Evaluarea ntreprinderii

ABORDAREA PE BAZA DE ACTIVE IN EVALUAREA INTREPRINDERII

Noiuni introductive:
Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii,
ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv,
dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin
de cauz, prudent i fr constrngere.
Valoarea ntreprinderii pe premisa continuitii activitii: Acest termen descrie situaia n care o
ntreprindere este transferat ca o entitate aflat n exploatare. Alte scenarii alternative de
evaluare, diferite de continuitatea exploatrii, se pot referi la transferul tuturor activelor private
ca o entitate complet dar dup nchiderea ntreprinderii, sau la transferal unor active utilizate n
mod curent n ntreprindere ca elemente individuale.
Valoarea de lichidare: Acest termen descrie situaia n care un grup de active folosite mpreun
ntr-o ntreprindere, sunt oferite la vnzare n mod individual (element cu element), de obicei n
urma nchiderii ntreprinderii.
Evaluarea ntreprinderii se face n ipoteza continurii activitii sau n ipoteza ncetrii activitii.
Abordri n evaluare:
LA NIVEL DE ELEMENT DE NTREPRINDERE
- Abordarea pe baz de active / patrimonial
- abordarea prin comparaia vnzrilor
- abordarea pe baz de venit
LA NIVEL DE ELEMENT DE ACTIV
- Abordarea prin cost cost de nlocuire, cost de reconstrucie
- abordarea prin comparaia vnzrilor tranzacii cu active, proprieti similare
- abordarea pe baz de venit capitalizare direct (profit, rent, dividende etc.),
actualizarea fluxurilor financiare
1. Conceptul de evaluare patrimonial a ntreprinderii
Evaluarea pe baz de active (patrimonial) reprezint estimarea valorii unei ntreprinderi
i/sau a unei participaii de capital folosind metode bazate pe valoarea de pia a activelor
individuale ale ntreprinderii minus datoriile (definiie conform Standardelor internaionale de
evaluare).
Aceast abordare se bazeaz pe conceptul c valoarea unei ntreprinderi este dat de
valoarea patrimoniului acesteia.
Principalele metode de evaluare din cadrul abordrii pe baz de active sunt:
Activul net contabil
Activul net corectat (cu metoda sau varianta derivat Activ net de lichidare atunci cnd se
evalueaz o ntreprindere care-i nceteaz activitatea de exploatare)
Alte abordri valoarea substanial, capitaluri permanente necesare n exploatare (CPNE)
2. Activul net contabil
1

Activul net contabil se determin astfel:

Activul net contabil = Total active Datorii
Aceste valori se preiau din bilanul ntreprinderii evaluate, fr a se opera nici un fel de
corecii.
Aceast metod este limitat deoarece n general nu reflect valoarea actual real a
elementelor din patrimoniu. Metoda poate fi relevant n cazul ntreprinderilor noi (cu o vechime
de max. 5 ani), ntreprinderi cu dezvoltare lent i cu o rat a profitului redus i relativ constant
sau n cazul ntreprinderilor al cror patrimoniu a fost reevaluat recent.
Este o metod simpl de determinare a valorii ntreprinderii, care ns nu ine seama de
factorii ce determin valoarea real a elementelor patrimoniale cum sunt utilitatea activelor,
variaiile de preuri care au loc pe piaa bunurilor sau fluctuaiile monetare.
3. Metoda activului net corectat
Prin metoda activului net corectat (ANC) se calculeaz valoarea de pia a capitalului
acionarilor.
3.1. Relatia de calcul a activului net corectat
ANC = Valoarea corectat (de pia) a activelor Valoarea corectat (de pia) a datoriilor
Determinarea celor dou elemente care compun formula de mai sus necesit un volum de
munc nsemnat deoarece presupune analiza i evaluarea fiecrei categorii de activ, respectiv
datorii pentru a stabili valoarea actual real a acestora.
Rezultatul evalurii este valoarea de pia a ntreprinderii sau a unei participaii (pachet de
aciuni sau pri sociale) atunci cnd evaluarea se face n perspectiva unei activiti continue de
exploatare sau valoarea de lichidare n cazul unei ntreprinderi care i nceteaz activitatea.
2.2. Etapele ce se parcurg n aplicarea metodei ANC
Pentru calcul activului net corectat al ntreprinderii se parcurg urmtorii pai:
1. Solicitarea i obinerea

bilanului i balanei de verificare ale societii la data evalurii

listelor cu imobilizrile corporale (construcii, terenuri, imobilizri n curs ce

reprezint, stocuri etc.)

informaii referitor la activele aflate n conservare, nchiriate sau cu grad de utilizare

redus

situaia datoriilor tipul datoriei, valori, dobnzi, termene de rambursare, faciliti etc.
2. Evaluarea activelor i datoriilor din patrimoniul ntreprinderii (inclusiv a celor nenregistrate n
bilan)
3. Calculul activului net corectat
2.3. Evaluarea elementelor patrimoniale de activ
2.3.1. Evaluarea imobilizrilor necorporale (intangibile)
Conform standardelor internaionale de evaluare activele necorporale sunt active care se
manifest prin proprietile lor economice; ele nu au substan fizic; acord drepturi i privilegii
proprietarului acestora i n mod uzual produc venituri pentru proprietarii lor.
Activele necorporale sunt imoblizri de tipul cheltuieli de nfiinare, pentru majorare a
capitalului, cheltuieli cu cercetarea, fondul de comer, licene, brevete, programe informatice etc.
Ele se mpart n dou categorii active identificabile distinct (brevete, licene, programe) i
active neidentificabile distinct (fondul de comer sau goodwill-ul).
2

n cadrul acestei categorii de active se regsesc cheltuielile de nfiinare, de majorare a

capitalului social care sunt considerate non-valori n procesul de evaluare deoarece ele nu
reprezint o investiie, respectiv nu genereaz venituri viitoare. Prin urmare nu se iau n
considerare n determinarea activului corectat total.
Pe de alt parte activele intangibile care au valoare pentru activitatea ntreprinderii evaluate
se evalueaz utiliznd metode specifice.
Metodele de evaluare utilizate se ncadreaz n cele trei abordri cunoscute:
abordarea pe baz de cost
abordarea pe baz de venit
abordarea prin comparaia de pia
Rezultatele obinute prin cele trei metode pot s difere foarte mult. n cazul unor active
necorporale este posibil aplicarea unei singure metode evaluare avnd n vedere natura
informaiilor ce se pot obine (ex. Contract de nchiriere abordarea pe baz de venit este
adecvat).
Metodele de evaluare bazate pe costuri abordarea prin cost
Costul estimat poate fi costul de reproducie sau costul de nlocuire.
Cost de nlocuire nou- costul curent al unui element similar nou, care are o utilitate aproape
echivalent cu cea a elementului evaluat
Cost de reproducie nou costul curent al unui element identic nou.
Aceast abordare este aplicabil n cazul activelor intangibile care pot fi subsituite sau a
activelor noi (softuri, baze de date, fora de munc instruit).
Pai:
1. Se estimeaz costul de nlocuire sau de reproducie al unui activ similar nou.
2. Se determin gradul de uzur al activului evaluat (activele intangibile sunt mai puin
afectate de uzura fizic)
3. Se calculeaz ca diferen ntre costul de nlocuire i gradul de uzur determinate - valoarea
activului obinut prin aceast abordare
Metode de evaluare bazate pe venit abordri pe baz de venit
- Metoda economiei de redeven brevete, licene. Proprietarul cedeaz dreptul de
folosin unor teri n schimbul unei redevene (calculat n general ca procent din veniturile
generate de proprietatea respectiv) Redevena reprezint n general 2-8% din vnzri.
- metoda economiei de costuri n cazul n care aceast economie poate fi cuantificat un
contract de achiziie a unor materiale la un pre avantajos n comparaie cu preul pieei sau
economie de timp/materiale generate de aplicarea unei metode specifice de producie
- metoda avantajului de profit cnd se poate determina avantajul deinerii i exploatrii
unui activ necorporal, acest avantaj reprezint de fapt o cot din profitul net (ec. Rezultat al unui
volum mai mare de vnzri)
Metode de evaluare prin comparaia de pia
Se aplic n cazul activelor care se tranzacioneaz frecvent pe pia (licene, drepturi de
copyright etc).
2.3.2. Evaluarea imobilizarilor corporale
Noiuni de baz (comune mai multor tipuri de active corporale):
Metoda costului de nlocuire
Prin aceast metod se calculeaz costul de nlocuire sau costul de reconstrucie (nou) al
activului i deprecierea care afecteaz activul. Costul de nlocuire (reconstrucie) din care se
3

deduce deprecierea reprezint costul de nlocuire net (valoarea actual a cldirii estimat prin
aceast metod).
Formule de calcul:
CIN = CI (CR) x (1-Gu)
- CIN costul de nlocuire net (activ nou neafectat de deprecieri)
- CR cost de reconstrucie (nou)
- Gu depreciere estimat procentual
-

CIN = CI (CR) -Gu

CIN costul de nlocuire net (activ nou neafectat de deprecieri)
CR cost de reconstrucie (nou)
Gu depreciere estimat - valoare

Tipuri de depreciere (uzur):

Depreciere fizic uzur rezultat al utilizrii, vechimii. Const n fisuri, degradri, defecte etc.
Deprecierea funcional rezultat al supradimensionrii, costurilor de ntreinere prea mari etc.
Deprecierea extern (economic) - rezultat al influenei unor factori externi (n activitatea
economic, legislaie, acces la utiliti)
Metoda comparaiilor directe
Metoda are la baz principiul conform cruia nici un cumprtor prudent nu va oferi
pentru o proprietate un pre mai mare dect cel cu care ar putea cumpra o proprietate cu aceiai
utilitate, cu aceiai atractivitate, ntr-un interval de timp rezonabil.
Valoarea activului evaluat se stabilete pe baza preurilor unor proprieti comparabile
(similare). Preul fiecrei comparabile este analizat i corectat n funcie de deosebirile care exist
ntre proprietatea comparabil i proprietatea evaluat.
Coreciile aplicabile pot fi: dreptul de proprietate, condiii de finanare, condiii de pia,
localizare, caracteristici fizice, utiliti disponibile etc.
Coreciile pot fi n valoare absolut (n uniti monetare, n plus sau n minus fa de preul
tranzaciei) sau procentuale (exprimate ca procent din preul de tranzacionare).
Evaluarea cldirilor
a. Abordarea patrimonial
- metoda costului de nlocuire metoda preului unitar de barem
n aceast metod se folosesc cataloagele de evaluare editate de MatrixRom. Editura a
publicat cataloage de reevaluare pe categorii de construcii (construcii industriale, agricole, de
locuit, administrative etc.) cu preuri unitare la 01.01.1965. Cataloagele cuprind fie cu diferite
construcii ncadrate ntr-o categorie (de exemplu fi pentru grajd pentru tineret taurin din
catalogul de reevaluare a construciilor agricole) cu preul pentru construcie, preuri pentru
instalaii aferente i corecii.
Pornind de la preul de baz (pe mp, m, cmc etc.) preluat din catalog pentru construcii i
pentru fiecare tip de instalaie cu care este dotat construcia, se aplic corecii n plus sau n minus
pentru deosebirile existente ntre construcia evaluat i construcia similar prezentat n fia din
catalog. Preul de baz calculat pentru ntreaga construcie mpreun cu coreciile necesare
reprezint costul de nlocuire n preuri la 01.01.1965. Costul se actualizeaz cu ajutorilor indicilor
(care pot fi preluai din Buletinul CET din Romnia) i n funcie de evoluia cursului de schimb
valutar i se obine costul de nlocuire la data evalurii.
CI = CI01.01.1965 x kCET x curs USD la data evalurii/ curs USD la data publicrii indicelui kCET

Costul de nlocuire se corecteaz cu deprecierea i se obine costul de nlocuire net al

construciei.
- metoda devizelor metod laborioas, presupune estimarea costului de nlocuire prin ntocmirea
devizului pe categorii de lucrri pe baz de msurtori. Necesit cunotine de specialitate.
- metoda costurilor segregate costul de nlocuire se calculeaz ntocmind un deviz n form
simplificat se estimeaz costurile nsumate pentru elemente de construcii i instalaii pentru
care deprecierea se estimeaz n funcie de durata de via fizic a materialelor componente.
Costurile indirecte se calculeaz separat. Necesit cunotine de specialitate n domeniul
construciilor.
b. Abordarea prin comparaia vnzrilor
- metoda comparaiei directe permite obinerea unei valori credibile n msura n care
informaiile de pia referitor la tranzacii cu active similare sunt suficiente.
Elemente de comparaie adecvate n cazul evalurii unei cldiri sunt: dreptul de proprietate
transmis, condiii de finanare, condiii de vnzare, localizare, acces la utiliti, finisaje, suprafaa
util/construit, suprafaa de teren aferent (dac este cazul) etc.
c. Abordarea pe baz de venit
- metoda capitalizrii directe
Metoda capitalizrii directe se bazeaz pe capacitatea proprietilor de a produce beneficii
prin nchirierea lor.
Capitalizarea veniturilor presupune transformarea venitului anual reprezentativ i
mentenabil pe termen lung n valoarea proprietii care genereaz acel venit. Aceast transformare
se realizeaz cu ajutorul ratei de capitalizare.
Rata de capitalizare este o rat real determinat pe baza tranzaciilor de pe piaa imobiliar
i nu ia n considerare componenta inflaionist a creterii anuale a venitului considerat.
Valoarea proprietii se determin cu relaia:
V = VNE/c
Unde:
- venitul brut VB (chiria ce se poate obine pentru cldirea respectiv)
- venitul brut efectiv VBE (venitul brute potenial corectat cu gradul de neocupare VBE =
VBP x (1-grad de neocupare%)
- venitul net efectiv VNE (VBE cheltuieli ce revin proprietarului)
- rata de capitalizare c (%)
Cheltuielile ce revin proprietarului pot fi impozitul pe venitul net, cheltuieli cu reparaii
capitale, asigurri.
Evaluarea terenurilor
-metoda comparaiei directe cea mai recomandat metod
n cazul terenurilor elementele adecvate pentru ntocmirea grilei de comparaie: localizarea,
suprafaa terenului, front la strad, accesul la utiliti etc.
Baza de comparaie este preul pe metrul ptrat de teren exprimat n moneda n care se
ofer pe pia terenurile.

- metoda capitalzrii rentei funciare are acelai principiu ca i metoda capitalizrii directe pentru
cldiri (venitul brut luat n considerare este chiria sau renta ce se poate obine pentru terenul
evaluat)
- metoda parcelrii se aplic n cazul terenurilor pentru care cea mai bun utilizare o reprezinta
parcelarea. Sunt necesare informaii referitor la costurile parcelrii, la preurile unor parcele
similare cu cele care vor rezulta i la vandabilitatea acestora.
- metoda alocrii se bazeaz pe principiul c ntre valoarea terenului i valoarea proprietii
(cldire i terenul) exist un raport. Astfel un evaluator care cunoate valoarea proprietii va putea
estima valoarea terenului pe baza raportului tipic ce exist ntre cele dou. Metoda se recomand n
cazul n care nu sunt date suficiente privind tranzzacii cu terenuri similare
- metoda extraciei variant a metodei alocrii, presupune determinarea valorii terenului ca
diferen ntre valoarea proprietii i valoarea construciei (CIN)
Evaluarea utilajelor, echipamentelor, instalaiilor etc.
Metodele de evaluare pentru acest tip de active pot fi:
- metoda costului de nlocuire:
Costul de nlocuire poate fi:
- valoarea de inventar actualizat a utilajului sau echipamentului (actualizarea se face fie cu
indicele determinat n funcie de evoluia indicilor de consum inflaioniti fie n funcie de
evoluia cursului leului n raport cu euro sau usd) (metoda indexrii) soluie recomandat
n cazul n care celelalte variante nu se pot utiliza
- costul de nlocuire reprezint suma costurilor tuturor componentelor individuale ale unui
activ de acest gen (inclusiv cheltuieli de montaj, transport, cu fora de munc, utiliti, de
proiectare, licene etc.) (metoda devizului)
- metoda cost capacitate
Costul de nlocuire se corecteaz cu deprecierea estimat i se obine costul de nlocuire net al
activului.
2.3.3. Evaluarea imobilizarilor financiare
Imobilizrile financiare sunt:
- primare: aciuni, obligaiuni
- derivate: contracte futures, forward
Activele financiare sunt tratate ca i active n afara exploatrii, ele nu contribuie la activitatea de
exploatare a societii evaluate.
a. Titluri de participare: aciuni sau pri sociale deinute la alte societi, sunt investiii efectuate
pentru o perioad mai mare de 1 an.
Un element de baz n evaluarea titlurilor este tipul de pachet deinut:
- pachet minoritar:
Metode:

la ntreprinderi cotate: valoarea pachetului de titluri deinute = cotaia unui

titlu x nr. de titluri
Un factor determinant n evaluarea titlurilor deinute la ntreprinderi cotate l reprezint
analiza indicatorilor bursieri i a ratelor de pia (volumul tranzaciilor, fluctuaia preurilor
titlurilor, lichiditatea i volatilitatea titlurilor)

abordarea pa baza de venit: capitalizarea dividendelor sau a profitului net

curent rezultat, actualizarea fluxurilor de dividende etc.

pachet majoritar
Presupune evaluarea ntregii societi, valoarea pachetului deinut reprezint procent din
valoarea total a capitalului propriu. Evaluarea societii se va face prin cel puin dou metode.
b. Aciuni prefereniale: investiii efectuate pentru obinerea dividendelor prefereniale.
- se consider titluri cu venit anual fix
- metoda uzual: capitalizarea venitului (respectiv a dividendelor aferente pachetului deinut)
c. Titluri de credit: investiii constnd n obligaiuni sau certificate de depozit
- metoda uzual: actualizarea fluxurilor
Ex. Certificate de depozit emise de bnci comerciale, obligaiuni emise de instituii ale statului
d. Creane imobilizate: mprumuturi acordate pe termen lung, depozite i garanii
Evaluarea depinde de certitudinea ncasrilor, necesitatea actualizrii valorii creanelor n funcie
de termenul estimat de ncasare, evoluia cursului valutei (la creanele n valut) etc.
e. Titluri de plasament: aciuni cumprate pe o perioad mai mic de 1 an (cu scop speculativ),
aciuni rscumprate de societate cu scopul de a fi anulate sau pentru a susine cotaia aciunilor
proprii la burs sau pentru a fi acordate conducerii, salariailor etc.
2.3.4. Evaluarea activelor circulante
Active circulante: stocuri, creane, disponibiliti bneti.
- n general valoarea de nregistrare n contabilitate coincide cu valoarea lor de pia
datorit lichiditii caracteristice
a. Stocuri: materii prime, produse n curs de execuie, produse finite, marf
Valoarea stocurilor = min (cost, valoarea realizabil net)
- abordarea prin cost costul achiziiei, prelucrrii i alte costuri aferente (proiectare, de
creditare pentru obinerea de resurse necesare pentru asigurarea cu materii prime etc.)
Dou metode acceptate de IFRS (Standardele internaionale de contabilitate) pentru evaluarea
stocurilor prin cost:
metoda costului mediu costul stocului = costul mediu al tuturor bunurilor disponibile spre
vnzare
FIFO costul primelor articole achiziionate trebuie alocat primelor articole vndute
Evaluarea se face pe categorii:
- materiile prime n funcie de preul pieei
- producia n curs la costul de uzin sau alt cost corectat n funcie de stadiul de execuie
- produse finite la costul complet
- valoarea realizabil net: preul estimat a se obine pentru un anumit tip de activ circulant
minus costurile estimate pentru finalizarea bunului dac este cazul (producie n curs) i costurile
aferente vnzrii (n condiii de activitate normal)
determinat pe baz de contracte ferme (preul stabilit n contract) cnd exist comenzi
pentru stocurile existente,
determinat n funcie de preul pieei cnd cantitatea de stocuri e mai mare dect cantitatea
contractat
Este important inventarierea stocurilor, gruparea loc n funcie de viteza de rotaie, identificarea
stocurilor cu rotaie lent.

b. Creane: clieni, facturi de ncasat

clieni inceri:
- nu se iau n considerare creanele cu vechime mare sau cu debitori aflai n incapacitate de
plat
- valoarea lor se diminueaz procentual n funcie de perioada de ntrziere
c. Disponibiliti bneti: corecii la disponibilitile n devize (moned strin) evaluarea
acestora se face la cursul zilei sau la un curs mediu (pentru monede al cror curs nregistreaz
fluctuaii mari).
2.3.5. Evaluarea altor active
- diferene de conversie activ,
- operaiuni n curs de clarificare
- cheltuieli nregistrate n avans
Se analizeaz natura acestor active i gradul n care valoarea lor influeneaz sau nu valoarea
ntreprinderii.
2.4. Evaluarea datoriilor
Datorii:
precis determinabile credite bancare, furnizori, dividende, impozite i taxe etc.
Certe care trebuie estimate impozit pe profit, impozit pe cldiri, teren etc, datorii ctre
salariai valoarea lor se va cunoate doar la o dat viitoare. Valoarea lor se determin pe
baza reglementrilor legale sau a contractelor existente.
Poteniale (contingente - obligaie viitoare potenial, neprevzut) plata despgubirilor,
daunelor n urma unor sentine judectoreti, obligaii de mediu .... Valoarea lor se
determin pe baza informaiilor primite de la societate referitor la aceste contingente.
3. Activul net de lichidare
Etapele similare metodei ANC activ net corectat.
- evaluarea societilor care-i nceteaz activitatea
- scopul: plata datoriilor societii i mprirea valorii rmase ntre acionari/asociai
- dizolvarea: expir termenul prevzut n actul constitutiv, imposibilitatea realizrii obiectului de
activitate, hotrre AGA, reducerea capitalului social sub 50%, acionarii necompletndu-l.
Situaii:
Societatea i nceteaz definitiv activitatea ANL = activ corectat total datorii costuri
de lichidare
Societatea i ntrerupe temporar activitatea: fuziune, deci societatea va funciona prin ali
acionari
V = Vt / (1+a)n Kinv
V valoarea societii
Vt valoarea la termen, stabilit printr-o metod de evaluare
a rata de actualizare
Kinv capital investit de cumprtor pentru redresarea societii
4. Alte abordri: valoarea substanial, capitaluri permanente necesare n exploatare
(CPNE)
Valoarea substanial ANC + valoarea real a altor active ce nu sunt proprietatea ntreprinderii
dar influeneaz rezultatele ntreprinderii (leasing)
= valoarea tuturor activelor utilizate de societate (deinute sau nu de aceasta n proprietate)
8

Spre deosebire de ANC = valoarea tuturor activelor societii din exploatare i din afara exploatrii
Valoarea substanial (VS) = valoarea activelor din exploatare, proprietatea sau nu a societii
Capitaluri permanente necesare n exploatare
= indicator utilizat pentru determinarea good-will-ului (fond de comer)
CPNE = IMOn + NFRE
IMOn = imobilizri (active) nete utilizate n exploatare
NFRE = nevoia de fond de rulment utilizat n exploatare = stocuri + creane datorii pt
exploatare