Studiu de caz Evaluarea activelor și întreprinderii – ENUNȚ

Adaptare după Gore și Herz 2010 (Gore R.A., Herz P.J., 2010, Snowy Ridge Ski Resort: fair value
measurement and the impairment of long-term assets, Issues in Accounting Education, Vol. 25, Nr. 1,
p. 59-70)

Kate Smith, contabil șef pentru Recreational Properties (RC), Inc., a fost trimisă în iulie 20X2 la
birourile Snowy Ridge Ski Resort (SNOWY), una dintre filialele RC. Sarcina ei era estimarea valorii
activelor care urmau să fie raportate în situațiile financiare de la sfârșitul anului fiscal pentru SNOWY.
Deși SNOWY părea o achiziție promițătoare acum doi ani, zăpada sub medie și criza actuală de pe piața
imobiliară au afectat serios proiecțiile inițiale de succes. În consecință, misiunea lui Kate era evaluarea
activelor pentru a depista posibile deprecieri.
1) CONTEXT
SNOWY este situată în Munții San Juan din sud-vestul Colorado. Căderile anuale de zăpadă de
aproximativ 635 centimetri atrage skiorii și snowboarderii locali, iar o cabană de patru stele la baza
pârtiilor atrage turiștii din Arizona, New Mexico, Texas și Colorado.
2) INFORMAȚII PRIVIND ACHIZIȚIA
RP a dobândit Snowy Ridge acum doi ani, pe 30 iunie 20X0, pentru 46,5 milioane de USD. Valoarea
justă a activelor și pasivelor identificabile este prezentată în Tabelul 1. Activele includ ascensoarele de
ski și alte infrastructuri pentru urcare pe versanți, o cabană de patru stele la baza pârtiilor și teren care
înconjoară baza. Un aspect atrăgător al achiziției a fost terenul nedezvoltat din jurul zonei de ski care
putea fi transformat în loturi rezidențiale de vânzare. Piața imobiliară din acea perioadă sugera că această
dezvoltare ar putea fi foarte profitabilă.

Tabelul 1 Valoare justă a activelor identificabile și a datoriilor SNOWY la data achiziției, 30 iunie 20X0
Permis de utilizare special 5.000.000
Proprietate imobiliară/ teren deținut pentru dezvoltare 15.000.000
Ascensoare de ski și infrastuctură 8.000.000
Cabană și echipamente aferente 10.000.000
Investiții în obligațiuni 4.400.000
Disponibilități bănești 600.000
Datorii nefinanciare pe termen scurt (500.000)
Valoare justă netă (în USD) 42.500.000

Ca și în majoritatea zonelor de ski și snowboard din vestul Statelor Unite, achiziția a inclus Permise de
utilizare specială, acordând SNOWY dreptul de a folosi terenul federal ca loc pentru teleskiurile, traseele
și activitățile conexe. Nici un permis de utilizare specială în legătură cu o stațiune de ski nu a fost
vreodată reziliat împotriva dorințelor deținătorului de permis.
3) ACTIVITĂȚILE SNOWY
Kate a concluzionat că SNOWY poate fi considerată o singură unitate de raportare a RP, activitățile ei
fiind separate în trei diviziuni: Ski, Cazare și Imobiliare. Fiecare divizie reprezintă o afacere separată,
astfel încât fluxurile de numerar ale fiecăreia sunt în mare măsură independente de celelalte divizii.
Divizia Ski obține venituri din vânzarea de bilete pentru ascensoare și alte servicii, cum ar fi lecții de ski
și snowboard, închirieri de echipamente și alte activități recreative. Activitățile din stațiunile de ski au
un caracter sezonier. În efortul de a contrabalansa concentrarea veniturilor în lunile de iarnă, SNOWY
oferă atracții non-ski în afara sezonului, cum ar fi drumeții cu ghid, vizitarea obiectivelor turistice și
ciclism montan vara și toamna.
Divizia Cazare generează venituri din închirierea de camere pentru skiori și alți turiști, pentru a completa
serviciile oferite de Divizia Ski. Cabana este alcătuită din 85 de camere și este clasificată de către Smith
Travel Research, o firmă lider de cercetare în industria de cazare, ca și cazare de lux. În timpul anului
fiscal, Divizia Cazare a a avut tarife zilnice medii de 160 de USD. Cu toate acestea, datorită zăpezii
nesemnificative din ultimii doi ani, SNOWY a avut o ocupare medie inferioară față de sector. Pentru
anul încheiat la 30 iunie 20X2, gradul mediu de ocupare a fost de 61%.
Divizia Imobiliare este angajată în dezvoltarea terenului adiacent zonei de ski într-un sat alpin de case
particulare. În prezent, proprietatea este zonată pentru 145 loturi. Compania intenționează să vândă
loturile persoanelor fizice și constructorilor. Costurile infrastructurii pentru străzi, apă și canalizare, de
la achiziție, au adăugat 2,4 milioane USD la costurile loturilor. Vânzările de loturi au început în ultimul
trimestru al celui mai recent an fiscal și au fost ușor dezamăgitoare, fiind vândute 5.
Există bariere importante pentru intrarea în zonele noi de ski, datorită terenurilor private limitate pe care
pot fi construite zonele de ski și dificultatea obținerii aprobărilor guvernamentale de a construi pe
terenuri publice, precum și a capitalului semnificativ necesar pentru construirea infrastructurii necesare.
Cu toate acestea, industria skiului este extrem de competitivă. Un potențial de profit și de creștere al
zonei de ski depinde în mare măsură de atragerea skiorilor de la alte stațiuni. Există o varietate de factori
care contribuie la alegerea unei stațiuni de ski, inclusiv terenul, vremea, în special zăpada,
disponibilitatea și tipul de cazare. Din cauza lipsei zăpezii și a încetinirii activității imobiliare, SNOWY
a pierdut bani în fiecare din ultimii doi ani. Rezultatele financiare pentru cel mai recent an sunt
prezentate în Tabelul 2. Bilanțul SNOWY la sfârșitul anului, 30 iunie 20X2, înainte de ajustările valorii
juste, este prezentat în Tabelul 3.

Tabelul 2 Contul de profit și pierdere al SNOWY la 30 iunie 20X2 (în USD)

Divizia Ski Divizia Cazare Divizia Imobiliare TOTAL
Venituri 5.500.000 3.028.040 800.000 9.328.040
Costul vânzărilor/ costuri directe (5.100.000) (2.422.432) (600.000) (8.122.432)
Rezultat operațional brut 400.000 605.608 200.000 1.205.608
Alte cheltuieli (400.000) (400.608) (125.000) (925.608)
Cheltuieli cu amortizarea (320.000) (250.000) - (570.000)
Rezultat net (pierdere) (320.000) (45.000) 75.000 (290.000)

Tabelul 3 Bilanțul SNOWY la 30 iunie 20X2 (în USD)

Goodwill (Fond comercial) 4.000.000
are durată de viață nedeterminată și este înregistrat la
costul inițial de achiziție
Permis de utilizare special (Divizia Ski) 5.000.000
Teren deținut pentru dezvoltare (Divizia Imobiliare) 16.800.000
e format din loturile de case disponibile; aici la cost de
achiziție inițial de 15.000.000 plus 2.400.000 amenajări
minus 600.000 costul vânzărilor din ultimul an
Ascensoare de ski și infrastuctură (Divizia Ski) 7.360.000
Cabană (Divizia Cazare) 9.500.000
Investiții în obligațiuni 4.500.000
Disponibilități bănești 540.000
TOTAL ACTIVE 47.700.000
Datorii nefinanciare pe termen scurt 150.000
Credit bancar 1.500.000
TOTAL DATORII 1.650.000
Capital 46.500.000
Investiția inițială a RP în SNOWY, care e considerată o
unitate de raportare separată, dar nu și dpdv juridic
Rezultate cumulate de la achiziție (pierdere) (450.000)
Pierderea totală cumulată înainte și după achiziție era
la 20X2 de 290.000
TOTAL CAPITALURI PROPRII 46.050.000

4) DEPRECIEREA
La sfârșitul anului curent, bilanțul SNOWY este asemănător cu cel de când a fost achiziționată de RP.
De exemplu, SNOWY a continuat practica de a vinde abonamente de ski mult reduse la sfârșitul fiecărui
sezon. Sumele acestea și alte vânzări de după sezon au fost investite în obligațiuni până când sunt
necesare lichidități pentru finanțarea costurilor sezonului de toamnă și de pre-ski. Prin urmare, la
sfârșitul anului, investițiile în obligațiuni sunt un activ semnificativ. Celelalte active rămân, în esență, la
fel, soldul conturilor fiind ajustat pentru activități ulterioare și, după caz, pentru amortizare.
Kate a analizat următoarele date privind activele semnificative ale SNOWY la data de 30 iunie 20X2.
5) INFORMAȚII PRIVIND VALOAREA JUSTĂ LA DATA DE 30 IUNIE 20X2
Kate a primit de la directorul executiv al SNOWY un raport de evaluare al unui consultant extern în care
valoarea justă (de piață) a întregii zone de ski, inclusiv Divizia Imobiliare și Cazare, netă de datorii, este
de 41 milioane USD. Estimarea a fost clasificată de nivel 2 (IFRS 13.
Investiții în obligațiuni
Titlurile achiziționate reprezintă trei categorii de obligațiuni tranzacționate public (certificate de
trezorerie și titluri a două grupuri de companii), clasificate ca și disponibile pentru vânzare conform
IFRS. Kate a verificat cotația pieței pentru aceste titluri, la 30 iunie 20X2, totalul valoric fiind de
4.565.000 USD.
Divizia Ski
Deși nu există unități de afaceri identice cu resortul de ski SNOWY, Kate observă că alte două zone de
ski foarte asemănătoare au fost vândute în ultimul an. Va utiliza aceste vânzări pentru a calcula un
multiplu de piață (aplicat asupra veniturilor din vânzări) pentru a estima valoarea Diviziei Ski a
SNOWY. Vânzările comparabile sunt: Sunset Mountain, care a generat venituri medii anuale din vânzări
de 6.500.000 USD, a fost vândut pentru 11.375.000 USD; și Crooked Creek, care a generat venituri
medii anuale din vânzări de 13.000.000 USD, a fost vândut pentru 22.750.000 USD. Prețurile includ
autorizația de utilizare specială și infrastructura aferentă diviziei ski. Nu există caracteristici unice sau
distinctive la Sunset Mountain sau Crooked Creek care ar determina prețuri de vânzare semnificativ
diferite de al SNOWY, care a generat venituri medii anuale de vânzări de 5.500.000 USD.
Divizia Cazare
Kate are informațiile necesare pentru a estima valoarea justă utilizând fie abordarea prin venit fie cea
prin piață. În cadrul abordării venit, trebuie să actualizeze o anumită mărime a rezultatelor operaționale
viitoare ale cabanei cu o rată de actualizare corespunzătoare. Cercetarea ei arată că rata de actualizare a
pieței sau rata de capitalizare a cabanelor similare, raportat la 30 iunie 20X2, pe baza rezultatului
operațional brut, este de 6%. Rata de capitalizare este adesea folosită pentru proprietățile imobiliare
datorită fluxurilor de trezorerie relativ stabile pe care aceste active le generează.
Discuția lui Kate cu conducerea SNOWY îi indică o rată medie de ocupare în viitor pentru spațiile de
cazare, ținând cont condițiile medii de zăpadă, de 70%. Folosind tariful mediu actual de cazare de 160
USD pe noapte, a pregătit următoarea proiecție a rezultatelor anuale din exploatare pentru Divizia
Cazare (în USD): Venituri = 3.474.800, Cheltuieli cu vânzările 2.779.840, Rezultat brut (care
aproximează fluxurile de trezorerie așteptate pentru industria de ski) 694.960.
Alternativ, în cadrul abordării prin piață, Kate observă că valoarea justă a cabanelor de acest tip este
adesea exprimată ca un multiplu al veniturilor. Cercetările sale arată că multiplul mediu a cinci cabane
montane vândute în Vestul SUA în ultimul an a fost de 3,75, aplicat veniturilor din anul anterior.
Divizia Imobiliare
Managementul SNOWY se așteaptă ca loturile de casă pe care poate să le vândă în următorii patru ani,
în ciuda recentei recesiuni imobiliare, să fie: 20 de loturi în 20X3; 35 în 20X4; 40 în 20X5; 45 în 20X6.
Vânzările pe loturi sunt puțin sub proiecțiile inițiale, dar sunt în concordanță cu cele cinci vânzări din
ultimul trimestru al anului curent. Vânzările se așteaptă să se redreseze pe măsură ce creșterea
economică se îmbunătățește începând cu 20X4. Kate observă că, deși activitatea imobiliară a încetinit
recent, prețurile de vânzare se mențin constante pe piața locală. Prețul net prognozat de vânzare pentru
fiecare lot este de 180.000 USD. În plus, compania se așteaptă să plătească în plus 600.000 USD pe an
ca și cheltuieli indirecte. Având în vedere specificitatea proiectului imobiliar, Kate nu crede că poate
găsi un multiplu adecvat de piață pentru proiect. Ținând seama de durata finită a proiectului, Kate va
calcula valoarea actuală a fluxurilor de numerar nete pe care proiectul se așteaptă să le genereze. Discuții
cu directorul Diviziei Imobiliare și o analiză a condițiilor actuale de piață sugerează că rata de actualizare
a pieței pentru proiecte de acest tip este de 20%. Mărimea ratei este determinată de incertitudinea privind
evoluțiile imobiliare în 20X3 și după aceea.
Datorii
Datoriile constau în datorii nefinanciare pe termen scurt (de ex. furnizori) și un împrumut bancar. Kate
constată că, deși compania este acum în pierdere, este bine capitalizată și nu a avut loc nici o modificare
a ratingului său de credit.

CERINȚE DE LUCRU:

I. Calculați valoarea inițială a goodwill-ului (GW), adică cea care a rezultat din achiziția SNOWY în
iunie 20X0 de către RP. Acesta nu a fost ajustat în situațiile financiare de la achiziția sa.
II. Determinați valoarea justă (VJ) a activelor identificabile care diferă de costul istoric la 30 iunie 20X2.
Identificați nivelul VJ pentru fiecare caz. Pentru Divizia Cazare, VJ se va calcula în două moduri, iar în
final se va reține o singură valoare. Utilizați următorul tabel. De făcut calcule pe foi separate și notat
referința corespondendă în tabel. De prezentat ipoteze de lucru și argumente.
Activ/ Unitate de afaceri Abordare Nivelul VJ Referință VJ
aplicată calcul
1 Obligațiuni
2 Divizia Ski
3 Divizia Cazare
Divizia Cazare
Final Divizia Cazare
4 Divizia Imobiliare

III. Testați pentru depreciere activele de exploatare, altele decât GW. Utilizați următorul tabel.
Comentați valorile obținute.
Activ Tip de ajustare Cost istoric VJ Ajustare (+ / -)
1 Obligațiuni Reevaluare
2 Divizia Ski Depreciere
3 Divizia Cazare Depreciere
4 Divizia Imobiliare Depreciere

IV. Testați pentru depreciere GW. Comentați modul de lucru.

V. Pregătiți valorile ajustate ale activelor și construiți Bilanțul final (după ajustări).
Goodwill (Fond comercial)
Permis de utilizare special (Divizia Ski)
Ascensoare de ski și infrastuctură (Divizia Ski)
Teren deținut pentru dezvoltare (Divizia
Imobiliare)
Cabană (Divizia Cazare)
Investiții în obligațiuni
Disponibilități bănești
TOTAL ACTIVE
Datorii nefinanciare pe termen scurt
Credit bancar
TOTAL DATORII
Capital
Rezultate cumulate de la achiziție și după ajustări
................
TOTAL CAPITALURI PROPRII