Studii de caz !

i exemple pentru cursul STANDARDE INTERNA"IONALE DE EVALUARE

CUPRINS

1. Studiu de caz rezolvat privind evaluarea unui imobil –

abordarea compara#ii de pia#$

2. Studiu de caz nerezolvat privind evaluarea unui teren –

abordarea compara#ii de pia#$

3. Studiu de caz rezolvat privind evaluarea unei cl$diri –

abordarea venit

4. Studiu de caz rezolvat privind evaluarea unei linii tehnologice

– abordarea cost

5. Studiu de caz nerezolvat privind evaluarea unei cl$diri –

abordarea cost

6. Studiu de caz nerezolvat privind evaluarea unui teren –

abordarea venit

7. Studiu de caz nerezolvat privind evaluarea unui autoturism –

abordarea compara#ii de pia#$

8. Studiu de caz rezolvat privind evaluarea unui teren –

abordarea venit

9. Studiu de caz rezolvat privind privind evaluarea unei

întreprinderi – Alpha

10. Studiu de caz rezolvat – Raport de evaluare privind

evaluarea unei întreprinderi din industria extractiv$

11. Studiu de caz rezolvat – Raport de evaluare privind

evaluarea unei întreprinderi de produc%ie a instala%iilor de
foraj
2
 Studii de caz !i exemple pentru cursul STANDARDE INTERNA"IONALE DE EVALUARE

1. Studiu de caz rezolvat privind evaluarea unui

imobil – abordarea compara#ii de pia#$
Se evalueaz$ o proprietate imobiliar$ în scopul vânz$rii. Proprietatea este reprezentat$
de un apartament apar%inând unei entit$%i care are ca !i obiect de activitate prestarea de
servicii privind protec%ia muncii, care are destinatie rezidentiala !i este utilizat de c$tre unul
dintre angaja%ii entit$%ii. Data evalu$rii este februarie exerci%iul N.
Se realizeaz$ analiza datelor în scopul determin$rii celei mai bune utiliz$ri a activului.
Datorita specificului proprietatii !i a celor învecinate – apartament în cl$diri ultracentrale cu
mai multe propriet$%i, evaluarea apartamentului se va face în ipoteza c$ este ocupat. Aplicarea
testelor de permisibilitate este redat$ mai jos:
a) Testul permisibilit!"ii legale - din specificul spa%iilor învecinate sunt posibile
destina%iile de: birouri !i reziden%ial;
b) Testul pentru posibilitatea fizic! - caracteristicile fizice ale amplasamentului
permit realizarea de spa%iu birouri - servicii sau reziden%ial – locuin%$;
c) Testul fezabilit!"ii financiare – se concentreaz$ pe determinarea acelei utiliz$ri
poten%iale care este probabil s$ produc$ un venit egal sau mai mare decât suma
necesar$ pentru acoperirea cheltuielilor de exploatare, a obliga%iilor financiare !i
amortiz$rii investitiei.
Se analizeaza utiliz$rile de locuin%$ !i birouri, deoarece utilizarea de spa%iu comercial
nu este posibil$, apartamentul fiind situat la etajul 1 al imobilului.
Evaluându-se pia%a s-au determinat câteva comparabile pentru utilizarea
apartamentului ca !i locuin%$ sau ca birou; în urma analizei pie%ei s-au ob%inut urm$toarele
date concentrate în tabelul de mai jos:

Date Suprafa%a 85.22 Mp

generale Chirie birou 9 Euro/mp/lun$
Chirie reziden%ial 7 Euro/mp/lun$

Utilizare probabil!
Date Reziden%ial Birou
financiare Venit brut poten%ial/an (Euro) 7.158,48 9.203,76
Pierderi din neocupare !i neîncasarea chiriilor 1.073,77 1.380,56
(15%)
Venit brut efectiv (Euro) 6.084,71 7.823,2
Cheltuieli de exploatare ( 5% din venitul brut 304,24 782,32
efectiv la reziden%iale, 10& la birouri)
Venit net din exploatare, rotunjit 5.800,00 7.040,00

Tabelul conduce la concluzia c$ utilizarea cea mai fezabil$ este cea de birouri.

d) Testul productivit!"ii maxime - se aplica utilizarilor care au trecut celelalte trei

teste anterioare.
Cea mai bun$ utilizare este cea care conduce la cea mai mare valoare rezidual$ a
terenului, în concordan%$ cu riscul acceptat de pia%$ !i cu rata rentabilit$%ii pretins$ pe pia%$
pentru aceasta. Se estimeaz$ rate de capitalizare care sunt aferente venitului net.

3
 Studii de caz !i exemple pentru cursul STANDARDE INTERNA"IONALE DE EVALUARE

Date Suprafa%a 85,22 Mp

generale Cost construc%ie birou 500 Euro/mp
Cost construc%ie rezidential 500 Euro/mp

Utilizare probabil!
Date Reziden%ial Birou
financiare Cost de construc%ie (Valoarea construc#iei) 42.600 42.600
Venit construc%ie ( valoare constructie x 2.556 2.983
coeficient multiplicator, M)
M = 6& pentru locuin%e, 7& pentru birouri
Venit net (proprietate imobiliar$: teren + 5.800 7.040
construc#ie)
Venit teren 3.244 4.057
Valoare rezidual$ teren (capitalizat$ cu rata de 64.880 81.140
capitalizare, c=5%)

În concluzie, în urma aplic$rii testului fezabilit$%ii financiare, respectiv al

productivit$%ii maxime, rezult$ c$ cea mai bun$ utilizare este cea de birou. Comparabilele vor
fi a!adar imobilele - apartamente ultracentrale cu destina%ie de birou.
Imobile comparabile selectate sunt:
• Comparabila A – sediu al unei persoane juridice, 4 camere, în centrul ora!ului,
parter, 65 mp, confort 1, b$i 1, superfinisat, parchet, gresie, faian%$, zugr$vit
lavabil, modific$ri interioare, geamuri termopan, central$ termic$, contoare ap$,
contoare gaz, loc de parcare, acoperi! %igla, pre% 135.000 Eur (2.077 euro/mp);
• Comparabila B – apartament al unei persoane fizice, 2 camere, în centrul ora!ului,
etaj 3, decomandat, 965 mp, balcoane 2, bai 1, superfinisat, pre% 98.000 Eur (1507
euro/mp);
• Comparabila C - apartament al unei persoane fizice, 2 camere, în centrul ora!ului,
etaj 1, decomandat, 54 mp, confort 1, finisat, parchet, gresie, faian%$, zugr$vit
lavabil, modific$ri interioare, u!$ antiefrac%ie, geamuri termopan, central$ termica,
loc de parcare, pre% 92.000 Euro (1703 euro/mp).

Rezolvare:

Pentru determinarea valorii de piata a apartamentului se aplic$ abordarea prin

compara%ia vânz$rilor.
Etapele parcurse pentru aplicarea acestei metode sunt:
• prezentarea propriet$%ilor comparabile cu caracteristicile acestora (redate în enun%);
• selectarea elementelor de compara%ie (redate în enun%);
• determinarea corec%iilor pentru fiecare element de compara%ie analizat;
• selectarea valorii propriet$%ii de evaluat.

Determinarea corec%iilor pentru fiecare element de compara%ie analizat !i selectarea

valorii propriet$%ii de evaluat sunt prezentate în urm$torul tabel:

4
 Studii de caz !i exemple pentru cursul STANDARDE INTERNA"IONALE DE EVALUARE

Criteriu de analiz! Proprietate Comparabila A Comparabila B Comparabila C

evaluat!
Pre% (Euro/mp) 2.077 1.507 1.703
Elemente de
compara"ie
1. Data februarie Dec. exerci%iul Dec. exerci%iul Dec. exerci%iul
comparabil exerci%iul N N-1 N-1 N-1
Corec%ie (&) -20% -20% -20%
Corec%ie (Euro/mp) -415 -301 -341
Pre# corectat 1.662 1.206 1.362

2. Finisaje medii superfinisat superfinisat medii

Corec%ie (&) -5% -5% 0%
Corec%ie (Euro/mp) -83 -60 0
Pre# corectat 1.579 1.145 1.362

3.!Nivel!în l"ime! 1 Parter 3 1

(etaj)
Corec%ie (&) -15% 3% 0%
Corec%ie (Euro/mp) -237 + 34 0
Pre# corectat 1342 1180 1362

4. Parcare/Garaj nu parcare Nu parcare

Corec%ie (&) -10% 0% -10%
Corec%ie (Euro/mp) -134 0 -136
Pre# corectat 1208 1180 1226

5.!Dependin"e pivni%$ Nu Nu nu
Corec%ie (&) 3% 3% 3%
Corec%ie (Euro/mp) 36 35 37
Pre# corectat 1244 1215 1263

6. Zona B-dul X Vecin$tate Vecin$tate Vecin$tate

Corec%ie (&) 5% 8% 8%
Corec%ie (Euro/mp) 62 97 101
Pre# corectat 1306 1312 1364

Corec"ie total! net! 771 195 339

Corec"ie total! net! 37,12 12,94 19,91
(%)
Corec"ie total! brut! 967 527 615
Corec"ie total! brut! 46,56 34,97 36,11
(%)

Valoare adoptat! 1312 euro/mp, comparabila B, cu cel mai mic procent al

(rotunjit) corec#iei totale brute

5
 Studii de caz !i exemple pentru cursul STANDARDE INTERNA"IONALE DE EVALUARE

În final, valoarea de pia%$ estimat$ prin metoda compara%iei de pia%$ este de 111.809
Euro, rotunjit 112.000 Euro.

2. Studiu de caz nerezolvat privind evaluarea unui

teren1 – abordarea compara#ii de pia#$
Exemplul este adaptat dup$ o lucrare de specialitate.

Pentru evaluarea unui teren cu o suprafa#$ de 600 mp, în vederea vânz$rii se identific$ patru
comparabile, A-D. Caracteristicile terenurilor sunt redate în tabelul de mai jos:

Caracteristici Teren evaluat Comparabila Comparabila Comparabila Comparabila

A B C D
Pre# de 144 152 130 145
vânzare
(Euro/mp)
Data vânz$rii acela'i an acela'i an anul anterior acela'i an
Localizare similar$ similar$ superioar$ inferioar$
Suprafa#$ 600 800 800 400 600
Caracteristici superioare inferioare inferioare similare
fizice
Utilit$#i Ap$(A), A,C,E A,C,E, G A,E A,C,E
Canalizare
(C),
Electricitate
(E), Gaz (G)
Vecin$t$#i similare superioare similare similare
Acces (drum da nu da da da
asfaltat)

În urma analizei pie#ei s-a constatat:

- cre'terea anual$ de pre# a fost de 13&
- corec#ia pentru localizare este de ± 4&
- corec#ia pentru fiecare 100 mp diferen#e este de 1,5&
- corec#ia pentru caracteristici fizice este de ± 3&
- corec#ia pentru utilit$#i este de: 3 Euro/mp pentru A 'i E, 4 Euro/mp pentru C 'i 5
Euro/mp pentru G
- corec#ia pentru vecin$t$#i este de ± 5%
- corec#ia pentru acces este de 10 Eur/mp

Rezolvare:

Criteriu de analiz! Teren Comparabila Comparabila Comparabila Comparabila

evaluat A B C D
Pre# de vânzare
(Euro/mp)

6
 Studii de caz !i exemple pentru cursul STANDARDE INTERNA"IONALE DE EVALUARE

1. Data
comparabil
Corec%ie (&)
Corec%ie
(Euro/mp)
Pre# corectat

2. Localizare
Corec%ie (&)
Corec%ie
(Euro/mp)
Pre# corectat

3. Suprafa# !(mp)
Corec%ie (&)
Corec%ie
(Euro/mp)
Pre# corectat

4. Caracteristici
fizice
Corec%ie (&)
Corec%ie
(Euro/mp)
Pre# corectat

5. Utilit #i
Corec%ie (&)
Corec%ie
(Euro/mp)
Pre# corectat

6. Vecin t #i
Corec%ie (&)
Corec%ie
(Euro/mp)
Pre# corectat

7. Acces (drum
asfaltat)
Corec%ie (&)
Corec%ie
(Euro/mp)
Pre# corectat

Corec"ie total!
net!
Corec"ie total!

7
 Studii de caz !i exemple pentru cursul STANDARDE INTERNA"IONALE DE EVALUARE

net! (%)
Corec"ie total!
brut!
Corec"ie total!
brut! (%)

Valoare adoptat!
(rotunjit)

3. Studiu de caz rezolvat privind evaluarea unei

cl$diri – abordarea venit
O entitate care î!i organizeaz$ contabilitatea în conformitate cu IFRS, decide s$ aplice
tratamentul alternativ pentru evaluarea imobiliz$rilor sale corporale. Unul dintre aceste active
este principala cl$dire în care î!i desf$!oar$ activitatea de produc%ie. Cl$direa va fi reevaluat$
în vederea ob%inerii valorii de utilizare, având în vedere c$ entitatea inten%ioneaz$ s$ p$strze
activul pentru exploatarea viitoare. Se va aplica metoda actualiz$rii fluxurilor de numerar,
având în vedere disponibilitatea informa%iilor interne !i tipul de valoare dorit a se ob%ine.
În cadrul acestui studiu de caz, valoarea terenului aferent este neglijat$.
În urma analizei efectelor economice de pân$ la aceast$ dat$, a efectu$rii previziunilor
privind fluxurile de numerar pe care cl$direa le va degaja în urm$torii 3 ani, respectiv a
studiului pie%ei specifice, s-au stabilit urm$toarele:
- Venitul (încas$rile) anuale în urm$torii 3 ani va fi constant, de 50.000 lei;
- Costurile anuale de plat$ vor fi de 20.000 în primul an, 24.000 în al doilea,
respectiv 27.000 în al treilea an;
- Rata de actualizare aplicabil$ fluxurilor de numerar va fi constant$ anual, de 10&;
coeficien%ii de actualizare vor fi: 0,909, 0,826, respectiv 0,751.
Se estimeaz$ c$, la sfâr!itul celui de al treilea an, cl$direa ar putea fi vândut$. Pre%ul
posibil de vânzare se determin$ prin capitalizarea fluxului de numerar al anului al treilea, cu o
rat$ de capitalizare de 12&.

Rezolvare:
Urm$torul tabel prezint$ modul de calcul a fluxurilor de numerar !i a valorii reziduale
aferente cl$dirii evaluate.
Mii lei
Elemente financiare An 1 An 2 An 3
Venit anual 50 50 50
Costuri anuale 20 24 27
Venit net anual 30 26 23
Factor de actualizare 0,909 0,826 0,751
(rata de actualizare =
10%)
Venit actualizat 27 21 17
Flux de numerar 23
aferent perioadei
urm$toare celor trei

8
 Studii de caz !i exemple pentru cursul STANDARDE INTERNA"IONALE DE EVALUARE

ani
Valoare rezidual$ 192
aferent$ anului 3; rata
de capitalizare = 12%
Valoare rezidual$ 144
actualizat$ (factor de
actualizare = 0,751)

În final, valoarea de utilizare a activului reprezint$ suma fluxurilor de numerar

provenite din exploatarea sau vânzarea sa, adic$ 209 mii lei (209.000 lei).

4. Studiu de caz rezolvat privind evaluarea unei

linii tehnologice – abordarea cost
Se evalueaz$ o linie tehnologic$ apar%inând unei entit$%i din industria înc$l%$mintei. Se
apeleaz$ la abordarea cost !i se determin$ costul de înlocuire net. Data evalu$rii este
închiderea exerci%iului N.
Pentru evaluare, se dau urm$toarele informa%ii:
- Linia tehnologic$ apar%ine categoriei bunurilor mobile;
- Legat de orizontul de prognoz$, se apreciaz$ c$ entitatea care de%ine linia
tehnologic$ evaluat$ î!i va men%ine segmentul de pia%$ pentru produsele ob%inute
cu acest activ, cel pu%in pe durata r$mas$ de via%$ a acestuia;
- Deprecierea fizic$ constatat$ este mai avansat$, comparativ cu active similare,
având aceea!i vechime; Deprecierea fizic$ nerecuperabil$ este estimat$ la 30&;
- Informa%iile de pia%$ indic$ un cost de 10 milioane Euro pentru o linie tehnologic$
nou$, similar$ activului evaluat, cost valabil pentru anul N-2;
- Legisla%ia de mediu impune la ora actual$ investi%ii pentru controlul polu$rii,
pentru acest tip de active; suma pl$tit$ în acest scop de o entitate din sector a fost,
la nivelul anului curent, de 700.000 Euro;
- Se constat$ un amplasament ineficient al instala%iilor incluse în linia tehnologic$ !i
un consum suplimentar de utilit$%i pentru dou$ dintre aceste instala%ii; Penalitatea
pentru costul de exploatare excedentar este estimat$ la 1,5 milioane Euro;
- Cursul valutar la data evalu$rii este de 3,5 Lei/Euro;
- Indicii anuali de pre%, inclu!i în buletinele tehnice de specialitate, sunt reda%i mai
jos:

Exerci%iul financiar Indice de pre%

(calcul pentru 31.12.)
N 1,00
N-1 1,10
N-2 1,25

Rezolvare studiu de caz:

Costul de înlocuire brut la 31.12.N este calculat astfel:

9
 Studii de caz !i exemple pentru cursul STANDARDE INTERNA"IONALE DE EVALUARE

Euro
Linie tehnologic$ cu aceea!i capacitate în anul N-2 10.000.000
Indice 31.12.N fa%$ de 31.12.N-2 1,25
Cost indexat la 31.12.N (10.000.000 x 1,25), deci cost de înlocuire brut 12.500.000

Deprecierea la 31.12.N este calculat$ astfel:

Euro
Deprecierea fizic$:
Depreciere fizic$ nerecuperabil$: 30&
Depreciere fizic$ (12.500.000 x 30%) 3.750.000

Deprecierea func%ional$:
Cost de exploatare excedentar 1.500.000

Deprecierea economic$ (extern$):

Cost pentru respectarea controlului polu$rii 700.000

Costul de înlocuire net la 31.12.N este calculat astfel:

Euro
Cost de înlocuire brut 12.500.000
- Deprecierea fizic$ 3.750.000
- Deprecierea func%ional$ 1.500.000
- Deprecierea economic$ 700.000
Cost de înlocuire net 6.550.000

A!adar, costul de înlocuire net este estimat la 6.550.00 Euro, adic$ 22.925.000 Lei.

5. Studiu de caz nerezolvat privind evaluarea unei

cl$diri – abordarea cost
Se evalueaz$ în scopul raport$rii financiare, mai precis în vederea reevalu$rii, o hal$
industrial$. În urma discu%iei cu managerii entit$%ii Carpat, proprietara halei !i beneficarul
lucr$rii de evaluare, valoarea urm$rit$ este costul de înlocuire net, ca aplica%ie specific$ a
valorii de utilizare în continuare a construc%iei. Dup$ estimarea valorii de utilizare, se
determin$ sumele care vor fi înregistrate în contabilitate, pentru cele dou$ variante de
contabilizare cunoscute.
Valoarea de intrare în patrimoniu (valoarea brut$ contabil$) este de 2.500.000 Lei, din
care s-a amortizat o cot$ parte reprezentând 1.800.000 Lei.
Pentru evaluare se cunosc urm$toarele date:
a) Descrierea cl$dirii !i estim$ri ale costurilor de nou:
a.1.) Structura de rezisten%$ e format$ din platforme de beton, funda%ii, montare
prefabricate, stâlpi !i alte componente care au, în total, o valoare curent$ în costuri

10