Studii de caz !

i exemple pentru cursul STANDARDE INTERNA"IONALE DE EVALUARE

CUPRINS

1. Studiu de caz rezolvat privind evaluarea unui imobil

abordarea compara#ii de pia#$

2. Studiu de caz nerezolvat privind evaluarea unui teren

abordarea compara#ii de pia#$

3. Studiu de caz rezolvat privind evaluarea unei cl$diri

abordarea venit

4. Studiu de caz rezolvat privind evaluarea unei linii tehnologice

abordarea cost

5. Studiu de caz nerezolvat privind evaluarea unei cl$diri

abordarea cost

6. Studiu de caz nerezolvat privind evaluarea unui teren

abordarea venit

7. Studiu de caz nerezolvat privind evaluarea unui autoturism

abordarea compara#ii de pia#$

8. Studiu de caz rezolvat privind evaluarea unui teren

abordarea venit

9. Studiu de caz rezolvat privind privind evaluarea unei

ntreprinderi Alpha

10. Studiu de caz rezolvat Raport de evaluare privind

evaluarea unei ntreprinderi din industria extractiv$

11. Studiu de caz rezolvat Raport de evaluare privind

evaluarea unei ntreprinderi de produc%ie a instala%iilor de
foraj
2
 Studii de caz !i exemple pentru cursul STANDARDE INTERNA"IONALE DE EVALUARE

1. Studiu de caz rezolvat privind evaluarea unui

imobil abordarea compara#ii de pia#$
Se evalueaz$ o proprietate imobiliar$ n scopul vnz$rii. Proprietatea este reprezentat$
de un apartament apar%innd unei entit$%i care are ca !i obiect de activitate prestarea de
servicii privind protec%ia muncii, care are destinatie rezidentiala !i este utilizat de c$tre unul
dintre angaja%ii entit$%ii. Data evalu$rii este februarie exerci%iul N.
Se realizeaz$ analiza datelor n scopul determin$rii celei mai bune utiliz$ri a activului.
Datorita specificului proprietatii !i a celor nvecinate apartament n cl$diri ultracentrale cu
mai multe propriet$%i, evaluarea apartamentului se va face n ipoteza c$ este ocupat. Aplicarea
testelor de permisibilitate este redat$ mai jos:
a) Testul permisibilit!"ii legale - din specificul spa%iilor nvecinate sunt posibile
destina%iile de: birouri !i reziden%ial;
b) Testul pentru posibilitatea fizic! - caracteristicile fizice ale amplasamentului
permit realizarea de spa%iu birouri - servicii sau reziden%ial locuin%$;
c) Testul fezabilit!"ii financiare se concentreaz$ pe determinarea acelei utiliz$ri
poten%iale care este probabil s$ produc$ un venit egal sau mai mare dect suma
necesar$ pentru acoperirea cheltuielilor de exploatare, a obliga%iilor financiare !i
amortiz$rii investitiei.
Se analizeaza utiliz$rile de locuin%$ !i birouri, deoarece utilizarea de spa%iu comercial
nu este posibil$, apartamentul fiind situat la etajul 1 al imobilului.
Evalundu-se pia%a s-au determinat cteva comparabile pentru utilizarea
apartamentului ca !i locuin%$ sau ca birou; n urma analizei pie%ei s-au ob%inut urm$toarele
date concentrate n tabelul de mai jos:

Date Suprafa%a 85.22 Mp

generale Chirie birou 9 Euro/mp/lun$
Chirie reziden%ial 7 Euro/mp/lun$

Utilizare probabil!
Date Reziden%ial Birou
financiare Venit brut poten%ial/an (Euro) 7.158,48 9.203,76
Pierderi din neocupare !i nencasarea chiriilor 1.073,77 1.380,56
(15%)
Venit brut efectiv (Euro) 6.084,71 7.823,2
Cheltuieli de exploatare ( 5% din venitul brut 304,24 782,32
efectiv la reziden%iale, 10& la birouri)
Venit net din exploatare, rotunjit 5.800,00 7.040,00

Tabelul conduce la concluzia c$ utilizarea cea mai fezabil$ este cea de birouri.

d) Testul productivit!"ii maxime - se aplica utilizarilor care au trecut celelalte trei

teste anterioare.
Cea mai bun$ utilizare este cea care conduce la cea mai mare valoare rezidual$ a
terenului, n concordan%$ cu riscul acceptat de pia%$ !i cu rata rentabilit$%ii pretins$ pe pia%$
pentru aceasta. Se estimeaz$ rate de capitalizare care sunt aferente venitului net.

3
 Studii de caz !i exemple pentru cursul STANDARDE INTERNA"IONALE DE EVALUARE

Date Suprafa%a 85,22 Mp

generale Cost construc%ie birou 500 Euro/mp
Cost construc%ie rezidential 500 Euro/mp

Utilizare probabil!
Date Reziden%ial Birou
financiare Cost de construc%ie (Valoarea construc#iei) 42.600 42.600
Venit construc%ie ( valoare constructie x 2.556 2.983
coeficient multiplicator, M)
M = 6& pentru locuin%e, 7& pentru birouri
Venit net (proprietate imobiliar$: teren + 5.800 7.040
construc#ie)
Venit teren 3.244 4.057
Valoare rezidual$ teren (capitalizat$ cu rata de 64.880 81.140
capitalizare, c=5%)

n concluzie, n urma aplic$rii testului fezabilit$%ii financiare, respectiv al

productivit$%ii maxime, rezult$ c$ cea mai bun$ utilizare este cea de birou. Comparabilele vor
fi a!adar imobilele - apartamente ultracentrale cu destina%ie de birou.
Imobile comparabile selectate sunt:
Comparabila A sediu al unei persoane juridice, 4 camere, n centrul ora!ului,
parter, 65 mp, confort 1, b$i 1, superfinisat, parchet, gresie, faian%$, zugr$vit
lavabil, modific$ri interioare, geamuri termopan, central$ termic$, contoare ap$,
contoare gaz, loc de parcare, acoperi! %igla, pre% 135.000 Eur (2.077 euro/mp);
Comparabila B apartament al unei persoane fizice, 2 camere, n centrul ora!ului,
etaj 3, decomandat, 965 mp, balcoane 2, bai 1, superfinisat, pre% 98.000 Eur (1507
euro/mp);
Comparabila C - apartament al unei persoane fizice, 2 camere, n centrul ora!ului,
etaj 1, decomandat, 54 mp, confort 1, finisat, parchet, gresie, faian%$, zugr$vit
lavabil, modific$ri interioare, u!$ antiefrac%ie, geamuri termopan, central$ termica,
loc de parcare, pre% 92.000 Euro (1703 euro/mp).

Rezolvare:

Pentru determinarea valorii de piata a apartamentului se aplic$ abordarea prin

compara%ia vnz$rilor.
Etapele parcurse pentru aplicarea acestei metode sunt:
prezentarea propriet$%ilor comparabile cu caracteristicile acestora (redate n enun%);
selectarea elementelor de compara%ie (redate n enun%);
determinarea corec%iilor pentru fiecare element de compara%ie analizat;
selectarea valorii propriet$%ii de evaluat.

Determinarea corec%iilor pentru fiecare element de compara%ie analizat !i selectarea

valorii propriet$%ii de evaluat sunt prezentate n urm$torul tabel:

4
 Studii de caz !i exemple pentru cursul STANDARDE INTERNA"IONALE DE EVALUARE

Criteriu de analiz! Proprietate Comparabila A Comparabila B Comparabila C

evaluat!
Pre% (Euro/mp) 2.077 1.507 1.703
Elemente de
compara"ie
1. Data februarie Dec. exerci%iul Dec. exerci%iul Dec. exerci%iul
comparabil exerci%iul N N-1 N-1 N-1
Corec%ie (&) -20% -20% -20%
Corec%ie (Euro/mp) -415 -301 -341
Pre# corectat 1.662 1.206 1.362

2. Finisaje medii superfinisat superfinisat medii

Corec%ie (&) -5% -5% 0%
Corec%ie (Euro/mp) -83 -60 0
Pre# corectat 1.579 1.145 1.362

3.!Nivel!n l"ime! 1 Parter 3 1

(etaj)
Corec%ie (&) -15% 3% 0%
Corec%ie (Euro/mp) -237 + 34 0
Pre# corectat 1342 1180 1362

4. Parcare/Garaj nu parcare Nu parcare

Corec%ie (&) -10% 0% -10%
Corec%ie (Euro/mp) -134 0 -136
Pre# corectat 1208 1180 1226

5.!Dependin"e pivni%$ Nu Nu nu
Corec%ie (&) 3% 3% 3%
Corec%ie (Euro/mp) 36 35 37
Pre# corectat 1244 1215 1263

6. Zona B-dul X Vecin$tate Vecin$tate Vecin$tate

Corec%ie (&) 5% 8% 8%
Corec%ie (Euro/mp) 62 97 101
Pre# corectat 1306 1312 1364

Corec"ie total! net! 771 195 339

Corec"ie total! net! 37,12 12,94 19,91
(%)
Corec"ie total! brut! 967 527 615
Corec"ie total! brut! 46,56 34,97 36,11
(%)

Valoare adoptat! 1312 euro/mp, comparabila B, cu cel mai mic procent al

(rotunjit) corec#iei totale brute

5
 Studii de caz !i exemple pentru cursul STANDARDE INTERNA"IONALE DE EVALUARE

n final, valoarea de pia%$ estimat$ prin metoda compara%iei de pia%$ este de 111.809
Euro, rotunjit 112.000 Euro.

2. Studiu de caz nerezolvat privind evaluarea unui

teren1 abordarea compara#ii de pia#$
Exemplul este adaptat dup$ o lucrare de specialitate.

Pentru evaluarea unui teren cu o suprafa#$ de 600 mp, n vederea vnz$rii se identific$ patru
comparabile, A-D. Caracteristicile terenurilor sunt redate n tabelul de mai jos:

Caracteristici Teren evaluat Comparabila Comparabila Comparabila Comparabila

A B C D
Pre# de 144 152 130 145
vnzare
(Euro/mp)
Data vnz$rii acela'i an acela'i an anul anterior acela'i an
Localizare similar$ similar$ superioar$ inferioar$
Suprafa#$ 600 800 800 400 600
Caracteristici superioare inferioare inferioare similare
fizice
Utilit$#i Ap$(A), A,C,E A,C,E, G A,E A,C,E
Canalizare
(C),
Electricitate
(E), Gaz (G)
Vecin$t$#i similare superioare similare similare
Acces (drum da nu da da da
asfaltat)

n urma analizei pie#ei s-a constatat:

- cre'terea anual$ de pre# a fost de 13&
- corec#ia pentru localizare este de 4&
- corec#ia pentru fiecare 100 mp diferen#e este de 1,5&
- corec#ia pentru caracteristici fizice este de 3&
- corec#ia pentru utilit$#i este de: 3 Euro/mp pentru A 'i E, 4 Euro/mp pentru C 'i 5
Euro/mp pentru G
- corec#ia pentru vecin$t$#i este de 5%
- corec#ia pentru acces este de 10 Eur/mp

Rezolvare:

Criteriu de analiz! Teren Comparabila Comparabila Comparabila Comparabila

evaluat A B C D
Pre# de vnzare
(Euro/mp)

6
 Studii de caz !i exemple pentru cursul STANDARDE INTERNA"IONALE DE EVALUARE

1. Data
comparabil
Corec%ie (&)
Corec%ie
(Euro/mp)
Pre# corectat

2. Localizare
Corec%ie (&)
Corec%ie
(Euro/mp)
Pre# corectat

3. Suprafa# !(mp)
Corec%ie (&)
Corec%ie
(Euro/mp)
Pre# corectat

4. Caracteristici
fizice
Corec%ie (&)
Corec%ie
(Euro/mp)
Pre# corectat

5. Utilit #i
Corec%ie (&)
Corec%ie
(Euro/mp)
Pre# corectat

6. Vecin t #i
Corec%ie (&)
Corec%ie
(Euro/mp)
Pre# corectat

7. Acces (drum
asfaltat)
Corec%ie (&)
Corec%ie
(Euro/mp)
Pre# corectat

Corec"ie total!
net!
Corec"ie total!

7
 Studii de caz !i exemple pentru cursul STANDARDE INTERNA"IONALE DE EVALUARE

net! (%)
Corec"ie total!
brut!
Corec"ie total!
brut! (%)

Valoare adoptat!
(rotunjit)

3. Studiu de caz rezolvat privind evaluarea unei

cl$diri abordarea venit
O entitate care !i organizeaz$ contabilitatea n conformitate cu IFRS, decide s$ aplice
tratamentul alternativ pentru evaluarea imobiliz$rilor sale corporale. Unul dintre aceste active
este principala cl$dire n care !i desf$!oar$ activitatea de produc%ie. Cl$direa va fi reevaluat$
n vederea ob%inerii valorii de utilizare, avnd n vedere c$ entitatea inten%ioneaz$ s$ p$strze
activul pentru exploatarea viitoare. Se va aplica metoda actualiz$rii fluxurilor de numerar,
avnd n vedere disponibilitatea informa%iilor interne !i tipul de valoare dorit a se ob%ine.
n cadrul acestui studiu de caz, valoarea terenului aferent este neglijat$.
n urma analizei efectelor economice de pn$ la aceast$ dat$, a efectu$rii previziunilor
privind fluxurile de numerar pe care cl$direa le va degaja n urm$torii 3 ani, respectiv a
studiului pie%ei specifice, s-au stabilit urm$toarele:
- Venitul (ncas$rile) anuale n urm$torii 3 ani va fi constant, de 50.000 lei;
- Costurile anuale de plat$ vor fi de 20.000 n primul an, 24.000 n al doilea,
respectiv 27.000 n al treilea an;
- Rata de actualizare aplicabil$ fluxurilor de numerar va fi constant$ anual, de 10&;
coeficien%ii de actualizare vor fi: 0,909, 0,826, respectiv 0,751.
Se estimeaz$ c$, la sfr!itul celui de al treilea an, cl$direa ar putea fi vndut$. Pre%ul
posibil de vnzare se determin$ prin capitalizarea fluxului de numerar al anului al treilea, cu o
rat$ de capitalizare de 12&.

Rezolvare:
Urm$torul tabel prezint$ modul de calcul a fluxurilor de numerar !i a valorii reziduale
aferente cl$dirii evaluate.
Mii lei
Elemente financiare An 1 An 2 An 3
Venit anual 50 50 50
Costuri anuale 20 24 27
Venit net anual 30 26 23
Factor de actualizare 0,909 0,826 0,751
(rata de actualizare =
10%)
Venit actualizat 27 21 17
Flux de numerar 23
aferent perioadei
urm$toare celor trei

8
 Studii de caz !i exemple pentru cursul STANDARDE INTERNA"IONALE DE EVALUARE

ani
Valoare rezidual$ 192
aferent$ anului 3; rata
de capitalizare = 12%
Valoare rezidual$ 144
actualizat$ (factor de
actualizare = 0,751)

n final, valoarea de utilizare a activului reprezint$ suma fluxurilor de numerar

provenite din exploatarea sau vnzarea sa, adic$ 209 mii lei (209.000 lei).

4. Studiu de caz rezolvat privind evaluarea unei

linii tehnologice abordarea cost
Se evalueaz$ o linie tehnologic$ apar%innd unei entit$%i din industria nc$l%$mintei. Se
apeleaz$ la abordarea cost !i se determin$ costul de nlocuire net. Data evalu$rii este
nchiderea exerci%iului N.
Pentru evaluare, se dau urm$toarele informa%ii:
- Linia tehnologic$ apar%ine categoriei bunurilor mobile;
- Legat de orizontul de prognoz$, se apreciaz$ c$ entitatea care de%ine linia
tehnologic$ evaluat$ !i va men%ine segmentul de pia%$ pentru produsele ob%inute
cu acest activ, cel pu%in pe durata r$mas$ de via%$ a acestuia;
- Deprecierea fizic$ constatat$ este mai avansat$, comparativ cu active similare,
avnd aceea!i vechime; Deprecierea fizic$ nerecuperabil$ este estimat$ la 30&;
- Informa%iile de pia%$ indic$ un cost de 10 milioane Euro pentru o linie tehnologic$
nou$, similar$ activului evaluat, cost valabil pentru anul N-2;
- Legisla%ia de mediu impune la ora actual$ investi%ii pentru controlul polu$rii,
pentru acest tip de active; suma pl$tit$ n acest scop de o entitate din sector a fost,
la nivelul anului curent, de 700.000 Euro;
- Se constat$ un amplasament ineficient al instala%iilor incluse n linia tehnologic$ !i
un consum suplimentar de utilit$%i pentru dou$ dintre aceste instala%ii; Penalitatea
pentru costul de exploatare excedentar este estimat$ la 1,5 milioane Euro;
- Cursul valutar la data evalu$rii este de 3,5 Lei/Euro;
- Indicii anuali de pre%, inclu!i n buletinele tehnice de specialitate, sunt reda%i mai
jos:

Exerci%iul financiar Indice de pre%

(calcul pentru 31.12.)
N 1,00
N-1 1,10
N-2 1,25

Rezolvare studiu de caz:

Costul de nlocuire brut la 31.12.N este calculat astfel:

9
 Studii de caz !i exemple pentru cursul STANDARDE INTERNA"IONALE DE EVALUARE

Euro
Linie tehnologic$ cu aceea!i capacitate n anul N-2 10.000.000
Indice 31.12.N fa%$ de 31.12.N-2 1,25
Cost indexat la 31.12.N (10.000.000 x 1,25), deci cost de nlocuire brut 12.500.000

Deprecierea la 31.12.N este calculat$ astfel:

Euro
Deprecierea fizic$:
Depreciere fizic$ nerecuperabil$: 30&
Depreciere fizic$ (12.500.000 x 30%) 3.750.000

Deprecierea func%ional$:
Cost de exploatare excedentar 1.500.000

Deprecierea economic$ (extern$):

Cost pentru respectarea controlului polu$rii 700.000

Costul de nlocuire net la 31.12.N este calculat astfel:

Euro
Cost de nlocuire brut 12.500.000
- Deprecierea fizic$ 3.750.000
- Deprecierea func%ional$ 1.500.000
- Deprecierea economic$ 700.000
Cost de nlocuire net 6.550.000

A!adar, costul de nlocuire net este estimat la 6.550.00 Euro, adic$ 22.925.000 Lei.

5. Studiu de caz nerezolvat privind evaluarea unei

cl$diri abordarea cost
Se evalueaz$ n scopul raport$rii financiare, mai precis n vederea reevalu$rii, o hal$
industrial$. n urma discu%iei cu managerii entit$%ii Carpat, proprietara halei !i beneficarul
lucr$rii de evaluare, valoarea urm$rit$ este costul de nlocuire net, ca aplica%ie specific$ a
valorii de utilizare n continuare a construc%iei. Dup$ estimarea valorii de utilizare, se
determin$ sumele care vor fi nregistrate n contabilitate, pentru cele dou$ variante de
contabilizare cunoscute.
Valoarea de intrare n patrimoniu (valoarea brut$ contabil$) este de 2.500.000 Lei, din
care s-a amortizat o cot$ parte reprezentnd 1.800.000 Lei.
Pentru evaluare se cunosc urm$toarele date:
a) Descrierea cl$dirii !i estim$ri ale costurilor de nou:
a.1.) Structura de rezisten%$ e format$ din platforme de beton, funda%ii, montare
prefabricate, stlpi !i alte componente care au, n total, o valoare curent$ n costuri

10
 Studii de caz !i exemple pentru cursul STANDARDE INTERNA"IONALE DE EVALUARE

directe de 2.000.000 Lei !i un total al costurilor indirecte estimat la 700.000,

totalul costurilor fiind de 2.700.000 Lei;
a.2.) Finisajul interior !i exterior este compus din zugr$veli simple, tencuieli
manuale, pardoseli mozaic !i alte componente care au, n total, o valoare curent$ n
costuri directe de 300.000 Lei !i o valoare a costurilor indirecte de 90.000, totalul
costurilor fiind de 390.000 Lei;
a.3.) Instala%iile electrice includ s$p$turi, %evi, cabluri, corpuri de iluminat !i alte
componente care au, n total, o valoare curent$ n costuri directe de 150.000 Lei !i
un total al costurilor indirecte estimat la 40.000, totalul costurilor fiind de 190.000
Lei;
a.4.) Instala%iile sanitare includ canalizare, grupuri sanitare !i alte componente care
au, n total, o valoare curent$ n costuri directe de 180.000 Lei !i un total al
costurilor indirecte estimat la 45.000, totalul costurilor fiind de 225.000 Lei;
a.5.) Instala%iile de nc$lzire !i ventila%ie includ aeroterme, ventila%ie !i alte
componente care au, n total, o valoare curent$ n costuri directe de 270.000 Lei !i
un total al costurilor indirecte estimat la 70.000, totalul costurilor fiind de 340.000
Lei;

b) Deprecierea estimat$ de evaluator este redat$ n tabelul urm$tor:

Tipul deprecierii Valoare estimat! (Lei)

Uzura fizic$ total, din care: 1.800.000
- Recuperabil$ 270.000
- Nerecuperabil$ 1.530.000
Neadecvarea func%ional$ total, din care: 380.000
- Recuperabil$ 50.000
- Nerecuperabil$ 330.000
Deprecierea economic$ (extern$) 100.000
Total depreciere cumulat! 2.280.000

Deprecierea extern$ se datoreaz$ unor influen%e negative exterioare construc%iei. S-a

estimat o pierdere de venit viitoare datorat$ renov$rii unor spa%ii interioare !i exterioare care
s-a capitalizat.

Rezolvare:
...........................................................................................................................................
.......................................................................................................................................................
.......................................................................................................................................................
.............................................................................................................................................

Cost de nlocuire brut Depreciere cumulat! Cost de nlocuire net

Contabilizarea diferen%elor rezultatele din reevaluare se realizeaz$ astfel:

Actualizarea distinct$ a valorii contabile brute !i a amortiz$rii

11
 Studii de caz !i exemple pentru cursul STANDARDE INTERNA"IONALE DE EVALUARE

Valoarea imobiliz$rii cre!te cu ..........................................................., iar valoarea

amortiz$rii contabile cre!te cu .........................., rezultnd o diferen%$ din
reevaluare de ........................ Lei.
Actualizarea valorii nete contabile
Valoarea net$ contabil$, de ................................ cre!te cu ...................... prin
comparare cu valoarea just$ depreciat$ (costul de nlocuire net) de
.........................................................................................................................
Comentarii:
.........................................................................................................................
.........................................................................................................................
.........................................................................................................................
.........................................................................................................................
.........................................................................................................................
.........................................................................................................................

6. Studiu de caz nerezolvat privind evaluarea unui

imobil abordarea venit
Entitatea Carpat aplic$ la sfr!itul exerci%iului financiar testul de depreciere pentru
activele sale imobilizate. Pia%a imobiliar$ afectat$ de criza economic$, precum !i indicii
interne conduc la probabilitatea semnificativ$ a deprecierii unui pavilion comercial pe care l
de%ine n proprietate, actualmente nchiriat. Evaluatorul solicitat s$ realizeze lucrarea de
evaluare, prime!te o serie de informa%ii specifice entit$%ii, culege de pe pia%$ alte date !i
determin$ pre%ul de vnzare net, respectiv valoarea de utilizare a activului, n vederea
determin$rii valorii recuperabile. Valoarea net$ contabil$ a activului este de 650.000 Lei.
Pentru determinarea valorii de utilizare se determin$ veniturile !i cheltuielile aferente
exploat$rii actuale a propriet$%ii. Se apreciaz$ constan%$ n ob%inerea beneficiilor aferente
activului, iar orizontul de prognoz$ nedeterminat. Prin urmare, se estimeaz$ o rat$ de
capitalizare pentru care sunt necesare informa%ii despre fiecare pre% de vnzare/ofert$ al
proprietatilor comparabile, despre venit, cheltuieli, condi%ii de finan%are !i de pia%$, la
momentul vnz$rii/ofert$rii. Veniturile propriet$%ilor nchiriabile sunt la nivelul chiriilor de
pia%$. Rata de capitalizare s-a estimat prin mp$r%irea venitului net din exploatare al fiec$rei
propriet$%i comparabile la pre%urile de vnzare ale acestora. Pentru acest calcul s-au luat n
considerare chirii cuprinse n intervalul 7-10 Euro/mp !i pre%uri medii de vnzare de
aproximativ 1500-2000 Euro/mp. Rata de capitalizare estimat$ este de 6&, iar chiria estimat$
de 9 Euro/mp suprafa%$ util$. Gradul de neocupare este estimat la 15% iar cheltuielile n
sarcina proprietarului la 10% din venitutul brut.
Pentru determinarea pre%ului de vnzare net se aplic$ abordarea bazat$ pe compara%ia
de pia%$. Se culeg de pe pia%$ pre%uri pe mp ale mai multor propriet$%i similare, inclusiv ca !i
destina%ie !i se apreciaz$ o valoare pe mp de 1.600 Euro. Evaluatorul ia n considerare ca !i
cheltuieli accesorii vnz$rii comisionul agen%iei imobiliare !i diverse pl$%i privind actele !i
formele de vnzare, n total 1.200 Euro.
Cursul valutar la data evalu$rii este de 3,5 lei/Euro.

Rezolvare:

12
 Studii de caz !i exemple pentru cursul STANDARDE INTERNA"IONALE DE EVALUARE

Elemente de calcul Unitate de Cantitate Valoare

m!sur!
Suprafata util$ !i venit lunar brut mp
total
Venit brut anual Euro
- Grad de neocupare % din Venitul
brut
- Cheltuieli proprietar % din Venitul
brut
= Venit net anual Euro
x Factorul de capitalizare -
= Valoarea de utilizare a propriet$%ii Euro

Valoarea de utilizare este de ..... Euro (rotunjit), respectiv de .......... Lei.

Pre%ul de vnzare net se determin$ pe baza valorii de pia%$ a activului determinat$ prin
abordarea bazat$ pe compara%ii de pia%$, metoda compara%iei vnz$rilor. Valoare de pia%$ este
diminuat$ cu cheltuielile accesorii vnz$rii, dup$ cum urmeaz$:

Elemente de calcul Unitate de Cantitate Valoare

m!sur!
Suprafata util$ !i pre% de vnzare mp
Valoare de pia%$ (pre% de vnzare Euro
ipotetic)
- Cheltuieli cu comisioane !i acte Euro
= Pre% de vnzare net Euro

Pre%ul de vnzare net n lei este de .....

Concluzie...........................................................................................................................
.......................................................................................................................................................
.......................................................................................................................................................
.......................................................................................................................................................
.......................................................................................................................................................
.......................................................................................................................................................
.......................................................................................................................................................
.......................................................................................................................................................
.......................................................................................................................................................
.......................................................................................................................................................

7. Studiu de caz nerezolvat privind evaluarea unui

autoturism abordarea compara#ii de pia#$
Entitatea Carpat schimb$ un autoturism vechi de 2 ani, data fabrica#iei 2006, aflat n
stare foarte bun$, cu 30.000 km parcur!i, cu un autoturism de aceea!i marc$, cu dot$ri
13
 Studii de caz !i exemple pentru cursul STANDARDE INTERNA"IONALE DE EVALUARE

identice, vechime de 2 ani, stare bun$ !i 60.000 km parcur!i. Pentru diferen%a de kilometri
parcur!i, entitatea Carpat vars$ suma de 10.000 lei. Tranzac%ia are loc n jude%ul Cluj. Pe pia%a
autoturismelor au avut loc multe tranzac%ii recente cu astfel de m$rci de automobile. Ca atare,
pia%a este considerat$ activ$. S-au ales 5 comparabile !i s-au cules pre%urile la care s-au
tranzac%ionat automobile similare, al$turi de alte informa%ii, toate fiind prezentate n tabelul de
mai jos :

Subiect Pre" (Euro) Data Data Stare Loca"ia

vnz!rii fabrica"iei vnz!rii
(jude")
Comparabila 1 40.000 - 6 luni 2004 Foarte CJ
bun$
Comparabila 2 50.000 - 3 luni 2007 Foarte BN
bun$
Comparabila 3 47.000 - 6 luni 2006 Bun$ CJ
Comparabila 4 55.000 Curent$ 2008 Foarte SJ
bun$
Comparabila 5 50.000 Curent$ 2006 Bun$ CJ

Se mai cunosc urm$toarele informa%ii contabile :

Valoarea brut$ contabil$ a automobilului cedat este de 250.000 Lei ;
Amortizarea cumulat$ pn$ la data schimbului pentru automobilul cedat este de
100.000 Lei.
Cursul valutar la data evalu$rii este de 3,5 lei/Euro.

Rezolvare :
Analiznd informa%iile privind comparabilele, se re%ine pre%ul tranzac%iei comparabilei

8. Studiu de caz rezolvat privind evaluarea unui

teren abordarea venit
Entitatea Carpat, promotor imobiliar, decide s$ !i evalueze toate terenurile pe care le
de%ine ca !i investi%ii, la valoarea just$. Terenurile sunt de%inute n scopul construc%iei a 10 vile
de lux. Se va determina valoarea de pia%$ a terenurilor prin abordarea bazat$ pe compara%ii de
pia%$, tehnica extrac%iei. Tehnica extrac%iei presupune ca, odat$ cunoscut$ valoarea propriet$%ii

14
 Studii de caz !i exemple pentru cursul STANDARDE INTERNA"IONALE DE EVALUARE

imobiliare cu teren inclus, s$ se extrag$ valoarea terenului aferent. n acest scop, se cunosc
urm$toarele:
cheltuielile privind construc%ia unor vile similare celor pe care entitatea Carpat
inten%ioneaz$ s$ le construiasc$ este estimat$ la 930.000 Euro;
terenul este liber, intravilan;
chiria lunar$ pe pia%$ este de 1.500 Euro/ vil$;
pierderea din neocupare !i nencasarea chiriei reprezint$ 20&;
cheltuielile de management sunt estimate la 2& din chiria brut$ poten%ial$;
cheltuielile de asigurare !i cu impozitele pe proprietate reprezint$ 5& din chiria
brut$ poten%ial$;
fondul de repara%ii preconizat este de 700 Euro/vil$/an;
rata de capitalizare specific$ acestui tip de vil$ observat$ pe pia%$ este de 10&;
cursul valutar la data evalu$rii este de 3,5 lei/Euro.

Rezolvare:

Tabelul urm$tor pune n eviden%$ logica tehnicii de evaluare adoptat$:

Nr. Elemente de calcul Algoritm de calcul Valori

rnd ob"inute
(Euro)
1 Chiria brut$ poten%ial$ 1.500 Euro x 10 vile x 12 180.000
luni
2 Pierdere din neocupare !i 20% x rd. 1 36.000
nencasarea chiriei
3 Cheltuieli de management 2% x rd. 1 3.600
4 Cheltuieli de asigurare !i cu 5% x rd. 1 9.000
impozitele pe proprietate
5 Fond de repara%ii 700 Euro x 10 vile 7.000
6 Chiria efectiv$ (rd. 1-2-3-4-5) 124.400
7 Rata de capitalizare 10%
8 Valoarea total$ a propriet$%ii rd 6 /rd. 7 1.244.000
9 Cheltuieli totale de construc%ie 930.000
10 Valoarea terenului rd. 8 rd. 9 314.000

Valoarea terenului evaluat este de 314.000 Euro, respectiv 1.099.000 Lei. Aceasta este
valoarea sa just$ care va trebui recunoscut$ n contabilitate potrivit tratamentului prev$zut de
IAS 40.

9. Studiu de caz rezolvat privind evaluarea unei

ntreprinderi - Alpha
1.!Informa#ii!privind!ntreprinderea!evaluat

15