ATENŢIE!

MATERIALUL APARŢINE CATEDREI ŞI NU POATE FI COPIAT,

TRANSCRIS SAU UTILIZAT PENTRU TEZE SAU PUBLICARE

2.7 Caracteriastica, recunoaşterea şi evaluarea investiţiilor imobiliare

Actualmente în Republica Moldova piaţa imobiliară cunoaşte o dezvoltare dinamică şi
reprezintă o activitate rentabilă. Multitudinea de tranzacţii economice pe piaţa imobiliară impune
soluţionarea modului de evaluare şi contabilizare a investiţiilor în imobil şi prezentare a
informaţiei respective în rapoartele financiare. Acesta este şi un imperativ al procesului de
integrare europeană a ţării noastre care necesară ajustarea legislaţiei naţionale la standardele
europene şi internaţionale.
Investiţiile în imobil în Republica Moldova nu sînt reglementate în actele normative de
contabilitate, ele fiind doar definite ca proprietate investiţională în SNC 25 "Contabilitatea
investiţiilor", conform căruia noţiunea dată reprezintă investiţii în terenuri, clădiri, care nu se
utilizează şi nu se exploatează la întreprinderea-investitor sau la altă întreprindere din aceeaşi
categorie. În plan internaţional în aceste scopuri este prevăzut Standardul Internaţional de
Contabilitate (IAS) 40 “Investiţii imobiliare” conform căruia activele menţionate mai sus se
numesc investiţii imobiliare.
Conform acestui document investiţia imobiliară reprezintă o proprietate imobiliară (un
teren sau o clădire sau parte a unei clădiri), deţinută de proprietar sau de locatar în baza unui
contract de leasing financiar, în scopul închirierii sau pentru creşterea valorii capitalului, dar nu
pentru:
 a fi utilizată în producţie, vînzarea de bunuri, prestări servicii sau în scopuri
administrative;
 a fi vîndută pe parcursul desfăşurării normale a activităţii.
Astfel, o investiţie imobiliară are următoarele caracteristici:
 proprietatea reprezintă un teren sau o clădire - sau o parte dintr-o clădire - sau amândouă;
 proprietatea poate fi deţinută sau închiriată (de locatar) în baza unui contract de leasing
financiar;
 proprietatea este deţinută pentru a aduce câştiguri din chirie sau pentru creşterea valorii, sau
pentru amândouă;
 proprietatea nu este păstrată pentru folosirea ei de către entitate în procesul de producţie,
pentru furnizarea de bunuri şi prestarea de servicii sau în scopuri administrative şi nici pentru
a fi vândută de către entitate pe parcursul desfăşurării normale a activităţii.
În funcţie de caracteristicile preluate activele de tip clădiri sau terenuri ar putea fi recunoscute ca
investiţii imobiliare (tabelul 1).
Tabelul 1
Componenţa elementelor de investiţii imobiliare
Elemente de investiţii imobiliare Elemente care nu sunt investiţii imobiliare
terenurile deţinute, mai degrabă, în proprietăţile imobiliare deţinute pentru a fi
scopul creşterii pe termen lung a valorii vândute pe parcursul desfăşurării normale a
capitalului, decât în scopul vânzării pe activităţii sau în procesul de construcţie sau
termen scurt, pe parcursul desfăşurării amenajare în vederea unei astfel de vânzări
normale a activităţii.
terenurile deţinute pentru o utilizare proprietăţile imobiliare care sunt în curs de
viitoare încă nedeterminată. construire sau amenajare în numele unor terţe
părţi
clădire aflată în proprietatea entităţii proprietăţile imobiliare utilizate de posesor,

[Type text] Page 1

 ATENŢIE! MATERIALUL APARŢINE CATEDREI ŞI NU POATE FI COPIAT,
TRANSCRIS SAU UTILIZAT PENTRU TEZE SAU PUBLICARE

(sau deţinută de entitate în temeiul unui proprietăţile deţinute în scopul utilizării lor
contract de leasing financiar) şi viitoare ca proprietăţi imobiliare utilizate de
închiriată în temeiul unuia sau mai posesor, proprietăţile utilizate de salariaţi
multor contracte de leasing operaţional. (indiferent dacă aceştia plătesc sau nu chirie la
cursul pieţei) şi proprietăţi imobiliare utilizate
de posesor care urmează a fi cedate.
clădire care este liberă, dar care este proprietăţile imobiliare care sunt închiriate
deţinută pentru a fi închiriată în temeiul unei alte entităţi în temeiul unui contract de
unuia sau mai multor contracte de leasing financiar.
leasing operaţional.

În practică există situaţii diverse care necesită o abordare specială pentru recunoaşterea
unor active ca investiţii imobiliare.
O entitate-proprietar poate să utilizeze parţial o investiţie imobiliară în scopuri
personale pentru producerea de bunuri sau furnizarea de servicii, ori în scopuri administrative,
cealaltă parte fiind deţinută pentru a fi transmisă în chirie sau cu scopul creşterii valorii. Dacă
părţile componente ale investiţiei imobiliare pot fi vîndute separat (sau închiriate separat în baza
unui contract de leasing financiar), entitatea înregistrează fiecare parte separat. Daca părţile nu
pot fi vîndute în mod separat, entitatea se bazează pe criteriul semnificaţiei. Astfel, proprietatea
trebuie să fie tratată numai ca investiţie imobiliară dacă o parte nesemnificativă este deţinută în
scopul utilizarii în producţia de bunuri sau prestarea de servicii sau în scopuri administrative.
Stabilirea a ceea ce reprezintă o parte "nesemnificativă" a clădirii este o problemă de raţionament
profesional.
Entitatea care transmite în leasing operaţional poate presta servicii auxiliare chiriaşilor
unui imobil, cum ar fi servicii de pază şi întreţinere. În acest caz proprietatea poate fi
recunoscută ca investiţie imobiliară dacă aceste servicii reprezintă o componentă relativ
nesemnificativă a contractului considerat ca întreg.
În cazul în care o entitate deţine o proprietate imobiliară care este închiriată şi ocupată de
societatea sa mamă sau de a o altă filială, aceasta nu este considerată o investiţie imobiliară în
rapoartele financiare consolidate, deoarece din punctul de vedere al grupului, proprietatea
imobiliară este un activ utilizat de posesor. Totuşi, din punctul de vedere al entităţii care o deţine,
proprietatea investiţională se reflectă în rapoartele financiare individuale ale locatarului.
Investiţia imobiliară este recunoscută ca activ în cazul în care:
1. există probabilitatea generării de avantaje economice viitoare;
2. valoarea acesteia poate fi măsurată cu exactitate;
Conform principiului de recunoaştere o entitate nu recunoaşte în valoarea iniţială a unei
investiţii imobiliare costurile de întreţinere ale unei astfel de proprietăţi investiţionale. Aceste
costuri sunt recunoscute ca cheltuielile ale perioadei.
Proprietatea investiţională poate fi evaluată la diferite etape:
1. la intrarea în gestiune, numită evaluare iniţială;
2. la data întocmirii rapoartelor financiare, numită evaluare ulterioară;
3. la transferul (reclasificarea) la (de la) proprietatea investiţională.
O investiţie imobiliară este evaluată iniţial la cost care include valoarea de intrare şi
costurile de tranzacţionare. Costul unei investiţii imobiliare cumpărate include preţul de

[Type text] Page 2

 ATENŢIE! MATERIALUL APARŢINE CATEDREI ŞI NU POATE FI COPIAT,
TRANSCRIS SAU UTILIZAT PENTRU TEZE SAU PUBLICARE

procurare şi alte cheltuieli direct atribuibile, cum ar fi: comisionul agenţiei imobiliare, taxele
notariale, costul serviciilor juridice, taxe de stat şi alte costuri de tranzacţionare.
În cazul construirii unei proprietăţi investiţionale valoarea iniţială a acesteia este valoarea
costurilor acumulate pentru construcţie sau îmbunătăţire. Până la data finalizării acest obiect este
constatat în baza prevederilor IAS 16 "Contabilitatea imobilizărilor corporale". La acea dată,
activul în curs de execuţie devine proprietate investiţională şi se aplică IAS 40.
Nu se includ în valoarea iniţială a proprietăţii investiţionale:
1. costurile de punere în funcţiune, cu excepţia cazurilor cînd aceste cheltuieli sînt necesare
pentru aducerea lui în stare de funcţionare;
2. pierderile din exploatare apărute înainte ca investiţia imobiliară să atingă nivelul planificat de
ocupare;
3. cheltuielile supra normă de materiale şi forţă de muncă, sau alte pierderi de resurse apărute în
procesul de construcţie sau îmbunătăţire a activului.

2.8 Metode de evidenţă a investiţiilor imobiliare

După recunoaşterea iniţială investiţiile imobiliare pot fi evaluate conform modelului bazat
pe:
 valorea justă; sau
 cost.
IAS 40 impune utilizarea modelului bazat pe valoarea justă fie în sensul evaluării curente,
fie în scopul prezentării informaţiilor în rapoartele financiare. Modelul de evaluare aplicat se
aplică tuturor investiţiilor imobiliare, iar modificarea metodei de evaluare poate avea loc doar cu
condiţia că are ca rezultat prezentarea unor informaţii mai fiabile şi mai relevante. Modificarea
valorii juste a investiţiei imobiliare poate genera un câştig sau o pierdere care trebuie
recunoscut(ă) ca profit sau în pierdere.
Caracteristicile de bază ale modelelor de evaluare a proprietăţii investiţionale sînt
prezentate în tabelul de mai jos.
Tabelul 2
Caracteristicile de bază ale modelelor de evaluare a proprietăţii investiţionale
Indicatorii Evaluarea la valoarea justă Evaluarea la cost
Evaluarea iniţială La valoarea de intrare, inclusiv costurile directe legate de intrare
Evaluarea ulterioară Toate obiectele se evaluează la Toate obiectele se evaluează la la
valoarea justă valoarea de intrare a acestuia,
diminuată cu uzura acumulată şi
deprecierile ulterioare (model
utilizat de SNC 16 "Contabilitatea
activelor materiale pe termen
lung")
Modificarea valorii juste Suma majorării sau reducerii
valorii juste a proprietăţii
investiţionale se recunoaşte ca
cheltuieli sau venituri al perioadei,

[Type text] Page 3

 ATENŢIE! MATERIALUL APARŢINE CATEDREI ŞI NU POATE FI COPIAT,
TRANSCRIS SAU UTILIZAT PENTRU TEZE SAU PUBLICARE

reflectîndu se în Raportul de profit

şi pierderi
Amortizarea Nu se calculează Se calculează conform celor patru
metode indicate în SNC 16
"Contabilitatea activelor materiale
pe termen lung"
Dezvăluirea în În cazuri excepţionale cînd se aplică În rapoarte este obligator a fi
rapoartele financiare evaluarea conform SNC 16 dezvăluit informaţia cu privire la
"Contabilitatea activelor materiale valoarea justă sau cauzele
pe termen lung", este necesar imposibilităţii determinării ei
dezvăluirea cauzelor imposibilităţii
aplicării metodei de evaluarea la
valoarea justă
Transferul unor active în categoria investiţiilor imobiliare şi invers, trebuie făcută dacă
are loc o modificare a modului de utilizare (destinaţiei) a acestora determinată de anumite
evenimente (tabelul 3).
Tabelul 3
Transferuri de investiţii imobiliare
Tranzacţia economică Reclasificarea
începerea utilizării de către transfer din categoria investiţiilor imobiliare în categoria
posesor proprietăţilor imobiliare utilizate de posesor;
începerea procesului de transfer din categoria investiţiilor imobiliare în categoria
amenajare în perspectiva stocurilor;
vânzării
încheierea utilizării de către transfer din categoria imobilizărilor corporale în categoria
posesor investiţiilor imobiliare;
transmiterea imobilizărilor transfer din categoria stocurilor în categoria investiţiilor
destinate vînzării în leasing imobiliare
operaţional

În cazul evaluării proprietăţii investiţionale la momentul transferului în altă categorie se

vor aplica următoarele reguli:
 la transferul stocurilor pentru vânzare în categoria investiţiilor imobiliare evaluate la
valoarea justă şi invers, orice diferenţă de valoare va fi recunoscută drept cheltuială sau
veni;
 la transferul imobilizărilor corporale în categoria investiţiilor imobiliare evaluate la
valoarea justă, orice diferenţă de valoare se tratează ca o reevaluare în conformitate cu
IAS 16;
 la transferul investiţiilor imobiliare evaluate la valoarea justă în categoria imobilizărilor
corporale, orice diferenţă de valoare se tratează ca cheltuieli sau venit;
 la definitivarea construcţiei sau îmbunătăţirii unei proprietăţi investiţionale, construită în
regie proprie şi care va fi înregistrată la valoarea justă, orice diferenţă între valoarea justă
a activului construit va fi recunoscută ca venituri sau cheltuieli ale perioadei.

[Type text] Page 4

 ATENŢIE! MATERIALUL APARŢINE CATEDREI ŞI NU POATE FI COPIAT,
TRANSCRIS SAU UTILIZAT PENTRU TEZE SAU PUBLICARE

Operaţiile de transfer sînt generatoare de ventirui şi cheltuieli care se calculează ca

diferenţă dintre valoarea justă a proprietăţii imobiliare la data transferului şi valoarea sa
contabilă. În funcţie de rezultatul obţinut în contabilitate se va înregistra o creştere sau
descreştere de valoare (tabelul 4).
Tabelul 4
Tipuri de transfer şi modul de evaluare
Tipuri de transfer Rezultatul Recunoaşterea în rapoartele ele
financiare
 ca rezervă din reevaluare – dacă
reevaluarea se efectuează pentru prima
dată sau dacă reevaluarea anterioară a
condus la o creştere de valoare aferentă
Creştere de valoare (valoarea
acestui activ.
justă > valoarea contabilă)
 ca venit curent în mărimea
descreşterii de valoare recunoscute
la reevaluarea anterioară aferentă
activului respectiv.
 ca cheltuială curentă – dacă
reevaluarea se efectuează
Transferul investiţiilor pentru prima dată sau dacă
imobiliare la categoria reevaluarea anterioară a condus
imobilizărilor corporale la o descreştere de valoare
aferentă acestui activ.
 ca o diminuare a rezervei din
Descreştere de valoare
reevaluare în mărimea creşterii
(valoarea justă < valoarea
de valoare recunoscute la
contabilă)
reevaluarea anterioară aferentă
activului respectiv, iar
eventuala diferenţă rămasă
neacoperită după aceasta este
recunoscută drept cheltuială în
perioada de gestiune când a
avut loc transferul
Creştere de valoare (valoarea
Venituri
Transferul imobilizărilor justă > valoarea contabilă)
corporale la categoria Descreştere de valoare
investiţiilor imobiliare (valoarea justă < valoarea Cheltuieli
contabilă)
Creştere de valoare (valoarea
Venituri
Transferul investiţiilor justă > valoarea contabilă)
imobiliare la categoria Descreştere de valoare
stocurilor şi invers (valoarea justă < valoarea Cheltuieli
contabilă)

[Type text] Page 5

 ATENŢIE! MATERIALUL APARŢINE CATEDREI ŞI NU POATE FI COPIAT,
TRANSCRIS SAU UTILIZAT PENTRU TEZE SAU PUBLICARE

În cazul utilizării de către entitate pentru evaluarea investiţiilor imobiliare a modelului

bazat pe cost, transferurile de la investiţii imobiliare la imobilizări corporale şi stocuri, şi invers,
nu modifică valoarea contabilă şi costul proprietăţilor imobiliare transferate în scopul evaluării
sau al prezentării informaţiilor.
În cazurile în care, proprietăţile imobiliare utilizate de către entitate se transferă la
categoria investiţiilor imobiliare evaluate la cost, atunci costul şi suma amortizării acumulate a
imobilizărilor corporale se consideră costul şi suma amortizării acumulate a investiţiilor
imobiliare.
Trebuie menţionat faptul că pentru contabilizarea investiţiilor imobiliare actualmente în
planul de conturi nu este destinat un cont special. În acest scop există trei posibilităţi de
soluţionare a problemei date:
 utilizarea contului existent 131 „Investiţii pe termen lung în părţi legate” prin
deschiderea subcontului destinat contabilizării investiţiilor imobiliare;
 deshiderea unui cont nou „Investiţii imobiliare”;
 utilizarea conturilor existente 122 „Terenuri” şi 123 „Mijloace fixe” prin deschiderea
subconturilor destinate contabilizării investiţiilor imobiliare.
În baza celor expuse prezentăm o aplicaţie practică privind modul de evaluare şi
contabilizare a investiţiilor imobiliare.
O entitate a procurat în anul 201N o clădire la cost de intrare egal cu 1 200 000 lei cu
scopul transmiterii în chirie. Costurile de tranzacţionare cuprind: comisionul agenţiei imobiliare
– 23400 lei, taxele notariale – 8200 lei, cheltuieli de înregistrare la OCT – 560 lei. Entitatea
utilizează pentru evaluarea investiţiilor imobiliare modelul bazat pe valoarea justă.
În baza datelor prezentate costul de intrare a clădirii constitue 1232160 lei (1200000 +
23400 + 8200 + 560) şi se înregistrează astfel:
Debit contul „Investiţii imobiliare” 1232160 lei
Credit contul „Datorii privind facturile comerciale” 1200000 lei
Credit contul „Alte datorii” 32160 lei
La sfîrşitul anului 201N ca urmare a evoluţiei preţurilor şi schimbărilor pe piaţă
valoarea justă a clădirii a fost estimată la mărimea de 1290000 lei. În anul următor, ca urmare
a situaţiilor de criză financiară valoarea justă la 31.12.201N+1 a constituit 1 115 000 lei.
Conform datelor prezenate, entitatea va înregistra la:
 31.12.201N cîştigul rezultat în urma creşterii valorii juste în sumă de 90 000 lei
(1290000- 1200000)
Debit contul „Investiţii imobiliare” 90000 lei
Credit contul „Venituri curente” 90000 lei
 31.12.201N+1 – cheltuieli (pierderi) în urma micşorării valorii juste în sumă de 175 000
lei (1115000- 1290000)
Debit contul „Cheltuieli curente” 175000 lei
Credit contul „Investiţii imobiliare” 175000 lei
La 10.11.201N+2 entitate decide să rezilieze contractele de leasing operaţional şi să a
utilizeze clădirea în scopuri proprii administrative pentru amplasarea personalului. Valoarea
justă clădirii la acestă dată este 1123 000 lei. Entitatea va înregistra în contabilitate transferul
investiţiei imobiliare şi diferenţa dintre valoarea justă şi valoarea contabilă în sumă de 8000
lei (1123000 – 1115000) atsfel:
Debit contul „Imobilizări corporale” 1123000 lei

[Type text] Page 6

 ATENŢIE! MATERIALUL APARŢINE CATEDREI ŞI NU POATE FI COPIAT,
TRANSCRIS SAU UTILIZAT PENTRU TEZE SAU PUBLICARE

Credit contul „Investiţii imobiliare” 1115000 lei

Credit contul „Venituri curente” 8000 lei

2.9 Dezvăluirea informaţiei privind activele nemateriale şi investiţiilor imobiliare în

rapoartele financiare

În situaţiile financiare entitatea va prezenta următoarele informaţii generale privind

investiţiile imobiliare:
a) metoda de evaluare folosită: bazată pe valoarea justă sau pe cost;
b) criteriile aplicate pentru a delimita investiţiile imobiliare de proprietăţile imobiliare
utilizate de posesor;
c) metodele şi bazele folosite la determinarea valorii juste precum şi o declaraţie prin
care se afirmă că calculul valorii juste s-a bazat pe preţurile pieţei sau pe alţi factori;
d) subiectul care a stabilit valoarea justă: un evaluator independent sau altă persoană care
deţine experienţă în acest domeniu;
e) transferurile către şi de la stocuri şi proprietăţi utilizate de posesor.
În dependenţă de aplicarea metodei de evaluare bazate pe valoarea justă sau bazate pe cost
se vor prezenta următoarele informaţii suplimentare:
 metodele de amortizare utilizate;
 durata de viaţă utilă sau ratele de amortizare folosite;
 costul iniţial, amortizarea acumulată şi pierderile acumulate din depreciere la începutul şi
sfârşitul perioadei de raportare financiară;
 ajustările valorii contabile a investiţiei imobiliare la sfârşitul perioadei de raportare
financiară rezultate din:
- adaosurile din achiziţii, modernizare sau reorganizări de întreprinderi;
- amortizarea calculată şi pierderile din depreciere recunoscute şi reluate în timpul
pierderii de raportare financiară;
- diferenţele de valoare provenite din ajustările valorii juste.
- valoarea justă a investiţiei imobiliare sau motivul pentru care ea nu a putut fi
determinată.

[Type text] Page 7