STANDARDUL INTERNAȚIONAL DE

CONTABILITATE
IAS 40 „ INVESTIȚII IMOBILIARE”
 PARTEA I PREZENTAREA GENERALĂ A STRANDARDULUI
INTERNAȚIONAL DE CONTABILITATE IAS 40 „ INVESTIȚII
IMOBILIARE”

IAS 40 „Investiții imobiliare” se aplică contabilității imobililor (terenuri și/sau

clădiri) deținute pentru a obține venituri din chirii sau pentru creșterea valorii
capitalului (sau ambele) și nu pentru:

a fi utilizate în producția de
bunuri, prestarea de servicii
sau în scopuri administrative
a fi vândute pe parcursul
desfășurării normale a
activității.
Proprietăţile imobiliare utilizate de posesor sunt proprietăţi
deţinute (de proprietar sau locatar în baza unui contract de leasing
financiar) pentru a fi utilizate în producţia de bunuri, prestarea de
servicii sau în scopuri administrative.

Valoarea justă este suma la care poate fi tranzacționat un activ sau

deconta o datorie, de bunăvoie, între părți aflate în cunoștință de cauză,
în cadrul unei tranzacții în care prețul este determinat în mod obiectiv.

Costul este valoarea numerarului sau a echivalentelor de numerar

plătite la valoarea justă a celeilalte contraprestații date pentru a dobândi
un activ la momentul achiziției sau construcției sale.

Valoarea contabilă este valoarea la care un activ este recunoscut în

bilanț.
 Exemple de investiții imobiliare:

terenurile deținute, mai degrabă, în scopul creșterii pe termen lung

a valorii capitalului, decât în scopul vânzării pe termen scurt, în
cursul activității uzuale;

clădire aflată în proprietatea entității (sau deținută

terenurile deținute pentru o utilizare de entitate în temeiul unui contract de leasing
viitoare încă nedeterminată. financiar) și închiriată în temeiul unuia sau mai
multor contracte de leasing operațional;

clădire care nu este folosită, dar care este

deținută pentru a fi închiriată în temeiul
unuia sau mai multor contracte de leasing
operațional.
Exemple de elemente care nu sunt investiții imobiliare:

proprietățile imobiliare deținute pentru a fi vândute în cursul

activității uzuale sau în procesul de construcție sau amenajare în
vederea unei astfel de vânzări;

proprietățile imobiliare care sunt în curs de construire sau

amenajare în numele unor terțe părți;

proprietățile imobiliare în curs de construire sau amenajare în

scopul utilizării viitoare că investiții imobiliare.
proprietățile imobiliare utilizate de posesor inclusiv
proprietățile deținute în scopul utilizării lor viitoare că
proprietăți imobiliare utilizate de posesor, proprietățile
deținute în scopul amenajării viitoare și utilizării
ulterioare ca proprietăți imobiliare utilizate de posesor,
proprietățile utilizate de salariați (indiferent dacă
aceștia plătesc sau nu chirie la cursul pieței) și
proprietăți imobiliare utilizate de posesor care urmează
a fi cedate;

proprietățile imobiliare care sunt închiriate unei alte

entități în temeiul unui contract de leasing financiar.
 CAPITOLUL 2 OBIECTIV

• Obiectivul IAS 40 este de a prezenta tratamentele contabile specifice

recunoașterii și evaluării investițiilor imobiliare și cerințele de
OBIECTIV prezentare a informațiilor necesare utilizatorilor în luarea deciziilor.

• Acest standard trebuie aplicat la recunoaşterea, evaluarea şi prezentarea

APLICARE
investiţiilor imobiliare.

• Printre altele, acest standard se ocupă de evaluarea, în situaţiile

financiare ale unui locatar, a investiţiei imobiliare deţinute în baza unui
contract de leasing financiar, precum şi cu evaluarea, în situaţiile
OCUPARE financiare ale unui locatar, a investiţiei imobiliare dată în leasing, în
baza unui contract de leasing operaţional
 Acest Standard nu este aplicabil pentru:

concesiuni miniere,
prospecţiuni şi extracţie de
minereu, petrol, gaze naturale
şi resurse naturale active biologice ale terenului,
neregenerabile similare. aferente activităţii agricole
(IAS 41 „Agricultură” )
 CAPITOLUL 3 ALTE OPERAȚIUNI PRIVIND STANDARDUL

3.1. Recunoaștere

Investiţiile imobiliare trebuie să fie recunoscute ca activ când, şi numai atunci

când:

este probabil ca beneficiile costul investiţiei imobiliare

economice viitoare aferente poate fi evaluat în mod
investiţiei imobiliare să fie credibil.
generate către întreprindere;
 3.2. Evaluarea inițială

O investiție imobiliară trebuie evaluată inițial la cost. Costurile de

tranzacționare trebuie incluse în evaluarea inițială.

Costul unei investiții imobiliare achiziționate este format din prețul de

cumpărare al acesteia plus orice cheltuieli direct atribuibile ( ex: onorariile
profesionale pentru prestarea serviciilor juridice, taxele de transfer a
proprietății și alte costuri de tranzacționare).

Costul unei investiții imobiliare construite în regie proprie este costul de la

data la care construcția sau îmbunătățirea este finalizată. Până la acea dată, o
întreprindere aplică IAS16. La acea dată, proprietatea imobiliară devine
investiție imobiliară și se aplică acest standard.
3.3. Cheltuieli ulterioare
• Cheltuielile ulterioare aferente unei
investiții imobiliare care au fost deja
recunoscute, trebuie adăugate la
valoarea contabilă a investiției
imobiliare atunci când există
posibilitatea că vor fi generate către
întreprindere beneficii economice
viitoare, în plus față de standardul de
performanță inițial. Celelalte cheltuieli
trebuie recunoscute în contul de profit și
pierdere, în perioada în care ele apar.
 3.4. Evaluarea ulterioară recunoșterii inițiale

Standardul permite unei întreprinderi să aleagă între două tratamente contabile:

Modelul bazat pe
valoarea justă

Modelul bazat pe
cost
 3.4.1. Modelul bazat pe valoarea justă

După recunoașterea inițială, o întreprindere care alege modul bazat pe valoarea

justă, trebuie să evalueze toate investițiile sale imobiliare la valoarea justă, cu
excepția cazului în care întreprinderea nu are capacitatea de a determina această
valoare justă.

În rarele cazuri în care nu se poate determina o valoare justă, o

întreprindere trebuie să evalueze acea investiție imobiliară
utilizând tratamentul de bază prezentat în IAS16.

Valoarea reziduală a investiției imobiliare trebuie presupusă a fi egală cu zero.

Întreprinderea trebuie să continue aplicarea IAS16 până la momentul cedării
investiției imobiliare.
 Valoarea justă a investiției imobiliare este, de regulă, valoarea sa de
piață, adică cel mai probabil preț care se poate obține, în mod
rezonabil, pe piață, la data bilanțului.

Un câștig sau o pierdere apărută în urma unei modificări a valorii

juste a investiției imobiliare trebuie inclus(ă) în profitul net sau
pierderea netă a perioadei în care apare.

3.4.2. Modelul bazat pe cost

După evaluarea inițială, o întreprindere care optează pentru modelul

bazat pe cost, trebuie să evaluze toate investițiile sale imobiliare
utilizând tratamentul contabil de bază din IAS16, adică la cost, mai puțin
orice amortizare cumulată și orice pierderi cumulate din depreciere.
 3.5. Transferuri
Începerea utlizării de către
proprietar, pentru un
transfer de la investiție
imobiliară la alte proprietăți
imobiliare;
Definitivarea procesului de Începerea procesului de
construcție sau îmbunătățire, îmbunătățire, în perspectiva
pentru un transfer de la vânzării, pentru un transfer
proprietatea imobiliară în de la investiției imobiliară
curs de construcție sau la stocuri;
îmbunătățire (acoperită de
IAS16) la investiție imobiliară

Transferuri la sau de la categoria

de investiție imobiliară trebuie
făcută numai atunci când există o
modificare a utilizării, evidențiată
de:

Încheierea utilizării de către

proprietar, pentru un transfer de Inceperea unui leasing operațional
la alte proprietăți imobiliare la cu o altă parte, pentru un transfer
investiții imobiliare; de la stocuri la investiții
imobiliare;
Pentru transferul unei investiții imobiliare înregistrate la
valoarea justă la proprietăți imobiliare utilizate de
proprietar sau stocuri, costul proprietății, în scopul
contabilizării ei ulterioare conform IAS16 sau IAS2
trebuie să fie valoare justă de la data modificării utilizării.

Pentru un transfer de la stocuri la investiție imobiliară

care va fi înregistrată la valoarea justă, orice diferență
între valoarea justă a proprietății imobiliare la acea dată și
valoarea sa contabilă anterioară trebuie recunoscută în
profitul net sau pierderea netă a perioadei.
 3.6. Cedări

O investiție imobiliară nu mai trebuie recunoscută (eliminată din

bilanț) din momentul cedării ( care poate fi realizată prin vânzarea
sau prin contractarea unui leasing financiar) sau atunci când
investiția imobiliară este definitiv retrasă din folosință și nu se
mai preconizează apariția de beneficii economice viitoare din
cedarea ei.

Câștigurile și pierderile apărute din casarea sau cedarea

investițiilor imobiliare trebuie determinate ca diferență între
încasările nete din cedare și valoarea contabilă a activului și
trebuie recunoscute ca venituri sau cheltuieli în contul de profit și
pierdere ( cu excepția situației în care IAS17 nu impune alte
reguli pentru vânzare și leaseback).
 3.7. Prezentarea informațiilor
Informațiile privind investițiile prezentate depind de modelul ales pentru evaluarea
acestora. Astfel, atunci când se utilizează modelul bazat pe valoarea justă, trebuie
prezentate următoarele informații:
Specificarea că aplică modelul bazat pe
valoarea justă

Atunci când clasificarea este dificilă, criteriile pe care

În ce situații sunt clasificate și înregistrate le folosește pentru a deosebi investiția imobiliară de
drepturile imobiliare deținute prin contracte proprietățile imobiliare utilizate de posesor și de
de leasing operațional; proprietățile imobiliare deținute în scopul vânzării pe
parcursul desfășurării normale a activității ;

Măsura în care valoarea justă a investiției

Metodele și ipotezele semnificative aplicate
la determinarea valorii juste a investiției
imobiliare și o declarație din care să reiasă
factorii pe baza cărora s-ar determina
valoarea justă;
imobiliare se bazează pe evaluarea
efectuată de un evaluator independet, cu
experiența și calificarea profesională
recunoscută și relevantă;
 Iar atunci când se utilizează modelul bazat pe cost, trebuie prezentate următoarele
informații:

Trebuie să se specifice faptul că se aplică modelul bazat pe cost

Atunci când clasificarea este dificilă, criteriile pe care le folosește pentru a

deosebi investiția imobiliară de proprietățile imobiliare utilizate de posesor și de
proprietățile imobiliare deținute în scopul vânzării pe parcursul desfășurării
normale a activității

Metodele de amortizare utilizate;

Valoarea contabilă brută și amortizarea contabilă (agregată cu pierderile cumulate din

depreciere) la începutul și la sfârșitul perioadei
 Duratele de viață utilă sau ratele de amortizare folosite

Reconcilierea valorii contabile a investiției imobiliare la începutul și la

sfârșitul perioadei

Atunci când o entitate nu poate determina, în mod credibil, valoarea justă a

investițiilor imobiliare, entitatea va prezenta:
1.descriere a investițiilor imobiliare
2. o explicare a motivului pentru care valoarea justă nu poate fii în mod
credibil
3. dacă este posibil, șirul estimărilor în interiorul căruia este cel mai probabil
să găsim valoarea justă
 PARTEA A II-A APLICAȚII PRIVIND STANDARDUL INTERNAȚIONAL DE
CONTABILITATE IAS 40„ INVESTIȚII IMOBILIARE”

APLICAȚIE 1
La sfârșitul exercițiului financiar 2016, societatea Beta își mută sediul principal dintr-o
localitate în alta. Clădirea în care societatea și-a avut sediul va fi deținută în scopul creșterii
valorii. Valoarea de intrare a clădirii este de 160.000 lei, amortizarea cumulată la sfârșitul anului
2016 este de 40.000 lei, iar valoarea justă stabilită la această data este de:
A. 180.000 lei;
B. 90.000 lei;
Clădirea nu a fost reevaluată anterior de societate. La sfârșitul exercițiului financiar 2017,
valoarea justă a clădirii este de 140.000 lei. Pe data de 20 octombrie 2018, societatea Beta aflată
în lipsă de lichidități, vinde clădirea la prețul de vânzare este de 120.000 lei. Ce înregistrări
contabile efectuează întreprinderea dacă folosește pentru evaluarea investițiilor imobiliare
valoarea justă?
Rezolvare:
A. La data transferului, valoarea justă este de 180.000 lei

31.12.2016

a) Derecunoșterea amortizării clădirii ce este clasificată ca fiind investiției imobiliară

2812 „ Amortizarea construcțiilor” = 212„Construcții” 40.000 lei

b) Se recunoaște clădirea ca fiind investiției imobiliară ce este evaluată la valoarea

justă
=Valoarea justă (180.000 lei )- Valoarea contabilă ( 160.000 – 40.000) = 60.000 lei

215 „ Investiții imobiliare” = % 180.000

212 ”Construcții” 120.000
105 „ Rezerve din reevaluare” 60.000
31.12.2017
a) Se recunoaște variația valorii juste a clădirii

Valoarea justă la 31.12.2017 (140.000) – Valoarea justă la 31.12.2016 (180.000) = -

40.000

Cheltuieli din variația valorii = 215 40.000 lei

juste a investițiilor imobiliare „ Investiții imobiliare”

20.10.2018

a) Se înregistrează vânzarea investiției imobiliare

% = 215 „ Investiții imobiliare” 140.0000

461
„Debitori diverși” 120.0000
6561„ Pierderi din evaluarea 20.000
la valoarea justă
a investițiilor imobiliare”
b) Se transferă rezerva din reevaluare la rezultatul reportat

105 = 1171 „ Rezultatul reportat 60.000 lei „Rezerve

din reevaluare” reprezenând profitul nerepartizat
sau pierderea neacoperită

B. La data transferului, valoarea justă este de 90.000 lei

31.12.2016

a) Derecunoșterea amortizării clădirii ce este clasificată ca fiind investiției imobiliară

2812„Amortizarea construcțiilor” = 212 „ Construcții” 40.000 lei

b) Se recunoaște clădirea ca fiind investiției imobiliară ce este evaluată la valoarea justă

=Valoarea justă (90.000 lei )- Valoarea contabilă ( 160.000 – 40.000) =- 30.000 lei
% = 212 „ Construcții” 120.000
215„Investiții imobiliare 90.000
105„Rezerve din reevaluare 30.000
31.12.2017
a) Se recunoaște variația valorii juste a clădirii

Valoarea justă la 31.12.2017 ( 140.000) – Valoarea justă la 31.12.2016 ( 90.000)=

50.000 lei

215 „Investiții imobiliare” =Cheltuieli din variația valorii juste a investițiilor

imobiliare 50.000 lei
20.10.2018
a) Se înregistrează vânzarea investiției imobiliare

% = 215 „Investiții imobiliare” 140.000

461„ Debitori diverși 120.000
6561„ Pierderi din evaluarea la 20.000
valoarea justă
a investițiilor imobiliare”
 APLICAȚIE 2
 La data de 01.01.N, o entitate a achiziționat o clădire la costul de 800.000 lei, cu scopul de a fi
utilizat ca sediu central administrativ. Durata de viață utilă a clădirii a fost stabilită la 10 ani.
Metoda de amortizare a fost cea liniară, iar valoarea reziduală nulă.
 La data de 01.04.N+1, entitatea decide să închirieze clădirea altei societăți pe o perioadă de 3
ani.
 La data de 31.12.N+1, entitatea alege pentru evaluarea investiției imobiliare modelul valorii
juste. Valoarea justă stabilită de un evaluator autorizat este de 675.000 lei.
 La data de 31.12.N+2, valoarea justă devinde 670.000 lei.
 La data de 01.04.N+3 când se încheie contractul de închiriere entitatea decide să folosească
din nou clădirea ca sediu central administrativ, valoarea justă la această dată fiind de 672.000
lei.
 Valoarea reziduală estimată este de 30.000 lei, noua durată de viață utilă estimată este de 5
ani, metoda de amortizare liniară.

o Precizați înregistrările contabile aferente anilor N, N+1, N+2, N+3.

Rezolvare:

 ANUL N

a) Achiziție clădire pe 01.01.N

212„Construcții” = 404 „Furnizori de imobilizări” 800.000 lei

b) Amortizare pentru anul N

6811„Cheltuieli de exploatare = 2812„Amortizarea 80.000 l

privind amortizarea imobilizărilor construcțiilor
 ANUL N+1
a) Amortizarea clădirii pentru perioada 01.01.N-01.04.N+1
80.000 x 3luni/ 12 luni = 20.000

6811„Cheltuieli de exploatare = 2812„Amortizarea 20.000 lei

privind amortizarea imobilizărilor construcțiilor

b) Realizarea transferului clădirii la categoria investițiilor imobiliare evaluate

la cost în data de 01.04.N+1:
2152„Investiții imobiliare = 212„Construcții” 800.000 lei
evaluate la cost”
c) Se transferă și amortizarea cumulată
80.000+20.000 =100.000 lei
2812„Amortizarea=2815„Amortizarea investițiilor 100.000
construcțiilor” evaluate la cost”
 d) Amortizarea investiției pentru perioada 01.04.N+1-31.12.N+1
80.000 x 9/12 = 60.000 lei
6811„Cheltuieli de exploatare = 2815„Amortizarea” 60.000 lei
privind amortizarea imobilizărilor investițiilor imobiliare
a investițiilor imobiliare și evaluate la cost”
a activelor biologice evaluate la cost”
e)Trecerea la modul valorii juste la data de 31.12.N+1
e”) Anularea amortizării cumulate
2815„Amortizarea = 215„Investiții imobiliare 160.000 lei
investițiilor imobiliare
Evaluate la cost”
e”) VCN= 800.000 – 160.000 = 640.000
% = 2152   675.000
2151„Investiții imobiliare     640.000  
evaluate la valoarea justă”

6561„ Pierderi din evaluarea     35.000  

la valoarea justă a investițiilor
imobiliare”
 C. Pentru N+2 pierdere de 5000
D. ANUL N+3
a) Transfer investiție

212„Construcții = 2151„Investiții 672.000 672.000

imobiliare evaluate la
valoarea justă”

b) Valoarea amortizată = 642.000 ( 672.000 – 30.000)

Amortizare cumulată = 642.000/ 5 ani = 128.400 pentru următorii 5 ani

6811„Cheltuieli de exploatare privind = 2815„Amortizarea 128.400 128.400

amortizarea imobilizărilor, a investițiilor imobiliare
investițiilor imobiliare și a activelor evaluate la cost”
biologice evaluate la cost”
APLICAȚIE 3

La data de 01.04.2016, o entitate vinde o clădire ( investiție imobiliară) a cărei valoarea

justă a fost estimată la 31.12.2015 la 4.000.000 lei. Prețul de vânzare din contractul încheiat cu
cumpărătorul este de 4.500.000 lei, iar cheltuielile cu publicitatea și organizarea vânzării sunt
de 1% din prețul de vânzare.
Rezolvare
Calcule privind cedarea cu tiltul oneros a investiției imobiliare:
Încasările nete din vânzare = Prețul de vânzare-Cheltuieli legate de vânzare = 4.500.000
lei – ( 4.500.000 lei x 1% ) = 4.455.000
Valoarea contabilă a activului ( valoarea justă a investiției imobiliare) = 4.000.000 lei
Câștig din cedare = Încasările nete – Valoarea contabilă = 4.455.000 – 4.000.000 =
455.000 lei
a) Înregistrarea cedării investiției imobiliare:

5121„Conturi la bănci în = % 4.455.000  

lei”
    2151 „ Investiții imobiliare   4.000.000
evaluate la valoarea jutsă”
    7562„ Venituri din cedarea   445.000
investițiilor imobiliare”

Înregistrarea cedării trebuie să respecte principiul necopnesării veniturilor cu

cheltuielile. Pentru aceasta, se înregistrează:
a) Se înregistrează creanța din vânzarea investiției imobiliare:

461„Debitori diverși” = 7562„Venituri din cedarea 4.500.000 4.500.000

investițiilor imobiliare”
 b) Se înregistrează cheltuielile cu vânzarea:
(4.500.000 x 1%)

628„Alte cheltuieli cu serviciile = 401„Furnizori” 45.000 45.000

executate cu terți”

c) Se înregistrează scoaterea din evidență a investiției imobiliare cedate:

6562„Cheltuieli cu cedarea = 2151„Investiții imobiliare 4.000.000 4.000.000

investițiilor imobiliare” evaluate la valoarea justă
 CONCLUZII
Prin urmare, IAS au fost emise între 1973 și 2001 de către International Accounting Standards
Committee (IASC). IASC, devenind în 2001 IASB, s-a înființat în anul 1973, ca organism
independent, cu sediul la Londra.

Un alt aspect important pe care l-am precizat în acest referat, este faptul că după recunoașterea
inițială, o întreprindere care alege modul bazat pe valoarea justă, trebuie să evalueze toate
investițiile sale imobiliare la valoarea justă, cu excepția cazului în care întreprinderea nu are
capacitatea de a determina această valoare justă. Iar după evaluarea inițială, o întreprindere
care optează pentru modelul bazat pe cost, trebuie să evaluze toate investițiile sale imobiliare
utilizând tratamentul contabil de bază din IAS16, adică la cost, mai puțin orice amortizare
cumulată și orice pierderi cumulate din depreciere.

De altfel, pentru transferul unei investiții imobiliare înregistrate la valoarea justă la proprietăți
imobiliare utilizate de proprietar sau stocuri, costul proprietății, în scopul contabilizării ei
ulterioare conform IAS16 sau IAS2 trebuie să fie valoare justă de la data modificării utilizării.