Metode de Evaluare Sinteza

4.3.
METODE DE EVALUARE UTILIZATE

4.3.1. Metoda comparaiei directe
Metoda comparatiei directe utilizeaza procesul in care estimarea valorii de piata se
face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si comparand apoi aceste
proprietati cu cea in evaluare. Estimarile chiriei pe piata, a costurilor, folosind tehnica
altor parametrii ai valorii, pot fi facute prin alte metode de evaluare, folosind tehnici
comparative. De multe ori, aceste elemente sunt analizate in metoda comparatiei directe
pentru a determina corectiile ce trebuie facute la preturile de vanzare ale proprietatilor
comparabile.
Premisa majora a metodei comparatiei directe este aceea ca valoarea de piata a unei
proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si
comparabile.
Analiza comparativa se axeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati si
tranzactii care influenteaza valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferentele in drepturile de
proprietate evaluate, motivatia cumparatorilor si a vanzatorilor, conditiile de finantare,
situatia pietei la momentul vanzarii, dimensiunile, amplasamentul, caracteristicile fizice si
caracteristicile economice, daca proprietatile genereaza venituri. Elementele de comparatie
sunt analizate fata de datele pietei pentru a determina care elemente sunt sensibile la
schimbare si cum afecteaza ele valoarea.
4.3.1.1 Relatia cu principiile evaluarii
Oferta si cererea pietei sunt constituite de vanzatori si cumparatori, iar daca cererea
pentru proprietate este mare, preturile tind sa creasca. Deplasarile in oferta unor
proprietati imbunatatite sunt deseori in urma deplasarilor in cerere, deoarece oferta
este creata de noile constructii ce consuma timp si este micsorata de transformarea
pentru alte utilizari, in timp ce cererea satisfacuta se poate schimba rapid. Analiza
pietelor imobiliare, la un anumit moment dat, poate fi concentrata pe cerere, dar trebuie
avuta in vedere si oferta.
Pentru a estima cererea, evaluatorul va avea in vedere numarul de utilizatori potentiali ai
unui anumit tip de proprietate imobiliara, puterea lor de cumparare si gusturile si
preferintele lor. Pentru a analiza oferta, evaluatorul va considera proprietatile existente
nevandute sau libere, precum si proprietatile ce sunt in constructie, in transformare sau
planificate a fi construite. Modificarile in oricare din aceste elemente pot duce la variatia
preturilor proprietatii analizate si a proprietatilor comparabile.
Principiul substitutiei, aplicat la metoda comparatiei directe, arata ca valoarea unei
proprietati tinde sa fie data de pretul ce ar fi platit pentru a achizitiona o proprietate cu
utilitate si atractivitate similara, intr-un interval de timp rezonabil. Acest principiu spune ca
metoda comparatiei directe este mai putin adecvata daca nu exista pe piata proprietati de
substitutie.
Fortele cererii de piata tind spre echilibru, dar echilibrul absolut nu se atinge
niciodata, ci acesta se schimba continuu. Un aspect important al principiului echilibrului
este ca relatia dintre teren si constructii si relatia dintre o proprietate si mediu trebuie sa fie
in echilibru pentru ca proprietatea sa reflecte valoarea de piata reala.
Evaluatorul va analiza imprejurimile proprietatii evaluate pentru a identifica toate
influentele externe semnificative si care se reflecta in corectiile pe care le face
proprietatilor competitive pentru comparabilitate. Doua proprietati imobiliare cu
caracteristici fizice identice pot avea valori de piata mult diferite daca una din proprietati
are imprejurimi mai putin atractive. Factori precum: conditiile de iluminat a strazilor,
facilitatile de transport, protectie adecvata din partea politiei, respectarea reglementarilor
municipale, apropierea de centrele comerciale sau de alimentatie publica, trebuie luati in
considerare de evaluator pentru a determina daca ei au efect negativ sau pozitiv asupra
valorii.
4.3.1.2. Aplicabilitatea si limitele metodei
2
Metoda comparatiei directe este aplicabila la toate tipurile de proprietati imobiliare

cand exista suficiente tranzactii recente, cu date sigure, care sa indice caracteristicile
valorii sau tendintele de pe piata. Daca numarul de tranzactii este insuficient,
aplicabilitatea metodei este limitata. De exemplu, metoda comparatiei directe se aplica
rareori la proprietati cu destinatie speciala, pentru ca pe piata (chiar daca e intinsa
geografic) se vand putine asemenea proprietati. Metoda d, de regula, indicatii de prima
importanta, referitoare la valoarea de piata in evaluarea proprietatilor imobiliare ce nu sunt
cumparate pentru caracteristicile lor de a produce venituri (locuinta pentru proprietati). La
fel, metoda poate da cele mai bune indicatii privind valoarea unor proprietati industriale
sau comerciale exploatate de proprietar.
Schimbarea rapida a conditiilor economice si a legislatiei pot limita aplicabilitatea
metodei comparatiei directe. De exemplu, schimbarea legii impozitului pe profit, a
reglementarilor de urbanism, existenta si costul finantarii, restrictiile de construire si de
dezvoltare a infrastructurii pot avea ca rezultat un numar mic de vanzari comparabile
recent, fapt ce reflecta impactul unor asemenea schimbari pe un anumit interval de timp. In
plus, inflatia rapid poate pune sub semnul intrebarii corectiile facute de evaluator.
Pentru a asigura credibilitatea concluziilor rezultate din aplicarea metodei
comparatiei directe, evaluatorul trebuie sa verifice datele de piata obtinute si sa inteleaga
deplin caracteristicile de comportament ale cumparatorilor si vanzatorilor implicati in
tranzanctiile imobiliare. El va fi circumspect fata de imformatiile oferite de terti. In acelasi
timp pot rezulta ipoteze sau concluzii incorecte, daca evaluatorul se bazeaza numai pe date
statistice, fara a lua in considerare motivarea partilor aflate in tranzactie.
Este absolut necesar ca evaluatorul sa identifice si sa analizeze punctele tari si punctele
slabe ale proprietatii, din datele prelucrate si din analizele comparative efectuate. Toate
faptele relevante, dar si opiniile trebuie sa fie scrise in raportul de evaluare. La analiza
rezultatelor obtinute prin aplicarea metodei comparatiei directe, dar si la analiza finala a
rezultatelor, trebuie sa se exprime clar opinia privind credibilitatea datelor culese, a
analizelor efectuate si a concluziilor privind valoarea.
3
Metoda comparatiilor directe constituie o parte esentiala a procesului de evaluare, chiar

cand aplicabilitatea ei este limitata. De multe ori, datele necesare in aplicarea altor metode
(rata de capitalizare, uzura functionala etc.) se obtin printr-o tehnica de analiza
comparativa.
4.3.1.3 Datele necesare si sursele de informatii
Pentru a aplica metoda comparatiei directe, evaluatorul culege date despre tranzactii,
contracte, oferte, refuzuri, optiuni si liste de proprietati imobiliare, considerate competitive
si comparabile cu proprietatea evaluata.
La inceput, evaluatorul cerceteaza cu atentie preturile, drepturile de proprietate transmise,
conditiile de finantare, motivatia vanzatorilor si cumparatorilor si data efectuarii
tranzactiilor. Apoi analizeaza in detalii fiecare amplasament, starea fizica si functionala si
caracteristicile economice.
Sursele primare de informatii sunt cele legate de publicitatea imobiliara, publicatiile
periodice cu subiect imobiliar si discutiile cu partile in tranzactie, angajatii lor, avocati,
consilieri, agenti de intermediere, administratori imobiliari, proprietari si antreprenori.
Informatiile din alte surse trebuie privite cu atentie pentru ca ar putea fi in favoarea unei
anumite parti implicata in transzactia imobiliara si nu totdeauna au obiectivitatea necesara.
Limitele geografice ale zonei cercetate depind de natura si de tipul proprietatii
evaluate si trebuie sa cuprinda suficiente proprietati comparabile tranzactionate intr-un
trecut nu prea indepartat. Proprietatile imobiliare au piata locala, regionala, nationala sau
internationala.
Preturile de vanzare reflecta o serie de factori care influenteaza valoarea proprietatii;
pentru a determina influenta relativa a acestor factori, se folosesc tehnici cantitative si
calitative. Astfel de tehnici sunt: analiza comparativa relativa, analiza evolutiei, analiza
datelor in perechi, analiza statistica si grafica, analiza sensibilitatii. Daca nu exista
suficiente date pentru a fundamenta o analiza cantitativa, evaluatorii analizeaza relatiile
calitative prin comparatie directa a datelor de piata si analiza evolutiei pietelor.
4
Dupa ce au fost adunate si analizate datele de piata, ele pot fi ordonate in mai multe
moduri. O metoda obisnuita este sa fie aranjate pe o grila de date. Fiecare diferenta
importanta intre proprietatea analizata si proprietati comparabile ce ar putea influenta
valoarea e considerata ca element de comparare; fiecare element are repartizat un rand pe
grila si preturile totale sau unitare ale proprietatilor comparabile sunt corectate ca sa
reflecte valoarea acestor diferente.
Corectiile facute reflecta procesul de gndire si judecata efectuat de un cumparator, inainte
de a face oferta de cumparare sau de a cumpara.
4.3.1.4. Procedura de evaluare
Etapele procedurii de baza in aplicarea metodei comparatiei directe sunt:
Cercetarea pietei pentru a obtine informatii despre tranzactii de proprietati
imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluata in ceea ce priveste tipul de
proprietate, data vanzarii, dimensiunile, localizarea si zonarea;
Verificarea informatiilor prin confirmarea ca datele obtinute sunt reale si
corecte si ca tranzactiile au fost obiective ;
Alegerea unor criterii de comparatie relevante si elaborarea unei analize
comparative pe fiecare criteriu;
Compararea proprietatilor comparabile cu proprietatea evaluata, utilizand
elementele de comparatie si ajustarea adecvata a pretului de vanzare a fiecarei
proprietati comparabile sau, daca nu e posibila compararea, se trece la
eliminarea din categoria comparabilelor.
Analiza rezultatelor evaluarii si stabilirea unei valori sau o marja de valori. Intr-o
piata instabila si foarte dinamica, o marja de valori poate fi o concluzie mai buna
decat o singura valoare.
4.3.1.4.1. Criterii de comparatie
Fiecare pret de vanzare ar trebui exprimat in functie de niste criterii de comparatie
adecvate, adica niste componente ale proprietatii imobiliare definite in scopul comparatiei.
5
Alegerea lor depinde de scopul evaluarii si de natura proprietatii. Astfel, apartamentele

sunt deseori analizate pe baza pretului pe camera dar si pe baza pretului pe mp construit.
Proprietatile industriale si depozitele se analizeaza pe baza pretului pe mp sau mc.
Hotelurile, de regula, sunt analizate in pret de camera; restaurantele, teatrele, bisericile,
salile polivalente in pret/loc; terenurile de golf in pret / hectar si gaura; campingurile in
pret de lot; terenurile de tenis in pret/teren sau pe numar de membri; debarcaderele in pret
pe dana; service auto in pret/loc de reparatii. Pentru case de locuit unitatea tipica de
comparatie este pretul total sau pretul pe mp util.
Aplicarea mai multor criterii de comparatie poate duce la rezultate diferite si evaluatorul
trebuie sa analizeze si sa explice diferentele. Acest lucru il va ajuta sa aleaga cele mai
adecvate criterii de comparatie pentru situatia data. Este util, daca exista suficiente date, sa
se faca analize statistice pe baza criteriilor, pentru a obtine date cu grad mai ridicat de
obiectivitate.
Criteriide comparatie cum ar fi, rata de capitalizare/fructificare a capitalului nu se
ajusteaza, dar evaluatorul trebuie sa analizeze cauzele diferentelor aparute la diferite
proprietati si va alege acele valori care sunt cele adecvate si fundamentate pentru
comparabilitatea cu proprietatea evaluata.
4.3.1.4.2. Elemente de comparatie
Elementele de comparatie sunt caracteristici ale proprietatilor si tranzactiilor
imobiliare care au drept consecinta variatii ale preturilor platite pe piata imobiliara.
Evaluatorul ia in considerare si compara toate diferentele rezonabile intre
proprietatile comparabile, diferente care le influenteaza valoarea. Cercetarea pietei
imobiliare va identifica elementele variabile la care valoarea proprietatilor imobiliare este
deosebit de sensibila.
Pe baza acestor diferente se fac ajustari ale preturilor pentru fiecare proprietate
comparabila pentru a face proprietatile echivalente la pretul total sau la pretul unitar, dar
metoda trebuie aplicata uniform pe toata durata analizei. Totodata, evaluatorul trebuie sa
aiba grija ca ajustarile datorate unei diferente sa fie facute o singura data.
6
In metoda comparatiei directe sunt noua elemente de comparatie de baza:

drepturile de proprietate transmise;
conditiile de finantare;
conditiile de vanzare;
conditiile pietei;
localizarea;
caracteristicile fizice;
caracteristicile economice;
utilizarea;
componente nou-imobiliare ale valorii.
Desi in majoritatea cazurilor aceste noua elemente acopera toti factorii semnificativi,
se pot considera si alte elemente cum ar fi: accesul la proprietate, restrictii guvernamentale,
conditii de mediu, dezvoltarea infrastructurii.
Elementele de comparatie se pot imparti in subcategorii pentru a face analiza mai
specifica.
# Drepturi de proprietate transmise
O tranzactie este intotdeauna axata pe dreptul de proprietate transmis. Cand este
vorba de vanzarea unei proprietati inchiriate, evaluatorul va face corectiile care sa reflecte
diferenta intre proprietatile inchiriate cu chiria pietei si cele inchiriate cu o chirie sub sau
peste chiria pietei, iar durata ramasa a inchirierii afecteaza aceste corectii.
Etapa preliminara in procesul de evaluare este determinarea dreptului de proprietate
evaluat si odata acesta stabilit, evaluatorul poate apela la datele specifice ale pietei.
Evaluatorul trebuie sa stabileasca precis si drepturile de proprietate transmise in
tranzactiile comparabile selectate pentru analiza.
# Conditiile de finantare
Pretul tranzactiei pentru o proprietate imobiliara poate fi diferit de cel al unei
proprietati identice din cauza aranjamentelor financiare diferite.
In cazurile cand cumparatorul obtine din partea vanzatorului o finantare sub preturile pietei
el va plati probabil un pret mai mare pentru proprietatea achizitionata.
O corectie pe motive de finantare poate sau nu sa includa o corectie pentru conditiile de
vanzare.
Definitia valorii de piata recunoaste termenii de plata ca fiind plata integrala cash. De
multe ori diminuarea determinata prin calculele de actualizare nu este recunoascuta
integral pe piata, pentru ca atunci conditiile de vanzare pot evidentia alte interese noneconomice din partea cumparatorilor sau vanzatorilor. Prin urmare, evaluatorul trebuie sa
foloseasca cu atentie calculele de echivalenta cash si sa retina ca in final corectia este cea
dedusa din datele de pe piata.
Cumparatorii de proprietati imobiliare se obliga in mod constient la: o marire a
capitalului lor investit in activele imobiliare i la plata periodica a creditului plus
dobanzile. Astfel, componentele creditului variaza odata cu rambursarea imprumutului si
cu costul creditului. La analiza datelor in perechi se combina, de obicei, calculele de
actualizare cu corectiile datorate conditiilor de vanzare atipice.
# Conditiile de vanzare
Ajustarile pentru conditiile de vanzare de regula reflecta motivatia cumparatorului si
a vanzatorului si, in multe cazuri, conditiile de vanzare influenteaza semnificativ pretul de
vanzare. De exemplu, o vanzare poate fi sub pretul pietei daca vanzatorul are nevoie
imediat de bani sau un cumparator va oferi un pret mai mare pentru o proprietate ce a
apartinut candva familiei sale.
Daca se descopera conditii de vanzare neobisnuite intr-o tranzactie, aceasta ar putea sa fie
folosita ca o proprietate comparabila numai cu precautii deosebite, iar conditiile speciale
trebuie evidentiate in raportul de evaluare.
# Conditiile pietei
Tranzactiile comparabile ce au avut loc in alte conditii ale pietei decat cele de la data
evaluarii necesita ajustari pentru toate diferentele ce influenteaza valoarea. O ajustare
normala pentru conditiile pietei se refera la diferenta intre momentele tranzactiilor. Cauzele
pot fi: inflatia si perceptia investitorilor privind schimbarea conditiilor pietei.
8
Schimbarile in conditiile pietei pot fi si modificarea legilor privind taxele si impozitele,

procesul de obtinere a autorizatiilor de constructie si fluctuatiile cererii si ofertei. Uneori
efectele acestor factori se combina cu influente ce se aduna sau se compenseaza. Desi
ajustarile pentru conditiile pietei se refera deseori la timp, nu timpul este cauza, ci
schimbarile pietei ce au aparut de-a lungul timpului. Ca moment de referinta trebuie luat
cel al incheierii contractului si nu cel al inceperii negocierilor.
Marimea ajustarilor se estimeaza prin analiza mai multor tranzactii ce au aparut in
jurul aceluiasi moment de timp pentru a avea o estimare mai obiectiva a reflectarii in pret a
schimbarii conditiilor pietei.
# Localizarea
Ajustarile pe motivul localizarii se fac atunci cand caracteristicile de amplasare ale
proprietatilor comparabile difera fata de cele ale proprietatii evaluate. Diferentele prea mari
impun eliminarea din randul proprietatilor comparabile. Ajustarile se exprima de regula
procentual si reflecta cresterea sau descresterea in valoare a unei proprietati, datorate
amplasarii intr-o zona. Chiar si in aceeasi zona apar diferente; de exemplu, o casa cu
vedere la parc si alta putin mai departe. Evaluatorul trebuie sa sesizeze ca piata recunoaste
ca o locatie e mai buna decat alta din diferite motive.
In absenta unei deprecieri economice (din cauze externe), ajustarea pentru diferente in
localizarea a doua proprietati de altfel complet comparabile, poate fi echivalenta cu
diferenta in valoarea terenului corespunzator celor doua proprietati. Evaluatorul trebuie sa
fie atent si sa evite ajustarea pentru aceeasi influenta asupra valorii, cum ar fi localizarea si
caracteristile fizice.
# Caracteristicile fizice
Fiecare diferenta intre caracteristicile fizice ale proprietatilor comparabile si
proprietatea evaluata, necesita analiza comparativa si ajustare. Diferentele fizice inseamna
9
diferente in dimensiunile cladirii, calitatea constructiei, stilul arhitectural, atractivitatea si

alte avantaje. Conditiile de mediu trebuie luate in considerare.
Castigul sau pierderea in valoare prin prezenta sau absenta unui element nu sunt, de
regula, egale cu costul instalarii sau demontarii elementului. Uneori cumparatorii poate nu
vor sa plateasca un pret mai mare pentru un anumit element sau avantaj in plus. La fel
existenta unui avantaj suplimentar adauga o valoare mai mare decat costul de obtinere a
avantajului.
# Caracteristicile economice
Caracteristicile economice includ toate atributele unei proprietati imobiliare care
afecteaza profitul net. Acest element de comparatie este, de regula, aplicat proprietatilor
generatoare de profit. Caracteristicile sunt: cheltuielile de exploatare, calitatea
managementului, structura chiriasilor, nivelul chiriilor, conditiile de inchiriere, data
expirarii contractului de inchiriere, optiunile de reinnoire si clauzele de inchiriere, clauzele
de recuperare a unor cheltuieli sau investitii.
Evaluatorul trebuie sa fie atent ca diferentele datorate drepturilor de proprietate
transmise sau schimbari datorate conditiilor de piata sa nu fie atribuite caracteristicilor
economice.
# Utilizarea
Evaluatorul trebuie sa evidentieze orice diferenta intre utilizarea existenta sau cea
mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare comparabile si utilizarea proprietatii
evaluate. In evaluarea unui teren liber, zonarea este unul din factorii cei mai importanti in
determinarea celei mai bune utilizari.
O diferenta in utilizarile permise in doua zone nu necesita neaparat o ajustare, daca
loturile au aceeasi utilizare. Cand preturile de vanzare sunt exprimate unitar (pret/mp), pot
exista totusi diferente datorate cerintelor de clasificare zonala. De exemplu, din cauza
diferentelor in cerintele de parcare sau amenajare peisagistica, costul de imbunatatire a
amplasamentului este diferit, desi loturile au cea mai buna utilizare aceeasi. Aceste
diferente trebuie luate in considerare.
# Componente non-imobiliare ale valorii
10
Componentele non-imobiliare ale valorii cuprind elemente de definire a

personalitatii cladirii, afacerea ce are loc in cladire si alte elemente care nu constituie parti
ale proprietatii imobiliare, dar fac parte din pret. Aceste componente trebuie analizate
separat de imobil. In multe cazuri viata economica, riscul de investitie asociat, rata de
fructificare, garantia pentru asemenea componente non-imobiliare difera de cele ce se
refera la componentele imobiliare.
Mobila, inventarul si echipamentele dintr-un hotel sau restaurant sunt exemple tipice
de elemente ce definesc personalitatea.
4.3.1.4.3.- Identificarea si cuantificarea corectiilor

Tehnicile de identificare si cuantificare a conditiilor se clasifica in doua categorii:
a).- cantitative:
analiza pe perechi de date;
analiza statistica;
analiza grafica;
analiza evolutiei;
analiza costurilor;
analiza a datelor secundare.
b).- calitative:
analiza comparatiilor relative;
analiza clasamentului;
interviuri personale.
Primul pas in analiza comparativa este de a identifica ce elemente de comparatie
influenteaza valoarea pe piata specifica. Fiecare din elementele de comparatie importante
trebuie sa fie incercat prin una sau mai multe din tehnicile mentionate mai sus, pentru a
stabili daca este sau nu necesara o corectie. Evaluatorul trebuie sa fie atent si sa nu
11
presupuna ca un element de comparatie influenteaza valoarea pana cand piata nu a indicat

aceasta influenta.
Tehnicile cantitative
Analiza pe perechi de date este un proces in care doua sau mai multe tranzactii sunt
comparate pentru a obtine o indicatie privind marimea corectiei ce se refera la o singura
caracteristica. Ideal, tranzanctiile comparate ar fi identice sub toate aspectele, cu exceptia
elementului analizat. Totusi, acest caz este foarte rar si deseori, evaluatorul trebuie sa
analizeze o serie de date perechi pentru a izola efectul unei singure caracteristici.
Desi analiza pe perechi de date este teoretic corecta, ea este uneori nepractica, din cauza
insuficientei datelor privind proprietatile similare.
Analiza statistica a datelor de pe piata include analiza prin regresie si influenta. Regresia
liniara sau multipla reprezinta o tehnica extrem de utila si este limitata numai de numarul
de elemente sau factori ce influenteaza pretul.
Analiza grafica este o varianta a analizei statistice in care evaluatorul ajunge la o concluzie
prin interpretarea unui grafic. Astfel de grafice ar putea arata cum vede piata variatiile in
elementele de comparatie.
Analiza evolutiilor este aplicabila cand exista un volum mare de informatii de pe piata si
este in special utila cand sunt putine date de tranzactii comparabile, dar multe date
referitoare la proprietatilor cu mai putine caracteristici similare. Se poate determina
sensibilitatea pietei la anumite elemente de comparatie.
Analiza costurilor utilizeaza costurile estimate de autoritati pentru taxe de constructie sau
impozit pe proprietati ca baza pentru corectii. Evaluatorul trebuie sa se asigure ca
asemenea corectii sunt rezonabile si aproximeaza asteptarile pietei.
Analiza datelor secundare este o metoda de determinare a corectiilor, bazata pe date ce nu
se refera direct la proprietatile comparabile, ci descriu piata imobiliara in general.
Tehnicile calitative
Analiza comparatiilor relative este studiul relatiilor indicate de datele pietei fara a recurge
la cuantificare. Multi evaluatori utilizeaza aceasta tehnica pentru ca ea reflecta natura
12
imperfecta a pietelor imobiliare. Pentru a aplica aceasta tehnica, evaluatorul analizeaza

tranzactii comparabile, in scopul de a determina daca au caracteristici inferioare,
superioare sau egale fata de proprietatea evaluata, acestea.
Analiza clasamentului este o varianta a analizei comparatiilor relative prin care
tranzactiilor comparabile sunt incluse intr-un clasament in ordine ascendenta sau
descendenta a atractivitatii. Apoi, evaluatorul analizeaza pozitia proprietatii evaluate in
acest clasament.
Interviurile personale evidentiaza opiniile unor indivizi cunoscatori in materie si
participanti pe piata imobiliara. Aceste opinii trebuie considerate ca date secundare si nu
trebuie utilizate ca singure criterii de estimare a corectiilor.
Analiza comparativa
este termenul general folosit pentru a identifica procesul ce
utilizeaza, fie analiza pe perechi de date fie analiza comparatiilor relative. In analiza
comparativa, cele doua tehnici pot fi utilizate separat sau in combinatie.
Procesul analitic are patru etape:
1.- Identificarea elementelor de comparatie ce efectueaza valoarea tipului de proprietate
evaluata;
2.- Compararea atributelor fiecarei proprietati comparabile cu cele ale proprietatii
evaluate si aprecierea diferentelor pentru fiecare element de comparatie (cantitativ si
calitativ). Fiecare corectie trebuie explicata adecvat, astfel ca oricine sa inteleaga
rationamentul;
3.- Obtinerea corectiei nete pentru fiecare tranzactie comparabila si aplicarea ei asupra
pretului (sau chiriei);
4.- Efectuarea unei comparatii globale a proprietatilor comparabile corectate sau
clasificate si extragerea unei singure valori din gama de valori rezultat.
4.3.1.5. Tipuri de corectii
Corectiile obtinute prin tehnici cantitative se aplica tranzactiilor comparabile, fie ca
procentaj, fie ca valoare absoluta.
13
Evaluatorul foloseste calcule logice pentru a face o corectie, dar matematica nu trebuie sa
inlocuiasca judecata evaluatorului. Utilizarea calculatorului si a programelor imbunatatesc
viteza si precizia calculelor, dar estimarea valorii de piata nu e determinata de niste calcule
precise. Evaluarea are si un aspect creativ in care evaluatorii isi folosesc puterea de
judecata in analiza si interpretarea datelor cantitative.
Corectia procentuala este utilizata a reflecta modificarile in conditiile pietei si diferentelor
de localizare. Evaluatorul trebuie sa fie constant in modul de exprimare a relatiei intre
proprietatea comparabila si cea evaluata si ea trebuie facuta intr-o maniera ce corespunde
modului cum este perceputa de piata.
Intrucat este cunoscut numai pretul tranzactiei comparabile, corectia se face
asupra acestui pret pentru a ajunge la estimarea valorii proprietatii evaluate.
Corectia absoluta se calculeaza in unitati monetare, ce se aduna sau se scad la/din pretul
tranzactiilor comparabile.
4.3.1.6.- Ordinea corectiilor si alegerea valorii
Ordinea in care se aplica corectiile la tranzactiile comparabile este determinata de
datele de pe piata si analiza pe care o face evaluatorul. In Tabelul 1 se arata un model
ilustrativ. Totusi aceasta nu e singura secventa de aplicare; piata este cea care indica o
anumita secventa. Corectiile procentuale, care se aplica preturilor unor tranzactii
comparabile, reflecta superioritatea sau inferioritatea proprietatii comparabile, referitoare
la elementele de comparatie.
Instrumentul de lucru pentru efectuarea corectiilor este grila de pia care este un
tablou ce are pe linii elementele de comparatie, pe prima coloana proprietatea evaluata si
pe celelalte coloane proprietatile comparabile. Uneori pentru fiecare element de
comparatie se aloca doua linii: una pentru comparare si alta pentru corectie. In partea de
jos a grilei exista o sectiune de analiza a rezultatelor cu doua linii; total corectii exprimate
absolut si procentual din pretul de vanzare. Cu aceste rezultate, evaluatorul poate estima
comparabilitatea tranzactiilor fata de proprietatea evaluata si sa selecteze valoarea finala.
Tranzactiile care necesita cele mai mici corectii vor avea relevanta cea mai mare in
14
alegerea valorii finale. In acelasi timp, relevanta va reflecta si increderea pe care o are
evaluatorul in datele privind tranzactiile comparabile.
Ordinea corectiilor
Elemente de comparatie
Tabelul 1
Corectii date de
piata
Pret de vinzare
- Corectie pentru dreptul de proprietate
transmis
Pret corectat
- Corectie pentru conditii de finantare
Pret corectat
- Corectie pentru conditii de vinzare
Pret corectat
- Corectie pentru conditii de piata
Pret corectat
- Corectii pentru:
localizare
caracteristici fizice
caracteristici economice
utilizare
componente non-imobiliare
Valoarea estimata
+5%
-2%
+5%
+5%
+3%
-5%
-5%
+2%
+3%
Corectii ale pretului

tranzactiilor comparabile
(mii lei)
100.000
+ 5.000
105.000
- 2.100
102.900
+ 5.145
108.045
+ 5.402
113.447
+ 3.403
- 5.672
- 5.672
+ 2.269
+ 3.403
111.178
Alegerea valorii
Alegerea valorii este ultima faza in analiza, in care apar doua sau mai multe valori
rezultate si trebuie exprimata o opinie privind valoarea ce conduce la pretul cel mai
probabil (vezi definitia valorii de piata). Aceasta opinie poate fi exprimata intr-un interval
de valori sau ca o singura valoare. Este important ca evaluatorul sa ia in considerare
punctele tari si punctele slabe ale fiecarui rezultat, examinand siguranta si adecvarea
informatiilor de pe piata care au stat la baza valorii, precum si tehnica aplicata. Raportul de
evaluare trebuie sa evidentieze clar rationamentul prin care evaluatorul a ajuns la
concluzie. In metoda comparatiei directe, alegerea valorii poate include doua nivele de
analiza. Primul nivel inseamna obtinerea unei valori din corectia preturilor a doua sau mai
multe tranzactii comparabile, considerand un singur criteriu de comparatie (exemplu:
15
pret/mp). Al doilea nivel este analiza valorilor obtinute, considerand mai multe criterii de
comparatie.
In procesul de alegere a valorii sunt doua elemente extrem de importante.
Primul consta in faptul ca evaluatorul trebuie sa fie sigur ca valoarea estimata este in
concordanta cu scopul evaluarii si este corelata cu valorile obtinute prin alte metode. Aici
se va da o mare atentie corelarii datei evaluarii cu data pentru care sunt disponibile
informatiile de pe piata.
Al doilea element consta in faptul ca evaluatorul trebuie sa tina cont in mod esential
de diferentele in drepturile de proprietate transferate in tranzactiile comparabile. De cele
mai multe ori aceste diferente duc la excluderea tranzactiilor din randul celor comparabile
si orice neglijenta in analiza acestui punct poate duce la concluzii eronate.
4.3.1.7. Studiu de caz
Aplicaia se refera la evaluarea unei case de locuit si unei cladiri administrative
situate n Municipiul Reghin. Metodele aplicate sunt analiza datelor pe perechi (casa de
locuit) si analiza comparatiilor relative (cladirea administrativa).
4.3.1.7.1.- Analiza datelor pe perechi
Proprietatea evaluata este o casa de locuit pentru o singura familie cu 110 mp
suprafata utila si o pivnita finisata. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie, un WC serviciu si
nu are garaj. Terenul are 930 mp. Echiparea urbanistica este la nivel mediu. S-au analizat
5 proprietati comparabile care sunt amplasate in aceeasi vecinatate cu proprietatea
evaluata.
- Proprietatea A este o casa de 100 mp, situata pe un teren de 930 mp, are un subsol
nefinisat si un garaj alaturat pentru 2 masini. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie si un WC
serviciu. A fost vanduta cu 3 saptamani inainte de data evaluarii cu suma de 200 milioane
lei, cu o finantare mai favorabila decat conditiile pietei, ceea ce a dus la un pret cu 15
milioane lei mai mare.
16
- Proprietatea B este o casa de 135 mp, situata pe un teren de 1110 mp cu un subsol

nefinisat si un garaj pentru 2 masini. Are 7 camere, 3 dormitoare, o baie si un WC serviciu.
A fost vanduta cu o luna inainte de data evaluarii cu suma de 225 milioane lei, cu o
finantare sub conditiile pietei, ceea ce a dus la un pret cu 15 milioane lei mai mare.
- Proprietatea C este o casa de 110 mp, situata pe un teren de 930 mp cu un subsol
nefinisat si un garaj pentru 2 masini. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie si un WC serviciu.
A fost vanduta cu un an inainte de data evaluarii cu 170 milioane lei, cu finantare in
conditiile pietei.
- Proprietatea D este o casa de 135 mp, situata pe un teren de 1110 mp cu subsol
finisat si garaj pentru 2 masini. Are 7 camere, 3 dormitoare, o baie si un WC serviciu. A
fost vanduta cu un an inainte de data evaluarii cu 210 milioane lei, cu finantare in
conditiile pietei.
- Proprietatea E este o casa de 110 mp, situata pe un teren de 930 mp cu subsol
nefinisat si fara garaj. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie si un WC serviciu. A fost vanduta
cu un an inainte de data evaluarii cu suma de 160 milioane lei, cu finantare in conditiile
pietei.
Datele sunt sintetizate in Tabelul 2. Proprietatile comparabile difera totusi de cea
evaluata in ceea ce privesc conditiile de finantare, conditiile pietei la momentul vanzarii,
dimensiuni, suprafata de teren, finisajul pivnitei si prezenta garajului.
Corectiile pentru conditiile de finantare se face pe baza datelor furnizate de vanzatori si
cumparatori si se estimeaza avantajul financiar obtinut de cumparator care de fapt s-a
compensat prin cresterea pretului de vanzare.
Proprietati A si C difera numai prin conditiile de finantare si conditiile pietei (data
vanzarii) . Dupa ce se face corectia privind conditiile de finantare, atunci diferenta de pret
se justifica numai prin diferenta din conditiile pietei si se estimeaza astfel:
(185.000 - 170.000)/ 170.000 ~ 10%
Diferenta in dimensiuni intre A si B poate fi atribuita unei camere in plus pe care o
are B (B are si un teren mai mare cu 20% decat A). Diferenta este deci:
210.0
00- 185.000 = 25.000

17
Comparatii intre C si E arata ca diferenta din cauza garajului poate fi estimata:

187.0
00- 176.000 = 11.000
Corectia pentru subsolul finisat se calculeaza comparand B cu D:

231.000- 210.000 = 21.000
Pentru a ajunge la o valoare, evaluatorul calculeaza care este suma valorilor absolute a
corectiilor (valoare bruta) si suma algebrica a corectiilor (valoare neta). El va atribui o
pondere mai mare proprietatilor comparabile care necesita corectii mai putin. In cazul de
fata E are numai 2 corectii si cea mai mica valoare bruta si se alege valoarea de 197
milioane lei.
18
GRILA DATELOR DE PIATA

Analiza datelor pe perechi. Casa de locuit
Element de comparative
Pret de vinzare (mii lei)
Drepturi de proprietate transmise
Pret corectat
Conditii de finantare
Corectie pentru finantare
Conditii de vinzare
Corectie pentru conditii de vinzare
Pret corectat
Conditii ale pietei
Corectie pentru conditiile pietei
Pret corectat
Localizare
Corectie pentru localizare
Arie utila (in mp)
Corectie pentru dimensiuni
Garaj
Corectii pentru garaj
Pivnita finisata
Corectii pentru pivnita
Pret corectat
Corectie totala neta
Corectie totala neta (% prt de vinzare)
Corectie totala bruta
Corectie totala bruta (% prt de vinzare)
De evaluat
Libera
110
Nu
da
200.000
Libera
200.000
Sub piata
-15.000
Independent
0
185.000
-3 saptamini
0
185.000
Similara
10
110
0
Da
-11.000
Nu
+21.000
195.000
5.000
2,5%
47.000
23,5%
19
225.000
Libera
225.000
Sub piata
-15.000
Independent
0
210.000
-1 luna
0
210.000
Similara
0
135
-24.000
da
-11.000
Nu
+21.000
196.000
29.000
12,9%
71.000
31,5%
TABELUL 2
C
170.000
Libera
170.000
La piata
-10
Independent
0
170.000
-1 an
+10%
187.000
Similara
10
110
0
Da
-11.000
Nu
+21.000
197.000
27.000
15,9%
49.000
28,8%
D
210.000
Libera
210.000
La piata
0
Independent
0
210.000
-1 an
+10%
231.000
Similara
10
135
-24.000
Da
-11.000
Da
0
196.000
14.000
6,7%
56.000
26,7%
E
Libera
0
Independent
0
160.000
-1 an
+10%
Similara
10
110
0
Da
-11.000
Nu
+21.000
197.000
37.000
23,1%
37.000
23,1%
4.3.1.7.2.- Analiza comparatiilor relative

Proprietatea evaluata este o cladire administrativa (cu birouri), cu vechime de 5
ani, cu aria desfasurata construita de 3.350 mp si 2.950 mp suprafata utila ce se poate
inchiria (88%). Gradul de ocupare este 90% si care este considerat stabil pe piata
cladirii. Spatiul ocupat de chirias este intre 230 la 650 mp. Cladirea este o constructie
de nivel mediu si are o stare tehnica medie (buna). Raportul suprafata utila de
inchiriat/arie desfasurata construita este mic fata de media de pe piata cladirilor
administrative (93%). Amplasamentul este amenajat corespunzator. Parcajul in aer
liber este adecvat si conform reglementarilor. Localizarea ce se poate considera medie
este un amplasament interior cu acces la o cale rutiera importanta. Chiria curenta de
baza este intre 390 si 420 mii lei/mp pe an, iar pentru intreaga cladire media este 407
mii lei/mp pe an. Cu exceptia telefoanelor, proprietarul plateste toate cheltuielile de
intretinere. Cheltuielile de exploatare sunt cele normale de pe piata. Contractele de
inchiriere sunt pe 3 si 4 ani si au clauza de prelungire pe inca 3 ani, la chiria de pe
piata de la acel moment. Toate contractele nu au vechime mai mare de 18 luni si
nivelul chiriei si conditiile de plata sunt cele normale la nivelul pietei. Calitatea
chiriasilor este buna. S-au analizat 5 proprietati comparabile. Toate sunt cladiri de
inaltime medie, inchiriate si localizate in aceeasi zona cu cea evaluata. Toate au fost
vandute sau inchiriate. Unitatea de comparatie utilizata este pretul pe mp de arie utila
ce se poate inchiria.
- Proprietatea A a fost vanduta acum 5 luni cu 8.790 milioane lei. Are 6 ani
vechime si o stare tehnica buna. Aria desfasurata construita este de 3.720 mp si 3.490
mp se poate inchiria (94%). Pretul pe mp arie utila este de 2.520 mii lei. Amenajarea
terenului este medie si raportul suprafata parcaj/arie utila este similar cu proprietatea
evaluata. Proprietarul asigura toate serviciile. Gradul de ocupare este 87% si nivelul
chiriei este 413 mii lei/mp. Conditiile de plata si cheltuielile de exploatare sunt la
20
nivelul pietei. Cladirea este amplasata la intersectia unei strazi principale cu una
secundara.
- Proprietatea B a fost vanduta acum 4 luni cu 6.360 milioane lei. Cladirea are 4
ani vechime, cu aria desfasurata construita de 2.970 mp si 2.760 mp se pot inchiria
(93%). Pretul unitar este 2.340 mii lei/mp. Amenajarea exterioara este medie si
raportul parcaj/arie utila similar cu al proprietatii evaluate. Starea tehnica este buna.
Proprietarul asigura toate serviciile. Gradul de ocupare este 85% si nivelul chiriei este
inferior pietei, adica 381 mii lei/mp pe an. Durata inchirierilor si cheltuielilor de
exploatare sunt la nivelul pietei. Proprietatea este amplasata intr-un lot interior cu
acces la o strada principala.
- Proprietatea C a fost vanduta acum noua luni cu 7.350 milioane lei. Cladirea
are 3.250 mp arie desfasurata construita si 2.990 mp arie utila ce poate fi inchiriata
(92%). Pretul unitar este 2.458 mii lei/mp arie utila. Constructia are 5 ani vechime si
este intr-o stare tehnica buna. Chiria medie este de 407 mii lei/mp pe an. Proprietarul
asigura toate serviciile. Gradul de ocupare este 90% si toate contractele de inchiriere
sunt la nivelul pietei. Cheltuielile de exploatare sunt mai mari, din cauza ca doi
chiriasi care ocupa 15% din total spatiu, consuma energie electrica mai multa si nu
platesc o chirie mai mare. Localizarea cladirii este intr-un lot interior cu acces la o
artera principala. Raportul parcaj/arie utila este similar cu al proprietatii evaluate.
- Proprietatea D a fost vanduta acum doua luni cu 6.480 milioane lei. Cladirea
are 6 ani vechime si o stare tehnica buna. Are 2.790 mp arie desfasurata construita si
2.480 mp arie utila ce se poate inchiria (89%). Pretul unitar este de 2.613 mii lei/mp
arie utila. Chiria medie este de 420 mii lei/mp pe arie utila si contractele sunt la
nivelul pietei. Gradul de ocupare este de 95%. Cladirea este amplasata la intersectia de
doua artere principale, intr-o zona cu o dezvoltare urbanistica mai mare decat
proprietatea evaluata. De aceea raportul parcaj/arie utila e mai mic.
21
- Proprietatea E a fost vanduta acum 6 luni cu 7.410 milioane lei. Cladirea a

fost construita acum 4 ani vechime si este intr-o stare tehnica buna. Ea are 3.530 mp
arie desfasurata construita si 3.140 mp arie utila ce se poate inchiria (89%). Pretul
unitar este de 2.360 mii lei/arie utila. Localizarea este pe un lot interior cu acces la o
strada secundara. Gradul de ocupare este de 90%. Chiria medie este 370 mii lei/mp pe
an. Proprietarul asigura toate serviciile si contractele de inchiriere sunt la nivelul
pietei. Raportul parcaj/arie utila este similar cu al proprietatii evaluate.
Pentru a efectua analiza comparatiilor relative a tranzactiilor, evaluatorul
trebuie sa urmareasca aceeasi logica utilizata la analiza datelor in perechi. Diferenta
intre cele doua tehnici este interpretarea pe care o da evaluatorul datelor de pe piata.
Analiza comparatiilor relative se utilizeaza cand nu sunt suficiente date pentru a
cuantifica diferentele si este esential ca evaluatorul sa explice logica cu care a ajuns la
ierarhizarea proprietatilor, astfel incat destinatarul raportului de evaluare sa inteleaga
rationamentul.
In exemplul analizat, toate proprietatile sunt inchiriate, toate tranzactiile s-a
facut in conditii de finantare si de vanzare ale pietei si au fost obiective. Intervalul de
timp a fost de 7 luni (intre 2 si 9 luni, inainte de data evaluarii) si nu se fac corectii
intrucat nu au fost modificari in nivelul chiriei si gradul de ocupare.
Proprietatea
A are o localizare superioara fata de cea evaluata, este mai
eficienta (are un procentaj de arie inchiriata mai mare), are un grad de ocupare mai
mic (chiar mai mic decat pe piata). Corectiile ce se fac sunt negative pentru localizare
si eficienta, pozitiva pentru grad de ocupare si in concluzie negativa.
Proprietatea B are chiria mai mica (corectie pozitiva), localizarea este inferioara
(corectie pozitiva), are o eficienta mai mare (corectie pozitiva), grad de ocupare sub
piata (corectie pozitiva). Corectia globala va fi pozitiva.
22
Proprietatea C are localizarea comparabila (fara corectie), are o eficienta mai

mare (corectie negativa), cheltuielile sunt mai mari (corectie pozitiva). Corectia
globala va fi negativa pentru ca eficienta are un efect mai mare.
Proprietatea D are o localizare mult mai buna (corectie negativa), parcajul mai
mic (corectie pozitiva), are gradul de ocupare mai mare decat pe piata (corectie
negativa). Corectia globala va fi negativa.
Proprietatea E are localizare inferioara (corectie pozitiva) si celelalte elemente
sunt similare. Corectia globala va fi pozitiva.
Clasamentul ce se intocmeste arata astfel:
Proprietatea
Pret mii lei/mp
Corectie globala
2.613
negativa
2.520
negativa
2.458
negativa
2.360
pozitiva
2.304
pozitiva
De evaluat
Deci proprietatea de evaluat are o valoare intre 2.360 si 2.458 mii lei/mp arie
utila. Proprietatea E este cea mai apropiata de cea de evaluat si ar putea avea o
pondere mai mare. Concluzia ar fi 2.390 mii lei/mp si o valoare globala de 7.050
milioane lei.
In practica, analiza efectuata de evaluator va fi normal explicata mult mai in
detaliu decat in exemplul aratat mai sus, pentru ca vor fi disponibile mai multe
informatii.
Cu cat proprietatea este mai complexa, cu atat vor fi luati in considerare mai
multi factori.
23
GRILA DATELOR DE PIATA

Analiza comparatiilor relative. Cladire administrative
Element de comparatie
Pret de vinzare (mii lei)
Drepturi de proprietate transmise
Vechimea
Arie desfasurata construita
Arie utila ce se poate inchiria
Coeficient de utilizare
Pret/mp arie utila (mii lei)
Grad de ocupare
Starea tehnica a constructiei
Spatiu parcare/arie utila
Chiria medie pe mp arie utila (mii lei)
Localizare
Coeficient de cheltuieli
Corectie neta
De evaluat
Ocupata
5
3.350
2.950
881
90%
Medie
Bun
407
Medie
La piata
-
8.790
Ocupata
6
3.720
3.490
94%
2.520
87%
Medie
La fel
413
Superioara
Similar
negativa
24
6.360
Ocupata
4
2.970
2.760
93%
2.304
85%
Medie
La fel
381
Inferioara
Similar
pozitiva
C
7.350
Ocupata
5
3.250
2.990
92%
2.458
90%
Medie
La fel
407
Medie
Mai mare
negativa
Tabelul 3
D
6.480
Ocupata
6
2.790
2.480
89%
2.613
95%
Medie
Inferior
420
Superioara
Similar
negativa
E
7.410
Ocupata
4
3.530
3.140
89%
2.360
90%
Medie
La fel
370
Inferioara
Similar
Pozitiva
Lucrare de Absolvire
4.3.2.
BABA ANDONE CLAUDIU
METODA COSTULUI
Estimarea valorii prin metoda costului se bazeaz tot pe comparatie si anume

costul de construire a unei proprietati este comparat cu valoarea unei proprietati
existente sau a uneia similare in constructie. Metoda reflecta faptul ca participantii
pe piata recunosc o relatie intre valoare si cost. Cumparatorii au tendinta sa judece
valoarea unei cladiri existente considerand preturile si chiriile unor cladiri
asemenatoare si costul de a construi o noua cladire cu o stare fizica si utilitate
functionala optima. Mai mult, cumparatorii vor corecta preturile ce sunt dispusi sa
le plateasca cu estimarea costurilor necesare pentru a aduce o constructie existenta
la starea fizica si utilitatea functionala pe care ei o doresc.
Prin urmare, prin aplicarea metodei costurilor, evaluatorul incearca sa
estimeze diferenta ce o percepe cumparatorul, intre proprietatea imobiliara evaluata
si o cladire nou construita cu o utilitate optimala. Evaluatorul estimeaza costul de a
construi o replica sau un inlocuitor pentru o structura existenta (teren + cladiri) si
apoi sa scada deprecierea (uzura) proprietatii evaluate, estimata la data evaluarii.
Evaluatorul va incerca sa identifice si sa cuantifice cauzele uzurii si sa le aplice la
proprietatea imobiliara evaluata.
4.3.2.1.- Relatiile cu principiile evaluarii
Fundamentul pentru metoda costului este principiul substitutiei, care arata ca
nici un cumparator prudent nu va plati mai mult pentru o proprietate imobiliara
dect costul de a achizitiona imediat un teren si o cladire cu o utilitate si
atractivitate similara. Valoarea proprietatilor imobiliare vechi este estimata prin
comparatie cu o proprietate noua, optima.
Deplasarile in cadrul cererii si ofertei produc variatii ale preturilor, iar daca
costurile nu se modifica proportional cu preturile, atunci construirea cladirilor va fi
25
BABA ANDONE CLAUDIU
mai mult sau mai putin profitabila, iar valoarea cladirilor existente va creste sau
descreste corespunzator.
Principiul echilibrului arata ca factorii de productie a diferitelor componente
ale proprietatii imobiliare trebuie sa fie intr-o proportie adecvata pentru a se obtine
sau pastra o valoare optima. Orice exces sau deficienta in aceasta proportie duce la
o pierdere in valoare fata de suma costurilor componentelor. Atunci cand cererea si
oferta sunt in echilibru, iar creditul este disponibil, costul unei constructii noi plus
profitul antreprenorului minus deprecierea plus valoarea terenului este egal cu
valoarea de piata. Totusi, proprietatile pot castiga sau pierde din valoare din cauza
conditiilor externe. Astfel, cresterea costului de constructie va influenta valoarea de
piata a constructiilor noi si apoi valoarea de piata a proprietatilor vechi, de
substitutie.
Pierderea in valoare datorata cauzelor externe se reflecta prin deprecierea
externa (economica). Conditiile externe pot conduce ca valoarea sa difere de cost si
efectul este mai mare la proprietatile imobiliare vechi.
Conceptul de cea mai buna utilizare este fundamental pentru valoarea
proprietatilor imobiliare. Astfel, se poate evalua terenul ca fiind liber si disponibil
pentru cea mai buna utilizare sau se estimeaza cea mai buna utilizare a ansamblului
teren-cladire. Constructiile existente au o valoare egala cu ceea ce ele contribuie la
valoarea terenului sau pot reduce valoarea terenului cu costul indepartarii lor de pe
teren. Constructiile existente care nu conduc la utilizarea cea mai buna a terenului
au valoarea mai mica decat costul lor de reconstructie sau de inlocuire. Deci,
constructia care constituie cea mai buna utilizare a proprietatii este aceea care
adauga cea mai mare valoare la teren.
26
BABA ANDONE CLAUDIU
4.3.2.2. Aplicabilitatea si limitele metodei costului

Metoda costului este importanta in estimarea valorii de piata a constructiilor
noi sau relativ noi, deoarace in aceste cazuri costul si valoarea de piata sunt de
obicei apropiate. Constructiile noi sau aproape noi reprezinta, de regula, si cea mai
buna utilizare a terenului. Metoda se poate aplica si la proprietatile imobiliare cu
vechime mai mare daca exista suficiente date pentru a estima deprecierea. Metoda
este adecvata si pentru a estima valoarea de piata a unor constructii aflate in
proiect, proprietati cu destinatie speciala si a altor proprietati imobiliare ce nu se
tranzactioneaza frecvent pe piata.
Metoda costului este in special importanta cand piata imobiliara este putin
activa (cand utilizarea metodei comparatiei directe este limitata), sau cnd
proprietatea evaluata (ex.: locuinta ocupata de proprietar) nu este destinata de a
produce venituri.
Aplicand metoda costului, evaluatorul poate determina mai precis corectiile
ce sunt cauzate de diferentele fizice intre proprietati comparabile (ex.: diferente de
dotari ale constructiilor).
Deoarece metoda costului cere ca terenul si constructiile sa fie evaluate
separat, ea este utila si in evaluarea pentru asigurare, cand elementele neasigurabile
trebuie separate de cele asigurabile ca si in evaluarea pentru inscrierea in situatiile
financiar-contabile (cand trebuie estimata amortizarea pentru aplicarea impozitului
pe profit).
Metoda costului este deosebit de utila cand se au in vedere adaugirile la
constructii sau modernizarile si in acest fel poate preveni realizarea unor
imbunatatiri inutile. In final, metoda este aplicabila in realizarea studiilor de
fezabilitate care implica investitii imobiliare.
Metoda prezinta limite in aplicare, in cazurile cand proprietatea are o
vechime mare sau nu reprezinta cea mai buna utilizare a terenului. In aceste cazuri,
27
BABA ANDONE CLAUDIU
apar dificultati in estimarea deprecierii fizice, functionale sau externe, precum si in

aprecierea profitului antreprenorului. O limitare serioasa a metodei este data de
ipoteza realizarii constructiei intr-un timp scurt, fapt ce nu este intodeauna real sau
posibil.
4.3.2.3. Procedura de evaluare
Dupa inspectarea imprejurimilor, a amplasamentului si a constructiilor
culegand toate datele evaluate, evaluatorul va urmari o serie de etape pentru a
ajunge la valoarea estimata de metoda costului.
- Estimarea valorii terenului in ipoteza ca este liber si disponibil pentru a fi
realizata cea mai buna utilizare a sa.
- Estimarea costului de constructie sau de inlocuire a structurilor primare
efective la data evaluarii, incluzand costurile directe si costurile indirecte.
- Estimarea altor costuri (indirecte) aparute dupa construire, necesare ca sa
aduca o constructie nou, neocupata, la conditia si gradul de ocupare de
pe piata.
- Estimarea unui profit al antreprenorului, rezultat in urma analizei pietei.
- Insumarea costurilor de inlocuire sau de reconstructie, costurile indirecte
si a profitului antreprenorului (exprimate deseori ca un procent din
costurile directe si indirecte) pentru a ajunge la costul total de inlocuire
sau de reconstructie.
- Estimarea deprecierilor constructiilor care se compune din trei mari
categorii: deprecierea fizica, deprecierea functionala si deprecierea
cauze externe (economice).
- Scaderea deprecierii cumulate din costul total de reconstructie sau de
inlocuire pentru a obtine costul net.
- Estimarea costului de reconstructie sau de inlocuire si deprecierea pentru
28
BABA ANDONE CLAUDIU
orice cladiri adiacente sau imbunatatiri ale amplasamentului si apoi

scaderea deprecierii estimate din costul de reproductie sau de inlocuire al
acestor imbunatatiri.
- Adaugarea costului net al imbunatatirilor la costul net al constructiilor.
- Adaugarea valorii terenului pentru a obtine valoarea proprietatii.
-Corectarea valorii proprietatii pentru a reflecta un drept partial de
proprietate (cand este cazul).
4.3.2.4. Cea mai buna utilizare
Relatiile dintre comportamentul economic si evaluare sunt evidente clar pe
pietele imobiliare. Cunoasterea si intelegerea comportamentului pietei sunt
esentiale pentru conceptul cea mai buna utilizare. Cand scopul unei evaluari
este estimarea valorii de piata, analiza celei mai bune utilizari identifica cea mai
profitabila utilizare competitiva in care poate fi pusa proprietatea.
Prin urmare, cea mai buna utilizare este un concept fundamentat de piata
imobiliara.
4.3.2.4.1.- Definitie
Cea mai buna utilizare poate fi definita astfel:
Utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care
este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea
mai mare valoare.
Pentru a clarifica diferenta intre cea mai buna utilizare a unui teren liber si a
unui teren construit, consideram o casa de locuit pentru o familie. Daca proprietatea
este amplasata intr-o zona comerciala, productivitatea maxima a terenului
considerat liber ar putea fi obtinuta prin utilizare comerciala. Totusi daca nivelul
competitiv al cererii este suficient pentru utilizare rezidentiala atunci aceasta va fi
29
BABA ANDONE CLAUDIU
considerata ca fiind cea mai buna utilizare. Daca valoarea terenului liber e mai
mare decat valoarea terenului construit, cea mai buna utilizare este teren liber.
Cea mai buna utilizare a unui anumit lot de teren nu este determinata printr-o
analiza subiectiva de catre proprietar, antreprenor sau evaluator; cea mai buna
utilizare este conturata de fortele competitive pe piata care fundamenteaza si
valoarea de piata.
Cand potentialii cumparatori doresc sa achizitioneze o proprietate pentru
folosinta personala, motivatia lor principala o reprezinta beneficiile obtinute prin
satisfactiei dorite, prestigiu si intimitate. Cumparatorii investitori sunt motivati de
profitul net sau acumularea de capital si chiar de unele facilitati fiscale. Investitorii
sunt interesati direct de fezabilitate ca o indicatie ca un proiect ar putea satisface
obiectivele explicite, cum ar fi: grad de ocupare, cost redus al exploatarii si o
crestere potentiala a valorii.
Prin urmare exista o relatie intre analiza pietei, studiu de fezabilitate si
alegerea celei mai bune utilizari, toate aceste activitati operand cu tehnici similare.
Traditional, analiza celei mai bune utilizari a fost asociata cu analiza reziduala
a terenului ce este cuprinsa in economia clasica. In aceasta analiza, valoarea este
data de nivelul ce ramane dupa ce a fost amortizata constructia. In timp ce cladirile
se pot schimba, nu acelasi lucru se poate spune despre caracteristicile esentiale ale
amplasamentului. Prin urmare, valoarea terenului este elementul conducator si
valoarea proprietatii imobiliare este in functie de venitul adus de teren.
Cea mai buna utilizare a terenului liber
Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber presupune ca terenul este
liber sau poate fi eliberat prin demolarea constructiilor. In aceasta ipoteza, pot fi
identificate utilizari care creeaza valoare si evaluatorul poate incepe selectia de
proprietati comparabile si sa estimeze valoarea terenului.
30
BABA ANDONE CLAUDIU
Daca o prognoza a celei mai bune utilizari indica o schimbare in viitor, cea
mai buna utilizare actuala este considerata interimara. De exemplu, o ferma la
marginea orasului poate fi o utilizare interimara daca orasul se va dezvolta si
terenul poate fi parcelat. In unele cazuri, cea mai buna utilizare este ca terenul sa
ramana liber pana cand piata va fi pregatita pentru dezvoltare imobiliara.
Daca cea mai buna utilizare implica realizarea unor constructii, atunci
evaluatorul trebuie sa determine tipul si caracteristicile constructiei (de exemplu:
magazin, hotel, birouri); cate etaje, ce dimensiuni si utilitati; care va fi chiria si
nivelul cheltuielilor de exploatare; cat va costa constructia.
Cea mai buna utilizare a terenului construit
Cea mai buna utilizare a terenului construit este legata de utilizarea ce ar
trebui data unei proprietati imobiliare prin constructiile ce-i apartin. De exemplu:
un hotel vechi de 30 ani, trebuie mentinut asa cum este el sau ar trebui renovat,
extins sau demolat partial, sau inlocuit cu un alt tip de constructie sau cu un alt grad
de utilizare a terenului. Utilizarea care maximizeaza valoarea unei proprietati in
functie de rata de fructificare pe termen lung si riscul asociat este cea mai buna
utilizare a terenului construit.
In analiza celei mai bune utilizari a proprietatilor ocupate de proprietar,
evaluatorul trebuie sa considere orice modernizare ce este in concordanta cu
preferintele pietei. De exemplu, cea mai buna utilizare a unei case de lux trebuie sa
reflecte toate modernizarile ce sunt necesare pentru a obtine o maxima satisfactie.
4.3.2.4.2.- Scopul analizei celei mai bune utilizari
Evaluatorul trebuie sa faca deosebirea intre analiza considerand terenul liber
si analiza considerand terenul construit si raportul de evaluare trebuie sa identifice,
explice si justifice cu claritate scopul si concluziile aferente fiecarei utilizari.
31
BABA ANDONE CLAUDIU
Cea mai buna utilizare a terenului liber

Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber trebuie sa tina cont de
utilizarea actuala si toate utilizarile potentiale.
Valoarea terenului este determinata de utilizarea potentiala si nu de utilizarea
actuala. Aproape orice cladire poate fi demolata (exceptie pot fi cele din
patrimoniu) si aceasta se face cand ea nu mai adauga valoare terenului.
Reglementarile referitoare la constructiile din patrimoniu fac uneori
imposibila demolarea si prin urmare un regim fiscal special poate duce la cresterea
valorii lor, pastrand utilizarea actuala ca fiind cea mai buna utilizare.
Exista doua motive pentru a identifica cea mai buna utilizare a terenului
considerat liber, si anume: estimarea valorii separate a terenului i identificarea
tranzactiilor comparabile cu terenuri libere.
Si aici exista doua motive:identificarea utilizarii proprietatii care va asigura
cea mai inalta fructificare a capitalului investit (de exemplu: transformarea unui
bloc
de apartamente in hotel) i identificarea proprietatilor comparabile (de
exemplu: ar fi incorect sa folosesti o proprietate comparabila ce are cea mai buna

utilizare ca birouri, in evaluarea unei proprietati ce are cea mai buna utilizare
ca hotel).
4.3.2.4.3. Criteriile analizei
Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca
patru criterii. Ea trebuie sa fie permisa legal, posibila fizic, fezabila financiar si
maximum productiva. Posibilitatea fizica si legalitatea trebuie considerate mai
intai.
Permisa legal- In toate cazurile, evaluatorul trebuie sa determine care
utilizari sunt permise de lege. El trebuie sa analizeze reglementarile privind
32
BABA ANDONE CLAUDIU
zonarea, restrictiile de construire, normativele de constructii, restrictiile privind

constructiile din patrimoniu si siturile istorice, impactul asupra mediului.
Inchirierea pe termen lung poate afecta cea mai buna utilizare a proprietatii din
cauza unor clauze din contractul de inchiriere.
Daca nu exista restrictii cu caracter privat, atunci utilizarile admise de
certificatul de urbanism determina alternativele avute in vedere pentru cea mai
buna utilizare. Evaluatorul poate avea in vedere - cu riscurile aferente - si
eventualele modificari ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar
explicate in raportul de evaluare. Normativele de constructii si conditiile de impact
asupra mediului pot avea influente asupra fezabilitatii utilizarii, daca nu o scot in
afara legii.
Posibila fizic - Dimensiunile, forma, suprafata, structura geologica a
terenului si accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale
(cutremure, inundatii) afecteaza utilizarile unei anumite proprietati imobiliare.
Unele loturi de teren pot atinge cea mai buna utilizare numai ca facand parte dintrun ansamblu. In acest caz evaluatorul va analiza si fezabilitatea ansamblului.
Evaluatorul va considera capacitatea si disponibilitatea unitatilor publice
(canalizare, apa, linie de transport energie electrica, gaze, agent termic etc.)
Structura geologica a terenului poate impiedica (sau face foarte scumpe)
anumite utilizari ale proprietatii, cum ar fi: cladiri cu regim inalt de inaltime,
subsoluri multiple etc.
Conditiile fizice influenteaza si costurile de conversie ale utilizarii actuale
pentru o alta utilizare, considerara mai buna.
Fezabila financiar- Utilizarile care au indeplinit criteriile de permise legal si
posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina daca ele ar produce un
venit care sa acopere cheltuielile de exploatare, obligatiile financiare si amortizarea
capitalului. Toate utilizarile din care rezulta fluxuri financiare pozitive sunt
33
BABA ANDONE CLAUDIU
considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiara,

evaluatorul va previziona veniturile generate de proprietate, din care se va scadea
cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultand profitul net. Se va
calcula rata de fructificare a capitalului propriu si daca aceasta este mai mare sau
egala cu cea asteptata de investitori pe piata, atunci utilizarea este fezabila
financiar.
Maxim productiva- Dintre utilizarile fezabile financiar, cea mai buna
utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduala a
terenului, in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta de piata pentru
acea utilizare. Valoarea reziduala a terenului poate fi gasita estimand valoarea
utilizarii propuse (teren si constructii) si scazand costul materialelor, manoperei,
regiei si al capitalului, necesare realizarii constructiei. Valoarea terenului poate fi
estimata si prin capitalizarea venitului rezidual alocat terenului. Venitul alocat
terenului este
venitul ramas dupa scaderea cheltuielilor de exploatare si a
recuperarilor capitalului investit in constructiile alocate in proportiile determinate

pe piata imobiliara. Cea mai buna utilizare potentiala a terenului este, de obicei, o
utilizare pe termen lung si se presupune ca va ramane aceeasi pe durata de viata
economica sau utila a constructiilor.
4.3.2.4.4.- Situatii speciale
Ipotezele analizei cele mai bune utilizari sunt fundamentale pentru toate
studiile referitoare la utilizarile proprietatilor imobiliare. In identificarea celor mai
bune utilizari sunt necesare consideratii speciale pentru utilizarile singulare,
interimare, neconforme legal, utilizari ce nu sunt cele mai bune, utilizari multiple,
cu destinatie speciala, speculative si pentru terenul liber in exces.
Utilizari singulare Cele mai bune utilizari sunt, in general, conforme sau
similare cu utilizarile inconjuratoare. De exemplu, o casa de locuit nu este adecvata
34
BABA ANDONE CLAUDIU
in aproprierea unei mari fabrici. Totusi, cea mai buna utilizare poate fi neobisnuita
sau chiar unica. De exemplu, o cladire mare de birouri este ceruta de piata, dar este
suficienta una singura pentru localitatea respectiva.
Utilizarile interimare - In multe cazuri, cea mai buna utilizare poate sa se
modifice in viitorul previzibil. In asemenea situatii, dezvoltarea imediata a
proprietatii sau conversia ei pentru cea mai buna utilizare in viitor este, de obicei,
nefezabila financiar in prezent.
Deci, utilizarea interimara este cea mai buna utilizare dar aceasta s-ar putea
schimba in timp relativ scurt. Ferme, parcaje, cladiri vechi sau constructii
provizorii, reprezinta utilizari interimare. Multe din constructiile demodate nu
indeplinesc criteriile de cea mai buna utilizare, dar ele totusi genereaza valoare
peste valoarea terenului considerat liber. De fapt, piata recunoaste ca in timpul
tranzactiei catre o noua utilizare, vechile constructii pot face o proprietate mai
valoroasa decat terenul liber. Cand se face o comparatie cu alte proprietati, trebuie
luate in considerare diferentele intre utilizarile interimare chiar daca cele mai bune
utilizari in viitor sunt identice. Daca pentru doua utilizari actuale, costurile de
demolare sunt diferite, acest lucru trebuie luat in considerare si trebuie facuta o
corectie.
Utilizari neconforme legal - O utilizare neconforma legal este o utilizare ce
a fost stabilita si mentinuta legal, dar nu mai este conforma cu noile reglementari
legale ale zonei in care este amplasata. De obicei, aceste noi reglementari permit
existenta in continuare a vechilor utilizari, dar interzic extinderea sau modificarile
importante care sa continue utilizarea neconforma. Cand o utilizare neconforma
inceteaza, de obicei ea nu mai poate fi reluata. Uneori o utilizare neconforma legal
poate produce un venit mai mare si deci va avea o valoare mai mare decat o
utilizare conforma. Deci pentru a estima valoarea unei proprietati cu utilizare
neconforma legal, prin comparatie cu proprietati competitive similare, trebuie sa se
35
BABA ANDONE CLAUDIU
efectueze acele corectii care reflecta utilizarea mai intensa dar neconforma legal.
De obicei, orice surplus ce rezulta dintr-o utilizare neconforma legal este legat
direct de constructia existenta si, prin urmare, venitul suplimentar ar trebui
capitalizat pe durata de vata economica a constructiei.
Utilizari care nu sunt cele mai bune - Multe constructii existente nu
reprezinta cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare cu toate ca, in general,
cea mai buna utilizare este in aceeasi categorie cu utilizarea existenta (locuinta,
bloc de apartamente, cladire administrativa). Prin urmare, in aceste cazuri nu apare
o depreciere din cauza conditiilor externe. In unele cazuri, categoria proprietatii
existente este diferita de cea a celei mai bune utilizari si deci apare o depreciere din
cauza conditiilor externe. Pentru a intelege importanta coerentei in evaluarea
terenului si a constructiilor, s-a examinat urmtorul caz :
Un bloc de locuinte amplasat intr-o zona a Municipiului REGHIN, in
care activitatea industriala reprezinta cea mai buna utilizare a terenului.
Terenul considerat liber are valoare de 100 milioane lei, care este mult mai mare
decat daca ar fi utilizat pentru locuinte. Blocul de locuinte existent are valoare de
300 milioane lei, valoare ce reflecta o diminuare din cauza amplasarii intr-o zona
industriala (zgomot, poluare etc.) Aceeasi constructie ar avea valoarea de 500
milioane lei daca ar fi fost amplasata intr-un cartier de locuinte.
Prin urmare, evaluatorul va considera valoarea cladirii la 300 milioane lei si
a terenului la 100 milioane lei, adica total 400 milioane lei. Nu este corect ca sa se
considere valoarea constructiei de 500 milioane lei si a terenului de 40 milioane lei
(utilizare pentru locuinte intr-o zona industriala), deci in total 540 milioane lei.
Utilizari multiple
Deseori cea mai buna utilizare pentru un lot de teren implica mai multe tipuri
de utilizari. De exemplu: pe un teren s-ar putea construi in fata (la strada), un
complex comercial cu case in spate sau blocuri in jurul unui teren de golf si case pe
36
BABA ANDONE CLAUDIU
terenul ramas. Daca terenul este in zona industriala, atunci in fata se vor amplasa
magazine si in spate depozite si/sau mici ateliere/fabrici.
Si o cladire are utilizari multiple cum ar fi hotel, restaurant, magazine,
birouri. Evaluatorul va estima contributia la valoare a fiecarei utilizari, dar trebuie
sa se asigure ca suma valorilor utilizarilor separate nu depaseste valoarea totala a
proprietatilor.
Utilizari speciale
Deoarece proprietatile cu destinatie speciala sunt adecvate numai pentru o
singura utilizare sau pentru un numar foarte limitat de utilizari, evaluatorul va
intampina dificultati in specificarea cele mai bune utilizari. De fapt, cea mai buna
utilizare este continuarea utilizarii actuale daca se dovedeste viabila.
Daca utilizarea curenta este depreciata fizic sau functional si alte utilizari
alternative nu sunt fezabile, atunci cea mai buna utilizare este demolarea si casarea
constructiei.
Uneori aceste proprietati se analizeaza pe baza a doua utilizari:
- continuarea utilizarii speciale existente;
- conversia la o utilizare alternativa;
Utilizari speculative
Terenul pastrat pentru vanzare ulterioara poate fi considerat ca o investitie
speculativa. Cumparatorul sau proprietarul poate crede ca valoarea terenului va
creste, dar exista un risc considerabil ca nu va aparea cresterea asteptata cat timp
speculatorul detine terenul. Cu toate acestea, valoarea actuala a terenului este o
functie de cea mai buna utilizare a sa in viitor si deci evaluatorul trebuie sa ia in
discutie cea mai buna utilizare potentiala in viitor.
Teren in exces
Unele loturi de teren sunt prea mari pentru principala lor cea mai buna
utilizare.
37
BABA ANDONE CLAUDIU
Unele proprietati construite au teren in exces care nu sunt necesare constructiilor

existente. In unele cazuri, cea mai buna utilizare a terenului in exces este sa ramana
liber. In alte situatii, poate fi o extindere in viitor a constructiilor existente sau
dezvoltarii viitoare ca o entitate separata. Terenul de parcare sau terenul de joaca nu
este teren in exces.
4.3.2.4.5.- STUDIU DE CAZ
Cea mai buna utilizare a terenului considerat ca fiind liber.
CAZUL 1: Consideram un amplasament pentru constructii de vile.
Antreprenorul are de ales intre doua alternative, ambele compatibile cu
constructiile din zona. Utilizarea A inseamna construirea unei case mari cu o
valoare de piata de 375 milioane lei, inclusiv terenul. Utilizarea B inseamna
construirea unei case mai mici cu valoare de piata de 300 milioane lei. Terenuri
comparabile s-au vandut cu 90 milioane lei.
Astfel:
(milioane lei)
Utilizarea A
Utilizarea B
375
300
Cost de constructie
- 240
- 225
Profit antreprenor
- 45
- 36
Valoarea de piata
Valoarea reziduala teren
90
39
Prin urmare, utilizarea A este cea care este cea mai buna si se acopera valoarea
terenului.
CAZUL 2:
Consideram un teren 50x50 m
intr-o zona comerciala cu
valoarea estimata prin metode de comparatie, la suma de 300 milioane lei.
38
BABA ANDONE CLAUDIU
Studiile arata ca ar trebui construit un centru comercial sau un centru administrativ

(birouri).
Astfel:
(milioane lei)
Centru comercial
Centru administrativ
Profit net potential/an
165
180
Rata de capitalizare
11%
10%
Valoarea capitalizata
1.500
1.800
Costul constructiei
- 900
-1.350
600
450
Valoarea reziduala teren
Prin urmare, cea mai buna utilizare este centrul comercial.

CAZUL 3: Se considera un teren 30 m x 60 m situat intr-o zona pentru
blocuri de locuinte, birouri si magazine. Piata cere o rata de capitalizare la
constructie de 12% si la teren de 10%.
(milioane lei)
Cost de constructie
Profit net
Valoare capitalizata constructie(la 12%)
Venit teren
Locuinte
Birouri
Magazine
3.600
2.850
2.400
486
405
330
- 432
- 342
- 288
54
63
42
Valoare reziduala teren (capitalizata la 10%) 540
630
420
Cea mai buna utilizare sunt birouri. Tehnica valorii reziduale a terenului se
foloseste pentru a estima cea mai buna utilizare si rareori pentru a evalua terenul.
CAZUL 4: Un depozit poate fi inchiriat pentru o suma neta de 225 milioane
lei/an. Totusi, proprietarul se gandeste sa transforme o parte din spatiu in birouri si
39
BABA ANDONE CLAUDIU
sa creasca chiria. Costul conversiei se estimeaza la 375 milioane lei si va duce la o

crestere a valorii proprietatii care este acum de 1.800 milioane. Evaluatorul
apreciaza ca se poate obtine o chirie de 255 milioane lei/an, in cazul existentei
birourilor.
Astfel:
(milioane lei)
Depozit
Profit net/an
225
255
Rata capitalizare
12,5%
12,5%
Valoare capitalizata
1.800
2.040
- 375
1.800
1.665
Cost conversie
Valoare proprietate
Depozit+birouri
4.3.2.5. VALOAREA AMPLASAMENTULUI

Oferta de teren este relativ stabila cu toate ca pot aparea usoare modificari
ale ofertei si calitatii terenului, pe durata vietii omenesti (eroziuni, poluare cu
reziduuri, tehnologii agricole necorespunzatoare, desertificare, cutremure si
alunecari de teren).
Terenul are valoare pentru ca el are utilitate ca amplasament pentru constructii, de
recreere, de cultivare agricola sau de suport al cailor de comunicatii.
4.3.2.5.1. Concepte si principii de evaluare
Anticiparea, schimbarea, cererea si oferta, substitutia si echilibrul sunt
principiile evaluarii care influenteaza valoarea terenului. Astfel, daca cumparatorii
anticipeaza ca intr-o anumita zona va fi o cerere de spatii de birouri in urmatorii 5
ani, ei ar putea fi motivati sa cumpere terenuri pentru constructie.
Pretul terenului reflecta relatia dintre cerere si oferta care oscileaza in jurul
echilibrului, desi pe termen scurt acest principiu ar putea sa nu se aplice in
40
BABA ANDONE CLAUDIU
totalitate. Astfel, daca un anumit tip de proprietate imobiliara este foarte rar intalnit
intr-o anumita zona, presiunea concurentei extrem de puternice poate duce la
cresterea valorii dincolo de nivelul dat de profitabilitatea proprietatii. In orice caz,
valoarea de piata este in general pretul cel mai probabil pe care il poate sustine
piata si prin urmare se va restabili echilibrul intre chirie, pret si valoarea terenului.
Valoarea terenului este influentata de jocul intre cerere si oferta daca utilizarea
economica a unui amplasament determina valoarea terenului pe o anumita piata.
Principiul substitutiei care spune ca un cumparator nu va plati mai mult decat
pentru un alt teren similar, indica faptul ca pentru amplasamentele similare cu cele
mai mici preturi va exista cea mai mare cerere.
Principiul echilibrului face legatura intre elementele unui complex economic
in care terenul are un rol esential.
4.3.2.5.2.- Caracteristicile fizice ale amplasamentului
Caracteristicile fizice ale terenului, utilitatile disponibile si imbunatatirile,
influenteaza utilizarea terenului si implicit valoarea sa.
Elementele fizice pe care le va lua in considerare evaluatorul sunt:
dimensiunea, forma, dimensiunea la fatada, topografia, localizarea, orientarea fata
de vant, soare sau vedere. Caracteristicile topografice sunt perimetrul, nivelarea si
drenajul. Existenta unor utilitati, cum ar fi: apa, canalizare, electricitate, gaze,
telefon, influenteaza utilizarea si posibilitatile de dezvoltare a lotului de teren.
Un lot de teren devine amplasament cand este imbunatatit si gata de a fi
utilizat pentru un anumit scop. Imbunatatirile interne necesare pot fi: nivelare,
pavare, racordarea la apa, gaze, electricitate si telefon. Imbunatatirile externe
lotului pot fi strazile, rampele, trotuarele, canalizare si linii de utilitati ce pot fi
conectate.
41
BABA ANDONE CLAUDIU
Valoarea terenului se va considera numai pentru cazul celei mai bune

utilizari si prin urmare se va urmari ipoteza terenului liber si disponibil.
Se spune ca terenul are valoare, iar constructiile contribuie la valoare si
aceasta contributie se estimeaza scazand valoarea terenului din valoarea totala a
proprietatii imobiliare. In cazul in care constructiile nu au valoare adaugata se
impune demolarea lor. In anumite cazuri, evaluarea unei proprietati imobiliare
poate cere ca amplasamentul sa nu fie considerat pentru cea mai buna utilizare.
Este vorba de a estima valoarea de utilizare existenta.
4.3.2.5.3.- Metodele de evaluare a terenului
Se utilizeaza sase metode: comparatia directa, proportia, extractia,
parcelarea, tehnica reziduala si capitalizarea rentei de baza. Proportia si extractia
combina metoda costului cu metoda comparatiei directe; tehnica reziduala combina
metoda capitalizarii cu metoda costului, iar parcelarea combina cele trei metode.
# Metoda comparatiei directe
Se utilizeaza la evaluarea terenului liber sau care se considera liber pentru
scopul evaluarii. Metoda este cea mai utilizata si preferata cand exista date
comparabile. Prin aceasta metoda, preturile si acele informatii referitoare la loturi
similare, sunt analizate, comparate si corectate in functie de asemenari sau
diferentieri. Elementele de comparatie sunt drepturile de proprietate, restrictiile
legale, conditiile pietei (data vanzarii), localizarea, caracteristicile fizice, utilitatile
disponibile, zonarea si cea mai buna utilizare. Elementele de comparare cele mai
variabile sunt caracteristicile fizice, adica suprafata si forma, lungimea la fatada,
topografia, localizarea si vederea. Este intelept sa se coreleze rezultatele a doua sau
mai multe comparatii. Daca preturile s-au schimbat rapid in ultimii ani, loturile
comparabile trebuie selectate cat mai apropape de data evaluarii. Uneori
evaluatorul trebuie sa aleaga intre tranzactii cu proprietati din apropiere dar care au
42
BABA ANDONE CLAUDIU
avut loc cu mai multi ani inainte de data evaluarii si intre tranzactii recente dar
pentru loturi localizate la distanta; indicat este sa se bazeze pe tranzactiile recente.
In general, suprafata este un element de comparatie mai putin important
decat data tranzactiei si localizarea. Cele mai multe loturi au arie optima, insa daca
suprafata e mai mare, valoarea terenului in plus are tendinta sa se reduca foarte
puternic. De aceea, este bine sa se caute proprietati comparabile dar cu aproximativ
aceeasi suprafata. Zonarea este deseori criteriul de baza de selectie, pentru ca
amplasamentele din aceeasi zona sunt cele mai comparabile. Ca regula generala, cu
cat sunt mai multe sau mai mari deosebirile dintre proprietatea evaluata si cele
comparabile, cu atat e mai mare posibilitatea de a ajunge la valori eronate.
Evaluatorul va putea lua in considerare si preturile de oferta (nenegociate),
desi acestea sunt mai putin credibile (preturile din ofertele de vanzare sunt mai mari
iar cele din ofertele de comparare sunt mai mici decat preturile negociate.
Informatiile directe se pot obtine din discutiile cu partile implicate in
tranzactii: vanzatori, cumparatori, avocati si agenti imobiliari. In general, pentru
fiecare element de comparare sunt necesare corectii ale preturilor din tranzactiile
comparabile. Marimea corectiilor depinde de datele disponibile si sunt exprimate in
mod absolut (in moneda) sau relativ (procente). Corectiile pentru drepturile de
proprietate, finantare si conditiile pietei si de vanzare se fac inaintea celor
referitoare la localizare si caracteristicile fizice. Toate corectiile trebuie prezentate
in raportul de evaluare, intr-o forma logica si de inteles. In localitatile urbane dens
dezvoltate, se gasesc foarte rar amplasamente libere si valoarea lor nu poate fi
estimata prin comparatie directa. La fel si loturile libere din localitatile rurale
izolate sunt foarte rar tranzactionate si datele de comparatie pot fi nesigure. In
aceste cazuri, valoarea terenului se poate estima prin metoda proportiei sau prin
metoda extractiei.
43
BABA ANDONE CLAUDIU
# Metoda proportiei
Metoda proportiei sau altfel cunoscuta ca metoda alocarii, este bazata pe
principiul echilibrului si pe conceptul contributiei, care spune ca normal exista un
raport tipic intre valoarea terenului si valoarea proprietatii imobiliare pentru
anumite tipuri de proprietati in anumite localizari. Acest raport este in general, mai
sigur cand constructiile sunt relativ noi. La constructiile mai vechi creste raportul
valoare teren/valoarea proprietate. Metoda proportiei nu da o valoare determinata a
proprietatii, dar poate fi folosita cand este insuficient numarul de tranzactii de
terenuri libere comparabile. Estimarea este grosiera pentru ca se pot ridica
constructii mai scumpe sau mai ieftine, pe loturi de teren de valoare egala.
# Metoda extractiei
Aceasta metoda este o varianta a metodei proportiei si anume valoarea
terenului este extrasa din pretul de vanzare a unei proprietati, prin scaderea
contributiei constructiilor care este estimata prin costuri si uzura. Proprietatile din
zona rurala sunt estimate frecvent prin aceasta metoda, deoarece contributia
cladirilor in valoarea totala este, in general, redusa si usor de identificat. Valoarea
terenului data de metoda extractiei poate fi utilizata pentru comparatie cu preturile
din tranzactiile terenurilor libere si este utila mai degraba pentru a estima niste
parametri normalizati, decat valori absolute.
# Metoda parcelarii
Metoda este utilizata la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea
reprezinta cea mai buna utilizare si exista date de comparatie pentru aceste tipuri de
parcele. O parcelare planificata poate crea o proprietate mai buna acolo unde
zonarea, utilitatile disponibile, conditiile comunale, accesul si alte elemente sunt
intr-o combinatie favorabila.
44
BABA ANDONE CLAUDIU
Evaluatorul incepe sa analizeze o parcelare prin determinarea numarului si

dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct de vedere fizic, legal si economic.
Loturile propuse trebuie sa fie in conformitate cu cerintele legale si sa
indeplineasca cerintele pietei locale. Aici este nevoie de o lucrare de specialitate
privind dezvoltarea proprietatii imobiliare, desi uneori evaluatorul poate gasi prin
analogie care este parcelarea adecvata. Se face apoi o analiza comparativa cu
loturile deja construite si dupa corectiile necesare, evaluatorul va estima care este
pretul de vanzare cel mai probabil, durata de construire probabila si rata de
absorbtie a parcelelor de catre piata.
Se vor scadea toate costurile directe si
indirecte dezvoltarii imobiliare, marketingului si vanzarii proprietatilor construite

pe loturi. Aceste costuri ar putea cuprinde si cheltuielile de eliberare, nivelare si
finisare a terenului, de construire a strazilor, drumurilor si trotuarelor si de asigura
utilitatile. Vor fi luate in considerare taxele, primele de asigurare, regiile, onorariile,
comisioanele si cheltuielile de publicitate. Se vor deduce sumele reprezentand
fructificarea
capitalului
investit
pe
perioada
de
dezvoltare
si
profitul
antreprenorului. Se obtin astfel, fluxurile de venituri generate de vanzarea

proprietatilor construite pe loturi si aferente numai terenului.
Aceste fluxuri vor fi actualizate cu o rata de actualizare ce tine cont de riscul
aferent dezvoltarii de proprietati imobiliare si care este obtenabila pe piata.
Perioada de actualizare depinde de durata de construire si de vanzare sustinuta de
absorbtia pietei. Metoda parcelarii se utilizeaza si in studiile de fezabilitate si in
evaluarile unde exista un numar redus de tranzactii comparabila. Precizia metodei
este determinata de preciziz ratei de actualizare, a ratei de absorbtie, a costurilor
indirecte si pentru servicii.
45
BABA ANDONE CLAUDIU
# Metoda reziduala
Metoda poate fi utilizata in cazurile in care nu sunt disponibile date
referitoare la loturi similare de teren liber. Aceasta tehnica este bazata pe principiul
echilibrului si a conceptului de contributie care se refera la echilibrul agentilor de
productie, adica teren, munca, coordonare si capital.
Metoda se utilizeaza cand:
.- valoarea cladirilor e cunoscuta sau poate fi estimata cu o precizie buna;
.- venitul anual net stabilit, generat de proprietate este cunoscut si poate
fi estimat;
.- se pot extrage de pe piata ratele de capitalizare separat pentru cladiri
si pentru teren.
Valoarea cladirilor poate fi estimata ca pentru cladiri noi care reprezinta cea
mai buna utilizare si care nu au uzura fizica sau functionala.
Pentru a aplica metoda, evaluatorul va determina mai intai constructia (actuala sau
ipotetica) care reprezinta cea mai buna utilizare. Apoi va estima venitul anual net si
stabil, din exploatare, obtinut din chiria de pe piata si cheltuielile de operare
estimate la data evaluarii. In continuare, evaluatorul va calcula ce parte din venituri
se poate atribui cladirilor si va obtine partea ramasa pentru teren. Aceasta este
capitalizata cu o rata de capitalizare obtinuta de pe piata imobiliara si se obtine
valoarea terenului.
# Metoda capitalizarii rentei de baza
Renta de baza poate fi capitalizata cu o rata corespunzatoare.
Renta de baza este suma platita pentru dreptul de utilizare si ocupare a terenului
in conformitate cu reglementarile de inchiriere a terenului.
46
BABA ANDONE CLAUDIU
Aceasta procedura este utila cand exista informatii de pe piata inchirierilor

imobiliare. Daca renta curenta corespunde cu cea de pe piata, atunci valoarea
obtinuta prin capitalizare cu o rata de pe piata, este echivalenta cu valoarea de
piata. Daca renta platita prin conditiile contractuale nu corespunde cu cea de pe
piata, se vor face corectiile ce apar din diferentele in conditiile de contract fata de
cele normale pe piata.
Renta poate avea diferite clauze de escaladare si de plata si acestea trebuie
reflectate in renta de baza.
4.3.2.6.- Costul cladirilor
Estimarea costurilor cladirilor se face de un evaluator care intelege planurile
de constructie, specificatiile, materialele si tehnicile de constructii. Cladirile se vor
inspecta cu atentie si vor fi descrise complet de evaluator.
4.3.2.6.1.- Costul de inlocuire/reconstructie
Costul de reconstructie este costul estimat pentru a construi, la preturile
curente de la data evaluarii, o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind
aceleasi materiale, normative de constructie, arhitectura si planuri de calitate de
manopera si ingloband toate deficientele, supradimensionarile si uzura cladirii
evaluate.
Costul de inlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente
de la data evaluarii, o cladire cu utilitate echivalenta cu cea a cladirii evaluate,
folosind materiale moderne, normative, arhitectura si planuri moderne, existente la
data evaluarii.
47
BABA ANDONE CLAUDIU
4.3.2.6.2.- Costuri
Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii cladirilor sunt numite costuri
directe, iar cele aferente indirect sunt numite costuri indirecte. Diferenta intre costul
de construire si valoarea proprietatii imobiliare dupa terminare, reprezinta profitul
antreprenorului, care trebuie corelat cu informatiile de pe piata.
COSTURI DIRECTE
Costurile directe cuprind cheltuielile cu forta de munca si materialele
utilizate. Regia si profitul contractantului general si a diferitilor subcontractanti
sunt parti ale unui contract de constructie uzual si reorezinta costuri directe.
Costurile directe cuprind si costul pentru:
.- autorizatia de constructie;
.- materiale, produse si echipamente;
.- manopera;
.- echipamentele folosite in constructie;
.- asigurarea pe durata construirii;
.- organizarea de santier si imprejmuire temporara;
.- spatii de depozitare a materialelor;
.- instalatii electrice si cheltuieli cu utilitati;
.- profitul constructorului si regia, inclusiv supravegherea lucrarilor,
asigurarile pentru incendiu, raspundere sau somaj;
.- garantii de performanta.
Corelarea cu ofertele constructorilor trebuie facuta cu atentie, intrucat acestia
ofera preturi ce depind nu numai de situatia de pe piata dar si de starea lor tehnica
si financiara.
48
BABA ANDONE CLAUDIU
COSTURI INDIRECTE
Costurile indirecte sunt cheltuieli ce sunt necesare pentru construire, dar nu
fac parte dintr-un contract uzual. Acestea pot cuprinde:
.- costul pentru arhitectura si proiectare, verificare a documentatiilor,
ridicare
topo, studii de impact de mediu;
.- onorarii pentru activitati de evaluare, consultanta si asistenta financiara si
juridica;
.- costul investitiei in teren si platile facute pe durata construirii (cheltuieli
financiare, dobanzi, comisioane, taxe);
.- asigurarea acoperitoare pentru toate riscurile pe durata construirii;
.- costul de investitie in proprietate dupa ce a fost construita, dar inainte de a
se obtine gradul de ocupare stabilizat (fructificarea capitalului plus
cheltuieli de exploatare minus venituri din exploatare);
.- investitii suplimentare in constructiile chiriile sau comisioane de
inchiriere;
.- marketing, comisioane de vanzare;
.- cheltuieli administrative ale proprietarului;
.- costul transferarii proprietatii.
Aceste costuri se vor estima in conditiile unei piete echilibrate. Pe o piata din
afara echilibrului pot apare costuri mai mari din cauza unei perioade mai mari de
absorbtie, dar aceste costuri trebuie considerate ca facand parte din estimarea uzurii
externe. Unele costuri indirecte, cum ar fi costul proiectarii sau taxele de
proprietate se iau ca procentaje fata de costurile directe. Alte costuri (comision de
vanzari, inchirieri) sunt legate de piata, iar cele legate de evaluare sau studii de
49
BABA ANDONE CLAUDIU
impact de mediu sunt legate de timpul de lucru necesar pentru efectuarea

activitatilor respective.
PROFITUL ANTREPRENORULUI
Profitul antreprenorului este o marime luata de pe piata si reflecta suma pe
care un antreprenor se asteapta sa o primeasca pentru contributia sa. El reprezinta
gradul de risc si de expertiza necesar realizarii proiectului.
Totusi aceasta nu inseamna ca antreprenorul trebuie sa fie compensat
automat pentru eforturile sale; cheltuiala nu garanteaza valoarea.
In cazul pietelor in cadere, evaluatorul va analiza daca reducerea profitului
(sau chiar pierderile) antreprenorului reprezinta o forma de uzura externa (datorata
conditiilor externe). Functie de practica, profitul antreprenorului poate fi estimat ca
un procent din costurile directe, din costurile directe + indirecte, din costurile
directe + indirecte + terenul sau costul total al proiectului.
Nu trebuie sa fie luate in considerare numai profiturile realizate in trecut de
antreprenori, ci mai degraba profiturile asteptate (anticipate) de antreprenori la data
evaluarii.
4.3.2.6.3. Surse de informatii
Sursele primare de informatii sunt contractele de construire incheiate pentru
cladiri similare. Se pot folosi si specialisti care alcatuiesc devize pentru oferte noi.
Unii evaluatori si-au creat baze de date care contin costuri curente pentru
cladiri complete, cum ar fi locuinte, apartamente, hoteluri, magazine, cladiri
comerciale si industriale. Exista si informatii privind indicii de modificare a
costurilor, care sunt utilizati pentru actualizarea unor preturi de barem estimate la o
anumita data istorica. In utilizarea acestor indicii, pot apare unele probleme si
anume ca precizia lor nu poate fi demonstrata intotdeauna, iar structura costurilor
se modifica in timp.
50
BABA ANDONE CLAUDIU
4.3.2.6.4. METODE DE ESTIMARE A COSTULUI

Se cunosc trei metode traditionale de estimare a costului: metoda
comparatiilor unitare, metoda costurilor segregate si metoda devizelor.
Desi cladirile pot fi masurate in mai multe moduri, evaluatorul trebuie sa
masoare astfel incat sa fie compatibil cu baza de date comparative.
Masurarea suprafetelor este larg folosita si adecvata pentru cladiri care
corespund unui standard de inaltime de baza.
Ghidul European de masurare a cladirilor defineste aria desfasurata
construita ca fiind suprafata unei cladiri masurata pe exterior la fiecare nivel si
include:
. grosimea peretelui exterior si proiectiile exterioare
. suprafetele ocupate de peretii interiori
. coloane, stalpi, camine, casa scarii, lifturi si altele asemenea
. atrium
. camere de depozitare, de combustibili
. WC-uri
. terase acoperite si inchise pe contur cu zidarie
dar nu include:
. balcoane deschise
. scari exterioare
. alei, parcaje
. rampe de incarcare - descarcare.
Pentru alte cladiri adecvat este sa se mosoare volumul cladirii pentru ca
regimul de inaltime al etapelor este diferit de regimul standard (depozite, hale
industriale, case de rugaciuni).
51
BABA ANDONE CLAUDIU
# Metoda comparatiilor unitare

Metoda estimeaza costul sub forma de cost unitar - pe unitatea de suprafata
sau de volum. Metoda utilizeaza costuri cunoscute ale unor structuri similare
ajustate pentru conditiile pietei sau diferente fizice. Costurile indirecte pot fi
incluse in costul unitar sau calculate separat. Daca proprietatile comparabile sunt
localizate pe alte piete, evaluatorul va face o corectie pentru localizare.
Costul unitar depinde de dimensiune si anume scade cu cresterea suprafetei sau
volumului cladirii. Aceasta pentru ca instalatiile, centrala termica, lifturile, usile,
ferestrele si altele asemanatoare, de regula nu costa proportional mai mult pentru o
cladire mai mare.
Metoda comparatiilor unitare este relativ simpla, practica si larg folosita. Cifrele de
cost unitar se exprima de regula, la suprafata desfasurata construita sau volumul
total construit. Costul total este estimat comparand cladirea evaluata cu cladiri
similare, construite recent pentru care sunt disponibile preturile de contract. Se va
lua in consideratie evolutia preturilor intre data contractului (sau executie) si data
evaluarii.
In lipsa preturilor din contract, costul total de nou a unei cladiri, poate fi preluat din
tranzactiile de cladiri nou construite saca se indeplinesc urmatoarele conditii:
.- constructiile sa reprezinte cea mai buna utilizare a amplasamentului;
.- proprietatea a atins un grad de ocupare stabilizat;
.- cererea si oferta sunt in echilibru;
.- valoarea amplasamentului poate fi determinata.
In acest caz, valoarea cladirii se obtine scazand valoarea terenului din pretul
de vanzare total pentru proprietati comparabile.
In aplicarea corecta a metodei, evaluatorul va calcula costul unitar pentru
cladiri similare sau va corecta un cost unitar de barem, tinand cont de diferentele de
52
BABA ANDONE CLAUDIU
dimensiune, forma, finisaje, dotarea cu instalatii, precum si de diferenta de timp

intre data elaborarii costului de barem si data evaluarii.
Raportul intre costul instalatiilor si echipamentelor ce doteaza cladirile si
costul de baza al constructiei a crescut serios de-a lungul timpului. Instalatiile si
echipamentele au tendinta sa mareasca costul unitar si se uzeaza mai rapid decat
elementele constructiei propriu-zise. Costurile ar trebui impartite pe categoriile
generale de constructie si separat pentru finisaje deosebite sau pentru echipamente
speciale.
Defalcarea costurilor va ajuta pe evaluator la efectuarea corectiilor ce apar
din cauza existentei sau absentei acestor elemente deosebite.
Simplitatea aparenta a metodei comparatiilor poate fi inselatoare. Pentru a
detine cifre de cost unitar singure, evaluatorul trebuie sa actioneze logic si sa
compare cu atentie cladirea evaluata cu cladiri similare sau structuri standard
catalogate. Totusi, cand este corect aplicata, metoda duce la estimari rezonabil de
precise pentru costul de productie sau de inlocuire.
# Metoda costurilor segregate
In aceasta metoda se aplica costuri unitare pentru diferite componente ale
cladirii si exprimate fata de unitati de masura adecvate. Utilizand aceasta metoda,
evaluatorul calculeaza un cost unitar bazat pe cantitatea reala de materiale utilizate
in constructie plus manopera pentru fiecare metru patrat de suprafata.
De exemplu, costul se poate aplica pe baza unui mp de pardoseala, metru
liniar de perete de o anumita inaltime etc.
Costurile estimate se bazeaza pe costuri normate pentru diferite componente
ale constructiei. De exemplu, costul de lucrari de excavare se exprima de regula, in
lei/metru cub; costul fundatiei in lei/metru liniar.
Regia si profitul constructorului
pot fi incluse in costul unitar sau pot fi calculate separat. Costurile indirecte de
regula se calculeaza separat.
Totusi, sunt necesare cunostinte de specialitate

53
BABA ANDONE CLAUDIU
pentru a asambla costurile de baza ale echipamentelor, materialelor si manoperei si

de a le combina intr-o estimare de cost finala. Daca este bine pusa la punct, metoda
costurilor segregate poate inlocui o expertiza cantitativa completa si poate duce la o
estimare precisa a costului de reproductie sau de inlocuire, cu un efort considerabil
mai mic.
# Metoda devizelor
Metoda cea mai precisa este metoda devizelor, in care se face un calcul ce
reflecta cantitatea si calitatea tuturor materialelor utilizate si toate categoriile de
manopera necesara. Apoi se adauga cheltuielile conexe, regia si profitul.
4.3.2.7. ESTIMAREA DEPRECIERII CUMULATE
Deprecierea este o pierdere de valoare fata de costul de reproductie sau de
inlocuire a constructiilor ce poate apare din cauze fizice, functionale sau externe.
Teoretic, deprecierea poate incepe sa se acumuleze de la finalizarea
constructiei chiar daca reprezinta cea mai buna utilizare a amplasamentului.
4.3.2.7.1.- Definitii
Deprecierea este o pierdere in valoarea proprietatii imobiliare din orice
cauza. Este diferenta intre costul de reproductie sau de inlocuire a
constructiei si valoarea ei de piata.
Uzura fizica este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari sau
defecte de structura.
Neadecvarea functionala este data de demodarea, neadecvarea sau
supradimensionarea cladirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului
sau instalatiilor si echipamentelor atasate.
Deprecierea economica (din cauze externe) se datoreaza unor factori
externi proprietatii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea
proprietatilor imobiliare in zona, urbanismul, finantarea si reglementarile
54
BABA ANDONE CLAUDIU
legale.
Uzura scriptica este o notiune contabila ce se refera la valoarea
imobilizarilor retinuta de proprietar. Uzura scriptica (amortizarea) nu este
o marime data de piata, ci este reglementata de autoritatea fiscala si se
raporteaza la valoarea de intrare (de inventar).
Durata de viata economica este perioada de timp in care constructiile
contribuie la valoarea proprietatii imobiliare. Durata de viata fizica poate
depasi durata de viata economica, dar reparatiile si modernizarile aduse
proprietatilor mai vechi pot extinde durata de viata economica care insa nu
poate depasi durata de viata fizica.
Durata de viata economica ramasa este perioada de timp estimata, in
care constructiile vor continua sa contribuie la valoarea proprietatii
imobiliare.
Evaluatorul va estima durata de viata economica ramasa, interpretand
atitudinile si reactiile cumparatorilor de proprietati competitive.
Varsta scriptica, sau varsta istorica sau calendaristica, este numarul de
ani trecuti de la terminarea constructiei. Varsta efectiva este varsta data
de starea tehnica si utilitatea constructiei. Varsta efectiva poate diferi de
varsta scriptica, functie de lucrarile de intretinere realizate in trecut.
4.3.2.7.2.- Metode de estimare
Exista mai multe metode de estimare a uzurii acumulate. Oricare este
acceptabila daca evaluatorul o aplica corect si logic si daca ea reflecta o reactie a
unui cumparator informat si prudent fata de situatia constructiei evaluate.
Pentru a avea o estimare corecta si fundamentata a uzurii acumulate, prin
oricare din metode , evaluatorul trebuie sa ia in considerare toate elementele ce ar
putea diminua valoarea, dar sa socoteasca fiecare element numai o singura data.
55
BABA ANDONE CLAUDIU
Metodele de estimare a deprecierii sunt: metoda duratei de viata economica,

metoda modificata a duratei de viata economica, metoda segregarii, tehnicile de
comparare a veniturilor. Ca o metoda suplimentara, metoda duratei de viata fizica
poate fi utilizata numai pentru a estima uzura fizica.
Deprecierea se aplica numai constructiilor pentru ca terenul este un activ cu
durata de viata nelimitata.
# Metoda duratei de viata economica
Prin aceasta metoda, se aplica la costul constructiilor un raport calculat intre varsta
efectiva si durata totala de viata economica, totul socotit la data evaluarii.
Formula este:
DU
Deprecierea = x costul de reproductie/inlocuire
DT
Metoda pare simpla, dar multe elemente ale uzurii sunt ascunse din cauza ca
sunt grupate. Un punct slab major al metodei este faptul ca elementele recuperabile
ale uzurii nu sunt tratate separat. In plus, metoda nu ia in considerare faptul ca
unele componente ale cladirii pot avea o durata de viata fizica mai scurta sau mai
lunga. Durata de viata economica are semnificatie numai pentru uzura globala.
# Metoda modificata a duratei de viata economica
In aplicarea acestei metode, evaluatorul estimeaza mai intai costul de a
elimina toate elementele recuperabile ale uzurii fizice aparute ca urmare a
intretinerii necorespunzatoare, precum si cele ale neadecvarii functionale. Aceasta
suma se scade din costul cladirii de la data evaluarii. Apoi evaluatorul va estima un
procentaj sau o suma globala care sa acopere toate elementele nerecuperabile.
Aceasta suma este raportul dintre varsta efectiva/durata totala de viata economica
aplicat la costul cladirii, minus toate elementele recuperabile ale uzurii fizice si
functionale. Este necesar sa se tina seama ca prin eliminarea elementelor
56
BABA ANDONE CLAUDIU
recuperabile ale uzurii, durata de viata economica va creste si/sau varsta efectiva va
scade. Si aceasta metoda nu ia in considerare diferitele durate de viata ramase
pentru diferite elemente componente ale cladirii.
Metoda presupune ca unitatea cladirii se reduce linear, ceea ce face ca
aplicarea sa fie simpla, dar poate nu totdeauna realista.
Totusi, metoda reprezinta un mijloc convenabil de a face comparatii intre
diferite proprietati imobiliare.
# Metoda segregarii
Metoda solicita evaluatorului sa analizeze separat fiecare cauza a uzurii, sa o
cuantifice si apoi sa totalizeze o suma globala. Daca evaluatorul utilizeaza costul de
inlocuire, anumite forme ale uzurii functionale sunt eliminate automat.
Cele 5 tipuri de uzura care pot afecta o cladire, sunt:
.- uzura fizica recuperabila;
.- uzura fizica nerecuperabila;
.- neadecvarea functionala recuperabila;
.- neadecvarea functionala nerecuperabila;
.- deprecierea externa (ce poate fi temporara).
In general se cuantifica mai intai deprecierea recuperabila si apoi cea
nerecuperabila si externa .
# Metoda comparatiei
In aceasta metoda se considera ca uzura acumulata este diferenta intre costul
de reproductie sau de inlocuire si contributia in valoare a constructiilor, toate
estimate la data evaluarii.
Precizia acestei metode depinde de disponibilitatea unor date reale
referitoare atat la tranczatii de proprietati construite, cat si de terenuri libere. Este
de dorit ca aceste date sa corespunda unor proprietati similare cu cea evaluata si nu
57
BABA ANDONE CLAUDIU
se pot lua in considerare tranzactii cu drepturi de proprietate partiale (concesiuni,

incheieri, drept de folosinta etc).
Metoda nu face distinctie intre diferite tipuri de uzura: fizica, functionala sau
externa.
Limitele metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale si corecte
ale unor tranzactii de proprietati comparabile; prin urmare nu pot fi aplicate intr-o
piata limitata sau pentru anumite proprietati imobiliare cu destinatie speciala. In
plus, estimarea raportului intre valoarea terenului si a constructiilor este dificil de
fundamentat sau de justificat.
4.3.2.8. STUDIU DE CAZ
Se considera o cladire administrativa (de birouri) care are 433,5 mp arie
desfasurata construita si 350 mp arie ce se poate inchiria. Cladirea este amplasata
pe un teren de 220 mp din Municipiul Reghin.
In tabel nr.4 este sinteza costului de reproductie si in toate celelalte tabele, fiecare
tip de uzura este calculat pe baza de cost de reconstructie.
4.3.2.8.1. Uzura fizica recuperabila
Se estimeaza numai la elementele ce trebuie reparate la data evaluarii si se
cuantifica prin costul de readucere a elementului la conditia de nou sau ca si nou. In
Tabelul 5 se arata modul de estimare a uzurii fizice recuperabile.
Costul de refacere a zugravelilor depaseste costul curent din cauza manoperei
suplimentare si a pregatirilor ce nu apar la o constructie noua.
O uzura se considera recuperabila cand costul pentru corectarea starii sale
tehnice plus un profit rezonabil, e mai mic decat cresterea de valoare rezultata.
Multe defecte structurale, deficiente si supradimensionari pot fi corectate cu
ajutorul noilor tehnologii de constructii, dar fundamental in decizie este cel
58
BABA ANDONE CLAUDIU
economic. Evaluatorii au opinii diferite fata de definirea uzurii recuperabile, mai

ales pentru elementele uzate partial.
4.3.2.8.2. Uzura fizica nerecuperabila
Se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot fi in prezent corectate din
motive practice sau economice.
Uzura fizica nerecuperabila se aplica la diferenta dintre costul de
reconstructie sau de inlocuire si costul de eliminare a uzurii fizice
nerecuperabile. Aplicarea directa la costul de reproductie sau de inlocuire duce la o
supraevaluare a uzurii. In scopul analizei, elementele uzurii fizice nerecuperabile
sunt clasificate ca fiind cu viata scurta si cu viata lunga. Un element de viata lunga
este o componenta a cladirii care este de asteptat sa aiba o durata ramasa de viata
economica, ca si intreaga constructie. Un element de viata scurta este acela cu
durata ramasa de viata economica mai mica decat durata ramasa de viata
economica a intregii cladiri. Fiecare element de viata scurta trebuie analizat cu
atentie si luat in calcul o singura data. Tabelele 6 si 7 arata calculele de estimare a
uzurii fizice pentru elementele cu viata scurta si viata lunga, utilizand metoda
duratei de viata fizica.
Pentru aceasta, evaluatorul aplica raportul dintre varsta efectiva si durata
de viata totala estimata la costul de reconstructie sau de inlocuire a fiecarui
element fizic nerecuperabil cu viata scurta, cost ce a ramas dupa scaderea costului
de eliminare a uzurii fizice recuperabile. Apoi aduna uzurile pentru toate
elementele cu viata scurta existente in cladire. Costul de reconstructie/inlocuire a
elementelor cu viata lunga se determina prin diferenta intre costul de
reconstructie/inlocuire total si costul de reconstructie/inlocuire a elementelor fizice
recuperabile (sau cost de reparare uneori) si costul componentelor cu viata scurta.
In continuare se pot folosi doua metode pentru a estima uzura fizica
nerecuperabila a elementelor cu viata lunga.
59
BABA ANDONE CLAUDIU
Prima metoda aplica utilizarea raportului intre virsta scriptica si durata de

viata fizica totala. Acest raport se aplica la costul de reconstructie/onlocuire a
componentelor cu viata lunga cu uzura nerecuperabila. Astfel ne asiguram ca
elementele de depreciere functionala sau externa nu au fost incluse in uzura fizica.
O problema a aplicarii acestei metode este dificultatea de a estima durata de viata
fizica totala cu informatii de pe piata.
Metoda a doua foloseste raportul dintre varsta efectiva si durata de viata
economica. Acest raport este aplicat la costul de reconstructie/inlocuire al
elementelor cu viata lunga si uzura nerecuperabila. Varsta efectiva trebuie sa fie
corectata astfel incat raportul mentionat mai sus sa nu cuprinda si uzura fizica
recuperabila, uzura fizica nerecuperabila a elementelor cu viata scurta, uzura
functionala sau uzura externa. Prin urmare varsta efectiva folosita in raport este mai
mica decat cea folosita in metoda duratei de viata economica. Aici trebuie procedat
cu mare atentie, intrucat conceptul de durata de viata economica se aplica, de
regula, numai pentru uzura globala si nu pentru anumite elemente.
4.3.2.8.3. Neadecvarea functionala recuperabila
Neadecvarea functionala este o pierdere in valoare din cauza deficientelor de
conceptie sau proiectare a cladirii. Poate fi cauzata si de schimbarile in timp
referitoare la aspectul cladirii, materiale sau standarde de constructie (grad seismic,
izolatie termica).
Deficientele pot fi recuperabile sau nerecuperabile.
Ca sa fie recuperabile, costul de inlocuire a unui aspect demodat sau
neacceptabil trebuie sa fie mai mic decat cresterea de valoare anticipata.
Neadecvarea functionala recuperabila se cuantifica prin costul de inlocuire si
poate fi impartita in trei categorii:
60
BABA ANDONE CLAUDIU
.-deficienta ce necesita adaugiri care se masoara prin cat de mult costul de

adaugire depaseste costul elementului, daca el ar fi fost instalat chiar in timpul
constructiei;
.- deficienta ce necesita inlocuire sau modernizare care este masurata ca fiind
costul elementului minus uzura fizica deja aplicata la elementul existent si valoarea
ramasa; se adauga apoi costul de a demonta elementul existent si constul de
instalare. Valoarea ramasa este definita ca valoare atribuita unui element ce se
scoate de pe proprietatea imobiliara, de obicei pentru a fi folosit in alta parte.
.- supradimensionarea care este masurata ca fiind costul de reconstructie a
elementului minus orice uzura deja aplicata, minus costul de demontare minus
valoarea ramasa daca exista. O supradimensionare este recuperabila daca la data
evaluarii corectarea este fezabila economic, daca nu este o uzura nerecuperabila.
Daca se utilizeaza costul de inlocuire, atunci supradimensionarea este costul de
demontare minus valoarea ramasa.
Tabelele 8, 9 si10 arata calculele pentru uzura functionala recuperabila, cand
se utilizeaza costul de reconstructie.
Cladirea administrativa ce se evalueaza nu are grup sanitar la etaj, ceea ce va
face inchirierea mai dificila. Exista spatiu disponibil pentru amenajare si desi
spatiul alocat este inclus in estimarea costului de reconstructie, instalatia nu a fost
inclusa. Cladirea are 15 mp de spatiu de depozitare iluminat si climatizat. Cererea
de birouri indica transformarea depozitului. Aceasta supradimensionare este
considerata recuperabila daca valoarea obtinura in plus prin transformare depaseste
costul transformarii.
Daca estimarea costului curent este bazata pe inlocuire si nu pe
reconstructie, nu se include costul elementelor in exces sau supradimensionate.
Prin urmare nu e necesar sa se scada nici cheltuiala de reconstructie a lor si nici
uzura fizica aplicata.
61
BABA ANDONE CLAUDIU
Tabelele 11, 12 si 13 arata procedura corecta de a calcula neadecvarea functionala

recuperabila, cand se utilizeaza estimarea costului de inlocuire.
4.3.2.8.4. Neadecvarea functionala nerecuperabila
Neadecvarea functionala nerecuperabila poate fi cauzata de o deficienta sau
de o supradimensionare. Pot fi implicate doua tipuri de deficiente: un element
neinclus in costul de nou, dar care trebuie inclus sau un element inclus in costul de
nou, dar nu ar trebui inclus. Neadecvarea functionala datorata unei deficiente ce nu
e inclusa in estimarea costului de nou, dar ar trebui inclusa, este cuantificata ca
pierdere de profit net, datorata deficientei, capitalizata cu rata de capitalizare
adecvata cladirii, minus costul elementului daca el a fost inclus in estimarea
costului. Neadecvarea functionala datorata unei deficiente ce este inclusa in
estimarea costului de nou, dar nu ar trebui sa fie inclusa, este cuantificata ca fiind
costul curent de nou minus uzura fizica aplicata anterior, minus valoarea adaugata.
Procedura de calcul a neadecvarii functionale nerecuperabile este identica in
cazurile cand se utilizeaza costul de reconstructie sau costul de inlocuire (Tabelul
14). Cladirea administrativa ce se evalueaza nu are sistem de stingere incendii. Alte
cladiri in vecinatate, au asemenea sisteme cu senzori si stingatoare-dus. Analiza da
piata arata o diferenta de 24.000 lei/mp de spatiu utilizat liber de inchiriat, intre
cladiri care detin si cele care nu detin sistem de stingere incendii. Proprietatea
evaluata are 350 mp util ce indica un venit brut anual de 8.400 mii lei minus
pierderi din gradul de ocupare si cheltuieli de 4.580 si produce o pierdere de profit
net de 3.820 pe an. Costul de a instala un sistem de stingere incendii este 45.000
mii lei. In multe cazuri, pierderea de profit net ca procentaj din pierderea de venit
brut, datorata uzurii functionale, difera de raportul global venit/cheltuieli al
proprietatii, din cauza ca anumite cheltuieli, cum ar fi utilizarea si asigurarea nu
sunt afectate de deficienta in timp ca altele, cum ar fi taxele si cheltuielile de
62
BABA ANDONE CLAUDIU
administrare care pot fi afectate. Neadecvarea functionala nerecuperabila datorata

unei supradimensionari se masoara in mod diferit, in functie de utilizarea costului
de reconstructie sau costului de inlocuire. Daca baza este costul de reconstructie,
evaluatorul trebuie sa ia in considerare costul de construire a unei cladiri ce contine
aceeasi supradimensionare. Supradimensionarea este masurata prin costul
reconstructiei a componentei supradimensionate minus orice uzura fizica deja
aplicata plus valoarea prezenta a oricarui cost datorat supradimensionarii, minus
orice valoare adaugata (cum ar fi o chirie mai mare). Cheltuielile datorate
supradimensionarii sunt date de taxe suplimentare, asigurari, intretinere sau
cheltuieli cu utilitati. Costul de reconstructie, in exces peste costul ce poate fi
suportat de o crestere a chiriei, ca rezultat al supradimensionarii, este adaugat la
pierderea de profit net, capitalizata in scopul de a avea o indicatie asupra uzurii
totale. Cand baza este costul de reconstructie, evaluatorul trebuie sa revada
estimarile uzurilor fizice recuperabile si nerecuperabile; daca elementul
supradimensionat a fost inclus in una din categoriile de mai sus, costul de
reconstructie al elementului trebuie diminuat cu uzura fizica, deja aplicata.
Costul de inlocuire nu include costul de constructie al elementelor
supradimensionate si nu apar pierderi in valoare a elementelor datorate uzurii lor
fizice. Totusi, pot apare cheltuieli ale proprietarului datorate taxelor suplimentare,
asigurari, intretinere, utilitati.
Valoarea capitalizata a acestor cheltuieli
suplimentare peste orice crestere a chiriei pe piata (valoarea adaugata) reprezinta o

piuerdere de valoare, adica o neadecvare functionala nerecuperabila. Neadecvarea
functionala nerecuperabila este calculata in Tabelul 15. Cladirea administrativa a
fost proiectata sa aiba 3 nivele, dar s-au construit numai doua. Nu este fezabil
economic sa se mai adauge un nivel. Costul structurii pentru o cladire noua cu 3
nivele ar fi de 58.770 mii lei, in timp ce structura pentru o cladire noua cu doua
nivele ar costa 38.070 mii lei. Deci costul supradimensionarii este de 20.700 mii
63
BABA ANDONE CLAUDIU
lei. Aceasta supradimensionare nu genereaza cheltuieli suplimentare de tipul

mentionat mai sus.
4.3.2.8.5.Deprecierea din cauze externe (economica)
Deprecierea economica, utilitatea diminuata a unei cladiri datorita unor
influente negative din mediul exterior cladirii si este, de obicei, nerecuperabila. Ea
poate fi cauzata de o serie de factori, cum ar fi: declinul vecinatatii, localirarea
proprietatii in comunitate , regiune sau provincie, conditiile pietei locale. In metoda
costului, deprecierea externa se ataseaza cladirii. Prin urmare, evaluatorul trebuie
mai intai sa estimeze profitul atribuit cladirii si apoi pierderea de profit imputabila
cladirii este capitalizata cu rata de capitalizare a cladirii, pentru a obtine deprecierea
externa. Exista doua metode de estimare si evaluatorul va selecta acea metoda care
este cel mai bine fundamentata pe informatiile de pe piata. Astfel, evaluatorul:
.- capitalizeaza pierderea de profit sau de chirie atribuita influentelor negative;
.- compara tranzactii de proprietati similare, care sufera aceleasi influente
negative;
Daca sunt date disponibile, a doua cale este de preferat, desi pot apare
dificultati incomparatie.
Pentru a estima deprecierea externa prin capitalizarea pierderii de profit,
evaluatorul mai intai estimeaza pierderile la nivelul intregii proprietati imobiliare,
datorate influentelor externe si apoi partea din pierderi atribuite cladirii este
capitalizata cu rata de capitalizare a cladirii. Evaluatorul pot sa obtina date de pe
piata care sa-i ajute sa separe din rata de capitalizare globala ( Ro), rata de
capitalizare pentru constructii (Rc) si rata de capitalizare pentru teren (Rt). Este
mult mai greu sa se gaseasca un factor de multiplicare al profitului sau chiriei care
sa reflecte proportia intre cladire si teren. Evaluatorul trebuie sa fie de acord ca in
pietele temporar in cadere, conditiile pot impune masurarea deprecierii externe prin
64
BABA ANDONE CLAUDIU
capitalizarea pierderii de profit net pe durata de timp in care se prevede actiunea

negativa a factorilor externi, in loc de capitalizarea pierderii care se presupune o
durata nelimitata de timp. Evaluatorul ar putea capitaliza profitul ramas cu rata de
capitalizare a terenului ca sa obtina pierderea de valoare atribuita terenului. Daca
acest procentaj al pierderii in valoare a terenului este apropiat de corectiua facuta
pentru localizare in analiza valorii prin comparatie directa, atunci evaluatorul poate
avea o mai mare incredere in cele doua estimari. Tabelul 16 arata procedura pentru
a estima deprecierea externa care se poate utiliza pentru ambele estimari (cost de
reconstructie sau de inlocuire). Cladirea administrativa este in apropierea unui
santier si in zilele cu vant, vecinatatea si proprietatea se prafuiesc. Cladirile
administrative situate mai departe nu sunt afectate si au un profit anual mult mai
mare cu 21.000 lei/mp. Cladirea evaluata are o pierdere anuala de 7.350 mii lei.
4.3.2.8.6. Deprecierea totala
Dupa estimarea fiecarui tip de depreciere , se insumeaza rezultatele (Tabelul
19). Procedura de estimare a valorii cladirii prin metoda costului de reconstructie
este aratata in Tabelul 18. Daca se evalueaza cladirea, in cazul ca este inchiriata
trebuie sa se faca o corectie ce tine cont de diferenta intre chiria incasata si chiria
de pe piata la cladiri comparabile. In cazul de fata, se presupune ca pentru inca sase
ani chiria este de 114 mil. lei/an, iar chiria pe piata este de 132 mil. lei/an . Valoarea
pierderii se obtine prin actualizarea pierderii anuale cu o rata de 12%, pe timp de 6
ani (rata este cea asteptata de investitorii de pe piata imobiliara) = 74,005 mii lei.
65
BABA ANDONE CLAUDIU
Cost de reconstructie. Metoda devizelor

Tabelul 6
Costuri directe (inclusive manopera, materiale,
- mii lei -
echipamente, regie si profitul constructorului)

- Excavari si pregatire teren
1.185
- Fundatii
14.055
- Pereti exteriori
159.825
- Structura acoperis
29.160
- Invelitoare
7.515
- Structura
58.770
- Structura tavane
38.775
- Pardoseli
17.985
- Tavane
16.515
- Pereti despartitori
99.900
- Zugraveli (interior, exterior)
3.750
- Instalatii apa, canal, gaze
23.430
- Instalatii electrice
29.925
- Ventilatie
40.740
TOTAL COSTURI DIRECTE
541.530
Costuri indirecte
45.645
Profitul antreprenorului
81.000
Costul total de reconstructie
668.175
Costul unitary de reconstructie (pe mp ADC)
1.541
Cost de reconstructie. Uzura fizica recuperabila

66
BABA ANDONE CLAUDIU
Tabelul 5 - mii lei -
Invelitoare (reparatie)
Zugraveli
Total uzura fizica recuperabila
Cost de
Cost de
Valoare
reconstructie
7.515
eliminare
750
ramasa
6.765
3.750
4.050
4.800
Tabelul 6
Costul de reconstructie. Uzura fizica nerecuperabila.
Elemente cu viata scurta
- mii lei -
Invelitoare
Pardoseli
Tavane
Zugraveli
Instalatii apa
Instalatii electrice
Ventilatie
TOTAL
Cost de
Virsta
reconstr.
scriptica
ramas
ani
6.765
17.985
16.515
0
6.405
10.245
14.250
72.165
Durata
de viata
Raport
Uzura
fizica,
aplicat
fizica
ani
10
7
5
nou
10
8
10
15
10
15
5
20
10
15
la cost
10/15
7/10
5/15
0
10/20
8/10
10/15
nerecup.
4.510
12.590
5.505
0
3.202
8.196
9.505
43.508
Tabelul 7
Costul de reconstructie. Uzura fizica nerecuperabila
Elemente cu viata lunga
mii lei 67
BABA ANDONE CLAUDIU
Cost de reconstructie
668.175
Minus costul de reconstructie al

elementelor fizice recuperabile
- 4.500
elementelor fizice nerecuperabile cu viata scurta
-72.165
591.510
Cost de reconstructie a elementelor cu viata lunga

Virsta scriptica 5 ani
Durata de viata fizica 75 ani
Raportul aplicat de cost 5/75
TOTAL uzura fizica nerecuperabila a elementelor cu
viata lunga
68
x 0,06667
39.434
BABA ANDONE CLAUDIU
Tabelul 8
Cost de reconstructie. Uzura fizica recuperabila
Deficiente ce necesita adaugiri
- mii lei Cost de instalare a unui grup sanitar in structura existenta
3.600
Minus costul de instalare a unui grup sanitary in structura

existenta daca s-ar fi construit la data evaluarii
Pierderea in valoare
2.700
900
Tabelul 9
Cost de reconstructie. Neadecvare functionala comparabila

Deficiente ce necesita inlocuiri sau modernizari
- mii lei Cost al instalatiilor existente deja, incluse in estimare
3.000
Minus uzura fizica deja aplicata
2.400
Minus valoarea ramasa
Plus cost de demontare
600
Plus cost de instalare echipament nou

1.200
2.400
Tabelul 10
Cost de reconstructie. Neadecvare functionala recuperabila
69
BABA ANDONE CLAUDIU
Supradimensionare
- mii lei Determinarea fezabilitatii economice
Cost de lichidare ramasa
2.250
TOTAL cost de eliminare
2.250
Cistig potential in profit net (150 mp x 18)
2.700
Minus crestere cheltuieli de operare sau plus reducere

cheltuieli de operare
Cistig in profit net
2.700
Modificarea profitului net capitalizat la rata de

capitalizare a cladirii de 10,5%
25.700
Estimarea deprecierii
Costul current de reconstructie a depozitului
19.200
1.280
Subtotal
17.920
Plus costul de eliminare
2.250
20.170
Note:-valoarea de piata a chiriei pentrut spatiu de birou este 30.000 lei/mp
-depozitul este inchiriat acum cu 12.000 lei/mp
-cresterea de profit va fi de 18.000 lei/mp
Tabelul 11
Cost de inlocuire. Neadecvare functionala recuperabila
Deficient ace necesita adaugiri
70
BABA ANDONE CLAUDIU
- mii lei Cost instalare grup sanitary pe structura existenta
3.600
Minus cost instalare grup sanitary pe structura existenta,

daca structura s-ar fi construit de nou, la data evaluarii
2.700
900
Tabelul 12
Deficient ace necesita inlocuiri sau modernizari
- mii lei Cost al instalatiilor existente incluse in estimarea de cost
3.000
2.400
Plus costul de demontare
600
Plus costul de instalare echipament nou

1.200
2.400
Tabelul 13
Supradimensionare
71
BABA ANDONE CLAUDIU
- mii lei Cost lichidare deposit
Minus valoare ramasa
2.250
Tabelul 14
Cost de inlocuire. Neadecvare functionala nerecuperabila
Deficiente
- mii lei Pierdere estimate de profit net
3.820
Rata de capitalizare a cladirii
10,5%
Pierdere de profit/rata de capitalizare
36.400
Minus costul care este inclus in estimare de cost nou

Neadecvare functionala nerecuperabila estimata
22.500
13.900
Tabelul 15
Cost de reconstructie/inlocuire.
Neadecvare functionala nerecuperabila. Supradimensionare
- mii lei Cost de constructie curent al supradimensionarii
20.700
1.380
72
BABA ANDONE CLAUDIU
Subtotal
19.320
Plus valoarea actualizata a costurilor suplimentare
Minus valoarea adaugata

Neadecvare functionala nerecuperabila estimata
0
19.320
Tabelul 16
Cost de reconstructie/inlocuire. Depreciere externa
- mii lei Profit net estimate annual neafectat de uzuraexterna dupa ce uzura fizica si
functional recuperabila au fost eliminate
71.820
Minus profit net annual current dupa ce uzura fizica si functionala recuperabila au
fost eliminate
-64.470
Pierdere estimata de profit anual datorita influentelor externe
7.350
Pierdere de profit net imputabila terenului (valoare teren de 180.000 la Rt=8,5%)

Pierdere de profit net imputabil cladirii (profitul proprietatii de 64.470 minus
15.300
pierderea de profit imputabila terenului)

Pierdere de profit datorata cladirii (proportia cladire de 76,3% x 7.350)
49.170
Rata de capitalizare pentru cladire (Rb)

Pierdere neta capitalizata la cladire (5.610/0,105)
5.610
10,5%
53.430
53.430
Depreciere externa aplicabila cladirii
Tabelul 17
Cost de reconstructie. Total uzura acumulata.
Metoda segregarii
- mii lei 73
BABA ANDONE CLAUDIU
Uzura fizica
- recuperabila (din intretinere)
4.800
- nerecuperabila, elemente cu viata scurta
43.508
- nerecuperabila, elemente cu viata lunga
39.430
TOTAL
87.738
Neadecvarea functionala
- recuperabila (900+2.400+20.170)
23.470
- nerecuperabila (13.900+19.320)
33.220
TOTAL
56.690
Depreciere externa
TOTAL DEPRECIERE CUMULATA
53.430
197.858
Metoda costurilor. Valoarea folosind costul de reconstructie

Tabelul 18 - mii lei -
74
BABA ANDONE CLAUDIU
Cost de reconstructie
Direct
541.530
Indirect
45.645
Profitul antreprenorului
81.000
TOTAL COST DE RECONSTRUCTIE
668.175
Depreciere cumulata
Uzura fizica recuperabila
4.800
Uzura fizica nerecuperabila, elem. viata scurta
43.508
Uzura fizica nerecuperabila, elem. viata lunga
39.430
SUBTOTAL
87.738
Neadecvare functionala recuperabila, deficiente, adaugiri
900
Neadecvare functionala recuperabila, deficiente, inlocuiri
2.400
Neadecvare functionala recuperabila, supradimensionare
20.170
SUBTOTAL
23.470
Neadecvare functionala nerecuperabila, deficiente
13.900
Neadecvare functionala nerecuperabila, supradimensionare
19.320
SUBTOTAL
33.220
Depreciere externa
53.430
TOTAL DEPRECIERE CUMULATA
197.858
Valoarea ramasa a cladirii
470.317
Valoarea terenului
180.000
Valoarea proprietatii imobiliare libere
650.317
Corectie datorita diferentei de chirie
-74.005
Valoarea proprietatilor imobiliare inchiriate
576.312
Rotunjit
576.300
4.3.3. METODE DE RANDAMENT
75
BABA ANDONE CLAUDIU
Metodele de randament considera proprietatea ca o investitie generatoare de

venituri. Cumparatorul este de obicei un investitor care nu ocupa proprietatea si
care urmareste mai degraba veniturile din investitie si nu avantajele detinerii
proprietatii. Proprietatile imobiliare care genereaza venituri se achizitioneaza ca
investitii, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit
este un element esential care influenteaza valoarea proprietatii. O premisa de baza a
abordarii investitionale este relatia direct proportionala intre capacitatea de
generare a venitului si valoarea unei proprietati. Un investitor care cumpara o
proprietate imobiliara care genereaza venituri, schimba in fapt o suma prezenta de
bani pentru dreptul de a primi castiguri in viitor. Metodele de evaluare bazate pe
capitalizarea/actualizarea cstigurilor constau in tehnici si formule matematice
folosite de evaluatori pentru analiza capacitatii de generare a venitului unei
proprietati imobiliare (in general masoara castigurile realizate sub forma baneasca),
care transforma castigurile viitoare in valori prezente. Metodele de randament
reprezinta una dintre cele trei categorii mari de abordari ale evaluarii proprietatilor.
Acestea nu sunt totusi independente in sensul ca nu ar fi in relatie cu celelalte
categorii de metode. Procesul de evaluare in intregul sau este compus din tehnici si
proceduri integrate, interdependente, menite sa
conduca la o estimare
convingatoare si rezonabila a valorii unei proprietati. Analiza datelor privind

cheltuielile si veniturile aferente unei proprietati construite punctul de plecare in
aplicarea metodelor de randament in evaluare.
4.3.3.3.1.
Relatii cu factorii care influenteaza valoarea si principiile de
evaluare
76
BABA ANDONE CLAUDIU
Metodele de randament se bazeaza si sunt corelate cu factorii esentiali de

influenta asupra valorii precum si cu principiile de evaluare a proprietatilor
imobiliare.
4.3.3.3.1.1. Previzionarea si anticiparea schimbarii
Principiul abordarii previzionale este fundamental pentru metodele de
randament. Intrucat valoarea rezultata din asteptari legate de castigurile care pot fi
obtinute in viitor, valoarea este definita ca suma prezenta a dreptului de a obtine
castiguri in viitor. Toate metodele de randament incearca sa previzioneze veniturile
viitoare si sa determine valoarea prezenta a acestora. Aceste metode implica, pe de
o parte anticiparea veniturilor viitoare si, pe de alta parte, selectarea unei rate de
actualizare si/sau unei rate de capitalizare, care reflecta implicit modelul de
evolutia veniturilor. O metoda de randament trebuie sa tina seama de efectele pe
care schimbarile anticipate le au asupra marimii veniturilor viitoare. Pentru a putea
furniza indicatii relevante asupra valorii, asteptarile investitorilor privind
modificarea volumului veniturilor, cheltuielilor necesare pentru obtinerea
veniturilor respective, posibilele cresteri/descresteri ale valorii proprietatii trebuie
sa fie atent analizate si previzionate. Tehnicile de actualizare/capitalizare utilizate
in evaluarea proprietatii trebuie sa reflecte faptul ca evolutia efectiva a veniturilor, a
cheltuielilor, a valorii proprietatii poate sa fie diferita fata de cea anticipata initial
de investitoti la data evaluarii. Cu cat exista mai multa incertitudine asupra
evolutiei variabilelor mentionate, cu atat mai riscanta este investitia in proprietatea
respectiva. Investitorii se asteapta sa castige venituri mai mari, sa realizeze un
randament superior in cazul investitiilor cu grad de risc mai ridicat. Aceasta relatie
trebuie sa se reflecte in nivelul ratei de actualizare sau de capitalizare selectate.
4.3.3.3.1.2. Cererea si oferta
77
BABA ANDONE CLAUDIU
Principiul cererii si ofertei, precum si conceptul implicit al acestor variabile,

concurenta, sunt extrem de importante in previzionarea veniturilor viitoare si in
estimarea randamentului asteptat al unei investitii. Atat fluzurile normale de
venituri, cat si randamentul mediu sunt determinate de piata. Chiria obtinuta de
proprietarul unui motel, al unui centru comercial, al unui centru de afaceri sau al
oricarei proprietati generatoare de venituri nu variaza substantial fata de chiria
solicitata de proprietarii unor proprietati concurente, aceeasi calitate a serviciilor.
Atunci cand cererea pentru un anumit tip de spatiu depaseste oferta existenta,
proprietatii au posibilitatea sa mareasca chiriile. Gradul de ocupare a spatiilor
creste, iar cei care se ocupa de dezvoltarea imobiliara considera ca este profitabil sa
construiasca noi spatii. Valoarea proprietatii creste pana cand cererea si oferta se
afla in echilibru. Pe de alta parte, cand cererea pentru spatii este inferioara ofertei
existente chiriile scad, gradul de ocupare scade. Prin urmare, evaluatorii trebuie sa
tina seama de cererea pentru tipul particular de proprietate, influenta cererii asupra
ofertei, atunci cand estimeaza fluzurile viitoare si randamentul capitalului.
4.3.3.3.1. 3. Substitutia
Pretul, chiria, randamentul capitalului investit realizate de o proprietate sunt
determinate de pretul, chiria sau randamentul realizat de proprietati similare
(substituibile). Principiul substitutiei este un principiu care rezulta din functionarea
pietei, care furnizeaza elemente de fundamentare pentru estimarea veniturilor si
cheltuielilor
generate
de
proprietate,
pentru
alegerea
unei
rate
de
actualizare/capitalizare adecvate proprietatii evaluate.

Principiul substitutiei poate fi utilizat si pentru testarea validitatii metodelor
de randament si a nivelului de incredere a ipotezelor si datelor folosite in aplicarea
acestor metode.
78
BABA ANDONE CLAUDIU
4.3.3.3.1.4. Echilibrul
Principiul echilibrului si celelalte concepte conexe au o semnificatie
deosebita la aplicarea metodelor de randament in evaluare. Un echilibru
coresponzator intre tipul proprietatii si amplasamentul sau creeaza si mentine
valoarea; dezechilibru in ceea ce priveste utilizarea eficienta a unei proprietati
poate conduce la un declin al valorii. Utilizarea eficienta a unei proprietati este
sustinuta de reglementari privind planificarea urbanistica sau zonarea. Conceptul de
contributie reflecta faptul ca un echilibru rezonabil intre cei patru agenti de
productie care intervin in procesul de utilizare a unei proprietati generatoare de
venituri creeaza si sustine maximum de profitabilitate. Daca o proprietate este
supra sau insuficient dotata in raport cu destinatia sa, profitul realizat va fi afectat
in mod direct.
4.3.3.3.1.5. Factori externi
Factorii externi pot avea influente pozitive asupra valorii proprietatilor
generatoare de venituri. Blocurile de apartamente sau cladirile administrative sunt
expuse influentei aceluiasi tip de factori externi (disponibilitatea si calitatea
transportului in comun, a zonelor comerciale) ca si locuintele unifamiliale. In
acelasi mod, spatiile cu destinatie comerciale sunt influentate pozitiv de
imprejurimi atractive, spatioase, accesibile si sunt influentate negativ de
imprejurimi neatractive, murdare, prost intretinute. Influentele negative generate de
rata inalta a infractiunilor din ultimii ani au efectuat toate tipurile de proprietati.
Factorii externi cum ar fi poluarea, imprejurimile respingatoare pot afecta
inclusiv valoarea proprietatilor utilizate ca spatii de productie pentru industria grea.
79
BABA ANDONE CLAUDIU
Metodele de randament considera proprietatea ca o investitie generatoare de

venituri. Cumparatorul este de obicei un investitor care nu ocupa proprietatea si
care urmareste mai degraba veniturile din investitie si nu avantajele detinerii
proprietatii.
4.3.3.3.1.2. Definitii
Venit
Sumele de bani sau alte beneficii presupune a fi obtinute periodic
Venit si valoare Cand acestea sunt sub forma unor sume de bani, relatia dintre venit
si pretul de piata a unor proprietati competitive poate fi exprimata
ca un raport sau o rata. Atunci cand este rezonabil sa se presupuna ca aceasta relatie
este constanta pentru proprietati de tip similar n conditii de piata similare, rata de
pe piata poate fi aplicata pentru a converti venitul obtinut in viitor, printr-un proces
de capitalizare (acumulare) pentru a estima valoarea prezenta
a proprietatii
evaluate.
Multiplicator
Relatia intre pretul de vanzare si venitul brut periodic
Rata de capitalizare Raportul intre venitul net periodic (anual) si pretul de vanzare
Aplicabilitatea
poate
fi
Metodele de randament sunt aplicabile la orice proprietate ce
inchiriata,
dar
in
practica
acest
lucru
este
posibil
numai
cand vor fi previzionate veniturile ce pot fi obtinute in viitor.

Deoarece proprietatile rezidentiale unifamiliale (case sau apartament) sunt
cumparate de cele mai multe ori de catre cei care le ocupa, metodele de randament
sunt mai putin adecvate.
4.3.3.3.1. 3. Metoda multiplicatorului chiriei brute (MCB)
80
BABA ANDONE CLAUDIU
Metoda multiplicatorului chiriei brute este o metoda de evaluare ce se

bazeaza pe premisa ca un cumparator informat nu va plati mai mult pentru o
proprietate decat costul de a obtine o fructificare similara la acelasi nivel de risc.
Multiplicatorul chiriei brute (MCB) este raportul dintre pretul de vanzare si chiria
lunara pentru o locuinta nemobilata. Metoda se bazeaza pe aplicarea urmatoarelor
principii ale evaluarii: substitutia, anticiparea, contributia.
Procedura de evaluare are trei etape:
Estimarea chiriei lunare de piata pentru proprietatea de evaluat (nemobilata);
Estimarea multiplicatorului chiriei brute din datele de piata referitoare la
preturile unor proprietati comparabile ce erau inchiriate in momentul vanzarii;
Inmultirea
chiriei
brute
estimate
pentru
proprietatea
de
evaluat
cu
multiplicatorul chiriei brute pentru a estima valoarea proprietatii.

Metoda MCB presupune ca sunt indeplinire urmatoarele conditii:
date privind vanzarile si chiriile sunt disponibile pe piata locala pentru
proprietati ce sunt comparabile si competitive cu proprietatea de evaluat;
aceleasi influente si tendinte ale pietei actioneaza asupra preturilor de
vanzare si asupra chiriilor. Ele vor evolua in aceeasi directie si proportional
ca raspuns al schimbarilor de pe piata;
cheltuielile de exploatare si costurile proprietatii sunt similare la proprietati
comparabile;
chiria bruta este un indicator bun pentru valoarea de piata pe piata locala;
chiria bruta estimata pentru proprietatea de evaluat va ramane in esenta
neschimata (sau se pot previziona schimbarile) in viitor.
Evaluatorul trebuie sa se asigure ca multiplicatorul chiriei brute reflecta
avantajele ocuparii de catre proprietar in contextul relatiei dintre chirie si pret de
81
BABA ANDONE CLAUDIU
vanzare. Avantajele detinerii proprietatii nu se reflecta in marimea chiriei, ci in

MCB.
- Datele necesare
date din vanzarea proprietatilor comparabile
- fortele pietei care afecteaza proprietatile comparabile trebuie sa fie pe cat
posibil similare cu cele care afecteaza proprietatea de evaluat;
- proprietatile comparabile trebuie sa fi fost inchiriate la data vanzarii;
- pretul si conditiile de vanzare sunt verificabile;
- sunt necesare minim 8-10 comparabile.
date privind chiria proprietatilor mobilate
.- date privind chiria proprietatilor mobilate vor fi corectate sau eliminate;
.- proprietatile sa fie comparabile cu cea de evaluat;
.- datele sa fie verificabile;
.- sunt necesare minim 8-10 date comparabile.
- Sursele de date
banca de date a evaluatorului;
agentiile imobiliare;
anunturi din publicatiile de specialitate.
- Estimarea chiriei de piata
Chiria de piata este chiria cea mai probabila ce ar putea fi generata de o
proprietate pe o piata libera, prin comparatie cu chiria pentru un spatiu comparabil
la data evaluarii.
Se va lua in calcul numai chiria pentru spatii nemobilate;
Se considera valoarea bruta si se exprima lunar;
82
BABA ANDONE CLAUDIU
Chiria de piata sa nu fie egala cu cea contractuala.

Proprietatile folosite in estimarea chiriei de piata trebuie sa fie in aceeasi piata
si comparabile cu proprietatea de evaluat.
In general se evita sa se faca corectii
in estimarea chiriei de piata. Se prefera sa se elimine acele proprietati care necesita

corectii.
Daca totusi sunt necesare corectii, acestea se vor face ca si in cazul
metodei comparatiei directe, si:

Se vor baza pe date de pe piata;
Se vor aplica proprietatile comparabile.
Este util sa se normeze chiriile pe baze unitare (mp inchiriabil) pentru a elimina
diferentele datorate dimensiunilor. Valoarea chiriei de piata se rotunjeste la nivelul
care reflecta comportamentul pietei.
Estimarea MCB - cuprinde:
= selectarea proprietatilor comparabile vandute, care se face ca si in cazul metodei

comparatiei directe:
trebuie considerate avantajele detinerii proprietatii;
sunt necesare minim 8-10 proprietati;
nu se recomanda a se face corectii;
nu exista MCB standard sau de referinta. El este determinat de tipul
proprietatii, conditiile pietei, momentul evaluarii, toate pe piata locala.
aplicarea formulei: MCB = pret/chirie;
alegerea valorii finale a MCB se face pe criteriul similitudinii maxime.
83
BABA ANDONE CLAUDIU
Estimarea valorii
se aplica formula:
Valoarea = MCB x chiria bruta
se face rotunjire la 2-3 cifre semnificative.
Avantajele metodei
simplitatea si acceptarea larga;

nu sunt necesare corectii;
reflecta comportamentul pietei.
Limitele metodei
date autentice insuficiente;

distorsiuni ale chiriei pe piata din cauza controlului de catre stat;
preturile de vanzare se schimba mai repede decat chiriile;
valoarea chiriei depinde si de variatiile de preturi de consum pentru produsele
de baza.
4.3.3.4. Capitalizarea veniturilor
Capitalizarea veniturilor este procesul de transformare a unei serii de transe
periodice anticipate de venit, in valoarea lor prezenta. Folosirea capitalizarii
veniturilor in evaluarea proprietatilor imobiliare este bazata pe premisa ca valoarea
este suma prezenta a beneficiilor previzionate sau anticipate, exprimate in bani.
In timp ce metoda comparatiilor directe si metoda costurilor sunt aplicabile
la toate tipurile de proprietati, metoda capitalizarii directe este aplicabila numai in
84
BABA ANDONE CLAUDIU
cazul proprietatilor generatoare de venituri si unde motivatia cumparatorilor este

recuperarea investitiilor inclusiv tinand cont de fiscalitate. Evaluarea se face din
punctul de vedere al unui investitor informat si este bazata pe venitul produs de
proprietate. Piata este segmentata in functie de investitii comparabile si
competitive.
4.3.3.4.1. Castigurile viitoare
Castigurile rezultate din detinerea unui drept sau interes intr-o proprietate
imobiliara generatoare de venituri includ dreptul de a primi profitul generat in
perioada de detinere, precum si ceea ce rezulta din vanzarea dreptului asupra
proprietatii la finele perioadei de investitie. Pentru metodele de randament folosite
in evaluare se utilizeaza diferite fluxuri de venituri generate. Cele mai folosite sunt
venitul brut potential, venitul net din exploatare, cash-flow inainte de impozitare,
valoarea reziduala.
Venitul brut potential (VBP) reprezinta venitul total generat de proprietatea
imobiliara in conditii de utilizare maxima (grad utilizare integrala), inainte de
scaderea cheltuielilor operationale. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei (venit
sub forma de chirie) practicat in mod curent la data evaluarii, la nivelul chiriei
sperate in prima luna sa an complet de exploatare sau la nivelul venitului periodic
anticipat pentru perioada de detinere.
Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de
exploatare (operatiunile) a proprietatii imobiliare, ajustat cu pierderi aferente
gradului de neocupare (spatiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de catre
chiriasi).
Venitul net din exploatare (VNE) reprezinta venitul net anticipat, rezultat
dupa deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare, inainte de scaderea amortizarii si
a serviciului aferent creditului ipotecar. Venitul net din exploatare se exprima ca o
85
BABA ANDONE CLAUDIU
suma anuala. In unele cazuri, venitul net poate reprezenta o suma anuala repetabila
mai multi ani ( venitul este constant). In alte cazuri, venitul net poate fi considerat
nivelul initial (aferent primului an de investitie) care se asteapta sa evolueze dupa o
schema fixa (de exemplu, la o rata anuala de crestere constanta). In cele mai multe
cazuri insa este necesara o estimare a venitului net pentru fiecare an al perioadei
incluse in analiza.
Cash-flow disponibil inainte de impozitare (CFB) este partea din venitul
net care ramane dupa plata serviciului aferent creditelor (dobanzi + rate), inainte de
plata impozitului pe profit.
Cash-flow disponibil dupa impozitare (CFN) este fluxul de numerar
disponibil dupa plata impozitului pe profit. Suma aferenta impozitului depinde de
marimea venitului total impozabil generat de detinerea proprietatii, de marimea
amortizarii fiscale si a dobanzilor deductibile, precum si de rata de impozitare.
Valoarea reziduala (VR) este o suma ramasa pe care investitorul o poate obtine
la expirarea duratei de investitie (cand renunta la dreptul de proprietate, prin
vanzare ca intreg sau lichidare). In functie de tipul drepturilor evaluate, valoarea
reziduala poate fi calculata inainte sau dupa deducerea soldului ipotecii si
impozitului. De exemplu, valoarea reziduala pentru un drept integral de proprietate
reprezinta ceea ce se poate obtine prin vanzarea proprietatii. Valoarea reziduala
poate fi estimata, fie ca o suma de bani anticipata a se primi, fie ca o schimbare
relativa a valorii proprietatii in perioada de detinere a drepturilor evaluate. Suma
totala poate fi estimata pe baza unei optiuni a chiriasului de a achizitiona
proprietatea la expirarea contractului de inchiriere. Pe de alta parte, valoarea
reziduala poate fi estimata prin capitalizarea unui castig net pe care un cumparator
l-ar putea obtine la momentul vanzarii.
86
BABA ANDONE CLAUDIU
4.3.3.4.2. Recuperarea si randamentul capitalului

Unul din cele mai generale principii ale pietei imobiliare (comun de altfel si
celorlalte tipuri de proprietati) stipuleaza ca un investitor este indreptatit la
recuperarea integrala a capitalului investit, precum si la obtinerea unui surplus
pentru utilizarea capitalului mobilizat. Termenul de recuperare a capitalului se
refera la reconstruirea sumei investite, iar randamentul se refera la surplusul obtinut
ca si compensare pentru utilizarea capitalului (deci pentru pierderea celorlalte
oportunitati). Randamentul capitalului (return on capital) corespunde costului
capitalului investit. In domeniul investitiilor imobiliare, capitalul poate fi recuperat
in mai multe variante. Astfel, o forma de recuperare consta in obtinerea unor
venituri anuale, iar o alta in revanzarea proprietatii dupa o anumita durata de
utilizare. Daca valoarea proprietatii nu se modifica in timp (intre momentul
achizitiei si cel al revanzarii), investitorul poate realiza o recuperare integrala la
revanzare. In acest caz, venitul net anual poate fi integral atribuit randamentului. In
aceasta situatie particulara, rata castigurilor anuale (rata globala de capitalizare)
este egala numeric ratei de fructificare a capitalului. Daca pe de alta parte, se
asteapta ca valoarea proprietatii sa se diminueze in timp si investitorul se asteapta
sa nu recupereze integral valoarea investita prin revanzare dupa o perioada de timp,
o parte din fluxurile anuale trebuie alocate pentru recuperarea investitiei. In aceasta
situatie randamentul capitalului va fi inferiro ratei bazate pe castiguri anuale (ratei
globale de capitalizare). Diferenta dintre cele doua rate va fi rata de recuperare
(returm of capital). Rata de recuperare calculata ca diferenta intre rata de
capitalizare si randament este presupusa pozitiva in acest caz. Ultima situatie
posibila este cea in care se asteapta o crestere a valorii proprietatii respective in
timp. Rata randamentului capitalului va fi in acest caz superioara ratei castigurilor
anuale (ratei de capitalizare), deci rata de recuperare are valori negative (calculata
87
BABA ANDONE CLAUDIU
tot ca diferenta) pentru ca venitul anual nu este la nivelul ratei asteptate de

randament. In procentul de capitalizare a surplusului obtinut, distinctia intre cele
doua tipuri de rate este clara si precisa. Rata de actualizare este selectat astfel incat
sa asigure un anumit randament al capitalului. Capitalizarea directa, pe de o parte,
foloseste rate ale castigurilor anuale care trebuie sa asigure, implicit, atat
recuperarea, cat si randamentul capitalului. Cu alte cuvinte, atunci cand rata de
capitalizare este aplicata venitului generat de o anumita proprietate, valoarea
prezenta estimata trebuie sa reprezinte un nivel care sa permita investitorului sa
obtina rata pietei de fructificare a capitalului, precum si sa recupereze investitia
initiala. Deci, rata de capitalizare selectata si aplicata la estimarea valorii trebuie sa
reflecte modul in care se asteapta piata capitalurilor, recuperarea si fructificarea
capitalului.
4.3.3.43. Randamentul investitiei imobiliare
La aplicarea unei metode de randament, evaluatorul presupune ca obiectivul
final al investitorului este de obtine un castig care sa depaseasca investitia initial
facuta. Prin urmare, castigul total asteptat de investitor consta in:
recuperarea integrala a sumei investite (return of capital)
un profit sau o recompensa suplimentara (return on capital)
Masurarea acestor castiguri se face in principal sub forma randamentului
asteptat sau ratelor fructificare.
Toate ratele de fructificare pot fi clasificate in doua grupe:
rate bazate castiguri (income rates)
rate aferente costurilor investitionale (yield rates).
In prima categorie intra ratele de capitalizare; in cea de-a doua intra: ratele de
actualizare (costul capitalului, rata interna de rentabilitate). Ratele bazate pe
castiguri exprima in general raportul dintre un flux anual de detinere a unei
88
BABA ANDONE CLAUDIU
proprietati si valoarea proprietatii. Ratele de castig investitional se exprima de

obicei ca rate anuale compuse care exprima costul diverselor surse de finantare. In
anumite situatii, rata castigului investitional pentru a anumita proprietate poate fi
numeric echivalenta cu rata castigului anual generat de acea proprietate poate fi
numeric echivalenta cu rata castigului generat de acea proprietate; cu toate acestea
ratele sunt diferite din punct de vedere conceptul si nu pot fi inlocuite una cu
cealalta. Rata castigului anual este raportul dintre venitul unui an si valoarea
proprietatii. Rata csotului investit se aplica unei serii de venituri anuale pentru a
determina valoarea lor prezenta. Ambele categorii de rate pot fi estimate si aplicate
pentru toate tipurile de drepturi asupra unei proprietati.
4.3.3.4.4. Selectarea ratei de capitalizare
Fie ca este o rata de capitalizare sau o rata de actualizare, rata utilizata la
conversia venitului in valoare a unei proprietati trebuie sa reprezinte rata anuala de
fructificare necesara pentru a atrage investitorii. Rata este influentata de mai multi
factori, inclusiv de gradul aparent de risc, atitudinile pietei fata de evolutia inflatiei
in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative, randamentul
realizat in trecut de proprietati similare, cererea si oferta de bani si de capital,
nivelurile de impozitare. Intrucat ratele utilizate in metodele de randament sunt rate
previzionate si nu istorice, perceptia pietei asupra riscurilor si schimbarilor viitoare
asupra puterii de cumparare sunt factori extrem de importanti. Adecvarea unei
anumite rate utilizate nu poate fi demonstrata direct de piata, dar rata selectata
trebuie neaparat sa fie coerenta cu datele analizate disponibile pe piata. Alegerea
ratei necesita judecati de valoare si cunostinte referitoare la atitudinile
predominante ale pietei, la indicatorii macroeconomici.
89
BABA ANDONE CLAUDIU
4.3.3.4.5. Riscul
Riscul este un element foarte important care se ia in considerare la aplicarea
metodelor de randament. Anticiparea incasarii unor venituri viitoare creeaza
valoare, dar posibilitatea pierderii unor venituri viitoare diminueaza valoarea.
Pentru asumarea unor riscuri mai mari se mizeaza pe obtinerea unor recompense
mai mari (o fructificare mai buna). Aceasta relatie este fundamentala pentru piata
imobiliara si pentru evaluarea proprietatilor care genereaza venituri. Este universal
acceptat faptul ca orice investitie este analizata pe baza asteptarilor privind
obtinerea unei fructificari, care reprezinta valoarea in timp a banilor, ajustata
corespunzator pentru nivelul perceput de risc. Rata minima de fructificare a
capitalului investit este asa numita rata de baza sau fara risc. Teoretic, diferenta
dintre rata de fructificare a capitalului si rata de baza poate fi considerata o prima
ce compenseaza investitorul pentru riscul total (de lichiditate, de lichidare, de
sector). Pentru un investitor in domeniul imobiliar, riscul reprezinta posibilitatea de
a suferi o pierdere financiara si incertitudinea realizarii veniturilor viitoare
previzionate. Cea mai mare parte a investitorilor evita riscuri excesive; ei prefera
certitudinea fata de incertitudine si asteapta o recompensa in schimbul asumarii
unor riscuri. Evaluatorii trebuie sa stie care este tendinta investitorilor in analiza
datelor de piata, in previzionarea veniturilor viitoare si aplicarea procedeului de
capitalizare. Evaluatorul va fi multumit atunci cand rata de capitalizare folosita este
coerenta cu datele de piata si reflecta nivelul de risc asociat obtinerii veniturilor
asteptate.
4.3.3.4.6. Inflatia asteptata
Nivelul asteptat al inflatiei influenteaza previziunile asupra veniturilor
viitoare si selectarea unei rate cat mai adecvate. Daca se anticipeaza inflatie, rata
90
BABA ANDONE CLAUDIU
nominala de fructificare asteptata tinde sa creasca pentru a compensa si scaderea

puterii de cumparare. Adica rata nominala va creste pentru a acoperi inflatia
asteptata. In teorie, rata nominala de fructificare asteptata include si rata estimata a
inflatiei. In consecinta, randamentul asteptat variaza in legatura directa cu rata
estimata a inflatiei. Atunci cand utilizeaza rate de actualizare care includ o prima
specificata pentru inflatie, fluxurile de venituri si valoarea reziduala care urmeaza
sa fie actualizate sunt exprimate in moneda constanta (sau in termeni reali).
In conditiile in care rata inflatiei si randamentul asteptat tind sa fluctueze in
mod concertat, nu exista argumente certe ca o anumita combinatie a celor doua rate
furnizeaza cea mai buna reflectare a atitudinilor curente ale pietei. Cu toate acestea,
combinatia aleasa trebuie sa fie coerenta cu tendintele generale ale pietei, iar
diferenta sau relatia dintre cele doua rate trebuie sa fie plauzibila si argumentabila.
In estimarile privind o valoare de piata, obiectivul evaluatorului este de a
simula asteptarile unui investitor mediu si nu in mid necesar de a cauta ratele (de
randament si inflatie) cele mai demne de incredere. Evaluatorii trebuie sa sesizeze
diferanta intre inflatie si cresterea in termen reali. Inflatia reflecta o crestere a masei
de bani si credit (oferta de bani), o crestere a nivelului general al preturilor si
erodarea, pe aceasta cale, a puterii de cumparare. Cresterea in termeni reali rezulta
dintr-o crestere a cererii fata de oferta, si se concretizeaza, pe piata imobiliara, intro crestere reala a valorii proprietatilor. Inflatia si cresterea au efecte similare asupra
preturilor curente si viitoare, dar au efecte diferite asupra ratei de actualizare.
Inflatia conduce la cresterea ratei de actualizare deoarece investitorii solicita un
randament nominal mai mare pentru a contracara pierderea de valoare datorata
inflatiei. Cresterea nu va conduce la modifcarea ratei de actualizare decat in cazul
in care riscurile asociate detinerii proprietatii s-au modificat. Inflatia conduce totusi
la scaderea ratei de capitalizare, care se aplica unui flux estimat la data evaluarii,
care nu a crescut inca datorita inflatiei.
91
BABA ANDONE CLAUDIU
Desi inflatia nu creeaza valoare reala, anumite tipuri de proprietati conserva

mai bine valoarea reala a banilor in conditiile de inflatie. De asemenea,
proprietatile imobiliare pot ajunge la cresteri de valoare intr-un mediu inflationist
(asteptarile inflationiste creeaza presiune asupra cererii pentru proprietati
imobiliare), in timp ce alte investitii cum ar fi valorile mobiliare nu sunt la fel de
protejate in situatia data. Un evaluator poate inlatura efectele inflatiei asupra
capitalizarii prin exprimarea tuturor fluxurilor viitoare in moneda constanta, care
corespunde unei puteri constante de cumparare a banilor si prin selectarea unei rate
reale de actualizare (deflatate). Cel mai adesea clauzele de inchiriere prevad
ajustarea chiriei la inflatie calculata pe baza indicelui preturilor de consum (IPC).
Din acest motiv, evaluarea drepturilor in cazul chiriilor se face prin previzionarea
fluxurilor viitoare la nivelul coonvenit, deci in preturi curente, care contin
influentele inflatiei asteptate. In mod corespunzator, ratele de actualizare folosite
sunt cele nominale si nu cele reale, pentru a se putea compara cele doua categorii
de indicatori (fluxuri si rate) si pentru a se putea face comparatii cu ratele pietei. De
exemplu, se poate compara rata de actualizare (care reprezinta randamentul
asteptat) cu randamentul aferent unor titluri tranzactionate pe piata - credite
ipotecare sau obligatiuni. Titlurile financiare cu dobanda fixa (cum sunt
obligatiunile) reactioneaza la un nivel neasteptat al inflatiei in acelasi mod ca
proprietatile imobiliare, deoarece valoarea nominala si rata dobanzii se stabilesc la
momentul emisiunii de obligatiuni. Proiectarea veniturilor generate de proprietatea
imobiliara in termeni nominali permite analistului sa-si dea seama daca venitul net
generat de proprietate (inclusiv valoarea reziduala) creste sau nu ca efect al
inflatiei. Daca veniturile anuale si valoarea la revanzare urmaresc evolutia inflatiei,
valoarea prezenta a fluxurilor previzionate va fi influentata de acest factor.
92
BABA ANDONE CLAUDIU
Orice crestere previzionata a veniturilor viitoare ca urmare a inflatiei trebuie

sa fie realista. De asemenea, evaluatorul trebuie sa fie consecvent si sa nu
actualizeze fluxuri de venituri inflatate (nominale) cu rate reale de actualizare.
Atunci cand se previzioneaza fluxuri nominale si ratele utilizate trebuie sa fie tot
nominale, reflectand inflatia estimata.
4.3.3.5. Metode de randament
In continuare se vor prezenta doua categorii de metode:
metode bazate pe capitalizarea venitului, si
metode bazate pe actualizarea veniturilor.
Aceste categorii cuprind metode aplicate cu fluxuri de venituri diferite si in
ipoteze diferite privind relatia dintre veniturile asteptate si valoarea proprietatii.
4.3.3.5.1. Capitalizarea directa
Capitalizarea directa este o metoda folosita pentru transformarea nivelului
estimat al venitului net asteptat intr-un indicator de valoare a proprietatii.
Transformarea se poate face fie prin divizarea venitului estimat printr-o rata de
capitalizare, fie prin multiplicarea venitului estimat printr-un factor corespunzator
de multiplicare (inversul ratei de capitalizare). Venitul asteptat luat in considerare
este in cele mai multe cazuri venitul estimat al anului urmator. Rata de capitalizare
sau factorul multiplicator selectat reprezinta relatia dintre venit si valoare, relatie
acceptata pe piata si rezultata dintr-o analiza comparativa a vanzarilor de proprietati
comparabile. Venitul general de proprietate, de obicei venit net din exploatare sau
cash-flow, este
impartit prin pretul de vanzare mediu al pietei pentru a se
determina rate de capitalizare. Multiplicatorul poate fi calculat prin impartirea

pretului de vanzare al unor proprietati comparabile la venitul anual realizat de
proprietatile respective.
93
BABA ANDONE CLAUDIU
Capitalizarea directa este orientata spre piata; evaluatorul care o utilizeaza trebuie
sa porneasca de la analiza informatiilor de pe piata imobiliara si sa evalueze
proprietatea pe baza ipotezelor caracteristice investitorului mediu. Capitalizarea
directa nu face o diferentiere explicita intre recuperarea si randamentul capitalului,
ipotezele investitorului nefiind specificate. In mod implicit, se considera ca rata sau
multiplicatorul selectat va satisface un investitor mediu si ca perspectivele unor
venituri viitoare, peste capitalul investit, sunt suficient de atractive. Capitalizarea
directa poate fi aplicata venitului brut potential, venitului brut efectiv sau cashflow-ului brut. Venitul ales depinde de scopul analizei, de datele disponibile asupra
proprietatii si asupra pietei.
4.3.3.5.2. Actualizarea (capitalizarea progresiva)
Actualizarea este o metoda utilizata pentru transformarea unor venituri
viitoare in valori prezente, prin ajustarea venitului din fiecare an viitor cu o rata de
randament adecvata sau prin selectarea unei rate unitare de actualizare, care sa
reflecte in mod explicit continutul venitului generat de proprietate, schimbarile
potentiale de valoare si randamentul asteptat. Si aceasta metoda trebuie sa reflecte
comportamentul pietei. Actualizarea este o metoda orientata spre rezultate, care
stimuleaza asteptarile investitorului mediu prin intermediul formulelor care
calculeaza valoarea prezenta a castigurilor asteptate in conditiile asumarii unui
anumit nivel de risc. Procedeul de transformare a unor venituri periodice in valoare
prezenta se numeste actualizare; randamentul asteptat al investitiei poarta
denumirea de rata de actualizare. Actualizarea porneste de la premisa ca
investitorul va beneficia de o fructificare satisfacatoare a investitiei facute (inclusiv
de recuperarea integrala a capitalului initial mobilizat).
94
BABA ANDONE CLAUDIU
Aceasta metoda analizeaza capacitatea investitiei de a realiza un anumit

nivel, considerat acceptabil de piata, de fructificare a capitalului. La analiza
veniturilor viitoare, trebuie facuta distinctia intre chiria contractuala si chiria pietei.
Chiria normala de piata se foloseste pentru evaluarea dreptului integral de
proprietate. Daca se evalueaza dreptul de inchiriere (folosinta), evaluatorul ia in
considerare chiria contractuala pe durata neexpirata a contractului in vigoare si
chiria pietei pentru perioada ulterioara. O serie de tehnici analitice pot fi utilizate
pentru evaluarea unei proprietati in intregul sau, a unei categorii de venituri
generate de proprietate sau drepturi limitate intr-o proprietate. Valoarea prezenta
poate fi calculata cu sau fara luarea in considerare a impactului structurii de
finantare si nivelului de impozitare; atat timp cat drepturile de evaluat sunt clar
delimitate. Selectia tehnicilor utilizate se face in functie de scopul analizei,
disponibilitatea datelor si de practivile uzuale in domeniu.
4.3.3.5.3. Analiza comparativa a metodelor
Capitalizarea directa este simpla si usor de inteles. Rata de capitalizare sau
factorul multiplicator se selecteaza direct de pe piata. Capitalizarea directa nu
solicita o estimare elaborata a veniturilor viitoare din moment ce rata de
capitalizare este selectata din cadrul tranzactiilor cu proprietati comparabile si deci
reflecta medii ale investitorilor. Actualizarea se bazeaza pe ipoteze privind
schimbarile asteptate la nivelul evolutiei veniturilor si valorii proprietatii. Pentru a
selecta o rata de actualizare adaptata cerintelor pietei trebuie analizat suficient de
detaliat comportamentul pietei. De asemenea, actualizarea ia in considerare
obiective investitionale specifice privind recuperarea si randamentul investitiei.
Veniturile degajate sunt transformate in valoare prezenta prin aplicarea
randamentului asteptat de investitor. Actualizarea se aplica folosind tabele de
95
BABA ANDONE CLAUDIU
factori, disponibile in numeroase lucrari, sau functii integrate in calculatoare

programabile. Formula de calcul:
VNE
V = ----c
unde:
VNE = venitul net din exploatare
c = rata de capitalizare
V = valoarea estimata
Analiza investitiei consta in esenta de a determina cine, ce obtine si cand. Ea
evidentiaza marimea si timpul realizarii veniturilor si cheltuielilor. Referitor la
marimea veniturilor si cheltuielilor se prefera o diferenta pozitiva maxima intre
venituri si cheltuieli. Investitorul doreste obtinerea cat mai curand a acestor venituri
si intarzierea cat mai mult posibil a cheltuielilor. Recuperarea investitiei (return of
investment) evidentiaza preocuparea primara a investitorului de a mentine intact
capitalul investit si inseamna ca intregul capital este recuperat de investitori la
finele perioadei de investitie.
4.3.3.6. Metoda capitalizarii directe
Estimarea venitului brut anual sa se aprecieze cantitatea, calitatea si
durata veniturilor previzionate.
.- cantitatea = marimea veniturilor nete ce se pot obtine
.- calitatea = probabilitatea de a fi obtinut intr-adevar veniturile previzionate
.- durata = perioada in care se prevede obtinerea veniturilor
Determinarea venitului brut potential (VBP). VBP este suma totala a
veniturilor din chirie in ipoteza unui grad de ocupare de 100% obtinut anual;
96
BABA ANDONE CLAUDIU
Estimarea venitului brut efectiv (VBE) care se obtine prin scaderea

pierderilor de chirie din cauze neocuparii integrale si din cauza neplatii sau
intarzierii la plata a chiriei;
Calculul venitului net din exploatare (VNE) care se efectueaza prin deducerea
din venitul brut efectiv a cheltuielilor de exploatare. Acestea sunt cheltuieli care
sunt in sarcina proprietarului/investitorului asa cum rezulta din prevederile
legale, contracte sau cutuma.
Sunt trei categorii de cheltuieli :
.- Cheltuieli fixe care nu se modifica cu gradul de ocupare cum ar fi taxele pe
proprietate si cheltuielile pentru asigurare;
.- Cheltuieli variabile cum ar fi: utilitati, salarii, administratie, reparatii si
intretinere, daca prin contract nu se prevede a fi recuperate de la chiriasi;
.- Rezerve pentru reparatii capitale
Estimarea ratei de capitalizare se face prin metoda comparatiei directe, care
se bazeaza pe o analiza a tranzactiilor recente de proprietati comparabile
ocupate de chiriasi. Rata de capitalizare se obtine prin impartirea veniturilor
nete din exploatare la pretul de vanzare:
VNE
c = -----Pret
Conditiile de aplicare a metodei sunt:
= Tranzactiile sa fie recente pentru a reflecta corect conditiile actuale ale pietei;
= Proprietatile trebuie sa fie comparabile cu cea evaluata in special privind
localizarea, calitatea investitiei si alte caracteristici;
= Venitul net din exploatare al proprietatii comparabile trebuie sa fie calculat in
acelasi fel ca pentru proprietatea de evaluat.
97
BABA ANDONE CLAUDIU
De multe ori metoda nu se poate aplica din cauza lipsei de date pentru proprietati
comparabile.
Aplicarea formulei de capitalizare directa:
VNE
Valoare = ------c
4.3.3.7. Metoda actualizarii venitului (cash-flow actualizat)
Actualizarea este o tehnica folosita pentru a transforma un flux de venituri
viitoare intr-o valoare prezenta prin aplicarea unei rate adecvate de actualizare.
4.3.3.7. 1. Actualizarea
Termenul de anuitate se refera la un contract care prevede plati regulate ale
unor sume stipulate. Platile nu trebuie sa fie neaparat anuale, dar intervalele dintre
plati trebuie sa fie regulate. Suma de plata poate fi liniara (plati egale), progresiva
sau regresiva, dar platile trebuie sa fie explicit esalonate si posibil de calculat.
Veniturile periodice viitoare si pretul de vanzare sunt convertite in valori prezentate
prin actualizare, o procedura care se bazeaza pe ipoteza ca beneficiile primite in
viitor valoreaza mai putin de cat daca ar fi incasate astazi. Randamentul
investitional compenseaza investitorul pentru decizia de amanare a unor beneficii
prezente (adica de a dispune imediat de capitalul detinut) si pentru acceptarea unor
beneficii si riscuri viitoare. Fructificarea este denumita dobanda de catre creditori si
profit de catre investitori de capital propriu. Tehnica de actualizare include o
ipoteza privind modul in care se asigura fructificarea capitalului investit - respectiv
prin castiguri periodice, prin revanzare sau printr-o combinatie intre cele doua
categorii de fluxuri. Pentru anumite instrumente de investitii, scutirea sau reducerea
98
BABA ANDONE CLAUDIU
fiscala poate contribui la randamentul investitiei. Orice investitor cauta sa obtina o

fructificare totala supraunitara, cu alte cuvinte veniturile viitoare insumate si
actualizate sa fie mai mari decat investitia initiala. Valoarea prezenta a unor
beneficii viitoare este mai redusa decat valoarea lor viitoare. O plata viitoare este
actualizata in valoare prezenta prin calcularea sumei care, daca ar fi investita azi, va
creste cu o rata de crestere compusa care sa egalizeze platile viitoare.
Formula standard pentru actualizarea fluxurilor viitoare:
Valoare viitoare n
Valoare prezenta = --------------------(l + i)
unde:
i = randamentul asteptat al capitalului in perioada de previziune
n = numarul de periodice dupa care va fi obtinut castigul.
Se vede din formula ca:
Valoarea viitoare = Valoarea prezenta x (l+i)
i = in acest caz reprezentand rata compusa de crestere;
In exemplul urmator se poate urmari aplicarea actualizarii.
Care este valoarea prezenta a unui profit de 115 lei care va fi obtinut peste un an,
daca randamentul estimat este 15% ?
Valoarea prezenta = 115 / (1+0,5) = 100 lei
Daca profitul ar fi obtinut peste trei ani, valoarea prezenta a acestuia este:
Valoarea prezenta = 115 / (1+0,5) = 75,6 lei
Daca se sconteaza pe o serie de castiguri anuale viitoare, fiecare castig
periodic va fi actualizat cu formula standard, iar valoarea prezenta a incasarilor este
suma valorilor prezente. Aceasta procedura standard de actualizare reprezinta
fundamentul tuturor metodelor de randament bazate pe actualizare.
99
BABA ANDONE CLAUDIU
Suma depusa sau primita in viitor poate lua forma unei recuperari integrale,
la un anumit moment, forma unei suite de castiguri (ca in cazul chiriei) sau o
combinatie a celor doua.
Compunerea sau actualizarea fluxurilor se face la o rata care reprezinta rata
efectiva a randamentului asteptat; la nivelul unui an, rata este echivalentul ratei
nominale de fructificare. Daca sumele sunt compuse sau actualizate la perioade mai
scurte de un an ( semestrial, trimestrial etc) rata anuala trebuie impartita la numarul
de perioade. De exemplu: o rata nominala de 12% corespunde unei rate semestriale
efective de 6%, sau efective lunare de 1%.
Fiecare factor de ajustare (prin compunere sau actualizare) porneste de la
cateva ipoteze investitionale specifice care sunt implicite la calcularea si aplicarea
factorului respectiv. Prin urmare, evaluatorul trebuie sa identifice premisele
aplicabile proprietatii evaluate pentru a putea selecta si utiliza un anumit factor de
ajustare care sa corespunda premiselor determinate.
Deci, pentru a aplica procedurile de actualizare sau compunere, evaluatorul trebuie
sa cunoasca formulele de baza, sa stie care sunt relatiile dintre elementele
formulelor si cum pot fi utilizate sau combinate pentru a se ajunge la rezultate
corecte si explicibile.
4.3.3.7. 2. Analiza veniturilor viitoare
Analiza veniturilor actualizate se poate utiliza atat pentru calcularea valorii
prezente, cat si pentru deducerea unei rate de actualizare din informatii privind alte
tranzactii. In cadrul acestei analize, veniturile viitoare trebuie specificate in valori
absolute, din punct de vedere al evolutiei, esalonarii in timp si duratei.
Veniturile luate in considerare se refera la castigurile lichide disponibile pentru
furnizorii de capital necesar la finantarea proprietatii imobiliare. Fiecare venit
periodic disponibil, inclusiv din revanzare daca este cazul, este actualizat si
100
BABA ANDONE CLAUDIU
transformat in valoare prezenta, apoi toate veniturile prezente sunt insumate pentru
a obtine valoarea totala a proprietatii analizate.
Cash flow-urile analizate pot consta in fluxul de numerar aferent intregii
proprietati, fluxul de numerar aferent unei categorii de capital (credit sau capital
propriu), fluxul de numerar inainte sau dupa impozitare.
In cazul in care fluxurile anuale viitoare sunt diferite intre ele si nu variaza in baza
unei scheme care poate fi dedusa, analiza prezenta este cea mai recomandabila
metoda de randament. Formulele de evaluare pentru fluxuri anuale constante sau
intre care se poate stabili o relatie de evolutie, prezentate in alt subcapitol,
reprezinta simplificari care sunt aplicabile in situatii speciale.
4.3.3.7. 3. Alegerea ratei de actualizare
Aceasta operatiune este critica pentru analiza fluxurilor anuale disponibile.
Alegerea unei rate adecvate presupune faptul ca evaluatorul trebuie sa verifice si sa
interpreteze atitudinile si asteptarile participantilor pe piata, care includ vanzatori,
cumparatori, consultanti, brokeri. Desi, in fapt randamentul real asteptat nu poate fi
calculat decat dupa incheierea transzactiei, investitorul poate sa-si stabileasca un
obiectiv de atins de a deveni proprietar (pentru cumparator) sau pe timpul detinerii
calitatii de proprietar ( ca vanzator). Rate istorice de fructificare a capitalului care
poate fi obtinute prin analiza tranzactiilor comparabile sunt relevante, dar ele
reflecta trecutul, nu viitorul si atunci cand sunt luate ca baza de fundamentare
trebuie ca evaluatorul sa manifeste discernamant. Rezulta deci ca alegerea unei rate
adecvate de actualizare trebuie sa fie concentrata pe o perspectiva asupra viitorului,
sa tina seama de ceea ce asteapta vanzatorii si cumparatorii tipici de la urmatorii
ani (deci, tranzactiile cu care se face comparatia trebuie sa fie recente). Verificarea
ipotezelor de investitie se poate face atat in mod direct (prin intervenirea partilor
101
BABA ANDONE CLAUDIU
care au incheiat o tranzactie comparabila) sau indirect (prin estimarea castigurilor

asteptate si valorii apreciate la momentul revanzarii
pentru o proprietate
comparabila si deducerea de aici a unei rate de actualizare). Evaluatorul va

restrange treptat, pe masura ce aprofundeaza analiza, domeniul in care se situeaza
rata estimata, prin compararea caracteristicilor fizice, economice si financiare
(referitoare la riscuri) ale proprietatii comparabile cu cele ale proprietatii evaluate.
In unele cazuri poate fi justificata alegerea unei rate superioare sau inferioare
domeniului sugerat de comparatii. Selectarea finala a ratei implica judecata
evaluatorului asupra conditiilor curente pe piata de capital si pe cea imobiliara,
precum si asupra actiunilor, perceptiei si asteptarii investitorilor care activeaza pe
piata imobiliara. Rata de fructificare este in primul rand o expresie a riscurilor
percepute. Segmente ale perioadei de previziune pot fi caracterizate prin niveluri
diferite de risc si, prin urmare, prin rate diferite de fructificare. In evaluarea
dreptului de inchiriere de exemplu, se poate aplica o anumita rata pentru
actualizarea seriei de venituri nete anuale din chirii si o alta rata pentru actualizarea
fluxului aferent iesirii din investitie. Prima rata reflecta credibilitatea chiriasului
precum si beneficiile, constrangerilor si limitarile contractului de inchiriere, pe
cand cea de-a doua acopera doar riscul pietei. Decizia de a utiliza o singura rata de
actualizare pentru toate fluxurile sau de a aplica mai multe rate trebuie
fundamentata pe comportamentul curent al investitorilor pe piata. Uneori este bine
ca evaluatorul sa apeleze la serviciile firmelor de evaluate a riscului pentru a
incadra proprietatea evaluata intr-o anumita categorie de risc.
4.3.3.7.4. Valoarea de revanzare
Dupa cum s-a mentionat anterior, proprietatea imobiliara generatoare de
castiguri genereaza in mod curent doua categorii de fluxuri: fluxuri periodica
(rezultate din operare) si valoarea viitoare obtinuta prin vanzarea proprietatii (daca
102
BABA ANDONE CLAUDIU
este proprietar investitorul) sau prin restituirea interesului in proprietate (pentru

drepturi partiale) la sfarsitul perioadei de detinere. Durata perioadei de detinere se
determina de obicei in functie de data expirarii contractelor de inchiriere. Fluxul
respectiv se numeste de recuperare (sau valoare reziduala) deoarece reprezinta
recuperarea estimata a capitalului investit, la sfarsitul perioadei de investitie. Pentru
o singura proprietate pot exista mai multe tipuri de castiguri, fiecare aferent unui
interes in proprietatea respectiva. De exemplu, o proprietate poate fi finantata cu
capital propriu (pentru care exista profitul net dupa rate de castig aferent plus
castigul din vanzarea proprietatii dupa deducerea creditului neachitat ca
recuperare). Aceeasi proprietate poate fi grevata de un credit ipotecar pentru care
serviciul datoriei reprezinta fluxurile periodice si soldul creditor reprezinta
recuperarea (valoarea reziduala). In tabelul urmator sunt prezentate mai multe
pozitii sau situatii posibile:
TABEL 19
Interesul in
Venit
proprietatea imobiliara
Drept deplin de proprietate
Valoarea reziduala
Sold creditor sau valoarea
Serviciu credit
Credit ipotecar
Serviciu credit
actualizata
Sold creditor sau valoarea
Capital propriu
Dividende
actualizata
Pret vinzare
Drept de inchiriere cedat

Drept de inchiriere primit
Cistig net din chirie

Diferenta
de
minus
sold
credit
Pret vinzare
chirie Nimic daca este detinut pina
contractuala si cea de piata
la
expirarea
vinzarea
contractului,
dreptului
daca
contractul nu a expirat
Foarte adesea valoarea reziduala are o contributie foarte mare in cadrul fluxurilor
totale generate de o investitie intr-o proprietate generatoare de venituri. Cand
103
BABA ANDONE CLAUDIU
capitalul investit nu este recuperat printr-o combinatie de fluxuri periodice si

valoarea reziduala, rata efectiva de fructificare este zero sau chiria negativa. Pentru
anumite investitii, intreaga recuperare si fructificare a capitalului se realizeaza prin
valoarea reziduala, indicand deci un grad ridicat de risc ( de exemplu: in cazul in
care profitul este integral reinvestit). Pentru alte tipuri de investitii in proprietati
imobiliare, fructificarea capitalului se realizeaza combinat prin fluxuri anuale si
prin valoarea reziduala. Pentru acele proprietati la care valoarea reziduala
actualizata este superioara valorii actualizate a fluxurilor periodice, ar trebui
aplicata o rata mai mare de actualizare, care sa reflecte riscurile mai mari ale
investitiei. Pentru a putea aprecia care este proportia valorii reziduale actualizate,
evaluatorul trebuie sa fie avizat asupra a trei situatii generale care pot aparea in
cazul unei investitii. Prima situatie este cea in care valoarea proprietatii creste in
timpul detinerii/utilizarii. A doua situatie se refera la cazul in care valoarea
proprietatii in timp nu se modifica (este aceeasi la cumparare ca si la revanzare). In
cea de-a treia situatie valoarea proprietatii scade in timp. Intrucat aceste variabile
influenteaza rata potentiala de fructificare a capitalului si deci nivelul considerat
acceptabil al fluxurilor periodice, evaluatorul trebuie sa estimeze potentiala
schimbare de valoare a proprietatii care poate avea loc in timpul perioadei de
detinere. Daca se anticipeaza ca proprietatea va fi vanduta, valoarea reziduala este
estimata pe baza pretului de vanzare. Pretul de revanzare considerat este diferenta
dintre pretul de tranzactionare si cheltuielile de vanzare (comisionul de vanzare,
taxe legale, costuri inchidere si transfer, eventuale penalitati pentru plata anticipata
a creditelor).
Evaluatorul trebuie sa aprecieze valoarea reziduala in lumina asteptarilor
manifestate de investitorii de pe piata pentru tipul de proprietate evaluata. El ar
104
BABA ANDONE CLAUDIU
trebui sa se intrebe: - Se asteapta investitorii la o crestere a valorii acestui tip de

proprietate ? care este posiubila modificare a valorii in perioada de previziune ?
Evaluatorul analizeaza si interpreteaza piata si estimeaza valoarea fluxurilor
viitoare generate de valoarea reziduala pe baza sensului si marimii estimate a
modificarii.
4.3.3.8. STUDIU DE CAZ
Proprietatea de evaluat, ABC, este un imobil cu 55 apartamente din
Municipiul REGHIN, pentru care se poate obtine o chirie de 295.200 mii lei la
100% grad de ocupare. Parcarea este inclusa in chirie. Venituri suplimentare se
obtin din atomatele de cafea etc. in valoare de aproximativ 2.300 mii lei/an, deci
venitul brut anual este de 297.500 mii lei/an. Gradul de ocupare este estimat la 96%
anual, iar pentru serviciile de management se percepe in zona 5% din veniturile
incasate. Administratorul cladirii primeste un salariu anual de 8.400 mii lei.
Impozitul aferent anului trecut a fost 32.500 mii lei, dar se asteapta o crestere la
34.000 mii lei pentru anul curent. Asigurarea anuala de incendii in valoare de 2
milioane lei presupune o prima de 8.600 mii lei pentru trei ani. Evaluatorul
considera necesara o crestere a valorii asigurate la 2,4 milioane lei, ceea ce
inseamna o prima aditionala de 1.400 mii lei.
Cheltuielile pentru intretinerea spatiului se situeaza la 10.800 mii lei/an. Pentru
salubritate se plateste o suma lunara de 80 mii lei, iar cheltuielile cu consumabilele
sunt estimate la 600 mii lei/an. Cheltuielile de deratizare reprezinta 120 mii
lei/luna, iar cheltuielile diverse 600 mii lei/an.
Chiriasii isi platesc direct utilitatile (gaz, electricitate, incalzire si conditionare aer).
Pe baza experientei si schimbarile anticipate de preturi, se estimeaza ca cheltuielile
cu iluminatul spatiilor comune se ridica la 4.000 mii lei/an, iar apa si alte utilitati
comune la 1.800 mii lei/an.
105
BABA ANDONE CLAUDIU
Cheltuielile de reparatii se ridica la 12.000- 13.000 mii lei/an, inclusiv constituirea

fondului de RK. Evaluatorul apreciaza ca, cheltuielile de inlocuire ar creste si ca
bugetul previzional va trebui sa includa prelevarea suplimentara pentru fondul de
RK, peste cheltuielile normale de reparatii. Zugraveala exterioara, estimata la 8.400
mii lei in conditiile actuale, este programata la fiecare trei ani.
Cea mai mare parte a apartamentelor sunt inchiriate pe termen de trei ani, cer
costuri suplimentare de zugravire de 400 mii lei/apartament la fiecare reinnoire a
contractelor. Spatiul comun se zugraveste la fiecare trei ani, lucrarile constand in
jud de 480 mii lei. Toate apartamentele sunt dotate cu aragaz, frigider, ventilatoare,
ghena, fiind necesara alocarea unei sume de 2.600 mii lei/apartament pentru
inlocuirea acestor dotari.
Durata de utilizare economica a acestor dotari este diferentiala, dar se ia in
considerare o medie de 10 ani. Inlocuirea mochetei costa proprietarul cca. 1.800
mii lei/apartament, durata de utilizare fiind de sase ani. Acoperisul este schimbat
dupa 20 de ani si inlocuirea costa 36.000 mii lei.
Informatiile prezentate mai sus sunt sintetizate in tabelul urmator.
Tabel 20
106
BABA ANDONE CLAUDIU
VENIT BRUT POTENTIAL

Chirii: 11 apt. x 4.800 mii lei/an
12 apt. x 5.160 mii lei/an
Alte venituri
Venit brut 100% ocupare
4% neocupare
Venit brut efectiv
Cheltuieli de exploatare
Cheltuieli fixe
Taxe proprietate
Asigurare
Alte
Subtotal cheltuieli fixe
Cheltuieli
Management (285.600 x 5%)
variabile
Administrator
Salarii
Electricitate
Alte utilitati
Reparatii-intretinere
Zugraveala exterioara
Decorare interioara (55 x 400/3 + 480/3)
Diverse (80+120) x 12 +600+ 600
Subtotal cheltuieli variabile
Constituirea fondului de inlocuire (2.600 x 55)/10
mocheta
acoperis
Subtotal alte
Total cheltuieli de exploatare (38.840+66.180+32.600)
Rata cheltuielilor de exploatare (137.620/285.600)
Venit net exploatare
Rata de capitalizare = 10,5%
Valoarea prin capitalizare directa = 147.980/0,105 =1.409.333 mii lei
Rotund 1.410.000 mii lei
CAPITOLUL V
107
MII LEI
52.800
61.920
88.380
92.180
295.200
2.300
297.500
-11.900
285.600
34.000
3.440
1.400
38.840
14.280
8.400
10.800
4.000
1.800
13.000
2.800
7.500
1.800
66.180
14.300
16.500
1.800
32.600
=137.620
=
48,2%
=147.980
=
51,8%
BABA ANDONE CLAUDIU
5. CONSIDERATII TEORETICE ASUPRA VALORILOR DE PIATA (DE

CIRCULATIE) ESTIMATE PE BAZA CRITERIILOR
PROFESIONALE DE EVALUARE
5.1. Generaliti
Stabilirea valorii de circulaie a unui imobil (construcii sau teren) este o
activitate complex avnd n vedere rapiditatea schimbrilor n perioade relativ
scurte, a devalorizrii monedei naionale, a creterii inflaiei, a scderii puterii de
cumprare a cetenilor, a modificrilor rapide ale raportului cerere ofert, a
influenei finanrii prin credit ipotecar etc.
Pentru rezolvarea n mare msur a acestor aspecte a fost avut n vedere
stabilirea valorii de circulaie preul ce se practic la vnzarea sau cumprarea
unui imobil asemntor cu cel n cauz i care este dat n primul rnd de raportul
cerere-ofert, de caracteristicile tehnico-funcionale ale imobilului, de materialele
ncorporate, de nivelul finisajelor, de gradul de confort, funcionalitatea imobilului,
starea de uzur actual, dar mai ales zona n care se afl amplasat.
n vederea stabilirii ct mai exacte a preurilor de circulaie a imobilelor
(construcii sau teren) au fost stabilite n decursul timpului o serie de metode
matematice de estimare n funcie de scopul i destinaia valorilor rezultate.
Metodele de estimare se mpart n principal n metode patrimoniale i metode de
randament. Avnd n vedere specificul activitii notariale, a obiectivului acestei
lucrri s-a considerat oportun utilizarea metodelor patrimoniale de determinare a
preului de circulaie (pia).
n toate cazurile de imobile au fost avute n vedere prevederile Decretului nr.
61/1990, conform cruia Consiliile Locale au delimitat zonele locative n funcie de
amplasarea n cadrul localitilor, a facilitilor (reele tehnico-edilitare, uniti
comerciale etc.) de care beneficiaz construcia sau terenul, materializate prin
Decizii ale Consiliilor Locale.
108
BABA ANDONE CLAUDIU
5.2. Estimarea preurilor de circulaie ale locuinelor de tip apartament

n marea lor majoritate apartamentele se ncadreaz ca locuine construite din
fondurile statului sau cu ajutorul acestuia, nainte i dup 1977, fiind vndute
conform decretului Lege 61, din 7 februarie 1990. Aceste locuine sunt amplasate
n cldiri de tip blocuri, iar pentru estimarea preului de pia s-a optat pentru
utilizarea metodei costului standard.
Estimarea valorii de circulaie a imobilelor apartamente i al anexelor
aparintoare a fost fcut utiliznd urmtoarea relaie de calcul:
Vc = Vb x k x Pz x Iz x Rc o, unde:
- Vb reprezint valoarea de referin (de baz), determinat ca o valoare tehnic
de nlocuire utiliznd prevederile decretului 61/1990. Valoarea se mai numete i
valoare tehnic de baz;
- k reprezint coeficientul mediu de actualizare pentru construcii stabilit
trimestrial n edine ale Corpului Experilor Tehnici din Romnia i avizat de
Ministerul Lucrrilor Publice i Amenajarea Teritoriului, pentru fiecare tip de
construcii. Coeficientul are caracter de recomandare.
Conform notei nr. 6356 din 25.11.2003 a CET R valoarea la zi a
coeficientului de actualizare este
pentru locuine amplasate n blocuri i cldiri din zidrie, parter sau parter i
mai multe etaje este de: 5396,725;
pentru cldiri parter, cu perei subiri din zidrie din crmid, cu grad de
finisare inferior, fundaii reduse, crmizi rurale, tmplrie simpl i pentru
anexe gospodreti cu aceleai caracteristici, este de: 4371,347
pentru cldiri cu perei din paiant, chirpici i pentru anexe gospodreti cu

aceleai caracteristici, este de : 3184,067;
109
BABA ANDONE CLAUDIU
Valoarea rezultat prin aplicarea coeficientului de actualizare mai poart

denumirea i de valoare tehnic actualizat.
Coeficienii de corecie a valorii tehnice actualizate
Valoarea tehnic actualizat obinut este o valoare teoretic i nu ine seama
de mecanismul pieii (cerere ofert), iar pentru obinerea valorii de circulaie
valoarea tehnic actualizat este corectat cu urmtorii coeficieni:
Pz coeficient de zonare a localitii ,funcie de categoria, mrimea i
importana fiecrei localiti, conform tabelului urmtor:
Tabel nr. 21
CATEGORIA
MRIMEA LOCALITII
LOCALITII
Bucureti
Capitala rii
Categoria I
Municipii mari cu peste 200.000 de locuitori i
cu funcii economice complexe: Arad, Braov,
Categoria II
Constana, Cluj, Craiova, Iai, Oradea, Timioara

Capitala de judee sau staiuni balneo
Categoria III
Categoria IV
Categoria V
climaterice
Alte municipii mai mici
Orae
Sat reedin de comun sau sate aparintoare
Categoria VI
oraelor
Sate
COEFICIENT
DE ZONARE
1,00
0,90
0,80
0,70
0,60
0,55
0,50
Iz reprezint coeficientul de corecie privind individualizarea n zon

determinat n baza indicilor de individualizare privind stabilirea preului de
circulaie al imobilelor n zon.
Indicii de individualizare Iz uzuali, recomandai pentru locuine de tip
apartament sunt urmtorii:
110
BABA ANDONE CLAUDIU
INDICI POZITIVI UZALI DE MAJORARE

Indici pentru sporul de poziie n contextul orenesc - +/- 10% stabilit
tot ca o recunoatere a existenei unui coeficient de pia n Decretul
61/1990 art. 13, n funcie de poziia imobilului n zonele detaliate (1, 2, 3) n
decizia PMB 181/1990. Sporul de pn la 10% se aplic pentru zona 1
(central, urmrind, n genere, linia marilor bulevarde din inelul circular al
oraului) i o scdere de 10% pentru zona a 3-a (periferia absolut). Aceste
sporuri se aplic la stabilirea preului tehnic la imobilele construite cu
ajutorul statului (obiectul decretului 160/1990).
Indici pentru posibiliti de circulaie n comun, n amplasament, pe o
raz de circa 200m:
- pentru 2 4 mijloace (tramvai, autobuz, troleibuz): +(2 4) %;
-
pentru peste 4 mijloace de transport: +5%;
Indici pentru aprovizionarea alimentar: (piee, hale) i produse

comerciale (magazine individuale sau supermagazine):
-
pentru mici piee locale, magazine alimentare vecine sau n

zon: +(3 5) %;
pentru hale mari, supermagazine universale, cu un mare

numr de uniti specifice: +6%;
Indici pentru calitatea zonei de amplasare:

-
pentru o strad linitit, cu o circulaie mai redus, fr

transport n comun, cu un carosabil larg, cu plantaii de pomi pe trotuare,
cu posibiliti de parcare fie n strad, fie ntr-un spaiu amenajat,
apropiat: +(3 5) %.
Indici pentru dotri social urbane n apropiere:

-
parcuri i zone verzi, mbuntind microclimatul local: 2%;
111
BABA ANDONE CLAUDIU
pentru faciliti sanitare (policlinici, spitale), n funcie de apropiere: +(1
2) % .
Indici pentru calitile generale constructive peste mediu ale
imobilelor din zon:
- finisaje superioare, la intrri i exterioare, spaii largi n holuri comune,
placaje pe pereii spaiilor comune, scri largi, cel puin 2 ascensoare: +(3 5) %.
INDICI SPECIALI, PENTRU UTILIZRI SAU AMPLASAMENTE
SPECIALE
Indici pentru apartamentele de calitate superioar, birouri i spaii
comerciale:
- apartamente cu camere mari ca suprafee i nlimi, instalaii de bun
calitate i cu echipamente i conducte moderne, complet funcionale, cu accese
separate i pavate, pentru pietoni i maini, eventual garaj: +(100 200) %.
Acest coeficient majorat se aplic numai pentru cldirile de specific, pe
artere importante i n zonele comerciale cunoscute ca atare i variaz n funcie de
importana comercial a zonei. Nu se pot considera ca birouri o unitate de acest fel
amplasat ntr-un apartament ntr-un bloc de locuine, dar se pot considera
magazinele cu specific i dotri comerciale la parter.
n acest spor intr i amenajrile speciale, destinate a-i da imobilului
caractere comerciale sau de birouri, necesare funciei lor.
- pentru cldirile cu specific comercial cu caracter de depozitare se poate
acorda un spor suplimentar, pentru condiiile ajuttoare ale unui comer en-gross
(acces mare la strad, circulaii comode i multiple n interior, accese directe sau
apropiate pe artere largi la osele de centur): +10%.
Indici pentru apartamentele de mare lux
- apartamente cu finisaje interioare speciale, fie tip vil, fie chiar n blocuri de
apartamente de lux, speciale, numai amplasate n zona ultracentral sau central a
112
BABA ANDONE CLAUDIU
oraului (marile bulevarde, marile centre comerciale, bancare), dar numai

ndeplinind cumulativ toate condiiile respective, se poate acorda un spor de : 150 200%.
INDICI NEGATIVI (DE SCDERE)
Indici pentru lipsa de mijloace de transport n zon, fie complet, fie n

numr restrns: - 2%.
Indici pentru deficiene majore de sistematizare i dotri tehnice

sanitare n zon: (canalizri i conducte sparte, subsoluri inundate,
sistematizri verticale neterminate etc.): - 5%.
Indici pentru structura eteroclitic a micropopulaiei zonei: - 5%.
Indici pentru imobile cu finisaje inferioare, prost i neglijent

ntreinute: (zgrieturi, ascensoare distruse, spaii meschine, ui i ferestre
sparte), producnd un aspect general negativ: - (3 5) %.
Indici pentru amplasarea ntr-o microzon n care nu se fac tranzacii i nu

sunt amatori, fie din cauze indicate mai sus, fie din alte cauze (omaj,
decrepitudine, lipsa de disponibiliti, lipsa dorinei de stabilire n zon,
poluare etc.):
- (10 25) %.
Indici pentru dezavantajele i deficienele specifice, eventual
existente, ale apartament la ultimul nivel (nu al amplasrii, care este prins la
stabilirea preului tehnic), urcat pe jos, deficiene n alimentarea cu ap cald i
rece, infiltraii prin nvelitoare, mari pierderi termice deficiene oricnd
posibile i cunoscute:
- (5 10) %.
113
BABA ANDONE CLAUDIU
Concluzii privind estimarea preului de circulaie al imobilelor apartament

amplasate n cldiri de tip bloc din Municipiul REGHIN.
n urma deplasrilor efectuate n localitile studiate au fost determinai
pentru fiecare localitate Coeficientul de zonare Pz, funcie de categoria,
mrimea i importana fiecrei localiti, indicii de individualizare cei mai
importani pentru fiecare zon sau localitate mic, dup caz, n funcie de
ofert, caracteristicile tehnico funcionale, a dotrilor din zon sau
localitatea mic dup caz, a materialelor ncorporate, nivelul finisajelor,
gradul de confort, funcionalitate, stare de uzur rezultnd coeficieni de
corecie privind individualizarea n zon Iz, i coeficientul raportului cerere
ofert Rc-o n baza informaiilor luate de la ageniile imobiliare, publicaii de
specialitate sau primriile n cazul localitilor mai mici, privind nivelul
tranzaciilor, al interesului manifestat pentru achiziionarea imobilului
raportat la puterea de cumprare al locuitorilor din zona analizat.
Avnd n vedere cele de mai sus au fost estimate valorile minimale, pe
zone de amplasament, stabilite prin Hotrri ale Consiliului Local, pentru
locuine de tip apartament funcie de numrul camerelor. Rezultatele
estimrilor au fost centralizate n anexele cuprinznd preurile de circulaie
minimale pentru apartamente.
Pentru apartamentele neterminate rmase n diferite stadii de execuie sau
aflate n stare de degradare, uzur, care prezint lipsuri majore ale instalaiilor,
sau au un nalt grad de uzur, este necesar stabilirea prin expertizare a valorii de
circulaie.
5.3. Estimarea preurilor de circulaie al locuinelor de tip cas,
vacan i alte anexe
114
cas de
BABA ANDONE CLAUDIU
Estimarea valorii de circulaie a imobilelor case de locuit i al anexelor s-a

stabilit utiliznd relaia matematic de calcul:
Vc = Vb x k x Pz x Iz x Rc-o
unde:
- Vb reprezint valoarea de referin (de baz) determinat ca o valoare tehnic
de nlocuire utiliznd prevederile decretului 256/1984. Valoarea se mai numete i
valoare tehnic de baz;
- k reprezint coeficientul mediu de actualizare pentru construcii stabilit
trimestrial n edine ale Corpului Experilor Tehnici din Romnia i avizat de
Ministerul Lucrrilor Publice i Amenajarea Teritoriului, pentru fiecare tip de
construcii. Coeficientul are caracter de recomandare.
Conform notei nr. 6356 din 25.11.2003 a CET R, valoarea la zi a
coeficientului de actualizare este
pentru locuine amplasate n blocuri i cldiri din zidrie, parter sau parter i
mai multe etaje este de: 5396,725;
pentru cldiri parter, cu perei subiri din zidrie din crmid, cu grad de
finisare inferior, fundaii reduse, crmizi rurale, tmplrie simpl i pentru
anexe gospodreti cu aceleai caracteristici, este de: 4371,347
pentru cldiri cu perei din paiant, chirpici i pentru anexe gospodreti cu
aceleai caracteristici, este de : 3184,067;
Valoarea rezultat prin aplicarea coeficientului de actualizare mai poart denumirea
i de valoare tehnic actualizat.
Coeficienii de corecie a valorii tehnice actualizate
Valoarea tehnic actualizat obinut este o valoare teoretic i nu ine seama
de mecanismul pieii (cerere ofert) iar pentru obinerea valorii de circulaie
valoarea tehnic actualizat este corectat cu urmtorii coeficieni:
115
BABA ANDONE CLAUDIU
- Pz coeficient de zonare a localitii funcie de categoria, mrimea i importana

fiecrei localiti, conform tabelului urmtor:
Tabel nr. 22
CATEGORIA
MRIMEA LOCALITII
LOCALITII
Bucureti
Capitala rii
Categoria I
Municipii mari cu peste 200.000 de locuitori i
cu funcii economice complexe: Arad, Braov,
Categoria II
Constana, Cluj, Craiova, Iai, Oradea, Timioara

Capitala de judee sau staiuni balneo
Categoria III
Categoria IV
Categoria V
climaterice
Alte municipii mai mici
Orae
Sat reedin de comun sau sate aparintoare
Categoria VI
oraelor
Sate
COEFICIENT
DE ZONARE
1,00
0,90
0,80
0,70
0,60
0,55
0,50
- Iz reprezint coeficientul de corecie privind individualizarea n zon

determinat n baza indicilor de individualizare privind stabilirea preului de
circulaie al imobilelor case de locuit i anexe gospodreti aferente n zon.
Indicii de individualizare Iz uzuali recomandai pentru locuine sunt
urmtorii:
INDICI POZITIVI UZALI DE MAJORARE
Indici pentru sporul de poziie n contextul orenesc - +/- 10%
stabilit tot ca o recunoatere a existenei unui coeficient de pia n
Decretul 61/1990 art. 13, n funcie de poziia imobilului n zonele detaliate
(1, 2, 3) n decizia PMB 181/1990. Sporul de pn la 10% se aplic pentru
zona 1 (central, urmrind, n genere, linia marilor bulevarde din inelul
circular al oraului) i o scdere de 10% pentru zona a 3-a (periferia
116
BABA ANDONE CLAUDIU
absolut). Aceste sporuri se aplic la stabilirea preului tehnic la imobilele

construite cu ajutorul statului (obiectul decretului 160/1990) i din motive
de similitudine de situaie i amplasare, la imobilele evaluate, ca baz, cu
decretul 256/1984, dar aici, n cadrul indicilor de individualizare, la
stabilirea preului de circulaie.
Indici pentru posibiliti de circulaie n comun, n amplasament, pe
o raz de circa 200m:
- pentru 2 4 mijloace (tramvai, autobuz, troleibuz): +(2 4) %;
-
pentru peste 4 mijloace de transport: +5%;
Indici pentru aprovizionarea alimentar (piee, hale) i produse

comerciale (magazine individuale sau supermagazine):
-
pentru mici piee locale, magazine alimentare vecine sau n

zon: +(3 5) %;
pentru hale mari, supermagazine universale, cu un mare

numr de uniti specifice: +6%;
Indici pentru calitatea zonei de amplasare
pentru o strad linitit, cu o circulaie mai redus, fr

transport n comun, cu un carosabil larg, cu plantaii de pomi pe trotuare,
cu posibiliti de parcare fie n strad, fie ntr-un spaiu amenajat,
apropiat: +(3 5) %.
Indici pentru dotri social urbane n apropiere

- parcuri i zone verzi, mbuntind microclimatul local: 2%;
- pentru faciliti sanitare (policlinici, spitale), n funcie de apropiere: +(1
2) % .
Indici pentru calitile generale constructive ale imobilului
propriu-zis
117
BABA ANDONE CLAUDIU
- finisaje superioare de tip bloc, la intrri i exterioare, spaii largi n holuri

comune, placaje pe pereii spaiilor comune, scri largi, cel puin 2 ascensoare: +(3
5) %.
Indici pentru locuinele la curte
- locuine de calitate superioar , cu camere mari ca suprafee i nlimi,

instalaii de bun calitate i cu echipamente i conducte moderne, complet
funcionale, cu accese separate i pavate, pentru pietoni i maini, eventual garaj:
+(100 200) %;
- finisaje de foarte bun calitate (calcio vecchio, tapet, placare complet pn
la tavan, la bi, buctrii, pardoseli de mozaic veneian sau gresie): +(5 10) %;
- pentru curte i grdin, de cel puin 100mp., n spaiul urban, cu pomi i
plantaie: +(3 5) %.
Indicele mai mare este pentru cldirile care au dotri i n grdin (alei,
pergole, bazibase etc.).
Indici pentru cldirile tip vil
- un spor iniial i n plus fa de cel al imobilelor la curte: +10%;

- pentru vilele situate n cartierele rezideniale, unde preponderent sunt
construcii de acelai tip: +10%;
- pentru finisajele superioare ale vilelor cu acest specific (faian i gresie
special), obiecte sanitare de calitate special (strine, colorate) pardoseli din
parchete speciale (nuc, cire etc.), pardoseli i placaje de marmur, vitralii, ncperi
speciale pentru cram i sport, n grdini bazine, fntni arteziene, bnci, pergole
etc.: +(25 45) %.
INDICI SPECIALI, PENTRU UTILIZRI SAU AMPLASAMENTE
SPECIALE
Coeficieni de corecie pentru case de calitate superioar
118
BABA ANDONE CLAUDIU
- case cu camere mari ca suprafee i nlimi, instalaii de bun calitate i cu

echipamente i conducte moderne, complet funcionale, cu accese separate i
pavate, pentru pietoni i maini, eventual garaj: +(100 200) %.
- pentru case cu specific comercial cu caracter de depozitare se poate acorda
un spor suplimentar, pentru condiiile ajuttoare ale unui comer en-gross (acces
mare la strad, circulaii comode i multiple n interior, accese directe sau apropiate
pe artere largi la osele de centur): +10%.
Pentru case de mare lux
- case cu finisaje interioare speciale, fie tip vil, speciale, numai amplasate n
zona ultracentral sau central a oraului (marile bulevarde, marile centre
comerciale, bancare), dar numai ndeplinind cumulativ toate condiiile respective,
se poate acorda un spor de : 150 - 200%;
- case amplasate ntr-o zon turistic recunoscut, n centrul localitii, se
poate aplica cu mult discernmnt ca la vilele de mare lux, un coeficient
asemntor de: 150 - 200%.
INDICI NEGATIVI (DE SCDERE)
Indici pentru lipsa de mijloace de transport n zon,
fie complet, fie n numr restrns: - 2%.
Indici pentru deficiene majore de sistematizare i
dotri tehnice sanitare n zon :(canalizri i conducte sparte,

subsoluri inundate, sistematizri verticale neterminate etc.): 5%.
Indici pentru structura eteroclitic a micropopulaiei
zonei: - 5%.
Indici pentru imobile cu finisaje inferioare, prost i
neglijent ntreinute (zgrieturi, ascensoare distruse, spaii
119
BABA ANDONE CLAUDIU
meschine, ui i ferestre sparte), producnd un aspect general

negativ: - (3 5) %.
Indici pentru amplasarea ntr-o microzon n care nu
se fac tranzacii i nu sunt amatori, fie din cauze indicate mai

sus, fie din alte cauze (omaj, decreptitudine, lipsa de
disponibiliti, nedorina de stabilire n zon, poluare etc.): - (10
25) %.
Concluzii privind estimarea preului de circulaie a caselor de locuit, case
de vacan i alte anexe
n urma deplasrilor efectuate au fost determinai pentru localitatea
Reghin, Coeficientul de zonare Pz funcie de categoria, mrimea i importana
localitii, coeficientul de corecie privind individualizarea n zon Iz funcie
de indicii de individualizare cei mai importani pentru fiecare zon sau
localitate dup caz n funcie de ofert, caracteristicile tehnico funcionale, a
dotrilor din zon sau localitatea dup caz, a materialelor ncorporate, nivelul
finisajelor, gradul de confort, funcionalitate, stare de uzur rezultnd precum
i coeficientul raportului cerere ofert Rc-o stabilit n baza informaiilor
luate de la ageniile imobiliare, publicaii de specialitate sau primriei, n cazul
privind nivelul tranzaciilor, al interesului manifestat pentru achiziionarea
imobilului raportat la puterea de cumprare al locuitorilor din zona analizat.
Aplicnd la valoarea de referin (valoarea tehnic de baz) Vb, indicele
mediu de actualizare la zi k, coeficientul de corecie pentru zona de
amplasament a localitii Pz i coeficientul raportului cerere ofert Rc-o, au
fost estimate valorile minimale din zona pentru locuine de tip case de locuit
funcie de numrul camerelor i regimul de nlime al cldirilor.
Rezultatele estimrilor au fost centralizate tabelar pentru fiecare strad
din contextul orenesc, dup caz, rezultnd anexele cu ajutorul crora se pot
120
BABA ANDONE CLAUDIU
determina preurile de circulaie minimale pentru case de locuit i anexele

acestora.
Pentru case de locuit neterminate rmase n diferite stadii de execuie sau
aflate n stare de degradare, uzur care prezint lipsuri majore ale instalaiilor sau
au un nalt grad de uzur este necesar stabilirea prin expertizare a valorii de
circulaie.
5.4. Estimarea preurilor de circulaie ale imobilelor terenuri
Valoarea real de circulaie a unui teren este stabilit de realitatea
economic local i individualizat, prin tranzacii ntre vnztor i
cumprtor.
Cum aceast operaie nu este ntotdeauna posibil, din diverse motive
(fiind vorba de un teren aparinnd statului sau de un vnztor/cumprtor,
societate comercial de stat sau particular), este necesar a se stabili o valoare
ct mai apropiat de realitatea comercial a terenului n cauz, pentru a se
putea tranzaciona, n final, aproape de valoarea sa real (de circulaie).
Pn n prezent nu exist o metod de evaluare obligatorie oficial sau
general pentru evalurile la pre liber (la pre de pia) a terenurilor.
Am considerat necesar i oportun a prezenta distinct modul de
determinare a preului de circulaie a terenurilor de construcie amplasate n
intravilanul localitilor de tip municipii, respectiv pentru terenurile agricole
extravilane.
5.4.1. Estimarea preurilor de circulaie a terenurilor de construcie intravilane
amplasate n municipii i orae mari
121
BABA ANDONE CLAUDIU
Evaluarea a fost fcut conform metodologiei din Buletinul Corpului

Experilor Tehnici nr. 8/1994. n aceast metod de evaluare se pornete de la
relaia:
P = K x (A+S+G+T+E+Tf+D+B+R+C+V++Pe) x M x F x Gs x H x Go x Cr
x U x Z,
unde:
P preul de circulaie la zi al terenului n lei/mp.
K este coeficientul de aducere a valorii de baz la zi, n funcie de
variaia cursului de schimb interbancar la zi fa de 25.05.1993 cnd 1$=635
lei.
A = amplasamentul
Tabel nr. 22
CATEGORIA
MRIMEA LOCALITII
LOCALITII
Bucureti
Categoria I
Categoria II
Categoria III
COEFICIENT
DE ZONARE
Capitala rii
Municipii mari cu peste 200.000 de locuitori i cu funcii
1,00
economice complexe: Arad, Braov, Constana, Cluj,
0,90
Craiova, Iai, Oradea, Timioara

Municipii reedin de jude i staiuni balneo climaterice
Municipii mai mici
0,80
0,60
Valorile de pornire /mp. vor fi (acolo unde nu exist o dispoziie local n

vigoare, pentru zonarea localitii respective) cele de mai jos, n funcie de (a)
zona n ora i (b) valori adecvate pe zone.
- detalierea sumar a zonelor:
zona 0 comercial, administrativ, ultracentral, de obicei 1 3 artere
principale;
zona 1 centru;
zona 2 zona de mijloc;
zona 3 periferia;
122
BABA ANDONE CLAUDIU
zona 4 n afara localitii.

Aplicnd aceste estimri la valorile de baz prin decizia PMB 191/1993,
rezult (pentru oraele exterioare dac nu exist dispoziii locale):
- valoarea de pornire A pe zone n Bucureti cf. PMB 419/1993 i Municipii
(propuneri), la metru ptrat
Tabel nr.23
ZONA A
Bucureti
0
1
2
3
4
35.000
27.200
21.000
14.715
10.530
Municipii
I
31.500
24.480
18.900
14.715
10.530
II
28.000
21.760
16.800
13.080
9.360
III
21.000
16.320
12.600
9.810
7.020
S, G, T, E, Tf Indici reprezentnd diverse dotri sau situaii n procente din A.

conform PMB 419/1993
Tabel nr.24
Dotri tehnicosanitare
Poziionarea reelei sanitare i edilitare

Pn la
ntre 200La gard
Pn la 200m
100m
300m
S = instalaii
sanitare: Apa=60%,
16,70
14,20
11,70
8,35
canal=40%
G=gaze
T=termoficare
E=electricitate
Tf=telefon
6,70
16,70
6,70
3,40
5,63
13,70
5,63
2,86
4,56
10,63
4,56
2,32
5,35
8,35
5,35
1,70
D Indici reprezentnd tipuri de drumuri de acces la teren n procente din A

Tabel nr.25
123
BABA ANDONE CLAUDIU
TIPUL DRUMULUI DE ACCES

Valoare indicelui n procente din A
Asfalt, beton, pavele
+16,70%
Pavat cu suprastructur bolovani
+9.14%
Balast, mpietruire
+6,20%
B Indici reprezentnd dimensiuni i forme (proporii) ale terenului n procente
din A
Tabel nr.26
Proporii (fronton/adncime)
Foarte favorabil (1/2; 5/3)

Favorabil
Nefavorabil sau forme neregulate, greu de organizat
+5%
0%
-5%
R Indici reprezentnd restricii de folosire conform planului urbanistic n

procente din A
Tabel nr.27
Valoare indicelui n procente din
Natura terenului
A
Incompatibil
-15%
Compatibil cu restricii
-10%
Compatibil
+5%
C Indici reprezentnd suprafaa adecvat sau nu, n cadrul urban - n procente din
A
(+/- 3 5%), funcie de utilizarea i proporia specific a terenului.
Zona 0 i ultracentral la locuine (favorabil)
150 200 mp
Zona 1 i 2 la locuine (favorabil)
200 400 mp
Zona 3 i 4 la locuine (favorabil)
1000 2000 mp
V Indici aspectul urbanistic i estetic al imobilelor i calitatea locatarilor n

procente din A
+/- (5 10%).
Pe Indici pentru poluare n procente din A
124
BABA ANDONE CLAUDIU
Tabel nr.28
Natura polurii
Sonor fie industrial fie prin circulaia foarte
-3 5%
activ de pe strad
Reziduuri gazoase
Reziduuri solide
Reziduuri lichide
Mirosuri i infectri (gropi de gunoi, abatoare)
-3%
-5%
-5%
-5%
M coeficient pentru mrimea terenului construibil din toat suprafaa terenului

Tabel nr.29
Tipul terenului
Construibil pn la 300mp.
Construibil pn la 300-500mp.
Valoare coeficient
1,00
1,05
1,10
1,15
1,20
1,25
F coeficient privind natura terenului de fundare

Tabel nr.30
Natura terenului de fundare
Teren normal de fundare la 1,50m adncime
Teren necesitnd tlpi continue din beton armat
Teren necesitnd radier general
Teren macroporic, sensibil la nmuiere
Teren neconsolidat, sau gropi umplute, teren mltinos
care necesit fundare indirect prin intermediul piloilor
G coeficient privind gradul seismic
125
Valoare coeficient
1,00
0,75
0,50
0,70
0,30
BABA ANDONE CLAUDIU
Tabel nr.31
Gradul seismic al zonei
Pentru grad seismic 7
Pentru grad seismic 7,5
Valoare coeficient
1,00
0,98
0,96
0,89
H coeficient privind regimul de nlime permis de teren

Tabel nr.32
Regimul de nlime
Pentru regim P+1-3 nivele
Valoare coeficient
1,00
1,25
1,40
1,80
2,20
Go coeficient privind gradul de ocupare

Tabel nr.33
Gradul de ocupare
Pentru teren ocupat (n funcie de construcia
existent pe teren i urmeaz a fi dezafectat, dac
Valoare coeficient
-(5 15)%
exist aa ceva)
Pentru teren n pant:
a. favorabil arhitectural
b. nefavorabil
economiei
construciei
+5%
-(5 10)%
Cr coeficient special de respingere sau lipsa de interes datorit unor cauze

complexe
Tabel nr.34
126
BABA ANDONE CLAUDIU
Natura lipsei de interes

- procese n curs
- lipsa actelor clare de
a. din cauze
proprietate
- moteniri neactualizate
poziii
divergente
juridice
Valoarea reducerilor
-10%
-30%
-5%
ale
-10%
coproprietarilor
- localiti cu omaj ridicat
- localiti cu monoindustrie
b. de perspectiva
urbanistic
-30%
-15%
mare
- localiti cupoluare deosebit n
-40%
zon
- localiti cu tendine de poluare
U coeficient privind utilitatea terenului
-20%
Tabel nr.35
Natura elementelor de corecie
Valoare coeficient
- pentru terenuri pe marile bulevarde centrale

- pentru terenuri vecine cu marile bulevarde pn la 50m
- pentru terenuri utilizate la activiti nonprofit (cmine, fundaii)
- pentru terenuri utilizate la locuine (individuale sau colective)
- pentru terenuri utilizate la depozite i industrie
- pentru terenuri utilizate la birouri sau spaii comerciale
2,00
1,25
0,50
1,00
1,25 1,50
1,59 2,00
Z coeficient de zon, care variaz funcie de tipul oraului

Tabel nr.36
ZONA
BUCURETI
MUNICIPIU
I
MUNICIPIU
II
MUNICIPIU
III
00
2,00
0
1,50
1
1,25
2
1,00
3
0,75
4
0,50
1,75
1,50
1,25
0,75
0,50
0,40
1,50
1,25
1,15
0,50
0,40
0,30
1,25
1,25
1,00
0,25
0,20
0,20
127
BABA ANDONE CLAUDIU
U coeficient de zon, care variaz funcie de utilizarea terenului

Tabel nr.37
ZONA
00
0
1
2
3
4
COMERCIAL
3,00
2,00
1,50
1,50
1,25
1,25
Valoare coeficient
INDUSTRIAL
1,50
1,50
1,25
1,15
LOCUINE
3,00
2,00
1,00
1,00
1,00
1,00
5.4.2. Estimarea preului de circulaie a terenurilor de construcie intravilane

amplasate n orae mici, comune i sate
Aceast metod de estimare a preului de circulaie este o adaptare a
metodologiei date de HGR 834/14.12.1991 pentru aflarea preurilor terenurilor
intravilane pentru orae mici, comune i sate.
Se face dup formula:
Vt = Vb x K x (1 + N) x M x Gs x H x Go x Cr x U
Vt este valoarea pe metru ptrat a terenului
Vb este valoarea de baz a terenului pe metru ptrat difereniat dup
importana localitii (sat, comun, ora mic).
Tabel nr.38
Mrimea localitii
Valoarea de baz
250 lei/mp.
500 lei/mp.
700 lei/mp.
Sat
Comun
Ora mic
K este coeficientul de aducere a valorii de baz la zi, n funcie de variaia

cursului de schimb interbancar la zi fa de 25.05.1993 cnd 1$=635 lei.
128
BABA ANDONE CLAUDIU
(1 + N) este coeficientul de corecie a valorii de baz a terenului, n care

N reflect suma notelor acordate pe criterii de departajare (categoria localitii,
amplasarea terenului, funciile economice i caracteristicile sociale ale localitii,
poziia terenului fa de accesul la reelele de transport, echiparea tehnico-edilitar
a zonei n care ase afl terenul, caracteristicile geotehnice ale terenului, restriciile
de folosire a terenului conform planului urbanistic general i terenuri poluate cu
reziduuri).
Criterii n baza crora se acord notele necesare departajrii terenurilor
Tabel nr.39
Categoria localitii
Nota acordat
Sat
Comun
Ora mic
0,10
0,20
0,40
P Poziia terenului fa de localitate

Tabel nr.40
Poziia terenului n localitate
- n exteriorul localitii
- n zona periferic
- n zona median
- n zona central
- n zona central socio comercial
- terenuri construibile extravilan, ntre localiti, pe arterele de
trafic intens (moteluri, restaurante, staii de benzin, ateliere de
intervenii izolate etc.)
- zon fr importan economic deosebit (staii de pompare
irigare, cantoane silvice, halte etc.)
Fe Funcii economico sociale ale localitii
129
Nota
acordat
0,00
0,50
0,80
1,00
1,20
0,20
-0,20
BABA ANDONE CLAUDIU
Tabel nr.41
Funcii economice i caracteristici sociale
Nota
- funcie agricol
- funcie agricol i cu funcie limitat n mica industrie i servicii
- activitate complex cu accent pe industrie i prestri servicii
acordat
0,50
0,80
0,80
R Poziia terenului fa de cile de transport (sunt cumulativi i n funcie

de distana respectiv)
Tabel nr.42
Simbol
Rtr
Rtc
Reele de transport
Nota
acordat
0,20
0,30
0,30
- rutiere (adiacente)
- transport n comun (pn la 2km)
- feroviare (pn la 2km)
Rtf
- feroviare cu posibiliti de ncrcare

- fluvial (riverane)
- maritim (pn la 10km)
- aeroporturi (pn la 10km)
Rtl
Rtm
Rta
0,50
0,50
0,50
0,50
E Echiparea tehnico-edilitar a zonei n care se afl terenul

Tabel nr.43
Simbol
Ea
Ec
Ee
Eg
Et
Ef
Reele tehnico-edilitare
- Reele de alimentare cu ap
- Reele de canalizare
- Reele de energie electric
- Reele de gaze naturale
- Reele de energie termic
- Reele de telefonie
130
Nota acordat
Pn la
La gard
500m
0,30
0,15
0,20
0,10
0,30
0,15
0,30
0,15
0,50
0,25
0,20
0,20
BABA ANDONE CLAUDIU
G Caracteristici geotehnice ale terenului
Tabel nr.44
Caracteristici geotehnice
Nota
- normale
- cu dificulti de fundare
- inundabile
- alunecri de teren
R Restricii de folosire ale terenului
+0,10
-0,20
-0,40
-0,70
Tabel nr.45
Tipul restriciei
- incompatibil cu planul urbanistic
- compatibil cu restricii
- compatibil
P Poluare cu reziduuri
Nota
-1,50
-1,00
+0,50
Tabel nr.46
Natura polurii
Nota
- sonor
- gazoas (abatoate, gropi de gunoi etc.)
- solide
- lichide
B Raportul ntre faada i adncimea terenului
-0,20
-0,30
-0,50
-0,70
Tabel nr.47
Valoare indicelui n procente din
Proporii fronton/adncime
Foarte favorabil (1/2; 1/3)

Favorabil (1/4; 1/5)
Nefavorabil (peste 1/5)
+0,50
0,00
-0,50
M coeficient pentru mrimea terenului construibil din toat suprafaa

terenului
131
BABA ANDONE CLAUDIU
Tabel nr.48
Tipul terenului
Construibil peste la 10000mp.
Coeficient
1,00
1,15
1,20
1,25
Gs coeficient privind gradul seismic al zonei

Tabel nr.49
Gradul seismic al zonei
Pentru gradul seismic 7
Pentru gradul seismic 7,5
Valoare coeficient
1,00
0,93
0,96
0,89
H coeficient privind regimul de nlime permis de teren (importan

pentru aspectul economic, suprafa mai mare posibil de construit pe teren)
Tabel nr.50
Regimul de nlime
Valoare coeficient
1,00
1,25
1,40
Go coeficient privind gradul de ocupare al terenului

Tabel nr.51
Natura ocuprii
- pentru terenul ocupat (n funcie de construcia ce
trebuie dezafectat) (costul demolrii sczut din valoarea
Coeficient
-(5-15)%
terenului)
- pe teren n pant:
- favorabil arhitectural
132
1,05
BABA ANDONE CLAUDIU
- nefavorabil economiei construciei
0,95-0,90
Cr coeficient special de respingere (lipsa de interes) datorit unor cauze

complexe
Tabel nr.52
Natura lipsei de interes
- procese n curs
- lipsa actelor clare de
a. din cauze
juridice
proprietate
- moteniri neactualizate
poziii
divergente
Valoarea reducerilor
0,90
0,70
0,95
ale
0,90
coproprietarilor
- localiti cu omaj ridicat
- localiti cu monoindustrie
b. de perspectiva
urbanistic
0,70
0,85
mare
- localiti cupoluare deosebit n
0,60
zon
- localiti cu tendine de poluare
0,80
U coeficient privind utilitatea terenului

Tabel nr.53
Destinaia terenului
Coeficient
- pentru locuine
- pentru mica industrie i spaii comerciale
1,00
1,50
Z coeficient de zon (numai pentru orae zona 0) Z = 1,20

K coeficient de actualizare n funcie de variaia valutar (pentru ultima
perioad x 0,70)
K = 32.800 / 635 x 0,70 = 51,65 (n momentul elaborrii lucrrii)
133
BABA ANDONE CLAUDIU
5.4.3. Estimarea preului de circulaie a terenurilor agricole amplasate n

intravilan i extravilan
Economia de pia oblig ca la stabilirea valorii de circulaie s se ia n
calcul valoarea de circulaie a bunurilor, indiferent care sunt acele bunuri.
Prin adresa Nr. 84523/1993 a Ministerului Agriculturii i Alimentaiei se
recomanda ca n scopul efecturii n mod corespunztor a expertizelor privind
evaluarea terenurilor este necesar folosirea valorii de circulaie a terenurilor
agricole care s stabileasc n condiiile de pia, n funcie de fertilitate, categoria
de folosin, productivitatea i randamentul acestora, poziia fa de localitate i
cile de comunicaii.
innd cont de aceste recomandri, Corpul Experilor Tehnici din Romnia
prin Buletinul informativ de specialitate nr. 9 din mai 1994 prezint i recomand
urmtoarea metodologie specific de determinare a valorii de circulaie a
terenurilor agricole:
VTA = Vp (CP K1 x K2 x K3) x 25 ani,
n care:
VTA reprezint valoarea unui teren extravilan;
Vp reprezint valoarea brut a produciei;
CP reprezint cheltuielile generale medii de producie, estimate ntre 35
44% din valoare produciei, n funcie de cultur;
K1 reprezint coeficieni ce se adaug (sau nu) la valoarea cheltuielilor de
producie, n funcie de terenurile cu o pant de peste 6 sau 12%;
producie, pentru terenuri situate la peste 2km de limita intravilanului;
producie, pentru terenuri care nu sunt limitrofe unui drum modernizat.
134
BABA ANDONE CLAUDIU
Conform Legii nr. 18/1991, anexa 1, valoarea venitului agricol pe 25 de ani

luai n calcul pe clase de fertilitate:
Tabel nr.54
Clasa de fertilitate
Valoare venit agricol n lei/mp.
1
353
2
285
3
230
4
120
5
50
La aceste valori sunt aplicabili coeficienii de transformare n teren arabil

conform anexei 2, din regulamentul de aplicare al Lagii nr. 18/1991
Tabel nr.55
Tipul terenului
Coeficient de transformare
0,4 - 0,9 - 1,0
0,5 - 0,9 - 1,0
1,0 - 4,0
1,0 - 2,0 (clasic) -3,50 (hibrid)
- pune
- fnea
- vie
- livad
Nota: - livada se pune pe teren clasa I de fertilitate, pentru cultura intensiv;

- punile sunt obligatorii pe terenuri clasa 4, 5 de fertilitate;
- via nu se planteaz dect pe terenuri n pant sau degradate, exceptnd clasa
1 i 2 de fertilitate.
Pentru obinerea preului de circulaie ale terenurilor din intravilanul
satelor i comunelor a fost necesar corectarea valorilor cu urmtorii microindici
de individualizare:
n mediul rural terenul optim pentru o gospodrie individual normal
este de
1000 mp. Dac aceast suprafa este sub 400mp. se aplic o scdere de 3-5%.
Pentru terenuri cu o suprafa mai mare de 1000 mp., care se poate
utiliza ca grdin de legume, livad sau vie, se poate acorda un spor de
5-8%.
135
BABA ANDONE CLAUDIU
Dac terenul este amplasat ntr-o comun sau sat fr acces uor la drum
asfaltat sau dac nu exist o staie sau o halt de cale ferat se aplic o
scdere de 3-8%.
Dac respectiva comuna sau satul are linii regulate de autobuz spre
oraul vecin sau dac are legtur cu un numr mai mare de terenuri, se
poate acorda un spor de 3-5%.
Dac terenul este n interiorul comunei aproape de centrul
administrativ (primrie, coal, magazine, poliie, biseric) i cu legturi
rutiere bune i directe cu oseaua de acces sau staia de cale ferat,
aceast amplasare d dreptul la un spor de 2-5%.
Dac terenul are posibiliti de acces separat, total sau parial, dnd
posibilitatea arendrii grdinii de lugume sau livezii, se poate aplica un
spor de 10%.
Dac terenul este amplasat pe o strad asfaltat sau chiar pe oseaua
naional care strbate localitatea, acesta este un mic avantaj
suplimentar ce poate duce la un spor de 2-3%.
Dac terenul prin amplasarea sa, d posibilitatea transformrii
imobilului construit pe el i avnd faada la strad, ntr-un spaiu
comercial, acesta reprezint un mare avantaj i conduce la un spor de
10-15%.
Concluzii privind estimarea preului de circulaie a terenurilor
Pentru determinarea preului de circulaie minim al terenurilor au fost
efectuate deplasri n localitile n cauz pentru stabilirea coeficienilor de
corecie specifici cei mai importani (indicii de individualizare, gradele de
fertilitate, mrimea, categoria i funciile economice etc.).
Au fost stabilite valorile de baz ale terenurilor i cei mai importani
coeficieni de corecie ai acestor valori, inclusiv microindicii de individualizare.
136
BABA ANDONE CLAUDIU
n baza informaiilor obinute n fiecare zon, inclusiv de la ageniile

imobiliare care au intermediat terenuri n zona studiat i publicaiile de
specialitate,
fiind
analizate nivelul
tranzaciilor, respectiv
interesului
manifestat pentru achiziionarea acelor terenuri raportat la puterea de

cumprare a locuitorilor din zon, au fost stabilite valorile de circulaie
minime ale terenurilor.
Rezultatele estimrilor au fost centralizate tabelar, pe zone de
amplasament stabilite conform Hotrrilor Consiliilor Locale, centralizate n
anexele ataate prezentei lucrri.
5.5. SURSE DE INFORMARE

Pentru ntocmirea raportului de expertiz au fost utilizate urmtoarele
surse de informare:
Vizite la faa locului prin care s-au constatat:
o Caracteristicile localitii sau zonei studiate (construciile i
teren);
o Informaii i hotrri ale Consiliului Local REGHIN;
o Discuii cu Serviciile de Urbanism i Amenajarea Teritoriului din
cadrul Primriei;
o Planuri urbanistice puse la dispoziie de primrie.
Surse bibliografice:
137
BABA ANDONE CLAUDIU
o Ghid Practic de evaluare Sorin STAN, Editura IROVAL, 2003;

o Evaluarea bunurilor imobile I. PDURE, M. PALAMARIU,
Editura Global Media Image, DEVA, 2002;
o Pachet de programe pentru evaluarea rapid a construciilor
MATRIX EVAL, elaborat de Matrix Rom Bucureti;
o Din colecia Efectuarea i verificarea expertizelor imobiliare i n
construcii
Preul de pia al locuinelor;
Locuine juridic, legal, urbanistic, norme, prescripii,
msurtori;
Probleme practice;
Terenuri juridic, legal, urbanistic, zonri, evaluri intra i
extravilan.
o Anuare statistice;
o Buletine statistice de preuri;
o Revistele de informare Expertiza tehnic elaborate de Corpul
Experilor Tehnici din Romnia.
138

Metode de Evaluare Sinteza

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Metode de Evaluare Sinteza

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

4.3.

METODE DE EVALUARE UTILIZATE

Metoda comparatiei directe este aplicabila la toate tipurile de proprietati imobiliare

Metoda comparatiilor directe constituie o parte esentiala a procesului de evaluare, chiar

Alegerea lor depinde de scopul evaluarii si de natura proprietatii. Astfel, apartamentele

In metoda comparatiei directe sunt noua elemente de comparatie de baza:

Schimbarile in conditiile pietei pot fi si modificarea legilor privind taxele si impozitele,

diferente in dimensiunile cladirii, calitatea constructiei, stilul arhitectural, atractivitatea si

Componentele non-imobiliare ale valorii cuprind elemente de definire a

4.3.1.4.3.- Identificarea si cuantificarea corectiilor

presupuna ca un element de comparatie influenteaza valoarea pana cand piata nu a indicat

imperfecta a pietelor imobiliare. Pentru a aplica aceasta tehnica, evaluatorul analizeaza

este termenul general folosit pentru a identifica procesul ce

Corectii ale pretului

- Proprietatea B este o casa de 135 mp, situata pe un teren de 1110 mp cu un subsol

00- 185.000 = 25.000

Comparatii intre C si E arata ca diferenta din cauza garajului poate fi estimata:

00- 176.000 = 11.000

Corectia pentru subsolul finisat se calculeaza comparand B cu D:

GRILA DATELOR DE PIATA

4.3.1.7.2.- Analiza comparatiilor relative

- Proprietatea E a fost vanduta acum 6 luni cu 7.410 milioane lei. Cladirea a

A are o localizare superioara fata de cea evaluata, este mai

Proprietatea C are localizarea comparabila (fara corectie), are o eficienta mai

Pret mii lei/mp

GRILA DATELOR DE PIATA

BABA ANDONE CLAUDIU

Estimarea valorii prin metoda costului se bazeaz tot pe comparatie si anume

BABA ANDONE CLAUDIU

BABA ANDONE CLAUDIU

4.3.2.2. Aplicabilitatea si limitele metodei costului

BABA ANDONE CLAUDIU

apar dificultati in estimarea deprecierii fizice, functionale sau externe, precum si in

BABA ANDONE CLAUDIU

orice cladiri adiacente sau imbunatatiri ale amplasamentului si apoi

BABA ANDONE CLAUDIU

BABA ANDONE CLAUDIU

BABA ANDONE CLAUDIU

Cea mai buna utilizare a terenului liber

de apartamente in hotel) i identificarea proprietatilor comparabile (de

exemplu: ar fi incorect sa folosesti o proprietate comparabila ce are cea mai buna

BABA ANDONE CLAUDIU

zonarea, restrictiile de construire, normativele de constructii, restrictiile privind

BABA ANDONE CLAUDIU

considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiara,

venitul ramas dupa scaderea cheltuielilor de exploatare si a

recuperarilor capitalului investit in constructiile alocate in proportiile determinate

BABA ANDONE CLAUDIU

BABA ANDONE CLAUDIU

BABA ANDONE CLAUDIU

BABA ANDONE CLAUDIU

Unele proprietati construite au teren in exces care nu sunt necesare constructiilor

Valoarea reziduala teren

Consideram un teren 50x50 m

intr-o zona comerciala cu

valoarea estimata prin metode de comparatie, la suma de 300 milioane lei.

BABA ANDONE CLAUDIU

Studiile arata ca ar trebui construit un centru comercial sau un centru administrativ

Profit net potential/an

Valoarea reziduala teren

Prin urmare, cea mai buna utilizare este centrul comercial.

Valoare reziduala teren (capitalizata la 10%) 540

BABA ANDONE CLAUDIU

sa creasca chiria. Costul conversiei se estimeaza la 375 milioane lei si va duce la o