaional

Funciesocial

Funciainvestiional

Funciilepieei
imobiliare

Funiadestimulare

Funiadeintermediere

Una din principalele funcii ale pieii imobiliare este de a stabili un pre real, obiectiv a bunurilor
imobile care ar reda prin dimensiunea sa necesitile consumatorilor, costul construciilor ct i o
informaie relevant despre pia.

Din funciile pe care le ntrunete piaa imobiliar putem spune c piaa

imobiliar are o importan major n cadrul economiei unei ri, i acest
lucru este datorat urmtoarelor:
piaa imobiliar comercial reprezint o bogie enorm a economiei naionale,
materializat n bunurile imobile, din care cel puin jumtoate poate fi inclus n
circuitul de pia pentru a aduce venit proprietarului ct i bugetelor naionale,
municipale sau locale;
deine o cot mare din valoarea produlsului intern brut;
obinerea unor mijloace financiare suplimentare n bugetele naionale sau
municipale a mijloacelor din urma vnzrii sau nchirierii proprietailor de stat sau
municipale;
obinerea mijloacelor financiare impuntoare n urma impozitrii bunurilor imobile
i n urma achitrii taxelor de stat la efectuarea tranzaciilor imobiliare;
crearea noilor locuri de munc n urma dezvoltrii sectorului imobiliar .

Factorii care influeneaz funcionarea pieei imobiliare.

Situaia internaional esenial influeneaz dezvoltarea pieei imobiliare. De exemplu schimbarea
dobnzilor bancare pe piaa internaional financiar duc la schimbrile corespunztoare, schimbrile
preurilor pe pieele interne. Ca urmare conflictele legate de ele au torent de migratori, evenimentele
ultimelor decenii criza financiar mondial, conflictul din Ucraina, etc., corespunztor influeneaz
piaa imobiliar, aspru reacioneaz la micorarea indicilor economici, precum omajul, nivelul de
producere, demografia i situaia social etc.
Fr ndoial un evaluator trebuie s fie la curent cu tendinele moderne la dezvoltarea pieei
imobiliare mondiale, pentru a prognoza tendinele schimbrii situaiei pe piaa intern. Desigur, piaa
imobiliar, ca piaa a investiiilor pe termen lung, nu va manifesta reacie momentan, la aa tip de
evenimente, ca exemplu piaa aciunilor, cu condiia elasticitii nalte a imobilului expus pe pia i
este important de a ti i a prognoza situaia n viitorul apropiat.
Situaia intern n regiune este acel mediu care nemijlocit influeneaz toate pieele n acelai timp,
inclusiv i piaa imobiliar. n dependen de situaia economic curent, investitorii ntotdeauna pot
alege sfera investiional optimal. i dac n rezultatul comparaiei mai multor piei de activitate este
determinat c sunt investiii n active reale, atunci piaa imobiliar va ncepe s creasc repede
stimulnd dezvoltarea altor ramuri ale economiei. Factorul determinant situaiei interne este poziia
statului, n minile crora se afl prghia impozabil care permite de-a reglementa mprirea fluxurilor
de bani n economia naional. Legislaia, stimuleaz atragerea n acelai timp a capitalului ipotecar,
crearea zonelor economice favorabile, majorarea locurilor de munc, ntrirea aprrii investiiilor
particulare iat lista incomplet a posibilitilor statului pentru stimularea pieei imobiliare.
Situaia local a pieei n mare msur influeneaz la dezvoltarea pieei imobiliare determinnd n
final bilanul dezvoltrii perspectivelor. Pmnturile fertile, particularitile reliefului i climei,
echipamente inginereti i privelite ngrijit, accesibilitate i comunicaii, stilul vieii i obiceiurile
populaiei, potenialul pentru dezvoltarea proprietii acestea i muli ali factori pot influena decizia
investitorului.

Este bine cunoscut faptul c pe piaa imobilului din R. Moldova s-a evideniat o dezvoltare dinamic
i o pia imobiliar bine dezvoltat influeneaz att activitatea economic, procesele investiionale,
creterea volumului produciei, n general contribuie la mbuntirea strii populaiei, att prin spaiul
de trai pe care l ofer, ct i prin diferitele posibiliti pe care le ofer, care duc la sporirea veniturilor
lor personale (spre exemplu venitul obinut din darea n arend a spaiului comercial).
Putem, deci s afirmm c pia imobiliar reprezint unul din motorii dezvoltrii economiei
naionale. Piaa imobiliar este unul dintre componentele principale ale economiei de pia. Piaa
muncii, capitalului, diverselor tipuri de resurse, mrfuri i alte piee nu pot exista fr piaa imobiliar .
Starea de pe piaa imobiliar demonstreaz cel mai bine bunstarea economic a societii. ncepnd
cu anii 1999-2000 n Republica Moldova au fost evideniate unele transformri n dezvoltarea
economiei naionale, n legtur cu creterea economic ct de ct stabil, consolidarea cadrului juridic
i organizatoric de dirijare a economiei de pia i investirea mai multor surse n sectorul real
economiei, formarea unui buget nedeficitar, majorarea sumei veniturilor n buget i alte tendine
pozitive.
O parte indispensabil a transformrilor n cauz a fost formarea i dezvoltarea pieii imobiliare, unul
din sectoarele importante ale economiei naionale.
Existena condiiilor juridice i organizatorice a dat posibilitatea de a se trece nemijlocit la implicarea
obiectelor imobiliare n circuitul comercial.
Procesul de formare i dezvoltare a pieii imobiliare, a nceput s influeneze asupra unor momente
cum ar fi:
Formarea unei noi ideologii a agenilor economici i a persoanelor fizice privind importana
dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile ;
Viziunea asupra locului i rolului pieii date n dezvoltarea principiilor economiei de pia i
consolidarea proprietii private
Necesitatea de includere n acest proces a bncilor comerciale, companiilor de asigurare,
judectoriilor economice i a altor instituii cu impact asupra funcionrii pieii imobiliare.

3.2 Principalele direcii de analiz a pieei imobiliare

Analiza pieii reprezint identificarea i studiul pieei pentru un anumit bun sau o anumit categorie de serviciu..
Analiza pieei imobiliare poate fi iniiat pentru determinarea urmtoarelor situaii:
Cercetri
strategice

Interdependena dintre sferele de analiz a piei imobiliare

Din figura de mai sus reiese c analiza pieei imobilare poate aprea ca un
element component al altei categorii de activiti care au ca scop unele
cercetri de marketing pentru indentificarea niei unui anumit produs sau
serviciu, pentru activitatea de evalurea jucnd un rol deosebit la momentul
determinrii valorii unui anumit bun imobil. n tote aceste activiti analiza
pieii joac un rol primordial datorit faptului c numai cunoscnd care este
situaia real a pieii se poate garanta succesul unui proiect sau activiti.
Activitatea
de
marketing

Analiza
pieii
imobilia
re

Analiza
investiion
al

Activitate
ade
evaluare

Analiza pieei imobiliare poate fi iniiat pentru determinarea urmtoarelor situaii:

cercetri strategice i operaionale pentru companiile de development, imobiliare i investiionale cu scopul desfurrii unei activiti efciente pe
pia;
pentru marketing, ce are ca scop promovarea serviciilor sau produselor pe un anumit sector de pia;
pentru activitaea de evaluare determinarea bunurilor imobiliare competitive cu bunul imobiliar evaluat, n scopul efecturii analizei comparative i
ajustrii preurilor bunurilor imobilare, innd cont de condiiile pieii;
pentru activitatea investiional cu sopul de a identifica eficacitatea deciziilor investiionale;
determinarea marimii ofertei bunurilor imobiliare fa de cerere, rata de absorbie a pieii;
oprirea la timp a unor proiecte care nu sunt bine primite de pia i care ar putea genera pierderi.
ns cel ma important scop pentru care se iniiaz analiza pieii imobileare rmne a fi cel al determinrii nivelului preurilor la bunurile imobile.
Determinarea nivelui preurilor la bunurile imobile i tendinele pe care le manifest rmne a fi factorul cheie n orice activitate ce implic bunurile
imobile, mai ales ceea ce ine de activitatea de evaluare a bunurilor imobileare

Schematic procesul de evaluare este prezentat n figura de mai jos:

Definirea misiunii de evaluare
1..identificarea obiectului evalurii;
2. identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evalurii;
3. identificarea scopului evalurii;
4. definiia tipului valorii estimate;
5. identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evalurii;
6. identificarea condiiilor limitative ce stau la baza evalurii.

Colectarea i analiza datelor

1. datele generale cu caracter
economic si social despre
regiunea si localitatea in care
este amplasat bunul imobil;

2datele specifice
obiectului evaluarii:
Istoria obiectului;

3.

datele specifice pietei imobiliare:

preturile de vinzare si preturile ofertei
obiectelor similare, rata de absorbtie,
rata spatiilor libere si altele.

Amplasarea;
Descrierea obiectului;

Analiza celei mai bune i eficiente utilizri a

obiectului

varianta de utilizare trebuie s fie posibil fizic

varianta de utilizare trebuie s fie legal
varianta de utilizare trebuie s fie economic justificat
varianta de utilizare trebuie s aduc venitul maxim.

Aplicarea abordrilor de evaluare

1Abordarea costurilor;
2Abordarea analizei vnzrilor comparabile;
3Abordarea veniturilor;

Reconcilierea i estimarea valorii finale,

ntocmirea raportului de evaluare.

Analiza pieii, ca parte component a evalurii, trebuie s raporteze condiiile pieii la un bun imobiliar evaluat,
determinnd efectul interaciunii cererii i ofertei asupra formrii valorii bunului imobiliar.

Analiza pieei imobiliare - parte component a procesului de evaluare a

imobilelor comerciale
Procedura de analiz a pieei imobiliare comerciale poate fi divizat n dou direcii:
analiza strii generale a pieei imobiliare;
analiza caracteristicilor segmentelor distincte ale pieei imobiliare
comerciale.
Analiza strii generale a pieei imobiliare
Prima etap a analizei trebuie s dea caracteristica strii reale i generale active a pieei imobiliare. Pentru
aceasta se cuvine examinarea calitativ i cantitativ a caracteristicilor pieei imobiliare. De regul, este
necesar de evideniat urmtorii indicatori principali:

volumul general a ntreprinderilor comerciale, muncitorilor de pe pia, n acelai timp, clasificarea dup
tipurile principale de activiti, deasemenea cantitatea relativ a ntreprinderilor comerciale;

volumul general a tranzaciilor cu imobile, nregistrate ntr-o perioada anumit, i dinamica

retrospectivei schimbrilor lor;

timpul mediu de realizare a tranzaciilor;

caracteristica general a vnztorilor i cumprtorilor mrfurilor i serviciilor pe piaa imobiliar;

cantitatea general i dinamica schimbrii ofertei separate pe tipuri de imobile dup datele oficiale;

cantitatea general a publicaiilor periodice pe piaa, n acela timp, ntrebrile privind piaa imobiliar;

sursele n mas n scopul caracterizrii pieei imobiliare;

existena structurilor specializate, de administrare a analizei, prelucrarea i publicarea informaiei pe

pia;

poziia organelor locale de conducere, n dezvoltarea atitudinii pieei n sfera imobiliar;

existena actelor normative locale i statale, limitarea sau stimularea dezvoltrii pieei imobiliare.

Gradul de dezvoltare a pieei se determin de numrul tranzaciilor cu bunurile imobile efectuate ntr-o anumit perioad de
timp. Analiznd acest indicator conform datelor ntreprinderii de Stat Cadastru pentru anii 2008-2014 se poate de
concluzionat c, n ansamblu, piaa imobiliar din Moldova este activ i se afl n plin dezvoltare, ceia ce poate fi observat din
urmtoarele grafice.

Total servicii nregistrare

Pe parcursul trimestrului II anului 2014, S Cadastru a

prestat 105 403 servicii de nregistrare. Fa de aceeai
perioad a anului 2013, cnd au fost efectuate 104 033 de
nregistrri, se constat o cretere a numrului de
nregistrri cu cca 1 %.

Total tranzacii

Circa 69 % din totalul serviciilor de nregistrare le revine

tranzaciilor cu bunurile imobile: vnzare cumprare,
donaii, schimb, motenire. Astfel, pe parcursul trimestrului II
anului 2014, n total au fost nregistrate 72 698 tranzacii,
constatndu-se o majorare cu cca 0,1 % fa de aceiai
perioad a anului trecut.

Vnzare-cumprare

Numrul tranzaciilor de vnzare cumprare pe parcursul

trimestrului II anului 2014, a atins cifra de 28 813, fiind
aproximativ cu 2 % mai mult dect n acceai perioad a
anului trecut.

Ipoteca

La fel i ipoteca a nregistrat o cretere de cca 13 % fa de

aceeai perioad a anului 2013. Astfel, dac pe parcursul
trimestrului II anului 2013, numrul de ipoteci nregistrate a
constituit 6581, atunci pe parcursul trimestrului II anului
2014, numrul ipotecilor constituie 7 438.

Analiza caracteristicilor segmentelor separate ale pieei imobiliare comerciale

Etapa a doua a analizei pieei imobiliare trebuie s dea informaie concret a situaiei pe segmentele pieei
imobiliare comerciale. Profunzimea analizei n timp depinde de problemele concrete i scopul evalurii care
determin sarcina n evaluare.
Analizai se efectueaz pentru trei direcii:
analiza cererii;
analiza ofertei;
analiza interaciunii dintre cerere i ofert.
Analiza cererii . Pentru fiecare segment al pieei cererea se formeaz sub influena factorilor, specifici
anume pentru segmentul concret.
Prin analiza cererii pentru imobilele destinate oficiilor este necesar de luat n consideraie:
caracterul activ al economiei pe piaa local, include toate sferele busnessului, care creeaz condiii pentru
ptrunderea sau ieirea capitalului;
datele statistice privitor la nregistrarea firmelor i companiilor noi;
datele statistice a privitor la ncetarea activitii a firmelor i componentelor existente;
datele statistice privitor la dimensiunile noi a companiilor i a necesitilor de ncperi pentru oficii de
anumit tip.
Prin analiza cererii pentru ncperile comerciale este necesar de luat n consideraie:
strategia curent i nivelul folosirii mrfurilor de larg consum i mrfurilor industriale i corespunderea
cererii cumprtorului n venitul real;
perspectivele schimbrii demografice, modului de via, cererii, capacitii de plat, i corespunderea
structurilor, folosirii;
perspectivele schimbrii mediului legislativ pentru vnzare i comer;
situaia i perspectivele exporturilor-importurilor, politicii statului;
tarifele curente la serviciile de transport.

Analiza ofertei. Pe fiecare segment concret a pieei imobiliare, structura ofertei se determin
din dou surse:
rezervele existente complete sau parial a obiectelor libere i finalizate la vnzarea obiectelor
imobiliare;
dimensiunile construciilor noi a obiectelor imobiliare.
Ca alternativ a suprafeelor rezervate pe piaa imobiliar, care pot fi propuse n timp scurt,
este includerea obiectelor construciilor noi. Pentru determinarea calitii i posibilitilor
surselor ofertei este necesar de luat n consideraie:
ritmurile i obiectele construciilor noi;
starea general a industriei construciilor;
dinamica schimbrii preurilor i tarifelor, care influeneaz la valoarea construciei;
corelaia preurilor pe pia;
existena construciilor tehnologice.
Momentul esenial sunt ritmurile ptrunderii pe pia a obiectelor noi. De aceea cu ajutorul
analizei de perspectiv a apariiei construciilor noi ar trebui de creat o imagine clar a situaiei
ofertei pe viitor, lund n consideraie limitarea gradului de prognoz.
Rezultatul analizei ofertei este concluzia curent i nivelul de perspectiv a ofertei pe
segmentul concret a pieei imobiliare.
Analiza interaciunii dintre cerere i ofert. Rezultatul efectiv a interaciunii dintre cerere i ofert este
mrimea taxelor de arend i preurilor de vnzare pe fiecare segment al pieei imobiliare. n dependen
de problema concret i profunzimea necesar a prognozei, evaluatorul poate s analizeze situaia
curent, sau s dea prognoz pe dinamica schimbrii cererii i ofertei, care n final vor acorda rezolvarea
esenial prin evaluarea poziionrii obiectului pe pia

3.3 Caracteristica pieei spaiilor de birouri din Republica Moldova

Pn n anii 1999 -2000, majoritatea spaiilor de birouri de pe teritoriul Republicii Moldova erau
amplasate n cldiri ce aveau aceast destinaie i nainte (birourile companiilor de stat) sau spaii
modificate, majoritatea aflate n imobile cu destinaie rezidenial, ns odat cu relansarea economic
nceput n 2000 acest segment de pia ncepe s se dezvolte i devine inta dezvolttorilor imobiliari care
ncep construcia cldirilor noi de birouri.
La etapa actual, conform unui studiu realizat, n municipiul Chiinu sunt aproximativ 15 centre de
oficii noi din clasa A, de dimensiuni mari i mijlocii, care ofer birouri pentru chirie. Cele mai mari 5 centre
de business, dup suprafaa total, sunt indicate n tabelul de mai jos:

Informaie general a principalelor centre de business din or. Chiinu

Nr

Denumirea

Adresa

Suprafaa total, m2

Nr.de nivele

Sky Tower

Str.V.Prclab, 63

13 944

11

Kentford

Bul.tefan cel Mare, 202

11 000

10

Ipteh

Bul.tefan cel Mare, 65

10 000

Building Group

Bul. tefan cel Mare, 171/1

9 000

10

Le Roi

Str.Sfatul rii, 29

8 400

Centrul Internaional de Business Sky Tower a fost dat n exploatare n 2007, momentan este cea mai mare cldire de
birouri din Republica Moldova, implicit oraul Chiinu, cu o suprafa total de 13 944 m2 i amplasare privilegiat n
centrul istoric i de afaceri al capitalei. Cldirea este dezvoltat pe 11 nivele, plus parcare subteran securizat pentru 30 de
locuri. Sky Tower este proiectat i construit conform standardelor internaionale i locale, corespunde clasificrii AMERICAN
CHAMBER OF COMMERCE. Materialele i tehnologiile aplicate n construcie asigur o izolare termic i acustic de cel mai
nalt grad, iar finisarea intern creeaz un aspect plcut i o ambian confortabil de lucru. Imobilul este dotat cu:

spectru integru de sisteme de comunicaii: conexiunile telefonice digitale, ISDN, i internet rapid, televiziune prin cablu,
legtur radiofonic i auditiv;
sistem paz i alarm: alarm de securitate/comunicare operativ, sistem de control al accesului, sistema de supraveghere
video, semnalizare antiincendiar, sistem de control al gradului de concentrare al gazelor;

sistem de climatizare i ventilare;

sistem de nclzire autonom;

4 ascensoare pentru pasageri 3 dintre care cu capacitatea de 630 kg (8 pasageri) i unul de 1000 kg (13 pasageri);

Centrul de Business dispune de suprafee de tip Open Space cu coloane (cu pasul de 6 m), ce permite ulterior o divizare uoar a
ncperilor. Interiorul Centrului de Business, modern, cu birouri luminoase i spaii bine echipate, este echivalent centrelor de
afaceri mondiale, acesta ofer n locaiune oficii de suprafee diverse de la 44 mp pn la suprafaa unui etaj ntreg. Cu o
infrastructur dezvoltat acesta ofer: un restaurant de clas nalt (Roberts Coffee), o sucursal bancar, sal de conferine
dotat cu echipament modern (80 persoane), VIP ncperi pentru negocieri. Design-ul elegant, contribuie la bogata motenire
arhitectural a mun. Chiinuiconferorauluiunaspecteuropean. Printre arendatorii centrului de business se numr:

Shoenherr (firm de avocatur lider n Europa Central i de Est);

Computaris International (firm de IT);

Ambasada Italiei n Republica Moldova;

Microsoft Corporation(software, tehnologii, hardware, servicii online),

StarNet (tehnologii informaionale);

Trustul Media Jurnal (mass-medie);

Coliseum Palace (imobiliare) .a.

Piaa spaiilor de birouri ncepe s se dezvolte treptat, cu preponderen ncepnd cu anul

2004, conform datelor oferite de ctre Biroul Naional de Statistic. Muli dintre investitori au
renunat la investiiile n bunurile imobile rezideniale n favoarea celor comerciale, nemijlocit n
segmentul oficiilor i zonelor de business.
i aa cum Chiinul este principal centru administrativ, economic, social i politic al rii,
majoritatea ntreprinztorilor au ales ca destinaie de investiii capitala. Acest segment a crescut
progresiv n perioada 2004-2008 ca urmare a cererii venite din partea companiilor care s-au relocat
sau care i-au deschis noi reprezentane n Chiinu, ncepnd cu anul 2008 ntreg sectorul
construciei trece printr-un trend de descretere, ca consecina a crizei financiare mondiale i a
crizei politice naionale, ceea ce n mod evident afecteaz i segmentul dat. Cu toate c a fost
ultimul segment imobiliar afectat de criza economic ncepnd cu trimestrul II al anului 2009 piaa
birourilor din Chiinu iese din starea de stabilitate, nivelul cererii i al preurilor aflndu-se ntr-o
continu scdere.
Anul 2009 a schimbat regulile pieei de birouri, odat cu declinul mediului de afaceri a crescut
semnificativ i rata de neocupare, lipsa pre-nchirierilor a mpedicat dezvoltatorii s mai anune
proiecte majore noi, exceptnd proiectul propus de Banca European pentru Reconstructie si
Dezvoltare (BERD) care a anunat c va aloca 2.3 milioane Euro companiei Iucan Comer, pentru
construcia unui nou business centru n Chiinu. Pentru a nelege mai bine cum stau lucrurile la
momentul atual, vom analiza oferta i cererea de pe pia.

Oferta spaiilor de birouri

Oferta este n cretere, aceasta condiionat de faptul c pe pia s-au livrat noi spaii de birouri cu
preponderen birouri aflate la parterul blocurilor rezideniale noi, inclusiv unele proiecte
individuale de cldiri de birouri care i-au nceput lucrrile n perioada de cretere a pieei (20072008), pe lng asta oferta a fost influenat i de faptul c muli dintre arendatori n ncercarea de a
reduce costurile ncearc s reduc spaiul ocupat.

Din cauza incertitudinii generale legat de nrutirea condiiilor economice continu s creasc nivelul suprafeelor
vacante n centrele de business ale oraului. n ncercarea de a reduce costurile chiriaii au nceput -i renegocieze
costurile, inclusiv s reduc spaiul ocupat sau s se relocheze n spaii mai avantajoase din punct de vedere financiar,
astfel de msuri au facut ca rata de neocupare s creasc.
Rata de neocupare a spaiilor din centrele de business

Rata de neocupare, %
Anul
2013

5-15

2014

15-25

STRUCTURA CLDIRILOR CU DESTINAIE NEREZIDENIAL DATE N FOLOSIN, n 2012

Cererea spaiilor de birouri

Cererea rmne la nivel sczut, n mare parte din mai multe motive:
- lund n considerare declinul economic majoritatea companiilor s-au
confruntat cu incertitudinea activitii viitoare sau cu reorganizri i
concedieri, n consecin extinderea spaiilor de birouri nu s-a regsit pe
agenda celor mai multe dintre ele,
- multe companii ezit s aloce resurse financiare pentru arenda unor
oficii moderne i bine amenajate, prefernd s se concentreze asupra
altor probleme mai presante;
- companiile prefer s achiziioneze sau s arendeze uniti imobiliare
rezideniale i s le reamenajeze conform propriilor necesiti;
- faptul c muli dintre arendatori au dj un contract achitat nu s-au
angajat n nici o tranzacie.
Datorit preului mai ridicat i a faptului c spaiile din cldirile noi au suprafee
medii i mari, nepotrivite pentru afacerile mici, se observ o cretere a interesului
arendailor fa de oficiile ieftinite n detrimentul celor oferite de centrele de
business, cu toate c dezavantajele spaiilor de birouri ieftine sunt evidente,
acestea nu sunt dotate cu infrastructura care s rspund cerinelor unei companii
moderne

Chirii i preurile de achiziie a spaiiilor pentru

birouri

Criza mondial financiar a lovit n sectorul

imobiliar, lucru resimit i pe piaa spaiilor de
birouri. Preurile de chirie i vnzare a spaiilor
de birou arat o dinamic negativ.

Costul chiriei n centrele de business n aceast perioad constituie 12-15

/1m2 (fr TVA), 7-8 /1m2/lun n mediu pentru cldirile separate
apartamente pe pmnt, case particulare i fa de alte oficii autonome n
limitele perimetrului strzilor Tighina, Mateevici, T. Ciorb, 31 august 1989,
respectiv 650-850/1m2 preul mediu de achiziie. Costul de pia i preul
nchirierii maxim pentru astfel de oficii fiind de 1100-1300euro/1m2 i 1113/1m2/lun. Dac e s examinm alte zone i sectoare, atunci preul este
mai mic cu 20-30% dect cele indicate mai sus, i cererea la aceste oficii
este foarte joas.

3.4 Caracteristica pieei spaiilor comerciale din Republica Moldova

Ca definiie, spaiile comerciale sunt acele suprafee dotate cu construcii
sau amenajri imobiliare speciale care sunt destinate asigurrii populaiei
cu mrfuri i servicii prin intermediul schimbului de valori. Majoritatea
specialitilor clasific spaiile comerciale n doua categorii: cele clasice,
stradale (street-retail) i cele din centrele comerciale. Apoi, spaiile sunt
definite n funcie de suprafa, deschiderea la strad i, cel mai
important, de locaie.
n anul 2013 suprafaa total comercial a Centrelor Comerciale constituia
165,7 mii m. p. Experii imobiliari vorbesc despre nteirea concurenei
dup criza din anii 2008-2009 si totodat comparativ cu capitalele rilor
exsovietice si europene, se constat o lips a spatiilor comerciale ce revine
la o mie de locuitori n mun. Chisinau.Din cele38CC din mun.Chisinau,
4 au o suprafa ce depete 10000 m.p. n ceia ce priveste asigurarea cu
spatii comerciale a 1000 de locuitori n mun. Chiinu le revine o
suprafa de 247 m.p.. n or. Kiev acest indicator constituie 280-300 m.p.,
or. Odesa - 310 m.p.,
or. Madrid - 400 m.p.,
or. Bucureti i Paris 600 m.p.,
or. Varava -700 m.p..
n prima jumtate a anului 2014 a avut loc o scdere a preurilor de vnzare
aproximativ cu 5,5%. n aceeai perioad a anului trecut preul a sczut cu
10,0 %.

Pe piaa de nchiriere a proprietilor imobiliare comerciale n prima

jumtate a anului 2014 cea mai mare cerere au avut-o obiectele mici de
clasa B, puin a crescut cererea pentru segmentul A.
Rata de neocupare n ele a crescut la 12% -17%, exist o rotaie mare de
chiriai.
n actualul context economic principalii consumatori de spaii comerciale
i revizuiesc strategia de dezvoltare, preocuparea principal a
proprietarilor la momentul de fa este optimizarea reelelor de magazine.
Dei n 2008 ramura construciilor a intrat n impas datorit situaiei
economice mondiale, ct i sub influena situaiei economice i politice din
ar, tendina general descendent a pieei spaiilor comerciale a fost
simit abia n primul semestru al anului 2009 cnd are loc scderea
catastrofal a cererii pe ntreg spectrul de imobil comercial, inclusiv cel
stradal. Dezvoltarea sectorului a fost lovita dramatic i toate tipurile de
dezvolttori au fost afectai de nrautatirea condiiilor de piaa, inclusiv de
lipsa totala a finanrii din partea bncilor, de scderea valorii
proprietarilor si de absenta unor posibili investitori in asocieri, etc.
Planurile de extindere ale investitorilor n 2009 au fost schimbate ca
urmare a dificultilor de finanare i a ncetinirii vnzrilor din sector.
n Republica Moldova segmentul de pia al spaiilor comerciale este mai dezvoltat
comparativ cu segmentul de pia a spaiilor de birouri. Chiinul rmne a fi este cel
mai atractiv pentru investiii de acest gen. Piaa spaiilor comerciale stradale din
Chiinu continua s fie dominat de alimentare, de bnci i ali retaileri de servicii,
cum ar fi farmacii, dealeri de telefoane mobile, case de schimb valutar i cazinouri,
spaiile de calitate superioar sunt n continuare limitate i mult mai puin dezvoltate
dect n rile occidentale sau cele din Uniunea European.

Cererea
de spaii
comerciale
ntr-o pia afectat
de perioada
economic turbulent nivelul consumului a sczut fapt care s-a

rasfrns direct asupra numrului de vizitatori ai centrelor comerciale, acesta s-a redus practic
peste tot. n perioada de pn la criz cererea la mrfurile de consum se bazau pe creterea
veniturilor reale ale populaiei n permanent cretere. n condiiile de criz resursa de crediare
pentru toi participanii procesului practic a disprut, iar veniturile reale au sczut esenial i din
aceast cauz consumatorii nu sunt n stare s menin nivelul precedent de cheltuieli. Cererea la
mrfuri scade, irul de vizitatori se rrete, iar vizitatorii i reduc cheltuielile. n rezultat,
venitul i profitul att a locatarilor, ct i a locatorilor se reduce. O parte a arendailor pleac din
centrele comerciale, iar companiile de frunte sunt nevoite s reduc rata chiriei.

Ritmul de cretere a vnzrilor n comerul cu amnuntul n anii 2006-2012

Oferta spaiilor comerciale stradale

Oferta de spaii comerciale disponibile pentru nchiriere a fost sporit, n principal de cre terea ratei de
neocupare, ca urmare a deteriorarii mediului de afaceri i a recesiunii.

DAREA N FOLOSIN A UNITILOR DE COMER I DE

ALIMENTAIE PUBLIC

Gruparea centrelor comerciale din municipiul Chiinu n dependen de

rata de ocupare

Centre comerciale ce NU au
spaii spre nchiriere (rata
de ocupare 100%)

Elat, Grand Hall, Gemeni

Centre comerciale care propun

spaii spre nchiriere(rata
de ocupare <100% )

Shopping MallDova, Megapolis,

Jumbo, Sun City, Plaza
precum i majoritatea
centrelor comerciale de
cartier.

Oferta de spaii comerciale din Chiinu este una generoas condiionat de faptul
c la sfritul anului 2008 pe pia au fost livrate dou mari centre comerciale
(Shopping MallDova, Megapolis Mall) care au crescut stocul total cu peste 100 000
m2 i de creterea ratei de neocupare n centrele comerciale existente. La
momentul de fa, oferta centrelor difer. n unele centre comerciale arendaii pn
n prezent ocup rnduri, din altele pleac. Dac n 2008 majoritatea centrelor
comerciale se puteau luda cu rata de ocupare de 100%, n prezent doar trei dintre
ele se pot luda cu aceast performan

Chiria i preurile de achiziie a spaiilor comerciale

Preurile de vnzare i ratele de nchiriere a spaiilor comerciale stradale pe culoarele principale ale sectoarelor
municipiului Chiinu
Pre vnzare, /m2

Pre arend, /m2/lun

Bd.tefan cel Mare (Centru)

3 000- 5 000

30- 75

Bd.Dacia (Botanica)

1 000- 1 800

12- 20

Bd.Moscovei (Rcani)

1 000- 2 000

15- 30

Str.Ion Creang (Buiucani)

900- 1 500

10- 15

Bd.Mircea cel Btrn (Ciocana)

800- 1 200

9- 13

Locaia

Convenional, piaa centrelor comerciale din Chiinu poate fi divizat n 3

categorii:
Centrele comerciale regionale (mall-urile): Shopping MallDova, Megapolis
Mall ;
Centrele comerciale la nivel de localitate precum: Elat, Grand Hall, Baby
Holl Sun City, Jumbo, Gemeni, Unic, Plaza;
Centrele comerciale de cartier: Budapest,Marks Palmira, Soiuz,
Arizona, Omega etc.

all-ul Shopping MallDova este primul mall n

stil occidental, fiind construit pe 4 niveluri, avnd o
suprafa total construit de 70.000 de metri ptrai,
respectiv 25.000 de metri ptrai suprafa
nchiriabil, centrul comercial are peste 100 de
magazine, un supermarket, parte a lanului
internaional Fourchette, care se ntinde pe 2300 de
metri ptrai, un cinematograf multiplex cu ase
ecrane din reeaua Patria, jocuri electronice
interactive, sal de bowling, loc de joac pentru copii,
precum i diferite opiuni pentru petrecerea timpului
liber.

Preul unui metru ptrat al chiriei n principalele centre comerciale,

n I trimestru 2014
Centru comercial

Pre chirie, /m2/lun

Perioada de arend, ani

Shopping MallDova

55-70

Minim 5

Megapolis Mall

20-28

Minim 1

Jumbo

20-40

Sun City

20-40

Notorietatea centrelor comerciale, %

ntr-un sondaj realizat recent de compania Magenta Consulting n 24 de centre urbane ale rii pe un eantion de 1400 de
respondeni (marja de eroare nu depete 3%), se arat c 44% din consumatori prefer s mearg la cumprturi n centre
comerciale, n detrimentul pieelor.

La capitolul notorietatea interesant este faptul c centru comercial Shopping MallDova, cu toate c
a aprut pe pia cu relativ puin timp n urm, a reuit s obin I loc n topul notorietii
neasistate (respondenii au scris denumirile pe care le cunosc, fr a avea n fa variante de
rspuns) i a devenit cel mai frecventat centru comercial. n acelai timp, este important de
menionat faptul c n ratingul notorietii, diferena dintre MallDova i urmtorul centru
comercial, Jumbo, este mai mic de un 1%, de aceea ambele centre au acumulat 29% din meniuni.
Pe locul III se afl centrul comercial Gemeni, care a fost menionat de fiecare al cincilea respondent.

Rata vizitrii centrelor comerciale, %

ntrebai ct de des frecventeaz centrele comerciale,19%

opteaz pentru Shopping MallDova, 16% din respondeni
au menionat c merg la central Unic. Locul III este
mprit de Gemeni i Elat, iar pe locul IV, la 1% deprtare
de locul III se afl centrul comercial Jumbo 14%

Nivelulpreurilorperceputdeconsumator,%

Centrele comerciale cu toate serviciile inlcuse, %

3.5 Caracteristica pieei hoteliere n Republica

Moldova

Republica Moldovadispunede un potenial turistic valoros

reprezentat prin peisaje naturale pitoreti, monumente de o
mare valoare arheologic, paleontologic, geologic, istoric.
Lipsa unei infrastructuri corespunztoare (drumuri de tip
european, spaii de cazare,hoteluricu servicii impecabile la
nivel mondial etc), situaia economic precar n care se afl
ara i un ir de alte cauze nu permit valorificarea eficient
a acestui potenial.Dei industria hotelier din RM a fost
direct influenat i este n continuare de aceste lipsuri i de
crizele politice, economice de la nivel naional i
internaional, sectorul hotelier a municipiului Chiinu a
nregistrat o dezvoltare i modernizare n ultimii ani,
urmnd ca i structurile de cazare amplasate n afara
capitalei s fie modernizate, lucru mai greu realizabil avnd
n vedere contextul economic existent.

Oferta hotelier
NUMRUL STRUCTURILOR DE PRIMIRE TURISTIC COLECTIVE
CU FUNCIUNI DE CAZARE, n perioada anilor 2004- 2013

n Republica Moldova sunt 95 de hoteluri, dintre care 14 sunt de 4-5 stele, 22 de

3 stele i 9 de 2 stele. Cele mai bune hoteluri din ar se afl n Chiinu.
Conform datelor Biroului Naional de Statistic, cei mai muli turiti strini care au
vizitat Republica Moldova conform ultimilor statistici provin din Romnia, 1,6 mii
de turiti i Federaia Rus, 1,4 mii de turiti.

Din toate hotelurile care activeaz, numai 5 dein categoria 5 stele.

Aceste hoteluri sunt:
1. Club Royal Park Hotel
2. Nobil Club Hotel
3. Maxim Pasha Hotel
4. Prezident
5. Savoy 5 Hotel

n continuare, vedei lista complet a hotelurilor din

Moldova, clasificate dup numrul de stele:
5 stele

4 stele

3 stele

2 stele

1 stea

CLUB ROYAL PARK

Hotel

LEOGRAND Hotel &

Convention Center

ARM Hotel

BLI Hotel

ZAREA Hotel

NOBIL CLUB Hotel

CODRU Hotel

VATRA Hotel

SANRAIS
Hotel

ELLEGANCE
Hotel

MAXIM PASHA HOTEL

Hotel"

DACIA Hotel

Adina Hotel

TURIST
Hotel

VILA DE NORD
Hotel

PREZIDENT Hotel"

JAZZ Hotel

BELLA DONNA Hotel

Times Rooms
Hotel

Savoy 5

JOLLY ALON Hotel

BEST WESTERN PLUS

FLOWERS Hotel

VILA IRIS
Hotel

LIDO Hotel

CENTRAL Hotel

Villa Rossa
Hotel

VISPAS Hotel

CONSUL Hotel

Klassik Hotel

COSMOS Hotel

Manhattan Hotel & Restaurant

Hotel"

MAJAMI Hotel

REGENCY Hotel"

NOBEL Hotel

JUMBO Hotel

Relax Hotel

WEKEND BOUTIGUE HOTEL

Hotel

Stejri Hotel
ZIMBRU Hotel

Proiectele investiionale n business-ul hotelier au un grad

nalt de risc, deoarece pe lng riscul afacerii sunt mai
sensibile la schimbrile macroeconomice. Construcia
hotelurilornoisaureconstruciacelorvechidup
standardelemodernedecalitate,utilareaacestorai
exploatareaacestorareprezintinvestiiigreudejustificat
dinpunctdevedereeconomicdeoareceacesteproiectesunt
cumultmaicostisitoaredectoinvestiiedealterantiv:
oficiisaucentrecomerciale.Deasemeneatrebuiemenionat
faptulcperioadaderecuperareainvestiieipentru
hoteluriestecumultmaimarencomparaiecu
investiiiledealternativ.Participaniipieeidin
RepublicaMoldovacesespecializeazinsectorulhotelier,
dinlipsaterenurilorpentruconstruciinoi,opteazadesea
pentruredevelopare

TarifeleminimelaprincipalelorhoteluridinmunicipiulChiinu
Denumirea hotelul

Categoria hotel, stele

Tariful minim,

Hotelul Nobil Luxury Boutique

*****

170

Club Royal Park

*****

160

Diplomat Club

*****

112

Weekend Boutique Hotel

*****

99

*****

130

*****

95

****

180

Jolly Alon Hotel

****

150

Gloria

****

80

Budapest

****

90

****

109

****

100

****

69

Savoy 5
Prezident
Leogrand Hotel and Convention Center

Codru
VisPas
Jumbo

Manhattan Hotel & Restauran

****

119

****

77

****

55

****

110

****

59

****

60

***

70

***

45

Art Rustic

***

60

Cosmos

***

29

Olimpia

***

40

***

45

***

45

***

40

Villa Natali

***

75

Ezio Palace

***

30

Mesogios Hotel
Edem Hotel
Villa Gloria
Dacia Hotel
Mini Business & Spa Hotel OLSI 4
Sky Land Camping & Resort
Elat Hotel
Villa Iris

Villa Verde
Hotel Bella Donna
Villa Muntenia

80

Cererea hotelier

Ponderi mai nsemnate n numrul total de turiti strini cazai la structurile de primire turistic colective
le-au revenit turitilor din Romnia (22,0%), Federaia Rus (11,5%), Ucraina (9,7%), Germania (6,2%),
Italia (5,3%), Statele Unite ale Americii (4,9%), Turcia (4,8%), Polonia (2,8%), Regatul Unit al Marii
Britanii i Irlandei de Nord (2,7%), Frana (2,4%), Israel (1,9%), Bulgaria (1,7%), Austria (1,6%),
Belarus (1,5%), Olanda (1,3%) i Suedia (1,1%).
La structurile de primire turistic colective cu funciuni de cazare n anul 2013 au fost
nregistrate 1478,8 mii de nnoptri ale turitilor, cu 1,1% mai mult fa de anul 2012. n
numrul total de nnoptri nregistrate la structurile de primire turistic colective ponderea cea mai
mare o dein nnoptrile cetenilor moldoveni (85,4%).

3.6 Particularitile pieei imobiliare comerciale n perioada de criz

Piaa imobiliar comercial a fost una din primele afectat de criz, nainte de accentuarea crizei
financiare, piaa imobiliar comercial a prezentat semne de sufocare care conduceau ctre o
rsturnare a situaiei prin urmtoarele elemente: n mai multe ri se putea observa cu lejeritate o
supraproducie, preurile n segmentul imobiliar creteau, devenind din ce n ce mai mult
incompatibile cu mijloacele financiare ale investitorilor/clienilor/cumprtorilor. Situaia a fost
oarecum amortizata cu ajutorul aa-numitelor subprime lansate de Statele Unite, prin care
bncile acceptau s acorde credite n schimbul unor garanii minime. Bncile americane
mprumutaser masiv n astfel de condiii, iar cu timpul, populaia nu a mai putut s ramburseze
creditele.
Criza financiar s-a agravat brutal i a prins amploarea internaional ncepnd cu luna iulie a anului
2008, degenernd ntr-o criza a creditelor, ntr-un climat de nencredere ntre bnci, acestea nevrnd
s i mai asume riscul de a mprumuta o instituie care ascundea creane dubioase, afectate de
produsele derivate bazate pe principiul subprimelor. Ca urmare a crizei piaa imobiliar
comercial internaional devine vulnerabil i capat unele particulariti:

volum al investiiilor sczut;

numr de tranzacii redus;

preuri de achiziie/chirii joase, cerere sczut;

ponderea sczut a vnzrilor n favoarea nchirierilor;

numr important de proiecte imobiliare comerciale nefinisate(proiecte ngheate);

grad de neocupare a spaiilor de birouri, a spaiilor comerciale ridicat;

condiii severe de acordare a creditelor (bncile, temndu-se de riscurile la care se expun nu mai
acord mprumuturi de refinanare, ci au nsprit condiiile de creditare)

dezvolttori precaui (dezvolttorii, remarcnd o cretere a stocurilor, au devenit mult mai

prudeni, reducnd sau chiar renunnd la proiectele noi ce urmau a fi demarate n viitorul
apropiat);

cumprtori/arendai concesivi (acestea au constatat tendina de scdere a preurilor, devenind

totodat mult mai rbdtori n investiii, ateptnd parc un nou val de scdere a preurilor);

proprietarii (de spaii comerciale, de spaii de birouri) sunt gata s fac concesii pentru a-i
menine spaiile ocupate, renegociere a contractelor;

investitori mai raionali i mai calculai (interesul exclusiv pentru profitabilitate este nlocuit
astzi de investiia i preocuparea pentru stabilitate);

Printre toate msurile dj luate sau n curs de

decizie, se numr:
Stimularea fiscal pe toate cile: n Marea Britanie,
eliminarea taxelor pentru renegocierea creditelor;
eliminarea impozitului funciar, deducerea
cheltuielilor dobnzilor legale ale mprumuturilor i
eliminarea comisioanelor bancare la renegocierea
mprumuturilor n Portugalia; deduceri fiscale
pentru comparatori n Irlanda;
Hotrrile ce au dispus susinerea sau relansarea
sectorului construciilor: n Danemarca, Finlanda,
Frana, Germania, Polonia i Suedia;
Msuri pentru sprijinirea dezvolttorilor imobiliari
(Frana, Spania);

CONCLUZII

O modalitate care ar influena creterea cererii pe piaa

imobiliar ar fi ca bncile comerciale din Republica Moldova
s elaboreze oferte ipotecare avantajoase pentru populaia
rii, prin scderea ratei dobnzii la credite ipotecare i
creterea perioadei de rambursare.
Spre deosebire de rile din Europa, unde bncile
comerciale ofer credite ipotecare cu o dobnd de 5-8% pe o
perioad de rambursare ce depete 30 ani, n Republica
Moldova segmentul serviciilor ipotecare este nc n
dezvoltare.
Este de menionat c, piaa imobiliar se afl ntr-o
interdependen direct cu factorii economico-politici ai
rii. Aadar situaia economic actual, se reflect n
fluctuaiile de pre din sectorul imobiliar.
Cu toate acestea, se poate spune c a doua jumtate a
acestui an nu ne promite schimbri semnificative n ceea ce
privete preul la segmentul imobiliar. Nu putem uita de
principalele evenimente politice din 2014, i anume alegerile
parlamentare. Toate acestea au un impact direct asupra
comportamentului potenialilor investitori, care nu sunt n
nici o grab s ia msuri serioase pentru a investi n imobil.