Lucrarea nr.

2
Evaluarea firmei si a patrimoniului

Evaluarea terenurilor si constructiilor

Evaluarea terenurilor si cladirilor presupune, pe de o parte, cunoasterea situatiei acestor active

imobilizate din punct de vedere al contributiei la fluxurile de venit generate de intreprindere, iar pe de
alta parte aprecierea valorii prin metode adecvate, in functie de pozitia evaluatorului, incadrarea
activelor respective fiind in exploatare sau in afara exploatarii etc. Evaluarea acestor active se
realizeaza de ctre persoane care au calificare i compete n evaluarea proprietilor imobiliare.

Principalele concepte i principii de evaluare cuprinse n standardele de evaluare imobiliar se

refera la:

1. Teren - liber i construit - evaluarea terenului constituie un concept economic, iar deinerea lui
constituie un concept juridic;

2. Proprietatea - concept juridic - cu referire la toate avantajele, drepturile si beneficiile legate de

deinerea acestuia. Proprietatea este clasificat in proprietate imobiliar si proprietate
mobiliara; proprietatea imobiliara este considerata ca fiind alcatuita din teren si elementele atasate
lui; proprietatea mobiliara cuprinde toate celelalte elemente care nu sunt atasate terenului i care sunt
grupate in elemente corporale i elemente necorporale. Drepturile de proprietate sunt considerate
elemente necorporale.

3. Active. In cazul n care obiectele de proprietate imobiliar si mobiliara se constituie in resurse

ale unor activitati economice ale unor intreprinderi, ele vor fi abordate ca active.

Active curente sau circulante - se refer la refer la stocuri, creante, investitii pe termen scurt,
disponibil in banca, dar si la proprietatea imobiliara detinuta in stoc pentru vanzare,

Activele imobilizate sunt active fixe pe termen lung. Activele imobilizate sunt grupate in active
corporale si necorporale. Activele corporale si necorporale in functie de continuitatea utilizarii sunt
grupate in imobilizari corporale cu referire la terenuri, constructii, masini, toate activele fizice
identificabile, mai putin amortizarea cumulata si alte active imobilizate cu referire la imobilizari
necorporale, investitii pe termen lung, creante, fondul comercial, marci, brevete, drepturi de autor,
francize, contracte. Se face de asemenea distinctia intre activele in exploatare vazute ca active necesare
desfasurarii normale a activitatii economice a unei intreprinderi si active in investitii imobiliare ce se
constituie intr-un surplus fata de necesitatile de exploatare.

4. Pret, cost, piata, valoare. In standarde, preul constituie o indicatie asupra unei valori relative
i reprezint suma cerut, oferit sau platit pentru un bun sau serviciu. Pretul de vanzare constituie un
fapt istoric indiferent daca este prezentat sau confidential. Costul este de asemenea un fapt istoric si
reprezinta pretul platit de cumparator pentru un bun sau serviciu. Pentru cumparator acesta reprezinta un
cost. Valoarea reprezinta o estimare a unui pre probabil. Aceasta nu este un fapt istoric, ci reflecta optica
pietei la data evaluarii.

5. Valoarea de piata; valoarea de non-piata. Valoarea de piata este definita ca suma estimata
pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator
hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing adecvat in care
ambele parti au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Se face mentiunea ca
intrucat valoarea de piata se intalneste si sub denumirea de valoare justa de piata, aceasta din urma nu
trebuie sa fie confundata cu valoarea justa utilizata in contabilitate.

6. Cea mai buna utilizare (CMBU). Concept folosit in evaluarea imobiliara pentru determinarea
valorii celei mai ridicate cu referire la indeplinirea criteriilor de evaluare in ceea ce priveste existenta (sa
fie fizic posibila), motivatia (justificata adecvat), legalitatea (permisibila legal) si fezabilitatea (fezabila
financiar),

7. Utilitatea.

8. Alte concepte importante (cu referire la echivalarea sau non-echivalarea valorii de piata cu
valoarea justa).

Terenul si constructiile fixate in teren constituie ceea ce denumim proprietate imobiliara.

Trebuie sa facem distinctie intre evaluarea unei proprietati imobiliare printr-una din metodele
consacrate si evaluarea unei afaceri care detine si proprietati imobiliare care pot fi valorificate distinct,
mai ales in situatia cand reprezinta active in afara exploatarii. In aceste situatii se utilizeaza metodele
de evaluare a proprietatilor imobiliare, adica:
a) metoda comparatiei directe;
b) metoda de randament;
c) metoda costurilor.

a. Premiza metodei comparatiilor directe este ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare
se poate extrage din preturile de tranzactionare a unor proprietati similare sau comparabile. Metoda se
preteaza la toate tipurile de proprietati imobiliare in conditiile in care evaluatorul are acces la o baza de
date credibile privind tranzactii recente cu proprietati similare sau comparabile. Daca exista un numar
redus de tranzactii este putin relevanta, iar in cazul proprietatilor cu piata limitata este nerecomandata.

Aceasta metoda se bazeaza pe analiza comparativa a pietei, vizand proprietati comparabile,

cercetarea pietei privind tranzactii curente sau trecute, oferte de vanzare/cumparare etc., fiind prima
etapa a metodei. Se identifica tranzactiile inregistrate intr-o perioada recenta cu proprietati imobiliare
similare sau comparabile si se verifica credibilitatea datelor si informatiilor culese. O directie de
investigare o reprezinta gradul de independenta a tranzactiilor si eventuala existenta a unor conditii
speciale de vanzare.

In continuare, pretul de vanzare al proprietatilor comparabile necesita o exprimare dupa criterii

relevante de comparatie in functie de care se segmenteaza proprietatile investigate dupa scopul
comparatiei si natura evaluarii. Exemple de criterii de comparatie sunt pretul/mp de suprafata
construita, pretul/mc de volum al constructiei, pretul/camera de cazare (la hoteluri, moteluri etc.), pretul
pe loc (la restaurante, cinematografe, teatre etc.) etc. Acestea faciliteaza comparatia obiectului evaluat
cu alte proprietati similare sau comparabile.

Pasul urmator consta din compararea proprietatilor comparabile cu cea evaluata si efectuarea de
ajustari pozitive sau negative, in functie de diverse caracteristici ale proprietatilor si tranzactiilor
imobiliare. Aceste caracteristici poarta numele de elemente de comparatie si au capacitatea de a
influenta valoarea de piata a proprietatilor imobiliare, fiind principalele ratiuni ale modificarii preturilor
pe piata imobiliara respectiva.

Principalele criterii de comparatie sunt, fara a se limita, urmatoarele:

1) drepturile de proprietate transmise, se refera la conditiile de transmitere a drepturilor de

proprietate (de exemplu proprietatea se transmite grevata de contracte existente de
inchiriere/concesiune sau neocupata);

2) conditiile de finantare, reflecta diferentele de conditii de plata (cash sau in rate) sau de
finantare (sub dobanda pietei sau peste aceasta);

3) conditiile de vanzare, sunt elemente de motivatie proprie vanzatorilor sau cumparatorilor,

datorita unor necesitati, interese sau relatii intre participantii la tranzactie;

4) conditiile pietei, se refera la modificarile dintre conditiile de la data evaluarii si cele de la

datele tranzactiilor proprietatilor comparabile, datorita unor factori ca inflatia, dobanda creditului
ipotecar, indicele preturilor in constructii etc.; factorul timp este favorizant pentru modificarea
conditiilor pietei si cu cat intervalul de timp de la data tranzactiei trecute este mai lung cu atat se impun
mai mult ajustarile;

5) amplasamentul sau localizarea, se refera la caracteristicile de amplasare ale proprietatii

evaluate si ale celor comparabile; ceea ce intereseaza este recunoasterea pietei pentru un anumit
amplasament ca fiind mai valoros decat altul;

6) caracteristicile fizice, cuprind dimensiunile fizice ale proprietatilor (suprafata, volum etc.),
calitatea materialelor intrebuintate, arhitectura, design, functionalitate, vechime etc.;

7) caracteristicile economice, element aplicabil mai ales proprietatilor generatoare de venituri

si se refera la atributele proprietatii, care pot influenta marimea venitului generat de proprietate, cum
ar fi cheltuielile de exploatare, clauzele contractelor de inchiriere etc.;

8) utilizarea, cuprinde aprecierea eventualelor diferente intre cea mai buna utilizare (CMBU) a
proprietatii evaluate si a proprietatilor comparabile;

9) componente non-imobiliare ale valorii, care personalizeaza proprietatea, cum ar fi bunuri

mobile (mobilier, echipamente), active necorporale si alte elemente ce sunt incluse in pretul
proprietatilor imobiliare.

In functie de contextul evaluarii, pot fi considerate si elemente suplimentare de comparatie, cum

ar fi accesul la proprietate, conditiile de mediu, restrictiile de dezvoltare a proprietati, stadiul de
dezvoltare a infrastructurii etc. Ordinea de efectuare a ajustarilor este exact cea din enumerare.
Corectiile se pot exprima procentual si in marimi absolute si se fac asupra pretului proprietatilor
comparabile, deoarece acestea sunt cele cunoscute. Procedura de ajustare este urmatoarea: se fac
corectiile aferente primelor 4 elemente, in mod succesiv. Fiecare corectie noua se aplica asupra pretului
anterior corectat. Ultimele 5 corectii se fac asupra pretului corectat pentru conditiile de piata si efectul
lor se insumeaza dupa ce au fost toate efectuate (vezi si exemplul de calcul).
 b. Metodele de randament considera, in baza principiului anticiparii, proprietatea ca o investitie
generatoare de venituri si leaga valoarea proprietatii de veniturile nete actualizate anticipate aduse de
aceasta. Se calculeaza veniturile curente generate de proprietate si se estimeaza venitul net din
exploatarea proprietatii. Sunt doua metode distincte care folosesc tehnica de capitalizare si respectiv de
actualizare.

In metoda capitalizarii directe, nivelul estimat la perpetuitate al venitului net se transforma intr-
un indicator de valoare al proprietatii, prin intermediul ratei de capitalizare. Formula folosita este de

tipul , unde VCDreprezinta valoarea proprietatii determinata prin metoda capitalizarii directe iar
V este venitul anual generat de exploatarea proprietatii, de tipul unui venit anual net din exploatare
stabilizat, venit brut potential (grad de ocupare 100%) sau venit brut efectiv (grad de ocupare mai
mic). Rata de capitalizare a pietei locale imobiliare notata cu litera c, este o rata totala sau de
randament, extrasa ca raport intre tipul de venit anual considerat si pretul de vanzare pe piata al unor
proprietati comparabile.

Cea de a doua metoda este cea a fluxurilor financiare actualizate sau metoda cash-flow, prin
care fluxul de numerar generat de proprietate in anii viitori este folosit prin tehnica actualizarii ca o
masura a valorii proprietatii. Formula folosita este de tipul:

, in care este fluxul financiar generat de proprietate in perioada n luat

in calcul (net sau brut), este valoarea reziduala sau fluxul de recuperare, rezultata fie din revanzarea
proprietatii la finele perioadei de previziune explicite (daca exista un drept complet de proprietate sau
daca dreptul de inchiriere este cedat), fie prin vanzarea dreptului de inchiriere primit (daca nu a expirat
la finele perioadei explicite). poate sa fie si de alt tip, in functie de alte tipuri de interes in
proprietatea imobiliara (credit ipotecar sau capital propriu). Rata de actualizare a reprezinta o rata de
fructificare a capitalului asteptata in perioada urmatoare de vanzatorii si cumparatorii tipici, reflectand
in acelasi timp si riscurile percepute de investitori. Rata se extrage din analiza pietei prin compararea
caracteristicilor fizice, economice si financiare ale proprietatii evaluate cu cele ale proprietatilor
comparabile si trebuie sa fie consistenta cu tipul de venit (net, brut etc.).

Metodele de randament sunt recomandate in cazul proprietatilor tranzactionate pe baza

capacitatii lor de a realiza venituri si pentru care exista informatii comparabile relevante si recente
privind aceste aspecte.

c. Metoda costurilor are la baza principiul substitutiei, prin care se considera ca un cumparator
avizat si prudent nu va accepta sa plateasca pentru o proprietate imobiliara mai mult decat ar costa
obtinerea imediata a unei alte proprietati avand aceeasi utilitate si atractivitate.

Valoarea de piata este o reflectie a cererii si ofertei existente pe o anumita piata, iar costurile unor
proprietati comparabile cu cea evaluata pot sa nu aiba aceeasi curba de variatie cu modificarile
preturilor. In acest sens, valoarea de piata poate fi mai mare sau mai mica decat costul de inlocuire al
proprietatii si inclusiv conditiile externe pot influenta semnificativ valoarea de piata, in special in cazul
constructiilor vechi.
 In metoda costurilor, valoarea proprietatii rezulta prin estimarea costurilor de construire a unei
proprietati noi, incluzand si profitul/pierderea antreprenorului, avand aceeasi utilitate sau respectiv a
costurilor de adaptare a unei proprietati vechi pentru aceeasi utilizare, la care se adauga costul de
achizitionare al terenului, mizand pe asociatia dintre valoare si cost facuta de participantii la tranzactii.

Costurile sunt compuse atat din costuri directe, care cuprind cheltuieli de autorizare, materiale,
manopera, utilaje, organizare de santier, asigurari, profitul antreprenorului etc. cat si din costuri
indirecte, care constau din cheltuieli legate de proiectare, arhitectura, analiza solului, studii de mediu,
marketing, cheltuieli administrative, impozite pe proprietate etc. In costurile de dezvoltare a unei
proprietati imobiliare poate fi cuprins si profitul investitorului imobiliar, reprezentand remunerarea
asteptata de antreprenor. Dupa estimarea costului net de inlocuire se aduc corectiile impuse de
pierderile de valoare datorate uzurii fizice sau economice, functionale, externe, strategice sau datorate
factorilor de mediu. Se adauga apoi valoarea estimata a terenului si profitul promotorului imobiliar,
rezultatul fiind o indicatie a valorii proprietatii data de metoda costurilor.

1. EVALUAREA TERENULUI

Se aplica un tratament distinct intre terenurile utilizate in procesul de exploatare si terenurile in

surplus sau in exces. Terenurile aflate in exploatare se vor vinde impreuna cu celelalte active de
exploatare si teoretic nu vor putea fi disponibilizate separat, fiind necesare derularii obiectului de
activitate al firmei. Din acest motiv, in afara valorii de piata a terenurilor comparabile se va avea in
vedere inclusiv pozitia si contributia terenului in exploatare si durata de viata estimata a exploatarii.
Spre deosebire de terenurile aflate in exploatare, cele in surplus pot fi teoretic disponibilizate imediat si
pentru estimarea valorii lor se aplica standardul valorii de piata. Pentru evaluarea terenului se
utilizeaza urmatoarele proceduri:

1) metoda comparatiei directe;

2) metoda repartizarii (alocarii);

3) metoda extractiei;

4) metoda parcelarii;

5) metoda reziduala;

6) metoda capitalizarii rentei de baza.

1. Metoda comparatiei directe este utilizata in conditiile in care se pot colecta date credibile
privind tranzactii cu terenuri comparabile in zona. Este aplicabila in special pentru terenul liber de
constructii sau care se considera liber pentru scopul evaluarii. Consta in analiza pietei terenurilor
comparabile, incluzand analiza cererii si ofertei competitive, a echilibrul pietei, a preturilor la care au
fost inregistrate tranzactii si a elementelor de comparatie cu proprietatile similare, compuse din
drepturile de proprietate, restrictiile legale, conditiile pietei si data vanzarii, localizarea, caracteristicile
fizice, utilitatile, zonarea si cea mai buna utilizare. Ajustarile au la baza diferentele dintre elementele de
comparatie ale altor terenuri fata de cel evaluat si pot fi exprimate procentual sau sub forma unei sume
de bani.
 Exemplu de estimare a valorii proprietatii prin metoda comparatiilor de piata. Pentru
aplicarea metodei s-a utilizat analiza comparatiilor relative. Analiza a fost aplicata asupra unor date si
informatii extrase din tranzactiile recente ale unor proprietati imobiliare de tip teren liber, ale caror
caracteristici principale au fost verificate de evaluator pe teren.

Etapele parcurse pentru aplicarea acestei metode au fost:

prezentarea proprietatilor comparabile cu caracteristicile acestora;

selectarea elementelor de comparatie;
determinarea corectiilor relative pentru fiecare element de comparatie analizat;
selectarea valorii proprietatii de evaluat.

Datele privitoare la elemente de comparatie, terenul ce trebuie evaluat si comparabilele selectate

sunt prezentate in tabel:

Comparabila

325

integral

independent

-1 luna

450

negativa

inferioara

pozitiva

rezidentiala
 pozitiva

Corectiile efectuate au fost urmatoarele:

pentru principalele elemente de comparatie (dreptul de proprietate transmis, conditiile de

vanzare, conditiile pietei) ale proprietatilor selectate de evaluator nu au fost aplicate corectii,
tranzactiile fiind efectuate recent de proprietari prin brokeri imobiliari;

pentru localizare se impun corectii pozitive pentru toate proprietatile, chiar si pentru
comparabila C (terenul evaluat are deschidere la doua artere);

pentru suprafata totala de teren aferenta proprietatii se impune corectie negativa pentru
proprietatea A, suprafata acesteia fiind mai mica decat suprafata de teren din cadrul proprietatii de
evaluat si corectii pozitive pentru proprietatile B si C care au suprafata mai mare decat a terenului de
evaluat;

din punct de vedere al utilizarii posibile a terenurilor, proprietatile A si B necesita o corectie

pozitiva avand in vedere ca utilizarea lor cea mai buna este de proprietati rezidentiale, iar proprietatea
B nu necesita nici un fel de corectie.

Observatie: terenurile din zona avand suprafete pana in 50 mp au preturi mai mari decat cele
cuprinse intre 500(600) - 800(1.000) mp.

Analizand toate corectiile care se impun pentru criteriile de comparatie prezentate mai sus rezulta
ca valoarea terenului evaluat s-ar situa in intervalul valorilor 325-340 USD/mp, determinata de
sensul in care au fost efectuate corectiile si de importanta elementului de comparatie in analiza
efectuata. in opinia evaluatorului, luand in considerare avantajele amplasamentului (indeosebi faptul ca
are deschidere la doua strazi si o vizibilitate maxima dinspre Bulevard), valoarea terenului evaluat se
situeaza la un nivel de minim 340 USD/mp.

2. Metoda repartizarii (alocarii) valorifica principiul echilibrului si conceptul de contributie, care

considera ca anumite tipuri de proprietati imobiliare, continand in special constructii noi, situate in
anumite amplasamente, sunt caracterizate de un anumit raport intre valoarea terenului si valoarea
proprietatii. Cu cat constructiile au o vechime mai mare, cu atat acest raport va avea valori mai mari.
Desi rezultatul aplicarii metodei nu are o relevanta deosebita, constituie un indiciu util al valorii in
conditiile in care pe piata s-au inregistrat un numar scazut de tranzactii cu terenuri libere.

3. Metoda extractiei reprezinta o alternativa a metodei alocarii prin care, in conditiile in care se
cunoaste valoarea unei proprietati, se extrage din aceasta valoarea contributiei constructiei, determinata
prin costul net de reconstructie, diferenta reprezentand-o valoarea terenului. Aplicabilitatea se
adreseaza in special proprietatilor imobiliare din zonele rurale sau proprietatilor la care contributia
constructiilor este usor de stabilit si in general mai redusa.
 4. Metoda parcelarii. Parcelarea consta in divizarea unei suprafete de teren in parcele mai mici
care vor fi vandute ulterior pentru anumite utilizari. Presupune inclusiv dezvoltarea utilitatilor si cailor
de acces putand mari astfel semnificativ valoarea unui teren. Daca parcelarea, care este o alternativa
posibila de dezvoltare a unei proprietati imobiliare, reprezinta cea mai buna utilizare (CMBU) a unei
proprietati imobiliare, atunci este recomandata aceasta metoda. Sfera de aplicabilitate cuprinde terenuri
industriale, de agrement sau rezidentiale.

Procedural, se identifica loturile care pot fi obtinute din divizarea terenului, cu respectarea tuturor
cerintelor legale (utilitati, acces, calitate sol. topografie, deschidere la fatada etc.) ca numar si
dimensiuni. In etapa urmatoare se estimeaza preturile probabile de vanzare a fiecarei parcele, rata de
absorbtie de catre piata si durata dezvoltarii. Din preturile obtenabile se vor deduce cheltuielile cu
dezvoltarea proprietatii, cele de marketing pentru atragerea clientilor si profitul intreprinzatorului.
Rezultatul constituie venit net din vanzarea parcelelor care se capitalizeaza cu o rata de rentabilitate
coerenta cu durata dezvoltarii si absorbtiei pe piata a loturilor sau se supune actualizarii, tinand cont de
durata dezvoltarii si absorbtiei.

5. Metoda reziduala este metoda care se poate folosi cand evaluatorul nu dispune de informatii
credibile privind loturi similare sau comparabile de teren, daca valoarea constructiilor existente pe teren
poate fi apreciata in mod riguros, daca ratele de capitalizare pentru teren si constructii pot fi obtinute
din tranzactiile inregistrate pe piata si daca se poate estima corect venitul net anual operational aferent
proprietatii, iar acesta prezinta o stabilitate pronuntata. Ca si metoda alocarii, metoda reziduala are la
baza principiul echilibrului si conceptul de contributie, intelese ca echilibru intre factorii de productie
(teren, capital, management si forta de munca).

6. Metoda capitalizarii rentei de baza este metoda care se poate folosi cand evaluatorul dispune
de informatii credibile privind preturile de inchiriere. Consta in capitalizarea rentei de baza, adica a
sumei platite pentru dreptul de ocupare si utilizare a terenului conform regulilor de inchiriere a
terenului. In masura in care renta curenta selectata reflecta situatia de pe piata, valoarea rezultata prin
aplicarea metodei este una echivalenta cu valoarea de piata a intereselor din inchiriere.

2. EVALUAREA CONSTRUCTIILOR

Evaluarea constructiilor poate fi facuta prin aplicarea celor trei abordari prezentate anterior
pentru proprietati imobiliare, identice cu cele pentru evaluarea afacerilor, adica pe baza de venituri
(metode de randament), pe baza comparatiei de piata (metoda comparatiei directe) si pe baza
costurilor (metoda costurilor), similara abordarii bazate pe active. Diferenta esentiala in cele trei
abordari o constituie deprecierea cumulata, care este o pierdere de valoare a constructiei datorata unor
cauze diverse si care este luata in considerare distinct in metoda costurilor, pentru a fi dedusa din costul
brut de inlocuire sau de reconstructie al cladirii. In celelalte abordari, rezultatul aplicarii metodelor il
constituie valoarea estimata a constructiei care inglobeaza deja deprecierea cumulata si care nu mai
trebuie apreciata distinct.

Metoda costurilor este recomandata la constructiile noi sau relativ noi, la cele cu piata limitata
sau care corespund definitiei proprietatilor specializate. Se aplica totodata si in cazul cladirilor utilizate
ca sediu suport al unor afaceri de succes, al caror goodwill nu este transferabil si cladirii in situatia
tranzactionarii doar a acesteia din urma.

Pentru cladiri se poate estima fie costul de reconstructie (CBR) fie costul de inlocuire (CBI).
Primul este costul necesar pentru a realiza in preturi curente o replica exacta a constructiei evaluate,
cu aceeasi materiale, arhitectura, normative etc., copiind inclusiv eventualele neadecvari functionale
sau deficientele existente. Costul de inlocuire este estimat pentru realizarea in preturi curente a unei
constructii de utilitate echivalenta cu a celei evaluate, cu materiale, arhitectura, normative recente si
fara a copia eventualele neadecvari functionale sau deficiente. In definitiile de mai sus, costul de
reproductie si cel de inlocuire trebuie intelese ca si costuri brute.

Pentru a ajunge la valoarea rezultata in urma evaluarii, in metoda costurilor, din aceasta se scade
deprecierea cumulata (DC) estimata a cladirii, rezultatul fiind costul de inlocuire net (costul de
reproductie net) sau in literatura romana de specialitate valoarea ramasa actualizata. Deprecierea ce va
fi dedusa din CBR sau CBI poate fi inteleasa si ca diferenta urmatoare: DC = [Contributia unei
constructii similare noi la valoarea de piata a proprietatii - Contributia constructiei evaluate la valoarea
curenta de piata a proprietatii].

Metodele uzuale pentru estimarea costului de reconstructie sau de inlocuire sunt: metoda
comparatiilor unitare, metoda costurilor segregate si metoda devizelor. Recomandarea principala este
ca oricare dintre cele 3 metode s-ar aplica, trebuie sa aiba la baza informatii recente si credibile de pe
piata imobiliara din zona, incluzand contracte de construire pentru cladiri comparabile, preturi
actualizate in zona ale materialelor de constructie, manoperei, transportului, utilajelor, profiturilor
medii ale antreprenorilor locali etc.

1. Metoda comparatiilor unitare. Prin aceasta metoda se estimeaza costul unitar al constructiei
evaluate, fie pe unitatea de suprafata, fie pe unitatea de volum. De mare importanta este, din acest
motiv, corectitudinea masuratorilor facute de evaluator sau preluate din diverse situatii sau planse. Se
pot prelua costuri unitare cunoscute de la alte structuri similare sau comparabile, preluate din contracte
sau din alte surse verificabile (cum ar fi cataloage de structuri standard actualizate), la care se aduc
corectii in functie de diferentele existente, pentru conditiile pietei si, daca este cazul, pentru diferenta
de amplasament.

In conditiile de echilibru al pietei proprietatilor evaluate, costul unitar se poate extrage si din
pretul de tranzactie total al unei constructii comparabile, aflata in cea mai buna utilizare (CMBU), cu
un grad de ocupare stabil si pentru care valoarea terenului se cunoaste.

Daca se preia costul unitar din cataloage, trebuie avute in vedere urmatoarele:

a) necesitatea efectuarii unor corectii care sa ia in considerare diferentele structurii evaluate si

cea din catalog;
b) corectiile pot viza si diferentele de preturi la materii prime, manopera, utilaje, profit al
antreprenorului sau transport dintre diferitele zone ale tarii;
c) unele structuri evaluate au fost construite cu tehnologii si/sau materiale moderne, care nu
sunt cuprinse in cataloage;
d) daca preturile de catalog nu sunt actualizate, se aplica corectii indiciale care trebuie sa
reflecte in mod obiectiv nu atat indicele inflatiei cat indicele evolutiei preturilor in domeniul
specific al constructiei evaluate (ind. usoara, transport, telecomunicatii, constructii
comerciale, administrative etc).

2. Metoda costurilor segregate. In aceasta metoda, se identifica principalele componente ale

cladirii evaluate, iar costurile unitare se aplica independent, pentru fiecare componenta in parte
(exemplu costul panourilor prefabricate, costul usilor blindate etc.) sau la unitatile de masura adecvate
componentelor (de lungime, de suprafata, de volum etc.). De exemplu lei/ml de burlane, lei/mp de
pardoseli calde sau reci, lei/mp tamplarie de lemn, lei/mc de beton in fundatii sau in stalpi, lei/mc de
sapatura etc.

Ulterior se insumeaza costurile tuturor componentelor, tinand cont de costurile unitare pe

component sau pe unitatea de masura, rezultatul fiind costul segregat total. La costul total, se va tine
cont si de costurile indirecte si de profitul investitorului imobiliar, care vor fi adaugate. Aceasta metoda
necesita insa un cunoscator al principiilor constructive ale cladirilor, familiarizat cu costurile in
constructii.

3. Metoda devizelor. Rezultatul aplicarii metodei devizelor este costul de reconstructie al cladirii
evaluate si nu costul sau de inlocuire. Dintre cele trei metode, aceasta este cea mai precisa dar este
rezervata specialistilor in constructii, capabili sa intocmeasca un deviz complet aferent cladirii evaluate,
care cuprinde estimarea exacta a categoriilor de lucrari si articole necesare si de aici a materialelor
(cantitativ si calitativ), manoperei si utilajelor necesare, profitul si regia antreprenorului, cota estimata
de cheltuieli neprevazute etc. La totalul rezultat, mai pot veni in completare, daca este cazul, unele
cheltuieli indirecte sau profitul investitorului imobiliar.

Aceasta metoda este insa mare consumatoare de timp si implica obligatoriu un specialist in
intocmirea de devize de constructii, avand astfel un cost ridicat. Din acest motiv este mai putin utilizata
in evaluarea unor intreprinderi care pot avea zeci de cladiri in afara exploatarii.

In evaluarea constructiilor se impune luarea in calcul a deprecierii cumulate (DC) datorata unor
cauze fizice (uzura fizica), functionale si externe.
Distingem asadar mai multe tipuri de deprecieri:
1. Depreciere (uzura sau deteriorare) fizica, cu doua componente de uzura fizica:
a) uzura fizica recuperabila (evidentiata prin cost de reparare sau remediere);
b) uzura fizica nerecuperabila (datorata distrugerilor, deteriorarilor);
2. Depreciere (neadecvarea sau invechirea) functionala, cu doua variante de neadecvari:
a) neadecvari functionale recuperabile (cu trei subvariante:
a1) neadecvari functionale ce impun completari si adaugiri;
a2) neadecvari functionale ce impun modernizari sau inlocuiri;
a3) neadecvari functionale datorate supradimensionarii;)
b) neadecvare functionala nerecuperabila (cand costul remedierii este superior cresterii valorii
constructiei si, ca urmare, constructia nu se mai justifica);

3. Deprecierea externa (economica, de mediu sau de locatie).

4. Metoda comparatiei de piata. Datorita folosirii datelor rezultate din comparatiile de piata,
deprecierea cumulata rezulta prin deducerea valorii de contributie a constructiei la data evaluarii din
costul de reconstructie/inlocuire al cladirii la data evaluarii. Credibilitatea rezultatelor obtinute prin
aplicarea metodei este conditionata de identificarea unor proprietati cat mai comparabile cu cea
evaluata si in care tranzactiile au vizat transferul unor tipuri de drepturi similare celor evaluate. In
aceasta metoda, se obtine deprecierea globala aferenta constructiei, fara a se face distinctie intre
diferitele tipuri de depreciere.
 Imobilizarile corporale in curs sunt constituite din constructii in curs de executie, incepute si
neterminate sau care au obtinute autorizatiile necesare si va incepe curand executia si din instalatii si
masini achizitionate sau realizate in regie proprie si aflate in curs de montaj/instalare si/sau de probe
tehnologice, in vederea punerii in functiune. In abordarea bazata pe active exista doua baze de evaluare
adecvate pentru evaluarea imobilizarilor corporale in curs:

1. Se estimeaza valoarea curenta de piata, in ipoteza punerii in functiune a obiectivului,

deducandu-se costurile curente aferente finalizarii investitiei si luand in considerare eventualele
contracte de inchiriere in vigoare.
2. Se estimeaza valoarea reziduala (valoarea de casare) a imobilizarii in curs, rezultata prin
recuperarea valorii materialelor componente prin dezmembrare. Aceasta valoare poate fi negativa daca
costurile cumulate de dezmembrare si comercializare a materialelor recuperate sunt superioare
valorii materialelor recuperate.

In situatia evaluarii pentru inregistrarea in documentele financiare, se va aprecia valoarea de

piata a terenului pentru utilizarea preconizata a imobilizarii in curs, la care se insumeaza costurile de
productie sau de achizitie a imobilizarii.

Costul de achizitie al unei imobilizari corporale in curs este dat de pretul de achizitie, la care se
adauga taxe aferente, cheltuieli de transport, de punere in functiune etc. Costul de productie al unei
imobilizari corporale in curs este dat de pretul de deviz al investitiei la data evaluarii. Analiza naturii
acestor imobilizari (specializate sau nespecializate), a caracteristicilor pietei proprii acestor active
(limitata sau dezvoltata), a incadrarii lor in categoria de active utilizate in exploatare sau a celor in afara
exploatarii si aprecierea utilitatii lor pentru functionarea in continuitate a intreprinderii, conduc la
selectarea celei mai adecvate metode de evaluare.

Evaluarea mijloacelor fixe de tipul echipamentelor tehnologice, masinilor, utilajelor si instalatiilor de

lucru, aparatelor si instalatiilor de masurare, control si reglare, mijloacelor de transport, mobilierului si
biroticii. Aceste categorii de mijloace fixe sunt constituite din masini, ansambluri de masini, aparate,
mecanisme sau dispozitive, inclusiv elemente de legatura sau conexiune ce indeplinesc o functiune intr-
un proces tehnologic la o masina, la un vehicul, intr-o instalatie sau fabrica etc. O parte din aceste
imobilizari corporale sunt folosite in activitatile de exploatare pentru a produce venituri iar valoarea lor
se transmite in timp asupra produsului finit sau serviciului prestat. O alta parte sunt mijloace fixe
auxiliare activitatilor de exploatare, asigurand suportul necesar acestora.

Pentru evaluare se procedeaza la impartirea mijloacelor fixe in urmtoarele categorii principale:

mijloace fixe operationale, care functioneaza fiind necesare activitatilor de exploatare, mijloace fixe in
afara exploatarii, detinute in surplus sau redundante si cele detinute ca stocuri in vederea vanzarii.
Scopul acestei grupari este de a selecta cele mai adecvate metode de evaluare.

Valoarea de utilizare este acceptata ca baza de evaluare a categoriilor de mijloace fixe in situatia
in care acestea sunt evaluate ca parte a valorii totale a unei intreprinderi care isi continua
activitatea.

Valoarea de piata are semnificatia pretului de tranzactionare curent practicat pe piata pentru un
mijloc fix similar sau comparabil cu obiectul evaluat, la care se aduc corectii datorate unor factori ce au
un impact asupra valorii, rezultati din diferentele de tip, model, vechime si conditie. Pentru
identificarea mijloacelor fixe identice sau asemanatoare se folosesc metodele identificarii, asimilarii
sau corelarii.

Problema nu este atat de a identifica mijloacele fixe similare sau asemanatoare cat de a
afla preturile de tranzactionare curente ale acestor mijloace fixe identice sau comparabile.
Exista doua aspecte semnificative ce pot fi distinse, si anume oferta de mijloace fixe noi identice
sau comparabile cu cel evaluat si piata secundara a acestora. In conditiile unei piete secundare
dezvoltate, active, in care se tranzactioneaza mijloace fixe identice/comparabile ce prezinta un anumit
grad de depreciere si vechime, valoarea de piata a activelor evaluate se poate extrage direct din
tranzactiile de pe piata. Pentru aceasta se identifica mijloacele fixe identice/comparabile ce prezinta
deprecieri apropiate si se extrag preturile de tranzactionare curente. Aceasta alternativa este mai dificil
de imaginat in conditiile actuale de subdezvoltare a pietei secundare a majoritatii categoriilor de
mijloace fixe care nu tin de proprietati imobiliare. In mod normal se identifica pretul de tranzactionare
curent (pret la producator, oferte, cataloage etc.) al mijloacelor fixe similare/asemanatoare noi, dupa
care din acesta se deduce marimea procentuala a deprecierii totale estimate. Acest proces reprezinta de
fapt incadrarea activului evaluat in randul celor similare/comparabile tranzactionate pe piata. Sunt insa
mijloace fixe care implica cheltuieli semnificative de montaj, punere in functiune, transport etc. In
aceste cazuri, pretul de tranzactionare curent al mijlocului fix nou nu este o masura adecvata. Ar fi mult
mai potrivit sa se lucreze cu o valoare de inlocuire, care sa inglobeze si cheltuielile acestea
suplimentare, absolut de neevitat si care au o valoare mare.

Valoarea de inlocuire (VIn) este extrasa din piata si poate fi definita ca fiind cuantumul
cheltuielilor legate de achizitionarea unui mijloc fix nou, similar cu cel evaluat, inclusiv cele legate de
montare si punere in functiune. Tehnic, VI n se stabileste luand in considerare preturile de piata al
utilajelor similare la data evaluarii. In mod obiectiv insa, multe mijloace fixe din intreprinderile
evaluate, fie nu se mai produc in prezent, fie nu pot fi identificati producatorii, fie nu exista informatii
privind tranzactionarea tipului respectiv de mijloc fix. Situatia aceasta presupune ca, alaturi de
vechimea mijlocului fix, a parametrilor sai de functionare si a caracteristicilor sale tehnice, sa se
utilizeze una din urmatoarele patru metode pentru estimarea VIn:

1) Metoda identificarii - se identifica obiectul evaluat cu unul sau cu unele obiecte identice,
pentru care se cunosc date privind tranzactii recente si care se comercializeaza in volume comparabile
cu cele ale obiectului evaluat, VIn fiind valoarea de tranzactie cea mai scazuta. Practic se pot identifica
producatorii sau furnizorii unor mijloace fixe ce pot fi considerate identice cu cel evaluat din punct de
vedere al functionalitatii si caracteristicilor tehnice si se pot solicita informatii sau oferte de pret pe
baza carora sa se poata selecta in mod adecvat VI n. Aceasta metoda este insa mare consumatoare de
timp, necesitand un volum mare de munca, timp indelungat pentru obtinerea datelor si costuri ridicate.

2) Metoda asimilarii sau similitudinii - asimilarea obiectului evaluat cu unul sau alte obiecte
tranzactionate curent pe piata, in volume comparabile, se face pe baza parametrilor sai principali de
functionare, a caracteristicilor sale tehnice esentiale, a consumurilor specifice, VI n fiind valoarea de
tranzactie cea mai scazuta. Odata stabilite elementele de diferentiere ale celor doua sau mai multe
mijloace fixe comparate, se cuantifica ponderile pozitive sau negative ale diferentierilor in preturile
curente cunoscute ale obiectelor folosite in comparatie. Este un procedeu mai usor de aplicat, mai putin
consumator de timp si mai putin costisitor decat metoda identificarii.

3) Metoda corelarii - in anumite situatii, aparute in cazul unor mijloace fixe vechi, care nu mai
sunt produse pe piata, se iau ca baza de estimare a VIn unul sau mai multe obiecte comparabile in mod
rezonabil, din punct de vedere al utilizarii, caracteristicilor tehnice si constructive si parametrilor
functionali. Comparatia se face intre mijlocul fix evaluat si unul sau mai multe mijloace fixe
comparabile, la care se cunosc preturile de tranzactionare. In baza diferentei dintre utilizare, parametrii
functionali sau caracteristici tehnico-constructive, se estimeaza VIn prin calcule de interpolare,
proportionalitate, extrapolare etc.

4) Metoda indicilor de actualizare (cea mai putin recomandata) - costul istoric al obiectului
evaluat se actualizeaza cu indicii de evolutie a preturilor respectivei categorii de mijloace fixe. Pentru
mijloacele fixe produse in tara, indicii preluati pot fi cei publicati de Institutul National de Statistica, in
timp ce pentru mijloace fixe fabricate in afara tarii se pot prelua indicii de evolutie a preturilor aferente
economiilor respective. Nu este o metoda recomandata de standardele ANEVAR, dar poate fi totusi
acceptata, in conditiile tranzitiei economice din Romania, caracterizata de numeroase majorari ale
preturilor mijloacelor fixe.

Deprecierea mijlocului fix este definita ca fiind orice tip de pierdere de valoare relativ la costul
nou estimat. La originea pierderii de valoare stau trei tipuri de depreciere:
- deteriorarea fizica
- deprecierea functionala (tehnologica)
- deprecierea economica (externa sau de mediu sau de locatie)

In estimarea deprecierii fizice a unui echipament, exista o serie de factori relevanti care trebuie
luati in considerare, cum ar fi conditiile de functionare si intensitatea exploatarii, modul de intretinere
curenta, reparatiile capitale care au fost executate, calitatea materialelor si pieselor care se prelucreaza
cu echipamentul respectiv si a operatorilor care folosesc echipamentul, respectarea parametrilor
recomandati in manualul de utilizare etc. In aprecierea performantelor echipamentului, intereseaza mai
mult eficienta sa. Din acest punct de vedere sunt relevante productivitatea, consumurile specifice,
performantele tehnice, necesarul de personal, numeric si calitativ, suprafata ocupata etc.

Acte necesare pentru evaluarea terenurilor

Pentru evaluarea proprietatilor imobiliare de tipul terenurilor aferente oricarei categorii de folosinta si
anume: evaluare terenuri curti constructii, evaluare terenuri agricole, evaluare terenuri destinatii
speciale, evaluare terenuri forestiere sau terenuri permanent sub ape, sunt necesare urmatoarele
documente :
documentul care atesta dreptul de proprietate asupra terenului evaluat;
extras de Carte Funciara;
documentatia cadastrala vizata ANCPI;
documentatia din care sa rezulte suprafata terenului ;
certificat de urbanism valid din care sa reiasa posibilitatile de dezvolatare (POT, CUT,
destinatie, restrictii, etc) in cazul terenurilor libere de constructii;
in cazul in care documentele prezentate nu reflecta situatia constata la inspectie se vor solicita
documente suplimentare (autorizatie de construire/demolare, autorizatie de functionare, raport
de expertiza tehnica,etc);
alte documente specifice functie de tipul proprietatii evaluate (avize, autorizatii, etc).

La utilizarea datelor de pia se va avea n vedere ca suma coreciilor brute pentru fiecare
comparabil selectat s nu depeasc:
20% pentru apartamente;
 40% pentru case i
50% terenuri (care se evalueaz prin aceasta abordare n cadrul metodei costurilor).
In aceast sum nu este inclus corecia de negociere a valorii din ofert.
Valorile rezultate n urma aplicrii coreciilor efectuate n limitele stipulate mai sus, nu pot s
difere ntre ele mai mult de 20%;

Exemplu de evaluare a unei constructii prin metoda comparatiei directe.

Studiu de caz

Aceast metod de evaluare presupune aflarea datelor de tranzacionare a unui numr de terenuri
comparabile cu terenul evaluat din punct de vedere al dimensiunii, suprefeei construite,
caracteristicilor, amplasrii i orientrii. in urma colectrii datelor, evaluatorul va efectua coreci
pozitive i negative ntre terenul evaluat i terenurile cu care se face comparaia.

Nr. Elemente comparate Teren Teren A Teren B Teren C

crt. evaluat

1 Pre de vnzare ? 840.000 1.205.400 1.781.520

2 Suprafa mp 450 400 550 700

3 Pre de vnzare mp ? 1900 2200 2500

4 Drept de proprietate integral integral integral integral

5 Data vnzrii Dec.2011 - 4 luni - 3 luni - 2 luni

6 Localizare - mai bun similar mai proast

7 Amplasare La strad La strad La strad La strad

 8 Deschidere la strad 50 40 45 30

9 Aspect urbanistic i estetic Foarte bun bun satisfctor bun

Comparnd datele din acest tabel, evaluatorul va elabora un tabel cu corecii ale principalelor
caracteristici: condiiile pieei, data vnzrii, localizarea, amplasarea, deschiderea la strad, aspectul
urbanistic i estetic.

Nr. Caracteristici Teren A Teren B Teren C

crt.

1 condiiile pieei +4 +1 +9

2 data vnzrii -4 -3 -2

3 localizarea +6 0 -6

4 deschiderea la strad -8 -7 -6

5 aspect -5 -10 -5

TOTAL -7 % -19% -10%

Pre de vnzare pe mp al terenurilor sunt corectate cu procentele rezultate n urma comparrilor

efectuate:

Teren A: 1900 x (100% - 7%) = 1767 euro/mp

Teren B: 2200 x (100% - 19%) = 1782 euro/mp

Teren C: 2500 x (100% - 10%) = 2250 euro/mp

Rezultat: evaluatorul consider c dintre variabilele comparate, terenul care este cel mai
asemntor cu terenul evaluat este terenul A. In comparatie, valoarea terenului comparat este:

1767 x 450 = 795.150 euro