Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare

Baza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor, principiilor i

regulilor care s-au format n rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum i a
comportamentului participanilor la piaa imobiliar.
Principiul este baza teoretic a procesului de evaluare a valorii de pia.
Una dintre modalitile de grupare a principiilor de evaluare este urmtoarea:
1. Principii axate pe considerentele proprietarului (principiul anticiprii, utilitii,
substituiei/nlocuirii);
2. Principii ce in de exploatarea proprietii (principiul contribuiei, producivitii
marginale, proporionalitii);
3. Principii determinate de conjunctura pieei imobilului (principiul corespunderii, regresiei
i progresiei, concurenei, cererii i ofertei).
Principii axate pe considerentele proprietarului
Principiul anticiprii (ateptrii creterii preurilor) conform acestui principiu
cumprtorul este n ateptarea veniturilor n rezultatul exploatrii imobilului. Utilitatea
obiectului de imobil este n funcie de veniturile prognozate. Pentru bunurile imobile care aduc
venit, valoarea se determin n funcie de veniturile viitoare i ncasrile de la revnzarea lor
ateptate de investitorul potenial. Foarte importante pentru investitor sunt mrimea, calitatea i
durata fluxurilor veniturilor viitoare, aceste venituri fiind actualizate proporional schimbrii
valorii lor n funcie de timp.
Principiul nlocuirii (substituiei) valoarea maxim a bunului imobil este determinat de
cel mai mic pre sau valoarea la care s-ar putea achiziiona un alt obiect imobil de o utilitate
echivalent. Acest principiu st la baza fiecrei metode tradiionale de evaluare. Principiul
nlocuirii afirm c un cumprtor raional nu va plti pentru un bun imobil o sum mai mare
dect suma minim pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similar. Acest
principiu st la baza tuturor metodelor de evaluare a b.i. Principiul nlocuirii este asemntor cu
noiunea de costuri alternative. Costurile alternative reprezint pierderile eventuale ale
investitorului n urma respingerii unor proiecte investiionale de alternativ i investirea
mijloacelor n proiectul actualizat.
Principiul celei mai bune i eficiente utilizri este definit ca utilizarea cea mai probabil a
bunului, care este posibil din punct de vedere fizic, justificat n mod corespunztor, admisibil
din punct de vedere legal, eficient din punct de vedere economic i din care rezult cea mai
mare valoare a bunului supus evalurii. Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este
considerat ca cea mai bun utilizare i va corespunde definiiei valorii de pia. Principiul celei
mai bune i eficiente utilizri ia n considerare factorii majori ce influeneaz valoarea bunului
imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, ntrunind i alte principii de evaluare. n cutarea

celei mai potrivite i eficiente utilizri evaluatorul compar utilizarea curent cu alte variante
posibile. Cea mai potrivit i eficient utilizare se mai consider i utilizarea cea mai rentabil la
momentul evalurii sau n viitorul apropiat. Pentru determinarea acestei utilizri (cea mai
eficient) se efectueaz analiza economic n 2 etape: I.se efectueaz analiza celei mai potrivite
utilizri ai terenului (totalitatea scopurilor de utilizare) ; II.al terenurilor i construciilor deja
existente sau posibile de efectuat. n cadrul acestei analize evaluatorul trebuie s ia n
consideraie durata utilizrii, reacia obiectivelor adiacente, aportul mbuntirilor funciare,
constrngerilor dac exist. Aceast analiz trebuie s se bazeze pe legislaia n vigoare i pe
posibilitile fizice ale b.i. Evaluatorul trebuie s aib n vedere c pe parcursul utilizrii pot avea
loc schimbri ai factorilor de influen de ordin exterior (se poate schimba destinaia obiectelor
nvechite).
Principii ce in de exploatarea proprietii
Principiul contribuiei (aportului) costul (valoarea) oricrui element al b.i. este n
funcie de aportul lui n valoarea total sau n mrimea scderii acestei valori dac el (elementul)
lipsete. Unele elemente majoreaz valoarea bunului imobil cu o mrime ce depete
cheltuielile pentru realizarea lor, dei sunt i cazuri cnd unele elemente suplimentare reduc
valoarea imobilului (de exemplu, exagerri arhitecturale).
Principiul productivitii proprietarii bunului imobil efectueaz mbuntiri ale
terenului sau a construciei pentru a mri randamentul bunului imobil. S-a observat c aceste
mbuntiri au limit dup care investiiile n mbuntiri nu mai au aceleai eficiene sau chiar
pot deveni nerentabile i pot conduce la cderea valorii de pia a bunului imobil.
Principiul dinamismului (schimbrii) bunurile imobile, mediul natural, economic i
social sunt ntr-o dinamic permanent. Principiul schimbrii afirm c valoarea bunurilor
imobiliare se schimb continuu. Imobilele se uzeaz fizic, funcional i ec., utilizarea terenurilor
se schimb n rezultatul diverselor activiti ale oamenilor. Condiiile economice i demografice
modificndu-se creeaz premise de cretere sau scdere a cererii la bunurile imobile. Acetia i
ali factori pot schimba utilitatea obiectului imobil. Evaluatorul trebuie s poat sesiza att
schimbrile subtile ct i cele evidente pe piaa imobiliar, s determine consecinele acestor
schimbri n localiti i microraioane concrete. Principiul dinamismului (schimbrii) afecteaz
nu numai bunurile imobile, dar i localitile, ramurile, economiile naionale i civilizaii ntregi.
n baza principiului dinamismului se afl aa numitul ciclu de via care parcurge urmtoarele
faze: 1. faza de natere (proiectarea i construcia b.i., formarea raionului, etc.); 2. etapa de
cretere se caracterizeaz prin ptrunderea produsului pe pia, prin creterea vnzrilor i
profitului, dezvotarea raionului, etc.; 3. faza de maturitate stabilizarea vnzrilor i profitului,
formarea infrastructurii raionului, etc. 4. la etapa declinului se observ scderea cererii,

vnzrilor, profitului i tuturor parametrilor pozitivi. Evaluatorul trebuie s poat caracteriza la

ce etap a ciclului de via se afl B.I.
Principii determinate de conjunctura pieei imobilului
Principiul compatibilitii (conformitii, corespunderii) stilul arhitectonic, nivelul
comfortului i a prestrilor de servicii a b.i. trebuie s corespund necesitilor i ateptrilor
pieei de imobil ntr-un loc determinat unor anumite standarde scrise sau imaginate. O cldire cu
anumite defecte are de ctigat ntr-un raion priveligiat, din cauza atraciei fa de alte obiecte
imobiliare i invers un bun imobil va avea o valoare mai mic dac se afl ntr-un raion
neprestigios. Valoarea maxim se obine atunci cnd se atinge o omogenitate arhitectonic
raional i compatibilitatea utilizrii terenurilor, precum i n folosin este opiunea de for a
bunului imobil. Compatibilitatea optimal a bunului imobil asigur venituri maximale
posesorului. n fond, utilizarea satisfctoare a terenurilor se obine atunci cnd ea corespunde
standardelor existente n locurile unde este amplasat bunul.
Principiul cererii i ofertei indic faptul c preul pentru un bun imobiliar este determinat
de interaciunea cererii i a ofertei. Interaciunea cererii i ofertei pe parcursul unei perioade de
timp ndelungate poate stabili destul de efectiv preul pentru bunul imobiliar. Pe termen scurt, din
cauza imperfeciunii pieei imobiliare, inelasticitii ofertei i elasticitii cererii, piaa imobiliar
deseori se afl n dezechilibru. Conform acestui principiu, cu ct este mai mare oferta de bunuri
imobile, cu att mai mult se va micora preul lor. Exist un prag de echilibru ntre cerere i
ofert. n acest punct, valoarea de pia reflect cheltuielile socialmente necesare pentru
producerea bunurilor imobile. Dac cererea crete sau oferta scade apare dezechilibrul i crete
preul. Oferta de bunuri imobile e limitat ca toate resursele. Aceasta face ca s creasc cererea i
valoarea de pia. Pe termen scurt, pot s aib loc i excepii. Rspuns la creterea preului la
locuine trebuie cutat n politica monetar, creditar, fiscal i ramural a construciilor.
Bunurile imobile comerciale fiind amplasate ntr-un raion de prestigiu i ca ofert limitat, vor
crea o concuren mare ntre cumprtori, ceea ce va spori cererea i valoarea de pia indiferent
de creterea uzurii acestor imobile. Evaluatorul trebuie s in minte c oscilaiile cererii sunt
mai frecvente dect oscilaiile ofertei. Aceasta se explic prin faptul c asupra cererii
influeneaz factorii de conjunctur, de emoii. Oferta e mai stabil ca cererea fiindca timpul de
reacie la schimbarea cererii este specific pentru imobile. La momentul drii n exploatare a unei
cantiti impuntoare de imobile cererea va scdea i vor scdea i preurile. Dac preurile vor
scdea mai jos dect cheltuielile plus o rat acceptat a profitului pentru construcii atunci oferta
va scdea, fiindca este neconvinabil de a construi locuine. La scderea ofertei, conform legii, are
loc creterea preului. Astfel cererea i oferta oscileaz n jurul punctului de echilibru.
Evaluatorul trebuie s poat depista aceste tendine pe piaa imobililor. Cererea, spre deosebire

de ofert, depinde de schimbri n legislaie, de falimentul unor ntreprinderi, de inflaie. Relaia

cererea-ofert nu n toate cazurile e dominant asupra preului. Preul depinde i de condiiile
finanrii, de motivele afacerii, de competena i informaia disponibil a preurilor de care
dispune vnztorul i cumprtorul.
Principiul concurenei presupune c n cazul cnd pe pia beneficiul depete plata
pentru mijloacele de producie, se nsprete concurena, ceea ce duce la scderea nivelului
mediu al beneficiului. Acest principiu influeneaz puternic piaa bunurilor imobile. Obinerea
veniturilor supranormative din imobil duce la sporirea concurenei care, de regul, are loc
concomitent cu creterea ofertei. Creterea ofertei contribuie la scderea preurilor i firesc a
veniturilor. Concurena normal sporete calitatea obiectelor de construcii. Concurena excesiv
poate s diminueze profiturile pn la nivelul lor normal i chiar mai jos pn la dispariia
acestora. Dac ntr-un anumit sector concurena de afaceri comerciale este destul de puternic,
construcia nc a unui magazin va fi nerentabil i invers. Un exemplu concludent n aceast
ordine de idei este construcia apartamentelor. Din cauza duratei mari de construcie oferta de
apartamente nu poate reaciona imediat la cerere, astfel cererea devine excesiv. Concurena din
partea altor tipuri de locuine va scdea preurile la apartamente, dar n fond plata de arend se va
menine. Terminarea construciei a unui numr considerabil de ap. va schimba radical situaia,
chiar aferta poate deveni excesiv. Astfel de oscilaii poart un caracter periodic. Evaluatorul
trebuie s poat prognoza tendinele de cretere sau scdere a concurenei i s le ia n
consideraie n timpul evalurii.