Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
calcularea valorii actualizate a beneficiilor anticipate. Cele doua metode uzuale ale abordarii
prin venit sunt capitalizarea venitului si analiza fluxului de numerar actualizat sau metoda
dividendelor.
In capitalizarea (directa) a venitului, un nivel reprezentativ al venitului este impartit cu o
rata de capitalizare sau este inmultit cu un multiplu de venit, pentru a transforma venitul in
valoare. Teoretic, venitul poate fi definit printr-o diversitate de forme, inclusiv de flux de
numerar. In practica, venitul uzual estimat este fie cel brut (inainte de impozitare), fie cel net
(dupa impozitare). Rata de capitalizare trebuie sa fie adecvata cu definitia formei de venit
utilizat.
In analiza fluxului de numerar actualizat si/sau metoda dividendelor, incasarile de
numerar sunt estimate pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste incasari sunt convertite in
valoare prin aplicarea ratei de actualizare, folosind tehnicile valorii prezente. Pot fi utilizate
multe definitii pentru fluxul de numerar. In practica, se utilizeaza in mod frecvent fluxul net de
numerar (numerar care ar putea fi distribuit actionarilor) sau dividendele actuale (mai ales in
cazul actionarilor minoritari). Rata de actualizare trebuie sa fie adecvata cu definitia fluxului de
numerar utilizat.
Ratele de capitalizare si ratele de actualizare sunt preluate din piata si sunt exprimate ca
multipli de pret (determinati pe baza informatiilor despre intreprinderile cotate sau din tranzactii)
sau ca o rata a rentabilitatii investitiei (estimata pe baza informatiilor despre investitiile
alternative).
Venitul anticipat sau beneficiile anticipate sunt convertite in valoare folosind calcule care
iau in considerare cresterea estimata a acestora, precum si anii viitori de incasare a beneficiilor,
riscul asociat cu fluxul de beneficii si valoarea in timp a banilor.
Venitul sau beneficiile anticipate trebuie estimate luand in considerare structura
capitalului si performantele anterioare ale intre prinderii, evolutia sperata a acesteia, precum si
factorii economici si domeniul de activitate.
Abordarea prin venit necesita estimarea unei rate de capitalizare, cand venitul se
capitalizeaza pentru a se transforma in valoare sau unei rate de actualizare, cand se actualizeaza
fluxul de numerar. Pentru estimarea ratei adecvate, evaluatorul trebuie sa ia in considerare factori
cum ar fi nivelul rate lor dobanzii, ratele de rentabilitate asteptate de investitori din investitii
similare si riscul inerent fluxului de beneficii asteptate.
In metodele de capitalizare care utilizeaza actualizarea, cresterea asteptata a beneficiului
(venitului) este luata in considerare in mod explicit pentru estimarea fluxului de beneficiu viitor.
In metodele de capitalizare care nu utilizeaza actualizarea, cresterea asteptata a
beneficiului (venitului) este inclusa in rata de capitalizare. Relatia, exprimata printr-o formula,
este: rata de capitalizare este egala cu rata de actualizare minus rata asteptata de crestere pe
termen lung (R=Y-a, in care R este rata de capitalizare, Y este rata de actualizare sau de
randament si a este modificarea anualizata in valoare).
sau:
Valoarea = Venit x multiplicator
Capitalizarea profitului este o metoda utilizata pe scara larga de catre investitori, ea
avand avantajul simplitatii si usurintei intelegerii. Aplicabilitatea ei este insa limitata la firmele
care au, sau vor avea o situatie relativ stabila a fluxului de venit retinut in evaluare. Prin urmare,
metoda capitalizarii profitului nu este aplicabila in cazul intreprinderilor aflate in faza de
crestere/descrestere rapida intr-o faza de investire/dezinvestire importanta etc.
Metoda poate fi utilizata atat pentru estimarea capitalului actionarilor, cat si pentru intreg
capitalul investit, avand in vedere logica prezentata in tabelul nr.1.
Tabelul 1.
Metoda capitalizarii venitului si valoarea estimata
Utilizarea metodei capitalizarii profitului
Specificatie
1. Venitul capitalizat
Va fi prezentat de un venit
disponibil pentru toti furnizorii de
capital
2. Rata de capitalizare
3. Multiplicatorul
in care:
VCP = valoarea intreprinderii prin metoda capitalizarii profitului;
PN = profitul net;
c = rata de capitalizare.
Aceasta reprezinta formula de baza, aplicabila in situatiile in care se estimeaza o mentinere
constanta a profitului net pe durata de previziune.
In conditiile in care este previzionata o dinamica stabila (constanta) a profitului net se
utilizeaza modelul de crestere Gordon, iar relatia de calcul a valorii devine:
sau, atunci cand profitul net se bazeaza pe rezultatul ultimului an incheiat inainte
de data evaluarii:
in care:
g = rata de crestere constanta;
PN0 = profitul net al anului imediat anterior datei evaluarii.
Deci este vorba de formule extrem de simple (in relatia de baza fiind implicati doar doi
termeni: profitul net si rata de capitalizare), pentru evaluator esentiala fiind, de fapt, intelegerea
corecta a sensului termenilor care genereaza o valoare estimata prin capitalizare.
Rata de actualizare (costul capitalului) si rata de capitalizare se si aseamana, dar se si
deosebesc.
Atat ratele de capitalizare, cat si ratele de actualizare se bazeaza pe informatii de piata,
care:
sunt exprimate ca un multiplu de pret (derivat din informatiile despre intreprinderile
cotate sau din tranzactii cu pachete de actiuni); sau
exprima o rata a rentabilitatii investitiei (derivata din informatiile despre investitiile
alternative).
Totusi, uneori este dificil de realizat diferenta dintre rata de actualizare (utilizata in metoda
DCF) si rata de capitalizare element-cheie in metoda capitalizarii venitului. Principalele
elemente de diferentiere intre cele doua rate au in vedere:
rata de capitalizare este utilizata pentru a converti un flux constant si reproductibil in
valoarea prezenta a proprietatii, in vreme ce rata de actualizare este utilizata pentru a converti
fluxuri viitoare diferite ca marime si evolutie in valoarea prezenta a proprietatii care genereaza
acele fluxuri;
rata de capitalizare preia toate modificarile viitoare ale venitului considerat pentru
estimarea valorii;
modificarile in veniturile viitoare sunt preluate in capitalizare prin deducerea din rata
de actualizare a ratei de crestere anuale a venitului prin intermediul relatiei Gordon Shapiro,
deci: Rata de capitalizare (c) = rata de actualizare (a) rata de crestere (g), sau c = a g;
in care:
in = rata (de actualizare sau capitalizare) exprimata in termeni reali;
i1 = rata (de actualizare sau capitalizare) exprimata in termeni nominali;
r = rata inflatiei.
De exemplu, daca rata de capitalizare exprimata in termeni nominali este de 28,5%, iar rata
anuala a inflatiei este de 17%, rezulta o rata de capitalizare exprimata in termeni reali de 9,83%.
Profitul net trebuie estimat pe baza performantelor anterioare ale intreprinderii, dar si prin
considerarea evolutiei sperate a acesteia, a factorilor care actioneaza in ramura sa de activitate si
in economia nationala.
Din punct de vedere tehnic, profitul net poate fi estimat pornind de la:
greve;
compensarea proprietarilor;
- cheltuieli cu materiale sau servicii atunci cand exista diferente fata de valorile de piata
ale acelor materiale sau servicii;
-
personalul in surplus.
sau daca intreprinderea nu este cotata, dar a acordat dividende, atunci in locul cursului
bursier se determina valoarea unei actiuni rezultate din raportul:
si semnifica durata de
in care:
VDCF = valoarea intreprinderii prin metoda DCF;
CF = cash-flow disponibil pentru actionari (daca se estimeaza valoarea capitalului
actionarilor), sau pentru furnizorii de capital (daca se estimeaza valoarea capitalului investit).
Deci poate fi vorba de:
CFNA = cash-flow la dispozitia actionarilor;
CFNCI = cas-flow la dispozitia capitalului intreprinderii (firmei);
a = rata de actualizare (costul capitalului);
Vr = valoarea reziduala;
i = anul de previziune;
2)
3)
4)
- Impozit pe profit
5)
6)
7)
8)
+ Amortizarea
9)
- Investitii
9)
10) + Amortizarea
11) - Investitii
12) = Cash- Flow din Investitii
13) + Credite bancare si obligatare incasate in perioada explicita
14) - Ratele achitate pentru rambursarea creditelor si sumele platite pentru rascumpararea
obligatiunilor
15) - Dividende preferentiale achitate
16) = Cash- Flow din Finantare
17) Cash-Flow Total la Dispozitia Actionarilor = (9 + 12 + 16)
Principalele etape necesare in aplicarea acestei metode sunt:
Reanalizarea concluziilor diagnosticului intreprinderii. In aceasta etapa, evaluatorul
sintetizeaza intreg diagnosticul intreprinderii evaluate, realizand si teste de coerenta. Scopul este
acela de a fundamenta etapele urmatoare necesare estimarii valorii firmei.
Stabilirea parametrilor-cheie de evolutie a intreprinderii (in contextul economic in
care opereaza). Tinand seama de concluziile diagnosticului, se vor preciza variabilele-cheie care
vor influenta activitatea viitoare si limitele generale ale dinamicii firmei.
Alegerea duratei de previziune. Actualizarea presupune o perioada explicita de
previziune si o valoare reziduala (perioada non-explicita). Alegerea perioadei explicite se
bazeaza pe elemente cum ar fi:
- uzantele privind durata de previziune explicita (3-7 ani);
- intervalul de timp in care firma va ajunge la stabilitate sau la o dinamica stabila;
sau
Fiind vorba de o valoare in viitor, valoarea reziduala este inclusa in estimarea valorii
intreprinderii evaluate folosind tehnica actualizarii.
In viziunea CECCAR formula cea mai des utilizata poarta denumirea de Discounted
Cash-Flow(DCF), care se traduce: flux de trezorerie redus atat prin actualizare, cat si prin
intreruperea la anul n de prognoza, cand se calculeaza valoarea reziduala a activului sau a
societatii respective. Potrivit acestei metode, formula de evaluare este:
in care:
V (DCF) = valoarea activului sau a intreprinderii prin formula fluxului de trezorerie redus;
CF = cash-flow;
Ir = investitii de reinnoire, de mentinere;
Vr = valoarea reziduala;
t = rata de actualizare;
n = ultimul an de prognoza.
Esenta metodei consta in insumarea fluxurilor de disponibilitati care raman in fiecare an in
unitate, pana in anul n, cand se apreciaza ca proprietarul ar trebui sa-si reconsidere modul de
abordare a afacerii sale; in acest an n se stabileste valoarea reziduala a activului, a intreprinderii,
a societatii.
Potrivit acestei metode, evaluarea intreprinderii se face in functie de perspectivele sale de
dezvoltare; este o metoda prin excelenta prospectiva. Aceasta metoda se bazeaza pe definitia
activelor data de IFRS, potrivit careia un activ reprezinta o resursa controlata de catre
intreprindere, ca rezultat al unor evenimente trecute si de la care se asteapta generarea unor
beneficii economice viitoare.
Actualizarea fluxurilor nete se face pentru a tine cont de riscuri si de exigenta de
rentabilitate a investitorului potential.
Aplicarea metodei se face in patru etape succesive:
1. Calculul fluxului de lichiditati nete istorice pe minimum trei ani, folosind sinteza
diagnosticelor.
2. Proiectarea fluxului de lichiditati nete pe o perioada mai lunga, dar compatibila cu
orizontul de prognoza stabilit intreprinderii; deci o buna viziune, o intelegere a fluxurilor trecute:
vanzari, preturi, structura cheltuielilor, riscuri etc.
3. Determinarea valorii reziduale ce urmeaza a fi adaugata la cash-flow-ul din ultimul an
proiectat; orizontul prognozat este, in general, estimat tinand seama de constatarile
diagnosticelor, marcand momentul cand proprietarul va decide viitorul intreprinderii in anul
ultim prognozat; valoarea reziduala, de regula, se calculeaza prin aplicarea unui multiplicator z la
cash-flow-ul ultimului an prognozat (Vr = Z x CF) sau aplicand modelul Gordon, respectiv:
, unde K este coeficientul de ajustare pentru risc, iar g este cresterea pe termen lung a
fluxului de numerar; de exemplu, daca K = 20% iar g este zero, atunci multiplul rezidual va fi 5.
Estimarea valorii reziduale dupa perioada explicita si neexplicita comporta si alte
aspecte,relevate si de specialistul Manate Daniel. Perioada explicita este caracterizata de
Estimarea valorii reziduale (sau terminale) inlatura necesitatea unor previziuni detaliate in
perioada ne-explicita care, in cazul unor intervale mari de timp, sunt problematice din punct de
vedere al predictibilitati datorita factorilor mediului general extern al intreprinderilor, cat si
dificultatilor de estimare a factorilor interni si a rezultatelor viitoare ale firmelor. In orice situatie
in care previziunile se fac la perpetuitate in premisa de continuare nedeterminata a activitatii
firmei, VR = 0. Standardele Internationale de Evaluare recomanda urmatoarele metode pentru
estimarea VR:A)in premisa continuarii activitatii;B)in premisa stoparii activitatii.
) cu o rata adecvata
b) Multiplicarea profitului net anual din ultimul an cu un multiplu adecvat pe baza analizei
ratelor de evaluare ale sectorului din care face parte firma evaluata.
B. In premisa valorii, de stopare a activitatii firmei la finele perioadei explicite, se
poate estima valoarea neta de realizare a activelor nete reziduale la finele perioadei explicite,
printr-o abordare bazata pe active, adecvata ipotezelor de lucru (insumarea valorii de piata sau a
valorii de lichidare a activelor, dupa scaderea costurilor aferente vanzarii acestora si stoparii
activitatii). Aceasta valoare poate fi distribuita actionarilor.
In cazul estimarii Valorii intreprinderi (VI), pentru calculul VR prin capitalizarea
poate folosi costul mediu ponderat al capitalului (
Proprii (
), pentru calculul VR prin capitalizarea
, se
previziunii pe stadii, deoarece ar trebui investigate efectele unor diverse situatii din alte zone
geografice, dar care ar putea afecta intreprinderea analizata. Volatilitatea burselor de valori si de
marfuri de peste hotare, masurile protectioniste luate de unele tari dezvoltate asupra unor produse
(otel, aluminiu etc.), noua escaladare a terorismului mondial etc., sunt tot atatea motive care
sporesc complexitatea previzionarii cresterii unei firme pe diverse stadii. Vom detalia in
continuare posibilitatile de estimare a VR,in 4 variante:a)folosind abordarea pe baza de
venituri;b)pentru intreprinderile cotate la bursa;c)pentru intreprinderile necotate ;d)folosind
metode patrimoniale.
a) Calculul VR folosind abordarea pe baza veniturilor
a.l) Capitalizarea fluxului de numerar din anul (n + 1):
(3.1.)
este fluxul de numerar din anul (n+1), primul an al perioadei ne-explicite, g este
rata medie anuala de crestere (descrestere) a profitului net (respectiv a dividendelor) in perioada
de previziune neexplicita si a este rata de actualizare
a este rata de actualizare, gare semnificatia de mai sus. Aceasta metoda, este aplicabila
numai in situatia unor profituri previzionate pozitive in ultimul an de previziune. Totodata,
profitul net este un flux de venit mai putin indicat in estimarea valorii, avand un pronuntat
caracter contabil si reflectand mai putin fluxurile reale de numerar la dispozitia actionarilor sau a
firmei.
b) Pentru intreprinderile cotate, in afara capitalizarii fluxului de numerar din primul an al
perioadei ne-explicite, intalnim si urmatoarele metode de calcul al VR:
b.1) Calculul pe baza indicatorului bursier PER
VR = CFn x PER (3.3.), unde CFn este Cash-Flow-ul din ultimul an de previziune iar PER
este un indicator bursier, calculat la firmele cotate prin raportarea cursului actiunii in anul n la
profitul net pe actiune, estimat in anul n. Critica principala adusa relatiei (3.3.), vizeaza faptul ca
ne aflam in fata unui rationament in cerc. Astfel se incearca sa se gaseasca valoarea firmei astazi
dar una din componentele valorii, VR se determina prin aprecierea cursului actiunilor
intreprinderii in viitor.
b.2) VR = Valoarea de revanzare, in care aceasta poate fi luata la nivelul capitalizarii
bursiere de la momentul evaluarii (pretul de vanzare este considerat egal cu cel de cumparare).
c) Pentru intreprinderile necotate, se mai poate utiliza pentru calculul VR tot relatia
(3.3.):
VR = CFn x PER (3.3.), unde PER este insa extrapolat din sectorul de activitate din care
face parte firma, folosind datele sectoriale ale firmelor cotate si comparabile cu cea evaluata.
Metoda este conditionata insa de disponibilitatea unor date recente si credibile referitoare la
PER-ul unor firme comparabile, listate, cu un volum de tranzactii semnificativ.
d) Metode patrimoniale: Aceste metode sunt mai putin recomandate deoarece folosesc
abordarea bazata pe active, combinand astfel abordarea pe baza veniturilor cu una patrimoniala
si afectand astfel credibilitatea demersului. Totusi, in ipoteza in care intreprinderea va inceta
sa functioneze la finele perioadei explicite, pentru estimarea VR, metodele patrimoniale sunt
adecvate.
Sunt situatii, in cazul unor firme nou constituite in anumite sectoare (industrii de inalta
tehnologie de exemplu) in care valoarea CFDA in perioada explicita este uneori negativa,
proportia cea mai consistenta din valoarea fondurilor actionarilor fiind data de VR. Explicatia
vine din cuantumul ridicat al investitiilor de capital necesare in perioada explicita (echipamente
si tehnologii performante, de ultima ora) si care diminueaza
Estimarea unei valori reziduale cat mai aproape de valoarea obtenabila dupa
perioada de previziune explicita este esentiala pentru o valoare credibila prin metoda CashFlow. In general, putem afirma ca pe masura ce perioada explicita luata in calcul este mai mare,
contributia VR la valoarea firmei scade. Graficul de mai jos ilustreaza aceasta idee, dar
mentionam ca proportia efectiva a VR in valoarea totala difera de la un sector de activitate la
altul. Explicatia vine din cuantumul diferentiat pe sectoare economice al investitiilor de capital
necesare in perioada explicita.
Pentru asigurarea aplicarii cat mai riguroase a metodei Cash- Flow, este necesar sa se
asigure coerenta dintre previzionarea profitului net si a fluxurilor financiare in perioada de
previziune si concluziile analizei diagnostic, vizavi de punctele tari si slabe ale firmei, pe de o
parte si de oportunitatile si riscurile provenite din mediul extern al firmei, pe de alta parte. Este
un element important de urmarit si, in lipsa acestei coerente, credibilitatea valorii obtinute pe
baza fluxurilor financiare este minima.
4.Determinarea ratei de actualizare, gratie careia este posibila readucerea fluxurilor nete
viitoare si a valorii reziduale in valori de azi; numita si rata neutra, ea poate fi determinata
pornind de la dobanda obligatiilor sau titlurilor de stat.
(3.4.)
unde:
(3.5.)
Pentru simplificare se face ipoteza ca pentru o perioada de previziune explicita scurta, intre
3-10 ani, ce permite estimari credibile, devine relevanta pentru valoarea totala o valoare
suplimentara, numita reziduala (terminala sau continua), obtenabila prin vanzarea activului
la sfarsitul perioadei explicite. In aceste conditii vom rescrie formula (3.5. sub forma (3.6.):
(3.6. )
Perioada de previziune explicita
(3.7.)
Evaluarea prin metoda actualizarii fluxurilor financiare (DCF), desi pare simpla, este
complexa in aplicare, necesitand: estimari reale de fluxuri previzionate; estimarea valorii
reziduale, estimarea ratei de actualizare.
Metoda prezinta insa avantajul de a scoate in evidenta principiile fundamentale ale
evaluarii intreprinderii si de a fi considerata obiectiva pentru ca nu este supusa problemelor de
ordin speculativ ale pietei financiare.
In concluzie, aceasta metoda de evaluare prin actualizarea fluxurilor viitoare de lichiditati
reprezinta tehnica de evaluare cea mai satisfacatoare din punct de vedere conceptual, dar si cea
mai complexa in aplicare.
4. Modelul actualizarii dividendelor
La baza Metodei Actualizarii Dividendelor (Discounted Dividend Model in literatura
anglo saxona) sta formula (3.).
reprezinta dividendele anuale, aferente unui singur titlu in
anul i, iar
reprezinta dividendul total anual. In acest caz, valoarea reziduala este exprimata
de
, unde
este pretul estimat a fi obtinut prin revanzarea titlului in anul n de previziune
si N este numarul total de titluri. Previzionarea fluxului dividendelor pleaca de la previzionarea
contului de profit folosind, fie modelul pe stadii, fie modelul scenariilor, dar in ambele cazuri
luand in considerare politica probabila de dividend a intreprinderii in perioada explicita.
(3.)
In relatia (3.) sunt luate in considerare doar dividendele si respectiv Pn, pretul de revanzare
al titlului in ultimul an de previziune explicita, deci singurul venit economic accesibil unui
actionar minoritar, care nu poate de altfel influenta decisiv politica de dividend, politica
investitionala, structura tinta a capitalului, modalitatea si conditiile de finantare. In cel mai bun
caz acesta poate vinde detinerile sale. Este deci relevanta la stabilirea valorii unui titlu, respectiv
a unor pachete nesemnificative si scenariile vor pleca de la politica de dividend si structura
existenta a capitalului. Pentru determinarea valorii unui singur titlu, se foloseste relatia (3.9.):
(3.9.)
unde
si
Pentru actualizarea dividendelor existe mai multe modele, din care sunt de amintit
urmatoarele:
1) Cand perioada explicita este finita si valoarea totala a titlului contine si pretul de
revanzare la sfarsitul perioadei explicite,Pn, intalnim urmatoarele variante:
a) cand dividendele sunt constante in perioada de previziune;
b) cand dividendele cresc constant;
c) modelul Bates.
2) In situatia obtinerii fluxului dividendelor la perpetuitate,distingem urmatoarele variante:
a)cand dividendele sunt constante in perioada de previziune;
b)cand dividendele cresc constant;
c)cand se previzioneaza un supraprofit;
d)modelul Solomon;
e)modelul Elton si Gruber.
In lucrarea noastra nu am prezentat si aceste modele, considerand ca ele trebuiesc foarte
bine cunoscute si aplicate de profesionistii in domeniu.
In finalul acestei teme prezentam un exemplu de evaluare a unei benzinarii (care a mai
fost utilizata ca exemplu si la abordarea pe baza de active) prin metoda actualizarii fluxului
de lichiditati, atat in varianta fara magazin, cat si in varianta cu magazin.
Scopul evaluarii:
estimarea valorii de piata a proprietatii in
(consultanta pentru proprietar)
Data evaluarii:
10 ianuarie 2003
Ipoteze de lucru:
vederea vanzarii
Benzinaria este situata la iesirea din municipiul A spre tara vecina, respectiv spre
punctul de frontiera C, care face legatura directa cu localitatea X din aceasta tara.
Statia de comercializare a carburantilor este in functiune, iar snack-barul din cladirea
benzinariei inca nu este in functiune, dar se poate pune in functiune oricand, fiind complet
finisat.
Benzinaria a fost construita in anul 1997, respectandu-se toate normele legale in
vigoare.
In apropierea statiei urmeaza sa se realizeze soseaua de centura inelul nr. IV care va
face legatura intre Calea X si soseaua de iesire spre Iugoslavia. In zona benzinariei, este aprobat
amplasamentul pentru unul din parcurile industriale ale orasului, este in constructie Spitalul
Municipal si sunt amplasate firmele Coca Cola si SOLECTRON (componente electronice). Tot
in apropiere se afla in constructie un cartier de vile.
Nu exista alte statii de distributie de carburanti in apropiere.
Cererea manifestata pentru statii de distributie de carburanti in zona de interes a
evaluarii este destul de mare, iar oferta este medie.
In zona de interes a evaluarii tranzactiile cu statii de distributie a carburantilor se fac cu
preturi cuprinse intre 500.000-680.000 USD, in functie de amplasament, de capacitate si de tipul
si starea constructiilor aferente.
Din informatiile (limitate) de pe piata terenurilor din zona de interes a evaluarii,
acestea se tranzactioneaza cu preturi unitare cuprinse intre 15-18 USD/mp, pretul unitar scazand
odata cu cresterea suprafetei tranzactionate. Un teren de 2.000 mp din imediata apropiere s-a
vandut de curand cu 16,8 USD/mp.
Terenul in suprafata de 2.415 mp este plan si are o forma aproape dreptunghiulara,
latura lunga reprezentand frontul stradal.
Fosa septica, separatorul de grasimi, putul forat pentru obtinerea rezervei de apa pentru
PSI, rezervoarele pentru apa pentru PSI (5 rezervoare metalice ingropate care au o capacitate
totala de peste 10 mc), rezervoarele de carburant (3 bucati de cate 40.000 I, din care unul este
compartimentat, introduse intr-o cuva subterana din beton armat), platforma betonata si reteaua
electrica pentru iluminat interior, exterior si de forta.
Constructiile au fost executate in anul 1997 si sunt in stare fizica buna, uzura fizica
fiind 0.
Statia are 3 pompe de alimentare livrate de firma Scheidt& Bachmann, fiind fabricate
in 1994. Pompele sunt conectate la un calculator MASTER 10 pe care se poate supraveghea
vanzarea carburantului.
Cantitatea medie de carburanti vanduta zilnic este de 11.000 l/zi, din care 30%
motorina, restul benzina. Adaosul comercial este de 17%.
13.200
17.800
Venitul brut se estimeaza inmultind adaosul comercial zilnic cu numarul de zile pe an,
respectiv:
29.845.200 lei/zi x 365 zile = 10.893.49000 lei
Din acesta se scad cheltuielile:
- cheltuieli lunare cu salariile: 5 angajati x 5.300.000 lei/angajat = 26.500.000 lei
- alte cheltuieli lunare futilitati etc.)
Total cheltuieli lunare
= 250.000.000 ei
= 276.500.000 lei
Indicatori/Anul de p
Venituri net
Amortizare
Profit brut
Dobanzi cre
Profit impoza
Impozit pe pr
Rate credi
CASH FLOW OP
Amortizare
Investitii
Factor de actualizar
Valoare fluxuri
16.907.720
Valoare reziduala
10.000.000
3.552.012
614.074
Veniturile nete s-au calculat adunand la veniturile anuale din vanzarea de carburanti
(10.893.49000 lei) veniturile din activitatea de magazin: 500.000.000 lei/luna x 18 % (adaos
comercial) x 12 luni/an
= 1.080.000.000 lei Total venituri anuale = 10.893.49000 lei +
1.080.000.000 lei = 11.973.49000 lei
Din acestea se scad cheltuielile:
- cheltuieli lunare cu salariile: 15 angajati x 5.300.000 lei/angajat = 79.500.000 lei
- alte cheltuieli lunare (utilitati etc.)___
= 250.000.000 lei
= 329.500.000 lei
019.498
260.083
-223.500
-223.500
7.795.998
483.583
7.795.998
483.583
1.949.000
-2.120.896
5.846.999
6.362.687
+223.500
+223.500
-223.500
-223.500
5.846.999
6.362.687
0,8130
0,6609
4.753.657
4.205.623
Valori obtinute
1.Prin abordarea pe baza de venit (metoda fluxurilor financiare actualizate):
Varianta fara magazin (varianta actuala in care snack-barul nu functioneaza) 21.020.898
mii lei = 630.917 USD
Varianta cu magazin (varianta in care snack-barul ar functiona ca magazin) 23.402.221
mii lei = 702.386 USD
Concluzii
In urma analizarii valorilor obtinute in raportul de evaluare se observa ca exista o diferenta
acceptabila si explicabila intre valorile obtinute prin cele doua metode utilizate.
Intrucat pentru cumparator marimea castigului potential generat de proprietate reprezinta
elementul critic care afecteaza valoarea acesteia, recomandam ca interval de negociere cu acesta
intervalul dintre cele doua valori obtinute prin abordarea pe baza de venit, respectiv valoarea
maxima estimata a proprietatii (fara TVA) in conditiile in care plata s-ar face integral la
data vanzarii, este cuprinsa in intervalul:
630.000 USD - 700.000 USD
Aceste valori sunt sustinute si de informatiile obtinute din analiza pietei imobiliare.
Cu toate acestea, recomandam vanzatorului, ca, in relatia cu un potential cumparator avand
o retea nationala sau internationala de statii de comercializare a carburantilor, valoarea de la care
sa porneasca negocierea sa fie cu cea. 20% mai mare decat limita superioara a intervalului,
intrucat acesti cumparatori potentiali pot fi considerati a avea interese speciale in aceasta
tranzactie: ocuparea unui amplasament extrem de avantajos si eliminarea, in acelasi timp, a unui
concurent aflat pe acest amplasament.1[1]
1[1] Exemplul este preluat dupa Aplicatia inginerei Mihaela Kocsis publicata in lucrarea Ghid
practic de evaluare, editata sub coordonarea lui Sorin V. Stan la Editura IROVAL, Bucuresti,
2003, pag. 137-145