EVALUARE PROPRIETATE IMOBILIARA

GENERATOARE DE VENIT








17 Martie 2014
Scurta introducere in evaluare
Obiectul evaluarii (I)

proprietati imobiliare;
echipamente, instalatii si alte bunuri mobile;
intreprinderi;
active financiare.

Scurta introducere in evaluare
Scopul evaluarii (II)

pentru garantarea imprumuturilor;
pentru raportare financiara/inscriere in contabilitate;
pentru impozitare (incepand cu 2015);
pentru lichidare si reorganizare de intreprinderi;
pentru fuziuni, achizitii, delistare;
pentru informarea actionarilor etc.

Scurta introducere in evaluare
Definitie valoare de piata (III)


IVS 2011 Cadrul General: Valoarea de piata este suma estimata
pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii, intre
un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie
nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au
actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara
constrangere.

Abordari in evaluare


Abordarea prin piata
Ofera o indicatie asupra valorii prin compararea activului subiect, cu active
identice sau similare, al caror pret se cunoaste.

Abordarea prin venit
Ofera o indicatie asupra valorii, prin convertirea fluxurilor de numerar
viitoare intr-o singura valoare a capitalului.

Abordarea prin cost
Ofera o indicatie asupra valorii, prin utilizarea principiului economic
conform caruia un cumparator nu va plati mai mult pentru un activ, decat
costul necesar obtinerii unui activ cu aceeasi utilitate, fie prin cumparare,
fie prin construire.

Metode de evaluare inscrise in abordarea prin venit

Capitalizarea directa
o Se aplica numai in situatia in care fluxurile anuale sunt
stabilizate;
o Un nivel reprezentativ anual al beneficiilor se imparte la o rat
de capitalizare adecvata.

Actualizarea fluxurilor de numerar
o Se aplica numai in situatia in care intreprinderea evaluata va
genera, intr-o perioada de previziune explicita, un cash-flow
net anual de marime inegala (chiar negativ intr-un an sau in
mai multi ani).

Pasi de aplicat in Metoda fluxului de numerar actualizat

1. Determinarea fluxurilor financiare de disponibilitati;
2. Estimarea ratei de actualizare;
3. Stabilirea duratei previziunii;
4. Estimarea valorii terminale/reziduale
5. Estimarea valorii totale prin insumarea fluxurilor
financiare actualizate si a valorii terminale/reziduale
actualizate.
Procedura

Analiza datelor despre veniturile si cheltuielile proprietatii subiect si ale
comparabilelor;
Estimarea venitului brut potential = venitul total generat de proprietatea
imobiliara in conditii de utilizare maxima;
Estimarea ratei de neocupare si pierderile din necolectarea creantelor;
Determinarea venitului brut efectiv;
Estimarea cheltuielilor totale de exploatare;
Determinarea venitului net efectiv;
Aplicarea tehnicii corespunzatoare: capitalizare directa / actualizare.


Exemplu Evaluare hotel (I)
Se considera o societate din domeniul turistic care detine un hotel. Acest hotel este
asimilabil cu o proprietate generatoare de afaceri. Caracteristicile proprietatii sunt: hotel
de 4 stele, localizat in centrul localitatii X; suprafata totala teren aferenta hotelului
315 mp; suprafata construita desfasurata 2.500 mp; numar camere 50.

Facilitatile oferite sunt: cazare, mic dejun, minibar, restaurant. Hotelul nu dispune
de parcare, nu are facilitati de business. Restaurantul ofera mese de pranz si cina doar
pentru grupuri si la comanda. Tariful mediu practicat este de 60 /camera inclusiv micul
dejun. Gradul mediu de ocupare este de 60%.

Conform studiilor din piata specifica: tarifele de cazare vor creste, in urmatorii ani cu
cca. 3% in primul an, 4% in al doilea an, 5% in al treilea an, iar, in continuare, o
crestere constanta de 2% anual (crestere in perpetuitate). Gradul de ocupare va ramane
acelasi in primul an, va creste cu cate 5% incepand cu anul 2 pana in al patrulea an,
iar incepand cu anul al patrulea gradul de ocupare va ramane constant la 75%.

Veniturile din alimentatie publica sunt cca. 15% din veniturile din cazare, iar alte
venituri (telefon, minibar, bar, etc.) sunt de 5% din veniturile din cazare.
Exemplu Evaluare hotel (II)
Cheltuielile variabile sunt:
- cheltuieli aferente activitatii de cazare 50% din veniturile din cazare;
- cheltuieli aferente activitatii de alimentatie publica si alte venituri 60% din
veniturile din alimentatie publica si alte venituri.
Cheltuielile fixe sunt de 150.000 .

Hotelul nu are un contract de management asa cum este rezonabil si uzual pentru
hotelurile de 4 stele din acest sector. Valoarea unui astfel de contract este de 50.000 /an.
Rata de actualizare aferenta este de 10%.

Capitalul de lucru necesar la nivelul intregii societati este de 100.000 , din care
stocuri 40.000 la nivelul hotelului. Variatia capitalului de lucru este zero.
Echipamentele si mobilierul sunt achizitionate recent si au valoarea de piata 450.000 .
In perioada de previziune nu se fac investitii. Valoarea de piata pentru terenuri similare
in zona respectiva este de 1.500 /mp. Conform unui studiu intocmit, valoarea de piata
medie pe camera pentru hoteluri de 4-5 stele in orasul X este de 80.000 /camera.

Sa se estimeze valoarea de piata pentru terenul si constructiile hotelului din patrimoniul
societatii.
Categorie Formula si UM An 1 An 2 An 3 VT
Total venituri 812,052 914,912 1,034,554 1,130,620
Venituri cazare = numar camere * tarif mediu * grad ocupare * 365 zile 676,710 762,427 862,129 942,183
Nr. camere 50 50 50 50 50
Tarif mediu 60 EUR/camera 61.80 64.27 67.49 68.84
Crestere anuala tarif 3% 4% 5% 2%
Grad de ocupare 60% 60% 65% 70% 75%
Crestere anuala grad de ocupare 0% 5% 5%
Venituri administratie publica 15% @venituri cazare 101,507 114,364 129,319 141,327
Alte venituri 5% @venituri cazare 33,836 38,121 43,106 47,109
Total cheltuieli 619,560 672,704 734,520 784,154
Ch variabile aferente cazare 50% @venituri cazare 338,355 381,213 431,064 471,092
Ch variabile adm publica si altele 60% @venituri adm pub si alte 81,205 91,491 103,455 113,062
Ch. fixe 150,000 EUR/an 150,000 150,000 150,000 150,000
Management 50,000 EUR/an 50,000 50,000 50,000 50,000
EBITDA = VNE 192,492 242,207 300,035 346,466
Flux de numerar 192,492 242,207 300,035 346,466
Valoare terminala la final an 3 = CF an 4/(a-g) 4,330,829
Crestere perpetua 2% = g
Rata de actualizare 10% = a
Perioada de actualizare 1 2 3 3
Factor de actualizare =1/(1+a)^perioada de actualizare 0.9091 0.8264 0.7513 0.7513
Fluxuri actualizate 174,993 200,171 225,420 3,253,816
Valoare actualizata 3,854,000 EUR = valoare proprietate 77,080 EUR/camera
Minus val echipamente 450,000 sunt recente-->VCN
Minus stocuri 40,000 EUR
Valoare piata teren 472,500 EUR = suprafata teren * val unitara
Valoare piata constructii 2,891,500 EUR

Va multumim!

www.csinvest.ro
office@csinvest.ro