Cap 5 Abordarea Prin Active PDF

Capitolul 5
Abordarea prin active
5.1. ESENȚA ABORDĂRII

În conformitate cu SEV 100 Cadrul general, abordarea prin cost este o
abordare care „oferă o indicație asupra valorii prin utilizarea principiului
economic conform căruia un cumpărător nu va plăti mai mult pentru un activ,
decât costul necesar obținerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin
cumpărare, fie prin construire.”
Referitor la aplicarea abordării prin cost în evaluarea unei întreprinderi, la
paragraful C13 din SEV 200 Întreprinderi și participații la întreprinderi, se
menționează: „În mod normal, abordarea prin cost nu poate fi aplicată, cu
excepția cazului întreprinderilor aflate în stadiul incipient sau recent
înființate, al căror profituri și/sau flux de numerar nu pot fi determinate în
mod credibil și nu există informații de piață disponibile, adecvate, despre
activele entității. Valoarea anumitor tipuri de întreprinderi, de exemplu, o
întreprindere de investiții sau de tip holding, poate fi derivată dintr-o
însumare a activelor și datoriilor. Aceasta este numită uneori abordarea prin
activul net sau abordarea prin active. Aceasta nu este o abordare propriu-
zisă în evaluare, deoarece valoarea activelor și datoriilor individuale rezultă
din aplicarea uneia sau mai multor abordări principale în evaluare, descrise
în SEV 100 Cadrul general, înainte de a fi însumate.”
În această abordare sunt incluse două metode de evaluare:
▪ metoda însumării sau metoda activului net corectat (ANC); și
▪ metoda activului net de lichidare (ANL).
Abordarea prin activul net constă în corectarea (ajustarea) valorilor
contabile ale activelor individuale și ale datoriilor întreprinderii, în sensul
transformării acestora în valori de piață. Prin această metodă se determină
în mod direct valoarea capitalului propriu (VpCp).
VpCp = valoarea de piață a activelor – valoarea de piață a datoriilor
Aplicarea metodei activului net corectat (ANC) presupune parcurgerea

următoarelor etape:
▪ obținerea bilanțului sau balanței de verificare, la data evaluării;
▪ verificarea existenței faptice a activelor și a datoriilor înregistrate în
bilanț;
174 EVA LU ARE A ÎNTR EPR IND ER II
▪ evaluarea activelor și datoriilor, care poate să însemne:

− fie preluarea valorii contabile dacă nu sunt justificate ajustări asupra
acestei valori;
− fie transformarea valorii contabile a unor active și datorii în valoare
de piață;
▪ evaluarea activelor și datoriilor neînregistrate în bilanț, depistate la
data evaluării;
▪ elaborarea bilanțului economic și determinarea activului net ajustat.
Aplicarea metodei AN impune angajarea unui volum foarte mare de
muncă din partea echipei de evaluare, deoarece necesită divizarea unei
întreprinderi în active și datorii distincte, care trebuie să fie evaluate în mod
individual.
În continuare sunt prezentate modalitățile de evaluare a principalelor
clase de active din bilanțul întreprinderii, respectiv terenuri, construcții,
mașini, echipamente și instalații, stocuri, creanțe, active necorporale,
precum și datoriile.
Deși nu mai reprezintă o abordare în evaluarea întreprinderii,
recunoscută de către SEV 200 și GEV 600, de obicei, atunci când se solicită
un raport de evaluare a unei întreprinderi în scopul vânzării integrale a
acesteia, se solicită să se facă și evaluarea separată a activelor și datoriilor
identificabile. O astfel de evaluare trebuie să o facă un evaluator autorizat,
din următoarele motive:
• pentru vânzătorul întreprinderii, interesul este de a sesiza
profesionalismul evaluatorului autorizat, care a asigurat o coerență
între rezultatul obținut în urma aplicării abordării prin venit cu cel
rezultat din abordarea prin active; alt avantaj al proprietarului este
posibilitatea de a justifica prețului cerut de el, în cadrul negocierilor
de vânzare-cumpărare;
• pentru evaluatorul unei întreprinderi, necesitatea de a evalua activele
și datoriile individuale derivă din cerința aplicării metodei beneficiilor
economice multiperiodice pentru evaluarea activului necorporal cel
mai important; aplicarea acestei metode presupune evaluarea
separată a activelor contribuitoare (corporale și necorporale) care
participă la generarea fluxului de numerar total, în combinație cu
activul necorporal subiect (de exemplu, o marcă de produs, un brevet
de invenție); de asemenea, evaluatorul autorizat este interesat să
cunoască și care este limita inferioară a valorii capitalului propriu
propusă de către evaluatorul autorizat, în ipoteza lichidării
întreprinderii; altfel spus evaluatorul ar trebui să estimeze activul net
de lichidare (ANL) prin determinarea valorii individuale a activelor,
datoriilor, cheltuielilor de vânzare estimate și cheltuielilor de lichidare
(a se vedea subcapitolul 7.4.);
ABORDAREA PRIN ACTIVE 175
• cumpărătorul potențial al întreprinderii are un interes deosebit pentru

ca raportul de evaluare să conțină și evaluarea separată a activelor și
datoriilor identificabile, deoarece, în cazul în care se încheie
tranzacția, conform reglementărilor contabile, el trebuie să aloce
prețul plătit (numită contraprestația transferată) pe toate activele și
datoriile preluate.
Din aceste considerente, în acest capitol au fost tratate succint
modalitățile de evaluare a activelor și datoriilor identificabile ale unei
întreprinderi, cu mențiunea că evaluarea acestora trebuie să se facă de
către evaluatori autorizați cu specializări în evaluarea proprietății imobiliare
(EPI), în evaluarea bunurilor mobile (EBM), evaluarea instrumentelor
financiare (EIF).
5.2 ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

5.2.1 Introducere
La baza practicilor de evaluare stă ideea că valoarea unei proprietăți
imobiliare este legată de utilizarea să anticipată/așteptată, utilizare care, la
rândul ei, este determinată de piața specifică proprietății imobiliare.
De exemplu:
• un teren situat în mediul urban este în general mai valoros decât un
teren în mediul rural, întrucât poate fi utilizat în condiții mai profitabile;
• un teren aferent unei hale industriale poate fi mai puțin valoros decât
unul destinat unui centru comercial;
• un teren care justifică dezvoltarea unei clădiri de birouri cu 10 niveluri
este mai valoros decât unul care poate fi utilizat pentru o construcție
cu 5 niveluri s.a.m.d.
Impactul practic al relației dintre utilizarea proprietății și valoarea acesteia
este acela că, anterior estimării valorii, evaluatorul trebuie să își exprime
opinia privind utilizarea anticipată a proprietății imobiliare.
Analiza utilizării anticipate/așteptate a unei proprietăți imobiliare
reprezintă „centrul de greutate” al oricărui proces de evaluare al acestui tip
al proprietății.
Dacă proprietatea imobiliară subiect este un teren liber sau un teren
considerat a fi liber, evaluarea se bazează pe utilizarea anticipată a
terenului.
Dacă proprietatea imobiliară subiect este deja construită, se pune
problema dacă valoarea ar trebui să se bazeze pe ipoteza continuării
utilizării existente sau în varianta transformării construcțiilor, prin
modificarea, conversia sau renovarea acestora; în situația în care
construcțiile existente nu mai contribuie la valoarea proprietății imobiliare,
evaluarea acesteia ar trebui să ia în considerare demolarea construcțiilor și

redezvoltarea terenului la cea mai bună utilizare a sa, în condițiile pieței
specifice.
Aceasta nu înseamnă că pentru orice proprietate imobiliară, evaluatorul
trebuie să analizeze toate utilizările posibile pentru a determina valoarea. În
majoritatea cazurilor (în special pentru cele mai multe dintre proprietățile
imobiliare unifamiliale) utilizarea anticipată/așteptată este fie evidentă, fie
este determinată legal prin zonare sau restricții ale dreptului de proprietate.
Cu toate acestea, în alte situații, utilizarea anticipată a unui teren nu este la
fel de evidentă.
• Un exemplu este atunci când utilizarea curentă este o locuință
unifamilială, dar zonarea permite o utilizare comercială.
• Un alt exemplu este acela al unei proprietăți imobiliare care este deja
zonată pentru utilizare comercială, dar există variante de posibile
utilizări (birouri și/sau spații comerciale și/sau hotel).
Cunoaşterea şi înțelegerea comportamentului participanților de pe piață
sunt esențiale pentru conceptul de cea mai bună utilizare (CMBU).
Când scopul unei evaluări implică estimarea valorii de piață sunt
necesare susținerea și justificarea opiniei evaluatorului privind CMBU.
Analiza CMBU identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă pe care o
poate avea proprietatea subiect.
OBSERVAȚII
1 Valoarea nu va fi corectă, dacă CMBU este analizată incorect!
2 În orice evaluare a unei proprietăți imobiliare, utilizarea proprietății
este subiectul evaluării!
3 Într-o estimare a valorii de piață, CMBU este cea supusă evaluării!
Cea mai bună utilizare este definită în Standardele de evaluare a
bunurilor 2016 – Glosar, astfel:
„Utilizarea probabilă în mod rezonabil şi justificată adecvat, a unui teren
liber sau a unei proprietăți construite, utilizare care trebuie să fie posibilă din
punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar și din care rezultă cea
mai mare valoare a proprietății imobiliare”.
Definiția CMBU prezintă șase elemente ce trebuie aplicate în analiza
CMBU, atât pentru terenul sau amplasamentul considerat ca fiind liber, cât și
pentru proprietatea construită. Astfel, o utilizare a unei proprietăți imobiliare
devine CMBU a acesteia dacă satisface simultan următoarele condiții:
1. probabilitatea rezonabilă;
2. justificarea adecvată;
3. permisibilitatea legală;
4. posibilitatea fizică;
5. fezabilitatea financiară;
6. obținerea celei mai mari valori a proprietății imobiliare (utilizarea care
este maxim profitabilă).
Dintre cele șase elemente, patru dintre acestea servesc ca teste formale
în vederea determinării CMBU: posibilitatea fizică, permisibilitatea legală,
fezabilitatea financiară și profitabilitatea maximă.
Cele patru teste se aplică atât pentru terenul liber sau amplasamentul
considerat ca fiind liber, cât și pentru proprietatea construită.
5.2.2 Terenul considerat ca fiind liber şi proprietatea construită

(considerată ca fiind îmbunătățită)
Întrucât terenul este evaluat ca fiind liber și disponibil pentru amenajare și
construire la CMBU a sa, sunt necesare ambele opinii cu privire la:
1. Teren, analizat ca fiind liber
Analiza se concentrează asupra utilizărilor alternative, iar evaluatorul
testează fiecare utilizare rezonabilă și probabilă din punct de vedere a
permisibilității juridice, posibilității fizice, fezabilității financiare și
profitabilității maxime.
2. Proprietatea construită (teren cu construcții și dotările acestora),
analizată, dacă este cazul, ca fiind îmbunătățită la nivelul standardelor
existente în aria sa de piață, prin renovare și/sau conversie și/sau
modificare. Accentul nu se pune pe utilizările alternative, ci pe trei
posibilități:
i. păstrarea construcțiilor existente;
ii. transformarea construcțiilor, cum ar fi conversia, renovarea sau
modificarea;
iii. demolarea construcțiilor și redezvoltarea terenului.
Ambele opinii sunt necesare întrucât CMBU a terenului, ca fiind liber și
disponibil pentru dezvoltare, determină valoarea terenului, chiar dacă
construcțiile existente pe proprietatea imobiliară nu reprezintă CMBU a
terenului.
Conceptele de CMBU a terenului considerat ca fiind liber, respectiv cel de
CMBU a proprietății construite, considerată ca fiind îmbunătățită, sunt
legate, dar, în acelaşi timp, sunt distincte.
Exemplu: o proprietate industrială, localizată într-o zonă comercială. În
cazul în care există o cerere pe piață pentru utilizarea comercială,
profitabilitatea maximă a terenului ca fiind liber va fi bazată în special pe
utilizarea comercială. În acest caz, construcțiile industriale pot contribui
puțin sau deloc la valoarea proprietății imobiliare ca întreg, cu excepția
utilizării temporare pe durata tranziției între utilizările terenului. Dacă,
totuşi, valoarea de piață pentru utilizarea industrială este mai mare decât
valoarea de piață pentru utilizarea comercială, din care se scad costurile
demolării construcțiilor industriale, atunci cea mai bună utilizare a
proprietății ca fiind construită va fi aceea de proprietate industrială.
5.2.3 Testarea CMBU

În analiza celei mai bune utilizări, evaluatorul consideră mai întâi utilizările
probabile în mod rezonabil și justificate ale proprietății imobiliare subiect.
Pentru a ajunge la o opinie privind cea mai bună utilizare a proprietății
imobiliare subiect, evaluatorul aplică patru teste:
a. permisibilitatea legală;
b. posibilitatea fizică;
c. fezabilitatea financiară;
d. profitabilitatea maximă (utilizarea care conduce la cea mai mare
valoare a proprietății imobiliare subiect).
Succesiunea de aplicare a testelor, pentru fiecare dintre utilizările
existente și potențiale, este în ordinea prezentată mai sus,
permisibilitatea legală şi posibilitatea fizică a utilizărilor analizate fiind cele
care reduc substanțial numărul de variante de utilizare a proprietății
imobiliare subiect.
a. Testul permisibilității legale
În toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt
permise de legislația în vigoare la data evaluării. Evaluatorul trebuie să
analizeze reglementările urbanistice, restricțiile de construire, normativele
din domeniul construcțiilor, restricțiile privind construcțiile din patrimoniu şi
siturile istorice, impactul asupra mediului etc.
Închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a
proprietății, prin efectul unor clauze din contractul de închiriere.
Dacă nu există restricții cu caracter privat, atunci utilizările admise
specificate în certificatul de urbanism pot determina variantele de
(re)dezvoltare, adică tipurile de utilizare ce vor fi avute în vedere pentru
analiza CMBU.
Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - şi eventualele
modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în
raportul de evaluare. Restricțiile urbanistice, normativele din domeniul
construcțiilor și condițiile de impact asupra mediului pot avea influențe
asupra fezabilității utilizării.
b. Testul posibilității fizice
Utilizările unei proprietăți imobiliare sunt afectate de dimensiunile, forma,
suprafața, capacitatea portantă a terenului, accesibilitatea lotului de teren,
precum şi de riscul de producere a unor dezastre naturale (cutremure,

inundații, alunecări de teren) afectează.
Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai prin prisma
faptului că fac parte dintr-un ansamblu de loturi. În acest caz, evaluatorul va
analiza și fezabilitatea comasării terenului cu alte loturi.
Evaluatorul va considera disponibilitatea şi capacitatea utilităților publice
(canalizare, apă, energie electrică, gaze, agent termic etc.).
c. Testul fezabilității financiare
Utilizările care au îndeplinit deja cele două criterii prezentate anterior
(cele care sunt permise legal și posibile fizic) sunt analizate mai departe
pentru a determina dacă ar putea genera un venit (inclusiv prin vânzare)
care să acopere toate costurile de construire, în cazul terenului liber, sau de
conversie/renovare/modificare, în cazul proprietății imobiliare construite.
Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt
considerate a fi fezabile financiar.
Fezabilitatea financiară poate fi determinată pe baza analizei de piață în
două moduri:
1. Poate fi indicată de activitatea pieței. Vânzările recente de proprietăți
imobiliare comparabile către utilizatori finali indică fezabilitatea
financiară recentă a utilizării proprietății subiect.
2. Poate fi cuantificată prin analiză financiară. Există trei metode
cantitative de măsurare a fezabilității financiare a proprietăților
imobiliare, recunoscute de piață:
i. Analiza reziduală a terenului. Valoarea terenului, liber sau construit,
rezultă din diferența dintre valoarea proiectului şi costul de
construire, inclusiv profitul dezvoltatorilor. Atâta timp cât diferența
este pozitivă (o valoare pozitivă a terenului), proiectul este
considerat ca fiind fezabil financiar. În analiza fezabilității
financiare calcule nu sunt precise. Costurile de construire,
profitul dezvoltatorului și valoarea proprietății finalizate
(proiectul) nu sunt întotdeauna exacte, acestea încadrându-se
în intervale de valori.
ii. Analiza chiriei fezabile. În cazul proprietăților generatoare de
venituri, în estimarea chiriei fezabile, evaluatorul creează modelul
de cash-flow utilizat în abordarea prin venit, dar în sens invers.
Procesul începe cu estimarea venitului net din exploatare necesar
și se desfăşoară având în vedere pierderile din neocupare și din
colectarea chiriei, dar şi chiriile care vor face ca noua construcție să
fie fezabilă financiar. În cazul în care chiria de piață nu este cel
puțin egală cu chiria fezabilă, utilizarea nu este fezabilă financiar la
momentul respectiv.
iii. Indicele de profitabilitate. Acest indice este definit ca valoarea

actualizată a beneficiilor economice anticipate (beneficii) împărțită
la valoarea actualizată a cheltuielilor de capital. Dacă indicele de
profitabilitate pentru un proiect propus este cel puțin supraunitar,
proiectul este considerat fezabil financiar. Indicele se aplică cel mai
bine în cazul proiectelor de conversie, renovare sau modificare a
unei proprietăți construite.
d. Testul profitabilității maxime
Dintre utilizările considerate anterior și demonstrate ca fiind fezabile
financiar, CMBU este acea utilizare care conduce la cea mai mare
valoare actualizată a terenului. CMBU a terenului liber sau construit este
de obicei o utilizare pe termen lung şi se presupune că va rămâne aceeaşi
pe durata de viață economică a construcțiilor.
5.2.4 Aplicarea analizei CMBU

Cea mai bună utilizare a terenului liber sau considerat a fi liber
In acest caz, utilizarea proprietății este bazată pe ipoteza că lotul de teren
este liber sau poate deveni liber prin demolarea oricăror construcții
(exceptând monumentele istorice).
În unele cazuri, alternativa este ca terenul să rămână liber până când
cererea de pe piața va justifica o dezvoltare imobiliară pe terenul subiect.
Dacă cea mai bună utilizare implică realizarea unor construcții, atunci
evaluatorul trebuie să determine tipul şi caracteristicile construcției ce
urmează a fi edificată (de exemplu, magazin, hotel, clădire de birouri),
numărul de etaje, dimensiunile şi rețelele de utilități necesare, standardele
referitoare la materiale de construcții, care va fi chiria și nivelul cheltuielilor
de exploatare, precum și cât va costa construcția.
CMBU a terenului considerat ca fiind liber trebuie să țină cont de
utilizarea curentă și de toate utilizările potențiale.
Valoarea terenului este determinată de utilizarea potențială şi nu de
utilizarea curentă.
Există două mari obiective ale identificării celei mai bune utilizări a
terenului considerat ca fiind liber, şi anume:
1. alegerea terenurilor comparabile pentru analiza comparativă;
2. estimarea valorii separate a terenului.
Construcția ideală
În cazul în care cea mai bună utilizare a unui terenul liber sau considerat
a fi liber este o construcție nouă, evaluatorul trebuie să descrie tipul și
caracteristicile acesteia. Construcția ideală trebuie să îndeplinească

următoarele criterii:
• să conducă la obținerea unui avantaj maxim de pe urma potențialului
terenului, în condițiile cererii de pe piață;
• să corespundă standardelor de piață curente și caracteristicilor ariei
de piață;
• să conțină cele mai convenabile componente din punct de vedere al
prețului.
Cea mai bună utilizare a proprietății construite
In acest caz, analiza are ca scop stabilirea utilizării ce ar trebui dată unei
proprietăți, având în vedere construcțiile aferente terenului. În estimarea
CMBU a proprietății construite, se analizează dacă construcțiile existente
trebuie păstrate în starea lor curentă sau dacă spațiile acestora ar trebui
transformate (prin conversie, renovare sau modificare) astfel încât să devină
mai valoroase.
Orice diferență de valoare între construcția existentă și cea ideală,
identificată în analiza CMBU, este atribuită deprecierilor fizice și funcționale,
necesare în aplicarea abordării prin cost a valorii proprietății imobiliare.
Exemplu: un hotel vechi, de 40 ani, poate fi menținut în starea în care se
află sau ar trebui renovat, extins sau demolat parțial, ori înlocuit cu un alt
tip de construcție, cu un alt coeficient de utilizare a terenului.
5.2.5 Situații speciale în analiza CMBU

Terenul în exces și terenul în surplus
Tipul de proprietate ce reprezintă utilizarea fizică eficientă a unui teren
solicită o dimensiune, o formă şi un POT și CUT optime. Orice teren care nu
este necesar utilizării specifice poate avea o valoare diferită de valoarea
terenului necesar exploatării directe a construcției. Evaluatorul poate
identifica şi determina suprafața de teren necesară susținerii utilizării
existente sau a construcțiilor optime/ideale, prin analiza detaliată a modului
de dispunere pe amplasament a clădirilor, spațiilor de parcare, zonei pentru
depozitare, spațiului verde etc. Orice teren rămas este excedentar utilizării
fiind fie teren în exces, fie teren în surplus.
Aceste două noțiuni sunt adesea confundate în evaluare, dar reprezintă
situații total diferite, cu impact diferit asupra valorii proprietății.
• Terenul în exces reprezintă terenul care nu este necesar susținerii
utilității construcțiilor existente. Terenul în exces poate avea o cea
mai bună utilizare a sa sau poate permite o viitoare extindere a
construcțiilor existente sau anticipate. Dacă terenul excedentar este
vandabil sau are valoare pentru o utilizare viitoare, se estimează
separat valoarea lui și aceasta este adăugată la valoarea proprietății

imobiliare.
• Terenul în surplus nu este necesar pentru susținerea utilității
construcțiilor existente şi nu poate fi separat de proprietate și vândut
ca activ individual. Terenul în surplus nu are o cea mai bună utilizare
a sa şi poate sau nu să contribuie la valoarea proprietății.
Exemplu:
Proprietatea subiect este un depozit de 1.000 mp, amplasat pe un
teren de 5.000 mp, de unde rezultă un procentaj de ocupare a
terenului de 20%, mult sub indicatorul ariei de piață, ce indică un
POT=45%. Dacă terenul excedentar de circa 2.800 mp, care nu este
necesar pentru a susține cea mai bună utilizare proprietății imobiliare,
ar fi poziționat în partea posterioară a proprietății (în adâncimea
amplasamentului), fără acces la stradă, atunci acel lot ar fi considerat
teren în surplus, deoarece nu poate fi separat și nu are o cea mai
bună utilizare independentă. În această situație, este posibil ca
terenul în surplus să continue să contribuie pozitiv la valoarea
proprietății imobiliare subiect (deoarece construcțiile existente ar
putea fi extinse pe terenul în surplus), dar este posibil și să valoreze
sub prețul de 20 €/mp, practicat la terenurile libere din zona
industrială. Dar în cazul în care proprietarul vecin ar putea să se
extindă pe acest teren adițional, atunci acesta ar putea fi considerat
ca fiind teren în exces, deoarece ar putea fi separat de prima
proprietate și folosit de celălalt proprietar. În acest caz, valoarea
terenului excedentar ar putea fi comparabilă cu terenurile libere din
zona industrială sau acesta ar putea fi chiar mai scump decât
celelalte, dacă un vecin are nevoie de acest teren pentru a-şi
completa proprietatea.
Utilizări neconforme legal
O utilizare neconformă legal este o utilizare care a fost stabilită și
menținută legal, dar la data evaluării nu mai este conformă cu noile
reglementări urbanistice ale zonei în care este amplasată.
Exemplu:
Indicatorii urbanistici existenți și zonarea terenului diferă față de cele
menționate în PUZ-ul aprobat pentru zona ce include și proprietatea
imobiliară subiect.
De obicei, aceste noi reglementări permit existența în continuare a
vechilor utilizări, dar interzic extinderea sau modificările importante care să
permită continuarea utilizării neconforme. Când o utilizare neconformă
încetează (de exemplu, prin demolare), de obicei, ea nu mai poate fi reluată
(prin reconstruire).
Exemplu:
O proprietate comercială este formată dintr-o clădire cu magazine de
vânzare cu amănuntul, la parter și spații de birouri pe nivelurile
superioare. Un hotel include nu numai camere, ci și un restaurant, un bar
și magazine de vânzare cu amănuntul.
În cazul în care cea mai bună utilizare a unei proprietăți indică mai mult
de o utilizare pe același lot de teren sau în aceeaşi clădire, evaluatorul
trebuie să estimeze valorile cu care contribuie fiecare utilizare la valoarea
totală a proprietății imobiliare.
Proprietăți cu destinație specială
In general, proprietățile imobiliare cu destinație specială sunt adecvate
numai pentru o singură utilizare principală. în cele mai multe cazuri, CMBU
este continuarea utilizării actuale, dacă aceasta se dovedește a fi viabilă.
Acest tip de proprietăți imobiliare se analizează pe baza a două ipoteze:
1. continuarea utilizării speciale existente; şi
2. conversia la o utilizare alternativă.
Dacă utilizarea curentă este depreciată semnificativ din punct de vedere
fizic și/sau funcțional, iar alte utilizări alternative nu sunt fezabile financiar,
atunci cea mai bună utilizare este demolarea construcțiilor.
5.2.6 Concluziile analizei celei mai bune utilizări

Scopul analizei CMBU este de a identifica trei caracteristici ale unei
proprietăți imobiliare, în vederea estimării valorii sale de piață:
1) utilizarea fizică,
2) sincronizarea utilizării cu condițiile pieței specifice (CMBU în prezent
sau în viitor),
3) participanții de pe piață asociați utilizării – utilizatorii sau cumpărătorii
cei mai probabili.
Cele trei concluzii sunt necesare atât pentru teren sau amplasament
considerat ca fiind liber, cât şi pentru proprietatea imobiliară construită.
Deşi în rapoartele de evaluare capitolul privind cea mai bună utilizare
precede în mod tradițional capitolul privind aplicarea abordărilor în
evaluare, concluzia asupra CMBU poate fi adesea finalizată numai după ce
s-a realizat o analiză preliminară a utilizărilor alternative ale terenului.
Concluziile exprimate în secțiunea raportului privind cea mai bună utilizare
trebuie să fie coerente cu concluziile din alte capitole ale raportului de
evaluare.
Exemplu:
CMBU a terenului liber, având suprafața măsurată de 1.400 mp, este
dezvoltarea acestuia prin construirea unei proprietăți de tip industrial. În
baza certificatului de urbanism pentru informare, pus la dispoziția

evaluatorului, terenul este situat în zonă industrială, având indicatorii
urbanistici POT=max. 50%, CUT=max 0,9.
• Utilizarea fizică: construcția ideală este o hală universală, similară
tipului predominant din aria pieței specifice proprietății imobiliare, atât
prin mărime, cât și prin caracteristicile constructive, având aria
construită de circa 600 mp, realizată pe o structură metalică cu
închideri din panouri termo-hidro-izolante; sunt necesare amenajări
ale terenului constând din racorduri la rețelele publice de utilități (apă,
canalizare, electricitate şi gaze), împrejmuire, alei și drumuri
interioare.
• Sincronizarea utilizării cu piața specifică: utilizarea terenului poate
deveni efectivă în piața locală într-o perioadă de timp de 7-8 luni, în
care nu estimez schimbări semnificative în aria pieței proprietății
construite și în factorii ce creează și influențează valoarea proprietății
imobiliare; durata de execuție a clădirii și amenajărilor terenului este
estimată la 3-4 luni, iar perioada de marketing a proprietății construite
este de 2-3 luni (perioada de timp de la terminarea lucrărilor de
construcții până la închirierea sau vânzarea proprietății).
• Cel mai probabil cumpărător face parte din categoria
dezvoltatorilor imobiliari, care construiesc și închiriază spații
industriale în zona terenului subiect.
5.3 EVALUAREA TERENULUI

5.3.1 Principii și metode de evaluare
Pământul constituie o parte importantă din avuția lumii. Pământul este
baza tuturor, este un bun și o sursă de bunăstare.
Valoarea pământului este un concept economic:
▪ fiecare parcelă este unică în felul ei prin localizare și compoziție;
▪ terenul este imobil din punct de vedere fizic;
▪ oferta de pământ este finită;
▪ pământul este util oamenilor.
Pământul poate fi utilizat în mai multe scopuri: agricultură, comerț,
industrie, locuințe, recreere, toate acestea în funcție de: climă, topografie,
distribuția resurselor naturale.
În România, terenurile proprietate privată, indiferent de titularul lor, sunt și
rămân în circuitul civil, adică ele pot fi dobândite și înstrăinate prin acte
juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității
absolute, cu respectarea dispozițiilor din Legea 247/2005, cu modificările
ulterioare, privind Circulația juridică a terenurilor. Subiecții dreptului de
proprietate privată pot fi persoanele juridice, persoanele fizice, statul și
unitățile administrativ-teritoriale, când apar în calitate de proprietar al unor

bunuri aparținând domeniului privat. Dreptul de proprietate privată este
imprescriptibil, alienabil și sesizabil.
În practica curentă, evaluatorul poate fi solicitat pentru evaluarea
terenului neamenajat (cu folosință agricolă, cu destinație de dezvoltare sau
nu), evaluarea terenului care constituie un amplasament (deci, cu amenajări
interioare și exterioare, pregătit pentru dezvoltare) sau pentru evaluarea
componentei teren dintr-o proprietate imobiliară construită.
În toate cazurile este necesară o descriere completă și corectă a terenului
subiect al evaluării. Aceste informații sunt incluse în fișa de date, care
trebuie să fie însoțită de planul de încadrare în zonă și de planul general al
terenului subiect. Fișa de date cu principalele informații se va întocmi și
pentru terenurile comparabile (tranzacționate sau oferite la vânzare).
Informațiile selectate în descrierea terenului sunt utilizate pentru
determinarea celei mai bune utilizări.
Planurile de referință reprezintă o descriere prin desen a proprietății.
Informațiile de titlu se iau din documentele de proprietate (inclusiv
documentație cadastrală și extras de carte funciară). În acest fel, evaluatorul
pune în evidență drepturile asupra terenului subiect și orice restricție sau
drept special asociat terenului.
În practică, proprietatea este totuși limitată.
La evaluare se vor avea în vedere, în funcție de situațiile concrete, și
următoarele eventuale restricții, după caz:
▪ servituțile;
▪ dreptul de traversare;
▪ reglementări de acces;
▪ restricții de folosință;
▪ standarde de dezvoltare.
În interesul public, societatea poate impune, prin planul urbanistic general
și zonal, precum și prin programe guvernamentale, restricții de construire,
zonare, regulamente de dezvoltare, controale ale mediului.
Evaluatorul autorizat trebuie să cunoască aceste restricții pentru a ține
cont de ele la evaluare.
O prezentare a principalelor caracteristici fizice ale terenului subiect
trebuie să ia în considerare dimensiunea și forma, influența amplasării la
intersecția a două străzi, terenul excedentar, terenul în surplus, topografia,
pachetul de rețele de utilități și alte amenajări, localizarea, factorii fizici și de
mediu, deschiderea la stradă și raportul deschidere-adâncime. De
asemenea, trebuie puse în evidență vecinătățile, calitatea acestora,
posibilitățile de extindere, care conduc la o unitate economică funcțională.
Trebuie puse în evidență și cuantificate caracteristicile solului și

subsolului, pentru terenurile agricole, iar pentru terenuri destinate
construcției clădirilor, panta, sistemul de drenaj și condițiile de fundare sunt
esențiale. Existența utilităților, care să permită diferite variante de dezvoltare
este importantă pentru determinarea celei mai bune utilizări.
Amenajările interioare și exterioare transformă parcela de teren liber în
amplasament pregătit pentru dezvoltare și are influență asupra valorii.
Localizarea este un element cu influență semnificativă asupra valorii și se
referă la accesibilitatea parcelei de teren, apropierea față de arterele
principale de transport, expunerea la vânt și soare, pericolele, problemele de
mediu, atractivitatea proprietăților învecinate.
Terenurile se evaluează în varianta celei mai bune utilizări, ce presupune
implicit îndeplinirea simultană a patru condiții, respectiv ca utilizarea să fie:
▪ permisă legal;
▪ posibilă fizic;
▪ fezabilă financiar;
▪ maxim profitabilă (să conducă la cea mai mare valoare a terenului).
Aceste condiții trebuie luate în considerare în mod succesiv și condiționat.
Scopul determinării CMBU a terenului liber sau considerat ca fiind
liber, este de a identifica utilizarea potențială a amplasamentului din care să
rezulte valoarea cea mai mare a proprietății subiect. Obiectivul evaluatorului
autorizat este de a găsi acea utilizare care maximizează valoarea proprietății
și implicit a terenului.
Din analiza pieței imobiliare specifice, evaluatorul autorizat obține
informații asupra tranzacțiilor efectuate cu terenuri comparabile.
La prima vedere, evaluarea terenului apare ca fiind o sarcină simplă; în
fapt, solicită analiza mai multor elemente (caracteristici) ale terenului și ale
tranzacțiilor cu terenuri.
Anticiparea, schimbarea, cererea și oferta, substituția și echilibrul sunt
principii ale evaluării, care influențează valoarea terenului.
Când se procedează la o evaluare concretă a unei anumite suprafețe de
teren trebuie avute în vedere permanent:
▪ tipul și drepturile de proprietate asupra terenului subiect;
▪ data și destinația evaluării;
▪ tipul valorii, ipotezele uzuale și ipotezele speciale în care se face
evaluarea;
▪ selectarea și analiza datelor comparabile;
▪ aspectele legale, caracteristicile fizice și amenajările aduse terenului
subiect;
▪ metodologia evaluării.
Evaluarea se concentrează pe evaluarea drepturilor de proprietate

asupra terenului (dezvoltarea acestuia între anumite limite dictate de
restricțiile legale și posibilitățile fizice, închirierea, concesiunea, exploatarea
agricolă, modificarea topografiei, parcelarea).
Valoarea terenului poate fi egală sau chiar mai mare decât valoarea
întregii proprietăți imobiliare. Terenul are valoare, iar construcțiile contribuie
la valoarea proprietății imobiliare (teren plus construcții speciale plus clădiri),
iar atunci când nu se întâmplă acest lucru, construcțiile trebuie demolate. În
acest caz, costul eliberării terenului este o penalitate sau o contribuție
negativă a clădirii, care va fi dedusă din valoare terenului evaluat, pe ipoteza
că ar fi liber.
În GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile, la paragrafele 74–95, sunt
prezentate și explicate succint cele șase metode de evaluare a terenului
liber, respectiv:
1. comparația directă;
2. metoda extracția de pe piață;
3. metoda alocării;
4. metoda reziduală;
5. metoda capitalizării rentei funciare;
6. analiza parcelării și dezvoltării.
Metoda comparației directe
Cea mai recomandată metodă este comparația vânzărilor, cunoscută sub
denumirea consacrată de metoda comparației directe.
Metoda se utilizează la evaluarea tuturor tipurilor de proprietăți (terenuri),
cu condiția existenței:
▪ unui număr suficient de tranzacții recente cu terenuri similare; și
▪ unor informații suficiente și relevante de piață.
Ca și celelalte metode, metoda comparației directe este guvernată de
principiul substituției, care este un principiu de prim rang și care spune că
„niciun cumpărător (investitor) prudent nu va oferi pentru o proprietate un
preț mai mare decât cel cu care ar putea cumpăra o altă proprietate, cu
aceeași utilitate și aceeași atractivitate, într-un interval de timp rezonabil”.
Metoda comparației directe se utilizează la evaluarea terenurilor libere,
sau care se consideră a fi libere pentru scopul evaluării.
Valoarea de piață a terenului poate fi obținută în urma analizei prețurilor
de piață ale terenurilor libere comparabile, din aceeași arie de piață și cu
aceeași CMBU, care au fost tranzacționate la o dată anterioară apropiată de
data evaluării. Când nu există tranzacții anterioare suficiente cu terenuri
libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt
credibile și/sau nu pot fi verificate, pentru evaluare se pot folosi și prețurile

cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de
cumpărare de terenuri comparabile.
Analiza prețurilor la care s-au efectuat tranzacțiile sau a prețurilor cerute
sau oferite pentru terenurile comparabile este urmată de efectuarea unor
ajustări ale prețurilor terenurilor libere comparabile, pentru a cuantifica
diferențele dintre prețurile plătite, cerute sau oferite pe unitatea de suprafață,
cauzate de diferențele între caracteristicile specifice ale terenurilor și ale
tranzacționărilor, numite elemente de comparație.
În GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile, la paragrafele 82-84, se
precizează:
„În procesul de comparare sunt luate în considerare asemănările și
deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate în funcție de elementele de
comparație.
Elementele de comparație includ: drepturile de proprietate transmise,
condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile efectuate imediat
după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice,
utilitățile disponibile și zonarea.
Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeași CMBU,
diferențele identificate fiind legate de optimizarea utilizării și nu de natura/
tipul acesteia”…
În afara elementelor de comparație menționate anterior, pot fi luate în
considerare, atunci când au o influență cuantificabilă asupra prețului unitar al
terenului, și următoarele elemente de comparație:
- mărimea suprafeței;
- forma;
- deschiderea;
- utilități;
- topografia;
- traficul în zonă;
- priveliștea;
- calitatea vecinilor;
- poluarea fonică și a aerului;
- căi de acces;
- teren în surplus și terenul excedentar.
Etapele aplicării metodei comparației directe, de evaluare a terenului liber
sau considerat a fi liber, sunt:
(a) colectarea informațiilor din aria de piață a terenului subiect, despre
vânzările recente sau despre ofertele de vânzare și cererile de
cumpărare pentru terenuri similare, în vederea selectării unui set de

terenuri comparabile, adică a terenurilor cu caracteristicile redate mai
sus, cât mai asemănătoare cu cele ale terenului de evaluat. Numărul
terenurilor comparabile selectate depinde de disponibilitatea datelor
de piață și de cerința de a asigura că acestea reflectă acțiunile
participanților pe piață.
Analiza de piață și analiza celei mai bune utilizări formează cadrul
necesar pentru selectarea vânzărilor comparabile adecvate;
(b) verificarea informațiilor colectate pentru a vedea credibilitatea acestora
și dacă reflectă tranzacții de piață nepărtinitoare;
(c) selectarea unității de comparație folosită de participanții pe piață,
respectiv prețul pe hectar sau pe metru pătrat;
(d) identificarea diferențelor dintre caracteristicile terenurilor comparabile
selectate și cele ale terenului subiect. Forma uzuală de redare a
acestor diferențe este o grilă cu datele de piață, care conține
prezentarea caracteristicilor terenurilor comparabile, grupate pe
caracteristicile aferente tranzacțiilor (efective și/sau potențiale) și pe
caracteristicile aferente terenurilor. Scopul folosirii grilei cu datele de
piață este efectuarea, într-o manieră logică și succesivă, a ajustărilor
prețurilor efective, cerute sau oferite pentru terenurile selectate drept
comparabile;
(e) ajustarea prețurilor terenurilor comparabile pentru a reflecta diferențele
dintre caracteristicile acestora și cele ale terenului subiect. Se aplică
ajustări separate prețurilor de vânzare ale comparabilelor, pentru
fiecare element de comparație. Mărimea fiecărei ajustări se determină
cu ajutorul datelor de piață disponibile și a raționamentului imparțial al
evaluatorului autorizat. Ajustările prețului de vânzare, de ofertă de
vânzare sau de cerere de cumpărare, se pot face prin mai multe
tehnici ale analizei cantitative și calitative, dintre care cele mai uzuale
sunt:
• tehnica analizei pe perechi de date și efectuarea ajustărilor
cantitative exprimate în unități monetare (de obicei €);
• tehnica analizei pe perechi de date și efectuarea ajustărilor
cantitative exprimate în formă procentuală; și
• tehnica analizei calitative prin comparația relativă, care constă în
analiza tranzacțiilor, ofertelor de vânzare sau cererilor de
cumpărare a terenurilor comparabile pentru a stabili care din
caracteristicile terenurilor comparabile sunt inferioare, superioare
sau similare cu cele ale terenului subiect.
În general, ajustările prețurilor se fac mai întâi pentru diferențele între
elementele de comparație aferente tranzacțiilor, iar apoi pentru

diferențele dintre elementele de comparație aferente terenurilor
comparabile și ale terenului subiect.
Ajustările se pot aplica asupra prețurilor totale ale terenurilor
comparabile, asupra prețurilor unitare ale acestora sau asupra
ambelor;
(f) reconcilierea prețurilor unitare ajustate, într-o concluzie finală asupra
valorii de piață, de obicei, exprimată ca o valoare singulară (dată, de
obicei, de prețul unitar la care ajustarea brută totală procentuală este
cea mai mică) sau ca un interval al prețurilor unitare ajustate.
Metoda extracției de pe piață
Metoda extracției de pe piață constă în determinarea valorii terenului liber
ca o mărime reziduală, după ce din prețul curent de vânzare al întregii
proprietăți imobiliare (teren plus construcții) s-a scăzut costul de înlocuire net
al construcțiilor. Această metodă este adecvată când:
− nu există terenuri libere, vândute sau oferite la vânzare sau cerute
pentru cumpărare, în aria de piață a terenului subiect;
− valoarea construcțiilor este mică (îndeosebi în mediul rural); și
− se poate determina cu acuratețe costul de înlocuire net (CIN) al
construcțiilor.
Metoda alocării
Metoda alocării se bazează pe principiul echilibrului și pe cel al
contribuției, conform cărora există un raport procentual normal între valoarea
terenului și valoarea întregii proprietăți, specific diferitelor categorii de
proprietăți imobiliare, aflate în locații specifice. Acest raport procentual este
obținut din analiza prețurilor de vânzare ale unor proprietăți comparabile
(teren și construcții), dintr-o arie comparabilă și competitivă învecinată, cu
caracteristici similare. Acest raport procentual este aplicat apoi prețului de
vânzare efectiv, cerut sau oferit al proprietății construite, pentru a determina
valoarea terenului.
Deoarece raportul procentual dintre valoarea terenului și valoarea totală a
proprietății este dificil de obținut și de susținut, această metodă este utilizată
mai rar și aproape niciodată ca o primă metodă de evaluare a terenului, ci ca
o metodă auxiliară de verificare a credibilității altor metode/tehnici de
evaluare a terenului.
Metoda reziduală
Tehnica reziduală sau tehnica capitalizării directe a venitului net din
exploatare alocat terenului, ca mărime reziduală, este înscrisă în abordarea
prin venit, fiind utilizată când fluxul de venit este generat atât de construcții,
cât și de teren.
Etapele aplicării acestei metode sunt:

- determinarea venitului net din exploatare (VNE) anual total al
proprietății imobiliare;
- determinarea VNE anual alocabil construcțiilor pe baza ratei de
capitalizare aferente construcțiilor și scăderea acestuia din VNE anual
total al proprietății imobiliare; și
- capitalizarea VNE anual rămas (rezidual), care este alocat numai
terenului, cu o rată de capitalizare adecvată.
Cele trei condiții ale aplicării acestei metode sunt:
(a) cunoașterea costului de înlocuire net (CIN) al construcțiilor sau
posibilitatea determinării acestuia cu credibilitate;
(b) cunoașterea venitului VNE total al proprietății imobiliare sau
posibilitatea determinării acestuia cu credibilitate; și
(c) posibilitatea obținerii nivelurilor de piață ale ratelor de capitalizare ale
terenurilor și clădirilor.
Această tehnică de evaluare se utilizează în două situații:
• când nu există terenuri libere vândute sau oferite la vânzare, în aria de
piață a terenului supus evaluării;
• pentru testarea fezabilității financiare a utilizărilor posibile ale unui
amplasament, în cadrul analizei celei mai bune utilizări.
Metoda capitalizării rentei funciare
Metoda capitalizării rentei funciare se aplică în cazul în care venitul se
obține din cedarea dreptului de folosință a terenului, în schimbul unei
rente/arende, deci unui venit independent de veniturile generabile de
construcțiile de pe teren (dacă există).
Această metodă se aplică pentru evaluarea terenurilor cu folosință
agricolă, precum și pentru evaluarea terenurilor închiriate.
Metoda constă în convertirea rentei funciare/arendei (sau chiriei pentru
teren) în valoarea terenului, prin aplicarea unei rate de capitalizare obținută
de pe piață. Metoda poate fi aplicată pentru determinarea valorii de piață a
terenului liber, în condițiile în care există informații de piață suficiente asupra
nivelurilor de piață ale rentelor/arendelor funciare și chiriilor, precum și ale
ratelor de capitalizare.
Pentru aplicarea acestei metode trebuie să se analizeze clauzele
contractului de închiriere/arendare, referitoare la escaladarea chiriei/rentei,
reînnoirea contractului, precum și selectarea unei rate de capitalizare de
piață adecvate.
Analiza parcelării și dezvoltării
Analiza parcelării și dezvoltării constă în plasarea evaluatorului autorizat
în postura ipotetică a unui dezvoltator al unui teren neamenajat, considerând
construcțiile proiectate ca fiind cea mai bună utilizare a terenului.
Această analiză este aplicabilă în cazul evaluării unor suprafețe mari de

teren neamenajat, a căror cea mai bună utilizare o reprezintă parcelarea și
amenajarea ca amplasamente și/sau eventual construirea de clădiri
rezidențiale pe loturile parcelate. Această analiză se poate aplica în două
ipoteze:
- parcelarea unui teren liber și amenajarea parcelelor ca amplasamente,
prin dotarea cu infrastructura necesară și apoi vânzarea amplasamen-
telor (loturilor amenajate); și
- parcelarea unui teren viran, amenajarea parcelelor ca amplasamente,
construirea locuințelor adecvate și apoi vânzarea proprietăților
rezidențiale rezultate (teren plus locuință).
Rezultatul acestei analize este valoarea maximă pe care un dezvoltator
prudent ar putea să o plătească pentru achiziționarea unui teren
neamenajat, deci o valoare calculată ca mărime reziduală dintre prețurile de
vânzare estimate ale amplasamentelor/loturilor amenajate sau ale
proprietăților construite și costurile totale estimate de parcelare, amenajare
și construire, la care se adaugă și stimulentul dezvoltatorului.
Credibilitatea rezultatului analizei este condiționată de existența unui
volum important de informații despre numărul maxim posibil de parcele,
etapizarea proiectului de parcelare, construire și vânzare, costurile de
parcelare, amenajare, construire și de finanțare, despre prețurile de vânzare
viitoare ale parcelelor amenajate (amplasamente), precum și despre
prețurile de vânzare ale proprietăților construite, ca și despre mărimea
stimulentului dezvoltatorului imobiliar.
Atunci când există date de piață relevante și suficiente, analiza parcelării
și dezvoltării oferă rezultate credibile.
Sinteza aplicabilității și limitărilor celor șase metode de evaluare a
terenului este prezentată în tabelul următor.
Aplicabilitatea și limitările tehnicilor de evaluare a terenului
Comparația directă
Procedura Vânzările de loturi vacante similare sunt analizate, comparate și
prețurile lor sunt ajustate pentru a obține o indicație despre
valoarea terenului evaluat.
Aplicabilitate Comparația directă este tehnica cea mai utilizată pentru evaluarea
terenului și este metoda preferată ce se utilizează atunci când
există suficiente informații despre vânzări comparabile.
Restricții Lipsa vânzărilor și a datelor de comparație pot subția argumentele
pentru susținerea valorii estimate.
Extracția de pe piață
Procedura Costul net al construcțiilor se scade din prețul total de vânzare al
proprietății imobiliare pentru a se obține valoarea terenului.
Aplicabilitate Această tehnică se aplică atunci când:
 contribuția construcțiilor la valoarea totală a proprietății
imobiliare este în general scăzută și relativ ușor de identificat.
(Această tehnică este frecvent utilizată în zonele rurale);
 construcțiile sunt noi, valoarea lor este cunoscută și există o
depreciere foarte mică sau chiar nu există depreciere din nicio
cauză.
Restricții Evaluatorul trebuie să poată determina contribuția valorii
construcțiilor, estimată la costul lor net.
Alocarea
Procedura Raportul dintre valoarea terenului și valoarea proprietății imobiliare
este determinat din analiza vânzărilor comparabile și este aplicat
prețului de vânzare al proprietății subiect, pentru a obține valoarea
terenului.
Aplicabilitate Această tehnică se aplică atunci când:
 se evaluează loturi de proprietăți rezidențiale unifamiliale, în
situația în care există multe tranzacții cu loturi și cu proprietăți
rezidențiale care fac posibilă comparația. Această metodă tinde să
fie mai puțin precisă când se aplică proprietăților comerciale și în
special când numărul vânzărilor de terenuri libere este insuficient;
 pentru proprietăți comerciale sau atunci când sunt disponibile
relativ puține tranzacții, alocarea poate oferi mai degrabă o
verificare a rezonabilității valorii estimate, decât o concluzie clară
asupra acesteia.
Restricții Metoda alocării nu determină valori de mare credibilitate decât în
cazul existenței unui număr mare de date de tranzacție. Aceasta
este rar utilizată ca o primă tehnică de evaluare a terenului pentru
alte proprietăți decât loturi rezidențiale. De asemenea, raporturile
dintre valorile terenurilor și valorile totale ale proprietăților imobiliare
pot fi dificil de stabilit.
Tehnicile capitalizării venitului
Capitalizarea directă: tehnica reziduală a terenului
Procedura Venitul net din exploatare atribuit terenului este capitalizat cu o rată
de capitalizare a terenului, conformă cu piața, pentru a se face o
estimare a valorii.
Aplicabilitate Această tehnică se aplică în special pentru a testa fezabilitatea
utilizărilor alternative ale unui anumit amplasament în analiza celei
mai bune utilizări sau când nu există informații despre vânzări de
terenuri.
Restricții Trebuie respectate următoarele condiții:

• valoarea clădirilor este cunoscută sau poate fi estimată cu
acuratețe;
• venitul net din exploatare al proprietății este cunoscut sau poate fi
estimat;
• atât rata de capitalizare a clădirilor, cât și cea a terenului sunt
disponibile pe piață.
Capitalizarea directă: capitalizarea rentei funciare
Procedura Rata de capitalizare derivată din piață se aplică rentei funciare a
proprietății respective.
Aplicabilitate Această metodă este folositoare atunci când rentele, ratele și factorii
comparabili pot fi determinați din analiza vânzărilor de terenuri
închiriate/arendate.
Restricții Poate fi necesară o ajustare a valorii pentru a reflecta drepturile de
proprietate atunci când renta/chiria specificată în contract este
diferită de renta/chiria de piață.
Actualizarea: Analiza fluxului de numerar actualizat – Analiza parcelării și
dezvoltării
Procedura Din prețului brut de vânzare anticipat al loturilor finalizate se scad
costurile directe și indirecte, precum și profitul investitorului, iar
fluxurile de numerar rezultate se actualizează cu o rată derivată din
piață pentru perioada de dezvoltare și absorbție. Dacă nu se deduce
profitul investitorului, atunci rata de actualizare trebuie să reflecte
efectul total al fiecărui profit.
Aplicabilitate Această tehnică se aplică atunci când parcelarea și dezvoltarea
reprezintă cea mai bună utilizare a terenului.
Restricții Analiza fluxului de numerar necesită multe informații referitoare la
costurile de dezvoltare, marjele profitului, previziunea vânzărilor și
estimarea prețurilor loturilor parcelate.
Sursa: Appraisal Institute. Evaluarea proprietății imobiliare, Ediția a 13-a – ediția în limba română.
ANEVAR, 2011, pag. 16.6-16.7.
5.3.2 Date necesare pentru evaluarea terenului

Adresa și informații generale:
▪ situare geografică (distanța față de reședința de județ);
▪ populație (rata de creștere);
▪ șomaj (rata);
▪ activități economice principale.
Amplasare:
▪ intravilan (extravilan);
▪ localizare - arteră principală sau secundară;
▪ distanța față de centrul orașului și orientarea (N, S, V, E);
▪ distanța față de principalele ieșiri din localitate (inclusiv direcție);
▪ acces la proprietate (teren);

▪ acces la mijloacele de transport în comun după caz (auto, tramvai,
metrou, gară, aeroport etc.);
▪ analiza și perspectiva zonei:
− dezvoltare, declin, staționare;
− construcții și instituții existente;
− probleme de urbanism:
• reglementări locale;
• proiecte importante, (clădiri noi și destinația acestora, instituții cu
caracter social, parcuri, drumuri modernizate, rețele echipare
tehnico edilitară etc.;
− gradul seismic al zonei;
− poluare.
Utilități:
▪ rețelele publice ale localității și accesul (distanța) proprietății (terenului)
la ele:
− energie electrică;
− telefonie;
− apă;
− canalizare;
− gaze;
− termoficare;
− drumuri și calitatea acestora;
− căi ferate.
Caracteristici:
▪ fizice:
− topografie (plat, pantă etc.);
− dimensiuni și formă, deschiderea la strada principală;
− stare (liber, ocupat cu construcții);
− drenaj;
− poluare;
− împrejmuiri;
− vecinătăți;
− posibilități extindere;
− caracteristici geotehnice;
− probleme: inundabil, traversat de rețele magistrale supra sau

subteran;
− utilizare (locuințe, comercial, sedii administrative, industrie, depozite);
▪ economice (de exemplu, pentru terenurile agricole);
− gradul de fertilitate;
− natura culturilor.
Forma de proprietate:
▪ dreptul de proprietate:
− documente juridice originale:
• act de vânzare - cumpărare;
• act de donație;
• act de succesiune;
• act de punere în posesie - titlu de proprietate;
− documente de carte funciară și cadastru;
▪ sarcini asupra proprietății (terenului).
NOTĂ: Fișa terenului de evaluat va fi însoțită de planuri de situație și de
încadrare în zonă (unde se vor poziționa și amplasamentele comparabilelor
calificate pentru analiza comparativă).
5.3.3 Exemple ilustrative
5.3.3.1 Evaluarea prin metoda comparației pe perechi de date a unui

teren aflat în intravilanul municipiului București, zona 1
Fișă de date a terenului de evaluat

Adresă: București, sector 3, zona 1 - Corp B;
Suprafața: 2.020 mp;
Proprietar: Societatea ZZ SRL;
Sarcini asupra proprietății: nu sunt;
Utilizare: comercial;
Data evaluării: aprilie 20XX
Scopul evaluării: vânzare;
Tipul de valoare adecvat scopului: valoarea de piață;
Analiza zonei:
▪ rata de creștere a populației: lentă;
▪ rata șomajului: în creștere;
▪ raportul cerere - ofertă: în favoarea cererii;
▪ funcții economice ale localității: complexe;
Amplasare:
▪ intravilanul localității București
▪ localizare: intersecția a două artere (străzi) principale;
▪ distanța față de centrul orașului: cca. 3 km - EST;
▪ acces la proprietate (teren): colț la două străzi principale;
▪ acces la mijloacele de transport în comun: autobuze, tramvai,
metrou;
▪ perspectiva zonei: în dezvoltare;
▪ poluare: sonoră și gaze eșapare;
▪ gradul seismic al zonei: 8
Utilități:
▪ rețelele publice ale localității și acces la ele:
− energie electrică;
− telefonie;
− apă;
− canalizare;
− gaze;
− termoficare;
− drumuri asfaltate;
− linii tramvai;
− metrou.
Caracteristici:
▪ fizice:
− topografie: teren plat;
− suprafață: 2020 mp;
− formă și dimensiuni:
• neregulată (trapezoidală);
• deschidere foarte favorabilă la două străzi principale
− stare: liber;
− drenaj: bun;
− poluare: sonor și reziduuri gazoase;
− nu este împrejmuit;
− vecinătăți: civilizat;
− nu are posibilități de extindere;
− normal la fundare;
▪ economice: utilizare comercială
Dreptul de proprietate:
▪ proprietar: Societatea ZZ SRL;
▪ document proprietate: act de vânzare-cumpărare, documentație
cadastrală și extras de carte funciară;
▪ sarcini: nu sunt, liber la vânzare.
În tabelul următor sunt prezentate sintetic date și caracteristici ale

terenurilor comparabile (informații luate de pe piața imobiliară locală).
Date și
Teren 1 Teren 2 Teren 3 Teren 4
caracteristici
Preț unitar de
400 420 390 385
tranzacție (€/mp)
Data tranzacției aprilie 20XX aprilie 20XX aprilie 20XX aprilie 20XX
Suprafața (mp) 1.920 1.580 2.090 2.240
Dreptul de
proprietate deplin deplin deplin deplin
transmis
Condițiile de mai mare decât
numerar numerar numerar
finanțare piața (credit)
Condiții de constrângere
nepărtinitoare nepărtinitoare nepărtinitoare
vânzare (dependent)
Condițiile pieței
similare similare similare similare
aprilie 20XX
Restricții legale conform plan conform plan conform plan conform plan
urbanistic urbanistic general urbanistic general urbanistic
general și zonal și zonal și zonal general și zonal
Localizare- amplasament amplasament arteră princ. arteră princ.
orientare colț la două străzi colț la două străzi desch. f. favor. desch. f. favor.
princ. poluare princ. poluare poluare sonoră poluare sonoră
sonoră și gaze sonoră și gaze și gaze eșapare și gaze eșapare
eșapare auto eșapare auto auto auto
Echipare energie electrică energie electrică energie electrică energie electrică
tehnico-edilitară apă-canalizare termoficare apă-canalizare apă-canalizare
a zonei gaze apă-canalizare gaze gaze
telefonie gaze, telefonie telefonie telefonie
drum asfaltat drum asfaltat drum asfaltat drum asfaltat
Vecinătăți civilizat civilizat civilizat deosebit de
favorabil
Utilizare (CMBU) comercial comercial comercial comercial
Instrumentul de lucru pentru efectuarea ajustărilor este grila datelor de

piață, care are pe verticală linii cu elementele de comparație, pe prima
coloană proprietatea (terenul) de evaluat, iar pe celelalte coloane
proprietățile (terenurile) comparabile. În partea de jos a grilei există
secțiunea de analiză a rezultatelor, care cuprinde totalul ajustărilor
exprimate în valoare absolută și în procente din prețul de vânzare.
Tranzacțiile care au necesitat cele mai mici ajustări brute comerciale vor
avea ponderea cea mai mare în alegerea valorii finale.
Criteriul de comparație ales: preț/mp.
METODA COMPARAȚIEI DIRECTE - Analiza pe perechi de date

Grila datelor de piață
- € / mp -
Elemente de Terenul de Comparabila
comparație evaluat Teren 1 Teren 2 Teren 3 Teren 4
Prețul vânzării ? 400 420 390 385
Dreptul de deplin deplin deplin deplin deplin
proprietate
transmis
Ajustare € 0 0 0 0 0
Preț ajustat 400 420 390 385
Condiții de numerar numerar finanțare numerar numerar
(1 (credit)
finanțare
0
Ajustare € 0 - 15 0
Preț ajustat 400 405 390 385
Condiții de nepărtinitoare nepărtinitoare nepărtinitoare nepărtinitoare nepărtinitoare
(2)
vânzare
0 0 - 10
Ajustare € 0
Preț ajustat 400 405 380 385
Condiții de piață 30.04.20XX aprilie 20XX aprilie 20XX aprilie 20XX aprilie 20XX
Ajustare 4,4 lei/€ 0 0 0 0
Preț ajustat 400 405 380 385
Restricții legale conform plan conform plan conform plan conform plan conform plan
de utilizare urbanistic urbanistic urbanistic urbanistic urbanistic
general și zonal general și zonal general și zonal general și zonal general și zonal
Ajustare € 0 0 0 0
Preț ajustat 400 405 380 385
Localizare - zona 1 zona 1 zona 1 zona 1 zona 1
(3) corp B corp B corp B corp B corp B
orientare
(semicentral) (semicentral) (semicentral) (semicentral) (semicentral)
la inters. a 2 la intersecția a 2 la intersecția a 2 arteră principală arteră principală
străzi princ. (pe străzi princ. (pe străzi princ. (pe deschidere deschidere
colț) colț) colț) f. favorabilă f. favorabilă
Ajustare € 0 0 +20 + 20
Preț ajustat 400 405 400 405
Echiparea DA NU DA NU NU
tehnico-edilitară
a zonei - rețea
(4)
termoficare
+5 0 +5 +5
Ajustare €
Preț ajustat 405 405 405 410
(5) civilizat civilizat civilizat civilizat deosebit de
Vecinătăți
favorabil
Ajustare € 0 0 0 -5
Preț ajustat 405 405 405 405
Ajustare totală
valoare 5 15 35 30
brută absolută
% din preț
1,25% 3,6% 9% 7,8%
vânzare
Număr ajustări 1 1 3 3
Explicarea ajustărilor
(1)
Condiții de finanțare - Terenul 2 a fost vândut în aceeași lună cu suma de
420 €/mp, cu o finanțare diferită de plata în numerar, respectiv printr-un
credit, ceea ce a condus la un preț cu 15 €/mp mai mare.
(2)
Condiții de vânzare - Terenul 3 a avut un cumpărător dependent de
apropierea de casa familiei și a plătit mai mult decât prețul pieței cu 10 €/
mp.
(3)
Localizare – orientare - Se compară perechea Terenul 1 cu Terenul 3,
care diferă între ele numai prin această caracteristică (localizarea).
400 €/mp - 380 €/mp = 20 €/mp
(4)
Echiparea tehnico-edilitară a zonei - Terenul 2 este racordat la rețeaua de
termoficare. Se compară Terenul 2 cu Terenul 1.
405 €/mp - 400 €/mp = 5 €/mp
(5)
Vecinătăți - Terenul 4 este amplasat într-o zonă deosebit de favorabilă. Se
compară Terenul 4 cu Terenul 3.
410 €/mp - 405 €/mp = 5 €/mp
Valoarea terenului estimată prin această metodă este de 818.000 €
(405 €/mp), având ca bază comparabila 1, care a necesitat ajustarea
absolută totală, brută, procentuală cea mai mică.
Alegerea valorii finale ca valoare de piață pentru terenul de evaluat se
va face prin reconcilierea rezultatelor estimate și prin utilizarea altor metode
de evaluare adecvate.
Criteriile cu care evaluatorul ajunge la estimarea finală a valorii sunt:
▪ adecvarea;
▪ precizia;
▪ cantitatea suficientă a informațiilor.
5.3.3.2 Evaluarea prin analiza comparației relative, a unui teren aflat

în intravilanul municipiului București, zona 11
Obiectul evaluării: teren cu suprafața de 240 mp, amplasat în București,

str. XXX, sector 1
Scopul evaluării: vânzare
Tipul valorii estimate: valoarea de piață
Data evaluării: mai 20XX.
1
Exemplul a fost preluat cu acordul autorilor din cartea Aplicaţii cu evaluarea terenului.
IROVAL 2010.
Considerații generale și prezentarea metodologiei de evaluare

Pentru a realiza o comparație directă între un teren comparabil
tranzacționat (sau ofertat) și terenul subiect, evaluatorul autorizat poate
aplica tehnici (metode) cantitative și/sau calitative pentru analiza diferențelor
și pentru estimarea ajustărilor.
Metoda comparației relative a vânzărilor se înscrie în categoria tehnicilor
calitative. Nu se poate aplica la o singură comparabilă, ci utilizând mai multe
comparabile (minim 4 - 5 comparabile), ca și în varianta analizei pe perechi
de date.
Analiza comparativă este termenul general folosit pentru a identifica
procesul ce utilizează fie analiza pe perechi de date, fie analiza comparației
relative a vânzărilor. Fiecare ajustare trebuie explicată adecvat, astfel încât
să fie înțeles raționamentul aplicat.
În concluzie, atunci când există suficiente informații disponibile la data
evaluării privind terenuri comparabile tranzacționate sau ofertate recent,
pentru estimarea valorii terenului subiect, utilizând analiza comparației
relative a vânzărilor, se parcurg următoarele etape procedurale:
- se stabilește criteriul de comparație: preț/mp;
- se analizează tranzacțiile sau ofertele comparabile, pentru a determina
dacă sunt superioare, inferioare sau similare terenului subiect;
- pentru a efectua analiza comparativă relativă evaluatorul autorizat
trebuie să urmărească aceeași logică folosită la analiza pe perechi de
date, utilizând pentru ușurință Grila datelor de piață; diferența constă în
interpretarea datelor de piață; analiza comparației relative a vânzărilor
se utilizează când nu există date suficiente pentru cuantificarea
diferențelor negative sau pozitive;
- diferențele se cuantifică de evaluator ca fiind pozitive sau negative
global, în funcție de superioritatea sau inferioritatea comparabilelor față
de terenul subiect (proprietatea de evaluat);
- ajustarea globală a comparabilelor față de terenul subiect poate fi
pozitivă, negativă sau zero;
- se ordonează terenurile comparabile și terenul subiect într-un
clasament, după următoarea regulă:
• primul loc în clasament îl ocupă comparabilele superioare terenului
subiect și care au înregistrat o ajustare globală negativă (−),
ierarhizate în ordinea descrescătoare a prețurilor;
• urmează comparabilele inferioare cu ajustare globală pozitivă (+),
așezate tot în ordinea descrescătoare a prețurilor;
• în clasament terenul subiect ocupă locul situat între terenurile
comparabile superioare global și cele inferioare global sau, cu alte
cuvinte, între comparabila superioară global cu cel mai mic preț și

comparabila inferioară global cu cel mai mare preț; tot în acest
interval se plasează și comparabilele cu ajustare globală zero.
Prezentarea terenului subiect (de evaluat)
Suprafață teren 240 mp – conform planuri anexate
Amplasare București, str. XXX, sector 1
Vecinătăți - Nord: clădire și curte aparținând YYY;

- Sud: clădire și curte aparținând YYY;
- Vest: str. ZZZ;
- Est: clădirea YYY.
Situația juridică a terenului la Persoana juridică deține suprafața de 240
data evaluării mp conform Contractului de vânzare-
cumpărare nr. xxx/zz.ll.aa., documentației
cadastrale, extras CF....
Lotul de teren este echipat cu - rețea alimentare cu energie electrică;
- rețea de alimentare cu apă;
- rețea de canalizare;
- rețea de gaze;
- cablu – internet;
- drum asfaltat.
Mijloace de transport în comun - autobuze, metrou (stația Aviatorilor)
Caracteristicile zonei Zonă rezidențială, ocupată de:
- case, blocuri de locuințe;
- ambasade, instituții, sedii de firmă,
sedii de bănci;
- edificii socio-culturale (grădinițe, școli,
licee, unități medicale, farmacii,
magazine, restaurante, cafenele, sala
sporturilor - Floreasca).
Certificat de urbanism POT 50%; CUT 2,5; S+P+3E+1R

(subsol, parter, trei etaje, plus un etaj
retras)
Utilizarea (CMBU) Suprafața de teren este adecvată pentru

dezvoltare rezidențială.
Prezentarea terenurilor comparabile selectate

Urmează prezentarea sintetică a terenurilor comparabile calificate pentru
utilizare și extrase de pe site-urile imobiliare specializate, cu detalii. A fost
verificată autenticitatea informațiilor respective.
Comparabila T1 Teren intravilan, zona Primăverii, S = 220 mp, front

stradal 10 m, utilități: apă, canalizare, gaz, curent,
curent trifazic, certificat de urbanism cu POT = 40%,
CUT= 2,5, Hmax=13 m, (P + 5E). Preț de ofertă – 2.250
€/mp. (Data vânzării - aprilie 20XX)
Comparabila T2 Teren intravilan, zona Primăverii (str. Jean Monnet), S =

220 mp, front stradal 10 m, utilități: apă, canalizare, gaz,
curent, certificat de urbanism cu POT = 40%, CUT=2,5,
Hmax= 13 m, (P + 5E). Preț de ofertă – 2.100 €/mp. Preț
efectiv 1980 €/mp. (Data ofertei - mai 20XX)
Comparabila T3 Teren intravilan, zona Primăverii (Bd. Primăverii), S =

240 mp, front stradal 10 m, utilități: apă, canalizare, gaz,
curent, certificat de urbanism cu POT = 50%, CUT = 3,
(S+P+4E+1R). Preț de ofertă – 2.292 €/mp. (Data
ofertei - aprilie 20XX)
Comparabila T4 Teren intravilan, zona Primăverii (str. Mircea Eliade), S

= 280 mp, front stradal 14 m, utilități: apă, canalizare,
gaz, curent, certificat de urbanism cu POT = 70%, CUT
= 4,9, (S+D+P+5E). Preț de ofertă – 3.000 €/mp. (Data
ofertei - aprilie 20XX)
Comparabila T5 Teren intravilan, zona Primăverii, S = 337,5 mp, utilități:

apă, canalizare, gaz, curent, certificat de urbanism cu
POT = 50%, CUT = 3, (S+P+5E). Preț de ofertă – 2.300
€/mp. Preț efectiv 2.200 €/mp (Data vânzării - aprilie
20XX)
Comparabila T6 Teren intravilan, zona Primăverii, S = 340 mp, utilități:

apă, canalizare, gaz, curent, certificat de urbanism cu
POT = 50%, CUT = 3, (S+P+5E). Preț de ofertă – 2.500
€/mp. (Data ofertei - aprilie 20XX)
Comparabila T7 Teren intravilan, zona Arcul de Triumf – Averescu –

Clucerului – str. Nicolae Racota, S = 363 mp, utilități:
apă, canalizare, gaz, curent, deschidere dublă, 11 și 27
m, certificat de urbanism cu POT = 50%, CUT = 3,
(S+P+5E). Preț de ofertă – 2.500 €/mp. (Data ofertei -
mai 20XX)
Comparabila T8 Teren intravilan, zona Sos. Kiseleff, S = 420 mp,

deschidere 23 m, zona L2b (regim de înălțime P, P+2E
în zone protejate) certificat de urbanism cu POT = 30%,
CUT = 0,9. Preț de ofertă – 2.620 €/mp. (Data ofertei -
mai 20XX)
Evaluarea proprietății bazată pe analiza comparațiilor relative
Prețurile de vânzare estimate/efective ale terenurilor comparabile
Terenuri comparabile
Specificație
T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8
Suprafață
220 220 240 280 337,5 340 363 420
(mp)
Preț ofertă
2.100 2.100 2.200 2.800 2.300 2.300 2.400 2.500
(€/mp)
Marja de 5% -5,7% -5% -5% 4,4% -5% -5% -5%
negociere* efectivă estimată estimată estimată efectivă estimată estimată estimată
Preț 2.000 1.980 2.100 2.660 2.200 2. 200 2.280 2.380
vânzare
(€/mp) efectiv estimat estimat estimat efectiv estimat estimat estimat
* marja de negociere de 5%, aplicată în cazul T2, T3, T4, T6, T7 și T8, a fost estimată pe
baza celor două marje de negociere realizate la vânzarea terenurilor comparabile T1 și
T5 (5% și respectiv 4,4%).
Elemente de Teren de COMPARABILE
comparaţie evaluat T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8
Pret (€/mp) 2.000 1.980 2.100 2.660 2.200 2.200 2.280 2.380
Drepturi de proprietate
deplin deplin deplin deplin deplin deplin deplin deplin deplin
transmise
Ajustare 0 0 0 0 0 0 0 0
Condiţii de finanţare numerar numerar numerar numerar numerar numerar numerar numerar numerar
ABORDAREA PRIN ACTIVE
Ajustare 0 0 0 0 0 0 0 0
Condiţii de vânzare nepărtinitor nepărtinitor nepărtinitor nepărtinitor nepărtinitor nepărtinitor nepărtinitor nepărtinitor nepărtinitor
Ajustare 0 0 0 0 0 0 0 0
Condiţiile pieţei mai aprilie mai aprilie aprilie aprilie aprilie mai mai
20XX 20XX 20XX 20XX 20XX 20XX 20XX 20XX 20XX
Ajustare 0 0 0 0 0 0 0 0
Localizare Primaverii- Primăverii- Arcul de
Zona Bd. Primăverii- Zona Zona
Str. Maxim Str. Jean Triumf- N. Şos. Kiseleff
Primăverii Primăverii M. Eliade Primăverii Primăverii
Gorki Monnet Racota
Ajustare 0 0 0 0 0 0 0 -
Indicatori urbanism POT 50% POT 40% POT 40% POT 50% POT 70% POT 50% POT 50% POT 50% POT 30%
CUT 2,5 CUT 2,5 CUT 2,5 CUT 2,5 CUT 4,9 CUT 3 CUT 3 CUT 3 CUT 0,9
S+P+3E+1R P+5E P+5E S+P+4E+1R S+D+P+5E S+P+5E S+P+5E S+P+5E P+2E
Ajustare + + - - - - - +
Echiparea tehnico – pachet
similar similar similar similar similar similar similar similar
edilitară a zonei standard
Ajustare 0 0 0 0 0 0 0 0
Suprafaţă 240 mp 220 220 240 280 337,5 340 363 427
Ajustare + + 0 - - - - -
Total + pozitive 2 (+) 2 (+) 0 (+) 0 (+) 0 (+) 0 (+) 0 (+) 1 (+)
ajustări - negative 0 (–) 0 (–) 1 (–) 2 (–) 2 (–) 2 (–) 2 (–) 2 (–)
Grila datelor de piață (Data evaluării: mai 20XX)
Ajustare globală (+) (+) (−) (−) (−) (−) (−) (−)
205
În urma analizei elementelor ce caracterizează terenul de evaluat și

proprietățile comparabile, din Grila datelor de piață rezultă următoarea
poziționare a terenului subiect față de terenurile comparabile:
Nr. Preț vânzare

Comparabila Ajustare globală
crt. (€/mp)
1. Comparabila T4 2.660 negativă
Terenul subiect
8. Comparabila T1 2.000 pozitivă
7. Comparabila T2 1.980 pozitivă
Concluzia finală
Din analiza și interpretarea datelor de mai sus, rezultă că valoarea de
piață estimată pe această cale, se situează în intervalul 2.100 – 2.000 € / mp
(interval delimitat de valorile comparabilelor T3 și T1), valoarea de piață
finală propusă fiind de 2.000 € / mp (rotunjit). Această concluzie se bazează
pe faptul că se acordă o mai mare credibilitate dovezii asupra unui preț de
vânzare efectiv, aferent terenului comparabil T1.
Deci concluzia asupra valorii de piață a terenului subiect al evaluării este:
Vpiață teren = 240 mp × 2.000 € / mp = 480.000 €
5.3.3.3 Evaluare prin metoda parcelării a unui teren viran, pentru

amenajare ca amplasamente2
Date de intrare pentru evaluare

Un teren liber cu suprafață de 8.640 mp este evaluat în scopul parcelării,
amenajării și vânzării ca amplasamente, a 12 parcele rezidențiale de câte
600 mp fiecare, plus o suprafață de 1.440 mp pentru căile de acces
aferente. Sunt necesare șase luni pentru a elabora planurile de parcelare și
pentru a construi întreaga infrastructură. După obținerea autorizațiilor și
finalizarea amenajărilor, dezvoltatorul anticipează o perioadă de comercia-
2
Exemplul a fost preluat cu acordul autorului din cartea Evaluarea proprietăţii imobiliare.
Aplicaţii. IROVAL 2012.
lizare de doi ani pentru absorbția pe piață a tuturor loturilor. Actualizarea va

fi făcută pentru o perioadă de timp de cinci semestre. Piața susține un preț
de vânzare mediu de 48.000 € pe lot în primul trimestru al perioadei de
comercializare. Se estimează că prețul mediu al loturilor va crește cu 1,5%
la fiecare șase luni. Cheltuielile sunt previzionate astfel:
 costurile pentru măsurătorile topografice și livrarea planului
amplasamentului și cele de dezvoltare pe perioada etapei de obținere a
autorizațiilor sunt estimate la 3.000 €, în prima jumătate a anului.
Costurile de exploatare pe perioada etapelor de autorizare și de
amenajare sunt estimate la 1.000 €;
 costurile amenajărilor interioare, incluzând infrastructura, precum și
cheltuielile indirecte sunt de 2.000 € pe lot sau un cost total de 24.000
€, împărțit pe semestrele 1, 2 și 4;
 costurile amenajărilor exterioare ale amplasamentului, pentru drumuri
și alte amenajări cerute de către autoritățile locale ca parte a
autorizației de construire, sunt de 10.000 €. Costurile de deținere și
taxele pe perioada etapei de construire sunt incluse în suma aferentă
fazei de autorizare. Costurile de absorbție includ marketingul la 4,5%
din prețurile de vânzare brute, iar costurile serviciilor juridice și de
contractare la 2% din prețurile de vânzare brute;
 după ce loturile sunt amenajate, impozitele sunt luate în calcul în
costurile de deținere pe perioada de absorbție rămasă. Aceste impozite
sunt estimate la câte 200 € pe an pentru fiecare lot. Alte costuri
estimate în etapa de vânzare sunt de 1.000 €, pe fiecare semestru;
costurile de administrare și de supraveghere sunt de 6.000 € pe fiecare
semestru, adecvate dimensiunii relativ mici a acestui proiect.
Evaluatorul autorizat este solicitat să determine valoarea de piață a
terenului viran.
Rezolvare
Tabelul prezintă analiza fluxurilor de numerar actualizate, previzionate
pentru acest proiect, eșalonate pe o perioadă de doi ani și jumătate,
necesară autorizării, amenajării și vânzării. Analiza DCF anticipează că
prețurile de vânzare a loturilor vor crește și cheltuielile vor reflecta evoluția
prezentată în previziunea pe 30 de luni. Rata de actualizare de 12% (sau
5,83% pe parcursul fiecărui semestru), care se bazează pe ratele obținute
de pe piață pentru vânzările de amplasamente similare, a luat în calcul
stimulentul dezvoltatorului ca un element de cheltuială deductibil. De
remarcat faptul că stimulentul dezvoltatorului asociat proiectului este
reflectat în mărimea ratei de actualizare selectate.
Descriere Semestrul
1 2 3 4 5 Total
Număr iniţial de amplasamente 0 12 9 6 3
Număr de amplasamente 12 0 0 0 0 12
Număr de amplasamente vândute 0 3 3 3 3 12
Număr final de amplasamente 12 9 6 3 0
Număr cumulat de amplasamente vândute 0 3 6 9 12
Preţ mediu per amplasament (€) 48.000 48.720 49.451 50.193
Venit brut din vânzări de amplasamente (€) 0 144.000 146.160 148.352 150.578 589.090
Minus: Costuri de autorizare
Studii topografice, plan de amplasament şi taxe (€) 3.000 3.000
Costuri de deţinere pe perioada autorizării şi amenajării (€) 1.000 1.000
Minus: Costuri de amenajare
Costuri directe şi indirecte ale amenajărilor pe amplasament (€) 18.000 4.000 2.000 24.000
Costurile amenajărilor exterioare amplasamentului (€) 10.000 10.000
Minus: Costuri pe durata vânzării/absorbţiei
Marketing (€) 6.480 6.577 6.676 6.776 26.509
Juridice/contractare (€) 2.880 2.923 2.967 3.012 11.782
Diverse (€) 1.000 1.000 1.000 1.000 4.000
Costuri de deţinere pe durata vânzării (€) 2.400 1.800 1.200 600 6.000
Minus: Costuri de administrare/supraveghere (€) 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000 30.000
Minus: Stimulentul dezvoltatorului (€)
Procentaj din vânzări brute 10% (€) 0 14.400 14.616 14.835 15.058 58.909
Subtotal cheltuieli (€) 38.000 37.160 32.916 34.678 32.445 175.200
Venit net (€) -38.000 106.840 113.244 113.674 118.132 347.400
Calculul valorii actualizate
Factor actualizare @ 12% (semestrial 5,83%) 0,9449 0,8929 0,8437 0,7972 0,7533
Valoarea actualizată per perioadă (€) -35.907 95.393 95.540 90.621 88.987
Valoarea indicată pentru terenul viran (€) 334.634
Rotunjit (€) 335.000
Concluzia finală
După aplicarea ratei de actualizare de 12% la veniturile nete, valoarea de
piață a terenului viran, în starea de „așa cum este el”, la data evaluării, este
335.000 €, rotunjit.
5.4. EVALUAREA CONSTRUCȚIILOR

5.4.1 Etapele analizei construcțiilor
Evaluarea construcțiilor din patrimoniul unei întreprinderi se va realiza de
către un evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare (EPI).
Totuși, evaluatorul autorizat de întreprinderi va trebui să aibă cunoștințe din
acest domeniu, pentru înlesnirea dialogului cu acesta.
Evaluarea construcțiilor existente în incinta unei întreprinderi depinde, în
cea mai mare măsură, de utilitatea lor pentru activitatea productivă.
Înainte de a se selecta metoda de evaluare, evaluatorul autorizat trebuie

să analizeze caracteristicile clădirilor care au cea mai mare pondere în
procesul de producție, să cunoască aportul construcțiilor speciale și al
instalațiilor tehnologice la clădirea de bază, pentru că acestea vor fi evaluate
în mod distinct.
Analiza construcțiilor, în scopul evaluării, se desfășoară în cinci etape,
astfel încât rezultatul să conducă la o valoare rezonabilă.
Prima etapă este analiza situației scriptice a mijloacelor fixe din grupa I
– Construcții (clădiri și construcții speciale), cu încadrările codificate de HG
nr. 2139/2004 pentru aprobarea Catalogului privind clasificarea și duratele
normale de funcționare a mijloacelor fixe. Această primă etapă a procesului
de evaluare oferă evaluatorului autorizat imaginea volumului de muncă și
duratei evaluării.
A doua etapă constă în verificarea stării construcțiilor, proces în care
echipa de evaluare studiază caracteristicile fizice ale fiecărei construcții iar,
în urma analizei caracteristicilor acestora, se trag concluzii și asupra
deprecierii fizice a acestora. Concomitent se va analiza şi gradul de utilizare
a spațiilor pentru utilizarea existentă.
A treia etapă o reprezintă descrierea construcțiilor, care reprezintă un
capitol important prin informațiile pe care le prezintă, informații utile pentru
toate metodele de evaluare. De asemenea, descrierea în amănunt a
construcțiilor oferă beneficiarului raportului de evaluare, date asupra
utilizărilor alternative posibile.
Descrierea unei construcții poate demonstra estimarea utilizării optime,
deoarece caracteristicile fizice, care afectează utilizarea probabilă
corespunzătoare, pot fi dezvoltate astfel încât estimarea CMBU să
urmărească tipul construcției descrise.
În oricare dintre metodele utilizate în evaluare, descrierea construcției are
o mare importanță.
A patra etapă constă în evaluarea propriu-zisă a construcțiilor, scopul
analizei fiind selectarea abordărilor și metodelor de evaluare prin care se
determină valoarea de piață.
Prin abordarea prin cost evaluatorul autorizat va trebui să determine
costul de înlocuire sau costul de reconstruire al unei construcții, apoi să o
analizeze din punct de vedere al deprecierii fizice, funcționale și
economice/externe. Evaluatorul autorizat poate efectua această analiză
cunoscând caracteristicile fizice ale construcției: înălțimea, închiderile
perimetrale, iluminatul natural, caracteristicile energetice etc. și pe cele
funcționale.
Pentru aplicarea abordării prin piață se analizează construcțiile
asemănătoare pentru care se cunosc date de piață privind prețurile de
tranzacție și data tranzacției, precum și caracteristicile pieței la data
tranzacției.
Utilizarea abordării prin venit este strâns legată de poziția construcției în

cadrul întreprinderii. Culegerea datelor referitoare la veniturile realizate din
exploatarea acesteia, la vânzările și închirierile unor proprietăți
asemănătoare, permit evaluatorului autorizat să aprecieze veniturile
generate precum și ratele de capitalizare sau de actualizare și, în final, să
stabilească valoarea de piață.
În cazul construcțiilor abandonate de proprietar sau de utilizator,
evaluatorul autorizat poate determina valoarea estimând grade ridicate de
depreciere și costuri mari pentru adaptarea la alte utilizări. În acest caz,
deprecierea efectivă este analizată pentru starea fizică a construcției și
amplasamentul acesteia ca și pentru accesul și preferința pentru noile clădiri
din localizările suburbane. De obicei, clădirile şi construcțiile speciale
abandonate de proprietar sunt menținute în conservare, evaluatorul
recunoscând această situație la verificarea situației scriptice din balanța de
mijloace fixe.
A cincea etapă constă în concluziile evaluării construcțiilor, în care se
prezintă date referitoare la motivația selectării abordării în evaluarea fiecărei
construcții din întreprindere, decizie operațională pentru data la care a fost
întocmit raportul de evaluare, conjunctura pieței, vecinătățile și deprecierea
externă (economică).
Abordarea practică a evaluării construcțiilor este detaliată, în continuare,
pentru fiecare dintre etapele prezentate anterior.
5.4.2 Verificarea situației scriptice
În activitatea de evaluare a construcțiilor, evaluatorul autorizat solicită de
la beneficiarul raportului de evaluare datele referitoare la construcțiile
existente, date care se regăsesc în evidențele contabile.
Conform celor convenite cu clientul, la începutul misiunii de evaluare,
acesta trebuie să transmită echipei de evaluare lista mijloacelor fixe din
grupa I, de preferință pe suport magnetic. Suportul magnetic cu acest
conținut se va prelua și va fi prelucrat corespunzător de către evaluator.
Din balanța de mijloace fixe, evaluatorul autorizat extrage datele
necesare evaluării, respectiv anul de punere în funcțiune (PIF), codul de
clasificare care certifică durata normată de funcționare (utilizare) în ani,
valoarea de inventar de la ultima reevaluare și valoarea rămasă actualizată.
Aceste date primare, despre imobilizările corporale din grupa I, se află
înscrise în cartoteci, cunoscute sub denumirea de Fișa mijlocului fix. Aceste
fișe conțin informații privind valoarea mijlocului fix la punerea în funcțiune,
anul și luna punerii în funcțiune (PIF), codul de clasificare care stabilește
durata normală de funcționare conform legislației de la data PIF, suprafețe
iar, în multe dintre cazuri, informații referitoare la numărul de travei și
deschideri ale clădirii. Aferent numărului de inventar, în fișă este înscris

numărul de ani (sau luni) în care se recuperează investiția.
Analiza balanței de mijloace fixe poate oferi informații despre
înregistrarea separată a instalațiilor tehnologice din construcție, cum este
corect, despre costurile aferente montării utilajelor, despre valorile rămase
neamortizate. Dacă se constată la un număr de inventar din balanța de
mijloace fixe, că valoarea rămasă rest de amortizat este aceeaşi cu valoarea
de intrare, evaluatorul va denumi această clădire - clădire în conservare
Echipa de evaluatori trebuie să solicite clientului și planul cadastral al
incintei sau incintelor întreprinderii. Acest plan face parte din documentația
prin care societatea a solicitat obținerea titlului de proprietate asupra
terenului și a determinat valoarea lui de înregistrare în contabilitate (HGR
834/1992).
Planul cadastral de incintă oferă informații importante despre amplasarea
clădirilor și al construcțiilor speciale, suprafețele construite și desfășurate
construite, poziția rețelelor edilitare, a rețelelor de transport, suprafața de
teren construită și suprafața totală a incintei. Planurile cadastrale oferă
posibilitatea selectării datelor referitoare la suprafețele de teren liber sau
ocupate de clădiri. De asemenea, echipa de evaluatori va solicita și planurile
clădirilor, planuri pe baza cărora au fost executate lucrările de construcții și
instalații funcționale. Sunt importante planurile de fundații, planurile
suprastructurii clădirii, planurile de arhitectură, planurile de instalații
electrice, sanitare, de încălzire și ventilații.
De asemenea, echipa de evaluatori trebuie să solicite clientului și planul
de rețele din incintă. Acesta cuprinde amplasarea rețelelor de apă, de
canalizare menajeră și pluvială, lichide tehnologice, termoficare, gaze,
amplasarea gospodăriei de apă, a gospodăriei de combustibil etc. Pe acest
plan se găsesc înscrise dimensiunile diametrelor conductelor situate între
căminele de racord, de schimbare de direcție sau de vane.
Echipa de evaluatori trebuie să solicite sprijin din partea conducerii
întreprinderii în efectuarea inspecției în teren, prin numirea unei persoane
competente și capabile să ofere informații privind derularea investiției, de la
data PIF și până la data evaluării, să ofere informații privind intervențiile
efectuate asupra elementelor cu durată de viață medie sau scurtă ale
construcțiilor. De asemenea, sunt necesare informații referitoare la
construcțiile neutilizate sau aflate în conservare, la data evaluării.
5.4.3 Verificarea situației din teren
În practica de evaluare a construcțiilor se impune ca evaluatorul autorizat
să verifice întreaga incintă sau incintele întreprinderii. Această activitate
impune ca inspecția din teren să fie efectuată având lista tuturor
construcțiilor, amortizate, neamortizate și de natura obiectelor de inventar,
planul sau planurile cadastrale din incintă, un aparat de fotografiat și un bloc
notes. Inspecția trebuie efectuată în prezența unui reprezentant al

întreprinderii, de regulă din cadrul compartimentului de investiții, mecanic șef
sau administrativ.
Există situații în care balanța de mijloace fixe prezintă un număr redus de
numere de inventar, cuprinzând doar clădirile din incintă, iar construcțiile
speciale existente în teren sunt omise. Se constatată încadrări, pentru coduri
de clasificare altele decât cele specifice construcției respective, încadrări
care modifică duratele normale de funcționare, astfel că unele dintre
construcții fie au devenit mijloace fixe de natura obiectelor de inventar, fie au
fost amortizate înainte de termen.
Se recomandă ca verificarea să înceapă cu construcția care are valoarea
contabilă cea mai mare. Evaluatorul autorizat va solicita însoțitorului,
reprezentant al întreprinderii, să prezinte numărul sau numerele de inventar
aferente construcției și va nota în bloc notes, numărul sau numerele de
inventar aferent(e) numărului cadastral înserat pe dreptunghiul care
reprezintă, la scară, amprenta la sol a construcției supuse inspecției. Pentru
instalațiile tehnologice, numerele de inventar se vor trece separat, la codurile
de clasificare specifice, iar însoțitorul trebuie să selecteze acele numere de
inventar care deservesc construcția respectivă.
Specialistul echipei de evaluatori în probleme de construcții va nota tot ce
este necesar privind sistemul constructiv al structurii de rezistență,
dimensiunile stâlpilor și grinzilor, tipuri și dimensiuni ale elementelor de
închidere ale clădirii, dimensiunile deschiderilor și ale traveelor, precum și
numărul acestora. În cazul halelor de fabricație cu suprafețe desfășurate
foarte mari, din cauza punerilor în funcțiune la termene diferite, hale de
fabricație cu fluxuri tehnologice diferite au numerele de inventar delimitate
prin axe și travei.
Evaluatorul autorizat va determina înălțimea halei, înălțimea la care este
montată șina de rulare a podului rulant, sistemul de realizare structural al
acoperișului, contravântuirile și sistemul de legătură cu structura închiderilor
verticale. Prezența zidăriilor de compartimentare sau de închidere
nestructurală va fi analizată din punctul de vedere al spațiilor pe funcțiuni, al
căilor de acces, evacuare și depozitare tehnologică. Se va analiza vizual
suprafața betonului stâlpilor și elementelor structurale, a zidurilor și se vor
nota deficiențele de execuție, dacă există, cu aprecieri asupra mărimii
avariei structurale.
Se va nota tipul finisajului interior al pereților, pardoselilor și al tavanelor,
defectele generale sau particulare; se vor menționa materialele din care au
fost executate lucrările de finisaj și în mod special a tâmplăriei, cu
dimensiunile și sistemul de funcționare. Se va privi intradosul tavanului în
totalitate și se vor nota eventualele zone de infiltrații, în jurul gurilor de
scurgere, a luminatoarelor și aticurilor. Se impune verificarea sistemului
constructiv al terasei, al protecției acesteia, a timpului scurs de la ultima
refacere, din cauza rolului foarte important al acesteia și viciilor ascunse, cu

efecte și urmări foarte neplăcute pentru procesul de producție și cu litigii în
cazurile de transferare a proprietății.
Este recomandat ca evaluatorul să fotografieze fiecare clădire sau
construcție specială, atât pe exterior, cât şi la interior, imaginile foto dau
întotdeauna informații mai multe decât o descriere.
Verificarea construcției se va extinde și asupra instalațiilor funcționale,
electrice, sanitare și de încălzire și ventilații, instalații cu pondere însemnată
în costul construcției, cu durate de viață fizică medii sau scurte, cu variate și
multiple deficiențe.
Pentru instalațiile electrice funcționale se vor verifica instalațiile de
iluminat și prize monofazate, instalațiile de curenți slabi precum și instalațiile
de protecție și împământarea. Se vor nota tipurile corpurilor de iluminat și se
va analiza corectitudinea tipului de corp de lampă pe baza mediului interior,
exploziv sau nu, a traseelor cablurilor curenților slabi cu cei tari.
Instalațiile sanitare funcționale cuprind instalațiile de alimentare cu apă,
canalizare menajeră și pluvială, instalații de preluare a apelor pluviale de pe
terasă, (cu excepția clădirilor de tip industrial), instalațiile de hidranți interiori
și instalațiile de sprinklere sau drencere. Aceste instalații vor fi analizate ca
lungimi și secțiuni pe trasee, ca materiale componente și poziții în cadrul
clădirii.
Instalațiile de încălzire și ventilații se vor verifica ca amplasare, tip de
corpuri statice, sisteme de alimentare precum și tipul materialelor folosite.
Se vor putea aprecia sub aspectul eficienței acestora, analizându-se fluxul
tehnologic, traseele de alimentare sistemele de închidere perimetrală și
etanșeitatea acestora. Se vor analiza distinct traseele tubulaturii de
absorbție și refulare de traseele instalațiilor de exhaustare, care sunt
instalații tehnologice sau componente ale utilajelor.
Verificarea situației din teren pentru construcțiile de tipul halelor de
fabricație va continua prin verificarea construcțiilor speciale din interiorul
acestora, de exemplu, instalațiile electrice de forță, instalațiile de aer
comprimat, gaze și lichide tehnologice.
În cazul înregistrărilor corecte, aceste instalații tehnologice se vor regăsi
în balanța de mijloace fixe, la numere de inventar diferite, la coduri diferite,
din cauza duratelor normale de funcționare substanțial mai scurte,
comparativ cu cele ale clădirilor.
Există foarte multe situații în care aceste instalații tehnologice sunt
atașate numărului de inventar al clădirii de bază, afectând valorile contabile.
Obligația echipei de evaluatori este de a face această separație de valori,
prin efectuarea unor măsurători cantitative și prin aprecieri calitative și să
introducă la un număr de inventar nou, specific codului de clasificare din HG
nr. 2139/2004, și costul de înlocuire net.
Instalațiile speciale au în general o durată de viață economică mai mică

decât a clădirilor; uneori au depășit durata normală de funcționare și au fost
excluse din balanța mijloacelor fixe, ca fiind amortizate. Fiind în stare de
funcționare, acestea vor fi evaluate prin metoda costului de înlocuire net
(CIN).
În cazul în care evaluarea se efectuează în scopul raportării financiare,
evaluarea trebuie să cuprindă toate imobilizările corporale din aceiași grupă
(deci, nu se va evalua, de exemplu, o singură construcție din patrimoniul
întreprinderii).
Operațiunea de verificare a situației din teren se efectuează la fiecare
dintre construcțiile din incintă, timpul afectat în scopul verificării fiind
determinat de mărimea construcției și de diversitatea de instalații și de
construcții speciale ce se pot regăsi în interiorul ei.
Există situații speciale în care echipa de evaluare trebuie să verifice
corectitudinea datelor înscrise în balanța de mijloace fixe.
Un caz des întâlnit este acela al clădirilor vechi, cu sistem constructiv
diferit de cel al clădirilor de bază, dar care au același an de PIF (punere în
funcțiune). Evaluatorul autorizat de proprietăți imobiliare va estima durata de
viață efectivă în urma analizei stării fizice a construcțiilor (care depinde între
altele de efectuarea reparațiilor sau neefectuarea lor) la data evaluării, care
poate fi diferită de durata de viață scriptică.
De asemenea, există clădiri în care înălțimea și suprafața aferentă
desfășurării proceselor tehnologice este foarte mare comparativ cu
dimensiunile utilajelor montate în interior. Se impune a fi cunoscute volumele
normale de adăpostire și funcționare, ca și caracteristicile fundațiilor, pentru
a se aprecia corect mărimea clădirii moderne echivalente.
Există cazuri în care clădirile, din cauza mediului agresiv și coroziv din
interiorul lor, au părți din structură afectate, eșafodaje cu zone corodate și
secțiuni slăbite, rețelele de instalații funcționale complet compromise.
Evaluarea va ține cont de situația reală prin atribuirea unor coeficienți de
uzură specifici mediilor agresive.
Sunt dese situațiile în care se găsesc baracamente și șoproane în stare
bună, dar care având o durata normală de funcționare consumată, acestea
lipsesc din lista mijloacelor fixe. Acestea trebuie evaluate indiferent de
scopul pentru care se efectuează evaluarea, exceptându-se cel de audit.
După efectuarea verificărilor clădirilor, echipa de evaluatori trebuie să
efectueze verificarea construcțiilor speciale din incintă, cum sunt drumurile,
platformele betonate sau nebetonate, rețelele de cale ferată, gospodăriile de
apă și combustibil, traseele de alimentare cu apă, de evacuare a apelor
menajere și pluviale, de termoficare și transport a lichidelor tehnologice, de
hidranți exteriori. Mai există și pot avea valori mari rețelele de iluminat
exterior, împrejmuirile, depozitele de materii prime și materiale ușor

inflamabile, silozurile și castelele de apă.
Verificarea acestora constă în vizualizarea lor, aprecierea stării fizice și
funcționale, analiza comparativă cu proiectele tip specifice și estimarea
gradului de utilizare.
Experiența profesională a echipei de evaluatori autorizați joacă un rol
foarte important în stabilirea costurilor de înlocuire, deprecierii efective și a
costului de înlocuire net (CIN).
De multe ori, în balanța de mijloace fixe, pentru o rețea de alimentare cu
apă, canalizare sau cu energie electrică, sunt incluse un mare număr de
poziții, iar delimitarea fizică aferentă numărului de inventar este foarte dificil
de constatat în teren.
Este indicat ca evaluatorul autorizat de proprietăți imobiliare să
organizeze o discuție cu personalul specializat pentru a cunoaște starea
fizică reală a rețelei edilitare, termoficare sau transport al lichidelor
tehnologice, starea de colmatare a unor trasee de canalizare, starea fizică a
unor rezervoare de apă, castele de apă sau a celor de depozitare a
combustibililor. Starea generală a acestora permite o apreciere reală a
costurilor de înlăturare a deficiențelor.
Finalizarea activității de verificare a situației din teren, implică preluarea
planurilor de construcții și instalații pentru fiecare dintre clădiri și a planurilor
de execuție pentru rețelele edilitare din incintă. Pe baza acestora se vor
verifica suprafețele construite și desfășurate construite, cantitățile de lucrări
efectiv executate, soluțiile de amplasare și fixare a instalațiilor tehnologice
pe structura clădirii, extinderile clădirilor executate fără corespondent într-un
număr de inventar.
NOTĂ: Conform legislației din România, evaluarea terenurilor și a
construcțiilor este numai de competența evaluatorului autorizat de proprietăți
imobiliare, membru ANEVAR.
5.4.4 Abordări în evaluarea construcțiilor

Evaluarea construcțiilor se poate face prin metode înscrise în cele trei
abordări ale evaluării: abordarea prin piață, abordarea prin venit și
abordarea prin cost.
5.4.4.1 Abordarea prin piață
Numită și metoda comparației directe sau metoda comparației de piață,
această abordare în evaluare duce la cea mai credibilă valoare de piață a
unei construcții, cu condiția existenței unor informații de piață suficiente
asupra tranzacțiilor cu construcții similare. Dar întreprinderile dețin
construcții industriale (de producție și administrative) foarte diferite, care nu
se tranzacționează, în mod frecvent, ca active individuale.
Din cauza numărului mare de ajustări, pentru diferențele dintre

caracteristicile a două clădiri industriale tranzacționate, se poate ajunge la
punctul în care comparația devine lipsită de credibilitate. Pentru comparație
trebuie să fie selectate numai vânzările efective între două părți
independente, în care prețul a fost stabilit în mod nepărtinitor, sau ofertele
de vânzare.
Dacă analiza se efectuează corect și cu informații suficiente și
concludente se pot aprecia diferențele dintre clădiri prin ajustări ale prețurilor
de tranzacție sau ofertelor de vânzare. În literatura de specialitate,
informațiile de vânzare identificate vor fi urmărite pe baza unor reguli de
prezentare și ierarhizare. Acestea sunt:
1) dacă în tranzacție sunt incluse construcțiile și terenurile se va prezenta
un preț total/mp din totalul suprafeței desfășurate construite a clădirilor
și a terenului. Dacă valoarea totală trebuie să fie alocată pe părți
componente, respectiv pe valoarea clădirii și cea a terenului, valorile
acestor două componente trebuie să provină din tranzacții cu
proprietăți imobiliare care au aceeași CMBU;
2) la analiza vânzărilor, comparațiile cu proprietatea subiect trebuie
efectuate în termeni concreți și preciși, pentru ca beneficiarul și clientul
raportului să poată ajunge la aceiași concluzie cu evaluatorul, după
analiza datelor concrete;
3) selectarea și reținerea ajustărilor într-un tabel al vânzărilor pentru
ajustarea de timp, localizare, mărime, formă sau alte caracteristici în
funcție de care comparabilele vândute diferă de proprietatea evaluată.
Trebuie să fie reținute numai elementele de comparație esențiale;
4) în cazul în care clădirea evaluată face parte dintr-un grup industrial,
care beneficiază de un personal de înaltă calificare, fiecare clădire
vândută se compară analizând și facilitățile oferite, precum parcare,
distanța până la periferie și dotări, care creează avantaje clădirii
evaluate.
În concluzie, evaluarea prin abordarea prin piață presupune selectarea
tranzacțiilor similare, verificarea caracterului lor nepărtinitor, alegerea celor
care sunt comparabile în timp, în ceea ce privește condițiile de vânzare și
zona geografică. Se vor prezenta analize referitoare la modul cum au fost
stabilite prețurile de vânzare, pentru a putea fi comparate apoi
caracteristicile esențiale ale tranzacțiilor și construcțiilor selectate pentru
comparație.
5.4.4.2 Abordarea prin venit
Abordarea prin venit este utilizată în special pentru clădirile generatoare
de venit, cum ar fi clădirile comerciale, industriale cu destinație generală,
sau depozitele.
În abordarea prin venit, evaluatorul autorizat ia în considerare condițiile

concrete de utilizare a clădirilor și veniturile posibil a fi realizate. Abordarea
prin venit se aplică în cazul în care clădirea este deținută de proprietar și
participă la afacere, venitul fiind determinat pentru utilizarea existentă.
Proprietarul va obține venitul net din exploatare (VNE) pentru o perioadă
dată, venit care poate fi convertit în valoarea clădirii prin tehnicile capitalizării
și actualizării veniturilor viitoare.
În cazul evaluării clădirilor clasificate ca investiții imobiliare, mărimea
chiriei este determinantă în abordarea prin venit, caz în care este analizată
și clădirea și construcțiile anexe care participă la obținerea chiriei. De
asemenea, este de apreciat și venitul obținut din închirierea terenului pe
care sunt amplasate clădirile generatoare de venit.
Chiriile trebuie privite în legătură cu venitul brut, apoi va trebui să fie
determinată chiria netă prin aprecierea gradului de ocupare, cuantumul
cheltuielilor fixe și a celor variabile. De asemenea, evaluatorul trebuie să
determine rata de capitalizare, având ca sursă de informații tranzacțiile de
vânzare-cumpărare, atunci când acestea există, sau pe baza unui
raționament deductiv – plecând de la o regulă generală (rata profitului de
piață generală) la un caz specific (rata de capitalizare pentru o proprietate
dată).
Metoda de evaluare a construcțiilor prin venit elimină timpul necesar
pentru ca evaluatorul să obțină amănuntele pentru costurile clădirii,
măsurarea deprecierii și estimarea ei sau de comparare a caracteristicilor
clădirii cu cele ale clădirilor comparabile recent vândute.
Documentarea pentru evaluarea prin venit face ca estimarea valorii să fie
mai convingătoare, demonstrându-se că la baza ei nu stau informațiile
auzite, presupuse, verificate la un anumit nivel, ci o analiză a venitului brut, a
cheltuielilor și a ratei de capitalizare.
Literatura de specialitate promovează tehnica reziduală pentru evaluarea
clădirilor, pornind de la premisa că valoarea terenului (amplasamentului)
poate fi apreciată independent. Evaluatorul va determina, prin analiza pieței,
rata de capitalizare a terenului și implicit va determina venitul net anual al
terenului. Din venitul net anual total al proprietății (teren și construcție) se
scade venitul net anual alocabil terenului și se obține astfel venitul net din
exploatare alocat clădirii. Acesta se capitalizează cu rata de capitalizare
aferentă clădirii pentru a se calcula valoarea clădirii.
Se poate spune că tehnica reziduală, aplicată pentru clădiri, stabilește
aportul valoric al clădirii la valoarea totală a proprietății imobiliare, stabilind
dacă respectiva clădire este fezabilă economic.
5.4.4.3 Abordarea prin cost

Abordarea prin cost este una din cele trei abordări principale ale evaluării
identificate în standardele de evaluare.
Abordarea furnizează o indicație asupra valorii prin calcularea costului de
înlocuire al unui activ și efectuarea diminuărilor pentru deteriorarea fizică și
toate celelalte forme relevante ale deprecierii.
Abordarea prin cost este bazată pe principiul substituției conform căruia,
cu excepția cazului în care sunt implicați factori precum timp neadecvat,
inconveniență, risc sau alții, prețul pe care un cumpărător de pe piață îl va
plăti pentru activul supus evaluării nu va fi mai mare decât costul aferent
cumpărării sau construirii unui activ echivalent.
Abordarea prin cost se aplică în primul rând când există un număr limitat
de tranzacții, din cauza naturii specializate, modelului sau localizării
construcției. Abordarea prin cost se utilizează de obicei ca abordare în
evaluare cu relevanță primară atunci când abordările prin piață sau prin
venit nu pot fi aplicate. Dar, în măsura în care este posibilă aplicarea
abordării prin piață sau abordării prin venit, este necesar să se considere că
aceste abordări sunt fie metode de relevanță primară, fie metode pentru
verificare încrucișată.
De asemenea, abordarea prin cost poate fi aplicabilă în cazul în care se
propune dezvoltarea unei construcții noi sau când construcția este de dată
recentă.
Când se aplică abordarea prin cost este necesară o analiză atentă în
cazul în care activul de evaluat este în surplus/ redundant sau învechit.
Premisa fundamentală a abordării prin cost este că un cumpărător nu ar
plăti mai mult pentru construcția de evaluat decât costul de cumpărare sau
de construire a uneia noi cu aceeași utilitate. În cazul în care construcția de
evaluat nu are nicio utilitate pentru întreprinderea deținătoare, un
cumpărător nu ar recrea-o și, deci, valoarea acesteia poate fi foarte mică
(reflectând valoarea deșeurilor sau valoarea de recuperare) sau zero.
Ca dată de intrare inițială se folosește fie costul de înlocuire, fie costul
de reproducere al construcției.
Costul de înlocuire
Costul de înlocuire este costul curent al unui activ similar care oferă
utilitate echivalentă. Acesta presupune, ca o primă etapă, stabilirea naturii
construcției echivalente moderne pe care cumpărătorul ipotetic ar
considera-o ca fiind o alternativă la construcția de evaluat.
Cu excepția cazurilor în care construcția subiect este nouă sau a fost
construită sau dobândită recent, este frecvent cazul în care aceasta va avea
caracteristici redundante sau care nu mai oferă un beneficiu economic sau

de altă natură. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti pentru astfel de
caracteristici și, ca urmare, acestea nu vor face parte din specificațiile
activului echivalent modern cu care se compară activul subiect.
După determinarea costului de înlocuire este necesară cuantificarea
formelor de depreciere, respectiv: fizică, funcțională și externă, toate trei
formând deprecierea cumulată. Costul de înlocuire net este egal cu
diferența dintre costul de înlocuire și deprecierea cumulată.
Costul de reconstruire
Costul de reconstruire este costul curent de realizare a unei substitut al
unui activ, în măsura în care este posibil, cu aceleași specificații, folosind
aceleași materiale, tehnici de construire, calitate și proiect, inclusiv cu toate
deficiențele activului. În cazul în care acest lucru nu ar fi posibil, de exemplu
deoarece materialele sau tehnicile nu se mai folosesc, ar trebui acordată
atenție pentru a stabili dacă costul celui mai asemănător echivalent curent
existent ar fi mai adecvat decât utilizarea costului de reproducere ca bază
de pornire.
În practică, alegerea utilizării unuia din cele două tipuri ale costului va
depinde de:
• natura construcției;
• natura datelor comparabile disponibile despre cost; și
• scopul evaluării.
De asemenea, alegerea tipului de cost depinde de faptul dacă
participanții de pe piață au în vedere un activ modern echivalent ─ ca o
alternativă pentru construcția de evaluat, sau dacă înclină spre o replică
directă. În unele cazuri, costul de înlocuire poate fi mai mic decât costul de
reconstruire, și aceasta va indica faptul că trebuie să se utilizeze costul de
înlocuire.
Pentru estimarea costurilor de înlocuire se pot utiliza trei metode și
anume:
(a) metoda comparațiilor unitare;
(b) metoda costurilor segregate;
(c) metoda devizelor.
Abordarea prin cost presupune înțelegerea planurilor, specificațiile și
materialele incluse în clădire. Teoretic, acest lucru presupune cunoașterea
costului de realizare a unei clădiri identice, la data efectivă a evaluării.
O clădire existentă poate încorpora materiale, tehnici de construcție sau
elemente de volum care sunt depășite și nu mai pot fi reproduse la data
evaluării. Aceste construcții pot fi apreciate ca agabaritice și pot fi evaluate
ca fiind reduse la dimensiunile funcționale noi.
Costurile necesare pentru realizarea unei construcții sunt: cheltuieli legate

direct de construirea clădirii (de exemplu, costurile din contract pentru
structură, finisaj, instalații funcționale), care se numesc costuri directe sau
costuri fixe (dacă există contract pentru un preț ferm). Cheltuielile de capital
legate indirect de construirea cădirilor (de exemplu, dobânzile, asigurarea,
onorarii, taxe etc.) sunt numite costuri indirecte.
Diferența dintre costul construcției și valoarea acesteia după finalizare
este profitul dezvoltatorului imobiliar care o realizează.
Costuri directe
Costurile directe sunt cheltuielile cu materialele utilizate pentru
construirea clădirilor, cu manopera, cheltuielile pentru utilajele și mijloacele
de transport, de regie și profitul antreprenorului general și al diferiților
subantreprenori. Subantreprenorii sunt constructori care execută părți
specializate ale construcțiilor sub coordonarea antreprenorului general,
execută o parte a contractului de construcție obișnuit și reprezintă costuri
directe ce trebuie incluse întotdeauna în estimarea costului. Costurile directe
includ și costul pentru:
▪ materialele, produsele și echipamentul funcțional;
▪ manopera calificată sau necalificată folosită în construcție;
▪ autorizația de construire;
▪ echipamentul utilizat în construcții;
▪ protecția muncii pe timpul construirii;
▪ organizarea de șantier;
▪ spații de depozitare a materialelor;
▪ instalarea rețelei electrice și a utilităților aferente clădirii;
▪ profitul și cheltuielile de regie ale constructorului, inclusiv
supravegherea muncii; compensațiile muncitorilor și asigurări în caz
de incendiu, obligații și contribuția pentru fondul de șomaj;
▪ garanțiile de bună execuție.
Deoarece calitatea materialelor și a muncii influențează substanțial nivelul
costurilor, evaluatorul trebuie să dețină informații despre costurile
materialelor utilizate, manopera orară, precum și distanțele de transport al
semifabricatelor.
Situația concurențială pe piața locală a construcțiilor poate afecta, la
rândul său, estimările costurilor. Ofertele actuale de construcție, bazate pe
același set de specificații, pot varia substanțial. Un constructor care lucrează
la întreaga capacitate e înclinat să facă o ofertă mai scumpă; cel care are
nevoie de contracte va solicita o sumă mai mică. Costurile directe sunt
influențate, de asemenea, de distanțele de transport și de asigurarea
gradului de stabilitate seismică specifice zonei.
Costuri indirecte
Costurile indirecte sunt cheltuielile necesare pentru construcție, dar nu
sunt parte integrantă a contractului de construire. Costurile indirecte pot
include:
▪ cheltuielile contractuale plătite pentru studiile de obținere a
certificatului de urbanism, pentru planurile de arhitectură, structură și
instalații funcționale, pentru verificarea proiectelor, care alcătuiesc
documentația necesară pentru obținerea autorizației de construcție;
▪ plăți pentru analiza lunară a situațiilor de lucrări, consultanță, alta
decât asistența proiectanților, contabilitate și asistență tehnică,
conform Legii nr. 10/1995, privind calitatea în construcții;
▪ taxele pentru costul derulării investiției în teren și plățile contractuale
pe durata de realizare a construcției (dacă proprietatea este finanțată,
și prin credit spezele și dobânzile bancare aferente creditelor pentru
construcție sunt costuri indirecte);
▪ asigurări împotriva tuturor riscurilor și taxele de branșamente electrice,
sanitare, gaze;
▪ investiția în proprietate, după finalizarea construcției, dar înainte de
atingerea gradului de ocupare stabilit (cheltuielile de exploatare
suplimentare);
▪ investiții suplimentare de capital în îmbunătățirile făcute de chiriași sau
comisioane pentru închiriere;
▪ marketing, comisioane pentru vânzări sau transferuri de titlu de
proprietate;
▪ cheltuieli administrative ale întreprinzătorului;
Unele costuri indirecte, cum ar fi onorariile pentru proiectare și impozitele
pe proprietate sunt legate de dimensiunea și de costul proiectului; acestea
sunt estimate, de obicei, ca procentaj din costurile directe, iar cele pentru
impozitare în funcție de prețul pieței.
Comisioanele pentru închiriere sau vânzare sunt determinate de tipul
proprietății sau de practica pieței, în timp ce altele, cum ar fi onorariile pentru
evaluare și studii de mediu, sunt în funcție de timpul necesar pentru
efectuarea lor.
Costurile indirecte ale derulării unei investiții, în timpul și după terminarea
construcției, sunt o combinație a celor de mai sus. Uneori, costurile indirecte
totale sunt estimate ca procent din costurile directe. Sunt recomandate studii
mai detaliate ale acestor costuri.
(a) Metoda comparațiilor unitare
Metoda comparațiilor unitare folosește principiul recunoașterii costurilor
de reconstruire pentru construcții similare, ajustate de diferențe fizice, de
amplasare sau de condițiile specifice zonei (zonarea seismică, orașe mari,

distanță de transport). Se preiau costurile cunoscute pentru clădiri similare și
se stabilește un cost pe unitatea de măsură (mp) în sumă absolută. Aceste
costuri unitare variază în funcție de dimensiunea clădirii, de înălțimea pe
nivel, de volumul instalațiilor funcționale, de calitatea finisajului interior.
Metoda este simplă, practică și des folosită, dar trebuie luată în calcul
actualizarea la data efectivă a evaluării, pentru a se putea efectua
comparația.
Aceste cataloage conțin prețurile unitare structurate pe componente ale
clădirii: structură, finisaj, instalații funcționale (electrice, sanitare și încălzire/
ventilații, ceea ce îl ajută pe evaluator ca în comparațiile ulterioare, să
ajusteze un cost cunoscut în funcție de absența sau de prezența unora
dintre elemente.
Simplitatea metodei, impune evaluatorului autorizat o verificare
suplimentară comparativă cu informațiile curente ale pieței, ceea ce exclude
riscul unor erori.
În determinarea celor două tipuri de costuri se recomandă utilizarea
cataloagelor IROVAL 2016:
i. Costuri de reconstruire - costuri de înlocuire. Clădiri rezidențiale,
ii. Costuri de reconstruire - costuri de înlocuire. Clădiri industriale,
comerciale, agricole, construcții speciale,
iii. Costuri de reconstruire - costuri de înlocuire. Clădire cu structuri pe
cadre, structuri MITek, anexe gospodărești şi construcții speciale.
(b) Metoda costurilor segregate
Metoda costurilor segregate este mai bună ca precizie față de metoda
comparațiilor unitare, deoarece se bazează pe costurile normate pentru
componentele structurale considerate instalate. Are marele avantaj al
structurării costurilor, însumând elemente de construcții și instalații, pentru
care deprecierea este estimată în funcție de durata de viață fizică a
materialelor componente. Astfel, costurile terasamentelor executate
mecanizat se exprimă în smc (sute metri cubi), cele manuale în mc,
betoanele din fundații, stâlpi, grinzi și planșee, de asemenea, în mc.
Dacă, de exemplu, se determină costul unui metru cub (mc) de beton,
sunt incluse cheltuielile pentru cofraje, armături, prepararea și turnarea
betonului, transporturile materialelor aferente, montajul și operațiunile de
finalizare a elementului structural. Se totalizează toate costurile unitare
directe, iar apoi sunt atașate costurile indirecte, calculate separat. Pentru
aplicarea metodei costurilor segregate sunt necesare cunoștințe de
specialitate în domeniul construcțiilor, referitoare la duratele de viață
normată a materialelor componente și la agregarea elementelor de costuri,
într-un cost total.
Această metodă oferă posibilitatea ca evaluatorul să determine și

ponderea valorică a unui element din totalul lucrărilor de construcții și
instalații.
Avantajul deosebit oferit de această metodă constă în ușurința
combinațiilor, exprimate pe elemente cu durate de viață fizică diferită, sau cu
deficiențe semnificative, astfel încât, în urma scăderii deprecierii efective a
fiecărui element rezultă valoarea rămasă a acestuia; prin însumarea valorilor
rămase actualizate ale fiecărui element se obține valoarea rămasă
actualizată a clădirii.
Metoda costurilor segregate permite obținerea unor valori cu o acuratețe
și o precizie mai bună; de aceea în literatura tehnică de specialitate se
consideră că se impune și o analiză mai laborioasă pentru stabilirea valorii
de piață, utilizându-se și tehnica deprecierii segregate.
(c) Metoda devizelor
Această metodă este considerată cea mai precisă dintre toate metodele
de evaluare cunoscute, deoarece este susținută de antemăsurători pentru
lucrările efectiv realizate la o clădire, are încadrări pe articole simple de
deviz, pentru care, în indicatoarele republicane de deviz, sunt stabilite
consumuri specifice pentru materiale, manoperă și utilaje pentru construcții.
Cunoașterea prețurilor, fără TVA, pentru materiale, chirii pentru utilaje și
pentru manopera orară aferentă unui salariu mediu din ramura construcțiilor,
determină costurile directe și, prin recapitulații, parte din costurile indirecte
necesare execuției și finalizării lucrărilor pentru o construcție. Metoda este
laborioasă, persoanele care o aplică având nevoie de o pregătire specială.
Pentru stabilirea deprecierii efective, evaluatorul va trebui să recunoască
structura categoriilor de lucrări, să aprecieze care dintre acestea conduc la
finalizarea unui element de construcție și apoi să aprecieze care este uzura
elementului.
Analiza se desfășoară laborios chiar pentru un inginer constructor. De
aceea, de multe ori, devizele analitice pe categorii de lucrări sunt întocmite
numai pentru lucrările de structură (betoane și zidării), pentru lucrările de
finisaj interior și exterior și separat pentru instalațiile funcționale electrice,
sanitare, de încălzire și ventilații. Valorile finale ale acestor devize, ajustate
prin adăugarea cheltuielilor indirecte, vor putea fi ajustate mai ușor pentru
analiza deprecierii dat fiind duratele diferite de viață ale materialelor folosite.
Deci și deprecierea fizică (apreciată în procente) va fi diferită. Însumarea
valorilor rămase, după diminuarea procentuală a devizelor (corespunzător
deprecierii), va fi considerată ca fiind CIN.
Deprecierea efectivă cumulată
Deprecierea este o pierdere a utilității unui activ cauzată de deteriorarea
fizică, de schimbările tehnologice, ale schemelor de evoluție a cererii și de

modificările mediului înconjurător, care se concretizează într-o pierdere de
valoare. La abordarea prin cost a evaluării, deprecierea efectivă rezultă din
cumularea deprecierii fizice și funcționale, care se scade din costul de
reconstruire sau, parțial, din costul de înlocuire. Deprecierea efectivă se
poate considera o pierdere valorică față de costul de reconstruire sau de
înlocuire, iar forma deprecierii poate fi fizică, funcțională și externă.
Deprecierea fizică este o pierdere a utilității cauzată de deteriorarea
fizică a activului sau a componentelor sale, ca efect al vârstei sale și al
utilizării în condiții normale, care se concretizează într-o pierdere de valoare.
Este evidențiată prin uzură din utilizare, vechime, defecte structurale, fisuri,
degradări ale structurii materialelor. Această depreciere se estimează în
procente și este strâns legată de calitatea mediului în care se desfășoară
activitățile. Deprecierea fizică este mai mare într-un mediu agresiv
comparativ cu un mediu normal; un rol important în această apreciere îl are
tipul materialului folosit și calitatea activității de întreținere în procesul de
exploatare.
Deprecierea funcțională este o pierdere de utilitate cauzată de eficiența
mai redusă a activului subiect în comparație cu substitutul său, care se
concretizează într-o pierdere de valoare. Este cauzată de supra-
dimensionarea clădirii sau a unora dintre elementele construcției, de
sistemul constructiv inadecvat cu desfășurarea activității interioare, de
costurile de întreținere mult prea mari.
Deprecierea economică (externă) este o pierdere de utilitate cauzată de
factori din exteriorului activului, în special de factori corelați cu modificările
cererii și ofertei produselor realizate cu ajutorul acelui activ, care se
concretizează într-o pierdere de valoare. Deprecierea externă este o
pierdere de utilitate cauzată de factori economici sau de localizare din
exteriorul activului, care se concretizează într-o pierdere de valoare. Este
cauzată de influența factorilor externi, ca de exemplu, modificări în structura
populației, în activitatea economică, în rețeaua de utilități, de schimbarea
condițiilor de mediu, apariția de noi reglementări legislative și de standarde
sau restricții locale.
În analiza deprecierii se regăsesc termeni specifici care trebuie cunoscuți
și înțeleși, precum: depreciere contabilă, durată de viață economică, durată
de viață economică rămasă, vechimea efectivă, vechimea reală, durata de
viață fizică, durata de viață utilă.
Deprecierea contabilă poartă numele de amortizare și reprezintă
alocarea sistematică a valorii amortizabile a unui activ pe durata de viață
utilă normată a acestuia. Această accepțiune este identică atât pentru
construcții și celelalte mijloace fixe, cât și pentru activele necorporale.
Durata normală de funcționare (de utilizare) reprezintă durata de utilizare

în care se recuperează, din punct de vedere fiscal valoarea de intrare a
mijloacelor fixe pe calea amortizării. În consecință, durata normală de
funcționare este mai redusă decât durata de viață fizică a mijlocului fix
respectiv. În România, duratele normale de funcționare ale construcțiilor au
fost stabilite prin HG 2139/2004.
Durata de viață economică este perioada de-a lungul căreia se
preconizează că un activ este utilizabil economic de către unul sau mai mulți
utilizatori.
Durata de viață economică rămasă reprezintă numărul de ani în care o
construcție cu o anumită vârstă efectivă se aşteaptă să mai fie utilizată în
mod profitabil pentru scopul pentru care a fost creată.
DVER = DVE – VEf
Vechimea (vârsta cronologică) reprezintă numărul de ani care au trecut
de la finalizarea construcției.
Vârsta efectivă reprezintă vârsta estimată a unei construcții în comparație
cu o construcție nouă, de acelaşi tip. Este indicată de starea în care se află
construcția. Starea construcției este determinată de numărul şi calitatea
reparațiilor curente sau capitale, de regimul de utilizare. Ca urmare, vârsta
efectivă poate să fie mai mică, egală sau mai mare decât vârsta cronologică,
fiind mai mare în cazul în care a fost întreținută necorespunzător sau mai
mică în condițiile în care construcției i s-au efectuat reparații și modernizări.
Durata de viață utilă (durată de utilizare economică3) (DVU) reprezintă
perioada în care un activ este preconizat a fi disponibil pentru utilizare de
către o entitate.
Durata de viață utilă rămasă (DVUR) reprezintă numărul de ani estimați
în care o construcție, cu o anumită vârstă efectivă, se aşteaptă să mai fie
utilizată, la sfârşitul căreia construcția nu va mai fi utilizată.
DVUR = DVU – VEf
Durata de viață fizică (DVF) reprezintă numărul de ani estimați în care un
activ nou va putea fi utilizat fizic, până când deteriorările fizice ale acestuia îl
vor face inutilizabil şi fără a lua în considerare posibilitatea retragerii mai
devreme din funcțiune din cauza deprecierii funcționale sau economice.
Durata de viață fizică rămasă (DVFR) reprezintă numărul de ani în care
un activ, cu o anumită vârstă efectivă, se aşteaptă să mai fie utilizat fizic,
până când deteriorările fizice ale acestuia îl vor face inutilizabil, şi fără a lua
în considerare posibilitatea retragerii mai devreme din funcțiune, din cauza
deprecierii funcționale sau economice.
3
Conform Ordinului MFP nr. 1802/29.12.2014.
Durata de viață fizică este de obicei mai mare decât durata de viață
economică deoarece sistemul structural, durata de viață fizică a materialelor
componente, reparațiile și întreținerea corespunzătoare și reparațiile capitale
măresc durata de viață economică. Sunt situații excepționale (explozii,
incendii, cedări de reazem, seism) când durata de viață fizică a construcțiilor
devine mai mică decât durata de viață economică, ca urmare a deteriorărilor
suferite.
Metode de determinare a deprecierii efective cumulate
O sarcină a evaluatorului autorizat este să identifice și să cuantifice
deprecierea fizică, funcțională sau de natură externă (economică).
Literatura de specialitate promovează câteva metode de estimare a
deprecierii:
▪ metoda bazată pe durata de viață economică;
▪ metoda bazată pe durata de viață economică modificată;
▪ metoda segregării;
▪ tehnicile de comparare a vânzărilor;
▪ tehnicile de capitalizare a venitului (rezultă deprecierea economică);
▪ metoda duratei de viață fizică (rezultă deprecierea fizică).
Determinarea deprecierii pe baza duratei de viață economică presupune
cunoașterea vechimii efective și duratei de viață economică. Raportul dintre
aceste două valori se multiplică cu costul de reconstruire sau cu costul de
înlocuire. Această metodă este considerată ca fiind cea mai simplă însă, de
multe ori, estimarea deprecierii omite diferențele dintre elementele
construcției care au fost remediate, dintre elementele construcției cu durată
de viață lungă sau cu durată de viață scurtă, ca și uzura fizică
nerecuperabilă.
Metoda duratei de viață economică modificată, presupune analiza
deprecierii recuperabile și determinarea mărimii acesteia. Scăderea mărimii
deprecierii recuperabile din costul de reconstruire sau de înlocuire mărește
durata de viață economică rămasă sau, se poate spune că scade vechimea
efectivă a construcțiilor.
Metoda segregării dă posibilitatea ca fiecare tip de depreciere ca și
efectul acestora asupra costului construcției să fie exprimate în mod distinct.
Literatura de specialitate menționează existența a cinci tipuri de
depreciere, pe care metoda segregării le poate lua în considerare. Acestea
sunt:
▪ deprecierea fizică recuperabilă;
▪ deprecierea fizică nerecuperabilă;
▪ deprecierea funcțională recuperabilă;
▪ deprecierea funcțională nerecuperabilă; și
▪ deprecierea economică.
De menționat că primele două metode de mai sus au fost înlocuite cu

metoda raportului vârstă efectivă / durată de viață economică totală
multiplicat cu costul de înlocuire.
Deprecierea fizică recuperabilă se referă la elementele construcției
care necesită reparații și pot fi reparate, la data evaluării. Evaluatorii
consideră deprecierea recuperabilă numai în cazul în care costul remedierii
plus un mic profit adăugat este mai mic decât creșterea în valoare a
construcției. Exemple de depreciere fizică recuperabilă sunt reparația
elementelor de tinichigerie (jgheaburi și burlane), zugrăvelile și accesoriile la
instalația sanitară.
Deprecierea fizică nerecuperabilă se referă la deprecierea fizică a
elementelor, depreciere care nu poate fi recuperată. Elementele de
construcție pot avea o durată de viață lungă sau scurtă, în funcție de natura
materialelor din care sunt construite. Estimarea deprecierii fizice
nerecuperabile se face după ce din costul de reconstruire sau de
înlocuire a fost scăzută deprecierea fizică recuperabilă. Deprecierea
fizică nerecuperabilă se determină prin înmulțirea raportului dintre vechimea
scriptică și durata de viață fizică a elementului de construcție cu costul de
reconstruire sau de înlocuire a elementului cu viață scurtă sau cu viață
lungă.
Într-o construcție se găsesc multe elemente cu depreciere fizică
nerecuperabilă. Se pot selecta elementele construcției cu viață scurtă de
elementele cu viață lungă, se pot calcula rapoartele dintre vechimea
scriptică și durata de viață fizică aferentă acestor elemente și se obțin astfel
deprecierile fizice nerecuperabile. Însumarea acestora exprimă deprecierea
fizică nerecuperabilă a elementelor cu viață scurtă sau lungă.
Deprecierea funcțională recuperabilă se referă la pierderea din
valoare, rezultată din schimbările în timp la aspectul construcției sau din
proiectare. Pentru ca deficiența să fie remediată este necesară o cheltuială
care, pentru a fi recuperabilă, trebuie să fie mai mică decât creșterea în
valoare a construcției.
Deprecierea funcțională recuperabilă se poate regăsi sub trei aspecte, și
anume:
▪ depreciere recuperabilă, care necesită adăugiri, care este suma
suplimentară datorată instalării unui element nou, după execuția
clădirii și nu în timpul construirii acesteia;
▪ depreciere recuperabilă care necesită înlocuire sau modernizare și se
măsoară ca un cost al elementului nou, din care se scade cuantumul
de uzură fizică și valoarea rămasă, adăugându-se costul demontării și
costul instalării. Valoarea rămasă poate fi recuperată prin refolosirea
elementului. Rezultă o valoare de recuperare mai mare, care se
atribuie întregului cost, pentru că elementul poate să fie folosit în altă
parte, contribuind cu o nouă valoare. Un exemplu ar fi modernizarea

unui grup sanitar prin înlocuirea obiectelor sanitare bune, dar vechi, și
folosirea acestora (cu valoarea rămasă) pentru un nou grup sanitar;
▪ deprecierea recuperabilă din supradimensionare, care există numai
atunci când valoarea adăugată prin înlăturarea deficienței este mai
mică decât costul acesteia.
În metoda costului de înlocuire net (CIN), deprecierea recuperabilă din
supradimensionare nu este luată în calcul, deoarece la estimarea costului de
înlocuire au fost avute în vedere numai cheltuielile necesare construirii unui
substitut modern, care să deservească necesitățile de exploatare, deci
excluzându-se o supradimensionare.
Deprecierea funcțională nerecuperabilă se referă la o depreciere
cauzată de deficiențe incluse sau neincluse în costul de reconstruire sau de
o supradimensionare. Analiza deprecierii pentru deficiența inclusă în cost,
dar care nu trebuia să fie inclusă, este cuantificată ca un cost curent nou din
care se scade deprecierea fizică atribuită, minus valoarea adăugată prin
supradimensionare.
Să presupunem un centru comercial care are un spațiu de depozitare mai
mare decât cel necesar. Din acest motiv, pierderea de venit net din
exploatare (VNE) este 1.500 $.
Rata de capitalizare presupunem că este 10%, deci pierderea de valoare
este 1.500 : 0,10 adică 15.000 $. Din această pierdere de valoare a
proprietății, se scade costul deficienței de supradimensionare dacă ar fi fost
introdus în costul de nou, să zicem 10.000 $.
Deprecierea funcțională din cauza deficienței este de:
15.000 - 10.000 = 5.000 $
Analiza deprecierii pentru cazul în care deficiența nu este inclusă în cost,
deși ar fi trebuit să fie introdusă, se poate cuantifica ca o pierdere de venit
net atribuit deficienței. Dacă deprecierea funcțională nerecuperabilă este
dată din supradimensionare, aceasta poate fi măsurată în mod diferit, în
funcție de modul de determinare a costului de nou, respectiv fie costul de
reconstruire fie costul de înlocuire.
Deprecierea din cauze externe (economică) poate fi cauzată din
influențe negative externe, atribuite fie amplasamentului fie construcției.
Dacă deprecierea externă este atribuită construcției, se analizează
pierderea de venit aferentă construcției prin rata de capitalizare aferentă
construcției.
Dacă deprecierea este cauzată de amplasament, aceasta se determină
prin ajustarea localizării; în acest caz deprecierea nu se aplică valorii
terenului, dar trebuie utilizată pentru a testa pierderea din valoare din
localizarea terenului.
Determinarea deprecierii prin comparația vânzărilor similare presupune

experiență, specializare și o cunoaștere amănunțită a proprietăților vândute,
în scopul identificării corecte a diferențelor între caracteristicile proprietății ce
se evaluează și cele ale proprietăților comparabile tranzacționate, pe care
evaluatorul trebuie să le cuantifice.
Metoda duratei de viață fizică presupune cunoașterea, pe baza
experienței, a duratei în timp pe care o are un material pentru a-și păstra, în
exploatare, caracteristicile fizice, stabilite prin proiectare.
5.4.5 Evaluarea construcțiilor speciale

Construcțiile speciale sunt definite ca fiind construcțiile care se vând rar
sau niciodată. Astfel de construcții speciale se regăsesc atașate clădirilor
rezidențiale, comerciale sau industriale, participând la desfășurarea
activităților productive sau funcționale. Nu va exista niciodată cumpărător
pentru eșafodajul de susținere a unei instalații de prelucrare dintr-o rafinărie,
un castel de apă, un turn de răcire etc.
Pentru acest gen de construcții, standardele de evaluare recomandă
estimarea costurilor necesare pentru construirea unei replici, care să asigure
aceleași funcțiuni ca cele ale construcției speciale evaluate, deci aplicarea
metodei costului de reconstruire net.
După stabilirea costului de reconstruire, la data evaluării, se va analiza
deprecierea efectivă formată, de regulă, din deprecierea fizică și cea
funcțională agabaritică.
Cei implicați în tranzacția unor astfel de construcții speciale nu sunt
dispuși să plătească mai mult, pentru o astfel de construcție, decât prețul de
achiziție a unei construcții care să satisfacă cerințele de continuare a
activității, din care să fie dedusă uzura fizică aferentă perioadei de timp și
întreținerii.
NOTĂ: Evaluarea construcțiilor este de competența evaluatorului autorizat
de proprietăți imobiliare.
5.4.6 Exemple ilustrative

5.4.6.1 Evaluarea unei clădiri pentru birouri4
Clădirea subiect are 4.629,6 mp de suprafață închiriabilă și a fost
închiriată recent și integral unei bănci, cu o chirie contractuală inițială de 18
4
€/mp/lună, deci de 1 mil. €/an; chiria contractuală va crește cu 2% pe an,

conform unei clauze din contractul de închiriere. Durata contractului de
închiriere este 10 ani.
Chiria de piață este 16 €/mp/lună și se estimează că va crește cu 4% pe
an. Rata de actualizare a chiriei de piață este 8%.
Rata de actualizare a chiriei excedentare este 12%, din cauza riscului
suplimentar de nerealizare a acesteia prin relocarea activității băncii într-o
clădire cu o chirie situată sub chiria de piață.
Rata de capitalizare terminală a chiriei de piață este 7%.
La finele celor 10 ani ai contractului de închiriere clădirea va fi
reînchiriată băncii (care are o opțiune de reînnoire a contractului) sau altui
chiriaș potențial, la nivelul chiriei de piață estimate pentru anul 11 viitor.
Evaluatorul este solicitat să determine valoarea de piață a dreptului
de proprietate afectat de locațiune asupra clădirii de birouri subiect.
Rezolvare
Anul Chiria Chiria de Factor de Chiria de Surplus Factor de Surplus
contractuală piaţă actualizare piaţă de chirie actualizare a chirie
(€) (€) @ 8% actualizată (€) surplusului de actualizat
(€) chirie @ 12% (€)
1 1.000.000 800.000 0,926 740.741 200.000 0,893 178.571
2 1.020.000 832.000 0,857 713.306 188.000 0,797 149.872
3 1.040.400 865.280 0,794 686.887 175.120 0,712 124.647
4 1.061.208 899.891 0,735 661.447 161.317 0,636 102.520
5 1.082.432 935.887 0,681 636.949 146.545 0,567 83.154
6 1.104.081 973.322 0,630 613.358 130.758 0,507 66.246
7 1.126.162 1.012.255 0,583 590.641 113.907 0,452 51.526
8 1.148.686 1.052.745 0,540 568.766 95.940 0,404 38.749
9 1.171.659 1.094.855 0,500 547.700 76.804 0,361 27.696
10 1.171.659 1.138.649 0,463 527.415 33.010 0,322 10.628
Total 6.287.210 833.610
Sumă chirii de piață actualizate (€) 6.287.210

Sumă surplus de chirii actualizat (€) 833.610
Total (€) 7.120.820
Valoarea de reversiune
Chiria de piață în anul 11 (€) 1.184.195 (1.138.649 × 1,04)
Rata de capitalizare 0,07
Valoarea de reversiune (€) 16.917.071
Factor actualizare @8%, an 10 0,463
Valoarea de reversiune actualizată (€) 7.832.604
TOTAL (€) 14.953.424
Concluzia finală
Concluzia finală asupra valorii de piață a dreptului de proprietate afectat
de locațiune asupra clădirii pentru birouri este 15 mil. €.
5.4.6.2 Evaluarea unui depozit închiriat5

O clădire cu destinația de depozitare - distribuție are o suprafață de
27.800 mp și este situată pe un teren de 6 ha, în apropierea unui aeroport.
Cu o vechime de 25 de ani, imobilul a fost bine întreținut și este solid
structural. Rampa permite încărcarea/descărcarea a până la 30 de TIR-uri
simultan; restul terenului este betonat pentru parcare. Imobilul include și
185 mp cu destinație de spațiu pentru birouri.
În urmă cu 15 ani, proprietarul a închiriat imobilul unei societăți de
transport - distribuție. Contractul a fost încheiat pe o perioadă de 10 ani și a
prevăzut două opțiuni de prelungire a acestuia cu câte 5 ani.
Chiria inițială era de 3,00 €/mp/lună, în sarcina chiriașului fiind
impozitele, asigurarea și toate utilitățile (chirie triplu netă6). Contractul
includea o clauză de creștere a chiriei la fiecare 5 ani cu câte 0,50 €/
mp/lună. Chiriașul a ocupat imobilul pe perioada inițială a contractului pe 10
ani. În curând expiră prima perioadă de prelungire de 5 ani, iar chiriașul a
decis să își exercite opțiunea de prelungire a contractului cu încă 5 ani,
plătind astfel, începând din luna următoare, o chirie de 4,50 €/mp/lună
însemnând 1.501.200 €/an.
Chiria de piață triplu netă este de 5 €/mp/lună, însumând un total de
1.668.000 €/an.
Evaluatorul este solicitat să determine valoarea de piață a dreptului
de proprietate afectat de locațiune asupra depozitului.
Rezolvare
Pentru evaluarea unei proprietăți imobiliare închiriate, cea mai indicată
abordare este abordarea prin venit, care ia în considerare clauzele
contractului de închiriere.
La aplicarea celorlalte două abordări, în cazul existenței unor chirii care
deviază de la nivelul pieței, este necesară aplicarea unor ajustări pentru a
reflecta potențialul proprietății de a genera venit.
Analiza pieței a permis obținerea următoarelor date:
- rata adecvată de actualizare a VNE: 11%;
- rata previzionată de capitalizare a valorii terminale: 10,5%;
- gradul mediu de neocupare din aria de piață: 7%;
5
6
A se vedea Evaluarea proprietăţii imobiliare, ediţia a 13-a, ediţia în limba română, ANEVAR
2011, pag. 20.7.
- comision de administrare: 1% din chiria triplu netă încasată;

- rata anuală previzionată a inflației: 2% pe an.
Nivelul estimat al chiriei de piață în ipoteza creșterii pe baza prognozelor
privind evoluția indicelui prețului de consum:
- an 1: 5,00 €/mp/lună;
- an 2: 5,10 €/mp/lună;
- an 3: 5,20 €/mp/lună;
- an 4: 5,31 €/mp/lună;
- an 5: 5,41 €/mp/lună;
- an 6: 5,52 €/mp/lună.
Compararea chiriei de piață prognozate cu cea contractuală (€/an):
An Chirie contract Chirie de piață Diferența
1 1.501.200 1.668.000 -166.800
2 1.501.200 1.701.360 -200.160
3 1.501.200 1.735.387 -234.187
4 1.501.200 1.770.095 -268.895
5 1.501.200 1.805.497 -304.297
6 1.841.607 1.841.607 0
Rata de actualizare obținută din piață este de 12%. Totuși rata de

actualizare aplicată în cazul acestei misiuni de evaluare (11%) este mai
redusă, deoarece riscul asociat unui contract de închiriere cu o chirie
inferioară nivelului chiriei de piață este mai mic decât cel aferent unei chirii la
nivelul chiriei de piață sau superioară acesteia: dacă chiriașul intră în
incapacitate de plată, proprietarul are posibilitatea să încheie un alt contract
cu o chirie mai mare. Sunt importante bonitatea (bună) a chiriașului și durata
rămasă (redusă) a contractului de închiriere.
Perioada de previziune este de 6 ani, după care nivelul chiriei
contractuale devine cel de piață, iar proprietatea obține o poziție stabilizată
pe piață.
Concluzia finală
În conformitate cu tabelul următor, valoarea de piață a dreptului de
proprietate afectat de locațiune asupra depozitului este 14,6 mil. €.
Indicatori 1 2 3 4 5 6
Chirie contractuală (€) 1.501.200 1.501.200 1.501.200 1.501.200 1.501.200 0

Chirie de piaţă (€) 0 0 0 0 0 1.841.607
Venit brut potenţial (€) 1.501.200 1.501.200 1.501.200 1.501.200 1.501.200 1.841.607
minus grad neocupare 0% 0% 0% 0% 0% 7%
Venit brut efectiv (€) 1.501.200 1.501.200 1.501.200 1.501.200 1.501.200 1.712.694
minus comision management 1% 15.012 15.012 15.012 15.012 15.012 17.127
minus rezerve pt. înlocuiri 0,20 €/mp 5.560 5.560 5.560 5.560 5.560 5.560
VNE (€) 1.480.628 1.480.628 1.480.628 1.480.628 1.480.628 1.690.007
Valoare terminală (capitalizare 10,5%) (€) 16.095.308
Factor actualizare @ 11% 0,9009 0,8116 0,7312 0,6587 0,5935
VNE actualizat (€) 1.333.899 1.201.711 1.082.622 975.336 878.681
Sumă VNE actualizat (€) 5.472.249
Factor de actualizare @12%, 5 ani 0,5674
Val. terminală actualizată (€) 9.132.478
Valoarea de piață (€) 14.604.726
Rotunjit (€) 14.600.000
5.4.6.3 Evaluarea prin cost a unui showroom și service auto7

Proprietatea imobiliară se compune din:
• teren în suprafață de 5.500 mp, nr. cadastral 6050, C.F. 7.545, având
deschiderea de 14,4 m la DN1, un raport al laturilor 14,4 m / 382 m.
Accesul se face pe un drum betonat. Terenul este racordat la rețeaua de
energie electrică și gaze naturale;
• clădirea showroom și service auto cu următoarele caracteristici:
- durata normală de funcționare conform HG 2139/2004: 32-48 ani;
- data P.I.F.: dec./ 2005;
- aria desfășurată construită (Adc): 727 mp;
- durata de viață rămasă: 41 ani;
- durata de viață utilă rămasă estimată: 70 ani;
- structura de rezistență: este realizată pe cadre metalice de tipul
europrofilelor zincate. Fundațiile clădirii sunt de tip izolat în care sunt
fixați prin prinderi articulate stâlpii metalici pe care reazemă grinzile
7
metalice de cadru, de tipul europrofilelor zincate. În zona showroom-

ului este realizată o supantă din beton armat pentru zona de birouri.
Pe conturul exterior al clădirii și sub pereții de compartimentare sunt
executate fundații continui pe care reazemă panourile izolate de
închidere și compartimentare a clădirii;
- finisajul interior și exterior: este superior în zona showroom-ului, unde
pereții interiori din gipscarton sunt zugrăviți acrilic sau placați cu
faianță. Pardoseala în această zonă este din gresie sau parchet
lamelar de trafic intens, iar în hala service pardoseala este din dale de
tip lego pe pat de beton. Tâmplăria este din aluminiu, cu geam
termopan la exteriorul clădirii showroom-ului și ferestre fixe și uși tip
rulou la zona service-ului. La interior, în zona birourilor, ușile sunt din
aluminiu cu geam sablat. Învelitoarea clădirii este de tip panou
isopan, cu porțiuni de panouri izolatoare transparente;
- instalațiile electrice: instalația electrică are trasee cu tensiuni de 220 V
pentru iluminat și prize monofazate și trasee de curenți slabi pentru
alimentarea aparaturii de senzori de fum, antiefracție și sonorizare.
Corpurile de iluminat sunt de tip fluorescent. Împământarea are trasee
de platbanda zincată care asigură siguranța în exploatare a utilajelor
sub tensiune;
- instalațiile de încălzire: sunt realizate centralizat de la centrală termică
pe gaze, cu trasee tur-retur din pexal special, cu corpuri statice fixate
sub ferestre de tipul conecto-radiatoarelor panou și a ventilo-
convectoarelor;
- instalațiile sanitare: obiecte sanitare de porțelan sanitar, cu o chiuvetă
de inox în zona oficiu. Grupurile sanitare au lavoare din porțelan
sanitar și cuve de duș de material acrilic, la vestiare;
• construcțiile speciale:
- platformă de beton pentru drumuri și parcări, realizată pe un pat de
balast cilindrat, cu suprafața de 1.540 mp și platformă de beton
acoperită cu dale de tip lego, încadrată cu borduri de beton, cu
suprafața de 1.220 mp; perimetral este realizat un canal betonat cu
lungimea de 86 m, pentru apele pluviale dirijate spre câmpul situat
adiacent incintei;
- instalațiile electrice exterioare: 6 stâlpi din beton precomprimat,
alimentați cu cablu subteran ce asigură iluminatul exterior pe timp de
noapte cu becuri cu halogen;
- instalațiile de apă și canalizare asigură alimentarea cu apă, respectiv
scurgerea apelor menajere;
- împrejmuire cu lungimea de 117 m, realizată din plasă din sârmă

zincată de 3 mm, fixată pe țevi pătrate, vopsite, prinse în socluri din
beton simplu.
Evaluatorul este solicitat să estimeze valoarea de piață a proprietății
imobiliare numai prin abordarea prin cost.
Rezolvare
Etapa 1. Evaluarea terenului prin abordarea prin piață

Prezentarea comparabilelor selectate:
Comparabila 1 S = 5.000 mp, front stradal 12 m, un raport al laturilor 12 m

/ 416 m, rețeaua de energie electrică și gaze se află la 50
m, accesul la proprietate se face pe un drum asfaltat, cu
gropi (drept de servitute).
Preț de ofertă – 35 €/mp.
Comparabila 2 S = 5.000 mp, front stradal 14,1 m, un raport al laturilor

14,1 m / 354 m, racordat la rețeaua de energie electrică și
gaze. Pentru accesul la proprietate trebuie construit un
drum de 25 m.
Comparabila 3 S = 5.000 mp, front stradal 17,65 m, un raport al laturilor

17,65 m / 283 m, racordat la rețeaua de energie electrică
și gaze. Pentru accesul la proprietate trebuie construit un
drum de 25 m.
Estimarea prețului de vânzare a terenurilor comparabile:
SPECIFICAȚIE COMPARABILA 1 COMPARABILA 2 COMPARABILA 3

Suprafață (mp) 5.000 5.000 5.000
Preț ofertă (€/mp) 35 27 25
Marja negociere (€/mp) -5 -5 -5
Preț de vânzare (€/mp) 30 22 20
Grila comparațiilor de piață

1 € = 4,4265 lei
NR. TEREN TERENURI COMPARABILE
ELEMENTE DE COMPARAŢIE
CRT. SUBIECT COMPARABILA 1 COMPARABILA 2 COMPARABILA 3
Preţ de vânzare (€/mp) 30 22 20
1 Dreptul de proprietate
transmis deplin deplin deplin
Ajustare (€/mp) 0 0 0
PREŢ AJUSTAT (€/mp) 30 22 20
2 Conditii de finantare proprii proprii proprii
3 Condiţii de vânzare nepărtinitoare nepărtinitoare nepărtinitoare
Condiţii de piaţă (data
4 vânzării) curente curente curente
Corecţie (€/mp) 0 0 0
5. Localizare DN1 spre….. la DN1 cu serv. DN1 DN1
Ajustare (€/mp) -3 3 5
6. Suprafaţa 5.500 5.000 5.000 5.000
en.el., gaze en.el., gaze la 50 en.el., gaze en.el., gaze
7. Utilităţi m
8 Acces la proprietate drum betonat drum asfaltat-gropi racordare 25m racordare 25m
9 Deschidere la drum principal (m) 14,4 12 14,1 17,65
Raport laturi 14,4/382 12/416 14,1/354 17,65/283
Ajustare (€/mp) 1 0 -1
Ajustare totală netă (€/mp) -1 5 6
Ajustare totală brută 5 5 8
Număr ajustări Valoare unitară teren 3 2 3
(€/mp) 27
(lei/mp) 120
Valoare de piaţă teren (rotunjit) (€) 148.500
(lei) 657.335
Etapa 2. Evaluarea unei clădiri showroom și service auto prin abordarea prin
cost – metoda costurilor segregate
Elementele de costuri au fost preluate din cartea Metoda costurilor
segregate8.
8
Autor Corneliu Şchiopu, editura IROVAL, 2011.
STRUCTURĂ DE REZISTENŢĂ CLĂDIRE SHOWROOM ŞI SERVICE AUTO
-lei-
=========================================================================================================================
Nr. Simbol Descrierea normei tehnologice comasate U/M Cant. Costuri
crt. norma directe

=========================================================================================================================
1. C SCARAMET SCARA METALICA DIN PROFILE LAMINATE CU BALUSTRADA METALICA KG/F17=1,0 TO kg 102 962,88
2. F PTHOESCH PANOU FATADA TERMOIZOLANT KONTITHERM W1000 FIXAT PE PROFILE +TRA / F23 LUxHH mp 409 313315,87
3. P DRBB PLATFORME DIN BETON PENTRU DRUMURI ,PARCAJE,PARDOSELI HALE DEPOZITARE+TRANSPORT mp 646 85906.38
4. R COFRLIND COFRAJ DIN TABLA NEAGRA CUTATA VOPSITA PE O FATA / SUPRAF. mp 52 38215,52
5. R FISMET FUNDATII IZOLATE SUB STILPI METALICI F24+F17 LUXLAXHH + BUC mc 129 114957,27
6. R GRFUND GRINZI CONTINUI DE FUNDATII ARMATE mc 33 23193,71
7. R PM PLANSEU DIN BETON ARMAT MONOLIT ARMAT CUPLASE S.T.M.+COFRAJ+PREP.BET.+TRANSPORT mp 51 8131,95
8. R UMPLPB UMPLUTURA DE PAMINT CU STRAT REPARTITIE DIN BALAST DE 10 CM GROSIME+TRANSPORT mc 187 18296,44
9. SPBUTLER INVELITOARE TIP BUTLER CU IZOLATIE TERMICA SI RIGID. F40 /SUPRAF mp 22 4858,91
10. SPPALINDAB PANOURI INVELITOARE TIP LINDAB CU 15 CM VATA+MONTA+TRANSP F40/SUPRAF. mp 670 133097,76
11. XRCVINEURO CONTRAVANTUIRI DIN EUROPROFILE ZINCATE+MONTAJ+TRA F17= 1To to 1 20403,57
12. XRGMEUROZN GRINZI METALICE DIN EUROPROFILE ZINCATE IMBINATE CU SUDURA+TRA+MONTAJ 1To= F17 to 8 101863,06
13. XRPANEUROZ PANE METALICE DIN EUROPROFILE FIXATE PRIN BULOANE DE GRINZI+MONTAJ+TRA F17= 1To to 3 40802,37
14. XRSMEUROZN STALP METALIC DIN EUROPROFILE CU IMBINARE PRIN SUDURA+MONTAJ+TRANSP. 1To=/F17 to 11 151889,67
15. XRTORONZN INTINZATOARE DIN TOROANE ZINCATE PENTRU CONTRAVANTUIRI +MONTAJ+TRA ML / F28 ml 40 8168,57
TOTAL: 1 064 063,95
RECAPITULAŢIE COSTURI SEGREGATE STRUCTURĂ DE REZISTENŢĂ CLĂDIRE SHOWROOM SI SERVICE
COSTURI DIRECTE 1 064 063,95

COSTURI INDIRECTE 274 219,95
TOTAL 1 338 283,90
T.V.A. 0% 0,00
TOTAL STRUCTURĂ DE REZISTENŢĂ 1 338 283,90
237
238
FINISAJ CLĂDIRE SHOWROOM ŞI SERVICE AUTO

-lei-
==========================================================================================================================
crt. norma directe
==========================================================================================================================
1. A PLINDABR PANOU LINDAB+RIGISTIL CU IZOL VATA 10 CM+TRA+MONTAJ F23/LUXHH mp 37 6760,12
2. A RIGIVATA PERETE DESPARTITOR DIN RIGIPS+TERMOIZOLATIE+ZUGRAVELI ACR.+TRANSPORT LUXHH/F23 mp 80 27545,67
3. A RIGIVERD PLACAJ CU GIPSCARTON REZ.UMEZEALA CU SCHELET ZN.+ MONTAJ + TRA F23/LUXHH mp 90 2778,25
4. C VMAL VITRINA METALICA DIN ALUMINA SUPRAF. mp 67 25407,09
5. C VMALT VITRINA METALICA DIN ALUMINIU CU GEAM TERMOPAN SUPRAF. mp 141 75032,14
6. F SIMCC TENCUIELI SIMILIPIATRA CÂMP CONTINUU 3 CM GROSIME mp 53 4974,82
7. P P15 PARDOSELI GRESIE ACEIASI CULOARE CU PLINTA SI STRAT SUPORT SUPRAF.PERIM mp 57 5612,69
8. SIBALUINOX BALUSTRADA INOX CU MONTANTI SI MANA CURENTA TEAVA INOX +TRANSP. LU / F28 ml 17 5326,38
9. SISL TREPTE SI CONTRATREPTE PLACATE CU LEMN DE STEJAR PERIM. m 22 3316,48
10. T TRIGIPS TAVAN DIN PLACI RIGIPS -IMPORT ARMSTRONG PE PROFILE ELOXATE+SCHELA+TRA. SUPRAF. mp 290 24803,12
11. TPFALGTCLA FEREASTRA ALUMINU+TEAM TERMOPAN CLAR+TIJA INCHIDERE+TRA. LUxHH+BUC F23+F17 mp 4 2902,76
12. TPUALGTCLA USA ALUMINIU+GEAM TERMOPAN CLAR+FERONERIE +TRA. F23+F17 LUxHH + F17 mp 9 5890,57
13. TPUALGTINS USA ALUMINIU+GEAM TERMOPAN CU INSERTIE+REFLECTORIZ +TRA LUxHH+BUC F23+F17 mp 19 13430,32
14. TPUAUTORUL USA TIP RULOU CU STRUCTURA DIN AL.TERMOIZOLANTA MONT.SINE DE GLISARE F23/LUxHH mp 36 28042,33
15. XAFA PERETI TENCUITI SI PLACATI CU FAIANTA PE TOATA INALTIMEA+TRANSPORT MATERIALE mp 59 8740,75
16. XPP15I PARDOSELI GRESIE IMPORT PE SAPA M100-T+TRANSPORT mp 335 50405,70
17. XPPLAMELAR PARCHET LAMELAR PE SAPA M100+SAPA AUTONIVELANTA+PLINTE+LUSTRUIRE+TRA F40/SUPRAF mp 146 20135,00
T O T A L: 311 104,20
RECAPITULAŢIE COSTURI SEGREGATE FINISAJ CLĂDIRE SHOWROOM ŞI SERVICE AUTO
COSTURI DIRECTE 311 104,20

TOTAL 393 208,67
T.V.A. 0% 0,00
TOTAL FINISAJ 393 208,67
EVA LU ARE A ÎNTR EPR IND ER II
INSTALAŢII ELECTRICE CLĂDIRE SHOWROOM ŞI SERVICE AUTO
-lei-
==========================================================================================================================
crt. norma directe
==========================================================================================================================
1. E APLPHITA APLICA PHILIPS LA TAVAN CU ABAJUR CROMAT+LAMPA OSRAM+10ML IPE+2Fy1,5+TRA F17/BUC buc 4 864,82
2. E EAPTPT2 PRIZA TRIFAZICA 15 ML+PEL+46 ML AFY1,5+30 FY 2,5+CONDUCTA COBORARE L=16M buc 8 4857,17
3. E EPPC SAPATURA +PLATBANA 40X4 IMPAMANTARE+UMPLUTURA m 19 651,59
4. E EPPE PLATBANDA ZINCATA 2ML DIN TABLOU LA CUTIA DE ECLISA PT. IMPAMANTARE BUC/F17 buc 2 330,44
5. E EPPP VERIFICAREA PRIZEI DE IMPAMANTARE PENTRU CLADIRI BUC/F17 buc 4 514,23
6. E PHI2X40W LAMPA FLORESCENTA TIP PHILIPS 2X40 W+ACCESORII+DOZE +MONTAJ +TRANSPORT BUC/F17 buc 11 5367,54
7. E SEMINCEN APARAT SEMNALIZARE ACUSTIC SI OPTIC PENTRU INCENDIU BUC/ F17 buc 4 377,24
8. XE3FYPRIZA CIRCUIT COBORARE DOZA DERIV-DOZA APARAT PRIZA 3 Fy 2,5 mmp+TRA LU / F28 ml 280 4746,08
9. XECABL315 CABLU 3x1,5mmp ALIMENTARE CONSUMATORI MONTAT INTRADOS PERETI GIPSCARTON F28/LU ml 380 5520,30
10. XECIRCPRIZ CIRCUIT PRIZA CU CONDUCTORI Fy 4mmp IN TUB IPE 21 +TRANSP. LU / F28 ml 40 884,52
11. XEDOZINTRE INTRERUPATOR SCHNEIDER +DOZE+CONDUCORI IN TUB + TRA. BUC/ F17 buc 2 183,61
12. XEDOZPRIZA PRIZA DUBLA CU PROTECTIE+DOZE+CONDUCTORI IN TUB+TRA. BUC / F17 buc 12 1158,08
13. XEDOZPRIZT PRIZA TELEFON CU 3 CAI+DOZE+CABLU TELEFON IN TUB+TRA BUC / F17 buc 4 839,31
14. XEFYILUM TRASEU ILUMINAT CU TUB IPE 13 mm+ 2 CONDCT.Fy=1,5 mmp+TRANSPORT LU / F28 ml 220 2746,42
15. XEFYILUMSG TRASEU ILUMINAT CU SIGURANTA DIN TUB IPE 16 mm+ 3FY 1,5 mmp+TRA LU / F28 ml 80 1513,68
16. XETABLOUGE TABLOU GENERAL TIP SCHNEIDER ECHIPAT COMPLET + MONTAJ+TRA. BUC / F17 buc 1 10141,22
17. XETABLOUPU TABLOU PUPITRU DE ETAJ CU CIRCUITE SI SIGURANTE + MONTAJ+TRANSP BUC/ F17 buc 2 1204,13
T O T A L: 41 900,39
RECAPITULATIE COSTURI SEGREGATE INSTALAŢII ELECTRICE CLĂDIRE SHOWROOM ŞI SERVICE AUTO

TOTAL 53 264,57
T.V.A. 0% 0,00
TOTAL INSTALAŢII ELECTRICE 53 264,57
239
240
INSTALAŢII SANITARE CLĂDIRE SHOWROOM ŞI SERVICE AUTO

-lei-
==========================================================================================================================
crt. norma directe
==========================================================================================================================
1. I AP500 AEROTERMA INDUSTRIALA DE PERETE DE TIP AP500 CU APA SUPRAINCALZITA+SCHELA+TRA. buc 18 27704.66
2. SAAPAZN1 BRANSAMENT DIN TEAVA ZINCATA 1"+IZOLATIE+TRANSPORT+SAPATURA LU/F28 m 20 1247.55
3. SAAPVC25 TEAVA PVC INALTA DENS.D=25mm CU LIPIRE TERMICA LU/F28 ml 80 740.50
4. SABACDUS BATERIE CORP CERAMIC CU DUS FLEXIBIL+RACORD TEAVA ZN. BUC/F17 buc 1 281.59
5. SACAMCA200 CAMIN CANALIZARE DIN TUBURI BETON D=1000 CU CAPAC CAROSABIL PT. TUB Dn200 F17/BU buc 1 1360.22
6. SACAPVC100 CANALIZARE CU TUB PVC POLIESTER CU CEP-BUZA F28/LU ml 80 2370.64
7. SACUVADUS CUVA DUS DIN FONTA EMAILATA CU RACORD LA SIFON PARDOSEALA + TRANSPORT F17/ BUC buc 1 282.83
8. SAGAZE1" INSTALATIE GAZE PE TEAVA DE 1" INGROPATA SI IZOLATA LU / F28 ml 70 3332.02
9. SAGAZE1/2" TEAVA GAZE 1/2" APARENTA ALIMENTARE CONSUMATORI INTERIORI LU / F28 ml 40 1189.83
10. SALAVCERI LAV.PORTELAN 600 IMPORT+BATERIE CORP CERRA+PIED+OGL+ETAJER+RACORDURI+TRA-BUC/F17 buc 3 2310.06
11. SARACGAZE RACORD GAZE CU TEAVA NEAGRA DE 1/2 "+REGULATOR+MONTAJ+VOSPIRE +TRA BUC/ F17 buc 1 808.11
12. SASBABUG2 COLOANA 7m APA RECE PVC 32mm+CALDA Zn 1"+SCURG.PVC110mm+RAC.+RAMIF.+PROBE+IZOL+T m 14 1879.70
13. SASCDZN2 TEAVA ZINCATA 2" LA HIDRANTI INTERIORI +VOPSITORIE+TRANSPORT m. 120 4443.30
14. SASINC1H HIDRANTI INTERIORI PENTRU TEAVA DE 2"FIXATI PE PERETI CU 1mlZn21/2'+3ml Zn2" buc 4 4569.64
15. SASPAINOXC CHIUVETA INOX+BATERIE CORP CERAMIC+RACORDURI+TRANSP.CALIT. SUPER. F17/BUC buc 1 784.43
16. SASPISPBT INSTALATIE SANITARA PENTRU UN PISOAR+3mlZn1/2"+ROB3/8"+LEG.Pb+PROBE+TRA. buc 1 334.94
17. SASRECD1 CAMINE DE PRELUARE APE MENAJERE DIN CARAMIDA CU RAMA SI CAPAC CAROSABIL buc 1 2451.30
18. SAWCRPO VAS WC+REZERVOE VAS WC PORTELAN IMPORT COMPLET ECHIPAT+RACORD+TRA BUC/F17 buc 3 1586.55
T O T A L: 57 677.85
RECAPITULATIE COSTURI SEGREGATE INSTALAŢII SANITARE CLĂDIRE SHOWROOM ŞI SERVICE AUTO
TOTAL COSTURI DIRECTE 57 677.85

COSTURI INDIRECTE 15 036.01
TOTAL 72 713.86
T.V.A. 0% 0.00
TOTAL INSTALAŢII SANITARE 72 713.86
INSTALAŢII ÎNCĂLZIRE CLĂDIRE SHOWROOM ŞI SERVICE AUTO
-lei-
==========================================================================================================================
crt. norma directe
==========================================================================================================================
1. I CRAD1160 CONVECTORADIATOR C11-600x600 INCLUSIV MONTAJ SI PROBE BUC/ F17 buc 2 289,55
2. I CRAD6140 CONVECTORADIATOR OTEL C22-600x1400 + MONTAJ + PROBE F17/BUC buc 3 954,07
3. I CRAD9050 CONVECTORADIATOR OTEL C11-900x500 + MONTAJ + PROBE BUC/ F17 buc 3 590,31
4. I CRAD9070 CONVECTORADIATOR OTEL C22 - 900- 700 +MONTAJ + PROBE BUC / F17 buc 3 1149,16
5. I DISTRIB6 DISTRIBUITOR 6 CAI TUR-RETUR PENTRU RETEA INCALZIRE BUC/F17 buc 3 930,00
6. I PEXAL25 COLOANA TUR-RETUR DIN PEXAL D=25mm +MONTAJ+ACCESORII BRONZ+TERMOIZOL. F28/LU ml 80 1403,13
7. I PEXAL32 COLOANA TUR-RETUR DIN PEXAL CU D=32 mm+MONTAJ+ACCESORII + TERMOIZOL.F28/ML ml 80 1820,14
8. I PEXAL40 COLOANA TUR-RETUR DIN TUB PEXAL D=40mm+MONTAJ+ACCESORII+TRA F28/LU ml 120 3111,72
9. I PROTPROP TEAVA FLEXIBILA DIN PROPILEN 11/2"PROTECTIE TEAVA 1/2" INGLOBATA IN SAPA+TRANSPO ml 189 2028,42
10. I TICS8 TRASEU 10 ML-2 TEVI 11/4"IZOLATA CU VATA+PROTECT.SUSTINUTE DE SUPORTI METAL. m 220 10021,35
11. I TIS2 TRONSON 12ml 2TEVI-11/2"+6ml-57mm+4 ROB.SERT.+4 ROB.VENT.1"+IZOL.VATA+PROT.CA400 m 24 2333,74
12. I VCONVP30 VENTILO CONVECTOR TIP VP30 +REOSTAT+MONTAJ+TRANSPORT BUC / F17 buc 2 2161,92
T O T A L: 26 793,51
RECAPITULATIE COSTURI SEGREGATE INSTALAŢII ÎNCĂLZIRE CLĂDIRE SHOWROOM ŞI SERVICE AUTO

TOTAL 34 059,54
T.V.A. 0% 0,00
TOTAL INSTALAŢII ÎNCĂLZIRE 34 059,54
TOTAL GENERAL CLĂDIRE SHOWROOM ŞI SERVICE AUTO 1 891 531 lei

241
Calculul costului net al clădirii

Pondere din Grad de
Nr. Cost de nou Cost net
Element constructiv costul de nou uzură fizică
crt. element (lei) element (lei)
al clădirii (%) estimat (%)
A. STRUCTURA DE REZISTENŢĂ
1. Infrastructura 304.811 16,11 3,50 294.143
2. Suprastructura metalică 407.611 21,55 4,00 391.307
3. Planşeu supantă 10.228 0,54 3,50 9.870
4. Închideri exterioare izopan 615.634 32,55 3,50 594.087
B. FINISAJ
1. Finisaj pereţi şi tavane 95.555 5,05 6,00 89.822
2. Pardoseli interioare 107.176 5,67 6,00 100.745
3. Tâmplărie interioară şi exterioară 190.478 10,07 7,00 177.145
C. INSTALAŢII ELECTRICE
1. Trasee electrice 36.786 1,94 7,00 34.211
2. Corpuri de iluminat 14.577 0,77 7,00 13.557
3. Împământare 1.902 0,10 6,00 1.788
D. INSTALAŢII SANITARE
1. Obiecte sanitare 7.035 0,37 7,00 6.543
2. Instalaţie gaze 8.292 0,44 5,00 7.877
3. Reţe interioară apă pot.şi menajeră 46.024 2,43 6,00 43.263
4. Hidranţi interiori 11.363 0,60 6,00 10.681
E. INSTALAŢII ÎNCĂLZIRE
1. Trasee încălzire 27.519 1,45 7,00 25.593
2. Corpuri statice 6.540 0,35 7,00 6.082
COST DE NOU CLĂDIRE (lei) 1.891.531

GRAD DE UZURĂ FIZICĂ (%) 4,48
COST NET CLĂDIRE (lei) 1.806.712
Etapa 3. Evaluarea construcțiilor speciale prin abordarea prin cost – metoda

costurilor segregate.
Aceste elemente de costuri au fost preluate din cartea Metoda costurilor
segregate (Șchiopu C., 2011).
CONSTRUCŢII SPECIALE
========================================================================================================================
crt. norma directe
========================================================================================================================
Electrice exterioare
1. E EIECL CORP ILUMINAT HALOGEN COMPLET ECHIPAT PE CARJA IDEB+BRAT IDEB FIXAT PE STALPI buc 6 3020,18
2. E EIESL STALP BETON PT.RETELE ELECTRICE FIXAT IN FUNDATIE BETON buc 6 77158,04
3. XECABL325 CABLU 3x2,5 MMP ALIMENATRE CONSUMATORI MONTAT INTRADOS GIPSCARTON F28/LU ml 230 3554,44
4. XRSAPMAN02 SAPATURA MANUALA 0-2M CU EVAC.MANUALA+INCARCARE + TRANSPORT LU x LA xHH / F24 mc 160 14556,05
Împrejmuire
5. F GARDZINC GARD PLASA ZN. D=3MM/6CM FIXAT PE TEAVA PATRATA VOPSITA SI SOCLU BETON F28/LU ml 117 19495,27
6. R FCBS FUNDATII DIN BETON SIMPLU +SAPATURA+PREPARARE BETON+TRANSPORT mc 29 16782,68
Platforme incintă
4. I CANAL50 CANAL DIN BETON ARMAT CU LUMINA 0.5X0.7m+SAPAT+PLAC.PREF.+HIDROIZOL.+TRANSP.F28 Ml 86 26926,96
5. P DRBB PLATFORME DIN BETON PENTRU DRUMURI ,PARCAJE,PARDOSELI HALE DEPOZITARE+TRANSPORT mp 1540 204802,50
6. P PLATDALE PLATFORMA EXTRIOARA CU DALE BETON CU ROSTURILE BITUMATE PE NISIP+TRA LUXLA/ F33 mp 1220 70155,81
Retea apa-canal
8. SAAPAOL76 CONDUCTA APA DIN TEAVA NEAGRA IZOLATA CU D=76mm+FLANSE+TRANSP+SAPATURA LU/F28 m 260 24484,41
9. SAAPAPVC50 ALIMENTARE CU APA CU TEAVA P.V.C PRESIUNE CU D=50MM +SAPATURA+UMPL+TRANS. F28-LU m 247 8393,58
10. SACAMCA200 CAMIN CANALIZARE DIN TUBURI BETON D=1000 CU CAPAC CAROSABIL PT. TUB Dn200 F17/BU buc 5 6779,58
11. SACAPVC150 CANALIZARE CU TUB PVC POLIESTER CEP-BUZA CU D=150 MM ml 66 2486,32
12. SASRECD1 CAMINE DE PRELUARE APE MENAJERE DIN CARAMIDA CU RAMA SI CAPAC CAROSABIL buc 3 7353,91
T O T A L: 485 949,73
RECAPITULATIE COSTURI SEGREGATE CONSTRUCŢII SPECIALE

TOTAL 614 789,94
T.V.A. 0% 0,00
TOTAL GENERAL 614 789,94
243
Determinarea deprecierilor fizice ale construcțiilor speciale şi

calculul costului de reconstruire net
Pondere din Grad de

Cost de Cost de
Nr. costul de depreciere
Construcţia specială reconstruire reconstruire
crt. reconstruire fizică estimat
de nou (lei) net (lei)
total (%) (%)
1. Platforme incintă 347.858 56,58 6,00 326.987
2. Împrejmuire 45.896 7,47 6,00 43.142
3. Reţea apă-canal incintă 115.103 18,72 6,00 108.197
4. Reţea iluminat exterior 105.933 17,23 6,00 99.577
Cost de reconstruire (lei) 614.790
Depreciere fizică (%) 6
COST DE RECONSTRUIRE NET
CONSTRUCŢII SPECIALE (lei) 577.903
Concluzia finală
În urma aplicării metodelor de evaluare au rezultat următoarele valori ale
componentelor proprietății imobiliare evaluate:
Teren 657.335 lei

Clădire showroom și service auto 1.806.712 lei
Construcții speciale 577.903 lei
Valoarea totală a proprietății imobiliare 3.041.950 lei
Deci, concluzia finală privind valoarea de piață a dreptului asupra

proprietății imobiliare aferente showroom-ului și service-ului auto, rezultată
din abordarea prin cost, este de 3.042.000 lei, respectiv 687.000 €
(rotunjit).
5.5 EVALUAREA MAȘINILOR, ECHIPAMENTELOR ȘI

INSTALAȚIILOR (MEI)
5.5.1 Clasificare. Descriere
În acest subcapitol se tratează evaluarea mijloacelor fixe cuprinse în
grupele 2 şi 3, menţionate în HG nr. 2139/2004 (publicată în Monitorul Oficial,
Partea I nr. 46 din 13/01/2005): instalaţii tehnice, mijloace de transport,
mobilier, aparatură birotică, echipamente de protecție etc., denumite generic
mașini, echipamente și instalații, care reprezintă o parte a activelor imobilizate
corporale din bilanţul contabil al unei societăţi.
În legislaţia românească, mijloacele fixe sunt definite în Legea nr. 15/1994
(republicată în 1999) privind amortizarea capitalului imobilizat în active
corporale şi necorporale, iar HG nr. 2139/2004 prevede clasificarea şi

duratele normale de funcţionare a mijloacelor fixe, care corespund cu
duratele de amortizare în ani, aferente regimului de amortizare liniar.
Durata normală de funcţionare reprezintă durata de utilizare în care se
recuperează, din punct de vedere fiscal, valoarea de intrare a mijloacelor
fixe, pe calea amortizării. În consecinţă, durata normală de funcţionare este
mai redusă decât durata de viaţă fizică a mijlocului fix respectiv.
Mijloacele fixe cuprinse în catalog sunt clasificate în grupe, subgrupe,
clase şi subclase, iar unele şi în familii. Astfel, mijloacele fixe amortizabile au
fost clasificate în trei grupe principale şi anume:
- Grupa 1 - Construcţii;
- Grupa 2 - Instalaţii tehnice, mijloace de transport, animale şi plantaţii;
- Grupa 3 - Mobilier, aparatură birotică, echipamente de protecţie a
valorilor umane şi materiale şi alte active corporale.
Catalogul se aplică atât de către agenţii economici, de persoanele juridice
fără scop patrimonial, cât şi de instituţiile publice, asigurând determinarea în
mod unitar a amortizării capitalului imobilizat în active corporale.
În Catalog, pentru fiecare mijloc fix nou achiziţionat, se utilizează sistemul
unor plaje de ani cuprinse între o limită minimă şi una maximă, existând
astfel posibilitatea alegerii duratei normale de funcţionare cuprinsă între
aceste limite. Astfel stabilită, durata normală de funcţionare a mijlocului fix
rămâne neschimbată până la recuperarea integrală a valorii de intrare a
acestuia sau până la scoaterea sa din funcţiune.
Recomandăm ca legislaţia românească şi internaţională, referitoare la
tratamentul contabil al mijloacelor fixe, să fie consultată şi însuşită de
evaluatori.
MEI au caracteristici specifice care le diferențiază de bunurile imobile,
caracteristici care pot afecta atât abordările în evaluare, cât și raportarea
valorii. Cea mai importantă caracteristică ce diferențiază MEI de bunurile
imobile este mobilitatea. O altă caracteristică specifică a MEI, care le
diferențiază de bunurile imobile, este deprecierea lor mai rapidă. Acest lucru
poate fi cauzat de o durată de viață fizică mai mică decât cea a construcțiilor
(cu efect asupra deprecierii fizice), de progresul rapid al tehnicii (cu efect
asupra deprecierii funcționale) sau de fluctuația cererii pentru produsele
întreprinderii (cu efect asupra deprecierii economice).
Categoriile uzuale de mașini, echipamente și instalații sunt:
- utilajele de producție;
- mijloacele de transport;
- echipamentele de manipulare;
- echipamentele auxiliare;
- echipamentele de laborator și de încercări;

- mobilierul de birou, accesoriile și birotica;
- echipamentele de calcul;
- uneltele, dispozitivele, instrumentele de măsură și control;
- instalațiile sau unitățile de procesare.
Nu trebuie confundat conceptul de mașini, echipamente și instalații cu cel
de bunuri mobile. Conceptul de bunuri mobile este mai larg, incluzând în
afara mașinilor, echipamentelor și instalațiilor și alte categorii de bunuri, cum
ar fi stocurile sau obiectele de colecție.
Din punct de vedere metodologic, evaluatorul de MEI trebuie să respecte
prevederile SEV 220, Mașini, echipamente și instalații (IVS 220), precum și ale
GEV 620, Evaluarea mașinilor, echipamentelor și instalațiilor, ambele fiind
incluse în Standardele de evaluare a bunurilor, 2016, editate de ANEVAR.
Aceste două documente tratează principiile și abordările în evaluarea acestei
categorii de active, aflate atât în proprietatea privată, cât şi în cea publică.
De asemenea, dacă scopul evaluării este includerea valorii mașinilor,
echipamentelor și instalațiilor în situațiile financiare, este absolut necesară
respectarea cerinţelor unor IFRS/IAS, respectiv:
IAS 16 Imobilizări corporale;
IAS 17 Contracte de leasing;
IAS 36 Deprecierea activelor;
IFRS 3 Combinări de întreprinderi; şi
IFRS 5 Active imobilizate deţinute pentru vânzare şi activităţi întrerupte.
Identificarea mașinilor, echipamentelor și instalațiilor se face în două etape:
▪ macroidentificarea;
▪ microidentificarea.
Macroidentificarea constă în evidenţierea rolului tehnico-funcţional şi
economic al categoriilor de mașini, echipamente și instalații (MEI) care
contribuie la capacitatea proiectată a întreprinderii, reţinând pentru evaluare
analiza procesului tehnologic, în vederea identificării MEI conducătoare (de
bază). Prin această metodă, evaluatorul va efectua investigaţii privind:
− tipul producţiei;
− fluxul tehnologic;
− capacitatea de producţie.
În culegerea datelor, informaţiile minime necesare vor viza:
▪ localizarea activului/activelor aferente fluxului tehnologic;
▪ data inspecţiei;
▪ istoricul întreprinderii și al mașinilor, echipamentelor și instalațiilor:

▪ proiectantul de tehnologie şi flux tehnologic, contractorul;
▪ datele punerii lor în funcțiune și ale modernizărilor ulterioare;
▪ vârsta cronologică şi vârsta efectivă a mașinilor, echipamentelor și
instalațiilor;
▪ durata de viaţă utilă rămasă;
▪ sursele de informaţii;
▪ tipul produselor/serviciilor realizate;
▪ eficienţa exploatării (randament, cheltuieli de funcţionare comparativ cu
substitutele moderne);
▪ date operaţionale pe ultimii 3-5 ani;
▪ programul de întreţinere şi reparaţii;
▪ standarde de securitate a muncii şi de mediu;
▪ echipamente de control al poluării;
▪ utilităţi;
▪ alte informaţii considerate a fi utile.
Microidentificarea este procesul de identificare a caracteristicilor individuale
ale MEI, prin evidențierea specificațiilor tehnice. Datele importante se vor referi
la:
− producătorul (fabricantul), marca, modelul, tipul constructiv;
− seria de fabricaţie (în corelaţie cu numărul de inventar ataşat de
proprietar);
− capacitatea sau caracteristica funcţională principală;
− caracteristici tehnico-funcţionale;
− componenţa;
− vechimea/vârsta (cronologică şi efectivă);
− starea tehnică.
Se vor avea în vedere aspecte referitoare la regimul şi intensitatea
exploatării, cărţile tehnice cu parametrii de funcţionare şi modul de
exploatare, evidenţa reparaţiilor (mai ales cele capitale), fişa mijlocului fix,
discuţii purtate cu proprietarul şi cu personalul de exploatare.
Microidentificarea reprezintă procesul de evidenţiere a caracteristicilor
individuale ale MEI. Ea se focalizează pe descrierea unei singure MEI și
identifică caracteristicile sale specifice.
De primă importanţă în microidentificare sunt, după caz: marca de
fabrică, codul modelului, seria, tipul de energie/de acționare folosit și
dimensiunile.
5.5.2 Abordări în evaluare

Aspecte metodologice ale evaluării MEI
Evaluarea MEI are la bază, în primul rând, datele cuprinse în diagnosticul
operaţional, referitoare la identificarea, starea tehnică şi utilitatea acestora în
activitatea de exploatare. În completarea acestora, evaluatorul va utiliza
propriile informaţii privind piaţa secundară, deţinute în baza de date proprie
sau accesate de acesta din diverse surse de informare, inclusiv de la
producători şi comercianţi. Evaluatorul de MEI trebuie să fie un foarte bun
cunoscător al activităţilor în care acestea sunt sau pot fi utilizate, în caz
contrar fiind obligat să solicite asistenţă de la o persoană competentă
(expert tehnic) în domeniu.
Faza preliminară a abordărilor în evaluare constă în următoarele activităţi:
▪ punerea la dispoziţia evaluatorului, de către client a balanţei analitice şi
a listei de inventar a mijloacelor fixe, care să conţină: numărul de
inventar, data punerii în funcţiune (PIF), denumirea, valoarea la PIF,
valoarea de intrare, amortizarea scriptică la data evaluării, şi dacă este
posibil, evoluţia scriptică a valorii de intrare conform reevaluărilor. Lista
de inventar va trebui solicitată atât pe suport de hârtie, cât şi pe suport
informatic;
▪ identificarea şi inventarierea fizică a mașinilor, echipamentelor și
instalațiilor ce urmează a fi evaluate şi compararea cu lista de inventar;
▪ compararea valorii de inventar totale, conţinută în lista de inventar, cu
valorile înregistrate în documentele contabile (balanţă, bilanţ).
▪ verificarea aspectelor legate de dreptul de proprietate asupra
mijloacelor fixe şi sesizarea unor aspecte deosebite sau limitări;
▪ identificarea mașinilor, echipamentelor și instalațiilor care nu mai sunt
utilizate în activitatea societăţii (neoperaţionale) sau a celor ce pot fi
disponibilizate prin reorganizarea activităţii;
▪ identificarea mașinilor, echipamentelor și instalațiilor care nu sunt
utilizate în activitatea de bază a societăţii, ci au destinaţie socială, de
agrement;
▪ identificarea mașinilor, echipamentelor și instalațiilor care nu sunt
exploatate direct de întreprindere, ci sunt închiriate terţilor.
De regulă, evaluarea MEI implică inspectarea acestora. Inspecția MEI se
efectuează, de regulă, împreună cu clientul sau cu persoane desemnate de
către acesta. Identificarea MEI se face pe baza informațiilor furnizate de
către client, responsabilitatea asupra acestor informații revenind clientului.
Inspecția parțială, eșantionarea sau analiza de tip „desktop” (de birou)
sunt tehnici de identificare limitate a căror utilizare trebuie să fie bine
justificată în raportul de evaluare. Acestea pot fi utilizate numai dacă
evaluatorul este convins că aplicarea lor nu va conduce la erori în evaluare.

Inspectarea parțială se referă la imposibilitatea inspectării în totalitate a MEI
evaluat (de exemplu, în cazul instalațiilor complexe). Eșantionarea este
adecvată numai dacă prin aplicarea ei se poate obține o imagine corectă
asupra întregului. Analiza de tip „desktop” (de birou) presupune identificarea
MEI fără ca acestea să fie inspectate de către evaluator. În acest caz este
obligatoriu ca clientul sau reprezentanții acestuia să furnizeze în scris toate
informațiile necesare evaluării.
Sunt situații în care MEI existente în contabilitatea şi evidenţele
întreprinderii nu mai există fizic sau dimpotrivă, situaţii în care evaluatorul
identifică mijloacele fixe care sunt utilizate, dar care nu apar în listele de
inventar şi nici nu sunt revendicate de terţi. În primul caz, valoarea acestor
active se ignoră, iar în cel de-al doilea, valoarea justă/de piață estimată a
respectivelor active se adaugă la valoarea însumată a celorlalte mijloace
fixe. De asemenea, pot fi găsite mijloace fixe integral amortizate, cu valoare
zero în contabilitate, dar care sunt utilizate şi au încă un randament bun
pentru afacere sau dimpotrivă, nu mai sunt utilizate, dar sunt în stare bună şi
ar putea fi valorificate separat. Şi în acest caz, valoarea justă/de piață
estimată a acestora se adaugă la valoarea celorlalte mijloace fixe.
O altă situaţie posibilă este cea în care mijloace fixe, care mai au o
valoare contabilă importantă, sunt într-o stare de depreciere atât de
avansată, încât nu mai au decât o eventuală valoare de casare sau de
recuperare.
În urma acestor investigaţii, baza de date cu MEI va fi separată în cele
necesare exploatării și cele din afara exploatării, care vor fi evaluate separat
la valoarea de piață minus costurile estimate asociate cu cedarea.
Analiza de piață
În raportul de evaluare, evaluatorul trebuie să prezinte o analiză a pieței
specifice prin parcurgerea următoarelor etape:
a. identificarea subgrupei căreia îi aparțin MEI evaluate și evidențierea
caracteristicilor specifice subgrupei;
b. delimitarea ariei pieței specifice subgrupei, raționamentul folosit
trebuind să fie prezentat în raport;
c. analiza cererii, ofertei și tipului de piață la data evaluării;
d. analiza, acolo unde este cazul, efectul schimbărilor care vor afecta
relația dintre cerere și ofertă, precum și oferta și cererea competitivă
viitoare.
Analiza de piață va trebui să conțină informații suport pentru datele care
vor fi utilizate la aplicarea abordărilor evaluării care fără a se limita la
acestea, pot fi: prețurile MEI echivalente moderne („de nou”), prețurile MEI
comparabile folosite sau recondiționate (second hand) pe diferite piețe,
prețul materialelor recuperabile, tarifele prestărilor de servicii sau închiriere

către terți, rata de capitalizare.
Canalele/nivelele de comercializare
MEI pot fi evaluate pe principiul celei mai bune utilizări piețe, în funcție de
situațiile concrete. Există trei niveluri de comercializare specifice pentru MEI:
1. Nivelul producătorului, adică MEI se află în proprietatea și în depozitul
acestuia;
2. Nivelul angrosistului, respectiv atunci când MEI subiect a parcurs un
canal de comercializare de la producător la angrosist; ca se vor adăuga la
prețul de achiziție al angrosistului și cheltuielile ocazionate de transport,
asigurare, alte cheltuieli, precum și profitul angrosistului.
3. Nivelul distribuitorului, uneori fiind același cu nivelul angrosistului. În
unele situații trebuie recunoscut și acest nivel și cheltuielile suplimentare
implicate.
4. Nivelul comerțului cu amănuntul, în care MEI subiect a ajuns la punctul
de vânzare către utilizator, adăugându-se deci alte cheltuieli implicate,
implicit profitul detailistului.
5. Nivelul utilizatorului, respectiv cel al destinației finale a MEI, care
conține și alte costuri implicate. La acest nivel se folosește apelativul
„valoarea de piață pentru consumator/utilizator”.
Precizarea acestor niveluri este de cea mai mare importanță deoarece
clientul și destinatarul desemnat al evaluări poate să înțeleagă obținerea
unor valori mult diferite în funcție de modalitățile de comercializare. De
asemenea, sunt folosite și alte ipoteze explicite pentru evaluare, cum ar fi:
• activ instalat/pe amplasament și în funcțiune;
• activ instalat/pe amplasament și neutilizat;
• activ evaluat pe premisa „unui activ individual” sau pe premisa „ca
grup de active”.
Abordări și metode de evaluare a MEI
Ca şi în cazul evaluării altor active, metodele de evaluare a mașinilor,
echipamentelor și instalațiilor sunt înscrise în cele trei abordări, respectiv prin:
▪ piaţă;
▪ venit;
▪ cost.
În orice estimări ale valorii, se folosesc una sau mai multe din aceste
abordări. Alegerea lor depinde de tipul MEI subiect, de utilizarea desemnată
a evaluării, de premisele valorii, de calitatea și cantitatea datelor disponibile
pentru analiză.
5.5.2.1 Tehnici înscrise în abordarea prin piaţă

Există multe asemănări între procedura comparației prin grila datelor de
piață și efectuarea ajustărilor asupra prețurilor de tranzacție a terenurilor și
clădirilor și aceeași procedură utilizată în evaluarea MEI. De aceea în
continuare prezentăm numai câteva aspecte esențiale ale aplicării acestei
proceduri pentru evaluarea MEI.
În abordarea prin piață, cuantificarea ajustărilor efectuate asupra
prețurilor de tranzacționare ale MEI comparabile trebuie argumentate în
raportul de evaluare. Valoarea finală de piață este indicată de comparabila
care este cea mai apropiată de MEI subiect și asupra prețului căreia s-au
efectuat cele mai mici ajustări.
Atunci când este posibil, pot fi folosite tehnici statistice în evaluarea MEI.
Instrumentele statistice pot fi instrumente ale statisticii descriptive (mărimi de
sintetizare a datelor, tabele, grafice sau diagrame) sau instrumente ale
statisticii inferențiale (regresia liniară simplă și multiplă).
Evaluarea MEI prin abordarea prin piață implică analize diferite, în funcție
de ipotezele evaluării (de exemplu, ipoteza continuării activității impune
cuantificarea suplimentară a contribuției costurilor instalării).
Abordarea prin piață se aplică în mod diferit în cazul în care un MEI este
evaluat în mod individual, adică pe o bază de sine stătătoare, sau ca grup,
adică în combinație cu alte active. Informațiile utilizate și indicatorii estimați
folosiți în aplicarea abordării prin piață trebuie să fie argumentate(ți) în
raportul de evaluare.
Abordarea prin piață se bazează pe informaţii de piaţă pentru a determina
valoarea de piață a MEI subiect. Scopul este determinarea preţului acestuia
pe baza unei analize a preţurilor de vânzare sau a preţurilor cerute (cotaţii)
pentru active similare, pentru a ajunge la o estimare a celui mai probabil preţ
de vânzare pentru MEI subiect .
Deoarece, de obicei, este dificil de găsit preţuri de vânzare ale unor MEI
identice cu cea în cauză, trebuie aplicate ajustări ale prețurilor MEI
comparabile vândute, pentru a da acestora caracteristicile MEI subiect.
Elementele de comparație și ajustările sunt preluate de pe piață, iar
rezultatul ajustărilor prețurilor comparabilelor reflectă preţul (valoarea) de
piaţă, pe care cumpărătorii ar fi dispuşi să-l plătească pentru cumpărarea
activului respectiv.
Principalele elemente de comparaţie sunt:
• originea şi vârsta efectivă;
• starea tehnică;
• capacitatea;
• caracteristici (accesorii);
• locaţia;
• producătorul;
• motivaţia părţilor;
• condiţiile de finanţare;
• calitatea;
• cantitatea;
• data vânzării;
• tipul de vânzare.
Tehnicile utilizate în abordarea prin piaţă sunt:
a) Tehnica identificării stabilește valoarea unei MEI, prin comparație cu
o MEI identică, înlocuitoare, care are un preţ de vânzare cunoscut. Un
exemplu poate fi un autoturism evaluat pe baza unui catalog publicat de
preţuri. Deoarece se cunoaşte producătorul, modelul, vârsta cronologică şi
dotările, este relativ simplu să se determine valoarea subiectului, iar
ajustările sunt limitate la numărul de kilometrii parcurşi şi la starea fizică.
Comparând în mod direct subiectul cu o listă de preţuri de vânzare a altor
autoturisme identice, valoarea de piaţă rezultată are cel mai înalt grad de
credibilitate.
b) Tehnica asimilării stabileşte valoarea de piaţă pe baza analizei unor
MEI similare, dar nu identice, folosind o măsură a utilităţii (mărimea,
capacitatea etc.), drept elemente de comparaţie. De exemplu, un evaluator
nu găseşte vânzări pentru un strung produs de Compania A, dar găseşte
vânzări ale unor strunguri, de aceeaşi mărime şi condiţie, dar produse de
companiile concurente X şi Y. Ca urmare, preţurile de vânzarea ale
strungurilor companiilor X şi Y pot fi folosite pentru comparaţie, dar trebuie
efectuate ajustări ale acestora, pentru elementele care reflectă diferenţele
faţă de subiect (strungul produs de Compania A).
c) Tehnica procentajului din cost constă în stabilirea raportului
procentual dintre preţul de vânzare şi costul brut curent (de nou) al unei MEI
asemănătoare, la data vânzării. Cu informaţii suficiente de pe o piaţă activă,
un evaluator poate să facă analize statistice şi să stabilească relaţiile dintre
vârsta cronologică, preţul de vânzare (sau preţul cerut) și prețul unei MEI noi
(de exemplu, între 40 şi 50%).
Aplicaţie
Elemente de comparaţie Subiect Comp. A Comp. B Comp. C
Preţul de licitaţie 20.000 € 22.000 € 14.000 €
Vârstă (ani) 5 7 4 10
Starea tehnică excelentă bună excelentă slabă
Producţie/minut(buc) 1.000 750 600 500
Ajustări
Vârstă cronologică 10% / an +20% –10% +50%
Stare 5% / grad + 5% 0% 15%
Unităţi / minut 10% / 100 buc +25% +40% +50%
Ajustări totale +50% +30% +115%
Ajustare totală aplicată prețului 1,50 1,30 2,15
Preţ de vânzare ajustat 30.000 € 28.600 € 30.100 €
Valoarea de piaţă indicată este 30.000 € (excluzând cheltuielile de

instalare).
NOTĂ: O metodă de obţinere a preţurilor de vânzare recente sau a preţurilor
curente solicitate este contactarea dealerilor de echipamente folosite, care
cunosc tipul de MEI evaluată. Este de preferat ca relaţia să fie făcută cu mai
mulţi dealeri, în acest mod putându-se asigura o coerenţă între informaţii.
5.5.2.2 Metode înscrise în abordarea prin venit
În abordarea prin venit sunt înscrise două metode:
A. metoda capitalizării venitului;
B. metoda fluxului de numerar actualizat (DCF).
A. Metoda capitalizării venitului constă în convertirea veniturile viitoare
previzionate (aşteptate) în valoare, fie prin împărţirea venitului, de obicei
anual, cu o rată de capitalizare, fie prin înmulţirea venitului cu un coeficient
multiplicator (care este factorul de capitalizare).
Dacă este cunoscut preţul de vânzare al unei MEI se poate construi un
multiplicator, prin raportarea venitului generat de acesta la preţul lui de
vânzare.
Cele două etape ale aplicării metodei capitalizării sunt:
▪ estimarea venitului anual, şi
▪ determinarea ratei de capitalizare.
Pentru a estima venitul anual, trebuie analizate veniturile generate de
mașinile/echipamentele/instalațiile similare. Venitul este în mod normal un
venit din exploatare net (VNE), fiind egal cu venitul brut din exploatare
minus cheltuielile de exploatare.
Rata de capitalizare poate fi calculată prin împărţirea venitului anual la
prețul de vânzare al acestuia. După analiza ratelor de capitalizare, obţinute
din analiza de piaţă a MEI comparabile, şi după o eventuală corectare a
acestora, în funcţie de caracteristicile subiectului, se poate extrage o rată de
capitalizare adecvată.
Deoarece MEI au o DVUR finită, rata de capitalizare trebuie să fie egală
cu rata de recuperare a valorii amortizabile rămasă a MEI.
Formula de bază pentru capitalizarea venitului este:

Valoarea = Venit anual : Rată de capitalizare
sau
Valoarea = Venit anual x Multiplicator
unde, multiplicatorul este inversul ratei de capitalizare.
NOTĂ: Valoarea calculată prin această formulă este fie valoarea de piaţă, fie
valoarea de investiţie, în funcţie de natura informaţiilor utilizate. De asemenea,
dacă MEI subiect au o valoare reziduală importantă, aceasta va trebui să fie
adăugată.
Aplicaţie
Echipamentul X generează un venit anual de 20.000 € şi a fost vândut cu
80.000 €.
Echipamentul Y generează un venit anual de 10.000 €.
Se cere valoarea de piață a echipamentului Y.
Rezolvare
▪ rata de capitalizare = 20.000 / 80.000 = 0, 25 sau 25%.
▪ multiplicatorul venitului anual este 1 / 0,25 = 4
Deci, valoarea echipamentului Y se poate calcula astfel:
▪ 10.000 € / 0,25 = 40.000 €
sau
▪ 10.000 € × 4 = 40.000 €.
B. Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF)
Prin metoda DCF se pot evalua instalațiile complexe, formate deseori
dintr-o combinație de active corporale și necorporale, care reprezintă
componentele de bază ale unei întreprinderi (de exemplu, rafinării,
combinate chimice, combinate siderurgice). În astfel de cazuri, ponderea
valorii MEI în valoarea întreprinderii este foarte ridicată, iar terenul,
construcțiile fiind contaminate cu substanțe periculoase, au o valoare
nesemnificativă.
Aplicarea metodei DCF, folosește fluxul de numerar la dispoziția firmei
(FNNI), care se actualizează cu o rată de actualizare reprezentată de costul
mediu ponderat al capitalului întreprinderii proprietare a instalației subiect.
Din valoarea actualizată a acestui tip de flux de numerar, incluzând și
valoarea terminală se scad, după caz, disponibilitățile bănești valoarea
terenului și valoarea construcțiilor în care sunt amplasate MEI, fondul de
rulment net și activele necorporale, iar rezultatul este valoarea MEI subiect.
Metoda DCF poate să ducă la determinarea valorii de piaţă, numai dacă

sunt îndeplinite cumulativ două condiţii:
▪ FNNI să fie venitul pe care un participant pe piață, mediu, îl estimează
în mod normal şi nu FNNI pe care îl poate obţine un anumit investitor;
▪ ratele de actualizare şi de capitalizare să fie preluate de pe piaţă
(respectiv din vânzările de active comparabile).
Etapele aplicării metodei fluxului de numerar actualizat sunt:
1. determinarea mărimii şi periodicităţii cifrei de afaceri nete;
2. determinarea mărimii şi periodicităţii cheltuielilor asociate cu realizarea
cifrei de afaceri netă previzionate (în etapa 1);
3. scăderea cheltuielilor de exploatare anuale previzionate, din cifra de
afaceri netă previzionată;
4. estimarea investițiilor brute de capital (inclusiv pentru creșterea anuală
a FRN);
5. determinarea ratei de actualizare;
6. estimarea valorii terminale;
7. calcularea FNNI actualizat anual şi a valorii terminale actualizate;
8. calcularea valorii adecvate a MEI (ca mărime reziduală).
NOTĂ: Detalii suplimentare pentru aplicarea metodei DCF în evaluarea
întreprinderii se găsesc în capitolul 4. Deoarece metoda DCF de evaluare a
MEI are un grad de complexitate şi dificultate ridicat, ea poate fi aplicată în
mod corespunzător de către evaluatori autorizaţi de întreprinderi bunuri
mobile.
5.5.2.3 Metode înscrise în abordarea prin cost
Abordarea prin cost constă în stabilirea valorii mașinilor, echipamentelor
și instalațiilor prin estimarea costului de achiziţie sau de producere al
acestuia. Pentru mașinile, echipamentele și instalațiile folosite, abordarea
prin cost presupune şi o estimare a deprecierii, care include deteriorarea
fizică, deprecierea funcţională şi deprecierea economică (externă).
Abordarea prin cost este mult mai relevantă în cazul evaluării mașinilor,
echipamentelor și instalațiilor noi.
În abordarea prin cost cele mai uzuale metode de estimare a costului
curent sunt: metoda devizului, indexarea și metoda cost - capacitate.
Se recomandă ca metoda indexării să fie folosită numai atunci când nu
pot fi utilizate alte metode mai precise.
Principala metodă de evaluare este costul de înlocuire net (CIN),
rezultatul trebuind a fi condiţionat de o rentabilitate potenţială adecvată.
Metoda CIN se aplică în special pentru evaluarea mașinilor, echipamentelor
și instalațiilor specializate, care se vând rar/deloc sau pentru cazul în care

mijloacele fixe respective se vând împreună cu întreprinderea (afacerea) ori
într-un ansamblu funcţional.
Cele două etape ale acestei abordări sunt:
A. estimarea costului de înlocuire şi
B. estimarea deprecierii cumulate (pe tipuri de depreciere).
A. Estimarea costului de înlocuire
Costul de înlocuire reprezintă costul curent al subiectului, identic sau
similar, care are cea mai apropiată utilitate echivalentă cu cea a MEI noi.
Există două metode de determinare a costului de înlocuire/reconstruire al
unei MEI, respectiv:
a1) metoda devizului; şi
a2) metoda cost – capacitate.
a1) Metoda devizului constă în estimarea costurilor tuturor componentelor
individuale ale unei MEI, respectiv toate costurile directe şi indirecte
necesare pentru a achiziționa și pune în funcțiune activul subiect.
Exemple de costuri directe sunt:
• costul de achiziţie;
• costuri directe cu forţa de muncă pentru instalare sau asamblare;
• costuri de transport şi manipulare;
• costuri de montaj şi transfer;
• instalaţia electrică;
• instalaţia de conducte şi ţevi;
• fundaţii speciale pentru MEI achiziționate.
Exemple de costuri indirecte sunt:
▪ onorarii cu specific tehnic, de arhitectură şi alte onorarii profesionale;
▪ onorarii administrative, contabile, de consultanţă şi legale;
▪ asigurarea temporară în timpul instalării sau construirii;
▪ licenţe, permise şi taxe de instalare sau construire;
▪ cheltuieli de pază pe timpul instalării sau construirii;
▪ cheltuieli financiare pe timpul instalării sau construirii;
▪ chirii pentru echipamente;
▪ anexe temporare;
▪ costuri de curăţare şi de punere în funcţiune.
NOTĂ: Atunci când se estimează costul (de nou), se includ numai acele
costuri, directe şi indirecte, care sunt tipice sau normale; costurile
neobişnuite, atipice sau extraordinare trebuie excluse.
a2) Metoda cost–capacitate. Costurile de producere ale mașinilor,

echipamentelor și instalațiilor identice sau similare, dar de diferite
dimensiuni, variază exponenţial în funcţie de dimensiunea lor. Această
relaţie poate fi exprimată matematic astfel:
 C   Q x 
 2  =  2  
 C1   Q1  
 
în care:
• C2 reprezintă costul necunoscut al MEI cu capacitatea Q 2, care este
subiectul evaluării; şi
• C1 reprezintă costul cunoscut al unei MEI asemănătoare cu capacitatea
Q1.
Exponentul „X” este un factor de scală şi are o mărime uzuală de 0,6,
astfel că relaţia este adesea exprimată ca regula factorului şase zecimi, care
reflectă realitatea economică că nu toate costurile unitare se modifică în
aceeaşi proporție cu dimensiunea unei MEI.
De exemplu, dacă costul unui rezervor cu o capacitate de 20.000 litri este
10.000 €, nu înseamnă neapărat că nivelul costului unui rezervor cu o
capacitate dublă va fi 20.000 €.
Metoda cost - capacitate nu se poate aplica oricărei MEI subiect și nu
orice caracteristică tehnică poate fi folosită cu succes în relația cost –
capacitate deoarece exponenții sunt specifici fiecărui tip de MEI. Exponenții
trebuie calculați și testați pentru a se ajunge la rezultate credibile.
Dacă MEI subiect aparține unei clase cu diferențe mari între capacitatea
minimă și cea maximă, utilizarea unui exponent unic poate duce la erori
semnificative, în acest caz, fiind indicată folosirea mai multor exponenți, pe
intervale de dimensiuni.
B. Estimarea tipurilor/formelor deprecierii
Deprecierea unei MEI reprezintă pierderea de valoare din mai multe
motive, incluzând factori de natură fizică, funcţională, de exploatare şi din
exteriorul acestuia.
Deprecierea poate fi:
- recuperabilă − orice formă a deprecierii care poate fi remediată fezabil
din punct de vedere financiar;
- nerecuperabilă − orice formă a deprecierii care nu poate fi remediată
fezabil din punct de vedere economic, deoarece creşterile în utilitate şi
valoare rezultate sunt mai mici decât cheltuielile pentru remediere.
În accepţiunea evaluării, tipurile (formele) deprecierii MEI sunt:
b1) deprecierea fizică;

b2) deprecierea funcţională;
b3) deprecierea externă.
b1) Deprecierea fizică reprezintă pierderea de valoare sau de utilitate
cauzată de utilizare, deteriorări, acţiunea diverşilor agenţi atmosferici,
suprasolicitare şi de alţi factori similari.
Metoda uzuală de cuantificare a deprecierii fizice este raportul dintre
vârstă efectivă şi durata de viaţă utilă, conform formulei:
vârsta efectivă (VEf)

% depreciere fizică = ×100
durata de viaţă utilă (DVU)
sau
VEf
% depreciere fizică = ×100
VEf + DVUR
Deoarece:
DVU = VEf + DVUR
iar,
VEf = DVU – DVUR
sau
DVUR = DVU – VEf
în care:
− vârsta efectivă (VEf) este vârsta estimată a unei MEI, în comparație cu
un substitut modern. Deci, VEf este indicată de starea în care se află
MEI fix; poate fi mai mică, egală sau mai mare decât vârsta
cronologică;
− durata de viaţă utilă (DVU) este numărul de ani estimaţi, în care o MEI
nouă se așteptă să mai fie utilizată în întreprindere, la sfârşitul cărora
mijlocul fix va fi retras din exploatare; este stabilită la data PIF;
− durata de viaţă utilă rămasă (DVUR) este numărul de ani estimați în
care o MEI, cu o anumită vârstă efectivă, se aşteaptă să mai fie
utilizată în întreprindere, la sfârşitul cărora va fi retras din exploatare.
Deprecierea fizică poate fi calculată şi prin raportul procentual dintre
vârsta efectivă, exprimată în ore şi durata totală de viaţă utilă normală,
exprimată tot în ore.
vârsta efectivă (nr. de ore de funcţionare efective)

Deprecierea fizică =
vârsta efectivă (nr. ore de funcţionare efective ) + durata
de viaţă utilă rămasă (nr. ore de funcţionare rămase)
b2) Deprecierea funcţională reprezintă pierderea de valoare sau de

utilitate a unei MEI, cauzată de ineficiențe sau neadecvări în însăşi calitatea
mijlocului fix, când acesta este comparat cu un mijloc fix mobil înlocuitor mai
eficient şi/sau mai ieftin, produs prin tehnologia modernă. Simptomele care
pot indica existenţa deprecierii funcţionale sunt costurile de exploatare
excedentare.
În cazul mașinilor, echipamentelor și instalațiilor este specifică îndeosebi
deprecierea funcţională din exploatare (numită şi tehnologică), care este
explicată în continuare.
Cauza deprecierii funcţionale din exploatare o constituie funcționarea
unor MEI cu cheltuieli de exploatare mai mari decât substitutele moderne
ale acestora.
Cheltuielile de exploatare excedentare pot fi:
- cheltuieli cu combustibil şi/sau energie;
- cheltuieli salariale;
- rebuturi;
- pierderi tehnologice.
Etapele necesare pentru cuantificarea deprecierii funcţionale din
exploatare sunt:
• estimarea mărimii anuale absolute, brute şi nete, a cheltuielilor de
exploatare excedentare ale MEI evaluate, în comparație cu un
înlovuitor modern;
• estimarea duratei de viaţă utilă rămasă (în număr de ani); şi
• estimarea ratei de capitalizare și calcularea factorului de
capitalizare necesar pentru calcularea valorii actualizate a
cheltuielilor de exploatare nete excedentare, pe durata de viaţă utilă
rămasă, care exprimă penalitatea pentru deprecierea funcţională din
exploatare.
b3) Deprecierea externă reprezintă pierderea din valoarea sau din
utilitatea deplină a unei MEI, cauzată de factori din exteriorul acestuia.
Aceşti factori includ:
• costul majorat al materiilor prime, al forței de muncă sau al utilităților
(fără creșterea corespunzătoare a preţului de vânzare a produsului);
• cererea scăzută înregistrată pentru produsul respectiv; â,
• concurenţa sporită;
• legislaţia de mediu mai restrictivă.
Există mai multe metode de estimare a deprecierii externe, din care două
metode sunt mai des utilizate:
 metoda actualizării/capitalizării cheltuielilor excedentare, cauzate
de factori externi (de exemplu, creşterea preţurilor materiilor prime), care se
aplică în mod asemănător cu calculele aferente estimării deprecierii
funcţionale din exploatare;
 metoda inutilităţii (exprimată procentual). Conceptul cost–capacitate,
prezentat anterior, în acest capitol, poate fi utilizat pentru estimarea unei
forme a deprecierii externe. De câte ori volumul producţiei unei entităţi
economice sau al unei MEI este semnificativ mai scăzut decât capacitatea
lor cotată sau proiectată, şi această situaţie se va menţine în viitor, activul
respectiv este mai puţin valoros decât ar fi fost în condiţii normale. Se poate
utiliza o penalitate pentru inutilitate, în scopul cuantificării pierderii de
valoare.
De exemplu, să presupunem că se evaluează o instalaţie care are o
capacitate proiectată de 1.000 tone/zi, însă funcţionează la numai 750
tone/zi, din cauza cererii scăzute pentru produs sau a altor condiții
exterioare nefavorabile. Dacă se determină costul de înlocuire (de nou),
corespunzător a 1.000 de tone/zi, dar penalităţile pentru costul de exploatare
sunt actualizate la nivelul unei producţii de 750 tone/zi, există o
neconcordanţă evidentă. Aceasta reprezintă capacitatea neutilizată,
reflectată în estimarea costului de înlocuire, însă nereflectată în deprecierea
din exploatare. Această capacitate neutilizată sau neproductivă ar trebui
reflectată în estimarea deprecierii.
Penalitatea pentru inutilitate poate fi calculată, pe o bază procentuală,
prin compararea nivelului curent de exploatare, cu capacitatea cotată,
utilizând următoarea formulă:
  Capacitate B  x 
Inutilitatea procentual ă = 1 −     100
  Capacitate A  
în care:
• capacitatea A = capacitatea cotată sau proiectată;
• capacitatea B = capacitatea utilizată;
• x = factorul exponent sau factor de scală.
Această formulă se bazează pe conceptul cost – capacitate, prezentat
anterior, conform căruia, costul mașinilor, echipamentelor și instalațiilor de
capacități diferite variază mai degrabă exponenţial, decât liniar, din cauza
economiilor de scală.
Cu alte cuvinte, dacă creşte capacitatea, creşte şi costul, însă într-o
proporţie diferită. Acelaşi raţionament logic este utilizat şi pentru calcularea
penalităţii pentru inutilitate. Aşa cum s-a prezentat anterior, factorii de scală
variază în funcţie de tipul de MEI și de raportul dintre forţa de
muncă/materiale.
Concluzii la deprecierea MEI
• estimarea deprecierii fizice este posibilă numai după inspectarea MEI
subiect, și după consultarea cu angajații care deservesc în mod direct
sau fac mentenanța acestora;
• toate tipurile (formele) de depreciere ale MEI se scad din costul de
înlocuire/de reconstruire (eventual cel indexat) în următoarea
succesiune: mai întâi se scade deprecierea fizică; din rezultatul obținut
se scade apoi deprecierea funcțională; din acest ultim rezultat se
scade în final deprecierea economică (a se vedea Aplicația simplificată
de mai jos). În cazul în care raționamentul profesional al evaluatorului
autorizat de bunuri mobile modifică succesiunea de mai sus, acesta
trebuie să prezinte acel raționament;
• în situația în care cele trei tipuri/forme ale deprecierii nu pot fi separate
și cuantificate în mod individual, pot fi folosite și forme agregate (cum
ar fi deprecierea totală sau deprecierea funcțională împreună cu cea
economică);
• tipurile (formele) deprecierii MEI estimate trebuie să fie prezentate
însoțite de argumentele care au stat la baza calculului acestora. Nu
este permisă utilizarea unor tipuri (forme) ale deprecierii MEI fără a fi
prezentată modalitatea de estimare a acestora;
• în estimarea tipurilor (formelor) deprecierii MEI subiect trebuie să nu
se facă o dublă estimare a acestora.
5.5.3 Aplicaţie simplificată
Informaţiile necesare pentru evaluarea unei instalaţii de prelucrare au fost
colectate, analizate şi sintetizate de evaluator, astfel:
• data evaluării: 31.08.2012;
• data PIF a instalaţiei (ca nouă): 31.08.1994;
• durata de viaţă utilă estimată: 20 ani;
• reparaţia capitală, efectuată în august 2008, a restabilit 85% din durata
de viaţă utilă normală a instalaţiei;
• capacitatea de producţie proiectată: 5.000 tone/an;
• capacitatea de exploatare curentă şi viitoare: 4.000 tone/an;
• cheltuielile de exploatare cu combustibil sunt mai mari faţă de un
substitut modern, cu 10 tone motorină pe an, la un preţ de 2.500 lei/
tonă;
• cota impozitului pe profit: 16%;

• preţul de vânzare al unei instalaţii moderne substitut, de 7.000 tone/an,
este 450 mii lei;
• factorul exponent adecvat este 0,6;
• rata de actualizare adecvată este 14%.
Rezolvare
Determinarea CIN se va face în secvenţele următoare:
a) costul de înlocuire (de nou), pe baza metodei cost-capacitate:
0,6 0,6
C 2  Q 2  , adică C 2 =  5.000 
=
C1  Q1  4,5  7.000 
C2 = 450.000 lei × 0,8171902 = 367.739 lei

Deci, costul de înlocuire de nou al instalaţiei este 367.739 lei.
b) deprecierea fizică:
• durata de viaţă utilă normală: 20 ani
• durata de viaţă utilă restabilită prin RK (85%): 17 ani
• numărul de ani de la RK: 4 ani
• durata de viaţă utilă rămasă: 13 ani (17 ani – 4 ani)
• vârsta efectivă: 7 ani (20 ani – 13 ani)
• deprecierea fizică procentuală: (7 / 20) × 100 = 35%
 deprecierea fizică valorică: 35% × 367.739 = 128.708 lei
c) deprecierea funcţională:
• cheltuieli de exploatare excedentare:
10 tone × 2.500 lei/tonă = 25.000 lei/an
• cheltuieli de exploatare nete excedentare:
25.000 lei/an × (1 ‒ 0,16) = 21.000 lei/an
• factorul de capitalizare@14% și n = 13 ani (durata de viaţă utilă
rămasă) este 5,842
 cheltuieli de exploatarea excedentare nete actualizate (depreciere
funcțională): 21.000 x 5,842 = 122.682 lei
d) deprecierea externă procentuală:
 4.000  0,6 
1 −    x 100
  5.000  
 
(1 – 0,874689) × 100 = 12,53%
Succesiunea calculelor de mai sus este:

Costul de înlocuire de nou 367.739 lei
minus deprecierea fizică 128.708 lei
minus deprecierea funcţională 122.682 lei
116.349 lei
minus deprecierea externă (12,53%) 14.578 lei
egal costul de înlocuire net (CIN) 101.771 lei
rotunjit 100.000 lei
NOTĂ: Evaluarea mașinilor, echipamentelor și instalațiilor, ca și a

stocurilor unei întreprinderi este numai de competenţa evaluatorului autorizat
de bunuri mobile, membru ANEVAR.
5.6 EVALUAREA STOCURILOR, CREANȚELOR ȘI

DISPONIBILITĂȚILOR BĂNEȘTI
În multe cazuri, ponderea activelor circulante în activul bilanțier este
semnificativă, motiv pentru care evaluarea corectă a acestora devine
importantă. Conform ideii de bază a evaluării întreprinderii, și în evaluarea
activelor circulante se încearcă estimarea celei mai veridice valori (de piață)
a acestora.
Într-un sens general, activele circulante (curente) se pot clasifica în
stocuri, creanțe și active de trezorerie.
De cele mai multe ori, aceste active sunt înregistrate în contabilitate la
niveluri apropiate de valorile de piață ale acestora, datorită lichidității
caracteristice. Din acest motiv, în general, evaluarea acestor active nu este
o preocupare deosebită pentru specialiștii în domeniu. Cu toate acestea, în
anumite cazuri, între valorile înregistrate în contabilitate și cele efective de
piață pot exista diferențe, care pot influența deci și valoarea de piață a
întreprinderii.
În ceea ce privește tipologia stocurilor, în funcție de tipul de activitate
desfășurată de întreprindere, se pot întâlni stocuri de materii prime, produse
în curs de execuție și de produse finite (pentru entitățile industriale) și stocuri
de mărfuri (pentru entitățile comerciale). Conform standardului internațional
de contabilitate IAS 2/2011, stocurile sunt active:
a) deținute pentru a fi vândute pe parcursul desfășurării normale a
activității;
b) în curs de producție pentru o astfel de vânzare;
c) sub formă de materiale și alte consumabile care urmează a fi folosite
în procesul de producție sau pentru prestarea de servicii.
Conform art. 8 al acestui standard, „stocurile includ bunuri cumpărate și

deținute în vederea revânzării, inclusiv, de exemplu, mărfurile cumpărate de
un detailist și deținute în vederea revânzării sau terenurile și alte proprietăți
imobiliare deținute în vederea revânzării. Stocurile includ, de asemenea,
produsele finite ale entității sau producția aflată în curs de execuție de către
entitate, precum și materiale și consumabile destinate utilizării în procesul de
producție. În cazul unui furnizor de servicii, stocurile includ costurile
serviciilor, pentru care entitatea nu a recunoscut încă venitul aferent9.”
În ceea ce privește contabilitatea stocurilor, aceasta este descrisă prin
IAS 2, art. 2, care se aplică tuturor stocurilor, cu excepția:
• producției în curs de execuție obținute în cadrul contractelor de
construcție, incluzând și contractele de prestări servicii direct legate de
acestea, descrise de IAS 11 – Contracte de construcție;
• instrumentelor financiare, descrise în IAS 32 Instrumente financiare:
prezentare și IFRS 9 Instrumente financiare;
• activelor biologice legate de activitatea agricolă și de producția
agricolă în momentul recoltării, descrise în IAS 41 Agricultură.
În contabilitate, conform IAS 2, art. 9, stocurile trebuie evaluate la
valoarea cea mai mică dintre cost și valoarea realizabilă netă.
În ceea ce privește abordarea prin cost, costul stocurilor trebuie să
cuprindă toate costurile aferente achiziției și prelucrării, precum și alte
costuri suportate pentru a aduce stocurile, în forma și în locul în care se
găsesc în prezent:
• costurile de achiziție cuprind prețul de cumpărare, taxe vamale de
import și alte taxe, costuri de transport, manipulare etc.;
• costurile de conversie includ costurile directe aferente unităților
produse, cum ar fi costurile cu manopera directă, precum și alocarea
regiei de producție, fixă și variabilă, generată de transformarea
materialelor în produse finite;
• alte costuri sunt incluse numai în cazul în care constituie costuri
suportate pentru a aduce stocurile în starea și locul unde se găsesc în
prezent (vezi, de exemplu, costul proiectării și cel al îndatorării, în
anumite condiții).
Valoarea realizabilă netă constituie prețul de vânzare estimat pe
parcursul desfășurării normale a activității minus costurile estimate pentru
finalizare și costurile necesare efectuării vânzării.
9
Costul stocurilor unui prestator de servicii constă, în primul rând, din manoperă şi din alte
costuri legate de personalul însărcinat cu supravegherea, precum şi regiile
corespunzătoare. Costurile cu personalul angajat în activitatea de desfacere şi administraţie
nu se includ, ci sunt recunoscute drept cheltuieli în perioada în care au loc. De asemenea,
nu se includ costurile de depozitare şi de vânzare (IAS 2, art.16).
Valoarea justă este valoarea la care poate fi tranzacționat un activ sau

decontată o datorie între părți interesate și în cunoștință de cauză, în cadrul
unei tranzacții desfășurate în condiții obiective.
Valoarea realizabilă netă se referă la suma netă pe care o entitate se
așteaptă să o realizeze din vânzarea de stocuri pe parcursul desfășurării
normale a activității. Valoarea justă reflectă suma pentru care același stoc ar
putea fi tranzacționat pe piață între cumpărători și vânzători interesați și în
cunoștință de cauză. Prima este o valoare specifică entității, cea de-a doua
nu este. Valoarea realizabilă netă pentru stocuri poate să nu fie egală cu
valoarea justă minus costurile de vânzare.
Costul stocurilor este nerecuperabil dacă acele stocuri au suferit
deteriorări, au fost uzate moral integral sau parțial sau dacă prețurile lor de
vânzare s-au diminuat. Estimarea valorii realizabile nete se bazează pe cele
mai credibile informații disponibile în momentul în care are loc estimarea.
Trebuie să se țină cont, de exemplu, de scopul pentru care stocurile sunt
deținute. Spre exemplu:
• valoarea realizabilă netă a unor stocuri care urmează a fi livrate pe
baza unor contracte ferme pentru vânzarea sau prestarea de servicii
este dată de prețul stabilit prin contract;
• în situația în care cantitatea contractată este mai mică decât cantitatea
deținută, valoarea realizabilă netă se va determina în funcție de
prețurile generale de vânzare practicate pe piață;
• valoarea materialelor și a consumabilelor folosite în producție, nu este
diminuată sub cost, în cazul în care se estimează că produsele finite,
în care urmează să se încorporeze, vor fi vândute la un preț mai mare
sau egal cu costul lor. Totuși, în cazul în care se estimează că acel
cost al produselor finite va depăși valoarea realizabilă netă, atunci și
costul materialelor aferente se va diminua până la valoarea realizabilă
netă. În aceste cazuri, costul de înlocuire al materialelor poate fi cea
mai adecvată măsură a valorii realizabile nete.
Pentru evaluatorul de întreprindere, este foarte important de cunoscut
care este metoda de evaluare a stocurilor utilizată de întreprindere. În cazul
în care evaluarea din contabilitatea întreprinderii este realizată la cost, este
necesar în plus să se cunoască metoda specifică utilizată în cuantificarea
acestor costuri. Sub incidența IFRS, singurele două metode acceptate de
stabilire a costurilor stocurilor sunt10:
• metoda costului mediu ponderat (prin care se pornește de la ipoteza
conform căreia costul stocului se determină pe baza costului mediu al
tuturor bunurilor disponibile spre vânzare);
10
Epstein, Barry J.; Abbas, Ali Mirza, Wiley IFRS 2005: Interpretarea şi aplicarea
standardelor internaţionale de contabilitate şi raportare financiară, Ed. BMT Publishing
House, 2005, pag. 162.
• metoda primul intrat, primul ieșit (“FIFO: first-in, first-out”) (bazată pe

ipoteza conform căreia costurile primelor articole achiziționate trebuie
alocate primelor articole vândute).
Trebuie remarcat că metoda ultimul intrat, primul ieșit (“LIFO: last-in,
first-out”), bazată pe ipoteza conform căreia costurile ultimelor articole
achiziționate trebuie alocate primelor articole vândute, permisă până de
curând, a fost eliminată conform IFRS11.
O altă tehnică de evaluare o constituie utilizarea sistemului de
inventariere continuă, prin care este ținută o evidență a stocurilor, prin
înregistrarea continuă a cumpărărilor și vânzărilor de articole de stoc, care
evidențiază mai corect situația existentă la nivelul întreprinderilor12. În mod
normal, însă, aceasta poate fi aplicată numai în anumite domenii de
activitate.
În cazul în care costul nu mai constituie o măsură corectă a valorii de
piață, în contabilitate este permisă înregistrarea mărimii celei mai mici dintre
cost și valoarea de piață. Există trei metode de bază pentru evaluarea
stocului în acest context13:
• metoda „articol-cu-articol” (prin care costul și valoarea de piață sunt
comparate pe fiecare articol din stoc, articolele individuale fiind
evaluate la nivelul cel mai redus);
• metoda categoriilor principale (prin care sunt comparate costul total și
valoarea de piață totală ale fiecărei categorii de articole, fiecare articol
fiind evaluat în evidențe la mărimea cea mai mică dintre cele două
niveluri comparate);
• metoda costului total (prin care întregul stoc este evaluat atât la cost,
cât și la valoarea de piață, iar mărimea cea mai mică este utilizată
pentru stabilirea costului înregistrat).
Chiar dacă pe baza informațiilor din contabilitate evaluatorul își poate
crea o imagine asupra realității faptice, este necesară și parcurgerea
etapelor specifice activității de evaluator. Astfel, printre etapele ce trebuie
parcurse sunt: inventarierea fizică (și dacă nu este posibil, analiza datelor
inventarului celui mai recent); ierarhizarea stocurilor din punctul de vedere al
rotației și identificarea stocurilor cu rotație slabă sau stagnantă; identificarea
metodei de evaluare la estimarea valorii stocurilor, ca și persistența acesteia
în timp. Materiile prime sunt evaluate la prețul zilei prin utilizarea prețului
11
Epstein, Barry J.; Abbas, Ali Mirza, Wiley IFRS 2005: Interpretarea şi aplicarea
standardelor internaţionale de contabilitate şi raportare financiară, Ed. BMT Publishing
House, 2005, pag. 172.
12
Needles, Belverd; Anderson, Henry; Caldwell, James, Principiile de bază ale contabilităţii,
Ed. Arc, Chişinău, 2001.
13
Ed. Arc, Chişinău, 2001, pag. 417.
pieței. Producția neterminată este evaluată la costul de uzină sau un alt cost
influențat cu un coeficient care să exprime stadiul prelucrării, de obicei, față
de produsul finit. Pentru produsele finite, obiect al contractelor sau
comenzilor ferme, evaluarea se face la prețul de vânzare specificat în cadrul
acestora iar pentru produsele finite de vândut, la cost complet 14.
Creanțele (clienții, facturile de încasat) reprezintă active lichide curente
ce rezultă în urma vânzărilor pe credit, cu ridicata sau cu amănuntul. Acest
tip de amânare a plăților este numit de multe ori credit comercial15.
În ceea ce privește evaluarea creanțelor, se constată diferențe între
tratamentul acestora pentru întreprinderi de dimensiuni diferite. Astfel, în
cazul unor întreprinderi mari, de obicei, se au în vedere toate creanțele
acesteia, în timp ce în cazul celor de dimensiuni mai reduse, de obicei
proprietarul își va colecta singur creanțele, fără a le mai transfera viitorului
proprietar16. De aici rezultă necesitatea clasificării creanțelor în funcție de
potențialul acestora de a fi transferate, procedură de cele mai multe ori
realizată pe baza unor discuții directe între evaluator și clientul acestuia.
Creanțele fac obiectul unei reevaluări separate dacă există riscul unor
clienți incerți. În aceste situații se realizează o grupare și ordonare a
clienților pe baza criteriului „data plății“ pentru a detecta riscul de neplată.
Nivelul valoric al creanțelor se va diminua, în funcție de perioada de
întârziere a plății creanței respective. Fără a fi o regulă, ci mai curând o
uzanță, se poate considera că:
• nu trebuie să se țină cont de creanțele cu vechime mare și cu debitori
aflați în incapacitate de plată, deci cu șanse reduse de recuperare;
• diminuarea valorii creanței cu 10% pentru întârzieri de încasare între
31-60 de zile, cu 20% pentru o întârziere de 61-90 zile, cu 30% pentru
întârzieri de 91-120 zile și cu 100% a celor cu întârzieri de peste 120
zile (tratament aplicabil în țări cu economii stabile).
Aplicație
Creanțele – clienți ale unei întreprinderi, în valoare nominală de 300 mil.
lei, se împart în două categorii: 50% în termenele de încasare și 50% mai
vechi de un an. Valoarea acestora va putea fi considerată ca:
• 50% în cadrul termenului de încasare: valoare 50% x 300 = 150 u.m.
(valoare contabilă);
14
Dumitrescu, Dalina; Dragotă Victor şi Ciobanu Anamaria, Evaluarea întreprinderilor, Ed.
Economică, Bucureşti, 2002.
15
Needles, Belverd; Anderson Henry şi Caldwell James, Principiile de bază ale contabilităţii,
Ed. Arc, Chişinău, 2001.
16
Stan, Sorin, Evaluarea întreprinderilor necotate, Ed. Tribuna Economică, Bucureşti, 2000,
pag. 203-204.
• 50% mai vechi de un an: 50% x 300 = 150 se evaluează la valoare 0

u.m.
Acest procedeu are la bază o tehnică mai riguroasă de analiză, și anume
estimarea probabilității de neîncasare a creanțelor. Această probabilitate se
estimează de cele mai multe ori pornind de la înregistrările statistice,
efectuate pentru perioadele anterioare, în ceea ce privește riscul de
neîncasare. Probabilitatea ca anumite facturi să nu fi fost încasate în trecut
este considerată drept procentul dintre facturile pe rol care nu vor putea fi
încasate.
În ceea ce privește creanțele (ca de altfel și a datoriilor) din cadrul
grupurilor, spre exemplu între întreprinderea-mamă și filialele sale, în cazul
în care se dorește evaluarea întregii entități, trebuie eliminate atât sumele de
încasat, cât și sumele de plătit, pentru că din punctul de vedere al entității
consolidate nu are sens ca o companie să își datoreze bani sieși17.
În ceea ce privește disponibilitățile, se consideră că acestea sunt
înregistrate în contabilitate la nivelul prețurilor de pe piață. Ajustările în
evaluarea acestora se realizează dacă există poziții importante în devize.
Pentru evaluarea acestora, se va considera fie cursul valutar din ziua
evaluării, fie (pentru cazul valutelor cu un grad semnificativ de fluctuare) un
curs valutar mediu.
5.7 EVALUAREA BUNURILOR LUATE ÎN LEASING

În funcție de tipul de contract de leasing, bunurile închiriate au un
tratament diferit atât din perspectiva contabilizării lor, a impozitelor
percepute, cât și a modului de evaluare a acestora.
Având în vedere faptul că locatarul preia totalitatea riscurilor și obligațiilor
aferente dreptului de proprietate, activele luate în leasing financiar pot fi
considerate parte componentă a patrimoniului întreprinderii (locatarului).
Astfel, echipamentele luate în leasing financiar vor figura în activul bilanțier
al întreprinderii, la prețul de achiziție a acestora, specificat în contractul de
leasing. Corespondent, datoriile întreprinderii vor fi majorate cu aceiași
valoare.
Plata chiriilor către locator (societatea de leasing) implică o diminuare a
datoriilor locatarului cu suma prevăzută să fie rambursată în scadențarul
leasingului financiar.
În cazul leasingului financiar echipamentele sunt amortizate de către
locatar, valoarea contabilă a acestora diminuându-se cu amortizarea
calculată. În condițiile în care rata de rambursare a datoriei contractate nu
este egală cu amortizarea echipamentului luat în luat în leasing, valoarea
17
Ed. Arc, Chişinău, 2001, pag. 833.
activului net contabil se va modifica în sensul creșterii sau scăderii acesteia.

Să analizăm cazul leasingului financiar al unui activ în valoare de 1.181
mil. lei ce presupune plata unor rate (chirii) constante de 271 mii lei anual
timp de 6 ani. Rata de leasing plătită nu coincide cu suma dedusă de către
utilizator din profitul său impozabil.
Diferența apare din modul de calcul al amortizării deduse. Aceasta este
calculată în funcție de valoarea bunului și de perioada în care acesta se
amortizează. De exemplu, un sistem de amortizare liniar va implica trecerea
pe cheltuieli a sumei de 197 mii lei (unde 197 = 1.181 / 6). După cum se
poate observa și din tabelul următor, această sumă diferă de amortizarea
leasingului, cuprinsă în cadrul ratei de leasing, și estimată ca diferență între
chiria anuală de plată și dobânda calculată pentru partea de leasing
nerambursat.
Ca urmare, ca efect al însăși modului de contabilizare, va apare o
diferență între valoarea netă contabilă, recunoscută în bilanț, a activelor
luate în leasing financiar și nivelul datoriilor înregistrate în pasivul bilanțier,
reprezentând obligațiile de plată ale locatarului către locator.
In primii ani de exploatare, cheltuielile deduse de către utilizatorul bunului
luat în leasing financiar vor fi mai mari decât chiria stabilită în contract (în
primul an sunt în sumă de 118 + 197 = 305 mii lei, față de 271 mii lei nivelul
chiriei de plată), diminuându-se însă treptat, pe măsura rambursării ratelor
de leasing (ajungând în ultimul an la valoarea de 25 + 197 = 222 mii lei). La
finele perioadei de exploatare, diferența dintre valoarea netă contabilă a
activelor luate în leasing și mărimea obligațiilor de plată către societatea de
leasing este nesemnificativă. Diferența se accentuează însă dacă analiza se
face din perspectiva evaluării întreprinderii utilizatoare a bunului luat în
leasing prin intermediul abordării prin active.
Scadențarul și defalcarea plăților în cazul contractării bunului

prin leasing financiar
Anul Rata de Dobânda plătită Amortizarea Leasing

leasing (10%) leasingului nerambursat
0 1181
1 271 118 153 1028
2 271 103 168 859
3 271 86 185 674
4 271 67 204 470
5 271 47 224 246
6 271 25 246 0
Total 1.627 446 1.181
Astfel, bunul luat în leasing, având un preț de achiziție de 1.181 mii lei, va
fi evaluat ținând cont de datele disponibile privind prețurile unor active
similare, de gradul de uzură al acestuia, de beneficiile pe care întreprinderea
le obține din exploatarea sa, ca rezultat estimându-se valoarea de piață sau
de utilizare. În cazul obligațiilor de plată aferente, valoarea actualizată a
acestora se va determina luând în considerare mărimea ratelor de plată
anuale și nivelul ratei dobânzii de pe piață. De exemplu, dacă nivelul ratelor
dobânzilor pe piață, pentru creditele pe termen lung contractate de
întreprinderi din același domeniu, având același nivel de risc, este de 15%,
valoarea actualizată a obligațiilor de plată către societatea de leasing este
de:
271 271 271
V0 = + + +
(1 + 0 ,15 ) 1
(1 + 0 ,15 ) 2
(1 + 0 ,15 )3
271 271 271
+ + + = 1.026 mii lei
(1 + 0 ,15 )4
(1 + 0 ,15 ) 5
(1 + 0 ,15 )6
Ca rezultat, în condițiile în care valoarea de piață sau de utilizare a
activului luat în leasing este la nivelul prețului de achiziție (menționat în
contract), respectiv 1.181 mii lei, activul net ajustat al întreprinderii va fi
majorat cu diferența existentă între valoarea activului și valoarea
actualizată a obligațiilor de plată către societatea de leasing, și anume
155 mii lei (= 1.181 – 1.026).
În cazul activelor luate în leasing financiar se poate observa cel mai bine
impactul modului de finanțare asupra valorii întreprinderii; nu trebuie uitat
însă faptul că toate activele din patrimoniul întreprinderii presupun în
contrapartidă existența unor resurse necesare finanțării achiziției lor. Astfel,
valoarea întreprinderii estimată în abordarea prin active depinde nu numai
de valoarea activelor sale, ci și de valoarea obligațiilor pe care aceasta le
are pentru activele respective.
În ce privește valoarea echipamentelor luate în leasing operațional,
aceasta nu este luată în calcul pentru calcularea activului net ajustat,
deoarece aceste active nu fac parte din patrimoniul întreprinderii. Ele sunt
înregistrate în conturi extrabilanțiere, valoarea inițială a bunului reprezentând
costul de achiziție de la societățile de leasing, și beneficiul, respectiv marja
de profit stabilită între părți, sunt trecute în debitul contului de ordine și
evidență 8036 „Redevențe, locații de gestiune, chirii și alte datorii asimilate”.
Ca urmare, activele luate în leasing operațional nu vor influența valoarea
patrimonială a întreprinderii utilizatoare, însă beneficiile rezultate din
exploatarea acestora se regăsesc în suma profiturilor rezultate din
desfășurarea activității întreprinderii.
Ca rezultat, valoarea întreprinderii estimată prin intermediul abordării prin
venit va include și plusul de valoare obținut prin exploatarea echipamentelor

luate în leasing operațional, în timp ce activul ajustat nu va cuprinde în
valoarea sa aceste active.
În această situație, problema ce poate apărea este lipsa de
comparabilitate a celor două valori estimate pentru întreprinderea
utilizatoare de bunuri luate în sistem de leasing operațional. Din perspectiva
evaluării afacerii, pe care întreprinderea respectivă o dezvoltă, este
recomandabilă luarea în considerare a tuturor fluxurilor de numerar ce
rezultă din exploatarea sa, deci inclusiv a celor rezultate din utilizarea unor
echipamente închiriate în sistem de leasing operațional sau prin alt tip de
contract de închiriere.
De aici lipsa de comparabilitate a activului net ajustat (chiar în condițiile în
care acesta cuprinde doar activele necesare exploatării întreprinderii) cu
valoarea întreprinderii estimată prin abordarea prin venit. În aceste condiții,
fondul comercial generat de întreprinderea respectivă poate fi calculat prin
diferența între valoarea întreprinderii obținută prin abordarea prin venit și cea
obținută prin abordarea prin activul net, la care se adaugă și valoarea
activelor luate în leasing operațional.
În concluzie, valoarea activului net ajustat, estimată în cazul unei
întreprinderi ce utilizează echipamente luate în leasing, va fi influențată
numai dacă aceasta optează pentru leasing financiar. Ambele tipuri de
leasing au însă impact asupra valorii întreprinderii estimată prin abordarea
prin venit. Ca urmare, se recomandă o analiză atentă a valorii acestor active
și a influenței pe care acestea o au asupra valorii întreprinderii.
5.8 EVALUAREA INSTRUMENTELOR FINANCIARE

Instrumentele financiare (IF) sunt considerate, în IAS 32 Instrumente
financiare: prezentare, ca fiind diverse tipuri de contracte ce conduc la
crearea și înregistrarea unui activ în bilanțul unei întreprinderi, concomitent
cu crearea și înregistrarea unui pasiv (de natura unui instrument de
capitaluri proprii sau a unei datorii financiare) în bilanțul altei întreprinderi.
Din această definiție decurge o primă modalitate de clasificare a IF, în active
financiare (AF) și respectiv pasive financiare (PF). Schema următoare
reflectă poziția în bilanț a IF.
AF se regăsesc în bilanț, partea de activ, fie la poziția imobilizări
financiare, situație în care sunt incluse în categoria activelor imobilizate,
reprezentând o investiție pe termen lung a întreprinderii (de exemplu,
acțiuni, părți sociale, obligațiuni ale unor emitenți diverși etc.), fie la poziția
titluri de plasament, situație în care sunt incluse în categoria activelor
circulante, reprezentând o investiție pe termen scurt (sub un an) a
întreprinderii (de exemplu, acțiuni, părți sociale, efecte comerciale emise de
terți și acceptate de întreprindere de tipul biletelor la ordin, cambiilor etc.).
Active Financiare Pasive Financiare

Întreprinderea A Întreprinderea B
[milioane lei] [milioane lei]
Imobilizări Financiare Capitaluri Proprii
1. Acțiuni la Întreprinderea B → 1. Capital social
achiziționate ca o participație
pe termen lung Datorii Financiare
2. Obligațiuni cu scadența la 5 ani → 2. Împrumuturi din
emise de Întreprinderea B emisiunea de obligațiuni
Întreprinderea A Întreprinderea C
Active Circulante Capitaluri Proprii
- Titluri de plasament
Acțiuni emise de Întreprinderea C → - Capital social
achiziționate în scop speculativ
AF constau din instrumente de capitaluri proprii ale unor terți, din drepturi
contractuale de a încasa numerar sau diverse active financiare ale unor terți,
din drepturi contractuale potențial favorabile de schimb de IF cu terți.
PF se regăsesc în bilanț, partea de pasiv, fie la poziția de capital social,
situație în care sunt incluse în categoria capitaluri proprii, reprezentând
participații ale unei alte întreprinderi/persoane fizice la capitalul emitentului,
fie la poziția datorii purtătoare de dobândă (de exemplu, obligațiuni),
situație în care sunt incluse în categoria datoriilor pe termen lung,
reprezentând obligații cu scadență mai mare de un an a întreprinderii, fie în
categoria datorii curente, reprezentând obligații cu scadență sub un an a
întreprinderii (de exemplu, efecte comerciale subscrise de întreprindere și
acceptate de terți). PF constau din obligații contractuale de a plăti numerar
sau diverse active financiare unor terți sau din obligații contractuale potențial
favorabile de schimb de IF cu terți.
O clasificare alternativă a IF, le împarte în instrumente primare (de
capitaluri proprii, de exemplu, părți sociale, acțiuni; de datorii, de exemplu,
obligațiuni; compuse sau hibride, de exemplu, obligațiuni convertibile în
acțiuni; titluri de creanță, de exemplu, efecte comerciale) și instrumente
derivate (swap-uri, contracte la termen de tip forward sau futures pe titluri
de valoare sau pe indici bursieri, contracte de opțiuni pe titluri de valoare, pe
indici bursieri sau pe futures pe indici bursieri). Instrumentele primare sunt
binecunoscute, fiind frecvent întâlnite la companiile românești. Instrumentele
derivate sunt valori mobiliare tranzacționabile de tip negociabil sau
standardizat, implicând drepturi viitoare legate de tranzacționarea unui activ
suport.
În procesul evaluării întreprinderii, IF prezintă un interes distinct

deoarece, în majoritatea cazurilor, se înscriu în rândul activelor din afara
exploatării (redundante), necesitând un tratament special.
În abordarea prin active, metoda activului net, se evaluează fiecare
instrument financiar la standardul de valoare cel mai adecvat (de
exemplu, valoarea de piață), valoarea sa de realizare netă adunându-se la
valoarea celorlalte poziții de activ.
În abordarea prin venit, dacă se evaluează întreaga întreprindere, o
participație majoritară sau o poziție de control, veniturile și cheltuielile
aferente acestor instrumente se elimină din situațiile previzionale. În
această abordare, la metoda fluxului de numerar actualizat, valoarea de
realizare netă a IF și a celorlalte eventuale active redundante se cuprinde în
fluxul de numerar din primul an de previziune, iar în metoda capitalizării unui
flux de venit, valoarea de realizare netă se adaugă la rezultatul obținut prin
capitalizare. Prin valoare de realizare netă se înțelege prețul estimat la care
ar putea avea loc vânzarea unui activ redundant, din care se deduc
cheltuielile estimate de vânzare și eventualele impozite și taxe aferente. În
continuare vom trece în revistă modalitățile de evaluare a principalelor tipuri
de instrumente financiare, așa cum se regăsesc în pozițiile de activ.
5.8.1 Evaluarea imobilizărilor financiare

Imobilizările financiare sunt constituite din titluri de participare, titluri
imobilizate ale activității de portofoliu, creanțe imobilizate, alte titluri
imobilizate etc.
(1) Titlurile de participare reprezintă titluri de coproprietate (acțiuni sau
părți sociale) la alte societăți, achiziționate în scop investițional pe termen
mediu/lung, mai mare de un an. Principiul evaluării lor este simplu. Dacă
reprezintă un pachet de drepturi de control sau majoritare se evaluează
întreaga societate emitentă după cea mai adecvată metodologie, valoarea
participației rezultând ca un procent din valoarea totală a capitalului propriu.
Dacă reprezintă un pachet minoritar, se evaluează pe o bază
minoritară. De exemplu, în cazul întreprinderilor cotate, se multiplică cotația
cu numărul de acțiuni deținute. În cazul abordării prin venit, în metoda
capitalizării veniturilor, se poate capitaliza fie dividendul estimat a fi obținut la
perpetuitate fie profitul net curent rezultat din previziunea contului de profit
neajustat.
În cazul utilizării metodei fluxului de numerar actualizat, fluxul supus
actualizării poate fi fluxul de dividende sau fluxul de numerar la dispoziția
acționarilor, previzionate pe baza situațiilor financiare neajustate.
În toate cazurile care se impun, se poate considera o eventuală ajustare
pentru lipsa lichidității. Această ajustare se aplică în special la
întreprinderile necotate, unde vânzarea participației (exitul) se poate face
mai greu, datorită lipsei unei piețe reglementate, în care titlurile să se

tranzacționeze liber și fără restricții. Particularitatea titlurilor acestor societăți
este că, înainte de a fi ofertate în afara cercului de acționari existenți, trebuie
oferite acestora în vederea eventualei manifestări a dreptului de
preempțiune în achiziționarea acțiunilor.
Totuși, chiar la societățile nelistate, se poate renunța la acest discont
pentru lipsa lichidității în cazul existenței unor acorduri de exit între acționari,
prin care se garantează de un grup de investitori achiziționarea pachetului
de titluri peste un anumit interval de timp.
În același timp, chiar la societățile cotate se poate aplica discontul pentru
lipsa lichidității în situațiile în care volumul tranzacțiilor cu titlul respectiv este
nesemnificativ și orice supraofertă în piață ar duce la scăderea semnificativă
a prețului. În mod similar, se recomandă un discont la titlurile societăților
necotate, dacă există restricții de deținere a titlurilor respective, de exemplu
sub forma unor limite statutare de deținere în capitalului social al emitentului.
Principiile abordărilor prin active, prin venit și prin piață sunt bine
cunoscute și sunt prezentate pe larg în această carte. Aceste principii
trebuie aplicate și în cazul evaluării participațiilor întreprinderii la alte
societăți.
În ipoteza continuării activității normale de exploatare a întreprinderii,
abordarea prin cost este însoțită obligatoriu și de abordarea prin venit și,
dacă sunt date credibile, și de cea prin piață. Utilizarea numai a metodelor
bazate pe active în această ipoteză este recomandată numai în situațiile în
care aceasta reprezintă o uzanță a pieței, acceptată de participanții la
tranzacții. Tot în această ipoteză, în procesul de reconciliere a valorilor se
poate impune necesitatea revizuirii valorilor activelor utilizate în exploatare,
rezultate din abordarea prin cost, astfel încât valoarea finală să fie
consistentă cu valorile rezultate prin celelalte două abordări, prin venit și
respectiv prin piață. O altă recomandare de aplicare a metodei ANC apare în
situația în care continuarea activității întreprinderii duce la o valoare
inferioară celei ce s-ar putea obține din valorificarea activelor. Activul net de
lichidare se aplică în cazul participațiilor la întreprinderi aflate în proces de
lichidare sau reorganizare judiciară. Totodată, poate fi o metodă adecvată
dacă valoarea rezultată din abordarea prin venit este inferioară activului net
ajustat.
Abordarea prin venit este recomandabilă în special în ipoteza de
evaluare a unei întreprinderi care va continua să funcționeze și în perioada
previzionată, sursa valorii întreprinderii constituind-o activitățile de
exploatare, la data evaluării. Această valoare include contribuțiile tuturor
categoriilor de active de exploatare: teren, construcții, utilaje, echipamente,
stocuri, creanțe. Continuarea activității presupune, în mod obligatoriu, și
contribuția activelor necorporale la valoarea întreprinderii.
Evaluarea participațiilor în societăți cotate are la bază analiza indicatorilor

bursieri și a multiplicatorilor (ratelor de piață). Acest tip de abordare trebuie
corelată atât cu lichiditatea și volatilitatea titlurilor emise de societățile
comparabile și respectiv de titlul evaluat, dacă este cazul, cât și cu structura
existentă a acționariatului în aceste firme. Se vor lua în considerare: volumul
general al tranzacțiilor, volumul și prețurile tranzacțiilor în afara pieței,
fluctuațiile prețului și situațiile de stabilizare a controlului în mâna unui singur
acționar ori respectiv, existența unui echilibru care permite jocuri ulterioare
de preluare a controlului. Gradul de credibilitate al concluziilor este direct
proporțional cu lichiditatea titlurilor emise de întreprinderile comparabile și,
dacă este cazul, de lichiditatea titlului evaluat, și cu gradul de dispersare al
acționariatului.
Evaluarea unei participații la o întreprindere necotată, pe baza
multiplicatorilor obținuți de la societăți comparabile cotate, permite
completarea plajei obținute prin abordările prin venit și prin active, cu valori
care sunt mai aproape de segmentul de piață existent pentru întreprinderi
comparabile.
În orice situație, în care estimarea valorii are la bază așteptările de
rentabilitate și risc ale investitorului mediu, reflectate larg în piață, iar ratele
și coeficienții sunt extrași din datele de piață, rezultatul evaluării va fi
valoarea de piață a capitalului acționarilor sau respectiv a întreprinderii. În
situația în care previziunile reflectă așteptările unui anumit investitor,
politicile sale de firmă (de investiții, de dividende, de marketing, de resurse
umane, de structură a finanțării etc.) și sinergiile pe care acesta le așteaptă
între afacerea evaluată și propriile afaceri, valoarea rezultată poate să se
abată de la standardul valorii de piață și să corespundă altor tipuri ale valorii
diferite de valoarea de piață, cum ar fi valoarea specială sau valoarea de
investiție.
Aspecte privind prima de control și discontul pentru pachet minoritar
Prima de control este adecvată în cazurile unor baze minoritare de
evaluare (valoare stabilită prin modelul actualizării dividendelor sau prin
capitalizarea dividendelor). Dacă valoarea a fost stabilită prin capitalizarea/
actualizarea fluxului de numerar net previzionat pe baza contului de profit
neajustat, prima de control este adecvată. Prima de control reflectă, în acest
caz, posibilitatea acționarului ce va deține pachetul de control sau majoritar
de a modifica structura cheltuielilor și veniturilor, în principal a pachetului de
beneficii de care dispune, dar și alte elemente, cum ar fi vânzarea activelor
din afara exploatării, modificarea structurii și salarizării personalului,
schimbarea sau completarea obiectului de activitate, etc. Prima de control
este adecvată și dacă valoarea a fost stabilită prin comparații de piață, ce au
luat în considerare tranzacționarea unor pachete nesemnificative ale unor
întreprinderi comparabile sau tranzacționările anterioare ale unor pachete

nesemnificative ale întreprinderii evaluate.
Prima de control nu este adecvată dacă valoarea a fost stabilită prin
capitalizarea/actualizarea fluxului de numerar net previzionat pe baza
contului de profit ajustat. Ajustările luate în considerare în acest caz, includ,
în scenariile previzionale, eventualele modificări ale structurii cheltuielilor și
veniturilor solicitate de acționarul ce va deține pachetul de control sau
majoritar.
Prima de control nu este adecvată dacă valoarea a fost stabilită prin
metoda activului net, deoarece rezultă CA calculat pe bază de control, iar
cumpărătorul poate dispune vânzarea unora sau tuturor activelor
întreprinderii, respectiv poate decide asupra modalității de lichidare a
creanțelor. Se poate aplica un discont legat de lipsa de lichiditate a unor
active caracterizate de o piață inactivă (anumite mijloace fixe specializate
sau care au o piață limitată) sau incerte în realizare (creanțe vechi sau
aparținând unor clienți în dificultate financiară). Discontul maxim este dat de
diferența dintre activul net ajustat și activul net de lichidare:
DMAX = ANC – ANL
deoarece valoarea firmei în abordarea prin active nu poate fi mai mică decât
prețul obtenabil într-o vânzare forțată.
Prima de control nu este adecvată dacă valoarea a fost stabilită pe baza
comparațiilor de piață cu întreprinderi comparabile, necotate, tranzacționate
sau a tranzacționării unor pachete majoritare sau de control la aceste
întreprinderi, deoarece valoarea obținută este una de control.
Prima de control nu este adecvată dacă valoarea a fost stabilită pe baza
tranzacțiilor anterioare cu întregul pachet de acțiuni sau cu un pachet
majoritar sau de control a titlurilor întreprinderii evaluate, deoarece valoarea
obținută este una de control.
Discontul pentru pachet minoritar este adecvat dacă valoarea stabilită
este una pe bază de control și nu este adecvat dacă valoarea este stabilită
pe bază minoritară.
Discontul de lichiditate scăzută a titlului evaluat este adecvat dacă
întreprinderea evaluată este necotată sau este cotată, dar volumul de
tranzacții este nesemnificativ sau nu au fost vânzări/cumpărări recente.
Aplicarea discontului la aceste societăți se recomandă mai ales în cazurile în
care nu există nici acordurile de exit ce pot prevedea, de exemplu,
angajamentul grupului de acționari majoritari de a lista societatea pe o piață
de valori reglementată.
Ordinea de aplicare a ajustărilor este: întâi se aplică discontul pentru
pachet minoritar și apoi discontul pentru lipsa lichidității, deoarece un discont
pentru o lichiditate scăzută a titlului aplicat asupra valorii unui pachet de
control, este mai mic decât discontul aplicabil asupra valorii unui pachet
minoritar.
Alte disconturi (de exemplu, pentru pierderea persoanelor cheie) se
aplică numai dacă nu au fost luate în considerare în estimarea ratei de
actualizare sau capitalizare.
Mărimea pachetului evaluat (minoritar sau de control) se corelează cu
tipul valorii estimat pe baze minoritare sau de control, pentru a evita
estimarea nivelului primelor de control sau a diferitelor tipuri de disconturi.
Aplicație
Un evaluator estimează valoarea societății TOTALNET SA folosind
abordarea prin active, metoda activului net.
Data evaluării este 31.01.2012. Societatea TOTALNET SA deține
următoarele două participații în capitalul social al altor societăți, identificate
ca fiind active în afara exploatării, și a căror valoare va trebui apreciată pe
baza următoarelor informații:
(a) 100.000 de acțiuni ordinare, nominative, materializate ale companiei
ALPHA, având o valoare nominală de 5.000 lei, reprezentând 9% din
capitalul social al acesteia.
− o altă grupare financiară deține pachetul de control în firma ALPHA,
restul acțiunilor fiind disipate între deținători de pachete minoritare;
− estimările dividendelor pe acțiune ale firmei în următorii ani sunt: în
anul 1 – 600 lei, în anul 2 – 850 lei, în anul 3 – 950 lei și din anul 4 cu
o creștere constantă g = 3%;
− rata de rentabilitate (k) așteptată de investitori pentru companii care
prezintă caracteristici similare de risc și rentabilitate este de 17%;
− prima pentru pachetul de control practicată în industrie în ultimii 3 ani
este situată între 20 și 25%;
− disconturile uzuale pentru necotare sunt cuprinse între 5 și 10%;
− acționarul majoritar intenționează listarea firmei ALPHA la BVB în
cursul anului 2012.
Rezolvare
Se estimează valoarea unei acțiuni ALPHA (P0) pe baza fluxului
previzionat al dividendelor viitoare (fluxurilor de numerar actualizate viitoare)
și pe baza formulei Gordon-Shapiro (capitalizarea unui flux de numerar
estimat în perpetuitate care crește cu o rată constantă g):
D1 D2 D3 P3
P0 = + + +
(1 + k ) (1 + k ) (1 + k ) (1 + k )3
1 2 3
D4 D (1 + g ) 950(1 + 0 ,03 )
P3 = = 3 = = 6.989,2 lei
k −g k −g 0 ,17 − 0 ,03
600 850 950 6989,2

P0 = + + + = 6.090,8 lei
(1 + 0 ,17 ) (1 + 0 ,17 )
1 2
(1 + 0 ,17 ) 3
(1 + 0 ,17 ) 3
Nu se aplică primă de control deoarece pachetul evaluat este minoritar și
controlul companiei ALPHA este deținut de un alt acționar, iar valoarea
acțiunii ordinare ALPHA a fost stabilită pe baze minoritare.
Se aplică un discont pentru lipsa de lichiditate la valoarea minimă, de 5%,
deoarece se intenționează în viitorul apropiat cotarea firmei:
P0 = 6.090,8 lei x 0,95 = 5.786,2 lei
Valoarea pachetului de acțiuni ordinare ALPHA = 5.786,2 x 100.000 =
578,62 mil lei.
(b) 40.000 de acțiuni ordinare, nominative, materializate ale companiei
necotate THETA, reprezentând 51% din capitalul social al acesteia.
Fluxul de numerar la dispoziția investitorului (CFNI0), estimat de
evaluator la 31.12.2012 este de 5 mil. lei, previziunile sunt pentru un
singur stadiu de creștere, pe situațiile ajustate fiind proiectat un flux pe
bază de control. Rata estimată de creștere „g” este 2%, costul mediu
ponderat al capitalului firmei THETA (CMPC) estimat este 20%,
valoarea de piață a datoriilor financiare (DFA) la 31.12.2002 este de 3,5
mil. lei, iar valoarea de realizare netă a activelor din afara exploatării
(VAAE) este de 1,1 mil. lei. Discontul uzual din domeniul de activitate,
aplicat pentru pierderea unei persoane cheie este 5%. În estimarea
CMPC s-a luat în considerare și riscul pierderii managerilor cheie, prin
afectarea corespunzătoare a costului capitalului aferent acțiunilor
ordinare. Discontul mediu pentru necotare, practicat la tranzacțiile cu
titluri emise de firme din domeniul din care face parte THETA, în ultimii 3
ani, este de 10%.
Rezolvare
Valoarea capitalurilor proprii (CP) ale firmei THETA:
CP = EV − DFA
FNNI 0 (1 + g ) 5 (1 + 0,02)
VCI = + VAAE = + 1,1 = 29,4 mil. lei
CMPC − g 0,2 − 0,02
CP = 29,4 − 3,5 = 25,9 mil. lei
Nu se aplică discontul pentru pierderea unei persoane cheie deoarece în

estimarea CMPC s-a luat în considerare acest risc.
Se aplică discontul pentru lipsa lichidității:
CP = 25,9 mil.  0,9 = 23,31 mil. lei
Dacă valoarea pachetului de acțiuni ordinare THETA este 51% din CP.
VAOTHETA = 23,31 mil.  0,51 = 11,88 mil. lei
(2) Acțiunile preferențiale, deținute de întreprindere în scop

investițional, pentru încasarea dividendelor preferențiale, pot fi evaluate
considerându-le ca pe un titlu cu venit anual fix, încasat în perpetuitate.
Valoarea unui astfel de instrument se obține prin capitalizarea venitului
obținut în perpetuitate, cu o rată de capitalizare adecvată, care să reflecte
riscul asociat emitentului sau rata rentabilității așteptată de investitor.
D AP
VAP =  100
c
unde:
VAP = valoarea acțiunilor preferențiale;
DAP = dividendul total aferent pachetului de acțiuni preferențiale deținut
la un emitent;
c = rata adecvată de capitalizare.
(3) Titlurile de credit (sub forma certificatelor de depozit, a obligațiunilor
corporatiste sau a obligațiunilor emise de autoritățile centrale și locale, cu
scadență mai mare de un an etc.), achiziționate în scop investițional, pentru
deținere în vederea realizării unor venituri financiare sub forma dobânzilor și
cupoanelor, se evaluează folosind tehnica actualizării.
În cele ce urmează o să prezentăm câteva considerații minime privind
evaluarea titlurilor de credit, fără a dezvolta prea mult subiectul întrucât nu
am urmărit o detaliere a analizei valorilor mobiliare.
Un tip de titlu de credit frecvent întâlnit îl reprezintă Certificatele de
depozit (CD) emise de diverse bănci comerciale. Estimarea valorii CD, la un
moment T, în intervalul dintre data emisiunii și scadență, se poate face cu
relația:
TS
1 + rD 
VCD = VN  360
TA
1 + rM 
360
unde:
• TS este perioada în zile a scadenței certificatelor (în cazul considerat 180
de zile);
• TA este perioada în zile între scadență și momentul (T) la care se
determină valoarea: TA = TS – T;
• rD este rata dobânzii la CD;
• rM este rata dobânzii la momentul calculului (T).
Aplicație
Care este valoarea a 10 certificate de depozit (CD) la 31.01.2003 (data
evaluării), aflate în portofoliul de instrumente financiare ale companiei
ALPHA, în valoare nominală VN = 100.000.000 lei și o dobândă fixă rD =
16%, plătibilă la scadență, emise de banca PROSPERA la 1.12.2002 și
scadente în 6 luni (TS = 6 luni = 180 zile), cu comision zero de
răscumpărare și valoare la scadență VS = 108 milioane lei. Aceste certificate
au fost achiziționate la data emisiunii lor.
Rezolvare
Cum momentul calculului este 31.01.2003:
− TA = 180 – 62 = 118 zile;
− rD = rata dobânzii CD;
− rM este rata dobânzii la momentul calculului (T), în acest caz r D = rM.
180
1 + 0 ,16 
VCD = 100.000.000  360 = 102.618.234,2 lei18
118
1 + 0 ,16 
360
Dacă la momentul T rata medie a dobânzilor pe piață (RM) scade la 13%,
atunci:
18
Verificare: dacă se investeşte suma 102.618.243,2 lei pe o perioadă egală cu TA = 118 zile
la o dobândă egală cu rD = 16% rezultă o valoare egală cu valoarea la
scadenţă:102.618.243,2 x (1+ 0,16 x 118 / 360) = 108.000.000 lei.
180
1 + 0 ,16 
VCD = 100.000.000  360 = 103.586.081,9 lei19
118
1 + 0 ,13 
360
(4) Obligațiunile sunt valori mobiliare de tipul titlurilor de creanță sau de
credit ce exprimă o promisiune de plată pe un anumit termen (de obicei
egal sau mai mare de un an) al emitentului (o societate comercială sau o
autoritate locală sau centrală) față de finanțator, cel care a achiziționat titlul
respectiv. În general, obligațiunile sunt considerate instrumente financiare cu
venit fix, cunoscut și oarecum cert, al cărui flux de realizare în timp se știe
din datele de emisiune.
Din acest motiv, obligațiunile sunt percepute ca fiind mai puțin riscante
decât titlurile financiare cu venit variabil (acțiuni, părți sociale). Există tipuri
de obligațiuni în care societățile emitente garantează răscumpărarea și
achitarea dobânzilor periodice cu active ale firmei, în special acelea care au
o valoare certă de piață la data emisiunii, acest element având menirea de a
mări atractivitatea obligațiunilor.
Pe de altă parte, obligațiunile emise de autoritățile locale sau centrale
sunt garantate de acestea. Pentru a susține plata obligațiilor asumate,
autoritățile pot modifica structura și mărimea taxelor și impozitelor. Din acest
motiv, aceste obligațiuni sunt considerate mai puțin riscante decât cele
emise de companii.
Principalele elemente caracteristice ale unei obligațiuni sunt:
a) Valoarea nominală (VN) reprezintă raportul dintre împrumutul
obligatar total și numărul de obligațiuni emise.
Valoarea nominală poate fi, în unele cazuri, egală cu suma ce va fi
achitată investitorului la maturitatea sau scadența emisiunii. În alte condiții,
mărimea sumei de rambursare poate fi legată de cursul bursier al
obligațiunii la data răscumpărării.
IOT
VN =  100
NO
unde:
IOT este împrumutul obligatar total,
NO este numărul de obligațiuni emise.
b) Valoarea la maturitate (VM) reprezintă suma de rambursare a
obligațiunii achitată la răscumpărarea acesteia. În funcție de prevederile
19
În acest caz, preţul unui CD creşte comparativ cu situaţia anterioară, deoarece dobânda la
care a fost emis este superioară dobânzilor curente pe piaţă la momentul calculului.
specifice ale emisiunii, VM poate fi egală cu VN sau cu valoarea de piață la

bursă din momentul răscumpărării, sau (mai rar) cu altă valoare prevăzută în
condițiile emisiunii.
c) Prețul de emisiune (PE) este valoarea obligațiunii la subscriere sau
prețul achitat de investitori la achiziția obligațiunii la momentul emisiunii
acesteia. De regulă este mai mic sau egal cu valoarea nominală. Diferența
dintre valoarea nominală și prețul de emisiune o reprezintă prima de
emisiune (PE). În cazul în care mărimea primei este negativă aceasta
constituie un cost pentru emitent. Dacă emisiunea se face fără discont,
prețul de emisiune este egal, de regulă, cu valoarea nominală.
PE = VN − PE
d) Cuponul obligațiunii reprezintă suma periodică pe care se obligă
emitentul să o achite la anumite intervale de timp investitorului, până la
scadență sau perpetuu. Perioada la care se achită cuponul poate fi de un an
sau uneori sub un an (de regulă la 6 luni). În cazul obligațiunilor cu discont,
cuponul este de regulă zero.
e) Rata cuponului (rC) reprezintă dobânda obligațiunii, calculată prin
împărțirea sumei de plată achitate periodic (cuponul) la valoarea nominală.
În cazul cuponului anual, rezultă rata anuală a cuponului dar se poate
calcula și o rată semestrială, pe baza cuponului semestrial la obligațiunile
ce plătesc cuponul de două ori pe an.
C
rC =  100
VN
f) Durata de viață a obligațiunii sau termenul de rambursare reprezintă
perioada dintre momentul emisiunii obligațiunii și momentul de
răscumpărare a acesteia. Există obligațiuni emise la perpetuitate, pentru
care cuponul se achită cu periodicitatea stabilită inițial, la perpetuitate.
g) Data scadenței sau data maturității obligațiunii reprezintă momentul de
la sfârșitul duratei de viață a obligațiunii, când are loc răscumpărarea
acesteia. Obligațiunile emise la perpetuitate nu au o dată precizată a
scadenței în timp ce obligațiunile cu durată de viață limitată au precizată
data maturității.
h) Valoarea de piață a obligațiunii reprezintă prețul curent al obligațiunii în
orice moment și este elementul care ne interesează în evaluare. În cazul în
care, în portofoliul întreprinderii evaluate sunt obligațiuni cotate pe o piață
reglementată, caracterizată de un volum rezonabil de tranzacții, problema
este relativ simplă deoarece evaluatorul poate prelua cotația obligațiunii, la
data evaluării. În cazul obligațiunilor cotate dar netranzacționate sau a
obligațiunilor necotate, se impune o analiză a prețului curent al acestora.
În timp, valoarea de piață a obligațiunii poate varia în mod semnificativ

față de valoarea de emisiune. Factorii principali ai variației prețului curent al
obligațiunii sunt:
− rata dobânzii care ar fi obținută pe piață pentru instrumente financiare
de risc comparabil;
− riscul specific, nesistematic, de afacere al emitentului;
− lichiditatea obligațiunii, respectiv posibilitatea de tranzacționare a sa
pe o piață reglementată de valori mobiliare; și
− durata de viață a obligațiunii.
Pentru obligațiunile care au un cupon constant, prețul curent al
obligațiunii crește peste prețul de emisiune dacă scade rata dobânzii care ar
fi obținută de investitori pentru instrumente financiare de risc comparabil și,
respectiv, scade sub prețul de emisiune dacă se majorează rata dobânzilor
care ar fi obținută de investitori pentru instrumente financiare de risc
comparabil.
Dacă percepția pieței asupra riscului specific emitentului se schimbă, în
sensul percepției unui risc sporit, efectul este de diminuare a prețului
obligațiunii.
Lipsa de lichiditate a unei obligațiuni afectează negativ prețul curent al
acesteia.
Necunoașterea cu exactitate a evoluției ratei de piață a dobânzilor face
ca nici prețul curent viitor al obligațiunilor să nu poată fi cunoscut cu
exactitate, ci doar la un anumit moment în timp, în funcție de rata de piață a
dobânzii.
Cu cât este mai îndelungat intervalul rămas până la maturitate cu atât
efectul variației ratei dobânzii asupra prețului obligațiunii este mai pronunțat
și, astfel, prețul va avea o variabilitate mai mare.
După durata de viață, mărimea ratei cuponului și variabilitatea în timp a
acesteia, în estimarea valorii putem utiliza următoarea clasificare a
obligațiunilor:
i) Obligațiuni emise în perpetuitate, cu un cupon plătit periodic, în
perpetuitate. Valoarea obligațiunii în acest caz se estimează prin
capitalizarea cuponului cu rata adecvată a dobânzii pe piață, relația (1).
Când rC = rD, valoarea de piață este egală cu valoarea de emisiune,
C
VO = (1)
rD
j) Obligațiuni cu rata cuponului constantă pe toată perioada până la

răscumpărare. Valoarea de piață a acestor obligațiuni este influențată
semnificativ de mărimea ratei dobânzilor la instrumente alternative de risc
comparabil, existente pe piață (de exemplu, depozite bancare). În mod
normal, prețul de emisiune este egal cu valoarea nominală și cu valoarea de

răscumpărare (VR), iar la emisiune, rata dobânzii este egală cu rata
cuponului. În toată perioada în care cele două rate sunt egale, prețul curent
al obligațiunii este egal cu valoarea de rambursare. Dacă rata dobânzii
crește peste rata cuponului, prețul curent al obligațiunii scade, reducându-se
exact cu valoarea corespunzătoare surplusului de dobândă ce poate fi
câștigat dintr-un plasament al sumei corespunzătoare prețului curent la rata
dobânzii. În mod similar, dacă rata dobânzii scade sub rata cuponului, prețul
curent al obligațiunii crește exact cu valoarea corespunzătoare pierderii de
dobândă, aferentă unui plasament al sumei corespunzătoare prețului curent
la rata dobânzii. În acest fel, pentru un investitor rațional este indiferent dacă
vinde obligațiunea și investește prețul obținut la rata dobânzii pe piață sau
păstrează obligațiunea și încasează cupoanele rămase și valoarea de
răscumpărare. În timp, valoarea obligațiunii tinde spre valoarea de
rambursare, cu care va fi egală la scadență. La data emisiunii, dacă rC = rD,
valoarea de piață este egală cu prețul de emisiune și, în cazul plății anuale a
cuponului, există relația 2.1:
C C C
PE = V0 = + + ... + +
(1 + rC ) 1
(1 + rC ) 2
(1 + rC )n
n
VR C VR
+
(1 + rC ) n
=  (1 + r ) + (1 + r )
i =1
i n
(2.1)
C C
în care: „n” este numărul de ani până la scadență, egal cu numărul de

cupoane achitate.
În cazul plății semestriale a cuponului, relația 2.1 de mai sus se rescrie
sub forma 2.2:
2n
C2 VR
V0 =  (1 + r
i =1 2)
i
+
(1 + rC 2 )2 n
(2.2)
C
în care „n” este numărul de cupoane achitate până la scadență, numărul de

cupoane achitate este de 2n, plata făcându-se semestrial, suma achitată
semestrial este valoarea anuală a cuponului C împărțită la doi, iar rata
dobânzii cu care se lucrează este aferentă semestrului, deci este rC 2 .
Dacă imediat după emisiune, rata dobânzii scade sau crește, valoarea
curentă a obligațiunii poate fi exprimată prin relația 2.3 de mai jos, în care rC
este înlocuită cu rD..
C C C VR
V0 = + + ... + + (2.3)
(1 + rD )1
(1 + rD ) 2
(1 + rD )
n
(1 + rD )n
Pentru plata semestrială a obligațiunii, relația de la 2.3 se adaptează

după forma relației 2.2. Ceea ce îl interesează pe evaluator este însă
evoluția în timp a valorii obligațiunilor, pentru a putea estima valoarea
obligațiunilor din portofoliul întreprinderii evaluate, cumpărate anterior datei
evaluării.
Dacă factorii principali de influență a prețului (rata dobânzii pe piață și
riscul emitentului) nu se modifică, valoarea obligațiunii rămâne identică în
timp.
Dacă notăm cu „n” perioada de maturitate a obligațiunii iar de la data
achiziției s-au scurs „x” ani, relația 2.3 de mai sus se poate rescrie sub
forma relației 2.4 de mai jos. Făcând calculele rezultă același preț curent,
dacă nu se schimbă rata dobânzii față de rata cuponului.
Observăm că fluxurile aferente încasării cupoanelor în intervalul de „x”
ani nu mai sunt luate în considerare dar VR este actualizată cu un factor mai
redus, aferent deducerii lui „x” din n, creșterea sa compensând exact
dispariția fluxurilor amintite.
n−x
C VR
VOb =  (1 + r ) + (1 + r )
i =1
i n−x
(2.4)
C C
Aplicație
Care este, la data de 31.12.2002, valoarea a 10.000 de obligațiuni
garantate, nominative, dematerializate, neconvertibile, cu dobândă fixă de
20% pe an, plătită semestrial, emise de societatea LAMBDA în ianuarie
2002, la un preț de vânzare de 25.000 lei și având valoarea de
răscumpărare la maturitate egală cu valoarea nominală (25 000 lei).
Rambursarea se face la scadență, respectiv la 2 ani de la data emisiunii,
în ianuarie 2004.
Rezolvare
Cuponul anual = rC  VN = 0 ,2  25000 = 5000 lei; n = 2; sunt 4 plăți
semestriale.
2n
C 2 VR 2500 2500
V0 =  i
+ 2n
=
(1 + 0 ,1)
1
+
(1 + 0 ,1)2
+
i =1  r   r 
1 + C  1 + C 
 2  2
2500 2500 25000

+ + = 25.000 lei
(1 + 0 ,1) 3
(1 + 0 ,1) 4
(1 + 0 ,1 ) 4
Atât timp cât rata cuponului este identică cu rata medie a dobânzii pe
piață, prețul obligațiunii este egal cu valoarea de răscumpărare.
Valoarea pachetului de obligațiuni = 250.000.000 lei.
Dacă rata medie a dobânzii pe piață scade la 14% valoarea pachetului
de obligațiuni este:
2500 2500 2500 2500

V0 = + + + +
(1 + 0 ,07 ) 1
(1 + 0 ,07 ) 2
(1 + 0 ,07 ) 3
(1 + 0 ,07 ) 4
25000
+ = 27.540,4 lei
(1 + 0 ,07 )4
Valoarea pachetului de obligațiuni = 275.404.000 lei
k) Obligațiuni cu cupon zero sau cu discont, în care valoarea de
emisiune este inferioară valorii nominale de răscumpărare la termen a
instrumentului. În acest caz, câștigul investitorului rezultă din diferența dintre
valoarea de răscumpărare (V R) și valoarea de emisiune (V E). Este un caz
particular al situației precedente, în care fluxul constituit de cupoanele
încasate în timp este egal cu zero, singurul flux de numerar încasat fiind
valoarea de rambursare.
VR
V0 =
(1 + rD )n
 TA 
VOB = VN  1 − rD  ,
 360 
unde:
VN = valoarea nominală (valoarea la scadență);
TA este perioada în zile între scadență și momentul (T) la care se
determină valoarea: TA = TS – T.
Dacă calculul se face la scadență T = TS și TA = 0, iar valoarea

obligațiunii este egală cu VN
VN − VE 360
rD = rata anuală a discontului la data emisiunii =   100
VN TS
l) Obligațiuni cu rata cuponului variabilă în funcție de un anumit element
stabilit inițial (de exemplu, rata medie a dobânzii etc.) pe toată perioada
până la răscumpărare. Valoarea de piață a acestor obligațiuni este mai puțin
influențată de variabilitatea ratei dobânzilor, datorită acestei prevederi de
ajustare a ratei cuponului prețul depinde nu de modificarea ratei medii a
dobânzii ci de prețul de emisiune, de modalitatea de rambursare și de
valoarea de răscumpărare la scadență, fiind centrat în jurul valorii de
răscumpărare (egală cu prețul de emisiune).
(5) Creanțe imobilizate (creanțe legate de participații, împrumuturi
acordate pe termen lung, depozite și garanții plătite etc.) – evaluarea trebuie
să țină cont de următoarele elemente: certitudinea încasării, necesitatea
actualizării valorii creanțelor, în funcție de termenul estimat de încasare, la
creanțele în valută – evoluția previzionată a ratei cursului de schimb etc.
5.8.2 Evaluarea titlurilor de plasament

Titlurile de plasament sunt constituite din valori mobiliare și titluri ale
pieței monetare, achiziționate pe termen mai mic de un an, în vederea
obținerii de venituri financiare pe termen scurt. Evaluarea acestor titluri se
face pe baza acelorași considerații cu cele prezentate la imobilizările
financiare.
O altă categorie aparte o pot constitui acțiunile proprii răscumpărate de
societate de pe piață, în condiții stabilite de adunarea generală a
acționarilor, fie cu scopul de a le anula, fie cu scopul de a susține cursul
acțiunilor la societățile cotate, urmând a fi revândute ulterior, fie cu scopul de
a le distribui salariaților și conducerii. Evaluatorul va investiga situația
existentă și va lua în considerare alternativa adecvată, ținând cont în
evaluare de aceste aspecte.
5.9 EVALUAREA ACTIVELOR NECORPORALE

5.9.1 Introducere
Evaluarea activelor/imobilizărilor necorporale reprezintă una din cele mai
delicate probleme ale evaluării întreprinderii. De obicei, evaluarea
imobilizărilor necorporale se face în procesul evaluării întregii întreprinderi.
De aceea, evaluatorii de active necorporale trebuie să dispună de cunoştințe

detaliate referitoare la evaluarea întreprinderii, realizată îndeosebi prin
metodele de evaluare înscrise în abordarea prin venit (capitalizarea/
actualizarea fluxului de numerar net).
Evaluarea activelor necorporale reprezintă obiectul SEV 210 Active
necorporale, inclus în Standardele de evaluare a bunurilor 2016. De
asemenea, IVSC a elaborat, în anul 2012, Îndrumarul pentru evaluare 3,
Evaluarea activelor necorporale. Acest îndrumar oferă informații mai
detaliate referitoare la procedurile, abordările şi metodele de evaluare
adecvate pentru evaluarea imobilizărilor necorporale în general.
Evaluările activelor necorporale sunt cerute pentru diferite scopuri,
incluzând:
▪ alocarea contraprestației transferate pentru achiziționarea unei
întreprinderi pe activele ei identificabile, conform cerințelor IFRS 3,
Combinări de întreprinderi;
▪ cuantificarea corectă a fondului comercial achiziționat, conform
cerințelor IFRS 3 și IAS 38;
▪ vânzarea sau cumpărarea unui activ necorporal separabil de
întreprindere;
▪ reorganizarea judiciară;
▪ stabilirea valorii impozabile a proprietății imobiliare (după scăderea
valorii imobilizărilor necorporale şi a celor corporale mobile din totalul
valorii întreprinderii);
▪ stabilirea daunelor cauzate de violarea drepturilor de proprietate
intelectuală;
▪ stabilirea redevențelor pentru cedarea dreptului de utilizare a
imobilizărilor necorporale către terțe părți.
Standardul Internațional de Contabilitate IAS 38 Imobilizări necorporale
prescrie tratamentul contabil pentru imobilizările necorporale, analizează
criteriile pe care un activ necorporal trebuie să le îndeplinească pentru a fi
recunoscut, specifică valoarea contabilă a imobilizărilor necorporale şi
stabileşte cerințele pentru prezentarea informațiilor referitoare la activele
necorporale.
5.9.2 Definiție
O imobilizare necorporală este „un activ nemonetar care se manifestă
prin proprietățile lui economice. El nu are substanță fizică, dar asigură
drepturi şi beneficii economice proprietarului acestuia” (Standardele de
evaluare a bunurilor 2016).
În IAS 38, definiția imobilizării necorporale este următoarea: „Un activ

nemonetar identificabil fără substanță fizică”. Cunoaşterea detaliată a
prevederilor IAS 38 şi IFRS 3 Combinări de întreprinderi, elaborate de IASB,
precum și ale OMFP nr 1802/dec/2014 pentru aprobarea Reglementărilor
contabile privind situațiile financiare anuale individuale și situațiile financiare
anuale consolidate este obligatorie pentru evaluatorul autorizat în vederea
înțelegerii tratamentului contabil al activelor necorporale ale unei
întreprinderi, în scopul recunoaşterii acestora în situațiile financiare. De
aceea prezentăm o sinteză a acestor prevederi.
Definiția contabilă a unui activ necorporal conține trei caracteristici,
respectiv:
a. lipsa unei forme fizice, corporale; această caracteristică nu trebuie
înțeleasă în sensul că un activ necorporal nu ar avea un suport material
deoarece existența acestuia poate fi confirmată numai printr-o formă
materială de manifestare, ca de exemplu:
▪ poate exista un suport corporal al activului, cum ar fi un certificat care
să indice că a fost acordat un brevet de invenție, dar acesta nu
constituie activul în sine;
▪ anumite active necorporale pot fi conținute într-o sau pe un suport
fizic, aşa cum este, de exemplu, compact-discul (în cazul software-
ului); şi
▪ activele identificabile, care rezultă din activitățile de cercetare-
dezvoltare, sunt active necorporale, deoarece prototipul sau modelul
experimental sunt secundare față de cunoştințele care sunt rezultatul
primar al acestui tip de activități.
Este necesar deci raționamentul profesional pentru a determina
clasificarea corespunzătoare a acestor active. Ca regulă generală, activul
trebuie clasificat fie ca activ corporal, fie ca activ necorporal, în funcție de
importanța relativă sau comparativă a componentei corporale sau
necorporale a activului.
De exemplu, un program pentru calculator, care nu face parte integrantă
din echipamentul aferent de hardware, este tratat ca activ necorporal. În
schimb, un alt program pentru calculator, cum ar fi un sistem de operare,
care este esențial şi face parte integrantă dintr-un computer, este tratat ca
parte a echipamentului de hardware şi, deci, ca activ corporal, şi nu ca activ
necorporal.
b. identificabilitatea activului necorporal, prin care se înțelege: (a) fie
caracteristica activului necorporal de a putea fi separat de celelalte active şi
de a fi vândut, transferat, închiriat sau schimbat în mod individual sau
împreună cu alte active; (b) fie că provin din drepturi contractuale sau din
alte drepturi legale, indiferent dacă aceste drepturi sunt transferabile sau
separabile de întreprindere sau de alte drepturi şi obligații.

c. demonstrarea de către entitatea proprietară a:
• existenței capacității de a controla activul necorporal, respectiv
puterea de a obține beneficiile viitoare generate de activ şi de a
restricționa accesul altora la aceste beneficii. Această capacitate de
control poate rezulta fie din drepturi legale asupra activului (de
exemplu, activele necorporale de natura proprietății intelectuale), fie
din alte obligații impuse de întreprindere (de exemplu, clauze de
neconcurență, obligația de confidențialitate a salariaților);
• obținerii unor beneficii economice viitoare generabile de activul
necorporal, sub forma venitului obținut din vânzarea de produse sau
servicii, economii de cheltuieli sau alte beneficii;
• evaluării în mod credibil a costului activului.
5.9.3 Clasificare
Fiind analizate de mai multe discipline (evaluarea întreprinderilor,
contabilitate, management etc.), clasificarea activelor necorporale se face
în funcție de mai multe criterii, care sunt prezentate în continuare.
A. După identificabilitatea lor
O primă clasificare este în active necorporale identificabile şi
neidentificabile.
Identificabilitatea activului necorporal este prezentată la pct. b. de mai
sus.
Activele necorporale neidentificabile sunt denumite prin termenul fond
comercial (engl. Goodwill), care cuprinde un „pot” de active necorporale
nediferențiate.
În Glosarul aferent Standardelor de evaluare a bunurilor 2016, fondul
comercial este definit ca fiind „orice beneficiu economic viitor provenit dintr-o
întreprindere, dintr-o participație la capitalul unei întreprinderi sau din
utilizarea unui grup de active care nu sunt separabile“.
Exemple de beneficii conținute în fondul comercial sunt:
▪ sinergiile specifice ale întreprinderii, rezultate în urma unei combinări
de întreprinderi,
▪ oportunitățile de creştere, de exemplu, prin expansiunea pe
segmentul de piață deținut și/sau pe piețe noi;
▪ beneficiul derivat din existența unei forțe de muncă instruită;
▪ beneficiile rezultate din rețelele de afaceri funcționale.
Ca mărime valorică, fondul comercial este valoarea reziduală rămasă
după ce din valoarea unei întreprinderii au fost scăzute valorile tuturor
activelor identificabile, corporale, necorporale şi monetare, ajustate cu

datoriile efective sau cu cele potențiale.
B. După caracteristicile domeniului în care se manifestă
După acest criteriu, activele necorporale se clasifică în cinci categorii:
a. legate de marketing, care includ mărcile comerciale, brandurile,
designul comercial unic, numele domeniului de internet şi acordurile de
neconcurență;
b. legate de client sau de furnizor cum sunt contractele de prestări de
servicii sau de achiziții, contractele de licență sau de redevență,
registrele de comenzi, contractele de muncă şi relațiile cu clienții;
c. de natură tehnologică provin din drepturile contractuale sau
necontractuale de a utiliza tehnologia brevetată, tehnologia
nebrevetată, bazele de date, formulele, proiectele/desenele,
programele pentru calculator, procesele sau rețetele.
d. de natură artistică provin din dreptul la beneficii, cum ar fi redevențele
din lucrări artistice, ca de exemplu, piese de teatru, cărți, filme şi
muzică şi din protecția dreptului de autor necontractual.
C. După natura şi utilizările similare în activitatea întreprinderii
În IAS 38, paragraful 119, se prezintă următoarele clase separate de
imobilizări (active) necorporale:
▪ nume de mărci;
▪ casete tehnice şi titluri de publicații;
▪ programe informatice;
▪ licențe şi francize;
▪ drepturi de autor, brevete de invenție şi alte drepturi de proprietate
industrială, drepturi de întreținere şi de exploatare;
▪ rețete, formule, modele, desene şi prototipuri;
▪ imobilizări necorporale în curs de dezvoltare.
Această clasificare este importantă îndeosebi pentru experții contabili în
cazul în care întreprinderea a adoptat modelul de contabilizare bazat pe
reevaluare, deoarece reevaluarea unui activ necorporal trebuie să fie
însoțită de reevaluarea simultană a celorlalte active necorporale din clasa
respectivă.
D. După durata lor de viață utilă
Activele necorporale se grupează în două categorii, respectiv:
▪ active necorporale cu durata de viață utilă determinată şi
▪ active necorporale cu durata de viață utilă nedeterminată.
În prima categorie se includ toate activele necorporale a căror durată de
viață utilă este înscrisă în contracte şi/sau în titluri de proprietate legale
(cazul proprietății intelectuale), iar în a doua categorie sunt incluse fondul

comercial şi forța de muncă instruită.
Durata de viață utilă este fie:
(a) perioada în care un activ este preconizat a fi disponibil pentru utilizare
de către o entitate; fie
(b) numărul de unități de producție sau alte unități similare pe care
entitatea preconizează să le obțină de la activ.
Această clasificare are o importanță deosebită pentru contabilizarea
activelor necorporale, deoarece cele din prima categorie se amortizează şi
sunt supuse, cel puțin o dată pe an, testului de depreciere (conform IAS 38),
iar cele cu durată de viață utilă nedeterminată nu se amortizează, dar sunt
supuse anual testului de depreciere.
E. Conform Ordinului MFP nr. 1802/2014
În România, în conformitate cu Ordinul Ministrului Finanțelor Publice nr.
1802 din 2014 pentru aprobarea Reglementărilor contabile privind situațiile
financiare anuale individuale și situațiile financiare anuale consolidate,
imobilizările necorporale cuprind:
▪ cheltuieli de constituire;
▪ cheltuieli de dezvoltare;
▪ concesiunile, brevetele, licențele, mărcile comerciale, drepturile şi
activele similare, cu excepția celor create intern de entitate;
▪ active necorporale de explorare și evaluare a resurselor minerale;
▪ fondul comercial pozitiv;
▪ alte imobilizări necorporale; și
▪ avansurile acordate furnizorilor de imobilizări necorporale.
5.9.4 Tratamentul contabil al activelor necorporale

Principalele prevederi ale Ordinului MFP nr. 1802/2014, referitoare la
tratamentul contabil al activelor necorporale, sunt:
a. o imobilizare necorporală se înregistrează inițial la costul de achiziție
sau de producție, aşa cum sunt definite în acest ordin;
b. pentru recunoaşterea în contabilitate a activelor şi datoriilor
dobândite cu ocazia combinării de întreprinderi, entitățile
dobânditoare trebuie să procedeze la evaluarea valorii juste, la data
achiziției, a elementelor primite, inclusiv a activelor necorporale
neînregistrate în bilanțul întreprinderii achiziționate. Această evaluare
se efectuează numai de către evaluatori autorizați, membri ANEVAR,
potrivit legii;
c. fondul comercial generat intern nu trebuie recunoscut ca activ

deoarece nu este o resursă identificabilă (adică nu este separabil şi
nici nu decurge din drepturi legale contractuale sau de altă natură)
controlată de entitate, care să poată fi evaluată credibil la cost;
Fondul comercial se recunoaşte de regulă la consolidare şi
reprezintă diferența dintre costul de achiziție (contraprestația
transferată) şi valoarea justă la data tranzacției, a părții din activele
nete achiziționate de către o entitate;
d. fondul comercial dobândit în urma unei combinări de întreprinderi se
amortizează, de regulă, în cadrul unei perioade de maximum 5 ani.
Totuși, în cazurile excepționale în care durata de utilizare a fondului
comercial nu poate fi estimată în mod credibil, entitățile pot să
amortizeze fondul comercial, în mod sistematic, într-o perioadă de
peste 5 ani, cu condiția ca această perioadă să nu depășească 10
ani. Acest tratament contabil al fondului comercial dobândit nu este
permis de IAS 38, Imobilizări necorporale, care prevede în schimb
posibilitatea deprecierii (diminuarea valorii) conform prevederilor IAS
36, Deprecierea activelor.
e. reevaluarea imobilizărilor necorporale nu este prevăzută de OMFP
1802 a se realiza deoarece din cauza caracterului lor de unicat nu
există o piață activă specifică pe care să aibă loc tranzacții cu active
similare, cu excepția unui număr restrâns de active necorporale, cum
sunt: licențele de taximetre transferabile, licențele de pescuit, cotele
de producție.
f. Cheltuielile cu mărcile, titlurile de publicații, listele de clienți și alte
elemente similare, care sunt generate intern, nu sunt recunoscute ca
imobilizări necorporale deoarece nu pot fi diferențiate de costul
dezvoltării la nivelul întregii entități
g. O imobilizare necorporală provenită din dezvoltare (sau din faza de
dezvoltare a unui proiect intern) trebuie recunoscută dacă, și numai
dacă, o entitate poate demonstra îndeplinirea următoarelor condiții:
i. fezabilitatea tehnică necesară finalizării imobilizării necorporale,
astfel încât aceasta să fie disponibilă pentru utilizare sau vânzare;
ii. intenția sa de a finaliza imobilizarea necorporală și de a o utiliza
sau de a o vinde;
iii. capacitatea entității de a utiliza sau de a vinde imobilizarea
necorporală;
iv. modalitatea în care imobilizarea necorporală va genera beneficii
economice viitoare probabile, ca și iminența obținerii acestora
(respectiv într-o perioadă imediat următoare);
v. disponibilitatea unor resurse tehnice, financiare și de altă natură,

necesare pentru finalizarea imobilizării necorporale și pentru
utilizarea sau vânzarea acesteia;
vi. capacitatea entității de a determina în mod credibil costurile de
dezvoltare atribuibile imobilizării necorporale.
5.9.5 Principii ale evaluării activelor necorporale
Există două direcții de încadrare a evaluării activelor necorporale
(înregistrate sau neînregistrate în bilanț). Acestea sunt:
 exploatarea directă, în activitatea proprie; în această ipoteză este
firesc ca activele necorporale să fie considerate drept componentă a
capitalului investit şi deci, să fie evaluate împreună cu celelalte active ale
întreprinderii, numite active contribuitoare; altfel spus, valoarea totală a
întreprinderii, calculată îndeosebi prin metoda DCF, va reflecta valoarea
însumată a tuturor activelor deținute de întreprindere, inclusiv a celor
necorporale;
 exploatarea indirectă, care constă în transferul unui atribut sau a
tuturor atributelor dreptului de proprietate, altei persoane. Acest transfer se
poate face prin:
▪ vânzarea (cesiunea) tuturor drepturilor asupra activului necorporal;
▪ contracte de licență;
▪ contracte de franciză;
▪ contract de joint-venture.
Indiferent de cele două direcții de utilizare, în funcție de sursa de
proveniență a beneficiilor economice viitoare (internă şi respectiv externă),
există câteva principii de evaluare a activelor necorporale. Acestea sunt:
(1) evaluarea unui activ necorporal sau a unui grup de active necorporale
(de exemplu, brandul) se face de obicei după ce s-a făcut evaluarea
întreprinderii care le utilizează sau care controlează beneficiile generate
de această categorie de active;
(2) precizarea tipului valorii şi definiției respective, de exemplu, valoarea de
piață sau valoarea de investiție;
(3) precizarea premiselor/utilizărilor ipotetice ale activului necorporal
subiect pe baza cărora se face evaluarea. Acestea pot fi:
• utilizarea existentă;
• cea mai bună utilizare; și
• vânzarea activului necorporal, fie printr-o vânzare ordonată, fie printr-
o vânzare forțată.
Premisa utilizării existente este adecvată pentru evaluarea activelor
necorporale care sunt configurate pentru utilizarea în activitatea curentă sau
în viitorul apropriat al entității (de exemplu, rezultatele proiectelor de C&D

generate intern). Sub această premisă a evaluării, activele necorporale se
evaluează pe baza contribuției lor la valoarea totală a întreprinderii. Conform
acestei ipoteze, activele necorporale ale întreprinderii se tranzacționează
numai împreună cu întreaga întreprindere/entitate în care se utilizează.
Conform acestei premise suma valorilor „părților” (adică a valorii categoriilor
de active) trebuie să fie egală cu valoarea totală a entității;
Premisa celei mai bune utilizări a activului necorporal subiect este cea
care poate asigura cea mai mare valoare a acestuia. De exemplu, CMBU a
unei mărci renumite este cedarea dreptului de utilizare prin contracte de
franciză mai degrabă decât prin vânzarea acesteia.
Premisa vânzării activului necorporal este adecvată pentru evaluarea
activele necorporale care fie nu sunt configurate pentru a fi utilizate în
activitatea curentă sau în viitorul apropriat al entității, fie au devenit
redundante față de activitatea de exploatare şi deci proprietarii lor fie doresc,
fie sunt constrânși să vândă activul necorporal subiect.
O vânzare ordonată este cea care are loc, în starea în care acestea se
află, activ cu activ, după o expunere normală pe piața adecvată, deci fără a
avea în vedere valoarea de utilizare rezultată din combinarea cu alte active
corporale sau necorporale.
O vânzare forțată este cea care are loc prin licitație sau prin altă formă de
vânzare rapidă şi după o perioadă scurtă de expunere pe piața adecvată.
Din punct de vedere practic, conform metodologiei de evaluare, orice
activ necorporal poate fi evaluat sub una din cele trei premise. Ca urmare,
evaluatorul are sarcina de a selecta premisa adecvată a evaluării, în funcție
de scopul şi destinația evaluării şi de statutul curent, economic şi funcțional
al activelor necorporale supuse evaluării. De exemplu, dacă activele
necorporale separate se evaluează în scopul recunoaşterii acestora în
situațiile financiare ale dobânditorului, în urma unei combinări de
întreprinderi, conform cu prevederile IFRS 3 Combinări de întreprinderi,
premisa evaluării este utilizarea existentă.
5.9.6 Abordări în evaluarea activelor necorporale
Ca şi în cazul evaluării întreprinderii şi pentru evaluarea activelor
necorporale ale acesteia se utilizează cele trei abordări clasice, respectiv
prin piață, prin venit şi prin cost.
Metodele de evaluare a activelor necorporale, înscrise în cele trei
abordări clasice ale evaluării oricărui tip de proprietate, au câteva
particularități referitoare la denumirea metodelor de evaluare, ca şi la
relevanța/aplicabilitatea acestora.
În metodologia evaluării unor active necorporale se utilizează şi a patra
abordare, mai avansată, numită abordarea prin formulă, în care se includ
două metode de evaluare, respectiv, metoda Monte Carlo şi modelele de
evaluare a opțiunii (OPM).

Există trei particularități principale ale aplicării metodelor de evaluare a
activelor necorporale identificabile:
i. când se evaluează un activ necorporal separat, prin metode înscrise în
cele trei abordări (piață, venit și cost), relevanța metodelor de evaluare
este diferită. Ca urmare, din aplicarea mai multor metode de evaluare
pot rezulta valori diferite substanțial, ceea ce implică raționamentul
profesional al evaluatorului în stabilirea opiniei finale asupra valorii. În
mod evident o medie a valorilor rezultate din aplicarea mai multor
metode de evaluare este total neadecvată; şi
ii. există active necorporale care pot fi evaluate numai printr-o singură
metodă de evaluare. De exemplu, contractele (de închiriere, de
aprovizionare, de asigurare, de muncă, de distribuție etc.) şi acordul
(clauza) de neconcurență pot fi evaluate numai prin abordarea prin
venit;
iii. sunt adecvate numai metodele directe de evaluare activelor
necorporale identificabile; altfel spus pentru evaluarea acestora nu mai
este acceptată utilizarea metodei reziduale de evaluare (cu excepția
calculării contabile a fondului comercial).
Alegerea metodelor de evaluare a unui activ necorporal separat depinde,
în principiu, de trei factori:
(a) scopul evaluării;
(b) caracteristicile activelor necorporale; şi
(c) informațiile disponibile şi credibilitatea lor.
De exemplu, metoda costului de înlocuire se aplică pentru evaluarea unui
număr redus de active necorporale, şi cu unele excepții (de exemplu,
evaluarea forței de muncă instruită), furnizează o indicație asupra valorii
folosită numai pentru verificarea acceptabilității valorilor calculate prin
metodele de evaluare preferate.
Dacă scopul evaluării este stabilirea prețului de vânzare al unui activ
necorporal individual, o atenție deosebită trebuie acordată metodei
tranzacțiilor de piață.
Dacă scopul evaluării este recunoașterea în situațiile financiare a
activelor necorporale achiziționate odată cu o întreprindere (deci, când se
pune problema alocării contraprestației transferate pe activele achiziționate),
metodele de evaluare adecvate sunt cele înscrise în abordarea prin venit;
explicația este de natură metodologică, în sensul că oricum s-a făcut o
previziune a fluxului de numerar net generabil de combinația tuturor activelor
întreprinderii, din care o parte poate fi alocat activelor necorporale
achiziționate, cum ar fi: mărci de produse, secrete de fabricație, brevete de
invenție, proiecte de cercetare-dezvoltare nefinalizate etc.
5.9.5.1 Abordarea prin piață

Abordarea prin piață oferă o indicație asupra valorii prin compararea
activului subiect cu activele identice sau similare care au fost vândute pe
piața liberă.
Există două date de intrare necesare pentru aplicarea abordării prin piață
a activelor necorporale, respectiv:
• prețurile de vânzare şi/sau multiplicatorii de piață ale (ai) activelor
necorporale identice sau similare, care au fost tranzacționate recent pe
piață; şi
• ajustările prețurilor de vânzare sau multiplicatorilor de piață, care
cuantifică diferențele dintre caracteristicile activului subiect şi cele ale
activelor similare (comparabile) tranzacționate.
Un multiplicator de evaluare, numit şi rată de evaluare este raportul dintre
prețul de tranzacție al unui activ şi o variabilă financiară, cum ar fi cifra de
afaceri istorică, curentă sau viitoare, care a fost generată cu contribuția
actiului necorporal subiect sau o formă a profitului (EBITDA sau EBIT) sau
fluxului de numerar net. Multiplicatorii de piață se determină de către
evaluator în urma analizei tranzacțiilor în care au fost implicate active
necorporale similare cu cel subiect.
Când se utilizează informații despre tranzacțiile anterioare, în care au fost
implicate activele necorporale subiect, se iau in considerare trecerea
timpului, precum și circumstanțele modificate din economie şi din domeniul
de activitate al activului necorporal însuşi.
Deoarece, cu câteva excepții (licențele de taximetrie, licențele de pescuit,
cotele de producție, drepturile de poluare), nu există active necorporale
identice (sau omogene), comparațiile se pot face numai cu activele similare
tranzacționate, caz în care sunt necesare ajustări asupra prețurilor şi/sau
multiplicatorilor de piață. Caracteristicile de diferențiere a activelor
necorporale comparabile și ale subiectului pot fi:
• sfera drepturilor legale transmise (respectiv contract de cesiune, de
licență exclusivă sau neexclusivă);
• existența unor clauze speciale de finanțare a cumpărării, a unor relații
părtinitoare între vânzător şi cumpărător sau dacă tranzacția a fost
efectuată între părți independente (deci, tranzacție nepărtinitoare);
• domeniul sau domeniile în care activul necorporal tranzacționat a fost
utilizat, ca şi cele în care s-a extins utilizarea acestuia;
• caracteristicile fizice, funcționale şi economice ale activelor
necorporale de referință;
• ce alte active necorporale au fost vândute împreună cu activul
necorporal subiect.
Aceste caracteristici ale comparabilelor se analizează comparativ cu

caracteristicile activului necorporal subiect, în vederea „aducerii” prețului de
tranzacție, prin efectuarea ajustărilor aferente diferențelor, astfel încât să se
ajungă la un preț de referință posibil pentru activul necorporal subiect.
Din păcate, informațiile de piață despre prețul de vânzare sau prețul cerut
pentru activele necorporale comparabile sunt sărace, îndeosebi din cauza
confidențialității asupra clauzelor tranzacțiilor; de aceea, această abordare
trebuie utilizată cu prudență şi însoțită de evaluări efectuate prin celelalte
două abordări.
Chiar şi în cazul în care pot fi identificate tranzacții cu active similare şi
există informații despre prețurile plătite, cuantificarea şi argumentarea
ajustărilor prețurilor sau multiplicatorilor de piață poate fi dificilă.
De aceea, deşi din punct de vedere conceptual, abordarea prin piață este
cea mai relevantă abordare, în cazul evaluării majorității activelor
necorporale identificabile această abordare se foloseşte mai degrabă pentru
aprecierea sustenabilității indicațiilor asupra valorii rezultate din aplicarea
altei/altor metode de evaluare.
5.9.5.2. Abordarea prin venit
În abordarea prin venit se includ următoarele metode de evaluare
recunoscute:
• metoda evitării plății redevenței, cunoscută uneori şi cu numele de
metoda economisirii redevenței,
• metoda profiturilor suplimentare, cunoscută şi sub numele de metoda
„cu și fără” (utilizarea activului necorporal),
• metoda beneficiilor economice excedentare, şi
• metoda investiției inițiale (engl. Greenfield Method).
Recent a fost recunoscută și metoda distribuitorului, ca fiind o formă
particularizată a metodei beneficiilor economice excedentare.
Fiecare dintre aceste metode implică actualizarea beneficiilor economice
generabile de activului necorporal subiect. Beneficiile economice viitoare,
generabile de un activ necorporal, pot include venituri din vânzarea
produselor sau serviciilor, economii de costuri ori alte beneficii rezultate din
utilizarea activului de către entitate. De exemplu, utilizarea activelor
necorporale de natura proprietății intelectuale, într-un proces de producție,
poate mai degrabă să reducă costurile viitoare de producție decât să
contribuie la creșterea cifrei de afaceri viitoare.
Fluxul de beneficii economice, generabile sau alocabile unui activ
necorporal, poate să provină din mai multe surse, situate în toate zonele de
activitate ale entității proprietare.
Prima sursă se referă la creşterea volumului vânzărilor şi la fapte

colaterale acestora, prin care se realizează:
– obținerea unui preț de vânzare unitar superior față de concurenți (price
premium);
– dobândirea unei poziții de lider sau chiar de monopol pe piața unui
produs;
– introducerea de noi produse pe piață;
– intrarea pe noi piețe;
– fidelizarea clienților.
A doua sursă se referă la diminuarea unor cheltuieli variabile unitare, ca
de exemplu:
– materii prime şi materiale;
– manoperă;
– recrutare şi formare a personalului;
– publicitate şi reclamă;
– stocare;
– eliminarea sau reducerea rebuturilor şi deşeurilor;
– proiectare;
– procesarea datelor etc.
A treia sursă constă în diminuarea cheltuielilor fixe unitare (economii de
scară), ca urmare a creşterii volumului producției;
În plus față de beneficiile economice, provenite din sursele enumerate
mai sus, dar numai dacă codul fiscal dintr-o țară permite, ar putea fi adecvat
să se ia în considerare orice economie de impozit care ar rezulta ca urmare
a amortizării activelor necorporale. O astfel de corecție este cunoscută sub
numele de beneficiul fiscal din amortizare (TAB) şi reflectă faptul că
beneficiile generabile de un activ necorporal nu includ numai beneficiile
directe realizabile din utilizarea acestuia, ci şi cele realizabile din reducerea
impozitului plătibil de către cumpărătorul activului. Beneficiul fiscal din
amortizare depinde de capacitatea de a amortiza activul necorporal, în
jurisdicția fiscală în cauză, oferind astfel o scutire fiscală.
Metoda evitării plății redevenței (engl. Relief from Royalty - RfR)
Baza metodologică a acestei metode constă în presupunerea că, în lipsa
unui activ necorporal necesar activității unei întreprinderi, proprietarul
acestuia ar fi nevoit să îl procure printr-un contract de licență sau franciză,
pentru care ar trebui să plătească o redevență ipotetică, calculată în mod
uzual ca o rată procentuală din cifra de afaceri. Această economie de
redevență ipotetică (de piață) este transformată în valoarea activului
necorporal respectiv, îndeosebi prin tehnica actualizării economiei
redevenței nete ipotetice preconizate a se obține pe durata de viață utilă

rămasă a activului necorporal.
Etapele ale aplicării acestei metode sunt:
1) previziunea cifrei de afaceri nete realizabile prin utilizarea activului
necorporal subiect;
2) determinarea ratei redevenței adecvate (de piață);
3) calcularea economiei de redevență care s-ar obține în situația că
licențiatul ar deține în proprietate activul necorporal subiect;
4) estimarea cheltuielilor care ar fi suportate de licențiat/francizat pentru a
asigura mentenanța utilizării normale a activului necorporal subiect
(dacă este cazul);
5) scăderea cheltuielilor de mentenanță estimate pentru a fi suportate de
licențiat din economia de redevență estimată, în etapa trei, pentru a
calcula economia reală de redevență;
6) dacă redevența plătibilă este o cheltuială deductibilă, economia de
redevență reală se transformă în economie de redevență după
impozitare (numită și economia de redevență netă) prin aplicarea cotei
de impozit pe profit;
7) determinarea ratei de actualizare specifice activului necorporal subiect
și calcularea valorii actualizate a economiei de redevență netă (după
impozitare);
8) calcularea beneficiului fiscal din amortizare (TAB) și adăugarea
acestuia la valoarea actualizată a economiei de redevență netă, în
cazul în care legislația contabilă permite adăugarea şi a TAB.
Problemele metodologice principale ale aplicării metodei RfR sunt:
a) în mod uzual economia de redevență care se actualizează este
economia de redevență netă; ca urmare şi rata de actualizare
adecvată va trebui să fie o rată post impozitare. Invers, dacă se va
recurge la actualizarea economiei de redevență brută, se va folosi o
rată de actualizare înainte de impozit;
b) rata redevenței selectată are ca punct de plecare:
– ratele de redevență practicate în contractele anterioare de franciză
sau licență, care au avut ca obiect activul necorporal subiect;
– ratele redevenței care se practică pe piață pentru active necorporale
similare; sau
– divizarea profitului între licențiat și licențiator, conform unui procentaj
uzual practicat pe piață.
Aceste rate ale redevenței ale comparabilelor se corectează pentru a
reflecta diferențele dintre caracteristicile esențiale ale activului necorporal

subiect şi cele ale comparabilelor care sunt subiectul francizelor/licențelor.
Factorii în funcție de care se pot face ajustări ale ratelor de redevență
selectate pentru comparabilitate sunt:
▪ natura relațiilor francizor/licențiator şi francizat/licențiat;
▪ natura contractelor: exclusivă sau neexclusivă;
▪ durata contractelor de franciză/licență comparabile;
▪ clauzele contractuale privind suportarea cheltuielilor de mentenanță fie
de către francizor/licențiator, fie de francizat/licențiat (publicitatea în
cazul mărcilor sau cheltuielile de C&D pentru mentenanța brevetului
de invenție);
▪ diferențele dintre caracteristicile esențiale ale activelor necorporale
similare care sunt subiectul francizelor sau licențelor, referitoare la:
− poziția de piață (puternică, medie sau slabă);
− aria geografică de acoperire (de obicei, continente sau regiuni
geografice).
Rata maximă a redevenței determinată în urma analizei este cea care
permite francizatului/licențiatului să obțină un profit rezonabil ca recompensă
pentru capitalul investit şi pentru managementul afacerii în care este utilizat
activul necorporal subiect; de aceea, nivelul ratei redevenței reținut pentru
calcule va trebui să fie verificat, în final, cu rata rentabilității realizabile de
francizat/licențiat, pentru a se testa suportabilitatea acestei rate.
Aplicație
Se evaluează o marcă de produs pe baza următoarelor ipoteze,
rezultate din analize detaliate:
▪ durata de previziune explicită este de 5 ani (an 1 la an 5 inclusiv);
▪ cifra de afaceri netă din anul de bază este de 10.000 mii € şi creşte cu
10% / an, în anul 1, 2 şi 3, cu 8% în anul 4 şi 6% în anul 5 şi cu 5% din
anul 6 la infinit;
▪ rata redevenței aferente unui contract de franciză în domeniul de
activitate a fost estimată la 4% din cifra de afaceri netă anuală;
▪ cota impozitului pe profit este 16%;
▪ rata de actualizare adecvată este egală cu CMPC al întreprinderii,
stabilit la 16%;
▪ valoarea reziduală a fost calculată prin formula Gordon:
537,6 / (0,16 - 0,05) = 4.887,3 mii €
Rezolvare
- mii € -
Indicatori curent 1 2 3 4 5 6
Cifra de afaceri netă 10.000 11.000 12.100 13.310 14.375 15.237 16.000
Economie de redevență brută 0,04 440 484 532 575 609 640
Impozit pe economia de
redevență brută 0,16 70,4 77,4 85,1 92,0 97,4 102,4
Redevență netă 369,6 406,6 446,9 483 511,6 537,6
Factor actualizare@16% 0,862 0,743 0,641 0,552 0,476
Redevență netă actualizată 318,6 302,1 286,5 266,6 243,5
Sumă redevență netă act. 1.417,3
Valoarea reziduală 4.887,3
Factor actualizare@16% 0,476
Valoarea reziduală actualizată 2.326,3
Valoarea mărcii (mii €) 3.743,6
Rotunjit la 3.740,0
Concluzii
Metoda evitării plății redevenței este o metodă de evaluare primară
utilizată pentru evaluarea:
• mărcilor de produse,
• brevetelor de invenție,
• francizelor/licențelor şi
• documentațiilor tehnologice.
Gradul de credibilitate a metodei este ridicat deoarece se bazează pe
rate ale redevenței practicate pe piață pentru active necorporale similare.
Metoda profitului suplimentar sau „cu și fără"
Baza metodologică a acestei metode constă în estimarea şi actualizarea
sau capitalizarea profitului sau fluxului de numerar suplimentar (premium
profit) care ar fi obținute de către participanții pe piață, care utilizează activul
necorporal subiect, față de cele o care ar fi obținute în lipsa utilizării
acestuia. Sursele clasice ale profiturilor suplimentare sunt:
– fie un excedent al prețului de vânzare (price premium); fie
– diminuarea unor elemente de cheltuieli (variabile sau fixe – economii

de scară); fie
– o combinație a celor două surse de mai sus.
Metoda profitului suplimentar, numită și „cu și fără", indică valoarea unui
activ necorporal:
(a) prin compararea profiturilor/fluxurilor nete de numerar previzionate,
care ar putea fi obținute de o întreprindere în două scenarii:
• când utilizează activul necorporal subiect („cu");
• când nu utilizează activul necorporal subiect („fără").
(b) prin compararea valorilor întreprinderii care ar rezulta din două
scenarii:
• când utilizează activul necorporal subiect („cu");
• când nu utilizează activul necorporal subiect („fără");
Din punct de vedere teoretic, ambele variante ale acestei metode ar trebui
să ducă la același rezultat. Totuși, varianta a) de mai sus este mai practică
deoarece necesită date de intrare pentru evaluare mai puține, comparativ cu
evaluarea întreprinderii via DCF/FNNI. În acest caz (a) diferențele dintre cele
două fluxuri de profituri/fluxuri nete de numerar periodice preconizate
reprezintă profiturile suplimentare periodice generabile de activul necorporal
subiect. Aceste fluxuri de profituri/fluxuri nete de numerar periodice
suplimentare se actualizează cu o rată de actualizare adecvată pentru a se
calcula valoarea actualizată a acestora, a căror sumă reprezintă valoarea
activului necorporal subiect.
Deci, datele de intrare principale pentru aplicarea metodei profitului
suplimentar sunt:
• profitul periodic, economiile de cheltuieli sau fluxurile de numerar
previzionate, aşteptate a fi generate de către un participant pe piață
care utilizează activul necorporal;
• profitul periodic, economiile de cheltuieli sau fluxurile de numerar
previzionate, aşteptate a fi generate de către un participant pe piața
care nu utilizează activul necorporal;
• un multiplu (factor) de capitalizare adecvat sau o rată de actualizare
adecvată pentru capitalizarea sau actualizarea fluxului profitului
periodic suplimentar previzionat sau fluxului de numerar suplimentar
previzionat.
Dar vânzările de produse cu marca recunoscută pot necesita cheltuieli de
publicitate şi de marketing pe care nu le cere produsul fără marcă. De
asemenea, aplicarea unei tehnologii noi de fabricație poate reduce
cheltuielile de producție, dar poate să implice și cumpărarea de echipamente
suplimentare. În evaluarea tehnologiei trebuie deci să fie luate în
considerare investițiile în echipamentele, instalațiile sau utilajele necesare

aplicării acesteia, ca şi amortizarea lor.
Aplicația 1
Se evaluează o marcă de produs.
Datele de intrare pentru evaluare sunt prezentate în tabelul următor:
Produsul sub Produsul

Indicatori
marcă generic
Preț de vânzare unitar (€/buc) 2,000 1,500
Costul unitar al mărfii vândute (€/buc) 0,500 0,400
Marja brută (€/buc) 1,500 1,100
Cheltuieli vânzare şi marketing (€/buc) 0,300 0,100
Cheltuieli generale şi de administrație (€/buc) 0,200 0,100
Profit brut din exploatare (€/buc) 1,000 0,900
Impozit @16% (€/buc) 0,160 0,144
Profit net din exploatare (€/buc) 0,840 0,756
Profit net din exploatare excedentar (€/buc) 0,084
Volum vânzări - bucăți an viitor 1 20.000.000
Profit net din exploatare excedentar total (€) 1.680.000
De asemenea, se estimează că profitul net din exploatare excedentar

total se diminuează cu 25% pe an.
Rezolvare
-€-
Anul
Indicatori
1 2 3 4 5
Profit net din exploat.
excedentar total 1.680.000 1.260.000 945.000 708.750 531.563
Factor de compunere
anual@14% 1,140 1,300 1,482 1,689 1,925
Profit net din expl.
excedentar total
actualizat 1.473.684 969.529 637.848 419.637 276.077
Valoarea justă a mărcii 3.776.775
Rotunjit la 3.750.000
Aplicația 2
Se evaluează un contract de aprovizionare avantajos.

Informațiile şi ipotezele pe baza cărora a fost calculată valoarea unui
contract de aprovizionare cu materie primă sunt următoarele:
– durata rămasă a contractului este 3 ani (1, 2 și 3);
– prețul de piață pe tona de materie primă este 120 € şi se estimează că
se va diminua cu 3% pe an;
– prețul de aprovizionare din contract este 105 €/ tonă şi va creşte
conform unei clauze contractuale cu 2% pe an;
– cantitatea de materie primă anuală, înscrisă în contract, este de 1.200
tone;
– pentru aprovizionarea cu materie primă se utilizează o infrastructură
sub formă de capital care trebuie să fie remunerat cu o rată adecvată
de profit. Mărimea venitului alocat acestui capital imobilizat (depozit,
utilaje de descărcat/încărcat, de transport intern, de depozitare etc.) a
fost calculată ca reprezentând 1,5% din cifra de afaceri realizabilă din
materia primă achiziționată, care este de 252.000 € în anul viitor 1;
– cota impozitului pe profitul întreprinderii este 16%;
– rata de actualizare adecvată (CMPC) este 18%.
Rezolvare
Indicatori UM 1 2 3
Cifra de afaceri netă € 252.000 252.000 252.000
Cantitate de aprovizionat conform
tone 1.200 1.200 1.200
contractului
Preț de piață unitar (scade cu 3% pe an) €/tonă 120 116,4 112,9
Preț de cumpărare unitar din contract
(creşte cu 2% pe an) €/tonă 105 107,1 109,2
Cheltuieli totale la preț de piață € 144.000 139.680 135.490
Cheltuieli totale la preț de contract € 126.000 128.520 131.090
Economie de cheltuială de aprovizionare € 18.000 11.160 4.399
Venit alocat activelor contribuitoare € 3.780 3.780 3.780
Economie brută de cheltuieli € 14.220 7.380 619
Impozit aferent economiei brute (16%) € 2.275 1.181 99
Economie netă de cheltuieli € 11.945 6.199 520

Factor de actualizare@18% - 0,847 0,718 0,609
Economie netă actualizată € 10.123 4.452 317
Economie netă totală actualizată € 14.891
Valoarea de piață a contractului
avantajos € 15.000
Metoda beneficiilor economice excedentare

Metoda beneficiilor economice excedentare determină valoarea unui activ
necorporal ca fiind valoarea actualizată a fluxurilor de numerar atribuibile
activului necorporal subiect, după scăderea fluxurilor de numerar care sunt
atribuibile altor active. Este o metodă des folosită pentru evaluările în care
un dobânditor al unei întreprinderi trebuie să aloce contraprestația
transferată pentru întreprinderea dobândită, pe activele corporale, pe
activele necorporale identificabile şi pe fondul comercial, alocare necesară
pentru scopuri de raportare financiară şi impozitare.
Este o metodă de evaluare complexă şi poate fi aplicată de obicei prin
utilizarea fluxurilor de numerar previzionate pe mai multe perioade.
Baza metodologică a metodei constă în previziunea fluxului de numerar
din exploatare al entității care utilizează activul necorporal subiect, din care
se extrage fluxul de numerar alocat asigurării rentabilității cerute de
investițiile în celelalte active (numit renta economică), corporale şi
necorporale, care contribuie la generarea fluxului de numerar total al
entității.
Fluxul de numerar rămas este considerat a fi generat de activul
necorporal subiect, fiind supus procesului de actualizare. Altfel spus, activul
necorporal subiect trebuie să fie apt să genereze un flux de numerar
excedentar față de fluxul de numerar care trebuie să asigure rata
rentabilității cerute de investitorii în toate celelalte active contribuitoare. Ca
urmare, este necesar procesul de alocare a fluxului de numerar total pe
celelalte categorii de active contribuitoare ale entității, în funcție de ratele
rentabilității cerute, specifice fiecărei categorii de active contribuitoare
utilizate.
Cele opt etape ale aplicării metodei sunt:
1) previziunea fluxului de numerar obtenabil de entitatea în care se
utilizează activul necorporal subiect;
2) identificarea tuturor categoriilor de active, corporale şi necorporale,

contribuitoare la generarea fluxului de numerar total;
3) determinarea valorii de piață/valorii juste a categoriilor de active
contribuitoare identificate, prin evaluarea lor separată;
4) determinarea ratelor rentabilității cerute de investițiile în categoriile de
active contribuitoare;
5) determinarea fluxului de numerar alocat fiecărei categorii de active
contribuitoare identificate (numit și renta economică);
6) calcularea fluxului de numerar rezidual care revine activului necorporal
subiect;
7) determinarea ratei de actualizare specifice activului necorporal subiect
şi calcularea valorii acestuia; şi eventual
8) calcularea beneficiului fiscal din amortizare (TAB) – numai dacă este
permisă legal.
Categoriile de active contribuitoare la generarea fluxului de numerar total
al entității sunt:
• active imobilizate corporale (exclusiv terenul care este încorporat în
valoarea clădirii);
• active curente nete (fondul de rulment net);
• active necorporale identificabile şi evaluate anterior;
• forța de muncă instruită.
Evaluarea categoriilor de active de mai sus se face la valoarea lor de
piață sau justă, de către experți evaluatori specializați în evaluarea acestora
(respectiv evaluatori autorizați de proprietăți imobiliare, de bunuri mobile, de
întreprinderi).
Determinarea ratelor rentabilității cerute pentru categoriile de active
contribuitoare are la bază riscul diferit aferent generării de rente economice
de către acestea. Acest risc reflectă lichiditatea activelor (uşurința
transferabilității, aptitudinea lor de a fi finanțate prin credit sau prin capital
propriu, precum şi gradul de certitudine a realizării fluxului de numerar viitor
generabil de activ.
Punctul de plecare pentru stratificarea ratei de actualizare pentru
categoriile de active contribuitoare este CMPC, iar punctele de reper pentru
un nivel adecvat al acestor rate sunt:
Fond de rulment - rata dobânzii după impozit a creditelor pe termen scurt

ajustată pentru risc, după caz (de exemplu, dacă
stocurile au o piață specifică limitată);
Active imobilizate - ratele plăților aferente contractelor de leasing;
corporale
Active necorporale - mai mare decât CMPC pentru cele cu risc ridicat
identificabile (IPR&D, tehnologie nouă);
- egală cu CMPC pentru mărci de produse, forța de
muncă instruită;
- mai mică decât CMPC pentru contractele avantajoase.
Fond comercial - de obicei, mai mare decât CMPC şi ratele de
actualizare folosite pentru activele necorporale
identificabile;
- de obicei, se calculează ca o rată implicită pentru a se
asigura reconcilierea între CMPC şi CMPA.
Documentul The Idetification of Contributory Assets and Calculation of

Economic Rents, al cărei autor este Appraisal Foundation din SUA, conține
o prezentare detaliată a acestei metode. Această publicație poate fi
accesată pe internet.
Aplicația 1
Se evaluează o licență de fabricație pin metoda beneficiilor economice
excedentare prin tehnica capitalizării.
Datele de intrare pentru evaluare sunt:
• cifra de afaceri anuală pe baza licenței previzionată: 30 mil. €;
• cheltuieli de exploatare totale aferente cifrei de afaceri: 22 mil. €;
• investițiile anuale şi amortizarea anuală sunt egale;
• FRN anual se va menține constant;
• durata de viață rămasă a contractului de licență este 8 ani;
• rata de actualizare (k) este 20%;
• structura valorii de piață a activelor contribuitoare
este:
mil € %
- active corporale imobilizate 14 63,6
- fondul de rulment net 6 27,3
- active necorporale identificabile 2 9,1
Total active la valoarea de piață 22 100,0
• rata rentabilității cerută a activelor contribuitoare: %
- active corporale imobilizate 10
- fondul de rulment net 6
- active necorporale identificabile 18
Costul mediu ponderat al activelor contribuitoare - CMPAC(*) 9,64
( )
* CMPAC = 10% x 63,6% + 6% x 27,3% + 18% x 9,1% = 9,64%
Rezolvare
mil. €
Cifra anuală de afaceri netă 30
Cheltuieli de exploatare totale 22
Flux de numerar anual brut 8
Flux de numerar net anual din exploatare@16%
impozit 6,72
Flux de numerar net anual din exploatare, alocat pe
activele contribuitoare total, din care:
- aferent activelor corporale imobilizate 1,40 (14 x 0,10)
- aferent fondului de rulment net 0,36 (6 x 0,06)
- aferent activelor necorporale separate 0,36 (2 x 0,18)
Total alocat 2,12
Flux de numerar alocabil licenței (6,72-2,12) 4,6 mil. €
Factor de capitalizare@20% şi n = 8 ani 3,837
Valoarea licenței = 4,6 mil. € x 3,837 = 17,65 mil. €

Aplicația 2
O întreprindere este interesată să achiziționeze un proiect de C-D
nefinalizat (IPR&D) pentru a-l utiliza în producția proprie. Pentru a afla
valoarea IPR&D, evaluatorul aplică metoda de evaluare adecvată, respectiv,
metoda beneficiilor excedentare din mai multe perioade.
Datele de intrare pentru evaluare sunt redate în tabelul următor. În plus
față de datele din tabel, cifra de afaceri previzionată în anul 1 este 3.000 mii
€, durata de viață utilă a proiectului a fost estimată la 6 ani, iar valoarea lui
reziduală este zero. Rata de actualizare este 30”.
Ipoteze pentru evaluare an 1 an 2 an 3 an 4 an 5 an 6
Indice cifră de afaceri netă 100% 170% 95% 80% 60% 30%
Cheltuieli de exploatare directe
şi general administrative* 80% 82% 83% 84% 85% 86%
Cheltuieli de C-D şi de
mentenanță* 1% 1% 1% 1% 1% 1%
Cheltuieli de marketing* 4% 4% 4% 4% 4% 4%
Beneficiu alocat activelor
contribuitoare* 5% 5% 5% 5% 5% 5%
Durata de viață utilă a
proiectului, ani 6
Rata de actualizare adecvată 30%
Cota impozit pe profit 16%
* pondere procentuală din cifra de afaceri netă
Rezolvare
- mii € -
Indicatori an 1 an 2 an 3 an 4 an 5 an 6
Cifră de afaceri netă 3.000 5.100 4.845 3.876 2.326 698
Cheltuieli privind mărfurile şi de
administrație 2.400 4.182 4.021 3.256 1.977 600
Cheltuieli totale de C-D, din care: 230 351 48 39 23 7
- cheltuieli pentru finalizare 200 300
- cheltuieli de C-D de mentenanță 30 51 48 39 23 7
Cheltuieli de marketing 120 204 194 155 93 28
Cheltuieli totale 2.750 4.737 4.264 3.450 2.093 635
EBIT 250 363 581 426 233 63
Beneficii economice alocate activelor
contribuitoare 150 255 242 194 116 35
Beneficii economice excedentare
rămase pentru IPR&D 100 108 339 233 116 28
Impozit beneficiu economic excedentar 16 17 54 37 19 4
Beneficiu economic exced. după
impozit 84 91 285 195 98 23
Factor actualizare@30% 0,769 0,592 0,455 0,350 0,269 0,207
Beneficiul ec. exced. actualizat 65 54 130 68 26 5
Sumă beneficii ec. exced. actualizate 348
Valoarea IPR&D 348
Rotunjit la 350
Metoda investiției inițiale

Metoda investiției inițiale este similară, din punct de vedere conceptual cu
metoda beneficiilor economice excedentare, deoarece identifică fluxul de
numerar „excedentar” atribuibil activului necorporal subiect, dar prin altă
procedură. Astfel, din fluxul de numerar total, generabil de entitatea nou
înființată în scopul aplicării activului necorporal subiect (de exemplu, un
brevet de invenție, un IPR&D) nu se mai scad fluxurile de numerar alocabile
activelor contribuitoare (alături de activul necorporal subiect), ci se scad
cheltuielile inițiale de achiziție şi instalare a activelor contribuitoare sau, altfel
spus, valoarea investiției inițiale.
Deci metoda constă în estimarea valorii unui activ necorporal pe baza
unui flux de numerar generabil de o întreprindere, care ar trebui înființată de
un investitor care nu deține decât activul necorporal subiect şi, deci, trebuie
să facă investiții pentru aplicarea acestuia.
Datele de intrare principale pentru aplicarea acestei metode sunt:
▪ fluxul de numerar inițial, în care este inclusă şi investiția de capital;
▪ perioada de punere în funcțiune, de lansare a fabricației şi de evoluție
a producției;
▪ rata de actualizare adecvată pentru o întreprindere nouă (care conține
riscul suplimentar asociat cu fluxul de numerar inițial).
Metoda investiției inițiale este utilizată cel mai frecvent pentru estimarea
valorii activelor necorporale incluse în contractele de franciză, respectiv
licențe şi permise.
Aplicație
O aplicație simplificată pentru evaluarea unei licențe, pe baza căreia se
pune în funcțiune o entitate nouă prestatoare de servicii, este redată în
continuare, având în vedere următoarele ipoteze:
• durata de previziune explicită este de 5 ani;
• cifra de afaceri şi celelalte elemente de cheltuieli au fost fundamentate
de managerii entității împreună cu evaluatorii;
• costul bunurilor vândute se va menține la 55% din cifra de afaceri netă;
• investiția de capital din anul 2013, de 250 mil. €, este investiția pentru
punerea în funcțiune a entității prestatoare de servicii sub licența de
evaluat;
• valoarea terminală a fost calculată prin aplicarea unui multiplu de 6 la
EBITDA din anul 5 viitor;
• rata de actualizare adecvată este 30%, respectiv o rată care reflectă

riscul ridicat pentru realizarea previziunii cifrei de afaceri.
Rezolvare
- mil. € -
Indicatori 1 2 3 4 5
Cifra de afaceri netă 120 440 620 800 800
Costul privind mărfurile vândute 66 242 341 440 440
Marja brută 54 198 279 360 360
Cheltuieli de exploatare 15 40 60 70 75
Cheltuieli de C&D 6 12 15 17 22
Cheltuieli vânzare & marketing 35 45 60 70 75

Chelt. generale & administrație 25 30 35 40 41
EBIT -27 71 109 163 147
% EBIT în cifra de afaceri netă -23% 16% 18% 18% 18%
Investiții de capital- - 250 25 30 40 45
Creşterea anuală a FRN - 50 ⃰ 14 16 20 20
Flux numerar înainte de impozit -327 32 63 83 82
Valoarea terminală 882
Perioada de actualizare, ani 0,5 1,5 2,5 3,5 4,5
Factor actualizare@30% 0,877 0,675 0,519 0,399 0,307
Fl. num înainte imp. şi val.
terminală actualizată -287 22 33 33 296
Valoarea licenței înainte de TAB 97
⃰ reprezintă investiția inițială în FRN
5.9.5.4 Abordarea prin cost

Deoarece cea mai mare parte a activelor necorporale sunt eterogene,
rareori există tranzacții care implică active identice sau chiar active similare
abordarea prin piață nu se poate aplica. Ca urmare, se poate aplica
abordarea prin cost care ia în considerare costul pe care un cumpărător l-ar
suporta pentru construirea unui activ echivalent, respectiv cu utilitate egală
sau cu acelaşi potențial de servicii. Dar, cum un activ necorporal nou are de
obicei o utilitate mai mare decât activul subiect, este necesară o corecție a
costului de generare a activului nou pentru a reflecta utilitatea inferioară a
activului subiect. Această corecție este cunoscută sub denumirea de

corecție pentru depreciere.
Abordarea prin cost poate fi aplicată numai la evaluarea activelor
necorporale pentru care se pot estima, în mod rezonabil, fie costul de
reproducere, fie costul de înlocuire al activului subiect.
Abordarea prin cost este folosită în principal pentru evaluarea acelor
active necorporale care nu generează fluxuri de numerar identificabile sau
alte beneficii economice identificabile. Exemple de active necorporale, în
evaluarea cărora se poate aplica abordarea prin cost, sunt:
• programe pentru calculator generate intern (brevetate),
• baze de date,
• biblioteca tehnică,
• site-uri web, şi
• forța de muncă instruită (angajații instruiți).
Cele două etape ale abordării prin cost sunt:
a) determinarea unuia din cele două tipuri ale costului, respectiv fie
costul de reconstruire/duplicare, fie costul de înlocuire;
b) estimarea deprecierii fizice, funcționale/tehnologice și economice.
Costul de înlocuire este cel mai adecvat pentru activele aflate într-o stare
satisfăcătoare, caz în care un cumpărător potențial ar putea avea opțiuni
pentru crearea unei alternative echivalente.
Există 4 categorii de costuri care pot fi cuantificate și însumate pentru a
se calcula costul total de reconstruire sau de înlocuire a unui activ
necorporal. Acestea sunt:
• Cheltuielile directe, care includ cheltuielile cu materialele, cheltuielile
cu personalul şi alte cheltuieli directe implicate între faza de
conceptualizare şi faza de aplicare, înscrise în durata de viață utilă a
AN subiect;
• Cheltuielile indirecte, în care se includ cele destinate plății serviciilor
furnizate din exteriorul întreprinderii (laboratoare de încercări, agenții
de publicitate, colaboratori externi, firme de inginerie, case de
avocați, etc.);
• Profitul investitorului solicitat de acesta ca răsplată pentru investiția
de capital făcută în generarea activului necorporal subiect. De obicei,
profitul investitorului se calculează prin aplicarea unui procentaj
asupra sumei dintre cheltuielile directe şi indirecte, procentaj care
reprezintă marja profitului brut din exploatare (EBIT/Cifra de afaceri x
100) aşteptată de participanții de pe piață;
• Costul de oportunitate este reprezentat de profitul pierdut în perioada

de recreare a activului necorporal, din cauză că activul subiect nu
poate fi utilizat în perioada în care se creează. Această componentă
a costului total reprezintă practic recompensarea investitorului pentru
timpul şi resursele alocate, începând cu decizia lui de a recrea AN
subiect, concepției, planificării şi derulării proiectului de recreare şi
până la punerea în funcțiune/aplicarea AN subiect şi care au fost
sustrase de la un alt proiect de dezvoltare. Costul de oportunitate se
calculează prin aplicarea costului mediu ponderat al capitalului
entității asupra cheltuielilor directe plus cheltuielile indirecte plus
profitul investitorului.
Detalii asupra elementelor costului unui activ necorporal generat intern
sunt prezentate în IAS 38 (paragraful 66), cu mențiunea că ultimele două
elemente de mai sus ale costului nu sunt recunoscute de IFRS 38, în cazul
în care scopul evaluării este raportarea financiară.
Deoarece participanții de pe piață privesc costurile (de înlocuire şi de
reconstruire) pe o bază înainte de impozitare, acestea nu sunt afectate de
impozitul pe profit.
După estimarea costului de înlocuire a unui activ necorporal este
necesară estimarea deprecierii acelui activ necorporal
Deprecierea activelor necorporale se poate cuantifica în mod similar cu
cea aferentă activelor corporale, cu unele particularități:
▪ deprecierea fizică, cu unele excepții (a se vedea aplicația cu
evaluarea prin cost a forței de muncă instruite);
▪ deprecierea funcțională este cauzată de progresele tehnologice şi se
calculează prin actualizarea cheltuielilor de exploatare excedentare
generate de activul necorporal subiect față de cele generabile de
un activ necorporal înlocuitor (mai mici), pe durata de viață utilă
rămasă a subiectului.
▪ deprecierea economică/externă este determinată de cauze din afara
activului necorporal subiect, şi care fac ca rata rentabilității
realizată de investiția în activul necorporal subiect să fie mai mică
decât rata rentabilității realizată de investițiile în întreprinderile
comparabile. Această rată a rentabilității se calculează ca raport
procentual dintre profitul net şi costul de înlocuire minus
deprecierea fizică şi deprecierea funcțională/din exploatare.
Aplicarea metodelor înscrise în abordare prin cost presupune, la fel ca în
cazul evaluării mijloacelor fixe, lămurirea conceptului de durată de viață utilă
a unui activ necorporal.
Durata de viață utilă a unui activ necorporal identificabil este definită în
IAS 38.8 astfel: „Durata de viață utilă este fie: (a) perioada în care un activ
este preconizat a fi disponibil pentru utilizare de către o entitate; fie (b)
numărul de unități de producție sau alte unități similare pe care entitatea

preconizează să le obțină de la activ”.
Durata de viață utilă se estimează pe baza unor raționamente şi analize
complexe.
Pentru estimarea duratei de viață utilă a unui activ necorporal se
analizează mai mulți factori, respectiv:
▪ informațiile publice referitoare la duratele de viață utilă uzuale pentru
active necorporale similare;
▪ ciclurile de viață tipice pentru activele necorporale din aceeaşi clasă şi
în aceleaşi condiții de utilizare;
▪ deprecierea funcțională, tehnologică şi externă a unui activ necorporal;
▪ acțiunile preconizate ale întreprinderilor concurente;
▪ dependența duratei de viață utilă a activului necorporal de durata de
viață utilă a unor active corporale ale întreprinderii;
▪ reglementările referitoare la perioada de control asupra beneficiilor
generate de activul necorporal, ca de exemplu:
− durata de viață legală (pentru proprietatea intelectuală);
− durata de viață contractuală (licențe, francize, concesiuni,
contracte);
− durata de viață funcțională;
− durata de viață economică (respectiv menținerea rentabilității cerute
pentru investiția în activul necorporal respectiv);
− durata de viață analitică (statistică).
Calcularea costului de reconstruire se poate face şi prin indexarea
costului istoric al unui activ necorporal, de obicei, cu indicele prețurilor de
consum. Această procedură nu este indicată în cazul în care au avut loc
modificări semnificative în procesul de creare a activului necorporal în
cauză.
Aplicație
Se evaluează un program pentru calculator generat intern şi aplicat în
gestiunea întreprinderii.
Deoarece scopul programului de calculator este aplicarea în gestiunea
internă, specificul evaluării lui constă în faptul că evaluarea este necesară
pentru recunoaşterea în situațiile financiare, posibilă numai în cazul
combinării de întreprinderi.
Metoda de evaluare aplicată este metoda costului de înlocuire net.
Ipotezele pentru aplicarea metodei de evaluare sunt:

a) cheltuielile aferente colectivului de autori:
Funcția Număr persoane Tarif/oră*

Manager de proiect 1 120
Analist sisteme 2 100
Editor tehnic 1 80
Programatori 5 75
Documentarişti 1 50
Tarif mediu € / oră 82,5
* cuprind cheltuieli salariale directe şi cheltuielile de regie alocate.
b) numărul de ore necesare pentru replicarea programului:
Productivitatea Număr de ore

Module Linii de
muncii pentru recrearea
create cod
(linii cod / oră) programului
Modul 1 6.000 3,0 2.000
Modul 2 4.000 4,0 1.000
Modul 3 8.000 2,0 4.000
Modul 4 3.000 2,0 1.500
Modul 5 2.000 3,0 666
c) durata de viață utilă consumată = 2 ani;

d) durata de viață utilă = 3 ani.
Rezolvare
Indicatori Valoare
Număr total de linii de cod 23.000
Număr total de ore pentru recreare 9.166
Tarif mediu (€ / oră) 82,5
Cost de recreare (€) 756.195
Depreciere (33%) 249.544
Cost de înlocuire net (€) 506.651
NOTĂ: Conform IAS 38, paragrafele 51 la 71, rezultă implicit că în costul

generării unui activ necorporal într-o entitate nu se includ două componente
ale costului, respectiv profitul investitorului și costul de oportunitate.
5.9.7 Evaluarea forței de muncă instruite

Există două puncte de vedere opuse referitoare la tratamentul contabil al
forței de muncă instruită conform IAS 38, Imobilizări corporale şi respectiv,
tratamentul în evaluare conform standardelor recente de evaluare a activelor
necorporale.
Conform IAS 38, forța de muncă instruită nu este recunoscută ca fiind un
activ necorporal identificabil, din cauză că entitatea angajatoare nu are un
control total asupra beneficiilor generate de aceasta. Ca urmare, forța de
muncă instruită nu este subiect al evaluării, ci este inclusă în fondul
comercial, împreună cu alte elemente neseparabile ale acestuia.
Dimpotrivă, conform opticii evaluării întreprinderii şi activelor sale
necorporale, forța de muncă instruită face parte din activele contribuitoare,
care includ toate resursele necesare pentru generarea beneficiilor de către
un activ necorporal supus evaluării. Includerea forței de muncă instruite în
componența activelor contribuitoare se datorează faptului că un participant
tipic pe piață are nevoie de aceasta pentru a putea genera beneficii
economice din utilizarea oricărui activ contribuitor, inclusiv a unui activ
necorporal identificabil. De altfel, forța de muncă instruită este singurul
element al fondului comercial care este considerat a fi activ contribuitor şi,
deci, este necesară determinarea valorii acestuia pentru a se putea calcula
şi aloca beneficiile economice adecvate unui activ contribuitor.
Prin forța de muncă instruită, participanții pe piață înțeleg câteva atribute
economice ale acesteia, respectiv:
• angajații sunt instruiți şi angrenați în procesul de exploatare;
• relațiile dintre angajați sunt bine puse la punct;
• eficiența muncii angajaților este adecvată; şi
• numărul şi structura angajaților sunt optime.
În practica evaluării, există mai multe proceduri de evaluare a forței de
muncă instruite. Elementul comun al acestor proceduri este aplicarea unei
singure abordări, respectiv abordarea prin cost a valorii. Deosebirile se
referă la sfera şi gruparea angajaților incluși în calcul (categoriile sunt
formate fie prin referință la funcțiunile angajaților, de exemplu, producție,
C&D, administrație, marketing, fie prin referință la gradul de instruire al
salariaților, fie la o combinație dintre acestea, la structura cheltuielilor
salariale utilizate ca bază de calcul, la tipurile deprecierii forței de muncă şi
la modalitățile de calcul ale acestora, la includerea sau neincluderea TAB în
valoarea forței de muncă instruite etc.
Metodologia de estimare a valorii forței de muncă instruite
Abordarea prin costul de înlocuire presupune elaborarea unui scenariu
ipotetic în care un cumpărător al unei întreprinderi este pus în situația să

recruteze, angajeze, instruiască şi să articuleze forța de muncă de care are
nevoie, pornind de la zero.
Metodologia şi aplicația prezentate mai jos se bazează pe câteva puncte
de reper logice:
• metoda de evaluare adecvată este se bazează pe costul de înlocuire
net, care are ca punct de plecare costul de replicare a unui efectiv
ideal de angajați;
• elementele costului de înlocuire sunt următoarele:
− cheltuielile directe, cum sunt cheltuielile de recrutare, care includ
cheltuielile cu anunțurile publicitare de recrutare şi onorariile uzuale
ale agențiilor de recrutare a noilor angajați, bazate pe salariile
inițiale ale angajaților recrutați, cheltuielile cu interviurile
candidaților, cheltuielile cu deplasarea şi, eventual, alte cheltuieli;
− cheltuielile de instruire sunt cele alocate pentru formarea
profesională şi perfecționarea angajaților pentru a atinge gradul de
pregătire profesională adecvat cu o activitate eficientă. De obicei,
ca bază de calcul se folosesc cheltuielile salariale pentru noii
angajați, la care se aplică un procentaj determinat pe baza
onorariilor uzuale practicate de furnizorii externi de cursuri de
instruire profesională. Un element specific al costurilor de instruire,
conform procedurii de evaluare folosită de unii metodologi în
evaluare, este includerea şi a gradului mediu de ineficiență cauzat
de perioadele de instruire.
NOTĂ Unii metodologi includ în costul de înlocuire şi alte două
elemente, respectiv profitul investitorului și costul de oportunitate.
De asemenea, alți metodologi calculează şi deduc deprecierea
fizică, funcțională şi externă/economică sau numai ultimele două
forme ale deprecierii.
• în general, sfera forței de muncă instruite nu cuprinde toți angajații, ci
se referă la personalul de conducere din producție, la angajații din
management şi din compartimentul de vânzări, la proiectanții şi
cercetătorii din departamentul de C&D, precum şi la personalul de
conducere din administrație.
Aplicație
O întreprindere are un număr de 81 de angajați, având funcțiile/ocupațiile
prezentate în tabel.
Ponderile cheltuielilor de recrutare și angajare, precum și a celor de
instruire în cheltuielile salariale totale au fost stabilite pe baze statistice.
Profitul investitorului a fost calculat pe baza marjei profitului din

exploatare realizat de câteva întreprinderi concurente; presupunem că
această marjă a fost de 4%.
S-a estimat că durata perioadei de înlocuire a FMI este de 6 luni;
Costul de oportunitate al întreprinderii este 16%, preluat de la
întreprinderile similare; deci pentru o perioadă de înlocuire de 6 luni este
8%.
Estimarea deprecierii:
(1) Deprecierea fizică a fost calculată pe ipoteza că există 4 salariați
din sectorul transporturi al întreprinderii, care au atins vârsta de pensionare
și deci se vor pensiona în scurt timp. Deci cheltuielile de înlocuire, directe și
indirecte/angajat, din sectorul de transport sunt:
135.000 € / 15 = 9.000 €
iar pentru 4 angajați:
9.000 € x 4 = 36.000 €
Raportul dintre profitul investitorului plus costul de oportunitate și
cheltuielile directe și indirecte totale este 8,35%.
Deci profitul investitorului plus costul de oportunitate aferent este 36.000
€ x 0,0835 = 3.006 €, iar costul de înlocuire total al celor 4 angajați este:
36.000 € + 3.006 € = 39.000 €
Rezultă că deprecierea fizică este 39.000 €.
(2) Deprecierea funcțională a fost estimată pe ipoteza că există un
surplus de 2 angajați în sectorul de producție. Folosind aceleași formule de
calcul ca la punctul anterior, rezultă că profitul plus costul de oportunitate
este 3.340 €.
600.000 € / 30 = 20.000 €/angajat x 2 angajați = 40.000 € x 0,0835 =
3.340 €
Deprecierea funcțională este 40.000 € + 3.340 € = 43.340 €.
(3) Deprecierea economică a fost estimată procentual pe baza unei
analize comparative a ratelor rentabilității capitalului propriu (profitul curent
net / capitaluri proprii, adică ROE) și a ratelor rentabilității activelor (profitul
curent net / active totale, adică ROA), realizate de câteva întreprinderi
similare, astfel încât a rezultat că ROE și ROA ale întreprinderii subiect sunt
cu 15% mai mici față de cele realizate de întreprinderile similare.
Deci deprecierea economică este 241.068 € (1.607.119 € x 0,15).
320
Cheltuieli de
Cheltuieli de Cost de
Nr. Chelt salariale Chelt salariale recrutare și
Categorii angajați instruire înlocuire total
angajați an/om totale angajare
€
% € % €
Manager general 4 90.000 360.000 0,3 108.000 0,3 108.000 216.000
Vânzare și marketing 10 60.000 600.000 0,2 120.000 0,1 60.000 180.000
C&D 12 70.000 840.000 0,2 168.000 0,2 168.000 336.000
Producție 30 50.000 1.500.000 0,2 300.000 0,2 300.000 600.000
Transport 15 45.000 675.000 0,1 67.500 0,1 67.500 135.000
Servicii clienți 5 40.000 200.000 0,2 40.000 0,1 20.000 60.000
Administrativ 5 35.000 175.000 0,1 17.500 0,1 17.500 35.000
TOTAL 81 4.350.000 821.000 741.000 1.562.000
Chelt. directe și indirecte totale 1.562.000

Marja profitului din exploatare 0,04
Profitul investitorului 62.480
Chelt. directe,indir. și profit invest. 1.624.480
Costul de oportunitate:
- Perioada de înlocuire a FMI 6 luni
- Costul mediu de înloc a invest (6 luni) 812.240
- Cost oportunitate anual cerut de investiție 0,16
- Cost oportunitate pt. 6 luni cerut de investiție (16%: 2 = 8%) 0,08
- Cost de oportunitate@8% 64.979
Cost de înlocuire total al FMI 1.689.459
Deprecierea fizică (1) 39.000
Deprecierea funcțională (2) 43.340
Cost de înloc total minus depr fizică minus depr. funcț. 1.607.119
Deprecierea economică @15% (3) 241.068
CIN al FMI 1.366.051
CONCLUZIE
Abordările şi metodele de evaluare adecvate pentru principalele active
necorporale subiect al evaluărilor sunt redate în tabelul următor.
Abordarea în
Activ necorporal Metoda de evaluare
evaluare
Forța de muncă instruită Cost Costul de înlocuire net
Program pentru calculator Cost Costul de înlocuire net
Piață Metoda comparației tranzacțiilor
Relații cu clienții Venit Metoda beneficiilor economice excedentare
Contracte cu furnizorii Venit Metoda profiturilor suplimentare
Mărci comerciale Venit Metoda evitării plății redevenței
Metoda profiturilor suplimentare
Tehnologia brevetată Venit Metoda evitării plății redevenței
Metoda profiturilor suplimentare
Formulă OPM
Tehnologia nebrevetată Venit Metoda beneficiilor economice excedentare
Acord de neconcurență Venit Metoda „cu şi fără”
Proiecte C&D nefinalizate Venit Metoda beneficiilor economice excedentare
Formulă OPM
5.10 EVALUAREA DATORIILOR

Conform IAS 37 Provizioane, datorii contingente și active contingente,
prin datorie se înțelege „o obligație actuală a întreprinderii rezultată din
evenimentele trecute a cărei decontare se așteaptă să determine o ieșire de
resurse, încorporând beneficii economice din entitate”.
În cadrul diagnosticului juridic, evaluatorul are obligația de a constata nu
numai datoriile înregistrate în bilanț, la data evaluării, ci mai ales datoriile
neînregistrate în bilanț.
După constatarea tuturor datoriilor, acestea vor fi grupate și evaluate în
mod distinct.
Datoriile pot fi împărțite în trei categorii:
▪ datorii precis determinabile:
− datorii comerciale (către furnizori);
− credite bancare;
− efecte comerciale de plătit;
− dividende de plătit;
− impozite și taxe de plătit;

− datorii legate de personal.
Aceste datorii sunt evaluate și înregistrate în bilanț la suma de bani
necesară pentru achitarea obligațiilor existente sau la valoarea de
piață a bunurilor și serviciilor de prestat în contrapartidă pentru
stingerea unor obligații.
▪ datorii certe care trebuie estimate; acestea reprezintă obligații certe de
plătit, dar a căror mărime nu poate fi cunoscută decât la o dată
viitoare, ca de exemplu pentru:
− impozitul pe profit;
− impozitul pe clădiri, teren, mijloace de transport etc.;
− garanțiile acordate clienților pentru perioada de garanție;
− datorii către salariați (indemnizația de concediu de odihnă) sau
către consultanți profesionali, când plățile prevăzute în contractele
semnate se fac cu o anumită periodicitate.
Estimarea acestor datorii se face pe baza respectării reglementărilor
legale și a obligațiilor contractuale.
▪ datorii potențiale, numite și contingente, care reprezintă o obligație
viitoare, posibilă, neprevăzută, care depinde de producerea unui
eveniment viitor; de exemplu, plata unor despăgubiri sau daune în
urma unor sentințe judecătorești definitive, obligații de mediu etc.
În acest ultim caz, trebuie să fie prezentate informații referitoare la
existența unor astfel de obligații potențiale, astfel încât beneficiarul
raportului de evaluare să fie avizat asupra unei asemenea datorii.
5.11 CONCLUZIE LA ABORDAREA PRIN ACTIVE

Metoda activului net, numită și „metoda activului net ajustat”, „metoda
valorii contabile ajustată”, „metoda bilanțului contabil ajustat” sau „metoda
însumării activelor”, bazată pe premisa continuității activității întreprinderii,
nu mai este considerată de IVS 2011 ca o metodă de evaluare a
întreprinderii, cu unele excepții (a se vedea citatul de la începutul
subcapitolului 5.1). Ea nu este adecvată pentru evaluarea întreprinderilor
care dețin active necorporale valoroase, cum sunt cele din sfera serviciilor,
IT, comerț, distribuție etc. Metoda nu este adecvată nici pentru evaluarea
participațiilor minoritare, deoarece acționarii minoritari nu pot să decidă
vânzarea activelor la o valoare determinată ca pro rata din valoarea activului
net.
Tratarea pe larg a evaluării claselor de active și de datorii ale unei
întreprinderi, în subcapitolele 5.2 – 5.9, a avut scopul de a sprijini evaluatorii
de întreprinderi să-și însușească cunoștințele minime despre aceste teme,

îndeosebi pentru cazurile când clientul solicită nu numai evaluarea
întreprinderii în ansamblul ei, ci și a activelor preluate, deci în cazul alocării
valorii contraprestației transferate pe clasele de active preluate.
Aplicație - Metoda activului net corectat (ajustat)
În bilanţul contabil întocmit pe baza balanţei de verificare a conturilor
sintetice de la data evaluării, activele și datoriile societății sunt prezentate la
valoarea lor contabilă, astfel:
1. Activul net contabil
-lei-
Nr. Valori contabile la
Specificație rând data______
A. ACTIVE IMOBILIZATE 1
i. Imobilizări necorporale 2 25.200
ii. Imobilizări corporale 3 15.464.000
iii. Imobilizări financiare 4 200
Active imobilizate - total 5 15.489.400
B. ACTIVE CIRCULANTE 6
i. Stocuri 7 2.400.000
ii. Creanțe 8 1.800.000
iii. Investiții financiare pe termen scurt 9 1.220.000
iv. Casa și conturi la bănci 10 2.300.000
Active circulante - total 11 7.720.000
C. CHELTUIELI în AVANS 12 2.600
D. DATORII MAI EXIGIBILE SUB UN AN 13 3.800.000
E. ACTIVE CIRCULANTE, RESPECTIV 14
DATORII CURENTE NETE 3.922.600
F. TOTAL ACTIVE MINUS DATORII 15
CURENTE 19.412.000
G. DATORII EXIGIBILE PESTE UN AN 16 500.000
H. VENITURI în AVANS (rând 18+19) 17 94.000
-subvenții pentru investiții 18 82.000
-venituri înregistrate în avans 19 12.000
I. CAPITAL și REZERVE 20
i. Capital subscris și vărsat 21 2.962.260
ii. Rezerve din reevaluare 23 285.740
iii. Rezerve 24 600.000
iv. Rezultatul reportat - profit 25 8.170.000
v. Rezultatul exercițiului - profit 26 6.800.000
Total capitaluri proprii 27 18.818.000
ACTIV NET CONTABIL 28 18.818.000
2. Evaluarea elementelor patrimoniale

Activele și datoriile societății se evaluează la valoarea de piață pe baza
metodelor de evaluare corespunzătoare celor trei abordări, în funcție de
cantitatea și relevanța informațiilor disponibile pentru fiecare activ/datorie
sau categorie de active/datorii în parte.
Evaluarea terenurilor s-a efectuat prin abordarea prin piață, ținând seama
de proprietățile imobiliare care fac parte din patrimoniul societății.
Activele de natura construcțiilor au fost evaluate prin metoda costului de
înlocuire net.
Echipamentele sunt evaluate la valoarea de piață prin abordarea prin
piață, existând o piață activă pentru echipamente second-hand similare.
În urma evaluării imobilizărilor corporale au rezultat ajustări în valoare
totală de 16.073.900 lei.
Imobilizările financiare reprezentând participații la capitalul unei societăți
tranzacționate pe piața de capital au fost evaluate la valoarea de piață, pe
baza informațiilor de tranzacționare disponibile, stabilindu-se ajustări în
sumă de 18.000 lei.
Stocurile au fost evaluate la valoarea realizabilă netă. Au fost calculate
ajustări pentru stocurile depreciate, în valoare totală de −600.000 lei.
Creanțele au fost evaluate la valoarea realizabilă netă. Au fost necesare
ajustări pentru deprecierea creanțelor în suma de −420.000 lei.
Disponibilitățile în lei sunt evaluate la valoarea nominală. Disponibilitățile
în valută sunt evaluate la cursul valutar valabil pentru data întocmirii
bilanțului. Nu au fost necesare ajustări.
Cheltuielile în avans (prime de asigurare și abonamente) au fost
considerate cheltuieli ale exercițiului, înregistrându-se o ajustare de −2.600
lei.
Cu diferențele din evaluarea activelor imobilizate au fost ajustate
rezervele din reevaluare. Suma netă de majorare a rezervei din reevaluare
este de 16.091.900 lei.
Ajustările activelor circulante (stocuri, creanțe și cheltuieli în avans) au
fost operate în pasiv pe seama rezultatului exercițiului. Suma totală de
ajustare a rezultatului este de -1.022.600 lei.
Pentru toate activele supuse evaluării, trebuie prezentate în raportul de
evaluare sau în anexele acestuia, date privind activele, aplicarea metodelor
de evaluare și calculul diferențelor de ajustat față de valoarea contabilă a
acestora.
3. Activul net corectat (ajustat)
În urma corectării valorilor contabile cu diferenţele din evaluare, rezultă
următorul activ net ajustat:
-lei-
Valori Valori
Specificație contabile la Ajustări ajustate la
data______ data_____
A. ACTIVE IMOBILIZATE 1
i. Imobilizări necorporale 2 25.200 0 25.200
ii. Imobilizări corporale 3 15.464.000 16.073.900 31.537.900
iii. Imobilizări financiare 4 200 18.000 18.200
Active imobilizate - total 5 15.489.400 16.091.900 31.581.300
B. ACTIVE CIRCULANTE 6
i. Stocuri 7 2.400.000 -600.000 1.800.000
ii. Creanțe 8 1.800.000 -420.000 1.380.000
iii. Investiții financiare pe termen 9
scurt 1.220.000 0 1.220.000
iv. Casa si conturi la bănci 10 2.300.000 0 2.300.000
Active circulante - total 11 7.720.000 -1.020.000 6.700.000
C. CHELTUIELI IN AVANS 12 2.600 -2.600 0
D. DATORII EXIGIBILE SUB 1 AN 13 3.800.000 0 3.800.000
E. ACTIVE CIRCULANTE, 14
RESPECTIV DATORII CURENTE
NETE 3.922.600 -1.022.600 2.900.000
F. TOTAL ACTIVE MINUS 15
DATORII CURENTE 19.412.000 15.069.300 34.481.300
G. DATORII EXIGIBILE PESTE 16
UN AN 500.000 0 500.000
H. VENITURI IN AVANS (rând 17
18+19) 94.000 0 94.000
-subvenții pt investiții 18 82.000 0 82.000
-venituri înregistrate în avans 19 12.000 0 12.000
I. CAPITAL SI REZERVE 20
i. Capital subscris și vărsat 21 2.962.260 0 2.962.260
ii. Rezerve din reevaluare 23 285.740 16.091.900 16.377.640
iii. Rezerve 24 600.000 0 600.000
iv. Rezultatul reportat - profit 25 8.170.000 0 8.170.000
v. Rezultatul exercițiului - profit 26 6.800.000 -1.022.600 5.777.400
Total capitaluri proprii 27 18.818.000 15.069.300 33.887.300
ACTIV NET AJUSTAT 28 18.818.000 15.069.300 33.887.300
Număr de acțiuni 29 2.962.260
Valoarea pe acțiune 30 11,44
Valoarea capitalurilor acționarilor societății evaluate, estimată prin metoda

activului net ajustat, este de 33.887 mii lei, respectiv 11,44 lei/acțiune.

Cap 5 Abordarea Prin Active PDF

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Cap 5 Abordarea Prin Active PDF

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Capitolul 5

Abordarea prin active

5.1. ESENȚA ABORDĂRII

VpCp = valoarea de piață a activelor – valoarea de piață a datoriilor

Aplicarea metodei activului net corectat (ANC) presupune parcurgerea

▪ evaluarea activelor și datoriilor, care poate să însemne:

• cumpărătorul potențial al întreprinderii are un interes deosebit pentru

5.2 ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

evaluarea acesteia ar trebui să ia în considerare demolarea construcțiilor și

5.2.2 Terenul considerat ca fiind liber şi proprietatea construită

5.2.3 Testarea CMBU

precum şi de riscul de producere a unor dezastre naturale (cutremure,

iii. Indicele de profitabilitate. Acest indice este definit ca valoarea

5.2.4 Aplicarea analizei CMBU

caracteristicile acesteia. Construcția ideală trebuie să îndeplinească

5.2.5 Situații speciale în analiza CMBU

separat valoarea lui și aceasta este adăugată la valoarea proprietății

5.2.6 Concluziile analizei celei mai bune utilizări

baza certificatului de urbanism pentru informare, pus la dispoziția

5.3 EVALUAREA TERENULUI

unitățile administrativ-teritoriale, când apar în calitate de proprietar al unor

Trebuie puse în evidență și cuantificate caracteristicile solului și

Evaluarea se concentrează pe evaluarea drepturilor de proprietate

credibile și/sau nu pot fi verificate, pentru evaluare se pot folosi și prețurile

cumpărare pentru terenuri similare, în vederea selectării unui set de

elementele de comparație aferente tranzacțiilor, iar apoi pentru

Etapele aplicării acestei metode sunt:

Această analiză este aplicabilă în cazul evaluării unor suprafețe mari de

Aplicabilitatea și limitările tehnicilor de evaluare a terenului

Restricții Trebuie respectate următoarele condiții:

5.3.2 Date necesare pentru evaluarea terenului

▪ acces la proprietate (teren);

− probleme: inundabil, traversat de rețele magistrale supra sau

5.3.3 Exemple ilustrative

5.3.3.1 Evaluarea prin metoda comparației pe perechi de date a unui

Fișă de date a terenului de evaluat

În tabelul următor sunt prezentate sintetic date și caracteristici ale

Instrumentul de lucru pentru efectuarea ajustărilor este grila datelor de

METODA COMPARAȚIEI DIRECTE - Analiza pe perechi de date

5.3.3.2 Evaluarea prin analiza comparației relative, a unui teren aflat

Obiectul evaluării: teren cu suprafața de 240 mp, amplasat în București,

Considerații generale și prezentarea metodologiei de evaluare

cuvinte, între comparabila superioară global cu cel mai mic preț și

Prezentarea terenului subiect (de evaluat)

Suprafață teren 240 mp – conform planuri anexate

Amplasare București, str. XXX, sector 1

Vecinătăți - Nord: clădire și curte aparținând YYY;

Certificat de urbanism POT 50%; CUT 2,5; S+P+3E+1R

Utilizarea (CMBU) Suprafața de teren este adecvată pentru

Prezentarea terenurilor comparabile selectate

Comparabila T1 Teren intravilan, zona Primăverii, S = 220 mp, front

Comparabila T2 Teren intravilan, zona Primăverii (str. Jean Monnet), S =

Comparabila T3 Teren intravilan, zona Primăverii (Bd. Primăverii), S =

Comparabila T4 Teren intravilan, zona Primăverii (str. Mircea Eliade), S

Comparabila T5 Teren intravilan, zona Primăverii, S = 337,5 mp, utilități:

Comparabila T6 Teren intravilan, zona Primăverii, S = 340 mp, utilități:

Comparabila T7 Teren intravilan, zona Arcul de Triumf – Averescu –

Comparabila T8 Teren intravilan, zona Sos. Kiseleff, S = 420 mp,

Evaluarea proprietății bazată pe analiza comparațiilor relative

Prețurile de vânzare estimate/efective ale terenurilor comparabile

În urma analizei elementelor ce caracterizează terenul de evaluat și

Nr. Preț vânzare

5.3.3.3 Evaluare prin metoda parcelării a unui teren viran, pentru